ĐẠI HỌC Y DƯỢC THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

KHOA KHOA HỌC CƠ BẢN

Đề tài

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP. HỒ CHÍ MINH:

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP

Báo cáo viên: Phạm Thị Kim Ngân

Bộ môn Khoa học xã hội nhân văn

Kết cấu đề tài

Chương 1: GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU

Chương 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP. HỒ CHÍ MINH

Chương 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ

TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ

HỒ CHÍ MINH

Chương 1

GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU

Lý do chọn đề tài

• Thành phố Hồ Chí Minh là trung tâm kinh tế,

văn hóa và là thành phố lớn nhất cả nước, nơi

tập trung dân số lớn nhất cả nước do đó thị

trường bất động sản diễn ra sôi động và khốc liệt

nhất.Vì vậy, để có cái nhìn toàn diện về thị trường

bất động sản ở Tp. Hồ Chí Minh, tôi đã chọn đề

tài này trong nghiên cứu của mình.

Tổng quan nghiên cứu

• Sở Xây dựng TPHCM và Trường Đại học Việt -

Đức có viết “Đề án phát triển thị trường bất động

sản (BĐS) TPHCM giai đoạn 2016-2020, định

hướng đến năm 2025 và tầm nhìn 2030”

• Tác giả Thu Thủy có bài: “Thị trường BĐS Việt

Nam sẽ giữ vững phong độ hiện tại trong 10 – 15

năm nữa” in trên tạp chí Bất động sản Việt Nam,

11/2016

• Giáo sư Đặng Hùng Võ có bài: “Toàn cảnh thị

trường bất động sản năm 2016 và triển vọng năm

2017” in trên Tạp chí Kinh tế và Dự báo số

02+03/2017.

• Tác giả Lương Thiện có bài: “Thị trường bất động

sản năm 2017 - Phấn khởi từ chính sách Nhà

nước” Tạp chí Sài gòn giải phóng, tháng 1/2017

• …..

Mục đích nghiên cứu

• Trên cơ sở phân tích thực trạng hoạt động

của thị trường bất động sản Tp. Hồ Chí Minh

giai đoạn 2001 - 2016, đề tài sẽ đề ra giải

pháp nhằm phát triển lành mạnh, bền vững

thị trường bất động sản Tp. Hồ Chí Minh để

xứng đáng với vị thế của một thành phố năng

động và phát triển nhất Việt Nam.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

• Đối tượng nghiên cứu: Thị trường bất động sản

Thành phố Hồ Chí Minh.

• Phạm vi nghiên cứu:

Đề tài giới hạn phạm vi nghiên cứu vào các

hoạt động diễn ra trên thị trường bất động sản Tp.

Hồ Chí Minh giai đoạn 2001 – 2016.

Số liệu thống kê được sử dụng trong đề tài

chủ yếu tập trung trong giai đoạn những năm gần

đây.

Phương pháp nghiên cứu

• Đề tài sử dụng đồng thời nhiều phương pháp

khác nhau để bổ sung hỗ trợ lẫn nhau. Cụ

thể là: phương pháp thống kê, phân tích và

tổng hợp, phương pháp so sánh, tham khảo

ý kiến chuyên gia…Đồng thời quán triệt

đường lối đổi mới kinh tế của Đảng trong các

nghị quyết của Đại hội Đảng toàn quốc lần XI

và XII.

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn:

• Từ chỗ phân tích thực trạng và trình bày

một số giải pháp phát triển thị trường bất

động sản Tp. Hồ Chí Minh, các nhà hoạch

định chính sách kinh tế, các nhà đầu tư trong

và ngoài nước sẽ có cơ sở để quan tâm và

đầu tư vào các lĩnh vực khác nhau trên thị

trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh.

CHƯƠNG 2

• THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP. HỒ CHÍ MINH

2.1. TỔNG QUAN CÁC GIAI ĐOẠN CỦA THỊ TRƯỜNG

BẤT ĐỘNG SẢN Ở TP. HỒ CHÍ MINH

2.1.1. Giai đoạn thị trường bất động sản bùng nổ

(2001 - 2003)

2.1.2. Giai đoạn thị trường bất động sản đóng băng

(2003 – 2006)

2.1.3. Giai đoạn 2007 – 2014

2.2. THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.

HỒ CHÍ MINH NĂM 2015

• Bảng 2.1: Giao dịch nhà ở tại TP.Hồ Chí Minh năm 2015

• Nguồn: Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản – Bộ Xây

dựng

Tháng 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

TP.HCM 1450 1100 1400 1500 1600 1700 1750 1800 1550 1600 1600 1650

Biểu đồ 2.1:

2.2.1.Bùng nổ nguồn cung

• Quận 2, 9, Thủ Đức, Gò Vấp, huyện Bình

Chánh, Nhà Bè: phân khúc nhà biệt thự, nhà

liền kề

• Quận 2, 4,6,12, Phú Nhuận, Bình Thạnh, Tân

Phú, Bình Tân: phân khúc thị trường căn hộ

chung cư

• Quận 9,12, huyện Bình Chánh,Nhà Bè, Hóc

Môn có nguồn cung lớn đất nền nhà.

