Земельные участки на о. Фукуок под строительство резорта

ОТЧЕТ ПО РЕЗУЛЬТАТАМ ПОИСКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА НА О. ФУКУОК

10 апреля 2014

1

www.vinestate.com24/60 Hùng Vương, Nha Trang, Khánh Hòa, Việt Nam+84(0)125 582 45 22 (eng&rus)+84(0)122 574 69 64 (vn)

Оглавление1. ВВЕДЕНИЕ ............................................................................................................................................................... 2

1.1 ЗАДАЧИ ................................................................................................................................................................. 2

1.2 ДАННЫЕ ПО ОТЕЛЬНОМУ КОМПЛЕКСУ ...................................................................................... 2

1.2.1 ОТЕЛЬНАЯ МОЩНОСТЬ ..................................................................................................................... 3

1.2.2 ПРИБЫЛИ И УБЫТКИ ............................................................................................................................ 4

1.3 ИСТОЧНИКИ ИНФОРМАЦИИ................................................................................................................. 5

1.4 ПОИСК ................................................................................................................................................................... 5

1.5 ДОПУЩЕНИЯ .................................................................................................................................................... 5

2. ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ .................................................................................................................................. 6

2.1 ОБЩИЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ............................................................................ 6

2.2 ОБЩАЯ ПРОЦЕДУРА ОФОРМЛЕНИЯ УЧАСТКА ..................................................................... 6

3. РЕЗУЛЬТАТЫ ПОИСКА ................................................................................................................................... 8

2.1 УЧАСТОК №1. ................................................................................................................................................... 8

3.1.1 ОПИСАНИЕ ................................................................................................................................................... 8

3.1.2 ФОТОГРАФИИ УЧАСТКА ..................................................................................................................... 9

3.1.3 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ .......................................................................................................10

3.1.3.1 ИНВЕСТИЦИОННЫЕ РАСХОДЫ ............................................................................................10

3.1.3.2 ПРОГНОЗ ДВИЖЕНИЯ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ (FREE CASH-FLOW)...........11

2.2 УЧАСТОК №2. .................................................................................................................................................12

3.2.1 ОПИСАНИЕ .................................................................................................................................................12

3.2.2 ФОТОГРАФИИ УЧАСТКА ...................................................................................................................12



3.2.3.2 ПРОГНОЗ ДВИЖЕНИЯ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ (FREE CASH-FLOW)...... 15

2.3 УЧАСТОК №3. .................................................................................................................................................16

3.3.1 ОПИСАНИЕ .................................................................................................................................................16





2.4 УЧАСТОК №4. .................................................................................................................................................19

3.4.1 ОПИСАНИЕ .................................................................................................................................................19





2.5 СРАВНЕНИЕ ОСНОВНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ................................................................................22

2


1. ВВЕДЕНИЕ

1.1 ЗАДАЧИ

Основной задачей работы компании был поиск земельных участков, пригодных для

строительства резорта, на территории о. Фукуок, провинция Киензянг, Вьетнам. Также

компания VINestate получила инструкции по предварительному расчету финансовых

показателей строительства отельного комплекса для каждого из найденных участков.

1.2 ДАННЫЕ ПО ОТЕЛЬНОМУ КОМПЛЕКСУ

Тип комплекса: Резорт: здание гостиницы и номера бунгального типа

Звездность: Международный стандарт 3 звезд

Количество ключей: 60 номеров в здании гостиницы

40 бунгало

Этажность: Здание отеля – 4 этажа

Бунгало – 1 этаж

Средняя площадь номера: Номера в здании отеля – 35 кв.м

Бунгало – 50 кв.м

Средняя стоимость номера (в

первый год эксплуатации):

Номера в здании отеля – 60 долл. США/ночь

Бунгало – 9 долл. США/ночь

Средняя занятость комплекса

(на 5 год эксплуатации):

60%

3


1.2.1 ОТЕЛЬНАЯ МОЩНОСТЬ

Год 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024Кол-во номеров 60 60 60 60 60 60 60 60

