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LEASING
INMOBILIARIO
ALEJANDRO SAMUEL GAMALIEL ALVAN SILVANO BACHILLER - FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLITICAS
UNIVERSIDAD NACIONAL DE LA AMAZONIA PERUANA (UNAP)
IQUITOS - PERU
ANTECEDENTES
El nacimiento del Leasing o Arriendo Financiero tiene su
origen en el derecho anglosajón, como una técnica de
financiamiento de la empresa complementaria a las
tradicionales y un aporte para hacer frente a problemas
financieros en los países industrializados.
En nuestro país, la primera mención oficial del Leasing, se
encuentra en el Decreto Ley 22738 - 23/10/1979, bajo la
denominación de Arrendamiento Financiero, esta ley
facultaba a las instituciones a adquirir maquinarias, equipos y
vehículos destinados a este tipo de operaciones.
ANTECEDENTES
Nuestra legislación vigente Decreto Legislativo Nº 299, adopta
al igual que España y otros países de habla hispana el término
"Arrendamiento Financiero", con lo cual contribuye a su
asimilación mecánica a la clásica figura del arrendamiento.
El 18 de Julio de 2015 se promulgó el D.Leg. N° 1177. que
aprueba el “Régimen de Promoción del Arrendamiento para
Vivienda”, creando un suceso importantísimo en el desarrollo
inmobiliario del país.
Mediante Decreto Supremo Nº 17-2015-VIVIENDA, publicado
en el Diario Oficial el Peruano el 03/11/2015 se aprobó el
reglamento del régimen de promoción de arrendamiento para
vivienda.
LEASING DEFINICIÓN:
El contrato de Leasing o Arrendamiento financiero es “un
contrato complejo y autónomo por el cual la empresa de
Leasing (Arrendador) se obliga a adquirir y luego dar en
uso un bien de capital elegido, previamente por la
otra parte, la empresa usuaria (Arrendatario), a cambio del
pago de un canon como contraprestación por esta, durante
un determinado plazo contractual pudiendo ejercer la
opción de compra, pagando el valor residual
pactado, prorrogar o firmar un nuevo contrato o, en su
defecto devolver el bien.
ELEMENTOS DEL CONTRATO LEASING
a) ELEMENTOS PERSONALES:
•Arrendador o Sociedad de leasing.
•Arrendatario o usuario.
•El proveedor.
b) ELEMENTOS REALES:
•La cosa objeto del contrato,
•El precio.
c) ELEMENTOS ESPECIALES:
•El plazo.
•La opción de compra.
ELEMENTOS DEL CONTRATO LEASING
a) ELEMENTOS PERSONALES.-
•Arrendador o Sociedad de leasing.-
Son sociedades comerciales constituidas en la forma de sociedades
anónimas autorizadas por la Superintendencia de Banca y Seguros.
Asume la posición contractual de arrendador.
•Arrendatario o usuario.-
Es el industrial, empresario o persona natural, que por regla general,
identifica y escoge la clase de maquinaria, equipos o bienes que le
satisfacen. Por tanto es él y no la sociedad de leasing quien da su
conformidad sobre la calidad y funcionamiento de los bienes.
ELEMENTOS DEL CONTRATO LEASING
a) ELEMENTOS PERSONALES.-
•El proveedor:
Este tiene una participación marginal, sin embargo, puede
verse vinculado al contrato si lo suscribe y se obliga en lugar
del arrendador a entregar el bien, garantizar su
funcionamiento, efectuar las reparaciones a que haya lugar.
ELEMENTOS DEL CONTRATO LEASING
b) ELEMENTOS REALES.-
•La cosa objeto del contrato:
Son bienes de capital o bienes de equipo,
de naturaleza mobiliaria o inmobiliaria.
•El precio:
El precio es un elemento esencial, es la
contraprestación del arrendatario por
la utilización del bien, se trata de un
contrato oneroso.
