Oleh : Kintot Eko Baskoro

DIREKTORAT PENGATURAN DAN PENGADAAN TANAH PEMERINTAH

DEPUTI BIDANG HAK TANAH DAN PENDAFTARAN TANAH

BADAN PERTANAHAN NASIONAL REPUBLIK INDONESIA

LATAR BELAKANG 1. Dalam rangka mewujudkan masyarakat yang adil,

makmur, dan sejahtera berdasarkan Pancasila dan UUD Negara RI tahun 1945, pemerintah perlu melaksanakan pembangunan.

2. Untuk menjamin terselenggaranya pembangunan untuk kepentingan umum, diperlukan tanah yang pengadaannya dilaksanakan dengan mengedepankan prinsip kemanusiaan, demokratis dan adil.

3. Peraturan perundang-undangan di bidang pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum belum dapat menjamin perolehaan tanah untuk pelaksanaan pembangunan.

PENGADAAN TANAH

Dasar Hukum :

1. Undang-Undang No. 2 tahun 2012 tanggal 14 Januari 2012;

2. Peraturan Presiden No. 71 tahun 2012 tanggal 7 Agustus 2012;

3. Permendagri No. 72 tahun 2012 tanggal 7 November 2012.

4. Peraturan Kepala BPN No. 5 tahun 2012 tanggal 30 Oktober 2012;

5. Peraturan Menkeu No. 13/PMK.01/2013 tanggal 4 Januari 2013.

KETENTUAN UMUM 1. Instansi

adalah lembaga negara, kementerian dan lembaga pemerintah non kementerian, pemerintah, pemerintah provinsi, pemerintah kabupaten/kota, dan Badan Hukum Milik Negara/Badan Usaha Milik Negara yang mendapat penugasan khusus Pemerintah.

2. Pengadaan Tanah

adalah kegiatan menyediakan tanah dengan cara memberi ganti kerugian yang layak dan adil kepada pihak yang berhak.

3. Pihak yang Berhak

adalah pihak yang menguasai atau memiliki objek pengadaan tanah.

4. Objek Pengadaan Tanah

adalah tanah, ruang atas tanah dan bawah tanah, bangunan, tanaman, benda yang berkaitan dengan tanah, atau lainnya yang dapat dinilai.

5. Hak atas tanah

adalah hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria dan hak lain yang akan ditetapkan dengan undang-undang.

6. Kepentingan umum

adalah kepentingan bangsa, negara dan masyarakat yang harus diwujudkan oleh pemerintah dan digunakan sebesar-besarnya untuk kemakmuran rakyat.

7. Hak Pengelolaan

adalah hak menguasai dari negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepeda pemegangnya.

8. Konsultasi Publik

adalah proses komunikasi dialogis atau musyawarah antar pihak yang berkepentingan guna mencapai kesepahaman dan kesepakatan dalam perencanaan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum.

9. Pelepasan hak

adalah kegiatan pemutusan hubungan hukum dari pihak yang berhak kepada negara melalui Lembaga Pertanahan.

10. Ganti kerugian

adalah penggantian yang layak dan adil kepada pihak yang berhak dalam proses pengadaan tanah.

11. Penilai Pertanahan/penilai

adalah orang perseorangan yang melakukan penilaian secara independen dan profesional yang telah mendapat izin praktek penilaian dari Menteri Keuangan dan telah mendapat lisensi dari Lembaga Pertanahan untuk menghitung nilai/harga objek pengadaan tanah.

12. Pemerintah pusat/pemerintah

adalah Presiden Republik Indonesia yang memegang kekuasaan pemerintahan negara Republik Indonesia sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945.

13. Pemerintah Daerah

adalah Gubernur, Bupati atau Walikota dan perangkat daerah sebagai unsur penyelenggara pemerintah daerah.

14. Lembaga Pertanahan

adalah Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia, lembaga pemerintah yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang pertanahan.

18 JENIS KEPENTINGAN UMUM 1. Pertahanan dan keamanan nasional 2. Jalan umum, jalan tol, terowongan,

jalur kereta api, stasiun kereta api, dan fasilitas operasi kereta api.