% занятости 45.00% 50.0% 55.0% 60.0% 65.0% 65.00% 65.00% 65.00%Средняя стоимость номера 60 62 64 66 68 70 72 74

Рост стоимости номера (% в год) 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3%Доход за номер 27 31 35 39 44 45 47 48Кол-во занятых номеров в день 27 30 33 36 39 39 39 39

Кол-во вилл 50 50 50 50 50 50 50 50% занятости 34.10% 43.90% 48.80% 53.70% 53.70% 53.70% 53.70% 53.70%Средняя стоимость номера 95 100 105 110 115 121 127 134

Доход за номер 32 44 51 59 62 65 68 72Кол-во занятых номеров в день 17 22 24 27 27 27 27 27

Кол-во комнат 110 110 110 110 110 110 110 110

% занятости 40.05% 47.23% 52.18% 57.14% 59.86% 59.86% 59.86% 59.86%

Средняя стоимость номера $75.91 $79.05 $82.33 $85.75 $89.32 $93.05 $96.95 $101.01

Доход за номер $30.40 $37.33 $42.96 $48.99 $53.47 $55.70 $58.04 $60.47

Кол-во занятых номеров в день 44 52 57 63 66 66 66 66

Кол-во гостей в день 88 104 115 126 132 132 132 132

4


1.2.2 ПРИБЫЛИ И УБЫТКИ

Год 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024Расход по департаментам

Номера отеля $183,073 $224,839 $258,729 $295,070 $322,034 $335,479 $349,518 $364,176

Рестораны/бары $384,453 $472,162 $543,331 $619,647 $676,271 $704,507 $733,987 $764,769

Бизнес-центр $12,205 $14,989 $17,249 $19,671 $21,469 $22,365 $23,301 $24,278

Другие департаменты $36,615 $44,968 $51,746 $59,014 $64,407 $67,096 $69,904 $72,835

Итого расход $616,345 $756,958 $871,055 $993,403 $1,084,180 $1,129,447 $1,176,709 $1,226,058

Валовый операционный доход $1,641,553 $2,016,056 $2,319,937 $2,645,795 $2,887,569 $3,008,131 $3,134,008 $3,265,443

Нераспределяемый операционный расход

Административные/ФОТ $203,211 $249,571 $287,189 $327,528 $357,457 $372,382 $387,965 $404,235

Продажи и маркетинг $45,158 $55,460 $63,820 $72,784 $79,435 $82,752 $86,214 $89,830Электричество, вода,

техобслуживание $90,316 $110,921 $127,640 $145,568 $158,870 $165,503 $172,429 $179,660Стоимость

обслуживания технической инфраструктуры $135,474 $166,381 $191,460 $218,352 $238,305 $248,255 $258,643 $269,490Итого нераспределяемый операционный расход $474,159 $582,333 $670,108 $764,232 $834,067 $868,892 $905,251 $943,215

Капитальные расходы $45,158 $55,460 $63,820 $72,784 $79,435 $82,752 $86,214 $89,830

Выплаты за управление $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0

Лицензионные выплаты $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0

Валовый операционный доход после выплат $1,167,394 $1,433,723 $1,649,829 $1,881,564 $2,053,501 $2,139,240 $2,228,757 $2,322,227Поощрительные выплаты $45,158 $55,460 $63,820 $72,784 $79,435 $82,752 $86,214 $89,830

EBITDA $1,122,236 $1,378,263 $1,586,009 $1,808,780 $1,974,066 $2,056,488 $2,142,543 $2,232,397

Амортизация $45,158 $55,460 $63,820 $72,784 $79,435 $82,752 $86,214 $89,830

EBIT $1,077,078 $1,322,802 $1,522,189 $1,735,996 $1,894,631 $1,973,737 $2,056,329 $2,142,567

Процент по кредиту $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0Доход до налогообложения $1,077,078 $1,322,802 $1,522,189 $1,735,996 $1,894,631 $1,973,737 $2,056,329 $2,142,567

Налог $0 $0 $0 $0 $0 $246,717 $257,041 $267,821

Чистый доход $1,077,078 $1,322,802 $1,522,189 $1,735,996 $1,894,631 $1,727,020 $1,799,288 $1,874,746

5


1.3 ИСТОЧНИКИ ИНФОРМАЦИИ

Все исследования и поиск осуществлялись самостоятельно без привлечения третьей

стороны. Информация, содержащаяся в данном отчете получена от продавцов участков,

компетентных государственных органов и внутренней базы данных компании VINestate.

