Bài giảng 5

XÁC ĐỊNH TỶ LỆ VỐN HOÁ

Phương pháp vốn hoá trực tiếp

V = R

I

- V: gi¸ trÞ bất động sản - I: thu nhËp rßng tõ tµi s¶n - R: tû lÖ vèn ho¸

Xác định tỷ lệ vốn hoá

• Tỷ lệ vốn hoá được cấu thành từ hai phần:1. Tỷ suất thu nhập trên vốn (return on) 2. Suất thu hồi vốn (return of)

Tỷ suất thu nhập trên vốn (return on)

• Còn gọi là tỷ suất sinh lợi hay tỷ lệ lãi suất : là tỷ lệ lợi nhuận cần có để thu hút vốn đầu tư

Tỷ suất thu nhập trên vốn tính theo phương pháp cộng dồn:

1. Tỷ suất lợi nhuận không rủi ro 2. Phụ phí rủi ro 3. Phụ phí cho tính thanh khoản thấp 4. Phụ phí Quản trị đầu tư

• Thị trường bất động sản ở nước Mỹ, các tỷ lệ trên được xác định cụ thể như sau:

• Tỷ lệ an toàn: 2,75%• Tỷ lệ rủi ro : 1,50%• Tỷ lệ quản lý: 1,00%• Tỷ lệ do không có khả năng thanh quyết

toán (bằng tiền mặt): 1,00%• Tổng đại số của các loại tỷ lệ nêu trên

chính là tỷ suất sinh lợi hay tỷ lệ chiết khấu trên thị trường bất động sản ở Mỹ:

• 2,75 % + 1,50 % + 1,0 % + 1,00 % = 6,25%

Suất thu hồi vốn• Được xem xét trong 3 trường hợp:1. Giá trị vốn không thay đổi R = YVí dụ: Một bất động sản tại Nam Sài Gòn

được mua với giá $100.000 tạo ra thu nhập ròng $10.000 trong thời gian 5 năm, giá trị bán lại vào cuối năm thứ 5 là $100.000. Tỷ lệ chiết khấu là 10%.

Giá trị bất động sản?

2. Dự báo có sự giảm giá trị vốn đầu tư

• Có ba phương pháp hoàn vốn đầu tư:1. Hoàn vốn tuyến tính (Ring method)2. Hoàn vốn theo quỹ trả nợ và theo tỷ suất

thu nhập trên vốn (Inwood method)3. Hoàn vốn theo quỹ trả nợ và theo tỷ suất

lợi nhuận không rủi ro (Hoskold method)

a. Hoàn vốn tuyến tính (Ring method)

• R = Y + 1/n Trong đó: • Y – tỷ suất thu nhập trên vốn• n – tuổi đời kinh tế còn lại của tài sản

Ví dụ:• Điều kiện đầu tư: thời hạn – 4 năm • Y – tỷ suất lợi nhuận của đầu tư 12%

– Tổng vốn đầu tư: 1000$• Phương pháp Ring:

– Suất hoàn vốn hàng năm = 100%:4 = 25%– Tỷ lệ vốn hoá = 25% + 12% = 37%

Năm Sự hoàn vốn (USD) Số dư cuối năm (USD)

01234

250250250250

1000750500250 0

Điều kiện

Tổng vốn = $1000Thời hạn = 4 nămTỷ suất lợi nhuận = 12%

Hoàn vốn

Thu nhập

Hoàn vốn Hoàn vốn Hoàn vốn

Thu nhập Thu nhập

Thu nhập

1 2 3 4

Điều kiện

Tổng vốn = $1000Thời hạn = 4 nămTỷ suất lợi nhuận = 12%

Hoàn vốn

$250

Thu nhập

$120

Hoàn vốn

$250

Hoàn vốn

$250

Hoàn vốn

$250

Thu nhập

$90Thu nhập

$60 Thu nhập $30

1 2 3 4

• Thu nhập năm đầu tiên: $370• Tỷ lệ vốn hoá: 37%

V = R

I =

0,37

370 = 1000

b. Hoàn vốn bằng quỹ trả nợ theo suất thu nhập trên vốn (Inwood method)

• R = Y + SFF Trong đó: • Y – tỷ suất thu nhập trên vốn đầu tư• SFF – hệ số quỹ trả nợ

Ví dụ:

• Điều kiện đầu tư: thời hạn – 4 năm – Y – tỷ suất lợi nhuận của đầu tư 12%– Tổng vốn đầu tư: 1000$

• Hệ số quỹ trả nợ với tỷ suất lợi nhuận 12%, thời hạn 4 năm là 0,209234.

