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Santé et perspectives du marché
immobilier résidentiel français
Jeudi 13 Octobre 2016
Sommaire
2
1. La “bonne santé” du marché immobilier en
2016
2. Quels seront les marchés gagnants de
demain ?
3. Focus Grand Paris
4. MeilleursAgents Patrimoine
La “bonne santé”du marché immobilier en
2016
Evolution des prix dans l’ancien du 1er janvier 2016 au 1er septembre 2016
Presque partout les prix montent
4
+2,7%
Paris
+0,6%
Lille
-3,0%Strasbou
rg
+3,5%
Lyon
-1,1%Marseill
e
-0,2%
Nice
+2,9%Bordeau
x
+2,2%
Nantes
+0,1%
Rennes
+0,5%
Toulouse+0,4%
Montpellier
A Paris, première hausse des prix depuis 5 ans
Evolution du prix de l’immobilier à Paris 5
En IdF, la hausse s’estompe quand on s’éloigne de Paris
Evolution des prix immobiliers depuis le début de l’année 6
-1,2%77 - Seine-et-
Marne+1,7%
94 - Val-de-Marne
+0,6%
93 - Seine-Saint-Denis
+0,6%
92 - Hauts-de-Seine
-1,6%
91 - Essonne
-0,8%
78 - Yvelines
-1,1%95 - Val-d’Oise
75 - Paris
+2,7%
Les volumes de transaction en hausse sensible
7Nombre de ventes de logements anciens en France
(cumulé sur 12 mois)
Le marché a presque retrouvé sa fluidité de 2000-2007
Nombre de ventes dans l’ancien pour 100 ménages par an
Source : CGEDD d’après DGFIP (MEDOC) et bases notariales - INSEE
8
La construction neuve confirme sa reprise
Source : CGEDD, DGFIP
Vente de logements neufs (collectifs) / trimestre 9
Stock de logements neufs exprimé en mois de vente
Les stocks baissent, le marché du neuf est fluide
Source : CGEDD, DGFIP
10
A quoi tient la “bonne santé”
du marché de 2016 ?
Il n’a jamais été aussi bon marché d’emprunter
Source : Empruntis
12Taux d’emprunt à 20 ans
Sept. 2016
L’effet mécanique de la baisse des taux sur le pouvoir d’achat
2011-2016
Depuis le 1er janv. 2016
13
Gain de pouvoir
d’achat de 25%
Baisse des taux de
2.5%
=0%
1%
2%
15%
10%
5%
0%
25%
20%
Gain de pouvoir
d’achat de 8%
Baisse des taux de
0.8%
=0%
1%
2%
15%
10%
5%
0%
25%
20%
La baisse combinée des taux et des prix augmente le pouvoir d’achat
Gain de pouvoir d’achat depuis Juin 2011
Ville Par baisse des taux Par baisse des prix Gain total
Marseille +25% +15% +40%
Paris +25% +8% +33%
Strasbourg +25% +5% +30%
Nice +25% 0% +25%
Lyon +25% -3% +22%
Lille +25% -4% +21%
Montpellier +25% -4% +21%
Nantes +25% -5% +20%
Toulouse +25% -9% +16%
Bordeaux +25% -15% +10%
14
La liquidité varie selon les zones et les types de bien
15
Petites surfaces Grandes surfaces
Bordeaux
Nantes
Lyon
Paris
Toulouse
Lille
Marseille
Montpellier
Nice
Strasbourg
Zones périurbaines dynamiques
Zones rurales non touristiques
Légende Délai de vente Décote
30-45 j < -2,5%
45-60 j -2,5 à -4%
60-80 j -4% à -6%
80-100 j -6% à -8%
>100 j plus de 8%
Indicateur de tension immobilière (ITI)
Mais, la demande est bien plus faible qu’en 2011
16
1.3
Paris
Lille
Strasbourg
Lyon
0,7
Marseille
Nice
Bordeaux
Nantes
Rennes
Toulouse
Montpellier
4.4
12.2
0.84
13.2
0.7
1.33.2
12.4
1.63.3
1.22
12.40.92.3
3.5
ITI au 1er janvier 2011
ITI au 1er septembre 2016
Un marché à trois vitesses
17
Mais la rentabilité locative brute dépasse 4%
Nos gagnants du Grand Paris
18*Rentabilité brute (avant prélèvement, charges et impôts sur le revenu)
Un marché sous perfusion avec peu d’alternatives
• Taux de marché ultra bas• 120,000 PTZ neuf et ancien attendus en
2016• Incitations fiscales fortes dans le neuf
(Pinel...)
