Upload
klaas-boekschoten
View
311
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
Premier League in de Nederlandse kantorenmarktPreview kantorenstrategie a.s.r. vastgoed vermogensbeheer
Klaas Boekschoten26 mei 2015
Visie kantorenmarkt a.s.r. vastgoed vermogensbeheer (a.s.r. vv)
a.s.r. vv kent de dynamisch en de veeleisende kantoorgebruiker, stapt uit de rol van de passieve traditionele belegger, heeft een brede organisatorische multidisciplinaire fund, asset en propertymanagement organisatie en heeft lange termijn commitment.
a.s.r. vv heeft een eigen research gedreven Asset Analysis Tool waarmee gericht wordt geïnvesteerd op huidige locaties, met een visie wordt geacquireerd en verkoopt niet strategische kantoorpanden.
a.s.r. vv investeert in zowel de intrinsieke DNA van haar panden, als in de softe (ambiance, sfeer, comfort) kant van haar panden.
a.s.r. vv is naast verhuurder ook een sparringpartner waarmee naast een verhuurder - huurder relatie ook een partnership ontstaat.
a.s.r. vv heeft een haarscherpe strategie waarin het lange termijn commitment toont naar alle betrokken stakeholders, zoals de gebruikers, gemeenten, makelaars en taxateurs en de omgeving.
a.s.r. vv investeert en wil acquireren in kantoorlocaties met een zéér goede ligging nabij en met
een aansluiting op het openbaar vervoer, lucht- en wegennet.
Introductie
Technologie heeft de kantorenmarkt voorgoed veranderd.
“What use to fit in an office now fits in your pocket”
1. Waarom zien wij kansen in de Nederlandse kantorenmarkt?2. Verleden vs. toekomst, de kantorentransformatie3. Eisen aan het kantoorgebouw4. Strategie5. De 4 fonds fundamenten
“het kantoor van de toekomst brengt mensen bij elkaar”
5 stappen plan voor toetreding tot de Premier League
United Kingdom
Switzerland
Austria5th largest EU
economy and 18th globally (Eurostat,
2013) CroatiaBosnia and
Herzegovin
Hungary
Slovenia
Slovakia
Denmark
Es
Latvia
Lith
NorwaySweden
2nd most wealthy country in EU in GDP per capita (Eurostat, 2013)
Spainrtuga
l
France
Italy
GermanyBelgium
Most enterprising
nation of Europe (EIM 2011)
Ireland
Czech Republic
First stock exchange
in the world
Polan
Finland
One of the most competitive global economies
(World Economic Forum, 2011)
Ranked 4th best country globally for
conducting business
(Bloomberg, 2013)
World’s 3rd best place of doing business
(KPMG, 2012)
Home to many multinationals
Prosperous, sustainable& enterprising
(Eurostat, 2012)
Attractive for inward foreign
investment (UNCTAD, 2012)
businesses including EADS, Aegon, (UN Human DevelopmentHeineken, ING, Philips, Rabobank, Ranking, 2013)
Shell and Unilever
4th best country to live in worldwide
Largest pension industry in the world
Some of worlds largest investors APG
& PGGM
Major importer of goods and servives
(International Trade
Organisation 2012)
8th most competitivecountry worldwide The Netherlands(World Economic Forum,
2013)
World’s 5th largest exporter of goods (International Trade Organisation 2013)
Best connected country in the world
(DHL Global Connectedness Index
2012)
Gateway to Europe
Low unemployment& low government
debt(CBS 2013)
Toegang tot Europa
# 151
# 314
# 458
# 456
# 347
# 223
# 380
# 249
# 1
# 33
# 114
Nederland huisvest 11 van de 2013 Fortune Global 500 list of grootste bedrijven ter wereld. Hoge ranking op logistiek, technologie, tourisme en innovatie.
1. Waarom de Nederlandse kantorenmarkt?
Antwerp, Belgium
Hamburg, Germany
Rotterdam, the Netherlands
Los Angeles, USA
Singapore, Singapore
Shanghai, China
Trans-shipment(in millions of tonnes)Containers(x ‘000,000 of TEU)
200
400
600
800
SOURCE: PORT OF ROTTERDAM, 2013
441.5
193.1
325
316
119
818986
9.0 130.9
736.0
538.0
184.1
5.67
5.37
5.40
5.42
5.47
5.48
5.48
5.51
5.54
5.61
SOURCE: WORLD ECONOMIC FORUM, 2014
SwitzerlandSingapore
Finland
Germany
United States
Sweden
Hong Kong SAR
Netherlands
Japan
United Kingdom
69,98519,86
0
Amsterdam Schiphol Airport, the Netherlands
Beijing,
China
London Heathrow,
United KingdomFrankfur
t, German
yAtlant
a, US
AParis
Charles de
Gaulle, France
61,49019,500
20 40 6080
57,274
17,870
14,830
95,5006,85
0
14,650
Passengers(x 1,000 passengers)Cargo(x 100 tonnes) Skytrax rank top 100 Airports 2013
SOURCE: AIRPORTS COUNCIL INTERNATIONAL, WORLD AIRPORTS CODES, SCHIPHOL GROUP, 2013
100
3
5
10
11
48
82
81,900
50,976
Top 10 Positie als kantoor locatie
Trans-Shipment of Goods (2013)
Largest Global Airports Traffic & Transport (2013)
Nederland wordt gezien als één van de meest competitieve economieën in de wereld, wij staan op de 8e plaats in the Global Competitive Index by the World Economic Forum.Nederland wordt dan ook gezien als één van de beste zakenklimaten om je als bedrijf te huisvesten.