1.4 ПОИСК

Поиск участков осуществлялся непосредственно сотрудниками компании VINestate с 23 по

25 марта 2014 г. на территории острова Фукуок. Расчет эффективности инвестиций был

проведен 5 апреля 2014 г. Учитывая изменения конъюнктуры рынка, результаты расчета

отражают наше мнение по оценке ситуации на дату проведение этого расчета и эти

результаты могут быть подвержены изменениям в зависимости от рыночных флуктуаций.

1.5 ДОПУЩЕНИЯ

При расчете финансовых показателей проекта были применены следующие допущения:

Проект будет пользоваться налоговыми льготами и льготами по уплате арендной

платы за землю;

По согласованию с Заказчиком ставка дисконтирования принимается равной 10%;

6


2. ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ

2.1 ОБЩИЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Форма собственности для компаний с иностранным капиталом в отношении земли:

аренда или пользование сроком до 70 лет.

Назначение реализуемого проекта должно соответствовать планируемому

назначению земли, указанному в плане развития региона. Например, если это

туристическая зона, то строить там апартаменты без дополнительных

согласований нельзя.

В соответствии с Законом об Инвестициях, инвесторам, реализующим проекты в

регионах со сложными социально-экономическими или природно-климатическими

условиями, предоставляются льготы в части налогообложения и выплат арендной

платы за землю.

Для безболезненного вывода прибыли от реализации проекта из Вьетнама,

необходимо правильно оформлять завод денег на реализацию проекта, иначе

могут быть трудности при выводе.

Во Вьетнаме обычно применяется 25% налог на прибыль, однако В соответствии с

Законом об Инвестициях и другими подзаконными актами, о. Фукуок подпадает

под территорию с налоговыми льготами и к данный проект может быть

освобожден от уплаты налога на прибыль на 2 года с момента начала получения

налогооблагаемого дохода, а в последующие 6 лет ставка налога может составить

12,5%. В данном случае расчет налога, указанный выше в п. 1.2.2, является

индикативным и может меняться в зависимости от участка, т.к. при расчете

налогооблагаемой базы учитываются убытки предприятия за предыдущие 5 лет

При реализации проекта НДС (10%) возвращается девелоперу. Возврат НДС

происходит на специально открытый для этих целей счет по достижению

девелопером планки в 200 млн. донгов накопленного НДС (примерно 10 тыс. долл.

США).

2.2 ОБЩАЯ ПРОЦЕДУРА ОФОРМЛЕНИЯ УЧАСТКА

После выбора участка необходимо будет провести совместные переговоры с

участием владельца участка и местными властями для одобрения со стороны

властей проекта с иностранным капиталом на территории рассматриваемого

участка.

7


Мы рекомендуем открывать 100% иностранное предприятие для минимизации

рисков вмешательства со стороны возможных местных партнеров.

Подготовка документов на получение и получение Инвестиционного Сертификата.

Документ закрепляет основные параметры проекта, его общие технические

характеристики, а также налоговые и арендные льготы, предоставляемые

государством.

Заключение договора аренды земли с государством и получение свидетельства на

право пользования землей («красной книги») сроком до 70 лет.

8


3. РЕЗУЛЬТАТЫ ПОИСКА

В результате поиска были найдены 4 земельных участка наиболее подходящие для

застройки.

2.1 УЧАСТОК №1.

