川信 . 宜宾永竞股权投资集合资金信托计划

第一部分 信托计划概述

第二部分 交易对手概况

第三部分 目标项目概况

目 录

第四部分 项目亮点

第一部分 信托计划概述

信托规模 不超过 9 亿元（第一阶段优先级规模不超过 4 亿，次级规模不低于 4 亿）

交易结构

第一阶段向合格投资者募集不超过 4 亿优先级信托资金，宜宾市永竞房地产开发有限责任公司（以下简称“宜宾永竞”）以对宜宾市临港永竞置业有限公司（以下简称“临港永竞”） 4 亿债权认购次级信托份额。 信托期限届满，宜宾市临港永竞置业有限公司偿还的次级债务本金用于优先级受益人分配，剩余信托财产现状分配给次级受益人。

信托期限 24 个月，信托存续满 12 月后可提前结束

资金用途 0.28 亿用于对临港永竞进行增资扩股占有 70% 的股权，剩余资金用于项目开发

还款来源 目标项目的销售收入及宜宾永竞的经营收入

预期收益率100 万（含） -150 万（不含）： 9%/ 年150 万（含） -300 万（不含）： 9.5%/ 年300 万（含）以上： 11%/ 年按年分配投资收益

项目要素

第一部分 信托计划概述风控措施

1. 四川信托对临港永竞履行股权管理职责

“ 三管”：管证、管印、管账户 目的：确保信托资金用于本信托计划指定用途，对融资、担保等重大事项享有一票否决权2. 还款保证金及资金归集

2.1 项目预售后，临港永竞按自然季度缴纳还款保证金； 2.2 信托存续满 18 月后开始归集资金，归集计划如下：

第一部分 信托计划概述

3. 抵押担保： 宜宾临港项目土地设定抵押担保，土地价值 70106.895 万元，初始抵押率为 0.57 ； 临港项目在建工程形成后，按季度追加在建工程抵押，届时抵押率将进一步降低；4. 质押担保： 宜宾永竞将其持有的临港永竞 30% 股权设立质押担保；5. 保证担保： 宜宾永竞提供连带责任保证； 成都润利鑫置业有限公司提供连带责任保证； 宜宾永竞实际控制人李思齐承担连带责任保证。

第二部分 交易对手概况

临港永竞背景

临港永竞全名为“宜宾市临港永竞置业有限责任公司”，是宜宾永竞用于开发临港项目而成立的项目公司，若本信托计划顺利成立，宜宾永竞将与信托计划同步增资。

临港永竞注册资本 4000 万

信托计划出资 2800 万 持股比例 70%

宜宾永竞出资 1200 万 持股比例 30%

第二部分 交易对手概况

宜宾永竞基本情况

控股股东 李思齐（持股比例 68% ）成立时间 2001.5.15

住所 宜宾市江北振兴大道江北建材城 4 幢 1 号 2 楼

法定代表人 李思齐企业类型 有限责任公司注册资本 壹亿壹仟万元

经营范围房地产开发经营、房地产信息咨询、销售，建筑材料、装饰材料、布艺、灯具

经营期限 长期房地产开发资质 二级

第二部分 交易对手概况

李思齐，男， 1946 年 6 月生，宜宾市知名企业家、宜宾市政协常委、中国轻纺城四川分会副会长。

80 年代初，在浙江柯桥从事纺织业。90 年代中期从纺织业转向房地产，在海南创办房地产开发公司； 2001 年在宜宾成立了永竞公司，担任董事长至今。

近 20 年的房地产开发经历，李思齐通过永竞公司及控制的其他主体累计开发房地产项目近 52 万平方米，实力雄厚，经验丰富，在业内特别是宜宾当地有一定的影响力。

实际控制人情况介绍

第二部分 交易对手概况

宜宾永竞开发业绩

截止 2013 年一季度末，宜宾永竞及参股公司累计实现销售收入约 19 亿元。近年完成开发的项目有宜宾“江北建材城” 、成都九眼桥畔“天紫界” 。

宜宾“江北建材城”项目 占地 400亩，建筑面积约 15 万平方米，是一个全国一流的大型专业建材市场。

成都“天紫界”项目 楼高 175米，建筑面积 15 万平米，囊括公寓、中心商务、铂金酒店和概念商业四大产品体系，区位核心，属地标性建筑之一。该项目现已交房入住。

第二部分 交易对手概况

参股的项目公司在建项目

永竞公司的参股公司成都润利鑫置业有限公司在成都武侯区有两个在建项目—— “满园春”和“尚品广场” ，这两个项目均位于成都西南三环外的川藏立交与武侯大道之间。 “ 满园春”项目净用地面积 30982㎡，建筑面积 134451㎡，于 2013 年 1 月开始预售，截止 5 月末已销售 3.5 亿， 在本信托存续期间，该项目待售物业预计能实现约11.65 亿元收入。 “尚品广场”净用地面积 60998.96㎡，建筑面积 342104㎡，将于 2013 年 12 月开始预售，在信托存续期内本项目预计销售三分之二以上，实现至少 25 亿元。 上述两个项目累计实现销售收入 36.65 亿元，扣除已支付的土地款，其他开发投入约17.85 亿元（含归还贷款 3 亿），再扣除销售期间的税金约 5 亿元，约能产生 13 亿元的现金用于永竞公司的实际控制人调配。

