Upload
energiaopas
View
90
Download
5
Embed Size (px)
Citation preview
Huollon merkitys taloyhtiön korjaustarpeeseen
Sisältö
• Taloyhtiön hallituksen huoltovastaavan tehtävät• Rakennuksen kiinteistönpidon termit• Kunnossapito- ja huoltotarpeen ennakointi• Huoltosopimuksen laadinta• Sähköisen huoltokirjan esittely• Case esimerkkejä kunnossapidon laiminlyönneistä
Huoltovastaavan tehtävät
Huoltovastaavan tehtävät:
• Huoltosopimuksen tarkistaminen yhteistyössä isännöitsijän kanssa– Suunnitelmallisen huollon varmistaminen ja
muutostarpeen arviointi• Asukasvalituksista tai omista havainnoista ilmoittaminen
isännöitsijälle sekä huollolle• Huoltotoimenpiteiden seuranta sähköisestä huoltokirjasta
sekä havainnointi• Puutteiden seuranta havaintojen perusteella• Rakennusosien kunnon seuranta huoltokirjan merkintöjen
avulla sekä omilla havainnoilla
Kiinteistönhoidon termit ja teknisten
järjestelmien perusteet
Kiinteistönhoidon vuokaavio Huolto ja tarkastus(esim. viemärien eheyden tarkistus ja vuotokohtien korjaus)
Kunnossapito(esim. osittaiset viemärien uusimiset)
Peruskorjaus(esim. viemäriverkoston uusimiset)
Ku
stann
ukset kasvaa
• Kiinteistönhoidon tulisi olla ennakoivaa
• Ennakoiva huolto ja kunnossapito lykkää rakennusosien peruskorjaustarvetta
• Taloyhtiön vastuulla on varmistaa kiinteistönhoidon suunnitelmallisuus
Kunnossapito- ja huoltotarpeen ennakointi ja merkitys
korjaustarpeen välttämisessä
Kuvalähde: Omataloyhtio.fi
Rakennuksen teknisen arvon muuttuminen ajan funktiona
Kunnossapitotarpeiltaan tärkeimmät rakennusosat
• Lämmitysjärjestelmä• Ilmanvaihtojärjestelmä • Vesijohto- ja viemärijärjestelmä• Vesikatto• Julkisivu• Pihan sadevesien ohjautuminen
Lämmitysjärjestelmän toiminnan havainnointi
• Lämmitysverkosto, tarkastetaan:– Lämmityspattereiden kiinnitykset sekä pintakäsittelyn
kunto ja kartoitetaan huonekalujen sijoittelu pattereiden lähellä
– Virtausäänet ja ilmataan lämmityspatterit tarvittaessa – lorisevat äänet patterissa kertovat , että niissä on ilmaa
– Tarkastetaan ja testataan lämmitysjärjestelmien perussäätö ja säätökäyrän asetusarvo
– Testataan painekokeella lämpimän käyttöveden lämmönsiirtimen tiiveys.
Ilmanvaihtojärjestelmän huoltotyötPainovoimainen
• Kanavien puhdistus 10 v välein• Poistoilmaventtiilien säätö asukkaiden
ilmoitusten mukaan• Poistoilmakanavien pellitysten kunnostus
n. 5 v välein
Lähde: Leevi Myyryläinen, Taloyhtiön pieni huoltokirja
Ilmanvaihtojärjestelmän huoltotyötKoneellinen poistoilmanvaihto
• Kanavien puhdistus 10 v välein• Poisto- ja korvausilmaventtiilien säätö ja ilmavirtojen
tarkistusmittaus asukkaiden ilmoitusten mukaan sekä kanavien puhdistuksen yhteydessä
• Mahdollisten ilmanvaihdon ohjauksen aikataulutus ja ajastus, ja korjataan niitä tarvittaessa
• Kattohormien pellitysten kunnostus tarvittaessa• Poistoilmapuhaltimien perushuolto tai uusinta 20-30
vuoden välein
Lähde: Leevi Myyryläinen, Taloyhtiön pieni huoltokirja
Ilmanvaihtojärjestelmän huoltotyötKoneellinen tulo- ja poistoilmanvaihto+LTO
• LTO-laitteen ja puhaltimen puhdistus lämmityskauden alussa
• LTO-laitteen suodattimien vaihto 2-4 kertaa vuodessa
• LTO-laitteen korjaus tarvittaessa
Lähde: Leevi Myyryläinen, Taloyhtiön pieni huoltokirja
Ilmanvaihtojärjestelmän perussäädön tavoitteet
