中融 - 融庭 1 号股权投资集合信托计划推介材料

目录

一、信托计划概况二、交易对手介绍三、过往开发项目介绍四、项目介绍五、风险控制措施六、产品投资优势七、受托人简介

一、信托计划概况信托计划名称 中融 -融庭 1号股权投资集合信托计划

信托计划类型 集合、结构化

信托计划规模

1、信托计划已成立规模 87700万份，优先级信托单位发行 20000万份、次级信托单位 67700万份，其中优先级信托单位由合格投资者以信托资金认购，次级信托单位分别由厦门协昊原股东以信托计划成立前交付的作价 500万元的信托股权和对项目公司 23400万元的借款债权、对厦门协昊 7500万元的借款债权和由重庆宝嘉以对项目公司 36300万元的借款债权认购；2、受托人在信托计划成立后有权一次或多次扩募，扩募完成后信托计划存续的信托单位预计包括优先级信托单位 50000万份和次级信托单位 92700万份。

信托计划期限 自本信托计划成立之日即 2014年 7月 4日起 24个月为信托计划期限；第一个信托年度届满日或第一个信托年度后每一个信托季度届满日可提前还款，每次还款金额均应为 1亿元的整数倍。

信托利益分配信托计划成立之日起每满一年付息一次，如受托人在第一个信托年度届满日前 5日内或第一个信托年度后每一个信托季度届满日前五日内收回了部分信托本金及信托受益，应在扣除信托费用承担的费用、税费和规费后同顺序（按照应受偿金额比例）向届时存续的优先级信托单位分配预期信托受益。

预期年化收益率

申购开放期

　　　

认购金额 预期年化收益率

100-300万　 9.8%

300-800万 10.5%

800万以上 11.5%

2014年 8月 4日到 2014年 8月 29日

二、交易对手介绍项目公司实际控制人 杨荣春，男， 61 岁，本科学历，工程师。系福建恒安集团三大创始人之一，曾任福建恒安集团有限公司执行董事、集团副总裁、首席运营官等职。 福建恒安集团有限公司创立于 1985 年，是最早进入中国卫生巾市场的企业之一，是目前国内最大的生活用纸和妇幼卫生用品制造商，拥有固定资产 200 多亿元，员工一万余人，在全国拥有 40 余家独立法人公司，生产和销售网络遍布全国。恒安国际集团有限公司于 1998 年 12 月 8 日在香港联合交易所成功上市。 2011 年 6 月 7 日，恒安国际正式入编香港恒生指数成分股。

二、交易对手介绍项目公司——杭州宝旭房地产开发有限公司 杭州宝旭于 2013 年 12 月 24 日成立，注册资本 2.05 亿元，为重庆宝嘉为开发三墩项目而设立的项目公司。公司目前有股东两位，均为法人股东，其当前股权结构为：

股东名称 认缴金额（万元） 实缴金额（万元） 持股比例

重庆宝嘉房地产开发有限公司 12,300 12,300 60%

厦门协昊置业有限公司 8,200 8,200 40%

总计 20,500 20,500 100%

二、交易对手介绍项目公司股东——厦门协昊置业有限公司 厦门协昊置业有限公司成立于 2013 年 12 月 9 日，注册资本 500 万元，目前厦门协昊置业有限公司已经将其 100% 股权转让给中融国际信托有限公司（受托人），相关工商变更手续已经完成。截至 2013 年 12 月，厦门协昊总资产为 3.15 亿元。 杭州宝旭目前在三墩项目已投资金额约为 10 亿元，其中信托计划通过厦门协昊公司投资 2 亿元，剩余均为股东自投。股东自投资金与信托资金投入比约为 5:1 。

二、交易对手介绍项目公司股东——重庆宝嘉房地产开发有限公司 重庆宝嘉房地产开发有限公司成立于 2005 年 7 月，目前公司注册资本 36,000 万港元，股权结构为宝嘉集团有限公司独资控股。重庆宝嘉总资产 21.95 亿元，净资产 10.02 亿（仅为单体报表数据）。重庆宝嘉拥有以下公司股权：

