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Le recenti dinamiche dei mercati finanziari hanno evidenziato la necessità di studiare e implementare idonee operazioni di valorizzazione e smobilizzo delle attività detenute nei bilanci bancari a garanzia dei crediti non performing. Il presente lavoro vuole contribuire a tale percorso di ricerca andando ad analizzare le azioni implementabili ai fini di una gestione “attiva” del Real Estate, con un focus particolare sulle best practice internazionali. La parte sperimentale del lavoro di ricerca si incentra sulla valorizzazione dei distressed asset detenuti dal Gruppo Unicredit ponendo in essere sugli immobili di natura industriale a garanzia di crediti non performing la forma contrattuale del lease back immobiliare, misurandone gli impatti in termini di assorbimento di capitale secondo le previsioni di Basilea 2 e di convenienza economica. Ai fini di un’analisi più puntuale, vengono simulati degli scenari alternativi all’adozione della modalità del leasing, combinando tale opzione con l’ipotesi di vendita anticipata degli immobili.
Citation preview
“Migliorare il rischio attraverso la gestione attiva del collateral real estate nel processo di
credito”
Rosanna Cappiello Vincenzo Cecere Luca Lo Bue Sara Minichino Umberto Rocco Ferraiolo
Master in Finanza Avanzata 2013
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Overview
Struttura del lavoro Perché è importante una gestione attiva del collaterale real estate
Qualità del credito in Italia Analisi del credito a livello di sistema bancario
Tipologie convenzionali di risoluzione dei NPLs
Implementazione di un’operazione di lease back immobiliare Impatti in termini di assorbimento di capitale Convenienza economica dell’operazione Scenari alternativi
Conclusioni e spunti di riflessione
Perchè è importante una gestione “attiva”del collateral real estate
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Ingenti rettifiche su crediti inesigibili
Drammatiche conseguenze sugli impieghi verso la clientela
Impatto negativo su utili e ratios patrimoniali
Sforzo organizzativo sopportato dalle banche
Scissione dei patrimoni dedicati al recupero crediti NPLs (Unicredit Credit Management, Intesa Gestione Crediti, Monte Paschi Gestione Crediti)
Trattamento fiscale Beneficio fiscale riveniente dalle
perdite su crediti è limitato nell’ammontare e diluito nel tempo.
Vincolo Banca d’Italia Revisione delle procedure di
valutazione degli immobili a garanzia di tali crediti
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Qualità del credito in Italia
La qualità del credito è peggiorata a partire dalla seconda metà del 2012, soprattutto per effetto del forte rallentamento dell’attività economica;
Il flusso di nuove sofferenze delle banche ammonta a 39 miliardi, ( circa 32 nel 2011);
Fonte: Relazione Annuale Banca d’Italia 2012
Il peggioramento della qualità del credito nell’ultimo trimestre è stato particolarmente pronunciato per le imprese, il cui tasso di ingresso in sofferenza ha raggiunto il 3,9 % nel quarto trimestre del 2012, per le famiglie il flusso di nuove sofferenze in rapporto ai prestiti è aumentato ma in misura più contenuta.
Nuove sofferenze in rapporto ai prestiti
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Fonte: Rielaborazione dati Relazione Annuale Banca Italia 2012
Per il complesso dei gruppi bancari italiani l’incidenza delle posizioni deteriorate (sofferenze, incagli, esposizioni ristrutturate, scadute o sconfinanti) sul totale dei crediti verso la clientela è del 13,5%, 2,3 punti percentuali in più rispetto al 2011. L’incremento è dovuto soprattutto all’aumento dei crediti in sofferenza (16,3%), che rappresentano oltre la metà del totale delle esposizioni deteriorate;
Lentezza delle procedure di recupero dei crediti anomali.
Qualità del credito dei gruppi bancari italiani
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Il net NPLs ratio : rapporto tra le sofferenze nette e i crediti verso la clientela;
L’ NPLs Coverage ratio : rapporto tra il totale dei fondi rettificativi e il totale delle sofferenze lorde.
