Kungsleden presenterar tredje kvartalet 2013

Välkommen till Kungsleden!

Tredje kvartalet 2013

25 oktober 2013

Biljana Pehrsson, VD

Anders Kvist, vVD, ekonomi/finansdirektör

© 2013 Kungsleden Aktiebolag

- 2 -

Agenda

1. Tredje kvartalet 2013

2. Kungsledens nya strategi och mål

3. Översikt portföljen

– De fyra tillväxtregionerna

– Nordic Modular

4. Finansiell utveckling och nyckeltal

5. Förvärv av fastigheter från GE Capital

6. Fastighetsmarknaden och utblick Kungsleden

- 3 -

Tredje kvartalet 2013 i korthet

■ Nettoomsättningen ökade med 10 procent till 550 Mkr (499)

■ Bruttoresultatet steg med 10 procent till 353 Mkr (322)

■ Försäljnings- och administrationskostnader minskade till 27 Mkr (38)

■ Finansnettot förbättrades till -147 Mkr (-156)

■ Förvaltningsresultatet ökade 39 procent till 179 Mkr (128)

■ Värdeförändring finansiella instrument +57 Mkr (-167)

■ Resultat före skatt uppgick till 231 Mkr (-29)

■ Periodens resultat uppgick till 214 Mkr (-13)


- 4 -

Fastighetsportföljen

42%

39%

15%

4%

Industri / lager Kontor Handel Övrigt

30 september 2013


Totalt

bokfört värde*

14 479 Mkr

* Exklusive modulbyggnader

- 5 -

Strategi

■ Förvaltning utifrån kundperspektiv

– Flexibilitet och lokal närvaro med

decentraliserad organisation

■ Förädla och utveckla portföljen

– I befintligt bestånd samt med nya projekt

■ Optimera

– Väl definierad process för fastighetsköp och

-försäljningar

Kungsledens nya strategi och mål

■ ”Kungsledens strategi är att skapa värde genom att tillgodose kunders

lokalbehov, förvalta och förädla fastigheterna samt att optimera

bolagets fastighetsportfölj”

- 6 -

Strategi

■ Fyra tillväxtregioner

– Stockholm

– Mälardalen och Norr

– Göteborg

– Malmö

■ I tre segment med målintervall

– Kontorsfastigheter 40-50%

– Industri- och lagerfastigheter 35-40%

– Handelsfastigheter 15-20%


35%

50%

15%


42%

39%

15%

4% segment

fördelning idag

segment

fördelning mål

- 7 -

Mål

■ Renodling och fokus på driftnetto i fastighetsförvaltningen

■ Projektpotential i befintligt bestånd

– Outnyttjade byggrätter

– Oexploaterad mark

– Till- och ombyggnad av existerande bestånd

■ Förvaltningsresultat som finansiellt mål och styrmedel för ledande

befattningshavare


- 8 -

Finansiella mål

■ Generera långsiktigt god tillväxt i kassaflödet

■ En sund balansräkning

– EK-andel över 30%

– Belåningsgrad om 60-65% på nya krediter

– Likviditetsbuffert med likvida medel och kreditfacilitet (för skattemål)

■ Reducera administrativa kostnader med 10% till 2014

■ ROE om 10-12%

■ Att på medelfristig sikt uppnå en utdelningsandel om 50% av

förvaltningsresultatet


- 9 -

Översikt portföljen

■ Kungsledens position

– Goda lägen på de lokala marknaderna

– Väldiversifierad kundbas

■ Drivkrafter

– God underliggande efterfrågan

– Utvecklingspotential i såväl bestånd som projekt

■ Kvalité

– Moderna och ändamålsenliga fastigheter

– Stabilitet i intjäning


Fastigheter utifrån hyresvärde

- 10 -

Region Stockholm

■ 48 fastigheter

– 354 000 kvadratmeter

– Hyresvärde, 335 Mkr

– Driftnetto, 235 Mkr

– Ekonomisk uthyrningsgrad, 94,4%

– Bokfört värde fastigheter, 3 001 Mkr

– Direktavkastning, 7,8%

■ Nyuthyrning

– Oxelberget 1:2 i Norrköping

– Yta 4 000 kvm

– Hyresgäst, Norrköpings kommun

– Hyresvärde 6,4 Mkr


- 11 -

Region Mälardalen och Norr

■ 88 fastigheter


– Hyresintäkter, 741 Mkr





■ Förvärv av logistikfastighet i

Örebro om 6 300 kvm

■ Svagt positiv trend på hyresnivåer


Fastigheten Ottar 6

- 12 -

Region Göteborg

■ 82 fastigheter







■ Nyuthyrning

– Osdal 1:2 i Borås

– Yta 1093 kvm

– Hyresgäst, Kunskapsskolan



- 13 -

Region Malmö

■ 61 fastigheter







■ Nyuthyrning

– Dockan 9 i Växjö

– Yta 2 062 kvm

– Hyresgäst, Försäkringskassan



- 14 -

Nordic Modular

■ Nordic Modular

– EBITDA resultat (9 månader), 146 Mkr (143)

