خطة البحثالمقدمة

الفصل األول إبرام عقد اإليجار التجاري و إثباته المبحث األول إنشاء عقد اإليجار التجاري

75قبل تعديله المطلب األول في ظل األمر 59الفرع األول طرق اإلبرام

الفرع الثاني أركان عقد اإليجار التجاري05المطلب الثاني بعد صدور القانون 02

الفرع األول الشكل الرسمي في عقد اإليجار التجاري مكرر من حيث187الفرع الثاني سريان أحكام المادة

الزمان المبحث الثاني إثبات عقد اإليجار التجاري

75قبل تعديله المطلب األول في ظل األمر 59 الفرع األول القاعدة في اإلثبات في المواد التجارية

الفرع الثاني إثبات عقد اإليجار التجاري وفق ما إستقرعليه

القضاء05المطلب الثاني بعد صدور القانون 02

الفصل الثاني تجديد عقد اإليجار التجاري و إنهاؤه المبحث األول الحق في تجديد عقد اإليجار التجاري75قبل تعديله المطلب األول في ظل األمر 59

الفرع األول التجديد الصريح لعقد اإليجار التجاري الفرع الثاني التجديد الضمني لعقد اإليجار التجاري

المبحث الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري75قبل تعديله المطلب األول في ظل األمر 59

الفرع األول اإلنهاء مقابل تعويض استحقاقيالفرع الثاني اإلنهاء دون تعويض استحقاقي

05المطلب الثاني بعد صدور القانون 02 الفرع األول كيفية إنهاء عقد اإليجار التجاري

مكرر فقرة187الفرع الثاني الطبيعة القانونية للمادة 02

خاتمة

المقدمة يعرف األفراد في معامالتهم العديد من العقود التي تختلف

باختالف احتياجاتهم من بيع و إيجار و مقايضة و غيرها و يحتل اإليجار مكانة

هامة بينها كونه يمكن للمالكين من استغالل عقاراتهم التي تزيد عن

احتياجاتهم و يمكن الغير من االنتفاع بهذه العقارات بتخصيصها في غرض معين

و لعل هذه الخصوصية في عقد اإليجار التي تبقي للمالكالعين و تنقل االنتفاع

لغيره هي التي ساعدت في انتشار و شيوع هذا العقد وساعدت في االستغالل األمثل

للعقارات فاصبح العديد من السكان اليوم يقيمون فيمنازل يملكها غيرهم و العديد

من التجار و الحرفيين يمارسون نشاطهم في محالت اآلخرين

وقد تتطلب شيوع عقود اإليجار و العالقات المترتبة فيمابين المؤجرين و

المستأجرين تنظيم أحكامه بدقة حسب طبيعته التي تتحددبالنظر للغرض الذي ينصب

عليه استغالل العين المؤجرة فيكون سكنا إذا تم التأجيربغرض اإلقامة في العقار

المبني و يكون زراعيا إذا تم تخصيص القطعة األرضيةالمستأجرة للفالحة و الغرس

و يكون تجاريا إذا انصب اإليجار في مضمونه إلى تحديدغرض استغالل العين

المؤجرة في نشاط تجاري و هذا األخير هو موضوع الدراسة

يخضع عقد اإليجار التجاري إلى أحكام القانون التجاريالذي عرف في شأنه

مرحلتين األولى كانت قبل06المؤرخ في 02 20050205تعديله بموجب القانون

و الثانية جاءت بعد إدخال هذا التعديل59 09المتضمن القانون التجاري قبل تعديله 1975

75 فاألمر 26المؤرخ في أطلق حرية األطراف في إبرام عقد اإليجار التجاري وإثباته

فكان يبرم لمدة محددة أو غير محددة شفاهة بمجرد تبادل اإليجاب و القبول و

بإفراغه في محرر عرفي أو رسمي

في حين قيد إنهاءه بجملة من اإلجراءات و الشروطالقانونية التي فرضها على

المؤجر محاولة منه للتوفيق و الموازنة بين ملكية العقارالتي تعود للمؤجر و بين ملكية

القاعدة التجارية التي يكتسبها مستأجر العقار بتوفر الشروط القانونية فيه

وقد استمد المشرع الجزائري هذه األحكام من القانونالفرنسي الذي وضعت فيه

قصد حماية المستأجر من الضرر الذي يلحقه من جراءرفض تجديد عقد اإليجار و

ذلك إثر ازدهار النشاط الصناعي و التجاري و ظهور األزمةالعقارية في أوربا في

نهاية القرن التاسع عشر أين أصبح التجار ال يجدون محالتلممارسة تجارتهم و أصبح

المالكين المؤجرين يفرضون عليهم ما يشاءون من الشروط

و رغم ما كان لهذه السياسة التشريعية في الجزائر من أثرهام في المحافظة

على ديمومة النشاط التجاري و استقراره إال أنها قيدتحرية المؤجرين في التصرف

في ملكيتهم و أثقلت كاهلهم بمبالغ التعويض اإلستحقاقيالتي قد تفوق في بعض

األحيان قيمة العين المؤجرة و هو ما أدى إلى تراجع تلك األهداف في اآلونة األخيرة

إذ اصبح المالك يمتنعون عن التأجير وفي أحسن األحوالتبرم العقود لمدة تقل عن

سنتين لحرمان المستأجرين من اكتساب حق اإليجار هو ماأثر سلبا على المؤجرين و

المستأجرين وعلى النشاط التجاري أيضا و أمام هذه الوضعية و تراجع النشاط التجاري و بقاء

العقارات مغلقة دون إستغالل و تماشيا مع اقتصاد السوق عمد المشرع إلى

وضع المرونة على إطار القانوني المتعلق باإليجار06المؤرخ في 02 200502

05التجاري بموجب القانون والذي شكل بداية المرحلة الثانية لإليجارات التجارية تتميز

هذه المرحلة بأحكام جديدة مغايرة لألحكام السابقة المقررة في اإليجارات التجارية

فالتعديل قيد إبرام عقد اإليجار بشكلية المحرر الرسمي و بالنتيجة تقيدت طرق إثباته و

أصبحت تشكل استثناء عن القاعدة في اإلثبات في المواد التجارية و بالمقابل جعل

إنهاء العقد يخضع لإلدارة الحرة األطراف و أزال عن المؤجرين كافة األعباء و اإلجراءات

التي كانت مفروضة عليهم و ألن العقود المبرمة قبل تاريخ75المعدل ألمر 02 59

05نفاذ القانون المتضمن القانون التجاري تبقى خاضعة ألحكام هذا األخير

فإنه البد من المرور بمرحلة انتقالية قد تطول مدتها يلزم فيها القاضي بتطبيق

الفئتين من األحكام على عقود اإليجار التجارية بصدد النزاعات التي تطرح عليه لذلك تم

إعداد هذا بحث لضبط و تحديد القواعد المطبقة على اإليجارات التجارية قبل و بعد

تعديل القانون التجاري05بموجب القانون 02

وتجدر اإلشارة على أن هذا الموضوع يتعلق بإيجار العقارمن أجل إستغالله في

نشاط تجاري وليس إيجار المحل التجاري أو أحد عناصرهبمفهوم المال المنقول

المعنوي والذي يكتسبه المستأجر بإستغالله العينالمؤجرة بموجب عقد إيجار تجاري

و نظرا ألن دراسة هذا األخير تتطلب المرور بمختلفالمراحل التي يعرفها بداية من

إبرامه و شغل المستأجر للعين ووصوال إلى إنهائه و إخالءاألمكنة تمت في هذه

المذكرة معالجة العناصر التالية1048633 أركان عقد اإليجار و الطرق التي يمكن إبرامه بها

1048633 القواعد التي تحكم إثباته1048633 الحق في تجديده

1048633 طرق إنهائه و أحكامها وقد تمت وذلك في ظل القانون التجاري قبل وبعد 02

05تعديله بموجب القانون معالجة الموضوع من خالل تقسيم فصول و مباحث المذكرة

على أساس ترتيب المراحل التي يمر بها عقد اإليجار التجاري ) إبرام إثبات تجديد

إنهاء ( أما تقسيم المطالب فكان على أساس فصل كل من أحكام القانون التجاري

قبل التعديل و أحكامه بعد التعديل في مطلب مستقل

الفصل األول إبرام عقد اإليجار التجاري و إثباته قبل التعديل األخير الذي أدخل على القانون التجاري كان

عقد اإليجار التجاري من العقود الرضائية ال تشترط فيه شكلية معينة لإلنعقاد

و يخضع في إثباته للقواعد العامة لإلثبات مع مراعاة ما إستتقر عليه القضاء في هذا

الشأن إال أنه و بعد التعديل إشترط المشرع إفراغ اإليجار التجاري في العقد 2005

06 المؤرخ في 02رسمي تحت طائلة البطالن مما غير من طبيعة العقد و بالنتيجة

تغيرت طرق إثباته و لدراسة ذلك و توضيحه قمنا بتقسيم هذا الفصل إلى

مبحثين األول يتعلق بإنشاء عقد اإليجار التجاري و الثاني يإثباته

المبحث األول إنشاء عقد اإليجار التجاري يتطلب عقد اإليجار التجاري كباقي العقود توافر جملة من

األركان حتى يكون صحيحا و يرتب أثاره القانونية و من خالل هذا المبحث

نقوم بدراسة هذه األركان قبل تعديله في المطلب األول بالنسبة لعقد اإليجار 59

75التجاري المبرم في ظل األمر في المطلب الثاني و بالنسبة للعقد المبرم بعد صدور 02

05في ظل القانون المطلب األول إبرام عقد اإليجار التجاريقبل تعديله 59

75 في ظل األمر المتضمن القانون التجاري لم يشترط المشرع ضمن 59

75أحكام األمر خصوصية معينة في إبرام عقد اإليجار التجاري و لذلك

كان هذا الخير يخضع للقواعد العامة فالعقد قد يكون بالكتابة العرفية أو أمام

الموثق أو باللفظ مقابل وصل كراء و كما يكون صريحا أو ضمنيا و يشترط لقيامه و

صحته توافر األركان العامة للعقود و فيما يلي نتناول طرق إبرام عقد اإليجار التجاري

و أركانه الفرع األول طرق إبرام عقد اإليجار التجاري

يتم تأجير العقار إلستغالله في النشاط التجاري إما منمالك العين و يكون اإليجار

أصليا أو من مستأجرها و يكون اإليجار عندها فرعيا اإليجار األصلي يبرم عقد التجاري بكل حرية بين 1

األطراف ذلك أن المشرع قبل التعديل الذي ادخل02لم يقيده بشروط معينة 2005

06على القانون التجاري في من القانون172و يفهم ضمنا إنطالقا من نص المادة

التجاري أنه يمكن إبرامه بعقد كتابي أو شفهي فالكتابي هو الذي يبرم من طرف

المتعاقدين بتحريره في وثيقة و ألن المشرع لم يشترط شكلية تخص اإلبرام فإن هذه

الكتابة قد تكون رسمية بتحريره أمام الموثق وقد تكون عرفية وغالبا ما تتضمن

هذه الكتابة األركان و الشروط التي يتفق عليها األطراف

أما عقد اإليجار الشفهي فهو الذي يبرم بمجرد تبادل اإليجاب و القبول بين األطراف

مع تحديد العناصر األساسية في العقد و مع ذلك فإن رجالالقضاء قد إنقسموا

بخصوص هذه المسألة إلى إتجاهين فذهب البعض إلىالقول بأن عقد اإليجار الوارد

على محل معد لإلستغالل التجاري ال يخضع ألي شكليةقانونية و اعتمد أنصار هذا

من القانون التجاري التي30اإلتجاه على نص المادة كرست حرية اإلثبات في المادة

من القانون التجاري التي172التجارية و كذا المادة أجازت أن يكون العقد كتابيا أو

( وقد تبنت المحكمة العليا هذا الموقف في1شفويا ) العديد من قراراتها و منها القرار

و الذي1997من المقرر قانونا أنه يجوز للمستأجر laquo 16 المؤرخ في 12جاء فيه

أن يتمسك بحق تجديد اإليجار إذا ثبت أنه يستعمل المحلالتجاري إما منذ أربع سنوات

في العقد الشفهي أو سنتين في العقد الكتابي raquo (2) و على عكس اإلتجاه األول ذهب فريق أخر للقول بأن عقد

اإليجار الوارد على محل معد لإلستغالل التجاري يجب أن يفرغ في قالب رسمي

تحت طائلة بطالن العقد من القانون المدني 1 مكرر 324معتمدا على نص المادة التي تعتبر قاعدة خاصة

من القانون التجاري و القاعدة أن172بالنسبة للمادة الخاص يقيد العام و هو ما

51حمدي باشا القضاء التجاري دار العلوم ص (1 )02 عدد 1997 المجلة القضائية 158076ملف رقم 1997

16( قرار في 2 12 135ص ) قضت به المحكمة العليا في199607من المقرر laquo

09قرارها الصادر بتاريخ قانونا أنه زيادة على العقود التي يأمر القانون بإخضاعها

إلى شكل رسمي يجب تحت طائلة البطالن تحرير العقود التي تتضمن نقل ملكية عقار

أو حقوق عقارية أو محالت تجارية في شكل رسمي و لما ثبت أن قضاة الموضوع لم

1 مكرر 324يطبقوا المادة من القانون المدني بل اعتمدوا في إثبات عالقة اإليجار

على تواجد الطاعن فعليا بالمحل التنازع عليه فإنهم قد خرقوا القانون مما يعرض raquo (3)

قرارهم للنقض و قد أخذ مجلس قضاء الشلف بموقف الرأي األول إذ يعتد

بعقود اإليجار التجاري التي يبرم شفاهة و قد جاء في04فهرس رقم 2005

23حيثيات قراره الصادر في حيث أن العارض لم يثبت عالقة اإليجار للمحل موضوع

111 ما يلي 05النزاع laquo بموجب عقد إيجار رسمي أو وصوالت اإليجار و بذلك يفسر

شاغال لألماكن دون وجهحق raquo (1)

اإليجار من الباطن المبدأ أنه ال يجوز اإليجار من الباطن 2

كليا أو جزئيا إال بموافقة من القانون التجاري و تكون هذه188المؤجر طبقا للمادة

الموافقة إما بموجب بند خاص وارد في عقد اإليجار األصلي و إما بمشاركة المؤجر

األصلي في عقد اإليجار من الباطن و على المستأجر الذي يريد تأجير المحل

من الباطن حتى لو كان عقد اإليجار األصلي يتضمن بند يرخص بالتأجير من الباطن

أن يشعر مالك الجدران بنية في التأجير

و يتم هذا اإلشعار إما عن طريق المحضر القضائي و إمابرسالة في ظرف موصى

عليه مع طلب اإلعالم باإلستالم و على المالك الرد و يوم15توضيح موقفه خالل

من تاريخ علمه و ال يخرج موقف المؤجر عن أحد الحاالت التالية

الموافقة الصريحة على اإليجار من الباطن و هنا يكون1048633 تصرف المستأجر صحيحا

رفض اإليجار من الباطن و هنا ال يجوز للمستأجر أن1048633 يتصرف و يتنازل عن

اإليجار تحت طائلة بطالن التصرف مع الغير إذا لم يكن بندفي العقد األصلي

يرخص التأجير من الباطن إما إذا وجد هذا البند فإنهللمستأجر أن يؤجر من الباطن

من القانون التجاري (188رغم رفض المؤجر ذلك ) المادة السكوت و عدم الرد خالل اآلجال المحددة قانونا فإنه

1048633 يصرف النظر عن موافقته و يعتبر اإليجار من الباطن صحيحا سواء كان هناك بند في

العقد األصلي يرخص بذلك أو لم يوجد وتجدر اإلشارة أن الموافقة الضمنية

للمؤجر ال يقيد بها إال في01 عدد 1997 المجلة القضائية 138806ملف رقم 1996

09( قرار في 3 07 87ص ) فهرس2005الغرفة التجارية مجلس قضاء الشلف 05

23( قرا رفي 1 04 111رقم ) حالة وجود إشعار بالتأجير من الباطن أما في غياب

اإلشعار فإن أي تصرف مع الغير بذلك يعد باطال و يعتبر المستأجر من الباطن شاغل

لألمكنة دون حق و ال سند و أن طول مدة إحتالل األمكنة ال تعتبر مبررا لموافقة

المؤجر و علمه من المقرر قانونا أنه يحظر أي laquo بالتأجير من الباطن و هو

المستقر عليه قضاء إيجار كلي أو جزئي من الباطن إال إذا إشترط خالف ذلك

بموجب عقد اإليجار أو موافقة المؤجركما انه ال يجوز للمستأجر أن يتنازل عن

اإليجار أو يؤجر إيجارا فرعيا دون موافقة صريحة من المؤجر و بما أنه يستفاد

في قضية الحال أن قضاة المجلس أعتبروا سكوت الطاعنين مدة طويلة

كموافقة على من505اإليجار من الباطن فإنهم قد خالفوا أحكام المادة

القانون المدني و المادة من القانون التجاري اللتان تشترطان علم المؤجر و 188

موافقة على اإليجار من الباطن و هو ما لم يثبت في قضية الحال إذ طول المدة

ليس مبررا كافيا لعلم و موافقةالمؤجرين بذلك raquo (1)

ورغم ذلك فقد صدر عن المحكمة العليا قرار إستثنائيا جاءمخالفا لما إستقر عليه إجتهاد

الغرفة التجارية إذا إعتبر أن مدة الشغل تدل على رضاالمؤجر األصلي و على

ترخيصه ضمنيا باإليجار من الباطن و استند القضاة في ذلكعلى المدة الطويلة

من المستقر عليه قانونا أن يحظر أي إيجار كلي أو جزئيlaquo من الباطن إال إذا إشترط

خالف ذلك بموجب عقد إيجار أو موافقة المؤجر و لما كانثابتا في قضية الحال أن

محضر التحقيق المحرر ال يثبت أن المالك السابق قد أجاز أو ال اإليجار من الباطن

ولكن يقدم بالعكس الدليل على أن اإليجار من الباطن قائمحسب تصريحات المستأجر

وهذه المدة الطويلة ال يمكن تأويلها1965من الباطن منذ إال بإيجار من الباطن

مرخص به ضمنيا من طرف المالك raquo(2) و يترتب على اإليجار من الباطن في حالة اإلتفاق عليه

عالقة قانونية بين المستأجر من الباطن و المستأجر األصلي و تبقى العالقة قائمة بين

المؤجر و المستأجر األصلي كما تقوم عالقة مباشرة بين المؤجر و المستأجر من

الباطن في األحوال التي يشارك المؤجر بالتوقيع على عقد اإليجار من الباطن و تكون

عالقة غير مباشرة في حالة رفضه التوقيع على العقد أو عدم رده على رسالة الموجهة

إليه في هذا الخصوص منقبل المؤجر األصلي

اإلجتهاد القضائي للغرفة التجارية و94659ملف رقم 199216( قرار في 1 02البحرية عدد )156خاص ص

اإلجتهاد القضائي للغرفة التجارية106132ملف رقم 199422( قرار في 2 11و البحرية عدد )

159خاص ص و تجدر اإلشارة إلى أن عقد اإليجار من الباطن عقد

مستقل عن عقد اإليجار األصلي فقد يتطابق في شروطه مع العقد األصلي و قد يختلف

عنه في أمور كمبلغ األجرة أو

مدة العقد أو شروطه إال أن مدة عقد اإليجار من الباطن اليجوز أن تزيد عن مدة

القانون التجاري (189اإليجار األصلي ) الفرع الثاني أركان عقد اإليجار التجاري

من العقود الرضائية يتطلب يعتبر عقد اإليجار المبرم 5975في ظل األمر

لقيامه توافر األركان العامة من تراضي و محل وسبب التراضي في عقد اإليجار -

و يقصد به إتفاق إرادتي المؤجر و المستأجر حول شروطالعقد الذي قد يعبر عنه

بصفة صريحة لدى إبرام العقد و قد يكون ضمنيا عندمايتجدد العقد ضمنيا طبقا للمادة

من القانون التجاري و المؤجر هو ذلك الشخص الذي 173يقوم بتأجير األماكن من

اجل إستغاللها في نشاط تجاري سواء كان المالك لألماكنأو كان مستأجر أصلي يقوم

بإيجار من الباطن و ينشأ على عاتق المؤجر اإللتزامبتسليم العين المؤجرة و صيانتها

و ضمان اإلستغالل و اإلنتفاع بها إنتفاعا هادئا كامال وضمان التعرض الصادر منه

و الصادر من الغير إذا كان مبنيا على سبب قانوني والمستأجر هو ذلك الشخص

الذي يقوم باإلستغالل التجاري لحسابه في األماكن التيأجرها من المؤجر مما يخول له

اإلنتفاع طول مدة اإليجار ويقع على عاتقه إستعمالاألماكن المؤجرة و ملحقاتها

حسبما تم اإلتفاق عليه و المحافظة على العين المؤجرة والعناية بها كما يلتزم بدفع

األجرة في المواعيد المتفق عليها فإذا لم يحصل اإلتفاقوجب تسديد األجرة في المواعيد

المعمول بها في المنطقة و يجب توافر األهلية الكاملةفي المؤجر و المستأجر وأن

يكون رضاهما خال من العيوب حتى يرتب العقد أثاره المحل في عقد اإليجار التجاري -

يدخل في تكوين محل عقد اإليجار ثالث عناصر وهي العينالمؤجرة سعر اإليجار

مدة اإليجار1048633 العين المؤجرة

وهي العقار الذي ينصب عليه اإليجار من أجل إستغالله فينشاط تجاري من طرف

المستأجر الذي قد تقتضي مصلحته إتخاذه مكان رئيسي مناجل ممارسة نشاطه فيه أو

على أماكن ثانوية و ملحقة و هو الشيء الذي تكرسه المادة من القانون التجاري169

فالمحل الرئيسي هو ذلك العقار المعد لإلسغالل التجاريالذي يزاول فيه التاجر

المستأجر تجارته بصفة دائمة على وجه اإلحتراف وقدإستقر القضاء في تكيفيه لوحدة

النظام القانوني لإليجارات التجارية على فكرة عدم تجزئةحق اإليجار إذا أعتبره

وحدة واحدة حتى ولو تعددت األماكن التي يباشر من ) 1خاللها نشاطه)

أما الملحق فهو المحل الذي يكون إستغالله ضروريا لنشاطالمحل الرئيسي ويؤدي

فقدانه إلى إحداث ضرر بالقاعدة التجارية األصلية و قدفرق القضاء الفرنسي في

تصنيفه لهذه األماكن بين ثالث فئات ملحقات كمالية

وهي التي تقوم بتسهيل إستغالل المحل التجاري دونالتأثير على نشاطه كتأجير مسكن

ملحق فهو يخضع في أحكامه للقانون التجاري وقد نصت القانون التجاري182المادة

أنه يجوز للمؤجر رفض تجديد اإليجار على جزء الخاصبالمحالت السكنية المالحقة

بالمحالت التجارية ليسكن فيها أو أحد أفراد عائلته بشرطأن ال يكون المستفيد من هذا

اإلسترجاع حائز لسكن يكفيه لحاجته المعتادة ملحقات ذات نفع عام

وهي التي تفيد و تنفع اإلستغالل التجاري و تحقق المزيدفي إستثماره دون أن يكون

لفقدها أثر في تعريض المحل لخطر عدم إستمرار النشاطو مثالها موقف السيارات

بالنسبة للمطعم إال أن هذه المالحقات قد تكون ضروريةأحيانا أخرى و يخضع ذلك

للسلطة التقديرية لقاضي الموضوع ويقع على المستأجرعبء إثبات أن فقدها يلحق

الضرر بنشاطه جنادي جياللي اإليجارات التجارية في القانون التجاري (1

( الجزائري الديوان الوطني لألشغال27التربوية ص

ملحقات ضرورية هي األماكن التي يعتمد عليها المحل الرئيسي و يؤدي

رفض تجديدها إلى تهديد إستغالله و يعرض المحل الرئيسي للخطر و ينعكس سلبا على

النشاط التجاري1048633 المدة في عقد اإليجار التجاري

تحدد مدة اإليجار بكل حرية من طرف المتعاقدين إذاتخضع في تقديرها إلرادتيهما

الصريحة و الخالية من العيوب فإذا إتفق الطرفان علىمدة معينة يكون العقد محدد

المدة و عند النزاع على األطراف إثباتها وإذا لم يتماإلتفاق عليها فإن العقد يكون غير

محدد المدة و تكمن أهمية المدة في عقد اإليجار التجاريفي طلب تجديد اإليجار و

التمسك به و ذلك أن حق اإليجار يكتسبه المستأجر إذاإستغل المحل مدة معينة و قد

من القانون التجاري بسنتين على األقل172حددتها المادة بموجب عقد مكتوب رسمي

كان أو عرفي وأربع سنوات متتابعة وفقا إليجار واحد أواكثر شفاهية كانت أو

كتابية1048633 بدل اإليجار

يخضع تحديد بدل اإليجار كمدته لإلرادة الحرة ألطرافه سواء في قيمته أو الطريقة

التي يدفع بها و بالنسبة للتسديد فاإليجار يعتبر دين وألن الدين مطلوب و ليس

محمول فعلى المؤجر أن يطالب به غير أن العرف التجارياستقر على أن المستأجر

هو المطالب بحمله و يقع عليه عبء إثبات دفعه و يترتب على عدم دفع بدل اإليجار إما فسخ العقد إذا كان

هناك إتفاق مسبق على ذلك من القانون التجاري ( أو رفض191بين األطراف )المادة

التجديد دون تعويض القانون التجاري ( ويحق لطرفي177إستحقاقي )المادة

العقد أن يطلبا مراجعة المبلغ من القانون التجاري أجازت193المحدد في العقد فالمادة ذلك بعد مرور ثالث سنوات

إبتداء من إستغالل المحل التجاري أو من مراجعة اإليجارالمعمول به و تخضع

مراجعة بدل اإليجار إلجراءات تنقسم إلى مرحلتين إجراءات ودية أي غير قضائية

يتعين على من يرغب في إعادة النظر في بدل اإليجار أنيوجهه طلبه عن طريق

المحضر القضائي الذي يحرر محضرا في هذا الشان يتضمن مبلغ بدل اإليجار

الطالب به أو عن طريق البريد بموجب رسالة موصى عليهامع طلب اللم بالوصول

( و في حالة عدم إتفاق ( من القانون التجاري192المادة

األطراف بالتراضي فعلى الطرف الذي يهمه التعديل أن يرفع دعوى أمام القضاء

اإلجراءات القضائية في حالة عدم اإلتفاق على تجديد بدل اإليجار خالل ثالثة

اشهر من تاريخ المبلغ ) المادة من القانون التجاري ( فعلى الطرف الذي يهمه 192

التعجيل أن يرفع األمر إلى الجهة القانون التجاري ( فيرفع192القضائية المختصة )المادة

أمام القاضي اإلستعجالي إذا إتفق األطراف على مبدأ التعديل و بقي الخالف في مبلغه

من القانون195) المادة ( التجاري

أما إذ لم يتم اإلتفاق أصال فهنا ال بد من اللجوء إلى قاضي من194الموضوع ) المادة

القانون التجاري ( و يمكن للقاضي اإلستعانة بخبير كونتقدير بدل اإليجار يقترن

بأسس تتعلق بالقيمة اإليجارية لألماكن المؤجرة4 فقرة 192و يستحق بدل اإليجار الجديد طبقا للمادة

إبتداء من تاريخ رفع الدعوى إال إذا وجد إتفاق بين األطراف على خالف ذلك ففي هذه

الحالة ال مانع أن يكرس القاضي إرادتهم

الواردة raquo إبتداء من يوم الطلب laquo و ذهبت المحكمة العلياإلى أن المقصود من عبارة

من القانون التجاري هو تاريخ رفع192في المادة الدعوى للمطالبة بتعديل بدل

اإليجار و ليس تاريخ إعادة السير في الدعوى بعد خبرة وهو ما جاء في قرارها

يستحق بدل اإليجار الجديد إبتداء من يوم الطلب مالم يتفق13 المؤرخ في 199907laquo

الطرفان قبل رفع الدعوى أو أثناءها عن تاريخ آخر وبقضائهم بداية سريان رفع

اإليجار من تاريخ إعادة السير في الدعوى أمام المحكمة بعدالخبرة فإن قضاة المجلس

قد خرقوا القانون التجاري raquo(1) السبب في عقد اإليجار التجاري -

01 عدد 2001 مجلة قضائية 192078ملف رقم 1999 13( قرار في 1 07 199ص )

يعرف السبب في العقود بأنه العنصر المعنوي الذي يسمحبمعرفة لماذا اإلرادة تنشأ

اإللتزام فهو الهدف الذي من اجله يؤدي المتعاقد التزامه و يمكن تعريفه باإلعتبارات

اإلقتصادية التي ينتظر جنيها طرفا العقد من تعاقدهما ) )2

فالسبب إذا في عقد اإليجار التجاري بالنسبة للمؤجر هواإلستفادة من سعر اإليجار و

بالنسبة للمستأجر هو إستغالل العين المؤجرة في ممارسة نشاط تجاري

المطلب الثاني إنشاء عقد اإليجار التجاري بعد صدور 0205القانون

كانت مسألة الرسمية في عقد اإليجار التجاري قبل 0205صدور القانوني

محل خالف بين رجال القانون و القضاء سيما أمام 200506 المؤرخ في 02

172تعارض النصوص القانونية في هذا الشأن فالمادة من القانون التجاري تجيز

ضمنيا إبرام هذا العقد كتابة أو شفاهة في حين أن المادة من القانون1 مكرر 324

المدني تنص صراحة على ضرورة إخضاعه إلى الرسمية تحت طائلة البطالن

و لكن بعد صدور القانون المشار إليه تم وضع حد لهذاالخالف و ذلك من خالل

187المادة الثالثة منه التي تممت القانون التجاري بالمادة مكرر و التي تناول

مضمونها من خالل مايليالفرع األول الشكل الرسمي في عقد اإليجار التجاري

مكرر من القانون التجاري التي أضيفت187جاء في المادة إليه بموجب القانون

تحرر عقود اإليجار المبرمة ابتداء من تاريخ نشر هذا مايلي0205القانون في laquo

الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطيةالشعبية في شكل الرسمي و ذلك

تحت طائلة البطالن و تبرم لمدة يحددها األطراف بكل raquo حرية

يتضح من هذا النص أن المشرع أصبح يقتضي إفراغ عقداإليجار التجاري في سند

رسمي ومن ثم لم يعد هناك مجال للحديث عن عقودإيجار تبرم شفاهة أوفي محررات

عرفية و بذلك يكون المشرع قد كرس ما ذهبت إليه المحكمة العليا

في قرارها المؤرخ في الذي سبقت اإلشارة إليه و تبنى الموقف الذي 19960709

قال بوجوب إفراغ عقد اإليجار التجاري في قالب رسمي

ذيب عبد السالم عقد اإليجار المدني الديوان الوطني (2 27ألشغال التربوية ص )

و رغم ما للرسمية من أهمية خاصة في إثبات العقود ومعرفة الشروط التي أقام

األطراف العقد بناء عليها إال أنها من الممكن أن تتعارضمع ما تتسم به التجارة من

سرعة بعرقلة المتعاقدين بإجراءات التوثيق كما أنها قدتثقل كاهلهم بمصاريف العقود

الرسمية ولعل السؤال الذي يطرح في هذا الصدد

ما هي الطبيعة القانونية للرسمية في عقد اإليجارالتجاري

إن المشرع قد يشترط الكتابة لقيام تصرف من التصرفات بحيث ال تقوم هذه األخيرة

و ال تنتج أثارها القانونية إال إذا أفرغت إرادة المتعاقدينفيها أمام موظف رسمي

فهذه الكتابة تعتبر ركنا شكليا في التصرف فإذا إنعدمتهذه الشكلية إنعدم التصرف

معها أما إذا إشترط الكتابة إلثبات التصرف فإن تخلفها ال( مما يعنى1يؤدي إلى بطالنه)

أن القاعدة لتحديد طبيعة الكتابة هي الجزاء المترتب على تخلفها

مكرر من187و ذلك laquo و تبعا لذلك و إستنادا إلى المادة القانون التجاري التي تنص

فإن إفراغ عقد اإليجار التجاري في محرر رسمي هو ركنفي هذا raquo تحت بطالن

العقد فعقد اإليجار التجاري إذن أصبح بموجب هذا التعديلمن العقود الشكلية التي

تتطلب لصحة إنعقادها إضافة إلى توافر األركان العامة منتراض و محل و سبب

مشروعين أن يتبع فيها الشكل الذي يوجبه القانون و اصبحيشكل إستثناء من قاعدة

59يتم العقد laquo الرضائية في العقود التي أقرتها المادة من القانون المدني إذ تنص

بمجرد أن يتبادل الطرفان التعبير عن إرادتهما المتطابقيندون اإلخالل بالنصوص

القانونية raquo و من ثم إذا عرض على القاضي نزاع حول إيجار تجاري

فعليه قبل التطرق إليه أيا كان موضوعه التحقق من وجود المحرر الرسمي الذي

أفرغ فيه العقد حتى و لو لم ينازع األطراف في قيامه و اقروا بوجوده و ذلك ألن العقد

في حالة عدم إفراغه في محرر رسمي يعد باطال وال يمكن لألطراف تصحيحه

بإقرارهم مكرر من القانون187الفرع الثاني سريان المادة

التجاري من حيثالزمان

يخضع سريان القواعد القانونية من حيث الزمان إلىمبدأين هما عدم الرجعيةو

األثر الفوري للقانون فيقضى األول بأن أحكام القوانينال تسرى إال على ما يقع من

محمد زهدور الموجز في الطرق المدنية لإلثبات في (1 25التشريع الجزائري ص )

تاريخ العمل بها و ال يترتب عليها اثر فيما وقع قبلها و في من2ذلك تنص المادة

ال يسري القانون إال على ما يقع في المستقبل وال يكونله أثر laquo القانون المدني

و يقضي مبدأ األثر الفوري للقانون أن يطبق القانونالجديد بأثر مباشر على raquo رجعي

اآلثار الجارية للمراكز القديمة إال أنه يفرق في ذلك بينالمراكز القانونية التي تخضع

لهذا المبدأ و بين المراكز العقدية التي تخضع أثارهاللقانون القديم ذلك ألن إخضاعها

للجديد فيه تعديل للعقد و القاعدة أن العقد شرعية المتعاقدين

لم و المشرع خالل التعديل الذي أدخله على القانون 0205التجاري بموجب القانون

يكثف بالقواعد العامة و إنما نص صراحة على التاريخ الذييبدأ من خالله سريان

مكرر و بالنتيجة فإن العقود التي أبرمت قبل187المادة تاريخ نشر هذا القانون أي قبل

يطبق20050609و أن أطراف هذه العقود غير 5975عليها أحكام األمر

ملزمين بإفراغها في محرر رسمي و هذا ما يحتم علىالقاضي عند نظره في

النزاعات المتعلقة باإليجار التجاري أن يبحث في تاريخإبرامها ألنه هو المعيار المحدد

للقانون الواجب التطبيق و رغم أن أعمال هذه القواعد يؤدي إلى إخضاع أوضاع

قانونية متشابهة ألحكام قانونية مختلفة مما يخلق لدى الناس شعور بعدم المساواة أمام

القانون إال أن إحترام إرادة األفراد الخاصة توجب ذلك ألنهم عند التعاقد قد أخذوا

في إعتبارهم النصوص الموجودة

هو من و خالصة هذا المبحث أن عقد اإليجار التجاري 5975المبرم في ظل األمر

العقود الرضائية يكفي في إبرامه تبادل اإليجاب و القبولبين المؤجر و المستأجر برضا

سليم و محل و سبب مشروعين حتى يرتب العقد كافةأثاره أما عقد اإليجار التجاري

فهو من العقود الشكلية فال يمكن أن يرتب أثاره بعد 0205المبرم في ظل القانون

توافر الرضا و المحل و السبب المشروعين إال إذا تم إفراغه في محرر رسمي

فكيف يتم إثبات كل من العقدين المبحث الثاني إثبات عقد اإليجار التجاري

إلى تغيير القواعد التي تحكم أدى تعديل القانون 0205التجاري بموجب القانون

إثبات عقد اإليجار التجاري وأصبح أطراف العقد المبرمبعد التعديل مطالبين في

قبل تعيله و إثبات عقدهم بغير ما يطالب به أطراف 5975العقد المبرم في ظل األمر

توضيحا لذلك تم تقسيم هذا المبحث إلى مطلبين خصصاألول إلثبات عقد اإليجار

قبل تعديله و الثاني إلثبات العقد المبرم بعد التجاري 5975المبرم في ظل األمر

التعديل الذي أدخل على القانون التجاريالمطلب األول إثبات عقد اإليجار التجاري المبرمقبل 59

75في ظل األمر تعديله

نتعرض من خالل هذا المطلب إلى القاعدة في اإلثبات فيالمواد التجارية أوال ثم

إلى ما إستقر عليه القضاء في إثبات عقد اإليجار التجاريلفرع األول القاعدة في إثبات العقود التجاريةا

إن اإلثبات في المواد التجارية حر كقاعدة عامة و يستفادهذا الحكم من النص

من القانون30يثبت كل عقد تجاري بسندات laquo المادة التجاري التي تنص على

رسمية أو بسندات عرفية بفاتورات مقبولة بالرسائل بدفاتر الطرفين باإلثبات

بالبينة أو بأية وسيلة أخرى إذا رأت المحكمة وجوب raquoقبولها

من القانون المدني التي333و كذلك من نص المادة إستثنت المسائل التجارية من مجال

تطبيقها عندما عددت الحاالت التي يجب فيها اإلثباتبالكتابة إذ جاء في فقرتها

في غير المواد التجارية إذا كان التصرف القانوني تزيدقيمته laquo األولى

دج أو كان غير محدد القيمة فال تجوز100000على البينة في إثبات وجوده أو

إنقضائه ما لم يوجد نص يقضي بغير ذلك raquo (1) و يترتب على إطالق المشرع حرية اإلثبات في المادة

التجارية أنه يمكن إثبات التصرف التجاري أيا كانت قيمته بالكتابة أو البينة أو

القرائن أو بأي وسيلة أخرى تراها المحكمة و انه يجوز إثبات ما يخالف أو يجاوز ما إشتمل

عليه سند كتابي بشهادة الشهود و القرائن وكافة طرق اإلثبات

و باعتبار عقد اإليجار التجاري من العقود التجارية فإنهيمكن مبدئيا إثباته بمختلف

طرق اإلثبات هذا ما يمكن استخالصه من قواعد اإلثبات لكن هل استقر

القضاء على ذلك أم كان لهموقف أخر

لفرع الثاني إثبات عقد التجاري وفق ما إستقر عليها القضاء

من القانون التجاري التي تجعل30رغم صراحة المادة اإلثبات حرا في العقود

التجارية إال أن اجتهاد المحكمة العليا استقر على ما يخالفذلك في شأن إثبات عقد

اإليجار التجاري و ذلك عندما قيدت إثبات العقد الذي يبرمشفاهة بضرورة تقديم

وصوالت الكراء و بالتالي فإذا كان عقد اإليجار الذي افرغ في سند مكتوب

رسمي أو عرفي يتم إثباته بهذه الكتابة و في غياب ذلك على المستأجر تقديم

وصوالت الكراء إلثبات صفته كمستأجر شرعي مالك للقاعدة التجارية و إال أعتبر شاغال

من دون حق و السند كما أن المحكمة العليا تستبعد و ترفض أي وسيلة إثبات

أخرى في حالة العقد الشفهي و هكذا يستبعد السجل التجاري و الوثائق المسلمة من إدارة

الضرائب أو اإلتحاد العام للتجار أو التجارة أو الصناعة و يستبعد أيضا وصل الكراء

أو الماء أو الهاتف و أعتبرت المحكمة ان هذه الوثائق ال تكفي إلثبات صفة

المستأجر و ال يؤخذ بها ذلك ألن إثبات العالقة بين المؤجر و المستأجر البد أن تكون

بكتابة صادرة عن المؤجر كما إعتبرت أن طول مدة شغل العقار و ممارسة النشاط

التجاري فيه ال يمكن األخذ به كدليل لقيام عالقة اإليجار

وعلى ذلك قضت المحكمة العليا199305من المستقر laquo 10في قرارها المؤرخ في

عليه قضاء أن اإليجار يثبت بعقد رسمي أو بتقديم إيصاالتاإليجار و لما ثبت في

قضية الحال أن الطاعن لم يثبت صفته كمستأجر سواءيعقد إيجار مكتوب أو وصوالت

من القانون333( المادة 1 20المؤرخ في 10 20050705المدني بعد تعيلها بموجب القانون )

المتمم للقانون المدني اإليجار مكتفيا بإثبات تسجيله بالسجل التجاري و تسديد

الضرائب فإن هذه الوثائق ال تثبت العالقة اإليجارية كما أن أطول مدة اإلستغالل ال

تشكل كذلك دليال على وجودعقد

اإليجار raquo(1) و كخالصة فإن عقد اإليجار التجاري المبرم قبل التعديل

الذي أدخل على القانون التجاري ال يمكن إثباته إال بتقديم محرر عرفي أو رسمي أو

وصوالت الكراء و ذهبت المحكمة العليا إلى أنه يكفي تقديم وصل كراء

واحد ويفهم ذلك من حيثيات11 الذي جاء فيه 1988و لكن وحيث أنه بالرجوع laquo

27قرارها الصادر بتاريخ إلى القرار المطعون فيه فإن مزاعم الطاعن ال تقف أمام

ما أعتمد عليه القرار من أدلة كتابية لدى قضاة الموضوع و أن الطاعن رغم زعمه

بأنه مستأجر للمحل التجاري من المدعي عليها منذ ثمان سنوات إال أنه لم

يستطع أن يقدم للمجلس ولووصل إيجار واحد raquo (1)

وتبعا لذلك فإن القاضي الذي يعرض عليه نزاع يتعلق بعقدإيجار تجاري أبرم في ظل

قبل تعديله و أنكر أحد األطراف قيام العالقة 5975اإليجارية ال يمكن له أن األمر

يأخذ كدليل لإلثبات إال الكتابة الرسمية أو العرفية أو وصوالت الكراء

أما إذا أقر األطراف بوجود العقد و لم ينازعوا في قيامةفاللقاضي أن يفصل في

الدعوى حتى ولو لم يوجد في ملفها محرر أو وصل كراء المطلب الثاني إثبات عقد إليجار التجاري المبرم بعد

صدور القانون0502

إن عقد اإليجار التجاري المبرم بعد التعديل الذي أدخل 5975على األمر

أصبح من العقود الشكلية إذ يجب المتضمن القانون 0205التجاري بموجب القانون

تحريره تحت طائلة البطالن في محرر رسمي و بذلك فإنأي شخص يدعي انه طرف

في عالقة إيجارية بموجب عقد إيجار تجاري أبرم بعد صدور القانون السالف الذكر

ملزم إلثبات صحة ما يدعيه بتقديم محرر رسمي افرغ فيههنا التصرف و يشترط في

من القانون المدني324هذا المحرر الرسمي طبقا للمادة أن يقوم بتحريره ضابط

عمومي و هو الموثق في حدود إختصاصه و أن يحترم في تحريره األشكال القانونية

اإلجتهاد القضائي للغرفة107969ملف رقم 199310( قرار في 1 05التجارية و البحرية )

80عدد خاص ص 04 عدد 1992 المجلة القضائية 5090ملف رقم 1988

27( قرار في 1 11 89ص ) و تكتسي الورقة الرسمية إذا توافرت فيها الشروط

القانونية الذاتية في اإلثبات حيث ال يطلب ممن يحتج بها أن يثبت صحتها و لكن على من

ينكرها و ينفي عالقة اإليجار أن يقيم الدليل على بطالنها وليس له طريق في

ذلك إال الطعن فيها بالتزوير

و من دون الكتابة الرسمية ال يمكن إثبات عقد اإليجارالتجاري و ال مكان لمواجهة

غيابها باإلقرار أو توجيه اليمين الحاسمة و ال مجال أيضاللحديث عن بداية الثبوت

بالكتابة بتقديم وصوالت كراء قصد إستكمالها بشهادة الشهود أو القرائن

ويبقى تصور حالة واحدة يمكن فيها إثبات عقد إيجار تجاريابرم بعد صدور القانون

بالبينة و القرائن و جميع طرق اإلثبات وهي حالة 0205فقدان السند الرسمي

من336يجوز اإلثبات بالبينة laquo المنصوص عليها بالمادة القانون المدني التي جاء فيها

فيما كان يجب إثباته بالكتابة إذا فقد الدائن سندهالكتابي لسبب أجنبي خارج عن

إرادته raquo فهذه المادة تجيز اإلثبات بالبنية أو القرائن ألي عقد

يشترط القانون إثباته بالكتابة ولو كان عقدا شكليا ويالحظ أن هذه المادة تنص على حالة

فقدان الدائن لسنده ولكنها في الحقيقة تنطبق على جميع من يريد التمسك بها ممن )

1تتوفر فيه الشروط المنوه عنها ) و يجب على من يريد اإلستفادة من هذه الحالة أن يثبت

مايلي أنه قد أفرغ فعال عقد اإليجار التجاري في محرر رسمي 1

و أن هذا العقد كان مستوفيا لجميع الشروط الموضوعية و الشكلية

أن يثبت واقعة ضياع السند و فقدانه وهي واقعة مادية 2تثبت بجميع طرق اإلثبات

أن يثبت السبب األجنبي بأن يقدم الدليل على أن ضياع 3السند كان لحادث حريق أو

غرق أو حرب أو لسبب راجع على شخص ثالث كسارق أو مغتصب

وحتما فإن إشتراط إفراغ عقد اإليجار في محرر رسمي يخفف على أطرافه عبء

إثباته و يسهل على القاضي التحقق من قيامه و البحثفي أركانه خاصة مدته و بدل

اإليجار بكوش يحي أدلة اإلثبات في القانون المدني الجزائري (1

( و الفقه اإلسالمي المؤسسة الوطنية237للكتاب ص

و نلخص من خالل هذا المبحث إلى أن إثبات عقد اإليجارالتجاري المبرم قبل تعديل

يكون بتقديم محررات رسمية كانت أو عرفية القانون 0205التجاري بموجب القانون

أفرغ فيها العقد أو بتقديم وصوالت الكراء أما العقد الذيأبرم بعد صدور القانون

السالف الذكر فال يمكن إثباته إال بتقديم المحرر الرسميالذي أفرغ فيه العقد مع

مراعاة قواعد اإلثبات كما سبق شرحه هذا عن إثبات عقد اإليجار التجاري و يبقى السؤال كيف

يتم إنهاؤه و متى يحقلألطراف تجديده

الفصل الثاني تجديد عقد اإليجار التجاري و إنهاؤه األصل في العقود أن العقد شريعة المتعاقدين فيتم

تعديله و تجديده و إنهاؤه باإلتفاق فيما بينهم إال أن المشرع خرج عن هذه القاعدة

في اإليجارات التجارية عندما أقر للمستأجر الحق في التمسك بتجديد اإليجار و قيد

سلطة المؤجرة في إنهاء عقد اإليجار حتى و لو كان محدد المدة بعرض التعويض

اإلستحقاق أو إثبات السبب الخطير و المشروع تجاه المستأجر المخلي وفق أحكام

من القانون التجاري177المادة و إثر02رجع المشرع إلى القواعد العامة وألغى 2005

09التعديل المؤرخ في أحكام التعويض اإلستحقاقي و التنبيه باإلخالء و أصبح عقد

اإليجار التجاري كغيره من العقود يخضع لإلدارة الحرة ألطرافه

وقد تم تقسيم هذا الفصل لتوضيح ذلك إلى مبحثين نتعرض في األول إلى أحكام تجديد

عقد اإليجار التجاري و في الثاني إلى إنهاء هذا العقد 5975و ذلك وفقا ألحكام األمر

المعدل له المتضمن القانون التجاري قبل تعديله و 0205القانون

المبحث األول تجديد عقد التجاري يخضع تجديد عقد اإليجار التجاري المبرم قبل التعديل إلى

و174أحكام المواد ما يلبيها من القانون التجاري التي تمنح لمستأجر العقار ما

يسمى بحق اإليجار و هو الحق الذي يخول له التمسك بتجديد العقد رغم حلول أجله

وذلك إذا توفرت فيه فتطبق عليه أحكام المادة الشروط القانونية أما العقد 02

05المبرم بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري التي تخضع تجديده إلرادة 187

األطراف المستقلة و من خالل المطلب األول لهذا المبحث نتناول تجديد عقد

اإليجار التجاري المبرم في قبل تعديله وفي الثاني نتعرض لتجديد العقود المبرمة 59

75بعد التعديل ظل األمر على النحو التالي

المطلب األول الحق في تجديد اإليجار فيقبل تعديله 59 75ظل األمر

يتعلق تجديد اإليجار التجاري بالعقود التي تبرم لمدةمحددة أما غير محددة

المدة فال تطرح بشأنها المسألة ذلك ألنها تظل قائمة ومستمرة إلى حين إعالن أحد

األطراف رغبته في إنهاءها و التجديد قد يكون صريحابالتعبير بين األطراف فيما

بينهم باإليجاب و القبول أو ضمنيا بتواصل اإليجار المنعقدإلى بعد األجل المحدد في

العقدالفرع األول التجديد الصريح العقد اإليجار التجاري

إن التجديد الصريح لعقد اإليجار التجاري قد يتم بتبادلاإليجاب و القبول بين

المؤجر و المستأجر و تحرير عقد إيجار جديد أو باإلتفاقعلى إستمرار العقد بشروطه

السابقة أو بأخرى مختلفة و هذا إعماال للقواعد العامةفي العقود كما قد يتم بممارسة

المستأجر للحق الذي كرسه له المشرع و هو حق التمسكبطلب التجديد الصريح طبقا

و ما يليها من القانون التجاري حماية له172ألحكام المادة من األضرار التي قد تلحق

به نتيجة رفض التجديدأوال شروط التمسك بحق تجديد عقد اإليجار التجاريمنها يتعلق بصاحب الحق و منها ما يتعلق بعقد اإليجارالشروط المتعلقة بصاحب الحق في التمسك بالتجديد

ال يجوز التمسك بحق التجديد إال من laquo أ جاء في المادة من القانون التجاري172

و يستخلص منه أنه raquo طرف المستأجرين أو المحولإليهم أو ذوي الحقوق

يمكن التمسك بتجديد عقد اإليجار التجاري لألشخاص التاليين

المستأجر األصلي الذي تربطه عالقة مباشرة مع المؤجر1048633 مالك العقار

1048633 ذوي الحقوق كالوارث أو الموصي له أو الموهوب له المحول إليه حق اإليجار الذي ينتقل إليه حق اإليجار

1048633 كمشتري القاعدة التجارية من مالكها مستأجر العقار

و يطرح السؤال بشأن مستأجر العين المؤجرة من الباطنو مستأجر القاعدة التجارية

لتسييرها تسييرا حرا بالنسبة للمستأجر من الباطن فيجوز له أن يطلب التجديد

من المستأجر األصلي في حدود الحقوق التي يتمتع بها هذا األخير من مالك العين

المؤجرة وفي ذلك نصت المادة فقرة198يجوز للمستأجر من الباطن ان يطلب تجديد laquo

أولى من القانون التجاري إيجاره من المستأجر األصلي في حدود الحقوق التي يتمتع

بها هذا األخير نفسه منالمالك raquo

كما يجوز له أن يطلب تجديد عقد اإليجار من المالك إذا كانقد رخص صراحة أو

ضمنيا باإليجار من الباطن أو وافق عليه أو إذا لم تكناألماكن محل اإليجار األصلي

تشكل في حالة اإليجار الجزئي من الباطن كال مشاعا مادياأو في نية األطراف فقرة األخيرة من القانون189المشتركة ) المادة

التجاري ( أما إيجار التسيير الحر و المقصود به إيجار القاعدة التجارية

من مالكها مستأجر العقار فقد إستقرت المحكمة العليا بشأنه أنه ال يمكن أن تطبق

عليه أحكام اإليجار التجاري07 فقضت في قرارها المؤرخ في 12مايلي 1999

ال يمكن إعتبار عقد التسيير الحر بمثابة عقد إيجار تجاري

laquo مهما طالت مدة بقاء المسير بالمحل التجاري و ال يستوجب التنبيه باإلخالء إذ

ينتهي في أي وقت بمجرد وبالتالي فإن مستأجر القاعدة التجارية لتسييرها تسييرا (1

حرا ال يملك ( raquo إنذار مكتوب حق التمسك بتحديد اإليجار و قد قضى مجلس قضاء

الشلف في قرار له مؤرخ في بإلزام مستأجر القاعدة التجارية بإخالء العين 20050430

المؤجرة إلنهاء مدة اإليجار و رفض دفع المستأجر ببطالن التنبيه باإلخالء و

جاء في حيثيات هذا حيث أن قاضي الدرجة األولى أصاب في حكمه لما إستند

laquo القرار203على المادة من القانون التجاري و اعتبر المستأنف مستأجر مسير و

أن إنهاء عقد اإليجار ال176 و 173يخضع للشروط النصوص عليها بالمواد raquo (2)

من القانون التجاري بأن يثبت المستأجر أنه يستغل المتجر بنفسه أو بواسطة

أحد تابعة كالوكيل أو مدير الشركة إذا كانت النيابة إتفاقية أو الحارس القضائي أو

الوصي أو القيم أو الوكيل عن الغائب إذا كانت النيابة قانونية و يؤكد حق الحارس

القضائي أو وكيل في من201تجديد إيجار المحل التجاري ما تقضي به المادة )

3القانون التجاري ) الشروط المتعلقة بعقد اإليجار

من169أ أن يرد اإليجار العقارات المذكورة في المادة القانون التجاري

عدد2001 المجلة القضائية 201563ملف رقم 1999 07( قرار في 1 12 209 ص 01 )

2005عن الغرفة التجارية بمجلس قضاء الشلف 05 30( قرار في 2 04 128فهرس رقم )

60جنادي جياللي المرجع السابق ص (3 ) بأن يكون اإليجار من اجل ممارسة نشاط تجاري بذلك

تستبعد اإليجارات التي تتم من اجل ممارسة المهن الحرة أو المدنية أو الحرفية و

في الحالة األخيرة إشترط المشرع أن يكتسب الحرفي صفة التاجر وان يقيد نفسه

قي السجل التجاري كما و4 من القانون التجاري ) 169رد ذلك في المادة )

ج أن تكون مدة اإليجار سنتين فأكثر بعقد مكتوب و بعقدشفهي أربع سنوات متتالية

ودون إنقطاع فعلى المستأجر أن يثبت أنه إستغل المحلحسب ما سبق ذكره و

إال سقط حقه في التمسك بالتجديد و يمكن إلزامه بالخروجبمجرد إنقضاء المدة و

هو ما كرسته المحكمة العليا بموجب قرار07عندما 1999 13صادر بتاريخ

رفضت الطعن المرفوع من المستأجر ضد قرار قضىإستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث وعشرينشهرا معتبرة إياه

1انه اصبح يحتل األماكن دون حق أو سند ) ) ثانيا إجراءات تجديد عقد اإليجار

من القانون التجاري و ما174يتم التجديد طبقا للمادة يلبها بتقديم طلب إلى المؤجر

يتضمن رغبة المستأجر في التجديد أثناء سريان العقدوقبل إنتهاء مدته بستة أشهر على

األقل و ذلك بموجب عقد غير قضائي عن طريق المحضرأو برسالة موصول عليها

مع طلب العلم بالوصول كما يجوز أن يتم التبليغ للمسيرالذي يتوفر فيه الصفة الكافية

إلستالمه وفي حالة تعدد المالكين للعقار المؤجر يكفيتوجيه الطلب ألحدهم ليسرى

عليهم جميعا إال إذا كانت هناك شروط أو إتفاقات أخرىبين األطراف تخالف ذلك و

أوجب المشرع أن يتضمن طلب التجديد تحت طائلة بطالنهمضمون الفقرة األخيرة من

من174يتعين على المؤجر في أجل ثالثة laquo المادة القانون التجاري التي تنص

أشهر من تاريخ تبليغ طلب التجديد أن يحيط الطالب علمابنفسه اإلجراء إذا كان يرفض

التجديد مع إيضاح دوافع هذا الرفض و يعتبر المؤجر إذا لميكشف عن نواياه في هذا

األجل موافقا على مبدأ اإليجار السابق raquo وعلى المؤجر خالل األشهر الثالث التي تلي تاريخ تبليغه أن

يبين موقفه تجاه طلب التجديد و الذي ال يخرج عن أحد الحاالت التالية

الموافقة على التجديد دون قيد أو شرط في هذه الحالة1048633 يجدد العقد بشروطه

9السابقة وبنفس المدة شرط أن ال تتجاوز من القانون175سنوات) المادة

01التجاري فقرة ) على بن غانم الوجيز في القانون التجاري وقانون (4

187األعمال موفم للنشر ص )01 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137ص ) الموافقة على التجديد ولكن بشروط أخرى فإذا وافق

1048633 عليها المستأجر كان األطراف أمام عقد جديد يجب إبرامه وفق الشروط الجديدة و يتم

في هذه الحالة اإلتفاق على مدة اإليجار بكل حرية و يمكن أن تتجاوز تسع سنوات

من القانون175)المادة ( التجاري

رفض المؤجر طلب التجديد و يجب عليه هنا أن يبلغ1048633 المستأجر بالرفض خالل

ثالث اشهر من تاريخ التبليغ و أن يوضح دوافعه في ذلك وأن يذكر فيه مضمون

من القانون التجاري تحت طائلة بطالن التبليغ194المادة من القانون174)المادة

التجاري الفقرتين األخيرتين (و يمكن للمستأجر أن ينازع المؤجر

1048633 عن سبب الرفض أو أن يطلب سداد تعويض اإلخالء أمام القضاء

عدم الرد على طلب التجديد خالل مدة الثالثة اشهر التي1048633 تلي التبليغ و يعتبر سكوته

موافقة ضمنية على تجديد اإليجار السابق بنفس شروطه من القانون174)المادة

( التجاري ثالثا سريان مفعول اإليجار الجديد

من القانون التجاري175يسري اإليجار الجديد طبقا للمادة من يوم تجديده و يقصد به

تاريخ توجيه التنبيه باإلخالء في حالة توجيه من قبل المؤجر أو األجل المألوف الذي

يلي طلب التجديد أما إذا كان المؤجر قد رفض تجديد اإليجار ثم عدل عن رأيه

بعد ذلك ووافق على التجديد و أبلغ المستأجر بموافقته فإن التجديد هنا يسري

إعتبارا من يوم تبليغ المستأجر هذه الموافقة بعقد غير قضائي طبقا للمادة

فقرة أخيرة من القانون175 التجاري

الفرع الثاني التجديد الضمني لعقد اإليجار التجاري إذا إنتهت مدة اإليجار دون أن يخطر أحد األطراف األخر

بإخالء المحل و بقي المستأجر مع ذلك في المكان المؤجر برضا المؤجر أعتبر

هذا بمثابة تجديد ضمني لإليجار وذلك ألن المشرع قيد إنهاء العقد في اإليجارات

التجارية بتوجيه التنبيه باإلخالء سواء تعلق األمر بعقود محددة المدة أو غير محددة

من القانون173)المادة ( التجاري فقرة األولى

و حتى يتجدد العقد ضمنيا يجب أن يكون هناك إيجار سابقمعين المدة و أن تنقضي

هذه المدة دون أن يوجه المؤجر تنبيها باإلخالء في مدة ستةاشهر على األقل قبل

األجل دون أن يقدم المستأجر طلب تجديد ألن التجديد في هذه الحالة يصبح صريحا

و أن يكون العقد كتابي وذلك ألنه في الغالب العقدالشفهي يكون غير محدد المدة إذا

و في laquo يتعذر إثباتها وعلي هذا نص المشرع في المادة من القانون التجاري173

حالة عدم التنبيه باإلخالء يتواصل اإليجار المنعقد كتابةبالتمديد

الضمني إلى ما بعد األجل المحدد في العقد مع مراعاةاألحكام المنصوص عليها في

العقد raquo يجدد عقد اإليجار التجاري ضمنيا وفقا لشروطه السابقة

ولمدة مساوية لمدة اإليجار175الذي حل أجله دون أن تزيد عن تسع سنوات ) المادة

من القانون التجاري ( أما إذا أراد المستأجر التعديل من شروط اإليجار السابقة

الذي تجدد ضمنيا فله أن يوجه طلب إلى المؤجر و ذلك أثناء التجديد و يفهم هذا من خالل

من القانون174نص المادة في حالة عدم التنبيه باإلخالء يتعين على المستأجر الذي

يرغب في laquo التجاري الحصول على تجديد إيجاره أن يتقدم بطلبه أو عند

اإلقتضاء في كل وقت أثناء فهذا الطلب و إن كان يهدف في ظاهره إلى تجديد

اإليجار فالغرض منه raquo تجديده في الحقيقة هو التعديل من شروط العقد ألن العقد يكون

قد تجدد ضمنيا بإنتهاء أجله دون توجيه التنبيه باإلخالء و لكن إن وجه المستأجر هذا

الطلب فإنه يصبح تجديدا صريحا و يمكن اإلتفاق على شروط جديدة بحرية و دون

التقيد بمدة تسع سنوات من القانون التجاري و175المنصوص عليها في المادة تجدر اإلشارة إلى أن التجديد

الضمني لعقد اإليجار يكون بقوة القانون و ال تشترط فيهالموافقة من المؤجر و ذلك

ألن سكوته و عدم إعتراضه على إستمرار المستأجر فيالبقاء في العين المؤجرة يفسر

بأنه قبول و بذلك يستفيد المستأجر من مدة إيجار تعادلمدة اإليجار السابق على أن ال

يتجاوز تسع سنوات و ال يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجارالمحدد ضمنيا بتوجيه تنبيه

باإلخالء إال إذا وافق المستأجر على اإلخالء قبل إنتهاء مدةالعقد المحدد و مع ذلك

إعتبرت المحكمة العليا أن عقد اإليجار إذا تجدد ضمنيا فإنهيجدد لمدة غير محددة و

يمكن للمؤجر أن يضع له حدا في أي وقت يتوجيه التنبيهباإلخالء فقضت في قرارها

12 المؤرخ في 11مايلي 1994 عند نهاية فترة اإليجار دون توجيه تنبيه باإلخالء يتجدد عقد

laquo اإليجار ضمنيا على أجل غير محدد وعليه فالمؤجر غير ملزم بأي مدة و يمكن أن

يوجه للمستأجر تنبيهاباإلخالء متى أراد raquo (1)

86حمدي باشا القضاء التجاري دار هومة ص (1 ) و كذلك الغرفة التجارية بمجلس قضاء الشلف أقرت بصحة

التنبيه باإلخالء الذي

وجهه المؤجرين إلى المستأجر خالل فترة التجديد الضمني9لعقد إيجار أبرم لمدة

سنوات و إنتهت مدته دون توجيه تنبيه باإلخالء فتجددضمنيا و إعتبرت الغرفة انه

ال يوجد مايثبت ان المؤجرين قد وافقوا على التجديدالضمني و قد جاء في حيثيات

مايلي 35 فهرس رقم 2005حيث أن دفع المستأنف laquo 26 قرارها المؤرخ في 02

كون أن العقد اإليجار تجدد ضمنيا مردود عليه كونه اليوجد ما يثبت أن عقد اإليجار

تجدد ضمنيا بموافقة المستأنف عليهم حيث أن قاضي الدرجة األولى لما قضى بالمصادقة على

التنبيه و تعيين خبير أصاب في حكمه كون أن المستأنف عليهم وجهوا للمستأنف

تنبيها ضمن األجل القانوني و طبقاللقانون و بالتالي يتعين تأبيد الحكم المستأنف raquo (2)

المطلب الثاني تجديد عقد اإليجار التجاري المبرم بعدصدور القانون

02 05 مكرر من القانون التجاري في187جاء في المادة laquo

فقرتها الثانية مما يلي يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجل

المحدد في العقد دون حاجة إلى التنبيه باإلخالء و دون الحق في الحصول على تعويض

اإلستحقاق المنصوص عليه فيهذا القانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

و يفهم من نص هذه المادة بمفهوم المخالفة أنه ليسللمستأجر أن يتمسك بحق التجديد

و إذا رغب في اإلستمرار في إيجار العقار فالبد أن يكون ذلك باإلتفاق مع المؤجر

و يعتبر العقد في جميع الحاالت عقد جديد حتى ولو تمإبرامه بنفس شروط العقد

السابق يخضع عقد اإليجار التجاري للقواعد العامة في 02

05فالتعديل الذي جاء به القانون التعاقد القائمة على إستغالل اإلدارة و حرية التعاقد و تم

تخليص المؤجر من القيود التي كانت مفروضة عليه و التي كانت تجعل المستأجر مالك

القاعدة التجارية في مركز يبدو انه أقوى من مركزه بصفته مالكا للعقار

و تتضمن المادة السلفة الذكر إلغاء ضمني ألحكام المادة من القانون التجاري و172

من ثم إلغاء لحق اإليجار و بالتالي مهما طالت مدةإستغالل المستأجر لنشاط تجاري

في العقار المؤجر فإنه يلزم بمغادرة األمكنة متى حلأجل عقد اإليجار إال إذا وافق المؤجر على إبرام عقد جديد

فهرس2005الغرفة التجارية مجلس قضاء الشلف 0526( قرار في 2 02 35رقم )

و لكن هذا اإللغاء الضمني ليس مطلق إذ أن العقود التيأبرمت قبل هذا التعديل تخضع

و ما يليها من القانون التجاري و172في تجديدها للمواد هو ما نصت عليه المادة

التي أضيفت إلى القانون التجاري بموجب01مكرر 187 من القانون03المادة 0205

يبقى تجديد عقود اإليجار المبرمة قبل النشر المذكور فيlaquo مكرر أعاله187المادة

خاضعا للتشريع الساري المفعول بتاريخ إبرام عقد raquo اإليجار

ويالحظ أن المشرع أبقى على حق تجديد اإليجار بالنسبةللعقود الجارية المبرمة قبل

التعديل رغم أن هذا الحق هو من المراكز القانونية التيفرضت على المتعاقدين

بموجب القانون و ليس من المراكز العقدية ألنه ال يقوم على إتفاق األطراف

و لذلك كان من المفروض أن يخضع لقاعدة األثر الفوريللقانون إعماال للمبادئ

القانونية و سريان القانون من حيث الزمان و بالتالي كانيجب أن يمس التعديل عقود

02و يترك المجال للحرية التامة في التعاقد و يتم 2005 09اإليجار المبرمة قبل

ولكن يبدو أن المشرع من خاللتوحيد األوضاع القانونية من01 مكرر 187المادة

القانون التجاري أراد المحافظة على إستقرار النشاطالتجاري و عدم مفاجئة أصحاب

و التي من الممكن أنالقواعد التجارية بإحكام التعديل تلحق بهم و بالوضع اإلقتصادي

05بأثر فوري أضرار كبيرة لو تم تطبيق القانون 02 و يطرح السؤال في هذا الصدد بشأن العقود التي تجدد

صراحة بإيجاب وقبول جديدين هل تعتبر عقود إيجار من المؤجر و المستأجر في 02

05تاريخ الحق لنشر القانون جديدة و تخضع بذلك ألحكام التعديل أم أنها تبقى خاضعة

و ما يليها172ألحكام المواد 75من األمر 59

الواقع انه في غياب إجتهادات و أحكام قضائية في هذاالصدد بالنظر لحداثة القانون

فاألرجح انه ال يوجد ما يبرر إبقاء هذه العقود خاضعة 0205للقانون السابق فهو

عقد جديد بإيجاب من المؤجر و موافقة من المستأجر دونتمسكه بالحق في التجديد

من القانون التجاري و هذا172الذي تنص عليه المادة يجعله يخضع ألحكام التعديل

و نفس الشيء بالنسبة لعقود اإليجار التي يوجه فيها تنبيهباإلخالء باعتبار أن هذا

األخير هو تصرف إرادي يرتب أثاره دون حاجة إلى موافقةالطرف األخر و هو

المستأجر فإذا إستوفى التنبيه شروطه القانونيةو تمإتباع اإلجراءات القضائية كما

يتطلبها القانون ترتب عن ذلك إنتهاء عقد اإليجار فإذاعدل المؤجر عن نيته في

رفض التجديد تحتم على الطرفان إبرام عقد جديد فإذا كانهذا العدول الحق لتاريخ

فإن العقد الذي يبرم بين الطرفين يخضع ألحكام 0205التعديل نشر القانون

مكرر من187الحالة األخرى التي يمكن إخضاعها للمادة القانون التجاري تتعلق بحق

األولوية الذي يكتسبه المستأجر في حالة إخالءه للعينالمؤجرة لوجود هدم كامل

بالعمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها لإلستغالل أو إلستحالةشغلها دون خطر نظرا

من177لحالتها إذا أقر له المشرع من خالل المادة القانون التجاري في فقرتها

األخيرة بحق األولوية في إستئجار العمارة المعاد بناؤها قبل تعديله و بناء على ذلك إذا كان عقد اإليجار األصلي 59

75أبرم في ظل القانون و كان اإلخالء بسبب حالة المبني وتم إعادة بناء هذا األخير

و ترميمه بعد نشر فإن المستأجر الذي يريد التمسك بحق األولوية يلزم 02

05باإلبرام عقد جديد القانون وفق ألحكام التعديل

و يستخلص من هذا المبحث بموجب أن مستأجر العقار بموجب عقد إيجار تجاري 59

75أبرم قبل تعديل األمر يتمتع إذا توافرت فيه الشروط القانونية و اصبح مالك 02

05للقاعدة القانون التجارية يتمتع بحق اإليجار و يمكن له المطالبة بتجديد

عقد اإليجار عند حلول أجاله في حين أن المستأجر للعين بعد هذا التعديل يلزم

بإخالء األمكنة متى حل اجل العقد ما لم يوافق المؤجر على إبرام عقد جديد

قبل تعديله و فكيف يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجار 5975الذي ابرم في ظل األمر

كيف يمكن للمستأجر أن يستمر في إستغالل نشاطهالتجاري في نفس العين التي اجرها

الذي عدل القانون التجاري بموجب عقد ابرم بعد 0205صدور القانون

المبحث الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري أصبح إنهاء عقود اإليجارات التجارية يخضع للقواعد إثر 02

05صدور القانون العامة في التعاقد القائمة على حرية اإلتفاق و إستقالل

اإلرادة فينتهي العقد على ذلك بمجرد حلول األجل المحدد في العقد و بهذا يكون المشرع

قد حرر إرادة المؤجر التي كانت قبل التعديل مقيدة بتوجيه تنبيه باإلخالء عند

الرغبة في وضع حد للعقد محدد المدة كان أو غير محدد و بعرض التعويض اإلستحقاقي

الذي قد تفوق قيمته قيمة العقار المؤجر أو بإثبات السبب الخطير و المشروع تجاه

المستأجر المخلي المحل و لدراسة أحكام إنهاء عقد اإليجار التجاري تم تقسيم هذا

المبحث إلى مطلبين يتعلق قبل تعديله والثاني بالعقد المبرم بعد التعديل األول 59

75بالعقد المبرم في ظل األمر الذي أدخل على القانون التجاري

المطلب األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم فيظل األمر

قبل تعديله 5975 إذا كان المالك المؤجر ال يرغب في تجديد اإليجار للمستأجر

الذي نشأ له الحق في اإليجار ألزمه القانون أن يوجه للمستأجر تنبيها بإخالء

العين المؤجرة مع ذكر األسباب التي جعلته يطلب إخالء العين فإذا كانت له

أسباب شرعية قبل المستأجر فله الحق في اإلسترجاع دون تعويض حسب الحاالت التي

يخولها له القانون و إال فإنه يلزم بدفع تعويض اإلستحقاق

الفرع األول رفض تجديد عقد اإليجار التجاري مقابلتعويض إستحقاق

قبل تعديله الحق في طلب أعطى المشرع للمستأجر 5975من خالل األمر

تجديد العقد بتوافر الشروط القانونية و منح المؤجر بلقابل الحق في رفض التجديد

وموازنة منه بين الحقين و حماية لما يسمى بالملكيةالتجارية فرض التعويض

اإلستحقاقي و ضبطه من خالل تجديد الحاالت التييستحق فيها و اإلجراءات الواجب

إتباعها للحصول عليها1أوال حاالت تطبيق التعويض اإلستحقاق ) )

و تتمثل في أ رفض تجديد اإليجار دون سبب شرعي فالرفض غير

المسبب يؤدي إلى إلزام المؤجر بسداد تعويض اإلستحقاق ويقع عليه عبء إثبات

الرفض و ذلك ما تفرضه من القانون التجاري من ذكر أسباب177عليه المادة

خطيرة و مشروعة بممارسة حق اإلستراد في حاالت أخرى

من القانون التجاري و178الحالة التي جاءت بها المادة 1048633 هي الحالة التي تخول

المؤجر المالك إسترجاع محله بسبب حالة البناء أو إعادةبناء العمارات التي يوجد

بها المحل بإستثناء عندما يعرض عليه محل أخر و إال ألزمبسداد تعويض عن ذلك

حالة اإلسترجاع لزيادة إرتفاع العمارة المنصوص عليها في1048633 من القانون181المادة

التجاري و في هذه الحالة يدفع له تعويض إستحقاقجزافي ال يتجاوز ثالث

سنوات إيجار من القانون التجاري و182الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 هذه تخص حالة اإلسترجاع الجزئي لألمكنة المخصصة أصال للمسكن و التي

تعتبر في الوقت ذاته تابعة للمحل التجاري وذلك ليسكن فيها شخصيا أو أحد

األزواج بشرط أن ال يتوفر على سكن أخر أو ألفراد عائلته الذين يعيشون معه أو

المقيمين عنده و الشرط الثاني إذا كان اإلسترجاع الجزئي ال يخل إخالال خطيرا

بإستغالل المحل و الثالث أن ال تكون المحالت التجارية و المحالت المعدة

للسكن تشكل وحدة غير مشاعة في حالة عدم توفر هذه الشروط يلزم بالتعويض و

كذلك في عدم شغله سنوات من6 اشهر و في مدة أقصاها 6لألمكنة في اجل خروج المستأجر

من القانون التجاري و184الحالة النصوص عليها بالمادة 1048633 هي المتعلقة باإلسترجاع

من المؤجر الذي هو في نفس الوقت البائع للمحل التجاري

45أسعد زهية تعويض اإلستحقاق نشرة القضاة عدد (1 12ص )

من القانون التجاري 185الحالة المنصوص عليها بالمادة 1048633 وهي حالة رفض تجديد

اإليجار الواقع من الدولة أو المجموعات المحلية و ذلك

بسبب المنفعة العامة من القانون التجاري 186الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 وهي حالة ما إذا تحايل المؤجر على القانون وقت اإلسترجاع و عدم إحترامه

اإللتزامات التي يفرضها عليه القانون بعد اإلسترجاع

ثانيا إجراءات إنهاء عقد اإليجار التجاري مقابل تعويضاإلستحقاق

أ توجيه التنبيه باإلخالء يجب على المؤجر الذي يرفض تجديد اإليجار أن يوجه تنبيها

باإلخالء إلى المستأجر مالك القاعدة التجارية فإذا لم تتوافر في هذه األخيرة

الشروط المنصوص عليها بالمادة من القانون التجاري فال يلزم المؤجر بذلك أي إذا لم 172

يكتسب المستأجر حق اإليجار طبقا للشروط التي سبق شرحها في تجديد عقد

اإليجار التجاري و قد قضت المحكمة العليا في07عندما رفضت الطعن المرفوع 1999

13قراراها الصادر في من المستأجر ضد قرار رفض إستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث و عشرين شهرا معتبرة إياه أصبح

يحتل األماكن دون حق أو1سند ) )

و توجيه التنبيه باإلخالء واجب في جميع الحاالت سواء كنابصدد عقد إيجار محدد

المدة أو عقد غير محدد المدة وإن كان ذلك ال يطرحإشكاال بالنسبة لهذا األخير فإنه

فيما يخص العقود محددة المدة اختلفت مواقف الجهاتالقضائية فرأى البعض منها

انه ينتهي بإنتهاء المدة المتفق عليها اعتمادا على المادتين من القانون107 و 106

المدني في حين أخذت جهات أخرى موقفا مخالفا و173قررت أن أحكام المادة

المتعلقة بوجوب توجيه التنبيه باإلخالء تطبق على جميععقود اإليجار التجارية إذا أن

هذه المادة ال تفرق بين اإليجار المحدد أو غير محدد المدة ) (2

و هو ما استقر عليه االجتهاد القضائي و كرسته المحكمةالعليا في قراراتها و نذكر منها12 الذي جاء فيه 1998و يستفاد من القرار laquo

08القرار الصادر في الطعون فيه أن قضاة المجلس لما قضوا بالمصادقة على

الحكم القاضي بطرد المستأجرة من المحل التنازع عليه دون توجيه تنبيه باإلخالء فإنهم

من173خرقوا أحكام المادة ص01 عدد 2000 مجلة قضائية 128477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137 )( حسان بوعروج تعليق على2 12مجلة قضائية 1998

08 الصادر في 177670قرار رقم )20 ص 02عدد 1999

القانون التجاري التي تشترط إلنهاء عقد إيجار تجاريتوجيه تنبيه بإخالء سواء كان

العقد محدد أو غير محدد المدة raquo(3) و يجب أن يتضمن التنبيه باإلخالء البيانات التالية

ذكر موجه التنبيه و صفته و مقر إقامته و هويته 1 ذكر األسباب التي جعلت المؤجر يطلب إخالء العين 2

المؤجرة ذكر العين المؤجرة و تحديدها و سند الملكية و إسم 3

المستأجر و هويته و أن يوجه إلى مكان ممارسة نشاطه التجاري

من القانون التجاري و إال كان194ذكر مضمون المادة 4 التنبيه باإلخالء باطال

اشهر مع تحديد بدايته و نهايته6تحديد أجل 5

و بشأن تسبب التنبيه باإلخالء تميز موقف المحكمة العليا( يعتبر األول1باتجاهين )

أن مجرد عرض التعويض اإلستحقاقي من طرف المؤجرتسبيب كاف فقضت

المحكمة العليا في199603إن مجرد عرض التعويض laquo 26قرارها المؤرخ في

من قبل المؤجرين يشكل سببا كافيا لطلب التنبيه باإلخالء من القانون176طبقا للمادة

التجاري و بالتالي فإن النعي على القرار بعدم التسبب raquo(2)في غير محله

أما اإلتجاه الثاني فقد ذهب في تسبيب التنبيه باإلخالء علىأن عرض التعويض

اإلستحقاقي هو نتيجة له و ليس سببا كافيا لكي يستجيب173لمقتضيات أحكام المادة

من القانون التجاري و األرجح هو ما ذهب إليه الرأي األول ذلك أن تقييد إرادة

المؤجر في إسترجاع العقار هو إستثناء من حرية التصرف في الملكية وبذلك ال

يجب التوسع فيه ال laquo و بالنسبة لوقت توجيه التنبيه باإلخالء فقد نصت المادة

من القانون التجاري173 ينتهي إيجار المحالت الخاصة بهذه األحكام إال بأثر تنبيه

بإخالء حسبما جرت عليه6و يفهم من هذا النص انه إذا raquo العادة المحلية و في مدة

أشهر قبل األجل على األقل اشهر من6كان العقد محدد المدة فيجب توجيه التنبيه قبل

حلول تاريخ إنتهاء مدة اإليجار إما إذا كان العقد غير محدد المدة فيجب منح

اشهر لإلخالء6المستأجر مدة من تاريخ توجيه التنبيه

ص02 عدد 1999 مجلة قضائية 177670ملف رقم 1998 08( قرار 3 12 23 )

محمود قباص التنبيه بإخالء و اإليجارات التجارية مجلة (1 256 ص 01 عدد 1993قضائية )

المجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 2 03التجارية و )

96 عدد خاص ص 1999البحرية يتم إجراء التنبيه باإلخالء عن طريق المحضر القضائي أو

بالتسليم الشخصي إلى المستأجر أو يرسل برسالة موصى عليها أو بأي وسيلة

أخرى و تجدر اإلشارة إلى أنه إذا تعدد المستأجرين للعين المؤجرة فيجب توجيه تنبيه

باإلخالء لكل واحد منهم على حدى وذلك تحت طائلة البطالن و هو ما قضت به المحكمة

العليا في قرارها المؤرخ الثابت من أو راق الطعن أن قضاة المجلس لما 1999

09 في 11إعتبروا بقية الورثة في النزاع غير وارثين في اإليجار و ال يستحقون أي تعويض

وال ضرورة بالتالي لتوجيه التنبيه بإخالء لكامل الورثة فإنهم أخطئوا في

من510تطبيق القانون ألن المادة القانون المدني تعتبر اإليجار من الحقوق التي تورث و كل

وارث له في اإليجار حق ثابت و خاص

إن التنبيه باإلخالء ال يكون صحيحا و منتجا لكل أثارهالقانونية إال إذا وجه إلى كامل

الورثة و ليس للمسير بوكالة فقط الذي ال يعتبر وكيال raquo (1)عن بقية الورثة

أما إذا تعدد المؤجرين بأن كان العقار ملك في الشيوع لعدةأشخاص فيحق لكل شريك

منهم أن يوجه دون الشركاء اآلخرين تنبيها باإلخالء718للمستأجر عمال بأحكام المادة

لكل شريك في الشيوع الحق في أن يتخذ من الوسائل laquoمن القانون المدني التي تنص

من تطبيقات هذا raquo ما يلزم لحفظ الشيء و لو كان ذلكبغير موافقة باقي الشركاء

المبدأ قرار03المنشور في المجلة القضائية 2001 20المحكمة العليا المؤرخ في

ص02 عدد 2002حفاظا على المال المشاع يحق ألحد laquo و الذي جاء فيه319

الشركاء إتخاذ كافة اإلجراءات الالزمة و لو كان ذلك دونموافقة باقي الشركاء فإن

القضاء بصحة التنبيه بإخالء الموجه من المؤجرة المالكةأغلبية الحصص لحماية المحل

التجاري من االنهيار دون موافقة باقي الشركاء هو raquo تطبيق سليم للقانون

و إثبات حصول التنبيه باإلخالء يكون على من يدعي بهبكافة طرق اإلثبات بما فيها

البينة و القرائن و شهادة الشهود مهما كانت قيمة األجرة )( وعدم توجيه التنبيه أو عدم2

توافر شروطه يؤدي إلى عدم قبول الدعوى شكالبموقف المستأجر من عرض التعويض اإلستحقاقي

إذا وافق المستأجر على مبدأ اإلخالء وحصل إتفاق حولقيمة التعويض اإلستحقاقي فإن

األمر ينتهي عند هذا الحد و إذا وافق المستأجر على مبدأاإلخالء وقام الخالف على

مقدار التعويض اإلستحقاقي جاز للطرف الذي يهمهالتعجيل أن يرفع دعواه أمام رئيس

المحكمة الناظرة في القضايا اإلستعجالية ليأمر بإجراءاتالخبرة الالزمة و ذلك بعد

إنتهاء أجل ثالثة اشهر من تاريخ توجيه التنبيه و أن يرفعبالتوازي دعوى قضائية في

ص02 العدد 2001 مجلة القضائية 207219ملف رقم 199909( قرار في 1 11 231 )

83جنادي جياللي المرجع السابق ص (2 ) الموضوع أمام الجهة القضائية المختصة و هي محكمة

موقع العقار و قد قضت المحكمة في199005من المقرر قانونا أن اللجوء إلى laquo

06قرار صادر في القاضي اإلستعجالي إلجراء خبرة لتقدير التعويض عن إخالء

يستلزم و جود دعوى فيالموضوع مرفوعة مسبقا raquo(3)

وعند إنجاز تقرير الخبرة نتيجة الدعوى اإلستعجالية الذييجب إيداعه في ظرف

شهرين لدى أمانة الضبط و يلحق بملف الدعوى المرفوعةأمام المحكمة المختصة التي

من194تفصل في الموضوع بعد إيداع التقرير ) المادة القانون التجاري (

أما إذا رفض المستأجر اإلخالء أصال فعليه أن ينازع فيصحة التنبيه باإلخالء

بعرض النزاع بعد ثالثة أشهر من التبليغ على قاضيالموضوع الذي يفصل أو ال في

صحة التنبيه باإلخالء ثم يتم تقدير التعويض اإلستحقاقيالذي يكون عادة باالستعانة

بخبير و يراعي في تقدير التعويض اإلستحقاقي القيمةالتجارية للمحل التجاري التي

تحدد وفق لغرض المهنة مصاريف النقل و إعادة الترتيب وحقوق التحويل الواجب

تسديدها لمحل تجاري من نفس القيمة و عن تاريخ تقدير التعويض اإلستحقاقي ذهبت المحكمة

العليا إلى أن العبرة بتاريخ توجيه التنبيه باإلخالء و ذلك في05الذي جاء فيه 1999

08قرارها المؤرخ في من المقرر قانونا أنه يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار

laquo غير أنه يسدد للتاجر المخلي التعويض اإلستحقاقي الذي يجب أن يكون مساويا

للضرر المسبب نتيجة عدم التجديد و لما ثبت في قضية الحال أن قضاة المجلس لما

قدروا الضرر الناتج عن رفض تجديد اإليجار إبتداء من تاريخ اإلعالن عن رغبة

المؤجر في إنهاء اإليجار و ليس من تاريخ الخروج الفعلي ألن الخروج يقع بعد صدور

الحكم القاضي باإلخالء و األحكام تفصل في الوقائع القائمة و ليست raquo (1)

المستقبلية فإنهم طبقوا صحيح القانون ج دفع التعويض اإلستحقاقي و إخالء األمكنة

يبقى المستأجر بعد توجيه التنبيه باإلخالء شاغال لألمكنةإلى حين تقاضيه الفعلي لقيمة

التعويض و يعتبر في هذه الحالة شاغل بحق و من دونسند فهو يحق ألن القانون

يسمح له بالبقاء إلى حين قبض التعويض اإلستحقاقي من القانون التجاري (187)المادة

و هو بغير سند ألن توجيه التنبيه باإلخالء يضع حدا لعقداإليجار و يدفع للمستأجر تعويضا عن شغل األمكنة

01 عدد 1991 المجدلة القضائية 67008ملف رقم 1990 06( قرار في 3 05 65ص )

العدد2000 المجلة القضائية لسنة 189311ملف 1999 08( قرار في 1 05 121 ص 01 )

عند دفع التعويض اإلستحقاقي يلزم المستأجر بمغادرةاألماكن حتى عن طريق القوة

العمومية على أن يدفع للمؤجر تعويضا عن التأخر إذاتماطل في الخروج منه )المادة

( من القانون التجاري 187 و في حالة اإلخالء تسلم األماكن للمؤجر في أول يوم من

األجل المألوف و التالي يوم إعتبارا من تاريخ تسديد التعويض15إلنقضاء مهلة

للمستأجر نفسه أو للحارس القضائي إذا وجد و يدفع الحارس القضائي التعويض

للمستأجر مقابل إيصال منه فقط

إن لم تقع معارضة من الدائنين أو التوقيع حجز من أحدهم تحت يده

و إذا تراجع عن إرادته في طرد المستأجر إما بسبب عجزهعن تسديد التعويض

اإلستحقاقي المحكوم به لفائدة المستأجر المخلى أو أليسبب أخر يحق له أن يتملص

من القانون197من تسديد هذا التعويض ) المادة التجاري ( مع مراعاة الشروط التالية

وجود المستأجر في العين المؤجرة ولم يتم استئجار عين1048633 أخرى من طرف

المستأجر يوم إبتداء من اليوم15أن يمارس حق التملص في اجل

1048633 الذي يصبح فيه الحكم أو القرار القاضي بالتعويض اإلستحقاقي نهائيا

أن يوافق الطرفان على التجديد حسب شروط يتفقان1048633 عليها وفي حالة عدم اإلتفاق

195يحدد القاضي اإلستعجالي هذه الشروط وفقا للمادة من القانون التجاري

و ال بد هنا من إبرام عقد جديد بعد ممارسة حق التملص ألن1048633 العقد األول قد انتهى بتوجيه التنبيه باإلخالء

الفرع الثاني رفض تجديد عقد اإليجار التجاري دونتعويض إستحقاقي

إن إستفادة المستأجر صاحب القاعدة التجارية من التعويضاإلستحقاقي في حالة

رفض المؤجر تجديد عقد اإليجار مقرونة بعدم إرتكابه أيخطأ من األخطاء المنصوص

من القانون التجاري وعلى ذلك177عليها في المادة يمكن للمؤجر أن يتخلص من

تعويض اإلخالء إذا أثبت سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر المخلى المحل

أوال حاالت رفض تجديد اإليجار دون تعويض إستحقاقي

من القانون التجاري و تتمثل في177نصت عليها المادة إثبات المؤجر سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر 1

القاعدة أنه يحق للمؤجر أن يطالب من المستأجر الذي قامبأعمال خطيرة و غير

مشروعة أن يتخلى عن األمكنة دون تعويض إستحقاقي ويالحظ أن المشرع لم يحدد

األسباب الخطيرة وغير المشروعة التي يؤسس عليهاالتنبيه باإلخالء و لكن يمكن

إحصاء بعضها من خالل أحكام القانون التجاري و اإلجتهادالقضائي فنذكر على

سبيل المثال إرتكاب المستأجر خطأ يوجب مسئوليته الجزائية إصرارا

1048633 بالمؤجر أو أحد أفراد عائلته

1048633 تغيير النشاط التجاري دون ترخيص من المؤجر إحداث أعمال ضارة بالعين المؤجرة أو هدم جزء منها أو

1048633 التغيير في واجهة المحل التوقف عن إستغالل المحل التجاري دون سبب جدي أو

1048633 مشروع اإليجار من الباطن أو التنازل عن اإليجار دون ترخيص

1048633 من القانون188)المادة ( التجاري

ممارسة نشاط غير مشروع في المحل موازاة مع النشاط1048633 األصلي كبيع مواد ممنوعة

كالمخدرات أو أسلحة حربية أو ممارسة الدعارة في المحل

عدم دفع بدل اإليجار أو التأخير في الدفع وهناك من يرى1048633 باعتبار عقد اإليجار من

العقود المتبادلة فإن عدم دفع بدل اإليجار يفقد اإليجار معناه و يترتب عليه الفسخ

6و ال يمكن بذلك إفادة المستأجر من التنبيه باإلخالء و اجل أشهر و لكن اجتهاد

المحكمة العليا استقر على اعتبار هذه الحاالت من بينحاالت رفض التجديد و من

ثم البد فيها من إتباع اإلجراءات القانونية سيما المنوه177 و 173عنها بالمواد

من القانون التجاري و بشأن فسخ العقد افيجار التجاريفقد إعتبر البعض أنه

من119يخضع للقواعد العامة المكرسة بأحكام المادة القانون المدني و بإعتبار أن

اسباب الفسخ هي نفسها هي نفسها األسباب المشروعة والخطيرة و المبررة

لممارسة حق اإلسترجاع دون أي تعويض من جانب المؤجرتطبيقا لألحكام المادة

من القانون التجاري مما يترتب عنه أنه عند نهاية عقد 177اإليجار فإن للمؤجر

الذي ينسب للمستأجر مخالفة ناشئة عن عدم تنفيذ التزامأو أكثر من االلتزامات

التعاقدية ينشئ له عند نهاية عقد اإليجار الخيار بين فسخالعقد أو ممارسة حق

1االسترجاع ألسباب خطيرة ومشروعة ) ) و الواقع أنه ال بد من التفرقة بين دعوى الفسخ و بين

رفض تجديد اإليجار وفقا من القانون التجاري فدعوى الفسخ177ألحكام المادة

تهدف إلى إنهاء العالقة التعاقدية خالل سريان مدة عقد اإليجار أي قبل إنتهاء أجله

بينما رفض التجديد و المطالبة بإسترجاع المحل المؤجر ال يمكن ممارسته إال عند

نهاية عقد اإليجار و أن هدفه هو منع المستأجر من الحصول على تجديد لإليجار حزيط محمد حق اإلسترجاع في اإليجارات التجارية (1

84 دار هومة ص 2005 ) و يجب تمييز هذه الحالة عن الفسخ بقوة القانون

من191المنصوص عليها بالمادة

كل إشتراط مدرج في اإليجار ينص على الفسخ بقوةالقانون laquo القانون التجاري

في حالة عدم دفع بدل اإليجار في اإلستحقاق المتفقعليها ال ينتج أثره إال بعد

مرور شهر واحد من اإلخطار بالدفع الذي يبقى دون raquo نتيجة

فإذا وجد إتفاق صريح بين األطراف على فسخ بقوةالقانون فيكون للمؤجر أن يوجه

إنذار للمستأجر للدفع فإذا لم يقم بذلك خالل شهر منتاريخ تبليغه فسخ العقد بقوة

القانونحالة المبنى 2

و هي الحالة المنصوص عليها بالفقرة الثالثة من المادة من القانون التجاري177

يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار دون أن يلزم بسدادlaquo أي تعويض إذا أثبت

وجود هدم كامل العمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها للسكنالمعترف به من السلطة

اإلدارية أو إذا أثبت أنه يستحيل شغل العمارة دون خطر raquoنظرا لحالتها

فهذه المادة تستوجب على المؤجر الذي يريد اإلخالء دونتعويض استحقاقي أن يثبت

بموجب قرار إداري أن العقار الذي يملكه المتواجد به العينالمؤجرة صار غير قابل

لالستغالل أو الشغل ألنه يشكل خطرا أو أن العقار قابلللهدم الكامل أو جزء منه لعدم

صالحيته ففي هذه الحالة يعفى المؤجر من تسديد التعويضاإلستحقاقي عند رفضه

تجديد اإليجار أما المستأجر المخلى فله حق األولوية فيحالة إعادة بناء العمارة التي تم

هدمها و يشترط منه أن يبلغ المؤجر برغبته فياإلستفادة من المحل في العمارة التي

أعيد بناؤها وذلك خالل ثالثة أشهر التالية إلخالئه األمكنةالتي كان يشغلها و إال سقط

حقه و يعتبر هذا نوع من الحماية للمستأجر الذي أخلىاألمكنة دون تعويض

إستحقاقيثانيا إجراءات رفض التجديد دون تعويض اإلستحقاق

حتى يستفيد المؤجر من إنهاء عقد اإليجار التجاري دوندفع التعويض اإلستحقاقي ال بد

له إتباع اإلجراءات القانونية إجراءات رفض التجديد لقيام المستأجر بأعمال خطيرة 1 إذا برهن المؤجر عن سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر

كارتكاب خطأ جزائي في حق المؤجر أو ممارسة نشاط غير مشروع في المحل أو

هدم جزء من المحل فيقوم مباشرة بتوجيه التنبيه باإلخالء ويرفع دعوى رفض التجديد

يلتمس فيها إلزام المستأجر بإخالء المحل دون تعويض بسبب خطير و مشروع

دون حاجة إلثبات ذلك بمحضر معاينة و ال إعذار مسبق إذ يكفي تقديم الحكم

الجزائي أو المدني الذي يثبت قيام المستأجر بالفعل الذي دفع المؤجر لمطالبته )

1باإلخالء) و إذا كان اإلخالء إلخالل المستأجر بالتزاماته التعاقدية

فيتم إتباع اإلجراءات التي من القانون التجاري02 فقرة 177جاءت بها المادة

على المؤجر أوال أن يقوم بتحرير محضر معاينة إلثبات حالة1048633 المخالفة و قيامها ثم

يوجه إنذارا للمستأجر للكف عن ارتكابها و العدول عنها وأوجب المشرع أن

يكون اإلنذار بموجب عقد غير قضائي مع بيان السببالمستند إليه وذكر مضمون من القانون التجاري وكل177الفقرة الثانية من المادة

ذلك تحت طائلة البطالن ويتم إمهال المستأجر مدة شهر من تاريخ تبليغه للعدول

عن المخالفة معاينة استمرار قيام المخالفة عند انقضاء مهلة شهر كاملة

1048633 من يوم تبليغه باإلنذار و إستمرار المستأجر يإقتراف المخالفة يجب على المؤجر أن

يقوم بإثبات ذلك بمعاينة المخالفة عن طريق المحضر القضائي الذي يحرر محضر

معاينة الستمرار المستأجر في إرتكاب المخالفة رغم إنذاره

توجيه التنبيه بإخالء دون تعويض على المؤجر بعد استكمال1048633 اإلجراءات السابقة أن

يوجه للمستأجر تنبيها باإلخالء وان يذكر سببه من بينالحاالت السالفة الذكر و

هنا ال بد أن ال تكون األسباب متناقضة بذكر أحد حاالت من القانون177المادة

التجاري و عرض تعويض إستحقاقي وقد قضت المحكمةالعليا في قرارها الصادر

من المقرر قانونا أنه يجب أن يتم تنبيه باإلخالء بعقد laquo26 في 03 1996

غير قضائي وأن تبين فيه األسباب التي أدت إلى توجيههمع إعادة ذكر مضمون

و إال أعتبر باطال و لما أسس المطعون ضدهم194المادة التنبيه باإلخالء على

سببين اثنين أولهما غلق المحل التجاري خرقا لألحكام من القانون177المادة

التجاري و ثانيهما عرض تعويض إستحقاقي وفقا من176لألحكام المادة

القانون التجاري فإن هذين السببين متناقضين و ال يمكناالعتماد عليهما معا لطلب

إخالء القاعدة التجارية raquo (1) مباشرة الدعوى القضائية لرفض تجديد عقد اإليجار دون

1048633 تعويض إذا رفض المستأجر إخالء المحل بعد توجيه التنبيه باإلخالء يجوز

للمؤجر رفع الدعوى القضائية بعد إنتهاء مهلة ثالثة أشهر من تاريخ تبليغ التنبيه

باإلخالء يلتمس فيها129جنادي جياللي المرجع السابق ص (1 )

مجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 1 03التجارية و البحرية )

26 ص 1999عدد خاص الحكم بصحة التنبيه باإلخالء و بإلزام المستأجر بإخالء

المحل التجاري دونتعويض

إجراءات رفض تجديد اإليجار دون تعويض نتيجة وضعية 2 المبنى

في الحالة التي تكون فيها العمارة غير قابلة للشغل واإلستغالل و يصدر قرار عن

السلطة اإلدارية يؤكد ذلك و يأمر بإعادة البناء فعلىالمؤجر أن يوجه تنبيها من القانون التجاري173باإلخالء طبقا للمادة

و بعد إنتهاء أجل ثالثة أشهر من توجيه التنبيه باإلخالء ورفض المستأجر إخالء المحل

يجوز للمؤجر رفع دعوى قضائية أمام المحكمة و ترفقعريضة افتتاح الدعوى

بنسخة من القرار الصادر عن السلطة اإلدارية المختصةتحت طائلة عدم قبول الدعوى

و هو ما قضت به المحكمة العليا في03الذي جاء 1989 05القرار الصادر بتاريخ

من المقرر أن رفض تجديد اإليجار دون إلزام المؤجر بسدادتعويض اإلخالء laquo فيه

بسبب هدم كامل العمارة أو جزء منها يلزم المؤجر إنذارالمستأجر و تقديم القرار

اإلداري اآلمر بهدم كامل العمارة أو جزء منها و لما كان

الثابت في قضية الحال أن المطعون ضده لم ينذر الطاعنين بالخروج و لم يقدم

للمرافعات القرار اإلداري اآلمر بهدم العمارة أو جزء منها فإن قضاة المجلس بتعيينهم

خبير للقول هل المحل المتنازع عليه مهدد أم ال باالنهيار خالفوا القانون و استوجب raquo (1)

نقص قرارهم يلتمس المؤجر من خالل الدعوى التي يرفعها الحكم بصحة

التنبيه باإلخالء و إلزام المستأجر بإخالء العين دون تعويض

المطلب الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم بعد 0205صدور

المؤرخ تراجع المشرع من خالل تعديل القانون التجاري 0205بموجب القانون

المتضمن تعديل القانون التجاري تراجع عن أحكام 200506 في 02التنبيه باإلخالء

و التعويض اإلستحقاقى و اخضع إنهاء عقد اإليجارالتجاري للقواعد العامة في العقود

مكرر من187القائمة على إستقالل اإلرادة فنصت المادة القانون التجاري في فقرتها

يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجلالمحدد في العقد دون laquo الثانية

حاجة إلى توجيه تنبيه باإلخالء ودون الحق في الحصولعلى التعويض اإلستحقاقي

المنصوص عليه في هذا القانون ما لم يشترط األطراف raquo خالف ذلك

117 ص 4 عدد 1990 مجلة قضائية 56060ملف رقم 1989 05( قرار في 1 03 )

الفرع األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري إن إنهاء مدة عقد اإليجار الذي أبرم بعد صدور التعديل

المؤرخ في يجعل من المستأجر الذي يستفيد منه شاغال 20050206

دون حق و ال سند و يلزم بمغادرة األمكنة إذا لم يحصل بينه و بين المؤجر إتفاق

بإبرام عقد جديد و ذلك مهما طالت مدة استغالله لنشاطه التجاري داخل العين المؤجرة

و ال يلزم المؤجر بتوجيهتنبيه باإلخالء و ال يعرض تعويض إستحقاقي

وعلى ذلك إذا امتنع المستأجر عن اإلخالء فيمكن للمؤجرطرده باللجوء إلى القضاء عن

طريق دعوى أو بالحصول على نسخة التنفيذية لعقد اإليجار

أوال طرد المستأجر عن طريق إمهار عقد اإليجار التجاريبالصيغة التنفيذية

تبرم عقود اإليجار التجاري بعد التعديل بإفراغها فيمحررات رسمية و هذه األخيرة

320كل حكم أو laquo تعتبر سندات تنفيذية إذا تنص المادة من قانون اإلجراءات المدينة

و تبعا لمحتوى هذه raquo سند ال يكون قابل للتنفيذ إال إذا كانممهورا بالصيغة التنفيذية

المادة فإن العقود الموثقة حجة ال يقبل في مواجهتا إالالدفع بالتزوير و تتمتع بنفس القوة

التنفيذية لألحكام القضائية كما يخول حائزها سلطةتنفيذها مباشرة دون الحاجة إلى

اللجوء إلى القضاء فمتى حل اجل االلتزام يقوم الموثقمباشرة بوصفه ضابط عموميا

بتحمل ذيل العقد التوثيقي الصيغة التنفيذية المنصوص من قانون320عليها في المادة

اإلجراءات المدنية فيصبح العقد بذلك قابال للتنفيذ بالطرقالودية وفقا ألحكام المادة

من قانون اإلجراءات المدنية و الجبرية وكأنه حكم 330قضائي نهائي قاضي في

الخصومة وتبعا لذلك فإن عقد اإليجار التجاري المفرغ في محرر

رسمي ينتهي بحلول األجل المحدد فيه فإذا إمتنع المستأجر عن إخالء األمكنة على

المؤجر أن يحصل على الصيغة التنفيذية للعقد من عند الموثق ثم يمكنه طرد

المستأجر من األمكنة عن طريق المحضر القضائي بإستعمال كافة طرق التنفيذ بما فيها

الجبرية ثانيا دعوى الطرد

يمكن للمؤجر في حالة إمتناع المستأجر عن إخالء العينرغم حلول أجل العقد أن يلجأ

إلى القضاء ويطلب طرد المستأجر من األمكنة على أساسأنه أصبح شاغال دون حق وال سند بانتهاء مدة اإليجار

ويختص قاضي االستعجال بدعوى الطرد لتوافر عناصراالستعجال فيها طبقا للمادة

من قانون اإلجراءات المدنية وقياسا على ما استقر 183عليه اجتهاد المحكمة العليا في

اإليجار المدني حيث اعتبرت المحكمة العليا أن القاضياالستعجالي مختص في

دعاوى الطرد بالنسبة لعقود اإليجار المبرمة بعد صدورالمرسوم

03 03المتعلق بالترقية العقارية وقد جاء في 1993 93 التشريعي 01المؤرخ في

حيثيات01 187628 ملف رقم 2000لكن حيث أنه laquo 18قرارها المؤرخ في

بالرجوع إلى عقد اإليجار المبرم بين الطاعن و المطعونضده فإنه حددت مدة العقد

بسنة وبالتالي بعد إنهاء هذه المدة فإنه الطاعن للمستأجر محتال دون سند صحيح

ومن حق المطعون ضده المؤجر اللجوء إلى قاضي )1االستعجال إلزالة اإلعتداء )

laquo

و ما يؤكد اختصاص القاضي اإلستعجالي بدعوى الطرد ماذهبت إليه الغرفة التجارية

بالمحكمة العليا التي أقرت باالختصاص بطرد المستأجرالذي أبرم عقد إيجار لمدة ثالثة

و عشرون شهرا لنه ال يخول له اإلستفادة من أحكامالتجديد وقد جاء في قرار لها

و لما كان ثابتا أن قاضي اإلستعجالي الذي قضى بطرد laquo13 مؤرخ في 199907

المستأجر الطاعن من محل التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجارالتي حددت بثالث و

عشرين شهرا معتبرا إياه أصبح يحتل األماكن دون وجهأوسن يكون قد طبق صحيح

القانون raquo(2) فهذا القرار و عن كان ال يتعلق مباشرة بالحالة التي

تدرسها ولكن يفهمك منه ضمنيا اعتراف االجتهاد القضائي االستعجال باالختصاص في دعوى

المجرد عند حلول أجل عقد اإليجار المحدد و المتفق عليه بين األطراف

مكرر من187الفرع الثاني الطبيعة القانونية للمادة القانون التجاري

02فقرة مكرر من القانون187يلزم المستأجر laquo تنص المادة

التجاري في فقرة الثانية بمغادرة المكنة المستأجرة بانتهاء الجل المحدد في العقد

دون الحاجة على توجيه تنبيه باإلخالء دون الحق في الحصول على تعويض اإلستحقاتق

المنصوص عليه في هذاالقانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

210ذيب عبد السالم المرجع السابق ص (1 )1 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13 07( قرار في 2 137ص ) لتحديد الطبيعة القانونية لهذا النص ال بد من الرجوع إلى

القواعد العامة و نعلم أن القواعد القانونية تصنف إلى قواعد آمرة و أخرى مكملة

فاألولى هي التي ال يجوز لألفراد مخالفتها و اتصالها بأمور يحرص المشرع على عدم

المساس بها للمحافظة على النظام الذي يقوم عليه المجتمع و هي أمور تتصل اتصاال

وثيقا بكيان المجتمع و مقوماته األساسية

أما القواعد المكملة أو المفسرة فهي التي يجوزمخالفتها و ذلك باإلتفاق على ما

يخالفها و يحالف حكمها و ذلك ألنها ال تتعلق بكيانالمجتمع و مقوماته األساسية و

بالتالي فإن مخالفاتها ال تعتبر إخالال بالنظام العام ال يعنيذلك أن القاعدة المكملة تخلو

من صفة اإللزام و إنما تتوفر لها هذه الصفة طالما أناألفراد وقت إبرام تصرفاتهم لم

يخالفوا الحكم الذي تقرره و للتمييز بين النوعين باإلضافة إلى معيار تعلق القاعدة

بالنظام العام يمكن االستدالل بصياغة النص القانوني الذي جاء بالقاعدة و ألفاظه إذ أن

المشرع كثيرا ما يستخدم بعض األلفاظ في صياغة القاعدة القانونية تدل بما ال يدع

مجاال للشك عن نوعية وطبيعة القاعدة القانونية

و بتطبيق هذه األحكام على نص الفقرة الثانية من المادة مكرر من القانون187

فهذا يفيد أنها raquo ما لم يشترط األطراف خالف ذلك laquo التجاري التي تنص في آخرها

من القواعد المكملة وبالنتيجة يمكن لألطراف االتفاق علىما يخالفها فيمكن االتفاق

على إخضاع إنهاء عقد اإليجار لشروط معين قد تكونتوجيه التنبيه باإلخالء أو إنذار

بسيط أو بعرض التعويض االستحقاق أو غيرها إال ان هذافي الواقع مستبعد فالمؤجر

الذي تخلص من اإلجراءات التي كانت تقيد حريته فيالتصرف في ملكيته يستبعد أن

يقيدها بإرادته و أيا كان األمر فإن أي إتفاق يخالف أحكام هذه المادة البد

من ذكره في المحرر الرسمي الذي أفرغ فيه عقد اإليجار ألنه هو وسيلة

اإلثبات الوحيدة و القاضي إذا ال يمكنه استبعاد عرض عليه النزاع بشأن العقود 02

05المبرمة بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري من التطبيق إال بما187المادة

يوجد من أحكام مخالفة لها وردت في هذا المحرر و يترتب على ذلك أنه للمتعاقدين

مطلق الحرية في تحديد اإلجراءات و الشروط التي ينتهي بها العقد بالنسبة لعقود

إيجار المحالت المخصصة لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي المبرمة بعد تاريخ دخول

مكرر من187المادة القانون التجاري حيز التنفيذ إذ يصبح كل طرف ملزم

باحترامها شأنها شأن باقي االلتزامات التعاقدية األخرى فإذا ما كان عقد اإليجار قد

تضمن أن ال ينتهي اإليجار إال بتنبيه بإخالء يوجهه المؤجر للمستأجر في زمن معين أصبح

المؤجر مقيد في ممارسة حق االسترجاع بإتمام ذلك اإلجراء في األجل المحدد فإن لم

يعين أجل محدد للتنبيه وجب الرجوع إلى إرادة المتعاقدين فإن قصدا الرجوع إلى

مواعيد اإلخالء المقرر في من القانون التجاري وجب احترام هذه المواعيد و إذا 173

كان عقد اإليجار قد تضمن الشكل الذي يجب أن يتم به تبليغ هذا التنبيه كأن يشترط

ان يكون ذلك عن طريق المحضر وجب إحرام هذا الشكل أيضا إذا تضمن عقد اإليجار

بند يلزم المؤجر بدفع تعويض معين للمستأجر قبل إلزامه بإخالء العين المؤجرة

أصبح المؤجر حينئذ مقيد بممارسة حق االسترجاع أيضا بأداء ذلك التعويض الذي التزم

به للمستأجر و خالصة ما نتوصل إليه من هذا المبحث

أن المستأجر العقار الستغالله في ممارسة نشاط التجاريبموجب عقد مبرم قبل صدور

يتمتع بحصانة منحها له المشرع إذا اكتسب القاعدة 0205التجارية وفق القانون

التجاري و محله الشروط القانونية تحمى هذه الحصانة تعطيه الحق في الحصول على

تعويض إذا تم تجريده من ملكيته التجارية في حين ال يتمتع المستأجر بعقد أبرم بعد تاريخ الحق

للتعديل بهذه الحصانة إذ يخضع عقده إلرادة األطراف و حرية اتفاقهم

المقدمة يعرف األفراد في معامالتهم العديد من العقود التي تختلف

باختالف احتياجاتهم من بيع و إيجار و مقايضة و غيرها و يحتل اإليجار مكانة

هامة بينها كونه يمكن للمالكين من استغالل عقاراتهم التي تزيد عن

احتياجاتهم و يمكن الغير من االنتفاع بهذه العقارات بتخصيصها في غرض معين

و لعل هذه الخصوصية في عقد اإليجار التي تبقي للمالكالعين و تنقل االنتفاع

لغيره هي التي ساعدت في انتشار و شيوع هذا العقد وساعدت في االستغالل األمثل

للعقارات فاصبح العديد من السكان اليوم يقيمون فيمنازل يملكها غيرهم و العديد

من التجار و الحرفيين يمارسون نشاطهم في محالت اآلخرين

وقد تتطلب شيوع عقود اإليجار و العالقات المترتبة فيمابين المؤجرين و

المستأجرين تنظيم أحكامه بدقة حسب طبيعته التي تتحددبالنظر للغرض الذي ينصب

عليه استغالل العين المؤجرة فيكون سكنا إذا تم التأجيربغرض اإلقامة في العقار

المبني و يكون زراعيا إذا تم تخصيص القطعة األرضيةالمستأجرة للفالحة و الغرس

و يكون تجاريا إذا انصب اإليجار في مضمونه إلى تحديدغرض استغالل العين

المؤجرة في نشاط تجاري و هذا األخير هو موضوع الدراسة

يخضع عقد اإليجار التجاري إلى أحكام القانون التجاريالذي عرف في شأنه

مرحلتين األولى كانت قبل06المؤرخ في 02 20050205تعديله بموجب القانون

و الثانية جاءت بعد إدخال هذا التعديل59 09المتضمن القانون التجاري قبل تعديله 1975

75 فاألمر 26المؤرخ في أطلق حرية األطراف في إبرام عقد اإليجار التجاري وإثباته

فكان يبرم لمدة محددة أو غير محددة شفاهة بمجرد تبادل اإليجاب و القبول و

بإفراغه في محرر عرفي أو رسمي

في حين قيد إنهاءه بجملة من اإلجراءات و الشروطالقانونية التي فرضها على

المؤجر محاولة منه للتوفيق و الموازنة بين ملكية العقارالتي تعود للمؤجر و بين ملكية

القاعدة التجارية التي يكتسبها مستأجر العقار بتوفر الشروط القانونية فيه

وقد استمد المشرع الجزائري هذه األحكام من القانونالفرنسي الذي وضعت فيه

قصد حماية المستأجر من الضرر الذي يلحقه من جراءرفض تجديد عقد اإليجار و

ذلك إثر ازدهار النشاط الصناعي و التجاري و ظهور األزمةالعقارية في أوربا في

نهاية القرن التاسع عشر أين أصبح التجار ال يجدون محالتلممارسة تجارتهم و أصبح

المالكين المؤجرين يفرضون عليهم ما يشاءون من الشروط

و رغم ما كان لهذه السياسة التشريعية في الجزائر من أثرهام في المحافظة

على ديمومة النشاط التجاري و استقراره إال أنها قيدتحرية المؤجرين في التصرف

في ملكيتهم و أثقلت كاهلهم بمبالغ التعويض اإلستحقاقيالتي قد تفوق في بعض

األحيان قيمة العين المؤجرة و هو ما أدى إلى تراجع تلك األهداف في اآلونة األخيرة

إذ اصبح المالك يمتنعون عن التأجير وفي أحسن األحوالتبرم العقود لمدة تقل عن

سنتين لحرمان المستأجرين من اكتساب حق اإليجار هو ماأثر سلبا على المؤجرين و

المستأجرين وعلى النشاط التجاري أيضا و أمام هذه الوضعية و تراجع النشاط التجاري و بقاء

العقارات مغلقة دون إستغالل و تماشيا مع اقتصاد السوق عمد المشرع إلى

وضع المرونة على إطار القانوني المتعلق باإليجار06المؤرخ في 02 200502

05التجاري بموجب القانون والذي شكل بداية المرحلة الثانية لإليجارات التجارية تتميز

هذه المرحلة بأحكام جديدة مغايرة لألحكام السابقة المقررة في اإليجارات التجارية

فالتعديل قيد إبرام عقد اإليجار بشكلية المحرر الرسمي و بالنتيجة تقيدت طرق إثباته و

أصبحت تشكل استثناء عن القاعدة في اإلثبات في المواد التجارية و بالمقابل جعل

إنهاء العقد يخضع لإلدارة الحرة األطراف و أزال عن المؤجرين كافة األعباء و اإلجراءات

التي كانت مفروضة عليهم و ألن العقود المبرمة قبل تاريخ75المعدل ألمر 02 59

05نفاذ القانون المتضمن القانون التجاري تبقى خاضعة ألحكام هذا األخير

فإنه البد من المرور بمرحلة انتقالية قد تطول مدتها يلزم فيها القاضي بتطبيق

الفئتين من األحكام على عقود اإليجار التجارية بصدد النزاعات التي تطرح عليه لذلك تم

إعداد هذا بحث لضبط و تحديد القواعد المطبقة على اإليجارات التجارية قبل و بعد

تعديل القانون التجاري05بموجب القانون 02

وتجدر اإلشارة على أن هذا الموضوع يتعلق بإيجار العقارمن أجل إستغالله في

نشاط تجاري وليس إيجار المحل التجاري أو أحد عناصرهبمفهوم المال المنقول

المعنوي والذي يكتسبه المستأجر بإستغالله العينالمؤجرة بموجب عقد إيجار تجاري

و نظرا ألن دراسة هذا األخير تتطلب المرور بمختلفالمراحل التي يعرفها بداية من

إبرامه و شغل المستأجر للعين ووصوال إلى إنهائه و إخالءاألمكنة تمت في هذه

المذكرة معالجة العناصر التالية1048633 أركان عقد اإليجار و الطرق التي يمكن إبرامه بها

1048633 القواعد التي تحكم إثباته1048633 الحق في تجديده

1048633 طرق إنهائه و أحكامها وقد تمت وذلك في ظل القانون التجاري قبل وبعد 02

05تعديله بموجب القانون معالجة الموضوع من خالل تقسيم فصول و مباحث المذكرة

على أساس ترتيب المراحل التي يمر بها عقد اإليجار التجاري ) إبرام إثبات تجديد

إنهاء ( أما تقسيم المطالب فكان على أساس فصل كل من أحكام القانون التجاري

قبل التعديل و أحكامه بعد التعديل في مطلب مستقل

الفصل األول إبرام عقد اإليجار التجاري و إثباته قبل التعديل األخير الذي أدخل على القانون التجاري كان

عقد اإليجار التجاري من العقود الرضائية ال تشترط فيه شكلية معينة لإلنعقاد

و يخضع في إثباته للقواعد العامة لإلثبات مع مراعاة ما إستتقر عليه القضاء في هذا

الشأن إال أنه و بعد التعديل إشترط المشرع إفراغ اإليجار التجاري في العقد 2005

06 المؤرخ في 02رسمي تحت طائلة البطالن مما غير من طبيعة العقد و بالنتيجة

تغيرت طرق إثباته و لدراسة ذلك و توضيحه قمنا بتقسيم هذا الفصل إلى

مبحثين األول يتعلق بإنشاء عقد اإليجار التجاري و الثاني يإثباته

المبحث األول إنشاء عقد اإليجار التجاري يتطلب عقد اإليجار التجاري كباقي العقود توافر جملة من

األركان حتى يكون صحيحا و يرتب أثاره القانونية و من خالل هذا المبحث

نقوم بدراسة هذه األركان قبل تعديله في المطلب األول بالنسبة لعقد اإليجار 59

75التجاري المبرم في ظل األمر في المطلب الثاني و بالنسبة للعقد المبرم بعد صدور 02

05في ظل القانون المطلب األول إبرام عقد اإليجار التجاريقبل تعديله 59

75 في ظل األمر المتضمن القانون التجاري لم يشترط المشرع ضمن 59

75أحكام األمر خصوصية معينة في إبرام عقد اإليجار التجاري و لذلك

كان هذا الخير يخضع للقواعد العامة فالعقد قد يكون بالكتابة العرفية أو أمام

الموثق أو باللفظ مقابل وصل كراء و كما يكون صريحا أو ضمنيا و يشترط لقيامه و

صحته توافر األركان العامة للعقود و فيما يلي نتناول طرق إبرام عقد اإليجار التجاري

و أركانه الفرع األول طرق إبرام عقد اإليجار التجاري

يتم تأجير العقار إلستغالله في النشاط التجاري إما منمالك العين و يكون اإليجار

أصليا أو من مستأجرها و يكون اإليجار عندها فرعيا اإليجار األصلي يبرم عقد التجاري بكل حرية بين 1

األطراف ذلك أن المشرع قبل التعديل الذي ادخل02لم يقيده بشروط معينة 2005

06على القانون التجاري في من القانون172و يفهم ضمنا إنطالقا من نص المادة

التجاري أنه يمكن إبرامه بعقد كتابي أو شفهي فالكتابي هو الذي يبرم من طرف

المتعاقدين بتحريره في وثيقة و ألن المشرع لم يشترط شكلية تخص اإلبرام فإن هذه

الكتابة قد تكون رسمية بتحريره أمام الموثق وقد تكون عرفية وغالبا ما تتضمن

هذه الكتابة األركان و الشروط التي يتفق عليها األطراف

أما عقد اإليجار الشفهي فهو الذي يبرم بمجرد تبادل اإليجاب و القبول بين األطراف

مع تحديد العناصر األساسية في العقد و مع ذلك فإن رجالالقضاء قد إنقسموا

بخصوص هذه المسألة إلى إتجاهين فذهب البعض إلىالقول بأن عقد اإليجار الوارد

على محل معد لإلستغالل التجاري ال يخضع ألي شكليةقانونية و اعتمد أنصار هذا

من القانون التجاري التي30اإلتجاه على نص المادة كرست حرية اإلثبات في المادة

من القانون التجاري التي172التجارية و كذا المادة أجازت أن يكون العقد كتابيا أو

( وقد تبنت المحكمة العليا هذا الموقف في1شفويا ) العديد من قراراتها و منها القرار

و الذي1997من المقرر قانونا أنه يجوز للمستأجر laquo 16 المؤرخ في 12جاء فيه

أن يتمسك بحق تجديد اإليجار إذا ثبت أنه يستعمل المحلالتجاري إما منذ أربع سنوات

في العقد الشفهي أو سنتين في العقد الكتابي raquo (2) و على عكس اإلتجاه األول ذهب فريق أخر للقول بأن عقد

اإليجار الوارد على محل معد لإلستغالل التجاري يجب أن يفرغ في قالب رسمي

تحت طائلة بطالن العقد من القانون المدني 1 مكرر 324معتمدا على نص المادة التي تعتبر قاعدة خاصة

من القانون التجاري و القاعدة أن172بالنسبة للمادة الخاص يقيد العام و هو ما

51حمدي باشا القضاء التجاري دار العلوم ص (1 )02 عدد 1997 المجلة القضائية 158076ملف رقم 1997

16( قرار في 2 12 135ص ) قضت به المحكمة العليا في199607من المقرر laquo

09قرارها الصادر بتاريخ قانونا أنه زيادة على العقود التي يأمر القانون بإخضاعها

إلى شكل رسمي يجب تحت طائلة البطالن تحرير العقود التي تتضمن نقل ملكية عقار

أو حقوق عقارية أو محالت تجارية في شكل رسمي و لما ثبت أن قضاة الموضوع لم

1 مكرر 324يطبقوا المادة من القانون المدني بل اعتمدوا في إثبات عالقة اإليجار

على تواجد الطاعن فعليا بالمحل التنازع عليه فإنهم قد خرقوا القانون مما يعرض raquo (3)

قرارهم للنقض و قد أخذ مجلس قضاء الشلف بموقف الرأي األول إذ يعتد

بعقود اإليجار التجاري التي يبرم شفاهة و قد جاء في04فهرس رقم 2005

23حيثيات قراره الصادر في حيث أن العارض لم يثبت عالقة اإليجار للمحل موضوع

111 ما يلي 05النزاع laquo بموجب عقد إيجار رسمي أو وصوالت اإليجار و بذلك يفسر

شاغال لألماكن دون وجهحق raquo (1)

اإليجار من الباطن المبدأ أنه ال يجوز اإليجار من الباطن 2

كليا أو جزئيا إال بموافقة من القانون التجاري و تكون هذه188المؤجر طبقا للمادة

الموافقة إما بموجب بند خاص وارد في عقد اإليجار األصلي و إما بمشاركة المؤجر

األصلي في عقد اإليجار من الباطن و على المستأجر الذي يريد تأجير المحل

من الباطن حتى لو كان عقد اإليجار األصلي يتضمن بند يرخص بالتأجير من الباطن

أن يشعر مالك الجدران بنية في التأجير

و يتم هذا اإلشعار إما عن طريق المحضر القضائي و إمابرسالة في ظرف موصى

عليه مع طلب اإلعالم باإلستالم و على المالك الرد و يوم15توضيح موقفه خالل

من تاريخ علمه و ال يخرج موقف المؤجر عن أحد الحاالت التالية

الموافقة الصريحة على اإليجار من الباطن و هنا يكون1048633 تصرف المستأجر صحيحا

رفض اإليجار من الباطن و هنا ال يجوز للمستأجر أن1048633 يتصرف و يتنازل عن

اإليجار تحت طائلة بطالن التصرف مع الغير إذا لم يكن بندفي العقد األصلي

يرخص التأجير من الباطن إما إذا وجد هذا البند فإنهللمستأجر أن يؤجر من الباطن

من القانون التجاري (188رغم رفض المؤجر ذلك ) المادة السكوت و عدم الرد خالل اآلجال المحددة قانونا فإنه

1048633 يصرف النظر عن موافقته و يعتبر اإليجار من الباطن صحيحا سواء كان هناك بند في

العقد األصلي يرخص بذلك أو لم يوجد وتجدر اإلشارة أن الموافقة الضمنية

للمؤجر ال يقيد بها إال في01 عدد 1997 المجلة القضائية 138806ملف رقم 1996

09( قرار في 3 07 87ص ) فهرس2005الغرفة التجارية مجلس قضاء الشلف 05

23( قرا رفي 1 04 111رقم ) حالة وجود إشعار بالتأجير من الباطن أما في غياب

اإلشعار فإن أي تصرف مع الغير بذلك يعد باطال و يعتبر المستأجر من الباطن شاغل

لألمكنة دون حق و ال سند و أن طول مدة إحتالل األمكنة ال تعتبر مبررا لموافقة

المؤجر و علمه من المقرر قانونا أنه يحظر أي laquo بالتأجير من الباطن و هو

المستقر عليه قضاء إيجار كلي أو جزئي من الباطن إال إذا إشترط خالف ذلك

بموجب عقد اإليجار أو موافقة المؤجركما انه ال يجوز للمستأجر أن يتنازل عن

اإليجار أو يؤجر إيجارا فرعيا دون موافقة صريحة من المؤجر و بما أنه يستفاد

في قضية الحال أن قضاة المجلس أعتبروا سكوت الطاعنين مدة طويلة

كموافقة على من505اإليجار من الباطن فإنهم قد خالفوا أحكام المادة

القانون المدني و المادة من القانون التجاري اللتان تشترطان علم المؤجر و 188

موافقة على اإليجار من الباطن و هو ما لم يثبت في قضية الحال إذ طول المدة

ليس مبررا كافيا لعلم و موافقةالمؤجرين بذلك raquo (1)

ورغم ذلك فقد صدر عن المحكمة العليا قرار إستثنائيا جاءمخالفا لما إستقر عليه إجتهاد

الغرفة التجارية إذا إعتبر أن مدة الشغل تدل على رضاالمؤجر األصلي و على

ترخيصه ضمنيا باإليجار من الباطن و استند القضاة في ذلكعلى المدة الطويلة

من المستقر عليه قانونا أن يحظر أي إيجار كلي أو جزئيlaquo من الباطن إال إذا إشترط

خالف ذلك بموجب عقد إيجار أو موافقة المؤجر و لما كانثابتا في قضية الحال أن

محضر التحقيق المحرر ال يثبت أن المالك السابق قد أجاز أو ال اإليجار من الباطن

ولكن يقدم بالعكس الدليل على أن اإليجار من الباطن قائمحسب تصريحات المستأجر

وهذه المدة الطويلة ال يمكن تأويلها1965من الباطن منذ إال بإيجار من الباطن

مرخص به ضمنيا من طرف المالك raquo(2) و يترتب على اإليجار من الباطن في حالة اإلتفاق عليه

عالقة قانونية بين المستأجر من الباطن و المستأجر األصلي و تبقى العالقة قائمة بين

المؤجر و المستأجر األصلي كما تقوم عالقة مباشرة بين المؤجر و المستأجر من

الباطن في األحوال التي يشارك المؤجر بالتوقيع على عقد اإليجار من الباطن و تكون

عالقة غير مباشرة في حالة رفضه التوقيع على العقد أو عدم رده على رسالة الموجهة

إليه في هذا الخصوص منقبل المؤجر األصلي

اإلجتهاد القضائي للغرفة التجارية و94659ملف رقم 199216( قرار في 1 02البحرية عدد )156خاص ص

اإلجتهاد القضائي للغرفة التجارية106132ملف رقم 199422( قرار في 2 11و البحرية عدد )

159خاص ص و تجدر اإلشارة إلى أن عقد اإليجار من الباطن عقد

مستقل عن عقد اإليجار األصلي فقد يتطابق في شروطه مع العقد األصلي و قد يختلف

عنه في أمور كمبلغ األجرة أو

مدة العقد أو شروطه إال أن مدة عقد اإليجار من الباطن اليجوز أن تزيد عن مدة

القانون التجاري (189اإليجار األصلي ) الفرع الثاني أركان عقد اإليجار التجاري

من العقود الرضائية يتطلب يعتبر عقد اإليجار المبرم 5975في ظل األمر

لقيامه توافر األركان العامة من تراضي و محل وسبب التراضي في عقد اإليجار -

و يقصد به إتفاق إرادتي المؤجر و المستأجر حول شروطالعقد الذي قد يعبر عنه

بصفة صريحة لدى إبرام العقد و قد يكون ضمنيا عندمايتجدد العقد ضمنيا طبقا للمادة

من القانون التجاري و المؤجر هو ذلك الشخص الذي 173يقوم بتأجير األماكن من

اجل إستغاللها في نشاط تجاري سواء كان المالك لألماكنأو كان مستأجر أصلي يقوم

بإيجار من الباطن و ينشأ على عاتق المؤجر اإللتزامبتسليم العين المؤجرة و صيانتها

و ضمان اإلستغالل و اإلنتفاع بها إنتفاعا هادئا كامال وضمان التعرض الصادر منه

و الصادر من الغير إذا كان مبنيا على سبب قانوني والمستأجر هو ذلك الشخص

الذي يقوم باإلستغالل التجاري لحسابه في األماكن التيأجرها من المؤجر مما يخول له

اإلنتفاع طول مدة اإليجار ويقع على عاتقه إستعمالاألماكن المؤجرة و ملحقاتها

حسبما تم اإلتفاق عليه و المحافظة على العين المؤجرة والعناية بها كما يلتزم بدفع

األجرة في المواعيد المتفق عليها فإذا لم يحصل اإلتفاقوجب تسديد األجرة في المواعيد

المعمول بها في المنطقة و يجب توافر األهلية الكاملةفي المؤجر و المستأجر وأن

يكون رضاهما خال من العيوب حتى يرتب العقد أثاره المحل في عقد اإليجار التجاري -

يدخل في تكوين محل عقد اإليجار ثالث عناصر وهي العينالمؤجرة سعر اإليجار

مدة اإليجار1048633 العين المؤجرة

وهي العقار الذي ينصب عليه اإليجار من أجل إستغالله فينشاط تجاري من طرف

المستأجر الذي قد تقتضي مصلحته إتخاذه مكان رئيسي مناجل ممارسة نشاطه فيه أو

على أماكن ثانوية و ملحقة و هو الشيء الذي تكرسه المادة من القانون التجاري169

فالمحل الرئيسي هو ذلك العقار المعد لإلسغالل التجاريالذي يزاول فيه التاجر

المستأجر تجارته بصفة دائمة على وجه اإلحتراف وقدإستقر القضاء في تكيفيه لوحدة

النظام القانوني لإليجارات التجارية على فكرة عدم تجزئةحق اإليجار إذا أعتبره

وحدة واحدة حتى ولو تعددت األماكن التي يباشر من ) 1خاللها نشاطه)

أما الملحق فهو المحل الذي يكون إستغالله ضروريا لنشاطالمحل الرئيسي ويؤدي

فقدانه إلى إحداث ضرر بالقاعدة التجارية األصلية و قدفرق القضاء الفرنسي في

تصنيفه لهذه األماكن بين ثالث فئات ملحقات كمالية

وهي التي تقوم بتسهيل إستغالل المحل التجاري دونالتأثير على نشاطه كتأجير مسكن

ملحق فهو يخضع في أحكامه للقانون التجاري وقد نصت القانون التجاري182المادة

أنه يجوز للمؤجر رفض تجديد اإليجار على جزء الخاصبالمحالت السكنية المالحقة

بالمحالت التجارية ليسكن فيها أو أحد أفراد عائلته بشرطأن ال يكون المستفيد من هذا

اإلسترجاع حائز لسكن يكفيه لحاجته المعتادة ملحقات ذات نفع عام

وهي التي تفيد و تنفع اإلستغالل التجاري و تحقق المزيدفي إستثماره دون أن يكون

لفقدها أثر في تعريض المحل لخطر عدم إستمرار النشاطو مثالها موقف السيارات

بالنسبة للمطعم إال أن هذه المالحقات قد تكون ضروريةأحيانا أخرى و يخضع ذلك

للسلطة التقديرية لقاضي الموضوع ويقع على المستأجرعبء إثبات أن فقدها يلحق

الضرر بنشاطه جنادي جياللي اإليجارات التجارية في القانون التجاري (1

( الجزائري الديوان الوطني لألشغال27التربوية ص

ملحقات ضرورية هي األماكن التي يعتمد عليها المحل الرئيسي و يؤدي

رفض تجديدها إلى تهديد إستغالله و يعرض المحل الرئيسي للخطر و ينعكس سلبا على

النشاط التجاري1048633 المدة في عقد اإليجار التجاري

تحدد مدة اإليجار بكل حرية من طرف المتعاقدين إذاتخضع في تقديرها إلرادتيهما

الصريحة و الخالية من العيوب فإذا إتفق الطرفان علىمدة معينة يكون العقد محدد

المدة و عند النزاع على األطراف إثباتها وإذا لم يتماإلتفاق عليها فإن العقد يكون غير

محدد المدة و تكمن أهمية المدة في عقد اإليجار التجاريفي طلب تجديد اإليجار و

التمسك به و ذلك أن حق اإليجار يكتسبه المستأجر إذاإستغل المحل مدة معينة و قد

من القانون التجاري بسنتين على األقل172حددتها المادة بموجب عقد مكتوب رسمي

كان أو عرفي وأربع سنوات متتابعة وفقا إليجار واحد أواكثر شفاهية كانت أو

كتابية1048633 بدل اإليجار

يخضع تحديد بدل اإليجار كمدته لإلرادة الحرة ألطرافه سواء في قيمته أو الطريقة

التي يدفع بها و بالنسبة للتسديد فاإليجار يعتبر دين وألن الدين مطلوب و ليس

محمول فعلى المؤجر أن يطالب به غير أن العرف التجارياستقر على أن المستأجر

هو المطالب بحمله و يقع عليه عبء إثبات دفعه و يترتب على عدم دفع بدل اإليجار إما فسخ العقد إذا كان

هناك إتفاق مسبق على ذلك من القانون التجاري ( أو رفض191بين األطراف )المادة

التجديد دون تعويض القانون التجاري ( ويحق لطرفي177إستحقاقي )المادة

العقد أن يطلبا مراجعة المبلغ من القانون التجاري أجازت193المحدد في العقد فالمادة ذلك بعد مرور ثالث سنوات

إبتداء من إستغالل المحل التجاري أو من مراجعة اإليجارالمعمول به و تخضع

مراجعة بدل اإليجار إلجراءات تنقسم إلى مرحلتين إجراءات ودية أي غير قضائية

يتعين على من يرغب في إعادة النظر في بدل اإليجار أنيوجهه طلبه عن طريق

المحضر القضائي الذي يحرر محضرا في هذا الشان يتضمن مبلغ بدل اإليجار

الطالب به أو عن طريق البريد بموجب رسالة موصى عليهامع طلب اللم بالوصول

( و في حالة عدم إتفاق ( من القانون التجاري192المادة

األطراف بالتراضي فعلى الطرف الذي يهمه التعديل أن يرفع دعوى أمام القضاء

اإلجراءات القضائية في حالة عدم اإلتفاق على تجديد بدل اإليجار خالل ثالثة

اشهر من تاريخ المبلغ ) المادة من القانون التجاري ( فعلى الطرف الذي يهمه 192

التعجيل أن يرفع األمر إلى الجهة القانون التجاري ( فيرفع192القضائية المختصة )المادة

أمام القاضي اإلستعجالي إذا إتفق األطراف على مبدأ التعديل و بقي الخالف في مبلغه

من القانون195) المادة ( التجاري

أما إذ لم يتم اإلتفاق أصال فهنا ال بد من اللجوء إلى قاضي من194الموضوع ) المادة

القانون التجاري ( و يمكن للقاضي اإلستعانة بخبير كونتقدير بدل اإليجار يقترن

بأسس تتعلق بالقيمة اإليجارية لألماكن المؤجرة4 فقرة 192و يستحق بدل اإليجار الجديد طبقا للمادة

إبتداء من تاريخ رفع الدعوى إال إذا وجد إتفاق بين األطراف على خالف ذلك ففي هذه

الحالة ال مانع أن يكرس القاضي إرادتهم

الواردة raquo إبتداء من يوم الطلب laquo و ذهبت المحكمة العلياإلى أن المقصود من عبارة

من القانون التجاري هو تاريخ رفع192في المادة الدعوى للمطالبة بتعديل بدل

اإليجار و ليس تاريخ إعادة السير في الدعوى بعد خبرة وهو ما جاء في قرارها

يستحق بدل اإليجار الجديد إبتداء من يوم الطلب مالم يتفق13 المؤرخ في 199907laquo

الطرفان قبل رفع الدعوى أو أثناءها عن تاريخ آخر وبقضائهم بداية سريان رفع

اإليجار من تاريخ إعادة السير في الدعوى أمام المحكمة بعدالخبرة فإن قضاة المجلس

قد خرقوا القانون التجاري raquo(1) السبب في عقد اإليجار التجاري -

01 عدد 2001 مجلة قضائية 192078ملف رقم 1999 13( قرار في 1 07 199ص )

يعرف السبب في العقود بأنه العنصر المعنوي الذي يسمحبمعرفة لماذا اإلرادة تنشأ

اإللتزام فهو الهدف الذي من اجله يؤدي المتعاقد التزامه و يمكن تعريفه باإلعتبارات

اإلقتصادية التي ينتظر جنيها طرفا العقد من تعاقدهما ) )2

فالسبب إذا في عقد اإليجار التجاري بالنسبة للمؤجر هواإلستفادة من سعر اإليجار و

بالنسبة للمستأجر هو إستغالل العين المؤجرة في ممارسة نشاط تجاري

المطلب الثاني إنشاء عقد اإليجار التجاري بعد صدور 0205القانون

كانت مسألة الرسمية في عقد اإليجار التجاري قبل 0205صدور القانوني

محل خالف بين رجال القانون و القضاء سيما أمام 200506 المؤرخ في 02

172تعارض النصوص القانونية في هذا الشأن فالمادة من القانون التجاري تجيز

ضمنيا إبرام هذا العقد كتابة أو شفاهة في حين أن المادة من القانون1 مكرر 324

المدني تنص صراحة على ضرورة إخضاعه إلى الرسمية تحت طائلة البطالن

و لكن بعد صدور القانون المشار إليه تم وضع حد لهذاالخالف و ذلك من خالل

187المادة الثالثة منه التي تممت القانون التجاري بالمادة مكرر و التي تناول

مضمونها من خالل مايليالفرع األول الشكل الرسمي في عقد اإليجار التجاري

مكرر من القانون التجاري التي أضيفت187جاء في المادة إليه بموجب القانون

تحرر عقود اإليجار المبرمة ابتداء من تاريخ نشر هذا مايلي0205القانون في laquo

الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطيةالشعبية في شكل الرسمي و ذلك

تحت طائلة البطالن و تبرم لمدة يحددها األطراف بكل raquo حرية

يتضح من هذا النص أن المشرع أصبح يقتضي إفراغ عقداإليجار التجاري في سند

رسمي ومن ثم لم يعد هناك مجال للحديث عن عقودإيجار تبرم شفاهة أوفي محررات

عرفية و بذلك يكون المشرع قد كرس ما ذهبت إليه المحكمة العليا

في قرارها المؤرخ في الذي سبقت اإلشارة إليه و تبنى الموقف الذي 19960709

قال بوجوب إفراغ عقد اإليجار التجاري في قالب رسمي

ذيب عبد السالم عقد اإليجار المدني الديوان الوطني (2 27ألشغال التربوية ص )

و رغم ما للرسمية من أهمية خاصة في إثبات العقود ومعرفة الشروط التي أقام

األطراف العقد بناء عليها إال أنها من الممكن أن تتعارضمع ما تتسم به التجارة من

سرعة بعرقلة المتعاقدين بإجراءات التوثيق كما أنها قدتثقل كاهلهم بمصاريف العقود

الرسمية ولعل السؤال الذي يطرح في هذا الصدد

ما هي الطبيعة القانونية للرسمية في عقد اإليجارالتجاري

إن المشرع قد يشترط الكتابة لقيام تصرف من التصرفات بحيث ال تقوم هذه األخيرة

و ال تنتج أثارها القانونية إال إذا أفرغت إرادة المتعاقدينفيها أمام موظف رسمي

فهذه الكتابة تعتبر ركنا شكليا في التصرف فإذا إنعدمتهذه الشكلية إنعدم التصرف

معها أما إذا إشترط الكتابة إلثبات التصرف فإن تخلفها ال( مما يعنى1يؤدي إلى بطالنه)

أن القاعدة لتحديد طبيعة الكتابة هي الجزاء المترتب على تخلفها

مكرر من187و ذلك laquo و تبعا لذلك و إستنادا إلى المادة القانون التجاري التي تنص

فإن إفراغ عقد اإليجار التجاري في محرر رسمي هو ركنفي هذا raquo تحت بطالن

العقد فعقد اإليجار التجاري إذن أصبح بموجب هذا التعديلمن العقود الشكلية التي

تتطلب لصحة إنعقادها إضافة إلى توافر األركان العامة منتراض و محل و سبب

مشروعين أن يتبع فيها الشكل الذي يوجبه القانون و اصبحيشكل إستثناء من قاعدة

59يتم العقد laquo الرضائية في العقود التي أقرتها المادة من القانون المدني إذ تنص

بمجرد أن يتبادل الطرفان التعبير عن إرادتهما المتطابقيندون اإلخالل بالنصوص

القانونية raquo و من ثم إذا عرض على القاضي نزاع حول إيجار تجاري

فعليه قبل التطرق إليه أيا كان موضوعه التحقق من وجود المحرر الرسمي الذي

أفرغ فيه العقد حتى و لو لم ينازع األطراف في قيامه و اقروا بوجوده و ذلك ألن العقد

في حالة عدم إفراغه في محرر رسمي يعد باطال وال يمكن لألطراف تصحيحه

بإقرارهم مكرر من القانون187الفرع الثاني سريان المادة

التجاري من حيثالزمان

يخضع سريان القواعد القانونية من حيث الزمان إلىمبدأين هما عدم الرجعيةو

األثر الفوري للقانون فيقضى األول بأن أحكام القوانينال تسرى إال على ما يقع من

محمد زهدور الموجز في الطرق المدنية لإلثبات في (1 25التشريع الجزائري ص )

تاريخ العمل بها و ال يترتب عليها اثر فيما وقع قبلها و في من2ذلك تنص المادة

ال يسري القانون إال على ما يقع في المستقبل وال يكونله أثر laquo القانون المدني

و يقضي مبدأ األثر الفوري للقانون أن يطبق القانونالجديد بأثر مباشر على raquo رجعي

اآلثار الجارية للمراكز القديمة إال أنه يفرق في ذلك بينالمراكز القانونية التي تخضع

لهذا المبدأ و بين المراكز العقدية التي تخضع أثارهاللقانون القديم ذلك ألن إخضاعها

للجديد فيه تعديل للعقد و القاعدة أن العقد شرعية المتعاقدين

لم و المشرع خالل التعديل الذي أدخله على القانون 0205التجاري بموجب القانون

يكثف بالقواعد العامة و إنما نص صراحة على التاريخ الذييبدأ من خالله سريان

مكرر و بالنتيجة فإن العقود التي أبرمت قبل187المادة تاريخ نشر هذا القانون أي قبل

يطبق20050609و أن أطراف هذه العقود غير 5975عليها أحكام األمر

ملزمين بإفراغها في محرر رسمي و هذا ما يحتم علىالقاضي عند نظره في

النزاعات المتعلقة باإليجار التجاري أن يبحث في تاريخإبرامها ألنه هو المعيار المحدد

للقانون الواجب التطبيق و رغم أن أعمال هذه القواعد يؤدي إلى إخضاع أوضاع

قانونية متشابهة ألحكام قانونية مختلفة مما يخلق لدى الناس شعور بعدم المساواة أمام

القانون إال أن إحترام إرادة األفراد الخاصة توجب ذلك ألنهم عند التعاقد قد أخذوا

في إعتبارهم النصوص الموجودة

هو من و خالصة هذا المبحث أن عقد اإليجار التجاري 5975المبرم في ظل األمر

العقود الرضائية يكفي في إبرامه تبادل اإليجاب و القبولبين المؤجر و المستأجر برضا

سليم و محل و سبب مشروعين حتى يرتب العقد كافةأثاره أما عقد اإليجار التجاري

فهو من العقود الشكلية فال يمكن أن يرتب أثاره بعد 0205المبرم في ظل القانون

توافر الرضا و المحل و السبب المشروعين إال إذا تم إفراغه في محرر رسمي

فكيف يتم إثبات كل من العقدين المبحث الثاني إثبات عقد اإليجار التجاري

إلى تغيير القواعد التي تحكم أدى تعديل القانون 0205التجاري بموجب القانون

إثبات عقد اإليجار التجاري وأصبح أطراف العقد المبرمبعد التعديل مطالبين في

قبل تعيله و إثبات عقدهم بغير ما يطالب به أطراف 5975العقد المبرم في ظل األمر

توضيحا لذلك تم تقسيم هذا المبحث إلى مطلبين خصصاألول إلثبات عقد اإليجار

قبل تعديله و الثاني إلثبات العقد المبرم بعد التجاري 5975المبرم في ظل األمر

التعديل الذي أدخل على القانون التجاريالمطلب األول إثبات عقد اإليجار التجاري المبرمقبل 59

75في ظل األمر تعديله

نتعرض من خالل هذا المطلب إلى القاعدة في اإلثبات فيالمواد التجارية أوال ثم

إلى ما إستقر عليه القضاء في إثبات عقد اإليجار التجاريلفرع األول القاعدة في إثبات العقود التجاريةا

إن اإلثبات في المواد التجارية حر كقاعدة عامة و يستفادهذا الحكم من النص

من القانون30يثبت كل عقد تجاري بسندات laquo المادة التجاري التي تنص على

رسمية أو بسندات عرفية بفاتورات مقبولة بالرسائل بدفاتر الطرفين باإلثبات

بالبينة أو بأية وسيلة أخرى إذا رأت المحكمة وجوب raquoقبولها

من القانون المدني التي333و كذلك من نص المادة إستثنت المسائل التجارية من مجال

تطبيقها عندما عددت الحاالت التي يجب فيها اإلثباتبالكتابة إذ جاء في فقرتها

في غير المواد التجارية إذا كان التصرف القانوني تزيدقيمته laquo األولى

دج أو كان غير محدد القيمة فال تجوز100000على البينة في إثبات وجوده أو

إنقضائه ما لم يوجد نص يقضي بغير ذلك raquo (1) و يترتب على إطالق المشرع حرية اإلثبات في المادة

التجارية أنه يمكن إثبات التصرف التجاري أيا كانت قيمته بالكتابة أو البينة أو

القرائن أو بأي وسيلة أخرى تراها المحكمة و انه يجوز إثبات ما يخالف أو يجاوز ما إشتمل

عليه سند كتابي بشهادة الشهود و القرائن وكافة طرق اإلثبات

و باعتبار عقد اإليجار التجاري من العقود التجارية فإنهيمكن مبدئيا إثباته بمختلف

طرق اإلثبات هذا ما يمكن استخالصه من قواعد اإلثبات لكن هل استقر

القضاء على ذلك أم كان لهموقف أخر

لفرع الثاني إثبات عقد التجاري وفق ما إستقر عليها القضاء

من القانون التجاري التي تجعل30رغم صراحة المادة اإلثبات حرا في العقود

التجارية إال أن اجتهاد المحكمة العليا استقر على ما يخالفذلك في شأن إثبات عقد

اإليجار التجاري و ذلك عندما قيدت إثبات العقد الذي يبرمشفاهة بضرورة تقديم

وصوالت الكراء و بالتالي فإذا كان عقد اإليجار الذي افرغ في سند مكتوب

رسمي أو عرفي يتم إثباته بهذه الكتابة و في غياب ذلك على المستأجر تقديم

وصوالت الكراء إلثبات صفته كمستأجر شرعي مالك للقاعدة التجارية و إال أعتبر شاغال

من دون حق و السند كما أن المحكمة العليا تستبعد و ترفض أي وسيلة إثبات

أخرى في حالة العقد الشفهي و هكذا يستبعد السجل التجاري و الوثائق المسلمة من إدارة

الضرائب أو اإلتحاد العام للتجار أو التجارة أو الصناعة و يستبعد أيضا وصل الكراء

أو الماء أو الهاتف و أعتبرت المحكمة ان هذه الوثائق ال تكفي إلثبات صفة

المستأجر و ال يؤخذ بها ذلك ألن إثبات العالقة بين المؤجر و المستأجر البد أن تكون

بكتابة صادرة عن المؤجر كما إعتبرت أن طول مدة شغل العقار و ممارسة النشاط

التجاري فيه ال يمكن األخذ به كدليل لقيام عالقة اإليجار

وعلى ذلك قضت المحكمة العليا199305من المستقر laquo 10في قرارها المؤرخ في

عليه قضاء أن اإليجار يثبت بعقد رسمي أو بتقديم إيصاالتاإليجار و لما ثبت في

قضية الحال أن الطاعن لم يثبت صفته كمستأجر سواءيعقد إيجار مكتوب أو وصوالت

من القانون333( المادة 1 20المؤرخ في 10 20050705المدني بعد تعيلها بموجب القانون )

المتمم للقانون المدني اإليجار مكتفيا بإثبات تسجيله بالسجل التجاري و تسديد

الضرائب فإن هذه الوثائق ال تثبت العالقة اإليجارية كما أن أطول مدة اإلستغالل ال

تشكل كذلك دليال على وجودعقد

اإليجار raquo(1) و كخالصة فإن عقد اإليجار التجاري المبرم قبل التعديل

الذي أدخل على القانون التجاري ال يمكن إثباته إال بتقديم محرر عرفي أو رسمي أو

وصوالت الكراء و ذهبت المحكمة العليا إلى أنه يكفي تقديم وصل كراء

واحد ويفهم ذلك من حيثيات11 الذي جاء فيه 1988و لكن وحيث أنه بالرجوع laquo

27قرارها الصادر بتاريخ إلى القرار المطعون فيه فإن مزاعم الطاعن ال تقف أمام

ما أعتمد عليه القرار من أدلة كتابية لدى قضاة الموضوع و أن الطاعن رغم زعمه

بأنه مستأجر للمحل التجاري من المدعي عليها منذ ثمان سنوات إال أنه لم

يستطع أن يقدم للمجلس ولووصل إيجار واحد raquo (1)

وتبعا لذلك فإن القاضي الذي يعرض عليه نزاع يتعلق بعقدإيجار تجاري أبرم في ظل

قبل تعديله و أنكر أحد األطراف قيام العالقة 5975اإليجارية ال يمكن له أن األمر

يأخذ كدليل لإلثبات إال الكتابة الرسمية أو العرفية أو وصوالت الكراء

أما إذا أقر األطراف بوجود العقد و لم ينازعوا في قيامةفاللقاضي أن يفصل في

الدعوى حتى ولو لم يوجد في ملفها محرر أو وصل كراء المطلب الثاني إثبات عقد إليجار التجاري المبرم بعد

صدور القانون0502

إن عقد اإليجار التجاري المبرم بعد التعديل الذي أدخل 5975على األمر

أصبح من العقود الشكلية إذ يجب المتضمن القانون 0205التجاري بموجب القانون

تحريره تحت طائلة البطالن في محرر رسمي و بذلك فإنأي شخص يدعي انه طرف

في عالقة إيجارية بموجب عقد إيجار تجاري أبرم بعد صدور القانون السالف الذكر

ملزم إلثبات صحة ما يدعيه بتقديم محرر رسمي افرغ فيههنا التصرف و يشترط في

من القانون المدني324هذا المحرر الرسمي طبقا للمادة أن يقوم بتحريره ضابط

عمومي و هو الموثق في حدود إختصاصه و أن يحترم في تحريره األشكال القانونية

اإلجتهاد القضائي للغرفة107969ملف رقم 199310( قرار في 1 05التجارية و البحرية )

80عدد خاص ص 04 عدد 1992 المجلة القضائية 5090ملف رقم 1988

27( قرار في 1 11 89ص ) و تكتسي الورقة الرسمية إذا توافرت فيها الشروط

القانونية الذاتية في اإلثبات حيث ال يطلب ممن يحتج بها أن يثبت صحتها و لكن على من

ينكرها و ينفي عالقة اإليجار أن يقيم الدليل على بطالنها وليس له طريق في

ذلك إال الطعن فيها بالتزوير

و من دون الكتابة الرسمية ال يمكن إثبات عقد اإليجارالتجاري و ال مكان لمواجهة

غيابها باإلقرار أو توجيه اليمين الحاسمة و ال مجال أيضاللحديث عن بداية الثبوت

بالكتابة بتقديم وصوالت كراء قصد إستكمالها بشهادة الشهود أو القرائن

ويبقى تصور حالة واحدة يمكن فيها إثبات عقد إيجار تجاريابرم بعد صدور القانون

بالبينة و القرائن و جميع طرق اإلثبات وهي حالة 0205فقدان السند الرسمي

من336يجوز اإلثبات بالبينة laquo المنصوص عليها بالمادة القانون المدني التي جاء فيها

فيما كان يجب إثباته بالكتابة إذا فقد الدائن سندهالكتابي لسبب أجنبي خارج عن

إرادته raquo فهذه المادة تجيز اإلثبات بالبنية أو القرائن ألي عقد

يشترط القانون إثباته بالكتابة ولو كان عقدا شكليا ويالحظ أن هذه المادة تنص على حالة

فقدان الدائن لسنده ولكنها في الحقيقة تنطبق على جميع من يريد التمسك بها ممن )

1تتوفر فيه الشروط المنوه عنها ) و يجب على من يريد اإلستفادة من هذه الحالة أن يثبت

مايلي أنه قد أفرغ فعال عقد اإليجار التجاري في محرر رسمي 1

و أن هذا العقد كان مستوفيا لجميع الشروط الموضوعية و الشكلية

أن يثبت واقعة ضياع السند و فقدانه وهي واقعة مادية 2تثبت بجميع طرق اإلثبات

أن يثبت السبب األجنبي بأن يقدم الدليل على أن ضياع 3السند كان لحادث حريق أو

غرق أو حرب أو لسبب راجع على شخص ثالث كسارق أو مغتصب

وحتما فإن إشتراط إفراغ عقد اإليجار في محرر رسمي يخفف على أطرافه عبء

إثباته و يسهل على القاضي التحقق من قيامه و البحثفي أركانه خاصة مدته و بدل

اإليجار بكوش يحي أدلة اإلثبات في القانون المدني الجزائري (1

( و الفقه اإلسالمي المؤسسة الوطنية237للكتاب ص

و نلخص من خالل هذا المبحث إلى أن إثبات عقد اإليجارالتجاري المبرم قبل تعديل

يكون بتقديم محررات رسمية كانت أو عرفية القانون 0205التجاري بموجب القانون

أفرغ فيها العقد أو بتقديم وصوالت الكراء أما العقد الذيأبرم بعد صدور القانون

السالف الذكر فال يمكن إثباته إال بتقديم المحرر الرسميالذي أفرغ فيه العقد مع

مراعاة قواعد اإلثبات كما سبق شرحه هذا عن إثبات عقد اإليجار التجاري و يبقى السؤال كيف

يتم إنهاؤه و متى يحقلألطراف تجديده

الفصل الثاني تجديد عقد اإليجار التجاري و إنهاؤه األصل في العقود أن العقد شريعة المتعاقدين فيتم

تعديله و تجديده و إنهاؤه باإلتفاق فيما بينهم إال أن المشرع خرج عن هذه القاعدة

في اإليجارات التجارية عندما أقر للمستأجر الحق في التمسك بتجديد اإليجار و قيد

سلطة المؤجرة في إنهاء عقد اإليجار حتى و لو كان محدد المدة بعرض التعويض

اإلستحقاق أو إثبات السبب الخطير و المشروع تجاه المستأجر المخلي وفق أحكام

من القانون التجاري177المادة و إثر02رجع المشرع إلى القواعد العامة وألغى 2005

09التعديل المؤرخ في أحكام التعويض اإلستحقاقي و التنبيه باإلخالء و أصبح عقد

اإليجار التجاري كغيره من العقود يخضع لإلدارة الحرة ألطرافه

وقد تم تقسيم هذا الفصل لتوضيح ذلك إلى مبحثين نتعرض في األول إلى أحكام تجديد

عقد اإليجار التجاري و في الثاني إلى إنهاء هذا العقد 5975و ذلك وفقا ألحكام األمر

المعدل له المتضمن القانون التجاري قبل تعديله و 0205القانون

المبحث األول تجديد عقد التجاري يخضع تجديد عقد اإليجار التجاري المبرم قبل التعديل إلى

و174أحكام المواد ما يلبيها من القانون التجاري التي تمنح لمستأجر العقار ما

يسمى بحق اإليجار و هو الحق الذي يخول له التمسك بتجديد العقد رغم حلول أجله

وذلك إذا توفرت فيه فتطبق عليه أحكام المادة الشروط القانونية أما العقد 02

05المبرم بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري التي تخضع تجديده إلرادة 187

األطراف المستقلة و من خالل المطلب األول لهذا المبحث نتناول تجديد عقد

اإليجار التجاري المبرم في قبل تعديله وفي الثاني نتعرض لتجديد العقود المبرمة 59

75بعد التعديل ظل األمر على النحو التالي

المطلب األول الحق في تجديد اإليجار فيقبل تعديله 59 75ظل األمر

يتعلق تجديد اإليجار التجاري بالعقود التي تبرم لمدةمحددة أما غير محددة

المدة فال تطرح بشأنها المسألة ذلك ألنها تظل قائمة ومستمرة إلى حين إعالن أحد

األطراف رغبته في إنهاءها و التجديد قد يكون صريحابالتعبير بين األطراف فيما

بينهم باإليجاب و القبول أو ضمنيا بتواصل اإليجار المنعقدإلى بعد األجل المحدد في

العقدالفرع األول التجديد الصريح العقد اإليجار التجاري

إن التجديد الصريح لعقد اإليجار التجاري قد يتم بتبادلاإليجاب و القبول بين

المؤجر و المستأجر و تحرير عقد إيجار جديد أو باإلتفاقعلى إستمرار العقد بشروطه

السابقة أو بأخرى مختلفة و هذا إعماال للقواعد العامةفي العقود كما قد يتم بممارسة

المستأجر للحق الذي كرسه له المشرع و هو حق التمسكبطلب التجديد الصريح طبقا

و ما يليها من القانون التجاري حماية له172ألحكام المادة من األضرار التي قد تلحق

به نتيجة رفض التجديدأوال شروط التمسك بحق تجديد عقد اإليجار التجاريمنها يتعلق بصاحب الحق و منها ما يتعلق بعقد اإليجارالشروط المتعلقة بصاحب الحق في التمسك بالتجديد

ال يجوز التمسك بحق التجديد إال من laquo أ جاء في المادة من القانون التجاري172

و يستخلص منه أنه raquo طرف المستأجرين أو المحولإليهم أو ذوي الحقوق

يمكن التمسك بتجديد عقد اإليجار التجاري لألشخاص التاليين

المستأجر األصلي الذي تربطه عالقة مباشرة مع المؤجر1048633 مالك العقار

1048633 ذوي الحقوق كالوارث أو الموصي له أو الموهوب له المحول إليه حق اإليجار الذي ينتقل إليه حق اإليجار

1048633 كمشتري القاعدة التجارية من مالكها مستأجر العقار

و يطرح السؤال بشأن مستأجر العين المؤجرة من الباطنو مستأجر القاعدة التجارية

لتسييرها تسييرا حرا بالنسبة للمستأجر من الباطن فيجوز له أن يطلب التجديد

من المستأجر األصلي في حدود الحقوق التي يتمتع بها هذا األخير من مالك العين

المؤجرة وفي ذلك نصت المادة فقرة198يجوز للمستأجر من الباطن ان يطلب تجديد laquo

أولى من القانون التجاري إيجاره من المستأجر األصلي في حدود الحقوق التي يتمتع

بها هذا األخير نفسه منالمالك raquo

كما يجوز له أن يطلب تجديد عقد اإليجار من المالك إذا كانقد رخص صراحة أو

ضمنيا باإليجار من الباطن أو وافق عليه أو إذا لم تكناألماكن محل اإليجار األصلي

تشكل في حالة اإليجار الجزئي من الباطن كال مشاعا مادياأو في نية األطراف فقرة األخيرة من القانون189المشتركة ) المادة

التجاري ( أما إيجار التسيير الحر و المقصود به إيجار القاعدة التجارية

من مالكها مستأجر العقار فقد إستقرت المحكمة العليا بشأنه أنه ال يمكن أن تطبق

عليه أحكام اإليجار التجاري07 فقضت في قرارها المؤرخ في 12مايلي 1999

ال يمكن إعتبار عقد التسيير الحر بمثابة عقد إيجار تجاري

laquo مهما طالت مدة بقاء المسير بالمحل التجاري و ال يستوجب التنبيه باإلخالء إذ

ينتهي في أي وقت بمجرد وبالتالي فإن مستأجر القاعدة التجارية لتسييرها تسييرا (1

حرا ال يملك ( raquo إنذار مكتوب حق التمسك بتحديد اإليجار و قد قضى مجلس قضاء

الشلف في قرار له مؤرخ في بإلزام مستأجر القاعدة التجارية بإخالء العين 20050430

المؤجرة إلنهاء مدة اإليجار و رفض دفع المستأجر ببطالن التنبيه باإلخالء و

جاء في حيثيات هذا حيث أن قاضي الدرجة األولى أصاب في حكمه لما إستند

laquo القرار203على المادة من القانون التجاري و اعتبر المستأنف مستأجر مسير و

أن إنهاء عقد اإليجار ال176 و 173يخضع للشروط النصوص عليها بالمواد raquo (2)

من القانون التجاري بأن يثبت المستأجر أنه يستغل المتجر بنفسه أو بواسطة

أحد تابعة كالوكيل أو مدير الشركة إذا كانت النيابة إتفاقية أو الحارس القضائي أو

الوصي أو القيم أو الوكيل عن الغائب إذا كانت النيابة قانونية و يؤكد حق الحارس

القضائي أو وكيل في من201تجديد إيجار المحل التجاري ما تقضي به المادة )

3القانون التجاري ) الشروط المتعلقة بعقد اإليجار

من169أ أن يرد اإليجار العقارات المذكورة في المادة القانون التجاري

عدد2001 المجلة القضائية 201563ملف رقم 1999 07( قرار في 1 12 209 ص 01 )

2005عن الغرفة التجارية بمجلس قضاء الشلف 05 30( قرار في 2 04 128فهرس رقم )

60جنادي جياللي المرجع السابق ص (3 ) بأن يكون اإليجار من اجل ممارسة نشاط تجاري بذلك

تستبعد اإليجارات التي تتم من اجل ممارسة المهن الحرة أو المدنية أو الحرفية و

في الحالة األخيرة إشترط المشرع أن يكتسب الحرفي صفة التاجر وان يقيد نفسه

قي السجل التجاري كما و4 من القانون التجاري ) 169رد ذلك في المادة )

ج أن تكون مدة اإليجار سنتين فأكثر بعقد مكتوب و بعقدشفهي أربع سنوات متتالية

ودون إنقطاع فعلى المستأجر أن يثبت أنه إستغل المحلحسب ما سبق ذكره و

إال سقط حقه في التمسك بالتجديد و يمكن إلزامه بالخروجبمجرد إنقضاء المدة و

هو ما كرسته المحكمة العليا بموجب قرار07عندما 1999 13صادر بتاريخ

رفضت الطعن المرفوع من المستأجر ضد قرار قضىإستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث وعشرينشهرا معتبرة إياه

1انه اصبح يحتل األماكن دون حق أو سند ) ) ثانيا إجراءات تجديد عقد اإليجار

من القانون التجاري و ما174يتم التجديد طبقا للمادة يلبها بتقديم طلب إلى المؤجر

يتضمن رغبة المستأجر في التجديد أثناء سريان العقدوقبل إنتهاء مدته بستة أشهر على

األقل و ذلك بموجب عقد غير قضائي عن طريق المحضرأو برسالة موصول عليها

مع طلب العلم بالوصول كما يجوز أن يتم التبليغ للمسيرالذي يتوفر فيه الصفة الكافية

إلستالمه وفي حالة تعدد المالكين للعقار المؤجر يكفيتوجيه الطلب ألحدهم ليسرى

عليهم جميعا إال إذا كانت هناك شروط أو إتفاقات أخرىبين األطراف تخالف ذلك و

أوجب المشرع أن يتضمن طلب التجديد تحت طائلة بطالنهمضمون الفقرة األخيرة من

من174يتعين على المؤجر في أجل ثالثة laquo المادة القانون التجاري التي تنص

أشهر من تاريخ تبليغ طلب التجديد أن يحيط الطالب علمابنفسه اإلجراء إذا كان يرفض

التجديد مع إيضاح دوافع هذا الرفض و يعتبر المؤجر إذا لميكشف عن نواياه في هذا

األجل موافقا على مبدأ اإليجار السابق raquo وعلى المؤجر خالل األشهر الثالث التي تلي تاريخ تبليغه أن

يبين موقفه تجاه طلب التجديد و الذي ال يخرج عن أحد الحاالت التالية

الموافقة على التجديد دون قيد أو شرط في هذه الحالة1048633 يجدد العقد بشروطه

9السابقة وبنفس المدة شرط أن ال تتجاوز من القانون175سنوات) المادة

01التجاري فقرة ) على بن غانم الوجيز في القانون التجاري وقانون (4

187األعمال موفم للنشر ص )01 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137ص ) الموافقة على التجديد ولكن بشروط أخرى فإذا وافق

1048633 عليها المستأجر كان األطراف أمام عقد جديد يجب إبرامه وفق الشروط الجديدة و يتم

في هذه الحالة اإلتفاق على مدة اإليجار بكل حرية و يمكن أن تتجاوز تسع سنوات

من القانون175)المادة ( التجاري

رفض المؤجر طلب التجديد و يجب عليه هنا أن يبلغ1048633 المستأجر بالرفض خالل

ثالث اشهر من تاريخ التبليغ و أن يوضح دوافعه في ذلك وأن يذكر فيه مضمون

من القانون التجاري تحت طائلة بطالن التبليغ194المادة من القانون174)المادة

التجاري الفقرتين األخيرتين (و يمكن للمستأجر أن ينازع المؤجر

1048633 عن سبب الرفض أو أن يطلب سداد تعويض اإلخالء أمام القضاء

عدم الرد على طلب التجديد خالل مدة الثالثة اشهر التي1048633 تلي التبليغ و يعتبر سكوته

موافقة ضمنية على تجديد اإليجار السابق بنفس شروطه من القانون174)المادة

( التجاري ثالثا سريان مفعول اإليجار الجديد

من القانون التجاري175يسري اإليجار الجديد طبقا للمادة من يوم تجديده و يقصد به

تاريخ توجيه التنبيه باإلخالء في حالة توجيه من قبل المؤجر أو األجل المألوف الذي

يلي طلب التجديد أما إذا كان المؤجر قد رفض تجديد اإليجار ثم عدل عن رأيه

بعد ذلك ووافق على التجديد و أبلغ المستأجر بموافقته فإن التجديد هنا يسري

إعتبارا من يوم تبليغ المستأجر هذه الموافقة بعقد غير قضائي طبقا للمادة

فقرة أخيرة من القانون175 التجاري

الفرع الثاني التجديد الضمني لعقد اإليجار التجاري إذا إنتهت مدة اإليجار دون أن يخطر أحد األطراف األخر

بإخالء المحل و بقي المستأجر مع ذلك في المكان المؤجر برضا المؤجر أعتبر

هذا بمثابة تجديد ضمني لإليجار وذلك ألن المشرع قيد إنهاء العقد في اإليجارات

التجارية بتوجيه التنبيه باإلخالء سواء تعلق األمر بعقود محددة المدة أو غير محددة

من القانون173)المادة ( التجاري فقرة األولى

و حتى يتجدد العقد ضمنيا يجب أن يكون هناك إيجار سابقمعين المدة و أن تنقضي

هذه المدة دون أن يوجه المؤجر تنبيها باإلخالء في مدة ستةاشهر على األقل قبل

األجل دون أن يقدم المستأجر طلب تجديد ألن التجديد في هذه الحالة يصبح صريحا

و أن يكون العقد كتابي وذلك ألنه في الغالب العقدالشفهي يكون غير محدد المدة إذا

و في laquo يتعذر إثباتها وعلي هذا نص المشرع في المادة من القانون التجاري173

حالة عدم التنبيه باإلخالء يتواصل اإليجار المنعقد كتابةبالتمديد

الضمني إلى ما بعد األجل المحدد في العقد مع مراعاةاألحكام المنصوص عليها في

العقد raquo يجدد عقد اإليجار التجاري ضمنيا وفقا لشروطه السابقة

ولمدة مساوية لمدة اإليجار175الذي حل أجله دون أن تزيد عن تسع سنوات ) المادة

من القانون التجاري ( أما إذا أراد المستأجر التعديل من شروط اإليجار السابقة

الذي تجدد ضمنيا فله أن يوجه طلب إلى المؤجر و ذلك أثناء التجديد و يفهم هذا من خالل

من القانون174نص المادة في حالة عدم التنبيه باإلخالء يتعين على المستأجر الذي

يرغب في laquo التجاري الحصول على تجديد إيجاره أن يتقدم بطلبه أو عند

اإلقتضاء في كل وقت أثناء فهذا الطلب و إن كان يهدف في ظاهره إلى تجديد

اإليجار فالغرض منه raquo تجديده في الحقيقة هو التعديل من شروط العقد ألن العقد يكون

قد تجدد ضمنيا بإنتهاء أجله دون توجيه التنبيه باإلخالء و لكن إن وجه المستأجر هذا

الطلب فإنه يصبح تجديدا صريحا و يمكن اإلتفاق على شروط جديدة بحرية و دون

التقيد بمدة تسع سنوات من القانون التجاري و175المنصوص عليها في المادة تجدر اإلشارة إلى أن التجديد

الضمني لعقد اإليجار يكون بقوة القانون و ال تشترط فيهالموافقة من المؤجر و ذلك

ألن سكوته و عدم إعتراضه على إستمرار المستأجر فيالبقاء في العين المؤجرة يفسر

بأنه قبول و بذلك يستفيد المستأجر من مدة إيجار تعادلمدة اإليجار السابق على أن ال

يتجاوز تسع سنوات و ال يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجارالمحدد ضمنيا بتوجيه تنبيه

باإلخالء إال إذا وافق المستأجر على اإلخالء قبل إنتهاء مدةالعقد المحدد و مع ذلك

إعتبرت المحكمة العليا أن عقد اإليجار إذا تجدد ضمنيا فإنهيجدد لمدة غير محددة و

يمكن للمؤجر أن يضع له حدا في أي وقت يتوجيه التنبيهباإلخالء فقضت في قرارها

12 المؤرخ في 11مايلي 1994 عند نهاية فترة اإليجار دون توجيه تنبيه باإلخالء يتجدد عقد

laquo اإليجار ضمنيا على أجل غير محدد وعليه فالمؤجر غير ملزم بأي مدة و يمكن أن

يوجه للمستأجر تنبيهاباإلخالء متى أراد raquo (1)

86حمدي باشا القضاء التجاري دار هومة ص (1 ) و كذلك الغرفة التجارية بمجلس قضاء الشلف أقرت بصحة

التنبيه باإلخالء الذي

وجهه المؤجرين إلى المستأجر خالل فترة التجديد الضمني9لعقد إيجار أبرم لمدة

سنوات و إنتهت مدته دون توجيه تنبيه باإلخالء فتجددضمنيا و إعتبرت الغرفة انه

ال يوجد مايثبت ان المؤجرين قد وافقوا على التجديدالضمني و قد جاء في حيثيات

مايلي 35 فهرس رقم 2005حيث أن دفع المستأنف laquo 26 قرارها المؤرخ في 02

كون أن العقد اإليجار تجدد ضمنيا مردود عليه كونه اليوجد ما يثبت أن عقد اإليجار

تجدد ضمنيا بموافقة المستأنف عليهم حيث أن قاضي الدرجة األولى لما قضى بالمصادقة على

التنبيه و تعيين خبير أصاب في حكمه كون أن المستأنف عليهم وجهوا للمستأنف

تنبيها ضمن األجل القانوني و طبقاللقانون و بالتالي يتعين تأبيد الحكم المستأنف raquo (2)

المطلب الثاني تجديد عقد اإليجار التجاري المبرم بعدصدور القانون

02 05 مكرر من القانون التجاري في187جاء في المادة laquo

فقرتها الثانية مما يلي يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجل

المحدد في العقد دون حاجة إلى التنبيه باإلخالء و دون الحق في الحصول على تعويض

اإلستحقاق المنصوص عليه فيهذا القانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

و يفهم من نص هذه المادة بمفهوم المخالفة أنه ليسللمستأجر أن يتمسك بحق التجديد

و إذا رغب في اإلستمرار في إيجار العقار فالبد أن يكون ذلك باإلتفاق مع المؤجر

و يعتبر العقد في جميع الحاالت عقد جديد حتى ولو تمإبرامه بنفس شروط العقد

السابق يخضع عقد اإليجار التجاري للقواعد العامة في 02

05فالتعديل الذي جاء به القانون التعاقد القائمة على إستغالل اإلدارة و حرية التعاقد و تم

تخليص المؤجر من القيود التي كانت مفروضة عليه و التي كانت تجعل المستأجر مالك

القاعدة التجارية في مركز يبدو انه أقوى من مركزه بصفته مالكا للعقار

و تتضمن المادة السلفة الذكر إلغاء ضمني ألحكام المادة من القانون التجاري و172

من ثم إلغاء لحق اإليجار و بالتالي مهما طالت مدةإستغالل المستأجر لنشاط تجاري

في العقار المؤجر فإنه يلزم بمغادرة األمكنة متى حلأجل عقد اإليجار إال إذا وافق المؤجر على إبرام عقد جديد

فهرس2005الغرفة التجارية مجلس قضاء الشلف 0526( قرار في 2 02 35رقم )

و لكن هذا اإللغاء الضمني ليس مطلق إذ أن العقود التيأبرمت قبل هذا التعديل تخضع

و ما يليها من القانون التجاري و172في تجديدها للمواد هو ما نصت عليه المادة

التي أضيفت إلى القانون التجاري بموجب01مكرر 187 من القانون03المادة 0205

يبقى تجديد عقود اإليجار المبرمة قبل النشر المذكور فيlaquo مكرر أعاله187المادة

خاضعا للتشريع الساري المفعول بتاريخ إبرام عقد raquo اإليجار

ويالحظ أن المشرع أبقى على حق تجديد اإليجار بالنسبةللعقود الجارية المبرمة قبل

التعديل رغم أن هذا الحق هو من المراكز القانونية التيفرضت على المتعاقدين

بموجب القانون و ليس من المراكز العقدية ألنه ال يقوم على إتفاق األطراف

و لذلك كان من المفروض أن يخضع لقاعدة األثر الفوريللقانون إعماال للمبادئ

القانونية و سريان القانون من حيث الزمان و بالتالي كانيجب أن يمس التعديل عقود

02و يترك المجال للحرية التامة في التعاقد و يتم 2005 09اإليجار المبرمة قبل

ولكن يبدو أن المشرع من خاللتوحيد األوضاع القانونية من01 مكرر 187المادة

القانون التجاري أراد المحافظة على إستقرار النشاطالتجاري و عدم مفاجئة أصحاب

و التي من الممكن أنالقواعد التجارية بإحكام التعديل تلحق بهم و بالوضع اإلقتصادي

05بأثر فوري أضرار كبيرة لو تم تطبيق القانون 02 و يطرح السؤال في هذا الصدد بشأن العقود التي تجدد

صراحة بإيجاب وقبول جديدين هل تعتبر عقود إيجار من المؤجر و المستأجر في 02

05تاريخ الحق لنشر القانون جديدة و تخضع بذلك ألحكام التعديل أم أنها تبقى خاضعة

و ما يليها172ألحكام المواد 75من األمر 59

الواقع انه في غياب إجتهادات و أحكام قضائية في هذاالصدد بالنظر لحداثة القانون

فاألرجح انه ال يوجد ما يبرر إبقاء هذه العقود خاضعة 0205للقانون السابق فهو

عقد جديد بإيجاب من المؤجر و موافقة من المستأجر دونتمسكه بالحق في التجديد

من القانون التجاري و هذا172الذي تنص عليه المادة يجعله يخضع ألحكام التعديل

و نفس الشيء بالنسبة لعقود اإليجار التي يوجه فيها تنبيهباإلخالء باعتبار أن هذا

األخير هو تصرف إرادي يرتب أثاره دون حاجة إلى موافقةالطرف األخر و هو

المستأجر فإذا إستوفى التنبيه شروطه القانونيةو تمإتباع اإلجراءات القضائية كما

يتطلبها القانون ترتب عن ذلك إنتهاء عقد اإليجار فإذاعدل المؤجر عن نيته في

رفض التجديد تحتم على الطرفان إبرام عقد جديد فإذا كانهذا العدول الحق لتاريخ

فإن العقد الذي يبرم بين الطرفين يخضع ألحكام 0205التعديل نشر القانون

مكرر من187الحالة األخرى التي يمكن إخضاعها للمادة القانون التجاري تتعلق بحق

األولوية الذي يكتسبه المستأجر في حالة إخالءه للعينالمؤجرة لوجود هدم كامل

بالعمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها لإلستغالل أو إلستحالةشغلها دون خطر نظرا

من177لحالتها إذا أقر له المشرع من خالل المادة القانون التجاري في فقرتها

األخيرة بحق األولوية في إستئجار العمارة المعاد بناؤها قبل تعديله و بناء على ذلك إذا كان عقد اإليجار األصلي 59

75أبرم في ظل القانون و كان اإلخالء بسبب حالة المبني وتم إعادة بناء هذا األخير

و ترميمه بعد نشر فإن المستأجر الذي يريد التمسك بحق األولوية يلزم 02

05باإلبرام عقد جديد القانون وفق ألحكام التعديل

و يستخلص من هذا المبحث بموجب أن مستأجر العقار بموجب عقد إيجار تجاري 59

75أبرم قبل تعديل األمر يتمتع إذا توافرت فيه الشروط القانونية و اصبح مالك 02

05للقاعدة القانون التجارية يتمتع بحق اإليجار و يمكن له المطالبة بتجديد

عقد اإليجار عند حلول أجاله في حين أن المستأجر للعين بعد هذا التعديل يلزم

بإخالء األمكنة متى حل اجل العقد ما لم يوافق المؤجر على إبرام عقد جديد

قبل تعديله و فكيف يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجار 5975الذي ابرم في ظل األمر

كيف يمكن للمستأجر أن يستمر في إستغالل نشاطهالتجاري في نفس العين التي اجرها

الذي عدل القانون التجاري بموجب عقد ابرم بعد 0205صدور القانون

المبحث الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري أصبح إنهاء عقود اإليجارات التجارية يخضع للقواعد إثر 02

05صدور القانون العامة في التعاقد القائمة على حرية اإلتفاق و إستقالل

اإلرادة فينتهي العقد على ذلك بمجرد حلول األجل المحدد في العقد و بهذا يكون المشرع

قد حرر إرادة المؤجر التي كانت قبل التعديل مقيدة بتوجيه تنبيه باإلخالء عند

الرغبة في وضع حد للعقد محدد المدة كان أو غير محدد و بعرض التعويض اإلستحقاقي

الذي قد تفوق قيمته قيمة العقار المؤجر أو بإثبات السبب الخطير و المشروع تجاه

المستأجر المخلي المحل و لدراسة أحكام إنهاء عقد اإليجار التجاري تم تقسيم هذا

المبحث إلى مطلبين يتعلق قبل تعديله والثاني بالعقد المبرم بعد التعديل األول 59

75بالعقد المبرم في ظل األمر الذي أدخل على القانون التجاري

المطلب األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم فيظل األمر

قبل تعديله 5975 إذا كان المالك المؤجر ال يرغب في تجديد اإليجار للمستأجر

الذي نشأ له الحق في اإليجار ألزمه القانون أن يوجه للمستأجر تنبيها بإخالء

العين المؤجرة مع ذكر األسباب التي جعلته يطلب إخالء العين فإذا كانت له

أسباب شرعية قبل المستأجر فله الحق في اإلسترجاع دون تعويض حسب الحاالت التي

يخولها له القانون و إال فإنه يلزم بدفع تعويض اإلستحقاق

الفرع األول رفض تجديد عقد اإليجار التجاري مقابلتعويض إستحقاق

قبل تعديله الحق في طلب أعطى المشرع للمستأجر 5975من خالل األمر

تجديد العقد بتوافر الشروط القانونية و منح المؤجر بلقابل الحق في رفض التجديد

وموازنة منه بين الحقين و حماية لما يسمى بالملكيةالتجارية فرض التعويض

اإلستحقاقي و ضبطه من خالل تجديد الحاالت التييستحق فيها و اإلجراءات الواجب

إتباعها للحصول عليها1أوال حاالت تطبيق التعويض اإلستحقاق ) )

و تتمثل في أ رفض تجديد اإليجار دون سبب شرعي فالرفض غير

المسبب يؤدي إلى إلزام المؤجر بسداد تعويض اإلستحقاق ويقع عليه عبء إثبات

الرفض و ذلك ما تفرضه من القانون التجاري من ذكر أسباب177عليه المادة

خطيرة و مشروعة بممارسة حق اإلستراد في حاالت أخرى

من القانون التجاري و178الحالة التي جاءت بها المادة 1048633 هي الحالة التي تخول

المؤجر المالك إسترجاع محله بسبب حالة البناء أو إعادةبناء العمارات التي يوجد

بها المحل بإستثناء عندما يعرض عليه محل أخر و إال ألزمبسداد تعويض عن ذلك

حالة اإلسترجاع لزيادة إرتفاع العمارة المنصوص عليها في1048633 من القانون181المادة

التجاري و في هذه الحالة يدفع له تعويض إستحقاقجزافي ال يتجاوز ثالث

سنوات إيجار من القانون التجاري و182الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 هذه تخص حالة اإلسترجاع الجزئي لألمكنة المخصصة أصال للمسكن و التي

تعتبر في الوقت ذاته تابعة للمحل التجاري وذلك ليسكن فيها شخصيا أو أحد

األزواج بشرط أن ال يتوفر على سكن أخر أو ألفراد عائلته الذين يعيشون معه أو

المقيمين عنده و الشرط الثاني إذا كان اإلسترجاع الجزئي ال يخل إخالال خطيرا

بإستغالل المحل و الثالث أن ال تكون المحالت التجارية و المحالت المعدة

للسكن تشكل وحدة غير مشاعة في حالة عدم توفر هذه الشروط يلزم بالتعويض و

كذلك في عدم شغله سنوات من6 اشهر و في مدة أقصاها 6لألمكنة في اجل خروج المستأجر

من القانون التجاري و184الحالة النصوص عليها بالمادة 1048633 هي المتعلقة باإلسترجاع

من المؤجر الذي هو في نفس الوقت البائع للمحل التجاري

45أسعد زهية تعويض اإلستحقاق نشرة القضاة عدد (1 12ص )

من القانون التجاري 185الحالة المنصوص عليها بالمادة 1048633 وهي حالة رفض تجديد

اإليجار الواقع من الدولة أو المجموعات المحلية و ذلك

بسبب المنفعة العامة من القانون التجاري 186الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 وهي حالة ما إذا تحايل المؤجر على القانون وقت اإلسترجاع و عدم إحترامه

اإللتزامات التي يفرضها عليه القانون بعد اإلسترجاع

ثانيا إجراءات إنهاء عقد اإليجار التجاري مقابل تعويضاإلستحقاق

أ توجيه التنبيه باإلخالء يجب على المؤجر الذي يرفض تجديد اإليجار أن يوجه تنبيها

باإلخالء إلى المستأجر مالك القاعدة التجارية فإذا لم تتوافر في هذه األخيرة

الشروط المنصوص عليها بالمادة من القانون التجاري فال يلزم المؤجر بذلك أي إذا لم 172

يكتسب المستأجر حق اإليجار طبقا للشروط التي سبق شرحها في تجديد عقد

اإليجار التجاري و قد قضت المحكمة العليا في07عندما رفضت الطعن المرفوع 1999

13قراراها الصادر في من المستأجر ضد قرار رفض إستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث و عشرين شهرا معتبرة إياه أصبح

يحتل األماكن دون حق أو1سند ) )

و توجيه التنبيه باإلخالء واجب في جميع الحاالت سواء كنابصدد عقد إيجار محدد

المدة أو عقد غير محدد المدة وإن كان ذلك ال يطرحإشكاال بالنسبة لهذا األخير فإنه

فيما يخص العقود محددة المدة اختلفت مواقف الجهاتالقضائية فرأى البعض منها

انه ينتهي بإنتهاء المدة المتفق عليها اعتمادا على المادتين من القانون107 و 106

المدني في حين أخذت جهات أخرى موقفا مخالفا و173قررت أن أحكام المادة

المتعلقة بوجوب توجيه التنبيه باإلخالء تطبق على جميععقود اإليجار التجارية إذا أن

هذه المادة ال تفرق بين اإليجار المحدد أو غير محدد المدة ) (2

و هو ما استقر عليه االجتهاد القضائي و كرسته المحكمةالعليا في قراراتها و نذكر منها12 الذي جاء فيه 1998و يستفاد من القرار laquo

08القرار الصادر في الطعون فيه أن قضاة المجلس لما قضوا بالمصادقة على

الحكم القاضي بطرد المستأجرة من المحل التنازع عليه دون توجيه تنبيه باإلخالء فإنهم

من173خرقوا أحكام المادة ص01 عدد 2000 مجلة قضائية 128477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137 )( حسان بوعروج تعليق على2 12مجلة قضائية 1998

08 الصادر في 177670قرار رقم )20 ص 02عدد 1999

القانون التجاري التي تشترط إلنهاء عقد إيجار تجاريتوجيه تنبيه بإخالء سواء كان

العقد محدد أو غير محدد المدة raquo(3) و يجب أن يتضمن التنبيه باإلخالء البيانات التالية

ذكر موجه التنبيه و صفته و مقر إقامته و هويته 1 ذكر األسباب التي جعلت المؤجر يطلب إخالء العين 2

المؤجرة ذكر العين المؤجرة و تحديدها و سند الملكية و إسم 3

المستأجر و هويته و أن يوجه إلى مكان ممارسة نشاطه التجاري

من القانون التجاري و إال كان194ذكر مضمون المادة 4 التنبيه باإلخالء باطال

اشهر مع تحديد بدايته و نهايته6تحديد أجل 5

و بشأن تسبب التنبيه باإلخالء تميز موقف المحكمة العليا( يعتبر األول1باتجاهين )

أن مجرد عرض التعويض اإلستحقاقي من طرف المؤجرتسبيب كاف فقضت

المحكمة العليا في199603إن مجرد عرض التعويض laquo 26قرارها المؤرخ في

من قبل المؤجرين يشكل سببا كافيا لطلب التنبيه باإلخالء من القانون176طبقا للمادة

التجاري و بالتالي فإن النعي على القرار بعدم التسبب raquo(2)في غير محله

أما اإلتجاه الثاني فقد ذهب في تسبيب التنبيه باإلخالء علىأن عرض التعويض

اإلستحقاقي هو نتيجة له و ليس سببا كافيا لكي يستجيب173لمقتضيات أحكام المادة

من القانون التجاري و األرجح هو ما ذهب إليه الرأي األول ذلك أن تقييد إرادة

المؤجر في إسترجاع العقار هو إستثناء من حرية التصرف في الملكية وبذلك ال

يجب التوسع فيه ال laquo و بالنسبة لوقت توجيه التنبيه باإلخالء فقد نصت المادة

من القانون التجاري173 ينتهي إيجار المحالت الخاصة بهذه األحكام إال بأثر تنبيه

بإخالء حسبما جرت عليه6و يفهم من هذا النص انه إذا raquo العادة المحلية و في مدة

أشهر قبل األجل على األقل اشهر من6كان العقد محدد المدة فيجب توجيه التنبيه قبل

حلول تاريخ إنتهاء مدة اإليجار إما إذا كان العقد غير محدد المدة فيجب منح

اشهر لإلخالء6المستأجر مدة من تاريخ توجيه التنبيه

ص02 عدد 1999 مجلة قضائية 177670ملف رقم 1998 08( قرار 3 12 23 )

محمود قباص التنبيه بإخالء و اإليجارات التجارية مجلة (1 256 ص 01 عدد 1993قضائية )

المجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 2 03التجارية و )

96 عدد خاص ص 1999البحرية يتم إجراء التنبيه باإلخالء عن طريق المحضر القضائي أو

بالتسليم الشخصي إلى المستأجر أو يرسل برسالة موصى عليها أو بأي وسيلة

أخرى و تجدر اإلشارة إلى أنه إذا تعدد المستأجرين للعين المؤجرة فيجب توجيه تنبيه

باإلخالء لكل واحد منهم على حدى وذلك تحت طائلة البطالن و هو ما قضت به المحكمة

العليا في قرارها المؤرخ الثابت من أو راق الطعن أن قضاة المجلس لما 1999

09 في 11إعتبروا بقية الورثة في النزاع غير وارثين في اإليجار و ال يستحقون أي تعويض

وال ضرورة بالتالي لتوجيه التنبيه بإخالء لكامل الورثة فإنهم أخطئوا في

من510تطبيق القانون ألن المادة القانون المدني تعتبر اإليجار من الحقوق التي تورث و كل

وارث له في اإليجار حق ثابت و خاص

إن التنبيه باإلخالء ال يكون صحيحا و منتجا لكل أثارهالقانونية إال إذا وجه إلى كامل

الورثة و ليس للمسير بوكالة فقط الذي ال يعتبر وكيال raquo (1)عن بقية الورثة

أما إذا تعدد المؤجرين بأن كان العقار ملك في الشيوع لعدةأشخاص فيحق لكل شريك

منهم أن يوجه دون الشركاء اآلخرين تنبيها باإلخالء718للمستأجر عمال بأحكام المادة

لكل شريك في الشيوع الحق في أن يتخذ من الوسائل laquoمن القانون المدني التي تنص

من تطبيقات هذا raquo ما يلزم لحفظ الشيء و لو كان ذلكبغير موافقة باقي الشركاء

المبدأ قرار03المنشور في المجلة القضائية 2001 20المحكمة العليا المؤرخ في

ص02 عدد 2002حفاظا على المال المشاع يحق ألحد laquo و الذي جاء فيه319

الشركاء إتخاذ كافة اإلجراءات الالزمة و لو كان ذلك دونموافقة باقي الشركاء فإن

القضاء بصحة التنبيه بإخالء الموجه من المؤجرة المالكةأغلبية الحصص لحماية المحل

التجاري من االنهيار دون موافقة باقي الشركاء هو raquo تطبيق سليم للقانون

و إثبات حصول التنبيه باإلخالء يكون على من يدعي بهبكافة طرق اإلثبات بما فيها

البينة و القرائن و شهادة الشهود مهما كانت قيمة األجرة )( وعدم توجيه التنبيه أو عدم2

توافر شروطه يؤدي إلى عدم قبول الدعوى شكالبموقف المستأجر من عرض التعويض اإلستحقاقي

إذا وافق المستأجر على مبدأ اإلخالء وحصل إتفاق حولقيمة التعويض اإلستحقاقي فإن

األمر ينتهي عند هذا الحد و إذا وافق المستأجر على مبدأاإلخالء وقام الخالف على

مقدار التعويض اإلستحقاقي جاز للطرف الذي يهمهالتعجيل أن يرفع دعواه أمام رئيس

المحكمة الناظرة في القضايا اإلستعجالية ليأمر بإجراءاتالخبرة الالزمة و ذلك بعد

إنتهاء أجل ثالثة اشهر من تاريخ توجيه التنبيه و أن يرفعبالتوازي دعوى قضائية في

ص02 العدد 2001 مجلة القضائية 207219ملف رقم 199909( قرار في 1 11 231 )

83جنادي جياللي المرجع السابق ص (2 ) الموضوع أمام الجهة القضائية المختصة و هي محكمة

موقع العقار و قد قضت المحكمة في199005من المقرر قانونا أن اللجوء إلى laquo

06قرار صادر في القاضي اإلستعجالي إلجراء خبرة لتقدير التعويض عن إخالء

يستلزم و جود دعوى فيالموضوع مرفوعة مسبقا raquo(3)

وعند إنجاز تقرير الخبرة نتيجة الدعوى اإلستعجالية الذييجب إيداعه في ظرف

شهرين لدى أمانة الضبط و يلحق بملف الدعوى المرفوعةأمام المحكمة المختصة التي

من194تفصل في الموضوع بعد إيداع التقرير ) المادة القانون التجاري (

أما إذا رفض المستأجر اإلخالء أصال فعليه أن ينازع فيصحة التنبيه باإلخالء

بعرض النزاع بعد ثالثة أشهر من التبليغ على قاضيالموضوع الذي يفصل أو ال في

صحة التنبيه باإلخالء ثم يتم تقدير التعويض اإلستحقاقيالذي يكون عادة باالستعانة

بخبير و يراعي في تقدير التعويض اإلستحقاقي القيمةالتجارية للمحل التجاري التي

تحدد وفق لغرض المهنة مصاريف النقل و إعادة الترتيب وحقوق التحويل الواجب

تسديدها لمحل تجاري من نفس القيمة و عن تاريخ تقدير التعويض اإلستحقاقي ذهبت المحكمة

العليا إلى أن العبرة بتاريخ توجيه التنبيه باإلخالء و ذلك في05الذي جاء فيه 1999

08قرارها المؤرخ في من المقرر قانونا أنه يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار

laquo غير أنه يسدد للتاجر المخلي التعويض اإلستحقاقي الذي يجب أن يكون مساويا

للضرر المسبب نتيجة عدم التجديد و لما ثبت في قضية الحال أن قضاة المجلس لما

قدروا الضرر الناتج عن رفض تجديد اإليجار إبتداء من تاريخ اإلعالن عن رغبة

المؤجر في إنهاء اإليجار و ليس من تاريخ الخروج الفعلي ألن الخروج يقع بعد صدور

الحكم القاضي باإلخالء و األحكام تفصل في الوقائع القائمة و ليست raquo (1)

المستقبلية فإنهم طبقوا صحيح القانون ج دفع التعويض اإلستحقاقي و إخالء األمكنة

يبقى المستأجر بعد توجيه التنبيه باإلخالء شاغال لألمكنةإلى حين تقاضيه الفعلي لقيمة

التعويض و يعتبر في هذه الحالة شاغل بحق و من دونسند فهو يحق ألن القانون

يسمح له بالبقاء إلى حين قبض التعويض اإلستحقاقي من القانون التجاري (187)المادة

و هو بغير سند ألن توجيه التنبيه باإلخالء يضع حدا لعقداإليجار و يدفع للمستأجر تعويضا عن شغل األمكنة

01 عدد 1991 المجدلة القضائية 67008ملف رقم 1990 06( قرار في 3 05 65ص )

العدد2000 المجلة القضائية لسنة 189311ملف 1999 08( قرار في 1 05 121 ص 01 )

عند دفع التعويض اإلستحقاقي يلزم المستأجر بمغادرةاألماكن حتى عن طريق القوة

العمومية على أن يدفع للمؤجر تعويضا عن التأخر إذاتماطل في الخروج منه )المادة

( من القانون التجاري 187 و في حالة اإلخالء تسلم األماكن للمؤجر في أول يوم من

األجل المألوف و التالي يوم إعتبارا من تاريخ تسديد التعويض15إلنقضاء مهلة

للمستأجر نفسه أو للحارس القضائي إذا وجد و يدفع الحارس القضائي التعويض

للمستأجر مقابل إيصال منه فقط

إن لم تقع معارضة من الدائنين أو التوقيع حجز من أحدهم تحت يده

و إذا تراجع عن إرادته في طرد المستأجر إما بسبب عجزهعن تسديد التعويض

اإلستحقاقي المحكوم به لفائدة المستأجر المخلى أو أليسبب أخر يحق له أن يتملص

من القانون197من تسديد هذا التعويض ) المادة التجاري ( مع مراعاة الشروط التالية

وجود المستأجر في العين المؤجرة ولم يتم استئجار عين1048633 أخرى من طرف

المستأجر يوم إبتداء من اليوم15أن يمارس حق التملص في اجل

1048633 الذي يصبح فيه الحكم أو القرار القاضي بالتعويض اإلستحقاقي نهائيا

أن يوافق الطرفان على التجديد حسب شروط يتفقان1048633 عليها وفي حالة عدم اإلتفاق

195يحدد القاضي اإلستعجالي هذه الشروط وفقا للمادة من القانون التجاري

و ال بد هنا من إبرام عقد جديد بعد ممارسة حق التملص ألن1048633 العقد األول قد انتهى بتوجيه التنبيه باإلخالء

الفرع الثاني رفض تجديد عقد اإليجار التجاري دونتعويض إستحقاقي

إن إستفادة المستأجر صاحب القاعدة التجارية من التعويضاإلستحقاقي في حالة

رفض المؤجر تجديد عقد اإليجار مقرونة بعدم إرتكابه أيخطأ من األخطاء المنصوص

من القانون التجاري وعلى ذلك177عليها في المادة يمكن للمؤجر أن يتخلص من

تعويض اإلخالء إذا أثبت سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر المخلى المحل

أوال حاالت رفض تجديد اإليجار دون تعويض إستحقاقي

من القانون التجاري و تتمثل في177نصت عليها المادة إثبات المؤجر سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر 1

القاعدة أنه يحق للمؤجر أن يطالب من المستأجر الذي قامبأعمال خطيرة و غير

مشروعة أن يتخلى عن األمكنة دون تعويض إستحقاقي ويالحظ أن المشرع لم يحدد

األسباب الخطيرة وغير المشروعة التي يؤسس عليهاالتنبيه باإلخالء و لكن يمكن

إحصاء بعضها من خالل أحكام القانون التجاري و اإلجتهادالقضائي فنذكر على

سبيل المثال إرتكاب المستأجر خطأ يوجب مسئوليته الجزائية إصرارا

1048633 بالمؤجر أو أحد أفراد عائلته

1048633 تغيير النشاط التجاري دون ترخيص من المؤجر إحداث أعمال ضارة بالعين المؤجرة أو هدم جزء منها أو

1048633 التغيير في واجهة المحل التوقف عن إستغالل المحل التجاري دون سبب جدي أو

1048633 مشروع اإليجار من الباطن أو التنازل عن اإليجار دون ترخيص

1048633 من القانون188)المادة ( التجاري

ممارسة نشاط غير مشروع في المحل موازاة مع النشاط1048633 األصلي كبيع مواد ممنوعة

كالمخدرات أو أسلحة حربية أو ممارسة الدعارة في المحل

عدم دفع بدل اإليجار أو التأخير في الدفع وهناك من يرى1048633 باعتبار عقد اإليجار من

العقود المتبادلة فإن عدم دفع بدل اإليجار يفقد اإليجار معناه و يترتب عليه الفسخ

6و ال يمكن بذلك إفادة المستأجر من التنبيه باإلخالء و اجل أشهر و لكن اجتهاد

المحكمة العليا استقر على اعتبار هذه الحاالت من بينحاالت رفض التجديد و من

ثم البد فيها من إتباع اإلجراءات القانونية سيما المنوه177 و 173عنها بالمواد

من القانون التجاري و بشأن فسخ العقد افيجار التجاريفقد إعتبر البعض أنه

من119يخضع للقواعد العامة المكرسة بأحكام المادة القانون المدني و بإعتبار أن

اسباب الفسخ هي نفسها هي نفسها األسباب المشروعة والخطيرة و المبررة

لممارسة حق اإلسترجاع دون أي تعويض من جانب المؤجرتطبيقا لألحكام المادة

من القانون التجاري مما يترتب عنه أنه عند نهاية عقد 177اإليجار فإن للمؤجر

الذي ينسب للمستأجر مخالفة ناشئة عن عدم تنفيذ التزامأو أكثر من االلتزامات

التعاقدية ينشئ له عند نهاية عقد اإليجار الخيار بين فسخالعقد أو ممارسة حق

1االسترجاع ألسباب خطيرة ومشروعة ) ) و الواقع أنه ال بد من التفرقة بين دعوى الفسخ و بين

رفض تجديد اإليجار وفقا من القانون التجاري فدعوى الفسخ177ألحكام المادة

تهدف إلى إنهاء العالقة التعاقدية خالل سريان مدة عقد اإليجار أي قبل إنتهاء أجله

بينما رفض التجديد و المطالبة بإسترجاع المحل المؤجر ال يمكن ممارسته إال عند

نهاية عقد اإليجار و أن هدفه هو منع المستأجر من الحصول على تجديد لإليجار حزيط محمد حق اإلسترجاع في اإليجارات التجارية (1

84 دار هومة ص 2005 ) و يجب تمييز هذه الحالة عن الفسخ بقوة القانون

من191المنصوص عليها بالمادة

كل إشتراط مدرج في اإليجار ينص على الفسخ بقوةالقانون laquo القانون التجاري

في حالة عدم دفع بدل اإليجار في اإلستحقاق المتفقعليها ال ينتج أثره إال بعد

مرور شهر واحد من اإلخطار بالدفع الذي يبقى دون raquo نتيجة

فإذا وجد إتفاق صريح بين األطراف على فسخ بقوةالقانون فيكون للمؤجر أن يوجه

إنذار للمستأجر للدفع فإذا لم يقم بذلك خالل شهر منتاريخ تبليغه فسخ العقد بقوة

القانونحالة المبنى 2

و هي الحالة المنصوص عليها بالفقرة الثالثة من المادة من القانون التجاري177

يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار دون أن يلزم بسدادlaquo أي تعويض إذا أثبت

وجود هدم كامل العمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها للسكنالمعترف به من السلطة

اإلدارية أو إذا أثبت أنه يستحيل شغل العمارة دون خطر raquoنظرا لحالتها

فهذه المادة تستوجب على المؤجر الذي يريد اإلخالء دونتعويض استحقاقي أن يثبت

بموجب قرار إداري أن العقار الذي يملكه المتواجد به العينالمؤجرة صار غير قابل

لالستغالل أو الشغل ألنه يشكل خطرا أو أن العقار قابلللهدم الكامل أو جزء منه لعدم

صالحيته ففي هذه الحالة يعفى المؤجر من تسديد التعويضاإلستحقاقي عند رفضه

تجديد اإليجار أما المستأجر المخلى فله حق األولوية فيحالة إعادة بناء العمارة التي تم

هدمها و يشترط منه أن يبلغ المؤجر برغبته فياإلستفادة من المحل في العمارة التي

أعيد بناؤها وذلك خالل ثالثة أشهر التالية إلخالئه األمكنةالتي كان يشغلها و إال سقط

حقه و يعتبر هذا نوع من الحماية للمستأجر الذي أخلىاألمكنة دون تعويض

إستحقاقيثانيا إجراءات رفض التجديد دون تعويض اإلستحقاق

حتى يستفيد المؤجر من إنهاء عقد اإليجار التجاري دوندفع التعويض اإلستحقاقي ال بد

له إتباع اإلجراءات القانونية إجراءات رفض التجديد لقيام المستأجر بأعمال خطيرة 1 إذا برهن المؤجر عن سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر

كارتكاب خطأ جزائي في حق المؤجر أو ممارسة نشاط غير مشروع في المحل أو

هدم جزء من المحل فيقوم مباشرة بتوجيه التنبيه باإلخالء ويرفع دعوى رفض التجديد

يلتمس فيها إلزام المستأجر بإخالء المحل دون تعويض بسبب خطير و مشروع

دون حاجة إلثبات ذلك بمحضر معاينة و ال إعذار مسبق إذ يكفي تقديم الحكم

الجزائي أو المدني الذي يثبت قيام المستأجر بالفعل الذي دفع المؤجر لمطالبته )

1باإلخالء) و إذا كان اإلخالء إلخالل المستأجر بالتزاماته التعاقدية

فيتم إتباع اإلجراءات التي من القانون التجاري02 فقرة 177جاءت بها المادة

على المؤجر أوال أن يقوم بتحرير محضر معاينة إلثبات حالة1048633 المخالفة و قيامها ثم

يوجه إنذارا للمستأجر للكف عن ارتكابها و العدول عنها وأوجب المشرع أن

يكون اإلنذار بموجب عقد غير قضائي مع بيان السببالمستند إليه وذكر مضمون من القانون التجاري وكل177الفقرة الثانية من المادة

ذلك تحت طائلة البطالن ويتم إمهال المستأجر مدة شهر من تاريخ تبليغه للعدول

عن المخالفة معاينة استمرار قيام المخالفة عند انقضاء مهلة شهر كاملة

1048633 من يوم تبليغه باإلنذار و إستمرار المستأجر يإقتراف المخالفة يجب على المؤجر أن

يقوم بإثبات ذلك بمعاينة المخالفة عن طريق المحضر القضائي الذي يحرر محضر

معاينة الستمرار المستأجر في إرتكاب المخالفة رغم إنذاره

توجيه التنبيه بإخالء دون تعويض على المؤجر بعد استكمال1048633 اإلجراءات السابقة أن

يوجه للمستأجر تنبيها باإلخالء وان يذكر سببه من بينالحاالت السالفة الذكر و

هنا ال بد أن ال تكون األسباب متناقضة بذكر أحد حاالت من القانون177المادة

التجاري و عرض تعويض إستحقاقي وقد قضت المحكمةالعليا في قرارها الصادر

من المقرر قانونا أنه يجب أن يتم تنبيه باإلخالء بعقد laquo26 في 03 1996

غير قضائي وأن تبين فيه األسباب التي أدت إلى توجيههمع إعادة ذكر مضمون

و إال أعتبر باطال و لما أسس المطعون ضدهم194المادة التنبيه باإلخالء على

سببين اثنين أولهما غلق المحل التجاري خرقا لألحكام من القانون177المادة

التجاري و ثانيهما عرض تعويض إستحقاقي وفقا من176لألحكام المادة

القانون التجاري فإن هذين السببين متناقضين و ال يمكناالعتماد عليهما معا لطلب

إخالء القاعدة التجارية raquo (1) مباشرة الدعوى القضائية لرفض تجديد عقد اإليجار دون

1048633 تعويض إذا رفض المستأجر إخالء المحل بعد توجيه التنبيه باإلخالء يجوز

للمؤجر رفع الدعوى القضائية بعد إنتهاء مهلة ثالثة أشهر من تاريخ تبليغ التنبيه

باإلخالء يلتمس فيها129جنادي جياللي المرجع السابق ص (1 )

مجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 1 03التجارية و البحرية )

26 ص 1999عدد خاص الحكم بصحة التنبيه باإلخالء و بإلزام المستأجر بإخالء

المحل التجاري دونتعويض

إجراءات رفض تجديد اإليجار دون تعويض نتيجة وضعية 2 المبنى

في الحالة التي تكون فيها العمارة غير قابلة للشغل واإلستغالل و يصدر قرار عن

السلطة اإلدارية يؤكد ذلك و يأمر بإعادة البناء فعلىالمؤجر أن يوجه تنبيها من القانون التجاري173باإلخالء طبقا للمادة

و بعد إنتهاء أجل ثالثة أشهر من توجيه التنبيه باإلخالء ورفض المستأجر إخالء المحل

يجوز للمؤجر رفع دعوى قضائية أمام المحكمة و ترفقعريضة افتتاح الدعوى

بنسخة من القرار الصادر عن السلطة اإلدارية المختصةتحت طائلة عدم قبول الدعوى

و هو ما قضت به المحكمة العليا في03الذي جاء 1989 05القرار الصادر بتاريخ

من المقرر أن رفض تجديد اإليجار دون إلزام المؤجر بسدادتعويض اإلخالء laquo فيه

بسبب هدم كامل العمارة أو جزء منها يلزم المؤجر إنذارالمستأجر و تقديم القرار

اإلداري اآلمر بهدم كامل العمارة أو جزء منها و لما كان

الثابت في قضية الحال أن المطعون ضده لم ينذر الطاعنين بالخروج و لم يقدم

للمرافعات القرار اإلداري اآلمر بهدم العمارة أو جزء منها فإن قضاة المجلس بتعيينهم

خبير للقول هل المحل المتنازع عليه مهدد أم ال باالنهيار خالفوا القانون و استوجب raquo (1)

نقص قرارهم يلتمس المؤجر من خالل الدعوى التي يرفعها الحكم بصحة

التنبيه باإلخالء و إلزام المستأجر بإخالء العين دون تعويض

المطلب الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم بعد 0205صدور

المؤرخ تراجع المشرع من خالل تعديل القانون التجاري 0205بموجب القانون

المتضمن تعديل القانون التجاري تراجع عن أحكام 200506 في 02التنبيه باإلخالء

و التعويض اإلستحقاقى و اخضع إنهاء عقد اإليجارالتجاري للقواعد العامة في العقود

مكرر من187القائمة على إستقالل اإلرادة فنصت المادة القانون التجاري في فقرتها

يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجلالمحدد في العقد دون laquo الثانية

حاجة إلى توجيه تنبيه باإلخالء ودون الحق في الحصولعلى التعويض اإلستحقاقي

المنصوص عليه في هذا القانون ما لم يشترط األطراف raquo خالف ذلك

117 ص 4 عدد 1990 مجلة قضائية 56060ملف رقم 1989 05( قرار في 1 03 )

الفرع األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري إن إنهاء مدة عقد اإليجار الذي أبرم بعد صدور التعديل

المؤرخ في يجعل من المستأجر الذي يستفيد منه شاغال 20050206

دون حق و ال سند و يلزم بمغادرة األمكنة إذا لم يحصل بينه و بين المؤجر إتفاق

بإبرام عقد جديد و ذلك مهما طالت مدة استغالله لنشاطه التجاري داخل العين المؤجرة

و ال يلزم المؤجر بتوجيهتنبيه باإلخالء و ال يعرض تعويض إستحقاقي

وعلى ذلك إذا امتنع المستأجر عن اإلخالء فيمكن للمؤجرطرده باللجوء إلى القضاء عن

طريق دعوى أو بالحصول على نسخة التنفيذية لعقد اإليجار

أوال طرد المستأجر عن طريق إمهار عقد اإليجار التجاريبالصيغة التنفيذية

تبرم عقود اإليجار التجاري بعد التعديل بإفراغها فيمحررات رسمية و هذه األخيرة

320كل حكم أو laquo تعتبر سندات تنفيذية إذا تنص المادة من قانون اإلجراءات المدينة

و تبعا لمحتوى هذه raquo سند ال يكون قابل للتنفيذ إال إذا كانممهورا بالصيغة التنفيذية

المادة فإن العقود الموثقة حجة ال يقبل في مواجهتا إالالدفع بالتزوير و تتمتع بنفس القوة

التنفيذية لألحكام القضائية كما يخول حائزها سلطةتنفيذها مباشرة دون الحاجة إلى

اللجوء إلى القضاء فمتى حل اجل االلتزام يقوم الموثقمباشرة بوصفه ضابط عموميا

بتحمل ذيل العقد التوثيقي الصيغة التنفيذية المنصوص من قانون320عليها في المادة

اإلجراءات المدنية فيصبح العقد بذلك قابال للتنفيذ بالطرقالودية وفقا ألحكام المادة

من قانون اإلجراءات المدنية و الجبرية وكأنه حكم 330قضائي نهائي قاضي في

الخصومة وتبعا لذلك فإن عقد اإليجار التجاري المفرغ في محرر

رسمي ينتهي بحلول األجل المحدد فيه فإذا إمتنع المستأجر عن إخالء األمكنة على

المؤجر أن يحصل على الصيغة التنفيذية للعقد من عند الموثق ثم يمكنه طرد

المستأجر من األمكنة عن طريق المحضر القضائي بإستعمال كافة طرق التنفيذ بما فيها

الجبرية ثانيا دعوى الطرد

يمكن للمؤجر في حالة إمتناع المستأجر عن إخالء العينرغم حلول أجل العقد أن يلجأ

إلى القضاء ويطلب طرد المستأجر من األمكنة على أساسأنه أصبح شاغال دون حق وال سند بانتهاء مدة اإليجار

ويختص قاضي االستعجال بدعوى الطرد لتوافر عناصراالستعجال فيها طبقا للمادة

من قانون اإلجراءات المدنية وقياسا على ما استقر 183عليه اجتهاد المحكمة العليا في

اإليجار المدني حيث اعتبرت المحكمة العليا أن القاضياالستعجالي مختص في

دعاوى الطرد بالنسبة لعقود اإليجار المبرمة بعد صدورالمرسوم

03 03المتعلق بالترقية العقارية وقد جاء في 1993 93 التشريعي 01المؤرخ في

حيثيات01 187628 ملف رقم 2000لكن حيث أنه laquo 18قرارها المؤرخ في

بالرجوع إلى عقد اإليجار المبرم بين الطاعن و المطعونضده فإنه حددت مدة العقد

بسنة وبالتالي بعد إنهاء هذه المدة فإنه الطاعن للمستأجر محتال دون سند صحيح

ومن حق المطعون ضده المؤجر اللجوء إلى قاضي )1االستعجال إلزالة اإلعتداء )

laquo

و ما يؤكد اختصاص القاضي اإلستعجالي بدعوى الطرد ماذهبت إليه الغرفة التجارية

بالمحكمة العليا التي أقرت باالختصاص بطرد المستأجرالذي أبرم عقد إيجار لمدة ثالثة

و عشرون شهرا لنه ال يخول له اإلستفادة من أحكامالتجديد وقد جاء في قرار لها

و لما كان ثابتا أن قاضي اإلستعجالي الذي قضى بطرد laquo13 مؤرخ في 199907

المستأجر الطاعن من محل التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجارالتي حددت بثالث و

عشرين شهرا معتبرا إياه أصبح يحتل األماكن دون وجهأوسن يكون قد طبق صحيح

القانون raquo(2) فهذا القرار و عن كان ال يتعلق مباشرة بالحالة التي

تدرسها ولكن يفهمك منه ضمنيا اعتراف االجتهاد القضائي االستعجال باالختصاص في دعوى

المجرد عند حلول أجل عقد اإليجار المحدد و المتفق عليه بين األطراف

مكرر من187الفرع الثاني الطبيعة القانونية للمادة القانون التجاري

02فقرة مكرر من القانون187يلزم المستأجر laquo تنص المادة

التجاري في فقرة الثانية بمغادرة المكنة المستأجرة بانتهاء الجل المحدد في العقد

دون الحاجة على توجيه تنبيه باإلخالء دون الحق في الحصول على تعويض اإلستحقاتق

المنصوص عليه في هذاالقانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

210ذيب عبد السالم المرجع السابق ص (1 )1 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13 07( قرار في 2 137ص ) لتحديد الطبيعة القانونية لهذا النص ال بد من الرجوع إلى

القواعد العامة و نعلم أن القواعد القانونية تصنف إلى قواعد آمرة و أخرى مكملة

فاألولى هي التي ال يجوز لألفراد مخالفتها و اتصالها بأمور يحرص المشرع على عدم

المساس بها للمحافظة على النظام الذي يقوم عليه المجتمع و هي أمور تتصل اتصاال

وثيقا بكيان المجتمع و مقوماته األساسية

أما القواعد المكملة أو المفسرة فهي التي يجوزمخالفتها و ذلك باإلتفاق على ما

يخالفها و يحالف حكمها و ذلك ألنها ال تتعلق بكيانالمجتمع و مقوماته األساسية و

بالتالي فإن مخالفاتها ال تعتبر إخالال بالنظام العام ال يعنيذلك أن القاعدة المكملة تخلو

من صفة اإللزام و إنما تتوفر لها هذه الصفة طالما أناألفراد وقت إبرام تصرفاتهم لم

يخالفوا الحكم الذي تقرره و للتمييز بين النوعين باإلضافة إلى معيار تعلق القاعدة

بالنظام العام يمكن االستدالل بصياغة النص القانوني الذي جاء بالقاعدة و ألفاظه إذ أن

المشرع كثيرا ما يستخدم بعض األلفاظ في صياغة القاعدة القانونية تدل بما ال يدع

مجاال للشك عن نوعية وطبيعة القاعدة القانونية

و بتطبيق هذه األحكام على نص الفقرة الثانية من المادة مكرر من القانون187

فهذا يفيد أنها raquo ما لم يشترط األطراف خالف ذلك laquo التجاري التي تنص في آخرها

من القواعد المكملة وبالنتيجة يمكن لألطراف االتفاق علىما يخالفها فيمكن االتفاق

على إخضاع إنهاء عقد اإليجار لشروط معين قد تكونتوجيه التنبيه باإلخالء أو إنذار

بسيط أو بعرض التعويض االستحقاق أو غيرها إال ان هذافي الواقع مستبعد فالمؤجر

الذي تخلص من اإلجراءات التي كانت تقيد حريته فيالتصرف في ملكيته يستبعد أن

يقيدها بإرادته و أيا كان األمر فإن أي إتفاق يخالف أحكام هذه المادة البد

من ذكره في المحرر الرسمي الذي أفرغ فيه عقد اإليجار ألنه هو وسيلة

اإلثبات الوحيدة و القاضي إذا ال يمكنه استبعاد عرض عليه النزاع بشأن العقود 02

05المبرمة بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري من التطبيق إال بما187المادة

يوجد من أحكام مخالفة لها وردت في هذا المحرر و يترتب على ذلك أنه للمتعاقدين

مطلق الحرية في تحديد اإلجراءات و الشروط التي ينتهي بها العقد بالنسبة لعقود

إيجار المحالت المخصصة لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي المبرمة بعد تاريخ دخول

مكرر من187المادة القانون التجاري حيز التنفيذ إذ يصبح كل طرف ملزم

باحترامها شأنها شأن باقي االلتزامات التعاقدية األخرى فإذا ما كان عقد اإليجار قد

تضمن أن ال ينتهي اإليجار إال بتنبيه بإخالء يوجهه المؤجر للمستأجر في زمن معين أصبح

المؤجر مقيد في ممارسة حق االسترجاع بإتمام ذلك اإلجراء في األجل المحدد فإن لم

يعين أجل محدد للتنبيه وجب الرجوع إلى إرادة المتعاقدين فإن قصدا الرجوع إلى

مواعيد اإلخالء المقرر في من القانون التجاري وجب احترام هذه المواعيد و إذا 173

كان عقد اإليجار قد تضمن الشكل الذي يجب أن يتم به تبليغ هذا التنبيه كأن يشترط

ان يكون ذلك عن طريق المحضر وجب إحرام هذا الشكل أيضا إذا تضمن عقد اإليجار

بند يلزم المؤجر بدفع تعويض معين للمستأجر قبل إلزامه بإخالء العين المؤجرة

أصبح المؤجر حينئذ مقيد بممارسة حق االسترجاع أيضا بأداء ذلك التعويض الذي التزم

به للمستأجر و خالصة ما نتوصل إليه من هذا المبحث

أن المستأجر العقار الستغالله في ممارسة نشاط التجاريبموجب عقد مبرم قبل صدور

يتمتع بحصانة منحها له المشرع إذا اكتسب القاعدة 0205التجارية وفق القانون

التجاري و محله الشروط القانونية تحمى هذه الحصانة تعطيه الحق في الحصول على

تعويض إذا تم تجريده من ملكيته التجارية في حين ال يتمتع المستأجر بعقد أبرم بعد تاريخ الحق

للتعديل بهذه الحصانة إذ يخضع عقده إلرادة األطراف و حرية اتفاقهم

و الثانية جاءت بعد إدخال هذا التعديل59 09المتضمن القانون التجاري قبل تعديله 1975

75 فاألمر 26المؤرخ في أطلق حرية األطراف في إبرام عقد اإليجار التجاري وإثباته

فكان يبرم لمدة محددة أو غير محددة شفاهة بمجرد تبادل اإليجاب و القبول و

بإفراغه في محرر عرفي أو رسمي

في حين قيد إنهاءه بجملة من اإلجراءات و الشروطالقانونية التي فرضها على

المؤجر محاولة منه للتوفيق و الموازنة بين ملكية العقارالتي تعود للمؤجر و بين ملكية

القاعدة التجارية التي يكتسبها مستأجر العقار بتوفر الشروط القانونية فيه

وقد استمد المشرع الجزائري هذه األحكام من القانونالفرنسي الذي وضعت فيه

قصد حماية المستأجر من الضرر الذي يلحقه من جراءرفض تجديد عقد اإليجار و

ذلك إثر ازدهار النشاط الصناعي و التجاري و ظهور األزمةالعقارية في أوربا في

نهاية القرن التاسع عشر أين أصبح التجار ال يجدون محالتلممارسة تجارتهم و أصبح

المالكين المؤجرين يفرضون عليهم ما يشاءون من الشروط

و رغم ما كان لهذه السياسة التشريعية في الجزائر من أثرهام في المحافظة

على ديمومة النشاط التجاري و استقراره إال أنها قيدتحرية المؤجرين في التصرف

في ملكيتهم و أثقلت كاهلهم بمبالغ التعويض اإلستحقاقيالتي قد تفوق في بعض

األحيان قيمة العين المؤجرة و هو ما أدى إلى تراجع تلك األهداف في اآلونة األخيرة

إذ اصبح المالك يمتنعون عن التأجير وفي أحسن األحوالتبرم العقود لمدة تقل عن

سنتين لحرمان المستأجرين من اكتساب حق اإليجار هو ماأثر سلبا على المؤجرين و

المستأجرين وعلى النشاط التجاري أيضا و أمام هذه الوضعية و تراجع النشاط التجاري و بقاء

العقارات مغلقة دون إستغالل و تماشيا مع اقتصاد السوق عمد المشرع إلى

وضع المرونة على إطار القانوني المتعلق باإليجار06المؤرخ في 02 200502

05التجاري بموجب القانون والذي شكل بداية المرحلة الثانية لإليجارات التجارية تتميز

هذه المرحلة بأحكام جديدة مغايرة لألحكام السابقة المقررة في اإليجارات التجارية

فالتعديل قيد إبرام عقد اإليجار بشكلية المحرر الرسمي و بالنتيجة تقيدت طرق إثباته و

أصبحت تشكل استثناء عن القاعدة في اإلثبات في المواد التجارية و بالمقابل جعل

إنهاء العقد يخضع لإلدارة الحرة األطراف و أزال عن المؤجرين كافة األعباء و اإلجراءات

التي كانت مفروضة عليهم و ألن العقود المبرمة قبل تاريخ75المعدل ألمر 02 59

05نفاذ القانون المتضمن القانون التجاري تبقى خاضعة ألحكام هذا األخير

فإنه البد من المرور بمرحلة انتقالية قد تطول مدتها يلزم فيها القاضي بتطبيق

الفئتين من األحكام على عقود اإليجار التجارية بصدد النزاعات التي تطرح عليه لذلك تم

إعداد هذا بحث لضبط و تحديد القواعد المطبقة على اإليجارات التجارية قبل و بعد

تعديل القانون التجاري05بموجب القانون 02

وتجدر اإلشارة على أن هذا الموضوع يتعلق بإيجار العقارمن أجل إستغالله في

نشاط تجاري وليس إيجار المحل التجاري أو أحد عناصرهبمفهوم المال المنقول

المعنوي والذي يكتسبه المستأجر بإستغالله العينالمؤجرة بموجب عقد إيجار تجاري

و نظرا ألن دراسة هذا األخير تتطلب المرور بمختلفالمراحل التي يعرفها بداية من

إبرامه و شغل المستأجر للعين ووصوال إلى إنهائه و إخالءاألمكنة تمت في هذه

المذكرة معالجة العناصر التالية1048633 أركان عقد اإليجار و الطرق التي يمكن إبرامه بها

1048633 القواعد التي تحكم إثباته1048633 الحق في تجديده

1048633 طرق إنهائه و أحكامها وقد تمت وذلك في ظل القانون التجاري قبل وبعد 02

05تعديله بموجب القانون معالجة الموضوع من خالل تقسيم فصول و مباحث المذكرة

على أساس ترتيب المراحل التي يمر بها عقد اإليجار التجاري ) إبرام إثبات تجديد

إنهاء ( أما تقسيم المطالب فكان على أساس فصل كل من أحكام القانون التجاري

قبل التعديل و أحكامه بعد التعديل في مطلب مستقل

الفصل األول إبرام عقد اإليجار التجاري و إثباته قبل التعديل األخير الذي أدخل على القانون التجاري كان

عقد اإليجار التجاري من العقود الرضائية ال تشترط فيه شكلية معينة لإلنعقاد

و يخضع في إثباته للقواعد العامة لإلثبات مع مراعاة ما إستتقر عليه القضاء في هذا

الشأن إال أنه و بعد التعديل إشترط المشرع إفراغ اإليجار التجاري في العقد 2005

06 المؤرخ في 02رسمي تحت طائلة البطالن مما غير من طبيعة العقد و بالنتيجة

تغيرت طرق إثباته و لدراسة ذلك و توضيحه قمنا بتقسيم هذا الفصل إلى

مبحثين األول يتعلق بإنشاء عقد اإليجار التجاري و الثاني يإثباته

المبحث األول إنشاء عقد اإليجار التجاري يتطلب عقد اإليجار التجاري كباقي العقود توافر جملة من

األركان حتى يكون صحيحا و يرتب أثاره القانونية و من خالل هذا المبحث

نقوم بدراسة هذه األركان قبل تعديله في المطلب األول بالنسبة لعقد اإليجار 59

75التجاري المبرم في ظل األمر في المطلب الثاني و بالنسبة للعقد المبرم بعد صدور 02

05في ظل القانون المطلب األول إبرام عقد اإليجار التجاريقبل تعديله 59

75 في ظل األمر المتضمن القانون التجاري لم يشترط المشرع ضمن 59

75أحكام األمر خصوصية معينة في إبرام عقد اإليجار التجاري و لذلك

كان هذا الخير يخضع للقواعد العامة فالعقد قد يكون بالكتابة العرفية أو أمام

الموثق أو باللفظ مقابل وصل كراء و كما يكون صريحا أو ضمنيا و يشترط لقيامه و

صحته توافر األركان العامة للعقود و فيما يلي نتناول طرق إبرام عقد اإليجار التجاري

و أركانه الفرع األول طرق إبرام عقد اإليجار التجاري

يتم تأجير العقار إلستغالله في النشاط التجاري إما منمالك العين و يكون اإليجار

أصليا أو من مستأجرها و يكون اإليجار عندها فرعيا اإليجار األصلي يبرم عقد التجاري بكل حرية بين 1

األطراف ذلك أن المشرع قبل التعديل الذي ادخل02لم يقيده بشروط معينة 2005

06على القانون التجاري في من القانون172و يفهم ضمنا إنطالقا من نص المادة

التجاري أنه يمكن إبرامه بعقد كتابي أو شفهي فالكتابي هو الذي يبرم من طرف

المتعاقدين بتحريره في وثيقة و ألن المشرع لم يشترط شكلية تخص اإلبرام فإن هذه

الكتابة قد تكون رسمية بتحريره أمام الموثق وقد تكون عرفية وغالبا ما تتضمن

هذه الكتابة األركان و الشروط التي يتفق عليها األطراف

أما عقد اإليجار الشفهي فهو الذي يبرم بمجرد تبادل اإليجاب و القبول بين األطراف

مع تحديد العناصر األساسية في العقد و مع ذلك فإن رجالالقضاء قد إنقسموا

بخصوص هذه المسألة إلى إتجاهين فذهب البعض إلىالقول بأن عقد اإليجار الوارد

على محل معد لإلستغالل التجاري ال يخضع ألي شكليةقانونية و اعتمد أنصار هذا

من القانون التجاري التي30اإلتجاه على نص المادة كرست حرية اإلثبات في المادة

من القانون التجاري التي172التجارية و كذا المادة أجازت أن يكون العقد كتابيا أو

( وقد تبنت المحكمة العليا هذا الموقف في1شفويا ) العديد من قراراتها و منها القرار

و الذي1997من المقرر قانونا أنه يجوز للمستأجر laquo 16 المؤرخ في 12جاء فيه

أن يتمسك بحق تجديد اإليجار إذا ثبت أنه يستعمل المحلالتجاري إما منذ أربع سنوات

في العقد الشفهي أو سنتين في العقد الكتابي raquo (2) و على عكس اإلتجاه األول ذهب فريق أخر للقول بأن عقد

اإليجار الوارد على محل معد لإلستغالل التجاري يجب أن يفرغ في قالب رسمي

تحت طائلة بطالن العقد من القانون المدني 1 مكرر 324معتمدا على نص المادة التي تعتبر قاعدة خاصة

من القانون التجاري و القاعدة أن172بالنسبة للمادة الخاص يقيد العام و هو ما

51حمدي باشا القضاء التجاري دار العلوم ص (1 )02 عدد 1997 المجلة القضائية 158076ملف رقم 1997

16( قرار في 2 12 135ص ) قضت به المحكمة العليا في199607من المقرر laquo

09قرارها الصادر بتاريخ قانونا أنه زيادة على العقود التي يأمر القانون بإخضاعها

إلى شكل رسمي يجب تحت طائلة البطالن تحرير العقود التي تتضمن نقل ملكية عقار

أو حقوق عقارية أو محالت تجارية في شكل رسمي و لما ثبت أن قضاة الموضوع لم

1 مكرر 324يطبقوا المادة من القانون المدني بل اعتمدوا في إثبات عالقة اإليجار

على تواجد الطاعن فعليا بالمحل التنازع عليه فإنهم قد خرقوا القانون مما يعرض raquo (3)

قرارهم للنقض و قد أخذ مجلس قضاء الشلف بموقف الرأي األول إذ يعتد

بعقود اإليجار التجاري التي يبرم شفاهة و قد جاء في04فهرس رقم 2005

23حيثيات قراره الصادر في حيث أن العارض لم يثبت عالقة اإليجار للمحل موضوع

111 ما يلي 05النزاع laquo بموجب عقد إيجار رسمي أو وصوالت اإليجار و بذلك يفسر

شاغال لألماكن دون وجهحق raquo (1)

اإليجار من الباطن المبدأ أنه ال يجوز اإليجار من الباطن 2

كليا أو جزئيا إال بموافقة من القانون التجاري و تكون هذه188المؤجر طبقا للمادة

الموافقة إما بموجب بند خاص وارد في عقد اإليجار األصلي و إما بمشاركة المؤجر

األصلي في عقد اإليجار من الباطن و على المستأجر الذي يريد تأجير المحل

من الباطن حتى لو كان عقد اإليجار األصلي يتضمن بند يرخص بالتأجير من الباطن

أن يشعر مالك الجدران بنية في التأجير

و يتم هذا اإلشعار إما عن طريق المحضر القضائي و إمابرسالة في ظرف موصى

عليه مع طلب اإلعالم باإلستالم و على المالك الرد و يوم15توضيح موقفه خالل

من تاريخ علمه و ال يخرج موقف المؤجر عن أحد الحاالت التالية

الموافقة الصريحة على اإليجار من الباطن و هنا يكون1048633 تصرف المستأجر صحيحا

رفض اإليجار من الباطن و هنا ال يجوز للمستأجر أن1048633 يتصرف و يتنازل عن

اإليجار تحت طائلة بطالن التصرف مع الغير إذا لم يكن بندفي العقد األصلي

يرخص التأجير من الباطن إما إذا وجد هذا البند فإنهللمستأجر أن يؤجر من الباطن

من القانون التجاري (188رغم رفض المؤجر ذلك ) المادة السكوت و عدم الرد خالل اآلجال المحددة قانونا فإنه

1048633 يصرف النظر عن موافقته و يعتبر اإليجار من الباطن صحيحا سواء كان هناك بند في

العقد األصلي يرخص بذلك أو لم يوجد وتجدر اإلشارة أن الموافقة الضمنية

للمؤجر ال يقيد بها إال في01 عدد 1997 المجلة القضائية 138806ملف رقم 1996

09( قرار في 3 07 87ص ) فهرس2005الغرفة التجارية مجلس قضاء الشلف 05

23( قرا رفي 1 04 111رقم ) حالة وجود إشعار بالتأجير من الباطن أما في غياب

اإلشعار فإن أي تصرف مع الغير بذلك يعد باطال و يعتبر المستأجر من الباطن شاغل

لألمكنة دون حق و ال سند و أن طول مدة إحتالل األمكنة ال تعتبر مبررا لموافقة

المؤجر و علمه من المقرر قانونا أنه يحظر أي laquo بالتأجير من الباطن و هو

المستقر عليه قضاء إيجار كلي أو جزئي من الباطن إال إذا إشترط خالف ذلك

بموجب عقد اإليجار أو موافقة المؤجركما انه ال يجوز للمستأجر أن يتنازل عن

اإليجار أو يؤجر إيجارا فرعيا دون موافقة صريحة من المؤجر و بما أنه يستفاد

في قضية الحال أن قضاة المجلس أعتبروا سكوت الطاعنين مدة طويلة

كموافقة على من505اإليجار من الباطن فإنهم قد خالفوا أحكام المادة

القانون المدني و المادة من القانون التجاري اللتان تشترطان علم المؤجر و 188

موافقة على اإليجار من الباطن و هو ما لم يثبت في قضية الحال إذ طول المدة

ليس مبررا كافيا لعلم و موافقةالمؤجرين بذلك raquo (1)

ورغم ذلك فقد صدر عن المحكمة العليا قرار إستثنائيا جاءمخالفا لما إستقر عليه إجتهاد

الغرفة التجارية إذا إعتبر أن مدة الشغل تدل على رضاالمؤجر األصلي و على

ترخيصه ضمنيا باإليجار من الباطن و استند القضاة في ذلكعلى المدة الطويلة

من المستقر عليه قانونا أن يحظر أي إيجار كلي أو جزئيlaquo من الباطن إال إذا إشترط

خالف ذلك بموجب عقد إيجار أو موافقة المؤجر و لما كانثابتا في قضية الحال أن

محضر التحقيق المحرر ال يثبت أن المالك السابق قد أجاز أو ال اإليجار من الباطن

ولكن يقدم بالعكس الدليل على أن اإليجار من الباطن قائمحسب تصريحات المستأجر

وهذه المدة الطويلة ال يمكن تأويلها1965من الباطن منذ إال بإيجار من الباطن

مرخص به ضمنيا من طرف المالك raquo(2) و يترتب على اإليجار من الباطن في حالة اإلتفاق عليه

عالقة قانونية بين المستأجر من الباطن و المستأجر األصلي و تبقى العالقة قائمة بين

المؤجر و المستأجر األصلي كما تقوم عالقة مباشرة بين المؤجر و المستأجر من

الباطن في األحوال التي يشارك المؤجر بالتوقيع على عقد اإليجار من الباطن و تكون

عالقة غير مباشرة في حالة رفضه التوقيع على العقد أو عدم رده على رسالة الموجهة

إليه في هذا الخصوص منقبل المؤجر األصلي

اإلجتهاد القضائي للغرفة التجارية و94659ملف رقم 199216( قرار في 1 02البحرية عدد )156خاص ص

اإلجتهاد القضائي للغرفة التجارية106132ملف رقم 199422( قرار في 2 11و البحرية عدد )

159خاص ص و تجدر اإلشارة إلى أن عقد اإليجار من الباطن عقد

مستقل عن عقد اإليجار األصلي فقد يتطابق في شروطه مع العقد األصلي و قد يختلف

عنه في أمور كمبلغ األجرة أو

مدة العقد أو شروطه إال أن مدة عقد اإليجار من الباطن اليجوز أن تزيد عن مدة

القانون التجاري (189اإليجار األصلي ) الفرع الثاني أركان عقد اإليجار التجاري

من العقود الرضائية يتطلب يعتبر عقد اإليجار المبرم 5975في ظل األمر

لقيامه توافر األركان العامة من تراضي و محل وسبب التراضي في عقد اإليجار -

و يقصد به إتفاق إرادتي المؤجر و المستأجر حول شروطالعقد الذي قد يعبر عنه

بصفة صريحة لدى إبرام العقد و قد يكون ضمنيا عندمايتجدد العقد ضمنيا طبقا للمادة

من القانون التجاري و المؤجر هو ذلك الشخص الذي 173يقوم بتأجير األماكن من

اجل إستغاللها في نشاط تجاري سواء كان المالك لألماكنأو كان مستأجر أصلي يقوم

بإيجار من الباطن و ينشأ على عاتق المؤجر اإللتزامبتسليم العين المؤجرة و صيانتها

و ضمان اإلستغالل و اإلنتفاع بها إنتفاعا هادئا كامال وضمان التعرض الصادر منه

و الصادر من الغير إذا كان مبنيا على سبب قانوني والمستأجر هو ذلك الشخص

الذي يقوم باإلستغالل التجاري لحسابه في األماكن التيأجرها من المؤجر مما يخول له

اإلنتفاع طول مدة اإليجار ويقع على عاتقه إستعمالاألماكن المؤجرة و ملحقاتها

حسبما تم اإلتفاق عليه و المحافظة على العين المؤجرة والعناية بها كما يلتزم بدفع

األجرة في المواعيد المتفق عليها فإذا لم يحصل اإلتفاقوجب تسديد األجرة في المواعيد

المعمول بها في المنطقة و يجب توافر األهلية الكاملةفي المؤجر و المستأجر وأن

يكون رضاهما خال من العيوب حتى يرتب العقد أثاره المحل في عقد اإليجار التجاري -

يدخل في تكوين محل عقد اإليجار ثالث عناصر وهي العينالمؤجرة سعر اإليجار

مدة اإليجار1048633 العين المؤجرة

وهي العقار الذي ينصب عليه اإليجار من أجل إستغالله فينشاط تجاري من طرف

المستأجر الذي قد تقتضي مصلحته إتخاذه مكان رئيسي مناجل ممارسة نشاطه فيه أو

على أماكن ثانوية و ملحقة و هو الشيء الذي تكرسه المادة من القانون التجاري169

فالمحل الرئيسي هو ذلك العقار المعد لإلسغالل التجاريالذي يزاول فيه التاجر

المستأجر تجارته بصفة دائمة على وجه اإلحتراف وقدإستقر القضاء في تكيفيه لوحدة

النظام القانوني لإليجارات التجارية على فكرة عدم تجزئةحق اإليجار إذا أعتبره

وحدة واحدة حتى ولو تعددت األماكن التي يباشر من ) 1خاللها نشاطه)

أما الملحق فهو المحل الذي يكون إستغالله ضروريا لنشاطالمحل الرئيسي ويؤدي

فقدانه إلى إحداث ضرر بالقاعدة التجارية األصلية و قدفرق القضاء الفرنسي في

تصنيفه لهذه األماكن بين ثالث فئات ملحقات كمالية

وهي التي تقوم بتسهيل إستغالل المحل التجاري دونالتأثير على نشاطه كتأجير مسكن

ملحق فهو يخضع في أحكامه للقانون التجاري وقد نصت القانون التجاري182المادة

أنه يجوز للمؤجر رفض تجديد اإليجار على جزء الخاصبالمحالت السكنية المالحقة

بالمحالت التجارية ليسكن فيها أو أحد أفراد عائلته بشرطأن ال يكون المستفيد من هذا

اإلسترجاع حائز لسكن يكفيه لحاجته المعتادة ملحقات ذات نفع عام

وهي التي تفيد و تنفع اإلستغالل التجاري و تحقق المزيدفي إستثماره دون أن يكون

لفقدها أثر في تعريض المحل لخطر عدم إستمرار النشاطو مثالها موقف السيارات

بالنسبة للمطعم إال أن هذه المالحقات قد تكون ضروريةأحيانا أخرى و يخضع ذلك

للسلطة التقديرية لقاضي الموضوع ويقع على المستأجرعبء إثبات أن فقدها يلحق

الضرر بنشاطه جنادي جياللي اإليجارات التجارية في القانون التجاري (1

( الجزائري الديوان الوطني لألشغال27التربوية ص

ملحقات ضرورية هي األماكن التي يعتمد عليها المحل الرئيسي و يؤدي

رفض تجديدها إلى تهديد إستغالله و يعرض المحل الرئيسي للخطر و ينعكس سلبا على

النشاط التجاري1048633 المدة في عقد اإليجار التجاري

تحدد مدة اإليجار بكل حرية من طرف المتعاقدين إذاتخضع في تقديرها إلرادتيهما

الصريحة و الخالية من العيوب فإذا إتفق الطرفان علىمدة معينة يكون العقد محدد

المدة و عند النزاع على األطراف إثباتها وإذا لم يتماإلتفاق عليها فإن العقد يكون غير

محدد المدة و تكمن أهمية المدة في عقد اإليجار التجاريفي طلب تجديد اإليجار و

التمسك به و ذلك أن حق اإليجار يكتسبه المستأجر إذاإستغل المحل مدة معينة و قد

من القانون التجاري بسنتين على األقل172حددتها المادة بموجب عقد مكتوب رسمي

كان أو عرفي وأربع سنوات متتابعة وفقا إليجار واحد أواكثر شفاهية كانت أو

كتابية1048633 بدل اإليجار

يخضع تحديد بدل اإليجار كمدته لإلرادة الحرة ألطرافه سواء في قيمته أو الطريقة

التي يدفع بها و بالنسبة للتسديد فاإليجار يعتبر دين وألن الدين مطلوب و ليس

محمول فعلى المؤجر أن يطالب به غير أن العرف التجارياستقر على أن المستأجر

هو المطالب بحمله و يقع عليه عبء إثبات دفعه و يترتب على عدم دفع بدل اإليجار إما فسخ العقد إذا كان

هناك إتفاق مسبق على ذلك من القانون التجاري ( أو رفض191بين األطراف )المادة

التجديد دون تعويض القانون التجاري ( ويحق لطرفي177إستحقاقي )المادة

العقد أن يطلبا مراجعة المبلغ من القانون التجاري أجازت193المحدد في العقد فالمادة ذلك بعد مرور ثالث سنوات

إبتداء من إستغالل المحل التجاري أو من مراجعة اإليجارالمعمول به و تخضع

مراجعة بدل اإليجار إلجراءات تنقسم إلى مرحلتين إجراءات ودية أي غير قضائية

يتعين على من يرغب في إعادة النظر في بدل اإليجار أنيوجهه طلبه عن طريق

المحضر القضائي الذي يحرر محضرا في هذا الشان يتضمن مبلغ بدل اإليجار

الطالب به أو عن طريق البريد بموجب رسالة موصى عليهامع طلب اللم بالوصول

( و في حالة عدم إتفاق ( من القانون التجاري192المادة

األطراف بالتراضي فعلى الطرف الذي يهمه التعديل أن يرفع دعوى أمام القضاء

اإلجراءات القضائية في حالة عدم اإلتفاق على تجديد بدل اإليجار خالل ثالثة

اشهر من تاريخ المبلغ ) المادة من القانون التجاري ( فعلى الطرف الذي يهمه 192

التعجيل أن يرفع األمر إلى الجهة القانون التجاري ( فيرفع192القضائية المختصة )المادة

أمام القاضي اإلستعجالي إذا إتفق األطراف على مبدأ التعديل و بقي الخالف في مبلغه

من القانون195) المادة ( التجاري

أما إذ لم يتم اإلتفاق أصال فهنا ال بد من اللجوء إلى قاضي من194الموضوع ) المادة

القانون التجاري ( و يمكن للقاضي اإلستعانة بخبير كونتقدير بدل اإليجار يقترن

بأسس تتعلق بالقيمة اإليجارية لألماكن المؤجرة4 فقرة 192و يستحق بدل اإليجار الجديد طبقا للمادة

إبتداء من تاريخ رفع الدعوى إال إذا وجد إتفاق بين األطراف على خالف ذلك ففي هذه

الحالة ال مانع أن يكرس القاضي إرادتهم

الواردة raquo إبتداء من يوم الطلب laquo و ذهبت المحكمة العلياإلى أن المقصود من عبارة

من القانون التجاري هو تاريخ رفع192في المادة الدعوى للمطالبة بتعديل بدل

اإليجار و ليس تاريخ إعادة السير في الدعوى بعد خبرة وهو ما جاء في قرارها

يستحق بدل اإليجار الجديد إبتداء من يوم الطلب مالم يتفق13 المؤرخ في 199907laquo

الطرفان قبل رفع الدعوى أو أثناءها عن تاريخ آخر وبقضائهم بداية سريان رفع

اإليجار من تاريخ إعادة السير في الدعوى أمام المحكمة بعدالخبرة فإن قضاة المجلس

قد خرقوا القانون التجاري raquo(1) السبب في عقد اإليجار التجاري -

01 عدد 2001 مجلة قضائية 192078ملف رقم 1999 13( قرار في 1 07 199ص )

يعرف السبب في العقود بأنه العنصر المعنوي الذي يسمحبمعرفة لماذا اإلرادة تنشأ

اإللتزام فهو الهدف الذي من اجله يؤدي المتعاقد التزامه و يمكن تعريفه باإلعتبارات

اإلقتصادية التي ينتظر جنيها طرفا العقد من تعاقدهما ) )2

فالسبب إذا في عقد اإليجار التجاري بالنسبة للمؤجر هواإلستفادة من سعر اإليجار و

بالنسبة للمستأجر هو إستغالل العين المؤجرة في ممارسة نشاط تجاري

المطلب الثاني إنشاء عقد اإليجار التجاري بعد صدور 0205القانون

كانت مسألة الرسمية في عقد اإليجار التجاري قبل 0205صدور القانوني

محل خالف بين رجال القانون و القضاء سيما أمام 200506 المؤرخ في 02

172تعارض النصوص القانونية في هذا الشأن فالمادة من القانون التجاري تجيز

ضمنيا إبرام هذا العقد كتابة أو شفاهة في حين أن المادة من القانون1 مكرر 324

المدني تنص صراحة على ضرورة إخضاعه إلى الرسمية تحت طائلة البطالن

و لكن بعد صدور القانون المشار إليه تم وضع حد لهذاالخالف و ذلك من خالل

187المادة الثالثة منه التي تممت القانون التجاري بالمادة مكرر و التي تناول

مضمونها من خالل مايليالفرع األول الشكل الرسمي في عقد اإليجار التجاري

مكرر من القانون التجاري التي أضيفت187جاء في المادة إليه بموجب القانون

تحرر عقود اإليجار المبرمة ابتداء من تاريخ نشر هذا مايلي0205القانون في laquo

الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطيةالشعبية في شكل الرسمي و ذلك

تحت طائلة البطالن و تبرم لمدة يحددها األطراف بكل raquo حرية

يتضح من هذا النص أن المشرع أصبح يقتضي إفراغ عقداإليجار التجاري في سند

رسمي ومن ثم لم يعد هناك مجال للحديث عن عقودإيجار تبرم شفاهة أوفي محررات

عرفية و بذلك يكون المشرع قد كرس ما ذهبت إليه المحكمة العليا

في قرارها المؤرخ في الذي سبقت اإلشارة إليه و تبنى الموقف الذي 19960709

قال بوجوب إفراغ عقد اإليجار التجاري في قالب رسمي

ذيب عبد السالم عقد اإليجار المدني الديوان الوطني (2 27ألشغال التربوية ص )

