Định giá BĐS

nh gi Bt ng sn (BS)

Nguyn Th Minh PhngTrung tm BS v u gi Quc gia VVFC

Ging vin B mn Thm nh gi i hc KTQD

Khi nim: Bt ng sn

Lut c La M: Ti sn gm bt ng sn v ng sn. BS l t ai, ca ci trong lng t v tt c nhng g c to ra do sc lao ng ca con ngi trn mnh t (cc cng trnh xy dng, ma mng, cy trng) Lut dn s Nga: BS l mnh t. BS l nhng i tng m dch chuyn s lm tn hi n gi tr ca chng. Nhng ti sn nh Tu bin, my bay, phng tin v tr cng l cc BS.Lut Dn s Php: Ma mng cha gt, tri cy cha bt khi cy l BS, nu bt khi cy c coi l ng sn.Lut Dn s Thi Lan: BS l t ai v nhng vt gn lin vi t ai, bao gm c nhng quyn gn vi vic s hu t ai Lut Dn s Vit Nam nm 2005: BS l cc ti sn bao gm: t ai; Nh, cng trnh xy dng gn lin vi t ai, k c cc ti sn gn lin vi nh, cng trnh xy dng ; Cc ti sn khc gn lin vi t ai; Cc ti sn khc do php lut quy nh.

Phn loi bt ng sn cho nh gi

T kinh nghim ca nhiu nc v kt qu nghin cu nc ta, bt ng sn c th phn thnh 3 loi:

BS c u t xy dng gm: BS nh , BS nh xng v cng trnh thng mi- dch v, BS h tng (h tng k thut, h tng x hi), BS l tr s lm vic ... Trong nhm BS nh t (bao gm t ai v cc ti sn gn lin vi t ai) l nhm BS c bn, chim t trng rt ln,

BS khng u t xy dng: Cc loi t nng nghip, t rng, t nui trng thu sn, t lm mui, t him, t cha s dng

BS c bit: Cc cng trnh bo tn quc gia, di sn vn ho vt th, nh th h, nh cha, miu mo, ngha trang ...

Khi nim: nh gi bt ng sn

Theo Php lnh gi s 40: nh gi: L vic nh gi gi tr ca ti sn ph hp vi th

trng ti mt a im, thi im nht nh.

Thm nh gi: L vic nh gi hoc nh gi li gi tr ca ti sn ph hp vi th trng ti mt a im, thi im nht nh theo tiu chun Vit Nam hoc thng l quc t.

Theo Lut kinh doanh BS: nh gi bt ng sn: L hot ng t vn, xc nh gi ca

BS c th ti 1 thi im xc nh

So snh nh gi vi thm nh gi theo quy nh hin nay ca Nh nc

nh gi Thm nh gi1. Ging nhau nh gi gi tr ti sn ph hp vi th trng ti mt thi gian, a im nht

nh

2. Khc nhaua. Ch th + C quan c thm quyn (Chnh ph, B TC,

ch tch UBND tnh)

+ T chc t vn: T chc c chc nng nh gi.

+ T chc t vn: T chc c chc nng thm nh gi

b. i tng + Ti sn theo Danh mc theo quy nh ca Nh nc

+Ti sn khng theo Danh mc theo quy nh ca Nh nc

+ Mi loi hnh ti sn

c. Hiu lc + Bt buc, cng bc

+ T vn

+ T vn

d. Phng php 5 phng php (so snh, chi ph, thu nhp, ti sn, li nhun)

5 phng php (so snh, chi ph, thu nhp, ti sn, li nhun)

e. Nguyn tc + Tun th quy nh php lut v nh gi + Tun th php lut, Tiu chun TG V.Nam

Hnh lang php l cho nh gi BS

1. Cc vn bn php qui v thm nh gi, (nh gi - nu c): Php lnh gi s 40Ngh nh s 170/2003/N-CP quy nh chi tit Php lnh gi v Ngh nh s 75/2008/N-CP sa i b sung Ngh nh s 170/2003/N-CP Ngh nh s 101/2005/N-CP v thm nh giThng t s 15/2004/TT-BTC hng dn thc hin Ngh nh s 170/2003/N-CP Thng t s 17/2006/TT-BTC hng dn thc hin Ngh nh s 101/2005/N-CP Quyt nh s 24/2005/Q-BTC; Quyt nh s 77/2005/Q-BTC; Quyt nh s 129/2008/Q-BTC v cc tiu chun TG.

