View
0
Download
0
Category
Preview:
Citation preview
Izmjene i dopune URBANISTIĈKOG PROJEKTA „STARA VAROŠ” u Podgorici
MonteCEP – Centar za planiranje urbanog razvoja, Kotor 1
naručilac:
AAGGEENNCCIIJJAA ZZAA IIZZGGRRAADDNNJJUU II RRAAZZVVOOJJ PPOODDGGOORRIICCEE dd..oo..oo..
IIIzzzmmmjjjeeennneee iii dddooopppuuunnneee
UUURRRBBBAAANNNIIISSSTTTIIIČČČKKKOOOGGG PPPRRROOOJJJEEEKKKTTTAAA “““SSSTTTAAARRRAAA VVVAAARRROOOŠŠŠ””” uuu
PPPooodddgggooorrriiiccciii 222000222000
Odluka o Izmjenama i dopunama Urbanističkog projekta „Stara varoš“ u Podgorici
Br. 01-030/12-1050
Podgorica, 20.07.2012.godine
Predsjednik Skupštine Glavnog grada
Slobodan Stojanović
obrađivač: MonteCEP d.s.d. Kotor
jul 2012.
Izmjene i dopune URBANISTIĈKOG PROJEKTA „STARA VAROŠ” u Podgorici
MonteCEP – Centar za planiranje urbanog razvoja, Kotor 2
NARUĈILAC: AGENCIJA ZA UREĐENJE I IZGRADNJU PODGORICE
PLAN: IZMJENE I DOPUNE URBANISTIĈKOG PROJEKTA
“STARA VAROŠ” u Podgorici
OBRAĐIVAĈ: MonteCEP, dsd, KOTOR
Odgovorni planer:
Zorana Milošević, dipl. ing. arhitekture broj licence: 1201-7125/1 (24/11/08)
Uţi radni tim:
Saša Karajović, dipl. prostorni planer broj licence: 05-5295/05-1 (09/01/06)
Aleksandra Vićentić, dipl. ing. arhitekture
Katarina Pandurov, inţenjer matematike
Dejan Palibrk, dipl. ing. arhitekture (urbanistička razrada)
broj licence: 10-4277/1 (15/06/09)
Zoran Dašić, dipl. ing. saobr. (saobraćajna infrastruktura)
broj licence: 05-1125/06-3 (05/04/06)
Ţeljka Ćurović, dip.pejz arh. (pejzaţna arhitektura)
broj licence: 10-4276/1 (15/06/09)
Nikola Simović, dipl. ing. gradjevine (hidrotehnička infrastruktura)
broj licence: 04-725/1 (26/02/10)
Danilo Vuković, dipl. ing. elektroenergetike (elektroenergetska infrastruktura)
broj licence: 01-10730/1 (12/05/08)
Zeljko Maraš, dipl. ing. elektrotehnike (elektronske komunikacije)
broj licence: 01-1605/07 (02/03/07)
mr Sandra Lalić, dipl. ing. arhitekture (energetska efikasnost)
bioarhitektura i odrţiva tehnologija, La Sapinza, Rim 2010/2011
izvršni direktor MonteCEP-a:
Saša Karajović, dipl. prostorni planer
Izmjene i dopune URBANISTIĈKOG PROJEKTA „STARA VAROŠ” u Podgorici
MonteCEP – Centar za planiranje urbanog razvoja, Kotor 3
Izmjene i dopune URBANISTIĈKOG PROJEKTA „STARA VAROŠ” u Podgorici
MonteCEP – Centar za planiranje urbanog razvoja, Kotor 4
Izmjene i dopune URBANISTIĈKOG PROJEKTA „STARA VAROŠ” u Podgorici
MonteCEP – Centar za planiranje urbanog razvoja, Kotor 5
SSAADDRRŽŽAAJJ PPLLAANNSSKKOOGG DDOOKKUUMMEENNTTAA
TTEEKKSSTTUUAALLNNII DDIIOO
11.. UUVVOODDNNII DDIIOO 0077
1.1 OPIS GRANICE I POVRŠINA OBUHVAĆENOG PROSTORA 08
1.2 PLANSKI PERIOD 09
1.3 OBRAZLOŢENJE ZA IZRADU PLANSKOG DOKUMENTA 09
1.4 METODOLOGIJA IZRADE PLANSKOG DOKUMENTA 10
1.5 ZAKONSKI OSNOV 10
1.6 IZVOD IZ PROGRAMSKOG ZADATKA 11
22.. AANNAALLIITTIIČČKKII DDIIOO 1133
2.1 ANALIZE PRIRODNIH KARAKTERISTIKA PLANSKOG PODRUĈJA 14
2.2 ANALIZE POSTOJEĆEG STANJA NAMJENA I KAPACITETA 18
2.3 ANALIZE POSTOJEĆIH FIZIĈKIH STRUKTURA I OBJEKATA INFRASTRUKTURE 21
2.4 EKONOMSKO - DEMOGRAFSKA ANALIZA SA TRŢIŠNOM PROJEKCIJOM 31
2.5 ANALIZE POSTOJEĆE PLANSKE DOKUMENTACIJE 31
2.6 ANALIZE PODRUĈJA KOJA SU ZAŠTIĆENA KAO PRIRODNA I KULTURNA DOBRA 38
2.7 SINTEZNI PRIKAZ POSTOJEĆEG STANJA UREĐENJA PROSTORA 45
2.8 OCJENE ISKAZANIH ZAHTJEVA I POTREBA KORISNIKA PROSTORA 46
33.. OOPPŠŠTTII II PPOOSSEEBBNNII CCIILLJJEEVVII 4477
44.. PPLLAANNIIRRAANNOO RRJJEEŠŠEENNJJEE 4499
4.1 OBRAZLOŢENJE PLANIRANOG PROSTORNOG MODELA 50
4.2 KONCEPCIJA KORIŠĆENJA, UREĐENJA I ZAŠTITE PLANSKOG PODRUĈJA 54
4.3 FAZE REALIZACIJE 58
4.4 MREŢE I OBJEKTI INFRASTRUKTURE 59
4.5 USLOVI U POGLEDU PLANIRANIH NAMJENA 78
55.. SSMMJJEERRNNIICCEE ZZAA SSPPRROOVVOOĐĐEENNJJEE PPLLAANNSSKKOOGG DDOOKKUUMMEENNAATTAA 8811
5.1 SMJERNICE ZA DALJU PLANSKU RAZRADU 82
5.2 SMJERNICE ZA ZAŠTITU KULTURNE BAŠTINE I PRIRODNIH I PEJZAŢNIH VRIJEDNOSTI I 82
5.3 SMJERNICE ZA ZAŠTITU ŢIVOTNE SREDINE 94
5.4 SMJERNICE ZA ZAŠTITU OD INTERESA ZA ODBRANU ZEMLJE 94
5.5 SMJERNICE ZA SPRIJEĈAVANJE I ZAŠTITU OD PRIRODNIH I
TEHNIĈKO - TEHNOLOŠKIH NESREĆA 95
5.6 SMJERNICE ZA POVEĆANJE ENERGETSKE EFIKASNOSTI I
KORIŠĆENJE OBNOVLJIVIH IZVORA ENERGIJE 96
5.7 ELEMENTI URBANISTIĈKE REGULACIJE 99
5.8 URBANISTIĈKO - TEHNIĈKI USLOVI I SMJERNICE ZA OBJEKTE 101
5.8.1 URBANISTIĈKO - TEHNIĈKI USLOVI ZA POSTOJEĆE OBJEKTE 105
5.8.2 URBANISTIĈKO - TEHNIĈKI USLOVI ZA IZGRADNJU NOVIH OBJEKATA 110
5.9 SMJERNICE ZA TRETMAN NEFORMALNIH OBJEKATA 118
Izmjene i dopune URBANISTIĈKOG PROJEKTA „STARA VAROŠ” u Podgorici
MonteCEP – Centar za planiranje urbanog razvoja, Kotor 6
66.. AANNAALLIITTIIČČKKII PPOODDAACCII PPLLAANNAA 112200
6.1 URBANISTIĈKI POKAZATELJI NA NIVOU PLANA 121
6.2 URBANISTIĈKI POKAZATELJI NA NIVOU PARCELE 125
77.. IIDDEEJJNNAA RRJJEEŠŠEENNJJAA 118855
7.2 ELABORAT ENERGETSKE EFIKASNOSTI I KORIŠĆENJE OBNOVLJIVIH IZVORA ENERGIJE
88.. DDOOKKUUMMEENNTTAACCIIJJAA PPLLAANNAA 119933
7.1 ODLUKA O IZRADI IZMJENA I DOPUNA URBANISTIĈKOG PROJEKTA
„STARA VAROŠ“ zona A U PODGORICI
8.2 PROGRAMSKI ZADATAK ZA IZRADU IZMJENA I DOPUNA URBANISTIĈKOG PROJEKTA
„STARA VAROŠ“ zona A U PODGORICI
8.3 STAVOVI OBRAĐIVAĈA PO PRIMJEDBAMA SA JAVNE RASPRAVE
GGRRAAFFIIČČKKII DDIIOO
01 TOPOGRAFSKO – KATASTARSKI PLAN SA GRANICOM PLANA 1: 1000
02A IZVOD IZ PLANSKOG DOKUMENTA VIŠEG REDA – GUP-A (1989.) 1: 10000
02B IZVOD IZ PLANSKOG DOKUMENTA VIŠEG REDA – DUP-A (1994.) 1: 1000
02C IZVOD IZ PLANSKOG DOKUMENTA UP-A(1994.) 1: 1000
03 IZVOD IZ PLANSKIH DOKUMENATA KONTAKTNOG PODRUĈJA 1: 2500
04 INŢENJERSKO - GEOLOŠKE KARAKTERISTIKE TERENA IZVOD IZ GUP-A 1: 5000
05 NAMJENA POVRŠINA – POSTOJEĆE STANJE 1: 1000
06 STANJE FIIZIĈKIH STRUKTURA 1: 1000
07 VALORIZACIJA 1: 1000
08A PLAN MJERA, USLOVA I REŢIMA ZAŠTITE 1: 500
08B PLAN MJERA, USLOVA I REŢIMA ZAŠTITE 1: 500
09 PLAN NAMJENE POVRŠINA 1: 1000
10A PLAN PARCELACIJE, NIVELACIJE I REGULACIJE 1: 500
10B PLAN PARCELACIJE, NIVELACIJE I REGULACIJE 1: 500
11 OSNOVA KROVOVA 1: 1000
12 MODEL 1: 1000
13 PLAN SAOBRAĆAJNE INFRASTRUKTURE 1: 1000
14 PLAN ZELENIH I SLOBODNIH POVRŠINA 1: 1000
15 PLAN HIDROTEHNIĈKE INFRASTRUKTURE 1: 1000
16 PLAN ELEKTROENERGETSKE INFRASTRUKTURE 1: 1000
17 PLAN TELEKOMUNIKACIONE INFRASTRUKTURE 1: 1000
18 SINTEZNI PLAN INFRASTRUKTURE 1: 1000
19 URBANISTIĈKA RAZRADA – kulturna dobra i zone zaštite 1: 500
20 URBANISTIĈKA RAZRADA – ul. Kralja Nikole 1: 500
21 URBANISTIĈKA RAZRADA – Dţefer mahala, Osmanagića dţamija 1: 500
22 URBANISTIĈKA RAZRADA – Starodoganjska dţamija, Predgrad, Tabija 1: 500
23 KARTA ZAHTJEVA I ODGOVORA NA PRIMJEDBE SA JAVNOG UVIDA 1: 500
DDOOKKUUMMEENNTTAACCIIOONNAA OOSSNNOOVVAA
24 VALORIZACIJA DUP ´94/ KATASTAR ´10 1: 1000
25 PLAN INTERVENCIJA DUP ´94/ KATASTAR ´10 1: 1000
Izmjene i dopune URBANISTIĈKOG PROJEKTA „STARA VAROŠ” u Podgorici
MonteCEP – Centar za planiranje urbanog razvoja, Kotor 7
1. UVODNI DIO
Izmjene i dopune URBANISTIĈKOG PROJEKTA „STARA VAROŠ” u Podgorici
MonteCEP – Centar za planiranje urbanog razvoja, Kotor 8
1.1 OPIS GRANICE I POVRŠINA OBUHVAĆENOG PROSTORA
Prostor u zahvatu Urbanističkog projekta “Stara Varoš” nalazi se na platou sjeverozapadno od
ušća rijeke Ribnice i Moraču. To je krajnje zapadni dio nekadašnje podgoričke Stare Varoši
koja se sa ove pozicije razvijala ka istoku, uzvodno duţ lijeve obale rijeke Ribnice.