و رغم ما للرسمية من أهمية خاصة في إثبات العقود ومعرفة الشروط التي أقام

األطراف العقد بناء عليها إال أنها من الممكن أن تتعارضمع ما تتسم به التجارة من

سرعة بعرقلة المتعاقدين بإجراءات التوثيق كما أنها قدتثقل كاهلهم بمصاريف العقود

الرسمية ولعل السؤال الذي يطرح في هذا الصدد

ما هي الطبيعة القانونية للرسمية في عقد اإليجارالتجاري

إن المشرع قد يشترط الكتابة لقيام تصرف من التصرفات بحيث ال تقوم هذه األخيرة

و ال تنتج أثارها القانونية إال إذا أفرغت إرادة المتعاقدينفيها أمام موظف رسمي

فهذه الكتابة تعتبر ركنا شكليا في التصرف فإذا إنعدمتهذه الشكلية إنعدم التصرف

معها أما إذا إشترط الكتابة إلثبات التصرف فإن تخلفها ال( مما يعنى1يؤدي إلى بطالنه)

أن القاعدة لتحديد طبيعة الكتابة هي الجزاء المترتب على تخلفها

مكرر من187و ذلك laquo و تبعا لذلك و إستنادا إلى المادة القانون التجاري التي تنص

فإن إفراغ عقد اإليجار التجاري في محرر رسمي هو ركنفي هذا raquo تحت بطالن

العقد فعقد اإليجار التجاري إذن أصبح بموجب هذا التعديلمن العقود الشكلية التي

تتطلب لصحة إنعقادها إضافة إلى توافر األركان العامة منتراض و محل و سبب

مشروعين أن يتبع فيها الشكل الذي يوجبه القانون و اصبحيشكل إستثناء من قاعدة

59يتم العقد laquo الرضائية في العقود التي أقرتها المادة من القانون المدني إذ تنص

بمجرد أن يتبادل الطرفان التعبير عن إرادتهما المتطابقيندون اإلخالل بالنصوص

القانونية raquo و من ثم إذا عرض على القاضي نزاع حول إيجار تجاري

فعليه قبل التطرق إليه أيا كان موضوعه التحقق من وجود المحرر الرسمي الذي

أفرغ فيه العقد حتى و لو لم ينازع األطراف في قيامه و اقروا بوجوده و ذلك ألن العقد

في حالة عدم إفراغه في محرر رسمي يعد باطال وال يمكن لألطراف تصحيحه

بإقرارهم مكرر من القانون187الفرع الثاني سريان المادة

التجاري من حيثالزمان

يخضع سريان القواعد القانونية من حيث الزمان إلىمبدأين هما عدم الرجعيةو

األثر الفوري للقانون فيقضى األول بأن أحكام القوانينال تسرى إال على ما يقع من

محمد زهدور الموجز في الطرق المدنية لإلثبات في (1 25التشريع الجزائري ص )

تاريخ العمل بها و ال يترتب عليها اثر فيما وقع قبلها و في من2ذلك تنص المادة

ال يسري القانون إال على ما يقع في المستقبل وال يكونله أثر laquo القانون المدني

و يقضي مبدأ األثر الفوري للقانون أن يطبق القانونالجديد بأثر مباشر على raquo رجعي

اآلثار الجارية للمراكز القديمة إال أنه يفرق في ذلك بينالمراكز القانونية التي تخضع

لهذا المبدأ و بين المراكز العقدية التي تخضع أثارهاللقانون القديم ذلك ألن إخضاعها

للجديد فيه تعديل للعقد و القاعدة أن العقد شرعية المتعاقدين

لم و المشرع خالل التعديل الذي أدخله على القانون 0205التجاري بموجب القانون

يكثف بالقواعد العامة و إنما نص صراحة على التاريخ الذييبدأ من خالله سريان

مكرر و بالنتيجة فإن العقود التي أبرمت قبل187المادة تاريخ نشر هذا القانون أي قبل

يطبق20050609و أن أطراف هذه العقود غير 5975عليها أحكام األمر

ملزمين بإفراغها في محرر رسمي و هذا ما يحتم علىالقاضي عند نظره في

النزاعات المتعلقة باإليجار التجاري أن يبحث في تاريخإبرامها ألنه هو المعيار المحدد

للقانون الواجب التطبيق و رغم أن أعمال هذه القواعد يؤدي إلى إخضاع أوضاع

قانونية متشابهة ألحكام قانونية مختلفة مما يخلق لدى الناس شعور بعدم المساواة أمام

القانون إال أن إحترام إرادة األفراد الخاصة توجب ذلك ألنهم عند التعاقد قد أخذوا

في إعتبارهم النصوص الموجودة

هو من و خالصة هذا المبحث أن عقد اإليجار التجاري 5975المبرم في ظل األمر

العقود الرضائية يكفي في إبرامه تبادل اإليجاب و القبولبين المؤجر و المستأجر برضا

سليم و محل و سبب مشروعين حتى يرتب العقد كافةأثاره أما عقد اإليجار التجاري

فهو من العقود الشكلية فال يمكن أن يرتب أثاره بعد 0205المبرم في ظل القانون

توافر الرضا و المحل و السبب المشروعين إال إذا تم إفراغه في محرر رسمي

فكيف يتم إثبات كل من العقدين المبحث الثاني إثبات عقد اإليجار التجاري

إلى تغيير القواعد التي تحكم أدى تعديل القانون 0205التجاري بموجب القانون

إثبات عقد اإليجار التجاري وأصبح أطراف العقد المبرمبعد التعديل مطالبين في

قبل تعيله و إثبات عقدهم بغير ما يطالب به أطراف 5975العقد المبرم في ظل األمر

توضيحا لذلك تم تقسيم هذا المبحث إلى مطلبين خصصاألول إلثبات عقد اإليجار

قبل تعديله و الثاني إلثبات العقد المبرم بعد التجاري 5975المبرم في ظل األمر

التعديل الذي أدخل على القانون التجاريالمطلب األول إثبات عقد اإليجار التجاري المبرمقبل 59

75في ظل األمر تعديله

نتعرض من خالل هذا المطلب إلى القاعدة في اإلثبات فيالمواد التجارية أوال ثم

إلى ما إستقر عليه القضاء في إثبات عقد اإليجار التجاريلفرع األول القاعدة في إثبات العقود التجاريةا

إن اإلثبات في المواد التجارية حر كقاعدة عامة و يستفادهذا الحكم من النص

من القانون30يثبت كل عقد تجاري بسندات laquo المادة التجاري التي تنص على

رسمية أو بسندات عرفية بفاتورات مقبولة بالرسائل بدفاتر الطرفين باإلثبات

بالبينة أو بأية وسيلة أخرى إذا رأت المحكمة وجوب raquoقبولها

من القانون المدني التي333و كذلك من نص المادة إستثنت المسائل التجارية من مجال

تطبيقها عندما عددت الحاالت التي يجب فيها اإلثباتبالكتابة إذ جاء في فقرتها

في غير المواد التجارية إذا كان التصرف القانوني تزيدقيمته laquo األولى

دج أو كان غير محدد القيمة فال تجوز100000على البينة في إثبات وجوده أو

إنقضائه ما لم يوجد نص يقضي بغير ذلك raquo (1) و يترتب على إطالق المشرع حرية اإلثبات في المادة

التجارية أنه يمكن إثبات التصرف التجاري أيا كانت قيمته بالكتابة أو البينة أو

القرائن أو بأي وسيلة أخرى تراها المحكمة و انه يجوز إثبات ما يخالف أو يجاوز ما إشتمل

عليه سند كتابي بشهادة الشهود و القرائن وكافة طرق اإلثبات

و باعتبار عقد اإليجار التجاري من العقود التجارية فإنهيمكن مبدئيا إثباته بمختلف

طرق اإلثبات هذا ما يمكن استخالصه من قواعد اإلثبات لكن هل استقر

القضاء على ذلك أم كان لهموقف أخر

لفرع الثاني إثبات عقد التجاري وفق ما إستقر عليها القضاء

من القانون التجاري التي تجعل30رغم صراحة المادة اإلثبات حرا في العقود

التجارية إال أن اجتهاد المحكمة العليا استقر على ما يخالفذلك في شأن إثبات عقد

اإليجار التجاري و ذلك عندما قيدت إثبات العقد الذي يبرمشفاهة بضرورة تقديم

وصوالت الكراء و بالتالي فإذا كان عقد اإليجار الذي افرغ في سند مكتوب

رسمي أو عرفي يتم إثباته بهذه الكتابة و في غياب ذلك على المستأجر تقديم

وصوالت الكراء إلثبات صفته كمستأجر شرعي مالك للقاعدة التجارية و إال أعتبر شاغال

من دون حق و السند كما أن المحكمة العليا تستبعد و ترفض أي وسيلة إثبات

أخرى في حالة العقد الشفهي و هكذا يستبعد السجل التجاري و الوثائق المسلمة من إدارة

الضرائب أو اإلتحاد العام للتجار أو التجارة أو الصناعة و يستبعد أيضا وصل الكراء

أو الماء أو الهاتف و أعتبرت المحكمة ان هذه الوثائق ال تكفي إلثبات صفة

المستأجر و ال يؤخذ بها ذلك ألن إثبات العالقة بين المؤجر و المستأجر البد أن تكون

بكتابة صادرة عن المؤجر كما إعتبرت أن طول مدة شغل العقار و ممارسة النشاط

التجاري فيه ال يمكن األخذ به كدليل لقيام عالقة اإليجار

وعلى ذلك قضت المحكمة العليا199305من المستقر laquo 10في قرارها المؤرخ في

عليه قضاء أن اإليجار يثبت بعقد رسمي أو بتقديم إيصاالتاإليجار و لما ثبت في

قضية الحال أن الطاعن لم يثبت صفته كمستأجر سواءيعقد إيجار مكتوب أو وصوالت

من القانون333( المادة 1 20المؤرخ في 10 20050705المدني بعد تعيلها بموجب القانون )

المتمم للقانون المدني اإليجار مكتفيا بإثبات تسجيله بالسجل التجاري و تسديد

الضرائب فإن هذه الوثائق ال تثبت العالقة اإليجارية كما أن أطول مدة اإلستغالل ال

تشكل كذلك دليال على وجودعقد

اإليجار raquo(1) و كخالصة فإن عقد اإليجار التجاري المبرم قبل التعديل

الذي أدخل على القانون التجاري ال يمكن إثباته إال بتقديم محرر عرفي أو رسمي أو

وصوالت الكراء و ذهبت المحكمة العليا إلى أنه يكفي تقديم وصل كراء

واحد ويفهم ذلك من حيثيات11 الذي جاء فيه 1988و لكن وحيث أنه بالرجوع laquo

27قرارها الصادر بتاريخ إلى القرار المطعون فيه فإن مزاعم الطاعن ال تقف أمام

ما أعتمد عليه القرار من أدلة كتابية لدى قضاة الموضوع و أن الطاعن رغم زعمه

بأنه مستأجر للمحل التجاري من المدعي عليها منذ ثمان سنوات إال أنه لم

يستطع أن يقدم للمجلس ولووصل إيجار واحد raquo (1)

وتبعا لذلك فإن القاضي الذي يعرض عليه نزاع يتعلق بعقدإيجار تجاري أبرم في ظل

قبل تعديله و أنكر أحد األطراف قيام العالقة 5975اإليجارية ال يمكن له أن األمر

يأخذ كدليل لإلثبات إال الكتابة الرسمية أو العرفية أو وصوالت الكراء

أما إذا أقر األطراف بوجود العقد و لم ينازعوا في قيامةفاللقاضي أن يفصل في

الدعوى حتى ولو لم يوجد في ملفها محرر أو وصل كراء المطلب الثاني إثبات عقد إليجار التجاري المبرم بعد

صدور القانون0502

إن عقد اإليجار التجاري المبرم بعد التعديل الذي أدخل 5975على األمر

أصبح من العقود الشكلية إذ يجب المتضمن القانون 0205التجاري بموجب القانون

تحريره تحت طائلة البطالن في محرر رسمي و بذلك فإنأي شخص يدعي انه طرف

في عالقة إيجارية بموجب عقد إيجار تجاري أبرم بعد صدور القانون السالف الذكر

ملزم إلثبات صحة ما يدعيه بتقديم محرر رسمي افرغ فيههنا التصرف و يشترط في

من القانون المدني324هذا المحرر الرسمي طبقا للمادة أن يقوم بتحريره ضابط

عمومي و هو الموثق في حدود إختصاصه و أن يحترم في تحريره األشكال القانونية

اإلجتهاد القضائي للغرفة107969ملف رقم 199310( قرار في 1 05التجارية و البحرية )

80عدد خاص ص 04 عدد 1992 المجلة القضائية 5090ملف رقم 1988

27( قرار في 1 11 89ص ) و تكتسي الورقة الرسمية إذا توافرت فيها الشروط

القانونية الذاتية في اإلثبات حيث ال يطلب ممن يحتج بها أن يثبت صحتها و لكن على من

ينكرها و ينفي عالقة اإليجار أن يقيم الدليل على بطالنها وليس له طريق في

ذلك إال الطعن فيها بالتزوير

و من دون الكتابة الرسمية ال يمكن إثبات عقد اإليجارالتجاري و ال مكان لمواجهة

غيابها باإلقرار أو توجيه اليمين الحاسمة و ال مجال أيضاللحديث عن بداية الثبوت

بالكتابة بتقديم وصوالت كراء قصد إستكمالها بشهادة الشهود أو القرائن

ويبقى تصور حالة واحدة يمكن فيها إثبات عقد إيجار تجاريابرم بعد صدور القانون

بالبينة و القرائن و جميع طرق اإلثبات وهي حالة 0205فقدان السند الرسمي

من336يجوز اإلثبات بالبينة laquo المنصوص عليها بالمادة القانون المدني التي جاء فيها

فيما كان يجب إثباته بالكتابة إذا فقد الدائن سندهالكتابي لسبب أجنبي خارج عن

إرادته raquo فهذه المادة تجيز اإلثبات بالبنية أو القرائن ألي عقد

يشترط القانون إثباته بالكتابة ولو كان عقدا شكليا ويالحظ أن هذه المادة تنص على حالة

فقدان الدائن لسنده ولكنها في الحقيقة تنطبق على جميع من يريد التمسك بها ممن )

1تتوفر فيه الشروط المنوه عنها ) و يجب على من يريد اإلستفادة من هذه الحالة أن يثبت

مايلي أنه قد أفرغ فعال عقد اإليجار التجاري في محرر رسمي 1

و أن هذا العقد كان مستوفيا لجميع الشروط الموضوعية و الشكلية

أن يثبت واقعة ضياع السند و فقدانه وهي واقعة مادية 2تثبت بجميع طرق اإلثبات

أن يثبت السبب األجنبي بأن يقدم الدليل على أن ضياع 3السند كان لحادث حريق أو

غرق أو حرب أو لسبب راجع على شخص ثالث كسارق أو مغتصب

وحتما فإن إشتراط إفراغ عقد اإليجار في محرر رسمي يخفف على أطرافه عبء

إثباته و يسهل على القاضي التحقق من قيامه و البحثفي أركانه خاصة مدته و بدل

اإليجار بكوش يحي أدلة اإلثبات في القانون المدني الجزائري (1

( و الفقه اإلسالمي المؤسسة الوطنية237للكتاب ص

و نلخص من خالل هذا المبحث إلى أن إثبات عقد اإليجارالتجاري المبرم قبل تعديل

يكون بتقديم محررات رسمية كانت أو عرفية القانون 0205التجاري بموجب القانون

أفرغ فيها العقد أو بتقديم وصوالت الكراء أما العقد الذيأبرم بعد صدور القانون

السالف الذكر فال يمكن إثباته إال بتقديم المحرر الرسميالذي أفرغ فيه العقد مع

مراعاة قواعد اإلثبات كما سبق شرحه هذا عن إثبات عقد اإليجار التجاري و يبقى السؤال كيف

يتم إنهاؤه و متى يحقلألطراف تجديده

الفصل الثاني تجديد عقد اإليجار التجاري و إنهاؤه األصل في العقود أن العقد شريعة المتعاقدين فيتم

تعديله و تجديده و إنهاؤه باإلتفاق فيما بينهم إال أن المشرع خرج عن هذه القاعدة

في اإليجارات التجارية عندما أقر للمستأجر الحق في التمسك بتجديد اإليجار و قيد

سلطة المؤجرة في إنهاء عقد اإليجار حتى و لو كان محدد المدة بعرض التعويض

اإلستحقاق أو إثبات السبب الخطير و المشروع تجاه المستأجر المخلي وفق أحكام

من القانون التجاري177المادة و إثر02رجع المشرع إلى القواعد العامة وألغى 2005

09التعديل المؤرخ في أحكام التعويض اإلستحقاقي و التنبيه باإلخالء و أصبح عقد

اإليجار التجاري كغيره من العقود يخضع لإلدارة الحرة ألطرافه

وقد تم تقسيم هذا الفصل لتوضيح ذلك إلى مبحثين نتعرض في األول إلى أحكام تجديد

عقد اإليجار التجاري و في الثاني إلى إنهاء هذا العقد 5975و ذلك وفقا ألحكام األمر

المعدل له المتضمن القانون التجاري قبل تعديله و 0205القانون

المبحث األول تجديد عقد التجاري يخضع تجديد عقد اإليجار التجاري المبرم قبل التعديل إلى

و174أحكام المواد ما يلبيها من القانون التجاري التي تمنح لمستأجر العقار ما

يسمى بحق اإليجار و هو الحق الذي يخول له التمسك بتجديد العقد رغم حلول أجله

وذلك إذا توفرت فيه فتطبق عليه أحكام المادة الشروط القانونية أما العقد 02

05المبرم بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري التي تخضع تجديده إلرادة 187

األطراف المستقلة و من خالل المطلب األول لهذا المبحث نتناول تجديد عقد

اإليجار التجاري المبرم في قبل تعديله وفي الثاني نتعرض لتجديد العقود المبرمة 59

75بعد التعديل ظل األمر على النحو التالي

المطلب األول الحق في تجديد اإليجار فيقبل تعديله 59 75ظل األمر

يتعلق تجديد اإليجار التجاري بالعقود التي تبرم لمدةمحددة أما غير محددة

المدة فال تطرح بشأنها المسألة ذلك ألنها تظل قائمة ومستمرة إلى حين إعالن أحد

األطراف رغبته في إنهاءها و التجديد قد يكون صريحابالتعبير بين األطراف فيما

بينهم باإليجاب و القبول أو ضمنيا بتواصل اإليجار المنعقدإلى بعد األجل المحدد في

العقدالفرع األول التجديد الصريح العقد اإليجار التجاري

إن التجديد الصريح لعقد اإليجار التجاري قد يتم بتبادلاإليجاب و القبول بين

المؤجر و المستأجر و تحرير عقد إيجار جديد أو باإلتفاقعلى إستمرار العقد بشروطه

السابقة أو بأخرى مختلفة و هذا إعماال للقواعد العامةفي العقود كما قد يتم بممارسة

المستأجر للحق الذي كرسه له المشرع و هو حق التمسكبطلب التجديد الصريح طبقا

و ما يليها من القانون التجاري حماية له172ألحكام المادة من األضرار التي قد تلحق

به نتيجة رفض التجديدأوال شروط التمسك بحق تجديد عقد اإليجار التجاريمنها يتعلق بصاحب الحق و منها ما يتعلق بعقد اإليجارالشروط المتعلقة بصاحب الحق في التمسك بالتجديد

ال يجوز التمسك بحق التجديد إال من laquo أ جاء في المادة من القانون التجاري172

و يستخلص منه أنه raquo طرف المستأجرين أو المحولإليهم أو ذوي الحقوق

يمكن التمسك بتجديد عقد اإليجار التجاري لألشخاص التاليين

المستأجر األصلي الذي تربطه عالقة مباشرة مع المؤجر1048633 مالك العقار

1048633 ذوي الحقوق كالوارث أو الموصي له أو الموهوب له المحول إليه حق اإليجار الذي ينتقل إليه حق اإليجار

1048633 كمشتري القاعدة التجارية من مالكها مستأجر العقار

و يطرح السؤال بشأن مستأجر العين المؤجرة من الباطنو مستأجر القاعدة التجارية

لتسييرها تسييرا حرا بالنسبة للمستأجر من الباطن فيجوز له أن يطلب التجديد

من المستأجر األصلي في حدود الحقوق التي يتمتع بها هذا األخير من مالك العين

المؤجرة وفي ذلك نصت المادة فقرة198يجوز للمستأجر من الباطن ان يطلب تجديد laquo

أولى من القانون التجاري إيجاره من المستأجر األصلي في حدود الحقوق التي يتمتع

بها هذا األخير نفسه منالمالك raquo

كما يجوز له أن يطلب تجديد عقد اإليجار من المالك إذا كانقد رخص صراحة أو

ضمنيا باإليجار من الباطن أو وافق عليه أو إذا لم تكناألماكن محل اإليجار األصلي

تشكل في حالة اإليجار الجزئي من الباطن كال مشاعا مادياأو في نية األطراف فقرة األخيرة من القانون189المشتركة ) المادة

التجاري ( أما إيجار التسيير الحر و المقصود به إيجار القاعدة التجارية

من مالكها مستأجر العقار فقد إستقرت المحكمة العليا بشأنه أنه ال يمكن أن تطبق

عليه أحكام اإليجار التجاري07 فقضت في قرارها المؤرخ في 12مايلي 1999

ال يمكن إعتبار عقد التسيير الحر بمثابة عقد إيجار تجاري

laquo مهما طالت مدة بقاء المسير بالمحل التجاري و ال يستوجب التنبيه باإلخالء إذ

ينتهي في أي وقت بمجرد وبالتالي فإن مستأجر القاعدة التجارية لتسييرها تسييرا (1

حرا ال يملك ( raquo إنذار مكتوب حق التمسك بتحديد اإليجار و قد قضى مجلس قضاء

الشلف في قرار له مؤرخ في بإلزام مستأجر القاعدة التجارية بإخالء العين 20050430

المؤجرة إلنهاء مدة اإليجار و رفض دفع المستأجر ببطالن التنبيه باإلخالء و

جاء في حيثيات هذا حيث أن قاضي الدرجة األولى أصاب في حكمه لما إستند

laquo القرار203على المادة من القانون التجاري و اعتبر المستأنف مستأجر مسير و

أن إنهاء عقد اإليجار ال176 و 173يخضع للشروط النصوص عليها بالمواد raquo (2)

من القانون التجاري بأن يثبت المستأجر أنه يستغل المتجر بنفسه أو بواسطة

أحد تابعة كالوكيل أو مدير الشركة إذا كانت النيابة إتفاقية أو الحارس القضائي أو

الوصي أو القيم أو الوكيل عن الغائب إذا كانت النيابة قانونية و يؤكد حق الحارس

القضائي أو وكيل في من201تجديد إيجار المحل التجاري ما تقضي به المادة )

3القانون التجاري ) الشروط المتعلقة بعقد اإليجار

من169أ أن يرد اإليجار العقارات المذكورة في المادة القانون التجاري

عدد2001 المجلة القضائية 201563ملف رقم 1999 07( قرار في 1 12 209 ص 01 )

2005عن الغرفة التجارية بمجلس قضاء الشلف 05 30( قرار في 2 04 128فهرس رقم )

60جنادي جياللي المرجع السابق ص (3 ) بأن يكون اإليجار من اجل ممارسة نشاط تجاري بذلك

تستبعد اإليجارات التي تتم من اجل ممارسة المهن الحرة أو المدنية أو الحرفية و

في الحالة األخيرة إشترط المشرع أن يكتسب الحرفي صفة التاجر وان يقيد نفسه

قي السجل التجاري كما و4 من القانون التجاري ) 169رد ذلك في المادة )

ج أن تكون مدة اإليجار سنتين فأكثر بعقد مكتوب و بعقدشفهي أربع سنوات متتالية

ودون إنقطاع فعلى المستأجر أن يثبت أنه إستغل المحلحسب ما سبق ذكره و

إال سقط حقه في التمسك بالتجديد و يمكن إلزامه بالخروجبمجرد إنقضاء المدة و

هو ما كرسته المحكمة العليا بموجب قرار07عندما 1999 13صادر بتاريخ

رفضت الطعن المرفوع من المستأجر ضد قرار قضىإستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث وعشرينشهرا معتبرة إياه

1انه اصبح يحتل األماكن دون حق أو سند ) ) ثانيا إجراءات تجديد عقد اإليجار

من القانون التجاري و ما174يتم التجديد طبقا للمادة يلبها بتقديم طلب إلى المؤجر

يتضمن رغبة المستأجر في التجديد أثناء سريان العقدوقبل إنتهاء مدته بستة أشهر على

األقل و ذلك بموجب عقد غير قضائي عن طريق المحضرأو برسالة موصول عليها

مع طلب العلم بالوصول كما يجوز أن يتم التبليغ للمسيرالذي يتوفر فيه الصفة الكافية

إلستالمه وفي حالة تعدد المالكين للعقار المؤجر يكفيتوجيه الطلب ألحدهم ليسرى

عليهم جميعا إال إذا كانت هناك شروط أو إتفاقات أخرىبين األطراف تخالف ذلك و

أوجب المشرع أن يتضمن طلب التجديد تحت طائلة بطالنهمضمون الفقرة األخيرة من

من174يتعين على المؤجر في أجل ثالثة laquo المادة القانون التجاري التي تنص

أشهر من تاريخ تبليغ طلب التجديد أن يحيط الطالب علمابنفسه اإلجراء إذا كان يرفض

التجديد مع إيضاح دوافع هذا الرفض و يعتبر المؤجر إذا لميكشف عن نواياه في هذا

األجل موافقا على مبدأ اإليجار السابق raquo وعلى المؤجر خالل األشهر الثالث التي تلي تاريخ تبليغه أن

يبين موقفه تجاه طلب التجديد و الذي ال يخرج عن أحد الحاالت التالية

الموافقة على التجديد دون قيد أو شرط في هذه الحالة1048633 يجدد العقد بشروطه

9السابقة وبنفس المدة شرط أن ال تتجاوز من القانون175سنوات) المادة

01التجاري فقرة ) على بن غانم الوجيز في القانون التجاري وقانون (4

187األعمال موفم للنشر ص )01 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137ص ) الموافقة على التجديد ولكن بشروط أخرى فإذا وافق

1048633 عليها المستأجر كان األطراف أمام عقد جديد يجب إبرامه وفق الشروط الجديدة و يتم

في هذه الحالة اإلتفاق على مدة اإليجار بكل حرية و يمكن أن تتجاوز تسع سنوات

من القانون175)المادة ( التجاري

رفض المؤجر طلب التجديد و يجب عليه هنا أن يبلغ1048633 المستأجر بالرفض خالل

ثالث اشهر من تاريخ التبليغ و أن يوضح دوافعه في ذلك وأن يذكر فيه مضمون

من القانون التجاري تحت طائلة بطالن التبليغ194المادة من القانون174)المادة

التجاري الفقرتين األخيرتين (و يمكن للمستأجر أن ينازع المؤجر

1048633 عن سبب الرفض أو أن يطلب سداد تعويض اإلخالء أمام القضاء

عدم الرد على طلب التجديد خالل مدة الثالثة اشهر التي1048633 تلي التبليغ و يعتبر سكوته

موافقة ضمنية على تجديد اإليجار السابق بنفس شروطه من القانون174)المادة

( التجاري ثالثا سريان مفعول اإليجار الجديد

من القانون التجاري175يسري اإليجار الجديد طبقا للمادة من يوم تجديده و يقصد به

تاريخ توجيه التنبيه باإلخالء في حالة توجيه من قبل المؤجر أو األجل المألوف الذي

يلي طلب التجديد أما إذا كان المؤجر قد رفض تجديد اإليجار ثم عدل عن رأيه

بعد ذلك ووافق على التجديد و أبلغ المستأجر بموافقته فإن التجديد هنا يسري

إعتبارا من يوم تبليغ المستأجر هذه الموافقة بعقد غير قضائي طبقا للمادة

فقرة أخيرة من القانون175 التجاري

الفرع الثاني التجديد الضمني لعقد اإليجار التجاري إذا إنتهت مدة اإليجار دون أن يخطر أحد األطراف األخر

بإخالء المحل و بقي المستأجر مع ذلك في المكان المؤجر برضا المؤجر أعتبر

هذا بمثابة تجديد ضمني لإليجار وذلك ألن المشرع قيد إنهاء العقد في اإليجارات

التجارية بتوجيه التنبيه باإلخالء سواء تعلق األمر بعقود محددة المدة أو غير محددة

من القانون173)المادة ( التجاري فقرة األولى

و حتى يتجدد العقد ضمنيا يجب أن يكون هناك إيجار سابقمعين المدة و أن تنقضي

هذه المدة دون أن يوجه المؤجر تنبيها باإلخالء في مدة ستةاشهر على األقل قبل

األجل دون أن يقدم المستأجر طلب تجديد ألن التجديد في هذه الحالة يصبح صريحا

و أن يكون العقد كتابي وذلك ألنه في الغالب العقدالشفهي يكون غير محدد المدة إذا

و في laquo يتعذر إثباتها وعلي هذا نص المشرع في المادة من القانون التجاري173

حالة عدم التنبيه باإلخالء يتواصل اإليجار المنعقد كتابةبالتمديد

الضمني إلى ما بعد األجل المحدد في العقد مع مراعاةاألحكام المنصوص عليها في

العقد raquo يجدد عقد اإليجار التجاري ضمنيا وفقا لشروطه السابقة

ولمدة مساوية لمدة اإليجار175الذي حل أجله دون أن تزيد عن تسع سنوات ) المادة

من القانون التجاري ( أما إذا أراد المستأجر التعديل من شروط اإليجار السابقة

الذي تجدد ضمنيا فله أن يوجه طلب إلى المؤجر و ذلك أثناء التجديد و يفهم هذا من خالل

من القانون174نص المادة في حالة عدم التنبيه باإلخالء يتعين على المستأجر الذي

يرغب في laquo التجاري الحصول على تجديد إيجاره أن يتقدم بطلبه أو عند

اإلقتضاء في كل وقت أثناء فهذا الطلب و إن كان يهدف في ظاهره إلى تجديد

اإليجار فالغرض منه raquo تجديده في الحقيقة هو التعديل من شروط العقد ألن العقد يكون

قد تجدد ضمنيا بإنتهاء أجله دون توجيه التنبيه باإلخالء و لكن إن وجه المستأجر هذا

الطلب فإنه يصبح تجديدا صريحا و يمكن اإلتفاق على شروط جديدة بحرية و دون

التقيد بمدة تسع سنوات من القانون التجاري و175المنصوص عليها في المادة تجدر اإلشارة إلى أن التجديد

الضمني لعقد اإليجار يكون بقوة القانون و ال تشترط فيهالموافقة من المؤجر و ذلك

ألن سكوته و عدم إعتراضه على إستمرار المستأجر فيالبقاء في العين المؤجرة يفسر

بأنه قبول و بذلك يستفيد المستأجر من مدة إيجار تعادلمدة اإليجار السابق على أن ال

يتجاوز تسع سنوات و ال يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجارالمحدد ضمنيا بتوجيه تنبيه

باإلخالء إال إذا وافق المستأجر على اإلخالء قبل إنتهاء مدةالعقد المحدد و مع ذلك

إعتبرت المحكمة العليا أن عقد اإليجار إذا تجدد ضمنيا فإنهيجدد لمدة غير محددة و

يمكن للمؤجر أن يضع له حدا في أي وقت يتوجيه التنبيهباإلخالء فقضت في قرارها

12 المؤرخ في 11مايلي 1994 عند نهاية فترة اإليجار دون توجيه تنبيه باإلخالء يتجدد عقد

laquo اإليجار ضمنيا على أجل غير محدد وعليه فالمؤجر غير ملزم بأي مدة و يمكن أن

يوجه للمستأجر تنبيهاباإلخالء متى أراد raquo (1)

86حمدي باشا القضاء التجاري دار هومة ص (1 ) و كذلك الغرفة التجارية بمجلس قضاء الشلف أقرت بصحة

التنبيه باإلخالء الذي

وجهه المؤجرين إلى المستأجر خالل فترة التجديد الضمني9لعقد إيجار أبرم لمدة

سنوات و إنتهت مدته دون توجيه تنبيه باإلخالء فتجددضمنيا و إعتبرت الغرفة انه

ال يوجد مايثبت ان المؤجرين قد وافقوا على التجديدالضمني و قد جاء في حيثيات

مايلي 35 فهرس رقم 2005حيث أن دفع المستأنف laquo 26 قرارها المؤرخ في 02

كون أن العقد اإليجار تجدد ضمنيا مردود عليه كونه اليوجد ما يثبت أن عقد اإليجار

تجدد ضمنيا بموافقة المستأنف عليهم حيث أن قاضي الدرجة األولى لما قضى بالمصادقة على

التنبيه و تعيين خبير أصاب في حكمه كون أن المستأنف عليهم وجهوا للمستأنف

تنبيها ضمن األجل القانوني و طبقاللقانون و بالتالي يتعين تأبيد الحكم المستأنف raquo (2)

المطلب الثاني تجديد عقد اإليجار التجاري المبرم بعدصدور القانون

02 05 مكرر من القانون التجاري في187جاء في المادة laquo

فقرتها الثانية مما يلي يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجل

المحدد في العقد دون حاجة إلى التنبيه باإلخالء و دون الحق في الحصول على تعويض

اإلستحقاق المنصوص عليه فيهذا القانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

و يفهم من نص هذه المادة بمفهوم المخالفة أنه ليسللمستأجر أن يتمسك بحق التجديد

و إذا رغب في اإلستمرار في إيجار العقار فالبد أن يكون ذلك باإلتفاق مع المؤجر

و يعتبر العقد في جميع الحاالت عقد جديد حتى ولو تمإبرامه بنفس شروط العقد

السابق يخضع عقد اإليجار التجاري للقواعد العامة في 02

05فالتعديل الذي جاء به القانون التعاقد القائمة على إستغالل اإلدارة و حرية التعاقد و تم

تخليص المؤجر من القيود التي كانت مفروضة عليه و التي كانت تجعل المستأجر مالك

القاعدة التجارية في مركز يبدو انه أقوى من مركزه بصفته مالكا للعقار

و تتضمن المادة السلفة الذكر إلغاء ضمني ألحكام المادة من القانون التجاري و172

من ثم إلغاء لحق اإليجار و بالتالي مهما طالت مدةإستغالل المستأجر لنشاط تجاري

في العقار المؤجر فإنه يلزم بمغادرة األمكنة متى حلأجل عقد اإليجار إال إذا وافق المؤجر على إبرام عقد جديد

فهرس2005الغرفة التجارية مجلس قضاء الشلف 0526( قرار في 2 02 35رقم )

و لكن هذا اإللغاء الضمني ليس مطلق إذ أن العقود التيأبرمت قبل هذا التعديل تخضع

و ما يليها من القانون التجاري و172في تجديدها للمواد هو ما نصت عليه المادة

التي أضيفت إلى القانون التجاري بموجب01مكرر 187 من القانون03المادة 0205

يبقى تجديد عقود اإليجار المبرمة قبل النشر المذكور فيlaquo مكرر أعاله187المادة

خاضعا للتشريع الساري المفعول بتاريخ إبرام عقد raquo اإليجار

ويالحظ أن المشرع أبقى على حق تجديد اإليجار بالنسبةللعقود الجارية المبرمة قبل

التعديل رغم أن هذا الحق هو من المراكز القانونية التيفرضت على المتعاقدين

بموجب القانون و ليس من المراكز العقدية ألنه ال يقوم على إتفاق األطراف

و لذلك كان من المفروض أن يخضع لقاعدة األثر الفوريللقانون إعماال للمبادئ

القانونية و سريان القانون من حيث الزمان و بالتالي كانيجب أن يمس التعديل عقود

02و يترك المجال للحرية التامة في التعاقد و يتم 2005 09اإليجار المبرمة قبل

ولكن يبدو أن المشرع من خاللتوحيد األوضاع القانونية من01 مكرر 187المادة

القانون التجاري أراد المحافظة على إستقرار النشاطالتجاري و عدم مفاجئة أصحاب

و التي من الممكن أنالقواعد التجارية بإحكام التعديل تلحق بهم و بالوضع اإلقتصادي

05بأثر فوري أضرار كبيرة لو تم تطبيق القانون 02 و يطرح السؤال في هذا الصدد بشأن العقود التي تجدد

صراحة بإيجاب وقبول جديدين هل تعتبر عقود إيجار من المؤجر و المستأجر في 02

05تاريخ الحق لنشر القانون جديدة و تخضع بذلك ألحكام التعديل أم أنها تبقى خاضعة

و ما يليها172ألحكام المواد 75من األمر 59

الواقع انه في غياب إجتهادات و أحكام قضائية في هذاالصدد بالنظر لحداثة القانون

فاألرجح انه ال يوجد ما يبرر إبقاء هذه العقود خاضعة 0205للقانون السابق فهو

عقد جديد بإيجاب من المؤجر و موافقة من المستأجر دونتمسكه بالحق في التجديد

من القانون التجاري و هذا172الذي تنص عليه المادة يجعله يخضع ألحكام التعديل

و نفس الشيء بالنسبة لعقود اإليجار التي يوجه فيها تنبيهباإلخالء باعتبار أن هذا

األخير هو تصرف إرادي يرتب أثاره دون حاجة إلى موافقةالطرف األخر و هو

المستأجر فإذا إستوفى التنبيه شروطه القانونيةو تمإتباع اإلجراءات القضائية كما

يتطلبها القانون ترتب عن ذلك إنتهاء عقد اإليجار فإذاعدل المؤجر عن نيته في

رفض التجديد تحتم على الطرفان إبرام عقد جديد فإذا كانهذا العدول الحق لتاريخ

فإن العقد الذي يبرم بين الطرفين يخضع ألحكام 0205التعديل نشر القانون

مكرر من187الحالة األخرى التي يمكن إخضاعها للمادة القانون التجاري تتعلق بحق

األولوية الذي يكتسبه المستأجر في حالة إخالءه للعينالمؤجرة لوجود هدم كامل

بالعمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها لإلستغالل أو إلستحالةشغلها دون خطر نظرا

من177لحالتها إذا أقر له المشرع من خالل المادة القانون التجاري في فقرتها

األخيرة بحق األولوية في إستئجار العمارة المعاد بناؤها قبل تعديله و بناء على ذلك إذا كان عقد اإليجار األصلي 59

75أبرم في ظل القانون و كان اإلخالء بسبب حالة المبني وتم إعادة بناء هذا األخير

و ترميمه بعد نشر فإن المستأجر الذي يريد التمسك بحق األولوية يلزم 02

05باإلبرام عقد جديد القانون وفق ألحكام التعديل

و يستخلص من هذا المبحث بموجب أن مستأجر العقار بموجب عقد إيجار تجاري 59

75أبرم قبل تعديل األمر يتمتع إذا توافرت فيه الشروط القانونية و اصبح مالك 02

05للقاعدة القانون التجارية يتمتع بحق اإليجار و يمكن له المطالبة بتجديد

عقد اإليجار عند حلول أجاله في حين أن المستأجر للعين بعد هذا التعديل يلزم

بإخالء األمكنة متى حل اجل العقد ما لم يوافق المؤجر على إبرام عقد جديد

قبل تعديله و فكيف يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجار 5975الذي ابرم في ظل األمر

كيف يمكن للمستأجر أن يستمر في إستغالل نشاطهالتجاري في نفس العين التي اجرها

الذي عدل القانون التجاري بموجب عقد ابرم بعد 0205صدور القانون

المبحث الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري أصبح إنهاء عقود اإليجارات التجارية يخضع للقواعد إثر 02

05صدور القانون العامة في التعاقد القائمة على حرية اإلتفاق و إستقالل

اإلرادة فينتهي العقد على ذلك بمجرد حلول األجل المحدد في العقد و بهذا يكون المشرع

قد حرر إرادة المؤجر التي كانت قبل التعديل مقيدة بتوجيه تنبيه باإلخالء عند

الرغبة في وضع حد للعقد محدد المدة كان أو غير محدد و بعرض التعويض اإلستحقاقي

الذي قد تفوق قيمته قيمة العقار المؤجر أو بإثبات السبب الخطير و المشروع تجاه

المستأجر المخلي المحل و لدراسة أحكام إنهاء عقد اإليجار التجاري تم تقسيم هذا

المبحث إلى مطلبين يتعلق قبل تعديله والثاني بالعقد المبرم بعد التعديل األول 59

75بالعقد المبرم في ظل األمر الذي أدخل على القانون التجاري

المطلب األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم فيظل األمر

قبل تعديله 5975 إذا كان المالك المؤجر ال يرغب في تجديد اإليجار للمستأجر

الذي نشأ له الحق في اإليجار ألزمه القانون أن يوجه للمستأجر تنبيها بإخالء

العين المؤجرة مع ذكر األسباب التي جعلته يطلب إخالء العين فإذا كانت له

أسباب شرعية قبل المستأجر فله الحق في اإلسترجاع دون تعويض حسب الحاالت التي

يخولها له القانون و إال فإنه يلزم بدفع تعويض اإلستحقاق

الفرع األول رفض تجديد عقد اإليجار التجاري مقابلتعويض إستحقاق

قبل تعديله الحق في طلب أعطى المشرع للمستأجر 5975من خالل األمر

تجديد العقد بتوافر الشروط القانونية و منح المؤجر بلقابل الحق في رفض التجديد

وموازنة منه بين الحقين و حماية لما يسمى بالملكيةالتجارية فرض التعويض

اإلستحقاقي و ضبطه من خالل تجديد الحاالت التييستحق فيها و اإلجراءات الواجب

إتباعها للحصول عليها1أوال حاالت تطبيق التعويض اإلستحقاق ) )

و تتمثل في أ رفض تجديد اإليجار دون سبب شرعي فالرفض غير

المسبب يؤدي إلى إلزام المؤجر بسداد تعويض اإلستحقاق ويقع عليه عبء إثبات

الرفض و ذلك ما تفرضه من القانون التجاري من ذكر أسباب177عليه المادة

خطيرة و مشروعة بممارسة حق اإلستراد في حاالت أخرى

من القانون التجاري و178الحالة التي جاءت بها المادة 1048633 هي الحالة التي تخول

المؤجر المالك إسترجاع محله بسبب حالة البناء أو إعادةبناء العمارات التي يوجد

بها المحل بإستثناء عندما يعرض عليه محل أخر و إال ألزمبسداد تعويض عن ذلك

حالة اإلسترجاع لزيادة إرتفاع العمارة المنصوص عليها في1048633 من القانون181المادة

التجاري و في هذه الحالة يدفع له تعويض إستحقاقجزافي ال يتجاوز ثالث

سنوات إيجار من القانون التجاري و182الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 هذه تخص حالة اإلسترجاع الجزئي لألمكنة المخصصة أصال للمسكن و التي

تعتبر في الوقت ذاته تابعة للمحل التجاري وذلك ليسكن فيها شخصيا أو أحد

األزواج بشرط أن ال يتوفر على سكن أخر أو ألفراد عائلته الذين يعيشون معه أو

المقيمين عنده و الشرط الثاني إذا كان اإلسترجاع الجزئي ال يخل إخالال خطيرا

بإستغالل المحل و الثالث أن ال تكون المحالت التجارية و المحالت المعدة

للسكن تشكل وحدة غير مشاعة في حالة عدم توفر هذه الشروط يلزم بالتعويض و

كذلك في عدم شغله سنوات من6 اشهر و في مدة أقصاها 6لألمكنة في اجل خروج المستأجر

من القانون التجاري و184الحالة النصوص عليها بالمادة 1048633 هي المتعلقة باإلسترجاع

من المؤجر الذي هو في نفس الوقت البائع للمحل التجاري

45أسعد زهية تعويض اإلستحقاق نشرة القضاة عدد (1 12ص )

من القانون التجاري 185الحالة المنصوص عليها بالمادة 1048633 وهي حالة رفض تجديد

اإليجار الواقع من الدولة أو المجموعات المحلية و ذلك

بسبب المنفعة العامة من القانون التجاري 186الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 وهي حالة ما إذا تحايل المؤجر على القانون وقت اإلسترجاع و عدم إحترامه

اإللتزامات التي يفرضها عليه القانون بعد اإلسترجاع

ثانيا إجراءات إنهاء عقد اإليجار التجاري مقابل تعويضاإلستحقاق

أ توجيه التنبيه باإلخالء يجب على المؤجر الذي يرفض تجديد اإليجار أن يوجه تنبيها

باإلخالء إلى المستأجر مالك القاعدة التجارية فإذا لم تتوافر في هذه األخيرة

الشروط المنصوص عليها بالمادة من القانون التجاري فال يلزم المؤجر بذلك أي إذا لم 172

يكتسب المستأجر حق اإليجار طبقا للشروط التي سبق شرحها في تجديد عقد

اإليجار التجاري و قد قضت المحكمة العليا في07عندما رفضت الطعن المرفوع 1999

13قراراها الصادر في من المستأجر ضد قرار رفض إستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث و عشرين شهرا معتبرة إياه أصبح

يحتل األماكن دون حق أو1سند ) )

و توجيه التنبيه باإلخالء واجب في جميع الحاالت سواء كنابصدد عقد إيجار محدد

المدة أو عقد غير محدد المدة وإن كان ذلك ال يطرحإشكاال بالنسبة لهذا األخير فإنه

فيما يخص العقود محددة المدة اختلفت مواقف الجهاتالقضائية فرأى البعض منها

انه ينتهي بإنتهاء المدة المتفق عليها اعتمادا على المادتين من القانون107 و 106

المدني في حين أخذت جهات أخرى موقفا مخالفا و173قررت أن أحكام المادة

المتعلقة بوجوب توجيه التنبيه باإلخالء تطبق على جميععقود اإليجار التجارية إذا أن

هذه المادة ال تفرق بين اإليجار المحدد أو غير محدد المدة ) (2

و هو ما استقر عليه االجتهاد القضائي و كرسته المحكمةالعليا في قراراتها و نذكر منها12 الذي جاء فيه 1998و يستفاد من القرار laquo

08القرار الصادر في الطعون فيه أن قضاة المجلس لما قضوا بالمصادقة على

الحكم القاضي بطرد المستأجرة من المحل التنازع عليه دون توجيه تنبيه باإلخالء فإنهم

من173خرقوا أحكام المادة ص01 عدد 2000 مجلة قضائية 128477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137 )( حسان بوعروج تعليق على2 12مجلة قضائية 1998

08 الصادر في 177670قرار رقم )20 ص 02عدد 1999

القانون التجاري التي تشترط إلنهاء عقد إيجار تجاريتوجيه تنبيه بإخالء سواء كان

العقد محدد أو غير محدد المدة raquo(3) و يجب أن يتضمن التنبيه باإلخالء البيانات التالية

ذكر موجه التنبيه و صفته و مقر إقامته و هويته 1 ذكر األسباب التي جعلت المؤجر يطلب إخالء العين 2

المؤجرة ذكر العين المؤجرة و تحديدها و سند الملكية و إسم 3

المستأجر و هويته و أن يوجه إلى مكان ممارسة نشاطه التجاري

من القانون التجاري و إال كان194ذكر مضمون المادة 4 التنبيه باإلخالء باطال

اشهر مع تحديد بدايته و نهايته6تحديد أجل 5

و بشأن تسبب التنبيه باإلخالء تميز موقف المحكمة العليا( يعتبر األول1باتجاهين )

أن مجرد عرض التعويض اإلستحقاقي من طرف المؤجرتسبيب كاف فقضت

المحكمة العليا في199603إن مجرد عرض التعويض laquo 26قرارها المؤرخ في

من قبل المؤجرين يشكل سببا كافيا لطلب التنبيه باإلخالء من القانون176طبقا للمادة

التجاري و بالتالي فإن النعي على القرار بعدم التسبب raquo(2)في غير محله

أما اإلتجاه الثاني فقد ذهب في تسبيب التنبيه باإلخالء علىأن عرض التعويض

اإلستحقاقي هو نتيجة له و ليس سببا كافيا لكي يستجيب173لمقتضيات أحكام المادة

من القانون التجاري و األرجح هو ما ذهب إليه الرأي األول ذلك أن تقييد إرادة

المؤجر في إسترجاع العقار هو إستثناء من حرية التصرف في الملكية وبذلك ال

يجب التوسع فيه ال laquo و بالنسبة لوقت توجيه التنبيه باإلخالء فقد نصت المادة

من القانون التجاري173 ينتهي إيجار المحالت الخاصة بهذه األحكام إال بأثر تنبيه

بإخالء حسبما جرت عليه6و يفهم من هذا النص انه إذا raquo العادة المحلية و في مدة

أشهر قبل األجل على األقل اشهر من6كان العقد محدد المدة فيجب توجيه التنبيه قبل

حلول تاريخ إنتهاء مدة اإليجار إما إذا كان العقد غير محدد المدة فيجب منح

اشهر لإلخالء6المستأجر مدة من تاريخ توجيه التنبيه

ص02 عدد 1999 مجلة قضائية 177670ملف رقم 1998 08( قرار 3 12 23 )

محمود قباص التنبيه بإخالء و اإليجارات التجارية مجلة (1 256 ص 01 عدد 1993قضائية )

المجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 2 03التجارية و )

96 عدد خاص ص 1999البحرية يتم إجراء التنبيه باإلخالء عن طريق المحضر القضائي أو

بالتسليم الشخصي إلى المستأجر أو يرسل برسالة موصى عليها أو بأي وسيلة

أخرى و تجدر اإلشارة إلى أنه إذا تعدد المستأجرين للعين المؤجرة فيجب توجيه تنبيه

باإلخالء لكل واحد منهم على حدى وذلك تحت طائلة البطالن و هو ما قضت به المحكمة

العليا في قرارها المؤرخ الثابت من أو راق الطعن أن قضاة المجلس لما 1999

09 في 11إعتبروا بقية الورثة في النزاع غير وارثين في اإليجار و ال يستحقون أي تعويض

وال ضرورة بالتالي لتوجيه التنبيه بإخالء لكامل الورثة فإنهم أخطئوا في

من510تطبيق القانون ألن المادة القانون المدني تعتبر اإليجار من الحقوق التي تورث و كل

وارث له في اإليجار حق ثابت و خاص

إن التنبيه باإلخالء ال يكون صحيحا و منتجا لكل أثارهالقانونية إال إذا وجه إلى كامل

الورثة و ليس للمسير بوكالة فقط الذي ال يعتبر وكيال raquo (1)عن بقية الورثة

أما إذا تعدد المؤجرين بأن كان العقار ملك في الشيوع لعدةأشخاص فيحق لكل شريك

منهم أن يوجه دون الشركاء اآلخرين تنبيها باإلخالء718للمستأجر عمال بأحكام المادة

لكل شريك في الشيوع الحق في أن يتخذ من الوسائل laquoمن القانون المدني التي تنص

من تطبيقات هذا raquo ما يلزم لحفظ الشيء و لو كان ذلكبغير موافقة باقي الشركاء

المبدأ قرار03المنشور في المجلة القضائية 2001 20المحكمة العليا المؤرخ في

ص02 عدد 2002حفاظا على المال المشاع يحق ألحد laquo و الذي جاء فيه319

الشركاء إتخاذ كافة اإلجراءات الالزمة و لو كان ذلك دونموافقة باقي الشركاء فإن

القضاء بصحة التنبيه بإخالء الموجه من المؤجرة المالكةأغلبية الحصص لحماية المحل

التجاري من االنهيار دون موافقة باقي الشركاء هو raquo تطبيق سليم للقانون

و إثبات حصول التنبيه باإلخالء يكون على من يدعي بهبكافة طرق اإلثبات بما فيها

البينة و القرائن و شهادة الشهود مهما كانت قيمة األجرة )( وعدم توجيه التنبيه أو عدم2

توافر شروطه يؤدي إلى عدم قبول الدعوى شكالبموقف المستأجر من عرض التعويض اإلستحقاقي

إذا وافق المستأجر على مبدأ اإلخالء وحصل إتفاق حولقيمة التعويض اإلستحقاقي فإن

األمر ينتهي عند هذا الحد و إذا وافق المستأجر على مبدأاإلخالء وقام الخالف على

مقدار التعويض اإلستحقاقي جاز للطرف الذي يهمهالتعجيل أن يرفع دعواه أمام رئيس

المحكمة الناظرة في القضايا اإلستعجالية ليأمر بإجراءاتالخبرة الالزمة و ذلك بعد

إنتهاء أجل ثالثة اشهر من تاريخ توجيه التنبيه و أن يرفعبالتوازي دعوى قضائية في

ص02 العدد 2001 مجلة القضائية 207219ملف رقم 199909( قرار في 1 11 231 )

83جنادي جياللي المرجع السابق ص (2 ) الموضوع أمام الجهة القضائية المختصة و هي محكمة

موقع العقار و قد قضت المحكمة في199005من المقرر قانونا أن اللجوء إلى laquo

06قرار صادر في القاضي اإلستعجالي إلجراء خبرة لتقدير التعويض عن إخالء

يستلزم و جود دعوى فيالموضوع مرفوعة مسبقا raquo(3)

وعند إنجاز تقرير الخبرة نتيجة الدعوى اإلستعجالية الذييجب إيداعه في ظرف

شهرين لدى أمانة الضبط و يلحق بملف الدعوى المرفوعةأمام المحكمة المختصة التي

من194تفصل في الموضوع بعد إيداع التقرير ) المادة القانون التجاري (

أما إذا رفض المستأجر اإلخالء أصال فعليه أن ينازع فيصحة التنبيه باإلخالء

بعرض النزاع بعد ثالثة أشهر من التبليغ على قاضيالموضوع الذي يفصل أو ال في

صحة التنبيه باإلخالء ثم يتم تقدير التعويض اإلستحقاقيالذي يكون عادة باالستعانة

بخبير و يراعي في تقدير التعويض اإلستحقاقي القيمةالتجارية للمحل التجاري التي

تحدد وفق لغرض المهنة مصاريف النقل و إعادة الترتيب وحقوق التحويل الواجب

تسديدها لمحل تجاري من نفس القيمة و عن تاريخ تقدير التعويض اإلستحقاقي ذهبت المحكمة

العليا إلى أن العبرة بتاريخ توجيه التنبيه باإلخالء و ذلك في05الذي جاء فيه 1999

08قرارها المؤرخ في من المقرر قانونا أنه يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار

laquo غير أنه يسدد للتاجر المخلي التعويض اإلستحقاقي الذي يجب أن يكون مساويا

للضرر المسبب نتيجة عدم التجديد و لما ثبت في قضية الحال أن قضاة المجلس لما

قدروا الضرر الناتج عن رفض تجديد اإليجار إبتداء من تاريخ اإلعالن عن رغبة

المؤجر في إنهاء اإليجار و ليس من تاريخ الخروج الفعلي ألن الخروج يقع بعد صدور

الحكم القاضي باإلخالء و األحكام تفصل في الوقائع القائمة و ليست raquo (1)

المستقبلية فإنهم طبقوا صحيح القانون ج دفع التعويض اإلستحقاقي و إخالء األمكنة

يبقى المستأجر بعد توجيه التنبيه باإلخالء شاغال لألمكنةإلى حين تقاضيه الفعلي لقيمة

التعويض و يعتبر في هذه الحالة شاغل بحق و من دونسند فهو يحق ألن القانون

يسمح له بالبقاء إلى حين قبض التعويض اإلستحقاقي من القانون التجاري (187)المادة

و هو بغير سند ألن توجيه التنبيه باإلخالء يضع حدا لعقداإليجار و يدفع للمستأجر تعويضا عن شغل األمكنة

01 عدد 1991 المجدلة القضائية 67008ملف رقم 1990 06( قرار في 3 05 65ص )

العدد2000 المجلة القضائية لسنة 189311ملف 1999 08( قرار في 1 05 121 ص 01 )

عند دفع التعويض اإلستحقاقي يلزم المستأجر بمغادرةاألماكن حتى عن طريق القوة

العمومية على أن يدفع للمؤجر تعويضا عن التأخر إذاتماطل في الخروج منه )المادة

( من القانون التجاري 187 و في حالة اإلخالء تسلم األماكن للمؤجر في أول يوم من

األجل المألوف و التالي يوم إعتبارا من تاريخ تسديد التعويض15إلنقضاء مهلة

للمستأجر نفسه أو للحارس القضائي إذا وجد و يدفع الحارس القضائي التعويض

للمستأجر مقابل إيصال منه فقط

إن لم تقع معارضة من الدائنين أو التوقيع حجز من أحدهم تحت يده

و إذا تراجع عن إرادته في طرد المستأجر إما بسبب عجزهعن تسديد التعويض

اإلستحقاقي المحكوم به لفائدة المستأجر المخلى أو أليسبب أخر يحق له أن يتملص

من القانون197من تسديد هذا التعويض ) المادة التجاري ( مع مراعاة الشروط التالية

وجود المستأجر في العين المؤجرة ولم يتم استئجار عين1048633 أخرى من طرف

المستأجر يوم إبتداء من اليوم15أن يمارس حق التملص في اجل

1048633 الذي يصبح فيه الحكم أو القرار القاضي بالتعويض اإلستحقاقي نهائيا

أن يوافق الطرفان على التجديد حسب شروط يتفقان1048633 عليها وفي حالة عدم اإلتفاق

195يحدد القاضي اإلستعجالي هذه الشروط وفقا للمادة من القانون التجاري

و ال بد هنا من إبرام عقد جديد بعد ممارسة حق التملص ألن1048633 العقد األول قد انتهى بتوجيه التنبيه باإلخالء

الفرع الثاني رفض تجديد عقد اإليجار التجاري دونتعويض إستحقاقي

إن إستفادة المستأجر صاحب القاعدة التجارية من التعويضاإلستحقاقي في حالة

رفض المؤجر تجديد عقد اإليجار مقرونة بعدم إرتكابه أيخطأ من األخطاء المنصوص

من القانون التجاري وعلى ذلك177عليها في المادة يمكن للمؤجر أن يتخلص من

تعويض اإلخالء إذا أثبت سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر المخلى المحل

أوال حاالت رفض تجديد اإليجار دون تعويض إستحقاقي

من القانون التجاري و تتمثل في177نصت عليها المادة إثبات المؤجر سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر 1

القاعدة أنه يحق للمؤجر أن يطالب من المستأجر الذي قامبأعمال خطيرة و غير

مشروعة أن يتخلى عن األمكنة دون تعويض إستحقاقي ويالحظ أن المشرع لم يحدد

األسباب الخطيرة وغير المشروعة التي يؤسس عليهاالتنبيه باإلخالء و لكن يمكن

إحصاء بعضها من خالل أحكام القانون التجاري و اإلجتهادالقضائي فنذكر على

سبيل المثال إرتكاب المستأجر خطأ يوجب مسئوليته الجزائية إصرارا

1048633 بالمؤجر أو أحد أفراد عائلته

1048633 تغيير النشاط التجاري دون ترخيص من المؤجر إحداث أعمال ضارة بالعين المؤجرة أو هدم جزء منها أو

1048633 التغيير في واجهة المحل التوقف عن إستغالل المحل التجاري دون سبب جدي أو

1048633 مشروع اإليجار من الباطن أو التنازل عن اإليجار دون ترخيص

1048633 من القانون188)المادة ( التجاري

ممارسة نشاط غير مشروع في المحل موازاة مع النشاط1048633 األصلي كبيع مواد ممنوعة

كالمخدرات أو أسلحة حربية أو ممارسة الدعارة في المحل

عدم دفع بدل اإليجار أو التأخير في الدفع وهناك من يرى1048633 باعتبار عقد اإليجار من

العقود المتبادلة فإن عدم دفع بدل اإليجار يفقد اإليجار معناه و يترتب عليه الفسخ

6و ال يمكن بذلك إفادة المستأجر من التنبيه باإلخالء و اجل أشهر و لكن اجتهاد

المحكمة العليا استقر على اعتبار هذه الحاالت من بينحاالت رفض التجديد و من

ثم البد فيها من إتباع اإلجراءات القانونية سيما المنوه177 و 173عنها بالمواد

من القانون التجاري و بشأن فسخ العقد افيجار التجاريفقد إعتبر البعض أنه

من119يخضع للقواعد العامة المكرسة بأحكام المادة القانون المدني و بإعتبار أن

اسباب الفسخ هي نفسها هي نفسها األسباب المشروعة والخطيرة و المبررة

لممارسة حق اإلسترجاع دون أي تعويض من جانب المؤجرتطبيقا لألحكام المادة

من القانون التجاري مما يترتب عنه أنه عند نهاية عقد 177اإليجار فإن للمؤجر

الذي ينسب للمستأجر مخالفة ناشئة عن عدم تنفيذ التزامأو أكثر من االلتزامات

التعاقدية ينشئ له عند نهاية عقد اإليجار الخيار بين فسخالعقد أو ممارسة حق

1االسترجاع ألسباب خطيرة ومشروعة ) ) و الواقع أنه ال بد من التفرقة بين دعوى الفسخ و بين

رفض تجديد اإليجار وفقا من القانون التجاري فدعوى الفسخ177ألحكام المادة

تهدف إلى إنهاء العالقة التعاقدية خالل سريان مدة عقد اإليجار أي قبل إنتهاء أجله

بينما رفض التجديد و المطالبة بإسترجاع المحل المؤجر ال يمكن ممارسته إال عند

نهاية عقد اإليجار و أن هدفه هو منع المستأجر من الحصول على تجديد لإليجار حزيط محمد حق اإلسترجاع في اإليجارات التجارية (1

84 دار هومة ص 2005 ) و يجب تمييز هذه الحالة عن الفسخ بقوة القانون

من191المنصوص عليها بالمادة

كل إشتراط مدرج في اإليجار ينص على الفسخ بقوةالقانون laquo القانون التجاري

في حالة عدم دفع بدل اإليجار في اإلستحقاق المتفقعليها ال ينتج أثره إال بعد

مرور شهر واحد من اإلخطار بالدفع الذي يبقى دون raquo نتيجة

فإذا وجد إتفاق صريح بين األطراف على فسخ بقوةالقانون فيكون للمؤجر أن يوجه

إنذار للمستأجر للدفع فإذا لم يقم بذلك خالل شهر منتاريخ تبليغه فسخ العقد بقوة

القانونحالة المبنى 2

و هي الحالة المنصوص عليها بالفقرة الثالثة من المادة من القانون التجاري177

يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار دون أن يلزم بسدادlaquo أي تعويض إذا أثبت

وجود هدم كامل العمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها للسكنالمعترف به من السلطة

اإلدارية أو إذا أثبت أنه يستحيل شغل العمارة دون خطر raquoنظرا لحالتها

فهذه المادة تستوجب على المؤجر الذي يريد اإلخالء دونتعويض استحقاقي أن يثبت

بموجب قرار إداري أن العقار الذي يملكه المتواجد به العينالمؤجرة صار غير قابل

لالستغالل أو الشغل ألنه يشكل خطرا أو أن العقار قابلللهدم الكامل أو جزء منه لعدم

صالحيته ففي هذه الحالة يعفى المؤجر من تسديد التعويضاإلستحقاقي عند رفضه

تجديد اإليجار أما المستأجر المخلى فله حق األولوية فيحالة إعادة بناء العمارة التي تم

هدمها و يشترط منه أن يبلغ المؤجر برغبته فياإلستفادة من المحل في العمارة التي

أعيد بناؤها وذلك خالل ثالثة أشهر التالية إلخالئه األمكنةالتي كان يشغلها و إال سقط

حقه و يعتبر هذا نوع من الحماية للمستأجر الذي أخلىاألمكنة دون تعويض

إستحقاقيثانيا إجراءات رفض التجديد دون تعويض اإلستحقاق

حتى يستفيد المؤجر من إنهاء عقد اإليجار التجاري دوندفع التعويض اإلستحقاقي ال بد

له إتباع اإلجراءات القانونية إجراءات رفض التجديد لقيام المستأجر بأعمال خطيرة 1 إذا برهن المؤجر عن سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر

كارتكاب خطأ جزائي في حق المؤجر أو ممارسة نشاط غير مشروع في المحل أو

هدم جزء من المحل فيقوم مباشرة بتوجيه التنبيه باإلخالء ويرفع دعوى رفض التجديد

يلتمس فيها إلزام المستأجر بإخالء المحل دون تعويض بسبب خطير و مشروع

دون حاجة إلثبات ذلك بمحضر معاينة و ال إعذار مسبق إذ يكفي تقديم الحكم

الجزائي أو المدني الذي يثبت قيام المستأجر بالفعل الذي دفع المؤجر لمطالبته )

1باإلخالء) و إذا كان اإلخالء إلخالل المستأجر بالتزاماته التعاقدية

فيتم إتباع اإلجراءات التي من القانون التجاري02 فقرة 177جاءت بها المادة

على المؤجر أوال أن يقوم بتحرير محضر معاينة إلثبات حالة1048633 المخالفة و قيامها ثم

يوجه إنذارا للمستأجر للكف عن ارتكابها و العدول عنها وأوجب المشرع أن

يكون اإلنذار بموجب عقد غير قضائي مع بيان السببالمستند إليه وذكر مضمون من القانون التجاري وكل177الفقرة الثانية من المادة

ذلك تحت طائلة البطالن ويتم إمهال المستأجر مدة شهر من تاريخ تبليغه للعدول

عن المخالفة معاينة استمرار قيام المخالفة عند انقضاء مهلة شهر كاملة

1048633 من يوم تبليغه باإلنذار و إستمرار المستأجر يإقتراف المخالفة يجب على المؤجر أن

يقوم بإثبات ذلك بمعاينة المخالفة عن طريق المحضر القضائي الذي يحرر محضر

معاينة الستمرار المستأجر في إرتكاب المخالفة رغم إنذاره

توجيه التنبيه بإخالء دون تعويض على المؤجر بعد استكمال1048633 اإلجراءات السابقة أن

يوجه للمستأجر تنبيها باإلخالء وان يذكر سببه من بينالحاالت السالفة الذكر و

هنا ال بد أن ال تكون األسباب متناقضة بذكر أحد حاالت من القانون177المادة

التجاري و عرض تعويض إستحقاقي وقد قضت المحكمةالعليا في قرارها الصادر

من المقرر قانونا أنه يجب أن يتم تنبيه باإلخالء بعقد laquo26 في 03 1996

غير قضائي وأن تبين فيه األسباب التي أدت إلى توجيههمع إعادة ذكر مضمون

و إال أعتبر باطال و لما أسس المطعون ضدهم194المادة التنبيه باإلخالء على

سببين اثنين أولهما غلق المحل التجاري خرقا لألحكام من القانون177المادة

التجاري و ثانيهما عرض تعويض إستحقاقي وفقا من176لألحكام المادة

القانون التجاري فإن هذين السببين متناقضين و ال يمكناالعتماد عليهما معا لطلب

إخالء القاعدة التجارية raquo (1) مباشرة الدعوى القضائية لرفض تجديد عقد اإليجار دون

1048633 تعويض إذا رفض المستأجر إخالء المحل بعد توجيه التنبيه باإلخالء يجوز

للمؤجر رفع الدعوى القضائية بعد إنتهاء مهلة ثالثة أشهر من تاريخ تبليغ التنبيه

باإلخالء يلتمس فيها129جنادي جياللي المرجع السابق ص (1 )

مجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 1 03التجارية و البحرية )

26 ص 1999عدد خاص الحكم بصحة التنبيه باإلخالء و بإلزام المستأجر بإخالء

المحل التجاري دونتعويض

إجراءات رفض تجديد اإليجار دون تعويض نتيجة وضعية 2 المبنى

في الحالة التي تكون فيها العمارة غير قابلة للشغل واإلستغالل و يصدر قرار عن

السلطة اإلدارية يؤكد ذلك و يأمر بإعادة البناء فعلىالمؤجر أن يوجه تنبيها من القانون التجاري173باإلخالء طبقا للمادة

و بعد إنتهاء أجل ثالثة أشهر من توجيه التنبيه باإلخالء ورفض المستأجر إخالء المحل

يجوز للمؤجر رفع دعوى قضائية أمام المحكمة و ترفقعريضة افتتاح الدعوى

بنسخة من القرار الصادر عن السلطة اإلدارية المختصةتحت طائلة عدم قبول الدعوى

و هو ما قضت به المحكمة العليا في03الذي جاء 1989 05القرار الصادر بتاريخ

من المقرر أن رفض تجديد اإليجار دون إلزام المؤجر بسدادتعويض اإلخالء laquo فيه

بسبب هدم كامل العمارة أو جزء منها يلزم المؤجر إنذارالمستأجر و تقديم القرار

اإلداري اآلمر بهدم كامل العمارة أو جزء منها و لما كان

الثابت في قضية الحال أن المطعون ضده لم ينذر الطاعنين بالخروج و لم يقدم

للمرافعات القرار اإلداري اآلمر بهدم العمارة أو جزء منها فإن قضاة المجلس بتعيينهم

خبير للقول هل المحل المتنازع عليه مهدد أم ال باالنهيار خالفوا القانون و استوجب raquo (1)

نقص قرارهم يلتمس المؤجر من خالل الدعوى التي يرفعها الحكم بصحة

التنبيه باإلخالء و إلزام المستأجر بإخالء العين دون تعويض

المطلب الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم بعد 0205صدور

المؤرخ تراجع المشرع من خالل تعديل القانون التجاري 0205بموجب القانون

المتضمن تعديل القانون التجاري تراجع عن أحكام 200506 في 02التنبيه باإلخالء

و التعويض اإلستحقاقى و اخضع إنهاء عقد اإليجارالتجاري للقواعد العامة في العقود

مكرر من187القائمة على إستقالل اإلرادة فنصت المادة القانون التجاري في فقرتها

يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجلالمحدد في العقد دون laquo الثانية

حاجة إلى توجيه تنبيه باإلخالء ودون الحق في الحصولعلى التعويض اإلستحقاقي

المنصوص عليه في هذا القانون ما لم يشترط األطراف raquo خالف ذلك

117 ص 4 عدد 1990 مجلة قضائية 56060ملف رقم 1989 05( قرار في 1 03 )

الفرع األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري إن إنهاء مدة عقد اإليجار الذي أبرم بعد صدور التعديل

المؤرخ في يجعل من المستأجر الذي يستفيد منه شاغال 20050206

دون حق و ال سند و يلزم بمغادرة األمكنة إذا لم يحصل بينه و بين المؤجر إتفاق

بإبرام عقد جديد و ذلك مهما طالت مدة استغالله لنشاطه التجاري داخل العين المؤجرة

و ال يلزم المؤجر بتوجيهتنبيه باإلخالء و ال يعرض تعويض إستحقاقي

وعلى ذلك إذا امتنع المستأجر عن اإلخالء فيمكن للمؤجرطرده باللجوء إلى القضاء عن

طريق دعوى أو بالحصول على نسخة التنفيذية لعقد اإليجار

أوال طرد المستأجر عن طريق إمهار عقد اإليجار التجاريبالصيغة التنفيذية

تبرم عقود اإليجار التجاري بعد التعديل بإفراغها فيمحررات رسمية و هذه األخيرة

320كل حكم أو laquo تعتبر سندات تنفيذية إذا تنص المادة من قانون اإلجراءات المدينة

و تبعا لمحتوى هذه raquo سند ال يكون قابل للتنفيذ إال إذا كانممهورا بالصيغة التنفيذية

المادة فإن العقود الموثقة حجة ال يقبل في مواجهتا إالالدفع بالتزوير و تتمتع بنفس القوة

التنفيذية لألحكام القضائية كما يخول حائزها سلطةتنفيذها مباشرة دون الحاجة إلى

اللجوء إلى القضاء فمتى حل اجل االلتزام يقوم الموثقمباشرة بوصفه ضابط عموميا

بتحمل ذيل العقد التوثيقي الصيغة التنفيذية المنصوص من قانون320عليها في المادة

اإلجراءات المدنية فيصبح العقد بذلك قابال للتنفيذ بالطرقالودية وفقا ألحكام المادة

من قانون اإلجراءات المدنية و الجبرية وكأنه حكم 330قضائي نهائي قاضي في

الخصومة وتبعا لذلك فإن عقد اإليجار التجاري المفرغ في محرر

رسمي ينتهي بحلول األجل المحدد فيه فإذا إمتنع المستأجر عن إخالء األمكنة على

المؤجر أن يحصل على الصيغة التنفيذية للعقد من عند الموثق ثم يمكنه طرد

المستأجر من األمكنة عن طريق المحضر القضائي بإستعمال كافة طرق التنفيذ بما فيها

الجبرية ثانيا دعوى الطرد

يمكن للمؤجر في حالة إمتناع المستأجر عن إخالء العينرغم حلول أجل العقد أن يلجأ

إلى القضاء ويطلب طرد المستأجر من األمكنة على أساسأنه أصبح شاغال دون حق وال سند بانتهاء مدة اإليجار

ويختص قاضي االستعجال بدعوى الطرد لتوافر عناصراالستعجال فيها طبقا للمادة

من قانون اإلجراءات المدنية وقياسا على ما استقر 183عليه اجتهاد المحكمة العليا في

اإليجار المدني حيث اعتبرت المحكمة العليا أن القاضياالستعجالي مختص في

دعاوى الطرد بالنسبة لعقود اإليجار المبرمة بعد صدورالمرسوم

03 03المتعلق بالترقية العقارية وقد جاء في 1993 93 التشريعي 01المؤرخ في

حيثيات01 187628 ملف رقم 2000لكن حيث أنه laquo 18قرارها المؤرخ في

بالرجوع إلى عقد اإليجار المبرم بين الطاعن و المطعونضده فإنه حددت مدة العقد

بسنة وبالتالي بعد إنهاء هذه المدة فإنه الطاعن للمستأجر محتال دون سند صحيح

ومن حق المطعون ضده المؤجر اللجوء إلى قاضي )1االستعجال إلزالة اإلعتداء )

laquo

و ما يؤكد اختصاص القاضي اإلستعجالي بدعوى الطرد ماذهبت إليه الغرفة التجارية

بالمحكمة العليا التي أقرت باالختصاص بطرد المستأجرالذي أبرم عقد إيجار لمدة ثالثة

و عشرون شهرا لنه ال يخول له اإلستفادة من أحكامالتجديد وقد جاء في قرار لها

و لما كان ثابتا أن قاضي اإلستعجالي الذي قضى بطرد laquo13 مؤرخ في 199907

المستأجر الطاعن من محل التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجارالتي حددت بثالث و

عشرين شهرا معتبرا إياه أصبح يحتل األماكن دون وجهأوسن يكون قد طبق صحيح

القانون raquo(2) فهذا القرار و عن كان ال يتعلق مباشرة بالحالة التي

تدرسها ولكن يفهمك منه ضمنيا اعتراف االجتهاد القضائي االستعجال باالختصاص في دعوى

المجرد عند حلول أجل عقد اإليجار المحدد و المتفق عليه بين األطراف

مكرر من187الفرع الثاني الطبيعة القانونية للمادة القانون التجاري

02فقرة مكرر من القانون187يلزم المستأجر laquo تنص المادة

التجاري في فقرة الثانية بمغادرة المكنة المستأجرة بانتهاء الجل المحدد في العقد

دون الحاجة على توجيه تنبيه باإلخالء دون الحق في الحصول على تعويض اإلستحقاتق

المنصوص عليه في هذاالقانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

210ذيب عبد السالم المرجع السابق ص (1 )1 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13 07( قرار في 2 137ص ) لتحديد الطبيعة القانونية لهذا النص ال بد من الرجوع إلى

القواعد العامة و نعلم أن القواعد القانونية تصنف إلى قواعد آمرة و أخرى مكملة

فاألولى هي التي ال يجوز لألفراد مخالفتها و اتصالها بأمور يحرص المشرع على عدم

المساس بها للمحافظة على النظام الذي يقوم عليه المجتمع و هي أمور تتصل اتصاال

وثيقا بكيان المجتمع و مقوماته األساسية

أما القواعد المكملة أو المفسرة فهي التي يجوزمخالفتها و ذلك باإلتفاق على ما

يخالفها و يحالف حكمها و ذلك ألنها ال تتعلق بكيانالمجتمع و مقوماته األساسية و

بالتالي فإن مخالفاتها ال تعتبر إخالال بالنظام العام ال يعنيذلك أن القاعدة المكملة تخلو

من صفة اإللزام و إنما تتوفر لها هذه الصفة طالما أناألفراد وقت إبرام تصرفاتهم لم

يخالفوا الحكم الذي تقرره و للتمييز بين النوعين باإلضافة إلى معيار تعلق القاعدة

بالنظام العام يمكن االستدالل بصياغة النص القانوني الذي جاء بالقاعدة و ألفاظه إذ أن

المشرع كثيرا ما يستخدم بعض األلفاظ في صياغة القاعدة القانونية تدل بما ال يدع

مجاال للشك عن نوعية وطبيعة القاعدة القانونية

و بتطبيق هذه األحكام على نص الفقرة الثانية من المادة مكرر من القانون187

فهذا يفيد أنها raquo ما لم يشترط األطراف خالف ذلك laquo التجاري التي تنص في آخرها

من القواعد المكملة وبالنتيجة يمكن لألطراف االتفاق علىما يخالفها فيمكن االتفاق

على إخضاع إنهاء عقد اإليجار لشروط معين قد تكونتوجيه التنبيه باإلخالء أو إنذار

بسيط أو بعرض التعويض االستحقاق أو غيرها إال ان هذافي الواقع مستبعد فالمؤجر

الذي تخلص من اإلجراءات التي كانت تقيد حريته فيالتصرف في ملكيته يستبعد أن

يقيدها بإرادته و أيا كان األمر فإن أي إتفاق يخالف أحكام هذه المادة البد

من ذكره في المحرر الرسمي الذي أفرغ فيه عقد اإليجار ألنه هو وسيلة

اإلثبات الوحيدة و القاضي إذا ال يمكنه استبعاد عرض عليه النزاع بشأن العقود 02

05المبرمة بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري من التطبيق إال بما187المادة

يوجد من أحكام مخالفة لها وردت في هذا المحرر و يترتب على ذلك أنه للمتعاقدين

مطلق الحرية في تحديد اإلجراءات و الشروط التي ينتهي بها العقد بالنسبة لعقود

إيجار المحالت المخصصة لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي المبرمة بعد تاريخ دخول

مكرر من187المادة القانون التجاري حيز التنفيذ إذ يصبح كل طرف ملزم

باحترامها شأنها شأن باقي االلتزامات التعاقدية األخرى فإذا ما كان عقد اإليجار قد

تضمن أن ال ينتهي اإليجار إال بتنبيه بإخالء يوجهه المؤجر للمستأجر في زمن معين أصبح

المؤجر مقيد في ممارسة حق االسترجاع بإتمام ذلك اإلجراء في األجل المحدد فإن لم

يعين أجل محدد للتنبيه وجب الرجوع إلى إرادة المتعاقدين فإن قصدا الرجوع إلى

مواعيد اإلخالء المقرر في من القانون التجاري وجب احترام هذه المواعيد و إذا 173

كان عقد اإليجار قد تضمن الشكل الذي يجب أن يتم به تبليغ هذا التنبيه كأن يشترط

ان يكون ذلك عن طريق المحضر وجب إحرام هذا الشكل أيضا إذا تضمن عقد اإليجار

بند يلزم المؤجر بدفع تعويض معين للمستأجر قبل إلزامه بإخالء العين المؤجرة

أصبح المؤجر حينئذ مقيد بممارسة حق االسترجاع أيضا بأداء ذلك التعويض الذي التزم

به للمستأجر و خالصة ما نتوصل إليه من هذا المبحث

أن المستأجر العقار الستغالله في ممارسة نشاط التجاريبموجب عقد مبرم قبل صدور

يتمتع بحصانة منحها له المشرع إذا اكتسب القاعدة 0205التجارية وفق القانون

التجاري و محله الشروط القانونية تحمى هذه الحصانة تعطيه الحق في الحصول على

تعويض إذا تم تجريده من ملكيته التجارية في حين ال يتمتع المستأجر بعقد أبرم بعد تاريخ الحق

للتعديل بهذه الحصانة إذ يخضع عقده إلرادة األطراف و حرية اتفاقهم

إذ اصبح المالك يمتنعون عن التأجير وفي أحسن األحوالتبرم العقود لمدة تقل عن

سنتين لحرمان المستأجرين من اكتساب حق اإليجار هو ماأثر سلبا على المؤجرين و

المستأجرين وعلى النشاط التجاري أيضا و أمام هذه الوضعية و تراجع النشاط التجاري و بقاء

العقارات مغلقة دون إستغالل و تماشيا مع اقتصاد السوق عمد المشرع إلى

وضع المرونة على إطار القانوني المتعلق باإليجار06المؤرخ في 02 200502

05التجاري بموجب القانون والذي شكل بداية المرحلة الثانية لإليجارات التجارية تتميز

هذه المرحلة بأحكام جديدة مغايرة لألحكام السابقة المقررة في اإليجارات التجارية

فالتعديل قيد إبرام عقد اإليجار بشكلية المحرر الرسمي و بالنتيجة تقيدت طرق إثباته و

أصبحت تشكل استثناء عن القاعدة في اإلثبات في المواد التجارية و بالمقابل جعل

إنهاء العقد يخضع لإلدارة الحرة األطراف و أزال عن المؤجرين كافة األعباء و اإلجراءات

التي كانت مفروضة عليهم و ألن العقود المبرمة قبل تاريخ75المعدل ألمر 02 59

05نفاذ القانون المتضمن القانون التجاري تبقى خاضعة ألحكام هذا األخير

فإنه البد من المرور بمرحلة انتقالية قد تطول مدتها يلزم فيها القاضي بتطبيق

الفئتين من األحكام على عقود اإليجار التجارية بصدد النزاعات التي تطرح عليه لذلك تم

إعداد هذا بحث لضبط و تحديد القواعد المطبقة على اإليجارات التجارية قبل و بعد

تعديل القانون التجاري05بموجب القانون 02

وتجدر اإلشارة على أن هذا الموضوع يتعلق بإيجار العقارمن أجل إستغالله في

نشاط تجاري وليس إيجار المحل التجاري أو أحد عناصرهبمفهوم المال المنقول

المعنوي والذي يكتسبه المستأجر بإستغالله العينالمؤجرة بموجب عقد إيجار تجاري

و نظرا ألن دراسة هذا األخير تتطلب المرور بمختلفالمراحل التي يعرفها بداية من

إبرامه و شغل المستأجر للعين ووصوال إلى إنهائه و إخالءاألمكنة تمت في هذه

المذكرة معالجة العناصر التالية1048633 أركان عقد اإليجار و الطرق التي يمكن إبرامه بها

1048633 القواعد التي تحكم إثباته1048633 الحق في تجديده

1048633 طرق إنهائه و أحكامها وقد تمت وذلك في ظل القانون التجاري قبل وبعد 02

05تعديله بموجب القانون معالجة الموضوع من خالل تقسيم فصول و مباحث المذكرة

على أساس ترتيب المراحل التي يمر بها عقد اإليجار التجاري ) إبرام إثبات تجديد

إنهاء ( أما تقسيم المطالب فكان على أساس فصل كل من أحكام القانون التجاري

قبل التعديل و أحكامه بعد التعديل في مطلب مستقل

الفصل األول إبرام عقد اإليجار التجاري و إثباته قبل التعديل األخير الذي أدخل على القانون التجاري كان

عقد اإليجار التجاري من العقود الرضائية ال تشترط فيه شكلية معينة لإلنعقاد

و يخضع في إثباته للقواعد العامة لإلثبات مع مراعاة ما إستتقر عليه القضاء في هذا

الشأن إال أنه و بعد التعديل إشترط المشرع إفراغ اإليجار التجاري في العقد 2005

06 المؤرخ في 02رسمي تحت طائلة البطالن مما غير من طبيعة العقد و بالنتيجة

تغيرت طرق إثباته و لدراسة ذلك و توضيحه قمنا بتقسيم هذا الفصل إلى

مبحثين األول يتعلق بإنشاء عقد اإليجار التجاري و الثاني يإثباته

المبحث األول إنشاء عقد اإليجار التجاري يتطلب عقد اإليجار التجاري كباقي العقود توافر جملة من

األركان حتى يكون صحيحا و يرتب أثاره القانونية و من خالل هذا المبحث

نقوم بدراسة هذه األركان قبل تعديله في المطلب األول بالنسبة لعقد اإليجار 59

75التجاري المبرم في ظل األمر في المطلب الثاني و بالنسبة للعقد المبرم بعد صدور 02

05في ظل القانون المطلب األول إبرام عقد اإليجار التجاريقبل تعديله 59

75 في ظل األمر المتضمن القانون التجاري لم يشترط المشرع ضمن 59

75أحكام األمر خصوصية معينة في إبرام عقد اإليجار التجاري و لذلك

كان هذا الخير يخضع للقواعد العامة فالعقد قد يكون بالكتابة العرفية أو أمام

الموثق أو باللفظ مقابل وصل كراء و كما يكون صريحا أو ضمنيا و يشترط لقيامه و

صحته توافر األركان العامة للعقود و فيما يلي نتناول طرق إبرام عقد اإليجار التجاري

و أركانه الفرع األول طرق إبرام عقد اإليجار التجاري

يتم تأجير العقار إلستغالله في النشاط التجاري إما منمالك العين و يكون اإليجار

أصليا أو من مستأجرها و يكون اإليجار عندها فرعيا اإليجار األصلي يبرم عقد التجاري بكل حرية بين 1

األطراف ذلك أن المشرع قبل التعديل الذي ادخل02لم يقيده بشروط معينة 2005

06على القانون التجاري في من القانون172و يفهم ضمنا إنطالقا من نص المادة

التجاري أنه يمكن إبرامه بعقد كتابي أو شفهي فالكتابي هو الذي يبرم من طرف

المتعاقدين بتحريره في وثيقة و ألن المشرع لم يشترط شكلية تخص اإلبرام فإن هذه

الكتابة قد تكون رسمية بتحريره أمام الموثق وقد تكون عرفية وغالبا ما تتضمن

هذه الكتابة األركان و الشروط التي يتفق عليها األطراف

أما عقد اإليجار الشفهي فهو الذي يبرم بمجرد تبادل اإليجاب و القبول بين األطراف

مع تحديد العناصر األساسية في العقد و مع ذلك فإن رجالالقضاء قد إنقسموا

بخصوص هذه المسألة إلى إتجاهين فذهب البعض إلىالقول بأن عقد اإليجار الوارد

على محل معد لإلستغالل التجاري ال يخضع ألي شكليةقانونية و اعتمد أنصار هذا

من القانون التجاري التي30اإلتجاه على نص المادة كرست حرية اإلثبات في المادة

من القانون التجاري التي172التجارية و كذا المادة أجازت أن يكون العقد كتابيا أو

( وقد تبنت المحكمة العليا هذا الموقف في1شفويا ) العديد من قراراتها و منها القرار

و الذي1997من المقرر قانونا أنه يجوز للمستأجر laquo 16 المؤرخ في 12جاء فيه

أن يتمسك بحق تجديد اإليجار إذا ثبت أنه يستعمل المحلالتجاري إما منذ أربع سنوات

في العقد الشفهي أو سنتين في العقد الكتابي raquo (2) و على عكس اإلتجاه األول ذهب فريق أخر للقول بأن عقد

اإليجار الوارد على محل معد لإلستغالل التجاري يجب أن يفرغ في قالب رسمي

تحت طائلة بطالن العقد من القانون المدني 1 مكرر 324معتمدا على نص المادة التي تعتبر قاعدة خاصة

من القانون التجاري و القاعدة أن172بالنسبة للمادة الخاص يقيد العام و هو ما

51حمدي باشا القضاء التجاري دار العلوم ص (1 )02 عدد 1997 المجلة القضائية 158076ملف رقم 1997

16( قرار في 2 12 135ص ) قضت به المحكمة العليا في199607من المقرر laquo

09قرارها الصادر بتاريخ قانونا أنه زيادة على العقود التي يأمر القانون بإخضاعها

إلى شكل رسمي يجب تحت طائلة البطالن تحرير العقود التي تتضمن نقل ملكية عقار

أو حقوق عقارية أو محالت تجارية في شكل رسمي و لما ثبت أن قضاة الموضوع لم

1 مكرر 324يطبقوا المادة من القانون المدني بل اعتمدوا في إثبات عالقة اإليجار

على تواجد الطاعن فعليا بالمحل التنازع عليه فإنهم قد خرقوا القانون مما يعرض raquo (3)

قرارهم للنقض و قد أخذ مجلس قضاء الشلف بموقف الرأي األول إذ يعتد

بعقود اإليجار التجاري التي يبرم شفاهة و قد جاء في04فهرس رقم 2005

23حيثيات قراره الصادر في حيث أن العارض لم يثبت عالقة اإليجار للمحل موضوع

111 ما يلي 05النزاع laquo بموجب عقد إيجار رسمي أو وصوالت اإليجار و بذلك يفسر

شاغال لألماكن دون وجهحق raquo (1)

اإليجار من الباطن المبدأ أنه ال يجوز اإليجار من الباطن 2

كليا أو جزئيا إال بموافقة من القانون التجاري و تكون هذه188المؤجر طبقا للمادة

الموافقة إما بموجب بند خاص وارد في عقد اإليجار األصلي و إما بمشاركة المؤجر

األصلي في عقد اإليجار من الباطن و على المستأجر الذي يريد تأجير المحل

من الباطن حتى لو كان عقد اإليجار األصلي يتضمن بند يرخص بالتأجير من الباطن

أن يشعر مالك الجدران بنية في التأجير

و يتم هذا اإلشعار إما عن طريق المحضر القضائي و إمابرسالة في ظرف موصى

عليه مع طلب اإلعالم باإلستالم و على المالك الرد و يوم15توضيح موقفه خالل

من تاريخ علمه و ال يخرج موقف المؤجر عن أحد الحاالت التالية

الموافقة الصريحة على اإليجار من الباطن و هنا يكون1048633 تصرف المستأجر صحيحا

رفض اإليجار من الباطن و هنا ال يجوز للمستأجر أن1048633 يتصرف و يتنازل عن

اإليجار تحت طائلة بطالن التصرف مع الغير إذا لم يكن بندفي العقد األصلي

يرخص التأجير من الباطن إما إذا وجد هذا البند فإنهللمستأجر أن يؤجر من الباطن

من القانون التجاري (188رغم رفض المؤجر ذلك ) المادة السكوت و عدم الرد خالل اآلجال المحددة قانونا فإنه

1048633 يصرف النظر عن موافقته و يعتبر اإليجار من الباطن صحيحا سواء كان هناك بند في

العقد األصلي يرخص بذلك أو لم يوجد وتجدر اإلشارة أن الموافقة الضمنية

للمؤجر ال يقيد بها إال في01 عدد 1997 المجلة القضائية 138806ملف رقم 1996

09( قرار في 3 07 87ص ) فهرس2005الغرفة التجارية مجلس قضاء الشلف 05

23( قرا رفي 1 04 111رقم ) حالة وجود إشعار بالتأجير من الباطن أما في غياب

اإلشعار فإن أي تصرف مع الغير بذلك يعد باطال و يعتبر المستأجر من الباطن شاغل

لألمكنة دون حق و ال سند و أن طول مدة إحتالل األمكنة ال تعتبر مبررا لموافقة

المؤجر و علمه من المقرر قانونا أنه يحظر أي laquo بالتأجير من الباطن و هو

المستقر عليه قضاء إيجار كلي أو جزئي من الباطن إال إذا إشترط خالف ذلك

بموجب عقد اإليجار أو موافقة المؤجركما انه ال يجوز للمستأجر أن يتنازل عن

اإليجار أو يؤجر إيجارا فرعيا دون موافقة صريحة من المؤجر و بما أنه يستفاد

في قضية الحال أن قضاة المجلس أعتبروا سكوت الطاعنين مدة طويلة

كموافقة على من505اإليجار من الباطن فإنهم قد خالفوا أحكام المادة

القانون المدني و المادة من القانون التجاري اللتان تشترطان علم المؤجر و 188

موافقة على اإليجار من الباطن و هو ما لم يثبت في قضية الحال إذ طول المدة

ليس مبررا كافيا لعلم و موافقةالمؤجرين بذلك raquo (1)

ورغم ذلك فقد صدر عن المحكمة العليا قرار إستثنائيا جاءمخالفا لما إستقر عليه إجتهاد

الغرفة التجارية إذا إعتبر أن مدة الشغل تدل على رضاالمؤجر األصلي و على

ترخيصه ضمنيا باإليجار من الباطن و استند القضاة في ذلكعلى المدة الطويلة

من المستقر عليه قانونا أن يحظر أي إيجار كلي أو جزئيlaquo من الباطن إال إذا إشترط

خالف ذلك بموجب عقد إيجار أو موافقة المؤجر و لما كانثابتا في قضية الحال أن

محضر التحقيق المحرر ال يثبت أن المالك السابق قد أجاز أو ال اإليجار من الباطن

ولكن يقدم بالعكس الدليل على أن اإليجار من الباطن قائمحسب تصريحات المستأجر

وهذه المدة الطويلة ال يمكن تأويلها1965من الباطن منذ إال بإيجار من الباطن

مرخص به ضمنيا من طرف المالك raquo(2) و يترتب على اإليجار من الباطن في حالة اإلتفاق عليه

عالقة قانونية بين المستأجر من الباطن و المستأجر األصلي و تبقى العالقة قائمة بين

المؤجر و المستأجر األصلي كما تقوم عالقة مباشرة بين المؤجر و المستأجر من

الباطن في األحوال التي يشارك المؤجر بالتوقيع على عقد اإليجار من الباطن و تكون

عالقة غير مباشرة في حالة رفضه التوقيع على العقد أو عدم رده على رسالة الموجهة

إليه في هذا الخصوص منقبل المؤجر األصلي

اإلجتهاد القضائي للغرفة التجارية و94659ملف رقم 199216( قرار في 1 02البحرية عدد )156خاص ص

اإلجتهاد القضائي للغرفة التجارية106132ملف رقم 199422( قرار في 2 11و البحرية عدد )

159خاص ص و تجدر اإلشارة إلى أن عقد اإليجار من الباطن عقد

مستقل عن عقد اإليجار األصلي فقد يتطابق في شروطه مع العقد األصلي و قد يختلف

عنه في أمور كمبلغ األجرة أو

مدة العقد أو شروطه إال أن مدة عقد اإليجار من الباطن اليجوز أن تزيد عن مدة

القانون التجاري (189اإليجار األصلي ) الفرع الثاني أركان عقد اإليجار التجاري

من العقود الرضائية يتطلب يعتبر عقد اإليجار المبرم 5975في ظل األمر

لقيامه توافر األركان العامة من تراضي و محل وسبب التراضي في عقد اإليجار -

و يقصد به إتفاق إرادتي المؤجر و المستأجر حول شروطالعقد الذي قد يعبر عنه

بصفة صريحة لدى إبرام العقد و قد يكون ضمنيا عندمايتجدد العقد ضمنيا طبقا للمادة

من القانون التجاري و المؤجر هو ذلك الشخص الذي 173يقوم بتأجير األماكن من

اجل إستغاللها في نشاط تجاري سواء كان المالك لألماكنأو كان مستأجر أصلي يقوم

بإيجار من الباطن و ينشأ على عاتق المؤجر اإللتزامبتسليم العين المؤجرة و صيانتها

و ضمان اإلستغالل و اإلنتفاع بها إنتفاعا هادئا كامال وضمان التعرض الصادر منه

و الصادر من الغير إذا كان مبنيا على سبب قانوني والمستأجر هو ذلك الشخص

الذي يقوم باإلستغالل التجاري لحسابه في األماكن التيأجرها من المؤجر مما يخول له

اإلنتفاع طول مدة اإليجار ويقع على عاتقه إستعمالاألماكن المؤجرة و ملحقاتها

حسبما تم اإلتفاق عليه و المحافظة على العين المؤجرة والعناية بها كما يلتزم بدفع

األجرة في المواعيد المتفق عليها فإذا لم يحصل اإلتفاقوجب تسديد األجرة في المواعيد

المعمول بها في المنطقة و يجب توافر األهلية الكاملةفي المؤجر و المستأجر وأن

يكون رضاهما خال من العيوب حتى يرتب العقد أثاره المحل في عقد اإليجار التجاري -

يدخل في تكوين محل عقد اإليجار ثالث عناصر وهي العينالمؤجرة سعر اإليجار

مدة اإليجار1048633 العين المؤجرة

وهي العقار الذي ينصب عليه اإليجار من أجل إستغالله فينشاط تجاري من طرف

المستأجر الذي قد تقتضي مصلحته إتخاذه مكان رئيسي مناجل ممارسة نشاطه فيه أو

على أماكن ثانوية و ملحقة و هو الشيء الذي تكرسه المادة من القانون التجاري169

فالمحل الرئيسي هو ذلك العقار المعد لإلسغالل التجاريالذي يزاول فيه التاجر

المستأجر تجارته بصفة دائمة على وجه اإلحتراف وقدإستقر القضاء في تكيفيه لوحدة

النظام القانوني لإليجارات التجارية على فكرة عدم تجزئةحق اإليجار إذا أعتبره

وحدة واحدة حتى ولو تعددت األماكن التي يباشر من ) 1خاللها نشاطه)

أما الملحق فهو المحل الذي يكون إستغالله ضروريا لنشاطالمحل الرئيسي ويؤدي

فقدانه إلى إحداث ضرر بالقاعدة التجارية األصلية و قدفرق القضاء الفرنسي في

تصنيفه لهذه األماكن بين ثالث فئات ملحقات كمالية

وهي التي تقوم بتسهيل إستغالل المحل التجاري دونالتأثير على نشاطه كتأجير مسكن

ملحق فهو يخضع في أحكامه للقانون التجاري وقد نصت القانون التجاري182المادة

أنه يجوز للمؤجر رفض تجديد اإليجار على جزء الخاصبالمحالت السكنية المالحقة

بالمحالت التجارية ليسكن فيها أو أحد أفراد عائلته بشرطأن ال يكون المستفيد من هذا

اإلسترجاع حائز لسكن يكفيه لحاجته المعتادة ملحقات ذات نفع عام

وهي التي تفيد و تنفع اإلستغالل التجاري و تحقق المزيدفي إستثماره دون أن يكون

لفقدها أثر في تعريض المحل لخطر عدم إستمرار النشاطو مثالها موقف السيارات

بالنسبة للمطعم إال أن هذه المالحقات قد تكون ضروريةأحيانا أخرى و يخضع ذلك

للسلطة التقديرية لقاضي الموضوع ويقع على المستأجرعبء إثبات أن فقدها يلحق

الضرر بنشاطه جنادي جياللي اإليجارات التجارية في القانون التجاري (1

( الجزائري الديوان الوطني لألشغال27التربوية ص

ملحقات ضرورية هي األماكن التي يعتمد عليها المحل الرئيسي و يؤدي

رفض تجديدها إلى تهديد إستغالله و يعرض المحل الرئيسي للخطر و ينعكس سلبا على

النشاط التجاري1048633 المدة في عقد اإليجار التجاري

تحدد مدة اإليجار بكل حرية من طرف المتعاقدين إذاتخضع في تقديرها إلرادتيهما

الصريحة و الخالية من العيوب فإذا إتفق الطرفان علىمدة معينة يكون العقد محدد

المدة و عند النزاع على األطراف إثباتها وإذا لم يتماإلتفاق عليها فإن العقد يكون غير

محدد المدة و تكمن أهمية المدة في عقد اإليجار التجاريفي طلب تجديد اإليجار و

التمسك به و ذلك أن حق اإليجار يكتسبه المستأجر إذاإستغل المحل مدة معينة و قد

من القانون التجاري بسنتين على األقل172حددتها المادة بموجب عقد مكتوب رسمي

كان أو عرفي وأربع سنوات متتابعة وفقا إليجار واحد أواكثر شفاهية كانت أو

كتابية1048633 بدل اإليجار

يخضع تحديد بدل اإليجار كمدته لإلرادة الحرة ألطرافه سواء في قيمته أو الطريقة

التي يدفع بها و بالنسبة للتسديد فاإليجار يعتبر دين وألن الدين مطلوب و ليس

محمول فعلى المؤجر أن يطالب به غير أن العرف التجارياستقر على أن المستأجر

هو المطالب بحمله و يقع عليه عبء إثبات دفعه و يترتب على عدم دفع بدل اإليجار إما فسخ العقد إذا كان

هناك إتفاق مسبق على ذلك من القانون التجاري ( أو رفض191بين األطراف )المادة

التجديد دون تعويض القانون التجاري ( ويحق لطرفي177إستحقاقي )المادة

العقد أن يطلبا مراجعة المبلغ من القانون التجاري أجازت193المحدد في العقد فالمادة ذلك بعد مرور ثالث سنوات

إبتداء من إستغالل المحل التجاري أو من مراجعة اإليجارالمعمول به و تخضع

مراجعة بدل اإليجار إلجراءات تنقسم إلى مرحلتين إجراءات ودية أي غير قضائية

يتعين على من يرغب في إعادة النظر في بدل اإليجار أنيوجهه طلبه عن طريق

المحضر القضائي الذي يحرر محضرا في هذا الشان يتضمن مبلغ بدل اإليجار

الطالب به أو عن طريق البريد بموجب رسالة موصى عليهامع طلب اللم بالوصول

( و في حالة عدم إتفاق ( من القانون التجاري192المادة

األطراف بالتراضي فعلى الطرف الذي يهمه التعديل أن يرفع دعوى أمام القضاء

اإلجراءات القضائية في حالة عدم اإلتفاق على تجديد بدل اإليجار خالل ثالثة

اشهر من تاريخ المبلغ ) المادة من القانون التجاري ( فعلى الطرف الذي يهمه 192

التعجيل أن يرفع األمر إلى الجهة القانون التجاري ( فيرفع192القضائية المختصة )المادة

أمام القاضي اإلستعجالي إذا إتفق األطراف على مبدأ التعديل و بقي الخالف في مبلغه

من القانون195) المادة ( التجاري

أما إذ لم يتم اإلتفاق أصال فهنا ال بد من اللجوء إلى قاضي من194الموضوع ) المادة

القانون التجاري ( و يمكن للقاضي اإلستعانة بخبير كونتقدير بدل اإليجار يقترن

بأسس تتعلق بالقيمة اإليجارية لألماكن المؤجرة4 فقرة 192و يستحق بدل اإليجار الجديد طبقا للمادة

إبتداء من تاريخ رفع الدعوى إال إذا وجد إتفاق بين األطراف على خالف ذلك ففي هذه

الحالة ال مانع أن يكرس القاضي إرادتهم

الواردة raquo إبتداء من يوم الطلب laquo و ذهبت المحكمة العلياإلى أن المقصود من عبارة

من القانون التجاري هو تاريخ رفع192في المادة الدعوى للمطالبة بتعديل بدل

اإليجار و ليس تاريخ إعادة السير في الدعوى بعد خبرة وهو ما جاء في قرارها

يستحق بدل اإليجار الجديد إبتداء من يوم الطلب مالم يتفق13 المؤرخ في 199907laquo

الطرفان قبل رفع الدعوى أو أثناءها عن تاريخ آخر وبقضائهم بداية سريان رفع

اإليجار من تاريخ إعادة السير في الدعوى أمام المحكمة بعدالخبرة فإن قضاة المجلس

قد خرقوا القانون التجاري raquo(1) السبب في عقد اإليجار التجاري -

01 عدد 2001 مجلة قضائية 192078ملف رقم 1999 13( قرار في 1 07 199ص )

يعرف السبب في العقود بأنه العنصر المعنوي الذي يسمحبمعرفة لماذا اإلرادة تنشأ

اإللتزام فهو الهدف الذي من اجله يؤدي المتعاقد التزامه و يمكن تعريفه باإلعتبارات

اإلقتصادية التي ينتظر جنيها طرفا العقد من تعاقدهما ) )2

فالسبب إذا في عقد اإليجار التجاري بالنسبة للمؤجر هواإلستفادة من سعر اإليجار و

بالنسبة للمستأجر هو إستغالل العين المؤجرة في ممارسة نشاط تجاري

المطلب الثاني إنشاء عقد اإليجار التجاري بعد صدور 0205القانون

كانت مسألة الرسمية في عقد اإليجار التجاري قبل 0205صدور القانوني

محل خالف بين رجال القانون و القضاء سيما أمام 200506 المؤرخ في 02

172تعارض النصوص القانونية في هذا الشأن فالمادة من القانون التجاري تجيز

ضمنيا إبرام هذا العقد كتابة أو شفاهة في حين أن المادة من القانون1 مكرر 324

المدني تنص صراحة على ضرورة إخضاعه إلى الرسمية تحت طائلة البطالن

و لكن بعد صدور القانون المشار إليه تم وضع حد لهذاالخالف و ذلك من خالل

187المادة الثالثة منه التي تممت القانون التجاري بالمادة مكرر و التي تناول

مضمونها من خالل مايليالفرع األول الشكل الرسمي في عقد اإليجار التجاري

مكرر من القانون التجاري التي أضيفت187جاء في المادة إليه بموجب القانون

تحرر عقود اإليجار المبرمة ابتداء من تاريخ نشر هذا مايلي0205القانون في laquo

الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطيةالشعبية في شكل الرسمي و ذلك

تحت طائلة البطالن و تبرم لمدة يحددها األطراف بكل raquo حرية

يتضح من هذا النص أن المشرع أصبح يقتضي إفراغ عقداإليجار التجاري في سند

رسمي ومن ثم لم يعد هناك مجال للحديث عن عقودإيجار تبرم شفاهة أوفي محررات

عرفية و بذلك يكون المشرع قد كرس ما ذهبت إليه المحكمة العليا

في قرارها المؤرخ في الذي سبقت اإلشارة إليه و تبنى الموقف الذي 19960709

قال بوجوب إفراغ عقد اإليجار التجاري في قالب رسمي

ذيب عبد السالم عقد اإليجار المدني الديوان الوطني (2 27ألشغال التربوية ص )

و رغم ما للرسمية من أهمية خاصة في إثبات العقود ومعرفة الشروط التي أقام

األطراف العقد بناء عليها إال أنها من الممكن أن تتعارضمع ما تتسم به التجارة من

سرعة بعرقلة المتعاقدين بإجراءات التوثيق كما أنها قدتثقل كاهلهم بمصاريف العقود

الرسمية ولعل السؤال الذي يطرح في هذا الصدد

ما هي الطبيعة القانونية للرسمية في عقد اإليجارالتجاري

إن المشرع قد يشترط الكتابة لقيام تصرف من التصرفات بحيث ال تقوم هذه األخيرة

و ال تنتج أثارها القانونية إال إذا أفرغت إرادة المتعاقدينفيها أمام موظف رسمي

فهذه الكتابة تعتبر ركنا شكليا في التصرف فإذا إنعدمتهذه الشكلية إنعدم التصرف

معها أما إذا إشترط الكتابة إلثبات التصرف فإن تخلفها ال( مما يعنى1يؤدي إلى بطالنه)

أن القاعدة لتحديد طبيعة الكتابة هي الجزاء المترتب على تخلفها

مكرر من187و ذلك laquo و تبعا لذلك و إستنادا إلى المادة القانون التجاري التي تنص

فإن إفراغ عقد اإليجار التجاري في محرر رسمي هو ركنفي هذا raquo تحت بطالن

العقد فعقد اإليجار التجاري إذن أصبح بموجب هذا التعديلمن العقود الشكلية التي

تتطلب لصحة إنعقادها إضافة إلى توافر األركان العامة منتراض و محل و سبب

مشروعين أن يتبع فيها الشكل الذي يوجبه القانون و اصبحيشكل إستثناء من قاعدة

59يتم العقد laquo الرضائية في العقود التي أقرتها المادة من القانون المدني إذ تنص

بمجرد أن يتبادل الطرفان التعبير عن إرادتهما المتطابقيندون اإلخالل بالنصوص

القانونية raquo و من ثم إذا عرض على القاضي نزاع حول إيجار تجاري

فعليه قبل التطرق إليه أيا كان موضوعه التحقق من وجود المحرر الرسمي الذي

أفرغ فيه العقد حتى و لو لم ينازع األطراف في قيامه و اقروا بوجوده و ذلك ألن العقد

في حالة عدم إفراغه في محرر رسمي يعد باطال وال يمكن لألطراف تصحيحه

بإقرارهم مكرر من القانون187الفرع الثاني سريان المادة

التجاري من حيثالزمان

يخضع سريان القواعد القانونية من حيث الزمان إلىمبدأين هما عدم الرجعيةو

األثر الفوري للقانون فيقضى األول بأن أحكام القوانينال تسرى إال على ما يقع من

محمد زهدور الموجز في الطرق المدنية لإلثبات في (1 25التشريع الجزائري ص )

تاريخ العمل بها و ال يترتب عليها اثر فيما وقع قبلها و في من2ذلك تنص المادة

ال يسري القانون إال على ما يقع في المستقبل وال يكونله أثر laquo القانون المدني

و يقضي مبدأ األثر الفوري للقانون أن يطبق القانونالجديد بأثر مباشر على raquo رجعي

اآلثار الجارية للمراكز القديمة إال أنه يفرق في ذلك بينالمراكز القانونية التي تخضع

لهذا المبدأ و بين المراكز العقدية التي تخضع أثارهاللقانون القديم ذلك ألن إخضاعها

للجديد فيه تعديل للعقد و القاعدة أن العقد شرعية المتعاقدين

لم و المشرع خالل التعديل الذي أدخله على القانون 0205التجاري بموجب القانون

يكثف بالقواعد العامة و إنما نص صراحة على التاريخ الذييبدأ من خالله سريان

مكرر و بالنتيجة فإن العقود التي أبرمت قبل187المادة تاريخ نشر هذا القانون أي قبل

يطبق20050609و أن أطراف هذه العقود غير 5975عليها أحكام األمر

ملزمين بإفراغها في محرر رسمي و هذا ما يحتم علىالقاضي عند نظره في

النزاعات المتعلقة باإليجار التجاري أن يبحث في تاريخإبرامها ألنه هو المعيار المحدد

للقانون الواجب التطبيق و رغم أن أعمال هذه القواعد يؤدي إلى إخضاع أوضاع

قانونية متشابهة ألحكام قانونية مختلفة مما يخلق لدى الناس شعور بعدم المساواة أمام

القانون إال أن إحترام إرادة األفراد الخاصة توجب ذلك ألنهم عند التعاقد قد أخذوا

في إعتبارهم النصوص الموجودة

هو من و خالصة هذا المبحث أن عقد اإليجار التجاري 5975المبرم في ظل األمر

العقود الرضائية يكفي في إبرامه تبادل اإليجاب و القبولبين المؤجر و المستأجر برضا

سليم و محل و سبب مشروعين حتى يرتب العقد كافةأثاره أما عقد اإليجار التجاري

فهو من العقود الشكلية فال يمكن أن يرتب أثاره بعد 0205المبرم في ظل القانون

توافر الرضا و المحل و السبب المشروعين إال إذا تم إفراغه في محرر رسمي

فكيف يتم إثبات كل من العقدين المبحث الثاني إثبات عقد اإليجار التجاري

إلى تغيير القواعد التي تحكم أدى تعديل القانون 0205التجاري بموجب القانون

إثبات عقد اإليجار التجاري وأصبح أطراف العقد المبرمبعد التعديل مطالبين في

قبل تعيله و إثبات عقدهم بغير ما يطالب به أطراف 5975العقد المبرم في ظل األمر

توضيحا لذلك تم تقسيم هذا المبحث إلى مطلبين خصصاألول إلثبات عقد اإليجار

قبل تعديله و الثاني إلثبات العقد المبرم بعد التجاري 5975المبرم في ظل األمر

التعديل الذي أدخل على القانون التجاريالمطلب األول إثبات عقد اإليجار التجاري المبرمقبل 59

75في ظل األمر تعديله

نتعرض من خالل هذا المطلب إلى القاعدة في اإلثبات فيالمواد التجارية أوال ثم

إلى ما إستقر عليه القضاء في إثبات عقد اإليجار التجاريلفرع األول القاعدة في إثبات العقود التجاريةا

إن اإلثبات في المواد التجارية حر كقاعدة عامة و يستفادهذا الحكم من النص

من القانون30يثبت كل عقد تجاري بسندات laquo المادة التجاري التي تنص على

رسمية أو بسندات عرفية بفاتورات مقبولة بالرسائل بدفاتر الطرفين باإلثبات

بالبينة أو بأية وسيلة أخرى إذا رأت المحكمة وجوب raquoقبولها

من القانون المدني التي333و كذلك من نص المادة إستثنت المسائل التجارية من مجال

تطبيقها عندما عددت الحاالت التي يجب فيها اإلثباتبالكتابة إذ جاء في فقرتها

في غير المواد التجارية إذا كان التصرف القانوني تزيدقيمته laquo األولى

دج أو كان غير محدد القيمة فال تجوز100000على البينة في إثبات وجوده أو

إنقضائه ما لم يوجد نص يقضي بغير ذلك raquo (1) و يترتب على إطالق المشرع حرية اإلثبات في المادة

التجارية أنه يمكن إثبات التصرف التجاري أيا كانت قيمته بالكتابة أو البينة أو

القرائن أو بأي وسيلة أخرى تراها المحكمة و انه يجوز إثبات ما يخالف أو يجاوز ما إشتمل

عليه سند كتابي بشهادة الشهود و القرائن وكافة طرق اإلثبات

و باعتبار عقد اإليجار التجاري من العقود التجارية فإنهيمكن مبدئيا إثباته بمختلف

طرق اإلثبات هذا ما يمكن استخالصه من قواعد اإلثبات لكن هل استقر

القضاء على ذلك أم كان لهموقف أخر

لفرع الثاني إثبات عقد التجاري وفق ما إستقر عليها القضاء

من القانون التجاري التي تجعل30رغم صراحة المادة اإلثبات حرا في العقود

التجارية إال أن اجتهاد المحكمة العليا استقر على ما يخالفذلك في شأن إثبات عقد

اإليجار التجاري و ذلك عندما قيدت إثبات العقد الذي يبرمشفاهة بضرورة تقديم

وصوالت الكراء و بالتالي فإذا كان عقد اإليجار الذي افرغ في سند مكتوب

رسمي أو عرفي يتم إثباته بهذه الكتابة و في غياب ذلك على المستأجر تقديم

وصوالت الكراء إلثبات صفته كمستأجر شرعي مالك للقاعدة التجارية و إال أعتبر شاغال

من دون حق و السند كما أن المحكمة العليا تستبعد و ترفض أي وسيلة إثبات

أخرى في حالة العقد الشفهي و هكذا يستبعد السجل التجاري و الوثائق المسلمة من إدارة

الضرائب أو اإلتحاد العام للتجار أو التجارة أو الصناعة و يستبعد أيضا وصل الكراء

أو الماء أو الهاتف و أعتبرت المحكمة ان هذه الوثائق ال تكفي إلثبات صفة

المستأجر و ال يؤخذ بها ذلك ألن إثبات العالقة بين المؤجر و المستأجر البد أن تكون

بكتابة صادرة عن المؤجر كما إعتبرت أن طول مدة شغل العقار و ممارسة النشاط

التجاري فيه ال يمكن األخذ به كدليل لقيام عالقة اإليجار

وعلى ذلك قضت المحكمة العليا199305من المستقر laquo 10في قرارها المؤرخ في

عليه قضاء أن اإليجار يثبت بعقد رسمي أو بتقديم إيصاالتاإليجار و لما ثبت في

قضية الحال أن الطاعن لم يثبت صفته كمستأجر سواءيعقد إيجار مكتوب أو وصوالت

من القانون333( المادة 1 20المؤرخ في 10 20050705المدني بعد تعيلها بموجب القانون )

المتمم للقانون المدني اإليجار مكتفيا بإثبات تسجيله بالسجل التجاري و تسديد

الضرائب فإن هذه الوثائق ال تثبت العالقة اإليجارية كما أن أطول مدة اإلستغالل ال

تشكل كذلك دليال على وجودعقد

اإليجار raquo(1) و كخالصة فإن عقد اإليجار التجاري المبرم قبل التعديل

الذي أدخل على القانون التجاري ال يمكن إثباته إال بتقديم محرر عرفي أو رسمي أو

وصوالت الكراء و ذهبت المحكمة العليا إلى أنه يكفي تقديم وصل كراء

واحد ويفهم ذلك من حيثيات11 الذي جاء فيه 1988و لكن وحيث أنه بالرجوع laquo

27قرارها الصادر بتاريخ إلى القرار المطعون فيه فإن مزاعم الطاعن ال تقف أمام

ما أعتمد عليه القرار من أدلة كتابية لدى قضاة الموضوع و أن الطاعن رغم زعمه

بأنه مستأجر للمحل التجاري من المدعي عليها منذ ثمان سنوات إال أنه لم

يستطع أن يقدم للمجلس ولووصل إيجار واحد raquo (1)

وتبعا لذلك فإن القاضي الذي يعرض عليه نزاع يتعلق بعقدإيجار تجاري أبرم في ظل

قبل تعديله و أنكر أحد األطراف قيام العالقة 5975اإليجارية ال يمكن له أن األمر

يأخذ كدليل لإلثبات إال الكتابة الرسمية أو العرفية أو وصوالت الكراء

أما إذا أقر األطراف بوجود العقد و لم ينازعوا في قيامةفاللقاضي أن يفصل في

الدعوى حتى ولو لم يوجد في ملفها محرر أو وصل كراء المطلب الثاني إثبات عقد إليجار التجاري المبرم بعد

صدور القانون0502

إن عقد اإليجار التجاري المبرم بعد التعديل الذي أدخل 5975على األمر

أصبح من العقود الشكلية إذ يجب المتضمن القانون 0205التجاري بموجب القانون

تحريره تحت طائلة البطالن في محرر رسمي و بذلك فإنأي شخص يدعي انه طرف

في عالقة إيجارية بموجب عقد إيجار تجاري أبرم بعد صدور القانون السالف الذكر

ملزم إلثبات صحة ما يدعيه بتقديم محرر رسمي افرغ فيههنا التصرف و يشترط في

من القانون المدني324هذا المحرر الرسمي طبقا للمادة أن يقوم بتحريره ضابط

عمومي و هو الموثق في حدود إختصاصه و أن يحترم في تحريره األشكال القانونية

اإلجتهاد القضائي للغرفة107969ملف رقم 199310( قرار في 1 05التجارية و البحرية )

80عدد خاص ص 04 عدد 1992 المجلة القضائية 5090ملف رقم 1988

27( قرار في 1 11 89ص ) و تكتسي الورقة الرسمية إذا توافرت فيها الشروط

القانونية الذاتية في اإلثبات حيث ال يطلب ممن يحتج بها أن يثبت صحتها و لكن على من

ينكرها و ينفي عالقة اإليجار أن يقيم الدليل على بطالنها وليس له طريق في

ذلك إال الطعن فيها بالتزوير

و من دون الكتابة الرسمية ال يمكن إثبات عقد اإليجارالتجاري و ال مكان لمواجهة

غيابها باإلقرار أو توجيه اليمين الحاسمة و ال مجال أيضاللحديث عن بداية الثبوت

بالكتابة بتقديم وصوالت كراء قصد إستكمالها بشهادة الشهود أو القرائن

ويبقى تصور حالة واحدة يمكن فيها إثبات عقد إيجار تجاريابرم بعد صدور القانون

بالبينة و القرائن و جميع طرق اإلثبات وهي حالة 0205فقدان السند الرسمي

من336يجوز اإلثبات بالبينة laquo المنصوص عليها بالمادة القانون المدني التي جاء فيها

فيما كان يجب إثباته بالكتابة إذا فقد الدائن سندهالكتابي لسبب أجنبي خارج عن

إرادته raquo فهذه المادة تجيز اإلثبات بالبنية أو القرائن ألي عقد

يشترط القانون إثباته بالكتابة ولو كان عقدا شكليا ويالحظ أن هذه المادة تنص على حالة

فقدان الدائن لسنده ولكنها في الحقيقة تنطبق على جميع من يريد التمسك بها ممن )

1تتوفر فيه الشروط المنوه عنها ) و يجب على من يريد اإلستفادة من هذه الحالة أن يثبت

مايلي أنه قد أفرغ فعال عقد اإليجار التجاري في محرر رسمي 1

و أن هذا العقد كان مستوفيا لجميع الشروط الموضوعية و الشكلية

أن يثبت واقعة ضياع السند و فقدانه وهي واقعة مادية 2تثبت بجميع طرق اإلثبات

أن يثبت السبب األجنبي بأن يقدم الدليل على أن ضياع 3السند كان لحادث حريق أو

غرق أو حرب أو لسبب راجع على شخص ثالث كسارق أو مغتصب

وحتما فإن إشتراط إفراغ عقد اإليجار في محرر رسمي يخفف على أطرافه عبء

إثباته و يسهل على القاضي التحقق من قيامه و البحثفي أركانه خاصة مدته و بدل

اإليجار بكوش يحي أدلة اإلثبات في القانون المدني الجزائري (1

( و الفقه اإلسالمي المؤسسة الوطنية237للكتاب ص

و نلخص من خالل هذا المبحث إلى أن إثبات عقد اإليجارالتجاري المبرم قبل تعديل

يكون بتقديم محررات رسمية كانت أو عرفية القانون 0205التجاري بموجب القانون

أفرغ فيها العقد أو بتقديم وصوالت الكراء أما العقد الذيأبرم بعد صدور القانون

السالف الذكر فال يمكن إثباته إال بتقديم المحرر الرسميالذي أفرغ فيه العقد مع

مراعاة قواعد اإلثبات كما سبق شرحه هذا عن إثبات عقد اإليجار التجاري و يبقى السؤال كيف

يتم إنهاؤه و متى يحقلألطراف تجديده

الفصل الثاني تجديد عقد اإليجار التجاري و إنهاؤه األصل في العقود أن العقد شريعة المتعاقدين فيتم

تعديله و تجديده و إنهاؤه باإلتفاق فيما بينهم إال أن المشرع خرج عن هذه القاعدة

في اإليجارات التجارية عندما أقر للمستأجر الحق في التمسك بتجديد اإليجار و قيد

سلطة المؤجرة في إنهاء عقد اإليجار حتى و لو كان محدد المدة بعرض التعويض

اإلستحقاق أو إثبات السبب الخطير و المشروع تجاه المستأجر المخلي وفق أحكام

من القانون التجاري177المادة و إثر02رجع المشرع إلى القواعد العامة وألغى 2005

09التعديل المؤرخ في أحكام التعويض اإلستحقاقي و التنبيه باإلخالء و أصبح عقد

اإليجار التجاري كغيره من العقود يخضع لإلدارة الحرة ألطرافه

وقد تم تقسيم هذا الفصل لتوضيح ذلك إلى مبحثين نتعرض في األول إلى أحكام تجديد

عقد اإليجار التجاري و في الثاني إلى إنهاء هذا العقد 5975و ذلك وفقا ألحكام األمر

المعدل له المتضمن القانون التجاري قبل تعديله و 0205القانون

المبحث األول تجديد عقد التجاري يخضع تجديد عقد اإليجار التجاري المبرم قبل التعديل إلى

و174أحكام المواد ما يلبيها من القانون التجاري التي تمنح لمستأجر العقار ما

يسمى بحق اإليجار و هو الحق الذي يخول له التمسك بتجديد العقد رغم حلول أجله

وذلك إذا توفرت فيه فتطبق عليه أحكام المادة الشروط القانونية أما العقد 02

05المبرم بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري التي تخضع تجديده إلرادة 187

األطراف المستقلة و من خالل المطلب األول لهذا المبحث نتناول تجديد عقد

اإليجار التجاري المبرم في قبل تعديله وفي الثاني نتعرض لتجديد العقود المبرمة 59

75بعد التعديل ظل األمر على النحو التالي

المطلب األول الحق في تجديد اإليجار فيقبل تعديله 59 75ظل األمر

يتعلق تجديد اإليجار التجاري بالعقود التي تبرم لمدةمحددة أما غير محددة

المدة فال تطرح بشأنها المسألة ذلك ألنها تظل قائمة ومستمرة إلى حين إعالن أحد

األطراف رغبته في إنهاءها و التجديد قد يكون صريحابالتعبير بين األطراف فيما

بينهم باإليجاب و القبول أو ضمنيا بتواصل اإليجار المنعقدإلى بعد األجل المحدد في

العقدالفرع األول التجديد الصريح العقد اإليجار التجاري

إن التجديد الصريح لعقد اإليجار التجاري قد يتم بتبادلاإليجاب و القبول بين

المؤجر و المستأجر و تحرير عقد إيجار جديد أو باإلتفاقعلى إستمرار العقد بشروطه

السابقة أو بأخرى مختلفة و هذا إعماال للقواعد العامةفي العقود كما قد يتم بممارسة

المستأجر للحق الذي كرسه له المشرع و هو حق التمسكبطلب التجديد الصريح طبقا

و ما يليها من القانون التجاري حماية له172ألحكام المادة من األضرار التي قد تلحق

به نتيجة رفض التجديدأوال شروط التمسك بحق تجديد عقد اإليجار التجاريمنها يتعلق بصاحب الحق و منها ما يتعلق بعقد اإليجارالشروط المتعلقة بصاحب الحق في التمسك بالتجديد

ال يجوز التمسك بحق التجديد إال من laquo أ جاء في المادة من القانون التجاري172

و يستخلص منه أنه raquo طرف المستأجرين أو المحولإليهم أو ذوي الحقوق

يمكن التمسك بتجديد عقد اإليجار التجاري لألشخاص التاليين

المستأجر األصلي الذي تربطه عالقة مباشرة مع المؤجر1048633 مالك العقار

1048633 ذوي الحقوق كالوارث أو الموصي له أو الموهوب له المحول إليه حق اإليجار الذي ينتقل إليه حق اإليجار

1048633 كمشتري القاعدة التجارية من مالكها مستأجر العقار

و يطرح السؤال بشأن مستأجر العين المؤجرة من الباطنو مستأجر القاعدة التجارية

لتسييرها تسييرا حرا بالنسبة للمستأجر من الباطن فيجوز له أن يطلب التجديد

من المستأجر األصلي في حدود الحقوق التي يتمتع بها هذا األخير من مالك العين

المؤجرة وفي ذلك نصت المادة فقرة198يجوز للمستأجر من الباطن ان يطلب تجديد laquo

أولى من القانون التجاري إيجاره من المستأجر األصلي في حدود الحقوق التي يتمتع

بها هذا األخير نفسه منالمالك raquo

كما يجوز له أن يطلب تجديد عقد اإليجار من المالك إذا كانقد رخص صراحة أو

ضمنيا باإليجار من الباطن أو وافق عليه أو إذا لم تكناألماكن محل اإليجار األصلي

تشكل في حالة اإليجار الجزئي من الباطن كال مشاعا مادياأو في نية األطراف فقرة األخيرة من القانون189المشتركة ) المادة

التجاري ( أما إيجار التسيير الحر و المقصود به إيجار القاعدة التجارية

من مالكها مستأجر العقار فقد إستقرت المحكمة العليا بشأنه أنه ال يمكن أن تطبق

عليه أحكام اإليجار التجاري07 فقضت في قرارها المؤرخ في 12مايلي 1999

ال يمكن إعتبار عقد التسيير الحر بمثابة عقد إيجار تجاري

laquo مهما طالت مدة بقاء المسير بالمحل التجاري و ال يستوجب التنبيه باإلخالء إذ

ينتهي في أي وقت بمجرد وبالتالي فإن مستأجر القاعدة التجارية لتسييرها تسييرا (1

حرا ال يملك ( raquo إنذار مكتوب حق التمسك بتحديد اإليجار و قد قضى مجلس قضاء

الشلف في قرار له مؤرخ في بإلزام مستأجر القاعدة التجارية بإخالء العين 20050430

المؤجرة إلنهاء مدة اإليجار و رفض دفع المستأجر ببطالن التنبيه باإلخالء و

جاء في حيثيات هذا حيث أن قاضي الدرجة األولى أصاب في حكمه لما إستند

laquo القرار203على المادة من القانون التجاري و اعتبر المستأنف مستأجر مسير و

أن إنهاء عقد اإليجار ال176 و 173يخضع للشروط النصوص عليها بالمواد raquo (2)

من القانون التجاري بأن يثبت المستأجر أنه يستغل المتجر بنفسه أو بواسطة

أحد تابعة كالوكيل أو مدير الشركة إذا كانت النيابة إتفاقية أو الحارس القضائي أو

الوصي أو القيم أو الوكيل عن الغائب إذا كانت النيابة قانونية و يؤكد حق الحارس

القضائي أو وكيل في من201تجديد إيجار المحل التجاري ما تقضي به المادة )

3القانون التجاري ) الشروط المتعلقة بعقد اإليجار

من169أ أن يرد اإليجار العقارات المذكورة في المادة القانون التجاري

عدد2001 المجلة القضائية 201563ملف رقم 1999 07( قرار في 1 12 209 ص 01 )

2005عن الغرفة التجارية بمجلس قضاء الشلف 05 30( قرار في 2 04 128فهرس رقم )

60جنادي جياللي المرجع السابق ص (3 ) بأن يكون اإليجار من اجل ممارسة نشاط تجاري بذلك

تستبعد اإليجارات التي تتم من اجل ممارسة المهن الحرة أو المدنية أو الحرفية و

في الحالة األخيرة إشترط المشرع أن يكتسب الحرفي صفة التاجر وان يقيد نفسه

قي السجل التجاري كما و4 من القانون التجاري ) 169رد ذلك في المادة )

ج أن تكون مدة اإليجار سنتين فأكثر بعقد مكتوب و بعقدشفهي أربع سنوات متتالية

ودون إنقطاع فعلى المستأجر أن يثبت أنه إستغل المحلحسب ما سبق ذكره و

إال سقط حقه في التمسك بالتجديد و يمكن إلزامه بالخروجبمجرد إنقضاء المدة و

هو ما كرسته المحكمة العليا بموجب قرار07عندما 1999 13صادر بتاريخ

رفضت الطعن المرفوع من المستأجر ضد قرار قضىإستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث وعشرينشهرا معتبرة إياه

1انه اصبح يحتل األماكن دون حق أو سند ) ) ثانيا إجراءات تجديد عقد اإليجار

من القانون التجاري و ما174يتم التجديد طبقا للمادة يلبها بتقديم طلب إلى المؤجر

يتضمن رغبة المستأجر في التجديد أثناء سريان العقدوقبل إنتهاء مدته بستة أشهر على

األقل و ذلك بموجب عقد غير قضائي عن طريق المحضرأو برسالة موصول عليها

مع طلب العلم بالوصول كما يجوز أن يتم التبليغ للمسيرالذي يتوفر فيه الصفة الكافية

إلستالمه وفي حالة تعدد المالكين للعقار المؤجر يكفيتوجيه الطلب ألحدهم ليسرى

عليهم جميعا إال إذا كانت هناك شروط أو إتفاقات أخرىبين األطراف تخالف ذلك و

أوجب المشرع أن يتضمن طلب التجديد تحت طائلة بطالنهمضمون الفقرة األخيرة من

من174يتعين على المؤجر في أجل ثالثة laquo المادة القانون التجاري التي تنص

أشهر من تاريخ تبليغ طلب التجديد أن يحيط الطالب علمابنفسه اإلجراء إذا كان يرفض

التجديد مع إيضاح دوافع هذا الرفض و يعتبر المؤجر إذا لميكشف عن نواياه في هذا

األجل موافقا على مبدأ اإليجار السابق raquo وعلى المؤجر خالل األشهر الثالث التي تلي تاريخ تبليغه أن

يبين موقفه تجاه طلب التجديد و الذي ال يخرج عن أحد الحاالت التالية

الموافقة على التجديد دون قيد أو شرط في هذه الحالة1048633 يجدد العقد بشروطه

9السابقة وبنفس المدة شرط أن ال تتجاوز من القانون175سنوات) المادة

01التجاري فقرة ) على بن غانم الوجيز في القانون التجاري وقانون (4

187األعمال موفم للنشر ص )01 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137ص ) الموافقة على التجديد ولكن بشروط أخرى فإذا وافق

1048633 عليها المستأجر كان األطراف أمام عقد جديد يجب إبرامه وفق الشروط الجديدة و يتم

في هذه الحالة اإلتفاق على مدة اإليجار بكل حرية و يمكن أن تتجاوز تسع سنوات

من القانون175)المادة ( التجاري

رفض المؤجر طلب التجديد و يجب عليه هنا أن يبلغ1048633 المستأجر بالرفض خالل

ثالث اشهر من تاريخ التبليغ و أن يوضح دوافعه في ذلك وأن يذكر فيه مضمون

من القانون التجاري تحت طائلة بطالن التبليغ194المادة من القانون174)المادة

التجاري الفقرتين األخيرتين (و يمكن للمستأجر أن ينازع المؤجر

1048633 عن سبب الرفض أو أن يطلب سداد تعويض اإلخالء أمام القضاء

عدم الرد على طلب التجديد خالل مدة الثالثة اشهر التي1048633 تلي التبليغ و يعتبر سكوته

موافقة ضمنية على تجديد اإليجار السابق بنفس شروطه من القانون174)المادة

( التجاري ثالثا سريان مفعول اإليجار الجديد

من القانون التجاري175يسري اإليجار الجديد طبقا للمادة من يوم تجديده و يقصد به

تاريخ توجيه التنبيه باإلخالء في حالة توجيه من قبل المؤجر أو األجل المألوف الذي

يلي طلب التجديد أما إذا كان المؤجر قد رفض تجديد اإليجار ثم عدل عن رأيه

بعد ذلك ووافق على التجديد و أبلغ المستأجر بموافقته فإن التجديد هنا يسري

إعتبارا من يوم تبليغ المستأجر هذه الموافقة بعقد غير قضائي طبقا للمادة

فقرة أخيرة من القانون175 التجاري

الفرع الثاني التجديد الضمني لعقد اإليجار التجاري إذا إنتهت مدة اإليجار دون أن يخطر أحد األطراف األخر

بإخالء المحل و بقي المستأجر مع ذلك في المكان المؤجر برضا المؤجر أعتبر

هذا بمثابة تجديد ضمني لإليجار وذلك ألن المشرع قيد إنهاء العقد في اإليجارات

التجارية بتوجيه التنبيه باإلخالء سواء تعلق األمر بعقود محددة المدة أو غير محددة

من القانون173)المادة ( التجاري فقرة األولى

و حتى يتجدد العقد ضمنيا يجب أن يكون هناك إيجار سابقمعين المدة و أن تنقضي

هذه المدة دون أن يوجه المؤجر تنبيها باإلخالء في مدة ستةاشهر على األقل قبل

األجل دون أن يقدم المستأجر طلب تجديد ألن التجديد في هذه الحالة يصبح صريحا

و أن يكون العقد كتابي وذلك ألنه في الغالب العقدالشفهي يكون غير محدد المدة إذا

و في laquo يتعذر إثباتها وعلي هذا نص المشرع في المادة من القانون التجاري173

حالة عدم التنبيه باإلخالء يتواصل اإليجار المنعقد كتابةبالتمديد

الضمني إلى ما بعد األجل المحدد في العقد مع مراعاةاألحكام المنصوص عليها في

العقد raquo يجدد عقد اإليجار التجاري ضمنيا وفقا لشروطه السابقة

ولمدة مساوية لمدة اإليجار175الذي حل أجله دون أن تزيد عن تسع سنوات ) المادة

من القانون التجاري ( أما إذا أراد المستأجر التعديل من شروط اإليجار السابقة

الذي تجدد ضمنيا فله أن يوجه طلب إلى المؤجر و ذلك أثناء التجديد و يفهم هذا من خالل

من القانون174نص المادة في حالة عدم التنبيه باإلخالء يتعين على المستأجر الذي

يرغب في laquo التجاري الحصول على تجديد إيجاره أن يتقدم بطلبه أو عند

اإلقتضاء في كل وقت أثناء فهذا الطلب و إن كان يهدف في ظاهره إلى تجديد

اإليجار فالغرض منه raquo تجديده في الحقيقة هو التعديل من شروط العقد ألن العقد يكون

قد تجدد ضمنيا بإنتهاء أجله دون توجيه التنبيه باإلخالء و لكن إن وجه المستأجر هذا

الطلب فإنه يصبح تجديدا صريحا و يمكن اإلتفاق على شروط جديدة بحرية و دون

التقيد بمدة تسع سنوات من القانون التجاري و175المنصوص عليها في المادة تجدر اإلشارة إلى أن التجديد

الضمني لعقد اإليجار يكون بقوة القانون و ال تشترط فيهالموافقة من المؤجر و ذلك

ألن سكوته و عدم إعتراضه على إستمرار المستأجر فيالبقاء في العين المؤجرة يفسر

بأنه قبول و بذلك يستفيد المستأجر من مدة إيجار تعادلمدة اإليجار السابق على أن ال

يتجاوز تسع سنوات و ال يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجارالمحدد ضمنيا بتوجيه تنبيه

باإلخالء إال إذا وافق المستأجر على اإلخالء قبل إنتهاء مدةالعقد المحدد و مع ذلك

إعتبرت المحكمة العليا أن عقد اإليجار إذا تجدد ضمنيا فإنهيجدد لمدة غير محددة و

يمكن للمؤجر أن يضع له حدا في أي وقت يتوجيه التنبيهباإلخالء فقضت في قرارها

12 المؤرخ في 11مايلي 1994 عند نهاية فترة اإليجار دون توجيه تنبيه باإلخالء يتجدد عقد

laquo اإليجار ضمنيا على أجل غير محدد وعليه فالمؤجر غير ملزم بأي مدة و يمكن أن

يوجه للمستأجر تنبيهاباإلخالء متى أراد raquo (1)

86حمدي باشا القضاء التجاري دار هومة ص (1 ) و كذلك الغرفة التجارية بمجلس قضاء الشلف أقرت بصحة

التنبيه باإلخالء الذي

وجهه المؤجرين إلى المستأجر خالل فترة التجديد الضمني9لعقد إيجار أبرم لمدة

سنوات و إنتهت مدته دون توجيه تنبيه باإلخالء فتجددضمنيا و إعتبرت الغرفة انه

ال يوجد مايثبت ان المؤجرين قد وافقوا على التجديدالضمني و قد جاء في حيثيات

مايلي 35 فهرس رقم 2005حيث أن دفع المستأنف laquo 26 قرارها المؤرخ في 02

كون أن العقد اإليجار تجدد ضمنيا مردود عليه كونه اليوجد ما يثبت أن عقد اإليجار

تجدد ضمنيا بموافقة المستأنف عليهم حيث أن قاضي الدرجة األولى لما قضى بالمصادقة على

التنبيه و تعيين خبير أصاب في حكمه كون أن المستأنف عليهم وجهوا للمستأنف

تنبيها ضمن األجل القانوني و طبقاللقانون و بالتالي يتعين تأبيد الحكم المستأنف raquo (2)

المطلب الثاني تجديد عقد اإليجار التجاري المبرم بعدصدور القانون

02 05 مكرر من القانون التجاري في187جاء في المادة laquo

فقرتها الثانية مما يلي يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجل

المحدد في العقد دون حاجة إلى التنبيه باإلخالء و دون الحق في الحصول على تعويض

اإلستحقاق المنصوص عليه فيهذا القانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

و يفهم من نص هذه المادة بمفهوم المخالفة أنه ليسللمستأجر أن يتمسك بحق التجديد

و إذا رغب في اإلستمرار في إيجار العقار فالبد أن يكون ذلك باإلتفاق مع المؤجر

و يعتبر العقد في جميع الحاالت عقد جديد حتى ولو تمإبرامه بنفس شروط العقد

السابق يخضع عقد اإليجار التجاري للقواعد العامة في 02

05فالتعديل الذي جاء به القانون التعاقد القائمة على إستغالل اإلدارة و حرية التعاقد و تم

تخليص المؤجر من القيود التي كانت مفروضة عليه و التي كانت تجعل المستأجر مالك

القاعدة التجارية في مركز يبدو انه أقوى من مركزه بصفته مالكا للعقار

و تتضمن المادة السلفة الذكر إلغاء ضمني ألحكام المادة من القانون التجاري و172

من ثم إلغاء لحق اإليجار و بالتالي مهما طالت مدةإستغالل المستأجر لنشاط تجاري

في العقار المؤجر فإنه يلزم بمغادرة األمكنة متى حلأجل عقد اإليجار إال إذا وافق المؤجر على إبرام عقد جديد

فهرس2005الغرفة التجارية مجلس قضاء الشلف 0526( قرار في 2 02 35رقم )

و لكن هذا اإللغاء الضمني ليس مطلق إذ أن العقود التيأبرمت قبل هذا التعديل تخضع

و ما يليها من القانون التجاري و172في تجديدها للمواد هو ما نصت عليه المادة

التي أضيفت إلى القانون التجاري بموجب01مكرر 187 من القانون03المادة 0205

يبقى تجديد عقود اإليجار المبرمة قبل النشر المذكور فيlaquo مكرر أعاله187المادة

خاضعا للتشريع الساري المفعول بتاريخ إبرام عقد raquo اإليجار

ويالحظ أن المشرع أبقى على حق تجديد اإليجار بالنسبةللعقود الجارية المبرمة قبل

التعديل رغم أن هذا الحق هو من المراكز القانونية التيفرضت على المتعاقدين

بموجب القانون و ليس من المراكز العقدية ألنه ال يقوم على إتفاق األطراف

و لذلك كان من المفروض أن يخضع لقاعدة األثر الفوريللقانون إعماال للمبادئ

القانونية و سريان القانون من حيث الزمان و بالتالي كانيجب أن يمس التعديل عقود

02و يترك المجال للحرية التامة في التعاقد و يتم 2005 09اإليجار المبرمة قبل

ولكن يبدو أن المشرع من خاللتوحيد األوضاع القانونية من01 مكرر 187المادة

القانون التجاري أراد المحافظة على إستقرار النشاطالتجاري و عدم مفاجئة أصحاب

و التي من الممكن أنالقواعد التجارية بإحكام التعديل تلحق بهم و بالوضع اإلقتصادي

05بأثر فوري أضرار كبيرة لو تم تطبيق القانون 02 و يطرح السؤال في هذا الصدد بشأن العقود التي تجدد

صراحة بإيجاب وقبول جديدين هل تعتبر عقود إيجار من المؤجر و المستأجر في 02

05تاريخ الحق لنشر القانون جديدة و تخضع بذلك ألحكام التعديل أم أنها تبقى خاضعة

و ما يليها172ألحكام المواد 75من األمر 59

الواقع انه في غياب إجتهادات و أحكام قضائية في هذاالصدد بالنظر لحداثة القانون

فاألرجح انه ال يوجد ما يبرر إبقاء هذه العقود خاضعة 0205للقانون السابق فهو

عقد جديد بإيجاب من المؤجر و موافقة من المستأجر دونتمسكه بالحق في التجديد

من القانون التجاري و هذا172الذي تنص عليه المادة يجعله يخضع ألحكام التعديل

و نفس الشيء بالنسبة لعقود اإليجار التي يوجه فيها تنبيهباإلخالء باعتبار أن هذا

األخير هو تصرف إرادي يرتب أثاره دون حاجة إلى موافقةالطرف األخر و هو

المستأجر فإذا إستوفى التنبيه شروطه القانونيةو تمإتباع اإلجراءات القضائية كما

يتطلبها القانون ترتب عن ذلك إنتهاء عقد اإليجار فإذاعدل المؤجر عن نيته في

رفض التجديد تحتم على الطرفان إبرام عقد جديد فإذا كانهذا العدول الحق لتاريخ

فإن العقد الذي يبرم بين الطرفين يخضع ألحكام 0205التعديل نشر القانون

مكرر من187الحالة األخرى التي يمكن إخضاعها للمادة القانون التجاري تتعلق بحق

األولوية الذي يكتسبه المستأجر في حالة إخالءه للعينالمؤجرة لوجود هدم كامل

بالعمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها لإلستغالل أو إلستحالةشغلها دون خطر نظرا

من177لحالتها إذا أقر له المشرع من خالل المادة القانون التجاري في فقرتها

األخيرة بحق األولوية في إستئجار العمارة المعاد بناؤها قبل تعديله و بناء على ذلك إذا كان عقد اإليجار األصلي 59

75أبرم في ظل القانون و كان اإلخالء بسبب حالة المبني وتم إعادة بناء هذا األخير

و ترميمه بعد نشر فإن المستأجر الذي يريد التمسك بحق األولوية يلزم 02

05باإلبرام عقد جديد القانون وفق ألحكام التعديل

و يستخلص من هذا المبحث بموجب أن مستأجر العقار بموجب عقد إيجار تجاري 59

75أبرم قبل تعديل األمر يتمتع إذا توافرت فيه الشروط القانونية و اصبح مالك 02

05للقاعدة القانون التجارية يتمتع بحق اإليجار و يمكن له المطالبة بتجديد

عقد اإليجار عند حلول أجاله في حين أن المستأجر للعين بعد هذا التعديل يلزم

بإخالء األمكنة متى حل اجل العقد ما لم يوافق المؤجر على إبرام عقد جديد

قبل تعديله و فكيف يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجار 5975الذي ابرم في ظل األمر

كيف يمكن للمستأجر أن يستمر في إستغالل نشاطهالتجاري في نفس العين التي اجرها

الذي عدل القانون التجاري بموجب عقد ابرم بعد 0205صدور القانون

المبحث الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري أصبح إنهاء عقود اإليجارات التجارية يخضع للقواعد إثر 02

05صدور القانون العامة في التعاقد القائمة على حرية اإلتفاق و إستقالل

اإلرادة فينتهي العقد على ذلك بمجرد حلول األجل المحدد في العقد و بهذا يكون المشرع

قد حرر إرادة المؤجر التي كانت قبل التعديل مقيدة بتوجيه تنبيه باإلخالء عند

الرغبة في وضع حد للعقد محدد المدة كان أو غير محدد و بعرض التعويض اإلستحقاقي

الذي قد تفوق قيمته قيمة العقار المؤجر أو بإثبات السبب الخطير و المشروع تجاه

المستأجر المخلي المحل و لدراسة أحكام إنهاء عقد اإليجار التجاري تم تقسيم هذا

المبحث إلى مطلبين يتعلق قبل تعديله والثاني بالعقد المبرم بعد التعديل األول 59

75بالعقد المبرم في ظل األمر الذي أدخل على القانون التجاري

المطلب األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم فيظل األمر

قبل تعديله 5975 إذا كان المالك المؤجر ال يرغب في تجديد اإليجار للمستأجر

الذي نشأ له الحق في اإليجار ألزمه القانون أن يوجه للمستأجر تنبيها بإخالء

العين المؤجرة مع ذكر األسباب التي جعلته يطلب إخالء العين فإذا كانت له

أسباب شرعية قبل المستأجر فله الحق في اإلسترجاع دون تعويض حسب الحاالت التي

يخولها له القانون و إال فإنه يلزم بدفع تعويض اإلستحقاق

الفرع األول رفض تجديد عقد اإليجار التجاري مقابلتعويض إستحقاق

قبل تعديله الحق في طلب أعطى المشرع للمستأجر 5975من خالل األمر

تجديد العقد بتوافر الشروط القانونية و منح المؤجر بلقابل الحق في رفض التجديد

وموازنة منه بين الحقين و حماية لما يسمى بالملكيةالتجارية فرض التعويض

اإلستحقاقي و ضبطه من خالل تجديد الحاالت التييستحق فيها و اإلجراءات الواجب

إتباعها للحصول عليها1أوال حاالت تطبيق التعويض اإلستحقاق ) )

و تتمثل في أ رفض تجديد اإليجار دون سبب شرعي فالرفض غير

المسبب يؤدي إلى إلزام المؤجر بسداد تعويض اإلستحقاق ويقع عليه عبء إثبات

الرفض و ذلك ما تفرضه من القانون التجاري من ذكر أسباب177عليه المادة

خطيرة و مشروعة بممارسة حق اإلستراد في حاالت أخرى

من القانون التجاري و178الحالة التي جاءت بها المادة 1048633 هي الحالة التي تخول

المؤجر المالك إسترجاع محله بسبب حالة البناء أو إعادةبناء العمارات التي يوجد

بها المحل بإستثناء عندما يعرض عليه محل أخر و إال ألزمبسداد تعويض عن ذلك

حالة اإلسترجاع لزيادة إرتفاع العمارة المنصوص عليها في1048633 من القانون181المادة

التجاري و في هذه الحالة يدفع له تعويض إستحقاقجزافي ال يتجاوز ثالث

سنوات إيجار من القانون التجاري و182الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 هذه تخص حالة اإلسترجاع الجزئي لألمكنة المخصصة أصال للمسكن و التي

تعتبر في الوقت ذاته تابعة للمحل التجاري وذلك ليسكن فيها شخصيا أو أحد

األزواج بشرط أن ال يتوفر على سكن أخر أو ألفراد عائلته الذين يعيشون معه أو

المقيمين عنده و الشرط الثاني إذا كان اإلسترجاع الجزئي ال يخل إخالال خطيرا

بإستغالل المحل و الثالث أن ال تكون المحالت التجارية و المحالت المعدة

للسكن تشكل وحدة غير مشاعة في حالة عدم توفر هذه الشروط يلزم بالتعويض و

كذلك في عدم شغله سنوات من6 اشهر و في مدة أقصاها 6لألمكنة في اجل خروج المستأجر

من القانون التجاري و184الحالة النصوص عليها بالمادة 1048633 هي المتعلقة باإلسترجاع

من المؤجر الذي هو في نفس الوقت البائع للمحل التجاري

45أسعد زهية تعويض اإلستحقاق نشرة القضاة عدد (1 12ص )

من القانون التجاري 185الحالة المنصوص عليها بالمادة 1048633 وهي حالة رفض تجديد

اإليجار الواقع من الدولة أو المجموعات المحلية و ذلك

بسبب المنفعة العامة من القانون التجاري 186الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 وهي حالة ما إذا تحايل المؤجر على القانون وقت اإلسترجاع و عدم إحترامه

اإللتزامات التي يفرضها عليه القانون بعد اإلسترجاع

ثانيا إجراءات إنهاء عقد اإليجار التجاري مقابل تعويضاإلستحقاق

أ توجيه التنبيه باإلخالء يجب على المؤجر الذي يرفض تجديد اإليجار أن يوجه تنبيها

باإلخالء إلى المستأجر مالك القاعدة التجارية فإذا لم تتوافر في هذه األخيرة

الشروط المنصوص عليها بالمادة من القانون التجاري فال يلزم المؤجر بذلك أي إذا لم 172

يكتسب المستأجر حق اإليجار طبقا للشروط التي سبق شرحها في تجديد عقد

اإليجار التجاري و قد قضت المحكمة العليا في07عندما رفضت الطعن المرفوع 1999

13قراراها الصادر في من المستأجر ضد قرار رفض إستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث و عشرين شهرا معتبرة إياه أصبح

يحتل األماكن دون حق أو1سند ) )

و توجيه التنبيه باإلخالء واجب في جميع الحاالت سواء كنابصدد عقد إيجار محدد

المدة أو عقد غير محدد المدة وإن كان ذلك ال يطرحإشكاال بالنسبة لهذا األخير فإنه

فيما يخص العقود محددة المدة اختلفت مواقف الجهاتالقضائية فرأى البعض منها

انه ينتهي بإنتهاء المدة المتفق عليها اعتمادا على المادتين من القانون107 و 106

المدني في حين أخذت جهات أخرى موقفا مخالفا و173قررت أن أحكام المادة

المتعلقة بوجوب توجيه التنبيه باإلخالء تطبق على جميععقود اإليجار التجارية إذا أن

هذه المادة ال تفرق بين اإليجار المحدد أو غير محدد المدة ) (2

و هو ما استقر عليه االجتهاد القضائي و كرسته المحكمةالعليا في قراراتها و نذكر منها12 الذي جاء فيه 1998و يستفاد من القرار laquo

08القرار الصادر في الطعون فيه أن قضاة المجلس لما قضوا بالمصادقة على

الحكم القاضي بطرد المستأجرة من المحل التنازع عليه دون توجيه تنبيه باإلخالء فإنهم

من173خرقوا أحكام المادة ص01 عدد 2000 مجلة قضائية 128477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137 )( حسان بوعروج تعليق على2 12مجلة قضائية 1998

08 الصادر في 177670قرار رقم )20 ص 02عدد 1999

القانون التجاري التي تشترط إلنهاء عقد إيجار تجاريتوجيه تنبيه بإخالء سواء كان

العقد محدد أو غير محدد المدة raquo(3) و يجب أن يتضمن التنبيه باإلخالء البيانات التالية

ذكر موجه التنبيه و صفته و مقر إقامته و هويته 1 ذكر األسباب التي جعلت المؤجر يطلب إخالء العين 2

المؤجرة ذكر العين المؤجرة و تحديدها و سند الملكية و إسم 3

المستأجر و هويته و أن يوجه إلى مكان ممارسة نشاطه التجاري

من القانون التجاري و إال كان194ذكر مضمون المادة 4 التنبيه باإلخالء باطال

اشهر مع تحديد بدايته و نهايته6تحديد أجل 5

و بشأن تسبب التنبيه باإلخالء تميز موقف المحكمة العليا( يعتبر األول1باتجاهين )

أن مجرد عرض التعويض اإلستحقاقي من طرف المؤجرتسبيب كاف فقضت

المحكمة العليا في199603إن مجرد عرض التعويض laquo 26قرارها المؤرخ في

من قبل المؤجرين يشكل سببا كافيا لطلب التنبيه باإلخالء من القانون176طبقا للمادة

التجاري و بالتالي فإن النعي على القرار بعدم التسبب raquo(2)في غير محله

أما اإلتجاه الثاني فقد ذهب في تسبيب التنبيه باإلخالء علىأن عرض التعويض

اإلستحقاقي هو نتيجة له و ليس سببا كافيا لكي يستجيب173لمقتضيات أحكام المادة

من القانون التجاري و األرجح هو ما ذهب إليه الرأي األول ذلك أن تقييد إرادة

المؤجر في إسترجاع العقار هو إستثناء من حرية التصرف في الملكية وبذلك ال

يجب التوسع فيه ال laquo و بالنسبة لوقت توجيه التنبيه باإلخالء فقد نصت المادة

من القانون التجاري173 ينتهي إيجار المحالت الخاصة بهذه األحكام إال بأثر تنبيه

بإخالء حسبما جرت عليه6و يفهم من هذا النص انه إذا raquo العادة المحلية و في مدة

أشهر قبل األجل على األقل اشهر من6كان العقد محدد المدة فيجب توجيه التنبيه قبل

حلول تاريخ إنتهاء مدة اإليجار إما إذا كان العقد غير محدد المدة فيجب منح

اشهر لإلخالء6المستأجر مدة من تاريخ توجيه التنبيه

ص02 عدد 1999 مجلة قضائية 177670ملف رقم 1998 08( قرار 3 12 23 )

محمود قباص التنبيه بإخالء و اإليجارات التجارية مجلة (1 256 ص 01 عدد 1993قضائية )

المجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 2 03التجارية و )

96 عدد خاص ص 1999البحرية يتم إجراء التنبيه باإلخالء عن طريق المحضر القضائي أو

بالتسليم الشخصي إلى المستأجر أو يرسل برسالة موصى عليها أو بأي وسيلة

أخرى و تجدر اإلشارة إلى أنه إذا تعدد المستأجرين للعين المؤجرة فيجب توجيه تنبيه

باإلخالء لكل واحد منهم على حدى وذلك تحت طائلة البطالن و هو ما قضت به المحكمة

العليا في قرارها المؤرخ الثابت من أو راق الطعن أن قضاة المجلس لما 1999

09 في 11إعتبروا بقية الورثة في النزاع غير وارثين في اإليجار و ال يستحقون أي تعويض

وال ضرورة بالتالي لتوجيه التنبيه بإخالء لكامل الورثة فإنهم أخطئوا في

من510تطبيق القانون ألن المادة القانون المدني تعتبر اإليجار من الحقوق التي تورث و كل

وارث له في اإليجار حق ثابت و خاص

إن التنبيه باإلخالء ال يكون صحيحا و منتجا لكل أثارهالقانونية إال إذا وجه إلى كامل

الورثة و ليس للمسير بوكالة فقط الذي ال يعتبر وكيال raquo (1)عن بقية الورثة

أما إذا تعدد المؤجرين بأن كان العقار ملك في الشيوع لعدةأشخاص فيحق لكل شريك

منهم أن يوجه دون الشركاء اآلخرين تنبيها باإلخالء718للمستأجر عمال بأحكام المادة

لكل شريك في الشيوع الحق في أن يتخذ من الوسائل laquoمن القانون المدني التي تنص

من تطبيقات هذا raquo ما يلزم لحفظ الشيء و لو كان ذلكبغير موافقة باقي الشركاء

المبدأ قرار03المنشور في المجلة القضائية 2001 20المحكمة العليا المؤرخ في

ص02 عدد 2002حفاظا على المال المشاع يحق ألحد laquo و الذي جاء فيه319

الشركاء إتخاذ كافة اإلجراءات الالزمة و لو كان ذلك دونموافقة باقي الشركاء فإن

القضاء بصحة التنبيه بإخالء الموجه من المؤجرة المالكةأغلبية الحصص لحماية المحل

التجاري من االنهيار دون موافقة باقي الشركاء هو raquo تطبيق سليم للقانون

و إثبات حصول التنبيه باإلخالء يكون على من يدعي بهبكافة طرق اإلثبات بما فيها

البينة و القرائن و شهادة الشهود مهما كانت قيمة األجرة )( وعدم توجيه التنبيه أو عدم2

توافر شروطه يؤدي إلى عدم قبول الدعوى شكالبموقف المستأجر من عرض التعويض اإلستحقاقي

إذا وافق المستأجر على مبدأ اإلخالء وحصل إتفاق حولقيمة التعويض اإلستحقاقي فإن

األمر ينتهي عند هذا الحد و إذا وافق المستأجر على مبدأاإلخالء وقام الخالف على

مقدار التعويض اإلستحقاقي جاز للطرف الذي يهمهالتعجيل أن يرفع دعواه أمام رئيس

المحكمة الناظرة في القضايا اإلستعجالية ليأمر بإجراءاتالخبرة الالزمة و ذلك بعد

إنتهاء أجل ثالثة اشهر من تاريخ توجيه التنبيه و أن يرفعبالتوازي دعوى قضائية في

ص02 العدد 2001 مجلة القضائية 207219ملف رقم 199909( قرار في 1 11 231 )

83جنادي جياللي المرجع السابق ص (2 ) الموضوع أمام الجهة القضائية المختصة و هي محكمة

موقع العقار و قد قضت المحكمة في199005من المقرر قانونا أن اللجوء إلى laquo

06قرار صادر في القاضي اإلستعجالي إلجراء خبرة لتقدير التعويض عن إخالء

يستلزم و جود دعوى فيالموضوع مرفوعة مسبقا raquo(3)

وعند إنجاز تقرير الخبرة نتيجة الدعوى اإلستعجالية الذييجب إيداعه في ظرف

شهرين لدى أمانة الضبط و يلحق بملف الدعوى المرفوعةأمام المحكمة المختصة التي

من194تفصل في الموضوع بعد إيداع التقرير ) المادة القانون التجاري (

أما إذا رفض المستأجر اإلخالء أصال فعليه أن ينازع فيصحة التنبيه باإلخالء

بعرض النزاع بعد ثالثة أشهر من التبليغ على قاضيالموضوع الذي يفصل أو ال في

صحة التنبيه باإلخالء ثم يتم تقدير التعويض اإلستحقاقيالذي يكون عادة باالستعانة

بخبير و يراعي في تقدير التعويض اإلستحقاقي القيمةالتجارية للمحل التجاري التي

تحدد وفق لغرض المهنة مصاريف النقل و إعادة الترتيب وحقوق التحويل الواجب

تسديدها لمحل تجاري من نفس القيمة و عن تاريخ تقدير التعويض اإلستحقاقي ذهبت المحكمة

العليا إلى أن العبرة بتاريخ توجيه التنبيه باإلخالء و ذلك في05الذي جاء فيه 1999

08قرارها المؤرخ في من المقرر قانونا أنه يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار

laquo غير أنه يسدد للتاجر المخلي التعويض اإلستحقاقي الذي يجب أن يكون مساويا

للضرر المسبب نتيجة عدم التجديد و لما ثبت في قضية الحال أن قضاة المجلس لما

قدروا الضرر الناتج عن رفض تجديد اإليجار إبتداء من تاريخ اإلعالن عن رغبة

المؤجر في إنهاء اإليجار و ليس من تاريخ الخروج الفعلي ألن الخروج يقع بعد صدور

الحكم القاضي باإلخالء و األحكام تفصل في الوقائع القائمة و ليست raquo (1)

المستقبلية فإنهم طبقوا صحيح القانون ج دفع التعويض اإلستحقاقي و إخالء األمكنة

يبقى المستأجر بعد توجيه التنبيه باإلخالء شاغال لألمكنةإلى حين تقاضيه الفعلي لقيمة

التعويض و يعتبر في هذه الحالة شاغل بحق و من دونسند فهو يحق ألن القانون

يسمح له بالبقاء إلى حين قبض التعويض اإلستحقاقي من القانون التجاري (187)المادة

و هو بغير سند ألن توجيه التنبيه باإلخالء يضع حدا لعقداإليجار و يدفع للمستأجر تعويضا عن شغل األمكنة

01 عدد 1991 المجدلة القضائية 67008ملف رقم 1990 06( قرار في 3 05 65ص )

العدد2000 المجلة القضائية لسنة 189311ملف 1999 08( قرار في 1 05 121 ص 01 )

عند دفع التعويض اإلستحقاقي يلزم المستأجر بمغادرةاألماكن حتى عن طريق القوة

العمومية على أن يدفع للمؤجر تعويضا عن التأخر إذاتماطل في الخروج منه )المادة

( من القانون التجاري 187 و في حالة اإلخالء تسلم األماكن للمؤجر في أول يوم من

األجل المألوف و التالي يوم إعتبارا من تاريخ تسديد التعويض15إلنقضاء مهلة

للمستأجر نفسه أو للحارس القضائي إذا وجد و يدفع الحارس القضائي التعويض

للمستأجر مقابل إيصال منه فقط

إن لم تقع معارضة من الدائنين أو التوقيع حجز من أحدهم تحت يده

و إذا تراجع عن إرادته في طرد المستأجر إما بسبب عجزهعن تسديد التعويض

اإلستحقاقي المحكوم به لفائدة المستأجر المخلى أو أليسبب أخر يحق له أن يتملص

من القانون197من تسديد هذا التعويض ) المادة التجاري ( مع مراعاة الشروط التالية

وجود المستأجر في العين المؤجرة ولم يتم استئجار عين1048633 أخرى من طرف

المستأجر يوم إبتداء من اليوم15أن يمارس حق التملص في اجل

1048633 الذي يصبح فيه الحكم أو القرار القاضي بالتعويض اإلستحقاقي نهائيا

أن يوافق الطرفان على التجديد حسب شروط يتفقان1048633 عليها وفي حالة عدم اإلتفاق

195يحدد القاضي اإلستعجالي هذه الشروط وفقا للمادة من القانون التجاري

و ال بد هنا من إبرام عقد جديد بعد ممارسة حق التملص ألن1048633 العقد األول قد انتهى بتوجيه التنبيه باإلخالء

الفرع الثاني رفض تجديد عقد اإليجار التجاري دونتعويض إستحقاقي

إن إستفادة المستأجر صاحب القاعدة التجارية من التعويضاإلستحقاقي في حالة

رفض المؤجر تجديد عقد اإليجار مقرونة بعدم إرتكابه أيخطأ من األخطاء المنصوص

من القانون التجاري وعلى ذلك177عليها في المادة يمكن للمؤجر أن يتخلص من

تعويض اإلخالء إذا أثبت سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر المخلى المحل

أوال حاالت رفض تجديد اإليجار دون تعويض إستحقاقي

من القانون التجاري و تتمثل في177نصت عليها المادة إثبات المؤجر سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر 1

القاعدة أنه يحق للمؤجر أن يطالب من المستأجر الذي قامبأعمال خطيرة و غير

مشروعة أن يتخلى عن األمكنة دون تعويض إستحقاقي ويالحظ أن المشرع لم يحدد

األسباب الخطيرة وغير المشروعة التي يؤسس عليهاالتنبيه باإلخالء و لكن يمكن

إحصاء بعضها من خالل أحكام القانون التجاري و اإلجتهادالقضائي فنذكر على

سبيل المثال إرتكاب المستأجر خطأ يوجب مسئوليته الجزائية إصرارا

1048633 بالمؤجر أو أحد أفراد عائلته

1048633 تغيير النشاط التجاري دون ترخيص من المؤجر إحداث أعمال ضارة بالعين المؤجرة أو هدم جزء منها أو

1048633 التغيير في واجهة المحل التوقف عن إستغالل المحل التجاري دون سبب جدي أو

1048633 مشروع اإليجار من الباطن أو التنازل عن اإليجار دون ترخيص

1048633 من القانون188)المادة ( التجاري

ممارسة نشاط غير مشروع في المحل موازاة مع النشاط1048633 األصلي كبيع مواد ممنوعة

كالمخدرات أو أسلحة حربية أو ممارسة الدعارة في المحل

عدم دفع بدل اإليجار أو التأخير في الدفع وهناك من يرى1048633 باعتبار عقد اإليجار من

العقود المتبادلة فإن عدم دفع بدل اإليجار يفقد اإليجار معناه و يترتب عليه الفسخ

6و ال يمكن بذلك إفادة المستأجر من التنبيه باإلخالء و اجل أشهر و لكن اجتهاد

المحكمة العليا استقر على اعتبار هذه الحاالت من بينحاالت رفض التجديد و من

ثم البد فيها من إتباع اإلجراءات القانونية سيما المنوه177 و 173عنها بالمواد

من القانون التجاري و بشأن فسخ العقد افيجار التجاريفقد إعتبر البعض أنه

من119يخضع للقواعد العامة المكرسة بأحكام المادة القانون المدني و بإعتبار أن

اسباب الفسخ هي نفسها هي نفسها األسباب المشروعة والخطيرة و المبررة

لممارسة حق اإلسترجاع دون أي تعويض من جانب المؤجرتطبيقا لألحكام المادة

من القانون التجاري مما يترتب عنه أنه عند نهاية عقد 177اإليجار فإن للمؤجر

الذي ينسب للمستأجر مخالفة ناشئة عن عدم تنفيذ التزامأو أكثر من االلتزامات

التعاقدية ينشئ له عند نهاية عقد اإليجار الخيار بين فسخالعقد أو ممارسة حق

1االسترجاع ألسباب خطيرة ومشروعة ) ) و الواقع أنه ال بد من التفرقة بين دعوى الفسخ و بين

رفض تجديد اإليجار وفقا من القانون التجاري فدعوى الفسخ177ألحكام المادة

تهدف إلى إنهاء العالقة التعاقدية خالل سريان مدة عقد اإليجار أي قبل إنتهاء أجله

بينما رفض التجديد و المطالبة بإسترجاع المحل المؤجر ال يمكن ممارسته إال عند

نهاية عقد اإليجار و أن هدفه هو منع المستأجر من الحصول على تجديد لإليجار حزيط محمد حق اإلسترجاع في اإليجارات التجارية (1

84 دار هومة ص 2005 ) و يجب تمييز هذه الحالة عن الفسخ بقوة القانون

من191المنصوص عليها بالمادة

كل إشتراط مدرج في اإليجار ينص على الفسخ بقوةالقانون laquo القانون التجاري

في حالة عدم دفع بدل اإليجار في اإلستحقاق المتفقعليها ال ينتج أثره إال بعد

مرور شهر واحد من اإلخطار بالدفع الذي يبقى دون raquo نتيجة

فإذا وجد إتفاق صريح بين األطراف على فسخ بقوةالقانون فيكون للمؤجر أن يوجه

إنذار للمستأجر للدفع فإذا لم يقم بذلك خالل شهر منتاريخ تبليغه فسخ العقد بقوة

القانونحالة المبنى 2

و هي الحالة المنصوص عليها بالفقرة الثالثة من المادة من القانون التجاري177

يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار دون أن يلزم بسدادlaquo أي تعويض إذا أثبت

وجود هدم كامل العمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها للسكنالمعترف به من السلطة

اإلدارية أو إذا أثبت أنه يستحيل شغل العمارة دون خطر raquoنظرا لحالتها

فهذه المادة تستوجب على المؤجر الذي يريد اإلخالء دونتعويض استحقاقي أن يثبت

بموجب قرار إداري أن العقار الذي يملكه المتواجد به العينالمؤجرة صار غير قابل

لالستغالل أو الشغل ألنه يشكل خطرا أو أن العقار قابلللهدم الكامل أو جزء منه لعدم

صالحيته ففي هذه الحالة يعفى المؤجر من تسديد التعويضاإلستحقاقي عند رفضه

تجديد اإليجار أما المستأجر المخلى فله حق األولوية فيحالة إعادة بناء العمارة التي تم

هدمها و يشترط منه أن يبلغ المؤجر برغبته فياإلستفادة من المحل في العمارة التي

أعيد بناؤها وذلك خالل ثالثة أشهر التالية إلخالئه األمكنةالتي كان يشغلها و إال سقط

حقه و يعتبر هذا نوع من الحماية للمستأجر الذي أخلىاألمكنة دون تعويض

إستحقاقيثانيا إجراءات رفض التجديد دون تعويض اإلستحقاق

حتى يستفيد المؤجر من إنهاء عقد اإليجار التجاري دوندفع التعويض اإلستحقاقي ال بد

له إتباع اإلجراءات القانونية إجراءات رفض التجديد لقيام المستأجر بأعمال خطيرة 1 إذا برهن المؤجر عن سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر

كارتكاب خطأ جزائي في حق المؤجر أو ممارسة نشاط غير مشروع في المحل أو

هدم جزء من المحل فيقوم مباشرة بتوجيه التنبيه باإلخالء ويرفع دعوى رفض التجديد

يلتمس فيها إلزام المستأجر بإخالء المحل دون تعويض بسبب خطير و مشروع

دون حاجة إلثبات ذلك بمحضر معاينة و ال إعذار مسبق إذ يكفي تقديم الحكم

الجزائي أو المدني الذي يثبت قيام المستأجر بالفعل الذي دفع المؤجر لمطالبته )

1باإلخالء) و إذا كان اإلخالء إلخالل المستأجر بالتزاماته التعاقدية

فيتم إتباع اإلجراءات التي من القانون التجاري02 فقرة 177جاءت بها المادة

على المؤجر أوال أن يقوم بتحرير محضر معاينة إلثبات حالة1048633 المخالفة و قيامها ثم

يوجه إنذارا للمستأجر للكف عن ارتكابها و العدول عنها وأوجب المشرع أن

يكون اإلنذار بموجب عقد غير قضائي مع بيان السببالمستند إليه وذكر مضمون من القانون التجاري وكل177الفقرة الثانية من المادة

ذلك تحت طائلة البطالن ويتم إمهال المستأجر مدة شهر من تاريخ تبليغه للعدول

عن المخالفة معاينة استمرار قيام المخالفة عند انقضاء مهلة شهر كاملة

1048633 من يوم تبليغه باإلنذار و إستمرار المستأجر يإقتراف المخالفة يجب على المؤجر أن

يقوم بإثبات ذلك بمعاينة المخالفة عن طريق المحضر القضائي الذي يحرر محضر

معاينة الستمرار المستأجر في إرتكاب المخالفة رغم إنذاره

توجيه التنبيه بإخالء دون تعويض على المؤجر بعد استكمال1048633 اإلجراءات السابقة أن

يوجه للمستأجر تنبيها باإلخالء وان يذكر سببه من بينالحاالت السالفة الذكر و

هنا ال بد أن ال تكون األسباب متناقضة بذكر أحد حاالت من القانون177المادة

التجاري و عرض تعويض إستحقاقي وقد قضت المحكمةالعليا في قرارها الصادر

من المقرر قانونا أنه يجب أن يتم تنبيه باإلخالء بعقد laquo26 في 03 1996

غير قضائي وأن تبين فيه األسباب التي أدت إلى توجيههمع إعادة ذكر مضمون

و إال أعتبر باطال و لما أسس المطعون ضدهم194المادة التنبيه باإلخالء على

سببين اثنين أولهما غلق المحل التجاري خرقا لألحكام من القانون177المادة

التجاري و ثانيهما عرض تعويض إستحقاقي وفقا من176لألحكام المادة

القانون التجاري فإن هذين السببين متناقضين و ال يمكناالعتماد عليهما معا لطلب

إخالء القاعدة التجارية raquo (1) مباشرة الدعوى القضائية لرفض تجديد عقد اإليجار دون

1048633 تعويض إذا رفض المستأجر إخالء المحل بعد توجيه التنبيه باإلخالء يجوز

للمؤجر رفع الدعوى القضائية بعد إنتهاء مهلة ثالثة أشهر من تاريخ تبليغ التنبيه

باإلخالء يلتمس فيها129جنادي جياللي المرجع السابق ص (1 )

مجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 1 03التجارية و البحرية )

26 ص 1999عدد خاص الحكم بصحة التنبيه باإلخالء و بإلزام المستأجر بإخالء

المحل التجاري دونتعويض

إجراءات رفض تجديد اإليجار دون تعويض نتيجة وضعية 2 المبنى

في الحالة التي تكون فيها العمارة غير قابلة للشغل واإلستغالل و يصدر قرار عن

السلطة اإلدارية يؤكد ذلك و يأمر بإعادة البناء فعلىالمؤجر أن يوجه تنبيها من القانون التجاري173باإلخالء طبقا للمادة

و بعد إنتهاء أجل ثالثة أشهر من توجيه التنبيه باإلخالء ورفض المستأجر إخالء المحل

يجوز للمؤجر رفع دعوى قضائية أمام المحكمة و ترفقعريضة افتتاح الدعوى

بنسخة من القرار الصادر عن السلطة اإلدارية المختصةتحت طائلة عدم قبول الدعوى

و هو ما قضت به المحكمة العليا في03الذي جاء 1989 05القرار الصادر بتاريخ

من المقرر أن رفض تجديد اإليجار دون إلزام المؤجر بسدادتعويض اإلخالء laquo فيه

بسبب هدم كامل العمارة أو جزء منها يلزم المؤجر إنذارالمستأجر و تقديم القرار

اإلداري اآلمر بهدم كامل العمارة أو جزء منها و لما كان

الثابت في قضية الحال أن المطعون ضده لم ينذر الطاعنين بالخروج و لم يقدم

للمرافعات القرار اإلداري اآلمر بهدم العمارة أو جزء منها فإن قضاة المجلس بتعيينهم

خبير للقول هل المحل المتنازع عليه مهدد أم ال باالنهيار خالفوا القانون و استوجب raquo (1)

نقص قرارهم يلتمس المؤجر من خالل الدعوى التي يرفعها الحكم بصحة

التنبيه باإلخالء و إلزام المستأجر بإخالء العين دون تعويض

المطلب الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم بعد 0205صدور

المؤرخ تراجع المشرع من خالل تعديل القانون التجاري 0205بموجب القانون

المتضمن تعديل القانون التجاري تراجع عن أحكام 200506 في 02التنبيه باإلخالء

و التعويض اإلستحقاقى و اخضع إنهاء عقد اإليجارالتجاري للقواعد العامة في العقود

مكرر من187القائمة على إستقالل اإلرادة فنصت المادة القانون التجاري في فقرتها

يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجلالمحدد في العقد دون laquo الثانية

حاجة إلى توجيه تنبيه باإلخالء ودون الحق في الحصولعلى التعويض اإلستحقاقي

المنصوص عليه في هذا القانون ما لم يشترط األطراف raquo خالف ذلك

117 ص 4 عدد 1990 مجلة قضائية 56060ملف رقم 1989 05( قرار في 1 03 )

الفرع األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري إن إنهاء مدة عقد اإليجار الذي أبرم بعد صدور التعديل

المؤرخ في يجعل من المستأجر الذي يستفيد منه شاغال 20050206

دون حق و ال سند و يلزم بمغادرة األمكنة إذا لم يحصل بينه و بين المؤجر إتفاق

بإبرام عقد جديد و ذلك مهما طالت مدة استغالله لنشاطه التجاري داخل العين المؤجرة

و ال يلزم المؤجر بتوجيهتنبيه باإلخالء و ال يعرض تعويض إستحقاقي

وعلى ذلك إذا امتنع المستأجر عن اإلخالء فيمكن للمؤجرطرده باللجوء إلى القضاء عن

طريق دعوى أو بالحصول على نسخة التنفيذية لعقد اإليجار

أوال طرد المستأجر عن طريق إمهار عقد اإليجار التجاريبالصيغة التنفيذية

تبرم عقود اإليجار التجاري بعد التعديل بإفراغها فيمحررات رسمية و هذه األخيرة

320كل حكم أو laquo تعتبر سندات تنفيذية إذا تنص المادة من قانون اإلجراءات المدينة

و تبعا لمحتوى هذه raquo سند ال يكون قابل للتنفيذ إال إذا كانممهورا بالصيغة التنفيذية

المادة فإن العقود الموثقة حجة ال يقبل في مواجهتا إالالدفع بالتزوير و تتمتع بنفس القوة

التنفيذية لألحكام القضائية كما يخول حائزها سلطةتنفيذها مباشرة دون الحاجة إلى

اللجوء إلى القضاء فمتى حل اجل االلتزام يقوم الموثقمباشرة بوصفه ضابط عموميا

بتحمل ذيل العقد التوثيقي الصيغة التنفيذية المنصوص من قانون320عليها في المادة

اإلجراءات المدنية فيصبح العقد بذلك قابال للتنفيذ بالطرقالودية وفقا ألحكام المادة

من قانون اإلجراءات المدنية و الجبرية وكأنه حكم 330قضائي نهائي قاضي في

الخصومة وتبعا لذلك فإن عقد اإليجار التجاري المفرغ في محرر

رسمي ينتهي بحلول األجل المحدد فيه فإذا إمتنع المستأجر عن إخالء األمكنة على

المؤجر أن يحصل على الصيغة التنفيذية للعقد من عند الموثق ثم يمكنه طرد

المستأجر من األمكنة عن طريق المحضر القضائي بإستعمال كافة طرق التنفيذ بما فيها

الجبرية ثانيا دعوى الطرد

يمكن للمؤجر في حالة إمتناع المستأجر عن إخالء العينرغم حلول أجل العقد أن يلجأ

إلى القضاء ويطلب طرد المستأجر من األمكنة على أساسأنه أصبح شاغال دون حق وال سند بانتهاء مدة اإليجار

ويختص قاضي االستعجال بدعوى الطرد لتوافر عناصراالستعجال فيها طبقا للمادة

من قانون اإلجراءات المدنية وقياسا على ما استقر 183عليه اجتهاد المحكمة العليا في

اإليجار المدني حيث اعتبرت المحكمة العليا أن القاضياالستعجالي مختص في

دعاوى الطرد بالنسبة لعقود اإليجار المبرمة بعد صدورالمرسوم

03 03المتعلق بالترقية العقارية وقد جاء في 1993 93 التشريعي 01المؤرخ في

حيثيات01 187628 ملف رقم 2000لكن حيث أنه laquo 18قرارها المؤرخ في

بالرجوع إلى عقد اإليجار المبرم بين الطاعن و المطعونضده فإنه حددت مدة العقد

بسنة وبالتالي بعد إنهاء هذه المدة فإنه الطاعن للمستأجر محتال دون سند صحيح

ومن حق المطعون ضده المؤجر اللجوء إلى قاضي )1االستعجال إلزالة اإلعتداء )

laquo

و ما يؤكد اختصاص القاضي اإلستعجالي بدعوى الطرد ماذهبت إليه الغرفة التجارية

بالمحكمة العليا التي أقرت باالختصاص بطرد المستأجرالذي أبرم عقد إيجار لمدة ثالثة

و عشرون شهرا لنه ال يخول له اإلستفادة من أحكامالتجديد وقد جاء في قرار لها

و لما كان ثابتا أن قاضي اإلستعجالي الذي قضى بطرد laquo13 مؤرخ في 199907

المستأجر الطاعن من محل التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجارالتي حددت بثالث و

عشرين شهرا معتبرا إياه أصبح يحتل األماكن دون وجهأوسن يكون قد طبق صحيح

القانون raquo(2) فهذا القرار و عن كان ال يتعلق مباشرة بالحالة التي

تدرسها ولكن يفهمك منه ضمنيا اعتراف االجتهاد القضائي االستعجال باالختصاص في دعوى

المجرد عند حلول أجل عقد اإليجار المحدد و المتفق عليه بين األطراف

مكرر من187الفرع الثاني الطبيعة القانونية للمادة القانون التجاري

02فقرة مكرر من القانون187يلزم المستأجر laquo تنص المادة

التجاري في فقرة الثانية بمغادرة المكنة المستأجرة بانتهاء الجل المحدد في العقد

دون الحاجة على توجيه تنبيه باإلخالء دون الحق في الحصول على تعويض اإلستحقاتق

المنصوص عليه في هذاالقانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

210ذيب عبد السالم المرجع السابق ص (1 )1 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13 07( قرار في 2 137ص ) لتحديد الطبيعة القانونية لهذا النص ال بد من الرجوع إلى

القواعد العامة و نعلم أن القواعد القانونية تصنف إلى قواعد آمرة و أخرى مكملة

فاألولى هي التي ال يجوز لألفراد مخالفتها و اتصالها بأمور يحرص المشرع على عدم

المساس بها للمحافظة على النظام الذي يقوم عليه المجتمع و هي أمور تتصل اتصاال

وثيقا بكيان المجتمع و مقوماته األساسية

أما القواعد المكملة أو المفسرة فهي التي يجوزمخالفتها و ذلك باإلتفاق على ما

يخالفها و يحالف حكمها و ذلك ألنها ال تتعلق بكيانالمجتمع و مقوماته األساسية و

بالتالي فإن مخالفاتها ال تعتبر إخالال بالنظام العام ال يعنيذلك أن القاعدة المكملة تخلو

من صفة اإللزام و إنما تتوفر لها هذه الصفة طالما أناألفراد وقت إبرام تصرفاتهم لم

يخالفوا الحكم الذي تقرره و للتمييز بين النوعين باإلضافة إلى معيار تعلق القاعدة

بالنظام العام يمكن االستدالل بصياغة النص القانوني الذي جاء بالقاعدة و ألفاظه إذ أن

المشرع كثيرا ما يستخدم بعض األلفاظ في صياغة القاعدة القانونية تدل بما ال يدع

مجاال للشك عن نوعية وطبيعة القاعدة القانونية

و بتطبيق هذه األحكام على نص الفقرة الثانية من المادة مكرر من القانون187

فهذا يفيد أنها raquo ما لم يشترط األطراف خالف ذلك laquo التجاري التي تنص في آخرها

من القواعد المكملة وبالنتيجة يمكن لألطراف االتفاق علىما يخالفها فيمكن االتفاق

على إخضاع إنهاء عقد اإليجار لشروط معين قد تكونتوجيه التنبيه باإلخالء أو إنذار

بسيط أو بعرض التعويض االستحقاق أو غيرها إال ان هذافي الواقع مستبعد فالمؤجر

الذي تخلص من اإلجراءات التي كانت تقيد حريته فيالتصرف في ملكيته يستبعد أن

يقيدها بإرادته و أيا كان األمر فإن أي إتفاق يخالف أحكام هذه المادة البد

من ذكره في المحرر الرسمي الذي أفرغ فيه عقد اإليجار ألنه هو وسيلة

اإلثبات الوحيدة و القاضي إذا ال يمكنه استبعاد عرض عليه النزاع بشأن العقود 02

05المبرمة بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري من التطبيق إال بما187المادة

يوجد من أحكام مخالفة لها وردت في هذا المحرر و يترتب على ذلك أنه للمتعاقدين

مطلق الحرية في تحديد اإلجراءات و الشروط التي ينتهي بها العقد بالنسبة لعقود

إيجار المحالت المخصصة لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي المبرمة بعد تاريخ دخول

مكرر من187المادة القانون التجاري حيز التنفيذ إذ يصبح كل طرف ملزم

باحترامها شأنها شأن باقي االلتزامات التعاقدية األخرى فإذا ما كان عقد اإليجار قد

تضمن أن ال ينتهي اإليجار إال بتنبيه بإخالء يوجهه المؤجر للمستأجر في زمن معين أصبح

المؤجر مقيد في ممارسة حق االسترجاع بإتمام ذلك اإلجراء في األجل المحدد فإن لم

يعين أجل محدد للتنبيه وجب الرجوع إلى إرادة المتعاقدين فإن قصدا الرجوع إلى

مواعيد اإلخالء المقرر في من القانون التجاري وجب احترام هذه المواعيد و إذا 173

كان عقد اإليجار قد تضمن الشكل الذي يجب أن يتم به تبليغ هذا التنبيه كأن يشترط

ان يكون ذلك عن طريق المحضر وجب إحرام هذا الشكل أيضا إذا تضمن عقد اإليجار

بند يلزم المؤجر بدفع تعويض معين للمستأجر قبل إلزامه بإخالء العين المؤجرة

أصبح المؤجر حينئذ مقيد بممارسة حق االسترجاع أيضا بأداء ذلك التعويض الذي التزم

به للمستأجر و خالصة ما نتوصل إليه من هذا المبحث

أن المستأجر العقار الستغالله في ممارسة نشاط التجاريبموجب عقد مبرم قبل صدور

يتمتع بحصانة منحها له المشرع إذا اكتسب القاعدة 0205التجارية وفق القانون

التجاري و محله الشروط القانونية تحمى هذه الحصانة تعطيه الحق في الحصول على

تعويض إذا تم تجريده من ملكيته التجارية في حين ال يتمتع المستأجر بعقد أبرم بعد تاريخ الحق

للتعديل بهذه الحصانة إذ يخضع عقده إلرادة األطراف و حرية اتفاقهم

وتجدر اإلشارة على أن هذا الموضوع يتعلق بإيجار العقارمن أجل إستغالله في

نشاط تجاري وليس إيجار المحل التجاري أو أحد عناصرهبمفهوم المال المنقول

المعنوي والذي يكتسبه المستأجر بإستغالله العينالمؤجرة بموجب عقد إيجار تجاري

و نظرا ألن دراسة هذا األخير تتطلب المرور بمختلفالمراحل التي يعرفها بداية من

إبرامه و شغل المستأجر للعين ووصوال إلى إنهائه و إخالءاألمكنة تمت في هذه

المذكرة معالجة العناصر التالية1048633 أركان عقد اإليجار و الطرق التي يمكن إبرامه بها

1048633 القواعد التي تحكم إثباته1048633 الحق في تجديده

1048633 طرق إنهائه و أحكامها وقد تمت وذلك في ظل القانون التجاري قبل وبعد 02

05تعديله بموجب القانون معالجة الموضوع من خالل تقسيم فصول و مباحث المذكرة

على أساس ترتيب المراحل التي يمر بها عقد اإليجار التجاري ) إبرام إثبات تجديد

إنهاء ( أما تقسيم المطالب فكان على أساس فصل كل من أحكام القانون التجاري

قبل التعديل و أحكامه بعد التعديل في مطلب مستقل

الفصل األول إبرام عقد اإليجار التجاري و إثباته قبل التعديل األخير الذي أدخل على القانون التجاري كان

عقد اإليجار التجاري من العقود الرضائية ال تشترط فيه شكلية معينة لإلنعقاد

و يخضع في إثباته للقواعد العامة لإلثبات مع مراعاة ما إستتقر عليه القضاء في هذا

الشأن إال أنه و بعد التعديل إشترط المشرع إفراغ اإليجار التجاري في العقد 2005

06 المؤرخ في 02رسمي تحت طائلة البطالن مما غير من طبيعة العقد و بالنتيجة

تغيرت طرق إثباته و لدراسة ذلك و توضيحه قمنا بتقسيم هذا الفصل إلى

مبحثين األول يتعلق بإنشاء عقد اإليجار التجاري و الثاني يإثباته

المبحث األول إنشاء عقد اإليجار التجاري يتطلب عقد اإليجار التجاري كباقي العقود توافر جملة من

األركان حتى يكون صحيحا و يرتب أثاره القانونية و من خالل هذا المبحث

نقوم بدراسة هذه األركان قبل تعديله في المطلب األول بالنسبة لعقد اإليجار 59

75التجاري المبرم في ظل األمر في المطلب الثاني و بالنسبة للعقد المبرم بعد صدور 02

05في ظل القانون المطلب األول إبرام عقد اإليجار التجاريقبل تعديله 59

75 في ظل األمر المتضمن القانون التجاري لم يشترط المشرع ضمن 59

75أحكام األمر خصوصية معينة في إبرام عقد اإليجار التجاري و لذلك

كان هذا الخير يخضع للقواعد العامة فالعقد قد يكون بالكتابة العرفية أو أمام

الموثق أو باللفظ مقابل وصل كراء و كما يكون صريحا أو ضمنيا و يشترط لقيامه و

صحته توافر األركان العامة للعقود و فيما يلي نتناول طرق إبرام عقد اإليجار التجاري

و أركانه الفرع األول طرق إبرام عقد اإليجار التجاري

يتم تأجير العقار إلستغالله في النشاط التجاري إما منمالك العين و يكون اإليجار

أصليا أو من مستأجرها و يكون اإليجار عندها فرعيا اإليجار األصلي يبرم عقد التجاري بكل حرية بين 1

األطراف ذلك أن المشرع قبل التعديل الذي ادخل02لم يقيده بشروط معينة 2005

06على القانون التجاري في من القانون172و يفهم ضمنا إنطالقا من نص المادة

التجاري أنه يمكن إبرامه بعقد كتابي أو شفهي فالكتابي هو الذي يبرم من طرف

المتعاقدين بتحريره في وثيقة و ألن المشرع لم يشترط شكلية تخص اإلبرام فإن هذه

الكتابة قد تكون رسمية بتحريره أمام الموثق وقد تكون عرفية وغالبا ما تتضمن

هذه الكتابة األركان و الشروط التي يتفق عليها األطراف

أما عقد اإليجار الشفهي فهو الذي يبرم بمجرد تبادل اإليجاب و القبول بين األطراف

مع تحديد العناصر األساسية في العقد و مع ذلك فإن رجالالقضاء قد إنقسموا

بخصوص هذه المسألة إلى إتجاهين فذهب البعض إلىالقول بأن عقد اإليجار الوارد

على محل معد لإلستغالل التجاري ال يخضع ألي شكليةقانونية و اعتمد أنصار هذا

من القانون التجاري التي30اإلتجاه على نص المادة كرست حرية اإلثبات في المادة

من القانون التجاري التي172التجارية و كذا المادة أجازت أن يكون العقد كتابيا أو

( وقد تبنت المحكمة العليا هذا الموقف في1شفويا ) العديد من قراراتها و منها القرار

و الذي1997من المقرر قانونا أنه يجوز للمستأجر laquo 16 المؤرخ في 12جاء فيه

أن يتمسك بحق تجديد اإليجار إذا ثبت أنه يستعمل المحلالتجاري إما منذ أربع سنوات

في العقد الشفهي أو سنتين في العقد الكتابي raquo (2) و على عكس اإلتجاه األول ذهب فريق أخر للقول بأن عقد

اإليجار الوارد على محل معد لإلستغالل التجاري يجب أن يفرغ في قالب رسمي

تحت طائلة بطالن العقد من القانون المدني 1 مكرر 324معتمدا على نص المادة التي تعتبر قاعدة خاصة

من القانون التجاري و القاعدة أن172بالنسبة للمادة الخاص يقيد العام و هو ما

51حمدي باشا القضاء التجاري دار العلوم ص (1 )02 عدد 1997 المجلة القضائية 158076ملف رقم 1997

16( قرار في 2 12 135ص ) قضت به المحكمة العليا في199607من المقرر laquo

09قرارها الصادر بتاريخ قانونا أنه زيادة على العقود التي يأمر القانون بإخضاعها

إلى شكل رسمي يجب تحت طائلة البطالن تحرير العقود التي تتضمن نقل ملكية عقار

أو حقوق عقارية أو محالت تجارية في شكل رسمي و لما ثبت أن قضاة الموضوع لم

1 مكرر 324يطبقوا المادة من القانون المدني بل اعتمدوا في إثبات عالقة اإليجار

على تواجد الطاعن فعليا بالمحل التنازع عليه فإنهم قد خرقوا القانون مما يعرض raquo (3)

قرارهم للنقض و قد أخذ مجلس قضاء الشلف بموقف الرأي األول إذ يعتد

بعقود اإليجار التجاري التي يبرم شفاهة و قد جاء في04فهرس رقم 2005

23حيثيات قراره الصادر في حيث أن العارض لم يثبت عالقة اإليجار للمحل موضوع

111 ما يلي 05النزاع laquo بموجب عقد إيجار رسمي أو وصوالت اإليجار و بذلك يفسر

شاغال لألماكن دون وجهحق raquo (1)

اإليجار من الباطن المبدأ أنه ال يجوز اإليجار من الباطن 2

كليا أو جزئيا إال بموافقة من القانون التجاري و تكون هذه188المؤجر طبقا للمادة

الموافقة إما بموجب بند خاص وارد في عقد اإليجار األصلي و إما بمشاركة المؤجر

األصلي في عقد اإليجار من الباطن و على المستأجر الذي يريد تأجير المحل

من الباطن حتى لو كان عقد اإليجار األصلي يتضمن بند يرخص بالتأجير من الباطن

أن يشعر مالك الجدران بنية في التأجير

و يتم هذا اإلشعار إما عن طريق المحضر القضائي و إمابرسالة في ظرف موصى

عليه مع طلب اإلعالم باإلستالم و على المالك الرد و يوم15توضيح موقفه خالل

من تاريخ علمه و ال يخرج موقف المؤجر عن أحد الحاالت التالية

الموافقة الصريحة على اإليجار من الباطن و هنا يكون1048633 تصرف المستأجر صحيحا

رفض اإليجار من الباطن و هنا ال يجوز للمستأجر أن1048633 يتصرف و يتنازل عن

اإليجار تحت طائلة بطالن التصرف مع الغير إذا لم يكن بندفي العقد األصلي

يرخص التأجير من الباطن إما إذا وجد هذا البند فإنهللمستأجر أن يؤجر من الباطن

من القانون التجاري (188رغم رفض المؤجر ذلك ) المادة السكوت و عدم الرد خالل اآلجال المحددة قانونا فإنه

1048633 يصرف النظر عن موافقته و يعتبر اإليجار من الباطن صحيحا سواء كان هناك بند في

العقد األصلي يرخص بذلك أو لم يوجد وتجدر اإلشارة أن الموافقة الضمنية

للمؤجر ال يقيد بها إال في01 عدد 1997 المجلة القضائية 138806ملف رقم 1996

09( قرار في 3 07 87ص ) فهرس2005الغرفة التجارية مجلس قضاء الشلف 05

23( قرا رفي 1 04 111رقم ) حالة وجود إشعار بالتأجير من الباطن أما في غياب

اإلشعار فإن أي تصرف مع الغير بذلك يعد باطال و يعتبر المستأجر من الباطن شاغل

لألمكنة دون حق و ال سند و أن طول مدة إحتالل األمكنة ال تعتبر مبررا لموافقة

المؤجر و علمه من المقرر قانونا أنه يحظر أي laquo بالتأجير من الباطن و هو

المستقر عليه قضاء إيجار كلي أو جزئي من الباطن إال إذا إشترط خالف ذلك

بموجب عقد اإليجار أو موافقة المؤجركما انه ال يجوز للمستأجر أن يتنازل عن

اإليجار أو يؤجر إيجارا فرعيا دون موافقة صريحة من المؤجر و بما أنه يستفاد

في قضية الحال أن قضاة المجلس أعتبروا سكوت الطاعنين مدة طويلة

كموافقة على من505اإليجار من الباطن فإنهم قد خالفوا أحكام المادة

القانون المدني و المادة من القانون التجاري اللتان تشترطان علم المؤجر و 188

موافقة على اإليجار من الباطن و هو ما لم يثبت في قضية الحال إذ طول المدة

ليس مبررا كافيا لعلم و موافقةالمؤجرين بذلك raquo (1)

ورغم ذلك فقد صدر عن المحكمة العليا قرار إستثنائيا جاءمخالفا لما إستقر عليه إجتهاد

الغرفة التجارية إذا إعتبر أن مدة الشغل تدل على رضاالمؤجر األصلي و على

ترخيصه ضمنيا باإليجار من الباطن و استند القضاة في ذلكعلى المدة الطويلة

من المستقر عليه قانونا أن يحظر أي إيجار كلي أو جزئيlaquo من الباطن إال إذا إشترط

خالف ذلك بموجب عقد إيجار أو موافقة المؤجر و لما كانثابتا في قضية الحال أن

محضر التحقيق المحرر ال يثبت أن المالك السابق قد أجاز أو ال اإليجار من الباطن

ولكن يقدم بالعكس الدليل على أن اإليجار من الباطن قائمحسب تصريحات المستأجر

وهذه المدة الطويلة ال يمكن تأويلها1965من الباطن منذ إال بإيجار من الباطن

مرخص به ضمنيا من طرف المالك raquo(2) و يترتب على اإليجار من الباطن في حالة اإلتفاق عليه

عالقة قانونية بين المستأجر من الباطن و المستأجر األصلي و تبقى العالقة قائمة بين

المؤجر و المستأجر األصلي كما تقوم عالقة مباشرة بين المؤجر و المستأجر من

الباطن في األحوال التي يشارك المؤجر بالتوقيع على عقد اإليجار من الباطن و تكون

عالقة غير مباشرة في حالة رفضه التوقيع على العقد أو عدم رده على رسالة الموجهة

إليه في هذا الخصوص منقبل المؤجر األصلي

اإلجتهاد القضائي للغرفة التجارية و94659ملف رقم 199216( قرار في 1 02البحرية عدد )156خاص ص

اإلجتهاد القضائي للغرفة التجارية106132ملف رقم 199422( قرار في 2 11و البحرية عدد )

159خاص ص و تجدر اإلشارة إلى أن عقد اإليجار من الباطن عقد

مستقل عن عقد اإليجار األصلي فقد يتطابق في شروطه مع العقد األصلي و قد يختلف

عنه في أمور كمبلغ األجرة أو

مدة العقد أو شروطه إال أن مدة عقد اإليجار من الباطن اليجوز أن تزيد عن مدة

القانون التجاري (189اإليجار األصلي ) الفرع الثاني أركان عقد اإليجار التجاري

من العقود الرضائية يتطلب يعتبر عقد اإليجار المبرم 5975في ظل األمر

لقيامه توافر األركان العامة من تراضي و محل وسبب التراضي في عقد اإليجار -

و يقصد به إتفاق إرادتي المؤجر و المستأجر حول شروطالعقد الذي قد يعبر عنه

بصفة صريحة لدى إبرام العقد و قد يكون ضمنيا عندمايتجدد العقد ضمنيا طبقا للمادة

من القانون التجاري و المؤجر هو ذلك الشخص الذي 173يقوم بتأجير األماكن من

اجل إستغاللها في نشاط تجاري سواء كان المالك لألماكنأو كان مستأجر أصلي يقوم

بإيجار من الباطن و ينشأ على عاتق المؤجر اإللتزامبتسليم العين المؤجرة و صيانتها

و ضمان اإلستغالل و اإلنتفاع بها إنتفاعا هادئا كامال وضمان التعرض الصادر منه

و الصادر من الغير إذا كان مبنيا على سبب قانوني والمستأجر هو ذلك الشخص

الذي يقوم باإلستغالل التجاري لحسابه في األماكن التيأجرها من المؤجر مما يخول له

اإلنتفاع طول مدة اإليجار ويقع على عاتقه إستعمالاألماكن المؤجرة و ملحقاتها

حسبما تم اإلتفاق عليه و المحافظة على العين المؤجرة والعناية بها كما يلتزم بدفع

األجرة في المواعيد المتفق عليها فإذا لم يحصل اإلتفاقوجب تسديد األجرة في المواعيد

المعمول بها في المنطقة و يجب توافر األهلية الكاملةفي المؤجر و المستأجر وأن

يكون رضاهما خال من العيوب حتى يرتب العقد أثاره المحل في عقد اإليجار التجاري -

يدخل في تكوين محل عقد اإليجار ثالث عناصر وهي العينالمؤجرة سعر اإليجار

مدة اإليجار1048633 العين المؤجرة

وهي العقار الذي ينصب عليه اإليجار من أجل إستغالله فينشاط تجاري من طرف

المستأجر الذي قد تقتضي مصلحته إتخاذه مكان رئيسي مناجل ممارسة نشاطه فيه أو

على أماكن ثانوية و ملحقة و هو الشيء الذي تكرسه المادة من القانون التجاري169

فالمحل الرئيسي هو ذلك العقار المعد لإلسغالل التجاريالذي يزاول فيه التاجر

المستأجر تجارته بصفة دائمة على وجه اإلحتراف وقدإستقر القضاء في تكيفيه لوحدة

النظام القانوني لإليجارات التجارية على فكرة عدم تجزئةحق اإليجار إذا أعتبره

وحدة واحدة حتى ولو تعددت األماكن التي يباشر من ) 1خاللها نشاطه)

أما الملحق فهو المحل الذي يكون إستغالله ضروريا لنشاطالمحل الرئيسي ويؤدي

فقدانه إلى إحداث ضرر بالقاعدة التجارية األصلية و قدفرق القضاء الفرنسي في

تصنيفه لهذه األماكن بين ثالث فئات ملحقات كمالية

وهي التي تقوم بتسهيل إستغالل المحل التجاري دونالتأثير على نشاطه كتأجير مسكن

ملحق فهو يخضع في أحكامه للقانون التجاري وقد نصت القانون التجاري182المادة

أنه يجوز للمؤجر رفض تجديد اإليجار على جزء الخاصبالمحالت السكنية المالحقة

بالمحالت التجارية ليسكن فيها أو أحد أفراد عائلته بشرطأن ال يكون المستفيد من هذا

اإلسترجاع حائز لسكن يكفيه لحاجته المعتادة ملحقات ذات نفع عام

وهي التي تفيد و تنفع اإلستغالل التجاري و تحقق المزيدفي إستثماره دون أن يكون

لفقدها أثر في تعريض المحل لخطر عدم إستمرار النشاطو مثالها موقف السيارات

بالنسبة للمطعم إال أن هذه المالحقات قد تكون ضروريةأحيانا أخرى و يخضع ذلك

للسلطة التقديرية لقاضي الموضوع ويقع على المستأجرعبء إثبات أن فقدها يلحق

الضرر بنشاطه جنادي جياللي اإليجارات التجارية في القانون التجاري (1

( الجزائري الديوان الوطني لألشغال27التربوية ص

ملحقات ضرورية هي األماكن التي يعتمد عليها المحل الرئيسي و يؤدي

رفض تجديدها إلى تهديد إستغالله و يعرض المحل الرئيسي للخطر و ينعكس سلبا على

النشاط التجاري1048633 المدة في عقد اإليجار التجاري

تحدد مدة اإليجار بكل حرية من طرف المتعاقدين إذاتخضع في تقديرها إلرادتيهما

الصريحة و الخالية من العيوب فإذا إتفق الطرفان علىمدة معينة يكون العقد محدد

المدة و عند النزاع على األطراف إثباتها وإذا لم يتماإلتفاق عليها فإن العقد يكون غير

محدد المدة و تكمن أهمية المدة في عقد اإليجار التجاريفي طلب تجديد اإليجار و

التمسك به و ذلك أن حق اإليجار يكتسبه المستأجر إذاإستغل المحل مدة معينة و قد

من القانون التجاري بسنتين على األقل172حددتها المادة بموجب عقد مكتوب رسمي

كان أو عرفي وأربع سنوات متتابعة وفقا إليجار واحد أواكثر شفاهية كانت أو

كتابية1048633 بدل اإليجار

يخضع تحديد بدل اإليجار كمدته لإلرادة الحرة ألطرافه سواء في قيمته أو الطريقة

التي يدفع بها و بالنسبة للتسديد فاإليجار يعتبر دين وألن الدين مطلوب و ليس

محمول فعلى المؤجر أن يطالب به غير أن العرف التجارياستقر على أن المستأجر

هو المطالب بحمله و يقع عليه عبء إثبات دفعه و يترتب على عدم دفع بدل اإليجار إما فسخ العقد إذا كان

هناك إتفاق مسبق على ذلك من القانون التجاري ( أو رفض191بين األطراف )المادة

التجديد دون تعويض القانون التجاري ( ويحق لطرفي177إستحقاقي )المادة

العقد أن يطلبا مراجعة المبلغ من القانون التجاري أجازت193المحدد في العقد فالمادة ذلك بعد مرور ثالث سنوات

إبتداء من إستغالل المحل التجاري أو من مراجعة اإليجارالمعمول به و تخضع

مراجعة بدل اإليجار إلجراءات تنقسم إلى مرحلتين إجراءات ودية أي غير قضائية

يتعين على من يرغب في إعادة النظر في بدل اإليجار أنيوجهه طلبه عن طريق

المحضر القضائي الذي يحرر محضرا في هذا الشان يتضمن مبلغ بدل اإليجار

الطالب به أو عن طريق البريد بموجب رسالة موصى عليهامع طلب اللم بالوصول

( و في حالة عدم إتفاق ( من القانون التجاري192المادة

األطراف بالتراضي فعلى الطرف الذي يهمه التعديل أن يرفع دعوى أمام القضاء

اإلجراءات القضائية في حالة عدم اإلتفاق على تجديد بدل اإليجار خالل ثالثة

اشهر من تاريخ المبلغ ) المادة من القانون التجاري ( فعلى الطرف الذي يهمه 192

التعجيل أن يرفع األمر إلى الجهة القانون التجاري ( فيرفع192القضائية المختصة )المادة

أمام القاضي اإلستعجالي إذا إتفق األطراف على مبدأ التعديل و بقي الخالف في مبلغه

من القانون195) المادة ( التجاري

أما إذ لم يتم اإلتفاق أصال فهنا ال بد من اللجوء إلى قاضي من194الموضوع ) المادة

القانون التجاري ( و يمكن للقاضي اإلستعانة بخبير كونتقدير بدل اإليجار يقترن

بأسس تتعلق بالقيمة اإليجارية لألماكن المؤجرة4 فقرة 192و يستحق بدل اإليجار الجديد طبقا للمادة

إبتداء من تاريخ رفع الدعوى إال إذا وجد إتفاق بين األطراف على خالف ذلك ففي هذه

الحالة ال مانع أن يكرس القاضي إرادتهم

الواردة raquo إبتداء من يوم الطلب laquo و ذهبت المحكمة العلياإلى أن المقصود من عبارة

من القانون التجاري هو تاريخ رفع192في المادة الدعوى للمطالبة بتعديل بدل

اإليجار و ليس تاريخ إعادة السير في الدعوى بعد خبرة وهو ما جاء في قرارها

يستحق بدل اإليجار الجديد إبتداء من يوم الطلب مالم يتفق13 المؤرخ في 199907laquo

الطرفان قبل رفع الدعوى أو أثناءها عن تاريخ آخر وبقضائهم بداية سريان رفع

اإليجار من تاريخ إعادة السير في الدعوى أمام المحكمة بعدالخبرة فإن قضاة المجلس

قد خرقوا القانون التجاري raquo(1) السبب في عقد اإليجار التجاري -

01 عدد 2001 مجلة قضائية 192078ملف رقم 1999 13( قرار في 1 07 199ص )

يعرف السبب في العقود بأنه العنصر المعنوي الذي يسمحبمعرفة لماذا اإلرادة تنشأ

اإللتزام فهو الهدف الذي من اجله يؤدي المتعاقد التزامه و يمكن تعريفه باإلعتبارات

اإلقتصادية التي ينتظر جنيها طرفا العقد من تعاقدهما ) )2

فالسبب إذا في عقد اإليجار التجاري بالنسبة للمؤجر هواإلستفادة من سعر اإليجار و

بالنسبة للمستأجر هو إستغالل العين المؤجرة في ممارسة نشاط تجاري

المطلب الثاني إنشاء عقد اإليجار التجاري بعد صدور 0205القانون

كانت مسألة الرسمية في عقد اإليجار التجاري قبل 0205صدور القانوني

محل خالف بين رجال القانون و القضاء سيما أمام 200506 المؤرخ في 02

172تعارض النصوص القانونية في هذا الشأن فالمادة من القانون التجاري تجيز

ضمنيا إبرام هذا العقد كتابة أو شفاهة في حين أن المادة من القانون1 مكرر 324

المدني تنص صراحة على ضرورة إخضاعه إلى الرسمية تحت طائلة البطالن

و لكن بعد صدور القانون المشار إليه تم وضع حد لهذاالخالف و ذلك من خالل

187المادة الثالثة منه التي تممت القانون التجاري بالمادة مكرر و التي تناول

مضمونها من خالل مايليالفرع األول الشكل الرسمي في عقد اإليجار التجاري

مكرر من القانون التجاري التي أضيفت187جاء في المادة إليه بموجب القانون

تحرر عقود اإليجار المبرمة ابتداء من تاريخ نشر هذا مايلي0205القانون في laquo

الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطيةالشعبية في شكل الرسمي و ذلك

تحت طائلة البطالن و تبرم لمدة يحددها األطراف بكل raquo حرية

يتضح من هذا النص أن المشرع أصبح يقتضي إفراغ عقداإليجار التجاري في سند

رسمي ومن ثم لم يعد هناك مجال للحديث عن عقودإيجار تبرم شفاهة أوفي محررات

عرفية و بذلك يكون المشرع قد كرس ما ذهبت إليه المحكمة العليا

في قرارها المؤرخ في الذي سبقت اإلشارة إليه و تبنى الموقف الذي 19960709

قال بوجوب إفراغ عقد اإليجار التجاري في قالب رسمي

ذيب عبد السالم عقد اإليجار المدني الديوان الوطني (2 27ألشغال التربوية ص )

و رغم ما للرسمية من أهمية خاصة في إثبات العقود ومعرفة الشروط التي أقام

األطراف العقد بناء عليها إال أنها من الممكن أن تتعارضمع ما تتسم به التجارة من

سرعة بعرقلة المتعاقدين بإجراءات التوثيق كما أنها قدتثقل كاهلهم بمصاريف العقود

الرسمية ولعل السؤال الذي يطرح في هذا الصدد

ما هي الطبيعة القانونية للرسمية في عقد اإليجارالتجاري

إن المشرع قد يشترط الكتابة لقيام تصرف من التصرفات بحيث ال تقوم هذه األخيرة

و ال تنتج أثارها القانونية إال إذا أفرغت إرادة المتعاقدينفيها أمام موظف رسمي

فهذه الكتابة تعتبر ركنا شكليا في التصرف فإذا إنعدمتهذه الشكلية إنعدم التصرف

معها أما إذا إشترط الكتابة إلثبات التصرف فإن تخلفها ال( مما يعنى1يؤدي إلى بطالنه)

أن القاعدة لتحديد طبيعة الكتابة هي الجزاء المترتب على تخلفها

مكرر من187و ذلك laquo و تبعا لذلك و إستنادا إلى المادة القانون التجاري التي تنص

فإن إفراغ عقد اإليجار التجاري في محرر رسمي هو ركنفي هذا raquo تحت بطالن

العقد فعقد اإليجار التجاري إذن أصبح بموجب هذا التعديلمن العقود الشكلية التي

تتطلب لصحة إنعقادها إضافة إلى توافر األركان العامة منتراض و محل و سبب

مشروعين أن يتبع فيها الشكل الذي يوجبه القانون و اصبحيشكل إستثناء من قاعدة

59يتم العقد laquo الرضائية في العقود التي أقرتها المادة من القانون المدني إذ تنص

بمجرد أن يتبادل الطرفان التعبير عن إرادتهما المتطابقيندون اإلخالل بالنصوص

القانونية raquo و من ثم إذا عرض على القاضي نزاع حول إيجار تجاري

فعليه قبل التطرق إليه أيا كان موضوعه التحقق من وجود المحرر الرسمي الذي

أفرغ فيه العقد حتى و لو لم ينازع األطراف في قيامه و اقروا بوجوده و ذلك ألن العقد

في حالة عدم إفراغه في محرر رسمي يعد باطال وال يمكن لألطراف تصحيحه

بإقرارهم مكرر من القانون187الفرع الثاني سريان المادة

التجاري من حيثالزمان

يخضع سريان القواعد القانونية من حيث الزمان إلىمبدأين هما عدم الرجعيةو

األثر الفوري للقانون فيقضى األول بأن أحكام القوانينال تسرى إال على ما يقع من

محمد زهدور الموجز في الطرق المدنية لإلثبات في (1 25التشريع الجزائري ص )

تاريخ العمل بها و ال يترتب عليها اثر فيما وقع قبلها و في من2ذلك تنص المادة

ال يسري القانون إال على ما يقع في المستقبل وال يكونله أثر laquo القانون المدني

و يقضي مبدأ األثر الفوري للقانون أن يطبق القانونالجديد بأثر مباشر على raquo رجعي

اآلثار الجارية للمراكز القديمة إال أنه يفرق في ذلك بينالمراكز القانونية التي تخضع

لهذا المبدأ و بين المراكز العقدية التي تخضع أثارهاللقانون القديم ذلك ألن إخضاعها

للجديد فيه تعديل للعقد و القاعدة أن العقد شرعية المتعاقدين

لم و المشرع خالل التعديل الذي أدخله على القانون 0205التجاري بموجب القانون

يكثف بالقواعد العامة و إنما نص صراحة على التاريخ الذييبدأ من خالله سريان

مكرر و بالنتيجة فإن العقود التي أبرمت قبل187المادة تاريخ نشر هذا القانون أي قبل

يطبق20050609و أن أطراف هذه العقود غير 5975عليها أحكام األمر

ملزمين بإفراغها في محرر رسمي و هذا ما يحتم علىالقاضي عند نظره في

النزاعات المتعلقة باإليجار التجاري أن يبحث في تاريخإبرامها ألنه هو المعيار المحدد

للقانون الواجب التطبيق و رغم أن أعمال هذه القواعد يؤدي إلى إخضاع أوضاع

قانونية متشابهة ألحكام قانونية مختلفة مما يخلق لدى الناس شعور بعدم المساواة أمام

القانون إال أن إحترام إرادة األفراد الخاصة توجب ذلك ألنهم عند التعاقد قد أخذوا

في إعتبارهم النصوص الموجودة

هو من و خالصة هذا المبحث أن عقد اإليجار التجاري 5975المبرم في ظل األمر

العقود الرضائية يكفي في إبرامه تبادل اإليجاب و القبولبين المؤجر و المستأجر برضا

سليم و محل و سبب مشروعين حتى يرتب العقد كافةأثاره أما عقد اإليجار التجاري

فهو من العقود الشكلية فال يمكن أن يرتب أثاره بعد 0205المبرم في ظل القانون

توافر الرضا و المحل و السبب المشروعين إال إذا تم إفراغه في محرر رسمي

فكيف يتم إثبات كل من العقدين المبحث الثاني إثبات عقد اإليجار التجاري

إلى تغيير القواعد التي تحكم أدى تعديل القانون 0205التجاري بموجب القانون

إثبات عقد اإليجار التجاري وأصبح أطراف العقد المبرمبعد التعديل مطالبين في

قبل تعيله و إثبات عقدهم بغير ما يطالب به أطراف 5975العقد المبرم في ظل األمر

توضيحا لذلك تم تقسيم هذا المبحث إلى مطلبين خصصاألول إلثبات عقد اإليجار

قبل تعديله و الثاني إلثبات العقد المبرم بعد التجاري 5975المبرم في ظل األمر

التعديل الذي أدخل على القانون التجاريالمطلب األول إثبات عقد اإليجار التجاري المبرمقبل 59

75في ظل األمر تعديله

نتعرض من خالل هذا المطلب إلى القاعدة في اإلثبات فيالمواد التجارية أوال ثم

إلى ما إستقر عليه القضاء في إثبات عقد اإليجار التجاريلفرع األول القاعدة في إثبات العقود التجاريةا

إن اإلثبات في المواد التجارية حر كقاعدة عامة و يستفادهذا الحكم من النص

من القانون30يثبت كل عقد تجاري بسندات laquo المادة التجاري التي تنص على

رسمية أو بسندات عرفية بفاتورات مقبولة بالرسائل بدفاتر الطرفين باإلثبات

بالبينة أو بأية وسيلة أخرى إذا رأت المحكمة وجوب raquoقبولها

من القانون المدني التي333و كذلك من نص المادة إستثنت المسائل التجارية من مجال

تطبيقها عندما عددت الحاالت التي يجب فيها اإلثباتبالكتابة إذ جاء في فقرتها

في غير المواد التجارية إذا كان التصرف القانوني تزيدقيمته laquo األولى

دج أو كان غير محدد القيمة فال تجوز100000على البينة في إثبات وجوده أو

إنقضائه ما لم يوجد نص يقضي بغير ذلك raquo (1) و يترتب على إطالق المشرع حرية اإلثبات في المادة

التجارية أنه يمكن إثبات التصرف التجاري أيا كانت قيمته بالكتابة أو البينة أو

القرائن أو بأي وسيلة أخرى تراها المحكمة و انه يجوز إثبات ما يخالف أو يجاوز ما إشتمل

عليه سند كتابي بشهادة الشهود و القرائن وكافة طرق اإلثبات

و باعتبار عقد اإليجار التجاري من العقود التجارية فإنهيمكن مبدئيا إثباته بمختلف

طرق اإلثبات هذا ما يمكن استخالصه من قواعد اإلثبات لكن هل استقر

القضاء على ذلك أم كان لهموقف أخر

لفرع الثاني إثبات عقد التجاري وفق ما إستقر عليها القضاء

من القانون التجاري التي تجعل30رغم صراحة المادة اإلثبات حرا في العقود

التجارية إال أن اجتهاد المحكمة العليا استقر على ما يخالفذلك في شأن إثبات عقد

اإليجار التجاري و ذلك عندما قيدت إثبات العقد الذي يبرمشفاهة بضرورة تقديم

وصوالت الكراء و بالتالي فإذا كان عقد اإليجار الذي افرغ في سند مكتوب

رسمي أو عرفي يتم إثباته بهذه الكتابة و في غياب ذلك على المستأجر تقديم

وصوالت الكراء إلثبات صفته كمستأجر شرعي مالك للقاعدة التجارية و إال أعتبر شاغال

من دون حق و السند كما أن المحكمة العليا تستبعد و ترفض أي وسيلة إثبات

أخرى في حالة العقد الشفهي و هكذا يستبعد السجل التجاري و الوثائق المسلمة من إدارة

الضرائب أو اإلتحاد العام للتجار أو التجارة أو الصناعة و يستبعد أيضا وصل الكراء

أو الماء أو الهاتف و أعتبرت المحكمة ان هذه الوثائق ال تكفي إلثبات صفة

المستأجر و ال يؤخذ بها ذلك ألن إثبات العالقة بين المؤجر و المستأجر البد أن تكون

بكتابة صادرة عن المؤجر كما إعتبرت أن طول مدة شغل العقار و ممارسة النشاط

التجاري فيه ال يمكن األخذ به كدليل لقيام عالقة اإليجار

وعلى ذلك قضت المحكمة العليا199305من المستقر laquo 10في قرارها المؤرخ في

عليه قضاء أن اإليجار يثبت بعقد رسمي أو بتقديم إيصاالتاإليجار و لما ثبت في

قضية الحال أن الطاعن لم يثبت صفته كمستأجر سواءيعقد إيجار مكتوب أو وصوالت

من القانون333( المادة 1 20المؤرخ في 10 20050705المدني بعد تعيلها بموجب القانون )

المتمم للقانون المدني اإليجار مكتفيا بإثبات تسجيله بالسجل التجاري و تسديد

الضرائب فإن هذه الوثائق ال تثبت العالقة اإليجارية كما أن أطول مدة اإلستغالل ال

تشكل كذلك دليال على وجودعقد

اإليجار raquo(1) و كخالصة فإن عقد اإليجار التجاري المبرم قبل التعديل

الذي أدخل على القانون التجاري ال يمكن إثباته إال بتقديم محرر عرفي أو رسمي أو

وصوالت الكراء و ذهبت المحكمة العليا إلى أنه يكفي تقديم وصل كراء

واحد ويفهم ذلك من حيثيات11 الذي جاء فيه 1988و لكن وحيث أنه بالرجوع laquo

27قرارها الصادر بتاريخ إلى القرار المطعون فيه فإن مزاعم الطاعن ال تقف أمام

ما أعتمد عليه القرار من أدلة كتابية لدى قضاة الموضوع و أن الطاعن رغم زعمه

بأنه مستأجر للمحل التجاري من المدعي عليها منذ ثمان سنوات إال أنه لم

يستطع أن يقدم للمجلس ولووصل إيجار واحد raquo (1)

وتبعا لذلك فإن القاضي الذي يعرض عليه نزاع يتعلق بعقدإيجار تجاري أبرم في ظل

قبل تعديله و أنكر أحد األطراف قيام العالقة 5975اإليجارية ال يمكن له أن األمر

يأخذ كدليل لإلثبات إال الكتابة الرسمية أو العرفية أو وصوالت الكراء

أما إذا أقر األطراف بوجود العقد و لم ينازعوا في قيامةفاللقاضي أن يفصل في

الدعوى حتى ولو لم يوجد في ملفها محرر أو وصل كراء المطلب الثاني إثبات عقد إليجار التجاري المبرم بعد

صدور القانون0502

إن عقد اإليجار التجاري المبرم بعد التعديل الذي أدخل 5975على األمر

أصبح من العقود الشكلية إذ يجب المتضمن القانون 0205التجاري بموجب القانون

تحريره تحت طائلة البطالن في محرر رسمي و بذلك فإنأي شخص يدعي انه طرف

في عالقة إيجارية بموجب عقد إيجار تجاري أبرم بعد صدور القانون السالف الذكر

ملزم إلثبات صحة ما يدعيه بتقديم محرر رسمي افرغ فيههنا التصرف و يشترط في

من القانون المدني324هذا المحرر الرسمي طبقا للمادة أن يقوم بتحريره ضابط

عمومي و هو الموثق في حدود إختصاصه و أن يحترم في تحريره األشكال القانونية

اإلجتهاد القضائي للغرفة107969ملف رقم 199310( قرار في 1 05التجارية و البحرية )

80عدد خاص ص 04 عدد 1992 المجلة القضائية 5090ملف رقم 1988

27( قرار في 1 11 89ص ) و تكتسي الورقة الرسمية إذا توافرت فيها الشروط

القانونية الذاتية في اإلثبات حيث ال يطلب ممن يحتج بها أن يثبت صحتها و لكن على من

ينكرها و ينفي عالقة اإليجار أن يقيم الدليل على بطالنها وليس له طريق في

ذلك إال الطعن فيها بالتزوير

و من دون الكتابة الرسمية ال يمكن إثبات عقد اإليجارالتجاري و ال مكان لمواجهة

غيابها باإلقرار أو توجيه اليمين الحاسمة و ال مجال أيضاللحديث عن بداية الثبوت

بالكتابة بتقديم وصوالت كراء قصد إستكمالها بشهادة الشهود أو القرائن

ويبقى تصور حالة واحدة يمكن فيها إثبات عقد إيجار تجاريابرم بعد صدور القانون

بالبينة و القرائن و جميع طرق اإلثبات وهي حالة 0205فقدان السند الرسمي

من336يجوز اإلثبات بالبينة laquo المنصوص عليها بالمادة القانون المدني التي جاء فيها

فيما كان يجب إثباته بالكتابة إذا فقد الدائن سندهالكتابي لسبب أجنبي خارج عن

إرادته raquo فهذه المادة تجيز اإلثبات بالبنية أو القرائن ألي عقد

يشترط القانون إثباته بالكتابة ولو كان عقدا شكليا ويالحظ أن هذه المادة تنص على حالة

فقدان الدائن لسنده ولكنها في الحقيقة تنطبق على جميع من يريد التمسك بها ممن )

1تتوفر فيه الشروط المنوه عنها ) و يجب على من يريد اإلستفادة من هذه الحالة أن يثبت

مايلي أنه قد أفرغ فعال عقد اإليجار التجاري في محرر رسمي 1

و أن هذا العقد كان مستوفيا لجميع الشروط الموضوعية و الشكلية

أن يثبت واقعة ضياع السند و فقدانه وهي واقعة مادية 2تثبت بجميع طرق اإلثبات

أن يثبت السبب األجنبي بأن يقدم الدليل على أن ضياع 3السند كان لحادث حريق أو

غرق أو حرب أو لسبب راجع على شخص ثالث كسارق أو مغتصب

وحتما فإن إشتراط إفراغ عقد اإليجار في محرر رسمي يخفف على أطرافه عبء

إثباته و يسهل على القاضي التحقق من قيامه و البحثفي أركانه خاصة مدته و بدل

اإليجار بكوش يحي أدلة اإلثبات في القانون المدني الجزائري (1

( و الفقه اإلسالمي المؤسسة الوطنية237للكتاب ص

و نلخص من خالل هذا المبحث إلى أن إثبات عقد اإليجارالتجاري المبرم قبل تعديل

يكون بتقديم محررات رسمية كانت أو عرفية القانون 0205التجاري بموجب القانون

أفرغ فيها العقد أو بتقديم وصوالت الكراء أما العقد الذيأبرم بعد صدور القانون

السالف الذكر فال يمكن إثباته إال بتقديم المحرر الرسميالذي أفرغ فيه العقد مع

مراعاة قواعد اإلثبات كما سبق شرحه هذا عن إثبات عقد اإليجار التجاري و يبقى السؤال كيف

يتم إنهاؤه و متى يحقلألطراف تجديده

الفصل الثاني تجديد عقد اإليجار التجاري و إنهاؤه األصل في العقود أن العقد شريعة المتعاقدين فيتم

تعديله و تجديده و إنهاؤه باإلتفاق فيما بينهم إال أن المشرع خرج عن هذه القاعدة

في اإليجارات التجارية عندما أقر للمستأجر الحق في التمسك بتجديد اإليجار و قيد

سلطة المؤجرة في إنهاء عقد اإليجار حتى و لو كان محدد المدة بعرض التعويض

اإلستحقاق أو إثبات السبب الخطير و المشروع تجاه المستأجر المخلي وفق أحكام

من القانون التجاري177المادة و إثر02رجع المشرع إلى القواعد العامة وألغى 2005

09التعديل المؤرخ في أحكام التعويض اإلستحقاقي و التنبيه باإلخالء و أصبح عقد

اإليجار التجاري كغيره من العقود يخضع لإلدارة الحرة ألطرافه

وقد تم تقسيم هذا الفصل لتوضيح ذلك إلى مبحثين نتعرض في األول إلى أحكام تجديد

عقد اإليجار التجاري و في الثاني إلى إنهاء هذا العقد 5975و ذلك وفقا ألحكام األمر

المعدل له المتضمن القانون التجاري قبل تعديله و 0205القانون

المبحث األول تجديد عقد التجاري يخضع تجديد عقد اإليجار التجاري المبرم قبل التعديل إلى

و174أحكام المواد ما يلبيها من القانون التجاري التي تمنح لمستأجر العقار ما

يسمى بحق اإليجار و هو الحق الذي يخول له التمسك بتجديد العقد رغم حلول أجله

وذلك إذا توفرت فيه فتطبق عليه أحكام المادة الشروط القانونية أما العقد 02

05المبرم بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري التي تخضع تجديده إلرادة 187

األطراف المستقلة و من خالل المطلب األول لهذا المبحث نتناول تجديد عقد

اإليجار التجاري المبرم في قبل تعديله وفي الثاني نتعرض لتجديد العقود المبرمة 59

75بعد التعديل ظل األمر على النحو التالي

المطلب األول الحق في تجديد اإليجار فيقبل تعديله 59 75ظل األمر

يتعلق تجديد اإليجار التجاري بالعقود التي تبرم لمدةمحددة أما غير محددة

المدة فال تطرح بشأنها المسألة ذلك ألنها تظل قائمة ومستمرة إلى حين إعالن أحد

األطراف رغبته في إنهاءها و التجديد قد يكون صريحابالتعبير بين األطراف فيما

بينهم باإليجاب و القبول أو ضمنيا بتواصل اإليجار المنعقدإلى بعد األجل المحدد في

العقدالفرع األول التجديد الصريح العقد اإليجار التجاري

إن التجديد الصريح لعقد اإليجار التجاري قد يتم بتبادلاإليجاب و القبول بين

المؤجر و المستأجر و تحرير عقد إيجار جديد أو باإلتفاقعلى إستمرار العقد بشروطه

السابقة أو بأخرى مختلفة و هذا إعماال للقواعد العامةفي العقود كما قد يتم بممارسة

المستأجر للحق الذي كرسه له المشرع و هو حق التمسكبطلب التجديد الصريح طبقا

و ما يليها من القانون التجاري حماية له172ألحكام المادة من األضرار التي قد تلحق

به نتيجة رفض التجديدأوال شروط التمسك بحق تجديد عقد اإليجار التجاريمنها يتعلق بصاحب الحق و منها ما يتعلق بعقد اإليجارالشروط المتعلقة بصاحب الحق في التمسك بالتجديد

ال يجوز التمسك بحق التجديد إال من laquo أ جاء في المادة من القانون التجاري172

و يستخلص منه أنه raquo طرف المستأجرين أو المحولإليهم أو ذوي الحقوق

يمكن التمسك بتجديد عقد اإليجار التجاري لألشخاص التاليين

المستأجر األصلي الذي تربطه عالقة مباشرة مع المؤجر1048633 مالك العقار

1048633 ذوي الحقوق كالوارث أو الموصي له أو الموهوب له المحول إليه حق اإليجار الذي ينتقل إليه حق اإليجار

1048633 كمشتري القاعدة التجارية من مالكها مستأجر العقار

و يطرح السؤال بشأن مستأجر العين المؤجرة من الباطنو مستأجر القاعدة التجارية

لتسييرها تسييرا حرا بالنسبة للمستأجر من الباطن فيجوز له أن يطلب التجديد

من المستأجر األصلي في حدود الحقوق التي يتمتع بها هذا األخير من مالك العين

المؤجرة وفي ذلك نصت المادة فقرة198يجوز للمستأجر من الباطن ان يطلب تجديد laquo

أولى من القانون التجاري إيجاره من المستأجر األصلي في حدود الحقوق التي يتمتع

بها هذا األخير نفسه منالمالك raquo

كما يجوز له أن يطلب تجديد عقد اإليجار من المالك إذا كانقد رخص صراحة أو

ضمنيا باإليجار من الباطن أو وافق عليه أو إذا لم تكناألماكن محل اإليجار األصلي

تشكل في حالة اإليجار الجزئي من الباطن كال مشاعا مادياأو في نية األطراف فقرة األخيرة من القانون189المشتركة ) المادة

التجاري ( أما إيجار التسيير الحر و المقصود به إيجار القاعدة التجارية

من مالكها مستأجر العقار فقد إستقرت المحكمة العليا بشأنه أنه ال يمكن أن تطبق

عليه أحكام اإليجار التجاري07 فقضت في قرارها المؤرخ في 12مايلي 1999

ال يمكن إعتبار عقد التسيير الحر بمثابة عقد إيجار تجاري

laquo مهما طالت مدة بقاء المسير بالمحل التجاري و ال يستوجب التنبيه باإلخالء إذ

ينتهي في أي وقت بمجرد وبالتالي فإن مستأجر القاعدة التجارية لتسييرها تسييرا (1

حرا ال يملك ( raquo إنذار مكتوب حق التمسك بتحديد اإليجار و قد قضى مجلس قضاء

الشلف في قرار له مؤرخ في بإلزام مستأجر القاعدة التجارية بإخالء العين 20050430

المؤجرة إلنهاء مدة اإليجار و رفض دفع المستأجر ببطالن التنبيه باإلخالء و

جاء في حيثيات هذا حيث أن قاضي الدرجة األولى أصاب في حكمه لما إستند

laquo القرار203على المادة من القانون التجاري و اعتبر المستأنف مستأجر مسير و

أن إنهاء عقد اإليجار ال176 و 173يخضع للشروط النصوص عليها بالمواد raquo (2)

من القانون التجاري بأن يثبت المستأجر أنه يستغل المتجر بنفسه أو بواسطة

أحد تابعة كالوكيل أو مدير الشركة إذا كانت النيابة إتفاقية أو الحارس القضائي أو

الوصي أو القيم أو الوكيل عن الغائب إذا كانت النيابة قانونية و يؤكد حق الحارس

القضائي أو وكيل في من201تجديد إيجار المحل التجاري ما تقضي به المادة )

3القانون التجاري ) الشروط المتعلقة بعقد اإليجار

من169أ أن يرد اإليجار العقارات المذكورة في المادة القانون التجاري

عدد2001 المجلة القضائية 201563ملف رقم 1999 07( قرار في 1 12 209 ص 01 )

2005عن الغرفة التجارية بمجلس قضاء الشلف 05 30( قرار في 2 04 128فهرس رقم )

60جنادي جياللي المرجع السابق ص (3 ) بأن يكون اإليجار من اجل ممارسة نشاط تجاري بذلك

تستبعد اإليجارات التي تتم من اجل ممارسة المهن الحرة أو المدنية أو الحرفية و

في الحالة األخيرة إشترط المشرع أن يكتسب الحرفي صفة التاجر وان يقيد نفسه

قي السجل التجاري كما و4 من القانون التجاري ) 169رد ذلك في المادة )

ج أن تكون مدة اإليجار سنتين فأكثر بعقد مكتوب و بعقدشفهي أربع سنوات متتالية

ودون إنقطاع فعلى المستأجر أن يثبت أنه إستغل المحلحسب ما سبق ذكره و

إال سقط حقه في التمسك بالتجديد و يمكن إلزامه بالخروجبمجرد إنقضاء المدة و

هو ما كرسته المحكمة العليا بموجب قرار07عندما 1999 13صادر بتاريخ

رفضت الطعن المرفوع من المستأجر ضد قرار قضىإستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث وعشرينشهرا معتبرة إياه

1انه اصبح يحتل األماكن دون حق أو سند ) ) ثانيا إجراءات تجديد عقد اإليجار

من القانون التجاري و ما174يتم التجديد طبقا للمادة يلبها بتقديم طلب إلى المؤجر

يتضمن رغبة المستأجر في التجديد أثناء سريان العقدوقبل إنتهاء مدته بستة أشهر على

األقل و ذلك بموجب عقد غير قضائي عن طريق المحضرأو برسالة موصول عليها

مع طلب العلم بالوصول كما يجوز أن يتم التبليغ للمسيرالذي يتوفر فيه الصفة الكافية

إلستالمه وفي حالة تعدد المالكين للعقار المؤجر يكفيتوجيه الطلب ألحدهم ليسرى

عليهم جميعا إال إذا كانت هناك شروط أو إتفاقات أخرىبين األطراف تخالف ذلك و

أوجب المشرع أن يتضمن طلب التجديد تحت طائلة بطالنهمضمون الفقرة األخيرة من

من174يتعين على المؤجر في أجل ثالثة laquo المادة القانون التجاري التي تنص

أشهر من تاريخ تبليغ طلب التجديد أن يحيط الطالب علمابنفسه اإلجراء إذا كان يرفض

التجديد مع إيضاح دوافع هذا الرفض و يعتبر المؤجر إذا لميكشف عن نواياه في هذا

األجل موافقا على مبدأ اإليجار السابق raquo وعلى المؤجر خالل األشهر الثالث التي تلي تاريخ تبليغه أن

يبين موقفه تجاه طلب التجديد و الذي ال يخرج عن أحد الحاالت التالية

الموافقة على التجديد دون قيد أو شرط في هذه الحالة1048633 يجدد العقد بشروطه

9السابقة وبنفس المدة شرط أن ال تتجاوز من القانون175سنوات) المادة

01التجاري فقرة ) على بن غانم الوجيز في القانون التجاري وقانون (4

187األعمال موفم للنشر ص )01 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137ص ) الموافقة على التجديد ولكن بشروط أخرى فإذا وافق

1048633 عليها المستأجر كان األطراف أمام عقد جديد يجب إبرامه وفق الشروط الجديدة و يتم

في هذه الحالة اإلتفاق على مدة اإليجار بكل حرية و يمكن أن تتجاوز تسع سنوات

من القانون175)المادة ( التجاري

رفض المؤجر طلب التجديد و يجب عليه هنا أن يبلغ1048633 المستأجر بالرفض خالل

ثالث اشهر من تاريخ التبليغ و أن يوضح دوافعه في ذلك وأن يذكر فيه مضمون

من القانون التجاري تحت طائلة بطالن التبليغ194المادة من القانون174)المادة

التجاري الفقرتين األخيرتين (و يمكن للمستأجر أن ينازع المؤجر

1048633 عن سبب الرفض أو أن يطلب سداد تعويض اإلخالء أمام القضاء

عدم الرد على طلب التجديد خالل مدة الثالثة اشهر التي1048633 تلي التبليغ و يعتبر سكوته

موافقة ضمنية على تجديد اإليجار السابق بنفس شروطه من القانون174)المادة

( التجاري ثالثا سريان مفعول اإليجار الجديد

من القانون التجاري175يسري اإليجار الجديد طبقا للمادة من يوم تجديده و يقصد به

تاريخ توجيه التنبيه باإلخالء في حالة توجيه من قبل المؤجر أو األجل المألوف الذي

يلي طلب التجديد أما إذا كان المؤجر قد رفض تجديد اإليجار ثم عدل عن رأيه

بعد ذلك ووافق على التجديد و أبلغ المستأجر بموافقته فإن التجديد هنا يسري

إعتبارا من يوم تبليغ المستأجر هذه الموافقة بعقد غير قضائي طبقا للمادة

فقرة أخيرة من القانون175 التجاري

الفرع الثاني التجديد الضمني لعقد اإليجار التجاري إذا إنتهت مدة اإليجار دون أن يخطر أحد األطراف األخر

بإخالء المحل و بقي المستأجر مع ذلك في المكان المؤجر برضا المؤجر أعتبر

هذا بمثابة تجديد ضمني لإليجار وذلك ألن المشرع قيد إنهاء العقد في اإليجارات

التجارية بتوجيه التنبيه باإلخالء سواء تعلق األمر بعقود محددة المدة أو غير محددة

من القانون173)المادة ( التجاري فقرة األولى

و حتى يتجدد العقد ضمنيا يجب أن يكون هناك إيجار سابقمعين المدة و أن تنقضي

هذه المدة دون أن يوجه المؤجر تنبيها باإلخالء في مدة ستةاشهر على األقل قبل

األجل دون أن يقدم المستأجر طلب تجديد ألن التجديد في هذه الحالة يصبح صريحا

و أن يكون العقد كتابي وذلك ألنه في الغالب العقدالشفهي يكون غير محدد المدة إذا

و في laquo يتعذر إثباتها وعلي هذا نص المشرع في المادة من القانون التجاري173

حالة عدم التنبيه باإلخالء يتواصل اإليجار المنعقد كتابةبالتمديد

الضمني إلى ما بعد األجل المحدد في العقد مع مراعاةاألحكام المنصوص عليها في

العقد raquo يجدد عقد اإليجار التجاري ضمنيا وفقا لشروطه السابقة

ولمدة مساوية لمدة اإليجار175الذي حل أجله دون أن تزيد عن تسع سنوات ) المادة

من القانون التجاري ( أما إذا أراد المستأجر التعديل من شروط اإليجار السابقة

الذي تجدد ضمنيا فله أن يوجه طلب إلى المؤجر و ذلك أثناء التجديد و يفهم هذا من خالل

من القانون174نص المادة في حالة عدم التنبيه باإلخالء يتعين على المستأجر الذي

يرغب في laquo التجاري الحصول على تجديد إيجاره أن يتقدم بطلبه أو عند

اإلقتضاء في كل وقت أثناء فهذا الطلب و إن كان يهدف في ظاهره إلى تجديد

اإليجار فالغرض منه raquo تجديده في الحقيقة هو التعديل من شروط العقد ألن العقد يكون

قد تجدد ضمنيا بإنتهاء أجله دون توجيه التنبيه باإلخالء و لكن إن وجه المستأجر هذا

الطلب فإنه يصبح تجديدا صريحا و يمكن اإلتفاق على شروط جديدة بحرية و دون

التقيد بمدة تسع سنوات من القانون التجاري و175المنصوص عليها في المادة تجدر اإلشارة إلى أن التجديد

الضمني لعقد اإليجار يكون بقوة القانون و ال تشترط فيهالموافقة من المؤجر و ذلك

ألن سكوته و عدم إعتراضه على إستمرار المستأجر فيالبقاء في العين المؤجرة يفسر

بأنه قبول و بذلك يستفيد المستأجر من مدة إيجار تعادلمدة اإليجار السابق على أن ال

يتجاوز تسع سنوات و ال يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجارالمحدد ضمنيا بتوجيه تنبيه

باإلخالء إال إذا وافق المستأجر على اإلخالء قبل إنتهاء مدةالعقد المحدد و مع ذلك

إعتبرت المحكمة العليا أن عقد اإليجار إذا تجدد ضمنيا فإنهيجدد لمدة غير محددة و

يمكن للمؤجر أن يضع له حدا في أي وقت يتوجيه التنبيهباإلخالء فقضت في قرارها

12 المؤرخ في 11مايلي 1994 عند نهاية فترة اإليجار دون توجيه تنبيه باإلخالء يتجدد عقد

laquo اإليجار ضمنيا على أجل غير محدد وعليه فالمؤجر غير ملزم بأي مدة و يمكن أن

يوجه للمستأجر تنبيهاباإلخالء متى أراد raquo (1)

86حمدي باشا القضاء التجاري دار هومة ص (1 ) و كذلك الغرفة التجارية بمجلس قضاء الشلف أقرت بصحة

التنبيه باإلخالء الذي

وجهه المؤجرين إلى المستأجر خالل فترة التجديد الضمني9لعقد إيجار أبرم لمدة

سنوات و إنتهت مدته دون توجيه تنبيه باإلخالء فتجددضمنيا و إعتبرت الغرفة انه

ال يوجد مايثبت ان المؤجرين قد وافقوا على التجديدالضمني و قد جاء في حيثيات

مايلي 35 فهرس رقم 2005حيث أن دفع المستأنف laquo 26 قرارها المؤرخ في 02

كون أن العقد اإليجار تجدد ضمنيا مردود عليه كونه اليوجد ما يثبت أن عقد اإليجار

تجدد ضمنيا بموافقة المستأنف عليهم حيث أن قاضي الدرجة األولى لما قضى بالمصادقة على

التنبيه و تعيين خبير أصاب في حكمه كون أن المستأنف عليهم وجهوا للمستأنف

تنبيها ضمن األجل القانوني و طبقاللقانون و بالتالي يتعين تأبيد الحكم المستأنف raquo (2)

المطلب الثاني تجديد عقد اإليجار التجاري المبرم بعدصدور القانون

02 05 مكرر من القانون التجاري في187جاء في المادة laquo

فقرتها الثانية مما يلي يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجل

المحدد في العقد دون حاجة إلى التنبيه باإلخالء و دون الحق في الحصول على تعويض

اإلستحقاق المنصوص عليه فيهذا القانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

و يفهم من نص هذه المادة بمفهوم المخالفة أنه ليسللمستأجر أن يتمسك بحق التجديد

و إذا رغب في اإلستمرار في إيجار العقار فالبد أن يكون ذلك باإلتفاق مع المؤجر

و يعتبر العقد في جميع الحاالت عقد جديد حتى ولو تمإبرامه بنفس شروط العقد

السابق يخضع عقد اإليجار التجاري للقواعد العامة في 02

05فالتعديل الذي جاء به القانون التعاقد القائمة على إستغالل اإلدارة و حرية التعاقد و تم

تخليص المؤجر من القيود التي كانت مفروضة عليه و التي كانت تجعل المستأجر مالك

القاعدة التجارية في مركز يبدو انه أقوى من مركزه بصفته مالكا للعقار

و تتضمن المادة السلفة الذكر إلغاء ضمني ألحكام المادة من القانون التجاري و172

من ثم إلغاء لحق اإليجار و بالتالي مهما طالت مدةإستغالل المستأجر لنشاط تجاري

في العقار المؤجر فإنه يلزم بمغادرة األمكنة متى حلأجل عقد اإليجار إال إذا وافق المؤجر على إبرام عقد جديد

فهرس2005الغرفة التجارية مجلس قضاء الشلف 0526( قرار في 2 02 35رقم )

و لكن هذا اإللغاء الضمني ليس مطلق إذ أن العقود التيأبرمت قبل هذا التعديل تخضع

و ما يليها من القانون التجاري و172في تجديدها للمواد هو ما نصت عليه المادة

التي أضيفت إلى القانون التجاري بموجب01مكرر 187 من القانون03المادة 0205

يبقى تجديد عقود اإليجار المبرمة قبل النشر المذكور فيlaquo مكرر أعاله187المادة

خاضعا للتشريع الساري المفعول بتاريخ إبرام عقد raquo اإليجار

ويالحظ أن المشرع أبقى على حق تجديد اإليجار بالنسبةللعقود الجارية المبرمة قبل

التعديل رغم أن هذا الحق هو من المراكز القانونية التيفرضت على المتعاقدين

بموجب القانون و ليس من المراكز العقدية ألنه ال يقوم على إتفاق األطراف

و لذلك كان من المفروض أن يخضع لقاعدة األثر الفوريللقانون إعماال للمبادئ

القانونية و سريان القانون من حيث الزمان و بالتالي كانيجب أن يمس التعديل عقود

02و يترك المجال للحرية التامة في التعاقد و يتم 2005 09اإليجار المبرمة قبل

ولكن يبدو أن المشرع من خاللتوحيد األوضاع القانونية من01 مكرر 187المادة

القانون التجاري أراد المحافظة على إستقرار النشاطالتجاري و عدم مفاجئة أصحاب

و التي من الممكن أنالقواعد التجارية بإحكام التعديل تلحق بهم و بالوضع اإلقتصادي

05بأثر فوري أضرار كبيرة لو تم تطبيق القانون 02 و يطرح السؤال في هذا الصدد بشأن العقود التي تجدد

صراحة بإيجاب وقبول جديدين هل تعتبر عقود إيجار من المؤجر و المستأجر في 02

05تاريخ الحق لنشر القانون جديدة و تخضع بذلك ألحكام التعديل أم أنها تبقى خاضعة

و ما يليها172ألحكام المواد 75من األمر 59

الواقع انه في غياب إجتهادات و أحكام قضائية في هذاالصدد بالنظر لحداثة القانون

فاألرجح انه ال يوجد ما يبرر إبقاء هذه العقود خاضعة 0205للقانون السابق فهو

عقد جديد بإيجاب من المؤجر و موافقة من المستأجر دونتمسكه بالحق في التجديد

من القانون التجاري و هذا172الذي تنص عليه المادة يجعله يخضع ألحكام التعديل

و نفس الشيء بالنسبة لعقود اإليجار التي يوجه فيها تنبيهباإلخالء باعتبار أن هذا

األخير هو تصرف إرادي يرتب أثاره دون حاجة إلى موافقةالطرف األخر و هو

المستأجر فإذا إستوفى التنبيه شروطه القانونيةو تمإتباع اإلجراءات القضائية كما

يتطلبها القانون ترتب عن ذلك إنتهاء عقد اإليجار فإذاعدل المؤجر عن نيته في

رفض التجديد تحتم على الطرفان إبرام عقد جديد فإذا كانهذا العدول الحق لتاريخ

فإن العقد الذي يبرم بين الطرفين يخضع ألحكام 0205التعديل نشر القانون

مكرر من187الحالة األخرى التي يمكن إخضاعها للمادة القانون التجاري تتعلق بحق

األولوية الذي يكتسبه المستأجر في حالة إخالءه للعينالمؤجرة لوجود هدم كامل

بالعمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها لإلستغالل أو إلستحالةشغلها دون خطر نظرا

