Классификация бизнес-центров -

современный инструментпродвижения и маркетинга.

Ее влияние на капитализациюобъекта.

Классификация

Главная цель классификации – анализ рынка офиснойнедвижимости крупных городов России, введение единых ипонятных правил и стандартов.

• Оценка объекта недвижимости;

• Проведение маркетингового анализа объекта иокружения;

• Оценка рыночных возможностей и перспектив объекта.

Анализ окружения

Анализ окруженияСтавка

Поглощение

Ключевые характеристикиКласс

объекта

Расположение и логистика

Вакансия

Элемент оценки БЦ «Цитадель» БЦ «Берег на Краснопутиловской» БЦ «Народного ополчения 10»Позиционируемый класс В В ВАдрес объекта ул. Краснопутиловская, 69 ул. Краснопутиловская, 46 пр. Народного ополчения, 10АРайон Кировский Кировский КировскийОбщая площадь объекта, кв.м. 31000 4000 3000Этажность 7 4 3Арендная ставка (предложение на рынке), мес./ кв.м. 850-950 1100-1150Наличие вакантных площадей + + + Удаленность от метро (пешком по времени, мин.) 25 25 15Коэфф. 0,7 0,7 0,8Удаленность от крупных транспортных магистралей 10 10 7Коэфф. 0,8 0,8 0,9Коэфф. 0,6 0,6 0,7Вид строительства (Новое/реконструкция) Реконструкция Реконструкция НовоеСтадия реализации проекта Действующий Действующий ДействующийЭкстерьер (Внешний вид) 0,5 0,5 0,7Уровень внутренней отделки 0,6 0,7 0,6Возможность перепланировки 0,5 1 1Наличие и благоустройство дворовой территории (двор) 0,5 0,5 1Система вентиляции 1 1 1Система кондиционирования Частично Частично ПолноеКоэфф. 0,5 0,5 1Система отопления Центральное Автономная ЦентральноеСистема резервного энергоснабжения - + -Лифты (пасс/груз.) +/- +/+ +/-Система видеоконтроля 1 1 1Электронная система контроля доступа 1 1 0Пожарная сигнализация 1 1 1Охранная сигнализация 1 1 1Телефония и интернет Обит Ростелеком, Обит ОбитПрочееНаличие профессиональной УК 0 0 0Наличие общепита + (2оператора) + (1оператор) +Стоимость парковочного места в месяц (без учета НДС) 1500 6000-7000Налоги (НДС) + + +Коммунальные услуги + + +Эксплуатационные расходы + + +Клининг - + +Телефония и интернет - - -ПрочееИтого коэфф. 0,748 0,752 0,676Максимальная арендная ставка (без учета НДС), руб 971,11 820,00 943,00

Доход объекта

Всего Аренда торговля, офисы, склады, парковка.

80%Аренда офисных помещенийАренда складских и производственных помещенийАренда торговых площадейАренда парковочных мест

Аренда земли

20%

Коммунальные услуги (перевыставление)

Аренда переменная часть эксплуатационные услуги

Прочие услуги: продажа имущества и оборудованияПрочие услуги: вознаграждение от операторовПрочие услуги: временные сооруженияВсего доходы обектаИтого выручка для БДР (без НДС)

Семь основных статей расходовПрямые расходы на содержание объектаФОТ, в т.ч.

Заработная плата, окладыПремии и бонусыМат. помощьОтчисления с ФОТ

АрендаАренда землиАренда недвижимостиАренда иных объектовПрочие платежи арендодателю

Энергоресурсы, в т.ч.

ЭлектроэнергияВодоснабжение и прием стоковТеплоснабжениеСодержание объекта, в т.ч.

ремонтТО и текущий ремонт ворот и шлагбаумовремонт инж.систем и оборудованияремонт кровлиремонт половремонт фасадовремонты мелкиекосметич.ремонты офисных помещенийремонт лифтовасфальтированиеразметка парковкипромывка канализацииэлектроремонтные работыремонт котельнойблагоустройство территорииматериалы и инвентарьозеленение

Обслуживание объекта, в т.ч.

Управление объектомброкерские сделкиКлинингуборка МОП, уборка территориизамена ковроврасходные материалы для МОПуборка снега с крышвывоз снегаТехническое обслуживание и эксплуатация

обучение и аттестация персонала

Охрана

физическая охрана

ресепшн

Утилизация мусора

Дератизация, дезинсекция

Экологические мероприятия (проект ПДВ, проектнормативов ТБО, лимит отходов)

Телефония

Прочие прямые расходы на содержание объекта, в т.ч.

Инструменты инвентарь

ОС, стоимостью менее установленного лимита

Прочие прямые расходыДоставка арендаторов на объект

Страхование

Реклама

Амортизация производственных активов

Доход

Тип объекта Площадь (Общаякв.м.)

Доход Все расходы объекта ЧОД %

Бизнес-центркласса "B"

До 10000 1170 250 78

10000-20000 1050 220 79

От 20000 1000 200 80

Бизнес-центркласса "C"

До 15000 920 150 83

15000-20000 850 130 85

От 20000700 110 84

Стратегия «РЕ»

- реновация, реконцепция, реконструкция, ремонт

Удовлетворенность:

80%

15%

5%

Лояльность

Стратегия повышения лояльности – изучение потребностей, выявление ценностейарендатора для поддержания и роста лояльности.

Управление рисками

Риски, связанныес объектом

недвижимости

Технологические

Природно-

экологические

Управленческие

Социально-

политические

Финансовые

Макроэкономические факторы

Реальный ВВП

Факторы:1. Снижение потребления.2. Реальная инфляция.3. Отток капитала.4. Отсутствие доступа к «дешевым и длинным» кредитам.5. Конец «сырьевой эры»6. Низкая доля в экономике «малого бизнеса»7. Отсутствие высокотехнологичных рынков.8. Демографическая стагнация.9. Санкции

Деловая активность

Последствия в 2016:1. Девальвация национальной валюты.2. Инфляция и рост цен на импорт.3. Коррекция планов развития.4. Сужение основных рынков.5. Вывод капитала.6. Усиления роли государства в закупках.7. Ужесточение фискальной политики.8. Отвлечение на внешние угрозу. 9. Передел основных рынков.

Микроэкономические факторы

Регион

Город

Обеспеченность качественными

площадями

Деловая активность

Средний достаток

населения

Область

Население

Статистика

Город

Среднегодовой доходна душу населения

2015

руб.

Обеспеченностькачественными

площадямим2 /1000 чел.

Москва 59 567 1234

Санкт-Петербург 39 845 556

Новосибирск 23 739 200

Капитализация объекта

ЧОД * Cap Rate = стоимость ОН

Нормальная доходность ОН≈ 12 % годовых

Проект управления

Спасибо за внимание!

www.mtlgroup.ru

www.best-100.ru