Embed Size (px)
DESCRIPTION
Citation preview
Rynek Powierzchni Magazynowych w PolsceListopad 2011
Aleksander Kuźniewski
CBRE | Page 2
CBRE
CBRE | Page 3
Nasze biura
CBRE | Page 4
Magazyn klasy A
Wielkośd: 10,000 m kw.
Siatka słupów: 12 x 24 m
Wysokośd składowania: 10 m
Nośnośd posadzki: 4.5 - 6 T/sq m
Świetliki / klapy dymowe
Zraszacze / Obciążenie ogniowe
Ogrzewanie
Bramy wjazdowe
Doki / rampy hydrauliczne
CBRE | Page 5
Co decyduje o lokalizacji magazynu?
Lokalizacja ogólna:
Surowce powinny być magazynowane w pobliżu ich produkcji i skupu
Magazyny wyrobów gotowych należy lokalizować w ośrodkach zapotrzebowania
konsumpcyjnego
Lokalizacja szczegółowa – różne kryteria w zależności od rodzaju i przeznaczenia
magazynu.
Najem istniejącej powierzchni magazynowej:
Czynsz / Standard magazynu / Koszty transportu / Wymagania klienta
Koszty pracowników / Dostępność pracowników
Infrastruktura (drogi, kolej, moc prądu itd.)
Inne – np. prestiż lokalizacji / Odległość od mieszkania prezesa
CBRE | Page 6
Warunki umowy najmu
Czynsz:
A triple net lease (Net-Net-Net or NNN)
Rodzaj umowy w której Najemca zgadza się pokrywać wszystkie koszty związane z nieruchomością – a dodatkowo płaci
właścicielowi nieruchomości określony czynsz.
1) Czynsz (zysk właściciela) – indeksowany
Czynsz bazowy / Czynsz efektywny
2) Opłaty serwisowe – ‘open book’
podatki od nieruchomości, ubezpieczenie budynku, utrzymanie nieruchomości – części wspólnych, odśnieżanie dachów i
terenów wspólnych, dbanie o tereny zielone oświetlenie terenów wspólnych, koszty zarządzania obiektem itd.
3) Media – wg. zużycia / proporcjonalnie
Długość umowy najmu:
Umowa na czas oznaczony
Umowa na czas nieoznaczony
Art.685(1) kodeksu cywilnego:
„Wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz wypowiadając dotychczasową
wysokość czynszu najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego.”
Definicja „lokalu”:
„Samodzielny lokal mieszkalny a także lokal o innym przeznaczeniu”
CBRE | Page 7
Przegląd rynku
CBRE | Page 8
Kluczowi deweloperzy magazynowi /właściciele
31%
20%8%
4%
3%2%
3%
28%
Prologis
Panattoni
Segro
CA Immo
MLP Group
Pinnacle
Valad
Others
CBRE | Page 9
Powierzchnie magazynowe - Rynki lokalne
Sektor 1
Powierzchnie magazynowe w
Warszawie – do 15 km od
centrum miasta
Sektor 2
Parki Logistyczne – okolice
Warszawy
- od 15 to 80 km
Sector 3
Inne regiony
Autostrady
Istniejące i planowane
A 4
CBRE | Page 10
Nowe powierzchnie oddane do użytku
0
200
400
600
800
1 000
1 200
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011F
Polska Warszawa i Region
‘000 m kw
CBRE | Page 11
Popyt (take-up) w podziale na regiony
(sq m)
0%
20%
40%
60%
80%
100%
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011Q1-Q3
Inne
Wrocław
Poznao
Polska Centralna
Śląsk
Warszawa II
Warszawa I
CBRE | Page 12
Warszawa – Sektor I & II
CBRE | Page 13
Locations
SEKTOR I – granice Warszawy
• Dzielnice Włochy i Okęcie – uliceKrakowska i Łopuszaoska
• Ursynów – ulica Puławska
• Żerao (ulica Annopol)
SEKTOR II – do 15 km od Warszawy
• Błonie, Ożarów, Nadarzyn, Pruszków,
• Piaseczno, Łubna
• Mszczonów, Sochaczew, Teresin
CBRE | Page 14
Podaż powierzchni magazynowych i współczynnik powierzchni niewynajętych w Warszawie I & II
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
0
500 000
1 000 000
1 500 000
2 000 000
2 500 000
3 000 000
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011Q3
sq m
Powierzchnia istniejąca (m kw.) Współczynnik powierzchni niewynajętych
Duża dostępnośd wolnych powierzchni i niewielki ich przyrost.