ELEMENTOS DEL CONTRATO LEASING
c) ELEMENTOS ESPECIALES:
•El plazo:
El mecanismo de financiación consiste en encontrar un
plazo preciso para que la empresa tomadora pueda
cancelar sus obligaciones
•La opción de compra:
Constituye la alternativa del usuario para convertirse en
propietario del bien al término del contrato. Este derecho
puede ser ejercido durante el plazo del contrato.
RENTING
LEASING OPERATIVO
LEASING FINANCIERO
LEASING BACK CLASES DE
LEASING
Leasing Mobiliario
Leasing Inmobiliario
POR LA NATURALEZA DEL BIEN:
VARIANTES
LEASING INMOBILIARIO - Decreto Legislativo N°1177, y su reglamento
DECRETO SUPREMO N° 017-2015-VIVIENDA :
“Establece el régimen de promoción del arrendamiento para vivienda”.
DEFINICION DE LEASING INMOBILIARIO:
Es un contrato en el cual el arrendatario o usuario utiliza y disfruta un bien, a cambio del pago de un canon a la Empresa de Leasing o arrendador, establecido en cuotas periódicas durante un plazo determinado, que al finalizar otorga al usuario el derecho de comprar el inmueble que ha tomado en arriendo.
MODALIDADES CONTEMPLADAS EN
EL D.S. N° 17-2015-VIVIENDA.
1. LEASING INMOBILIARIO: CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO FINANCIERO DE
INMUEBLE DESTINADO A
VIVIENDA.
3. EL ALQUILER: CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO DE INMUEBLE DESTINADO A
VIVIENDA.
2. ALQUILER VENTA: CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO DE INMUEBLE DESTINADO A
VIVIENDA CON OPCION DE COMPRA.
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO DESTINADO A
VIVIENDA
LEASING INMOBILIARIO»
Mediante el Leasing Inmobiliario una
entidad financiera Supervisada por la
Superintendencia de Banca y Seguros
AFP (SBS), financia el acceso del
arrendatario al uso de un inmueble
para vivienda recibiendo a cambio el
pago de cuotas periódicas y con
opción de compra a un valor
previamente pactado.
LEASING INMOBILIARIO
ESQUEMA DE LEASING INMOBILIARIO
¿COMO FUNCIONA EL ARRENDAMIENTO FINANCIERO O LEASING?
* Formulario Único de Arrendamiento - Financiero (Leasing) de inmueble destinado a vivienda – FUAL.
Debe contar con las firmas certificadas por Notario o Juez de Paz, de ser el caso y debe ser obligatoriamente inscrito en el RAV y en el Registro de Predios de la SUNARP
Es determinado por las partes y puede ser prorrogado de común acuerdo antes de su vencimiento en una adenda al FUAL*.
FORMALIDAD
PLAZO
FINANCIAMIENTO
El Fondo Mi Vivienda (FMV) puede financiar Contratos de
Arrendamiento Financiero (Leasing) que incluya un Bono del buen
Pagador (BBP), el contrato recibe el tratamiento de créditos hipotecarios
en cuanto a la evaluación y clasificación del deudor, exigencia de
provisiones y requerimientos patrimoniales, regulados por la SBS.
Puede financiar prima de estreno de 5%, si la vivienda es nueva.
OPCIÓN DE COMPRA
• El Arrendatario debe comunicar al Arrendador mediante carta notarial el ejercicio de la opción de compra, dentro del plazo máximo de cinco (5) días hábiles.
SI SE COMPRA ANTES DEL
PLAZO
• No exonera al Arrendatario del pago total de las cuotas convenidas, el precio de la opción de compra pactado en el FUAL, se acumula al importe total de las rentas mensuales por vencer, a valor presente.
SI NO SE DESEA COMPRAR
• El no ejercicio de la opción de compra, no conlleva a la devolución de ningún concepto dinerario a su favor, salvo pacto en contrario de las partes.
