1

КРЕДИТНАЯ ПОЛИТИКАЗападно-Уральского банка ОАО «Сбербанк России» при финансировании строительных проектов

Заместитель директораУправления кредитования и проектного финансированияОЛЬГА ШУСТЕР

февраль 2013

2

2

Объемы финансирования строительных проектов Западно-Уральским банком ОАО «Сбербанк России»

2005

Показатели на 01.01.2013 г.

- Остаток ссудной задолженности по кредитам, предоставленным на финансирование строительных проектов

16 342млн. руб.

- В процентах от Кредитного портфеля по юридическим лицам 11,6 %

- Объем решений, принятых в 2012 г. на цели финансирования строительных проектов:

2 825 млн. руб.

в том числе: ОАО «Стайда» - финансирование строительства ЖК «Альпийская горка»

633млн. руб.

ООО «Семнадцатый квартал» - финансирование строительства ЖК «Квартал на Механошина» и Куйбышева, 61

762,8млн. руб.

ООО «Ижевск-отель» - уставные цели под залог объекта туристической инфраструктуры

244млн. руб.

3

КК общей стоимости проекта относятся затраты, связанные с реализацией проекта и подтвержденные документально, а также проценты, уплачиваемые заемщиком на инвестиционной фазе.

Текущие подходы Новые подходы Нечеткие критерии разделения проектного финансирования и инвестиционного кредитования Критерии ПФ •Удвоение бизнеса (по EBITDA) •Высокая долговая нагрузка (Долг/EBITDA >3)

Ко всем проектам применяются одинаковые требования Требования к проекту зависят от уровня риска

Собственные средства определяются на основе пассива баланса Взвешенный анализ собственных средств как со стороны актива баланса, так и со стороны источников

Не определены механизмы подтверждения собственных средств при их поэтапном вложении Установлены требования к подтверждению будущего вложения собственных средств (поручительство, векселя Банка)

Кредитная политика в области финансирования строительства на 2013 год

Приоритетные направления:

• Рефинансирование объектов коммерческой недвижимости (на уставные

цели );

• Финансирование проектов строительства жилья эконом-класса;

• Финансирование проектов строительства торговых центров класса «B+» и

выше; Потенциальные заемщики:

• Крупные участники рынка недвижимости федерального и местного уровня:

– имеющие запас финансовой прочности;

– имеющие опыт реализации аналогичных проектов;

Требования к проектам:

• Умеренный уровень риска:• Высокая экономическая эффективность проекта (NPV>0, IRR выше ставки кредитования)

• Наличие полного комплекта ИРД;

• Подтверждение вложения собственных средств в размере не менее 15-30% стоимости проекта;

• Наличие реалистичных предпосылок для формирования доходной части проекта.

4

Развитие направления финансирования строительных проектов в Западно-Уральском банке ОАО «Сбербанк России»

ЦЕЛЬ – увеличение охвата рынка за счет привлечения к сотрудничеству крупных и средних игроков рынка недвижимости;

Созданы структурные подразделения по финансированию недвижимости в 3-х головных отделениях (Пермь, Ижевск, Сыктывкар);

Приняты в штат банка квалифицированные строительные эксперты;

Проводится работа по информированию потенциальных заемщиков об условиях и преимуществах схем финансирования строительных проектов Сбербанком России.

Сотрудничество с органами государственной власти

Участие в рабочих группах и совещаниях

Поддержка при финансировании инфраструктурных проектов

Поддержка реализации социальных программ

5

Возможные направления сотрудничества с органами власти субъектов Федерации в области финансирования строительства

К

Финансирования бюджетных расходов субъекта Федерации и муниципалитетов

(в том числе расходов на финансирование строительства);

• Содействие при продлении договоров аренды земельных участков;

• Субсидирование % ставок и предоставление гарантий по кредитам;

• Снижение затрат на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой при комплексном освоении территорий

• Обеспечение гарантированного выкупа определенного количества квартир

ВАРИАНТЫ государственной поддержки застройщиков, возводящих жилье эконом-

класса:

Сбербанк России готов оказать поддержку в форме:

Финансирования приоритетных проектов под гарантию субъекта Федерации;

Софинансирования строительных проектов в рамках государственно-частного партнерства

Пример реализованной схемы в рамках ГЧП:

2012 г., БАЗЭЛ+Сингапурские

авиалинии+Сбербанк=Акционерное соглашение

дляразвития аэропортов Краснодарского края

Условия кредитования проектов строительства объектов жилой недвижимости

Учет в Бюджете Проекта Стоимость земельного участка

Проценты и платы по кредиту

Минимальное значение из следующих величин:

документально подтвержденная величина затрат на приобретение прав на земельный участок;

текущая рыночная стоимость (по оценке Банка).