3. Waduk, bendungan, bendung, irigasi, saluran air minum, saluran pembuangan air dan sanitasi, dan bangunan pengairan lainnya.

4. Pelabuhan, bandar udara dan terminal. 5. Infrastruktur minyak, gas, dan panas

bumi. 6. Pembangkit, transmisi, gardu, jaringan,

dan distribusi tenaga listrik. 7. Jaringan telekomunikasi & informatika

pemerintah. 8. Tempat pembuangan & pengolahan

sampah.

9. Rumah sakit pemerintah/ pemerintah daerah.

10.Fasilitas keselamatan umum

11. Tempat pemakaman umum pemerintah/pemerintah daerah

12. Fasilitas sosial, fasilitas umum dan ruang terbuka hijau publik.

13. Cagar alam & cagar budaya. 14. Kantor pemerintah/pemerintah

daerah/desa. 15. Penataan permukiman kumuh

perkotaan &/atau konsolidasi tanah, serta perumahan untuk masyarakat berpenghasilan rendah dengan status sewa.

16. Prasarana pendidikan atau sekolah pemerintah/pemerintah daerah.

17. Prasarana olahraga pemerintah/ pemeritah daerah dan

18. Pasar umum dan lapangan parkir umum

TAHAPAN PENGADAAN TANAH

1. Perencanaan (Instansi & pemerintah daerah)

2. Persiapan (Pemprov/instansi penetapan lokasi Gubernur)

3. Pelaksanaan (BPN RI)

4. Penyerahan hasil (BPN RI)

PERENCANAAN Dibuat oleh instansi yang memerlukan tanah & dituangkan dalam Dokumen Perencanaan yang memuat :

1. Maksud dan tujuan rencana pembangunan.

2. Kesesuaian dgn RTRW, Rencana Pemb. Nasional & daerah.

3. Luas tanah.

4. Letak tanah.

5. Status tanah.

6. Perkiraan waktu pelaksanaan

7. Perkiraan Nilai Tanah.

8. Penganggaran

DOKUMEN PERENCANAAN

Disusun berdasarkan :

1. Studi kelayakan sesuai peraturan perundangan.

2. Ditetapkan oleh instansi yang memerlukan tanah.

3. Dokumen diserahkan kepada Pemprov/Gubernur.

PERSIAPAN PENGADAAN TANAH Instansi bersama Pemprov melaksanakan :

1. Pemberitahuan rencana pembangunan kpd. masyarakat (langsung/tidak langsung).

2. Pendataan Awal lokasi renc. pembangunan

(dalam jw. 30 hari)

3. Konsultasi Publik renc. pembangunan

(dalam jw. 60 hari kerja, konsultasi publik ulang jw. 30 hari kerja apabila ada pihak yang keberatan)

KONSULTASI PUBLIK 1. Untuk mendapatkan kesepakatan lokasi

pembangunan.

2. Melibatkan pihak yang berhak.

3. Apabila terjadi kesepakatan, maka instansi mengajukan penetapan lokasi kpd. Gubernur.

4. Gubernur memutuskan Penetapan lokasi selama 2 tahun dan dpt diperpanjang 1 x untuk 1 tahun.

TIM KAJIAN 1. Dibentuk oleh Gubernur.

2. Apabila terdapat keberatan dari masyarakat.

3. Tugas Tim Kajian :

a. menginventarisasi masalah.

b. melakukan pertemuaan dgn masyarakat.

c. membuat rekomendasi diterima/ditolak keberatan kpd Gubernur.

d. keberatan diterima Gubernur, maka lokasi pembangunan batal dilaksanakan/instansi harus cari lokasi lain.