OPCION DE COMPRA
BENEFICIOS PARA EL ARRENDATARIO
•Si el arrendatario ha cumplido con los pagos de las cuotas periódicas,
conceptos complementarios, intereses, gastos, comisiones que
correspondan de acuerdo al FUAL tendrá la opción de compra.
•El arrendatario puede hacer uso del inmueble, antes de la
cancelación total del precio.
•El arrendatario puede ser financiado por el (FMV) que incluye Bono
del Buen Pagador -BBP o al Bono Familiar Habitacional –BFH,
recibiendo el mismo tratamiento para un crédito hipotecario.
BENEFICIOS PARA EL ARRENDADOR
•El arrendador financiero se acoge al Proceso Único de ejecución de
Desalojo, en caso el arrendatario incumpliera con las obligaciones
pactadas y no deseara retirarse del inmueble.
•Las entidades financieras y bancarias se encuentran exoneradas de
IGV por un plazo de tres años, por el servicio de arrendamiento a favor
de personas naturales.
•Los inmuebles adquiridos por las entidades financieras a favor de los
arrendatarios con contrato de Leasing, no se consideran como activos
fijos del arrendador financiero.
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE INMUEBLE DESTINADO A
VIVIENDA CON OPCION DECOMPRA
ARRENDAMIENTO CON OPCION DE
COMPRA
Es el contrato por el cual el Arrendador se obliga a ceder el uso de un inmueble de su propiedad, para destinarlo a vivienda, por el pago de una renta mensual convenida, por un plazo determinado, al final del cual el Arrendatario tiene el derecho de ejercer la opción de compra del inmueble, en cuyo caso se materializa la venta del inmueble.
ARRENDAMIENTO CON OPCION DE COMPRA
¿COMO FUNCIONA EL ARRENDAMIENTO CON OPCION DE COMPRA O ALQUILER VENTA?
Se celebra por escrito con el FUAO, el cual debe contar con la certificación de firmas del Notario o del Juez de Paz Letrado e inscrito en el RAV.
Debe ser inscrito obligatoriamente en la partida registral del inmueble.
Es determinado por las partes y puede ser prorrogado de común acuerdo, se debe suscribir el FUAO de prórroga.
FORMALIDAD
PLAZO
ARRENDAMIENTO CON OPCION DE COMPRA
OPCIÓN DE COMPRA
• El Arrendatario debe comunicar al Arrendador mediante carta notarial el ejercicio de la opción de compra, dentro del plazo máximo de cinco (5) días hábiles.
SI SE COMPRA ANTES DEL
PLAZO
• No exonera al Arrendatario del pago total de las cuotas convenidas, el precio de la opción de compra pactado en el FUAO, se acumula al importe total de las rentas mensuales por vencer, a valor presente.
SI NO SE DESEA COMPRAR
• El no ejercicio de la opción de compra, no conlleva a la devolución de ningún concepto dinerario a su favor, salvo pacto en contrario de las partes.
ARRENDAMIENTO CON OPCION DE COMPRA
BENEFICIOS PARA EL ARRENDATARIO
•Si el arrendatario ha cumplido estrictamente con los pagos de las rentas mensuales tendrá la opción de compra del inmueble.
•El arrendatario puede hacer uso de su opción de compra a través del sistema financiero, reuniendo los requisitos que la entidad financiera exija.
•Si se trata de una adquisición de vivienda única y dentro del rango para el financiamiento de un crédito MIVIVIENDA (hasta 50 UIT = S/. 190,000.00 nuevos soles) o del Programa Techo Propio, tiene derecho al Bono del Buen Pagador- BBP o al Bono Familiar Habitacional BFH respectivamente.
BENEFICIOS PARA EL PROPIETARIO
•Cumpliendo con los requisitos, se acoge al Proceso Único
de ejecución de Desalojo, en caso el arrendatario
incumpliera con las obligaciones pactadas en el contrato de
arrendamiento.
•Si el arrendador es constructora o inmobiliaria se encuentra
exonerada del IGV (Impuesto General a las Ventas) por un
plazo de tres años.
