Прогнозное моделирование рынка недвижимости - Валерий Воронин

LOGO

Прогнозное моделирование рынка недвижимости

Докладчик: Воронин В.А.

www.valkol.com.ua [email protected]

Консалтинговая компания ТзОВ «ВАЛКОЛ»

Тема доклада:

Украина, 79005, г. Львов, ул. Шота Руставели, 34а/21,а/с 6695

тел./факс: (032) 225-62-06 тел. (032) 225-62-08

LOGO ВСТУПЛЕНИЕ

Следует констатировать, что за десять лет рынок недвижимости Украины прошёл классические фазы полного цикла, а именно: "восстановление – рост – падение", повторяя с некоторым лагом во времени цикл развития экономики страны в целом.

На текущий момент можно утверждать, что рынок недвижимости завершает полный цикл своего развития и находится в ожидании перехода в следующий цикл, который должен начаться со стадии восстановления с постепенным переходом в фазу роста. Вопрос – когда, пока без ответа.

LOGO ВСТУПЛЕНИЕ

Темпы роста цен трудно предсказать, но ясно, что эти темпы будут более замедленными, чем в фазе роста в докризисный период.

Точно предсказать сроки завершения стадии рецессии и переход к фазе восстановления достаточно сложно, так как состояние рынка недвижимости, в первую очередь, определяется общим состоянием экономики и, что очень важно, финансовых инструментов страны в целом.

К тому же состояние рынка недвижимости до последних событий характеризовалось разновекторными направлениями в тенденциях изменения ценовых уровней стоимости и доходности.

То есть на рынке наблюдались несущественные отрицательные темпы прироста цен с явной тенденцией к их уменьшению и заметные положительные темпы прироста арендных ставок с тенденцией к затуханию.

LOGO Неоклассицизм и реальность

Парадигма – умоглядна модель, яка дозволяє розглядати явища в глобальному аспекті.

Останні п’ятдесят років в теорії фінансових ринків домінувала лінійна парадигма – теорія ефективного ринку.

Постулат – положення або принцип, який не є очевидним, але приймається за істину без доказів і який слугує основою для побудови будь якої наукової теорії. Синонім – аксіома.

Аксіоматичний метод – спосіб побудови наукової теорії, при якому в якості вихідних положень, вибираються сформульовані постулати (принципи), а всі інші виводяться з сформульованих принципів шляхом доказів чисто логічним шляхом.


Більш, ніж 40-річна історія існування ефективного ринку базувалася на парадигмі неокласичної економічної теорії з її уявленнями про "досконалий ефективний ринок" і "раціональну поведінку гравців на ринку".

Розглядаючи сучасні теоретичні концепції ринку капіталу та товарних ринків, приходимо до висновку, що теорія ефективного ринку неадекватно відображає закономірності і процеси, які протікають на реальному ринку. Ринок нерухомості в силу своєї специфічності не може бути віднесений до ефективних високоорганізованих рівноважних ринків.

Перенесення основних положень функціонування ефективних ринків на ринок нерухомості може призвести до результатів з високим ступенем невизначеності і неадекватності тої ситуації, що складається на реальному ринку нерухомого майна.


В основу теорії ефективного ринку були покладені наступні постулати (принципи).

На ринку існує раціональний інвестор, який інвестує в активи з максимальним прибутком (принцип найбільш ефективного використання).

Інвестор лінійно (негайно) реагує на отриману з ринку інформацію і, як наслідок, на ринку (нерухомості), відповідно до наступного постулату неокласичної економічної теорії, завжди встановлюється рівновага між попитом і пропозицією (принцип попиту і пропозиції).

Відомо, що всі лінійні моделі базуються на концепції рівноваги аналізованої системи. За відсутності екзогенних впливів на систему вона знаходиться в рівновазі. Тобто, якщо мова йде про ринок, то в стані рівноваги пропозиція на ринку дорівнює попиту. Збурюючи систему, екзогенні фактори виводять її з рівноваги. Система негайно реагує на збурення і повертається в рівноважний стан за лінійним законом.