e. Jika keberatan ditolak PTUN MA

PELAKSANAAN DATAN

1. Oleh Kakanwil BPN Provinsi selaku Ketua.

2. Dapat memobilisasi pegawai Kanwil BPN.

3. Kakanwil BPN dapat menugaskan Kepala Kantor Pertanahan sbg. Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah

PENUGASAN KEPALA KANTOR PERTANAHAN SBG KETUA

1. Dgn pertimbangan efisiensi, efektifitas, kondisi geografis dan SDM.

2. Pengadaan tanah dalam 1 (satu) wilayah kab/kota.

3. Dgn keputusan Kakanwil BPN Provinsi.

4. Tembusan SK kpd. Gubernur, Bupati/Walikota, instansi yg memerlukan tanah.

5. Dilaporkan kpd Kepala BPN RI.

SUSUNAN PANITIA PENGADAAN TANAH PROVINSI

1. Kakanwil BPN sebagai Ketua.

2. Kabid HTPT atau eselon III yang ditunjuk sebagai Anggota.

3. Kakantah di lokasi Pengadaan Tanah sebagai Anggota.

4. Pejabat SKPD Prov./eselon III urusan Pertanahan atau yang ditunjuk sebagai Anggota.

5. Pejabat SKPD Kab/Kota/eselon III urusan Pertanahan atau yang ditunjuk sebagai Anggota

6. Camat, sebagai Anggota.

7. Lurah/Kades sbg Anggota.

8. Kasi Pengaturan Tanah Pemerintah/pjbt eselon IV yg ditunjuk sbg Sekretaris/Anggota.

SUSUNAN ANGGOTA PENGADAAN TANAH, KANTOR PERTANAHAN

1. Kakan Pertanahan sbg Ketua.

2. Kasi HTPT/pjb eselon IV yang ditunjuk sbg Anggota.

3. Pejabat SKPD Kab/Kota eselon IV/urusan pertanahan sbg Anggota.

4. Camat/nama lain sbg Anggota.

5. Lurah/Kepala Desa/nama lain sbg. Anggota.

6. Kasubsi Pengaturan Tanah Pemerintah/pjb yang ditunjuk sbg Sekretaris rangkap Anggota.

SATGAS PENGADAAN TANAH

Dibentuk oleh ketua terdiri :

1. Satgas A.

inventarisasi dan identifikasi data fisik penguasaan, pemilikan, penggunaan dan pemanfaatan tanah.

2. Satgas B.

inventarisasi dan identifikasi data Pihak yang Berhak dan Objek Pengadaan Tanah.

Satgas A,B terdiri dari 1 Ketua dan paling kurang 2 orang anggota.

1. Satgas A Ketua dan anggota pegawai BPN, kemampuan dibidang survei, pengukuran dan pemetaan. Bila diperlukan Ketua Pengadaan Tanah dpt mengangkat surveyor berlisensi.

2. Satgas B

Ketua dan anggota pegawai BPN, kemampuan di bidang pertanahan, hukum, manajemen dan pemetaan. Bila diperlukan Ketua Pengadaan Tanah dpt menambah anggota dari instansi teknis terkait.

Tugas Satgas A meliputi :

a. pengukuran batas keliling lokasi pengadaan tanah.

b. pengukuraan bidang per bidang.

c. menghitung, menggambar bidang per bidang dan batas keliling.

d. pemetaan bidang per bidang dan batas keliling bidang tanah.

Tugas Satgas B, melaksanakan pengumpulan data paling kurang meliputi :

a. Nama, pekerjaan, dan alamat Pihak yang Berhak;

b. Nomor Induk Kependudukan atau identitas diri lainnya Pihak yang Berhak;

c. Bukti penguasaan dan/atau kepemilikan tanah, bangunan, tanaman, dan/atau benda yang berkaitan dengan tanah;

d. Letak tanah, luas tanah dan nomor identifikasi bidang;

e. Status tanah dan dokumennya;

f. Jenis penggunaan dan pemanfaatan tanah;

g. Penguasaan dan/atau kepemilikan tanah, bangunan, dan/atau benda lain yang berkaitan dengan tanah;

h. Pembebanan hak atas tanah; dan

i. Ruang atas dan ruang bawah tanah.

Hasil Identifikasi dan Inventarisasi Satgas, diumumkan selama 14 hari kerja pada :

1. Kantor kelurahan/desa/nama lain.

2. Kantor kecamatan.

3. Lokasi pembangunan.

Apabila ada keberatan dari pihak yang berhak, Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah melakukan verifikasi dan perbaikan Peta Bidang Tanah/atau Daftar Nominatif.

