四川信托 - 攀西国际商贸城（暨红星美凯龙）股权投资集合资金信托计划

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四川信托 - 攀西国际商贸城（暨红星美凯龙）股权投资集合资金信托计划

2014 年 7月


SICHUAN TRUSTCO.,LTD


1 信托计划基本要素 2 项目简介 3 借款人介绍 5 四川信托简介4 风控措施



信托项目基本信息

信托项目要点

项目名称攀西国际商贸城（暨红星美凯龙）股权投资集合资金信托计划

交易对手西昌市鸿博置业有限公司（简称“鸿博置业”）

信托规模优先级规模： 3.4 亿元

次级规模： 5.98 亿（ 2.58 亿股权 +3.4 亿债权）

信托期限 24 个月，满 18 个月之日起，可提前结束

资金用途

信托计划优先级 3.4 亿资金用于向鸿博置业追加用于“攀西国际商贸城”项目一期的开发建设股

权投资，鸿博置业将其全部

还款来源

“ 攀西国际商贸城”项目一期的销售收入（预计信托计划期间销售收入不低于 13.47亿元，销售回款约 11 亿元资金，净现金流

入约 4.6 亿元。）

付息方式按年付息

预期年化收益

率

10.5%/ 年 (100-300 万）11.5%/ 年 (300 万以上）


交易结构


基本信息介绍

风险控制措施

抵押物

鸿博置业名下“攀西国际商贸城”一期和二期的面积为 96873.90 平方米的商服用

地（土地出让金 4.5 亿）后续追加抵押物：按季追加在建工程抵押和面积约

50394.61 平方米的红星美凯龙商业主力店（取得房产证后）。

劣后安排（ 1 ） 2.58 亿元鸿博置业股权（ 100% 股权）

（ 2 ） 3.4 亿元鸿博置业债权

连带担保成都吉祥房地产、成都川通实业（ 2 个股东）、成都维奥房地产、攀枝花朝阳房

地产（关联方）、朱国莲（实际控制人）、李本长、赵新星、赵登贵、李伯盛

项目公司管理

（ 1 ）变更董事会成员

（ 2 ）重大事项一票否决权

（ 3 ）施工方不垫资


基本信息介绍

风险控制措施

资金流向监管

信托计划期间不得擅自开发项目二期，销售回款只能转投到项目一期。（ 1 ）资金运用监管（预留我司现场监管人员的印鉴）

具体操作时要求每笔工程款的支付需提供施工方、监理方的工程款确认函，每笔款项的支出需注明是标的项目一期工程款。

（ 2 ）还款来源监管（全封闭监管）

销售回款在可销售面积完成 50% 去化之前不计提销售保证金，全部转投到项目建设上；可销售面积去化超过 50% 后，开始按 50% 的比例（暂定）进行销售回款沉淀。




西昌基本情况攀西地区，是“攀枝花”、“西昌”两地名的合称，主要城市：攀枝花市、西昌市、会理县、米易县、德昌县等，面积 6.36 万平方公里，人口 451.55 万， 2013 年攀枝花市和凉山州的 GDP 分别为 1214.4 亿元、 800.88 亿元，合计 2015.28 亿元。西昌是凉山州州府所在地，总人口 65 万人，是攀西地区的政治、经济、文化及交通中心，川滇结合处的重要城市，因我国四大卫星发射基地之一的“西昌卫星发射中心”而闻名于世。西昌有四张名片：太阳城、月亮城、航天城和小春城。

距离周边四个省份的省会（成都、重庆、贵阳、昆明）均在300 公里以上，距离经济较近的地级市为雅安市（ 242 公里）、宜宾市（ 254 公里）、昭通市（ 153 公里）、攀枝花市（ 141公里），因此西昌属于经济相对独立的地市区域（区域经济中心）。


西昌城市发展规划

西昌市西部新城是西昌城市副中心，基础设施总投资 80～ 100 亿元，将重点发展总部经济、教育文化创意、城市金融商务综合服务业。


标的项目区位目前投入情况： 4.5 亿元土地成本、 450 万元的土地交易费用、 1800 万元的红星美凯龙一次性商业咨询服务费、 1800 万元的售楼部建设和装修资金、前期费用。

四证取得情况：目前取得了一期和二期的《土地证》和《用地规划许可证》，一期的剩余“两证”正在陆续申请中，预计《建设工程规划许可证》于 2014 年 8 月前取得，《建筑工程施工许可证》于 2014 年 9 月前取得。