2.2.1.Bùng nổ nguồn cung

• Tổng diện tích sàn xây dựng nhà ở toàn

thành phố có thêm 8,56 triệu m2, diện tích

nhà ở bình quân đầu người đạt 17,32m2

/người.

• Quy mô giao dịch nhà ở đạt trên 26.000 giao

dịch, tăng 1,5 lần so với năm 2014.

2.2.2.Sự lên ngôi của doanh nghiệp Việt

• Vingroup, Novaland, Hưng Thịnh, Thủ Đức

House, Phúc Khang, Khang Điền, Phú

Long, ...

• Ở phân khúc căn hộ cao cấp, Tập đoàn

Vingroup ghi dấu ấn mạnh với siêu dự án

Vinhomes Central Park.

2.2.2.Sự lên ngôi của doanh nghiệp Việt

• Tập đoàn Novaland cũng có một thành công

với việc công bố thêm 10 dự án mới, nâng

tổng số dự án lên hơn 30. Các dự án đều tọa

lạc tại những vị trí trọng điểm khắp TP. Hồ

Chí Minh. Trong năm 2015, Novaland đã

cung cấp 7.500 sản phẩm mới gồm căn hộ,

nhà phố, Office-tel, lô thương mại.

• Thủ Đức House phát triển nhiều dự án ở

quận 9 và quận Thủ Đức như Chung cư

Bách Phú Thịnh, Chung cư TDH-Tocontap,

Chung cư Bình Chiểu lô I và lô H, dự án

Bình Chiểu 2…. đầy đủ tiện ích cao cấp,

giao thông thuận lợi.

2.2.2.Sự lên ngôi của doanh nghiệp Việt

2.2.3.Điểm mặt những thương vụ M&A nổi bật

trong năm 2015

• Novaland chi mạnh tay cho M&A

• Novaland đã thâu tóm đến 25 dự án.Tháng 9/2015, giới

thiệu ra thị trường thêm 7 dự án gồm:

- Sunrise Cityview và Sunrise Riverside tại quận 7

- The Park Avenue (mặt tiền đường 3/2, quận 11);

- Dự án Orchard Parkview và dự án Duxton tại đường

Hồng Hà, Golden Mansion (Phổ Quang),Newton (Trương

Quốc Dung) tại khu vực Q.Phú Nhuận và quận Tân Bình.

• Hung Thinh Corp làm sống lại nhiều dự án “chết”

• CTCP Đầu tư Kinh doanh Địa ốc Hưng Thịnh đã chi tới

2.000 tỷ đồng để thâu tóm hàng loạt các dự án: 8X Đầm

Sen, 8X Plus, 8X Thái An, 12 View, Tân Hương Tower,

• Triển khai 3 dự án: Melody Residences (quận Tân

Phú); Sky Center (quận Tân Bình) và 8X Rainbow.

• Mới đây nhất là 2 dự án đã được Hung Thinh Corp chính

thức chào bán trên thị trường là Florita (quận 7) và

Lavita Garden (quận 9) tất cả đều đến từ những thương

vụ M&A cùng đối tác.

2.2.3.Điểm mặt những thương vụ M&A nổi bật

trong năm 2015

• Đất Xanh ra mắt nhiều dự án mới

Ngày 24/10/2015, CTCP Dịch vụ và Xây dựng Đất Xanh

giới thiệu 20 dự án mới ra mắt thị trường:

Khu căn hộ Resort cao cấp Opal Riverside (quận Thủ

Đức),

Khu căn hộ phong cách Châu Âu Venice City (quận 2),

Khu căn hộ thương mại cao cấp Luxcity (quận 7), Greeny

Riverside (quận 7)

Khu căn hộ thương mại Cara Riverside (quận 8),

Khu căn hộ thương mại Auris City (quận 8), Square Plaza

(quận 8)...

2.2.3.Điểm mặt những thương vụ M&A nổi bật

trong năm 2015

• TNR Holdings Việt Nam lấn sân thị trường

phía Nam

- CTCP Đầu tư và Phát triển bất động sản Việt Nam

trong tháng 7/2015 chính thức giới thiệu ra thị

trường dự án The GoldView với vị trí đắc địa tại số

346 Bến Vân Đồn, quận 4.

2.2.3.Điểm mặt những thương vụ M&A nổi bật

trong năm 2015

• An Gia bắt tay nhà đầu tư Nhật Bản

- Ngày 26/7/2015, CTCP Đầu tư và phát triển bất

động sản An Gia (An Gia) công bố việc được Quỹ

Crees Group (một quỹ đầu tư từ Nhật Bản) rót 200

triệu USD để mua lại cổ phần và đầu tư vào các dự

án bất động sản nhà ở của công ty này.

