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본 자료는 참고 자료이며 투자 결과에 대하여 책임지지 않습니다.
Real Estate Market Trend 2011.04.19
A+리얼티 리서치센터
<2011.04.19>
▌PF發건설사 부도 쓰나미…긴장감고조, PF 대출의 전면적인 변화 필요 목소리가 커짐
지난해 말부터 올해 초까지 법정관리나 워크아웃을 신청한 시공능력 100위권 내 건설사는
동일토건ㆍ월드건설ㆍ진흥기업ㆍLIG건설ㆍ삼부토건 등 5곳에 달함.
17일 금융감독원에 따르면 주요 채권은행의 PF 대출 만기는 올 2사분기에 몰려 있음.
- 은행권 15조원, 제2금융권 10조원 등 25조원이 5~6월 만기를 앞두고 있는 상황으로
지난해 말 PF 대출잔액 66조원의 38%에 해당하는 규모임.
▌취득세감면안 국회 소위 통과, 실수요자 거래 하기 좋아져
올 연말까지 부동산 매입시 취득세 한시적 50%를 감면해주는 개정안이 국회 행정안전위원회
전체 회의를 통과함. 이에 따라 오는 28일 본회의를 열어 최종 처리예정임.
▌진퇴양난에빠진 뉴타운, 주민 혼란 가중
뉴타운지구내 오랜 시간 사업이 이뤄지지 않은 존치관리구역에 대해 건축허가 제한 풀 계획임.
일반 재개발·재건축 정비예정구역 중 지지부진한 구역 역시 올 9월 말께 '예정구역'에서 풀릴 전망임.
경기도는 군포 금정, 평택 안정, 안양 만안지구, 김포 양곡지구 등 4개 지구 재정비촉진사업 무산됨.
▌수도권중소형 아파트도 가격 상승 둔화, 강남권 재건축 아파트 하락세도 여전
강남권 재건축 아파트, 금리인상 여파와 초과이상환수제 등 복합적으로 작용해 관망세 뚜렷.
서울 및 경기, 신도시 등 중소형 아파트 가격 떨어짐. 분당은 4.27재보선 핵심 지역으로 리모델링 관련
공약 다수 나오고 있으나 아파트 가격 변화는 거의 없음.
건설사부도, 딜레마에빠진뉴타운,대출규제등등악영향으로매매시장한산
각종악재들로 주택시장 침체 깊어져…취득세 감면 국회 소위 통과로 실수요자 한숨 돌려
아파트 매매 변동률 (%) (출처:국민은행) 강남3구 재건축아파트 매매변동률(%)(출처:부동산114)
Real Estate Market Trend 2011.04.19
저가 매물이 소짂되고 젂세 시장이 한풀 꺾이자 매매 시장이 더욱 조용해짂 붂위기다. 건설업체의 부도와 뉴타욲 사업의 해제,
대출 규제 부활, 물가 상승 불안 등 매수 심리 위축이 심화되는 붂위기다. 시장을 뜨겁게 달구고 있는 취득세 감면안이 국회
소위를 통과했음에도 불구하고 불안한 시장 상황으로 인해 거래 시장 침체가 이어지는 듯 하다.
특히 최근 삼부토건의 법정관리 신청이 이뤄지면서 PF發 부도 위기감이 건설업계를 뒤덮고 있다. 올 2사붂기 채권 은행의
PF대출 만기가 집중되어 있어 더욱 불안감이 커지고 있는 상황이다.
A+리얼티 부동산 시장 동향
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전국 서울 부산 경기
▌KB 조사 기준 “공급부족” 비중은 8주 연속 감소하면서 완화되는 모습임.
- 서울과 경기의 “공급부족” 비중은 감소하고 인천의 “공급부족”비중은 증가함.
- 전반적으로 수도권의 전세물량 부족정도는 전주 대비 개선되는 모습.
▌강남권재건축 아파트 전세 수요 크게 감소함.
강남권 학군 수요 줄고 급등하던 전세시장 소강상태로 돌아서며 전세 시장 한산함.
강남 개포주공1단지, 대치 은마 아파트 등 전세수요가 크게 줄면서 물건소진 속도가 더딤.
개포동 주공고층5단지, 우성8차 등 연식이 오래된 단지의 전세수요 감소로 가격도 소폭 하락함.
양천 목동 일대 물건도 적체됨. 서초 반포자이 대형면적 전세수요가 감소하며 가격 떨어짐.
성동구 이주수요 등으로 전세 수요 늘며 전세금 상승함.
▌서울인접한 경기지역 아파트 전세금 소폭 상승
의정부, 동두천, 안산, 시흥, 수원, 광명 등 소폭 오름세 보임.
- 안산, 군자주공 아파트 이주수요와 인근 공단 근로자 수요 늘면서 가격 상승함.
- 오산, 지역내 수요외 인근 산업단지 근로자 많아 전세 물건 부족함.
반면 판교 등은 가격 부담으로 재계약 포기 사례가 늘면서 매물 쌓이는 분위기임.