Виходячи з відмінностей ринку нерухомості, які виникають зі специфічності товару, від інших високоорганізованих ринків, ринок нерухомості можна охарактеризувати як неефективний, незбалансований, нерівноважний, вузький, локалізований, диференційований, сегментований і персоналізований, а в короткостроковій перспективі пропозиція на ринку нерухомості нееластична, тобто ринок нерухомості є крім того обмеженим.

Ринки капіталу, а так само товарні ринки, а тим більше ринки нерухомості, є за своєю суттю нелінійними системами. І, отже, застосування для їх аналізу теорії ефективного ринку завідомо призведе до того, що нелінійність ринку не враховуватиметься і, як наслідок, результати аналізу можуть не адекватно відображати закономірності і процеси, що протікають на реальному ринку.

Cлід зазначити, що, «незважаючи на більш ніж сорокарічну видатну історію існування теорії ефективного ринку, вона ненабагато наблизила нас до розуміння того, як працюють ці ринки. Модель ефективного ринку з її елегантними і досить простими рішеннями, на жаль, не відповідає реальному життю» (Петерс Э. «Хаос и порядок на рынках капитала»).


Оскільки вітчизняний ринок нерухомості є незбалансованим і нерівноважним, то базове рівняння розрахункової оцінки вартості в умовах реального ринку нерухомості може не виконуватися, оскільки рівновага між ринковою ціною (попит) та затратами на будівництво (пропозиція) у найближчому прогнозному періоді навряд чи колись буде досягнута.

Динамічні сили попиту й пропозиції на ринку нерухомості просто не проявляють себе в такій формі.

Існуюча методологія оцінки, яка базується на трьох рівнозначних підходах, набула статусу догми. А узгодження отриманих за цими підходами результатів стало нормативним документом у звітах оцінювачів.

Оціночна догма про те, що всі три підходи повинні давати приблизно рівні результати, які необхідно узгоджувати, могла б бути доречною стосовно статичного рівноважного ринку, яким ринок нерухомості в реальності не буває.


Стосовно принципу попиту і пропозиції на ринку нерухомості. На відміну від тенденцій ринку нерухомості, коливання флуктуацій не є

наслідком взаємодії сил попиту і пропозиції. Їх причини – сили, що діють на ринок з середини (як правило, це – вплив крупних гравців на ринку).

Мікроекономічні показники "попиту" і "пропозиції" на ринку визначаються станом зовнішніх (екзогенних ) факторів – макроекономічних параметрів розвитку економіки країни, регіону, міста.

Ринки нерухомості являють собою складні інерційні системи, де ціноутворення в значній мірі схильне до впливу зовнішніх чинників. І, якщо вони в циклах свого розвитку і досягають рівноважного стану, то на дуже короткотерміновий період часу, який навряд чи може бути чітко визначений при аналізі довготермінових тенденцій розвитку ринку нерухомості.

Тобто, ситуація, коли на ринку "попит" дорівнює "пропозиції", може роздивлятися тільки лише як теоретична передумова.


Відповідно до неокласичних економічних поглядів вважається, що на ефективному (ідеальному), вільному і конкурентному ринку, який негайно (лінійно) реагує на зовнішній вплив і прагне вирівняти дисбаланс, що виникає між попитом і пропозицією (закон Енгеля), діє «типовий» покупець (раціональний інвестор), який веде себе «економічно раціонально» (homo economicus).

Тобто, у всіх ситуаціях «максимізує» свій прибуток, який вимірюється максимізацією чистого доходу.

Саме на основі постулатів ефективного ринку був сформульований «Принцип найбільш ефективного використання», який успішно перекочував у вартісну оцінку.

У результаті поняття про найбільш ефективне використання стало розцінюватися як центральне поняття (абсолют) і при економічному аналізі землі, і в теорії оцінки.


Багато дослідників вважають, «що даний принцип нереалістичний, оскільки, насправді, з поведінкової точки зору більшість учасників прагнуть знайти не найкраще інвестиційне рішення і не максимізувати свою вигоду (адже це, крім іншого, вимагає обізнаності про чисельні існуючи альтернативи), а прийняти прийнятне рішення, яке задовольняє їх запитам з урахуванням їх рівня знання і переваг інвестування (так звана «доктрина задоволення»).

Крім того, і це слід підкреслити особливо, принцип найбільш ефективного використання може працювати, якщо ринок нерухомості розглядати як лінійну систему, яка знаходиться в рівновазі.