Obuhvat Stare varoši definisan je:
- sa sjeverne strane prirodnom granicom kanjonske doline vodotoka rijeke Ribnice, koja
je definiše u odnosu prema Mirkovoj Varoši - Novoj Varoši;
- sa zapadne strane prirodnom granicom kanjonske doline vodotoka rijeke Morače,
koja je definiše u odnosu prema hotelu Podgorica i Sportsko rekreativnoj zoni;
- sa istočne strane koridorom ulice Kralja Nikole do Juţnog Bulevara, na koji su oslonjene
nove stambeno poslovne strukture bloka 7 i Pobreţja;
- sa juţne strane potezom ulica Ljubović i Petra Prlje do Union Bridge.
Granica obuhvata Izmjena i dopuna Urbanističkog projekta „Stara varoš” u Podgorici
definisana je Odlukom o izradi Izmjena i dopuna Urbanističkog projekta „Stara varoš” u
Podgorici (čl. 2., br. 8074/3 od 01. 07. 2009. godine) i Programskog zadatka, a definisana je
koordinatama tačaka od 1 do 77, sa izuzećem površine obuhvata Urbanističkog projekta
„Stara varoš!“ dio zone B.
Obuhvat Plana je u katastarskoj opštini Podgorica III.
Tabela koordinata tačaka granice obuhvata plana:
br X Y
1 6603800.24 4699669.04
2 6603795.33 4699673.43
3 6603794.40 4699674.26
4 6603791.36 4699677.37
5 6603788.78 4699680.71
6 6603762.00 4699708.00
7 6603649.00 4699713.00
8 6603608.00 4699703.00
9 6603549.00 4699701.00
10 6603543.71 4699700.29
11 6603545.00 4699710.00
12 6603941.03 4699420.29
13 6603934.57 4699421.75
14 6603929.55 4699423.08
15 6603920.18 4699425.71
16 6603908.68 4699429.39
17 6603891.51 4699435.81
18 6603883.97 4699438.87
19 6603875.00 4699450.00
20 6603883.00 4699475.00
21 6603875.00 4699480.00
22 6603843.00 4699553.00
23 6603838.00 4699607.00
24 6603815.00 4699654.00
25 6603500.39 4699863.67
26 6603512.00 4699870.78
br X Y
27 6603516.93 4699847.56
28 6603700.00 4699931.00
29 6603800.00 4700000.00
30 6603875.00 4700100.00
31 6603900.00 4700233.00
32 6603900.00 4700262.93
33 6603947.45 4700257.55
34 6603974.88 4700254.87
35 6603992.41 4700250.83
36 6603999.96 4700241.26
37 6604015.19 4700233.98
38 6604024.69 4700234.58
39 6604043.25 4700226.68
40 6604066.58 4700204.85
41 6604078.66 4700176.59
42 6604091.84 4700155.46
43 6604109.96 4700131.86
44 6604126.17 4700102.93
45 6604145.13 4700099.99
46 6604172.81 4700100.76
47 6604209.97 4700095.55
48 6604106.17 4699821.72
49 6604110.67 4699820.04
50 6604089.69 4699769.09
51 6604074.16 4699745.54
52 6604051.81 4699716.90
br X Y
53 6604042.19 4699698.29
54 6603718.78 4699840.55
55 6603722.60 4699837.38
56 6603729.30 4699832.15
57 6603762.56 4699804.98
58 6603764.00 4699804.15
59 6603765.44 4699803.69
60 6603766.88 4699803.84
61 6603768.32 4699803.99
62 6603770.70 4699806.71
63 6603772.76 4699809.49
64 6603776.23 4699813.04
65 6603790.57 4699827.37
66 6603803.54 4699841.15
67 6603802.05 4699840.08
68 6603800.26 4699839.75
69 6603798.41 4699840.10
70 6603796.99 4699841.17
71 6603779.36 4699859.95
72 6603765.54 4699874.66
73 6603757.04 4699867.42
74 6603740.15 4699856.24
75 6603736.38 4699853.87
76 6603732.34 4699851.13
77 6603728.19 4699848.78
Izmjene i dopune URBANISTIĈKOG PROJEKTA „STARA VAROŠ” u Podgorici
MonteCEP – Centar za planiranje urbanog razvoja, Kotor 9
U postupku prenošenja granice obuhvata Plana konstatovane su izvjesne nepravilnosti i
ogledaju se u preklapanju linija granica planova kontaktnih zona. Tako je linija granice
obuhvata ovog Plana pozicionirana do granica obuhvata susjednih planova.
Na ovaj način postavljena granica Plana obuhvata područje površine cca 25.5ha
(255571,26m²).
Granica Plana je prikazana na grafičkom prilogu 01 - Topografsko-katastarski plan sa
granicom obuhvata plana.
aero foto satelitski snimak sa označenim područjem obuhvata plana
1.2 PLANSKI PERIOD
Izmjene i dopune Urbanističkog projekta „Stara varoš” u Podgorici radi se za planski period do
2020. godine.
1.3 OBRAŢLOŢENJE ZA IZRADU PLANSKOG DOKUMENTA
U periodu od 1994. godine, kada su usvojeni DUP i UP Stare varoši, do ovih dana pojedine
lokacije na kojima je Planom predviđena izgradnja objekata nijesu realizovane i to najčešće
zbog nezainteresovanosti investitora, neriješenih imovinsko-pravnih pitanja i sl. Sa druge strane
iskazano je interesovanje za transformacijom struktura sa povećanjem kapaciteta na
pojedinim lokacijama koje Planom nijesu predviđene za intervenciju, jer su na njima zatečene
fizičke strukture formirane tokom druge polovine XX vijeka.
Imajući u vidu značajan broj zahtjeva odnosno inicijativa za izmjenu UP-a, tokom posjednjih
pet godina, zaključeno je da su moguće manje izmjene koje neće bitnije uticati na osnovnu
koncepciju vaţećeg GUP-a, a koje će biti inkorporirane i u novi PUP. Shodno tome donešena
je Odluka o izradi izmjena i dopuna UP-a Stara varoš Podgorica („Sl.list CG-opštinski propisi“
br.11/09).
Izmjene i dopune URBANISTIĈKOG PROJEKTA „STARA VAROŠ” u Podgorici
MonteCEP – Centar za planiranje urbanog razvoja, Kotor 10
1.4 METODOLOGIJA IZRADE PLANSKOG DOKUMENTA
Metodologija izrade ovog Plana sastoji se u razmatranju bitnih činilaca dostignutog stepena
razvoja i identifikaciji ciljeva (prethodno provjerenih analizom postojećeg planskog rješenja,
na jednoj strani, i stvarno realizovanih kapaciteta, na drugoj) očuvanja i prezentacije
revalorizovane arhitektonske baštine i odabiru modela intervencije (rekonstrukcija,
adaptacija, odrţavanje građenje), a sve u cilju unapređenja predmetnog prostora.
Neophodno je izbalansirati odnose između arhitektonsko-ambijentalnoh baštine, očuvanja
ţivotne sredine, namjene i upotrebe prostora.
Ostvarenje ovog zadatka podrazumjeva sledeću koncepciju rada:
Faza I - Uvodni dio – Opis granice i površina obuhvaćenog prostora, Planski period,
obrazloţenje za izradu plasnkog dokumenta - metodološki pristup, zakonski osnov i Izvod iz
Programskog zadatka;
Faza II - Analiza postojećeg stanja, prirodni uslovi, pribavljanje podataka, obilazak i snimanje
terena, stvoreni uslovi, dokumentaciona osnova, izvod iz GUP- a Titograda, izvod iz DUP-a
„Stara varoš“ (1994.) i UP-a „Stara varoš“ (1994.), analiza stvorenih uslova - kontaktnih
područja, prostor zahvata UP-a, numerički pokazatelji postojećeg stanja, anketa korisnika
prostora;
Faza III – Plan - prostorni i programski koncept, identifikovanje ciljeva, planska opredjeljenja,
postavka osnovnog modela prostorne organizacije, odabir i obrada predloţenog modela,
prednacrt plana, ocjena i usaglašavanje Prednacrta plana; Organizovanje i odrţavanje
radionice u cilju informisanja i uključivanja javnosti, Izrada i obrada Koncepta plana;
Verifikacija Nacrta plana i pribavljanje saglasnosti i mišljenja; Usvajanje Nacrta Plana i
njegova prezentacija sa javnim raspravama; Sumiranja, analiza i planski stavovi po
primjedbama, Ocjena planskih stavova, Izrada predloga plana, Verifikacija, Finalna obrada,
Pribavljanje saglasnosti i usvajanje Predloga tj. Donošenje Plana.
1.5 ZAKONSKI OSNOV
Ovaj plan je rađen na osnovu:
- Odluke gradonačelnika Glavnog grada Podgorice o izradi Izmjena i dopuna Urbanističkog
projekta „Stara varoš” u Podgorici (br. 01-031/09-4334 od 26. 06. 2009. godine);
- Programskog zadatka za izradu Izmjena i dopuna Urbanističkog projekta „Stara varoš” u
Podgorici pripremjenog od strane Sekretarijata za planiranje i uređenje prostora i zaštitu
ţivotne sredine (od juna 2009. godine);
- Odluke o izradi Strateške procjene uticaja na ţivotnu sredinu Izmjena i dopuna Urbanističkog
projekta „Stara varoš“ u Podgorici (akt br. 350/09-329, od 25. 06. 2009. godine.
- Zakona o planiranju i uređenju prostora (Sl. list CG br. 51/08) i Zakon o izmjenama i
dopunama zakona o uređenju prostora i izgradnji objekata (Sl. list CG br. 34/11), Pravilnika o
bliţem sadrţaju i formi planskog dokumenta, kriterijumima namjene površina, elemantima
urbanističke regulacije i jedinstvenim grafičkim simbolima (Sl. list CG br. 24/10), kao i Pravilnika
o načinu uvida, ovjeravanja, potpisivanja, dostavljanja, arhiviranja, umnoţavanja i čuvanja
planskog dokumenta (Sl. list CG br. 71/08).
Pravni osnov za izradu Izmjena i dopuna Urbanističkog projekta sadrţan je u odredbama
Zakona o uredjenju prostora i izgradnji objekata (Sl. list CG br. 51/08) i Programom uredjenja
prostora Glavnog grada – Podgorice za 2009. godinu.
Osnovne smjernice za izradu Izmjena i dopuna Urbanističkog projekta sadrţane su u
Generalnom urbanističkom planu za prostor UP-a ‟‟Stara Varoš‟‟ kojim je planirana preteţna
namjena ovog prostora.
Izmjene i dopune URBANISTIĈKOG PROJEKTA „STARA VAROŠ” u Podgorici
MonteCEP – Centar za planiranje urbanog razvoja, Kotor 11
1.6 IZVOD IZ PROGRAMSKOG ZADATKA
Generalnim urbanističkim planom Podgorice kao osnovni predloţeni oblik intervencija za ovaj
prostor predvidjen je: cjelovita urbana revitalizacija u zaštiti kulturnih i ambijentalnih
vrijednosti, kroz izbor sanacionih i rekonstrukcijskih mjera za funkcionalno unapredjenje
područja. Osnovna buduća namjena je stanovanje sa sadrţajima kulture, zanatstva,
ugostiteljstva i turizma.