من177لحالتها إذا أقر له المشرع من خالل المادة القانون التجاري في فقرتها

األخيرة بحق األولوية في إستئجار العمارة المعاد بناؤها قبل تعديله و بناء على ذلك إذا كان عقد اإليجار األصلي 59

75أبرم في ظل القانون و كان اإلخالء بسبب حالة المبني وتم إعادة بناء هذا األخير

و ترميمه بعد نشر فإن المستأجر الذي يريد التمسك بحق األولوية يلزم 02

05باإلبرام عقد جديد القانون وفق ألحكام التعديل

و يستخلص من هذا المبحث بموجب أن مستأجر العقار بموجب عقد إيجار تجاري 59

75أبرم قبل تعديل األمر يتمتع إذا توافرت فيه الشروط القانونية و اصبح مالك 02

05للقاعدة القانون التجارية يتمتع بحق اإليجار و يمكن له المطالبة بتجديد

عقد اإليجار عند حلول أجاله في حين أن المستأجر للعين بعد هذا التعديل يلزم

بإخالء األمكنة متى حل اجل العقد ما لم يوافق المؤجر على إبرام عقد جديد

قبل تعديله و فكيف يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجار 5975الذي ابرم في ظل األمر

كيف يمكن للمستأجر أن يستمر في إستغالل نشاطهالتجاري في نفس العين التي اجرها

الذي عدل القانون التجاري بموجب عقد ابرم بعد 0205صدور القانون

المبحث الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري أصبح إنهاء عقود اإليجارات التجارية يخضع للقواعد إثر 02

05صدور القانون العامة في التعاقد القائمة على حرية اإلتفاق و إستقالل

اإلرادة فينتهي العقد على ذلك بمجرد حلول األجل المحدد في العقد و بهذا يكون المشرع

قد حرر إرادة المؤجر التي كانت قبل التعديل مقيدة بتوجيه تنبيه باإلخالء عند

الرغبة في وضع حد للعقد محدد المدة كان أو غير محدد و بعرض التعويض اإلستحقاقي

الذي قد تفوق قيمته قيمة العقار المؤجر أو بإثبات السبب الخطير و المشروع تجاه

المستأجر المخلي المحل و لدراسة أحكام إنهاء عقد اإليجار التجاري تم تقسيم هذا

المبحث إلى مطلبين يتعلق قبل تعديله والثاني بالعقد المبرم بعد التعديل األول 59

75بالعقد المبرم في ظل األمر الذي أدخل على القانون التجاري

المطلب األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم فيظل األمر

قبل تعديله 5975 إذا كان المالك المؤجر ال يرغب في تجديد اإليجار للمستأجر

الذي نشأ له الحق في اإليجار ألزمه القانون أن يوجه للمستأجر تنبيها بإخالء

العين المؤجرة مع ذكر األسباب التي جعلته يطلب إخالء العين فإذا كانت له

أسباب شرعية قبل المستأجر فله الحق في اإلسترجاع دون تعويض حسب الحاالت التي

يخولها له القانون و إال فإنه يلزم بدفع تعويض اإلستحقاق

الفرع األول رفض تجديد عقد اإليجار التجاري مقابلتعويض إستحقاق

قبل تعديله الحق في طلب أعطى المشرع للمستأجر 5975من خالل األمر

تجديد العقد بتوافر الشروط القانونية و منح المؤجر بلقابل الحق في رفض التجديد

وموازنة منه بين الحقين و حماية لما يسمى بالملكيةالتجارية فرض التعويض

اإلستحقاقي و ضبطه من خالل تجديد الحاالت التييستحق فيها و اإلجراءات الواجب

إتباعها للحصول عليها1أوال حاالت تطبيق التعويض اإلستحقاق ) )

و تتمثل في أ رفض تجديد اإليجار دون سبب شرعي فالرفض غير

المسبب يؤدي إلى إلزام المؤجر بسداد تعويض اإلستحقاق ويقع عليه عبء إثبات

الرفض و ذلك ما تفرضه من القانون التجاري من ذكر أسباب177عليه المادة

خطيرة و مشروعة بممارسة حق اإلستراد في حاالت أخرى

من القانون التجاري و178الحالة التي جاءت بها المادة 1048633 هي الحالة التي تخول

المؤجر المالك إسترجاع محله بسبب حالة البناء أو إعادةبناء العمارات التي يوجد

بها المحل بإستثناء عندما يعرض عليه محل أخر و إال ألزمبسداد تعويض عن ذلك

حالة اإلسترجاع لزيادة إرتفاع العمارة المنصوص عليها في1048633 من القانون181المادة

التجاري و في هذه الحالة يدفع له تعويض إستحقاقجزافي ال يتجاوز ثالث

سنوات إيجار من القانون التجاري و182الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 هذه تخص حالة اإلسترجاع الجزئي لألمكنة المخصصة أصال للمسكن و التي

تعتبر في الوقت ذاته تابعة للمحل التجاري وذلك ليسكن فيها شخصيا أو أحد

األزواج بشرط أن ال يتوفر على سكن أخر أو ألفراد عائلته الذين يعيشون معه أو

المقيمين عنده و الشرط الثاني إذا كان اإلسترجاع الجزئي ال يخل إخالال خطيرا

بإستغالل المحل و الثالث أن ال تكون المحالت التجارية و المحالت المعدة

للسكن تشكل وحدة غير مشاعة في حالة عدم توفر هذه الشروط يلزم بالتعويض و

كذلك في عدم شغله سنوات من6 اشهر و في مدة أقصاها 6لألمكنة في اجل خروج المستأجر

من القانون التجاري و184الحالة النصوص عليها بالمادة 1048633 هي المتعلقة باإلسترجاع

من المؤجر الذي هو في نفس الوقت البائع للمحل التجاري

45أسعد زهية تعويض اإلستحقاق نشرة القضاة عدد (1 12ص )

من القانون التجاري 185الحالة المنصوص عليها بالمادة 1048633 وهي حالة رفض تجديد

اإليجار الواقع من الدولة أو المجموعات المحلية و ذلك

بسبب المنفعة العامة من القانون التجاري 186الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 وهي حالة ما إذا تحايل المؤجر على القانون وقت اإلسترجاع و عدم إحترامه

اإللتزامات التي يفرضها عليه القانون بعد اإلسترجاع

ثانيا إجراءات إنهاء عقد اإليجار التجاري مقابل تعويضاإلستحقاق

أ توجيه التنبيه باإلخالء يجب على المؤجر الذي يرفض تجديد اإليجار أن يوجه تنبيها

باإلخالء إلى المستأجر مالك القاعدة التجارية فإذا لم تتوافر في هذه األخيرة

الشروط المنصوص عليها بالمادة من القانون التجاري فال يلزم المؤجر بذلك أي إذا لم 172

يكتسب المستأجر حق اإليجار طبقا للشروط التي سبق شرحها في تجديد عقد

اإليجار التجاري و قد قضت المحكمة العليا في07عندما رفضت الطعن المرفوع 1999

13قراراها الصادر في من المستأجر ضد قرار رفض إستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث و عشرين شهرا معتبرة إياه أصبح

يحتل األماكن دون حق أو1سند ) )

و توجيه التنبيه باإلخالء واجب في جميع الحاالت سواء كنابصدد عقد إيجار محدد

المدة أو عقد غير محدد المدة وإن كان ذلك ال يطرحإشكاال بالنسبة لهذا األخير فإنه

فيما يخص العقود محددة المدة اختلفت مواقف الجهاتالقضائية فرأى البعض منها

انه ينتهي بإنتهاء المدة المتفق عليها اعتمادا على المادتين من القانون107 و 106

المدني في حين أخذت جهات أخرى موقفا مخالفا و173قررت أن أحكام المادة

المتعلقة بوجوب توجيه التنبيه باإلخالء تطبق على جميععقود اإليجار التجارية إذا أن

هذه المادة ال تفرق بين اإليجار المحدد أو غير محدد المدة ) (2

و هو ما استقر عليه االجتهاد القضائي و كرسته المحكمةالعليا في قراراتها و نذكر منها12 الذي جاء فيه 1998و يستفاد من القرار laquo

08القرار الصادر في الطعون فيه أن قضاة المجلس لما قضوا بالمصادقة على

الحكم القاضي بطرد المستأجرة من المحل التنازع عليه دون توجيه تنبيه باإلخالء فإنهم

من173خرقوا أحكام المادة ص01 عدد 2000 مجلة قضائية 128477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137 )( حسان بوعروج تعليق على2 12مجلة قضائية 1998

08 الصادر في 177670قرار رقم )20 ص 02عدد 1999

القانون التجاري التي تشترط إلنهاء عقد إيجار تجاريتوجيه تنبيه بإخالء سواء كان

العقد محدد أو غير محدد المدة raquo(3) و يجب أن يتضمن التنبيه باإلخالء البيانات التالية

ذكر موجه التنبيه و صفته و مقر إقامته و هويته 1 ذكر األسباب التي جعلت المؤجر يطلب إخالء العين 2

المؤجرة ذكر العين المؤجرة و تحديدها و سند الملكية و إسم 3

المستأجر و هويته و أن يوجه إلى مكان ممارسة نشاطه التجاري

من القانون التجاري و إال كان194ذكر مضمون المادة 4 التنبيه باإلخالء باطال

اشهر مع تحديد بدايته و نهايته6تحديد أجل 5

و بشأن تسبب التنبيه باإلخالء تميز موقف المحكمة العليا( يعتبر األول1باتجاهين )

أن مجرد عرض التعويض اإلستحقاقي من طرف المؤجرتسبيب كاف فقضت

المحكمة العليا في199603إن مجرد عرض التعويض laquo 26قرارها المؤرخ في

من قبل المؤجرين يشكل سببا كافيا لطلب التنبيه باإلخالء من القانون176طبقا للمادة

التجاري و بالتالي فإن النعي على القرار بعدم التسبب raquo(2)في غير محله

أما اإلتجاه الثاني فقد ذهب في تسبيب التنبيه باإلخالء علىأن عرض التعويض

اإلستحقاقي هو نتيجة له و ليس سببا كافيا لكي يستجيب173لمقتضيات أحكام المادة

من القانون التجاري و األرجح هو ما ذهب إليه الرأي األول ذلك أن تقييد إرادة

المؤجر في إسترجاع العقار هو إستثناء من حرية التصرف في الملكية وبذلك ال

يجب التوسع فيه ال laquo و بالنسبة لوقت توجيه التنبيه باإلخالء فقد نصت المادة

من القانون التجاري173 ينتهي إيجار المحالت الخاصة بهذه األحكام إال بأثر تنبيه

بإخالء حسبما جرت عليه6و يفهم من هذا النص انه إذا raquo العادة المحلية و في مدة

أشهر قبل األجل على األقل اشهر من6كان العقد محدد المدة فيجب توجيه التنبيه قبل

حلول تاريخ إنتهاء مدة اإليجار إما إذا كان العقد غير محدد المدة فيجب منح

اشهر لإلخالء6المستأجر مدة من تاريخ توجيه التنبيه

ص02 عدد 1999 مجلة قضائية 177670ملف رقم 1998 08( قرار 3 12 23 )

محمود قباص التنبيه بإخالء و اإليجارات التجارية مجلة (1 256 ص 01 عدد 1993قضائية )

المجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 2 03التجارية و )

96 عدد خاص ص 1999البحرية يتم إجراء التنبيه باإلخالء عن طريق المحضر القضائي أو

بالتسليم الشخصي إلى المستأجر أو يرسل برسالة موصى عليها أو بأي وسيلة

أخرى و تجدر اإلشارة إلى أنه إذا تعدد المستأجرين للعين المؤجرة فيجب توجيه تنبيه

باإلخالء لكل واحد منهم على حدى وذلك تحت طائلة البطالن و هو ما قضت به المحكمة

العليا في قرارها المؤرخ الثابت من أو راق الطعن أن قضاة المجلس لما 1999

09 في 11إعتبروا بقية الورثة في النزاع غير وارثين في اإليجار و ال يستحقون أي تعويض

وال ضرورة بالتالي لتوجيه التنبيه بإخالء لكامل الورثة فإنهم أخطئوا في

من510تطبيق القانون ألن المادة القانون المدني تعتبر اإليجار من الحقوق التي تورث و كل

وارث له في اإليجار حق ثابت و خاص

إن التنبيه باإلخالء ال يكون صحيحا و منتجا لكل أثارهالقانونية إال إذا وجه إلى كامل

الورثة و ليس للمسير بوكالة فقط الذي ال يعتبر وكيال raquo (1)عن بقية الورثة

أما إذا تعدد المؤجرين بأن كان العقار ملك في الشيوع لعدةأشخاص فيحق لكل شريك

منهم أن يوجه دون الشركاء اآلخرين تنبيها باإلخالء718للمستأجر عمال بأحكام المادة

لكل شريك في الشيوع الحق في أن يتخذ من الوسائل laquoمن القانون المدني التي تنص

من تطبيقات هذا raquo ما يلزم لحفظ الشيء و لو كان ذلكبغير موافقة باقي الشركاء

المبدأ قرار03المنشور في المجلة القضائية 2001 20المحكمة العليا المؤرخ في

ص02 عدد 2002حفاظا على المال المشاع يحق ألحد laquo و الذي جاء فيه319

الشركاء إتخاذ كافة اإلجراءات الالزمة و لو كان ذلك دونموافقة باقي الشركاء فإن

القضاء بصحة التنبيه بإخالء الموجه من المؤجرة المالكةأغلبية الحصص لحماية المحل

التجاري من االنهيار دون موافقة باقي الشركاء هو raquo تطبيق سليم للقانون

و إثبات حصول التنبيه باإلخالء يكون على من يدعي بهبكافة طرق اإلثبات بما فيها

البينة و القرائن و شهادة الشهود مهما كانت قيمة األجرة )( وعدم توجيه التنبيه أو عدم2

توافر شروطه يؤدي إلى عدم قبول الدعوى شكالبموقف المستأجر من عرض التعويض اإلستحقاقي

إذا وافق المستأجر على مبدأ اإلخالء وحصل إتفاق حولقيمة التعويض اإلستحقاقي فإن

األمر ينتهي عند هذا الحد و إذا وافق المستأجر على مبدأاإلخالء وقام الخالف على

مقدار التعويض اإلستحقاقي جاز للطرف الذي يهمهالتعجيل أن يرفع دعواه أمام رئيس

المحكمة الناظرة في القضايا اإلستعجالية ليأمر بإجراءاتالخبرة الالزمة و ذلك بعد

إنتهاء أجل ثالثة اشهر من تاريخ توجيه التنبيه و أن يرفعبالتوازي دعوى قضائية في

ص02 العدد 2001 مجلة القضائية 207219ملف رقم 199909( قرار في 1 11 231 )

83جنادي جياللي المرجع السابق ص (2 ) الموضوع أمام الجهة القضائية المختصة و هي محكمة

موقع العقار و قد قضت المحكمة في199005من المقرر قانونا أن اللجوء إلى laquo

06قرار صادر في القاضي اإلستعجالي إلجراء خبرة لتقدير التعويض عن إخالء

يستلزم و جود دعوى فيالموضوع مرفوعة مسبقا raquo(3)

وعند إنجاز تقرير الخبرة نتيجة الدعوى اإلستعجالية الذييجب إيداعه في ظرف

شهرين لدى أمانة الضبط و يلحق بملف الدعوى المرفوعةأمام المحكمة المختصة التي

من194تفصل في الموضوع بعد إيداع التقرير ) المادة القانون التجاري (

أما إذا رفض المستأجر اإلخالء أصال فعليه أن ينازع فيصحة التنبيه باإلخالء

بعرض النزاع بعد ثالثة أشهر من التبليغ على قاضيالموضوع الذي يفصل أو ال في

صحة التنبيه باإلخالء ثم يتم تقدير التعويض اإلستحقاقيالذي يكون عادة باالستعانة

بخبير و يراعي في تقدير التعويض اإلستحقاقي القيمةالتجارية للمحل التجاري التي

تحدد وفق لغرض المهنة مصاريف النقل و إعادة الترتيب وحقوق التحويل الواجب

تسديدها لمحل تجاري من نفس القيمة و عن تاريخ تقدير التعويض اإلستحقاقي ذهبت المحكمة

العليا إلى أن العبرة بتاريخ توجيه التنبيه باإلخالء و ذلك في05الذي جاء فيه 1999

08قرارها المؤرخ في من المقرر قانونا أنه يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار

laquo غير أنه يسدد للتاجر المخلي التعويض اإلستحقاقي الذي يجب أن يكون مساويا

للضرر المسبب نتيجة عدم التجديد و لما ثبت في قضية الحال أن قضاة المجلس لما

قدروا الضرر الناتج عن رفض تجديد اإليجار إبتداء من تاريخ اإلعالن عن رغبة

المؤجر في إنهاء اإليجار و ليس من تاريخ الخروج الفعلي ألن الخروج يقع بعد صدور

الحكم القاضي باإلخالء و األحكام تفصل في الوقائع القائمة و ليست raquo (1)

المستقبلية فإنهم طبقوا صحيح القانون ج دفع التعويض اإلستحقاقي و إخالء األمكنة

يبقى المستأجر بعد توجيه التنبيه باإلخالء شاغال لألمكنةإلى حين تقاضيه الفعلي لقيمة

التعويض و يعتبر في هذه الحالة شاغل بحق و من دونسند فهو يحق ألن القانون

يسمح له بالبقاء إلى حين قبض التعويض اإلستحقاقي من القانون التجاري (187)المادة

و هو بغير سند ألن توجيه التنبيه باإلخالء يضع حدا لعقداإليجار و يدفع للمستأجر تعويضا عن شغل األمكنة

01 عدد 1991 المجدلة القضائية 67008ملف رقم 1990 06( قرار في 3 05 65ص )

العدد2000 المجلة القضائية لسنة 189311ملف 1999 08( قرار في 1 05 121 ص 01 )

عند دفع التعويض اإلستحقاقي يلزم المستأجر بمغادرةاألماكن حتى عن طريق القوة

العمومية على أن يدفع للمؤجر تعويضا عن التأخر إذاتماطل في الخروج منه )المادة

( من القانون التجاري 187 و في حالة اإلخالء تسلم األماكن للمؤجر في أول يوم من

األجل المألوف و التالي يوم إعتبارا من تاريخ تسديد التعويض15إلنقضاء مهلة

للمستأجر نفسه أو للحارس القضائي إذا وجد و يدفع الحارس القضائي التعويض

للمستأجر مقابل إيصال منه فقط

إن لم تقع معارضة من الدائنين أو التوقيع حجز من أحدهم تحت يده

و إذا تراجع عن إرادته في طرد المستأجر إما بسبب عجزهعن تسديد التعويض

اإلستحقاقي المحكوم به لفائدة المستأجر المخلى أو أليسبب أخر يحق له أن يتملص

من القانون197من تسديد هذا التعويض ) المادة التجاري ( مع مراعاة الشروط التالية

وجود المستأجر في العين المؤجرة ولم يتم استئجار عين1048633 أخرى من طرف

المستأجر يوم إبتداء من اليوم15أن يمارس حق التملص في اجل

1048633 الذي يصبح فيه الحكم أو القرار القاضي بالتعويض اإلستحقاقي نهائيا

أن يوافق الطرفان على التجديد حسب شروط يتفقان1048633 عليها وفي حالة عدم اإلتفاق

195يحدد القاضي اإلستعجالي هذه الشروط وفقا للمادة من القانون التجاري

و ال بد هنا من إبرام عقد جديد بعد ممارسة حق التملص ألن1048633 العقد األول قد انتهى بتوجيه التنبيه باإلخالء

الفرع الثاني رفض تجديد عقد اإليجار التجاري دونتعويض إستحقاقي

إن إستفادة المستأجر صاحب القاعدة التجارية من التعويضاإلستحقاقي في حالة

رفض المؤجر تجديد عقد اإليجار مقرونة بعدم إرتكابه أيخطأ من األخطاء المنصوص

من القانون التجاري وعلى ذلك177عليها في المادة يمكن للمؤجر أن يتخلص من

تعويض اإلخالء إذا أثبت سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر المخلى المحل

أوال حاالت رفض تجديد اإليجار دون تعويض إستحقاقي

من القانون التجاري و تتمثل في177نصت عليها المادة إثبات المؤجر سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر 1

القاعدة أنه يحق للمؤجر أن يطالب من المستأجر الذي قامبأعمال خطيرة و غير

مشروعة أن يتخلى عن األمكنة دون تعويض إستحقاقي ويالحظ أن المشرع لم يحدد

األسباب الخطيرة وغير المشروعة التي يؤسس عليهاالتنبيه باإلخالء و لكن يمكن

إحصاء بعضها من خالل أحكام القانون التجاري و اإلجتهادالقضائي فنذكر على

سبيل المثال إرتكاب المستأجر خطأ يوجب مسئوليته الجزائية إصرارا

1048633 بالمؤجر أو أحد أفراد عائلته

1048633 تغيير النشاط التجاري دون ترخيص من المؤجر إحداث أعمال ضارة بالعين المؤجرة أو هدم جزء منها أو

1048633 التغيير في واجهة المحل التوقف عن إستغالل المحل التجاري دون سبب جدي أو

1048633 مشروع اإليجار من الباطن أو التنازل عن اإليجار دون ترخيص

1048633 من القانون188)المادة ( التجاري

ممارسة نشاط غير مشروع في المحل موازاة مع النشاط1048633 األصلي كبيع مواد ممنوعة

كالمخدرات أو أسلحة حربية أو ممارسة الدعارة في المحل

عدم دفع بدل اإليجار أو التأخير في الدفع وهناك من يرى1048633 باعتبار عقد اإليجار من

العقود المتبادلة فإن عدم دفع بدل اإليجار يفقد اإليجار معناه و يترتب عليه الفسخ

6و ال يمكن بذلك إفادة المستأجر من التنبيه باإلخالء و اجل أشهر و لكن اجتهاد

المحكمة العليا استقر على اعتبار هذه الحاالت من بينحاالت رفض التجديد و من

ثم البد فيها من إتباع اإلجراءات القانونية سيما المنوه177 و 173عنها بالمواد

من القانون التجاري و بشأن فسخ العقد افيجار التجاريفقد إعتبر البعض أنه

من119يخضع للقواعد العامة المكرسة بأحكام المادة القانون المدني و بإعتبار أن

اسباب الفسخ هي نفسها هي نفسها األسباب المشروعة والخطيرة و المبررة

لممارسة حق اإلسترجاع دون أي تعويض من جانب المؤجرتطبيقا لألحكام المادة

من القانون التجاري مما يترتب عنه أنه عند نهاية عقد 177اإليجار فإن للمؤجر

الذي ينسب للمستأجر مخالفة ناشئة عن عدم تنفيذ التزامأو أكثر من االلتزامات

التعاقدية ينشئ له عند نهاية عقد اإليجار الخيار بين فسخالعقد أو ممارسة حق

1االسترجاع ألسباب خطيرة ومشروعة ) ) و الواقع أنه ال بد من التفرقة بين دعوى الفسخ و بين

رفض تجديد اإليجار وفقا من القانون التجاري فدعوى الفسخ177ألحكام المادة

تهدف إلى إنهاء العالقة التعاقدية خالل سريان مدة عقد اإليجار أي قبل إنتهاء أجله

بينما رفض التجديد و المطالبة بإسترجاع المحل المؤجر ال يمكن ممارسته إال عند

نهاية عقد اإليجار و أن هدفه هو منع المستأجر من الحصول على تجديد لإليجار حزيط محمد حق اإلسترجاع في اإليجارات التجارية (1

84 دار هومة ص 2005 ) و يجب تمييز هذه الحالة عن الفسخ بقوة القانون

من191المنصوص عليها بالمادة

كل إشتراط مدرج في اإليجار ينص على الفسخ بقوةالقانون laquo القانون التجاري

في حالة عدم دفع بدل اإليجار في اإلستحقاق المتفقعليها ال ينتج أثره إال بعد

مرور شهر واحد من اإلخطار بالدفع الذي يبقى دون raquo نتيجة

فإذا وجد إتفاق صريح بين األطراف على فسخ بقوةالقانون فيكون للمؤجر أن يوجه

إنذار للمستأجر للدفع فإذا لم يقم بذلك خالل شهر منتاريخ تبليغه فسخ العقد بقوة

القانونحالة المبنى 2

و هي الحالة المنصوص عليها بالفقرة الثالثة من المادة من القانون التجاري177

يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار دون أن يلزم بسدادlaquo أي تعويض إذا أثبت

وجود هدم كامل العمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها للسكنالمعترف به من السلطة

اإلدارية أو إذا أثبت أنه يستحيل شغل العمارة دون خطر raquoنظرا لحالتها

فهذه المادة تستوجب على المؤجر الذي يريد اإلخالء دونتعويض استحقاقي أن يثبت

بموجب قرار إداري أن العقار الذي يملكه المتواجد به العينالمؤجرة صار غير قابل

لالستغالل أو الشغل ألنه يشكل خطرا أو أن العقار قابلللهدم الكامل أو جزء منه لعدم

صالحيته ففي هذه الحالة يعفى المؤجر من تسديد التعويضاإلستحقاقي عند رفضه

تجديد اإليجار أما المستأجر المخلى فله حق األولوية فيحالة إعادة بناء العمارة التي تم

هدمها و يشترط منه أن يبلغ المؤجر برغبته فياإلستفادة من المحل في العمارة التي

أعيد بناؤها وذلك خالل ثالثة أشهر التالية إلخالئه األمكنةالتي كان يشغلها و إال سقط

حقه و يعتبر هذا نوع من الحماية للمستأجر الذي أخلىاألمكنة دون تعويض

إستحقاقيثانيا إجراءات رفض التجديد دون تعويض اإلستحقاق

حتى يستفيد المؤجر من إنهاء عقد اإليجار التجاري دوندفع التعويض اإلستحقاقي ال بد

له إتباع اإلجراءات القانونية إجراءات رفض التجديد لقيام المستأجر بأعمال خطيرة 1 إذا برهن المؤجر عن سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر

كارتكاب خطأ جزائي في حق المؤجر أو ممارسة نشاط غير مشروع في المحل أو

هدم جزء من المحل فيقوم مباشرة بتوجيه التنبيه باإلخالء ويرفع دعوى رفض التجديد

يلتمس فيها إلزام المستأجر بإخالء المحل دون تعويض بسبب خطير و مشروع

دون حاجة إلثبات ذلك بمحضر معاينة و ال إعذار مسبق إذ يكفي تقديم الحكم

الجزائي أو المدني الذي يثبت قيام المستأجر بالفعل الذي دفع المؤجر لمطالبته )

1باإلخالء) و إذا كان اإلخالء إلخالل المستأجر بالتزاماته التعاقدية

فيتم إتباع اإلجراءات التي من القانون التجاري02 فقرة 177جاءت بها المادة

على المؤجر أوال أن يقوم بتحرير محضر معاينة إلثبات حالة1048633 المخالفة و قيامها ثم

يوجه إنذارا للمستأجر للكف عن ارتكابها و العدول عنها وأوجب المشرع أن

يكون اإلنذار بموجب عقد غير قضائي مع بيان السببالمستند إليه وذكر مضمون من القانون التجاري وكل177الفقرة الثانية من المادة

ذلك تحت طائلة البطالن ويتم إمهال المستأجر مدة شهر من تاريخ تبليغه للعدول

عن المخالفة معاينة استمرار قيام المخالفة عند انقضاء مهلة شهر كاملة

1048633 من يوم تبليغه باإلنذار و إستمرار المستأجر يإقتراف المخالفة يجب على المؤجر أن

يقوم بإثبات ذلك بمعاينة المخالفة عن طريق المحضر القضائي الذي يحرر محضر

معاينة الستمرار المستأجر في إرتكاب المخالفة رغم إنذاره

توجيه التنبيه بإخالء دون تعويض على المؤجر بعد استكمال1048633 اإلجراءات السابقة أن

يوجه للمستأجر تنبيها باإلخالء وان يذكر سببه من بينالحاالت السالفة الذكر و

هنا ال بد أن ال تكون األسباب متناقضة بذكر أحد حاالت من القانون177المادة

التجاري و عرض تعويض إستحقاقي وقد قضت المحكمةالعليا في قرارها الصادر

من المقرر قانونا أنه يجب أن يتم تنبيه باإلخالء بعقد laquo26 في 03 1996

غير قضائي وأن تبين فيه األسباب التي أدت إلى توجيههمع إعادة ذكر مضمون

و إال أعتبر باطال و لما أسس المطعون ضدهم194المادة التنبيه باإلخالء على

سببين اثنين أولهما غلق المحل التجاري خرقا لألحكام من القانون177المادة

التجاري و ثانيهما عرض تعويض إستحقاقي وفقا من176لألحكام المادة

القانون التجاري فإن هذين السببين متناقضين و ال يمكناالعتماد عليهما معا لطلب

إخالء القاعدة التجارية raquo (1) مباشرة الدعوى القضائية لرفض تجديد عقد اإليجار دون

1048633 تعويض إذا رفض المستأجر إخالء المحل بعد توجيه التنبيه باإلخالء يجوز

للمؤجر رفع الدعوى القضائية بعد إنتهاء مهلة ثالثة أشهر من تاريخ تبليغ التنبيه

باإلخالء يلتمس فيها129جنادي جياللي المرجع السابق ص (1 )

مجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 1 03التجارية و البحرية )

26 ص 1999عدد خاص الحكم بصحة التنبيه باإلخالء و بإلزام المستأجر بإخالء

المحل التجاري دونتعويض

إجراءات رفض تجديد اإليجار دون تعويض نتيجة وضعية 2 المبنى

في الحالة التي تكون فيها العمارة غير قابلة للشغل واإلستغالل و يصدر قرار عن

السلطة اإلدارية يؤكد ذلك و يأمر بإعادة البناء فعلىالمؤجر أن يوجه تنبيها من القانون التجاري173باإلخالء طبقا للمادة

و بعد إنتهاء أجل ثالثة أشهر من توجيه التنبيه باإلخالء ورفض المستأجر إخالء المحل

يجوز للمؤجر رفع دعوى قضائية أمام المحكمة و ترفقعريضة افتتاح الدعوى

بنسخة من القرار الصادر عن السلطة اإلدارية المختصةتحت طائلة عدم قبول الدعوى

و هو ما قضت به المحكمة العليا في03الذي جاء 1989 05القرار الصادر بتاريخ

من المقرر أن رفض تجديد اإليجار دون إلزام المؤجر بسدادتعويض اإلخالء laquo فيه

بسبب هدم كامل العمارة أو جزء منها يلزم المؤجر إنذارالمستأجر و تقديم القرار

اإلداري اآلمر بهدم كامل العمارة أو جزء منها و لما كان

الثابت في قضية الحال أن المطعون ضده لم ينذر الطاعنين بالخروج و لم يقدم

للمرافعات القرار اإلداري اآلمر بهدم العمارة أو جزء منها فإن قضاة المجلس بتعيينهم

خبير للقول هل المحل المتنازع عليه مهدد أم ال باالنهيار خالفوا القانون و استوجب raquo (1)

نقص قرارهم يلتمس المؤجر من خالل الدعوى التي يرفعها الحكم بصحة

التنبيه باإلخالء و إلزام المستأجر بإخالء العين دون تعويض

المطلب الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم بعد 0205صدور

المؤرخ تراجع المشرع من خالل تعديل القانون التجاري 0205بموجب القانون

المتضمن تعديل القانون التجاري تراجع عن أحكام 200506 في 02التنبيه باإلخالء

و التعويض اإلستحقاقى و اخضع إنهاء عقد اإليجارالتجاري للقواعد العامة في العقود

مكرر من187القائمة على إستقالل اإلرادة فنصت المادة القانون التجاري في فقرتها

يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجلالمحدد في العقد دون laquo الثانية

حاجة إلى توجيه تنبيه باإلخالء ودون الحق في الحصولعلى التعويض اإلستحقاقي

المنصوص عليه في هذا القانون ما لم يشترط األطراف raquo خالف ذلك

117 ص 4 عدد 1990 مجلة قضائية 56060ملف رقم 1989 05( قرار في 1 03 )

الفرع األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري إن إنهاء مدة عقد اإليجار الذي أبرم بعد صدور التعديل

المؤرخ في يجعل من المستأجر الذي يستفيد منه شاغال 20050206

دون حق و ال سند و يلزم بمغادرة األمكنة إذا لم يحصل بينه و بين المؤجر إتفاق

بإبرام عقد جديد و ذلك مهما طالت مدة استغالله لنشاطه التجاري داخل العين المؤجرة

و ال يلزم المؤجر بتوجيهتنبيه باإلخالء و ال يعرض تعويض إستحقاقي

وعلى ذلك إذا امتنع المستأجر عن اإلخالء فيمكن للمؤجرطرده باللجوء إلى القضاء عن

طريق دعوى أو بالحصول على نسخة التنفيذية لعقد اإليجار

أوال طرد المستأجر عن طريق إمهار عقد اإليجار التجاريبالصيغة التنفيذية

تبرم عقود اإليجار التجاري بعد التعديل بإفراغها فيمحررات رسمية و هذه األخيرة

320كل حكم أو laquo تعتبر سندات تنفيذية إذا تنص المادة من قانون اإلجراءات المدينة

و تبعا لمحتوى هذه raquo سند ال يكون قابل للتنفيذ إال إذا كانممهورا بالصيغة التنفيذية

المادة فإن العقود الموثقة حجة ال يقبل في مواجهتا إالالدفع بالتزوير و تتمتع بنفس القوة

التنفيذية لألحكام القضائية كما يخول حائزها سلطةتنفيذها مباشرة دون الحاجة إلى

اللجوء إلى القضاء فمتى حل اجل االلتزام يقوم الموثقمباشرة بوصفه ضابط عموميا

بتحمل ذيل العقد التوثيقي الصيغة التنفيذية المنصوص من قانون320عليها في المادة

اإلجراءات المدنية فيصبح العقد بذلك قابال للتنفيذ بالطرقالودية وفقا ألحكام المادة

من قانون اإلجراءات المدنية و الجبرية وكأنه حكم 330قضائي نهائي قاضي في

الخصومة وتبعا لذلك فإن عقد اإليجار التجاري المفرغ في محرر

رسمي ينتهي بحلول األجل المحدد فيه فإذا إمتنع المستأجر عن إخالء األمكنة على

المؤجر أن يحصل على الصيغة التنفيذية للعقد من عند الموثق ثم يمكنه طرد

المستأجر من األمكنة عن طريق المحضر القضائي بإستعمال كافة طرق التنفيذ بما فيها

الجبرية ثانيا دعوى الطرد

يمكن للمؤجر في حالة إمتناع المستأجر عن إخالء العينرغم حلول أجل العقد أن يلجأ

إلى القضاء ويطلب طرد المستأجر من األمكنة على أساسأنه أصبح شاغال دون حق وال سند بانتهاء مدة اإليجار

ويختص قاضي االستعجال بدعوى الطرد لتوافر عناصراالستعجال فيها طبقا للمادة

من قانون اإلجراءات المدنية وقياسا على ما استقر 183عليه اجتهاد المحكمة العليا في

اإليجار المدني حيث اعتبرت المحكمة العليا أن القاضياالستعجالي مختص في

دعاوى الطرد بالنسبة لعقود اإليجار المبرمة بعد صدورالمرسوم

03 03المتعلق بالترقية العقارية وقد جاء في 1993 93 التشريعي 01المؤرخ في

حيثيات01 187628 ملف رقم 2000لكن حيث أنه laquo 18قرارها المؤرخ في

بالرجوع إلى عقد اإليجار المبرم بين الطاعن و المطعونضده فإنه حددت مدة العقد

بسنة وبالتالي بعد إنهاء هذه المدة فإنه الطاعن للمستأجر محتال دون سند صحيح

ومن حق المطعون ضده المؤجر اللجوء إلى قاضي )1االستعجال إلزالة اإلعتداء )

laquo

و ما يؤكد اختصاص القاضي اإلستعجالي بدعوى الطرد ماذهبت إليه الغرفة التجارية

بالمحكمة العليا التي أقرت باالختصاص بطرد المستأجرالذي أبرم عقد إيجار لمدة ثالثة

و عشرون شهرا لنه ال يخول له اإلستفادة من أحكامالتجديد وقد جاء في قرار لها

و لما كان ثابتا أن قاضي اإلستعجالي الذي قضى بطرد laquo13 مؤرخ في 199907

المستأجر الطاعن من محل التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجارالتي حددت بثالث و

عشرين شهرا معتبرا إياه أصبح يحتل األماكن دون وجهأوسن يكون قد طبق صحيح

القانون raquo(2) فهذا القرار و عن كان ال يتعلق مباشرة بالحالة التي

تدرسها ولكن يفهمك منه ضمنيا اعتراف االجتهاد القضائي االستعجال باالختصاص في دعوى

المجرد عند حلول أجل عقد اإليجار المحدد و المتفق عليه بين األطراف

مكرر من187الفرع الثاني الطبيعة القانونية للمادة القانون التجاري

02فقرة مكرر من القانون187يلزم المستأجر laquo تنص المادة

التجاري في فقرة الثانية بمغادرة المكنة المستأجرة بانتهاء الجل المحدد في العقد

دون الحاجة على توجيه تنبيه باإلخالء دون الحق في الحصول على تعويض اإلستحقاتق

المنصوص عليه في هذاالقانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

210ذيب عبد السالم المرجع السابق ص (1 )1 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13 07( قرار في 2 137ص ) لتحديد الطبيعة القانونية لهذا النص ال بد من الرجوع إلى

القواعد العامة و نعلم أن القواعد القانونية تصنف إلى قواعد آمرة و أخرى مكملة

فاألولى هي التي ال يجوز لألفراد مخالفتها و اتصالها بأمور يحرص المشرع على عدم

المساس بها للمحافظة على النظام الذي يقوم عليه المجتمع و هي أمور تتصل اتصاال

وثيقا بكيان المجتمع و مقوماته األساسية

أما القواعد المكملة أو المفسرة فهي التي يجوزمخالفتها و ذلك باإلتفاق على ما

يخالفها و يحالف حكمها و ذلك ألنها ال تتعلق بكيانالمجتمع و مقوماته األساسية و

بالتالي فإن مخالفاتها ال تعتبر إخالال بالنظام العام ال يعنيذلك أن القاعدة المكملة تخلو

من صفة اإللزام و إنما تتوفر لها هذه الصفة طالما أناألفراد وقت إبرام تصرفاتهم لم

يخالفوا الحكم الذي تقرره و للتمييز بين النوعين باإلضافة إلى معيار تعلق القاعدة

بالنظام العام يمكن االستدالل بصياغة النص القانوني الذي جاء بالقاعدة و ألفاظه إذ أن

المشرع كثيرا ما يستخدم بعض األلفاظ في صياغة القاعدة القانونية تدل بما ال يدع

مجاال للشك عن نوعية وطبيعة القاعدة القانونية

و بتطبيق هذه األحكام على نص الفقرة الثانية من المادة مكرر من القانون187

فهذا يفيد أنها raquo ما لم يشترط األطراف خالف ذلك laquo التجاري التي تنص في آخرها

من القواعد المكملة وبالنتيجة يمكن لألطراف االتفاق علىما يخالفها فيمكن االتفاق

على إخضاع إنهاء عقد اإليجار لشروط معين قد تكونتوجيه التنبيه باإلخالء أو إنذار

بسيط أو بعرض التعويض االستحقاق أو غيرها إال ان هذافي الواقع مستبعد فالمؤجر

الذي تخلص من اإلجراءات التي كانت تقيد حريته فيالتصرف في ملكيته يستبعد أن

يقيدها بإرادته و أيا كان األمر فإن أي إتفاق يخالف أحكام هذه المادة البد

من ذكره في المحرر الرسمي الذي أفرغ فيه عقد اإليجار ألنه هو وسيلة

اإلثبات الوحيدة و القاضي إذا ال يمكنه استبعاد عرض عليه النزاع بشأن العقود 02

05المبرمة بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري من التطبيق إال بما187المادة

يوجد من أحكام مخالفة لها وردت في هذا المحرر و يترتب على ذلك أنه للمتعاقدين

مطلق الحرية في تحديد اإلجراءات و الشروط التي ينتهي بها العقد بالنسبة لعقود

إيجار المحالت المخصصة لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي المبرمة بعد تاريخ دخول

مكرر من187المادة القانون التجاري حيز التنفيذ إذ يصبح كل طرف ملزم

باحترامها شأنها شأن باقي االلتزامات التعاقدية األخرى فإذا ما كان عقد اإليجار قد

تضمن أن ال ينتهي اإليجار إال بتنبيه بإخالء يوجهه المؤجر للمستأجر في زمن معين أصبح

المؤجر مقيد في ممارسة حق االسترجاع بإتمام ذلك اإلجراء في األجل المحدد فإن لم

يعين أجل محدد للتنبيه وجب الرجوع إلى إرادة المتعاقدين فإن قصدا الرجوع إلى

مواعيد اإلخالء المقرر في من القانون التجاري وجب احترام هذه المواعيد و إذا 173

كان عقد اإليجار قد تضمن الشكل الذي يجب أن يتم به تبليغ هذا التنبيه كأن يشترط

ان يكون ذلك عن طريق المحضر وجب إحرام هذا الشكل أيضا إذا تضمن عقد اإليجار

بند يلزم المؤجر بدفع تعويض معين للمستأجر قبل إلزامه بإخالء العين المؤجرة

أصبح المؤجر حينئذ مقيد بممارسة حق االسترجاع أيضا بأداء ذلك التعويض الذي التزم

به للمستأجر و خالصة ما نتوصل إليه من هذا المبحث

أن المستأجر العقار الستغالله في ممارسة نشاط التجاريبموجب عقد مبرم قبل صدور

يتمتع بحصانة منحها له المشرع إذا اكتسب القاعدة 0205التجارية وفق القانون

التجاري و محله الشروط القانونية تحمى هذه الحصانة تعطيه الحق في الحصول على

تعويض إذا تم تجريده من ملكيته التجارية في حين ال يتمتع المستأجر بعقد أبرم بعد تاريخ الحق

للتعديل بهذه الحصانة إذ يخضع عقده إلرادة األطراف و حرية اتفاقهم

06 المؤرخ في 02رسمي تحت طائلة البطالن مما غير من طبيعة العقد و بالنتيجة

تغيرت طرق إثباته و لدراسة ذلك و توضيحه قمنا بتقسيم هذا الفصل إلى

مبحثين األول يتعلق بإنشاء عقد اإليجار التجاري و الثاني يإثباته

المبحث األول إنشاء عقد اإليجار التجاري يتطلب عقد اإليجار التجاري كباقي العقود توافر جملة من

األركان حتى يكون صحيحا و يرتب أثاره القانونية و من خالل هذا المبحث

نقوم بدراسة هذه األركان قبل تعديله في المطلب األول بالنسبة لعقد اإليجار 59

75التجاري المبرم في ظل األمر في المطلب الثاني و بالنسبة للعقد المبرم بعد صدور 02

05في ظل القانون المطلب األول إبرام عقد اإليجار التجاريقبل تعديله 59

75 في ظل األمر المتضمن القانون التجاري لم يشترط المشرع ضمن 59

75أحكام األمر خصوصية معينة في إبرام عقد اإليجار التجاري و لذلك

كان هذا الخير يخضع للقواعد العامة فالعقد قد يكون بالكتابة العرفية أو أمام

الموثق أو باللفظ مقابل وصل كراء و كما يكون صريحا أو ضمنيا و يشترط لقيامه و

صحته توافر األركان العامة للعقود و فيما يلي نتناول طرق إبرام عقد اإليجار التجاري

و أركانه الفرع األول طرق إبرام عقد اإليجار التجاري

يتم تأجير العقار إلستغالله في النشاط التجاري إما منمالك العين و يكون اإليجار

أصليا أو من مستأجرها و يكون اإليجار عندها فرعيا اإليجار األصلي يبرم عقد التجاري بكل حرية بين 1

األطراف ذلك أن المشرع قبل التعديل الذي ادخل02لم يقيده بشروط معينة 2005

06على القانون التجاري في من القانون172و يفهم ضمنا إنطالقا من نص المادة

التجاري أنه يمكن إبرامه بعقد كتابي أو شفهي فالكتابي هو الذي يبرم من طرف

المتعاقدين بتحريره في وثيقة و ألن المشرع لم يشترط شكلية تخص اإلبرام فإن هذه

الكتابة قد تكون رسمية بتحريره أمام الموثق وقد تكون عرفية وغالبا ما تتضمن

هذه الكتابة األركان و الشروط التي يتفق عليها األطراف

أما عقد اإليجار الشفهي فهو الذي يبرم بمجرد تبادل اإليجاب و القبول بين األطراف

مع تحديد العناصر األساسية في العقد و مع ذلك فإن رجالالقضاء قد إنقسموا

بخصوص هذه المسألة إلى إتجاهين فذهب البعض إلىالقول بأن عقد اإليجار الوارد

على محل معد لإلستغالل التجاري ال يخضع ألي شكليةقانونية و اعتمد أنصار هذا

من القانون التجاري التي30اإلتجاه على نص المادة كرست حرية اإلثبات في المادة

من القانون التجاري التي172التجارية و كذا المادة أجازت أن يكون العقد كتابيا أو

( وقد تبنت المحكمة العليا هذا الموقف في1شفويا ) العديد من قراراتها و منها القرار

و الذي1997من المقرر قانونا أنه يجوز للمستأجر laquo 16 المؤرخ في 12جاء فيه

أن يتمسك بحق تجديد اإليجار إذا ثبت أنه يستعمل المحلالتجاري إما منذ أربع سنوات

في العقد الشفهي أو سنتين في العقد الكتابي raquo (2) و على عكس اإلتجاه األول ذهب فريق أخر للقول بأن عقد

اإليجار الوارد على محل معد لإلستغالل التجاري يجب أن يفرغ في قالب رسمي

تحت طائلة بطالن العقد من القانون المدني 1 مكرر 324معتمدا على نص المادة التي تعتبر قاعدة خاصة

من القانون التجاري و القاعدة أن172بالنسبة للمادة الخاص يقيد العام و هو ما

51حمدي باشا القضاء التجاري دار العلوم ص (1 )02 عدد 1997 المجلة القضائية 158076ملف رقم 1997

16( قرار في 2 12 135ص ) قضت به المحكمة العليا في199607من المقرر laquo

09قرارها الصادر بتاريخ قانونا أنه زيادة على العقود التي يأمر القانون بإخضاعها

إلى شكل رسمي يجب تحت طائلة البطالن تحرير العقود التي تتضمن نقل ملكية عقار

أو حقوق عقارية أو محالت تجارية في شكل رسمي و لما ثبت أن قضاة الموضوع لم

1 مكرر 324يطبقوا المادة من القانون المدني بل اعتمدوا في إثبات عالقة اإليجار

على تواجد الطاعن فعليا بالمحل التنازع عليه فإنهم قد خرقوا القانون مما يعرض raquo (3)

قرارهم للنقض و قد أخذ مجلس قضاء الشلف بموقف الرأي األول إذ يعتد

بعقود اإليجار التجاري التي يبرم شفاهة و قد جاء في04فهرس رقم 2005

23حيثيات قراره الصادر في حيث أن العارض لم يثبت عالقة اإليجار للمحل موضوع

111 ما يلي 05النزاع laquo بموجب عقد إيجار رسمي أو وصوالت اإليجار و بذلك يفسر

شاغال لألماكن دون وجهحق raquo (1)

اإليجار من الباطن المبدأ أنه ال يجوز اإليجار من الباطن 2

كليا أو جزئيا إال بموافقة من القانون التجاري و تكون هذه188المؤجر طبقا للمادة

الموافقة إما بموجب بند خاص وارد في عقد اإليجار األصلي و إما بمشاركة المؤجر

األصلي في عقد اإليجار من الباطن و على المستأجر الذي يريد تأجير المحل

من الباطن حتى لو كان عقد اإليجار األصلي يتضمن بند يرخص بالتأجير من الباطن

أن يشعر مالك الجدران بنية في التأجير

و يتم هذا اإلشعار إما عن طريق المحضر القضائي و إمابرسالة في ظرف موصى

عليه مع طلب اإلعالم باإلستالم و على المالك الرد و يوم15توضيح موقفه خالل

من تاريخ علمه و ال يخرج موقف المؤجر عن أحد الحاالت التالية

الموافقة الصريحة على اإليجار من الباطن و هنا يكون1048633 تصرف المستأجر صحيحا

رفض اإليجار من الباطن و هنا ال يجوز للمستأجر أن1048633 يتصرف و يتنازل عن

اإليجار تحت طائلة بطالن التصرف مع الغير إذا لم يكن بندفي العقد األصلي

يرخص التأجير من الباطن إما إذا وجد هذا البند فإنهللمستأجر أن يؤجر من الباطن

من القانون التجاري (188رغم رفض المؤجر ذلك ) المادة السكوت و عدم الرد خالل اآلجال المحددة قانونا فإنه

1048633 يصرف النظر عن موافقته و يعتبر اإليجار من الباطن صحيحا سواء كان هناك بند في

العقد األصلي يرخص بذلك أو لم يوجد وتجدر اإلشارة أن الموافقة الضمنية

للمؤجر ال يقيد بها إال في01 عدد 1997 المجلة القضائية 138806ملف رقم 1996

09( قرار في 3 07 87ص ) فهرس2005الغرفة التجارية مجلس قضاء الشلف 05

23( قرا رفي 1 04 111رقم ) حالة وجود إشعار بالتأجير من الباطن أما في غياب

اإلشعار فإن أي تصرف مع الغير بذلك يعد باطال و يعتبر المستأجر من الباطن شاغل

لألمكنة دون حق و ال سند و أن طول مدة إحتالل األمكنة ال تعتبر مبررا لموافقة

المؤجر و علمه من المقرر قانونا أنه يحظر أي laquo بالتأجير من الباطن و هو

المستقر عليه قضاء إيجار كلي أو جزئي من الباطن إال إذا إشترط خالف ذلك

بموجب عقد اإليجار أو موافقة المؤجركما انه ال يجوز للمستأجر أن يتنازل عن

اإليجار أو يؤجر إيجارا فرعيا دون موافقة صريحة من المؤجر و بما أنه يستفاد

في قضية الحال أن قضاة المجلس أعتبروا سكوت الطاعنين مدة طويلة

كموافقة على من505اإليجار من الباطن فإنهم قد خالفوا أحكام المادة

القانون المدني و المادة من القانون التجاري اللتان تشترطان علم المؤجر و 188

موافقة على اإليجار من الباطن و هو ما لم يثبت في قضية الحال إذ طول المدة

ليس مبررا كافيا لعلم و موافقةالمؤجرين بذلك raquo (1)

ورغم ذلك فقد صدر عن المحكمة العليا قرار إستثنائيا جاءمخالفا لما إستقر عليه إجتهاد

الغرفة التجارية إذا إعتبر أن مدة الشغل تدل على رضاالمؤجر األصلي و على

ترخيصه ضمنيا باإليجار من الباطن و استند القضاة في ذلكعلى المدة الطويلة

من المستقر عليه قانونا أن يحظر أي إيجار كلي أو جزئيlaquo من الباطن إال إذا إشترط

خالف ذلك بموجب عقد إيجار أو موافقة المؤجر و لما كانثابتا في قضية الحال أن

محضر التحقيق المحرر ال يثبت أن المالك السابق قد أجاز أو ال اإليجار من الباطن

ولكن يقدم بالعكس الدليل على أن اإليجار من الباطن قائمحسب تصريحات المستأجر

وهذه المدة الطويلة ال يمكن تأويلها1965من الباطن منذ إال بإيجار من الباطن

مرخص به ضمنيا من طرف المالك raquo(2) و يترتب على اإليجار من الباطن في حالة اإلتفاق عليه

عالقة قانونية بين المستأجر من الباطن و المستأجر األصلي و تبقى العالقة قائمة بين

المؤجر و المستأجر األصلي كما تقوم عالقة مباشرة بين المؤجر و المستأجر من

الباطن في األحوال التي يشارك المؤجر بالتوقيع على عقد اإليجار من الباطن و تكون

عالقة غير مباشرة في حالة رفضه التوقيع على العقد أو عدم رده على رسالة الموجهة

إليه في هذا الخصوص منقبل المؤجر األصلي

اإلجتهاد القضائي للغرفة التجارية و94659ملف رقم 199216( قرار في 1 02البحرية عدد )156خاص ص

اإلجتهاد القضائي للغرفة التجارية106132ملف رقم 199422( قرار في 2 11و البحرية عدد )

159خاص ص و تجدر اإلشارة إلى أن عقد اإليجار من الباطن عقد

مستقل عن عقد اإليجار األصلي فقد يتطابق في شروطه مع العقد األصلي و قد يختلف

عنه في أمور كمبلغ األجرة أو

مدة العقد أو شروطه إال أن مدة عقد اإليجار من الباطن اليجوز أن تزيد عن مدة

القانون التجاري (189اإليجار األصلي ) الفرع الثاني أركان عقد اإليجار التجاري

من العقود الرضائية يتطلب يعتبر عقد اإليجار المبرم 5975في ظل األمر

لقيامه توافر األركان العامة من تراضي و محل وسبب التراضي في عقد اإليجار -

و يقصد به إتفاق إرادتي المؤجر و المستأجر حول شروطالعقد الذي قد يعبر عنه

بصفة صريحة لدى إبرام العقد و قد يكون ضمنيا عندمايتجدد العقد ضمنيا طبقا للمادة

من القانون التجاري و المؤجر هو ذلك الشخص الذي 173يقوم بتأجير األماكن من

اجل إستغاللها في نشاط تجاري سواء كان المالك لألماكنأو كان مستأجر أصلي يقوم

بإيجار من الباطن و ينشأ على عاتق المؤجر اإللتزامبتسليم العين المؤجرة و صيانتها

و ضمان اإلستغالل و اإلنتفاع بها إنتفاعا هادئا كامال وضمان التعرض الصادر منه

و الصادر من الغير إذا كان مبنيا على سبب قانوني والمستأجر هو ذلك الشخص

الذي يقوم باإلستغالل التجاري لحسابه في األماكن التيأجرها من المؤجر مما يخول له

اإلنتفاع طول مدة اإليجار ويقع على عاتقه إستعمالاألماكن المؤجرة و ملحقاتها

حسبما تم اإلتفاق عليه و المحافظة على العين المؤجرة والعناية بها كما يلتزم بدفع

األجرة في المواعيد المتفق عليها فإذا لم يحصل اإلتفاقوجب تسديد األجرة في المواعيد

المعمول بها في المنطقة و يجب توافر األهلية الكاملةفي المؤجر و المستأجر وأن

يكون رضاهما خال من العيوب حتى يرتب العقد أثاره المحل في عقد اإليجار التجاري -

يدخل في تكوين محل عقد اإليجار ثالث عناصر وهي العينالمؤجرة سعر اإليجار

مدة اإليجار1048633 العين المؤجرة

وهي العقار الذي ينصب عليه اإليجار من أجل إستغالله فينشاط تجاري من طرف

المستأجر الذي قد تقتضي مصلحته إتخاذه مكان رئيسي مناجل ممارسة نشاطه فيه أو

على أماكن ثانوية و ملحقة و هو الشيء الذي تكرسه المادة من القانون التجاري169

فالمحل الرئيسي هو ذلك العقار المعد لإلسغالل التجاريالذي يزاول فيه التاجر

المستأجر تجارته بصفة دائمة على وجه اإلحتراف وقدإستقر القضاء في تكيفيه لوحدة

النظام القانوني لإليجارات التجارية على فكرة عدم تجزئةحق اإليجار إذا أعتبره

وحدة واحدة حتى ولو تعددت األماكن التي يباشر من ) 1خاللها نشاطه)

أما الملحق فهو المحل الذي يكون إستغالله ضروريا لنشاطالمحل الرئيسي ويؤدي

فقدانه إلى إحداث ضرر بالقاعدة التجارية األصلية و قدفرق القضاء الفرنسي في

تصنيفه لهذه األماكن بين ثالث فئات ملحقات كمالية

وهي التي تقوم بتسهيل إستغالل المحل التجاري دونالتأثير على نشاطه كتأجير مسكن

ملحق فهو يخضع في أحكامه للقانون التجاري وقد نصت القانون التجاري182المادة

أنه يجوز للمؤجر رفض تجديد اإليجار على جزء الخاصبالمحالت السكنية المالحقة

بالمحالت التجارية ليسكن فيها أو أحد أفراد عائلته بشرطأن ال يكون المستفيد من هذا

اإلسترجاع حائز لسكن يكفيه لحاجته المعتادة ملحقات ذات نفع عام

وهي التي تفيد و تنفع اإلستغالل التجاري و تحقق المزيدفي إستثماره دون أن يكون

لفقدها أثر في تعريض المحل لخطر عدم إستمرار النشاطو مثالها موقف السيارات

بالنسبة للمطعم إال أن هذه المالحقات قد تكون ضروريةأحيانا أخرى و يخضع ذلك

للسلطة التقديرية لقاضي الموضوع ويقع على المستأجرعبء إثبات أن فقدها يلحق

الضرر بنشاطه جنادي جياللي اإليجارات التجارية في القانون التجاري (1

( الجزائري الديوان الوطني لألشغال27التربوية ص

ملحقات ضرورية هي األماكن التي يعتمد عليها المحل الرئيسي و يؤدي

رفض تجديدها إلى تهديد إستغالله و يعرض المحل الرئيسي للخطر و ينعكس سلبا على

النشاط التجاري1048633 المدة في عقد اإليجار التجاري

تحدد مدة اإليجار بكل حرية من طرف المتعاقدين إذاتخضع في تقديرها إلرادتيهما

الصريحة و الخالية من العيوب فإذا إتفق الطرفان علىمدة معينة يكون العقد محدد

المدة و عند النزاع على األطراف إثباتها وإذا لم يتماإلتفاق عليها فإن العقد يكون غير

محدد المدة و تكمن أهمية المدة في عقد اإليجار التجاريفي طلب تجديد اإليجار و

التمسك به و ذلك أن حق اإليجار يكتسبه المستأجر إذاإستغل المحل مدة معينة و قد

من القانون التجاري بسنتين على األقل172حددتها المادة بموجب عقد مكتوب رسمي

كان أو عرفي وأربع سنوات متتابعة وفقا إليجار واحد أواكثر شفاهية كانت أو

كتابية1048633 بدل اإليجار

يخضع تحديد بدل اإليجار كمدته لإلرادة الحرة ألطرافه سواء في قيمته أو الطريقة

التي يدفع بها و بالنسبة للتسديد فاإليجار يعتبر دين وألن الدين مطلوب و ليس

محمول فعلى المؤجر أن يطالب به غير أن العرف التجارياستقر على أن المستأجر

هو المطالب بحمله و يقع عليه عبء إثبات دفعه و يترتب على عدم دفع بدل اإليجار إما فسخ العقد إذا كان

هناك إتفاق مسبق على ذلك من القانون التجاري ( أو رفض191بين األطراف )المادة

التجديد دون تعويض القانون التجاري ( ويحق لطرفي177إستحقاقي )المادة

العقد أن يطلبا مراجعة المبلغ من القانون التجاري أجازت193المحدد في العقد فالمادة ذلك بعد مرور ثالث سنوات

إبتداء من إستغالل المحل التجاري أو من مراجعة اإليجارالمعمول به و تخضع

مراجعة بدل اإليجار إلجراءات تنقسم إلى مرحلتين إجراءات ودية أي غير قضائية

يتعين على من يرغب في إعادة النظر في بدل اإليجار أنيوجهه طلبه عن طريق

المحضر القضائي الذي يحرر محضرا في هذا الشان يتضمن مبلغ بدل اإليجار

الطالب به أو عن طريق البريد بموجب رسالة موصى عليهامع طلب اللم بالوصول

( و في حالة عدم إتفاق ( من القانون التجاري192المادة

األطراف بالتراضي فعلى الطرف الذي يهمه التعديل أن يرفع دعوى أمام القضاء

اإلجراءات القضائية في حالة عدم اإلتفاق على تجديد بدل اإليجار خالل ثالثة

اشهر من تاريخ المبلغ ) المادة من القانون التجاري ( فعلى الطرف الذي يهمه 192

التعجيل أن يرفع األمر إلى الجهة القانون التجاري ( فيرفع192القضائية المختصة )المادة

أمام القاضي اإلستعجالي إذا إتفق األطراف على مبدأ التعديل و بقي الخالف في مبلغه

من القانون195) المادة ( التجاري

أما إذ لم يتم اإلتفاق أصال فهنا ال بد من اللجوء إلى قاضي من194الموضوع ) المادة

القانون التجاري ( و يمكن للقاضي اإلستعانة بخبير كونتقدير بدل اإليجار يقترن

بأسس تتعلق بالقيمة اإليجارية لألماكن المؤجرة4 فقرة 192و يستحق بدل اإليجار الجديد طبقا للمادة

إبتداء من تاريخ رفع الدعوى إال إذا وجد إتفاق بين األطراف على خالف ذلك ففي هذه

الحالة ال مانع أن يكرس القاضي إرادتهم

الواردة raquo إبتداء من يوم الطلب laquo و ذهبت المحكمة العلياإلى أن المقصود من عبارة

من القانون التجاري هو تاريخ رفع192في المادة الدعوى للمطالبة بتعديل بدل

اإليجار و ليس تاريخ إعادة السير في الدعوى بعد خبرة وهو ما جاء في قرارها

يستحق بدل اإليجار الجديد إبتداء من يوم الطلب مالم يتفق13 المؤرخ في 199907laquo

الطرفان قبل رفع الدعوى أو أثناءها عن تاريخ آخر وبقضائهم بداية سريان رفع

اإليجار من تاريخ إعادة السير في الدعوى أمام المحكمة بعدالخبرة فإن قضاة المجلس

قد خرقوا القانون التجاري raquo(1) السبب في عقد اإليجار التجاري -

01 عدد 2001 مجلة قضائية 192078ملف رقم 1999 13( قرار في 1 07 199ص )

يعرف السبب في العقود بأنه العنصر المعنوي الذي يسمحبمعرفة لماذا اإلرادة تنشأ

اإللتزام فهو الهدف الذي من اجله يؤدي المتعاقد التزامه و يمكن تعريفه باإلعتبارات

اإلقتصادية التي ينتظر جنيها طرفا العقد من تعاقدهما ) )2

فالسبب إذا في عقد اإليجار التجاري بالنسبة للمؤجر هواإلستفادة من سعر اإليجار و

بالنسبة للمستأجر هو إستغالل العين المؤجرة في ممارسة نشاط تجاري

المطلب الثاني إنشاء عقد اإليجار التجاري بعد صدور 0205القانون

كانت مسألة الرسمية في عقد اإليجار التجاري قبل 0205صدور القانوني

محل خالف بين رجال القانون و القضاء سيما أمام 200506 المؤرخ في 02

172تعارض النصوص القانونية في هذا الشأن فالمادة من القانون التجاري تجيز

ضمنيا إبرام هذا العقد كتابة أو شفاهة في حين أن المادة من القانون1 مكرر 324

المدني تنص صراحة على ضرورة إخضاعه إلى الرسمية تحت طائلة البطالن

و لكن بعد صدور القانون المشار إليه تم وضع حد لهذاالخالف و ذلك من خالل

187المادة الثالثة منه التي تممت القانون التجاري بالمادة مكرر و التي تناول

مضمونها من خالل مايليالفرع األول الشكل الرسمي في عقد اإليجار التجاري

مكرر من القانون التجاري التي أضيفت187جاء في المادة إليه بموجب القانون

تحرر عقود اإليجار المبرمة ابتداء من تاريخ نشر هذا مايلي0205القانون في laquo

الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطيةالشعبية في شكل الرسمي و ذلك

تحت طائلة البطالن و تبرم لمدة يحددها األطراف بكل raquo حرية

يتضح من هذا النص أن المشرع أصبح يقتضي إفراغ عقداإليجار التجاري في سند

رسمي ومن ثم لم يعد هناك مجال للحديث عن عقودإيجار تبرم شفاهة أوفي محررات

عرفية و بذلك يكون المشرع قد كرس ما ذهبت إليه المحكمة العليا

في قرارها المؤرخ في الذي سبقت اإلشارة إليه و تبنى الموقف الذي 19960709

قال بوجوب إفراغ عقد اإليجار التجاري في قالب رسمي

ذيب عبد السالم عقد اإليجار المدني الديوان الوطني (2 27ألشغال التربوية ص )

و رغم ما للرسمية من أهمية خاصة في إثبات العقود ومعرفة الشروط التي أقام

األطراف العقد بناء عليها إال أنها من الممكن أن تتعارضمع ما تتسم به التجارة من

سرعة بعرقلة المتعاقدين بإجراءات التوثيق كما أنها قدتثقل كاهلهم بمصاريف العقود

الرسمية ولعل السؤال الذي يطرح في هذا الصدد

ما هي الطبيعة القانونية للرسمية في عقد اإليجارالتجاري

إن المشرع قد يشترط الكتابة لقيام تصرف من التصرفات بحيث ال تقوم هذه األخيرة

و ال تنتج أثارها القانونية إال إذا أفرغت إرادة المتعاقدينفيها أمام موظف رسمي

فهذه الكتابة تعتبر ركنا شكليا في التصرف فإذا إنعدمتهذه الشكلية إنعدم التصرف

معها أما إذا إشترط الكتابة إلثبات التصرف فإن تخلفها ال( مما يعنى1يؤدي إلى بطالنه)

أن القاعدة لتحديد طبيعة الكتابة هي الجزاء المترتب على تخلفها

مكرر من187و ذلك laquo و تبعا لذلك و إستنادا إلى المادة القانون التجاري التي تنص

فإن إفراغ عقد اإليجار التجاري في محرر رسمي هو ركنفي هذا raquo تحت بطالن

العقد فعقد اإليجار التجاري إذن أصبح بموجب هذا التعديلمن العقود الشكلية التي

تتطلب لصحة إنعقادها إضافة إلى توافر األركان العامة منتراض و محل و سبب

مشروعين أن يتبع فيها الشكل الذي يوجبه القانون و اصبحيشكل إستثناء من قاعدة

59يتم العقد laquo الرضائية في العقود التي أقرتها المادة من القانون المدني إذ تنص

بمجرد أن يتبادل الطرفان التعبير عن إرادتهما المتطابقيندون اإلخالل بالنصوص

القانونية raquo و من ثم إذا عرض على القاضي نزاع حول إيجار تجاري

فعليه قبل التطرق إليه أيا كان موضوعه التحقق من وجود المحرر الرسمي الذي

أفرغ فيه العقد حتى و لو لم ينازع األطراف في قيامه و اقروا بوجوده و ذلك ألن العقد

في حالة عدم إفراغه في محرر رسمي يعد باطال وال يمكن لألطراف تصحيحه

بإقرارهم مكرر من القانون187الفرع الثاني سريان المادة

التجاري من حيثالزمان

يخضع سريان القواعد القانونية من حيث الزمان إلىمبدأين هما عدم الرجعيةو

األثر الفوري للقانون فيقضى األول بأن أحكام القوانينال تسرى إال على ما يقع من

محمد زهدور الموجز في الطرق المدنية لإلثبات في (1 25التشريع الجزائري ص )

تاريخ العمل بها و ال يترتب عليها اثر فيما وقع قبلها و في من2ذلك تنص المادة

ال يسري القانون إال على ما يقع في المستقبل وال يكونله أثر laquo القانون المدني

و يقضي مبدأ األثر الفوري للقانون أن يطبق القانونالجديد بأثر مباشر على raquo رجعي

اآلثار الجارية للمراكز القديمة إال أنه يفرق في ذلك بينالمراكز القانونية التي تخضع

لهذا المبدأ و بين المراكز العقدية التي تخضع أثارهاللقانون القديم ذلك ألن إخضاعها

للجديد فيه تعديل للعقد و القاعدة أن العقد شرعية المتعاقدين

لم و المشرع خالل التعديل الذي أدخله على القانون 0205التجاري بموجب القانون

يكثف بالقواعد العامة و إنما نص صراحة على التاريخ الذييبدأ من خالله سريان

مكرر و بالنتيجة فإن العقود التي أبرمت قبل187المادة تاريخ نشر هذا القانون أي قبل

يطبق20050609و أن أطراف هذه العقود غير 5975عليها أحكام األمر

ملزمين بإفراغها في محرر رسمي و هذا ما يحتم علىالقاضي عند نظره في

النزاعات المتعلقة باإليجار التجاري أن يبحث في تاريخإبرامها ألنه هو المعيار المحدد

للقانون الواجب التطبيق و رغم أن أعمال هذه القواعد يؤدي إلى إخضاع أوضاع

قانونية متشابهة ألحكام قانونية مختلفة مما يخلق لدى الناس شعور بعدم المساواة أمام

القانون إال أن إحترام إرادة األفراد الخاصة توجب ذلك ألنهم عند التعاقد قد أخذوا

في إعتبارهم النصوص الموجودة

هو من و خالصة هذا المبحث أن عقد اإليجار التجاري 5975المبرم في ظل األمر

العقود الرضائية يكفي في إبرامه تبادل اإليجاب و القبولبين المؤجر و المستأجر برضا

سليم و محل و سبب مشروعين حتى يرتب العقد كافةأثاره أما عقد اإليجار التجاري

فهو من العقود الشكلية فال يمكن أن يرتب أثاره بعد 0205المبرم في ظل القانون

توافر الرضا و المحل و السبب المشروعين إال إذا تم إفراغه في محرر رسمي

فكيف يتم إثبات كل من العقدين المبحث الثاني إثبات عقد اإليجار التجاري

إلى تغيير القواعد التي تحكم أدى تعديل القانون 0205التجاري بموجب القانون

إثبات عقد اإليجار التجاري وأصبح أطراف العقد المبرمبعد التعديل مطالبين في

قبل تعيله و إثبات عقدهم بغير ما يطالب به أطراف 5975العقد المبرم في ظل األمر

توضيحا لذلك تم تقسيم هذا المبحث إلى مطلبين خصصاألول إلثبات عقد اإليجار

قبل تعديله و الثاني إلثبات العقد المبرم بعد التجاري 5975المبرم في ظل األمر

التعديل الذي أدخل على القانون التجاريالمطلب األول إثبات عقد اإليجار التجاري المبرمقبل 59

75في ظل األمر تعديله

نتعرض من خالل هذا المطلب إلى القاعدة في اإلثبات فيالمواد التجارية أوال ثم

إلى ما إستقر عليه القضاء في إثبات عقد اإليجار التجاريلفرع األول القاعدة في إثبات العقود التجاريةا

إن اإلثبات في المواد التجارية حر كقاعدة عامة و يستفادهذا الحكم من النص

من القانون30يثبت كل عقد تجاري بسندات laquo المادة التجاري التي تنص على

رسمية أو بسندات عرفية بفاتورات مقبولة بالرسائل بدفاتر الطرفين باإلثبات

بالبينة أو بأية وسيلة أخرى إذا رأت المحكمة وجوب raquoقبولها

من القانون المدني التي333و كذلك من نص المادة إستثنت المسائل التجارية من مجال

تطبيقها عندما عددت الحاالت التي يجب فيها اإلثباتبالكتابة إذ جاء في فقرتها

في غير المواد التجارية إذا كان التصرف القانوني تزيدقيمته laquo األولى

دج أو كان غير محدد القيمة فال تجوز100000على البينة في إثبات وجوده أو

إنقضائه ما لم يوجد نص يقضي بغير ذلك raquo (1) و يترتب على إطالق المشرع حرية اإلثبات في المادة

التجارية أنه يمكن إثبات التصرف التجاري أيا كانت قيمته بالكتابة أو البينة أو

القرائن أو بأي وسيلة أخرى تراها المحكمة و انه يجوز إثبات ما يخالف أو يجاوز ما إشتمل

عليه سند كتابي بشهادة الشهود و القرائن وكافة طرق اإلثبات

و باعتبار عقد اإليجار التجاري من العقود التجارية فإنهيمكن مبدئيا إثباته بمختلف

طرق اإلثبات هذا ما يمكن استخالصه من قواعد اإلثبات لكن هل استقر

القضاء على ذلك أم كان لهموقف أخر

لفرع الثاني إثبات عقد التجاري وفق ما إستقر عليها القضاء

من القانون التجاري التي تجعل30رغم صراحة المادة اإلثبات حرا في العقود

التجارية إال أن اجتهاد المحكمة العليا استقر على ما يخالفذلك في شأن إثبات عقد

اإليجار التجاري و ذلك عندما قيدت إثبات العقد الذي يبرمشفاهة بضرورة تقديم

وصوالت الكراء و بالتالي فإذا كان عقد اإليجار الذي افرغ في سند مكتوب

رسمي أو عرفي يتم إثباته بهذه الكتابة و في غياب ذلك على المستأجر تقديم

وصوالت الكراء إلثبات صفته كمستأجر شرعي مالك للقاعدة التجارية و إال أعتبر شاغال

من دون حق و السند كما أن المحكمة العليا تستبعد و ترفض أي وسيلة إثبات

أخرى في حالة العقد الشفهي و هكذا يستبعد السجل التجاري و الوثائق المسلمة من إدارة

الضرائب أو اإلتحاد العام للتجار أو التجارة أو الصناعة و يستبعد أيضا وصل الكراء

أو الماء أو الهاتف و أعتبرت المحكمة ان هذه الوثائق ال تكفي إلثبات صفة

المستأجر و ال يؤخذ بها ذلك ألن إثبات العالقة بين المؤجر و المستأجر البد أن تكون

بكتابة صادرة عن المؤجر كما إعتبرت أن طول مدة شغل العقار و ممارسة النشاط

التجاري فيه ال يمكن األخذ به كدليل لقيام عالقة اإليجار

وعلى ذلك قضت المحكمة العليا199305من المستقر laquo 10في قرارها المؤرخ في

عليه قضاء أن اإليجار يثبت بعقد رسمي أو بتقديم إيصاالتاإليجار و لما ثبت في

قضية الحال أن الطاعن لم يثبت صفته كمستأجر سواءيعقد إيجار مكتوب أو وصوالت

من القانون333( المادة 1 20المؤرخ في 10 20050705المدني بعد تعيلها بموجب القانون )

المتمم للقانون المدني اإليجار مكتفيا بإثبات تسجيله بالسجل التجاري و تسديد

الضرائب فإن هذه الوثائق ال تثبت العالقة اإليجارية كما أن أطول مدة اإلستغالل ال

تشكل كذلك دليال على وجودعقد

اإليجار raquo(1) و كخالصة فإن عقد اإليجار التجاري المبرم قبل التعديل

الذي أدخل على القانون التجاري ال يمكن إثباته إال بتقديم محرر عرفي أو رسمي أو

وصوالت الكراء و ذهبت المحكمة العليا إلى أنه يكفي تقديم وصل كراء

واحد ويفهم ذلك من حيثيات11 الذي جاء فيه 1988و لكن وحيث أنه بالرجوع laquo

27قرارها الصادر بتاريخ إلى القرار المطعون فيه فإن مزاعم الطاعن ال تقف أمام

ما أعتمد عليه القرار من أدلة كتابية لدى قضاة الموضوع و أن الطاعن رغم زعمه

بأنه مستأجر للمحل التجاري من المدعي عليها منذ ثمان سنوات إال أنه لم

يستطع أن يقدم للمجلس ولووصل إيجار واحد raquo (1)

وتبعا لذلك فإن القاضي الذي يعرض عليه نزاع يتعلق بعقدإيجار تجاري أبرم في ظل

قبل تعديله و أنكر أحد األطراف قيام العالقة 5975اإليجارية ال يمكن له أن األمر

يأخذ كدليل لإلثبات إال الكتابة الرسمية أو العرفية أو وصوالت الكراء

أما إذا أقر األطراف بوجود العقد و لم ينازعوا في قيامةفاللقاضي أن يفصل في

الدعوى حتى ولو لم يوجد في ملفها محرر أو وصل كراء المطلب الثاني إثبات عقد إليجار التجاري المبرم بعد

صدور القانون0502

إن عقد اإليجار التجاري المبرم بعد التعديل الذي أدخل 5975على األمر

أصبح من العقود الشكلية إذ يجب المتضمن القانون 0205التجاري بموجب القانون

تحريره تحت طائلة البطالن في محرر رسمي و بذلك فإنأي شخص يدعي انه طرف

في عالقة إيجارية بموجب عقد إيجار تجاري أبرم بعد صدور القانون السالف الذكر

ملزم إلثبات صحة ما يدعيه بتقديم محرر رسمي افرغ فيههنا التصرف و يشترط في

من القانون المدني324هذا المحرر الرسمي طبقا للمادة أن يقوم بتحريره ضابط

عمومي و هو الموثق في حدود إختصاصه و أن يحترم في تحريره األشكال القانونية

اإلجتهاد القضائي للغرفة107969ملف رقم 199310( قرار في 1 05التجارية و البحرية )

80عدد خاص ص 04 عدد 1992 المجلة القضائية 5090ملف رقم 1988

27( قرار في 1 11 89ص ) و تكتسي الورقة الرسمية إذا توافرت فيها الشروط

القانونية الذاتية في اإلثبات حيث ال يطلب ممن يحتج بها أن يثبت صحتها و لكن على من

ينكرها و ينفي عالقة اإليجار أن يقيم الدليل على بطالنها وليس له طريق في

ذلك إال الطعن فيها بالتزوير

و من دون الكتابة الرسمية ال يمكن إثبات عقد اإليجارالتجاري و ال مكان لمواجهة

غيابها باإلقرار أو توجيه اليمين الحاسمة و ال مجال أيضاللحديث عن بداية الثبوت

بالكتابة بتقديم وصوالت كراء قصد إستكمالها بشهادة الشهود أو القرائن

ويبقى تصور حالة واحدة يمكن فيها إثبات عقد إيجار تجاريابرم بعد صدور القانون

بالبينة و القرائن و جميع طرق اإلثبات وهي حالة 0205فقدان السند الرسمي

من336يجوز اإلثبات بالبينة laquo المنصوص عليها بالمادة القانون المدني التي جاء فيها

فيما كان يجب إثباته بالكتابة إذا فقد الدائن سندهالكتابي لسبب أجنبي خارج عن

إرادته raquo فهذه المادة تجيز اإلثبات بالبنية أو القرائن ألي عقد

يشترط القانون إثباته بالكتابة ولو كان عقدا شكليا ويالحظ أن هذه المادة تنص على حالة

فقدان الدائن لسنده ولكنها في الحقيقة تنطبق على جميع من يريد التمسك بها ممن )

1تتوفر فيه الشروط المنوه عنها ) و يجب على من يريد اإلستفادة من هذه الحالة أن يثبت

مايلي أنه قد أفرغ فعال عقد اإليجار التجاري في محرر رسمي 1

و أن هذا العقد كان مستوفيا لجميع الشروط الموضوعية و الشكلية

أن يثبت واقعة ضياع السند و فقدانه وهي واقعة مادية 2تثبت بجميع طرق اإلثبات

أن يثبت السبب األجنبي بأن يقدم الدليل على أن ضياع 3السند كان لحادث حريق أو

غرق أو حرب أو لسبب راجع على شخص ثالث كسارق أو مغتصب

وحتما فإن إشتراط إفراغ عقد اإليجار في محرر رسمي يخفف على أطرافه عبء

إثباته و يسهل على القاضي التحقق من قيامه و البحثفي أركانه خاصة مدته و بدل

اإليجار بكوش يحي أدلة اإلثبات في القانون المدني الجزائري (1

( و الفقه اإلسالمي المؤسسة الوطنية237للكتاب ص

و نلخص من خالل هذا المبحث إلى أن إثبات عقد اإليجارالتجاري المبرم قبل تعديل

يكون بتقديم محررات رسمية كانت أو عرفية القانون 0205التجاري بموجب القانون

أفرغ فيها العقد أو بتقديم وصوالت الكراء أما العقد الذيأبرم بعد صدور القانون

السالف الذكر فال يمكن إثباته إال بتقديم المحرر الرسميالذي أفرغ فيه العقد مع

مراعاة قواعد اإلثبات كما سبق شرحه هذا عن إثبات عقد اإليجار التجاري و يبقى السؤال كيف

يتم إنهاؤه و متى يحقلألطراف تجديده

الفصل الثاني تجديد عقد اإليجار التجاري و إنهاؤه األصل في العقود أن العقد شريعة المتعاقدين فيتم

تعديله و تجديده و إنهاؤه باإلتفاق فيما بينهم إال أن المشرع خرج عن هذه القاعدة

في اإليجارات التجارية عندما أقر للمستأجر الحق في التمسك بتجديد اإليجار و قيد

سلطة المؤجرة في إنهاء عقد اإليجار حتى و لو كان محدد المدة بعرض التعويض

اإلستحقاق أو إثبات السبب الخطير و المشروع تجاه المستأجر المخلي وفق أحكام

من القانون التجاري177المادة و إثر02رجع المشرع إلى القواعد العامة وألغى 2005

09التعديل المؤرخ في أحكام التعويض اإلستحقاقي و التنبيه باإلخالء و أصبح عقد

اإليجار التجاري كغيره من العقود يخضع لإلدارة الحرة ألطرافه

وقد تم تقسيم هذا الفصل لتوضيح ذلك إلى مبحثين نتعرض في األول إلى أحكام تجديد

عقد اإليجار التجاري و في الثاني إلى إنهاء هذا العقد 5975و ذلك وفقا ألحكام األمر

المعدل له المتضمن القانون التجاري قبل تعديله و 0205القانون

المبحث األول تجديد عقد التجاري يخضع تجديد عقد اإليجار التجاري المبرم قبل التعديل إلى

و174أحكام المواد ما يلبيها من القانون التجاري التي تمنح لمستأجر العقار ما

يسمى بحق اإليجار و هو الحق الذي يخول له التمسك بتجديد العقد رغم حلول أجله

وذلك إذا توفرت فيه فتطبق عليه أحكام المادة الشروط القانونية أما العقد 02

05المبرم بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري التي تخضع تجديده إلرادة 187

األطراف المستقلة و من خالل المطلب األول لهذا المبحث نتناول تجديد عقد

اإليجار التجاري المبرم في قبل تعديله وفي الثاني نتعرض لتجديد العقود المبرمة 59

75بعد التعديل ظل األمر على النحو التالي

المطلب األول الحق في تجديد اإليجار فيقبل تعديله 59 75ظل األمر

يتعلق تجديد اإليجار التجاري بالعقود التي تبرم لمدةمحددة أما غير محددة

المدة فال تطرح بشأنها المسألة ذلك ألنها تظل قائمة ومستمرة إلى حين إعالن أحد

األطراف رغبته في إنهاءها و التجديد قد يكون صريحابالتعبير بين األطراف فيما

بينهم باإليجاب و القبول أو ضمنيا بتواصل اإليجار المنعقدإلى بعد األجل المحدد في

العقدالفرع األول التجديد الصريح العقد اإليجار التجاري

إن التجديد الصريح لعقد اإليجار التجاري قد يتم بتبادلاإليجاب و القبول بين

المؤجر و المستأجر و تحرير عقد إيجار جديد أو باإلتفاقعلى إستمرار العقد بشروطه

السابقة أو بأخرى مختلفة و هذا إعماال للقواعد العامةفي العقود كما قد يتم بممارسة

المستأجر للحق الذي كرسه له المشرع و هو حق التمسكبطلب التجديد الصريح طبقا

و ما يليها من القانون التجاري حماية له172ألحكام المادة من األضرار التي قد تلحق

به نتيجة رفض التجديدأوال شروط التمسك بحق تجديد عقد اإليجار التجاريمنها يتعلق بصاحب الحق و منها ما يتعلق بعقد اإليجارالشروط المتعلقة بصاحب الحق في التمسك بالتجديد

ال يجوز التمسك بحق التجديد إال من laquo أ جاء في المادة من القانون التجاري172

و يستخلص منه أنه raquo طرف المستأجرين أو المحولإليهم أو ذوي الحقوق

يمكن التمسك بتجديد عقد اإليجار التجاري لألشخاص التاليين

المستأجر األصلي الذي تربطه عالقة مباشرة مع المؤجر1048633 مالك العقار

1048633 ذوي الحقوق كالوارث أو الموصي له أو الموهوب له المحول إليه حق اإليجار الذي ينتقل إليه حق اإليجار

1048633 كمشتري القاعدة التجارية من مالكها مستأجر العقار

و يطرح السؤال بشأن مستأجر العين المؤجرة من الباطنو مستأجر القاعدة التجارية

لتسييرها تسييرا حرا بالنسبة للمستأجر من الباطن فيجوز له أن يطلب التجديد

من المستأجر األصلي في حدود الحقوق التي يتمتع بها هذا األخير من مالك العين

المؤجرة وفي ذلك نصت المادة فقرة198يجوز للمستأجر من الباطن ان يطلب تجديد laquo

أولى من القانون التجاري إيجاره من المستأجر األصلي في حدود الحقوق التي يتمتع

بها هذا األخير نفسه منالمالك raquo

كما يجوز له أن يطلب تجديد عقد اإليجار من المالك إذا كانقد رخص صراحة أو

ضمنيا باإليجار من الباطن أو وافق عليه أو إذا لم تكناألماكن محل اإليجار األصلي

تشكل في حالة اإليجار الجزئي من الباطن كال مشاعا مادياأو في نية األطراف فقرة األخيرة من القانون189المشتركة ) المادة

التجاري ( أما إيجار التسيير الحر و المقصود به إيجار القاعدة التجارية

من مالكها مستأجر العقار فقد إستقرت المحكمة العليا بشأنه أنه ال يمكن أن تطبق

عليه أحكام اإليجار التجاري07 فقضت في قرارها المؤرخ في 12مايلي 1999

ال يمكن إعتبار عقد التسيير الحر بمثابة عقد إيجار تجاري

laquo مهما طالت مدة بقاء المسير بالمحل التجاري و ال يستوجب التنبيه باإلخالء إذ

ينتهي في أي وقت بمجرد وبالتالي فإن مستأجر القاعدة التجارية لتسييرها تسييرا (1

حرا ال يملك ( raquo إنذار مكتوب حق التمسك بتحديد اإليجار و قد قضى مجلس قضاء

الشلف في قرار له مؤرخ في بإلزام مستأجر القاعدة التجارية بإخالء العين 20050430

المؤجرة إلنهاء مدة اإليجار و رفض دفع المستأجر ببطالن التنبيه باإلخالء و

جاء في حيثيات هذا حيث أن قاضي الدرجة األولى أصاب في حكمه لما إستند

laquo القرار203على المادة من القانون التجاري و اعتبر المستأنف مستأجر مسير و

أن إنهاء عقد اإليجار ال176 و 173يخضع للشروط النصوص عليها بالمواد raquo (2)

من القانون التجاري بأن يثبت المستأجر أنه يستغل المتجر بنفسه أو بواسطة

أحد تابعة كالوكيل أو مدير الشركة إذا كانت النيابة إتفاقية أو الحارس القضائي أو

الوصي أو القيم أو الوكيل عن الغائب إذا كانت النيابة قانونية و يؤكد حق الحارس

القضائي أو وكيل في من201تجديد إيجار المحل التجاري ما تقضي به المادة )

3القانون التجاري ) الشروط المتعلقة بعقد اإليجار

من169أ أن يرد اإليجار العقارات المذكورة في المادة القانون التجاري

عدد2001 المجلة القضائية 201563ملف رقم 1999 07( قرار في 1 12 209 ص 01 )

2005عن الغرفة التجارية بمجلس قضاء الشلف 05 30( قرار في 2 04 128فهرس رقم )

60جنادي جياللي المرجع السابق ص (3 ) بأن يكون اإليجار من اجل ممارسة نشاط تجاري بذلك

تستبعد اإليجارات التي تتم من اجل ممارسة المهن الحرة أو المدنية أو الحرفية و

في الحالة األخيرة إشترط المشرع أن يكتسب الحرفي صفة التاجر وان يقيد نفسه

قي السجل التجاري كما و4 من القانون التجاري ) 169رد ذلك في المادة )

ج أن تكون مدة اإليجار سنتين فأكثر بعقد مكتوب و بعقدشفهي أربع سنوات متتالية

ودون إنقطاع فعلى المستأجر أن يثبت أنه إستغل المحلحسب ما سبق ذكره و

إال سقط حقه في التمسك بالتجديد و يمكن إلزامه بالخروجبمجرد إنقضاء المدة و

هو ما كرسته المحكمة العليا بموجب قرار07عندما 1999 13صادر بتاريخ

رفضت الطعن المرفوع من المستأجر ضد قرار قضىإستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث وعشرينشهرا معتبرة إياه

1انه اصبح يحتل األماكن دون حق أو سند ) ) ثانيا إجراءات تجديد عقد اإليجار

من القانون التجاري و ما174يتم التجديد طبقا للمادة يلبها بتقديم طلب إلى المؤجر

يتضمن رغبة المستأجر في التجديد أثناء سريان العقدوقبل إنتهاء مدته بستة أشهر على

األقل و ذلك بموجب عقد غير قضائي عن طريق المحضرأو برسالة موصول عليها

مع طلب العلم بالوصول كما يجوز أن يتم التبليغ للمسيرالذي يتوفر فيه الصفة الكافية

إلستالمه وفي حالة تعدد المالكين للعقار المؤجر يكفيتوجيه الطلب ألحدهم ليسرى

عليهم جميعا إال إذا كانت هناك شروط أو إتفاقات أخرىبين األطراف تخالف ذلك و

أوجب المشرع أن يتضمن طلب التجديد تحت طائلة بطالنهمضمون الفقرة األخيرة من

من174يتعين على المؤجر في أجل ثالثة laquo المادة القانون التجاري التي تنص

أشهر من تاريخ تبليغ طلب التجديد أن يحيط الطالب علمابنفسه اإلجراء إذا كان يرفض

التجديد مع إيضاح دوافع هذا الرفض و يعتبر المؤجر إذا لميكشف عن نواياه في هذا

األجل موافقا على مبدأ اإليجار السابق raquo وعلى المؤجر خالل األشهر الثالث التي تلي تاريخ تبليغه أن

يبين موقفه تجاه طلب التجديد و الذي ال يخرج عن أحد الحاالت التالية

الموافقة على التجديد دون قيد أو شرط في هذه الحالة1048633 يجدد العقد بشروطه

9السابقة وبنفس المدة شرط أن ال تتجاوز من القانون175سنوات) المادة

01التجاري فقرة ) على بن غانم الوجيز في القانون التجاري وقانون (4

187األعمال موفم للنشر ص )01 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137ص ) الموافقة على التجديد ولكن بشروط أخرى فإذا وافق

1048633 عليها المستأجر كان األطراف أمام عقد جديد يجب إبرامه وفق الشروط الجديدة و يتم

في هذه الحالة اإلتفاق على مدة اإليجار بكل حرية و يمكن أن تتجاوز تسع سنوات

من القانون175)المادة ( التجاري

رفض المؤجر طلب التجديد و يجب عليه هنا أن يبلغ1048633 المستأجر بالرفض خالل

ثالث اشهر من تاريخ التبليغ و أن يوضح دوافعه في ذلك وأن يذكر فيه مضمون

من القانون التجاري تحت طائلة بطالن التبليغ194المادة من القانون174)المادة

التجاري الفقرتين األخيرتين (و يمكن للمستأجر أن ينازع المؤجر

1048633 عن سبب الرفض أو أن يطلب سداد تعويض اإلخالء أمام القضاء

عدم الرد على طلب التجديد خالل مدة الثالثة اشهر التي1048633 تلي التبليغ و يعتبر سكوته

موافقة ضمنية على تجديد اإليجار السابق بنفس شروطه من القانون174)المادة

( التجاري ثالثا سريان مفعول اإليجار الجديد

من القانون التجاري175يسري اإليجار الجديد طبقا للمادة من يوم تجديده و يقصد به

تاريخ توجيه التنبيه باإلخالء في حالة توجيه من قبل المؤجر أو األجل المألوف الذي

يلي طلب التجديد أما إذا كان المؤجر قد رفض تجديد اإليجار ثم عدل عن رأيه

بعد ذلك ووافق على التجديد و أبلغ المستأجر بموافقته فإن التجديد هنا يسري

إعتبارا من يوم تبليغ المستأجر هذه الموافقة بعقد غير قضائي طبقا للمادة

فقرة أخيرة من القانون175 التجاري

الفرع الثاني التجديد الضمني لعقد اإليجار التجاري إذا إنتهت مدة اإليجار دون أن يخطر أحد األطراف األخر

بإخالء المحل و بقي المستأجر مع ذلك في المكان المؤجر برضا المؤجر أعتبر

هذا بمثابة تجديد ضمني لإليجار وذلك ألن المشرع قيد إنهاء العقد في اإليجارات

التجارية بتوجيه التنبيه باإلخالء سواء تعلق األمر بعقود محددة المدة أو غير محددة

من القانون173)المادة ( التجاري فقرة األولى

و حتى يتجدد العقد ضمنيا يجب أن يكون هناك إيجار سابقمعين المدة و أن تنقضي

هذه المدة دون أن يوجه المؤجر تنبيها باإلخالء في مدة ستةاشهر على األقل قبل

األجل دون أن يقدم المستأجر طلب تجديد ألن التجديد في هذه الحالة يصبح صريحا

و أن يكون العقد كتابي وذلك ألنه في الغالب العقدالشفهي يكون غير محدد المدة إذا

و في laquo يتعذر إثباتها وعلي هذا نص المشرع في المادة من القانون التجاري173

حالة عدم التنبيه باإلخالء يتواصل اإليجار المنعقد كتابةبالتمديد

الضمني إلى ما بعد األجل المحدد في العقد مع مراعاةاألحكام المنصوص عليها في

العقد raquo يجدد عقد اإليجار التجاري ضمنيا وفقا لشروطه السابقة

ولمدة مساوية لمدة اإليجار175الذي حل أجله دون أن تزيد عن تسع سنوات ) المادة

من القانون التجاري ( أما إذا أراد المستأجر التعديل من شروط اإليجار السابقة

الذي تجدد ضمنيا فله أن يوجه طلب إلى المؤجر و ذلك أثناء التجديد و يفهم هذا من خالل

من القانون174نص المادة في حالة عدم التنبيه باإلخالء يتعين على المستأجر الذي

يرغب في laquo التجاري الحصول على تجديد إيجاره أن يتقدم بطلبه أو عند

اإلقتضاء في كل وقت أثناء فهذا الطلب و إن كان يهدف في ظاهره إلى تجديد

اإليجار فالغرض منه raquo تجديده في الحقيقة هو التعديل من شروط العقد ألن العقد يكون

قد تجدد ضمنيا بإنتهاء أجله دون توجيه التنبيه باإلخالء و لكن إن وجه المستأجر هذا

الطلب فإنه يصبح تجديدا صريحا و يمكن اإلتفاق على شروط جديدة بحرية و دون

التقيد بمدة تسع سنوات من القانون التجاري و175المنصوص عليها في المادة تجدر اإلشارة إلى أن التجديد

الضمني لعقد اإليجار يكون بقوة القانون و ال تشترط فيهالموافقة من المؤجر و ذلك

ألن سكوته و عدم إعتراضه على إستمرار المستأجر فيالبقاء في العين المؤجرة يفسر

بأنه قبول و بذلك يستفيد المستأجر من مدة إيجار تعادلمدة اإليجار السابق على أن ال

يتجاوز تسع سنوات و ال يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجارالمحدد ضمنيا بتوجيه تنبيه

باإلخالء إال إذا وافق المستأجر على اإلخالء قبل إنتهاء مدةالعقد المحدد و مع ذلك

إعتبرت المحكمة العليا أن عقد اإليجار إذا تجدد ضمنيا فإنهيجدد لمدة غير محددة و

يمكن للمؤجر أن يضع له حدا في أي وقت يتوجيه التنبيهباإلخالء فقضت في قرارها

12 المؤرخ في 11مايلي 1994 عند نهاية فترة اإليجار دون توجيه تنبيه باإلخالء يتجدد عقد

laquo اإليجار ضمنيا على أجل غير محدد وعليه فالمؤجر غير ملزم بأي مدة و يمكن أن

يوجه للمستأجر تنبيهاباإلخالء متى أراد raquo (1)

86حمدي باشا القضاء التجاري دار هومة ص (1 ) و كذلك الغرفة التجارية بمجلس قضاء الشلف أقرت بصحة

التنبيه باإلخالء الذي

وجهه المؤجرين إلى المستأجر خالل فترة التجديد الضمني9لعقد إيجار أبرم لمدة

سنوات و إنتهت مدته دون توجيه تنبيه باإلخالء فتجددضمنيا و إعتبرت الغرفة انه

ال يوجد مايثبت ان المؤجرين قد وافقوا على التجديدالضمني و قد جاء في حيثيات

مايلي 35 فهرس رقم 2005حيث أن دفع المستأنف laquo 26 قرارها المؤرخ في 02

كون أن العقد اإليجار تجدد ضمنيا مردود عليه كونه اليوجد ما يثبت أن عقد اإليجار

تجدد ضمنيا بموافقة المستأنف عليهم حيث أن قاضي الدرجة األولى لما قضى بالمصادقة على

التنبيه و تعيين خبير أصاب في حكمه كون أن المستأنف عليهم وجهوا للمستأنف

تنبيها ضمن األجل القانوني و طبقاللقانون و بالتالي يتعين تأبيد الحكم المستأنف raquo (2)

المطلب الثاني تجديد عقد اإليجار التجاري المبرم بعدصدور القانون

02 05 مكرر من القانون التجاري في187جاء في المادة laquo

فقرتها الثانية مما يلي يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجل

المحدد في العقد دون حاجة إلى التنبيه باإلخالء و دون الحق في الحصول على تعويض

اإلستحقاق المنصوص عليه فيهذا القانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

و يفهم من نص هذه المادة بمفهوم المخالفة أنه ليسللمستأجر أن يتمسك بحق التجديد

و إذا رغب في اإلستمرار في إيجار العقار فالبد أن يكون ذلك باإلتفاق مع المؤجر

و يعتبر العقد في جميع الحاالت عقد جديد حتى ولو تمإبرامه بنفس شروط العقد

السابق يخضع عقد اإليجار التجاري للقواعد العامة في 02

05فالتعديل الذي جاء به القانون التعاقد القائمة على إستغالل اإلدارة و حرية التعاقد و تم

تخليص المؤجر من القيود التي كانت مفروضة عليه و التي كانت تجعل المستأجر مالك

القاعدة التجارية في مركز يبدو انه أقوى من مركزه بصفته مالكا للعقار

و تتضمن المادة السلفة الذكر إلغاء ضمني ألحكام المادة من القانون التجاري و172

من ثم إلغاء لحق اإليجار و بالتالي مهما طالت مدةإستغالل المستأجر لنشاط تجاري

في العقار المؤجر فإنه يلزم بمغادرة األمكنة متى حلأجل عقد اإليجار إال إذا وافق المؤجر على إبرام عقد جديد

فهرس2005الغرفة التجارية مجلس قضاء الشلف 0526( قرار في 2 02 35رقم )

و لكن هذا اإللغاء الضمني ليس مطلق إذ أن العقود التيأبرمت قبل هذا التعديل تخضع

و ما يليها من القانون التجاري و172في تجديدها للمواد هو ما نصت عليه المادة

التي أضيفت إلى القانون التجاري بموجب01مكرر 187 من القانون03المادة 0205

يبقى تجديد عقود اإليجار المبرمة قبل النشر المذكور فيlaquo مكرر أعاله187المادة

خاضعا للتشريع الساري المفعول بتاريخ إبرام عقد raquo اإليجار

ويالحظ أن المشرع أبقى على حق تجديد اإليجار بالنسبةللعقود الجارية المبرمة قبل

التعديل رغم أن هذا الحق هو من المراكز القانونية التيفرضت على المتعاقدين

بموجب القانون و ليس من المراكز العقدية ألنه ال يقوم على إتفاق األطراف

و لذلك كان من المفروض أن يخضع لقاعدة األثر الفوريللقانون إعماال للمبادئ

القانونية و سريان القانون من حيث الزمان و بالتالي كانيجب أن يمس التعديل عقود

02و يترك المجال للحرية التامة في التعاقد و يتم 2005 09اإليجار المبرمة قبل

ولكن يبدو أن المشرع من خاللتوحيد األوضاع القانونية من01 مكرر 187المادة

القانون التجاري أراد المحافظة على إستقرار النشاطالتجاري و عدم مفاجئة أصحاب

و التي من الممكن أنالقواعد التجارية بإحكام التعديل تلحق بهم و بالوضع اإلقتصادي

05بأثر فوري أضرار كبيرة لو تم تطبيق القانون 02 و يطرح السؤال في هذا الصدد بشأن العقود التي تجدد

صراحة بإيجاب وقبول جديدين هل تعتبر عقود إيجار من المؤجر و المستأجر في 02

05تاريخ الحق لنشر القانون جديدة و تخضع بذلك ألحكام التعديل أم أنها تبقى خاضعة

و ما يليها172ألحكام المواد 75من األمر 59

الواقع انه في غياب إجتهادات و أحكام قضائية في هذاالصدد بالنظر لحداثة القانون

فاألرجح انه ال يوجد ما يبرر إبقاء هذه العقود خاضعة 0205للقانون السابق فهو

عقد جديد بإيجاب من المؤجر و موافقة من المستأجر دونتمسكه بالحق في التجديد

من القانون التجاري و هذا172الذي تنص عليه المادة يجعله يخضع ألحكام التعديل

و نفس الشيء بالنسبة لعقود اإليجار التي يوجه فيها تنبيهباإلخالء باعتبار أن هذا

األخير هو تصرف إرادي يرتب أثاره دون حاجة إلى موافقةالطرف األخر و هو

المستأجر فإذا إستوفى التنبيه شروطه القانونيةو تمإتباع اإلجراءات القضائية كما

يتطلبها القانون ترتب عن ذلك إنتهاء عقد اإليجار فإذاعدل المؤجر عن نيته في

رفض التجديد تحتم على الطرفان إبرام عقد جديد فإذا كانهذا العدول الحق لتاريخ

فإن العقد الذي يبرم بين الطرفين يخضع ألحكام 0205التعديل نشر القانون

مكرر من187الحالة األخرى التي يمكن إخضاعها للمادة القانون التجاري تتعلق بحق

األولوية الذي يكتسبه المستأجر في حالة إخالءه للعينالمؤجرة لوجود هدم كامل

بالعمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها لإلستغالل أو إلستحالةشغلها دون خطر نظرا

من177لحالتها إذا أقر له المشرع من خالل المادة القانون التجاري في فقرتها

األخيرة بحق األولوية في إستئجار العمارة المعاد بناؤها قبل تعديله و بناء على ذلك إذا كان عقد اإليجار األصلي 59

75أبرم في ظل القانون و كان اإلخالء بسبب حالة المبني وتم إعادة بناء هذا األخير

و ترميمه بعد نشر فإن المستأجر الذي يريد التمسك بحق األولوية يلزم 02

05باإلبرام عقد جديد القانون وفق ألحكام التعديل

و يستخلص من هذا المبحث بموجب أن مستأجر العقار بموجب عقد إيجار تجاري 59

75أبرم قبل تعديل األمر يتمتع إذا توافرت فيه الشروط القانونية و اصبح مالك 02

05للقاعدة القانون التجارية يتمتع بحق اإليجار و يمكن له المطالبة بتجديد

عقد اإليجار عند حلول أجاله في حين أن المستأجر للعين بعد هذا التعديل يلزم

بإخالء األمكنة متى حل اجل العقد ما لم يوافق المؤجر على إبرام عقد جديد

قبل تعديله و فكيف يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجار 5975الذي ابرم في ظل األمر

كيف يمكن للمستأجر أن يستمر في إستغالل نشاطهالتجاري في نفس العين التي اجرها

الذي عدل القانون التجاري بموجب عقد ابرم بعد 0205صدور القانون

المبحث الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري أصبح إنهاء عقود اإليجارات التجارية يخضع للقواعد إثر 02

05صدور القانون العامة في التعاقد القائمة على حرية اإلتفاق و إستقالل

اإلرادة فينتهي العقد على ذلك بمجرد حلول األجل المحدد في العقد و بهذا يكون المشرع

قد حرر إرادة المؤجر التي كانت قبل التعديل مقيدة بتوجيه تنبيه باإلخالء عند

الرغبة في وضع حد للعقد محدد المدة كان أو غير محدد و بعرض التعويض اإلستحقاقي

الذي قد تفوق قيمته قيمة العقار المؤجر أو بإثبات السبب الخطير و المشروع تجاه

المستأجر المخلي المحل و لدراسة أحكام إنهاء عقد اإليجار التجاري تم تقسيم هذا

المبحث إلى مطلبين يتعلق قبل تعديله والثاني بالعقد المبرم بعد التعديل األول 59

75بالعقد المبرم في ظل األمر الذي أدخل على القانون التجاري

المطلب األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم فيظل األمر

قبل تعديله 5975 إذا كان المالك المؤجر ال يرغب في تجديد اإليجار للمستأجر

الذي نشأ له الحق في اإليجار ألزمه القانون أن يوجه للمستأجر تنبيها بإخالء

العين المؤجرة مع ذكر األسباب التي جعلته يطلب إخالء العين فإذا كانت له

أسباب شرعية قبل المستأجر فله الحق في اإلسترجاع دون تعويض حسب الحاالت التي

يخولها له القانون و إال فإنه يلزم بدفع تعويض اإلستحقاق

الفرع األول رفض تجديد عقد اإليجار التجاري مقابلتعويض إستحقاق

قبل تعديله الحق في طلب أعطى المشرع للمستأجر 5975من خالل األمر

تجديد العقد بتوافر الشروط القانونية و منح المؤجر بلقابل الحق في رفض التجديد

وموازنة منه بين الحقين و حماية لما يسمى بالملكيةالتجارية فرض التعويض

اإلستحقاقي و ضبطه من خالل تجديد الحاالت التييستحق فيها و اإلجراءات الواجب

إتباعها للحصول عليها1أوال حاالت تطبيق التعويض اإلستحقاق ) )

و تتمثل في أ رفض تجديد اإليجار دون سبب شرعي فالرفض غير

المسبب يؤدي إلى إلزام المؤجر بسداد تعويض اإلستحقاق ويقع عليه عبء إثبات

الرفض و ذلك ما تفرضه من القانون التجاري من ذكر أسباب177عليه المادة

خطيرة و مشروعة بممارسة حق اإلستراد في حاالت أخرى

من القانون التجاري و178الحالة التي جاءت بها المادة 1048633 هي الحالة التي تخول

المؤجر المالك إسترجاع محله بسبب حالة البناء أو إعادةبناء العمارات التي يوجد

بها المحل بإستثناء عندما يعرض عليه محل أخر و إال ألزمبسداد تعويض عن ذلك

حالة اإلسترجاع لزيادة إرتفاع العمارة المنصوص عليها في1048633 من القانون181المادة

التجاري و في هذه الحالة يدفع له تعويض إستحقاقجزافي ال يتجاوز ثالث

سنوات إيجار من القانون التجاري و182الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 هذه تخص حالة اإلسترجاع الجزئي لألمكنة المخصصة أصال للمسكن و التي

تعتبر في الوقت ذاته تابعة للمحل التجاري وذلك ليسكن فيها شخصيا أو أحد

األزواج بشرط أن ال يتوفر على سكن أخر أو ألفراد عائلته الذين يعيشون معه أو

المقيمين عنده و الشرط الثاني إذا كان اإلسترجاع الجزئي ال يخل إخالال خطيرا

بإستغالل المحل و الثالث أن ال تكون المحالت التجارية و المحالت المعدة

للسكن تشكل وحدة غير مشاعة في حالة عدم توفر هذه الشروط يلزم بالتعويض و

كذلك في عدم شغله سنوات من6 اشهر و في مدة أقصاها 6لألمكنة في اجل خروج المستأجر

من القانون التجاري و184الحالة النصوص عليها بالمادة 1048633 هي المتعلقة باإلسترجاع

من المؤجر الذي هو في نفس الوقت البائع للمحل التجاري

45أسعد زهية تعويض اإلستحقاق نشرة القضاة عدد (1 12ص )

من القانون التجاري 185الحالة المنصوص عليها بالمادة 1048633 وهي حالة رفض تجديد

اإليجار الواقع من الدولة أو المجموعات المحلية و ذلك

بسبب المنفعة العامة من القانون التجاري 186الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 وهي حالة ما إذا تحايل المؤجر على القانون وقت اإلسترجاع و عدم إحترامه

اإللتزامات التي يفرضها عليه القانون بعد اإلسترجاع

ثانيا إجراءات إنهاء عقد اإليجار التجاري مقابل تعويضاإلستحقاق

أ توجيه التنبيه باإلخالء يجب على المؤجر الذي يرفض تجديد اإليجار أن يوجه تنبيها

باإلخالء إلى المستأجر مالك القاعدة التجارية فإذا لم تتوافر في هذه األخيرة

الشروط المنصوص عليها بالمادة من القانون التجاري فال يلزم المؤجر بذلك أي إذا لم 172

يكتسب المستأجر حق اإليجار طبقا للشروط التي سبق شرحها في تجديد عقد

اإليجار التجاري و قد قضت المحكمة العليا في07عندما رفضت الطعن المرفوع 1999

13قراراها الصادر في من المستأجر ضد قرار رفض إستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث و عشرين شهرا معتبرة إياه أصبح

يحتل األماكن دون حق أو1سند ) )

و توجيه التنبيه باإلخالء واجب في جميع الحاالت سواء كنابصدد عقد إيجار محدد

المدة أو عقد غير محدد المدة وإن كان ذلك ال يطرحإشكاال بالنسبة لهذا األخير فإنه

فيما يخص العقود محددة المدة اختلفت مواقف الجهاتالقضائية فرأى البعض منها

انه ينتهي بإنتهاء المدة المتفق عليها اعتمادا على المادتين من القانون107 و 106

المدني في حين أخذت جهات أخرى موقفا مخالفا و173قررت أن أحكام المادة

المتعلقة بوجوب توجيه التنبيه باإلخالء تطبق على جميععقود اإليجار التجارية إذا أن

هذه المادة ال تفرق بين اإليجار المحدد أو غير محدد المدة ) (2

و هو ما استقر عليه االجتهاد القضائي و كرسته المحكمةالعليا في قراراتها و نذكر منها12 الذي جاء فيه 1998و يستفاد من القرار laquo

08القرار الصادر في الطعون فيه أن قضاة المجلس لما قضوا بالمصادقة على

الحكم القاضي بطرد المستأجرة من المحل التنازع عليه دون توجيه تنبيه باإلخالء فإنهم

من173خرقوا أحكام المادة ص01 عدد 2000 مجلة قضائية 128477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137 )( حسان بوعروج تعليق على2 12مجلة قضائية 1998

08 الصادر في 177670قرار رقم )20 ص 02عدد 1999

القانون التجاري التي تشترط إلنهاء عقد إيجار تجاريتوجيه تنبيه بإخالء سواء كان

العقد محدد أو غير محدد المدة raquo(3) و يجب أن يتضمن التنبيه باإلخالء البيانات التالية

ذكر موجه التنبيه و صفته و مقر إقامته و هويته 1 ذكر األسباب التي جعلت المؤجر يطلب إخالء العين 2

المؤجرة ذكر العين المؤجرة و تحديدها و سند الملكية و إسم 3

المستأجر و هويته و أن يوجه إلى مكان ممارسة نشاطه التجاري

من القانون التجاري و إال كان194ذكر مضمون المادة 4 التنبيه باإلخالء باطال

اشهر مع تحديد بدايته و نهايته6تحديد أجل 5

و بشأن تسبب التنبيه باإلخالء تميز موقف المحكمة العليا( يعتبر األول1باتجاهين )

أن مجرد عرض التعويض اإلستحقاقي من طرف المؤجرتسبيب كاف فقضت

المحكمة العليا في199603إن مجرد عرض التعويض laquo 26قرارها المؤرخ في

من قبل المؤجرين يشكل سببا كافيا لطلب التنبيه باإلخالء من القانون176طبقا للمادة

التجاري و بالتالي فإن النعي على القرار بعدم التسبب raquo(2)في غير محله

أما اإلتجاه الثاني فقد ذهب في تسبيب التنبيه باإلخالء علىأن عرض التعويض

اإلستحقاقي هو نتيجة له و ليس سببا كافيا لكي يستجيب173لمقتضيات أحكام المادة

من القانون التجاري و األرجح هو ما ذهب إليه الرأي األول ذلك أن تقييد إرادة

المؤجر في إسترجاع العقار هو إستثناء من حرية التصرف في الملكية وبذلك ال

يجب التوسع فيه ال laquo و بالنسبة لوقت توجيه التنبيه باإلخالء فقد نصت المادة

من القانون التجاري173 ينتهي إيجار المحالت الخاصة بهذه األحكام إال بأثر تنبيه

بإخالء حسبما جرت عليه6و يفهم من هذا النص انه إذا raquo العادة المحلية و في مدة

أشهر قبل األجل على األقل اشهر من6كان العقد محدد المدة فيجب توجيه التنبيه قبل

حلول تاريخ إنتهاء مدة اإليجار إما إذا كان العقد غير محدد المدة فيجب منح

اشهر لإلخالء6المستأجر مدة من تاريخ توجيه التنبيه

ص02 عدد 1999 مجلة قضائية 177670ملف رقم 1998 08( قرار 3 12 23 )

محمود قباص التنبيه بإخالء و اإليجارات التجارية مجلة (1 256 ص 01 عدد 1993قضائية )

المجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 2 03التجارية و )

96 عدد خاص ص 1999البحرية يتم إجراء التنبيه باإلخالء عن طريق المحضر القضائي أو

بالتسليم الشخصي إلى المستأجر أو يرسل برسالة موصى عليها أو بأي وسيلة

أخرى و تجدر اإلشارة إلى أنه إذا تعدد المستأجرين للعين المؤجرة فيجب توجيه تنبيه

باإلخالء لكل واحد منهم على حدى وذلك تحت طائلة البطالن و هو ما قضت به المحكمة

العليا في قرارها المؤرخ الثابت من أو راق الطعن أن قضاة المجلس لما 1999

09 في 11إعتبروا بقية الورثة في النزاع غير وارثين في اإليجار و ال يستحقون أي تعويض

وال ضرورة بالتالي لتوجيه التنبيه بإخالء لكامل الورثة فإنهم أخطئوا في

من510تطبيق القانون ألن المادة القانون المدني تعتبر اإليجار من الحقوق التي تورث و كل

وارث له في اإليجار حق ثابت و خاص

إن التنبيه باإلخالء ال يكون صحيحا و منتجا لكل أثارهالقانونية إال إذا وجه إلى كامل

الورثة و ليس للمسير بوكالة فقط الذي ال يعتبر وكيال raquo (1)عن بقية الورثة

أما إذا تعدد المؤجرين بأن كان العقار ملك في الشيوع لعدةأشخاص فيحق لكل شريك

منهم أن يوجه دون الشركاء اآلخرين تنبيها باإلخالء718للمستأجر عمال بأحكام المادة

لكل شريك في الشيوع الحق في أن يتخذ من الوسائل laquoمن القانون المدني التي تنص

من تطبيقات هذا raquo ما يلزم لحفظ الشيء و لو كان ذلكبغير موافقة باقي الشركاء

المبدأ قرار03المنشور في المجلة القضائية 2001 20المحكمة العليا المؤرخ في

ص02 عدد 2002حفاظا على المال المشاع يحق ألحد laquo و الذي جاء فيه319

الشركاء إتخاذ كافة اإلجراءات الالزمة و لو كان ذلك دونموافقة باقي الشركاء فإن

القضاء بصحة التنبيه بإخالء الموجه من المؤجرة المالكةأغلبية الحصص لحماية المحل

التجاري من االنهيار دون موافقة باقي الشركاء هو raquo تطبيق سليم للقانون

و إثبات حصول التنبيه باإلخالء يكون على من يدعي بهبكافة طرق اإلثبات بما فيها

البينة و القرائن و شهادة الشهود مهما كانت قيمة األجرة )( وعدم توجيه التنبيه أو عدم2

توافر شروطه يؤدي إلى عدم قبول الدعوى شكالبموقف المستأجر من عرض التعويض اإلستحقاقي

إذا وافق المستأجر على مبدأ اإلخالء وحصل إتفاق حولقيمة التعويض اإلستحقاقي فإن

األمر ينتهي عند هذا الحد و إذا وافق المستأجر على مبدأاإلخالء وقام الخالف على

مقدار التعويض اإلستحقاقي جاز للطرف الذي يهمهالتعجيل أن يرفع دعواه أمام رئيس

المحكمة الناظرة في القضايا اإلستعجالية ليأمر بإجراءاتالخبرة الالزمة و ذلك بعد

إنتهاء أجل ثالثة اشهر من تاريخ توجيه التنبيه و أن يرفعبالتوازي دعوى قضائية في

ص02 العدد 2001 مجلة القضائية 207219ملف رقم 199909( قرار في 1 11 231 )

83جنادي جياللي المرجع السابق ص (2 ) الموضوع أمام الجهة القضائية المختصة و هي محكمة

موقع العقار و قد قضت المحكمة في199005من المقرر قانونا أن اللجوء إلى laquo

06قرار صادر في القاضي اإلستعجالي إلجراء خبرة لتقدير التعويض عن إخالء

يستلزم و جود دعوى فيالموضوع مرفوعة مسبقا raquo(3)

وعند إنجاز تقرير الخبرة نتيجة الدعوى اإلستعجالية الذييجب إيداعه في ظرف

شهرين لدى أمانة الضبط و يلحق بملف الدعوى المرفوعةأمام المحكمة المختصة التي

من194تفصل في الموضوع بعد إيداع التقرير ) المادة القانون التجاري (

أما إذا رفض المستأجر اإلخالء أصال فعليه أن ينازع فيصحة التنبيه باإلخالء

بعرض النزاع بعد ثالثة أشهر من التبليغ على قاضيالموضوع الذي يفصل أو ال في

صحة التنبيه باإلخالء ثم يتم تقدير التعويض اإلستحقاقيالذي يكون عادة باالستعانة

بخبير و يراعي في تقدير التعويض اإلستحقاقي القيمةالتجارية للمحل التجاري التي

تحدد وفق لغرض المهنة مصاريف النقل و إعادة الترتيب وحقوق التحويل الواجب

تسديدها لمحل تجاري من نفس القيمة و عن تاريخ تقدير التعويض اإلستحقاقي ذهبت المحكمة

العليا إلى أن العبرة بتاريخ توجيه التنبيه باإلخالء و ذلك في05الذي جاء فيه 1999

08قرارها المؤرخ في من المقرر قانونا أنه يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار

laquo غير أنه يسدد للتاجر المخلي التعويض اإلستحقاقي الذي يجب أن يكون مساويا

للضرر المسبب نتيجة عدم التجديد و لما ثبت في قضية الحال أن قضاة المجلس لما

قدروا الضرر الناتج عن رفض تجديد اإليجار إبتداء من تاريخ اإلعالن عن رغبة

المؤجر في إنهاء اإليجار و ليس من تاريخ الخروج الفعلي ألن الخروج يقع بعد صدور

الحكم القاضي باإلخالء و األحكام تفصل في الوقائع القائمة و ليست raquo (1)

المستقبلية فإنهم طبقوا صحيح القانون ج دفع التعويض اإلستحقاقي و إخالء األمكنة

يبقى المستأجر بعد توجيه التنبيه باإلخالء شاغال لألمكنةإلى حين تقاضيه الفعلي لقيمة

التعويض و يعتبر في هذه الحالة شاغل بحق و من دونسند فهو يحق ألن القانون

يسمح له بالبقاء إلى حين قبض التعويض اإلستحقاقي من القانون التجاري (187)المادة

و هو بغير سند ألن توجيه التنبيه باإلخالء يضع حدا لعقداإليجار و يدفع للمستأجر تعويضا عن شغل األمكنة

01 عدد 1991 المجدلة القضائية 67008ملف رقم 1990 06( قرار في 3 05 65ص )

العدد2000 المجلة القضائية لسنة 189311ملف 1999 08( قرار في 1 05 121 ص 01 )

عند دفع التعويض اإلستحقاقي يلزم المستأجر بمغادرةاألماكن حتى عن طريق القوة

العمومية على أن يدفع للمؤجر تعويضا عن التأخر إذاتماطل في الخروج منه )المادة

( من القانون التجاري 187 و في حالة اإلخالء تسلم األماكن للمؤجر في أول يوم من

األجل المألوف و التالي يوم إعتبارا من تاريخ تسديد التعويض15إلنقضاء مهلة

للمستأجر نفسه أو للحارس القضائي إذا وجد و يدفع الحارس القضائي التعويض

للمستأجر مقابل إيصال منه فقط

إن لم تقع معارضة من الدائنين أو التوقيع حجز من أحدهم تحت يده

و إذا تراجع عن إرادته في طرد المستأجر إما بسبب عجزهعن تسديد التعويض

اإلستحقاقي المحكوم به لفائدة المستأجر المخلى أو أليسبب أخر يحق له أن يتملص

من القانون197من تسديد هذا التعويض ) المادة التجاري ( مع مراعاة الشروط التالية

وجود المستأجر في العين المؤجرة ولم يتم استئجار عين1048633 أخرى من طرف

المستأجر يوم إبتداء من اليوم15أن يمارس حق التملص في اجل

1048633 الذي يصبح فيه الحكم أو القرار القاضي بالتعويض اإلستحقاقي نهائيا

أن يوافق الطرفان على التجديد حسب شروط يتفقان1048633 عليها وفي حالة عدم اإلتفاق

195يحدد القاضي اإلستعجالي هذه الشروط وفقا للمادة من القانون التجاري

و ال بد هنا من إبرام عقد جديد بعد ممارسة حق التملص ألن1048633 العقد األول قد انتهى بتوجيه التنبيه باإلخالء

الفرع الثاني رفض تجديد عقد اإليجار التجاري دونتعويض إستحقاقي

إن إستفادة المستأجر صاحب القاعدة التجارية من التعويضاإلستحقاقي في حالة

رفض المؤجر تجديد عقد اإليجار مقرونة بعدم إرتكابه أيخطأ من األخطاء المنصوص

من القانون التجاري وعلى ذلك177عليها في المادة يمكن للمؤجر أن يتخلص من

تعويض اإلخالء إذا أثبت سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر المخلى المحل

أوال حاالت رفض تجديد اإليجار دون تعويض إستحقاقي

من القانون التجاري و تتمثل في177نصت عليها المادة إثبات المؤجر سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر 1

القاعدة أنه يحق للمؤجر أن يطالب من المستأجر الذي قامبأعمال خطيرة و غير

مشروعة أن يتخلى عن األمكنة دون تعويض إستحقاقي ويالحظ أن المشرع لم يحدد

األسباب الخطيرة وغير المشروعة التي يؤسس عليهاالتنبيه باإلخالء و لكن يمكن

إحصاء بعضها من خالل أحكام القانون التجاري و اإلجتهادالقضائي فنذكر على

سبيل المثال إرتكاب المستأجر خطأ يوجب مسئوليته الجزائية إصرارا

1048633 بالمؤجر أو أحد أفراد عائلته

1048633 تغيير النشاط التجاري دون ترخيص من المؤجر إحداث أعمال ضارة بالعين المؤجرة أو هدم جزء منها أو

1048633 التغيير في واجهة المحل التوقف عن إستغالل المحل التجاري دون سبب جدي أو

1048633 مشروع اإليجار من الباطن أو التنازل عن اإليجار دون ترخيص

1048633 من القانون188)المادة ( التجاري

ممارسة نشاط غير مشروع في المحل موازاة مع النشاط1048633 األصلي كبيع مواد ممنوعة

كالمخدرات أو أسلحة حربية أو ممارسة الدعارة في المحل

عدم دفع بدل اإليجار أو التأخير في الدفع وهناك من يرى1048633 باعتبار عقد اإليجار من

العقود المتبادلة فإن عدم دفع بدل اإليجار يفقد اإليجار معناه و يترتب عليه الفسخ

6و ال يمكن بذلك إفادة المستأجر من التنبيه باإلخالء و اجل أشهر و لكن اجتهاد

المحكمة العليا استقر على اعتبار هذه الحاالت من بينحاالت رفض التجديد و من

ثم البد فيها من إتباع اإلجراءات القانونية سيما المنوه177 و 173عنها بالمواد

من القانون التجاري و بشأن فسخ العقد افيجار التجاريفقد إعتبر البعض أنه

من119يخضع للقواعد العامة المكرسة بأحكام المادة القانون المدني و بإعتبار أن

اسباب الفسخ هي نفسها هي نفسها األسباب المشروعة والخطيرة و المبررة

لممارسة حق اإلسترجاع دون أي تعويض من جانب المؤجرتطبيقا لألحكام المادة

من القانون التجاري مما يترتب عنه أنه عند نهاية عقد 177اإليجار فإن للمؤجر

الذي ينسب للمستأجر مخالفة ناشئة عن عدم تنفيذ التزامأو أكثر من االلتزامات

التعاقدية ينشئ له عند نهاية عقد اإليجار الخيار بين فسخالعقد أو ممارسة حق

1االسترجاع ألسباب خطيرة ومشروعة ) ) و الواقع أنه ال بد من التفرقة بين دعوى الفسخ و بين

رفض تجديد اإليجار وفقا من القانون التجاري فدعوى الفسخ177ألحكام المادة

تهدف إلى إنهاء العالقة التعاقدية خالل سريان مدة عقد اإليجار أي قبل إنتهاء أجله

بينما رفض التجديد و المطالبة بإسترجاع المحل المؤجر ال يمكن ممارسته إال عند

نهاية عقد اإليجار و أن هدفه هو منع المستأجر من الحصول على تجديد لإليجار حزيط محمد حق اإلسترجاع في اإليجارات التجارية (1

84 دار هومة ص 2005 ) و يجب تمييز هذه الحالة عن الفسخ بقوة القانون

من191المنصوص عليها بالمادة

كل إشتراط مدرج في اإليجار ينص على الفسخ بقوةالقانون laquo القانون التجاري

في حالة عدم دفع بدل اإليجار في اإلستحقاق المتفقعليها ال ينتج أثره إال بعد

مرور شهر واحد من اإلخطار بالدفع الذي يبقى دون raquo نتيجة

فإذا وجد إتفاق صريح بين األطراف على فسخ بقوةالقانون فيكون للمؤجر أن يوجه

إنذار للمستأجر للدفع فإذا لم يقم بذلك خالل شهر منتاريخ تبليغه فسخ العقد بقوة

القانونحالة المبنى 2

و هي الحالة المنصوص عليها بالفقرة الثالثة من المادة من القانون التجاري177

يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار دون أن يلزم بسدادlaquo أي تعويض إذا أثبت

وجود هدم كامل العمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها للسكنالمعترف به من السلطة

اإلدارية أو إذا أثبت أنه يستحيل شغل العمارة دون خطر raquoنظرا لحالتها

فهذه المادة تستوجب على المؤجر الذي يريد اإلخالء دونتعويض استحقاقي أن يثبت

بموجب قرار إداري أن العقار الذي يملكه المتواجد به العينالمؤجرة صار غير قابل

لالستغالل أو الشغل ألنه يشكل خطرا أو أن العقار قابلللهدم الكامل أو جزء منه لعدم

صالحيته ففي هذه الحالة يعفى المؤجر من تسديد التعويضاإلستحقاقي عند رفضه

تجديد اإليجار أما المستأجر المخلى فله حق األولوية فيحالة إعادة بناء العمارة التي تم

هدمها و يشترط منه أن يبلغ المؤجر برغبته فياإلستفادة من المحل في العمارة التي

أعيد بناؤها وذلك خالل ثالثة أشهر التالية إلخالئه األمكنةالتي كان يشغلها و إال سقط

حقه و يعتبر هذا نوع من الحماية للمستأجر الذي أخلىاألمكنة دون تعويض

إستحقاقيثانيا إجراءات رفض التجديد دون تعويض اإلستحقاق

حتى يستفيد المؤجر من إنهاء عقد اإليجار التجاري دوندفع التعويض اإلستحقاقي ال بد

له إتباع اإلجراءات القانونية إجراءات رفض التجديد لقيام المستأجر بأعمال خطيرة 1 إذا برهن المؤجر عن سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر

كارتكاب خطأ جزائي في حق المؤجر أو ممارسة نشاط غير مشروع في المحل أو

هدم جزء من المحل فيقوم مباشرة بتوجيه التنبيه باإلخالء ويرفع دعوى رفض التجديد

يلتمس فيها إلزام المستأجر بإخالء المحل دون تعويض بسبب خطير و مشروع

دون حاجة إلثبات ذلك بمحضر معاينة و ال إعذار مسبق إذ يكفي تقديم الحكم

الجزائي أو المدني الذي يثبت قيام المستأجر بالفعل الذي دفع المؤجر لمطالبته )

1باإلخالء) و إذا كان اإلخالء إلخالل المستأجر بالتزاماته التعاقدية

فيتم إتباع اإلجراءات التي من القانون التجاري02 فقرة 177جاءت بها المادة

على المؤجر أوال أن يقوم بتحرير محضر معاينة إلثبات حالة1048633 المخالفة و قيامها ثم

يوجه إنذارا للمستأجر للكف عن ارتكابها و العدول عنها وأوجب المشرع أن

يكون اإلنذار بموجب عقد غير قضائي مع بيان السببالمستند إليه وذكر مضمون من القانون التجاري وكل177الفقرة الثانية من المادة

ذلك تحت طائلة البطالن ويتم إمهال المستأجر مدة شهر من تاريخ تبليغه للعدول

عن المخالفة معاينة استمرار قيام المخالفة عند انقضاء مهلة شهر كاملة

1048633 من يوم تبليغه باإلنذار و إستمرار المستأجر يإقتراف المخالفة يجب على المؤجر أن

يقوم بإثبات ذلك بمعاينة المخالفة عن طريق المحضر القضائي الذي يحرر محضر

معاينة الستمرار المستأجر في إرتكاب المخالفة رغم إنذاره

توجيه التنبيه بإخالء دون تعويض على المؤجر بعد استكمال1048633 اإلجراءات السابقة أن

يوجه للمستأجر تنبيها باإلخالء وان يذكر سببه من بينالحاالت السالفة الذكر و

هنا ال بد أن ال تكون األسباب متناقضة بذكر أحد حاالت من القانون177المادة

التجاري و عرض تعويض إستحقاقي وقد قضت المحكمةالعليا في قرارها الصادر

من المقرر قانونا أنه يجب أن يتم تنبيه باإلخالء بعقد laquo26 في 03 1996

غير قضائي وأن تبين فيه األسباب التي أدت إلى توجيههمع إعادة ذكر مضمون

و إال أعتبر باطال و لما أسس المطعون ضدهم194المادة التنبيه باإلخالء على

سببين اثنين أولهما غلق المحل التجاري خرقا لألحكام من القانون177المادة

التجاري و ثانيهما عرض تعويض إستحقاقي وفقا من176لألحكام المادة

القانون التجاري فإن هذين السببين متناقضين و ال يمكناالعتماد عليهما معا لطلب

إخالء القاعدة التجارية raquo (1) مباشرة الدعوى القضائية لرفض تجديد عقد اإليجار دون

1048633 تعويض إذا رفض المستأجر إخالء المحل بعد توجيه التنبيه باإلخالء يجوز

للمؤجر رفع الدعوى القضائية بعد إنتهاء مهلة ثالثة أشهر من تاريخ تبليغ التنبيه

باإلخالء يلتمس فيها129جنادي جياللي المرجع السابق ص (1 )

مجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 1 03التجارية و البحرية )

26 ص 1999عدد خاص الحكم بصحة التنبيه باإلخالء و بإلزام المستأجر بإخالء

المحل التجاري دونتعويض

إجراءات رفض تجديد اإليجار دون تعويض نتيجة وضعية 2 المبنى

في الحالة التي تكون فيها العمارة غير قابلة للشغل واإلستغالل و يصدر قرار عن

السلطة اإلدارية يؤكد ذلك و يأمر بإعادة البناء فعلىالمؤجر أن يوجه تنبيها من القانون التجاري173باإلخالء طبقا للمادة

و بعد إنتهاء أجل ثالثة أشهر من توجيه التنبيه باإلخالء ورفض المستأجر إخالء المحل

يجوز للمؤجر رفع دعوى قضائية أمام المحكمة و ترفقعريضة افتتاح الدعوى

بنسخة من القرار الصادر عن السلطة اإلدارية المختصةتحت طائلة عدم قبول الدعوى

و هو ما قضت به المحكمة العليا في03الذي جاء 1989 05القرار الصادر بتاريخ

من المقرر أن رفض تجديد اإليجار دون إلزام المؤجر بسدادتعويض اإلخالء laquo فيه

بسبب هدم كامل العمارة أو جزء منها يلزم المؤجر إنذارالمستأجر و تقديم القرار

اإلداري اآلمر بهدم كامل العمارة أو جزء منها و لما كان

الثابت في قضية الحال أن المطعون ضده لم ينذر الطاعنين بالخروج و لم يقدم

للمرافعات القرار اإلداري اآلمر بهدم العمارة أو جزء منها فإن قضاة المجلس بتعيينهم

خبير للقول هل المحل المتنازع عليه مهدد أم ال باالنهيار خالفوا القانون و استوجب raquo (1)

نقص قرارهم يلتمس المؤجر من خالل الدعوى التي يرفعها الحكم بصحة

التنبيه باإلخالء و إلزام المستأجر بإخالء العين دون تعويض

المطلب الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم بعد 0205صدور

المؤرخ تراجع المشرع من خالل تعديل القانون التجاري 0205بموجب القانون

المتضمن تعديل القانون التجاري تراجع عن أحكام 200506 في 02التنبيه باإلخالء

و التعويض اإلستحقاقى و اخضع إنهاء عقد اإليجارالتجاري للقواعد العامة في العقود

مكرر من187القائمة على إستقالل اإلرادة فنصت المادة القانون التجاري في فقرتها

يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجلالمحدد في العقد دون laquo الثانية

حاجة إلى توجيه تنبيه باإلخالء ودون الحق في الحصولعلى التعويض اإلستحقاقي

المنصوص عليه في هذا القانون ما لم يشترط األطراف raquo خالف ذلك

117 ص 4 عدد 1990 مجلة قضائية 56060ملف رقم 1989 05( قرار في 1 03 )

الفرع األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري إن إنهاء مدة عقد اإليجار الذي أبرم بعد صدور التعديل

المؤرخ في يجعل من المستأجر الذي يستفيد منه شاغال 20050206

دون حق و ال سند و يلزم بمغادرة األمكنة إذا لم يحصل بينه و بين المؤجر إتفاق

بإبرام عقد جديد و ذلك مهما طالت مدة استغالله لنشاطه التجاري داخل العين المؤجرة

و ال يلزم المؤجر بتوجيهتنبيه باإلخالء و ال يعرض تعويض إستحقاقي

وعلى ذلك إذا امتنع المستأجر عن اإلخالء فيمكن للمؤجرطرده باللجوء إلى القضاء عن

طريق دعوى أو بالحصول على نسخة التنفيذية لعقد اإليجار

أوال طرد المستأجر عن طريق إمهار عقد اإليجار التجاريبالصيغة التنفيذية

تبرم عقود اإليجار التجاري بعد التعديل بإفراغها فيمحررات رسمية و هذه األخيرة

320كل حكم أو laquo تعتبر سندات تنفيذية إذا تنص المادة من قانون اإلجراءات المدينة

و تبعا لمحتوى هذه raquo سند ال يكون قابل للتنفيذ إال إذا كانممهورا بالصيغة التنفيذية

المادة فإن العقود الموثقة حجة ال يقبل في مواجهتا إالالدفع بالتزوير و تتمتع بنفس القوة

التنفيذية لألحكام القضائية كما يخول حائزها سلطةتنفيذها مباشرة دون الحاجة إلى

اللجوء إلى القضاء فمتى حل اجل االلتزام يقوم الموثقمباشرة بوصفه ضابط عموميا

بتحمل ذيل العقد التوثيقي الصيغة التنفيذية المنصوص من قانون320عليها في المادة

اإلجراءات المدنية فيصبح العقد بذلك قابال للتنفيذ بالطرقالودية وفقا ألحكام المادة

من قانون اإلجراءات المدنية و الجبرية وكأنه حكم 330قضائي نهائي قاضي في

الخصومة وتبعا لذلك فإن عقد اإليجار التجاري المفرغ في محرر

رسمي ينتهي بحلول األجل المحدد فيه فإذا إمتنع المستأجر عن إخالء األمكنة على

المؤجر أن يحصل على الصيغة التنفيذية للعقد من عند الموثق ثم يمكنه طرد

المستأجر من األمكنة عن طريق المحضر القضائي بإستعمال كافة طرق التنفيذ بما فيها

الجبرية ثانيا دعوى الطرد

يمكن للمؤجر في حالة إمتناع المستأجر عن إخالء العينرغم حلول أجل العقد أن يلجأ

إلى القضاء ويطلب طرد المستأجر من األمكنة على أساسأنه أصبح شاغال دون حق وال سند بانتهاء مدة اإليجار

ويختص قاضي االستعجال بدعوى الطرد لتوافر عناصراالستعجال فيها طبقا للمادة

من قانون اإلجراءات المدنية وقياسا على ما استقر 183عليه اجتهاد المحكمة العليا في

اإليجار المدني حيث اعتبرت المحكمة العليا أن القاضياالستعجالي مختص في

دعاوى الطرد بالنسبة لعقود اإليجار المبرمة بعد صدورالمرسوم

03 03المتعلق بالترقية العقارية وقد جاء في 1993 93 التشريعي 01المؤرخ في

حيثيات01 187628 ملف رقم 2000لكن حيث أنه laquo 18قرارها المؤرخ في

بالرجوع إلى عقد اإليجار المبرم بين الطاعن و المطعونضده فإنه حددت مدة العقد

بسنة وبالتالي بعد إنهاء هذه المدة فإنه الطاعن للمستأجر محتال دون سند صحيح

ومن حق المطعون ضده المؤجر اللجوء إلى قاضي )1االستعجال إلزالة اإلعتداء )

laquo

و ما يؤكد اختصاص القاضي اإلستعجالي بدعوى الطرد ماذهبت إليه الغرفة التجارية

بالمحكمة العليا التي أقرت باالختصاص بطرد المستأجرالذي أبرم عقد إيجار لمدة ثالثة

و عشرون شهرا لنه ال يخول له اإلستفادة من أحكامالتجديد وقد جاء في قرار لها

و لما كان ثابتا أن قاضي اإلستعجالي الذي قضى بطرد laquo13 مؤرخ في 199907

المستأجر الطاعن من محل التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجارالتي حددت بثالث و

عشرين شهرا معتبرا إياه أصبح يحتل األماكن دون وجهأوسن يكون قد طبق صحيح

القانون raquo(2) فهذا القرار و عن كان ال يتعلق مباشرة بالحالة التي

تدرسها ولكن يفهمك منه ضمنيا اعتراف االجتهاد القضائي االستعجال باالختصاص في دعوى

المجرد عند حلول أجل عقد اإليجار المحدد و المتفق عليه بين األطراف

مكرر من187الفرع الثاني الطبيعة القانونية للمادة القانون التجاري

02فقرة مكرر من القانون187يلزم المستأجر laquo تنص المادة

التجاري في فقرة الثانية بمغادرة المكنة المستأجرة بانتهاء الجل المحدد في العقد

دون الحاجة على توجيه تنبيه باإلخالء دون الحق في الحصول على تعويض اإلستحقاتق

المنصوص عليه في هذاالقانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

210ذيب عبد السالم المرجع السابق ص (1 )1 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13 07( قرار في 2 137ص ) لتحديد الطبيعة القانونية لهذا النص ال بد من الرجوع إلى

القواعد العامة و نعلم أن القواعد القانونية تصنف إلى قواعد آمرة و أخرى مكملة

فاألولى هي التي ال يجوز لألفراد مخالفتها و اتصالها بأمور يحرص المشرع على عدم

المساس بها للمحافظة على النظام الذي يقوم عليه المجتمع و هي أمور تتصل اتصاال

وثيقا بكيان المجتمع و مقوماته األساسية

أما القواعد المكملة أو المفسرة فهي التي يجوزمخالفتها و ذلك باإلتفاق على ما

يخالفها و يحالف حكمها و ذلك ألنها ال تتعلق بكيانالمجتمع و مقوماته األساسية و

بالتالي فإن مخالفاتها ال تعتبر إخالال بالنظام العام ال يعنيذلك أن القاعدة المكملة تخلو

من صفة اإللزام و إنما تتوفر لها هذه الصفة طالما أناألفراد وقت إبرام تصرفاتهم لم

يخالفوا الحكم الذي تقرره و للتمييز بين النوعين باإلضافة إلى معيار تعلق القاعدة

بالنظام العام يمكن االستدالل بصياغة النص القانوني الذي جاء بالقاعدة و ألفاظه إذ أن

المشرع كثيرا ما يستخدم بعض األلفاظ في صياغة القاعدة القانونية تدل بما ال يدع

مجاال للشك عن نوعية وطبيعة القاعدة القانونية

و بتطبيق هذه األحكام على نص الفقرة الثانية من المادة مكرر من القانون187

فهذا يفيد أنها raquo ما لم يشترط األطراف خالف ذلك laquo التجاري التي تنص في آخرها

من القواعد المكملة وبالنتيجة يمكن لألطراف االتفاق علىما يخالفها فيمكن االتفاق

على إخضاع إنهاء عقد اإليجار لشروط معين قد تكونتوجيه التنبيه باإلخالء أو إنذار

بسيط أو بعرض التعويض االستحقاق أو غيرها إال ان هذافي الواقع مستبعد فالمؤجر

الذي تخلص من اإلجراءات التي كانت تقيد حريته فيالتصرف في ملكيته يستبعد أن

يقيدها بإرادته و أيا كان األمر فإن أي إتفاق يخالف أحكام هذه المادة البد

من ذكره في المحرر الرسمي الذي أفرغ فيه عقد اإليجار ألنه هو وسيلة

اإلثبات الوحيدة و القاضي إذا ال يمكنه استبعاد عرض عليه النزاع بشأن العقود 02

05المبرمة بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري من التطبيق إال بما187المادة

يوجد من أحكام مخالفة لها وردت في هذا المحرر و يترتب على ذلك أنه للمتعاقدين

مطلق الحرية في تحديد اإلجراءات و الشروط التي ينتهي بها العقد بالنسبة لعقود

إيجار المحالت المخصصة لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي المبرمة بعد تاريخ دخول

مكرر من187المادة القانون التجاري حيز التنفيذ إذ يصبح كل طرف ملزم

باحترامها شأنها شأن باقي االلتزامات التعاقدية األخرى فإذا ما كان عقد اإليجار قد

تضمن أن ال ينتهي اإليجار إال بتنبيه بإخالء يوجهه المؤجر للمستأجر في زمن معين أصبح

المؤجر مقيد في ممارسة حق االسترجاع بإتمام ذلك اإلجراء في األجل المحدد فإن لم

يعين أجل محدد للتنبيه وجب الرجوع إلى إرادة المتعاقدين فإن قصدا الرجوع إلى

مواعيد اإلخالء المقرر في من القانون التجاري وجب احترام هذه المواعيد و إذا 173

كان عقد اإليجار قد تضمن الشكل الذي يجب أن يتم به تبليغ هذا التنبيه كأن يشترط

ان يكون ذلك عن طريق المحضر وجب إحرام هذا الشكل أيضا إذا تضمن عقد اإليجار

بند يلزم المؤجر بدفع تعويض معين للمستأجر قبل إلزامه بإخالء العين المؤجرة

أصبح المؤجر حينئذ مقيد بممارسة حق االسترجاع أيضا بأداء ذلك التعويض الذي التزم

به للمستأجر و خالصة ما نتوصل إليه من هذا المبحث

أن المستأجر العقار الستغالله في ممارسة نشاط التجاريبموجب عقد مبرم قبل صدور

يتمتع بحصانة منحها له المشرع إذا اكتسب القاعدة 0205التجارية وفق القانون

التجاري و محله الشروط القانونية تحمى هذه الحصانة تعطيه الحق في الحصول على

تعويض إذا تم تجريده من ملكيته التجارية في حين ال يتمتع المستأجر بعقد أبرم بعد تاريخ الحق

للتعديل بهذه الحصانة إذ يخضع عقده إلرادة األطراف و حرية اتفاقهم

األطراف ذلك أن المشرع قبل التعديل الذي ادخل02لم يقيده بشروط معينة 2005

06على القانون التجاري في من القانون172و يفهم ضمنا إنطالقا من نص المادة

التجاري أنه يمكن إبرامه بعقد كتابي أو شفهي فالكتابي هو الذي يبرم من طرف

المتعاقدين بتحريره في وثيقة و ألن المشرع لم يشترط شكلية تخص اإلبرام فإن هذه

الكتابة قد تكون رسمية بتحريره أمام الموثق وقد تكون عرفية وغالبا ما تتضمن

هذه الكتابة األركان و الشروط التي يتفق عليها األطراف

أما عقد اإليجار الشفهي فهو الذي يبرم بمجرد تبادل اإليجاب و القبول بين األطراف

مع تحديد العناصر األساسية في العقد و مع ذلك فإن رجالالقضاء قد إنقسموا

بخصوص هذه المسألة إلى إتجاهين فذهب البعض إلىالقول بأن عقد اإليجار الوارد

على محل معد لإلستغالل التجاري ال يخضع ألي شكليةقانونية و اعتمد أنصار هذا

من القانون التجاري التي30اإلتجاه على نص المادة كرست حرية اإلثبات في المادة

من القانون التجاري التي172التجارية و كذا المادة أجازت أن يكون العقد كتابيا أو

( وقد تبنت المحكمة العليا هذا الموقف في1شفويا ) العديد من قراراتها و منها القرار

و الذي1997من المقرر قانونا أنه يجوز للمستأجر laquo 16 المؤرخ في 12جاء فيه

أن يتمسك بحق تجديد اإليجار إذا ثبت أنه يستعمل المحلالتجاري إما منذ أربع سنوات

في العقد الشفهي أو سنتين في العقد الكتابي raquo (2) و على عكس اإلتجاه األول ذهب فريق أخر للقول بأن عقد

اإليجار الوارد على محل معد لإلستغالل التجاري يجب أن يفرغ في قالب رسمي

تحت طائلة بطالن العقد من القانون المدني 1 مكرر 324معتمدا على نص المادة التي تعتبر قاعدة خاصة

من القانون التجاري و القاعدة أن172بالنسبة للمادة الخاص يقيد العام و هو ما

51حمدي باشا القضاء التجاري دار العلوم ص (1 )02 عدد 1997 المجلة القضائية 158076ملف رقم 1997

16( قرار في 2 12 135ص ) قضت به المحكمة العليا في199607من المقرر laquo

09قرارها الصادر بتاريخ قانونا أنه زيادة على العقود التي يأمر القانون بإخضاعها

إلى شكل رسمي يجب تحت طائلة البطالن تحرير العقود التي تتضمن نقل ملكية عقار

أو حقوق عقارية أو محالت تجارية في شكل رسمي و لما ثبت أن قضاة الموضوع لم

1 مكرر 324يطبقوا المادة من القانون المدني بل اعتمدوا في إثبات عالقة اإليجار

على تواجد الطاعن فعليا بالمحل التنازع عليه فإنهم قد خرقوا القانون مما يعرض raquo (3)

قرارهم للنقض و قد أخذ مجلس قضاء الشلف بموقف الرأي األول إذ يعتد

بعقود اإليجار التجاري التي يبرم شفاهة و قد جاء في04فهرس رقم 2005

23حيثيات قراره الصادر في حيث أن العارض لم يثبت عالقة اإليجار للمحل موضوع

111 ما يلي 05النزاع laquo بموجب عقد إيجار رسمي أو وصوالت اإليجار و بذلك يفسر

شاغال لألماكن دون وجهحق raquo (1)

اإليجار من الباطن المبدأ أنه ال يجوز اإليجار من الباطن 2

كليا أو جزئيا إال بموافقة من القانون التجاري و تكون هذه188المؤجر طبقا للمادة

الموافقة إما بموجب بند خاص وارد في عقد اإليجار األصلي و إما بمشاركة المؤجر

األصلي في عقد اإليجار من الباطن و على المستأجر الذي يريد تأجير المحل

من الباطن حتى لو كان عقد اإليجار األصلي يتضمن بند يرخص بالتأجير من الباطن

أن يشعر مالك الجدران بنية في التأجير

و يتم هذا اإلشعار إما عن طريق المحضر القضائي و إمابرسالة في ظرف موصى

عليه مع طلب اإلعالم باإلستالم و على المالك الرد و يوم15توضيح موقفه خالل

من تاريخ علمه و ال يخرج موقف المؤجر عن أحد الحاالت التالية

الموافقة الصريحة على اإليجار من الباطن و هنا يكون1048633 تصرف المستأجر صحيحا

رفض اإليجار من الباطن و هنا ال يجوز للمستأجر أن1048633 يتصرف و يتنازل عن

اإليجار تحت طائلة بطالن التصرف مع الغير إذا لم يكن بندفي العقد األصلي

يرخص التأجير من الباطن إما إذا وجد هذا البند فإنهللمستأجر أن يؤجر من الباطن

من القانون التجاري (188رغم رفض المؤجر ذلك ) المادة السكوت و عدم الرد خالل اآلجال المحددة قانونا فإنه

1048633 يصرف النظر عن موافقته و يعتبر اإليجار من الباطن صحيحا سواء كان هناك بند في

العقد األصلي يرخص بذلك أو لم يوجد وتجدر اإلشارة أن الموافقة الضمنية

للمؤجر ال يقيد بها إال في01 عدد 1997 المجلة القضائية 138806ملف رقم 1996

09( قرار في 3 07 87ص ) فهرس2005الغرفة التجارية مجلس قضاء الشلف 05

23( قرا رفي 1 04 111رقم ) حالة وجود إشعار بالتأجير من الباطن أما في غياب

اإلشعار فإن أي تصرف مع الغير بذلك يعد باطال و يعتبر المستأجر من الباطن شاغل

لألمكنة دون حق و ال سند و أن طول مدة إحتالل األمكنة ال تعتبر مبررا لموافقة

المؤجر و علمه من المقرر قانونا أنه يحظر أي laquo بالتأجير من الباطن و هو

المستقر عليه قضاء إيجار كلي أو جزئي من الباطن إال إذا إشترط خالف ذلك

بموجب عقد اإليجار أو موافقة المؤجركما انه ال يجوز للمستأجر أن يتنازل عن

اإليجار أو يؤجر إيجارا فرعيا دون موافقة صريحة من المؤجر و بما أنه يستفاد

في قضية الحال أن قضاة المجلس أعتبروا سكوت الطاعنين مدة طويلة

كموافقة على من505اإليجار من الباطن فإنهم قد خالفوا أحكام المادة

القانون المدني و المادة من القانون التجاري اللتان تشترطان علم المؤجر و 188

موافقة على اإليجار من الباطن و هو ما لم يثبت في قضية الحال إذ طول المدة

ليس مبررا كافيا لعلم و موافقةالمؤجرين بذلك raquo (1)

ورغم ذلك فقد صدر عن المحكمة العليا قرار إستثنائيا جاءمخالفا لما إستقر عليه إجتهاد

الغرفة التجارية إذا إعتبر أن مدة الشغل تدل على رضاالمؤجر األصلي و على

ترخيصه ضمنيا باإليجار من الباطن و استند القضاة في ذلكعلى المدة الطويلة

من المستقر عليه قانونا أن يحظر أي إيجار كلي أو جزئيlaquo من الباطن إال إذا إشترط

خالف ذلك بموجب عقد إيجار أو موافقة المؤجر و لما كانثابتا في قضية الحال أن

محضر التحقيق المحرر ال يثبت أن المالك السابق قد أجاز أو ال اإليجار من الباطن

ولكن يقدم بالعكس الدليل على أن اإليجار من الباطن قائمحسب تصريحات المستأجر

وهذه المدة الطويلة ال يمكن تأويلها1965من الباطن منذ إال بإيجار من الباطن

مرخص به ضمنيا من طرف المالك raquo(2) و يترتب على اإليجار من الباطن في حالة اإلتفاق عليه

عالقة قانونية بين المستأجر من الباطن و المستأجر األصلي و تبقى العالقة قائمة بين

المؤجر و المستأجر األصلي كما تقوم عالقة مباشرة بين المؤجر و المستأجر من

الباطن في األحوال التي يشارك المؤجر بالتوقيع على عقد اإليجار من الباطن و تكون

عالقة غير مباشرة في حالة رفضه التوقيع على العقد أو عدم رده على رسالة الموجهة

إليه في هذا الخصوص منقبل المؤجر األصلي

اإلجتهاد القضائي للغرفة التجارية و94659ملف رقم 199216( قرار في 1 02البحرية عدد )156خاص ص

اإلجتهاد القضائي للغرفة التجارية106132ملف رقم 199422( قرار في 2 11و البحرية عدد )

159خاص ص و تجدر اإلشارة إلى أن عقد اإليجار من الباطن عقد

مستقل عن عقد اإليجار األصلي فقد يتطابق في شروطه مع العقد األصلي و قد يختلف

عنه في أمور كمبلغ األجرة أو

مدة العقد أو شروطه إال أن مدة عقد اإليجار من الباطن اليجوز أن تزيد عن مدة

القانون التجاري (189اإليجار األصلي ) الفرع الثاني أركان عقد اإليجار التجاري

من العقود الرضائية يتطلب يعتبر عقد اإليجار المبرم 5975في ظل األمر

لقيامه توافر األركان العامة من تراضي و محل وسبب التراضي في عقد اإليجار -

و يقصد به إتفاق إرادتي المؤجر و المستأجر حول شروطالعقد الذي قد يعبر عنه

بصفة صريحة لدى إبرام العقد و قد يكون ضمنيا عندمايتجدد العقد ضمنيا طبقا للمادة

من القانون التجاري و المؤجر هو ذلك الشخص الذي 173يقوم بتأجير األماكن من

اجل إستغاللها في نشاط تجاري سواء كان المالك لألماكنأو كان مستأجر أصلي يقوم

بإيجار من الباطن و ينشأ على عاتق المؤجر اإللتزامبتسليم العين المؤجرة و صيانتها

و ضمان اإلستغالل و اإلنتفاع بها إنتفاعا هادئا كامال وضمان التعرض الصادر منه

و الصادر من الغير إذا كان مبنيا على سبب قانوني والمستأجر هو ذلك الشخص

الذي يقوم باإلستغالل التجاري لحسابه في األماكن التيأجرها من المؤجر مما يخول له

اإلنتفاع طول مدة اإليجار ويقع على عاتقه إستعمالاألماكن المؤجرة و ملحقاتها

حسبما تم اإلتفاق عليه و المحافظة على العين المؤجرة والعناية بها كما يلتزم بدفع

األجرة في المواعيد المتفق عليها فإذا لم يحصل اإلتفاقوجب تسديد األجرة في المواعيد

المعمول بها في المنطقة و يجب توافر األهلية الكاملةفي المؤجر و المستأجر وأن

يكون رضاهما خال من العيوب حتى يرتب العقد أثاره المحل في عقد اإليجار التجاري -

يدخل في تكوين محل عقد اإليجار ثالث عناصر وهي العينالمؤجرة سعر اإليجار

مدة اإليجار1048633 العين المؤجرة

وهي العقار الذي ينصب عليه اإليجار من أجل إستغالله فينشاط تجاري من طرف

المستأجر الذي قد تقتضي مصلحته إتخاذه مكان رئيسي مناجل ممارسة نشاطه فيه أو

على أماكن ثانوية و ملحقة و هو الشيء الذي تكرسه المادة من القانون التجاري169

فالمحل الرئيسي هو ذلك العقار المعد لإلسغالل التجاريالذي يزاول فيه التاجر

المستأجر تجارته بصفة دائمة على وجه اإلحتراف وقدإستقر القضاء في تكيفيه لوحدة

النظام القانوني لإليجارات التجارية على فكرة عدم تجزئةحق اإليجار إذا أعتبره

وحدة واحدة حتى ولو تعددت األماكن التي يباشر من ) 1خاللها نشاطه)

أما الملحق فهو المحل الذي يكون إستغالله ضروريا لنشاطالمحل الرئيسي ويؤدي

فقدانه إلى إحداث ضرر بالقاعدة التجارية األصلية و قدفرق القضاء الفرنسي في

تصنيفه لهذه األماكن بين ثالث فئات ملحقات كمالية

وهي التي تقوم بتسهيل إستغالل المحل التجاري دونالتأثير على نشاطه كتأجير مسكن

ملحق فهو يخضع في أحكامه للقانون التجاري وقد نصت القانون التجاري182المادة

أنه يجوز للمؤجر رفض تجديد اإليجار على جزء الخاصبالمحالت السكنية المالحقة

بالمحالت التجارية ليسكن فيها أو أحد أفراد عائلته بشرطأن ال يكون المستفيد من هذا

اإلسترجاع حائز لسكن يكفيه لحاجته المعتادة ملحقات ذات نفع عام

وهي التي تفيد و تنفع اإلستغالل التجاري و تحقق المزيدفي إستثماره دون أن يكون

لفقدها أثر في تعريض المحل لخطر عدم إستمرار النشاطو مثالها موقف السيارات

بالنسبة للمطعم إال أن هذه المالحقات قد تكون ضروريةأحيانا أخرى و يخضع ذلك

للسلطة التقديرية لقاضي الموضوع ويقع على المستأجرعبء إثبات أن فقدها يلحق

الضرر بنشاطه جنادي جياللي اإليجارات التجارية في القانون التجاري (1

( الجزائري الديوان الوطني لألشغال27التربوية ص

ملحقات ضرورية هي األماكن التي يعتمد عليها المحل الرئيسي و يؤدي

رفض تجديدها إلى تهديد إستغالله و يعرض المحل الرئيسي للخطر و ينعكس سلبا على

النشاط التجاري1048633 المدة في عقد اإليجار التجاري

تحدد مدة اإليجار بكل حرية من طرف المتعاقدين إذاتخضع في تقديرها إلرادتيهما

الصريحة و الخالية من العيوب فإذا إتفق الطرفان علىمدة معينة يكون العقد محدد

المدة و عند النزاع على األطراف إثباتها وإذا لم يتماإلتفاق عليها فإن العقد يكون غير

محدد المدة و تكمن أهمية المدة في عقد اإليجار التجاريفي طلب تجديد اإليجار و

التمسك به و ذلك أن حق اإليجار يكتسبه المستأجر إذاإستغل المحل مدة معينة و قد

من القانون التجاري بسنتين على األقل172حددتها المادة بموجب عقد مكتوب رسمي

كان أو عرفي وأربع سنوات متتابعة وفقا إليجار واحد أواكثر شفاهية كانت أو

كتابية1048633 بدل اإليجار

يخضع تحديد بدل اإليجار كمدته لإلرادة الحرة ألطرافه سواء في قيمته أو الطريقة

التي يدفع بها و بالنسبة للتسديد فاإليجار يعتبر دين وألن الدين مطلوب و ليس

محمول فعلى المؤجر أن يطالب به غير أن العرف التجارياستقر على أن المستأجر

هو المطالب بحمله و يقع عليه عبء إثبات دفعه و يترتب على عدم دفع بدل اإليجار إما فسخ العقد إذا كان

هناك إتفاق مسبق على ذلك من القانون التجاري ( أو رفض191بين األطراف )المادة

التجديد دون تعويض القانون التجاري ( ويحق لطرفي177إستحقاقي )المادة

العقد أن يطلبا مراجعة المبلغ من القانون التجاري أجازت193المحدد في العقد فالمادة ذلك بعد مرور ثالث سنوات

إبتداء من إستغالل المحل التجاري أو من مراجعة اإليجارالمعمول به و تخضع

مراجعة بدل اإليجار إلجراءات تنقسم إلى مرحلتين إجراءات ودية أي غير قضائية

يتعين على من يرغب في إعادة النظر في بدل اإليجار أنيوجهه طلبه عن طريق

المحضر القضائي الذي يحرر محضرا في هذا الشان يتضمن مبلغ بدل اإليجار

الطالب به أو عن طريق البريد بموجب رسالة موصى عليهامع طلب اللم بالوصول

( و في حالة عدم إتفاق ( من القانون التجاري192المادة

األطراف بالتراضي فعلى الطرف الذي يهمه التعديل أن يرفع دعوى أمام القضاء

اإلجراءات القضائية في حالة عدم اإلتفاق على تجديد بدل اإليجار خالل ثالثة

اشهر من تاريخ المبلغ ) المادة من القانون التجاري ( فعلى الطرف الذي يهمه 192

التعجيل أن يرفع األمر إلى الجهة القانون التجاري ( فيرفع192القضائية المختصة )المادة

أمام القاضي اإلستعجالي إذا إتفق األطراف على مبدأ التعديل و بقي الخالف في مبلغه

من القانون195) المادة ( التجاري

أما إذ لم يتم اإلتفاق أصال فهنا ال بد من اللجوء إلى قاضي من194الموضوع ) المادة

القانون التجاري ( و يمكن للقاضي اإلستعانة بخبير كونتقدير بدل اإليجار يقترن

بأسس تتعلق بالقيمة اإليجارية لألماكن المؤجرة4 فقرة 192و يستحق بدل اإليجار الجديد طبقا للمادة

إبتداء من تاريخ رفع الدعوى إال إذا وجد إتفاق بين األطراف على خالف ذلك ففي هذه

الحالة ال مانع أن يكرس القاضي إرادتهم

الواردة raquo إبتداء من يوم الطلب laquo و ذهبت المحكمة العلياإلى أن المقصود من عبارة

من القانون التجاري هو تاريخ رفع192في المادة الدعوى للمطالبة بتعديل بدل

اإليجار و ليس تاريخ إعادة السير في الدعوى بعد خبرة وهو ما جاء في قرارها

يستحق بدل اإليجار الجديد إبتداء من يوم الطلب مالم يتفق13 المؤرخ في 199907laquo

الطرفان قبل رفع الدعوى أو أثناءها عن تاريخ آخر وبقضائهم بداية سريان رفع

اإليجار من تاريخ إعادة السير في الدعوى أمام المحكمة بعدالخبرة فإن قضاة المجلس

قد خرقوا القانون التجاري raquo(1) السبب في عقد اإليجار التجاري -

01 عدد 2001 مجلة قضائية 192078ملف رقم 1999 13( قرار في 1 07 199ص )

يعرف السبب في العقود بأنه العنصر المعنوي الذي يسمحبمعرفة لماذا اإلرادة تنشأ

اإللتزام فهو الهدف الذي من اجله يؤدي المتعاقد التزامه و يمكن تعريفه باإلعتبارات

اإلقتصادية التي ينتظر جنيها طرفا العقد من تعاقدهما ) )2

فالسبب إذا في عقد اإليجار التجاري بالنسبة للمؤجر هواإلستفادة من سعر اإليجار و

بالنسبة للمستأجر هو إستغالل العين المؤجرة في ممارسة نشاط تجاري

المطلب الثاني إنشاء عقد اإليجار التجاري بعد صدور 0205القانون

كانت مسألة الرسمية في عقد اإليجار التجاري قبل 0205صدور القانوني

محل خالف بين رجال القانون و القضاء سيما أمام 200506 المؤرخ في 02

172تعارض النصوص القانونية في هذا الشأن فالمادة من القانون التجاري تجيز

ضمنيا إبرام هذا العقد كتابة أو شفاهة في حين أن المادة من القانون1 مكرر 324

المدني تنص صراحة على ضرورة إخضاعه إلى الرسمية تحت طائلة البطالن

و لكن بعد صدور القانون المشار إليه تم وضع حد لهذاالخالف و ذلك من خالل

187المادة الثالثة منه التي تممت القانون التجاري بالمادة مكرر و التي تناول

مضمونها من خالل مايليالفرع األول الشكل الرسمي في عقد اإليجار التجاري

مكرر من القانون التجاري التي أضيفت187جاء في المادة إليه بموجب القانون

تحرر عقود اإليجار المبرمة ابتداء من تاريخ نشر هذا مايلي0205القانون في laquo

الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطيةالشعبية في شكل الرسمي و ذلك

تحت طائلة البطالن و تبرم لمدة يحددها األطراف بكل raquo حرية

يتضح من هذا النص أن المشرع أصبح يقتضي إفراغ عقداإليجار التجاري في سند

رسمي ومن ثم لم يعد هناك مجال للحديث عن عقودإيجار تبرم شفاهة أوفي محررات

عرفية و بذلك يكون المشرع قد كرس ما ذهبت إليه المحكمة العليا

في قرارها المؤرخ في الذي سبقت اإلشارة إليه و تبنى الموقف الذي 19960709

قال بوجوب إفراغ عقد اإليجار التجاري في قالب رسمي

ذيب عبد السالم عقد اإليجار المدني الديوان الوطني (2 27ألشغال التربوية ص )

و رغم ما للرسمية من أهمية خاصة في إثبات العقود ومعرفة الشروط التي أقام

األطراف العقد بناء عليها إال أنها من الممكن أن تتعارضمع ما تتسم به التجارة من

سرعة بعرقلة المتعاقدين بإجراءات التوثيق كما أنها قدتثقل كاهلهم بمصاريف العقود

الرسمية ولعل السؤال الذي يطرح في هذا الصدد

ما هي الطبيعة القانونية للرسمية في عقد اإليجارالتجاري

إن المشرع قد يشترط الكتابة لقيام تصرف من التصرفات بحيث ال تقوم هذه األخيرة

و ال تنتج أثارها القانونية إال إذا أفرغت إرادة المتعاقدينفيها أمام موظف رسمي

فهذه الكتابة تعتبر ركنا شكليا في التصرف فإذا إنعدمتهذه الشكلية إنعدم التصرف

معها أما إذا إشترط الكتابة إلثبات التصرف فإن تخلفها ال( مما يعنى1يؤدي إلى بطالنه)

أن القاعدة لتحديد طبيعة الكتابة هي الجزاء المترتب على تخلفها

مكرر من187و ذلك laquo و تبعا لذلك و إستنادا إلى المادة القانون التجاري التي تنص

فإن إفراغ عقد اإليجار التجاري في محرر رسمي هو ركنفي هذا raquo تحت بطالن

العقد فعقد اإليجار التجاري إذن أصبح بموجب هذا التعديلمن العقود الشكلية التي

تتطلب لصحة إنعقادها إضافة إلى توافر األركان العامة منتراض و محل و سبب

مشروعين أن يتبع فيها الشكل الذي يوجبه القانون و اصبحيشكل إستثناء من قاعدة

59يتم العقد laquo الرضائية في العقود التي أقرتها المادة من القانون المدني إذ تنص

بمجرد أن يتبادل الطرفان التعبير عن إرادتهما المتطابقيندون اإلخالل بالنصوص

القانونية raquo و من ثم إذا عرض على القاضي نزاع حول إيجار تجاري

فعليه قبل التطرق إليه أيا كان موضوعه التحقق من وجود المحرر الرسمي الذي

أفرغ فيه العقد حتى و لو لم ينازع األطراف في قيامه و اقروا بوجوده و ذلك ألن العقد

في حالة عدم إفراغه في محرر رسمي يعد باطال وال يمكن لألطراف تصحيحه

بإقرارهم مكرر من القانون187الفرع الثاني سريان المادة

التجاري من حيثالزمان

يخضع سريان القواعد القانونية من حيث الزمان إلىمبدأين هما عدم الرجعيةو

األثر الفوري للقانون فيقضى األول بأن أحكام القوانينال تسرى إال على ما يقع من

محمد زهدور الموجز في الطرق المدنية لإلثبات في (1 25التشريع الجزائري ص )

تاريخ العمل بها و ال يترتب عليها اثر فيما وقع قبلها و في من2ذلك تنص المادة

ال يسري القانون إال على ما يقع في المستقبل وال يكونله أثر laquo القانون المدني

و يقضي مبدأ األثر الفوري للقانون أن يطبق القانونالجديد بأثر مباشر على raquo رجعي

اآلثار الجارية للمراكز القديمة إال أنه يفرق في ذلك بينالمراكز القانونية التي تخضع

لهذا المبدأ و بين المراكز العقدية التي تخضع أثارهاللقانون القديم ذلك ألن إخضاعها

للجديد فيه تعديل للعقد و القاعدة أن العقد شرعية المتعاقدين

لم و المشرع خالل التعديل الذي أدخله على القانون 0205التجاري بموجب القانون

يكثف بالقواعد العامة و إنما نص صراحة على التاريخ الذييبدأ من خالله سريان

مكرر و بالنتيجة فإن العقود التي أبرمت قبل187المادة تاريخ نشر هذا القانون أي قبل

يطبق20050609و أن أطراف هذه العقود غير 5975عليها أحكام األمر

ملزمين بإفراغها في محرر رسمي و هذا ما يحتم علىالقاضي عند نظره في

النزاعات المتعلقة باإليجار التجاري أن يبحث في تاريخإبرامها ألنه هو المعيار المحدد

للقانون الواجب التطبيق و رغم أن أعمال هذه القواعد يؤدي إلى إخضاع أوضاع

قانونية متشابهة ألحكام قانونية مختلفة مما يخلق لدى الناس شعور بعدم المساواة أمام

القانون إال أن إحترام إرادة األفراد الخاصة توجب ذلك ألنهم عند التعاقد قد أخذوا

في إعتبارهم النصوص الموجودة

هو من و خالصة هذا المبحث أن عقد اإليجار التجاري 5975المبرم في ظل األمر

العقود الرضائية يكفي في إبرامه تبادل اإليجاب و القبولبين المؤجر و المستأجر برضا

سليم و محل و سبب مشروعين حتى يرتب العقد كافةأثاره أما عقد اإليجار التجاري

فهو من العقود الشكلية فال يمكن أن يرتب أثاره بعد 0205المبرم في ظل القانون

توافر الرضا و المحل و السبب المشروعين إال إذا تم إفراغه في محرر رسمي

فكيف يتم إثبات كل من العقدين المبحث الثاني إثبات عقد اإليجار التجاري

إلى تغيير القواعد التي تحكم أدى تعديل القانون 0205التجاري بموجب القانون

إثبات عقد اإليجار التجاري وأصبح أطراف العقد المبرمبعد التعديل مطالبين في

قبل تعيله و إثبات عقدهم بغير ما يطالب به أطراف 5975العقد المبرم في ظل األمر

توضيحا لذلك تم تقسيم هذا المبحث إلى مطلبين خصصاألول إلثبات عقد اإليجار

قبل تعديله و الثاني إلثبات العقد المبرم بعد التجاري 5975المبرم في ظل األمر

التعديل الذي أدخل على القانون التجاريالمطلب األول إثبات عقد اإليجار التجاري المبرمقبل 59

75في ظل األمر تعديله

نتعرض من خالل هذا المطلب إلى القاعدة في اإلثبات فيالمواد التجارية أوال ثم

إلى ما إستقر عليه القضاء في إثبات عقد اإليجار التجاريلفرع األول القاعدة في إثبات العقود التجاريةا

إن اإلثبات في المواد التجارية حر كقاعدة عامة و يستفادهذا الحكم من النص

من القانون30يثبت كل عقد تجاري بسندات laquo المادة التجاري التي تنص على

رسمية أو بسندات عرفية بفاتورات مقبولة بالرسائل بدفاتر الطرفين باإلثبات

بالبينة أو بأية وسيلة أخرى إذا رأت المحكمة وجوب raquoقبولها

من القانون المدني التي333و كذلك من نص المادة إستثنت المسائل التجارية من مجال

تطبيقها عندما عددت الحاالت التي يجب فيها اإلثباتبالكتابة إذ جاء في فقرتها

في غير المواد التجارية إذا كان التصرف القانوني تزيدقيمته laquo األولى

دج أو كان غير محدد القيمة فال تجوز100000على البينة في إثبات وجوده أو

إنقضائه ما لم يوجد نص يقضي بغير ذلك raquo (1) و يترتب على إطالق المشرع حرية اإلثبات في المادة

التجارية أنه يمكن إثبات التصرف التجاري أيا كانت قيمته بالكتابة أو البينة أو

القرائن أو بأي وسيلة أخرى تراها المحكمة و انه يجوز إثبات ما يخالف أو يجاوز ما إشتمل

عليه سند كتابي بشهادة الشهود و القرائن وكافة طرق اإلثبات

و باعتبار عقد اإليجار التجاري من العقود التجارية فإنهيمكن مبدئيا إثباته بمختلف

طرق اإلثبات هذا ما يمكن استخالصه من قواعد اإلثبات لكن هل استقر

القضاء على ذلك أم كان لهموقف أخر

لفرع الثاني إثبات عقد التجاري وفق ما إستقر عليها القضاء

من القانون التجاري التي تجعل30رغم صراحة المادة اإلثبات حرا في العقود

التجارية إال أن اجتهاد المحكمة العليا استقر على ما يخالفذلك في شأن إثبات عقد

اإليجار التجاري و ذلك عندما قيدت إثبات العقد الذي يبرمشفاهة بضرورة تقديم

وصوالت الكراء و بالتالي فإذا كان عقد اإليجار الذي افرغ في سند مكتوب

رسمي أو عرفي يتم إثباته بهذه الكتابة و في غياب ذلك على المستأجر تقديم

وصوالت الكراء إلثبات صفته كمستأجر شرعي مالك للقاعدة التجارية و إال أعتبر شاغال

من دون حق و السند كما أن المحكمة العليا تستبعد و ترفض أي وسيلة إثبات

أخرى في حالة العقد الشفهي و هكذا يستبعد السجل التجاري و الوثائق المسلمة من إدارة

الضرائب أو اإلتحاد العام للتجار أو التجارة أو الصناعة و يستبعد أيضا وصل الكراء

أو الماء أو الهاتف و أعتبرت المحكمة ان هذه الوثائق ال تكفي إلثبات صفة

المستأجر و ال يؤخذ بها ذلك ألن إثبات العالقة بين المؤجر و المستأجر البد أن تكون

بكتابة صادرة عن المؤجر كما إعتبرت أن طول مدة شغل العقار و ممارسة النشاط

التجاري فيه ال يمكن األخذ به كدليل لقيام عالقة اإليجار

وعلى ذلك قضت المحكمة العليا199305من المستقر laquo 10في قرارها المؤرخ في

عليه قضاء أن اإليجار يثبت بعقد رسمي أو بتقديم إيصاالتاإليجار و لما ثبت في

قضية الحال أن الطاعن لم يثبت صفته كمستأجر سواءيعقد إيجار مكتوب أو وصوالت

من القانون333( المادة 1 20المؤرخ في 10 20050705المدني بعد تعيلها بموجب القانون )

المتمم للقانون المدني اإليجار مكتفيا بإثبات تسجيله بالسجل التجاري و تسديد

الضرائب فإن هذه الوثائق ال تثبت العالقة اإليجارية كما أن أطول مدة اإلستغالل ال

تشكل كذلك دليال على وجودعقد

اإليجار raquo(1) و كخالصة فإن عقد اإليجار التجاري المبرم قبل التعديل

الذي أدخل على القانون التجاري ال يمكن إثباته إال بتقديم محرر عرفي أو رسمي أو

وصوالت الكراء و ذهبت المحكمة العليا إلى أنه يكفي تقديم وصل كراء

واحد ويفهم ذلك من حيثيات11 الذي جاء فيه 1988و لكن وحيث أنه بالرجوع laquo

27قرارها الصادر بتاريخ إلى القرار المطعون فيه فإن مزاعم الطاعن ال تقف أمام

ما أعتمد عليه القرار من أدلة كتابية لدى قضاة الموضوع و أن الطاعن رغم زعمه

بأنه مستأجر للمحل التجاري من المدعي عليها منذ ثمان سنوات إال أنه لم

يستطع أن يقدم للمجلس ولووصل إيجار واحد raquo (1)

وتبعا لذلك فإن القاضي الذي يعرض عليه نزاع يتعلق بعقدإيجار تجاري أبرم في ظل

قبل تعديله و أنكر أحد األطراف قيام العالقة 5975اإليجارية ال يمكن له أن األمر

يأخذ كدليل لإلثبات إال الكتابة الرسمية أو العرفية أو وصوالت الكراء

أما إذا أقر األطراف بوجود العقد و لم ينازعوا في قيامةفاللقاضي أن يفصل في

الدعوى حتى ولو لم يوجد في ملفها محرر أو وصل كراء المطلب الثاني إثبات عقد إليجار التجاري المبرم بعد

صدور القانون0502

إن عقد اإليجار التجاري المبرم بعد التعديل الذي أدخل 5975على األمر

أصبح من العقود الشكلية إذ يجب المتضمن القانون 0205التجاري بموجب القانون

تحريره تحت طائلة البطالن في محرر رسمي و بذلك فإنأي شخص يدعي انه طرف

في عالقة إيجارية بموجب عقد إيجار تجاري أبرم بعد صدور القانون السالف الذكر

ملزم إلثبات صحة ما يدعيه بتقديم محرر رسمي افرغ فيههنا التصرف و يشترط في

من القانون المدني324هذا المحرر الرسمي طبقا للمادة أن يقوم بتحريره ضابط

عمومي و هو الموثق في حدود إختصاصه و أن يحترم في تحريره األشكال القانونية

اإلجتهاد القضائي للغرفة107969ملف رقم 199310( قرار في 1 05التجارية و البحرية )

80عدد خاص ص 04 عدد 1992 المجلة القضائية 5090ملف رقم 1988

27( قرار في 1 11 89ص ) و تكتسي الورقة الرسمية إذا توافرت فيها الشروط

القانونية الذاتية في اإلثبات حيث ال يطلب ممن يحتج بها أن يثبت صحتها و لكن على من

ينكرها و ينفي عالقة اإليجار أن يقيم الدليل على بطالنها وليس له طريق في

ذلك إال الطعن فيها بالتزوير

و من دون الكتابة الرسمية ال يمكن إثبات عقد اإليجارالتجاري و ال مكان لمواجهة

غيابها باإلقرار أو توجيه اليمين الحاسمة و ال مجال أيضاللحديث عن بداية الثبوت

بالكتابة بتقديم وصوالت كراء قصد إستكمالها بشهادة الشهود أو القرائن

ويبقى تصور حالة واحدة يمكن فيها إثبات عقد إيجار تجاريابرم بعد صدور القانون

بالبينة و القرائن و جميع طرق اإلثبات وهي حالة 0205فقدان السند الرسمي

من336يجوز اإلثبات بالبينة laquo المنصوص عليها بالمادة القانون المدني التي جاء فيها

فيما كان يجب إثباته بالكتابة إذا فقد الدائن سندهالكتابي لسبب أجنبي خارج عن

إرادته raquo فهذه المادة تجيز اإلثبات بالبنية أو القرائن ألي عقد

يشترط القانون إثباته بالكتابة ولو كان عقدا شكليا ويالحظ أن هذه المادة تنص على حالة

فقدان الدائن لسنده ولكنها في الحقيقة تنطبق على جميع من يريد التمسك بها ممن )

1تتوفر فيه الشروط المنوه عنها ) و يجب على من يريد اإلستفادة من هذه الحالة أن يثبت

مايلي أنه قد أفرغ فعال عقد اإليجار التجاري في محرر رسمي 1

و أن هذا العقد كان مستوفيا لجميع الشروط الموضوعية و الشكلية

أن يثبت واقعة ضياع السند و فقدانه وهي واقعة مادية 2تثبت بجميع طرق اإلثبات

أن يثبت السبب األجنبي بأن يقدم الدليل على أن ضياع 3السند كان لحادث حريق أو

غرق أو حرب أو لسبب راجع على شخص ثالث كسارق أو مغتصب

وحتما فإن إشتراط إفراغ عقد اإليجار في محرر رسمي يخفف على أطرافه عبء

إثباته و يسهل على القاضي التحقق من قيامه و البحثفي أركانه خاصة مدته و بدل

اإليجار بكوش يحي أدلة اإلثبات في القانون المدني الجزائري (1

( و الفقه اإلسالمي المؤسسة الوطنية237للكتاب ص

و نلخص من خالل هذا المبحث إلى أن إثبات عقد اإليجارالتجاري المبرم قبل تعديل

يكون بتقديم محررات رسمية كانت أو عرفية القانون 0205التجاري بموجب القانون

أفرغ فيها العقد أو بتقديم وصوالت الكراء أما العقد الذيأبرم بعد صدور القانون

السالف الذكر فال يمكن إثباته إال بتقديم المحرر الرسميالذي أفرغ فيه العقد مع

مراعاة قواعد اإلثبات كما سبق شرحه هذا عن إثبات عقد اإليجار التجاري و يبقى السؤال كيف

يتم إنهاؤه و متى يحقلألطراف تجديده

الفصل الثاني تجديد عقد اإليجار التجاري و إنهاؤه األصل في العقود أن العقد شريعة المتعاقدين فيتم

تعديله و تجديده و إنهاؤه باإلتفاق فيما بينهم إال أن المشرع خرج عن هذه القاعدة

في اإليجارات التجارية عندما أقر للمستأجر الحق في التمسك بتجديد اإليجار و قيد

سلطة المؤجرة في إنهاء عقد اإليجار حتى و لو كان محدد المدة بعرض التعويض

اإلستحقاق أو إثبات السبب الخطير و المشروع تجاه المستأجر المخلي وفق أحكام

من القانون التجاري177المادة و إثر02رجع المشرع إلى القواعد العامة وألغى 2005

09التعديل المؤرخ في أحكام التعويض اإلستحقاقي و التنبيه باإلخالء و أصبح عقد

اإليجار التجاري كغيره من العقود يخضع لإلدارة الحرة ألطرافه

وقد تم تقسيم هذا الفصل لتوضيح ذلك إلى مبحثين نتعرض في األول إلى أحكام تجديد

عقد اإليجار التجاري و في الثاني إلى إنهاء هذا العقد 5975و ذلك وفقا ألحكام األمر

المعدل له المتضمن القانون التجاري قبل تعديله و 0205القانون

المبحث األول تجديد عقد التجاري يخضع تجديد عقد اإليجار التجاري المبرم قبل التعديل إلى

و174أحكام المواد ما يلبيها من القانون التجاري التي تمنح لمستأجر العقار ما

يسمى بحق اإليجار و هو الحق الذي يخول له التمسك بتجديد العقد رغم حلول أجله

وذلك إذا توفرت فيه فتطبق عليه أحكام المادة الشروط القانونية أما العقد 02

05المبرم بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري التي تخضع تجديده إلرادة 187

األطراف المستقلة و من خالل المطلب األول لهذا المبحث نتناول تجديد عقد

اإليجار التجاري المبرم في قبل تعديله وفي الثاني نتعرض لتجديد العقود المبرمة 59

75بعد التعديل ظل األمر على النحو التالي

المطلب األول الحق في تجديد اإليجار فيقبل تعديله 59 75ظل األمر

يتعلق تجديد اإليجار التجاري بالعقود التي تبرم لمدةمحددة أما غير محددة

المدة فال تطرح بشأنها المسألة ذلك ألنها تظل قائمة ومستمرة إلى حين إعالن أحد

األطراف رغبته في إنهاءها و التجديد قد يكون صريحابالتعبير بين األطراف فيما

بينهم باإليجاب و القبول أو ضمنيا بتواصل اإليجار المنعقدإلى بعد األجل المحدد في

العقدالفرع األول التجديد الصريح العقد اإليجار التجاري

إن التجديد الصريح لعقد اإليجار التجاري قد يتم بتبادلاإليجاب و القبول بين

المؤجر و المستأجر و تحرير عقد إيجار جديد أو باإلتفاقعلى إستمرار العقد بشروطه

السابقة أو بأخرى مختلفة و هذا إعماال للقواعد العامةفي العقود كما قد يتم بممارسة

المستأجر للحق الذي كرسه له المشرع و هو حق التمسكبطلب التجديد الصريح طبقا

و ما يليها من القانون التجاري حماية له172ألحكام المادة من األضرار التي قد تلحق

به نتيجة رفض التجديدأوال شروط التمسك بحق تجديد عقد اإليجار التجاريمنها يتعلق بصاحب الحق و منها ما يتعلق بعقد اإليجارالشروط المتعلقة بصاحب الحق في التمسك بالتجديد

ال يجوز التمسك بحق التجديد إال من laquo أ جاء في المادة من القانون التجاري172

و يستخلص منه أنه raquo طرف المستأجرين أو المحولإليهم أو ذوي الحقوق

يمكن التمسك بتجديد عقد اإليجار التجاري لألشخاص التاليين

المستأجر األصلي الذي تربطه عالقة مباشرة مع المؤجر1048633 مالك العقار

1048633 ذوي الحقوق كالوارث أو الموصي له أو الموهوب له المحول إليه حق اإليجار الذي ينتقل إليه حق اإليجار

1048633 كمشتري القاعدة التجارية من مالكها مستأجر العقار

و يطرح السؤال بشأن مستأجر العين المؤجرة من الباطنو مستأجر القاعدة التجارية

لتسييرها تسييرا حرا بالنسبة للمستأجر من الباطن فيجوز له أن يطلب التجديد

من المستأجر األصلي في حدود الحقوق التي يتمتع بها هذا األخير من مالك العين

المؤجرة وفي ذلك نصت المادة فقرة198يجوز للمستأجر من الباطن ان يطلب تجديد laquo

أولى من القانون التجاري إيجاره من المستأجر األصلي في حدود الحقوق التي يتمتع

بها هذا األخير نفسه منالمالك raquo

كما يجوز له أن يطلب تجديد عقد اإليجار من المالك إذا كانقد رخص صراحة أو

ضمنيا باإليجار من الباطن أو وافق عليه أو إذا لم تكناألماكن محل اإليجار األصلي

تشكل في حالة اإليجار الجزئي من الباطن كال مشاعا مادياأو في نية األطراف فقرة األخيرة من القانون189المشتركة ) المادة

التجاري ( أما إيجار التسيير الحر و المقصود به إيجار القاعدة التجارية

من مالكها مستأجر العقار فقد إستقرت المحكمة العليا بشأنه أنه ال يمكن أن تطبق

عليه أحكام اإليجار التجاري07 فقضت في قرارها المؤرخ في 12مايلي 1999

ال يمكن إعتبار عقد التسيير الحر بمثابة عقد إيجار تجاري

laquo مهما طالت مدة بقاء المسير بالمحل التجاري و ال يستوجب التنبيه باإلخالء إذ

ينتهي في أي وقت بمجرد وبالتالي فإن مستأجر القاعدة التجارية لتسييرها تسييرا (1

حرا ال يملك ( raquo إنذار مكتوب حق التمسك بتحديد اإليجار و قد قضى مجلس قضاء

الشلف في قرار له مؤرخ في بإلزام مستأجر القاعدة التجارية بإخالء العين 20050430

المؤجرة إلنهاء مدة اإليجار و رفض دفع المستأجر ببطالن التنبيه باإلخالء و

جاء في حيثيات هذا حيث أن قاضي الدرجة األولى أصاب في حكمه لما إستند

laquo القرار203على المادة من القانون التجاري و اعتبر المستأنف مستأجر مسير و

أن إنهاء عقد اإليجار ال176 و 173يخضع للشروط النصوص عليها بالمواد raquo (2)

من القانون التجاري بأن يثبت المستأجر أنه يستغل المتجر بنفسه أو بواسطة

أحد تابعة كالوكيل أو مدير الشركة إذا كانت النيابة إتفاقية أو الحارس القضائي أو

الوصي أو القيم أو الوكيل عن الغائب إذا كانت النيابة قانونية و يؤكد حق الحارس

القضائي أو وكيل في من201تجديد إيجار المحل التجاري ما تقضي به المادة )

3القانون التجاري ) الشروط المتعلقة بعقد اإليجار

من169أ أن يرد اإليجار العقارات المذكورة في المادة القانون التجاري

عدد2001 المجلة القضائية 201563ملف رقم 1999 07( قرار في 1 12 209 ص 01 )

2005عن الغرفة التجارية بمجلس قضاء الشلف 05 30( قرار في 2 04 128فهرس رقم )

60جنادي جياللي المرجع السابق ص (3 ) بأن يكون اإليجار من اجل ممارسة نشاط تجاري بذلك

تستبعد اإليجارات التي تتم من اجل ممارسة المهن الحرة أو المدنية أو الحرفية و

في الحالة األخيرة إشترط المشرع أن يكتسب الحرفي صفة التاجر وان يقيد نفسه

قي السجل التجاري كما و4 من القانون التجاري ) 169رد ذلك في المادة )

ج أن تكون مدة اإليجار سنتين فأكثر بعقد مكتوب و بعقدشفهي أربع سنوات متتالية

ودون إنقطاع فعلى المستأجر أن يثبت أنه إستغل المحلحسب ما سبق ذكره و

إال سقط حقه في التمسك بالتجديد و يمكن إلزامه بالخروجبمجرد إنقضاء المدة و

هو ما كرسته المحكمة العليا بموجب قرار07عندما 1999 13صادر بتاريخ

رفضت الطعن المرفوع من المستأجر ضد قرار قضىإستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث وعشرينشهرا معتبرة إياه

1انه اصبح يحتل األماكن دون حق أو سند ) ) ثانيا إجراءات تجديد عقد اإليجار

من القانون التجاري و ما174يتم التجديد طبقا للمادة يلبها بتقديم طلب إلى المؤجر

يتضمن رغبة المستأجر في التجديد أثناء سريان العقدوقبل إنتهاء مدته بستة أشهر على

األقل و ذلك بموجب عقد غير قضائي عن طريق المحضرأو برسالة موصول عليها

مع طلب العلم بالوصول كما يجوز أن يتم التبليغ للمسيرالذي يتوفر فيه الصفة الكافية

إلستالمه وفي حالة تعدد المالكين للعقار المؤجر يكفيتوجيه الطلب ألحدهم ليسرى

عليهم جميعا إال إذا كانت هناك شروط أو إتفاقات أخرىبين األطراف تخالف ذلك و

أوجب المشرع أن يتضمن طلب التجديد تحت طائلة بطالنهمضمون الفقرة األخيرة من

من174يتعين على المؤجر في أجل ثالثة laquo المادة القانون التجاري التي تنص

أشهر من تاريخ تبليغ طلب التجديد أن يحيط الطالب علمابنفسه اإلجراء إذا كان يرفض

التجديد مع إيضاح دوافع هذا الرفض و يعتبر المؤجر إذا لميكشف عن نواياه في هذا

األجل موافقا على مبدأ اإليجار السابق raquo وعلى المؤجر خالل األشهر الثالث التي تلي تاريخ تبليغه أن

يبين موقفه تجاه طلب التجديد و الذي ال يخرج عن أحد الحاالت التالية

الموافقة على التجديد دون قيد أو شرط في هذه الحالة1048633 يجدد العقد بشروطه

9السابقة وبنفس المدة شرط أن ال تتجاوز من القانون175سنوات) المادة

01التجاري فقرة ) على بن غانم الوجيز في القانون التجاري وقانون (4

187األعمال موفم للنشر ص )01 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137ص ) الموافقة على التجديد ولكن بشروط أخرى فإذا وافق

1048633 عليها المستأجر كان األطراف أمام عقد جديد يجب إبرامه وفق الشروط الجديدة و يتم

في هذه الحالة اإلتفاق على مدة اإليجار بكل حرية و يمكن أن تتجاوز تسع سنوات

من القانون175)المادة ( التجاري

رفض المؤجر طلب التجديد و يجب عليه هنا أن يبلغ1048633 المستأجر بالرفض خالل

ثالث اشهر من تاريخ التبليغ و أن يوضح دوافعه في ذلك وأن يذكر فيه مضمون

من القانون التجاري تحت طائلة بطالن التبليغ194المادة من القانون174)المادة

التجاري الفقرتين األخيرتين (و يمكن للمستأجر أن ينازع المؤجر

1048633 عن سبب الرفض أو أن يطلب سداد تعويض اإلخالء أمام القضاء

عدم الرد على طلب التجديد خالل مدة الثالثة اشهر التي1048633 تلي التبليغ و يعتبر سكوته

موافقة ضمنية على تجديد اإليجار السابق بنفس شروطه من القانون174)المادة

( التجاري ثالثا سريان مفعول اإليجار الجديد

من القانون التجاري175يسري اإليجار الجديد طبقا للمادة من يوم تجديده و يقصد به

تاريخ توجيه التنبيه باإلخالء في حالة توجيه من قبل المؤجر أو األجل المألوف الذي

يلي طلب التجديد أما إذا كان المؤجر قد رفض تجديد اإليجار ثم عدل عن رأيه

بعد ذلك ووافق على التجديد و أبلغ المستأجر بموافقته فإن التجديد هنا يسري

إعتبارا من يوم تبليغ المستأجر هذه الموافقة بعقد غير قضائي طبقا للمادة

فقرة أخيرة من القانون175 التجاري

الفرع الثاني التجديد الضمني لعقد اإليجار التجاري إذا إنتهت مدة اإليجار دون أن يخطر أحد األطراف األخر

بإخالء المحل و بقي المستأجر مع ذلك في المكان المؤجر برضا المؤجر أعتبر

هذا بمثابة تجديد ضمني لإليجار وذلك ألن المشرع قيد إنهاء العقد في اإليجارات

التجارية بتوجيه التنبيه باإلخالء سواء تعلق األمر بعقود محددة المدة أو غير محددة

من القانون173)المادة ( التجاري فقرة األولى

و حتى يتجدد العقد ضمنيا يجب أن يكون هناك إيجار سابقمعين المدة و أن تنقضي

هذه المدة دون أن يوجه المؤجر تنبيها باإلخالء في مدة ستةاشهر على األقل قبل

األجل دون أن يقدم المستأجر طلب تجديد ألن التجديد في هذه الحالة يصبح صريحا

و أن يكون العقد كتابي وذلك ألنه في الغالب العقدالشفهي يكون غير محدد المدة إذا

و في laquo يتعذر إثباتها وعلي هذا نص المشرع في المادة من القانون التجاري173

حالة عدم التنبيه باإلخالء يتواصل اإليجار المنعقد كتابةبالتمديد

الضمني إلى ما بعد األجل المحدد في العقد مع مراعاةاألحكام المنصوص عليها في

العقد raquo يجدد عقد اإليجار التجاري ضمنيا وفقا لشروطه السابقة

ولمدة مساوية لمدة اإليجار175الذي حل أجله دون أن تزيد عن تسع سنوات ) المادة

من القانون التجاري ( أما إذا أراد المستأجر التعديل من شروط اإليجار السابقة

الذي تجدد ضمنيا فله أن يوجه طلب إلى المؤجر و ذلك أثناء التجديد و يفهم هذا من خالل

من القانون174نص المادة في حالة عدم التنبيه باإلخالء يتعين على المستأجر الذي

يرغب في laquo التجاري الحصول على تجديد إيجاره أن يتقدم بطلبه أو عند

اإلقتضاء في كل وقت أثناء فهذا الطلب و إن كان يهدف في ظاهره إلى تجديد

اإليجار فالغرض منه raquo تجديده في الحقيقة هو التعديل من شروط العقد ألن العقد يكون

قد تجدد ضمنيا بإنتهاء أجله دون توجيه التنبيه باإلخالء و لكن إن وجه المستأجر هذا

الطلب فإنه يصبح تجديدا صريحا و يمكن اإلتفاق على شروط جديدة بحرية و دون

التقيد بمدة تسع سنوات من القانون التجاري و175المنصوص عليها في المادة تجدر اإلشارة إلى أن التجديد

الضمني لعقد اإليجار يكون بقوة القانون و ال تشترط فيهالموافقة من المؤجر و ذلك

ألن سكوته و عدم إعتراضه على إستمرار المستأجر فيالبقاء في العين المؤجرة يفسر

بأنه قبول و بذلك يستفيد المستأجر من مدة إيجار تعادلمدة اإليجار السابق على أن ال

يتجاوز تسع سنوات و ال يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجارالمحدد ضمنيا بتوجيه تنبيه

باإلخالء إال إذا وافق المستأجر على اإلخالء قبل إنتهاء مدةالعقد المحدد و مع ذلك

إعتبرت المحكمة العليا أن عقد اإليجار إذا تجدد ضمنيا فإنهيجدد لمدة غير محددة و

يمكن للمؤجر أن يضع له حدا في أي وقت يتوجيه التنبيهباإلخالء فقضت في قرارها

12 المؤرخ في 11مايلي 1994 عند نهاية فترة اإليجار دون توجيه تنبيه باإلخالء يتجدد عقد

laquo اإليجار ضمنيا على أجل غير محدد وعليه فالمؤجر غير ملزم بأي مدة و يمكن أن

يوجه للمستأجر تنبيهاباإلخالء متى أراد raquo (1)

86حمدي باشا القضاء التجاري دار هومة ص (1 ) و كذلك الغرفة التجارية بمجلس قضاء الشلف أقرت بصحة

التنبيه باإلخالء الذي

وجهه المؤجرين إلى المستأجر خالل فترة التجديد الضمني9لعقد إيجار أبرم لمدة

سنوات و إنتهت مدته دون توجيه تنبيه باإلخالء فتجددضمنيا و إعتبرت الغرفة انه

ال يوجد مايثبت ان المؤجرين قد وافقوا على التجديدالضمني و قد جاء في حيثيات

مايلي 35 فهرس رقم 2005حيث أن دفع المستأنف laquo 26 قرارها المؤرخ في 02

كون أن العقد اإليجار تجدد ضمنيا مردود عليه كونه اليوجد ما يثبت أن عقد اإليجار

تجدد ضمنيا بموافقة المستأنف عليهم حيث أن قاضي الدرجة األولى لما قضى بالمصادقة على

التنبيه و تعيين خبير أصاب في حكمه كون أن المستأنف عليهم وجهوا للمستأنف

تنبيها ضمن األجل القانوني و طبقاللقانون و بالتالي يتعين تأبيد الحكم المستأنف raquo (2)

المطلب الثاني تجديد عقد اإليجار التجاري المبرم بعدصدور القانون

02 05 مكرر من القانون التجاري في187جاء في المادة laquo

فقرتها الثانية مما يلي يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجل

المحدد في العقد دون حاجة إلى التنبيه باإلخالء و دون الحق في الحصول على تعويض

اإلستحقاق المنصوص عليه فيهذا القانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

و يفهم من نص هذه المادة بمفهوم المخالفة أنه ليسللمستأجر أن يتمسك بحق التجديد

و إذا رغب في اإلستمرار في إيجار العقار فالبد أن يكون ذلك باإلتفاق مع المؤجر

و يعتبر العقد في جميع الحاالت عقد جديد حتى ولو تمإبرامه بنفس شروط العقد

السابق يخضع عقد اإليجار التجاري للقواعد العامة في 02

05فالتعديل الذي جاء به القانون التعاقد القائمة على إستغالل اإلدارة و حرية التعاقد و تم

تخليص المؤجر من القيود التي كانت مفروضة عليه و التي كانت تجعل المستأجر مالك

القاعدة التجارية في مركز يبدو انه أقوى من مركزه بصفته مالكا للعقار

و تتضمن المادة السلفة الذكر إلغاء ضمني ألحكام المادة من القانون التجاري و172

من ثم إلغاء لحق اإليجار و بالتالي مهما طالت مدةإستغالل المستأجر لنشاط تجاري

في العقار المؤجر فإنه يلزم بمغادرة األمكنة متى حلأجل عقد اإليجار إال إذا وافق المؤجر على إبرام عقد جديد

فهرس2005الغرفة التجارية مجلس قضاء الشلف 0526( قرار في 2 02 35رقم )

و لكن هذا اإللغاء الضمني ليس مطلق إذ أن العقود التيأبرمت قبل هذا التعديل تخضع

و ما يليها من القانون التجاري و172في تجديدها للمواد هو ما نصت عليه المادة

التي أضيفت إلى القانون التجاري بموجب01مكرر 187 من القانون03المادة 0205

يبقى تجديد عقود اإليجار المبرمة قبل النشر المذكور فيlaquo مكرر أعاله187المادة

خاضعا للتشريع الساري المفعول بتاريخ إبرام عقد raquo اإليجار

ويالحظ أن المشرع أبقى على حق تجديد اإليجار بالنسبةللعقود الجارية المبرمة قبل

التعديل رغم أن هذا الحق هو من المراكز القانونية التيفرضت على المتعاقدين

بموجب القانون و ليس من المراكز العقدية ألنه ال يقوم على إتفاق األطراف

و لذلك كان من المفروض أن يخضع لقاعدة األثر الفوريللقانون إعماال للمبادئ

القانونية و سريان القانون من حيث الزمان و بالتالي كانيجب أن يمس التعديل عقود

02و يترك المجال للحرية التامة في التعاقد و يتم 2005 09اإليجار المبرمة قبل

ولكن يبدو أن المشرع من خاللتوحيد األوضاع القانونية من01 مكرر 187المادة

القانون التجاري أراد المحافظة على إستقرار النشاطالتجاري و عدم مفاجئة أصحاب

و التي من الممكن أنالقواعد التجارية بإحكام التعديل تلحق بهم و بالوضع اإلقتصادي

05بأثر فوري أضرار كبيرة لو تم تطبيق القانون 02 و يطرح السؤال في هذا الصدد بشأن العقود التي تجدد

صراحة بإيجاب وقبول جديدين هل تعتبر عقود إيجار من المؤجر و المستأجر في 02

05تاريخ الحق لنشر القانون جديدة و تخضع بذلك ألحكام التعديل أم أنها تبقى خاضعة

و ما يليها172ألحكام المواد 75من األمر 59

الواقع انه في غياب إجتهادات و أحكام قضائية في هذاالصدد بالنظر لحداثة القانون

فاألرجح انه ال يوجد ما يبرر إبقاء هذه العقود خاضعة 0205للقانون السابق فهو

عقد جديد بإيجاب من المؤجر و موافقة من المستأجر دونتمسكه بالحق في التجديد

من القانون التجاري و هذا172الذي تنص عليه المادة يجعله يخضع ألحكام التعديل

و نفس الشيء بالنسبة لعقود اإليجار التي يوجه فيها تنبيهباإلخالء باعتبار أن هذا

األخير هو تصرف إرادي يرتب أثاره دون حاجة إلى موافقةالطرف األخر و هو

المستأجر فإذا إستوفى التنبيه شروطه القانونيةو تمإتباع اإلجراءات القضائية كما

يتطلبها القانون ترتب عن ذلك إنتهاء عقد اإليجار فإذاعدل المؤجر عن نيته في

رفض التجديد تحتم على الطرفان إبرام عقد جديد فإذا كانهذا العدول الحق لتاريخ

فإن العقد الذي يبرم بين الطرفين يخضع ألحكام 0205التعديل نشر القانون

مكرر من187الحالة األخرى التي يمكن إخضاعها للمادة القانون التجاري تتعلق بحق

األولوية الذي يكتسبه المستأجر في حالة إخالءه للعينالمؤجرة لوجود هدم كامل

بالعمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها لإلستغالل أو إلستحالةشغلها دون خطر نظرا

من177لحالتها إذا أقر له المشرع من خالل المادة القانون التجاري في فقرتها

األخيرة بحق األولوية في إستئجار العمارة المعاد بناؤها قبل تعديله و بناء على ذلك إذا كان عقد اإليجار األصلي 59

75أبرم في ظل القانون و كان اإلخالء بسبب حالة المبني وتم إعادة بناء هذا األخير

و ترميمه بعد نشر فإن المستأجر الذي يريد التمسك بحق األولوية يلزم 02

05باإلبرام عقد جديد القانون وفق ألحكام التعديل

و يستخلص من هذا المبحث بموجب أن مستأجر العقار بموجب عقد إيجار تجاري 59

75أبرم قبل تعديل األمر يتمتع إذا توافرت فيه الشروط القانونية و اصبح مالك 02

05للقاعدة القانون التجارية يتمتع بحق اإليجار و يمكن له المطالبة بتجديد

عقد اإليجار عند حلول أجاله في حين أن المستأجر للعين بعد هذا التعديل يلزم

بإخالء األمكنة متى حل اجل العقد ما لم يوافق المؤجر على إبرام عقد جديد

قبل تعديله و فكيف يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجار 5975الذي ابرم في ظل األمر

كيف يمكن للمستأجر أن يستمر في إستغالل نشاطهالتجاري في نفس العين التي اجرها

الذي عدل القانون التجاري بموجب عقد ابرم بعد 0205صدور القانون

المبحث الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري أصبح إنهاء عقود اإليجارات التجارية يخضع للقواعد إثر 02

05صدور القانون العامة في التعاقد القائمة على حرية اإلتفاق و إستقالل

اإلرادة فينتهي العقد على ذلك بمجرد حلول األجل المحدد في العقد و بهذا يكون المشرع

قد حرر إرادة المؤجر التي كانت قبل التعديل مقيدة بتوجيه تنبيه باإلخالء عند

الرغبة في وضع حد للعقد محدد المدة كان أو غير محدد و بعرض التعويض اإلستحقاقي

الذي قد تفوق قيمته قيمة العقار المؤجر أو بإثبات السبب الخطير و المشروع تجاه

المستأجر المخلي المحل و لدراسة أحكام إنهاء عقد اإليجار التجاري تم تقسيم هذا

المبحث إلى مطلبين يتعلق قبل تعديله والثاني بالعقد المبرم بعد التعديل األول 59

75بالعقد المبرم في ظل األمر الذي أدخل على القانون التجاري

المطلب األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم فيظل األمر

قبل تعديله 5975 إذا كان المالك المؤجر ال يرغب في تجديد اإليجار للمستأجر

الذي نشأ له الحق في اإليجار ألزمه القانون أن يوجه للمستأجر تنبيها بإخالء

العين المؤجرة مع ذكر األسباب التي جعلته يطلب إخالء العين فإذا كانت له

أسباب شرعية قبل المستأجر فله الحق في اإلسترجاع دون تعويض حسب الحاالت التي

يخولها له القانون و إال فإنه يلزم بدفع تعويض اإلستحقاق

الفرع األول رفض تجديد عقد اإليجار التجاري مقابلتعويض إستحقاق

قبل تعديله الحق في طلب أعطى المشرع للمستأجر 5975من خالل األمر

تجديد العقد بتوافر الشروط القانونية و منح المؤجر بلقابل الحق في رفض التجديد

وموازنة منه بين الحقين و حماية لما يسمى بالملكيةالتجارية فرض التعويض

اإلستحقاقي و ضبطه من خالل تجديد الحاالت التييستحق فيها و اإلجراءات الواجب

إتباعها للحصول عليها1أوال حاالت تطبيق التعويض اإلستحقاق ) )

و تتمثل في أ رفض تجديد اإليجار دون سبب شرعي فالرفض غير

المسبب يؤدي إلى إلزام المؤجر بسداد تعويض اإلستحقاق ويقع عليه عبء إثبات

الرفض و ذلك ما تفرضه من القانون التجاري من ذكر أسباب177عليه المادة

خطيرة و مشروعة بممارسة حق اإلستراد في حاالت أخرى

من القانون التجاري و178الحالة التي جاءت بها المادة 1048633 هي الحالة التي تخول

المؤجر المالك إسترجاع محله بسبب حالة البناء أو إعادةبناء العمارات التي يوجد

بها المحل بإستثناء عندما يعرض عليه محل أخر و إال ألزمبسداد تعويض عن ذلك

حالة اإلسترجاع لزيادة إرتفاع العمارة المنصوص عليها في1048633 من القانون181المادة

التجاري و في هذه الحالة يدفع له تعويض إستحقاقجزافي ال يتجاوز ثالث

سنوات إيجار من القانون التجاري و182الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 هذه تخص حالة اإلسترجاع الجزئي لألمكنة المخصصة أصال للمسكن و التي

تعتبر في الوقت ذاته تابعة للمحل التجاري وذلك ليسكن فيها شخصيا أو أحد

األزواج بشرط أن ال يتوفر على سكن أخر أو ألفراد عائلته الذين يعيشون معه أو

المقيمين عنده و الشرط الثاني إذا كان اإلسترجاع الجزئي ال يخل إخالال خطيرا

بإستغالل المحل و الثالث أن ال تكون المحالت التجارية و المحالت المعدة

للسكن تشكل وحدة غير مشاعة في حالة عدم توفر هذه الشروط يلزم بالتعويض و

كذلك في عدم شغله سنوات من6 اشهر و في مدة أقصاها 6لألمكنة في اجل خروج المستأجر

من القانون التجاري و184الحالة النصوص عليها بالمادة 1048633 هي المتعلقة باإلسترجاع

من المؤجر الذي هو في نفس الوقت البائع للمحل التجاري

45أسعد زهية تعويض اإلستحقاق نشرة القضاة عدد (1 12ص )

من القانون التجاري 185الحالة المنصوص عليها بالمادة 1048633 وهي حالة رفض تجديد

اإليجار الواقع من الدولة أو المجموعات المحلية و ذلك

بسبب المنفعة العامة من القانون التجاري 186الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 وهي حالة ما إذا تحايل المؤجر على القانون وقت اإلسترجاع و عدم إحترامه

اإللتزامات التي يفرضها عليه القانون بعد اإلسترجاع

ثانيا إجراءات إنهاء عقد اإليجار التجاري مقابل تعويضاإلستحقاق

أ توجيه التنبيه باإلخالء يجب على المؤجر الذي يرفض تجديد اإليجار أن يوجه تنبيها

باإلخالء إلى المستأجر مالك القاعدة التجارية فإذا لم تتوافر في هذه األخيرة

الشروط المنصوص عليها بالمادة من القانون التجاري فال يلزم المؤجر بذلك أي إذا لم 172

يكتسب المستأجر حق اإليجار طبقا للشروط التي سبق شرحها في تجديد عقد

اإليجار التجاري و قد قضت المحكمة العليا في07عندما رفضت الطعن المرفوع 1999

13قراراها الصادر في من المستأجر ضد قرار رفض إستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث و عشرين شهرا معتبرة إياه أصبح

يحتل األماكن دون حق أو1سند ) )

و توجيه التنبيه باإلخالء واجب في جميع الحاالت سواء كنابصدد عقد إيجار محدد

المدة أو عقد غير محدد المدة وإن كان ذلك ال يطرحإشكاال بالنسبة لهذا األخير فإنه

فيما يخص العقود محددة المدة اختلفت مواقف الجهاتالقضائية فرأى البعض منها

انه ينتهي بإنتهاء المدة المتفق عليها اعتمادا على المادتين من القانون107 و 106

المدني في حين أخذت جهات أخرى موقفا مخالفا و173قررت أن أحكام المادة

المتعلقة بوجوب توجيه التنبيه باإلخالء تطبق على جميععقود اإليجار التجارية إذا أن

هذه المادة ال تفرق بين اإليجار المحدد أو غير محدد المدة ) (2

و هو ما استقر عليه االجتهاد القضائي و كرسته المحكمةالعليا في قراراتها و نذكر منها12 الذي جاء فيه 1998و يستفاد من القرار laquo

08القرار الصادر في الطعون فيه أن قضاة المجلس لما قضوا بالمصادقة على

الحكم القاضي بطرد المستأجرة من المحل التنازع عليه دون توجيه تنبيه باإلخالء فإنهم

من173خرقوا أحكام المادة ص01 عدد 2000 مجلة قضائية 128477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137 )( حسان بوعروج تعليق على2 12مجلة قضائية 1998

08 الصادر في 177670قرار رقم )20 ص 02عدد 1999

القانون التجاري التي تشترط إلنهاء عقد إيجار تجاريتوجيه تنبيه بإخالء سواء كان

العقد محدد أو غير محدد المدة raquo(3) و يجب أن يتضمن التنبيه باإلخالء البيانات التالية

ذكر موجه التنبيه و صفته و مقر إقامته و هويته 1 ذكر األسباب التي جعلت المؤجر يطلب إخالء العين 2

المؤجرة ذكر العين المؤجرة و تحديدها و سند الملكية و إسم 3

المستأجر و هويته و أن يوجه إلى مكان ممارسة نشاطه التجاري

من القانون التجاري و إال كان194ذكر مضمون المادة 4 التنبيه باإلخالء باطال

اشهر مع تحديد بدايته و نهايته6تحديد أجل 5

و بشأن تسبب التنبيه باإلخالء تميز موقف المحكمة العليا( يعتبر األول1باتجاهين )

أن مجرد عرض التعويض اإلستحقاقي من طرف المؤجرتسبيب كاف فقضت

المحكمة العليا في199603إن مجرد عرض التعويض laquo 26قرارها المؤرخ في

من قبل المؤجرين يشكل سببا كافيا لطلب التنبيه باإلخالء من القانون176طبقا للمادة

التجاري و بالتالي فإن النعي على القرار بعدم التسبب raquo(2)في غير محله

أما اإلتجاه الثاني فقد ذهب في تسبيب التنبيه باإلخالء علىأن عرض التعويض

اإلستحقاقي هو نتيجة له و ليس سببا كافيا لكي يستجيب173لمقتضيات أحكام المادة

من القانون التجاري و األرجح هو ما ذهب إليه الرأي األول ذلك أن تقييد إرادة

المؤجر في إسترجاع العقار هو إستثناء من حرية التصرف في الملكية وبذلك ال

يجب التوسع فيه ال laquo و بالنسبة لوقت توجيه التنبيه باإلخالء فقد نصت المادة

من القانون التجاري173 ينتهي إيجار المحالت الخاصة بهذه األحكام إال بأثر تنبيه

بإخالء حسبما جرت عليه6و يفهم من هذا النص انه إذا raquo العادة المحلية و في مدة

أشهر قبل األجل على األقل اشهر من6كان العقد محدد المدة فيجب توجيه التنبيه قبل

حلول تاريخ إنتهاء مدة اإليجار إما إذا كان العقد غير محدد المدة فيجب منح

اشهر لإلخالء6المستأجر مدة من تاريخ توجيه التنبيه

ص02 عدد 1999 مجلة قضائية 177670ملف رقم 1998 08( قرار 3 12 23 )

محمود قباص التنبيه بإخالء و اإليجارات التجارية مجلة (1 256 ص 01 عدد 1993قضائية )

المجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 2 03التجارية و )

96 عدد خاص ص 1999البحرية يتم إجراء التنبيه باإلخالء عن طريق المحضر القضائي أو

بالتسليم الشخصي إلى المستأجر أو يرسل برسالة موصى عليها أو بأي وسيلة

أخرى و تجدر اإلشارة إلى أنه إذا تعدد المستأجرين للعين المؤجرة فيجب توجيه تنبيه

باإلخالء لكل واحد منهم على حدى وذلك تحت طائلة البطالن و هو ما قضت به المحكمة

العليا في قرارها المؤرخ الثابت من أو راق الطعن أن قضاة المجلس لما 1999

09 في 11إعتبروا بقية الورثة في النزاع غير وارثين في اإليجار و ال يستحقون أي تعويض

وال ضرورة بالتالي لتوجيه التنبيه بإخالء لكامل الورثة فإنهم أخطئوا في

من510تطبيق القانون ألن المادة القانون المدني تعتبر اإليجار من الحقوق التي تورث و كل

وارث له في اإليجار حق ثابت و خاص

إن التنبيه باإلخالء ال يكون صحيحا و منتجا لكل أثارهالقانونية إال إذا وجه إلى كامل

الورثة و ليس للمسير بوكالة فقط الذي ال يعتبر وكيال raquo (1)عن بقية الورثة

أما إذا تعدد المؤجرين بأن كان العقار ملك في الشيوع لعدةأشخاص فيحق لكل شريك

منهم أن يوجه دون الشركاء اآلخرين تنبيها باإلخالء718للمستأجر عمال بأحكام المادة

لكل شريك في الشيوع الحق في أن يتخذ من الوسائل laquoمن القانون المدني التي تنص

من تطبيقات هذا raquo ما يلزم لحفظ الشيء و لو كان ذلكبغير موافقة باقي الشركاء

المبدأ قرار03المنشور في المجلة القضائية 2001 20المحكمة العليا المؤرخ في

ص02 عدد 2002حفاظا على المال المشاع يحق ألحد laquo و الذي جاء فيه319

الشركاء إتخاذ كافة اإلجراءات الالزمة و لو كان ذلك دونموافقة باقي الشركاء فإن

القضاء بصحة التنبيه بإخالء الموجه من المؤجرة المالكةأغلبية الحصص لحماية المحل

التجاري من االنهيار دون موافقة باقي الشركاء هو raquo تطبيق سليم للقانون

و إثبات حصول التنبيه باإلخالء يكون على من يدعي بهبكافة طرق اإلثبات بما فيها

البينة و القرائن و شهادة الشهود مهما كانت قيمة األجرة )( وعدم توجيه التنبيه أو عدم2

توافر شروطه يؤدي إلى عدم قبول الدعوى شكالبموقف المستأجر من عرض التعويض اإلستحقاقي

إذا وافق المستأجر على مبدأ اإلخالء وحصل إتفاق حولقيمة التعويض اإلستحقاقي فإن

األمر ينتهي عند هذا الحد و إذا وافق المستأجر على مبدأاإلخالء وقام الخالف على

مقدار التعويض اإلستحقاقي جاز للطرف الذي يهمهالتعجيل أن يرفع دعواه أمام رئيس

المحكمة الناظرة في القضايا اإلستعجالية ليأمر بإجراءاتالخبرة الالزمة و ذلك بعد

إنتهاء أجل ثالثة اشهر من تاريخ توجيه التنبيه و أن يرفعبالتوازي دعوى قضائية في

ص02 العدد 2001 مجلة القضائية 207219ملف رقم 199909( قرار في 1 11 231 )

83جنادي جياللي المرجع السابق ص (2 ) الموضوع أمام الجهة القضائية المختصة و هي محكمة

موقع العقار و قد قضت المحكمة في199005من المقرر قانونا أن اللجوء إلى laquo

06قرار صادر في القاضي اإلستعجالي إلجراء خبرة لتقدير التعويض عن إخالء

يستلزم و جود دعوى فيالموضوع مرفوعة مسبقا raquo(3)

وعند إنجاز تقرير الخبرة نتيجة الدعوى اإلستعجالية الذييجب إيداعه في ظرف

شهرين لدى أمانة الضبط و يلحق بملف الدعوى المرفوعةأمام المحكمة المختصة التي

من194تفصل في الموضوع بعد إيداع التقرير ) المادة القانون التجاري (

أما إذا رفض المستأجر اإلخالء أصال فعليه أن ينازع فيصحة التنبيه باإلخالء

بعرض النزاع بعد ثالثة أشهر من التبليغ على قاضيالموضوع الذي يفصل أو ال في

صحة التنبيه باإلخالء ثم يتم تقدير التعويض اإلستحقاقيالذي يكون عادة باالستعانة

بخبير و يراعي في تقدير التعويض اإلستحقاقي القيمةالتجارية للمحل التجاري التي

تحدد وفق لغرض المهنة مصاريف النقل و إعادة الترتيب وحقوق التحويل الواجب

تسديدها لمحل تجاري من نفس القيمة و عن تاريخ تقدير التعويض اإلستحقاقي ذهبت المحكمة

العليا إلى أن العبرة بتاريخ توجيه التنبيه باإلخالء و ذلك في05الذي جاء فيه 1999

08قرارها المؤرخ في من المقرر قانونا أنه يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار

laquo غير أنه يسدد للتاجر المخلي التعويض اإلستحقاقي الذي يجب أن يكون مساويا

للضرر المسبب نتيجة عدم التجديد و لما ثبت في قضية الحال أن قضاة المجلس لما

قدروا الضرر الناتج عن رفض تجديد اإليجار إبتداء من تاريخ اإلعالن عن رغبة

المؤجر في إنهاء اإليجار و ليس من تاريخ الخروج الفعلي ألن الخروج يقع بعد صدور

الحكم القاضي باإلخالء و األحكام تفصل في الوقائع القائمة و ليست raquo (1)

المستقبلية فإنهم طبقوا صحيح القانون ج دفع التعويض اإلستحقاقي و إخالء األمكنة

يبقى المستأجر بعد توجيه التنبيه باإلخالء شاغال لألمكنةإلى حين تقاضيه الفعلي لقيمة

التعويض و يعتبر في هذه الحالة شاغل بحق و من دونسند فهو يحق ألن القانون

يسمح له بالبقاء إلى حين قبض التعويض اإلستحقاقي من القانون التجاري (187)المادة

و هو بغير سند ألن توجيه التنبيه باإلخالء يضع حدا لعقداإليجار و يدفع للمستأجر تعويضا عن شغل األمكنة

01 عدد 1991 المجدلة القضائية 67008ملف رقم 1990 06( قرار في 3 05 65ص )

العدد2000 المجلة القضائية لسنة 189311ملف 1999 08( قرار في 1 05 121 ص 01 )

عند دفع التعويض اإلستحقاقي يلزم المستأجر بمغادرةاألماكن حتى عن طريق القوة

العمومية على أن يدفع للمؤجر تعويضا عن التأخر إذاتماطل في الخروج منه )المادة

( من القانون التجاري 187 و في حالة اإلخالء تسلم األماكن للمؤجر في أول يوم من

األجل المألوف و التالي يوم إعتبارا من تاريخ تسديد التعويض15إلنقضاء مهلة

للمستأجر نفسه أو للحارس القضائي إذا وجد و يدفع الحارس القضائي التعويض

للمستأجر مقابل إيصال منه فقط

إن لم تقع معارضة من الدائنين أو التوقيع حجز من أحدهم تحت يده

و إذا تراجع عن إرادته في طرد المستأجر إما بسبب عجزهعن تسديد التعويض

اإلستحقاقي المحكوم به لفائدة المستأجر المخلى أو أليسبب أخر يحق له أن يتملص

من القانون197من تسديد هذا التعويض ) المادة التجاري ( مع مراعاة الشروط التالية

وجود المستأجر في العين المؤجرة ولم يتم استئجار عين1048633 أخرى من طرف

المستأجر يوم إبتداء من اليوم15أن يمارس حق التملص في اجل

1048633 الذي يصبح فيه الحكم أو القرار القاضي بالتعويض اإلستحقاقي نهائيا

أن يوافق الطرفان على التجديد حسب شروط يتفقان1048633 عليها وفي حالة عدم اإلتفاق

195يحدد القاضي اإلستعجالي هذه الشروط وفقا للمادة من القانون التجاري

و ال بد هنا من إبرام عقد جديد بعد ممارسة حق التملص ألن1048633 العقد األول قد انتهى بتوجيه التنبيه باإلخالء

الفرع الثاني رفض تجديد عقد اإليجار التجاري دونتعويض إستحقاقي

إن إستفادة المستأجر صاحب القاعدة التجارية من التعويضاإلستحقاقي في حالة

رفض المؤجر تجديد عقد اإليجار مقرونة بعدم إرتكابه أيخطأ من األخطاء المنصوص

من القانون التجاري وعلى ذلك177عليها في المادة يمكن للمؤجر أن يتخلص من

تعويض اإلخالء إذا أثبت سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر المخلى المحل

أوال حاالت رفض تجديد اإليجار دون تعويض إستحقاقي

من القانون التجاري و تتمثل في177نصت عليها المادة إثبات المؤجر سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر 1

القاعدة أنه يحق للمؤجر أن يطالب من المستأجر الذي قامبأعمال خطيرة و غير

مشروعة أن يتخلى عن األمكنة دون تعويض إستحقاقي ويالحظ أن المشرع لم يحدد

األسباب الخطيرة وغير المشروعة التي يؤسس عليهاالتنبيه باإلخالء و لكن يمكن

إحصاء بعضها من خالل أحكام القانون التجاري و اإلجتهادالقضائي فنذكر على

سبيل المثال إرتكاب المستأجر خطأ يوجب مسئوليته الجزائية إصرارا

1048633 بالمؤجر أو أحد أفراد عائلته

1048633 تغيير النشاط التجاري دون ترخيص من المؤجر إحداث أعمال ضارة بالعين المؤجرة أو هدم جزء منها أو

1048633 التغيير في واجهة المحل التوقف عن إستغالل المحل التجاري دون سبب جدي أو

1048633 مشروع اإليجار من الباطن أو التنازل عن اإليجار دون ترخيص

1048633 من القانون188)المادة ( التجاري

ممارسة نشاط غير مشروع في المحل موازاة مع النشاط1048633 األصلي كبيع مواد ممنوعة

كالمخدرات أو أسلحة حربية أو ممارسة الدعارة في المحل

عدم دفع بدل اإليجار أو التأخير في الدفع وهناك من يرى1048633 باعتبار عقد اإليجار من

العقود المتبادلة فإن عدم دفع بدل اإليجار يفقد اإليجار معناه و يترتب عليه الفسخ

6و ال يمكن بذلك إفادة المستأجر من التنبيه باإلخالء و اجل أشهر و لكن اجتهاد

المحكمة العليا استقر على اعتبار هذه الحاالت من بينحاالت رفض التجديد و من

ثم البد فيها من إتباع اإلجراءات القانونية سيما المنوه177 و 173عنها بالمواد

من القانون التجاري و بشأن فسخ العقد افيجار التجاريفقد إعتبر البعض أنه

من119يخضع للقواعد العامة المكرسة بأحكام المادة القانون المدني و بإعتبار أن

اسباب الفسخ هي نفسها هي نفسها األسباب المشروعة والخطيرة و المبررة

لممارسة حق اإلسترجاع دون أي تعويض من جانب المؤجرتطبيقا لألحكام المادة

من القانون التجاري مما يترتب عنه أنه عند نهاية عقد 177اإليجار فإن للمؤجر

الذي ينسب للمستأجر مخالفة ناشئة عن عدم تنفيذ التزامأو أكثر من االلتزامات

التعاقدية ينشئ له عند نهاية عقد اإليجار الخيار بين فسخالعقد أو ممارسة حق

1االسترجاع ألسباب خطيرة ومشروعة ) ) و الواقع أنه ال بد من التفرقة بين دعوى الفسخ و بين

رفض تجديد اإليجار وفقا من القانون التجاري فدعوى الفسخ177ألحكام المادة

تهدف إلى إنهاء العالقة التعاقدية خالل سريان مدة عقد اإليجار أي قبل إنتهاء أجله

بينما رفض التجديد و المطالبة بإسترجاع المحل المؤجر ال يمكن ممارسته إال عند

نهاية عقد اإليجار و أن هدفه هو منع المستأجر من الحصول على تجديد لإليجار حزيط محمد حق اإلسترجاع في اإليجارات التجارية (1

84 دار هومة ص 2005 ) و يجب تمييز هذه الحالة عن الفسخ بقوة القانون

من191المنصوص عليها بالمادة

كل إشتراط مدرج في اإليجار ينص على الفسخ بقوةالقانون laquo القانون التجاري

في حالة عدم دفع بدل اإليجار في اإلستحقاق المتفقعليها ال ينتج أثره إال بعد

مرور شهر واحد من اإلخطار بالدفع الذي يبقى دون raquo نتيجة

فإذا وجد إتفاق صريح بين األطراف على فسخ بقوةالقانون فيكون للمؤجر أن يوجه

إنذار للمستأجر للدفع فإذا لم يقم بذلك خالل شهر منتاريخ تبليغه فسخ العقد بقوة

القانونحالة المبنى 2

و هي الحالة المنصوص عليها بالفقرة الثالثة من المادة من القانون التجاري177

يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار دون أن يلزم بسدادlaquo أي تعويض إذا أثبت

وجود هدم كامل العمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها للسكنالمعترف به من السلطة

اإلدارية أو إذا أثبت أنه يستحيل شغل العمارة دون خطر raquoنظرا لحالتها

فهذه المادة تستوجب على المؤجر الذي يريد اإلخالء دونتعويض استحقاقي أن يثبت

بموجب قرار إداري أن العقار الذي يملكه المتواجد به العينالمؤجرة صار غير قابل

لالستغالل أو الشغل ألنه يشكل خطرا أو أن العقار قابلللهدم الكامل أو جزء منه لعدم

صالحيته ففي هذه الحالة يعفى المؤجر من تسديد التعويضاإلستحقاقي عند رفضه

تجديد اإليجار أما المستأجر المخلى فله حق األولوية فيحالة إعادة بناء العمارة التي تم

هدمها و يشترط منه أن يبلغ المؤجر برغبته فياإلستفادة من المحل في العمارة التي

أعيد بناؤها وذلك خالل ثالثة أشهر التالية إلخالئه األمكنةالتي كان يشغلها و إال سقط

حقه و يعتبر هذا نوع من الحماية للمستأجر الذي أخلىاألمكنة دون تعويض

إستحقاقيثانيا إجراءات رفض التجديد دون تعويض اإلستحقاق

حتى يستفيد المؤجر من إنهاء عقد اإليجار التجاري دوندفع التعويض اإلستحقاقي ال بد

له إتباع اإلجراءات القانونية إجراءات رفض التجديد لقيام المستأجر بأعمال خطيرة 1 إذا برهن المؤجر عن سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر

كارتكاب خطأ جزائي في حق المؤجر أو ممارسة نشاط غير مشروع في المحل أو

هدم جزء من المحل فيقوم مباشرة بتوجيه التنبيه باإلخالء ويرفع دعوى رفض التجديد

يلتمس فيها إلزام المستأجر بإخالء المحل دون تعويض بسبب خطير و مشروع

دون حاجة إلثبات ذلك بمحضر معاينة و ال إعذار مسبق إذ يكفي تقديم الحكم

الجزائي أو المدني الذي يثبت قيام المستأجر بالفعل الذي دفع المؤجر لمطالبته )

1باإلخالء) و إذا كان اإلخالء إلخالل المستأجر بالتزاماته التعاقدية

فيتم إتباع اإلجراءات التي من القانون التجاري02 فقرة 177جاءت بها المادة

على المؤجر أوال أن يقوم بتحرير محضر معاينة إلثبات حالة1048633 المخالفة و قيامها ثم

يوجه إنذارا للمستأجر للكف عن ارتكابها و العدول عنها وأوجب المشرع أن

يكون اإلنذار بموجب عقد غير قضائي مع بيان السببالمستند إليه وذكر مضمون من القانون التجاري وكل177الفقرة الثانية من المادة

ذلك تحت طائلة البطالن ويتم إمهال المستأجر مدة شهر من تاريخ تبليغه للعدول

عن المخالفة معاينة استمرار قيام المخالفة عند انقضاء مهلة شهر كاملة

1048633 من يوم تبليغه باإلنذار و إستمرار المستأجر يإقتراف المخالفة يجب على المؤجر أن

يقوم بإثبات ذلك بمعاينة المخالفة عن طريق المحضر القضائي الذي يحرر محضر

معاينة الستمرار المستأجر في إرتكاب المخالفة رغم إنذاره

توجيه التنبيه بإخالء دون تعويض على المؤجر بعد استكمال1048633 اإلجراءات السابقة أن

يوجه للمستأجر تنبيها باإلخالء وان يذكر سببه من بينالحاالت السالفة الذكر و

هنا ال بد أن ال تكون األسباب متناقضة بذكر أحد حاالت من القانون177المادة

التجاري و عرض تعويض إستحقاقي وقد قضت المحكمةالعليا في قرارها الصادر

من المقرر قانونا أنه يجب أن يتم تنبيه باإلخالء بعقد laquo26 في 03 1996

غير قضائي وأن تبين فيه األسباب التي أدت إلى توجيههمع إعادة ذكر مضمون

و إال أعتبر باطال و لما أسس المطعون ضدهم194المادة التنبيه باإلخالء على

سببين اثنين أولهما غلق المحل التجاري خرقا لألحكام من القانون177المادة

التجاري و ثانيهما عرض تعويض إستحقاقي وفقا من176لألحكام المادة

القانون التجاري فإن هذين السببين متناقضين و ال يمكناالعتماد عليهما معا لطلب

إخالء القاعدة التجارية raquo (1) مباشرة الدعوى القضائية لرفض تجديد عقد اإليجار دون

1048633 تعويض إذا رفض المستأجر إخالء المحل بعد توجيه التنبيه باإلخالء يجوز

للمؤجر رفع الدعوى القضائية بعد إنتهاء مهلة ثالثة أشهر من تاريخ تبليغ التنبيه

باإلخالء يلتمس فيها129جنادي جياللي المرجع السابق ص (1 )

مجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 1 03التجارية و البحرية )

26 ص 1999عدد خاص الحكم بصحة التنبيه باإلخالء و بإلزام المستأجر بإخالء

المحل التجاري دونتعويض

إجراءات رفض تجديد اإليجار دون تعويض نتيجة وضعية 2 المبنى

في الحالة التي تكون فيها العمارة غير قابلة للشغل واإلستغالل و يصدر قرار عن

السلطة اإلدارية يؤكد ذلك و يأمر بإعادة البناء فعلىالمؤجر أن يوجه تنبيها من القانون التجاري173باإلخالء طبقا للمادة

و بعد إنتهاء أجل ثالثة أشهر من توجيه التنبيه باإلخالء ورفض المستأجر إخالء المحل

يجوز للمؤجر رفع دعوى قضائية أمام المحكمة و ترفقعريضة افتتاح الدعوى

بنسخة من القرار الصادر عن السلطة اإلدارية المختصةتحت طائلة عدم قبول الدعوى

و هو ما قضت به المحكمة العليا في03الذي جاء 1989 05القرار الصادر بتاريخ

من المقرر أن رفض تجديد اإليجار دون إلزام المؤجر بسدادتعويض اإلخالء laquo فيه

بسبب هدم كامل العمارة أو جزء منها يلزم المؤجر إنذارالمستأجر و تقديم القرار

اإلداري اآلمر بهدم كامل العمارة أو جزء منها و لما كان

الثابت في قضية الحال أن المطعون ضده لم ينذر الطاعنين بالخروج و لم يقدم

للمرافعات القرار اإلداري اآلمر بهدم العمارة أو جزء منها فإن قضاة المجلس بتعيينهم

خبير للقول هل المحل المتنازع عليه مهدد أم ال باالنهيار خالفوا القانون و استوجب raquo (1)

نقص قرارهم يلتمس المؤجر من خالل الدعوى التي يرفعها الحكم بصحة

التنبيه باإلخالء و إلزام المستأجر بإخالء العين دون تعويض

المطلب الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم بعد 0205صدور

المؤرخ تراجع المشرع من خالل تعديل القانون التجاري 0205بموجب القانون

المتضمن تعديل القانون التجاري تراجع عن أحكام 200506 في 02التنبيه باإلخالء

و التعويض اإلستحقاقى و اخضع إنهاء عقد اإليجارالتجاري للقواعد العامة في العقود

مكرر من187القائمة على إستقالل اإلرادة فنصت المادة القانون التجاري في فقرتها

يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجلالمحدد في العقد دون laquo الثانية

حاجة إلى توجيه تنبيه باإلخالء ودون الحق في الحصولعلى التعويض اإلستحقاقي

المنصوص عليه في هذا القانون ما لم يشترط األطراف raquo خالف ذلك

117 ص 4 عدد 1990 مجلة قضائية 56060ملف رقم 1989 05( قرار في 1 03 )

الفرع األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري إن إنهاء مدة عقد اإليجار الذي أبرم بعد صدور التعديل

المؤرخ في يجعل من المستأجر الذي يستفيد منه شاغال 20050206

دون حق و ال سند و يلزم بمغادرة األمكنة إذا لم يحصل بينه و بين المؤجر إتفاق

بإبرام عقد جديد و ذلك مهما طالت مدة استغالله لنشاطه التجاري داخل العين المؤجرة

و ال يلزم المؤجر بتوجيهتنبيه باإلخالء و ال يعرض تعويض إستحقاقي

وعلى ذلك إذا امتنع المستأجر عن اإلخالء فيمكن للمؤجرطرده باللجوء إلى القضاء عن

طريق دعوى أو بالحصول على نسخة التنفيذية لعقد اإليجار

أوال طرد المستأجر عن طريق إمهار عقد اإليجار التجاريبالصيغة التنفيذية

تبرم عقود اإليجار التجاري بعد التعديل بإفراغها فيمحررات رسمية و هذه األخيرة

320كل حكم أو laquo تعتبر سندات تنفيذية إذا تنص المادة من قانون اإلجراءات المدينة

و تبعا لمحتوى هذه raquo سند ال يكون قابل للتنفيذ إال إذا كانممهورا بالصيغة التنفيذية

المادة فإن العقود الموثقة حجة ال يقبل في مواجهتا إالالدفع بالتزوير و تتمتع بنفس القوة

التنفيذية لألحكام القضائية كما يخول حائزها سلطةتنفيذها مباشرة دون الحاجة إلى

اللجوء إلى القضاء فمتى حل اجل االلتزام يقوم الموثقمباشرة بوصفه ضابط عموميا

بتحمل ذيل العقد التوثيقي الصيغة التنفيذية المنصوص من قانون320عليها في المادة

اإلجراءات المدنية فيصبح العقد بذلك قابال للتنفيذ بالطرقالودية وفقا ألحكام المادة

من قانون اإلجراءات المدنية و الجبرية وكأنه حكم 330قضائي نهائي قاضي في

الخصومة وتبعا لذلك فإن عقد اإليجار التجاري المفرغ في محرر

رسمي ينتهي بحلول األجل المحدد فيه فإذا إمتنع المستأجر عن إخالء األمكنة على

المؤجر أن يحصل على الصيغة التنفيذية للعقد من عند الموثق ثم يمكنه طرد

المستأجر من األمكنة عن طريق المحضر القضائي بإستعمال كافة طرق التنفيذ بما فيها

الجبرية ثانيا دعوى الطرد

يمكن للمؤجر في حالة إمتناع المستأجر عن إخالء العينرغم حلول أجل العقد أن يلجأ

إلى القضاء ويطلب طرد المستأجر من األمكنة على أساسأنه أصبح شاغال دون حق وال سند بانتهاء مدة اإليجار

ويختص قاضي االستعجال بدعوى الطرد لتوافر عناصراالستعجال فيها طبقا للمادة

من قانون اإلجراءات المدنية وقياسا على ما استقر 183عليه اجتهاد المحكمة العليا في

اإليجار المدني حيث اعتبرت المحكمة العليا أن القاضياالستعجالي مختص في

دعاوى الطرد بالنسبة لعقود اإليجار المبرمة بعد صدورالمرسوم

03 03المتعلق بالترقية العقارية وقد جاء في 1993 93 التشريعي 01المؤرخ في

حيثيات01 187628 ملف رقم 2000لكن حيث أنه laquo 18قرارها المؤرخ في

بالرجوع إلى عقد اإليجار المبرم بين الطاعن و المطعونضده فإنه حددت مدة العقد

بسنة وبالتالي بعد إنهاء هذه المدة فإنه الطاعن للمستأجر محتال دون سند صحيح

ومن حق المطعون ضده المؤجر اللجوء إلى قاضي )1االستعجال إلزالة اإلعتداء )

laquo

و ما يؤكد اختصاص القاضي اإلستعجالي بدعوى الطرد ماذهبت إليه الغرفة التجارية

بالمحكمة العليا التي أقرت باالختصاص بطرد المستأجرالذي أبرم عقد إيجار لمدة ثالثة

و عشرون شهرا لنه ال يخول له اإلستفادة من أحكامالتجديد وقد جاء في قرار لها

و لما كان ثابتا أن قاضي اإلستعجالي الذي قضى بطرد laquo13 مؤرخ في 199907

المستأجر الطاعن من محل التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجارالتي حددت بثالث و

عشرين شهرا معتبرا إياه أصبح يحتل األماكن دون وجهأوسن يكون قد طبق صحيح

القانون raquo(2) فهذا القرار و عن كان ال يتعلق مباشرة بالحالة التي

تدرسها ولكن يفهمك منه ضمنيا اعتراف االجتهاد القضائي االستعجال باالختصاص في دعوى

المجرد عند حلول أجل عقد اإليجار المحدد و المتفق عليه بين األطراف

مكرر من187الفرع الثاني الطبيعة القانونية للمادة القانون التجاري

02فقرة مكرر من القانون187يلزم المستأجر laquo تنص المادة

التجاري في فقرة الثانية بمغادرة المكنة المستأجرة بانتهاء الجل المحدد في العقد

دون الحاجة على توجيه تنبيه باإلخالء دون الحق في الحصول على تعويض اإلستحقاتق

المنصوص عليه في هذاالقانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

210ذيب عبد السالم المرجع السابق ص (1 )1 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13 07( قرار في 2 137ص ) لتحديد الطبيعة القانونية لهذا النص ال بد من الرجوع إلى

القواعد العامة و نعلم أن القواعد القانونية تصنف إلى قواعد آمرة و أخرى مكملة

فاألولى هي التي ال يجوز لألفراد مخالفتها و اتصالها بأمور يحرص المشرع على عدم

المساس بها للمحافظة على النظام الذي يقوم عليه المجتمع و هي أمور تتصل اتصاال

وثيقا بكيان المجتمع و مقوماته األساسية

أما القواعد المكملة أو المفسرة فهي التي يجوزمخالفتها و ذلك باإلتفاق على ما

يخالفها و يحالف حكمها و ذلك ألنها ال تتعلق بكيانالمجتمع و مقوماته األساسية و

بالتالي فإن مخالفاتها ال تعتبر إخالال بالنظام العام ال يعنيذلك أن القاعدة المكملة تخلو

من صفة اإللزام و إنما تتوفر لها هذه الصفة طالما أناألفراد وقت إبرام تصرفاتهم لم

يخالفوا الحكم الذي تقرره و للتمييز بين النوعين باإلضافة إلى معيار تعلق القاعدة

بالنظام العام يمكن االستدالل بصياغة النص القانوني الذي جاء بالقاعدة و ألفاظه إذ أن

المشرع كثيرا ما يستخدم بعض األلفاظ في صياغة القاعدة القانونية تدل بما ال يدع

مجاال للشك عن نوعية وطبيعة القاعدة القانونية

و بتطبيق هذه األحكام على نص الفقرة الثانية من المادة مكرر من القانون187

فهذا يفيد أنها raquo ما لم يشترط األطراف خالف ذلك laquo التجاري التي تنص في آخرها

من القواعد المكملة وبالنتيجة يمكن لألطراف االتفاق علىما يخالفها فيمكن االتفاق

على إخضاع إنهاء عقد اإليجار لشروط معين قد تكونتوجيه التنبيه باإلخالء أو إنذار

بسيط أو بعرض التعويض االستحقاق أو غيرها إال ان هذافي الواقع مستبعد فالمؤجر

الذي تخلص من اإلجراءات التي كانت تقيد حريته فيالتصرف في ملكيته يستبعد أن

يقيدها بإرادته و أيا كان األمر فإن أي إتفاق يخالف أحكام هذه المادة البد

من ذكره في المحرر الرسمي الذي أفرغ فيه عقد اإليجار ألنه هو وسيلة

اإلثبات الوحيدة و القاضي إذا ال يمكنه استبعاد عرض عليه النزاع بشأن العقود 02

05المبرمة بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري من التطبيق إال بما187المادة

يوجد من أحكام مخالفة لها وردت في هذا المحرر و يترتب على ذلك أنه للمتعاقدين

مطلق الحرية في تحديد اإلجراءات و الشروط التي ينتهي بها العقد بالنسبة لعقود

إيجار المحالت المخصصة لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي المبرمة بعد تاريخ دخول

مكرر من187المادة القانون التجاري حيز التنفيذ إذ يصبح كل طرف ملزم

باحترامها شأنها شأن باقي االلتزامات التعاقدية األخرى فإذا ما كان عقد اإليجار قد

تضمن أن ال ينتهي اإليجار إال بتنبيه بإخالء يوجهه المؤجر للمستأجر في زمن معين أصبح

المؤجر مقيد في ممارسة حق االسترجاع بإتمام ذلك اإلجراء في األجل المحدد فإن لم

يعين أجل محدد للتنبيه وجب الرجوع إلى إرادة المتعاقدين فإن قصدا الرجوع إلى

مواعيد اإلخالء المقرر في من القانون التجاري وجب احترام هذه المواعيد و إذا 173

كان عقد اإليجار قد تضمن الشكل الذي يجب أن يتم به تبليغ هذا التنبيه كأن يشترط

ان يكون ذلك عن طريق المحضر وجب إحرام هذا الشكل أيضا إذا تضمن عقد اإليجار

بند يلزم المؤجر بدفع تعويض معين للمستأجر قبل إلزامه بإخالء العين المؤجرة

أصبح المؤجر حينئذ مقيد بممارسة حق االسترجاع أيضا بأداء ذلك التعويض الذي التزم

به للمستأجر و خالصة ما نتوصل إليه من هذا المبحث

أن المستأجر العقار الستغالله في ممارسة نشاط التجاريبموجب عقد مبرم قبل صدور

يتمتع بحصانة منحها له المشرع إذا اكتسب القاعدة 0205التجارية وفق القانون

التجاري و محله الشروط القانونية تحمى هذه الحصانة تعطيه الحق في الحصول على

تعويض إذا تم تجريده من ملكيته التجارية في حين ال يتمتع المستأجر بعقد أبرم بعد تاريخ الحق

للتعديل بهذه الحصانة إذ يخضع عقده إلرادة األطراف و حرية اتفاقهم

اإليجار الوارد على محل معد لإلستغالل التجاري يجب أن يفرغ في قالب رسمي

تحت طائلة بطالن العقد من القانون المدني 1 مكرر 324معتمدا على نص المادة التي تعتبر قاعدة خاصة

من القانون التجاري و القاعدة أن172بالنسبة للمادة الخاص يقيد العام و هو ما

51حمدي باشا القضاء التجاري دار العلوم ص (1 )02 عدد 1997 المجلة القضائية 158076ملف رقم 1997

16( قرار في 2 12 135ص ) قضت به المحكمة العليا في199607من المقرر laquo

09قرارها الصادر بتاريخ قانونا أنه زيادة على العقود التي يأمر القانون بإخضاعها

إلى شكل رسمي يجب تحت طائلة البطالن تحرير العقود التي تتضمن نقل ملكية عقار

أو حقوق عقارية أو محالت تجارية في شكل رسمي و لما ثبت أن قضاة الموضوع لم

1 مكرر 324يطبقوا المادة من القانون المدني بل اعتمدوا في إثبات عالقة اإليجار

على تواجد الطاعن فعليا بالمحل التنازع عليه فإنهم قد خرقوا القانون مما يعرض raquo (3)

قرارهم للنقض و قد أخذ مجلس قضاء الشلف بموقف الرأي األول إذ يعتد

بعقود اإليجار التجاري التي يبرم شفاهة و قد جاء في04فهرس رقم 2005

23حيثيات قراره الصادر في حيث أن العارض لم يثبت عالقة اإليجار للمحل موضوع

111 ما يلي 05النزاع laquo بموجب عقد إيجار رسمي أو وصوالت اإليجار و بذلك يفسر

شاغال لألماكن دون وجهحق raquo (1)

اإليجار من الباطن المبدأ أنه ال يجوز اإليجار من الباطن 2

كليا أو جزئيا إال بموافقة من القانون التجاري و تكون هذه188المؤجر طبقا للمادة

الموافقة إما بموجب بند خاص وارد في عقد اإليجار األصلي و إما بمشاركة المؤجر

األصلي في عقد اإليجار من الباطن و على المستأجر الذي يريد تأجير المحل

من الباطن حتى لو كان عقد اإليجار األصلي يتضمن بند يرخص بالتأجير من الباطن

أن يشعر مالك الجدران بنية في التأجير

و يتم هذا اإلشعار إما عن طريق المحضر القضائي و إمابرسالة في ظرف موصى

عليه مع طلب اإلعالم باإلستالم و على المالك الرد و يوم15توضيح موقفه خالل

من تاريخ علمه و ال يخرج موقف المؤجر عن أحد الحاالت التالية

الموافقة الصريحة على اإليجار من الباطن و هنا يكون1048633 تصرف المستأجر صحيحا

رفض اإليجار من الباطن و هنا ال يجوز للمستأجر أن1048633 يتصرف و يتنازل عن

اإليجار تحت طائلة بطالن التصرف مع الغير إذا لم يكن بندفي العقد األصلي

يرخص التأجير من الباطن إما إذا وجد هذا البند فإنهللمستأجر أن يؤجر من الباطن

من القانون التجاري (188رغم رفض المؤجر ذلك ) المادة السكوت و عدم الرد خالل اآلجال المحددة قانونا فإنه