Тоді середньоринкове (найбільш імовірне) значення вартості та її максимальне значення будуть перебувати в довірчому інтервалі значень вартості, який визначається середньоквадратичним відхиленням усталеного рівноважного середнього.

Тобто тільки на ефективних ринках не буде мати місце істотна відмінність між максимальною ціною (НЕВ) і її середньозваженим значенням (найбільш ймовірна ціна).


Виходячи з принципу найбільш ефективного використання, ринкова вартість визначається як метафізична величина (дискретна, точкова), яка би спостерігалась на ідеальному рівноважному ринку нерухомості, на якому діє типовий покупець (homo economicus) з мотивацією максимізації доходу.

Слід зауважити, що ця концепція ринкової вартості створювалася в американській оцінці в роки "Великої депресії" (30-ті роки минулого століття) для того, щоб "оцінювачі мали підстави сертифікувати отримані ними дані при ігноруванні порівнянних свідчень ринку".

Висновок: Оскільки реальний ринок нерухомості не відповідає критеріям ефективного ринку, то постулати, на яких побудована теорія ефективного ринку, не можуть бути коректно застосовані для побудови теоретичних основ розрахункової оцінки.

Тобто сильно застаріла теоретична фундаментальна база лежить в основі сьогоднішньої практичної оцінки в Україні.


Визначення ринкової вартості як найбільш імовірної ціни продажу обумовлене стохастичною природою самого ринку як економічної системи, функціонування якої відбувається під впливом багатьох випадкових чинників.

З математичної точки зору ці чинники можуть і повинні розглядатися як випадкові змінні, які формують результуючий показник – ринкову вартість.

Все це зумовлює імовірнісний характер самого процесу оцінки і робить можливим і необхідним застосування оціночних процедур, заснованих на принципах імовірнісного і статистичного аналізу, або на принципах статистики нечітких множин.

Цілком логічно, що при використанні імовірної ринкової вартості потрібне прийняття критерію "імовірного", а не "найбільш ефективного використання".

Причому, це повинні бути значення вартості, розраховані в певному довірчому інтервалі можливих імовірних значень, і, тим самим, підтверджувати достовірність вартісної оцінки.

Дослідження, що пов'язані з покращенням техніки оцінки, мають бути засновані на ринкових даних і результатах ринкового аналізу.


Тобто, ринок рухомого і нерухомого майна повинен бути об’єктом дослідження в оціночних процедурах.

Однак, семантика (тобто визначення) цього поняття в Стандартах взагалі не прописана. А, оскільки немає визначення поняття ринку нерухомості як об’єкта дослідження, то і відсутня характеристика ринку в цілому, а, отже, і методологія його аналізу.

При цьому поняття "аналіз ринку" потребує його формалізації в нормативному документі і формування вимог до методології і алгоритму його проведення.

Завдяки вище зазначеному, розділ "аналіз ринку" у звітах з оцінки не є складовою частиною дослідницького алгоритму, жорстко логічно (строго необхідно та принципово достатньо) пов’язаним з іншими розділами і звітом у цілому, про що свідчить існуюча практика проведення оціночних процедур.


Крім того, практикуючий оцінювач повинен сприйняти сучасну економічну теорію "обмеженої раціональності" як основу, на якій слід будувати розрахункові методи і техніку оцінки.

Тобто сучасна економічна теорія в частині категорії "створеної вартості" і теорія оцінки вартості повинні відповідати одна одній.

Для того щоб професійно виконувати оцінку майна відповідно з новими уявленнями про загальноприйняті методики, необхідно створювати моделі оцінки, які б базувалися на нових методологічних засадах, що спираються на нову філософську економічну парадигму – "обмежену раціональність" майнових угод і "обмежену ліквідність" всіх типів майна.

При цьому вважається, що ринок нерухомості далекий від ефективного і рівноважного, а транзакційна поведінка учасників є обмежено раціональною.

Ця нова економічна парадигма виявляється найбільш пристосованою до ринків країн з непрозорою ціновою інформацією і економікою, що розвивається.

LOGO ЧТО ТАКОЕ ПРОГНОЗ?

Прогнозирование – это научная деятельность, которая направлена на выявление и изучение возможных альтернатив будущего развития и структуры его вероятных траекторий.