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE INMUEBLE DESTINADO A
VIVIENDA
ARRENDAMIENTO
ARRENDAMIENTO
• En esta modalidad, arrendador cede temporalmente el uso de un inmueble al arrendatario para vivienda por una renta convenida y plazo pactado.
DEFINICION
Se celebra por escrito con el FUA, el cual debe contar con la certificación de firmas del Notario o del Juez de Paz Letrado e inscrito en el RAV.
Su inscripción en el Registro de Predios de la SUNARP es voluntaria.
De no indicarse el plazo de duración, se presupone que éste es de (01) año contado desde la legalización notarial del Formulario Único de Arrendamiento de Inmueble (FUA).
FORMALIDAD
PLAZO
ARRENDAMIENTO
BENEFICIOS PARA EL ARRENDATARIO:
•Puede acogerse a los beneficios del Contrato de arrendamiento de inmueble destinado a vivienda con opción de compra y acceder a una vivienda.
•Este contrato permite que el arrendatario que cumple fielmente con todas sus obligaciones señaladas en el contrato de arrendamiento sea evaluado y calificado ante una entidad financiera como sujeto de crédito y consecuentemente pueda acceder a una vivienda.
BENEFICIOS PARA EL PROPIETARIO:
•Podrá acogerse al Proceso Único de Ejecución de Desalojo, en caso el arrendatario incumpliera con las obligaciones pactadas en el contrato de arrendamiento.
•Si el arrendador es constructora o inmobiliaria se encuentran exonerada de IGV por un plazo de tres años.
CONTENIDO
RECTIFICACION
FINANCIAMIENTO
SEGURIDAD DE LA
INFORMACION
RESPONSABLE DEL RAV
REGISTRO ADMINISTRATIVO DE ARRENDAMIENTO PARA
VIVIENDA
(RAV)
REGISTRO ADMINISTRATIVO DE ARRENDAMIENTO PARA
VIVIENDA.
RESPONSABLE:
Es un registro administrativo de
información referida al servicio de
arrendamiento de inmuebles
destinados para vivienda.
El FONDO MI VIVIENDA (FMV) es
el administrador del RAV
Para acceder a la información
registrada en el RAV, los
interesados deben cumplir con los
procedimientos y los requisitos
FUNCIONES DEL
FMV EXISTENCIA
OPERATIVIDAD
Para cumplir con sus
OBLIGACIONES
permitirá
LA
INSCRIPCION BUSQUEDA
ACTUALIZACION
ELECTRONICA
REQUERIR
IDENTIFICACION
DE LOS
USUARIOS
APROBACION
DE MANUALES
EXPEDIR
REPORTES Y
CONSTANCIAS
DE LOS CONTRATOS
CONTENIDOS EN LOS
FORMULARIOS
DISEÑO
DESARROLLO
IMLEMENTACION
ADMINISTRACION
MANTENIMIENTO DEL
SISTEMA INFORMATICO
REGISTRO ADMINISTRATIVO DE ARRENDAMIENTO PARA
VIVIENDA.
CONTENIDO
a) Las copias certificadas de los Formularios remitidas
electrónicamente por los Notarios y los Jueces de Paz Letrados,
según corresponda.
b) Las resoluciones judiciales que dispongan el desalojo y la orden
de cumplimiento de la obligación demandada que se emitan en los
Procesos Únicos de Ejecución de Desalojo.
c) La información referida a la puntualidad o morosidad del
Arrendatario en el pago de las rentas del arrendamiento, cuotas
periódicas y/o conceptos complementarios del inmueble.
REGISTRO ADMINISTRATIVO DE ARRENDAMIENTO PARA
VIVIENDA.
RECTIFICACION
Los errores materiales o aritméticos en la información registrada en el
RAV son rectificados con efecto retroactivo, en cualquier momento, de
oficio o a instancia de los administrados. La rectificación adopta las
formas y modalidades de comunicación o publicación que corresponda
para el acto original.