1048633 يصرف النظر عن موافقته و يعتبر اإليجار من الباطن صحيحا سواء كان هناك بند في

العقد األصلي يرخص بذلك أو لم يوجد وتجدر اإلشارة أن الموافقة الضمنية

للمؤجر ال يقيد بها إال في01 عدد 1997 المجلة القضائية 138806ملف رقم 1996

09( قرار في 3 07 87ص ) فهرس2005الغرفة التجارية مجلس قضاء الشلف 05

23( قرا رفي 1 04 111رقم ) حالة وجود إشعار بالتأجير من الباطن أما في غياب

اإلشعار فإن أي تصرف مع الغير بذلك يعد باطال و يعتبر المستأجر من الباطن شاغل

لألمكنة دون حق و ال سند و أن طول مدة إحتالل األمكنة ال تعتبر مبررا لموافقة

المؤجر و علمه من المقرر قانونا أنه يحظر أي laquo بالتأجير من الباطن و هو

المستقر عليه قضاء إيجار كلي أو جزئي من الباطن إال إذا إشترط خالف ذلك

بموجب عقد اإليجار أو موافقة المؤجركما انه ال يجوز للمستأجر أن يتنازل عن

اإليجار أو يؤجر إيجارا فرعيا دون موافقة صريحة من المؤجر و بما أنه يستفاد

في قضية الحال أن قضاة المجلس أعتبروا سكوت الطاعنين مدة طويلة

كموافقة على من505اإليجار من الباطن فإنهم قد خالفوا أحكام المادة

القانون المدني و المادة من القانون التجاري اللتان تشترطان علم المؤجر و 188

موافقة على اإليجار من الباطن و هو ما لم يثبت في قضية الحال إذ طول المدة

ليس مبررا كافيا لعلم و موافقةالمؤجرين بذلك raquo (1)

ورغم ذلك فقد صدر عن المحكمة العليا قرار إستثنائيا جاءمخالفا لما إستقر عليه إجتهاد

الغرفة التجارية إذا إعتبر أن مدة الشغل تدل على رضاالمؤجر األصلي و على

ترخيصه ضمنيا باإليجار من الباطن و استند القضاة في ذلكعلى المدة الطويلة

من المستقر عليه قانونا أن يحظر أي إيجار كلي أو جزئيlaquo من الباطن إال إذا إشترط

خالف ذلك بموجب عقد إيجار أو موافقة المؤجر و لما كانثابتا في قضية الحال أن

محضر التحقيق المحرر ال يثبت أن المالك السابق قد أجاز أو ال اإليجار من الباطن

ولكن يقدم بالعكس الدليل على أن اإليجار من الباطن قائمحسب تصريحات المستأجر

وهذه المدة الطويلة ال يمكن تأويلها1965من الباطن منذ إال بإيجار من الباطن

مرخص به ضمنيا من طرف المالك raquo(2) و يترتب على اإليجار من الباطن في حالة اإلتفاق عليه

عالقة قانونية بين المستأجر من الباطن و المستأجر األصلي و تبقى العالقة قائمة بين

المؤجر و المستأجر األصلي كما تقوم عالقة مباشرة بين المؤجر و المستأجر من

الباطن في األحوال التي يشارك المؤجر بالتوقيع على عقد اإليجار من الباطن و تكون

عالقة غير مباشرة في حالة رفضه التوقيع على العقد أو عدم رده على رسالة الموجهة

إليه في هذا الخصوص منقبل المؤجر األصلي

اإلجتهاد القضائي للغرفة التجارية و94659ملف رقم 199216( قرار في 1 02البحرية عدد )156خاص ص

اإلجتهاد القضائي للغرفة التجارية106132ملف رقم 199422( قرار في 2 11و البحرية عدد )

159خاص ص و تجدر اإلشارة إلى أن عقد اإليجار من الباطن عقد

مستقل عن عقد اإليجار األصلي فقد يتطابق في شروطه مع العقد األصلي و قد يختلف

عنه في أمور كمبلغ األجرة أو

مدة العقد أو شروطه إال أن مدة عقد اإليجار من الباطن اليجوز أن تزيد عن مدة

القانون التجاري (189اإليجار األصلي ) الفرع الثاني أركان عقد اإليجار التجاري

من العقود الرضائية يتطلب يعتبر عقد اإليجار المبرم 5975في ظل األمر

لقيامه توافر األركان العامة من تراضي و محل وسبب التراضي في عقد اإليجار -

و يقصد به إتفاق إرادتي المؤجر و المستأجر حول شروطالعقد الذي قد يعبر عنه

بصفة صريحة لدى إبرام العقد و قد يكون ضمنيا عندمايتجدد العقد ضمنيا طبقا للمادة

من القانون التجاري و المؤجر هو ذلك الشخص الذي 173يقوم بتأجير األماكن من

اجل إستغاللها في نشاط تجاري سواء كان المالك لألماكنأو كان مستأجر أصلي يقوم

بإيجار من الباطن و ينشأ على عاتق المؤجر اإللتزامبتسليم العين المؤجرة و صيانتها

و ضمان اإلستغالل و اإلنتفاع بها إنتفاعا هادئا كامال وضمان التعرض الصادر منه

و الصادر من الغير إذا كان مبنيا على سبب قانوني والمستأجر هو ذلك الشخص

الذي يقوم باإلستغالل التجاري لحسابه في األماكن التيأجرها من المؤجر مما يخول له

اإلنتفاع طول مدة اإليجار ويقع على عاتقه إستعمالاألماكن المؤجرة و ملحقاتها

حسبما تم اإلتفاق عليه و المحافظة على العين المؤجرة والعناية بها كما يلتزم بدفع

األجرة في المواعيد المتفق عليها فإذا لم يحصل اإلتفاقوجب تسديد األجرة في المواعيد

المعمول بها في المنطقة و يجب توافر األهلية الكاملةفي المؤجر و المستأجر وأن

يكون رضاهما خال من العيوب حتى يرتب العقد أثاره المحل في عقد اإليجار التجاري -

يدخل في تكوين محل عقد اإليجار ثالث عناصر وهي العينالمؤجرة سعر اإليجار

مدة اإليجار1048633 العين المؤجرة

وهي العقار الذي ينصب عليه اإليجار من أجل إستغالله فينشاط تجاري من طرف

المستأجر الذي قد تقتضي مصلحته إتخاذه مكان رئيسي مناجل ممارسة نشاطه فيه أو

على أماكن ثانوية و ملحقة و هو الشيء الذي تكرسه المادة من القانون التجاري169

فالمحل الرئيسي هو ذلك العقار المعد لإلسغالل التجاريالذي يزاول فيه التاجر

المستأجر تجارته بصفة دائمة على وجه اإلحتراف وقدإستقر القضاء في تكيفيه لوحدة

النظام القانوني لإليجارات التجارية على فكرة عدم تجزئةحق اإليجار إذا أعتبره

وحدة واحدة حتى ولو تعددت األماكن التي يباشر من ) 1خاللها نشاطه)

أما الملحق فهو المحل الذي يكون إستغالله ضروريا لنشاطالمحل الرئيسي ويؤدي

فقدانه إلى إحداث ضرر بالقاعدة التجارية األصلية و قدفرق القضاء الفرنسي في

تصنيفه لهذه األماكن بين ثالث فئات ملحقات كمالية

وهي التي تقوم بتسهيل إستغالل المحل التجاري دونالتأثير على نشاطه كتأجير مسكن

ملحق فهو يخضع في أحكامه للقانون التجاري وقد نصت القانون التجاري182المادة

أنه يجوز للمؤجر رفض تجديد اإليجار على جزء الخاصبالمحالت السكنية المالحقة

بالمحالت التجارية ليسكن فيها أو أحد أفراد عائلته بشرطأن ال يكون المستفيد من هذا

اإلسترجاع حائز لسكن يكفيه لحاجته المعتادة ملحقات ذات نفع عام

وهي التي تفيد و تنفع اإلستغالل التجاري و تحقق المزيدفي إستثماره دون أن يكون

لفقدها أثر في تعريض المحل لخطر عدم إستمرار النشاطو مثالها موقف السيارات

بالنسبة للمطعم إال أن هذه المالحقات قد تكون ضروريةأحيانا أخرى و يخضع ذلك

للسلطة التقديرية لقاضي الموضوع ويقع على المستأجرعبء إثبات أن فقدها يلحق

الضرر بنشاطه جنادي جياللي اإليجارات التجارية في القانون التجاري (1

( الجزائري الديوان الوطني لألشغال27التربوية ص

ملحقات ضرورية هي األماكن التي يعتمد عليها المحل الرئيسي و يؤدي

رفض تجديدها إلى تهديد إستغالله و يعرض المحل الرئيسي للخطر و ينعكس سلبا على

النشاط التجاري1048633 المدة في عقد اإليجار التجاري

تحدد مدة اإليجار بكل حرية من طرف المتعاقدين إذاتخضع في تقديرها إلرادتيهما

الصريحة و الخالية من العيوب فإذا إتفق الطرفان علىمدة معينة يكون العقد محدد

المدة و عند النزاع على األطراف إثباتها وإذا لم يتماإلتفاق عليها فإن العقد يكون غير

محدد المدة و تكمن أهمية المدة في عقد اإليجار التجاريفي طلب تجديد اإليجار و

التمسك به و ذلك أن حق اإليجار يكتسبه المستأجر إذاإستغل المحل مدة معينة و قد

من القانون التجاري بسنتين على األقل172حددتها المادة بموجب عقد مكتوب رسمي

كان أو عرفي وأربع سنوات متتابعة وفقا إليجار واحد أواكثر شفاهية كانت أو

كتابية1048633 بدل اإليجار

يخضع تحديد بدل اإليجار كمدته لإلرادة الحرة ألطرافه سواء في قيمته أو الطريقة

التي يدفع بها و بالنسبة للتسديد فاإليجار يعتبر دين وألن الدين مطلوب و ليس

محمول فعلى المؤجر أن يطالب به غير أن العرف التجارياستقر على أن المستأجر

هو المطالب بحمله و يقع عليه عبء إثبات دفعه و يترتب على عدم دفع بدل اإليجار إما فسخ العقد إذا كان

هناك إتفاق مسبق على ذلك من القانون التجاري ( أو رفض191بين األطراف )المادة

التجديد دون تعويض القانون التجاري ( ويحق لطرفي177إستحقاقي )المادة

العقد أن يطلبا مراجعة المبلغ من القانون التجاري أجازت193المحدد في العقد فالمادة ذلك بعد مرور ثالث سنوات

إبتداء من إستغالل المحل التجاري أو من مراجعة اإليجارالمعمول به و تخضع

مراجعة بدل اإليجار إلجراءات تنقسم إلى مرحلتين إجراءات ودية أي غير قضائية

يتعين على من يرغب في إعادة النظر في بدل اإليجار أنيوجهه طلبه عن طريق

المحضر القضائي الذي يحرر محضرا في هذا الشان يتضمن مبلغ بدل اإليجار

الطالب به أو عن طريق البريد بموجب رسالة موصى عليهامع طلب اللم بالوصول

( و في حالة عدم إتفاق ( من القانون التجاري192المادة

األطراف بالتراضي فعلى الطرف الذي يهمه التعديل أن يرفع دعوى أمام القضاء

اإلجراءات القضائية في حالة عدم اإلتفاق على تجديد بدل اإليجار خالل ثالثة

اشهر من تاريخ المبلغ ) المادة من القانون التجاري ( فعلى الطرف الذي يهمه 192

التعجيل أن يرفع األمر إلى الجهة القانون التجاري ( فيرفع192القضائية المختصة )المادة

أمام القاضي اإلستعجالي إذا إتفق األطراف على مبدأ التعديل و بقي الخالف في مبلغه

من القانون195) المادة ( التجاري

أما إذ لم يتم اإلتفاق أصال فهنا ال بد من اللجوء إلى قاضي من194الموضوع ) المادة

القانون التجاري ( و يمكن للقاضي اإلستعانة بخبير كونتقدير بدل اإليجار يقترن

بأسس تتعلق بالقيمة اإليجارية لألماكن المؤجرة4 فقرة 192و يستحق بدل اإليجار الجديد طبقا للمادة

إبتداء من تاريخ رفع الدعوى إال إذا وجد إتفاق بين األطراف على خالف ذلك ففي هذه

الحالة ال مانع أن يكرس القاضي إرادتهم

الواردة raquo إبتداء من يوم الطلب laquo و ذهبت المحكمة العلياإلى أن المقصود من عبارة

من القانون التجاري هو تاريخ رفع192في المادة الدعوى للمطالبة بتعديل بدل

اإليجار و ليس تاريخ إعادة السير في الدعوى بعد خبرة وهو ما جاء في قرارها

يستحق بدل اإليجار الجديد إبتداء من يوم الطلب مالم يتفق13 المؤرخ في 199907laquo

الطرفان قبل رفع الدعوى أو أثناءها عن تاريخ آخر وبقضائهم بداية سريان رفع

اإليجار من تاريخ إعادة السير في الدعوى أمام المحكمة بعدالخبرة فإن قضاة المجلس

قد خرقوا القانون التجاري raquo(1) السبب في عقد اإليجار التجاري -

01 عدد 2001 مجلة قضائية 192078ملف رقم 1999 13( قرار في 1 07 199ص )

يعرف السبب في العقود بأنه العنصر المعنوي الذي يسمحبمعرفة لماذا اإلرادة تنشأ

اإللتزام فهو الهدف الذي من اجله يؤدي المتعاقد التزامه و يمكن تعريفه باإلعتبارات

اإلقتصادية التي ينتظر جنيها طرفا العقد من تعاقدهما ) )2

فالسبب إذا في عقد اإليجار التجاري بالنسبة للمؤجر هواإلستفادة من سعر اإليجار و

بالنسبة للمستأجر هو إستغالل العين المؤجرة في ممارسة نشاط تجاري

المطلب الثاني إنشاء عقد اإليجار التجاري بعد صدور 0205القانون

كانت مسألة الرسمية في عقد اإليجار التجاري قبل 0205صدور القانوني

محل خالف بين رجال القانون و القضاء سيما أمام 200506 المؤرخ في 02

172تعارض النصوص القانونية في هذا الشأن فالمادة من القانون التجاري تجيز

ضمنيا إبرام هذا العقد كتابة أو شفاهة في حين أن المادة من القانون1 مكرر 324

المدني تنص صراحة على ضرورة إخضاعه إلى الرسمية تحت طائلة البطالن

و لكن بعد صدور القانون المشار إليه تم وضع حد لهذاالخالف و ذلك من خالل

187المادة الثالثة منه التي تممت القانون التجاري بالمادة مكرر و التي تناول

مضمونها من خالل مايليالفرع األول الشكل الرسمي في عقد اإليجار التجاري

مكرر من القانون التجاري التي أضيفت187جاء في المادة إليه بموجب القانون

تحرر عقود اإليجار المبرمة ابتداء من تاريخ نشر هذا مايلي0205القانون في laquo

الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطيةالشعبية في شكل الرسمي و ذلك

تحت طائلة البطالن و تبرم لمدة يحددها األطراف بكل raquo حرية

يتضح من هذا النص أن المشرع أصبح يقتضي إفراغ عقداإليجار التجاري في سند

رسمي ومن ثم لم يعد هناك مجال للحديث عن عقودإيجار تبرم شفاهة أوفي محررات

عرفية و بذلك يكون المشرع قد كرس ما ذهبت إليه المحكمة العليا

في قرارها المؤرخ في الذي سبقت اإلشارة إليه و تبنى الموقف الذي 19960709

قال بوجوب إفراغ عقد اإليجار التجاري في قالب رسمي

ذيب عبد السالم عقد اإليجار المدني الديوان الوطني (2 27ألشغال التربوية ص )

و رغم ما للرسمية من أهمية خاصة في إثبات العقود ومعرفة الشروط التي أقام

األطراف العقد بناء عليها إال أنها من الممكن أن تتعارضمع ما تتسم به التجارة من

سرعة بعرقلة المتعاقدين بإجراءات التوثيق كما أنها قدتثقل كاهلهم بمصاريف العقود

الرسمية ولعل السؤال الذي يطرح في هذا الصدد

ما هي الطبيعة القانونية للرسمية في عقد اإليجارالتجاري

إن المشرع قد يشترط الكتابة لقيام تصرف من التصرفات بحيث ال تقوم هذه األخيرة

و ال تنتج أثارها القانونية إال إذا أفرغت إرادة المتعاقدينفيها أمام موظف رسمي

فهذه الكتابة تعتبر ركنا شكليا في التصرف فإذا إنعدمتهذه الشكلية إنعدم التصرف

معها أما إذا إشترط الكتابة إلثبات التصرف فإن تخلفها ال( مما يعنى1يؤدي إلى بطالنه)

أن القاعدة لتحديد طبيعة الكتابة هي الجزاء المترتب على تخلفها

مكرر من187و ذلك laquo و تبعا لذلك و إستنادا إلى المادة القانون التجاري التي تنص

فإن إفراغ عقد اإليجار التجاري في محرر رسمي هو ركنفي هذا raquo تحت بطالن

العقد فعقد اإليجار التجاري إذن أصبح بموجب هذا التعديلمن العقود الشكلية التي

تتطلب لصحة إنعقادها إضافة إلى توافر األركان العامة منتراض و محل و سبب

مشروعين أن يتبع فيها الشكل الذي يوجبه القانون و اصبحيشكل إستثناء من قاعدة

59يتم العقد laquo الرضائية في العقود التي أقرتها المادة من القانون المدني إذ تنص

بمجرد أن يتبادل الطرفان التعبير عن إرادتهما المتطابقيندون اإلخالل بالنصوص

القانونية raquo و من ثم إذا عرض على القاضي نزاع حول إيجار تجاري

فعليه قبل التطرق إليه أيا كان موضوعه التحقق من وجود المحرر الرسمي الذي

أفرغ فيه العقد حتى و لو لم ينازع األطراف في قيامه و اقروا بوجوده و ذلك ألن العقد

في حالة عدم إفراغه في محرر رسمي يعد باطال وال يمكن لألطراف تصحيحه

بإقرارهم مكرر من القانون187الفرع الثاني سريان المادة

التجاري من حيثالزمان

يخضع سريان القواعد القانونية من حيث الزمان إلىمبدأين هما عدم الرجعيةو

األثر الفوري للقانون فيقضى األول بأن أحكام القوانينال تسرى إال على ما يقع من

محمد زهدور الموجز في الطرق المدنية لإلثبات في (1 25التشريع الجزائري ص )

تاريخ العمل بها و ال يترتب عليها اثر فيما وقع قبلها و في من2ذلك تنص المادة

ال يسري القانون إال على ما يقع في المستقبل وال يكونله أثر laquo القانون المدني

و يقضي مبدأ األثر الفوري للقانون أن يطبق القانونالجديد بأثر مباشر على raquo رجعي

اآلثار الجارية للمراكز القديمة إال أنه يفرق في ذلك بينالمراكز القانونية التي تخضع

لهذا المبدأ و بين المراكز العقدية التي تخضع أثارهاللقانون القديم ذلك ألن إخضاعها

للجديد فيه تعديل للعقد و القاعدة أن العقد شرعية المتعاقدين

لم و المشرع خالل التعديل الذي أدخله على القانون 0205التجاري بموجب القانون

يكثف بالقواعد العامة و إنما نص صراحة على التاريخ الذييبدأ من خالله سريان

مكرر و بالنتيجة فإن العقود التي أبرمت قبل187المادة تاريخ نشر هذا القانون أي قبل

يطبق20050609و أن أطراف هذه العقود غير 5975عليها أحكام األمر

ملزمين بإفراغها في محرر رسمي و هذا ما يحتم علىالقاضي عند نظره في

النزاعات المتعلقة باإليجار التجاري أن يبحث في تاريخإبرامها ألنه هو المعيار المحدد

للقانون الواجب التطبيق و رغم أن أعمال هذه القواعد يؤدي إلى إخضاع أوضاع

قانونية متشابهة ألحكام قانونية مختلفة مما يخلق لدى الناس شعور بعدم المساواة أمام

القانون إال أن إحترام إرادة األفراد الخاصة توجب ذلك ألنهم عند التعاقد قد أخذوا

في إعتبارهم النصوص الموجودة

هو من و خالصة هذا المبحث أن عقد اإليجار التجاري 5975المبرم في ظل األمر

العقود الرضائية يكفي في إبرامه تبادل اإليجاب و القبولبين المؤجر و المستأجر برضا

سليم و محل و سبب مشروعين حتى يرتب العقد كافةأثاره أما عقد اإليجار التجاري

فهو من العقود الشكلية فال يمكن أن يرتب أثاره بعد 0205المبرم في ظل القانون

توافر الرضا و المحل و السبب المشروعين إال إذا تم إفراغه في محرر رسمي

فكيف يتم إثبات كل من العقدين المبحث الثاني إثبات عقد اإليجار التجاري

إلى تغيير القواعد التي تحكم أدى تعديل القانون 0205التجاري بموجب القانون

إثبات عقد اإليجار التجاري وأصبح أطراف العقد المبرمبعد التعديل مطالبين في

قبل تعيله و إثبات عقدهم بغير ما يطالب به أطراف 5975العقد المبرم في ظل األمر

توضيحا لذلك تم تقسيم هذا المبحث إلى مطلبين خصصاألول إلثبات عقد اإليجار

قبل تعديله و الثاني إلثبات العقد المبرم بعد التجاري 5975المبرم في ظل األمر

التعديل الذي أدخل على القانون التجاريالمطلب األول إثبات عقد اإليجار التجاري المبرمقبل 59

75في ظل األمر تعديله

نتعرض من خالل هذا المطلب إلى القاعدة في اإلثبات فيالمواد التجارية أوال ثم

إلى ما إستقر عليه القضاء في إثبات عقد اإليجار التجاريلفرع األول القاعدة في إثبات العقود التجاريةا

إن اإلثبات في المواد التجارية حر كقاعدة عامة و يستفادهذا الحكم من النص

من القانون30يثبت كل عقد تجاري بسندات laquo المادة التجاري التي تنص على

رسمية أو بسندات عرفية بفاتورات مقبولة بالرسائل بدفاتر الطرفين باإلثبات

بالبينة أو بأية وسيلة أخرى إذا رأت المحكمة وجوب raquoقبولها

من القانون المدني التي333و كذلك من نص المادة إستثنت المسائل التجارية من مجال

تطبيقها عندما عددت الحاالت التي يجب فيها اإلثباتبالكتابة إذ جاء في فقرتها

في غير المواد التجارية إذا كان التصرف القانوني تزيدقيمته laquo األولى

دج أو كان غير محدد القيمة فال تجوز100000على البينة في إثبات وجوده أو

إنقضائه ما لم يوجد نص يقضي بغير ذلك raquo (1) و يترتب على إطالق المشرع حرية اإلثبات في المادة

التجارية أنه يمكن إثبات التصرف التجاري أيا كانت قيمته بالكتابة أو البينة أو

القرائن أو بأي وسيلة أخرى تراها المحكمة و انه يجوز إثبات ما يخالف أو يجاوز ما إشتمل

عليه سند كتابي بشهادة الشهود و القرائن وكافة طرق اإلثبات

و باعتبار عقد اإليجار التجاري من العقود التجارية فإنهيمكن مبدئيا إثباته بمختلف

طرق اإلثبات هذا ما يمكن استخالصه من قواعد اإلثبات لكن هل استقر

القضاء على ذلك أم كان لهموقف أخر

لفرع الثاني إثبات عقد التجاري وفق ما إستقر عليها القضاء

من القانون التجاري التي تجعل30رغم صراحة المادة اإلثبات حرا في العقود

التجارية إال أن اجتهاد المحكمة العليا استقر على ما يخالفذلك في شأن إثبات عقد

اإليجار التجاري و ذلك عندما قيدت إثبات العقد الذي يبرمشفاهة بضرورة تقديم

وصوالت الكراء و بالتالي فإذا كان عقد اإليجار الذي افرغ في سند مكتوب

رسمي أو عرفي يتم إثباته بهذه الكتابة و في غياب ذلك على المستأجر تقديم

وصوالت الكراء إلثبات صفته كمستأجر شرعي مالك للقاعدة التجارية و إال أعتبر شاغال

من دون حق و السند كما أن المحكمة العليا تستبعد و ترفض أي وسيلة إثبات

أخرى في حالة العقد الشفهي و هكذا يستبعد السجل التجاري و الوثائق المسلمة من إدارة

الضرائب أو اإلتحاد العام للتجار أو التجارة أو الصناعة و يستبعد أيضا وصل الكراء

أو الماء أو الهاتف و أعتبرت المحكمة ان هذه الوثائق ال تكفي إلثبات صفة

المستأجر و ال يؤخذ بها ذلك ألن إثبات العالقة بين المؤجر و المستأجر البد أن تكون

بكتابة صادرة عن المؤجر كما إعتبرت أن طول مدة شغل العقار و ممارسة النشاط

التجاري فيه ال يمكن األخذ به كدليل لقيام عالقة اإليجار

وعلى ذلك قضت المحكمة العليا199305من المستقر laquo 10في قرارها المؤرخ في

عليه قضاء أن اإليجار يثبت بعقد رسمي أو بتقديم إيصاالتاإليجار و لما ثبت في

قضية الحال أن الطاعن لم يثبت صفته كمستأجر سواءيعقد إيجار مكتوب أو وصوالت

من القانون333( المادة 1 20المؤرخ في 10 20050705المدني بعد تعيلها بموجب القانون )

المتمم للقانون المدني اإليجار مكتفيا بإثبات تسجيله بالسجل التجاري و تسديد

الضرائب فإن هذه الوثائق ال تثبت العالقة اإليجارية كما أن أطول مدة اإلستغالل ال

تشكل كذلك دليال على وجودعقد

اإليجار raquo(1) و كخالصة فإن عقد اإليجار التجاري المبرم قبل التعديل

الذي أدخل على القانون التجاري ال يمكن إثباته إال بتقديم محرر عرفي أو رسمي أو

وصوالت الكراء و ذهبت المحكمة العليا إلى أنه يكفي تقديم وصل كراء

واحد ويفهم ذلك من حيثيات11 الذي جاء فيه 1988و لكن وحيث أنه بالرجوع laquo

27قرارها الصادر بتاريخ إلى القرار المطعون فيه فإن مزاعم الطاعن ال تقف أمام

ما أعتمد عليه القرار من أدلة كتابية لدى قضاة الموضوع و أن الطاعن رغم زعمه

بأنه مستأجر للمحل التجاري من المدعي عليها منذ ثمان سنوات إال أنه لم

يستطع أن يقدم للمجلس ولووصل إيجار واحد raquo (1)

وتبعا لذلك فإن القاضي الذي يعرض عليه نزاع يتعلق بعقدإيجار تجاري أبرم في ظل

قبل تعديله و أنكر أحد األطراف قيام العالقة 5975اإليجارية ال يمكن له أن األمر

يأخذ كدليل لإلثبات إال الكتابة الرسمية أو العرفية أو وصوالت الكراء

أما إذا أقر األطراف بوجود العقد و لم ينازعوا في قيامةفاللقاضي أن يفصل في

الدعوى حتى ولو لم يوجد في ملفها محرر أو وصل كراء المطلب الثاني إثبات عقد إليجار التجاري المبرم بعد

صدور القانون0502

إن عقد اإليجار التجاري المبرم بعد التعديل الذي أدخل 5975على األمر

أصبح من العقود الشكلية إذ يجب المتضمن القانون 0205التجاري بموجب القانون

تحريره تحت طائلة البطالن في محرر رسمي و بذلك فإنأي شخص يدعي انه طرف

في عالقة إيجارية بموجب عقد إيجار تجاري أبرم بعد صدور القانون السالف الذكر

ملزم إلثبات صحة ما يدعيه بتقديم محرر رسمي افرغ فيههنا التصرف و يشترط في

من القانون المدني324هذا المحرر الرسمي طبقا للمادة أن يقوم بتحريره ضابط

عمومي و هو الموثق في حدود إختصاصه و أن يحترم في تحريره األشكال القانونية

اإلجتهاد القضائي للغرفة107969ملف رقم 199310( قرار في 1 05التجارية و البحرية )

80عدد خاص ص 04 عدد 1992 المجلة القضائية 5090ملف رقم 1988

27( قرار في 1 11 89ص ) و تكتسي الورقة الرسمية إذا توافرت فيها الشروط

القانونية الذاتية في اإلثبات حيث ال يطلب ممن يحتج بها أن يثبت صحتها و لكن على من

ينكرها و ينفي عالقة اإليجار أن يقيم الدليل على بطالنها وليس له طريق في

ذلك إال الطعن فيها بالتزوير

و من دون الكتابة الرسمية ال يمكن إثبات عقد اإليجارالتجاري و ال مكان لمواجهة

غيابها باإلقرار أو توجيه اليمين الحاسمة و ال مجال أيضاللحديث عن بداية الثبوت

بالكتابة بتقديم وصوالت كراء قصد إستكمالها بشهادة الشهود أو القرائن

ويبقى تصور حالة واحدة يمكن فيها إثبات عقد إيجار تجاريابرم بعد صدور القانون

بالبينة و القرائن و جميع طرق اإلثبات وهي حالة 0205فقدان السند الرسمي

من336يجوز اإلثبات بالبينة laquo المنصوص عليها بالمادة القانون المدني التي جاء فيها

فيما كان يجب إثباته بالكتابة إذا فقد الدائن سندهالكتابي لسبب أجنبي خارج عن

إرادته raquo فهذه المادة تجيز اإلثبات بالبنية أو القرائن ألي عقد

يشترط القانون إثباته بالكتابة ولو كان عقدا شكليا ويالحظ أن هذه المادة تنص على حالة

فقدان الدائن لسنده ولكنها في الحقيقة تنطبق على جميع من يريد التمسك بها ممن )

1تتوفر فيه الشروط المنوه عنها ) و يجب على من يريد اإلستفادة من هذه الحالة أن يثبت

مايلي أنه قد أفرغ فعال عقد اإليجار التجاري في محرر رسمي 1

و أن هذا العقد كان مستوفيا لجميع الشروط الموضوعية و الشكلية

أن يثبت واقعة ضياع السند و فقدانه وهي واقعة مادية 2تثبت بجميع طرق اإلثبات

أن يثبت السبب األجنبي بأن يقدم الدليل على أن ضياع 3السند كان لحادث حريق أو

غرق أو حرب أو لسبب راجع على شخص ثالث كسارق أو مغتصب

وحتما فإن إشتراط إفراغ عقد اإليجار في محرر رسمي يخفف على أطرافه عبء

إثباته و يسهل على القاضي التحقق من قيامه و البحثفي أركانه خاصة مدته و بدل

اإليجار بكوش يحي أدلة اإلثبات في القانون المدني الجزائري (1

( و الفقه اإلسالمي المؤسسة الوطنية237للكتاب ص

و نلخص من خالل هذا المبحث إلى أن إثبات عقد اإليجارالتجاري المبرم قبل تعديل

يكون بتقديم محررات رسمية كانت أو عرفية القانون 0205التجاري بموجب القانون

أفرغ فيها العقد أو بتقديم وصوالت الكراء أما العقد الذيأبرم بعد صدور القانون

السالف الذكر فال يمكن إثباته إال بتقديم المحرر الرسميالذي أفرغ فيه العقد مع

مراعاة قواعد اإلثبات كما سبق شرحه هذا عن إثبات عقد اإليجار التجاري و يبقى السؤال كيف

يتم إنهاؤه و متى يحقلألطراف تجديده

الفصل الثاني تجديد عقد اإليجار التجاري و إنهاؤه األصل في العقود أن العقد شريعة المتعاقدين فيتم

تعديله و تجديده و إنهاؤه باإلتفاق فيما بينهم إال أن المشرع خرج عن هذه القاعدة

في اإليجارات التجارية عندما أقر للمستأجر الحق في التمسك بتجديد اإليجار و قيد

سلطة المؤجرة في إنهاء عقد اإليجار حتى و لو كان محدد المدة بعرض التعويض

اإلستحقاق أو إثبات السبب الخطير و المشروع تجاه المستأجر المخلي وفق أحكام

من القانون التجاري177المادة و إثر02رجع المشرع إلى القواعد العامة وألغى 2005

09التعديل المؤرخ في أحكام التعويض اإلستحقاقي و التنبيه باإلخالء و أصبح عقد

اإليجار التجاري كغيره من العقود يخضع لإلدارة الحرة ألطرافه

وقد تم تقسيم هذا الفصل لتوضيح ذلك إلى مبحثين نتعرض في األول إلى أحكام تجديد

عقد اإليجار التجاري و في الثاني إلى إنهاء هذا العقد 5975و ذلك وفقا ألحكام األمر

المعدل له المتضمن القانون التجاري قبل تعديله و 0205القانون

المبحث األول تجديد عقد التجاري يخضع تجديد عقد اإليجار التجاري المبرم قبل التعديل إلى

و174أحكام المواد ما يلبيها من القانون التجاري التي تمنح لمستأجر العقار ما

يسمى بحق اإليجار و هو الحق الذي يخول له التمسك بتجديد العقد رغم حلول أجله

وذلك إذا توفرت فيه فتطبق عليه أحكام المادة الشروط القانونية أما العقد 02

05المبرم بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري التي تخضع تجديده إلرادة 187

األطراف المستقلة و من خالل المطلب األول لهذا المبحث نتناول تجديد عقد

اإليجار التجاري المبرم في قبل تعديله وفي الثاني نتعرض لتجديد العقود المبرمة 59

75بعد التعديل ظل األمر على النحو التالي

المطلب األول الحق في تجديد اإليجار فيقبل تعديله 59 75ظل األمر

يتعلق تجديد اإليجار التجاري بالعقود التي تبرم لمدةمحددة أما غير محددة

المدة فال تطرح بشأنها المسألة ذلك ألنها تظل قائمة ومستمرة إلى حين إعالن أحد

األطراف رغبته في إنهاءها و التجديد قد يكون صريحابالتعبير بين األطراف فيما

بينهم باإليجاب و القبول أو ضمنيا بتواصل اإليجار المنعقدإلى بعد األجل المحدد في

العقدالفرع األول التجديد الصريح العقد اإليجار التجاري

إن التجديد الصريح لعقد اإليجار التجاري قد يتم بتبادلاإليجاب و القبول بين

المؤجر و المستأجر و تحرير عقد إيجار جديد أو باإلتفاقعلى إستمرار العقد بشروطه

السابقة أو بأخرى مختلفة و هذا إعماال للقواعد العامةفي العقود كما قد يتم بممارسة

المستأجر للحق الذي كرسه له المشرع و هو حق التمسكبطلب التجديد الصريح طبقا

و ما يليها من القانون التجاري حماية له172ألحكام المادة من األضرار التي قد تلحق

به نتيجة رفض التجديدأوال شروط التمسك بحق تجديد عقد اإليجار التجاريمنها يتعلق بصاحب الحق و منها ما يتعلق بعقد اإليجارالشروط المتعلقة بصاحب الحق في التمسك بالتجديد

ال يجوز التمسك بحق التجديد إال من laquo أ جاء في المادة من القانون التجاري172

و يستخلص منه أنه raquo طرف المستأجرين أو المحولإليهم أو ذوي الحقوق

يمكن التمسك بتجديد عقد اإليجار التجاري لألشخاص التاليين

المستأجر األصلي الذي تربطه عالقة مباشرة مع المؤجر1048633 مالك العقار

1048633 ذوي الحقوق كالوارث أو الموصي له أو الموهوب له المحول إليه حق اإليجار الذي ينتقل إليه حق اإليجار

1048633 كمشتري القاعدة التجارية من مالكها مستأجر العقار

و يطرح السؤال بشأن مستأجر العين المؤجرة من الباطنو مستأجر القاعدة التجارية

لتسييرها تسييرا حرا بالنسبة للمستأجر من الباطن فيجوز له أن يطلب التجديد

من المستأجر األصلي في حدود الحقوق التي يتمتع بها هذا األخير من مالك العين

المؤجرة وفي ذلك نصت المادة فقرة198يجوز للمستأجر من الباطن ان يطلب تجديد laquo

أولى من القانون التجاري إيجاره من المستأجر األصلي في حدود الحقوق التي يتمتع

بها هذا األخير نفسه منالمالك raquo

كما يجوز له أن يطلب تجديد عقد اإليجار من المالك إذا كانقد رخص صراحة أو

ضمنيا باإليجار من الباطن أو وافق عليه أو إذا لم تكناألماكن محل اإليجار األصلي

تشكل في حالة اإليجار الجزئي من الباطن كال مشاعا مادياأو في نية األطراف فقرة األخيرة من القانون189المشتركة ) المادة

التجاري ( أما إيجار التسيير الحر و المقصود به إيجار القاعدة التجارية

من مالكها مستأجر العقار فقد إستقرت المحكمة العليا بشأنه أنه ال يمكن أن تطبق

عليه أحكام اإليجار التجاري07 فقضت في قرارها المؤرخ في 12مايلي 1999

ال يمكن إعتبار عقد التسيير الحر بمثابة عقد إيجار تجاري

laquo مهما طالت مدة بقاء المسير بالمحل التجاري و ال يستوجب التنبيه باإلخالء إذ

ينتهي في أي وقت بمجرد وبالتالي فإن مستأجر القاعدة التجارية لتسييرها تسييرا (1

حرا ال يملك ( raquo إنذار مكتوب حق التمسك بتحديد اإليجار و قد قضى مجلس قضاء

الشلف في قرار له مؤرخ في بإلزام مستأجر القاعدة التجارية بإخالء العين 20050430

المؤجرة إلنهاء مدة اإليجار و رفض دفع المستأجر ببطالن التنبيه باإلخالء و

جاء في حيثيات هذا حيث أن قاضي الدرجة األولى أصاب في حكمه لما إستند

laquo القرار203على المادة من القانون التجاري و اعتبر المستأنف مستأجر مسير و

أن إنهاء عقد اإليجار ال176 و 173يخضع للشروط النصوص عليها بالمواد raquo (2)

من القانون التجاري بأن يثبت المستأجر أنه يستغل المتجر بنفسه أو بواسطة

أحد تابعة كالوكيل أو مدير الشركة إذا كانت النيابة إتفاقية أو الحارس القضائي أو

الوصي أو القيم أو الوكيل عن الغائب إذا كانت النيابة قانونية و يؤكد حق الحارس

القضائي أو وكيل في من201تجديد إيجار المحل التجاري ما تقضي به المادة )

3القانون التجاري ) الشروط المتعلقة بعقد اإليجار

من169أ أن يرد اإليجار العقارات المذكورة في المادة القانون التجاري

عدد2001 المجلة القضائية 201563ملف رقم 1999 07( قرار في 1 12 209 ص 01 )

2005عن الغرفة التجارية بمجلس قضاء الشلف 05 30( قرار في 2 04 128فهرس رقم )

60جنادي جياللي المرجع السابق ص (3 ) بأن يكون اإليجار من اجل ممارسة نشاط تجاري بذلك

تستبعد اإليجارات التي تتم من اجل ممارسة المهن الحرة أو المدنية أو الحرفية و

في الحالة األخيرة إشترط المشرع أن يكتسب الحرفي صفة التاجر وان يقيد نفسه

قي السجل التجاري كما و4 من القانون التجاري ) 169رد ذلك في المادة )

ج أن تكون مدة اإليجار سنتين فأكثر بعقد مكتوب و بعقدشفهي أربع سنوات متتالية

ودون إنقطاع فعلى المستأجر أن يثبت أنه إستغل المحلحسب ما سبق ذكره و

إال سقط حقه في التمسك بالتجديد و يمكن إلزامه بالخروجبمجرد إنقضاء المدة و

هو ما كرسته المحكمة العليا بموجب قرار07عندما 1999 13صادر بتاريخ

رفضت الطعن المرفوع من المستأجر ضد قرار قضىإستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث وعشرينشهرا معتبرة إياه

1انه اصبح يحتل األماكن دون حق أو سند ) ) ثانيا إجراءات تجديد عقد اإليجار

من القانون التجاري و ما174يتم التجديد طبقا للمادة يلبها بتقديم طلب إلى المؤجر

يتضمن رغبة المستأجر في التجديد أثناء سريان العقدوقبل إنتهاء مدته بستة أشهر على

األقل و ذلك بموجب عقد غير قضائي عن طريق المحضرأو برسالة موصول عليها

مع طلب العلم بالوصول كما يجوز أن يتم التبليغ للمسيرالذي يتوفر فيه الصفة الكافية

إلستالمه وفي حالة تعدد المالكين للعقار المؤجر يكفيتوجيه الطلب ألحدهم ليسرى

عليهم جميعا إال إذا كانت هناك شروط أو إتفاقات أخرىبين األطراف تخالف ذلك و

أوجب المشرع أن يتضمن طلب التجديد تحت طائلة بطالنهمضمون الفقرة األخيرة من

من174يتعين على المؤجر في أجل ثالثة laquo المادة القانون التجاري التي تنص

أشهر من تاريخ تبليغ طلب التجديد أن يحيط الطالب علمابنفسه اإلجراء إذا كان يرفض

التجديد مع إيضاح دوافع هذا الرفض و يعتبر المؤجر إذا لميكشف عن نواياه في هذا

األجل موافقا على مبدأ اإليجار السابق raquo وعلى المؤجر خالل األشهر الثالث التي تلي تاريخ تبليغه أن

يبين موقفه تجاه طلب التجديد و الذي ال يخرج عن أحد الحاالت التالية

الموافقة على التجديد دون قيد أو شرط في هذه الحالة1048633 يجدد العقد بشروطه

9السابقة وبنفس المدة شرط أن ال تتجاوز من القانون175سنوات) المادة

01التجاري فقرة ) على بن غانم الوجيز في القانون التجاري وقانون (4

187األعمال موفم للنشر ص )01 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137ص ) الموافقة على التجديد ولكن بشروط أخرى فإذا وافق

1048633 عليها المستأجر كان األطراف أمام عقد جديد يجب إبرامه وفق الشروط الجديدة و يتم

في هذه الحالة اإلتفاق على مدة اإليجار بكل حرية و يمكن أن تتجاوز تسع سنوات

من القانون175)المادة ( التجاري

رفض المؤجر طلب التجديد و يجب عليه هنا أن يبلغ1048633 المستأجر بالرفض خالل

ثالث اشهر من تاريخ التبليغ و أن يوضح دوافعه في ذلك وأن يذكر فيه مضمون

من القانون التجاري تحت طائلة بطالن التبليغ194المادة من القانون174)المادة

التجاري الفقرتين األخيرتين (و يمكن للمستأجر أن ينازع المؤجر

1048633 عن سبب الرفض أو أن يطلب سداد تعويض اإلخالء أمام القضاء

عدم الرد على طلب التجديد خالل مدة الثالثة اشهر التي1048633 تلي التبليغ و يعتبر سكوته

موافقة ضمنية على تجديد اإليجار السابق بنفس شروطه من القانون174)المادة

( التجاري ثالثا سريان مفعول اإليجار الجديد

من القانون التجاري175يسري اإليجار الجديد طبقا للمادة من يوم تجديده و يقصد به

تاريخ توجيه التنبيه باإلخالء في حالة توجيه من قبل المؤجر أو األجل المألوف الذي

يلي طلب التجديد أما إذا كان المؤجر قد رفض تجديد اإليجار ثم عدل عن رأيه

بعد ذلك ووافق على التجديد و أبلغ المستأجر بموافقته فإن التجديد هنا يسري

إعتبارا من يوم تبليغ المستأجر هذه الموافقة بعقد غير قضائي طبقا للمادة

فقرة أخيرة من القانون175 التجاري

الفرع الثاني التجديد الضمني لعقد اإليجار التجاري إذا إنتهت مدة اإليجار دون أن يخطر أحد األطراف األخر

بإخالء المحل و بقي المستأجر مع ذلك في المكان المؤجر برضا المؤجر أعتبر

هذا بمثابة تجديد ضمني لإليجار وذلك ألن المشرع قيد إنهاء العقد في اإليجارات

التجارية بتوجيه التنبيه باإلخالء سواء تعلق األمر بعقود محددة المدة أو غير محددة

من القانون173)المادة ( التجاري فقرة األولى

و حتى يتجدد العقد ضمنيا يجب أن يكون هناك إيجار سابقمعين المدة و أن تنقضي

هذه المدة دون أن يوجه المؤجر تنبيها باإلخالء في مدة ستةاشهر على األقل قبل

األجل دون أن يقدم المستأجر طلب تجديد ألن التجديد في هذه الحالة يصبح صريحا

و أن يكون العقد كتابي وذلك ألنه في الغالب العقدالشفهي يكون غير محدد المدة إذا

و في laquo يتعذر إثباتها وعلي هذا نص المشرع في المادة من القانون التجاري173

حالة عدم التنبيه باإلخالء يتواصل اإليجار المنعقد كتابةبالتمديد

الضمني إلى ما بعد األجل المحدد في العقد مع مراعاةاألحكام المنصوص عليها في

العقد raquo يجدد عقد اإليجار التجاري ضمنيا وفقا لشروطه السابقة

ولمدة مساوية لمدة اإليجار175الذي حل أجله دون أن تزيد عن تسع سنوات ) المادة

من القانون التجاري ( أما إذا أراد المستأجر التعديل من شروط اإليجار السابقة

الذي تجدد ضمنيا فله أن يوجه طلب إلى المؤجر و ذلك أثناء التجديد و يفهم هذا من خالل

من القانون174نص المادة في حالة عدم التنبيه باإلخالء يتعين على المستأجر الذي

يرغب في laquo التجاري الحصول على تجديد إيجاره أن يتقدم بطلبه أو عند

اإلقتضاء في كل وقت أثناء فهذا الطلب و إن كان يهدف في ظاهره إلى تجديد

اإليجار فالغرض منه raquo تجديده في الحقيقة هو التعديل من شروط العقد ألن العقد يكون

قد تجدد ضمنيا بإنتهاء أجله دون توجيه التنبيه باإلخالء و لكن إن وجه المستأجر هذا

الطلب فإنه يصبح تجديدا صريحا و يمكن اإلتفاق على شروط جديدة بحرية و دون

التقيد بمدة تسع سنوات من القانون التجاري و175المنصوص عليها في المادة تجدر اإلشارة إلى أن التجديد

الضمني لعقد اإليجار يكون بقوة القانون و ال تشترط فيهالموافقة من المؤجر و ذلك

ألن سكوته و عدم إعتراضه على إستمرار المستأجر فيالبقاء في العين المؤجرة يفسر

بأنه قبول و بذلك يستفيد المستأجر من مدة إيجار تعادلمدة اإليجار السابق على أن ال

يتجاوز تسع سنوات و ال يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجارالمحدد ضمنيا بتوجيه تنبيه

باإلخالء إال إذا وافق المستأجر على اإلخالء قبل إنتهاء مدةالعقد المحدد و مع ذلك

إعتبرت المحكمة العليا أن عقد اإليجار إذا تجدد ضمنيا فإنهيجدد لمدة غير محددة و

يمكن للمؤجر أن يضع له حدا في أي وقت يتوجيه التنبيهباإلخالء فقضت في قرارها

12 المؤرخ في 11مايلي 1994 عند نهاية فترة اإليجار دون توجيه تنبيه باإلخالء يتجدد عقد

laquo اإليجار ضمنيا على أجل غير محدد وعليه فالمؤجر غير ملزم بأي مدة و يمكن أن

يوجه للمستأجر تنبيهاباإلخالء متى أراد raquo (1)

86حمدي باشا القضاء التجاري دار هومة ص (1 ) و كذلك الغرفة التجارية بمجلس قضاء الشلف أقرت بصحة

التنبيه باإلخالء الذي

وجهه المؤجرين إلى المستأجر خالل فترة التجديد الضمني9لعقد إيجار أبرم لمدة

سنوات و إنتهت مدته دون توجيه تنبيه باإلخالء فتجددضمنيا و إعتبرت الغرفة انه

ال يوجد مايثبت ان المؤجرين قد وافقوا على التجديدالضمني و قد جاء في حيثيات

مايلي 35 فهرس رقم 2005حيث أن دفع المستأنف laquo 26 قرارها المؤرخ في 02

كون أن العقد اإليجار تجدد ضمنيا مردود عليه كونه اليوجد ما يثبت أن عقد اإليجار

تجدد ضمنيا بموافقة المستأنف عليهم حيث أن قاضي الدرجة األولى لما قضى بالمصادقة على

التنبيه و تعيين خبير أصاب في حكمه كون أن المستأنف عليهم وجهوا للمستأنف

تنبيها ضمن األجل القانوني و طبقاللقانون و بالتالي يتعين تأبيد الحكم المستأنف raquo (2)

المطلب الثاني تجديد عقد اإليجار التجاري المبرم بعدصدور القانون

02 05 مكرر من القانون التجاري في187جاء في المادة laquo

فقرتها الثانية مما يلي يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجل

المحدد في العقد دون حاجة إلى التنبيه باإلخالء و دون الحق في الحصول على تعويض

اإلستحقاق المنصوص عليه فيهذا القانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

و يفهم من نص هذه المادة بمفهوم المخالفة أنه ليسللمستأجر أن يتمسك بحق التجديد

و إذا رغب في اإلستمرار في إيجار العقار فالبد أن يكون ذلك باإلتفاق مع المؤجر

و يعتبر العقد في جميع الحاالت عقد جديد حتى ولو تمإبرامه بنفس شروط العقد

السابق يخضع عقد اإليجار التجاري للقواعد العامة في 02

05فالتعديل الذي جاء به القانون التعاقد القائمة على إستغالل اإلدارة و حرية التعاقد و تم

تخليص المؤجر من القيود التي كانت مفروضة عليه و التي كانت تجعل المستأجر مالك

القاعدة التجارية في مركز يبدو انه أقوى من مركزه بصفته مالكا للعقار

و تتضمن المادة السلفة الذكر إلغاء ضمني ألحكام المادة من القانون التجاري و172

من ثم إلغاء لحق اإليجار و بالتالي مهما طالت مدةإستغالل المستأجر لنشاط تجاري

في العقار المؤجر فإنه يلزم بمغادرة األمكنة متى حلأجل عقد اإليجار إال إذا وافق المؤجر على إبرام عقد جديد

فهرس2005الغرفة التجارية مجلس قضاء الشلف 0526( قرار في 2 02 35رقم )

و لكن هذا اإللغاء الضمني ليس مطلق إذ أن العقود التيأبرمت قبل هذا التعديل تخضع

و ما يليها من القانون التجاري و172في تجديدها للمواد هو ما نصت عليه المادة

التي أضيفت إلى القانون التجاري بموجب01مكرر 187 من القانون03المادة 0205

يبقى تجديد عقود اإليجار المبرمة قبل النشر المذكور فيlaquo مكرر أعاله187المادة

خاضعا للتشريع الساري المفعول بتاريخ إبرام عقد raquo اإليجار

ويالحظ أن المشرع أبقى على حق تجديد اإليجار بالنسبةللعقود الجارية المبرمة قبل

التعديل رغم أن هذا الحق هو من المراكز القانونية التيفرضت على المتعاقدين

بموجب القانون و ليس من المراكز العقدية ألنه ال يقوم على إتفاق األطراف

و لذلك كان من المفروض أن يخضع لقاعدة األثر الفوريللقانون إعماال للمبادئ

القانونية و سريان القانون من حيث الزمان و بالتالي كانيجب أن يمس التعديل عقود

02و يترك المجال للحرية التامة في التعاقد و يتم 2005 09اإليجار المبرمة قبل

ولكن يبدو أن المشرع من خاللتوحيد األوضاع القانونية من01 مكرر 187المادة

القانون التجاري أراد المحافظة على إستقرار النشاطالتجاري و عدم مفاجئة أصحاب

و التي من الممكن أنالقواعد التجارية بإحكام التعديل تلحق بهم و بالوضع اإلقتصادي

05بأثر فوري أضرار كبيرة لو تم تطبيق القانون 02 و يطرح السؤال في هذا الصدد بشأن العقود التي تجدد

صراحة بإيجاب وقبول جديدين هل تعتبر عقود إيجار من المؤجر و المستأجر في 02

05تاريخ الحق لنشر القانون جديدة و تخضع بذلك ألحكام التعديل أم أنها تبقى خاضعة

و ما يليها172ألحكام المواد 75من األمر 59

الواقع انه في غياب إجتهادات و أحكام قضائية في هذاالصدد بالنظر لحداثة القانون

فاألرجح انه ال يوجد ما يبرر إبقاء هذه العقود خاضعة 0205للقانون السابق فهو

عقد جديد بإيجاب من المؤجر و موافقة من المستأجر دونتمسكه بالحق في التجديد

من القانون التجاري و هذا172الذي تنص عليه المادة يجعله يخضع ألحكام التعديل

و نفس الشيء بالنسبة لعقود اإليجار التي يوجه فيها تنبيهباإلخالء باعتبار أن هذا

األخير هو تصرف إرادي يرتب أثاره دون حاجة إلى موافقةالطرف األخر و هو

المستأجر فإذا إستوفى التنبيه شروطه القانونيةو تمإتباع اإلجراءات القضائية كما

يتطلبها القانون ترتب عن ذلك إنتهاء عقد اإليجار فإذاعدل المؤجر عن نيته في

رفض التجديد تحتم على الطرفان إبرام عقد جديد فإذا كانهذا العدول الحق لتاريخ

فإن العقد الذي يبرم بين الطرفين يخضع ألحكام 0205التعديل نشر القانون

مكرر من187الحالة األخرى التي يمكن إخضاعها للمادة القانون التجاري تتعلق بحق

األولوية الذي يكتسبه المستأجر في حالة إخالءه للعينالمؤجرة لوجود هدم كامل

بالعمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها لإلستغالل أو إلستحالةشغلها دون خطر نظرا

من177لحالتها إذا أقر له المشرع من خالل المادة القانون التجاري في فقرتها

األخيرة بحق األولوية في إستئجار العمارة المعاد بناؤها قبل تعديله و بناء على ذلك إذا كان عقد اإليجار األصلي 59

75أبرم في ظل القانون و كان اإلخالء بسبب حالة المبني وتم إعادة بناء هذا األخير

و ترميمه بعد نشر فإن المستأجر الذي يريد التمسك بحق األولوية يلزم 02

05باإلبرام عقد جديد القانون وفق ألحكام التعديل

و يستخلص من هذا المبحث بموجب أن مستأجر العقار بموجب عقد إيجار تجاري 59

75أبرم قبل تعديل األمر يتمتع إذا توافرت فيه الشروط القانونية و اصبح مالك 02

05للقاعدة القانون التجارية يتمتع بحق اإليجار و يمكن له المطالبة بتجديد

عقد اإليجار عند حلول أجاله في حين أن المستأجر للعين بعد هذا التعديل يلزم

بإخالء األمكنة متى حل اجل العقد ما لم يوافق المؤجر على إبرام عقد جديد

قبل تعديله و فكيف يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجار 5975الذي ابرم في ظل األمر

كيف يمكن للمستأجر أن يستمر في إستغالل نشاطهالتجاري في نفس العين التي اجرها

الذي عدل القانون التجاري بموجب عقد ابرم بعد 0205صدور القانون

المبحث الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري أصبح إنهاء عقود اإليجارات التجارية يخضع للقواعد إثر 02

05صدور القانون العامة في التعاقد القائمة على حرية اإلتفاق و إستقالل

اإلرادة فينتهي العقد على ذلك بمجرد حلول األجل المحدد في العقد و بهذا يكون المشرع

قد حرر إرادة المؤجر التي كانت قبل التعديل مقيدة بتوجيه تنبيه باإلخالء عند

الرغبة في وضع حد للعقد محدد المدة كان أو غير محدد و بعرض التعويض اإلستحقاقي

الذي قد تفوق قيمته قيمة العقار المؤجر أو بإثبات السبب الخطير و المشروع تجاه

المستأجر المخلي المحل و لدراسة أحكام إنهاء عقد اإليجار التجاري تم تقسيم هذا

المبحث إلى مطلبين يتعلق قبل تعديله والثاني بالعقد المبرم بعد التعديل األول 59

75بالعقد المبرم في ظل األمر الذي أدخل على القانون التجاري

المطلب األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم فيظل األمر

قبل تعديله 5975 إذا كان المالك المؤجر ال يرغب في تجديد اإليجار للمستأجر

الذي نشأ له الحق في اإليجار ألزمه القانون أن يوجه للمستأجر تنبيها بإخالء

العين المؤجرة مع ذكر األسباب التي جعلته يطلب إخالء العين فإذا كانت له

أسباب شرعية قبل المستأجر فله الحق في اإلسترجاع دون تعويض حسب الحاالت التي

يخولها له القانون و إال فإنه يلزم بدفع تعويض اإلستحقاق

الفرع األول رفض تجديد عقد اإليجار التجاري مقابلتعويض إستحقاق

قبل تعديله الحق في طلب أعطى المشرع للمستأجر 5975من خالل األمر

تجديد العقد بتوافر الشروط القانونية و منح المؤجر بلقابل الحق في رفض التجديد

وموازنة منه بين الحقين و حماية لما يسمى بالملكيةالتجارية فرض التعويض

اإلستحقاقي و ضبطه من خالل تجديد الحاالت التييستحق فيها و اإلجراءات الواجب

إتباعها للحصول عليها1أوال حاالت تطبيق التعويض اإلستحقاق ) )

و تتمثل في أ رفض تجديد اإليجار دون سبب شرعي فالرفض غير

المسبب يؤدي إلى إلزام المؤجر بسداد تعويض اإلستحقاق ويقع عليه عبء إثبات

الرفض و ذلك ما تفرضه من القانون التجاري من ذكر أسباب177عليه المادة

خطيرة و مشروعة بممارسة حق اإلستراد في حاالت أخرى

من القانون التجاري و178الحالة التي جاءت بها المادة 1048633 هي الحالة التي تخول

المؤجر المالك إسترجاع محله بسبب حالة البناء أو إعادةبناء العمارات التي يوجد

بها المحل بإستثناء عندما يعرض عليه محل أخر و إال ألزمبسداد تعويض عن ذلك

حالة اإلسترجاع لزيادة إرتفاع العمارة المنصوص عليها في1048633 من القانون181المادة

التجاري و في هذه الحالة يدفع له تعويض إستحقاقجزافي ال يتجاوز ثالث

سنوات إيجار من القانون التجاري و182الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 هذه تخص حالة اإلسترجاع الجزئي لألمكنة المخصصة أصال للمسكن و التي

تعتبر في الوقت ذاته تابعة للمحل التجاري وذلك ليسكن فيها شخصيا أو أحد

األزواج بشرط أن ال يتوفر على سكن أخر أو ألفراد عائلته الذين يعيشون معه أو

المقيمين عنده و الشرط الثاني إذا كان اإلسترجاع الجزئي ال يخل إخالال خطيرا

بإستغالل المحل و الثالث أن ال تكون المحالت التجارية و المحالت المعدة

للسكن تشكل وحدة غير مشاعة في حالة عدم توفر هذه الشروط يلزم بالتعويض و

كذلك في عدم شغله سنوات من6 اشهر و في مدة أقصاها 6لألمكنة في اجل خروج المستأجر

من القانون التجاري و184الحالة النصوص عليها بالمادة 1048633 هي المتعلقة باإلسترجاع

من المؤجر الذي هو في نفس الوقت البائع للمحل التجاري

45أسعد زهية تعويض اإلستحقاق نشرة القضاة عدد (1 12ص )

من القانون التجاري 185الحالة المنصوص عليها بالمادة 1048633 وهي حالة رفض تجديد

اإليجار الواقع من الدولة أو المجموعات المحلية و ذلك

بسبب المنفعة العامة من القانون التجاري 186الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 وهي حالة ما إذا تحايل المؤجر على القانون وقت اإلسترجاع و عدم إحترامه

اإللتزامات التي يفرضها عليه القانون بعد اإلسترجاع

ثانيا إجراءات إنهاء عقد اإليجار التجاري مقابل تعويضاإلستحقاق

أ توجيه التنبيه باإلخالء يجب على المؤجر الذي يرفض تجديد اإليجار أن يوجه تنبيها

باإلخالء إلى المستأجر مالك القاعدة التجارية فإذا لم تتوافر في هذه األخيرة

الشروط المنصوص عليها بالمادة من القانون التجاري فال يلزم المؤجر بذلك أي إذا لم 172

يكتسب المستأجر حق اإليجار طبقا للشروط التي سبق شرحها في تجديد عقد

اإليجار التجاري و قد قضت المحكمة العليا في07عندما رفضت الطعن المرفوع 1999

13قراراها الصادر في من المستأجر ضد قرار رفض إستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث و عشرين شهرا معتبرة إياه أصبح

يحتل األماكن دون حق أو1سند ) )

و توجيه التنبيه باإلخالء واجب في جميع الحاالت سواء كنابصدد عقد إيجار محدد

المدة أو عقد غير محدد المدة وإن كان ذلك ال يطرحإشكاال بالنسبة لهذا األخير فإنه

فيما يخص العقود محددة المدة اختلفت مواقف الجهاتالقضائية فرأى البعض منها

انه ينتهي بإنتهاء المدة المتفق عليها اعتمادا على المادتين من القانون107 و 106

المدني في حين أخذت جهات أخرى موقفا مخالفا و173قررت أن أحكام المادة

المتعلقة بوجوب توجيه التنبيه باإلخالء تطبق على جميععقود اإليجار التجارية إذا أن

هذه المادة ال تفرق بين اإليجار المحدد أو غير محدد المدة ) (2

و هو ما استقر عليه االجتهاد القضائي و كرسته المحكمةالعليا في قراراتها و نذكر منها12 الذي جاء فيه 1998و يستفاد من القرار laquo

08القرار الصادر في الطعون فيه أن قضاة المجلس لما قضوا بالمصادقة على

الحكم القاضي بطرد المستأجرة من المحل التنازع عليه دون توجيه تنبيه باإلخالء فإنهم

من173خرقوا أحكام المادة ص01 عدد 2000 مجلة قضائية 128477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137 )( حسان بوعروج تعليق على2 12مجلة قضائية 1998

08 الصادر في 177670قرار رقم )20 ص 02عدد 1999

القانون التجاري التي تشترط إلنهاء عقد إيجار تجاريتوجيه تنبيه بإخالء سواء كان

العقد محدد أو غير محدد المدة raquo(3) و يجب أن يتضمن التنبيه باإلخالء البيانات التالية

ذكر موجه التنبيه و صفته و مقر إقامته و هويته 1 ذكر األسباب التي جعلت المؤجر يطلب إخالء العين 2

المؤجرة ذكر العين المؤجرة و تحديدها و سند الملكية و إسم 3

المستأجر و هويته و أن يوجه إلى مكان ممارسة نشاطه التجاري

من القانون التجاري و إال كان194ذكر مضمون المادة 4 التنبيه باإلخالء باطال

اشهر مع تحديد بدايته و نهايته6تحديد أجل 5

و بشأن تسبب التنبيه باإلخالء تميز موقف المحكمة العليا( يعتبر األول1باتجاهين )

أن مجرد عرض التعويض اإلستحقاقي من طرف المؤجرتسبيب كاف فقضت

المحكمة العليا في199603إن مجرد عرض التعويض laquo 26قرارها المؤرخ في

من قبل المؤجرين يشكل سببا كافيا لطلب التنبيه باإلخالء من القانون176طبقا للمادة

التجاري و بالتالي فإن النعي على القرار بعدم التسبب raquo(2)في غير محله

أما اإلتجاه الثاني فقد ذهب في تسبيب التنبيه باإلخالء علىأن عرض التعويض

اإلستحقاقي هو نتيجة له و ليس سببا كافيا لكي يستجيب173لمقتضيات أحكام المادة

من القانون التجاري و األرجح هو ما ذهب إليه الرأي األول ذلك أن تقييد إرادة

المؤجر في إسترجاع العقار هو إستثناء من حرية التصرف في الملكية وبذلك ال

يجب التوسع فيه ال laquo و بالنسبة لوقت توجيه التنبيه باإلخالء فقد نصت المادة

من القانون التجاري173 ينتهي إيجار المحالت الخاصة بهذه األحكام إال بأثر تنبيه

بإخالء حسبما جرت عليه6و يفهم من هذا النص انه إذا raquo العادة المحلية و في مدة

أشهر قبل األجل على األقل اشهر من6كان العقد محدد المدة فيجب توجيه التنبيه قبل

حلول تاريخ إنتهاء مدة اإليجار إما إذا كان العقد غير محدد المدة فيجب منح

اشهر لإلخالء6المستأجر مدة من تاريخ توجيه التنبيه

ص02 عدد 1999 مجلة قضائية 177670ملف رقم 1998 08( قرار 3 12 23 )

محمود قباص التنبيه بإخالء و اإليجارات التجارية مجلة (1 256 ص 01 عدد 1993قضائية )

المجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 2 03التجارية و )

96 عدد خاص ص 1999البحرية يتم إجراء التنبيه باإلخالء عن طريق المحضر القضائي أو

بالتسليم الشخصي إلى المستأجر أو يرسل برسالة موصى عليها أو بأي وسيلة

أخرى و تجدر اإلشارة إلى أنه إذا تعدد المستأجرين للعين المؤجرة فيجب توجيه تنبيه

باإلخالء لكل واحد منهم على حدى وذلك تحت طائلة البطالن و هو ما قضت به المحكمة

العليا في قرارها المؤرخ الثابت من أو راق الطعن أن قضاة المجلس لما 1999

09 في 11إعتبروا بقية الورثة في النزاع غير وارثين في اإليجار و ال يستحقون أي تعويض

وال ضرورة بالتالي لتوجيه التنبيه بإخالء لكامل الورثة فإنهم أخطئوا في

من510تطبيق القانون ألن المادة القانون المدني تعتبر اإليجار من الحقوق التي تورث و كل

وارث له في اإليجار حق ثابت و خاص

إن التنبيه باإلخالء ال يكون صحيحا و منتجا لكل أثارهالقانونية إال إذا وجه إلى كامل

الورثة و ليس للمسير بوكالة فقط الذي ال يعتبر وكيال raquo (1)عن بقية الورثة

أما إذا تعدد المؤجرين بأن كان العقار ملك في الشيوع لعدةأشخاص فيحق لكل شريك

منهم أن يوجه دون الشركاء اآلخرين تنبيها باإلخالء718للمستأجر عمال بأحكام المادة

لكل شريك في الشيوع الحق في أن يتخذ من الوسائل laquoمن القانون المدني التي تنص

من تطبيقات هذا raquo ما يلزم لحفظ الشيء و لو كان ذلكبغير موافقة باقي الشركاء

المبدأ قرار03المنشور في المجلة القضائية 2001 20المحكمة العليا المؤرخ في

ص02 عدد 2002حفاظا على المال المشاع يحق ألحد laquo و الذي جاء فيه319

الشركاء إتخاذ كافة اإلجراءات الالزمة و لو كان ذلك دونموافقة باقي الشركاء فإن

القضاء بصحة التنبيه بإخالء الموجه من المؤجرة المالكةأغلبية الحصص لحماية المحل

التجاري من االنهيار دون موافقة باقي الشركاء هو raquo تطبيق سليم للقانون

و إثبات حصول التنبيه باإلخالء يكون على من يدعي بهبكافة طرق اإلثبات بما فيها

البينة و القرائن و شهادة الشهود مهما كانت قيمة األجرة )( وعدم توجيه التنبيه أو عدم2

توافر شروطه يؤدي إلى عدم قبول الدعوى شكالبموقف المستأجر من عرض التعويض اإلستحقاقي

إذا وافق المستأجر على مبدأ اإلخالء وحصل إتفاق حولقيمة التعويض اإلستحقاقي فإن

األمر ينتهي عند هذا الحد و إذا وافق المستأجر على مبدأاإلخالء وقام الخالف على

مقدار التعويض اإلستحقاقي جاز للطرف الذي يهمهالتعجيل أن يرفع دعواه أمام رئيس

المحكمة الناظرة في القضايا اإلستعجالية ليأمر بإجراءاتالخبرة الالزمة و ذلك بعد

إنتهاء أجل ثالثة اشهر من تاريخ توجيه التنبيه و أن يرفعبالتوازي دعوى قضائية في

ص02 العدد 2001 مجلة القضائية 207219ملف رقم 199909( قرار في 1 11 231 )

83جنادي جياللي المرجع السابق ص (2 ) الموضوع أمام الجهة القضائية المختصة و هي محكمة

موقع العقار و قد قضت المحكمة في199005من المقرر قانونا أن اللجوء إلى laquo

06قرار صادر في القاضي اإلستعجالي إلجراء خبرة لتقدير التعويض عن إخالء

يستلزم و جود دعوى فيالموضوع مرفوعة مسبقا raquo(3)

وعند إنجاز تقرير الخبرة نتيجة الدعوى اإلستعجالية الذييجب إيداعه في ظرف

شهرين لدى أمانة الضبط و يلحق بملف الدعوى المرفوعةأمام المحكمة المختصة التي

من194تفصل في الموضوع بعد إيداع التقرير ) المادة القانون التجاري (

أما إذا رفض المستأجر اإلخالء أصال فعليه أن ينازع فيصحة التنبيه باإلخالء

بعرض النزاع بعد ثالثة أشهر من التبليغ على قاضيالموضوع الذي يفصل أو ال في

صحة التنبيه باإلخالء ثم يتم تقدير التعويض اإلستحقاقيالذي يكون عادة باالستعانة

بخبير و يراعي في تقدير التعويض اإلستحقاقي القيمةالتجارية للمحل التجاري التي

تحدد وفق لغرض المهنة مصاريف النقل و إعادة الترتيب وحقوق التحويل الواجب

تسديدها لمحل تجاري من نفس القيمة و عن تاريخ تقدير التعويض اإلستحقاقي ذهبت المحكمة

العليا إلى أن العبرة بتاريخ توجيه التنبيه باإلخالء و ذلك في05الذي جاء فيه 1999

08قرارها المؤرخ في من المقرر قانونا أنه يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار

laquo غير أنه يسدد للتاجر المخلي التعويض اإلستحقاقي الذي يجب أن يكون مساويا

للضرر المسبب نتيجة عدم التجديد و لما ثبت في قضية الحال أن قضاة المجلس لما

قدروا الضرر الناتج عن رفض تجديد اإليجار إبتداء من تاريخ اإلعالن عن رغبة

المؤجر في إنهاء اإليجار و ليس من تاريخ الخروج الفعلي ألن الخروج يقع بعد صدور

الحكم القاضي باإلخالء و األحكام تفصل في الوقائع القائمة و ليست raquo (1)

المستقبلية فإنهم طبقوا صحيح القانون ج دفع التعويض اإلستحقاقي و إخالء األمكنة

يبقى المستأجر بعد توجيه التنبيه باإلخالء شاغال لألمكنةإلى حين تقاضيه الفعلي لقيمة

التعويض و يعتبر في هذه الحالة شاغل بحق و من دونسند فهو يحق ألن القانون

يسمح له بالبقاء إلى حين قبض التعويض اإلستحقاقي من القانون التجاري (187)المادة

و هو بغير سند ألن توجيه التنبيه باإلخالء يضع حدا لعقداإليجار و يدفع للمستأجر تعويضا عن شغل األمكنة

01 عدد 1991 المجدلة القضائية 67008ملف رقم 1990 06( قرار في 3 05 65ص )

العدد2000 المجلة القضائية لسنة 189311ملف 1999 08( قرار في 1 05 121 ص 01 )

عند دفع التعويض اإلستحقاقي يلزم المستأجر بمغادرةاألماكن حتى عن طريق القوة

العمومية على أن يدفع للمؤجر تعويضا عن التأخر إذاتماطل في الخروج منه )المادة

( من القانون التجاري 187 و في حالة اإلخالء تسلم األماكن للمؤجر في أول يوم من

األجل المألوف و التالي يوم إعتبارا من تاريخ تسديد التعويض15إلنقضاء مهلة

للمستأجر نفسه أو للحارس القضائي إذا وجد و يدفع الحارس القضائي التعويض

للمستأجر مقابل إيصال منه فقط

إن لم تقع معارضة من الدائنين أو التوقيع حجز من أحدهم تحت يده

و إذا تراجع عن إرادته في طرد المستأجر إما بسبب عجزهعن تسديد التعويض

اإلستحقاقي المحكوم به لفائدة المستأجر المخلى أو أليسبب أخر يحق له أن يتملص

من القانون197من تسديد هذا التعويض ) المادة التجاري ( مع مراعاة الشروط التالية

وجود المستأجر في العين المؤجرة ولم يتم استئجار عين1048633 أخرى من طرف

المستأجر يوم إبتداء من اليوم15أن يمارس حق التملص في اجل

1048633 الذي يصبح فيه الحكم أو القرار القاضي بالتعويض اإلستحقاقي نهائيا

أن يوافق الطرفان على التجديد حسب شروط يتفقان1048633 عليها وفي حالة عدم اإلتفاق

195يحدد القاضي اإلستعجالي هذه الشروط وفقا للمادة من القانون التجاري

و ال بد هنا من إبرام عقد جديد بعد ممارسة حق التملص ألن1048633 العقد األول قد انتهى بتوجيه التنبيه باإلخالء

الفرع الثاني رفض تجديد عقد اإليجار التجاري دونتعويض إستحقاقي

إن إستفادة المستأجر صاحب القاعدة التجارية من التعويضاإلستحقاقي في حالة

رفض المؤجر تجديد عقد اإليجار مقرونة بعدم إرتكابه أيخطأ من األخطاء المنصوص

من القانون التجاري وعلى ذلك177عليها في المادة يمكن للمؤجر أن يتخلص من

تعويض اإلخالء إذا أثبت سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر المخلى المحل

أوال حاالت رفض تجديد اإليجار دون تعويض إستحقاقي

من القانون التجاري و تتمثل في177نصت عليها المادة إثبات المؤجر سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر 1

القاعدة أنه يحق للمؤجر أن يطالب من المستأجر الذي قامبأعمال خطيرة و غير

مشروعة أن يتخلى عن األمكنة دون تعويض إستحقاقي ويالحظ أن المشرع لم يحدد

األسباب الخطيرة وغير المشروعة التي يؤسس عليهاالتنبيه باإلخالء و لكن يمكن

إحصاء بعضها من خالل أحكام القانون التجاري و اإلجتهادالقضائي فنذكر على

سبيل المثال إرتكاب المستأجر خطأ يوجب مسئوليته الجزائية إصرارا

1048633 بالمؤجر أو أحد أفراد عائلته

1048633 تغيير النشاط التجاري دون ترخيص من المؤجر إحداث أعمال ضارة بالعين المؤجرة أو هدم جزء منها أو

1048633 التغيير في واجهة المحل التوقف عن إستغالل المحل التجاري دون سبب جدي أو

1048633 مشروع اإليجار من الباطن أو التنازل عن اإليجار دون ترخيص

1048633 من القانون188)المادة ( التجاري

ممارسة نشاط غير مشروع في المحل موازاة مع النشاط1048633 األصلي كبيع مواد ممنوعة

كالمخدرات أو أسلحة حربية أو ممارسة الدعارة في المحل

عدم دفع بدل اإليجار أو التأخير في الدفع وهناك من يرى1048633 باعتبار عقد اإليجار من

العقود المتبادلة فإن عدم دفع بدل اإليجار يفقد اإليجار معناه و يترتب عليه الفسخ

6و ال يمكن بذلك إفادة المستأجر من التنبيه باإلخالء و اجل أشهر و لكن اجتهاد

المحكمة العليا استقر على اعتبار هذه الحاالت من بينحاالت رفض التجديد و من

ثم البد فيها من إتباع اإلجراءات القانونية سيما المنوه177 و 173عنها بالمواد

من القانون التجاري و بشأن فسخ العقد افيجار التجاريفقد إعتبر البعض أنه

من119يخضع للقواعد العامة المكرسة بأحكام المادة القانون المدني و بإعتبار أن

اسباب الفسخ هي نفسها هي نفسها األسباب المشروعة والخطيرة و المبررة

لممارسة حق اإلسترجاع دون أي تعويض من جانب المؤجرتطبيقا لألحكام المادة

من القانون التجاري مما يترتب عنه أنه عند نهاية عقد 177اإليجار فإن للمؤجر

الذي ينسب للمستأجر مخالفة ناشئة عن عدم تنفيذ التزامأو أكثر من االلتزامات

التعاقدية ينشئ له عند نهاية عقد اإليجار الخيار بين فسخالعقد أو ممارسة حق

1االسترجاع ألسباب خطيرة ومشروعة ) ) و الواقع أنه ال بد من التفرقة بين دعوى الفسخ و بين

رفض تجديد اإليجار وفقا من القانون التجاري فدعوى الفسخ177ألحكام المادة

تهدف إلى إنهاء العالقة التعاقدية خالل سريان مدة عقد اإليجار أي قبل إنتهاء أجله

بينما رفض التجديد و المطالبة بإسترجاع المحل المؤجر ال يمكن ممارسته إال عند

نهاية عقد اإليجار و أن هدفه هو منع المستأجر من الحصول على تجديد لإليجار حزيط محمد حق اإلسترجاع في اإليجارات التجارية (1

84 دار هومة ص 2005 ) و يجب تمييز هذه الحالة عن الفسخ بقوة القانون

من191المنصوص عليها بالمادة

كل إشتراط مدرج في اإليجار ينص على الفسخ بقوةالقانون laquo القانون التجاري

في حالة عدم دفع بدل اإليجار في اإلستحقاق المتفقعليها ال ينتج أثره إال بعد

مرور شهر واحد من اإلخطار بالدفع الذي يبقى دون raquo نتيجة

فإذا وجد إتفاق صريح بين األطراف على فسخ بقوةالقانون فيكون للمؤجر أن يوجه

إنذار للمستأجر للدفع فإذا لم يقم بذلك خالل شهر منتاريخ تبليغه فسخ العقد بقوة

القانونحالة المبنى 2

و هي الحالة المنصوص عليها بالفقرة الثالثة من المادة من القانون التجاري177

يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار دون أن يلزم بسدادlaquo أي تعويض إذا أثبت

وجود هدم كامل العمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها للسكنالمعترف به من السلطة

اإلدارية أو إذا أثبت أنه يستحيل شغل العمارة دون خطر raquoنظرا لحالتها

فهذه المادة تستوجب على المؤجر الذي يريد اإلخالء دونتعويض استحقاقي أن يثبت

بموجب قرار إداري أن العقار الذي يملكه المتواجد به العينالمؤجرة صار غير قابل

لالستغالل أو الشغل ألنه يشكل خطرا أو أن العقار قابلللهدم الكامل أو جزء منه لعدم

صالحيته ففي هذه الحالة يعفى المؤجر من تسديد التعويضاإلستحقاقي عند رفضه

تجديد اإليجار أما المستأجر المخلى فله حق األولوية فيحالة إعادة بناء العمارة التي تم

هدمها و يشترط منه أن يبلغ المؤجر برغبته فياإلستفادة من المحل في العمارة التي

أعيد بناؤها وذلك خالل ثالثة أشهر التالية إلخالئه األمكنةالتي كان يشغلها و إال سقط

حقه و يعتبر هذا نوع من الحماية للمستأجر الذي أخلىاألمكنة دون تعويض

إستحقاقيثانيا إجراءات رفض التجديد دون تعويض اإلستحقاق

حتى يستفيد المؤجر من إنهاء عقد اإليجار التجاري دوندفع التعويض اإلستحقاقي ال بد

له إتباع اإلجراءات القانونية إجراءات رفض التجديد لقيام المستأجر بأعمال خطيرة 1 إذا برهن المؤجر عن سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر

كارتكاب خطأ جزائي في حق المؤجر أو ممارسة نشاط غير مشروع في المحل أو

هدم جزء من المحل فيقوم مباشرة بتوجيه التنبيه باإلخالء ويرفع دعوى رفض التجديد

يلتمس فيها إلزام المستأجر بإخالء المحل دون تعويض بسبب خطير و مشروع

دون حاجة إلثبات ذلك بمحضر معاينة و ال إعذار مسبق إذ يكفي تقديم الحكم

الجزائي أو المدني الذي يثبت قيام المستأجر بالفعل الذي دفع المؤجر لمطالبته )

1باإلخالء) و إذا كان اإلخالء إلخالل المستأجر بالتزاماته التعاقدية

فيتم إتباع اإلجراءات التي من القانون التجاري02 فقرة 177جاءت بها المادة

على المؤجر أوال أن يقوم بتحرير محضر معاينة إلثبات حالة1048633 المخالفة و قيامها ثم

يوجه إنذارا للمستأجر للكف عن ارتكابها و العدول عنها وأوجب المشرع أن

يكون اإلنذار بموجب عقد غير قضائي مع بيان السببالمستند إليه وذكر مضمون من القانون التجاري وكل177الفقرة الثانية من المادة

ذلك تحت طائلة البطالن ويتم إمهال المستأجر مدة شهر من تاريخ تبليغه للعدول

عن المخالفة معاينة استمرار قيام المخالفة عند انقضاء مهلة شهر كاملة

1048633 من يوم تبليغه باإلنذار و إستمرار المستأجر يإقتراف المخالفة يجب على المؤجر أن

يقوم بإثبات ذلك بمعاينة المخالفة عن طريق المحضر القضائي الذي يحرر محضر

معاينة الستمرار المستأجر في إرتكاب المخالفة رغم إنذاره

توجيه التنبيه بإخالء دون تعويض على المؤجر بعد استكمال1048633 اإلجراءات السابقة أن

يوجه للمستأجر تنبيها باإلخالء وان يذكر سببه من بينالحاالت السالفة الذكر و

هنا ال بد أن ال تكون األسباب متناقضة بذكر أحد حاالت من القانون177المادة

التجاري و عرض تعويض إستحقاقي وقد قضت المحكمةالعليا في قرارها الصادر

من المقرر قانونا أنه يجب أن يتم تنبيه باإلخالء بعقد laquo26 في 03 1996

غير قضائي وأن تبين فيه األسباب التي أدت إلى توجيههمع إعادة ذكر مضمون

و إال أعتبر باطال و لما أسس المطعون ضدهم194المادة التنبيه باإلخالء على

سببين اثنين أولهما غلق المحل التجاري خرقا لألحكام من القانون177المادة

التجاري و ثانيهما عرض تعويض إستحقاقي وفقا من176لألحكام المادة

القانون التجاري فإن هذين السببين متناقضين و ال يمكناالعتماد عليهما معا لطلب

إخالء القاعدة التجارية raquo (1) مباشرة الدعوى القضائية لرفض تجديد عقد اإليجار دون

1048633 تعويض إذا رفض المستأجر إخالء المحل بعد توجيه التنبيه باإلخالء يجوز

للمؤجر رفع الدعوى القضائية بعد إنتهاء مهلة ثالثة أشهر من تاريخ تبليغ التنبيه

باإلخالء يلتمس فيها129جنادي جياللي المرجع السابق ص (1 )

مجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 1 03التجارية و البحرية )

26 ص 1999عدد خاص الحكم بصحة التنبيه باإلخالء و بإلزام المستأجر بإخالء

المحل التجاري دونتعويض

إجراءات رفض تجديد اإليجار دون تعويض نتيجة وضعية 2 المبنى

في الحالة التي تكون فيها العمارة غير قابلة للشغل واإلستغالل و يصدر قرار عن

السلطة اإلدارية يؤكد ذلك و يأمر بإعادة البناء فعلىالمؤجر أن يوجه تنبيها من القانون التجاري173باإلخالء طبقا للمادة

و بعد إنتهاء أجل ثالثة أشهر من توجيه التنبيه باإلخالء ورفض المستأجر إخالء المحل

يجوز للمؤجر رفع دعوى قضائية أمام المحكمة و ترفقعريضة افتتاح الدعوى

بنسخة من القرار الصادر عن السلطة اإلدارية المختصةتحت طائلة عدم قبول الدعوى

و هو ما قضت به المحكمة العليا في03الذي جاء 1989 05القرار الصادر بتاريخ

من المقرر أن رفض تجديد اإليجار دون إلزام المؤجر بسدادتعويض اإلخالء laquo فيه

بسبب هدم كامل العمارة أو جزء منها يلزم المؤجر إنذارالمستأجر و تقديم القرار

اإلداري اآلمر بهدم كامل العمارة أو جزء منها و لما كان

الثابت في قضية الحال أن المطعون ضده لم ينذر الطاعنين بالخروج و لم يقدم

للمرافعات القرار اإلداري اآلمر بهدم العمارة أو جزء منها فإن قضاة المجلس بتعيينهم

خبير للقول هل المحل المتنازع عليه مهدد أم ال باالنهيار خالفوا القانون و استوجب raquo (1)

نقص قرارهم يلتمس المؤجر من خالل الدعوى التي يرفعها الحكم بصحة

التنبيه باإلخالء و إلزام المستأجر بإخالء العين دون تعويض

المطلب الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم بعد 0205صدور

المؤرخ تراجع المشرع من خالل تعديل القانون التجاري 0205بموجب القانون

المتضمن تعديل القانون التجاري تراجع عن أحكام 200506 في 02التنبيه باإلخالء

و التعويض اإلستحقاقى و اخضع إنهاء عقد اإليجارالتجاري للقواعد العامة في العقود

مكرر من187القائمة على إستقالل اإلرادة فنصت المادة القانون التجاري في فقرتها

يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجلالمحدد في العقد دون laquo الثانية

حاجة إلى توجيه تنبيه باإلخالء ودون الحق في الحصولعلى التعويض اإلستحقاقي

المنصوص عليه في هذا القانون ما لم يشترط األطراف raquo خالف ذلك

117 ص 4 عدد 1990 مجلة قضائية 56060ملف رقم 1989 05( قرار في 1 03 )

الفرع األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري إن إنهاء مدة عقد اإليجار الذي أبرم بعد صدور التعديل

المؤرخ في يجعل من المستأجر الذي يستفيد منه شاغال 20050206

دون حق و ال سند و يلزم بمغادرة األمكنة إذا لم يحصل بينه و بين المؤجر إتفاق

بإبرام عقد جديد و ذلك مهما طالت مدة استغالله لنشاطه التجاري داخل العين المؤجرة

و ال يلزم المؤجر بتوجيهتنبيه باإلخالء و ال يعرض تعويض إستحقاقي

وعلى ذلك إذا امتنع المستأجر عن اإلخالء فيمكن للمؤجرطرده باللجوء إلى القضاء عن

طريق دعوى أو بالحصول على نسخة التنفيذية لعقد اإليجار

أوال طرد المستأجر عن طريق إمهار عقد اإليجار التجاريبالصيغة التنفيذية

تبرم عقود اإليجار التجاري بعد التعديل بإفراغها فيمحررات رسمية و هذه األخيرة

320كل حكم أو laquo تعتبر سندات تنفيذية إذا تنص المادة من قانون اإلجراءات المدينة

و تبعا لمحتوى هذه raquo سند ال يكون قابل للتنفيذ إال إذا كانممهورا بالصيغة التنفيذية

المادة فإن العقود الموثقة حجة ال يقبل في مواجهتا إالالدفع بالتزوير و تتمتع بنفس القوة

التنفيذية لألحكام القضائية كما يخول حائزها سلطةتنفيذها مباشرة دون الحاجة إلى

اللجوء إلى القضاء فمتى حل اجل االلتزام يقوم الموثقمباشرة بوصفه ضابط عموميا

بتحمل ذيل العقد التوثيقي الصيغة التنفيذية المنصوص من قانون320عليها في المادة

اإلجراءات المدنية فيصبح العقد بذلك قابال للتنفيذ بالطرقالودية وفقا ألحكام المادة

من قانون اإلجراءات المدنية و الجبرية وكأنه حكم 330قضائي نهائي قاضي في

الخصومة وتبعا لذلك فإن عقد اإليجار التجاري المفرغ في محرر

رسمي ينتهي بحلول األجل المحدد فيه فإذا إمتنع المستأجر عن إخالء األمكنة على

المؤجر أن يحصل على الصيغة التنفيذية للعقد من عند الموثق ثم يمكنه طرد

المستأجر من األمكنة عن طريق المحضر القضائي بإستعمال كافة طرق التنفيذ بما فيها

الجبرية ثانيا دعوى الطرد

يمكن للمؤجر في حالة إمتناع المستأجر عن إخالء العينرغم حلول أجل العقد أن يلجأ

إلى القضاء ويطلب طرد المستأجر من األمكنة على أساسأنه أصبح شاغال دون حق وال سند بانتهاء مدة اإليجار

ويختص قاضي االستعجال بدعوى الطرد لتوافر عناصراالستعجال فيها طبقا للمادة

من قانون اإلجراءات المدنية وقياسا على ما استقر 183عليه اجتهاد المحكمة العليا في

اإليجار المدني حيث اعتبرت المحكمة العليا أن القاضياالستعجالي مختص في

دعاوى الطرد بالنسبة لعقود اإليجار المبرمة بعد صدورالمرسوم

03 03المتعلق بالترقية العقارية وقد جاء في 1993 93 التشريعي 01المؤرخ في

حيثيات01 187628 ملف رقم 2000لكن حيث أنه laquo 18قرارها المؤرخ في

بالرجوع إلى عقد اإليجار المبرم بين الطاعن و المطعونضده فإنه حددت مدة العقد

بسنة وبالتالي بعد إنهاء هذه المدة فإنه الطاعن للمستأجر محتال دون سند صحيح

ومن حق المطعون ضده المؤجر اللجوء إلى قاضي )1االستعجال إلزالة اإلعتداء )

laquo

و ما يؤكد اختصاص القاضي اإلستعجالي بدعوى الطرد ماذهبت إليه الغرفة التجارية

بالمحكمة العليا التي أقرت باالختصاص بطرد المستأجرالذي أبرم عقد إيجار لمدة ثالثة

و عشرون شهرا لنه ال يخول له اإلستفادة من أحكامالتجديد وقد جاء في قرار لها

و لما كان ثابتا أن قاضي اإلستعجالي الذي قضى بطرد laquo13 مؤرخ في 199907

المستأجر الطاعن من محل التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجارالتي حددت بثالث و

عشرين شهرا معتبرا إياه أصبح يحتل األماكن دون وجهأوسن يكون قد طبق صحيح

القانون raquo(2) فهذا القرار و عن كان ال يتعلق مباشرة بالحالة التي

تدرسها ولكن يفهمك منه ضمنيا اعتراف االجتهاد القضائي االستعجال باالختصاص في دعوى

المجرد عند حلول أجل عقد اإليجار المحدد و المتفق عليه بين األطراف

مكرر من187الفرع الثاني الطبيعة القانونية للمادة القانون التجاري

02فقرة مكرر من القانون187يلزم المستأجر laquo تنص المادة

التجاري في فقرة الثانية بمغادرة المكنة المستأجرة بانتهاء الجل المحدد في العقد

دون الحاجة على توجيه تنبيه باإلخالء دون الحق في الحصول على تعويض اإلستحقاتق

المنصوص عليه في هذاالقانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

210ذيب عبد السالم المرجع السابق ص (1 )1 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13 07( قرار في 2 137ص ) لتحديد الطبيعة القانونية لهذا النص ال بد من الرجوع إلى

القواعد العامة و نعلم أن القواعد القانونية تصنف إلى قواعد آمرة و أخرى مكملة

فاألولى هي التي ال يجوز لألفراد مخالفتها و اتصالها بأمور يحرص المشرع على عدم

المساس بها للمحافظة على النظام الذي يقوم عليه المجتمع و هي أمور تتصل اتصاال

وثيقا بكيان المجتمع و مقوماته األساسية

أما القواعد المكملة أو المفسرة فهي التي يجوزمخالفتها و ذلك باإلتفاق على ما

يخالفها و يحالف حكمها و ذلك ألنها ال تتعلق بكيانالمجتمع و مقوماته األساسية و

بالتالي فإن مخالفاتها ال تعتبر إخالال بالنظام العام ال يعنيذلك أن القاعدة المكملة تخلو

من صفة اإللزام و إنما تتوفر لها هذه الصفة طالما أناألفراد وقت إبرام تصرفاتهم لم

يخالفوا الحكم الذي تقرره و للتمييز بين النوعين باإلضافة إلى معيار تعلق القاعدة

بالنظام العام يمكن االستدالل بصياغة النص القانوني الذي جاء بالقاعدة و ألفاظه إذ أن

المشرع كثيرا ما يستخدم بعض األلفاظ في صياغة القاعدة القانونية تدل بما ال يدع

مجاال للشك عن نوعية وطبيعة القاعدة القانونية

و بتطبيق هذه األحكام على نص الفقرة الثانية من المادة مكرر من القانون187

فهذا يفيد أنها raquo ما لم يشترط األطراف خالف ذلك laquo التجاري التي تنص في آخرها

من القواعد المكملة وبالنتيجة يمكن لألطراف االتفاق علىما يخالفها فيمكن االتفاق

على إخضاع إنهاء عقد اإليجار لشروط معين قد تكونتوجيه التنبيه باإلخالء أو إنذار

بسيط أو بعرض التعويض االستحقاق أو غيرها إال ان هذافي الواقع مستبعد فالمؤجر

الذي تخلص من اإلجراءات التي كانت تقيد حريته فيالتصرف في ملكيته يستبعد أن

يقيدها بإرادته و أيا كان األمر فإن أي إتفاق يخالف أحكام هذه المادة البد

من ذكره في المحرر الرسمي الذي أفرغ فيه عقد اإليجار ألنه هو وسيلة

اإلثبات الوحيدة و القاضي إذا ال يمكنه استبعاد عرض عليه النزاع بشأن العقود 02

05المبرمة بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري من التطبيق إال بما187المادة

يوجد من أحكام مخالفة لها وردت في هذا المحرر و يترتب على ذلك أنه للمتعاقدين

مطلق الحرية في تحديد اإلجراءات و الشروط التي ينتهي بها العقد بالنسبة لعقود

إيجار المحالت المخصصة لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي المبرمة بعد تاريخ دخول

مكرر من187المادة القانون التجاري حيز التنفيذ إذ يصبح كل طرف ملزم

باحترامها شأنها شأن باقي االلتزامات التعاقدية األخرى فإذا ما كان عقد اإليجار قد

تضمن أن ال ينتهي اإليجار إال بتنبيه بإخالء يوجهه المؤجر للمستأجر في زمن معين أصبح

المؤجر مقيد في ممارسة حق االسترجاع بإتمام ذلك اإلجراء في األجل المحدد فإن لم

يعين أجل محدد للتنبيه وجب الرجوع إلى إرادة المتعاقدين فإن قصدا الرجوع إلى

مواعيد اإلخالء المقرر في من القانون التجاري وجب احترام هذه المواعيد و إذا 173

كان عقد اإليجار قد تضمن الشكل الذي يجب أن يتم به تبليغ هذا التنبيه كأن يشترط

ان يكون ذلك عن طريق المحضر وجب إحرام هذا الشكل أيضا إذا تضمن عقد اإليجار

بند يلزم المؤجر بدفع تعويض معين للمستأجر قبل إلزامه بإخالء العين المؤجرة

أصبح المؤجر حينئذ مقيد بممارسة حق االسترجاع أيضا بأداء ذلك التعويض الذي التزم

به للمستأجر و خالصة ما نتوصل إليه من هذا المبحث

أن المستأجر العقار الستغالله في ممارسة نشاط التجاريبموجب عقد مبرم قبل صدور

يتمتع بحصانة منحها له المشرع إذا اكتسب القاعدة 0205التجارية وفق القانون

التجاري و محله الشروط القانونية تحمى هذه الحصانة تعطيه الحق في الحصول على

تعويض إذا تم تجريده من ملكيته التجارية في حين ال يتمتع المستأجر بعقد أبرم بعد تاريخ الحق

للتعديل بهذه الحصانة إذ يخضع عقده إلرادة األطراف و حرية اتفاقهم

كليا أو جزئيا إال بموافقة من القانون التجاري و تكون هذه188المؤجر طبقا للمادة

الموافقة إما بموجب بند خاص وارد في عقد اإليجار األصلي و إما بمشاركة المؤجر

األصلي في عقد اإليجار من الباطن و على المستأجر الذي يريد تأجير المحل

من الباطن حتى لو كان عقد اإليجار األصلي يتضمن بند يرخص بالتأجير من الباطن

أن يشعر مالك الجدران بنية في التأجير

و يتم هذا اإلشعار إما عن طريق المحضر القضائي و إمابرسالة في ظرف موصى

عليه مع طلب اإلعالم باإلستالم و على المالك الرد و يوم15توضيح موقفه خالل

من تاريخ علمه و ال يخرج موقف المؤجر عن أحد الحاالت التالية

الموافقة الصريحة على اإليجار من الباطن و هنا يكون1048633 تصرف المستأجر صحيحا

رفض اإليجار من الباطن و هنا ال يجوز للمستأجر أن1048633 يتصرف و يتنازل عن

اإليجار تحت طائلة بطالن التصرف مع الغير إذا لم يكن بندفي العقد األصلي

يرخص التأجير من الباطن إما إذا وجد هذا البند فإنهللمستأجر أن يؤجر من الباطن

من القانون التجاري (188رغم رفض المؤجر ذلك ) المادة السكوت و عدم الرد خالل اآلجال المحددة قانونا فإنه

1048633 يصرف النظر عن موافقته و يعتبر اإليجار من الباطن صحيحا سواء كان هناك بند في

العقد األصلي يرخص بذلك أو لم يوجد وتجدر اإلشارة أن الموافقة الضمنية

للمؤجر ال يقيد بها إال في01 عدد 1997 المجلة القضائية 138806ملف رقم 1996

09( قرار في 3 07 87ص ) فهرس2005الغرفة التجارية مجلس قضاء الشلف 05

23( قرا رفي 1 04 111رقم ) حالة وجود إشعار بالتأجير من الباطن أما في غياب

اإلشعار فإن أي تصرف مع الغير بذلك يعد باطال و يعتبر المستأجر من الباطن شاغل

لألمكنة دون حق و ال سند و أن طول مدة إحتالل األمكنة ال تعتبر مبررا لموافقة

المؤجر و علمه من المقرر قانونا أنه يحظر أي laquo بالتأجير من الباطن و هو

المستقر عليه قضاء إيجار كلي أو جزئي من الباطن إال إذا إشترط خالف ذلك

بموجب عقد اإليجار أو موافقة المؤجركما انه ال يجوز للمستأجر أن يتنازل عن

اإليجار أو يؤجر إيجارا فرعيا دون موافقة صريحة من المؤجر و بما أنه يستفاد

في قضية الحال أن قضاة المجلس أعتبروا سكوت الطاعنين مدة طويلة

كموافقة على من505اإليجار من الباطن فإنهم قد خالفوا أحكام المادة

القانون المدني و المادة من القانون التجاري اللتان تشترطان علم المؤجر و 188

موافقة على اإليجار من الباطن و هو ما لم يثبت في قضية الحال إذ طول المدة

ليس مبررا كافيا لعلم و موافقةالمؤجرين بذلك raquo (1)

ورغم ذلك فقد صدر عن المحكمة العليا قرار إستثنائيا جاءمخالفا لما إستقر عليه إجتهاد

الغرفة التجارية إذا إعتبر أن مدة الشغل تدل على رضاالمؤجر األصلي و على

ترخيصه ضمنيا باإليجار من الباطن و استند القضاة في ذلكعلى المدة الطويلة

من المستقر عليه قانونا أن يحظر أي إيجار كلي أو جزئيlaquo من الباطن إال إذا إشترط

خالف ذلك بموجب عقد إيجار أو موافقة المؤجر و لما كانثابتا في قضية الحال أن

محضر التحقيق المحرر ال يثبت أن المالك السابق قد أجاز أو ال اإليجار من الباطن

ولكن يقدم بالعكس الدليل على أن اإليجار من الباطن قائمحسب تصريحات المستأجر

وهذه المدة الطويلة ال يمكن تأويلها1965من الباطن منذ إال بإيجار من الباطن

مرخص به ضمنيا من طرف المالك raquo(2) و يترتب على اإليجار من الباطن في حالة اإلتفاق عليه

عالقة قانونية بين المستأجر من الباطن و المستأجر األصلي و تبقى العالقة قائمة بين

المؤجر و المستأجر األصلي كما تقوم عالقة مباشرة بين المؤجر و المستأجر من

الباطن في األحوال التي يشارك المؤجر بالتوقيع على عقد اإليجار من الباطن و تكون

عالقة غير مباشرة في حالة رفضه التوقيع على العقد أو عدم رده على رسالة الموجهة

إليه في هذا الخصوص منقبل المؤجر األصلي

اإلجتهاد القضائي للغرفة التجارية و94659ملف رقم 199216( قرار في 1 02البحرية عدد )156خاص ص

اإلجتهاد القضائي للغرفة التجارية106132ملف رقم 199422( قرار في 2 11و البحرية عدد )

159خاص ص و تجدر اإلشارة إلى أن عقد اإليجار من الباطن عقد

مستقل عن عقد اإليجار األصلي فقد يتطابق في شروطه مع العقد األصلي و قد يختلف

عنه في أمور كمبلغ األجرة أو

مدة العقد أو شروطه إال أن مدة عقد اإليجار من الباطن اليجوز أن تزيد عن مدة

القانون التجاري (189اإليجار األصلي ) الفرع الثاني أركان عقد اإليجار التجاري

من العقود الرضائية يتطلب يعتبر عقد اإليجار المبرم 5975في ظل األمر

لقيامه توافر األركان العامة من تراضي و محل وسبب التراضي في عقد اإليجار -

و يقصد به إتفاق إرادتي المؤجر و المستأجر حول شروطالعقد الذي قد يعبر عنه

بصفة صريحة لدى إبرام العقد و قد يكون ضمنيا عندمايتجدد العقد ضمنيا طبقا للمادة

من القانون التجاري و المؤجر هو ذلك الشخص الذي 173يقوم بتأجير األماكن من

اجل إستغاللها في نشاط تجاري سواء كان المالك لألماكنأو كان مستأجر أصلي يقوم

بإيجار من الباطن و ينشأ على عاتق المؤجر اإللتزامبتسليم العين المؤجرة و صيانتها

و ضمان اإلستغالل و اإلنتفاع بها إنتفاعا هادئا كامال وضمان التعرض الصادر منه

و الصادر من الغير إذا كان مبنيا على سبب قانوني والمستأجر هو ذلك الشخص

الذي يقوم باإلستغالل التجاري لحسابه في األماكن التيأجرها من المؤجر مما يخول له

اإلنتفاع طول مدة اإليجار ويقع على عاتقه إستعمالاألماكن المؤجرة و ملحقاتها

حسبما تم اإلتفاق عليه و المحافظة على العين المؤجرة والعناية بها كما يلتزم بدفع

األجرة في المواعيد المتفق عليها فإذا لم يحصل اإلتفاقوجب تسديد األجرة في المواعيد

المعمول بها في المنطقة و يجب توافر األهلية الكاملةفي المؤجر و المستأجر وأن

يكون رضاهما خال من العيوب حتى يرتب العقد أثاره المحل في عقد اإليجار التجاري -

يدخل في تكوين محل عقد اإليجار ثالث عناصر وهي العينالمؤجرة سعر اإليجار

مدة اإليجار1048633 العين المؤجرة

وهي العقار الذي ينصب عليه اإليجار من أجل إستغالله فينشاط تجاري من طرف

المستأجر الذي قد تقتضي مصلحته إتخاذه مكان رئيسي مناجل ممارسة نشاطه فيه أو

على أماكن ثانوية و ملحقة و هو الشيء الذي تكرسه المادة من القانون التجاري169

فالمحل الرئيسي هو ذلك العقار المعد لإلسغالل التجاريالذي يزاول فيه التاجر

المستأجر تجارته بصفة دائمة على وجه اإلحتراف وقدإستقر القضاء في تكيفيه لوحدة

النظام القانوني لإليجارات التجارية على فكرة عدم تجزئةحق اإليجار إذا أعتبره

وحدة واحدة حتى ولو تعددت األماكن التي يباشر من ) 1خاللها نشاطه)

أما الملحق فهو المحل الذي يكون إستغالله ضروريا لنشاطالمحل الرئيسي ويؤدي

فقدانه إلى إحداث ضرر بالقاعدة التجارية األصلية و قدفرق القضاء الفرنسي في

تصنيفه لهذه األماكن بين ثالث فئات ملحقات كمالية

وهي التي تقوم بتسهيل إستغالل المحل التجاري دونالتأثير على نشاطه كتأجير مسكن

ملحق فهو يخضع في أحكامه للقانون التجاري وقد نصت القانون التجاري182المادة

أنه يجوز للمؤجر رفض تجديد اإليجار على جزء الخاصبالمحالت السكنية المالحقة

بالمحالت التجارية ليسكن فيها أو أحد أفراد عائلته بشرطأن ال يكون المستفيد من هذا

اإلسترجاع حائز لسكن يكفيه لحاجته المعتادة ملحقات ذات نفع عام

وهي التي تفيد و تنفع اإلستغالل التجاري و تحقق المزيدفي إستثماره دون أن يكون

لفقدها أثر في تعريض المحل لخطر عدم إستمرار النشاطو مثالها موقف السيارات

بالنسبة للمطعم إال أن هذه المالحقات قد تكون ضروريةأحيانا أخرى و يخضع ذلك

للسلطة التقديرية لقاضي الموضوع ويقع على المستأجرعبء إثبات أن فقدها يلحق

الضرر بنشاطه جنادي جياللي اإليجارات التجارية في القانون التجاري (1

( الجزائري الديوان الوطني لألشغال27التربوية ص

ملحقات ضرورية هي األماكن التي يعتمد عليها المحل الرئيسي و يؤدي

رفض تجديدها إلى تهديد إستغالله و يعرض المحل الرئيسي للخطر و ينعكس سلبا على

النشاط التجاري1048633 المدة في عقد اإليجار التجاري

تحدد مدة اإليجار بكل حرية من طرف المتعاقدين إذاتخضع في تقديرها إلرادتيهما

الصريحة و الخالية من العيوب فإذا إتفق الطرفان علىمدة معينة يكون العقد محدد

المدة و عند النزاع على األطراف إثباتها وإذا لم يتماإلتفاق عليها فإن العقد يكون غير

محدد المدة و تكمن أهمية المدة في عقد اإليجار التجاريفي طلب تجديد اإليجار و

التمسك به و ذلك أن حق اإليجار يكتسبه المستأجر إذاإستغل المحل مدة معينة و قد

من القانون التجاري بسنتين على األقل172حددتها المادة بموجب عقد مكتوب رسمي

كان أو عرفي وأربع سنوات متتابعة وفقا إليجار واحد أواكثر شفاهية كانت أو

كتابية1048633 بدل اإليجار

يخضع تحديد بدل اإليجار كمدته لإلرادة الحرة ألطرافه سواء في قيمته أو الطريقة

التي يدفع بها و بالنسبة للتسديد فاإليجار يعتبر دين وألن الدين مطلوب و ليس

محمول فعلى المؤجر أن يطالب به غير أن العرف التجارياستقر على أن المستأجر

هو المطالب بحمله و يقع عليه عبء إثبات دفعه و يترتب على عدم دفع بدل اإليجار إما فسخ العقد إذا كان

هناك إتفاق مسبق على ذلك من القانون التجاري ( أو رفض191بين األطراف )المادة

التجديد دون تعويض القانون التجاري ( ويحق لطرفي177إستحقاقي )المادة

العقد أن يطلبا مراجعة المبلغ من القانون التجاري أجازت193المحدد في العقد فالمادة ذلك بعد مرور ثالث سنوات

إبتداء من إستغالل المحل التجاري أو من مراجعة اإليجارالمعمول به و تخضع

مراجعة بدل اإليجار إلجراءات تنقسم إلى مرحلتين إجراءات ودية أي غير قضائية

يتعين على من يرغب في إعادة النظر في بدل اإليجار أنيوجهه طلبه عن طريق

المحضر القضائي الذي يحرر محضرا في هذا الشان يتضمن مبلغ بدل اإليجار

الطالب به أو عن طريق البريد بموجب رسالة موصى عليهامع طلب اللم بالوصول

( و في حالة عدم إتفاق ( من القانون التجاري192المادة

األطراف بالتراضي فعلى الطرف الذي يهمه التعديل أن يرفع دعوى أمام القضاء

اإلجراءات القضائية في حالة عدم اإلتفاق على تجديد بدل اإليجار خالل ثالثة

اشهر من تاريخ المبلغ ) المادة من القانون التجاري ( فعلى الطرف الذي يهمه 192

التعجيل أن يرفع األمر إلى الجهة القانون التجاري ( فيرفع192القضائية المختصة )المادة

أمام القاضي اإلستعجالي إذا إتفق األطراف على مبدأ التعديل و بقي الخالف في مبلغه

من القانون195) المادة ( التجاري

أما إذ لم يتم اإلتفاق أصال فهنا ال بد من اللجوء إلى قاضي من194الموضوع ) المادة

القانون التجاري ( و يمكن للقاضي اإلستعانة بخبير كونتقدير بدل اإليجار يقترن

بأسس تتعلق بالقيمة اإليجارية لألماكن المؤجرة4 فقرة 192و يستحق بدل اإليجار الجديد طبقا للمادة

إبتداء من تاريخ رفع الدعوى إال إذا وجد إتفاق بين األطراف على خالف ذلك ففي هذه

الحالة ال مانع أن يكرس القاضي إرادتهم

الواردة raquo إبتداء من يوم الطلب laquo و ذهبت المحكمة العلياإلى أن المقصود من عبارة

من القانون التجاري هو تاريخ رفع192في المادة الدعوى للمطالبة بتعديل بدل

اإليجار و ليس تاريخ إعادة السير في الدعوى بعد خبرة وهو ما جاء في قرارها

يستحق بدل اإليجار الجديد إبتداء من يوم الطلب مالم يتفق13 المؤرخ في 199907laquo

الطرفان قبل رفع الدعوى أو أثناءها عن تاريخ آخر وبقضائهم بداية سريان رفع

اإليجار من تاريخ إعادة السير في الدعوى أمام المحكمة بعدالخبرة فإن قضاة المجلس

قد خرقوا القانون التجاري raquo(1) السبب في عقد اإليجار التجاري -

01 عدد 2001 مجلة قضائية 192078ملف رقم 1999 13( قرار في 1 07 199ص )

يعرف السبب في العقود بأنه العنصر المعنوي الذي يسمحبمعرفة لماذا اإلرادة تنشأ

اإللتزام فهو الهدف الذي من اجله يؤدي المتعاقد التزامه و يمكن تعريفه باإلعتبارات

اإلقتصادية التي ينتظر جنيها طرفا العقد من تعاقدهما ) )2

فالسبب إذا في عقد اإليجار التجاري بالنسبة للمؤجر هواإلستفادة من سعر اإليجار و

بالنسبة للمستأجر هو إستغالل العين المؤجرة في ممارسة نشاط تجاري

المطلب الثاني إنشاء عقد اإليجار التجاري بعد صدور 0205القانون

كانت مسألة الرسمية في عقد اإليجار التجاري قبل 0205صدور القانوني

محل خالف بين رجال القانون و القضاء سيما أمام 200506 المؤرخ في 02

172تعارض النصوص القانونية في هذا الشأن فالمادة من القانون التجاري تجيز

ضمنيا إبرام هذا العقد كتابة أو شفاهة في حين أن المادة من القانون1 مكرر 324

المدني تنص صراحة على ضرورة إخضاعه إلى الرسمية تحت طائلة البطالن

و لكن بعد صدور القانون المشار إليه تم وضع حد لهذاالخالف و ذلك من خالل

187المادة الثالثة منه التي تممت القانون التجاري بالمادة مكرر و التي تناول

مضمونها من خالل مايليالفرع األول الشكل الرسمي في عقد اإليجار التجاري

مكرر من القانون التجاري التي أضيفت187جاء في المادة إليه بموجب القانون

تحرر عقود اإليجار المبرمة ابتداء من تاريخ نشر هذا مايلي0205القانون في laquo

الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطيةالشعبية في شكل الرسمي و ذلك

تحت طائلة البطالن و تبرم لمدة يحددها األطراف بكل raquo حرية

يتضح من هذا النص أن المشرع أصبح يقتضي إفراغ عقداإليجار التجاري في سند

رسمي ومن ثم لم يعد هناك مجال للحديث عن عقودإيجار تبرم شفاهة أوفي محررات

عرفية و بذلك يكون المشرع قد كرس ما ذهبت إليه المحكمة العليا

في قرارها المؤرخ في الذي سبقت اإلشارة إليه و تبنى الموقف الذي 19960709

قال بوجوب إفراغ عقد اإليجار التجاري في قالب رسمي

ذيب عبد السالم عقد اإليجار المدني الديوان الوطني (2 27ألشغال التربوية ص )

و رغم ما للرسمية من أهمية خاصة في إثبات العقود ومعرفة الشروط التي أقام

األطراف العقد بناء عليها إال أنها من الممكن أن تتعارضمع ما تتسم به التجارة من

سرعة بعرقلة المتعاقدين بإجراءات التوثيق كما أنها قدتثقل كاهلهم بمصاريف العقود

الرسمية ولعل السؤال الذي يطرح في هذا الصدد

ما هي الطبيعة القانونية للرسمية في عقد اإليجارالتجاري

إن المشرع قد يشترط الكتابة لقيام تصرف من التصرفات بحيث ال تقوم هذه األخيرة

و ال تنتج أثارها القانونية إال إذا أفرغت إرادة المتعاقدينفيها أمام موظف رسمي

فهذه الكتابة تعتبر ركنا شكليا في التصرف فإذا إنعدمتهذه الشكلية إنعدم التصرف

معها أما إذا إشترط الكتابة إلثبات التصرف فإن تخلفها ال( مما يعنى1يؤدي إلى بطالنه)

أن القاعدة لتحديد طبيعة الكتابة هي الجزاء المترتب على تخلفها

مكرر من187و ذلك laquo و تبعا لذلك و إستنادا إلى المادة القانون التجاري التي تنص

فإن إفراغ عقد اإليجار التجاري في محرر رسمي هو ركنفي هذا raquo تحت بطالن

العقد فعقد اإليجار التجاري إذن أصبح بموجب هذا التعديلمن العقود الشكلية التي

تتطلب لصحة إنعقادها إضافة إلى توافر األركان العامة منتراض و محل و سبب

مشروعين أن يتبع فيها الشكل الذي يوجبه القانون و اصبحيشكل إستثناء من قاعدة

59يتم العقد laquo الرضائية في العقود التي أقرتها المادة من القانون المدني إذ تنص

بمجرد أن يتبادل الطرفان التعبير عن إرادتهما المتطابقيندون اإلخالل بالنصوص

القانونية raquo و من ثم إذا عرض على القاضي نزاع حول إيجار تجاري

فعليه قبل التطرق إليه أيا كان موضوعه التحقق من وجود المحرر الرسمي الذي

أفرغ فيه العقد حتى و لو لم ينازع األطراف في قيامه و اقروا بوجوده و ذلك ألن العقد

في حالة عدم إفراغه في محرر رسمي يعد باطال وال يمكن لألطراف تصحيحه

بإقرارهم مكرر من القانون187الفرع الثاني سريان المادة

التجاري من حيثالزمان

يخضع سريان القواعد القانونية من حيث الزمان إلىمبدأين هما عدم الرجعيةو

األثر الفوري للقانون فيقضى األول بأن أحكام القوانينال تسرى إال على ما يقع من

محمد زهدور الموجز في الطرق المدنية لإلثبات في (1 25التشريع الجزائري ص )

تاريخ العمل بها و ال يترتب عليها اثر فيما وقع قبلها و في من2ذلك تنص المادة

ال يسري القانون إال على ما يقع في المستقبل وال يكونله أثر laquo القانون المدني

و يقضي مبدأ األثر الفوري للقانون أن يطبق القانونالجديد بأثر مباشر على raquo رجعي

اآلثار الجارية للمراكز القديمة إال أنه يفرق في ذلك بينالمراكز القانونية التي تخضع

لهذا المبدأ و بين المراكز العقدية التي تخضع أثارهاللقانون القديم ذلك ألن إخضاعها

للجديد فيه تعديل للعقد و القاعدة أن العقد شرعية المتعاقدين

لم و المشرع خالل التعديل الذي أدخله على القانون 0205التجاري بموجب القانون

يكثف بالقواعد العامة و إنما نص صراحة على التاريخ الذييبدأ من خالله سريان

مكرر و بالنتيجة فإن العقود التي أبرمت قبل187المادة تاريخ نشر هذا القانون أي قبل

يطبق20050609و أن أطراف هذه العقود غير 5975عليها أحكام األمر

ملزمين بإفراغها في محرر رسمي و هذا ما يحتم علىالقاضي عند نظره في

النزاعات المتعلقة باإليجار التجاري أن يبحث في تاريخإبرامها ألنه هو المعيار المحدد

للقانون الواجب التطبيق و رغم أن أعمال هذه القواعد يؤدي إلى إخضاع أوضاع

قانونية متشابهة ألحكام قانونية مختلفة مما يخلق لدى الناس شعور بعدم المساواة أمام

القانون إال أن إحترام إرادة األفراد الخاصة توجب ذلك ألنهم عند التعاقد قد أخذوا

في إعتبارهم النصوص الموجودة

هو من و خالصة هذا المبحث أن عقد اإليجار التجاري 5975المبرم في ظل األمر

العقود الرضائية يكفي في إبرامه تبادل اإليجاب و القبولبين المؤجر و المستأجر برضا

سليم و محل و سبب مشروعين حتى يرتب العقد كافةأثاره أما عقد اإليجار التجاري

فهو من العقود الشكلية فال يمكن أن يرتب أثاره بعد 0205المبرم في ظل القانون

توافر الرضا و المحل و السبب المشروعين إال إذا تم إفراغه في محرر رسمي

فكيف يتم إثبات كل من العقدين المبحث الثاني إثبات عقد اإليجار التجاري

إلى تغيير القواعد التي تحكم أدى تعديل القانون 0205التجاري بموجب القانون

إثبات عقد اإليجار التجاري وأصبح أطراف العقد المبرمبعد التعديل مطالبين في

قبل تعيله و إثبات عقدهم بغير ما يطالب به أطراف 5975العقد المبرم في ظل األمر

توضيحا لذلك تم تقسيم هذا المبحث إلى مطلبين خصصاألول إلثبات عقد اإليجار

قبل تعديله و الثاني إلثبات العقد المبرم بعد التجاري 5975المبرم في ظل األمر

التعديل الذي أدخل على القانون التجاريالمطلب األول إثبات عقد اإليجار التجاري المبرمقبل 59

75في ظل األمر تعديله

نتعرض من خالل هذا المطلب إلى القاعدة في اإلثبات فيالمواد التجارية أوال ثم

إلى ما إستقر عليه القضاء في إثبات عقد اإليجار التجاريلفرع األول القاعدة في إثبات العقود التجاريةا

إن اإلثبات في المواد التجارية حر كقاعدة عامة و يستفادهذا الحكم من النص

من القانون30يثبت كل عقد تجاري بسندات laquo المادة التجاري التي تنص على

رسمية أو بسندات عرفية بفاتورات مقبولة بالرسائل بدفاتر الطرفين باإلثبات

بالبينة أو بأية وسيلة أخرى إذا رأت المحكمة وجوب raquoقبولها

من القانون المدني التي333و كذلك من نص المادة إستثنت المسائل التجارية من مجال

تطبيقها عندما عددت الحاالت التي يجب فيها اإلثباتبالكتابة إذ جاء في فقرتها

في غير المواد التجارية إذا كان التصرف القانوني تزيدقيمته laquo األولى

دج أو كان غير محدد القيمة فال تجوز100000على البينة في إثبات وجوده أو

إنقضائه ما لم يوجد نص يقضي بغير ذلك raquo (1) و يترتب على إطالق المشرع حرية اإلثبات في المادة

التجارية أنه يمكن إثبات التصرف التجاري أيا كانت قيمته بالكتابة أو البينة أو

القرائن أو بأي وسيلة أخرى تراها المحكمة و انه يجوز إثبات ما يخالف أو يجاوز ما إشتمل

عليه سند كتابي بشهادة الشهود و القرائن وكافة طرق اإلثبات

و باعتبار عقد اإليجار التجاري من العقود التجارية فإنهيمكن مبدئيا إثباته بمختلف

طرق اإلثبات هذا ما يمكن استخالصه من قواعد اإلثبات لكن هل استقر

القضاء على ذلك أم كان لهموقف أخر

لفرع الثاني إثبات عقد التجاري وفق ما إستقر عليها القضاء

من القانون التجاري التي تجعل30رغم صراحة المادة اإلثبات حرا في العقود

التجارية إال أن اجتهاد المحكمة العليا استقر على ما يخالفذلك في شأن إثبات عقد

اإليجار التجاري و ذلك عندما قيدت إثبات العقد الذي يبرمشفاهة بضرورة تقديم

وصوالت الكراء و بالتالي فإذا كان عقد اإليجار الذي افرغ في سند مكتوب

رسمي أو عرفي يتم إثباته بهذه الكتابة و في غياب ذلك على المستأجر تقديم

وصوالت الكراء إلثبات صفته كمستأجر شرعي مالك للقاعدة التجارية و إال أعتبر شاغال

من دون حق و السند كما أن المحكمة العليا تستبعد و ترفض أي وسيلة إثبات

أخرى في حالة العقد الشفهي و هكذا يستبعد السجل التجاري و الوثائق المسلمة من إدارة

الضرائب أو اإلتحاد العام للتجار أو التجارة أو الصناعة و يستبعد أيضا وصل الكراء

أو الماء أو الهاتف و أعتبرت المحكمة ان هذه الوثائق ال تكفي إلثبات صفة

المستأجر و ال يؤخذ بها ذلك ألن إثبات العالقة بين المؤجر و المستأجر البد أن تكون

بكتابة صادرة عن المؤجر كما إعتبرت أن طول مدة شغل العقار و ممارسة النشاط

التجاري فيه ال يمكن األخذ به كدليل لقيام عالقة اإليجار

وعلى ذلك قضت المحكمة العليا199305من المستقر laquo 10في قرارها المؤرخ في

عليه قضاء أن اإليجار يثبت بعقد رسمي أو بتقديم إيصاالتاإليجار و لما ثبت في

قضية الحال أن الطاعن لم يثبت صفته كمستأجر سواءيعقد إيجار مكتوب أو وصوالت

من القانون333( المادة 1 20المؤرخ في 10 20050705المدني بعد تعيلها بموجب القانون )

المتمم للقانون المدني اإليجار مكتفيا بإثبات تسجيله بالسجل التجاري و تسديد

الضرائب فإن هذه الوثائق ال تثبت العالقة اإليجارية كما أن أطول مدة اإلستغالل ال

تشكل كذلك دليال على وجودعقد

اإليجار raquo(1) و كخالصة فإن عقد اإليجار التجاري المبرم قبل التعديل

الذي أدخل على القانون التجاري ال يمكن إثباته إال بتقديم محرر عرفي أو رسمي أو

وصوالت الكراء و ذهبت المحكمة العليا إلى أنه يكفي تقديم وصل كراء

واحد ويفهم ذلك من حيثيات11 الذي جاء فيه 1988و لكن وحيث أنه بالرجوع laquo

27قرارها الصادر بتاريخ إلى القرار المطعون فيه فإن مزاعم الطاعن ال تقف أمام

ما أعتمد عليه القرار من أدلة كتابية لدى قضاة الموضوع و أن الطاعن رغم زعمه

بأنه مستأجر للمحل التجاري من المدعي عليها منذ ثمان سنوات إال أنه لم

يستطع أن يقدم للمجلس ولووصل إيجار واحد raquo (1)

وتبعا لذلك فإن القاضي الذي يعرض عليه نزاع يتعلق بعقدإيجار تجاري أبرم في ظل

قبل تعديله و أنكر أحد األطراف قيام العالقة 5975اإليجارية ال يمكن له أن األمر

يأخذ كدليل لإلثبات إال الكتابة الرسمية أو العرفية أو وصوالت الكراء

أما إذا أقر األطراف بوجود العقد و لم ينازعوا في قيامةفاللقاضي أن يفصل في

الدعوى حتى ولو لم يوجد في ملفها محرر أو وصل كراء المطلب الثاني إثبات عقد إليجار التجاري المبرم بعد

صدور القانون0502

إن عقد اإليجار التجاري المبرم بعد التعديل الذي أدخل 5975على األمر

أصبح من العقود الشكلية إذ يجب المتضمن القانون 0205التجاري بموجب القانون

تحريره تحت طائلة البطالن في محرر رسمي و بذلك فإنأي شخص يدعي انه طرف

في عالقة إيجارية بموجب عقد إيجار تجاري أبرم بعد صدور القانون السالف الذكر

ملزم إلثبات صحة ما يدعيه بتقديم محرر رسمي افرغ فيههنا التصرف و يشترط في

من القانون المدني324هذا المحرر الرسمي طبقا للمادة أن يقوم بتحريره ضابط

عمومي و هو الموثق في حدود إختصاصه و أن يحترم في تحريره األشكال القانونية

اإلجتهاد القضائي للغرفة107969ملف رقم 199310( قرار في 1 05التجارية و البحرية )

80عدد خاص ص 04 عدد 1992 المجلة القضائية 5090ملف رقم 1988

27( قرار في 1 11 89ص ) و تكتسي الورقة الرسمية إذا توافرت فيها الشروط

القانونية الذاتية في اإلثبات حيث ال يطلب ممن يحتج بها أن يثبت صحتها و لكن على من

ينكرها و ينفي عالقة اإليجار أن يقيم الدليل على بطالنها وليس له طريق في

ذلك إال الطعن فيها بالتزوير

و من دون الكتابة الرسمية ال يمكن إثبات عقد اإليجارالتجاري و ال مكان لمواجهة

غيابها باإلقرار أو توجيه اليمين الحاسمة و ال مجال أيضاللحديث عن بداية الثبوت

بالكتابة بتقديم وصوالت كراء قصد إستكمالها بشهادة الشهود أو القرائن

ويبقى تصور حالة واحدة يمكن فيها إثبات عقد إيجار تجاريابرم بعد صدور القانون

بالبينة و القرائن و جميع طرق اإلثبات وهي حالة 0205فقدان السند الرسمي

من336يجوز اإلثبات بالبينة laquo المنصوص عليها بالمادة القانون المدني التي جاء فيها

فيما كان يجب إثباته بالكتابة إذا فقد الدائن سندهالكتابي لسبب أجنبي خارج عن

إرادته raquo فهذه المادة تجيز اإلثبات بالبنية أو القرائن ألي عقد

يشترط القانون إثباته بالكتابة ولو كان عقدا شكليا ويالحظ أن هذه المادة تنص على حالة

فقدان الدائن لسنده ولكنها في الحقيقة تنطبق على جميع من يريد التمسك بها ممن )

1تتوفر فيه الشروط المنوه عنها ) و يجب على من يريد اإلستفادة من هذه الحالة أن يثبت

مايلي أنه قد أفرغ فعال عقد اإليجار التجاري في محرر رسمي 1

و أن هذا العقد كان مستوفيا لجميع الشروط الموضوعية و الشكلية

أن يثبت واقعة ضياع السند و فقدانه وهي واقعة مادية 2تثبت بجميع طرق اإلثبات

أن يثبت السبب األجنبي بأن يقدم الدليل على أن ضياع 3السند كان لحادث حريق أو

غرق أو حرب أو لسبب راجع على شخص ثالث كسارق أو مغتصب

وحتما فإن إشتراط إفراغ عقد اإليجار في محرر رسمي يخفف على أطرافه عبء

إثباته و يسهل على القاضي التحقق من قيامه و البحثفي أركانه خاصة مدته و بدل

اإليجار بكوش يحي أدلة اإلثبات في القانون المدني الجزائري (1

( و الفقه اإلسالمي المؤسسة الوطنية237للكتاب ص

و نلخص من خالل هذا المبحث إلى أن إثبات عقد اإليجارالتجاري المبرم قبل تعديل

يكون بتقديم محررات رسمية كانت أو عرفية القانون 0205التجاري بموجب القانون

أفرغ فيها العقد أو بتقديم وصوالت الكراء أما العقد الذيأبرم بعد صدور القانون

السالف الذكر فال يمكن إثباته إال بتقديم المحرر الرسميالذي أفرغ فيه العقد مع

مراعاة قواعد اإلثبات كما سبق شرحه هذا عن إثبات عقد اإليجار التجاري و يبقى السؤال كيف

يتم إنهاؤه و متى يحقلألطراف تجديده

الفصل الثاني تجديد عقد اإليجار التجاري و إنهاؤه األصل في العقود أن العقد شريعة المتعاقدين فيتم

تعديله و تجديده و إنهاؤه باإلتفاق فيما بينهم إال أن المشرع خرج عن هذه القاعدة

في اإليجارات التجارية عندما أقر للمستأجر الحق في التمسك بتجديد اإليجار و قيد

سلطة المؤجرة في إنهاء عقد اإليجار حتى و لو كان محدد المدة بعرض التعويض

اإلستحقاق أو إثبات السبب الخطير و المشروع تجاه المستأجر المخلي وفق أحكام

من القانون التجاري177المادة و إثر02رجع المشرع إلى القواعد العامة وألغى 2005

09التعديل المؤرخ في أحكام التعويض اإلستحقاقي و التنبيه باإلخالء و أصبح عقد

اإليجار التجاري كغيره من العقود يخضع لإلدارة الحرة ألطرافه

وقد تم تقسيم هذا الفصل لتوضيح ذلك إلى مبحثين نتعرض في األول إلى أحكام تجديد

عقد اإليجار التجاري و في الثاني إلى إنهاء هذا العقد 5975و ذلك وفقا ألحكام األمر

المعدل له المتضمن القانون التجاري قبل تعديله و 0205القانون

المبحث األول تجديد عقد التجاري يخضع تجديد عقد اإليجار التجاري المبرم قبل التعديل إلى

و174أحكام المواد ما يلبيها من القانون التجاري التي تمنح لمستأجر العقار ما

يسمى بحق اإليجار و هو الحق الذي يخول له التمسك بتجديد العقد رغم حلول أجله

وذلك إذا توفرت فيه فتطبق عليه أحكام المادة الشروط القانونية أما العقد 02

05المبرم بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري التي تخضع تجديده إلرادة 187

األطراف المستقلة و من خالل المطلب األول لهذا المبحث نتناول تجديد عقد

اإليجار التجاري المبرم في قبل تعديله وفي الثاني نتعرض لتجديد العقود المبرمة 59

75بعد التعديل ظل األمر على النحو التالي

المطلب األول الحق في تجديد اإليجار فيقبل تعديله 59 75ظل األمر

يتعلق تجديد اإليجار التجاري بالعقود التي تبرم لمدةمحددة أما غير محددة

المدة فال تطرح بشأنها المسألة ذلك ألنها تظل قائمة ومستمرة إلى حين إعالن أحد

األطراف رغبته في إنهاءها و التجديد قد يكون صريحابالتعبير بين األطراف فيما

بينهم باإليجاب و القبول أو ضمنيا بتواصل اإليجار المنعقدإلى بعد األجل المحدد في

العقدالفرع األول التجديد الصريح العقد اإليجار التجاري

إن التجديد الصريح لعقد اإليجار التجاري قد يتم بتبادلاإليجاب و القبول بين

المؤجر و المستأجر و تحرير عقد إيجار جديد أو باإلتفاقعلى إستمرار العقد بشروطه

السابقة أو بأخرى مختلفة و هذا إعماال للقواعد العامةفي العقود كما قد يتم بممارسة

المستأجر للحق الذي كرسه له المشرع و هو حق التمسكبطلب التجديد الصريح طبقا

و ما يليها من القانون التجاري حماية له172ألحكام المادة من األضرار التي قد تلحق

به نتيجة رفض التجديدأوال شروط التمسك بحق تجديد عقد اإليجار التجاريمنها يتعلق بصاحب الحق و منها ما يتعلق بعقد اإليجارالشروط المتعلقة بصاحب الحق في التمسك بالتجديد

ال يجوز التمسك بحق التجديد إال من laquo أ جاء في المادة من القانون التجاري172

و يستخلص منه أنه raquo طرف المستأجرين أو المحولإليهم أو ذوي الحقوق

يمكن التمسك بتجديد عقد اإليجار التجاري لألشخاص التاليين

المستأجر األصلي الذي تربطه عالقة مباشرة مع المؤجر1048633 مالك العقار

1048633 ذوي الحقوق كالوارث أو الموصي له أو الموهوب له المحول إليه حق اإليجار الذي ينتقل إليه حق اإليجار

1048633 كمشتري القاعدة التجارية من مالكها مستأجر العقار

و يطرح السؤال بشأن مستأجر العين المؤجرة من الباطنو مستأجر القاعدة التجارية

لتسييرها تسييرا حرا بالنسبة للمستأجر من الباطن فيجوز له أن يطلب التجديد

من المستأجر األصلي في حدود الحقوق التي يتمتع بها هذا األخير من مالك العين

المؤجرة وفي ذلك نصت المادة فقرة198يجوز للمستأجر من الباطن ان يطلب تجديد laquo

أولى من القانون التجاري إيجاره من المستأجر األصلي في حدود الحقوق التي يتمتع

بها هذا األخير نفسه منالمالك raquo

كما يجوز له أن يطلب تجديد عقد اإليجار من المالك إذا كانقد رخص صراحة أو

ضمنيا باإليجار من الباطن أو وافق عليه أو إذا لم تكناألماكن محل اإليجار األصلي

تشكل في حالة اإليجار الجزئي من الباطن كال مشاعا مادياأو في نية األطراف فقرة األخيرة من القانون189المشتركة ) المادة

التجاري ( أما إيجار التسيير الحر و المقصود به إيجار القاعدة التجارية

من مالكها مستأجر العقار فقد إستقرت المحكمة العليا بشأنه أنه ال يمكن أن تطبق

عليه أحكام اإليجار التجاري07 فقضت في قرارها المؤرخ في 12مايلي 1999

ال يمكن إعتبار عقد التسيير الحر بمثابة عقد إيجار تجاري

laquo مهما طالت مدة بقاء المسير بالمحل التجاري و ال يستوجب التنبيه باإلخالء إذ

ينتهي في أي وقت بمجرد وبالتالي فإن مستأجر القاعدة التجارية لتسييرها تسييرا (1

حرا ال يملك ( raquo إنذار مكتوب حق التمسك بتحديد اإليجار و قد قضى مجلس قضاء

الشلف في قرار له مؤرخ في بإلزام مستأجر القاعدة التجارية بإخالء العين 20050430

المؤجرة إلنهاء مدة اإليجار و رفض دفع المستأجر ببطالن التنبيه باإلخالء و

جاء في حيثيات هذا حيث أن قاضي الدرجة األولى أصاب في حكمه لما إستند

laquo القرار203على المادة من القانون التجاري و اعتبر المستأنف مستأجر مسير و

أن إنهاء عقد اإليجار ال176 و 173يخضع للشروط النصوص عليها بالمواد raquo (2)

من القانون التجاري بأن يثبت المستأجر أنه يستغل المتجر بنفسه أو بواسطة

أحد تابعة كالوكيل أو مدير الشركة إذا كانت النيابة إتفاقية أو الحارس القضائي أو

الوصي أو القيم أو الوكيل عن الغائب إذا كانت النيابة قانونية و يؤكد حق الحارس

القضائي أو وكيل في من201تجديد إيجار المحل التجاري ما تقضي به المادة )

3القانون التجاري ) الشروط المتعلقة بعقد اإليجار

من169أ أن يرد اإليجار العقارات المذكورة في المادة القانون التجاري

عدد2001 المجلة القضائية 201563ملف رقم 1999 07( قرار في 1 12 209 ص 01 )

2005عن الغرفة التجارية بمجلس قضاء الشلف 05 30( قرار في 2 04 128فهرس رقم )

60جنادي جياللي المرجع السابق ص (3 ) بأن يكون اإليجار من اجل ممارسة نشاط تجاري بذلك

تستبعد اإليجارات التي تتم من اجل ممارسة المهن الحرة أو المدنية أو الحرفية و

في الحالة األخيرة إشترط المشرع أن يكتسب الحرفي صفة التاجر وان يقيد نفسه

قي السجل التجاري كما و4 من القانون التجاري ) 169رد ذلك في المادة )

ج أن تكون مدة اإليجار سنتين فأكثر بعقد مكتوب و بعقدشفهي أربع سنوات متتالية

ودون إنقطاع فعلى المستأجر أن يثبت أنه إستغل المحلحسب ما سبق ذكره و

إال سقط حقه في التمسك بالتجديد و يمكن إلزامه بالخروجبمجرد إنقضاء المدة و

هو ما كرسته المحكمة العليا بموجب قرار07عندما 1999 13صادر بتاريخ

رفضت الطعن المرفوع من المستأجر ضد قرار قضىإستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث وعشرينشهرا معتبرة إياه

1انه اصبح يحتل األماكن دون حق أو سند ) ) ثانيا إجراءات تجديد عقد اإليجار

من القانون التجاري و ما174يتم التجديد طبقا للمادة يلبها بتقديم طلب إلى المؤجر

يتضمن رغبة المستأجر في التجديد أثناء سريان العقدوقبل إنتهاء مدته بستة أشهر على

األقل و ذلك بموجب عقد غير قضائي عن طريق المحضرأو برسالة موصول عليها

مع طلب العلم بالوصول كما يجوز أن يتم التبليغ للمسيرالذي يتوفر فيه الصفة الكافية

إلستالمه وفي حالة تعدد المالكين للعقار المؤجر يكفيتوجيه الطلب ألحدهم ليسرى

عليهم جميعا إال إذا كانت هناك شروط أو إتفاقات أخرىبين األطراف تخالف ذلك و

أوجب المشرع أن يتضمن طلب التجديد تحت طائلة بطالنهمضمون الفقرة األخيرة من

من174يتعين على المؤجر في أجل ثالثة laquo المادة القانون التجاري التي تنص

أشهر من تاريخ تبليغ طلب التجديد أن يحيط الطالب علمابنفسه اإلجراء إذا كان يرفض

التجديد مع إيضاح دوافع هذا الرفض و يعتبر المؤجر إذا لميكشف عن نواياه في هذا

األجل موافقا على مبدأ اإليجار السابق raquo وعلى المؤجر خالل األشهر الثالث التي تلي تاريخ تبليغه أن

يبين موقفه تجاه طلب التجديد و الذي ال يخرج عن أحد الحاالت التالية

الموافقة على التجديد دون قيد أو شرط في هذه الحالة1048633 يجدد العقد بشروطه

9السابقة وبنفس المدة شرط أن ال تتجاوز من القانون175سنوات) المادة

01التجاري فقرة ) على بن غانم الوجيز في القانون التجاري وقانون (4

187األعمال موفم للنشر ص )01 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137ص ) الموافقة على التجديد ولكن بشروط أخرى فإذا وافق

1048633 عليها المستأجر كان األطراف أمام عقد جديد يجب إبرامه وفق الشروط الجديدة و يتم

في هذه الحالة اإلتفاق على مدة اإليجار بكل حرية و يمكن أن تتجاوز تسع سنوات

من القانون175)المادة ( التجاري

رفض المؤجر طلب التجديد و يجب عليه هنا أن يبلغ1048633 المستأجر بالرفض خالل

ثالث اشهر من تاريخ التبليغ و أن يوضح دوافعه في ذلك وأن يذكر فيه مضمون

من القانون التجاري تحت طائلة بطالن التبليغ194المادة من القانون174)المادة

التجاري الفقرتين األخيرتين (و يمكن للمستأجر أن ينازع المؤجر

1048633 عن سبب الرفض أو أن يطلب سداد تعويض اإلخالء أمام القضاء

عدم الرد على طلب التجديد خالل مدة الثالثة اشهر التي1048633 تلي التبليغ و يعتبر سكوته

موافقة ضمنية على تجديد اإليجار السابق بنفس شروطه من القانون174)المادة

( التجاري ثالثا سريان مفعول اإليجار الجديد

من القانون التجاري175يسري اإليجار الجديد طبقا للمادة من يوم تجديده و يقصد به

تاريخ توجيه التنبيه باإلخالء في حالة توجيه من قبل المؤجر أو األجل المألوف الذي

يلي طلب التجديد أما إذا كان المؤجر قد رفض تجديد اإليجار ثم عدل عن رأيه

بعد ذلك ووافق على التجديد و أبلغ المستأجر بموافقته فإن التجديد هنا يسري

إعتبارا من يوم تبليغ المستأجر هذه الموافقة بعقد غير قضائي طبقا للمادة

فقرة أخيرة من القانون175 التجاري

الفرع الثاني التجديد الضمني لعقد اإليجار التجاري إذا إنتهت مدة اإليجار دون أن يخطر أحد األطراف األخر

بإخالء المحل و بقي المستأجر مع ذلك في المكان المؤجر برضا المؤجر أعتبر

هذا بمثابة تجديد ضمني لإليجار وذلك ألن المشرع قيد إنهاء العقد في اإليجارات

التجارية بتوجيه التنبيه باإلخالء سواء تعلق األمر بعقود محددة المدة أو غير محددة

من القانون173)المادة ( التجاري فقرة األولى

و حتى يتجدد العقد ضمنيا يجب أن يكون هناك إيجار سابقمعين المدة و أن تنقضي

هذه المدة دون أن يوجه المؤجر تنبيها باإلخالء في مدة ستةاشهر على األقل قبل

األجل دون أن يقدم المستأجر طلب تجديد ألن التجديد في هذه الحالة يصبح صريحا

و أن يكون العقد كتابي وذلك ألنه في الغالب العقدالشفهي يكون غير محدد المدة إذا

و في laquo يتعذر إثباتها وعلي هذا نص المشرع في المادة من القانون التجاري173

حالة عدم التنبيه باإلخالء يتواصل اإليجار المنعقد كتابةبالتمديد

الضمني إلى ما بعد األجل المحدد في العقد مع مراعاةاألحكام المنصوص عليها في

العقد raquo يجدد عقد اإليجار التجاري ضمنيا وفقا لشروطه السابقة

ولمدة مساوية لمدة اإليجار175الذي حل أجله دون أن تزيد عن تسع سنوات ) المادة

من القانون التجاري ( أما إذا أراد المستأجر التعديل من شروط اإليجار السابقة

الذي تجدد ضمنيا فله أن يوجه طلب إلى المؤجر و ذلك أثناء التجديد و يفهم هذا من خالل

من القانون174نص المادة في حالة عدم التنبيه باإلخالء يتعين على المستأجر الذي

يرغب في laquo التجاري الحصول على تجديد إيجاره أن يتقدم بطلبه أو عند

اإلقتضاء في كل وقت أثناء فهذا الطلب و إن كان يهدف في ظاهره إلى تجديد

اإليجار فالغرض منه raquo تجديده في الحقيقة هو التعديل من شروط العقد ألن العقد يكون

قد تجدد ضمنيا بإنتهاء أجله دون توجيه التنبيه باإلخالء و لكن إن وجه المستأجر هذا

الطلب فإنه يصبح تجديدا صريحا و يمكن اإلتفاق على شروط جديدة بحرية و دون

التقيد بمدة تسع سنوات من القانون التجاري و175المنصوص عليها في المادة تجدر اإلشارة إلى أن التجديد

الضمني لعقد اإليجار يكون بقوة القانون و ال تشترط فيهالموافقة من المؤجر و ذلك

ألن سكوته و عدم إعتراضه على إستمرار المستأجر فيالبقاء في العين المؤجرة يفسر

بأنه قبول و بذلك يستفيد المستأجر من مدة إيجار تعادلمدة اإليجار السابق على أن ال

يتجاوز تسع سنوات و ال يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجارالمحدد ضمنيا بتوجيه تنبيه

باإلخالء إال إذا وافق المستأجر على اإلخالء قبل إنتهاء مدةالعقد المحدد و مع ذلك

إعتبرت المحكمة العليا أن عقد اإليجار إذا تجدد ضمنيا فإنهيجدد لمدة غير محددة و

يمكن للمؤجر أن يضع له حدا في أي وقت يتوجيه التنبيهباإلخالء فقضت في قرارها

12 المؤرخ في 11مايلي 1994 عند نهاية فترة اإليجار دون توجيه تنبيه باإلخالء يتجدد عقد

laquo اإليجار ضمنيا على أجل غير محدد وعليه فالمؤجر غير ملزم بأي مدة و يمكن أن

يوجه للمستأجر تنبيهاباإلخالء متى أراد raquo (1)

86حمدي باشا القضاء التجاري دار هومة ص (1 ) و كذلك الغرفة التجارية بمجلس قضاء الشلف أقرت بصحة

التنبيه باإلخالء الذي

وجهه المؤجرين إلى المستأجر خالل فترة التجديد الضمني9لعقد إيجار أبرم لمدة

سنوات و إنتهت مدته دون توجيه تنبيه باإلخالء فتجددضمنيا و إعتبرت الغرفة انه

ال يوجد مايثبت ان المؤجرين قد وافقوا على التجديدالضمني و قد جاء في حيثيات

مايلي 35 فهرس رقم 2005حيث أن دفع المستأنف laquo 26 قرارها المؤرخ في 02

كون أن العقد اإليجار تجدد ضمنيا مردود عليه كونه اليوجد ما يثبت أن عقد اإليجار

تجدد ضمنيا بموافقة المستأنف عليهم حيث أن قاضي الدرجة األولى لما قضى بالمصادقة على

التنبيه و تعيين خبير أصاب في حكمه كون أن المستأنف عليهم وجهوا للمستأنف

تنبيها ضمن األجل القانوني و طبقاللقانون و بالتالي يتعين تأبيد الحكم المستأنف raquo (2)

المطلب الثاني تجديد عقد اإليجار التجاري المبرم بعدصدور القانون

02 05 مكرر من القانون التجاري في187جاء في المادة laquo

فقرتها الثانية مما يلي يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجل

المحدد في العقد دون حاجة إلى التنبيه باإلخالء و دون الحق في الحصول على تعويض

اإلستحقاق المنصوص عليه فيهذا القانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

و يفهم من نص هذه المادة بمفهوم المخالفة أنه ليسللمستأجر أن يتمسك بحق التجديد

و إذا رغب في اإلستمرار في إيجار العقار فالبد أن يكون ذلك باإلتفاق مع المؤجر

و يعتبر العقد في جميع الحاالت عقد جديد حتى ولو تمإبرامه بنفس شروط العقد

السابق يخضع عقد اإليجار التجاري للقواعد العامة في 02

05فالتعديل الذي جاء به القانون التعاقد القائمة على إستغالل اإلدارة و حرية التعاقد و تم

تخليص المؤجر من القيود التي كانت مفروضة عليه و التي كانت تجعل المستأجر مالك

القاعدة التجارية في مركز يبدو انه أقوى من مركزه بصفته مالكا للعقار

و تتضمن المادة السلفة الذكر إلغاء ضمني ألحكام المادة من القانون التجاري و172

من ثم إلغاء لحق اإليجار و بالتالي مهما طالت مدةإستغالل المستأجر لنشاط تجاري

في العقار المؤجر فإنه يلزم بمغادرة األمكنة متى حلأجل عقد اإليجار إال إذا وافق المؤجر على إبرام عقد جديد

فهرس2005الغرفة التجارية مجلس قضاء الشلف 0526( قرار في 2 02 35رقم )

و لكن هذا اإللغاء الضمني ليس مطلق إذ أن العقود التيأبرمت قبل هذا التعديل تخضع

و ما يليها من القانون التجاري و172في تجديدها للمواد هو ما نصت عليه المادة

التي أضيفت إلى القانون التجاري بموجب01مكرر 187 من القانون03المادة 0205

يبقى تجديد عقود اإليجار المبرمة قبل النشر المذكور فيlaquo مكرر أعاله187المادة

خاضعا للتشريع الساري المفعول بتاريخ إبرام عقد raquo اإليجار

ويالحظ أن المشرع أبقى على حق تجديد اإليجار بالنسبةللعقود الجارية المبرمة قبل

التعديل رغم أن هذا الحق هو من المراكز القانونية التيفرضت على المتعاقدين

بموجب القانون و ليس من المراكز العقدية ألنه ال يقوم على إتفاق األطراف

و لذلك كان من المفروض أن يخضع لقاعدة األثر الفوريللقانون إعماال للمبادئ

القانونية و سريان القانون من حيث الزمان و بالتالي كانيجب أن يمس التعديل عقود

02و يترك المجال للحرية التامة في التعاقد و يتم 2005 09اإليجار المبرمة قبل

ولكن يبدو أن المشرع من خاللتوحيد األوضاع القانونية من01 مكرر 187المادة

القانون التجاري أراد المحافظة على إستقرار النشاطالتجاري و عدم مفاجئة أصحاب

و التي من الممكن أنالقواعد التجارية بإحكام التعديل تلحق بهم و بالوضع اإلقتصادي

05بأثر فوري أضرار كبيرة لو تم تطبيق القانون 02 و يطرح السؤال في هذا الصدد بشأن العقود التي تجدد

صراحة بإيجاب وقبول جديدين هل تعتبر عقود إيجار من المؤجر و المستأجر في 02

05تاريخ الحق لنشر القانون جديدة و تخضع بذلك ألحكام التعديل أم أنها تبقى خاضعة

و ما يليها172ألحكام المواد 75من األمر 59

الواقع انه في غياب إجتهادات و أحكام قضائية في هذاالصدد بالنظر لحداثة القانون

فاألرجح انه ال يوجد ما يبرر إبقاء هذه العقود خاضعة 0205للقانون السابق فهو

عقد جديد بإيجاب من المؤجر و موافقة من المستأجر دونتمسكه بالحق في التجديد

من القانون التجاري و هذا172الذي تنص عليه المادة يجعله يخضع ألحكام التعديل

و نفس الشيء بالنسبة لعقود اإليجار التي يوجه فيها تنبيهباإلخالء باعتبار أن هذا

األخير هو تصرف إرادي يرتب أثاره دون حاجة إلى موافقةالطرف األخر و هو

المستأجر فإذا إستوفى التنبيه شروطه القانونيةو تمإتباع اإلجراءات القضائية كما

يتطلبها القانون ترتب عن ذلك إنتهاء عقد اإليجار فإذاعدل المؤجر عن نيته في

رفض التجديد تحتم على الطرفان إبرام عقد جديد فإذا كانهذا العدول الحق لتاريخ

فإن العقد الذي يبرم بين الطرفين يخضع ألحكام 0205التعديل نشر القانون

مكرر من187الحالة األخرى التي يمكن إخضاعها للمادة القانون التجاري تتعلق بحق

األولوية الذي يكتسبه المستأجر في حالة إخالءه للعينالمؤجرة لوجود هدم كامل

بالعمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها لإلستغالل أو إلستحالةشغلها دون خطر نظرا

من177لحالتها إذا أقر له المشرع من خالل المادة القانون التجاري في فقرتها

األخيرة بحق األولوية في إستئجار العمارة المعاد بناؤها قبل تعديله و بناء على ذلك إذا كان عقد اإليجار األصلي 59

75أبرم في ظل القانون و كان اإلخالء بسبب حالة المبني وتم إعادة بناء هذا األخير

و ترميمه بعد نشر فإن المستأجر الذي يريد التمسك بحق األولوية يلزم 02

05باإلبرام عقد جديد القانون وفق ألحكام التعديل

و يستخلص من هذا المبحث بموجب أن مستأجر العقار بموجب عقد إيجار تجاري 59

75أبرم قبل تعديل األمر يتمتع إذا توافرت فيه الشروط القانونية و اصبح مالك 02

05للقاعدة القانون التجارية يتمتع بحق اإليجار و يمكن له المطالبة بتجديد

عقد اإليجار عند حلول أجاله في حين أن المستأجر للعين بعد هذا التعديل يلزم

بإخالء األمكنة متى حل اجل العقد ما لم يوافق المؤجر على إبرام عقد جديد

قبل تعديله و فكيف يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجار 5975الذي ابرم في ظل األمر

كيف يمكن للمستأجر أن يستمر في إستغالل نشاطهالتجاري في نفس العين التي اجرها

الذي عدل القانون التجاري بموجب عقد ابرم بعد 0205صدور القانون

المبحث الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري أصبح إنهاء عقود اإليجارات التجارية يخضع للقواعد إثر 02

05صدور القانون العامة في التعاقد القائمة على حرية اإلتفاق و إستقالل

اإلرادة فينتهي العقد على ذلك بمجرد حلول األجل المحدد في العقد و بهذا يكون المشرع

قد حرر إرادة المؤجر التي كانت قبل التعديل مقيدة بتوجيه تنبيه باإلخالء عند

الرغبة في وضع حد للعقد محدد المدة كان أو غير محدد و بعرض التعويض اإلستحقاقي

الذي قد تفوق قيمته قيمة العقار المؤجر أو بإثبات السبب الخطير و المشروع تجاه

المستأجر المخلي المحل و لدراسة أحكام إنهاء عقد اإليجار التجاري تم تقسيم هذا

المبحث إلى مطلبين يتعلق قبل تعديله والثاني بالعقد المبرم بعد التعديل األول 59

75بالعقد المبرم في ظل األمر الذي أدخل على القانون التجاري

المطلب األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم فيظل األمر

قبل تعديله 5975 إذا كان المالك المؤجر ال يرغب في تجديد اإليجار للمستأجر

الذي نشأ له الحق في اإليجار ألزمه القانون أن يوجه للمستأجر تنبيها بإخالء

العين المؤجرة مع ذكر األسباب التي جعلته يطلب إخالء العين فإذا كانت له

أسباب شرعية قبل المستأجر فله الحق في اإلسترجاع دون تعويض حسب الحاالت التي

يخولها له القانون و إال فإنه يلزم بدفع تعويض اإلستحقاق

الفرع األول رفض تجديد عقد اإليجار التجاري مقابلتعويض إستحقاق

قبل تعديله الحق في طلب أعطى المشرع للمستأجر 5975من خالل األمر

تجديد العقد بتوافر الشروط القانونية و منح المؤجر بلقابل الحق في رفض التجديد

وموازنة منه بين الحقين و حماية لما يسمى بالملكيةالتجارية فرض التعويض

اإلستحقاقي و ضبطه من خالل تجديد الحاالت التييستحق فيها و اإلجراءات الواجب

إتباعها للحصول عليها1أوال حاالت تطبيق التعويض اإلستحقاق ) )

و تتمثل في أ رفض تجديد اإليجار دون سبب شرعي فالرفض غير

المسبب يؤدي إلى إلزام المؤجر بسداد تعويض اإلستحقاق ويقع عليه عبء إثبات

الرفض و ذلك ما تفرضه من القانون التجاري من ذكر أسباب177عليه المادة

خطيرة و مشروعة بممارسة حق اإلستراد في حاالت أخرى

من القانون التجاري و178الحالة التي جاءت بها المادة 1048633 هي الحالة التي تخول

المؤجر المالك إسترجاع محله بسبب حالة البناء أو إعادةبناء العمارات التي يوجد

بها المحل بإستثناء عندما يعرض عليه محل أخر و إال ألزمبسداد تعويض عن ذلك

حالة اإلسترجاع لزيادة إرتفاع العمارة المنصوص عليها في1048633 من القانون181المادة

التجاري و في هذه الحالة يدفع له تعويض إستحقاقجزافي ال يتجاوز ثالث

سنوات إيجار من القانون التجاري و182الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 هذه تخص حالة اإلسترجاع الجزئي لألمكنة المخصصة أصال للمسكن و التي

تعتبر في الوقت ذاته تابعة للمحل التجاري وذلك ليسكن فيها شخصيا أو أحد

األزواج بشرط أن ال يتوفر على سكن أخر أو ألفراد عائلته الذين يعيشون معه أو

المقيمين عنده و الشرط الثاني إذا كان اإلسترجاع الجزئي ال يخل إخالال خطيرا

بإستغالل المحل و الثالث أن ال تكون المحالت التجارية و المحالت المعدة

للسكن تشكل وحدة غير مشاعة في حالة عدم توفر هذه الشروط يلزم بالتعويض و

كذلك في عدم شغله سنوات من6 اشهر و في مدة أقصاها 6لألمكنة في اجل خروج المستأجر

من القانون التجاري و184الحالة النصوص عليها بالمادة 1048633 هي المتعلقة باإلسترجاع

من المؤجر الذي هو في نفس الوقت البائع للمحل التجاري

45أسعد زهية تعويض اإلستحقاق نشرة القضاة عدد (1 12ص )

من القانون التجاري 185الحالة المنصوص عليها بالمادة 1048633 وهي حالة رفض تجديد

اإليجار الواقع من الدولة أو المجموعات المحلية و ذلك

بسبب المنفعة العامة من القانون التجاري 186الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 وهي حالة ما إذا تحايل المؤجر على القانون وقت اإلسترجاع و عدم إحترامه

اإللتزامات التي يفرضها عليه القانون بعد اإلسترجاع

ثانيا إجراءات إنهاء عقد اإليجار التجاري مقابل تعويضاإلستحقاق

أ توجيه التنبيه باإلخالء يجب على المؤجر الذي يرفض تجديد اإليجار أن يوجه تنبيها

باإلخالء إلى المستأجر مالك القاعدة التجارية فإذا لم تتوافر في هذه األخيرة

الشروط المنصوص عليها بالمادة من القانون التجاري فال يلزم المؤجر بذلك أي إذا لم 172

يكتسب المستأجر حق اإليجار طبقا للشروط التي سبق شرحها في تجديد عقد

اإليجار التجاري و قد قضت المحكمة العليا في07عندما رفضت الطعن المرفوع 1999

13قراراها الصادر في من المستأجر ضد قرار رفض إستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث و عشرين شهرا معتبرة إياه أصبح

يحتل األماكن دون حق أو1سند ) )

و توجيه التنبيه باإلخالء واجب في جميع الحاالت سواء كنابصدد عقد إيجار محدد

المدة أو عقد غير محدد المدة وإن كان ذلك ال يطرحإشكاال بالنسبة لهذا األخير فإنه

فيما يخص العقود محددة المدة اختلفت مواقف الجهاتالقضائية فرأى البعض منها

انه ينتهي بإنتهاء المدة المتفق عليها اعتمادا على المادتين من القانون107 و 106

المدني في حين أخذت جهات أخرى موقفا مخالفا و173قررت أن أحكام المادة

المتعلقة بوجوب توجيه التنبيه باإلخالء تطبق على جميععقود اإليجار التجارية إذا أن

هذه المادة ال تفرق بين اإليجار المحدد أو غير محدد المدة ) (2

و هو ما استقر عليه االجتهاد القضائي و كرسته المحكمةالعليا في قراراتها و نذكر منها12 الذي جاء فيه 1998و يستفاد من القرار laquo

08القرار الصادر في الطعون فيه أن قضاة المجلس لما قضوا بالمصادقة على

الحكم القاضي بطرد المستأجرة من المحل التنازع عليه دون توجيه تنبيه باإلخالء فإنهم

من173خرقوا أحكام المادة ص01 عدد 2000 مجلة قضائية 128477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137 )( حسان بوعروج تعليق على2 12مجلة قضائية 1998

08 الصادر في 177670قرار رقم )20 ص 02عدد 1999

القانون التجاري التي تشترط إلنهاء عقد إيجار تجاريتوجيه تنبيه بإخالء سواء كان

العقد محدد أو غير محدد المدة raquo(3) و يجب أن يتضمن التنبيه باإلخالء البيانات التالية

ذكر موجه التنبيه و صفته و مقر إقامته و هويته 1 ذكر األسباب التي جعلت المؤجر يطلب إخالء العين 2

المؤجرة ذكر العين المؤجرة و تحديدها و سند الملكية و إسم 3

المستأجر و هويته و أن يوجه إلى مكان ممارسة نشاطه التجاري

من القانون التجاري و إال كان194ذكر مضمون المادة 4 التنبيه باإلخالء باطال

اشهر مع تحديد بدايته و نهايته6تحديد أجل 5

و بشأن تسبب التنبيه باإلخالء تميز موقف المحكمة العليا( يعتبر األول1باتجاهين )

أن مجرد عرض التعويض اإلستحقاقي من طرف المؤجرتسبيب كاف فقضت

المحكمة العليا في199603إن مجرد عرض التعويض laquo 26قرارها المؤرخ في

من قبل المؤجرين يشكل سببا كافيا لطلب التنبيه باإلخالء من القانون176طبقا للمادة

التجاري و بالتالي فإن النعي على القرار بعدم التسبب raquo(2)في غير محله

أما اإلتجاه الثاني فقد ذهب في تسبيب التنبيه باإلخالء علىأن عرض التعويض

اإلستحقاقي هو نتيجة له و ليس سببا كافيا لكي يستجيب173لمقتضيات أحكام المادة

من القانون التجاري و األرجح هو ما ذهب إليه الرأي األول ذلك أن تقييد إرادة

المؤجر في إسترجاع العقار هو إستثناء من حرية التصرف في الملكية وبذلك ال

يجب التوسع فيه ال laquo و بالنسبة لوقت توجيه التنبيه باإلخالء فقد نصت المادة

من القانون التجاري173 ينتهي إيجار المحالت الخاصة بهذه األحكام إال بأثر تنبيه

بإخالء حسبما جرت عليه6و يفهم من هذا النص انه إذا raquo العادة المحلية و في مدة

أشهر قبل األجل على األقل اشهر من6كان العقد محدد المدة فيجب توجيه التنبيه قبل

حلول تاريخ إنتهاء مدة اإليجار إما إذا كان العقد غير محدد المدة فيجب منح

اشهر لإلخالء6المستأجر مدة من تاريخ توجيه التنبيه

ص02 عدد 1999 مجلة قضائية 177670ملف رقم 1998 08( قرار 3 12 23 )

محمود قباص التنبيه بإخالء و اإليجارات التجارية مجلة (1 256 ص 01 عدد 1993قضائية )

المجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 2 03التجارية و )

96 عدد خاص ص 1999البحرية يتم إجراء التنبيه باإلخالء عن طريق المحضر القضائي أو

بالتسليم الشخصي إلى المستأجر أو يرسل برسالة موصى عليها أو بأي وسيلة

أخرى و تجدر اإلشارة إلى أنه إذا تعدد المستأجرين للعين المؤجرة فيجب توجيه تنبيه

باإلخالء لكل واحد منهم على حدى وذلك تحت طائلة البطالن و هو ما قضت به المحكمة

العليا في قرارها المؤرخ الثابت من أو راق الطعن أن قضاة المجلس لما 1999

09 في 11إعتبروا بقية الورثة في النزاع غير وارثين في اإليجار و ال يستحقون أي تعويض

وال ضرورة بالتالي لتوجيه التنبيه بإخالء لكامل الورثة فإنهم أخطئوا في

من510تطبيق القانون ألن المادة القانون المدني تعتبر اإليجار من الحقوق التي تورث و كل

وارث له في اإليجار حق ثابت و خاص

إن التنبيه باإلخالء ال يكون صحيحا و منتجا لكل أثارهالقانونية إال إذا وجه إلى كامل

الورثة و ليس للمسير بوكالة فقط الذي ال يعتبر وكيال raquo (1)عن بقية الورثة

أما إذا تعدد المؤجرين بأن كان العقار ملك في الشيوع لعدةأشخاص فيحق لكل شريك

منهم أن يوجه دون الشركاء اآلخرين تنبيها باإلخالء718للمستأجر عمال بأحكام المادة

لكل شريك في الشيوع الحق في أن يتخذ من الوسائل laquoمن القانون المدني التي تنص

من تطبيقات هذا raquo ما يلزم لحفظ الشيء و لو كان ذلكبغير موافقة باقي الشركاء

المبدأ قرار03المنشور في المجلة القضائية 2001 20المحكمة العليا المؤرخ في

ص02 عدد 2002حفاظا على المال المشاع يحق ألحد laquo و الذي جاء فيه319

الشركاء إتخاذ كافة اإلجراءات الالزمة و لو كان ذلك دونموافقة باقي الشركاء فإن

القضاء بصحة التنبيه بإخالء الموجه من المؤجرة المالكةأغلبية الحصص لحماية المحل

التجاري من االنهيار دون موافقة باقي الشركاء هو raquo تطبيق سليم للقانون

و إثبات حصول التنبيه باإلخالء يكون على من يدعي بهبكافة طرق اإلثبات بما فيها

البينة و القرائن و شهادة الشهود مهما كانت قيمة األجرة )( وعدم توجيه التنبيه أو عدم2

توافر شروطه يؤدي إلى عدم قبول الدعوى شكالبموقف المستأجر من عرض التعويض اإلستحقاقي

إذا وافق المستأجر على مبدأ اإلخالء وحصل إتفاق حولقيمة التعويض اإلستحقاقي فإن

األمر ينتهي عند هذا الحد و إذا وافق المستأجر على مبدأاإلخالء وقام الخالف على

مقدار التعويض اإلستحقاقي جاز للطرف الذي يهمهالتعجيل أن يرفع دعواه أمام رئيس

المحكمة الناظرة في القضايا اإلستعجالية ليأمر بإجراءاتالخبرة الالزمة و ذلك بعد

إنتهاء أجل ثالثة اشهر من تاريخ توجيه التنبيه و أن يرفعبالتوازي دعوى قضائية في

ص02 العدد 2001 مجلة القضائية 207219ملف رقم 199909( قرار في 1 11 231 )

83جنادي جياللي المرجع السابق ص (2 ) الموضوع أمام الجهة القضائية المختصة و هي محكمة

موقع العقار و قد قضت المحكمة في199005من المقرر قانونا أن اللجوء إلى laquo

06قرار صادر في القاضي اإلستعجالي إلجراء خبرة لتقدير التعويض عن إخالء

يستلزم و جود دعوى فيالموضوع مرفوعة مسبقا raquo(3)

وعند إنجاز تقرير الخبرة نتيجة الدعوى اإلستعجالية الذييجب إيداعه في ظرف

شهرين لدى أمانة الضبط و يلحق بملف الدعوى المرفوعةأمام المحكمة المختصة التي

من194تفصل في الموضوع بعد إيداع التقرير ) المادة القانون التجاري (

أما إذا رفض المستأجر اإلخالء أصال فعليه أن ينازع فيصحة التنبيه باإلخالء

بعرض النزاع بعد ثالثة أشهر من التبليغ على قاضيالموضوع الذي يفصل أو ال في

صحة التنبيه باإلخالء ثم يتم تقدير التعويض اإلستحقاقيالذي يكون عادة باالستعانة

بخبير و يراعي في تقدير التعويض اإلستحقاقي القيمةالتجارية للمحل التجاري التي

تحدد وفق لغرض المهنة مصاريف النقل و إعادة الترتيب وحقوق التحويل الواجب

تسديدها لمحل تجاري من نفس القيمة و عن تاريخ تقدير التعويض اإلستحقاقي ذهبت المحكمة

العليا إلى أن العبرة بتاريخ توجيه التنبيه باإلخالء و ذلك في05الذي جاء فيه 1999

08قرارها المؤرخ في من المقرر قانونا أنه يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار

laquo غير أنه يسدد للتاجر المخلي التعويض اإلستحقاقي الذي يجب أن يكون مساويا

للضرر المسبب نتيجة عدم التجديد و لما ثبت في قضية الحال أن قضاة المجلس لما

قدروا الضرر الناتج عن رفض تجديد اإليجار إبتداء من تاريخ اإلعالن عن رغبة

المؤجر في إنهاء اإليجار و ليس من تاريخ الخروج الفعلي ألن الخروج يقع بعد صدور

الحكم القاضي باإلخالء و األحكام تفصل في الوقائع القائمة و ليست raquo (1)

المستقبلية فإنهم طبقوا صحيح القانون ج دفع التعويض اإلستحقاقي و إخالء األمكنة

يبقى المستأجر بعد توجيه التنبيه باإلخالء شاغال لألمكنةإلى حين تقاضيه الفعلي لقيمة

التعويض و يعتبر في هذه الحالة شاغل بحق و من دونسند فهو يحق ألن القانون

يسمح له بالبقاء إلى حين قبض التعويض اإلستحقاقي من القانون التجاري (187)المادة

و هو بغير سند ألن توجيه التنبيه باإلخالء يضع حدا لعقداإليجار و يدفع للمستأجر تعويضا عن شغل األمكنة

01 عدد 1991 المجدلة القضائية 67008ملف رقم 1990 06( قرار في 3 05 65ص )

العدد2000 المجلة القضائية لسنة 189311ملف 1999 08( قرار في 1 05 121 ص 01 )

عند دفع التعويض اإلستحقاقي يلزم المستأجر بمغادرةاألماكن حتى عن طريق القوة

العمومية على أن يدفع للمؤجر تعويضا عن التأخر إذاتماطل في الخروج منه )المادة

( من القانون التجاري 187 و في حالة اإلخالء تسلم األماكن للمؤجر في أول يوم من

األجل المألوف و التالي يوم إعتبارا من تاريخ تسديد التعويض15إلنقضاء مهلة

للمستأجر نفسه أو للحارس القضائي إذا وجد و يدفع الحارس القضائي التعويض

للمستأجر مقابل إيصال منه فقط

إن لم تقع معارضة من الدائنين أو التوقيع حجز من أحدهم تحت يده

و إذا تراجع عن إرادته في طرد المستأجر إما بسبب عجزهعن تسديد التعويض

اإلستحقاقي المحكوم به لفائدة المستأجر المخلى أو أليسبب أخر يحق له أن يتملص

من القانون197من تسديد هذا التعويض ) المادة التجاري ( مع مراعاة الشروط التالية

وجود المستأجر في العين المؤجرة ولم يتم استئجار عين1048633 أخرى من طرف

المستأجر يوم إبتداء من اليوم15أن يمارس حق التملص في اجل

1048633 الذي يصبح فيه الحكم أو القرار القاضي بالتعويض اإلستحقاقي نهائيا

أن يوافق الطرفان على التجديد حسب شروط يتفقان1048633 عليها وفي حالة عدم اإلتفاق

195يحدد القاضي اإلستعجالي هذه الشروط وفقا للمادة من القانون التجاري

و ال بد هنا من إبرام عقد جديد بعد ممارسة حق التملص ألن1048633 العقد األول قد انتهى بتوجيه التنبيه باإلخالء

الفرع الثاني رفض تجديد عقد اإليجار التجاري دونتعويض إستحقاقي

إن إستفادة المستأجر صاحب القاعدة التجارية من التعويضاإلستحقاقي في حالة

رفض المؤجر تجديد عقد اإليجار مقرونة بعدم إرتكابه أيخطأ من األخطاء المنصوص

من القانون التجاري وعلى ذلك177عليها في المادة يمكن للمؤجر أن يتخلص من

تعويض اإلخالء إذا أثبت سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر المخلى المحل

أوال حاالت رفض تجديد اإليجار دون تعويض إستحقاقي

من القانون التجاري و تتمثل في177نصت عليها المادة إثبات المؤجر سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر 1

القاعدة أنه يحق للمؤجر أن يطالب من المستأجر الذي قامبأعمال خطيرة و غير

مشروعة أن يتخلى عن األمكنة دون تعويض إستحقاقي ويالحظ أن المشرع لم يحدد

األسباب الخطيرة وغير المشروعة التي يؤسس عليهاالتنبيه باإلخالء و لكن يمكن

إحصاء بعضها من خالل أحكام القانون التجاري و اإلجتهادالقضائي فنذكر على

سبيل المثال إرتكاب المستأجر خطأ يوجب مسئوليته الجزائية إصرارا

1048633 بالمؤجر أو أحد أفراد عائلته

1048633 تغيير النشاط التجاري دون ترخيص من المؤجر إحداث أعمال ضارة بالعين المؤجرة أو هدم جزء منها أو

1048633 التغيير في واجهة المحل التوقف عن إستغالل المحل التجاري دون سبب جدي أو

1048633 مشروع اإليجار من الباطن أو التنازل عن اإليجار دون ترخيص

1048633 من القانون188)المادة ( التجاري

ممارسة نشاط غير مشروع في المحل موازاة مع النشاط1048633 األصلي كبيع مواد ممنوعة

كالمخدرات أو أسلحة حربية أو ممارسة الدعارة في المحل

عدم دفع بدل اإليجار أو التأخير في الدفع وهناك من يرى1048633 باعتبار عقد اإليجار من

العقود المتبادلة فإن عدم دفع بدل اإليجار يفقد اإليجار معناه و يترتب عليه الفسخ

6و ال يمكن بذلك إفادة المستأجر من التنبيه باإلخالء و اجل أشهر و لكن اجتهاد

المحكمة العليا استقر على اعتبار هذه الحاالت من بينحاالت رفض التجديد و من

ثم البد فيها من إتباع اإلجراءات القانونية سيما المنوه177 و 173عنها بالمواد

من القانون التجاري و بشأن فسخ العقد افيجار التجاريفقد إعتبر البعض أنه

من119يخضع للقواعد العامة المكرسة بأحكام المادة القانون المدني و بإعتبار أن

اسباب الفسخ هي نفسها هي نفسها األسباب المشروعة والخطيرة و المبررة

لممارسة حق اإلسترجاع دون أي تعويض من جانب المؤجرتطبيقا لألحكام المادة

من القانون التجاري مما يترتب عنه أنه عند نهاية عقد 177اإليجار فإن للمؤجر

الذي ينسب للمستأجر مخالفة ناشئة عن عدم تنفيذ التزامأو أكثر من االلتزامات

التعاقدية ينشئ له عند نهاية عقد اإليجار الخيار بين فسخالعقد أو ممارسة حق

1االسترجاع ألسباب خطيرة ومشروعة ) ) و الواقع أنه ال بد من التفرقة بين دعوى الفسخ و بين

رفض تجديد اإليجار وفقا من القانون التجاري فدعوى الفسخ177ألحكام المادة

تهدف إلى إنهاء العالقة التعاقدية خالل سريان مدة عقد اإليجار أي قبل إنتهاء أجله

بينما رفض التجديد و المطالبة بإسترجاع المحل المؤجر ال يمكن ممارسته إال عند

نهاية عقد اإليجار و أن هدفه هو منع المستأجر من الحصول على تجديد لإليجار حزيط محمد حق اإلسترجاع في اإليجارات التجارية (1

84 دار هومة ص 2005 ) و يجب تمييز هذه الحالة عن الفسخ بقوة القانون

من191المنصوص عليها بالمادة

كل إشتراط مدرج في اإليجار ينص على الفسخ بقوةالقانون laquo القانون التجاري

في حالة عدم دفع بدل اإليجار في اإلستحقاق المتفقعليها ال ينتج أثره إال بعد

مرور شهر واحد من اإلخطار بالدفع الذي يبقى دون raquo نتيجة

فإذا وجد إتفاق صريح بين األطراف على فسخ بقوةالقانون فيكون للمؤجر أن يوجه

إنذار للمستأجر للدفع فإذا لم يقم بذلك خالل شهر منتاريخ تبليغه فسخ العقد بقوة

القانونحالة المبنى 2

و هي الحالة المنصوص عليها بالفقرة الثالثة من المادة من القانون التجاري177

يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار دون أن يلزم بسدادlaquo أي تعويض إذا أثبت

وجود هدم كامل العمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها للسكنالمعترف به من السلطة

اإلدارية أو إذا أثبت أنه يستحيل شغل العمارة دون خطر raquoنظرا لحالتها

فهذه المادة تستوجب على المؤجر الذي يريد اإلخالء دونتعويض استحقاقي أن يثبت

بموجب قرار إداري أن العقار الذي يملكه المتواجد به العينالمؤجرة صار غير قابل

لالستغالل أو الشغل ألنه يشكل خطرا أو أن العقار قابلللهدم الكامل أو جزء منه لعدم

صالحيته ففي هذه الحالة يعفى المؤجر من تسديد التعويضاإلستحقاقي عند رفضه

تجديد اإليجار أما المستأجر المخلى فله حق األولوية فيحالة إعادة بناء العمارة التي تم

هدمها و يشترط منه أن يبلغ المؤجر برغبته فياإلستفادة من المحل في العمارة التي

أعيد بناؤها وذلك خالل ثالثة أشهر التالية إلخالئه األمكنةالتي كان يشغلها و إال سقط

حقه و يعتبر هذا نوع من الحماية للمستأجر الذي أخلىاألمكنة دون تعويض

إستحقاقيثانيا إجراءات رفض التجديد دون تعويض اإلستحقاق

حتى يستفيد المؤجر من إنهاء عقد اإليجار التجاري دوندفع التعويض اإلستحقاقي ال بد

له إتباع اإلجراءات القانونية إجراءات رفض التجديد لقيام المستأجر بأعمال خطيرة 1 إذا برهن المؤجر عن سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر

كارتكاب خطأ جزائي في حق المؤجر أو ممارسة نشاط غير مشروع في المحل أو

هدم جزء من المحل فيقوم مباشرة بتوجيه التنبيه باإلخالء ويرفع دعوى رفض التجديد

يلتمس فيها إلزام المستأجر بإخالء المحل دون تعويض بسبب خطير و مشروع

دون حاجة إلثبات ذلك بمحضر معاينة و ال إعذار مسبق إذ يكفي تقديم الحكم

الجزائي أو المدني الذي يثبت قيام المستأجر بالفعل الذي دفع المؤجر لمطالبته )

1باإلخالء) و إذا كان اإلخالء إلخالل المستأجر بالتزاماته التعاقدية

فيتم إتباع اإلجراءات التي من القانون التجاري02 فقرة 177جاءت بها المادة

على المؤجر أوال أن يقوم بتحرير محضر معاينة إلثبات حالة1048633 المخالفة و قيامها ثم

يوجه إنذارا للمستأجر للكف عن ارتكابها و العدول عنها وأوجب المشرع أن

يكون اإلنذار بموجب عقد غير قضائي مع بيان السببالمستند إليه وذكر مضمون من القانون التجاري وكل177الفقرة الثانية من المادة

ذلك تحت طائلة البطالن ويتم إمهال المستأجر مدة شهر من تاريخ تبليغه للعدول

عن المخالفة معاينة استمرار قيام المخالفة عند انقضاء مهلة شهر كاملة

1048633 من يوم تبليغه باإلنذار و إستمرار المستأجر يإقتراف المخالفة يجب على المؤجر أن

يقوم بإثبات ذلك بمعاينة المخالفة عن طريق المحضر القضائي الذي يحرر محضر

معاينة الستمرار المستأجر في إرتكاب المخالفة رغم إنذاره

توجيه التنبيه بإخالء دون تعويض على المؤجر بعد استكمال1048633 اإلجراءات السابقة أن

يوجه للمستأجر تنبيها باإلخالء وان يذكر سببه من بينالحاالت السالفة الذكر و

هنا ال بد أن ال تكون األسباب متناقضة بذكر أحد حاالت من القانون177المادة

التجاري و عرض تعويض إستحقاقي وقد قضت المحكمةالعليا في قرارها الصادر

من المقرر قانونا أنه يجب أن يتم تنبيه باإلخالء بعقد laquo26 في 03 1996

غير قضائي وأن تبين فيه األسباب التي أدت إلى توجيههمع إعادة ذكر مضمون

و إال أعتبر باطال و لما أسس المطعون ضدهم194المادة التنبيه باإلخالء على

سببين اثنين أولهما غلق المحل التجاري خرقا لألحكام من القانون177المادة

التجاري و ثانيهما عرض تعويض إستحقاقي وفقا من176لألحكام المادة

القانون التجاري فإن هذين السببين متناقضين و ال يمكناالعتماد عليهما معا لطلب

إخالء القاعدة التجارية raquo (1) مباشرة الدعوى القضائية لرفض تجديد عقد اإليجار دون

1048633 تعويض إذا رفض المستأجر إخالء المحل بعد توجيه التنبيه باإلخالء يجوز

للمؤجر رفع الدعوى القضائية بعد إنتهاء مهلة ثالثة أشهر من تاريخ تبليغ التنبيه

باإلخالء يلتمس فيها129جنادي جياللي المرجع السابق ص (1 )

مجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 1 03التجارية و البحرية )

26 ص 1999عدد خاص الحكم بصحة التنبيه باإلخالء و بإلزام المستأجر بإخالء

المحل التجاري دونتعويض

إجراءات رفض تجديد اإليجار دون تعويض نتيجة وضعية 2 المبنى

في الحالة التي تكون فيها العمارة غير قابلة للشغل واإلستغالل و يصدر قرار عن

السلطة اإلدارية يؤكد ذلك و يأمر بإعادة البناء فعلىالمؤجر أن يوجه تنبيها من القانون التجاري173باإلخالء طبقا للمادة

و بعد إنتهاء أجل ثالثة أشهر من توجيه التنبيه باإلخالء ورفض المستأجر إخالء المحل

يجوز للمؤجر رفع دعوى قضائية أمام المحكمة و ترفقعريضة افتتاح الدعوى

بنسخة من القرار الصادر عن السلطة اإلدارية المختصةتحت طائلة عدم قبول الدعوى

و هو ما قضت به المحكمة العليا في03الذي جاء 1989 05القرار الصادر بتاريخ

من المقرر أن رفض تجديد اإليجار دون إلزام المؤجر بسدادتعويض اإلخالء laquo فيه

بسبب هدم كامل العمارة أو جزء منها يلزم المؤجر إنذارالمستأجر و تقديم القرار

اإلداري اآلمر بهدم كامل العمارة أو جزء منها و لما كان

الثابت في قضية الحال أن المطعون ضده لم ينذر الطاعنين بالخروج و لم يقدم

للمرافعات القرار اإلداري اآلمر بهدم العمارة أو جزء منها فإن قضاة المجلس بتعيينهم

خبير للقول هل المحل المتنازع عليه مهدد أم ال باالنهيار خالفوا القانون و استوجب raquo (1)

نقص قرارهم يلتمس المؤجر من خالل الدعوى التي يرفعها الحكم بصحة

التنبيه باإلخالء و إلزام المستأجر بإخالء العين دون تعويض

المطلب الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم بعد 0205صدور

المؤرخ تراجع المشرع من خالل تعديل القانون التجاري 0205بموجب القانون

المتضمن تعديل القانون التجاري تراجع عن أحكام 200506 في 02التنبيه باإلخالء

و التعويض اإلستحقاقى و اخضع إنهاء عقد اإليجارالتجاري للقواعد العامة في العقود

مكرر من187القائمة على إستقالل اإلرادة فنصت المادة القانون التجاري في فقرتها

يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجلالمحدد في العقد دون laquo الثانية

حاجة إلى توجيه تنبيه باإلخالء ودون الحق في الحصولعلى التعويض اإلستحقاقي

المنصوص عليه في هذا القانون ما لم يشترط األطراف raquo خالف ذلك

117 ص 4 عدد 1990 مجلة قضائية 56060ملف رقم 1989 05( قرار في 1 03 )

الفرع األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري إن إنهاء مدة عقد اإليجار الذي أبرم بعد صدور التعديل

المؤرخ في يجعل من المستأجر الذي يستفيد منه شاغال 20050206

دون حق و ال سند و يلزم بمغادرة األمكنة إذا لم يحصل بينه و بين المؤجر إتفاق

بإبرام عقد جديد و ذلك مهما طالت مدة استغالله لنشاطه التجاري داخل العين المؤجرة

و ال يلزم المؤجر بتوجيهتنبيه باإلخالء و ال يعرض تعويض إستحقاقي

وعلى ذلك إذا امتنع المستأجر عن اإلخالء فيمكن للمؤجرطرده باللجوء إلى القضاء عن

طريق دعوى أو بالحصول على نسخة التنفيذية لعقد اإليجار

أوال طرد المستأجر عن طريق إمهار عقد اإليجار التجاريبالصيغة التنفيذية

تبرم عقود اإليجار التجاري بعد التعديل بإفراغها فيمحررات رسمية و هذه األخيرة

320كل حكم أو laquo تعتبر سندات تنفيذية إذا تنص المادة من قانون اإلجراءات المدينة

و تبعا لمحتوى هذه raquo سند ال يكون قابل للتنفيذ إال إذا كانممهورا بالصيغة التنفيذية

المادة فإن العقود الموثقة حجة ال يقبل في مواجهتا إالالدفع بالتزوير و تتمتع بنفس القوة

التنفيذية لألحكام القضائية كما يخول حائزها سلطةتنفيذها مباشرة دون الحاجة إلى

اللجوء إلى القضاء فمتى حل اجل االلتزام يقوم الموثقمباشرة بوصفه ضابط عموميا

بتحمل ذيل العقد التوثيقي الصيغة التنفيذية المنصوص من قانون320عليها في المادة

اإلجراءات المدنية فيصبح العقد بذلك قابال للتنفيذ بالطرقالودية وفقا ألحكام المادة

من قانون اإلجراءات المدنية و الجبرية وكأنه حكم 330قضائي نهائي قاضي في

الخصومة وتبعا لذلك فإن عقد اإليجار التجاري المفرغ في محرر

رسمي ينتهي بحلول األجل المحدد فيه فإذا إمتنع المستأجر عن إخالء األمكنة على

المؤجر أن يحصل على الصيغة التنفيذية للعقد من عند الموثق ثم يمكنه طرد

المستأجر من األمكنة عن طريق المحضر القضائي بإستعمال كافة طرق التنفيذ بما فيها

الجبرية ثانيا دعوى الطرد

يمكن للمؤجر في حالة إمتناع المستأجر عن إخالء العينرغم حلول أجل العقد أن يلجأ

إلى القضاء ويطلب طرد المستأجر من األمكنة على أساسأنه أصبح شاغال دون حق وال سند بانتهاء مدة اإليجار

ويختص قاضي االستعجال بدعوى الطرد لتوافر عناصراالستعجال فيها طبقا للمادة

من قانون اإلجراءات المدنية وقياسا على ما استقر 183عليه اجتهاد المحكمة العليا في

اإليجار المدني حيث اعتبرت المحكمة العليا أن القاضياالستعجالي مختص في

دعاوى الطرد بالنسبة لعقود اإليجار المبرمة بعد صدورالمرسوم

03 03المتعلق بالترقية العقارية وقد جاء في 1993 93 التشريعي 01المؤرخ في

حيثيات01 187628 ملف رقم 2000لكن حيث أنه laquo 18قرارها المؤرخ في

بالرجوع إلى عقد اإليجار المبرم بين الطاعن و المطعونضده فإنه حددت مدة العقد

بسنة وبالتالي بعد إنهاء هذه المدة فإنه الطاعن للمستأجر محتال دون سند صحيح

ومن حق المطعون ضده المؤجر اللجوء إلى قاضي )1االستعجال إلزالة اإلعتداء )

laquo

و ما يؤكد اختصاص القاضي اإلستعجالي بدعوى الطرد ماذهبت إليه الغرفة التجارية

بالمحكمة العليا التي أقرت باالختصاص بطرد المستأجرالذي أبرم عقد إيجار لمدة ثالثة

و عشرون شهرا لنه ال يخول له اإلستفادة من أحكامالتجديد وقد جاء في قرار لها

و لما كان ثابتا أن قاضي اإلستعجالي الذي قضى بطرد laquo13 مؤرخ في 199907

المستأجر الطاعن من محل التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجارالتي حددت بثالث و

عشرين شهرا معتبرا إياه أصبح يحتل األماكن دون وجهأوسن يكون قد طبق صحيح

القانون raquo(2) فهذا القرار و عن كان ال يتعلق مباشرة بالحالة التي

تدرسها ولكن يفهمك منه ضمنيا اعتراف االجتهاد القضائي االستعجال باالختصاص في دعوى

المجرد عند حلول أجل عقد اإليجار المحدد و المتفق عليه بين األطراف

مكرر من187الفرع الثاني الطبيعة القانونية للمادة القانون التجاري

02فقرة مكرر من القانون187يلزم المستأجر laquo تنص المادة

التجاري في فقرة الثانية بمغادرة المكنة المستأجرة بانتهاء الجل المحدد في العقد

دون الحاجة على توجيه تنبيه باإلخالء دون الحق في الحصول على تعويض اإلستحقاتق

المنصوص عليه في هذاالقانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

210ذيب عبد السالم المرجع السابق ص (1 )1 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13 07( قرار في 2 137ص ) لتحديد الطبيعة القانونية لهذا النص ال بد من الرجوع إلى

القواعد العامة و نعلم أن القواعد القانونية تصنف إلى قواعد آمرة و أخرى مكملة

فاألولى هي التي ال يجوز لألفراد مخالفتها و اتصالها بأمور يحرص المشرع على عدم

المساس بها للمحافظة على النظام الذي يقوم عليه المجتمع و هي أمور تتصل اتصاال

وثيقا بكيان المجتمع و مقوماته األساسية

أما القواعد المكملة أو المفسرة فهي التي يجوزمخالفتها و ذلك باإلتفاق على ما

يخالفها و يحالف حكمها و ذلك ألنها ال تتعلق بكيانالمجتمع و مقوماته األساسية و

بالتالي فإن مخالفاتها ال تعتبر إخالال بالنظام العام ال يعنيذلك أن القاعدة المكملة تخلو

من صفة اإللزام و إنما تتوفر لها هذه الصفة طالما أناألفراد وقت إبرام تصرفاتهم لم

يخالفوا الحكم الذي تقرره و للتمييز بين النوعين باإلضافة إلى معيار تعلق القاعدة

بالنظام العام يمكن االستدالل بصياغة النص القانوني الذي جاء بالقاعدة و ألفاظه إذ أن

المشرع كثيرا ما يستخدم بعض األلفاظ في صياغة القاعدة القانونية تدل بما ال يدع

مجاال للشك عن نوعية وطبيعة القاعدة القانونية

و بتطبيق هذه األحكام على نص الفقرة الثانية من المادة مكرر من القانون187

فهذا يفيد أنها raquo ما لم يشترط األطراف خالف ذلك laquo التجاري التي تنص في آخرها

من القواعد المكملة وبالنتيجة يمكن لألطراف االتفاق علىما يخالفها فيمكن االتفاق

على إخضاع إنهاء عقد اإليجار لشروط معين قد تكونتوجيه التنبيه باإلخالء أو إنذار

بسيط أو بعرض التعويض االستحقاق أو غيرها إال ان هذافي الواقع مستبعد فالمؤجر

الذي تخلص من اإلجراءات التي كانت تقيد حريته فيالتصرف في ملكيته يستبعد أن

يقيدها بإرادته و أيا كان األمر فإن أي إتفاق يخالف أحكام هذه المادة البد

من ذكره في المحرر الرسمي الذي أفرغ فيه عقد اإليجار ألنه هو وسيلة

اإلثبات الوحيدة و القاضي إذا ال يمكنه استبعاد عرض عليه النزاع بشأن العقود 02

05المبرمة بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري من التطبيق إال بما187المادة

يوجد من أحكام مخالفة لها وردت في هذا المحرر و يترتب على ذلك أنه للمتعاقدين

مطلق الحرية في تحديد اإلجراءات و الشروط التي ينتهي بها العقد بالنسبة لعقود

إيجار المحالت المخصصة لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي المبرمة بعد تاريخ دخول

مكرر من187المادة القانون التجاري حيز التنفيذ إذ يصبح كل طرف ملزم

باحترامها شأنها شأن باقي االلتزامات التعاقدية األخرى فإذا ما كان عقد اإليجار قد

تضمن أن ال ينتهي اإليجار إال بتنبيه بإخالء يوجهه المؤجر للمستأجر في زمن معين أصبح

المؤجر مقيد في ممارسة حق االسترجاع بإتمام ذلك اإلجراء في األجل المحدد فإن لم

يعين أجل محدد للتنبيه وجب الرجوع إلى إرادة المتعاقدين فإن قصدا الرجوع إلى

مواعيد اإلخالء المقرر في من القانون التجاري وجب احترام هذه المواعيد و إذا 173

كان عقد اإليجار قد تضمن الشكل الذي يجب أن يتم به تبليغ هذا التنبيه كأن يشترط

ان يكون ذلك عن طريق المحضر وجب إحرام هذا الشكل أيضا إذا تضمن عقد اإليجار

بند يلزم المؤجر بدفع تعويض معين للمستأجر قبل إلزامه بإخالء العين المؤجرة

أصبح المؤجر حينئذ مقيد بممارسة حق االسترجاع أيضا بأداء ذلك التعويض الذي التزم

به للمستأجر و خالصة ما نتوصل إليه من هذا المبحث

أن المستأجر العقار الستغالله في ممارسة نشاط التجاريبموجب عقد مبرم قبل صدور

يتمتع بحصانة منحها له المشرع إذا اكتسب القاعدة 0205التجارية وفق القانون

التجاري و محله الشروط القانونية تحمى هذه الحصانة تعطيه الحق في الحصول على

تعويض إذا تم تجريده من ملكيته التجارية في حين ال يتمتع المستأجر بعقد أبرم بعد تاريخ الحق

للتعديل بهذه الحصانة إذ يخضع عقده إلرادة األطراف و حرية اتفاقهم

09( قرار في 3 07 87ص ) فهرس2005الغرفة التجارية مجلس قضاء الشلف 05

23( قرا رفي 1 04 111رقم ) حالة وجود إشعار بالتأجير من الباطن أما في غياب

اإلشعار فإن أي تصرف مع الغير بذلك يعد باطال و يعتبر المستأجر من الباطن شاغل

لألمكنة دون حق و ال سند و أن طول مدة إحتالل األمكنة ال تعتبر مبررا لموافقة

المؤجر و علمه من المقرر قانونا أنه يحظر أي laquo بالتأجير من الباطن و هو

المستقر عليه قضاء إيجار كلي أو جزئي من الباطن إال إذا إشترط خالف ذلك

بموجب عقد اإليجار أو موافقة المؤجركما انه ال يجوز للمستأجر أن يتنازل عن

اإليجار أو يؤجر إيجارا فرعيا دون موافقة صريحة من المؤجر و بما أنه يستفاد

في قضية الحال أن قضاة المجلس أعتبروا سكوت الطاعنين مدة طويلة

كموافقة على من505اإليجار من الباطن فإنهم قد خالفوا أحكام المادة

القانون المدني و المادة من القانون التجاري اللتان تشترطان علم المؤجر و 188

موافقة على اإليجار من الباطن و هو ما لم يثبت في قضية الحال إذ طول المدة

ليس مبررا كافيا لعلم و موافقةالمؤجرين بذلك raquo (1)

ورغم ذلك فقد صدر عن المحكمة العليا قرار إستثنائيا جاءمخالفا لما إستقر عليه إجتهاد

الغرفة التجارية إذا إعتبر أن مدة الشغل تدل على رضاالمؤجر األصلي و على

ترخيصه ضمنيا باإليجار من الباطن و استند القضاة في ذلكعلى المدة الطويلة

من المستقر عليه قانونا أن يحظر أي إيجار كلي أو جزئيlaquo من الباطن إال إذا إشترط

خالف ذلك بموجب عقد إيجار أو موافقة المؤجر و لما كانثابتا في قضية الحال أن

محضر التحقيق المحرر ال يثبت أن المالك السابق قد أجاز أو ال اإليجار من الباطن

ولكن يقدم بالعكس الدليل على أن اإليجار من الباطن قائمحسب تصريحات المستأجر

وهذه المدة الطويلة ال يمكن تأويلها1965من الباطن منذ إال بإيجار من الباطن

مرخص به ضمنيا من طرف المالك raquo(2) و يترتب على اإليجار من الباطن في حالة اإلتفاق عليه

عالقة قانونية بين المستأجر من الباطن و المستأجر األصلي و تبقى العالقة قائمة بين

المؤجر و المستأجر األصلي كما تقوم عالقة مباشرة بين المؤجر و المستأجر من

الباطن في األحوال التي يشارك المؤجر بالتوقيع على عقد اإليجار من الباطن و تكون

عالقة غير مباشرة في حالة رفضه التوقيع على العقد أو عدم رده على رسالة الموجهة

إليه في هذا الخصوص منقبل المؤجر األصلي

اإلجتهاد القضائي للغرفة التجارية و94659ملف رقم 199216( قرار في 1 02البحرية عدد )156خاص ص

اإلجتهاد القضائي للغرفة التجارية106132ملف رقم 199422( قرار في 2 11و البحرية عدد )

159خاص ص و تجدر اإلشارة إلى أن عقد اإليجار من الباطن عقد

مستقل عن عقد اإليجار األصلي فقد يتطابق في شروطه مع العقد األصلي و قد يختلف

عنه في أمور كمبلغ األجرة أو

مدة العقد أو شروطه إال أن مدة عقد اإليجار من الباطن اليجوز أن تزيد عن مدة

القانون التجاري (189اإليجار األصلي ) الفرع الثاني أركان عقد اإليجار التجاري

من العقود الرضائية يتطلب يعتبر عقد اإليجار المبرم 5975في ظل األمر

لقيامه توافر األركان العامة من تراضي و محل وسبب التراضي في عقد اإليجار -

و يقصد به إتفاق إرادتي المؤجر و المستأجر حول شروطالعقد الذي قد يعبر عنه

بصفة صريحة لدى إبرام العقد و قد يكون ضمنيا عندمايتجدد العقد ضمنيا طبقا للمادة

من القانون التجاري و المؤجر هو ذلك الشخص الذي 173يقوم بتأجير األماكن من

اجل إستغاللها في نشاط تجاري سواء كان المالك لألماكنأو كان مستأجر أصلي يقوم

بإيجار من الباطن و ينشأ على عاتق المؤجر اإللتزامبتسليم العين المؤجرة و صيانتها

و ضمان اإلستغالل و اإلنتفاع بها إنتفاعا هادئا كامال وضمان التعرض الصادر منه

و الصادر من الغير إذا كان مبنيا على سبب قانوني والمستأجر هو ذلك الشخص

الذي يقوم باإلستغالل التجاري لحسابه في األماكن التيأجرها من المؤجر مما يخول له

اإلنتفاع طول مدة اإليجار ويقع على عاتقه إستعمالاألماكن المؤجرة و ملحقاتها

حسبما تم اإلتفاق عليه و المحافظة على العين المؤجرة والعناية بها كما يلتزم بدفع

األجرة في المواعيد المتفق عليها فإذا لم يحصل اإلتفاقوجب تسديد األجرة في المواعيد

المعمول بها في المنطقة و يجب توافر األهلية الكاملةفي المؤجر و المستأجر وأن

يكون رضاهما خال من العيوب حتى يرتب العقد أثاره المحل في عقد اإليجار التجاري -

يدخل في تكوين محل عقد اإليجار ثالث عناصر وهي العينالمؤجرة سعر اإليجار

مدة اإليجار1048633 العين المؤجرة

وهي العقار الذي ينصب عليه اإليجار من أجل إستغالله فينشاط تجاري من طرف

المستأجر الذي قد تقتضي مصلحته إتخاذه مكان رئيسي مناجل ممارسة نشاطه فيه أو

على أماكن ثانوية و ملحقة و هو الشيء الذي تكرسه المادة من القانون التجاري169

فالمحل الرئيسي هو ذلك العقار المعد لإلسغالل التجاريالذي يزاول فيه التاجر

المستأجر تجارته بصفة دائمة على وجه اإلحتراف وقدإستقر القضاء في تكيفيه لوحدة

النظام القانوني لإليجارات التجارية على فكرة عدم تجزئةحق اإليجار إذا أعتبره

وحدة واحدة حتى ولو تعددت األماكن التي يباشر من ) 1خاللها نشاطه)

أما الملحق فهو المحل الذي يكون إستغالله ضروريا لنشاطالمحل الرئيسي ويؤدي

فقدانه إلى إحداث ضرر بالقاعدة التجارية األصلية و قدفرق القضاء الفرنسي في

تصنيفه لهذه األماكن بين ثالث فئات ملحقات كمالية

وهي التي تقوم بتسهيل إستغالل المحل التجاري دونالتأثير على نشاطه كتأجير مسكن

ملحق فهو يخضع في أحكامه للقانون التجاري وقد نصت القانون التجاري182المادة

أنه يجوز للمؤجر رفض تجديد اإليجار على جزء الخاصبالمحالت السكنية المالحقة

بالمحالت التجارية ليسكن فيها أو أحد أفراد عائلته بشرطأن ال يكون المستفيد من هذا

اإلسترجاع حائز لسكن يكفيه لحاجته المعتادة ملحقات ذات نفع عام

وهي التي تفيد و تنفع اإلستغالل التجاري و تحقق المزيدفي إستثماره دون أن يكون

لفقدها أثر في تعريض المحل لخطر عدم إستمرار النشاطو مثالها موقف السيارات

بالنسبة للمطعم إال أن هذه المالحقات قد تكون ضروريةأحيانا أخرى و يخضع ذلك

للسلطة التقديرية لقاضي الموضوع ويقع على المستأجرعبء إثبات أن فقدها يلحق

الضرر بنشاطه جنادي جياللي اإليجارات التجارية في القانون التجاري (1

( الجزائري الديوان الوطني لألشغال27التربوية ص

ملحقات ضرورية هي األماكن التي يعتمد عليها المحل الرئيسي و يؤدي

رفض تجديدها إلى تهديد إستغالله و يعرض المحل الرئيسي للخطر و ينعكس سلبا على

النشاط التجاري1048633 المدة في عقد اإليجار التجاري

تحدد مدة اإليجار بكل حرية من طرف المتعاقدين إذاتخضع في تقديرها إلرادتيهما

الصريحة و الخالية من العيوب فإذا إتفق الطرفان علىمدة معينة يكون العقد محدد

المدة و عند النزاع على األطراف إثباتها وإذا لم يتماإلتفاق عليها فإن العقد يكون غير

محدد المدة و تكمن أهمية المدة في عقد اإليجار التجاريفي طلب تجديد اإليجار و

التمسك به و ذلك أن حق اإليجار يكتسبه المستأجر إذاإستغل المحل مدة معينة و قد

من القانون التجاري بسنتين على األقل172حددتها المادة بموجب عقد مكتوب رسمي

كان أو عرفي وأربع سنوات متتابعة وفقا إليجار واحد أواكثر شفاهية كانت أو

كتابية1048633 بدل اإليجار

يخضع تحديد بدل اإليجار كمدته لإلرادة الحرة ألطرافه سواء في قيمته أو الطريقة

التي يدفع بها و بالنسبة للتسديد فاإليجار يعتبر دين وألن الدين مطلوب و ليس

محمول فعلى المؤجر أن يطالب به غير أن العرف التجارياستقر على أن المستأجر

هو المطالب بحمله و يقع عليه عبء إثبات دفعه و يترتب على عدم دفع بدل اإليجار إما فسخ العقد إذا كان

هناك إتفاق مسبق على ذلك من القانون التجاري ( أو رفض191بين األطراف )المادة

التجديد دون تعويض القانون التجاري ( ويحق لطرفي177إستحقاقي )المادة

العقد أن يطلبا مراجعة المبلغ من القانون التجاري أجازت193المحدد في العقد فالمادة ذلك بعد مرور ثالث سنوات

إبتداء من إستغالل المحل التجاري أو من مراجعة اإليجارالمعمول به و تخضع

مراجعة بدل اإليجار إلجراءات تنقسم إلى مرحلتين إجراءات ودية أي غير قضائية

يتعين على من يرغب في إعادة النظر في بدل اإليجار أنيوجهه طلبه عن طريق

المحضر القضائي الذي يحرر محضرا في هذا الشان يتضمن مبلغ بدل اإليجار

الطالب به أو عن طريق البريد بموجب رسالة موصى عليهامع طلب اللم بالوصول

( و في حالة عدم إتفاق ( من القانون التجاري192المادة

األطراف بالتراضي فعلى الطرف الذي يهمه التعديل أن يرفع دعوى أمام القضاء

اإلجراءات القضائية في حالة عدم اإلتفاق على تجديد بدل اإليجار خالل ثالثة

اشهر من تاريخ المبلغ ) المادة من القانون التجاري ( فعلى الطرف الذي يهمه 192

التعجيل أن يرفع األمر إلى الجهة القانون التجاري ( فيرفع192القضائية المختصة )المادة

أمام القاضي اإلستعجالي إذا إتفق األطراف على مبدأ التعديل و بقي الخالف في مبلغه

من القانون195) المادة ( التجاري

أما إذ لم يتم اإلتفاق أصال فهنا ال بد من اللجوء إلى قاضي من194الموضوع ) المادة

القانون التجاري ( و يمكن للقاضي اإلستعانة بخبير كونتقدير بدل اإليجار يقترن

بأسس تتعلق بالقيمة اإليجارية لألماكن المؤجرة4 فقرة 192و يستحق بدل اإليجار الجديد طبقا للمادة

إبتداء من تاريخ رفع الدعوى إال إذا وجد إتفاق بين األطراف على خالف ذلك ففي هذه

الحالة ال مانع أن يكرس القاضي إرادتهم

الواردة raquo إبتداء من يوم الطلب laquo و ذهبت المحكمة العلياإلى أن المقصود من عبارة

من القانون التجاري هو تاريخ رفع192في المادة الدعوى للمطالبة بتعديل بدل

اإليجار و ليس تاريخ إعادة السير في الدعوى بعد خبرة وهو ما جاء في قرارها

يستحق بدل اإليجار الجديد إبتداء من يوم الطلب مالم يتفق13 المؤرخ في 199907laquo

الطرفان قبل رفع الدعوى أو أثناءها عن تاريخ آخر وبقضائهم بداية سريان رفع

اإليجار من تاريخ إعادة السير في الدعوى أمام المحكمة بعدالخبرة فإن قضاة المجلس

قد خرقوا القانون التجاري raquo(1) السبب في عقد اإليجار التجاري -

01 عدد 2001 مجلة قضائية 192078ملف رقم 1999 13( قرار في 1 07 199ص )

يعرف السبب في العقود بأنه العنصر المعنوي الذي يسمحبمعرفة لماذا اإلرادة تنشأ

اإللتزام فهو الهدف الذي من اجله يؤدي المتعاقد التزامه و يمكن تعريفه باإلعتبارات

اإلقتصادية التي ينتظر جنيها طرفا العقد من تعاقدهما ) )2

فالسبب إذا في عقد اإليجار التجاري بالنسبة للمؤجر هواإلستفادة من سعر اإليجار و

بالنسبة للمستأجر هو إستغالل العين المؤجرة في ممارسة نشاط تجاري

المطلب الثاني إنشاء عقد اإليجار التجاري بعد صدور 0205القانون

كانت مسألة الرسمية في عقد اإليجار التجاري قبل 0205صدور القانوني

محل خالف بين رجال القانون و القضاء سيما أمام 200506 المؤرخ في 02

172تعارض النصوص القانونية في هذا الشأن فالمادة من القانون التجاري تجيز

ضمنيا إبرام هذا العقد كتابة أو شفاهة في حين أن المادة من القانون1 مكرر 324

المدني تنص صراحة على ضرورة إخضاعه إلى الرسمية تحت طائلة البطالن

و لكن بعد صدور القانون المشار إليه تم وضع حد لهذاالخالف و ذلك من خالل

187المادة الثالثة منه التي تممت القانون التجاري بالمادة مكرر و التي تناول

مضمونها من خالل مايليالفرع األول الشكل الرسمي في عقد اإليجار التجاري

مكرر من القانون التجاري التي أضيفت187جاء في المادة إليه بموجب القانون

تحرر عقود اإليجار المبرمة ابتداء من تاريخ نشر هذا مايلي0205القانون في laquo

الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطيةالشعبية في شكل الرسمي و ذلك

تحت طائلة البطالن و تبرم لمدة يحددها األطراف بكل raquo حرية

يتضح من هذا النص أن المشرع أصبح يقتضي إفراغ عقداإليجار التجاري في سند

رسمي ومن ثم لم يعد هناك مجال للحديث عن عقودإيجار تبرم شفاهة أوفي محررات

عرفية و بذلك يكون المشرع قد كرس ما ذهبت إليه المحكمة العليا

في قرارها المؤرخ في الذي سبقت اإلشارة إليه و تبنى الموقف الذي 19960709

قال بوجوب إفراغ عقد اإليجار التجاري في قالب رسمي

ذيب عبد السالم عقد اإليجار المدني الديوان الوطني (2 27ألشغال التربوية ص )

و رغم ما للرسمية من أهمية خاصة في إثبات العقود ومعرفة الشروط التي أقام

األطراف العقد بناء عليها إال أنها من الممكن أن تتعارضمع ما تتسم به التجارة من

سرعة بعرقلة المتعاقدين بإجراءات التوثيق كما أنها قدتثقل كاهلهم بمصاريف العقود

الرسمية ولعل السؤال الذي يطرح في هذا الصدد

ما هي الطبيعة القانونية للرسمية في عقد اإليجارالتجاري

إن المشرع قد يشترط الكتابة لقيام تصرف من التصرفات بحيث ال تقوم هذه األخيرة

و ال تنتج أثارها القانونية إال إذا أفرغت إرادة المتعاقدينفيها أمام موظف رسمي

فهذه الكتابة تعتبر ركنا شكليا في التصرف فإذا إنعدمتهذه الشكلية إنعدم التصرف

معها أما إذا إشترط الكتابة إلثبات التصرف فإن تخلفها ال( مما يعنى1يؤدي إلى بطالنه)

أن القاعدة لتحديد طبيعة الكتابة هي الجزاء المترتب على تخلفها

مكرر من187و ذلك laquo و تبعا لذلك و إستنادا إلى المادة القانون التجاري التي تنص

فإن إفراغ عقد اإليجار التجاري في محرر رسمي هو ركنفي هذا raquo تحت بطالن

العقد فعقد اإليجار التجاري إذن أصبح بموجب هذا التعديلمن العقود الشكلية التي

تتطلب لصحة إنعقادها إضافة إلى توافر األركان العامة منتراض و محل و سبب

مشروعين أن يتبع فيها الشكل الذي يوجبه القانون و اصبحيشكل إستثناء من قاعدة

59يتم العقد laquo الرضائية في العقود التي أقرتها المادة من القانون المدني إذ تنص

بمجرد أن يتبادل الطرفان التعبير عن إرادتهما المتطابقيندون اإلخالل بالنصوص

القانونية raquo و من ثم إذا عرض على القاضي نزاع حول إيجار تجاري

فعليه قبل التطرق إليه أيا كان موضوعه التحقق من وجود المحرر الرسمي الذي

أفرغ فيه العقد حتى و لو لم ينازع األطراف في قيامه و اقروا بوجوده و ذلك ألن العقد

في حالة عدم إفراغه في محرر رسمي يعد باطال وال يمكن لألطراف تصحيحه

بإقرارهم مكرر من القانون187الفرع الثاني سريان المادة

التجاري من حيثالزمان

يخضع سريان القواعد القانونية من حيث الزمان إلىمبدأين هما عدم الرجعيةو

األثر الفوري للقانون فيقضى األول بأن أحكام القوانينال تسرى إال على ما يقع من

محمد زهدور الموجز في الطرق المدنية لإلثبات في (1 25التشريع الجزائري ص )

تاريخ العمل بها و ال يترتب عليها اثر فيما وقع قبلها و في من2ذلك تنص المادة

ال يسري القانون إال على ما يقع في المستقبل وال يكونله أثر laquo القانون المدني

و يقضي مبدأ األثر الفوري للقانون أن يطبق القانونالجديد بأثر مباشر على raquo رجعي

اآلثار الجارية للمراكز القديمة إال أنه يفرق في ذلك بينالمراكز القانونية التي تخضع

لهذا المبدأ و بين المراكز العقدية التي تخضع أثارهاللقانون القديم ذلك ألن إخضاعها

للجديد فيه تعديل للعقد و القاعدة أن العقد شرعية المتعاقدين

لم و المشرع خالل التعديل الذي أدخله على القانون 0205التجاري بموجب القانون

يكثف بالقواعد العامة و إنما نص صراحة على التاريخ الذييبدأ من خالله سريان

مكرر و بالنتيجة فإن العقود التي أبرمت قبل187المادة تاريخ نشر هذا القانون أي قبل

يطبق20050609و أن أطراف هذه العقود غير 5975عليها أحكام األمر

ملزمين بإفراغها في محرر رسمي و هذا ما يحتم علىالقاضي عند نظره في

النزاعات المتعلقة باإليجار التجاري أن يبحث في تاريخإبرامها ألنه هو المعيار المحدد

للقانون الواجب التطبيق و رغم أن أعمال هذه القواعد يؤدي إلى إخضاع أوضاع

قانونية متشابهة ألحكام قانونية مختلفة مما يخلق لدى الناس شعور بعدم المساواة أمام

القانون إال أن إحترام إرادة األفراد الخاصة توجب ذلك ألنهم عند التعاقد قد أخذوا

في إعتبارهم النصوص الموجودة

هو من و خالصة هذا المبحث أن عقد اإليجار التجاري 5975المبرم في ظل األمر

العقود الرضائية يكفي في إبرامه تبادل اإليجاب و القبولبين المؤجر و المستأجر برضا

سليم و محل و سبب مشروعين حتى يرتب العقد كافةأثاره أما عقد اإليجار التجاري

فهو من العقود الشكلية فال يمكن أن يرتب أثاره بعد 0205المبرم في ظل القانون

توافر الرضا و المحل و السبب المشروعين إال إذا تم إفراغه في محرر رسمي

فكيف يتم إثبات كل من العقدين المبحث الثاني إثبات عقد اإليجار التجاري

إلى تغيير القواعد التي تحكم أدى تعديل القانون 0205التجاري بموجب القانون

إثبات عقد اإليجار التجاري وأصبح أطراف العقد المبرمبعد التعديل مطالبين في

قبل تعيله و إثبات عقدهم بغير ما يطالب به أطراف 5975العقد المبرم في ظل األمر

توضيحا لذلك تم تقسيم هذا المبحث إلى مطلبين خصصاألول إلثبات عقد اإليجار

قبل تعديله و الثاني إلثبات العقد المبرم بعد التجاري 5975المبرم في ظل األمر

التعديل الذي أدخل على القانون التجاريالمطلب األول إثبات عقد اإليجار التجاري المبرمقبل 59

75في ظل األمر تعديله

نتعرض من خالل هذا المطلب إلى القاعدة في اإلثبات فيالمواد التجارية أوال ثم

إلى ما إستقر عليه القضاء في إثبات عقد اإليجار التجاريلفرع األول القاعدة في إثبات العقود التجاريةا

إن اإلثبات في المواد التجارية حر كقاعدة عامة و يستفادهذا الحكم من النص

من القانون30يثبت كل عقد تجاري بسندات laquo المادة التجاري التي تنص على

رسمية أو بسندات عرفية بفاتورات مقبولة بالرسائل بدفاتر الطرفين باإلثبات

بالبينة أو بأية وسيلة أخرى إذا رأت المحكمة وجوب raquoقبولها

من القانون المدني التي333و كذلك من نص المادة إستثنت المسائل التجارية من مجال

تطبيقها عندما عددت الحاالت التي يجب فيها اإلثباتبالكتابة إذ جاء في فقرتها

في غير المواد التجارية إذا كان التصرف القانوني تزيدقيمته laquo األولى

دج أو كان غير محدد القيمة فال تجوز100000على البينة في إثبات وجوده أو

إنقضائه ما لم يوجد نص يقضي بغير ذلك raquo (1) و يترتب على إطالق المشرع حرية اإلثبات في المادة

التجارية أنه يمكن إثبات التصرف التجاري أيا كانت قيمته بالكتابة أو البينة أو

القرائن أو بأي وسيلة أخرى تراها المحكمة و انه يجوز إثبات ما يخالف أو يجاوز ما إشتمل

عليه سند كتابي بشهادة الشهود و القرائن وكافة طرق اإلثبات

و باعتبار عقد اإليجار التجاري من العقود التجارية فإنهيمكن مبدئيا إثباته بمختلف

طرق اإلثبات هذا ما يمكن استخالصه من قواعد اإلثبات لكن هل استقر

القضاء على ذلك أم كان لهموقف أخر

لفرع الثاني إثبات عقد التجاري وفق ما إستقر عليها القضاء

من القانون التجاري التي تجعل30رغم صراحة المادة اإلثبات حرا في العقود

التجارية إال أن اجتهاد المحكمة العليا استقر على ما يخالفذلك في شأن إثبات عقد

اإليجار التجاري و ذلك عندما قيدت إثبات العقد الذي يبرمشفاهة بضرورة تقديم

وصوالت الكراء و بالتالي فإذا كان عقد اإليجار الذي افرغ في سند مكتوب

رسمي أو عرفي يتم إثباته بهذه الكتابة و في غياب ذلك على المستأجر تقديم

وصوالت الكراء إلثبات صفته كمستأجر شرعي مالك للقاعدة التجارية و إال أعتبر شاغال

من دون حق و السند كما أن المحكمة العليا تستبعد و ترفض أي وسيلة إثبات

أخرى في حالة العقد الشفهي و هكذا يستبعد السجل التجاري و الوثائق المسلمة من إدارة

الضرائب أو اإلتحاد العام للتجار أو التجارة أو الصناعة و يستبعد أيضا وصل الكراء

أو الماء أو الهاتف و أعتبرت المحكمة ان هذه الوثائق ال تكفي إلثبات صفة

المستأجر و ال يؤخذ بها ذلك ألن إثبات العالقة بين المؤجر و المستأجر البد أن تكون

بكتابة صادرة عن المؤجر كما إعتبرت أن طول مدة شغل العقار و ممارسة النشاط

التجاري فيه ال يمكن األخذ به كدليل لقيام عالقة اإليجار

وعلى ذلك قضت المحكمة العليا199305من المستقر laquo 10في قرارها المؤرخ في

عليه قضاء أن اإليجار يثبت بعقد رسمي أو بتقديم إيصاالتاإليجار و لما ثبت في

قضية الحال أن الطاعن لم يثبت صفته كمستأجر سواءيعقد إيجار مكتوب أو وصوالت

من القانون333( المادة 1 20المؤرخ في 10 20050705المدني بعد تعيلها بموجب القانون )

المتمم للقانون المدني اإليجار مكتفيا بإثبات تسجيله بالسجل التجاري و تسديد

الضرائب فإن هذه الوثائق ال تثبت العالقة اإليجارية كما أن أطول مدة اإلستغالل ال

تشكل كذلك دليال على وجودعقد

اإليجار raquo(1) و كخالصة فإن عقد اإليجار التجاري المبرم قبل التعديل

الذي أدخل على القانون التجاري ال يمكن إثباته إال بتقديم محرر عرفي أو رسمي أو

وصوالت الكراء و ذهبت المحكمة العليا إلى أنه يكفي تقديم وصل كراء

واحد ويفهم ذلك من حيثيات11 الذي جاء فيه 1988و لكن وحيث أنه بالرجوع laquo

27قرارها الصادر بتاريخ إلى القرار المطعون فيه فإن مزاعم الطاعن ال تقف أمام

ما أعتمد عليه القرار من أدلة كتابية لدى قضاة الموضوع و أن الطاعن رغم زعمه

بأنه مستأجر للمحل التجاري من المدعي عليها منذ ثمان سنوات إال أنه لم

يستطع أن يقدم للمجلس ولووصل إيجار واحد raquo (1)

وتبعا لذلك فإن القاضي الذي يعرض عليه نزاع يتعلق بعقدإيجار تجاري أبرم في ظل

قبل تعديله و أنكر أحد األطراف قيام العالقة 5975اإليجارية ال يمكن له أن األمر

يأخذ كدليل لإلثبات إال الكتابة الرسمية أو العرفية أو وصوالت الكراء

أما إذا أقر األطراف بوجود العقد و لم ينازعوا في قيامةفاللقاضي أن يفصل في

الدعوى حتى ولو لم يوجد في ملفها محرر أو وصل كراء المطلب الثاني إثبات عقد إليجار التجاري المبرم بعد

صدور القانون0502

إن عقد اإليجار التجاري المبرم بعد التعديل الذي أدخل 5975على األمر

أصبح من العقود الشكلية إذ يجب المتضمن القانون 0205التجاري بموجب القانون

تحريره تحت طائلة البطالن في محرر رسمي و بذلك فإنأي شخص يدعي انه طرف

في عالقة إيجارية بموجب عقد إيجار تجاري أبرم بعد صدور القانون السالف الذكر

ملزم إلثبات صحة ما يدعيه بتقديم محرر رسمي افرغ فيههنا التصرف و يشترط في

من القانون المدني324هذا المحرر الرسمي طبقا للمادة أن يقوم بتحريره ضابط

عمومي و هو الموثق في حدود إختصاصه و أن يحترم في تحريره األشكال القانونية

اإلجتهاد القضائي للغرفة107969ملف رقم 199310( قرار في 1 05التجارية و البحرية )

80عدد خاص ص 04 عدد 1992 المجلة القضائية 5090ملف رقم 1988

27( قرار في 1 11 89ص ) و تكتسي الورقة الرسمية إذا توافرت فيها الشروط

القانونية الذاتية في اإلثبات حيث ال يطلب ممن يحتج بها أن يثبت صحتها و لكن على من

ينكرها و ينفي عالقة اإليجار أن يقيم الدليل على بطالنها وليس له طريق في

ذلك إال الطعن فيها بالتزوير

و من دون الكتابة الرسمية ال يمكن إثبات عقد اإليجارالتجاري و ال مكان لمواجهة

غيابها باإلقرار أو توجيه اليمين الحاسمة و ال مجال أيضاللحديث عن بداية الثبوت

بالكتابة بتقديم وصوالت كراء قصد إستكمالها بشهادة الشهود أو القرائن

ويبقى تصور حالة واحدة يمكن فيها إثبات عقد إيجار تجاريابرم بعد صدور القانون

بالبينة و القرائن و جميع طرق اإلثبات وهي حالة 0205فقدان السند الرسمي

من336يجوز اإلثبات بالبينة laquo المنصوص عليها بالمادة القانون المدني التي جاء فيها

فيما كان يجب إثباته بالكتابة إذا فقد الدائن سندهالكتابي لسبب أجنبي خارج عن

إرادته raquo فهذه المادة تجيز اإلثبات بالبنية أو القرائن ألي عقد

يشترط القانون إثباته بالكتابة ولو كان عقدا شكليا ويالحظ أن هذه المادة تنص على حالة

فقدان الدائن لسنده ولكنها في الحقيقة تنطبق على جميع من يريد التمسك بها ممن )

1تتوفر فيه الشروط المنوه عنها ) و يجب على من يريد اإلستفادة من هذه الحالة أن يثبت

مايلي أنه قد أفرغ فعال عقد اإليجار التجاري في محرر رسمي 1

و أن هذا العقد كان مستوفيا لجميع الشروط الموضوعية و الشكلية

أن يثبت واقعة ضياع السند و فقدانه وهي واقعة مادية 2تثبت بجميع طرق اإلثبات

أن يثبت السبب األجنبي بأن يقدم الدليل على أن ضياع 3السند كان لحادث حريق أو

غرق أو حرب أو لسبب راجع على شخص ثالث كسارق أو مغتصب

وحتما فإن إشتراط إفراغ عقد اإليجار في محرر رسمي يخفف على أطرافه عبء

إثباته و يسهل على القاضي التحقق من قيامه و البحثفي أركانه خاصة مدته و بدل

اإليجار بكوش يحي أدلة اإلثبات في القانون المدني الجزائري (1

( و الفقه اإلسالمي المؤسسة الوطنية237للكتاب ص

و نلخص من خالل هذا المبحث إلى أن إثبات عقد اإليجارالتجاري المبرم قبل تعديل

يكون بتقديم محررات رسمية كانت أو عرفية القانون 0205التجاري بموجب القانون

أفرغ فيها العقد أو بتقديم وصوالت الكراء أما العقد الذيأبرم بعد صدور القانون

السالف الذكر فال يمكن إثباته إال بتقديم المحرر الرسميالذي أفرغ فيه العقد مع

مراعاة قواعد اإلثبات كما سبق شرحه هذا عن إثبات عقد اإليجار التجاري و يبقى السؤال كيف

يتم إنهاؤه و متى يحقلألطراف تجديده

الفصل الثاني تجديد عقد اإليجار التجاري و إنهاؤه األصل في العقود أن العقد شريعة المتعاقدين فيتم

تعديله و تجديده و إنهاؤه باإلتفاق فيما بينهم إال أن المشرع خرج عن هذه القاعدة

في اإليجارات التجارية عندما أقر للمستأجر الحق في التمسك بتجديد اإليجار و قيد

سلطة المؤجرة في إنهاء عقد اإليجار حتى و لو كان محدد المدة بعرض التعويض

اإلستحقاق أو إثبات السبب الخطير و المشروع تجاه المستأجر المخلي وفق أحكام

من القانون التجاري177المادة و إثر02رجع المشرع إلى القواعد العامة وألغى 2005

09التعديل المؤرخ في أحكام التعويض اإلستحقاقي و التنبيه باإلخالء و أصبح عقد

اإليجار التجاري كغيره من العقود يخضع لإلدارة الحرة ألطرافه

وقد تم تقسيم هذا الفصل لتوضيح ذلك إلى مبحثين نتعرض في األول إلى أحكام تجديد

عقد اإليجار التجاري و في الثاني إلى إنهاء هذا العقد 5975و ذلك وفقا ألحكام األمر

المعدل له المتضمن القانون التجاري قبل تعديله و 0205القانون

المبحث األول تجديد عقد التجاري يخضع تجديد عقد اإليجار التجاري المبرم قبل التعديل إلى

و174أحكام المواد ما يلبيها من القانون التجاري التي تمنح لمستأجر العقار ما

يسمى بحق اإليجار و هو الحق الذي يخول له التمسك بتجديد العقد رغم حلول أجله

وذلك إذا توفرت فيه فتطبق عليه أحكام المادة الشروط القانونية أما العقد 02

05المبرم بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري التي تخضع تجديده إلرادة 187

األطراف المستقلة و من خالل المطلب األول لهذا المبحث نتناول تجديد عقد

اإليجار التجاري المبرم في قبل تعديله وفي الثاني نتعرض لتجديد العقود المبرمة 59

75بعد التعديل ظل األمر على النحو التالي

المطلب األول الحق في تجديد اإليجار فيقبل تعديله 59 75ظل األمر

يتعلق تجديد اإليجار التجاري بالعقود التي تبرم لمدةمحددة أما غير محددة

المدة فال تطرح بشأنها المسألة ذلك ألنها تظل قائمة ومستمرة إلى حين إعالن أحد

األطراف رغبته في إنهاءها و التجديد قد يكون صريحابالتعبير بين األطراف فيما

بينهم باإليجاب و القبول أو ضمنيا بتواصل اإليجار المنعقدإلى بعد األجل المحدد في

العقدالفرع األول التجديد الصريح العقد اإليجار التجاري

إن التجديد الصريح لعقد اإليجار التجاري قد يتم بتبادلاإليجاب و القبول بين

المؤجر و المستأجر و تحرير عقد إيجار جديد أو باإلتفاقعلى إستمرار العقد بشروطه

السابقة أو بأخرى مختلفة و هذا إعماال للقواعد العامةفي العقود كما قد يتم بممارسة

المستأجر للحق الذي كرسه له المشرع و هو حق التمسكبطلب التجديد الصريح طبقا

و ما يليها من القانون التجاري حماية له172ألحكام المادة من األضرار التي قد تلحق

به نتيجة رفض التجديدأوال شروط التمسك بحق تجديد عقد اإليجار التجاريمنها يتعلق بصاحب الحق و منها ما يتعلق بعقد اإليجارالشروط المتعلقة بصاحب الحق في التمسك بالتجديد

ال يجوز التمسك بحق التجديد إال من laquo أ جاء في المادة من القانون التجاري172

و يستخلص منه أنه raquo طرف المستأجرين أو المحولإليهم أو ذوي الحقوق

يمكن التمسك بتجديد عقد اإليجار التجاري لألشخاص التاليين

المستأجر األصلي الذي تربطه عالقة مباشرة مع المؤجر1048633 مالك العقار

1048633 ذوي الحقوق كالوارث أو الموصي له أو الموهوب له المحول إليه حق اإليجار الذي ينتقل إليه حق اإليجار

1048633 كمشتري القاعدة التجارية من مالكها مستأجر العقار

و يطرح السؤال بشأن مستأجر العين المؤجرة من الباطنو مستأجر القاعدة التجارية

لتسييرها تسييرا حرا بالنسبة للمستأجر من الباطن فيجوز له أن يطلب التجديد

من المستأجر األصلي في حدود الحقوق التي يتمتع بها هذا األخير من مالك العين

المؤجرة وفي ذلك نصت المادة فقرة198يجوز للمستأجر من الباطن ان يطلب تجديد laquo

أولى من القانون التجاري إيجاره من المستأجر األصلي في حدود الحقوق التي يتمتع

بها هذا األخير نفسه منالمالك raquo

كما يجوز له أن يطلب تجديد عقد اإليجار من المالك إذا كانقد رخص صراحة أو

ضمنيا باإليجار من الباطن أو وافق عليه أو إذا لم تكناألماكن محل اإليجار األصلي

تشكل في حالة اإليجار الجزئي من الباطن كال مشاعا مادياأو في نية األطراف فقرة األخيرة من القانون189المشتركة ) المادة

التجاري ( أما إيجار التسيير الحر و المقصود به إيجار القاعدة التجارية

من مالكها مستأجر العقار فقد إستقرت المحكمة العليا بشأنه أنه ال يمكن أن تطبق

عليه أحكام اإليجار التجاري07 فقضت في قرارها المؤرخ في 12مايلي 1999

ال يمكن إعتبار عقد التسيير الحر بمثابة عقد إيجار تجاري

laquo مهما طالت مدة بقاء المسير بالمحل التجاري و ال يستوجب التنبيه باإلخالء إذ

ينتهي في أي وقت بمجرد وبالتالي فإن مستأجر القاعدة التجارية لتسييرها تسييرا (1

حرا ال يملك ( raquo إنذار مكتوب حق التمسك بتحديد اإليجار و قد قضى مجلس قضاء

الشلف في قرار له مؤرخ في بإلزام مستأجر القاعدة التجارية بإخالء العين 20050430

المؤجرة إلنهاء مدة اإليجار و رفض دفع المستأجر ببطالن التنبيه باإلخالء و

جاء في حيثيات هذا حيث أن قاضي الدرجة األولى أصاب في حكمه لما إستند

laquo القرار203على المادة من القانون التجاري و اعتبر المستأنف مستأجر مسير و

أن إنهاء عقد اإليجار ال176 و 173يخضع للشروط النصوص عليها بالمواد raquo (2)

من القانون التجاري بأن يثبت المستأجر أنه يستغل المتجر بنفسه أو بواسطة

أحد تابعة كالوكيل أو مدير الشركة إذا كانت النيابة إتفاقية أو الحارس القضائي أو

الوصي أو القيم أو الوكيل عن الغائب إذا كانت النيابة قانونية و يؤكد حق الحارس

القضائي أو وكيل في من201تجديد إيجار المحل التجاري ما تقضي به المادة )

3القانون التجاري ) الشروط المتعلقة بعقد اإليجار

من169أ أن يرد اإليجار العقارات المذكورة في المادة القانون التجاري

عدد2001 المجلة القضائية 201563ملف رقم 1999 07( قرار في 1 12 209 ص 01 )

2005عن الغرفة التجارية بمجلس قضاء الشلف 05 30( قرار في 2 04 128فهرس رقم )

60جنادي جياللي المرجع السابق ص (3 ) بأن يكون اإليجار من اجل ممارسة نشاط تجاري بذلك

تستبعد اإليجارات التي تتم من اجل ممارسة المهن الحرة أو المدنية أو الحرفية و

في الحالة األخيرة إشترط المشرع أن يكتسب الحرفي صفة التاجر وان يقيد نفسه

قي السجل التجاري كما و4 من القانون التجاري ) 169رد ذلك في المادة )

ج أن تكون مدة اإليجار سنتين فأكثر بعقد مكتوب و بعقدشفهي أربع سنوات متتالية

ودون إنقطاع فعلى المستأجر أن يثبت أنه إستغل المحلحسب ما سبق ذكره و

إال سقط حقه في التمسك بالتجديد و يمكن إلزامه بالخروجبمجرد إنقضاء المدة و

هو ما كرسته المحكمة العليا بموجب قرار07عندما 1999 13صادر بتاريخ

رفضت الطعن المرفوع من المستأجر ضد قرار قضىإستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث وعشرينشهرا معتبرة إياه

1انه اصبح يحتل األماكن دون حق أو سند ) ) ثانيا إجراءات تجديد عقد اإليجار

من القانون التجاري و ما174يتم التجديد طبقا للمادة يلبها بتقديم طلب إلى المؤجر

يتضمن رغبة المستأجر في التجديد أثناء سريان العقدوقبل إنتهاء مدته بستة أشهر على

األقل و ذلك بموجب عقد غير قضائي عن طريق المحضرأو برسالة موصول عليها

مع طلب العلم بالوصول كما يجوز أن يتم التبليغ للمسيرالذي يتوفر فيه الصفة الكافية

إلستالمه وفي حالة تعدد المالكين للعقار المؤجر يكفيتوجيه الطلب ألحدهم ليسرى

عليهم جميعا إال إذا كانت هناك شروط أو إتفاقات أخرىبين األطراف تخالف ذلك و

أوجب المشرع أن يتضمن طلب التجديد تحت طائلة بطالنهمضمون الفقرة األخيرة من

من174يتعين على المؤجر في أجل ثالثة laquo المادة القانون التجاري التي تنص

أشهر من تاريخ تبليغ طلب التجديد أن يحيط الطالب علمابنفسه اإلجراء إذا كان يرفض

التجديد مع إيضاح دوافع هذا الرفض و يعتبر المؤجر إذا لميكشف عن نواياه في هذا

األجل موافقا على مبدأ اإليجار السابق raquo وعلى المؤجر خالل األشهر الثالث التي تلي تاريخ تبليغه أن

يبين موقفه تجاه طلب التجديد و الذي ال يخرج عن أحد الحاالت التالية

الموافقة على التجديد دون قيد أو شرط في هذه الحالة1048633 يجدد العقد بشروطه

9السابقة وبنفس المدة شرط أن ال تتجاوز من القانون175سنوات) المادة

01التجاري فقرة ) على بن غانم الوجيز في القانون التجاري وقانون (4

187األعمال موفم للنشر ص )01 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137ص ) الموافقة على التجديد ولكن بشروط أخرى فإذا وافق

1048633 عليها المستأجر كان األطراف أمام عقد جديد يجب إبرامه وفق الشروط الجديدة و يتم

في هذه الحالة اإلتفاق على مدة اإليجار بكل حرية و يمكن أن تتجاوز تسع سنوات

من القانون175)المادة ( التجاري

رفض المؤجر طلب التجديد و يجب عليه هنا أن يبلغ1048633 المستأجر بالرفض خالل

ثالث اشهر من تاريخ التبليغ و أن يوضح دوافعه في ذلك وأن يذكر فيه مضمون

من القانون التجاري تحت طائلة بطالن التبليغ194المادة من القانون174)المادة

التجاري الفقرتين األخيرتين (و يمكن للمستأجر أن ينازع المؤجر

1048633 عن سبب الرفض أو أن يطلب سداد تعويض اإلخالء أمام القضاء

عدم الرد على طلب التجديد خالل مدة الثالثة اشهر التي1048633 تلي التبليغ و يعتبر سكوته

موافقة ضمنية على تجديد اإليجار السابق بنفس شروطه من القانون174)المادة

( التجاري ثالثا سريان مفعول اإليجار الجديد

من القانون التجاري175يسري اإليجار الجديد طبقا للمادة من يوم تجديده و يقصد به

تاريخ توجيه التنبيه باإلخالء في حالة توجيه من قبل المؤجر أو األجل المألوف الذي

يلي طلب التجديد أما إذا كان المؤجر قد رفض تجديد اإليجار ثم عدل عن رأيه

بعد ذلك ووافق على التجديد و أبلغ المستأجر بموافقته فإن التجديد هنا يسري

إعتبارا من يوم تبليغ المستأجر هذه الموافقة بعقد غير قضائي طبقا للمادة

فقرة أخيرة من القانون175 التجاري

الفرع الثاني التجديد الضمني لعقد اإليجار التجاري إذا إنتهت مدة اإليجار دون أن يخطر أحد األطراف األخر

بإخالء المحل و بقي المستأجر مع ذلك في المكان المؤجر برضا المؤجر أعتبر

هذا بمثابة تجديد ضمني لإليجار وذلك ألن المشرع قيد إنهاء العقد في اإليجارات

التجارية بتوجيه التنبيه باإلخالء سواء تعلق األمر بعقود محددة المدة أو غير محددة

من القانون173)المادة ( التجاري فقرة األولى

و حتى يتجدد العقد ضمنيا يجب أن يكون هناك إيجار سابقمعين المدة و أن تنقضي

هذه المدة دون أن يوجه المؤجر تنبيها باإلخالء في مدة ستةاشهر على األقل قبل

األجل دون أن يقدم المستأجر طلب تجديد ألن التجديد في هذه الحالة يصبح صريحا

و أن يكون العقد كتابي وذلك ألنه في الغالب العقدالشفهي يكون غير محدد المدة إذا

و في laquo يتعذر إثباتها وعلي هذا نص المشرع في المادة من القانون التجاري173

حالة عدم التنبيه باإلخالء يتواصل اإليجار المنعقد كتابةبالتمديد

الضمني إلى ما بعد األجل المحدد في العقد مع مراعاةاألحكام المنصوص عليها في

العقد raquo يجدد عقد اإليجار التجاري ضمنيا وفقا لشروطه السابقة

ولمدة مساوية لمدة اإليجار175الذي حل أجله دون أن تزيد عن تسع سنوات ) المادة

من القانون التجاري ( أما إذا أراد المستأجر التعديل من شروط اإليجار السابقة

الذي تجدد ضمنيا فله أن يوجه طلب إلى المؤجر و ذلك أثناء التجديد و يفهم هذا من خالل

من القانون174نص المادة في حالة عدم التنبيه باإلخالء يتعين على المستأجر الذي

يرغب في laquo التجاري الحصول على تجديد إيجاره أن يتقدم بطلبه أو عند

اإلقتضاء في كل وقت أثناء فهذا الطلب و إن كان يهدف في ظاهره إلى تجديد

اإليجار فالغرض منه raquo تجديده في الحقيقة هو التعديل من شروط العقد ألن العقد يكون

قد تجدد ضمنيا بإنتهاء أجله دون توجيه التنبيه باإلخالء و لكن إن وجه المستأجر هذا

الطلب فإنه يصبح تجديدا صريحا و يمكن اإلتفاق على شروط جديدة بحرية و دون

التقيد بمدة تسع سنوات من القانون التجاري و175المنصوص عليها في المادة تجدر اإلشارة إلى أن التجديد

الضمني لعقد اإليجار يكون بقوة القانون و ال تشترط فيهالموافقة من المؤجر و ذلك

ألن سكوته و عدم إعتراضه على إستمرار المستأجر فيالبقاء في العين المؤجرة يفسر

بأنه قبول و بذلك يستفيد المستأجر من مدة إيجار تعادلمدة اإليجار السابق على أن ال

يتجاوز تسع سنوات و ال يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجارالمحدد ضمنيا بتوجيه تنبيه

باإلخالء إال إذا وافق المستأجر على اإلخالء قبل إنتهاء مدةالعقد المحدد و مع ذلك

إعتبرت المحكمة العليا أن عقد اإليجار إذا تجدد ضمنيا فإنهيجدد لمدة غير محددة و

يمكن للمؤجر أن يضع له حدا في أي وقت يتوجيه التنبيهباإلخالء فقضت في قرارها

12 المؤرخ في 11مايلي 1994 عند نهاية فترة اإليجار دون توجيه تنبيه باإلخالء يتجدد عقد

laquo اإليجار ضمنيا على أجل غير محدد وعليه فالمؤجر غير ملزم بأي مدة و يمكن أن

يوجه للمستأجر تنبيهاباإلخالء متى أراد raquo (1)

86حمدي باشا القضاء التجاري دار هومة ص (1 ) و كذلك الغرفة التجارية بمجلس قضاء الشلف أقرت بصحة

التنبيه باإلخالء الذي

وجهه المؤجرين إلى المستأجر خالل فترة التجديد الضمني9لعقد إيجار أبرم لمدة

سنوات و إنتهت مدته دون توجيه تنبيه باإلخالء فتجددضمنيا و إعتبرت الغرفة انه

ال يوجد مايثبت ان المؤجرين قد وافقوا على التجديدالضمني و قد جاء في حيثيات

مايلي 35 فهرس رقم 2005حيث أن دفع المستأنف laquo 26 قرارها المؤرخ في 02

كون أن العقد اإليجار تجدد ضمنيا مردود عليه كونه اليوجد ما يثبت أن عقد اإليجار

تجدد ضمنيا بموافقة المستأنف عليهم حيث أن قاضي الدرجة األولى لما قضى بالمصادقة على

التنبيه و تعيين خبير أصاب في حكمه كون أن المستأنف عليهم وجهوا للمستأنف

تنبيها ضمن األجل القانوني و طبقاللقانون و بالتالي يتعين تأبيد الحكم المستأنف raquo (2)

المطلب الثاني تجديد عقد اإليجار التجاري المبرم بعدصدور القانون

02 05 مكرر من القانون التجاري في187جاء في المادة laquo

فقرتها الثانية مما يلي يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجل

المحدد في العقد دون حاجة إلى التنبيه باإلخالء و دون الحق في الحصول على تعويض

اإلستحقاق المنصوص عليه فيهذا القانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

و يفهم من نص هذه المادة بمفهوم المخالفة أنه ليسللمستأجر أن يتمسك بحق التجديد

و إذا رغب في اإلستمرار في إيجار العقار فالبد أن يكون ذلك باإلتفاق مع المؤجر

و يعتبر العقد في جميع الحاالت عقد جديد حتى ولو تمإبرامه بنفس شروط العقد

السابق يخضع عقد اإليجار التجاري للقواعد العامة في 02

05فالتعديل الذي جاء به القانون التعاقد القائمة على إستغالل اإلدارة و حرية التعاقد و تم

تخليص المؤجر من القيود التي كانت مفروضة عليه و التي كانت تجعل المستأجر مالك

القاعدة التجارية في مركز يبدو انه أقوى من مركزه بصفته مالكا للعقار

و تتضمن المادة السلفة الذكر إلغاء ضمني ألحكام المادة من القانون التجاري و172

من ثم إلغاء لحق اإليجار و بالتالي مهما طالت مدةإستغالل المستأجر لنشاط تجاري

في العقار المؤجر فإنه يلزم بمغادرة األمكنة متى حلأجل عقد اإليجار إال إذا وافق المؤجر على إبرام عقد جديد

فهرس2005الغرفة التجارية مجلس قضاء الشلف 0526( قرار في 2 02 35رقم )

و لكن هذا اإللغاء الضمني ليس مطلق إذ أن العقود التيأبرمت قبل هذا التعديل تخضع

و ما يليها من القانون التجاري و172في تجديدها للمواد هو ما نصت عليه المادة

التي أضيفت إلى القانون التجاري بموجب01مكرر 187 من القانون03المادة 0205

يبقى تجديد عقود اإليجار المبرمة قبل النشر المذكور فيlaquo مكرر أعاله187المادة

خاضعا للتشريع الساري المفعول بتاريخ إبرام عقد raquo اإليجار

ويالحظ أن المشرع أبقى على حق تجديد اإليجار بالنسبةللعقود الجارية المبرمة قبل

التعديل رغم أن هذا الحق هو من المراكز القانونية التيفرضت على المتعاقدين

بموجب القانون و ليس من المراكز العقدية ألنه ال يقوم على إتفاق األطراف

و لذلك كان من المفروض أن يخضع لقاعدة األثر الفوريللقانون إعماال للمبادئ

القانونية و سريان القانون من حيث الزمان و بالتالي كانيجب أن يمس التعديل عقود

02و يترك المجال للحرية التامة في التعاقد و يتم 2005 09اإليجار المبرمة قبل

ولكن يبدو أن المشرع من خاللتوحيد األوضاع القانونية من01 مكرر 187المادة

القانون التجاري أراد المحافظة على إستقرار النشاطالتجاري و عدم مفاجئة أصحاب

و التي من الممكن أنالقواعد التجارية بإحكام التعديل تلحق بهم و بالوضع اإلقتصادي

05بأثر فوري أضرار كبيرة لو تم تطبيق القانون 02 و يطرح السؤال في هذا الصدد بشأن العقود التي تجدد

صراحة بإيجاب وقبول جديدين هل تعتبر عقود إيجار من المؤجر و المستأجر في 02

05تاريخ الحق لنشر القانون جديدة و تخضع بذلك ألحكام التعديل أم أنها تبقى خاضعة

و ما يليها172ألحكام المواد 75من األمر 59

الواقع انه في غياب إجتهادات و أحكام قضائية في هذاالصدد بالنظر لحداثة القانون

فاألرجح انه ال يوجد ما يبرر إبقاء هذه العقود خاضعة 0205للقانون السابق فهو

عقد جديد بإيجاب من المؤجر و موافقة من المستأجر دونتمسكه بالحق في التجديد

من القانون التجاري و هذا172الذي تنص عليه المادة يجعله يخضع ألحكام التعديل

و نفس الشيء بالنسبة لعقود اإليجار التي يوجه فيها تنبيهباإلخالء باعتبار أن هذا

األخير هو تصرف إرادي يرتب أثاره دون حاجة إلى موافقةالطرف األخر و هو

المستأجر فإذا إستوفى التنبيه شروطه القانونيةو تمإتباع اإلجراءات القضائية كما

يتطلبها القانون ترتب عن ذلك إنتهاء عقد اإليجار فإذاعدل المؤجر عن نيته في

رفض التجديد تحتم على الطرفان إبرام عقد جديد فإذا كانهذا العدول الحق لتاريخ

فإن العقد الذي يبرم بين الطرفين يخضع ألحكام 0205التعديل نشر القانون

مكرر من187الحالة األخرى التي يمكن إخضاعها للمادة القانون التجاري تتعلق بحق

األولوية الذي يكتسبه المستأجر في حالة إخالءه للعينالمؤجرة لوجود هدم كامل

بالعمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها لإلستغالل أو إلستحالةشغلها دون خطر نظرا

من177لحالتها إذا أقر له المشرع من خالل المادة القانون التجاري في فقرتها

األخيرة بحق األولوية في إستئجار العمارة المعاد بناؤها قبل تعديله و بناء على ذلك إذا كان عقد اإليجار األصلي 59

75أبرم في ظل القانون و كان اإلخالء بسبب حالة المبني وتم إعادة بناء هذا األخير

و ترميمه بعد نشر فإن المستأجر الذي يريد التمسك بحق األولوية يلزم 02

05باإلبرام عقد جديد القانون وفق ألحكام التعديل

و يستخلص من هذا المبحث بموجب أن مستأجر العقار بموجب عقد إيجار تجاري 59

75أبرم قبل تعديل األمر يتمتع إذا توافرت فيه الشروط القانونية و اصبح مالك 02

05للقاعدة القانون التجارية يتمتع بحق اإليجار و يمكن له المطالبة بتجديد

عقد اإليجار عند حلول أجاله في حين أن المستأجر للعين بعد هذا التعديل يلزم

بإخالء األمكنة متى حل اجل العقد ما لم يوافق المؤجر على إبرام عقد جديد

قبل تعديله و فكيف يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجار 5975الذي ابرم في ظل األمر

كيف يمكن للمستأجر أن يستمر في إستغالل نشاطهالتجاري في نفس العين التي اجرها

الذي عدل القانون التجاري بموجب عقد ابرم بعد 0205صدور القانون

المبحث الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري أصبح إنهاء عقود اإليجارات التجارية يخضع للقواعد إثر 02