第二部分 交易对手概况

宜宾永竞财务分析

宜宾永竞无银行类长短期借款。有对外担保，主要为关联企业提供，其中抵押担保 2800 万、保证 480 万。

宜宾永竞全部现金流入量中，经营活动所获得现金比重最大（主要为房地产开发销售）；投资活动、筹资活动对该公司的现金流入贡献较小。该公司现金流出量中，主要用于经营活动支出。

综上，宜宾永竞的财务数据符合房地产的开发规律，且多为自身循环，经营风格稳健，总体说来资产质量较好、流动性较高、易于变现。

第二部分 交易对手概况

交易对手小 结

本信托计划的交易对手方，宜宾永竞及实际控制人有多年房地产开发经验，信誉良好；宜宾永竞资产负债合理，流动性较强，有较强偿债能力；参股公司的在建项目在本信托计划内销售回款相对集中，能为宜宾永竞带来比较可观的现金流，从而为本项目现金流提供补充，保障本信托本金及投资收益的偿付。

第三部分 目标项目概况

临港项目位于宜宾长江以北的临港经济开发区内，本区为国家级经济开发区，是宜宾市集港口物流、新型制造、高新产业、商务商贸、生态居住为一体的城市近期发展的重点区域，而本项目又位于临港新区的核心位置，是临港新区住宅配套的核心项目，兼顾区域标志性建筑和热点商业项目的重要定位。

临港新区功能规划图宜宾城区结构图

项目位置

区域经济分析

宜宾市辖 2 区 8县，总人口 543 万， GDP居全省第四位，但近年来土地供应偏紧，除 2011 年外，近年土地供应均不超过 1000亩。受制于供应量有限的影响，部分楼盘出现了量价齐升的情况。综合分析，宜宾非属土地财政，住房供应量足以被刚需消化。

临港新区近两年土地供应量较主城区相对增加，区内新兴产业建设，老厂区及老城区改造释放了大量住宅需求。随着地中海蓝湾、邦泰 . 临港国际等项目开发，该区域商服配套正快速完善，商住物业价值提升明显。总体而言，临港新区房产呈现出供需两旺的态势。

第三部分 目标项目概况

第三部分 目标项目概况

2013年 Q3 Q4 2014Q1 Q2 Q3 Q4

2015年 Q1 Q2 Q3 Q4

2016年 Q1

　最迟 3月一期预售

最迟 9月二期预售

　 　 　 　 　 　

一期动工

6 月二期动工

一期封顶

二期封顶

一期竣工

临港项目计划分三期开发，其中首期为住宅和少量底层临街商业；第二期仍以住宅和少量底层临街商业为主；第三期全部为商业物业。本信托存续期覆盖项目一、二期开发。

项目进度表

第三部分 目标项目概况项目财务分析

1. 还款来源预测

在信托存续期内，临港项目预计销售住宅 181335 ㎡ （首期预计均价6000 元 /㎡ ）、临街底商 6800 ㎡（预计均价 15000 元 /㎡ ），合计实现123680 万元销售收入，足以偿付信托本金及收益。

2. 盈亏平衡

项目一、二期总投资为 110512.32 万元，当要覆盖总投资额时，销售均价至少需要达到 5874 元 /㎡。而预期两种物业加权均价为 6607.7 元 /㎡，该盈亏平衡价位相对于预期售价下降了近 12% 。

上述盈亏分析中尚不包括车位销售，若信托存续期内车位销售 60% ，盈亏平衡价可较预期售价下降近 19% ，因此在保证项目总体盈利的基础上，销售价格尚有一定的降价空间。

第四部分 项目亮点

1. 本项目为集合资金信托，资金运用方式为股加债模式，交易结构模式成熟，资金运用方向不违反法律、法规等强制性规定。

2. 本项目现金流充裕，足以保障项目顺利推进；销售方案预测保守，还款来源有保障，项目总体流动性风险和终极风险低。

3 ．增级保障措施完善：抵押率较低且在项目存续期内持续监控使其维持在初始抵押率之下；注资加质权使信托计划对项目公司享有 100% 的控股权；保证人信誉良好、 实力雄厚，信用风险可控。

4. 资金归集安排合理，具有较强的可行性及安全性 。