Прогнозирование в нашем представлении является специфическим разделом научно-прикладного экономического анализа.


Особенность любого прогнозирования состоит в том, что прогноз всегда нацелен на будущее.

Вторая важная черта – учёт неопределённости, связанной с этим будущим.

Неопределённость обусловлена отсутствием знаний о точном значении тех или иных экономических параметров будущего, о динамике их развития и реальных условиях, в которых будет развиваться исследуемый процесс.


Погрешность прогноза конкретного ценового уровня включает как минимум два типа неопределённости:

во-первых, мы не можем знать точно, где будет находиться тренд индекса стоимости, например, в 2014-2015 гг.,

во вторых – в какую сторону и на сколько, фактический ценовой уровень ряда отклонится, например, в 2013 г. или в 2014 г. от положения прогнозного тренда.

То есть, необходимо в дальнейшем осуществлять корректировку выявленных статистических характеристик в соответствии с ожидаемым изменением обстоятельств при их формировании.


Что касается прогнозирования кратко- или среднесрочных тенденций развития рынка, то нужно понимать, что речь не может идти о прогнозировании конкретного уровня цены (координаты конечной точки траектории) или конкретного значения макропоказателя (которым этот уровень и есть), поскольку это было бы некорректным.

Речь может идти о предсказании поведения системы (рост - падение - замедление - рецессия), то есть, выделение из существующего множества наиболее вероятных сценариев дальнейшего поведения системы.


Поскольку любая будущая ситуация является неопределённой, то не существует методов, позволяющих точно спрогнозировать развитие ситуации в будущем.

В то же время существует много приёмов и методов, которые позволяют выявить тенденции развития рынка, логику развития событий, и на основе сопоставления с историческим (прошлым) опытом предусмотреть характеристики наиболее вероятного развития событий.

LOGOТри подхода к аналитическому

прогнозированию

Рассмотрим три подхода к аналитическому прогнозированию, каждый из которых характеризуется своими ограничениями и, соответственно, своей областью применения.

Первый подход может быть применён в предположении, что общий характер движения цен на рынке не меняется.

При этом сохраняется устойчивое соотношение между спросом и предложением, характерное для теоретически возможной ситуации – существование сбалансированного саморегулирующегося рынка недвижимости.

При этом предполагается, что обнаруженные при анализе рынка тенденции будут сохраняться в течение всего прогнозного периода.



Второй подход к аналитическому прогнозированию относится к ситуации, когда в результате влияния на рынок недвижимости экзогенных факторов нарушено равновесие между спросом и предложением.

При прогнозировании учитывается тенденция изменения траектории цен, при этом считается, что внешние экзогенные факторы (макроэкономические показатели) будут сохранять существующую тенденцию.

В этом случае результаты прогнозирования развития рынка недвижимости не учитывают фактор возможных резких изменений макроэкономических и финансовых параметров развития экономики.



При реализации этого сценария для прогнозирования можно использовать модели и методы статистического подобия, основанные на анализе прошлого развития рынка недвижимости.

Отмеченное здесь подобие характерно для всего рынка недвижимости в целом, и можно утверждать о подобии в динамике цен для различных сегментов недвижимости (жилье, офисы, складские помещения и т.д.) в разных регионах и городах.

Методы статистического технического анализа рынка недвижимости можно отнести к первому и второму уровням экстраполяционного аналитического прогнозирования.



Третий, наиболее обобщённый подход аналитического прогнозирования, базируется на создании прогнозной модели (предиктора), которая позволяет выявить корреляционные зависимости между экзогенными факторами (макроэкономическими и финансовыми параметрами развития экономики) и ценовыми уровнями рынке недвижимости.

В этом случае объектом прогнозного средне- и долгосрочного моделирования на рынке недвижимости являются временные финансовые ряды макроэкономических показателей развития страны, региона (экзогенные по отношению к рынку недвижимости факторы) и ценового уровня стоимости.

С позиций математической модели эти ряды являются нестационарными, дискретными и характеризуются как динамический хаотичный процесс, который содержит как детерминированные случайные (стохастические), так и неопределённые величины. Инструмент исследования рынка – информационные технологии и вычислительные системы нелинейной динамики.