05صدور القانون العامة في التعاقد القائمة على حرية اإلتفاق و إستقالل

اإلرادة فينتهي العقد على ذلك بمجرد حلول األجل المحدد في العقد و بهذا يكون المشرع

قد حرر إرادة المؤجر التي كانت قبل التعديل مقيدة بتوجيه تنبيه باإلخالء عند

الرغبة في وضع حد للعقد محدد المدة كان أو غير محدد و بعرض التعويض اإلستحقاقي

الذي قد تفوق قيمته قيمة العقار المؤجر أو بإثبات السبب الخطير و المشروع تجاه

المستأجر المخلي المحل و لدراسة أحكام إنهاء عقد اإليجار التجاري تم تقسيم هذا

المبحث إلى مطلبين يتعلق قبل تعديله والثاني بالعقد المبرم بعد التعديل األول 59

75بالعقد المبرم في ظل األمر الذي أدخل على القانون التجاري

المطلب األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم فيظل األمر

قبل تعديله 5975 إذا كان المالك المؤجر ال يرغب في تجديد اإليجار للمستأجر

الذي نشأ له الحق في اإليجار ألزمه القانون أن يوجه للمستأجر تنبيها بإخالء

العين المؤجرة مع ذكر األسباب التي جعلته يطلب إخالء العين فإذا كانت له

أسباب شرعية قبل المستأجر فله الحق في اإلسترجاع دون تعويض حسب الحاالت التي

يخولها له القانون و إال فإنه يلزم بدفع تعويض اإلستحقاق

الفرع األول رفض تجديد عقد اإليجار التجاري مقابلتعويض إستحقاق

قبل تعديله الحق في طلب أعطى المشرع للمستأجر 5975من خالل األمر

تجديد العقد بتوافر الشروط القانونية و منح المؤجر بلقابل الحق في رفض التجديد

وموازنة منه بين الحقين و حماية لما يسمى بالملكيةالتجارية فرض التعويض

اإلستحقاقي و ضبطه من خالل تجديد الحاالت التييستحق فيها و اإلجراءات الواجب

إتباعها للحصول عليها1أوال حاالت تطبيق التعويض اإلستحقاق ) )

و تتمثل في أ رفض تجديد اإليجار دون سبب شرعي فالرفض غير

المسبب يؤدي إلى إلزام المؤجر بسداد تعويض اإلستحقاق ويقع عليه عبء إثبات

الرفض و ذلك ما تفرضه من القانون التجاري من ذكر أسباب177عليه المادة

خطيرة و مشروعة بممارسة حق اإلستراد في حاالت أخرى

من القانون التجاري و178الحالة التي جاءت بها المادة 1048633 هي الحالة التي تخول

المؤجر المالك إسترجاع محله بسبب حالة البناء أو إعادةبناء العمارات التي يوجد

بها المحل بإستثناء عندما يعرض عليه محل أخر و إال ألزمبسداد تعويض عن ذلك

حالة اإلسترجاع لزيادة إرتفاع العمارة المنصوص عليها في1048633 من القانون181المادة

التجاري و في هذه الحالة يدفع له تعويض إستحقاقجزافي ال يتجاوز ثالث

سنوات إيجار من القانون التجاري و182الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 هذه تخص حالة اإلسترجاع الجزئي لألمكنة المخصصة أصال للمسكن و التي

تعتبر في الوقت ذاته تابعة للمحل التجاري وذلك ليسكن فيها شخصيا أو أحد

األزواج بشرط أن ال يتوفر على سكن أخر أو ألفراد عائلته الذين يعيشون معه أو

المقيمين عنده و الشرط الثاني إذا كان اإلسترجاع الجزئي ال يخل إخالال خطيرا

بإستغالل المحل و الثالث أن ال تكون المحالت التجارية و المحالت المعدة

للسكن تشكل وحدة غير مشاعة في حالة عدم توفر هذه الشروط يلزم بالتعويض و

كذلك في عدم شغله سنوات من6 اشهر و في مدة أقصاها 6لألمكنة في اجل خروج المستأجر

من القانون التجاري و184الحالة النصوص عليها بالمادة 1048633 هي المتعلقة باإلسترجاع

من المؤجر الذي هو في نفس الوقت البائع للمحل التجاري

45أسعد زهية تعويض اإلستحقاق نشرة القضاة عدد (1 12ص )

من القانون التجاري 185الحالة المنصوص عليها بالمادة 1048633 وهي حالة رفض تجديد

اإليجار الواقع من الدولة أو المجموعات المحلية و ذلك

بسبب المنفعة العامة من القانون التجاري 186الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 وهي حالة ما إذا تحايل المؤجر على القانون وقت اإلسترجاع و عدم إحترامه

اإللتزامات التي يفرضها عليه القانون بعد اإلسترجاع

ثانيا إجراءات إنهاء عقد اإليجار التجاري مقابل تعويضاإلستحقاق

أ توجيه التنبيه باإلخالء يجب على المؤجر الذي يرفض تجديد اإليجار أن يوجه تنبيها

باإلخالء إلى المستأجر مالك القاعدة التجارية فإذا لم تتوافر في هذه األخيرة

الشروط المنصوص عليها بالمادة من القانون التجاري فال يلزم المؤجر بذلك أي إذا لم 172

يكتسب المستأجر حق اإليجار طبقا للشروط التي سبق شرحها في تجديد عقد

اإليجار التجاري و قد قضت المحكمة العليا في07عندما رفضت الطعن المرفوع 1999

13قراراها الصادر في من المستأجر ضد قرار رفض إستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث و عشرين شهرا معتبرة إياه أصبح

يحتل األماكن دون حق أو1سند ) )

و توجيه التنبيه باإلخالء واجب في جميع الحاالت سواء كنابصدد عقد إيجار محدد

المدة أو عقد غير محدد المدة وإن كان ذلك ال يطرحإشكاال بالنسبة لهذا األخير فإنه

فيما يخص العقود محددة المدة اختلفت مواقف الجهاتالقضائية فرأى البعض منها

انه ينتهي بإنتهاء المدة المتفق عليها اعتمادا على المادتين من القانون107 و 106

المدني في حين أخذت جهات أخرى موقفا مخالفا و173قررت أن أحكام المادة

المتعلقة بوجوب توجيه التنبيه باإلخالء تطبق على جميععقود اإليجار التجارية إذا أن

هذه المادة ال تفرق بين اإليجار المحدد أو غير محدد المدة ) (2

و هو ما استقر عليه االجتهاد القضائي و كرسته المحكمةالعليا في قراراتها و نذكر منها12 الذي جاء فيه 1998و يستفاد من القرار laquo

08القرار الصادر في الطعون فيه أن قضاة المجلس لما قضوا بالمصادقة على

الحكم القاضي بطرد المستأجرة من المحل التنازع عليه دون توجيه تنبيه باإلخالء فإنهم

من173خرقوا أحكام المادة ص01 عدد 2000 مجلة قضائية 128477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137 )( حسان بوعروج تعليق على2 12مجلة قضائية 1998

08 الصادر في 177670قرار رقم )20 ص 02عدد 1999

القانون التجاري التي تشترط إلنهاء عقد إيجار تجاريتوجيه تنبيه بإخالء سواء كان

العقد محدد أو غير محدد المدة raquo(3) و يجب أن يتضمن التنبيه باإلخالء البيانات التالية

ذكر موجه التنبيه و صفته و مقر إقامته و هويته 1 ذكر األسباب التي جعلت المؤجر يطلب إخالء العين 2

المؤجرة ذكر العين المؤجرة و تحديدها و سند الملكية و إسم 3

المستأجر و هويته و أن يوجه إلى مكان ممارسة نشاطه التجاري

من القانون التجاري و إال كان194ذكر مضمون المادة 4 التنبيه باإلخالء باطال

اشهر مع تحديد بدايته و نهايته6تحديد أجل 5

و بشأن تسبب التنبيه باإلخالء تميز موقف المحكمة العليا( يعتبر األول1باتجاهين )

أن مجرد عرض التعويض اإلستحقاقي من طرف المؤجرتسبيب كاف فقضت

المحكمة العليا في199603إن مجرد عرض التعويض laquo 26قرارها المؤرخ في

من قبل المؤجرين يشكل سببا كافيا لطلب التنبيه باإلخالء من القانون176طبقا للمادة

التجاري و بالتالي فإن النعي على القرار بعدم التسبب raquo(2)في غير محله

أما اإلتجاه الثاني فقد ذهب في تسبيب التنبيه باإلخالء علىأن عرض التعويض

اإلستحقاقي هو نتيجة له و ليس سببا كافيا لكي يستجيب173لمقتضيات أحكام المادة

من القانون التجاري و األرجح هو ما ذهب إليه الرأي األول ذلك أن تقييد إرادة

المؤجر في إسترجاع العقار هو إستثناء من حرية التصرف في الملكية وبذلك ال

يجب التوسع فيه ال laquo و بالنسبة لوقت توجيه التنبيه باإلخالء فقد نصت المادة

من القانون التجاري173 ينتهي إيجار المحالت الخاصة بهذه األحكام إال بأثر تنبيه

بإخالء حسبما جرت عليه6و يفهم من هذا النص انه إذا raquo العادة المحلية و في مدة

أشهر قبل األجل على األقل اشهر من6كان العقد محدد المدة فيجب توجيه التنبيه قبل

حلول تاريخ إنتهاء مدة اإليجار إما إذا كان العقد غير محدد المدة فيجب منح

اشهر لإلخالء6المستأجر مدة من تاريخ توجيه التنبيه

ص02 عدد 1999 مجلة قضائية 177670ملف رقم 1998 08( قرار 3 12 23 )

محمود قباص التنبيه بإخالء و اإليجارات التجارية مجلة (1 256 ص 01 عدد 1993قضائية )

المجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 2 03التجارية و )

96 عدد خاص ص 1999البحرية يتم إجراء التنبيه باإلخالء عن طريق المحضر القضائي أو

بالتسليم الشخصي إلى المستأجر أو يرسل برسالة موصى عليها أو بأي وسيلة

أخرى و تجدر اإلشارة إلى أنه إذا تعدد المستأجرين للعين المؤجرة فيجب توجيه تنبيه

باإلخالء لكل واحد منهم على حدى وذلك تحت طائلة البطالن و هو ما قضت به المحكمة

العليا في قرارها المؤرخ الثابت من أو راق الطعن أن قضاة المجلس لما 1999

09 في 11إعتبروا بقية الورثة في النزاع غير وارثين في اإليجار و ال يستحقون أي تعويض

وال ضرورة بالتالي لتوجيه التنبيه بإخالء لكامل الورثة فإنهم أخطئوا في

من510تطبيق القانون ألن المادة القانون المدني تعتبر اإليجار من الحقوق التي تورث و كل

وارث له في اإليجار حق ثابت و خاص

إن التنبيه باإلخالء ال يكون صحيحا و منتجا لكل أثارهالقانونية إال إذا وجه إلى كامل

الورثة و ليس للمسير بوكالة فقط الذي ال يعتبر وكيال raquo (1)عن بقية الورثة

أما إذا تعدد المؤجرين بأن كان العقار ملك في الشيوع لعدةأشخاص فيحق لكل شريك

منهم أن يوجه دون الشركاء اآلخرين تنبيها باإلخالء718للمستأجر عمال بأحكام المادة

لكل شريك في الشيوع الحق في أن يتخذ من الوسائل laquoمن القانون المدني التي تنص

من تطبيقات هذا raquo ما يلزم لحفظ الشيء و لو كان ذلكبغير موافقة باقي الشركاء

المبدأ قرار03المنشور في المجلة القضائية 2001 20المحكمة العليا المؤرخ في

ص02 عدد 2002حفاظا على المال المشاع يحق ألحد laquo و الذي جاء فيه319

الشركاء إتخاذ كافة اإلجراءات الالزمة و لو كان ذلك دونموافقة باقي الشركاء فإن

القضاء بصحة التنبيه بإخالء الموجه من المؤجرة المالكةأغلبية الحصص لحماية المحل

التجاري من االنهيار دون موافقة باقي الشركاء هو raquo تطبيق سليم للقانون

و إثبات حصول التنبيه باإلخالء يكون على من يدعي بهبكافة طرق اإلثبات بما فيها

البينة و القرائن و شهادة الشهود مهما كانت قيمة األجرة )( وعدم توجيه التنبيه أو عدم2

توافر شروطه يؤدي إلى عدم قبول الدعوى شكالبموقف المستأجر من عرض التعويض اإلستحقاقي

إذا وافق المستأجر على مبدأ اإلخالء وحصل إتفاق حولقيمة التعويض اإلستحقاقي فإن

األمر ينتهي عند هذا الحد و إذا وافق المستأجر على مبدأاإلخالء وقام الخالف على

مقدار التعويض اإلستحقاقي جاز للطرف الذي يهمهالتعجيل أن يرفع دعواه أمام رئيس

المحكمة الناظرة في القضايا اإلستعجالية ليأمر بإجراءاتالخبرة الالزمة و ذلك بعد

إنتهاء أجل ثالثة اشهر من تاريخ توجيه التنبيه و أن يرفعبالتوازي دعوى قضائية في

ص02 العدد 2001 مجلة القضائية 207219ملف رقم 199909( قرار في 1 11 231 )

83جنادي جياللي المرجع السابق ص (2 ) الموضوع أمام الجهة القضائية المختصة و هي محكمة

موقع العقار و قد قضت المحكمة في199005من المقرر قانونا أن اللجوء إلى laquo

06قرار صادر في القاضي اإلستعجالي إلجراء خبرة لتقدير التعويض عن إخالء

يستلزم و جود دعوى فيالموضوع مرفوعة مسبقا raquo(3)

وعند إنجاز تقرير الخبرة نتيجة الدعوى اإلستعجالية الذييجب إيداعه في ظرف

شهرين لدى أمانة الضبط و يلحق بملف الدعوى المرفوعةأمام المحكمة المختصة التي

من194تفصل في الموضوع بعد إيداع التقرير ) المادة القانون التجاري (

أما إذا رفض المستأجر اإلخالء أصال فعليه أن ينازع فيصحة التنبيه باإلخالء

بعرض النزاع بعد ثالثة أشهر من التبليغ على قاضيالموضوع الذي يفصل أو ال في

صحة التنبيه باإلخالء ثم يتم تقدير التعويض اإلستحقاقيالذي يكون عادة باالستعانة

بخبير و يراعي في تقدير التعويض اإلستحقاقي القيمةالتجارية للمحل التجاري التي

تحدد وفق لغرض المهنة مصاريف النقل و إعادة الترتيب وحقوق التحويل الواجب

تسديدها لمحل تجاري من نفس القيمة و عن تاريخ تقدير التعويض اإلستحقاقي ذهبت المحكمة

العليا إلى أن العبرة بتاريخ توجيه التنبيه باإلخالء و ذلك في05الذي جاء فيه 1999

08قرارها المؤرخ في من المقرر قانونا أنه يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار

laquo غير أنه يسدد للتاجر المخلي التعويض اإلستحقاقي الذي يجب أن يكون مساويا

للضرر المسبب نتيجة عدم التجديد و لما ثبت في قضية الحال أن قضاة المجلس لما

قدروا الضرر الناتج عن رفض تجديد اإليجار إبتداء من تاريخ اإلعالن عن رغبة

المؤجر في إنهاء اإليجار و ليس من تاريخ الخروج الفعلي ألن الخروج يقع بعد صدور

الحكم القاضي باإلخالء و األحكام تفصل في الوقائع القائمة و ليست raquo (1)

المستقبلية فإنهم طبقوا صحيح القانون ج دفع التعويض اإلستحقاقي و إخالء األمكنة

يبقى المستأجر بعد توجيه التنبيه باإلخالء شاغال لألمكنةإلى حين تقاضيه الفعلي لقيمة

التعويض و يعتبر في هذه الحالة شاغل بحق و من دونسند فهو يحق ألن القانون

يسمح له بالبقاء إلى حين قبض التعويض اإلستحقاقي من القانون التجاري (187)المادة

و هو بغير سند ألن توجيه التنبيه باإلخالء يضع حدا لعقداإليجار و يدفع للمستأجر تعويضا عن شغل األمكنة

01 عدد 1991 المجدلة القضائية 67008ملف رقم 1990 06( قرار في 3 05 65ص )

العدد2000 المجلة القضائية لسنة 189311ملف 1999 08( قرار في 1 05 121 ص 01 )

عند دفع التعويض اإلستحقاقي يلزم المستأجر بمغادرةاألماكن حتى عن طريق القوة

العمومية على أن يدفع للمؤجر تعويضا عن التأخر إذاتماطل في الخروج منه )المادة

( من القانون التجاري 187 و في حالة اإلخالء تسلم األماكن للمؤجر في أول يوم من

األجل المألوف و التالي يوم إعتبارا من تاريخ تسديد التعويض15إلنقضاء مهلة

للمستأجر نفسه أو للحارس القضائي إذا وجد و يدفع الحارس القضائي التعويض

للمستأجر مقابل إيصال منه فقط

إن لم تقع معارضة من الدائنين أو التوقيع حجز من أحدهم تحت يده

و إذا تراجع عن إرادته في طرد المستأجر إما بسبب عجزهعن تسديد التعويض

اإلستحقاقي المحكوم به لفائدة المستأجر المخلى أو أليسبب أخر يحق له أن يتملص

من القانون197من تسديد هذا التعويض ) المادة التجاري ( مع مراعاة الشروط التالية

وجود المستأجر في العين المؤجرة ولم يتم استئجار عين1048633 أخرى من طرف

المستأجر يوم إبتداء من اليوم15أن يمارس حق التملص في اجل

1048633 الذي يصبح فيه الحكم أو القرار القاضي بالتعويض اإلستحقاقي نهائيا

أن يوافق الطرفان على التجديد حسب شروط يتفقان1048633 عليها وفي حالة عدم اإلتفاق

195يحدد القاضي اإلستعجالي هذه الشروط وفقا للمادة من القانون التجاري

و ال بد هنا من إبرام عقد جديد بعد ممارسة حق التملص ألن1048633 العقد األول قد انتهى بتوجيه التنبيه باإلخالء

الفرع الثاني رفض تجديد عقد اإليجار التجاري دونتعويض إستحقاقي

إن إستفادة المستأجر صاحب القاعدة التجارية من التعويضاإلستحقاقي في حالة

رفض المؤجر تجديد عقد اإليجار مقرونة بعدم إرتكابه أيخطأ من األخطاء المنصوص

من القانون التجاري وعلى ذلك177عليها في المادة يمكن للمؤجر أن يتخلص من

تعويض اإلخالء إذا أثبت سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر المخلى المحل

أوال حاالت رفض تجديد اإليجار دون تعويض إستحقاقي

من القانون التجاري و تتمثل في177نصت عليها المادة إثبات المؤجر سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر 1

القاعدة أنه يحق للمؤجر أن يطالب من المستأجر الذي قامبأعمال خطيرة و غير

مشروعة أن يتخلى عن األمكنة دون تعويض إستحقاقي ويالحظ أن المشرع لم يحدد

األسباب الخطيرة وغير المشروعة التي يؤسس عليهاالتنبيه باإلخالء و لكن يمكن

إحصاء بعضها من خالل أحكام القانون التجاري و اإلجتهادالقضائي فنذكر على

سبيل المثال إرتكاب المستأجر خطأ يوجب مسئوليته الجزائية إصرارا

1048633 بالمؤجر أو أحد أفراد عائلته

1048633 تغيير النشاط التجاري دون ترخيص من المؤجر إحداث أعمال ضارة بالعين المؤجرة أو هدم جزء منها أو

1048633 التغيير في واجهة المحل التوقف عن إستغالل المحل التجاري دون سبب جدي أو

1048633 مشروع اإليجار من الباطن أو التنازل عن اإليجار دون ترخيص

1048633 من القانون188)المادة ( التجاري

ممارسة نشاط غير مشروع في المحل موازاة مع النشاط1048633 األصلي كبيع مواد ممنوعة

كالمخدرات أو أسلحة حربية أو ممارسة الدعارة في المحل

عدم دفع بدل اإليجار أو التأخير في الدفع وهناك من يرى1048633 باعتبار عقد اإليجار من

العقود المتبادلة فإن عدم دفع بدل اإليجار يفقد اإليجار معناه و يترتب عليه الفسخ

6و ال يمكن بذلك إفادة المستأجر من التنبيه باإلخالء و اجل أشهر و لكن اجتهاد

المحكمة العليا استقر على اعتبار هذه الحاالت من بينحاالت رفض التجديد و من

ثم البد فيها من إتباع اإلجراءات القانونية سيما المنوه177 و 173عنها بالمواد

من القانون التجاري و بشأن فسخ العقد افيجار التجاريفقد إعتبر البعض أنه

من119يخضع للقواعد العامة المكرسة بأحكام المادة القانون المدني و بإعتبار أن

اسباب الفسخ هي نفسها هي نفسها األسباب المشروعة والخطيرة و المبررة

لممارسة حق اإلسترجاع دون أي تعويض من جانب المؤجرتطبيقا لألحكام المادة

من القانون التجاري مما يترتب عنه أنه عند نهاية عقد 177اإليجار فإن للمؤجر

الذي ينسب للمستأجر مخالفة ناشئة عن عدم تنفيذ التزامأو أكثر من االلتزامات

التعاقدية ينشئ له عند نهاية عقد اإليجار الخيار بين فسخالعقد أو ممارسة حق

1االسترجاع ألسباب خطيرة ومشروعة ) ) و الواقع أنه ال بد من التفرقة بين دعوى الفسخ و بين

رفض تجديد اإليجار وفقا من القانون التجاري فدعوى الفسخ177ألحكام المادة

تهدف إلى إنهاء العالقة التعاقدية خالل سريان مدة عقد اإليجار أي قبل إنتهاء أجله

بينما رفض التجديد و المطالبة بإسترجاع المحل المؤجر ال يمكن ممارسته إال عند

نهاية عقد اإليجار و أن هدفه هو منع المستأجر من الحصول على تجديد لإليجار حزيط محمد حق اإلسترجاع في اإليجارات التجارية (1

84 دار هومة ص 2005 ) و يجب تمييز هذه الحالة عن الفسخ بقوة القانون

من191المنصوص عليها بالمادة

كل إشتراط مدرج في اإليجار ينص على الفسخ بقوةالقانون laquo القانون التجاري

في حالة عدم دفع بدل اإليجار في اإلستحقاق المتفقعليها ال ينتج أثره إال بعد

مرور شهر واحد من اإلخطار بالدفع الذي يبقى دون raquo نتيجة

فإذا وجد إتفاق صريح بين األطراف على فسخ بقوةالقانون فيكون للمؤجر أن يوجه

إنذار للمستأجر للدفع فإذا لم يقم بذلك خالل شهر منتاريخ تبليغه فسخ العقد بقوة

القانونحالة المبنى 2

و هي الحالة المنصوص عليها بالفقرة الثالثة من المادة من القانون التجاري177

يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار دون أن يلزم بسدادlaquo أي تعويض إذا أثبت

وجود هدم كامل العمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها للسكنالمعترف به من السلطة

اإلدارية أو إذا أثبت أنه يستحيل شغل العمارة دون خطر raquoنظرا لحالتها

فهذه المادة تستوجب على المؤجر الذي يريد اإلخالء دونتعويض استحقاقي أن يثبت

بموجب قرار إداري أن العقار الذي يملكه المتواجد به العينالمؤجرة صار غير قابل

لالستغالل أو الشغل ألنه يشكل خطرا أو أن العقار قابلللهدم الكامل أو جزء منه لعدم

صالحيته ففي هذه الحالة يعفى المؤجر من تسديد التعويضاإلستحقاقي عند رفضه

تجديد اإليجار أما المستأجر المخلى فله حق األولوية فيحالة إعادة بناء العمارة التي تم

هدمها و يشترط منه أن يبلغ المؤجر برغبته فياإلستفادة من المحل في العمارة التي

أعيد بناؤها وذلك خالل ثالثة أشهر التالية إلخالئه األمكنةالتي كان يشغلها و إال سقط

حقه و يعتبر هذا نوع من الحماية للمستأجر الذي أخلىاألمكنة دون تعويض

إستحقاقيثانيا إجراءات رفض التجديد دون تعويض اإلستحقاق

حتى يستفيد المؤجر من إنهاء عقد اإليجار التجاري دوندفع التعويض اإلستحقاقي ال بد

له إتباع اإلجراءات القانونية إجراءات رفض التجديد لقيام المستأجر بأعمال خطيرة 1 إذا برهن المؤجر عن سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر

كارتكاب خطأ جزائي في حق المؤجر أو ممارسة نشاط غير مشروع في المحل أو

هدم جزء من المحل فيقوم مباشرة بتوجيه التنبيه باإلخالء ويرفع دعوى رفض التجديد

يلتمس فيها إلزام المستأجر بإخالء المحل دون تعويض بسبب خطير و مشروع

دون حاجة إلثبات ذلك بمحضر معاينة و ال إعذار مسبق إذ يكفي تقديم الحكم

الجزائي أو المدني الذي يثبت قيام المستأجر بالفعل الذي دفع المؤجر لمطالبته )

1باإلخالء) و إذا كان اإلخالء إلخالل المستأجر بالتزاماته التعاقدية

فيتم إتباع اإلجراءات التي من القانون التجاري02 فقرة 177جاءت بها المادة

على المؤجر أوال أن يقوم بتحرير محضر معاينة إلثبات حالة1048633 المخالفة و قيامها ثم

يوجه إنذارا للمستأجر للكف عن ارتكابها و العدول عنها وأوجب المشرع أن

يكون اإلنذار بموجب عقد غير قضائي مع بيان السببالمستند إليه وذكر مضمون من القانون التجاري وكل177الفقرة الثانية من المادة

ذلك تحت طائلة البطالن ويتم إمهال المستأجر مدة شهر من تاريخ تبليغه للعدول

عن المخالفة معاينة استمرار قيام المخالفة عند انقضاء مهلة شهر كاملة

1048633 من يوم تبليغه باإلنذار و إستمرار المستأجر يإقتراف المخالفة يجب على المؤجر أن

يقوم بإثبات ذلك بمعاينة المخالفة عن طريق المحضر القضائي الذي يحرر محضر

معاينة الستمرار المستأجر في إرتكاب المخالفة رغم إنذاره

توجيه التنبيه بإخالء دون تعويض على المؤجر بعد استكمال1048633 اإلجراءات السابقة أن

يوجه للمستأجر تنبيها باإلخالء وان يذكر سببه من بينالحاالت السالفة الذكر و

هنا ال بد أن ال تكون األسباب متناقضة بذكر أحد حاالت من القانون177المادة

التجاري و عرض تعويض إستحقاقي وقد قضت المحكمةالعليا في قرارها الصادر

من المقرر قانونا أنه يجب أن يتم تنبيه باإلخالء بعقد laquo26 في 03 1996

غير قضائي وأن تبين فيه األسباب التي أدت إلى توجيههمع إعادة ذكر مضمون

و إال أعتبر باطال و لما أسس المطعون ضدهم194المادة التنبيه باإلخالء على

سببين اثنين أولهما غلق المحل التجاري خرقا لألحكام من القانون177المادة

التجاري و ثانيهما عرض تعويض إستحقاقي وفقا من176لألحكام المادة

القانون التجاري فإن هذين السببين متناقضين و ال يمكناالعتماد عليهما معا لطلب

إخالء القاعدة التجارية raquo (1) مباشرة الدعوى القضائية لرفض تجديد عقد اإليجار دون

1048633 تعويض إذا رفض المستأجر إخالء المحل بعد توجيه التنبيه باإلخالء يجوز

للمؤجر رفع الدعوى القضائية بعد إنتهاء مهلة ثالثة أشهر من تاريخ تبليغ التنبيه

باإلخالء يلتمس فيها129جنادي جياللي المرجع السابق ص (1 )

مجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 1 03التجارية و البحرية )

26 ص 1999عدد خاص الحكم بصحة التنبيه باإلخالء و بإلزام المستأجر بإخالء

المحل التجاري دونتعويض

إجراءات رفض تجديد اإليجار دون تعويض نتيجة وضعية 2 المبنى

في الحالة التي تكون فيها العمارة غير قابلة للشغل واإلستغالل و يصدر قرار عن

السلطة اإلدارية يؤكد ذلك و يأمر بإعادة البناء فعلىالمؤجر أن يوجه تنبيها من القانون التجاري173باإلخالء طبقا للمادة

و بعد إنتهاء أجل ثالثة أشهر من توجيه التنبيه باإلخالء ورفض المستأجر إخالء المحل

يجوز للمؤجر رفع دعوى قضائية أمام المحكمة و ترفقعريضة افتتاح الدعوى

بنسخة من القرار الصادر عن السلطة اإلدارية المختصةتحت طائلة عدم قبول الدعوى

و هو ما قضت به المحكمة العليا في03الذي جاء 1989 05القرار الصادر بتاريخ

من المقرر أن رفض تجديد اإليجار دون إلزام المؤجر بسدادتعويض اإلخالء laquo فيه

بسبب هدم كامل العمارة أو جزء منها يلزم المؤجر إنذارالمستأجر و تقديم القرار

اإلداري اآلمر بهدم كامل العمارة أو جزء منها و لما كان

الثابت في قضية الحال أن المطعون ضده لم ينذر الطاعنين بالخروج و لم يقدم

للمرافعات القرار اإلداري اآلمر بهدم العمارة أو جزء منها فإن قضاة المجلس بتعيينهم

خبير للقول هل المحل المتنازع عليه مهدد أم ال باالنهيار خالفوا القانون و استوجب raquo (1)

نقص قرارهم يلتمس المؤجر من خالل الدعوى التي يرفعها الحكم بصحة

التنبيه باإلخالء و إلزام المستأجر بإخالء العين دون تعويض

المطلب الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم بعد 0205صدور

المؤرخ تراجع المشرع من خالل تعديل القانون التجاري 0205بموجب القانون

المتضمن تعديل القانون التجاري تراجع عن أحكام 200506 في 02التنبيه باإلخالء

و التعويض اإلستحقاقى و اخضع إنهاء عقد اإليجارالتجاري للقواعد العامة في العقود

مكرر من187القائمة على إستقالل اإلرادة فنصت المادة القانون التجاري في فقرتها

يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجلالمحدد في العقد دون laquo الثانية

حاجة إلى توجيه تنبيه باإلخالء ودون الحق في الحصولعلى التعويض اإلستحقاقي

المنصوص عليه في هذا القانون ما لم يشترط األطراف raquo خالف ذلك

117 ص 4 عدد 1990 مجلة قضائية 56060ملف رقم 1989 05( قرار في 1 03 )

الفرع األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري إن إنهاء مدة عقد اإليجار الذي أبرم بعد صدور التعديل

المؤرخ في يجعل من المستأجر الذي يستفيد منه شاغال 20050206

دون حق و ال سند و يلزم بمغادرة األمكنة إذا لم يحصل بينه و بين المؤجر إتفاق

بإبرام عقد جديد و ذلك مهما طالت مدة استغالله لنشاطه التجاري داخل العين المؤجرة

و ال يلزم المؤجر بتوجيهتنبيه باإلخالء و ال يعرض تعويض إستحقاقي

وعلى ذلك إذا امتنع المستأجر عن اإلخالء فيمكن للمؤجرطرده باللجوء إلى القضاء عن

طريق دعوى أو بالحصول على نسخة التنفيذية لعقد اإليجار

أوال طرد المستأجر عن طريق إمهار عقد اإليجار التجاريبالصيغة التنفيذية

تبرم عقود اإليجار التجاري بعد التعديل بإفراغها فيمحررات رسمية و هذه األخيرة

320كل حكم أو laquo تعتبر سندات تنفيذية إذا تنص المادة من قانون اإلجراءات المدينة

و تبعا لمحتوى هذه raquo سند ال يكون قابل للتنفيذ إال إذا كانممهورا بالصيغة التنفيذية

المادة فإن العقود الموثقة حجة ال يقبل في مواجهتا إالالدفع بالتزوير و تتمتع بنفس القوة

التنفيذية لألحكام القضائية كما يخول حائزها سلطةتنفيذها مباشرة دون الحاجة إلى

اللجوء إلى القضاء فمتى حل اجل االلتزام يقوم الموثقمباشرة بوصفه ضابط عموميا

بتحمل ذيل العقد التوثيقي الصيغة التنفيذية المنصوص من قانون320عليها في المادة

اإلجراءات المدنية فيصبح العقد بذلك قابال للتنفيذ بالطرقالودية وفقا ألحكام المادة

من قانون اإلجراءات المدنية و الجبرية وكأنه حكم 330قضائي نهائي قاضي في

الخصومة وتبعا لذلك فإن عقد اإليجار التجاري المفرغ في محرر

رسمي ينتهي بحلول األجل المحدد فيه فإذا إمتنع المستأجر عن إخالء األمكنة على

المؤجر أن يحصل على الصيغة التنفيذية للعقد من عند الموثق ثم يمكنه طرد

المستأجر من األمكنة عن طريق المحضر القضائي بإستعمال كافة طرق التنفيذ بما فيها

الجبرية ثانيا دعوى الطرد

يمكن للمؤجر في حالة إمتناع المستأجر عن إخالء العينرغم حلول أجل العقد أن يلجأ

إلى القضاء ويطلب طرد المستأجر من األمكنة على أساسأنه أصبح شاغال دون حق وال سند بانتهاء مدة اإليجار

ويختص قاضي االستعجال بدعوى الطرد لتوافر عناصراالستعجال فيها طبقا للمادة

من قانون اإلجراءات المدنية وقياسا على ما استقر 183عليه اجتهاد المحكمة العليا في

اإليجار المدني حيث اعتبرت المحكمة العليا أن القاضياالستعجالي مختص في

دعاوى الطرد بالنسبة لعقود اإليجار المبرمة بعد صدورالمرسوم

03 03المتعلق بالترقية العقارية وقد جاء في 1993 93 التشريعي 01المؤرخ في

حيثيات01 187628 ملف رقم 2000لكن حيث أنه laquo 18قرارها المؤرخ في

بالرجوع إلى عقد اإليجار المبرم بين الطاعن و المطعونضده فإنه حددت مدة العقد

بسنة وبالتالي بعد إنهاء هذه المدة فإنه الطاعن للمستأجر محتال دون سند صحيح

ومن حق المطعون ضده المؤجر اللجوء إلى قاضي )1االستعجال إلزالة اإلعتداء )

laquo

و ما يؤكد اختصاص القاضي اإلستعجالي بدعوى الطرد ماذهبت إليه الغرفة التجارية

بالمحكمة العليا التي أقرت باالختصاص بطرد المستأجرالذي أبرم عقد إيجار لمدة ثالثة

و عشرون شهرا لنه ال يخول له اإلستفادة من أحكامالتجديد وقد جاء في قرار لها

و لما كان ثابتا أن قاضي اإلستعجالي الذي قضى بطرد laquo13 مؤرخ في 199907

المستأجر الطاعن من محل التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجارالتي حددت بثالث و

عشرين شهرا معتبرا إياه أصبح يحتل األماكن دون وجهأوسن يكون قد طبق صحيح

القانون raquo(2) فهذا القرار و عن كان ال يتعلق مباشرة بالحالة التي

تدرسها ولكن يفهمك منه ضمنيا اعتراف االجتهاد القضائي االستعجال باالختصاص في دعوى

المجرد عند حلول أجل عقد اإليجار المحدد و المتفق عليه بين األطراف

مكرر من187الفرع الثاني الطبيعة القانونية للمادة القانون التجاري

02فقرة مكرر من القانون187يلزم المستأجر laquo تنص المادة

التجاري في فقرة الثانية بمغادرة المكنة المستأجرة بانتهاء الجل المحدد في العقد

دون الحاجة على توجيه تنبيه باإلخالء دون الحق في الحصول على تعويض اإلستحقاتق

المنصوص عليه في هذاالقانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

210ذيب عبد السالم المرجع السابق ص (1 )1 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13 07( قرار في 2 137ص ) لتحديد الطبيعة القانونية لهذا النص ال بد من الرجوع إلى

القواعد العامة و نعلم أن القواعد القانونية تصنف إلى قواعد آمرة و أخرى مكملة

فاألولى هي التي ال يجوز لألفراد مخالفتها و اتصالها بأمور يحرص المشرع على عدم

المساس بها للمحافظة على النظام الذي يقوم عليه المجتمع و هي أمور تتصل اتصاال

وثيقا بكيان المجتمع و مقوماته األساسية

أما القواعد المكملة أو المفسرة فهي التي يجوزمخالفتها و ذلك باإلتفاق على ما

يخالفها و يحالف حكمها و ذلك ألنها ال تتعلق بكيانالمجتمع و مقوماته األساسية و

بالتالي فإن مخالفاتها ال تعتبر إخالال بالنظام العام ال يعنيذلك أن القاعدة المكملة تخلو

من صفة اإللزام و إنما تتوفر لها هذه الصفة طالما أناألفراد وقت إبرام تصرفاتهم لم

يخالفوا الحكم الذي تقرره و للتمييز بين النوعين باإلضافة إلى معيار تعلق القاعدة

بالنظام العام يمكن االستدالل بصياغة النص القانوني الذي جاء بالقاعدة و ألفاظه إذ أن

المشرع كثيرا ما يستخدم بعض األلفاظ في صياغة القاعدة القانونية تدل بما ال يدع

مجاال للشك عن نوعية وطبيعة القاعدة القانونية

و بتطبيق هذه األحكام على نص الفقرة الثانية من المادة مكرر من القانون187

فهذا يفيد أنها raquo ما لم يشترط األطراف خالف ذلك laquo التجاري التي تنص في آخرها

من القواعد المكملة وبالنتيجة يمكن لألطراف االتفاق علىما يخالفها فيمكن االتفاق

على إخضاع إنهاء عقد اإليجار لشروط معين قد تكونتوجيه التنبيه باإلخالء أو إنذار

بسيط أو بعرض التعويض االستحقاق أو غيرها إال ان هذافي الواقع مستبعد فالمؤجر

الذي تخلص من اإلجراءات التي كانت تقيد حريته فيالتصرف في ملكيته يستبعد أن

يقيدها بإرادته و أيا كان األمر فإن أي إتفاق يخالف أحكام هذه المادة البد

من ذكره في المحرر الرسمي الذي أفرغ فيه عقد اإليجار ألنه هو وسيلة

اإلثبات الوحيدة و القاضي إذا ال يمكنه استبعاد عرض عليه النزاع بشأن العقود 02

05المبرمة بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري من التطبيق إال بما187المادة

يوجد من أحكام مخالفة لها وردت في هذا المحرر و يترتب على ذلك أنه للمتعاقدين

مطلق الحرية في تحديد اإلجراءات و الشروط التي ينتهي بها العقد بالنسبة لعقود

إيجار المحالت المخصصة لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي المبرمة بعد تاريخ دخول

مكرر من187المادة القانون التجاري حيز التنفيذ إذ يصبح كل طرف ملزم

باحترامها شأنها شأن باقي االلتزامات التعاقدية األخرى فإذا ما كان عقد اإليجار قد

تضمن أن ال ينتهي اإليجار إال بتنبيه بإخالء يوجهه المؤجر للمستأجر في زمن معين أصبح

المؤجر مقيد في ممارسة حق االسترجاع بإتمام ذلك اإلجراء في األجل المحدد فإن لم

يعين أجل محدد للتنبيه وجب الرجوع إلى إرادة المتعاقدين فإن قصدا الرجوع إلى

مواعيد اإلخالء المقرر في من القانون التجاري وجب احترام هذه المواعيد و إذا 173

كان عقد اإليجار قد تضمن الشكل الذي يجب أن يتم به تبليغ هذا التنبيه كأن يشترط

ان يكون ذلك عن طريق المحضر وجب إحرام هذا الشكل أيضا إذا تضمن عقد اإليجار

بند يلزم المؤجر بدفع تعويض معين للمستأجر قبل إلزامه بإخالء العين المؤجرة

أصبح المؤجر حينئذ مقيد بممارسة حق االسترجاع أيضا بأداء ذلك التعويض الذي التزم

به للمستأجر و خالصة ما نتوصل إليه من هذا المبحث

أن المستأجر العقار الستغالله في ممارسة نشاط التجاريبموجب عقد مبرم قبل صدور

يتمتع بحصانة منحها له المشرع إذا اكتسب القاعدة 0205التجارية وفق القانون

التجاري و محله الشروط القانونية تحمى هذه الحصانة تعطيه الحق في الحصول على

تعويض إذا تم تجريده من ملكيته التجارية في حين ال يتمتع المستأجر بعقد أبرم بعد تاريخ الحق

للتعديل بهذه الحصانة إذ يخضع عقده إلرادة األطراف و حرية اتفاقهم

من المستقر عليه قانونا أن يحظر أي إيجار كلي أو جزئيlaquo من الباطن إال إذا إشترط

خالف ذلك بموجب عقد إيجار أو موافقة المؤجر و لما كانثابتا في قضية الحال أن

محضر التحقيق المحرر ال يثبت أن المالك السابق قد أجاز أو ال اإليجار من الباطن

ولكن يقدم بالعكس الدليل على أن اإليجار من الباطن قائمحسب تصريحات المستأجر

وهذه المدة الطويلة ال يمكن تأويلها1965من الباطن منذ إال بإيجار من الباطن

مرخص به ضمنيا من طرف المالك raquo(2) و يترتب على اإليجار من الباطن في حالة اإلتفاق عليه

عالقة قانونية بين المستأجر من الباطن و المستأجر األصلي و تبقى العالقة قائمة بين

المؤجر و المستأجر األصلي كما تقوم عالقة مباشرة بين المؤجر و المستأجر من

الباطن في األحوال التي يشارك المؤجر بالتوقيع على عقد اإليجار من الباطن و تكون

عالقة غير مباشرة في حالة رفضه التوقيع على العقد أو عدم رده على رسالة الموجهة

إليه في هذا الخصوص منقبل المؤجر األصلي

اإلجتهاد القضائي للغرفة التجارية و94659ملف رقم 199216( قرار في 1 02البحرية عدد )156خاص ص

اإلجتهاد القضائي للغرفة التجارية106132ملف رقم 199422( قرار في 2 11و البحرية عدد )

159خاص ص و تجدر اإلشارة إلى أن عقد اإليجار من الباطن عقد

مستقل عن عقد اإليجار األصلي فقد يتطابق في شروطه مع العقد األصلي و قد يختلف

عنه في أمور كمبلغ األجرة أو

مدة العقد أو شروطه إال أن مدة عقد اإليجار من الباطن اليجوز أن تزيد عن مدة

القانون التجاري (189اإليجار األصلي ) الفرع الثاني أركان عقد اإليجار التجاري

من العقود الرضائية يتطلب يعتبر عقد اإليجار المبرم 5975في ظل األمر

لقيامه توافر األركان العامة من تراضي و محل وسبب التراضي في عقد اإليجار -

و يقصد به إتفاق إرادتي المؤجر و المستأجر حول شروطالعقد الذي قد يعبر عنه

بصفة صريحة لدى إبرام العقد و قد يكون ضمنيا عندمايتجدد العقد ضمنيا طبقا للمادة

من القانون التجاري و المؤجر هو ذلك الشخص الذي 173يقوم بتأجير األماكن من

اجل إستغاللها في نشاط تجاري سواء كان المالك لألماكنأو كان مستأجر أصلي يقوم

بإيجار من الباطن و ينشأ على عاتق المؤجر اإللتزامبتسليم العين المؤجرة و صيانتها

و ضمان اإلستغالل و اإلنتفاع بها إنتفاعا هادئا كامال وضمان التعرض الصادر منه

و الصادر من الغير إذا كان مبنيا على سبب قانوني والمستأجر هو ذلك الشخص

الذي يقوم باإلستغالل التجاري لحسابه في األماكن التيأجرها من المؤجر مما يخول له

اإلنتفاع طول مدة اإليجار ويقع على عاتقه إستعمالاألماكن المؤجرة و ملحقاتها

حسبما تم اإلتفاق عليه و المحافظة على العين المؤجرة والعناية بها كما يلتزم بدفع

األجرة في المواعيد المتفق عليها فإذا لم يحصل اإلتفاقوجب تسديد األجرة في المواعيد

المعمول بها في المنطقة و يجب توافر األهلية الكاملةفي المؤجر و المستأجر وأن

يكون رضاهما خال من العيوب حتى يرتب العقد أثاره المحل في عقد اإليجار التجاري -

يدخل في تكوين محل عقد اإليجار ثالث عناصر وهي العينالمؤجرة سعر اإليجار

مدة اإليجار1048633 العين المؤجرة

وهي العقار الذي ينصب عليه اإليجار من أجل إستغالله فينشاط تجاري من طرف

المستأجر الذي قد تقتضي مصلحته إتخاذه مكان رئيسي مناجل ممارسة نشاطه فيه أو

على أماكن ثانوية و ملحقة و هو الشيء الذي تكرسه المادة من القانون التجاري169

فالمحل الرئيسي هو ذلك العقار المعد لإلسغالل التجاريالذي يزاول فيه التاجر

المستأجر تجارته بصفة دائمة على وجه اإلحتراف وقدإستقر القضاء في تكيفيه لوحدة

النظام القانوني لإليجارات التجارية على فكرة عدم تجزئةحق اإليجار إذا أعتبره

وحدة واحدة حتى ولو تعددت األماكن التي يباشر من ) 1خاللها نشاطه)

أما الملحق فهو المحل الذي يكون إستغالله ضروريا لنشاطالمحل الرئيسي ويؤدي

فقدانه إلى إحداث ضرر بالقاعدة التجارية األصلية و قدفرق القضاء الفرنسي في

تصنيفه لهذه األماكن بين ثالث فئات ملحقات كمالية

وهي التي تقوم بتسهيل إستغالل المحل التجاري دونالتأثير على نشاطه كتأجير مسكن

ملحق فهو يخضع في أحكامه للقانون التجاري وقد نصت القانون التجاري182المادة

أنه يجوز للمؤجر رفض تجديد اإليجار على جزء الخاصبالمحالت السكنية المالحقة

بالمحالت التجارية ليسكن فيها أو أحد أفراد عائلته بشرطأن ال يكون المستفيد من هذا

اإلسترجاع حائز لسكن يكفيه لحاجته المعتادة ملحقات ذات نفع عام

وهي التي تفيد و تنفع اإلستغالل التجاري و تحقق المزيدفي إستثماره دون أن يكون

لفقدها أثر في تعريض المحل لخطر عدم إستمرار النشاطو مثالها موقف السيارات

بالنسبة للمطعم إال أن هذه المالحقات قد تكون ضروريةأحيانا أخرى و يخضع ذلك

للسلطة التقديرية لقاضي الموضوع ويقع على المستأجرعبء إثبات أن فقدها يلحق

الضرر بنشاطه جنادي جياللي اإليجارات التجارية في القانون التجاري (1

( الجزائري الديوان الوطني لألشغال27التربوية ص

ملحقات ضرورية هي األماكن التي يعتمد عليها المحل الرئيسي و يؤدي

رفض تجديدها إلى تهديد إستغالله و يعرض المحل الرئيسي للخطر و ينعكس سلبا على

النشاط التجاري1048633 المدة في عقد اإليجار التجاري

تحدد مدة اإليجار بكل حرية من طرف المتعاقدين إذاتخضع في تقديرها إلرادتيهما

الصريحة و الخالية من العيوب فإذا إتفق الطرفان علىمدة معينة يكون العقد محدد

المدة و عند النزاع على األطراف إثباتها وإذا لم يتماإلتفاق عليها فإن العقد يكون غير

محدد المدة و تكمن أهمية المدة في عقد اإليجار التجاريفي طلب تجديد اإليجار و

التمسك به و ذلك أن حق اإليجار يكتسبه المستأجر إذاإستغل المحل مدة معينة و قد

من القانون التجاري بسنتين على األقل172حددتها المادة بموجب عقد مكتوب رسمي

كان أو عرفي وأربع سنوات متتابعة وفقا إليجار واحد أواكثر شفاهية كانت أو

كتابية1048633 بدل اإليجار

يخضع تحديد بدل اإليجار كمدته لإلرادة الحرة ألطرافه سواء في قيمته أو الطريقة

التي يدفع بها و بالنسبة للتسديد فاإليجار يعتبر دين وألن الدين مطلوب و ليس

محمول فعلى المؤجر أن يطالب به غير أن العرف التجارياستقر على أن المستأجر

هو المطالب بحمله و يقع عليه عبء إثبات دفعه و يترتب على عدم دفع بدل اإليجار إما فسخ العقد إذا كان

هناك إتفاق مسبق على ذلك من القانون التجاري ( أو رفض191بين األطراف )المادة

التجديد دون تعويض القانون التجاري ( ويحق لطرفي177إستحقاقي )المادة

العقد أن يطلبا مراجعة المبلغ من القانون التجاري أجازت193المحدد في العقد فالمادة ذلك بعد مرور ثالث سنوات

إبتداء من إستغالل المحل التجاري أو من مراجعة اإليجارالمعمول به و تخضع

مراجعة بدل اإليجار إلجراءات تنقسم إلى مرحلتين إجراءات ودية أي غير قضائية

يتعين على من يرغب في إعادة النظر في بدل اإليجار أنيوجهه طلبه عن طريق

المحضر القضائي الذي يحرر محضرا في هذا الشان يتضمن مبلغ بدل اإليجار

الطالب به أو عن طريق البريد بموجب رسالة موصى عليهامع طلب اللم بالوصول

( و في حالة عدم إتفاق ( من القانون التجاري192المادة

األطراف بالتراضي فعلى الطرف الذي يهمه التعديل أن يرفع دعوى أمام القضاء

اإلجراءات القضائية في حالة عدم اإلتفاق على تجديد بدل اإليجار خالل ثالثة

اشهر من تاريخ المبلغ ) المادة من القانون التجاري ( فعلى الطرف الذي يهمه 192

التعجيل أن يرفع األمر إلى الجهة القانون التجاري ( فيرفع192القضائية المختصة )المادة

أمام القاضي اإلستعجالي إذا إتفق األطراف على مبدأ التعديل و بقي الخالف في مبلغه

من القانون195) المادة ( التجاري

أما إذ لم يتم اإلتفاق أصال فهنا ال بد من اللجوء إلى قاضي من194الموضوع ) المادة

القانون التجاري ( و يمكن للقاضي اإلستعانة بخبير كونتقدير بدل اإليجار يقترن

بأسس تتعلق بالقيمة اإليجارية لألماكن المؤجرة4 فقرة 192و يستحق بدل اإليجار الجديد طبقا للمادة

إبتداء من تاريخ رفع الدعوى إال إذا وجد إتفاق بين األطراف على خالف ذلك ففي هذه

الحالة ال مانع أن يكرس القاضي إرادتهم

الواردة raquo إبتداء من يوم الطلب laquo و ذهبت المحكمة العلياإلى أن المقصود من عبارة

من القانون التجاري هو تاريخ رفع192في المادة الدعوى للمطالبة بتعديل بدل

اإليجار و ليس تاريخ إعادة السير في الدعوى بعد خبرة وهو ما جاء في قرارها

يستحق بدل اإليجار الجديد إبتداء من يوم الطلب مالم يتفق13 المؤرخ في 199907laquo

الطرفان قبل رفع الدعوى أو أثناءها عن تاريخ آخر وبقضائهم بداية سريان رفع

اإليجار من تاريخ إعادة السير في الدعوى أمام المحكمة بعدالخبرة فإن قضاة المجلس

قد خرقوا القانون التجاري raquo(1) السبب في عقد اإليجار التجاري -

01 عدد 2001 مجلة قضائية 192078ملف رقم 1999 13( قرار في 1 07 199ص )

يعرف السبب في العقود بأنه العنصر المعنوي الذي يسمحبمعرفة لماذا اإلرادة تنشأ

اإللتزام فهو الهدف الذي من اجله يؤدي المتعاقد التزامه و يمكن تعريفه باإلعتبارات

اإلقتصادية التي ينتظر جنيها طرفا العقد من تعاقدهما ) )2

فالسبب إذا في عقد اإليجار التجاري بالنسبة للمؤجر هواإلستفادة من سعر اإليجار و

بالنسبة للمستأجر هو إستغالل العين المؤجرة في ممارسة نشاط تجاري

المطلب الثاني إنشاء عقد اإليجار التجاري بعد صدور 0205القانون

كانت مسألة الرسمية في عقد اإليجار التجاري قبل 0205صدور القانوني

محل خالف بين رجال القانون و القضاء سيما أمام 200506 المؤرخ في 02

172تعارض النصوص القانونية في هذا الشأن فالمادة من القانون التجاري تجيز

ضمنيا إبرام هذا العقد كتابة أو شفاهة في حين أن المادة من القانون1 مكرر 324

المدني تنص صراحة على ضرورة إخضاعه إلى الرسمية تحت طائلة البطالن

و لكن بعد صدور القانون المشار إليه تم وضع حد لهذاالخالف و ذلك من خالل

187المادة الثالثة منه التي تممت القانون التجاري بالمادة مكرر و التي تناول

مضمونها من خالل مايليالفرع األول الشكل الرسمي في عقد اإليجار التجاري

مكرر من القانون التجاري التي أضيفت187جاء في المادة إليه بموجب القانون

تحرر عقود اإليجار المبرمة ابتداء من تاريخ نشر هذا مايلي0205القانون في laquo

الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطيةالشعبية في شكل الرسمي و ذلك

تحت طائلة البطالن و تبرم لمدة يحددها األطراف بكل raquo حرية

يتضح من هذا النص أن المشرع أصبح يقتضي إفراغ عقداإليجار التجاري في سند

رسمي ومن ثم لم يعد هناك مجال للحديث عن عقودإيجار تبرم شفاهة أوفي محررات

عرفية و بذلك يكون المشرع قد كرس ما ذهبت إليه المحكمة العليا

في قرارها المؤرخ في الذي سبقت اإلشارة إليه و تبنى الموقف الذي 19960709

قال بوجوب إفراغ عقد اإليجار التجاري في قالب رسمي

ذيب عبد السالم عقد اإليجار المدني الديوان الوطني (2 27ألشغال التربوية ص )

و رغم ما للرسمية من أهمية خاصة في إثبات العقود ومعرفة الشروط التي أقام

األطراف العقد بناء عليها إال أنها من الممكن أن تتعارضمع ما تتسم به التجارة من

سرعة بعرقلة المتعاقدين بإجراءات التوثيق كما أنها قدتثقل كاهلهم بمصاريف العقود

الرسمية ولعل السؤال الذي يطرح في هذا الصدد

ما هي الطبيعة القانونية للرسمية في عقد اإليجارالتجاري

إن المشرع قد يشترط الكتابة لقيام تصرف من التصرفات بحيث ال تقوم هذه األخيرة

و ال تنتج أثارها القانونية إال إذا أفرغت إرادة المتعاقدينفيها أمام موظف رسمي

فهذه الكتابة تعتبر ركنا شكليا في التصرف فإذا إنعدمتهذه الشكلية إنعدم التصرف

معها أما إذا إشترط الكتابة إلثبات التصرف فإن تخلفها ال( مما يعنى1يؤدي إلى بطالنه)

أن القاعدة لتحديد طبيعة الكتابة هي الجزاء المترتب على تخلفها

مكرر من187و ذلك laquo و تبعا لذلك و إستنادا إلى المادة القانون التجاري التي تنص

فإن إفراغ عقد اإليجار التجاري في محرر رسمي هو ركنفي هذا raquo تحت بطالن

العقد فعقد اإليجار التجاري إذن أصبح بموجب هذا التعديلمن العقود الشكلية التي

تتطلب لصحة إنعقادها إضافة إلى توافر األركان العامة منتراض و محل و سبب

مشروعين أن يتبع فيها الشكل الذي يوجبه القانون و اصبحيشكل إستثناء من قاعدة

59يتم العقد laquo الرضائية في العقود التي أقرتها المادة من القانون المدني إذ تنص

بمجرد أن يتبادل الطرفان التعبير عن إرادتهما المتطابقيندون اإلخالل بالنصوص

القانونية raquo و من ثم إذا عرض على القاضي نزاع حول إيجار تجاري

فعليه قبل التطرق إليه أيا كان موضوعه التحقق من وجود المحرر الرسمي الذي

أفرغ فيه العقد حتى و لو لم ينازع األطراف في قيامه و اقروا بوجوده و ذلك ألن العقد

في حالة عدم إفراغه في محرر رسمي يعد باطال وال يمكن لألطراف تصحيحه

بإقرارهم مكرر من القانون187الفرع الثاني سريان المادة

التجاري من حيثالزمان

يخضع سريان القواعد القانونية من حيث الزمان إلىمبدأين هما عدم الرجعيةو

األثر الفوري للقانون فيقضى األول بأن أحكام القوانينال تسرى إال على ما يقع من

محمد زهدور الموجز في الطرق المدنية لإلثبات في (1 25التشريع الجزائري ص )

تاريخ العمل بها و ال يترتب عليها اثر فيما وقع قبلها و في من2ذلك تنص المادة

ال يسري القانون إال على ما يقع في المستقبل وال يكونله أثر laquo القانون المدني

و يقضي مبدأ األثر الفوري للقانون أن يطبق القانونالجديد بأثر مباشر على raquo رجعي

اآلثار الجارية للمراكز القديمة إال أنه يفرق في ذلك بينالمراكز القانونية التي تخضع

لهذا المبدأ و بين المراكز العقدية التي تخضع أثارهاللقانون القديم ذلك ألن إخضاعها

للجديد فيه تعديل للعقد و القاعدة أن العقد شرعية المتعاقدين

لم و المشرع خالل التعديل الذي أدخله على القانون 0205التجاري بموجب القانون

يكثف بالقواعد العامة و إنما نص صراحة على التاريخ الذييبدأ من خالله سريان

مكرر و بالنتيجة فإن العقود التي أبرمت قبل187المادة تاريخ نشر هذا القانون أي قبل

يطبق20050609و أن أطراف هذه العقود غير 5975عليها أحكام األمر

ملزمين بإفراغها في محرر رسمي و هذا ما يحتم علىالقاضي عند نظره في

النزاعات المتعلقة باإليجار التجاري أن يبحث في تاريخإبرامها ألنه هو المعيار المحدد

للقانون الواجب التطبيق و رغم أن أعمال هذه القواعد يؤدي إلى إخضاع أوضاع

قانونية متشابهة ألحكام قانونية مختلفة مما يخلق لدى الناس شعور بعدم المساواة أمام

القانون إال أن إحترام إرادة األفراد الخاصة توجب ذلك ألنهم عند التعاقد قد أخذوا

في إعتبارهم النصوص الموجودة

هو من و خالصة هذا المبحث أن عقد اإليجار التجاري 5975المبرم في ظل األمر

العقود الرضائية يكفي في إبرامه تبادل اإليجاب و القبولبين المؤجر و المستأجر برضا

سليم و محل و سبب مشروعين حتى يرتب العقد كافةأثاره أما عقد اإليجار التجاري

فهو من العقود الشكلية فال يمكن أن يرتب أثاره بعد 0205المبرم في ظل القانون

توافر الرضا و المحل و السبب المشروعين إال إذا تم إفراغه في محرر رسمي

فكيف يتم إثبات كل من العقدين المبحث الثاني إثبات عقد اإليجار التجاري

إلى تغيير القواعد التي تحكم أدى تعديل القانون 0205التجاري بموجب القانون

إثبات عقد اإليجار التجاري وأصبح أطراف العقد المبرمبعد التعديل مطالبين في

قبل تعيله و إثبات عقدهم بغير ما يطالب به أطراف 5975العقد المبرم في ظل األمر

توضيحا لذلك تم تقسيم هذا المبحث إلى مطلبين خصصاألول إلثبات عقد اإليجار

قبل تعديله و الثاني إلثبات العقد المبرم بعد التجاري 5975المبرم في ظل األمر

التعديل الذي أدخل على القانون التجاريالمطلب األول إثبات عقد اإليجار التجاري المبرمقبل 59

75في ظل األمر تعديله

نتعرض من خالل هذا المطلب إلى القاعدة في اإلثبات فيالمواد التجارية أوال ثم

إلى ما إستقر عليه القضاء في إثبات عقد اإليجار التجاريلفرع األول القاعدة في إثبات العقود التجاريةا

إن اإلثبات في المواد التجارية حر كقاعدة عامة و يستفادهذا الحكم من النص

من القانون30يثبت كل عقد تجاري بسندات laquo المادة التجاري التي تنص على

رسمية أو بسندات عرفية بفاتورات مقبولة بالرسائل بدفاتر الطرفين باإلثبات

بالبينة أو بأية وسيلة أخرى إذا رأت المحكمة وجوب raquoقبولها

من القانون المدني التي333و كذلك من نص المادة إستثنت المسائل التجارية من مجال

تطبيقها عندما عددت الحاالت التي يجب فيها اإلثباتبالكتابة إذ جاء في فقرتها

في غير المواد التجارية إذا كان التصرف القانوني تزيدقيمته laquo األولى

دج أو كان غير محدد القيمة فال تجوز100000على البينة في إثبات وجوده أو

إنقضائه ما لم يوجد نص يقضي بغير ذلك raquo (1) و يترتب على إطالق المشرع حرية اإلثبات في المادة

التجارية أنه يمكن إثبات التصرف التجاري أيا كانت قيمته بالكتابة أو البينة أو

القرائن أو بأي وسيلة أخرى تراها المحكمة و انه يجوز إثبات ما يخالف أو يجاوز ما إشتمل

عليه سند كتابي بشهادة الشهود و القرائن وكافة طرق اإلثبات

و باعتبار عقد اإليجار التجاري من العقود التجارية فإنهيمكن مبدئيا إثباته بمختلف

طرق اإلثبات هذا ما يمكن استخالصه من قواعد اإلثبات لكن هل استقر

القضاء على ذلك أم كان لهموقف أخر

لفرع الثاني إثبات عقد التجاري وفق ما إستقر عليها القضاء

من القانون التجاري التي تجعل30رغم صراحة المادة اإلثبات حرا في العقود

التجارية إال أن اجتهاد المحكمة العليا استقر على ما يخالفذلك في شأن إثبات عقد

اإليجار التجاري و ذلك عندما قيدت إثبات العقد الذي يبرمشفاهة بضرورة تقديم

وصوالت الكراء و بالتالي فإذا كان عقد اإليجار الذي افرغ في سند مكتوب

رسمي أو عرفي يتم إثباته بهذه الكتابة و في غياب ذلك على المستأجر تقديم

وصوالت الكراء إلثبات صفته كمستأجر شرعي مالك للقاعدة التجارية و إال أعتبر شاغال

من دون حق و السند كما أن المحكمة العليا تستبعد و ترفض أي وسيلة إثبات

أخرى في حالة العقد الشفهي و هكذا يستبعد السجل التجاري و الوثائق المسلمة من إدارة

الضرائب أو اإلتحاد العام للتجار أو التجارة أو الصناعة و يستبعد أيضا وصل الكراء

أو الماء أو الهاتف و أعتبرت المحكمة ان هذه الوثائق ال تكفي إلثبات صفة

المستأجر و ال يؤخذ بها ذلك ألن إثبات العالقة بين المؤجر و المستأجر البد أن تكون

بكتابة صادرة عن المؤجر كما إعتبرت أن طول مدة شغل العقار و ممارسة النشاط

التجاري فيه ال يمكن األخذ به كدليل لقيام عالقة اإليجار

وعلى ذلك قضت المحكمة العليا199305من المستقر laquo 10في قرارها المؤرخ في

عليه قضاء أن اإليجار يثبت بعقد رسمي أو بتقديم إيصاالتاإليجار و لما ثبت في

قضية الحال أن الطاعن لم يثبت صفته كمستأجر سواءيعقد إيجار مكتوب أو وصوالت

من القانون333( المادة 1 20المؤرخ في 10 20050705المدني بعد تعيلها بموجب القانون )

المتمم للقانون المدني اإليجار مكتفيا بإثبات تسجيله بالسجل التجاري و تسديد

الضرائب فإن هذه الوثائق ال تثبت العالقة اإليجارية كما أن أطول مدة اإلستغالل ال

تشكل كذلك دليال على وجودعقد

اإليجار raquo(1) و كخالصة فإن عقد اإليجار التجاري المبرم قبل التعديل

الذي أدخل على القانون التجاري ال يمكن إثباته إال بتقديم محرر عرفي أو رسمي أو

وصوالت الكراء و ذهبت المحكمة العليا إلى أنه يكفي تقديم وصل كراء

واحد ويفهم ذلك من حيثيات11 الذي جاء فيه 1988و لكن وحيث أنه بالرجوع laquo

27قرارها الصادر بتاريخ إلى القرار المطعون فيه فإن مزاعم الطاعن ال تقف أمام

ما أعتمد عليه القرار من أدلة كتابية لدى قضاة الموضوع و أن الطاعن رغم زعمه

بأنه مستأجر للمحل التجاري من المدعي عليها منذ ثمان سنوات إال أنه لم

يستطع أن يقدم للمجلس ولووصل إيجار واحد raquo (1)

وتبعا لذلك فإن القاضي الذي يعرض عليه نزاع يتعلق بعقدإيجار تجاري أبرم في ظل

قبل تعديله و أنكر أحد األطراف قيام العالقة 5975اإليجارية ال يمكن له أن األمر

يأخذ كدليل لإلثبات إال الكتابة الرسمية أو العرفية أو وصوالت الكراء

أما إذا أقر األطراف بوجود العقد و لم ينازعوا في قيامةفاللقاضي أن يفصل في

الدعوى حتى ولو لم يوجد في ملفها محرر أو وصل كراء المطلب الثاني إثبات عقد إليجار التجاري المبرم بعد

صدور القانون0502

إن عقد اإليجار التجاري المبرم بعد التعديل الذي أدخل 5975على األمر

أصبح من العقود الشكلية إذ يجب المتضمن القانون 0205التجاري بموجب القانون

تحريره تحت طائلة البطالن في محرر رسمي و بذلك فإنأي شخص يدعي انه طرف

في عالقة إيجارية بموجب عقد إيجار تجاري أبرم بعد صدور القانون السالف الذكر

ملزم إلثبات صحة ما يدعيه بتقديم محرر رسمي افرغ فيههنا التصرف و يشترط في

من القانون المدني324هذا المحرر الرسمي طبقا للمادة أن يقوم بتحريره ضابط

عمومي و هو الموثق في حدود إختصاصه و أن يحترم في تحريره األشكال القانونية

اإلجتهاد القضائي للغرفة107969ملف رقم 199310( قرار في 1 05التجارية و البحرية )

80عدد خاص ص 04 عدد 1992 المجلة القضائية 5090ملف رقم 1988

27( قرار في 1 11 89ص ) و تكتسي الورقة الرسمية إذا توافرت فيها الشروط

القانونية الذاتية في اإلثبات حيث ال يطلب ممن يحتج بها أن يثبت صحتها و لكن على من

ينكرها و ينفي عالقة اإليجار أن يقيم الدليل على بطالنها وليس له طريق في

ذلك إال الطعن فيها بالتزوير

و من دون الكتابة الرسمية ال يمكن إثبات عقد اإليجارالتجاري و ال مكان لمواجهة

غيابها باإلقرار أو توجيه اليمين الحاسمة و ال مجال أيضاللحديث عن بداية الثبوت

بالكتابة بتقديم وصوالت كراء قصد إستكمالها بشهادة الشهود أو القرائن

ويبقى تصور حالة واحدة يمكن فيها إثبات عقد إيجار تجاريابرم بعد صدور القانون

بالبينة و القرائن و جميع طرق اإلثبات وهي حالة 0205فقدان السند الرسمي

من336يجوز اإلثبات بالبينة laquo المنصوص عليها بالمادة القانون المدني التي جاء فيها

فيما كان يجب إثباته بالكتابة إذا فقد الدائن سندهالكتابي لسبب أجنبي خارج عن

إرادته raquo فهذه المادة تجيز اإلثبات بالبنية أو القرائن ألي عقد

يشترط القانون إثباته بالكتابة ولو كان عقدا شكليا ويالحظ أن هذه المادة تنص على حالة

فقدان الدائن لسنده ولكنها في الحقيقة تنطبق على جميع من يريد التمسك بها ممن )

1تتوفر فيه الشروط المنوه عنها ) و يجب على من يريد اإلستفادة من هذه الحالة أن يثبت

مايلي أنه قد أفرغ فعال عقد اإليجار التجاري في محرر رسمي 1

و أن هذا العقد كان مستوفيا لجميع الشروط الموضوعية و الشكلية

أن يثبت واقعة ضياع السند و فقدانه وهي واقعة مادية 2تثبت بجميع طرق اإلثبات

أن يثبت السبب األجنبي بأن يقدم الدليل على أن ضياع 3السند كان لحادث حريق أو

غرق أو حرب أو لسبب راجع على شخص ثالث كسارق أو مغتصب

وحتما فإن إشتراط إفراغ عقد اإليجار في محرر رسمي يخفف على أطرافه عبء

إثباته و يسهل على القاضي التحقق من قيامه و البحثفي أركانه خاصة مدته و بدل

اإليجار بكوش يحي أدلة اإلثبات في القانون المدني الجزائري (1

( و الفقه اإلسالمي المؤسسة الوطنية237للكتاب ص

و نلخص من خالل هذا المبحث إلى أن إثبات عقد اإليجارالتجاري المبرم قبل تعديل

يكون بتقديم محررات رسمية كانت أو عرفية القانون 0205التجاري بموجب القانون

أفرغ فيها العقد أو بتقديم وصوالت الكراء أما العقد الذيأبرم بعد صدور القانون

السالف الذكر فال يمكن إثباته إال بتقديم المحرر الرسميالذي أفرغ فيه العقد مع

مراعاة قواعد اإلثبات كما سبق شرحه هذا عن إثبات عقد اإليجار التجاري و يبقى السؤال كيف

يتم إنهاؤه و متى يحقلألطراف تجديده

الفصل الثاني تجديد عقد اإليجار التجاري و إنهاؤه األصل في العقود أن العقد شريعة المتعاقدين فيتم

تعديله و تجديده و إنهاؤه باإلتفاق فيما بينهم إال أن المشرع خرج عن هذه القاعدة

في اإليجارات التجارية عندما أقر للمستأجر الحق في التمسك بتجديد اإليجار و قيد

سلطة المؤجرة في إنهاء عقد اإليجار حتى و لو كان محدد المدة بعرض التعويض

اإلستحقاق أو إثبات السبب الخطير و المشروع تجاه المستأجر المخلي وفق أحكام

من القانون التجاري177المادة و إثر02رجع المشرع إلى القواعد العامة وألغى 2005

09التعديل المؤرخ في أحكام التعويض اإلستحقاقي و التنبيه باإلخالء و أصبح عقد

اإليجار التجاري كغيره من العقود يخضع لإلدارة الحرة ألطرافه

وقد تم تقسيم هذا الفصل لتوضيح ذلك إلى مبحثين نتعرض في األول إلى أحكام تجديد

عقد اإليجار التجاري و في الثاني إلى إنهاء هذا العقد 5975و ذلك وفقا ألحكام األمر

المعدل له المتضمن القانون التجاري قبل تعديله و 0205القانون

المبحث األول تجديد عقد التجاري يخضع تجديد عقد اإليجار التجاري المبرم قبل التعديل إلى

و174أحكام المواد ما يلبيها من القانون التجاري التي تمنح لمستأجر العقار ما

يسمى بحق اإليجار و هو الحق الذي يخول له التمسك بتجديد العقد رغم حلول أجله

وذلك إذا توفرت فيه فتطبق عليه أحكام المادة الشروط القانونية أما العقد 02

05المبرم بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري التي تخضع تجديده إلرادة 187

األطراف المستقلة و من خالل المطلب األول لهذا المبحث نتناول تجديد عقد

اإليجار التجاري المبرم في قبل تعديله وفي الثاني نتعرض لتجديد العقود المبرمة 59

75بعد التعديل ظل األمر على النحو التالي

المطلب األول الحق في تجديد اإليجار فيقبل تعديله 59 75ظل األمر

يتعلق تجديد اإليجار التجاري بالعقود التي تبرم لمدةمحددة أما غير محددة

المدة فال تطرح بشأنها المسألة ذلك ألنها تظل قائمة ومستمرة إلى حين إعالن أحد

األطراف رغبته في إنهاءها و التجديد قد يكون صريحابالتعبير بين األطراف فيما

بينهم باإليجاب و القبول أو ضمنيا بتواصل اإليجار المنعقدإلى بعد األجل المحدد في

العقدالفرع األول التجديد الصريح العقد اإليجار التجاري

إن التجديد الصريح لعقد اإليجار التجاري قد يتم بتبادلاإليجاب و القبول بين

المؤجر و المستأجر و تحرير عقد إيجار جديد أو باإلتفاقعلى إستمرار العقد بشروطه

السابقة أو بأخرى مختلفة و هذا إعماال للقواعد العامةفي العقود كما قد يتم بممارسة

المستأجر للحق الذي كرسه له المشرع و هو حق التمسكبطلب التجديد الصريح طبقا

و ما يليها من القانون التجاري حماية له172ألحكام المادة من األضرار التي قد تلحق

به نتيجة رفض التجديدأوال شروط التمسك بحق تجديد عقد اإليجار التجاريمنها يتعلق بصاحب الحق و منها ما يتعلق بعقد اإليجارالشروط المتعلقة بصاحب الحق في التمسك بالتجديد

ال يجوز التمسك بحق التجديد إال من laquo أ جاء في المادة من القانون التجاري172

و يستخلص منه أنه raquo طرف المستأجرين أو المحولإليهم أو ذوي الحقوق

يمكن التمسك بتجديد عقد اإليجار التجاري لألشخاص التاليين

المستأجر األصلي الذي تربطه عالقة مباشرة مع المؤجر1048633 مالك العقار

1048633 ذوي الحقوق كالوارث أو الموصي له أو الموهوب له المحول إليه حق اإليجار الذي ينتقل إليه حق اإليجار

1048633 كمشتري القاعدة التجارية من مالكها مستأجر العقار

و يطرح السؤال بشأن مستأجر العين المؤجرة من الباطنو مستأجر القاعدة التجارية

لتسييرها تسييرا حرا بالنسبة للمستأجر من الباطن فيجوز له أن يطلب التجديد

من المستأجر األصلي في حدود الحقوق التي يتمتع بها هذا األخير من مالك العين

المؤجرة وفي ذلك نصت المادة فقرة198يجوز للمستأجر من الباطن ان يطلب تجديد laquo

أولى من القانون التجاري إيجاره من المستأجر األصلي في حدود الحقوق التي يتمتع

بها هذا األخير نفسه منالمالك raquo

كما يجوز له أن يطلب تجديد عقد اإليجار من المالك إذا كانقد رخص صراحة أو

ضمنيا باإليجار من الباطن أو وافق عليه أو إذا لم تكناألماكن محل اإليجار األصلي

تشكل في حالة اإليجار الجزئي من الباطن كال مشاعا مادياأو في نية األطراف فقرة األخيرة من القانون189المشتركة ) المادة

التجاري ( أما إيجار التسيير الحر و المقصود به إيجار القاعدة التجارية

من مالكها مستأجر العقار فقد إستقرت المحكمة العليا بشأنه أنه ال يمكن أن تطبق

عليه أحكام اإليجار التجاري07 فقضت في قرارها المؤرخ في 12مايلي 1999

ال يمكن إعتبار عقد التسيير الحر بمثابة عقد إيجار تجاري

laquo مهما طالت مدة بقاء المسير بالمحل التجاري و ال يستوجب التنبيه باإلخالء إذ

ينتهي في أي وقت بمجرد وبالتالي فإن مستأجر القاعدة التجارية لتسييرها تسييرا (1

حرا ال يملك ( raquo إنذار مكتوب حق التمسك بتحديد اإليجار و قد قضى مجلس قضاء

الشلف في قرار له مؤرخ في بإلزام مستأجر القاعدة التجارية بإخالء العين 20050430

المؤجرة إلنهاء مدة اإليجار و رفض دفع المستأجر ببطالن التنبيه باإلخالء و

جاء في حيثيات هذا حيث أن قاضي الدرجة األولى أصاب في حكمه لما إستند

laquo القرار203على المادة من القانون التجاري و اعتبر المستأنف مستأجر مسير و

أن إنهاء عقد اإليجار ال176 و 173يخضع للشروط النصوص عليها بالمواد raquo (2)

من القانون التجاري بأن يثبت المستأجر أنه يستغل المتجر بنفسه أو بواسطة

أحد تابعة كالوكيل أو مدير الشركة إذا كانت النيابة إتفاقية أو الحارس القضائي أو

الوصي أو القيم أو الوكيل عن الغائب إذا كانت النيابة قانونية و يؤكد حق الحارس

القضائي أو وكيل في من201تجديد إيجار المحل التجاري ما تقضي به المادة )

3القانون التجاري ) الشروط المتعلقة بعقد اإليجار

من169أ أن يرد اإليجار العقارات المذكورة في المادة القانون التجاري

عدد2001 المجلة القضائية 201563ملف رقم 1999 07( قرار في 1 12 209 ص 01 )

2005عن الغرفة التجارية بمجلس قضاء الشلف 05 30( قرار في 2 04 128فهرس رقم )

60جنادي جياللي المرجع السابق ص (3 ) بأن يكون اإليجار من اجل ممارسة نشاط تجاري بذلك

تستبعد اإليجارات التي تتم من اجل ممارسة المهن الحرة أو المدنية أو الحرفية و

في الحالة األخيرة إشترط المشرع أن يكتسب الحرفي صفة التاجر وان يقيد نفسه

قي السجل التجاري كما و4 من القانون التجاري ) 169رد ذلك في المادة )

ج أن تكون مدة اإليجار سنتين فأكثر بعقد مكتوب و بعقدشفهي أربع سنوات متتالية

ودون إنقطاع فعلى المستأجر أن يثبت أنه إستغل المحلحسب ما سبق ذكره و

إال سقط حقه في التمسك بالتجديد و يمكن إلزامه بالخروجبمجرد إنقضاء المدة و

هو ما كرسته المحكمة العليا بموجب قرار07عندما 1999 13صادر بتاريخ

رفضت الطعن المرفوع من المستأجر ضد قرار قضىإستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث وعشرينشهرا معتبرة إياه

1انه اصبح يحتل األماكن دون حق أو سند ) ) ثانيا إجراءات تجديد عقد اإليجار

من القانون التجاري و ما174يتم التجديد طبقا للمادة يلبها بتقديم طلب إلى المؤجر

يتضمن رغبة المستأجر في التجديد أثناء سريان العقدوقبل إنتهاء مدته بستة أشهر على

األقل و ذلك بموجب عقد غير قضائي عن طريق المحضرأو برسالة موصول عليها

مع طلب العلم بالوصول كما يجوز أن يتم التبليغ للمسيرالذي يتوفر فيه الصفة الكافية

إلستالمه وفي حالة تعدد المالكين للعقار المؤجر يكفيتوجيه الطلب ألحدهم ليسرى

عليهم جميعا إال إذا كانت هناك شروط أو إتفاقات أخرىبين األطراف تخالف ذلك و

أوجب المشرع أن يتضمن طلب التجديد تحت طائلة بطالنهمضمون الفقرة األخيرة من

من174يتعين على المؤجر في أجل ثالثة laquo المادة القانون التجاري التي تنص

أشهر من تاريخ تبليغ طلب التجديد أن يحيط الطالب علمابنفسه اإلجراء إذا كان يرفض

التجديد مع إيضاح دوافع هذا الرفض و يعتبر المؤجر إذا لميكشف عن نواياه في هذا

األجل موافقا على مبدأ اإليجار السابق raquo وعلى المؤجر خالل األشهر الثالث التي تلي تاريخ تبليغه أن

يبين موقفه تجاه طلب التجديد و الذي ال يخرج عن أحد الحاالت التالية

الموافقة على التجديد دون قيد أو شرط في هذه الحالة1048633 يجدد العقد بشروطه

9السابقة وبنفس المدة شرط أن ال تتجاوز من القانون175سنوات) المادة

01التجاري فقرة ) على بن غانم الوجيز في القانون التجاري وقانون (4

187األعمال موفم للنشر ص )01 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137ص ) الموافقة على التجديد ولكن بشروط أخرى فإذا وافق

1048633 عليها المستأجر كان األطراف أمام عقد جديد يجب إبرامه وفق الشروط الجديدة و يتم

في هذه الحالة اإلتفاق على مدة اإليجار بكل حرية و يمكن أن تتجاوز تسع سنوات

من القانون175)المادة ( التجاري

رفض المؤجر طلب التجديد و يجب عليه هنا أن يبلغ1048633 المستأجر بالرفض خالل

ثالث اشهر من تاريخ التبليغ و أن يوضح دوافعه في ذلك وأن يذكر فيه مضمون

من القانون التجاري تحت طائلة بطالن التبليغ194المادة من القانون174)المادة

التجاري الفقرتين األخيرتين (و يمكن للمستأجر أن ينازع المؤجر

1048633 عن سبب الرفض أو أن يطلب سداد تعويض اإلخالء أمام القضاء

عدم الرد على طلب التجديد خالل مدة الثالثة اشهر التي1048633 تلي التبليغ و يعتبر سكوته

موافقة ضمنية على تجديد اإليجار السابق بنفس شروطه من القانون174)المادة

( التجاري ثالثا سريان مفعول اإليجار الجديد

من القانون التجاري175يسري اإليجار الجديد طبقا للمادة من يوم تجديده و يقصد به

تاريخ توجيه التنبيه باإلخالء في حالة توجيه من قبل المؤجر أو األجل المألوف الذي

يلي طلب التجديد أما إذا كان المؤجر قد رفض تجديد اإليجار ثم عدل عن رأيه

بعد ذلك ووافق على التجديد و أبلغ المستأجر بموافقته فإن التجديد هنا يسري

إعتبارا من يوم تبليغ المستأجر هذه الموافقة بعقد غير قضائي طبقا للمادة

فقرة أخيرة من القانون175 التجاري

الفرع الثاني التجديد الضمني لعقد اإليجار التجاري إذا إنتهت مدة اإليجار دون أن يخطر أحد األطراف األخر

بإخالء المحل و بقي المستأجر مع ذلك في المكان المؤجر برضا المؤجر أعتبر

هذا بمثابة تجديد ضمني لإليجار وذلك ألن المشرع قيد إنهاء العقد في اإليجارات

التجارية بتوجيه التنبيه باإلخالء سواء تعلق األمر بعقود محددة المدة أو غير محددة

من القانون173)المادة ( التجاري فقرة األولى

و حتى يتجدد العقد ضمنيا يجب أن يكون هناك إيجار سابقمعين المدة و أن تنقضي

هذه المدة دون أن يوجه المؤجر تنبيها باإلخالء في مدة ستةاشهر على األقل قبل

األجل دون أن يقدم المستأجر طلب تجديد ألن التجديد في هذه الحالة يصبح صريحا

و أن يكون العقد كتابي وذلك ألنه في الغالب العقدالشفهي يكون غير محدد المدة إذا

و في laquo يتعذر إثباتها وعلي هذا نص المشرع في المادة من القانون التجاري173

حالة عدم التنبيه باإلخالء يتواصل اإليجار المنعقد كتابةبالتمديد

الضمني إلى ما بعد األجل المحدد في العقد مع مراعاةاألحكام المنصوص عليها في

العقد raquo يجدد عقد اإليجار التجاري ضمنيا وفقا لشروطه السابقة

ولمدة مساوية لمدة اإليجار175الذي حل أجله دون أن تزيد عن تسع سنوات ) المادة

من القانون التجاري ( أما إذا أراد المستأجر التعديل من شروط اإليجار السابقة

الذي تجدد ضمنيا فله أن يوجه طلب إلى المؤجر و ذلك أثناء التجديد و يفهم هذا من خالل

من القانون174نص المادة في حالة عدم التنبيه باإلخالء يتعين على المستأجر الذي

يرغب في laquo التجاري الحصول على تجديد إيجاره أن يتقدم بطلبه أو عند

اإلقتضاء في كل وقت أثناء فهذا الطلب و إن كان يهدف في ظاهره إلى تجديد

اإليجار فالغرض منه raquo تجديده في الحقيقة هو التعديل من شروط العقد ألن العقد يكون

قد تجدد ضمنيا بإنتهاء أجله دون توجيه التنبيه باإلخالء و لكن إن وجه المستأجر هذا

الطلب فإنه يصبح تجديدا صريحا و يمكن اإلتفاق على شروط جديدة بحرية و دون

التقيد بمدة تسع سنوات من القانون التجاري و175المنصوص عليها في المادة تجدر اإلشارة إلى أن التجديد

الضمني لعقد اإليجار يكون بقوة القانون و ال تشترط فيهالموافقة من المؤجر و ذلك

ألن سكوته و عدم إعتراضه على إستمرار المستأجر فيالبقاء في العين المؤجرة يفسر

بأنه قبول و بذلك يستفيد المستأجر من مدة إيجار تعادلمدة اإليجار السابق على أن ال

يتجاوز تسع سنوات و ال يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجارالمحدد ضمنيا بتوجيه تنبيه

باإلخالء إال إذا وافق المستأجر على اإلخالء قبل إنتهاء مدةالعقد المحدد و مع ذلك

إعتبرت المحكمة العليا أن عقد اإليجار إذا تجدد ضمنيا فإنهيجدد لمدة غير محددة و

يمكن للمؤجر أن يضع له حدا في أي وقت يتوجيه التنبيهباإلخالء فقضت في قرارها

12 المؤرخ في 11مايلي 1994 عند نهاية فترة اإليجار دون توجيه تنبيه باإلخالء يتجدد عقد

laquo اإليجار ضمنيا على أجل غير محدد وعليه فالمؤجر غير ملزم بأي مدة و يمكن أن

يوجه للمستأجر تنبيهاباإلخالء متى أراد raquo (1)

86حمدي باشا القضاء التجاري دار هومة ص (1 ) و كذلك الغرفة التجارية بمجلس قضاء الشلف أقرت بصحة

التنبيه باإلخالء الذي

وجهه المؤجرين إلى المستأجر خالل فترة التجديد الضمني9لعقد إيجار أبرم لمدة

سنوات و إنتهت مدته دون توجيه تنبيه باإلخالء فتجددضمنيا و إعتبرت الغرفة انه

ال يوجد مايثبت ان المؤجرين قد وافقوا على التجديدالضمني و قد جاء في حيثيات

مايلي 35 فهرس رقم 2005حيث أن دفع المستأنف laquo 26 قرارها المؤرخ في 02

كون أن العقد اإليجار تجدد ضمنيا مردود عليه كونه اليوجد ما يثبت أن عقد اإليجار

تجدد ضمنيا بموافقة المستأنف عليهم حيث أن قاضي الدرجة األولى لما قضى بالمصادقة على

التنبيه و تعيين خبير أصاب في حكمه كون أن المستأنف عليهم وجهوا للمستأنف

تنبيها ضمن األجل القانوني و طبقاللقانون و بالتالي يتعين تأبيد الحكم المستأنف raquo (2)

المطلب الثاني تجديد عقد اإليجار التجاري المبرم بعدصدور القانون

02 05 مكرر من القانون التجاري في187جاء في المادة laquo

فقرتها الثانية مما يلي يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجل

المحدد في العقد دون حاجة إلى التنبيه باإلخالء و دون الحق في الحصول على تعويض

اإلستحقاق المنصوص عليه فيهذا القانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

و يفهم من نص هذه المادة بمفهوم المخالفة أنه ليسللمستأجر أن يتمسك بحق التجديد

و إذا رغب في اإلستمرار في إيجار العقار فالبد أن يكون ذلك باإلتفاق مع المؤجر

و يعتبر العقد في جميع الحاالت عقد جديد حتى ولو تمإبرامه بنفس شروط العقد

السابق يخضع عقد اإليجار التجاري للقواعد العامة في 02

05فالتعديل الذي جاء به القانون التعاقد القائمة على إستغالل اإلدارة و حرية التعاقد و تم

تخليص المؤجر من القيود التي كانت مفروضة عليه و التي كانت تجعل المستأجر مالك

القاعدة التجارية في مركز يبدو انه أقوى من مركزه بصفته مالكا للعقار

و تتضمن المادة السلفة الذكر إلغاء ضمني ألحكام المادة من القانون التجاري و172

من ثم إلغاء لحق اإليجار و بالتالي مهما طالت مدةإستغالل المستأجر لنشاط تجاري

في العقار المؤجر فإنه يلزم بمغادرة األمكنة متى حلأجل عقد اإليجار إال إذا وافق المؤجر على إبرام عقد جديد

فهرس2005الغرفة التجارية مجلس قضاء الشلف 0526( قرار في 2 02 35رقم )

و لكن هذا اإللغاء الضمني ليس مطلق إذ أن العقود التيأبرمت قبل هذا التعديل تخضع

و ما يليها من القانون التجاري و172في تجديدها للمواد هو ما نصت عليه المادة

التي أضيفت إلى القانون التجاري بموجب01مكرر 187 من القانون03المادة 0205

يبقى تجديد عقود اإليجار المبرمة قبل النشر المذكور فيlaquo مكرر أعاله187المادة

خاضعا للتشريع الساري المفعول بتاريخ إبرام عقد raquo اإليجار

ويالحظ أن المشرع أبقى على حق تجديد اإليجار بالنسبةللعقود الجارية المبرمة قبل

التعديل رغم أن هذا الحق هو من المراكز القانونية التيفرضت على المتعاقدين

بموجب القانون و ليس من المراكز العقدية ألنه ال يقوم على إتفاق األطراف

و لذلك كان من المفروض أن يخضع لقاعدة األثر الفوريللقانون إعماال للمبادئ

القانونية و سريان القانون من حيث الزمان و بالتالي كانيجب أن يمس التعديل عقود

02و يترك المجال للحرية التامة في التعاقد و يتم 2005 09اإليجار المبرمة قبل

ولكن يبدو أن المشرع من خاللتوحيد األوضاع القانونية من01 مكرر 187المادة

القانون التجاري أراد المحافظة على إستقرار النشاطالتجاري و عدم مفاجئة أصحاب

و التي من الممكن أنالقواعد التجارية بإحكام التعديل تلحق بهم و بالوضع اإلقتصادي

05بأثر فوري أضرار كبيرة لو تم تطبيق القانون 02 و يطرح السؤال في هذا الصدد بشأن العقود التي تجدد

صراحة بإيجاب وقبول جديدين هل تعتبر عقود إيجار من المؤجر و المستأجر في 02

05تاريخ الحق لنشر القانون جديدة و تخضع بذلك ألحكام التعديل أم أنها تبقى خاضعة

و ما يليها172ألحكام المواد 75من األمر 59

الواقع انه في غياب إجتهادات و أحكام قضائية في هذاالصدد بالنظر لحداثة القانون

فاألرجح انه ال يوجد ما يبرر إبقاء هذه العقود خاضعة 0205للقانون السابق فهو

عقد جديد بإيجاب من المؤجر و موافقة من المستأجر دونتمسكه بالحق في التجديد

من القانون التجاري و هذا172الذي تنص عليه المادة يجعله يخضع ألحكام التعديل

و نفس الشيء بالنسبة لعقود اإليجار التي يوجه فيها تنبيهباإلخالء باعتبار أن هذا

األخير هو تصرف إرادي يرتب أثاره دون حاجة إلى موافقةالطرف األخر و هو

المستأجر فإذا إستوفى التنبيه شروطه القانونيةو تمإتباع اإلجراءات القضائية كما

يتطلبها القانون ترتب عن ذلك إنتهاء عقد اإليجار فإذاعدل المؤجر عن نيته في

رفض التجديد تحتم على الطرفان إبرام عقد جديد فإذا كانهذا العدول الحق لتاريخ

فإن العقد الذي يبرم بين الطرفين يخضع ألحكام 0205التعديل نشر القانون

مكرر من187الحالة األخرى التي يمكن إخضاعها للمادة القانون التجاري تتعلق بحق

األولوية الذي يكتسبه المستأجر في حالة إخالءه للعينالمؤجرة لوجود هدم كامل

بالعمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها لإلستغالل أو إلستحالةشغلها دون خطر نظرا

من177لحالتها إذا أقر له المشرع من خالل المادة القانون التجاري في فقرتها

األخيرة بحق األولوية في إستئجار العمارة المعاد بناؤها قبل تعديله و بناء على ذلك إذا كان عقد اإليجار األصلي 59

75أبرم في ظل القانون و كان اإلخالء بسبب حالة المبني وتم إعادة بناء هذا األخير

و ترميمه بعد نشر فإن المستأجر الذي يريد التمسك بحق األولوية يلزم 02

05باإلبرام عقد جديد القانون وفق ألحكام التعديل

و يستخلص من هذا المبحث بموجب أن مستأجر العقار بموجب عقد إيجار تجاري 59

75أبرم قبل تعديل األمر يتمتع إذا توافرت فيه الشروط القانونية و اصبح مالك 02

05للقاعدة القانون التجارية يتمتع بحق اإليجار و يمكن له المطالبة بتجديد

عقد اإليجار عند حلول أجاله في حين أن المستأجر للعين بعد هذا التعديل يلزم

بإخالء األمكنة متى حل اجل العقد ما لم يوافق المؤجر على إبرام عقد جديد

قبل تعديله و فكيف يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجار 5975الذي ابرم في ظل األمر

كيف يمكن للمستأجر أن يستمر في إستغالل نشاطهالتجاري في نفس العين التي اجرها

الذي عدل القانون التجاري بموجب عقد ابرم بعد 0205صدور القانون

المبحث الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري أصبح إنهاء عقود اإليجارات التجارية يخضع للقواعد إثر 02

05صدور القانون العامة في التعاقد القائمة على حرية اإلتفاق و إستقالل

اإلرادة فينتهي العقد على ذلك بمجرد حلول األجل المحدد في العقد و بهذا يكون المشرع

قد حرر إرادة المؤجر التي كانت قبل التعديل مقيدة بتوجيه تنبيه باإلخالء عند

الرغبة في وضع حد للعقد محدد المدة كان أو غير محدد و بعرض التعويض اإلستحقاقي

الذي قد تفوق قيمته قيمة العقار المؤجر أو بإثبات السبب الخطير و المشروع تجاه

المستأجر المخلي المحل و لدراسة أحكام إنهاء عقد اإليجار التجاري تم تقسيم هذا

المبحث إلى مطلبين يتعلق قبل تعديله والثاني بالعقد المبرم بعد التعديل األول 59

75بالعقد المبرم في ظل األمر الذي أدخل على القانون التجاري

المطلب األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم فيظل األمر

قبل تعديله 5975 إذا كان المالك المؤجر ال يرغب في تجديد اإليجار للمستأجر

الذي نشأ له الحق في اإليجار ألزمه القانون أن يوجه للمستأجر تنبيها بإخالء

العين المؤجرة مع ذكر األسباب التي جعلته يطلب إخالء العين فإذا كانت له

أسباب شرعية قبل المستأجر فله الحق في اإلسترجاع دون تعويض حسب الحاالت التي

يخولها له القانون و إال فإنه يلزم بدفع تعويض اإلستحقاق

الفرع األول رفض تجديد عقد اإليجار التجاري مقابلتعويض إستحقاق

قبل تعديله الحق في طلب أعطى المشرع للمستأجر 5975من خالل األمر

تجديد العقد بتوافر الشروط القانونية و منح المؤجر بلقابل الحق في رفض التجديد

وموازنة منه بين الحقين و حماية لما يسمى بالملكيةالتجارية فرض التعويض

اإلستحقاقي و ضبطه من خالل تجديد الحاالت التييستحق فيها و اإلجراءات الواجب

إتباعها للحصول عليها1أوال حاالت تطبيق التعويض اإلستحقاق ) )

و تتمثل في أ رفض تجديد اإليجار دون سبب شرعي فالرفض غير

المسبب يؤدي إلى إلزام المؤجر بسداد تعويض اإلستحقاق ويقع عليه عبء إثبات

الرفض و ذلك ما تفرضه من القانون التجاري من ذكر أسباب177عليه المادة

خطيرة و مشروعة بممارسة حق اإلستراد في حاالت أخرى

من القانون التجاري و178الحالة التي جاءت بها المادة 1048633 هي الحالة التي تخول

المؤجر المالك إسترجاع محله بسبب حالة البناء أو إعادةبناء العمارات التي يوجد

بها المحل بإستثناء عندما يعرض عليه محل أخر و إال ألزمبسداد تعويض عن ذلك

حالة اإلسترجاع لزيادة إرتفاع العمارة المنصوص عليها في1048633 من القانون181المادة

التجاري و في هذه الحالة يدفع له تعويض إستحقاقجزافي ال يتجاوز ثالث

سنوات إيجار من القانون التجاري و182الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 هذه تخص حالة اإلسترجاع الجزئي لألمكنة المخصصة أصال للمسكن و التي

تعتبر في الوقت ذاته تابعة للمحل التجاري وذلك ليسكن فيها شخصيا أو أحد

األزواج بشرط أن ال يتوفر على سكن أخر أو ألفراد عائلته الذين يعيشون معه أو

المقيمين عنده و الشرط الثاني إذا كان اإلسترجاع الجزئي ال يخل إخالال خطيرا

بإستغالل المحل و الثالث أن ال تكون المحالت التجارية و المحالت المعدة

للسكن تشكل وحدة غير مشاعة في حالة عدم توفر هذه الشروط يلزم بالتعويض و

كذلك في عدم شغله سنوات من6 اشهر و في مدة أقصاها 6لألمكنة في اجل خروج المستأجر

من القانون التجاري و184الحالة النصوص عليها بالمادة 1048633 هي المتعلقة باإلسترجاع

من المؤجر الذي هو في نفس الوقت البائع للمحل التجاري

45أسعد زهية تعويض اإلستحقاق نشرة القضاة عدد (1 12ص )

من القانون التجاري 185الحالة المنصوص عليها بالمادة 1048633 وهي حالة رفض تجديد

اإليجار الواقع من الدولة أو المجموعات المحلية و ذلك

بسبب المنفعة العامة من القانون التجاري 186الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 وهي حالة ما إذا تحايل المؤجر على القانون وقت اإلسترجاع و عدم إحترامه

اإللتزامات التي يفرضها عليه القانون بعد اإلسترجاع

ثانيا إجراءات إنهاء عقد اإليجار التجاري مقابل تعويضاإلستحقاق

أ توجيه التنبيه باإلخالء يجب على المؤجر الذي يرفض تجديد اإليجار أن يوجه تنبيها

باإلخالء إلى المستأجر مالك القاعدة التجارية فإذا لم تتوافر في هذه األخيرة

الشروط المنصوص عليها بالمادة من القانون التجاري فال يلزم المؤجر بذلك أي إذا لم 172

يكتسب المستأجر حق اإليجار طبقا للشروط التي سبق شرحها في تجديد عقد

اإليجار التجاري و قد قضت المحكمة العليا في07عندما رفضت الطعن المرفوع 1999

13قراراها الصادر في من المستأجر ضد قرار رفض إستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث و عشرين شهرا معتبرة إياه أصبح

يحتل األماكن دون حق أو1سند ) )

و توجيه التنبيه باإلخالء واجب في جميع الحاالت سواء كنابصدد عقد إيجار محدد

المدة أو عقد غير محدد المدة وإن كان ذلك ال يطرحإشكاال بالنسبة لهذا األخير فإنه

فيما يخص العقود محددة المدة اختلفت مواقف الجهاتالقضائية فرأى البعض منها

انه ينتهي بإنتهاء المدة المتفق عليها اعتمادا على المادتين من القانون107 و 106

المدني في حين أخذت جهات أخرى موقفا مخالفا و173قررت أن أحكام المادة

المتعلقة بوجوب توجيه التنبيه باإلخالء تطبق على جميععقود اإليجار التجارية إذا أن

هذه المادة ال تفرق بين اإليجار المحدد أو غير محدد المدة ) (2

و هو ما استقر عليه االجتهاد القضائي و كرسته المحكمةالعليا في قراراتها و نذكر منها12 الذي جاء فيه 1998و يستفاد من القرار laquo

08القرار الصادر في الطعون فيه أن قضاة المجلس لما قضوا بالمصادقة على

الحكم القاضي بطرد المستأجرة من المحل التنازع عليه دون توجيه تنبيه باإلخالء فإنهم

من173خرقوا أحكام المادة ص01 عدد 2000 مجلة قضائية 128477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137 )( حسان بوعروج تعليق على2 12مجلة قضائية 1998

08 الصادر في 177670قرار رقم )20 ص 02عدد 1999

القانون التجاري التي تشترط إلنهاء عقد إيجار تجاريتوجيه تنبيه بإخالء سواء كان

العقد محدد أو غير محدد المدة raquo(3) و يجب أن يتضمن التنبيه باإلخالء البيانات التالية

ذكر موجه التنبيه و صفته و مقر إقامته و هويته 1 ذكر األسباب التي جعلت المؤجر يطلب إخالء العين 2

المؤجرة ذكر العين المؤجرة و تحديدها و سند الملكية و إسم 3

المستأجر و هويته و أن يوجه إلى مكان ممارسة نشاطه التجاري

من القانون التجاري و إال كان194ذكر مضمون المادة 4 التنبيه باإلخالء باطال

اشهر مع تحديد بدايته و نهايته6تحديد أجل 5

و بشأن تسبب التنبيه باإلخالء تميز موقف المحكمة العليا( يعتبر األول1باتجاهين )

أن مجرد عرض التعويض اإلستحقاقي من طرف المؤجرتسبيب كاف فقضت

المحكمة العليا في199603إن مجرد عرض التعويض laquo 26قرارها المؤرخ في

من قبل المؤجرين يشكل سببا كافيا لطلب التنبيه باإلخالء من القانون176طبقا للمادة

التجاري و بالتالي فإن النعي على القرار بعدم التسبب raquo(2)في غير محله

أما اإلتجاه الثاني فقد ذهب في تسبيب التنبيه باإلخالء علىأن عرض التعويض

اإلستحقاقي هو نتيجة له و ليس سببا كافيا لكي يستجيب173لمقتضيات أحكام المادة

من القانون التجاري و األرجح هو ما ذهب إليه الرأي األول ذلك أن تقييد إرادة

المؤجر في إسترجاع العقار هو إستثناء من حرية التصرف في الملكية وبذلك ال

يجب التوسع فيه ال laquo و بالنسبة لوقت توجيه التنبيه باإلخالء فقد نصت المادة

من القانون التجاري173 ينتهي إيجار المحالت الخاصة بهذه األحكام إال بأثر تنبيه

بإخالء حسبما جرت عليه6و يفهم من هذا النص انه إذا raquo العادة المحلية و في مدة

أشهر قبل األجل على األقل اشهر من6كان العقد محدد المدة فيجب توجيه التنبيه قبل

حلول تاريخ إنتهاء مدة اإليجار إما إذا كان العقد غير محدد المدة فيجب منح

اشهر لإلخالء6المستأجر مدة من تاريخ توجيه التنبيه

ص02 عدد 1999 مجلة قضائية 177670ملف رقم 1998 08( قرار 3 12 23 )

محمود قباص التنبيه بإخالء و اإليجارات التجارية مجلة (1 256 ص 01 عدد 1993قضائية )

المجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 2 03التجارية و )

96 عدد خاص ص 1999البحرية يتم إجراء التنبيه باإلخالء عن طريق المحضر القضائي أو

بالتسليم الشخصي إلى المستأجر أو يرسل برسالة موصى عليها أو بأي وسيلة

أخرى و تجدر اإلشارة إلى أنه إذا تعدد المستأجرين للعين المؤجرة فيجب توجيه تنبيه

باإلخالء لكل واحد منهم على حدى وذلك تحت طائلة البطالن و هو ما قضت به المحكمة

العليا في قرارها المؤرخ الثابت من أو راق الطعن أن قضاة المجلس لما 1999

09 في 11إعتبروا بقية الورثة في النزاع غير وارثين في اإليجار و ال يستحقون أي تعويض

وال ضرورة بالتالي لتوجيه التنبيه بإخالء لكامل الورثة فإنهم أخطئوا في

من510تطبيق القانون ألن المادة القانون المدني تعتبر اإليجار من الحقوق التي تورث و كل

وارث له في اإليجار حق ثابت و خاص

إن التنبيه باإلخالء ال يكون صحيحا و منتجا لكل أثارهالقانونية إال إذا وجه إلى كامل

الورثة و ليس للمسير بوكالة فقط الذي ال يعتبر وكيال raquo (1)عن بقية الورثة

أما إذا تعدد المؤجرين بأن كان العقار ملك في الشيوع لعدةأشخاص فيحق لكل شريك

منهم أن يوجه دون الشركاء اآلخرين تنبيها باإلخالء718للمستأجر عمال بأحكام المادة

لكل شريك في الشيوع الحق في أن يتخذ من الوسائل laquoمن القانون المدني التي تنص

من تطبيقات هذا raquo ما يلزم لحفظ الشيء و لو كان ذلكبغير موافقة باقي الشركاء

المبدأ قرار03المنشور في المجلة القضائية 2001 20المحكمة العليا المؤرخ في

ص02 عدد 2002حفاظا على المال المشاع يحق ألحد laquo و الذي جاء فيه319

الشركاء إتخاذ كافة اإلجراءات الالزمة و لو كان ذلك دونموافقة باقي الشركاء فإن

القضاء بصحة التنبيه بإخالء الموجه من المؤجرة المالكةأغلبية الحصص لحماية المحل

التجاري من االنهيار دون موافقة باقي الشركاء هو raquo تطبيق سليم للقانون

و إثبات حصول التنبيه باإلخالء يكون على من يدعي بهبكافة طرق اإلثبات بما فيها

البينة و القرائن و شهادة الشهود مهما كانت قيمة األجرة )( وعدم توجيه التنبيه أو عدم2

توافر شروطه يؤدي إلى عدم قبول الدعوى شكالبموقف المستأجر من عرض التعويض اإلستحقاقي

إذا وافق المستأجر على مبدأ اإلخالء وحصل إتفاق حولقيمة التعويض اإلستحقاقي فإن

األمر ينتهي عند هذا الحد و إذا وافق المستأجر على مبدأاإلخالء وقام الخالف على

مقدار التعويض اإلستحقاقي جاز للطرف الذي يهمهالتعجيل أن يرفع دعواه أمام رئيس

المحكمة الناظرة في القضايا اإلستعجالية ليأمر بإجراءاتالخبرة الالزمة و ذلك بعد

إنتهاء أجل ثالثة اشهر من تاريخ توجيه التنبيه و أن يرفعبالتوازي دعوى قضائية في

ص02 العدد 2001 مجلة القضائية 207219ملف رقم 199909( قرار في 1 11 231 )

83جنادي جياللي المرجع السابق ص (2 ) الموضوع أمام الجهة القضائية المختصة و هي محكمة

موقع العقار و قد قضت المحكمة في199005من المقرر قانونا أن اللجوء إلى laquo

06قرار صادر في القاضي اإلستعجالي إلجراء خبرة لتقدير التعويض عن إخالء

يستلزم و جود دعوى فيالموضوع مرفوعة مسبقا raquo(3)

وعند إنجاز تقرير الخبرة نتيجة الدعوى اإلستعجالية الذييجب إيداعه في ظرف

شهرين لدى أمانة الضبط و يلحق بملف الدعوى المرفوعةأمام المحكمة المختصة التي

من194تفصل في الموضوع بعد إيداع التقرير ) المادة القانون التجاري (

أما إذا رفض المستأجر اإلخالء أصال فعليه أن ينازع فيصحة التنبيه باإلخالء

بعرض النزاع بعد ثالثة أشهر من التبليغ على قاضيالموضوع الذي يفصل أو ال في

صحة التنبيه باإلخالء ثم يتم تقدير التعويض اإلستحقاقيالذي يكون عادة باالستعانة

بخبير و يراعي في تقدير التعويض اإلستحقاقي القيمةالتجارية للمحل التجاري التي

تحدد وفق لغرض المهنة مصاريف النقل و إعادة الترتيب وحقوق التحويل الواجب

تسديدها لمحل تجاري من نفس القيمة و عن تاريخ تقدير التعويض اإلستحقاقي ذهبت المحكمة

العليا إلى أن العبرة بتاريخ توجيه التنبيه باإلخالء و ذلك في05الذي جاء فيه 1999

08قرارها المؤرخ في من المقرر قانونا أنه يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار

laquo غير أنه يسدد للتاجر المخلي التعويض اإلستحقاقي الذي يجب أن يكون مساويا

للضرر المسبب نتيجة عدم التجديد و لما ثبت في قضية الحال أن قضاة المجلس لما

قدروا الضرر الناتج عن رفض تجديد اإليجار إبتداء من تاريخ اإلعالن عن رغبة

المؤجر في إنهاء اإليجار و ليس من تاريخ الخروج الفعلي ألن الخروج يقع بعد صدور

الحكم القاضي باإلخالء و األحكام تفصل في الوقائع القائمة و ليست raquo (1)

المستقبلية فإنهم طبقوا صحيح القانون ج دفع التعويض اإلستحقاقي و إخالء األمكنة

يبقى المستأجر بعد توجيه التنبيه باإلخالء شاغال لألمكنةإلى حين تقاضيه الفعلي لقيمة

التعويض و يعتبر في هذه الحالة شاغل بحق و من دونسند فهو يحق ألن القانون

يسمح له بالبقاء إلى حين قبض التعويض اإلستحقاقي من القانون التجاري (187)المادة

و هو بغير سند ألن توجيه التنبيه باإلخالء يضع حدا لعقداإليجار و يدفع للمستأجر تعويضا عن شغل األمكنة

01 عدد 1991 المجدلة القضائية 67008ملف رقم 1990 06( قرار في 3 05 65ص )

العدد2000 المجلة القضائية لسنة 189311ملف 1999 08( قرار في 1 05 121 ص 01 )

عند دفع التعويض اإلستحقاقي يلزم المستأجر بمغادرةاألماكن حتى عن طريق القوة

العمومية على أن يدفع للمؤجر تعويضا عن التأخر إذاتماطل في الخروج منه )المادة

( من القانون التجاري 187 و في حالة اإلخالء تسلم األماكن للمؤجر في أول يوم من

األجل المألوف و التالي يوم إعتبارا من تاريخ تسديد التعويض15إلنقضاء مهلة

للمستأجر نفسه أو للحارس القضائي إذا وجد و يدفع الحارس القضائي التعويض

للمستأجر مقابل إيصال منه فقط

إن لم تقع معارضة من الدائنين أو التوقيع حجز من أحدهم تحت يده

و إذا تراجع عن إرادته في طرد المستأجر إما بسبب عجزهعن تسديد التعويض

اإلستحقاقي المحكوم به لفائدة المستأجر المخلى أو أليسبب أخر يحق له أن يتملص

من القانون197من تسديد هذا التعويض ) المادة التجاري ( مع مراعاة الشروط التالية

وجود المستأجر في العين المؤجرة ولم يتم استئجار عين1048633 أخرى من طرف

المستأجر يوم إبتداء من اليوم15أن يمارس حق التملص في اجل

1048633 الذي يصبح فيه الحكم أو القرار القاضي بالتعويض اإلستحقاقي نهائيا

أن يوافق الطرفان على التجديد حسب شروط يتفقان1048633 عليها وفي حالة عدم اإلتفاق

195يحدد القاضي اإلستعجالي هذه الشروط وفقا للمادة من القانون التجاري

و ال بد هنا من إبرام عقد جديد بعد ممارسة حق التملص ألن1048633 العقد األول قد انتهى بتوجيه التنبيه باإلخالء

الفرع الثاني رفض تجديد عقد اإليجار التجاري دونتعويض إستحقاقي

إن إستفادة المستأجر صاحب القاعدة التجارية من التعويضاإلستحقاقي في حالة

رفض المؤجر تجديد عقد اإليجار مقرونة بعدم إرتكابه أيخطأ من األخطاء المنصوص

من القانون التجاري وعلى ذلك177عليها في المادة يمكن للمؤجر أن يتخلص من

تعويض اإلخالء إذا أثبت سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر المخلى المحل

أوال حاالت رفض تجديد اإليجار دون تعويض إستحقاقي

من القانون التجاري و تتمثل في177نصت عليها المادة إثبات المؤجر سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر 1

القاعدة أنه يحق للمؤجر أن يطالب من المستأجر الذي قامبأعمال خطيرة و غير

مشروعة أن يتخلى عن األمكنة دون تعويض إستحقاقي ويالحظ أن المشرع لم يحدد

األسباب الخطيرة وغير المشروعة التي يؤسس عليهاالتنبيه باإلخالء و لكن يمكن

إحصاء بعضها من خالل أحكام القانون التجاري و اإلجتهادالقضائي فنذكر على

سبيل المثال إرتكاب المستأجر خطأ يوجب مسئوليته الجزائية إصرارا

1048633 بالمؤجر أو أحد أفراد عائلته

1048633 تغيير النشاط التجاري دون ترخيص من المؤجر إحداث أعمال ضارة بالعين المؤجرة أو هدم جزء منها أو

1048633 التغيير في واجهة المحل التوقف عن إستغالل المحل التجاري دون سبب جدي أو

1048633 مشروع اإليجار من الباطن أو التنازل عن اإليجار دون ترخيص

1048633 من القانون188)المادة ( التجاري

ممارسة نشاط غير مشروع في المحل موازاة مع النشاط1048633 األصلي كبيع مواد ممنوعة

كالمخدرات أو أسلحة حربية أو ممارسة الدعارة في المحل

عدم دفع بدل اإليجار أو التأخير في الدفع وهناك من يرى1048633 باعتبار عقد اإليجار من

العقود المتبادلة فإن عدم دفع بدل اإليجار يفقد اإليجار معناه و يترتب عليه الفسخ

6و ال يمكن بذلك إفادة المستأجر من التنبيه باإلخالء و اجل أشهر و لكن اجتهاد

المحكمة العليا استقر على اعتبار هذه الحاالت من بينحاالت رفض التجديد و من

ثم البد فيها من إتباع اإلجراءات القانونية سيما المنوه177 و 173عنها بالمواد

من القانون التجاري و بشأن فسخ العقد افيجار التجاريفقد إعتبر البعض أنه

من119يخضع للقواعد العامة المكرسة بأحكام المادة القانون المدني و بإعتبار أن

اسباب الفسخ هي نفسها هي نفسها األسباب المشروعة والخطيرة و المبررة

لممارسة حق اإلسترجاع دون أي تعويض من جانب المؤجرتطبيقا لألحكام المادة

من القانون التجاري مما يترتب عنه أنه عند نهاية عقد 177اإليجار فإن للمؤجر

الذي ينسب للمستأجر مخالفة ناشئة عن عدم تنفيذ التزامأو أكثر من االلتزامات

التعاقدية ينشئ له عند نهاية عقد اإليجار الخيار بين فسخالعقد أو ممارسة حق

1االسترجاع ألسباب خطيرة ومشروعة ) ) و الواقع أنه ال بد من التفرقة بين دعوى الفسخ و بين

رفض تجديد اإليجار وفقا من القانون التجاري فدعوى الفسخ177ألحكام المادة

تهدف إلى إنهاء العالقة التعاقدية خالل سريان مدة عقد اإليجار أي قبل إنتهاء أجله

بينما رفض التجديد و المطالبة بإسترجاع المحل المؤجر ال يمكن ممارسته إال عند

نهاية عقد اإليجار و أن هدفه هو منع المستأجر من الحصول على تجديد لإليجار حزيط محمد حق اإلسترجاع في اإليجارات التجارية (1

84 دار هومة ص 2005 ) و يجب تمييز هذه الحالة عن الفسخ بقوة القانون

من191المنصوص عليها بالمادة

كل إشتراط مدرج في اإليجار ينص على الفسخ بقوةالقانون laquo القانون التجاري

في حالة عدم دفع بدل اإليجار في اإلستحقاق المتفقعليها ال ينتج أثره إال بعد

مرور شهر واحد من اإلخطار بالدفع الذي يبقى دون raquo نتيجة

فإذا وجد إتفاق صريح بين األطراف على فسخ بقوةالقانون فيكون للمؤجر أن يوجه

إنذار للمستأجر للدفع فإذا لم يقم بذلك خالل شهر منتاريخ تبليغه فسخ العقد بقوة

القانونحالة المبنى 2

و هي الحالة المنصوص عليها بالفقرة الثالثة من المادة من القانون التجاري177

يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار دون أن يلزم بسدادlaquo أي تعويض إذا أثبت

وجود هدم كامل العمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها للسكنالمعترف به من السلطة

اإلدارية أو إذا أثبت أنه يستحيل شغل العمارة دون خطر raquoنظرا لحالتها

فهذه المادة تستوجب على المؤجر الذي يريد اإلخالء دونتعويض استحقاقي أن يثبت

بموجب قرار إداري أن العقار الذي يملكه المتواجد به العينالمؤجرة صار غير قابل

لالستغالل أو الشغل ألنه يشكل خطرا أو أن العقار قابلللهدم الكامل أو جزء منه لعدم

صالحيته ففي هذه الحالة يعفى المؤجر من تسديد التعويضاإلستحقاقي عند رفضه

تجديد اإليجار أما المستأجر المخلى فله حق األولوية فيحالة إعادة بناء العمارة التي تم

هدمها و يشترط منه أن يبلغ المؤجر برغبته فياإلستفادة من المحل في العمارة التي

أعيد بناؤها وذلك خالل ثالثة أشهر التالية إلخالئه األمكنةالتي كان يشغلها و إال سقط

حقه و يعتبر هذا نوع من الحماية للمستأجر الذي أخلىاألمكنة دون تعويض

إستحقاقيثانيا إجراءات رفض التجديد دون تعويض اإلستحقاق

حتى يستفيد المؤجر من إنهاء عقد اإليجار التجاري دوندفع التعويض اإلستحقاقي ال بد

له إتباع اإلجراءات القانونية إجراءات رفض التجديد لقيام المستأجر بأعمال خطيرة 1 إذا برهن المؤجر عن سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر

كارتكاب خطأ جزائي في حق المؤجر أو ممارسة نشاط غير مشروع في المحل أو

هدم جزء من المحل فيقوم مباشرة بتوجيه التنبيه باإلخالء ويرفع دعوى رفض التجديد

يلتمس فيها إلزام المستأجر بإخالء المحل دون تعويض بسبب خطير و مشروع

دون حاجة إلثبات ذلك بمحضر معاينة و ال إعذار مسبق إذ يكفي تقديم الحكم

الجزائي أو المدني الذي يثبت قيام المستأجر بالفعل الذي دفع المؤجر لمطالبته )

1باإلخالء) و إذا كان اإلخالء إلخالل المستأجر بالتزاماته التعاقدية

فيتم إتباع اإلجراءات التي من القانون التجاري02 فقرة 177جاءت بها المادة

على المؤجر أوال أن يقوم بتحرير محضر معاينة إلثبات حالة1048633 المخالفة و قيامها ثم

يوجه إنذارا للمستأجر للكف عن ارتكابها و العدول عنها وأوجب المشرع أن

يكون اإلنذار بموجب عقد غير قضائي مع بيان السببالمستند إليه وذكر مضمون من القانون التجاري وكل177الفقرة الثانية من المادة

ذلك تحت طائلة البطالن ويتم إمهال المستأجر مدة شهر من تاريخ تبليغه للعدول

عن المخالفة معاينة استمرار قيام المخالفة عند انقضاء مهلة شهر كاملة

1048633 من يوم تبليغه باإلنذار و إستمرار المستأجر يإقتراف المخالفة يجب على المؤجر أن

يقوم بإثبات ذلك بمعاينة المخالفة عن طريق المحضر القضائي الذي يحرر محضر

معاينة الستمرار المستأجر في إرتكاب المخالفة رغم إنذاره

توجيه التنبيه بإخالء دون تعويض على المؤجر بعد استكمال1048633 اإلجراءات السابقة أن

يوجه للمستأجر تنبيها باإلخالء وان يذكر سببه من بينالحاالت السالفة الذكر و

هنا ال بد أن ال تكون األسباب متناقضة بذكر أحد حاالت من القانون177المادة

التجاري و عرض تعويض إستحقاقي وقد قضت المحكمةالعليا في قرارها الصادر

من المقرر قانونا أنه يجب أن يتم تنبيه باإلخالء بعقد laquo26 في 03 1996

غير قضائي وأن تبين فيه األسباب التي أدت إلى توجيههمع إعادة ذكر مضمون

و إال أعتبر باطال و لما أسس المطعون ضدهم194المادة التنبيه باإلخالء على

سببين اثنين أولهما غلق المحل التجاري خرقا لألحكام من القانون177المادة

التجاري و ثانيهما عرض تعويض إستحقاقي وفقا من176لألحكام المادة

القانون التجاري فإن هذين السببين متناقضين و ال يمكناالعتماد عليهما معا لطلب

إخالء القاعدة التجارية raquo (1) مباشرة الدعوى القضائية لرفض تجديد عقد اإليجار دون

1048633 تعويض إذا رفض المستأجر إخالء المحل بعد توجيه التنبيه باإلخالء يجوز

للمؤجر رفع الدعوى القضائية بعد إنتهاء مهلة ثالثة أشهر من تاريخ تبليغ التنبيه

باإلخالء يلتمس فيها129جنادي جياللي المرجع السابق ص (1 )

مجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 1 03التجارية و البحرية )

26 ص 1999عدد خاص الحكم بصحة التنبيه باإلخالء و بإلزام المستأجر بإخالء

المحل التجاري دونتعويض

إجراءات رفض تجديد اإليجار دون تعويض نتيجة وضعية 2 المبنى

في الحالة التي تكون فيها العمارة غير قابلة للشغل واإلستغالل و يصدر قرار عن

السلطة اإلدارية يؤكد ذلك و يأمر بإعادة البناء فعلىالمؤجر أن يوجه تنبيها من القانون التجاري173باإلخالء طبقا للمادة

و بعد إنتهاء أجل ثالثة أشهر من توجيه التنبيه باإلخالء ورفض المستأجر إخالء المحل

يجوز للمؤجر رفع دعوى قضائية أمام المحكمة و ترفقعريضة افتتاح الدعوى

بنسخة من القرار الصادر عن السلطة اإلدارية المختصةتحت طائلة عدم قبول الدعوى

و هو ما قضت به المحكمة العليا في03الذي جاء 1989 05القرار الصادر بتاريخ

من المقرر أن رفض تجديد اإليجار دون إلزام المؤجر بسدادتعويض اإلخالء laquo فيه

بسبب هدم كامل العمارة أو جزء منها يلزم المؤجر إنذارالمستأجر و تقديم القرار

اإلداري اآلمر بهدم كامل العمارة أو جزء منها و لما كان

الثابت في قضية الحال أن المطعون ضده لم ينذر الطاعنين بالخروج و لم يقدم

للمرافعات القرار اإلداري اآلمر بهدم العمارة أو جزء منها فإن قضاة المجلس بتعيينهم

خبير للقول هل المحل المتنازع عليه مهدد أم ال باالنهيار خالفوا القانون و استوجب raquo (1)

نقص قرارهم يلتمس المؤجر من خالل الدعوى التي يرفعها الحكم بصحة

التنبيه باإلخالء و إلزام المستأجر بإخالء العين دون تعويض

المطلب الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم بعد 0205صدور

المؤرخ تراجع المشرع من خالل تعديل القانون التجاري 0205بموجب القانون

المتضمن تعديل القانون التجاري تراجع عن أحكام 200506 في 02التنبيه باإلخالء

و التعويض اإلستحقاقى و اخضع إنهاء عقد اإليجارالتجاري للقواعد العامة في العقود

مكرر من187القائمة على إستقالل اإلرادة فنصت المادة القانون التجاري في فقرتها

يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجلالمحدد في العقد دون laquo الثانية

حاجة إلى توجيه تنبيه باإلخالء ودون الحق في الحصولعلى التعويض اإلستحقاقي

المنصوص عليه في هذا القانون ما لم يشترط األطراف raquo خالف ذلك

117 ص 4 عدد 1990 مجلة قضائية 56060ملف رقم 1989 05( قرار في 1 03 )

الفرع األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري إن إنهاء مدة عقد اإليجار الذي أبرم بعد صدور التعديل

المؤرخ في يجعل من المستأجر الذي يستفيد منه شاغال 20050206

دون حق و ال سند و يلزم بمغادرة األمكنة إذا لم يحصل بينه و بين المؤجر إتفاق

بإبرام عقد جديد و ذلك مهما طالت مدة استغالله لنشاطه التجاري داخل العين المؤجرة

و ال يلزم المؤجر بتوجيهتنبيه باإلخالء و ال يعرض تعويض إستحقاقي

وعلى ذلك إذا امتنع المستأجر عن اإلخالء فيمكن للمؤجرطرده باللجوء إلى القضاء عن

طريق دعوى أو بالحصول على نسخة التنفيذية لعقد اإليجار

أوال طرد المستأجر عن طريق إمهار عقد اإليجار التجاريبالصيغة التنفيذية

تبرم عقود اإليجار التجاري بعد التعديل بإفراغها فيمحررات رسمية و هذه األخيرة

320كل حكم أو laquo تعتبر سندات تنفيذية إذا تنص المادة من قانون اإلجراءات المدينة

و تبعا لمحتوى هذه raquo سند ال يكون قابل للتنفيذ إال إذا كانممهورا بالصيغة التنفيذية

المادة فإن العقود الموثقة حجة ال يقبل في مواجهتا إالالدفع بالتزوير و تتمتع بنفس القوة

التنفيذية لألحكام القضائية كما يخول حائزها سلطةتنفيذها مباشرة دون الحاجة إلى

اللجوء إلى القضاء فمتى حل اجل االلتزام يقوم الموثقمباشرة بوصفه ضابط عموميا

بتحمل ذيل العقد التوثيقي الصيغة التنفيذية المنصوص من قانون320عليها في المادة

اإلجراءات المدنية فيصبح العقد بذلك قابال للتنفيذ بالطرقالودية وفقا ألحكام المادة

من قانون اإلجراءات المدنية و الجبرية وكأنه حكم 330قضائي نهائي قاضي في

الخصومة وتبعا لذلك فإن عقد اإليجار التجاري المفرغ في محرر

رسمي ينتهي بحلول األجل المحدد فيه فإذا إمتنع المستأجر عن إخالء األمكنة على

المؤجر أن يحصل على الصيغة التنفيذية للعقد من عند الموثق ثم يمكنه طرد

المستأجر من األمكنة عن طريق المحضر القضائي بإستعمال كافة طرق التنفيذ بما فيها

الجبرية ثانيا دعوى الطرد

يمكن للمؤجر في حالة إمتناع المستأجر عن إخالء العينرغم حلول أجل العقد أن يلجأ

إلى القضاء ويطلب طرد المستأجر من األمكنة على أساسأنه أصبح شاغال دون حق وال سند بانتهاء مدة اإليجار

ويختص قاضي االستعجال بدعوى الطرد لتوافر عناصراالستعجال فيها طبقا للمادة

من قانون اإلجراءات المدنية وقياسا على ما استقر 183عليه اجتهاد المحكمة العليا في

اإليجار المدني حيث اعتبرت المحكمة العليا أن القاضياالستعجالي مختص في

دعاوى الطرد بالنسبة لعقود اإليجار المبرمة بعد صدورالمرسوم

03 03المتعلق بالترقية العقارية وقد جاء في 1993 93 التشريعي 01المؤرخ في

حيثيات01 187628 ملف رقم 2000لكن حيث أنه laquo 18قرارها المؤرخ في

بالرجوع إلى عقد اإليجار المبرم بين الطاعن و المطعونضده فإنه حددت مدة العقد

بسنة وبالتالي بعد إنهاء هذه المدة فإنه الطاعن للمستأجر محتال دون سند صحيح

ومن حق المطعون ضده المؤجر اللجوء إلى قاضي )1االستعجال إلزالة اإلعتداء )

laquo

و ما يؤكد اختصاص القاضي اإلستعجالي بدعوى الطرد ماذهبت إليه الغرفة التجارية

بالمحكمة العليا التي أقرت باالختصاص بطرد المستأجرالذي أبرم عقد إيجار لمدة ثالثة

و عشرون شهرا لنه ال يخول له اإلستفادة من أحكامالتجديد وقد جاء في قرار لها

و لما كان ثابتا أن قاضي اإلستعجالي الذي قضى بطرد laquo13 مؤرخ في 199907

المستأجر الطاعن من محل التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجارالتي حددت بثالث و

عشرين شهرا معتبرا إياه أصبح يحتل األماكن دون وجهأوسن يكون قد طبق صحيح

القانون raquo(2) فهذا القرار و عن كان ال يتعلق مباشرة بالحالة التي

تدرسها ولكن يفهمك منه ضمنيا اعتراف االجتهاد القضائي االستعجال باالختصاص في دعوى

المجرد عند حلول أجل عقد اإليجار المحدد و المتفق عليه بين األطراف

مكرر من187الفرع الثاني الطبيعة القانونية للمادة القانون التجاري

02فقرة مكرر من القانون187يلزم المستأجر laquo تنص المادة

التجاري في فقرة الثانية بمغادرة المكنة المستأجرة بانتهاء الجل المحدد في العقد

دون الحاجة على توجيه تنبيه باإلخالء دون الحق في الحصول على تعويض اإلستحقاتق

المنصوص عليه في هذاالقانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

210ذيب عبد السالم المرجع السابق ص (1 )1 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13 07( قرار في 2 137ص ) لتحديد الطبيعة القانونية لهذا النص ال بد من الرجوع إلى

القواعد العامة و نعلم أن القواعد القانونية تصنف إلى قواعد آمرة و أخرى مكملة

فاألولى هي التي ال يجوز لألفراد مخالفتها و اتصالها بأمور يحرص المشرع على عدم

المساس بها للمحافظة على النظام الذي يقوم عليه المجتمع و هي أمور تتصل اتصاال

وثيقا بكيان المجتمع و مقوماته األساسية

أما القواعد المكملة أو المفسرة فهي التي يجوزمخالفتها و ذلك باإلتفاق على ما

يخالفها و يحالف حكمها و ذلك ألنها ال تتعلق بكيانالمجتمع و مقوماته األساسية و

بالتالي فإن مخالفاتها ال تعتبر إخالال بالنظام العام ال يعنيذلك أن القاعدة المكملة تخلو

من صفة اإللزام و إنما تتوفر لها هذه الصفة طالما أناألفراد وقت إبرام تصرفاتهم لم

يخالفوا الحكم الذي تقرره و للتمييز بين النوعين باإلضافة إلى معيار تعلق القاعدة

بالنظام العام يمكن االستدالل بصياغة النص القانوني الذي جاء بالقاعدة و ألفاظه إذ أن

المشرع كثيرا ما يستخدم بعض األلفاظ في صياغة القاعدة القانونية تدل بما ال يدع

مجاال للشك عن نوعية وطبيعة القاعدة القانونية

و بتطبيق هذه األحكام على نص الفقرة الثانية من المادة مكرر من القانون187

فهذا يفيد أنها raquo ما لم يشترط األطراف خالف ذلك laquo التجاري التي تنص في آخرها

من القواعد المكملة وبالنتيجة يمكن لألطراف االتفاق علىما يخالفها فيمكن االتفاق

على إخضاع إنهاء عقد اإليجار لشروط معين قد تكونتوجيه التنبيه باإلخالء أو إنذار

بسيط أو بعرض التعويض االستحقاق أو غيرها إال ان هذافي الواقع مستبعد فالمؤجر

الذي تخلص من اإلجراءات التي كانت تقيد حريته فيالتصرف في ملكيته يستبعد أن

يقيدها بإرادته و أيا كان األمر فإن أي إتفاق يخالف أحكام هذه المادة البد

من ذكره في المحرر الرسمي الذي أفرغ فيه عقد اإليجار ألنه هو وسيلة

اإلثبات الوحيدة و القاضي إذا ال يمكنه استبعاد عرض عليه النزاع بشأن العقود 02

05المبرمة بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري من التطبيق إال بما187المادة

يوجد من أحكام مخالفة لها وردت في هذا المحرر و يترتب على ذلك أنه للمتعاقدين

مطلق الحرية في تحديد اإلجراءات و الشروط التي ينتهي بها العقد بالنسبة لعقود

إيجار المحالت المخصصة لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي المبرمة بعد تاريخ دخول

مكرر من187المادة القانون التجاري حيز التنفيذ إذ يصبح كل طرف ملزم

باحترامها شأنها شأن باقي االلتزامات التعاقدية األخرى فإذا ما كان عقد اإليجار قد

تضمن أن ال ينتهي اإليجار إال بتنبيه بإخالء يوجهه المؤجر للمستأجر في زمن معين أصبح

المؤجر مقيد في ممارسة حق االسترجاع بإتمام ذلك اإلجراء في األجل المحدد فإن لم

يعين أجل محدد للتنبيه وجب الرجوع إلى إرادة المتعاقدين فإن قصدا الرجوع إلى

مواعيد اإلخالء المقرر في من القانون التجاري وجب احترام هذه المواعيد و إذا 173

كان عقد اإليجار قد تضمن الشكل الذي يجب أن يتم به تبليغ هذا التنبيه كأن يشترط

ان يكون ذلك عن طريق المحضر وجب إحرام هذا الشكل أيضا إذا تضمن عقد اإليجار

بند يلزم المؤجر بدفع تعويض معين للمستأجر قبل إلزامه بإخالء العين المؤجرة

أصبح المؤجر حينئذ مقيد بممارسة حق االسترجاع أيضا بأداء ذلك التعويض الذي التزم

به للمستأجر و خالصة ما نتوصل إليه من هذا المبحث

أن المستأجر العقار الستغالله في ممارسة نشاط التجاريبموجب عقد مبرم قبل صدور

يتمتع بحصانة منحها له المشرع إذا اكتسب القاعدة 0205التجارية وفق القانون

التجاري و محله الشروط القانونية تحمى هذه الحصانة تعطيه الحق في الحصول على

تعويض إذا تم تجريده من ملكيته التجارية في حين ال يتمتع المستأجر بعقد أبرم بعد تاريخ الحق

للتعديل بهذه الحصانة إذ يخضع عقده إلرادة األطراف و حرية اتفاقهم

مدة العقد أو شروطه إال أن مدة عقد اإليجار من الباطن اليجوز أن تزيد عن مدة

القانون التجاري (189اإليجار األصلي ) الفرع الثاني أركان عقد اإليجار التجاري

من العقود الرضائية يتطلب يعتبر عقد اإليجار المبرم 5975في ظل األمر

لقيامه توافر األركان العامة من تراضي و محل وسبب التراضي في عقد اإليجار -

و يقصد به إتفاق إرادتي المؤجر و المستأجر حول شروطالعقد الذي قد يعبر عنه

بصفة صريحة لدى إبرام العقد و قد يكون ضمنيا عندمايتجدد العقد ضمنيا طبقا للمادة

من القانون التجاري و المؤجر هو ذلك الشخص الذي 173يقوم بتأجير األماكن من

اجل إستغاللها في نشاط تجاري سواء كان المالك لألماكنأو كان مستأجر أصلي يقوم

بإيجار من الباطن و ينشأ على عاتق المؤجر اإللتزامبتسليم العين المؤجرة و صيانتها

و ضمان اإلستغالل و اإلنتفاع بها إنتفاعا هادئا كامال وضمان التعرض الصادر منه

و الصادر من الغير إذا كان مبنيا على سبب قانوني والمستأجر هو ذلك الشخص

الذي يقوم باإلستغالل التجاري لحسابه في األماكن التيأجرها من المؤجر مما يخول له

اإلنتفاع طول مدة اإليجار ويقع على عاتقه إستعمالاألماكن المؤجرة و ملحقاتها

حسبما تم اإلتفاق عليه و المحافظة على العين المؤجرة والعناية بها كما يلتزم بدفع

األجرة في المواعيد المتفق عليها فإذا لم يحصل اإلتفاقوجب تسديد األجرة في المواعيد

المعمول بها في المنطقة و يجب توافر األهلية الكاملةفي المؤجر و المستأجر وأن

يكون رضاهما خال من العيوب حتى يرتب العقد أثاره المحل في عقد اإليجار التجاري -

يدخل في تكوين محل عقد اإليجار ثالث عناصر وهي العينالمؤجرة سعر اإليجار

مدة اإليجار1048633 العين المؤجرة

وهي العقار الذي ينصب عليه اإليجار من أجل إستغالله فينشاط تجاري من طرف

المستأجر الذي قد تقتضي مصلحته إتخاذه مكان رئيسي مناجل ممارسة نشاطه فيه أو

على أماكن ثانوية و ملحقة و هو الشيء الذي تكرسه المادة من القانون التجاري169

فالمحل الرئيسي هو ذلك العقار المعد لإلسغالل التجاريالذي يزاول فيه التاجر

المستأجر تجارته بصفة دائمة على وجه اإلحتراف وقدإستقر القضاء في تكيفيه لوحدة

النظام القانوني لإليجارات التجارية على فكرة عدم تجزئةحق اإليجار إذا أعتبره

وحدة واحدة حتى ولو تعددت األماكن التي يباشر من ) 1خاللها نشاطه)

أما الملحق فهو المحل الذي يكون إستغالله ضروريا لنشاطالمحل الرئيسي ويؤدي

فقدانه إلى إحداث ضرر بالقاعدة التجارية األصلية و قدفرق القضاء الفرنسي في

تصنيفه لهذه األماكن بين ثالث فئات ملحقات كمالية

وهي التي تقوم بتسهيل إستغالل المحل التجاري دونالتأثير على نشاطه كتأجير مسكن

ملحق فهو يخضع في أحكامه للقانون التجاري وقد نصت القانون التجاري182المادة

أنه يجوز للمؤجر رفض تجديد اإليجار على جزء الخاصبالمحالت السكنية المالحقة

بالمحالت التجارية ليسكن فيها أو أحد أفراد عائلته بشرطأن ال يكون المستفيد من هذا

اإلسترجاع حائز لسكن يكفيه لحاجته المعتادة ملحقات ذات نفع عام

وهي التي تفيد و تنفع اإلستغالل التجاري و تحقق المزيدفي إستثماره دون أن يكون

لفقدها أثر في تعريض المحل لخطر عدم إستمرار النشاطو مثالها موقف السيارات

بالنسبة للمطعم إال أن هذه المالحقات قد تكون ضروريةأحيانا أخرى و يخضع ذلك

للسلطة التقديرية لقاضي الموضوع ويقع على المستأجرعبء إثبات أن فقدها يلحق

الضرر بنشاطه جنادي جياللي اإليجارات التجارية في القانون التجاري (1

( الجزائري الديوان الوطني لألشغال27التربوية ص

ملحقات ضرورية هي األماكن التي يعتمد عليها المحل الرئيسي و يؤدي

رفض تجديدها إلى تهديد إستغالله و يعرض المحل الرئيسي للخطر و ينعكس سلبا على

النشاط التجاري1048633 المدة في عقد اإليجار التجاري

تحدد مدة اإليجار بكل حرية من طرف المتعاقدين إذاتخضع في تقديرها إلرادتيهما

الصريحة و الخالية من العيوب فإذا إتفق الطرفان علىمدة معينة يكون العقد محدد

المدة و عند النزاع على األطراف إثباتها وإذا لم يتماإلتفاق عليها فإن العقد يكون غير

محدد المدة و تكمن أهمية المدة في عقد اإليجار التجاريفي طلب تجديد اإليجار و

التمسك به و ذلك أن حق اإليجار يكتسبه المستأجر إذاإستغل المحل مدة معينة و قد

من القانون التجاري بسنتين على األقل172حددتها المادة بموجب عقد مكتوب رسمي

كان أو عرفي وأربع سنوات متتابعة وفقا إليجار واحد أواكثر شفاهية كانت أو

كتابية1048633 بدل اإليجار

يخضع تحديد بدل اإليجار كمدته لإلرادة الحرة ألطرافه سواء في قيمته أو الطريقة

التي يدفع بها و بالنسبة للتسديد فاإليجار يعتبر دين وألن الدين مطلوب و ليس

محمول فعلى المؤجر أن يطالب به غير أن العرف التجارياستقر على أن المستأجر

هو المطالب بحمله و يقع عليه عبء إثبات دفعه و يترتب على عدم دفع بدل اإليجار إما فسخ العقد إذا كان

هناك إتفاق مسبق على ذلك من القانون التجاري ( أو رفض191بين األطراف )المادة

التجديد دون تعويض القانون التجاري ( ويحق لطرفي177إستحقاقي )المادة

العقد أن يطلبا مراجعة المبلغ من القانون التجاري أجازت193المحدد في العقد فالمادة ذلك بعد مرور ثالث سنوات

إبتداء من إستغالل المحل التجاري أو من مراجعة اإليجارالمعمول به و تخضع

مراجعة بدل اإليجار إلجراءات تنقسم إلى مرحلتين إجراءات ودية أي غير قضائية

يتعين على من يرغب في إعادة النظر في بدل اإليجار أنيوجهه طلبه عن طريق

المحضر القضائي الذي يحرر محضرا في هذا الشان يتضمن مبلغ بدل اإليجار

الطالب به أو عن طريق البريد بموجب رسالة موصى عليهامع طلب اللم بالوصول

( و في حالة عدم إتفاق ( من القانون التجاري192المادة

األطراف بالتراضي فعلى الطرف الذي يهمه التعديل أن يرفع دعوى أمام القضاء

اإلجراءات القضائية في حالة عدم اإلتفاق على تجديد بدل اإليجار خالل ثالثة

اشهر من تاريخ المبلغ ) المادة من القانون التجاري ( فعلى الطرف الذي يهمه 192

التعجيل أن يرفع األمر إلى الجهة القانون التجاري ( فيرفع192القضائية المختصة )المادة

أمام القاضي اإلستعجالي إذا إتفق األطراف على مبدأ التعديل و بقي الخالف في مبلغه

من القانون195) المادة ( التجاري

أما إذ لم يتم اإلتفاق أصال فهنا ال بد من اللجوء إلى قاضي من194الموضوع ) المادة

القانون التجاري ( و يمكن للقاضي اإلستعانة بخبير كونتقدير بدل اإليجار يقترن

بأسس تتعلق بالقيمة اإليجارية لألماكن المؤجرة4 فقرة 192و يستحق بدل اإليجار الجديد طبقا للمادة

إبتداء من تاريخ رفع الدعوى إال إذا وجد إتفاق بين األطراف على خالف ذلك ففي هذه

الحالة ال مانع أن يكرس القاضي إرادتهم

الواردة raquo إبتداء من يوم الطلب laquo و ذهبت المحكمة العلياإلى أن المقصود من عبارة

من القانون التجاري هو تاريخ رفع192في المادة الدعوى للمطالبة بتعديل بدل

اإليجار و ليس تاريخ إعادة السير في الدعوى بعد خبرة وهو ما جاء في قرارها

يستحق بدل اإليجار الجديد إبتداء من يوم الطلب مالم يتفق13 المؤرخ في 199907laquo

الطرفان قبل رفع الدعوى أو أثناءها عن تاريخ آخر وبقضائهم بداية سريان رفع

اإليجار من تاريخ إعادة السير في الدعوى أمام المحكمة بعدالخبرة فإن قضاة المجلس

قد خرقوا القانون التجاري raquo(1) السبب في عقد اإليجار التجاري -

01 عدد 2001 مجلة قضائية 192078ملف رقم 1999 13( قرار في 1 07 199ص )

يعرف السبب في العقود بأنه العنصر المعنوي الذي يسمحبمعرفة لماذا اإلرادة تنشأ

اإللتزام فهو الهدف الذي من اجله يؤدي المتعاقد التزامه و يمكن تعريفه باإلعتبارات

اإلقتصادية التي ينتظر جنيها طرفا العقد من تعاقدهما ) )2

فالسبب إذا في عقد اإليجار التجاري بالنسبة للمؤجر هواإلستفادة من سعر اإليجار و

بالنسبة للمستأجر هو إستغالل العين المؤجرة في ممارسة نشاط تجاري

المطلب الثاني إنشاء عقد اإليجار التجاري بعد صدور 0205القانون

كانت مسألة الرسمية في عقد اإليجار التجاري قبل 0205صدور القانوني

محل خالف بين رجال القانون و القضاء سيما أمام 200506 المؤرخ في 02

172تعارض النصوص القانونية في هذا الشأن فالمادة من القانون التجاري تجيز

ضمنيا إبرام هذا العقد كتابة أو شفاهة في حين أن المادة من القانون1 مكرر 324

المدني تنص صراحة على ضرورة إخضاعه إلى الرسمية تحت طائلة البطالن

و لكن بعد صدور القانون المشار إليه تم وضع حد لهذاالخالف و ذلك من خالل

187المادة الثالثة منه التي تممت القانون التجاري بالمادة مكرر و التي تناول

مضمونها من خالل مايليالفرع األول الشكل الرسمي في عقد اإليجار التجاري

مكرر من القانون التجاري التي أضيفت187جاء في المادة إليه بموجب القانون

تحرر عقود اإليجار المبرمة ابتداء من تاريخ نشر هذا مايلي0205القانون في laquo

الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطيةالشعبية في شكل الرسمي و ذلك

تحت طائلة البطالن و تبرم لمدة يحددها األطراف بكل raquo حرية

يتضح من هذا النص أن المشرع أصبح يقتضي إفراغ عقداإليجار التجاري في سند

رسمي ومن ثم لم يعد هناك مجال للحديث عن عقودإيجار تبرم شفاهة أوفي محررات

عرفية و بذلك يكون المشرع قد كرس ما ذهبت إليه المحكمة العليا

في قرارها المؤرخ في الذي سبقت اإلشارة إليه و تبنى الموقف الذي 19960709

قال بوجوب إفراغ عقد اإليجار التجاري في قالب رسمي

ذيب عبد السالم عقد اإليجار المدني الديوان الوطني (2 27ألشغال التربوية ص )

و رغم ما للرسمية من أهمية خاصة في إثبات العقود ومعرفة الشروط التي أقام

األطراف العقد بناء عليها إال أنها من الممكن أن تتعارضمع ما تتسم به التجارة من

سرعة بعرقلة المتعاقدين بإجراءات التوثيق كما أنها قدتثقل كاهلهم بمصاريف العقود

الرسمية ولعل السؤال الذي يطرح في هذا الصدد

ما هي الطبيعة القانونية للرسمية في عقد اإليجارالتجاري

إن المشرع قد يشترط الكتابة لقيام تصرف من التصرفات بحيث ال تقوم هذه األخيرة

و ال تنتج أثارها القانونية إال إذا أفرغت إرادة المتعاقدينفيها أمام موظف رسمي

فهذه الكتابة تعتبر ركنا شكليا في التصرف فإذا إنعدمتهذه الشكلية إنعدم التصرف

معها أما إذا إشترط الكتابة إلثبات التصرف فإن تخلفها ال( مما يعنى1يؤدي إلى بطالنه)

أن القاعدة لتحديد طبيعة الكتابة هي الجزاء المترتب على تخلفها

مكرر من187و ذلك laquo و تبعا لذلك و إستنادا إلى المادة القانون التجاري التي تنص

فإن إفراغ عقد اإليجار التجاري في محرر رسمي هو ركنفي هذا raquo تحت بطالن

العقد فعقد اإليجار التجاري إذن أصبح بموجب هذا التعديلمن العقود الشكلية التي

تتطلب لصحة إنعقادها إضافة إلى توافر األركان العامة منتراض و محل و سبب

مشروعين أن يتبع فيها الشكل الذي يوجبه القانون و اصبحيشكل إستثناء من قاعدة

59يتم العقد laquo الرضائية في العقود التي أقرتها المادة من القانون المدني إذ تنص

بمجرد أن يتبادل الطرفان التعبير عن إرادتهما المتطابقيندون اإلخالل بالنصوص

القانونية raquo و من ثم إذا عرض على القاضي نزاع حول إيجار تجاري

فعليه قبل التطرق إليه أيا كان موضوعه التحقق من وجود المحرر الرسمي الذي

أفرغ فيه العقد حتى و لو لم ينازع األطراف في قيامه و اقروا بوجوده و ذلك ألن العقد

في حالة عدم إفراغه في محرر رسمي يعد باطال وال يمكن لألطراف تصحيحه

بإقرارهم مكرر من القانون187الفرع الثاني سريان المادة

التجاري من حيثالزمان

يخضع سريان القواعد القانونية من حيث الزمان إلىمبدأين هما عدم الرجعيةو

األثر الفوري للقانون فيقضى األول بأن أحكام القوانينال تسرى إال على ما يقع من

محمد زهدور الموجز في الطرق المدنية لإلثبات في (1 25التشريع الجزائري ص )

تاريخ العمل بها و ال يترتب عليها اثر فيما وقع قبلها و في من2ذلك تنص المادة

ال يسري القانون إال على ما يقع في المستقبل وال يكونله أثر laquo القانون المدني

و يقضي مبدأ األثر الفوري للقانون أن يطبق القانونالجديد بأثر مباشر على raquo رجعي

اآلثار الجارية للمراكز القديمة إال أنه يفرق في ذلك بينالمراكز القانونية التي تخضع

لهذا المبدأ و بين المراكز العقدية التي تخضع أثارهاللقانون القديم ذلك ألن إخضاعها

للجديد فيه تعديل للعقد و القاعدة أن العقد شرعية المتعاقدين

لم و المشرع خالل التعديل الذي أدخله على القانون 0205التجاري بموجب القانون

يكثف بالقواعد العامة و إنما نص صراحة على التاريخ الذييبدأ من خالله سريان

مكرر و بالنتيجة فإن العقود التي أبرمت قبل187المادة تاريخ نشر هذا القانون أي قبل

يطبق20050609و أن أطراف هذه العقود غير 5975عليها أحكام األمر

ملزمين بإفراغها في محرر رسمي و هذا ما يحتم علىالقاضي عند نظره في

النزاعات المتعلقة باإليجار التجاري أن يبحث في تاريخإبرامها ألنه هو المعيار المحدد

للقانون الواجب التطبيق و رغم أن أعمال هذه القواعد يؤدي إلى إخضاع أوضاع

قانونية متشابهة ألحكام قانونية مختلفة مما يخلق لدى الناس شعور بعدم المساواة أمام

القانون إال أن إحترام إرادة األفراد الخاصة توجب ذلك ألنهم عند التعاقد قد أخذوا

في إعتبارهم النصوص الموجودة

هو من و خالصة هذا المبحث أن عقد اإليجار التجاري 5975المبرم في ظل األمر

العقود الرضائية يكفي في إبرامه تبادل اإليجاب و القبولبين المؤجر و المستأجر برضا

سليم و محل و سبب مشروعين حتى يرتب العقد كافةأثاره أما عقد اإليجار التجاري

فهو من العقود الشكلية فال يمكن أن يرتب أثاره بعد 0205المبرم في ظل القانون

توافر الرضا و المحل و السبب المشروعين إال إذا تم إفراغه في محرر رسمي

فكيف يتم إثبات كل من العقدين المبحث الثاني إثبات عقد اإليجار التجاري

إلى تغيير القواعد التي تحكم أدى تعديل القانون 0205التجاري بموجب القانون

إثبات عقد اإليجار التجاري وأصبح أطراف العقد المبرمبعد التعديل مطالبين في

قبل تعيله و إثبات عقدهم بغير ما يطالب به أطراف 5975العقد المبرم في ظل األمر

توضيحا لذلك تم تقسيم هذا المبحث إلى مطلبين خصصاألول إلثبات عقد اإليجار

قبل تعديله و الثاني إلثبات العقد المبرم بعد التجاري 5975المبرم في ظل األمر

التعديل الذي أدخل على القانون التجاريالمطلب األول إثبات عقد اإليجار التجاري المبرمقبل 59

75في ظل األمر تعديله

نتعرض من خالل هذا المطلب إلى القاعدة في اإلثبات فيالمواد التجارية أوال ثم

إلى ما إستقر عليه القضاء في إثبات عقد اإليجار التجاريلفرع األول القاعدة في إثبات العقود التجاريةا

إن اإلثبات في المواد التجارية حر كقاعدة عامة و يستفادهذا الحكم من النص

من القانون30يثبت كل عقد تجاري بسندات laquo المادة التجاري التي تنص على

رسمية أو بسندات عرفية بفاتورات مقبولة بالرسائل بدفاتر الطرفين باإلثبات

بالبينة أو بأية وسيلة أخرى إذا رأت المحكمة وجوب raquoقبولها

من القانون المدني التي333و كذلك من نص المادة إستثنت المسائل التجارية من مجال

تطبيقها عندما عددت الحاالت التي يجب فيها اإلثباتبالكتابة إذ جاء في فقرتها

في غير المواد التجارية إذا كان التصرف القانوني تزيدقيمته laquo األولى

دج أو كان غير محدد القيمة فال تجوز100000على البينة في إثبات وجوده أو

إنقضائه ما لم يوجد نص يقضي بغير ذلك raquo (1) و يترتب على إطالق المشرع حرية اإلثبات في المادة

التجارية أنه يمكن إثبات التصرف التجاري أيا كانت قيمته بالكتابة أو البينة أو

القرائن أو بأي وسيلة أخرى تراها المحكمة و انه يجوز إثبات ما يخالف أو يجاوز ما إشتمل

عليه سند كتابي بشهادة الشهود و القرائن وكافة طرق اإلثبات

و باعتبار عقد اإليجار التجاري من العقود التجارية فإنهيمكن مبدئيا إثباته بمختلف

طرق اإلثبات هذا ما يمكن استخالصه من قواعد اإلثبات لكن هل استقر

القضاء على ذلك أم كان لهموقف أخر

لفرع الثاني إثبات عقد التجاري وفق ما إستقر عليها القضاء

من القانون التجاري التي تجعل30رغم صراحة المادة اإلثبات حرا في العقود

التجارية إال أن اجتهاد المحكمة العليا استقر على ما يخالفذلك في شأن إثبات عقد

اإليجار التجاري و ذلك عندما قيدت إثبات العقد الذي يبرمشفاهة بضرورة تقديم

وصوالت الكراء و بالتالي فإذا كان عقد اإليجار الذي افرغ في سند مكتوب

رسمي أو عرفي يتم إثباته بهذه الكتابة و في غياب ذلك على المستأجر تقديم

وصوالت الكراء إلثبات صفته كمستأجر شرعي مالك للقاعدة التجارية و إال أعتبر شاغال

من دون حق و السند كما أن المحكمة العليا تستبعد و ترفض أي وسيلة إثبات

أخرى في حالة العقد الشفهي و هكذا يستبعد السجل التجاري و الوثائق المسلمة من إدارة

الضرائب أو اإلتحاد العام للتجار أو التجارة أو الصناعة و يستبعد أيضا وصل الكراء

أو الماء أو الهاتف و أعتبرت المحكمة ان هذه الوثائق ال تكفي إلثبات صفة

المستأجر و ال يؤخذ بها ذلك ألن إثبات العالقة بين المؤجر و المستأجر البد أن تكون

بكتابة صادرة عن المؤجر كما إعتبرت أن طول مدة شغل العقار و ممارسة النشاط

التجاري فيه ال يمكن األخذ به كدليل لقيام عالقة اإليجار

وعلى ذلك قضت المحكمة العليا199305من المستقر laquo 10في قرارها المؤرخ في

عليه قضاء أن اإليجار يثبت بعقد رسمي أو بتقديم إيصاالتاإليجار و لما ثبت في

قضية الحال أن الطاعن لم يثبت صفته كمستأجر سواءيعقد إيجار مكتوب أو وصوالت

من القانون333( المادة 1 20المؤرخ في 10 20050705المدني بعد تعيلها بموجب القانون )

المتمم للقانون المدني اإليجار مكتفيا بإثبات تسجيله بالسجل التجاري و تسديد

الضرائب فإن هذه الوثائق ال تثبت العالقة اإليجارية كما أن أطول مدة اإلستغالل ال

تشكل كذلك دليال على وجودعقد

اإليجار raquo(1) و كخالصة فإن عقد اإليجار التجاري المبرم قبل التعديل

الذي أدخل على القانون التجاري ال يمكن إثباته إال بتقديم محرر عرفي أو رسمي أو

وصوالت الكراء و ذهبت المحكمة العليا إلى أنه يكفي تقديم وصل كراء

واحد ويفهم ذلك من حيثيات11 الذي جاء فيه 1988و لكن وحيث أنه بالرجوع laquo

27قرارها الصادر بتاريخ إلى القرار المطعون فيه فإن مزاعم الطاعن ال تقف أمام

ما أعتمد عليه القرار من أدلة كتابية لدى قضاة الموضوع و أن الطاعن رغم زعمه

بأنه مستأجر للمحل التجاري من المدعي عليها منذ ثمان سنوات إال أنه لم

يستطع أن يقدم للمجلس ولووصل إيجار واحد raquo (1)

وتبعا لذلك فإن القاضي الذي يعرض عليه نزاع يتعلق بعقدإيجار تجاري أبرم في ظل

قبل تعديله و أنكر أحد األطراف قيام العالقة 5975اإليجارية ال يمكن له أن األمر

يأخذ كدليل لإلثبات إال الكتابة الرسمية أو العرفية أو وصوالت الكراء

أما إذا أقر األطراف بوجود العقد و لم ينازعوا في قيامةفاللقاضي أن يفصل في

الدعوى حتى ولو لم يوجد في ملفها محرر أو وصل كراء المطلب الثاني إثبات عقد إليجار التجاري المبرم بعد

صدور القانون0502

إن عقد اإليجار التجاري المبرم بعد التعديل الذي أدخل 5975على األمر

أصبح من العقود الشكلية إذ يجب المتضمن القانون 0205التجاري بموجب القانون

تحريره تحت طائلة البطالن في محرر رسمي و بذلك فإنأي شخص يدعي انه طرف

في عالقة إيجارية بموجب عقد إيجار تجاري أبرم بعد صدور القانون السالف الذكر

ملزم إلثبات صحة ما يدعيه بتقديم محرر رسمي افرغ فيههنا التصرف و يشترط في

من القانون المدني324هذا المحرر الرسمي طبقا للمادة أن يقوم بتحريره ضابط

عمومي و هو الموثق في حدود إختصاصه و أن يحترم في تحريره األشكال القانونية

اإلجتهاد القضائي للغرفة107969ملف رقم 199310( قرار في 1 05التجارية و البحرية )

80عدد خاص ص 04 عدد 1992 المجلة القضائية 5090ملف رقم 1988

27( قرار في 1 11 89ص ) و تكتسي الورقة الرسمية إذا توافرت فيها الشروط

القانونية الذاتية في اإلثبات حيث ال يطلب ممن يحتج بها أن يثبت صحتها و لكن على من

ينكرها و ينفي عالقة اإليجار أن يقيم الدليل على بطالنها وليس له طريق في

ذلك إال الطعن فيها بالتزوير

و من دون الكتابة الرسمية ال يمكن إثبات عقد اإليجارالتجاري و ال مكان لمواجهة

غيابها باإلقرار أو توجيه اليمين الحاسمة و ال مجال أيضاللحديث عن بداية الثبوت

بالكتابة بتقديم وصوالت كراء قصد إستكمالها بشهادة الشهود أو القرائن

ويبقى تصور حالة واحدة يمكن فيها إثبات عقد إيجار تجاريابرم بعد صدور القانون

بالبينة و القرائن و جميع طرق اإلثبات وهي حالة 0205فقدان السند الرسمي

من336يجوز اإلثبات بالبينة laquo المنصوص عليها بالمادة القانون المدني التي جاء فيها

فيما كان يجب إثباته بالكتابة إذا فقد الدائن سندهالكتابي لسبب أجنبي خارج عن

إرادته raquo فهذه المادة تجيز اإلثبات بالبنية أو القرائن ألي عقد

يشترط القانون إثباته بالكتابة ولو كان عقدا شكليا ويالحظ أن هذه المادة تنص على حالة

فقدان الدائن لسنده ولكنها في الحقيقة تنطبق على جميع من يريد التمسك بها ممن )

1تتوفر فيه الشروط المنوه عنها ) و يجب على من يريد اإلستفادة من هذه الحالة أن يثبت

مايلي أنه قد أفرغ فعال عقد اإليجار التجاري في محرر رسمي 1

و أن هذا العقد كان مستوفيا لجميع الشروط الموضوعية و الشكلية

أن يثبت واقعة ضياع السند و فقدانه وهي واقعة مادية 2تثبت بجميع طرق اإلثبات

أن يثبت السبب األجنبي بأن يقدم الدليل على أن ضياع 3السند كان لحادث حريق أو

غرق أو حرب أو لسبب راجع على شخص ثالث كسارق أو مغتصب

وحتما فإن إشتراط إفراغ عقد اإليجار في محرر رسمي يخفف على أطرافه عبء

إثباته و يسهل على القاضي التحقق من قيامه و البحثفي أركانه خاصة مدته و بدل

اإليجار بكوش يحي أدلة اإلثبات في القانون المدني الجزائري (1

( و الفقه اإلسالمي المؤسسة الوطنية237للكتاب ص

و نلخص من خالل هذا المبحث إلى أن إثبات عقد اإليجارالتجاري المبرم قبل تعديل

يكون بتقديم محررات رسمية كانت أو عرفية القانون 0205التجاري بموجب القانون

أفرغ فيها العقد أو بتقديم وصوالت الكراء أما العقد الذيأبرم بعد صدور القانون

السالف الذكر فال يمكن إثباته إال بتقديم المحرر الرسميالذي أفرغ فيه العقد مع

مراعاة قواعد اإلثبات كما سبق شرحه هذا عن إثبات عقد اإليجار التجاري و يبقى السؤال كيف

يتم إنهاؤه و متى يحقلألطراف تجديده

الفصل الثاني تجديد عقد اإليجار التجاري و إنهاؤه األصل في العقود أن العقد شريعة المتعاقدين فيتم

تعديله و تجديده و إنهاؤه باإلتفاق فيما بينهم إال أن المشرع خرج عن هذه القاعدة

في اإليجارات التجارية عندما أقر للمستأجر الحق في التمسك بتجديد اإليجار و قيد

سلطة المؤجرة في إنهاء عقد اإليجار حتى و لو كان محدد المدة بعرض التعويض

اإلستحقاق أو إثبات السبب الخطير و المشروع تجاه المستأجر المخلي وفق أحكام

من القانون التجاري177المادة و إثر02رجع المشرع إلى القواعد العامة وألغى 2005

09التعديل المؤرخ في أحكام التعويض اإلستحقاقي و التنبيه باإلخالء و أصبح عقد

اإليجار التجاري كغيره من العقود يخضع لإلدارة الحرة ألطرافه

وقد تم تقسيم هذا الفصل لتوضيح ذلك إلى مبحثين نتعرض في األول إلى أحكام تجديد

عقد اإليجار التجاري و في الثاني إلى إنهاء هذا العقد 5975و ذلك وفقا ألحكام األمر

المعدل له المتضمن القانون التجاري قبل تعديله و 0205القانون

المبحث األول تجديد عقد التجاري يخضع تجديد عقد اإليجار التجاري المبرم قبل التعديل إلى

و174أحكام المواد ما يلبيها من القانون التجاري التي تمنح لمستأجر العقار ما

يسمى بحق اإليجار و هو الحق الذي يخول له التمسك بتجديد العقد رغم حلول أجله

وذلك إذا توفرت فيه فتطبق عليه أحكام المادة الشروط القانونية أما العقد 02

05المبرم بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري التي تخضع تجديده إلرادة 187

األطراف المستقلة و من خالل المطلب األول لهذا المبحث نتناول تجديد عقد

اإليجار التجاري المبرم في قبل تعديله وفي الثاني نتعرض لتجديد العقود المبرمة 59

75بعد التعديل ظل األمر على النحو التالي

المطلب األول الحق في تجديد اإليجار فيقبل تعديله 59 75ظل األمر

يتعلق تجديد اإليجار التجاري بالعقود التي تبرم لمدةمحددة أما غير محددة

المدة فال تطرح بشأنها المسألة ذلك ألنها تظل قائمة ومستمرة إلى حين إعالن أحد

األطراف رغبته في إنهاءها و التجديد قد يكون صريحابالتعبير بين األطراف فيما

بينهم باإليجاب و القبول أو ضمنيا بتواصل اإليجار المنعقدإلى بعد األجل المحدد في

العقدالفرع األول التجديد الصريح العقد اإليجار التجاري

إن التجديد الصريح لعقد اإليجار التجاري قد يتم بتبادلاإليجاب و القبول بين

المؤجر و المستأجر و تحرير عقد إيجار جديد أو باإلتفاقعلى إستمرار العقد بشروطه

السابقة أو بأخرى مختلفة و هذا إعماال للقواعد العامةفي العقود كما قد يتم بممارسة

المستأجر للحق الذي كرسه له المشرع و هو حق التمسكبطلب التجديد الصريح طبقا

و ما يليها من القانون التجاري حماية له172ألحكام المادة من األضرار التي قد تلحق

به نتيجة رفض التجديدأوال شروط التمسك بحق تجديد عقد اإليجار التجاريمنها يتعلق بصاحب الحق و منها ما يتعلق بعقد اإليجارالشروط المتعلقة بصاحب الحق في التمسك بالتجديد

ال يجوز التمسك بحق التجديد إال من laquo أ جاء في المادة من القانون التجاري172

و يستخلص منه أنه raquo طرف المستأجرين أو المحولإليهم أو ذوي الحقوق

يمكن التمسك بتجديد عقد اإليجار التجاري لألشخاص التاليين

المستأجر األصلي الذي تربطه عالقة مباشرة مع المؤجر1048633 مالك العقار

1048633 ذوي الحقوق كالوارث أو الموصي له أو الموهوب له المحول إليه حق اإليجار الذي ينتقل إليه حق اإليجار

1048633 كمشتري القاعدة التجارية من مالكها مستأجر العقار

و يطرح السؤال بشأن مستأجر العين المؤجرة من الباطنو مستأجر القاعدة التجارية

لتسييرها تسييرا حرا بالنسبة للمستأجر من الباطن فيجوز له أن يطلب التجديد

من المستأجر األصلي في حدود الحقوق التي يتمتع بها هذا األخير من مالك العين

المؤجرة وفي ذلك نصت المادة فقرة198يجوز للمستأجر من الباطن ان يطلب تجديد laquo

أولى من القانون التجاري إيجاره من المستأجر األصلي في حدود الحقوق التي يتمتع

بها هذا األخير نفسه منالمالك raquo

كما يجوز له أن يطلب تجديد عقد اإليجار من المالك إذا كانقد رخص صراحة أو

ضمنيا باإليجار من الباطن أو وافق عليه أو إذا لم تكناألماكن محل اإليجار األصلي

تشكل في حالة اإليجار الجزئي من الباطن كال مشاعا مادياأو في نية األطراف فقرة األخيرة من القانون189المشتركة ) المادة

التجاري ( أما إيجار التسيير الحر و المقصود به إيجار القاعدة التجارية

من مالكها مستأجر العقار فقد إستقرت المحكمة العليا بشأنه أنه ال يمكن أن تطبق

عليه أحكام اإليجار التجاري07 فقضت في قرارها المؤرخ في 12مايلي 1999

ال يمكن إعتبار عقد التسيير الحر بمثابة عقد إيجار تجاري

laquo مهما طالت مدة بقاء المسير بالمحل التجاري و ال يستوجب التنبيه باإلخالء إذ

ينتهي في أي وقت بمجرد وبالتالي فإن مستأجر القاعدة التجارية لتسييرها تسييرا (1

حرا ال يملك ( raquo إنذار مكتوب حق التمسك بتحديد اإليجار و قد قضى مجلس قضاء

الشلف في قرار له مؤرخ في بإلزام مستأجر القاعدة التجارية بإخالء العين 20050430

المؤجرة إلنهاء مدة اإليجار و رفض دفع المستأجر ببطالن التنبيه باإلخالء و

جاء في حيثيات هذا حيث أن قاضي الدرجة األولى أصاب في حكمه لما إستند

laquo القرار203على المادة من القانون التجاري و اعتبر المستأنف مستأجر مسير و

أن إنهاء عقد اإليجار ال176 و 173يخضع للشروط النصوص عليها بالمواد raquo (2)

من القانون التجاري بأن يثبت المستأجر أنه يستغل المتجر بنفسه أو بواسطة

أحد تابعة كالوكيل أو مدير الشركة إذا كانت النيابة إتفاقية أو الحارس القضائي أو

الوصي أو القيم أو الوكيل عن الغائب إذا كانت النيابة قانونية و يؤكد حق الحارس

القضائي أو وكيل في من201تجديد إيجار المحل التجاري ما تقضي به المادة )

3القانون التجاري ) الشروط المتعلقة بعقد اإليجار

من169أ أن يرد اإليجار العقارات المذكورة في المادة القانون التجاري

عدد2001 المجلة القضائية 201563ملف رقم 1999 07( قرار في 1 12 209 ص 01 )

2005عن الغرفة التجارية بمجلس قضاء الشلف 05 30( قرار في 2 04 128فهرس رقم )

60جنادي جياللي المرجع السابق ص (3 ) بأن يكون اإليجار من اجل ممارسة نشاط تجاري بذلك

تستبعد اإليجارات التي تتم من اجل ممارسة المهن الحرة أو المدنية أو الحرفية و

في الحالة األخيرة إشترط المشرع أن يكتسب الحرفي صفة التاجر وان يقيد نفسه

قي السجل التجاري كما و4 من القانون التجاري ) 169رد ذلك في المادة )

ج أن تكون مدة اإليجار سنتين فأكثر بعقد مكتوب و بعقدشفهي أربع سنوات متتالية

ودون إنقطاع فعلى المستأجر أن يثبت أنه إستغل المحلحسب ما سبق ذكره و

إال سقط حقه في التمسك بالتجديد و يمكن إلزامه بالخروجبمجرد إنقضاء المدة و

هو ما كرسته المحكمة العليا بموجب قرار07عندما 1999 13صادر بتاريخ

رفضت الطعن المرفوع من المستأجر ضد قرار قضىإستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث وعشرينشهرا معتبرة إياه

1انه اصبح يحتل األماكن دون حق أو سند ) ) ثانيا إجراءات تجديد عقد اإليجار

من القانون التجاري و ما174يتم التجديد طبقا للمادة يلبها بتقديم طلب إلى المؤجر

يتضمن رغبة المستأجر في التجديد أثناء سريان العقدوقبل إنتهاء مدته بستة أشهر على

األقل و ذلك بموجب عقد غير قضائي عن طريق المحضرأو برسالة موصول عليها

مع طلب العلم بالوصول كما يجوز أن يتم التبليغ للمسيرالذي يتوفر فيه الصفة الكافية

إلستالمه وفي حالة تعدد المالكين للعقار المؤجر يكفيتوجيه الطلب ألحدهم ليسرى

عليهم جميعا إال إذا كانت هناك شروط أو إتفاقات أخرىبين األطراف تخالف ذلك و

أوجب المشرع أن يتضمن طلب التجديد تحت طائلة بطالنهمضمون الفقرة األخيرة من

من174يتعين على المؤجر في أجل ثالثة laquo المادة القانون التجاري التي تنص

أشهر من تاريخ تبليغ طلب التجديد أن يحيط الطالب علمابنفسه اإلجراء إذا كان يرفض

التجديد مع إيضاح دوافع هذا الرفض و يعتبر المؤجر إذا لميكشف عن نواياه في هذا

األجل موافقا على مبدأ اإليجار السابق raquo وعلى المؤجر خالل األشهر الثالث التي تلي تاريخ تبليغه أن

يبين موقفه تجاه طلب التجديد و الذي ال يخرج عن أحد الحاالت التالية

الموافقة على التجديد دون قيد أو شرط في هذه الحالة1048633 يجدد العقد بشروطه

9السابقة وبنفس المدة شرط أن ال تتجاوز من القانون175سنوات) المادة

01التجاري فقرة ) على بن غانم الوجيز في القانون التجاري وقانون (4

187األعمال موفم للنشر ص )01 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137ص ) الموافقة على التجديد ولكن بشروط أخرى فإذا وافق

1048633 عليها المستأجر كان األطراف أمام عقد جديد يجب إبرامه وفق الشروط الجديدة و يتم

في هذه الحالة اإلتفاق على مدة اإليجار بكل حرية و يمكن أن تتجاوز تسع سنوات

من القانون175)المادة ( التجاري

رفض المؤجر طلب التجديد و يجب عليه هنا أن يبلغ1048633 المستأجر بالرفض خالل

ثالث اشهر من تاريخ التبليغ و أن يوضح دوافعه في ذلك وأن يذكر فيه مضمون

من القانون التجاري تحت طائلة بطالن التبليغ194المادة من القانون174)المادة

التجاري الفقرتين األخيرتين (و يمكن للمستأجر أن ينازع المؤجر

1048633 عن سبب الرفض أو أن يطلب سداد تعويض اإلخالء أمام القضاء

عدم الرد على طلب التجديد خالل مدة الثالثة اشهر التي1048633 تلي التبليغ و يعتبر سكوته

موافقة ضمنية على تجديد اإليجار السابق بنفس شروطه من القانون174)المادة

( التجاري ثالثا سريان مفعول اإليجار الجديد

من القانون التجاري175يسري اإليجار الجديد طبقا للمادة من يوم تجديده و يقصد به

تاريخ توجيه التنبيه باإلخالء في حالة توجيه من قبل المؤجر أو األجل المألوف الذي

يلي طلب التجديد أما إذا كان المؤجر قد رفض تجديد اإليجار ثم عدل عن رأيه

بعد ذلك ووافق على التجديد و أبلغ المستأجر بموافقته فإن التجديد هنا يسري

إعتبارا من يوم تبليغ المستأجر هذه الموافقة بعقد غير قضائي طبقا للمادة

فقرة أخيرة من القانون175 التجاري

الفرع الثاني التجديد الضمني لعقد اإليجار التجاري إذا إنتهت مدة اإليجار دون أن يخطر أحد األطراف األخر

بإخالء المحل و بقي المستأجر مع ذلك في المكان المؤجر برضا المؤجر أعتبر

هذا بمثابة تجديد ضمني لإليجار وذلك ألن المشرع قيد إنهاء العقد في اإليجارات

التجارية بتوجيه التنبيه باإلخالء سواء تعلق األمر بعقود محددة المدة أو غير محددة

من القانون173)المادة ( التجاري فقرة األولى

و حتى يتجدد العقد ضمنيا يجب أن يكون هناك إيجار سابقمعين المدة و أن تنقضي

هذه المدة دون أن يوجه المؤجر تنبيها باإلخالء في مدة ستةاشهر على األقل قبل

األجل دون أن يقدم المستأجر طلب تجديد ألن التجديد في هذه الحالة يصبح صريحا

و أن يكون العقد كتابي وذلك ألنه في الغالب العقدالشفهي يكون غير محدد المدة إذا

و في laquo يتعذر إثباتها وعلي هذا نص المشرع في المادة من القانون التجاري173

حالة عدم التنبيه باإلخالء يتواصل اإليجار المنعقد كتابةبالتمديد

الضمني إلى ما بعد األجل المحدد في العقد مع مراعاةاألحكام المنصوص عليها في

العقد raquo يجدد عقد اإليجار التجاري ضمنيا وفقا لشروطه السابقة

ولمدة مساوية لمدة اإليجار175الذي حل أجله دون أن تزيد عن تسع سنوات ) المادة

من القانون التجاري ( أما إذا أراد المستأجر التعديل من شروط اإليجار السابقة

الذي تجدد ضمنيا فله أن يوجه طلب إلى المؤجر و ذلك أثناء التجديد و يفهم هذا من خالل

من القانون174نص المادة في حالة عدم التنبيه باإلخالء يتعين على المستأجر الذي

يرغب في laquo التجاري الحصول على تجديد إيجاره أن يتقدم بطلبه أو عند

اإلقتضاء في كل وقت أثناء فهذا الطلب و إن كان يهدف في ظاهره إلى تجديد

اإليجار فالغرض منه raquo تجديده في الحقيقة هو التعديل من شروط العقد ألن العقد يكون

قد تجدد ضمنيا بإنتهاء أجله دون توجيه التنبيه باإلخالء و لكن إن وجه المستأجر هذا

الطلب فإنه يصبح تجديدا صريحا و يمكن اإلتفاق على شروط جديدة بحرية و دون

التقيد بمدة تسع سنوات من القانون التجاري و175المنصوص عليها في المادة تجدر اإلشارة إلى أن التجديد

الضمني لعقد اإليجار يكون بقوة القانون و ال تشترط فيهالموافقة من المؤجر و ذلك

ألن سكوته و عدم إعتراضه على إستمرار المستأجر فيالبقاء في العين المؤجرة يفسر

بأنه قبول و بذلك يستفيد المستأجر من مدة إيجار تعادلمدة اإليجار السابق على أن ال

يتجاوز تسع سنوات و ال يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجارالمحدد ضمنيا بتوجيه تنبيه

باإلخالء إال إذا وافق المستأجر على اإلخالء قبل إنتهاء مدةالعقد المحدد و مع ذلك

إعتبرت المحكمة العليا أن عقد اإليجار إذا تجدد ضمنيا فإنهيجدد لمدة غير محددة و

يمكن للمؤجر أن يضع له حدا في أي وقت يتوجيه التنبيهباإلخالء فقضت في قرارها

12 المؤرخ في 11مايلي 1994 عند نهاية فترة اإليجار دون توجيه تنبيه باإلخالء يتجدد عقد

laquo اإليجار ضمنيا على أجل غير محدد وعليه فالمؤجر غير ملزم بأي مدة و يمكن أن

يوجه للمستأجر تنبيهاباإلخالء متى أراد raquo (1)

86حمدي باشا القضاء التجاري دار هومة ص (1 ) و كذلك الغرفة التجارية بمجلس قضاء الشلف أقرت بصحة

التنبيه باإلخالء الذي

وجهه المؤجرين إلى المستأجر خالل فترة التجديد الضمني9لعقد إيجار أبرم لمدة

سنوات و إنتهت مدته دون توجيه تنبيه باإلخالء فتجددضمنيا و إعتبرت الغرفة انه

ال يوجد مايثبت ان المؤجرين قد وافقوا على التجديدالضمني و قد جاء في حيثيات

مايلي 35 فهرس رقم 2005حيث أن دفع المستأنف laquo 26 قرارها المؤرخ في 02

كون أن العقد اإليجار تجدد ضمنيا مردود عليه كونه اليوجد ما يثبت أن عقد اإليجار

تجدد ضمنيا بموافقة المستأنف عليهم حيث أن قاضي الدرجة األولى لما قضى بالمصادقة على

التنبيه و تعيين خبير أصاب في حكمه كون أن المستأنف عليهم وجهوا للمستأنف

تنبيها ضمن األجل القانوني و طبقاللقانون و بالتالي يتعين تأبيد الحكم المستأنف raquo (2)

المطلب الثاني تجديد عقد اإليجار التجاري المبرم بعدصدور القانون

02 05 مكرر من القانون التجاري في187جاء في المادة laquo

فقرتها الثانية مما يلي يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجل

المحدد في العقد دون حاجة إلى التنبيه باإلخالء و دون الحق في الحصول على تعويض

اإلستحقاق المنصوص عليه فيهذا القانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

و يفهم من نص هذه المادة بمفهوم المخالفة أنه ليسللمستأجر أن يتمسك بحق التجديد

و إذا رغب في اإلستمرار في إيجار العقار فالبد أن يكون ذلك باإلتفاق مع المؤجر

و يعتبر العقد في جميع الحاالت عقد جديد حتى ولو تمإبرامه بنفس شروط العقد

السابق يخضع عقد اإليجار التجاري للقواعد العامة في 02

05فالتعديل الذي جاء به القانون التعاقد القائمة على إستغالل اإلدارة و حرية التعاقد و تم

تخليص المؤجر من القيود التي كانت مفروضة عليه و التي كانت تجعل المستأجر مالك

القاعدة التجارية في مركز يبدو انه أقوى من مركزه بصفته مالكا للعقار

و تتضمن المادة السلفة الذكر إلغاء ضمني ألحكام المادة من القانون التجاري و172

من ثم إلغاء لحق اإليجار و بالتالي مهما طالت مدةإستغالل المستأجر لنشاط تجاري

في العقار المؤجر فإنه يلزم بمغادرة األمكنة متى حلأجل عقد اإليجار إال إذا وافق المؤجر على إبرام عقد جديد

فهرس2005الغرفة التجارية مجلس قضاء الشلف 0526( قرار في 2 02 35رقم )

و لكن هذا اإللغاء الضمني ليس مطلق إذ أن العقود التيأبرمت قبل هذا التعديل تخضع

و ما يليها من القانون التجاري و172في تجديدها للمواد هو ما نصت عليه المادة

التي أضيفت إلى القانون التجاري بموجب01مكرر 187 من القانون03المادة 0205

يبقى تجديد عقود اإليجار المبرمة قبل النشر المذكور فيlaquo مكرر أعاله187المادة

خاضعا للتشريع الساري المفعول بتاريخ إبرام عقد raquo اإليجار

ويالحظ أن المشرع أبقى على حق تجديد اإليجار بالنسبةللعقود الجارية المبرمة قبل

التعديل رغم أن هذا الحق هو من المراكز القانونية التيفرضت على المتعاقدين

بموجب القانون و ليس من المراكز العقدية ألنه ال يقوم على إتفاق األطراف

و لذلك كان من المفروض أن يخضع لقاعدة األثر الفوريللقانون إعماال للمبادئ

القانونية و سريان القانون من حيث الزمان و بالتالي كانيجب أن يمس التعديل عقود

02و يترك المجال للحرية التامة في التعاقد و يتم 2005 09اإليجار المبرمة قبل

ولكن يبدو أن المشرع من خاللتوحيد األوضاع القانونية من01 مكرر 187المادة

القانون التجاري أراد المحافظة على إستقرار النشاطالتجاري و عدم مفاجئة أصحاب

و التي من الممكن أنالقواعد التجارية بإحكام التعديل تلحق بهم و بالوضع اإلقتصادي

05بأثر فوري أضرار كبيرة لو تم تطبيق القانون 02 و يطرح السؤال في هذا الصدد بشأن العقود التي تجدد

صراحة بإيجاب وقبول جديدين هل تعتبر عقود إيجار من المؤجر و المستأجر في 02

05تاريخ الحق لنشر القانون جديدة و تخضع بذلك ألحكام التعديل أم أنها تبقى خاضعة

و ما يليها172ألحكام المواد 75من األمر 59

الواقع انه في غياب إجتهادات و أحكام قضائية في هذاالصدد بالنظر لحداثة القانون

فاألرجح انه ال يوجد ما يبرر إبقاء هذه العقود خاضعة 0205للقانون السابق فهو

عقد جديد بإيجاب من المؤجر و موافقة من المستأجر دونتمسكه بالحق في التجديد

من القانون التجاري و هذا172الذي تنص عليه المادة يجعله يخضع ألحكام التعديل

و نفس الشيء بالنسبة لعقود اإليجار التي يوجه فيها تنبيهباإلخالء باعتبار أن هذا

األخير هو تصرف إرادي يرتب أثاره دون حاجة إلى موافقةالطرف األخر و هو

المستأجر فإذا إستوفى التنبيه شروطه القانونيةو تمإتباع اإلجراءات القضائية كما

يتطلبها القانون ترتب عن ذلك إنتهاء عقد اإليجار فإذاعدل المؤجر عن نيته في

رفض التجديد تحتم على الطرفان إبرام عقد جديد فإذا كانهذا العدول الحق لتاريخ

فإن العقد الذي يبرم بين الطرفين يخضع ألحكام 0205التعديل نشر القانون

مكرر من187الحالة األخرى التي يمكن إخضاعها للمادة القانون التجاري تتعلق بحق

األولوية الذي يكتسبه المستأجر في حالة إخالءه للعينالمؤجرة لوجود هدم كامل

بالعمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها لإلستغالل أو إلستحالةشغلها دون خطر نظرا

من177لحالتها إذا أقر له المشرع من خالل المادة القانون التجاري في فقرتها

األخيرة بحق األولوية في إستئجار العمارة المعاد بناؤها قبل تعديله و بناء على ذلك إذا كان عقد اإليجار األصلي 59

75أبرم في ظل القانون و كان اإلخالء بسبب حالة المبني وتم إعادة بناء هذا األخير

و ترميمه بعد نشر فإن المستأجر الذي يريد التمسك بحق األولوية يلزم 02

05باإلبرام عقد جديد القانون وفق ألحكام التعديل

و يستخلص من هذا المبحث بموجب أن مستأجر العقار بموجب عقد إيجار تجاري 59

75أبرم قبل تعديل األمر يتمتع إذا توافرت فيه الشروط القانونية و اصبح مالك 02

05للقاعدة القانون التجارية يتمتع بحق اإليجار و يمكن له المطالبة بتجديد

عقد اإليجار عند حلول أجاله في حين أن المستأجر للعين بعد هذا التعديل يلزم

بإخالء األمكنة متى حل اجل العقد ما لم يوافق المؤجر على إبرام عقد جديد

قبل تعديله و فكيف يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجار 5975الذي ابرم في ظل األمر

كيف يمكن للمستأجر أن يستمر في إستغالل نشاطهالتجاري في نفس العين التي اجرها

الذي عدل القانون التجاري بموجب عقد ابرم بعد 0205صدور القانون

المبحث الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري أصبح إنهاء عقود اإليجارات التجارية يخضع للقواعد إثر 02

05صدور القانون العامة في التعاقد القائمة على حرية اإلتفاق و إستقالل

اإلرادة فينتهي العقد على ذلك بمجرد حلول األجل المحدد في العقد و بهذا يكون المشرع

قد حرر إرادة المؤجر التي كانت قبل التعديل مقيدة بتوجيه تنبيه باإلخالء عند

الرغبة في وضع حد للعقد محدد المدة كان أو غير محدد و بعرض التعويض اإلستحقاقي

الذي قد تفوق قيمته قيمة العقار المؤجر أو بإثبات السبب الخطير و المشروع تجاه

المستأجر المخلي المحل و لدراسة أحكام إنهاء عقد اإليجار التجاري تم تقسيم هذا

المبحث إلى مطلبين يتعلق قبل تعديله والثاني بالعقد المبرم بعد التعديل األول 59

75بالعقد المبرم في ظل األمر الذي أدخل على القانون التجاري

المطلب األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم فيظل األمر

قبل تعديله 5975 إذا كان المالك المؤجر ال يرغب في تجديد اإليجار للمستأجر

الذي نشأ له الحق في اإليجار ألزمه القانون أن يوجه للمستأجر تنبيها بإخالء

العين المؤجرة مع ذكر األسباب التي جعلته يطلب إخالء العين فإذا كانت له

أسباب شرعية قبل المستأجر فله الحق في اإلسترجاع دون تعويض حسب الحاالت التي

يخولها له القانون و إال فإنه يلزم بدفع تعويض اإلستحقاق

الفرع األول رفض تجديد عقد اإليجار التجاري مقابلتعويض إستحقاق

قبل تعديله الحق في طلب أعطى المشرع للمستأجر 5975من خالل األمر

تجديد العقد بتوافر الشروط القانونية و منح المؤجر بلقابل الحق في رفض التجديد

وموازنة منه بين الحقين و حماية لما يسمى بالملكيةالتجارية فرض التعويض

اإلستحقاقي و ضبطه من خالل تجديد الحاالت التييستحق فيها و اإلجراءات الواجب

إتباعها للحصول عليها1أوال حاالت تطبيق التعويض اإلستحقاق ) )

و تتمثل في أ رفض تجديد اإليجار دون سبب شرعي فالرفض غير

المسبب يؤدي إلى إلزام المؤجر بسداد تعويض اإلستحقاق ويقع عليه عبء إثبات

الرفض و ذلك ما تفرضه من القانون التجاري من ذكر أسباب177عليه المادة

خطيرة و مشروعة بممارسة حق اإلستراد في حاالت أخرى

من القانون التجاري و178الحالة التي جاءت بها المادة 1048633 هي الحالة التي تخول

المؤجر المالك إسترجاع محله بسبب حالة البناء أو إعادةبناء العمارات التي يوجد

بها المحل بإستثناء عندما يعرض عليه محل أخر و إال ألزمبسداد تعويض عن ذلك

حالة اإلسترجاع لزيادة إرتفاع العمارة المنصوص عليها في1048633 من القانون181المادة

التجاري و في هذه الحالة يدفع له تعويض إستحقاقجزافي ال يتجاوز ثالث

سنوات إيجار من القانون التجاري و182الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 هذه تخص حالة اإلسترجاع الجزئي لألمكنة المخصصة أصال للمسكن و التي

تعتبر في الوقت ذاته تابعة للمحل التجاري وذلك ليسكن فيها شخصيا أو أحد

األزواج بشرط أن ال يتوفر على سكن أخر أو ألفراد عائلته الذين يعيشون معه أو

المقيمين عنده و الشرط الثاني إذا كان اإلسترجاع الجزئي ال يخل إخالال خطيرا

بإستغالل المحل و الثالث أن ال تكون المحالت التجارية و المحالت المعدة

للسكن تشكل وحدة غير مشاعة في حالة عدم توفر هذه الشروط يلزم بالتعويض و

كذلك في عدم شغله سنوات من6 اشهر و في مدة أقصاها 6لألمكنة في اجل خروج المستأجر

من القانون التجاري و184الحالة النصوص عليها بالمادة 1048633 هي المتعلقة باإلسترجاع

من المؤجر الذي هو في نفس الوقت البائع للمحل التجاري

45أسعد زهية تعويض اإلستحقاق نشرة القضاة عدد (1 12ص )

من القانون التجاري 185الحالة المنصوص عليها بالمادة 1048633 وهي حالة رفض تجديد

اإليجار الواقع من الدولة أو المجموعات المحلية و ذلك

بسبب المنفعة العامة من القانون التجاري 186الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 وهي حالة ما إذا تحايل المؤجر على القانون وقت اإلسترجاع و عدم إحترامه

اإللتزامات التي يفرضها عليه القانون بعد اإلسترجاع

ثانيا إجراءات إنهاء عقد اإليجار التجاري مقابل تعويضاإلستحقاق

أ توجيه التنبيه باإلخالء يجب على المؤجر الذي يرفض تجديد اإليجار أن يوجه تنبيها

باإلخالء إلى المستأجر مالك القاعدة التجارية فإذا لم تتوافر في هذه األخيرة

الشروط المنصوص عليها بالمادة من القانون التجاري فال يلزم المؤجر بذلك أي إذا لم 172

يكتسب المستأجر حق اإليجار طبقا للشروط التي سبق شرحها في تجديد عقد

اإليجار التجاري و قد قضت المحكمة العليا في07عندما رفضت الطعن المرفوع 1999

13قراراها الصادر في من المستأجر ضد قرار رفض إستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث و عشرين شهرا معتبرة إياه أصبح

يحتل األماكن دون حق أو1سند ) )

و توجيه التنبيه باإلخالء واجب في جميع الحاالت سواء كنابصدد عقد إيجار محدد

المدة أو عقد غير محدد المدة وإن كان ذلك ال يطرحإشكاال بالنسبة لهذا األخير فإنه

فيما يخص العقود محددة المدة اختلفت مواقف الجهاتالقضائية فرأى البعض منها

انه ينتهي بإنتهاء المدة المتفق عليها اعتمادا على المادتين من القانون107 و 106

المدني في حين أخذت جهات أخرى موقفا مخالفا و173قررت أن أحكام المادة

المتعلقة بوجوب توجيه التنبيه باإلخالء تطبق على جميععقود اإليجار التجارية إذا أن

هذه المادة ال تفرق بين اإليجار المحدد أو غير محدد المدة ) (2

و هو ما استقر عليه االجتهاد القضائي و كرسته المحكمةالعليا في قراراتها و نذكر منها12 الذي جاء فيه 1998و يستفاد من القرار laquo

08القرار الصادر في الطعون فيه أن قضاة المجلس لما قضوا بالمصادقة على

الحكم القاضي بطرد المستأجرة من المحل التنازع عليه دون توجيه تنبيه باإلخالء فإنهم

من173خرقوا أحكام المادة ص01 عدد 2000 مجلة قضائية 128477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137 )( حسان بوعروج تعليق على2 12مجلة قضائية 1998

08 الصادر في 177670قرار رقم )20 ص 02عدد 1999

القانون التجاري التي تشترط إلنهاء عقد إيجار تجاريتوجيه تنبيه بإخالء سواء كان

العقد محدد أو غير محدد المدة raquo(3) و يجب أن يتضمن التنبيه باإلخالء البيانات التالية

ذكر موجه التنبيه و صفته و مقر إقامته و هويته 1 ذكر األسباب التي جعلت المؤجر يطلب إخالء العين 2

المؤجرة ذكر العين المؤجرة و تحديدها و سند الملكية و إسم 3

المستأجر و هويته و أن يوجه إلى مكان ممارسة نشاطه التجاري

من القانون التجاري و إال كان194ذكر مضمون المادة 4 التنبيه باإلخالء باطال

اشهر مع تحديد بدايته و نهايته6تحديد أجل 5

و بشأن تسبب التنبيه باإلخالء تميز موقف المحكمة العليا( يعتبر األول1باتجاهين )

أن مجرد عرض التعويض اإلستحقاقي من طرف المؤجرتسبيب كاف فقضت

المحكمة العليا في199603إن مجرد عرض التعويض laquo 26قرارها المؤرخ في

من قبل المؤجرين يشكل سببا كافيا لطلب التنبيه باإلخالء من القانون176طبقا للمادة

التجاري و بالتالي فإن النعي على القرار بعدم التسبب raquo(2)في غير محله

أما اإلتجاه الثاني فقد ذهب في تسبيب التنبيه باإلخالء علىأن عرض التعويض

اإلستحقاقي هو نتيجة له و ليس سببا كافيا لكي يستجيب173لمقتضيات أحكام المادة

من القانون التجاري و األرجح هو ما ذهب إليه الرأي األول ذلك أن تقييد إرادة

المؤجر في إسترجاع العقار هو إستثناء من حرية التصرف في الملكية وبذلك ال

يجب التوسع فيه ال laquo و بالنسبة لوقت توجيه التنبيه باإلخالء فقد نصت المادة

من القانون التجاري173 ينتهي إيجار المحالت الخاصة بهذه األحكام إال بأثر تنبيه

بإخالء حسبما جرت عليه6و يفهم من هذا النص انه إذا raquo العادة المحلية و في مدة

أشهر قبل األجل على األقل اشهر من6كان العقد محدد المدة فيجب توجيه التنبيه قبل

حلول تاريخ إنتهاء مدة اإليجار إما إذا كان العقد غير محدد المدة فيجب منح

اشهر لإلخالء6المستأجر مدة من تاريخ توجيه التنبيه

ص02 عدد 1999 مجلة قضائية 177670ملف رقم 1998 08( قرار 3 12 23 )

محمود قباص التنبيه بإخالء و اإليجارات التجارية مجلة (1 256 ص 01 عدد 1993قضائية )

المجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 2 03التجارية و )

96 عدد خاص ص 1999البحرية يتم إجراء التنبيه باإلخالء عن طريق المحضر القضائي أو

بالتسليم الشخصي إلى المستأجر أو يرسل برسالة موصى عليها أو بأي وسيلة

أخرى و تجدر اإلشارة إلى أنه إذا تعدد المستأجرين للعين المؤجرة فيجب توجيه تنبيه

باإلخالء لكل واحد منهم على حدى وذلك تحت طائلة البطالن و هو ما قضت به المحكمة

العليا في قرارها المؤرخ الثابت من أو راق الطعن أن قضاة المجلس لما 1999

09 في 11إعتبروا بقية الورثة في النزاع غير وارثين في اإليجار و ال يستحقون أي تعويض

وال ضرورة بالتالي لتوجيه التنبيه بإخالء لكامل الورثة فإنهم أخطئوا في

من510تطبيق القانون ألن المادة القانون المدني تعتبر اإليجار من الحقوق التي تورث و كل

وارث له في اإليجار حق ثابت و خاص

إن التنبيه باإلخالء ال يكون صحيحا و منتجا لكل أثارهالقانونية إال إذا وجه إلى كامل

الورثة و ليس للمسير بوكالة فقط الذي ال يعتبر وكيال raquo (1)عن بقية الورثة

أما إذا تعدد المؤجرين بأن كان العقار ملك في الشيوع لعدةأشخاص فيحق لكل شريك

منهم أن يوجه دون الشركاء اآلخرين تنبيها باإلخالء718للمستأجر عمال بأحكام المادة

لكل شريك في الشيوع الحق في أن يتخذ من الوسائل laquoمن القانون المدني التي تنص

من تطبيقات هذا raquo ما يلزم لحفظ الشيء و لو كان ذلكبغير موافقة باقي الشركاء

المبدأ قرار03المنشور في المجلة القضائية 2001 20المحكمة العليا المؤرخ في

ص02 عدد 2002حفاظا على المال المشاع يحق ألحد laquo و الذي جاء فيه319

الشركاء إتخاذ كافة اإلجراءات الالزمة و لو كان ذلك دونموافقة باقي الشركاء فإن

القضاء بصحة التنبيه بإخالء الموجه من المؤجرة المالكةأغلبية الحصص لحماية المحل

التجاري من االنهيار دون موافقة باقي الشركاء هو raquo تطبيق سليم للقانون

و إثبات حصول التنبيه باإلخالء يكون على من يدعي بهبكافة طرق اإلثبات بما فيها

البينة و القرائن و شهادة الشهود مهما كانت قيمة األجرة )( وعدم توجيه التنبيه أو عدم2

توافر شروطه يؤدي إلى عدم قبول الدعوى شكالبموقف المستأجر من عرض التعويض اإلستحقاقي

إذا وافق المستأجر على مبدأ اإلخالء وحصل إتفاق حولقيمة التعويض اإلستحقاقي فإن

األمر ينتهي عند هذا الحد و إذا وافق المستأجر على مبدأاإلخالء وقام الخالف على

مقدار التعويض اإلستحقاقي جاز للطرف الذي يهمهالتعجيل أن يرفع دعواه أمام رئيس

المحكمة الناظرة في القضايا اإلستعجالية ليأمر بإجراءاتالخبرة الالزمة و ذلك بعد

إنتهاء أجل ثالثة اشهر من تاريخ توجيه التنبيه و أن يرفعبالتوازي دعوى قضائية في

ص02 العدد 2001 مجلة القضائية 207219ملف رقم 199909( قرار في 1 11 231 )

83جنادي جياللي المرجع السابق ص (2 ) الموضوع أمام الجهة القضائية المختصة و هي محكمة

موقع العقار و قد قضت المحكمة في199005من المقرر قانونا أن اللجوء إلى laquo

06قرار صادر في القاضي اإلستعجالي إلجراء خبرة لتقدير التعويض عن إخالء

يستلزم و جود دعوى فيالموضوع مرفوعة مسبقا raquo(3)

وعند إنجاز تقرير الخبرة نتيجة الدعوى اإلستعجالية الذييجب إيداعه في ظرف

شهرين لدى أمانة الضبط و يلحق بملف الدعوى المرفوعةأمام المحكمة المختصة التي

من194تفصل في الموضوع بعد إيداع التقرير ) المادة القانون التجاري (

أما إذا رفض المستأجر اإلخالء أصال فعليه أن ينازع فيصحة التنبيه باإلخالء

بعرض النزاع بعد ثالثة أشهر من التبليغ على قاضيالموضوع الذي يفصل أو ال في

صحة التنبيه باإلخالء ثم يتم تقدير التعويض اإلستحقاقيالذي يكون عادة باالستعانة

بخبير و يراعي في تقدير التعويض اإلستحقاقي القيمةالتجارية للمحل التجاري التي

تحدد وفق لغرض المهنة مصاريف النقل و إعادة الترتيب وحقوق التحويل الواجب

تسديدها لمحل تجاري من نفس القيمة و عن تاريخ تقدير التعويض اإلستحقاقي ذهبت المحكمة

العليا إلى أن العبرة بتاريخ توجيه التنبيه باإلخالء و ذلك في05الذي جاء فيه 1999

08قرارها المؤرخ في من المقرر قانونا أنه يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار

laquo غير أنه يسدد للتاجر المخلي التعويض اإلستحقاقي الذي يجب أن يكون مساويا

للضرر المسبب نتيجة عدم التجديد و لما ثبت في قضية الحال أن قضاة المجلس لما

قدروا الضرر الناتج عن رفض تجديد اإليجار إبتداء من تاريخ اإلعالن عن رغبة

المؤجر في إنهاء اإليجار و ليس من تاريخ الخروج الفعلي ألن الخروج يقع بعد صدور

الحكم القاضي باإلخالء و األحكام تفصل في الوقائع القائمة و ليست raquo (1)

المستقبلية فإنهم طبقوا صحيح القانون ج دفع التعويض اإلستحقاقي و إخالء األمكنة

يبقى المستأجر بعد توجيه التنبيه باإلخالء شاغال لألمكنةإلى حين تقاضيه الفعلي لقيمة

التعويض و يعتبر في هذه الحالة شاغل بحق و من دونسند فهو يحق ألن القانون

يسمح له بالبقاء إلى حين قبض التعويض اإلستحقاقي من القانون التجاري (187)المادة

و هو بغير سند ألن توجيه التنبيه باإلخالء يضع حدا لعقداإليجار و يدفع للمستأجر تعويضا عن شغل األمكنة

01 عدد 1991 المجدلة القضائية 67008ملف رقم 1990 06( قرار في 3 05 65ص )

العدد2000 المجلة القضائية لسنة 189311ملف 1999 08( قرار في 1 05 121 ص 01 )

عند دفع التعويض اإلستحقاقي يلزم المستأجر بمغادرةاألماكن حتى عن طريق القوة

العمومية على أن يدفع للمؤجر تعويضا عن التأخر إذاتماطل في الخروج منه )المادة

( من القانون التجاري 187 و في حالة اإلخالء تسلم األماكن للمؤجر في أول يوم من

األجل المألوف و التالي يوم إعتبارا من تاريخ تسديد التعويض15إلنقضاء مهلة

للمستأجر نفسه أو للحارس القضائي إذا وجد و يدفع الحارس القضائي التعويض

للمستأجر مقابل إيصال منه فقط

إن لم تقع معارضة من الدائنين أو التوقيع حجز من أحدهم تحت يده

و إذا تراجع عن إرادته في طرد المستأجر إما بسبب عجزهعن تسديد التعويض

اإلستحقاقي المحكوم به لفائدة المستأجر المخلى أو أليسبب أخر يحق له أن يتملص

من القانون197من تسديد هذا التعويض ) المادة التجاري ( مع مراعاة الشروط التالية

وجود المستأجر في العين المؤجرة ولم يتم استئجار عين1048633 أخرى من طرف

المستأجر يوم إبتداء من اليوم15أن يمارس حق التملص في اجل

1048633 الذي يصبح فيه الحكم أو القرار القاضي بالتعويض اإلستحقاقي نهائيا

أن يوافق الطرفان على التجديد حسب شروط يتفقان1048633 عليها وفي حالة عدم اإلتفاق

195يحدد القاضي اإلستعجالي هذه الشروط وفقا للمادة من القانون التجاري

و ال بد هنا من إبرام عقد جديد بعد ممارسة حق التملص ألن1048633 العقد األول قد انتهى بتوجيه التنبيه باإلخالء

الفرع الثاني رفض تجديد عقد اإليجار التجاري دونتعويض إستحقاقي

إن إستفادة المستأجر صاحب القاعدة التجارية من التعويضاإلستحقاقي في حالة

رفض المؤجر تجديد عقد اإليجار مقرونة بعدم إرتكابه أيخطأ من األخطاء المنصوص

من القانون التجاري وعلى ذلك177عليها في المادة يمكن للمؤجر أن يتخلص من

تعويض اإلخالء إذا أثبت سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر المخلى المحل

أوال حاالت رفض تجديد اإليجار دون تعويض إستحقاقي

من القانون التجاري و تتمثل في177نصت عليها المادة إثبات المؤجر سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر 1

القاعدة أنه يحق للمؤجر أن يطالب من المستأجر الذي قامبأعمال خطيرة و غير

مشروعة أن يتخلى عن األمكنة دون تعويض إستحقاقي ويالحظ أن المشرع لم يحدد

األسباب الخطيرة وغير المشروعة التي يؤسس عليهاالتنبيه باإلخالء و لكن يمكن

إحصاء بعضها من خالل أحكام القانون التجاري و اإلجتهادالقضائي فنذكر على

سبيل المثال إرتكاب المستأجر خطأ يوجب مسئوليته الجزائية إصرارا

1048633 بالمؤجر أو أحد أفراد عائلته

1048633 تغيير النشاط التجاري دون ترخيص من المؤجر إحداث أعمال ضارة بالعين المؤجرة أو هدم جزء منها أو

1048633 التغيير في واجهة المحل التوقف عن إستغالل المحل التجاري دون سبب جدي أو

1048633 مشروع اإليجار من الباطن أو التنازل عن اإليجار دون ترخيص

1048633 من القانون188)المادة ( التجاري

ممارسة نشاط غير مشروع في المحل موازاة مع النشاط1048633 األصلي كبيع مواد ممنوعة

كالمخدرات أو أسلحة حربية أو ممارسة الدعارة في المحل

عدم دفع بدل اإليجار أو التأخير في الدفع وهناك من يرى1048633 باعتبار عقد اإليجار من

العقود المتبادلة فإن عدم دفع بدل اإليجار يفقد اإليجار معناه و يترتب عليه الفسخ

6و ال يمكن بذلك إفادة المستأجر من التنبيه باإلخالء و اجل أشهر و لكن اجتهاد

المحكمة العليا استقر على اعتبار هذه الحاالت من بينحاالت رفض التجديد و من

ثم البد فيها من إتباع اإلجراءات القانونية سيما المنوه177 و 173عنها بالمواد

من القانون التجاري و بشأن فسخ العقد افيجار التجاريفقد إعتبر البعض أنه

من119يخضع للقواعد العامة المكرسة بأحكام المادة القانون المدني و بإعتبار أن

اسباب الفسخ هي نفسها هي نفسها األسباب المشروعة والخطيرة و المبررة

لممارسة حق اإلسترجاع دون أي تعويض من جانب المؤجرتطبيقا لألحكام المادة

من القانون التجاري مما يترتب عنه أنه عند نهاية عقد 177اإليجار فإن للمؤجر

الذي ينسب للمستأجر مخالفة ناشئة عن عدم تنفيذ التزامأو أكثر من االلتزامات

التعاقدية ينشئ له عند نهاية عقد اإليجار الخيار بين فسخالعقد أو ممارسة حق

1االسترجاع ألسباب خطيرة ومشروعة ) ) و الواقع أنه ال بد من التفرقة بين دعوى الفسخ و بين

رفض تجديد اإليجار وفقا من القانون التجاري فدعوى الفسخ177ألحكام المادة

تهدف إلى إنهاء العالقة التعاقدية خالل سريان مدة عقد اإليجار أي قبل إنتهاء أجله

بينما رفض التجديد و المطالبة بإسترجاع المحل المؤجر ال يمكن ممارسته إال عند

نهاية عقد اإليجار و أن هدفه هو منع المستأجر من الحصول على تجديد لإليجار حزيط محمد حق اإلسترجاع في اإليجارات التجارية (1

84 دار هومة ص 2005 ) و يجب تمييز هذه الحالة عن الفسخ بقوة القانون

من191المنصوص عليها بالمادة

كل إشتراط مدرج في اإليجار ينص على الفسخ بقوةالقانون laquo القانون التجاري

في حالة عدم دفع بدل اإليجار في اإلستحقاق المتفقعليها ال ينتج أثره إال بعد

مرور شهر واحد من اإلخطار بالدفع الذي يبقى دون raquo نتيجة

فإذا وجد إتفاق صريح بين األطراف على فسخ بقوةالقانون فيكون للمؤجر أن يوجه

إنذار للمستأجر للدفع فإذا لم يقم بذلك خالل شهر منتاريخ تبليغه فسخ العقد بقوة

القانونحالة المبنى 2

و هي الحالة المنصوص عليها بالفقرة الثالثة من المادة من القانون التجاري177

يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار دون أن يلزم بسدادlaquo أي تعويض إذا أثبت

وجود هدم كامل العمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها للسكنالمعترف به من السلطة

اإلدارية أو إذا أثبت أنه يستحيل شغل العمارة دون خطر raquoنظرا لحالتها

فهذه المادة تستوجب على المؤجر الذي يريد اإلخالء دونتعويض استحقاقي أن يثبت

بموجب قرار إداري أن العقار الذي يملكه المتواجد به العينالمؤجرة صار غير قابل

لالستغالل أو الشغل ألنه يشكل خطرا أو أن العقار قابلللهدم الكامل أو جزء منه لعدم

صالحيته ففي هذه الحالة يعفى المؤجر من تسديد التعويضاإلستحقاقي عند رفضه

تجديد اإليجار أما المستأجر المخلى فله حق األولوية فيحالة إعادة بناء العمارة التي تم

هدمها و يشترط منه أن يبلغ المؤجر برغبته فياإلستفادة من المحل في العمارة التي

أعيد بناؤها وذلك خالل ثالثة أشهر التالية إلخالئه األمكنةالتي كان يشغلها و إال سقط

حقه و يعتبر هذا نوع من الحماية للمستأجر الذي أخلىاألمكنة دون تعويض

إستحقاقيثانيا إجراءات رفض التجديد دون تعويض اإلستحقاق

حتى يستفيد المؤجر من إنهاء عقد اإليجار التجاري دوندفع التعويض اإلستحقاقي ال بد

له إتباع اإلجراءات القانونية إجراءات رفض التجديد لقيام المستأجر بأعمال خطيرة 1 إذا برهن المؤجر عن سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر

كارتكاب خطأ جزائي في حق المؤجر أو ممارسة نشاط غير مشروع في المحل أو

هدم جزء من المحل فيقوم مباشرة بتوجيه التنبيه باإلخالء ويرفع دعوى رفض التجديد

يلتمس فيها إلزام المستأجر بإخالء المحل دون تعويض بسبب خطير و مشروع

دون حاجة إلثبات ذلك بمحضر معاينة و ال إعذار مسبق إذ يكفي تقديم الحكم

الجزائي أو المدني الذي يثبت قيام المستأجر بالفعل الذي دفع المؤجر لمطالبته )

1باإلخالء) و إذا كان اإلخالء إلخالل المستأجر بالتزاماته التعاقدية

فيتم إتباع اإلجراءات التي من القانون التجاري02 فقرة 177جاءت بها المادة

على المؤجر أوال أن يقوم بتحرير محضر معاينة إلثبات حالة1048633 المخالفة و قيامها ثم

يوجه إنذارا للمستأجر للكف عن ارتكابها و العدول عنها وأوجب المشرع أن

يكون اإلنذار بموجب عقد غير قضائي مع بيان السببالمستند إليه وذكر مضمون من القانون التجاري وكل177الفقرة الثانية من المادة

ذلك تحت طائلة البطالن ويتم إمهال المستأجر مدة شهر من تاريخ تبليغه للعدول

عن المخالفة معاينة استمرار قيام المخالفة عند انقضاء مهلة شهر كاملة

1048633 من يوم تبليغه باإلنذار و إستمرار المستأجر يإقتراف المخالفة يجب على المؤجر أن

يقوم بإثبات ذلك بمعاينة المخالفة عن طريق المحضر القضائي الذي يحرر محضر

معاينة الستمرار المستأجر في إرتكاب المخالفة رغم إنذاره

توجيه التنبيه بإخالء دون تعويض على المؤجر بعد استكمال1048633 اإلجراءات السابقة أن

يوجه للمستأجر تنبيها باإلخالء وان يذكر سببه من بينالحاالت السالفة الذكر و

هنا ال بد أن ال تكون األسباب متناقضة بذكر أحد حاالت من القانون177المادة

التجاري و عرض تعويض إستحقاقي وقد قضت المحكمةالعليا في قرارها الصادر

من المقرر قانونا أنه يجب أن يتم تنبيه باإلخالء بعقد laquo26 في 03 1996

غير قضائي وأن تبين فيه األسباب التي أدت إلى توجيههمع إعادة ذكر مضمون

و إال أعتبر باطال و لما أسس المطعون ضدهم194المادة التنبيه باإلخالء على

سببين اثنين أولهما غلق المحل التجاري خرقا لألحكام من القانون177المادة

التجاري و ثانيهما عرض تعويض إستحقاقي وفقا من176لألحكام المادة

القانون التجاري فإن هذين السببين متناقضين و ال يمكناالعتماد عليهما معا لطلب

إخالء القاعدة التجارية raquo (1) مباشرة الدعوى القضائية لرفض تجديد عقد اإليجار دون

1048633 تعويض إذا رفض المستأجر إخالء المحل بعد توجيه التنبيه باإلخالء يجوز

للمؤجر رفع الدعوى القضائية بعد إنتهاء مهلة ثالثة أشهر من تاريخ تبليغ التنبيه

باإلخالء يلتمس فيها129جنادي جياللي المرجع السابق ص (1 )

مجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 1 03التجارية و البحرية )

26 ص 1999عدد خاص الحكم بصحة التنبيه باإلخالء و بإلزام المستأجر بإخالء

المحل التجاري دونتعويض

إجراءات رفض تجديد اإليجار دون تعويض نتيجة وضعية 2 المبنى

في الحالة التي تكون فيها العمارة غير قابلة للشغل واإلستغالل و يصدر قرار عن

السلطة اإلدارية يؤكد ذلك و يأمر بإعادة البناء فعلىالمؤجر أن يوجه تنبيها من القانون التجاري173باإلخالء طبقا للمادة

و بعد إنتهاء أجل ثالثة أشهر من توجيه التنبيه باإلخالء ورفض المستأجر إخالء المحل

يجوز للمؤجر رفع دعوى قضائية أمام المحكمة و ترفقعريضة افتتاح الدعوى

بنسخة من القرار الصادر عن السلطة اإلدارية المختصةتحت طائلة عدم قبول الدعوى

و هو ما قضت به المحكمة العليا في03الذي جاء 1989 05القرار الصادر بتاريخ

من المقرر أن رفض تجديد اإليجار دون إلزام المؤجر بسدادتعويض اإلخالء laquo فيه

بسبب هدم كامل العمارة أو جزء منها يلزم المؤجر إنذارالمستأجر و تقديم القرار

اإلداري اآلمر بهدم كامل العمارة أو جزء منها و لما كان

الثابت في قضية الحال أن المطعون ضده لم ينذر الطاعنين بالخروج و لم يقدم

للمرافعات القرار اإلداري اآلمر بهدم العمارة أو جزء منها فإن قضاة المجلس بتعيينهم

خبير للقول هل المحل المتنازع عليه مهدد أم ال باالنهيار خالفوا القانون و استوجب raquo (1)

نقص قرارهم يلتمس المؤجر من خالل الدعوى التي يرفعها الحكم بصحة

التنبيه باإلخالء و إلزام المستأجر بإخالء العين دون تعويض

المطلب الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم بعد 0205صدور

المؤرخ تراجع المشرع من خالل تعديل القانون التجاري 0205بموجب القانون

المتضمن تعديل القانون التجاري تراجع عن أحكام 200506 في 02التنبيه باإلخالء

و التعويض اإلستحقاقى و اخضع إنهاء عقد اإليجارالتجاري للقواعد العامة في العقود

مكرر من187القائمة على إستقالل اإلرادة فنصت المادة القانون التجاري في فقرتها

يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجلالمحدد في العقد دون laquo الثانية

حاجة إلى توجيه تنبيه باإلخالء ودون الحق في الحصولعلى التعويض اإلستحقاقي

المنصوص عليه في هذا القانون ما لم يشترط األطراف raquo خالف ذلك

117 ص 4 عدد 1990 مجلة قضائية 56060ملف رقم 1989 05( قرار في 1 03 )

الفرع األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري إن إنهاء مدة عقد اإليجار الذي أبرم بعد صدور التعديل

المؤرخ في يجعل من المستأجر الذي يستفيد منه شاغال 20050206

دون حق و ال سند و يلزم بمغادرة األمكنة إذا لم يحصل بينه و بين المؤجر إتفاق

بإبرام عقد جديد و ذلك مهما طالت مدة استغالله لنشاطه التجاري داخل العين المؤجرة

و ال يلزم المؤجر بتوجيهتنبيه باإلخالء و ال يعرض تعويض إستحقاقي

وعلى ذلك إذا امتنع المستأجر عن اإلخالء فيمكن للمؤجرطرده باللجوء إلى القضاء عن

طريق دعوى أو بالحصول على نسخة التنفيذية لعقد اإليجار

أوال طرد المستأجر عن طريق إمهار عقد اإليجار التجاريبالصيغة التنفيذية

تبرم عقود اإليجار التجاري بعد التعديل بإفراغها فيمحررات رسمية و هذه األخيرة

320كل حكم أو laquo تعتبر سندات تنفيذية إذا تنص المادة من قانون اإلجراءات المدينة

و تبعا لمحتوى هذه raquo سند ال يكون قابل للتنفيذ إال إذا كانممهورا بالصيغة التنفيذية

المادة فإن العقود الموثقة حجة ال يقبل في مواجهتا إالالدفع بالتزوير و تتمتع بنفس القوة

التنفيذية لألحكام القضائية كما يخول حائزها سلطةتنفيذها مباشرة دون الحاجة إلى

اللجوء إلى القضاء فمتى حل اجل االلتزام يقوم الموثقمباشرة بوصفه ضابط عموميا

بتحمل ذيل العقد التوثيقي الصيغة التنفيذية المنصوص من قانون320عليها في المادة

اإلجراءات المدنية فيصبح العقد بذلك قابال للتنفيذ بالطرقالودية وفقا ألحكام المادة

من قانون اإلجراءات المدنية و الجبرية وكأنه حكم 330قضائي نهائي قاضي في

الخصومة وتبعا لذلك فإن عقد اإليجار التجاري المفرغ في محرر

رسمي ينتهي بحلول األجل المحدد فيه فإذا إمتنع المستأجر عن إخالء األمكنة على

المؤجر أن يحصل على الصيغة التنفيذية للعقد من عند الموثق ثم يمكنه طرد

المستأجر من األمكنة عن طريق المحضر القضائي بإستعمال كافة طرق التنفيذ بما فيها

الجبرية ثانيا دعوى الطرد

يمكن للمؤجر في حالة إمتناع المستأجر عن إخالء العينرغم حلول أجل العقد أن يلجأ

إلى القضاء ويطلب طرد المستأجر من األمكنة على أساسأنه أصبح شاغال دون حق وال سند بانتهاء مدة اإليجار

ويختص قاضي االستعجال بدعوى الطرد لتوافر عناصراالستعجال فيها طبقا للمادة

من قانون اإلجراءات المدنية وقياسا على ما استقر 183عليه اجتهاد المحكمة العليا في

اإليجار المدني حيث اعتبرت المحكمة العليا أن القاضياالستعجالي مختص في

دعاوى الطرد بالنسبة لعقود اإليجار المبرمة بعد صدورالمرسوم

03 03المتعلق بالترقية العقارية وقد جاء في 1993 93 التشريعي 01المؤرخ في

حيثيات01 187628 ملف رقم 2000لكن حيث أنه laquo 18قرارها المؤرخ في

بالرجوع إلى عقد اإليجار المبرم بين الطاعن و المطعونضده فإنه حددت مدة العقد

بسنة وبالتالي بعد إنهاء هذه المدة فإنه الطاعن للمستأجر محتال دون سند صحيح

ومن حق المطعون ضده المؤجر اللجوء إلى قاضي )1االستعجال إلزالة اإلعتداء )

laquo

و ما يؤكد اختصاص القاضي اإلستعجالي بدعوى الطرد ماذهبت إليه الغرفة التجارية

بالمحكمة العليا التي أقرت باالختصاص بطرد المستأجرالذي أبرم عقد إيجار لمدة ثالثة

و عشرون شهرا لنه ال يخول له اإلستفادة من أحكامالتجديد وقد جاء في قرار لها

و لما كان ثابتا أن قاضي اإلستعجالي الذي قضى بطرد laquo13 مؤرخ في 199907

المستأجر الطاعن من محل التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجارالتي حددت بثالث و

عشرين شهرا معتبرا إياه أصبح يحتل األماكن دون وجهأوسن يكون قد طبق صحيح

القانون raquo(2) فهذا القرار و عن كان ال يتعلق مباشرة بالحالة التي

تدرسها ولكن يفهمك منه ضمنيا اعتراف االجتهاد القضائي االستعجال باالختصاص في دعوى

المجرد عند حلول أجل عقد اإليجار المحدد و المتفق عليه بين األطراف

مكرر من187الفرع الثاني الطبيعة القانونية للمادة القانون التجاري

02فقرة مكرر من القانون187يلزم المستأجر laquo تنص المادة

التجاري في فقرة الثانية بمغادرة المكنة المستأجرة بانتهاء الجل المحدد في العقد

دون الحاجة على توجيه تنبيه باإلخالء دون الحق في الحصول على تعويض اإلستحقاتق

المنصوص عليه في هذاالقانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

210ذيب عبد السالم المرجع السابق ص (1 )1 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13 07( قرار في 2 137ص ) لتحديد الطبيعة القانونية لهذا النص ال بد من الرجوع إلى

القواعد العامة و نعلم أن القواعد القانونية تصنف إلى قواعد آمرة و أخرى مكملة

فاألولى هي التي ال يجوز لألفراد مخالفتها و اتصالها بأمور يحرص المشرع على عدم

المساس بها للمحافظة على النظام الذي يقوم عليه المجتمع و هي أمور تتصل اتصاال

وثيقا بكيان المجتمع و مقوماته األساسية

أما القواعد المكملة أو المفسرة فهي التي يجوزمخالفتها و ذلك باإلتفاق على ما

يخالفها و يحالف حكمها و ذلك ألنها ال تتعلق بكيانالمجتمع و مقوماته األساسية و

بالتالي فإن مخالفاتها ال تعتبر إخالال بالنظام العام ال يعنيذلك أن القاعدة المكملة تخلو

من صفة اإللزام و إنما تتوفر لها هذه الصفة طالما أناألفراد وقت إبرام تصرفاتهم لم

يخالفوا الحكم الذي تقرره و للتمييز بين النوعين باإلضافة إلى معيار تعلق القاعدة

بالنظام العام يمكن االستدالل بصياغة النص القانوني الذي جاء بالقاعدة و ألفاظه إذ أن

المشرع كثيرا ما يستخدم بعض األلفاظ في صياغة القاعدة القانونية تدل بما ال يدع

مجاال للشك عن نوعية وطبيعة القاعدة القانونية

و بتطبيق هذه األحكام على نص الفقرة الثانية من المادة مكرر من القانون187

فهذا يفيد أنها raquo ما لم يشترط األطراف خالف ذلك laquo التجاري التي تنص في آخرها

من القواعد المكملة وبالنتيجة يمكن لألطراف االتفاق علىما يخالفها فيمكن االتفاق

على إخضاع إنهاء عقد اإليجار لشروط معين قد تكونتوجيه التنبيه باإلخالء أو إنذار

بسيط أو بعرض التعويض االستحقاق أو غيرها إال ان هذافي الواقع مستبعد فالمؤجر

الذي تخلص من اإلجراءات التي كانت تقيد حريته فيالتصرف في ملكيته يستبعد أن

يقيدها بإرادته و أيا كان األمر فإن أي إتفاق يخالف أحكام هذه المادة البد

من ذكره في المحرر الرسمي الذي أفرغ فيه عقد اإليجار ألنه هو وسيلة

اإلثبات الوحيدة و القاضي إذا ال يمكنه استبعاد عرض عليه النزاع بشأن العقود 02

05المبرمة بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري من التطبيق إال بما187المادة

يوجد من أحكام مخالفة لها وردت في هذا المحرر و يترتب على ذلك أنه للمتعاقدين

مطلق الحرية في تحديد اإلجراءات و الشروط التي ينتهي بها العقد بالنسبة لعقود

إيجار المحالت المخصصة لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي المبرمة بعد تاريخ دخول

مكرر من187المادة القانون التجاري حيز التنفيذ إذ يصبح كل طرف ملزم

باحترامها شأنها شأن باقي االلتزامات التعاقدية األخرى فإذا ما كان عقد اإليجار قد

تضمن أن ال ينتهي اإليجار إال بتنبيه بإخالء يوجهه المؤجر للمستأجر في زمن معين أصبح

المؤجر مقيد في ممارسة حق االسترجاع بإتمام ذلك اإلجراء في األجل المحدد فإن لم

يعين أجل محدد للتنبيه وجب الرجوع إلى إرادة المتعاقدين فإن قصدا الرجوع إلى

مواعيد اإلخالء المقرر في من القانون التجاري وجب احترام هذه المواعيد و إذا 173

كان عقد اإليجار قد تضمن الشكل الذي يجب أن يتم به تبليغ هذا التنبيه كأن يشترط

ان يكون ذلك عن طريق المحضر وجب إحرام هذا الشكل أيضا إذا تضمن عقد اإليجار

بند يلزم المؤجر بدفع تعويض معين للمستأجر قبل إلزامه بإخالء العين المؤجرة

أصبح المؤجر حينئذ مقيد بممارسة حق االسترجاع أيضا بأداء ذلك التعويض الذي التزم

به للمستأجر و خالصة ما نتوصل إليه من هذا المبحث

أن المستأجر العقار الستغالله في ممارسة نشاط التجاريبموجب عقد مبرم قبل صدور

يتمتع بحصانة منحها له المشرع إذا اكتسب القاعدة 0205التجارية وفق القانون

التجاري و محله الشروط القانونية تحمى هذه الحصانة تعطيه الحق في الحصول على

تعويض إذا تم تجريده من ملكيته التجارية في حين ال يتمتع المستأجر بعقد أبرم بعد تاريخ الحق

للتعديل بهذه الحصانة إذ يخضع عقده إلرادة األطراف و حرية اتفاقهم

يكون رضاهما خال من العيوب حتى يرتب العقد أثاره المحل في عقد اإليجار التجاري -

يدخل في تكوين محل عقد اإليجار ثالث عناصر وهي العينالمؤجرة سعر اإليجار

مدة اإليجار1048633 العين المؤجرة

وهي العقار الذي ينصب عليه اإليجار من أجل إستغالله فينشاط تجاري من طرف

المستأجر الذي قد تقتضي مصلحته إتخاذه مكان رئيسي مناجل ممارسة نشاطه فيه أو

على أماكن ثانوية و ملحقة و هو الشيء الذي تكرسه المادة من القانون التجاري169

فالمحل الرئيسي هو ذلك العقار المعد لإلسغالل التجاريالذي يزاول فيه التاجر

المستأجر تجارته بصفة دائمة على وجه اإلحتراف وقدإستقر القضاء في تكيفيه لوحدة

النظام القانوني لإليجارات التجارية على فكرة عدم تجزئةحق اإليجار إذا أعتبره

وحدة واحدة حتى ولو تعددت األماكن التي يباشر من ) 1خاللها نشاطه)

أما الملحق فهو المحل الذي يكون إستغالله ضروريا لنشاطالمحل الرئيسي ويؤدي

فقدانه إلى إحداث ضرر بالقاعدة التجارية األصلية و قدفرق القضاء الفرنسي في

تصنيفه لهذه األماكن بين ثالث فئات ملحقات كمالية

وهي التي تقوم بتسهيل إستغالل المحل التجاري دونالتأثير على نشاطه كتأجير مسكن

ملحق فهو يخضع في أحكامه للقانون التجاري وقد نصت القانون التجاري182المادة

أنه يجوز للمؤجر رفض تجديد اإليجار على جزء الخاصبالمحالت السكنية المالحقة

بالمحالت التجارية ليسكن فيها أو أحد أفراد عائلته بشرطأن ال يكون المستفيد من هذا

اإلسترجاع حائز لسكن يكفيه لحاجته المعتادة ملحقات ذات نفع عام

وهي التي تفيد و تنفع اإلستغالل التجاري و تحقق المزيدفي إستثماره دون أن يكون

لفقدها أثر في تعريض المحل لخطر عدم إستمرار النشاطو مثالها موقف السيارات

بالنسبة للمطعم إال أن هذه المالحقات قد تكون ضروريةأحيانا أخرى و يخضع ذلك

للسلطة التقديرية لقاضي الموضوع ويقع على المستأجرعبء إثبات أن فقدها يلحق

الضرر بنشاطه جنادي جياللي اإليجارات التجارية في القانون التجاري (1

( الجزائري الديوان الوطني لألشغال27التربوية ص

ملحقات ضرورية هي األماكن التي يعتمد عليها المحل الرئيسي و يؤدي

رفض تجديدها إلى تهديد إستغالله و يعرض المحل الرئيسي للخطر و ينعكس سلبا على

النشاط التجاري1048633 المدة في عقد اإليجار التجاري

تحدد مدة اإليجار بكل حرية من طرف المتعاقدين إذاتخضع في تقديرها إلرادتيهما

الصريحة و الخالية من العيوب فإذا إتفق الطرفان علىمدة معينة يكون العقد محدد

المدة و عند النزاع على األطراف إثباتها وإذا لم يتماإلتفاق عليها فإن العقد يكون غير

محدد المدة و تكمن أهمية المدة في عقد اإليجار التجاريفي طلب تجديد اإليجار و

التمسك به و ذلك أن حق اإليجار يكتسبه المستأجر إذاإستغل المحل مدة معينة و قد

من القانون التجاري بسنتين على األقل172حددتها المادة بموجب عقد مكتوب رسمي

كان أو عرفي وأربع سنوات متتابعة وفقا إليجار واحد أواكثر شفاهية كانت أو

كتابية1048633 بدل اإليجار

يخضع تحديد بدل اإليجار كمدته لإلرادة الحرة ألطرافه سواء في قيمته أو الطريقة

التي يدفع بها و بالنسبة للتسديد فاإليجار يعتبر دين وألن الدين مطلوب و ليس

محمول فعلى المؤجر أن يطالب به غير أن العرف التجارياستقر على أن المستأجر

هو المطالب بحمله و يقع عليه عبء إثبات دفعه و يترتب على عدم دفع بدل اإليجار إما فسخ العقد إذا كان

هناك إتفاق مسبق على ذلك من القانون التجاري ( أو رفض191بين األطراف )المادة

التجديد دون تعويض القانون التجاري ( ويحق لطرفي177إستحقاقي )المادة

العقد أن يطلبا مراجعة المبلغ من القانون التجاري أجازت193المحدد في العقد فالمادة ذلك بعد مرور ثالث سنوات

إبتداء من إستغالل المحل التجاري أو من مراجعة اإليجارالمعمول به و تخضع

مراجعة بدل اإليجار إلجراءات تنقسم إلى مرحلتين إجراءات ودية أي غير قضائية

يتعين على من يرغب في إعادة النظر في بدل اإليجار أنيوجهه طلبه عن طريق

المحضر القضائي الذي يحرر محضرا في هذا الشان يتضمن مبلغ بدل اإليجار

الطالب به أو عن طريق البريد بموجب رسالة موصى عليهامع طلب اللم بالوصول

( و في حالة عدم إتفاق ( من القانون التجاري192المادة

األطراف بالتراضي فعلى الطرف الذي يهمه التعديل أن يرفع دعوى أمام القضاء

اإلجراءات القضائية في حالة عدم اإلتفاق على تجديد بدل اإليجار خالل ثالثة

اشهر من تاريخ المبلغ ) المادة من القانون التجاري ( فعلى الطرف الذي يهمه 192

التعجيل أن يرفع األمر إلى الجهة القانون التجاري ( فيرفع192القضائية المختصة )المادة

أمام القاضي اإلستعجالي إذا إتفق األطراف على مبدأ التعديل و بقي الخالف في مبلغه

من القانون195) المادة ( التجاري

أما إذ لم يتم اإلتفاق أصال فهنا ال بد من اللجوء إلى قاضي من194الموضوع ) المادة

القانون التجاري ( و يمكن للقاضي اإلستعانة بخبير كونتقدير بدل اإليجار يقترن

بأسس تتعلق بالقيمة اإليجارية لألماكن المؤجرة4 فقرة 192و يستحق بدل اإليجار الجديد طبقا للمادة

إبتداء من تاريخ رفع الدعوى إال إذا وجد إتفاق بين األطراف على خالف ذلك ففي هذه

الحالة ال مانع أن يكرس القاضي إرادتهم

الواردة raquo إبتداء من يوم الطلب laquo و ذهبت المحكمة العلياإلى أن المقصود من عبارة

من القانون التجاري هو تاريخ رفع192في المادة الدعوى للمطالبة بتعديل بدل

اإليجار و ليس تاريخ إعادة السير في الدعوى بعد خبرة وهو ما جاء في قرارها

يستحق بدل اإليجار الجديد إبتداء من يوم الطلب مالم يتفق13 المؤرخ في 199907laquo

الطرفان قبل رفع الدعوى أو أثناءها عن تاريخ آخر وبقضائهم بداية سريان رفع

اإليجار من تاريخ إعادة السير في الدعوى أمام المحكمة بعدالخبرة فإن قضاة المجلس

قد خرقوا القانون التجاري raquo(1) السبب في عقد اإليجار التجاري -

01 عدد 2001 مجلة قضائية 192078ملف رقم 1999 13( قرار في 1 07 199ص )

يعرف السبب في العقود بأنه العنصر المعنوي الذي يسمحبمعرفة لماذا اإلرادة تنشأ

اإللتزام فهو الهدف الذي من اجله يؤدي المتعاقد التزامه و يمكن تعريفه باإلعتبارات

اإلقتصادية التي ينتظر جنيها طرفا العقد من تعاقدهما ) )2

فالسبب إذا في عقد اإليجار التجاري بالنسبة للمؤجر هواإلستفادة من سعر اإليجار و

بالنسبة للمستأجر هو إستغالل العين المؤجرة في ممارسة نشاط تجاري

المطلب الثاني إنشاء عقد اإليجار التجاري بعد صدور 0205القانون

كانت مسألة الرسمية في عقد اإليجار التجاري قبل 0205صدور القانوني

محل خالف بين رجال القانون و القضاء سيما أمام 200506 المؤرخ في 02

172تعارض النصوص القانونية في هذا الشأن فالمادة من القانون التجاري تجيز

ضمنيا إبرام هذا العقد كتابة أو شفاهة في حين أن المادة من القانون1 مكرر 324

المدني تنص صراحة على ضرورة إخضاعه إلى الرسمية تحت طائلة البطالن

و لكن بعد صدور القانون المشار إليه تم وضع حد لهذاالخالف و ذلك من خالل

187المادة الثالثة منه التي تممت القانون التجاري بالمادة مكرر و التي تناول

مضمونها من خالل مايليالفرع األول الشكل الرسمي في عقد اإليجار التجاري

مكرر من القانون التجاري التي أضيفت187جاء في المادة إليه بموجب القانون

تحرر عقود اإليجار المبرمة ابتداء من تاريخ نشر هذا مايلي0205القانون في laquo

الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطيةالشعبية في شكل الرسمي و ذلك

تحت طائلة البطالن و تبرم لمدة يحددها األطراف بكل raquo حرية

يتضح من هذا النص أن المشرع أصبح يقتضي إفراغ عقداإليجار التجاري في سند

رسمي ومن ثم لم يعد هناك مجال للحديث عن عقودإيجار تبرم شفاهة أوفي محررات

عرفية و بذلك يكون المشرع قد كرس ما ذهبت إليه المحكمة العليا

في قرارها المؤرخ في الذي سبقت اإلشارة إليه و تبنى الموقف الذي 19960709

قال بوجوب إفراغ عقد اإليجار التجاري في قالب رسمي

ذيب عبد السالم عقد اإليجار المدني الديوان الوطني (2 27ألشغال التربوية ص )

و رغم ما للرسمية من أهمية خاصة في إثبات العقود ومعرفة الشروط التي أقام

األطراف العقد بناء عليها إال أنها من الممكن أن تتعارضمع ما تتسم به التجارة من

سرعة بعرقلة المتعاقدين بإجراءات التوثيق كما أنها قدتثقل كاهلهم بمصاريف العقود

الرسمية ولعل السؤال الذي يطرح في هذا الصدد

ما هي الطبيعة القانونية للرسمية في عقد اإليجارالتجاري

إن المشرع قد يشترط الكتابة لقيام تصرف من التصرفات بحيث ال تقوم هذه األخيرة

و ال تنتج أثارها القانونية إال إذا أفرغت إرادة المتعاقدينفيها أمام موظف رسمي

فهذه الكتابة تعتبر ركنا شكليا في التصرف فإذا إنعدمتهذه الشكلية إنعدم التصرف

معها أما إذا إشترط الكتابة إلثبات التصرف فإن تخلفها ال( مما يعنى1يؤدي إلى بطالنه)

أن القاعدة لتحديد طبيعة الكتابة هي الجزاء المترتب على تخلفها

مكرر من187و ذلك laquo و تبعا لذلك و إستنادا إلى المادة القانون التجاري التي تنص

فإن إفراغ عقد اإليجار التجاري في محرر رسمي هو ركنفي هذا raquo تحت بطالن

العقد فعقد اإليجار التجاري إذن أصبح بموجب هذا التعديلمن العقود الشكلية التي

تتطلب لصحة إنعقادها إضافة إلى توافر األركان العامة منتراض و محل و سبب

مشروعين أن يتبع فيها الشكل الذي يوجبه القانون و اصبحيشكل إستثناء من قاعدة

59يتم العقد laquo الرضائية في العقود التي أقرتها المادة من القانون المدني إذ تنص

بمجرد أن يتبادل الطرفان التعبير عن إرادتهما المتطابقيندون اإلخالل بالنصوص

القانونية raquo و من ثم إذا عرض على القاضي نزاع حول إيجار تجاري

فعليه قبل التطرق إليه أيا كان موضوعه التحقق من وجود المحرر الرسمي الذي

أفرغ فيه العقد حتى و لو لم ينازع األطراف في قيامه و اقروا بوجوده و ذلك ألن العقد

في حالة عدم إفراغه في محرر رسمي يعد باطال وال يمكن لألطراف تصحيحه

بإقرارهم مكرر من القانون187الفرع الثاني سريان المادة

التجاري من حيثالزمان

يخضع سريان القواعد القانونية من حيث الزمان إلىمبدأين هما عدم الرجعيةو

األثر الفوري للقانون فيقضى األول بأن أحكام القوانينال تسرى إال على ما يقع من

محمد زهدور الموجز في الطرق المدنية لإلثبات في (1 25التشريع الجزائري ص )

تاريخ العمل بها و ال يترتب عليها اثر فيما وقع قبلها و في من2ذلك تنص المادة

ال يسري القانون إال على ما يقع في المستقبل وال يكونله أثر laquo القانون المدني

و يقضي مبدأ األثر الفوري للقانون أن يطبق القانونالجديد بأثر مباشر على raquo رجعي

اآلثار الجارية للمراكز القديمة إال أنه يفرق في ذلك بينالمراكز القانونية التي تخضع

لهذا المبدأ و بين المراكز العقدية التي تخضع أثارهاللقانون القديم ذلك ألن إخضاعها

للجديد فيه تعديل للعقد و القاعدة أن العقد شرعية المتعاقدين

لم و المشرع خالل التعديل الذي أدخله على القانون 0205التجاري بموجب القانون

يكثف بالقواعد العامة و إنما نص صراحة على التاريخ الذييبدأ من خالله سريان

مكرر و بالنتيجة فإن العقود التي أبرمت قبل187المادة تاريخ نشر هذا القانون أي قبل

يطبق20050609و أن أطراف هذه العقود غير 5975عليها أحكام األمر

ملزمين بإفراغها في محرر رسمي و هذا ما يحتم علىالقاضي عند نظره في

النزاعات المتعلقة باإليجار التجاري أن يبحث في تاريخإبرامها ألنه هو المعيار المحدد

للقانون الواجب التطبيق و رغم أن أعمال هذه القواعد يؤدي إلى إخضاع أوضاع

قانونية متشابهة ألحكام قانونية مختلفة مما يخلق لدى الناس شعور بعدم المساواة أمام

القانون إال أن إحترام إرادة األفراد الخاصة توجب ذلك ألنهم عند التعاقد قد أخذوا

في إعتبارهم النصوص الموجودة

هو من و خالصة هذا المبحث أن عقد اإليجار التجاري 5975المبرم في ظل األمر

العقود الرضائية يكفي في إبرامه تبادل اإليجاب و القبولبين المؤجر و المستأجر برضا

سليم و محل و سبب مشروعين حتى يرتب العقد كافةأثاره أما عقد اإليجار التجاري

فهو من العقود الشكلية فال يمكن أن يرتب أثاره بعد 0205المبرم في ظل القانون

توافر الرضا و المحل و السبب المشروعين إال إذا تم إفراغه في محرر رسمي

فكيف يتم إثبات كل من العقدين المبحث الثاني إثبات عقد اإليجار التجاري

إلى تغيير القواعد التي تحكم أدى تعديل القانون 0205التجاري بموجب القانون

إثبات عقد اإليجار التجاري وأصبح أطراف العقد المبرمبعد التعديل مطالبين في

قبل تعيله و إثبات عقدهم بغير ما يطالب به أطراف 5975العقد المبرم في ظل األمر

توضيحا لذلك تم تقسيم هذا المبحث إلى مطلبين خصصاألول إلثبات عقد اإليجار

قبل تعديله و الثاني إلثبات العقد المبرم بعد التجاري 5975المبرم في ظل األمر

التعديل الذي أدخل على القانون التجاريالمطلب األول إثبات عقد اإليجار التجاري المبرمقبل 59

75في ظل األمر تعديله

نتعرض من خالل هذا المطلب إلى القاعدة في اإلثبات فيالمواد التجارية أوال ثم

إلى ما إستقر عليه القضاء في إثبات عقد اإليجار التجاريلفرع األول القاعدة في إثبات العقود التجاريةا

إن اإلثبات في المواد التجارية حر كقاعدة عامة و يستفادهذا الحكم من النص

من القانون30يثبت كل عقد تجاري بسندات laquo المادة التجاري التي تنص على

رسمية أو بسندات عرفية بفاتورات مقبولة بالرسائل بدفاتر الطرفين باإلثبات

بالبينة أو بأية وسيلة أخرى إذا رأت المحكمة وجوب raquoقبولها

من القانون المدني التي333و كذلك من نص المادة إستثنت المسائل التجارية من مجال

تطبيقها عندما عددت الحاالت التي يجب فيها اإلثباتبالكتابة إذ جاء في فقرتها

في غير المواد التجارية إذا كان التصرف القانوني تزيدقيمته laquo األولى

دج أو كان غير محدد القيمة فال تجوز100000على البينة في إثبات وجوده أو

إنقضائه ما لم يوجد نص يقضي بغير ذلك raquo (1) و يترتب على إطالق المشرع حرية اإلثبات في المادة

التجارية أنه يمكن إثبات التصرف التجاري أيا كانت قيمته بالكتابة أو البينة أو

القرائن أو بأي وسيلة أخرى تراها المحكمة و انه يجوز إثبات ما يخالف أو يجاوز ما إشتمل

عليه سند كتابي بشهادة الشهود و القرائن وكافة طرق اإلثبات

و باعتبار عقد اإليجار التجاري من العقود التجارية فإنهيمكن مبدئيا إثباته بمختلف

طرق اإلثبات هذا ما يمكن استخالصه من قواعد اإلثبات لكن هل استقر

القضاء على ذلك أم كان لهموقف أخر

لفرع الثاني إثبات عقد التجاري وفق ما إستقر عليها القضاء

من القانون التجاري التي تجعل30رغم صراحة المادة اإلثبات حرا في العقود

التجارية إال أن اجتهاد المحكمة العليا استقر على ما يخالفذلك في شأن إثبات عقد

اإليجار التجاري و ذلك عندما قيدت إثبات العقد الذي يبرمشفاهة بضرورة تقديم

وصوالت الكراء و بالتالي فإذا كان عقد اإليجار الذي افرغ في سند مكتوب

رسمي أو عرفي يتم إثباته بهذه الكتابة و في غياب ذلك على المستأجر تقديم

وصوالت الكراء إلثبات صفته كمستأجر شرعي مالك للقاعدة التجارية و إال أعتبر شاغال

من دون حق و السند كما أن المحكمة العليا تستبعد و ترفض أي وسيلة إثبات

أخرى في حالة العقد الشفهي و هكذا يستبعد السجل التجاري و الوثائق المسلمة من إدارة

الضرائب أو اإلتحاد العام للتجار أو التجارة أو الصناعة و يستبعد أيضا وصل الكراء

أو الماء أو الهاتف و أعتبرت المحكمة ان هذه الوثائق ال تكفي إلثبات صفة

المستأجر و ال يؤخذ بها ذلك ألن إثبات العالقة بين المؤجر و المستأجر البد أن تكون

بكتابة صادرة عن المؤجر كما إعتبرت أن طول مدة شغل العقار و ممارسة النشاط

التجاري فيه ال يمكن األخذ به كدليل لقيام عالقة اإليجار

وعلى ذلك قضت المحكمة العليا199305من المستقر laquo 10في قرارها المؤرخ في

عليه قضاء أن اإليجار يثبت بعقد رسمي أو بتقديم إيصاالتاإليجار و لما ثبت في

قضية الحال أن الطاعن لم يثبت صفته كمستأجر سواءيعقد إيجار مكتوب أو وصوالت

من القانون333( المادة 1 20المؤرخ في 10 20050705المدني بعد تعيلها بموجب القانون )

المتمم للقانون المدني اإليجار مكتفيا بإثبات تسجيله بالسجل التجاري و تسديد

الضرائب فإن هذه الوثائق ال تثبت العالقة اإليجارية كما أن أطول مدة اإلستغالل ال

تشكل كذلك دليال على وجودعقد

اإليجار raquo(1) و كخالصة فإن عقد اإليجار التجاري المبرم قبل التعديل

الذي أدخل على القانون التجاري ال يمكن إثباته إال بتقديم محرر عرفي أو رسمي أو

وصوالت الكراء و ذهبت المحكمة العليا إلى أنه يكفي تقديم وصل كراء

واحد ويفهم ذلك من حيثيات11 الذي جاء فيه 1988و لكن وحيث أنه بالرجوع laquo

27قرارها الصادر بتاريخ إلى القرار المطعون فيه فإن مزاعم الطاعن ال تقف أمام

ما أعتمد عليه القرار من أدلة كتابية لدى قضاة الموضوع و أن الطاعن رغم زعمه

بأنه مستأجر للمحل التجاري من المدعي عليها منذ ثمان سنوات إال أنه لم

يستطع أن يقدم للمجلس ولووصل إيجار واحد raquo (1)

وتبعا لذلك فإن القاضي الذي يعرض عليه نزاع يتعلق بعقدإيجار تجاري أبرم في ظل

قبل تعديله و أنكر أحد األطراف قيام العالقة 5975اإليجارية ال يمكن له أن األمر

يأخذ كدليل لإلثبات إال الكتابة الرسمية أو العرفية أو وصوالت الكراء

أما إذا أقر األطراف بوجود العقد و لم ينازعوا في قيامةفاللقاضي أن يفصل في

الدعوى حتى ولو لم يوجد في ملفها محرر أو وصل كراء المطلب الثاني إثبات عقد إليجار التجاري المبرم بعد

صدور القانون0502

إن عقد اإليجار التجاري المبرم بعد التعديل الذي أدخل 5975على األمر

أصبح من العقود الشكلية إذ يجب المتضمن القانون 0205التجاري بموجب القانون

تحريره تحت طائلة البطالن في محرر رسمي و بذلك فإنأي شخص يدعي انه طرف

في عالقة إيجارية بموجب عقد إيجار تجاري أبرم بعد صدور القانون السالف الذكر

ملزم إلثبات صحة ما يدعيه بتقديم محرر رسمي افرغ فيههنا التصرف و يشترط في

من القانون المدني324هذا المحرر الرسمي طبقا للمادة أن يقوم بتحريره ضابط

عمومي و هو الموثق في حدود إختصاصه و أن يحترم في تحريره األشكال القانونية

اإلجتهاد القضائي للغرفة107969ملف رقم 199310( قرار في 1 05التجارية و البحرية )