Na osnovu ovih ulaznih podataka, odnosno polaznih elemenata iz vaţećeg Urbanističkog
projekta i njegove Dokumentacione osnove, sadrţaj ovog prostora treba da obuhvati:
Funkcionalno unapredjenje koje podrazumijeva:
a) izgradnju infrastrukturne mreţe,
b) uredjenje jednosmjernog saobraćaja na postojećoj mreţi (obodnu saobraćajnicu grada:
Ulice Gojka Radonjica, Špira Mugoše, novo raskršće sa produţetkom Bulevara revolucije,
Ulice Petra Prlje do Ulice Braće Zlatičanina); a izgradnja manjeg trgovačko-zanatskog centra
uz Ulice Špira Mugoše sa društvenim i sportsko - rekreacionim sadrţajima, za potrebe
stanovanja, mjesne zajednice, a oblikovanje istočne fasade područja, rekonstrukcijom i
dogradnjom Ulice Kralja Nikole, Trg Save Kovačevića, Ulice Braće Zlatičanina i predio iza
Pošte); a urbanističko - arhitektonske intervencije koje su u zavisnosti od vrednovanja kulturnih
i ambijentalnih vrijednosti područja.
Spomenici kulture (registrovani, evidentirani).
Ovi spomenici se konzervatorski prezentiraju i dobijaju društveno - kulturnu namjenu.
Stari grad Ribnica je područje stroge zaštite. Predvidjeni su: rušenje postojećih stambenih
objekata, arheološko - konzervatorska istraţivanja, konzervatorska prezentacija, društveno -
kulturna namjena (Ijetnja pozornica, muzeji...).
Područje visoke ambijentalne vrijednosti (širi ambijent Starodoganjske i Osmanagića dţamije)
Ove stambeno - centralne zone područja potrebno je revitalizirati i prostorno urediti sa
prioritetnim ciljem prezentacije autentičnog ambijenta.
Detaljne mjere:
Objekti visoke ambijentalne vrijednosti: konzervatorska prezentacija, stambeno -
centralni sadrţaji koju podupiru autentičnost i kulturni značaj područja (galerija, ateljei,
umjetničko zanatstvo, ugostiteljstvo),
Objekte ambijentalne vrijednosti: vraćanje izgleda od prije poslednjih izmjena,
uklanjanje naknadno izgradjenih djelova pomoćnih objekata, stambeno centralni ili samo
centralni sadrţaji,
potpuno dotrajali objekti (restauracija, rušenja i ponovna izgradnja u izvornom obliku)
neutralni objekti (adaptaciju izvesti tako da ne narušavaju istorijsku, urbanističku i
arhitektonsku tipologiju ovog područja)
objekti koji nijesu u skladu sa ambijentom (rušenje).
izgradnja novih objekata na slobodnim površinama nije dozvoljena
oprema ulica (autentične zidove, kapije afirmisati...)
obrada tla stilizirana
materijali: autentični
Ambijentalno vrijedne ulice (Ulica G. Radonjića, Ulica R. Jovanovića, Ulica J. Nikolića, Ulica Petra Prlje, Ulica Keše Đurovića).
Izmjene i dopune URBANISTIĈKOG PROJEKTA „STARA VAROŠ” u Podgorici
MonteCEP – Centar za planiranje urbanog razvoja, Kotor 12
Ove ulice preteţno stambene namjene potrebno je revitalizirati i prostorno urediti sa
prioritetnim ciljem očuvanje vrijednosti specifičnih ambijenata.
Detaljne mjere:
Objekti visoke ambijentalne vrijednosti: konzervatorska prezentacija,
Objekte ambijentalne vrijednosti: vraćanje izgleda od prije poslednjih izmjena,
fizičko uklanjanje onih djelova i pomoćnih objekata, koji veoma narušavaju vrijednosti
ambijenta, vizuelna sanacija drugih narušavajućih elemenata,
potpuno dotrajali objekti (rekonsrukcija po principu postojanja osnovnih
elemenata tradicionalne urbanističke matrice (parcelacija, ulična regulacija, namjena) i
arhitektonska fasada, upotreba materijala)
neutralni objekti: adaptacija, koja ne narušava kulturni identitet prostora
objekti koji nijesu u skladu sa ambijentom: vizuelena sanacija, trgovina u smislu
kulturnih vrijednosti. Poţeljna je tipizacija upotrebe materijala za pojedine djelove
objekata (npr. krov, obrada fasade),
novi objekti: isto kao rekonstrukcija.
Izgradnja područja bez veće ambijentalne vrijednosti
Predvidja se revitalizacija, prostorno uredjenje stambenih područja sa prioritetom poboljšanja
ţivotne sredine uz očuvanje osnova oblikovnog identiteta.
Detaljne mjere:
- Adaptacija postojećeg fonda,
- Vizuelna sanacija narušavajućih elemenata, tradicionalne urbane i arhitektonske tipologije,
osnovnom namjenom za ovu plansku zonu, planirajući nove objekte koji funkcionalno
unapredjuju isti.
Rušenje postojećih objekata
Ova intervencija odnosi se na:
- oslobađanje površine Starog grada Ribnice i podrazumijeva arhitektonsko –konzervatorska
istraţivanja,
- uklanjanje naknadno izgradjenih pomoćnih objekata.
Kompleksna arheološka istraţivanja
Ova istraţivanja sprovodiće se:
- na pretpostavljenom pravcu pruţanja bedema
- kod izgradnje infrastrukturne mreţe i ostalih gradjevinskih radova na čitavom području
- na područjima gdje je potrebno izgraditi stilsko - hronološka - konzervatorska istraţivanja, a
poslije toga pristupiti izvodjenju detaljnog urbanističkog projekta za zaštitu (zona Starog grada
– tvrdjava Ribnica).
Izmjene i dopune URBANISTIĈKOG PROJEKTA „STARA VAROŠ” u Podgorici
MonteCEP – Centar za planiranje urbanog razvoja, Kotor 13
2. ANALITIĈKI DIO
Izmjene i dopune URBANISTIĈKOG PROJEKTA „STARA VAROŠ” u Podgorici
MonteCEP – Centar za planiranje urbanog razvoja, Kotor 14
2.1 ANALIZA PRIRODNIH KARAKTERISTIKA PLANSKOG PODRUĈJA
Topografija prostora
Najveći dio Podgorice leţi na fluvioglacijalnim terasama rijeke Morače i njene lijeve pritoke
Ribnice, između Malog brda (205m.n.v.) i Gorice (131 m.n.v.) na jugu, odnosno jugozapadu.
Pored pomenutih brda iz ravni riječnih terasa izbijaju krečnjačka uzvišenja Kruševac sa desne
strane Morače i Ljubović sa lijeve strane ovog vodotoka.
Predmetni prostor zauzima dio terase na ušću Ribnice u Moraču, duţ njihovih lijevih obala.
Manji dio obuhvata Plana se nalazi u samom koritu rijeka Ribnice i Morače, koje su strmog
nagiba, sa najvišom kotom od cca 43 mnv i najniţom kotom od cca 30mnv, dok je dno korita
Ribnice i Morače u ovom dijelu na prosječnoj koti od cca 26 mnv.
Prostor Stare varoši leţi na prosječnoj visini od 43,5 do 39,5 mnv, blago nagnutog terena u
pravcu sjeveroistoka ka jugozapadu, nagibi su manji od 2%. U cjelini, teren je dobro
orijentisan, relativno ravan i pogodan za gradnju.
Inţenjersko-geološke karakteristike
Pregled inţenjersko-geoloških odlika urađen je na osnovu:
podataka i podloga iz objavljenih radova i nekih arhivskih materijala koji, manje ili više,
direktno ili indirektno ukazuju na geološku građu, morfološke, hidrogeološke,
hidrološke, inţenjerskogeološke i seizmo-geološke odlike odnosnih terena;
raspoloţivih topografskih karti (R 1 : 25 000 i R 1: 5 000 ) i planova i
S obzirom na podobnost terena za urbanizaciju, gledano sa geološkog aspekta, od uticaja su
sljedeći parametri :
geološki sastav terena
geotektonski sklop
geomorfologija terena
hidrogeološke odlike
inţenjerskogeološke odlike i
seizmogeološke odlike regiona
Geološki sastav terena predmetnog dijela Stare varoši je relativno prostog i poznatog
stratigrafsko-litološko- facijalnog sastava. Te terene u osnovi izgrađuju gornje kredni krečnjaci
koji čine dio karbonatne facije «Zone visokog krša» spoljašnjeg dijela jugoistočnih Dinarida.
Te karbonatne sedimentne stijene su pokrivene kvartarnim glaciofluvijalnim zrnastim
sedimentima (pjeskovima, šljunkovim, većim valucima i prelaznim varijantama ovih litoloških
članova, rijeđe zaglinjeni ili sa pojavama i proslojcima raznovrsnih glina). Debljina ovih zrnastih
sedimenata je ispod 100m; a pripadaju Zetskoj ravnici.
Geotektonski sklop terena – predmetni prostor se prostire između terena brda Ljubović na
jugozapadu i ušća rijeke Ribnice u Moraču na sjeveru.
Brdo je građeno od gornjekrednih krečnjaka koji su na predmetnom prostoru pod kvartarnim
glaciofluvijalnim zrnastim sedimentima. To osnovno krečnjačko gorje u predmetnim terenima
se našlo ne samo ispod kota terena ravnice već ispod kote «0» (nivoa mora) zahvaljujući
geotektonskim naprezanjima i eroziji površinskih prirodnih procesa. Ta geotektonska
naprezanja su slojevite krečnjake predmetnog osnovnog gorja izuvijala i razlomila dajući im
današnji generalni prostorni poloţaj pruţanja zapad-istok, a pad slojeva na sjever oko 200-300.
Geomorfološke odlike terena pripadaju djelovma krajnje sjevernog oboda Zetske ravnice. To
su na prvi pogled ravni tereni, sa kotama oko 45 m.n.m.. Detaljnim posmatranjem, a naročito
geodetskim snimanjem, lako se dolazi do saznanja da je teren u nagibu od istoka prema
Izmjene i dopune URBANISTIĈKOG PROJEKTA „STARA VAROŠ” u Podgorici
MonteCEP – Centar za planiranje urbanog razvoja, Kotor 15
zapadu, tj. prema koritu rijeke Morače, što je posledica erozije tog vodotoka i voda koje se
slivaju sa njene lijeve obale.
Dok su kote terena desne obale Morače od ivice njenog korita prema istoku od oko 40
m.n.m. do 45 m.n.m. dotle je samo korito – dno Morače od oko 25 m.n.m. do 30 m.n.m. Ovo
su pribliţne kote ušća rijeke Ribnice.
Kote korita dna Morače se tokom godine i tokom godina mijenjaju u zavisnosti od vučnog
nanosa njenih voda.
Hidrogeološke odlike terena i hidrologija Ribnice i Morače su za predmetni Urbanistički
projekat od značaja i uticaja, tj. proticaji odnosno vodostaji. Sa hidrogeološkog aspekta od
direktnog uticaja je samo poroznost kvartarnih glaciofluvijalnih zrnastih sedimenata, prisustvo i
reţim podzemnih voda tih sedimenata.
Kvartarne-glaciofluvijalne zrnaste sedimente karakteriše integranularna superkapilarna
efektivna poroznost.
Poroznost tih sedimenata je tolika da terene koje izgrađuju čine dobro vodopropustnim, sa
koeficijentom vodopropusnosti Kf ≥1x10-3cm/sec. Ovi zrnasti sedimenti su nosioci podzemnih
voda u vidu zbijene izdani. Ta izdan je sa reţimom koji je direktno pod uticajem reţima
(proticaja i vodostaja). To je jako izraţeno, što je posledica: tangiranje voda rijeka na
predmetne terene, vodopropusnost tih terena i hipsometrijski odnos korita rijeka prema
predmetnim terenima.
Pored prethodno navedenog to ilustruje i dati tabelarni pregled maksimalnih proticaja i
vodostaja rijeke Morače registrovanih na V.S. «Podgorica» (limnigraf na koti "0" 24,60) za
desetogodišnji niz (01.01.1990 – 31.12.1999 god.).
Dati podaci ukazuju da vodostaj Morače na pomenutoj stanici, koja je odmah nizvodno od
predmetnih terena ide i preko 36 m.n.v. (36.62). Kako su kote predmetnih terena (dalje od
ivice korita Morače za 5-10 m ) oko 45 m.n.m., to znači da je nivo podzemnih voda u
predmetnim terenima ispod površine terena i pri maksimalnim vodostajima 5-8m.