Не учитываются.

Источники финансирования

Собственные средства (собственный капитал, субординированные займы связанных лиц) - не менее 15% от бюджета Проекта;

Поступившие средства дольщиков – в полном объеме;

Планируемые к получению средства дольщиков - не более 25% от бюджета Проекта;

Кредит Банка.

Лимит кредита Не более 70% от бюджета Проекта; Не более 85% - при оформлении

дополнительно в залог ликвидного обеспечения, не связанного с Проектом, гарантий РФ/субъектов РФ/ муниципальных образований на сумму не менее 50% обязательств (кредит + % за 6 месяцев).

Срок кредита До 5 лет; До 7 лет при кредитовании проектов

комплексного освоения территорий.

Валюта кредитования

Рубли РФ.

Процентные ставки Фиксированные.

Реализация площадей Объекта

Соблюдение требований Федерального закона №214-ФЗ (в случае привлечения средств участников долевого строительства);

Обязательство заемщика перечислять средства от реализации площадей Объекта в счет досрочного погашения задолженности по кредиту в размере не менее залоговой стоимости.

Коэффициент покрытия долга

Не менее 1,3.

Отлагательные условия

Положительное заключение государственной/ негосударственной экспертизы и разрешение на строительство Объекта;

Вложение собственных средств в объеме не менее 15% от бюджета Проекта;

По решению КПКИ ЦА возможно не вложение собственных средств в проект в объеме не менее 15% от бюджета Проекта при одновременном выполнении следующих условий:

профинансировано не менее 30% от Бюджета проекта, в том числе от реализации площадей.

DSCR ≥ 1,5; по кредиту оформляется поручительство

конечного бенефициара Оформление обеспечения по кредиту; Страхование СМР.

Обеспечение Залог имущественных прав на площади строящегося Объекта;

Залог земельного участка (права аренды) под объектом строительства (кроме ГУП/МУП);

Залог иного ликвидного имущества на сумму кредита и процентов за 6 месяцев (если срок аренды земельного участка под Объектом истекает до окончания срока строительства Объекта).

В соответствии со шкалой залоговых дисконтовЗалоговый дисконт

Условия кредитования на цели финансирования уставной деятельности под залог объектов коммерческой недвижимости

Со 2-го года кредитования:не более 3% в год, если договоры аренды номинированы в долларах США, Евро;не более 5% в год, если договоры аренды номинированы в рублях;не более 3% в год для Объектов туристической инфраструктуры.

Требования к Объекту

Сдано в аренду: офисная и складская недвижимость - не менее

50% арендопригодных площадей Объекта; торговая недвижимость - не менее 70%

арендопригодных площадей Объекта; Объекты туристической инфраструктуры

-наличие договора с профессиональным оператором (если условиями проекта предусмотрено привлечение управляющей компании)

Лимит кредита Выполнение требований:Сумма кредита + % за 6 месяцев не более залоговой стоимости Объекта;Balloon payment ≤ максимально установленного для соответствующего срока кредита и типа Объекта.

Срок кредита До 10 лет.

Валюта кредита Рубли РФ, Доллары США, Евро.

% ставки Фиксированные или плавающие с CAP/IRS (кроме рублей)

Размер balloon payment

Стандартные объекты: до 10 лет – не более 30% от суммы кредита; до 7 лет – не более 50% от суммы кредита*; до 5 лет – не более 70% от суммы кредита*. Высококачественные объекты: до 10 лет – не более 50% (70%)**от суммы кредита; до 7 лет – не более 70% (80%)** от суммы кредита; до 5 лет – не более 80% от суммы. * для объектов туристической инфраструктуры (при

отсутствии профессионального оператора)**для Москвы, Московской обл., Санкт-Петербурга. Не допускается при кредитовании: для объектов туристической инфраструктуры (при

отсутствии профессионального оператора) при сроке кредитования 10 лет

автосалонов; Операционной компании; при учете доходов Операционной компании/иных

собственников Объекта.

Коэффициент покрытия долга (DSCR)

Не менее 1,2 для объектов: торговой, складской и офисной недвижимости,

относящихся к категории высококачественных; туристической инфраструктуры (при наличии

договора на управление с профессиональным оператором);

Не менее 1,3 для объектов: торговой, складской и офисной недвижимости,

не относящихся к категории высококачественных;

Не менее 1,4: для объектов туристической инфраструктуры

(при отсутствии профессионального оператора); автосалонов; для объектов коммерческой недвижимости /

приобретаемых за счет средств кредита Объектов коммерческой недвижимости, введенных в эксплуатацию, по которым не сформирован фактический арендный поток.