80عدد خاص ص 04 عدد 1992 المجلة القضائية 5090ملف رقم 1988

27( قرار في 1 11 89ص ) و تكتسي الورقة الرسمية إذا توافرت فيها الشروط

القانونية الذاتية في اإلثبات حيث ال يطلب ممن يحتج بها أن يثبت صحتها و لكن على من

ينكرها و ينفي عالقة اإليجار أن يقيم الدليل على بطالنها وليس له طريق في

ذلك إال الطعن فيها بالتزوير

و من دون الكتابة الرسمية ال يمكن إثبات عقد اإليجارالتجاري و ال مكان لمواجهة

غيابها باإلقرار أو توجيه اليمين الحاسمة و ال مجال أيضاللحديث عن بداية الثبوت

بالكتابة بتقديم وصوالت كراء قصد إستكمالها بشهادة الشهود أو القرائن

ويبقى تصور حالة واحدة يمكن فيها إثبات عقد إيجار تجاريابرم بعد صدور القانون

بالبينة و القرائن و جميع طرق اإلثبات وهي حالة 0205فقدان السند الرسمي

من336يجوز اإلثبات بالبينة laquo المنصوص عليها بالمادة القانون المدني التي جاء فيها

فيما كان يجب إثباته بالكتابة إذا فقد الدائن سندهالكتابي لسبب أجنبي خارج عن

إرادته raquo فهذه المادة تجيز اإلثبات بالبنية أو القرائن ألي عقد

يشترط القانون إثباته بالكتابة ولو كان عقدا شكليا ويالحظ أن هذه المادة تنص على حالة

فقدان الدائن لسنده ولكنها في الحقيقة تنطبق على جميع من يريد التمسك بها ممن )

1تتوفر فيه الشروط المنوه عنها ) و يجب على من يريد اإلستفادة من هذه الحالة أن يثبت

مايلي أنه قد أفرغ فعال عقد اإليجار التجاري في محرر رسمي 1

و أن هذا العقد كان مستوفيا لجميع الشروط الموضوعية و الشكلية

أن يثبت واقعة ضياع السند و فقدانه وهي واقعة مادية 2تثبت بجميع طرق اإلثبات

أن يثبت السبب األجنبي بأن يقدم الدليل على أن ضياع 3السند كان لحادث حريق أو

غرق أو حرب أو لسبب راجع على شخص ثالث كسارق أو مغتصب

وحتما فإن إشتراط إفراغ عقد اإليجار في محرر رسمي يخفف على أطرافه عبء

إثباته و يسهل على القاضي التحقق من قيامه و البحثفي أركانه خاصة مدته و بدل

اإليجار بكوش يحي أدلة اإلثبات في القانون المدني الجزائري (1

( و الفقه اإلسالمي المؤسسة الوطنية237للكتاب ص

و نلخص من خالل هذا المبحث إلى أن إثبات عقد اإليجارالتجاري المبرم قبل تعديل

يكون بتقديم محررات رسمية كانت أو عرفية القانون 0205التجاري بموجب القانون

أفرغ فيها العقد أو بتقديم وصوالت الكراء أما العقد الذيأبرم بعد صدور القانون

السالف الذكر فال يمكن إثباته إال بتقديم المحرر الرسميالذي أفرغ فيه العقد مع

مراعاة قواعد اإلثبات كما سبق شرحه هذا عن إثبات عقد اإليجار التجاري و يبقى السؤال كيف

يتم إنهاؤه و متى يحقلألطراف تجديده

الفصل الثاني تجديد عقد اإليجار التجاري و إنهاؤه األصل في العقود أن العقد شريعة المتعاقدين فيتم

تعديله و تجديده و إنهاؤه باإلتفاق فيما بينهم إال أن المشرع خرج عن هذه القاعدة

في اإليجارات التجارية عندما أقر للمستأجر الحق في التمسك بتجديد اإليجار و قيد

سلطة المؤجرة في إنهاء عقد اإليجار حتى و لو كان محدد المدة بعرض التعويض

اإلستحقاق أو إثبات السبب الخطير و المشروع تجاه المستأجر المخلي وفق أحكام

من القانون التجاري177المادة و إثر02رجع المشرع إلى القواعد العامة وألغى 2005

09التعديل المؤرخ في أحكام التعويض اإلستحقاقي و التنبيه باإلخالء و أصبح عقد

اإليجار التجاري كغيره من العقود يخضع لإلدارة الحرة ألطرافه

وقد تم تقسيم هذا الفصل لتوضيح ذلك إلى مبحثين نتعرض في األول إلى أحكام تجديد

عقد اإليجار التجاري و في الثاني إلى إنهاء هذا العقد 5975و ذلك وفقا ألحكام األمر

المعدل له المتضمن القانون التجاري قبل تعديله و 0205القانون

المبحث األول تجديد عقد التجاري يخضع تجديد عقد اإليجار التجاري المبرم قبل التعديل إلى

و174أحكام المواد ما يلبيها من القانون التجاري التي تمنح لمستأجر العقار ما

يسمى بحق اإليجار و هو الحق الذي يخول له التمسك بتجديد العقد رغم حلول أجله

وذلك إذا توفرت فيه فتطبق عليه أحكام المادة الشروط القانونية أما العقد 02

05المبرم بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري التي تخضع تجديده إلرادة 187

األطراف المستقلة و من خالل المطلب األول لهذا المبحث نتناول تجديد عقد

اإليجار التجاري المبرم في قبل تعديله وفي الثاني نتعرض لتجديد العقود المبرمة 59

75بعد التعديل ظل األمر على النحو التالي

المطلب األول الحق في تجديد اإليجار فيقبل تعديله 59 75ظل األمر

يتعلق تجديد اإليجار التجاري بالعقود التي تبرم لمدةمحددة أما غير محددة

المدة فال تطرح بشأنها المسألة ذلك ألنها تظل قائمة ومستمرة إلى حين إعالن أحد

األطراف رغبته في إنهاءها و التجديد قد يكون صريحابالتعبير بين األطراف فيما

بينهم باإليجاب و القبول أو ضمنيا بتواصل اإليجار المنعقدإلى بعد األجل المحدد في

العقدالفرع األول التجديد الصريح العقد اإليجار التجاري

إن التجديد الصريح لعقد اإليجار التجاري قد يتم بتبادلاإليجاب و القبول بين

المؤجر و المستأجر و تحرير عقد إيجار جديد أو باإلتفاقعلى إستمرار العقد بشروطه

السابقة أو بأخرى مختلفة و هذا إعماال للقواعد العامةفي العقود كما قد يتم بممارسة

المستأجر للحق الذي كرسه له المشرع و هو حق التمسكبطلب التجديد الصريح طبقا

و ما يليها من القانون التجاري حماية له172ألحكام المادة من األضرار التي قد تلحق

به نتيجة رفض التجديدأوال شروط التمسك بحق تجديد عقد اإليجار التجاريمنها يتعلق بصاحب الحق و منها ما يتعلق بعقد اإليجارالشروط المتعلقة بصاحب الحق في التمسك بالتجديد

ال يجوز التمسك بحق التجديد إال من laquo أ جاء في المادة من القانون التجاري172

و يستخلص منه أنه raquo طرف المستأجرين أو المحولإليهم أو ذوي الحقوق

يمكن التمسك بتجديد عقد اإليجار التجاري لألشخاص التاليين

المستأجر األصلي الذي تربطه عالقة مباشرة مع المؤجر1048633 مالك العقار

1048633 ذوي الحقوق كالوارث أو الموصي له أو الموهوب له المحول إليه حق اإليجار الذي ينتقل إليه حق اإليجار

1048633 كمشتري القاعدة التجارية من مالكها مستأجر العقار

و يطرح السؤال بشأن مستأجر العين المؤجرة من الباطنو مستأجر القاعدة التجارية

لتسييرها تسييرا حرا بالنسبة للمستأجر من الباطن فيجوز له أن يطلب التجديد

من المستأجر األصلي في حدود الحقوق التي يتمتع بها هذا األخير من مالك العين

المؤجرة وفي ذلك نصت المادة فقرة198يجوز للمستأجر من الباطن ان يطلب تجديد laquo

أولى من القانون التجاري إيجاره من المستأجر األصلي في حدود الحقوق التي يتمتع

بها هذا األخير نفسه منالمالك raquo

كما يجوز له أن يطلب تجديد عقد اإليجار من المالك إذا كانقد رخص صراحة أو

ضمنيا باإليجار من الباطن أو وافق عليه أو إذا لم تكناألماكن محل اإليجار األصلي

تشكل في حالة اإليجار الجزئي من الباطن كال مشاعا مادياأو في نية األطراف فقرة األخيرة من القانون189المشتركة ) المادة

التجاري ( أما إيجار التسيير الحر و المقصود به إيجار القاعدة التجارية

من مالكها مستأجر العقار فقد إستقرت المحكمة العليا بشأنه أنه ال يمكن أن تطبق

عليه أحكام اإليجار التجاري07 فقضت في قرارها المؤرخ في 12مايلي 1999

ال يمكن إعتبار عقد التسيير الحر بمثابة عقد إيجار تجاري

laquo مهما طالت مدة بقاء المسير بالمحل التجاري و ال يستوجب التنبيه باإلخالء إذ

ينتهي في أي وقت بمجرد وبالتالي فإن مستأجر القاعدة التجارية لتسييرها تسييرا (1

حرا ال يملك ( raquo إنذار مكتوب حق التمسك بتحديد اإليجار و قد قضى مجلس قضاء

الشلف في قرار له مؤرخ في بإلزام مستأجر القاعدة التجارية بإخالء العين 20050430

المؤجرة إلنهاء مدة اإليجار و رفض دفع المستأجر ببطالن التنبيه باإلخالء و

جاء في حيثيات هذا حيث أن قاضي الدرجة األولى أصاب في حكمه لما إستند

laquo القرار203على المادة من القانون التجاري و اعتبر المستأنف مستأجر مسير و

أن إنهاء عقد اإليجار ال176 و 173يخضع للشروط النصوص عليها بالمواد raquo (2)

من القانون التجاري بأن يثبت المستأجر أنه يستغل المتجر بنفسه أو بواسطة

أحد تابعة كالوكيل أو مدير الشركة إذا كانت النيابة إتفاقية أو الحارس القضائي أو

الوصي أو القيم أو الوكيل عن الغائب إذا كانت النيابة قانونية و يؤكد حق الحارس

القضائي أو وكيل في من201تجديد إيجار المحل التجاري ما تقضي به المادة )

3القانون التجاري ) الشروط المتعلقة بعقد اإليجار

من169أ أن يرد اإليجار العقارات المذكورة في المادة القانون التجاري

عدد2001 المجلة القضائية 201563ملف رقم 1999 07( قرار في 1 12 209 ص 01 )

2005عن الغرفة التجارية بمجلس قضاء الشلف 05 30( قرار في 2 04 128فهرس رقم )

60جنادي جياللي المرجع السابق ص (3 ) بأن يكون اإليجار من اجل ممارسة نشاط تجاري بذلك

تستبعد اإليجارات التي تتم من اجل ممارسة المهن الحرة أو المدنية أو الحرفية و

في الحالة األخيرة إشترط المشرع أن يكتسب الحرفي صفة التاجر وان يقيد نفسه

قي السجل التجاري كما و4 من القانون التجاري ) 169رد ذلك في المادة )

ج أن تكون مدة اإليجار سنتين فأكثر بعقد مكتوب و بعقدشفهي أربع سنوات متتالية

ودون إنقطاع فعلى المستأجر أن يثبت أنه إستغل المحلحسب ما سبق ذكره و

إال سقط حقه في التمسك بالتجديد و يمكن إلزامه بالخروجبمجرد إنقضاء المدة و

هو ما كرسته المحكمة العليا بموجب قرار07عندما 1999 13صادر بتاريخ

رفضت الطعن المرفوع من المستأجر ضد قرار قضىإستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث وعشرينشهرا معتبرة إياه

1انه اصبح يحتل األماكن دون حق أو سند ) ) ثانيا إجراءات تجديد عقد اإليجار

من القانون التجاري و ما174يتم التجديد طبقا للمادة يلبها بتقديم طلب إلى المؤجر

يتضمن رغبة المستأجر في التجديد أثناء سريان العقدوقبل إنتهاء مدته بستة أشهر على

األقل و ذلك بموجب عقد غير قضائي عن طريق المحضرأو برسالة موصول عليها

مع طلب العلم بالوصول كما يجوز أن يتم التبليغ للمسيرالذي يتوفر فيه الصفة الكافية

إلستالمه وفي حالة تعدد المالكين للعقار المؤجر يكفيتوجيه الطلب ألحدهم ليسرى

عليهم جميعا إال إذا كانت هناك شروط أو إتفاقات أخرىبين األطراف تخالف ذلك و

أوجب المشرع أن يتضمن طلب التجديد تحت طائلة بطالنهمضمون الفقرة األخيرة من

من174يتعين على المؤجر في أجل ثالثة laquo المادة القانون التجاري التي تنص

أشهر من تاريخ تبليغ طلب التجديد أن يحيط الطالب علمابنفسه اإلجراء إذا كان يرفض

التجديد مع إيضاح دوافع هذا الرفض و يعتبر المؤجر إذا لميكشف عن نواياه في هذا

األجل موافقا على مبدأ اإليجار السابق raquo وعلى المؤجر خالل األشهر الثالث التي تلي تاريخ تبليغه أن

يبين موقفه تجاه طلب التجديد و الذي ال يخرج عن أحد الحاالت التالية

الموافقة على التجديد دون قيد أو شرط في هذه الحالة1048633 يجدد العقد بشروطه

9السابقة وبنفس المدة شرط أن ال تتجاوز من القانون175سنوات) المادة

01التجاري فقرة ) على بن غانم الوجيز في القانون التجاري وقانون (4

187األعمال موفم للنشر ص )01 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137ص ) الموافقة على التجديد ولكن بشروط أخرى فإذا وافق

1048633 عليها المستأجر كان األطراف أمام عقد جديد يجب إبرامه وفق الشروط الجديدة و يتم

في هذه الحالة اإلتفاق على مدة اإليجار بكل حرية و يمكن أن تتجاوز تسع سنوات

من القانون175)المادة ( التجاري

رفض المؤجر طلب التجديد و يجب عليه هنا أن يبلغ1048633 المستأجر بالرفض خالل

ثالث اشهر من تاريخ التبليغ و أن يوضح دوافعه في ذلك وأن يذكر فيه مضمون

من القانون التجاري تحت طائلة بطالن التبليغ194المادة من القانون174)المادة

التجاري الفقرتين األخيرتين (و يمكن للمستأجر أن ينازع المؤجر

1048633 عن سبب الرفض أو أن يطلب سداد تعويض اإلخالء أمام القضاء

عدم الرد على طلب التجديد خالل مدة الثالثة اشهر التي1048633 تلي التبليغ و يعتبر سكوته

موافقة ضمنية على تجديد اإليجار السابق بنفس شروطه من القانون174)المادة

( التجاري ثالثا سريان مفعول اإليجار الجديد

من القانون التجاري175يسري اإليجار الجديد طبقا للمادة من يوم تجديده و يقصد به

تاريخ توجيه التنبيه باإلخالء في حالة توجيه من قبل المؤجر أو األجل المألوف الذي

يلي طلب التجديد أما إذا كان المؤجر قد رفض تجديد اإليجار ثم عدل عن رأيه

بعد ذلك ووافق على التجديد و أبلغ المستأجر بموافقته فإن التجديد هنا يسري

إعتبارا من يوم تبليغ المستأجر هذه الموافقة بعقد غير قضائي طبقا للمادة

فقرة أخيرة من القانون175 التجاري

الفرع الثاني التجديد الضمني لعقد اإليجار التجاري إذا إنتهت مدة اإليجار دون أن يخطر أحد األطراف األخر

بإخالء المحل و بقي المستأجر مع ذلك في المكان المؤجر برضا المؤجر أعتبر

هذا بمثابة تجديد ضمني لإليجار وذلك ألن المشرع قيد إنهاء العقد في اإليجارات

التجارية بتوجيه التنبيه باإلخالء سواء تعلق األمر بعقود محددة المدة أو غير محددة

من القانون173)المادة ( التجاري فقرة األولى

و حتى يتجدد العقد ضمنيا يجب أن يكون هناك إيجار سابقمعين المدة و أن تنقضي

هذه المدة دون أن يوجه المؤجر تنبيها باإلخالء في مدة ستةاشهر على األقل قبل

األجل دون أن يقدم المستأجر طلب تجديد ألن التجديد في هذه الحالة يصبح صريحا

و أن يكون العقد كتابي وذلك ألنه في الغالب العقدالشفهي يكون غير محدد المدة إذا

و في laquo يتعذر إثباتها وعلي هذا نص المشرع في المادة من القانون التجاري173

حالة عدم التنبيه باإلخالء يتواصل اإليجار المنعقد كتابةبالتمديد

الضمني إلى ما بعد األجل المحدد في العقد مع مراعاةاألحكام المنصوص عليها في

العقد raquo يجدد عقد اإليجار التجاري ضمنيا وفقا لشروطه السابقة

ولمدة مساوية لمدة اإليجار175الذي حل أجله دون أن تزيد عن تسع سنوات ) المادة

من القانون التجاري ( أما إذا أراد المستأجر التعديل من شروط اإليجار السابقة

الذي تجدد ضمنيا فله أن يوجه طلب إلى المؤجر و ذلك أثناء التجديد و يفهم هذا من خالل

من القانون174نص المادة في حالة عدم التنبيه باإلخالء يتعين على المستأجر الذي

يرغب في laquo التجاري الحصول على تجديد إيجاره أن يتقدم بطلبه أو عند

اإلقتضاء في كل وقت أثناء فهذا الطلب و إن كان يهدف في ظاهره إلى تجديد

اإليجار فالغرض منه raquo تجديده في الحقيقة هو التعديل من شروط العقد ألن العقد يكون

قد تجدد ضمنيا بإنتهاء أجله دون توجيه التنبيه باإلخالء و لكن إن وجه المستأجر هذا

الطلب فإنه يصبح تجديدا صريحا و يمكن اإلتفاق على شروط جديدة بحرية و دون

التقيد بمدة تسع سنوات من القانون التجاري و175المنصوص عليها في المادة تجدر اإلشارة إلى أن التجديد

الضمني لعقد اإليجار يكون بقوة القانون و ال تشترط فيهالموافقة من المؤجر و ذلك

ألن سكوته و عدم إعتراضه على إستمرار المستأجر فيالبقاء في العين المؤجرة يفسر

بأنه قبول و بذلك يستفيد المستأجر من مدة إيجار تعادلمدة اإليجار السابق على أن ال

يتجاوز تسع سنوات و ال يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجارالمحدد ضمنيا بتوجيه تنبيه

باإلخالء إال إذا وافق المستأجر على اإلخالء قبل إنتهاء مدةالعقد المحدد و مع ذلك

إعتبرت المحكمة العليا أن عقد اإليجار إذا تجدد ضمنيا فإنهيجدد لمدة غير محددة و

يمكن للمؤجر أن يضع له حدا في أي وقت يتوجيه التنبيهباإلخالء فقضت في قرارها

12 المؤرخ في 11مايلي 1994 عند نهاية فترة اإليجار دون توجيه تنبيه باإلخالء يتجدد عقد

laquo اإليجار ضمنيا على أجل غير محدد وعليه فالمؤجر غير ملزم بأي مدة و يمكن أن

يوجه للمستأجر تنبيهاباإلخالء متى أراد raquo (1)

86حمدي باشا القضاء التجاري دار هومة ص (1 ) و كذلك الغرفة التجارية بمجلس قضاء الشلف أقرت بصحة

التنبيه باإلخالء الذي

وجهه المؤجرين إلى المستأجر خالل فترة التجديد الضمني9لعقد إيجار أبرم لمدة

سنوات و إنتهت مدته دون توجيه تنبيه باإلخالء فتجددضمنيا و إعتبرت الغرفة انه

ال يوجد مايثبت ان المؤجرين قد وافقوا على التجديدالضمني و قد جاء في حيثيات

مايلي 35 فهرس رقم 2005حيث أن دفع المستأنف laquo 26 قرارها المؤرخ في 02

كون أن العقد اإليجار تجدد ضمنيا مردود عليه كونه اليوجد ما يثبت أن عقد اإليجار

تجدد ضمنيا بموافقة المستأنف عليهم حيث أن قاضي الدرجة األولى لما قضى بالمصادقة على

التنبيه و تعيين خبير أصاب في حكمه كون أن المستأنف عليهم وجهوا للمستأنف

تنبيها ضمن األجل القانوني و طبقاللقانون و بالتالي يتعين تأبيد الحكم المستأنف raquo (2)

المطلب الثاني تجديد عقد اإليجار التجاري المبرم بعدصدور القانون

02 05 مكرر من القانون التجاري في187جاء في المادة laquo

فقرتها الثانية مما يلي يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجل

المحدد في العقد دون حاجة إلى التنبيه باإلخالء و دون الحق في الحصول على تعويض

اإلستحقاق المنصوص عليه فيهذا القانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

و يفهم من نص هذه المادة بمفهوم المخالفة أنه ليسللمستأجر أن يتمسك بحق التجديد

و إذا رغب في اإلستمرار في إيجار العقار فالبد أن يكون ذلك باإلتفاق مع المؤجر

و يعتبر العقد في جميع الحاالت عقد جديد حتى ولو تمإبرامه بنفس شروط العقد

السابق يخضع عقد اإليجار التجاري للقواعد العامة في 02

05فالتعديل الذي جاء به القانون التعاقد القائمة على إستغالل اإلدارة و حرية التعاقد و تم

تخليص المؤجر من القيود التي كانت مفروضة عليه و التي كانت تجعل المستأجر مالك

القاعدة التجارية في مركز يبدو انه أقوى من مركزه بصفته مالكا للعقار

و تتضمن المادة السلفة الذكر إلغاء ضمني ألحكام المادة من القانون التجاري و172

من ثم إلغاء لحق اإليجار و بالتالي مهما طالت مدةإستغالل المستأجر لنشاط تجاري

في العقار المؤجر فإنه يلزم بمغادرة األمكنة متى حلأجل عقد اإليجار إال إذا وافق المؤجر على إبرام عقد جديد

فهرس2005الغرفة التجارية مجلس قضاء الشلف 0526( قرار في 2 02 35رقم )

و لكن هذا اإللغاء الضمني ليس مطلق إذ أن العقود التيأبرمت قبل هذا التعديل تخضع

و ما يليها من القانون التجاري و172في تجديدها للمواد هو ما نصت عليه المادة

التي أضيفت إلى القانون التجاري بموجب01مكرر 187 من القانون03المادة 0205

يبقى تجديد عقود اإليجار المبرمة قبل النشر المذكور فيlaquo مكرر أعاله187المادة

خاضعا للتشريع الساري المفعول بتاريخ إبرام عقد raquo اإليجار

ويالحظ أن المشرع أبقى على حق تجديد اإليجار بالنسبةللعقود الجارية المبرمة قبل

التعديل رغم أن هذا الحق هو من المراكز القانونية التيفرضت على المتعاقدين

بموجب القانون و ليس من المراكز العقدية ألنه ال يقوم على إتفاق األطراف

و لذلك كان من المفروض أن يخضع لقاعدة األثر الفوريللقانون إعماال للمبادئ

القانونية و سريان القانون من حيث الزمان و بالتالي كانيجب أن يمس التعديل عقود

02و يترك المجال للحرية التامة في التعاقد و يتم 2005 09اإليجار المبرمة قبل

ولكن يبدو أن المشرع من خاللتوحيد األوضاع القانونية من01 مكرر 187المادة

القانون التجاري أراد المحافظة على إستقرار النشاطالتجاري و عدم مفاجئة أصحاب

و التي من الممكن أنالقواعد التجارية بإحكام التعديل تلحق بهم و بالوضع اإلقتصادي

05بأثر فوري أضرار كبيرة لو تم تطبيق القانون 02 و يطرح السؤال في هذا الصدد بشأن العقود التي تجدد

صراحة بإيجاب وقبول جديدين هل تعتبر عقود إيجار من المؤجر و المستأجر في 02

05تاريخ الحق لنشر القانون جديدة و تخضع بذلك ألحكام التعديل أم أنها تبقى خاضعة

و ما يليها172ألحكام المواد 75من األمر 59

الواقع انه في غياب إجتهادات و أحكام قضائية في هذاالصدد بالنظر لحداثة القانون

فاألرجح انه ال يوجد ما يبرر إبقاء هذه العقود خاضعة 0205للقانون السابق فهو

عقد جديد بإيجاب من المؤجر و موافقة من المستأجر دونتمسكه بالحق في التجديد

من القانون التجاري و هذا172الذي تنص عليه المادة يجعله يخضع ألحكام التعديل

و نفس الشيء بالنسبة لعقود اإليجار التي يوجه فيها تنبيهباإلخالء باعتبار أن هذا

األخير هو تصرف إرادي يرتب أثاره دون حاجة إلى موافقةالطرف األخر و هو

المستأجر فإذا إستوفى التنبيه شروطه القانونيةو تمإتباع اإلجراءات القضائية كما

يتطلبها القانون ترتب عن ذلك إنتهاء عقد اإليجار فإذاعدل المؤجر عن نيته في

رفض التجديد تحتم على الطرفان إبرام عقد جديد فإذا كانهذا العدول الحق لتاريخ

فإن العقد الذي يبرم بين الطرفين يخضع ألحكام 0205التعديل نشر القانون

مكرر من187الحالة األخرى التي يمكن إخضاعها للمادة القانون التجاري تتعلق بحق

األولوية الذي يكتسبه المستأجر في حالة إخالءه للعينالمؤجرة لوجود هدم كامل

بالعمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها لإلستغالل أو إلستحالةشغلها دون خطر نظرا

من177لحالتها إذا أقر له المشرع من خالل المادة القانون التجاري في فقرتها

األخيرة بحق األولوية في إستئجار العمارة المعاد بناؤها قبل تعديله و بناء على ذلك إذا كان عقد اإليجار األصلي 59

75أبرم في ظل القانون و كان اإلخالء بسبب حالة المبني وتم إعادة بناء هذا األخير

و ترميمه بعد نشر فإن المستأجر الذي يريد التمسك بحق األولوية يلزم 02

05باإلبرام عقد جديد القانون وفق ألحكام التعديل

و يستخلص من هذا المبحث بموجب أن مستأجر العقار بموجب عقد إيجار تجاري 59

75أبرم قبل تعديل األمر يتمتع إذا توافرت فيه الشروط القانونية و اصبح مالك 02

05للقاعدة القانون التجارية يتمتع بحق اإليجار و يمكن له المطالبة بتجديد

عقد اإليجار عند حلول أجاله في حين أن المستأجر للعين بعد هذا التعديل يلزم

بإخالء األمكنة متى حل اجل العقد ما لم يوافق المؤجر على إبرام عقد جديد

قبل تعديله و فكيف يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجار 5975الذي ابرم في ظل األمر

كيف يمكن للمستأجر أن يستمر في إستغالل نشاطهالتجاري في نفس العين التي اجرها

الذي عدل القانون التجاري بموجب عقد ابرم بعد 0205صدور القانون

المبحث الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري أصبح إنهاء عقود اإليجارات التجارية يخضع للقواعد إثر 02

05صدور القانون العامة في التعاقد القائمة على حرية اإلتفاق و إستقالل

اإلرادة فينتهي العقد على ذلك بمجرد حلول األجل المحدد في العقد و بهذا يكون المشرع

قد حرر إرادة المؤجر التي كانت قبل التعديل مقيدة بتوجيه تنبيه باإلخالء عند

الرغبة في وضع حد للعقد محدد المدة كان أو غير محدد و بعرض التعويض اإلستحقاقي

الذي قد تفوق قيمته قيمة العقار المؤجر أو بإثبات السبب الخطير و المشروع تجاه

المستأجر المخلي المحل و لدراسة أحكام إنهاء عقد اإليجار التجاري تم تقسيم هذا

المبحث إلى مطلبين يتعلق قبل تعديله والثاني بالعقد المبرم بعد التعديل األول 59

75بالعقد المبرم في ظل األمر الذي أدخل على القانون التجاري

المطلب األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم فيظل األمر

قبل تعديله 5975 إذا كان المالك المؤجر ال يرغب في تجديد اإليجار للمستأجر

الذي نشأ له الحق في اإليجار ألزمه القانون أن يوجه للمستأجر تنبيها بإخالء

العين المؤجرة مع ذكر األسباب التي جعلته يطلب إخالء العين فإذا كانت له

أسباب شرعية قبل المستأجر فله الحق في اإلسترجاع دون تعويض حسب الحاالت التي

يخولها له القانون و إال فإنه يلزم بدفع تعويض اإلستحقاق

الفرع األول رفض تجديد عقد اإليجار التجاري مقابلتعويض إستحقاق

قبل تعديله الحق في طلب أعطى المشرع للمستأجر 5975من خالل األمر

تجديد العقد بتوافر الشروط القانونية و منح المؤجر بلقابل الحق في رفض التجديد

وموازنة منه بين الحقين و حماية لما يسمى بالملكيةالتجارية فرض التعويض

اإلستحقاقي و ضبطه من خالل تجديد الحاالت التييستحق فيها و اإلجراءات الواجب

إتباعها للحصول عليها1أوال حاالت تطبيق التعويض اإلستحقاق ) )

و تتمثل في أ رفض تجديد اإليجار دون سبب شرعي فالرفض غير

المسبب يؤدي إلى إلزام المؤجر بسداد تعويض اإلستحقاق ويقع عليه عبء إثبات

الرفض و ذلك ما تفرضه من القانون التجاري من ذكر أسباب177عليه المادة

خطيرة و مشروعة بممارسة حق اإلستراد في حاالت أخرى

من القانون التجاري و178الحالة التي جاءت بها المادة 1048633 هي الحالة التي تخول

المؤجر المالك إسترجاع محله بسبب حالة البناء أو إعادةبناء العمارات التي يوجد

بها المحل بإستثناء عندما يعرض عليه محل أخر و إال ألزمبسداد تعويض عن ذلك

حالة اإلسترجاع لزيادة إرتفاع العمارة المنصوص عليها في1048633 من القانون181المادة

التجاري و في هذه الحالة يدفع له تعويض إستحقاقجزافي ال يتجاوز ثالث

سنوات إيجار من القانون التجاري و182الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 هذه تخص حالة اإلسترجاع الجزئي لألمكنة المخصصة أصال للمسكن و التي

تعتبر في الوقت ذاته تابعة للمحل التجاري وذلك ليسكن فيها شخصيا أو أحد

األزواج بشرط أن ال يتوفر على سكن أخر أو ألفراد عائلته الذين يعيشون معه أو

المقيمين عنده و الشرط الثاني إذا كان اإلسترجاع الجزئي ال يخل إخالال خطيرا

بإستغالل المحل و الثالث أن ال تكون المحالت التجارية و المحالت المعدة

للسكن تشكل وحدة غير مشاعة في حالة عدم توفر هذه الشروط يلزم بالتعويض و

كذلك في عدم شغله سنوات من6 اشهر و في مدة أقصاها 6لألمكنة في اجل خروج المستأجر

من القانون التجاري و184الحالة النصوص عليها بالمادة 1048633 هي المتعلقة باإلسترجاع

من المؤجر الذي هو في نفس الوقت البائع للمحل التجاري

45أسعد زهية تعويض اإلستحقاق نشرة القضاة عدد (1 12ص )

من القانون التجاري 185الحالة المنصوص عليها بالمادة 1048633 وهي حالة رفض تجديد

اإليجار الواقع من الدولة أو المجموعات المحلية و ذلك

بسبب المنفعة العامة من القانون التجاري 186الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 وهي حالة ما إذا تحايل المؤجر على القانون وقت اإلسترجاع و عدم إحترامه

اإللتزامات التي يفرضها عليه القانون بعد اإلسترجاع

ثانيا إجراءات إنهاء عقد اإليجار التجاري مقابل تعويضاإلستحقاق

أ توجيه التنبيه باإلخالء يجب على المؤجر الذي يرفض تجديد اإليجار أن يوجه تنبيها

باإلخالء إلى المستأجر مالك القاعدة التجارية فإذا لم تتوافر في هذه األخيرة

الشروط المنصوص عليها بالمادة من القانون التجاري فال يلزم المؤجر بذلك أي إذا لم 172

يكتسب المستأجر حق اإليجار طبقا للشروط التي سبق شرحها في تجديد عقد

اإليجار التجاري و قد قضت المحكمة العليا في07عندما رفضت الطعن المرفوع 1999

13قراراها الصادر في من المستأجر ضد قرار رفض إستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث و عشرين شهرا معتبرة إياه أصبح

يحتل األماكن دون حق أو1سند ) )

و توجيه التنبيه باإلخالء واجب في جميع الحاالت سواء كنابصدد عقد إيجار محدد

المدة أو عقد غير محدد المدة وإن كان ذلك ال يطرحإشكاال بالنسبة لهذا األخير فإنه

فيما يخص العقود محددة المدة اختلفت مواقف الجهاتالقضائية فرأى البعض منها

انه ينتهي بإنتهاء المدة المتفق عليها اعتمادا على المادتين من القانون107 و 106

المدني في حين أخذت جهات أخرى موقفا مخالفا و173قررت أن أحكام المادة

المتعلقة بوجوب توجيه التنبيه باإلخالء تطبق على جميععقود اإليجار التجارية إذا أن

هذه المادة ال تفرق بين اإليجار المحدد أو غير محدد المدة ) (2

و هو ما استقر عليه االجتهاد القضائي و كرسته المحكمةالعليا في قراراتها و نذكر منها12 الذي جاء فيه 1998و يستفاد من القرار laquo

08القرار الصادر في الطعون فيه أن قضاة المجلس لما قضوا بالمصادقة على

الحكم القاضي بطرد المستأجرة من المحل التنازع عليه دون توجيه تنبيه باإلخالء فإنهم

من173خرقوا أحكام المادة ص01 عدد 2000 مجلة قضائية 128477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137 )( حسان بوعروج تعليق على2 12مجلة قضائية 1998

08 الصادر في 177670قرار رقم )20 ص 02عدد 1999

القانون التجاري التي تشترط إلنهاء عقد إيجار تجاريتوجيه تنبيه بإخالء سواء كان

العقد محدد أو غير محدد المدة raquo(3) و يجب أن يتضمن التنبيه باإلخالء البيانات التالية

ذكر موجه التنبيه و صفته و مقر إقامته و هويته 1 ذكر األسباب التي جعلت المؤجر يطلب إخالء العين 2

المؤجرة ذكر العين المؤجرة و تحديدها و سند الملكية و إسم 3

المستأجر و هويته و أن يوجه إلى مكان ممارسة نشاطه التجاري

من القانون التجاري و إال كان194ذكر مضمون المادة 4 التنبيه باإلخالء باطال

اشهر مع تحديد بدايته و نهايته6تحديد أجل 5

و بشأن تسبب التنبيه باإلخالء تميز موقف المحكمة العليا( يعتبر األول1باتجاهين )

أن مجرد عرض التعويض اإلستحقاقي من طرف المؤجرتسبيب كاف فقضت

المحكمة العليا في199603إن مجرد عرض التعويض laquo 26قرارها المؤرخ في

من قبل المؤجرين يشكل سببا كافيا لطلب التنبيه باإلخالء من القانون176طبقا للمادة

التجاري و بالتالي فإن النعي على القرار بعدم التسبب raquo(2)في غير محله

أما اإلتجاه الثاني فقد ذهب في تسبيب التنبيه باإلخالء علىأن عرض التعويض

اإلستحقاقي هو نتيجة له و ليس سببا كافيا لكي يستجيب173لمقتضيات أحكام المادة

من القانون التجاري و األرجح هو ما ذهب إليه الرأي األول ذلك أن تقييد إرادة

المؤجر في إسترجاع العقار هو إستثناء من حرية التصرف في الملكية وبذلك ال

يجب التوسع فيه ال laquo و بالنسبة لوقت توجيه التنبيه باإلخالء فقد نصت المادة

من القانون التجاري173 ينتهي إيجار المحالت الخاصة بهذه األحكام إال بأثر تنبيه

بإخالء حسبما جرت عليه6و يفهم من هذا النص انه إذا raquo العادة المحلية و في مدة

أشهر قبل األجل على األقل اشهر من6كان العقد محدد المدة فيجب توجيه التنبيه قبل

حلول تاريخ إنتهاء مدة اإليجار إما إذا كان العقد غير محدد المدة فيجب منح

اشهر لإلخالء6المستأجر مدة من تاريخ توجيه التنبيه

ص02 عدد 1999 مجلة قضائية 177670ملف رقم 1998 08( قرار 3 12 23 )

محمود قباص التنبيه بإخالء و اإليجارات التجارية مجلة (1 256 ص 01 عدد 1993قضائية )

المجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 2 03التجارية و )

96 عدد خاص ص 1999البحرية يتم إجراء التنبيه باإلخالء عن طريق المحضر القضائي أو

بالتسليم الشخصي إلى المستأجر أو يرسل برسالة موصى عليها أو بأي وسيلة

أخرى و تجدر اإلشارة إلى أنه إذا تعدد المستأجرين للعين المؤجرة فيجب توجيه تنبيه

باإلخالء لكل واحد منهم على حدى وذلك تحت طائلة البطالن و هو ما قضت به المحكمة

العليا في قرارها المؤرخ الثابت من أو راق الطعن أن قضاة المجلس لما 1999

09 في 11إعتبروا بقية الورثة في النزاع غير وارثين في اإليجار و ال يستحقون أي تعويض

وال ضرورة بالتالي لتوجيه التنبيه بإخالء لكامل الورثة فإنهم أخطئوا في

من510تطبيق القانون ألن المادة القانون المدني تعتبر اإليجار من الحقوق التي تورث و كل

وارث له في اإليجار حق ثابت و خاص

إن التنبيه باإلخالء ال يكون صحيحا و منتجا لكل أثارهالقانونية إال إذا وجه إلى كامل

الورثة و ليس للمسير بوكالة فقط الذي ال يعتبر وكيال raquo (1)عن بقية الورثة

أما إذا تعدد المؤجرين بأن كان العقار ملك في الشيوع لعدةأشخاص فيحق لكل شريك

منهم أن يوجه دون الشركاء اآلخرين تنبيها باإلخالء718للمستأجر عمال بأحكام المادة

لكل شريك في الشيوع الحق في أن يتخذ من الوسائل laquoمن القانون المدني التي تنص

من تطبيقات هذا raquo ما يلزم لحفظ الشيء و لو كان ذلكبغير موافقة باقي الشركاء

المبدأ قرار03المنشور في المجلة القضائية 2001 20المحكمة العليا المؤرخ في

ص02 عدد 2002حفاظا على المال المشاع يحق ألحد laquo و الذي جاء فيه319

الشركاء إتخاذ كافة اإلجراءات الالزمة و لو كان ذلك دونموافقة باقي الشركاء فإن

القضاء بصحة التنبيه بإخالء الموجه من المؤجرة المالكةأغلبية الحصص لحماية المحل

التجاري من االنهيار دون موافقة باقي الشركاء هو raquo تطبيق سليم للقانون

و إثبات حصول التنبيه باإلخالء يكون على من يدعي بهبكافة طرق اإلثبات بما فيها

البينة و القرائن و شهادة الشهود مهما كانت قيمة األجرة )( وعدم توجيه التنبيه أو عدم2

توافر شروطه يؤدي إلى عدم قبول الدعوى شكالبموقف المستأجر من عرض التعويض اإلستحقاقي

إذا وافق المستأجر على مبدأ اإلخالء وحصل إتفاق حولقيمة التعويض اإلستحقاقي فإن

األمر ينتهي عند هذا الحد و إذا وافق المستأجر على مبدأاإلخالء وقام الخالف على

مقدار التعويض اإلستحقاقي جاز للطرف الذي يهمهالتعجيل أن يرفع دعواه أمام رئيس

المحكمة الناظرة في القضايا اإلستعجالية ليأمر بإجراءاتالخبرة الالزمة و ذلك بعد

إنتهاء أجل ثالثة اشهر من تاريخ توجيه التنبيه و أن يرفعبالتوازي دعوى قضائية في

ص02 العدد 2001 مجلة القضائية 207219ملف رقم 199909( قرار في 1 11 231 )

83جنادي جياللي المرجع السابق ص (2 ) الموضوع أمام الجهة القضائية المختصة و هي محكمة

موقع العقار و قد قضت المحكمة في199005من المقرر قانونا أن اللجوء إلى laquo

06قرار صادر في القاضي اإلستعجالي إلجراء خبرة لتقدير التعويض عن إخالء

يستلزم و جود دعوى فيالموضوع مرفوعة مسبقا raquo(3)

وعند إنجاز تقرير الخبرة نتيجة الدعوى اإلستعجالية الذييجب إيداعه في ظرف

شهرين لدى أمانة الضبط و يلحق بملف الدعوى المرفوعةأمام المحكمة المختصة التي

من194تفصل في الموضوع بعد إيداع التقرير ) المادة القانون التجاري (

أما إذا رفض المستأجر اإلخالء أصال فعليه أن ينازع فيصحة التنبيه باإلخالء

بعرض النزاع بعد ثالثة أشهر من التبليغ على قاضيالموضوع الذي يفصل أو ال في

صحة التنبيه باإلخالء ثم يتم تقدير التعويض اإلستحقاقيالذي يكون عادة باالستعانة

بخبير و يراعي في تقدير التعويض اإلستحقاقي القيمةالتجارية للمحل التجاري التي

تحدد وفق لغرض المهنة مصاريف النقل و إعادة الترتيب وحقوق التحويل الواجب

تسديدها لمحل تجاري من نفس القيمة و عن تاريخ تقدير التعويض اإلستحقاقي ذهبت المحكمة

العليا إلى أن العبرة بتاريخ توجيه التنبيه باإلخالء و ذلك في05الذي جاء فيه 1999

08قرارها المؤرخ في من المقرر قانونا أنه يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار

laquo غير أنه يسدد للتاجر المخلي التعويض اإلستحقاقي الذي يجب أن يكون مساويا

للضرر المسبب نتيجة عدم التجديد و لما ثبت في قضية الحال أن قضاة المجلس لما

قدروا الضرر الناتج عن رفض تجديد اإليجار إبتداء من تاريخ اإلعالن عن رغبة

المؤجر في إنهاء اإليجار و ليس من تاريخ الخروج الفعلي ألن الخروج يقع بعد صدور

الحكم القاضي باإلخالء و األحكام تفصل في الوقائع القائمة و ليست raquo (1)

المستقبلية فإنهم طبقوا صحيح القانون ج دفع التعويض اإلستحقاقي و إخالء األمكنة

يبقى المستأجر بعد توجيه التنبيه باإلخالء شاغال لألمكنةإلى حين تقاضيه الفعلي لقيمة

التعويض و يعتبر في هذه الحالة شاغل بحق و من دونسند فهو يحق ألن القانون

يسمح له بالبقاء إلى حين قبض التعويض اإلستحقاقي من القانون التجاري (187)المادة

و هو بغير سند ألن توجيه التنبيه باإلخالء يضع حدا لعقداإليجار و يدفع للمستأجر تعويضا عن شغل األمكنة

01 عدد 1991 المجدلة القضائية 67008ملف رقم 1990 06( قرار في 3 05 65ص )

العدد2000 المجلة القضائية لسنة 189311ملف 1999 08( قرار في 1 05 121 ص 01 )

عند دفع التعويض اإلستحقاقي يلزم المستأجر بمغادرةاألماكن حتى عن طريق القوة

العمومية على أن يدفع للمؤجر تعويضا عن التأخر إذاتماطل في الخروج منه )المادة

( من القانون التجاري 187 و في حالة اإلخالء تسلم األماكن للمؤجر في أول يوم من

األجل المألوف و التالي يوم إعتبارا من تاريخ تسديد التعويض15إلنقضاء مهلة

للمستأجر نفسه أو للحارس القضائي إذا وجد و يدفع الحارس القضائي التعويض

للمستأجر مقابل إيصال منه فقط

إن لم تقع معارضة من الدائنين أو التوقيع حجز من أحدهم تحت يده

و إذا تراجع عن إرادته في طرد المستأجر إما بسبب عجزهعن تسديد التعويض

اإلستحقاقي المحكوم به لفائدة المستأجر المخلى أو أليسبب أخر يحق له أن يتملص

من القانون197من تسديد هذا التعويض ) المادة التجاري ( مع مراعاة الشروط التالية

وجود المستأجر في العين المؤجرة ولم يتم استئجار عين1048633 أخرى من طرف

المستأجر يوم إبتداء من اليوم15أن يمارس حق التملص في اجل

1048633 الذي يصبح فيه الحكم أو القرار القاضي بالتعويض اإلستحقاقي نهائيا

أن يوافق الطرفان على التجديد حسب شروط يتفقان1048633 عليها وفي حالة عدم اإلتفاق

195يحدد القاضي اإلستعجالي هذه الشروط وفقا للمادة من القانون التجاري

و ال بد هنا من إبرام عقد جديد بعد ممارسة حق التملص ألن1048633 العقد األول قد انتهى بتوجيه التنبيه باإلخالء

الفرع الثاني رفض تجديد عقد اإليجار التجاري دونتعويض إستحقاقي

إن إستفادة المستأجر صاحب القاعدة التجارية من التعويضاإلستحقاقي في حالة

رفض المؤجر تجديد عقد اإليجار مقرونة بعدم إرتكابه أيخطأ من األخطاء المنصوص

من القانون التجاري وعلى ذلك177عليها في المادة يمكن للمؤجر أن يتخلص من

تعويض اإلخالء إذا أثبت سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر المخلى المحل

أوال حاالت رفض تجديد اإليجار دون تعويض إستحقاقي

من القانون التجاري و تتمثل في177نصت عليها المادة إثبات المؤجر سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر 1

القاعدة أنه يحق للمؤجر أن يطالب من المستأجر الذي قامبأعمال خطيرة و غير

مشروعة أن يتخلى عن األمكنة دون تعويض إستحقاقي ويالحظ أن المشرع لم يحدد

األسباب الخطيرة وغير المشروعة التي يؤسس عليهاالتنبيه باإلخالء و لكن يمكن

إحصاء بعضها من خالل أحكام القانون التجاري و اإلجتهادالقضائي فنذكر على

سبيل المثال إرتكاب المستأجر خطأ يوجب مسئوليته الجزائية إصرارا

1048633 بالمؤجر أو أحد أفراد عائلته

1048633 تغيير النشاط التجاري دون ترخيص من المؤجر إحداث أعمال ضارة بالعين المؤجرة أو هدم جزء منها أو

1048633 التغيير في واجهة المحل التوقف عن إستغالل المحل التجاري دون سبب جدي أو

1048633 مشروع اإليجار من الباطن أو التنازل عن اإليجار دون ترخيص

1048633 من القانون188)المادة ( التجاري

ممارسة نشاط غير مشروع في المحل موازاة مع النشاط1048633 األصلي كبيع مواد ممنوعة

كالمخدرات أو أسلحة حربية أو ممارسة الدعارة في المحل

عدم دفع بدل اإليجار أو التأخير في الدفع وهناك من يرى1048633 باعتبار عقد اإليجار من

العقود المتبادلة فإن عدم دفع بدل اإليجار يفقد اإليجار معناه و يترتب عليه الفسخ

6و ال يمكن بذلك إفادة المستأجر من التنبيه باإلخالء و اجل أشهر و لكن اجتهاد

المحكمة العليا استقر على اعتبار هذه الحاالت من بينحاالت رفض التجديد و من

ثم البد فيها من إتباع اإلجراءات القانونية سيما المنوه177 و 173عنها بالمواد

من القانون التجاري و بشأن فسخ العقد افيجار التجاريفقد إعتبر البعض أنه

من119يخضع للقواعد العامة المكرسة بأحكام المادة القانون المدني و بإعتبار أن

اسباب الفسخ هي نفسها هي نفسها األسباب المشروعة والخطيرة و المبررة

لممارسة حق اإلسترجاع دون أي تعويض من جانب المؤجرتطبيقا لألحكام المادة

من القانون التجاري مما يترتب عنه أنه عند نهاية عقد 177اإليجار فإن للمؤجر

الذي ينسب للمستأجر مخالفة ناشئة عن عدم تنفيذ التزامأو أكثر من االلتزامات

التعاقدية ينشئ له عند نهاية عقد اإليجار الخيار بين فسخالعقد أو ممارسة حق

1االسترجاع ألسباب خطيرة ومشروعة ) ) و الواقع أنه ال بد من التفرقة بين دعوى الفسخ و بين

رفض تجديد اإليجار وفقا من القانون التجاري فدعوى الفسخ177ألحكام المادة

تهدف إلى إنهاء العالقة التعاقدية خالل سريان مدة عقد اإليجار أي قبل إنتهاء أجله

بينما رفض التجديد و المطالبة بإسترجاع المحل المؤجر ال يمكن ممارسته إال عند

نهاية عقد اإليجار و أن هدفه هو منع المستأجر من الحصول على تجديد لإليجار حزيط محمد حق اإلسترجاع في اإليجارات التجارية (1

84 دار هومة ص 2005 ) و يجب تمييز هذه الحالة عن الفسخ بقوة القانون

من191المنصوص عليها بالمادة

كل إشتراط مدرج في اإليجار ينص على الفسخ بقوةالقانون laquo القانون التجاري

في حالة عدم دفع بدل اإليجار في اإلستحقاق المتفقعليها ال ينتج أثره إال بعد

مرور شهر واحد من اإلخطار بالدفع الذي يبقى دون raquo نتيجة

فإذا وجد إتفاق صريح بين األطراف على فسخ بقوةالقانون فيكون للمؤجر أن يوجه

إنذار للمستأجر للدفع فإذا لم يقم بذلك خالل شهر منتاريخ تبليغه فسخ العقد بقوة

القانونحالة المبنى 2

و هي الحالة المنصوص عليها بالفقرة الثالثة من المادة من القانون التجاري177

يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار دون أن يلزم بسدادlaquo أي تعويض إذا أثبت

وجود هدم كامل العمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها للسكنالمعترف به من السلطة

اإلدارية أو إذا أثبت أنه يستحيل شغل العمارة دون خطر raquoنظرا لحالتها

فهذه المادة تستوجب على المؤجر الذي يريد اإلخالء دونتعويض استحقاقي أن يثبت

بموجب قرار إداري أن العقار الذي يملكه المتواجد به العينالمؤجرة صار غير قابل

لالستغالل أو الشغل ألنه يشكل خطرا أو أن العقار قابلللهدم الكامل أو جزء منه لعدم

صالحيته ففي هذه الحالة يعفى المؤجر من تسديد التعويضاإلستحقاقي عند رفضه

تجديد اإليجار أما المستأجر المخلى فله حق األولوية فيحالة إعادة بناء العمارة التي تم

هدمها و يشترط منه أن يبلغ المؤجر برغبته فياإلستفادة من المحل في العمارة التي

أعيد بناؤها وذلك خالل ثالثة أشهر التالية إلخالئه األمكنةالتي كان يشغلها و إال سقط

حقه و يعتبر هذا نوع من الحماية للمستأجر الذي أخلىاألمكنة دون تعويض

إستحقاقيثانيا إجراءات رفض التجديد دون تعويض اإلستحقاق

حتى يستفيد المؤجر من إنهاء عقد اإليجار التجاري دوندفع التعويض اإلستحقاقي ال بد

له إتباع اإلجراءات القانونية إجراءات رفض التجديد لقيام المستأجر بأعمال خطيرة 1 إذا برهن المؤجر عن سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر

كارتكاب خطأ جزائي في حق المؤجر أو ممارسة نشاط غير مشروع في المحل أو

هدم جزء من المحل فيقوم مباشرة بتوجيه التنبيه باإلخالء ويرفع دعوى رفض التجديد

يلتمس فيها إلزام المستأجر بإخالء المحل دون تعويض بسبب خطير و مشروع

دون حاجة إلثبات ذلك بمحضر معاينة و ال إعذار مسبق إذ يكفي تقديم الحكم

الجزائي أو المدني الذي يثبت قيام المستأجر بالفعل الذي دفع المؤجر لمطالبته )

1باإلخالء) و إذا كان اإلخالء إلخالل المستأجر بالتزاماته التعاقدية

فيتم إتباع اإلجراءات التي من القانون التجاري02 فقرة 177جاءت بها المادة

على المؤجر أوال أن يقوم بتحرير محضر معاينة إلثبات حالة1048633 المخالفة و قيامها ثم

يوجه إنذارا للمستأجر للكف عن ارتكابها و العدول عنها وأوجب المشرع أن

يكون اإلنذار بموجب عقد غير قضائي مع بيان السببالمستند إليه وذكر مضمون من القانون التجاري وكل177الفقرة الثانية من المادة

ذلك تحت طائلة البطالن ويتم إمهال المستأجر مدة شهر من تاريخ تبليغه للعدول

عن المخالفة معاينة استمرار قيام المخالفة عند انقضاء مهلة شهر كاملة

1048633 من يوم تبليغه باإلنذار و إستمرار المستأجر يإقتراف المخالفة يجب على المؤجر أن

يقوم بإثبات ذلك بمعاينة المخالفة عن طريق المحضر القضائي الذي يحرر محضر

معاينة الستمرار المستأجر في إرتكاب المخالفة رغم إنذاره

توجيه التنبيه بإخالء دون تعويض على المؤجر بعد استكمال1048633 اإلجراءات السابقة أن

يوجه للمستأجر تنبيها باإلخالء وان يذكر سببه من بينالحاالت السالفة الذكر و

هنا ال بد أن ال تكون األسباب متناقضة بذكر أحد حاالت من القانون177المادة

التجاري و عرض تعويض إستحقاقي وقد قضت المحكمةالعليا في قرارها الصادر

من المقرر قانونا أنه يجب أن يتم تنبيه باإلخالء بعقد laquo26 في 03 1996

غير قضائي وأن تبين فيه األسباب التي أدت إلى توجيههمع إعادة ذكر مضمون

و إال أعتبر باطال و لما أسس المطعون ضدهم194المادة التنبيه باإلخالء على

سببين اثنين أولهما غلق المحل التجاري خرقا لألحكام من القانون177المادة

التجاري و ثانيهما عرض تعويض إستحقاقي وفقا من176لألحكام المادة

القانون التجاري فإن هذين السببين متناقضين و ال يمكناالعتماد عليهما معا لطلب

إخالء القاعدة التجارية raquo (1) مباشرة الدعوى القضائية لرفض تجديد عقد اإليجار دون

1048633 تعويض إذا رفض المستأجر إخالء المحل بعد توجيه التنبيه باإلخالء يجوز

للمؤجر رفع الدعوى القضائية بعد إنتهاء مهلة ثالثة أشهر من تاريخ تبليغ التنبيه

باإلخالء يلتمس فيها129جنادي جياللي المرجع السابق ص (1 )

مجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 1 03التجارية و البحرية )

26 ص 1999عدد خاص الحكم بصحة التنبيه باإلخالء و بإلزام المستأجر بإخالء

المحل التجاري دونتعويض

إجراءات رفض تجديد اإليجار دون تعويض نتيجة وضعية 2 المبنى

في الحالة التي تكون فيها العمارة غير قابلة للشغل واإلستغالل و يصدر قرار عن

السلطة اإلدارية يؤكد ذلك و يأمر بإعادة البناء فعلىالمؤجر أن يوجه تنبيها من القانون التجاري173باإلخالء طبقا للمادة

و بعد إنتهاء أجل ثالثة أشهر من توجيه التنبيه باإلخالء ورفض المستأجر إخالء المحل

يجوز للمؤجر رفع دعوى قضائية أمام المحكمة و ترفقعريضة افتتاح الدعوى

بنسخة من القرار الصادر عن السلطة اإلدارية المختصةتحت طائلة عدم قبول الدعوى

و هو ما قضت به المحكمة العليا في03الذي جاء 1989 05القرار الصادر بتاريخ

من المقرر أن رفض تجديد اإليجار دون إلزام المؤجر بسدادتعويض اإلخالء laquo فيه

بسبب هدم كامل العمارة أو جزء منها يلزم المؤجر إنذارالمستأجر و تقديم القرار

اإلداري اآلمر بهدم كامل العمارة أو جزء منها و لما كان

الثابت في قضية الحال أن المطعون ضده لم ينذر الطاعنين بالخروج و لم يقدم

للمرافعات القرار اإلداري اآلمر بهدم العمارة أو جزء منها فإن قضاة المجلس بتعيينهم

خبير للقول هل المحل المتنازع عليه مهدد أم ال باالنهيار خالفوا القانون و استوجب raquo (1)

نقص قرارهم يلتمس المؤجر من خالل الدعوى التي يرفعها الحكم بصحة

التنبيه باإلخالء و إلزام المستأجر بإخالء العين دون تعويض

المطلب الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم بعد 0205صدور

المؤرخ تراجع المشرع من خالل تعديل القانون التجاري 0205بموجب القانون

المتضمن تعديل القانون التجاري تراجع عن أحكام 200506 في 02التنبيه باإلخالء

و التعويض اإلستحقاقى و اخضع إنهاء عقد اإليجارالتجاري للقواعد العامة في العقود

مكرر من187القائمة على إستقالل اإلرادة فنصت المادة القانون التجاري في فقرتها

يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجلالمحدد في العقد دون laquo الثانية

حاجة إلى توجيه تنبيه باإلخالء ودون الحق في الحصولعلى التعويض اإلستحقاقي

المنصوص عليه في هذا القانون ما لم يشترط األطراف raquo خالف ذلك

117 ص 4 عدد 1990 مجلة قضائية 56060ملف رقم 1989 05( قرار في 1 03 )

الفرع األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري إن إنهاء مدة عقد اإليجار الذي أبرم بعد صدور التعديل

المؤرخ في يجعل من المستأجر الذي يستفيد منه شاغال 20050206

دون حق و ال سند و يلزم بمغادرة األمكنة إذا لم يحصل بينه و بين المؤجر إتفاق

بإبرام عقد جديد و ذلك مهما طالت مدة استغالله لنشاطه التجاري داخل العين المؤجرة

و ال يلزم المؤجر بتوجيهتنبيه باإلخالء و ال يعرض تعويض إستحقاقي

وعلى ذلك إذا امتنع المستأجر عن اإلخالء فيمكن للمؤجرطرده باللجوء إلى القضاء عن

طريق دعوى أو بالحصول على نسخة التنفيذية لعقد اإليجار

أوال طرد المستأجر عن طريق إمهار عقد اإليجار التجاريبالصيغة التنفيذية

تبرم عقود اإليجار التجاري بعد التعديل بإفراغها فيمحررات رسمية و هذه األخيرة

320كل حكم أو laquo تعتبر سندات تنفيذية إذا تنص المادة من قانون اإلجراءات المدينة

و تبعا لمحتوى هذه raquo سند ال يكون قابل للتنفيذ إال إذا كانممهورا بالصيغة التنفيذية

المادة فإن العقود الموثقة حجة ال يقبل في مواجهتا إالالدفع بالتزوير و تتمتع بنفس القوة

التنفيذية لألحكام القضائية كما يخول حائزها سلطةتنفيذها مباشرة دون الحاجة إلى

اللجوء إلى القضاء فمتى حل اجل االلتزام يقوم الموثقمباشرة بوصفه ضابط عموميا

بتحمل ذيل العقد التوثيقي الصيغة التنفيذية المنصوص من قانون320عليها في المادة

اإلجراءات المدنية فيصبح العقد بذلك قابال للتنفيذ بالطرقالودية وفقا ألحكام المادة

من قانون اإلجراءات المدنية و الجبرية وكأنه حكم 330قضائي نهائي قاضي في

الخصومة وتبعا لذلك فإن عقد اإليجار التجاري المفرغ في محرر

رسمي ينتهي بحلول األجل المحدد فيه فإذا إمتنع المستأجر عن إخالء األمكنة على

المؤجر أن يحصل على الصيغة التنفيذية للعقد من عند الموثق ثم يمكنه طرد

المستأجر من األمكنة عن طريق المحضر القضائي بإستعمال كافة طرق التنفيذ بما فيها

الجبرية ثانيا دعوى الطرد

يمكن للمؤجر في حالة إمتناع المستأجر عن إخالء العينرغم حلول أجل العقد أن يلجأ

إلى القضاء ويطلب طرد المستأجر من األمكنة على أساسأنه أصبح شاغال دون حق وال سند بانتهاء مدة اإليجار

ويختص قاضي االستعجال بدعوى الطرد لتوافر عناصراالستعجال فيها طبقا للمادة

من قانون اإلجراءات المدنية وقياسا على ما استقر 183عليه اجتهاد المحكمة العليا في

اإليجار المدني حيث اعتبرت المحكمة العليا أن القاضياالستعجالي مختص في

دعاوى الطرد بالنسبة لعقود اإليجار المبرمة بعد صدورالمرسوم

03 03المتعلق بالترقية العقارية وقد جاء في 1993 93 التشريعي 01المؤرخ في

حيثيات01 187628 ملف رقم 2000لكن حيث أنه laquo 18قرارها المؤرخ في

بالرجوع إلى عقد اإليجار المبرم بين الطاعن و المطعونضده فإنه حددت مدة العقد

بسنة وبالتالي بعد إنهاء هذه المدة فإنه الطاعن للمستأجر محتال دون سند صحيح

ومن حق المطعون ضده المؤجر اللجوء إلى قاضي )1االستعجال إلزالة اإلعتداء )

laquo

و ما يؤكد اختصاص القاضي اإلستعجالي بدعوى الطرد ماذهبت إليه الغرفة التجارية

بالمحكمة العليا التي أقرت باالختصاص بطرد المستأجرالذي أبرم عقد إيجار لمدة ثالثة

و عشرون شهرا لنه ال يخول له اإلستفادة من أحكامالتجديد وقد جاء في قرار لها

و لما كان ثابتا أن قاضي اإلستعجالي الذي قضى بطرد laquo13 مؤرخ في 199907

المستأجر الطاعن من محل التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجارالتي حددت بثالث و

عشرين شهرا معتبرا إياه أصبح يحتل األماكن دون وجهأوسن يكون قد طبق صحيح

القانون raquo(2) فهذا القرار و عن كان ال يتعلق مباشرة بالحالة التي

تدرسها ولكن يفهمك منه ضمنيا اعتراف االجتهاد القضائي االستعجال باالختصاص في دعوى

المجرد عند حلول أجل عقد اإليجار المحدد و المتفق عليه بين األطراف

مكرر من187الفرع الثاني الطبيعة القانونية للمادة القانون التجاري

02فقرة مكرر من القانون187يلزم المستأجر laquo تنص المادة

التجاري في فقرة الثانية بمغادرة المكنة المستأجرة بانتهاء الجل المحدد في العقد

دون الحاجة على توجيه تنبيه باإلخالء دون الحق في الحصول على تعويض اإلستحقاتق

المنصوص عليه في هذاالقانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

210ذيب عبد السالم المرجع السابق ص (1 )1 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13 07( قرار في 2 137ص ) لتحديد الطبيعة القانونية لهذا النص ال بد من الرجوع إلى

القواعد العامة و نعلم أن القواعد القانونية تصنف إلى قواعد آمرة و أخرى مكملة

فاألولى هي التي ال يجوز لألفراد مخالفتها و اتصالها بأمور يحرص المشرع على عدم

المساس بها للمحافظة على النظام الذي يقوم عليه المجتمع و هي أمور تتصل اتصاال

وثيقا بكيان المجتمع و مقوماته األساسية

أما القواعد المكملة أو المفسرة فهي التي يجوزمخالفتها و ذلك باإلتفاق على ما

يخالفها و يحالف حكمها و ذلك ألنها ال تتعلق بكيانالمجتمع و مقوماته األساسية و

بالتالي فإن مخالفاتها ال تعتبر إخالال بالنظام العام ال يعنيذلك أن القاعدة المكملة تخلو

من صفة اإللزام و إنما تتوفر لها هذه الصفة طالما أناألفراد وقت إبرام تصرفاتهم لم

يخالفوا الحكم الذي تقرره و للتمييز بين النوعين باإلضافة إلى معيار تعلق القاعدة

بالنظام العام يمكن االستدالل بصياغة النص القانوني الذي جاء بالقاعدة و ألفاظه إذ أن

المشرع كثيرا ما يستخدم بعض األلفاظ في صياغة القاعدة القانونية تدل بما ال يدع

مجاال للشك عن نوعية وطبيعة القاعدة القانونية

و بتطبيق هذه األحكام على نص الفقرة الثانية من المادة مكرر من القانون187

فهذا يفيد أنها raquo ما لم يشترط األطراف خالف ذلك laquo التجاري التي تنص في آخرها

من القواعد المكملة وبالنتيجة يمكن لألطراف االتفاق علىما يخالفها فيمكن االتفاق

على إخضاع إنهاء عقد اإليجار لشروط معين قد تكونتوجيه التنبيه باإلخالء أو إنذار

بسيط أو بعرض التعويض االستحقاق أو غيرها إال ان هذافي الواقع مستبعد فالمؤجر

الذي تخلص من اإلجراءات التي كانت تقيد حريته فيالتصرف في ملكيته يستبعد أن

يقيدها بإرادته و أيا كان األمر فإن أي إتفاق يخالف أحكام هذه المادة البد

من ذكره في المحرر الرسمي الذي أفرغ فيه عقد اإليجار ألنه هو وسيلة

اإلثبات الوحيدة و القاضي إذا ال يمكنه استبعاد عرض عليه النزاع بشأن العقود 02

05المبرمة بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري من التطبيق إال بما187المادة

يوجد من أحكام مخالفة لها وردت في هذا المحرر و يترتب على ذلك أنه للمتعاقدين

مطلق الحرية في تحديد اإلجراءات و الشروط التي ينتهي بها العقد بالنسبة لعقود

إيجار المحالت المخصصة لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي المبرمة بعد تاريخ دخول

مكرر من187المادة القانون التجاري حيز التنفيذ إذ يصبح كل طرف ملزم

باحترامها شأنها شأن باقي االلتزامات التعاقدية األخرى فإذا ما كان عقد اإليجار قد

تضمن أن ال ينتهي اإليجار إال بتنبيه بإخالء يوجهه المؤجر للمستأجر في زمن معين أصبح

المؤجر مقيد في ممارسة حق االسترجاع بإتمام ذلك اإلجراء في األجل المحدد فإن لم

يعين أجل محدد للتنبيه وجب الرجوع إلى إرادة المتعاقدين فإن قصدا الرجوع إلى

مواعيد اإلخالء المقرر في من القانون التجاري وجب احترام هذه المواعيد و إذا 173

كان عقد اإليجار قد تضمن الشكل الذي يجب أن يتم به تبليغ هذا التنبيه كأن يشترط

ان يكون ذلك عن طريق المحضر وجب إحرام هذا الشكل أيضا إذا تضمن عقد اإليجار

بند يلزم المؤجر بدفع تعويض معين للمستأجر قبل إلزامه بإخالء العين المؤجرة

أصبح المؤجر حينئذ مقيد بممارسة حق االسترجاع أيضا بأداء ذلك التعويض الذي التزم

به للمستأجر و خالصة ما نتوصل إليه من هذا المبحث

أن المستأجر العقار الستغالله في ممارسة نشاط التجاريبموجب عقد مبرم قبل صدور

يتمتع بحصانة منحها له المشرع إذا اكتسب القاعدة 0205التجارية وفق القانون

التجاري و محله الشروط القانونية تحمى هذه الحصانة تعطيه الحق في الحصول على

تعويض إذا تم تجريده من ملكيته التجارية في حين ال يتمتع المستأجر بعقد أبرم بعد تاريخ الحق

للتعديل بهذه الحصانة إذ يخضع عقده إلرادة األطراف و حرية اتفاقهم

بالمحالت التجارية ليسكن فيها أو أحد أفراد عائلته بشرطأن ال يكون المستفيد من هذا

اإلسترجاع حائز لسكن يكفيه لحاجته المعتادة ملحقات ذات نفع عام

وهي التي تفيد و تنفع اإلستغالل التجاري و تحقق المزيدفي إستثماره دون أن يكون

لفقدها أثر في تعريض المحل لخطر عدم إستمرار النشاطو مثالها موقف السيارات

بالنسبة للمطعم إال أن هذه المالحقات قد تكون ضروريةأحيانا أخرى و يخضع ذلك

للسلطة التقديرية لقاضي الموضوع ويقع على المستأجرعبء إثبات أن فقدها يلحق

الضرر بنشاطه جنادي جياللي اإليجارات التجارية في القانون التجاري (1

( الجزائري الديوان الوطني لألشغال27التربوية ص

ملحقات ضرورية هي األماكن التي يعتمد عليها المحل الرئيسي و يؤدي

رفض تجديدها إلى تهديد إستغالله و يعرض المحل الرئيسي للخطر و ينعكس سلبا على

النشاط التجاري1048633 المدة في عقد اإليجار التجاري

تحدد مدة اإليجار بكل حرية من طرف المتعاقدين إذاتخضع في تقديرها إلرادتيهما

الصريحة و الخالية من العيوب فإذا إتفق الطرفان علىمدة معينة يكون العقد محدد

المدة و عند النزاع على األطراف إثباتها وإذا لم يتماإلتفاق عليها فإن العقد يكون غير

محدد المدة و تكمن أهمية المدة في عقد اإليجار التجاريفي طلب تجديد اإليجار و

التمسك به و ذلك أن حق اإليجار يكتسبه المستأجر إذاإستغل المحل مدة معينة و قد

من القانون التجاري بسنتين على األقل172حددتها المادة بموجب عقد مكتوب رسمي

كان أو عرفي وأربع سنوات متتابعة وفقا إليجار واحد أواكثر شفاهية كانت أو

كتابية1048633 بدل اإليجار

يخضع تحديد بدل اإليجار كمدته لإلرادة الحرة ألطرافه سواء في قيمته أو الطريقة

التي يدفع بها و بالنسبة للتسديد فاإليجار يعتبر دين وألن الدين مطلوب و ليس

محمول فعلى المؤجر أن يطالب به غير أن العرف التجارياستقر على أن المستأجر

هو المطالب بحمله و يقع عليه عبء إثبات دفعه و يترتب على عدم دفع بدل اإليجار إما فسخ العقد إذا كان

هناك إتفاق مسبق على ذلك من القانون التجاري ( أو رفض191بين األطراف )المادة

التجديد دون تعويض القانون التجاري ( ويحق لطرفي177إستحقاقي )المادة

العقد أن يطلبا مراجعة المبلغ من القانون التجاري أجازت193المحدد في العقد فالمادة ذلك بعد مرور ثالث سنوات

إبتداء من إستغالل المحل التجاري أو من مراجعة اإليجارالمعمول به و تخضع

مراجعة بدل اإليجار إلجراءات تنقسم إلى مرحلتين إجراءات ودية أي غير قضائية

يتعين على من يرغب في إعادة النظر في بدل اإليجار أنيوجهه طلبه عن طريق

المحضر القضائي الذي يحرر محضرا في هذا الشان يتضمن مبلغ بدل اإليجار

الطالب به أو عن طريق البريد بموجب رسالة موصى عليهامع طلب اللم بالوصول

( و في حالة عدم إتفاق ( من القانون التجاري192المادة

األطراف بالتراضي فعلى الطرف الذي يهمه التعديل أن يرفع دعوى أمام القضاء

اإلجراءات القضائية في حالة عدم اإلتفاق على تجديد بدل اإليجار خالل ثالثة

اشهر من تاريخ المبلغ ) المادة من القانون التجاري ( فعلى الطرف الذي يهمه 192

التعجيل أن يرفع األمر إلى الجهة القانون التجاري ( فيرفع192القضائية المختصة )المادة

أمام القاضي اإلستعجالي إذا إتفق األطراف على مبدأ التعديل و بقي الخالف في مبلغه

من القانون195) المادة ( التجاري

أما إذ لم يتم اإلتفاق أصال فهنا ال بد من اللجوء إلى قاضي من194الموضوع ) المادة

القانون التجاري ( و يمكن للقاضي اإلستعانة بخبير كونتقدير بدل اإليجار يقترن

بأسس تتعلق بالقيمة اإليجارية لألماكن المؤجرة4 فقرة 192و يستحق بدل اإليجار الجديد طبقا للمادة

إبتداء من تاريخ رفع الدعوى إال إذا وجد إتفاق بين األطراف على خالف ذلك ففي هذه

الحالة ال مانع أن يكرس القاضي إرادتهم

الواردة raquo إبتداء من يوم الطلب laquo و ذهبت المحكمة العلياإلى أن المقصود من عبارة

من القانون التجاري هو تاريخ رفع192في المادة الدعوى للمطالبة بتعديل بدل

اإليجار و ليس تاريخ إعادة السير في الدعوى بعد خبرة وهو ما جاء في قرارها

يستحق بدل اإليجار الجديد إبتداء من يوم الطلب مالم يتفق13 المؤرخ في 199907laquo

الطرفان قبل رفع الدعوى أو أثناءها عن تاريخ آخر وبقضائهم بداية سريان رفع

اإليجار من تاريخ إعادة السير في الدعوى أمام المحكمة بعدالخبرة فإن قضاة المجلس

قد خرقوا القانون التجاري raquo(1) السبب في عقد اإليجار التجاري -

01 عدد 2001 مجلة قضائية 192078ملف رقم 1999 13( قرار في 1 07 199ص )

يعرف السبب في العقود بأنه العنصر المعنوي الذي يسمحبمعرفة لماذا اإلرادة تنشأ

اإللتزام فهو الهدف الذي من اجله يؤدي المتعاقد التزامه و يمكن تعريفه باإلعتبارات

اإلقتصادية التي ينتظر جنيها طرفا العقد من تعاقدهما ) )2

فالسبب إذا في عقد اإليجار التجاري بالنسبة للمؤجر هواإلستفادة من سعر اإليجار و

بالنسبة للمستأجر هو إستغالل العين المؤجرة في ممارسة نشاط تجاري

المطلب الثاني إنشاء عقد اإليجار التجاري بعد صدور 0205القانون

كانت مسألة الرسمية في عقد اإليجار التجاري قبل 0205صدور القانوني

محل خالف بين رجال القانون و القضاء سيما أمام 200506 المؤرخ في 02

172تعارض النصوص القانونية في هذا الشأن فالمادة من القانون التجاري تجيز

ضمنيا إبرام هذا العقد كتابة أو شفاهة في حين أن المادة من القانون1 مكرر 324

المدني تنص صراحة على ضرورة إخضاعه إلى الرسمية تحت طائلة البطالن

و لكن بعد صدور القانون المشار إليه تم وضع حد لهذاالخالف و ذلك من خالل

187المادة الثالثة منه التي تممت القانون التجاري بالمادة مكرر و التي تناول

مضمونها من خالل مايليالفرع األول الشكل الرسمي في عقد اإليجار التجاري

مكرر من القانون التجاري التي أضيفت187جاء في المادة إليه بموجب القانون

تحرر عقود اإليجار المبرمة ابتداء من تاريخ نشر هذا مايلي0205القانون في laquo

الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطيةالشعبية في شكل الرسمي و ذلك

تحت طائلة البطالن و تبرم لمدة يحددها األطراف بكل raquo حرية

يتضح من هذا النص أن المشرع أصبح يقتضي إفراغ عقداإليجار التجاري في سند

رسمي ومن ثم لم يعد هناك مجال للحديث عن عقودإيجار تبرم شفاهة أوفي محررات

عرفية و بذلك يكون المشرع قد كرس ما ذهبت إليه المحكمة العليا

في قرارها المؤرخ في الذي سبقت اإلشارة إليه و تبنى الموقف الذي 19960709

قال بوجوب إفراغ عقد اإليجار التجاري في قالب رسمي

ذيب عبد السالم عقد اإليجار المدني الديوان الوطني (2 27ألشغال التربوية ص )

و رغم ما للرسمية من أهمية خاصة في إثبات العقود ومعرفة الشروط التي أقام

األطراف العقد بناء عليها إال أنها من الممكن أن تتعارضمع ما تتسم به التجارة من

سرعة بعرقلة المتعاقدين بإجراءات التوثيق كما أنها قدتثقل كاهلهم بمصاريف العقود

الرسمية ولعل السؤال الذي يطرح في هذا الصدد

ما هي الطبيعة القانونية للرسمية في عقد اإليجارالتجاري

إن المشرع قد يشترط الكتابة لقيام تصرف من التصرفات بحيث ال تقوم هذه األخيرة

و ال تنتج أثارها القانونية إال إذا أفرغت إرادة المتعاقدينفيها أمام موظف رسمي

فهذه الكتابة تعتبر ركنا شكليا في التصرف فإذا إنعدمتهذه الشكلية إنعدم التصرف

معها أما إذا إشترط الكتابة إلثبات التصرف فإن تخلفها ال( مما يعنى1يؤدي إلى بطالنه)

أن القاعدة لتحديد طبيعة الكتابة هي الجزاء المترتب على تخلفها

مكرر من187و ذلك laquo و تبعا لذلك و إستنادا إلى المادة القانون التجاري التي تنص

فإن إفراغ عقد اإليجار التجاري في محرر رسمي هو ركنفي هذا raquo تحت بطالن

العقد فعقد اإليجار التجاري إذن أصبح بموجب هذا التعديلمن العقود الشكلية التي

تتطلب لصحة إنعقادها إضافة إلى توافر األركان العامة منتراض و محل و سبب

مشروعين أن يتبع فيها الشكل الذي يوجبه القانون و اصبحيشكل إستثناء من قاعدة

59يتم العقد laquo الرضائية في العقود التي أقرتها المادة من القانون المدني إذ تنص

بمجرد أن يتبادل الطرفان التعبير عن إرادتهما المتطابقيندون اإلخالل بالنصوص

القانونية raquo و من ثم إذا عرض على القاضي نزاع حول إيجار تجاري

فعليه قبل التطرق إليه أيا كان موضوعه التحقق من وجود المحرر الرسمي الذي

أفرغ فيه العقد حتى و لو لم ينازع األطراف في قيامه و اقروا بوجوده و ذلك ألن العقد

في حالة عدم إفراغه في محرر رسمي يعد باطال وال يمكن لألطراف تصحيحه

بإقرارهم مكرر من القانون187الفرع الثاني سريان المادة

التجاري من حيثالزمان

يخضع سريان القواعد القانونية من حيث الزمان إلىمبدأين هما عدم الرجعيةو

األثر الفوري للقانون فيقضى األول بأن أحكام القوانينال تسرى إال على ما يقع من

محمد زهدور الموجز في الطرق المدنية لإلثبات في (1 25التشريع الجزائري ص )

تاريخ العمل بها و ال يترتب عليها اثر فيما وقع قبلها و في من2ذلك تنص المادة

ال يسري القانون إال على ما يقع في المستقبل وال يكونله أثر laquo القانون المدني

و يقضي مبدأ األثر الفوري للقانون أن يطبق القانونالجديد بأثر مباشر على raquo رجعي

اآلثار الجارية للمراكز القديمة إال أنه يفرق في ذلك بينالمراكز القانونية التي تخضع

لهذا المبدأ و بين المراكز العقدية التي تخضع أثارهاللقانون القديم ذلك ألن إخضاعها

للجديد فيه تعديل للعقد و القاعدة أن العقد شرعية المتعاقدين

لم و المشرع خالل التعديل الذي أدخله على القانون 0205التجاري بموجب القانون

يكثف بالقواعد العامة و إنما نص صراحة على التاريخ الذييبدأ من خالله سريان

مكرر و بالنتيجة فإن العقود التي أبرمت قبل187المادة تاريخ نشر هذا القانون أي قبل

يطبق20050609و أن أطراف هذه العقود غير 5975عليها أحكام األمر

ملزمين بإفراغها في محرر رسمي و هذا ما يحتم علىالقاضي عند نظره في

النزاعات المتعلقة باإليجار التجاري أن يبحث في تاريخإبرامها ألنه هو المعيار المحدد

للقانون الواجب التطبيق و رغم أن أعمال هذه القواعد يؤدي إلى إخضاع أوضاع

قانونية متشابهة ألحكام قانونية مختلفة مما يخلق لدى الناس شعور بعدم المساواة أمام

القانون إال أن إحترام إرادة األفراد الخاصة توجب ذلك ألنهم عند التعاقد قد أخذوا

في إعتبارهم النصوص الموجودة

هو من و خالصة هذا المبحث أن عقد اإليجار التجاري 5975المبرم في ظل األمر

العقود الرضائية يكفي في إبرامه تبادل اإليجاب و القبولبين المؤجر و المستأجر برضا

سليم و محل و سبب مشروعين حتى يرتب العقد كافةأثاره أما عقد اإليجار التجاري

فهو من العقود الشكلية فال يمكن أن يرتب أثاره بعد 0205المبرم في ظل القانون

توافر الرضا و المحل و السبب المشروعين إال إذا تم إفراغه في محرر رسمي

فكيف يتم إثبات كل من العقدين المبحث الثاني إثبات عقد اإليجار التجاري

إلى تغيير القواعد التي تحكم أدى تعديل القانون 0205التجاري بموجب القانون

إثبات عقد اإليجار التجاري وأصبح أطراف العقد المبرمبعد التعديل مطالبين في

قبل تعيله و إثبات عقدهم بغير ما يطالب به أطراف 5975العقد المبرم في ظل األمر

توضيحا لذلك تم تقسيم هذا المبحث إلى مطلبين خصصاألول إلثبات عقد اإليجار

قبل تعديله و الثاني إلثبات العقد المبرم بعد التجاري 5975المبرم في ظل األمر

التعديل الذي أدخل على القانون التجاريالمطلب األول إثبات عقد اإليجار التجاري المبرمقبل 59

75في ظل األمر تعديله

نتعرض من خالل هذا المطلب إلى القاعدة في اإلثبات فيالمواد التجارية أوال ثم

إلى ما إستقر عليه القضاء في إثبات عقد اإليجار التجاريلفرع األول القاعدة في إثبات العقود التجاريةا

إن اإلثبات في المواد التجارية حر كقاعدة عامة و يستفادهذا الحكم من النص

من القانون30يثبت كل عقد تجاري بسندات laquo المادة التجاري التي تنص على

رسمية أو بسندات عرفية بفاتورات مقبولة بالرسائل بدفاتر الطرفين باإلثبات

بالبينة أو بأية وسيلة أخرى إذا رأت المحكمة وجوب raquoقبولها

من القانون المدني التي333و كذلك من نص المادة إستثنت المسائل التجارية من مجال

تطبيقها عندما عددت الحاالت التي يجب فيها اإلثباتبالكتابة إذ جاء في فقرتها

في غير المواد التجارية إذا كان التصرف القانوني تزيدقيمته laquo األولى

دج أو كان غير محدد القيمة فال تجوز100000على البينة في إثبات وجوده أو

إنقضائه ما لم يوجد نص يقضي بغير ذلك raquo (1) و يترتب على إطالق المشرع حرية اإلثبات في المادة

التجارية أنه يمكن إثبات التصرف التجاري أيا كانت قيمته بالكتابة أو البينة أو

القرائن أو بأي وسيلة أخرى تراها المحكمة و انه يجوز إثبات ما يخالف أو يجاوز ما إشتمل

عليه سند كتابي بشهادة الشهود و القرائن وكافة طرق اإلثبات

و باعتبار عقد اإليجار التجاري من العقود التجارية فإنهيمكن مبدئيا إثباته بمختلف

طرق اإلثبات هذا ما يمكن استخالصه من قواعد اإلثبات لكن هل استقر

القضاء على ذلك أم كان لهموقف أخر

لفرع الثاني إثبات عقد التجاري وفق ما إستقر عليها القضاء

من القانون التجاري التي تجعل30رغم صراحة المادة اإلثبات حرا في العقود

التجارية إال أن اجتهاد المحكمة العليا استقر على ما يخالفذلك في شأن إثبات عقد

اإليجار التجاري و ذلك عندما قيدت إثبات العقد الذي يبرمشفاهة بضرورة تقديم

وصوالت الكراء و بالتالي فإذا كان عقد اإليجار الذي افرغ في سند مكتوب

رسمي أو عرفي يتم إثباته بهذه الكتابة و في غياب ذلك على المستأجر تقديم

وصوالت الكراء إلثبات صفته كمستأجر شرعي مالك للقاعدة التجارية و إال أعتبر شاغال

من دون حق و السند كما أن المحكمة العليا تستبعد و ترفض أي وسيلة إثبات

أخرى في حالة العقد الشفهي و هكذا يستبعد السجل التجاري و الوثائق المسلمة من إدارة

الضرائب أو اإلتحاد العام للتجار أو التجارة أو الصناعة و يستبعد أيضا وصل الكراء

أو الماء أو الهاتف و أعتبرت المحكمة ان هذه الوثائق ال تكفي إلثبات صفة

المستأجر و ال يؤخذ بها ذلك ألن إثبات العالقة بين المؤجر و المستأجر البد أن تكون

بكتابة صادرة عن المؤجر كما إعتبرت أن طول مدة شغل العقار و ممارسة النشاط

التجاري فيه ال يمكن األخذ به كدليل لقيام عالقة اإليجار

وعلى ذلك قضت المحكمة العليا199305من المستقر laquo 10في قرارها المؤرخ في

عليه قضاء أن اإليجار يثبت بعقد رسمي أو بتقديم إيصاالتاإليجار و لما ثبت في

قضية الحال أن الطاعن لم يثبت صفته كمستأجر سواءيعقد إيجار مكتوب أو وصوالت

من القانون333( المادة 1 20المؤرخ في 10 20050705المدني بعد تعيلها بموجب القانون )

المتمم للقانون المدني اإليجار مكتفيا بإثبات تسجيله بالسجل التجاري و تسديد

الضرائب فإن هذه الوثائق ال تثبت العالقة اإليجارية كما أن أطول مدة اإلستغالل ال

تشكل كذلك دليال على وجودعقد

اإليجار raquo(1) و كخالصة فإن عقد اإليجار التجاري المبرم قبل التعديل

الذي أدخل على القانون التجاري ال يمكن إثباته إال بتقديم محرر عرفي أو رسمي أو

وصوالت الكراء و ذهبت المحكمة العليا إلى أنه يكفي تقديم وصل كراء

واحد ويفهم ذلك من حيثيات11 الذي جاء فيه 1988و لكن وحيث أنه بالرجوع laquo

27قرارها الصادر بتاريخ إلى القرار المطعون فيه فإن مزاعم الطاعن ال تقف أمام

ما أعتمد عليه القرار من أدلة كتابية لدى قضاة الموضوع و أن الطاعن رغم زعمه

بأنه مستأجر للمحل التجاري من المدعي عليها منذ ثمان سنوات إال أنه لم

يستطع أن يقدم للمجلس ولووصل إيجار واحد raquo (1)

وتبعا لذلك فإن القاضي الذي يعرض عليه نزاع يتعلق بعقدإيجار تجاري أبرم في ظل

قبل تعديله و أنكر أحد األطراف قيام العالقة 5975اإليجارية ال يمكن له أن األمر

يأخذ كدليل لإلثبات إال الكتابة الرسمية أو العرفية أو وصوالت الكراء

أما إذا أقر األطراف بوجود العقد و لم ينازعوا في قيامةفاللقاضي أن يفصل في

الدعوى حتى ولو لم يوجد في ملفها محرر أو وصل كراء المطلب الثاني إثبات عقد إليجار التجاري المبرم بعد

صدور القانون0502

إن عقد اإليجار التجاري المبرم بعد التعديل الذي أدخل 5975على األمر

أصبح من العقود الشكلية إذ يجب المتضمن القانون 0205التجاري بموجب القانون

تحريره تحت طائلة البطالن في محرر رسمي و بذلك فإنأي شخص يدعي انه طرف

في عالقة إيجارية بموجب عقد إيجار تجاري أبرم بعد صدور القانون السالف الذكر

ملزم إلثبات صحة ما يدعيه بتقديم محرر رسمي افرغ فيههنا التصرف و يشترط في

من القانون المدني324هذا المحرر الرسمي طبقا للمادة أن يقوم بتحريره ضابط

عمومي و هو الموثق في حدود إختصاصه و أن يحترم في تحريره األشكال القانونية

اإلجتهاد القضائي للغرفة107969ملف رقم 199310( قرار في 1 05التجارية و البحرية )

80عدد خاص ص 04 عدد 1992 المجلة القضائية 5090ملف رقم 1988

27( قرار في 1 11 89ص ) و تكتسي الورقة الرسمية إذا توافرت فيها الشروط

القانونية الذاتية في اإلثبات حيث ال يطلب ممن يحتج بها أن يثبت صحتها و لكن على من

ينكرها و ينفي عالقة اإليجار أن يقيم الدليل على بطالنها وليس له طريق في

ذلك إال الطعن فيها بالتزوير

و من دون الكتابة الرسمية ال يمكن إثبات عقد اإليجارالتجاري و ال مكان لمواجهة

غيابها باإلقرار أو توجيه اليمين الحاسمة و ال مجال أيضاللحديث عن بداية الثبوت

بالكتابة بتقديم وصوالت كراء قصد إستكمالها بشهادة الشهود أو القرائن

ويبقى تصور حالة واحدة يمكن فيها إثبات عقد إيجار تجاريابرم بعد صدور القانون

بالبينة و القرائن و جميع طرق اإلثبات وهي حالة 0205فقدان السند الرسمي

من336يجوز اإلثبات بالبينة laquo المنصوص عليها بالمادة القانون المدني التي جاء فيها

فيما كان يجب إثباته بالكتابة إذا فقد الدائن سندهالكتابي لسبب أجنبي خارج عن

إرادته raquo فهذه المادة تجيز اإلثبات بالبنية أو القرائن ألي عقد

يشترط القانون إثباته بالكتابة ولو كان عقدا شكليا ويالحظ أن هذه المادة تنص على حالة

فقدان الدائن لسنده ولكنها في الحقيقة تنطبق على جميع من يريد التمسك بها ممن )

1تتوفر فيه الشروط المنوه عنها ) و يجب على من يريد اإلستفادة من هذه الحالة أن يثبت

مايلي أنه قد أفرغ فعال عقد اإليجار التجاري في محرر رسمي 1

و أن هذا العقد كان مستوفيا لجميع الشروط الموضوعية و الشكلية

أن يثبت واقعة ضياع السند و فقدانه وهي واقعة مادية 2تثبت بجميع طرق اإلثبات

أن يثبت السبب األجنبي بأن يقدم الدليل على أن ضياع 3السند كان لحادث حريق أو

غرق أو حرب أو لسبب راجع على شخص ثالث كسارق أو مغتصب

وحتما فإن إشتراط إفراغ عقد اإليجار في محرر رسمي يخفف على أطرافه عبء

إثباته و يسهل على القاضي التحقق من قيامه و البحثفي أركانه خاصة مدته و بدل

اإليجار بكوش يحي أدلة اإلثبات في القانون المدني الجزائري (1

( و الفقه اإلسالمي المؤسسة الوطنية237للكتاب ص

و نلخص من خالل هذا المبحث إلى أن إثبات عقد اإليجارالتجاري المبرم قبل تعديل

يكون بتقديم محررات رسمية كانت أو عرفية القانون 0205التجاري بموجب القانون

أفرغ فيها العقد أو بتقديم وصوالت الكراء أما العقد الذيأبرم بعد صدور القانون

السالف الذكر فال يمكن إثباته إال بتقديم المحرر الرسميالذي أفرغ فيه العقد مع

مراعاة قواعد اإلثبات كما سبق شرحه هذا عن إثبات عقد اإليجار التجاري و يبقى السؤال كيف

يتم إنهاؤه و متى يحقلألطراف تجديده

الفصل الثاني تجديد عقد اإليجار التجاري و إنهاؤه األصل في العقود أن العقد شريعة المتعاقدين فيتم

تعديله و تجديده و إنهاؤه باإلتفاق فيما بينهم إال أن المشرع خرج عن هذه القاعدة

في اإليجارات التجارية عندما أقر للمستأجر الحق في التمسك بتجديد اإليجار و قيد

سلطة المؤجرة في إنهاء عقد اإليجار حتى و لو كان محدد المدة بعرض التعويض

اإلستحقاق أو إثبات السبب الخطير و المشروع تجاه المستأجر المخلي وفق أحكام

من القانون التجاري177المادة و إثر02رجع المشرع إلى القواعد العامة وألغى 2005

09التعديل المؤرخ في أحكام التعويض اإلستحقاقي و التنبيه باإلخالء و أصبح عقد

اإليجار التجاري كغيره من العقود يخضع لإلدارة الحرة ألطرافه

وقد تم تقسيم هذا الفصل لتوضيح ذلك إلى مبحثين نتعرض في األول إلى أحكام تجديد

عقد اإليجار التجاري و في الثاني إلى إنهاء هذا العقد 5975و ذلك وفقا ألحكام األمر

المعدل له المتضمن القانون التجاري قبل تعديله و 0205القانون

المبحث األول تجديد عقد التجاري يخضع تجديد عقد اإليجار التجاري المبرم قبل التعديل إلى

و174أحكام المواد ما يلبيها من القانون التجاري التي تمنح لمستأجر العقار ما

يسمى بحق اإليجار و هو الحق الذي يخول له التمسك بتجديد العقد رغم حلول أجله

وذلك إذا توفرت فيه فتطبق عليه أحكام المادة الشروط القانونية أما العقد 02

05المبرم بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري التي تخضع تجديده إلرادة 187

األطراف المستقلة و من خالل المطلب األول لهذا المبحث نتناول تجديد عقد

اإليجار التجاري المبرم في قبل تعديله وفي الثاني نتعرض لتجديد العقود المبرمة 59

75بعد التعديل ظل األمر على النحو التالي

المطلب األول الحق في تجديد اإليجار فيقبل تعديله 59 75ظل األمر

يتعلق تجديد اإليجار التجاري بالعقود التي تبرم لمدةمحددة أما غير محددة

المدة فال تطرح بشأنها المسألة ذلك ألنها تظل قائمة ومستمرة إلى حين إعالن أحد

األطراف رغبته في إنهاءها و التجديد قد يكون صريحابالتعبير بين األطراف فيما

بينهم باإليجاب و القبول أو ضمنيا بتواصل اإليجار المنعقدإلى بعد األجل المحدد في

العقدالفرع األول التجديد الصريح العقد اإليجار التجاري

إن التجديد الصريح لعقد اإليجار التجاري قد يتم بتبادلاإليجاب و القبول بين

المؤجر و المستأجر و تحرير عقد إيجار جديد أو باإلتفاقعلى إستمرار العقد بشروطه

السابقة أو بأخرى مختلفة و هذا إعماال للقواعد العامةفي العقود كما قد يتم بممارسة

المستأجر للحق الذي كرسه له المشرع و هو حق التمسكبطلب التجديد الصريح طبقا

و ما يليها من القانون التجاري حماية له172ألحكام المادة من األضرار التي قد تلحق

به نتيجة رفض التجديدأوال شروط التمسك بحق تجديد عقد اإليجار التجاريمنها يتعلق بصاحب الحق و منها ما يتعلق بعقد اإليجارالشروط المتعلقة بصاحب الحق في التمسك بالتجديد

ال يجوز التمسك بحق التجديد إال من laquo أ جاء في المادة من القانون التجاري172

و يستخلص منه أنه raquo طرف المستأجرين أو المحولإليهم أو ذوي الحقوق

يمكن التمسك بتجديد عقد اإليجار التجاري لألشخاص التاليين

المستأجر األصلي الذي تربطه عالقة مباشرة مع المؤجر1048633 مالك العقار

1048633 ذوي الحقوق كالوارث أو الموصي له أو الموهوب له المحول إليه حق اإليجار الذي ينتقل إليه حق اإليجار

1048633 كمشتري القاعدة التجارية من مالكها مستأجر العقار

و يطرح السؤال بشأن مستأجر العين المؤجرة من الباطنو مستأجر القاعدة التجارية

لتسييرها تسييرا حرا بالنسبة للمستأجر من الباطن فيجوز له أن يطلب التجديد

من المستأجر األصلي في حدود الحقوق التي يتمتع بها هذا األخير من مالك العين

المؤجرة وفي ذلك نصت المادة فقرة198يجوز للمستأجر من الباطن ان يطلب تجديد laquo

أولى من القانون التجاري إيجاره من المستأجر األصلي في حدود الحقوق التي يتمتع

بها هذا األخير نفسه منالمالك raquo

كما يجوز له أن يطلب تجديد عقد اإليجار من المالك إذا كانقد رخص صراحة أو

ضمنيا باإليجار من الباطن أو وافق عليه أو إذا لم تكناألماكن محل اإليجار األصلي

تشكل في حالة اإليجار الجزئي من الباطن كال مشاعا مادياأو في نية األطراف فقرة األخيرة من القانون189المشتركة ) المادة

التجاري ( أما إيجار التسيير الحر و المقصود به إيجار القاعدة التجارية

من مالكها مستأجر العقار فقد إستقرت المحكمة العليا بشأنه أنه ال يمكن أن تطبق

عليه أحكام اإليجار التجاري07 فقضت في قرارها المؤرخ في 12مايلي 1999

ال يمكن إعتبار عقد التسيير الحر بمثابة عقد إيجار تجاري

laquo مهما طالت مدة بقاء المسير بالمحل التجاري و ال يستوجب التنبيه باإلخالء إذ

ينتهي في أي وقت بمجرد وبالتالي فإن مستأجر القاعدة التجارية لتسييرها تسييرا (1

حرا ال يملك ( raquo إنذار مكتوب حق التمسك بتحديد اإليجار و قد قضى مجلس قضاء

الشلف في قرار له مؤرخ في بإلزام مستأجر القاعدة التجارية بإخالء العين 20050430

المؤجرة إلنهاء مدة اإليجار و رفض دفع المستأجر ببطالن التنبيه باإلخالء و

جاء في حيثيات هذا حيث أن قاضي الدرجة األولى أصاب في حكمه لما إستند

laquo القرار203على المادة من القانون التجاري و اعتبر المستأنف مستأجر مسير و

أن إنهاء عقد اإليجار ال176 و 173يخضع للشروط النصوص عليها بالمواد raquo (2)

من القانون التجاري بأن يثبت المستأجر أنه يستغل المتجر بنفسه أو بواسطة

أحد تابعة كالوكيل أو مدير الشركة إذا كانت النيابة إتفاقية أو الحارس القضائي أو

الوصي أو القيم أو الوكيل عن الغائب إذا كانت النيابة قانونية و يؤكد حق الحارس

القضائي أو وكيل في من201تجديد إيجار المحل التجاري ما تقضي به المادة )

3القانون التجاري ) الشروط المتعلقة بعقد اإليجار

من169أ أن يرد اإليجار العقارات المذكورة في المادة القانون التجاري

عدد2001 المجلة القضائية 201563ملف رقم 1999 07( قرار في 1 12 209 ص 01 )

2005عن الغرفة التجارية بمجلس قضاء الشلف 05 30( قرار في 2 04 128فهرس رقم )

60جنادي جياللي المرجع السابق ص (3 ) بأن يكون اإليجار من اجل ممارسة نشاط تجاري بذلك

تستبعد اإليجارات التي تتم من اجل ممارسة المهن الحرة أو المدنية أو الحرفية و

في الحالة األخيرة إشترط المشرع أن يكتسب الحرفي صفة التاجر وان يقيد نفسه

قي السجل التجاري كما و4 من القانون التجاري ) 169رد ذلك في المادة )

ج أن تكون مدة اإليجار سنتين فأكثر بعقد مكتوب و بعقدشفهي أربع سنوات متتالية

ودون إنقطاع فعلى المستأجر أن يثبت أنه إستغل المحلحسب ما سبق ذكره و

إال سقط حقه في التمسك بالتجديد و يمكن إلزامه بالخروجبمجرد إنقضاء المدة و

هو ما كرسته المحكمة العليا بموجب قرار07عندما 1999 13صادر بتاريخ

رفضت الطعن المرفوع من المستأجر ضد قرار قضىإستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث وعشرينشهرا معتبرة إياه

1انه اصبح يحتل األماكن دون حق أو سند ) ) ثانيا إجراءات تجديد عقد اإليجار

من القانون التجاري و ما174يتم التجديد طبقا للمادة يلبها بتقديم طلب إلى المؤجر

يتضمن رغبة المستأجر في التجديد أثناء سريان العقدوقبل إنتهاء مدته بستة أشهر على

األقل و ذلك بموجب عقد غير قضائي عن طريق المحضرأو برسالة موصول عليها

مع طلب العلم بالوصول كما يجوز أن يتم التبليغ للمسيرالذي يتوفر فيه الصفة الكافية

إلستالمه وفي حالة تعدد المالكين للعقار المؤجر يكفيتوجيه الطلب ألحدهم ليسرى

عليهم جميعا إال إذا كانت هناك شروط أو إتفاقات أخرىبين األطراف تخالف ذلك و

أوجب المشرع أن يتضمن طلب التجديد تحت طائلة بطالنهمضمون الفقرة األخيرة من

من174يتعين على المؤجر في أجل ثالثة laquo المادة القانون التجاري التي تنص

أشهر من تاريخ تبليغ طلب التجديد أن يحيط الطالب علمابنفسه اإلجراء إذا كان يرفض

التجديد مع إيضاح دوافع هذا الرفض و يعتبر المؤجر إذا لميكشف عن نواياه في هذا

األجل موافقا على مبدأ اإليجار السابق raquo وعلى المؤجر خالل األشهر الثالث التي تلي تاريخ تبليغه أن

يبين موقفه تجاه طلب التجديد و الذي ال يخرج عن أحد الحاالت التالية

الموافقة على التجديد دون قيد أو شرط في هذه الحالة1048633 يجدد العقد بشروطه

9السابقة وبنفس المدة شرط أن ال تتجاوز من القانون175سنوات) المادة

01التجاري فقرة ) على بن غانم الوجيز في القانون التجاري وقانون (4

187األعمال موفم للنشر ص )01 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137ص ) الموافقة على التجديد ولكن بشروط أخرى فإذا وافق

1048633 عليها المستأجر كان األطراف أمام عقد جديد يجب إبرامه وفق الشروط الجديدة و يتم

في هذه الحالة اإلتفاق على مدة اإليجار بكل حرية و يمكن أن تتجاوز تسع سنوات

من القانون175)المادة ( التجاري

رفض المؤجر طلب التجديد و يجب عليه هنا أن يبلغ1048633 المستأجر بالرفض خالل

ثالث اشهر من تاريخ التبليغ و أن يوضح دوافعه في ذلك وأن يذكر فيه مضمون

من القانون التجاري تحت طائلة بطالن التبليغ194المادة من القانون174)المادة

التجاري الفقرتين األخيرتين (و يمكن للمستأجر أن ينازع المؤجر

1048633 عن سبب الرفض أو أن يطلب سداد تعويض اإلخالء أمام القضاء

عدم الرد على طلب التجديد خالل مدة الثالثة اشهر التي1048633 تلي التبليغ و يعتبر سكوته

موافقة ضمنية على تجديد اإليجار السابق بنفس شروطه من القانون174)المادة

( التجاري ثالثا سريان مفعول اإليجار الجديد

من القانون التجاري175يسري اإليجار الجديد طبقا للمادة من يوم تجديده و يقصد به

تاريخ توجيه التنبيه باإلخالء في حالة توجيه من قبل المؤجر أو األجل المألوف الذي

يلي طلب التجديد أما إذا كان المؤجر قد رفض تجديد اإليجار ثم عدل عن رأيه

بعد ذلك ووافق على التجديد و أبلغ المستأجر بموافقته فإن التجديد هنا يسري

إعتبارا من يوم تبليغ المستأجر هذه الموافقة بعقد غير قضائي طبقا للمادة

فقرة أخيرة من القانون175 التجاري

الفرع الثاني التجديد الضمني لعقد اإليجار التجاري إذا إنتهت مدة اإليجار دون أن يخطر أحد األطراف األخر

بإخالء المحل و بقي المستأجر مع ذلك في المكان المؤجر برضا المؤجر أعتبر

هذا بمثابة تجديد ضمني لإليجار وذلك ألن المشرع قيد إنهاء العقد في اإليجارات

التجارية بتوجيه التنبيه باإلخالء سواء تعلق األمر بعقود محددة المدة أو غير محددة

من القانون173)المادة ( التجاري فقرة األولى

و حتى يتجدد العقد ضمنيا يجب أن يكون هناك إيجار سابقمعين المدة و أن تنقضي

هذه المدة دون أن يوجه المؤجر تنبيها باإلخالء في مدة ستةاشهر على األقل قبل

األجل دون أن يقدم المستأجر طلب تجديد ألن التجديد في هذه الحالة يصبح صريحا

و أن يكون العقد كتابي وذلك ألنه في الغالب العقدالشفهي يكون غير محدد المدة إذا

و في laquo يتعذر إثباتها وعلي هذا نص المشرع في المادة من القانون التجاري173

حالة عدم التنبيه باإلخالء يتواصل اإليجار المنعقد كتابةبالتمديد

الضمني إلى ما بعد األجل المحدد في العقد مع مراعاةاألحكام المنصوص عليها في

العقد raquo يجدد عقد اإليجار التجاري ضمنيا وفقا لشروطه السابقة

ولمدة مساوية لمدة اإليجار175الذي حل أجله دون أن تزيد عن تسع سنوات ) المادة

من القانون التجاري ( أما إذا أراد المستأجر التعديل من شروط اإليجار السابقة

الذي تجدد ضمنيا فله أن يوجه طلب إلى المؤجر و ذلك أثناء التجديد و يفهم هذا من خالل

من القانون174نص المادة في حالة عدم التنبيه باإلخالء يتعين على المستأجر الذي

يرغب في laquo التجاري الحصول على تجديد إيجاره أن يتقدم بطلبه أو عند

اإلقتضاء في كل وقت أثناء فهذا الطلب و إن كان يهدف في ظاهره إلى تجديد

اإليجار فالغرض منه raquo تجديده في الحقيقة هو التعديل من شروط العقد ألن العقد يكون

قد تجدد ضمنيا بإنتهاء أجله دون توجيه التنبيه باإلخالء و لكن إن وجه المستأجر هذا

الطلب فإنه يصبح تجديدا صريحا و يمكن اإلتفاق على شروط جديدة بحرية و دون

التقيد بمدة تسع سنوات من القانون التجاري و175المنصوص عليها في المادة تجدر اإلشارة إلى أن التجديد

الضمني لعقد اإليجار يكون بقوة القانون و ال تشترط فيهالموافقة من المؤجر و ذلك

ألن سكوته و عدم إعتراضه على إستمرار المستأجر فيالبقاء في العين المؤجرة يفسر

بأنه قبول و بذلك يستفيد المستأجر من مدة إيجار تعادلمدة اإليجار السابق على أن ال

يتجاوز تسع سنوات و ال يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجارالمحدد ضمنيا بتوجيه تنبيه

باإلخالء إال إذا وافق المستأجر على اإلخالء قبل إنتهاء مدةالعقد المحدد و مع ذلك

إعتبرت المحكمة العليا أن عقد اإليجار إذا تجدد ضمنيا فإنهيجدد لمدة غير محددة و

يمكن للمؤجر أن يضع له حدا في أي وقت يتوجيه التنبيهباإلخالء فقضت في قرارها

12 المؤرخ في 11مايلي 1994 عند نهاية فترة اإليجار دون توجيه تنبيه باإلخالء يتجدد عقد

laquo اإليجار ضمنيا على أجل غير محدد وعليه فالمؤجر غير ملزم بأي مدة و يمكن أن

يوجه للمستأجر تنبيهاباإلخالء متى أراد raquo (1)

86حمدي باشا القضاء التجاري دار هومة ص (1 ) و كذلك الغرفة التجارية بمجلس قضاء الشلف أقرت بصحة

التنبيه باإلخالء الذي

وجهه المؤجرين إلى المستأجر خالل فترة التجديد الضمني9لعقد إيجار أبرم لمدة

سنوات و إنتهت مدته دون توجيه تنبيه باإلخالء فتجددضمنيا و إعتبرت الغرفة انه

ال يوجد مايثبت ان المؤجرين قد وافقوا على التجديدالضمني و قد جاء في حيثيات

مايلي 35 فهرس رقم 2005حيث أن دفع المستأنف laquo 26 قرارها المؤرخ في 02

كون أن العقد اإليجار تجدد ضمنيا مردود عليه كونه اليوجد ما يثبت أن عقد اإليجار

تجدد ضمنيا بموافقة المستأنف عليهم حيث أن قاضي الدرجة األولى لما قضى بالمصادقة على

التنبيه و تعيين خبير أصاب في حكمه كون أن المستأنف عليهم وجهوا للمستأنف

تنبيها ضمن األجل القانوني و طبقاللقانون و بالتالي يتعين تأبيد الحكم المستأنف raquo (2)

المطلب الثاني تجديد عقد اإليجار التجاري المبرم بعدصدور القانون

02 05 مكرر من القانون التجاري في187جاء في المادة laquo

فقرتها الثانية مما يلي يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجل

المحدد في العقد دون حاجة إلى التنبيه باإلخالء و دون الحق في الحصول على تعويض

اإلستحقاق المنصوص عليه فيهذا القانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

و يفهم من نص هذه المادة بمفهوم المخالفة أنه ليسللمستأجر أن يتمسك بحق التجديد

و إذا رغب في اإلستمرار في إيجار العقار فالبد أن يكون ذلك باإلتفاق مع المؤجر

و يعتبر العقد في جميع الحاالت عقد جديد حتى ولو تمإبرامه بنفس شروط العقد

السابق يخضع عقد اإليجار التجاري للقواعد العامة في 02

05فالتعديل الذي جاء به القانون التعاقد القائمة على إستغالل اإلدارة و حرية التعاقد و تم

تخليص المؤجر من القيود التي كانت مفروضة عليه و التي كانت تجعل المستأجر مالك

القاعدة التجارية في مركز يبدو انه أقوى من مركزه بصفته مالكا للعقار

و تتضمن المادة السلفة الذكر إلغاء ضمني ألحكام المادة من القانون التجاري و172

من ثم إلغاء لحق اإليجار و بالتالي مهما طالت مدةإستغالل المستأجر لنشاط تجاري

في العقار المؤجر فإنه يلزم بمغادرة األمكنة متى حلأجل عقد اإليجار إال إذا وافق المؤجر على إبرام عقد جديد

فهرس2005الغرفة التجارية مجلس قضاء الشلف 0526( قرار في 2 02 35رقم )

و لكن هذا اإللغاء الضمني ليس مطلق إذ أن العقود التيأبرمت قبل هذا التعديل تخضع

و ما يليها من القانون التجاري و172في تجديدها للمواد هو ما نصت عليه المادة

التي أضيفت إلى القانون التجاري بموجب01مكرر 187 من القانون03المادة 0205

يبقى تجديد عقود اإليجار المبرمة قبل النشر المذكور فيlaquo مكرر أعاله187المادة

خاضعا للتشريع الساري المفعول بتاريخ إبرام عقد raquo اإليجار

ويالحظ أن المشرع أبقى على حق تجديد اإليجار بالنسبةللعقود الجارية المبرمة قبل

التعديل رغم أن هذا الحق هو من المراكز القانونية التيفرضت على المتعاقدين

بموجب القانون و ليس من المراكز العقدية ألنه ال يقوم على إتفاق األطراف

و لذلك كان من المفروض أن يخضع لقاعدة األثر الفوريللقانون إعماال للمبادئ

القانونية و سريان القانون من حيث الزمان و بالتالي كانيجب أن يمس التعديل عقود

02و يترك المجال للحرية التامة في التعاقد و يتم 2005 09اإليجار المبرمة قبل

ولكن يبدو أن المشرع من خاللتوحيد األوضاع القانونية من01 مكرر 187المادة

القانون التجاري أراد المحافظة على إستقرار النشاطالتجاري و عدم مفاجئة أصحاب

و التي من الممكن أنالقواعد التجارية بإحكام التعديل تلحق بهم و بالوضع اإلقتصادي

05بأثر فوري أضرار كبيرة لو تم تطبيق القانون 02 و يطرح السؤال في هذا الصدد بشأن العقود التي تجدد

صراحة بإيجاب وقبول جديدين هل تعتبر عقود إيجار من المؤجر و المستأجر في 02

05تاريخ الحق لنشر القانون جديدة و تخضع بذلك ألحكام التعديل أم أنها تبقى خاضعة

و ما يليها172ألحكام المواد 75من األمر 59

الواقع انه في غياب إجتهادات و أحكام قضائية في هذاالصدد بالنظر لحداثة القانون

فاألرجح انه ال يوجد ما يبرر إبقاء هذه العقود خاضعة 0205للقانون السابق فهو

عقد جديد بإيجاب من المؤجر و موافقة من المستأجر دونتمسكه بالحق في التجديد

من القانون التجاري و هذا172الذي تنص عليه المادة يجعله يخضع ألحكام التعديل

و نفس الشيء بالنسبة لعقود اإليجار التي يوجه فيها تنبيهباإلخالء باعتبار أن هذا

األخير هو تصرف إرادي يرتب أثاره دون حاجة إلى موافقةالطرف األخر و هو

المستأجر فإذا إستوفى التنبيه شروطه القانونيةو تمإتباع اإلجراءات القضائية كما

يتطلبها القانون ترتب عن ذلك إنتهاء عقد اإليجار فإذاعدل المؤجر عن نيته في

رفض التجديد تحتم على الطرفان إبرام عقد جديد فإذا كانهذا العدول الحق لتاريخ

فإن العقد الذي يبرم بين الطرفين يخضع ألحكام 0205التعديل نشر القانون

مكرر من187الحالة األخرى التي يمكن إخضاعها للمادة القانون التجاري تتعلق بحق

األولوية الذي يكتسبه المستأجر في حالة إخالءه للعينالمؤجرة لوجود هدم كامل

بالعمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها لإلستغالل أو إلستحالةشغلها دون خطر نظرا

من177لحالتها إذا أقر له المشرع من خالل المادة القانون التجاري في فقرتها

األخيرة بحق األولوية في إستئجار العمارة المعاد بناؤها قبل تعديله و بناء على ذلك إذا كان عقد اإليجار األصلي 59

75أبرم في ظل القانون و كان اإلخالء بسبب حالة المبني وتم إعادة بناء هذا األخير

و ترميمه بعد نشر فإن المستأجر الذي يريد التمسك بحق األولوية يلزم 02

05باإلبرام عقد جديد القانون وفق ألحكام التعديل

و يستخلص من هذا المبحث بموجب أن مستأجر العقار بموجب عقد إيجار تجاري 59

75أبرم قبل تعديل األمر يتمتع إذا توافرت فيه الشروط القانونية و اصبح مالك 02

05للقاعدة القانون التجارية يتمتع بحق اإليجار و يمكن له المطالبة بتجديد

عقد اإليجار عند حلول أجاله في حين أن المستأجر للعين بعد هذا التعديل يلزم

بإخالء األمكنة متى حل اجل العقد ما لم يوافق المؤجر على إبرام عقد جديد

قبل تعديله و فكيف يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجار 5975الذي ابرم في ظل األمر

كيف يمكن للمستأجر أن يستمر في إستغالل نشاطهالتجاري في نفس العين التي اجرها

الذي عدل القانون التجاري بموجب عقد ابرم بعد 0205صدور القانون

المبحث الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري أصبح إنهاء عقود اإليجارات التجارية يخضع للقواعد إثر 02

05صدور القانون العامة في التعاقد القائمة على حرية اإلتفاق و إستقالل

اإلرادة فينتهي العقد على ذلك بمجرد حلول األجل المحدد في العقد و بهذا يكون المشرع

قد حرر إرادة المؤجر التي كانت قبل التعديل مقيدة بتوجيه تنبيه باإلخالء عند

الرغبة في وضع حد للعقد محدد المدة كان أو غير محدد و بعرض التعويض اإلستحقاقي

الذي قد تفوق قيمته قيمة العقار المؤجر أو بإثبات السبب الخطير و المشروع تجاه

المستأجر المخلي المحل و لدراسة أحكام إنهاء عقد اإليجار التجاري تم تقسيم هذا

المبحث إلى مطلبين يتعلق قبل تعديله والثاني بالعقد المبرم بعد التعديل األول 59

75بالعقد المبرم في ظل األمر الذي أدخل على القانون التجاري

المطلب األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم فيظل األمر

قبل تعديله 5975 إذا كان المالك المؤجر ال يرغب في تجديد اإليجار للمستأجر

الذي نشأ له الحق في اإليجار ألزمه القانون أن يوجه للمستأجر تنبيها بإخالء

العين المؤجرة مع ذكر األسباب التي جعلته يطلب إخالء العين فإذا كانت له

أسباب شرعية قبل المستأجر فله الحق في اإلسترجاع دون تعويض حسب الحاالت التي

يخولها له القانون و إال فإنه يلزم بدفع تعويض اإلستحقاق

الفرع األول رفض تجديد عقد اإليجار التجاري مقابلتعويض إستحقاق

قبل تعديله الحق في طلب أعطى المشرع للمستأجر 5975من خالل األمر

تجديد العقد بتوافر الشروط القانونية و منح المؤجر بلقابل الحق في رفض التجديد

وموازنة منه بين الحقين و حماية لما يسمى بالملكيةالتجارية فرض التعويض

اإلستحقاقي و ضبطه من خالل تجديد الحاالت التييستحق فيها و اإلجراءات الواجب

إتباعها للحصول عليها1أوال حاالت تطبيق التعويض اإلستحقاق ) )

و تتمثل في أ رفض تجديد اإليجار دون سبب شرعي فالرفض غير

المسبب يؤدي إلى إلزام المؤجر بسداد تعويض اإلستحقاق ويقع عليه عبء إثبات

الرفض و ذلك ما تفرضه من القانون التجاري من ذكر أسباب177عليه المادة

خطيرة و مشروعة بممارسة حق اإلستراد في حاالت أخرى

من القانون التجاري و178الحالة التي جاءت بها المادة 1048633 هي الحالة التي تخول

المؤجر المالك إسترجاع محله بسبب حالة البناء أو إعادةبناء العمارات التي يوجد

بها المحل بإستثناء عندما يعرض عليه محل أخر و إال ألزمبسداد تعويض عن ذلك

حالة اإلسترجاع لزيادة إرتفاع العمارة المنصوص عليها في1048633 من القانون181المادة

التجاري و في هذه الحالة يدفع له تعويض إستحقاقجزافي ال يتجاوز ثالث

سنوات إيجار من القانون التجاري و182الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 هذه تخص حالة اإلسترجاع الجزئي لألمكنة المخصصة أصال للمسكن و التي

تعتبر في الوقت ذاته تابعة للمحل التجاري وذلك ليسكن فيها شخصيا أو أحد

األزواج بشرط أن ال يتوفر على سكن أخر أو ألفراد عائلته الذين يعيشون معه أو

المقيمين عنده و الشرط الثاني إذا كان اإلسترجاع الجزئي ال يخل إخالال خطيرا

بإستغالل المحل و الثالث أن ال تكون المحالت التجارية و المحالت المعدة

للسكن تشكل وحدة غير مشاعة في حالة عدم توفر هذه الشروط يلزم بالتعويض و

كذلك في عدم شغله سنوات من6 اشهر و في مدة أقصاها 6لألمكنة في اجل خروج المستأجر

من القانون التجاري و184الحالة النصوص عليها بالمادة 1048633 هي المتعلقة باإلسترجاع

من المؤجر الذي هو في نفس الوقت البائع للمحل التجاري

45أسعد زهية تعويض اإلستحقاق نشرة القضاة عدد (1 12ص )

من القانون التجاري 185الحالة المنصوص عليها بالمادة 1048633 وهي حالة رفض تجديد

اإليجار الواقع من الدولة أو المجموعات المحلية و ذلك

بسبب المنفعة العامة من القانون التجاري 186الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 وهي حالة ما إذا تحايل المؤجر على القانون وقت اإلسترجاع و عدم إحترامه

اإللتزامات التي يفرضها عليه القانون بعد اإلسترجاع

ثانيا إجراءات إنهاء عقد اإليجار التجاري مقابل تعويضاإلستحقاق

أ توجيه التنبيه باإلخالء يجب على المؤجر الذي يرفض تجديد اإليجار أن يوجه تنبيها

باإلخالء إلى المستأجر مالك القاعدة التجارية فإذا لم تتوافر في هذه األخيرة

الشروط المنصوص عليها بالمادة من القانون التجاري فال يلزم المؤجر بذلك أي إذا لم 172

يكتسب المستأجر حق اإليجار طبقا للشروط التي سبق شرحها في تجديد عقد

اإليجار التجاري و قد قضت المحكمة العليا في07عندما رفضت الطعن المرفوع 1999

13قراراها الصادر في من المستأجر ضد قرار رفض إستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث و عشرين شهرا معتبرة إياه أصبح

يحتل األماكن دون حق أو1سند ) )

و توجيه التنبيه باإلخالء واجب في جميع الحاالت سواء كنابصدد عقد إيجار محدد

المدة أو عقد غير محدد المدة وإن كان ذلك ال يطرحإشكاال بالنسبة لهذا األخير فإنه

فيما يخص العقود محددة المدة اختلفت مواقف الجهاتالقضائية فرأى البعض منها

انه ينتهي بإنتهاء المدة المتفق عليها اعتمادا على المادتين من القانون107 و 106

المدني في حين أخذت جهات أخرى موقفا مخالفا و173قررت أن أحكام المادة

المتعلقة بوجوب توجيه التنبيه باإلخالء تطبق على جميععقود اإليجار التجارية إذا أن

هذه المادة ال تفرق بين اإليجار المحدد أو غير محدد المدة ) (2

و هو ما استقر عليه االجتهاد القضائي و كرسته المحكمةالعليا في قراراتها و نذكر منها12 الذي جاء فيه 1998و يستفاد من القرار laquo

08القرار الصادر في الطعون فيه أن قضاة المجلس لما قضوا بالمصادقة على

الحكم القاضي بطرد المستأجرة من المحل التنازع عليه دون توجيه تنبيه باإلخالء فإنهم

من173خرقوا أحكام المادة ص01 عدد 2000 مجلة قضائية 128477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137 )( حسان بوعروج تعليق على2 12مجلة قضائية 1998

08 الصادر في 177670قرار رقم )20 ص 02عدد 1999

القانون التجاري التي تشترط إلنهاء عقد إيجار تجاريتوجيه تنبيه بإخالء سواء كان

العقد محدد أو غير محدد المدة raquo(3) و يجب أن يتضمن التنبيه باإلخالء البيانات التالية

ذكر موجه التنبيه و صفته و مقر إقامته و هويته 1 ذكر األسباب التي جعلت المؤجر يطلب إخالء العين 2

المؤجرة ذكر العين المؤجرة و تحديدها و سند الملكية و إسم 3

المستأجر و هويته و أن يوجه إلى مكان ممارسة نشاطه التجاري

من القانون التجاري و إال كان194ذكر مضمون المادة 4 التنبيه باإلخالء باطال

اشهر مع تحديد بدايته و نهايته6تحديد أجل 5

و بشأن تسبب التنبيه باإلخالء تميز موقف المحكمة العليا( يعتبر األول1باتجاهين )

أن مجرد عرض التعويض اإلستحقاقي من طرف المؤجرتسبيب كاف فقضت

المحكمة العليا في199603إن مجرد عرض التعويض laquo 26قرارها المؤرخ في

من قبل المؤجرين يشكل سببا كافيا لطلب التنبيه باإلخالء من القانون176طبقا للمادة

التجاري و بالتالي فإن النعي على القرار بعدم التسبب raquo(2)في غير محله

أما اإلتجاه الثاني فقد ذهب في تسبيب التنبيه باإلخالء علىأن عرض التعويض

اإلستحقاقي هو نتيجة له و ليس سببا كافيا لكي يستجيب173لمقتضيات أحكام المادة

من القانون التجاري و األرجح هو ما ذهب إليه الرأي األول ذلك أن تقييد إرادة

المؤجر في إسترجاع العقار هو إستثناء من حرية التصرف في الملكية وبذلك ال

يجب التوسع فيه ال laquo و بالنسبة لوقت توجيه التنبيه باإلخالء فقد نصت المادة

من القانون التجاري173 ينتهي إيجار المحالت الخاصة بهذه األحكام إال بأثر تنبيه

بإخالء حسبما جرت عليه6و يفهم من هذا النص انه إذا raquo العادة المحلية و في مدة

أشهر قبل األجل على األقل اشهر من6كان العقد محدد المدة فيجب توجيه التنبيه قبل

حلول تاريخ إنتهاء مدة اإليجار إما إذا كان العقد غير محدد المدة فيجب منح

اشهر لإلخالء6المستأجر مدة من تاريخ توجيه التنبيه

ص02 عدد 1999 مجلة قضائية 177670ملف رقم 1998 08( قرار 3 12 23 )

محمود قباص التنبيه بإخالء و اإليجارات التجارية مجلة (1 256 ص 01 عدد 1993قضائية )

المجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 2 03التجارية و )

96 عدد خاص ص 1999البحرية يتم إجراء التنبيه باإلخالء عن طريق المحضر القضائي أو

بالتسليم الشخصي إلى المستأجر أو يرسل برسالة موصى عليها أو بأي وسيلة

أخرى و تجدر اإلشارة إلى أنه إذا تعدد المستأجرين للعين المؤجرة فيجب توجيه تنبيه

باإلخالء لكل واحد منهم على حدى وذلك تحت طائلة البطالن و هو ما قضت به المحكمة

العليا في قرارها المؤرخ الثابت من أو راق الطعن أن قضاة المجلس لما 1999

09 في 11إعتبروا بقية الورثة في النزاع غير وارثين في اإليجار و ال يستحقون أي تعويض

وال ضرورة بالتالي لتوجيه التنبيه بإخالء لكامل الورثة فإنهم أخطئوا في

من510تطبيق القانون ألن المادة القانون المدني تعتبر اإليجار من الحقوق التي تورث و كل

وارث له في اإليجار حق ثابت و خاص

إن التنبيه باإلخالء ال يكون صحيحا و منتجا لكل أثارهالقانونية إال إذا وجه إلى كامل

الورثة و ليس للمسير بوكالة فقط الذي ال يعتبر وكيال raquo (1)عن بقية الورثة

أما إذا تعدد المؤجرين بأن كان العقار ملك في الشيوع لعدةأشخاص فيحق لكل شريك

منهم أن يوجه دون الشركاء اآلخرين تنبيها باإلخالء718للمستأجر عمال بأحكام المادة

لكل شريك في الشيوع الحق في أن يتخذ من الوسائل laquoمن القانون المدني التي تنص

من تطبيقات هذا raquo ما يلزم لحفظ الشيء و لو كان ذلكبغير موافقة باقي الشركاء

المبدأ قرار03المنشور في المجلة القضائية 2001 20المحكمة العليا المؤرخ في

ص02 عدد 2002حفاظا على المال المشاع يحق ألحد laquo و الذي جاء فيه319

الشركاء إتخاذ كافة اإلجراءات الالزمة و لو كان ذلك دونموافقة باقي الشركاء فإن

القضاء بصحة التنبيه بإخالء الموجه من المؤجرة المالكةأغلبية الحصص لحماية المحل

التجاري من االنهيار دون موافقة باقي الشركاء هو raquo تطبيق سليم للقانون

و إثبات حصول التنبيه باإلخالء يكون على من يدعي بهبكافة طرق اإلثبات بما فيها

البينة و القرائن و شهادة الشهود مهما كانت قيمة األجرة )( وعدم توجيه التنبيه أو عدم2

توافر شروطه يؤدي إلى عدم قبول الدعوى شكالبموقف المستأجر من عرض التعويض اإلستحقاقي

إذا وافق المستأجر على مبدأ اإلخالء وحصل إتفاق حولقيمة التعويض اإلستحقاقي فإن

األمر ينتهي عند هذا الحد و إذا وافق المستأجر على مبدأاإلخالء وقام الخالف على

مقدار التعويض اإلستحقاقي جاز للطرف الذي يهمهالتعجيل أن يرفع دعواه أمام رئيس

المحكمة الناظرة في القضايا اإلستعجالية ليأمر بإجراءاتالخبرة الالزمة و ذلك بعد

إنتهاء أجل ثالثة اشهر من تاريخ توجيه التنبيه و أن يرفعبالتوازي دعوى قضائية في

ص02 العدد 2001 مجلة القضائية 207219ملف رقم 199909( قرار في 1 11 231 )

83جنادي جياللي المرجع السابق ص (2 ) الموضوع أمام الجهة القضائية المختصة و هي محكمة

موقع العقار و قد قضت المحكمة في199005من المقرر قانونا أن اللجوء إلى laquo

06قرار صادر في القاضي اإلستعجالي إلجراء خبرة لتقدير التعويض عن إخالء

يستلزم و جود دعوى فيالموضوع مرفوعة مسبقا raquo(3)

وعند إنجاز تقرير الخبرة نتيجة الدعوى اإلستعجالية الذييجب إيداعه في ظرف

شهرين لدى أمانة الضبط و يلحق بملف الدعوى المرفوعةأمام المحكمة المختصة التي

من194تفصل في الموضوع بعد إيداع التقرير ) المادة القانون التجاري (

أما إذا رفض المستأجر اإلخالء أصال فعليه أن ينازع فيصحة التنبيه باإلخالء

بعرض النزاع بعد ثالثة أشهر من التبليغ على قاضيالموضوع الذي يفصل أو ال في

صحة التنبيه باإلخالء ثم يتم تقدير التعويض اإلستحقاقيالذي يكون عادة باالستعانة

بخبير و يراعي في تقدير التعويض اإلستحقاقي القيمةالتجارية للمحل التجاري التي

تحدد وفق لغرض المهنة مصاريف النقل و إعادة الترتيب وحقوق التحويل الواجب

تسديدها لمحل تجاري من نفس القيمة و عن تاريخ تقدير التعويض اإلستحقاقي ذهبت المحكمة

العليا إلى أن العبرة بتاريخ توجيه التنبيه باإلخالء و ذلك في05الذي جاء فيه 1999

08قرارها المؤرخ في من المقرر قانونا أنه يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار

laquo غير أنه يسدد للتاجر المخلي التعويض اإلستحقاقي الذي يجب أن يكون مساويا

للضرر المسبب نتيجة عدم التجديد و لما ثبت في قضية الحال أن قضاة المجلس لما

قدروا الضرر الناتج عن رفض تجديد اإليجار إبتداء من تاريخ اإلعالن عن رغبة

المؤجر في إنهاء اإليجار و ليس من تاريخ الخروج الفعلي ألن الخروج يقع بعد صدور

الحكم القاضي باإلخالء و األحكام تفصل في الوقائع القائمة و ليست raquo (1)

المستقبلية فإنهم طبقوا صحيح القانون ج دفع التعويض اإلستحقاقي و إخالء األمكنة

يبقى المستأجر بعد توجيه التنبيه باإلخالء شاغال لألمكنةإلى حين تقاضيه الفعلي لقيمة

التعويض و يعتبر في هذه الحالة شاغل بحق و من دونسند فهو يحق ألن القانون

يسمح له بالبقاء إلى حين قبض التعويض اإلستحقاقي من القانون التجاري (187)المادة

و هو بغير سند ألن توجيه التنبيه باإلخالء يضع حدا لعقداإليجار و يدفع للمستأجر تعويضا عن شغل األمكنة

01 عدد 1991 المجدلة القضائية 67008ملف رقم 1990 06( قرار في 3 05 65ص )

العدد2000 المجلة القضائية لسنة 189311ملف 1999 08( قرار في 1 05 121 ص 01 )

عند دفع التعويض اإلستحقاقي يلزم المستأجر بمغادرةاألماكن حتى عن طريق القوة

العمومية على أن يدفع للمؤجر تعويضا عن التأخر إذاتماطل في الخروج منه )المادة

( من القانون التجاري 187 و في حالة اإلخالء تسلم األماكن للمؤجر في أول يوم من

األجل المألوف و التالي يوم إعتبارا من تاريخ تسديد التعويض15إلنقضاء مهلة

للمستأجر نفسه أو للحارس القضائي إذا وجد و يدفع الحارس القضائي التعويض

للمستأجر مقابل إيصال منه فقط

إن لم تقع معارضة من الدائنين أو التوقيع حجز من أحدهم تحت يده

و إذا تراجع عن إرادته في طرد المستأجر إما بسبب عجزهعن تسديد التعويض

اإلستحقاقي المحكوم به لفائدة المستأجر المخلى أو أليسبب أخر يحق له أن يتملص

من القانون197من تسديد هذا التعويض ) المادة التجاري ( مع مراعاة الشروط التالية

وجود المستأجر في العين المؤجرة ولم يتم استئجار عين1048633 أخرى من طرف

المستأجر يوم إبتداء من اليوم15أن يمارس حق التملص في اجل

1048633 الذي يصبح فيه الحكم أو القرار القاضي بالتعويض اإلستحقاقي نهائيا

أن يوافق الطرفان على التجديد حسب شروط يتفقان1048633 عليها وفي حالة عدم اإلتفاق

195يحدد القاضي اإلستعجالي هذه الشروط وفقا للمادة من القانون التجاري

و ال بد هنا من إبرام عقد جديد بعد ممارسة حق التملص ألن1048633 العقد األول قد انتهى بتوجيه التنبيه باإلخالء

الفرع الثاني رفض تجديد عقد اإليجار التجاري دونتعويض إستحقاقي

إن إستفادة المستأجر صاحب القاعدة التجارية من التعويضاإلستحقاقي في حالة

رفض المؤجر تجديد عقد اإليجار مقرونة بعدم إرتكابه أيخطأ من األخطاء المنصوص

من القانون التجاري وعلى ذلك177عليها في المادة يمكن للمؤجر أن يتخلص من

تعويض اإلخالء إذا أثبت سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر المخلى المحل

أوال حاالت رفض تجديد اإليجار دون تعويض إستحقاقي

من القانون التجاري و تتمثل في177نصت عليها المادة إثبات المؤجر سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر 1

القاعدة أنه يحق للمؤجر أن يطالب من المستأجر الذي قامبأعمال خطيرة و غير

مشروعة أن يتخلى عن األمكنة دون تعويض إستحقاقي ويالحظ أن المشرع لم يحدد

األسباب الخطيرة وغير المشروعة التي يؤسس عليهاالتنبيه باإلخالء و لكن يمكن

إحصاء بعضها من خالل أحكام القانون التجاري و اإلجتهادالقضائي فنذكر على

سبيل المثال إرتكاب المستأجر خطأ يوجب مسئوليته الجزائية إصرارا

1048633 بالمؤجر أو أحد أفراد عائلته

1048633 تغيير النشاط التجاري دون ترخيص من المؤجر إحداث أعمال ضارة بالعين المؤجرة أو هدم جزء منها أو

1048633 التغيير في واجهة المحل التوقف عن إستغالل المحل التجاري دون سبب جدي أو

1048633 مشروع اإليجار من الباطن أو التنازل عن اإليجار دون ترخيص

1048633 من القانون188)المادة ( التجاري

ممارسة نشاط غير مشروع في المحل موازاة مع النشاط1048633 األصلي كبيع مواد ممنوعة

كالمخدرات أو أسلحة حربية أو ممارسة الدعارة في المحل

عدم دفع بدل اإليجار أو التأخير في الدفع وهناك من يرى1048633 باعتبار عقد اإليجار من

العقود المتبادلة فإن عدم دفع بدل اإليجار يفقد اإليجار معناه و يترتب عليه الفسخ

6و ال يمكن بذلك إفادة المستأجر من التنبيه باإلخالء و اجل أشهر و لكن اجتهاد

المحكمة العليا استقر على اعتبار هذه الحاالت من بينحاالت رفض التجديد و من

ثم البد فيها من إتباع اإلجراءات القانونية سيما المنوه177 و 173عنها بالمواد

من القانون التجاري و بشأن فسخ العقد افيجار التجاريفقد إعتبر البعض أنه

من119يخضع للقواعد العامة المكرسة بأحكام المادة القانون المدني و بإعتبار أن

اسباب الفسخ هي نفسها هي نفسها األسباب المشروعة والخطيرة و المبررة

لممارسة حق اإلسترجاع دون أي تعويض من جانب المؤجرتطبيقا لألحكام المادة

من القانون التجاري مما يترتب عنه أنه عند نهاية عقد 177اإليجار فإن للمؤجر

الذي ينسب للمستأجر مخالفة ناشئة عن عدم تنفيذ التزامأو أكثر من االلتزامات

التعاقدية ينشئ له عند نهاية عقد اإليجار الخيار بين فسخالعقد أو ممارسة حق

1االسترجاع ألسباب خطيرة ومشروعة ) ) و الواقع أنه ال بد من التفرقة بين دعوى الفسخ و بين

رفض تجديد اإليجار وفقا من القانون التجاري فدعوى الفسخ177ألحكام المادة

تهدف إلى إنهاء العالقة التعاقدية خالل سريان مدة عقد اإليجار أي قبل إنتهاء أجله

بينما رفض التجديد و المطالبة بإسترجاع المحل المؤجر ال يمكن ممارسته إال عند

نهاية عقد اإليجار و أن هدفه هو منع المستأجر من الحصول على تجديد لإليجار حزيط محمد حق اإلسترجاع في اإليجارات التجارية (1

84 دار هومة ص 2005 ) و يجب تمييز هذه الحالة عن الفسخ بقوة القانون

من191المنصوص عليها بالمادة

كل إشتراط مدرج في اإليجار ينص على الفسخ بقوةالقانون laquo القانون التجاري

في حالة عدم دفع بدل اإليجار في اإلستحقاق المتفقعليها ال ينتج أثره إال بعد

مرور شهر واحد من اإلخطار بالدفع الذي يبقى دون raquo نتيجة

فإذا وجد إتفاق صريح بين األطراف على فسخ بقوةالقانون فيكون للمؤجر أن يوجه

إنذار للمستأجر للدفع فإذا لم يقم بذلك خالل شهر منتاريخ تبليغه فسخ العقد بقوة

القانونحالة المبنى 2

و هي الحالة المنصوص عليها بالفقرة الثالثة من المادة من القانون التجاري177

يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار دون أن يلزم بسدادlaquo أي تعويض إذا أثبت

وجود هدم كامل العمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها للسكنالمعترف به من السلطة

اإلدارية أو إذا أثبت أنه يستحيل شغل العمارة دون خطر raquoنظرا لحالتها

فهذه المادة تستوجب على المؤجر الذي يريد اإلخالء دونتعويض استحقاقي أن يثبت

بموجب قرار إداري أن العقار الذي يملكه المتواجد به العينالمؤجرة صار غير قابل

لالستغالل أو الشغل ألنه يشكل خطرا أو أن العقار قابلللهدم الكامل أو جزء منه لعدم

صالحيته ففي هذه الحالة يعفى المؤجر من تسديد التعويضاإلستحقاقي عند رفضه

تجديد اإليجار أما المستأجر المخلى فله حق األولوية فيحالة إعادة بناء العمارة التي تم

هدمها و يشترط منه أن يبلغ المؤجر برغبته فياإلستفادة من المحل في العمارة التي

أعيد بناؤها وذلك خالل ثالثة أشهر التالية إلخالئه األمكنةالتي كان يشغلها و إال سقط

حقه و يعتبر هذا نوع من الحماية للمستأجر الذي أخلىاألمكنة دون تعويض

إستحقاقيثانيا إجراءات رفض التجديد دون تعويض اإلستحقاق

حتى يستفيد المؤجر من إنهاء عقد اإليجار التجاري دوندفع التعويض اإلستحقاقي ال بد

له إتباع اإلجراءات القانونية إجراءات رفض التجديد لقيام المستأجر بأعمال خطيرة 1 إذا برهن المؤجر عن سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر

كارتكاب خطأ جزائي في حق المؤجر أو ممارسة نشاط غير مشروع في المحل أو

هدم جزء من المحل فيقوم مباشرة بتوجيه التنبيه باإلخالء ويرفع دعوى رفض التجديد

يلتمس فيها إلزام المستأجر بإخالء المحل دون تعويض بسبب خطير و مشروع

دون حاجة إلثبات ذلك بمحضر معاينة و ال إعذار مسبق إذ يكفي تقديم الحكم

الجزائي أو المدني الذي يثبت قيام المستأجر بالفعل الذي دفع المؤجر لمطالبته )

1باإلخالء) و إذا كان اإلخالء إلخالل المستأجر بالتزاماته التعاقدية

فيتم إتباع اإلجراءات التي من القانون التجاري02 فقرة 177جاءت بها المادة

على المؤجر أوال أن يقوم بتحرير محضر معاينة إلثبات حالة1048633 المخالفة و قيامها ثم

يوجه إنذارا للمستأجر للكف عن ارتكابها و العدول عنها وأوجب المشرع أن

يكون اإلنذار بموجب عقد غير قضائي مع بيان السببالمستند إليه وذكر مضمون من القانون التجاري وكل177الفقرة الثانية من المادة

ذلك تحت طائلة البطالن ويتم إمهال المستأجر مدة شهر من تاريخ تبليغه للعدول

عن المخالفة معاينة استمرار قيام المخالفة عند انقضاء مهلة شهر كاملة

1048633 من يوم تبليغه باإلنذار و إستمرار المستأجر يإقتراف المخالفة يجب على المؤجر أن

يقوم بإثبات ذلك بمعاينة المخالفة عن طريق المحضر القضائي الذي يحرر محضر

معاينة الستمرار المستأجر في إرتكاب المخالفة رغم إنذاره

توجيه التنبيه بإخالء دون تعويض على المؤجر بعد استكمال1048633 اإلجراءات السابقة أن

يوجه للمستأجر تنبيها باإلخالء وان يذكر سببه من بينالحاالت السالفة الذكر و

هنا ال بد أن ال تكون األسباب متناقضة بذكر أحد حاالت من القانون177المادة

التجاري و عرض تعويض إستحقاقي وقد قضت المحكمةالعليا في قرارها الصادر

من المقرر قانونا أنه يجب أن يتم تنبيه باإلخالء بعقد laquo26 في 03 1996

غير قضائي وأن تبين فيه األسباب التي أدت إلى توجيههمع إعادة ذكر مضمون

و إال أعتبر باطال و لما أسس المطعون ضدهم194المادة التنبيه باإلخالء على

سببين اثنين أولهما غلق المحل التجاري خرقا لألحكام من القانون177المادة

التجاري و ثانيهما عرض تعويض إستحقاقي وفقا من176لألحكام المادة

القانون التجاري فإن هذين السببين متناقضين و ال يمكناالعتماد عليهما معا لطلب

إخالء القاعدة التجارية raquo (1) مباشرة الدعوى القضائية لرفض تجديد عقد اإليجار دون

1048633 تعويض إذا رفض المستأجر إخالء المحل بعد توجيه التنبيه باإلخالء يجوز

للمؤجر رفع الدعوى القضائية بعد إنتهاء مهلة ثالثة أشهر من تاريخ تبليغ التنبيه

باإلخالء يلتمس فيها129جنادي جياللي المرجع السابق ص (1 )

مجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 1 03التجارية و البحرية )

26 ص 1999عدد خاص الحكم بصحة التنبيه باإلخالء و بإلزام المستأجر بإخالء

المحل التجاري دونتعويض

إجراءات رفض تجديد اإليجار دون تعويض نتيجة وضعية 2 المبنى

في الحالة التي تكون فيها العمارة غير قابلة للشغل واإلستغالل و يصدر قرار عن

السلطة اإلدارية يؤكد ذلك و يأمر بإعادة البناء فعلىالمؤجر أن يوجه تنبيها من القانون التجاري173باإلخالء طبقا للمادة

و بعد إنتهاء أجل ثالثة أشهر من توجيه التنبيه باإلخالء ورفض المستأجر إخالء المحل

يجوز للمؤجر رفع دعوى قضائية أمام المحكمة و ترفقعريضة افتتاح الدعوى

بنسخة من القرار الصادر عن السلطة اإلدارية المختصةتحت طائلة عدم قبول الدعوى

و هو ما قضت به المحكمة العليا في03الذي جاء 1989 05القرار الصادر بتاريخ

من المقرر أن رفض تجديد اإليجار دون إلزام المؤجر بسدادتعويض اإلخالء laquo فيه

بسبب هدم كامل العمارة أو جزء منها يلزم المؤجر إنذارالمستأجر و تقديم القرار

اإلداري اآلمر بهدم كامل العمارة أو جزء منها و لما كان

الثابت في قضية الحال أن المطعون ضده لم ينذر الطاعنين بالخروج و لم يقدم

للمرافعات القرار اإلداري اآلمر بهدم العمارة أو جزء منها فإن قضاة المجلس بتعيينهم

خبير للقول هل المحل المتنازع عليه مهدد أم ال باالنهيار خالفوا القانون و استوجب raquo (1)

نقص قرارهم يلتمس المؤجر من خالل الدعوى التي يرفعها الحكم بصحة

التنبيه باإلخالء و إلزام المستأجر بإخالء العين دون تعويض

المطلب الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم بعد 0205صدور

المؤرخ تراجع المشرع من خالل تعديل القانون التجاري 0205بموجب القانون

المتضمن تعديل القانون التجاري تراجع عن أحكام 200506 في 02التنبيه باإلخالء

و التعويض اإلستحقاقى و اخضع إنهاء عقد اإليجارالتجاري للقواعد العامة في العقود

مكرر من187القائمة على إستقالل اإلرادة فنصت المادة القانون التجاري في فقرتها

يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجلالمحدد في العقد دون laquo الثانية

حاجة إلى توجيه تنبيه باإلخالء ودون الحق في الحصولعلى التعويض اإلستحقاقي

المنصوص عليه في هذا القانون ما لم يشترط األطراف raquo خالف ذلك

117 ص 4 عدد 1990 مجلة قضائية 56060ملف رقم 1989 05( قرار في 1 03 )

الفرع األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري إن إنهاء مدة عقد اإليجار الذي أبرم بعد صدور التعديل

المؤرخ في يجعل من المستأجر الذي يستفيد منه شاغال 20050206

دون حق و ال سند و يلزم بمغادرة األمكنة إذا لم يحصل بينه و بين المؤجر إتفاق

بإبرام عقد جديد و ذلك مهما طالت مدة استغالله لنشاطه التجاري داخل العين المؤجرة

و ال يلزم المؤجر بتوجيهتنبيه باإلخالء و ال يعرض تعويض إستحقاقي

وعلى ذلك إذا امتنع المستأجر عن اإلخالء فيمكن للمؤجرطرده باللجوء إلى القضاء عن

طريق دعوى أو بالحصول على نسخة التنفيذية لعقد اإليجار

أوال طرد المستأجر عن طريق إمهار عقد اإليجار التجاريبالصيغة التنفيذية

تبرم عقود اإليجار التجاري بعد التعديل بإفراغها فيمحررات رسمية و هذه األخيرة

320كل حكم أو laquo تعتبر سندات تنفيذية إذا تنص المادة من قانون اإلجراءات المدينة

و تبعا لمحتوى هذه raquo سند ال يكون قابل للتنفيذ إال إذا كانممهورا بالصيغة التنفيذية

المادة فإن العقود الموثقة حجة ال يقبل في مواجهتا إالالدفع بالتزوير و تتمتع بنفس القوة

التنفيذية لألحكام القضائية كما يخول حائزها سلطةتنفيذها مباشرة دون الحاجة إلى

اللجوء إلى القضاء فمتى حل اجل االلتزام يقوم الموثقمباشرة بوصفه ضابط عموميا

بتحمل ذيل العقد التوثيقي الصيغة التنفيذية المنصوص من قانون320عليها في المادة

اإلجراءات المدنية فيصبح العقد بذلك قابال للتنفيذ بالطرقالودية وفقا ألحكام المادة

من قانون اإلجراءات المدنية و الجبرية وكأنه حكم 330قضائي نهائي قاضي في

الخصومة وتبعا لذلك فإن عقد اإليجار التجاري المفرغ في محرر

رسمي ينتهي بحلول األجل المحدد فيه فإذا إمتنع المستأجر عن إخالء األمكنة على

المؤجر أن يحصل على الصيغة التنفيذية للعقد من عند الموثق ثم يمكنه طرد

المستأجر من األمكنة عن طريق المحضر القضائي بإستعمال كافة طرق التنفيذ بما فيها

الجبرية ثانيا دعوى الطرد

يمكن للمؤجر في حالة إمتناع المستأجر عن إخالء العينرغم حلول أجل العقد أن يلجأ

إلى القضاء ويطلب طرد المستأجر من األمكنة على أساسأنه أصبح شاغال دون حق وال سند بانتهاء مدة اإليجار

ويختص قاضي االستعجال بدعوى الطرد لتوافر عناصراالستعجال فيها طبقا للمادة

من قانون اإلجراءات المدنية وقياسا على ما استقر 183عليه اجتهاد المحكمة العليا في

اإليجار المدني حيث اعتبرت المحكمة العليا أن القاضياالستعجالي مختص في

دعاوى الطرد بالنسبة لعقود اإليجار المبرمة بعد صدورالمرسوم

03 03المتعلق بالترقية العقارية وقد جاء في 1993 93 التشريعي 01المؤرخ في

حيثيات01 187628 ملف رقم 2000لكن حيث أنه laquo 18قرارها المؤرخ في

بالرجوع إلى عقد اإليجار المبرم بين الطاعن و المطعونضده فإنه حددت مدة العقد

بسنة وبالتالي بعد إنهاء هذه المدة فإنه الطاعن للمستأجر محتال دون سند صحيح

ومن حق المطعون ضده المؤجر اللجوء إلى قاضي )1االستعجال إلزالة اإلعتداء )

laquo

و ما يؤكد اختصاص القاضي اإلستعجالي بدعوى الطرد ماذهبت إليه الغرفة التجارية

بالمحكمة العليا التي أقرت باالختصاص بطرد المستأجرالذي أبرم عقد إيجار لمدة ثالثة

و عشرون شهرا لنه ال يخول له اإلستفادة من أحكامالتجديد وقد جاء في قرار لها

و لما كان ثابتا أن قاضي اإلستعجالي الذي قضى بطرد laquo13 مؤرخ في 199907

المستأجر الطاعن من محل التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجارالتي حددت بثالث و

عشرين شهرا معتبرا إياه أصبح يحتل األماكن دون وجهأوسن يكون قد طبق صحيح

القانون raquo(2) فهذا القرار و عن كان ال يتعلق مباشرة بالحالة التي

تدرسها ولكن يفهمك منه ضمنيا اعتراف االجتهاد القضائي االستعجال باالختصاص في دعوى

المجرد عند حلول أجل عقد اإليجار المحدد و المتفق عليه بين األطراف

مكرر من187الفرع الثاني الطبيعة القانونية للمادة القانون التجاري

02فقرة مكرر من القانون187يلزم المستأجر laquo تنص المادة

التجاري في فقرة الثانية بمغادرة المكنة المستأجرة بانتهاء الجل المحدد في العقد

دون الحاجة على توجيه تنبيه باإلخالء دون الحق في الحصول على تعويض اإلستحقاتق

المنصوص عليه في هذاالقانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

210ذيب عبد السالم المرجع السابق ص (1 )1 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13 07( قرار في 2 137ص ) لتحديد الطبيعة القانونية لهذا النص ال بد من الرجوع إلى

القواعد العامة و نعلم أن القواعد القانونية تصنف إلى قواعد آمرة و أخرى مكملة

فاألولى هي التي ال يجوز لألفراد مخالفتها و اتصالها بأمور يحرص المشرع على عدم

المساس بها للمحافظة على النظام الذي يقوم عليه المجتمع و هي أمور تتصل اتصاال

وثيقا بكيان المجتمع و مقوماته األساسية

أما القواعد المكملة أو المفسرة فهي التي يجوزمخالفتها و ذلك باإلتفاق على ما

يخالفها و يحالف حكمها و ذلك ألنها ال تتعلق بكيانالمجتمع و مقوماته األساسية و

بالتالي فإن مخالفاتها ال تعتبر إخالال بالنظام العام ال يعنيذلك أن القاعدة المكملة تخلو

من صفة اإللزام و إنما تتوفر لها هذه الصفة طالما أناألفراد وقت إبرام تصرفاتهم لم

يخالفوا الحكم الذي تقرره و للتمييز بين النوعين باإلضافة إلى معيار تعلق القاعدة

بالنظام العام يمكن االستدالل بصياغة النص القانوني الذي جاء بالقاعدة و ألفاظه إذ أن

المشرع كثيرا ما يستخدم بعض األلفاظ في صياغة القاعدة القانونية تدل بما ال يدع

مجاال للشك عن نوعية وطبيعة القاعدة القانونية

و بتطبيق هذه األحكام على نص الفقرة الثانية من المادة مكرر من القانون187

فهذا يفيد أنها raquo ما لم يشترط األطراف خالف ذلك laquo التجاري التي تنص في آخرها

من القواعد المكملة وبالنتيجة يمكن لألطراف االتفاق علىما يخالفها فيمكن االتفاق

على إخضاع إنهاء عقد اإليجار لشروط معين قد تكونتوجيه التنبيه باإلخالء أو إنذار

بسيط أو بعرض التعويض االستحقاق أو غيرها إال ان هذافي الواقع مستبعد فالمؤجر

الذي تخلص من اإلجراءات التي كانت تقيد حريته فيالتصرف في ملكيته يستبعد أن

يقيدها بإرادته و أيا كان األمر فإن أي إتفاق يخالف أحكام هذه المادة البد

من ذكره في المحرر الرسمي الذي أفرغ فيه عقد اإليجار ألنه هو وسيلة

اإلثبات الوحيدة و القاضي إذا ال يمكنه استبعاد عرض عليه النزاع بشأن العقود 02

05المبرمة بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري من التطبيق إال بما187المادة

يوجد من أحكام مخالفة لها وردت في هذا المحرر و يترتب على ذلك أنه للمتعاقدين

مطلق الحرية في تحديد اإلجراءات و الشروط التي ينتهي بها العقد بالنسبة لعقود

إيجار المحالت المخصصة لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي المبرمة بعد تاريخ دخول

مكرر من187المادة القانون التجاري حيز التنفيذ إذ يصبح كل طرف ملزم

باحترامها شأنها شأن باقي االلتزامات التعاقدية األخرى فإذا ما كان عقد اإليجار قد

تضمن أن ال ينتهي اإليجار إال بتنبيه بإخالء يوجهه المؤجر للمستأجر في زمن معين أصبح

المؤجر مقيد في ممارسة حق االسترجاع بإتمام ذلك اإلجراء في األجل المحدد فإن لم

يعين أجل محدد للتنبيه وجب الرجوع إلى إرادة المتعاقدين فإن قصدا الرجوع إلى

مواعيد اإلخالء المقرر في من القانون التجاري وجب احترام هذه المواعيد و إذا 173

كان عقد اإليجار قد تضمن الشكل الذي يجب أن يتم به تبليغ هذا التنبيه كأن يشترط

ان يكون ذلك عن طريق المحضر وجب إحرام هذا الشكل أيضا إذا تضمن عقد اإليجار

بند يلزم المؤجر بدفع تعويض معين للمستأجر قبل إلزامه بإخالء العين المؤجرة

أصبح المؤجر حينئذ مقيد بممارسة حق االسترجاع أيضا بأداء ذلك التعويض الذي التزم

به للمستأجر و خالصة ما نتوصل إليه من هذا المبحث

أن المستأجر العقار الستغالله في ممارسة نشاط التجاريبموجب عقد مبرم قبل صدور

يتمتع بحصانة منحها له المشرع إذا اكتسب القاعدة 0205التجارية وفق القانون

التجاري و محله الشروط القانونية تحمى هذه الحصانة تعطيه الحق في الحصول على

تعويض إذا تم تجريده من ملكيته التجارية في حين ال يتمتع المستأجر بعقد أبرم بعد تاريخ الحق

للتعديل بهذه الحصانة إذ يخضع عقده إلرادة األطراف و حرية اتفاقهم

من القانون التجاري بسنتين على األقل172حددتها المادة بموجب عقد مكتوب رسمي

كان أو عرفي وأربع سنوات متتابعة وفقا إليجار واحد أواكثر شفاهية كانت أو

كتابية1048633 بدل اإليجار

يخضع تحديد بدل اإليجار كمدته لإلرادة الحرة ألطرافه سواء في قيمته أو الطريقة

التي يدفع بها و بالنسبة للتسديد فاإليجار يعتبر دين وألن الدين مطلوب و ليس

محمول فعلى المؤجر أن يطالب به غير أن العرف التجارياستقر على أن المستأجر

هو المطالب بحمله و يقع عليه عبء إثبات دفعه و يترتب على عدم دفع بدل اإليجار إما فسخ العقد إذا كان

هناك إتفاق مسبق على ذلك من القانون التجاري ( أو رفض191بين األطراف )المادة

التجديد دون تعويض القانون التجاري ( ويحق لطرفي177إستحقاقي )المادة

العقد أن يطلبا مراجعة المبلغ من القانون التجاري أجازت193المحدد في العقد فالمادة ذلك بعد مرور ثالث سنوات

إبتداء من إستغالل المحل التجاري أو من مراجعة اإليجارالمعمول به و تخضع

مراجعة بدل اإليجار إلجراءات تنقسم إلى مرحلتين إجراءات ودية أي غير قضائية

يتعين على من يرغب في إعادة النظر في بدل اإليجار أنيوجهه طلبه عن طريق

المحضر القضائي الذي يحرر محضرا في هذا الشان يتضمن مبلغ بدل اإليجار

الطالب به أو عن طريق البريد بموجب رسالة موصى عليهامع طلب اللم بالوصول

( و في حالة عدم إتفاق ( من القانون التجاري192المادة

األطراف بالتراضي فعلى الطرف الذي يهمه التعديل أن يرفع دعوى أمام القضاء

اإلجراءات القضائية في حالة عدم اإلتفاق على تجديد بدل اإليجار خالل ثالثة

اشهر من تاريخ المبلغ ) المادة من القانون التجاري ( فعلى الطرف الذي يهمه 192

التعجيل أن يرفع األمر إلى الجهة القانون التجاري ( فيرفع192القضائية المختصة )المادة

أمام القاضي اإلستعجالي إذا إتفق األطراف على مبدأ التعديل و بقي الخالف في مبلغه

من القانون195) المادة ( التجاري

أما إذ لم يتم اإلتفاق أصال فهنا ال بد من اللجوء إلى قاضي من194الموضوع ) المادة

القانون التجاري ( و يمكن للقاضي اإلستعانة بخبير كونتقدير بدل اإليجار يقترن

بأسس تتعلق بالقيمة اإليجارية لألماكن المؤجرة4 فقرة 192و يستحق بدل اإليجار الجديد طبقا للمادة

إبتداء من تاريخ رفع الدعوى إال إذا وجد إتفاق بين األطراف على خالف ذلك ففي هذه

الحالة ال مانع أن يكرس القاضي إرادتهم

الواردة raquo إبتداء من يوم الطلب laquo و ذهبت المحكمة العلياإلى أن المقصود من عبارة

من القانون التجاري هو تاريخ رفع192في المادة الدعوى للمطالبة بتعديل بدل

اإليجار و ليس تاريخ إعادة السير في الدعوى بعد خبرة وهو ما جاء في قرارها

يستحق بدل اإليجار الجديد إبتداء من يوم الطلب مالم يتفق13 المؤرخ في 199907laquo

الطرفان قبل رفع الدعوى أو أثناءها عن تاريخ آخر وبقضائهم بداية سريان رفع

اإليجار من تاريخ إعادة السير في الدعوى أمام المحكمة بعدالخبرة فإن قضاة المجلس

قد خرقوا القانون التجاري raquo(1) السبب في عقد اإليجار التجاري -

01 عدد 2001 مجلة قضائية 192078ملف رقم 1999 13( قرار في 1 07 199ص )

يعرف السبب في العقود بأنه العنصر المعنوي الذي يسمحبمعرفة لماذا اإلرادة تنشأ

اإللتزام فهو الهدف الذي من اجله يؤدي المتعاقد التزامه و يمكن تعريفه باإلعتبارات

اإلقتصادية التي ينتظر جنيها طرفا العقد من تعاقدهما ) )2

فالسبب إذا في عقد اإليجار التجاري بالنسبة للمؤجر هواإلستفادة من سعر اإليجار و

بالنسبة للمستأجر هو إستغالل العين المؤجرة في ممارسة نشاط تجاري

المطلب الثاني إنشاء عقد اإليجار التجاري بعد صدور 0205القانون

كانت مسألة الرسمية في عقد اإليجار التجاري قبل 0205صدور القانوني

محل خالف بين رجال القانون و القضاء سيما أمام 200506 المؤرخ في 02

172تعارض النصوص القانونية في هذا الشأن فالمادة من القانون التجاري تجيز

ضمنيا إبرام هذا العقد كتابة أو شفاهة في حين أن المادة من القانون1 مكرر 324

المدني تنص صراحة على ضرورة إخضاعه إلى الرسمية تحت طائلة البطالن

و لكن بعد صدور القانون المشار إليه تم وضع حد لهذاالخالف و ذلك من خالل

187المادة الثالثة منه التي تممت القانون التجاري بالمادة مكرر و التي تناول

مضمونها من خالل مايليالفرع األول الشكل الرسمي في عقد اإليجار التجاري

مكرر من القانون التجاري التي أضيفت187جاء في المادة إليه بموجب القانون

تحرر عقود اإليجار المبرمة ابتداء من تاريخ نشر هذا مايلي0205القانون في laquo

الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطيةالشعبية في شكل الرسمي و ذلك

تحت طائلة البطالن و تبرم لمدة يحددها األطراف بكل raquo حرية

يتضح من هذا النص أن المشرع أصبح يقتضي إفراغ عقداإليجار التجاري في سند

رسمي ومن ثم لم يعد هناك مجال للحديث عن عقودإيجار تبرم شفاهة أوفي محررات

عرفية و بذلك يكون المشرع قد كرس ما ذهبت إليه المحكمة العليا

في قرارها المؤرخ في الذي سبقت اإلشارة إليه و تبنى الموقف الذي 19960709

قال بوجوب إفراغ عقد اإليجار التجاري في قالب رسمي

ذيب عبد السالم عقد اإليجار المدني الديوان الوطني (2 27ألشغال التربوية ص )

و رغم ما للرسمية من أهمية خاصة في إثبات العقود ومعرفة الشروط التي أقام

األطراف العقد بناء عليها إال أنها من الممكن أن تتعارضمع ما تتسم به التجارة من

سرعة بعرقلة المتعاقدين بإجراءات التوثيق كما أنها قدتثقل كاهلهم بمصاريف العقود

الرسمية ولعل السؤال الذي يطرح في هذا الصدد

ما هي الطبيعة القانونية للرسمية في عقد اإليجارالتجاري

إن المشرع قد يشترط الكتابة لقيام تصرف من التصرفات بحيث ال تقوم هذه األخيرة

و ال تنتج أثارها القانونية إال إذا أفرغت إرادة المتعاقدينفيها أمام موظف رسمي

فهذه الكتابة تعتبر ركنا شكليا في التصرف فإذا إنعدمتهذه الشكلية إنعدم التصرف

معها أما إذا إشترط الكتابة إلثبات التصرف فإن تخلفها ال( مما يعنى1يؤدي إلى بطالنه)

أن القاعدة لتحديد طبيعة الكتابة هي الجزاء المترتب على تخلفها

مكرر من187و ذلك laquo و تبعا لذلك و إستنادا إلى المادة القانون التجاري التي تنص

فإن إفراغ عقد اإليجار التجاري في محرر رسمي هو ركنفي هذا raquo تحت بطالن

العقد فعقد اإليجار التجاري إذن أصبح بموجب هذا التعديلمن العقود الشكلية التي

تتطلب لصحة إنعقادها إضافة إلى توافر األركان العامة منتراض و محل و سبب

مشروعين أن يتبع فيها الشكل الذي يوجبه القانون و اصبحيشكل إستثناء من قاعدة

59يتم العقد laquo الرضائية في العقود التي أقرتها المادة من القانون المدني إذ تنص

بمجرد أن يتبادل الطرفان التعبير عن إرادتهما المتطابقيندون اإلخالل بالنصوص

القانونية raquo و من ثم إذا عرض على القاضي نزاع حول إيجار تجاري

فعليه قبل التطرق إليه أيا كان موضوعه التحقق من وجود المحرر الرسمي الذي

أفرغ فيه العقد حتى و لو لم ينازع األطراف في قيامه و اقروا بوجوده و ذلك ألن العقد

في حالة عدم إفراغه في محرر رسمي يعد باطال وال يمكن لألطراف تصحيحه

بإقرارهم مكرر من القانون187الفرع الثاني سريان المادة

التجاري من حيثالزمان

يخضع سريان القواعد القانونية من حيث الزمان إلىمبدأين هما عدم الرجعيةو

األثر الفوري للقانون فيقضى األول بأن أحكام القوانينال تسرى إال على ما يقع من

محمد زهدور الموجز في الطرق المدنية لإلثبات في (1 25التشريع الجزائري ص )

تاريخ العمل بها و ال يترتب عليها اثر فيما وقع قبلها و في من2ذلك تنص المادة

ال يسري القانون إال على ما يقع في المستقبل وال يكونله أثر laquo القانون المدني

و يقضي مبدأ األثر الفوري للقانون أن يطبق القانونالجديد بأثر مباشر على raquo رجعي

اآلثار الجارية للمراكز القديمة إال أنه يفرق في ذلك بينالمراكز القانونية التي تخضع

لهذا المبدأ و بين المراكز العقدية التي تخضع أثارهاللقانون القديم ذلك ألن إخضاعها

للجديد فيه تعديل للعقد و القاعدة أن العقد شرعية المتعاقدين

لم و المشرع خالل التعديل الذي أدخله على القانون 0205التجاري بموجب القانون

يكثف بالقواعد العامة و إنما نص صراحة على التاريخ الذييبدأ من خالله سريان

مكرر و بالنتيجة فإن العقود التي أبرمت قبل187المادة تاريخ نشر هذا القانون أي قبل

يطبق20050609و أن أطراف هذه العقود غير 5975عليها أحكام األمر

ملزمين بإفراغها في محرر رسمي و هذا ما يحتم علىالقاضي عند نظره في

النزاعات المتعلقة باإليجار التجاري أن يبحث في تاريخإبرامها ألنه هو المعيار المحدد

للقانون الواجب التطبيق و رغم أن أعمال هذه القواعد يؤدي إلى إخضاع أوضاع

قانونية متشابهة ألحكام قانونية مختلفة مما يخلق لدى الناس شعور بعدم المساواة أمام

القانون إال أن إحترام إرادة األفراد الخاصة توجب ذلك ألنهم عند التعاقد قد أخذوا

في إعتبارهم النصوص الموجودة

هو من و خالصة هذا المبحث أن عقد اإليجار التجاري 5975المبرم في ظل األمر

العقود الرضائية يكفي في إبرامه تبادل اإليجاب و القبولبين المؤجر و المستأجر برضا

سليم و محل و سبب مشروعين حتى يرتب العقد كافةأثاره أما عقد اإليجار التجاري

فهو من العقود الشكلية فال يمكن أن يرتب أثاره بعد 0205المبرم في ظل القانون

توافر الرضا و المحل و السبب المشروعين إال إذا تم إفراغه في محرر رسمي

فكيف يتم إثبات كل من العقدين المبحث الثاني إثبات عقد اإليجار التجاري

إلى تغيير القواعد التي تحكم أدى تعديل القانون 0205التجاري بموجب القانون

إثبات عقد اإليجار التجاري وأصبح أطراف العقد المبرمبعد التعديل مطالبين في

قبل تعيله و إثبات عقدهم بغير ما يطالب به أطراف 5975العقد المبرم في ظل األمر

توضيحا لذلك تم تقسيم هذا المبحث إلى مطلبين خصصاألول إلثبات عقد اإليجار

قبل تعديله و الثاني إلثبات العقد المبرم بعد التجاري 5975المبرم في ظل األمر

التعديل الذي أدخل على القانون التجاريالمطلب األول إثبات عقد اإليجار التجاري المبرمقبل 59

75في ظل األمر تعديله

نتعرض من خالل هذا المطلب إلى القاعدة في اإلثبات فيالمواد التجارية أوال ثم

إلى ما إستقر عليه القضاء في إثبات عقد اإليجار التجاريلفرع األول القاعدة في إثبات العقود التجاريةا

إن اإلثبات في المواد التجارية حر كقاعدة عامة و يستفادهذا الحكم من النص

من القانون30يثبت كل عقد تجاري بسندات laquo المادة التجاري التي تنص على

رسمية أو بسندات عرفية بفاتورات مقبولة بالرسائل بدفاتر الطرفين باإلثبات

بالبينة أو بأية وسيلة أخرى إذا رأت المحكمة وجوب raquoقبولها

من القانون المدني التي333و كذلك من نص المادة إستثنت المسائل التجارية من مجال

تطبيقها عندما عددت الحاالت التي يجب فيها اإلثباتبالكتابة إذ جاء في فقرتها

في غير المواد التجارية إذا كان التصرف القانوني تزيدقيمته laquo األولى

دج أو كان غير محدد القيمة فال تجوز100000على البينة في إثبات وجوده أو

إنقضائه ما لم يوجد نص يقضي بغير ذلك raquo (1) و يترتب على إطالق المشرع حرية اإلثبات في المادة

التجارية أنه يمكن إثبات التصرف التجاري أيا كانت قيمته بالكتابة أو البينة أو

القرائن أو بأي وسيلة أخرى تراها المحكمة و انه يجوز إثبات ما يخالف أو يجاوز ما إشتمل

عليه سند كتابي بشهادة الشهود و القرائن وكافة طرق اإلثبات

و باعتبار عقد اإليجار التجاري من العقود التجارية فإنهيمكن مبدئيا إثباته بمختلف

طرق اإلثبات هذا ما يمكن استخالصه من قواعد اإلثبات لكن هل استقر

القضاء على ذلك أم كان لهموقف أخر

لفرع الثاني إثبات عقد التجاري وفق ما إستقر عليها القضاء

من القانون التجاري التي تجعل30رغم صراحة المادة اإلثبات حرا في العقود

التجارية إال أن اجتهاد المحكمة العليا استقر على ما يخالفذلك في شأن إثبات عقد

اإليجار التجاري و ذلك عندما قيدت إثبات العقد الذي يبرمشفاهة بضرورة تقديم

وصوالت الكراء و بالتالي فإذا كان عقد اإليجار الذي افرغ في سند مكتوب

رسمي أو عرفي يتم إثباته بهذه الكتابة و في غياب ذلك على المستأجر تقديم

وصوالت الكراء إلثبات صفته كمستأجر شرعي مالك للقاعدة التجارية و إال أعتبر شاغال

من دون حق و السند كما أن المحكمة العليا تستبعد و ترفض أي وسيلة إثبات

أخرى في حالة العقد الشفهي و هكذا يستبعد السجل التجاري و الوثائق المسلمة من إدارة

الضرائب أو اإلتحاد العام للتجار أو التجارة أو الصناعة و يستبعد أيضا وصل الكراء

أو الماء أو الهاتف و أعتبرت المحكمة ان هذه الوثائق ال تكفي إلثبات صفة

المستأجر و ال يؤخذ بها ذلك ألن إثبات العالقة بين المؤجر و المستأجر البد أن تكون

بكتابة صادرة عن المؤجر كما إعتبرت أن طول مدة شغل العقار و ممارسة النشاط

التجاري فيه ال يمكن األخذ به كدليل لقيام عالقة اإليجار

وعلى ذلك قضت المحكمة العليا199305من المستقر laquo 10في قرارها المؤرخ في

عليه قضاء أن اإليجار يثبت بعقد رسمي أو بتقديم إيصاالتاإليجار و لما ثبت في

قضية الحال أن الطاعن لم يثبت صفته كمستأجر سواءيعقد إيجار مكتوب أو وصوالت

من القانون333( المادة 1 20المؤرخ في 10 20050705المدني بعد تعيلها بموجب القانون )

المتمم للقانون المدني اإليجار مكتفيا بإثبات تسجيله بالسجل التجاري و تسديد

الضرائب فإن هذه الوثائق ال تثبت العالقة اإليجارية كما أن أطول مدة اإلستغالل ال

تشكل كذلك دليال على وجودعقد

اإليجار raquo(1) و كخالصة فإن عقد اإليجار التجاري المبرم قبل التعديل

الذي أدخل على القانون التجاري ال يمكن إثباته إال بتقديم محرر عرفي أو رسمي أو

وصوالت الكراء و ذهبت المحكمة العليا إلى أنه يكفي تقديم وصل كراء

واحد ويفهم ذلك من حيثيات11 الذي جاء فيه 1988و لكن وحيث أنه بالرجوع laquo

27قرارها الصادر بتاريخ إلى القرار المطعون فيه فإن مزاعم الطاعن ال تقف أمام

ما أعتمد عليه القرار من أدلة كتابية لدى قضاة الموضوع و أن الطاعن رغم زعمه

بأنه مستأجر للمحل التجاري من المدعي عليها منذ ثمان سنوات إال أنه لم

يستطع أن يقدم للمجلس ولووصل إيجار واحد raquo (1)

وتبعا لذلك فإن القاضي الذي يعرض عليه نزاع يتعلق بعقدإيجار تجاري أبرم في ظل

قبل تعديله و أنكر أحد األطراف قيام العالقة 5975اإليجارية ال يمكن له أن األمر

يأخذ كدليل لإلثبات إال الكتابة الرسمية أو العرفية أو وصوالت الكراء

أما إذا أقر األطراف بوجود العقد و لم ينازعوا في قيامةفاللقاضي أن يفصل في

الدعوى حتى ولو لم يوجد في ملفها محرر أو وصل كراء المطلب الثاني إثبات عقد إليجار التجاري المبرم بعد

صدور القانون0502

إن عقد اإليجار التجاري المبرم بعد التعديل الذي أدخل 5975على األمر

أصبح من العقود الشكلية إذ يجب المتضمن القانون 0205التجاري بموجب القانون

تحريره تحت طائلة البطالن في محرر رسمي و بذلك فإنأي شخص يدعي انه طرف

في عالقة إيجارية بموجب عقد إيجار تجاري أبرم بعد صدور القانون السالف الذكر

ملزم إلثبات صحة ما يدعيه بتقديم محرر رسمي افرغ فيههنا التصرف و يشترط في

من القانون المدني324هذا المحرر الرسمي طبقا للمادة أن يقوم بتحريره ضابط

عمومي و هو الموثق في حدود إختصاصه و أن يحترم في تحريره األشكال القانونية

اإلجتهاد القضائي للغرفة107969ملف رقم 199310( قرار في 1 05التجارية و البحرية )

80عدد خاص ص 04 عدد 1992 المجلة القضائية 5090ملف رقم 1988

27( قرار في 1 11 89ص ) و تكتسي الورقة الرسمية إذا توافرت فيها الشروط

القانونية الذاتية في اإلثبات حيث ال يطلب ممن يحتج بها أن يثبت صحتها و لكن على من

ينكرها و ينفي عالقة اإليجار أن يقيم الدليل على بطالنها وليس له طريق في

ذلك إال الطعن فيها بالتزوير

و من دون الكتابة الرسمية ال يمكن إثبات عقد اإليجارالتجاري و ال مكان لمواجهة

غيابها باإلقرار أو توجيه اليمين الحاسمة و ال مجال أيضاللحديث عن بداية الثبوت

بالكتابة بتقديم وصوالت كراء قصد إستكمالها بشهادة الشهود أو القرائن

ويبقى تصور حالة واحدة يمكن فيها إثبات عقد إيجار تجاريابرم بعد صدور القانون

بالبينة و القرائن و جميع طرق اإلثبات وهي حالة 0205فقدان السند الرسمي

من336يجوز اإلثبات بالبينة laquo المنصوص عليها بالمادة القانون المدني التي جاء فيها

فيما كان يجب إثباته بالكتابة إذا فقد الدائن سندهالكتابي لسبب أجنبي خارج عن

إرادته raquo فهذه المادة تجيز اإلثبات بالبنية أو القرائن ألي عقد

يشترط القانون إثباته بالكتابة ولو كان عقدا شكليا ويالحظ أن هذه المادة تنص على حالة

فقدان الدائن لسنده ولكنها في الحقيقة تنطبق على جميع من يريد التمسك بها ممن )

1تتوفر فيه الشروط المنوه عنها ) و يجب على من يريد اإلستفادة من هذه الحالة أن يثبت

مايلي أنه قد أفرغ فعال عقد اإليجار التجاري في محرر رسمي 1

و أن هذا العقد كان مستوفيا لجميع الشروط الموضوعية و الشكلية

أن يثبت واقعة ضياع السند و فقدانه وهي واقعة مادية 2تثبت بجميع طرق اإلثبات

أن يثبت السبب األجنبي بأن يقدم الدليل على أن ضياع 3السند كان لحادث حريق أو

غرق أو حرب أو لسبب راجع على شخص ثالث كسارق أو مغتصب

وحتما فإن إشتراط إفراغ عقد اإليجار في محرر رسمي يخفف على أطرافه عبء

إثباته و يسهل على القاضي التحقق من قيامه و البحثفي أركانه خاصة مدته و بدل

اإليجار بكوش يحي أدلة اإلثبات في القانون المدني الجزائري (1

( و الفقه اإلسالمي المؤسسة الوطنية237للكتاب ص

و نلخص من خالل هذا المبحث إلى أن إثبات عقد اإليجارالتجاري المبرم قبل تعديل

يكون بتقديم محررات رسمية كانت أو عرفية القانون 0205التجاري بموجب القانون

أفرغ فيها العقد أو بتقديم وصوالت الكراء أما العقد الذيأبرم بعد صدور القانون

السالف الذكر فال يمكن إثباته إال بتقديم المحرر الرسميالذي أفرغ فيه العقد مع

مراعاة قواعد اإلثبات كما سبق شرحه هذا عن إثبات عقد اإليجار التجاري و يبقى السؤال كيف

يتم إنهاؤه و متى يحقلألطراف تجديده

الفصل الثاني تجديد عقد اإليجار التجاري و إنهاؤه األصل في العقود أن العقد شريعة المتعاقدين فيتم

تعديله و تجديده و إنهاؤه باإلتفاق فيما بينهم إال أن المشرع خرج عن هذه القاعدة

في اإليجارات التجارية عندما أقر للمستأجر الحق في التمسك بتجديد اإليجار و قيد

سلطة المؤجرة في إنهاء عقد اإليجار حتى و لو كان محدد المدة بعرض التعويض

اإلستحقاق أو إثبات السبب الخطير و المشروع تجاه المستأجر المخلي وفق أحكام

من القانون التجاري177المادة و إثر02رجع المشرع إلى القواعد العامة وألغى 2005

09التعديل المؤرخ في أحكام التعويض اإلستحقاقي و التنبيه باإلخالء و أصبح عقد

اإليجار التجاري كغيره من العقود يخضع لإلدارة الحرة ألطرافه

وقد تم تقسيم هذا الفصل لتوضيح ذلك إلى مبحثين نتعرض في األول إلى أحكام تجديد

عقد اإليجار التجاري و في الثاني إلى إنهاء هذا العقد 5975و ذلك وفقا ألحكام األمر

المعدل له المتضمن القانون التجاري قبل تعديله و 0205القانون

المبحث األول تجديد عقد التجاري يخضع تجديد عقد اإليجار التجاري المبرم قبل التعديل إلى

و174أحكام المواد ما يلبيها من القانون التجاري التي تمنح لمستأجر العقار ما

يسمى بحق اإليجار و هو الحق الذي يخول له التمسك بتجديد العقد رغم حلول أجله

وذلك إذا توفرت فيه فتطبق عليه أحكام المادة الشروط القانونية أما العقد 02

05المبرم بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري التي تخضع تجديده إلرادة 187

األطراف المستقلة و من خالل المطلب األول لهذا المبحث نتناول تجديد عقد

اإليجار التجاري المبرم في قبل تعديله وفي الثاني نتعرض لتجديد العقود المبرمة 59

75بعد التعديل ظل األمر على النحو التالي

المطلب األول الحق في تجديد اإليجار فيقبل تعديله 59 75ظل األمر

يتعلق تجديد اإليجار التجاري بالعقود التي تبرم لمدةمحددة أما غير محددة

المدة فال تطرح بشأنها المسألة ذلك ألنها تظل قائمة ومستمرة إلى حين إعالن أحد

األطراف رغبته في إنهاءها و التجديد قد يكون صريحابالتعبير بين األطراف فيما

بينهم باإليجاب و القبول أو ضمنيا بتواصل اإليجار المنعقدإلى بعد األجل المحدد في

العقدالفرع األول التجديد الصريح العقد اإليجار التجاري

إن التجديد الصريح لعقد اإليجار التجاري قد يتم بتبادلاإليجاب و القبول بين

المؤجر و المستأجر و تحرير عقد إيجار جديد أو باإلتفاقعلى إستمرار العقد بشروطه

السابقة أو بأخرى مختلفة و هذا إعماال للقواعد العامةفي العقود كما قد يتم بممارسة

المستأجر للحق الذي كرسه له المشرع و هو حق التمسكبطلب التجديد الصريح طبقا

و ما يليها من القانون التجاري حماية له172ألحكام المادة من األضرار التي قد تلحق

به نتيجة رفض التجديدأوال شروط التمسك بحق تجديد عقد اإليجار التجاريمنها يتعلق بصاحب الحق و منها ما يتعلق بعقد اإليجارالشروط المتعلقة بصاحب الحق في التمسك بالتجديد

ال يجوز التمسك بحق التجديد إال من laquo أ جاء في المادة من القانون التجاري172

و يستخلص منه أنه raquo طرف المستأجرين أو المحولإليهم أو ذوي الحقوق

يمكن التمسك بتجديد عقد اإليجار التجاري لألشخاص التاليين

المستأجر األصلي الذي تربطه عالقة مباشرة مع المؤجر1048633 مالك العقار

1048633 ذوي الحقوق كالوارث أو الموصي له أو الموهوب له المحول إليه حق اإليجار الذي ينتقل إليه حق اإليجار

1048633 كمشتري القاعدة التجارية من مالكها مستأجر العقار

و يطرح السؤال بشأن مستأجر العين المؤجرة من الباطنو مستأجر القاعدة التجارية

لتسييرها تسييرا حرا بالنسبة للمستأجر من الباطن فيجوز له أن يطلب التجديد

من المستأجر األصلي في حدود الحقوق التي يتمتع بها هذا األخير من مالك العين

المؤجرة وفي ذلك نصت المادة فقرة198يجوز للمستأجر من الباطن ان يطلب تجديد laquo

أولى من القانون التجاري إيجاره من المستأجر األصلي في حدود الحقوق التي يتمتع

بها هذا األخير نفسه منالمالك raquo

كما يجوز له أن يطلب تجديد عقد اإليجار من المالك إذا كانقد رخص صراحة أو

ضمنيا باإليجار من الباطن أو وافق عليه أو إذا لم تكناألماكن محل اإليجار األصلي

تشكل في حالة اإليجار الجزئي من الباطن كال مشاعا مادياأو في نية األطراف فقرة األخيرة من القانون189المشتركة ) المادة

التجاري ( أما إيجار التسيير الحر و المقصود به إيجار القاعدة التجارية

من مالكها مستأجر العقار فقد إستقرت المحكمة العليا بشأنه أنه ال يمكن أن تطبق

عليه أحكام اإليجار التجاري07 فقضت في قرارها المؤرخ في 12مايلي 1999

ال يمكن إعتبار عقد التسيير الحر بمثابة عقد إيجار تجاري

laquo مهما طالت مدة بقاء المسير بالمحل التجاري و ال يستوجب التنبيه باإلخالء إذ

ينتهي في أي وقت بمجرد وبالتالي فإن مستأجر القاعدة التجارية لتسييرها تسييرا (1

حرا ال يملك ( raquo إنذار مكتوب حق التمسك بتحديد اإليجار و قد قضى مجلس قضاء

الشلف في قرار له مؤرخ في بإلزام مستأجر القاعدة التجارية بإخالء العين 20050430

المؤجرة إلنهاء مدة اإليجار و رفض دفع المستأجر ببطالن التنبيه باإلخالء و

جاء في حيثيات هذا حيث أن قاضي الدرجة األولى أصاب في حكمه لما إستند

laquo القرار203على المادة من القانون التجاري و اعتبر المستأنف مستأجر مسير و

أن إنهاء عقد اإليجار ال176 و 173يخضع للشروط النصوص عليها بالمواد raquo (2)

من القانون التجاري بأن يثبت المستأجر أنه يستغل المتجر بنفسه أو بواسطة

أحد تابعة كالوكيل أو مدير الشركة إذا كانت النيابة إتفاقية أو الحارس القضائي أو

الوصي أو القيم أو الوكيل عن الغائب إذا كانت النيابة قانونية و يؤكد حق الحارس

القضائي أو وكيل في من201تجديد إيجار المحل التجاري ما تقضي به المادة )

3القانون التجاري ) الشروط المتعلقة بعقد اإليجار

من169أ أن يرد اإليجار العقارات المذكورة في المادة القانون التجاري

عدد2001 المجلة القضائية 201563ملف رقم 1999 07( قرار في 1 12 209 ص 01 )

2005عن الغرفة التجارية بمجلس قضاء الشلف 05 30( قرار في 2 04 128فهرس رقم )

60جنادي جياللي المرجع السابق ص (3 ) بأن يكون اإليجار من اجل ممارسة نشاط تجاري بذلك

تستبعد اإليجارات التي تتم من اجل ممارسة المهن الحرة أو المدنية أو الحرفية و

في الحالة األخيرة إشترط المشرع أن يكتسب الحرفي صفة التاجر وان يقيد نفسه

قي السجل التجاري كما و4 من القانون التجاري ) 169رد ذلك في المادة )

ج أن تكون مدة اإليجار سنتين فأكثر بعقد مكتوب و بعقدشفهي أربع سنوات متتالية

ودون إنقطاع فعلى المستأجر أن يثبت أنه إستغل المحلحسب ما سبق ذكره و

إال سقط حقه في التمسك بالتجديد و يمكن إلزامه بالخروجبمجرد إنقضاء المدة و

هو ما كرسته المحكمة العليا بموجب قرار07عندما 1999 13صادر بتاريخ

رفضت الطعن المرفوع من المستأجر ضد قرار قضىإستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث وعشرينشهرا معتبرة إياه

1انه اصبح يحتل األماكن دون حق أو سند ) ) ثانيا إجراءات تجديد عقد اإليجار

من القانون التجاري و ما174يتم التجديد طبقا للمادة يلبها بتقديم طلب إلى المؤجر

يتضمن رغبة المستأجر في التجديد أثناء سريان العقدوقبل إنتهاء مدته بستة أشهر على

األقل و ذلك بموجب عقد غير قضائي عن طريق المحضرأو برسالة موصول عليها

مع طلب العلم بالوصول كما يجوز أن يتم التبليغ للمسيرالذي يتوفر فيه الصفة الكافية

إلستالمه وفي حالة تعدد المالكين للعقار المؤجر يكفيتوجيه الطلب ألحدهم ليسرى

عليهم جميعا إال إذا كانت هناك شروط أو إتفاقات أخرىبين األطراف تخالف ذلك و

أوجب المشرع أن يتضمن طلب التجديد تحت طائلة بطالنهمضمون الفقرة األخيرة من

من174يتعين على المؤجر في أجل ثالثة laquo المادة القانون التجاري التي تنص

أشهر من تاريخ تبليغ طلب التجديد أن يحيط الطالب علمابنفسه اإلجراء إذا كان يرفض

التجديد مع إيضاح دوافع هذا الرفض و يعتبر المؤجر إذا لميكشف عن نواياه في هذا

األجل موافقا على مبدأ اإليجار السابق raquo وعلى المؤجر خالل األشهر الثالث التي تلي تاريخ تبليغه أن

يبين موقفه تجاه طلب التجديد و الذي ال يخرج عن أحد الحاالت التالية

الموافقة على التجديد دون قيد أو شرط في هذه الحالة1048633 يجدد العقد بشروطه

9السابقة وبنفس المدة شرط أن ال تتجاوز من القانون175سنوات) المادة

01التجاري فقرة ) على بن غانم الوجيز في القانون التجاري وقانون (4

187األعمال موفم للنشر ص )01 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137ص ) الموافقة على التجديد ولكن بشروط أخرى فإذا وافق

1048633 عليها المستأجر كان األطراف أمام عقد جديد يجب إبرامه وفق الشروط الجديدة و يتم

في هذه الحالة اإلتفاق على مدة اإليجار بكل حرية و يمكن أن تتجاوز تسع سنوات

من القانون175)المادة ( التجاري

رفض المؤجر طلب التجديد و يجب عليه هنا أن يبلغ1048633 المستأجر بالرفض خالل

ثالث اشهر من تاريخ التبليغ و أن يوضح دوافعه في ذلك وأن يذكر فيه مضمون

من القانون التجاري تحت طائلة بطالن التبليغ194المادة من القانون174)المادة

التجاري الفقرتين األخيرتين (و يمكن للمستأجر أن ينازع المؤجر

1048633 عن سبب الرفض أو أن يطلب سداد تعويض اإلخالء أمام القضاء

عدم الرد على طلب التجديد خالل مدة الثالثة اشهر التي1048633 تلي التبليغ و يعتبر سكوته

موافقة ضمنية على تجديد اإليجار السابق بنفس شروطه من القانون174)المادة

( التجاري ثالثا سريان مفعول اإليجار الجديد

من القانون التجاري175يسري اإليجار الجديد طبقا للمادة من يوم تجديده و يقصد به

تاريخ توجيه التنبيه باإلخالء في حالة توجيه من قبل المؤجر أو األجل المألوف الذي

يلي طلب التجديد أما إذا كان المؤجر قد رفض تجديد اإليجار ثم عدل عن رأيه

بعد ذلك ووافق على التجديد و أبلغ المستأجر بموافقته فإن التجديد هنا يسري

إعتبارا من يوم تبليغ المستأجر هذه الموافقة بعقد غير قضائي طبقا للمادة

فقرة أخيرة من القانون175 التجاري

الفرع الثاني التجديد الضمني لعقد اإليجار التجاري إذا إنتهت مدة اإليجار دون أن يخطر أحد األطراف األخر

بإخالء المحل و بقي المستأجر مع ذلك في المكان المؤجر برضا المؤجر أعتبر

هذا بمثابة تجديد ضمني لإليجار وذلك ألن المشرع قيد إنهاء العقد في اإليجارات

التجارية بتوجيه التنبيه باإلخالء سواء تعلق األمر بعقود محددة المدة أو غير محددة

من القانون173)المادة ( التجاري فقرة األولى

و حتى يتجدد العقد ضمنيا يجب أن يكون هناك إيجار سابقمعين المدة و أن تنقضي

هذه المدة دون أن يوجه المؤجر تنبيها باإلخالء في مدة ستةاشهر على األقل قبل

األجل دون أن يقدم المستأجر طلب تجديد ألن التجديد في هذه الحالة يصبح صريحا

و أن يكون العقد كتابي وذلك ألنه في الغالب العقدالشفهي يكون غير محدد المدة إذا

و في laquo يتعذر إثباتها وعلي هذا نص المشرع في المادة من القانون التجاري173

حالة عدم التنبيه باإلخالء يتواصل اإليجار المنعقد كتابةبالتمديد

الضمني إلى ما بعد األجل المحدد في العقد مع مراعاةاألحكام المنصوص عليها في

العقد raquo يجدد عقد اإليجار التجاري ضمنيا وفقا لشروطه السابقة

ولمدة مساوية لمدة اإليجار175الذي حل أجله دون أن تزيد عن تسع سنوات ) المادة

من القانون التجاري ( أما إذا أراد المستأجر التعديل من شروط اإليجار السابقة

الذي تجدد ضمنيا فله أن يوجه طلب إلى المؤجر و ذلك أثناء التجديد و يفهم هذا من خالل

من القانون174نص المادة في حالة عدم التنبيه باإلخالء يتعين على المستأجر الذي

يرغب في laquo التجاري الحصول على تجديد إيجاره أن يتقدم بطلبه أو عند

اإلقتضاء في كل وقت أثناء فهذا الطلب و إن كان يهدف في ظاهره إلى تجديد

اإليجار فالغرض منه raquo تجديده في الحقيقة هو التعديل من شروط العقد ألن العقد يكون

قد تجدد ضمنيا بإنتهاء أجله دون توجيه التنبيه باإلخالء و لكن إن وجه المستأجر هذا

الطلب فإنه يصبح تجديدا صريحا و يمكن اإلتفاق على شروط جديدة بحرية و دون

التقيد بمدة تسع سنوات من القانون التجاري و175المنصوص عليها في المادة تجدر اإلشارة إلى أن التجديد

الضمني لعقد اإليجار يكون بقوة القانون و ال تشترط فيهالموافقة من المؤجر و ذلك

ألن سكوته و عدم إعتراضه على إستمرار المستأجر فيالبقاء في العين المؤجرة يفسر

بأنه قبول و بذلك يستفيد المستأجر من مدة إيجار تعادلمدة اإليجار السابق على أن ال

يتجاوز تسع سنوات و ال يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجارالمحدد ضمنيا بتوجيه تنبيه

باإلخالء إال إذا وافق المستأجر على اإلخالء قبل إنتهاء مدةالعقد المحدد و مع ذلك

إعتبرت المحكمة العليا أن عقد اإليجار إذا تجدد ضمنيا فإنهيجدد لمدة غير محددة و

يمكن للمؤجر أن يضع له حدا في أي وقت يتوجيه التنبيهباإلخالء فقضت في قرارها

12 المؤرخ في 11مايلي 1994 عند نهاية فترة اإليجار دون توجيه تنبيه باإلخالء يتجدد عقد

laquo اإليجار ضمنيا على أجل غير محدد وعليه فالمؤجر غير ملزم بأي مدة و يمكن أن

يوجه للمستأجر تنبيهاباإلخالء متى أراد raquo (1)

86حمدي باشا القضاء التجاري دار هومة ص (1 ) و كذلك الغرفة التجارية بمجلس قضاء الشلف أقرت بصحة

التنبيه باإلخالء الذي

وجهه المؤجرين إلى المستأجر خالل فترة التجديد الضمني9لعقد إيجار أبرم لمدة

سنوات و إنتهت مدته دون توجيه تنبيه باإلخالء فتجددضمنيا و إعتبرت الغرفة انه

ال يوجد مايثبت ان المؤجرين قد وافقوا على التجديدالضمني و قد جاء في حيثيات

مايلي 35 فهرس رقم 2005حيث أن دفع المستأنف laquo 26 قرارها المؤرخ في 02

كون أن العقد اإليجار تجدد ضمنيا مردود عليه كونه اليوجد ما يثبت أن عقد اإليجار

تجدد ضمنيا بموافقة المستأنف عليهم حيث أن قاضي الدرجة األولى لما قضى بالمصادقة على

التنبيه و تعيين خبير أصاب في حكمه كون أن المستأنف عليهم وجهوا للمستأنف

تنبيها ضمن األجل القانوني و طبقاللقانون و بالتالي يتعين تأبيد الحكم المستأنف raquo (2)

المطلب الثاني تجديد عقد اإليجار التجاري المبرم بعدصدور القانون

02 05 مكرر من القانون التجاري في187جاء في المادة laquo

فقرتها الثانية مما يلي يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجل

المحدد في العقد دون حاجة إلى التنبيه باإلخالء و دون الحق في الحصول على تعويض

اإلستحقاق المنصوص عليه فيهذا القانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

و يفهم من نص هذه المادة بمفهوم المخالفة أنه ليسللمستأجر أن يتمسك بحق التجديد

و إذا رغب في اإلستمرار في إيجار العقار فالبد أن يكون ذلك باإلتفاق مع المؤجر

و يعتبر العقد في جميع الحاالت عقد جديد حتى ولو تمإبرامه بنفس شروط العقد

السابق يخضع عقد اإليجار التجاري للقواعد العامة في 02

05فالتعديل الذي جاء به القانون التعاقد القائمة على إستغالل اإلدارة و حرية التعاقد و تم

تخليص المؤجر من القيود التي كانت مفروضة عليه و التي كانت تجعل المستأجر مالك

القاعدة التجارية في مركز يبدو انه أقوى من مركزه بصفته مالكا للعقار

و تتضمن المادة السلفة الذكر إلغاء ضمني ألحكام المادة من القانون التجاري و172

من ثم إلغاء لحق اإليجار و بالتالي مهما طالت مدةإستغالل المستأجر لنشاط تجاري

في العقار المؤجر فإنه يلزم بمغادرة األمكنة متى حلأجل عقد اإليجار إال إذا وافق المؤجر على إبرام عقد جديد

فهرس2005الغرفة التجارية مجلس قضاء الشلف 0526( قرار في 2 02 35رقم )

و لكن هذا اإللغاء الضمني ليس مطلق إذ أن العقود التيأبرمت قبل هذا التعديل تخضع

و ما يليها من القانون التجاري و172في تجديدها للمواد هو ما نصت عليه المادة

التي أضيفت إلى القانون التجاري بموجب01مكرر 187 من القانون03المادة 0205

يبقى تجديد عقود اإليجار المبرمة قبل النشر المذكور فيlaquo مكرر أعاله187المادة

خاضعا للتشريع الساري المفعول بتاريخ إبرام عقد raquo اإليجار

ويالحظ أن المشرع أبقى على حق تجديد اإليجار بالنسبةللعقود الجارية المبرمة قبل

التعديل رغم أن هذا الحق هو من المراكز القانونية التيفرضت على المتعاقدين

بموجب القانون و ليس من المراكز العقدية ألنه ال يقوم على إتفاق األطراف

و لذلك كان من المفروض أن يخضع لقاعدة األثر الفوريللقانون إعماال للمبادئ

القانونية و سريان القانون من حيث الزمان و بالتالي كانيجب أن يمس التعديل عقود

02و يترك المجال للحرية التامة في التعاقد و يتم 2005 09اإليجار المبرمة قبل

ولكن يبدو أن المشرع من خاللتوحيد األوضاع القانونية من01 مكرر 187المادة

القانون التجاري أراد المحافظة على إستقرار النشاطالتجاري و عدم مفاجئة أصحاب

و التي من الممكن أنالقواعد التجارية بإحكام التعديل تلحق بهم و بالوضع اإلقتصادي

05بأثر فوري أضرار كبيرة لو تم تطبيق القانون 02 و يطرح السؤال في هذا الصدد بشأن العقود التي تجدد

صراحة بإيجاب وقبول جديدين هل تعتبر عقود إيجار من المؤجر و المستأجر في 02

05تاريخ الحق لنشر القانون جديدة و تخضع بذلك ألحكام التعديل أم أنها تبقى خاضعة

و ما يليها172ألحكام المواد 75من األمر 59

الواقع انه في غياب إجتهادات و أحكام قضائية في هذاالصدد بالنظر لحداثة القانون

فاألرجح انه ال يوجد ما يبرر إبقاء هذه العقود خاضعة 0205للقانون السابق فهو

عقد جديد بإيجاب من المؤجر و موافقة من المستأجر دونتمسكه بالحق في التجديد

من القانون التجاري و هذا172الذي تنص عليه المادة يجعله يخضع ألحكام التعديل

و نفس الشيء بالنسبة لعقود اإليجار التي يوجه فيها تنبيهباإلخالء باعتبار أن هذا

األخير هو تصرف إرادي يرتب أثاره دون حاجة إلى موافقةالطرف األخر و هو

المستأجر فإذا إستوفى التنبيه شروطه القانونيةو تمإتباع اإلجراءات القضائية كما

يتطلبها القانون ترتب عن ذلك إنتهاء عقد اإليجار فإذاعدل المؤجر عن نيته في

رفض التجديد تحتم على الطرفان إبرام عقد جديد فإذا كانهذا العدول الحق لتاريخ

فإن العقد الذي يبرم بين الطرفين يخضع ألحكام 0205التعديل نشر القانون

مكرر من187الحالة األخرى التي يمكن إخضاعها للمادة القانون التجاري تتعلق بحق

األولوية الذي يكتسبه المستأجر في حالة إخالءه للعينالمؤجرة لوجود هدم كامل

بالعمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها لإلستغالل أو إلستحالةشغلها دون خطر نظرا

من177لحالتها إذا أقر له المشرع من خالل المادة القانون التجاري في فقرتها

األخيرة بحق األولوية في إستئجار العمارة المعاد بناؤها قبل تعديله و بناء على ذلك إذا كان عقد اإليجار األصلي 59

75أبرم في ظل القانون و كان اإلخالء بسبب حالة المبني وتم إعادة بناء هذا األخير

و ترميمه بعد نشر فإن المستأجر الذي يريد التمسك بحق األولوية يلزم 02

05باإلبرام عقد جديد القانون وفق ألحكام التعديل

و يستخلص من هذا المبحث بموجب أن مستأجر العقار بموجب عقد إيجار تجاري 59

75أبرم قبل تعديل األمر يتمتع إذا توافرت فيه الشروط القانونية و اصبح مالك 02

05للقاعدة القانون التجارية يتمتع بحق اإليجار و يمكن له المطالبة بتجديد

عقد اإليجار عند حلول أجاله في حين أن المستأجر للعين بعد هذا التعديل يلزم

بإخالء األمكنة متى حل اجل العقد ما لم يوافق المؤجر على إبرام عقد جديد

قبل تعديله و فكيف يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجار 5975الذي ابرم في ظل األمر

كيف يمكن للمستأجر أن يستمر في إستغالل نشاطهالتجاري في نفس العين التي اجرها

الذي عدل القانون التجاري بموجب عقد ابرم بعد 0205صدور القانون

المبحث الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري أصبح إنهاء عقود اإليجارات التجارية يخضع للقواعد إثر 02

05صدور القانون العامة في التعاقد القائمة على حرية اإلتفاق و إستقالل

اإلرادة فينتهي العقد على ذلك بمجرد حلول األجل المحدد في العقد و بهذا يكون المشرع

قد حرر إرادة المؤجر التي كانت قبل التعديل مقيدة بتوجيه تنبيه باإلخالء عند

الرغبة في وضع حد للعقد محدد المدة كان أو غير محدد و بعرض التعويض اإلستحقاقي

الذي قد تفوق قيمته قيمة العقار المؤجر أو بإثبات السبب الخطير و المشروع تجاه

المستأجر المخلي المحل و لدراسة أحكام إنهاء عقد اإليجار التجاري تم تقسيم هذا

المبحث إلى مطلبين يتعلق قبل تعديله والثاني بالعقد المبرم بعد التعديل األول 59

75بالعقد المبرم في ظل األمر الذي أدخل على القانون التجاري

المطلب األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم فيظل األمر

قبل تعديله 5975 إذا كان المالك المؤجر ال يرغب في تجديد اإليجار للمستأجر

الذي نشأ له الحق في اإليجار ألزمه القانون أن يوجه للمستأجر تنبيها بإخالء

العين المؤجرة مع ذكر األسباب التي جعلته يطلب إخالء العين فإذا كانت له

أسباب شرعية قبل المستأجر فله الحق في اإلسترجاع دون تعويض حسب الحاالت التي

يخولها له القانون و إال فإنه يلزم بدفع تعويض اإلستحقاق

الفرع األول رفض تجديد عقد اإليجار التجاري مقابلتعويض إستحقاق

قبل تعديله الحق في طلب أعطى المشرع للمستأجر 5975من خالل األمر

تجديد العقد بتوافر الشروط القانونية و منح المؤجر بلقابل الحق في رفض التجديد

وموازنة منه بين الحقين و حماية لما يسمى بالملكيةالتجارية فرض التعويض

اإلستحقاقي و ضبطه من خالل تجديد الحاالت التييستحق فيها و اإلجراءات الواجب

إتباعها للحصول عليها1أوال حاالت تطبيق التعويض اإلستحقاق ) )

و تتمثل في أ رفض تجديد اإليجار دون سبب شرعي فالرفض غير

المسبب يؤدي إلى إلزام المؤجر بسداد تعويض اإلستحقاق ويقع عليه عبء إثبات

الرفض و ذلك ما تفرضه من القانون التجاري من ذكر أسباب177عليه المادة

خطيرة و مشروعة بممارسة حق اإلستراد في حاالت أخرى

من القانون التجاري و178الحالة التي جاءت بها المادة 1048633 هي الحالة التي تخول

المؤجر المالك إسترجاع محله بسبب حالة البناء أو إعادةبناء العمارات التي يوجد

بها المحل بإستثناء عندما يعرض عليه محل أخر و إال ألزمبسداد تعويض عن ذلك

حالة اإلسترجاع لزيادة إرتفاع العمارة المنصوص عليها في1048633 من القانون181المادة

التجاري و في هذه الحالة يدفع له تعويض إستحقاقجزافي ال يتجاوز ثالث

سنوات إيجار من القانون التجاري و182الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 هذه تخص حالة اإلسترجاع الجزئي لألمكنة المخصصة أصال للمسكن و التي

تعتبر في الوقت ذاته تابعة للمحل التجاري وذلك ليسكن فيها شخصيا أو أحد

األزواج بشرط أن ال يتوفر على سكن أخر أو ألفراد عائلته الذين يعيشون معه أو

المقيمين عنده و الشرط الثاني إذا كان اإلسترجاع الجزئي ال يخل إخالال خطيرا

بإستغالل المحل و الثالث أن ال تكون المحالت التجارية و المحالت المعدة

للسكن تشكل وحدة غير مشاعة في حالة عدم توفر هذه الشروط يلزم بالتعويض و

كذلك في عدم شغله سنوات من6 اشهر و في مدة أقصاها 6لألمكنة في اجل خروج المستأجر

من القانون التجاري و184الحالة النصوص عليها بالمادة 1048633 هي المتعلقة باإلسترجاع

من المؤجر الذي هو في نفس الوقت البائع للمحل التجاري

45أسعد زهية تعويض اإلستحقاق نشرة القضاة عدد (1 12ص )

من القانون التجاري 185الحالة المنصوص عليها بالمادة 1048633 وهي حالة رفض تجديد

اإليجار الواقع من الدولة أو المجموعات المحلية و ذلك

بسبب المنفعة العامة من القانون التجاري 186الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 وهي حالة ما إذا تحايل المؤجر على القانون وقت اإلسترجاع و عدم إحترامه

اإللتزامات التي يفرضها عليه القانون بعد اإلسترجاع

ثانيا إجراءات إنهاء عقد اإليجار التجاري مقابل تعويضاإلستحقاق

أ توجيه التنبيه باإلخالء يجب على المؤجر الذي يرفض تجديد اإليجار أن يوجه تنبيها

باإلخالء إلى المستأجر مالك القاعدة التجارية فإذا لم تتوافر في هذه األخيرة

الشروط المنصوص عليها بالمادة من القانون التجاري فال يلزم المؤجر بذلك أي إذا لم 172

يكتسب المستأجر حق اإليجار طبقا للشروط التي سبق شرحها في تجديد عقد

اإليجار التجاري و قد قضت المحكمة العليا في07عندما رفضت الطعن المرفوع 1999

13قراراها الصادر في من المستأجر ضد قرار رفض إستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث و عشرين شهرا معتبرة إياه أصبح

يحتل األماكن دون حق أو1سند ) )

و توجيه التنبيه باإلخالء واجب في جميع الحاالت سواء كنابصدد عقد إيجار محدد

المدة أو عقد غير محدد المدة وإن كان ذلك ال يطرحإشكاال بالنسبة لهذا األخير فإنه

فيما يخص العقود محددة المدة اختلفت مواقف الجهاتالقضائية فرأى البعض منها

انه ينتهي بإنتهاء المدة المتفق عليها اعتمادا على المادتين من القانون107 و 106

المدني في حين أخذت جهات أخرى موقفا مخالفا و173قررت أن أحكام المادة

المتعلقة بوجوب توجيه التنبيه باإلخالء تطبق على جميععقود اإليجار التجارية إذا أن

هذه المادة ال تفرق بين اإليجار المحدد أو غير محدد المدة ) (2

و هو ما استقر عليه االجتهاد القضائي و كرسته المحكمةالعليا في قراراتها و نذكر منها12 الذي جاء فيه 1998و يستفاد من القرار laquo

08القرار الصادر في الطعون فيه أن قضاة المجلس لما قضوا بالمصادقة على

الحكم القاضي بطرد المستأجرة من المحل التنازع عليه دون توجيه تنبيه باإلخالء فإنهم

من173خرقوا أحكام المادة ص01 عدد 2000 مجلة قضائية 128477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137 )( حسان بوعروج تعليق على2 12مجلة قضائية 1998

08 الصادر في 177670قرار رقم )20 ص 02عدد 1999

القانون التجاري التي تشترط إلنهاء عقد إيجار تجاريتوجيه تنبيه بإخالء سواء كان

العقد محدد أو غير محدد المدة raquo(3) و يجب أن يتضمن التنبيه باإلخالء البيانات التالية

ذكر موجه التنبيه و صفته و مقر إقامته و هويته 1 ذكر األسباب التي جعلت المؤجر يطلب إخالء العين 2

المؤجرة ذكر العين المؤجرة و تحديدها و سند الملكية و إسم 3

المستأجر و هويته و أن يوجه إلى مكان ممارسة نشاطه التجاري

من القانون التجاري و إال كان194ذكر مضمون المادة 4 التنبيه باإلخالء باطال

اشهر مع تحديد بدايته و نهايته6تحديد أجل 5

و بشأن تسبب التنبيه باإلخالء تميز موقف المحكمة العليا( يعتبر األول1باتجاهين )

أن مجرد عرض التعويض اإلستحقاقي من طرف المؤجرتسبيب كاف فقضت

المحكمة العليا في199603إن مجرد عرض التعويض laquo 26قرارها المؤرخ في

من قبل المؤجرين يشكل سببا كافيا لطلب التنبيه باإلخالء من القانون176طبقا للمادة

التجاري و بالتالي فإن النعي على القرار بعدم التسبب raquo(2)في غير محله

أما اإلتجاه الثاني فقد ذهب في تسبيب التنبيه باإلخالء علىأن عرض التعويض

اإلستحقاقي هو نتيجة له و ليس سببا كافيا لكي يستجيب173لمقتضيات أحكام المادة

من القانون التجاري و األرجح هو ما ذهب إليه الرأي األول ذلك أن تقييد إرادة

المؤجر في إسترجاع العقار هو إستثناء من حرية التصرف في الملكية وبذلك ال

يجب التوسع فيه ال laquo و بالنسبة لوقت توجيه التنبيه باإلخالء فقد نصت المادة

من القانون التجاري173 ينتهي إيجار المحالت الخاصة بهذه األحكام إال بأثر تنبيه

بإخالء حسبما جرت عليه6و يفهم من هذا النص انه إذا raquo العادة المحلية و في مدة

أشهر قبل األجل على األقل اشهر من6كان العقد محدد المدة فيجب توجيه التنبيه قبل

حلول تاريخ إنتهاء مدة اإليجار إما إذا كان العقد غير محدد المدة فيجب منح

اشهر لإلخالء6المستأجر مدة من تاريخ توجيه التنبيه

ص02 عدد 1999 مجلة قضائية 177670ملف رقم 1998 08( قرار 3 12 23 )

محمود قباص التنبيه بإخالء و اإليجارات التجارية مجلة (1 256 ص 01 عدد 1993قضائية )

المجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 2 03التجارية و )

96 عدد خاص ص 1999البحرية يتم إجراء التنبيه باإلخالء عن طريق المحضر القضائي أو

بالتسليم الشخصي إلى المستأجر أو يرسل برسالة موصى عليها أو بأي وسيلة

أخرى و تجدر اإلشارة إلى أنه إذا تعدد المستأجرين للعين المؤجرة فيجب توجيه تنبيه

باإلخالء لكل واحد منهم على حدى وذلك تحت طائلة البطالن و هو ما قضت به المحكمة

العليا في قرارها المؤرخ الثابت من أو راق الطعن أن قضاة المجلس لما 1999

09 في 11إعتبروا بقية الورثة في النزاع غير وارثين في اإليجار و ال يستحقون أي تعويض

وال ضرورة بالتالي لتوجيه التنبيه بإخالء لكامل الورثة فإنهم أخطئوا في

من510تطبيق القانون ألن المادة القانون المدني تعتبر اإليجار من الحقوق التي تورث و كل

وارث له في اإليجار حق ثابت و خاص

إن التنبيه باإلخالء ال يكون صحيحا و منتجا لكل أثارهالقانونية إال إذا وجه إلى كامل

الورثة و ليس للمسير بوكالة فقط الذي ال يعتبر وكيال raquo (1)عن بقية الورثة

أما إذا تعدد المؤجرين بأن كان العقار ملك في الشيوع لعدةأشخاص فيحق لكل شريك

منهم أن يوجه دون الشركاء اآلخرين تنبيها باإلخالء718للمستأجر عمال بأحكام المادة

لكل شريك في الشيوع الحق في أن يتخذ من الوسائل laquoمن القانون المدني التي تنص

من تطبيقات هذا raquo ما يلزم لحفظ الشيء و لو كان ذلكبغير موافقة باقي الشركاء

المبدأ قرار03المنشور في المجلة القضائية 2001 20المحكمة العليا المؤرخ في

ص02 عدد 2002حفاظا على المال المشاع يحق ألحد laquo و الذي جاء فيه319

الشركاء إتخاذ كافة اإلجراءات الالزمة و لو كان ذلك دونموافقة باقي الشركاء فإن

القضاء بصحة التنبيه بإخالء الموجه من المؤجرة المالكةأغلبية الحصص لحماية المحل

التجاري من االنهيار دون موافقة باقي الشركاء هو raquo تطبيق سليم للقانون

و إثبات حصول التنبيه باإلخالء يكون على من يدعي بهبكافة طرق اإلثبات بما فيها

البينة و القرائن و شهادة الشهود مهما كانت قيمة األجرة )( وعدم توجيه التنبيه أو عدم2

توافر شروطه يؤدي إلى عدم قبول الدعوى شكالبموقف المستأجر من عرض التعويض اإلستحقاقي

إذا وافق المستأجر على مبدأ اإلخالء وحصل إتفاق حولقيمة التعويض اإلستحقاقي فإن

األمر ينتهي عند هذا الحد و إذا وافق المستأجر على مبدأاإلخالء وقام الخالف على

مقدار التعويض اإلستحقاقي جاز للطرف الذي يهمهالتعجيل أن يرفع دعواه أمام رئيس

المحكمة الناظرة في القضايا اإلستعجالية ليأمر بإجراءاتالخبرة الالزمة و ذلك بعد

إنتهاء أجل ثالثة اشهر من تاريخ توجيه التنبيه و أن يرفعبالتوازي دعوى قضائية في

ص02 العدد 2001 مجلة القضائية 207219ملف رقم 199909( قرار في 1 11 231 )

83جنادي جياللي المرجع السابق ص (2 ) الموضوع أمام الجهة القضائية المختصة و هي محكمة

موقع العقار و قد قضت المحكمة في199005من المقرر قانونا أن اللجوء إلى laquo

06قرار صادر في القاضي اإلستعجالي إلجراء خبرة لتقدير التعويض عن إخالء

يستلزم و جود دعوى فيالموضوع مرفوعة مسبقا raquo(3)

وعند إنجاز تقرير الخبرة نتيجة الدعوى اإلستعجالية الذييجب إيداعه في ظرف

شهرين لدى أمانة الضبط و يلحق بملف الدعوى المرفوعةأمام المحكمة المختصة التي

من194تفصل في الموضوع بعد إيداع التقرير ) المادة القانون التجاري (

أما إذا رفض المستأجر اإلخالء أصال فعليه أن ينازع فيصحة التنبيه باإلخالء

بعرض النزاع بعد ثالثة أشهر من التبليغ على قاضيالموضوع الذي يفصل أو ال في

صحة التنبيه باإلخالء ثم يتم تقدير التعويض اإلستحقاقيالذي يكون عادة باالستعانة

بخبير و يراعي في تقدير التعويض اإلستحقاقي القيمةالتجارية للمحل التجاري التي

تحدد وفق لغرض المهنة مصاريف النقل و إعادة الترتيب وحقوق التحويل الواجب

تسديدها لمحل تجاري من نفس القيمة و عن تاريخ تقدير التعويض اإلستحقاقي ذهبت المحكمة

العليا إلى أن العبرة بتاريخ توجيه التنبيه باإلخالء و ذلك في05الذي جاء فيه 1999

08قرارها المؤرخ في من المقرر قانونا أنه يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار

laquo غير أنه يسدد للتاجر المخلي التعويض اإلستحقاقي الذي يجب أن يكون مساويا

للضرر المسبب نتيجة عدم التجديد و لما ثبت في قضية الحال أن قضاة المجلس لما

قدروا الضرر الناتج عن رفض تجديد اإليجار إبتداء من تاريخ اإلعالن عن رغبة

المؤجر في إنهاء اإليجار و ليس من تاريخ الخروج الفعلي ألن الخروج يقع بعد صدور

الحكم القاضي باإلخالء و األحكام تفصل في الوقائع القائمة و ليست raquo (1)

المستقبلية فإنهم طبقوا صحيح القانون ج دفع التعويض اإلستحقاقي و إخالء األمكنة

يبقى المستأجر بعد توجيه التنبيه باإلخالء شاغال لألمكنةإلى حين تقاضيه الفعلي لقيمة

التعويض و يعتبر في هذه الحالة شاغل بحق و من دونسند فهو يحق ألن القانون

يسمح له بالبقاء إلى حين قبض التعويض اإلستحقاقي من القانون التجاري (187)المادة

و هو بغير سند ألن توجيه التنبيه باإلخالء يضع حدا لعقداإليجار و يدفع للمستأجر تعويضا عن شغل األمكنة

01 عدد 1991 المجدلة القضائية 67008ملف رقم 1990 06( قرار في 3 05 65ص )

العدد2000 المجلة القضائية لسنة 189311ملف 1999 08( قرار في 1 05 121 ص 01 )

عند دفع التعويض اإلستحقاقي يلزم المستأجر بمغادرةاألماكن حتى عن طريق القوة

العمومية على أن يدفع للمؤجر تعويضا عن التأخر إذاتماطل في الخروج منه )المادة

( من القانون التجاري 187 و في حالة اإلخالء تسلم األماكن للمؤجر في أول يوم من

األجل المألوف و التالي يوم إعتبارا من تاريخ تسديد التعويض15إلنقضاء مهلة

للمستأجر نفسه أو للحارس القضائي إذا وجد و يدفع الحارس القضائي التعويض

للمستأجر مقابل إيصال منه فقط

إن لم تقع معارضة من الدائنين أو التوقيع حجز من أحدهم تحت يده

و إذا تراجع عن إرادته في طرد المستأجر إما بسبب عجزهعن تسديد التعويض

اإلستحقاقي المحكوم به لفائدة المستأجر المخلى أو أليسبب أخر يحق له أن يتملص

من القانون197من تسديد هذا التعويض ) المادة التجاري ( مع مراعاة الشروط التالية

وجود المستأجر في العين المؤجرة ولم يتم استئجار عين1048633 أخرى من طرف

المستأجر يوم إبتداء من اليوم15أن يمارس حق التملص في اجل

1048633 الذي يصبح فيه الحكم أو القرار القاضي بالتعويض اإلستحقاقي نهائيا

أن يوافق الطرفان على التجديد حسب شروط يتفقان1048633 عليها وفي حالة عدم اإلتفاق

195يحدد القاضي اإلستعجالي هذه الشروط وفقا للمادة من القانون التجاري

و ال بد هنا من إبرام عقد جديد بعد ممارسة حق التملص ألن1048633 العقد األول قد انتهى بتوجيه التنبيه باإلخالء

الفرع الثاني رفض تجديد عقد اإليجار التجاري دونتعويض إستحقاقي

إن إستفادة المستأجر صاحب القاعدة التجارية من التعويضاإلستحقاقي في حالة

رفض المؤجر تجديد عقد اإليجار مقرونة بعدم إرتكابه أيخطأ من األخطاء المنصوص

من القانون التجاري وعلى ذلك177عليها في المادة يمكن للمؤجر أن يتخلص من

تعويض اإلخالء إذا أثبت سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر المخلى المحل

أوال حاالت رفض تجديد اإليجار دون تعويض إستحقاقي

من القانون التجاري و تتمثل في177نصت عليها المادة إثبات المؤجر سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر 1

القاعدة أنه يحق للمؤجر أن يطالب من المستأجر الذي قامبأعمال خطيرة و غير

مشروعة أن يتخلى عن األمكنة دون تعويض إستحقاقي ويالحظ أن المشرع لم يحدد

األسباب الخطيرة وغير المشروعة التي يؤسس عليهاالتنبيه باإلخالء و لكن يمكن

إحصاء بعضها من خالل أحكام القانون التجاري و اإلجتهادالقضائي فنذكر على

سبيل المثال إرتكاب المستأجر خطأ يوجب مسئوليته الجزائية إصرارا

1048633 بالمؤجر أو أحد أفراد عائلته

1048633 تغيير النشاط التجاري دون ترخيص من المؤجر إحداث أعمال ضارة بالعين المؤجرة أو هدم جزء منها أو

1048633 التغيير في واجهة المحل التوقف عن إستغالل المحل التجاري دون سبب جدي أو

1048633 مشروع اإليجار من الباطن أو التنازل عن اإليجار دون ترخيص

1048633 من القانون188)المادة ( التجاري

ممارسة نشاط غير مشروع في المحل موازاة مع النشاط1048633 األصلي كبيع مواد ممنوعة

كالمخدرات أو أسلحة حربية أو ممارسة الدعارة في المحل

عدم دفع بدل اإليجار أو التأخير في الدفع وهناك من يرى1048633 باعتبار عقد اإليجار من

العقود المتبادلة فإن عدم دفع بدل اإليجار يفقد اإليجار معناه و يترتب عليه الفسخ

6و ال يمكن بذلك إفادة المستأجر من التنبيه باإلخالء و اجل أشهر و لكن اجتهاد

المحكمة العليا استقر على اعتبار هذه الحاالت من بينحاالت رفض التجديد و من

ثم البد فيها من إتباع اإلجراءات القانونية سيما المنوه177 و 173عنها بالمواد

من القانون التجاري و بشأن فسخ العقد افيجار التجاريفقد إعتبر البعض أنه

من119يخضع للقواعد العامة المكرسة بأحكام المادة القانون المدني و بإعتبار أن

اسباب الفسخ هي نفسها هي نفسها األسباب المشروعة والخطيرة و المبررة

لممارسة حق اإلسترجاع دون أي تعويض من جانب المؤجرتطبيقا لألحكام المادة

من القانون التجاري مما يترتب عنه أنه عند نهاية عقد 177اإليجار فإن للمؤجر

الذي ينسب للمستأجر مخالفة ناشئة عن عدم تنفيذ التزامأو أكثر من االلتزامات

التعاقدية ينشئ له عند نهاية عقد اإليجار الخيار بين فسخالعقد أو ممارسة حق

1االسترجاع ألسباب خطيرة ومشروعة ) ) و الواقع أنه ال بد من التفرقة بين دعوى الفسخ و بين

رفض تجديد اإليجار وفقا من القانون التجاري فدعوى الفسخ177ألحكام المادة

تهدف إلى إنهاء العالقة التعاقدية خالل سريان مدة عقد اإليجار أي قبل إنتهاء أجله

بينما رفض التجديد و المطالبة بإسترجاع المحل المؤجر ال يمكن ممارسته إال عند

نهاية عقد اإليجار و أن هدفه هو منع المستأجر من الحصول على تجديد لإليجار حزيط محمد حق اإلسترجاع في اإليجارات التجارية (1

84 دار هومة ص 2005 ) و يجب تمييز هذه الحالة عن الفسخ بقوة القانون

من191المنصوص عليها بالمادة

كل إشتراط مدرج في اإليجار ينص على الفسخ بقوةالقانون laquo القانون التجاري

في حالة عدم دفع بدل اإليجار في اإلستحقاق المتفقعليها ال ينتج أثره إال بعد

مرور شهر واحد من اإلخطار بالدفع الذي يبقى دون raquo نتيجة

فإذا وجد إتفاق صريح بين األطراف على فسخ بقوةالقانون فيكون للمؤجر أن يوجه

إنذار للمستأجر للدفع فإذا لم يقم بذلك خالل شهر منتاريخ تبليغه فسخ العقد بقوة

القانونحالة المبنى 2

و هي الحالة المنصوص عليها بالفقرة الثالثة من المادة من القانون التجاري177

يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار دون أن يلزم بسدادlaquo أي تعويض إذا أثبت

وجود هدم كامل العمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها للسكنالمعترف به من السلطة

اإلدارية أو إذا أثبت أنه يستحيل شغل العمارة دون خطر raquoنظرا لحالتها

فهذه المادة تستوجب على المؤجر الذي يريد اإلخالء دونتعويض استحقاقي أن يثبت

بموجب قرار إداري أن العقار الذي يملكه المتواجد به العينالمؤجرة صار غير قابل

لالستغالل أو الشغل ألنه يشكل خطرا أو أن العقار قابلللهدم الكامل أو جزء منه لعدم

صالحيته ففي هذه الحالة يعفى المؤجر من تسديد التعويضاإلستحقاقي عند رفضه

تجديد اإليجار أما المستأجر المخلى فله حق األولوية فيحالة إعادة بناء العمارة التي تم

هدمها و يشترط منه أن يبلغ المؤجر برغبته فياإلستفادة من المحل في العمارة التي

أعيد بناؤها وذلك خالل ثالثة أشهر التالية إلخالئه األمكنةالتي كان يشغلها و إال سقط

حقه و يعتبر هذا نوع من الحماية للمستأجر الذي أخلىاألمكنة دون تعويض

إستحقاقيثانيا إجراءات رفض التجديد دون تعويض اإلستحقاق

حتى يستفيد المؤجر من إنهاء عقد اإليجار التجاري دوندفع التعويض اإلستحقاقي ال بد

له إتباع اإلجراءات القانونية إجراءات رفض التجديد لقيام المستأجر بأعمال خطيرة 1 إذا برهن المؤجر عن سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر

كارتكاب خطأ جزائي في حق المؤجر أو ممارسة نشاط غير مشروع في المحل أو

هدم جزء من المحل فيقوم مباشرة بتوجيه التنبيه باإلخالء ويرفع دعوى رفض التجديد

يلتمس فيها إلزام المستأجر بإخالء المحل دون تعويض بسبب خطير و مشروع

دون حاجة إلثبات ذلك بمحضر معاينة و ال إعذار مسبق إذ يكفي تقديم الحكم

الجزائي أو المدني الذي يثبت قيام المستأجر بالفعل الذي دفع المؤجر لمطالبته )

1باإلخالء) و إذا كان اإلخالء إلخالل المستأجر بالتزاماته التعاقدية

فيتم إتباع اإلجراءات التي من القانون التجاري02 فقرة 177جاءت بها المادة

على المؤجر أوال أن يقوم بتحرير محضر معاينة إلثبات حالة1048633 المخالفة و قيامها ثم

يوجه إنذارا للمستأجر للكف عن ارتكابها و العدول عنها وأوجب المشرع أن

يكون اإلنذار بموجب عقد غير قضائي مع بيان السببالمستند إليه وذكر مضمون من القانون التجاري وكل177الفقرة الثانية من المادة

ذلك تحت طائلة البطالن ويتم إمهال المستأجر مدة شهر من تاريخ تبليغه للعدول

عن المخالفة معاينة استمرار قيام المخالفة عند انقضاء مهلة شهر كاملة

1048633 من يوم تبليغه باإلنذار و إستمرار المستأجر يإقتراف المخالفة يجب على المؤجر أن

يقوم بإثبات ذلك بمعاينة المخالفة عن طريق المحضر القضائي الذي يحرر محضر

معاينة الستمرار المستأجر في إرتكاب المخالفة رغم إنذاره

توجيه التنبيه بإخالء دون تعويض على المؤجر بعد استكمال1048633 اإلجراءات السابقة أن

يوجه للمستأجر تنبيها باإلخالء وان يذكر سببه من بينالحاالت السالفة الذكر و

هنا ال بد أن ال تكون األسباب متناقضة بذكر أحد حاالت من القانون177المادة

التجاري و عرض تعويض إستحقاقي وقد قضت المحكمةالعليا في قرارها الصادر

من المقرر قانونا أنه يجب أن يتم تنبيه باإلخالء بعقد laquo26 في 03 1996

غير قضائي وأن تبين فيه األسباب التي أدت إلى توجيههمع إعادة ذكر مضمون

و إال أعتبر باطال و لما أسس المطعون ضدهم194المادة التنبيه باإلخالء على

سببين اثنين أولهما غلق المحل التجاري خرقا لألحكام من القانون177المادة

التجاري و ثانيهما عرض تعويض إستحقاقي وفقا من176لألحكام المادة

القانون التجاري فإن هذين السببين متناقضين و ال يمكناالعتماد عليهما معا لطلب

إخالء القاعدة التجارية raquo (1) مباشرة الدعوى القضائية لرفض تجديد عقد اإليجار دون

1048633 تعويض إذا رفض المستأجر إخالء المحل بعد توجيه التنبيه باإلخالء يجوز

للمؤجر رفع الدعوى القضائية بعد إنتهاء مهلة ثالثة أشهر من تاريخ تبليغ التنبيه

باإلخالء يلتمس فيها129جنادي جياللي المرجع السابق ص (1 )

مجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 1 03التجارية و البحرية )

26 ص 1999عدد خاص الحكم بصحة التنبيه باإلخالء و بإلزام المستأجر بإخالء

المحل التجاري دونتعويض

إجراءات رفض تجديد اإليجار دون تعويض نتيجة وضعية 2 المبنى

في الحالة التي تكون فيها العمارة غير قابلة للشغل واإلستغالل و يصدر قرار عن

السلطة اإلدارية يؤكد ذلك و يأمر بإعادة البناء فعلىالمؤجر أن يوجه تنبيها من القانون التجاري173باإلخالء طبقا للمادة

و بعد إنتهاء أجل ثالثة أشهر من توجيه التنبيه باإلخالء ورفض المستأجر إخالء المحل

يجوز للمؤجر رفع دعوى قضائية أمام المحكمة و ترفقعريضة افتتاح الدعوى

بنسخة من القرار الصادر عن السلطة اإلدارية المختصةتحت طائلة عدم قبول الدعوى

و هو ما قضت به المحكمة العليا في03الذي جاء 1989 05القرار الصادر بتاريخ

من المقرر أن رفض تجديد اإليجار دون إلزام المؤجر بسدادتعويض اإلخالء laquo فيه

بسبب هدم كامل العمارة أو جزء منها يلزم المؤجر إنذارالمستأجر و تقديم القرار

اإلداري اآلمر بهدم كامل العمارة أو جزء منها و لما كان

الثابت في قضية الحال أن المطعون ضده لم ينذر الطاعنين بالخروج و لم يقدم

للمرافعات القرار اإلداري اآلمر بهدم العمارة أو جزء منها فإن قضاة المجلس بتعيينهم

خبير للقول هل المحل المتنازع عليه مهدد أم ال باالنهيار خالفوا القانون و استوجب raquo (1)

نقص قرارهم يلتمس المؤجر من خالل الدعوى التي يرفعها الحكم بصحة

التنبيه باإلخالء و إلزام المستأجر بإخالء العين دون تعويض

المطلب الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم بعد 0205صدور

المؤرخ تراجع المشرع من خالل تعديل القانون التجاري 0205بموجب القانون

المتضمن تعديل القانون التجاري تراجع عن أحكام 200506 في 02التنبيه باإلخالء

و التعويض اإلستحقاقى و اخضع إنهاء عقد اإليجارالتجاري للقواعد العامة في العقود

مكرر من187القائمة على إستقالل اإلرادة فنصت المادة القانون التجاري في فقرتها

يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجلالمحدد في العقد دون laquo الثانية

حاجة إلى توجيه تنبيه باإلخالء ودون الحق في الحصولعلى التعويض اإلستحقاقي

المنصوص عليه في هذا القانون ما لم يشترط األطراف raquo خالف ذلك

117 ص 4 عدد 1990 مجلة قضائية 56060ملف رقم 1989 05( قرار في 1 03 )

الفرع األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري إن إنهاء مدة عقد اإليجار الذي أبرم بعد صدور التعديل

المؤرخ في يجعل من المستأجر الذي يستفيد منه شاغال 20050206

دون حق و ال سند و يلزم بمغادرة األمكنة إذا لم يحصل بينه و بين المؤجر إتفاق

بإبرام عقد جديد و ذلك مهما طالت مدة استغالله لنشاطه التجاري داخل العين المؤجرة

و ال يلزم المؤجر بتوجيهتنبيه باإلخالء و ال يعرض تعويض إستحقاقي

وعلى ذلك إذا امتنع المستأجر عن اإلخالء فيمكن للمؤجرطرده باللجوء إلى القضاء عن

طريق دعوى أو بالحصول على نسخة التنفيذية لعقد اإليجار

أوال طرد المستأجر عن طريق إمهار عقد اإليجار التجاريبالصيغة التنفيذية

تبرم عقود اإليجار التجاري بعد التعديل بإفراغها فيمحررات رسمية و هذه األخيرة

320كل حكم أو laquo تعتبر سندات تنفيذية إذا تنص المادة من قانون اإلجراءات المدينة

و تبعا لمحتوى هذه raquo سند ال يكون قابل للتنفيذ إال إذا كانممهورا بالصيغة التنفيذية

المادة فإن العقود الموثقة حجة ال يقبل في مواجهتا إالالدفع بالتزوير و تتمتع بنفس القوة

التنفيذية لألحكام القضائية كما يخول حائزها سلطةتنفيذها مباشرة دون الحاجة إلى

اللجوء إلى القضاء فمتى حل اجل االلتزام يقوم الموثقمباشرة بوصفه ضابط عموميا

بتحمل ذيل العقد التوثيقي الصيغة التنفيذية المنصوص من قانون320عليها في المادة

اإلجراءات المدنية فيصبح العقد بذلك قابال للتنفيذ بالطرقالودية وفقا ألحكام المادة

من قانون اإلجراءات المدنية و الجبرية وكأنه حكم 330قضائي نهائي قاضي في

الخصومة وتبعا لذلك فإن عقد اإليجار التجاري المفرغ في محرر

رسمي ينتهي بحلول األجل المحدد فيه فإذا إمتنع المستأجر عن إخالء األمكنة على

المؤجر أن يحصل على الصيغة التنفيذية للعقد من عند الموثق ثم يمكنه طرد

المستأجر من األمكنة عن طريق المحضر القضائي بإستعمال كافة طرق التنفيذ بما فيها

الجبرية ثانيا دعوى الطرد

يمكن للمؤجر في حالة إمتناع المستأجر عن إخالء العينرغم حلول أجل العقد أن يلجأ

إلى القضاء ويطلب طرد المستأجر من األمكنة على أساسأنه أصبح شاغال دون حق وال سند بانتهاء مدة اإليجار

ويختص قاضي االستعجال بدعوى الطرد لتوافر عناصراالستعجال فيها طبقا للمادة

من قانون اإلجراءات المدنية وقياسا على ما استقر 183عليه اجتهاد المحكمة العليا في

اإليجار المدني حيث اعتبرت المحكمة العليا أن القاضياالستعجالي مختص في

دعاوى الطرد بالنسبة لعقود اإليجار المبرمة بعد صدورالمرسوم

03 03المتعلق بالترقية العقارية وقد جاء في 1993 93 التشريعي 01المؤرخ في

حيثيات01 187628 ملف رقم 2000لكن حيث أنه laquo 18قرارها المؤرخ في

بالرجوع إلى عقد اإليجار المبرم بين الطاعن و المطعونضده فإنه حددت مدة العقد

بسنة وبالتالي بعد إنهاء هذه المدة فإنه الطاعن للمستأجر محتال دون سند صحيح

ومن حق المطعون ضده المؤجر اللجوء إلى قاضي )1االستعجال إلزالة اإلعتداء )

laquo

و ما يؤكد اختصاص القاضي اإلستعجالي بدعوى الطرد ماذهبت إليه الغرفة التجارية

بالمحكمة العليا التي أقرت باالختصاص بطرد المستأجرالذي أبرم عقد إيجار لمدة ثالثة

و عشرون شهرا لنه ال يخول له اإلستفادة من أحكامالتجديد وقد جاء في قرار لها

و لما كان ثابتا أن قاضي اإلستعجالي الذي قضى بطرد laquo13 مؤرخ في 199907

المستأجر الطاعن من محل التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجارالتي حددت بثالث و

عشرين شهرا معتبرا إياه أصبح يحتل األماكن دون وجهأوسن يكون قد طبق صحيح

القانون raquo(2) فهذا القرار و عن كان ال يتعلق مباشرة بالحالة التي

تدرسها ولكن يفهمك منه ضمنيا اعتراف االجتهاد القضائي االستعجال باالختصاص في دعوى

المجرد عند حلول أجل عقد اإليجار المحدد و المتفق عليه بين األطراف

مكرر من187الفرع الثاني الطبيعة القانونية للمادة القانون التجاري

02فقرة مكرر من القانون187يلزم المستأجر laquo تنص المادة

التجاري في فقرة الثانية بمغادرة المكنة المستأجرة بانتهاء الجل المحدد في العقد

دون الحاجة على توجيه تنبيه باإلخالء دون الحق في الحصول على تعويض اإلستحقاتق

المنصوص عليه في هذاالقانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

210ذيب عبد السالم المرجع السابق ص (1 )1 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13 07( قرار في 2 137ص ) لتحديد الطبيعة القانونية لهذا النص ال بد من الرجوع إلى

القواعد العامة و نعلم أن القواعد القانونية تصنف إلى قواعد آمرة و أخرى مكملة

فاألولى هي التي ال يجوز لألفراد مخالفتها و اتصالها بأمور يحرص المشرع على عدم

المساس بها للمحافظة على النظام الذي يقوم عليه المجتمع و هي أمور تتصل اتصاال

وثيقا بكيان المجتمع و مقوماته األساسية

أما القواعد المكملة أو المفسرة فهي التي يجوزمخالفتها و ذلك باإلتفاق على ما

يخالفها و يحالف حكمها و ذلك ألنها ال تتعلق بكيانالمجتمع و مقوماته األساسية و

بالتالي فإن مخالفاتها ال تعتبر إخالال بالنظام العام ال يعنيذلك أن القاعدة المكملة تخلو

من صفة اإللزام و إنما تتوفر لها هذه الصفة طالما أناألفراد وقت إبرام تصرفاتهم لم

يخالفوا الحكم الذي تقرره و للتمييز بين النوعين باإلضافة إلى معيار تعلق القاعدة

بالنظام العام يمكن االستدالل بصياغة النص القانوني الذي جاء بالقاعدة و ألفاظه إذ أن

المشرع كثيرا ما يستخدم بعض األلفاظ في صياغة القاعدة القانونية تدل بما ال يدع

مجاال للشك عن نوعية وطبيعة القاعدة القانونية

و بتطبيق هذه األحكام على نص الفقرة الثانية من المادة مكرر من القانون187

فهذا يفيد أنها raquo ما لم يشترط األطراف خالف ذلك laquo التجاري التي تنص في آخرها

من القواعد المكملة وبالنتيجة يمكن لألطراف االتفاق علىما يخالفها فيمكن االتفاق

على إخضاع إنهاء عقد اإليجار لشروط معين قد تكونتوجيه التنبيه باإلخالء أو إنذار

بسيط أو بعرض التعويض االستحقاق أو غيرها إال ان هذافي الواقع مستبعد فالمؤجر

الذي تخلص من اإلجراءات التي كانت تقيد حريته فيالتصرف في ملكيته يستبعد أن

يقيدها بإرادته و أيا كان األمر فإن أي إتفاق يخالف أحكام هذه المادة البد

من ذكره في المحرر الرسمي الذي أفرغ فيه عقد اإليجار ألنه هو وسيلة

اإلثبات الوحيدة و القاضي إذا ال يمكنه استبعاد عرض عليه النزاع بشأن العقود 02

05المبرمة بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري من التطبيق إال بما187المادة

يوجد من أحكام مخالفة لها وردت في هذا المحرر و يترتب على ذلك أنه للمتعاقدين

مطلق الحرية في تحديد اإلجراءات و الشروط التي ينتهي بها العقد بالنسبة لعقود

إيجار المحالت المخصصة لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي المبرمة بعد تاريخ دخول

مكرر من187المادة القانون التجاري حيز التنفيذ إذ يصبح كل طرف ملزم

باحترامها شأنها شأن باقي االلتزامات التعاقدية األخرى فإذا ما كان عقد اإليجار قد

تضمن أن ال ينتهي اإليجار إال بتنبيه بإخالء يوجهه المؤجر للمستأجر في زمن معين أصبح

المؤجر مقيد في ممارسة حق االسترجاع بإتمام ذلك اإلجراء في األجل المحدد فإن لم

يعين أجل محدد للتنبيه وجب الرجوع إلى إرادة المتعاقدين فإن قصدا الرجوع إلى

مواعيد اإلخالء المقرر في من القانون التجاري وجب احترام هذه المواعيد و إذا 173

كان عقد اإليجار قد تضمن الشكل الذي يجب أن يتم به تبليغ هذا التنبيه كأن يشترط

ان يكون ذلك عن طريق المحضر وجب إحرام هذا الشكل أيضا إذا تضمن عقد اإليجار

بند يلزم المؤجر بدفع تعويض معين للمستأجر قبل إلزامه بإخالء العين المؤجرة

أصبح المؤجر حينئذ مقيد بممارسة حق االسترجاع أيضا بأداء ذلك التعويض الذي التزم

به للمستأجر و خالصة ما نتوصل إليه من هذا المبحث

أن المستأجر العقار الستغالله في ممارسة نشاط التجاريبموجب عقد مبرم قبل صدور

يتمتع بحصانة منحها له المشرع إذا اكتسب القاعدة 0205التجارية وفق القانون

التجاري و محله الشروط القانونية تحمى هذه الحصانة تعطيه الحق في الحصول على

تعويض إذا تم تجريده من ملكيته التجارية في حين ال يتمتع المستأجر بعقد أبرم بعد تاريخ الحق

للتعديل بهذه الحصانة إذ يخضع عقده إلرادة األطراف و حرية اتفاقهم

األطراف بالتراضي فعلى الطرف الذي يهمه التعديل أن يرفع دعوى أمام القضاء

اإلجراءات القضائية في حالة عدم اإلتفاق على تجديد بدل اإليجار خالل ثالثة

اشهر من تاريخ المبلغ ) المادة من القانون التجاري ( فعلى الطرف الذي يهمه 192

التعجيل أن يرفع األمر إلى الجهة القانون التجاري ( فيرفع192القضائية المختصة )المادة

أمام القاضي اإلستعجالي إذا إتفق األطراف على مبدأ التعديل و بقي الخالف في مبلغه

من القانون195) المادة ( التجاري

أما إذ لم يتم اإلتفاق أصال فهنا ال بد من اللجوء إلى قاضي من194الموضوع ) المادة

القانون التجاري ( و يمكن للقاضي اإلستعانة بخبير كونتقدير بدل اإليجار يقترن

بأسس تتعلق بالقيمة اإليجارية لألماكن المؤجرة4 فقرة 192و يستحق بدل اإليجار الجديد طبقا للمادة

إبتداء من تاريخ رفع الدعوى إال إذا وجد إتفاق بين األطراف على خالف ذلك ففي هذه

الحالة ال مانع أن يكرس القاضي إرادتهم

الواردة raquo إبتداء من يوم الطلب laquo و ذهبت المحكمة العلياإلى أن المقصود من عبارة

من القانون التجاري هو تاريخ رفع192في المادة الدعوى للمطالبة بتعديل بدل

اإليجار و ليس تاريخ إعادة السير في الدعوى بعد خبرة وهو ما جاء في قرارها

يستحق بدل اإليجار الجديد إبتداء من يوم الطلب مالم يتفق13 المؤرخ في 199907laquo

الطرفان قبل رفع الدعوى أو أثناءها عن تاريخ آخر وبقضائهم بداية سريان رفع

اإليجار من تاريخ إعادة السير في الدعوى أمام المحكمة بعدالخبرة فإن قضاة المجلس

قد خرقوا القانون التجاري raquo(1) السبب في عقد اإليجار التجاري -

01 عدد 2001 مجلة قضائية 192078ملف رقم 1999 13( قرار في 1 07 199ص )

يعرف السبب في العقود بأنه العنصر المعنوي الذي يسمحبمعرفة لماذا اإلرادة تنشأ

اإللتزام فهو الهدف الذي من اجله يؤدي المتعاقد التزامه و يمكن تعريفه باإلعتبارات

اإلقتصادية التي ينتظر جنيها طرفا العقد من تعاقدهما ) )2

فالسبب إذا في عقد اإليجار التجاري بالنسبة للمؤجر هواإلستفادة من سعر اإليجار و

بالنسبة للمستأجر هو إستغالل العين المؤجرة في ممارسة نشاط تجاري

المطلب الثاني إنشاء عقد اإليجار التجاري بعد صدور 0205القانون

كانت مسألة الرسمية في عقد اإليجار التجاري قبل 0205صدور القانوني

محل خالف بين رجال القانون و القضاء سيما أمام 200506 المؤرخ في 02

172تعارض النصوص القانونية في هذا الشأن فالمادة من القانون التجاري تجيز

ضمنيا إبرام هذا العقد كتابة أو شفاهة في حين أن المادة من القانون1 مكرر 324

المدني تنص صراحة على ضرورة إخضاعه إلى الرسمية تحت طائلة البطالن

و لكن بعد صدور القانون المشار إليه تم وضع حد لهذاالخالف و ذلك من خالل

187المادة الثالثة منه التي تممت القانون التجاري بالمادة مكرر و التي تناول

مضمونها من خالل مايليالفرع األول الشكل الرسمي في عقد اإليجار التجاري

مكرر من القانون التجاري التي أضيفت187جاء في المادة إليه بموجب القانون

تحرر عقود اإليجار المبرمة ابتداء من تاريخ نشر هذا مايلي0205القانون في laquo

الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطيةالشعبية في شكل الرسمي و ذلك

تحت طائلة البطالن و تبرم لمدة يحددها األطراف بكل raquo حرية

يتضح من هذا النص أن المشرع أصبح يقتضي إفراغ عقداإليجار التجاري في سند

رسمي ومن ثم لم يعد هناك مجال للحديث عن عقودإيجار تبرم شفاهة أوفي محررات

عرفية و بذلك يكون المشرع قد كرس ما ذهبت إليه المحكمة العليا

في قرارها المؤرخ في الذي سبقت اإلشارة إليه و تبنى الموقف الذي 19960709

قال بوجوب إفراغ عقد اإليجار التجاري في قالب رسمي

ذيب عبد السالم عقد اإليجار المدني الديوان الوطني (2 27ألشغال التربوية ص )

و رغم ما للرسمية من أهمية خاصة في إثبات العقود ومعرفة الشروط التي أقام

األطراف العقد بناء عليها إال أنها من الممكن أن تتعارضمع ما تتسم به التجارة من

سرعة بعرقلة المتعاقدين بإجراءات التوثيق كما أنها قدتثقل كاهلهم بمصاريف العقود

الرسمية ولعل السؤال الذي يطرح في هذا الصدد

ما هي الطبيعة القانونية للرسمية في عقد اإليجارالتجاري

إن المشرع قد يشترط الكتابة لقيام تصرف من التصرفات بحيث ال تقوم هذه األخيرة

و ال تنتج أثارها القانونية إال إذا أفرغت إرادة المتعاقدينفيها أمام موظف رسمي

فهذه الكتابة تعتبر ركنا شكليا في التصرف فإذا إنعدمتهذه الشكلية إنعدم التصرف

معها أما إذا إشترط الكتابة إلثبات التصرف فإن تخلفها ال( مما يعنى1يؤدي إلى بطالنه)