Inţenjersko-geološke odlike terena - zrnasti sedimenti su uglavnom karbonatnog porijekla. Ti
sedimenti su djelimično vezani takođe karbonatnim vezivom. Ta vezivnost je izraţena u
nadizdanskoj zoni i naročito u zoni kvašenja površinskim vodama i vodama rijeke Morače u
bokovima njenog korita. Duţ korita Morače postoje potkopine sa površinom ulaza
(paralelnog sa vodotokom) od preko 10 m2 i natkrilene površine od preko 30-50m2.
Kvartarni zrnasti sedimenti su se tokom taloţenja fino sortirali, postepeno slegli i naknadno
manje ili više cementovali, negdje čineći prave konglomerate. Teren koji izgrađuju ovi
sedimenti su skoro ravni, sa nagibom ispod 100 (izuzimajući one neposredno pored ivice korita
Morače i same bokove tog korita). Ovakav nagib teren čini stabilnim.
Dobra sortiranost, slegnutost i nekad manje ili više cementovanost ovih zrnastih sedimenata
čini terene koje izgrađuju znatne nosivosti koja u nekim lokacijama moţe da ide i preko 500
kNm2 ( 5 kg/cm2 ).
maksimalni proticaj u m3/s maksimalni vodostaj u m.n.v Primjedba
godina dan i mjesec proticaj godina dan i mjesec vodostaj
1990 11.dec 1006 1990 11.dec 32,26 1. Maksimalni proticaj
1991 17.nov 1588 1991 17.nov 35,4o prati maksimalan
1992 18.okt 1728 1992 18.okt 35,8o vodostaj
1993 6.nov 1374 1993 6.nov 34,68
1994 13.apr 1709 1994 13.apr 35,78 2. Maksimalni vodostaj
1995 27.dec 1728 1995 27.dec 35,84 u desetogodišnjem
1996 3.apr 1044 1996 3.apr 35,42 periodu od 01.01.1990
1997 11.nov 697 1997 11.nov 31,8o do 31.12.1999. je
1998 14.sep 1042 1998 14.sep 35,44 36,62 m.n.v. na
1999 17.dec 1981 1999 17.dec 36,62 V.S." Podgorica"
Izmjene i dopune URBANISTIĈKOG PROJEKTA „STARA VAROŠ” u Podgorici
MonteCEP – Centar za planiranje urbanog razvoja, Kotor 16
Specifična električna otpornost zrnastih sedimenata varira u zavisnosti od vlaţnosti i ide od
1000 Ω metara (kad su sa vodom) pa čak do 7500 Ω metara (u nadizdanskoj zoni).
Brzine prostiranja uzduţnih seizmičkih talasa Vp ide od 1400-3400 m/s, a poprečnih Vs ide od
400-1000 m/s.
Navedeni podaci o nosivosti terena predmetne lokacije, podaci o geodeklizičnom otporu i
prostiranju longitudinalnih (Vp) i transverzalnih (Vs) talasa su dati na osnovu podataka do
kojih se došlo dosadašnjim ispitivanjima istih i sličnih stijena terena unutar GUP-a Podgorice, a
ne i teren UP „Stara varoši“. Ovo znači da za naredne faze urbanizacije, projektovanja i
građenja treba izvršiti adekvatna ispitivanja i istraţivanja, jer treba imati u vidu da su
dosadašnja istraţivanja ukazala na prisustvo kaverni unutar terena Zetske ravnice izgrađenih
od kvartarnih, glacio fluvijalnih zrnastih sedimenata.
Stepen seizmičkog intenziteta
Sa makroseizmičkog stanovišta Podgorica se nalazi u okviru prostora sa vrlo izraţenom
seizmičkom aktivnošću. Prema Seizmološkoj karti SFRJ, u razmjeri 1:1000000, gradsko područje
je obuhvaćeno 8ºMCS skale, kao maksimalnog intenziteta očekivanog zemljotresa za
povratni period od 100 godina, sa vjerovatnosću pojave 63%.
Kompleksna istraţivanja i analize, sprovedeni poslije zemljotresa od 15. aprila 1979. godine,
omogućili su izradu Seizmičke mikroreonizacije gradskog područja i Studije o povredljivosti
objekata i infrastrukture, radjenih za potrebe Revizije GUP-a.
Seizmički hazard za ovaj prostor odnosi se na dva karakteristična modela terena
konglomeratisane terase, tj. za model C1 gdje je debljina sedimenata površinskog sloja (do
podine) manja od 35 m, i model B3 gdje je ta debljina veća od 35 m. Dobijeni parametri su
sledeći:
- koeficijent seizmičnosti Ks 0,045 - 0,079
- koeficijent dinamičnosti Kd 1,00 >Kd > 0,47 (1,00 >Kd > 0,33)
- ubrzanje tla Qmax(q) 0,178 - 0,288
- intenzitet u I (MCS) 80 i 90 MCS
Hidrološke karakteristike Rijeka Morača je uz Ribnicu glavni vodotok od interesa za grad. Oba vodotoka se odlikuju
dubokim koritom kanjonskog tipa sa obalama visokim od 15 m (Ribnica) do 18 m (Morača).
Njihove vode karakteriše izraţena erozivna aktivnost, što se manifestuje postojanjem niza
potkapina različitih dimenzija. Ovaj fenomen doprinosi specifičnom izgledu i atraktivnosti
rječnih korita, ali istovremeno nameće potrebu paţljivog tretmana podlokanih odsjeka,
obzirom na latentno prisutnu opasnost urušavanja njihovih najisturenijih djelova.
U oba vodotoka zabiljeţene su pojave zagadjenja vode.
Klimatske karakteristike Urbano područje Podgorice karakteriše slabije modifikovan maritimni uticaj Jadranskog
mora. Zime su blage, sa rijetkim pojavama mrazeva, dok su ljeta ţarka i suva.
Izrazito velike mikroklimatske razlike unutar gradskog područja ne mogu se očekivati s obzirom
na relativnu topografsku ujednačenost i ne tako velike i guste komplekse visoke gradnje.
Temperatura vazduha
U Podgorici je registrovana srednja godišnja temperatura od 15,5ºC. Prosječno najhladniji
mjesec je januar sa 5ºC, a najtopliji jul sa 26,7ºC.
Maritimni uticaj mora ogleda se u toplijoj jeseni od proljeća za 2,1ºC, sa blaţim temperaturnim
prelazima zime u ljeto, od ljeta u zimu.
U toku vegetacionog perioda (april - septembar) prosječna temperatura vazduha iznosi
21,8ºC, dok se srednje dnevne temperature iznad 14ºC, javljaju od aprila do oktobra.
Srednji vremenski period u kome je potrebno grijanje stambenih i radnih prostorija proteţe se
od 10 novembra do 30 marta, u ukupnom trajanju od 142 dana.
Vlaţnost vazduha
Prosječna relativna vlaţnost vazduha iznosi 63,6%, sa max od 77,2% u novembru i min od
49,4% u julu. Tokom vegetacionog perioda, prosječna relativna vlaţnost vazduha je 56,7%.
Izmjene i dopune URBANISTIĈKOG PROJEKTA „STARA VAROŠ” u Podgorici
MonteCEP – Centar za planiranje urbanog razvoja, Kotor 17
Osunčanje, oblačnost i padavine
Srednja godišnja suma osunčanja iznosi 2.456 časova. Najsunčaniji mjesec je jul sa 344,1, a
najkraće osunčanje ima decembar sa 93,0 časova. U vegetacionom periodu osunčanje traje
1.658 časova.
Godišnji tok oblačnosti ima prosječnu vrijednost od 5,2 desetina pokrivenosti neba. Najveća
oblačnost je u novembru 7,0, a najmanja u avgustu 2,8. Prosječna vrijednost oblačnosti u
vegetacionom periodu je 4,3.
Srednji prosjek padavina iznosi 1.692 mm godišnje, sa maximumom od 248,4 mm, u decembru
i minimumom od 42,0 mm, u julu. Padavinski reţim odslikava neravnomjernost raspodjele po
mjesecima, uz razvijanje ljetnjih lokalnih depresija sa nepogodama i pljuskovima. Vegetacioni
period ima 499,1 mm padavina ili 20,6 % od srednje godišnje količine.
Period javljanja snijeţnih padavina traje od novembra do marta, sa prosječnim trajanjem od
5,4 dana, a snijeg se rijetko zadrţava duţe od jednog dana.
Pojave magle, grmljavine i grada
Prosječna godišnja pojava magle iznosi 9 dana, sa ekstremima od 1 do 16 dana. Period
javljanja magle traje od oktobra do juna, sa najčešćom pojavom u decembru i januaru (po
2,6 dana).
Nepogode (grmljavine) javljaju se u toku godine prosječno 53,7 dana, sa maximumom od 7,7
dana, u junu i minimumom od 1,9 dana, u januaru.
Pojava grada registruje se u svega 0,9 dana prosječno godišnje, sa zabiljeţenim
maksimumom od 4 dana.
Vjetrovi
Učestanost vjetrova i tišina izraţena je u promilima, pri čemu je ukupan zbir vjetrova iz svih
pravaca i tišina uzet kao 1000 ‰.
Najveću učestalost javljanja ima sjeverni vjetar sa 227 ‰, a najmanju istočni sa 6 ‰. Sjeverni
vjetar se najčešće javlja ljeti, a najredje u proljeće.
Tišine ukupno traju 380 ‰, sa najvećom učestalošću u decembru, a najmanjom u julu.
Najveću srednju brzinu godišnje ima sjeveroistočni vjetar (6,2 m/sec), koji najveću vrijednost
biljeţi tokom zime (prosječno 8,9 m/sec.).
Maksimalna brzina vjetra od 34,8 m/sec. (125,3 km/čas i pritisak od 75,7 kg/m2) zabiljeţena je
kod sjevernog vjetra. Jaki vjetrovi su najčešći u zimskom periodu sa prosječno 20,8 dana, a
najređi ljeti sa 10,8 dana. Tokom vegetacionog perioda jaki vjetrovi se javljaju prosječno 22,1
dan.
Sumarna ocjena klimatskih prilika Maritivni uticaj Jadranskog mora ogleda se u toplijoj jeseni od proljeća sa blagim prelazima
zime u ljeto i ljeta u zimu. Padavine su izraţene u zimu i jesen, dok su ljeta ţarka uz povremene
ljetnje nepogode i pljuskove. Naročito se uočavaju nepovoljne pojave jakih vjetrova zimi i
visoke temperature ljeti kao i padavine koje se za kratak vremenski period spuste na teren.
Srednji vremenski period u kome je potrebno grijati prostorije proteţe se od 10. novembra do
30. marta, u ukupnom trajanju 142 dana.
Na osnovu navedenih podataka moţe se zaključiti da su u većem dijelu godine klimatski
uslovi povoljni.
U procesu projektovanja, a imajući u vidu evidentne činjenice, voditi računa o orijentaciji,
formi i obliku planiranih objekata, rasporedu prostorija, proporciji, dispoziciji i broju otvora i dr.
Podobnost terena za urbanizaciju Prema karti podobnosti terena za urbanizaciju, (1:5.000) radjenoj za potrebe Revizije GUP-a,
ovaj prostor svrstan je u I kategoriju.
Geološku gradju ovog terena čine šljunkovi i pjeskovi neravnomjernog granulometrijskog
sastava i promjenljivog stepena vezivosti. Nekada su to posve nevezani sedimenti a nekada
su pravi konglomerati, prektično nestišljivi. Konglomerati se drţe ne samo u vertikalnim
odsjecima već i u potkopinama i svodovima.
Izmjene i dopune URBANISTIĈKOG PROJEKTA „STARA VAROŠ” u Podgorici
MonteCEP – Centar za planiranje urbanog razvoja, Kotor 18
Navedene litološke strukture karakteriše dobra vodopropustljivost, a dubina izdani podzemne
vode svuda je veća od 4 m, od nivoa terena.
Nosivost terena kreće se od 300 - 500 kN/m2. Zbog neizraţenih nagiba, čitav prostor spada u
kategoriju stabilnih terena.
Podobnost terena za gradnju prikazana je na grafičkom prilogu - 04 «Inženjersko–geološke
karakteristrike terena - Izvod iz GUP-a Titograda«.