• Alimmissa kerroksissa ei esiinny kohtuutonta vetoa• Ylimmissä kerroksissa ei esiinny ylipaineistumista talvella. • Huoneistokohtainen alipaine on melko tasainen läpi rakennuksen,
erityisesti talvella.• Korvausilmaventtiilien asuntokohtaiset kokoerot ovat vähäisiä,
imupaine kohdistuu tasaisesti kaikkiin korvausilma-aukkoihin• Korvausilman reitit asunnoissa ovat kunnossa ja esteettömiä • Kanavisto, IV-kone ja yhteiskanavaventtiilit ovat puhtaita ja
kunnossa• Tasapainotetaan iv-kanaviston ilmamäärät nousukanavien
kokoomapisteen suhteen– Tasaiset ilmamäärät kaikissa kanavissa
Lähde: Pihla, Taloyhtiön pieni huoltokirja
Viemärijärjestelmän huoltotarpeen havainnointi
Havainnot Mahdollinen syyNäkyvä vesivuoto Vuoto putkessa
Maalin irtoaminen pesuhuoneessa tai keittiön katosta Yläkerran vuotava lattiakaivo tai viemäri
Maalin tai kaakeleiden irtoaminen pesu-huoneen seinistä vesikalusteet alapuolelta
Vuotava vesijohto tai hanakulman liitos
Viemärin haju wc:ssä tai pesuhuoneessa Huonokuntoinen wc:n liitosmansetti, haihtumisen tai toimimattoman viemäriverkon tuuletuksen takia tyhjentynyt lattiakaivon tai pesualtaan vesilukko
Huono vedenvirtaus vesikalusteista Tukkoon umpeutunut putki
Huono vedenvirtaus viemäripisteissä Tukkeutunut kytkentä- tai kokoomaviemäri
Viemäreiden "kolina" Kokoojaviemärin huono tuuletus
Outo haju tai maku talousvedessä Vuoto verkostossa
Voimakkaat veden virtauksesta ja/tai paineiskuista johtuvat äänet
Suuret painetasot ja/tai virtausnopeudet
Vesimittari pyörii jatkuvasti Vuotoverkostossa
Keittiön jätevesiviemäri pulputtaa Viemärit osittain tukossa Viemärit tulisi painepestä (Painepesu 15-20 vuoden välein, ei yli 40v viemäreille)
Lähteet: Taloyhtio.net Kiinteistölehti
Märkätilojen saneeraustarpeen havainnointi
• Onko tilojen lattiassa ja seinissä näkyviä vaurioita ?• Ovatko tilan katto tai ovet tummuneet?• Ovatko laattojen saumat ehjiä ja puhtaita?• Ovatko silikonisaumat ehjiä?• Onko suihkun kiinnitys kunnossa ja onko se tiivis?• Ovatko lattian kallistukset riittäviä?
– Vesi ei lammikoidu lattialle• Kohteessa tulee teettää kosteusmittaukset aina
kosteusepäilyjen ilmettyä
Lähde: Leevi Myyryläinen, Taloyhtiön pieni huoltokirja
Märkätilojen saneeraustarpeen havainnointi
Kosteantilan alaosassa mikrobikasvustoa ja muovimaton saumoja korjattu
Märkätilojen saneeraustarpeen havainnointi
Muovimatto irtialustastaan ja maton alla irtovettä
Ikkunoiden ja parvekekoven huoltotarpeen havainnointi
• Tarkistetaan ikkunoiden toimivuus: – Avautuuko ikkunat kunnolla?– Toimiiko ikkunan/oven lukitus?– Aiheutuuko ikkunoista/ovista vetoa?
Ikkunan huoltotarpeen havainnointi
• Huollon laiminlyönnin seurauksena ikkunan käyttöikä saattaa olla vain 15v
Vesikaton huoltotarpeen havainnointi
• Tasakatoissa tärkeintä on estää veden kertyminen katolle – Huoltosopimuksessa tulee määritellä tarkasti vastuut veden
kerääntymisen tarkkailusta sekä kaivojen tyhjennyksistä– Selvitettävä syyt veden kerääntymiselle (kallistusten riittävyys,
kattokaivojen määrien riittävyys)• Talvisin tulee tarkkailla lumen kertymistä katolle ja tilata lumenpudotus
tarvittaessa• Keväällä tulee tarkastaa katot lumenpudotuksesta syntyneiden
vaurioiden varalta
• Tarkastetaan läpivientien (viemärien tuuletusputket, IV-kanavat) kunto kerran vuodessa (korjaukset välittömästi!)