김포 신도시, 저렴한 전세 물건 소진되면서 일부 상향 조정됨. 오는 18일부터 3개 단지 3100가구가
동시분양을 통해 공급예정임. 모델하우스 인파가 북적이나 중소형 면적이 다수지만 미분양이 적체된
지역이라 청약 결과는 지켜봐야 할 것으로 보임.
▌대전대덕구, 과학단지 및 산업단지관련 근로자 수요와 신혼부부 수요 여전히 유입
젂세, 상대적으로저렴한지역만소폭상승하고나머진보합세
학군좋은 강남, 양천 매물 적체…젂세 수요 미리 계약에 나섰기 때문
아파트 전세 변동률 (%) (출처:국민은행) 전세 공급 부족 정도 (출처:국민은행)
Real Estate Market Trend 2011.04.19
젂세 수요가 줄면서 상대적으로 가격이 저렴한 지역 위주로는 가격이 올랐으나 대체로 젂세 시장은 한산했다. 특히 젂세금 오
름세를 주도하던 강남권 젂세시장 움직임이 둔화되면서 하락세를 보이는 등 젂세시장 숨 고르기가 이어지고 있다.
관악 강북 성북 등 젊은 층 수요가 많은 지역을 중심으로는 여젂히 가격 상승이 이어지고 있다. 붂당과 같이 젂세가율이 높은
지역의 경우엔 젂세 물건을 보러 왔다가 매매로 젂환하는 경우도 있다.
A+리얼티 부동산 시장 동향
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전국 서울 경기 부산
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전국 서울 광역시
취득세 50% 감면안 국회 소위 통과
올 연말까지 부동산 매입시 취득세를 한시적으로 50% 감면해주는 내용을 담은 ‘지방세특례제한법 개정안’이 마침내
국회 행정안전위원회 소위를 통과했다.백원우 의원 관계자는 ‚중앙정부가 지난 12일 지자체의 취득세 수입 감소분을 보
전해주기로 합의함에 따라 여야가 주택거래활성화를 위해 필요하다는데 공감대를 형성하고 해당 안건을 소위에서 통과시
켰다‛고 말했다. 국회는 개정안이 이날 소위를 통과함에 따라 오는 28일 본회의를 열어 최종 처리한다.
재개발사업도 용적률 300%까지허용
재개발 지역의 용적률이 법적 상한선인 최대 300%까지 허용되고, 늘어난 용적률의 일부는 소형 임대주택을 건설해 주
민 정착용으로 활용해야 한다. 또 전세난이나 집값 불안 등이 우려되는 경우 시ㆍ도시지사가 재개발ㆍ재건축 사업의 사업
시기를 1년 이내에서 조정할 수 있게 된다. 개정안에 따르면 앞으로 재개발 지역의 용적률은 재건축처럼 국토의 계획 및
이용에 관한 법률에서 정한 상한선인 300%까지 높일 수 있게 됐다. 대신 과밀억제권역은 증가한 용적률의 50~75%
범위내에서 시ㆍ도 조례로 정하는 비율만큼, 비과밀억제권역중 시ㆍ도 조례로 정하는 지역은 75% 범위내에서 조례로 정
하는 비율만큼 각각 전용면적 60㎡ 이하의 소형 임대주택을 건설하도록 했다.
서울시 '젂면 철거식' 주거정비 폐지
서울의 재개발·재건축·뉴타운 등 주거정비사업이 개별 사업단위별 전면 철거 방식에서 개별적인 지역 특성을 고려해 보
존 및 개발 여부를 결정하는 ‘주거지종합관리계획 체제’로 40년 만에 개편된다. 최근 논란이 된 뉴타운 사업은 현재
진행 중인 곳에 한해 일정 궤도에 오를 때까지는 안정적으로 추진하며, 재개발·재건축 정비예정구역제는 장기적으로 폐
지가 추진된다. 서울시는 14일 이 같은 내용이 담긴 ‘신(新) 주거정비 5대 추진방향’을 발표했다.
서울시는 40년에 거치며 ‘전면 철거’와 ‘획일적 아파트 건설’로 굳어진 재개발·재건축·뉴타운 사업을 ‘보존과 재
생’의 개념이 적용된 광역 단위의 5대 권역별 주거지종합관리계획으로 관리하기로 했다. 이렇게 되면 그동안 사업단위
별로 개별 진행되던 재개발·재건축·뉴타운 사업은 5대 권역(도심권·서남권·서북권·동남권·동북권)별 체제에 흡수
돼 관리된다. 서울시는 먼저 2012년을 목표로 서남권(강서·양천·영등포·구로·금천·관악·동작구 일원)을 대상으로
시범계획에 착수했고, 문제점 등을 보완해 향후 2~3년에 걸쳐 나머지 권역에 대한 계획을 수립할 예정이다.
은행대출시 이젠 근저당 설정비 안낸다
앞으로 대출거래시 근저당권 설정비는 은행이, 인지세는 은행과 고객이 반반씩 부담하게 될 전망이다.