2.2 ANALIZA PODRUĈJA PLANA
2.2.1 ANALIZE POSTOJEĆEG STANJA NAMJENA I KAPACITETA
Stara varoš reprezentuje arhitektonsku baštinu jedinog preostalog dijela nekadašnje znatno
prostranije srednjovjekovne varoši. Takođe, predstavlja značajnu i vrijednu arhitektonsko –
ambijentalnu cjelinu Glavnog grada Podgorice.
Za predmetni prostor, za koje je prethodnim planskim dokumentima planirano očuvanje i
obnova autentične stambene arhitekture uz mogućnost razvoja kompatibilnih djelatnosti (u
prvom redu aktiviranje zaboravljene zanatske djelatnosti, kao i razvoj različitih vidova male
privrede) i uspostavljanja kulturnih aktivnosti, moţe se reći da realizacija nije slijedila planerska
opredeljenja.
Do obnove očuvanih autentičnih zgrada stambene arhitekture nije došlo i one se sada
nalaze u ruševnom stanju. Na objektima za koje je evidentirano da su degradirani, unošenjem
neadekvatnih elemenata koji su od uticaja na arhitekturu i ambijent, nijesu preduzimane
intervencije na poboljšanju stanja. Naprotiv, u poslednjih šesnaest godina, njihov broj je
porastao i nastupile su još krupnije transformacije, u pogledu gabarita, oblika i forme, koje su
od ključnog uticaja na devastaciju arhitektonskih i ambijentalnih vrijednosti prostora.
Planirana obnova i uspostavljanje kulturnih sadrţaja, na lokacijama uz bedeme Podgrada i
Tablje, nije realizovana.
Potencijal za turističku djelatnost grada kroz revitalizaciju ambijentalne cjeline Stare varoši a
kojim bi se formirao osnov za razvoj komplementarnih djelatnosti male privrede i zanatstva,
nije iskorišćen.
Na području Stare varoši dominantno je individualno porodično stanovanje, gdje je čest
primjer da u okviru jednog domaćinstva ţivi više generacija. Posljedica takvog načina ţivota
je to da se na jednoj parceli nalazi više objekata namjenjenih stanovanju i da su gabariti
objekata premašili sve urbanističke parametre koji definišu zdravo i udobno stanovanje. Sve
ovo rezultira nizom problema u funkcionisanju urbanog sistema.
U prizemljima stambenih objekata uz glavne saobraćajne tokove nalazi se manji broj
lokala preteţno namjenjenih osnovnom snabdjevanju, a rijetko usluţnim djelatnostima. Na
trgu Sahat kule pored Prirodnjačkog muzeja i Zavoda za zaštitu prirode, nalaze se usluţni i
ugostiteljski sadrţaji. Na ovaj način prostor Stare varoši ima centralni trg, kao jasno definisano
mjesto u disperzivnom urbanom tkivu. Uz glavnu saobraćajnicu, ul. Knjaza Nikole,
skoncentrisani su objekti kolektivnog stanovanja, sa trgovinskim i ugostiteljsko-turističkim
sadrţajima.
Pojedine lokacije na kojima je prethodnim Planom predviđena izgradnja objekata nisu
realizovane zbog nezainteresovanosti vlasnika i investitora, nerješenih imovinsko-pravnih
pitanja i sl.
Parcele namjenjene stanovanju su različitih površina i kreću se od 100m² do preko 1000m².
Izmjene i dopune URBANISTIĈKOG PROJEKTA „STARA VAROŠ” u Podgorici
MonteCEP – Centar za planiranje urbanog razvoja, Kotor 19
Tabela: Analiza površina katastarskih parcela i objekata namjenjenih stanovanju
broj
parcela
površina
parcela u %
površina
pod
objektima
ukupna
BRGP
m²
parcele manje od 100m2 96 6515 5,2 3909 3909
parcele od 100m2 do 200m2 133 20089 16,0 10045 16071
parcele od 200m2 do 600m2 260 85116 67,9 34047 68093
parcele preko 600m2 17 13622 10,9 3249 8458
ukupno za
područje plana 506 125342 100 51250 96531
Što su parcele manje površine to su njihovi indeksi zauzetost i izgrađenost veći. Naime,
parcele manjih površina su najčešće potpuno pokrivene objektom, dok je na većim uz
objekat formirana okućnica, na kojoj se gaji voće, povrće i cvijeće. Primetno je nastojanje da
se na parceli ostvari i parkiranje vozila, rijetko u vidu pomoćnog objekta - garaţe, već u okviru
proširenog horizontalnog gabarita osnovne zgrade nad kojim je formirana etaţa sprata
namjenjena stanovanju.
Pored objekata tradicionalne arhitekture, među kojima nije jasno izdiferencirana razlika
između originalnih - autentičnih i onih poznije izvedenih po uzoru na autentične (obrađivač
ovog Plana nije imao uvid u dokumentacionu osnovu graditeljskog nasljeđa koja je 1987.
godine rađena za prvi planski dokument), graditeljski fond je obogaćen objektima novije
arhitekture individualnog stanovanja bez posebnih stilskih karakteristika. Objekti su različitog
arhitektonskog rukopisa, od karakterističnog tradicionalnog (svedene pravougaone osnove,
prizemni, završeni krovom na dvije vode plitkog nagiba sa krovnim pokrivačem od kanalice,
zidani u kamenu) do savremenog sa kombinacijiom brojnih arhitektonskih elemenata (krupni
po gabaritu, nepravilnog oblika i izlomljenih formi, završeni etaţama potkrovlja u okviru kojih
su otvori prozora i vrata, kao i terasa, građeni od opeka i betonskih blokova završene
obradem u malteru. Preteţna spratnosti je P+1 ali ima objekata i do P+4.
Izmjene i dopune URBANISTIĈKOG PROJEKTA „STARA VAROŠ” u Podgorici
MonteCEP – Centar za planiranje urbanog razvoja, Kotor 20
U posljednjih desetak godina formirana je nova tipologija objekata, moţe se reći strana i
brojnim primjerima suprotstavljena karakterističnoj tradicionalnoj arhitekturi. Naime, izgrađeni
objekti su krupnih gabarita, suprotno proporcijskim karakteristikama tradicionalne arhitekture;
odnos duţine i širine osnove je izvan modulske proporcije, spratnosti tri (P+1+Pk, P+2) i više
etaţa i završeni krovovima na dvije vode strmog nagiba u okviru kojeg je potkrovlje.
Za prostor Stare varoši etaţe potkrovlja predstavljaju atipičan, reklo bi se strani arhitektonski
element, koji je od uticaja ne samo na arhitekturu već i na ambijent varoši.
Postojeće saobraćajnice, trasirane u vrijeme formiranja varoši, zadrţane su i predstavljaju
osnovni element urbane matrice. S obzirom na njihovu profilaciju, sa aspekta savremenog
korišćenja motorizovanih vozila neadekvatnog su profila, trpe snaţan pritisak novoizgrađenih i
postojećih objekata koji se direktno priključuju sa obje strane. Na pojedinim mjestima formirao
se veći broj objekata koji na ulicu izlaze preko neregulisanih pristupa. Ulice su promjenljivog
profila, bez trotoara i regulisanih isključenja.
Komunalna infrastruktura je provedena u najvećem dijelu naselja, ali sva domaćinstva još
nijesu izvršila priključenje na istu.
Izmjene i dopune URBANISTIĈKOG PROJEKTA „STARA VAROŠ” u Podgorici
MonteCEP – Centar za planiranje urbanog razvoja, Kotor 21
Opštu sliku ostvarenih kapaciteta Stare varoši u pogledu namjene površina ilustruju sljedeći
parametri:
namjena površina
površina
m²
% u odnosu
na obuhvat
UP-Povr. za pejz uredj - NZP 25137 11,0
UP-Povr. za pejz uredj - PUJ 9768 4,3
UP-Povr. za pejz uredj - PUO 338 0,1
UP-Povr. za pejz uredj - UZP 16260 7,1
UP-Povr. za centralne djelatnost -CD 2087 0,9
UP-Povr. za kulture - K 1066 0,5
UP-Povr. za mješovite namjene - MN 1642 0,7
UP-Povr. za sport i rekreaciju - SR 459 0,2
UP-Povr. za stanovanje –SMG 12828 5,6
UP-Povr. za stanovanje -SS 124506 54,3
UP-Povr. za stanovanje -SV 836 0,4
UP-Povr. za verske objekte - VO 1131 0,5
UP-Površinske vode - VPŠ 32948 14,4
UP-Ostale prirodne površine - OP 8470 3,7
- Površina zahvata 255571 m2 - Ukupna površina prizemlja 61646 m2 - Ukupna razvijena površina BRGP 101825 m2 - Ukupna površina stanovanja 93055 m2 - Ukupna površina djelatnosti 8770 m2
- Broj stambenih jedinica 1240
- Broj stanovnika 3722
- Bruto gustina naseljenosti st/ha 145.6 st/ha
- Indeks zauzetosti zemljišta 0.4
- Indeks izgrađenosti zemljišta 0.7
Na osnovu stvarnih kapaciteta naseljenosti Stara varoš se po tipu gustine naseljenosti svrstava
u naselje srednje gustine (120-150 st/ha).
Postojeće stanje namjene površina prikazano je na grafičkom prilogu - 05 «Stanje fizičkih
struktura i namjene površina«.
2.3 ANALIZE POSTOJEĆIH FIZIČKIH STRUKTURA I OBJEKATA INFRASTRUKTURE
Na osnovu priloţene reambulacije – aţuriranog topografsko–katastarskog stanja K. O.
Podgorica III, u razmjeri 1:1000, koja je urađena od strane “Geoengineering“ d.o.o.
Podgorica, od maja 2010. godine, koja je obrađivaču dostavljena posredstvom Agencije za
izgradnju i razvoj Podgorice d.o.o., novembra 2010. godine, radni tim obrađivača Plana je
obavio snimanje postojećeg građevinskog fonda prostora UP-a, uvid u stanje fizičkih struktura
prema evidenciji Uprave za nekretnine, razgovor sa stanovnicima i njihovo anketiranje.
Ukupno je registrovano izgrađenih 1060 objekata, bez obzira na namjenu, veličinu i stanje.
Prema namjeni za centralne djelatnosti izgrađeno je 3, mješovite namjene 2, objekata
stanovanja je 986 dok je ostalih objekata evidentirano 69.
Dominantna namjena objekata je stambena.
Izmjene i dopune URBANISTIĈKOG PROJEKTA „STARA VAROŠ” u Podgorici
MonteCEP – Centar za planiranje urbanog razvoja, Kotor 22
Za predmetni prostor od posebnog interesa za Plan je bilo evidentirati spratnost objekata.
Analiza pokazuje sljedeće rezultate:
ZONA spratnost broj objekata
br. obj. % u
odnosu na zonu
br. obj. % u odnosu
na cio plan
A P 130 75
A P+1 41 24
A P+2 1 1
A P+2 i više 1 1
A 173 100 16
B P 70 64
B P+1 32 29
B P+2 4 4
B P+2 i više 4 4
B 110 100 10
C P 131 66
C P+1 58 29
C P+2 9 5
C P+2 i više 1 1
C 199 100 19
D P 207 79
D P+1 50 19
D P+2 4 2
D 261 100 25
E P 126 80
E P+1 28 18
E P+2 4 3
E 158 100 15
F P 121 76
F P+1 28 18
F P+2 4 3
F P+2 i više 6 4
F 159 100 15
Dominantnu karakteristiku formiraju objekti prizemne spratnosti P = 74% (treba imati u vidu da
među njima dominiraju pomoćni objekti), spratne kuće (P+1), koje čine 22% ukupnog broja.
Po obodu varoši, prema ul. Knjaza Nikole, preovladavaju objekti spratnosti P+2 sa izuzetcima
spratnosti P+2 i P+3.
