NyAnalyse asforenkler og forklarer samfunnet

Fare for boligboble i Norge?

Presentasjon til Huseierdagen 28.10Mari O. Mamre

NyAnalyse as

Hett temaDet norske boligmarkedet har fått mye oppmersomhet i det siste:IMF 2015: Det er boble i det norske boligmarkedet

Moody’s 2015: Norge er blant landene med størst risiko for boligboble

Edward Glaeser, professor ved Harvard 2015: Tror ikke på norsk boligboble

NyAnalyse as

Sterk vekst i boligprisene i Norge over lang tidFigur 1 Boligpriser i Norge med ulike justeringsfaktorer. 1985 – 2014. Indeks: 1985=100.

NyAnalyse as

Hvorfor koster bolig så mye i Norge?• Målt mot lønninger eller leiekostnader er boliger blitt dyre.

Men bolig er ikke alltid så dyrt å eieHusholdningenes rentebetalinger etter skatt som andel av disponibel inntekt 1993-2014

NyAnalyse as

Høy lønnsvekst forklarer det meste av prisøkningen de siste årene

Figur 7 Boligpriser i Norge med ulike justeringsfaktorer. 2006 – 2014. Indeks: 2006=100.

Kilde: Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi, FED Dallas og SSB.

NyAnalyse as

Hva er en boligboble?

Kilde: Inspirert av Andre Anundsen 2014, Norges Bank

NyAnalyse as

Boligkrakket i USA i 2007Har kostet amerikanerne masse!• Nominell boligpris steg 38 % på

de 4 årene mellom 2003-2007

• Mellom 2003-2006 steg boligprisene 16 % mer enn disponible inntekter

• Bunnen ble nådd i 2012 – etter 5 år med prisfall

NyAnalyse as

Vår modell tilsier ikke noen boble i det norske boligmarkedet

NyAnalyse as

Ifølge vår modell

• Prisene under likevekt i 2014-2015!

• Kredittdreven boble i 2006-2008

• Men store regionale forskjeller. Har ikke sett på regionene.

Uten kreditt

NyAnalyse as

• Vi tror at boligprisveksten de siste årene er godt forklart av realøkonomien, og at vi burde sett en dårligere utvikling i norsk økonomi for at boligprisveksten skulle vært “for høy”.

• Alltid potensielle svakheter ved ethvert modellverktøy. Plutselige skift i prisforventningene som kan eller ikke kan forklares ved den realøkonomiske utviklingen kan alltid påvirke boligmarkedet og føre til midlertidige prisfall. Slike bevegelser vil ikke fanges opp i vår modell.

NyAnalyse as

Er gjelden til norske husholdninger for høy?

Kilde: SSB Finansielle sektorregnskaper

NyAnalyse as

Distribusjonen av gjelden bidrar til finansiell stabilitet

Kilde: SSB

Høyest gjeldsvekst til:

-Eldre husholdninger med god formue

-Høyere inntektsgrupper

Mer robuste låntakere i tilfelle fall

Er imidlertid viktig å følge med på at gjeldsveksten er fornuftig

NyAnalyse as

Hvor realistisk er en rente på 5-6 % i årene fremover?• Finanstilsynet stresstester norske husholdninger på 5-6 % rente

• Norges bank forventer en styringsrente på 1 % ved utgangen av 2018. Rentebanen har blitt nedskrevet mange ganger de siste årene. Langsiktig omstilling i norsk økonomi som følge av fallende oljeinvesteringer, produktivitetsfall og etter hvert aldring i befolkningen – kan være behov for lave renter lenge.

NyAnalyse as

Og enda lenger frem…

Fastrentelån med 10-års binding ned til 3,15 % p.t.

NyAnalyse as

Noen særtrekk ved den norske modellen

• Familiebanken

• Solide statsfinanser og pensjonsfondet

• Høy grad av inntektssikring og trygghet for velferdsordningene

NyAnalyse as

Muligheten øker for «regionale bobler» når boligprisene utvikler seg så ulikt – Mulig noe for sterk vekst i Oslo? Gjenstår å se på storbyene

forenkler og forklarer samfunnet

NyAnalyse as