1 、拥有中山宝嘉房地产开发有限公司 100% 股权 2 、宝嘉（厦门）投资有限公司 38% 股权 3 、杭州宝旭房地产开发有限公司 60% 股权

二、交易对手介绍集团公司——宝嘉集团 宝嘉集团由成立至今，始终秉承着脚踏实地、稳步发展的经营理念，以房地产开发为核心，逐渐发展成为涵盖房地产、投资、新能源等多种领域的集团公司。集团目前拥有十余家子公司，涉及重庆宝嘉、宝嘉投资、宝嘉能源、宝嘉物业等多个事业部门。 宝嘉地产先后在中山、重庆、厦门、杭州、天津等地进行房地产开发与储备，业绩卓著，其已操盘 /正在操盘项目包括中山领东上筑、中山宝嘉上筑、重庆宝嘉•江枫美岸、重庆宝嘉 - 花与山、厦门宝嘉誉峰、厦门宝嘉拉德芳斯、厦门宝嘉中心、杭州宝嘉誉峰和杭州标的项目，总建筑面积超过 150 万方，投资总额逾 65 亿元人民币，市场口碑良好。

二、交易对手介绍集团公司——宝嘉集团（宝嘉集团主要项目介绍）

项目名称 占地面积 (平方米 ) 建筑面积 (平方米 ) 业态 竣工时间

中山领东上筑 33,333 80,000 住宅 2011年 10月重庆江枫美岸 43,300 242,223 住宅 2011年 11 月厦门宝嘉誉峰 20,430 95,760 住宅 2013年 5月中山宝嘉上筑 54,942 197,791 住宅 2013年 5月

厦门宝嘉拉德芳斯 28,169 89,206住宅 在建

重庆宝嘉花与山 170,210 429,474住宅 在建

杭州宝嘉誉峰 45,311 156,000住宅 在建

杭州标的项目 44,494 167,890住宅 在建

厦门宝嘉中心 13,041 107,158 酒店 在建

宝嘉集团项目以刚性需求的中小户型等高周转的住宅产品为主，同时能够结合不同区域的房地产市场特点和业主需求因地制宜，极好地满足了当地主流需求， 已有产品均盈利良好，在业内享有良好声誉。

三、过往开发项目介绍杭州宝嘉誉峰 宝嘉誉峰是宝嘉集团入驻杭城的首

部力作。项目紧邻桥西板块与运河商圈，地处新兴万达商圈核心位置，与城市地标综合体万达广场仅一街之隔，毗邻“天堂硅谷”北部软件园，零距离拥享卖鱼桥重点小学（在建）优质学区 , 更有运河天地、运河广场、百万方蓝孔雀综合体环伺左右。

项目周边交通便捷，经由上塘高架、留石快速路、莫干山路等城市主要交通干线，与主城各大区域无缝对接。

三、过往开发项目介绍杭州宝嘉誉峰 项目规划户数为 986户，其主力房型配比中三房最多为 295套，占比 88.06% ；二房为 40套，占比11.94% 。 项 目 于 2014 年 4 月28 日首次开盘，推出 1 、 3 号楼共 168套房源，户型面积 88-126平米。 整 个园区设 计 以“原 港PLACE” 为主题，打造极具特色的主题架空层，为居者构建最潮流的港味住区。

杭州宝嘉誉峰项目注重产品设计和居住品质，重视品牌形象建设，在业内享有良好声誉。

三、过往开发项目介绍杭州宝嘉誉峰（销售情况） 今年 5 月底，杭州宝嘉誉峰已完成网签销售面积为 6394.28平米，共销售63套，成交均价为 17,050 元 /平米，成交金额超过 1 亿元，签约量及签约金额均排名 5 月主城区销售榜第七名。

截至 6 、 7 月份，誉峰住宅推出335套，面积 38738平方米。已销售143套，销售面积 14439平方米。商铺推出 48套，已销售 26套，销售面积 2684平方米，销售车位 82 个，住宅销售 2.5 亿元，回款 1.42 亿元。

