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Síntese de defesa da dissertação, apresentada no Anfiteatro do CCSA - UFPE em fevereiro de 2011.Orientador: Pierre Lucena;Examinador Externo: José Raimundo de Oliveira Vergolino;Examinador Interno: Charles Carmona
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Formação dos Preços de
Imóveis em Recife: uma
visão a partir da Percepção
do Comprador
Odilon Saturnino
Orientador: Pierre Lucena
Introdução Aspectos Demográficos
40,7%
47,6%
11,7%
Fonte: Instituto Ibope Inteligência (2010)
30,8%
53,6%
15,6%
Classes D e E Classe C Classes A e B
2004 2009
Introdução 2000
Fonte: IBGE
2009
2020
(Projeção)
Introdução Crédito Imobiliário
Fonte: Instituto Ibope Inteligência (2010)
9
13
18
30
47
5
9
15
23
34
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
2005 2006 2007 2008 2009
Financiamento CEF
Financiamentotradicional
Objetivos
Identificação de variáveis relevantes
para a formação de preços
Descrição do perfil sociodemográfico
Verificação dos desequilíbrios entre
decisões e desejos de compra
Perfil dos Entrevistados
Clientes de Mercado
Renda acima de R$ 5.100,00
Não subsidiados pelo Programa “Minha
Casa, Minha Vida”
Efetivos – Compraram imóveis nos
últimos cinco anos
Potenciais – Comprarão em até dois anos
Referencial Teórico
1) Evolução do Mercado Imobiliário
Brasileiro
2) Mercado Imobiliário Local
3) O Comportamento do Consumidor
de Imóveis
4) Formação dos Preços de Imóveis
5) Variáveis Microeconômicas
Referencial Teórico
Teoria do Comportamento do
Consumidor – Nova Abordagem
Lancaster (1966)
Modelos de Preços Hedônicos
Rosen (1974)
)...,,()( 21 nzzzpzp
Referencial Teórico Variáveis relevantes: Qualidade física, estrutura,
localização e vizinhança; forma funcional
semilogarítmica (Whitte, Sumka e Erekson, 1979;
Palmquist, 1984);
Amenidades naturais e urbanas (Kanemoto, 1988);
Dados transversais (Kim, 1992);
Séries temporais; variáveis de luxo; variáveis dummy
regionais (Leeuw, 1993); (Kiel e Zabel, 1997);
Vendas Repetidas e Modelos Hedônicos (Clapp e
Giaccotto, 1998);
Atributos de hotel (Andersson, 2008)
Mercado chinês (Hanink, Cromley e Ebenstein, 2010);
facilidades de cozinha, piso e taxa de imigração.
Referencial Teórico Índice de Preços – Barra da Tijuca, RJ
(Rozembaum e Macedo-Soares, 2007)
Formação do preço na RMSP (Fávero, 2007)
Modelo não linear em BH (Pelli Neto, 2004)
Destaque ao aspecto vizinhança; distância aos
pólos de influência; (Dantas, Magalhães e
Vergolino, 2007)
Variáveis macroeconômicas (Balarine, 1997;
Arraes e Sousa Filho, 2008)
Variáveis Microeconômicas (Hermann, 2003;
Silva, 2006)
Metodologia Amostra e Estratificação
Município Previsto Efetivo Peso
Recife 252 271 0,9299
Olinda 44 29 1,5172
Jaboatão 52 48 1,0833
Total 348 348 -
Análise Descritiva
Análise Multivariada de Dados
Análise Fatorial
Análise de Regressão
Metodologia
Perfil Sociodemográfico
Gênero Estado Civil
Idade Renda
Escolaridade Atividade
Filhos
Perfil Sociodemográfico
Preferência pelos Bairros
Bairros Mobilidade
Casa Forte 15
Boa Viagem 14
Piedade 10
Madalena 7
Rosarinho 7
Graças -4
Ibura -4
Campo Grande -5
Ipsep -5
Casa Caiada -10
Perfil Sociodemográfico
RPA Pretendida RPA Desejada
Perfil Sociodemográfico
Condição do Imóvel
Perfil do Imóvel Tempo Pretendido
Idade do Imóvel Área do Imóvel
Planejamento