Hnh lang php l cho nh gi BS (Tip)

2. Cc vn bn php qui v t ai, kinh doanh BS: Lut t ai s 13/2003/QH11; Ngh nh s 181/2004/N-CP; Lut Xy dng s 16/2003/QH11Lut Nh s 56/2005/QH11; Ngh nh s 90/2006/N-CP; Lut Kinh doanh Bt ng sn s 63/2006/QH11; Ngh nh s 153/2007/N-CP; Thng t s 13/2008/TT-BXD. Ngh nh s 188/2004/N-CP; Ngh nh s 123/2007/N-CP sa i, Thng t 145/2007/TT-BTC v cc phng php xc nh gi t;Ngh nh s 198/2004/N-CP v thu tin s dng t; Thng t s 117/2004/TT-BTC; Thng t s 70/2006/TT-BTC sa i Cc vn bn php qui khc: Sut vn u t; ch s gi xy dng; khung gi t; gi bi thng; n gi thu t a bn tnh, thnh ph

3. Cn c cc ti liu php l v BS4. Cn c qu trnh kho st thc trng ti sn

nh gi Bt ng sn

Cc thng v nh gi BS bao gm:

1. 1. nh gi t ai.nh gi t ai.

2. 2. nh gi Cng trnh xy dng trn t nh gi Cng trnh xy dng trn t

3. 3. nh gi BS nh gi BS (Bao gm: t v cng trnh xy dng)(Bao gm: t v cng trnh xy dng)

Cc phng php nh gi BS

nh gi t v cng trnh trn t:

1. Phng php so snh 2. Phng php thu nhp3. Phng php thng d4. Phng php li nhun5. Phng php chi ph

nh gi mnh t trng: 1. Phng php so snh 2. Phng php thu nhp3. Phng php thng d4. Phng php chit tr(kt hp PP so snh v PP chi ph)

1. Phng php so snh

Phng php so snh l phng php nh gi da trn c s phn tch mc gi ca cc BS tng t vi BS cn nh gi giao dch thnh cng (hoc ang mua, bn trn th trng) vo thi im cn nh gi hoc gn vi thi im cn nh gi c tnh v xc nh gi tr th trng ca BS.

Cc trng hp p dng: nh gi cc BS c tnh ng nht nh:

+ nh gi cc mnh t trng

+ Cc BS c tnh ng nht cao nh: Cc cn h chung c, BS lin k hoc cng khu vc;

- p dng cho mc ch: mua, bn, gp vn, cm c, th chp, nh thu BS...

1. Phng php so snh (Tip)

Cc bc tin hnh (gm 4 bc):Bc 1 : Kho st v thu thp thng tin (3-5 BS so snh)- c im php l: t, cng trnh xy dng- c im kinh t k thut: kch thc, quy m l t; hnh dng;

v tr l t; kh nng tip cn mi trng xung quanh.- Cc cng trnh xy dng: Nh v cc hng mc xy dng khc.- Thi im giao dch: ngy, thng, nm giao dch.- iu kin chuyn nhng v thanh ton: kh nng ti chnh,

phng thc thanh ton v iu kin mua bn..- Qui hoch


Cc bc tin hnh (tip):Bc 2. Kho st hin trng BSBc 3. Phn tch v iu chnh:Phn tch: phn tch BS so snh v BS nh gi, phn tch

th trng thi im nh gi iu chnh: Nguyn tc iu chnh bng cch ly BS nh

gi lm chun. Nhng yu t hin din BS nh gi m khng hin din BS so snh th cng thm v ngc li.

Bc 4. c tnh gi tr ca BS mc tiu


u im:- L phng php t gp kh khn v mt k thut;- C c s vng chc khch hng, cc c quan php l cng

nhn;- N l c s cho nhiu phng php nh gi khc... Nhc im:- Nu cht lng thng tin BS so snh khng tt s nh hng

ti kt qu nh gi.- Cc thng tin thng mang tnh cht lch s- Cha ng yu t ch quan

Phng php so snh (Tip)

So snh Thng t s: 145 /2007/TT-BTC

Quyt nh s 129/2008/Q-BTC

Thng tin thu thp

- T 3 n 5 tha t, c chuyn nhng thnh cng trn th trng

- Bao gm: giao dch trc tip gia cc c nhn, t chc vi nhau; trng u gi quyn s dng t, giao dch thnh cng trn sn giao dch BS.