2014 年 7 月 27 日杭州全市新房拱墅区，宝嘉•誉峰单日销售了 7 套，又荣登该区单日销售第一宝座。

三、过往开发项目介绍重庆宝嘉 - 花与山 重庆宝嘉开发的宝嘉 - 花与山项

目位于重庆大学城重庆大学以西，背靠缙云山脉，紧临重大家属区，自然资源丰富，人文居住成熟。项目占据大学城交通要道，轻轨、公交到达于此， 20 分钟通达主城。

项目占地 255亩，总建筑面积43 万方，项目是集高端住宅、公寓、风情购物街为一体的大型综合住区，包含3 万方法式风情购物街以及 2500平米名校幼稚园。

三、过往开发项目介绍厦门宝嘉誉峰 宝嘉誉峰位于厦门岛内核心区域，南临仙岳路，东面为新加坡领事馆预留用地，与五馆一心（图书馆、博物馆、文化馆、美术馆、科技馆、体育中心）、威斯汀国际大酒店、 sm城市广场二期等顶级配套近在咫尺。

宝嘉誉峰由 6 幢 6 层至 31层高的住宅楼组成，占地面积约 20430.平方米，总建筑面积约为 88900平方米。宝嘉誉峰户型面积为 101~197平方米，主力户型面积为 135-165平方米。宝嘉誉峰全部为板楼设计，南北通透，主推一梯一户及一梯二户的优越户型，位于城市核心绝版地段。

三、过往开发项目介绍重庆江枫美岸 宝嘉江枫美岸位于沙滨路石门大桥和高家花园大桥之间，背靠重大，面临嘉陵江，依山傍水乃是上风上水的风水宝地。

项目占地 4 万方，总建筑面积 20 余万方，宝嘉地产在重庆沙区首个项目，宝嘉地产秉承对客户习性充分尊重和学习的态度，其设计理念突出了人性化、资源利用最大化的原则。

三、过往开发项目介绍中山宝嘉上筑 宝嘉上筑是宝嘉地产在中山开发项目

，项目总占地约 6 万平方米，建筑面积达 20 万平米，预计分二期开发，由9 栋 18-28 层的现代建筑风格的高层建筑组成，是宝嘉地产精心打造的中山西区豪宅社区。

项目位于中山市博爱一路与 105 国道交汇处，地段极为 优越，博爱路、 105 国道、南外环、小榄快线、中山汽车总站等城市干线纵横交错，区域交通四通八达。项目周边生活配套成熟、商业气氛浓郁，大型商场、超市、小商品市场、星级酒店、娱乐城、学校、医院等一应俱全。

四、项目介绍（基本情况） 杭州三墩项目位于西湖区三墩单元，与浙大紫金港校区仅一街之隔，距离西溪湿地 3.5 公里，距离西湖景区 8 公里。项目占地面积44494平方米，总建筑面积约 16 万平方米。 2013 年 12 月，重庆宝嘉通过挂牌出让方式取得标的项目土地，项目宗地东至杭州师范学院附属三墩高级中学，南至留石快速路绿化，西至杭州南阳坝股份经济合作社，北至规划河道、杭州市三墩中学，容积率 2.6 ，土地总价约为 14 亿。 项目土地款已经缴纳 70%, 约 9.75 亿元。根据《土地出让合同》的约定，剩余的 30%出让价款须于 2014 年 12 月前缴清。

四、项目介绍（基本情况）土地现状 1 土地现状 2

四、项目介绍（开发计划）开发内容：

总建筑面积 (m2) 157,890.40

地上建筑面积 (m2) 115,684.40

其中：高层住宅 (m2) 100,400.53

地下建筑面积 (m2) 52,206.00

项目基本控规指标表：

绿地率 30%

建筑密度 30%

规划容积率 2.60

四、项目介绍（市场情况）项目区域交通情况本项目区域外部交通目前以快速路为主，外部交通路网较为齐备，周边石祥快速路、振华路等城市主次干道为出行提供便利，留石路、古墩路等更是城市主干道，可便捷通往城市各地；此外，本项目紧邻规划中的地铁二号线三墩站，交通十分便利。项目配套设施情况本项目周边教育、医疗资源丰富：学校：浙江大学紫金港校区、杭师大附中、浙江广播电视大学、浙江外国语学院、三墩中学、三墩小学、学军小学紫金港校区等幼儿园 : 三墩中心幼儿园、小区配套幼儿园超市：世纪联华超市、如家超市等公园：西溪国家湿地公园、兰里公园等医院：浙大医院、浙江医院分院等