LOGO Три підходи до аналітичного прогнозування

Середньостроковий прогноз зміни питомої вартості житлової нерухомості м. Львова (І кв.2009 – 2011 рр.)

LOGO Обмежуючі умови

При всіх рівнях прогнозування мова не може йти про прогнозування конкретного рівня ціни (координати кінцевої точки траєкторії) або значення макропоказника (яким цей рівень і є), оскільки це було б некоректним.

Похибка прогнозу конкретного цінового рівня включає два типи невизначеності:

•ми не можемо знати точно, де буде знаходитися тренд індексу вартості, наприклад, в 2014-15 рр.,

•в який бік і на скільки фактичний ціновий рівень ряду відхилиться, наприклад, в 2013 р. або в 2014 р. від положення прогнозного тренду.

Тобто необхідно в подальшому здійснювати коригування виявлених статистичних характеристик відповідно до очікуваної зміни обставин при їх формуванні.

Йдеться про передбачення поведінки системи (зростання – падіння – уповільнення – стагнація), тобто, виділення з існуючої множини найбільш вірогідних сценаріїв подальшої поведінки системи.



Известно, что экстраполяционные методы являются одними из самых распространённых и теоретически наиболее разработанными среди всей совокупности методов прогнозирования.

Для формирования прогноза применяется, как наиболее развитый, метод экстраполяции статистически установленных тенденций изменения индикаторов рынка недвижимости.

Вероятность таких прогнозов в значительной мере зависит от временных границ экстраполяции (горизонта прогнозирования) и статистической устойчивости полученных индикаторов рынка, в первую очередь, темпов прироста стоимости и дохода.

LOGOПрирост цены как случайный независимый

параметр

В качестве исходных данных во всех имеющихся исследованиях рынков используют в том или ином виде такой параметр как прирост цены.

С учётом первоначальной величины цены, сумма таких приростов за определённый интервал времени определяет конечную ценовую точку в координатах «цена – время».

При этом существует большое количество экзогенных факторов, которые в различных направлениях влияют на формирование этих приростов, и тем самым предопределяют случайную природу и независимость этого основного параметра – "прирост цены".

При этом очень важно, в какой степени они независимы друг от друга (текущее от прошлого). Важно то, что сложившиеся на основе этого параметра ценовые последовательные уровни, не являются независимыми друг от друга, и поэтому могут анализироваться как единый часовой финансовый ряд.

LOGO ТРЕНД и ТЕНДЕНЦИЯ

Под трендом понимают характеристику основной закономерности движения индикатора рынка во времени.

Тренд – это длительная тенденция изменения экономического показателя.

При разработке моделей прогнозирования тренд является основной составляющей прогнозируемого временного ряда, на которую уже накладываются другие составляющие.

Результат при этом связывают исключительно с ходом времени. Предполагается, что таким образом через координату времени можно выразить влияние на рынок всех основных факторов.

Под тенденцией развития понимают общее направление тренда в различных фазах развития рынка.


Одним из основных методов статистического прогнозирования является метод экстраполяции тенденций. Суть этого метода заключается в выделении трендовой составляющей путём подбора функций, аппроксимирующих трендовую компоненту и вычисления параметров этих функций.

После построения функции прогнозирования (модели данных) проводится статистический анализ остатков – разницы между значениями прогнозируемой переменной и вычисленными значениями функции прогнозирования, то есть проверяется указывает ли полученная статистика на R2 и R2adj то, что статистическая оценка определена правильно.


Суть этого подхода сводится к построению адекватной аппроксимирующей функции регрессии (тренда) на основе фактических данных с последующей их экстраполяцией.

На основе откалиброванной функции прогнозирования вычисляются прогнозные значения.

Для построения аппроксимирующих функций были использованы результаты прогнозного моделирования на базе фактических данных мониторинга рынка за период с 01.07 по 03.12 гг., которые в дальнейшем были скорректированы по результатам прогнозного моделирования, проведённого на базе полученных фактических данных мониторинга рынка за период с 01.07 по 09.13 гг. с последующей коррекцией на фактических данных по 07.14г.

LOGO СЦЕНАРИЙ РАЗВИТИЯ РЫНКА

Сегодняшнее состояние рынка недвижимости до известных политических событий характеризуется разновекторными направлениями в тенденциях изменения ценовых уровней стоимости и доходности.