■ Uthyrning av moduler





– Bokfört värde modulbyggnader, 1 515 Mkr

■ Produktion och försäljning av moduler

– Försäljning (9 månader), 196 Mkr

– Bruttoresultat (9 månader), 18 Mkr


- 15 -

Resultaträkning 1 januari – 30 september 2013

Finansiell ställning och nyckeltal

Positiv

nettouthyrning

under Q1 - Q3

Väsentligt

förbättrad

kostnadsnivå

Främst bero-

ende på högre

långräntor

Skattereservering

belastar inte 2013

års resultat

Mkr

2013

jan-sept

2012

jan-sept ∆ %

Hyresintäkter fastigheter 1 209 1 209 0

Hyresintäkter modulbyggnader 196 191 3

Försäljningsintäkter moduler 196 216 -9

Nettoomsättning 1 601 1 616 -1

Bruttoresultat 947 935 1

Försäljnings- och administrationskostnader -111 -131 -15

Finansnetto -436 -449 -3

Förvaltningsresultat 400 355 13

Värdeförändringar fastigheter -19 49

Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument 418 -51

Resultat före skatt 799 353 126

Skatt -140 -1 059 -87

Resultat från kvarvarande verksamhet 659 -706

Avvecklad verksamhet: Hemsö-innehav efter skatt 24 135

Periodens resultat 683 -571

- 16 -

Resultaträkning per segment 1 januari – 30 september 2013


Fastigheter Nordic Modular

Övrigt/koncern-

gemensamt

Totalt

Kungsleden

Mkr

2013

jan-sept

2012

jan-sept

2013

jan-sept

2012

jan-sept

2013

jan-sept

2012

jan-sept

2013

jan-sept

2012

jan-sept

Hyresintäkter 1 209 1 209 196 191 1 405 1 400

Försäljningsintäkter moduler 196 216 196 216

Nettoomsättning 1 209 1 209 392 407 1 601 1 616

Fastighetskostnader -394 -405 -82 -72 -476 -477

Kostnader för modultillverkning -178 -204 -178 -204

Bruttoresultat 815 804 132 131 947 935

Försäljnings- och administrationskostnader -82 -103 -29 -28 -111 -131

Finansnetto -420 -427 -16 -22 -436 -449

Förvaltningsresultat 313 274 87 81 400 355

Värdeförändringar fastigheter

Resultat från fastighetsförsäljningar 4 17 - - 4 17

Orealiserade värdeförändringar -23 47 - -15 -23 32

Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument 418 -51 - - 418 -51

Resultat före skatt 712 287 87 66 799 353

Skatt -155 -59 -19 -15 34 -985 -140 -1 059

Resultat från kvarvarande verksamhet 557 228 68 51 34 -985 659 -706

Avvecklad verksamhet: Hemsö-innehav efter skatt - - - - 24 135 24 135

Periodens resultat 557 228 68 51 58 -850 683 -571

- 17 -

Finansiell ställning 30 september 2013


Mkr 30 sept 2013 31 dec 2012

TILLGÅNGAR

Förvaltningsfastigheter - fastigheter 14 479 14 247

Förvaltningsfastigheter - modulbyggnader 1 515 1 509

Rörelsefastigheter 21 21

Övriga anläggningstillgångar 514 666

Fordran på Tredje AP-fonden - 3 363

Övriga kortfristiga tillgångar 195 373

Kassa och bank 298 721

Summa tillgångar 17 022 20 900

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital 8 273 7 726

Räntebärande skulder 7 255 9704

Derivat 707 1 125

Övriga ej räntebärande skulder 787 2345

Summa eget kaptal och skulder 17 022 20 900

- 18 -

Nyckeltal


- 19 -

Nyckeltal


Delårsperiod 12 månader Helår

2013

jan-sept

2012

jan-sept

2012/2013

okt-sept

2011/2012

okt-sept

2012

jan-dec

Finansiella

Avkastning på eget kapital, % 11,4 -10,5 21,3 -3,8 4,6

Soliditet, % 48,6 36,7 37,0

Belåningsgrad fastigheter, % 45,3 66,1 61,5

Räntetäckningsgrad, ggr 1,9 1,9 2,9 1,6 2,7

Aktie

Eget kapital per aktie, kr 60,61 49,63 56,60

Resultat efter skatt per aktie, kr 5,00 -4,18 11,76 -1,97 2,58

- 20 -

Räntekostnader


Årlig kostnad, Mkr Snittränta, %

Lån, derivat och avgifter per bokslutsdag

2013

30 sept

2012

31 dec

2013

30 sept

2012

31 dec

Ränta på bank- och obligationslån -285 -402 3,9 4,1

(Stibor 90-dagar, räntemarginal och uppläggningsavgifter)