• Tỷ lệ vốn hoá = 0,12 + 0,209234 = 0,329234

• Số thu cuối năm 1 • Tiền lãi nhận được vào cuối năm 2 • Số thu cuối năm 2 • Số dư cuối năm 2 • Tiền lãi nhận được vào cuối năm 3 • Số thu cuối năm 3 • Số dư cuối năm 3 • Tiền lãi nhận được vào cuối năm 4 • Số thu cuối năm 4 • Số dư cuối năm 4 • Làm tròn

• Số thu cuối năm 1 $209,23• Tiền lãi nhận được vào cuối năm 2 25,11• Số thu cuối năm 2 209,23• Số dư cuối năm 2 443,57• Tiền lãi nhận được vào cuối năm 3 53,23• Số thu cuối năm 3 209,23• Số dư cuối năm 3 706,03• Tiền lãi nhận được vào cuối năm 4 84,72• Số thu cuối năm 4 209,23• Số dư cuối năm 4 999,98

• Làm tròn $1000,00

Năm Số dư của tổng đầu tư vào

đầu năm

Khoản phải trả

hàng năm

Trong đóThu nhập

trên vốnKhoản hoàn

vốn

1234

1000

Tổng

Năm Số dư của tổng đầu tư vào

đầu năm

Khoản phải trả

hàng năm

Trong đó

Thu nhập trên vốn

Khoản hoàn vốn

1234

1000790,77556,42293,96

329,234329,234329,234329,234

12094,8966,7735,27

209,23234,34262,46293,96

Tổng 999,99

Hoàn vốn

Thu nhập

Hoàn vốn Hoàn vốnHoàn vốn

Thu nhập Thu nhập Thu nhập Điều kiện

Tổng vốn = $1000Thời hạn = 4 nămTỷ suất lợi nhuận = 12%

1 2 3 4

Hoàn vốn

$209,23

Thu nhập

$120

Hoàn vốn

$234,34

Hoàn vốn

$262,46

Hoàn vốn

$293,96

Thu nhập

$94,89

Thu nhập $66,77

Thu nhập $35,27Điều kiện

Tổng vốn = $1000Thời hạn = 4 nămTỷ suất lợi nhuận = 12%

1 2 3 4

329,23 329,23 329,23 329,23

• Thu nhập năm đầu tiên: $329,23• Tỷ lệ vốn hoá: 32,923%

V = R

I =

0,32923

329,23 = 1000

c. Hoàn vốn theo quỹ trả nợ và theo tỷ suất lợi nhuận không rủi ro (Hoskold method )

• Rk = Y + SFF(n,Yk)

• Trong đó: Yk – tỷ suất lợi nhuận không rủi ro.

Ví dụ:

• Dự án đầu tư dự kiến thu nhập hàng năm là 12% trên vốn $1000 trong thời gian 4 năm.

• Những khoản nhận được khi tính toán sự hoàn vốn có thể được tái đầu tư với tỷ suất lợi nhuận không rủi ro là 5%.

• Hệ số quỹ trả nợ với lãi suất 5%, thời hạn 4 năm là 0,232;

• Tỷ lệ vốn hoá = 0,12 + 0,232 = 0,352.

• Thu nhập trên vốn = $120. • Số hoàn vốn = $232. • Tổng thu nhập dự kiến của năm đầu

= 120 + 232 = $352.• Giá trị của khoản vốn đầu tư = $352/0,352 = $1000

Hoàn vốn một phần• Vốn đầu tư có thể chỉ bị mất giá trị một

phần, tức ít hơn 100%. • Với dự kiến này suất hoàn vốn cần được

hình thành từ chỉ một phần của tỷ suất toàn bộ.