El FMV realiza la rectificación, la registra en el RAV y notifica al
interesado en un plazo no mayor de diez (10) días hábiles contados a
partir del día siguiente de presentada la solicitud.
REGISTRO ADMINISTRATIVO DE ARRENDAMIENTO PARA
VIVIENDA.
FINANCIAMIENTO
Los gastos que irroguen la
implementación del RAV, se financian
con cargo al presupuesto institucional del
FMV, sin demandar recursos adicionales
al Tesoro Público.
SEGURIDAD:
El FMV adopta las medidas técnicas y
administrativas para brindar seguridad a
la información contenida en el RAV.
PROCESO UNICO DE EJECUCION
DE DESALOJO
En cualquiera de los contratos regulados por esta
norma, el propietario del inmueble puede iniciar un
Proceso Único de Ejecución de Desalojo para
recuperarlo, por las siguientes causales:
a. Conclusión del contrato por vencimiento del plazo
contractual.
b. Resolución contractual de mutuo acuerdo,
sustentada en acta con firma legalizada.
c. Incumplimiento del pago de la renta convenida o
cuota periódica por 02 meses concecutivos,
sustentada en resolución contractual mediante carta
notarial.
d. Incumplimiento de los conceptos complementarios
(mantenimiento, agua, seguros, otros), por 06 meses.
Uso del inmueble a fin distinto al de vivienda,
sustentada en resolución de contrato
PROCESO UNICO DE EJECUCION DE DESALOJO
Competencia:
El Proceso Único de Ejecución de Desalojo
se tramita ante el juez de paz letrado o el
juzgado que haga sus veces, en la
jurisdicción donde se encuentre el inmueble.
El inquilino tendrá cinco días hábiles para
allanarse o acreditar que no se cumplen los
requisitos para el desalojo.
Vencido ese plazo, el juez debe sentenciar
en máximo tres días hábiles y, de ordenar el
desalojo, la Policía Nacional del Perú tiene
tres días hábiles para ejecutarlo.
PROCESO UNICO DE EJECUCION DE DESALOJO
Sentencia y Apelación:
Si el arrendatario impide o se resiste a cumplir la
orden judicial de desalojo, el juez pondrá en
conocimiento de tal hecho al fiscal de turno para
que inicie las acciones legales que correspondan.
El desalojo deberá ser registrado RAV.
La sentencia es apelable en un plazo de tres días
hábiles, la cual es concedida sin efecto
suspensivo, debiendo ser remitida al juez superior
en máximo dos días hábiles y este deberá notificar
su decisión en un plazo no mayor de tres días
hábiles. Si se confirma el desalojo, los costos del
proceso son asumidos por el arrendatario.
PROCESO UNICO DE EJECUCION DE DESALOJO
CONCLUSIONES
CONCLUSIONES
1. Los sujetos intervinientes en una operación de leasing, generalmente son tres: la empresa de leasing, la usuaria y la proveedora; pero los que realmente celebran el contrato.
2. Las modalidades de leasing inmobiliario ofrecen una opción de compra a futuro cuyo precio de la vivienda se establecerá al firmar el contrato y se tramitarán a través de formularios que serán inscritos en el RAV y en Registros Públicos.
3. Los alquileres se abonarán obligatoriamente a una cuenta bancaria. Este registro será de gran ayuda para que las entidades financieras y cualquier interesado consulten si el inquilino es un buen pagador.
CONCLUSIONES
4. El Proceso Único de Ejecución de Desalojo permitirá que las empresas y financieras que participen del negocio reduzcan su riesgo y sepan que pueden recuperar su inmueble, ante cualquier eventualidad, y volverlo a poner en oferta al mercado.
5. La presente ley beneficiará a muchas familias peruanas abriendo las puertas al desarrollo urbano del país, al crecimiento social y económico con la inversión del sector inmobiliario.
GRACIAS POR SU
ATENCION