이에 따라 은행대출을 이용하는 소비자 부담이 크게 감소할 것으로 예상된다. 공정거래위원회(위원장 김동수)는 13일 서
울고법이 지난 6일 근저당권 설정비 부담주체 등과 관련해 공정위가 지난 2008년 마련한 은행 여신관련 표준약관이 정
당하다고 최종 판단했다고 밝혔다. 또 근저당권 설정비용 중 등록세ㆍ지방교육세ㆍ등기신청수수료 및 법무사 수수료ㆍ근
저당물건의 조사 또는 감정평가수수료는 은행이 부담하고 국민주택채권매입비는 채무자나 설정자가 부담하며 기타 부담주
체가 불분명한 비용은 은행과 채무자 또는 설정자가 50%씩 분담토록 했다. 그동안에는 은행권 대출거래시 근저당권 설
정비와 인지세를 고객이 모두 부담해왔다.
최신 부동산 뉴스 – 정책 정보
Real Estate Market Trend 2011.04.19
서울시, 역세권 286개소고밀복합 유도 착수
서울시가 286개소 역세권의 고밀복합을 유도하는 '역세권 중심의 토지이용 강화방안' 마련에 착수한다. 이번 조치는 역
세권을 효율적으로 이용하고 관리하기 위해 역세권별 입지, 기반시설 용량 및 토지이용현황 등 역세권 특성을 고려, 선별
적 고밀 복합을 유도해서 시 전체 차원의 최적화된 역세권 토지이용방안을 만들기 위한 것이다.
서울뉴타운 3곳중 1곳은 `사실상 포기`
서울 뉴타운 촉진구역 3곳 중 1곳은 주민들의 사업추진 의지가 없는 것으로 나타났다. 이들 지역은 뉴타운으로 지정된
지 6~8년이나 됐지만 조합추진위조차 구성하지 못한 상태다. 서울시는 사업이 지지부진하더라도 뉴타운 촉진구역에 대
한 구역지정을 해제하지 않는다는 방침을 고수하고 있다. 이에 따라 해당 지역 주민들은 건축행위 제한 등 규제가 지속돼
재산권 침해에 대한 불만이 지속될 것으로 예상된다.
실제로 동대문구 청량리균촉지구는 2003년 1차 시범균형발전 촉진지구로 지정됐지만 사업진행이 전혀 이뤄지지 않고 있
다. 같은해 2차 뉴타운지구로 지정된 영등포뉴타운은 26개구역 중 6개구역만 사업을 추진 중이다.
2차뉴타운지구인 한남1구역은 2009년 재정비촉진계획이 결정고시된 이후 현재 추진위 구성을 추진하고 있지만, 주민
동의서를 41%밖에 확보하지 못해 사업 추진에 제동이 걸린 상태다. 한편 서울시는 뉴타운지구내 존치관리구역 51개에
대해선 장기간 건축이 제한된 지역을 중심으로 주민의견을 수렴해 구역지정은 유지한 채 건축제한에 대해서만 해제를 추
진키로 했다.
화성향남2지구 개발 다시 속도낸다
한국토지주택공사(LH)의 사업 구조조정과 부동산 경기 침체 등으로 한동안 답보상태에 빠져 있던 화성 향남신도시 2지
구 개발사업에 다시 속도가 붙고 있다. 14일 LH에 따르면 경기 남부권에서 경부축의 동탄, 오산 세교신도시와 함께 서
해안축 대표 신도시로 꼽히는 화성 향남신도시 2지구에서 오는 5월부터 중심상업용지를 비롯해 35개 필지가 새로 분양
되는 등 사업이 본격적으로 재개된다.
◇ 경기 서해축 중심 신도시=화성 향남2지구는 서울 남쪽 52㎞ 지점에 있는 택지지구로 지난 2006년 첫 삽을 뜬 뒤
2012년 준공을 목표로 조성되고 있다. 이미 북서쪽에 인접한 향남1지구는 2008년 개발을 완료하고 약 1만여가구가
입주한 후 홈플러스 등 대형마트도 들어서며 생활권이 형성됐다.
◇ 기업 수요 집중 몰릴 듯=향남2지구 인근에는 현대ㆍ기아자동차 연구소 및 경기도의 자금지원을 받는 다수의 중소기업
이 위치해 있다. 향남면 인근 5개 면 지역 기업체 수가 4,000여개, 종업원 수가 7만5,000여명에 달한다.
인천경인ㆍ수인선 6개역세권 고밀도개발 추진
경인선과 수인선의 인천시내 6개 역세권에 대한 고밀도개발이 추진된다. 인천시는 경인선 동인천ㆍ제물포ㆍ도화ㆍ백운역
과 수인선 연수ㆍ소래역 등 6개 역세권을 고밀도로 개발하고, 그 개발이익으로 기존 시가지내 중ㆍ저밀도 도시재생사업
을 추진할 계획이라고 14일 밝혔다. 시는 동인천역 주변은 북광장과 중앙시장을 1단계로 개발한 뒤 순차적으로 사업을
추진하고, 도화역은 도화도시개발사업, 제물포역과 연계한 순환개발을 추진할 예정이다.
최신 부동산 뉴스 – 개발 정보
Real Estate Market Trend 2011.04.19
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