Recursos Financeiros Recursos Disponíveis
Forma de Pagamento
Descrição do Preço e Condições
Estatísticas Preço Entrada Valor
financiado
Nº de
prestações
Abs. 340 220 230 229
Média 202.320,17 57.353,99 120.044,10 180,63
Mediana 169.382,20 40.000,00 100.000,00 180,00
Moda 100.000,00 50.000,00 100.000,00 300,00
Mínimo 36.000,00 3.500,00 12.000,00 8,00
Máximo 1.200.000,00 350.000,00 330.000,00 360,00
Soma 68.840.267,00 12.646.101,00 27.651.261,00 41.355,00
Recursos Financeiros
Recursos Financeiros Preço Entrada
Valor Financiado Nº de Prestações
Valor Mensal das Prestações
Recursos Financeiros
Descrição da Localização
Supermercado/comércio 4,17
Trabalho 4,05
Farmácia 4,01
Parque e áreas verdes 3,93
Ter coleta seletiva 3,86
Shopping 3,34
Proximidade de parentes 3,26
Praia 3,19
Instituições religiosas 3,14
Vista para o mar 2,86
Análise dos Atributos
Descrição dos Atributos Internos
Vagas de garagem 4,32
Ser nascente 4,31
Área (m2) 4,24
Número de dormitórios 4,20
Existência de suíte 4,16
Andar do apartamento 3,60
Nº de elevadores 3,52
Dependência/empregada 3,43
Nº de aptos. por andar 3,38
Número de andares 3,29
Análise dos Atributos
Descrição dos Aspectos Externos
Câmeras de circuito interno de tv 4,28
Sistema de combate a incêndio 4,27
Guarita no Condomínio 4,15
Vizinhança 4,14
Cerca elétrica 3,93
Área de esportes 3,20
Brinquedoteca 3,18
Academia 2,95
Salão de jogos 2,90
Existência de sauna 2,50
Análise dos Atributos
Renda Familiar e Atributos
Análise dos Atributos
Pesos dos Fatores em Função dos
Municípios Desejados
Análise dos Atributos
Pesos dos Fatores em Função das RPA’s
Análise dos Atributos
Pretendidas Desejadas
RPA’s e Fatores Análise dos Atributos
Bairros e Fatores
Outros Fatores e RPA’s
Estágio da Obra
Análise dos Atributos
Natureza
do Imóvel
3
441
3654
434211
566,0231,0128,0
691,0027,1457,0178,12)(ln
)(ln
SGásLoc
FSVzp
SuíteGásoLocalizaçã
FilhoSuíteVagazp
Formação do Preço
Formação do Preço 1 Vaga de garagem desvaloriza o preço
Suíte é o aspecto mais importante na
valorização do espaço
Gás encanado valoriza o preço
Localização (farmácia, supermercado e
hospitais) desvaloriza o preço
Ter filhos leva a uma predisposição de
pagar mais pelo imóvel.
Conclusões
Embora o financiamento seja utilizado,
os clientes mostraram interesse por uma
quitação antecipada com o propósito de
nova compra posterior.
Com base na média da importância
atribuída, os atributos de segurança e
localização foram os mais valorizados em
detrimento dos elementos de lazer.
Conclusões
Proximidade do trabalho se apresenta
como aspecto diferenciado de localização,
sendo relevante na escolha da residência.
Por outro lado, proximidade de
supermercados, farmácias e hospitais leva
a uma desvalorização do preço, levando à
conclusão de que a escolha pelos mesmos
é em virtude de serem mais baratos.
Conclusões
Quem é casado valoriza segurança,
espaço, proximidade de parentes e piso,
sendo este irrelevante na escolha regional.
Desequilíbrio entre condição de compra
(mais lazer) e desejo (mais segurança,
conforto, espaço e estrutura interna).
Conclusões
Proposta para as construtoras em
lançamentos para as classes A e B no
Recife Expandido:
Imóveis com mais vagas de garagem;
Que possuam gás encanado;
Com espaço suficiente para os filhos;
Distantes de supermercados, farmácias
e hospitais.