• Bourses volatiles, assurance-vie moins attractive
• Dans un contexte anxiogène, l’immobilier rassure
Sentiment général que “c’est le bon moment”
19
Emploi
Vitalité démographiq
ueAmélioration du cadre de vie & infrastructures
9,9%
La bonne santé du marché ne repose pas sur les fondamentaux
20
Sans baisse des taux, les prix auraient baissé en 2016
21
Quels marchés progresseront
le plus demain ?
Les gagnants et perdants des 15 dernières années
Indice Grandes Villes : +138%
Indice Grandes Villes : Synthèse des indices de Paris et des 10 villes de France les plus peupléesSource : Notaires + MeilleursAgents
23Evolution des prix immobiliers depuis 15
ans
Les gagnants d’hier seront-ils les gagnants de demain ?
24
Ville Perf. 2001 -> 2016 Surperformance vs Moyenne Grandes Villes Performance demain ?
Bordeaux 204% 66%
?Lyon 164% 26%
Montpellier 159% 21%
Lille 156% 18%
Toulouse 149% 11%
Nice 149% 11%
Paris 144% 6%
Nantes 127% -11%
Marseille 93% -45%
Rennes 90% -48%
Strasbourg 84% -54%
Qui seront les gagnants de demain ?
25
Ville Perf. 2001 -> 2016 vs Grandes Villes
Perspectives de plus-value
Sur-performance attendue vs Grandes villes
Lyon 26%
+30 à +50%Nantes -11%
Rennes -48%
Bordeaux 66%
+10 à +20%Toulouse 11%
Paris 6%
Strasbourg -11%
-10% à -20%Marseille -45%
Lille 18%
Montpellier 21%
Nice 11%
Focus Grand Paris
Des écarts de performance considérables à Paris en 15 ans
Hausse à 200%
Hausse entre 150% et 200%
Hausse entre 100% et 150%
Hausse inférieure à 100%
27Evolution des prix immobiliers à Paris par arrondissement depuis 15 ans
Depuis 15 ans, des disparités révèlent des mutations profondes en IDF
Hausse supérieure à 200% Hausse entre 100% et 150% Hausse inférieure à 100% Hausse entre 150% et 200%
Montreuil +247%
Neuilly-sur-Seine +140%
Pantin +246%
Saint-Cloud +125%
Fontenay-aux-Roses+92%
Montrouge +202%
28Evolution des prix immobiliers en Île-de-France
depuis 15 ans
En IDF, des écarts considérables se sont creusés
Ville 2001 -> 2016 Sur-performance vs IdF*
Montreuil 247% +97%
Pantin 246% +96%
Levallois-Perret 227% +77%
Clichy 222% +72%
Asnières-sur-Seine 216% +66%
29
Le Blanc-Mesnil 95% -55%
Chelles 93% -57%
Épinay-sur-Seine 91% -59%
Sevran 86% -64%
Aulnay-sous-Bois 81% -69%
...
5 meilleures performance
s
5 moins bonnes
performances
IDF * : Moyenne pour les villes d’IDF de plus de 50 000 habitants
Ville Amélioration du cadre de vie & infrastructure
Sur-performance2001 -> 2016 vs
IdFPerspectivesde plus-value
Performance attendue
VillejuifHub sud du Grand Paris
Prolongation de L14Campus Santé
-3%
Sur-performance de 50 à 100% par
rapport à la moyenne de l’IDF
Saint-DenisHub nord du Grand ParisProlongation de la L14
Vitrine de la transformation du 93
+15%
Aubervilliers
Très connectée au GPEProlongation de la L12Eco-quartier du FortCampus Condorcet
+6%
Bagneux Très connectée au GPEProlongation de la L4 -12%
Noisy-le- Grand
Hub Est du Grand ParisProlongation de la L11
Cité Descartes -9%
Nos gagnants du Grand Paris
Nos gagnants du Grand Paris
30
Un mot sur MeilleursAgents Patrimoine
Ils nous confient la vente de leurs biens immobiliersNos gagnants du Grand Paris
32
33
Conclusion et Recommandations