CBRE | Page 15
Nowe powierzchnie w Warszawie(Sektor I & II)
Ograniczona liczba nowych projektów – rozwój istniejących parków
0
50 000
100 000
150 000
200 000
250 000
300 000
350 000
400 000
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011Q1-Q3
sq m
CBRE | Page 16
Największe umowy w roku 2011 w Warszawie
Projekt Najemca Sektor Typ Powierzchnia
Prologis Park
SochaczewProcter & Gamble Produkcja Renegocjacja 49,700
Prologis Park Teresin Solid Logistics Logistyka Nowa 35,500
Point Park Mszczonow Jeronimo Martins Retail Nowa 20,600
Panattoni Park Swiecice Tech Data Retail Nowa 16,613
Annopol Logistic Park Ruch SA Retail Nowa 12,077
Alliance Logistics
CenterRohlig Logistyka Nowa 12,000
Prologis Park Nadarzyn Toya Produkcyjna Renegocjacja 11,201
CBRE | Page 17
Rynek Powierzchni Magazynowych
Sektor III
CBRE | Page 18
Powierzchnie magazynowe – podział na regiony
m kw.
0 200 400 600 800 1 000 1 200 1 400
Szczecin
Kraków
Polska Północna
Wrocław
Poznao
Polska Centralna
Śląsk
Tysiące
Istniejąca Powierzchnia Powstająca
CBRE | Page 19
Współczynnik powierzchni niewynajętych
0
40 000
80 000
120 000
160 000
200 000
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
North Krakow Poznan Wroclaw Central Silesia
Vacant Space Vacancy Rate
CBRE | Page 20
Popyt (take-up) na magazyny / Regiony
0
50 000
100 000
150 000
200 000
250 000
300 000
350 000
Central Poland Silesia Poznan Wroclaw North & Szczecin
Krakow
Take-Up 2009 Take-Up 2010 Take-up Q1-Q3 2011
CBRE | Page 21
‘Prime Rents’ / Regiony
EUR/miesiac/m kw.
0,00 1,00 2,00 3,00 4,00 5,00 6,00 7,00
Warszawa Miasto
Kraków
Poznao
Wrocław
Polska Centralna
Polska Północna
Warszawa Region
Śląsk
Szczecin
CBRE | Page 22
Górny Śląsk
Istniejąca powierzchniamagazynowa – 1.26 miliona m kw.w 19 parkach – 30% Sektora III.
Lokalizacje – Będzin, Sosnowiec,Dąbrowa Górnicza, Mysłowice,Gliwice, Czeladż, Tychy, Chorzówand Pszczyna.
Malejący współczynnik powierzchniniewynajętej– 5.8%
Główni deweloperzy: Prologis, AIG/Lincoln, Panattoni, Menard Doswell , BellProperties.
Inwestycje w budowie/rozbudowie: Panattoni Park Mysłowice, Panattoni ParkGliwice I , Segro Industrial Park Tychy.
Największa transakcja Q3 2011 – Eurocash w Segro Industrial Park Tychy (19,800m kw)
Panattoni Park Myslowice
CBRE | Page 23
Górny Śląsk
Prologis Park Chorzow12
11 Prologis Park Bedzin
CBRE | Page 24
Górny Śląsk
0
50 000
100 000
150 000
200 000
250 000
300 000
350 000
400 000
450 000
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011Q1-Q3
Completions Take-Up
CBRE | Page 25
Wielkopolska
Istniejąca powierzchnia magazynowa- 837,000 m kw w 18 parkach.
Lokalizacje– Tarnowo Podgórne,Swarzędz, Komorniki, Kostrzyn, Kornikand Gądki
Największa umowa w Q3 2011 –Amica w Poznao Logistics Centre –30,000 m kw. (Niepruszewo, gm. Buk)
Kluczowi deweloperzy: Prologis, Segro,Panattoni, Clip, Doxler, Pinnacle.
Współczynnik powierzchni niewynajętejQ3 2011 - 4%.
W chwili obecnej w budowie znajdujesię ok. 68,000 m kw w 5 budynkach:Panattoni, Doxler, Goodman, Luvena iSegro – większośd umów podpisywanana zasadzie ‘pre-let’ bądź BTS
Tulipan Park Poznan
Prologis Park Poznan
CBRE | Page 26
Poznao – lokalizacja Parków Logistycznych
Prologis Park Chorzów
11
10 Tulipan Park Poznan
Point Park Poznan
CBRE | Page 27
Powierzchnie magazynowe / Poznao
0
25 000
50 000
75 000
100 000
125 000
150 000
175 000
200 000
225 000
250 000
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011Q1-Q3
Completions (sq m) Take-Up (sq m)
CBRE | Page 28
Polska Centralna
16 parków logistycznych, z istniejącą powierzchnią maagzynową 911,000 m kw.
Glówna zaleta – centralna lokalizacja, sasiędztwo w pobliżu przecięcia autostradyA1 i A2 oraz A1 i DK 8
Główne lokalizacje- Lódź, Piotrków Trybunalski i Stryków
Głowni deweloperzy: Prologis, AIG Lincoln, Emmerson, Segro, Europolis,Panattoni
Kluczowe centra dystrybucji dla: IKEA,Auchan, Rossman oraz Kaufland
Największy potencjał powierzchni dowybudowania – 600,000 sq m.