Conclusões
Proposta de política pública: desenvolver
as RPA’s 1 e 5, para que seja melhorada a
percepção do comprador das classes A e
B em relação às referidas regiões, cujos
aspectos mais valorizados não são
percebidos mas mesmas.
Referências ANDERSSON, David Emanuel. Hotel Atributes and Hedonic Prices: An analysis of
internet-based transactions in Singapore’s market for hotel rooms. The Annals of Regional
Science. V. 44, nº 2, p. 229-240, 2010.
ARRAES, Ronaldo A.; SOUSA FILHO, Edmar de. Externalidades e Formação de Preços do
Mercado Imobiliário Urbano Brasileiro: Um estudo de caso. Revista de Economia
Aplicada, São Paulo, v. 12, n. 2, p. 289-319, abr./jun. 2008.
BALARINE, Oscar Fernando Osório. Contribuições Macroeconômicas ao Entendimento da
Formação de Preços Habitacionais Locais. Revista da Associação Nacional de
Tecnologia do Ambiente Construído, São Paulo, v. 1, n. 1, p. 19-24, 1997.
CLAPP, John M.; GIACCOTTO, Carmelo. Price Indices Based on the Hedonic Repeat-Sales
Method: Application to the housing market. Journal of Real Estate Finance and
Economics. Vol. 16, nº 01, p. 5–26, 1998.
Referências DANTAS, Rubens Alves; MAGALHAES, André Matos; VERGOLINO, José Raimundo de
Oliveira. Avaliação de Imóveis: a importância dos vizinhos no caso de Recife. Economia
Aplicada [online]. 2007, vol.11, n.2, p. 231-251.
FÁVERO, Luiz Paulo Lopes. Mercado Imobiliário: Técnicas de precificação e
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HANINK, Dean M.; CROMLEY, Robert G.; EBENSTEIN, Avraham Y. Spatial Variation in
the Determinants of House Prices and Apartment Rents In China. Journal of Real Estate
Finance and Economics. Published online, 2010.
HERMANN, Bruno Martins. Estimando o Preço Implícito de Amenidades Urbanas:
Evidências para o Município de São Paulo. Dissertação (Mestrado) - Universidade de São
Paulo - USP, São Paulo, 2003.
KANEMOTO, Yoshitsugu. Hedonic Prices and the Benefits of Public Projects. Journal
The Econometric Society. Vol. 56, nº 04, p. 981–989, 1988.
Referências KIEL, Katherine A.; ZABEL, Jeffrey E. Evaluating the Usefulness of the American
Housing Survey for Creating House Price Indices. Journal of Real Estate Finance and
Economics. Vol. 14, p. 189–202, 1997.
KIM, Sunwoong. Hedonic Prices and Housing Demand. The Review of Economics and
Statistics. Vol. 74, nº 03, p. 503–508, 1992.
LEEUW, Frank de. A Price Index for New Multifamily Housing. Survey of Current
Business. Vol. 73, p. 33–42, 1993.
PALMQUIST, Raymond B. Estimating the Demand for the Characteristics of Housing. The
Review of Economics and Statistics. Vol. 66, nº 03, p. 394–404, 1984.
PELLI NETO, Antônio. Avaliação de Imóveis Urbanos com a Utilização de Sistemas
Nebulosos (Redes Neuro-Fuzy) e Redes Neurais Artificiais. XXI Congresso
Panamericano de Valuación. Cartagena, Colômbia, 2004.
Referências ROZENBAUM, Sérgio; MACEDO-SOARES, T. Diana L. V. A. de. Proposta para
Construção de um Índice Local de Preços de Imóveis a partir dos Lançamentos Imobiliários
de Condomínios Residenciais. Revista de Administração Pública [online]. Vol. 41, nº 6, p.
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SILVA, Júlio José Lopes da. Fatores Condicionantes na Aquisição de Imóveis na
Cidade do Recife. 2006. 99 f. v. 1. Dissertação (Mestrado) - Universidade Federal de
Pernambuco, Recife, 2006.