- giao dch thnh cng hoc ang mua, bn trn th trng (gi giao dch, gi nim yt hoc gi cho bn)

- Cc thng tin v gi ti sn giao dch thnh cng trn th trng: Phi khch quan.- Gi cho bn, cho mua (giao dch cha thnh cng): phi c iu chnh hp l trc khi so snh.

Xc nh gi tr

- Ly s bnh qun ca cc mc gi ca 3 n 5 tha t, khu t so snh tnh ton iu chnh.

- Xc nh gi tr ca ti sn cn thm nh bng cch ly mc gi ch dn i din ca cc ti sn so snh, bo m chnh lch gia mc gi i din chung vi cc mc gi ch dn khng qu 10%.

nh gi tBi tp tnh hung 1

nh gi mt l t trng rng 80m2.Bit: c thng tin v 5 l t tng t, c th so snh c. Sau khi phn tch, tnh ton, cc mc iu chnh c th gia l t mc tiu v cc l t so snh nh m t trong bng sau:

Thng s so snh

So snh 1

So snh 2

So snh 3

So snh 4

So snh 5

Php l 0% 0% 0% 0% 0%V tr 1% 3% 0% 1% 1%Din tch 3% 0% 1% 0% 0%

Hinh dng -2% -1% -2% -1% 0%

Mi trng 0% 5% -1% 0% -1%

H tng x hi -2% 3% 0% 4% -1%

nh gi tBi tp tnh hung 1 (Tip)

Hy c tnh gi tr ca l t mc tiu, bit gi th trng v din tch ca cc l t so snh nh sau:

Ch tiu So snh 1

So snh 2

So snh 3

So snh 4

So snh 5

Din tch (m2)

145 80 120 78 85

Gi bn(triu ng)

2.175 1.120 1.860 1.131 1.326

Li gii nghBi tp tnh hung 1

Thng s so snh So snh 1

So snh 2

So snh 3

So snh 4

So snh 5

Php l 0% 0% 0% 0% 0%V tr 1% 3% 0% 1% 1%

Din tch 3% 0% 1% 0% 0%Hinh dng -2% -1% -2% -1% 0%Li th giao thng 0% 5% -1% 0% -1%

Li th kinh doanh -2% 3% 0% 4% -1%

Tng mc iu chnh

0% 10% -2% 4% -1%

Tng mc iu chnh ca BS mc tiu so vi BS so snh:

Li gii nghBi tp tnh hung 1 (Tip)

n gi 1m2 t ca cc BS so snh:

Ch tiu So snh 1

So snh 2

So snh 3

So snh 4

So snh 5

Din tch (m2)

145 80 120 78 85

Gi bn(triu ng)

2.175 1.120 1.860 1.131 1.326

n gi bn (tr. /1 m2)

15 14 15,5 14,5 15,6


Gi 1 m2 BS so snh 1 sau khi iu chnh:15 triu x 100% = 15 triuGi 1 m2 BS so snh 2 sau khi iu chnh:14 triu x (100%+ 10%) = 15,4 triuGi 1 m2 BS so snh 3 sau khi iu chnh:15,5 triu x (100% - 2%) = 15,19 triuGi 1 m2 BS so snh 4 sau khi iu chnh:14,5 triu x (100% + 4%) = 15,08 triuGi 1 m2 BS so snh 5 sau khi iu chnh:15,6 triu x (100% - 1%) = 15,444 triu


Gi cc BS so snh sau khi iu chnh

Ch tiu So snh 1

So snh 2

So snh 3

So snh 4

So snh 5

Din tch (m2) 145 80 120 78 85

Gi bn(triu ng)

2.175 1.120 1.860 1.131 1.326

n gi bn (tr./1 m2)

15 14 15,5 14,5 15,6

n gi SS (tr./1 m2)

15 15.4 15.19 15.08 15.444

Documents

Định giá BĐS