BONITET – ocjena stanja fizičkih struktura
Objekti su prema bonitetu svrstani u 4 kategorije i to:
ruševine u koje spadaju ruševni objekti (sa očuvanim zidovima u gotovo punoj visni,
djelimično ili potpuno urušenih međuspratnih konstrukcija i krova) i ruševni ostaci
građevina (najčešće ostaci horizontalnog gabarita građevine u visini temeljne zone do
max cca 1,5m);
loši objekti - djelimično očuvani objekti (sa krovnom konstrukcijom ali zbog
neodrţavanja u lošem stanju ili zapušteni);
Izmjene i dopune URBANISTIĈKOG PROJEKTA „STARA VAROŠ” u Podgorici
MonteCEP – Centar za planiranje urbanog razvoja, Kotor 23
objekti srednjeg boniteta (rekonstruisani nakon zemljotresa 1979. g. i odrţavani);
objekti dobrog boniteta (rekonstruisani ili izgrađeni u poslednjih desetak godina).
bonitet br objekata P objekata BRGP u %
ruševine 11 1033 1803 1
loši objekti 264 9415 12987 25
objekti srednjeg boniteta 417 22640 35119 39
objekti dobrog boniteta 372 29127 50164 35
Stepen očuvanosti fonda je različit i kreće se od ruševina do objekata koji su u dobrom stanju.
Ruševina ima 11 (1%), a objekata u lošem stanju je 264 (25%) što predstvalja četvrtinu ukupno
izgrađenog fonda. U srednjem stanju je 417 (39%), a u dobrom stanju očuvanosti je 372 (35%).
Postojeće stanje fizičkih struktura prikazano je na grafičkom prilogu - 06 «Stanje fizičkih
struktura«.
VALORIZACIJA
Za potrebe izrade ovog Plana nije obavljena revalorizacija kulturnih vrijednosti zaštićenih i
potencijalnih nepokretnih kulturnih dobara Stare varoši, tj. arhitektonskog nasljeđa. Takođe,
nijesu izdate konzervatorske smernice, od strane nadleţne stručne Sluţbe zaštite kulturnih
dobara.
Na osnovu podataka DUP-a i UP-a Stare varoši (1994. godine) i prema Projektnom zadatku, a
prema rezultatima stanja na terenu, ovim Planom definisane su parcele kulturnih dobara
(registrovanih i evidentiranih) i njihove neposredne okoline (tzv. zaštićena okolina), područja
visoke ambijentalne vrijednosti (ambijent Starodoganjske i Osmanagića dţamije) i
ambijentalno vrijedne ulice (Ulica G. Radonjića, Ulica R. Jovanovića, Ulica J. Nikolića, Ulica
Petra Prlje, Ulica Keše Đurovića), kao i zone arheoloških istraţivanja.
Valorizacija fizičkih struktura prikazana je na grafičkom prilogu - 06 «Valorizacija«.
Tablerni pregled vrijednovanja fizičkih struktura
valorizacija broj objekata u % BRGP %
Kulturno dobro 13 1 1546 2
Ambijentalno značajan 70 7 5723 9
Usklađen sa ambijentom 30 3 2675 4
Novije arhitekture neutralan 605 58 32188 51
Novije arhitekture neusklađen 308 30 19530 31
Ruševine 10 1 1033 2
Izmjene i dopune URBANISTIĈKOG PROJEKTA „STARA VAROŠ” u Podgorici
MonteCEP – Centar za planiranje urbanog razvoja, Kotor 24
kulturna dobra i autentične arhitektonsko-ambijentalne cjeline
autentični arhitektonski detalji
Primjeri novje arhitektureusklađene s ambijentom
Izmjene i dopune URBANISTIĈKOG PROJEKTA „STARA VAROŠ” u Podgorici
MonteCEP – Centar za planiranje urbanog razvoja, Kotor 25
Reperi i vizure
Prostor Stare varoši je bogat atraktivnim ambijentima i pozicijama sa kojih se otvaraju duboke,
raznolike i dinamične vizure. Moglo bi se reći da svaka pozicija u naselju predstavlja tačku
zanimljive i jedinstvene vizure, pa tako i doţivljaja. Ipak, u tom mnoštvu moguće je izdvojiti
nekoliko najznačajnijih tačaka i repera.
Sa svih pozicija u gradu najviše paţnje privlači Sahat kula koja je ujedno glavni reperi i simboli
grada. Visoka je 16m i sagledava se sa velikog broja pozicija u gradu, naročito na potezu od
Nove ka Staroj varoši. Drugi značajani reperi, koji dominiraju u silueti grada su minareti
Starodoganjske i Osmanagića dţamije. Duţinom ulica u kojima se nalaze i obodnih ulica
pruţa se pogled ka minaretima. Od strane obale Morače i Nove varoši dominiraju ostaci
srednjovjekovnih zidina naselja.
Postoji veliki broj tačaka u gradu koje nijesu usmjerene ka nekom pojedinačnom objektu već
ka panorami grada, zanimljivoj arhitektonskoj grupaciji, zaokruţenom ambijentu, bilo
prirodnom, bilo izgrađenom. Takva mjesta su najbrojnija i odnose se na mikro - ambijente,
pojedinačne motive (kapiju, lijepo drvo, cvjetni ansambl, ulično proširenje, ...) ili vizure ka
prirodnom okruţenju (ka rijekama Ribnici i Morači, ka Ljuboviću).
Od naročitog je značaja grupa vizura na građevine koje svojim fizičkim karakteristikama
remete skladnu sliku grada ili gradskog ambijenta. Ovo se moţe odnositi na građevinu u
cjelini (koje svojom visinom prekidaju vizure a nalaze se u središtu bloka ili u uličnom nizu) ili,
što je češći slučaj, na neku dogradnju ili detalj (obrada fasade, poloţaj i proporcije kao i oblik
krova ili viđenice, balkon, ograda i sl.). Postoji prilično veliki broj objekata koji posjeduju neku
arhitektonsku i /ili ambijentalnu negativnost.
Na kraju, treba dodati da mreţa kablova (nadzemna elektro-mreţa) u čitavom gradu remeti
sagledavanje prostornih sekvenci i slike varoši.
Materijali i konstrukcije
Autentični tradicionalni objekti zidani su u kamenu a drvo i čatma su rjeđe korišćeni. Za
objekte iz nešto mlađeg perioda karakteristična je opeka, a u poslednje vrijeme sve više je
prisutna gradnja u betonu i šljako-betonskih blokova. No i pored toga zidovi u kamenu ili
obloţeni kamenom (u posljedenje vrijeme kamenim pločama) su najviše zastupljeni, javljaju
se kod polovine objekata. Opeka se srijeće kod 12%, a šljako-betonski blokovi i betonski zidovi
kod 25% objekata. Zanemarujući je procenat objekata koji su od drveta, metala i drugih
materijala. Upotreba drugih materijala je karakteristična za pomoćne objekte.
Za međuspratne konstrukcije koristi se materijal koji odgovara materijalu zidova i to drvene
međuspratne konstrukcije za objekte zidane u kamenu, što je rijetko prisutno, odnosno
armirano-betonske konstrukcije kod objekata masivnog zidanja od opeke ili sa ispunom od
šljako-betonskih ili opekarskih blokova.
Krovovi su preteţno građeni od drveta sa krovnim pokrivačem od ćeramide (kanalice). U
slučejavima kada se objekti završavaju etaţom potkrovlja krovna konstrukcija je
armiranobetonska.
Krovni pokrivač od ćeramide moţe se smatrati tradicionalnim i autentičnim, ali se on zadrţao
samo na 40% objekata dok je na ostalima zamijenjen. Na 35% objekata pokrivač je od
Izmjene i dopune URBANISTIĈKOG PROJEKTA „STARA VAROŠ” u Podgorici
MonteCEP – Centar za planiranje urbanog razvoja, Kotor 26
crijepa (mediteran ili ravan ţljebljen), a na 19% mješovit ili neadekvatnog materijala, kao što
su lim, salonit i slično. Oko 6% objekata završeno je ravnom armiranobetonskom pločom. Kod
višespratnica završetak objekata je izveden kao neprohodan ravan krov.
Obrada fasada tradicionalnog rješenja bila je u kamenu, sa odgovarajućom obradom
spojnica, tzv. fugovanjem. Međutim, ovaj način obrade zamjenjen je malterisanom fasadom
koja se javlja na čak 90% objekata. Tradicionalna fasada od kamena zadrţana je na samo
2,8% objekata, pa se moţe smatrati da je ovaj način obrade skoro napušten. Ovo se moţe
objasniti i time da je način zidanja u kamenu sporiji i skuplji tako da su prilikom obnove zgrada
vlasnici pribegavali brţem i jeftinijem načinu gradnje, a to je bilo zidanje opekom ili beton u
kombinaciji s opekom a potom obrada fasade malterisanjem. Kamena fasada u kombinaciji
sa malterisanom javlja se na 4,5% objekata, dok je na 2,6% objekata fasada izvedena od
fasadne opeke, betona i drugih materijala.
Devastacije
Ĉesto mimo odobrene projektne dokumentacije, ne rijetko i bez nje, izvodili su se radovi na
rekonstrukciji i izgradnji objekata tako da se objektima povećao gabarit (horizontalni,
vertikalni ili horizontalni i vertikalni). Ove intervencije, kao reakcija na potrebu za većim i
komfornijim uslovima stanovanja, izvedene su na način da su objekti dograđivani (najčešće u
širini trakta osnovne zgrade), nadograđivani (etaţom sprata i/ili potkrovlja), razdvajani po
etaţama (formiranjem stepeništa uz fasadu do visine prvog sprata pa i potkrovlja),
preoblikovani uvođenjem arhitektonskih elemenata terase, formiranjem novih otvora vrata i
prozora, mjenjanjem proporcija otvora, preoblikovanjem rješenja krova i otvora u krovu i dr.
Na ovaj način izvedeni radovi povjereni nestručnim građevinskim operativama, a najčešće i
u sopstvenoj organizaciji vlasnika, imaju za rezultat brojne nepravilnosti koje se sagledavaju u
oblikovanju, stilskoj neusaglašenosti, kao i loše odabranim i korišćenim materijalima.
Bespravni i nestručno izvedeni radovi, kao i nedovoljno provedena kontrola od strane
nadleţnih institucija imaju za posljedicu brojne slučajeve devastacije kako samih objekata
tako i njihovog neposrednog okruţenja što je od uticaja i na ambijent. Devastiranim
objektima označeni su objekti djelimično očuvane autentične arhitekture na kojima su
izvedene intervencije koje nisu u duhu tradicionalne arhitekture, tj. neusklađene su, kao i
objekti novije arhitekture sa stilskim obiljeţjima koja konkurišu, pa čak i ugroţavaju arhitekturu
i/ili ambijent naselja. Na osnovu valorizacije ambijentalno-arhitektonsko neusklađenih
objekata ima oko trećine od ukupno izgrađenih.
Vrijeme izgradnje utvrđeno anketiranjem potvrđuje da je starostna struktura objekata
poremećena, a posebno izvedenim nadogradnjama i dogradnjama u poslednjih deset
godina.
Primjeri novje arhitekture neusklađene s ambijentom
Izmjene i dopune URBANISTIĈKOG PROJEKTA „STARA VAROŠ” u Podgorici
MonteCEP – Centar za planiranje urbanog razvoja, Kotor 27
INTERVENCIJE
Stara varoš je, u poslednjih deset godina, izloţena negativnim trendovima brze i ambiciozne
nove gradnje, vrlo izraţene na prostoru centralnih zona grada. Istovremeno se u njenu
obnovu i rekonstrukciju dosta uloţilo u pogledu infrastrukturnog opremanja. Međutim kada je
u pitanju privatno vlasništvo evidentno je povećanje stamebnih kapaciteta, brojnim
dogradnjama i nadogradnjama.
Imajući u vidu stepen neusaglašenosti i ugroţenosti, kako autentične tako i savremene
neutralne arhitekture, kao moguće rješenje nameću se intervencije rekonstrukcije, koje su
prioritetne za vrijedne pojedinačne građevine i komplekse koji su u ruševnom stanju ili
potpuno preoblikovani. Uklanjanje negativnosti zauzimaj značajno mjesto u intervencijama i
podrazumjeva uklanjanje negativnosti nastalih bespravno i/ili nestručno izvedenim radovima
(narušena horizonatalna i visinska regulacija), tj. vizuelnu sanaciju narušenih elemenata
tradicionalne urbane i arhitektonske tipologije.
Izgradnja na prostoru Stare varoši podrazumjeva obnovu urbanističke matrice i to na osnovu:
rektifikacije savremene katastarske podloge i starih katastarskih mapa s kraja XIX i
početka XX vijeka, fotodokumentacije, starih razglednica i drugog relevantnog
dokumentacionog materijala;
sačuvanih materijalnih podataka na terenu (ostataka dijelova građevine);
principa urbanizacije prostora u pogledu poštovanja stečenih urbanističkih prava
susjeda (vizura, osunčanja, provjetrenosti i dr.)