3.1.1 ОПИСАНИЕ

Площадь участка: 8 га

Расположение: Западная часть острова. 12-15 км севернее аэропорта

Длинна пляжа: 800 метров

Владелец: частное лицо

Стоимость: 44 млрд. Донгов (2,1 млн. долл. США)

Наиболее привлекательный с точки зрения природно-видовых и технических характеристик

участок: отличное месторасположение в практически закрытой бухте, красивый ландшафт,

песчаный пляж. Плотность застройки - 50%(!), защитная зона пляжа 30 метров не входит в

эту площадь. Чистейший живописный пляж 800 метров + ручей посередине + красивый

ландшафт и лес

Внимание: землю на участке можно покупать частями. Однако необходимо обращать

внимание на наличие дорог для отдельной приобретаемой части участка. Расчет

ниже приводится для варианта с полным выкупом земли.

Основным условием покупки всей земли, по заявлению владельца участка, является

последующий выкуп владельцем 1 гектара земли, на котором будут расположены виллы.

Детали будут прояснены позже, когда будет подтвержден интерес инвестора.

9


3.1.2 ФОТОГРАФИИ УЧАСТКА

10


3.1.3 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ

3.1.3.1 ИНВЕСТИЦИОННЫЕ РАСХОДЫ

Тип зданий м2 кол-во итого м2 долл за м2 итого долл

ЗданияЗдание отеля на 60

номеров 3,500 1.00 3,500.00 780.00 2,730,000.00Здания бунгало 50 40.00 2,000.00 520.00 1,040,000.00Социиальная

инфораструктура 1,000 1.00 1,000.00 455.00 455,000.00Технические

помещения 1,000 1.00 1,000.00 156.00 156,000.007,500.00 4,381,000.00

Инфраструктура30,000 1.00 30,000.00 45.50 1,365,000.00

Земля80,000 1.00 80,000.00 26.09 2,087,286.53

Проектирование5,500 1.00 5,500.00 90.00 495,000.00

Управление проектом

Стадия проектирования 300,000.00

Стадия строительства 700,000.00

Итого расход 9,328,287

11


3.1.3.2 ПРОГНОЗ ДВИЖЕНИЯ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ (FREE CASH-FLOW)

Год 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024

Чистый доход $0 $0 $1,077,078 $1,322,802 $1,522,189 $1,518,996 $1,657,802 $1,727,020 $1,799,288 $1,874,746

Амортизация $0 $0 $45,158 $55,460 $63,820 $72,784 $79,435 $82,752 $86,214 $89,830

Инвестиции в основной капитал $2,882,287 $6,446,000 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0Инвестиции в оборотный капитал $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0

Кредит/Возврат кредитаПоток денежных средств для инвестора -$2,882,287 -$6,446,000 $1,122,236 $1,378,263 $1,586,009 $1,591,780 $1,737,237 $1,809,771 $1,885,502 $1,964,576

Дисконтированный поток денежных средств -$2,620,260 -$5,327,273 $843,153 $941,372 $984,787 $1,021,009 $1,013,008 $844,272 $799,637 $757,429

NPV $3,554,582

IRR 15.9%Срок окупаемости (не дисконтированный), лет 7.0

Ставка дисконтирования 10.0%

12




Площадь участка: 1,5 га

Расположение: Юго-западная часть острова. 5 км севернее аэропорта


Владелец: частное лицо

Стоимость: 0,7 млн. долл. США

5 Км от аэропорта. Пляж несколько каменистый, но обещают расчистить. Продаётся

северная часть. Несмотря на близость к аэропорту, отсутствует самолетный шум из-за

удачного расположения глиссад относительно самого земельного участка.

На той части территории, которая выходит к дороге находится огромный магазин Жемчуга

для туристов. По нашему мнению, резорту это мешать не будет, т.к. магазин соответствует

уровню предполагаемой застройки, а также находится на достаточном удалении от места

застройки.

Общая площадь земли, находящейся в собственности у владельца 3 га, но к продаже

предлагается лишь половину.