PENILAI TANAH

1 Ditetapkan oleh Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah, setelah memenangkan pelelangan.

2. Pengadaan Penilai dilakukan seleksi, jw 30 hari kerja.

3. Apabila jw 30 hari kerja tidak dapat dilaksanakan, Ketua PT menunjuk Penilai Publik.

Tugas Penilai/yang dinilai :

1. tanah; 2. bangunan; 3. tanaman; 4. benda yang berkaitan dengan tanah; 5. ruang atas dan bawah tanah; 6. kerugian lain yang dapat dinilai.

MUSYAWARAH GANTI KERUGIAN

1. Kepada Pihak yang Berhak.

2. dilokasi pengadaan tanah/tempat yang disepakati.

3. secara langsung untuk menentukan bentuk ganti kerugian berdasarkan hasil penilaian ganti kerugian yang dilakukan oleh Penilai.

BENTUK GANTI KERUGIAN

1. uang;

2. tanah pengganti;

3. pemukiman kembali;

4. bentuk lain yang disetujui kedua pihak;

5. kepemilikan saham (BUMN).

PEMBERIAN GANTI KERUGIAN

Bentuk Uang

1. Dilakukan melalui jasa perbankan.

2. Rekening atas nama pihak yang berhak.

3. Pemberian ganti kerugian bersamaan dgn pelepasan hak, dan penyerahan bukti-bukti kepemilikan.

4. Dokumentasi dengan foto/video.

Tanah Pengganti

1. Lokasi tanah sesuai kesepakatan dgn pihak yang berhak.

2. Nilai sama dengan bentuk uang.

3. Setelah ada permintaan tertulis dari Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah.

4. Instansi harus menyediakan tanah pengganti 6 bulan saat penetapan ganti kerugian.

5. Pelepasan hak, tanpa menunggu adanya tanah pengganti.

Pemukiman Kembali

1. Dilakukan instansi yang memerlukan tanah atas permintaan tertulis Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah

2. Nilainya sama dalam bentuk uang.

3. Instansi yang memerlukan tanah menyediakan permukiman kembali paling lama 1 tahun.

4. Pelepasan hak tanpa menunggu selesainya permukiman kembali.

5. Penyerahan permukiman kembali didokumentasi dengan foto/video.

Kepemikian Saham

1. Berdasarkan kesepakatan pihak yang berhak dengan BUMN yang mendapat penugasan Khusus Pemerintah.

2. Pelepasan hak oleh pihak yang berhak, setelah disepakati ganti kerugian dalam bentuk kepemilikan saham.

3. Selama proses pemberian ganti kerugian, dana kepemilikan saham dititipkan pada bank.

4. Pelepasan hak, dilakukan bersamaan dengan penitipan uang di bank.

5. Penyerahan didokumentasi foto/video.

Bentuk lain

1. Gabungan Ganti Kerugian, tanah pengganti atau putusan pengadilan yang mempunyai kekuatan hukum tetap.

2. Penyerahan Ganti Kerugian bentuk lain dengan Berita Acara Penyerahan.

3. Penyerahan didokumentasi foto/video.

Dalam Keadaan Khusus

1. Dalam keadaan mendesak (bencana alam, biaya pendidikan, menjalankan ibadah, pengobatan, pembayaran hutang).

2. Dibuktikan Surat Keterangan Lurah/Kepala Desa.

3. Diberikan maksimal 25 % dari nilai Ganti Kerugian yang didasarkan NJOP tahun sebelumnya.

4. Diberikan dalam bentuk uang.

5. Dengan Berita Acara.

6. Dokumentasi foto/video.

PENITIPAN UANG GANTI KERUGIAN

1. Pada Pengadilan Negeri di lokasi Pengadaan Tanah.

2. Dilakukan dalam hal :

a. pihak yang berhak menolak bentuk dan/besar ganti kerugian hasil musyawarah & tidak ajukan keberatan ke Pengadilan Negeri.

b. pihak yang berhak menolak bentuk dan/besar ganti kerugian atas putusan Pengadilan Negeri/Mahkamah Agung yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap.

c. pihak yang berhak tdk diketahui keberadaannya.

d. Obyek Pengadaan Tanah yang akan diberikan ganti kerugian :

- sedang menjadi obyek perkara di pengadilan.