То есть, на рынке наблюдались несущественные отрицательные темпы прироста цен с явной тенденцией к их уменьшению и заметные положительные темпы прироста арендных ставок с тенденцией к затуханию.

Итак, прогнозный тренд развития ценового уровня недвижимости должен характеризоваться уменьшением отрицательных темпов прироста с постепенным переходом к положительным.

Что касается прогнозного тренда развития арендных ставок, то он будет характеризоваться положительными затухающими темпами прироста.

LOGO СЦЕНАРИЙ РАЗВИТИЯ РЫНКА

В соответствие с принятым сценарием развитие рынка характеризуется ростом индекса доходности недвижимости во всех сегментах, при том, что ценовой уровень стоимости характеризуется незначительными отрицательными темпами прироста.

Если же рассматривать недвижимость как инвестиционный инструмент, то рост арендных ставок свидетельствует об ожидании будущего роста цен, а их падение об ожидании будущего падения цен на рынке недвижимости.

Подобный сценарий развития рынка соответствует общим процессам колебаний в экономике, которые состоят из разновекторных волновых движений элементов между которыми существует тесная связь. Когда наблюдается повышающая динамика одних элементов другие имеют понижающую динамику, поскольку система в своём развитии всегда стремится к равновесному состоянию,но не всегда его достигает.

Принятый сценарий развития событий должен отражать ожидания участников рынка недвижимости и соответствовать принятой нами гипотезе его развития.

LOGOАлгоритм проведения многоуровневого

анализа рынка недвижимости

1. На основе данных мониторинга рынка, по определённой процедуре строятся временные финансовые ряды (общегородской ценовой уровень) удельной стоимости (1 кв.м площади) и арендных ставок в исследуемых секторах недвижимости.

2. Используя данные построенных временных рядов стоимости и аренды, строится временной ряд одного из самых убедительных индикаторов рынка недвижимости – валового рентного мультипликатора (текущей доходности), который является агрегированным ценовым индексом рынка.

LOGOАлгоритм проведения многоуровневого

анализа рынка недвижимости

3. Исследуется динамика изменения индексов финансового ценового временного ряда как в фазах роста, так и в фазах падения цены – абсолютного прироста цен, коэффициента роста, темпов роста и темпов прироста цены.

4. Используя полученные данные по темпам прироста стоимости, арендных ставок и текущей доходности (валового рентного мультипликатора), на основе аналитического выравнивания фактических данных (аппроксимирующая функция) определяется краткосрочный прогнозный тренд изменения темпов прироста.

5. На заключительном этапе проводится трактовки полученных результатов.

LOGO Аппроксимирующая функция тренда

При принятом уровне достоверности (0,95) для каждой выбранной аппроксимирующей функции определяются доверительные интервалы прогнозного тренда (пунктирные линии на графиках) и коэффициенты детерминации.

Результаты представлены на рис. 1-4.

LOGO Аппроксимирующая функция тренда

LOGOАппроксимирующая функция тренда

(третий прогноз – факт. данные по 07.2014 г.)

LOGO Аппроксимирующая функция тренда приростов

LOGO Аппроксимирующая функция тренда приростов



LOGOАппроксимирующая функция тренда удельной

стоимости



LOGOАппроксимирующая функция тренда арендных

ставок

LOGOАппроксимирующая функция тренда арендных

ставок

LOGOАппроксимирующая функция тренда арендных ставок

(факт. данные по 07.2014 г.)

LOGOТекущее состояние рынка коммерческой недвижимости

(факт. данные по 07.2014 г.)

LOGOДинамика темпов прироста и текущей

доходности

LOGO Динамика изменения текущей доходности

LOGOАппроксимирующая функция тренда индекса

доходности

LOGO ВЫВОДЫ

• За десять лет рынок недвижимости Украины прошёл классические фазы полного цикла, а именно: "восстановление – рост – падение", повторяя с некоторым лагом во времени цикл развития экономики страны в целом.

На текущий момент можно утверждать, что рынок недвижимости завершает полный цикл своего развития и находится в ожидании перехода в следующий цикл, который должен начаться со стадии восстановления с постепенным переходом в фазу роста.