Skillnad mellan Stibor 90-dagar och fast ränta i räntederivat -262 -242 3,6 2,5

Löftesprovision för extra likviditetsreserv -29 - 0,4 -

Löftesprovision övrig likviditetsreserv -12 -11 0,2 0,1

Räntekostnader och snittränta -588 -655 8,1 6,8

- 21 -

Förvärv av GE-fastigheter

■ 84 fastigheter, huvudsakligen belägna i Stockholm och Göteborg

■ Fastighetsvärde 5,5 Mdr, 567 000 kvm

■ Hyresvärde ca 700 Mkr, driftnetto ca 380 Mkr

■ Inget behov av att anskaffa riskkapital

– Soliditet 35% (pro forma)

– Belåningsgrad 60% (pro forma)

■ Lånefinansiering genom syndikerad kredit

om 3,6 Mdr (löptid om 4 år) med SEB,

Swedbank, Nordea och Handelsbanken

■ Upplåning av 1,9 Mdr inom ramen för

befintlig lånefacilitet

Förvärv av fastigheter från GE Capital

- 22 -

Kungsleden inklusive GE-fastigheter (pro forma) Segment fördelning


Pro forma

bokfört värde *

19 994 Mkr

34%

50%

13%

3%



- 23 -

Kungsleden inklusive GE-fastigheter (pro forma) Geografisk fördelning


Pro forma

bokfört värde *

19 994 Mkr

31%

31%

21%

17%

Stockholm Mälardalen och Norr Göteborg Malmö


- 24 -

Förfallostruktur krediter och räntederivat inkl. GE-affären


1 Kungsledens räntederivat innebär att bolaget erhåller rörlig ränta och betalar fast ränta på längre löptider.

Utnyttjade

krediter

Räntederivat,

Mkr1

Snittränta

derivat,

%

Genomsnittlig

återstående

räntebindningstid

, år

30 september 2013 pro

forma efter GE-affären, Mkr

Ej utnyttjade

krediter

Summa

krediter

2013 260 260

2014 1 483 1 483 800 3,9

2015 5 527 1 870 7 397 1 400 4,2

2016 3 087 75 3 162 500 3,9

2017 500 4,1

2018 2 673 2 673 3 650 4,2

2019 800 3,5

2020 800 3,7

2021 400 3,8

2022 500 3,8

Summa 12 770 2 205 14 975 9 350 3,5

Genomsnittlig

konverteringstid, år 2,5 2,3

Utnyttjade krediter 12 770

Marknadsvärdering av derivat 706

Summa 13 476

- 25 -

Räntekostnader inklusive GE-affären


1 Snitträntan beräknas genom att ställa räntekostnaden för lån och ränteswappar, uppläggningsavgifter samt kostnader för outnyttjade

kreditramar i förhållande till utstående lånevolym per balansdagen.

2 Räntebärande skulder uppgick per 30 september 2013 till 7 255 Mkr och efter GE-affären pro forma till 12 770 Mkr.

Årlig kostnad, Mkr Snittränta1, %

2013 30 sept 2013 30 sept 2013 30 sept 2013 30 sept

Lån, derivat och avgifter per bokslutsdag Pro forma

inkl GE enligt

Q3-rapport Pro forma

inkl GE enligt

Q3-rapport

Ränta för bank- och obligationslån2 (Stibor 90-dagar, räntemarginal och uppläggningsavgifter) -462 -285 3,6 3,9 Skillnad mellan Stibor 90-dagar och fast ränta i räntederivat -262 -262 2,0 3,6

Löftesprovision för extra likviditetsreserv -19 -29 0,1 0,4

Löftesprovision övrig likviditetsreserv -3 -12 0,0 0,2

Räntekostnader och snittränta -746 -588 5,8 8,1

- 26 -

Fastighetsmarknaden

■ Stabil efterfrågan på kommersiella lokaler

– Svagt stigande hyror

– Något sjunkande vakanser

■ Total transaktionsvolym var cirka 21 miljarder kronor under Q3 (+50%)

■ Allt gynnsammare att få finansiering

Fastighetsmarknaden och utblick Kungsleden

- 27 -

Utblick Kungsleden

■ Region- och segmentmix inom målintervall efter genomfört förvärv av

GE-fastigheter

■ Integration av GE-förvärvet

■ God visibilitet och långsiktig potential i befintligt bestånd

– Förädling

– Hyresutveckling

■ Fortsatt kostnadskontroll

Fastighetsmarknaden och utblick Kungsleden

Real Estate

Kungsleden presenterar tredje kvartalet 2013