UNIDAD 2 ORDENACION DEL TERRITORIO Y

DISEÑO URBANO

Francisco Cabrera Yáñez

FASES EFECTIVAS DE LA RENOVACION URBANA 1. INVESTIGACIONES PREPARATORIAS. 2. PLANIFICACION URBANA 3. REORDENACION URBANA 4. CONSTRUCCION 5. FINALIZACION PROCESO 1. INVESTIGACIONES PREPARATORIAS: a. Determinación del Área Problema b. Análisis del Área Problema c. Plan Social d. Evaluación de las Investigaciones Preparatorias e. Determinación formal del Área de Renovación.

2. PLANIFICACION URBANA a. Participación Ciudadana. b. Conclusiones escritas de la Participación. c. Continuación del Plan Social. d. Reposición Calidad de Vida y Funcionamiento del Área de Renovación. e. Proceso de Elaboración Seccional Urbano. f. Viviendas de Reposición

3. REORDENACIÓN URBANA a. Reordenación del Suelo. b. Traslado de Familias e Industrias. c. Eliminación de Edificaciones. d. Urbanización. e. Reprivatización/Privatización. ( EJECUCION DE LA RENOVACION) 4. CONSTRUCCION a. Construcciones nuevas y alternativas. b. Modernización Edificación existente. c. Rehabilitación Edificación existente. d. Vivienda e. Equipamiento y Contenido del Seccional f. Iniciativa Privada. 5. FINALIZACION PROCESO a. Derogación del Decreto. b. Iniciativa Privada.

1. INVESTIGACIONES PREPARATORIAS.

1.1. Determinación del área problema.

Se definirá en primer término un Área Problema donde se realizarán las Investigaciones Preparatorias.

Sus límites deberán ser el área de renovación propiamente tal y su área de influencia, área de relación, de enlace.

Los criterios para determinar esta área problema serán aquellos anteriormente llamados criterios de renovación por deficiencias constructivas, formales, de emplazamiento y de la estructura urbana.

Definida el área problema, sin que esto constituya un acto legal, sino que solo la constatación de un área de Renovación Urbana, habrá que realizar el análisis del área problema.

Con esto se dará inicio a las investigaciones preparatorias propiamente tales.

1. INVESTIGACIONES PREPARATORIAS.

1.2. Análisis del área problema.

Las investigaciones preparatorias se iniciarán con el análisis del área problema y se tratará de probar si efectivamente es necesaria una renovación.

A través de este análisis se determinará cuales son las condiciones estructurales, sociales, económicas; el cómo se llevará a cabo, como se financiará y como se realizará la renovación.

En esta fase se elaborará un catastro, se examinará la necesidad de Renovación puntual, parcial o total de las edificaciones; se examinará la infraestructura, la vialidad, las áreas libres, el equipamiento, el patrimonio histórico, la imagen urbana, además de la predisposición de la población (propietarios, arrendadores y arrendatarios) a participar en la Renovación; se analizarán las condiciones económicas de los afectados, se adoptará un plan de medidas y financiamiento.

Por último se establecerán las bases para el plan social que constituye la siguiente etapa.

1. INVESTIGACIONES PREPARATORIAS.

1.3. El Plan Social.

El Plan Social, consistirá en considerar, durante el desarrollo de la Renovación, particularmente las condiciones de Trabajo, Estructura, Familiar, Ingresos, Edad, Necesidades de vivienda, Relaciones Sociales, Raigambre y Dependencia de los afectados. Especialmente cuando haya casos conflictivos.

Mediante este plan social se tratará entonces de evitar o moderar los efectos negativos, que la Renovación Urbana tenga sobre los afectados y fomentar la participación y aceptar sus proposiciones.

El plan social deberá ser permanentemente actualizado.

1. INVESTIGACIONES PREPARATORIAS.

1.4. Evaluación de las Investigaciones preparatorias.

La evaluación de los resultados de las investigaciones preparatorias conducirán a la aclaración de la pregunta sobre la necesidad de renovación de una o varias áreas que presentan deficiencias urbanas.

Se tratará de ponderar justa y equitativamente los intereses de los afectados en especial de propietarios, arrendadores, arrendatarios. La propiedad deberá en gran parte permanecer invariable.

En caso contrario se tratará de encontrar la solución a través de las viviendas y terrenos de reposición o alternativas.

Hecha la evaluación, se procederá a delimitar la superficie exacta del área de renovación para iniciar la delimitación formal.

1. INVESTIGACIONES PREPARATORIAS.

1.5. Determinación formal del Área de Renovación.

Constatada el área de renovación, se procederá a delimitarla formalmente a través de la formulación de un Decreto de Ley, con la aprobación de una instancia superior.