Обеспечение Ипотека Объекта; Залог земельного участка (права аренды) под

Объектом; Залог инженерных сетей, сооружений,

оборудования, обеспечивающих Объект и не являющихся составной частью Объекта;

Поручительство иных собственников / Операционной компании (при учете их чистых операционных денежных потоков)

В соответствии со шкалой залоговых дисконтовЗалоговый дисконт

Срок доступности

Не более 12 месяцев.

Определение доходной части

Наряду с учетом чистых операционных доходов (NOI) Заемщика возможен учет NОI Операционной компании и/или NOI иных Собственников – Залогодателей площадей Объекта.

Заемщик

Собственник/один из собственников Объекта; Операционная компания (по объектам торговой,

офисной и складской недвижимости); Компании, приобретающие Объект, под залог и

денежные потоки которого предоставляется кредит.

Индексация арендных ставок / дохода от эксплуатации

Обеспеченность кредита (LTV)

для высококачественных Объектов – не более 70%; для стандартных Объектов – не более 60%.

Условия кредитования строительства объектов коммерческой недвижимости

Прогнозный рост арендных ставок

Со 2-го года эксплуатации Объекта: не более 3% в год, если договоры аренды номинированы в долларах США, Евро;не более 5% в год, если договоры аренды номинированы в рублях РФ;не более 3% в год для Объектов туристической инфраструктуры.

Лимит кредита

Срок кредита До 10 лет.

Валюта кредитования Рубли РФ, доллары США, Евро.

Процентные ставки Фиксированные или плавающие с CAP / IRS (кроме рублей)

Расчетный срок полной амортизации кредита

По проектам строительства:объектов офисной, складской и торговой недвижимости - не более 12 лет;объектов туристической инфраструктуры (при наличии договора на управление с профессиональным Оператором) - не более 15 лет (max balloon payment - 30%) ;автосалонов - не более 10 лет.

Коэффициент покрытия долга (DSCR)

Не менее 1,5 при проектном финансировании;

Не менее 1,4 при инвестиционном кредитовании.

Отлагательные условия

Внесение собственных средств Заемщика в полном объеме;

Положительное заключение государственной/ негосударственной экспертизы и разрешение на строительство Объекта;

Предоставление предварительных договоров: аренды для объектов торговой, офисной и

складской недвижимости; дилерского соглашения для автосалонов; договора на управление – для объектов

туристической инфраструктуры (если проектом предусмотрено привлечение управляющей компании).

Обеспечение Залог имущественных прав на площади

строящегося Объекта; Залог земельного участка (права аренды) под

строящимся объектом; Залог иного ликвидного имущества (если срок

аренды земельного участка под Объектом менее срока кредита);

Поручительство Операционной компании (при кредитовании автосалонов).

Залоговый дисконт

Не более 70% (85%)* от бюджета Проекта при проектном финансировании;

Не более 80% (90%)* от бюджета Проекта при инвестиционном кредитовании;

* при оформлении дополнительно в залог ликвидного обеспечения (в соответствии с ВНД Банка), не связанного с Проектом, гарантий РФ/субъектов РФ/муниципальных образований, на сумму не менее 50% обязательств (кредит + % за 6 месяцев).

Учет в Бюджете Проекта Стоимость земельного участка

Проценты и платы по кредиту

Минимальное значение из следующих величин:

документально подтвержденная величина затрат на приобретение прав на земельный участок;

текущая рыночная стоимость–оценка Банка.

Не учитываются.

Размер собственных средств

Собственный капитал, субординированные займы связанных лиц:не менее 30% (15%)* от бюджета Проекта при проектном финансировании;не менее 20% (10%)* от бюджета Проекта при инвестиционном кредитовании.* при оформлении дополнительно в залог ликвидного обеспечения, не связанного с Проектом, гарантий РФ/субъектов РФ/ муниципальных образований, на сумму не менее 50% обязательств (кредит + % за 6 месяцев).

В соответствии со шкалой залоговых дисконтов

9

АВТОКРЕДИТ

БЛАГОДАРЮ ЗА ВНИМАНИЕ!

Ольга Шустер

Заместитель директора Управления Кредитования и проектного финансирования

Западно-Уральского банка ОАО «Сбербанк России»

контактный тел. 219-18-85

9

АВТОКРЕДИТ

БЛАГОДАРЮ ЗА ВНИМАНИЕ!

Ольга Шустер

Заместитель директора Управления Кредитования и проектного финансирования

Западно-Уральского банка ОАО «Сбербанк России»

контактный тел. 219-18-85