51,000 m kw powierzchni w trakcie budowy(w trzech budynkach).
Współczynnik powierzchni niewynajętych12.7%.
Europolis Poland Central
CBRE | Page 29
Polska Centralna - lokalizacja Parków Logistycznych
4 Logistic City
6 Panattoni Park Lodz East
CBRE | Page 30
Polska Centralna
0
50 000
100 000
150 000
200 000
250 000
300 000
350 000
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011Q1-Q3
Completions (sq m) Take-Up (sq m)
CBRE | Page 31
Wrocław
Główny hub dla wytwórców elektroniki ikomputerów: LG Philips, Toshiba, sektorautomotive (Volvo) i AGD (Whirlpool, FagorMastercook, Elektrolux)
Głowne lokalziacje w pobliżu autostrady A4 idrogi ekspresowej S8
Główni deweloperzy: Prologis, Panattoni iSkalski.
Prologis Park WrocławPrologis Park Wroclaw
Region Wrocławia to ok. 650,000 m kwmagazynów klasy A
Współczynnik powierzchni niewynajętychspadł do ok. 9%.
80,000 m kw. w trakcie konstrukcji – częśdjako projekty BTS
Główne umowy 3Q 2011 – BTS dla MetsaTissue w Krapkowicach / Goodman(27,000 m kw.)
Prologis Park Wroclaw IV
CBRE | Page 32
Wrocław - lokalizacja Parków Logistycznych
6 Prologis Park Wroclaw III
5 Prologis Park Wroclaw II
CBRE | Page 33
Region Północny
Region Północny - zarówno obszar Trójmiastajak również woj. Kujawsko-Pomorskiego (Toruo,Bydgoszcz). W chwili obecnej istnieje ok.203,000 m kw. nowoczesnej powierzchnimagazynowej
Lokalizacje – okolice obwodnicy Trójmiasta(Droga Ekspresowa S6), autostrada A1 będącadrogą z polskich portów
Głowni deweloperzy: Prologis, Panattoni, Segro,Goodman i BIK.
The vacancy rate currently is 7% (14,200 sq m)Logistic Centre Pruszcz Gdanski
W chwili obecnej żaden z deweloperów nieprowadzi prac przy konstrukcji nowychbudynków (spekulacyjnie). Segro, Goodman iAIG/ Lincoln.ogłosiło wiadomośd oplanowanych nowych inwestycjach.
Nowe fazy projektów firm Panattoni i 7RLogistic w miejscowości Kowale.
CBRE | Page 34
Przyszłośd rynku magazynowego
Rosnąca aktywnośd, rozwój sieci handlowych (Pepco, Tesco, JM itd.)
Duża liczba projektów typu BTS
Spadający współczynnik powierzchni niewynajętych
Inwestycje spekulacyjne – nowy model (park magazynowo-biznesowy)
Stabilizacja czynszów, przy dużych zachętach finansowych deweloperów
CBRE | Page 35
Kontakt
INDUSTRIAL AGENCY
Patrick Kurowski
Head of Industrial Agency,
CBRE
Rondo ONZ 1
00-124 Warszawa
tel: +48 22 544 80 33
INDUSTRIAL AGENCY
Aleksander Kuźniewski
Property Negotiator
CBRE
Rondo ONZ 1
00-124 Warszawa
tel: +48 22 544 80 48
CBRE | Page 36
Współczynnik powierzchni niewynajętych
Mniej niż milion m kw dostępnych do wynajęcia
0%
4%
8%
12%
16%
20%
24%
28%
Q2 2008 Q4 2008 Q2 2009 Q4 2009 Q2 2010 Q4 2010 Q2 2011 Q3 2011
Sector 1 Sector 2 Sector 3
CBRE | Page 37
Powierzchnia dostępna (m kw)
Mniej niż milion m kw dostępnych do wynajęcia
0
200 000
400 000
600 000
800 000
1 000 000
1 200 000
Q4 2009 Q1 2010 Q2 2010 Q3 2010 Q4 2010 Q1 2011 Q2 2011 Q3 2011
Sector 1 Sector 2 Sector 3
CBRE | Page 38
Kluczowe Dane
2011 Q3 Sektor 1 Sektor 2 Sektor 3 Łącznie
Łączna powierzchnia (m kw.) 592,000 2,040,000 4,130,000 6,762,000
Nowe powierzchnie (m kw.) 0 17,000 110,000 127,000
W trakcie realizacji (m kw.) 30,000 35,000 300,000 365,000
Umowy najmu (m kw.) 25,000 180,000 340,000 545,000
Dostępna powierzchnia (m kw.) 65,000 400,000 370,000 835,000
Współczynnik wolnych powierzchni 11% 20% 9% 12%
Czynsze (EUR/m kw/miesiąc) 4.50 – 5.00 3.10 – 3.50 3.20 – 3.90 -
CBRE | Page 39
Prime yields have compressed recently in Poland
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Offices Shopping Centres Warehouses
Source: CB Richard Ellis