أن القاعدة لتحديد طبيعة الكتابة هي الجزاء المترتب على تخلفها

مكرر من187و ذلك laquo و تبعا لذلك و إستنادا إلى المادة القانون التجاري التي تنص

فإن إفراغ عقد اإليجار التجاري في محرر رسمي هو ركنفي هذا raquo تحت بطالن

العقد فعقد اإليجار التجاري إذن أصبح بموجب هذا التعديلمن العقود الشكلية التي

تتطلب لصحة إنعقادها إضافة إلى توافر األركان العامة منتراض و محل و سبب

مشروعين أن يتبع فيها الشكل الذي يوجبه القانون و اصبحيشكل إستثناء من قاعدة

59يتم العقد laquo الرضائية في العقود التي أقرتها المادة من القانون المدني إذ تنص

بمجرد أن يتبادل الطرفان التعبير عن إرادتهما المتطابقيندون اإلخالل بالنصوص

القانونية raquo و من ثم إذا عرض على القاضي نزاع حول إيجار تجاري

فعليه قبل التطرق إليه أيا كان موضوعه التحقق من وجود المحرر الرسمي الذي

أفرغ فيه العقد حتى و لو لم ينازع األطراف في قيامه و اقروا بوجوده و ذلك ألن العقد

في حالة عدم إفراغه في محرر رسمي يعد باطال وال يمكن لألطراف تصحيحه

بإقرارهم مكرر من القانون187الفرع الثاني سريان المادة

التجاري من حيثالزمان

يخضع سريان القواعد القانونية من حيث الزمان إلىمبدأين هما عدم الرجعيةو

األثر الفوري للقانون فيقضى األول بأن أحكام القوانينال تسرى إال على ما يقع من

محمد زهدور الموجز في الطرق المدنية لإلثبات في (1 25التشريع الجزائري ص )

تاريخ العمل بها و ال يترتب عليها اثر فيما وقع قبلها و في من2ذلك تنص المادة

ال يسري القانون إال على ما يقع في المستقبل وال يكونله أثر laquo القانون المدني

و يقضي مبدأ األثر الفوري للقانون أن يطبق القانونالجديد بأثر مباشر على raquo رجعي

اآلثار الجارية للمراكز القديمة إال أنه يفرق في ذلك بينالمراكز القانونية التي تخضع

لهذا المبدأ و بين المراكز العقدية التي تخضع أثارهاللقانون القديم ذلك ألن إخضاعها

للجديد فيه تعديل للعقد و القاعدة أن العقد شرعية المتعاقدين

لم و المشرع خالل التعديل الذي أدخله على القانون 0205التجاري بموجب القانون

يكثف بالقواعد العامة و إنما نص صراحة على التاريخ الذييبدأ من خالله سريان

مكرر و بالنتيجة فإن العقود التي أبرمت قبل187المادة تاريخ نشر هذا القانون أي قبل

يطبق20050609و أن أطراف هذه العقود غير 5975عليها أحكام األمر

ملزمين بإفراغها في محرر رسمي و هذا ما يحتم علىالقاضي عند نظره في

النزاعات المتعلقة باإليجار التجاري أن يبحث في تاريخإبرامها ألنه هو المعيار المحدد

للقانون الواجب التطبيق و رغم أن أعمال هذه القواعد يؤدي إلى إخضاع أوضاع

قانونية متشابهة ألحكام قانونية مختلفة مما يخلق لدى الناس شعور بعدم المساواة أمام

القانون إال أن إحترام إرادة األفراد الخاصة توجب ذلك ألنهم عند التعاقد قد أخذوا

في إعتبارهم النصوص الموجودة

هو من و خالصة هذا المبحث أن عقد اإليجار التجاري 5975المبرم في ظل األمر

العقود الرضائية يكفي في إبرامه تبادل اإليجاب و القبولبين المؤجر و المستأجر برضا

سليم و محل و سبب مشروعين حتى يرتب العقد كافةأثاره أما عقد اإليجار التجاري

فهو من العقود الشكلية فال يمكن أن يرتب أثاره بعد 0205المبرم في ظل القانون

توافر الرضا و المحل و السبب المشروعين إال إذا تم إفراغه في محرر رسمي

فكيف يتم إثبات كل من العقدين المبحث الثاني إثبات عقد اإليجار التجاري

إلى تغيير القواعد التي تحكم أدى تعديل القانون 0205التجاري بموجب القانون

إثبات عقد اإليجار التجاري وأصبح أطراف العقد المبرمبعد التعديل مطالبين في

قبل تعيله و إثبات عقدهم بغير ما يطالب به أطراف 5975العقد المبرم في ظل األمر

توضيحا لذلك تم تقسيم هذا المبحث إلى مطلبين خصصاألول إلثبات عقد اإليجار

قبل تعديله و الثاني إلثبات العقد المبرم بعد التجاري 5975المبرم في ظل األمر

التعديل الذي أدخل على القانون التجاريالمطلب األول إثبات عقد اإليجار التجاري المبرمقبل 59

75في ظل األمر تعديله

نتعرض من خالل هذا المطلب إلى القاعدة في اإلثبات فيالمواد التجارية أوال ثم

إلى ما إستقر عليه القضاء في إثبات عقد اإليجار التجاريلفرع األول القاعدة في إثبات العقود التجاريةا

إن اإلثبات في المواد التجارية حر كقاعدة عامة و يستفادهذا الحكم من النص

من القانون30يثبت كل عقد تجاري بسندات laquo المادة التجاري التي تنص على

رسمية أو بسندات عرفية بفاتورات مقبولة بالرسائل بدفاتر الطرفين باإلثبات

بالبينة أو بأية وسيلة أخرى إذا رأت المحكمة وجوب raquoقبولها

من القانون المدني التي333و كذلك من نص المادة إستثنت المسائل التجارية من مجال

تطبيقها عندما عددت الحاالت التي يجب فيها اإلثباتبالكتابة إذ جاء في فقرتها

في غير المواد التجارية إذا كان التصرف القانوني تزيدقيمته laquo األولى

دج أو كان غير محدد القيمة فال تجوز100000على البينة في إثبات وجوده أو

إنقضائه ما لم يوجد نص يقضي بغير ذلك raquo (1) و يترتب على إطالق المشرع حرية اإلثبات في المادة

التجارية أنه يمكن إثبات التصرف التجاري أيا كانت قيمته بالكتابة أو البينة أو

القرائن أو بأي وسيلة أخرى تراها المحكمة و انه يجوز إثبات ما يخالف أو يجاوز ما إشتمل

عليه سند كتابي بشهادة الشهود و القرائن وكافة طرق اإلثبات

و باعتبار عقد اإليجار التجاري من العقود التجارية فإنهيمكن مبدئيا إثباته بمختلف

طرق اإلثبات هذا ما يمكن استخالصه من قواعد اإلثبات لكن هل استقر

القضاء على ذلك أم كان لهموقف أخر

لفرع الثاني إثبات عقد التجاري وفق ما إستقر عليها القضاء

من القانون التجاري التي تجعل30رغم صراحة المادة اإلثبات حرا في العقود

التجارية إال أن اجتهاد المحكمة العليا استقر على ما يخالفذلك في شأن إثبات عقد

اإليجار التجاري و ذلك عندما قيدت إثبات العقد الذي يبرمشفاهة بضرورة تقديم

وصوالت الكراء و بالتالي فإذا كان عقد اإليجار الذي افرغ في سند مكتوب

رسمي أو عرفي يتم إثباته بهذه الكتابة و في غياب ذلك على المستأجر تقديم

وصوالت الكراء إلثبات صفته كمستأجر شرعي مالك للقاعدة التجارية و إال أعتبر شاغال

من دون حق و السند كما أن المحكمة العليا تستبعد و ترفض أي وسيلة إثبات

أخرى في حالة العقد الشفهي و هكذا يستبعد السجل التجاري و الوثائق المسلمة من إدارة

الضرائب أو اإلتحاد العام للتجار أو التجارة أو الصناعة و يستبعد أيضا وصل الكراء

أو الماء أو الهاتف و أعتبرت المحكمة ان هذه الوثائق ال تكفي إلثبات صفة

المستأجر و ال يؤخذ بها ذلك ألن إثبات العالقة بين المؤجر و المستأجر البد أن تكون

بكتابة صادرة عن المؤجر كما إعتبرت أن طول مدة شغل العقار و ممارسة النشاط

التجاري فيه ال يمكن األخذ به كدليل لقيام عالقة اإليجار

وعلى ذلك قضت المحكمة العليا199305من المستقر laquo 10في قرارها المؤرخ في

عليه قضاء أن اإليجار يثبت بعقد رسمي أو بتقديم إيصاالتاإليجار و لما ثبت في

قضية الحال أن الطاعن لم يثبت صفته كمستأجر سواءيعقد إيجار مكتوب أو وصوالت

من القانون333( المادة 1 20المؤرخ في 10 20050705المدني بعد تعيلها بموجب القانون )

المتمم للقانون المدني اإليجار مكتفيا بإثبات تسجيله بالسجل التجاري و تسديد

الضرائب فإن هذه الوثائق ال تثبت العالقة اإليجارية كما أن أطول مدة اإلستغالل ال

تشكل كذلك دليال على وجودعقد

اإليجار raquo(1) و كخالصة فإن عقد اإليجار التجاري المبرم قبل التعديل

الذي أدخل على القانون التجاري ال يمكن إثباته إال بتقديم محرر عرفي أو رسمي أو

وصوالت الكراء و ذهبت المحكمة العليا إلى أنه يكفي تقديم وصل كراء

واحد ويفهم ذلك من حيثيات11 الذي جاء فيه 1988و لكن وحيث أنه بالرجوع laquo

27قرارها الصادر بتاريخ إلى القرار المطعون فيه فإن مزاعم الطاعن ال تقف أمام

ما أعتمد عليه القرار من أدلة كتابية لدى قضاة الموضوع و أن الطاعن رغم زعمه

بأنه مستأجر للمحل التجاري من المدعي عليها منذ ثمان سنوات إال أنه لم

يستطع أن يقدم للمجلس ولووصل إيجار واحد raquo (1)

وتبعا لذلك فإن القاضي الذي يعرض عليه نزاع يتعلق بعقدإيجار تجاري أبرم في ظل

قبل تعديله و أنكر أحد األطراف قيام العالقة 5975اإليجارية ال يمكن له أن األمر

يأخذ كدليل لإلثبات إال الكتابة الرسمية أو العرفية أو وصوالت الكراء

أما إذا أقر األطراف بوجود العقد و لم ينازعوا في قيامةفاللقاضي أن يفصل في

الدعوى حتى ولو لم يوجد في ملفها محرر أو وصل كراء المطلب الثاني إثبات عقد إليجار التجاري المبرم بعد

صدور القانون0502

إن عقد اإليجار التجاري المبرم بعد التعديل الذي أدخل 5975على األمر

أصبح من العقود الشكلية إذ يجب المتضمن القانون 0205التجاري بموجب القانون

تحريره تحت طائلة البطالن في محرر رسمي و بذلك فإنأي شخص يدعي انه طرف

في عالقة إيجارية بموجب عقد إيجار تجاري أبرم بعد صدور القانون السالف الذكر

ملزم إلثبات صحة ما يدعيه بتقديم محرر رسمي افرغ فيههنا التصرف و يشترط في

من القانون المدني324هذا المحرر الرسمي طبقا للمادة أن يقوم بتحريره ضابط

عمومي و هو الموثق في حدود إختصاصه و أن يحترم في تحريره األشكال القانونية

اإلجتهاد القضائي للغرفة107969ملف رقم 199310( قرار في 1 05التجارية و البحرية )

80عدد خاص ص 04 عدد 1992 المجلة القضائية 5090ملف رقم 1988

27( قرار في 1 11 89ص ) و تكتسي الورقة الرسمية إذا توافرت فيها الشروط

القانونية الذاتية في اإلثبات حيث ال يطلب ممن يحتج بها أن يثبت صحتها و لكن على من

ينكرها و ينفي عالقة اإليجار أن يقيم الدليل على بطالنها وليس له طريق في

ذلك إال الطعن فيها بالتزوير

و من دون الكتابة الرسمية ال يمكن إثبات عقد اإليجارالتجاري و ال مكان لمواجهة

غيابها باإلقرار أو توجيه اليمين الحاسمة و ال مجال أيضاللحديث عن بداية الثبوت

بالكتابة بتقديم وصوالت كراء قصد إستكمالها بشهادة الشهود أو القرائن

ويبقى تصور حالة واحدة يمكن فيها إثبات عقد إيجار تجاريابرم بعد صدور القانون

بالبينة و القرائن و جميع طرق اإلثبات وهي حالة 0205فقدان السند الرسمي

من336يجوز اإلثبات بالبينة laquo المنصوص عليها بالمادة القانون المدني التي جاء فيها

فيما كان يجب إثباته بالكتابة إذا فقد الدائن سندهالكتابي لسبب أجنبي خارج عن

إرادته raquo فهذه المادة تجيز اإلثبات بالبنية أو القرائن ألي عقد

يشترط القانون إثباته بالكتابة ولو كان عقدا شكليا ويالحظ أن هذه المادة تنص على حالة

فقدان الدائن لسنده ولكنها في الحقيقة تنطبق على جميع من يريد التمسك بها ممن )

1تتوفر فيه الشروط المنوه عنها ) و يجب على من يريد اإلستفادة من هذه الحالة أن يثبت

مايلي أنه قد أفرغ فعال عقد اإليجار التجاري في محرر رسمي 1

و أن هذا العقد كان مستوفيا لجميع الشروط الموضوعية و الشكلية

أن يثبت واقعة ضياع السند و فقدانه وهي واقعة مادية 2تثبت بجميع طرق اإلثبات

أن يثبت السبب األجنبي بأن يقدم الدليل على أن ضياع 3السند كان لحادث حريق أو

غرق أو حرب أو لسبب راجع على شخص ثالث كسارق أو مغتصب

وحتما فإن إشتراط إفراغ عقد اإليجار في محرر رسمي يخفف على أطرافه عبء

إثباته و يسهل على القاضي التحقق من قيامه و البحثفي أركانه خاصة مدته و بدل

اإليجار بكوش يحي أدلة اإلثبات في القانون المدني الجزائري (1

( و الفقه اإلسالمي المؤسسة الوطنية237للكتاب ص

و نلخص من خالل هذا المبحث إلى أن إثبات عقد اإليجارالتجاري المبرم قبل تعديل

يكون بتقديم محررات رسمية كانت أو عرفية القانون 0205التجاري بموجب القانون

أفرغ فيها العقد أو بتقديم وصوالت الكراء أما العقد الذيأبرم بعد صدور القانون

السالف الذكر فال يمكن إثباته إال بتقديم المحرر الرسميالذي أفرغ فيه العقد مع

مراعاة قواعد اإلثبات كما سبق شرحه هذا عن إثبات عقد اإليجار التجاري و يبقى السؤال كيف

يتم إنهاؤه و متى يحقلألطراف تجديده

الفصل الثاني تجديد عقد اإليجار التجاري و إنهاؤه األصل في العقود أن العقد شريعة المتعاقدين فيتم

تعديله و تجديده و إنهاؤه باإلتفاق فيما بينهم إال أن المشرع خرج عن هذه القاعدة

في اإليجارات التجارية عندما أقر للمستأجر الحق في التمسك بتجديد اإليجار و قيد

سلطة المؤجرة في إنهاء عقد اإليجار حتى و لو كان محدد المدة بعرض التعويض

اإلستحقاق أو إثبات السبب الخطير و المشروع تجاه المستأجر المخلي وفق أحكام

من القانون التجاري177المادة و إثر02رجع المشرع إلى القواعد العامة وألغى 2005

09التعديل المؤرخ في أحكام التعويض اإلستحقاقي و التنبيه باإلخالء و أصبح عقد

اإليجار التجاري كغيره من العقود يخضع لإلدارة الحرة ألطرافه

وقد تم تقسيم هذا الفصل لتوضيح ذلك إلى مبحثين نتعرض في األول إلى أحكام تجديد

عقد اإليجار التجاري و في الثاني إلى إنهاء هذا العقد 5975و ذلك وفقا ألحكام األمر

المعدل له المتضمن القانون التجاري قبل تعديله و 0205القانون

المبحث األول تجديد عقد التجاري يخضع تجديد عقد اإليجار التجاري المبرم قبل التعديل إلى

و174أحكام المواد ما يلبيها من القانون التجاري التي تمنح لمستأجر العقار ما

يسمى بحق اإليجار و هو الحق الذي يخول له التمسك بتجديد العقد رغم حلول أجله

وذلك إذا توفرت فيه فتطبق عليه أحكام المادة الشروط القانونية أما العقد 02

05المبرم بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري التي تخضع تجديده إلرادة 187

األطراف المستقلة و من خالل المطلب األول لهذا المبحث نتناول تجديد عقد

اإليجار التجاري المبرم في قبل تعديله وفي الثاني نتعرض لتجديد العقود المبرمة 59

75بعد التعديل ظل األمر على النحو التالي

المطلب األول الحق في تجديد اإليجار فيقبل تعديله 59 75ظل األمر

يتعلق تجديد اإليجار التجاري بالعقود التي تبرم لمدةمحددة أما غير محددة

المدة فال تطرح بشأنها المسألة ذلك ألنها تظل قائمة ومستمرة إلى حين إعالن أحد

األطراف رغبته في إنهاءها و التجديد قد يكون صريحابالتعبير بين األطراف فيما

بينهم باإليجاب و القبول أو ضمنيا بتواصل اإليجار المنعقدإلى بعد األجل المحدد في

العقدالفرع األول التجديد الصريح العقد اإليجار التجاري

إن التجديد الصريح لعقد اإليجار التجاري قد يتم بتبادلاإليجاب و القبول بين

المؤجر و المستأجر و تحرير عقد إيجار جديد أو باإلتفاقعلى إستمرار العقد بشروطه

السابقة أو بأخرى مختلفة و هذا إعماال للقواعد العامةفي العقود كما قد يتم بممارسة

المستأجر للحق الذي كرسه له المشرع و هو حق التمسكبطلب التجديد الصريح طبقا

و ما يليها من القانون التجاري حماية له172ألحكام المادة من األضرار التي قد تلحق

به نتيجة رفض التجديدأوال شروط التمسك بحق تجديد عقد اإليجار التجاريمنها يتعلق بصاحب الحق و منها ما يتعلق بعقد اإليجارالشروط المتعلقة بصاحب الحق في التمسك بالتجديد

ال يجوز التمسك بحق التجديد إال من laquo أ جاء في المادة من القانون التجاري172

و يستخلص منه أنه raquo طرف المستأجرين أو المحولإليهم أو ذوي الحقوق

يمكن التمسك بتجديد عقد اإليجار التجاري لألشخاص التاليين

المستأجر األصلي الذي تربطه عالقة مباشرة مع المؤجر1048633 مالك العقار

1048633 ذوي الحقوق كالوارث أو الموصي له أو الموهوب له المحول إليه حق اإليجار الذي ينتقل إليه حق اإليجار

1048633 كمشتري القاعدة التجارية من مالكها مستأجر العقار

و يطرح السؤال بشأن مستأجر العين المؤجرة من الباطنو مستأجر القاعدة التجارية

لتسييرها تسييرا حرا بالنسبة للمستأجر من الباطن فيجوز له أن يطلب التجديد

من المستأجر األصلي في حدود الحقوق التي يتمتع بها هذا األخير من مالك العين

المؤجرة وفي ذلك نصت المادة فقرة198يجوز للمستأجر من الباطن ان يطلب تجديد laquo

أولى من القانون التجاري إيجاره من المستأجر األصلي في حدود الحقوق التي يتمتع

بها هذا األخير نفسه منالمالك raquo

كما يجوز له أن يطلب تجديد عقد اإليجار من المالك إذا كانقد رخص صراحة أو

ضمنيا باإليجار من الباطن أو وافق عليه أو إذا لم تكناألماكن محل اإليجار األصلي

تشكل في حالة اإليجار الجزئي من الباطن كال مشاعا مادياأو في نية األطراف فقرة األخيرة من القانون189المشتركة ) المادة

التجاري ( أما إيجار التسيير الحر و المقصود به إيجار القاعدة التجارية

من مالكها مستأجر العقار فقد إستقرت المحكمة العليا بشأنه أنه ال يمكن أن تطبق

عليه أحكام اإليجار التجاري07 فقضت في قرارها المؤرخ في 12مايلي 1999

ال يمكن إعتبار عقد التسيير الحر بمثابة عقد إيجار تجاري

laquo مهما طالت مدة بقاء المسير بالمحل التجاري و ال يستوجب التنبيه باإلخالء إذ

ينتهي في أي وقت بمجرد وبالتالي فإن مستأجر القاعدة التجارية لتسييرها تسييرا (1

حرا ال يملك ( raquo إنذار مكتوب حق التمسك بتحديد اإليجار و قد قضى مجلس قضاء

الشلف في قرار له مؤرخ في بإلزام مستأجر القاعدة التجارية بإخالء العين 20050430

المؤجرة إلنهاء مدة اإليجار و رفض دفع المستأجر ببطالن التنبيه باإلخالء و

جاء في حيثيات هذا حيث أن قاضي الدرجة األولى أصاب في حكمه لما إستند

laquo القرار203على المادة من القانون التجاري و اعتبر المستأنف مستأجر مسير و

أن إنهاء عقد اإليجار ال176 و 173يخضع للشروط النصوص عليها بالمواد raquo (2)

من القانون التجاري بأن يثبت المستأجر أنه يستغل المتجر بنفسه أو بواسطة

أحد تابعة كالوكيل أو مدير الشركة إذا كانت النيابة إتفاقية أو الحارس القضائي أو

الوصي أو القيم أو الوكيل عن الغائب إذا كانت النيابة قانونية و يؤكد حق الحارس

القضائي أو وكيل في من201تجديد إيجار المحل التجاري ما تقضي به المادة )

3القانون التجاري ) الشروط المتعلقة بعقد اإليجار

من169أ أن يرد اإليجار العقارات المذكورة في المادة القانون التجاري

عدد2001 المجلة القضائية 201563ملف رقم 1999 07( قرار في 1 12 209 ص 01 )

2005عن الغرفة التجارية بمجلس قضاء الشلف 05 30( قرار في 2 04 128فهرس رقم )

60جنادي جياللي المرجع السابق ص (3 ) بأن يكون اإليجار من اجل ممارسة نشاط تجاري بذلك

تستبعد اإليجارات التي تتم من اجل ممارسة المهن الحرة أو المدنية أو الحرفية و

في الحالة األخيرة إشترط المشرع أن يكتسب الحرفي صفة التاجر وان يقيد نفسه

قي السجل التجاري كما و4 من القانون التجاري ) 169رد ذلك في المادة )

ج أن تكون مدة اإليجار سنتين فأكثر بعقد مكتوب و بعقدشفهي أربع سنوات متتالية

ودون إنقطاع فعلى المستأجر أن يثبت أنه إستغل المحلحسب ما سبق ذكره و

إال سقط حقه في التمسك بالتجديد و يمكن إلزامه بالخروجبمجرد إنقضاء المدة و

هو ما كرسته المحكمة العليا بموجب قرار07عندما 1999 13صادر بتاريخ

رفضت الطعن المرفوع من المستأجر ضد قرار قضىإستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث وعشرينشهرا معتبرة إياه

1انه اصبح يحتل األماكن دون حق أو سند ) ) ثانيا إجراءات تجديد عقد اإليجار

من القانون التجاري و ما174يتم التجديد طبقا للمادة يلبها بتقديم طلب إلى المؤجر

يتضمن رغبة المستأجر في التجديد أثناء سريان العقدوقبل إنتهاء مدته بستة أشهر على

األقل و ذلك بموجب عقد غير قضائي عن طريق المحضرأو برسالة موصول عليها

مع طلب العلم بالوصول كما يجوز أن يتم التبليغ للمسيرالذي يتوفر فيه الصفة الكافية

إلستالمه وفي حالة تعدد المالكين للعقار المؤجر يكفيتوجيه الطلب ألحدهم ليسرى

عليهم جميعا إال إذا كانت هناك شروط أو إتفاقات أخرىبين األطراف تخالف ذلك و

أوجب المشرع أن يتضمن طلب التجديد تحت طائلة بطالنهمضمون الفقرة األخيرة من

من174يتعين على المؤجر في أجل ثالثة laquo المادة القانون التجاري التي تنص

أشهر من تاريخ تبليغ طلب التجديد أن يحيط الطالب علمابنفسه اإلجراء إذا كان يرفض

التجديد مع إيضاح دوافع هذا الرفض و يعتبر المؤجر إذا لميكشف عن نواياه في هذا

األجل موافقا على مبدأ اإليجار السابق raquo وعلى المؤجر خالل األشهر الثالث التي تلي تاريخ تبليغه أن

يبين موقفه تجاه طلب التجديد و الذي ال يخرج عن أحد الحاالت التالية

الموافقة على التجديد دون قيد أو شرط في هذه الحالة1048633 يجدد العقد بشروطه

9السابقة وبنفس المدة شرط أن ال تتجاوز من القانون175سنوات) المادة

01التجاري فقرة ) على بن غانم الوجيز في القانون التجاري وقانون (4

187األعمال موفم للنشر ص )01 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137ص ) الموافقة على التجديد ولكن بشروط أخرى فإذا وافق

1048633 عليها المستأجر كان األطراف أمام عقد جديد يجب إبرامه وفق الشروط الجديدة و يتم

في هذه الحالة اإلتفاق على مدة اإليجار بكل حرية و يمكن أن تتجاوز تسع سنوات

من القانون175)المادة ( التجاري

رفض المؤجر طلب التجديد و يجب عليه هنا أن يبلغ1048633 المستأجر بالرفض خالل

ثالث اشهر من تاريخ التبليغ و أن يوضح دوافعه في ذلك وأن يذكر فيه مضمون

من القانون التجاري تحت طائلة بطالن التبليغ194المادة من القانون174)المادة

التجاري الفقرتين األخيرتين (و يمكن للمستأجر أن ينازع المؤجر

1048633 عن سبب الرفض أو أن يطلب سداد تعويض اإلخالء أمام القضاء

عدم الرد على طلب التجديد خالل مدة الثالثة اشهر التي1048633 تلي التبليغ و يعتبر سكوته

موافقة ضمنية على تجديد اإليجار السابق بنفس شروطه من القانون174)المادة

( التجاري ثالثا سريان مفعول اإليجار الجديد

من القانون التجاري175يسري اإليجار الجديد طبقا للمادة من يوم تجديده و يقصد به

تاريخ توجيه التنبيه باإلخالء في حالة توجيه من قبل المؤجر أو األجل المألوف الذي

يلي طلب التجديد أما إذا كان المؤجر قد رفض تجديد اإليجار ثم عدل عن رأيه

بعد ذلك ووافق على التجديد و أبلغ المستأجر بموافقته فإن التجديد هنا يسري

إعتبارا من يوم تبليغ المستأجر هذه الموافقة بعقد غير قضائي طبقا للمادة

فقرة أخيرة من القانون175 التجاري

الفرع الثاني التجديد الضمني لعقد اإليجار التجاري إذا إنتهت مدة اإليجار دون أن يخطر أحد األطراف األخر

بإخالء المحل و بقي المستأجر مع ذلك في المكان المؤجر برضا المؤجر أعتبر

هذا بمثابة تجديد ضمني لإليجار وذلك ألن المشرع قيد إنهاء العقد في اإليجارات

التجارية بتوجيه التنبيه باإلخالء سواء تعلق األمر بعقود محددة المدة أو غير محددة

من القانون173)المادة ( التجاري فقرة األولى

و حتى يتجدد العقد ضمنيا يجب أن يكون هناك إيجار سابقمعين المدة و أن تنقضي

هذه المدة دون أن يوجه المؤجر تنبيها باإلخالء في مدة ستةاشهر على األقل قبل

األجل دون أن يقدم المستأجر طلب تجديد ألن التجديد في هذه الحالة يصبح صريحا

و أن يكون العقد كتابي وذلك ألنه في الغالب العقدالشفهي يكون غير محدد المدة إذا

و في laquo يتعذر إثباتها وعلي هذا نص المشرع في المادة من القانون التجاري173

حالة عدم التنبيه باإلخالء يتواصل اإليجار المنعقد كتابةبالتمديد

الضمني إلى ما بعد األجل المحدد في العقد مع مراعاةاألحكام المنصوص عليها في

العقد raquo يجدد عقد اإليجار التجاري ضمنيا وفقا لشروطه السابقة

ولمدة مساوية لمدة اإليجار175الذي حل أجله دون أن تزيد عن تسع سنوات ) المادة

من القانون التجاري ( أما إذا أراد المستأجر التعديل من شروط اإليجار السابقة

الذي تجدد ضمنيا فله أن يوجه طلب إلى المؤجر و ذلك أثناء التجديد و يفهم هذا من خالل

من القانون174نص المادة في حالة عدم التنبيه باإلخالء يتعين على المستأجر الذي

يرغب في laquo التجاري الحصول على تجديد إيجاره أن يتقدم بطلبه أو عند

اإلقتضاء في كل وقت أثناء فهذا الطلب و إن كان يهدف في ظاهره إلى تجديد

اإليجار فالغرض منه raquo تجديده في الحقيقة هو التعديل من شروط العقد ألن العقد يكون

قد تجدد ضمنيا بإنتهاء أجله دون توجيه التنبيه باإلخالء و لكن إن وجه المستأجر هذا

الطلب فإنه يصبح تجديدا صريحا و يمكن اإلتفاق على شروط جديدة بحرية و دون

التقيد بمدة تسع سنوات من القانون التجاري و175المنصوص عليها في المادة تجدر اإلشارة إلى أن التجديد

الضمني لعقد اإليجار يكون بقوة القانون و ال تشترط فيهالموافقة من المؤجر و ذلك

ألن سكوته و عدم إعتراضه على إستمرار المستأجر فيالبقاء في العين المؤجرة يفسر

بأنه قبول و بذلك يستفيد المستأجر من مدة إيجار تعادلمدة اإليجار السابق على أن ال

يتجاوز تسع سنوات و ال يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجارالمحدد ضمنيا بتوجيه تنبيه

باإلخالء إال إذا وافق المستأجر على اإلخالء قبل إنتهاء مدةالعقد المحدد و مع ذلك

إعتبرت المحكمة العليا أن عقد اإليجار إذا تجدد ضمنيا فإنهيجدد لمدة غير محددة و

يمكن للمؤجر أن يضع له حدا في أي وقت يتوجيه التنبيهباإلخالء فقضت في قرارها

12 المؤرخ في 11مايلي 1994 عند نهاية فترة اإليجار دون توجيه تنبيه باإلخالء يتجدد عقد

laquo اإليجار ضمنيا على أجل غير محدد وعليه فالمؤجر غير ملزم بأي مدة و يمكن أن

يوجه للمستأجر تنبيهاباإلخالء متى أراد raquo (1)

86حمدي باشا القضاء التجاري دار هومة ص (1 ) و كذلك الغرفة التجارية بمجلس قضاء الشلف أقرت بصحة

التنبيه باإلخالء الذي

وجهه المؤجرين إلى المستأجر خالل فترة التجديد الضمني9لعقد إيجار أبرم لمدة

سنوات و إنتهت مدته دون توجيه تنبيه باإلخالء فتجددضمنيا و إعتبرت الغرفة انه

ال يوجد مايثبت ان المؤجرين قد وافقوا على التجديدالضمني و قد جاء في حيثيات

مايلي 35 فهرس رقم 2005حيث أن دفع المستأنف laquo 26 قرارها المؤرخ في 02

كون أن العقد اإليجار تجدد ضمنيا مردود عليه كونه اليوجد ما يثبت أن عقد اإليجار

تجدد ضمنيا بموافقة المستأنف عليهم حيث أن قاضي الدرجة األولى لما قضى بالمصادقة على

التنبيه و تعيين خبير أصاب في حكمه كون أن المستأنف عليهم وجهوا للمستأنف

تنبيها ضمن األجل القانوني و طبقاللقانون و بالتالي يتعين تأبيد الحكم المستأنف raquo (2)

المطلب الثاني تجديد عقد اإليجار التجاري المبرم بعدصدور القانون

02 05 مكرر من القانون التجاري في187جاء في المادة laquo

فقرتها الثانية مما يلي يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجل

المحدد في العقد دون حاجة إلى التنبيه باإلخالء و دون الحق في الحصول على تعويض

اإلستحقاق المنصوص عليه فيهذا القانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

و يفهم من نص هذه المادة بمفهوم المخالفة أنه ليسللمستأجر أن يتمسك بحق التجديد

و إذا رغب في اإلستمرار في إيجار العقار فالبد أن يكون ذلك باإلتفاق مع المؤجر

و يعتبر العقد في جميع الحاالت عقد جديد حتى ولو تمإبرامه بنفس شروط العقد

السابق يخضع عقد اإليجار التجاري للقواعد العامة في 02

05فالتعديل الذي جاء به القانون التعاقد القائمة على إستغالل اإلدارة و حرية التعاقد و تم

تخليص المؤجر من القيود التي كانت مفروضة عليه و التي كانت تجعل المستأجر مالك

القاعدة التجارية في مركز يبدو انه أقوى من مركزه بصفته مالكا للعقار

و تتضمن المادة السلفة الذكر إلغاء ضمني ألحكام المادة من القانون التجاري و172

من ثم إلغاء لحق اإليجار و بالتالي مهما طالت مدةإستغالل المستأجر لنشاط تجاري

في العقار المؤجر فإنه يلزم بمغادرة األمكنة متى حلأجل عقد اإليجار إال إذا وافق المؤجر على إبرام عقد جديد

فهرس2005الغرفة التجارية مجلس قضاء الشلف 0526( قرار في 2 02 35رقم )

و لكن هذا اإللغاء الضمني ليس مطلق إذ أن العقود التيأبرمت قبل هذا التعديل تخضع

و ما يليها من القانون التجاري و172في تجديدها للمواد هو ما نصت عليه المادة

التي أضيفت إلى القانون التجاري بموجب01مكرر 187 من القانون03المادة 0205

يبقى تجديد عقود اإليجار المبرمة قبل النشر المذكور فيlaquo مكرر أعاله187المادة

خاضعا للتشريع الساري المفعول بتاريخ إبرام عقد raquo اإليجار

ويالحظ أن المشرع أبقى على حق تجديد اإليجار بالنسبةللعقود الجارية المبرمة قبل

التعديل رغم أن هذا الحق هو من المراكز القانونية التيفرضت على المتعاقدين

بموجب القانون و ليس من المراكز العقدية ألنه ال يقوم على إتفاق األطراف

و لذلك كان من المفروض أن يخضع لقاعدة األثر الفوريللقانون إعماال للمبادئ

القانونية و سريان القانون من حيث الزمان و بالتالي كانيجب أن يمس التعديل عقود

02و يترك المجال للحرية التامة في التعاقد و يتم 2005 09اإليجار المبرمة قبل

ولكن يبدو أن المشرع من خاللتوحيد األوضاع القانونية من01 مكرر 187المادة

القانون التجاري أراد المحافظة على إستقرار النشاطالتجاري و عدم مفاجئة أصحاب

و التي من الممكن أنالقواعد التجارية بإحكام التعديل تلحق بهم و بالوضع اإلقتصادي

05بأثر فوري أضرار كبيرة لو تم تطبيق القانون 02 و يطرح السؤال في هذا الصدد بشأن العقود التي تجدد

صراحة بإيجاب وقبول جديدين هل تعتبر عقود إيجار من المؤجر و المستأجر في 02

05تاريخ الحق لنشر القانون جديدة و تخضع بذلك ألحكام التعديل أم أنها تبقى خاضعة

و ما يليها172ألحكام المواد 75من األمر 59

الواقع انه في غياب إجتهادات و أحكام قضائية في هذاالصدد بالنظر لحداثة القانون

فاألرجح انه ال يوجد ما يبرر إبقاء هذه العقود خاضعة 0205للقانون السابق فهو

عقد جديد بإيجاب من المؤجر و موافقة من المستأجر دونتمسكه بالحق في التجديد

من القانون التجاري و هذا172الذي تنص عليه المادة يجعله يخضع ألحكام التعديل

و نفس الشيء بالنسبة لعقود اإليجار التي يوجه فيها تنبيهباإلخالء باعتبار أن هذا

األخير هو تصرف إرادي يرتب أثاره دون حاجة إلى موافقةالطرف األخر و هو

المستأجر فإذا إستوفى التنبيه شروطه القانونيةو تمإتباع اإلجراءات القضائية كما

يتطلبها القانون ترتب عن ذلك إنتهاء عقد اإليجار فإذاعدل المؤجر عن نيته في

رفض التجديد تحتم على الطرفان إبرام عقد جديد فإذا كانهذا العدول الحق لتاريخ

فإن العقد الذي يبرم بين الطرفين يخضع ألحكام 0205التعديل نشر القانون

مكرر من187الحالة األخرى التي يمكن إخضاعها للمادة القانون التجاري تتعلق بحق

األولوية الذي يكتسبه المستأجر في حالة إخالءه للعينالمؤجرة لوجود هدم كامل

بالعمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها لإلستغالل أو إلستحالةشغلها دون خطر نظرا

من177لحالتها إذا أقر له المشرع من خالل المادة القانون التجاري في فقرتها

األخيرة بحق األولوية في إستئجار العمارة المعاد بناؤها قبل تعديله و بناء على ذلك إذا كان عقد اإليجار األصلي 59

75أبرم في ظل القانون و كان اإلخالء بسبب حالة المبني وتم إعادة بناء هذا األخير

و ترميمه بعد نشر فإن المستأجر الذي يريد التمسك بحق األولوية يلزم 02

05باإلبرام عقد جديد القانون وفق ألحكام التعديل

و يستخلص من هذا المبحث بموجب أن مستأجر العقار بموجب عقد إيجار تجاري 59

75أبرم قبل تعديل األمر يتمتع إذا توافرت فيه الشروط القانونية و اصبح مالك 02

05للقاعدة القانون التجارية يتمتع بحق اإليجار و يمكن له المطالبة بتجديد

عقد اإليجار عند حلول أجاله في حين أن المستأجر للعين بعد هذا التعديل يلزم

بإخالء األمكنة متى حل اجل العقد ما لم يوافق المؤجر على إبرام عقد جديد

قبل تعديله و فكيف يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجار 5975الذي ابرم في ظل األمر

كيف يمكن للمستأجر أن يستمر في إستغالل نشاطهالتجاري في نفس العين التي اجرها

الذي عدل القانون التجاري بموجب عقد ابرم بعد 0205صدور القانون

المبحث الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري أصبح إنهاء عقود اإليجارات التجارية يخضع للقواعد إثر 02

05صدور القانون العامة في التعاقد القائمة على حرية اإلتفاق و إستقالل

اإلرادة فينتهي العقد على ذلك بمجرد حلول األجل المحدد في العقد و بهذا يكون المشرع

قد حرر إرادة المؤجر التي كانت قبل التعديل مقيدة بتوجيه تنبيه باإلخالء عند

الرغبة في وضع حد للعقد محدد المدة كان أو غير محدد و بعرض التعويض اإلستحقاقي

الذي قد تفوق قيمته قيمة العقار المؤجر أو بإثبات السبب الخطير و المشروع تجاه

المستأجر المخلي المحل و لدراسة أحكام إنهاء عقد اإليجار التجاري تم تقسيم هذا

المبحث إلى مطلبين يتعلق قبل تعديله والثاني بالعقد المبرم بعد التعديل األول 59

75بالعقد المبرم في ظل األمر الذي أدخل على القانون التجاري

المطلب األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم فيظل األمر

قبل تعديله 5975 إذا كان المالك المؤجر ال يرغب في تجديد اإليجار للمستأجر

الذي نشأ له الحق في اإليجار ألزمه القانون أن يوجه للمستأجر تنبيها بإخالء

العين المؤجرة مع ذكر األسباب التي جعلته يطلب إخالء العين فإذا كانت له

أسباب شرعية قبل المستأجر فله الحق في اإلسترجاع دون تعويض حسب الحاالت التي

يخولها له القانون و إال فإنه يلزم بدفع تعويض اإلستحقاق

الفرع األول رفض تجديد عقد اإليجار التجاري مقابلتعويض إستحقاق

قبل تعديله الحق في طلب أعطى المشرع للمستأجر 5975من خالل األمر

تجديد العقد بتوافر الشروط القانونية و منح المؤجر بلقابل الحق في رفض التجديد

وموازنة منه بين الحقين و حماية لما يسمى بالملكيةالتجارية فرض التعويض

اإلستحقاقي و ضبطه من خالل تجديد الحاالت التييستحق فيها و اإلجراءات الواجب

إتباعها للحصول عليها1أوال حاالت تطبيق التعويض اإلستحقاق ) )

و تتمثل في أ رفض تجديد اإليجار دون سبب شرعي فالرفض غير

المسبب يؤدي إلى إلزام المؤجر بسداد تعويض اإلستحقاق ويقع عليه عبء إثبات

الرفض و ذلك ما تفرضه من القانون التجاري من ذكر أسباب177عليه المادة

خطيرة و مشروعة بممارسة حق اإلستراد في حاالت أخرى

من القانون التجاري و178الحالة التي جاءت بها المادة 1048633 هي الحالة التي تخول

المؤجر المالك إسترجاع محله بسبب حالة البناء أو إعادةبناء العمارات التي يوجد

بها المحل بإستثناء عندما يعرض عليه محل أخر و إال ألزمبسداد تعويض عن ذلك

حالة اإلسترجاع لزيادة إرتفاع العمارة المنصوص عليها في1048633 من القانون181المادة

التجاري و في هذه الحالة يدفع له تعويض إستحقاقجزافي ال يتجاوز ثالث

سنوات إيجار من القانون التجاري و182الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 هذه تخص حالة اإلسترجاع الجزئي لألمكنة المخصصة أصال للمسكن و التي

تعتبر في الوقت ذاته تابعة للمحل التجاري وذلك ليسكن فيها شخصيا أو أحد

األزواج بشرط أن ال يتوفر على سكن أخر أو ألفراد عائلته الذين يعيشون معه أو

المقيمين عنده و الشرط الثاني إذا كان اإلسترجاع الجزئي ال يخل إخالال خطيرا

بإستغالل المحل و الثالث أن ال تكون المحالت التجارية و المحالت المعدة

للسكن تشكل وحدة غير مشاعة في حالة عدم توفر هذه الشروط يلزم بالتعويض و

كذلك في عدم شغله سنوات من6 اشهر و في مدة أقصاها 6لألمكنة في اجل خروج المستأجر

من القانون التجاري و184الحالة النصوص عليها بالمادة 1048633 هي المتعلقة باإلسترجاع

من المؤجر الذي هو في نفس الوقت البائع للمحل التجاري

45أسعد زهية تعويض اإلستحقاق نشرة القضاة عدد (1 12ص )

من القانون التجاري 185الحالة المنصوص عليها بالمادة 1048633 وهي حالة رفض تجديد

اإليجار الواقع من الدولة أو المجموعات المحلية و ذلك

بسبب المنفعة العامة من القانون التجاري 186الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 وهي حالة ما إذا تحايل المؤجر على القانون وقت اإلسترجاع و عدم إحترامه

اإللتزامات التي يفرضها عليه القانون بعد اإلسترجاع

ثانيا إجراءات إنهاء عقد اإليجار التجاري مقابل تعويضاإلستحقاق

أ توجيه التنبيه باإلخالء يجب على المؤجر الذي يرفض تجديد اإليجار أن يوجه تنبيها

باإلخالء إلى المستأجر مالك القاعدة التجارية فإذا لم تتوافر في هذه األخيرة

الشروط المنصوص عليها بالمادة من القانون التجاري فال يلزم المؤجر بذلك أي إذا لم 172

يكتسب المستأجر حق اإليجار طبقا للشروط التي سبق شرحها في تجديد عقد

اإليجار التجاري و قد قضت المحكمة العليا في07عندما رفضت الطعن المرفوع 1999

13قراراها الصادر في من المستأجر ضد قرار رفض إستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث و عشرين شهرا معتبرة إياه أصبح

يحتل األماكن دون حق أو1سند ) )

و توجيه التنبيه باإلخالء واجب في جميع الحاالت سواء كنابصدد عقد إيجار محدد

المدة أو عقد غير محدد المدة وإن كان ذلك ال يطرحإشكاال بالنسبة لهذا األخير فإنه

فيما يخص العقود محددة المدة اختلفت مواقف الجهاتالقضائية فرأى البعض منها

انه ينتهي بإنتهاء المدة المتفق عليها اعتمادا على المادتين من القانون107 و 106

المدني في حين أخذت جهات أخرى موقفا مخالفا و173قررت أن أحكام المادة

المتعلقة بوجوب توجيه التنبيه باإلخالء تطبق على جميععقود اإليجار التجارية إذا أن

هذه المادة ال تفرق بين اإليجار المحدد أو غير محدد المدة ) (2

و هو ما استقر عليه االجتهاد القضائي و كرسته المحكمةالعليا في قراراتها و نذكر منها12 الذي جاء فيه 1998و يستفاد من القرار laquo

08القرار الصادر في الطعون فيه أن قضاة المجلس لما قضوا بالمصادقة على

الحكم القاضي بطرد المستأجرة من المحل التنازع عليه دون توجيه تنبيه باإلخالء فإنهم

من173خرقوا أحكام المادة ص01 عدد 2000 مجلة قضائية 128477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137 )( حسان بوعروج تعليق على2 12مجلة قضائية 1998

08 الصادر في 177670قرار رقم )20 ص 02عدد 1999

القانون التجاري التي تشترط إلنهاء عقد إيجار تجاريتوجيه تنبيه بإخالء سواء كان

العقد محدد أو غير محدد المدة raquo(3) و يجب أن يتضمن التنبيه باإلخالء البيانات التالية

ذكر موجه التنبيه و صفته و مقر إقامته و هويته 1 ذكر األسباب التي جعلت المؤجر يطلب إخالء العين 2

المؤجرة ذكر العين المؤجرة و تحديدها و سند الملكية و إسم 3

المستأجر و هويته و أن يوجه إلى مكان ممارسة نشاطه التجاري

من القانون التجاري و إال كان194ذكر مضمون المادة 4 التنبيه باإلخالء باطال

اشهر مع تحديد بدايته و نهايته6تحديد أجل 5

و بشأن تسبب التنبيه باإلخالء تميز موقف المحكمة العليا( يعتبر األول1باتجاهين )

أن مجرد عرض التعويض اإلستحقاقي من طرف المؤجرتسبيب كاف فقضت

المحكمة العليا في199603إن مجرد عرض التعويض laquo 26قرارها المؤرخ في

من قبل المؤجرين يشكل سببا كافيا لطلب التنبيه باإلخالء من القانون176طبقا للمادة

التجاري و بالتالي فإن النعي على القرار بعدم التسبب raquo(2)في غير محله

أما اإلتجاه الثاني فقد ذهب في تسبيب التنبيه باإلخالء علىأن عرض التعويض

اإلستحقاقي هو نتيجة له و ليس سببا كافيا لكي يستجيب173لمقتضيات أحكام المادة

من القانون التجاري و األرجح هو ما ذهب إليه الرأي األول ذلك أن تقييد إرادة

المؤجر في إسترجاع العقار هو إستثناء من حرية التصرف في الملكية وبذلك ال

يجب التوسع فيه ال laquo و بالنسبة لوقت توجيه التنبيه باإلخالء فقد نصت المادة

من القانون التجاري173 ينتهي إيجار المحالت الخاصة بهذه األحكام إال بأثر تنبيه

بإخالء حسبما جرت عليه6و يفهم من هذا النص انه إذا raquo العادة المحلية و في مدة

أشهر قبل األجل على األقل اشهر من6كان العقد محدد المدة فيجب توجيه التنبيه قبل

حلول تاريخ إنتهاء مدة اإليجار إما إذا كان العقد غير محدد المدة فيجب منح

اشهر لإلخالء6المستأجر مدة من تاريخ توجيه التنبيه

ص02 عدد 1999 مجلة قضائية 177670ملف رقم 1998 08( قرار 3 12 23 )

محمود قباص التنبيه بإخالء و اإليجارات التجارية مجلة (1 256 ص 01 عدد 1993قضائية )

المجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 2 03التجارية و )

96 عدد خاص ص 1999البحرية يتم إجراء التنبيه باإلخالء عن طريق المحضر القضائي أو

بالتسليم الشخصي إلى المستأجر أو يرسل برسالة موصى عليها أو بأي وسيلة

أخرى و تجدر اإلشارة إلى أنه إذا تعدد المستأجرين للعين المؤجرة فيجب توجيه تنبيه

باإلخالء لكل واحد منهم على حدى وذلك تحت طائلة البطالن و هو ما قضت به المحكمة

العليا في قرارها المؤرخ الثابت من أو راق الطعن أن قضاة المجلس لما 1999

09 في 11إعتبروا بقية الورثة في النزاع غير وارثين في اإليجار و ال يستحقون أي تعويض

وال ضرورة بالتالي لتوجيه التنبيه بإخالء لكامل الورثة فإنهم أخطئوا في

من510تطبيق القانون ألن المادة القانون المدني تعتبر اإليجار من الحقوق التي تورث و كل

وارث له في اإليجار حق ثابت و خاص

إن التنبيه باإلخالء ال يكون صحيحا و منتجا لكل أثارهالقانونية إال إذا وجه إلى كامل

الورثة و ليس للمسير بوكالة فقط الذي ال يعتبر وكيال raquo (1)عن بقية الورثة

أما إذا تعدد المؤجرين بأن كان العقار ملك في الشيوع لعدةأشخاص فيحق لكل شريك

منهم أن يوجه دون الشركاء اآلخرين تنبيها باإلخالء718للمستأجر عمال بأحكام المادة

لكل شريك في الشيوع الحق في أن يتخذ من الوسائل laquoمن القانون المدني التي تنص

من تطبيقات هذا raquo ما يلزم لحفظ الشيء و لو كان ذلكبغير موافقة باقي الشركاء

المبدأ قرار03المنشور في المجلة القضائية 2001 20المحكمة العليا المؤرخ في

ص02 عدد 2002حفاظا على المال المشاع يحق ألحد laquo و الذي جاء فيه319

الشركاء إتخاذ كافة اإلجراءات الالزمة و لو كان ذلك دونموافقة باقي الشركاء فإن

القضاء بصحة التنبيه بإخالء الموجه من المؤجرة المالكةأغلبية الحصص لحماية المحل

التجاري من االنهيار دون موافقة باقي الشركاء هو raquo تطبيق سليم للقانون

و إثبات حصول التنبيه باإلخالء يكون على من يدعي بهبكافة طرق اإلثبات بما فيها

البينة و القرائن و شهادة الشهود مهما كانت قيمة األجرة )( وعدم توجيه التنبيه أو عدم2

توافر شروطه يؤدي إلى عدم قبول الدعوى شكالبموقف المستأجر من عرض التعويض اإلستحقاقي

إذا وافق المستأجر على مبدأ اإلخالء وحصل إتفاق حولقيمة التعويض اإلستحقاقي فإن

األمر ينتهي عند هذا الحد و إذا وافق المستأجر على مبدأاإلخالء وقام الخالف على

مقدار التعويض اإلستحقاقي جاز للطرف الذي يهمهالتعجيل أن يرفع دعواه أمام رئيس

المحكمة الناظرة في القضايا اإلستعجالية ليأمر بإجراءاتالخبرة الالزمة و ذلك بعد

إنتهاء أجل ثالثة اشهر من تاريخ توجيه التنبيه و أن يرفعبالتوازي دعوى قضائية في

ص02 العدد 2001 مجلة القضائية 207219ملف رقم 199909( قرار في 1 11 231 )

83جنادي جياللي المرجع السابق ص (2 ) الموضوع أمام الجهة القضائية المختصة و هي محكمة

موقع العقار و قد قضت المحكمة في199005من المقرر قانونا أن اللجوء إلى laquo

06قرار صادر في القاضي اإلستعجالي إلجراء خبرة لتقدير التعويض عن إخالء

يستلزم و جود دعوى فيالموضوع مرفوعة مسبقا raquo(3)

وعند إنجاز تقرير الخبرة نتيجة الدعوى اإلستعجالية الذييجب إيداعه في ظرف

شهرين لدى أمانة الضبط و يلحق بملف الدعوى المرفوعةأمام المحكمة المختصة التي

من194تفصل في الموضوع بعد إيداع التقرير ) المادة القانون التجاري (

أما إذا رفض المستأجر اإلخالء أصال فعليه أن ينازع فيصحة التنبيه باإلخالء

بعرض النزاع بعد ثالثة أشهر من التبليغ على قاضيالموضوع الذي يفصل أو ال في

صحة التنبيه باإلخالء ثم يتم تقدير التعويض اإلستحقاقيالذي يكون عادة باالستعانة

بخبير و يراعي في تقدير التعويض اإلستحقاقي القيمةالتجارية للمحل التجاري التي

تحدد وفق لغرض المهنة مصاريف النقل و إعادة الترتيب وحقوق التحويل الواجب

تسديدها لمحل تجاري من نفس القيمة و عن تاريخ تقدير التعويض اإلستحقاقي ذهبت المحكمة

العليا إلى أن العبرة بتاريخ توجيه التنبيه باإلخالء و ذلك في05الذي جاء فيه 1999

08قرارها المؤرخ في من المقرر قانونا أنه يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار

laquo غير أنه يسدد للتاجر المخلي التعويض اإلستحقاقي الذي يجب أن يكون مساويا

للضرر المسبب نتيجة عدم التجديد و لما ثبت في قضية الحال أن قضاة المجلس لما

قدروا الضرر الناتج عن رفض تجديد اإليجار إبتداء من تاريخ اإلعالن عن رغبة

المؤجر في إنهاء اإليجار و ليس من تاريخ الخروج الفعلي ألن الخروج يقع بعد صدور

الحكم القاضي باإلخالء و األحكام تفصل في الوقائع القائمة و ليست raquo (1)

المستقبلية فإنهم طبقوا صحيح القانون ج دفع التعويض اإلستحقاقي و إخالء األمكنة

يبقى المستأجر بعد توجيه التنبيه باإلخالء شاغال لألمكنةإلى حين تقاضيه الفعلي لقيمة

التعويض و يعتبر في هذه الحالة شاغل بحق و من دونسند فهو يحق ألن القانون

يسمح له بالبقاء إلى حين قبض التعويض اإلستحقاقي من القانون التجاري (187)المادة

و هو بغير سند ألن توجيه التنبيه باإلخالء يضع حدا لعقداإليجار و يدفع للمستأجر تعويضا عن شغل األمكنة

01 عدد 1991 المجدلة القضائية 67008ملف رقم 1990 06( قرار في 3 05 65ص )

العدد2000 المجلة القضائية لسنة 189311ملف 1999 08( قرار في 1 05 121 ص 01 )

عند دفع التعويض اإلستحقاقي يلزم المستأجر بمغادرةاألماكن حتى عن طريق القوة

العمومية على أن يدفع للمؤجر تعويضا عن التأخر إذاتماطل في الخروج منه )المادة

( من القانون التجاري 187 و في حالة اإلخالء تسلم األماكن للمؤجر في أول يوم من

األجل المألوف و التالي يوم إعتبارا من تاريخ تسديد التعويض15إلنقضاء مهلة

للمستأجر نفسه أو للحارس القضائي إذا وجد و يدفع الحارس القضائي التعويض

للمستأجر مقابل إيصال منه فقط

إن لم تقع معارضة من الدائنين أو التوقيع حجز من أحدهم تحت يده

و إذا تراجع عن إرادته في طرد المستأجر إما بسبب عجزهعن تسديد التعويض

اإلستحقاقي المحكوم به لفائدة المستأجر المخلى أو أليسبب أخر يحق له أن يتملص

من القانون197من تسديد هذا التعويض ) المادة التجاري ( مع مراعاة الشروط التالية

وجود المستأجر في العين المؤجرة ولم يتم استئجار عين1048633 أخرى من طرف

المستأجر يوم إبتداء من اليوم15أن يمارس حق التملص في اجل

1048633 الذي يصبح فيه الحكم أو القرار القاضي بالتعويض اإلستحقاقي نهائيا

أن يوافق الطرفان على التجديد حسب شروط يتفقان1048633 عليها وفي حالة عدم اإلتفاق

195يحدد القاضي اإلستعجالي هذه الشروط وفقا للمادة من القانون التجاري

و ال بد هنا من إبرام عقد جديد بعد ممارسة حق التملص ألن1048633 العقد األول قد انتهى بتوجيه التنبيه باإلخالء

الفرع الثاني رفض تجديد عقد اإليجار التجاري دونتعويض إستحقاقي

إن إستفادة المستأجر صاحب القاعدة التجارية من التعويضاإلستحقاقي في حالة

رفض المؤجر تجديد عقد اإليجار مقرونة بعدم إرتكابه أيخطأ من األخطاء المنصوص

من القانون التجاري وعلى ذلك177عليها في المادة يمكن للمؤجر أن يتخلص من

تعويض اإلخالء إذا أثبت سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر المخلى المحل

أوال حاالت رفض تجديد اإليجار دون تعويض إستحقاقي

من القانون التجاري و تتمثل في177نصت عليها المادة إثبات المؤجر سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر 1

القاعدة أنه يحق للمؤجر أن يطالب من المستأجر الذي قامبأعمال خطيرة و غير

مشروعة أن يتخلى عن األمكنة دون تعويض إستحقاقي ويالحظ أن المشرع لم يحدد

األسباب الخطيرة وغير المشروعة التي يؤسس عليهاالتنبيه باإلخالء و لكن يمكن

إحصاء بعضها من خالل أحكام القانون التجاري و اإلجتهادالقضائي فنذكر على

سبيل المثال إرتكاب المستأجر خطأ يوجب مسئوليته الجزائية إصرارا

1048633 بالمؤجر أو أحد أفراد عائلته

1048633 تغيير النشاط التجاري دون ترخيص من المؤجر إحداث أعمال ضارة بالعين المؤجرة أو هدم جزء منها أو

1048633 التغيير في واجهة المحل التوقف عن إستغالل المحل التجاري دون سبب جدي أو

1048633 مشروع اإليجار من الباطن أو التنازل عن اإليجار دون ترخيص

1048633 من القانون188)المادة ( التجاري

ممارسة نشاط غير مشروع في المحل موازاة مع النشاط1048633 األصلي كبيع مواد ممنوعة

كالمخدرات أو أسلحة حربية أو ممارسة الدعارة في المحل

عدم دفع بدل اإليجار أو التأخير في الدفع وهناك من يرى1048633 باعتبار عقد اإليجار من

العقود المتبادلة فإن عدم دفع بدل اإليجار يفقد اإليجار معناه و يترتب عليه الفسخ

6و ال يمكن بذلك إفادة المستأجر من التنبيه باإلخالء و اجل أشهر و لكن اجتهاد

المحكمة العليا استقر على اعتبار هذه الحاالت من بينحاالت رفض التجديد و من

ثم البد فيها من إتباع اإلجراءات القانونية سيما المنوه177 و 173عنها بالمواد

من القانون التجاري و بشأن فسخ العقد افيجار التجاريفقد إعتبر البعض أنه

من119يخضع للقواعد العامة المكرسة بأحكام المادة القانون المدني و بإعتبار أن

اسباب الفسخ هي نفسها هي نفسها األسباب المشروعة والخطيرة و المبررة

لممارسة حق اإلسترجاع دون أي تعويض من جانب المؤجرتطبيقا لألحكام المادة

من القانون التجاري مما يترتب عنه أنه عند نهاية عقد 177اإليجار فإن للمؤجر

الذي ينسب للمستأجر مخالفة ناشئة عن عدم تنفيذ التزامأو أكثر من االلتزامات

التعاقدية ينشئ له عند نهاية عقد اإليجار الخيار بين فسخالعقد أو ممارسة حق

1االسترجاع ألسباب خطيرة ومشروعة ) ) و الواقع أنه ال بد من التفرقة بين دعوى الفسخ و بين

رفض تجديد اإليجار وفقا من القانون التجاري فدعوى الفسخ177ألحكام المادة

تهدف إلى إنهاء العالقة التعاقدية خالل سريان مدة عقد اإليجار أي قبل إنتهاء أجله

بينما رفض التجديد و المطالبة بإسترجاع المحل المؤجر ال يمكن ممارسته إال عند

نهاية عقد اإليجار و أن هدفه هو منع المستأجر من الحصول على تجديد لإليجار حزيط محمد حق اإلسترجاع في اإليجارات التجارية (1

84 دار هومة ص 2005 ) و يجب تمييز هذه الحالة عن الفسخ بقوة القانون

من191المنصوص عليها بالمادة

كل إشتراط مدرج في اإليجار ينص على الفسخ بقوةالقانون laquo القانون التجاري

في حالة عدم دفع بدل اإليجار في اإلستحقاق المتفقعليها ال ينتج أثره إال بعد

مرور شهر واحد من اإلخطار بالدفع الذي يبقى دون raquo نتيجة

فإذا وجد إتفاق صريح بين األطراف على فسخ بقوةالقانون فيكون للمؤجر أن يوجه

إنذار للمستأجر للدفع فإذا لم يقم بذلك خالل شهر منتاريخ تبليغه فسخ العقد بقوة

القانونحالة المبنى 2

و هي الحالة المنصوص عليها بالفقرة الثالثة من المادة من القانون التجاري177

يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار دون أن يلزم بسدادlaquo أي تعويض إذا أثبت

وجود هدم كامل العمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها للسكنالمعترف به من السلطة

اإلدارية أو إذا أثبت أنه يستحيل شغل العمارة دون خطر raquoنظرا لحالتها

فهذه المادة تستوجب على المؤجر الذي يريد اإلخالء دونتعويض استحقاقي أن يثبت

بموجب قرار إداري أن العقار الذي يملكه المتواجد به العينالمؤجرة صار غير قابل

لالستغالل أو الشغل ألنه يشكل خطرا أو أن العقار قابلللهدم الكامل أو جزء منه لعدم

صالحيته ففي هذه الحالة يعفى المؤجر من تسديد التعويضاإلستحقاقي عند رفضه

تجديد اإليجار أما المستأجر المخلى فله حق األولوية فيحالة إعادة بناء العمارة التي تم

هدمها و يشترط منه أن يبلغ المؤجر برغبته فياإلستفادة من المحل في العمارة التي

أعيد بناؤها وذلك خالل ثالثة أشهر التالية إلخالئه األمكنةالتي كان يشغلها و إال سقط

حقه و يعتبر هذا نوع من الحماية للمستأجر الذي أخلىاألمكنة دون تعويض

إستحقاقيثانيا إجراءات رفض التجديد دون تعويض اإلستحقاق

حتى يستفيد المؤجر من إنهاء عقد اإليجار التجاري دوندفع التعويض اإلستحقاقي ال بد

له إتباع اإلجراءات القانونية إجراءات رفض التجديد لقيام المستأجر بأعمال خطيرة 1 إذا برهن المؤجر عن سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر

كارتكاب خطأ جزائي في حق المؤجر أو ممارسة نشاط غير مشروع في المحل أو

هدم جزء من المحل فيقوم مباشرة بتوجيه التنبيه باإلخالء ويرفع دعوى رفض التجديد

يلتمس فيها إلزام المستأجر بإخالء المحل دون تعويض بسبب خطير و مشروع

دون حاجة إلثبات ذلك بمحضر معاينة و ال إعذار مسبق إذ يكفي تقديم الحكم

الجزائي أو المدني الذي يثبت قيام المستأجر بالفعل الذي دفع المؤجر لمطالبته )

1باإلخالء) و إذا كان اإلخالء إلخالل المستأجر بالتزاماته التعاقدية

فيتم إتباع اإلجراءات التي من القانون التجاري02 فقرة 177جاءت بها المادة

على المؤجر أوال أن يقوم بتحرير محضر معاينة إلثبات حالة1048633 المخالفة و قيامها ثم

يوجه إنذارا للمستأجر للكف عن ارتكابها و العدول عنها وأوجب المشرع أن

يكون اإلنذار بموجب عقد غير قضائي مع بيان السببالمستند إليه وذكر مضمون من القانون التجاري وكل177الفقرة الثانية من المادة

ذلك تحت طائلة البطالن ويتم إمهال المستأجر مدة شهر من تاريخ تبليغه للعدول

عن المخالفة معاينة استمرار قيام المخالفة عند انقضاء مهلة شهر كاملة

1048633 من يوم تبليغه باإلنذار و إستمرار المستأجر يإقتراف المخالفة يجب على المؤجر أن

يقوم بإثبات ذلك بمعاينة المخالفة عن طريق المحضر القضائي الذي يحرر محضر

معاينة الستمرار المستأجر في إرتكاب المخالفة رغم إنذاره

توجيه التنبيه بإخالء دون تعويض على المؤجر بعد استكمال1048633 اإلجراءات السابقة أن

يوجه للمستأجر تنبيها باإلخالء وان يذكر سببه من بينالحاالت السالفة الذكر و

هنا ال بد أن ال تكون األسباب متناقضة بذكر أحد حاالت من القانون177المادة

التجاري و عرض تعويض إستحقاقي وقد قضت المحكمةالعليا في قرارها الصادر

من المقرر قانونا أنه يجب أن يتم تنبيه باإلخالء بعقد laquo26 في 03 1996

غير قضائي وأن تبين فيه األسباب التي أدت إلى توجيههمع إعادة ذكر مضمون

و إال أعتبر باطال و لما أسس المطعون ضدهم194المادة التنبيه باإلخالء على

سببين اثنين أولهما غلق المحل التجاري خرقا لألحكام من القانون177المادة

التجاري و ثانيهما عرض تعويض إستحقاقي وفقا من176لألحكام المادة

القانون التجاري فإن هذين السببين متناقضين و ال يمكناالعتماد عليهما معا لطلب

إخالء القاعدة التجارية raquo (1) مباشرة الدعوى القضائية لرفض تجديد عقد اإليجار دون

1048633 تعويض إذا رفض المستأجر إخالء المحل بعد توجيه التنبيه باإلخالء يجوز

للمؤجر رفع الدعوى القضائية بعد إنتهاء مهلة ثالثة أشهر من تاريخ تبليغ التنبيه

باإلخالء يلتمس فيها129جنادي جياللي المرجع السابق ص (1 )

مجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 1 03التجارية و البحرية )

26 ص 1999عدد خاص الحكم بصحة التنبيه باإلخالء و بإلزام المستأجر بإخالء

المحل التجاري دونتعويض

إجراءات رفض تجديد اإليجار دون تعويض نتيجة وضعية 2 المبنى

في الحالة التي تكون فيها العمارة غير قابلة للشغل واإلستغالل و يصدر قرار عن

السلطة اإلدارية يؤكد ذلك و يأمر بإعادة البناء فعلىالمؤجر أن يوجه تنبيها من القانون التجاري173باإلخالء طبقا للمادة

و بعد إنتهاء أجل ثالثة أشهر من توجيه التنبيه باإلخالء ورفض المستأجر إخالء المحل

يجوز للمؤجر رفع دعوى قضائية أمام المحكمة و ترفقعريضة افتتاح الدعوى

بنسخة من القرار الصادر عن السلطة اإلدارية المختصةتحت طائلة عدم قبول الدعوى

و هو ما قضت به المحكمة العليا في03الذي جاء 1989 05القرار الصادر بتاريخ

من المقرر أن رفض تجديد اإليجار دون إلزام المؤجر بسدادتعويض اإلخالء laquo فيه

بسبب هدم كامل العمارة أو جزء منها يلزم المؤجر إنذارالمستأجر و تقديم القرار

اإلداري اآلمر بهدم كامل العمارة أو جزء منها و لما كان

الثابت في قضية الحال أن المطعون ضده لم ينذر الطاعنين بالخروج و لم يقدم

للمرافعات القرار اإلداري اآلمر بهدم العمارة أو جزء منها فإن قضاة المجلس بتعيينهم

خبير للقول هل المحل المتنازع عليه مهدد أم ال باالنهيار خالفوا القانون و استوجب raquo (1)

نقص قرارهم يلتمس المؤجر من خالل الدعوى التي يرفعها الحكم بصحة

التنبيه باإلخالء و إلزام المستأجر بإخالء العين دون تعويض

المطلب الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم بعد 0205صدور

المؤرخ تراجع المشرع من خالل تعديل القانون التجاري 0205بموجب القانون

المتضمن تعديل القانون التجاري تراجع عن أحكام 200506 في 02التنبيه باإلخالء

و التعويض اإلستحقاقى و اخضع إنهاء عقد اإليجارالتجاري للقواعد العامة في العقود

مكرر من187القائمة على إستقالل اإلرادة فنصت المادة القانون التجاري في فقرتها

يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجلالمحدد في العقد دون laquo الثانية

حاجة إلى توجيه تنبيه باإلخالء ودون الحق في الحصولعلى التعويض اإلستحقاقي

المنصوص عليه في هذا القانون ما لم يشترط األطراف raquo خالف ذلك

117 ص 4 عدد 1990 مجلة قضائية 56060ملف رقم 1989 05( قرار في 1 03 )

الفرع األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري إن إنهاء مدة عقد اإليجار الذي أبرم بعد صدور التعديل

المؤرخ في يجعل من المستأجر الذي يستفيد منه شاغال 20050206

دون حق و ال سند و يلزم بمغادرة األمكنة إذا لم يحصل بينه و بين المؤجر إتفاق

بإبرام عقد جديد و ذلك مهما طالت مدة استغالله لنشاطه التجاري داخل العين المؤجرة

و ال يلزم المؤجر بتوجيهتنبيه باإلخالء و ال يعرض تعويض إستحقاقي

وعلى ذلك إذا امتنع المستأجر عن اإلخالء فيمكن للمؤجرطرده باللجوء إلى القضاء عن

طريق دعوى أو بالحصول على نسخة التنفيذية لعقد اإليجار

أوال طرد المستأجر عن طريق إمهار عقد اإليجار التجاريبالصيغة التنفيذية

تبرم عقود اإليجار التجاري بعد التعديل بإفراغها فيمحررات رسمية و هذه األخيرة

320كل حكم أو laquo تعتبر سندات تنفيذية إذا تنص المادة من قانون اإلجراءات المدينة

و تبعا لمحتوى هذه raquo سند ال يكون قابل للتنفيذ إال إذا كانممهورا بالصيغة التنفيذية

المادة فإن العقود الموثقة حجة ال يقبل في مواجهتا إالالدفع بالتزوير و تتمتع بنفس القوة

التنفيذية لألحكام القضائية كما يخول حائزها سلطةتنفيذها مباشرة دون الحاجة إلى

اللجوء إلى القضاء فمتى حل اجل االلتزام يقوم الموثقمباشرة بوصفه ضابط عموميا

بتحمل ذيل العقد التوثيقي الصيغة التنفيذية المنصوص من قانون320عليها في المادة

اإلجراءات المدنية فيصبح العقد بذلك قابال للتنفيذ بالطرقالودية وفقا ألحكام المادة

من قانون اإلجراءات المدنية و الجبرية وكأنه حكم 330قضائي نهائي قاضي في

الخصومة وتبعا لذلك فإن عقد اإليجار التجاري المفرغ في محرر

رسمي ينتهي بحلول األجل المحدد فيه فإذا إمتنع المستأجر عن إخالء األمكنة على

المؤجر أن يحصل على الصيغة التنفيذية للعقد من عند الموثق ثم يمكنه طرد

المستأجر من األمكنة عن طريق المحضر القضائي بإستعمال كافة طرق التنفيذ بما فيها

الجبرية ثانيا دعوى الطرد

يمكن للمؤجر في حالة إمتناع المستأجر عن إخالء العينرغم حلول أجل العقد أن يلجأ

إلى القضاء ويطلب طرد المستأجر من األمكنة على أساسأنه أصبح شاغال دون حق وال سند بانتهاء مدة اإليجار

ويختص قاضي االستعجال بدعوى الطرد لتوافر عناصراالستعجال فيها طبقا للمادة

من قانون اإلجراءات المدنية وقياسا على ما استقر 183عليه اجتهاد المحكمة العليا في

اإليجار المدني حيث اعتبرت المحكمة العليا أن القاضياالستعجالي مختص في

دعاوى الطرد بالنسبة لعقود اإليجار المبرمة بعد صدورالمرسوم

03 03المتعلق بالترقية العقارية وقد جاء في 1993 93 التشريعي 01المؤرخ في

حيثيات01 187628 ملف رقم 2000لكن حيث أنه laquo 18قرارها المؤرخ في

بالرجوع إلى عقد اإليجار المبرم بين الطاعن و المطعونضده فإنه حددت مدة العقد

بسنة وبالتالي بعد إنهاء هذه المدة فإنه الطاعن للمستأجر محتال دون سند صحيح

ومن حق المطعون ضده المؤجر اللجوء إلى قاضي )1االستعجال إلزالة اإلعتداء )

laquo

و ما يؤكد اختصاص القاضي اإلستعجالي بدعوى الطرد ماذهبت إليه الغرفة التجارية

بالمحكمة العليا التي أقرت باالختصاص بطرد المستأجرالذي أبرم عقد إيجار لمدة ثالثة

و عشرون شهرا لنه ال يخول له اإلستفادة من أحكامالتجديد وقد جاء في قرار لها

و لما كان ثابتا أن قاضي اإلستعجالي الذي قضى بطرد laquo13 مؤرخ في 199907

المستأجر الطاعن من محل التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجارالتي حددت بثالث و

عشرين شهرا معتبرا إياه أصبح يحتل األماكن دون وجهأوسن يكون قد طبق صحيح

القانون raquo(2) فهذا القرار و عن كان ال يتعلق مباشرة بالحالة التي

تدرسها ولكن يفهمك منه ضمنيا اعتراف االجتهاد القضائي االستعجال باالختصاص في دعوى

المجرد عند حلول أجل عقد اإليجار المحدد و المتفق عليه بين األطراف

مكرر من187الفرع الثاني الطبيعة القانونية للمادة القانون التجاري

02فقرة مكرر من القانون187يلزم المستأجر laquo تنص المادة

التجاري في فقرة الثانية بمغادرة المكنة المستأجرة بانتهاء الجل المحدد في العقد

دون الحاجة على توجيه تنبيه باإلخالء دون الحق في الحصول على تعويض اإلستحقاتق

المنصوص عليه في هذاالقانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

210ذيب عبد السالم المرجع السابق ص (1 )1 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13 07( قرار في 2 137ص ) لتحديد الطبيعة القانونية لهذا النص ال بد من الرجوع إلى

القواعد العامة و نعلم أن القواعد القانونية تصنف إلى قواعد آمرة و أخرى مكملة

فاألولى هي التي ال يجوز لألفراد مخالفتها و اتصالها بأمور يحرص المشرع على عدم

المساس بها للمحافظة على النظام الذي يقوم عليه المجتمع و هي أمور تتصل اتصاال

وثيقا بكيان المجتمع و مقوماته األساسية

أما القواعد المكملة أو المفسرة فهي التي يجوزمخالفتها و ذلك باإلتفاق على ما

يخالفها و يحالف حكمها و ذلك ألنها ال تتعلق بكيانالمجتمع و مقوماته األساسية و

بالتالي فإن مخالفاتها ال تعتبر إخالال بالنظام العام ال يعنيذلك أن القاعدة المكملة تخلو

من صفة اإللزام و إنما تتوفر لها هذه الصفة طالما أناألفراد وقت إبرام تصرفاتهم لم

يخالفوا الحكم الذي تقرره و للتمييز بين النوعين باإلضافة إلى معيار تعلق القاعدة

بالنظام العام يمكن االستدالل بصياغة النص القانوني الذي جاء بالقاعدة و ألفاظه إذ أن

المشرع كثيرا ما يستخدم بعض األلفاظ في صياغة القاعدة القانونية تدل بما ال يدع

مجاال للشك عن نوعية وطبيعة القاعدة القانونية

و بتطبيق هذه األحكام على نص الفقرة الثانية من المادة مكرر من القانون187

فهذا يفيد أنها raquo ما لم يشترط األطراف خالف ذلك laquo التجاري التي تنص في آخرها

من القواعد المكملة وبالنتيجة يمكن لألطراف االتفاق علىما يخالفها فيمكن االتفاق

على إخضاع إنهاء عقد اإليجار لشروط معين قد تكونتوجيه التنبيه باإلخالء أو إنذار

بسيط أو بعرض التعويض االستحقاق أو غيرها إال ان هذافي الواقع مستبعد فالمؤجر

الذي تخلص من اإلجراءات التي كانت تقيد حريته فيالتصرف في ملكيته يستبعد أن

يقيدها بإرادته و أيا كان األمر فإن أي إتفاق يخالف أحكام هذه المادة البد

من ذكره في المحرر الرسمي الذي أفرغ فيه عقد اإليجار ألنه هو وسيلة

اإلثبات الوحيدة و القاضي إذا ال يمكنه استبعاد عرض عليه النزاع بشأن العقود 02

05المبرمة بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري من التطبيق إال بما187المادة

يوجد من أحكام مخالفة لها وردت في هذا المحرر و يترتب على ذلك أنه للمتعاقدين

مطلق الحرية في تحديد اإلجراءات و الشروط التي ينتهي بها العقد بالنسبة لعقود

إيجار المحالت المخصصة لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي المبرمة بعد تاريخ دخول

مكرر من187المادة القانون التجاري حيز التنفيذ إذ يصبح كل طرف ملزم

باحترامها شأنها شأن باقي االلتزامات التعاقدية األخرى فإذا ما كان عقد اإليجار قد

تضمن أن ال ينتهي اإليجار إال بتنبيه بإخالء يوجهه المؤجر للمستأجر في زمن معين أصبح

المؤجر مقيد في ممارسة حق االسترجاع بإتمام ذلك اإلجراء في األجل المحدد فإن لم

يعين أجل محدد للتنبيه وجب الرجوع إلى إرادة المتعاقدين فإن قصدا الرجوع إلى

مواعيد اإلخالء المقرر في من القانون التجاري وجب احترام هذه المواعيد و إذا 173

كان عقد اإليجار قد تضمن الشكل الذي يجب أن يتم به تبليغ هذا التنبيه كأن يشترط

ان يكون ذلك عن طريق المحضر وجب إحرام هذا الشكل أيضا إذا تضمن عقد اإليجار

بند يلزم المؤجر بدفع تعويض معين للمستأجر قبل إلزامه بإخالء العين المؤجرة

أصبح المؤجر حينئذ مقيد بممارسة حق االسترجاع أيضا بأداء ذلك التعويض الذي التزم

به للمستأجر و خالصة ما نتوصل إليه من هذا المبحث

أن المستأجر العقار الستغالله في ممارسة نشاط التجاريبموجب عقد مبرم قبل صدور

يتمتع بحصانة منحها له المشرع إذا اكتسب القاعدة 0205التجارية وفق القانون

التجاري و محله الشروط القانونية تحمى هذه الحصانة تعطيه الحق في الحصول على

تعويض إذا تم تجريده من ملكيته التجارية في حين ال يتمتع المستأجر بعقد أبرم بعد تاريخ الحق

للتعديل بهذه الحصانة إذ يخضع عقده إلرادة األطراف و حرية اتفاقهم

اإليجار من تاريخ إعادة السير في الدعوى أمام المحكمة بعدالخبرة فإن قضاة المجلس

قد خرقوا القانون التجاري raquo(1) السبب في عقد اإليجار التجاري -

01 عدد 2001 مجلة قضائية 192078ملف رقم 1999 13( قرار في 1 07 199ص )

يعرف السبب في العقود بأنه العنصر المعنوي الذي يسمحبمعرفة لماذا اإلرادة تنشأ

اإللتزام فهو الهدف الذي من اجله يؤدي المتعاقد التزامه و يمكن تعريفه باإلعتبارات

اإلقتصادية التي ينتظر جنيها طرفا العقد من تعاقدهما ) )2

فالسبب إذا في عقد اإليجار التجاري بالنسبة للمؤجر هواإلستفادة من سعر اإليجار و

بالنسبة للمستأجر هو إستغالل العين المؤجرة في ممارسة نشاط تجاري

المطلب الثاني إنشاء عقد اإليجار التجاري بعد صدور 0205القانون

كانت مسألة الرسمية في عقد اإليجار التجاري قبل 0205صدور القانوني

محل خالف بين رجال القانون و القضاء سيما أمام 200506 المؤرخ في 02

172تعارض النصوص القانونية في هذا الشأن فالمادة من القانون التجاري تجيز

ضمنيا إبرام هذا العقد كتابة أو شفاهة في حين أن المادة من القانون1 مكرر 324

المدني تنص صراحة على ضرورة إخضاعه إلى الرسمية تحت طائلة البطالن

و لكن بعد صدور القانون المشار إليه تم وضع حد لهذاالخالف و ذلك من خالل

187المادة الثالثة منه التي تممت القانون التجاري بالمادة مكرر و التي تناول

مضمونها من خالل مايليالفرع األول الشكل الرسمي في عقد اإليجار التجاري

مكرر من القانون التجاري التي أضيفت187جاء في المادة إليه بموجب القانون

تحرر عقود اإليجار المبرمة ابتداء من تاريخ نشر هذا مايلي0205القانون في laquo

الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطيةالشعبية في شكل الرسمي و ذلك

تحت طائلة البطالن و تبرم لمدة يحددها األطراف بكل raquo حرية

يتضح من هذا النص أن المشرع أصبح يقتضي إفراغ عقداإليجار التجاري في سند

رسمي ومن ثم لم يعد هناك مجال للحديث عن عقودإيجار تبرم شفاهة أوفي محررات

عرفية و بذلك يكون المشرع قد كرس ما ذهبت إليه المحكمة العليا

في قرارها المؤرخ في الذي سبقت اإلشارة إليه و تبنى الموقف الذي 19960709

قال بوجوب إفراغ عقد اإليجار التجاري في قالب رسمي

ذيب عبد السالم عقد اإليجار المدني الديوان الوطني (2 27ألشغال التربوية ص )

و رغم ما للرسمية من أهمية خاصة في إثبات العقود ومعرفة الشروط التي أقام

األطراف العقد بناء عليها إال أنها من الممكن أن تتعارضمع ما تتسم به التجارة من

سرعة بعرقلة المتعاقدين بإجراءات التوثيق كما أنها قدتثقل كاهلهم بمصاريف العقود

الرسمية ولعل السؤال الذي يطرح في هذا الصدد

ما هي الطبيعة القانونية للرسمية في عقد اإليجارالتجاري

إن المشرع قد يشترط الكتابة لقيام تصرف من التصرفات بحيث ال تقوم هذه األخيرة

و ال تنتج أثارها القانونية إال إذا أفرغت إرادة المتعاقدينفيها أمام موظف رسمي

فهذه الكتابة تعتبر ركنا شكليا في التصرف فإذا إنعدمتهذه الشكلية إنعدم التصرف

معها أما إذا إشترط الكتابة إلثبات التصرف فإن تخلفها ال( مما يعنى1يؤدي إلى بطالنه)

أن القاعدة لتحديد طبيعة الكتابة هي الجزاء المترتب على تخلفها

مكرر من187و ذلك laquo و تبعا لذلك و إستنادا إلى المادة القانون التجاري التي تنص

فإن إفراغ عقد اإليجار التجاري في محرر رسمي هو ركنفي هذا raquo تحت بطالن

العقد فعقد اإليجار التجاري إذن أصبح بموجب هذا التعديلمن العقود الشكلية التي

تتطلب لصحة إنعقادها إضافة إلى توافر األركان العامة منتراض و محل و سبب

مشروعين أن يتبع فيها الشكل الذي يوجبه القانون و اصبحيشكل إستثناء من قاعدة

59يتم العقد laquo الرضائية في العقود التي أقرتها المادة من القانون المدني إذ تنص

بمجرد أن يتبادل الطرفان التعبير عن إرادتهما المتطابقيندون اإلخالل بالنصوص

القانونية raquo و من ثم إذا عرض على القاضي نزاع حول إيجار تجاري

فعليه قبل التطرق إليه أيا كان موضوعه التحقق من وجود المحرر الرسمي الذي

أفرغ فيه العقد حتى و لو لم ينازع األطراف في قيامه و اقروا بوجوده و ذلك ألن العقد

في حالة عدم إفراغه في محرر رسمي يعد باطال وال يمكن لألطراف تصحيحه

بإقرارهم مكرر من القانون187الفرع الثاني سريان المادة

التجاري من حيثالزمان

يخضع سريان القواعد القانونية من حيث الزمان إلىمبدأين هما عدم الرجعيةو

األثر الفوري للقانون فيقضى األول بأن أحكام القوانينال تسرى إال على ما يقع من

محمد زهدور الموجز في الطرق المدنية لإلثبات في (1 25التشريع الجزائري ص )

تاريخ العمل بها و ال يترتب عليها اثر فيما وقع قبلها و في من2ذلك تنص المادة

ال يسري القانون إال على ما يقع في المستقبل وال يكونله أثر laquo القانون المدني

و يقضي مبدأ األثر الفوري للقانون أن يطبق القانونالجديد بأثر مباشر على raquo رجعي

اآلثار الجارية للمراكز القديمة إال أنه يفرق في ذلك بينالمراكز القانونية التي تخضع

لهذا المبدأ و بين المراكز العقدية التي تخضع أثارهاللقانون القديم ذلك ألن إخضاعها

للجديد فيه تعديل للعقد و القاعدة أن العقد شرعية المتعاقدين

لم و المشرع خالل التعديل الذي أدخله على القانون 0205التجاري بموجب القانون

يكثف بالقواعد العامة و إنما نص صراحة على التاريخ الذييبدأ من خالله سريان

مكرر و بالنتيجة فإن العقود التي أبرمت قبل187المادة تاريخ نشر هذا القانون أي قبل

يطبق20050609و أن أطراف هذه العقود غير 5975عليها أحكام األمر

ملزمين بإفراغها في محرر رسمي و هذا ما يحتم علىالقاضي عند نظره في

النزاعات المتعلقة باإليجار التجاري أن يبحث في تاريخإبرامها ألنه هو المعيار المحدد

للقانون الواجب التطبيق و رغم أن أعمال هذه القواعد يؤدي إلى إخضاع أوضاع

قانونية متشابهة ألحكام قانونية مختلفة مما يخلق لدى الناس شعور بعدم المساواة أمام

القانون إال أن إحترام إرادة األفراد الخاصة توجب ذلك ألنهم عند التعاقد قد أخذوا

في إعتبارهم النصوص الموجودة

هو من و خالصة هذا المبحث أن عقد اإليجار التجاري 5975المبرم في ظل األمر

العقود الرضائية يكفي في إبرامه تبادل اإليجاب و القبولبين المؤجر و المستأجر برضا

سليم و محل و سبب مشروعين حتى يرتب العقد كافةأثاره أما عقد اإليجار التجاري

فهو من العقود الشكلية فال يمكن أن يرتب أثاره بعد 0205المبرم في ظل القانون

توافر الرضا و المحل و السبب المشروعين إال إذا تم إفراغه في محرر رسمي

فكيف يتم إثبات كل من العقدين المبحث الثاني إثبات عقد اإليجار التجاري

إلى تغيير القواعد التي تحكم أدى تعديل القانون 0205التجاري بموجب القانون

إثبات عقد اإليجار التجاري وأصبح أطراف العقد المبرمبعد التعديل مطالبين في

قبل تعيله و إثبات عقدهم بغير ما يطالب به أطراف 5975العقد المبرم في ظل األمر

توضيحا لذلك تم تقسيم هذا المبحث إلى مطلبين خصصاألول إلثبات عقد اإليجار

قبل تعديله و الثاني إلثبات العقد المبرم بعد التجاري 5975المبرم في ظل األمر

التعديل الذي أدخل على القانون التجاريالمطلب األول إثبات عقد اإليجار التجاري المبرمقبل 59

75في ظل األمر تعديله

نتعرض من خالل هذا المطلب إلى القاعدة في اإلثبات فيالمواد التجارية أوال ثم

إلى ما إستقر عليه القضاء في إثبات عقد اإليجار التجاريلفرع األول القاعدة في إثبات العقود التجاريةا

إن اإلثبات في المواد التجارية حر كقاعدة عامة و يستفادهذا الحكم من النص

من القانون30يثبت كل عقد تجاري بسندات laquo المادة التجاري التي تنص على

رسمية أو بسندات عرفية بفاتورات مقبولة بالرسائل بدفاتر الطرفين باإلثبات

بالبينة أو بأية وسيلة أخرى إذا رأت المحكمة وجوب raquoقبولها

من القانون المدني التي333و كذلك من نص المادة إستثنت المسائل التجارية من مجال

تطبيقها عندما عددت الحاالت التي يجب فيها اإلثباتبالكتابة إذ جاء في فقرتها

في غير المواد التجارية إذا كان التصرف القانوني تزيدقيمته laquo األولى

دج أو كان غير محدد القيمة فال تجوز100000على البينة في إثبات وجوده أو

إنقضائه ما لم يوجد نص يقضي بغير ذلك raquo (1) و يترتب على إطالق المشرع حرية اإلثبات في المادة

التجارية أنه يمكن إثبات التصرف التجاري أيا كانت قيمته بالكتابة أو البينة أو

القرائن أو بأي وسيلة أخرى تراها المحكمة و انه يجوز إثبات ما يخالف أو يجاوز ما إشتمل

عليه سند كتابي بشهادة الشهود و القرائن وكافة طرق اإلثبات

و باعتبار عقد اإليجار التجاري من العقود التجارية فإنهيمكن مبدئيا إثباته بمختلف

طرق اإلثبات هذا ما يمكن استخالصه من قواعد اإلثبات لكن هل استقر

القضاء على ذلك أم كان لهموقف أخر

لفرع الثاني إثبات عقد التجاري وفق ما إستقر عليها القضاء

من القانون التجاري التي تجعل30رغم صراحة المادة اإلثبات حرا في العقود

التجارية إال أن اجتهاد المحكمة العليا استقر على ما يخالفذلك في شأن إثبات عقد

اإليجار التجاري و ذلك عندما قيدت إثبات العقد الذي يبرمشفاهة بضرورة تقديم

وصوالت الكراء و بالتالي فإذا كان عقد اإليجار الذي افرغ في سند مكتوب

رسمي أو عرفي يتم إثباته بهذه الكتابة و في غياب ذلك على المستأجر تقديم

وصوالت الكراء إلثبات صفته كمستأجر شرعي مالك للقاعدة التجارية و إال أعتبر شاغال

من دون حق و السند كما أن المحكمة العليا تستبعد و ترفض أي وسيلة إثبات

أخرى في حالة العقد الشفهي و هكذا يستبعد السجل التجاري و الوثائق المسلمة من إدارة

الضرائب أو اإلتحاد العام للتجار أو التجارة أو الصناعة و يستبعد أيضا وصل الكراء

أو الماء أو الهاتف و أعتبرت المحكمة ان هذه الوثائق ال تكفي إلثبات صفة

المستأجر و ال يؤخذ بها ذلك ألن إثبات العالقة بين المؤجر و المستأجر البد أن تكون

بكتابة صادرة عن المؤجر كما إعتبرت أن طول مدة شغل العقار و ممارسة النشاط

التجاري فيه ال يمكن األخذ به كدليل لقيام عالقة اإليجار

وعلى ذلك قضت المحكمة العليا199305من المستقر laquo 10في قرارها المؤرخ في

عليه قضاء أن اإليجار يثبت بعقد رسمي أو بتقديم إيصاالتاإليجار و لما ثبت في

قضية الحال أن الطاعن لم يثبت صفته كمستأجر سواءيعقد إيجار مكتوب أو وصوالت

من القانون333( المادة 1 20المؤرخ في 10 20050705المدني بعد تعيلها بموجب القانون )

المتمم للقانون المدني اإليجار مكتفيا بإثبات تسجيله بالسجل التجاري و تسديد

الضرائب فإن هذه الوثائق ال تثبت العالقة اإليجارية كما أن أطول مدة اإلستغالل ال

تشكل كذلك دليال على وجودعقد

اإليجار raquo(1) و كخالصة فإن عقد اإليجار التجاري المبرم قبل التعديل

الذي أدخل على القانون التجاري ال يمكن إثباته إال بتقديم محرر عرفي أو رسمي أو

وصوالت الكراء و ذهبت المحكمة العليا إلى أنه يكفي تقديم وصل كراء

واحد ويفهم ذلك من حيثيات11 الذي جاء فيه 1988و لكن وحيث أنه بالرجوع laquo

27قرارها الصادر بتاريخ إلى القرار المطعون فيه فإن مزاعم الطاعن ال تقف أمام

ما أعتمد عليه القرار من أدلة كتابية لدى قضاة الموضوع و أن الطاعن رغم زعمه

بأنه مستأجر للمحل التجاري من المدعي عليها منذ ثمان سنوات إال أنه لم

يستطع أن يقدم للمجلس ولووصل إيجار واحد raquo (1)

وتبعا لذلك فإن القاضي الذي يعرض عليه نزاع يتعلق بعقدإيجار تجاري أبرم في ظل

قبل تعديله و أنكر أحد األطراف قيام العالقة 5975اإليجارية ال يمكن له أن األمر

يأخذ كدليل لإلثبات إال الكتابة الرسمية أو العرفية أو وصوالت الكراء

أما إذا أقر األطراف بوجود العقد و لم ينازعوا في قيامةفاللقاضي أن يفصل في

الدعوى حتى ولو لم يوجد في ملفها محرر أو وصل كراء المطلب الثاني إثبات عقد إليجار التجاري المبرم بعد

صدور القانون0502

إن عقد اإليجار التجاري المبرم بعد التعديل الذي أدخل 5975على األمر

أصبح من العقود الشكلية إذ يجب المتضمن القانون 0205التجاري بموجب القانون

تحريره تحت طائلة البطالن في محرر رسمي و بذلك فإنأي شخص يدعي انه طرف

في عالقة إيجارية بموجب عقد إيجار تجاري أبرم بعد صدور القانون السالف الذكر

ملزم إلثبات صحة ما يدعيه بتقديم محرر رسمي افرغ فيههنا التصرف و يشترط في

من القانون المدني324هذا المحرر الرسمي طبقا للمادة أن يقوم بتحريره ضابط

عمومي و هو الموثق في حدود إختصاصه و أن يحترم في تحريره األشكال القانونية

اإلجتهاد القضائي للغرفة107969ملف رقم 199310( قرار في 1 05التجارية و البحرية )

80عدد خاص ص 04 عدد 1992 المجلة القضائية 5090ملف رقم 1988

27( قرار في 1 11 89ص ) و تكتسي الورقة الرسمية إذا توافرت فيها الشروط

القانونية الذاتية في اإلثبات حيث ال يطلب ممن يحتج بها أن يثبت صحتها و لكن على من

ينكرها و ينفي عالقة اإليجار أن يقيم الدليل على بطالنها وليس له طريق في

ذلك إال الطعن فيها بالتزوير

و من دون الكتابة الرسمية ال يمكن إثبات عقد اإليجارالتجاري و ال مكان لمواجهة

غيابها باإلقرار أو توجيه اليمين الحاسمة و ال مجال أيضاللحديث عن بداية الثبوت

بالكتابة بتقديم وصوالت كراء قصد إستكمالها بشهادة الشهود أو القرائن

ويبقى تصور حالة واحدة يمكن فيها إثبات عقد إيجار تجاريابرم بعد صدور القانون

بالبينة و القرائن و جميع طرق اإلثبات وهي حالة 0205فقدان السند الرسمي

من336يجوز اإلثبات بالبينة laquo المنصوص عليها بالمادة القانون المدني التي جاء فيها

فيما كان يجب إثباته بالكتابة إذا فقد الدائن سندهالكتابي لسبب أجنبي خارج عن

إرادته raquo فهذه المادة تجيز اإلثبات بالبنية أو القرائن ألي عقد

يشترط القانون إثباته بالكتابة ولو كان عقدا شكليا ويالحظ أن هذه المادة تنص على حالة

فقدان الدائن لسنده ولكنها في الحقيقة تنطبق على جميع من يريد التمسك بها ممن )

1تتوفر فيه الشروط المنوه عنها ) و يجب على من يريد اإلستفادة من هذه الحالة أن يثبت

مايلي أنه قد أفرغ فعال عقد اإليجار التجاري في محرر رسمي 1

و أن هذا العقد كان مستوفيا لجميع الشروط الموضوعية و الشكلية

أن يثبت واقعة ضياع السند و فقدانه وهي واقعة مادية 2تثبت بجميع طرق اإلثبات

أن يثبت السبب األجنبي بأن يقدم الدليل على أن ضياع 3السند كان لحادث حريق أو

غرق أو حرب أو لسبب راجع على شخص ثالث كسارق أو مغتصب

وحتما فإن إشتراط إفراغ عقد اإليجار في محرر رسمي يخفف على أطرافه عبء

إثباته و يسهل على القاضي التحقق من قيامه و البحثفي أركانه خاصة مدته و بدل

اإليجار بكوش يحي أدلة اإلثبات في القانون المدني الجزائري (1

( و الفقه اإلسالمي المؤسسة الوطنية237للكتاب ص

و نلخص من خالل هذا المبحث إلى أن إثبات عقد اإليجارالتجاري المبرم قبل تعديل

يكون بتقديم محررات رسمية كانت أو عرفية القانون 0205التجاري بموجب القانون

أفرغ فيها العقد أو بتقديم وصوالت الكراء أما العقد الذيأبرم بعد صدور القانون

السالف الذكر فال يمكن إثباته إال بتقديم المحرر الرسميالذي أفرغ فيه العقد مع

مراعاة قواعد اإلثبات كما سبق شرحه هذا عن إثبات عقد اإليجار التجاري و يبقى السؤال كيف

يتم إنهاؤه و متى يحقلألطراف تجديده

الفصل الثاني تجديد عقد اإليجار التجاري و إنهاؤه األصل في العقود أن العقد شريعة المتعاقدين فيتم

تعديله و تجديده و إنهاؤه باإلتفاق فيما بينهم إال أن المشرع خرج عن هذه القاعدة

في اإليجارات التجارية عندما أقر للمستأجر الحق في التمسك بتجديد اإليجار و قيد

سلطة المؤجرة في إنهاء عقد اإليجار حتى و لو كان محدد المدة بعرض التعويض

اإلستحقاق أو إثبات السبب الخطير و المشروع تجاه المستأجر المخلي وفق أحكام

من القانون التجاري177المادة و إثر02رجع المشرع إلى القواعد العامة وألغى 2005

09التعديل المؤرخ في أحكام التعويض اإلستحقاقي و التنبيه باإلخالء و أصبح عقد

اإليجار التجاري كغيره من العقود يخضع لإلدارة الحرة ألطرافه

وقد تم تقسيم هذا الفصل لتوضيح ذلك إلى مبحثين نتعرض في األول إلى أحكام تجديد

عقد اإليجار التجاري و في الثاني إلى إنهاء هذا العقد 5975و ذلك وفقا ألحكام األمر

المعدل له المتضمن القانون التجاري قبل تعديله و 0205القانون

المبحث األول تجديد عقد التجاري يخضع تجديد عقد اإليجار التجاري المبرم قبل التعديل إلى

و174أحكام المواد ما يلبيها من القانون التجاري التي تمنح لمستأجر العقار ما

يسمى بحق اإليجار و هو الحق الذي يخول له التمسك بتجديد العقد رغم حلول أجله

وذلك إذا توفرت فيه فتطبق عليه أحكام المادة الشروط القانونية أما العقد 02

05المبرم بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري التي تخضع تجديده إلرادة 187

األطراف المستقلة و من خالل المطلب األول لهذا المبحث نتناول تجديد عقد

اإليجار التجاري المبرم في قبل تعديله وفي الثاني نتعرض لتجديد العقود المبرمة 59

75بعد التعديل ظل األمر على النحو التالي

المطلب األول الحق في تجديد اإليجار فيقبل تعديله 59 75ظل األمر

يتعلق تجديد اإليجار التجاري بالعقود التي تبرم لمدةمحددة أما غير محددة

المدة فال تطرح بشأنها المسألة ذلك ألنها تظل قائمة ومستمرة إلى حين إعالن أحد

األطراف رغبته في إنهاءها و التجديد قد يكون صريحابالتعبير بين األطراف فيما

بينهم باإليجاب و القبول أو ضمنيا بتواصل اإليجار المنعقدإلى بعد األجل المحدد في

العقدالفرع األول التجديد الصريح العقد اإليجار التجاري

إن التجديد الصريح لعقد اإليجار التجاري قد يتم بتبادلاإليجاب و القبول بين

المؤجر و المستأجر و تحرير عقد إيجار جديد أو باإلتفاقعلى إستمرار العقد بشروطه

السابقة أو بأخرى مختلفة و هذا إعماال للقواعد العامةفي العقود كما قد يتم بممارسة

المستأجر للحق الذي كرسه له المشرع و هو حق التمسكبطلب التجديد الصريح طبقا

و ما يليها من القانون التجاري حماية له172ألحكام المادة من األضرار التي قد تلحق

به نتيجة رفض التجديدأوال شروط التمسك بحق تجديد عقد اإليجار التجاريمنها يتعلق بصاحب الحق و منها ما يتعلق بعقد اإليجارالشروط المتعلقة بصاحب الحق في التمسك بالتجديد

ال يجوز التمسك بحق التجديد إال من laquo أ جاء في المادة من القانون التجاري172

و يستخلص منه أنه raquo طرف المستأجرين أو المحولإليهم أو ذوي الحقوق

يمكن التمسك بتجديد عقد اإليجار التجاري لألشخاص التاليين

المستأجر األصلي الذي تربطه عالقة مباشرة مع المؤجر1048633 مالك العقار

1048633 ذوي الحقوق كالوارث أو الموصي له أو الموهوب له المحول إليه حق اإليجار الذي ينتقل إليه حق اإليجار

1048633 كمشتري القاعدة التجارية من مالكها مستأجر العقار

و يطرح السؤال بشأن مستأجر العين المؤجرة من الباطنو مستأجر القاعدة التجارية

لتسييرها تسييرا حرا بالنسبة للمستأجر من الباطن فيجوز له أن يطلب التجديد

من المستأجر األصلي في حدود الحقوق التي يتمتع بها هذا األخير من مالك العين

المؤجرة وفي ذلك نصت المادة فقرة198يجوز للمستأجر من الباطن ان يطلب تجديد laquo

أولى من القانون التجاري إيجاره من المستأجر األصلي في حدود الحقوق التي يتمتع

بها هذا األخير نفسه منالمالك raquo

كما يجوز له أن يطلب تجديد عقد اإليجار من المالك إذا كانقد رخص صراحة أو

ضمنيا باإليجار من الباطن أو وافق عليه أو إذا لم تكناألماكن محل اإليجار األصلي

تشكل في حالة اإليجار الجزئي من الباطن كال مشاعا مادياأو في نية األطراف فقرة األخيرة من القانون189المشتركة ) المادة

التجاري ( أما إيجار التسيير الحر و المقصود به إيجار القاعدة التجارية

من مالكها مستأجر العقار فقد إستقرت المحكمة العليا بشأنه أنه ال يمكن أن تطبق

عليه أحكام اإليجار التجاري07 فقضت في قرارها المؤرخ في 12مايلي 1999

ال يمكن إعتبار عقد التسيير الحر بمثابة عقد إيجار تجاري

laquo مهما طالت مدة بقاء المسير بالمحل التجاري و ال يستوجب التنبيه باإلخالء إذ

ينتهي في أي وقت بمجرد وبالتالي فإن مستأجر القاعدة التجارية لتسييرها تسييرا (1

حرا ال يملك ( raquo إنذار مكتوب حق التمسك بتحديد اإليجار و قد قضى مجلس قضاء

الشلف في قرار له مؤرخ في بإلزام مستأجر القاعدة التجارية بإخالء العين 20050430

المؤجرة إلنهاء مدة اإليجار و رفض دفع المستأجر ببطالن التنبيه باإلخالء و

جاء في حيثيات هذا حيث أن قاضي الدرجة األولى أصاب في حكمه لما إستند

laquo القرار203على المادة من القانون التجاري و اعتبر المستأنف مستأجر مسير و

أن إنهاء عقد اإليجار ال176 و 173يخضع للشروط النصوص عليها بالمواد raquo (2)

من القانون التجاري بأن يثبت المستأجر أنه يستغل المتجر بنفسه أو بواسطة

أحد تابعة كالوكيل أو مدير الشركة إذا كانت النيابة إتفاقية أو الحارس القضائي أو

الوصي أو القيم أو الوكيل عن الغائب إذا كانت النيابة قانونية و يؤكد حق الحارس

القضائي أو وكيل في من201تجديد إيجار المحل التجاري ما تقضي به المادة )

3القانون التجاري ) الشروط المتعلقة بعقد اإليجار

من169أ أن يرد اإليجار العقارات المذكورة في المادة القانون التجاري

عدد2001 المجلة القضائية 201563ملف رقم 1999 07( قرار في 1 12 209 ص 01 )

2005عن الغرفة التجارية بمجلس قضاء الشلف 05 30( قرار في 2 04 128فهرس رقم )

60جنادي جياللي المرجع السابق ص (3 ) بأن يكون اإليجار من اجل ممارسة نشاط تجاري بذلك

تستبعد اإليجارات التي تتم من اجل ممارسة المهن الحرة أو المدنية أو الحرفية و

في الحالة األخيرة إشترط المشرع أن يكتسب الحرفي صفة التاجر وان يقيد نفسه

قي السجل التجاري كما و4 من القانون التجاري ) 169رد ذلك في المادة )

ج أن تكون مدة اإليجار سنتين فأكثر بعقد مكتوب و بعقدشفهي أربع سنوات متتالية

ودون إنقطاع فعلى المستأجر أن يثبت أنه إستغل المحلحسب ما سبق ذكره و

إال سقط حقه في التمسك بالتجديد و يمكن إلزامه بالخروجبمجرد إنقضاء المدة و

هو ما كرسته المحكمة العليا بموجب قرار07عندما 1999 13صادر بتاريخ

رفضت الطعن المرفوع من المستأجر ضد قرار قضىإستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث وعشرينشهرا معتبرة إياه

1انه اصبح يحتل األماكن دون حق أو سند ) ) ثانيا إجراءات تجديد عقد اإليجار

من القانون التجاري و ما174يتم التجديد طبقا للمادة يلبها بتقديم طلب إلى المؤجر

يتضمن رغبة المستأجر في التجديد أثناء سريان العقدوقبل إنتهاء مدته بستة أشهر على

األقل و ذلك بموجب عقد غير قضائي عن طريق المحضرأو برسالة موصول عليها

مع طلب العلم بالوصول كما يجوز أن يتم التبليغ للمسيرالذي يتوفر فيه الصفة الكافية

إلستالمه وفي حالة تعدد المالكين للعقار المؤجر يكفيتوجيه الطلب ألحدهم ليسرى

عليهم جميعا إال إذا كانت هناك شروط أو إتفاقات أخرىبين األطراف تخالف ذلك و

أوجب المشرع أن يتضمن طلب التجديد تحت طائلة بطالنهمضمون الفقرة األخيرة من

من174يتعين على المؤجر في أجل ثالثة laquo المادة القانون التجاري التي تنص

أشهر من تاريخ تبليغ طلب التجديد أن يحيط الطالب علمابنفسه اإلجراء إذا كان يرفض

التجديد مع إيضاح دوافع هذا الرفض و يعتبر المؤجر إذا لميكشف عن نواياه في هذا

األجل موافقا على مبدأ اإليجار السابق raquo وعلى المؤجر خالل األشهر الثالث التي تلي تاريخ تبليغه أن

يبين موقفه تجاه طلب التجديد و الذي ال يخرج عن أحد الحاالت التالية

الموافقة على التجديد دون قيد أو شرط في هذه الحالة1048633 يجدد العقد بشروطه

9السابقة وبنفس المدة شرط أن ال تتجاوز من القانون175سنوات) المادة

01التجاري فقرة ) على بن غانم الوجيز في القانون التجاري وقانون (4

187األعمال موفم للنشر ص )01 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137ص ) الموافقة على التجديد ولكن بشروط أخرى فإذا وافق

1048633 عليها المستأجر كان األطراف أمام عقد جديد يجب إبرامه وفق الشروط الجديدة و يتم

في هذه الحالة اإلتفاق على مدة اإليجار بكل حرية و يمكن أن تتجاوز تسع سنوات

من القانون175)المادة ( التجاري

رفض المؤجر طلب التجديد و يجب عليه هنا أن يبلغ1048633 المستأجر بالرفض خالل

ثالث اشهر من تاريخ التبليغ و أن يوضح دوافعه في ذلك وأن يذكر فيه مضمون

من القانون التجاري تحت طائلة بطالن التبليغ194المادة من القانون174)المادة

التجاري الفقرتين األخيرتين (و يمكن للمستأجر أن ينازع المؤجر

1048633 عن سبب الرفض أو أن يطلب سداد تعويض اإلخالء أمام القضاء

عدم الرد على طلب التجديد خالل مدة الثالثة اشهر التي1048633 تلي التبليغ و يعتبر سكوته

موافقة ضمنية على تجديد اإليجار السابق بنفس شروطه من القانون174)المادة

( التجاري ثالثا سريان مفعول اإليجار الجديد

من القانون التجاري175يسري اإليجار الجديد طبقا للمادة من يوم تجديده و يقصد به

تاريخ توجيه التنبيه باإلخالء في حالة توجيه من قبل المؤجر أو األجل المألوف الذي

يلي طلب التجديد أما إذا كان المؤجر قد رفض تجديد اإليجار ثم عدل عن رأيه

بعد ذلك ووافق على التجديد و أبلغ المستأجر بموافقته فإن التجديد هنا يسري

إعتبارا من يوم تبليغ المستأجر هذه الموافقة بعقد غير قضائي طبقا للمادة

فقرة أخيرة من القانون175 التجاري

الفرع الثاني التجديد الضمني لعقد اإليجار التجاري إذا إنتهت مدة اإليجار دون أن يخطر أحد األطراف األخر

بإخالء المحل و بقي المستأجر مع ذلك في المكان المؤجر برضا المؤجر أعتبر

هذا بمثابة تجديد ضمني لإليجار وذلك ألن المشرع قيد إنهاء العقد في اإليجارات

التجارية بتوجيه التنبيه باإلخالء سواء تعلق األمر بعقود محددة المدة أو غير محددة

من القانون173)المادة ( التجاري فقرة األولى

و حتى يتجدد العقد ضمنيا يجب أن يكون هناك إيجار سابقمعين المدة و أن تنقضي

هذه المدة دون أن يوجه المؤجر تنبيها باإلخالء في مدة ستةاشهر على األقل قبل

األجل دون أن يقدم المستأجر طلب تجديد ألن التجديد في هذه الحالة يصبح صريحا

و أن يكون العقد كتابي وذلك ألنه في الغالب العقدالشفهي يكون غير محدد المدة إذا

و في laquo يتعذر إثباتها وعلي هذا نص المشرع في المادة من القانون التجاري173

حالة عدم التنبيه باإلخالء يتواصل اإليجار المنعقد كتابةبالتمديد

الضمني إلى ما بعد األجل المحدد في العقد مع مراعاةاألحكام المنصوص عليها في

العقد raquo يجدد عقد اإليجار التجاري ضمنيا وفقا لشروطه السابقة

ولمدة مساوية لمدة اإليجار175الذي حل أجله دون أن تزيد عن تسع سنوات ) المادة

من القانون التجاري ( أما إذا أراد المستأجر التعديل من شروط اإليجار السابقة

الذي تجدد ضمنيا فله أن يوجه طلب إلى المؤجر و ذلك أثناء التجديد و يفهم هذا من خالل

من القانون174نص المادة في حالة عدم التنبيه باإلخالء يتعين على المستأجر الذي

يرغب في laquo التجاري الحصول على تجديد إيجاره أن يتقدم بطلبه أو عند

اإلقتضاء في كل وقت أثناء فهذا الطلب و إن كان يهدف في ظاهره إلى تجديد

اإليجار فالغرض منه raquo تجديده في الحقيقة هو التعديل من شروط العقد ألن العقد يكون

قد تجدد ضمنيا بإنتهاء أجله دون توجيه التنبيه باإلخالء و لكن إن وجه المستأجر هذا

الطلب فإنه يصبح تجديدا صريحا و يمكن اإلتفاق على شروط جديدة بحرية و دون

التقيد بمدة تسع سنوات من القانون التجاري و175المنصوص عليها في المادة تجدر اإلشارة إلى أن التجديد

الضمني لعقد اإليجار يكون بقوة القانون و ال تشترط فيهالموافقة من المؤجر و ذلك

ألن سكوته و عدم إعتراضه على إستمرار المستأجر فيالبقاء في العين المؤجرة يفسر

بأنه قبول و بذلك يستفيد المستأجر من مدة إيجار تعادلمدة اإليجار السابق على أن ال

يتجاوز تسع سنوات و ال يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجارالمحدد ضمنيا بتوجيه تنبيه

باإلخالء إال إذا وافق المستأجر على اإلخالء قبل إنتهاء مدةالعقد المحدد و مع ذلك

إعتبرت المحكمة العليا أن عقد اإليجار إذا تجدد ضمنيا فإنهيجدد لمدة غير محددة و

يمكن للمؤجر أن يضع له حدا في أي وقت يتوجيه التنبيهباإلخالء فقضت في قرارها

12 المؤرخ في 11مايلي 1994 عند نهاية فترة اإليجار دون توجيه تنبيه باإلخالء يتجدد عقد

laquo اإليجار ضمنيا على أجل غير محدد وعليه فالمؤجر غير ملزم بأي مدة و يمكن أن

يوجه للمستأجر تنبيهاباإلخالء متى أراد raquo (1)

86حمدي باشا القضاء التجاري دار هومة ص (1 ) و كذلك الغرفة التجارية بمجلس قضاء الشلف أقرت بصحة

التنبيه باإلخالء الذي

وجهه المؤجرين إلى المستأجر خالل فترة التجديد الضمني9لعقد إيجار أبرم لمدة

سنوات و إنتهت مدته دون توجيه تنبيه باإلخالء فتجددضمنيا و إعتبرت الغرفة انه

ال يوجد مايثبت ان المؤجرين قد وافقوا على التجديدالضمني و قد جاء في حيثيات

مايلي 35 فهرس رقم 2005حيث أن دفع المستأنف laquo 26 قرارها المؤرخ في 02

كون أن العقد اإليجار تجدد ضمنيا مردود عليه كونه اليوجد ما يثبت أن عقد اإليجار

تجدد ضمنيا بموافقة المستأنف عليهم حيث أن قاضي الدرجة األولى لما قضى بالمصادقة على

التنبيه و تعيين خبير أصاب في حكمه كون أن المستأنف عليهم وجهوا للمستأنف

تنبيها ضمن األجل القانوني و طبقاللقانون و بالتالي يتعين تأبيد الحكم المستأنف raquo (2)

المطلب الثاني تجديد عقد اإليجار التجاري المبرم بعدصدور القانون

02 05 مكرر من القانون التجاري في187جاء في المادة laquo

فقرتها الثانية مما يلي يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجل

المحدد في العقد دون حاجة إلى التنبيه باإلخالء و دون الحق في الحصول على تعويض

اإلستحقاق المنصوص عليه فيهذا القانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

و يفهم من نص هذه المادة بمفهوم المخالفة أنه ليسللمستأجر أن يتمسك بحق التجديد

و إذا رغب في اإلستمرار في إيجار العقار فالبد أن يكون ذلك باإلتفاق مع المؤجر

و يعتبر العقد في جميع الحاالت عقد جديد حتى ولو تمإبرامه بنفس شروط العقد

السابق يخضع عقد اإليجار التجاري للقواعد العامة في 02

05فالتعديل الذي جاء به القانون التعاقد القائمة على إستغالل اإلدارة و حرية التعاقد و تم

تخليص المؤجر من القيود التي كانت مفروضة عليه و التي كانت تجعل المستأجر مالك

القاعدة التجارية في مركز يبدو انه أقوى من مركزه بصفته مالكا للعقار

و تتضمن المادة السلفة الذكر إلغاء ضمني ألحكام المادة من القانون التجاري و172

من ثم إلغاء لحق اإليجار و بالتالي مهما طالت مدةإستغالل المستأجر لنشاط تجاري

في العقار المؤجر فإنه يلزم بمغادرة األمكنة متى حلأجل عقد اإليجار إال إذا وافق المؤجر على إبرام عقد جديد

فهرس2005الغرفة التجارية مجلس قضاء الشلف 0526( قرار في 2 02 35رقم )

و لكن هذا اإللغاء الضمني ليس مطلق إذ أن العقود التيأبرمت قبل هذا التعديل تخضع

و ما يليها من القانون التجاري و172في تجديدها للمواد هو ما نصت عليه المادة

التي أضيفت إلى القانون التجاري بموجب01مكرر 187 من القانون03المادة 0205

يبقى تجديد عقود اإليجار المبرمة قبل النشر المذكور فيlaquo مكرر أعاله187المادة

خاضعا للتشريع الساري المفعول بتاريخ إبرام عقد raquo اإليجار

ويالحظ أن المشرع أبقى على حق تجديد اإليجار بالنسبةللعقود الجارية المبرمة قبل

التعديل رغم أن هذا الحق هو من المراكز القانونية التيفرضت على المتعاقدين

بموجب القانون و ليس من المراكز العقدية ألنه ال يقوم على إتفاق األطراف

و لذلك كان من المفروض أن يخضع لقاعدة األثر الفوريللقانون إعماال للمبادئ

القانونية و سريان القانون من حيث الزمان و بالتالي كانيجب أن يمس التعديل عقود

02و يترك المجال للحرية التامة في التعاقد و يتم 2005 09اإليجار المبرمة قبل

ولكن يبدو أن المشرع من خاللتوحيد األوضاع القانونية من01 مكرر 187المادة

القانون التجاري أراد المحافظة على إستقرار النشاطالتجاري و عدم مفاجئة أصحاب

و التي من الممكن أنالقواعد التجارية بإحكام التعديل تلحق بهم و بالوضع اإلقتصادي

05بأثر فوري أضرار كبيرة لو تم تطبيق القانون 02 و يطرح السؤال في هذا الصدد بشأن العقود التي تجدد

صراحة بإيجاب وقبول جديدين هل تعتبر عقود إيجار من المؤجر و المستأجر في 02

05تاريخ الحق لنشر القانون جديدة و تخضع بذلك ألحكام التعديل أم أنها تبقى خاضعة

و ما يليها172ألحكام المواد 75من األمر 59

الواقع انه في غياب إجتهادات و أحكام قضائية في هذاالصدد بالنظر لحداثة القانون

فاألرجح انه ال يوجد ما يبرر إبقاء هذه العقود خاضعة 0205للقانون السابق فهو

عقد جديد بإيجاب من المؤجر و موافقة من المستأجر دونتمسكه بالحق في التجديد

من القانون التجاري و هذا172الذي تنص عليه المادة يجعله يخضع ألحكام التعديل

و نفس الشيء بالنسبة لعقود اإليجار التي يوجه فيها تنبيهباإلخالء باعتبار أن هذا

األخير هو تصرف إرادي يرتب أثاره دون حاجة إلى موافقةالطرف األخر و هو

المستأجر فإذا إستوفى التنبيه شروطه القانونيةو تمإتباع اإلجراءات القضائية كما

يتطلبها القانون ترتب عن ذلك إنتهاء عقد اإليجار فإذاعدل المؤجر عن نيته في

رفض التجديد تحتم على الطرفان إبرام عقد جديد فإذا كانهذا العدول الحق لتاريخ

فإن العقد الذي يبرم بين الطرفين يخضع ألحكام 0205التعديل نشر القانون

مكرر من187الحالة األخرى التي يمكن إخضاعها للمادة القانون التجاري تتعلق بحق

األولوية الذي يكتسبه المستأجر في حالة إخالءه للعينالمؤجرة لوجود هدم كامل

بالعمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها لإلستغالل أو إلستحالةشغلها دون خطر نظرا

من177لحالتها إذا أقر له المشرع من خالل المادة القانون التجاري في فقرتها

األخيرة بحق األولوية في إستئجار العمارة المعاد بناؤها قبل تعديله و بناء على ذلك إذا كان عقد اإليجار األصلي 59

75أبرم في ظل القانون و كان اإلخالء بسبب حالة المبني وتم إعادة بناء هذا األخير

و ترميمه بعد نشر فإن المستأجر الذي يريد التمسك بحق األولوية يلزم 02

05باإلبرام عقد جديد القانون وفق ألحكام التعديل

و يستخلص من هذا المبحث بموجب أن مستأجر العقار بموجب عقد إيجار تجاري 59

75أبرم قبل تعديل األمر يتمتع إذا توافرت فيه الشروط القانونية و اصبح مالك 02

05للقاعدة القانون التجارية يتمتع بحق اإليجار و يمكن له المطالبة بتجديد

عقد اإليجار عند حلول أجاله في حين أن المستأجر للعين بعد هذا التعديل يلزم

بإخالء األمكنة متى حل اجل العقد ما لم يوافق المؤجر على إبرام عقد جديد

قبل تعديله و فكيف يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجار 5975الذي ابرم في ظل األمر

كيف يمكن للمستأجر أن يستمر في إستغالل نشاطهالتجاري في نفس العين التي اجرها

الذي عدل القانون التجاري بموجب عقد ابرم بعد 0205صدور القانون

المبحث الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري أصبح إنهاء عقود اإليجارات التجارية يخضع للقواعد إثر 02

05صدور القانون العامة في التعاقد القائمة على حرية اإلتفاق و إستقالل

اإلرادة فينتهي العقد على ذلك بمجرد حلول األجل المحدد في العقد و بهذا يكون المشرع

قد حرر إرادة المؤجر التي كانت قبل التعديل مقيدة بتوجيه تنبيه باإلخالء عند

الرغبة في وضع حد للعقد محدد المدة كان أو غير محدد و بعرض التعويض اإلستحقاقي

الذي قد تفوق قيمته قيمة العقار المؤجر أو بإثبات السبب الخطير و المشروع تجاه

المستأجر المخلي المحل و لدراسة أحكام إنهاء عقد اإليجار التجاري تم تقسيم هذا

المبحث إلى مطلبين يتعلق قبل تعديله والثاني بالعقد المبرم بعد التعديل األول 59

75بالعقد المبرم في ظل األمر الذي أدخل على القانون التجاري

المطلب األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم فيظل األمر

قبل تعديله 5975 إذا كان المالك المؤجر ال يرغب في تجديد اإليجار للمستأجر

الذي نشأ له الحق في اإليجار ألزمه القانون أن يوجه للمستأجر تنبيها بإخالء

العين المؤجرة مع ذكر األسباب التي جعلته يطلب إخالء العين فإذا كانت له

أسباب شرعية قبل المستأجر فله الحق في اإلسترجاع دون تعويض حسب الحاالت التي

يخولها له القانون و إال فإنه يلزم بدفع تعويض اإلستحقاق

الفرع األول رفض تجديد عقد اإليجار التجاري مقابلتعويض إستحقاق

قبل تعديله الحق في طلب أعطى المشرع للمستأجر 5975من خالل األمر

تجديد العقد بتوافر الشروط القانونية و منح المؤجر بلقابل الحق في رفض التجديد

وموازنة منه بين الحقين و حماية لما يسمى بالملكيةالتجارية فرض التعويض

اإلستحقاقي و ضبطه من خالل تجديد الحاالت التييستحق فيها و اإلجراءات الواجب

إتباعها للحصول عليها1أوال حاالت تطبيق التعويض اإلستحقاق ) )

و تتمثل في أ رفض تجديد اإليجار دون سبب شرعي فالرفض غير

المسبب يؤدي إلى إلزام المؤجر بسداد تعويض اإلستحقاق ويقع عليه عبء إثبات

الرفض و ذلك ما تفرضه من القانون التجاري من ذكر أسباب177عليه المادة

خطيرة و مشروعة بممارسة حق اإلستراد في حاالت أخرى

من القانون التجاري و178الحالة التي جاءت بها المادة 1048633 هي الحالة التي تخول

المؤجر المالك إسترجاع محله بسبب حالة البناء أو إعادةبناء العمارات التي يوجد

بها المحل بإستثناء عندما يعرض عليه محل أخر و إال ألزمبسداد تعويض عن ذلك

حالة اإلسترجاع لزيادة إرتفاع العمارة المنصوص عليها في1048633 من القانون181المادة

التجاري و في هذه الحالة يدفع له تعويض إستحقاقجزافي ال يتجاوز ثالث

سنوات إيجار من القانون التجاري و182الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 هذه تخص حالة اإلسترجاع الجزئي لألمكنة المخصصة أصال للمسكن و التي

تعتبر في الوقت ذاته تابعة للمحل التجاري وذلك ليسكن فيها شخصيا أو أحد

األزواج بشرط أن ال يتوفر على سكن أخر أو ألفراد عائلته الذين يعيشون معه أو

المقيمين عنده و الشرط الثاني إذا كان اإلسترجاع الجزئي ال يخل إخالال خطيرا

بإستغالل المحل و الثالث أن ال تكون المحالت التجارية و المحالت المعدة

للسكن تشكل وحدة غير مشاعة في حالة عدم توفر هذه الشروط يلزم بالتعويض و

كذلك في عدم شغله سنوات من6 اشهر و في مدة أقصاها 6لألمكنة في اجل خروج المستأجر

من القانون التجاري و184الحالة النصوص عليها بالمادة 1048633 هي المتعلقة باإلسترجاع

من المؤجر الذي هو في نفس الوقت البائع للمحل التجاري

45أسعد زهية تعويض اإلستحقاق نشرة القضاة عدد (1 12ص )

من القانون التجاري 185الحالة المنصوص عليها بالمادة 1048633 وهي حالة رفض تجديد

اإليجار الواقع من الدولة أو المجموعات المحلية و ذلك

بسبب المنفعة العامة من القانون التجاري 186الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 وهي حالة ما إذا تحايل المؤجر على القانون وقت اإلسترجاع و عدم إحترامه

اإللتزامات التي يفرضها عليه القانون بعد اإلسترجاع

ثانيا إجراءات إنهاء عقد اإليجار التجاري مقابل تعويضاإلستحقاق

أ توجيه التنبيه باإلخالء يجب على المؤجر الذي يرفض تجديد اإليجار أن يوجه تنبيها

باإلخالء إلى المستأجر مالك القاعدة التجارية فإذا لم تتوافر في هذه األخيرة

الشروط المنصوص عليها بالمادة من القانون التجاري فال يلزم المؤجر بذلك أي إذا لم 172

يكتسب المستأجر حق اإليجار طبقا للشروط التي سبق شرحها في تجديد عقد

اإليجار التجاري و قد قضت المحكمة العليا في07عندما رفضت الطعن المرفوع 1999

13قراراها الصادر في من المستأجر ضد قرار رفض إستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث و عشرين شهرا معتبرة إياه أصبح

يحتل األماكن دون حق أو1سند ) )

و توجيه التنبيه باإلخالء واجب في جميع الحاالت سواء كنابصدد عقد إيجار محدد

المدة أو عقد غير محدد المدة وإن كان ذلك ال يطرحإشكاال بالنسبة لهذا األخير فإنه

فيما يخص العقود محددة المدة اختلفت مواقف الجهاتالقضائية فرأى البعض منها

انه ينتهي بإنتهاء المدة المتفق عليها اعتمادا على المادتين من القانون107 و 106

المدني في حين أخذت جهات أخرى موقفا مخالفا و173قررت أن أحكام المادة

المتعلقة بوجوب توجيه التنبيه باإلخالء تطبق على جميععقود اإليجار التجارية إذا أن

هذه المادة ال تفرق بين اإليجار المحدد أو غير محدد المدة ) (2

و هو ما استقر عليه االجتهاد القضائي و كرسته المحكمةالعليا في قراراتها و نذكر منها12 الذي جاء فيه 1998و يستفاد من القرار laquo

08القرار الصادر في الطعون فيه أن قضاة المجلس لما قضوا بالمصادقة على

الحكم القاضي بطرد المستأجرة من المحل التنازع عليه دون توجيه تنبيه باإلخالء فإنهم

من173خرقوا أحكام المادة ص01 عدد 2000 مجلة قضائية 128477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137 )( حسان بوعروج تعليق على2 12مجلة قضائية 1998

08 الصادر في 177670قرار رقم )20 ص 02عدد 1999

القانون التجاري التي تشترط إلنهاء عقد إيجار تجاريتوجيه تنبيه بإخالء سواء كان

العقد محدد أو غير محدد المدة raquo(3) و يجب أن يتضمن التنبيه باإلخالء البيانات التالية

ذكر موجه التنبيه و صفته و مقر إقامته و هويته 1 ذكر األسباب التي جعلت المؤجر يطلب إخالء العين 2

المؤجرة ذكر العين المؤجرة و تحديدها و سند الملكية و إسم 3

المستأجر و هويته و أن يوجه إلى مكان ممارسة نشاطه التجاري

من القانون التجاري و إال كان194ذكر مضمون المادة 4 التنبيه باإلخالء باطال

اشهر مع تحديد بدايته و نهايته6تحديد أجل 5

و بشأن تسبب التنبيه باإلخالء تميز موقف المحكمة العليا( يعتبر األول1باتجاهين )

أن مجرد عرض التعويض اإلستحقاقي من طرف المؤجرتسبيب كاف فقضت

المحكمة العليا في199603إن مجرد عرض التعويض laquo 26قرارها المؤرخ في

من قبل المؤجرين يشكل سببا كافيا لطلب التنبيه باإلخالء من القانون176طبقا للمادة

التجاري و بالتالي فإن النعي على القرار بعدم التسبب raquo(2)في غير محله

أما اإلتجاه الثاني فقد ذهب في تسبيب التنبيه باإلخالء علىأن عرض التعويض

اإلستحقاقي هو نتيجة له و ليس سببا كافيا لكي يستجيب173لمقتضيات أحكام المادة

من القانون التجاري و األرجح هو ما ذهب إليه الرأي األول ذلك أن تقييد إرادة

المؤجر في إسترجاع العقار هو إستثناء من حرية التصرف في الملكية وبذلك ال

يجب التوسع فيه ال laquo و بالنسبة لوقت توجيه التنبيه باإلخالء فقد نصت المادة

من القانون التجاري173 ينتهي إيجار المحالت الخاصة بهذه األحكام إال بأثر تنبيه

بإخالء حسبما جرت عليه6و يفهم من هذا النص انه إذا raquo العادة المحلية و في مدة

أشهر قبل األجل على األقل اشهر من6كان العقد محدد المدة فيجب توجيه التنبيه قبل

حلول تاريخ إنتهاء مدة اإليجار إما إذا كان العقد غير محدد المدة فيجب منح

اشهر لإلخالء6المستأجر مدة من تاريخ توجيه التنبيه

ص02 عدد 1999 مجلة قضائية 177670ملف رقم 1998 08( قرار 3 12 23 )

محمود قباص التنبيه بإخالء و اإليجارات التجارية مجلة (1 256 ص 01 عدد 1993قضائية )

المجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 2 03التجارية و )

96 عدد خاص ص 1999البحرية يتم إجراء التنبيه باإلخالء عن طريق المحضر القضائي أو

بالتسليم الشخصي إلى المستأجر أو يرسل برسالة موصى عليها أو بأي وسيلة

أخرى و تجدر اإلشارة إلى أنه إذا تعدد المستأجرين للعين المؤجرة فيجب توجيه تنبيه

باإلخالء لكل واحد منهم على حدى وذلك تحت طائلة البطالن و هو ما قضت به المحكمة

العليا في قرارها المؤرخ الثابت من أو راق الطعن أن قضاة المجلس لما 1999

09 في 11إعتبروا بقية الورثة في النزاع غير وارثين في اإليجار و ال يستحقون أي تعويض

وال ضرورة بالتالي لتوجيه التنبيه بإخالء لكامل الورثة فإنهم أخطئوا في

من510تطبيق القانون ألن المادة القانون المدني تعتبر اإليجار من الحقوق التي تورث و كل

وارث له في اإليجار حق ثابت و خاص

إن التنبيه باإلخالء ال يكون صحيحا و منتجا لكل أثارهالقانونية إال إذا وجه إلى كامل

الورثة و ليس للمسير بوكالة فقط الذي ال يعتبر وكيال raquo (1)عن بقية الورثة

أما إذا تعدد المؤجرين بأن كان العقار ملك في الشيوع لعدةأشخاص فيحق لكل شريك

منهم أن يوجه دون الشركاء اآلخرين تنبيها باإلخالء718للمستأجر عمال بأحكام المادة

لكل شريك في الشيوع الحق في أن يتخذ من الوسائل laquoمن القانون المدني التي تنص

من تطبيقات هذا raquo ما يلزم لحفظ الشيء و لو كان ذلكبغير موافقة باقي الشركاء

المبدأ قرار03المنشور في المجلة القضائية 2001 20المحكمة العليا المؤرخ في

ص02 عدد 2002حفاظا على المال المشاع يحق ألحد laquo و الذي جاء فيه319

الشركاء إتخاذ كافة اإلجراءات الالزمة و لو كان ذلك دونموافقة باقي الشركاء فإن

القضاء بصحة التنبيه بإخالء الموجه من المؤجرة المالكةأغلبية الحصص لحماية المحل

التجاري من االنهيار دون موافقة باقي الشركاء هو raquo تطبيق سليم للقانون

و إثبات حصول التنبيه باإلخالء يكون على من يدعي بهبكافة طرق اإلثبات بما فيها

البينة و القرائن و شهادة الشهود مهما كانت قيمة األجرة )( وعدم توجيه التنبيه أو عدم2

توافر شروطه يؤدي إلى عدم قبول الدعوى شكالبموقف المستأجر من عرض التعويض اإلستحقاقي

إذا وافق المستأجر على مبدأ اإلخالء وحصل إتفاق حولقيمة التعويض اإلستحقاقي فإن

األمر ينتهي عند هذا الحد و إذا وافق المستأجر على مبدأاإلخالء وقام الخالف على

مقدار التعويض اإلستحقاقي جاز للطرف الذي يهمهالتعجيل أن يرفع دعواه أمام رئيس

المحكمة الناظرة في القضايا اإلستعجالية ليأمر بإجراءاتالخبرة الالزمة و ذلك بعد

إنتهاء أجل ثالثة اشهر من تاريخ توجيه التنبيه و أن يرفعبالتوازي دعوى قضائية في

ص02 العدد 2001 مجلة القضائية 207219ملف رقم 199909( قرار في 1 11 231 )

83جنادي جياللي المرجع السابق ص (2 ) الموضوع أمام الجهة القضائية المختصة و هي محكمة

موقع العقار و قد قضت المحكمة في199005من المقرر قانونا أن اللجوء إلى laquo

06قرار صادر في القاضي اإلستعجالي إلجراء خبرة لتقدير التعويض عن إخالء

يستلزم و جود دعوى فيالموضوع مرفوعة مسبقا raquo(3)

وعند إنجاز تقرير الخبرة نتيجة الدعوى اإلستعجالية الذييجب إيداعه في ظرف

شهرين لدى أمانة الضبط و يلحق بملف الدعوى المرفوعةأمام المحكمة المختصة التي

من194تفصل في الموضوع بعد إيداع التقرير ) المادة القانون التجاري (

أما إذا رفض المستأجر اإلخالء أصال فعليه أن ينازع فيصحة التنبيه باإلخالء

بعرض النزاع بعد ثالثة أشهر من التبليغ على قاضيالموضوع الذي يفصل أو ال في

صحة التنبيه باإلخالء ثم يتم تقدير التعويض اإلستحقاقيالذي يكون عادة باالستعانة

بخبير و يراعي في تقدير التعويض اإلستحقاقي القيمةالتجارية للمحل التجاري التي

تحدد وفق لغرض المهنة مصاريف النقل و إعادة الترتيب وحقوق التحويل الواجب

تسديدها لمحل تجاري من نفس القيمة و عن تاريخ تقدير التعويض اإلستحقاقي ذهبت المحكمة

العليا إلى أن العبرة بتاريخ توجيه التنبيه باإلخالء و ذلك في05الذي جاء فيه 1999

08قرارها المؤرخ في من المقرر قانونا أنه يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار

laquo غير أنه يسدد للتاجر المخلي التعويض اإلستحقاقي الذي يجب أن يكون مساويا

للضرر المسبب نتيجة عدم التجديد و لما ثبت في قضية الحال أن قضاة المجلس لما

قدروا الضرر الناتج عن رفض تجديد اإليجار إبتداء من تاريخ اإلعالن عن رغبة

المؤجر في إنهاء اإليجار و ليس من تاريخ الخروج الفعلي ألن الخروج يقع بعد صدور

الحكم القاضي باإلخالء و األحكام تفصل في الوقائع القائمة و ليست raquo (1)

المستقبلية فإنهم طبقوا صحيح القانون ج دفع التعويض اإلستحقاقي و إخالء األمكنة

يبقى المستأجر بعد توجيه التنبيه باإلخالء شاغال لألمكنةإلى حين تقاضيه الفعلي لقيمة

التعويض و يعتبر في هذه الحالة شاغل بحق و من دونسند فهو يحق ألن القانون

يسمح له بالبقاء إلى حين قبض التعويض اإلستحقاقي من القانون التجاري (187)المادة

و هو بغير سند ألن توجيه التنبيه باإلخالء يضع حدا لعقداإليجار و يدفع للمستأجر تعويضا عن شغل األمكنة

01 عدد 1991 المجدلة القضائية 67008ملف رقم 1990 06( قرار في 3 05 65ص )

العدد2000 المجلة القضائية لسنة 189311ملف 1999 08( قرار في 1 05 121 ص 01 )

عند دفع التعويض اإلستحقاقي يلزم المستأجر بمغادرةاألماكن حتى عن طريق القوة

العمومية على أن يدفع للمؤجر تعويضا عن التأخر إذاتماطل في الخروج منه )المادة

( من القانون التجاري 187 و في حالة اإلخالء تسلم األماكن للمؤجر في أول يوم من

األجل المألوف و التالي يوم إعتبارا من تاريخ تسديد التعويض15إلنقضاء مهلة

للمستأجر نفسه أو للحارس القضائي إذا وجد و يدفع الحارس القضائي التعويض

للمستأجر مقابل إيصال منه فقط

إن لم تقع معارضة من الدائنين أو التوقيع حجز من أحدهم تحت يده

و إذا تراجع عن إرادته في طرد المستأجر إما بسبب عجزهعن تسديد التعويض

اإلستحقاقي المحكوم به لفائدة المستأجر المخلى أو أليسبب أخر يحق له أن يتملص

من القانون197من تسديد هذا التعويض ) المادة التجاري ( مع مراعاة الشروط التالية

وجود المستأجر في العين المؤجرة ولم يتم استئجار عين1048633 أخرى من طرف

المستأجر يوم إبتداء من اليوم15أن يمارس حق التملص في اجل

1048633 الذي يصبح فيه الحكم أو القرار القاضي بالتعويض اإلستحقاقي نهائيا

أن يوافق الطرفان على التجديد حسب شروط يتفقان1048633 عليها وفي حالة عدم اإلتفاق

195يحدد القاضي اإلستعجالي هذه الشروط وفقا للمادة من القانون التجاري

و ال بد هنا من إبرام عقد جديد بعد ممارسة حق التملص ألن1048633 العقد األول قد انتهى بتوجيه التنبيه باإلخالء

الفرع الثاني رفض تجديد عقد اإليجار التجاري دونتعويض إستحقاقي

إن إستفادة المستأجر صاحب القاعدة التجارية من التعويضاإلستحقاقي في حالة

رفض المؤجر تجديد عقد اإليجار مقرونة بعدم إرتكابه أيخطأ من األخطاء المنصوص

من القانون التجاري وعلى ذلك177عليها في المادة يمكن للمؤجر أن يتخلص من

تعويض اإلخالء إذا أثبت سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر المخلى المحل

أوال حاالت رفض تجديد اإليجار دون تعويض إستحقاقي

من القانون التجاري و تتمثل في177نصت عليها المادة إثبات المؤجر سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر 1

القاعدة أنه يحق للمؤجر أن يطالب من المستأجر الذي قامبأعمال خطيرة و غير

مشروعة أن يتخلى عن األمكنة دون تعويض إستحقاقي ويالحظ أن المشرع لم يحدد

األسباب الخطيرة وغير المشروعة التي يؤسس عليهاالتنبيه باإلخالء و لكن يمكن

إحصاء بعضها من خالل أحكام القانون التجاري و اإلجتهادالقضائي فنذكر على

سبيل المثال إرتكاب المستأجر خطأ يوجب مسئوليته الجزائية إصرارا

1048633 بالمؤجر أو أحد أفراد عائلته

1048633 تغيير النشاط التجاري دون ترخيص من المؤجر إحداث أعمال ضارة بالعين المؤجرة أو هدم جزء منها أو

1048633 التغيير في واجهة المحل التوقف عن إستغالل المحل التجاري دون سبب جدي أو

1048633 مشروع اإليجار من الباطن أو التنازل عن اإليجار دون ترخيص

1048633 من القانون188)المادة ( التجاري

ممارسة نشاط غير مشروع في المحل موازاة مع النشاط1048633 األصلي كبيع مواد ممنوعة

كالمخدرات أو أسلحة حربية أو ممارسة الدعارة في المحل

عدم دفع بدل اإليجار أو التأخير في الدفع وهناك من يرى1048633 باعتبار عقد اإليجار من

العقود المتبادلة فإن عدم دفع بدل اإليجار يفقد اإليجار معناه و يترتب عليه الفسخ

6و ال يمكن بذلك إفادة المستأجر من التنبيه باإلخالء و اجل أشهر و لكن اجتهاد

المحكمة العليا استقر على اعتبار هذه الحاالت من بينحاالت رفض التجديد و من

ثم البد فيها من إتباع اإلجراءات القانونية سيما المنوه177 و 173عنها بالمواد

من القانون التجاري و بشأن فسخ العقد افيجار التجاريفقد إعتبر البعض أنه

من119يخضع للقواعد العامة المكرسة بأحكام المادة القانون المدني و بإعتبار أن

اسباب الفسخ هي نفسها هي نفسها األسباب المشروعة والخطيرة و المبررة

لممارسة حق اإلسترجاع دون أي تعويض من جانب المؤجرتطبيقا لألحكام المادة

من القانون التجاري مما يترتب عنه أنه عند نهاية عقد 177اإليجار فإن للمؤجر

الذي ينسب للمستأجر مخالفة ناشئة عن عدم تنفيذ التزامأو أكثر من االلتزامات

التعاقدية ينشئ له عند نهاية عقد اإليجار الخيار بين فسخالعقد أو ممارسة حق

1االسترجاع ألسباب خطيرة ومشروعة ) ) و الواقع أنه ال بد من التفرقة بين دعوى الفسخ و بين

رفض تجديد اإليجار وفقا من القانون التجاري فدعوى الفسخ177ألحكام المادة

تهدف إلى إنهاء العالقة التعاقدية خالل سريان مدة عقد اإليجار أي قبل إنتهاء أجله

بينما رفض التجديد و المطالبة بإسترجاع المحل المؤجر ال يمكن ممارسته إال عند

نهاية عقد اإليجار و أن هدفه هو منع المستأجر من الحصول على تجديد لإليجار حزيط محمد حق اإلسترجاع في اإليجارات التجارية (1

84 دار هومة ص 2005 ) و يجب تمييز هذه الحالة عن الفسخ بقوة القانون

من191المنصوص عليها بالمادة

كل إشتراط مدرج في اإليجار ينص على الفسخ بقوةالقانون laquo القانون التجاري

في حالة عدم دفع بدل اإليجار في اإلستحقاق المتفقعليها ال ينتج أثره إال بعد

مرور شهر واحد من اإلخطار بالدفع الذي يبقى دون raquo نتيجة

فإذا وجد إتفاق صريح بين األطراف على فسخ بقوةالقانون فيكون للمؤجر أن يوجه

إنذار للمستأجر للدفع فإذا لم يقم بذلك خالل شهر منتاريخ تبليغه فسخ العقد بقوة

القانونحالة المبنى 2

و هي الحالة المنصوص عليها بالفقرة الثالثة من المادة من القانون التجاري177

يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار دون أن يلزم بسدادlaquo أي تعويض إذا أثبت

وجود هدم كامل العمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها للسكنالمعترف به من السلطة

اإلدارية أو إذا أثبت أنه يستحيل شغل العمارة دون خطر raquoنظرا لحالتها

فهذه المادة تستوجب على المؤجر الذي يريد اإلخالء دونتعويض استحقاقي أن يثبت

بموجب قرار إداري أن العقار الذي يملكه المتواجد به العينالمؤجرة صار غير قابل

لالستغالل أو الشغل ألنه يشكل خطرا أو أن العقار قابلللهدم الكامل أو جزء منه لعدم

صالحيته ففي هذه الحالة يعفى المؤجر من تسديد التعويضاإلستحقاقي عند رفضه

تجديد اإليجار أما المستأجر المخلى فله حق األولوية فيحالة إعادة بناء العمارة التي تم

هدمها و يشترط منه أن يبلغ المؤجر برغبته فياإلستفادة من المحل في العمارة التي

أعيد بناؤها وذلك خالل ثالثة أشهر التالية إلخالئه األمكنةالتي كان يشغلها و إال سقط

حقه و يعتبر هذا نوع من الحماية للمستأجر الذي أخلىاألمكنة دون تعويض

إستحقاقيثانيا إجراءات رفض التجديد دون تعويض اإلستحقاق

حتى يستفيد المؤجر من إنهاء عقد اإليجار التجاري دوندفع التعويض اإلستحقاقي ال بد

له إتباع اإلجراءات القانونية إجراءات رفض التجديد لقيام المستأجر بأعمال خطيرة 1 إذا برهن المؤجر عن سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر

كارتكاب خطأ جزائي في حق المؤجر أو ممارسة نشاط غير مشروع في المحل أو

هدم جزء من المحل فيقوم مباشرة بتوجيه التنبيه باإلخالء ويرفع دعوى رفض التجديد

يلتمس فيها إلزام المستأجر بإخالء المحل دون تعويض بسبب خطير و مشروع

دون حاجة إلثبات ذلك بمحضر معاينة و ال إعذار مسبق إذ يكفي تقديم الحكم

الجزائي أو المدني الذي يثبت قيام المستأجر بالفعل الذي دفع المؤجر لمطالبته )

1باإلخالء) و إذا كان اإلخالء إلخالل المستأجر بالتزاماته التعاقدية

فيتم إتباع اإلجراءات التي من القانون التجاري02 فقرة 177جاءت بها المادة

على المؤجر أوال أن يقوم بتحرير محضر معاينة إلثبات حالة1048633 المخالفة و قيامها ثم

يوجه إنذارا للمستأجر للكف عن ارتكابها و العدول عنها وأوجب المشرع أن

يكون اإلنذار بموجب عقد غير قضائي مع بيان السببالمستند إليه وذكر مضمون من القانون التجاري وكل177الفقرة الثانية من المادة

ذلك تحت طائلة البطالن ويتم إمهال المستأجر مدة شهر من تاريخ تبليغه للعدول

عن المخالفة معاينة استمرار قيام المخالفة عند انقضاء مهلة شهر كاملة

1048633 من يوم تبليغه باإلنذار و إستمرار المستأجر يإقتراف المخالفة يجب على المؤجر أن

يقوم بإثبات ذلك بمعاينة المخالفة عن طريق المحضر القضائي الذي يحرر محضر

معاينة الستمرار المستأجر في إرتكاب المخالفة رغم إنذاره

توجيه التنبيه بإخالء دون تعويض على المؤجر بعد استكمال1048633 اإلجراءات السابقة أن

يوجه للمستأجر تنبيها باإلخالء وان يذكر سببه من بينالحاالت السالفة الذكر و

هنا ال بد أن ال تكون األسباب متناقضة بذكر أحد حاالت من القانون177المادة

التجاري و عرض تعويض إستحقاقي وقد قضت المحكمةالعليا في قرارها الصادر

من المقرر قانونا أنه يجب أن يتم تنبيه باإلخالء بعقد laquo26 في 03 1996

غير قضائي وأن تبين فيه األسباب التي أدت إلى توجيههمع إعادة ذكر مضمون

و إال أعتبر باطال و لما أسس المطعون ضدهم194المادة التنبيه باإلخالء على

سببين اثنين أولهما غلق المحل التجاري خرقا لألحكام من القانون177المادة

التجاري و ثانيهما عرض تعويض إستحقاقي وفقا من176لألحكام المادة

القانون التجاري فإن هذين السببين متناقضين و ال يمكناالعتماد عليهما معا لطلب

إخالء القاعدة التجارية raquo (1) مباشرة الدعوى القضائية لرفض تجديد عقد اإليجار دون

1048633 تعويض إذا رفض المستأجر إخالء المحل بعد توجيه التنبيه باإلخالء يجوز

للمؤجر رفع الدعوى القضائية بعد إنتهاء مهلة ثالثة أشهر من تاريخ تبليغ التنبيه

باإلخالء يلتمس فيها129جنادي جياللي المرجع السابق ص (1 )

مجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 1 03التجارية و البحرية )

26 ص 1999عدد خاص الحكم بصحة التنبيه باإلخالء و بإلزام المستأجر بإخالء

المحل التجاري دونتعويض

إجراءات رفض تجديد اإليجار دون تعويض نتيجة وضعية 2 المبنى

في الحالة التي تكون فيها العمارة غير قابلة للشغل واإلستغالل و يصدر قرار عن

السلطة اإلدارية يؤكد ذلك و يأمر بإعادة البناء فعلىالمؤجر أن يوجه تنبيها من القانون التجاري173باإلخالء طبقا للمادة

و بعد إنتهاء أجل ثالثة أشهر من توجيه التنبيه باإلخالء ورفض المستأجر إخالء المحل

يجوز للمؤجر رفع دعوى قضائية أمام المحكمة و ترفقعريضة افتتاح الدعوى

بنسخة من القرار الصادر عن السلطة اإلدارية المختصةتحت طائلة عدم قبول الدعوى

و هو ما قضت به المحكمة العليا في03الذي جاء 1989 05القرار الصادر بتاريخ

من المقرر أن رفض تجديد اإليجار دون إلزام المؤجر بسدادتعويض اإلخالء laquo فيه

بسبب هدم كامل العمارة أو جزء منها يلزم المؤجر إنذارالمستأجر و تقديم القرار

اإلداري اآلمر بهدم كامل العمارة أو جزء منها و لما كان

الثابت في قضية الحال أن المطعون ضده لم ينذر الطاعنين بالخروج و لم يقدم

للمرافعات القرار اإلداري اآلمر بهدم العمارة أو جزء منها فإن قضاة المجلس بتعيينهم

خبير للقول هل المحل المتنازع عليه مهدد أم ال باالنهيار خالفوا القانون و استوجب raquo (1)

نقص قرارهم يلتمس المؤجر من خالل الدعوى التي يرفعها الحكم بصحة

التنبيه باإلخالء و إلزام المستأجر بإخالء العين دون تعويض

المطلب الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم بعد 0205صدور

المؤرخ تراجع المشرع من خالل تعديل القانون التجاري 0205بموجب القانون

المتضمن تعديل القانون التجاري تراجع عن أحكام 200506 في 02التنبيه باإلخالء

و التعويض اإلستحقاقى و اخضع إنهاء عقد اإليجارالتجاري للقواعد العامة في العقود

مكرر من187القائمة على إستقالل اإلرادة فنصت المادة القانون التجاري في فقرتها

يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجلالمحدد في العقد دون laquo الثانية

حاجة إلى توجيه تنبيه باإلخالء ودون الحق في الحصولعلى التعويض اإلستحقاقي

المنصوص عليه في هذا القانون ما لم يشترط األطراف raquo خالف ذلك

117 ص 4 عدد 1990 مجلة قضائية 56060ملف رقم 1989 05( قرار في 1 03 )

الفرع األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري إن إنهاء مدة عقد اإليجار الذي أبرم بعد صدور التعديل

المؤرخ في يجعل من المستأجر الذي يستفيد منه شاغال 20050206

دون حق و ال سند و يلزم بمغادرة األمكنة إذا لم يحصل بينه و بين المؤجر إتفاق

بإبرام عقد جديد و ذلك مهما طالت مدة استغالله لنشاطه التجاري داخل العين المؤجرة

و ال يلزم المؤجر بتوجيهتنبيه باإلخالء و ال يعرض تعويض إستحقاقي

وعلى ذلك إذا امتنع المستأجر عن اإلخالء فيمكن للمؤجرطرده باللجوء إلى القضاء عن

طريق دعوى أو بالحصول على نسخة التنفيذية لعقد اإليجار

أوال طرد المستأجر عن طريق إمهار عقد اإليجار التجاريبالصيغة التنفيذية

تبرم عقود اإليجار التجاري بعد التعديل بإفراغها فيمحررات رسمية و هذه األخيرة

320كل حكم أو laquo تعتبر سندات تنفيذية إذا تنص المادة من قانون اإلجراءات المدينة

و تبعا لمحتوى هذه raquo سند ال يكون قابل للتنفيذ إال إذا كانممهورا بالصيغة التنفيذية

المادة فإن العقود الموثقة حجة ال يقبل في مواجهتا إالالدفع بالتزوير و تتمتع بنفس القوة

التنفيذية لألحكام القضائية كما يخول حائزها سلطةتنفيذها مباشرة دون الحاجة إلى

اللجوء إلى القضاء فمتى حل اجل االلتزام يقوم الموثقمباشرة بوصفه ضابط عموميا

بتحمل ذيل العقد التوثيقي الصيغة التنفيذية المنصوص من قانون320عليها في المادة

اإلجراءات المدنية فيصبح العقد بذلك قابال للتنفيذ بالطرقالودية وفقا ألحكام المادة

من قانون اإلجراءات المدنية و الجبرية وكأنه حكم 330قضائي نهائي قاضي في

الخصومة وتبعا لذلك فإن عقد اإليجار التجاري المفرغ في محرر

رسمي ينتهي بحلول األجل المحدد فيه فإذا إمتنع المستأجر عن إخالء األمكنة على

المؤجر أن يحصل على الصيغة التنفيذية للعقد من عند الموثق ثم يمكنه طرد

المستأجر من األمكنة عن طريق المحضر القضائي بإستعمال كافة طرق التنفيذ بما فيها

الجبرية ثانيا دعوى الطرد

يمكن للمؤجر في حالة إمتناع المستأجر عن إخالء العينرغم حلول أجل العقد أن يلجأ

إلى القضاء ويطلب طرد المستأجر من األمكنة على أساسأنه أصبح شاغال دون حق وال سند بانتهاء مدة اإليجار

ويختص قاضي االستعجال بدعوى الطرد لتوافر عناصراالستعجال فيها طبقا للمادة

من قانون اإلجراءات المدنية وقياسا على ما استقر 183عليه اجتهاد المحكمة العليا في

اإليجار المدني حيث اعتبرت المحكمة العليا أن القاضياالستعجالي مختص في

دعاوى الطرد بالنسبة لعقود اإليجار المبرمة بعد صدورالمرسوم

03 03المتعلق بالترقية العقارية وقد جاء في 1993 93 التشريعي 01المؤرخ في

حيثيات01 187628 ملف رقم 2000لكن حيث أنه laquo 18قرارها المؤرخ في

بالرجوع إلى عقد اإليجار المبرم بين الطاعن و المطعونضده فإنه حددت مدة العقد

بسنة وبالتالي بعد إنهاء هذه المدة فإنه الطاعن للمستأجر محتال دون سند صحيح

ومن حق المطعون ضده المؤجر اللجوء إلى قاضي )1االستعجال إلزالة اإلعتداء )

laquo

و ما يؤكد اختصاص القاضي اإلستعجالي بدعوى الطرد ماذهبت إليه الغرفة التجارية

بالمحكمة العليا التي أقرت باالختصاص بطرد المستأجرالذي أبرم عقد إيجار لمدة ثالثة

و عشرون شهرا لنه ال يخول له اإلستفادة من أحكامالتجديد وقد جاء في قرار لها

و لما كان ثابتا أن قاضي اإلستعجالي الذي قضى بطرد laquo13 مؤرخ في 199907

المستأجر الطاعن من محل التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجارالتي حددت بثالث و

عشرين شهرا معتبرا إياه أصبح يحتل األماكن دون وجهأوسن يكون قد طبق صحيح

القانون raquo(2) فهذا القرار و عن كان ال يتعلق مباشرة بالحالة التي

تدرسها ولكن يفهمك منه ضمنيا اعتراف االجتهاد القضائي االستعجال باالختصاص في دعوى

المجرد عند حلول أجل عقد اإليجار المحدد و المتفق عليه بين األطراف

مكرر من187الفرع الثاني الطبيعة القانونية للمادة القانون التجاري

02فقرة مكرر من القانون187يلزم المستأجر laquo تنص المادة

التجاري في فقرة الثانية بمغادرة المكنة المستأجرة بانتهاء الجل المحدد في العقد

دون الحاجة على توجيه تنبيه باإلخالء دون الحق في الحصول على تعويض اإلستحقاتق

المنصوص عليه في هذاالقانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

210ذيب عبد السالم المرجع السابق ص (1 )1 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13 07( قرار في 2 137ص ) لتحديد الطبيعة القانونية لهذا النص ال بد من الرجوع إلى

القواعد العامة و نعلم أن القواعد القانونية تصنف إلى قواعد آمرة و أخرى مكملة

فاألولى هي التي ال يجوز لألفراد مخالفتها و اتصالها بأمور يحرص المشرع على عدم

المساس بها للمحافظة على النظام الذي يقوم عليه المجتمع و هي أمور تتصل اتصاال

وثيقا بكيان المجتمع و مقوماته األساسية

أما القواعد المكملة أو المفسرة فهي التي يجوزمخالفتها و ذلك باإلتفاق على ما

يخالفها و يحالف حكمها و ذلك ألنها ال تتعلق بكيانالمجتمع و مقوماته األساسية و

بالتالي فإن مخالفاتها ال تعتبر إخالال بالنظام العام ال يعنيذلك أن القاعدة المكملة تخلو

من صفة اإللزام و إنما تتوفر لها هذه الصفة طالما أناألفراد وقت إبرام تصرفاتهم لم

يخالفوا الحكم الذي تقرره و للتمييز بين النوعين باإلضافة إلى معيار تعلق القاعدة

بالنظام العام يمكن االستدالل بصياغة النص القانوني الذي جاء بالقاعدة و ألفاظه إذ أن

المشرع كثيرا ما يستخدم بعض األلفاظ في صياغة القاعدة القانونية تدل بما ال يدع

مجاال للشك عن نوعية وطبيعة القاعدة القانونية

و بتطبيق هذه األحكام على نص الفقرة الثانية من المادة مكرر من القانون187

فهذا يفيد أنها raquo ما لم يشترط األطراف خالف ذلك laquo التجاري التي تنص في آخرها

من القواعد المكملة وبالنتيجة يمكن لألطراف االتفاق علىما يخالفها فيمكن االتفاق

على إخضاع إنهاء عقد اإليجار لشروط معين قد تكونتوجيه التنبيه باإلخالء أو إنذار

بسيط أو بعرض التعويض االستحقاق أو غيرها إال ان هذافي الواقع مستبعد فالمؤجر

الذي تخلص من اإلجراءات التي كانت تقيد حريته فيالتصرف في ملكيته يستبعد أن

يقيدها بإرادته و أيا كان األمر فإن أي إتفاق يخالف أحكام هذه المادة البد

من ذكره في المحرر الرسمي الذي أفرغ فيه عقد اإليجار ألنه هو وسيلة

اإلثبات الوحيدة و القاضي إذا ال يمكنه استبعاد عرض عليه النزاع بشأن العقود 02

05المبرمة بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري من التطبيق إال بما187المادة

يوجد من أحكام مخالفة لها وردت في هذا المحرر و يترتب على ذلك أنه للمتعاقدين

مطلق الحرية في تحديد اإلجراءات و الشروط التي ينتهي بها العقد بالنسبة لعقود

إيجار المحالت المخصصة لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي المبرمة بعد تاريخ دخول

مكرر من187المادة القانون التجاري حيز التنفيذ إذ يصبح كل طرف ملزم

باحترامها شأنها شأن باقي االلتزامات التعاقدية األخرى فإذا ما كان عقد اإليجار قد

تضمن أن ال ينتهي اإليجار إال بتنبيه بإخالء يوجهه المؤجر للمستأجر في زمن معين أصبح

المؤجر مقيد في ممارسة حق االسترجاع بإتمام ذلك اإلجراء في األجل المحدد فإن لم

يعين أجل محدد للتنبيه وجب الرجوع إلى إرادة المتعاقدين فإن قصدا الرجوع إلى

مواعيد اإلخالء المقرر في من القانون التجاري وجب احترام هذه المواعيد و إذا 173

كان عقد اإليجار قد تضمن الشكل الذي يجب أن يتم به تبليغ هذا التنبيه كأن يشترط

ان يكون ذلك عن طريق المحضر وجب إحرام هذا الشكل أيضا إذا تضمن عقد اإليجار

بند يلزم المؤجر بدفع تعويض معين للمستأجر قبل إلزامه بإخالء العين المؤجرة

أصبح المؤجر حينئذ مقيد بممارسة حق االسترجاع أيضا بأداء ذلك التعويض الذي التزم

به للمستأجر و خالصة ما نتوصل إليه من هذا المبحث

أن المستأجر العقار الستغالله في ممارسة نشاط التجاريبموجب عقد مبرم قبل صدور

يتمتع بحصانة منحها له المشرع إذا اكتسب القاعدة 0205التجارية وفق القانون

التجاري و محله الشروط القانونية تحمى هذه الحصانة تعطيه الحق في الحصول على

تعويض إذا تم تجريده من ملكيته التجارية في حين ال يتمتع المستأجر بعقد أبرم بعد تاريخ الحق

للتعديل بهذه الحصانة إذ يخضع عقده إلرادة األطراف و حرية اتفاقهم

مضمونها من خالل مايليالفرع األول الشكل الرسمي في عقد اإليجار التجاري

مكرر من القانون التجاري التي أضيفت187جاء في المادة إليه بموجب القانون

تحرر عقود اإليجار المبرمة ابتداء من تاريخ نشر هذا مايلي0205القانون في laquo

الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطيةالشعبية في شكل الرسمي و ذلك

تحت طائلة البطالن و تبرم لمدة يحددها األطراف بكل raquo حرية

يتضح من هذا النص أن المشرع أصبح يقتضي إفراغ عقداإليجار التجاري في سند

رسمي ومن ثم لم يعد هناك مجال للحديث عن عقودإيجار تبرم شفاهة أوفي محررات

عرفية و بذلك يكون المشرع قد كرس ما ذهبت إليه المحكمة العليا

في قرارها المؤرخ في الذي سبقت اإلشارة إليه و تبنى الموقف الذي 19960709

قال بوجوب إفراغ عقد اإليجار التجاري في قالب رسمي

ذيب عبد السالم عقد اإليجار المدني الديوان الوطني (2 27ألشغال التربوية ص )

و رغم ما للرسمية من أهمية خاصة في إثبات العقود ومعرفة الشروط التي أقام

األطراف العقد بناء عليها إال أنها من الممكن أن تتعارضمع ما تتسم به التجارة من

سرعة بعرقلة المتعاقدين بإجراءات التوثيق كما أنها قدتثقل كاهلهم بمصاريف العقود

الرسمية ولعل السؤال الذي يطرح في هذا الصدد

ما هي الطبيعة القانونية للرسمية في عقد اإليجارالتجاري

إن المشرع قد يشترط الكتابة لقيام تصرف من التصرفات بحيث ال تقوم هذه األخيرة

و ال تنتج أثارها القانونية إال إذا أفرغت إرادة المتعاقدينفيها أمام موظف رسمي

فهذه الكتابة تعتبر ركنا شكليا في التصرف فإذا إنعدمتهذه الشكلية إنعدم التصرف

معها أما إذا إشترط الكتابة إلثبات التصرف فإن تخلفها ال( مما يعنى1يؤدي إلى بطالنه)

أن القاعدة لتحديد طبيعة الكتابة هي الجزاء المترتب على تخلفها

مكرر من187و ذلك laquo و تبعا لذلك و إستنادا إلى المادة القانون التجاري التي تنص

فإن إفراغ عقد اإليجار التجاري في محرر رسمي هو ركنفي هذا raquo تحت بطالن

العقد فعقد اإليجار التجاري إذن أصبح بموجب هذا التعديلمن العقود الشكلية التي

تتطلب لصحة إنعقادها إضافة إلى توافر األركان العامة منتراض و محل و سبب

مشروعين أن يتبع فيها الشكل الذي يوجبه القانون و اصبحيشكل إستثناء من قاعدة

59يتم العقد laquo الرضائية في العقود التي أقرتها المادة من القانون المدني إذ تنص

بمجرد أن يتبادل الطرفان التعبير عن إرادتهما المتطابقيندون اإلخالل بالنصوص

القانونية raquo و من ثم إذا عرض على القاضي نزاع حول إيجار تجاري

فعليه قبل التطرق إليه أيا كان موضوعه التحقق من وجود المحرر الرسمي الذي

أفرغ فيه العقد حتى و لو لم ينازع األطراف في قيامه و اقروا بوجوده و ذلك ألن العقد

في حالة عدم إفراغه في محرر رسمي يعد باطال وال يمكن لألطراف تصحيحه

بإقرارهم مكرر من القانون187الفرع الثاني سريان المادة

التجاري من حيثالزمان

يخضع سريان القواعد القانونية من حيث الزمان إلىمبدأين هما عدم الرجعيةو

األثر الفوري للقانون فيقضى األول بأن أحكام القوانينال تسرى إال على ما يقع من

محمد زهدور الموجز في الطرق المدنية لإلثبات في (1 25التشريع الجزائري ص )

تاريخ العمل بها و ال يترتب عليها اثر فيما وقع قبلها و في من2ذلك تنص المادة

ال يسري القانون إال على ما يقع في المستقبل وال يكونله أثر laquo القانون المدني

و يقضي مبدأ األثر الفوري للقانون أن يطبق القانونالجديد بأثر مباشر على raquo رجعي

اآلثار الجارية للمراكز القديمة إال أنه يفرق في ذلك بينالمراكز القانونية التي تخضع

لهذا المبدأ و بين المراكز العقدية التي تخضع أثارهاللقانون القديم ذلك ألن إخضاعها

للجديد فيه تعديل للعقد و القاعدة أن العقد شرعية المتعاقدين

لم و المشرع خالل التعديل الذي أدخله على القانون 0205التجاري بموجب القانون

يكثف بالقواعد العامة و إنما نص صراحة على التاريخ الذييبدأ من خالله سريان

مكرر و بالنتيجة فإن العقود التي أبرمت قبل187المادة تاريخ نشر هذا القانون أي قبل

يطبق20050609و أن أطراف هذه العقود غير 5975عليها أحكام األمر

ملزمين بإفراغها في محرر رسمي و هذا ما يحتم علىالقاضي عند نظره في

النزاعات المتعلقة باإليجار التجاري أن يبحث في تاريخإبرامها ألنه هو المعيار المحدد

للقانون الواجب التطبيق و رغم أن أعمال هذه القواعد يؤدي إلى إخضاع أوضاع

قانونية متشابهة ألحكام قانونية مختلفة مما يخلق لدى الناس شعور بعدم المساواة أمام

القانون إال أن إحترام إرادة األفراد الخاصة توجب ذلك ألنهم عند التعاقد قد أخذوا

في إعتبارهم النصوص الموجودة

هو من و خالصة هذا المبحث أن عقد اإليجار التجاري 5975المبرم في ظل األمر

العقود الرضائية يكفي في إبرامه تبادل اإليجاب و القبولبين المؤجر و المستأجر برضا

سليم و محل و سبب مشروعين حتى يرتب العقد كافةأثاره أما عقد اإليجار التجاري

فهو من العقود الشكلية فال يمكن أن يرتب أثاره بعد 0205المبرم في ظل القانون

توافر الرضا و المحل و السبب المشروعين إال إذا تم إفراغه في محرر رسمي

فكيف يتم إثبات كل من العقدين المبحث الثاني إثبات عقد اإليجار التجاري

إلى تغيير القواعد التي تحكم أدى تعديل القانون 0205التجاري بموجب القانون

إثبات عقد اإليجار التجاري وأصبح أطراف العقد المبرمبعد التعديل مطالبين في

قبل تعيله و إثبات عقدهم بغير ما يطالب به أطراف 5975العقد المبرم في ظل األمر

توضيحا لذلك تم تقسيم هذا المبحث إلى مطلبين خصصاألول إلثبات عقد اإليجار

قبل تعديله و الثاني إلثبات العقد المبرم بعد التجاري 5975المبرم في ظل األمر

التعديل الذي أدخل على القانون التجاريالمطلب األول إثبات عقد اإليجار التجاري المبرمقبل 59

75في ظل األمر تعديله

نتعرض من خالل هذا المطلب إلى القاعدة في اإلثبات فيالمواد التجارية أوال ثم

إلى ما إستقر عليه القضاء في إثبات عقد اإليجار التجاريلفرع األول القاعدة في إثبات العقود التجاريةا

إن اإلثبات في المواد التجارية حر كقاعدة عامة و يستفادهذا الحكم من النص

من القانون30يثبت كل عقد تجاري بسندات laquo المادة التجاري التي تنص على

رسمية أو بسندات عرفية بفاتورات مقبولة بالرسائل بدفاتر الطرفين باإلثبات

بالبينة أو بأية وسيلة أخرى إذا رأت المحكمة وجوب raquoقبولها

من القانون المدني التي333و كذلك من نص المادة إستثنت المسائل التجارية من مجال

تطبيقها عندما عددت الحاالت التي يجب فيها اإلثباتبالكتابة إذ جاء في فقرتها

في غير المواد التجارية إذا كان التصرف القانوني تزيدقيمته laquo األولى

دج أو كان غير محدد القيمة فال تجوز100000على البينة في إثبات وجوده أو

إنقضائه ما لم يوجد نص يقضي بغير ذلك raquo (1) و يترتب على إطالق المشرع حرية اإلثبات في المادة

التجارية أنه يمكن إثبات التصرف التجاري أيا كانت قيمته بالكتابة أو البينة أو

القرائن أو بأي وسيلة أخرى تراها المحكمة و انه يجوز إثبات ما يخالف أو يجاوز ما إشتمل

عليه سند كتابي بشهادة الشهود و القرائن وكافة طرق اإلثبات

و باعتبار عقد اإليجار التجاري من العقود التجارية فإنهيمكن مبدئيا إثباته بمختلف

طرق اإلثبات هذا ما يمكن استخالصه من قواعد اإلثبات لكن هل استقر

القضاء على ذلك أم كان لهموقف أخر

لفرع الثاني إثبات عقد التجاري وفق ما إستقر عليها القضاء

من القانون التجاري التي تجعل30رغم صراحة المادة اإلثبات حرا في العقود

التجارية إال أن اجتهاد المحكمة العليا استقر على ما يخالفذلك في شأن إثبات عقد

اإليجار التجاري و ذلك عندما قيدت إثبات العقد الذي يبرمشفاهة بضرورة تقديم

وصوالت الكراء و بالتالي فإذا كان عقد اإليجار الذي افرغ في سند مكتوب

رسمي أو عرفي يتم إثباته بهذه الكتابة و في غياب ذلك على المستأجر تقديم

وصوالت الكراء إلثبات صفته كمستأجر شرعي مالك للقاعدة التجارية و إال أعتبر شاغال

من دون حق و السند كما أن المحكمة العليا تستبعد و ترفض أي وسيلة إثبات

أخرى في حالة العقد الشفهي و هكذا يستبعد السجل التجاري و الوثائق المسلمة من إدارة

الضرائب أو اإلتحاد العام للتجار أو التجارة أو الصناعة و يستبعد أيضا وصل الكراء

أو الماء أو الهاتف و أعتبرت المحكمة ان هذه الوثائق ال تكفي إلثبات صفة

المستأجر و ال يؤخذ بها ذلك ألن إثبات العالقة بين المؤجر و المستأجر البد أن تكون

بكتابة صادرة عن المؤجر كما إعتبرت أن طول مدة شغل العقار و ممارسة النشاط

التجاري فيه ال يمكن األخذ به كدليل لقيام عالقة اإليجار

وعلى ذلك قضت المحكمة العليا199305من المستقر laquo 10في قرارها المؤرخ في

عليه قضاء أن اإليجار يثبت بعقد رسمي أو بتقديم إيصاالتاإليجار و لما ثبت في

قضية الحال أن الطاعن لم يثبت صفته كمستأجر سواءيعقد إيجار مكتوب أو وصوالت

من القانون333( المادة 1 20المؤرخ في 10 20050705المدني بعد تعيلها بموجب القانون )

المتمم للقانون المدني اإليجار مكتفيا بإثبات تسجيله بالسجل التجاري و تسديد

الضرائب فإن هذه الوثائق ال تثبت العالقة اإليجارية كما أن أطول مدة اإلستغالل ال

تشكل كذلك دليال على وجودعقد

اإليجار raquo(1) و كخالصة فإن عقد اإليجار التجاري المبرم قبل التعديل

الذي أدخل على القانون التجاري ال يمكن إثباته إال بتقديم محرر عرفي أو رسمي أو

وصوالت الكراء و ذهبت المحكمة العليا إلى أنه يكفي تقديم وصل كراء

واحد ويفهم ذلك من حيثيات11 الذي جاء فيه 1988و لكن وحيث أنه بالرجوع laquo

27قرارها الصادر بتاريخ إلى القرار المطعون فيه فإن مزاعم الطاعن ال تقف أمام

ما أعتمد عليه القرار من أدلة كتابية لدى قضاة الموضوع و أن الطاعن رغم زعمه

بأنه مستأجر للمحل التجاري من المدعي عليها منذ ثمان سنوات إال أنه لم

يستطع أن يقدم للمجلس ولووصل إيجار واحد raquo (1)

وتبعا لذلك فإن القاضي الذي يعرض عليه نزاع يتعلق بعقدإيجار تجاري أبرم في ظل

قبل تعديله و أنكر أحد األطراف قيام العالقة 5975اإليجارية ال يمكن له أن األمر

يأخذ كدليل لإلثبات إال الكتابة الرسمية أو العرفية أو وصوالت الكراء

أما إذا أقر األطراف بوجود العقد و لم ينازعوا في قيامةفاللقاضي أن يفصل في

الدعوى حتى ولو لم يوجد في ملفها محرر أو وصل كراء المطلب الثاني إثبات عقد إليجار التجاري المبرم بعد

صدور القانون0502

إن عقد اإليجار التجاري المبرم بعد التعديل الذي أدخل 5975على األمر

أصبح من العقود الشكلية إذ يجب المتضمن القانون 0205التجاري بموجب القانون

تحريره تحت طائلة البطالن في محرر رسمي و بذلك فإنأي شخص يدعي انه طرف

في عالقة إيجارية بموجب عقد إيجار تجاري أبرم بعد صدور القانون السالف الذكر

ملزم إلثبات صحة ما يدعيه بتقديم محرر رسمي افرغ فيههنا التصرف و يشترط في

من القانون المدني324هذا المحرر الرسمي طبقا للمادة أن يقوم بتحريره ضابط

عمومي و هو الموثق في حدود إختصاصه و أن يحترم في تحريره األشكال القانونية

اإلجتهاد القضائي للغرفة107969ملف رقم 199310( قرار في 1 05التجارية و البحرية )

80عدد خاص ص 04 عدد 1992 المجلة القضائية 5090ملف رقم 1988

27( قرار في 1 11 89ص ) و تكتسي الورقة الرسمية إذا توافرت فيها الشروط

القانونية الذاتية في اإلثبات حيث ال يطلب ممن يحتج بها أن يثبت صحتها و لكن على من

ينكرها و ينفي عالقة اإليجار أن يقيم الدليل على بطالنها وليس له طريق في

ذلك إال الطعن فيها بالتزوير

و من دون الكتابة الرسمية ال يمكن إثبات عقد اإليجارالتجاري و ال مكان لمواجهة

غيابها باإلقرار أو توجيه اليمين الحاسمة و ال مجال أيضاللحديث عن بداية الثبوت

بالكتابة بتقديم وصوالت كراء قصد إستكمالها بشهادة الشهود أو القرائن

ويبقى تصور حالة واحدة يمكن فيها إثبات عقد إيجار تجاريابرم بعد صدور القانون

بالبينة و القرائن و جميع طرق اإلثبات وهي حالة 0205فقدان السند الرسمي

من336يجوز اإلثبات بالبينة laquo المنصوص عليها بالمادة القانون المدني التي جاء فيها

فيما كان يجب إثباته بالكتابة إذا فقد الدائن سندهالكتابي لسبب أجنبي خارج عن

إرادته raquo فهذه المادة تجيز اإلثبات بالبنية أو القرائن ألي عقد

يشترط القانون إثباته بالكتابة ولو كان عقدا شكليا ويالحظ أن هذه المادة تنص على حالة

فقدان الدائن لسنده ولكنها في الحقيقة تنطبق على جميع من يريد التمسك بها ممن )

1تتوفر فيه الشروط المنوه عنها ) و يجب على من يريد اإلستفادة من هذه الحالة أن يثبت

مايلي أنه قد أفرغ فعال عقد اإليجار التجاري في محرر رسمي 1

و أن هذا العقد كان مستوفيا لجميع الشروط الموضوعية و الشكلية

أن يثبت واقعة ضياع السند و فقدانه وهي واقعة مادية 2تثبت بجميع طرق اإلثبات

أن يثبت السبب األجنبي بأن يقدم الدليل على أن ضياع 3السند كان لحادث حريق أو

غرق أو حرب أو لسبب راجع على شخص ثالث كسارق أو مغتصب

وحتما فإن إشتراط إفراغ عقد اإليجار في محرر رسمي يخفف على أطرافه عبء

إثباته و يسهل على القاضي التحقق من قيامه و البحثفي أركانه خاصة مدته و بدل

اإليجار بكوش يحي أدلة اإلثبات في القانون المدني الجزائري (1

( و الفقه اإلسالمي المؤسسة الوطنية237للكتاب ص

و نلخص من خالل هذا المبحث إلى أن إثبات عقد اإليجارالتجاري المبرم قبل تعديل

يكون بتقديم محررات رسمية كانت أو عرفية القانون 0205التجاري بموجب القانون

أفرغ فيها العقد أو بتقديم وصوالت الكراء أما العقد الذيأبرم بعد صدور القانون

السالف الذكر فال يمكن إثباته إال بتقديم المحرر الرسميالذي أفرغ فيه العقد مع

مراعاة قواعد اإلثبات كما سبق شرحه هذا عن إثبات عقد اإليجار التجاري و يبقى السؤال كيف

يتم إنهاؤه و متى يحقلألطراف تجديده

الفصل الثاني تجديد عقد اإليجار التجاري و إنهاؤه األصل في العقود أن العقد شريعة المتعاقدين فيتم

تعديله و تجديده و إنهاؤه باإلتفاق فيما بينهم إال أن المشرع خرج عن هذه القاعدة

في اإليجارات التجارية عندما أقر للمستأجر الحق في التمسك بتجديد اإليجار و قيد

سلطة المؤجرة في إنهاء عقد اإليجار حتى و لو كان محدد المدة بعرض التعويض

اإلستحقاق أو إثبات السبب الخطير و المشروع تجاه المستأجر المخلي وفق أحكام

من القانون التجاري177المادة و إثر02رجع المشرع إلى القواعد العامة وألغى 2005

09التعديل المؤرخ في أحكام التعويض اإلستحقاقي و التنبيه باإلخالء و أصبح عقد

اإليجار التجاري كغيره من العقود يخضع لإلدارة الحرة ألطرافه

وقد تم تقسيم هذا الفصل لتوضيح ذلك إلى مبحثين نتعرض في األول إلى أحكام تجديد

عقد اإليجار التجاري و في الثاني إلى إنهاء هذا العقد 5975و ذلك وفقا ألحكام األمر

المعدل له المتضمن القانون التجاري قبل تعديله و 0205القانون

المبحث األول تجديد عقد التجاري يخضع تجديد عقد اإليجار التجاري المبرم قبل التعديل إلى

و174أحكام المواد ما يلبيها من القانون التجاري التي تمنح لمستأجر العقار ما

يسمى بحق اإليجار و هو الحق الذي يخول له التمسك بتجديد العقد رغم حلول أجله

وذلك إذا توفرت فيه فتطبق عليه أحكام المادة الشروط القانونية أما العقد 02

05المبرم بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري التي تخضع تجديده إلرادة 187

األطراف المستقلة و من خالل المطلب األول لهذا المبحث نتناول تجديد عقد

اإليجار التجاري المبرم في قبل تعديله وفي الثاني نتعرض لتجديد العقود المبرمة 59

75بعد التعديل ظل األمر على النحو التالي

المطلب األول الحق في تجديد اإليجار فيقبل تعديله 59 75ظل األمر

يتعلق تجديد اإليجار التجاري بالعقود التي تبرم لمدةمحددة أما غير محددة

المدة فال تطرح بشأنها المسألة ذلك ألنها تظل قائمة ومستمرة إلى حين إعالن أحد

األطراف رغبته في إنهاءها و التجديد قد يكون صريحابالتعبير بين األطراف فيما

بينهم باإليجاب و القبول أو ضمنيا بتواصل اإليجار المنعقدإلى بعد األجل المحدد في

العقدالفرع األول التجديد الصريح العقد اإليجار التجاري

إن التجديد الصريح لعقد اإليجار التجاري قد يتم بتبادلاإليجاب و القبول بين

المؤجر و المستأجر و تحرير عقد إيجار جديد أو باإلتفاقعلى إستمرار العقد بشروطه

السابقة أو بأخرى مختلفة و هذا إعماال للقواعد العامةفي العقود كما قد يتم بممارسة

المستأجر للحق الذي كرسه له المشرع و هو حق التمسكبطلب التجديد الصريح طبقا

و ما يليها من القانون التجاري حماية له172ألحكام المادة من األضرار التي قد تلحق

به نتيجة رفض التجديدأوال شروط التمسك بحق تجديد عقد اإليجار التجاريمنها يتعلق بصاحب الحق و منها ما يتعلق بعقد اإليجارالشروط المتعلقة بصاحب الحق في التمسك بالتجديد

ال يجوز التمسك بحق التجديد إال من laquo أ جاء في المادة من القانون التجاري172

و يستخلص منه أنه raquo طرف المستأجرين أو المحولإليهم أو ذوي الحقوق

يمكن التمسك بتجديد عقد اإليجار التجاري لألشخاص التاليين

المستأجر األصلي الذي تربطه عالقة مباشرة مع المؤجر1048633 مالك العقار

1048633 ذوي الحقوق كالوارث أو الموصي له أو الموهوب له المحول إليه حق اإليجار الذي ينتقل إليه حق اإليجار

1048633 كمشتري القاعدة التجارية من مالكها مستأجر العقار

و يطرح السؤال بشأن مستأجر العين المؤجرة من الباطنو مستأجر القاعدة التجارية

لتسييرها تسييرا حرا بالنسبة للمستأجر من الباطن فيجوز له أن يطلب التجديد

من المستأجر األصلي في حدود الحقوق التي يتمتع بها هذا األخير من مالك العين

المؤجرة وفي ذلك نصت المادة فقرة198يجوز للمستأجر من الباطن ان يطلب تجديد laquo

أولى من القانون التجاري إيجاره من المستأجر األصلي في حدود الحقوق التي يتمتع

بها هذا األخير نفسه منالمالك raquo

كما يجوز له أن يطلب تجديد عقد اإليجار من المالك إذا كانقد رخص صراحة أو

ضمنيا باإليجار من الباطن أو وافق عليه أو إذا لم تكناألماكن محل اإليجار األصلي

تشكل في حالة اإليجار الجزئي من الباطن كال مشاعا مادياأو في نية األطراف فقرة األخيرة من القانون189المشتركة ) المادة

التجاري ( أما إيجار التسيير الحر و المقصود به إيجار القاعدة التجارية

من مالكها مستأجر العقار فقد إستقرت المحكمة العليا بشأنه أنه ال يمكن أن تطبق

عليه أحكام اإليجار التجاري07 فقضت في قرارها المؤرخ في 12مايلي 1999

ال يمكن إعتبار عقد التسيير الحر بمثابة عقد إيجار تجاري

laquo مهما طالت مدة بقاء المسير بالمحل التجاري و ال يستوجب التنبيه باإلخالء إذ

ينتهي في أي وقت بمجرد وبالتالي فإن مستأجر القاعدة التجارية لتسييرها تسييرا (1

حرا ال يملك ( raquo إنذار مكتوب حق التمسك بتحديد اإليجار و قد قضى مجلس قضاء

الشلف في قرار له مؤرخ في بإلزام مستأجر القاعدة التجارية بإخالء العين 20050430

المؤجرة إلنهاء مدة اإليجار و رفض دفع المستأجر ببطالن التنبيه باإلخالء و

جاء في حيثيات هذا حيث أن قاضي الدرجة األولى أصاب في حكمه لما إستند

laquo القرار203على المادة من القانون التجاري و اعتبر المستأنف مستأجر مسير و

أن إنهاء عقد اإليجار ال176 و 173يخضع للشروط النصوص عليها بالمواد raquo (2)

من القانون التجاري بأن يثبت المستأجر أنه يستغل المتجر بنفسه أو بواسطة

أحد تابعة كالوكيل أو مدير الشركة إذا كانت النيابة إتفاقية أو الحارس القضائي أو

الوصي أو القيم أو الوكيل عن الغائب إذا كانت النيابة قانونية و يؤكد حق الحارس

القضائي أو وكيل في من201تجديد إيجار المحل التجاري ما تقضي به المادة )

3القانون التجاري ) الشروط المتعلقة بعقد اإليجار

من169أ أن يرد اإليجار العقارات المذكورة في المادة القانون التجاري

عدد2001 المجلة القضائية 201563ملف رقم 1999 07( قرار في 1 12 209 ص 01 )

2005عن الغرفة التجارية بمجلس قضاء الشلف 05 30( قرار في 2 04 128فهرس رقم )

60جنادي جياللي المرجع السابق ص (3 ) بأن يكون اإليجار من اجل ممارسة نشاط تجاري بذلك

تستبعد اإليجارات التي تتم من اجل ممارسة المهن الحرة أو المدنية أو الحرفية و

في الحالة األخيرة إشترط المشرع أن يكتسب الحرفي صفة التاجر وان يقيد نفسه

قي السجل التجاري كما و4 من القانون التجاري ) 169رد ذلك في المادة )

ج أن تكون مدة اإليجار سنتين فأكثر بعقد مكتوب و بعقدشفهي أربع سنوات متتالية

ودون إنقطاع فعلى المستأجر أن يثبت أنه إستغل المحلحسب ما سبق ذكره و

إال سقط حقه في التمسك بالتجديد و يمكن إلزامه بالخروجبمجرد إنقضاء المدة و

هو ما كرسته المحكمة العليا بموجب قرار07عندما 1999 13صادر بتاريخ

رفضت الطعن المرفوع من المستأجر ضد قرار قضىإستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث وعشرينشهرا معتبرة إياه

1انه اصبح يحتل األماكن دون حق أو سند ) ) ثانيا إجراءات تجديد عقد اإليجار

من القانون التجاري و ما174يتم التجديد طبقا للمادة يلبها بتقديم طلب إلى المؤجر

يتضمن رغبة المستأجر في التجديد أثناء سريان العقدوقبل إنتهاء مدته بستة أشهر على

األقل و ذلك بموجب عقد غير قضائي عن طريق المحضرأو برسالة موصول عليها

مع طلب العلم بالوصول كما يجوز أن يتم التبليغ للمسيرالذي يتوفر فيه الصفة الكافية

إلستالمه وفي حالة تعدد المالكين للعقار المؤجر يكفيتوجيه الطلب ألحدهم ليسرى

عليهم جميعا إال إذا كانت هناك شروط أو إتفاقات أخرىبين األطراف تخالف ذلك و

أوجب المشرع أن يتضمن طلب التجديد تحت طائلة بطالنهمضمون الفقرة األخيرة من

من174يتعين على المؤجر في أجل ثالثة laquo المادة القانون التجاري التي تنص

أشهر من تاريخ تبليغ طلب التجديد أن يحيط الطالب علمابنفسه اإلجراء إذا كان يرفض

التجديد مع إيضاح دوافع هذا الرفض و يعتبر المؤجر إذا لميكشف عن نواياه في هذا

األجل موافقا على مبدأ اإليجار السابق raquo وعلى المؤجر خالل األشهر الثالث التي تلي تاريخ تبليغه أن

يبين موقفه تجاه طلب التجديد و الذي ال يخرج عن أحد الحاالت التالية

الموافقة على التجديد دون قيد أو شرط في هذه الحالة1048633 يجدد العقد بشروطه

9السابقة وبنفس المدة شرط أن ال تتجاوز من القانون175سنوات) المادة

01التجاري فقرة ) على بن غانم الوجيز في القانون التجاري وقانون (4

187األعمال موفم للنشر ص )01 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137ص ) الموافقة على التجديد ولكن بشروط أخرى فإذا وافق

1048633 عليها المستأجر كان األطراف أمام عقد جديد يجب إبرامه وفق الشروط الجديدة و يتم

في هذه الحالة اإلتفاق على مدة اإليجار بكل حرية و يمكن أن تتجاوز تسع سنوات

من القانون175)المادة ( التجاري

رفض المؤجر طلب التجديد و يجب عليه هنا أن يبلغ1048633 المستأجر بالرفض خالل

ثالث اشهر من تاريخ التبليغ و أن يوضح دوافعه في ذلك وأن يذكر فيه مضمون

من القانون التجاري تحت طائلة بطالن التبليغ194المادة من القانون174)المادة

التجاري الفقرتين األخيرتين (و يمكن للمستأجر أن ينازع المؤجر

1048633 عن سبب الرفض أو أن يطلب سداد تعويض اإلخالء أمام القضاء

عدم الرد على طلب التجديد خالل مدة الثالثة اشهر التي1048633 تلي التبليغ و يعتبر سكوته

موافقة ضمنية على تجديد اإليجار السابق بنفس شروطه من القانون174)المادة

( التجاري ثالثا سريان مفعول اإليجار الجديد

من القانون التجاري175يسري اإليجار الجديد طبقا للمادة من يوم تجديده و يقصد به

تاريخ توجيه التنبيه باإلخالء في حالة توجيه من قبل المؤجر أو األجل المألوف الذي

يلي طلب التجديد أما إذا كان المؤجر قد رفض تجديد اإليجار ثم عدل عن رأيه

بعد ذلك ووافق على التجديد و أبلغ المستأجر بموافقته فإن التجديد هنا يسري

إعتبارا من يوم تبليغ المستأجر هذه الموافقة بعقد غير قضائي طبقا للمادة

فقرة أخيرة من القانون175 التجاري

الفرع الثاني التجديد الضمني لعقد اإليجار التجاري إذا إنتهت مدة اإليجار دون أن يخطر أحد األطراف األخر

بإخالء المحل و بقي المستأجر مع ذلك في المكان المؤجر برضا المؤجر أعتبر

هذا بمثابة تجديد ضمني لإليجار وذلك ألن المشرع قيد إنهاء العقد في اإليجارات

التجارية بتوجيه التنبيه باإلخالء سواء تعلق األمر بعقود محددة المدة أو غير محددة

من القانون173)المادة ( التجاري فقرة األولى

و حتى يتجدد العقد ضمنيا يجب أن يكون هناك إيجار سابقمعين المدة و أن تنقضي

هذه المدة دون أن يوجه المؤجر تنبيها باإلخالء في مدة ستةاشهر على األقل قبل

األجل دون أن يقدم المستأجر طلب تجديد ألن التجديد في هذه الحالة يصبح صريحا

و أن يكون العقد كتابي وذلك ألنه في الغالب العقدالشفهي يكون غير محدد المدة إذا

و في laquo يتعذر إثباتها وعلي هذا نص المشرع في المادة من القانون التجاري173

حالة عدم التنبيه باإلخالء يتواصل اإليجار المنعقد كتابةبالتمديد

الضمني إلى ما بعد األجل المحدد في العقد مع مراعاةاألحكام المنصوص عليها في

العقد raquo يجدد عقد اإليجار التجاري ضمنيا وفقا لشروطه السابقة

ولمدة مساوية لمدة اإليجار175الذي حل أجله دون أن تزيد عن تسع سنوات ) المادة

من القانون التجاري ( أما إذا أراد المستأجر التعديل من شروط اإليجار السابقة

الذي تجدد ضمنيا فله أن يوجه طلب إلى المؤجر و ذلك أثناء التجديد و يفهم هذا من خالل

من القانون174نص المادة في حالة عدم التنبيه باإلخالء يتعين على المستأجر الذي

يرغب في laquo التجاري الحصول على تجديد إيجاره أن يتقدم بطلبه أو عند

اإلقتضاء في كل وقت أثناء فهذا الطلب و إن كان يهدف في ظاهره إلى تجديد

اإليجار فالغرض منه raquo تجديده في الحقيقة هو التعديل من شروط العقد ألن العقد يكون

قد تجدد ضمنيا بإنتهاء أجله دون توجيه التنبيه باإلخالء و لكن إن وجه المستأجر هذا

الطلب فإنه يصبح تجديدا صريحا و يمكن اإلتفاق على شروط جديدة بحرية و دون

التقيد بمدة تسع سنوات من القانون التجاري و175المنصوص عليها في المادة تجدر اإلشارة إلى أن التجديد

الضمني لعقد اإليجار يكون بقوة القانون و ال تشترط فيهالموافقة من المؤجر و ذلك

ألن سكوته و عدم إعتراضه على إستمرار المستأجر فيالبقاء في العين المؤجرة يفسر

بأنه قبول و بذلك يستفيد المستأجر من مدة إيجار تعادلمدة اإليجار السابق على أن ال

يتجاوز تسع سنوات و ال يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجارالمحدد ضمنيا بتوجيه تنبيه

باإلخالء إال إذا وافق المستأجر على اإلخالء قبل إنتهاء مدةالعقد المحدد و مع ذلك

إعتبرت المحكمة العليا أن عقد اإليجار إذا تجدد ضمنيا فإنهيجدد لمدة غير محددة و

يمكن للمؤجر أن يضع له حدا في أي وقت يتوجيه التنبيهباإلخالء فقضت في قرارها

12 المؤرخ في 11مايلي 1994 عند نهاية فترة اإليجار دون توجيه تنبيه باإلخالء يتجدد عقد

laquo اإليجار ضمنيا على أجل غير محدد وعليه فالمؤجر غير ملزم بأي مدة و يمكن أن

يوجه للمستأجر تنبيهاباإلخالء متى أراد raquo (1)

86حمدي باشا القضاء التجاري دار هومة ص (1 ) و كذلك الغرفة التجارية بمجلس قضاء الشلف أقرت بصحة

التنبيه باإلخالء الذي

وجهه المؤجرين إلى المستأجر خالل فترة التجديد الضمني9لعقد إيجار أبرم لمدة

سنوات و إنتهت مدته دون توجيه تنبيه باإلخالء فتجددضمنيا و إعتبرت الغرفة انه

ال يوجد مايثبت ان المؤجرين قد وافقوا على التجديدالضمني و قد جاء في حيثيات

مايلي 35 فهرس رقم 2005حيث أن دفع المستأنف laquo 26 قرارها المؤرخ في 02

كون أن العقد اإليجار تجدد ضمنيا مردود عليه كونه اليوجد ما يثبت أن عقد اإليجار

تجدد ضمنيا بموافقة المستأنف عليهم حيث أن قاضي الدرجة األولى لما قضى بالمصادقة على

التنبيه و تعيين خبير أصاب في حكمه كون أن المستأنف عليهم وجهوا للمستأنف

تنبيها ضمن األجل القانوني و طبقاللقانون و بالتالي يتعين تأبيد الحكم المستأنف raquo (2)

المطلب الثاني تجديد عقد اإليجار التجاري المبرم بعدصدور القانون

02 05 مكرر من القانون التجاري في187جاء في المادة laquo

فقرتها الثانية مما يلي يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجل

المحدد في العقد دون حاجة إلى التنبيه باإلخالء و دون الحق في الحصول على تعويض

اإلستحقاق المنصوص عليه فيهذا القانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

و يفهم من نص هذه المادة بمفهوم المخالفة أنه ليسللمستأجر أن يتمسك بحق التجديد

و إذا رغب في اإلستمرار في إيجار العقار فالبد أن يكون ذلك باإلتفاق مع المؤجر

و يعتبر العقد في جميع الحاالت عقد جديد حتى ولو تمإبرامه بنفس شروط العقد

السابق يخضع عقد اإليجار التجاري للقواعد العامة في 02

05فالتعديل الذي جاء به القانون التعاقد القائمة على إستغالل اإلدارة و حرية التعاقد و تم

تخليص المؤجر من القيود التي كانت مفروضة عليه و التي كانت تجعل المستأجر مالك

القاعدة التجارية في مركز يبدو انه أقوى من مركزه بصفته مالكا للعقار

و تتضمن المادة السلفة الذكر إلغاء ضمني ألحكام المادة من القانون التجاري و172

من ثم إلغاء لحق اإليجار و بالتالي مهما طالت مدةإستغالل المستأجر لنشاط تجاري

في العقار المؤجر فإنه يلزم بمغادرة األمكنة متى حلأجل عقد اإليجار إال إذا وافق المؤجر على إبرام عقد جديد

فهرس2005الغرفة التجارية مجلس قضاء الشلف 0526( قرار في 2 02 35رقم )

و لكن هذا اإللغاء الضمني ليس مطلق إذ أن العقود التيأبرمت قبل هذا التعديل تخضع

و ما يليها من القانون التجاري و172في تجديدها للمواد هو ما نصت عليه المادة

التي أضيفت إلى القانون التجاري بموجب01مكرر 187 من القانون03المادة 0205

يبقى تجديد عقود اإليجار المبرمة قبل النشر المذكور فيlaquo مكرر أعاله187المادة

خاضعا للتشريع الساري المفعول بتاريخ إبرام عقد raquo اإليجار

ويالحظ أن المشرع أبقى على حق تجديد اإليجار بالنسبةللعقود الجارية المبرمة قبل

التعديل رغم أن هذا الحق هو من المراكز القانونية التيفرضت على المتعاقدين

بموجب القانون و ليس من المراكز العقدية ألنه ال يقوم على إتفاق األطراف

و لذلك كان من المفروض أن يخضع لقاعدة األثر الفوريللقانون إعماال للمبادئ

القانونية و سريان القانون من حيث الزمان و بالتالي كانيجب أن يمس التعديل عقود

02و يترك المجال للحرية التامة في التعاقد و يتم 2005 09اإليجار المبرمة قبل

ولكن يبدو أن المشرع من خاللتوحيد األوضاع القانونية من01 مكرر 187المادة

القانون التجاري أراد المحافظة على إستقرار النشاطالتجاري و عدم مفاجئة أصحاب

و التي من الممكن أنالقواعد التجارية بإحكام التعديل تلحق بهم و بالوضع اإلقتصادي

05بأثر فوري أضرار كبيرة لو تم تطبيق القانون 02 و يطرح السؤال في هذا الصدد بشأن العقود التي تجدد

صراحة بإيجاب وقبول جديدين هل تعتبر عقود إيجار من المؤجر و المستأجر في 02

05تاريخ الحق لنشر القانون جديدة و تخضع بذلك ألحكام التعديل أم أنها تبقى خاضعة

و ما يليها172ألحكام المواد 75من األمر 59

الواقع انه في غياب إجتهادات و أحكام قضائية في هذاالصدد بالنظر لحداثة القانون

فاألرجح انه ال يوجد ما يبرر إبقاء هذه العقود خاضعة 0205للقانون السابق فهو

عقد جديد بإيجاب من المؤجر و موافقة من المستأجر دونتمسكه بالحق في التجديد

من القانون التجاري و هذا172الذي تنص عليه المادة يجعله يخضع ألحكام التعديل

و نفس الشيء بالنسبة لعقود اإليجار التي يوجه فيها تنبيهباإلخالء باعتبار أن هذا

األخير هو تصرف إرادي يرتب أثاره دون حاجة إلى موافقةالطرف األخر و هو

المستأجر فإذا إستوفى التنبيه شروطه القانونيةو تمإتباع اإلجراءات القضائية كما

يتطلبها القانون ترتب عن ذلك إنتهاء عقد اإليجار فإذاعدل المؤجر عن نيته في

رفض التجديد تحتم على الطرفان إبرام عقد جديد فإذا كانهذا العدول الحق لتاريخ

فإن العقد الذي يبرم بين الطرفين يخضع ألحكام 0205التعديل نشر القانون

مكرر من187الحالة األخرى التي يمكن إخضاعها للمادة القانون التجاري تتعلق بحق

األولوية الذي يكتسبه المستأجر في حالة إخالءه للعينالمؤجرة لوجود هدم كامل

بالعمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها لإلستغالل أو إلستحالةشغلها دون خطر نظرا

من177لحالتها إذا أقر له المشرع من خالل المادة القانون التجاري في فقرتها

األخيرة بحق األولوية في إستئجار العمارة المعاد بناؤها قبل تعديله و بناء على ذلك إذا كان عقد اإليجار األصلي 59

75أبرم في ظل القانون و كان اإلخالء بسبب حالة المبني وتم إعادة بناء هذا األخير

و ترميمه بعد نشر فإن المستأجر الذي يريد التمسك بحق األولوية يلزم 02

05باإلبرام عقد جديد القانون وفق ألحكام التعديل

و يستخلص من هذا المبحث بموجب أن مستأجر العقار بموجب عقد إيجار تجاري 59

75أبرم قبل تعديل األمر يتمتع إذا توافرت فيه الشروط القانونية و اصبح مالك 02

05للقاعدة القانون التجارية يتمتع بحق اإليجار و يمكن له المطالبة بتجديد

عقد اإليجار عند حلول أجاله في حين أن المستأجر للعين بعد هذا التعديل يلزم

بإخالء األمكنة متى حل اجل العقد ما لم يوافق المؤجر على إبرام عقد جديد

قبل تعديله و فكيف يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجار 5975الذي ابرم في ظل األمر

كيف يمكن للمستأجر أن يستمر في إستغالل نشاطهالتجاري في نفس العين التي اجرها

الذي عدل القانون التجاري بموجب عقد ابرم بعد 0205صدور القانون

المبحث الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري أصبح إنهاء عقود اإليجارات التجارية يخضع للقواعد إثر 02

05صدور القانون العامة في التعاقد القائمة على حرية اإلتفاق و إستقالل

اإلرادة فينتهي العقد على ذلك بمجرد حلول األجل المحدد في العقد و بهذا يكون المشرع

قد حرر إرادة المؤجر التي كانت قبل التعديل مقيدة بتوجيه تنبيه باإلخالء عند

الرغبة في وضع حد للعقد محدد المدة كان أو غير محدد و بعرض التعويض اإلستحقاقي

الذي قد تفوق قيمته قيمة العقار المؤجر أو بإثبات السبب الخطير و المشروع تجاه

المستأجر المخلي المحل و لدراسة أحكام إنهاء عقد اإليجار التجاري تم تقسيم هذا

المبحث إلى مطلبين يتعلق قبل تعديله والثاني بالعقد المبرم بعد التعديل األول 59

75بالعقد المبرم في ظل األمر الذي أدخل على القانون التجاري

المطلب األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم فيظل األمر

قبل تعديله 5975 إذا كان المالك المؤجر ال يرغب في تجديد اإليجار للمستأجر

الذي نشأ له الحق في اإليجار ألزمه القانون أن يوجه للمستأجر تنبيها بإخالء

العين المؤجرة مع ذكر األسباب التي جعلته يطلب إخالء العين فإذا كانت له

أسباب شرعية قبل المستأجر فله الحق في اإلسترجاع دون تعويض حسب الحاالت التي

يخولها له القانون و إال فإنه يلزم بدفع تعويض اإلستحقاق

الفرع األول رفض تجديد عقد اإليجار التجاري مقابلتعويض إستحقاق

قبل تعديله الحق في طلب أعطى المشرع للمستأجر 5975من خالل األمر

تجديد العقد بتوافر الشروط القانونية و منح المؤجر بلقابل الحق في رفض التجديد

وموازنة منه بين الحقين و حماية لما يسمى بالملكيةالتجارية فرض التعويض

اإلستحقاقي و ضبطه من خالل تجديد الحاالت التييستحق فيها و اإلجراءات الواجب

إتباعها للحصول عليها1أوال حاالت تطبيق التعويض اإلستحقاق ) )

و تتمثل في أ رفض تجديد اإليجار دون سبب شرعي فالرفض غير

المسبب يؤدي إلى إلزام المؤجر بسداد تعويض اإلستحقاق ويقع عليه عبء إثبات

الرفض و ذلك ما تفرضه من القانون التجاري من ذكر أسباب177عليه المادة

خطيرة و مشروعة بممارسة حق اإلستراد في حاالت أخرى

من القانون التجاري و178الحالة التي جاءت بها المادة 1048633 هي الحالة التي تخول

المؤجر المالك إسترجاع محله بسبب حالة البناء أو إعادةبناء العمارات التي يوجد

بها المحل بإستثناء عندما يعرض عليه محل أخر و إال ألزمبسداد تعويض عن ذلك

حالة اإلسترجاع لزيادة إرتفاع العمارة المنصوص عليها في1048633 من القانون181المادة

التجاري و في هذه الحالة يدفع له تعويض إستحقاقجزافي ال يتجاوز ثالث

سنوات إيجار من القانون التجاري و182الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 هذه تخص حالة اإلسترجاع الجزئي لألمكنة المخصصة أصال للمسكن و التي

تعتبر في الوقت ذاته تابعة للمحل التجاري وذلك ليسكن فيها شخصيا أو أحد

األزواج بشرط أن ال يتوفر على سكن أخر أو ألفراد عائلته الذين يعيشون معه أو

المقيمين عنده و الشرط الثاني إذا كان اإلسترجاع الجزئي ال يخل إخالال خطيرا

بإستغالل المحل و الثالث أن ال تكون المحالت التجارية و المحالت المعدة

للسكن تشكل وحدة غير مشاعة في حالة عدم توفر هذه الشروط يلزم بالتعويض و

كذلك في عدم شغله سنوات من6 اشهر و في مدة أقصاها 6لألمكنة في اجل خروج المستأجر

من القانون التجاري و184الحالة النصوص عليها بالمادة 1048633 هي المتعلقة باإلسترجاع

من المؤجر الذي هو في نفس الوقت البائع للمحل التجاري

45أسعد زهية تعويض اإلستحقاق نشرة القضاة عدد (1 12ص )

من القانون التجاري 185الحالة المنصوص عليها بالمادة 1048633 وهي حالة رفض تجديد

اإليجار الواقع من الدولة أو المجموعات المحلية و ذلك

بسبب المنفعة العامة من القانون التجاري 186الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 وهي حالة ما إذا تحايل المؤجر على القانون وقت اإلسترجاع و عدم إحترامه

اإللتزامات التي يفرضها عليه القانون بعد اإلسترجاع

ثانيا إجراءات إنهاء عقد اإليجار التجاري مقابل تعويضاإلستحقاق

أ توجيه التنبيه باإلخالء يجب على المؤجر الذي يرفض تجديد اإليجار أن يوجه تنبيها

باإلخالء إلى المستأجر مالك القاعدة التجارية فإذا لم تتوافر في هذه األخيرة

الشروط المنصوص عليها بالمادة من القانون التجاري فال يلزم المؤجر بذلك أي إذا لم 172

يكتسب المستأجر حق اإليجار طبقا للشروط التي سبق شرحها في تجديد عقد

اإليجار التجاري و قد قضت المحكمة العليا في07عندما رفضت الطعن المرفوع 1999

13قراراها الصادر في من المستأجر ضد قرار رفض إستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث و عشرين شهرا معتبرة إياه أصبح

يحتل األماكن دون حق أو1سند ) )

و توجيه التنبيه باإلخالء واجب في جميع الحاالت سواء كنابصدد عقد إيجار محدد

المدة أو عقد غير محدد المدة وإن كان ذلك ال يطرحإشكاال بالنسبة لهذا األخير فإنه

فيما يخص العقود محددة المدة اختلفت مواقف الجهاتالقضائية فرأى البعض منها

انه ينتهي بإنتهاء المدة المتفق عليها اعتمادا على المادتين من القانون107 و 106

المدني في حين أخذت جهات أخرى موقفا مخالفا و173قررت أن أحكام المادة

المتعلقة بوجوب توجيه التنبيه باإلخالء تطبق على جميععقود اإليجار التجارية إذا أن

هذه المادة ال تفرق بين اإليجار المحدد أو غير محدد المدة ) (2

و هو ما استقر عليه االجتهاد القضائي و كرسته المحكمةالعليا في قراراتها و نذكر منها12 الذي جاء فيه 1998و يستفاد من القرار laquo

08القرار الصادر في الطعون فيه أن قضاة المجلس لما قضوا بالمصادقة على

الحكم القاضي بطرد المستأجرة من المحل التنازع عليه دون توجيه تنبيه باإلخالء فإنهم

من173خرقوا أحكام المادة ص01 عدد 2000 مجلة قضائية 128477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137 )( حسان بوعروج تعليق على2 12مجلة قضائية 1998

08 الصادر في 177670قرار رقم )20 ص 02عدد 1999

القانون التجاري التي تشترط إلنهاء عقد إيجار تجاريتوجيه تنبيه بإخالء سواء كان

العقد محدد أو غير محدد المدة raquo(3) و يجب أن يتضمن التنبيه باإلخالء البيانات التالية

ذكر موجه التنبيه و صفته و مقر إقامته و هويته 1 ذكر األسباب التي جعلت المؤجر يطلب إخالء العين 2

المؤجرة ذكر العين المؤجرة و تحديدها و سند الملكية و إسم 3

المستأجر و هويته و أن يوجه إلى مكان ممارسة نشاطه التجاري

من القانون التجاري و إال كان194ذكر مضمون المادة 4 التنبيه باإلخالء باطال

اشهر مع تحديد بدايته و نهايته6تحديد أجل 5

و بشأن تسبب التنبيه باإلخالء تميز موقف المحكمة العليا( يعتبر األول1باتجاهين )

أن مجرد عرض التعويض اإلستحقاقي من طرف المؤجرتسبيب كاف فقضت

المحكمة العليا في199603إن مجرد عرض التعويض laquo 26قرارها المؤرخ في

من قبل المؤجرين يشكل سببا كافيا لطلب التنبيه باإلخالء من القانون176طبقا للمادة

التجاري و بالتالي فإن النعي على القرار بعدم التسبب raquo(2)في غير محله

أما اإلتجاه الثاني فقد ذهب في تسبيب التنبيه باإلخالء علىأن عرض التعويض

اإلستحقاقي هو نتيجة له و ليس سببا كافيا لكي يستجيب173لمقتضيات أحكام المادة

من القانون التجاري و األرجح هو ما ذهب إليه الرأي األول ذلك أن تقييد إرادة

المؤجر في إسترجاع العقار هو إستثناء من حرية التصرف في الملكية وبذلك ال

يجب التوسع فيه ال laquo و بالنسبة لوقت توجيه التنبيه باإلخالء فقد نصت المادة

من القانون التجاري173 ينتهي إيجار المحالت الخاصة بهذه األحكام إال بأثر تنبيه

بإخالء حسبما جرت عليه6و يفهم من هذا النص انه إذا raquo العادة المحلية و في مدة

أشهر قبل األجل على األقل اشهر من6كان العقد محدد المدة فيجب توجيه التنبيه قبل

حلول تاريخ إنتهاء مدة اإليجار إما إذا كان العقد غير محدد المدة فيجب منح

اشهر لإلخالء6المستأجر مدة من تاريخ توجيه التنبيه

ص02 عدد 1999 مجلة قضائية 177670ملف رقم 1998 08( قرار 3 12 23 )

محمود قباص التنبيه بإخالء و اإليجارات التجارية مجلة (1 256 ص 01 عدد 1993قضائية )

المجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 2 03التجارية و )

96 عدد خاص ص 1999البحرية يتم إجراء التنبيه باإلخالء عن طريق المحضر القضائي أو

بالتسليم الشخصي إلى المستأجر أو يرسل برسالة موصى عليها أو بأي وسيلة

أخرى و تجدر اإلشارة إلى أنه إذا تعدد المستأجرين للعين المؤجرة فيجب توجيه تنبيه

باإلخالء لكل واحد منهم على حدى وذلك تحت طائلة البطالن و هو ما قضت به المحكمة

العليا في قرارها المؤرخ الثابت من أو راق الطعن أن قضاة المجلس لما 1999

09 في 11إعتبروا بقية الورثة في النزاع غير وارثين في اإليجار و ال يستحقون أي تعويض

وال ضرورة بالتالي لتوجيه التنبيه بإخالء لكامل الورثة فإنهم أخطئوا في

من510تطبيق القانون ألن المادة القانون المدني تعتبر اإليجار من الحقوق التي تورث و كل

وارث له في اإليجار حق ثابت و خاص

إن التنبيه باإلخالء ال يكون صحيحا و منتجا لكل أثارهالقانونية إال إذا وجه إلى كامل

الورثة و ليس للمسير بوكالة فقط الذي ال يعتبر وكيال raquo (1)عن بقية الورثة

أما إذا تعدد المؤجرين بأن كان العقار ملك في الشيوع لعدةأشخاص فيحق لكل شريك

منهم أن يوجه دون الشركاء اآلخرين تنبيها باإلخالء718للمستأجر عمال بأحكام المادة

لكل شريك في الشيوع الحق في أن يتخذ من الوسائل laquoمن القانون المدني التي تنص

من تطبيقات هذا raquo ما يلزم لحفظ الشيء و لو كان ذلكبغير موافقة باقي الشركاء

المبدأ قرار03المنشور في المجلة القضائية 2001 20المحكمة العليا المؤرخ في

ص02 عدد 2002حفاظا على المال المشاع يحق ألحد laquo و الذي جاء فيه319

الشركاء إتخاذ كافة اإلجراءات الالزمة و لو كان ذلك دونموافقة باقي الشركاء فإن

القضاء بصحة التنبيه بإخالء الموجه من المؤجرة المالكةأغلبية الحصص لحماية المحل

التجاري من االنهيار دون موافقة باقي الشركاء هو raquo تطبيق سليم للقانون

و إثبات حصول التنبيه باإلخالء يكون على من يدعي بهبكافة طرق اإلثبات بما فيها

البينة و القرائن و شهادة الشهود مهما كانت قيمة األجرة )( وعدم توجيه التنبيه أو عدم2

توافر شروطه يؤدي إلى عدم قبول الدعوى شكالبموقف المستأجر من عرض التعويض اإلستحقاقي

إذا وافق المستأجر على مبدأ اإلخالء وحصل إتفاق حولقيمة التعويض اإلستحقاقي فإن

األمر ينتهي عند هذا الحد و إذا وافق المستأجر على مبدأاإلخالء وقام الخالف على

مقدار التعويض اإلستحقاقي جاز للطرف الذي يهمهالتعجيل أن يرفع دعواه أمام رئيس

المحكمة الناظرة في القضايا اإلستعجالية ليأمر بإجراءاتالخبرة الالزمة و ذلك بعد

إنتهاء أجل ثالثة اشهر من تاريخ توجيه التنبيه و أن يرفعبالتوازي دعوى قضائية في

ص02 العدد 2001 مجلة القضائية 207219ملف رقم 199909( قرار في 1 11 231 )

83جنادي جياللي المرجع السابق ص (2 ) الموضوع أمام الجهة القضائية المختصة و هي محكمة

موقع العقار و قد قضت المحكمة في199005من المقرر قانونا أن اللجوء إلى laquo

06قرار صادر في القاضي اإلستعجالي إلجراء خبرة لتقدير التعويض عن إخالء

يستلزم و جود دعوى فيالموضوع مرفوعة مسبقا raquo(3)

وعند إنجاز تقرير الخبرة نتيجة الدعوى اإلستعجالية الذييجب إيداعه في ظرف

شهرين لدى أمانة الضبط و يلحق بملف الدعوى المرفوعةأمام المحكمة المختصة التي

من194تفصل في الموضوع بعد إيداع التقرير ) المادة القانون التجاري (

أما إذا رفض المستأجر اإلخالء أصال فعليه أن ينازع فيصحة التنبيه باإلخالء

بعرض النزاع بعد ثالثة أشهر من التبليغ على قاضيالموضوع الذي يفصل أو ال في

صحة التنبيه باإلخالء ثم يتم تقدير التعويض اإلستحقاقيالذي يكون عادة باالستعانة

بخبير و يراعي في تقدير التعويض اإلستحقاقي القيمةالتجارية للمحل التجاري التي

تحدد وفق لغرض المهنة مصاريف النقل و إعادة الترتيب وحقوق التحويل الواجب

تسديدها لمحل تجاري من نفس القيمة و عن تاريخ تقدير التعويض اإلستحقاقي ذهبت المحكمة

العليا إلى أن العبرة بتاريخ توجيه التنبيه باإلخالء و ذلك في05الذي جاء فيه 1999

08قرارها المؤرخ في من المقرر قانونا أنه يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار

laquo غير أنه يسدد للتاجر المخلي التعويض اإلستحقاقي الذي يجب أن يكون مساويا

للضرر المسبب نتيجة عدم التجديد و لما ثبت في قضية الحال أن قضاة المجلس لما

قدروا الضرر الناتج عن رفض تجديد اإليجار إبتداء من تاريخ اإلعالن عن رغبة

المؤجر في إنهاء اإليجار و ليس من تاريخ الخروج الفعلي ألن الخروج يقع بعد صدور

الحكم القاضي باإلخالء و األحكام تفصل في الوقائع القائمة و ليست raquo (1)

المستقبلية فإنهم طبقوا صحيح القانون ج دفع التعويض اإلستحقاقي و إخالء األمكنة

يبقى المستأجر بعد توجيه التنبيه باإلخالء شاغال لألمكنةإلى حين تقاضيه الفعلي لقيمة

التعويض و يعتبر في هذه الحالة شاغل بحق و من دونسند فهو يحق ألن القانون

يسمح له بالبقاء إلى حين قبض التعويض اإلستحقاقي من القانون التجاري (187)المادة

و هو بغير سند ألن توجيه التنبيه باإلخالء يضع حدا لعقداإليجار و يدفع للمستأجر تعويضا عن شغل األمكنة

01 عدد 1991 المجدلة القضائية 67008ملف رقم 1990 06( قرار في 3 05 65ص )

العدد2000 المجلة القضائية لسنة 189311ملف 1999 08( قرار في 1 05 121 ص 01 )

عند دفع التعويض اإلستحقاقي يلزم المستأجر بمغادرةاألماكن حتى عن طريق القوة

العمومية على أن يدفع للمؤجر تعويضا عن التأخر إذاتماطل في الخروج منه )المادة

( من القانون التجاري 187 و في حالة اإلخالء تسلم األماكن للمؤجر في أول يوم من

األجل المألوف و التالي يوم إعتبارا من تاريخ تسديد التعويض15إلنقضاء مهلة

للمستأجر نفسه أو للحارس القضائي إذا وجد و يدفع الحارس القضائي التعويض

للمستأجر مقابل إيصال منه فقط

إن لم تقع معارضة من الدائنين أو التوقيع حجز من أحدهم تحت يده

و إذا تراجع عن إرادته في طرد المستأجر إما بسبب عجزهعن تسديد التعويض

اإلستحقاقي المحكوم به لفائدة المستأجر المخلى أو أليسبب أخر يحق له أن يتملص

من القانون197من تسديد هذا التعويض ) المادة التجاري ( مع مراعاة الشروط التالية

وجود المستأجر في العين المؤجرة ولم يتم استئجار عين1048633 أخرى من طرف

المستأجر يوم إبتداء من اليوم15أن يمارس حق التملص في اجل

1048633 الذي يصبح فيه الحكم أو القرار القاضي بالتعويض اإلستحقاقي نهائيا

أن يوافق الطرفان على التجديد حسب شروط يتفقان1048633 عليها وفي حالة عدم اإلتفاق

195يحدد القاضي اإلستعجالي هذه الشروط وفقا للمادة من القانون التجاري

و ال بد هنا من إبرام عقد جديد بعد ممارسة حق التملص ألن1048633 العقد األول قد انتهى بتوجيه التنبيه باإلخالء

الفرع الثاني رفض تجديد عقد اإليجار التجاري دونتعويض إستحقاقي

إن إستفادة المستأجر صاحب القاعدة التجارية من التعويضاإلستحقاقي في حالة

رفض المؤجر تجديد عقد اإليجار مقرونة بعدم إرتكابه أيخطأ من األخطاء المنصوص

من القانون التجاري وعلى ذلك177عليها في المادة يمكن للمؤجر أن يتخلص من

تعويض اإلخالء إذا أثبت سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر المخلى المحل

أوال حاالت رفض تجديد اإليجار دون تعويض إستحقاقي

من القانون التجاري و تتمثل في177نصت عليها المادة إثبات المؤجر سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر 1

القاعدة أنه يحق للمؤجر أن يطالب من المستأجر الذي قامبأعمال خطيرة و غير

مشروعة أن يتخلى عن األمكنة دون تعويض إستحقاقي ويالحظ أن المشرع لم يحدد

األسباب الخطيرة وغير المشروعة التي يؤسس عليهاالتنبيه باإلخالء و لكن يمكن

إحصاء بعضها من خالل أحكام القانون التجاري و اإلجتهادالقضائي فنذكر على

سبيل المثال إرتكاب المستأجر خطأ يوجب مسئوليته الجزائية إصرارا

1048633 بالمؤجر أو أحد أفراد عائلته

1048633 تغيير النشاط التجاري دون ترخيص من المؤجر إحداث أعمال ضارة بالعين المؤجرة أو هدم جزء منها أو

1048633 التغيير في واجهة المحل التوقف عن إستغالل المحل التجاري دون سبب جدي أو

1048633 مشروع اإليجار من الباطن أو التنازل عن اإليجار دون ترخيص

1048633 من القانون188)المادة ( التجاري

ممارسة نشاط غير مشروع في المحل موازاة مع النشاط1048633 األصلي كبيع مواد ممنوعة

كالمخدرات أو أسلحة حربية أو ممارسة الدعارة في المحل

عدم دفع بدل اإليجار أو التأخير في الدفع وهناك من يرى1048633 باعتبار عقد اإليجار من

العقود المتبادلة فإن عدم دفع بدل اإليجار يفقد اإليجار معناه و يترتب عليه الفسخ

6و ال يمكن بذلك إفادة المستأجر من التنبيه باإلخالء و اجل أشهر و لكن اجتهاد

المحكمة العليا استقر على اعتبار هذه الحاالت من بينحاالت رفض التجديد و من

ثم البد فيها من إتباع اإلجراءات القانونية سيما المنوه177 و 173عنها بالمواد

من القانون التجاري و بشأن فسخ العقد افيجار التجاريفقد إعتبر البعض أنه

من119يخضع للقواعد العامة المكرسة بأحكام المادة القانون المدني و بإعتبار أن

اسباب الفسخ هي نفسها هي نفسها األسباب المشروعة والخطيرة و المبررة

لممارسة حق اإلسترجاع دون أي تعويض من جانب المؤجرتطبيقا لألحكام المادة

من القانون التجاري مما يترتب عنه أنه عند نهاية عقد 177اإليجار فإن للمؤجر

الذي ينسب للمستأجر مخالفة ناشئة عن عدم تنفيذ التزامأو أكثر من االلتزامات

التعاقدية ينشئ له عند نهاية عقد اإليجار الخيار بين فسخالعقد أو ممارسة حق

1االسترجاع ألسباب خطيرة ومشروعة ) ) و الواقع أنه ال بد من التفرقة بين دعوى الفسخ و بين

رفض تجديد اإليجار وفقا من القانون التجاري فدعوى الفسخ177ألحكام المادة

تهدف إلى إنهاء العالقة التعاقدية خالل سريان مدة عقد اإليجار أي قبل إنتهاء أجله

بينما رفض التجديد و المطالبة بإسترجاع المحل المؤجر ال يمكن ممارسته إال عند

نهاية عقد اإليجار و أن هدفه هو منع المستأجر من الحصول على تجديد لإليجار حزيط محمد حق اإلسترجاع في اإليجارات التجارية (1

84 دار هومة ص 2005 ) و يجب تمييز هذه الحالة عن الفسخ بقوة القانون

من191المنصوص عليها بالمادة

كل إشتراط مدرج في اإليجار ينص على الفسخ بقوةالقانون laquo القانون التجاري

في حالة عدم دفع بدل اإليجار في اإلستحقاق المتفقعليها ال ينتج أثره إال بعد

مرور شهر واحد من اإلخطار بالدفع الذي يبقى دون raquo نتيجة

فإذا وجد إتفاق صريح بين األطراف على فسخ بقوةالقانون فيكون للمؤجر أن يوجه

إنذار للمستأجر للدفع فإذا لم يقم بذلك خالل شهر منتاريخ تبليغه فسخ العقد بقوة

القانونحالة المبنى 2

و هي الحالة المنصوص عليها بالفقرة الثالثة من المادة من القانون التجاري177

يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار دون أن يلزم بسدادlaquo أي تعويض إذا أثبت

وجود هدم كامل العمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها للسكنالمعترف به من السلطة

اإلدارية أو إذا أثبت أنه يستحيل شغل العمارة دون خطر raquoنظرا لحالتها

فهذه المادة تستوجب على المؤجر الذي يريد اإلخالء دونتعويض استحقاقي أن يثبت

بموجب قرار إداري أن العقار الذي يملكه المتواجد به العينالمؤجرة صار غير قابل

لالستغالل أو الشغل ألنه يشكل خطرا أو أن العقار قابلللهدم الكامل أو جزء منه لعدم

صالحيته ففي هذه الحالة يعفى المؤجر من تسديد التعويضاإلستحقاقي عند رفضه

تجديد اإليجار أما المستأجر المخلى فله حق األولوية فيحالة إعادة بناء العمارة التي تم

هدمها و يشترط منه أن يبلغ المؤجر برغبته فياإلستفادة من المحل في العمارة التي

أعيد بناؤها وذلك خالل ثالثة أشهر التالية إلخالئه األمكنةالتي كان يشغلها و إال سقط

حقه و يعتبر هذا نوع من الحماية للمستأجر الذي أخلىاألمكنة دون تعويض

إستحقاقيثانيا إجراءات رفض التجديد دون تعويض اإلستحقاق

حتى يستفيد المؤجر من إنهاء عقد اإليجار التجاري دوندفع التعويض اإلستحقاقي ال بد

له إتباع اإلجراءات القانونية إجراءات رفض التجديد لقيام المستأجر بأعمال خطيرة 1 إذا برهن المؤجر عن سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر

كارتكاب خطأ جزائي في حق المؤجر أو ممارسة نشاط غير مشروع في المحل أو

هدم جزء من المحل فيقوم مباشرة بتوجيه التنبيه باإلخالء ويرفع دعوى رفض التجديد

يلتمس فيها إلزام المستأجر بإخالء المحل دون تعويض بسبب خطير و مشروع

دون حاجة إلثبات ذلك بمحضر معاينة و ال إعذار مسبق إذ يكفي تقديم الحكم

الجزائي أو المدني الذي يثبت قيام المستأجر بالفعل الذي دفع المؤجر لمطالبته )

1باإلخالء) و إذا كان اإلخالء إلخالل المستأجر بالتزاماته التعاقدية

فيتم إتباع اإلجراءات التي من القانون التجاري02 فقرة 177جاءت بها المادة

على المؤجر أوال أن يقوم بتحرير محضر معاينة إلثبات حالة1048633 المخالفة و قيامها ثم

يوجه إنذارا للمستأجر للكف عن ارتكابها و العدول عنها وأوجب المشرع أن

يكون اإلنذار بموجب عقد غير قضائي مع بيان السببالمستند إليه وذكر مضمون من القانون التجاري وكل177الفقرة الثانية من المادة

ذلك تحت طائلة البطالن ويتم إمهال المستأجر مدة شهر من تاريخ تبليغه للعدول

عن المخالفة معاينة استمرار قيام المخالفة عند انقضاء مهلة شهر كاملة

1048633 من يوم تبليغه باإلنذار و إستمرار المستأجر يإقتراف المخالفة يجب على المؤجر أن

يقوم بإثبات ذلك بمعاينة المخالفة عن طريق المحضر القضائي الذي يحرر محضر

معاينة الستمرار المستأجر في إرتكاب المخالفة رغم إنذاره

توجيه التنبيه بإخالء دون تعويض على المؤجر بعد استكمال1048633 اإلجراءات السابقة أن

يوجه للمستأجر تنبيها باإلخالء وان يذكر سببه من بينالحاالت السالفة الذكر و

هنا ال بد أن ال تكون األسباب متناقضة بذكر أحد حاالت من القانون177المادة

التجاري و عرض تعويض إستحقاقي وقد قضت المحكمةالعليا في قرارها الصادر

من المقرر قانونا أنه يجب أن يتم تنبيه باإلخالء بعقد laquo26 في 03 1996

غير قضائي وأن تبين فيه األسباب التي أدت إلى توجيههمع إعادة ذكر مضمون

و إال أعتبر باطال و لما أسس المطعون ضدهم194المادة التنبيه باإلخالء على

سببين اثنين أولهما غلق المحل التجاري خرقا لألحكام من القانون177المادة

التجاري و ثانيهما عرض تعويض إستحقاقي وفقا من176لألحكام المادة

القانون التجاري فإن هذين السببين متناقضين و ال يمكناالعتماد عليهما معا لطلب

إخالء القاعدة التجارية raquo (1) مباشرة الدعوى القضائية لرفض تجديد عقد اإليجار دون

1048633 تعويض إذا رفض المستأجر إخالء المحل بعد توجيه التنبيه باإلخالء يجوز

للمؤجر رفع الدعوى القضائية بعد إنتهاء مهلة ثالثة أشهر من تاريخ تبليغ التنبيه

باإلخالء يلتمس فيها129جنادي جياللي المرجع السابق ص (1 )

مجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 1 03التجارية و البحرية )

26 ص 1999عدد خاص الحكم بصحة التنبيه باإلخالء و بإلزام المستأجر بإخالء

المحل التجاري دونتعويض

إجراءات رفض تجديد اإليجار دون تعويض نتيجة وضعية 2 المبنى

في الحالة التي تكون فيها العمارة غير قابلة للشغل واإلستغالل و يصدر قرار عن

السلطة اإلدارية يؤكد ذلك و يأمر بإعادة البناء فعلىالمؤجر أن يوجه تنبيها من القانون التجاري173باإلخالء طبقا للمادة

و بعد إنتهاء أجل ثالثة أشهر من توجيه التنبيه باإلخالء ورفض المستأجر إخالء المحل

يجوز للمؤجر رفع دعوى قضائية أمام المحكمة و ترفقعريضة افتتاح الدعوى

بنسخة من القرار الصادر عن السلطة اإلدارية المختصةتحت طائلة عدم قبول الدعوى

و هو ما قضت به المحكمة العليا في03الذي جاء 1989 05القرار الصادر بتاريخ

من المقرر أن رفض تجديد اإليجار دون إلزام المؤجر بسدادتعويض اإلخالء laquo فيه

بسبب هدم كامل العمارة أو جزء منها يلزم المؤجر إنذارالمستأجر و تقديم القرار

اإلداري اآلمر بهدم كامل العمارة أو جزء منها و لما كان

الثابت في قضية الحال أن المطعون ضده لم ينذر الطاعنين بالخروج و لم يقدم

للمرافعات القرار اإلداري اآلمر بهدم العمارة أو جزء منها فإن قضاة المجلس بتعيينهم

خبير للقول هل المحل المتنازع عليه مهدد أم ال باالنهيار خالفوا القانون و استوجب raquo (1)

نقص قرارهم يلتمس المؤجر من خالل الدعوى التي يرفعها الحكم بصحة

التنبيه باإلخالء و إلزام المستأجر بإخالء العين دون تعويض

المطلب الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم بعد 0205صدور

المؤرخ تراجع المشرع من خالل تعديل القانون التجاري 0205بموجب القانون

المتضمن تعديل القانون التجاري تراجع عن أحكام 200506 في 02التنبيه باإلخالء

و التعويض اإلستحقاقى و اخضع إنهاء عقد اإليجارالتجاري للقواعد العامة في العقود

مكرر من187القائمة على إستقالل اإلرادة فنصت المادة القانون التجاري في فقرتها

يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجلالمحدد في العقد دون laquo الثانية

حاجة إلى توجيه تنبيه باإلخالء ودون الحق في الحصولعلى التعويض اإلستحقاقي

المنصوص عليه في هذا القانون ما لم يشترط األطراف raquo خالف ذلك

117 ص 4 عدد 1990 مجلة قضائية 56060ملف رقم 1989 05( قرار في 1 03 )

الفرع األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري إن إنهاء مدة عقد اإليجار الذي أبرم بعد صدور التعديل

المؤرخ في يجعل من المستأجر الذي يستفيد منه شاغال 20050206

دون حق و ال سند و يلزم بمغادرة األمكنة إذا لم يحصل بينه و بين المؤجر إتفاق

بإبرام عقد جديد و ذلك مهما طالت مدة استغالله لنشاطه التجاري داخل العين المؤجرة

و ال يلزم المؤجر بتوجيهتنبيه باإلخالء و ال يعرض تعويض إستحقاقي

وعلى ذلك إذا امتنع المستأجر عن اإلخالء فيمكن للمؤجرطرده باللجوء إلى القضاء عن

طريق دعوى أو بالحصول على نسخة التنفيذية لعقد اإليجار

أوال طرد المستأجر عن طريق إمهار عقد اإليجار التجاريبالصيغة التنفيذية

تبرم عقود اإليجار التجاري بعد التعديل بإفراغها فيمحررات رسمية و هذه األخيرة

320كل حكم أو laquo تعتبر سندات تنفيذية إذا تنص المادة من قانون اإلجراءات المدينة

و تبعا لمحتوى هذه raquo سند ال يكون قابل للتنفيذ إال إذا كانممهورا بالصيغة التنفيذية

المادة فإن العقود الموثقة حجة ال يقبل في مواجهتا إالالدفع بالتزوير و تتمتع بنفس القوة

التنفيذية لألحكام القضائية كما يخول حائزها سلطةتنفيذها مباشرة دون الحاجة إلى

اللجوء إلى القضاء فمتى حل اجل االلتزام يقوم الموثقمباشرة بوصفه ضابط عموميا

بتحمل ذيل العقد التوثيقي الصيغة التنفيذية المنصوص من قانون320عليها في المادة

اإلجراءات المدنية فيصبح العقد بذلك قابال للتنفيذ بالطرقالودية وفقا ألحكام المادة

من قانون اإلجراءات المدنية و الجبرية وكأنه حكم 330قضائي نهائي قاضي في

الخصومة وتبعا لذلك فإن عقد اإليجار التجاري المفرغ في محرر

رسمي ينتهي بحلول األجل المحدد فيه فإذا إمتنع المستأجر عن إخالء األمكنة على

المؤجر أن يحصل على الصيغة التنفيذية للعقد من عند الموثق ثم يمكنه طرد

المستأجر من األمكنة عن طريق المحضر القضائي بإستعمال كافة طرق التنفيذ بما فيها

الجبرية ثانيا دعوى الطرد

يمكن للمؤجر في حالة إمتناع المستأجر عن إخالء العينرغم حلول أجل العقد أن يلجأ

إلى القضاء ويطلب طرد المستأجر من األمكنة على أساسأنه أصبح شاغال دون حق وال سند بانتهاء مدة اإليجار

ويختص قاضي االستعجال بدعوى الطرد لتوافر عناصراالستعجال فيها طبقا للمادة

من قانون اإلجراءات المدنية وقياسا على ما استقر 183عليه اجتهاد المحكمة العليا في

اإليجار المدني حيث اعتبرت المحكمة العليا أن القاضياالستعجالي مختص في

دعاوى الطرد بالنسبة لعقود اإليجار المبرمة بعد صدورالمرسوم

03 03المتعلق بالترقية العقارية وقد جاء في 1993 93 التشريعي 01المؤرخ في

حيثيات01 187628 ملف رقم 2000لكن حيث أنه laquo 18قرارها المؤرخ في

بالرجوع إلى عقد اإليجار المبرم بين الطاعن و المطعونضده فإنه حددت مدة العقد

بسنة وبالتالي بعد إنهاء هذه المدة فإنه الطاعن للمستأجر محتال دون سند صحيح

ومن حق المطعون ضده المؤجر اللجوء إلى قاضي )1االستعجال إلزالة اإلعتداء )

laquo

و ما يؤكد اختصاص القاضي اإلستعجالي بدعوى الطرد ماذهبت إليه الغرفة التجارية

بالمحكمة العليا التي أقرت باالختصاص بطرد المستأجرالذي أبرم عقد إيجار لمدة ثالثة

و عشرون شهرا لنه ال يخول له اإلستفادة من أحكامالتجديد وقد جاء في قرار لها

و لما كان ثابتا أن قاضي اإلستعجالي الذي قضى بطرد laquo13 مؤرخ في 199907

المستأجر الطاعن من محل التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجارالتي حددت بثالث و

عشرين شهرا معتبرا إياه أصبح يحتل األماكن دون وجهأوسن يكون قد طبق صحيح

القانون raquo(2) فهذا القرار و عن كان ال يتعلق مباشرة بالحالة التي

تدرسها ولكن يفهمك منه ضمنيا اعتراف االجتهاد القضائي االستعجال باالختصاص في دعوى

المجرد عند حلول أجل عقد اإليجار المحدد و المتفق عليه بين األطراف

مكرر من187الفرع الثاني الطبيعة القانونية للمادة القانون التجاري

02فقرة مكرر من القانون187يلزم المستأجر laquo تنص المادة

التجاري في فقرة الثانية بمغادرة المكنة المستأجرة بانتهاء الجل المحدد في العقد

دون الحاجة على توجيه تنبيه باإلخالء دون الحق في الحصول على تعويض اإلستحقاتق

المنصوص عليه في هذاالقانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

210ذيب عبد السالم المرجع السابق ص (1 )1 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13 07( قرار في 2 137ص ) لتحديد الطبيعة القانونية لهذا النص ال بد من الرجوع إلى

القواعد العامة و نعلم أن القواعد القانونية تصنف إلى قواعد آمرة و أخرى مكملة

فاألولى هي التي ال يجوز لألفراد مخالفتها و اتصالها بأمور يحرص المشرع على عدم

المساس بها للمحافظة على النظام الذي يقوم عليه المجتمع و هي أمور تتصل اتصاال

وثيقا بكيان المجتمع و مقوماته األساسية

أما القواعد المكملة أو المفسرة فهي التي يجوزمخالفتها و ذلك باإلتفاق على ما

يخالفها و يحالف حكمها و ذلك ألنها ال تتعلق بكيانالمجتمع و مقوماته األساسية و

بالتالي فإن مخالفاتها ال تعتبر إخالال بالنظام العام ال يعنيذلك أن القاعدة المكملة تخلو

من صفة اإللزام و إنما تتوفر لها هذه الصفة طالما أناألفراد وقت إبرام تصرفاتهم لم

يخالفوا الحكم الذي تقرره و للتمييز بين النوعين باإلضافة إلى معيار تعلق القاعدة

بالنظام العام يمكن االستدالل بصياغة النص القانوني الذي جاء بالقاعدة و ألفاظه إذ أن

المشرع كثيرا ما يستخدم بعض األلفاظ في صياغة القاعدة القانونية تدل بما ال يدع

مجاال للشك عن نوعية وطبيعة القاعدة القانونية

و بتطبيق هذه األحكام على نص الفقرة الثانية من المادة مكرر من القانون187

فهذا يفيد أنها raquo ما لم يشترط األطراف خالف ذلك laquo التجاري التي تنص في آخرها

من القواعد المكملة وبالنتيجة يمكن لألطراف االتفاق علىما يخالفها فيمكن االتفاق

على إخضاع إنهاء عقد اإليجار لشروط معين قد تكونتوجيه التنبيه باإلخالء أو إنذار

بسيط أو بعرض التعويض االستحقاق أو غيرها إال ان هذافي الواقع مستبعد فالمؤجر

الذي تخلص من اإلجراءات التي كانت تقيد حريته فيالتصرف في ملكيته يستبعد أن

يقيدها بإرادته و أيا كان األمر فإن أي إتفاق يخالف أحكام هذه المادة البد

من ذكره في المحرر الرسمي الذي أفرغ فيه عقد اإليجار ألنه هو وسيلة

اإلثبات الوحيدة و القاضي إذا ال يمكنه استبعاد عرض عليه النزاع بشأن العقود 02

05المبرمة بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري من التطبيق إال بما187المادة

يوجد من أحكام مخالفة لها وردت في هذا المحرر و يترتب على ذلك أنه للمتعاقدين

مطلق الحرية في تحديد اإلجراءات و الشروط التي ينتهي بها العقد بالنسبة لعقود

إيجار المحالت المخصصة لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي المبرمة بعد تاريخ دخول

مكرر من187المادة القانون التجاري حيز التنفيذ إذ يصبح كل طرف ملزم

باحترامها شأنها شأن باقي االلتزامات التعاقدية األخرى فإذا ما كان عقد اإليجار قد

تضمن أن ال ينتهي اإليجار إال بتنبيه بإخالء يوجهه المؤجر للمستأجر في زمن معين أصبح

المؤجر مقيد في ممارسة حق االسترجاع بإتمام ذلك اإلجراء في األجل المحدد فإن لم

يعين أجل محدد للتنبيه وجب الرجوع إلى إرادة المتعاقدين فإن قصدا الرجوع إلى

مواعيد اإلخالء المقرر في من القانون التجاري وجب احترام هذه المواعيد و إذا 173

كان عقد اإليجار قد تضمن الشكل الذي يجب أن يتم به تبليغ هذا التنبيه كأن يشترط

ان يكون ذلك عن طريق المحضر وجب إحرام هذا الشكل أيضا إذا تضمن عقد اإليجار

بند يلزم المؤجر بدفع تعويض معين للمستأجر قبل إلزامه بإخالء العين المؤجرة

أصبح المؤجر حينئذ مقيد بممارسة حق االسترجاع أيضا بأداء ذلك التعويض الذي التزم

به للمستأجر و خالصة ما نتوصل إليه من هذا المبحث

أن المستأجر العقار الستغالله في ممارسة نشاط التجاريبموجب عقد مبرم قبل صدور

يتمتع بحصانة منحها له المشرع إذا اكتسب القاعدة 0205التجارية وفق القانون

التجاري و محله الشروط القانونية تحمى هذه الحصانة تعطيه الحق في الحصول على

تعويض إذا تم تجريده من ملكيته التجارية في حين ال يتمتع المستأجر بعقد أبرم بعد تاريخ الحق

للتعديل بهذه الحصانة إذ يخضع عقده إلرادة األطراف و حرية اتفاقهم

إن المشرع قد يشترط الكتابة لقيام تصرف من التصرفات بحيث ال تقوم هذه األخيرة

و ال تنتج أثارها القانونية إال إذا أفرغت إرادة المتعاقدينفيها أمام موظف رسمي

فهذه الكتابة تعتبر ركنا شكليا في التصرف فإذا إنعدمتهذه الشكلية إنعدم التصرف

معها أما إذا إشترط الكتابة إلثبات التصرف فإن تخلفها ال( مما يعنى1يؤدي إلى بطالنه)

أن القاعدة لتحديد طبيعة الكتابة هي الجزاء المترتب على تخلفها

مكرر من187و ذلك laquo و تبعا لذلك و إستنادا إلى المادة القانون التجاري التي تنص

فإن إفراغ عقد اإليجار التجاري في محرر رسمي هو ركنفي هذا raquo تحت بطالن

العقد فعقد اإليجار التجاري إذن أصبح بموجب هذا التعديلمن العقود الشكلية التي

تتطلب لصحة إنعقادها إضافة إلى توافر األركان العامة منتراض و محل و سبب

مشروعين أن يتبع فيها الشكل الذي يوجبه القانون و اصبحيشكل إستثناء من قاعدة

59يتم العقد laquo الرضائية في العقود التي أقرتها المادة من القانون المدني إذ تنص

بمجرد أن يتبادل الطرفان التعبير عن إرادتهما المتطابقيندون اإلخالل بالنصوص

القانونية raquo و من ثم إذا عرض على القاضي نزاع حول إيجار تجاري

فعليه قبل التطرق إليه أيا كان موضوعه التحقق من وجود المحرر الرسمي الذي

أفرغ فيه العقد حتى و لو لم ينازع األطراف في قيامه و اقروا بوجوده و ذلك ألن العقد

في حالة عدم إفراغه في محرر رسمي يعد باطال وال يمكن لألطراف تصحيحه

بإقرارهم مكرر من القانون187الفرع الثاني سريان المادة

التجاري من حيثالزمان

يخضع سريان القواعد القانونية من حيث الزمان إلىمبدأين هما عدم الرجعيةو

األثر الفوري للقانون فيقضى األول بأن أحكام القوانينال تسرى إال على ما يقع من

محمد زهدور الموجز في الطرق المدنية لإلثبات في (1 25التشريع الجزائري ص )

تاريخ العمل بها و ال يترتب عليها اثر فيما وقع قبلها و في من2ذلك تنص المادة

ال يسري القانون إال على ما يقع في المستقبل وال يكونله أثر laquo القانون المدني

و يقضي مبدأ األثر الفوري للقانون أن يطبق القانونالجديد بأثر مباشر على raquo رجعي

اآلثار الجارية للمراكز القديمة إال أنه يفرق في ذلك بينالمراكز القانونية التي تخضع

لهذا المبدأ و بين المراكز العقدية التي تخضع أثارهاللقانون القديم ذلك ألن إخضاعها

للجديد فيه تعديل للعقد و القاعدة أن العقد شرعية المتعاقدين

لم و المشرع خالل التعديل الذي أدخله على القانون 0205التجاري بموجب القانون

يكثف بالقواعد العامة و إنما نص صراحة على التاريخ الذييبدأ من خالله سريان

مكرر و بالنتيجة فإن العقود التي أبرمت قبل187المادة تاريخ نشر هذا القانون أي قبل

يطبق20050609و أن أطراف هذه العقود غير 5975عليها أحكام األمر

ملزمين بإفراغها في محرر رسمي و هذا ما يحتم علىالقاضي عند نظره في

النزاعات المتعلقة باإليجار التجاري أن يبحث في تاريخإبرامها ألنه هو المعيار المحدد

