Embed Size (px)
Citation preview
Репин М.А.САРН,Сертифицированный оценщик,член комитета по оценочной деятельности при АРБ,Член комитета по информационному обеспечению ООО РОО,руководитель комитета по оценке и аналитике НП Омский Союз Риэлторов, г.Омск
РЕГИОНАЛЬНЫЕ ИССЛЕДОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Общие цели исследований
• Прозрачность рынка для профессионалов;
• Принятие управленческих решений;
• Использования при подготовке инвестиционных проектов;
• Использование оценщиками;
• Создание калькулятора стоимости (в т.ч. для публичного
пользования в сети интернет);
• И многое другое
Структура экспертно-аналитического исследования
1. Подготовка форм анкет по направлениям:
Квартиры в многоквартирных домах;
ИЖС, дачи;
Торгово-офисная недвижимость;
Производственно-складская недвижимость;
Земельные участки.
2. Обучение экспертов (разработка инструкций к анкетам)
3. Заполнение анкет экспертами рынка недвижимости
4. Обработка полученной информации и расчёт показателей
5. Проверка экспертной группой результатов исследования (проверка
на рыночность результатов)
Прямые и косвенные задачи и результаты внедрения исследований
1. Кластеризация информации о рынке недвижимости по
пространственным (Зонирование) и параметрическим (Сегментация
по типам и классам) характеристикам
2. Образовательная функция и повышение компетентности
профессиональных участников рынка недвижимости
3. Системность исследований и внедрение единых подходов и
методологии (Стандарта) экспертных исследований рынка
недвижимости
4. Формирование «Клуба по интересам» профессионалов рынка
недвижимости (Региональный межотраслевой совет экспертов
рынка недвижимости)
Региональный межотраслевой совет экспертов рынка недвижимости
Зонирование
Территориальное зонирование
Основные принципы зонирования:
•Формирование зон с учетом нормативных актов по административному, градостроительному и кадастровому делению
•Зонирование в рамках границ исторически сложившихся районов.
•Учет влияния природных и антропогенных линейных объектов (рек, ЛЭП, ж/д…)
•Значительное различие ценообразующих факторов
Типизация недвижимости
Цель данной работы – достижение упорядоченности объектов
недвижимости, введение единой систематизации объектов среди
всех профессиональных участников рынка.
Происхождение
Категория
Вид
Тип
Класс
Качественные показатели исследования
• Состав экспертов: АналитикиРиэлторыБрокеры коммерческой недвижимостиОценщикиУправляющие объектами недвижимости
•Средний стаж работы интервьюируемых на рынке недвижимости - 8 лет
Принципы организации исследований
1. Трансформация субъективных мнений экспертов в объективное
отражение состояния рынка недвижимости в составе аналитических
расчетно-экспертных обзоров.
2. Федеральные рекомендации по экспертным исследованиям.
3. Единый региональный общественный совет экспертов, проводящий
сбор и обработку данных.
4. Межотраслевой состав респондентов.
5. Постоянный режим проведения Региональных исследований.
6. Учет интервальных значений, мнения эксперта.
7. Итоговый интервал значения фактора как пересечение всех
исходных интервалов.
8. Общественная легитимизация результатов исследования.