- An Gia đang triển khai một loạt dư án bất động

sản với tổng vốn đầu tư lên tới 3.000 tỷ đồng, An

Gia Garden, An Gia Star, An Gia Riverside, An Gia

Skyline.

2.2.3.Điểm mặt những thương vụ M&A nổi bật

trong năm 2015

• Thị trường bất động sản TP.HCM năm 2016

đã có thêm hơn 30.000 sản phẩm nhà ở. Sở

Xây dựng đã xác nhận đủ điều kiện huy động

vốn cho 57 dự án nhà ở hình thành trong

tương lai với 29.017 căn nhà, gồm có 27.792

căn hộ và 1.225 nhà thấp tầng.

2.3.THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HỒ

CHÍ MINH NĂM 2016

2.3.THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HỒ

CHÍ MINH NĂM 2016

Biểu đồ 2.2:

Bảng 2.2. Bức tranh thị trường bất động sản tại TP.Hồ

Chí Minh từ 06/2015 tới 09/2016

Hạng mụcQuý 3,

2015

Quý 4,

2015

Quý 1,

2016

Quý 2,

2016

Quý 3,

2016

VP

ch

oth

uê

Cung (m3) 1.699.000 1.701.000 1.714.000 1.714.00

0

1.714.00

0

Lấp đầy (%) 90,0 92,5 94 94,6

Giá thuê

(USD/m3/tháng

)

16,7–46,5 16,9–45,5 17,0–45,6 17,0–

45,8

Nh

àở

Cung CC hoàn

chỉnh

71.000 76.000 77.000 80.000 84.000

Cung CC “trên

giấy”

39.000 44.000 52.000 59.000 64.000

Tồn kho CC 13,6 14,0 13,2 14,1 13,5

Giá CC (so với

quý trước)

+0,6% +1,8% +0,9% +2,9% +1,5%

Bán

lẻ

Cung (m3) 1.055.000 1.046.000 1.124.850 1.184.25

0

1.302.95

0

Lấp đầy (%) 90,5 93,0 91,0 91,0

Giá thuê

(USD/m3/tháng

)

38,0–70,4 39,1–70,4 39,2–70,4 39,3–

70,4

38,6–

70,7

• Tiềm ẩn nguy cơ bất ổn

- Tình trạng đầu cơ diễn ra và có xu hướng

tăng

- Nhiều dự án vẫn chưa bán được hết.

- Còn hàng trăm dự án bất động sản thoi thóp,

ngưng hoạt động, bị thu hồi hoặc chưa khởi

công được.

CHƯƠNG 3

• GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG

BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ

HỒ CHÍ MINH

3.1. DỰ BÁO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

TP. HỒ CHÍ MINH

• Nhu cầu cấp thiết

• Cung thì sẽ có cầu

• Chính sách sẽ tác động lớn đến thị trường

• Tiếp tục chu kỳ tăng trưởng

• Sôi động M&A

• Bùng nổ thị trường nhà ở vừa túi tiền

3.2. MỘT SỐ VẤN ĐỀ CẦN GIẢI QUYẾT ĐỐI VỚI THỊ

TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP HỒ CHÍ MINH

• 3.2.1.Vướng giải phóng mặt bằng

• 3.2.2.Ẩn số tiền sử dụng đất

• 3.2.3.Thủ tục hành chính kéo dài

• 3.2.4.Chính sách tín dụng chưa phù hợp

• 3.2.5.Cởi trói cho hàng tồn kho

Biểu đồ 3.1:

3.3. MỘT SỐ GIẢI PHÁP CƠ BẢN NHẰM ỔN ĐỊNH VÀ

PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở TP HCM

• 3.3.1.Giải pháp cho điểm nghẽn về giải phóng

mặt bằng

• 3.3.2.Giải pháp tháo gỡ điểm nghẽn về tiền sử

dụng đất

• 3.3.3.Giải pháp điểm nghẽn về thủ tục hành chính

• 3.3.4.Giải pháp điểm nghẽn chính sách tín dụng

và chính sách chuyển nhượng

KẾT LUẬN

• Thứ nhất, Trình bày tổng quan các giai đoạn phát

triển của thị trường bất động sản Tp Hồ Chí Minh

• Thứ hai, Phân tích thực trạng thị trường bất động

sản thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2001 –

2016, đặc biệt chú trọng diễn biến trên thị trường

năm 2015 và năm 2016.

KẾT LUẬN

• Thứ ba, Trình bày những giải pháp nhằm phát

triển ổn định và bền vững thị trường bất động sản

thành phố Hồ Chí Minh trên cơ sở những dự báo

hướng phát triển của thị trường bất động sản

thành phố và những vấn đề cần giải quyết trong

thời gian tới.

Xin chân thành cảm ơn !