13








помещения 1,000 1.00 1,000.00 156.00 156,000.007,500.00 4,381,000.00

14


Инфраструктура15,000 1.00 15,000.00 45.50 682,500.00

Земля15,000 1.00 15,000.00 47.44 711,574.95

Проектирование5,500 1.00 5,500.00 90.00 495,000.00





15



Год 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024

Чистый доход $0 $0 $1,077,078 $1,322,802 $1,522,189 $1,518,996 $1,657,802 $1,727,020 $1,799,288 $1,874,746

Амортизация $0 $0 $45,158 $55,460 $63,820 $72,784 $79,435 $82,752 $86,214 $89,830




NPV $5,369,278



16






Владелец: государство


В связи с тем, что данный участок принадлежит государству, стоимость земли и порядок ее

выкупа требуют дальнейшего уточнения. Если инвестор продемонстрирует свою

заинтересованность, компания VINestate готова продолжать переговоры по данному

участку для выяснения всех неясных вопросов.

По восточной части участка протекает река, узкий пляж около 80 метров ( по сравнению с

общей площадью участка) с южной стороны участка, находится другой участок, где

планируется строительство резорта, дорога к которому проходит через предлагаемый к

продаже участок. На наш взгляд, так как земля государственная, местные власти могут

обязать проложить дорогу к этому резорту на территории предлагаемого участка.


17








помещения 1,000 1.00 1,000.00 156.00 156,000.007,500.00 4,381,000.00

Инфраструктура30,000 1.00 30,000.00 45.50 1,365,000.00

Земля160,000 1.00 160,000.00 17.08 2,732,447.82

Проектирование5,500 1.00 5,500.00 90.00 495,000.00





18



Год 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024

Чистый доход $0 $0 $1,077,078 $1,322,802 $1,522,189 $1,518,996 $1,657,802 $1,727,020 $1,799,288 $1,874,746

Амортизация $0 $0 $45,158 $55,460 $63,820 $72,784 $79,435 $82,752 $86,214 $89,830




NPV $3,083,167



19





Расположение: Западная чаcть участка. Около 25 км севернее аэропорта.

Длинна пляжа: Н/Д

Владелец: Частное лицо


Очень хорошее расположение, ровный квадратный участок. Нет некоторых

документов, в том числе и карты, но владелец обещал предоставить все, если

будет интерес к участку. В данный момент к участку нет мощеной дороги, а есть

только песчаная насыпь на расстоянии около километра от главного шоссе. По

словам представителя владельца, это строится гос. дорога


20








помещения 1,000 1.00 1,000.00 156.00 156,000.007,500.00 4,381,000.00

Инфраструктура30,000 1.00 30,000.00 45.50 1,365,000.00

Земля60,000 1.00 60,000.00 71.16 4,269,449.72

Проектирование5,500 1.00 5,500.00 90.00 495,000.00





21



Год 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024

Чистый доход $0 $0 $1,077,078 $1,322,802 $1,522,189 $1,518,996 $1,657,802 $1,727,020 $1,799,288 $1,874,746

Амортизация $0 $0 $45,158 $55,460 $63,820 $72,784 $79,435 $82,752 $86,214 $89,830Инвестиции в основной капитал $5,064,450 $6,446,000 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0Инвестиции в оборотный капитал $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0



NPV $1,794,903



22


2.5 СРАВНЕНИЕ ОСНОВНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ

Участок №1 Участок №2 Участок №3 Участок №4

Размер участка, га 8 1.5 16 6

Стоимость участка, млн. долл. США 2.1 0.7 2.7 4.3

Общий объем инвестиций, млн. долл. США 9.3 7.3 9.8 11.5

Чистая приведенная стоимость проекта, млн. долл. США 3.6 5.4 3 1.8

Внутренняя норма доходности, % 15.9 21 14.8 12.5

Срок окупаемости инвестиций, лет 7 6 8 8

23


СПАСИБО!

Real Estate

Земельные участки на о. Фукуок под строительство резорта