- masih disengketakan kepemilikannya.

- diletakan sita oleh pjbt yang berwenang.

- menjadi jaminan di bank/jaminan utang lainnya.

Penitipan Ganti Kerugian di Pengadilan Negeri, dilakukan oleh instansi yang memerlukan tanah dgn surat permohonan kepada Ketua Pengadilan Negeri.

PELEPASAN OBYEK PENGADAAN TANAH

1. Dihadapan Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah, bersamaan pemberian ganti kerugian.

2. Dilakukan dengan pelepasan hak.

3. Penyerahan bukti penguasaan /kepemilikan obyek pengadaan tanah.

4. Pelepasan obyek pengadaan tanah dalam bentuk Berita Acara ditandatangani dihadapan Kepala Kantor Pertanahan.

PEMUTUSAN HUBUNGAN HUKUM ANTARA PIHAK DGN OBYEK PT

Pada saat pemberian GK dan pelepasan hak telah dilaksanakan dihadapan Kepala Kantor Pertanahan setempat, kepemilikan/hak atas tanah menjadi hapus, alat bukti dinyatakan tidak berlaku dan tanahnya menjadi tanah yang dikuasai langsung oleh negara.

GANTI KERUGIAN YANG DITITIPKAN DI PN

Pemutusan hubungan hukum antara Pihak yang berhak dengan obyek pengadaan tanah yang ganti kerugian dititipkan di PN, kepemilikan/hak atas tanah menjadi hapus, dan alat bukti hak dinyatakan tidak berlaku dan tanahnya menjadi tanah yang langsung dikuasai oleh Negara, sejak keluarnya penetapan pengadilan mengenai ganti kerugian.

Hapusnya hubungan hukum tanah yang terdaftar, Kepala Kantor Pertanahan mencatat hapusnya hak pada Buku Tanah dan daftar umum lainnya.

Hapusnya hubungan hukum tanah yang belum terdaftar, Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah menyampaikan hapusnya kepada Lurah/Kepala Desa, camat, selanjutnya dicatat dalam buku administrasi kantor.

PENYERAHAN HASIL PENGADAAN TANAH

1. Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah menyerahkan 1 rangkap fotokopi kepada instansi yang memerlukan tanah (7 hari), 1 rangkap untuk permohonan hak atas tanah.

2. Dgn Berita Acara Penyerahan Hasil Pengadaan Tanah.

3. Instansi yang memerlukan tanah, 30 hari kerja menerima hasil PT, mengajukan permohonan sertipikat kepada Kantor Pertanahan.

PENGAMBILAN UANG GANTI KERUGIAN DI PENGADILAN NEGERI

1. Disertai surat pengantar dari Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah.

2. Yang menjadi jaminan di Bank, dapat diambil di PN dengan surat pengantar Ketua Pelaksana PT dan surat persetujuan dari Bank/pihak pemegang hak tanggungan.

3. Pengambilan GK yang dititipkan di PN, pihak yg berhak menyerahkan bukti penguasaan/ kepemilikan obyek Pengadaan Tanah.

4. Apabila Ketua Datan tdk lagi menjabat, maka pengantar dibuat oleh Kakanwil BPN Prov.

PENGADAAN TANAH SKALA KECIL

1. Luas tidak lebih dari 1 Ha, dilakukan langsung.

2. Merupakan :

- satu hamparan.

- 1 (satu) tahun anggaran.

3. Tanpa melalui tahapan pengadaan tanah.

4. Dapat memakai jasa penilai.

5. Sesuai tata ruang wilayah.

KETENTUAN PERALIHAN

Pengadaan tanah yang sedang berlangsung :

1. telah dituangkan dalam dokumen perencanaan.

2. telah dianggarkan.

3. telah ada penetapan lokasi.

4. telah pelepasan hak; dan/atau

5. ganti kerugian telah dititipkan di PN.

TERIMA KASIH