• Исходя из этой модели развития рынка, определены прогнозные горизонты пребывания рынка в стадии рецессии и переход его в стадию восстановления с постепенным ростом цен на недвижимость.

• Как показали проведённые исследования, рынок недвижимости Украины до известных политических событий находился в стадии ценовой рецессии, которая характеризовалась разновекторными направлениями в тенденциях изменения ценовых уровней стоимости и доходности.

То есть на рынке наблюдаются несущественные отрицательные темпы прироста цен с явной тенденцией к их уменьшению и заметные положительные темпы прироста арендных ставок с тенденцией к затуханию.

LOGO ВЫВОДЫ

• Прогнозные тренды изменения динамики временных рядов стоимости, арендных ставок и текущей доходности показывают, что стадия ценовой рецессии рынка может продолжаться до конца 2013 года с незначительными отрицательными среднегодовыми темпами прироста цен и с затухающими положительными темпами прироста арендных ставок и характеризоваться ростом текущей доходности с несущественными положительными темпами прироста.

• Анализ прогнозных трендов, показал, что переход к положительным темпам прироста стоимости, т.е. переход рынка в стадию восстановления, ожидается со второй половины 2014 г.

При этом также ожидается, что темпы прироста удельной стоимости и арендных ставок могут сравниться уже во второй половине 2014 г. с последующим переходом к стадии ценового роста на рынке недвижимости.

LOGO ВЫВОДЫ

•Прогнозные данные динамики индексов рынка в стадии

восстановления и роста цен показывают тенденцию к уменьшению текущей доходности на рынке коммерческой недвижимости. При этом среднегодовые темпы прироста стоимости и арендных ставок меняются синхронно, однако, с различными значениями положительных среднегодовых темпов прироста.

•Однако следует констатировать, что дальнейшее восстановление рынка приостановилось на стадии неустойчивого оживления или стагнации, которая продолжается уже на протяжении 3,5 лет. Такая ситуация в значительной степени связана с негативными ожиданиями инвесторов и высокими рисками вхождения в рынок недвижимости.

LOGO ВЫВОДЫ

•Данные динамики индексов рынка по фактическому

состоянию на 07.14г. показывают тенденцию к уменьшению текущей доходности на рынке коммерческой недвижимости. И, как следствие, проявляется тенденция к увеличению ВРМ. При этом темпы прироста стоимости имеют незначительные положительные значения, остающиеся в рамках ценовой рецессии, а темпы прироста арендных – пока несущественые отрицательные.

•Следует констатировать, что дальнейшее восстановление рынка приостановилось на стадии неустойчивого оживления Подобная ситуация в значительной степени связана с негативными ожиданиями инвесторов в связи с неустойчивой политической ситуацией и резким ухудшением экономической ситуации и, как следствие, резко увеличившимися рисками вхождения в рынок недвижимости.

LOGO ВЫВОДЫ

Исследования на рынках капитала, проведённые в последние годы, поставили больше вопросов, чем дали ответов.

И именно поэтому, становится все более очевидным необходимость принятия новой парадигмы развития мировой экономики и функционирования рынков.

Новая экономическая парадигма основывается на нелинейной модели функционирования рынков, теоретической базой которой является теория детерминированного хаоса и фрактальной геометрии. При этом теория эффективных рынков является частным случаем в теории нелинейных систем.

Новая парадигма базируется на таких фундаментальных понятиях как ограниченная рациональность поведения участников рынка и проведения транзакций, а также ограниченная ликвидность всех типов товаров, обращающихся на рынке.

В этой новой парадигме теория динамического хаоса хорошо объясняет фазы резкого падения и роста экономического цикла, но прямо говорит, что спрогнозировать их наступление невозможно

LOGO

Консалтинговая компания ТзОВ «ВАЛКОЛ»

тел./факс: (032) 225-62-06 тел. (032) 225-62-08

Украина, 79005, г. Львов, ул. Шота Руставели, 34а/21,а/с 6695

www.valkol.com.ua [email protected]

Воронин В.А. д.т.н., проф., оценщик УТО, директор консалтинговой фирмы «ВАЛКОЛ»

Real Estate

Прогнозное моделирование рынка недвижимости - Валерий Воронин