Исследование рынка недвижимости
Исследование проводится по следующим основным факторам:
•Динамика цен;
•Величина уторговывания;
•Период экспозиции;
•Прибыль инвестора;
•Отличия в стоимости объектов различных ВИ;
•Влияние площади на стоимость объекта;
•Влияние инженерных коммуникаций на стоимость объекта;
•Влияние транспортной доступности на стоимость объекта
•Более 20 параметров
Структура анкет исследования
1. Экономические характеристики объекта
2. Параметрические характеристики объекта
3. Индивидуальные особенности объекта
Корректировка на уторговывание
кв. (1 к) кв. (2 к) кв. (3 к) кв. (>3 к) кв. (элита) З/у ИЖС Ч/д Кот торг офис з/у ВРИ 5,7,17
Пр-скл З/у ВРИ 9,11,12
0
5
10
15
20
25
30
35
40
1 1 1 13
1 1 1
5 5
10
5 53 3 3 4
6 5 5
10
79
18
9
1210 10 10 10 10 10
15 15 15
20
40
20
30
минсрмакс
Наименование объекта Среднее значение, %
Диапазон значений, %
Наименование объекта Среднее значение, %
Диапазон значений, %
1-комн.квартиры 3 1 - 10 Коттедж 10 1 - 10
2-комн.квартиры 3 1 - 10 Торговые помещения 7 5 - 10
3-комн.квартиры 3 1 - 10 Офисные помещения 9 5 - 10
более 3-комн.квартиры 4 1 - 10 Земля ВРИ 5,7,17 18 10 - 40
квартиры "элита" 6 3 - 10 Производство, склады 9 5 - 20
Земля ИЖС 5 1 - 10 Земля ВРИ 9,11,12 12 5 - 30
Частный дом 5 1 - 10
кв. (1 к) кв. (2 к) кв. (3 к) кв. (>3 к) кв. (элита)
З/у ИЖС Ч/д Кот торг офис з/у ВРИ 5,7,17
Пр-скл З/у ВРИ 9,11,12
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
1 1 1 1
34
3 3 3 3
6
4
6
23
4
6
8
7
4
6
5 5
10
7
9
6 6 6
12
18
12 12 12
9 9
12
9
12
минсрмакс
Период экспозиции
Наименование объекта
Среднее значение, мес.
Диапазон значений, мес.
Наименование объекта Среднее значение, мес.
Диапазон значений, мес.
1-комн.квартиры 2 1 - 6 Коттедж 6 3 - 12
2-комн.квартиры 3 1 - 6 Торговые помещения 5 3 - 9
3-комн.квартиры 4 1 - 6 Офисные помещения 5 4 - 9более 3-комн.квартиры 6 1 - 12 Земля ВРИ 5,7,17 10 6 - 12
квартиры "элита" 8 3 - 18 Производство, склады 7 4 - 9
Земля ИЖС 7 4 - 12 Земля ВРИ 9,11,12 9 6 - 12
Частный дом 4 3 - 12
Кв. Земля ИЖС Ч/д Кот торг офис з/у ВРИ 5,7,17
Пр-скл З/у ВРИ 9,11,12
-10
-8
-6
-4
-2
0
2
4
6
8
10
01 1 1
0
-5
-10
0 0
54
54 4 4
-2
21
10 10
7
10 10 10
5
10 10
минсрмакс
Ожидаемый рост цен
Наименование объекта
Среднее значение, %
Диапазон значений, %
Наименование объекта
Среднее значение, %
Диапазон значений, %
квартиры 5 0 - 10 Офисные помещения 4 (-5) - 10
Земля ИЖС 4 1 - 10 Земля ВРИ 5,7,17 -2 (-10) - 5
Частный дом 5 1 - 7Производство, склады 2 0 - 10
Коттедж 4 1 - 10 Земля ВРИ 9,11,12 1 0 - 10
Торговые помещения 4 0 - 10
Квартиры ИЖСПроизводство,
складыТорговля,
офисы
-40-35-30-25-20-15-10
-505
0 0 0 0-2
-5
-2
-3
0
0
0 00 0 0 0
-15 -15
-30
-11-15
-25
-36
-16
кирпичныепанельныеблочныемонолитныерубленные/брусовыекаркасно-засыпные
Материал стен объектов
Наименование объектаКирпичные,
%Панельные,
%Блочные,
%Монолитные,
%Рубленные/ брусовые,
%
Каркасно- засыпные,
%Квартиры 0 -2 0 0 -15 -15ИЖС 0 -5 0 0 -15 -25Производство, склады 0 -2 0 0 -30 -36Торговля, офисы 0 -3 0 0 -11 -16
Вид отделки Жилая недвижимость Торгово-офисная недвижимость
Производственно-складская недвижимость
Среднее, руб. Диапазон, руб. Среднее, руб. Диапазон, руб. Среднее, руб. Диапазон, руб.