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Tipologie convenzionali di risoluzione NPLs
Vendita anticipata
Soluzione extragiudiziale (Debt Restructuring)
REO (Real Estate Owned)
Risoluzione giudiziale (Asta Giudiziaria)
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Risoluzione giudiziale (Asta Giudiziaria)
Procedure legali: Esecuzione immobiliare
Fallimento e altre procedure concorsuali
Inefficienza della procedura tradizionale delle aste giudiziarie: Maggior parte delle aste vanno deserte Allungamento dei tempi di recupero Diminuzione del valore recuperato Minor valore del singolo bene rispetto al complesso di beni aziendali
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La nostra proposta: Implementazione lease back immobiliare su immobili industriali
- Bilancio Unicredit Group 2012-
Assunzioni di base
Redazione Piano Leasing
Implementazione Leasing su Immobili Industriali Unicredit
Misurazione Impatto Patrimoniale
Convenienza economica
Conclusioni
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La nostra proposta
Lease back immobiliare
Banca Debitore
Acquista gli immobili oggetto di NPLs Concede gli immobili in leasing
Paga canoni di locazione Riacquisto (Patto di Riscatto)
VANTAGGI
Recupero immobile > Asta giudiziaria Credito in default Credito in bonis
Estinzione posizione debitoria Debitore non perde la
immobile
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Assunzioni di Base
% Crediti deteriorati «corporate»
Crediti Fin. Vs Imprese Non Finanziarie
TOTALE Crediti deteriorati
% Crediti corporate «incagliati»
75%
Incagli
TOTALE Crediti deteriorati
34%
IMMOBILI A GARANZIA DEI CREDITI DETERIORATI: 41.042.707
IMMOBILI A GARANZIA DEI CREDIDI DETERIORARI “CORPORATE”: 30.782.030
IMMOBILI OGGETTO DI LEASING : 10.465.890
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Assunzioni di Base
Il tasso di interesse annuale effettivo è in linea con il livello medio di riferimento previsto dalla normativa antiusura (7,38%)
Il valore di riscatto si ipotizza essere pari al 10 % del valore di mercato
Piano di ammortamento francese a rata costante
Divieto Patto Commissorio non violato
Determinazione del Piano di Leasing
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Impatti dell’operazione in temini di assorbimento di capitale
Tre steps:
Step 0 : Banca con bilancio “appesantito” da crediti deteriorati garantiti da immobili Step 1 : Banca acquisisce immobili a fronte di stralcio crediti deteriorati e cassa Step 2 : Implementazione lease back
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Impatto in termini di assorbimento di capitale
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Misurazione della convenienza economica dell’operazione
Key Performance Indicators Utile netto Roe
Cost of Risk (Fondo rischi/Attivi ponderati per il rischio di credito)
Margine di intermediazione Cost / Income
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Misurazione della convenienza economica dell’operazione
Stato patrimoniale
Conto economico
• Minori assorbimenti di capitale e corrispondente aumento del patrimonio supplementare
• Minore incidenza crediti deteriorati su impieghi
• Valore dell' immobile (attuale netto): – minori tempi di recupero – miglior prezzo rispetto al canale aste
• Maggiori asset liquidi – incasso da vendita immobile – rettifica positiva
• Liberazione risorse per concedere nuovi finanziamenti (da miglioramento ratio patrimoniali)
• Miglioramento patrimonializzazione e ratio regolamentari (credito in bonis)
Acquisizione immobili
Vendita immobili e concessione nuovi finanziamenti
• Temporaneo impatto del cost income per costi di gestione degli immobili acquisiti
• Potenziali plusvalenze da cessione immobili – rettifiche positive al momento della vendita – al netto di costi di vendita e incentivi
• Migliointermediazione nuovi finanziamenti • Miglioramento del costo del rischio grazie a diminuzione
crediti deteriorati (rettifiche positive al momento della vendita degli immobili)
• ramento cost income dovuto a margine di
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Scenari alternativi: Ipotesi vendita anticipata
Impatti di conto economico e stato patrimoniale positivi, nell'ipotesi di non avere perdite su
prezzo RE, e quindi sostituire un credito deteriorato con uno in bonis (se finanziato)
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Combinazione di operazioni alternative
Diversi scenari funzionali al successo
dell’operazione
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Analisi degli impatti dell’operazione per diversi scenari
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Conclusioni
Operazione complessa Fiscalità Funding Vantaggi
Recupero immobile > Asta giudiziaria Credito in default Credito in bonis Risparmio in termini di assorbimento di capitale
Estinzione posizione debitoria Debitore non perde il possesso dell’ immobile
Grazie per l’attenzione!
Rosanna Cappiello Vincenzo Cecere Luca Lo Bue Sara Minichino Umberto Rocco Ferraiolo