Intervencije br.objekata % BRGP %
adaptacija 282 23 20412 14
odrţavanje 126 10 15795 11
rekonstrukcija autentične arhitekture 83 7 11303 8
rekonstrukcija novije arh. u neskladu 339 28 37629 26
rušenje 253 21 11483 8
planirani objekti 135 11 50554 34
Plan intervencija prikazan je na grafičkom prilogu 08A, 08B «Plan mjera, uslova i režima
zaštite«.
S obzirom na iskazanu potrebu za obnovom arhitektonskih i ambijentalnih vrijednosti
predmetnog prostora, na jednoj strani, kao i formiranjem novih kapaciteta stanovanja sa
poslovanjem (mješovite namjene) i radikalnom rekonstrukcijom objekata mješovite namjene
uz ulicu Knjaza Nikole ovim Planom analizirani su potencijali daljeg razvoja predmetenog
prostora.
Izmjene i dopune URBANISTIĈKOG PROJEKTA „STARA VAROŠ” u Podgorici
MonteCEP – Centar za planiranje urbanog razvoja, Kotor 28
2.3.1 SAOBRAĆAJNA INFRASTRUKTURA
Područje zahvata Plana ograničeno je sa sjevera rijekom Ribnicom do ulice Kralja Nikole (ul.
Braće Zlatičana i ul. Ilije Milačića) sa istoka ulicom Kralja Nikole (ul. Braće Zlatičana i ul. Ilije
Milačića). Sa juţne strane područje je ograničeno ul. Petra Prlje, ul. Ljubović i dijelom ul. Juţni
Bulevar. Prostor tangira sa juţne strane dio saobraćajnice GUP-om definisana kao segment II
transferzale (Juţni bulevar) koja ima rang gradske magistrale i koja povezuje drugi dio grada
sa autobuskom i ţeljezničkom stanicom. Granica sa zapadne strane je rijeka Morača.
Poprečni profili obodnih ulica ostaju nepromijenjeni, opremljene su atmosferskom
kanalizacijom, rasvjetom i saobraćajnom signalizacijom. Sve saobraćajnice su sa kvalitetnim
asfaltnim zastorom.
Prostor u cjelini karakterišu saobraćajni problemi karakteristični za gradove sa znatno većim
stepenom motorizacije. Mreţa saobraćajnica formirana je uz strogo poštovanje nasljeđene
strukture javnih komunikacija formiranih paralelno sa formiranjem naselja. Neizgrađenost
saobraćajne infrastrukture uzrok je smetnji u funkcionisanju saobraćaja i sa negativnim
uticajem je na sve gradske funkcije. Mješovit saobraćaj (pješački i motorni) se odvija kolsko
pješačkim uicama koje su prostorno ograničene bilo objektima bilo zidanim ogradama. Pošto
se radi o nasljeđenoj urbanoj matrici, koja je do današnjih dana očuvana, ulice su uske. Zastor
ulica je uglavnom od asfalta. Mreţa internih saobraćajnica omogućava pristup objektima kao
i vezu sa postojećim ulicama Gojka Radonjića i Petra Prlje koja se uključuje na ul. Kralja Nikole
(ul.Braće Zlatičana i ul. Ilije Milačića).
Mreţa ulica unutar zone, ambijentalno izuzetno vrijednih, je neizgrađena, sa zastorom od
asfalta i neriješenim odvodnjavanjem. Širine ulica su nedovoljne za dvosmjerni saobraćaj koji
se njima odvija.
Organizovan prostor za saobraćaj u mirovanju je parking na dijelu uz ulicu “C” koja je
povezana sa ulicom Kralja Nikole(Ilije Milačića) (54 parking mjesta). Ostalo parkiranje se vrši u
dvorištima objekata na individualnim parcelama, na proširenjima duţ kolsko pješačkih ulica i
na neizgrađenim i slobodnim površinama.
Pješački i biciklistički saobraćaj se odvija trotoarima i pješačko-kolskim saobraćajnicama.
Samostalnih biciklističkih i pješačkih staza nema.
Javni gradski prevoz se odvija ulicom Kralja Nikole koja prolazi obodom zone i u njenom profilu
se nalaze stajališta za autobuse.
2.3.2 HIDROTEHNIĈKA INFRASTRUKTURA
Vodovod
Na osnovu obezbijeđenih katastara, instalacija vodovoda od nadleţnog javnog preduzeća,
prostor zahvata UP-a pokriven je vodovodnom mreţom počevši od profila Ø32mm do profila
Ø300mm u ulici Kralja Nikole.
Na prostoru obuhvata Plana postoji niz cjevovoda manjih profila sa kojih se postojeći objekti
snabdijevaju vodom, a isti nisu značajni za razvoj i širenje mreţe, odnosno snabdijevanje sa
vodom postojećih i novoplaniranih objekata, zbog malih profila, raznorodnosti materijala kao i
godine izgradnje cjevovoda. Cjevovodi su prvenstveno bili namijenjeni za napajanje javnih
česama kako se taj dio gradskog prostora prvobitno i snabdijevao sanitarnom vodom.
U poslednjih 4-5 godina, od strane Glavnog grada u saradnji sa JP Vodovod i kanalizacija,
preduzete su mjere na rekonstrukciji - zamjeni postojeće vodovodne mreţe novom
odgovarajućih profila.
Izmjene i dopune URBANISTIĈKOG PROJEKTA „STARA VAROŠ” u Podgorici
MonteCEP – Centar za planiranje urbanog razvoja, Kotor 29
Ovako izgrađena vodovodna mreţa obezbjeđuje kvalitetno snabdijevanje vodom, kako u
sadašnjim uslovima, tako i u perspektivi, odnosno snabdijevanje vodom novoplaniranih i
postojećih objekata.
Kanalisanja otpadnih voda
Prema obezbijeđenom katastru, na prostoru zahvata UP-a postoje izgrađeni ulični kolektori
fekalne kanalizacije duţ većine saobraćajnica na prostoru zahvata. Problem oko prihvata i
odvođenja fekalnih otpadnih voda sa predmetnog dijela prostora uslovio je da se u
poslednjih 4 -5 godina takođe u reţiji Glavnog grada i JP Vodovod i kanalizacija izgradi ulična
mreţa fekalne kanalizacije na većem dijelu prostora zahvata Stare Varoši.
Kolektori duţ ul. Kralja Nikole, Crnogorskih serdara i 8 Marta su glavni kolektori na koje su
usmjereni ulični kanali sa prostora zahvata UP-a »Stara Varoš«.
Atmosferska kanalizacija
Na osnovu obezbijeđenog katastra od JP »Vodovod i kanalizacija» Podgorica, moţe se
konstatovati da najveći dio prostora plana nije pokriven mreţom za prikupljanje i odvođenje
atmosferskih voda, već se odvodnjavanje vrši slivanjem u pravcu rečnih korita i upijanjem u
teren.
Osnovni kolektor atmosferske kanalizacije, izgrađen je duţ Ulice Kralja Nikole koji je jednim
dijelom usmjeren u pravcu korita rijeke Ribnice dok je drugim dijelom usmjeren u pravcu
kolektora duţ Bulevara Crnogorskih serdara sa ispustom u korito rijeke Morače.
Na ostalom dijelu prostora zahvata UP-a nema izgrađenih uličnih kolektora za prikupljanje i
odvođenje atmosferskih voda, a i asfaltirane ulice nisu oivičene ivičnjacima sa trotoarima koji
bi zahtijevali izradu kanala za prikupljanje atmosferskih voda.
2.3.3 ELEKTROENERGETSKA INFRASTRUKTURA
U granicama DUP „STARA VAROŠ” nalaze se elektroenergetski objekti dva naponska nivoa: 10
kV i 1 kV.
Elektroenergetski objekti naponskog nivoa 10kV
Na osnovu podataka dobijenih od EPCG – Elktrodistribucija – Podgorica o postojećem stanju
od elektroenergetskih objekata naponskog nivoa 10 kV (dalekovodi, trafostanice 10/0,4 kV i
njihove 10 kV kablovske veze) unutar granica DUP „STARA VAROŠ” postoje sledeći
elektroenergetski objekti:
Trafostanice 10/0,4kV:
U granicama DUP „STARA VAROŠ” locirano je 3 trafostanice 10/0,4kV ukupne instalisane
snage 1660 kVA:
- MBTS 10/0,4kV 630 kVA “Tećija“
- BTS 10/0,4kV 400 kVA “Brijeg Morače 1“
- MBTS 10/0,4kV 630 kVA “Brijeg Morače 2“
Trafostanice 10/0,4 kV napajaju se iz TS 35/10 kV “Centar, ili iz TS 35/10 kV “Ljubović“ u
zavisnosti od uklopnog stanja.
10kV kablovski vodovi
Veze TS 10/0,4 kV unutra DUP-a sa TS 10/0,4 kV u i izvan DUP-a izvedene su kablovima sledećih
tipova:
IPO-13, 3x95 mm², IPO-13A, 3x150 mm² i XHE 49A,x150mm².
Izmjene i dopune URBANISTIĈKOG PROJEKTA „STARA VAROŠ” u Podgorici
MonteCEP – Centar za planiranje urbanog razvoja, Kotor 30
Elektroenergetski objekti naponskog nivoa 0,4kV
Niskonaponska mreţa je radijalna i podzemna. Priključci objekata su podzemnim kablovima.
Instalacija osvjetljenja duţ saobraćajnica izvedena je ţivinim sijalicama visokog pritiska u
svetiljkama montiranim na lirama okruglih, ţeljeznih, trosegmentnih stubova, uz kablovsko
(podzemno) njihovo napajanje.
Šema povezivanja, trafostanica 10 kV data je na sledećem grafičkom prilogu:
DUP
"Cikovina 2"
"Brijeg Morace 1"
"Brijeg Morace 2"
"Tecija"TS 35/10 kV "Centar"
"Nikic""Metalka"
"St.Varoš 3"
"Sahat Kula"
2.3.4 TELEKOMUNIKACIONA INFRASTRUKTURA
Na području koje obuhvata UP “Stara Varoš”, u jednom dijelu postoji izgrađena tk
kanalizacija.
U posmatranoj zoni UP »Stara Varoš«, dominantni operater fiksne telefonije, Crnogorski
Telekom je u poslednjih deset godina, prilikom saniranja smetnji na postojećim tk kablovima,
vršio manje rekonstrukcije i poboljšanja tehnologije građenja tk mreţe. Pretplatnici sa ovog
područja napajaju se sa glavnog telekomunikacionog čvora LC 3 Podgorica, smještenog u
objektu Crnogorskog Telekoma u susjednoj zoni.
Imajući u vidu duţinu pretplatničke petlje – rastojanje od tk čvora do krajnjeg pretplatnika, u
odnosu na nove standarde u pruţanju savremenih tk servisa, kao što su ADSL, IPTV i dr., ovaj
telekomunikacioni čvor je tako lociran da sve pretplatnike iz zone posmatranog UP-a moţe da
snadbijeva navedeninim servisima.
Tk mreţa na obuhvaćenom području urađena je podzemnim kablovima tipa TK 59GM,
provučenim kroz pE i PVC cijevi u tk kanalizaciji, kablovima TK OOV polaganim direktno u
zemlju ili vazdušnim kablovima od postojećih izvoda do pretplatnika.
Ono što predstavlja glavni problem u odrţavanju postojeće tk mreţe jeste postojanje velikog
broja vazdušnih izvoda i vazdušnih kablova, a što je uzrokovano tipom individualnih objekata
u naselju, dvorištima objekata, ogradama, zidovima i sl.
Postojeća tk mreţa, generalno govoreći, nije u zadovoljavajućem stanju.
Na posmatranom području prisutni su signalom mobilne telefonije i sva tri mobilna operatera,
a područje je pokriveno i TV signalom koji ditribuira BBM Montenegro.