без отделки 0 0 0 0 0 0удовлетворительная
(эконом) 1 400 1 000 - 1 500 2 100 500 - 4 000 1 180 500 - 1500
хорошая (стандарт) 2 900 1 500 - 3 500 3 800 2 000 - 7 000 1 870 1 000 - 3 000
дизайн (улучшенная) 6 200 3 000 - 10 000 6 500 5 000 - 10 000 3 450 1 500 - 6 000
люкс 7 300 5 000 - 12 000 11 700 8 000 - 15 000 - -
Вид отделки Жилая недвижимость Торгово-офисная недвижимость
Производственно-складская недвижимость
Среднее, руб.
Диапазон, руб.
Среднее, руб.
Диапазон, руб.
Среднее, руб.
Диапазон, руб.
без отделки0 0 0 0 0 0
Удовлетворительная (эконом) 1 400 1 000 - 1 500 2 100 500 - 4 000 1 180 500 - 1500
Хорошая(стандарт) 2 900 1 500 - 3 500 3 800 2 000 - 7 000 1 870 1 000 - 3 000
Дизайн(улучшенная)
6 200 3 000 - 10 000 6 500 5 000 - 10 000 3 450 1 500 - 6 000
Люкс 7 300 5 000 - 12 000 11 700 8 000 - 15 000 - -
Влияние вида отделки на стоимость
Параметр Значение, %Различие в стоимости угловой и неугловой квартиры 1Различие квартир с совмещенным с/у по отношению к раздельному 4Различие в стоимости квартиры на среднем и первом этаже 4Различие в стоимости квартиры на верхнем и первом этаже 1
Увеличение стоимости квартиры в случае замены системы коммуникаций: электроводка 1,5
водопровод 2канализация 2Влияние на стоимость квартиры при наличии организованной парковки 2Влияние на стоимость квартиры наличия огороженного и охраняемого двора 2,5Надбавка к стоимости квартиры при проведении капитального ремонта дома 8
Влияние на стоимость квартиры площади кухни до 7 кв.м 0от 7 до 11 кв.м 3более 11 кв.м 5
Индивидуальные характеристики квартир
Параметр Значение, %
Различие в стоимости угловой и неугловой квартиры -1
Различие стоимости квартир с совмещенным с/у по отношению к раздельному -4
Различие в стоимости квартиры на среднем и первом этаже 4
Различие в стоимости квартиры на верхнем и первом этаже 1
Увеличение стоимости квартиры в случае замены системы коммуникаций:
электропроводка 1,5 водопровод 2 канализация 2
Влияние на стоимость квартиры при наличии организованной парковки 2
Влияние на стоимость квартиры наличия огороженного и охраняемого двора 2,5
Надбавка к стоимости квартиры при проведении капитального ремонта дома 8
Влияние на стоимость квартиры площади кухни
до 7 кв.м 0 от 7 до 11 кв.м 3 более 11 кв.м 5
Разлиичие в стоимости объектов разной этажности (по сравнению с 1-этажными объектами) 2-этажный дом 23-этажный дом 2более 3 этажей 5Инженерные коммуникации электроснабжение 3холодное водоснабжение 5канализация 4отопление 5газоснабжение 5
ГВС 4слаботочное обеспечение 2Влияние элементов охраны огороженная территория 4наличие сторожа 7наличие вооруженной охраны 12наличие видеонаблюдения 12Влияние на стоимость площади земельного участка частные дома коттеджи
до 6 соток 3 06-10 соток 3 410-15 соток 5 615-20 соток 7 820-50 соток 9 10свыше 50 соток 15 16
Индивидуальные характеристики объектов ИЖС
Параметр Значение, %Различие в стоимости земельных участков ВРИ 2 и ВРИ 4 25
Различие в стоимости дачных участков на землях с/х и землях н/п -30Различие в стоимости земельных участков на новообразованных улицах и внутри имеющейся застройки -14
Различие в стоимости объектов разной этажности (по сравнению с 1-этажными объектами)2-этажный дом -23-этажный дом -2более 3 этажей -5
Инженерные коммуникации электроснабжение 3холодное водоснабжение 5канализация 4отопление 5газоснабжение 5ГВС 4слаботочное обеспечение 2