Amsterdam Schiphol Airport is de 4de grootste luchthaven in Europa. Daarnaast is Schiphol, gezien het aantal inwoners, de hoeveelheid doorreizende passagiers, en de directe connecties, één van de grootste en beste vliegvelden ter wereld.
Nederland is door Bloomberg op de 4e plaats gezet als het gaat om beste land om zaken te ondernemen en handel te drijven.
1. Vervolg: Waarom de Nederlandse kantorenmarkt?
Verleden ToekomstHuurwaarde x factor = verkoopprijs Flexibiliteit kantoor x concept x marktwaarde = verkoopprijs5-10 jarige huurovereenkomsten Flexibele huurovereenkomstenLocatie, huurprijs Dienstverlening, ambiance, serviceniveauParkeerplekken Aansluiting openbaar vervoer, publiek transportWerkplekken Zithoeken, lobby,Werkweek op kantoor Werken tijd en plek onafhankelijkHuurder en verhuurder PartnershipServicekosten HospitalityKantine RestaurantReceptioniste GastvrouwModem Glasvezel internetWerken Samenzijn om te werken
Zie als voorbeeld voor een Kantoortransformatie, de renovatie van het hoofdkantoor van a.s.r. nederland op de volgende link:Renovatie hoofdkantoor a.s.r. nederland
2. Kantorenmarkt transformatie?
3. Eisen aan de kwaliteit van het gebouw voor onze strategie
Key eisen:Centraal gelegen in publiek transport omgevingWaarde voor de gebruiker en haar werknemers (trots)Flexibiliteit Maatschappelijke waardeFinanciële waarde Duurzaamheid
Onderliggende eisen:Prettig werkklimaat Hoge lichtinval Flexibel in vraag naar metrages Hoog serviceniveauOntmoetingsplekRestaurantfunctieHoge internetsnelheid omgevingParkeergelegenheidAansluiting tot (openbaar) vervoerOntspanningsmogelijkhedenAmbiance van een hotel
4. Kantorenstrategie a.s.r. vastgoed vermogensbeheer b.v.
Visie: Investeren in kantoorlocaties met een eigen intrinsieke DNA waarde, gefocusseerd op een zéér goede aansluiting op het openbaar vervoeren lucht- en wegennet.
Strategie: Benchmark assets en identificeer
Uitbreiding portefeuille
Uitbreiding huurdersmix
Strategische locatie
OntwikkelMogelijkhede
n
Aankopen
Geen match met strategie
Negatieve rendement en
cashflow bijdrage
Verkopen
In gebouw voor
verbeterde cashflow en rendement
Toekomst-bestendig
maken gebouw
Investeren
Match met strategie
Positieve bijdrage
rendement
Core Assets
4. Strategie: Core Investments
Secure Tenant policy
Low leverage
Long term focus(Stable Returns)
Quality of location
(a.s.r. reim OfficeFilteR)
Quality of asset(a.s.r. reim Asset
Analysis Tool)
• Nederlandse kantoren• Lange termijn investeringen• Focus G4 + grote steden
Met behulp van een Asset Analysis Tool krijgt elke Asset een eind score die wordt bepaald aan de hand van vooraf bepaalde waarde beïnvloeders. Deze waarde beïnvloeders verschillen op macro, meso en micro perspectief.
Deze eindscore is bepalend of het kantoor1) een standing investment blijft, 2) een investeringsmogelijkheid wordt of 3) moet worden verkocht. Deze score wordt elk jaar bepaald.
ICore
investments
IIMobiliteit
knooppunten
Strategy: Mobiliteitsknooppunt
Een mobiliteitsknooppunt zijn locaties die centraal zijn gelegen dichtbij publiek en openbaar transport met goede en directe aansluitingen op de verschillende diensten zoals; treinen, bussen, vliegtuigen, taxi’s, en auto’s.
4. Strategie: Mobiliteitsknooppunt
Research gedreven, onderscheiden wij drie kantoor segmenten (bij locatie) en drie vervoersbronnen, dit resulteert in 9 product/market segmenten.
Zie op de volgende slide deze 9 product/markt segmenten, vertaald in risico/ opbrengst profiel.