项目现状

项目用地已经平整出来，“攀西国际商贸城”的销售中心主体已完工并装修完毕。


项目概况

项目用地位于西昌规划重点打造的西部新城 CBD 区域，项目周边未来规划以住宅、学校、医院、市民广场为主，同时位于高速路口位置。项目周边交通体系规划也十分完善，有着良好的开发环境与开发潜力。通过对西昌市商业市场的调研分析以及对本地块的理解，本项目定位为以高档品牌家居市场、机电、建材市场，结合办公、酒店住宿、餐饮娱乐等多种功能为一体的复合型现代化商贸城，在组织的形式上，采用当下比较成熟的主力店 + 商业街+餐饮娱乐+ 其他物业业态的形式。项目一期首先开发小商品市场、机电市场、家居建材市场等一站式体验店和部分酒店式公寓（商业配套用）。业态规划成熟，有很强的可操作性。

“ 攀西国际商贸城”项目的建成将是现有西昌商业地产升级换代的产品，会在一段时间内成为整个攀西地区最大的、最优质的商贸城。


设计方案


主要经济指标项目单位数值

一、规划总用地面积㎡ 67736.70二、规划净用地面积（参与容积率和建筑密度计算）㎡ 60546.78二、规划总建筑面积㎡ 236216.31（一）地上计入容积率的建筑面积㎡ 134680.70

其中

1 、商业主力店建筑面积㎡ 50394.61

2 、商业街建筑面积㎡ 76190.51

3 、酒店式公寓建筑面积㎡ 7745.60

4 、消防控制室建筑面积㎡ 68.88

5 、物管配套用房建筑面积㎡ 209.10

（二）地下建筑面积及层数㎡

101607.61

-1F/-2F

其中

1．地下商业面积（ -1F ）㎡ 46366.19

2．地下车库面积（ -2F ）㎡ 54944.67

3．地下物管配套用房面积㎡ 296.75

（三）机动车与非机动车停车位（一、二期共用，地下连通）个

其中1．机动车停车位个 2700

2．非机动车停车位个 9003

四、容积率 2.70


资金筹措方案

总投 12.30 亿元的资金筹措方案为： ①企业自筹 4.35 亿元，占总投资的 35.36% ； ②信托融资 3.4 亿元，占总投资的 27.64% 。 ③销售转投入 4.55 亿元，占总投资的 36.99% ，占预计可实现销售收入16.85 亿元的 27.00% ，远低于第一年预计可实现的去化率。


资金回款测算

根据我司进行的动态现金流量测算，鸿博置业在 2014 年信托资金进入以后（ 2014 年 2 季度），每个季度的净现金流量均为正数。预计累计现金流量 2014 年、 2015 年分别达到 1.57 亿元、 5.3

亿， 2016 年 2 季度末 5.65 亿元， 2016 年上半年足以有现金可供偿还信托优先级资金。





借款人介绍

名称西昌市鸿博置业有限公司

成立日期 2010 年 4 月 22 日

注册地址西昌市文汇路 1幢 1-2层

法定代表人朱国莲

注册资本人民币 25800 万元

经营范围房地产开发与经营；项目投资；建筑装饰装修工程施工

房开资质叁级


股权结构股东名称出资额占比出资方式

成都川通实业有限公司 25000 万元 96.90% 货币

成都市龙泉吉祥房地产开发有限公司

800 万元 3.10% 货币


项目亮点



抵押物概况 1 、土地抵押

鸿博公司将其名下【国土证号：西市国用（ 2013 ）第 1915号】和【国土证号：西市国用（ 2013 ）第 1916号】项下总计 96873.90 平方米商业服务业用地（土地出让金为 4.5 亿元，已全部缴清，取得土地证）抵押给我司。 2 、在建工程抵押

在建工程形成后，我司要求按自然季度追加在建工程抵押担保，以防止鸿博置业通过其他手段降低抵押物价值。

3 、房产抵押

红星美凯龙商业主力店的房产 50394.61 平全部抵押给我司。


抵（质）押物评估价值

（ 1 ）抵押物担保根据我司委托的海林评估对 96873.90 平方米项目用地以 2013 年 10 月 31 日

时点所做预评结果显示，约 472 万元 /亩，合计抵押物价值为 6.8519 亿元，折合优先级本金抵押率为 49.62% （以下称“初始抵押率”）；

（ 2 ）信用担保吉祥公司、川通公司、朝阳房地产、维奥房地产和实际控制人朱国莲、李本长、

赵登贵、赵新星、李伯盛分别为该笔信托贷款提供不可撤销还款连带责任担保。（ 3 ）资金补足义务吉祥公司、川通公司、吉祥公司四个自然人股东（朱国莲、李本长、赵新星、赵