五、风险控制措施1 、土地抵押杭州宝旭以其持有的三墩项目土地提供抵押担保（土地出让金约为 14 亿）

；2 、在建工程抵押杭州宝嘉以其持有的杭州宝嘉誉峰项目在建工程提供抵押担保；3 、项目公司股权质押重庆宝嘉以其持有的杭州宝旭 60% 股权提供质押担保；4 、企业连带责任保证担保重庆宝嘉提供无限连带责任保证担保；5 、个人连带责任保证担保宝嘉集团实际控制人杨荣春先生及其儿子杨柏榕先生提供个人无限连带责任保证担保。

五、风险控制措施6 、对项目及项目公司监管（ 1 ）中融信托向项目公司委派 1 名现场监管人员，重点对财务和销售进行监管，财务上对项目公司的公章、财务章、法人章、银行账户等重要资料和印鉴实施共管；销售上对项目公司的销售回款进行监督。

（ 2 ）项目公司分期编制详细的销售回款进度预测表，并按照该表来监控项目销售情况。在监管协议中约定，项目公司楼盘销售情况落后于原定销售计划时，中融信托有权决定通过价格调整等方式加快项目销售回款进度。

（ 3 ）中融信托持有厦门协昊 100% 的股权，从而控制杭州宝旭 40% 的股权，更换厦门协昊及杭州宝旭公司法人，杭州宝旭董事会 3 名董事中 2名由中融信托通过厦门协昊提名，对厦门协昊及杭州宝旭进行现场监管；

六、产品投资优势1 、本次发行优先级规模为 2 亿元，次级规模已达到 6.77 亿元，次级

对优先级保障极高；2 、待标的项目土地（土地总价约 14 亿元）及宝嘉誉峰项目在建工程

满足抵押条件后，均可提供抵押担保，抵押率低，还款来源充分；3 、宝嘉集团企业发展规划清晰，自成立以来发展一直比较稳健，产

品定位准确，着力打造刚需盘中的精品楼盘，重视品牌维护，经营及财务风险较低，现金流回收能力良好；

4 、宝嘉集团实际控制人为恒安集团创始人之一的杨荣春先生，拥有丰富的实业经验，有一定的资本积累，知名度、社会影响力较高，很注重个人声誉；

5 、标的项目地形方正，东西长南北窄，户型比例限制为杭州少有的 90/30，利于项目整体规划，当前规划有 88 、 108 、 112平米三种户型，户型全部南北通透，并可实现 1 梯 2 户，楼盘品质比较有保证；

6 、标的项目为宝嘉集团在杭州的第二个项目，便于项目办理报批手续，且当前第一个项目杭州宝嘉誉峰，开盘首月签约量及签约金额均排名主城区销售榜第七名，今年 6 、 7 月份，誉峰住宅推出 335套，已销售 143套。商铺推出 48套，已销售 26套，销售车位 82 个，住宅销售 2.5 亿元，回款 1.42 亿元。 2014 年 7 月 27 日杭州全市新房拱墅区，宝嘉•誉峰单日销售了 7 套，又荣登该区单日销售第一宝座。显示企业对杭州当地市场已积累了一定的经验。

六、产品投资优势

六、产品投资优势7 、本项目位于三墩单元最优位置，依托浙大紫金港校区及申花板块

，南边新盘较少，竞争压力不大，有利于实现区位溢价；项目周边教育资源丰富，文教氛围浓郁，学校及小型企业较多，潜在客源较为丰富；

1. 中融信托系银监会批准设立的我国最早一批信托公司之一，注册资本金 60 亿元，中融信托在货币资本市场、金融衍生产品、房地产投资、风险投资等领域积累了丰富经验。成立至今的 26 年中， 100%兑付本息，仅 2013 年为受益人分配信托收益 260 亿元。2. 2010 年至 2013 年 12 月底，公司资产管理规模分别为 1799 亿元、 1820 亿元、 3057 亿元， 4204 亿元， 90% 以上为主动管理型信托计划，主动管理能力位列行业前三甲。3. 2012 年获“中国最优秀信托公司”、“年度最佳研发团队”、“年度优秀理财管理团队”。4. 2012 年获“ 2011-2012 年度最受信赖信托奖”和“ 2011-2012 年度最佳风险控制信托公司奖”。5. 2013 年获“年度最佳投研团队奖”。

七、受托人简介

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