• Điều này cho phép hoàn trả một phần vốn đầu tư nhờ việc bán tài sản mà không hoàn toàn nhờ những thu nhập hiện thời.

Ví dụ:

• Giả sử sự hoàn vốn được thực hiện theo phương pháp tuyến tính và dự kiến rằng sau 4 năm tài sản sẽ được bán với giá bằng 50% giá trị hiện tại.

• Theo phương pháp Ring, suất hoàn vốn = …………………………

• Tỷ lệ vốn hoá = tỷ suất thu nhập trên đầu tư + suất hoàn vốn = …………………….

Ví dụ:

• Giả sử sự hoàn vốn được thực hiện theo phương pháp tuyến tính và dự kiến rằng sau 4 năm tài sản sẽ được bán với giá bằng 50% giá trị hiện tại.

• Theo phương pháp Ring, suất hoàn vốn = 100% : 4 x 50% = 12,5%.

• Tỷ lệ vốn hoá = tỷ suất thu nhập trên đầu tư + suất hoàn vốn = 0,12 + 0,125 = 24,5%.

• Theo phương pháp Inwood, suất hoàn vốn được xác định bằng cách nhân hệ số quỹ trả nợ với phần trăm mất giá của tài sản:

• SFF(i=12%, n=4) • Tỷ lệ vốn hoá được tính như sau:• Tỷ suất lợi nhuận:……………………….• Suất hoàn vốn: ………………………….. • Tỷ lệ vốn hoá:……………………………

• Theo phương pháp Inwood, suất hoàn vốn được xác định bằng cách nhân hệ số quỹ trả nợ với phần trăm mất giá của tài sản:

• SFF(i=12%, n=4) 0,209234

• Tỷ lệ vốn hoá được tính như sau:• Tỷ suất lợi nhuận: 0,12• Suất hoàn vốn: 50% x 0,209234 = 0,1046• Tỷ lệ vốn hoá: 0,2246

Phương pháp phân chia thành thành phần (component separation)

• Ví dụ: Giả sử một nhà đầu tư trả cho đất và công trình trên đất tổng số tiền $2000.

• Tỷ suất lợi nhuận dự kiến là 12%. • giá trị thị trường của riêng lô đất là $1000, công

trình trên đất giá $1000 và thời hạn hao mòn là 4 năm.

• Thu nhập được gán cho công trình sẽ giảm dần, trong khi đó giá trị của đất và thu nhập từ nó là không đổi trong thời gian không giới hạn.

• Suất hoàn vốn của công trình = ……………………………………………

• Nếu tính trên toàn bộ tổng vốn đầu tư thì

suất hoàn vốn = …………………………• Tỷ lệ vốn hoá của toàn bộ tài sản

……………………………………………

• Suất hoàn vốn của công trình = 100% : 4 = 25%.

• Nếu tính trên toàn bộ tổng vốn đầu tư thì suất hoàn vốn = 0,5 x 25% = 12,5%.

• Tỷ lệ vốn hoá của toàn bộ tài sản = 12% + 12,5% = 24,5%.

• Công trình: - Thu nhập trên vốn: tỷ suất lợi nhuận 12% trên• 50% tổng vốn đầu tư ……………………. - Hoàn vốn: 50% tổng vốn đầu tư (trong 4 năm) ………………….

• Đất: - Thu nhập trên vốn đầu tư: tỷ suất lợi nhuận 12% trên……………• 50% tổng vốn đầu tư ………………… - Hoàn vốn: không áp dụng…………………………• Tỷ lệ vốn hoá: ……………………………………………

• Công trình: - Thu nhập trên vốn: tỷ suất lợi nhuận 12% trên• 50% tổng vốn đầu tư

0,06- Hoàn vốn: 50% tổng vốn đầu tư (trong 4 năm) 0,125• Đất: - Thu nhập trên vốn đầu tư: tỷ suất lợi nhuận 12% trên• 50% tổng vốn đầu tư

0,06- Hoàn vốn: không áp dụng 0• Tỷ lệ vốn hoá:

0,245=24,5%

3. Dự báo có sự tăng giá trị vốn đầu tư

• Rk = Y – Δ.SFF(n,Y)• Trong đó: SFF (n,Y) – hệ số quỹ trả nợ• Δ – tỷ lệ tăng trưởng giá trị tài sản

Ví dụ:

• Tỷ suất lợi nhuận là 12%.• Thu nhập hiện tại không đổi là $100.• Kỳ vọng rằng trong 4 năm tiếp theo giá trị tài sản sẽ

tăng 30%.• Tỷ lệ vốn hoá được tính như sau:• Tỷ suất lợi nhuận: • Trừ đi: thu nhập được tách riêng (mức tăng giá trị): • Tỷ lệ vốn hoá: • Giá trị hiện tại của tài sản sẽ là:

Ví dụ:

• Tỷ suất lợi nhuận là 12%.• Thu nhập hiện tại không đổi là $100.• Kỳ vọng rằng trong 4 năm tiếp theo giá trị tài sản sẽ tăng 30%.• Tỷ lệ vốn hoá được tính như sau:• Tỷ suất lợi nhuận: 0,12• Trừ đi: thu nhập được tách riêng (mức tăng giá trị): 0,3 x 0,209 = 0,0627• Tỷ lệ vốn hoá:

0,0573• Giá trị hiện tại của tài sản sẽ là: $100/0,0573 = $1745

100 100 100

100

Giá bán lại: $2268

=($1745

x 130%)

Năm 1 2 3 4 4

Bản đồ tăng trưởng vốn được mô tả trong bảng sau

Năm Giá trị tài sản đầu năm 1

Thu nhập (12%)

Trừ đi thu nhập hiện tại được

tách riêng

Số dư cuối kỳ

(1) (2) (3) (4) (5)

1234

1745 100100100100

Bản đồ tăng trưởng vốn được mô tả trong bảng sau

Năm Giá trị tài sản đầu năm 1

Thu nhập (12%)

Trừ đi thu nhập hiện tại được

tách riêng

Số dư cuối kỳ

(1) (2) (3) (4) (5)

1234

1745 209,4222,5237,2253,7

100100100100

1854,41976,72114,02267,7

• Ví dụ, giả sử nhà đầu tư mong muốn nhận được suất sinh lợi 15% từ việc đầu tư $100.000 vốn chủ sở hữu. Dòng tiền dự kiến hàng năm là $14.445. Nếu doanh thu từ việc bán lại tài sản chính xác là $100.000 thì tỷ suất lợi nhuận là 14,45% - nhỏ hơn 15%.

• Giả sử, nhà đầu tư hoãn việc nhận $555/năm ($15.000 - $14.445 = $555) để đổi lấy sự tăng giá trị trong tương lai.

Tính toán mức tăng giá trị của vốn, cần thiết để nhận được mức sinh lợi yêu cầu

x-=Mức sinh lợi hiện

tai

Mức sinh lợi yêu

cầuHệ số quỹ

trả nợ

Thay đổi dự kiến của giá trị vốn trong giai

đoạn sở hữu

0,14445 = 0,15 - 0,049252 x X (chưa biết)0,00555 = 0,049252X X = 0,112686Vậy mức tăng vốn (X) = 11,27%.Tức là để mức sinh lợi yêu cầu đạt 15% thì giá trị vốn chủ sở hữu phải

tăng thêm 11,27% (làm tròn).

Nếu dự báo được mức tăng của giá trị và biết thu nhập hiện tại thì có có thể tính được

tốc độ tăng của vốn.

• Ví dụ, giả sử dự báo rằng trong giai đoạn 10 năm giá trị vốn chủ sở hữu sẽ tăng lên 20%.

• Dòng tiền hàng năm sẽ là không đổi và bằng $14.445/năm.

• Nhà đầu tư muốn nhận được mức sinh lợi 15%.

D = 0,15 - 0,049252 x 0,20

x-=Mức sinh lợi hiện tại của vốn chủ sở

hữu

Mức sinh lợi yêu

cầu

Hệ số quỹ trả

nợ

Mức tăng dự kiến của giá trị vốn chủ

sở hữu

Giá trị vốn chủ sở hữu, tính toán như sau: $14.445/0,14015 = $103.061.