Влияние элементов охраны огороженная территория 4наличие сторожа 7наличие вооруженной охраны 12наличие видеонаблюдения 12
Влияние на стоимость площади земельного участка частные дома коттеджидо 6 соток 3 06-10 соток 3 410-15 соток 5 615-20 соток 7 820-50 соток 9 10свыше 50 соток 15 16
Параметр Значение, %
Величина годовой прибыли при инвестициях в строительство многоквартирных жилых домов 17
Величина годовой прибыли при инвестициях в строительство офисных зданий 15
Величина годовой прибыли при инвестициях в строительство зданий торгового назначения 15
Валовый рентный мультипликатор для торговых объектов 8
Валовый рентный мультипликатор для офисных объектов 8
Процент недозагрузки торговых помещений 7
Процент недозагрузки офисных помещений 14 Транспортная доступность неудовлетворительная 0 удовлетворительная 7 хорошая 17 Обеспеченность парковочными местами Офисные Торговыенедостаточная -9 -9удовлетворительная 0 0хорошая 10 10отличное 13 13Наличие инженерных коммуникаций Водоснабжение 5 4ГВС 3 2Центр.отопление 17 19Газоснабжение 3 4Канализация 5 2Вентиляция 3 2
Тел/интернет 2 4Пожарная сигнализация 3 3Охранная сигнализация 2 2
Индивидуальные характеристики объектов торгово-офисной недвижимости
Параметр Значение, %Величина годовой прибыли при инвестициях в строительство многоквартирных жилых домов 17
Величина годовой прибыли при инвестициях в строительство офисных зданий 15Величина годовой прибыли при инвестициях в строительство зданий торгового назначения 15
Валовый рентный мультипликатор для торговых объектов 8
Валовый рентный мультипликатор для офисных объектов 8
Процент недозагрузки торговых помещений 7
Процент недозагрузки офисных помещений 14Транспортная доступность
неудовлетворительная 0удовлетворительная 7хорошая 17
Обеспеченность парковочными местами Офисные ТорговыеНедостаточная -9 -9Удовлетворительная 0 0Хорошая 10 10отличное 13 13
Наличие инженерных коммуникаций Водоснабжение 5 4ГВС 3 2Центральное отопление 17 19Газоснабжение 3 4Канализация 5 2Вентиляция 3 2Телефон/интернет 2 4Пожарная сигнализация 3 3Охранная сигнализация 2 2
Параметр Значение, %Величина годовой прибыли при инвестициях в строительство производственных объектов 13Величина годовой прибыли при инвестициях в строительство складских объектов 11Различие в стоимости застроенных и незастроенных участков 7,5Эффективная плотность застройки 0,56Корректировка на транспортную доступность
Ж/д подъездные пути отсутствуют 0Ж/д подъездные пути проходят в 1 км от объекта 6Ж/д подъездные пути проходят в непосредственной близости от объекта 20Неудовлетворительная транспортная доступность (автомагистраль далее 1 км) 0Удовлетворительная транспортная доступность (автомагистраль ближе 1 км) 8Хорошая транспортная доступность (объект на магистрали, в непосредственной
близости) 16
Наличие инженерных коммуникацийПроизводственно
-складские здания
Земельные участки ВРИ
9,11,12Водоснабжение 4 9Электроснабжение 15 17ГВС 2 7Центральное отопление 16 10Газоснабжение 6 8Канализация 4 8Вентиляция 3 1Телефон, интернет 0 0Пожарная сигнализация 1 0Охранная сигнализация 1 0
Индивидуальные характеристики объектов производственно-складской недвижимости
Приглашаем Вас развивать региональные исследования рынка недвижимости!
Репин М.А.САРН,Сертифицированный оценщик,член комитета по оценочной деятельности при АРБ,Член комитета по информационному обеспечению ООО РОО,руководитель комитета по оценке и аналитике НП Омский Союз Риэлторов, г.Омск