• Tarkastetaan ympäristön puuston vaikutus katon roskaisuuteen
Lähteet: Leevi Myyryläinen, Taloyhtiön pieni huoltokirja Vesikatto ja yläpohja, Sisäilmayhdistys -nettisivut
Katon tulvimisen havainnointi
• Sisäpuolisella vedenpoistolla varustetulla katolla tulisi olla vähintään yksi ulosheittäjä
• Tuleva vesi ilmaisee kattokaivojen puhdistustarvetta
Kuvalähde: http://www.gifu.fi/ideoita/viher.php
Lähde: Toimivat katot 2007, Kattoliitto
• Katolla tulisi olla ulosheittäjä katon tulvimisen havainnointiin
Julkisivun huoltotarpeen havainnointi
• Pintamateriaalin yleisilmeen tarkistaminen– Näkyykö murtumia, halkeamia, lohkeamia, pinnan
rapautumista tai muutoksia saumoissa tai maalipinnoissa• Tarkastetaan, onko kasvillisuus kuluttanut seiniä ja onko
kasvillisuus julkisivun kannalta haitallista– Poistetaan haitallinen kasvillisuus
• Tarkistetaan valuuko vesi syöksytorvia pitkin maahan asti• Kuntotutkimus tulee teettää ensimmäisen kerran noin 15
vuoden iässä sekä ennen korjaustoimenpiteitä
Lähde: Leevi Myyryläinen, Taloyhtiön pieni huoltokirja Taloyhtiö.net
Huoltosopimuksen laadinta
Kiinteistönhoitopalveluiden osto
Kuvalähde: Taloyhtiö.net
Kuntoarvio• Taloyhtiön kunnossapitosuunnittelun lähtötiedot selvitetään
teettämällä kuntoarvio• Ennen tarjouspyyntöä tulee miettiä kuntoarvion laajuus• Kuntoarvion avulla saadaan selville eri rakennusosien
kunnossapitotarpeet sekä mahdolliset lisäselvitystarpeet (esim. kuntotutkimus tarpeet)
• Kuntoarvio perustuu pääasiassa aistinvaraisiin asiantuntijahavaintoihin ja olemassa oleviin asiakirjoihin
• Kuntoarvioijia on yleensä kolme eri alan asiantuntijaa (rakennustekniikka, LVIA-tekniikka, sähkö- ja tietotekniikka)
• Kuntoarvioon on hyvä sisällyttää myös asukaskysely• Kuntoarvioraportissa esitetään
kunnossapitosuunnitelmaehdotus (PTS-ehdotus)
Kuntotutkimus• Menettely tietyn rakennusosan/laitteiston kunnon
tarkempaan tutkimiseen• Kuntoarvion jatkotoimenpide• Selvitetään tutkittavan kohteen kunto,
vauriomekanismit, korjausten suositeltava ajankohta• Tutkimusmenetelmiin saattaa kuulua myös rakenteita
rikkovat menetelmät, rakenteiden tai putkistojen kuvaukset yms.
• Kuntotutkimuksen kohteita ovat usein putkistot, julkisivu, ilmanvaihto, sähköjärjestelmä, rakennusautomaatio
Tarjouspyynnön tärkeimmät kohdat
• Kaikki tehtävät ja toimenpiteet tulee kirjata tarjouspyyntöön– Määrittele tehtävät oman taloyhtiön erityistarpeiden mukaan
• Laatumääritykset tulisi olla mitattavia ja selkeitä• Palvelutoimittajien valintakriteerien määrittely on tärkeää
– Ilman valintakriteerejä joudutaan usein ottamaan halvin tarjous vastaan
• Mieti, onko taloyhtiössä jotain erityishuoltoa vaativia kohteita Kannattaisiko valita erillinen alan yritys tekemään huolto
• Pyydä selvitys tilaajavastuulain mukaisten velvoitteiden hoitamisesta
Lähde: Kiinteistön hoito- ja ylläpitopalveluiden ostaminen, Kiinteistöliitto Pirkanmaa
Sähköinen huoltokirja
Sähköisen huoltokirjan hyödyt taloyhtiölle
• Huollon tarjouspyyntöihin ja sopimuksiin on käytettävissä selkeät laajuus- ja tehtävämäärittelyt
• Kiinteistönhoito on ennakoivaa, suunnitelmallista ja tarpeen mukaista, yllättävät vikakorjaukset ja kiiretilanteet vähenevät
• Kiinteistön energiatalous pysyy asianmukaisella tasolla • Viihtyisien ja terveellisten asumisolosuhteiden ylläpitäminen helpottuu • Rakennusosien ja laitteiden optimaalisen elinkaaren saavuttaminen tulee
mahdolliseksi asianmukaisen huollon avulla • Kiinteistönhoitoliikkeen työn suunnittelu tarkentuu ja työnjohto helpottuu • Huoltotyöstä syntyy palautetietoa tilaajalle, seuranta helpottuu • Kiinteistön tekniikka ja huoltokohteet sekä huoltohistoria on
dokumentoitu helposti käytettävään muotoon, henkilöiden vaihtuessa asioihin perehtyminen helpottuu
Lähde: Taloyhtio.net
• Lukemista taloyhtiön suunnitelmallisesta korjaamisesta: – Ikkunan huolto:
• http://www.teeparannus.fi/attachements/2011-09-21T09-29-1614846.pdf
– Vesikattojen kunnossapito: • http://www.kattoliitto.fi/files/504/Toimivat_Katot_2013_reduced_size_.pdf
– Julkisivun vaurioituminen: http://www.youtube.com/watch?v=bmfi41Mx_j0
– Taloyhtiön pieni huoltokirja, Kiinteistöalan kustannus Oy– Taloyhtiön energiakirja, Virta, Pylsy, Kiinteistöalan kustannus Oy
• Kysymyksiä tai palautetta:[email protected] tai facebook.com/energiaopas