A través de este hecho se generará una nueva situación de derecho, que implicará el cumplimiento de un sinnúmero de reglamentos, normas y ordenanzas, de los cuales hará uso la institución gestora, en este caso la comuna, para llevar a cabo la Renovación Urbana. Y se hará uso del :

• Derecho de Congelación (obtención de permisos, autorización para cualquier acción en el área de Renovación);

• Derecho de Preferencia de Compra (solo para equipamiento, vialidad, viviendas sociales);

• Derecho Básico de Adquisición (la posibilidad de compra en caso de negarse el permiso de enajenación, subdivisión, etc.);

• Derecho de Expropiación e Indemnización en caso extremo.

2. LA PLANIFICACIÓN URBANA.

Consistirá en la confección de un Seccional para el área de Renovación Urbana.

Esto supone una participación activa de la ciudadanía.

Los afectados deben ser ganados para participar en el proceso de Renovación.

Se les debe permitir su opinión y participación en el Seccional Urbano para conciliar las necesidades.

Se trata, además, de contemplar la reposición de la calidad de vida del lugar y el funcionamiento del área de renovación.

El Seccional contempla entre otras cosas lo siguiente:

• la Determinación de la Forma y Grado de Uso del Suelo, el Tamaño de Predios, lo Construido y no Construido, Alturas, Superficies, Estacionamientos, Vialidad, Infraestructuras, Equipamiento, Vegetación..

El plan social se debe continuar en forma paralela.

En esta etapa se deberá considerar también las viviendas de reposición o viviendas alternativas.

3. La Reordenación Urbana.

Con ella se iniciará la Ejecución de la Renovación Urbana.

Para esta etapa valen las consideraciones hechas en la Determinación Formal del Área de Renovación relativas a la generación de una nueva situación de derecho.

• el derecho de congelación (autorización para enajenar, subdividir, etc.),

• la reordenación de predios, de acuerdo al Seccional, compensando los valores de los terrenos primitivos o nuevos,

• el derecho de preferencia de compra,

• el derecho básico de adquisición,

• el derecho de demolición (obligación a demoler)

• el derecho de construcción (obligación a construir)

• el derecho de modernización (orientación a la rehabilitación de un edificio),

• el derecho de expropiación.

3. La Reordenación Urbana.

El traslado de familias, industrias y servicios, esto supone la existencia de viviendas alternativas o de sitios alternativos. Pueden localizarse fuera del área de renovación (periferia, áreas intermedias).

La Urbanización (calles, planos, vías, infraestructura) realizada por la comuna finaliza la etapa de reordenación urbana.

Después del reordenamiento podrá considerarse la reprivatización y la privatización de los predios, y consiste en revender los terrenos sobrantes de la comuna a los antiguos propietarios o asignarle nuevos propietarios del sector.

El valor de venta se debe medir a partir del valor que resulta de la reordenación legal y real del área de Renovación.

El comprador deberá pagar la plusvalía del terreno resultante del valor anterior a la Renovación y al valor que el terreno haya adquirido.

4. LA CONSTRUCCIÓN.

La construcción consiste en la eliminación de la situación deteriorada en que se encuentra el área de Renovación y que junto a los aspectos ya nombrados de la reordenación urbana son los siguientes:

Construcciones nuevas, modernización de las edificaciones existentes, Rehabilitación de las edificaciones existentes; Construcción de viviendas alternativas, equipamiento y todos aquellos otros usos contemplados en el Plan Seccional.

La ejecución de las construcciones y su financiamiento es, en primera línea, cosa de los propietarios, sociedades de propietarios y otras empresas relativas al ramo.

La comuna deberá procurar conseguir medios de financiamiento en especial de parte del Estado (subsidios) y de asesorar y apoyar a los afectados con otro tipo de financiamiento.

5. FINALIZACIÓN DEL PROCESO.

Una vez finalizada la Renovación Urbana, la comuna debe derogar el Decreto de Renovación o decreto sobre la “determinación formal del área de renovación”.

Cerrado el proceso de renovación, el área tiene las mismas condiciones legales que cualquier otra área de la ciudad. (solo que hay un valor diferente de los terrenos y propiedades).

En la mayoría de los casos, esta tarea ha quedado entregada en manos del Estado.

Los motivos por los cuales no puede ser dejado sólo a intervenciones del mercado, se encuentran por un lado, en la imposibilidad de ordenar las prioridades que regulan un desarrollo a largo plazo y ganancias a corto plazo, y por otro, porque dentro del enmarañado sistema urbano no siempre es posible hacer coincidir las necesidades socio - económicas del sector privado con las del bien socioeconómico general.

Por último, el mercado permanece insensible frente a importantes valores que escapan al aspecto puramente económico.

Justamente de estos valores se trata en la actual tendencia de la Renovación Urbana cuya mantención requiere o merece una especial atención.

¿QUIÉN ES EL RESPONSABLE LEGAL Y ECONÓMICO DE UNA RENOVACIÓN URBANA, Y CUAL ES SU FORMA DE

FINANCIAMIENTO?