登贵）均需在攀西国际商贸城项目一期建设期间出现的资金短缺时无条件履行资金补足义务。


担保人介绍（ 1 ）

保证人名称成都市龙泉吉祥房地产开发有限公司

注册地址龙泉驿区龙泉街道办事处金银花街 25号 3栋 1楼 10号

法人代表人朱国莲

成立时间 2001 年 6 月 20 日

注册 / 实收资本人民币 8,000,000.00 元

经营范围房地产开发经营房开资质叁级



保证人名称成都川通实业有限公司

注册地址成都市青羊区少城路 8号艺苑大楼 3楼

法人代表人刘雅君

成立时间 1999 年 2 月 1 日

注册资本人民币 60,000,000.00 元

营业执照号码 510100000117333 组织机构代码号 71302277-9

贷款卡 ( 证 ) 号码

5101010001707328

税务登记证号川税蓉字510105713022779号

经营范围

实业投资，企业并购、资产重组的咨询服务、社会经济咨询、电子通讯设备的技术服务，国内商业、物资供销业（不含国家专营、专控、专卖商品）；销售：金属材料（不含稀贵金属）、建筑材料、建筑敷料、矿产品（不含国家专控产品）、焦炭。（以上范围国家法律、行政法规、国务院决定禁止或限制的除外）



保证人名称成都温江维奥房地产开发有限公司

注册地址成都市温江区柳城镇柳城大道 149号

法人代表人文乐砺

成立时间 2010 年 7 月 1 日

注册资本人民币 8,000,000.00 元

经营范围房地产开发经营；物业管理

房地产开发资质暂定三级



攀枝花市朝阳房地产开发有限责任公司（以下简称“朝阳房产”）成立于2002 年 7 月 15 日，公司注册资本 1200 万元人民币，法定代表人赵新星，公司注册地址为米易县攀莲镇城中街，公司主要经营范围：房地产开发（凭资质从事经营活动），目前具有三级房地产开发资质。

公司股权结构：

股东名称出资金额（万元）货币出资实物出

资（万元）出资比

例（万元）

赵新星 600 500 100 50%

米宁 600 352 248 50%

合计 1200 100%



朱国莲女士系四川省凉山州冕宁县人， 1964 年 4 月生人，本科学历，经济师职称，工作履历如下：

1988 年至 1989 年：任四川省冶金建设公司劳动服务公司经理1989 年至 1993 年：任四川省冶金建设公司劳动服务公司财务总监1993 年至 1995 年：任冕宁县造纸厂厂长1995 年至 2003 年：任攀枝花市米易县朱莲钛铁有限责任公司总经理2003 年至 2008 年：任泸沽铁矿冶炼厂厂长2008 年至 2013 年：任成都市龙泉吉祥房地产开发有限公司总经理2013 年 4 月至今：任西昌市鸿博置业有限公司法人。

朱国莲过去 3 年开发了较多的住宅楼盘，目前在西昌的三个项目预计将可以为其创造 6.8 亿元的利润，在信托计划期间，朱国莲的担保能力较强。朱国莲是凉山州西昌市冕宁县人，属于本地人，在攀西地区深耕二十年以上，除本项目外还运作过好几个项目。据测算，她在西昌还有三个商住楼盘可为朱国莲贡献 6.5 亿元左右的利润。



• 吉祥公司股东赵登贵、赵新星、李本长跟朱国莲系 20多年合作伙伴关系。• 赵登贵与赵新星系父子关系，其在米易县做了 20多年的房地产开发，系当地最大的房地产开发公司，米易 60%左右的房子都是他开发的，目前主要在米易县、攀枝花市等两地做房地产项目开发，系攀枝花当地排名靠前的房地产开发企业（攀枝花朝阳房地产开发有限公司）。

• 李本长与赵登贵一起从米易起家，共同在做西昌、米易、攀枝花及周边地区的房地产开发。

• 整体看三名股东还是有一定担保实力的。


四川信托公司简介



四川信托有限公司是在四川省信托投资公司、四川省建设信托投资公司经过资产重组，吸收和兴证券股权、华西证券股权和川信大厦等资产，重新设立的信托公司。自 2010 年 11 月重新开业至今，依托宏达集团（宏达股份 600331 的母公司）的产业优势、中海信托（央企中海油集团的下属企业）的信托管理经验，公司业务发展迅速，截止 2013 年年末管理信托资产规模 2186.76 亿元。

四川信托有限公司

刘沧龙

20 亿


序号股东名称出资比例

1 四川宏达（集团）有限公司 34.75%

2 中海信托股份有限公司 30%

3 四川宏达股份有限公司 19%

4 四川濠吉食品（集团）有限责任公司 5%

5 汇源集团有限公司 3.84%

6 成都铁路局 3.57%

7 四川省投资集团有限责任公司 2.14%

8 四川成渝高速公路股份有限公司 1.17%

9 中铁八局集团有限公司 0.42%

10 中国烟草总公司四川省公司 0.11%


THANKS !!!如有意向，请联系四川信托华北财富中心工作人员。

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