Izmjene i dopune URBANISTIĈKOG PROJEKTA „STARA VAROŠ” u Podgorici
MonteCEP – Centar za planiranje urbanog razvoja, Kotor 31
2.4 EKONOMSKO - DEMOGRAFSKA ANALIZA
SA TRŢIŠNOM PROJEKCIJOM
Za potrebe izrade ovog Plana urađen je elaborat „Ekonomsko-demografska analiza sa
trţišnom projekcijom za Izmjene i dopune Urbanističkog projekta “Stara varoš”, Podgorica“,
koji je u cjelosti priloţen kao posebna sveska planskog dokumenta.
2.5 ANALIZE POSTOJEĆE PLANSKE DOKUMENTACIJE
2.5.1 ANALIZA POSTOJEĆE PLANSKE DOKUMENTACIJE PODRUĈJA (VIŠEG REDA)
Generalni urbanistički plan Titograda (1957.) dimenzinisan za 45.000 stanovnika, koncipirao je
razvoj grada na tri osnovne cjeline (Stara Varoš, Nova Varoš i Novi dio grada, preko Morače).
Integracija ovih gradskih prostora, jednostavnim produţenjem fiksiranih pravaca saobraćajne
šeme Nove Varoši na zapad i jug, dovela je do krute ortogonalne šeme, širokih pravougaonih
traktova, koja nije vodila dovoljno računa o dragocjenim prirodnim fenomenima rijeka i
vrijednom urbanom nasleđu Stare Varoši. Sa dva ka jugu produţena osovinska pravca (ul.
Slobode i ul. Marka Miljanova današnje ul. Kralja Nikole) razbijeno je jedinstvo njene teritorije, a
bulevarskim profilom od Sat-kule prema lokaciji ţeljezničke stanice (danas ul. Oktobarske
revolucije) uspostavljen je ortogonalni sistem koji je uništio nasljeđenu urbanu matricu čija je
osnovna karakteristika nepravilna i usitnjena struktura.
GUP, prezentiran kao plan gabarita (u razmjeri 1:2500), za obuhvat predmetnog prostora
Stare varoši, predstavljao je regulacionu osnovu za novu gradnju, ne samo pomenutih
saobraćajnica već i objekata Direkcije pošta, tri kolektivne stambene zgrade (paralelno ul.
Petra Prlje) i bloka prizemnih zgrada za individualno stanovanje (paralelno ul. Kralja Nikole).
Ĉitav građevinski fond Stare Varoši (izuzev tvrđave) planom je stavljen van regulacije, a
stanovništvu je ostalo da kroz predviđene etape realizacije plana očekuju rušenje svojih
domova. Plan je učinio još jedan korak ka degradaciji nasleđa, njegovih upotrebnih i humanih
vrijednosti. Iz perioda njegovog sprovođenja datira i ¨potkresivanje¨ dvorišnih zidova u Staroj
Varoši (preduzeto kao mjera ¨ozdravljenja¨), što je ozbiljno narušilo integritet cjeline i intimnost
autentične kuće.
GUP-om (1964.) godine, na području od oko 2900 ha za planiranih 85.000 stanovnika, još
određenije je sprovedena ortogonalna šema i doslijedno predviđeno uklanjanje svih
naslijeđenih struktura u Novoj i Staroj Varoši – čije tkivo je, s izuzetkom tvrđave (predviđene za
muzej), tretirano kao praktično neizgrađen prostor.
Obrada ovog plana seţe do nivoa detaljnih planova, razmjere 1:1000, što je omogućilo
realizaciju njegovih fragmenata u precizno i šematizovano predviđenim gabaritima, često na
štetu cjeline i funkcije, ali ne i za prostor Stare Varoši.
Tokom 1970. godine pristupilo se reviziji GUP-a iz 1964. godine, odnosno izradi urbanističkog
programa i novog Generalnog urbanističkog plana Titograda - 1974. godine. Istraţivanja u
društveno-ekonomskom razvoju su postavljena za period planiranja do 1991. godine, a u
prostornom razvoju grada i dugoročnije. Ukupna površina zahvaćene teritorije povećana je
na 8810 ha i predviđenih 140.000 stanovnika (prema cca 55.000 u 1971. godini).
U pogledu tretmana nasljeđa ovaj Plan prekida sa radikalnim idejama i zahvatima na
devastaciji arhitektonskog nasljeđa. U planu zona, već razbijeni segmenti Stare varoši, ostaju
pošteđeni na širem području uz Moraču (područje predmetnog zahvata), i na Draču. Nije
međutim dovoljno jasno da li se kroz uslove zaštite spomenika kulture u ovim zonama, štiti
Izmjene i dopune URBANISTIĈKOG PROJEKTA „STARA VAROŠ” u Podgorici
MonteCEP – Centar za planiranje urbanog razvoja, Kotor 32
cjelina stukture (inače namijenjena stanovanju) ili samo pojedinačni objekti spomeničke
vrijednosti.
Na osnovu ovog Plana projektom je definisana trasa produţetka Bulevara Revolucije ispod
Ljubovića i pozicija novog mosta (na djelu trase između Sportskog centra i Konjskog prelaza) –
juţna granica predmetnog zahvata. Ove planirane saobraćajne strukture su realizovane.
Krajem 1989. godine usvojeni su dokumenti Prostornog plana Opštine Titograd (po prvi put u
praksi prostornog planiranja) i Revizije GUP-a Titograda.
Smjernicama GUP-a (1989.) za Staru varoš se predviđa cjelovita revitalizacija zaštićenih
spomenika kulture i ambijentalnih vrijednosti, definišu se mjere sanacije i rekonstrukcije u cilju
funkcionalnog unapređenje područja. Osnovna buduća namjena je stanovanje sa
sadrţajima kulture, zanatstva, ugostiteljstva, turizma.
Gustina naseljenosti 150 stanovnika/ha, 20-30 kuća/ha, sa prosječnom veličinom parcele 300-
450 m², cca 10% površine naselja otpada na javne površine.
Funkcionalno unapređenje obuhvata:
- izgradnju infrastrukturne mreţe
- uređenje jednosmjernog saobraćajana postojećoj mreţi. Obodnu saobraćajnicu grade: ul.
Gojka Radonjića, Špira Mugoše, novo raskršće sa produţetkom Bul. Revolucije, ul. Petra
Prlje do ul. Braće Zlatičanina
- izgradnju manjeg trgovačko-zanatskog centra uz ul. Špira Mugoše sa društvenim i sportsko-
rekreacionim sadrţajima za potrebe stanovnika mjesne zajednice
- oblikovanje istočne fasade područja rekonstrukcijom i dogradnjom objekata zanatsko-
trgovačkog sadrţaja spratnosti P do P+1 (ul. I. Milačića, Trg N. Kovačevića, ul. Braće
Zlatičanina i predio iza pošte).
Urbanističko-arhitektonske intervencije definisane su prema stepenu valorizacije nasljeđa, a u
zavisnosti od kulturno – ambijentalnog značaja područja.
Spomenici kulture (registrovani, evidentirani)
se konzervatorski prezentiraju i dobijaju društveno-kulturnu namjenu. Stari grad Ribnica je
područje stroge zaštite. Predviđeno je: rušenje postojećih stambenih i pomoćnih objekata,
arheološko-konzervatorska istraţivanja, konzervatorska prezentacija, društveno-kulturna
namjena (ljetna pozornica, muzej,...).
Područje visoke ambijentalne vrijednosti
(ambijent Starodoganjske i Glavatovića dţamije)
Ove stambeno-centralne zone područja je potrebno revitalizirati i prostorno urediti sa
prioritetnim ciljem prezentacije autentičnog ambijenta.
Detaljne mjere:
- objekti visoke ambijentalne vrijednosti: konzervatorska prezentacija, stambeno-
centralni sadrţaji koji podupiru autentičnost i kulturni značaj područja (galerija, ateljei,
umjetničko zanatstvo, ugostiteljstvo)
- objekti ambijentalne vrijednosti: vraćanje izgleda od prije poslednjih izmjena,
uklanjanje svih naknadno izgrađenih djelova i pomoćnih objekata, stambeno-centralni
ili samo centralni sadrţaji
- potpuno dotrajali objekti: restitucija (znači rušenje i ponovnu izgradnju u izvornom
obliku)
- neutralni objekti: adaptacije izvesti tako da ne narušavaju istorijsku urbanističku i
arhitektonsku tipologiju ovog područja
- objekti koji nijesu u skladu sa ambijentom: rušenje
- izgradnja novih objekata na slobodnim površinama: nije dozvoljena
- oprema ulice: autentična (zidovi, kapije...), obrada tla: stilizirana
- materijali: autentični
Izmjene i dopune URBANISTIĈKOG PROJEKTA „STARA VAROŠ” u Podgorici
MonteCEP – Centar za planiranje urbanog razvoja, Kotor 33
Ambijentalno vrijedne ulice
(ul. G. Radonjića, ul. R. Jovanovića, ul. I. Nikolića, ul. P. Prlje, ul. K. Đurovića)
Ove ulice preteţno stambene namjene je potrebno revitalizirati i prostorno urediti sa
prioritetnim ciljem da se sačuvaju vrijednosti specifičnih ambijenata.
Detaljne mjere:
- objekti visoke ambijentalne vrijednosti: konzervatorska prezentacija
- objekti ambijentalne vrijednosti: vraćanje izgleda od prije poslednjih izmjena, fizičko
uklanjanje onih djelova i pomoćnih objekata, koji veoma narušavaju vrijednost
ambijenta, vizuelna sanacija drugih narušavajućih elemenata
- potpuno dotrajali objekti: rekonstrukcija po principu postojanja osnovnih elemenata
tradicionalne urbanističke matrice (parcelacija, učlična regulacija, namjena) i
arhitektonske tipologije (tlocrtni i gabaritni oblik objekta, arhitektonska podjela fasada,
upotreba materijala)
- neutralni objekti: adaptacija, koja ne narušava kulturni identitet prostora
- objekti koji nijesu u skladu sa ambijentom: vizuelna sanacija
- oprema ulice: modernizacija na osnovu kontinuiteta tradicije
- materijali: novi, u smislu poštovanja osnovnih graditeljskih tekovina kao kulturnih
vrijednosti. Poţeljna je tipizacija upotrebe materijala za pojedine djelove objekata
(npr. krov, obrada fasade)
- novi objekti: isto kao rekonstrukcija.
Izgradnja područja bez veće ambijentalne vrijednosti
Predviđa se revitalizacija i prostorno uređenje stambenih područja sa prioritetnim ciljem
poboljšanja ţivotne sredine uz očuvanje osnova oblikovanog identiteta.
Detaljne mjere:
- adaptacija postojećeg fonda
- vizuelna sanacija narušavajućih elemenata
- dogradnja po principu poštovanja osnovnih elemenata tradicionalne urbane i
arhitektonske tipologije.
Rušenje postojećih objekata
Ova intervencija je vezana za:
- oslobođenje površina Starog Grada Ribnice za arheološko-konzervatorska istraţivanja
- potpunu dotrajalost objekata (0-25% očuvanosti)
- uklanjanje naknadno izgrađenih djelova i pomoćnih objekata, koji narušavaju istorijski,
oblikovni i kulturni identitet značajnih ambijentalnih cjelina
Kompleksna arheološka istraţivanja-
Ova istraţivanja provodiće se:
- na pretpostavljenom pravcu pruţanja bedema između tabije na Morači i Glavatovića
dţamije sa parcijalnim zahvatima
- kod izgradnje infrastrukturne mreţe i ostalih građevinskih radova na čitavom području.
Za područje Stare Varoši potrebno je izraditi stilsko-hronološku studiju i arheološko-
konzervatorska istraţivanja.
Izvod iz planskog dokumenta višeg reda prikazan je na grafičkom prilogu 02A «Izvod iz GUP-a
Titograda, detaljne namjene površina«.
2.5.2 DETALJNI URBANISTIĈKI PLANOVI „STARE VAROŠI“
DUP „Stara varoš“ - 1990. godine - valorizacija
Ukupnim brojem od 560 registrovanih objekata obuhvaćeni su svi stambeni i javni objekti, bez
obzira na veličinu i stanje.
U postupku anketiranja vlasnika za 198 objekata (ili 35,4% ukupnog broja) nije se moglo
ustanoviti vrijeme izgradnje, dok je broj objekata izgrađenih u ovom vijeku, a navodno na
Izmjene i dopune URBANISTIĈKOG PROJEKTA „STARA VARO�
Recommended