.
Strategy: Definieer kantoor segment Grote mobiliteitknooppunten
Snelweg
Overig
Small - Large Small – Medium Small - Medium Diversified Business services, Transport Business services€100 - €200 €100 - €200 €90 - €175Single and multi tenant Single and multi tenant Single tenant Front office Back office Front officeMedium - High Low LowAssen CS, Hengelo CS ‘s-Hertogensbosch Pettelaarpark, Houten Molenzoom,
Hilversum Arena Park
Utrecht Maliebaan
G 4 steden Amsterdam,Den Haag Rotterdam, Utrecht
Internationale hoofdkantoren
KantoorSector
Medium - Large Banking, Insurance, lawyers
Large Small - Medium Business service + ICT Diversified
€200 - €350 €200 - €350 Single and multi tenant Single and multi tenant
Back office Front and back office Low Medium
Utrecht Papendorp The Hague International Zone
Huur per sq m
Type
€200 - €375 Single and multi tenant
Front/back office Facilities
Voorbeeld
Front and back office High Amsterdam
Zuid-As,Schiphol Airport, Utrecht CS
Overige steden KantoorSector
Huur per sq m
Type
Medium - Large Diversified (government, banking & Insurance) €125 - €250 Single and multi tenant
Large Medium - Large Business services Business services €125 - €250 €110 - €200 Single en multi tenant Single en multi tenantBack office Front and back officeLow MediumUtrecht Rijnsweerd, Rotterdam Kop van Zuid
Front/back office
Back office
Facilities HighVoorbeeld
Amersfoort , ‘s-Hertogenbosch ,
Regionaal/lokaal• Mid-size – steden
Kantoor
SectorHuur per sq m
TypeFront/back office
FacilitiesExample
IIIDefinieer Kantoor
Segmenten
Haarlem , Leeuwarden
4. Strategie: Definieer kantoor segment
Strategy: Definieer risico/ opbrengst profielvan de kantoorlocaties
Openbaar vervoer(luchthaven, stations)
Snelweg
Overig
G4 steden Laag Medium Medium
Overige steden Laag Medium Hoog
Regionaal/ lokaal Medium Hoog Heel hoog
IIIDefinieer
risico/ opbrengst
profiel
4. Strategie: Definieer risico/ opbrengst profiel
Voorgaand beschreven 9 kantoorsegmenten worden hier geclassificeerd in de risico/ opbrengst verhouding
.
Strategie:Multi en single kantoor huurders
IVMulti en single
kantoor huurders
• Goed gebalanceerde mix tussen multi en single huurders in de panden van de portefeuille
• Maximale asset omvang van 1 asset is 25%• Goede huurdermix
Mobiliteitsknooppunten
Multi or single huurders
Aanwezigheid woningen, winkels
Grote gebouwen (>10.000m2)
Eigendom
G4 M + S Toegestaan Min 30%
Overige steden M + S Toegestaan Beperkt Min 30%
Regionaal en lokaal M + S Toegestaan Zétér beperk Alleen 100%
4. Strategie: Definieer Multi en single kantoor huurders samenstelling
Samenvattend mijn visie op de Premier League in de Nederlandse kantorenmarkt
Wat wordt bedoelt met de Premier League? Dit zijn beleggers die in staat zijn een ondernemende belegger te worden en met hun strategie en kantoorpanden, een match te maken met de hedendaagse gebruikers en daarnaast in staat zijn om hun kantoorpanden een intrinsieke DNA mee te geven wat een marktwaarde ontwikkeld.
Is er een Premier League in de Nederlandse kantorenmarkt ? Ja, alleen het zal actief en innovatief management vragen om daar te komen voor een belegger. Voor de Nederlandse belegger zal dit zeker een andere mind setting eisen.
Hoe kom ik daar? Door het stellen van een haarscherpe strategie, een partnership ontwikkelen met de gebruiker, en researchinformatie gebruiken om de strategie te blijven matchen met de markt.
Wat is de grootste uitdaging om er te komen? Het vormen van een team professionals die in staat is om continu waarde te kunnen toevoegen aan de portefeuille en voor de gebruiker. En daarnaast in staat is om tussen alle concurrerende (internationale) beleggers de meest geschikte belegging te vinden met een goede prijs/ risico verhouding.
Geeft alleen de G4 mogelijkheid voor toetreding tot de Premier League? Nee, de Premier League beschrijft een omgeving van beleggers die de transitie naar de nieuwe kantorenmarkt durven te maken. Deze beleggers durven in te grijpen en te investeren in hun portefeuille, hebben een duidelijk aan- en verkoopbeleid en zijn in staat om een kantoorgebouw te transformeren naar een omgeving waar de gebruiker en haar werknemers centraal staat. Dit kan ook in omliggende steden of plaatsen, dit is puur een strategie keuze.