للقانون الواجب التطبيق و رغم أن أعمال هذه القواعد يؤدي إلى إخضاع أوضاع

قانونية متشابهة ألحكام قانونية مختلفة مما يخلق لدى الناس شعور بعدم المساواة أمام

القانون إال أن إحترام إرادة األفراد الخاصة توجب ذلك ألنهم عند التعاقد قد أخذوا

في إعتبارهم النصوص الموجودة

هو من و خالصة هذا المبحث أن عقد اإليجار التجاري 5975المبرم في ظل األمر

العقود الرضائية يكفي في إبرامه تبادل اإليجاب و القبولبين المؤجر و المستأجر برضا

سليم و محل و سبب مشروعين حتى يرتب العقد كافةأثاره أما عقد اإليجار التجاري

فهو من العقود الشكلية فال يمكن أن يرتب أثاره بعد 0205المبرم في ظل القانون

توافر الرضا و المحل و السبب المشروعين إال إذا تم إفراغه في محرر رسمي

فكيف يتم إثبات كل من العقدين المبحث الثاني إثبات عقد اإليجار التجاري

إلى تغيير القواعد التي تحكم أدى تعديل القانون 0205التجاري بموجب القانون

إثبات عقد اإليجار التجاري وأصبح أطراف العقد المبرمبعد التعديل مطالبين في

قبل تعيله و إثبات عقدهم بغير ما يطالب به أطراف 5975العقد المبرم في ظل األمر

توضيحا لذلك تم تقسيم هذا المبحث إلى مطلبين خصصاألول إلثبات عقد اإليجار

قبل تعديله و الثاني إلثبات العقد المبرم بعد التجاري 5975المبرم في ظل األمر

التعديل الذي أدخل على القانون التجاريالمطلب األول إثبات عقد اإليجار التجاري المبرمقبل 59

75في ظل األمر تعديله

نتعرض من خالل هذا المطلب إلى القاعدة في اإلثبات فيالمواد التجارية أوال ثم

إلى ما إستقر عليه القضاء في إثبات عقد اإليجار التجاريلفرع األول القاعدة في إثبات العقود التجاريةا

إن اإلثبات في المواد التجارية حر كقاعدة عامة و يستفادهذا الحكم من النص

من القانون30يثبت كل عقد تجاري بسندات laquo المادة التجاري التي تنص على

رسمية أو بسندات عرفية بفاتورات مقبولة بالرسائل بدفاتر الطرفين باإلثبات

بالبينة أو بأية وسيلة أخرى إذا رأت المحكمة وجوب raquoقبولها

من القانون المدني التي333و كذلك من نص المادة إستثنت المسائل التجارية من مجال

تطبيقها عندما عددت الحاالت التي يجب فيها اإلثباتبالكتابة إذ جاء في فقرتها

في غير المواد التجارية إذا كان التصرف القانوني تزيدقيمته laquo األولى

دج أو كان غير محدد القيمة فال تجوز100000على البينة في إثبات وجوده أو

إنقضائه ما لم يوجد نص يقضي بغير ذلك raquo (1) و يترتب على إطالق المشرع حرية اإلثبات في المادة

التجارية أنه يمكن إثبات التصرف التجاري أيا كانت قيمته بالكتابة أو البينة أو

القرائن أو بأي وسيلة أخرى تراها المحكمة و انه يجوز إثبات ما يخالف أو يجاوز ما إشتمل

عليه سند كتابي بشهادة الشهود و القرائن وكافة طرق اإلثبات

و باعتبار عقد اإليجار التجاري من العقود التجارية فإنهيمكن مبدئيا إثباته بمختلف

طرق اإلثبات هذا ما يمكن استخالصه من قواعد اإلثبات لكن هل استقر

القضاء على ذلك أم كان لهموقف أخر

لفرع الثاني إثبات عقد التجاري وفق ما إستقر عليها القضاء

من القانون التجاري التي تجعل30رغم صراحة المادة اإلثبات حرا في العقود

التجارية إال أن اجتهاد المحكمة العليا استقر على ما يخالفذلك في شأن إثبات عقد

اإليجار التجاري و ذلك عندما قيدت إثبات العقد الذي يبرمشفاهة بضرورة تقديم

وصوالت الكراء و بالتالي فإذا كان عقد اإليجار الذي افرغ في سند مكتوب

رسمي أو عرفي يتم إثباته بهذه الكتابة و في غياب ذلك على المستأجر تقديم

وصوالت الكراء إلثبات صفته كمستأجر شرعي مالك للقاعدة التجارية و إال أعتبر شاغال

من دون حق و السند كما أن المحكمة العليا تستبعد و ترفض أي وسيلة إثبات

أخرى في حالة العقد الشفهي و هكذا يستبعد السجل التجاري و الوثائق المسلمة من إدارة

الضرائب أو اإلتحاد العام للتجار أو التجارة أو الصناعة و يستبعد أيضا وصل الكراء

أو الماء أو الهاتف و أعتبرت المحكمة ان هذه الوثائق ال تكفي إلثبات صفة

المستأجر و ال يؤخذ بها ذلك ألن إثبات العالقة بين المؤجر و المستأجر البد أن تكون

بكتابة صادرة عن المؤجر كما إعتبرت أن طول مدة شغل العقار و ممارسة النشاط

التجاري فيه ال يمكن األخذ به كدليل لقيام عالقة اإليجار

وعلى ذلك قضت المحكمة العليا199305من المستقر laquo 10في قرارها المؤرخ في

عليه قضاء أن اإليجار يثبت بعقد رسمي أو بتقديم إيصاالتاإليجار و لما ثبت في

قضية الحال أن الطاعن لم يثبت صفته كمستأجر سواءيعقد إيجار مكتوب أو وصوالت

من القانون333( المادة 1 20المؤرخ في 10 20050705المدني بعد تعيلها بموجب القانون )

المتمم للقانون المدني اإليجار مكتفيا بإثبات تسجيله بالسجل التجاري و تسديد

الضرائب فإن هذه الوثائق ال تثبت العالقة اإليجارية كما أن أطول مدة اإلستغالل ال

تشكل كذلك دليال على وجودعقد

اإليجار raquo(1) و كخالصة فإن عقد اإليجار التجاري المبرم قبل التعديل

الذي أدخل على القانون التجاري ال يمكن إثباته إال بتقديم محرر عرفي أو رسمي أو

وصوالت الكراء و ذهبت المحكمة العليا إلى أنه يكفي تقديم وصل كراء

واحد ويفهم ذلك من حيثيات11 الذي جاء فيه 1988و لكن وحيث أنه بالرجوع laquo

27قرارها الصادر بتاريخ إلى القرار المطعون فيه فإن مزاعم الطاعن ال تقف أمام

ما أعتمد عليه القرار من أدلة كتابية لدى قضاة الموضوع و أن الطاعن رغم زعمه

بأنه مستأجر للمحل التجاري من المدعي عليها منذ ثمان سنوات إال أنه لم

يستطع أن يقدم للمجلس ولووصل إيجار واحد raquo (1)

وتبعا لذلك فإن القاضي الذي يعرض عليه نزاع يتعلق بعقدإيجار تجاري أبرم في ظل

قبل تعديله و أنكر أحد األطراف قيام العالقة 5975اإليجارية ال يمكن له أن األمر

يأخذ كدليل لإلثبات إال الكتابة الرسمية أو العرفية أو وصوالت الكراء

أما إذا أقر األطراف بوجود العقد و لم ينازعوا في قيامةفاللقاضي أن يفصل في

الدعوى حتى ولو لم يوجد في ملفها محرر أو وصل كراء المطلب الثاني إثبات عقد إليجار التجاري المبرم بعد

صدور القانون0502

إن عقد اإليجار التجاري المبرم بعد التعديل الذي أدخل 5975على األمر

أصبح من العقود الشكلية إذ يجب المتضمن القانون 0205التجاري بموجب القانون

تحريره تحت طائلة البطالن في محرر رسمي و بذلك فإنأي شخص يدعي انه طرف

في عالقة إيجارية بموجب عقد إيجار تجاري أبرم بعد صدور القانون السالف الذكر

ملزم إلثبات صحة ما يدعيه بتقديم محرر رسمي افرغ فيههنا التصرف و يشترط في

من القانون المدني324هذا المحرر الرسمي طبقا للمادة أن يقوم بتحريره ضابط

عمومي و هو الموثق في حدود إختصاصه و أن يحترم في تحريره األشكال القانونية

اإلجتهاد القضائي للغرفة107969ملف رقم 199310( قرار في 1 05التجارية و البحرية )

80عدد خاص ص 04 عدد 1992 المجلة القضائية 5090ملف رقم 1988

27( قرار في 1 11 89ص ) و تكتسي الورقة الرسمية إذا توافرت فيها الشروط

القانونية الذاتية في اإلثبات حيث ال يطلب ممن يحتج بها أن يثبت صحتها و لكن على من

ينكرها و ينفي عالقة اإليجار أن يقيم الدليل على بطالنها وليس له طريق في

ذلك إال الطعن فيها بالتزوير

و من دون الكتابة الرسمية ال يمكن إثبات عقد اإليجارالتجاري و ال مكان لمواجهة

غيابها باإلقرار أو توجيه اليمين الحاسمة و ال مجال أيضاللحديث عن بداية الثبوت

بالكتابة بتقديم وصوالت كراء قصد إستكمالها بشهادة الشهود أو القرائن

ويبقى تصور حالة واحدة يمكن فيها إثبات عقد إيجار تجاريابرم بعد صدور القانون

بالبينة و القرائن و جميع طرق اإلثبات وهي حالة 0205فقدان السند الرسمي

من336يجوز اإلثبات بالبينة laquo المنصوص عليها بالمادة القانون المدني التي جاء فيها

فيما كان يجب إثباته بالكتابة إذا فقد الدائن سندهالكتابي لسبب أجنبي خارج عن

إرادته raquo فهذه المادة تجيز اإلثبات بالبنية أو القرائن ألي عقد

يشترط القانون إثباته بالكتابة ولو كان عقدا شكليا ويالحظ أن هذه المادة تنص على حالة

فقدان الدائن لسنده ولكنها في الحقيقة تنطبق على جميع من يريد التمسك بها ممن )

1تتوفر فيه الشروط المنوه عنها ) و يجب على من يريد اإلستفادة من هذه الحالة أن يثبت

مايلي أنه قد أفرغ فعال عقد اإليجار التجاري في محرر رسمي 1

و أن هذا العقد كان مستوفيا لجميع الشروط الموضوعية و الشكلية

أن يثبت واقعة ضياع السند و فقدانه وهي واقعة مادية 2تثبت بجميع طرق اإلثبات

أن يثبت السبب األجنبي بأن يقدم الدليل على أن ضياع 3السند كان لحادث حريق أو

غرق أو حرب أو لسبب راجع على شخص ثالث كسارق أو مغتصب

وحتما فإن إشتراط إفراغ عقد اإليجار في محرر رسمي يخفف على أطرافه عبء

إثباته و يسهل على القاضي التحقق من قيامه و البحثفي أركانه خاصة مدته و بدل

اإليجار بكوش يحي أدلة اإلثبات في القانون المدني الجزائري (1

( و الفقه اإلسالمي المؤسسة الوطنية237للكتاب ص

و نلخص من خالل هذا المبحث إلى أن إثبات عقد اإليجارالتجاري المبرم قبل تعديل

يكون بتقديم محررات رسمية كانت أو عرفية القانون 0205التجاري بموجب القانون

أفرغ فيها العقد أو بتقديم وصوالت الكراء أما العقد الذيأبرم بعد صدور القانون

السالف الذكر فال يمكن إثباته إال بتقديم المحرر الرسميالذي أفرغ فيه العقد مع

مراعاة قواعد اإلثبات كما سبق شرحه هذا عن إثبات عقد اإليجار التجاري و يبقى السؤال كيف

يتم إنهاؤه و متى يحقلألطراف تجديده

الفصل الثاني تجديد عقد اإليجار التجاري و إنهاؤه األصل في العقود أن العقد شريعة المتعاقدين فيتم

تعديله و تجديده و إنهاؤه باإلتفاق فيما بينهم إال أن المشرع خرج عن هذه القاعدة

في اإليجارات التجارية عندما أقر للمستأجر الحق في التمسك بتجديد اإليجار و قيد

سلطة المؤجرة في إنهاء عقد اإليجار حتى و لو كان محدد المدة بعرض التعويض

اإلستحقاق أو إثبات السبب الخطير و المشروع تجاه المستأجر المخلي وفق أحكام

من القانون التجاري177المادة و إثر02رجع المشرع إلى القواعد العامة وألغى 2005

09التعديل المؤرخ في أحكام التعويض اإلستحقاقي و التنبيه باإلخالء و أصبح عقد

اإليجار التجاري كغيره من العقود يخضع لإلدارة الحرة ألطرافه

وقد تم تقسيم هذا الفصل لتوضيح ذلك إلى مبحثين نتعرض في األول إلى أحكام تجديد

عقد اإليجار التجاري و في الثاني إلى إنهاء هذا العقد 5975و ذلك وفقا ألحكام األمر

المعدل له المتضمن القانون التجاري قبل تعديله و 0205القانون

المبحث األول تجديد عقد التجاري يخضع تجديد عقد اإليجار التجاري المبرم قبل التعديل إلى

و174أحكام المواد ما يلبيها من القانون التجاري التي تمنح لمستأجر العقار ما

يسمى بحق اإليجار و هو الحق الذي يخول له التمسك بتجديد العقد رغم حلول أجله

وذلك إذا توفرت فيه فتطبق عليه أحكام المادة الشروط القانونية أما العقد 02

05المبرم بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري التي تخضع تجديده إلرادة 187

األطراف المستقلة و من خالل المطلب األول لهذا المبحث نتناول تجديد عقد

اإليجار التجاري المبرم في قبل تعديله وفي الثاني نتعرض لتجديد العقود المبرمة 59

75بعد التعديل ظل األمر على النحو التالي

المطلب األول الحق في تجديد اإليجار فيقبل تعديله 59 75ظل األمر

يتعلق تجديد اإليجار التجاري بالعقود التي تبرم لمدةمحددة أما غير محددة

المدة فال تطرح بشأنها المسألة ذلك ألنها تظل قائمة ومستمرة إلى حين إعالن أحد

األطراف رغبته في إنهاءها و التجديد قد يكون صريحابالتعبير بين األطراف فيما

بينهم باإليجاب و القبول أو ضمنيا بتواصل اإليجار المنعقدإلى بعد األجل المحدد في

العقدالفرع األول التجديد الصريح العقد اإليجار التجاري

إن التجديد الصريح لعقد اإليجار التجاري قد يتم بتبادلاإليجاب و القبول بين

المؤجر و المستأجر و تحرير عقد إيجار جديد أو باإلتفاقعلى إستمرار العقد بشروطه

السابقة أو بأخرى مختلفة و هذا إعماال للقواعد العامةفي العقود كما قد يتم بممارسة

المستأجر للحق الذي كرسه له المشرع و هو حق التمسكبطلب التجديد الصريح طبقا

و ما يليها من القانون التجاري حماية له172ألحكام المادة من األضرار التي قد تلحق

به نتيجة رفض التجديدأوال شروط التمسك بحق تجديد عقد اإليجار التجاريمنها يتعلق بصاحب الحق و منها ما يتعلق بعقد اإليجارالشروط المتعلقة بصاحب الحق في التمسك بالتجديد

ال يجوز التمسك بحق التجديد إال من laquo أ جاء في المادة من القانون التجاري172

و يستخلص منه أنه raquo طرف المستأجرين أو المحولإليهم أو ذوي الحقوق

يمكن التمسك بتجديد عقد اإليجار التجاري لألشخاص التاليين

المستأجر األصلي الذي تربطه عالقة مباشرة مع المؤجر1048633 مالك العقار

1048633 ذوي الحقوق كالوارث أو الموصي له أو الموهوب له المحول إليه حق اإليجار الذي ينتقل إليه حق اإليجار

1048633 كمشتري القاعدة التجارية من مالكها مستأجر العقار

و يطرح السؤال بشأن مستأجر العين المؤجرة من الباطنو مستأجر القاعدة التجارية

لتسييرها تسييرا حرا بالنسبة للمستأجر من الباطن فيجوز له أن يطلب التجديد

من المستأجر األصلي في حدود الحقوق التي يتمتع بها هذا األخير من مالك العين

المؤجرة وفي ذلك نصت المادة فقرة198يجوز للمستأجر من الباطن ان يطلب تجديد laquo

أولى من القانون التجاري إيجاره من المستأجر األصلي في حدود الحقوق التي يتمتع

بها هذا األخير نفسه منالمالك raquo

كما يجوز له أن يطلب تجديد عقد اإليجار من المالك إذا كانقد رخص صراحة أو

ضمنيا باإليجار من الباطن أو وافق عليه أو إذا لم تكناألماكن محل اإليجار األصلي

تشكل في حالة اإليجار الجزئي من الباطن كال مشاعا مادياأو في نية األطراف فقرة األخيرة من القانون189المشتركة ) المادة

التجاري ( أما إيجار التسيير الحر و المقصود به إيجار القاعدة التجارية

من مالكها مستأجر العقار فقد إستقرت المحكمة العليا بشأنه أنه ال يمكن أن تطبق

عليه أحكام اإليجار التجاري07 فقضت في قرارها المؤرخ في 12مايلي 1999

ال يمكن إعتبار عقد التسيير الحر بمثابة عقد إيجار تجاري

laquo مهما طالت مدة بقاء المسير بالمحل التجاري و ال يستوجب التنبيه باإلخالء إذ

ينتهي في أي وقت بمجرد وبالتالي فإن مستأجر القاعدة التجارية لتسييرها تسييرا (1

حرا ال يملك ( raquo إنذار مكتوب حق التمسك بتحديد اإليجار و قد قضى مجلس قضاء

الشلف في قرار له مؤرخ في بإلزام مستأجر القاعدة التجارية بإخالء العين 20050430

المؤجرة إلنهاء مدة اإليجار و رفض دفع المستأجر ببطالن التنبيه باإلخالء و

جاء في حيثيات هذا حيث أن قاضي الدرجة األولى أصاب في حكمه لما إستند

laquo القرار203على المادة من القانون التجاري و اعتبر المستأنف مستأجر مسير و

أن إنهاء عقد اإليجار ال176 و 173يخضع للشروط النصوص عليها بالمواد raquo (2)

من القانون التجاري بأن يثبت المستأجر أنه يستغل المتجر بنفسه أو بواسطة

أحد تابعة كالوكيل أو مدير الشركة إذا كانت النيابة إتفاقية أو الحارس القضائي أو

الوصي أو القيم أو الوكيل عن الغائب إذا كانت النيابة قانونية و يؤكد حق الحارس

القضائي أو وكيل في من201تجديد إيجار المحل التجاري ما تقضي به المادة )

3القانون التجاري ) الشروط المتعلقة بعقد اإليجار

من169أ أن يرد اإليجار العقارات المذكورة في المادة القانون التجاري

عدد2001 المجلة القضائية 201563ملف رقم 1999 07( قرار في 1 12 209 ص 01 )

2005عن الغرفة التجارية بمجلس قضاء الشلف 05 30( قرار في 2 04 128فهرس رقم )

60جنادي جياللي المرجع السابق ص (3 ) بأن يكون اإليجار من اجل ممارسة نشاط تجاري بذلك

تستبعد اإليجارات التي تتم من اجل ممارسة المهن الحرة أو المدنية أو الحرفية و

في الحالة األخيرة إشترط المشرع أن يكتسب الحرفي صفة التاجر وان يقيد نفسه

قي السجل التجاري كما و4 من القانون التجاري ) 169رد ذلك في المادة )

ج أن تكون مدة اإليجار سنتين فأكثر بعقد مكتوب و بعقدشفهي أربع سنوات متتالية

ودون إنقطاع فعلى المستأجر أن يثبت أنه إستغل المحلحسب ما سبق ذكره و

إال سقط حقه في التمسك بالتجديد و يمكن إلزامه بالخروجبمجرد إنقضاء المدة و

هو ما كرسته المحكمة العليا بموجب قرار07عندما 1999 13صادر بتاريخ

رفضت الطعن المرفوع من المستأجر ضد قرار قضىإستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث وعشرينشهرا معتبرة إياه

1انه اصبح يحتل األماكن دون حق أو سند ) ) ثانيا إجراءات تجديد عقد اإليجار

من القانون التجاري و ما174يتم التجديد طبقا للمادة يلبها بتقديم طلب إلى المؤجر

يتضمن رغبة المستأجر في التجديد أثناء سريان العقدوقبل إنتهاء مدته بستة أشهر على

األقل و ذلك بموجب عقد غير قضائي عن طريق المحضرأو برسالة موصول عليها

مع طلب العلم بالوصول كما يجوز أن يتم التبليغ للمسيرالذي يتوفر فيه الصفة الكافية

إلستالمه وفي حالة تعدد المالكين للعقار المؤجر يكفيتوجيه الطلب ألحدهم ليسرى

عليهم جميعا إال إذا كانت هناك شروط أو إتفاقات أخرىبين األطراف تخالف ذلك و

أوجب المشرع أن يتضمن طلب التجديد تحت طائلة بطالنهمضمون الفقرة األخيرة من

من174يتعين على المؤجر في أجل ثالثة laquo المادة القانون التجاري التي تنص

أشهر من تاريخ تبليغ طلب التجديد أن يحيط الطالب علمابنفسه اإلجراء إذا كان يرفض

التجديد مع إيضاح دوافع هذا الرفض و يعتبر المؤجر إذا لميكشف عن نواياه في هذا

األجل موافقا على مبدأ اإليجار السابق raquo وعلى المؤجر خالل األشهر الثالث التي تلي تاريخ تبليغه أن

يبين موقفه تجاه طلب التجديد و الذي ال يخرج عن أحد الحاالت التالية

الموافقة على التجديد دون قيد أو شرط في هذه الحالة1048633 يجدد العقد بشروطه

9السابقة وبنفس المدة شرط أن ال تتجاوز من القانون175سنوات) المادة

01التجاري فقرة ) على بن غانم الوجيز في القانون التجاري وقانون (4

187األعمال موفم للنشر ص )01 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137ص ) الموافقة على التجديد ولكن بشروط أخرى فإذا وافق

1048633 عليها المستأجر كان األطراف أمام عقد جديد يجب إبرامه وفق الشروط الجديدة و يتم

في هذه الحالة اإلتفاق على مدة اإليجار بكل حرية و يمكن أن تتجاوز تسع سنوات

من القانون175)المادة ( التجاري

رفض المؤجر طلب التجديد و يجب عليه هنا أن يبلغ1048633 المستأجر بالرفض خالل

ثالث اشهر من تاريخ التبليغ و أن يوضح دوافعه في ذلك وأن يذكر فيه مضمون

من القانون التجاري تحت طائلة بطالن التبليغ194المادة من القانون174)المادة

التجاري الفقرتين األخيرتين (و يمكن للمستأجر أن ينازع المؤجر

1048633 عن سبب الرفض أو أن يطلب سداد تعويض اإلخالء أمام القضاء

عدم الرد على طلب التجديد خالل مدة الثالثة اشهر التي1048633 تلي التبليغ و يعتبر سكوته

موافقة ضمنية على تجديد اإليجار السابق بنفس شروطه من القانون174)المادة

( التجاري ثالثا سريان مفعول اإليجار الجديد

من القانون التجاري175يسري اإليجار الجديد طبقا للمادة من يوم تجديده و يقصد به

تاريخ توجيه التنبيه باإلخالء في حالة توجيه من قبل المؤجر أو األجل المألوف الذي

يلي طلب التجديد أما إذا كان المؤجر قد رفض تجديد اإليجار ثم عدل عن رأيه

بعد ذلك ووافق على التجديد و أبلغ المستأجر بموافقته فإن التجديد هنا يسري

إعتبارا من يوم تبليغ المستأجر هذه الموافقة بعقد غير قضائي طبقا للمادة

فقرة أخيرة من القانون175 التجاري

الفرع الثاني التجديد الضمني لعقد اإليجار التجاري إذا إنتهت مدة اإليجار دون أن يخطر أحد األطراف األخر

بإخالء المحل و بقي المستأجر مع ذلك في المكان المؤجر برضا المؤجر أعتبر

هذا بمثابة تجديد ضمني لإليجار وذلك ألن المشرع قيد إنهاء العقد في اإليجارات

التجارية بتوجيه التنبيه باإلخالء سواء تعلق األمر بعقود محددة المدة أو غير محددة

من القانون173)المادة ( التجاري فقرة األولى

و حتى يتجدد العقد ضمنيا يجب أن يكون هناك إيجار سابقمعين المدة و أن تنقضي

هذه المدة دون أن يوجه المؤجر تنبيها باإلخالء في مدة ستةاشهر على األقل قبل

األجل دون أن يقدم المستأجر طلب تجديد ألن التجديد في هذه الحالة يصبح صريحا

و أن يكون العقد كتابي وذلك ألنه في الغالب العقدالشفهي يكون غير محدد المدة إذا

و في laquo يتعذر إثباتها وعلي هذا نص المشرع في المادة من القانون التجاري173

حالة عدم التنبيه باإلخالء يتواصل اإليجار المنعقد كتابةبالتمديد

الضمني إلى ما بعد األجل المحدد في العقد مع مراعاةاألحكام المنصوص عليها في

العقد raquo يجدد عقد اإليجار التجاري ضمنيا وفقا لشروطه السابقة

ولمدة مساوية لمدة اإليجار175الذي حل أجله دون أن تزيد عن تسع سنوات ) المادة

من القانون التجاري ( أما إذا أراد المستأجر التعديل من شروط اإليجار السابقة

الذي تجدد ضمنيا فله أن يوجه طلب إلى المؤجر و ذلك أثناء التجديد و يفهم هذا من خالل

من القانون174نص المادة في حالة عدم التنبيه باإلخالء يتعين على المستأجر الذي

يرغب في laquo التجاري الحصول على تجديد إيجاره أن يتقدم بطلبه أو عند

اإلقتضاء في كل وقت أثناء فهذا الطلب و إن كان يهدف في ظاهره إلى تجديد

اإليجار فالغرض منه raquo تجديده في الحقيقة هو التعديل من شروط العقد ألن العقد يكون

قد تجدد ضمنيا بإنتهاء أجله دون توجيه التنبيه باإلخالء و لكن إن وجه المستأجر هذا

الطلب فإنه يصبح تجديدا صريحا و يمكن اإلتفاق على شروط جديدة بحرية و دون

التقيد بمدة تسع سنوات من القانون التجاري و175المنصوص عليها في المادة تجدر اإلشارة إلى أن التجديد

الضمني لعقد اإليجار يكون بقوة القانون و ال تشترط فيهالموافقة من المؤجر و ذلك

ألن سكوته و عدم إعتراضه على إستمرار المستأجر فيالبقاء في العين المؤجرة يفسر

بأنه قبول و بذلك يستفيد المستأجر من مدة إيجار تعادلمدة اإليجار السابق على أن ال

يتجاوز تسع سنوات و ال يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجارالمحدد ضمنيا بتوجيه تنبيه

باإلخالء إال إذا وافق المستأجر على اإلخالء قبل إنتهاء مدةالعقد المحدد و مع ذلك

إعتبرت المحكمة العليا أن عقد اإليجار إذا تجدد ضمنيا فإنهيجدد لمدة غير محددة و

يمكن للمؤجر أن يضع له حدا في أي وقت يتوجيه التنبيهباإلخالء فقضت في قرارها

12 المؤرخ في 11مايلي 1994 عند نهاية فترة اإليجار دون توجيه تنبيه باإلخالء يتجدد عقد

laquo اإليجار ضمنيا على أجل غير محدد وعليه فالمؤجر غير ملزم بأي مدة و يمكن أن

يوجه للمستأجر تنبيهاباإلخالء متى أراد raquo (1)

86حمدي باشا القضاء التجاري دار هومة ص (1 ) و كذلك الغرفة التجارية بمجلس قضاء الشلف أقرت بصحة

التنبيه باإلخالء الذي

وجهه المؤجرين إلى المستأجر خالل فترة التجديد الضمني9لعقد إيجار أبرم لمدة

سنوات و إنتهت مدته دون توجيه تنبيه باإلخالء فتجددضمنيا و إعتبرت الغرفة انه

ال يوجد مايثبت ان المؤجرين قد وافقوا على التجديدالضمني و قد جاء في حيثيات

مايلي 35 فهرس رقم 2005حيث أن دفع المستأنف laquo 26 قرارها المؤرخ في 02

كون أن العقد اإليجار تجدد ضمنيا مردود عليه كونه اليوجد ما يثبت أن عقد اإليجار

تجدد ضمنيا بموافقة المستأنف عليهم حيث أن قاضي الدرجة األولى لما قضى بالمصادقة على

التنبيه و تعيين خبير أصاب في حكمه كون أن المستأنف عليهم وجهوا للمستأنف

تنبيها ضمن األجل القانوني و طبقاللقانون و بالتالي يتعين تأبيد الحكم المستأنف raquo (2)

المطلب الثاني تجديد عقد اإليجار التجاري المبرم بعدصدور القانون

02 05 مكرر من القانون التجاري في187جاء في المادة laquo

فقرتها الثانية مما يلي يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجل

المحدد في العقد دون حاجة إلى التنبيه باإلخالء و دون الحق في الحصول على تعويض

اإلستحقاق المنصوص عليه فيهذا القانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

و يفهم من نص هذه المادة بمفهوم المخالفة أنه ليسللمستأجر أن يتمسك بحق التجديد

و إذا رغب في اإلستمرار في إيجار العقار فالبد أن يكون ذلك باإلتفاق مع المؤجر

و يعتبر العقد في جميع الحاالت عقد جديد حتى ولو تمإبرامه بنفس شروط العقد

السابق يخضع عقد اإليجار التجاري للقواعد العامة في 02

05فالتعديل الذي جاء به القانون التعاقد القائمة على إستغالل اإلدارة و حرية التعاقد و تم

تخليص المؤجر من القيود التي كانت مفروضة عليه و التي كانت تجعل المستأجر مالك

القاعدة التجارية في مركز يبدو انه أقوى من مركزه بصفته مالكا للعقار

و تتضمن المادة السلفة الذكر إلغاء ضمني ألحكام المادة من القانون التجاري و172

من ثم إلغاء لحق اإليجار و بالتالي مهما طالت مدةإستغالل المستأجر لنشاط تجاري

في العقار المؤجر فإنه يلزم بمغادرة األمكنة متى حلأجل عقد اإليجار إال إذا وافق المؤجر على إبرام عقد جديد

فهرس2005الغرفة التجارية مجلس قضاء الشلف 0526( قرار في 2 02 35رقم )

و لكن هذا اإللغاء الضمني ليس مطلق إذ أن العقود التيأبرمت قبل هذا التعديل تخضع

و ما يليها من القانون التجاري و172في تجديدها للمواد هو ما نصت عليه المادة

التي أضيفت إلى القانون التجاري بموجب01مكرر 187 من القانون03المادة 0205

يبقى تجديد عقود اإليجار المبرمة قبل النشر المذكور فيlaquo مكرر أعاله187المادة

خاضعا للتشريع الساري المفعول بتاريخ إبرام عقد raquo اإليجار

ويالحظ أن المشرع أبقى على حق تجديد اإليجار بالنسبةللعقود الجارية المبرمة قبل

التعديل رغم أن هذا الحق هو من المراكز القانونية التيفرضت على المتعاقدين

بموجب القانون و ليس من المراكز العقدية ألنه ال يقوم على إتفاق األطراف

و لذلك كان من المفروض أن يخضع لقاعدة األثر الفوريللقانون إعماال للمبادئ

القانونية و سريان القانون من حيث الزمان و بالتالي كانيجب أن يمس التعديل عقود

02و يترك المجال للحرية التامة في التعاقد و يتم 2005 09اإليجار المبرمة قبل

ولكن يبدو أن المشرع من خاللتوحيد األوضاع القانونية من01 مكرر 187المادة

القانون التجاري أراد المحافظة على إستقرار النشاطالتجاري و عدم مفاجئة أصحاب

و التي من الممكن أنالقواعد التجارية بإحكام التعديل تلحق بهم و بالوضع اإلقتصادي

05بأثر فوري أضرار كبيرة لو تم تطبيق القانون 02 و يطرح السؤال في هذا الصدد بشأن العقود التي تجدد

صراحة بإيجاب وقبول جديدين هل تعتبر عقود إيجار من المؤجر و المستأجر في 02

05تاريخ الحق لنشر القانون جديدة و تخضع بذلك ألحكام التعديل أم أنها تبقى خاضعة

و ما يليها172ألحكام المواد 75من األمر 59

الواقع انه في غياب إجتهادات و أحكام قضائية في هذاالصدد بالنظر لحداثة القانون

فاألرجح انه ال يوجد ما يبرر إبقاء هذه العقود خاضعة 0205للقانون السابق فهو

عقد جديد بإيجاب من المؤجر و موافقة من المستأجر دونتمسكه بالحق في التجديد

من القانون التجاري و هذا172الذي تنص عليه المادة يجعله يخضع ألحكام التعديل

و نفس الشيء بالنسبة لعقود اإليجار التي يوجه فيها تنبيهباإلخالء باعتبار أن هذا

األخير هو تصرف إرادي يرتب أثاره دون حاجة إلى موافقةالطرف األخر و هو

المستأجر فإذا إستوفى التنبيه شروطه القانونيةو تمإتباع اإلجراءات القضائية كما

يتطلبها القانون ترتب عن ذلك إنتهاء عقد اإليجار فإذاعدل المؤجر عن نيته في

رفض التجديد تحتم على الطرفان إبرام عقد جديد فإذا كانهذا العدول الحق لتاريخ

فإن العقد الذي يبرم بين الطرفين يخضع ألحكام 0205التعديل نشر القانون

مكرر من187الحالة األخرى التي يمكن إخضاعها للمادة القانون التجاري تتعلق بحق

األولوية الذي يكتسبه المستأجر في حالة إخالءه للعينالمؤجرة لوجود هدم كامل

بالعمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها لإلستغالل أو إلستحالةشغلها دون خطر نظرا

من177لحالتها إذا أقر له المشرع من خالل المادة القانون التجاري في فقرتها

األخيرة بحق األولوية في إستئجار العمارة المعاد بناؤها قبل تعديله و بناء على ذلك إذا كان عقد اإليجار األصلي 59

75أبرم في ظل القانون و كان اإلخالء بسبب حالة المبني وتم إعادة بناء هذا األخير

و ترميمه بعد نشر فإن المستأجر الذي يريد التمسك بحق األولوية يلزم 02

05باإلبرام عقد جديد القانون وفق ألحكام التعديل

و يستخلص من هذا المبحث بموجب أن مستأجر العقار بموجب عقد إيجار تجاري 59

75أبرم قبل تعديل األمر يتمتع إذا توافرت فيه الشروط القانونية و اصبح مالك 02

05للقاعدة القانون التجارية يتمتع بحق اإليجار و يمكن له المطالبة بتجديد

عقد اإليجار عند حلول أجاله في حين أن المستأجر للعين بعد هذا التعديل يلزم

بإخالء األمكنة متى حل اجل العقد ما لم يوافق المؤجر على إبرام عقد جديد

قبل تعديله و فكيف يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجار 5975الذي ابرم في ظل األمر

كيف يمكن للمستأجر أن يستمر في إستغالل نشاطهالتجاري في نفس العين التي اجرها

الذي عدل القانون التجاري بموجب عقد ابرم بعد 0205صدور القانون

المبحث الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري أصبح إنهاء عقود اإليجارات التجارية يخضع للقواعد إثر 02

05صدور القانون العامة في التعاقد القائمة على حرية اإلتفاق و إستقالل

اإلرادة فينتهي العقد على ذلك بمجرد حلول األجل المحدد في العقد و بهذا يكون المشرع

قد حرر إرادة المؤجر التي كانت قبل التعديل مقيدة بتوجيه تنبيه باإلخالء عند

الرغبة في وضع حد للعقد محدد المدة كان أو غير محدد و بعرض التعويض اإلستحقاقي

الذي قد تفوق قيمته قيمة العقار المؤجر أو بإثبات السبب الخطير و المشروع تجاه

المستأجر المخلي المحل و لدراسة أحكام إنهاء عقد اإليجار التجاري تم تقسيم هذا

المبحث إلى مطلبين يتعلق قبل تعديله والثاني بالعقد المبرم بعد التعديل األول 59

75بالعقد المبرم في ظل األمر الذي أدخل على القانون التجاري

المطلب األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم فيظل األمر

قبل تعديله 5975 إذا كان المالك المؤجر ال يرغب في تجديد اإليجار للمستأجر

الذي نشأ له الحق في اإليجار ألزمه القانون أن يوجه للمستأجر تنبيها بإخالء

العين المؤجرة مع ذكر األسباب التي جعلته يطلب إخالء العين فإذا كانت له

أسباب شرعية قبل المستأجر فله الحق في اإلسترجاع دون تعويض حسب الحاالت التي

يخولها له القانون و إال فإنه يلزم بدفع تعويض اإلستحقاق

الفرع األول رفض تجديد عقد اإليجار التجاري مقابلتعويض إستحقاق

قبل تعديله الحق في طلب أعطى المشرع للمستأجر 5975من خالل األمر

تجديد العقد بتوافر الشروط القانونية و منح المؤجر بلقابل الحق في رفض التجديد

وموازنة منه بين الحقين و حماية لما يسمى بالملكيةالتجارية فرض التعويض

اإلستحقاقي و ضبطه من خالل تجديد الحاالت التييستحق فيها و اإلجراءات الواجب

إتباعها للحصول عليها1أوال حاالت تطبيق التعويض اإلستحقاق ) )

و تتمثل في أ رفض تجديد اإليجار دون سبب شرعي فالرفض غير

المسبب يؤدي إلى إلزام المؤجر بسداد تعويض اإلستحقاق ويقع عليه عبء إثبات

الرفض و ذلك ما تفرضه من القانون التجاري من ذكر أسباب177عليه المادة

خطيرة و مشروعة بممارسة حق اإلستراد في حاالت أخرى

من القانون التجاري و178الحالة التي جاءت بها المادة 1048633 هي الحالة التي تخول

المؤجر المالك إسترجاع محله بسبب حالة البناء أو إعادةبناء العمارات التي يوجد

بها المحل بإستثناء عندما يعرض عليه محل أخر و إال ألزمبسداد تعويض عن ذلك

حالة اإلسترجاع لزيادة إرتفاع العمارة المنصوص عليها في1048633 من القانون181المادة

التجاري و في هذه الحالة يدفع له تعويض إستحقاقجزافي ال يتجاوز ثالث

سنوات إيجار من القانون التجاري و182الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 هذه تخص حالة اإلسترجاع الجزئي لألمكنة المخصصة أصال للمسكن و التي

تعتبر في الوقت ذاته تابعة للمحل التجاري وذلك ليسكن فيها شخصيا أو أحد

األزواج بشرط أن ال يتوفر على سكن أخر أو ألفراد عائلته الذين يعيشون معه أو

المقيمين عنده و الشرط الثاني إذا كان اإلسترجاع الجزئي ال يخل إخالال خطيرا

بإستغالل المحل و الثالث أن ال تكون المحالت التجارية و المحالت المعدة

للسكن تشكل وحدة غير مشاعة في حالة عدم توفر هذه الشروط يلزم بالتعويض و

كذلك في عدم شغله سنوات من6 اشهر و في مدة أقصاها 6لألمكنة في اجل خروج المستأجر

من القانون التجاري و184الحالة النصوص عليها بالمادة 1048633 هي المتعلقة باإلسترجاع

من المؤجر الذي هو في نفس الوقت البائع للمحل التجاري

45أسعد زهية تعويض اإلستحقاق نشرة القضاة عدد (1 12ص )

من القانون التجاري 185الحالة المنصوص عليها بالمادة 1048633 وهي حالة رفض تجديد

اإليجار الواقع من الدولة أو المجموعات المحلية و ذلك

بسبب المنفعة العامة من القانون التجاري 186الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 وهي حالة ما إذا تحايل المؤجر على القانون وقت اإلسترجاع و عدم إحترامه

اإللتزامات التي يفرضها عليه القانون بعد اإلسترجاع

ثانيا إجراءات إنهاء عقد اإليجار التجاري مقابل تعويضاإلستحقاق

أ توجيه التنبيه باإلخالء يجب على المؤجر الذي يرفض تجديد اإليجار أن يوجه تنبيها

باإلخالء إلى المستأجر مالك القاعدة التجارية فإذا لم تتوافر في هذه األخيرة

الشروط المنصوص عليها بالمادة من القانون التجاري فال يلزم المؤجر بذلك أي إذا لم 172

يكتسب المستأجر حق اإليجار طبقا للشروط التي سبق شرحها في تجديد عقد

اإليجار التجاري و قد قضت المحكمة العليا في07عندما رفضت الطعن المرفوع 1999

13قراراها الصادر في من المستأجر ضد قرار رفض إستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث و عشرين شهرا معتبرة إياه أصبح

يحتل األماكن دون حق أو1سند ) )

و توجيه التنبيه باإلخالء واجب في جميع الحاالت سواء كنابصدد عقد إيجار محدد

المدة أو عقد غير محدد المدة وإن كان ذلك ال يطرحإشكاال بالنسبة لهذا األخير فإنه

فيما يخص العقود محددة المدة اختلفت مواقف الجهاتالقضائية فرأى البعض منها

انه ينتهي بإنتهاء المدة المتفق عليها اعتمادا على المادتين من القانون107 و 106

المدني في حين أخذت جهات أخرى موقفا مخالفا و173قررت أن أحكام المادة

المتعلقة بوجوب توجيه التنبيه باإلخالء تطبق على جميععقود اإليجار التجارية إذا أن

هذه المادة ال تفرق بين اإليجار المحدد أو غير محدد المدة ) (2

و هو ما استقر عليه االجتهاد القضائي و كرسته المحكمةالعليا في قراراتها و نذكر منها12 الذي جاء فيه 1998و يستفاد من القرار laquo

08القرار الصادر في الطعون فيه أن قضاة المجلس لما قضوا بالمصادقة على

الحكم القاضي بطرد المستأجرة من المحل التنازع عليه دون توجيه تنبيه باإلخالء فإنهم

من173خرقوا أحكام المادة ص01 عدد 2000 مجلة قضائية 128477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137 )( حسان بوعروج تعليق على2 12مجلة قضائية 1998

08 الصادر في 177670قرار رقم )20 ص 02عدد 1999

القانون التجاري التي تشترط إلنهاء عقد إيجار تجاريتوجيه تنبيه بإخالء سواء كان

العقد محدد أو غير محدد المدة raquo(3) و يجب أن يتضمن التنبيه باإلخالء البيانات التالية

ذكر موجه التنبيه و صفته و مقر إقامته و هويته 1 ذكر األسباب التي جعلت المؤجر يطلب إخالء العين 2

المؤجرة ذكر العين المؤجرة و تحديدها و سند الملكية و إسم 3

المستأجر و هويته و أن يوجه إلى مكان ممارسة نشاطه التجاري

من القانون التجاري و إال كان194ذكر مضمون المادة 4 التنبيه باإلخالء باطال

اشهر مع تحديد بدايته و نهايته6تحديد أجل 5

و بشأن تسبب التنبيه باإلخالء تميز موقف المحكمة العليا( يعتبر األول1باتجاهين )

أن مجرد عرض التعويض اإلستحقاقي من طرف المؤجرتسبيب كاف فقضت

المحكمة العليا في199603إن مجرد عرض التعويض laquo 26قرارها المؤرخ في

من قبل المؤجرين يشكل سببا كافيا لطلب التنبيه باإلخالء من القانون176طبقا للمادة

التجاري و بالتالي فإن النعي على القرار بعدم التسبب raquo(2)في غير محله

أما اإلتجاه الثاني فقد ذهب في تسبيب التنبيه باإلخالء علىأن عرض التعويض

اإلستحقاقي هو نتيجة له و ليس سببا كافيا لكي يستجيب173لمقتضيات أحكام المادة

من القانون التجاري و األرجح هو ما ذهب إليه الرأي األول ذلك أن تقييد إرادة

المؤجر في إسترجاع العقار هو إستثناء من حرية التصرف في الملكية وبذلك ال

يجب التوسع فيه ال laquo و بالنسبة لوقت توجيه التنبيه باإلخالء فقد نصت المادة

من القانون التجاري173 ينتهي إيجار المحالت الخاصة بهذه األحكام إال بأثر تنبيه

بإخالء حسبما جرت عليه6و يفهم من هذا النص انه إذا raquo العادة المحلية و في مدة

أشهر قبل األجل على األقل اشهر من6كان العقد محدد المدة فيجب توجيه التنبيه قبل

حلول تاريخ إنتهاء مدة اإليجار إما إذا كان العقد غير محدد المدة فيجب منح

اشهر لإلخالء6المستأجر مدة من تاريخ توجيه التنبيه

ص02 عدد 1999 مجلة قضائية 177670ملف رقم 1998 08( قرار 3 12 23 )

محمود قباص التنبيه بإخالء و اإليجارات التجارية مجلة (1 256 ص 01 عدد 1993قضائية )

المجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 2 03التجارية و )

96 عدد خاص ص 1999البحرية يتم إجراء التنبيه باإلخالء عن طريق المحضر القضائي أو

بالتسليم الشخصي إلى المستأجر أو يرسل برسالة موصى عليها أو بأي وسيلة

أخرى و تجدر اإلشارة إلى أنه إذا تعدد المستأجرين للعين المؤجرة فيجب توجيه تنبيه

باإلخالء لكل واحد منهم على حدى وذلك تحت طائلة البطالن و هو ما قضت به المحكمة

العليا في قرارها المؤرخ الثابت من أو راق الطعن أن قضاة المجلس لما 1999

09 في 11إعتبروا بقية الورثة في النزاع غير وارثين في اإليجار و ال يستحقون أي تعويض

وال ضرورة بالتالي لتوجيه التنبيه بإخالء لكامل الورثة فإنهم أخطئوا في

من510تطبيق القانون ألن المادة القانون المدني تعتبر اإليجار من الحقوق التي تورث و كل

وارث له في اإليجار حق ثابت و خاص

إن التنبيه باإلخالء ال يكون صحيحا و منتجا لكل أثارهالقانونية إال إذا وجه إلى كامل

الورثة و ليس للمسير بوكالة فقط الذي ال يعتبر وكيال raquo (1)عن بقية الورثة

أما إذا تعدد المؤجرين بأن كان العقار ملك في الشيوع لعدةأشخاص فيحق لكل شريك

منهم أن يوجه دون الشركاء اآلخرين تنبيها باإلخالء718للمستأجر عمال بأحكام المادة

لكل شريك في الشيوع الحق في أن يتخذ من الوسائل laquoمن القانون المدني التي تنص

من تطبيقات هذا raquo ما يلزم لحفظ الشيء و لو كان ذلكبغير موافقة باقي الشركاء

المبدأ قرار03المنشور في المجلة القضائية 2001 20المحكمة العليا المؤرخ في

ص02 عدد 2002حفاظا على المال المشاع يحق ألحد laquo و الذي جاء فيه319

الشركاء إتخاذ كافة اإلجراءات الالزمة و لو كان ذلك دونموافقة باقي الشركاء فإن

القضاء بصحة التنبيه بإخالء الموجه من المؤجرة المالكةأغلبية الحصص لحماية المحل

التجاري من االنهيار دون موافقة باقي الشركاء هو raquo تطبيق سليم للقانون

و إثبات حصول التنبيه باإلخالء يكون على من يدعي بهبكافة طرق اإلثبات بما فيها

البينة و القرائن و شهادة الشهود مهما كانت قيمة األجرة )( وعدم توجيه التنبيه أو عدم2

توافر شروطه يؤدي إلى عدم قبول الدعوى شكالبموقف المستأجر من عرض التعويض اإلستحقاقي

إذا وافق المستأجر على مبدأ اإلخالء وحصل إتفاق حولقيمة التعويض اإلستحقاقي فإن

األمر ينتهي عند هذا الحد و إذا وافق المستأجر على مبدأاإلخالء وقام الخالف على

مقدار التعويض اإلستحقاقي جاز للطرف الذي يهمهالتعجيل أن يرفع دعواه أمام رئيس

المحكمة الناظرة في القضايا اإلستعجالية ليأمر بإجراءاتالخبرة الالزمة و ذلك بعد

إنتهاء أجل ثالثة اشهر من تاريخ توجيه التنبيه و أن يرفعبالتوازي دعوى قضائية في

ص02 العدد 2001 مجلة القضائية 207219ملف رقم 199909( قرار في 1 11 231 )

83جنادي جياللي المرجع السابق ص (2 ) الموضوع أمام الجهة القضائية المختصة و هي محكمة

موقع العقار و قد قضت المحكمة في199005من المقرر قانونا أن اللجوء إلى laquo

06قرار صادر في القاضي اإلستعجالي إلجراء خبرة لتقدير التعويض عن إخالء

يستلزم و جود دعوى فيالموضوع مرفوعة مسبقا raquo(3)

وعند إنجاز تقرير الخبرة نتيجة الدعوى اإلستعجالية الذييجب إيداعه في ظرف

شهرين لدى أمانة الضبط و يلحق بملف الدعوى المرفوعةأمام المحكمة المختصة التي

من194تفصل في الموضوع بعد إيداع التقرير ) المادة القانون التجاري (

أما إذا رفض المستأجر اإلخالء أصال فعليه أن ينازع فيصحة التنبيه باإلخالء

بعرض النزاع بعد ثالثة أشهر من التبليغ على قاضيالموضوع الذي يفصل أو ال في

صحة التنبيه باإلخالء ثم يتم تقدير التعويض اإلستحقاقيالذي يكون عادة باالستعانة

بخبير و يراعي في تقدير التعويض اإلستحقاقي القيمةالتجارية للمحل التجاري التي

تحدد وفق لغرض المهنة مصاريف النقل و إعادة الترتيب وحقوق التحويل الواجب

تسديدها لمحل تجاري من نفس القيمة و عن تاريخ تقدير التعويض اإلستحقاقي ذهبت المحكمة

العليا إلى أن العبرة بتاريخ توجيه التنبيه باإلخالء و ذلك في05الذي جاء فيه 1999

08قرارها المؤرخ في من المقرر قانونا أنه يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار

laquo غير أنه يسدد للتاجر المخلي التعويض اإلستحقاقي الذي يجب أن يكون مساويا

للضرر المسبب نتيجة عدم التجديد و لما ثبت في قضية الحال أن قضاة المجلس لما

قدروا الضرر الناتج عن رفض تجديد اإليجار إبتداء من تاريخ اإلعالن عن رغبة

المؤجر في إنهاء اإليجار و ليس من تاريخ الخروج الفعلي ألن الخروج يقع بعد صدور

الحكم القاضي باإلخالء و األحكام تفصل في الوقائع القائمة و ليست raquo (1)

المستقبلية فإنهم طبقوا صحيح القانون ج دفع التعويض اإلستحقاقي و إخالء األمكنة

يبقى المستأجر بعد توجيه التنبيه باإلخالء شاغال لألمكنةإلى حين تقاضيه الفعلي لقيمة

التعويض و يعتبر في هذه الحالة شاغل بحق و من دونسند فهو يحق ألن القانون

يسمح له بالبقاء إلى حين قبض التعويض اإلستحقاقي من القانون التجاري (187)المادة

و هو بغير سند ألن توجيه التنبيه باإلخالء يضع حدا لعقداإليجار و يدفع للمستأجر تعويضا عن شغل األمكنة

01 عدد 1991 المجدلة القضائية 67008ملف رقم 1990 06( قرار في 3 05 65ص )

العدد2000 المجلة القضائية لسنة 189311ملف 1999 08( قرار في 1 05 121 ص 01 )

عند دفع التعويض اإلستحقاقي يلزم المستأجر بمغادرةاألماكن حتى عن طريق القوة

العمومية على أن يدفع للمؤجر تعويضا عن التأخر إذاتماطل في الخروج منه )المادة

( من القانون التجاري 187 و في حالة اإلخالء تسلم األماكن للمؤجر في أول يوم من

األجل المألوف و التالي يوم إعتبارا من تاريخ تسديد التعويض15إلنقضاء مهلة

للمستأجر نفسه أو للحارس القضائي إذا وجد و يدفع الحارس القضائي التعويض

للمستأجر مقابل إيصال منه فقط

إن لم تقع معارضة من الدائنين أو التوقيع حجز من أحدهم تحت يده

و إذا تراجع عن إرادته في طرد المستأجر إما بسبب عجزهعن تسديد التعويض

اإلستحقاقي المحكوم به لفائدة المستأجر المخلى أو أليسبب أخر يحق له أن يتملص

من القانون197من تسديد هذا التعويض ) المادة التجاري ( مع مراعاة الشروط التالية

وجود المستأجر في العين المؤجرة ولم يتم استئجار عين1048633 أخرى من طرف

المستأجر يوم إبتداء من اليوم15أن يمارس حق التملص في اجل

1048633 الذي يصبح فيه الحكم أو القرار القاضي بالتعويض اإلستحقاقي نهائيا

أن يوافق الطرفان على التجديد حسب شروط يتفقان1048633 عليها وفي حالة عدم اإلتفاق

195يحدد القاضي اإلستعجالي هذه الشروط وفقا للمادة من القانون التجاري

و ال بد هنا من إبرام عقد جديد بعد ممارسة حق التملص ألن1048633 العقد األول قد انتهى بتوجيه التنبيه باإلخالء

الفرع الثاني رفض تجديد عقد اإليجار التجاري دونتعويض إستحقاقي

إن إستفادة المستأجر صاحب القاعدة التجارية من التعويضاإلستحقاقي في حالة

رفض المؤجر تجديد عقد اإليجار مقرونة بعدم إرتكابه أيخطأ من األخطاء المنصوص

من القانون التجاري وعلى ذلك177عليها في المادة يمكن للمؤجر أن يتخلص من

تعويض اإلخالء إذا أثبت سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر المخلى المحل

أوال حاالت رفض تجديد اإليجار دون تعويض إستحقاقي

من القانون التجاري و تتمثل في177نصت عليها المادة إثبات المؤجر سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر 1

القاعدة أنه يحق للمؤجر أن يطالب من المستأجر الذي قامبأعمال خطيرة و غير

مشروعة أن يتخلى عن األمكنة دون تعويض إستحقاقي ويالحظ أن المشرع لم يحدد

األسباب الخطيرة وغير المشروعة التي يؤسس عليهاالتنبيه باإلخالء و لكن يمكن

إحصاء بعضها من خالل أحكام القانون التجاري و اإلجتهادالقضائي فنذكر على

سبيل المثال إرتكاب المستأجر خطأ يوجب مسئوليته الجزائية إصرارا

1048633 بالمؤجر أو أحد أفراد عائلته

1048633 تغيير النشاط التجاري دون ترخيص من المؤجر إحداث أعمال ضارة بالعين المؤجرة أو هدم جزء منها أو

1048633 التغيير في واجهة المحل التوقف عن إستغالل المحل التجاري دون سبب جدي أو

1048633 مشروع اإليجار من الباطن أو التنازل عن اإليجار دون ترخيص

1048633 من القانون188)المادة ( التجاري

ممارسة نشاط غير مشروع في المحل موازاة مع النشاط1048633 األصلي كبيع مواد ممنوعة

كالمخدرات أو أسلحة حربية أو ممارسة الدعارة في المحل

عدم دفع بدل اإليجار أو التأخير في الدفع وهناك من يرى1048633 باعتبار عقد اإليجار من

العقود المتبادلة فإن عدم دفع بدل اإليجار يفقد اإليجار معناه و يترتب عليه الفسخ

6و ال يمكن بذلك إفادة المستأجر من التنبيه باإلخالء و اجل أشهر و لكن اجتهاد

المحكمة العليا استقر على اعتبار هذه الحاالت من بينحاالت رفض التجديد و من

ثم البد فيها من إتباع اإلجراءات القانونية سيما المنوه177 و 173عنها بالمواد

من القانون التجاري و بشأن فسخ العقد افيجار التجاريفقد إعتبر البعض أنه

من119يخضع للقواعد العامة المكرسة بأحكام المادة القانون المدني و بإعتبار أن

اسباب الفسخ هي نفسها هي نفسها األسباب المشروعة والخطيرة و المبررة

لممارسة حق اإلسترجاع دون أي تعويض من جانب المؤجرتطبيقا لألحكام المادة

من القانون التجاري مما يترتب عنه أنه عند نهاية عقد 177اإليجار فإن للمؤجر

الذي ينسب للمستأجر مخالفة ناشئة عن عدم تنفيذ التزامأو أكثر من االلتزامات

التعاقدية ينشئ له عند نهاية عقد اإليجار الخيار بين فسخالعقد أو ممارسة حق

1االسترجاع ألسباب خطيرة ومشروعة ) ) و الواقع أنه ال بد من التفرقة بين دعوى الفسخ و بين

رفض تجديد اإليجار وفقا من القانون التجاري فدعوى الفسخ177ألحكام المادة

تهدف إلى إنهاء العالقة التعاقدية خالل سريان مدة عقد اإليجار أي قبل إنتهاء أجله

بينما رفض التجديد و المطالبة بإسترجاع المحل المؤجر ال يمكن ممارسته إال عند

نهاية عقد اإليجار و أن هدفه هو منع المستأجر من الحصول على تجديد لإليجار حزيط محمد حق اإلسترجاع في اإليجارات التجارية (1

84 دار هومة ص 2005 ) و يجب تمييز هذه الحالة عن الفسخ بقوة القانون

من191المنصوص عليها بالمادة

كل إشتراط مدرج في اإليجار ينص على الفسخ بقوةالقانون laquo القانون التجاري

في حالة عدم دفع بدل اإليجار في اإلستحقاق المتفقعليها ال ينتج أثره إال بعد

مرور شهر واحد من اإلخطار بالدفع الذي يبقى دون raquo نتيجة

فإذا وجد إتفاق صريح بين األطراف على فسخ بقوةالقانون فيكون للمؤجر أن يوجه

إنذار للمستأجر للدفع فإذا لم يقم بذلك خالل شهر منتاريخ تبليغه فسخ العقد بقوة

القانونحالة المبنى 2

و هي الحالة المنصوص عليها بالفقرة الثالثة من المادة من القانون التجاري177

يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار دون أن يلزم بسدادlaquo أي تعويض إذا أثبت

وجود هدم كامل العمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها للسكنالمعترف به من السلطة

اإلدارية أو إذا أثبت أنه يستحيل شغل العمارة دون خطر raquoنظرا لحالتها

فهذه المادة تستوجب على المؤجر الذي يريد اإلخالء دونتعويض استحقاقي أن يثبت

بموجب قرار إداري أن العقار الذي يملكه المتواجد به العينالمؤجرة صار غير قابل

لالستغالل أو الشغل ألنه يشكل خطرا أو أن العقار قابلللهدم الكامل أو جزء منه لعدم

صالحيته ففي هذه الحالة يعفى المؤجر من تسديد التعويضاإلستحقاقي عند رفضه

تجديد اإليجار أما المستأجر المخلى فله حق األولوية فيحالة إعادة بناء العمارة التي تم

هدمها و يشترط منه أن يبلغ المؤجر برغبته فياإلستفادة من المحل في العمارة التي

أعيد بناؤها وذلك خالل ثالثة أشهر التالية إلخالئه األمكنةالتي كان يشغلها و إال سقط

حقه و يعتبر هذا نوع من الحماية للمستأجر الذي أخلىاألمكنة دون تعويض

إستحقاقيثانيا إجراءات رفض التجديد دون تعويض اإلستحقاق

حتى يستفيد المؤجر من إنهاء عقد اإليجار التجاري دوندفع التعويض اإلستحقاقي ال بد

له إتباع اإلجراءات القانونية إجراءات رفض التجديد لقيام المستأجر بأعمال خطيرة 1 إذا برهن المؤجر عن سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر

كارتكاب خطأ جزائي في حق المؤجر أو ممارسة نشاط غير مشروع في المحل أو

هدم جزء من المحل فيقوم مباشرة بتوجيه التنبيه باإلخالء ويرفع دعوى رفض التجديد

يلتمس فيها إلزام المستأجر بإخالء المحل دون تعويض بسبب خطير و مشروع

دون حاجة إلثبات ذلك بمحضر معاينة و ال إعذار مسبق إذ يكفي تقديم الحكم

الجزائي أو المدني الذي يثبت قيام المستأجر بالفعل الذي دفع المؤجر لمطالبته )

1باإلخالء) و إذا كان اإلخالء إلخالل المستأجر بالتزاماته التعاقدية

فيتم إتباع اإلجراءات التي من القانون التجاري02 فقرة 177جاءت بها المادة

على المؤجر أوال أن يقوم بتحرير محضر معاينة إلثبات حالة1048633 المخالفة و قيامها ثم

يوجه إنذارا للمستأجر للكف عن ارتكابها و العدول عنها وأوجب المشرع أن

يكون اإلنذار بموجب عقد غير قضائي مع بيان السببالمستند إليه وذكر مضمون من القانون التجاري وكل177الفقرة الثانية من المادة

ذلك تحت طائلة البطالن ويتم إمهال المستأجر مدة شهر من تاريخ تبليغه للعدول

عن المخالفة معاينة استمرار قيام المخالفة عند انقضاء مهلة شهر كاملة

1048633 من يوم تبليغه باإلنذار و إستمرار المستأجر يإقتراف المخالفة يجب على المؤجر أن

يقوم بإثبات ذلك بمعاينة المخالفة عن طريق المحضر القضائي الذي يحرر محضر

معاينة الستمرار المستأجر في إرتكاب المخالفة رغم إنذاره

توجيه التنبيه بإخالء دون تعويض على المؤجر بعد استكمال1048633 اإلجراءات السابقة أن

يوجه للمستأجر تنبيها باإلخالء وان يذكر سببه من بينالحاالت السالفة الذكر و

هنا ال بد أن ال تكون األسباب متناقضة بذكر أحد حاالت من القانون177المادة

التجاري و عرض تعويض إستحقاقي وقد قضت المحكمةالعليا في قرارها الصادر

من المقرر قانونا أنه يجب أن يتم تنبيه باإلخالء بعقد laquo26 في 03 1996

غير قضائي وأن تبين فيه األسباب التي أدت إلى توجيههمع إعادة ذكر مضمون

و إال أعتبر باطال و لما أسس المطعون ضدهم194المادة التنبيه باإلخالء على

سببين اثنين أولهما غلق المحل التجاري خرقا لألحكام من القانون177المادة

التجاري و ثانيهما عرض تعويض إستحقاقي وفقا من176لألحكام المادة

القانون التجاري فإن هذين السببين متناقضين و ال يمكناالعتماد عليهما معا لطلب

إخالء القاعدة التجارية raquo (1) مباشرة الدعوى القضائية لرفض تجديد عقد اإليجار دون

1048633 تعويض إذا رفض المستأجر إخالء المحل بعد توجيه التنبيه باإلخالء يجوز

للمؤجر رفع الدعوى القضائية بعد إنتهاء مهلة ثالثة أشهر من تاريخ تبليغ التنبيه

باإلخالء يلتمس فيها129جنادي جياللي المرجع السابق ص (1 )

مجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 1 03التجارية و البحرية )

26 ص 1999عدد خاص الحكم بصحة التنبيه باإلخالء و بإلزام المستأجر بإخالء

المحل التجاري دونتعويض

إجراءات رفض تجديد اإليجار دون تعويض نتيجة وضعية 2 المبنى

في الحالة التي تكون فيها العمارة غير قابلة للشغل واإلستغالل و يصدر قرار عن

السلطة اإلدارية يؤكد ذلك و يأمر بإعادة البناء فعلىالمؤجر أن يوجه تنبيها من القانون التجاري173باإلخالء طبقا للمادة

و بعد إنتهاء أجل ثالثة أشهر من توجيه التنبيه باإلخالء ورفض المستأجر إخالء المحل

يجوز للمؤجر رفع دعوى قضائية أمام المحكمة و ترفقعريضة افتتاح الدعوى

بنسخة من القرار الصادر عن السلطة اإلدارية المختصةتحت طائلة عدم قبول الدعوى

و هو ما قضت به المحكمة العليا في03الذي جاء 1989 05القرار الصادر بتاريخ

من المقرر أن رفض تجديد اإليجار دون إلزام المؤجر بسدادتعويض اإلخالء laquo فيه

بسبب هدم كامل العمارة أو جزء منها يلزم المؤجر إنذارالمستأجر و تقديم القرار

اإلداري اآلمر بهدم كامل العمارة أو جزء منها و لما كان

الثابت في قضية الحال أن المطعون ضده لم ينذر الطاعنين بالخروج و لم يقدم

للمرافعات القرار اإلداري اآلمر بهدم العمارة أو جزء منها فإن قضاة المجلس بتعيينهم

خبير للقول هل المحل المتنازع عليه مهدد أم ال باالنهيار خالفوا القانون و استوجب raquo (1)

نقص قرارهم يلتمس المؤجر من خالل الدعوى التي يرفعها الحكم بصحة

التنبيه باإلخالء و إلزام المستأجر بإخالء العين دون تعويض

المطلب الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم بعد 0205صدور

المؤرخ تراجع المشرع من خالل تعديل القانون التجاري 0205بموجب القانون

المتضمن تعديل القانون التجاري تراجع عن أحكام 200506 في 02التنبيه باإلخالء

و التعويض اإلستحقاقى و اخضع إنهاء عقد اإليجارالتجاري للقواعد العامة في العقود

مكرر من187القائمة على إستقالل اإلرادة فنصت المادة القانون التجاري في فقرتها

يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجلالمحدد في العقد دون laquo الثانية

حاجة إلى توجيه تنبيه باإلخالء ودون الحق في الحصولعلى التعويض اإلستحقاقي

المنصوص عليه في هذا القانون ما لم يشترط األطراف raquo خالف ذلك

117 ص 4 عدد 1990 مجلة قضائية 56060ملف رقم 1989 05( قرار في 1 03 )

الفرع األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري إن إنهاء مدة عقد اإليجار الذي أبرم بعد صدور التعديل

المؤرخ في يجعل من المستأجر الذي يستفيد منه شاغال 20050206

دون حق و ال سند و يلزم بمغادرة األمكنة إذا لم يحصل بينه و بين المؤجر إتفاق

بإبرام عقد جديد و ذلك مهما طالت مدة استغالله لنشاطه التجاري داخل العين المؤجرة

و ال يلزم المؤجر بتوجيهتنبيه باإلخالء و ال يعرض تعويض إستحقاقي

وعلى ذلك إذا امتنع المستأجر عن اإلخالء فيمكن للمؤجرطرده باللجوء إلى القضاء عن

طريق دعوى أو بالحصول على نسخة التنفيذية لعقد اإليجار

أوال طرد المستأجر عن طريق إمهار عقد اإليجار التجاريبالصيغة التنفيذية

تبرم عقود اإليجار التجاري بعد التعديل بإفراغها فيمحررات رسمية و هذه األخيرة

320كل حكم أو laquo تعتبر سندات تنفيذية إذا تنص المادة من قانون اإلجراءات المدينة

و تبعا لمحتوى هذه raquo سند ال يكون قابل للتنفيذ إال إذا كانممهورا بالصيغة التنفيذية

المادة فإن العقود الموثقة حجة ال يقبل في مواجهتا إالالدفع بالتزوير و تتمتع بنفس القوة

التنفيذية لألحكام القضائية كما يخول حائزها سلطةتنفيذها مباشرة دون الحاجة إلى

اللجوء إلى القضاء فمتى حل اجل االلتزام يقوم الموثقمباشرة بوصفه ضابط عموميا

بتحمل ذيل العقد التوثيقي الصيغة التنفيذية المنصوص من قانون320عليها في المادة

اإلجراءات المدنية فيصبح العقد بذلك قابال للتنفيذ بالطرقالودية وفقا ألحكام المادة

من قانون اإلجراءات المدنية و الجبرية وكأنه حكم 330قضائي نهائي قاضي في

الخصومة وتبعا لذلك فإن عقد اإليجار التجاري المفرغ في محرر

رسمي ينتهي بحلول األجل المحدد فيه فإذا إمتنع المستأجر عن إخالء األمكنة على

المؤجر أن يحصل على الصيغة التنفيذية للعقد من عند الموثق ثم يمكنه طرد

المستأجر من األمكنة عن طريق المحضر القضائي بإستعمال كافة طرق التنفيذ بما فيها

الجبرية ثانيا دعوى الطرد

يمكن للمؤجر في حالة إمتناع المستأجر عن إخالء العينرغم حلول أجل العقد أن يلجأ

إلى القضاء ويطلب طرد المستأجر من األمكنة على أساسأنه أصبح شاغال دون حق وال سند بانتهاء مدة اإليجار

ويختص قاضي االستعجال بدعوى الطرد لتوافر عناصراالستعجال فيها طبقا للمادة

من قانون اإلجراءات المدنية وقياسا على ما استقر 183عليه اجتهاد المحكمة العليا في

اإليجار المدني حيث اعتبرت المحكمة العليا أن القاضياالستعجالي مختص في

دعاوى الطرد بالنسبة لعقود اإليجار المبرمة بعد صدورالمرسوم

03 03المتعلق بالترقية العقارية وقد جاء في 1993 93 التشريعي 01المؤرخ في

حيثيات01 187628 ملف رقم 2000لكن حيث أنه laquo 18قرارها المؤرخ في

بالرجوع إلى عقد اإليجار المبرم بين الطاعن و المطعونضده فإنه حددت مدة العقد

بسنة وبالتالي بعد إنهاء هذه المدة فإنه الطاعن للمستأجر محتال دون سند صحيح

ومن حق المطعون ضده المؤجر اللجوء إلى قاضي )1االستعجال إلزالة اإلعتداء )

laquo

و ما يؤكد اختصاص القاضي اإلستعجالي بدعوى الطرد ماذهبت إليه الغرفة التجارية

بالمحكمة العليا التي أقرت باالختصاص بطرد المستأجرالذي أبرم عقد إيجار لمدة ثالثة

و عشرون شهرا لنه ال يخول له اإلستفادة من أحكامالتجديد وقد جاء في قرار لها

و لما كان ثابتا أن قاضي اإلستعجالي الذي قضى بطرد laquo13 مؤرخ في 199907

المستأجر الطاعن من محل التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجارالتي حددت بثالث و

عشرين شهرا معتبرا إياه أصبح يحتل األماكن دون وجهأوسن يكون قد طبق صحيح

القانون raquo(2) فهذا القرار و عن كان ال يتعلق مباشرة بالحالة التي

تدرسها ولكن يفهمك منه ضمنيا اعتراف االجتهاد القضائي االستعجال باالختصاص في دعوى

المجرد عند حلول أجل عقد اإليجار المحدد و المتفق عليه بين األطراف

مكرر من187الفرع الثاني الطبيعة القانونية للمادة القانون التجاري

02فقرة مكرر من القانون187يلزم المستأجر laquo تنص المادة

التجاري في فقرة الثانية بمغادرة المكنة المستأجرة بانتهاء الجل المحدد في العقد

دون الحاجة على توجيه تنبيه باإلخالء دون الحق في الحصول على تعويض اإلستحقاتق

المنصوص عليه في هذاالقانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

210ذيب عبد السالم المرجع السابق ص (1 )1 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13 07( قرار في 2 137ص ) لتحديد الطبيعة القانونية لهذا النص ال بد من الرجوع إلى

القواعد العامة و نعلم أن القواعد القانونية تصنف إلى قواعد آمرة و أخرى مكملة

فاألولى هي التي ال يجوز لألفراد مخالفتها و اتصالها بأمور يحرص المشرع على عدم

المساس بها للمحافظة على النظام الذي يقوم عليه المجتمع و هي أمور تتصل اتصاال

وثيقا بكيان المجتمع و مقوماته األساسية

أما القواعد المكملة أو المفسرة فهي التي يجوزمخالفتها و ذلك باإلتفاق على ما

يخالفها و يحالف حكمها و ذلك ألنها ال تتعلق بكيانالمجتمع و مقوماته األساسية و

بالتالي فإن مخالفاتها ال تعتبر إخالال بالنظام العام ال يعنيذلك أن القاعدة المكملة تخلو

من صفة اإللزام و إنما تتوفر لها هذه الصفة طالما أناألفراد وقت إبرام تصرفاتهم لم

يخالفوا الحكم الذي تقرره و للتمييز بين النوعين باإلضافة إلى معيار تعلق القاعدة

بالنظام العام يمكن االستدالل بصياغة النص القانوني الذي جاء بالقاعدة و ألفاظه إذ أن

المشرع كثيرا ما يستخدم بعض األلفاظ في صياغة القاعدة القانونية تدل بما ال يدع

مجاال للشك عن نوعية وطبيعة القاعدة القانونية

و بتطبيق هذه األحكام على نص الفقرة الثانية من المادة مكرر من القانون187

فهذا يفيد أنها raquo ما لم يشترط األطراف خالف ذلك laquo التجاري التي تنص في آخرها

من القواعد المكملة وبالنتيجة يمكن لألطراف االتفاق علىما يخالفها فيمكن االتفاق

على إخضاع إنهاء عقد اإليجار لشروط معين قد تكونتوجيه التنبيه باإلخالء أو إنذار

بسيط أو بعرض التعويض االستحقاق أو غيرها إال ان هذافي الواقع مستبعد فالمؤجر

الذي تخلص من اإلجراءات التي كانت تقيد حريته فيالتصرف في ملكيته يستبعد أن

يقيدها بإرادته و أيا كان األمر فإن أي إتفاق يخالف أحكام هذه المادة البد

من ذكره في المحرر الرسمي الذي أفرغ فيه عقد اإليجار ألنه هو وسيلة

اإلثبات الوحيدة و القاضي إذا ال يمكنه استبعاد عرض عليه النزاع بشأن العقود 02

05المبرمة بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري من التطبيق إال بما187المادة

يوجد من أحكام مخالفة لها وردت في هذا المحرر و يترتب على ذلك أنه للمتعاقدين

مطلق الحرية في تحديد اإلجراءات و الشروط التي ينتهي بها العقد بالنسبة لعقود

إيجار المحالت المخصصة لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي المبرمة بعد تاريخ دخول

مكرر من187المادة القانون التجاري حيز التنفيذ إذ يصبح كل طرف ملزم

باحترامها شأنها شأن باقي االلتزامات التعاقدية األخرى فإذا ما كان عقد اإليجار قد

تضمن أن ال ينتهي اإليجار إال بتنبيه بإخالء يوجهه المؤجر للمستأجر في زمن معين أصبح

المؤجر مقيد في ممارسة حق االسترجاع بإتمام ذلك اإلجراء في األجل المحدد فإن لم

يعين أجل محدد للتنبيه وجب الرجوع إلى إرادة المتعاقدين فإن قصدا الرجوع إلى

مواعيد اإلخالء المقرر في من القانون التجاري وجب احترام هذه المواعيد و إذا 173

كان عقد اإليجار قد تضمن الشكل الذي يجب أن يتم به تبليغ هذا التنبيه كأن يشترط

ان يكون ذلك عن طريق المحضر وجب إحرام هذا الشكل أيضا إذا تضمن عقد اإليجار

بند يلزم المؤجر بدفع تعويض معين للمستأجر قبل إلزامه بإخالء العين المؤجرة

أصبح المؤجر حينئذ مقيد بممارسة حق االسترجاع أيضا بأداء ذلك التعويض الذي التزم

به للمستأجر و خالصة ما نتوصل إليه من هذا المبحث

أن المستأجر العقار الستغالله في ممارسة نشاط التجاريبموجب عقد مبرم قبل صدور

يتمتع بحصانة منحها له المشرع إذا اكتسب القاعدة 0205التجارية وفق القانون

التجاري و محله الشروط القانونية تحمى هذه الحصانة تعطيه الحق في الحصول على

تعويض إذا تم تجريده من ملكيته التجارية في حين ال يتمتع المستأجر بعقد أبرم بعد تاريخ الحق

للتعديل بهذه الحصانة إذ يخضع عقده إلرادة األطراف و حرية اتفاقهم

بإقرارهم مكرر من القانون187الفرع الثاني سريان المادة

التجاري من حيثالزمان

يخضع سريان القواعد القانونية من حيث الزمان إلىمبدأين هما عدم الرجعيةو

األثر الفوري للقانون فيقضى األول بأن أحكام القوانينال تسرى إال على ما يقع من

محمد زهدور الموجز في الطرق المدنية لإلثبات في (1 25التشريع الجزائري ص )

تاريخ العمل بها و ال يترتب عليها اثر فيما وقع قبلها و في من2ذلك تنص المادة

ال يسري القانون إال على ما يقع في المستقبل وال يكونله أثر laquo القانون المدني

و يقضي مبدأ األثر الفوري للقانون أن يطبق القانونالجديد بأثر مباشر على raquo رجعي

اآلثار الجارية للمراكز القديمة إال أنه يفرق في ذلك بينالمراكز القانونية التي تخضع

لهذا المبدأ و بين المراكز العقدية التي تخضع أثارهاللقانون القديم ذلك ألن إخضاعها

للجديد فيه تعديل للعقد و القاعدة أن العقد شرعية المتعاقدين

لم و المشرع خالل التعديل الذي أدخله على القانون 0205التجاري بموجب القانون

يكثف بالقواعد العامة و إنما نص صراحة على التاريخ الذييبدأ من خالله سريان

مكرر و بالنتيجة فإن العقود التي أبرمت قبل187المادة تاريخ نشر هذا القانون أي قبل

يطبق20050609و أن أطراف هذه العقود غير 5975عليها أحكام األمر

ملزمين بإفراغها في محرر رسمي و هذا ما يحتم علىالقاضي عند نظره في

النزاعات المتعلقة باإليجار التجاري أن يبحث في تاريخإبرامها ألنه هو المعيار المحدد

للقانون الواجب التطبيق و رغم أن أعمال هذه القواعد يؤدي إلى إخضاع أوضاع

قانونية متشابهة ألحكام قانونية مختلفة مما يخلق لدى الناس شعور بعدم المساواة أمام

القانون إال أن إحترام إرادة األفراد الخاصة توجب ذلك ألنهم عند التعاقد قد أخذوا

في إعتبارهم النصوص الموجودة

هو من و خالصة هذا المبحث أن عقد اإليجار التجاري 5975المبرم في ظل األمر

العقود الرضائية يكفي في إبرامه تبادل اإليجاب و القبولبين المؤجر و المستأجر برضا

سليم و محل و سبب مشروعين حتى يرتب العقد كافةأثاره أما عقد اإليجار التجاري

فهو من العقود الشكلية فال يمكن أن يرتب أثاره بعد 0205المبرم في ظل القانون

توافر الرضا و المحل و السبب المشروعين إال إذا تم إفراغه في محرر رسمي

فكيف يتم إثبات كل من العقدين المبحث الثاني إثبات عقد اإليجار التجاري

إلى تغيير القواعد التي تحكم أدى تعديل القانون 0205التجاري بموجب القانون

إثبات عقد اإليجار التجاري وأصبح أطراف العقد المبرمبعد التعديل مطالبين في

قبل تعيله و إثبات عقدهم بغير ما يطالب به أطراف 5975العقد المبرم في ظل األمر

توضيحا لذلك تم تقسيم هذا المبحث إلى مطلبين خصصاألول إلثبات عقد اإليجار

قبل تعديله و الثاني إلثبات العقد المبرم بعد التجاري 5975المبرم في ظل األمر

التعديل الذي أدخل على القانون التجاريالمطلب األول إثبات عقد اإليجار التجاري المبرمقبل 59

75في ظل األمر تعديله

نتعرض من خالل هذا المطلب إلى القاعدة في اإلثبات فيالمواد التجارية أوال ثم

إلى ما إستقر عليه القضاء في إثبات عقد اإليجار التجاريلفرع األول القاعدة في إثبات العقود التجاريةا

إن اإلثبات في المواد التجارية حر كقاعدة عامة و يستفادهذا الحكم من النص

من القانون30يثبت كل عقد تجاري بسندات laquo المادة التجاري التي تنص على

رسمية أو بسندات عرفية بفاتورات مقبولة بالرسائل بدفاتر الطرفين باإلثبات

بالبينة أو بأية وسيلة أخرى إذا رأت المحكمة وجوب raquoقبولها

من القانون المدني التي333و كذلك من نص المادة إستثنت المسائل التجارية من مجال

تطبيقها عندما عددت الحاالت التي يجب فيها اإلثباتبالكتابة إذ جاء في فقرتها

في غير المواد التجارية إذا كان التصرف القانوني تزيدقيمته laquo األولى

دج أو كان غير محدد القيمة فال تجوز100000على البينة في إثبات وجوده أو

إنقضائه ما لم يوجد نص يقضي بغير ذلك raquo (1) و يترتب على إطالق المشرع حرية اإلثبات في المادة

التجارية أنه يمكن إثبات التصرف التجاري أيا كانت قيمته بالكتابة أو البينة أو

القرائن أو بأي وسيلة أخرى تراها المحكمة و انه يجوز إثبات ما يخالف أو يجاوز ما إشتمل

عليه سند كتابي بشهادة الشهود و القرائن وكافة طرق اإلثبات

و باعتبار عقد اإليجار التجاري من العقود التجارية فإنهيمكن مبدئيا إثباته بمختلف

طرق اإلثبات هذا ما يمكن استخالصه من قواعد اإلثبات لكن هل استقر

القضاء على ذلك أم كان لهموقف أخر

لفرع الثاني إثبات عقد التجاري وفق ما إستقر عليها القضاء

من القانون التجاري التي تجعل30رغم صراحة المادة اإلثبات حرا في العقود

التجارية إال أن اجتهاد المحكمة العليا استقر على ما يخالفذلك في شأن إثبات عقد

اإليجار التجاري و ذلك عندما قيدت إثبات العقد الذي يبرمشفاهة بضرورة تقديم

وصوالت الكراء و بالتالي فإذا كان عقد اإليجار الذي افرغ في سند مكتوب

رسمي أو عرفي يتم إثباته بهذه الكتابة و في غياب ذلك على المستأجر تقديم

وصوالت الكراء إلثبات صفته كمستأجر شرعي مالك للقاعدة التجارية و إال أعتبر شاغال

من دون حق و السند كما أن المحكمة العليا تستبعد و ترفض أي وسيلة إثبات

أخرى في حالة العقد الشفهي و هكذا يستبعد السجل التجاري و الوثائق المسلمة من إدارة

الضرائب أو اإلتحاد العام للتجار أو التجارة أو الصناعة و يستبعد أيضا وصل الكراء

أو الماء أو الهاتف و أعتبرت المحكمة ان هذه الوثائق ال تكفي إلثبات صفة

المستأجر و ال يؤخذ بها ذلك ألن إثبات العالقة بين المؤجر و المستأجر البد أن تكون

بكتابة صادرة عن المؤجر كما إعتبرت أن طول مدة شغل العقار و ممارسة النشاط

التجاري فيه ال يمكن األخذ به كدليل لقيام عالقة اإليجار

وعلى ذلك قضت المحكمة العليا199305من المستقر laquo 10في قرارها المؤرخ في

عليه قضاء أن اإليجار يثبت بعقد رسمي أو بتقديم إيصاالتاإليجار و لما ثبت في

قضية الحال أن الطاعن لم يثبت صفته كمستأجر سواءيعقد إيجار مكتوب أو وصوالت

من القانون333( المادة 1 20المؤرخ في 10 20050705المدني بعد تعيلها بموجب القانون )

المتمم للقانون المدني اإليجار مكتفيا بإثبات تسجيله بالسجل التجاري و تسديد

الضرائب فإن هذه الوثائق ال تثبت العالقة اإليجارية كما أن أطول مدة اإلستغالل ال

تشكل كذلك دليال على وجودعقد

اإليجار raquo(1) و كخالصة فإن عقد اإليجار التجاري المبرم قبل التعديل

الذي أدخل على القانون التجاري ال يمكن إثباته إال بتقديم محرر عرفي أو رسمي أو

وصوالت الكراء و ذهبت المحكمة العليا إلى أنه يكفي تقديم وصل كراء

واحد ويفهم ذلك من حيثيات11 الذي جاء فيه 1988و لكن وحيث أنه بالرجوع laquo

27قرارها الصادر بتاريخ إلى القرار المطعون فيه فإن مزاعم الطاعن ال تقف أمام

ما أعتمد عليه القرار من أدلة كتابية لدى قضاة الموضوع و أن الطاعن رغم زعمه

بأنه مستأجر للمحل التجاري من المدعي عليها منذ ثمان سنوات إال أنه لم

يستطع أن يقدم للمجلس ولووصل إيجار واحد raquo (1)

وتبعا لذلك فإن القاضي الذي يعرض عليه نزاع يتعلق بعقدإيجار تجاري أبرم في ظل

قبل تعديله و أنكر أحد األطراف قيام العالقة 5975اإليجارية ال يمكن له أن األمر

يأخذ كدليل لإلثبات إال الكتابة الرسمية أو العرفية أو وصوالت الكراء

أما إذا أقر األطراف بوجود العقد و لم ينازعوا في قيامةفاللقاضي أن يفصل في

الدعوى حتى ولو لم يوجد في ملفها محرر أو وصل كراء المطلب الثاني إثبات عقد إليجار التجاري المبرم بعد

صدور القانون0502

إن عقد اإليجار التجاري المبرم بعد التعديل الذي أدخل 5975على األمر

أصبح من العقود الشكلية إذ يجب المتضمن القانون 0205التجاري بموجب القانون

تحريره تحت طائلة البطالن في محرر رسمي و بذلك فإنأي شخص يدعي انه طرف

في عالقة إيجارية بموجب عقد إيجار تجاري أبرم بعد صدور القانون السالف الذكر

ملزم إلثبات صحة ما يدعيه بتقديم محرر رسمي افرغ فيههنا التصرف و يشترط في

من القانون المدني324هذا المحرر الرسمي طبقا للمادة أن يقوم بتحريره ضابط

عمومي و هو الموثق في حدود إختصاصه و أن يحترم في تحريره األشكال القانونية

اإلجتهاد القضائي للغرفة107969ملف رقم 199310( قرار في 1 05التجارية و البحرية )

80عدد خاص ص 04 عدد 1992 المجلة القضائية 5090ملف رقم 1988

27( قرار في 1 11 89ص ) و تكتسي الورقة الرسمية إذا توافرت فيها الشروط

القانونية الذاتية في اإلثبات حيث ال يطلب ممن يحتج بها أن يثبت صحتها و لكن على من

ينكرها و ينفي عالقة اإليجار أن يقيم الدليل على بطالنها وليس له طريق في

ذلك إال الطعن فيها بالتزوير

و من دون الكتابة الرسمية ال يمكن إثبات عقد اإليجارالتجاري و ال مكان لمواجهة

غيابها باإلقرار أو توجيه اليمين الحاسمة و ال مجال أيضاللحديث عن بداية الثبوت

بالكتابة بتقديم وصوالت كراء قصد إستكمالها بشهادة الشهود أو القرائن

ويبقى تصور حالة واحدة يمكن فيها إثبات عقد إيجار تجاريابرم بعد صدور القانون

بالبينة و القرائن و جميع طرق اإلثبات وهي حالة 0205فقدان السند الرسمي

من336يجوز اإلثبات بالبينة laquo المنصوص عليها بالمادة القانون المدني التي جاء فيها

فيما كان يجب إثباته بالكتابة إذا فقد الدائن سندهالكتابي لسبب أجنبي خارج عن

إرادته raquo فهذه المادة تجيز اإلثبات بالبنية أو القرائن ألي عقد

يشترط القانون إثباته بالكتابة ولو كان عقدا شكليا ويالحظ أن هذه المادة تنص على حالة

فقدان الدائن لسنده ولكنها في الحقيقة تنطبق على جميع من يريد التمسك بها ممن )

1تتوفر فيه الشروط المنوه عنها ) و يجب على من يريد اإلستفادة من هذه الحالة أن يثبت

مايلي أنه قد أفرغ فعال عقد اإليجار التجاري في محرر رسمي 1

و أن هذا العقد كان مستوفيا لجميع الشروط الموضوعية و الشكلية

أن يثبت واقعة ضياع السند و فقدانه وهي واقعة مادية 2تثبت بجميع طرق اإلثبات

أن يثبت السبب األجنبي بأن يقدم الدليل على أن ضياع 3السند كان لحادث حريق أو

غرق أو حرب أو لسبب راجع على شخص ثالث كسارق أو مغتصب

وحتما فإن إشتراط إفراغ عقد اإليجار في محرر رسمي يخفف على أطرافه عبء

إثباته و يسهل على القاضي التحقق من قيامه و البحثفي أركانه خاصة مدته و بدل

اإليجار بكوش يحي أدلة اإلثبات في القانون المدني الجزائري (1

( و الفقه اإلسالمي المؤسسة الوطنية237للكتاب ص

و نلخص من خالل هذا المبحث إلى أن إثبات عقد اإليجارالتجاري المبرم قبل تعديل

يكون بتقديم محررات رسمية كانت أو عرفية القانون 0205التجاري بموجب القانون

أفرغ فيها العقد أو بتقديم وصوالت الكراء أما العقد الذيأبرم بعد صدور القانون

السالف الذكر فال يمكن إثباته إال بتقديم المحرر الرسميالذي أفرغ فيه العقد مع

مراعاة قواعد اإلثبات كما سبق شرحه هذا عن إثبات عقد اإليجار التجاري و يبقى السؤال كيف

يتم إنهاؤه و متى يحقلألطراف تجديده

الفصل الثاني تجديد عقد اإليجار التجاري و إنهاؤه األصل في العقود أن العقد شريعة المتعاقدين فيتم

تعديله و تجديده و إنهاؤه باإلتفاق فيما بينهم إال أن المشرع خرج عن هذه القاعدة

في اإليجارات التجارية عندما أقر للمستأجر الحق في التمسك بتجديد اإليجار و قيد

سلطة المؤجرة في إنهاء عقد اإليجار حتى و لو كان محدد المدة بعرض التعويض

اإلستحقاق أو إثبات السبب الخطير و المشروع تجاه المستأجر المخلي وفق أحكام

من القانون التجاري177المادة و إثر02رجع المشرع إلى القواعد العامة وألغى 2005

09التعديل المؤرخ في أحكام التعويض اإلستحقاقي و التنبيه باإلخالء و أصبح عقد

اإليجار التجاري كغيره من العقود يخضع لإلدارة الحرة ألطرافه

وقد تم تقسيم هذا الفصل لتوضيح ذلك إلى مبحثين نتعرض في األول إلى أحكام تجديد

عقد اإليجار التجاري و في الثاني إلى إنهاء هذا العقد 5975و ذلك وفقا ألحكام األمر

المعدل له المتضمن القانون التجاري قبل تعديله و 0205القانون

المبحث األول تجديد عقد التجاري يخضع تجديد عقد اإليجار التجاري المبرم قبل التعديل إلى

و174أحكام المواد ما يلبيها من القانون التجاري التي تمنح لمستأجر العقار ما

يسمى بحق اإليجار و هو الحق الذي يخول له التمسك بتجديد العقد رغم حلول أجله

وذلك إذا توفرت فيه فتطبق عليه أحكام المادة الشروط القانونية أما العقد 02

05المبرم بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري التي تخضع تجديده إلرادة 187

األطراف المستقلة و من خالل المطلب األول لهذا المبحث نتناول تجديد عقد

اإليجار التجاري المبرم في قبل تعديله وفي الثاني نتعرض لتجديد العقود المبرمة 59

75بعد التعديل ظل األمر على النحو التالي

المطلب األول الحق في تجديد اإليجار فيقبل تعديله 59 75ظل األمر

يتعلق تجديد اإليجار التجاري بالعقود التي تبرم لمدةمحددة أما غير محددة

المدة فال تطرح بشأنها المسألة ذلك ألنها تظل قائمة ومستمرة إلى حين إعالن أحد

األطراف رغبته في إنهاءها و التجديد قد يكون صريحابالتعبير بين األطراف فيما

بينهم باإليجاب و القبول أو ضمنيا بتواصل اإليجار المنعقدإلى بعد األجل المحدد في

العقدالفرع األول التجديد الصريح العقد اإليجار التجاري

إن التجديد الصريح لعقد اإليجار التجاري قد يتم بتبادلاإليجاب و القبول بين

المؤجر و المستأجر و تحرير عقد إيجار جديد أو باإلتفاقعلى إستمرار العقد بشروطه

السابقة أو بأخرى مختلفة و هذا إعماال للقواعد العامةفي العقود كما قد يتم بممارسة

المستأجر للحق الذي كرسه له المشرع و هو حق التمسكبطلب التجديد الصريح طبقا

و ما يليها من القانون التجاري حماية له172ألحكام المادة من األضرار التي قد تلحق

به نتيجة رفض التجديدأوال شروط التمسك بحق تجديد عقد اإليجار التجاريمنها يتعلق بصاحب الحق و منها ما يتعلق بعقد اإليجارالشروط المتعلقة بصاحب الحق في التمسك بالتجديد

ال يجوز التمسك بحق التجديد إال من laquo أ جاء في المادة من القانون التجاري172

و يستخلص منه أنه raquo طرف المستأجرين أو المحولإليهم أو ذوي الحقوق

يمكن التمسك بتجديد عقد اإليجار التجاري لألشخاص التاليين

المستأجر األصلي الذي تربطه عالقة مباشرة مع المؤجر1048633 مالك العقار

1048633 ذوي الحقوق كالوارث أو الموصي له أو الموهوب له المحول إليه حق اإليجار الذي ينتقل إليه حق اإليجار

1048633 كمشتري القاعدة التجارية من مالكها مستأجر العقار

و يطرح السؤال بشأن مستأجر العين المؤجرة من الباطنو مستأجر القاعدة التجارية

لتسييرها تسييرا حرا بالنسبة للمستأجر من الباطن فيجوز له أن يطلب التجديد

من المستأجر األصلي في حدود الحقوق التي يتمتع بها هذا األخير من مالك العين

المؤجرة وفي ذلك نصت المادة فقرة198يجوز للمستأجر من الباطن ان يطلب تجديد laquo

أولى من القانون التجاري إيجاره من المستأجر األصلي في حدود الحقوق التي يتمتع

بها هذا األخير نفسه منالمالك raquo

كما يجوز له أن يطلب تجديد عقد اإليجار من المالك إذا كانقد رخص صراحة أو

ضمنيا باإليجار من الباطن أو وافق عليه أو إذا لم تكناألماكن محل اإليجار األصلي

تشكل في حالة اإليجار الجزئي من الباطن كال مشاعا مادياأو في نية األطراف فقرة األخيرة من القانون189المشتركة ) المادة

التجاري ( أما إيجار التسيير الحر و المقصود به إيجار القاعدة التجارية

من مالكها مستأجر العقار فقد إستقرت المحكمة العليا بشأنه أنه ال يمكن أن تطبق

عليه أحكام اإليجار التجاري07 فقضت في قرارها المؤرخ في 12مايلي 1999

ال يمكن إعتبار عقد التسيير الحر بمثابة عقد إيجار تجاري

laquo مهما طالت مدة بقاء المسير بالمحل التجاري و ال يستوجب التنبيه باإلخالء إذ

ينتهي في أي وقت بمجرد وبالتالي فإن مستأجر القاعدة التجارية لتسييرها تسييرا (1

حرا ال يملك ( raquo إنذار مكتوب حق التمسك بتحديد اإليجار و قد قضى مجلس قضاء

الشلف في قرار له مؤرخ في بإلزام مستأجر القاعدة التجارية بإخالء العين 20050430

المؤجرة إلنهاء مدة اإليجار و رفض دفع المستأجر ببطالن التنبيه باإلخالء و

جاء في حيثيات هذا حيث أن قاضي الدرجة األولى أصاب في حكمه لما إستند

laquo القرار203على المادة من القانون التجاري و اعتبر المستأنف مستأجر مسير و

أن إنهاء عقد اإليجار ال176 و 173يخضع للشروط النصوص عليها بالمواد raquo (2)

من القانون التجاري بأن يثبت المستأجر أنه يستغل المتجر بنفسه أو بواسطة

أحد تابعة كالوكيل أو مدير الشركة إذا كانت النيابة إتفاقية أو الحارس القضائي أو

الوصي أو القيم أو الوكيل عن الغائب إذا كانت النيابة قانونية و يؤكد حق الحارس

القضائي أو وكيل في من201تجديد إيجار المحل التجاري ما تقضي به المادة )

3القانون التجاري ) الشروط المتعلقة بعقد اإليجار

من169أ أن يرد اإليجار العقارات المذكورة في المادة القانون التجاري

عدد2001 المجلة القضائية 201563ملف رقم 1999 07( قرار في 1 12 209 ص 01 )

2005عن الغرفة التجارية بمجلس قضاء الشلف 05 30( قرار في 2 04 128فهرس رقم )

60جنادي جياللي المرجع السابق ص (3 ) بأن يكون اإليجار من اجل ممارسة نشاط تجاري بذلك

تستبعد اإليجارات التي تتم من اجل ممارسة المهن الحرة أو المدنية أو الحرفية و

في الحالة األخيرة إشترط المشرع أن يكتسب الحرفي صفة التاجر وان يقيد نفسه

قي السجل التجاري كما و4 من القانون التجاري ) 169رد ذلك في المادة )

ج أن تكون مدة اإليجار سنتين فأكثر بعقد مكتوب و بعقدشفهي أربع سنوات متتالية

ودون إنقطاع فعلى المستأجر أن يثبت أنه إستغل المحلحسب ما سبق ذكره و

إال سقط حقه في التمسك بالتجديد و يمكن إلزامه بالخروجبمجرد إنقضاء المدة و

هو ما كرسته المحكمة العليا بموجب قرار07عندما 1999 13صادر بتاريخ

رفضت الطعن المرفوع من المستأجر ضد قرار قضىإستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث وعشرينشهرا معتبرة إياه

1انه اصبح يحتل األماكن دون حق أو سند ) ) ثانيا إجراءات تجديد عقد اإليجار

من القانون التجاري و ما174يتم التجديد طبقا للمادة يلبها بتقديم طلب إلى المؤجر

يتضمن رغبة المستأجر في التجديد أثناء سريان العقدوقبل إنتهاء مدته بستة أشهر على

األقل و ذلك بموجب عقد غير قضائي عن طريق المحضرأو برسالة موصول عليها

مع طلب العلم بالوصول كما يجوز أن يتم التبليغ للمسيرالذي يتوفر فيه الصفة الكافية

إلستالمه وفي حالة تعدد المالكين للعقار المؤجر يكفيتوجيه الطلب ألحدهم ليسرى

عليهم جميعا إال إذا كانت هناك شروط أو إتفاقات أخرىبين األطراف تخالف ذلك و

أوجب المشرع أن يتضمن طلب التجديد تحت طائلة بطالنهمضمون الفقرة األخيرة من

من174يتعين على المؤجر في أجل ثالثة laquo المادة القانون التجاري التي تنص

أشهر من تاريخ تبليغ طلب التجديد أن يحيط الطالب علمابنفسه اإلجراء إذا كان يرفض

التجديد مع إيضاح دوافع هذا الرفض و يعتبر المؤجر إذا لميكشف عن نواياه في هذا

األجل موافقا على مبدأ اإليجار السابق raquo وعلى المؤجر خالل األشهر الثالث التي تلي تاريخ تبليغه أن

يبين موقفه تجاه طلب التجديد و الذي ال يخرج عن أحد الحاالت التالية

الموافقة على التجديد دون قيد أو شرط في هذه الحالة1048633 يجدد العقد بشروطه

9السابقة وبنفس المدة شرط أن ال تتجاوز من القانون175سنوات) المادة

01التجاري فقرة ) على بن غانم الوجيز في القانون التجاري وقانون (4

187األعمال موفم للنشر ص )01 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137ص ) الموافقة على التجديد ولكن بشروط أخرى فإذا وافق

1048633 عليها المستأجر كان األطراف أمام عقد جديد يجب إبرامه وفق الشروط الجديدة و يتم

في هذه الحالة اإلتفاق على مدة اإليجار بكل حرية و يمكن أن تتجاوز تسع سنوات

من القانون175)المادة ( التجاري

رفض المؤجر طلب التجديد و يجب عليه هنا أن يبلغ1048633 المستأجر بالرفض خالل

ثالث اشهر من تاريخ التبليغ و أن يوضح دوافعه في ذلك وأن يذكر فيه مضمون

من القانون التجاري تحت طائلة بطالن التبليغ194المادة من القانون174)المادة

التجاري الفقرتين األخيرتين (و يمكن للمستأجر أن ينازع المؤجر

1048633 عن سبب الرفض أو أن يطلب سداد تعويض اإلخالء أمام القضاء

عدم الرد على طلب التجديد خالل مدة الثالثة اشهر التي1048633 تلي التبليغ و يعتبر سكوته

موافقة ضمنية على تجديد اإليجار السابق بنفس شروطه من القانون174)المادة

( التجاري ثالثا سريان مفعول اإليجار الجديد

من القانون التجاري175يسري اإليجار الجديد طبقا للمادة من يوم تجديده و يقصد به

تاريخ توجيه التنبيه باإلخالء في حالة توجيه من قبل المؤجر أو األجل المألوف الذي

يلي طلب التجديد أما إذا كان المؤجر قد رفض تجديد اإليجار ثم عدل عن رأيه

بعد ذلك ووافق على التجديد و أبلغ المستأجر بموافقته فإن التجديد هنا يسري

إعتبارا من يوم تبليغ المستأجر هذه الموافقة بعقد غير قضائي طبقا للمادة

فقرة أخيرة من القانون175 التجاري

الفرع الثاني التجديد الضمني لعقد اإليجار التجاري إذا إنتهت مدة اإليجار دون أن يخطر أحد األطراف األخر

بإخالء المحل و بقي المستأجر مع ذلك في المكان المؤجر برضا المؤجر أعتبر

هذا بمثابة تجديد ضمني لإليجار وذلك ألن المشرع قيد إنهاء العقد في اإليجارات

التجارية بتوجيه التنبيه باإلخالء سواء تعلق األمر بعقود محددة المدة أو غير محددة

من القانون173)المادة ( التجاري فقرة األولى

و حتى يتجدد العقد ضمنيا يجب أن يكون هناك إيجار سابقمعين المدة و أن تنقضي

هذه المدة دون أن يوجه المؤجر تنبيها باإلخالء في مدة ستةاشهر على األقل قبل

األجل دون أن يقدم المستأجر طلب تجديد ألن التجديد في هذه الحالة يصبح صريحا

و أن يكون العقد كتابي وذلك ألنه في الغالب العقدالشفهي يكون غير محدد المدة إذا

و في laquo يتعذر إثباتها وعلي هذا نص المشرع في المادة من القانون التجاري173

حالة عدم التنبيه باإلخالء يتواصل اإليجار المنعقد كتابةبالتمديد

الضمني إلى ما بعد األجل المحدد في العقد مع مراعاةاألحكام المنصوص عليها في

العقد raquo يجدد عقد اإليجار التجاري ضمنيا وفقا لشروطه السابقة

ولمدة مساوية لمدة اإليجار175الذي حل أجله دون أن تزيد عن تسع سنوات ) المادة

من القانون التجاري ( أما إذا أراد المستأجر التعديل من شروط اإليجار السابقة

الذي تجدد ضمنيا فله أن يوجه طلب إلى المؤجر و ذلك أثناء التجديد و يفهم هذا من خالل

من القانون174نص المادة في حالة عدم التنبيه باإلخالء يتعين على المستأجر الذي

يرغب في laquo التجاري الحصول على تجديد إيجاره أن يتقدم بطلبه أو عند

اإلقتضاء في كل وقت أثناء فهذا الطلب و إن كان يهدف في ظاهره إلى تجديد

اإليجار فالغرض منه raquo تجديده في الحقيقة هو التعديل من شروط العقد ألن العقد يكون

قد تجدد ضمنيا بإنتهاء أجله دون توجيه التنبيه باإلخالء و لكن إن وجه المستأجر هذا

الطلب فإنه يصبح تجديدا صريحا و يمكن اإلتفاق على شروط جديدة بحرية و دون

التقيد بمدة تسع سنوات من القانون التجاري و175المنصوص عليها في المادة تجدر اإلشارة إلى أن التجديد

الضمني لعقد اإليجار يكون بقوة القانون و ال تشترط فيهالموافقة من المؤجر و ذلك

ألن سكوته و عدم إعتراضه على إستمرار المستأجر فيالبقاء في العين المؤجرة يفسر

بأنه قبول و بذلك يستفيد المستأجر من مدة إيجار تعادلمدة اإليجار السابق على أن ال

يتجاوز تسع سنوات و ال يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجارالمحدد ضمنيا بتوجيه تنبيه

باإلخالء إال إذا وافق المستأجر على اإلخالء قبل إنتهاء مدةالعقد المحدد و مع ذلك

إعتبرت المحكمة العليا أن عقد اإليجار إذا تجدد ضمنيا فإنهيجدد لمدة غير محددة و

يمكن للمؤجر أن يضع له حدا في أي وقت يتوجيه التنبيهباإلخالء فقضت في قرارها

12 المؤرخ في 11مايلي 1994 عند نهاية فترة اإليجار دون توجيه تنبيه باإلخالء يتجدد عقد

laquo اإليجار ضمنيا على أجل غير محدد وعليه فالمؤجر غير ملزم بأي مدة و يمكن أن

يوجه للمستأجر تنبيهاباإلخالء متى أراد raquo (1)

86حمدي باشا القضاء التجاري دار هومة ص (1 ) و كذلك الغرفة التجارية بمجلس قضاء الشلف أقرت بصحة

التنبيه باإلخالء الذي

وجهه المؤجرين إلى المستأجر خالل فترة التجديد الضمني9لعقد إيجار أبرم لمدة

سنوات و إنتهت مدته دون توجيه تنبيه باإلخالء فتجددضمنيا و إعتبرت الغرفة انه

ال يوجد مايثبت ان المؤجرين قد وافقوا على التجديدالضمني و قد جاء في حيثيات

مايلي 35 فهرس رقم 2005حيث أن دفع المستأنف laquo 26 قرارها المؤرخ في 02

كون أن العقد اإليجار تجدد ضمنيا مردود عليه كونه اليوجد ما يثبت أن عقد اإليجار

تجدد ضمنيا بموافقة المستأنف عليهم حيث أن قاضي الدرجة األولى لما قضى بالمصادقة على

التنبيه و تعيين خبير أصاب في حكمه كون أن المستأنف عليهم وجهوا للمستأنف

تنبيها ضمن األجل القانوني و طبقاللقانون و بالتالي يتعين تأبيد الحكم المستأنف raquo (2)

المطلب الثاني تجديد عقد اإليجار التجاري المبرم بعدصدور القانون

02 05 مكرر من القانون التجاري في187جاء في المادة laquo

فقرتها الثانية مما يلي يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجل

المحدد في العقد دون حاجة إلى التنبيه باإلخالء و دون الحق في الحصول على تعويض

اإلستحقاق المنصوص عليه فيهذا القانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

و يفهم من نص هذه المادة بمفهوم المخالفة أنه ليسللمستأجر أن يتمسك بحق التجديد

و إذا رغب في اإلستمرار في إيجار العقار فالبد أن يكون ذلك باإلتفاق مع المؤجر

و يعتبر العقد في جميع الحاالت عقد جديد حتى ولو تمإبرامه بنفس شروط العقد

السابق يخضع عقد اإليجار التجاري للقواعد العامة في 02

05فالتعديل الذي جاء به القانون التعاقد القائمة على إستغالل اإلدارة و حرية التعاقد و تم

تخليص المؤجر من القيود التي كانت مفروضة عليه و التي كانت تجعل المستأجر مالك

القاعدة التجارية في مركز يبدو انه أقوى من مركزه بصفته مالكا للعقار

و تتضمن المادة السلفة الذكر إلغاء ضمني ألحكام المادة من القانون التجاري و172

من ثم إلغاء لحق اإليجار و بالتالي مهما طالت مدةإستغالل المستأجر لنشاط تجاري

في العقار المؤجر فإنه يلزم بمغادرة األمكنة متى حلأجل عقد اإليجار إال إذا وافق المؤجر على إبرام عقد جديد

فهرس2005الغرفة التجارية مجلس قضاء الشلف 0526( قرار في 2 02 35رقم )

و لكن هذا اإللغاء الضمني ليس مطلق إذ أن العقود التيأبرمت قبل هذا التعديل تخضع

و ما يليها من القانون التجاري و172في تجديدها للمواد هو ما نصت عليه المادة

التي أضيفت إلى القانون التجاري بموجب01مكرر 187 من القانون03المادة 0205

يبقى تجديد عقود اإليجار المبرمة قبل النشر المذكور فيlaquo مكرر أعاله187المادة

خاضعا للتشريع الساري المفعول بتاريخ إبرام عقد raquo اإليجار

ويالحظ أن المشرع أبقى على حق تجديد اإليجار بالنسبةللعقود الجارية المبرمة قبل

التعديل رغم أن هذا الحق هو من المراكز القانونية التيفرضت على المتعاقدين

بموجب القانون و ليس من المراكز العقدية ألنه ال يقوم على إتفاق األطراف

و لذلك كان من المفروض أن يخضع لقاعدة األثر الفوريللقانون إعماال للمبادئ

القانونية و سريان القانون من حيث الزمان و بالتالي كانيجب أن يمس التعديل عقود

02و يترك المجال للحرية التامة في التعاقد و يتم 2005 09اإليجار المبرمة قبل

ولكن يبدو أن المشرع من خاللتوحيد األوضاع القانونية من01 مكرر 187المادة

القانون التجاري أراد المحافظة على إستقرار النشاطالتجاري و عدم مفاجئة أصحاب

و التي من الممكن أنالقواعد التجارية بإحكام التعديل تلحق بهم و بالوضع اإلقتصادي

05بأثر فوري أضرار كبيرة لو تم تطبيق القانون 02 و يطرح السؤال في هذا الصدد بشأن العقود التي تجدد

صراحة بإيجاب وقبول جديدين هل تعتبر عقود إيجار من المؤجر و المستأجر في 02

05تاريخ الحق لنشر القانون جديدة و تخضع بذلك ألحكام التعديل أم أنها تبقى خاضعة

و ما يليها172ألحكام المواد 75من األمر 59

الواقع انه في غياب إجتهادات و أحكام قضائية في هذاالصدد بالنظر لحداثة القانون

فاألرجح انه ال يوجد ما يبرر إبقاء هذه العقود خاضعة 0205للقانون السابق فهو

عقد جديد بإيجاب من المؤجر و موافقة من المستأجر دونتمسكه بالحق في التجديد

من القانون التجاري و هذا172الذي تنص عليه المادة يجعله يخضع ألحكام التعديل

و نفس الشيء بالنسبة لعقود اإليجار التي يوجه فيها تنبيهباإلخالء باعتبار أن هذا

األخير هو تصرف إرادي يرتب أثاره دون حاجة إلى موافقةالطرف األخر و هو

المستأجر فإذا إستوفى التنبيه شروطه القانونيةو تمإتباع اإلجراءات القضائية كما

يتطلبها القانون ترتب عن ذلك إنتهاء عقد اإليجار فإذاعدل المؤجر عن نيته في

رفض التجديد تحتم على الطرفان إبرام عقد جديد فإذا كانهذا العدول الحق لتاريخ

فإن العقد الذي يبرم بين الطرفين يخضع ألحكام 0205التعديل نشر القانون

مكرر من187الحالة األخرى التي يمكن إخضاعها للمادة القانون التجاري تتعلق بحق

األولوية الذي يكتسبه المستأجر في حالة إخالءه للعينالمؤجرة لوجود هدم كامل

بالعمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها لإلستغالل أو إلستحالةشغلها دون خطر نظرا

من177لحالتها إذا أقر له المشرع من خالل المادة القانون التجاري في فقرتها

األخيرة بحق األولوية في إستئجار العمارة المعاد بناؤها قبل تعديله و بناء على ذلك إذا كان عقد اإليجار األصلي 59

75أبرم في ظل القانون و كان اإلخالء بسبب حالة المبني وتم إعادة بناء هذا األخير

و ترميمه بعد نشر فإن المستأجر الذي يريد التمسك بحق األولوية يلزم 02

05باإلبرام عقد جديد القانون وفق ألحكام التعديل

و يستخلص من هذا المبحث بموجب أن مستأجر العقار بموجب عقد إيجار تجاري 59

75أبرم قبل تعديل األمر يتمتع إذا توافرت فيه الشروط القانونية و اصبح مالك 02

05للقاعدة القانون التجارية يتمتع بحق اإليجار و يمكن له المطالبة بتجديد

عقد اإليجار عند حلول أجاله في حين أن المستأجر للعين بعد هذا التعديل يلزم

بإخالء األمكنة متى حل اجل العقد ما لم يوافق المؤجر على إبرام عقد جديد

قبل تعديله و فكيف يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجار 5975الذي ابرم في ظل األمر

كيف يمكن للمستأجر أن يستمر في إستغالل نشاطهالتجاري في نفس العين التي اجرها

الذي عدل القانون التجاري بموجب عقد ابرم بعد 0205صدور القانون

المبحث الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري أصبح إنهاء عقود اإليجارات التجارية يخضع للقواعد إثر 02

05صدور القانون العامة في التعاقد القائمة على حرية اإلتفاق و إستقالل

اإلرادة فينتهي العقد على ذلك بمجرد حلول األجل المحدد في العقد و بهذا يكون المشرع

قد حرر إرادة المؤجر التي كانت قبل التعديل مقيدة بتوجيه تنبيه باإلخالء عند

الرغبة في وضع حد للعقد محدد المدة كان أو غير محدد و بعرض التعويض اإلستحقاقي

الذي قد تفوق قيمته قيمة العقار المؤجر أو بإثبات السبب الخطير و المشروع تجاه

المستأجر المخلي المحل و لدراسة أحكام إنهاء عقد اإليجار التجاري تم تقسيم هذا

المبحث إلى مطلبين يتعلق قبل تعديله والثاني بالعقد المبرم بعد التعديل األول 59

75بالعقد المبرم في ظل األمر الذي أدخل على القانون التجاري

المطلب األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم فيظل األمر

قبل تعديله 5975 إذا كان المالك المؤجر ال يرغب في تجديد اإليجار للمستأجر

الذي نشأ له الحق في اإليجار ألزمه القانون أن يوجه للمستأجر تنبيها بإخالء

العين المؤجرة مع ذكر األسباب التي جعلته يطلب إخالء العين فإذا كانت له

أسباب شرعية قبل المستأجر فله الحق في اإلسترجاع دون تعويض حسب الحاالت التي

يخولها له القانون و إال فإنه يلزم بدفع تعويض اإلستحقاق

الفرع األول رفض تجديد عقد اإليجار التجاري مقابلتعويض إستحقاق

قبل تعديله الحق في طلب أعطى المشرع للمستأجر 5975من خالل األمر

تجديد العقد بتوافر الشروط القانونية و منح المؤجر بلقابل الحق في رفض التجديد

وموازنة منه بين الحقين و حماية لما يسمى بالملكيةالتجارية فرض التعويض

اإلستحقاقي و ضبطه من خالل تجديد الحاالت التييستحق فيها و اإلجراءات الواجب

إتباعها للحصول عليها1أوال حاالت تطبيق التعويض اإلستحقاق ) )

و تتمثل في أ رفض تجديد اإليجار دون سبب شرعي فالرفض غير

المسبب يؤدي إلى إلزام المؤجر بسداد تعويض اإلستحقاق ويقع عليه عبء إثبات

الرفض و ذلك ما تفرضه من القانون التجاري من ذكر أسباب177عليه المادة

خطيرة و مشروعة بممارسة حق اإلستراد في حاالت أخرى

من القانون التجاري و178الحالة التي جاءت بها المادة 1048633 هي الحالة التي تخول

المؤجر المالك إسترجاع محله بسبب حالة البناء أو إعادةبناء العمارات التي يوجد

بها المحل بإستثناء عندما يعرض عليه محل أخر و إال ألزمبسداد تعويض عن ذلك

حالة اإلسترجاع لزيادة إرتفاع العمارة المنصوص عليها في1048633 من القانون181المادة

التجاري و في هذه الحالة يدفع له تعويض إستحقاقجزافي ال يتجاوز ثالث

سنوات إيجار من القانون التجاري و182الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 هذه تخص حالة اإلسترجاع الجزئي لألمكنة المخصصة أصال للمسكن و التي

تعتبر في الوقت ذاته تابعة للمحل التجاري وذلك ليسكن فيها شخصيا أو أحد

األزواج بشرط أن ال يتوفر على سكن أخر أو ألفراد عائلته الذين يعيشون معه أو

المقيمين عنده و الشرط الثاني إذا كان اإلسترجاع الجزئي ال يخل إخالال خطيرا

بإستغالل المحل و الثالث أن ال تكون المحالت التجارية و المحالت المعدة

للسكن تشكل وحدة غير مشاعة في حالة عدم توفر هذه الشروط يلزم بالتعويض و

كذلك في عدم شغله سنوات من6 اشهر و في مدة أقصاها 6لألمكنة في اجل خروج المستأجر

من القانون التجاري و184الحالة النصوص عليها بالمادة 1048633 هي المتعلقة باإلسترجاع

من المؤجر الذي هو في نفس الوقت البائع للمحل التجاري

45أسعد زهية تعويض اإلستحقاق نشرة القضاة عدد (1 12ص )

من القانون التجاري 185الحالة المنصوص عليها بالمادة 1048633 وهي حالة رفض تجديد

اإليجار الواقع من الدولة أو المجموعات المحلية و ذلك

بسبب المنفعة العامة من القانون التجاري 186الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 وهي حالة ما إذا تحايل المؤجر على القانون وقت اإلسترجاع و عدم إحترامه

اإللتزامات التي يفرضها عليه القانون بعد اإلسترجاع

ثانيا إجراءات إنهاء عقد اإليجار التجاري مقابل تعويضاإلستحقاق

أ توجيه التنبيه باإلخالء يجب على المؤجر الذي يرفض تجديد اإليجار أن يوجه تنبيها

باإلخالء إلى المستأجر مالك القاعدة التجارية فإذا لم تتوافر في هذه األخيرة

الشروط المنصوص عليها بالمادة من القانون التجاري فال يلزم المؤجر بذلك أي إذا لم 172

يكتسب المستأجر حق اإليجار طبقا للشروط التي سبق شرحها في تجديد عقد

اإليجار التجاري و قد قضت المحكمة العليا في07عندما رفضت الطعن المرفوع 1999

13قراراها الصادر في من المستأجر ضد قرار رفض إستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث و عشرين شهرا معتبرة إياه أصبح

يحتل األماكن دون حق أو1سند ) )

و توجيه التنبيه باإلخالء واجب في جميع الحاالت سواء كنابصدد عقد إيجار محدد

المدة أو عقد غير محدد المدة وإن كان ذلك ال يطرحإشكاال بالنسبة لهذا األخير فإنه

فيما يخص العقود محددة المدة اختلفت مواقف الجهاتالقضائية فرأى البعض منها

انه ينتهي بإنتهاء المدة المتفق عليها اعتمادا على المادتين من القانون107 و 106

المدني في حين أخذت جهات أخرى موقفا مخالفا و173قررت أن أحكام المادة

المتعلقة بوجوب توجيه التنبيه باإلخالء تطبق على جميععقود اإليجار التجارية إذا أن

هذه المادة ال تفرق بين اإليجار المحدد أو غير محدد المدة ) (2

و هو ما استقر عليه االجتهاد القضائي و كرسته المحكمةالعليا في قراراتها و نذكر منها12 الذي جاء فيه 1998و يستفاد من القرار laquo

08القرار الصادر في الطعون فيه أن قضاة المجلس لما قضوا بالمصادقة على

الحكم القاضي بطرد المستأجرة من المحل التنازع عليه دون توجيه تنبيه باإلخالء فإنهم

من173خرقوا أحكام المادة ص01 عدد 2000 مجلة قضائية 128477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137 )( حسان بوعروج تعليق على2 12مجلة قضائية 1998

08 الصادر في 177670قرار رقم )20 ص 02عدد 1999

القانون التجاري التي تشترط إلنهاء عقد إيجار تجاريتوجيه تنبيه بإخالء سواء كان

العقد محدد أو غير محدد المدة raquo(3) و يجب أن يتضمن التنبيه باإلخالء البيانات التالية

ذكر موجه التنبيه و صفته و مقر إقامته و هويته 1 ذكر األسباب التي جعلت المؤجر يطلب إخالء العين 2

المؤجرة ذكر العين المؤجرة و تحديدها و سند الملكية و إسم 3

المستأجر و هويته و أن يوجه إلى مكان ممارسة نشاطه التجاري

من القانون التجاري و إال كان194ذكر مضمون المادة 4 التنبيه باإلخالء باطال

اشهر مع تحديد بدايته و نهايته6تحديد أجل 5

و بشأن تسبب التنبيه باإلخالء تميز موقف المحكمة العليا( يعتبر األول1باتجاهين )

أن مجرد عرض التعويض اإلستحقاقي من طرف المؤجرتسبيب كاف فقضت

المحكمة العليا في199603إن مجرد عرض التعويض laquo 26قرارها المؤرخ في

من قبل المؤجرين يشكل سببا كافيا لطلب التنبيه باإلخالء من القانون176طبقا للمادة

التجاري و بالتالي فإن النعي على القرار بعدم التسبب raquo(2)في غير محله

أما اإلتجاه الثاني فقد ذهب في تسبيب التنبيه باإلخالء علىأن عرض التعويض

اإلستحقاقي هو نتيجة له و ليس سببا كافيا لكي يستجيب173لمقتضيات أحكام المادة

من القانون التجاري و األرجح هو ما ذهب إليه الرأي األول ذلك أن تقييد إرادة

المؤجر في إسترجاع العقار هو إستثناء من حرية التصرف في الملكية وبذلك ال

يجب التوسع فيه ال laquo و بالنسبة لوقت توجيه التنبيه باإلخالء فقد نصت المادة

من القانون التجاري173 ينتهي إيجار المحالت الخاصة بهذه األحكام إال بأثر تنبيه

بإخالء حسبما جرت عليه6و يفهم من هذا النص انه إذا raquo العادة المحلية و في مدة

أشهر قبل األجل على األقل اشهر من6كان العقد محدد المدة فيجب توجيه التنبيه قبل

حلول تاريخ إنتهاء مدة اإليجار إما إذا كان العقد غير محدد المدة فيجب منح

اشهر لإلخالء6المستأجر مدة من تاريخ توجيه التنبيه

ص02 عدد 1999 مجلة قضائية 177670ملف رقم 1998 08( قرار 3 12 23 )

محمود قباص التنبيه بإخالء و اإليجارات التجارية مجلة (1 256 ص 01 عدد 1993قضائية )

المجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 2 03التجارية و )

96 عدد خاص ص 1999البحرية يتم إجراء التنبيه باإلخالء عن طريق المحضر القضائي أو

بالتسليم الشخصي إلى المستأجر أو يرسل برسالة موصى عليها أو بأي وسيلة

أخرى و تجدر اإلشارة إلى أنه إذا تعدد المستأجرين للعين المؤجرة فيجب توجيه تنبيه

باإلخالء لكل واحد منهم على حدى وذلك تحت طائلة البطالن و هو ما قضت به المحكمة

العليا في قرارها المؤرخ الثابت من أو راق الطعن أن قضاة المجلس لما 1999

09 في 11إعتبروا بقية الورثة في النزاع غير وارثين في اإليجار و ال يستحقون أي تعويض

وال ضرورة بالتالي لتوجيه التنبيه بإخالء لكامل الورثة فإنهم أخطئوا في

من510تطبيق القانون ألن المادة القانون المدني تعتبر اإليجار من الحقوق التي تورث و كل

وارث له في اإليجار حق ثابت و خاص

إن التنبيه باإلخالء ال يكون صحيحا و منتجا لكل أثارهالقانونية إال إذا وجه إلى كامل

الورثة و ليس للمسير بوكالة فقط الذي ال يعتبر وكيال raquo (1)عن بقية الورثة

أما إذا تعدد المؤجرين بأن كان العقار ملك في الشيوع لعدةأشخاص فيحق لكل شريك

منهم أن يوجه دون الشركاء اآلخرين تنبيها باإلخالء718للمستأجر عمال بأحكام المادة

لكل شريك في الشيوع الحق في أن يتخذ من الوسائل laquoمن القانون المدني التي تنص

من تطبيقات هذا raquo ما يلزم لحفظ الشيء و لو كان ذلكبغير موافقة باقي الشركاء

المبدأ قرار03المنشور في المجلة القضائية 2001 20المحكمة العليا المؤرخ في

ص02 عدد 2002حفاظا على المال المشاع يحق ألحد laquo و الذي جاء فيه319

الشركاء إتخاذ كافة اإلجراءات الالزمة و لو كان ذلك دونموافقة باقي الشركاء فإن

القضاء بصحة التنبيه بإخالء الموجه من المؤجرة المالكةأغلبية الحصص لحماية المحل

التجاري من االنهيار دون موافقة باقي الشركاء هو raquo تطبيق سليم للقانون

و إثبات حصول التنبيه باإلخالء يكون على من يدعي بهبكافة طرق اإلثبات بما فيها

البينة و القرائن و شهادة الشهود مهما كانت قيمة األجرة )( وعدم توجيه التنبيه أو عدم2

توافر شروطه يؤدي إلى عدم قبول الدعوى شكالبموقف المستأجر من عرض التعويض اإلستحقاقي

إذا وافق المستأجر على مبدأ اإلخالء وحصل إتفاق حولقيمة التعويض اإلستحقاقي فإن

األمر ينتهي عند هذا الحد و إذا وافق المستأجر على مبدأاإلخالء وقام الخالف على

مقدار التعويض اإلستحقاقي جاز للطرف الذي يهمهالتعجيل أن يرفع دعواه أمام رئيس

المحكمة الناظرة في القضايا اإلستعجالية ليأمر بإجراءاتالخبرة الالزمة و ذلك بعد

إنتهاء أجل ثالثة اشهر من تاريخ توجيه التنبيه و أن يرفعبالتوازي دعوى قضائية في

ص02 العدد 2001 مجلة القضائية 207219ملف رقم 199909( قرار في 1 11 231 )

83جنادي جياللي المرجع السابق ص (2 ) الموضوع أمام الجهة القضائية المختصة و هي محكمة

موقع العقار و قد قضت المحكمة في199005من المقرر قانونا أن اللجوء إلى laquo

06قرار صادر في القاضي اإلستعجالي إلجراء خبرة لتقدير التعويض عن إخالء

يستلزم و جود دعوى فيالموضوع مرفوعة مسبقا raquo(3)

وعند إنجاز تقرير الخبرة نتيجة الدعوى اإلستعجالية الذييجب إيداعه في ظرف

شهرين لدى أمانة الضبط و يلحق بملف الدعوى المرفوعةأمام المحكمة المختصة التي

من194تفصل في الموضوع بعد إيداع التقرير ) المادة القانون التجاري (

أما إذا رفض المستأجر اإلخالء أصال فعليه أن ينازع فيصحة التنبيه باإلخالء

بعرض النزاع بعد ثالثة أشهر من التبليغ على قاضيالموضوع الذي يفصل أو ال في

صحة التنبيه باإلخالء ثم يتم تقدير التعويض اإلستحقاقيالذي يكون عادة باالستعانة

بخبير و يراعي في تقدير التعويض اإلستحقاقي القيمةالتجارية للمحل التجاري التي

تحدد وفق لغرض المهنة مصاريف النقل و إعادة الترتيب وحقوق التحويل الواجب

تسديدها لمحل تجاري من نفس القيمة و عن تاريخ تقدير التعويض اإلستحقاقي ذهبت المحكمة

العليا إلى أن العبرة بتاريخ توجيه التنبيه باإلخالء و ذلك في05الذي جاء فيه 1999

08قرارها المؤرخ في من المقرر قانونا أنه يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار

laquo غير أنه يسدد للتاجر المخلي التعويض اإلستحقاقي الذي يجب أن يكون مساويا

للضرر المسبب نتيجة عدم التجديد و لما ثبت في قضية الحال أن قضاة المجلس لما

قدروا الضرر الناتج عن رفض تجديد اإليجار إبتداء من تاريخ اإلعالن عن رغبة

المؤجر في إنهاء اإليجار و ليس من تاريخ الخروج الفعلي ألن الخروج يقع بعد صدور

الحكم القاضي باإلخالء و األحكام تفصل في الوقائع القائمة و ليست raquo (1)

المستقبلية فإنهم طبقوا صحيح القانون ج دفع التعويض اإلستحقاقي و إخالء األمكنة

يبقى المستأجر بعد توجيه التنبيه باإلخالء شاغال لألمكنةإلى حين تقاضيه الفعلي لقيمة

التعويض و يعتبر في هذه الحالة شاغل بحق و من دونسند فهو يحق ألن القانون

يسمح له بالبقاء إلى حين قبض التعويض اإلستحقاقي من القانون التجاري (187)المادة

و هو بغير سند ألن توجيه التنبيه باإلخالء يضع حدا لعقداإليجار و يدفع للمستأجر تعويضا عن شغل األمكنة

01 عدد 1991 المجدلة القضائية 67008ملف رقم 1990 06( قرار في 3 05 65ص )

العدد2000 المجلة القضائية لسنة 189311ملف 1999 08( قرار في 1 05 121 ص 01 )

عند دفع التعويض اإلستحقاقي يلزم المستأجر بمغادرةاألماكن حتى عن طريق القوة

العمومية على أن يدفع للمؤجر تعويضا عن التأخر إذاتماطل في الخروج منه )المادة

( من القانون التجاري 187 و في حالة اإلخالء تسلم األماكن للمؤجر في أول يوم من

األجل المألوف و التالي يوم إعتبارا من تاريخ تسديد التعويض15إلنقضاء مهلة

للمستأجر نفسه أو للحارس القضائي إذا وجد و يدفع الحارس القضائي التعويض

للمستأجر مقابل إيصال منه فقط

إن لم تقع معارضة من الدائنين أو التوقيع حجز من أحدهم تحت يده

و إذا تراجع عن إرادته في طرد المستأجر إما بسبب عجزهعن تسديد التعويض

اإلستحقاقي المحكوم به لفائدة المستأجر المخلى أو أليسبب أخر يحق له أن يتملص

من القانون197من تسديد هذا التعويض ) المادة التجاري ( مع مراعاة الشروط التالية

وجود المستأجر في العين المؤجرة ولم يتم استئجار عين1048633 أخرى من طرف

المستأجر يوم إبتداء من اليوم15أن يمارس حق التملص في اجل

1048633 الذي يصبح فيه الحكم أو القرار القاضي بالتعويض اإلستحقاقي نهائيا

أن يوافق الطرفان على التجديد حسب شروط يتفقان1048633 عليها وفي حالة عدم اإلتفاق

195يحدد القاضي اإلستعجالي هذه الشروط وفقا للمادة من القانون التجاري

و ال بد هنا من إبرام عقد جديد بعد ممارسة حق التملص ألن1048633 العقد األول قد انتهى بتوجيه التنبيه باإلخالء

الفرع الثاني رفض تجديد عقد اإليجار التجاري دونتعويض إستحقاقي

إن إستفادة المستأجر صاحب القاعدة التجارية من التعويضاإلستحقاقي في حالة

رفض المؤجر تجديد عقد اإليجار مقرونة بعدم إرتكابه أيخطأ من األخطاء المنصوص

من القانون التجاري وعلى ذلك177عليها في المادة يمكن للمؤجر أن يتخلص من

تعويض اإلخالء إذا أثبت سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر المخلى المحل

أوال حاالت رفض تجديد اإليجار دون تعويض إستحقاقي

من القانون التجاري و تتمثل في177نصت عليها المادة إثبات المؤجر سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر 1

القاعدة أنه يحق للمؤجر أن يطالب من المستأجر الذي قامبأعمال خطيرة و غير

مشروعة أن يتخلى عن األمكنة دون تعويض إستحقاقي ويالحظ أن المشرع لم يحدد

األسباب الخطيرة وغير المشروعة التي يؤسس عليهاالتنبيه باإلخالء و لكن يمكن

إحصاء بعضها من خالل أحكام القانون التجاري و اإلجتهادالقضائي فنذكر على

سبيل المثال إرتكاب المستأجر خطأ يوجب مسئوليته الجزائية إصرارا

1048633 بالمؤجر أو أحد أفراد عائلته

1048633 تغيير النشاط التجاري دون ترخيص من المؤجر إحداث أعمال ضارة بالعين المؤجرة أو هدم جزء منها أو

1048633 التغيير في واجهة المحل التوقف عن إستغالل المحل التجاري دون سبب جدي أو

1048633 مشروع اإليجار من الباطن أو التنازل عن اإليجار دون ترخيص

1048633 من القانون188)المادة ( التجاري

ممارسة نشاط غير مشروع في المحل موازاة مع النشاط1048633 األصلي كبيع مواد ممنوعة

كالمخدرات أو أسلحة حربية أو ممارسة الدعارة في المحل

عدم دفع بدل اإليجار أو التأخير في الدفع وهناك من يرى1048633 باعتبار عقد اإليجار من

العقود المتبادلة فإن عدم دفع بدل اإليجار يفقد اإليجار معناه و يترتب عليه الفسخ

6و ال يمكن بذلك إفادة المستأجر من التنبيه باإلخالء و اجل أشهر و لكن اجتهاد

المحكمة العليا استقر على اعتبار هذه الحاالت من بينحاالت رفض التجديد و من

ثم البد فيها من إتباع اإلجراءات القانونية سيما المنوه177 و 173عنها بالمواد

من القانون التجاري و بشأن فسخ العقد افيجار التجاريفقد إعتبر البعض أنه

من119يخضع للقواعد العامة المكرسة بأحكام المادة القانون المدني و بإعتبار أن

اسباب الفسخ هي نفسها هي نفسها األسباب المشروعة والخطيرة و المبررة

لممارسة حق اإلسترجاع دون أي تعويض من جانب المؤجرتطبيقا لألحكام المادة

من القانون التجاري مما يترتب عنه أنه عند نهاية عقد 177اإليجار فإن للمؤجر

الذي ينسب للمستأجر مخالفة ناشئة عن عدم تنفيذ التزامأو أكثر من االلتزامات

التعاقدية ينشئ له عند نهاية عقد اإليجار الخيار بين فسخالعقد أو ممارسة حق

1االسترجاع ألسباب خطيرة ومشروعة ) ) و الواقع أنه ال بد من التفرقة بين دعوى الفسخ و بين

رفض تجديد اإليجار وفقا من القانون التجاري فدعوى الفسخ177ألحكام المادة

تهدف إلى إنهاء العالقة التعاقدية خالل سريان مدة عقد اإليجار أي قبل إنتهاء أجله

بينما رفض التجديد و المطالبة بإسترجاع المحل المؤجر ال يمكن ممارسته إال عند

نهاية عقد اإليجار و أن هدفه هو منع المستأجر من الحصول على تجديد لإليجار حزيط محمد حق اإلسترجاع في اإليجارات التجارية (1

84 دار هومة ص 2005 ) و يجب تمييز هذه الحالة عن الفسخ بقوة القانون

من191المنصوص عليها بالمادة

كل إشتراط مدرج في اإليجار ينص على الفسخ بقوةالقانون laquo القانون التجاري

في حالة عدم دفع بدل اإليجار في اإلستحقاق المتفقعليها ال ينتج أثره إال بعد

مرور شهر واحد من اإلخطار بالدفع الذي يبقى دون raquo نتيجة

فإذا وجد إتفاق صريح بين األطراف على فسخ بقوةالقانون فيكون للمؤجر أن يوجه

إنذار للمستأجر للدفع فإذا لم يقم بذلك خالل شهر منتاريخ تبليغه فسخ العقد بقوة

القانونحالة المبنى 2

و هي الحالة المنصوص عليها بالفقرة الثالثة من المادة من القانون التجاري177

يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار دون أن يلزم بسدادlaquo أي تعويض إذا أثبت

وجود هدم كامل العمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها للسكنالمعترف به من السلطة

اإلدارية أو إذا أثبت أنه يستحيل شغل العمارة دون خطر raquoنظرا لحالتها

فهذه المادة تستوجب على المؤجر الذي يريد اإلخالء دونتعويض استحقاقي أن يثبت

بموجب قرار إداري أن العقار الذي يملكه المتواجد به العينالمؤجرة صار غير قابل

لالستغالل أو الشغل ألنه يشكل خطرا أو أن العقار قابلللهدم الكامل أو جزء منه لعدم

صالحيته ففي هذه الحالة يعفى المؤجر من تسديد التعويضاإلستحقاقي عند رفضه

تجديد اإليجار أما المستأجر المخلى فله حق األولوية فيحالة إعادة بناء العمارة التي تم

هدمها و يشترط منه أن يبلغ المؤجر برغبته فياإلستفادة من المحل في العمارة التي

أعيد بناؤها وذلك خالل ثالثة أشهر التالية إلخالئه األمكنةالتي كان يشغلها و إال سقط

حقه و يعتبر هذا نوع من الحماية للمستأجر الذي أخلىاألمكنة دون تعويض

إستحقاقيثانيا إجراءات رفض التجديد دون تعويض اإلستحقاق

حتى يستفيد المؤجر من إنهاء عقد اإليجار التجاري دوندفع التعويض اإلستحقاقي ال بد

له إتباع اإلجراءات القانونية إجراءات رفض التجديد لقيام المستأجر بأعمال خطيرة 1 إذا برهن المؤجر عن سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر

كارتكاب خطأ جزائي في حق المؤجر أو ممارسة نشاط غير مشروع في المحل أو

هدم جزء من المحل فيقوم مباشرة بتوجيه التنبيه باإلخالء ويرفع دعوى رفض التجديد

يلتمس فيها إلزام المستأجر بإخالء المحل دون تعويض بسبب خطير و مشروع

دون حاجة إلثبات ذلك بمحضر معاينة و ال إعذار مسبق إذ يكفي تقديم الحكم

الجزائي أو المدني الذي يثبت قيام المستأجر بالفعل الذي دفع المؤجر لمطالبته )

1باإلخالء) و إذا كان اإلخالء إلخالل المستأجر بالتزاماته التعاقدية

فيتم إتباع اإلجراءات التي من القانون التجاري02 فقرة 177جاءت بها المادة

على المؤجر أوال أن يقوم بتحرير محضر معاينة إلثبات حالة1048633 المخالفة و قيامها ثم

يوجه إنذارا للمستأجر للكف عن ارتكابها و العدول عنها وأوجب المشرع أن

يكون اإلنذار بموجب عقد غير قضائي مع بيان السببالمستند إليه وذكر مضمون من القانون التجاري وكل177الفقرة الثانية من المادة

ذلك تحت طائلة البطالن ويتم إمهال المستأجر مدة شهر من تاريخ تبليغه للعدول

عن المخالفة معاينة استمرار قيام المخالفة عند انقضاء مهلة شهر كاملة

1048633 من يوم تبليغه باإلنذار و إستمرار المستأجر يإقتراف المخالفة يجب على المؤجر أن

يقوم بإثبات ذلك بمعاينة المخالفة عن طريق المحضر القضائي الذي يحرر محضر

معاينة الستمرار المستأجر في إرتكاب المخالفة رغم إنذاره

توجيه التنبيه بإخالء دون تعويض على المؤجر بعد استكمال1048633 اإلجراءات السابقة أن

يوجه للمستأجر تنبيها باإلخالء وان يذكر سببه من بينالحاالت السالفة الذكر و

هنا ال بد أن ال تكون األسباب متناقضة بذكر أحد حاالت من القانون177المادة

التجاري و عرض تعويض إستحقاقي وقد قضت المحكمةالعليا في قرارها الصادر

من المقرر قانونا أنه يجب أن يتم تنبيه باإلخالء بعقد laquo26 في 03 1996

غير قضائي وأن تبين فيه األسباب التي أدت إلى توجيههمع إعادة ذكر مضمون

و إال أعتبر باطال و لما أسس المطعون ضدهم194المادة التنبيه باإلخالء على

سببين اثنين أولهما غلق المحل التجاري خرقا لألحكام من القانون177المادة

التجاري و ثانيهما عرض تعويض إستحقاقي وفقا من176لألحكام المادة

القانون التجاري فإن هذين السببين متناقضين و ال يمكناالعتماد عليهما معا لطلب

إخالء القاعدة التجارية raquo (1) مباشرة الدعوى القضائية لرفض تجديد عقد اإليجار دون

1048633 تعويض إذا رفض المستأجر إخالء المحل بعد توجيه التنبيه باإلخالء يجوز

للمؤجر رفع الدعوى القضائية بعد إنتهاء مهلة ثالثة أشهر من تاريخ تبليغ التنبيه

باإلخالء يلتمس فيها129جنادي جياللي المرجع السابق ص (1 )

مجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 1 03التجارية و البحرية )

26 ص 1999عدد خاص الحكم بصحة التنبيه باإلخالء و بإلزام المستأجر بإخالء

المحل التجاري دونتعويض

إجراءات رفض تجديد اإليجار دون تعويض نتيجة وضعية 2 المبنى

في الحالة التي تكون فيها العمارة غير قابلة للشغل واإلستغالل و يصدر قرار عن

السلطة اإلدارية يؤكد ذلك و يأمر بإعادة البناء فعلىالمؤجر أن يوجه تنبيها من القانون التجاري173باإلخالء طبقا للمادة

و بعد إنتهاء أجل ثالثة أشهر من توجيه التنبيه باإلخالء ورفض المستأجر إخالء المحل

يجوز للمؤجر رفع دعوى قضائية أمام المحكمة و ترفقعريضة افتتاح الدعوى

بنسخة من القرار الصادر عن السلطة اإلدارية المختصةتحت طائلة عدم قبول الدعوى

و هو ما قضت به المحكمة العليا في03الذي جاء 1989 05القرار الصادر بتاريخ

من المقرر أن رفض تجديد اإليجار دون إلزام المؤجر بسدادتعويض اإلخالء laquo فيه

بسبب هدم كامل العمارة أو جزء منها يلزم المؤجر إنذارالمستأجر و تقديم القرار

اإلداري اآلمر بهدم كامل العمارة أو جزء منها و لما كان

الثابت في قضية الحال أن المطعون ضده لم ينذر الطاعنين بالخروج و لم يقدم

للمرافعات القرار اإلداري اآلمر بهدم العمارة أو جزء منها فإن قضاة المجلس بتعيينهم

خبير للقول هل المحل المتنازع عليه مهدد أم ال باالنهيار خالفوا القانون و استوجب raquo (1)

نقص قرارهم يلتمس المؤجر من خالل الدعوى التي يرفعها الحكم بصحة

التنبيه باإلخالء و إلزام المستأجر بإخالء العين دون تعويض

المطلب الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم بعد 0205صدور

المؤرخ تراجع المشرع من خالل تعديل القانون التجاري 0205بموجب القانون

المتضمن تعديل القانون التجاري تراجع عن أحكام 200506 في 02التنبيه باإلخالء

و التعويض اإلستحقاقى و اخضع إنهاء عقد اإليجارالتجاري للقواعد العامة في العقود

مكرر من187القائمة على إستقالل اإلرادة فنصت المادة القانون التجاري في فقرتها

يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجلالمحدد في العقد دون laquo الثانية

حاجة إلى توجيه تنبيه باإلخالء ودون الحق في الحصولعلى التعويض اإلستحقاقي

المنصوص عليه في هذا القانون ما لم يشترط األطراف raquo خالف ذلك

117 ص 4 عدد 1990 مجلة قضائية 56060ملف رقم 1989 05( قرار في 1 03 )

الفرع األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري إن إنهاء مدة عقد اإليجار الذي أبرم بعد صدور التعديل

المؤرخ في يجعل من المستأجر الذي يستفيد منه شاغال 20050206

دون حق و ال سند و يلزم بمغادرة األمكنة إذا لم يحصل بينه و بين المؤجر إتفاق

بإبرام عقد جديد و ذلك مهما طالت مدة استغالله لنشاطه التجاري داخل العين المؤجرة

و ال يلزم المؤجر بتوجيهتنبيه باإلخالء و ال يعرض تعويض إستحقاقي

وعلى ذلك إذا امتنع المستأجر عن اإلخالء فيمكن للمؤجرطرده باللجوء إلى القضاء عن

طريق دعوى أو بالحصول على نسخة التنفيذية لعقد اإليجار

أوال طرد المستأجر عن طريق إمهار عقد اإليجار التجاريبالصيغة التنفيذية

تبرم عقود اإليجار التجاري بعد التعديل بإفراغها فيمحررات رسمية و هذه األخيرة

320كل حكم أو laquo تعتبر سندات تنفيذية إذا تنص المادة من قانون اإلجراءات المدينة

و تبعا لمحتوى هذه raquo سند ال يكون قابل للتنفيذ إال إذا كانممهورا بالصيغة التنفيذية

المادة فإن العقود الموثقة حجة ال يقبل في مواجهتا إالالدفع بالتزوير و تتمتع بنفس القوة

التنفيذية لألحكام القضائية كما يخول حائزها سلطةتنفيذها مباشرة دون الحاجة إلى

اللجوء إلى القضاء فمتى حل اجل االلتزام يقوم الموثقمباشرة بوصفه ضابط عموميا

بتحمل ذيل العقد التوثيقي الصيغة التنفيذية المنصوص من قانون320عليها في المادة

اإلجراءات المدنية فيصبح العقد بذلك قابال للتنفيذ بالطرقالودية وفقا ألحكام المادة

من قانون اإلجراءات المدنية و الجبرية وكأنه حكم 330قضائي نهائي قاضي في

الخصومة وتبعا لذلك فإن عقد اإليجار التجاري المفرغ في محرر

رسمي ينتهي بحلول األجل المحدد فيه فإذا إمتنع المستأجر عن إخالء األمكنة على

المؤجر أن يحصل على الصيغة التنفيذية للعقد من عند الموثق ثم يمكنه طرد

المستأجر من األمكنة عن طريق المحضر القضائي بإستعمال كافة طرق التنفيذ بما فيها

الجبرية ثانيا دعوى الطرد

يمكن للمؤجر في حالة إمتناع المستأجر عن إخالء العينرغم حلول أجل العقد أن يلجأ

إلى القضاء ويطلب طرد المستأجر من األمكنة على أساسأنه أصبح شاغال دون حق وال سند بانتهاء مدة اإليجار

ويختص قاضي االستعجال بدعوى الطرد لتوافر عناصراالستعجال فيها طبقا للمادة

من قانون اإلجراءات المدنية وقياسا على ما استقر 183عليه اجتهاد المحكمة العليا في

اإليجار المدني حيث اعتبرت المحكمة العليا أن القاضياالستعجالي مختص في

دعاوى الطرد بالنسبة لعقود اإليجار المبرمة بعد صدورالمرسوم

03 03المتعلق بالترقية العقارية وقد جاء في 1993 93 التشريعي 01المؤرخ في

حيثيات01 187628 ملف رقم 2000لكن حيث أنه laquo 18قرارها المؤرخ في

بالرجوع إلى عقد اإليجار المبرم بين الطاعن و المطعونضده فإنه حددت مدة العقد

بسنة وبالتالي بعد إنهاء هذه المدة فإنه الطاعن للمستأجر محتال دون سند صحيح

ومن حق المطعون ضده المؤجر اللجوء إلى قاضي )1االستعجال إلزالة اإلعتداء )

laquo

و ما يؤكد اختصاص القاضي اإلستعجالي بدعوى الطرد ماذهبت إليه الغرفة التجارية

بالمحكمة العليا التي أقرت باالختصاص بطرد المستأجرالذي أبرم عقد إيجار لمدة ثالثة

و عشرون شهرا لنه ال يخول له اإلستفادة من أحكامالتجديد وقد جاء في قرار لها

و لما كان ثابتا أن قاضي اإلستعجالي الذي قضى بطرد laquo13 مؤرخ في 199907

المستأجر الطاعن من محل التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجارالتي حددت بثالث و

عشرين شهرا معتبرا إياه أصبح يحتل األماكن دون وجهأوسن يكون قد طبق صحيح

القانون raquo(2) فهذا القرار و عن كان ال يتعلق مباشرة بالحالة التي

تدرسها ولكن يفهمك منه ضمنيا اعتراف االجتهاد القضائي االستعجال باالختصاص في دعوى

المجرد عند حلول أجل عقد اإليجار المحدد و المتفق عليه بين األطراف

مكرر من187الفرع الثاني الطبيعة القانونية للمادة القانون التجاري

02فقرة مكرر من القانون187يلزم المستأجر laquo تنص المادة

التجاري في فقرة الثانية بمغادرة المكنة المستأجرة بانتهاء الجل المحدد في العقد

دون الحاجة على توجيه تنبيه باإلخالء دون الحق في الحصول على تعويض اإلستحقاتق

المنصوص عليه في هذاالقانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

210ذيب عبد السالم المرجع السابق ص (1 )1 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13 07( قرار في 2 137ص ) لتحديد الطبيعة القانونية لهذا النص ال بد من الرجوع إلى

القواعد العامة و نعلم أن القواعد القانونية تصنف إلى قواعد آمرة و أخرى مكملة

فاألولى هي التي ال يجوز لألفراد مخالفتها و اتصالها بأمور يحرص المشرع على عدم

المساس بها للمحافظة على النظام الذي يقوم عليه المجتمع و هي أمور تتصل اتصاال

وثيقا بكيان المجتمع و مقوماته األساسية

أما القواعد المكملة أو المفسرة فهي التي يجوزمخالفتها و ذلك باإلتفاق على ما

يخالفها و يحالف حكمها و ذلك ألنها ال تتعلق بكيانالمجتمع و مقوماته األساسية و

بالتالي فإن مخالفاتها ال تعتبر إخالال بالنظام العام ال يعنيذلك أن القاعدة المكملة تخلو

من صفة اإللزام و إنما تتوفر لها هذه الصفة طالما أناألفراد وقت إبرام تصرفاتهم لم

يخالفوا الحكم الذي تقرره و للتمييز بين النوعين باإلضافة إلى معيار تعلق القاعدة

بالنظام العام يمكن االستدالل بصياغة النص القانوني الذي جاء بالقاعدة و ألفاظه إذ أن

المشرع كثيرا ما يستخدم بعض األلفاظ في صياغة القاعدة القانونية تدل بما ال يدع

مجاال للشك عن نوعية وطبيعة القاعدة القانونية

و بتطبيق هذه األحكام على نص الفقرة الثانية من المادة مكرر من القانون187

فهذا يفيد أنها raquo ما لم يشترط األطراف خالف ذلك laquo التجاري التي تنص في آخرها

من القواعد المكملة وبالنتيجة يمكن لألطراف االتفاق علىما يخالفها فيمكن االتفاق

على إخضاع إنهاء عقد اإليجار لشروط معين قد تكونتوجيه التنبيه باإلخالء أو إنذار

بسيط أو بعرض التعويض االستحقاق أو غيرها إال ان هذافي الواقع مستبعد فالمؤجر

الذي تخلص من اإلجراءات التي كانت تقيد حريته فيالتصرف في ملكيته يستبعد أن

يقيدها بإرادته و أيا كان األمر فإن أي إتفاق يخالف أحكام هذه المادة البد

من ذكره في المحرر الرسمي الذي أفرغ فيه عقد اإليجار ألنه هو وسيلة

اإلثبات الوحيدة و القاضي إذا ال يمكنه استبعاد عرض عليه النزاع بشأن العقود 02

05المبرمة بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري من التطبيق إال بما187المادة

يوجد من أحكام مخالفة لها وردت في هذا المحرر و يترتب على ذلك أنه للمتعاقدين

مطلق الحرية في تحديد اإلجراءات و الشروط التي ينتهي بها العقد بالنسبة لعقود

إيجار المحالت المخصصة لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي المبرمة بعد تاريخ دخول

مكرر من187المادة القانون التجاري حيز التنفيذ إذ يصبح كل طرف ملزم

باحترامها شأنها شأن باقي االلتزامات التعاقدية األخرى فإذا ما كان عقد اإليجار قد

تضمن أن ال ينتهي اإليجار إال بتنبيه بإخالء يوجهه المؤجر للمستأجر في زمن معين أصبح

المؤجر مقيد في ممارسة حق االسترجاع بإتمام ذلك اإلجراء في األجل المحدد فإن لم

يعين أجل محدد للتنبيه وجب الرجوع إلى إرادة المتعاقدين فإن قصدا الرجوع إلى

مواعيد اإلخالء المقرر في من القانون التجاري وجب احترام هذه المواعيد و إذا 173

كان عقد اإليجار قد تضمن الشكل الذي يجب أن يتم به تبليغ هذا التنبيه كأن يشترط

ان يكون ذلك عن طريق المحضر وجب إحرام هذا الشكل أيضا إذا تضمن عقد اإليجار

بند يلزم المؤجر بدفع تعويض معين للمستأجر قبل إلزامه بإخالء العين المؤجرة

أصبح المؤجر حينئذ مقيد بممارسة حق االسترجاع أيضا بأداء ذلك التعويض الذي التزم

به للمستأجر و خالصة ما نتوصل إليه من هذا المبحث

أن المستأجر العقار الستغالله في ممارسة نشاط التجاريبموجب عقد مبرم قبل صدور

يتمتع بحصانة منحها له المشرع إذا اكتسب القاعدة 0205التجارية وفق القانون

التجاري و محله الشروط القانونية تحمى هذه الحصانة تعطيه الحق في الحصول على

تعويض إذا تم تجريده من ملكيته التجارية في حين ال يتمتع المستأجر بعقد أبرم بعد تاريخ الحق

للتعديل بهذه الحصانة إذ يخضع عقده إلرادة األطراف و حرية اتفاقهم

النزاعات المتعلقة باإليجار التجاري أن يبحث في تاريخإبرامها ألنه هو المعيار المحدد

للقانون الواجب التطبيق و رغم أن أعمال هذه القواعد يؤدي إلى إخضاع أوضاع

قانونية متشابهة ألحكام قانونية مختلفة مما يخلق لدى الناس شعور بعدم المساواة أمام

القانون إال أن إحترام إرادة األفراد الخاصة توجب ذلك ألنهم عند التعاقد قد أخذوا

في إعتبارهم النصوص الموجودة

هو من و خالصة هذا المبحث أن عقد اإليجار التجاري 5975المبرم في ظل األمر

العقود الرضائية يكفي في إبرامه تبادل اإليجاب و القبولبين المؤجر و المستأجر برضا

سليم و محل و سبب مشروعين حتى يرتب العقد كافةأثاره أما عقد اإليجار التجاري

فهو من العقود الشكلية فال يمكن أن يرتب أثاره بعد 0205المبرم في ظل القانون

توافر الرضا و المحل و السبب المشروعين إال إذا تم إفراغه في محرر رسمي

فكيف يتم إثبات كل من العقدين المبحث الثاني إثبات عقد اإليجار التجاري

إلى تغيير القواعد التي تحكم أدى تعديل القانون 0205التجاري بموجب القانون

إثبات عقد اإليجار التجاري وأصبح أطراف العقد المبرمبعد التعديل مطالبين في

قبل تعيله و إثبات عقدهم بغير ما يطالب به أطراف 5975العقد المبرم في ظل األمر

توضيحا لذلك تم تقسيم هذا المبحث إلى مطلبين خصصاألول إلثبات عقد اإليجار

قبل تعديله و الثاني إلثبات العقد المبرم بعد التجاري 5975المبرم في ظل األمر

التعديل الذي أدخل على القانون التجاريالمطلب األول إثبات عقد اإليجار التجاري المبرمقبل 59

75في ظل األمر تعديله

نتعرض من خالل هذا المطلب إلى القاعدة في اإلثبات فيالمواد التجارية أوال ثم

إلى ما إستقر عليه القضاء في إثبات عقد اإليجار التجاريلفرع األول القاعدة في إثبات العقود التجاريةا

إن اإلثبات في المواد التجارية حر كقاعدة عامة و يستفادهذا الحكم من النص

من القانون30يثبت كل عقد تجاري بسندات laquo المادة التجاري التي تنص على

رسمية أو بسندات عرفية بفاتورات مقبولة بالرسائل بدفاتر الطرفين باإلثبات

بالبينة أو بأية وسيلة أخرى إذا رأت المحكمة وجوب raquoقبولها

من القانون المدني التي333و كذلك من نص المادة إستثنت المسائل التجارية من مجال

تطبيقها عندما عددت الحاالت التي يجب فيها اإلثباتبالكتابة إذ جاء في فقرتها

في غير المواد التجارية إذا كان التصرف القانوني تزيدقيمته laquo األولى

دج أو كان غير محدد القيمة فال تجوز100000على البينة في إثبات وجوده أو

إنقضائه ما لم يوجد نص يقضي بغير ذلك raquo (1) و يترتب على إطالق المشرع حرية اإلثبات في المادة

التجارية أنه يمكن إثبات التصرف التجاري أيا كانت قيمته بالكتابة أو البينة أو

القرائن أو بأي وسيلة أخرى تراها المحكمة و انه يجوز إثبات ما يخالف أو يجاوز ما إشتمل

عليه سند كتابي بشهادة الشهود و القرائن وكافة طرق اإلثبات

و باعتبار عقد اإليجار التجاري من العقود التجارية فإنهيمكن مبدئيا إثباته بمختلف

طرق اإلثبات هذا ما يمكن استخالصه من قواعد اإلثبات لكن هل استقر

القضاء على ذلك أم كان لهموقف أخر

لفرع الثاني إثبات عقد التجاري وفق ما إستقر عليها القضاء

من القانون التجاري التي تجعل30رغم صراحة المادة اإلثبات حرا في العقود

التجارية إال أن اجتهاد المحكمة العليا استقر على ما يخالفذلك في شأن إثبات عقد

اإليجار التجاري و ذلك عندما قيدت إثبات العقد الذي يبرمشفاهة بضرورة تقديم

وصوالت الكراء و بالتالي فإذا كان عقد اإليجار الذي افرغ في سند مكتوب

رسمي أو عرفي يتم إثباته بهذه الكتابة و في غياب ذلك على المستأجر تقديم

وصوالت الكراء إلثبات صفته كمستأجر شرعي مالك للقاعدة التجارية و إال أعتبر شاغال

من دون حق و السند كما أن المحكمة العليا تستبعد و ترفض أي وسيلة إثبات

أخرى في حالة العقد الشفهي و هكذا يستبعد السجل التجاري و الوثائق المسلمة من إدارة

الضرائب أو اإلتحاد العام للتجار أو التجارة أو الصناعة و يستبعد أيضا وصل الكراء

أو الماء أو الهاتف و أعتبرت المحكمة ان هذه الوثائق ال تكفي إلثبات صفة

المستأجر و ال يؤخذ بها ذلك ألن إثبات العالقة بين المؤجر و المستأجر البد أن تكون

بكتابة صادرة عن المؤجر كما إعتبرت أن طول مدة شغل العقار و ممارسة النشاط

التجاري فيه ال يمكن األخذ به كدليل لقيام عالقة اإليجار

وعلى ذلك قضت المحكمة العليا199305من المستقر laquo 10في قرارها المؤرخ في

عليه قضاء أن اإليجار يثبت بعقد رسمي أو بتقديم إيصاالتاإليجار و لما ثبت في

قضية الحال أن الطاعن لم يثبت صفته كمستأجر سواءيعقد إيجار مكتوب أو وصوالت

من القانون333( المادة 1 20المؤرخ في 10 20050705المدني بعد تعيلها بموجب القانون )

المتمم للقانون المدني اإليجار مكتفيا بإثبات تسجيله بالسجل التجاري و تسديد

الضرائب فإن هذه الوثائق ال تثبت العالقة اإليجارية كما أن أطول مدة اإلستغالل ال

تشكل كذلك دليال على وجودعقد

اإليجار raquo(1) و كخالصة فإن عقد اإليجار التجاري المبرم قبل التعديل

الذي أدخل على القانون التجاري ال يمكن إثباته إال بتقديم محرر عرفي أو رسمي أو

وصوالت الكراء و ذهبت المحكمة العليا إلى أنه يكفي تقديم وصل كراء

واحد ويفهم ذلك من حيثيات11 الذي جاء فيه 1988و لكن وحيث أنه بالرجوع laquo

27قرارها الصادر بتاريخ إلى القرار المطعون فيه فإن مزاعم الطاعن ال تقف أمام

ما أعتمد عليه القرار من أدلة كتابية لدى قضاة الموضوع و أن الطاعن رغم زعمه

بأنه مستأجر للمحل التجاري من المدعي عليها منذ ثمان سنوات إال أنه لم

يستطع أن يقدم للمجلس ولووصل إيجار واحد raquo (1)

وتبعا لذلك فإن القاضي الذي يعرض عليه نزاع يتعلق بعقدإيجار تجاري أبرم في ظل

قبل تعديله و أنكر أحد األطراف قيام العالقة 5975اإليجارية ال يمكن له أن األمر

يأخذ كدليل لإلثبات إال الكتابة الرسمية أو العرفية أو وصوالت الكراء

أما إذا أقر األطراف بوجود العقد و لم ينازعوا في قيامةفاللقاضي أن يفصل في

الدعوى حتى ولو لم يوجد في ملفها محرر أو وصل كراء المطلب الثاني إثبات عقد إليجار التجاري المبرم بعد

صدور القانون0502

إن عقد اإليجار التجاري المبرم بعد التعديل الذي أدخل 5975على األمر

أصبح من العقود الشكلية إذ يجب المتضمن القانون 0205التجاري بموجب القانون

تحريره تحت طائلة البطالن في محرر رسمي و بذلك فإنأي شخص يدعي انه طرف

في عالقة إيجارية بموجب عقد إيجار تجاري أبرم بعد صدور القانون السالف الذكر

ملزم إلثبات صحة ما يدعيه بتقديم محرر رسمي افرغ فيههنا التصرف و يشترط في

من القانون المدني324هذا المحرر الرسمي طبقا للمادة أن يقوم بتحريره ضابط

عمومي و هو الموثق في حدود إختصاصه و أن يحترم في تحريره األشكال القانونية

اإلجتهاد القضائي للغرفة107969ملف رقم 199310( قرار في 1 05التجارية و البحرية )

80عدد خاص ص 04 عدد 1992 المجلة القضائية 5090ملف رقم 1988

27( قرار في 1 11 89ص ) و تكتسي الورقة الرسمية إذا توافرت فيها الشروط

القانونية الذاتية في اإلثبات حيث ال يطلب ممن يحتج بها أن يثبت صحتها و لكن على من

ينكرها و ينفي عالقة اإليجار أن يقيم الدليل على بطالنها وليس له طريق في

ذلك إال الطعن فيها بالتزوير

و من دون الكتابة الرسمية ال يمكن إثبات عقد اإليجارالتجاري و ال مكان لمواجهة

غيابها باإلقرار أو توجيه اليمين الحاسمة و ال مجال أيضاللحديث عن بداية الثبوت

بالكتابة بتقديم وصوالت كراء قصد إستكمالها بشهادة الشهود أو القرائن

ويبقى تصور حالة واحدة يمكن فيها إثبات عقد إيجار تجاريابرم بعد صدور القانون

بالبينة و القرائن و جميع طرق اإلثبات وهي حالة 0205فقدان السند الرسمي

من336يجوز اإلثبات بالبينة laquo المنصوص عليها بالمادة القانون المدني التي جاء فيها

فيما كان يجب إثباته بالكتابة إذا فقد الدائن سندهالكتابي لسبب أجنبي خارج عن

إرادته raquo فهذه المادة تجيز اإلثبات بالبنية أو القرائن ألي عقد

يشترط القانون إثباته بالكتابة ولو كان عقدا شكليا ويالحظ أن هذه المادة تنص على حالة

فقدان الدائن لسنده ولكنها في الحقيقة تنطبق على جميع من يريد التمسك بها ممن )

1تتوفر فيه الشروط المنوه عنها ) و يجب على من يريد اإلستفادة من هذه الحالة أن يثبت

مايلي أنه قد أفرغ فعال عقد اإليجار التجاري في محرر رسمي 1

و أن هذا العقد كان مستوفيا لجميع الشروط الموضوعية و الشكلية

أن يثبت واقعة ضياع السند و فقدانه وهي واقعة مادية 2تثبت بجميع طرق اإلثبات

أن يثبت السبب األجنبي بأن يقدم الدليل على أن ضياع 3السند كان لحادث حريق أو

غرق أو حرب أو لسبب راجع على شخص ثالث كسارق أو مغتصب

وحتما فإن إشتراط إفراغ عقد اإليجار في محرر رسمي يخفف على أطرافه عبء

إثباته و يسهل على القاضي التحقق من قيامه و البحثفي أركانه خاصة مدته و بدل

اإليجار بكوش يحي أدلة اإلثبات في القانون المدني الجزائري (1

( و الفقه اإلسالمي المؤسسة الوطنية237للكتاب ص

و نلخص من خالل هذا المبحث إلى أن إثبات عقد اإليجارالتجاري المبرم قبل تعديل

يكون بتقديم محررات رسمية كانت أو عرفية القانون 0205التجاري بموجب القانون

أفرغ فيها العقد أو بتقديم وصوالت الكراء أما العقد الذيأبرم بعد صدور القانون

السالف الذكر فال يمكن إثباته إال بتقديم المحرر الرسميالذي أفرغ فيه العقد مع

مراعاة قواعد اإلثبات كما سبق شرحه هذا عن إثبات عقد اإليجار التجاري و يبقى السؤال كيف

يتم إنهاؤه و متى يحقلألطراف تجديده

الفصل الثاني تجديد عقد اإليجار التجاري و إنهاؤه األصل في العقود أن العقد شريعة المتعاقدين فيتم

تعديله و تجديده و إنهاؤه باإلتفاق فيما بينهم إال أن المشرع خرج عن هذه القاعدة

في اإليجارات التجارية عندما أقر للمستأجر الحق في التمسك بتجديد اإليجار و قيد

سلطة المؤجرة في إنهاء عقد اإليجار حتى و لو كان محدد المدة بعرض التعويض

اإلستحقاق أو إثبات السبب الخطير و المشروع تجاه المستأجر المخلي وفق أحكام

من القانون التجاري177المادة و إثر02رجع المشرع إلى القواعد العامة وألغى 2005

09التعديل المؤرخ في أحكام التعويض اإلستحقاقي و التنبيه باإلخالء و أصبح عقد

اإليجار التجاري كغيره من العقود يخضع لإلدارة الحرة ألطرافه

وقد تم تقسيم هذا الفصل لتوضيح ذلك إلى مبحثين نتعرض في األول إلى أحكام تجديد

عقد اإليجار التجاري و في الثاني إلى إنهاء هذا العقد 5975و ذلك وفقا ألحكام األمر

المعدل له المتضمن القانون التجاري قبل تعديله و 0205القانون

المبحث األول تجديد عقد التجاري يخضع تجديد عقد اإليجار التجاري المبرم قبل التعديل إلى

و174أحكام المواد ما يلبيها من القانون التجاري التي تمنح لمستأجر العقار ما

يسمى بحق اإليجار و هو الحق الذي يخول له التمسك بتجديد العقد رغم حلول أجله

وذلك إذا توفرت فيه فتطبق عليه أحكام المادة الشروط القانونية أما العقد 02

05المبرم بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري التي تخضع تجديده إلرادة 187

األطراف المستقلة و من خالل المطلب األول لهذا المبحث نتناول تجديد عقد

اإليجار التجاري المبرم في قبل تعديله وفي الثاني نتعرض لتجديد العقود المبرمة 59

75بعد التعديل ظل األمر على النحو التالي

المطلب األول الحق في تجديد اإليجار فيقبل تعديله 59 75ظل األمر

يتعلق تجديد اإليجار التجاري بالعقود التي تبرم لمدةمحددة أما غير محددة

المدة فال تطرح بشأنها المسألة ذلك ألنها تظل قائمة ومستمرة إلى حين إعالن أحد

األطراف رغبته في إنهاءها و التجديد قد يكون صريحابالتعبير بين األطراف فيما

بينهم باإليجاب و القبول أو ضمنيا بتواصل اإليجار المنعقدإلى بعد األجل المحدد في

العقدالفرع األول التجديد الصريح العقد اإليجار التجاري

إن التجديد الصريح لعقد اإليجار التجاري قد يتم بتبادلاإليجاب و القبول بين

المؤجر و المستأجر و تحرير عقد إيجار جديد أو باإلتفاقعلى إستمرار العقد بشروطه

السابقة أو بأخرى مختلفة و هذا إعماال للقواعد العامةفي العقود كما قد يتم بممارسة

المستأجر للحق الذي كرسه له المشرع و هو حق التمسكبطلب التجديد الصريح طبقا

و ما يليها من القانون التجاري حماية له172ألحكام المادة من األضرار التي قد تلحق

به نتيجة رفض التجديدأوال شروط التمسك بحق تجديد عقد اإليجار التجاريمنها يتعلق بصاحب الحق و منها ما يتعلق بعقد اإليجارالشروط المتعلقة بصاحب الحق في التمسك بالتجديد

ال يجوز التمسك بحق التجديد إال من laquo أ جاء في المادة من القانون التجاري172

و يستخلص منه أنه raquo طرف المستأجرين أو المحولإليهم أو ذوي الحقوق

يمكن التمسك بتجديد عقد اإليجار التجاري لألشخاص التاليين

المستأجر األصلي الذي تربطه عالقة مباشرة مع المؤجر1048633 مالك العقار

1048633 ذوي الحقوق كالوارث أو الموصي له أو الموهوب له المحول إليه حق اإليجار الذي ينتقل إليه حق اإليجار

1048633 كمشتري القاعدة التجارية من مالكها مستأجر العقار

و يطرح السؤال بشأن مستأجر العين المؤجرة من الباطنو مستأجر القاعدة التجارية

لتسييرها تسييرا حرا بالنسبة للمستأجر من الباطن فيجوز له أن يطلب التجديد

من المستأجر األصلي في حدود الحقوق التي يتمتع بها هذا األخير من مالك العين

المؤجرة وفي ذلك نصت المادة فقرة198يجوز للمستأجر من الباطن ان يطلب تجديد laquo

أولى من القانون التجاري إيجاره من المستأجر األصلي في حدود الحقوق التي يتمتع

بها هذا األخير نفسه منالمالك raquo

كما يجوز له أن يطلب تجديد عقد اإليجار من المالك إذا كانقد رخص صراحة أو

ضمنيا باإليجار من الباطن أو وافق عليه أو إذا لم تكناألماكن محل اإليجار األصلي

تشكل في حالة اإليجار الجزئي من الباطن كال مشاعا مادياأو في نية األطراف فقرة األخيرة من القانون189المشتركة ) المادة

التجاري ( أما إيجار التسيير الحر و المقصود به إيجار القاعدة التجارية

من مالكها مستأجر العقار فقد إستقرت المحكمة العليا بشأنه أنه ال يمكن أن تطبق

عليه أحكام اإليجار التجاري07 فقضت في قرارها المؤرخ في 12مايلي 1999

ال يمكن إعتبار عقد التسيير الحر بمثابة عقد إيجار تجاري

laquo مهما طالت مدة بقاء المسير بالمحل التجاري و ال يستوجب التنبيه باإلخالء إذ

ينتهي في أي وقت بمجرد وبالتالي فإن مستأجر القاعدة التجارية لتسييرها تسييرا (1

حرا ال يملك ( raquo إنذار مكتوب حق التمسك بتحديد اإليجار و قد قضى مجلس قضاء

الشلف في قرار له مؤرخ في بإلزام مستأجر القاعدة التجارية بإخالء العين 20050430

المؤجرة إلنهاء مدة اإليجار و رفض دفع المستأجر ببطالن التنبيه باإلخالء و

جاء في حيثيات هذا حيث أن قاضي الدرجة األولى أصاب في حكمه لما إستند

laquo القرار203على المادة من القانون التجاري و اعتبر المستأنف مستأجر مسير و

أن إنهاء عقد اإليجار ال176 و 173يخضع للشروط النصوص عليها بالمواد raquo (2)

من القانون التجاري بأن يثبت المستأجر أنه يستغل المتجر بنفسه أو بواسطة

أحد تابعة كالوكيل أو مدير الشركة إذا كانت النيابة إتفاقية أو الحارس القضائي أو

الوصي أو القيم أو الوكيل عن الغائب إذا كانت النيابة قانونية و يؤكد حق الحارس

القضائي أو وكيل في من201تجديد إيجار المحل التجاري ما تقضي به المادة )

3القانون التجاري ) الشروط المتعلقة بعقد اإليجار

من169أ أن يرد اإليجار العقارات المذكورة في المادة القانون التجاري

عدد2001 المجلة القضائية 201563ملف رقم 1999 07( قرار في 1 12 209 ص 01 )

2005عن الغرفة التجارية بمجلس قضاء الشلف 05 30( قرار في 2 04 128فهرس رقم )

60جنادي جياللي المرجع السابق ص (3 ) بأن يكون اإليجار من اجل ممارسة نشاط تجاري بذلك

تستبعد اإليجارات التي تتم من اجل ممارسة المهن الحرة أو المدنية أو الحرفية و

في الحالة األخيرة إشترط المشرع أن يكتسب الحرفي صفة التاجر وان يقيد نفسه

قي السجل التجاري كما و4 من القانون التجاري ) 169رد ذلك في المادة )

ج أن تكون مدة اإليجار سنتين فأكثر بعقد مكتوب و بعقدشفهي أربع سنوات متتالية

ودون إنقطاع فعلى المستأجر أن يثبت أنه إستغل المحلحسب ما سبق ذكره و

إال سقط حقه في التمسك بالتجديد و يمكن إلزامه بالخروجبمجرد إنقضاء المدة و

هو ما كرسته المحكمة العليا بموجب قرار07عندما 1999 13صادر بتاريخ

رفضت الطعن المرفوع من المستأجر ضد قرار قضىإستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث وعشرينشهرا معتبرة إياه

1انه اصبح يحتل األماكن دون حق أو سند ) ) ثانيا إجراءات تجديد عقد اإليجار

من القانون التجاري و ما174يتم التجديد طبقا للمادة يلبها بتقديم طلب إلى المؤجر

يتضمن رغبة المستأجر في التجديد أثناء سريان العقدوقبل إنتهاء مدته بستة أشهر على

األقل و ذلك بموجب عقد غير قضائي عن طريق المحضرأو برسالة موصول عليها

مع طلب العلم بالوصول كما يجوز أن يتم التبليغ للمسيرالذي يتوفر فيه الصفة الكافية

إلستالمه وفي حالة تعدد المالكين للعقار المؤجر يكفيتوجيه الطلب ألحدهم ليسرى

عليهم جميعا إال إذا كانت هناك شروط أو إتفاقات أخرىبين األطراف تخالف ذلك و

أوجب المشرع أن يتضمن طلب التجديد تحت طائلة بطالنهمضمون الفقرة األخيرة من

من174يتعين على المؤجر في أجل ثالثة laquo المادة القانون التجاري التي تنص

أشهر من تاريخ تبليغ طلب التجديد أن يحيط الطالب علمابنفسه اإلجراء إذا كان يرفض

التجديد مع إيضاح دوافع هذا الرفض و يعتبر المؤجر إذا لميكشف عن نواياه في هذا

األجل موافقا على مبدأ اإليجار السابق raquo وعلى المؤجر خالل األشهر الثالث التي تلي تاريخ تبليغه أن

يبين موقفه تجاه طلب التجديد و الذي ال يخرج عن أحد الحاالت التالية

الموافقة على التجديد دون قيد أو شرط في هذه الحالة1048633 يجدد العقد بشروطه

9السابقة وبنفس المدة شرط أن ال تتجاوز من القانون175سنوات) المادة

01التجاري فقرة ) على بن غانم الوجيز في القانون التجاري وقانون (4

187األعمال موفم للنشر ص )01 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137ص ) الموافقة على التجديد ولكن بشروط أخرى فإذا وافق

1048633 عليها المستأجر كان األطراف أمام عقد جديد يجب إبرامه وفق الشروط الجديدة و يتم

في هذه الحالة اإلتفاق على مدة اإليجار بكل حرية و يمكن أن تتجاوز تسع سنوات

من القانون175)المادة ( التجاري

رفض المؤجر طلب التجديد و يجب عليه هنا أن يبلغ1048633 المستأجر بالرفض خالل

ثالث اشهر من تاريخ التبليغ و أن يوضح دوافعه في ذلك وأن يذكر فيه مضمون

من القانون التجاري تحت طائلة بطالن التبليغ194المادة من القانون174)المادة

التجاري الفقرتين األخيرتين (و يمكن للمستأجر أن ينازع المؤجر

1048633 عن سبب الرفض أو أن يطلب سداد تعويض اإلخالء أمام القضاء

عدم الرد على طلب التجديد خالل مدة الثالثة اشهر التي1048633 تلي التبليغ و يعتبر سكوته

موافقة ضمنية على تجديد اإليجار السابق بنفس شروطه من القانون174)المادة

( التجاري ثالثا سريان مفعول اإليجار الجديد

من القانون التجاري175يسري اإليجار الجديد طبقا للمادة من يوم تجديده و يقصد به

تاريخ توجيه التنبيه باإلخالء في حالة توجيه من قبل المؤجر أو األجل المألوف الذي

يلي طلب التجديد أما إذا كان المؤجر قد رفض تجديد اإليجار ثم عدل عن رأيه

بعد ذلك ووافق على التجديد و أبلغ المستأجر بموافقته فإن التجديد هنا يسري

إعتبارا من يوم تبليغ المستأجر هذه الموافقة بعقد غير قضائي طبقا للمادة

فقرة أخيرة من القانون175 التجاري

الفرع الثاني التجديد الضمني لعقد اإليجار التجاري إذا إنتهت مدة اإليجار دون أن يخطر أحد األطراف األخر

بإخالء المحل و بقي المستأجر مع ذلك في المكان المؤجر برضا المؤجر أعتبر

هذا بمثابة تجديد ضمني لإليجار وذلك ألن المشرع قيد إنهاء العقد في اإليجارات

التجارية بتوجيه التنبيه باإلخالء سواء تعلق األمر بعقود محددة المدة أو غير محددة

من القانون173)المادة ( التجاري فقرة األولى

و حتى يتجدد العقد ضمنيا يجب أن يكون هناك إيجار سابقمعين المدة و أن تنقضي

هذه المدة دون أن يوجه المؤجر تنبيها باإلخالء في مدة ستةاشهر على األقل قبل

األجل دون أن يقدم المستأجر طلب تجديد ألن التجديد في هذه الحالة يصبح صريحا

و أن يكون العقد كتابي وذلك ألنه في الغالب العقدالشفهي يكون غير محدد المدة إذا

و في laquo يتعذر إثباتها وعلي هذا نص المشرع في المادة من القانون التجاري173

حالة عدم التنبيه باإلخالء يتواصل اإليجار المنعقد كتابةبالتمديد

الضمني إلى ما بعد األجل المحدد في العقد مع مراعاةاألحكام المنصوص عليها في

العقد raquo يجدد عقد اإليجار التجاري ضمنيا وفقا لشروطه السابقة

ولمدة مساوية لمدة اإليجار175الذي حل أجله دون أن تزيد عن تسع سنوات ) المادة

من القانون التجاري ( أما إذا أراد المستأجر التعديل من شروط اإليجار السابقة

الذي تجدد ضمنيا فله أن يوجه طلب إلى المؤجر و ذلك أثناء التجديد و يفهم هذا من خالل

من القانون174نص المادة في حالة عدم التنبيه باإلخالء يتعين على المستأجر الذي

يرغب في laquo التجاري الحصول على تجديد إيجاره أن يتقدم بطلبه أو عند

اإلقتضاء في كل وقت أثناء فهذا الطلب و إن كان يهدف في ظاهره إلى تجديد

اإليجار فالغرض منه raquo تجديده في الحقيقة هو التعديل من شروط العقد ألن العقد يكون

قد تجدد ضمنيا بإنتهاء أجله دون توجيه التنبيه باإلخالء و لكن إن وجه المستأجر هذا

الطلب فإنه يصبح تجديدا صريحا و يمكن اإلتفاق على شروط جديدة بحرية و دون

التقيد بمدة تسع سنوات من القانون التجاري و175المنصوص عليها في المادة تجدر اإلشارة إلى أن التجديد

الضمني لعقد اإليجار يكون بقوة القانون و ال تشترط فيهالموافقة من المؤجر و ذلك

ألن سكوته و عدم إعتراضه على إستمرار المستأجر فيالبقاء في العين المؤجرة يفسر

بأنه قبول و بذلك يستفيد المستأجر من مدة إيجار تعادلمدة اإليجار السابق على أن ال

يتجاوز تسع سنوات و ال يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجارالمحدد ضمنيا بتوجيه تنبيه

باإلخالء إال إذا وافق المستأجر على اإلخالء قبل إنتهاء مدةالعقد المحدد و مع ذلك

إعتبرت المحكمة العليا أن عقد اإليجار إذا تجدد ضمنيا فإنهيجدد لمدة غير محددة و

يمكن للمؤجر أن يضع له حدا في أي وقت يتوجيه التنبيهباإلخالء فقضت في قرارها

12 المؤرخ في 11مايلي 1994 عند نهاية فترة اإليجار دون توجيه تنبيه باإلخالء يتجدد عقد

laquo اإليجار ضمنيا على أجل غير محدد وعليه فالمؤجر غير ملزم بأي مدة و يمكن أن

يوجه للمستأجر تنبيهاباإلخالء متى أراد raquo (1)

86حمدي باشا القضاء التجاري دار هومة ص (1 ) و كذلك الغرفة التجارية بمجلس قضاء الشلف أقرت بصحة

التنبيه باإلخالء الذي

وجهه المؤجرين إلى المستأجر خالل فترة التجديد الضمني9لعقد إيجار أبرم لمدة

سنوات و إنتهت مدته دون توجيه تنبيه باإلخالء فتجددضمنيا و إعتبرت الغرفة انه

ال يوجد مايثبت ان المؤجرين قد وافقوا على التجديدالضمني و قد جاء في حيثيات

مايلي 35 فهرس رقم 2005حيث أن دفع المستأنف laquo 26 قرارها المؤرخ في 02

كون أن العقد اإليجار تجدد ضمنيا مردود عليه كونه اليوجد ما يثبت أن عقد اإليجار

تجدد ضمنيا بموافقة المستأنف عليهم حيث أن قاضي الدرجة األولى لما قضى بالمصادقة على

التنبيه و تعيين خبير أصاب في حكمه كون أن المستأنف عليهم وجهوا للمستأنف

تنبيها ضمن األجل القانوني و طبقاللقانون و بالتالي يتعين تأبيد الحكم المستأنف raquo (2)

المطلب الثاني تجديد عقد اإليجار التجاري المبرم بعدصدور القانون

02 05 مكرر من القانون التجاري في187جاء في المادة laquo

فقرتها الثانية مما يلي يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجل

المحدد في العقد دون حاجة إلى التنبيه باإلخالء و دون الحق في الحصول على تعويض

اإلستحقاق المنصوص عليه فيهذا القانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

و يفهم من نص هذه المادة بمفهوم المخالفة أنه ليسللمستأجر أن يتمسك بحق التجديد

و إذا رغب في اإلستمرار في إيجار العقار فالبد أن يكون ذلك باإلتفاق مع المؤجر

و يعتبر العقد في جميع الحاالت عقد جديد حتى ولو تمإبرامه بنفس شروط العقد

السابق يخضع عقد اإليجار التجاري للقواعد العامة في 02

05فالتعديل الذي جاء به القانون التعاقد القائمة على إستغالل اإلدارة و حرية التعاقد و تم

تخليص المؤجر من القيود التي كانت مفروضة عليه و التي كانت تجعل المستأجر مالك

القاعدة التجارية في مركز يبدو انه أقوى من مركزه بصفته مالكا للعقار

و تتضمن المادة السلفة الذكر إلغاء ضمني ألحكام المادة من القانون التجاري و172

من ثم إلغاء لحق اإليجار و بالتالي مهما طالت مدةإستغالل المستأجر لنشاط تجاري

في العقار المؤجر فإنه يلزم بمغادرة األمكنة متى حلأجل عقد اإليجار إال إذا وافق المؤجر على إبرام عقد جديد

فهرس2005الغرفة التجارية مجلس قضاء الشلف 0526( قرار في 2 02 35رقم )

و لكن هذا اإللغاء الضمني ليس مطلق إذ أن العقود التيأبرمت قبل هذا التعديل تخضع

و ما يليها من القانون التجاري و172في تجديدها للمواد هو ما نصت عليه المادة

التي أضيفت إلى القانون التجاري بموجب01مكرر 187 من القانون03المادة 0205

يبقى تجديد عقود اإليجار المبرمة قبل النشر المذكور فيlaquo مكرر أعاله187المادة

خاضعا للتشريع الساري المفعول بتاريخ إبرام عقد raquo اإليجار

ويالحظ أن المشرع أبقى على حق تجديد اإليجار بالنسبةللعقود الجارية المبرمة قبل

التعديل رغم أن هذا الحق هو من المراكز القانونية التيفرضت على المتعاقدين

بموجب القانون و ليس من المراكز العقدية ألنه ال يقوم على إتفاق األطراف

و لذلك كان من المفروض أن يخضع لقاعدة األثر الفوريللقانون إعماال للمبادئ

القانونية و سريان القانون من حيث الزمان و بالتالي كانيجب أن يمس التعديل عقود

02و يترك المجال للحرية التامة في التعاقد و يتم 2005 09اإليجار المبرمة قبل

ولكن يبدو أن المشرع من خاللتوحيد األوضاع القانونية من01 مكرر 187المادة

القانون التجاري أراد المحافظة على إستقرار النشاطالتجاري و عدم مفاجئة أصحاب

و التي من الممكن أنالقواعد التجارية بإحكام التعديل تلحق بهم و بالوضع اإلقتصادي

05بأثر فوري أضرار كبيرة لو تم تطبيق القانون 02 و يطرح السؤال في هذا الصدد بشأن العقود التي تجدد

صراحة بإيجاب وقبول جديدين هل تعتبر عقود إيجار من المؤجر و المستأجر في 02

05تاريخ الحق لنشر القانون جديدة و تخضع بذلك ألحكام التعديل أم أنها تبقى خاضعة

و ما يليها172ألحكام المواد 75من األمر 59

الواقع انه في غياب إجتهادات و أحكام قضائية في هذاالصدد بالنظر لحداثة القانون

فاألرجح انه ال يوجد ما يبرر إبقاء هذه العقود خاضعة 0205للقانون السابق فهو

عقد جديد بإيجاب من المؤجر و موافقة من المستأجر دونتمسكه بالحق في التجديد

من القانون التجاري و هذا172الذي تنص عليه المادة يجعله يخضع ألحكام التعديل

و نفس الشيء بالنسبة لعقود اإليجار التي يوجه فيها تنبيهباإلخالء باعتبار أن هذا

األخير هو تصرف إرادي يرتب أثاره دون حاجة إلى موافقةالطرف األخر و هو

المستأجر فإذا إستوفى التنبيه شروطه القانونيةو تمإتباع اإلجراءات القضائية كما

يتطلبها القانون ترتب عن ذلك إنتهاء عقد اإليجار فإذاعدل المؤجر عن نيته في

رفض التجديد تحتم على الطرفان إبرام عقد جديد فإذا كانهذا العدول الحق لتاريخ

فإن العقد الذي يبرم بين الطرفين يخضع ألحكام 0205التعديل نشر القانون

مكرر من187الحالة األخرى التي يمكن إخضاعها للمادة القانون التجاري تتعلق بحق

األولوية الذي يكتسبه المستأجر في حالة إخالءه للعينالمؤجرة لوجود هدم كامل

بالعمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها لإلستغالل أو إلستحالةشغلها دون خطر نظرا

من177لحالتها إذا أقر له المشرع من خالل المادة القانون التجاري في فقرتها

األخيرة بحق األولوية في إستئجار العمارة المعاد بناؤها قبل تعديله و بناء على ذلك إذا كان عقد اإليجار األصلي 59

75أبرم في ظل القانون و كان اإلخالء بسبب حالة المبني وتم إعادة بناء هذا األخير

و ترميمه بعد نشر فإن المستأجر الذي يريد التمسك بحق األولوية يلزم 02

05باإلبرام عقد جديد القانون وفق ألحكام التعديل

و يستخلص من هذا المبحث بموجب أن مستأجر العقار بموجب عقد إيجار تجاري 59

75أبرم قبل تعديل األمر يتمتع إذا توافرت فيه الشروط القانونية و اصبح مالك 02

05للقاعدة القانون التجارية يتمتع بحق اإليجار و يمكن له المطالبة بتجديد

عقد اإليجار عند حلول أجاله في حين أن المستأجر للعين بعد هذا التعديل يلزم

بإخالء األمكنة متى حل اجل العقد ما لم يوافق المؤجر على إبرام عقد جديد

قبل تعديله و فكيف يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجار 5975الذي ابرم في ظل األمر

كيف يمكن للمستأجر أن يستمر في إستغالل نشاطهالتجاري في نفس العين التي اجرها

الذي عدل القانون التجاري بموجب عقد ابرم بعد 0205صدور القانون

المبحث الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري أصبح إنهاء عقود اإليجارات التجارية يخضع للقواعد إثر 02

05صدور القانون العامة في التعاقد القائمة على حرية اإلتفاق و إستقالل

اإلرادة فينتهي العقد على ذلك بمجرد حلول األجل المحدد في العقد و بهذا يكون المشرع

قد حرر إرادة المؤجر التي كانت قبل التعديل مقيدة بتوجيه تنبيه باإلخالء عند

الرغبة في وضع حد للعقد محدد المدة كان أو غير محدد و بعرض التعويض اإلستحقاقي

الذي قد تفوق قيمته قيمة العقار المؤجر أو بإثبات السبب الخطير و المشروع تجاه

المستأجر المخلي المحل و لدراسة أحكام إنهاء عقد اإليجار التجاري تم تقسيم هذا

المبحث إلى مطلبين يتعلق قبل تعديله والثاني بالعقد المبرم بعد التعديل األول 59

75بالعقد المبرم في ظل األمر الذي أدخل على القانون التجاري

المطلب األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم فيظل األمر

قبل تعديله 5975 إذا كان المالك المؤجر ال يرغب في تجديد اإليجار للمستأجر

الذي نشأ له الحق في اإليجار ألزمه القانون أن يوجه للمستأجر تنبيها بإخالء

العين المؤجرة مع ذكر األسباب التي جعلته يطلب إخالء العين فإذا كانت له

أسباب شرعية قبل المستأجر فله الحق في اإلسترجاع دون تعويض حسب الحاالت التي

يخولها له القانون و إال فإنه يلزم بدفع تعويض اإلستحقاق

الفرع األول رفض تجديد عقد اإليجار التجاري مقابلتعويض إستحقاق

قبل تعديله الحق في طلب أعطى المشرع للمستأجر 5975من خالل األمر

تجديد العقد بتوافر الشروط القانونية و منح المؤجر بلقابل الحق في رفض التجديد

وموازنة منه بين الحقين و حماية لما يسمى بالملكيةالتجارية فرض التعويض

اإلستحقاقي و ضبطه من خالل تجديد الحاالت التييستحق فيها و اإلجراءات الواجب

إتباعها للحصول عليها1أوال حاالت تطبيق التعويض اإلستحقاق ) )

و تتمثل في أ رفض تجديد اإليجار دون سبب شرعي فالرفض غير

المسبب يؤدي إلى إلزام المؤجر بسداد تعويض اإلستحقاق ويقع عليه عبء إثبات

الرفض و ذلك ما تفرضه من القانون التجاري من ذكر أسباب177عليه المادة

خطيرة و مشروعة بممارسة حق اإلستراد في حاالت أخرى

من القانون التجاري و178الحالة التي جاءت بها المادة 1048633 هي الحالة التي تخول

المؤجر المالك إسترجاع محله بسبب حالة البناء أو إعادةبناء العمارات التي يوجد

بها المحل بإستثناء عندما يعرض عليه محل أخر و إال ألزمبسداد تعويض عن ذلك

حالة اإلسترجاع لزيادة إرتفاع العمارة المنصوص عليها في1048633 من القانون181المادة

التجاري و في هذه الحالة يدفع له تعويض إستحقاقجزافي ال يتجاوز ثالث

سنوات إيجار من القانون التجاري و182الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 هذه تخص حالة اإلسترجاع الجزئي لألمكنة المخصصة أصال للمسكن و التي

تعتبر في الوقت ذاته تابعة للمحل التجاري وذلك ليسكن فيها شخصيا أو أحد

األزواج بشرط أن ال يتوفر على سكن أخر أو ألفراد عائلته الذين يعيشون معه أو

المقيمين عنده و الشرط الثاني إذا كان اإلسترجاع الجزئي ال يخل إخالال خطيرا

بإستغالل المحل و الثالث أن ال تكون المحالت التجارية و المحالت المعدة

للسكن تشكل وحدة غير مشاعة في حالة عدم توفر هذه الشروط يلزم بالتعويض و

كذلك في عدم شغله سنوات من6 اشهر و في مدة أقصاها 6لألمكنة في اجل خروج المستأجر

من القانون التجاري و184الحالة النصوص عليها بالمادة 1048633 هي المتعلقة باإلسترجاع

من المؤجر الذي هو في نفس الوقت البائع للمحل التجاري

45أسعد زهية تعويض اإلستحقاق نشرة القضاة عدد (1 12ص )

من القانون التجاري 185الحالة المنصوص عليها بالمادة 1048633 وهي حالة رفض تجديد

اإليجار الواقع من الدولة أو المجموعات المحلية و ذلك

بسبب المنفعة العامة من القانون التجاري 186الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 وهي حالة ما إذا تحايل المؤجر على القانون وقت اإلسترجاع و عدم إحترامه

اإللتزامات التي يفرضها عليه القانون بعد اإلسترجاع

ثانيا إجراءات إنهاء عقد اإليجار التجاري مقابل تعويضاإلستحقاق

أ توجيه التنبيه باإلخالء يجب على المؤجر الذي يرفض تجديد اإليجار أن يوجه تنبيها

باإلخالء إلى المستأجر مالك القاعدة التجارية فإذا لم تتوافر في هذه األخيرة

الشروط المنصوص عليها بالمادة من القانون التجاري فال يلزم المؤجر بذلك أي إذا لم 172

يكتسب المستأجر حق اإليجار طبقا للشروط التي سبق شرحها في تجديد عقد

اإليجار التجاري و قد قضت المحكمة العليا في07عندما رفضت الطعن المرفوع 1999

13قراراها الصادر في من المستأجر ضد قرار رفض إستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث و عشرين شهرا معتبرة إياه أصبح

يحتل األماكن دون حق أو1سند ) )

و توجيه التنبيه باإلخالء واجب في جميع الحاالت سواء كنابصدد عقد إيجار محدد

المدة أو عقد غير محدد المدة وإن كان ذلك ال يطرحإشكاال بالنسبة لهذا األخير فإنه

فيما يخص العقود محددة المدة اختلفت مواقف الجهاتالقضائية فرأى البعض منها

انه ينتهي بإنتهاء المدة المتفق عليها اعتمادا على المادتين من القانون107 و 106

المدني في حين أخذت جهات أخرى موقفا مخالفا و173قررت أن أحكام المادة

المتعلقة بوجوب توجيه التنبيه باإلخالء تطبق على جميععقود اإليجار التجارية إذا أن

هذه المادة ال تفرق بين اإليجار المحدد أو غير محدد المدة ) (2

و هو ما استقر عليه االجتهاد القضائي و كرسته المحكمةالعليا في قراراتها و نذكر منها12 الذي جاء فيه 1998و يستفاد من القرار laquo

08القرار الصادر في الطعون فيه أن قضاة المجلس لما قضوا بالمصادقة على

الحكم القاضي بطرد المستأجرة من المحل التنازع عليه دون توجيه تنبيه باإلخالء فإنهم

من173خرقوا أحكام المادة ص01 عدد 2000 مجلة قضائية 128477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137 )( حسان بوعروج تعليق على2 12مجلة قضائية 1998

08 الصادر في 177670قرار رقم )20 ص 02عدد 1999

القانون التجاري التي تشترط إلنهاء عقد إيجار تجاريتوجيه تنبيه بإخالء سواء كان

العقد محدد أو غير محدد المدة raquo(3) و يجب أن يتضمن التنبيه باإلخالء البيانات التالية

ذكر موجه التنبيه و صفته و مقر إقامته و هويته 1 ذكر األسباب التي جعلت المؤجر يطلب إخالء العين 2

المؤجرة ذكر العين المؤجرة و تحديدها و سند الملكية و إسم 3

المستأجر و هويته و أن يوجه إلى مكان ممارسة نشاطه التجاري

من القانون التجاري و إال كان194ذكر مضمون المادة 4 التنبيه باإلخالء باطال

اشهر مع تحديد بدايته و نهايته6تحديد أجل 5

و بشأن تسبب التنبيه باإلخالء تميز موقف المحكمة العليا( يعتبر األول1باتجاهين )

أن مجرد عرض التعويض اإلستحقاقي من طرف المؤجرتسبيب كاف فقضت

المحكمة العليا في199603إن مجرد عرض التعويض laquo 26قرارها المؤرخ في

من قبل المؤجرين يشكل سببا كافيا لطلب التنبيه باإلخالء من القانون176طبقا للمادة

التجاري و بالتالي فإن النعي على القرار بعدم التسبب raquo(2)في غير محله

أما اإلتجاه الثاني فقد ذهب في تسبيب التنبيه باإلخالء علىأن عرض التعويض

اإلستحقاقي هو نتيجة له و ليس سببا كافيا لكي يستجيب173لمقتضيات أحكام المادة

من القانون التجاري و األرجح هو ما ذهب إليه الرأي األول ذلك أن تقييد إرادة

المؤجر في إسترجاع العقار هو إستثناء من حرية التصرف في الملكية وبذلك ال

يجب التوسع فيه ال laquo و بالنسبة لوقت توجيه التنبيه باإلخالء فقد نصت المادة

من القانون التجاري173 ينتهي إيجار المحالت الخاصة بهذه األحكام إال بأثر تنبيه

بإخالء حسبما جرت عليه6و يفهم من هذا النص انه إذا raquo العادة المحلية و في مدة

أشهر قبل األجل على األقل اشهر من6كان العقد محدد المدة فيجب توجيه التنبيه قبل

حلول تاريخ إنتهاء مدة اإليجار إما إذا كان العقد غير محدد المدة فيجب منح

اشهر لإلخالء6المستأجر مدة من تاريخ توجيه التنبيه

ص02 عدد 1999 مجلة قضائية 177670ملف رقم 1998 08( قرار 3 12 23 )

محمود قباص التنبيه بإخالء و اإليجارات التجارية مجلة (1 256 ص 01 عدد 1993قضائية )

المجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 2 03التجارية و )

96 عدد خاص ص 1999البحرية يتم إجراء التنبيه باإلخالء عن طريق المحضر القضائي أو

بالتسليم الشخصي إلى المستأجر أو يرسل برسالة موصى عليها أو بأي وسيلة

أخرى و تجدر اإلشارة إلى أنه إذا تعدد المستأجرين للعين المؤجرة فيجب توجيه تنبيه

باإلخالء لكل واحد منهم على حدى وذلك تحت طائلة البطالن و هو ما قضت به المحكمة

العليا في قرارها المؤرخ الثابت من أو راق الطعن أن قضاة المجلس لما 1999

09 في 11إعتبروا بقية الورثة في النزاع غير وارثين في اإليجار و ال يستحقون أي تعويض

وال ضرورة بالتالي لتوجيه التنبيه بإخالء لكامل الورثة فإنهم أخطئوا في

من510تطبيق القانون ألن المادة القانون المدني تعتبر اإليجار من الحقوق التي تورث و كل

وارث له في اإليجار حق ثابت و خاص

إن التنبيه باإلخالء ال يكون صحيحا و منتجا لكل أثارهالقانونية إال إذا وجه إلى كامل

الورثة و ليس للمسير بوكالة فقط الذي ال يعتبر وكيال raquo (1)عن بقية الورثة

أما إذا تعدد المؤجرين بأن كان العقار ملك في الشيوع لعدةأشخاص فيحق لكل شريك

منهم أن يوجه دون الشركاء اآلخرين تنبيها باإلخالء718للمستأجر عمال بأحكام المادة

لكل شريك في الشيوع الحق في أن يتخذ من الوسائل laquoمن القانون المدني التي تنص

من تطبيقات هذا raquo ما يلزم لحفظ الشيء و لو كان ذلكبغير موافقة باقي الشركاء

المبدأ قرار03المنشور في المجلة القضائية 2001 20المحكمة العليا المؤرخ في

ص02 عدد 2002حفاظا على المال المشاع يحق ألحد laquo و الذي جاء فيه319

الشركاء إتخاذ كافة اإلجراءات الالزمة و لو كان ذلك دونموافقة باقي الشركاء فإن

القضاء بصحة التنبيه بإخالء الموجه من المؤجرة المالكةأغلبية الحصص لحماية المحل

التجاري من االنهيار دون موافقة باقي الشركاء هو raquo تطبيق سليم للقانون

و إثبات حصول التنبيه باإلخالء يكون على من يدعي بهبكافة طرق اإلثبات بما فيها

البينة و القرائن و شهادة الشهود مهما كانت قيمة األجرة )( وعدم توجيه التنبيه أو عدم2

توافر شروطه يؤدي إلى عدم قبول الدعوى شكالبموقف المستأجر من عرض التعويض اإلستحقاقي

إذا وافق المستأجر على مبدأ اإلخالء وحصل إتفاق حولقيمة التعويض اإلستحقاقي فإن

األمر ينتهي عند هذا الحد و إذا وافق المستأجر على مبدأاإلخالء وقام الخالف على

مقدار التعويض اإلستحقاقي جاز للطرف الذي يهمهالتعجيل أن يرفع دعواه أمام رئيس

المحكمة الناظرة في القضايا اإلستعجالية ليأمر بإجراءاتالخبرة الالزمة و ذلك بعد

إنتهاء أجل ثالثة اشهر من تاريخ توجيه التنبيه و أن يرفعبالتوازي دعوى قضائية في

ص02 العدد 2001 مجلة القضائية 207219ملف رقم 199909( قرار في 1 11 231 )

83جنادي جياللي المرجع السابق ص (2 ) الموضوع أمام الجهة القضائية المختصة و هي محكمة

موقع العقار و قد قضت المحكمة في199005من المقرر قانونا أن اللجوء إلى laquo

06قرار صادر في القاضي اإلستعجالي إلجراء خبرة لتقدير التعويض عن إخالء

يستلزم و جود دعوى فيالموضوع مرفوعة مسبقا raquo(3)

وعند إنجاز تقرير الخبرة نتيجة الدعوى اإلستعجالية الذييجب إيداعه في ظرف

شهرين لدى أمانة الضبط و يلحق بملف الدعوى المرفوعةأمام المحكمة المختصة التي

من194تفصل في الموضوع بعد إيداع التقرير ) المادة القانون التجاري (

أما إذا رفض المستأجر اإلخالء أصال فعليه أن ينازع فيصحة التنبيه باإلخالء

بعرض النزاع بعد ثالثة أشهر من التبليغ على قاضيالموضوع الذي يفصل أو ال في

صحة التنبيه باإلخالء ثم يتم تقدير التعويض اإلستحقاقيالذي يكون عادة باالستعانة

بخبير و يراعي في تقدير التعويض اإلستحقاقي القيمةالتجارية للمحل التجاري التي

تحدد وفق لغرض المهنة مصاريف النقل و إعادة الترتيب وحقوق التحويل الواجب

تسديدها لمحل تجاري من نفس القيمة و عن تاريخ تقدير التعويض اإلستحقاقي ذهبت المحكمة

العليا إلى أن العبرة بتاريخ توجيه التنبيه باإلخالء و ذلك في05الذي جاء فيه 1999

08قرارها المؤرخ في من المقرر قانونا أنه يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار

laquo غير أنه يسدد للتاجر المخلي التعويض اإلستحقاقي الذي يجب أن يكون مساويا

للضرر المسبب نتيجة عدم التجديد و لما ثبت في قضية الحال أن قضاة المجلس لما

قدروا الضرر الناتج عن رفض تجديد اإليجار إبتداء من تاريخ اإلعالن عن رغبة

المؤجر في إنهاء اإليجار و ليس من تاريخ الخروج الفعلي ألن الخروج يقع بعد صدور

الحكم القاضي باإلخالء و األحكام تفصل في الوقائع القائمة و ليست raquo (1)

المستقبلية فإنهم طبقوا صحيح القانون ج دفع التعويض اإلستحقاقي و إخالء األمكنة

يبقى المستأجر بعد توجيه التنبيه باإلخالء شاغال لألمكنةإلى حين تقاضيه الفعلي لقيمة

التعويض و يعتبر في هذه الحالة شاغل بحق و من دونسند فهو يحق ألن القانون

يسمح له بالبقاء إلى حين قبض التعويض اإلستحقاقي من القانون التجاري (187)المادة

و هو بغير سند ألن توجيه التنبيه باإلخالء يضع حدا لعقداإليجار و يدفع للمستأجر تعويضا عن شغل األمكنة

01 عدد 1991 المجدلة القضائية 67008ملف رقم 1990 06( قرار في 3 05 65ص )

العدد2000 المجلة القضائية لسنة 189311ملف 1999 08( قرار في 1 05 121 ص 01 )

عند دفع التعويض اإلستحقاقي يلزم المستأجر بمغادرةاألماكن حتى عن طريق القوة

العمومية على أن يدفع للمؤجر تعويضا عن التأخر إذاتماطل في الخروج منه )المادة

( من القانون التجاري 187 و في حالة اإلخالء تسلم األماكن للمؤجر في أول يوم من

األجل المألوف و التالي يوم إعتبارا من تاريخ تسديد التعويض15إلنقضاء مهلة

للمستأجر نفسه أو للحارس القضائي إذا وجد و يدفع الحارس القضائي التعويض

للمستأجر مقابل إيصال منه فقط

إن لم تقع معارضة من الدائنين أو التوقيع حجز من أحدهم تحت يده

و إذا تراجع عن إرادته في طرد المستأجر إما بسبب عجزهعن تسديد التعويض

اإلستحقاقي المحكوم به لفائدة المستأجر المخلى أو أليسبب أخر يحق له أن يتملص

من القانون197من تسديد هذا التعويض ) المادة التجاري ( مع مراعاة الشروط التالية

وجود المستأجر في العين المؤجرة ولم يتم استئجار عين1048633 أخرى من طرف

المستأجر يوم إبتداء من اليوم15أن يمارس حق التملص في اجل

1048633 الذي يصبح فيه الحكم أو القرار القاضي بالتعويض اإلستحقاقي نهائيا

أن يوافق الطرفان على التجديد حسب شروط يتفقان1048633 عليها وفي حالة عدم اإلتفاق

195يحدد القاضي اإلستعجالي هذه الشروط وفقا للمادة من القانون التجاري

و ال بد هنا من إبرام عقد جديد بعد ممارسة حق التملص ألن1048633 العقد األول قد انتهى بتوجيه التنبيه باإلخالء

الفرع الثاني رفض تجديد عقد اإليجار التجاري دونتعويض إستحقاقي

إن إستفادة المستأجر صاحب القاعدة التجارية من التعويضاإلستحقاقي في حالة

رفض المؤجر تجديد عقد اإليجار مقرونة بعدم إرتكابه أيخطأ من األخطاء المنصوص

من القانون التجاري وعلى ذلك177عليها في المادة يمكن للمؤجر أن يتخلص من

تعويض اإلخالء إذا أثبت سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر المخلى المحل

أوال حاالت رفض تجديد اإليجار دون تعويض إستحقاقي

من القانون التجاري و تتمثل في177نصت عليها المادة إثبات المؤجر سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر 1

القاعدة أنه يحق للمؤجر أن يطالب من المستأجر الذي قامبأعمال خطيرة و غير

مشروعة أن يتخلى عن األمكنة دون تعويض إستحقاقي ويالحظ أن المشرع لم يحدد

األسباب الخطيرة وغير المشروعة التي يؤسس عليهاالتنبيه باإلخالء و لكن يمكن

إحصاء بعضها من خالل أحكام القانون التجاري و اإلجتهادالقضائي فنذكر على

سبيل المثال إرتكاب المستأجر خطأ يوجب مسئوليته الجزائية إصرارا

1048633 بالمؤجر أو أحد أفراد عائلته

1048633 تغيير النشاط التجاري دون ترخيص من المؤجر إحداث أعمال ضارة بالعين المؤجرة أو هدم جزء منها أو

1048633 التغيير في واجهة المحل التوقف عن إستغالل المحل التجاري دون سبب جدي أو

1048633 مشروع اإليجار من الباطن أو التنازل عن اإليجار دون ترخيص

1048633 من القانون188)المادة ( التجاري

ممارسة نشاط غير مشروع في المحل موازاة مع النشاط1048633 األصلي كبيع مواد ممنوعة

كالمخدرات أو أسلحة حربية أو ممارسة الدعارة في المحل

عدم دفع بدل اإليجار أو التأخير في الدفع وهناك من يرى1048633 باعتبار عقد اإليجار من

العقود المتبادلة فإن عدم دفع بدل اإليجار يفقد اإليجار معناه و يترتب عليه الفسخ

6و ال يمكن بذلك إفادة المستأجر من التنبيه باإلخالء و اجل أشهر و لكن اجتهاد

المحكمة العليا استقر على اعتبار هذه الحاالت من بينحاالت رفض التجديد و من

ثم البد فيها من إتباع اإلجراءات القانونية سيما المنوه177 و 173عنها بالمواد

من القانون التجاري و بشأن فسخ العقد افيجار التجاريفقد إعتبر البعض أنه

من119يخضع للقواعد العامة المكرسة بأحكام المادة القانون المدني و بإعتبار أن

اسباب الفسخ هي نفسها هي نفسها األسباب المشروعة والخطيرة و المبررة

لممارسة حق اإلسترجاع دون أي تعويض من جانب المؤجرتطبيقا لألحكام المادة

من القانون التجاري مما يترتب عنه أنه عند نهاية عقد 177اإليجار فإن للمؤجر

الذي ينسب للمستأجر مخالفة ناشئة عن عدم تنفيذ التزامأو أكثر من االلتزامات

التعاقدية ينشئ له عند نهاية عقد اإليجار الخيار بين فسخالعقد أو ممارسة حق

1االسترجاع ألسباب خطيرة ومشروعة ) ) و الواقع أنه ال بد من التفرقة بين دعوى الفسخ و بين

رفض تجديد اإليجار وفقا من القانون التجاري فدعوى الفسخ177ألحكام المادة

تهدف إلى إنهاء العالقة التعاقدية خالل سريان مدة عقد اإليجار أي قبل إنتهاء أجله

بينما رفض التجديد و المطالبة بإسترجاع المحل المؤجر ال يمكن ممارسته إال عند

نهاية عقد اإليجار و أن هدفه هو منع المستأجر من الحصول على تجديد لإليجار حزيط محمد حق اإلسترجاع في اإليجارات التجارية (1

84 دار هومة ص 2005 ) و يجب تمييز هذه الحالة عن الفسخ بقوة القانون

من191المنصوص عليها بالمادة

كل إشتراط مدرج في اإليجار ينص على الفسخ بقوةالقانون laquo القانون التجاري

في حالة عدم دفع بدل اإليجار في اإلستحقاق المتفقعليها ال ينتج أثره إال بعد

مرور شهر واحد من اإلخطار بالدفع الذي يبقى دون raquo نتيجة

فإذا وجد إتفاق صريح بين األطراف على فسخ بقوةالقانون فيكون للمؤجر أن يوجه

إنذار للمستأجر للدفع فإذا لم يقم بذلك خالل شهر منتاريخ تبليغه فسخ العقد بقوة

القانونحالة المبنى 2

و هي الحالة المنصوص عليها بالفقرة الثالثة من المادة من القانون التجاري177

يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار دون أن يلزم بسدادlaquo أي تعويض إذا أثبت

وجود هدم كامل العمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها للسكنالمعترف به من السلطة

اإلدارية أو إذا أثبت أنه يستحيل شغل العمارة دون خطر raquoنظرا لحالتها

فهذه المادة تستوجب على المؤجر الذي يريد اإلخالء دونتعويض استحقاقي أن يثبت

بموجب قرار إداري أن العقار الذي يملكه المتواجد به العينالمؤجرة صار غير قابل

لالستغالل أو الشغل ألنه يشكل خطرا أو أن العقار قابلللهدم الكامل أو جزء منه لعدم

صالحيته ففي هذه الحالة يعفى المؤجر من تسديد التعويضاإلستحقاقي عند رفضه

تجديد اإليجار أما المستأجر المخلى فله حق األولوية فيحالة إعادة بناء العمارة التي تم

هدمها و يشترط منه أن يبلغ المؤجر برغبته فياإلستفادة من المحل في العمارة التي

أعيد بناؤها وذلك خالل ثالثة أشهر التالية إلخالئه األمكنةالتي كان يشغلها و إال سقط

حقه و يعتبر هذا نوع من الحماية للمستأجر الذي أخلىاألمكنة دون تعويض

إستحقاقيثانيا إجراءات رفض التجديد دون تعويض اإلستحقاق

حتى يستفيد المؤجر من إنهاء عقد اإليجار التجاري دوندفع التعويض اإلستحقاقي ال بد

له إتباع اإلجراءات القانونية إجراءات رفض التجديد لقيام المستأجر بأعمال خطيرة 1 إذا برهن المؤجر عن سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر

كارتكاب خطأ جزائي في حق المؤجر أو ممارسة نشاط غير مشروع في المحل أو

هدم جزء من المحل فيقوم مباشرة بتوجيه التنبيه باإلخالء ويرفع دعوى رفض التجديد

يلتمس فيها إلزام المستأجر بإخالء المحل دون تعويض بسبب خطير و مشروع

دون حاجة إلثبات ذلك بمحضر معاينة و ال إعذار مسبق إذ يكفي تقديم الحكم

الجزائي أو المدني الذي يثبت قيام المستأجر بالفعل الذي دفع المؤجر لمطالبته )

1باإلخالء) و إذا كان اإلخالء إلخالل المستأجر بالتزاماته التعاقدية

فيتم إتباع اإلجراءات التي من القانون التجاري02 فقرة 177جاءت بها المادة

على المؤجر أوال أن يقوم بتحرير محضر معاينة إلثبات حالة1048633 المخالفة و قيامها ثم

يوجه إنذارا للمستأجر للكف عن ارتكابها و العدول عنها وأوجب المشرع أن

يكون اإلنذار بموجب عقد غير قضائي مع بيان السببالمستند إليه وذكر مضمون من القانون التجاري وكل177الفقرة الثانية من المادة

ذلك تحت طائلة البطالن ويتم إمهال المستأجر مدة شهر من تاريخ تبليغه للعدول

عن المخالفة معاينة استمرار قيام المخالفة عند انقضاء مهلة شهر كاملة

1048633 من يوم تبليغه باإلنذار و إستمرار المستأجر يإقتراف المخالفة يجب على المؤجر أن

يقوم بإثبات ذلك بمعاينة المخالفة عن طريق المحضر القضائي الذي يحرر محضر

معاينة الستمرار المستأجر في إرتكاب المخالفة رغم إنذاره

توجيه التنبيه بإخالء دون تعويض على المؤجر بعد استكمال1048633 اإلجراءات السابقة أن

يوجه للمستأجر تنبيها باإلخالء وان يذكر سببه من بينالحاالت السالفة الذكر و

هنا ال بد أن ال تكون األسباب متناقضة بذكر أحد حاالت من القانون177المادة

التجاري و عرض تعويض إستحقاقي وقد قضت المحكمةالعليا في قرارها الصادر

من المقرر قانونا أنه يجب أن يتم تنبيه باإلخالء بعقد laquo26 في 03 1996

غير قضائي وأن تبين فيه األسباب التي أدت إلى توجيههمع إعادة ذكر مضمون

و إال أعتبر باطال و لما أسس المطعون ضدهم194المادة التنبيه باإلخالء على

سببين اثنين أولهما غلق المحل التجاري خرقا لألحكام من القانون177المادة

التجاري و ثانيهما عرض تعويض إستحقاقي وفقا من176لألحكام المادة

القانون التجاري فإن هذين السببين متناقضين و ال يمكناالعتماد عليهما معا لطلب

إخالء القاعدة التجارية raquo (1) مباشرة الدعوى القضائية لرفض تجديد عقد اإليجار دون

1048633 تعويض إذا رفض المستأجر إخالء المحل بعد توجيه التنبيه باإلخالء يجوز

للمؤجر رفع الدعوى القضائية بعد إنتهاء مهلة ثالثة أشهر من تاريخ تبليغ التنبيه

باإلخالء يلتمس فيها129جنادي جياللي المرجع السابق ص (1 )

مجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 1 03التجارية و البحرية )

26 ص 1999عدد خاص الحكم بصحة التنبيه باإلخالء و بإلزام المستأجر بإخالء

المحل التجاري دونتعويض

إجراءات رفض تجديد اإليجار دون تعويض نتيجة وضعية 2 المبنى

في الحالة التي تكون فيها العمارة غير قابلة للشغل واإلستغالل و يصدر قرار عن

السلطة اإلدارية يؤكد ذلك و يأمر بإعادة البناء فعلىالمؤجر أن يوجه تنبيها من القانون التجاري173باإلخالء طبقا للمادة

و بعد إنتهاء أجل ثالثة أشهر من توجيه التنبيه باإلخالء ورفض المستأجر إخالء المحل

يجوز للمؤجر رفع دعوى قضائية أمام المحكمة و ترفقعريضة افتتاح الدعوى

بنسخة من القرار الصادر عن السلطة اإلدارية المختصةتحت طائلة عدم قبول الدعوى

و هو ما قضت به المحكمة العليا في03الذي جاء 1989 05القرار الصادر بتاريخ

من المقرر أن رفض تجديد اإليجار دون إلزام المؤجر بسدادتعويض اإلخالء laquo فيه

بسبب هدم كامل العمارة أو جزء منها يلزم المؤجر إنذارالمستأجر و تقديم القرار

اإلداري اآلمر بهدم كامل العمارة أو جزء منها و لما كان

الثابت في قضية الحال أن المطعون ضده لم ينذر الطاعنين بالخروج و لم يقدم

للمرافعات القرار اإلداري اآلمر بهدم العمارة أو جزء منها فإن قضاة المجلس بتعيينهم

خبير للقول هل المحل المتنازع عليه مهدد أم ال باالنهيار خالفوا القانون و استوجب raquo (1)

نقص قرارهم يلتمس المؤجر من خالل الدعوى التي يرفعها الحكم بصحة

التنبيه باإلخالء و إلزام المستأجر بإخالء العين دون تعويض

المطلب الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم بعد 0205صدور

المؤرخ تراجع المشرع من خالل تعديل القانون التجاري 0205بموجب القانون

المتضمن تعديل القانون التجاري تراجع عن أحكام 200506 في 02التنبيه باإلخالء

و التعويض اإلستحقاقى و اخضع إنهاء عقد اإليجارالتجاري للقواعد العامة في العقود

مكرر من187القائمة على إستقالل اإلرادة فنصت المادة القانون التجاري في فقرتها

يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجلالمحدد في العقد دون laquo الثانية

حاجة إلى توجيه تنبيه باإلخالء ودون الحق في الحصولعلى التعويض اإلستحقاقي

المنصوص عليه في هذا القانون ما لم يشترط األطراف raquo خالف ذلك

117 ص 4 عدد 1990 مجلة قضائية 56060ملف رقم 1989 05( قرار في 1 03 )

الفرع األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري إن إنهاء مدة عقد اإليجار الذي أبرم بعد صدور التعديل

المؤرخ في يجعل من المستأجر الذي يستفيد منه شاغال 20050206

دون حق و ال سند و يلزم بمغادرة األمكنة إذا لم يحصل بينه و بين المؤجر إتفاق

بإبرام عقد جديد و ذلك مهما طالت مدة استغالله لنشاطه التجاري داخل العين المؤجرة

و ال يلزم المؤجر بتوجيهتنبيه باإلخالء و ال يعرض تعويض إستحقاقي

وعلى ذلك إذا امتنع المستأجر عن اإلخالء فيمكن للمؤجرطرده باللجوء إلى القضاء عن

طريق دعوى أو بالحصول على نسخة التنفيذية لعقد اإليجار

أوال طرد المستأجر عن طريق إمهار عقد اإليجار التجاريبالصيغة التنفيذية

تبرم عقود اإليجار التجاري بعد التعديل بإفراغها فيمحررات رسمية و هذه األخيرة

320كل حكم أو laquo تعتبر سندات تنفيذية إذا تنص المادة من قانون اإلجراءات المدينة

و تبعا لمحتوى هذه raquo سند ال يكون قابل للتنفيذ إال إذا كانممهورا بالصيغة التنفيذية

المادة فإن العقود الموثقة حجة ال يقبل في مواجهتا إالالدفع بالتزوير و تتمتع بنفس القوة

التنفيذية لألحكام القضائية كما يخول حائزها سلطةتنفيذها مباشرة دون الحاجة إلى

اللجوء إلى القضاء فمتى حل اجل االلتزام يقوم الموثقمباشرة بوصفه ضابط عموميا

بتحمل ذيل العقد التوثيقي الصيغة التنفيذية المنصوص من قانون320عليها في المادة

اإلجراءات المدنية فيصبح العقد بذلك قابال للتنفيذ بالطرقالودية وفقا ألحكام المادة

من قانون اإلجراءات المدنية و الجبرية وكأنه حكم 330قضائي نهائي قاضي في

الخصومة وتبعا لذلك فإن عقد اإليجار التجاري المفرغ في محرر

رسمي ينتهي بحلول األجل المحدد فيه فإذا إمتنع المستأجر عن إخالء األمكنة على

المؤجر أن يحصل على الصيغة التنفيذية للعقد من عند الموثق ثم يمكنه طرد

المستأجر من األمكنة عن طريق المحضر القضائي بإستعمال كافة طرق التنفيذ بما فيها

الجبرية ثانيا دعوى الطرد

يمكن للمؤجر في حالة إمتناع المستأجر عن إخالء العينرغم حلول أجل العقد أن يلجأ

إلى القضاء ويطلب طرد المستأجر من األمكنة على أساسأنه أصبح شاغال دون حق وال سند بانتهاء مدة اإليجار

ويختص قاضي االستعجال بدعوى الطرد لتوافر عناصراالستعجال فيها طبقا للمادة

من قانون اإلجراءات المدنية وقياسا على ما استقر 183عليه اجتهاد المحكمة العليا في

اإليجار المدني حيث اعتبرت المحكمة العليا أن القاضياالستعجالي مختص في

دعاوى الطرد بالنسبة لعقود اإليجار المبرمة بعد صدورالمرسوم

03 03المتعلق بالترقية العقارية وقد جاء في 1993 93 التشريعي 01المؤرخ في

حيثيات01 187628 ملف رقم 2000لكن حيث أنه laquo 18قرارها المؤرخ في

بالرجوع إلى عقد اإليجار المبرم بين الطاعن و المطعونضده فإنه حددت مدة العقد

بسنة وبالتالي بعد إنهاء هذه المدة فإنه الطاعن للمستأجر محتال دون سند صحيح

ومن حق المطعون ضده المؤجر اللجوء إلى قاضي )1االستعجال إلزالة اإلعتداء )

laquo

و ما يؤكد اختصاص القاضي اإلستعجالي بدعوى الطرد ماذهبت إليه الغرفة التجارية

بالمحكمة العليا التي أقرت باالختصاص بطرد المستأجرالذي أبرم عقد إيجار لمدة ثالثة

و عشرون شهرا لنه ال يخول له اإلستفادة من أحكامالتجديد وقد جاء في قرار لها

و لما كان ثابتا أن قاضي اإلستعجالي الذي قضى بطرد laquo13 مؤرخ في 199907

المستأجر الطاعن من محل التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجارالتي حددت بثالث و

عشرين شهرا معتبرا إياه أصبح يحتل األماكن دون وجهأوسن يكون قد طبق صحيح

القانون raquo(2) فهذا القرار و عن كان ال يتعلق مباشرة بالحالة التي

تدرسها ولكن يفهمك منه ضمنيا اعتراف االجتهاد القضائي االستعجال باالختصاص في دعوى

المجرد عند حلول أجل عقد اإليجار المحدد و المتفق عليه بين األطراف

مكرر من187الفرع الثاني الطبيعة القانونية للمادة القانون التجاري

02فقرة مكرر من القانون187يلزم المستأجر laquo تنص المادة

التجاري في فقرة الثانية بمغادرة المكنة المستأجرة بانتهاء الجل المحدد في العقد

دون الحاجة على توجيه تنبيه باإلخالء دون الحق في الحصول على تعويض اإلستحقاتق

المنصوص عليه في هذاالقانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

210ذيب عبد السالم المرجع السابق ص (1 )1 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13 07( قرار في 2 137ص ) لتحديد الطبيعة القانونية لهذا النص ال بد من الرجوع إلى

القواعد العامة و نعلم أن القواعد القانونية تصنف إلى قواعد آمرة و أخرى مكملة

فاألولى هي التي ال يجوز لألفراد مخالفتها و اتصالها بأمور يحرص المشرع على عدم

المساس بها للمحافظة على النظام الذي يقوم عليه المجتمع و هي أمور تتصل اتصاال

وثيقا بكيان المجتمع و مقوماته األساسية

أما القواعد المكملة أو المفسرة فهي التي يجوزمخالفتها و ذلك باإلتفاق على ما

يخالفها و يحالف حكمها و ذلك ألنها ال تتعلق بكيانالمجتمع و مقوماته األساسية و

بالتالي فإن مخالفاتها ال تعتبر إخالال بالنظام العام ال يعنيذلك أن القاعدة المكملة تخلو

من صفة اإللزام و إنما تتوفر لها هذه الصفة طالما أناألفراد وقت إبرام تصرفاتهم لم

يخالفوا الحكم الذي تقرره و للتمييز بين النوعين باإلضافة إلى معيار تعلق القاعدة

بالنظام العام يمكن االستدالل بصياغة النص القانوني الذي جاء بالقاعدة و ألفاظه إذ أن

المشرع كثيرا ما يستخدم بعض األلفاظ في صياغة القاعدة القانونية تدل بما ال يدع

مجاال للشك عن نوعية وطبيعة القاعدة القانونية

و بتطبيق هذه األحكام على نص الفقرة الثانية من المادة مكرر من القانون187

فهذا يفيد أنها raquo ما لم يشترط األطراف خالف ذلك laquo التجاري التي تنص في آخرها

من القواعد المكملة وبالنتيجة يمكن لألطراف االتفاق علىما يخالفها فيمكن االتفاق

على إخضاع إنهاء عقد اإليجار لشروط معين قد تكونتوجيه التنبيه باإلخالء أو إنذار

بسيط أو بعرض التعويض االستحقاق أو غيرها إال ان هذافي الواقع مستبعد فالمؤجر

الذي تخلص من اإلجراءات التي كانت تقيد حريته فيالتصرف في ملكيته يستبعد أن

يقيدها بإرادته و أيا كان األمر فإن أي إتفاق يخالف أحكام هذه المادة البد

من ذكره في المحرر الرسمي الذي أفرغ فيه عقد اإليجار ألنه هو وسيلة

اإلثبات الوحيدة و القاضي إذا ال يمكنه استبعاد عرض عليه النزاع بشأن العقود 02

05المبرمة بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري من التطبيق إال بما187المادة

يوجد من أحكام مخالفة لها وردت في هذا المحرر و يترتب على ذلك أنه للمتعاقدين

مطلق الحرية في تحديد اإلجراءات و الشروط التي ينتهي بها العقد بالنسبة لعقود

إيجار المحالت المخصصة لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي المبرمة بعد تاريخ دخول

مكرر من187المادة القانون التجاري حيز التنفيذ إذ يصبح كل طرف ملزم

باحترامها شأنها شأن باقي االلتزامات التعاقدية األخرى فإذا ما كان عقد اإليجار قد

تضمن أن ال ينتهي اإليجار إال بتنبيه بإخالء يوجهه المؤجر للمستأجر في زمن معين أصبح

المؤجر مقيد في ممارسة حق االسترجاع بإتمام ذلك اإلجراء في األجل المحدد فإن لم

يعين أجل محدد للتنبيه وجب الرجوع إلى إرادة المتعاقدين فإن قصدا الرجوع إلى

مواعيد اإلخالء المقرر في من القانون التجاري وجب احترام هذه المواعيد و إذا 173

كان عقد اإليجار قد تضمن الشكل الذي يجب أن يتم به تبليغ هذا التنبيه كأن يشترط

ان يكون ذلك عن طريق المحضر وجب إحرام هذا الشكل أيضا إذا تضمن عقد اإليجار

بند يلزم المؤجر بدفع تعويض معين للمستأجر قبل إلزامه بإخالء العين المؤجرة

أصبح المؤجر حينئذ مقيد بممارسة حق االسترجاع أيضا بأداء ذلك التعويض الذي التزم

به للمستأجر و خالصة ما نتوصل إليه من هذا المبحث

أن المستأجر العقار الستغالله في ممارسة نشاط التجاريبموجب عقد مبرم قبل صدور

يتمتع بحصانة منحها له المشرع إذا اكتسب القاعدة 0205التجارية وفق القانون

التجاري و محله الشروط القانونية تحمى هذه الحصانة تعطيه الحق في الحصول على

تعويض إذا تم تجريده من ملكيته التجارية في حين ال يتمتع المستأجر بعقد أبرم بعد تاريخ الحق

للتعديل بهذه الحصانة إذ يخضع عقده إلرادة األطراف و حرية اتفاقهم

التعديل الذي أدخل على القانون التجاريالمطلب األول إثبات عقد اإليجار التجاري المبرمقبل 59

75في ظل األمر تعديله

نتعرض من خالل هذا المطلب إلى القاعدة في اإلثبات فيالمواد التجارية أوال ثم

إلى ما إستقر عليه القضاء في إثبات عقد اإليجار التجاريلفرع األول القاعدة في إثبات العقود التجاريةا

إن اإلثبات في المواد التجارية حر كقاعدة عامة و يستفادهذا الحكم من النص

من القانون30يثبت كل عقد تجاري بسندات laquo المادة التجاري التي تنص على

رسمية أو بسندات عرفية بفاتورات مقبولة بالرسائل بدفاتر الطرفين باإلثبات

بالبينة أو بأية وسيلة أخرى إذا رأت المحكمة وجوب raquoقبولها

من القانون المدني التي333و كذلك من نص المادة إستثنت المسائل التجارية من مجال

تطبيقها عندما عددت الحاالت التي يجب فيها اإلثباتبالكتابة إذ جاء في فقرتها

في غير المواد التجارية إذا كان التصرف القانوني تزيدقيمته laquo األولى

دج أو كان غير محدد القيمة فال تجوز100000على البينة في إثبات وجوده أو

إنقضائه ما لم يوجد نص يقضي بغير ذلك raquo (1) و يترتب على إطالق المشرع حرية اإلثبات في المادة

التجارية أنه يمكن إثبات التصرف التجاري أيا كانت قيمته بالكتابة أو البينة أو

القرائن أو بأي وسيلة أخرى تراها المحكمة و انه يجوز إثبات ما يخالف أو يجاوز ما إشتمل

عليه سند كتابي بشهادة الشهود و القرائن وكافة طرق اإلثبات

و باعتبار عقد اإليجار التجاري من العقود التجارية فإنهيمكن مبدئيا إثباته بمختلف

طرق اإلثبات هذا ما يمكن استخالصه من قواعد اإلثبات لكن هل استقر

القضاء على ذلك أم كان لهموقف أخر

لفرع الثاني إثبات عقد التجاري وفق ما إستقر عليها القضاء

من القانون التجاري التي تجعل30رغم صراحة المادة اإلثبات حرا في العقود

التجارية إال أن اجتهاد المحكمة العليا استقر على ما يخالفذلك في شأن إثبات عقد

اإليجار التجاري و ذلك عندما قيدت إثبات العقد الذي يبرمشفاهة بضرورة تقديم

وصوالت الكراء و بالتالي فإذا كان عقد اإليجار الذي افرغ في سند مكتوب

رسمي أو عرفي يتم إثباته بهذه الكتابة و في غياب ذلك على المستأجر تقديم

وصوالت الكراء إلثبات صفته كمستأجر شرعي مالك للقاعدة التجارية و إال أعتبر شاغال

من دون حق و السند كما أن المحكمة العليا تستبعد و ترفض أي وسيلة إثبات

أخرى في حالة العقد الشفهي و هكذا يستبعد السجل التجاري و الوثائق المسلمة من إدارة

الضرائب أو اإلتحاد العام للتجار أو التجارة أو الصناعة و يستبعد أيضا وصل الكراء

أو الماء أو الهاتف و أعتبرت المحكمة ان هذه الوثائق ال تكفي إلثبات صفة

المستأجر و ال يؤخذ بها ذلك ألن إثبات العالقة بين المؤجر و المستأجر البد أن تكون

بكتابة صادرة عن المؤجر كما إعتبرت أن طول مدة شغل العقار و ممارسة النشاط

التجاري فيه ال يمكن األخذ به كدليل لقيام عالقة اإليجار

وعلى ذلك قضت المحكمة العليا199305من المستقر laquo 10في قرارها المؤرخ في

عليه قضاء أن اإليجار يثبت بعقد رسمي أو بتقديم إيصاالتاإليجار و لما ثبت في

قضية الحال أن الطاعن لم يثبت صفته كمستأجر سواءيعقد إيجار مكتوب أو وصوالت

من القانون333( المادة 1 20المؤرخ في 10 20050705المدني بعد تعيلها بموجب القانون )

المتمم للقانون المدني اإليجار مكتفيا بإثبات تسجيله بالسجل التجاري و تسديد

الضرائب فإن هذه الوثائق ال تثبت العالقة اإليجارية كما أن أطول مدة اإلستغالل ال

تشكل كذلك دليال على وجودعقد

اإليجار raquo(1) و كخالصة فإن عقد اإليجار التجاري المبرم قبل التعديل

الذي أدخل على القانون التجاري ال يمكن إثباته إال بتقديم محرر عرفي أو رسمي أو

وصوالت الكراء و ذهبت المحكمة العليا إلى أنه يكفي تقديم وصل كراء

واحد ويفهم ذلك من حيثيات11 الذي جاء فيه 1988و لكن وحيث أنه بالرجوع laquo

27قرارها الصادر بتاريخ إلى القرار المطعون فيه فإن مزاعم الطاعن ال تقف أمام

ما أعتمد عليه القرار من أدلة كتابية لدى قضاة الموضوع و أن الطاعن رغم زعمه

بأنه مستأجر للمحل التجاري من المدعي عليها منذ ثمان سنوات إال أنه لم

يستطع أن يقدم للمجلس ولووصل إيجار واحد raquo (1)

وتبعا لذلك فإن القاضي الذي يعرض عليه نزاع يتعلق بعقدإيجار تجاري أبرم في ظل

قبل تعديله و أنكر أحد األطراف قيام العالقة 5975اإليجارية ال يمكن له أن األمر

يأخذ كدليل لإلثبات إال الكتابة الرسمية أو العرفية أو وصوالت الكراء

أما إذا أقر األطراف بوجود العقد و لم ينازعوا في قيامةفاللقاضي أن يفصل في

الدعوى حتى ولو لم يوجد في ملفها محرر أو وصل كراء المطلب الثاني إثبات عقد إليجار التجاري المبرم بعد

صدور القانون0502

إن عقد اإليجار التجاري المبرم بعد التعديل الذي أدخل 5975على األمر

أصبح من العقود الشكلية إذ يجب المتضمن القانون 0205التجاري بموجب القانون

تحريره تحت طائلة البطالن في محرر رسمي و بذلك فإنأي شخص يدعي انه طرف

في عالقة إيجارية بموجب عقد إيجار تجاري أبرم بعد صدور القانون السالف الذكر

ملزم إلثبات صحة ما يدعيه بتقديم محرر رسمي افرغ فيههنا التصرف و يشترط في

من القانون المدني324هذا المحرر الرسمي طبقا للمادة أن يقوم بتحريره ضابط

عمومي و هو الموثق في حدود إختصاصه و أن يحترم في تحريره األشكال القانونية

اإلجتهاد القضائي للغرفة107969ملف رقم 199310( قرار في 1 05التجارية و البحرية )

80عدد خاص ص 04 عدد 1992 المجلة القضائية 5090ملف رقم 1988

27( قرار في 1 11 89ص ) و تكتسي الورقة الرسمية إذا توافرت فيها الشروط

القانونية الذاتية في اإلثبات حيث ال يطلب ممن يحتج بها أن يثبت صحتها و لكن على من

ينكرها و ينفي عالقة اإليجار أن يقيم الدليل على بطالنها وليس له طريق في

ذلك إال الطعن فيها بالتزوير

و من دون الكتابة الرسمية ال يمكن إثبات عقد اإليجارالتجاري و ال مكان لمواجهة

غيابها باإلقرار أو توجيه اليمين الحاسمة و ال مجال أيضاللحديث عن بداية الثبوت

بالكتابة بتقديم وصوالت كراء قصد إستكمالها بشهادة الشهود أو القرائن

ويبقى تصور حالة واحدة يمكن فيها إثبات عقد إيجار تجاريابرم بعد صدور القانون

بالبينة و القرائن و جميع طرق اإلثبات وهي حالة 0205فقدان السند الرسمي

من336يجوز اإلثبات بالبينة laquo المنصوص عليها بالمادة القانون المدني التي جاء فيها

فيما كان يجب إثباته بالكتابة إذا فقد الدائن سندهالكتابي لسبب أجنبي خارج عن

إرادته raquo فهذه المادة تجيز اإلثبات بالبنية أو القرائن ألي عقد

يشترط القانون إثباته بالكتابة ولو كان عقدا شكليا ويالحظ أن هذه المادة تنص على حالة

فقدان الدائن لسنده ولكنها في الحقيقة تنطبق على جميع من يريد التمسك بها ممن )

1تتوفر فيه الشروط المنوه عنها ) و يجب على من يريد اإلستفادة من هذه الحالة أن يثبت

مايلي أنه قد أفرغ فعال عقد اإليجار التجاري في محرر رسمي 1

و أن هذا العقد كان مستوفيا لجميع الشروط الموضوعية و الشكلية

أن يثبت واقعة ضياع السند و فقدانه وهي واقعة مادية 2تثبت بجميع طرق اإلثبات

أن يثبت السبب األجنبي بأن يقدم الدليل على أن ضياع 3السند كان لحادث حريق أو

غرق أو حرب أو لسبب راجع على شخص ثالث كسارق أو مغتصب

وحتما فإن إشتراط إفراغ عقد اإليجار في محرر رسمي يخفف على أطرافه عبء

إثباته و يسهل على القاضي التحقق من قيامه و البحثفي أركانه خاصة مدته و بدل

اإليجار بكوش يحي أدلة اإلثبات في القانون المدني الجزائري (1

( و الفقه اإلسالمي المؤسسة الوطنية237للكتاب ص

و نلخص من خالل هذا المبحث إلى أن إثبات عقد اإليجارالتجاري المبرم قبل تعديل

يكون بتقديم محررات رسمية كانت أو عرفية القانون 0205التجاري بموجب القانون

أفرغ فيها العقد أو بتقديم وصوالت الكراء أما العقد الذيأبرم بعد صدور القانون

السالف الذكر فال يمكن إثباته إال بتقديم المحرر الرسميالذي أفرغ فيه العقد مع

مراعاة قواعد اإلثبات كما سبق شرحه هذا عن إثبات عقد اإليجار التجاري و يبقى السؤال كيف

يتم إنهاؤه و متى يحقلألطراف تجديده

الفصل الثاني تجديد عقد اإليجار التجاري و إنهاؤه األصل في العقود أن العقد شريعة المتعاقدين فيتم

تعديله و تجديده و إنهاؤه باإلتفاق فيما بينهم إال أن المشرع خرج عن هذه القاعدة

في اإليجارات التجارية عندما أقر للمستأجر الحق في التمسك بتجديد اإليجار و قيد

سلطة المؤجرة في إنهاء عقد اإليجار حتى و لو كان محدد المدة بعرض التعويض

اإلستحقاق أو إثبات السبب الخطير و المشروع تجاه المستأجر المخلي وفق أحكام

من القانون التجاري177المادة و إثر02رجع المشرع إلى القواعد العامة وألغى 2005

09التعديل المؤرخ في أحكام التعويض اإلستحقاقي و التنبيه باإلخالء و أصبح عقد

اإليجار التجاري كغيره من العقود يخضع لإلدارة الحرة ألطرافه

وقد تم تقسيم هذا الفصل لتوضيح ذلك إلى مبحثين نتعرض في األول إلى أحكام تجديد

عقد اإليجار التجاري و في الثاني إلى إنهاء هذا العقد 5975و ذلك وفقا ألحكام األمر

المعدل له المتضمن القانون التجاري قبل تعديله و 0205القانون

المبحث األول تجديد عقد التجاري يخضع تجديد عقد اإليجار التجاري المبرم قبل التعديل إلى

و174أحكام المواد ما يلبيها من القانون التجاري التي تمنح لمستأجر العقار ما

يسمى بحق اإليجار و هو الحق الذي يخول له التمسك بتجديد العقد رغم حلول أجله

وذلك إذا توفرت فيه فتطبق عليه أحكام المادة الشروط القانونية أما العقد 02

05المبرم بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري التي تخضع تجديده إلرادة 187

األطراف المستقلة و من خالل المطلب األول لهذا المبحث نتناول تجديد عقد

اإليجار التجاري المبرم في قبل تعديله وفي الثاني نتعرض لتجديد العقود المبرمة 59

75بعد التعديل ظل األمر على النحو التالي

المطلب األول الحق في تجديد اإليجار فيقبل تعديله 59 75ظل األمر

يتعلق تجديد اإليجار التجاري بالعقود التي تبرم لمدةمحددة أما غير محددة

المدة فال تطرح بشأنها المسألة ذلك ألنها تظل قائمة ومستمرة إلى حين إعالن أحد

األطراف رغبته في إنهاءها و التجديد قد يكون صريحابالتعبير بين األطراف فيما

بينهم باإليجاب و القبول أو ضمنيا بتواصل اإليجار المنعقدإلى بعد األجل المحدد في

العقدالفرع األول التجديد الصريح العقد اإليجار التجاري

إن التجديد الصريح لعقد اإليجار التجاري قد يتم بتبادلاإليجاب و القبول بين

المؤجر و المستأجر و تحرير عقد إيجار جديد أو باإلتفاقعلى إستمرار العقد بشروطه

السابقة أو بأخرى مختلفة و هذا إعماال للقواعد العامةفي العقود كما قد يتم بممارسة

المستأجر للحق الذي كرسه له المشرع و هو حق التمسكبطلب التجديد الصريح طبقا

و ما يليها من القانون التجاري حماية له172ألحكام المادة من األضرار التي قد تلحق

به نتيجة رفض التجديدأوال شروط التمسك بحق تجديد عقد اإليجار التجاريمنها يتعلق بصاحب الحق و منها ما يتعلق بعقد اإليجارالشروط المتعلقة بصاحب الحق في التمسك بالتجديد

ال يجوز التمسك بحق التجديد إال من laquo أ جاء في المادة من القانون التجاري172

و يستخلص منه أنه raquo طرف المستأجرين أو المحولإليهم أو ذوي الحقوق

يمكن التمسك بتجديد عقد اإليجار التجاري لألشخاص التاليين

المستأجر األصلي الذي تربطه عالقة مباشرة مع المؤجر1048633 مالك العقار

1048633 ذوي الحقوق كالوارث أو الموصي له أو الموهوب له المحول إليه حق اإليجار الذي ينتقل إليه حق اإليجار

1048633 كمشتري القاعدة التجارية من مالكها مستأجر العقار

و يطرح السؤال بشأن مستأجر العين المؤجرة من الباطنو مستأجر القاعدة التجارية

لتسييرها تسييرا حرا بالنسبة للمستأجر من الباطن فيجوز له أن يطلب التجديد

من المستأجر األصلي في حدود الحقوق التي يتمتع بها هذا األخير من مالك العين

المؤجرة وفي ذلك نصت المادة فقرة198يجوز للمستأجر من الباطن ان يطلب تجديد laquo

أولى من القانون التجاري إيجاره من المستأجر األصلي في حدود الحقوق التي يتمتع

بها هذا األخير نفسه منالمالك raquo

كما يجوز له أن يطلب تجديد عقد اإليجار من المالك إذا كانقد رخص صراحة أو

ضمنيا باإليجار من الباطن أو وافق عليه أو إذا لم تكناألماكن محل اإليجار األصلي

تشكل في حالة اإليجار الجزئي من الباطن كال مشاعا مادياأو في نية األطراف فقرة األخيرة من القانون189المشتركة ) المادة

التجاري ( أما إيجار التسيير الحر و المقصود به إيجار القاعدة التجارية

من مالكها مستأجر العقار فقد إستقرت المحكمة العليا بشأنه أنه ال يمكن أن تطبق

عليه أحكام اإليجار التجاري07 فقضت في قرارها المؤرخ في 12مايلي 1999

ال يمكن إعتبار عقد التسيير الحر بمثابة عقد إيجار تجاري

laquo مهما طالت مدة بقاء المسير بالمحل التجاري و ال يستوجب التنبيه باإلخالء إذ

ينتهي في أي وقت بمجرد وبالتالي فإن مستأجر القاعدة التجارية لتسييرها تسييرا (1

حرا ال يملك ( raquo إنذار مكتوب حق التمسك بتحديد اإليجار و قد قضى مجلس قضاء

الشلف في قرار له مؤرخ في بإلزام مستأجر القاعدة التجارية بإخالء العين 20050430

المؤجرة إلنهاء مدة اإليجار و رفض دفع المستأجر ببطالن التنبيه باإلخالء و

جاء في حيثيات هذا حيث أن قاضي الدرجة األولى أصاب في حكمه لما إستند

laquo القرار203على المادة من القانون التجاري و اعتبر المستأنف مستأجر مسير و

أن إنهاء عقد اإليجار ال176 و 173يخضع للشروط النصوص عليها بالمواد raquo (2)

من القانون التجاري بأن يثبت المستأجر أنه يستغل المتجر بنفسه أو بواسطة

أحد تابعة كالوكيل أو مدير الشركة إذا كانت النيابة إتفاقية أو الحارس القضائي أو

الوصي أو القيم أو الوكيل عن الغائب إذا كانت النيابة قانونية و يؤكد حق الحارس

القضائي أو وكيل في من201تجديد إيجار المحل التجاري ما تقضي به المادة )

3القانون التجاري ) الشروط المتعلقة بعقد اإليجار

من169أ أن يرد اإليجار العقارات المذكورة في المادة القانون التجاري

عدد2001 المجلة القضائية 201563ملف رقم 1999 07( قرار في 1 12 209 ص 01 )

2005عن الغرفة التجارية بمجلس قضاء الشلف 05 30( قرار في 2 04 128فهرس رقم )

60جنادي جياللي المرجع السابق ص (3 ) بأن يكون اإليجار من اجل ممارسة نشاط تجاري بذلك

تستبعد اإليجارات التي تتم من اجل ممارسة المهن الحرة أو المدنية أو الحرفية و

في الحالة األخيرة إشترط المشرع أن يكتسب الحرفي صفة التاجر وان يقيد نفسه

قي السجل التجاري كما و4 من القانون التجاري ) 169رد ذلك في المادة )

ج أن تكون مدة اإليجار سنتين فأكثر بعقد مكتوب و بعقدشفهي أربع سنوات متتالية

ودون إنقطاع فعلى المستأجر أن يثبت أنه إستغل المحلحسب ما سبق ذكره و

إال سقط حقه في التمسك بالتجديد و يمكن إلزامه بالخروجبمجرد إنقضاء المدة و

هو ما كرسته المحكمة العليا بموجب قرار07عندما 1999 13صادر بتاريخ

رفضت الطعن المرفوع من المستأجر ضد قرار قضىإستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث وعشرينشهرا معتبرة إياه

1انه اصبح يحتل األماكن دون حق أو سند ) ) ثانيا إجراءات تجديد عقد اإليجار

من القانون التجاري و ما174يتم التجديد طبقا للمادة يلبها بتقديم طلب إلى المؤجر

يتضمن رغبة المستأجر في التجديد أثناء سريان العقدوقبل إنتهاء مدته بستة أشهر على

األقل و ذلك بموجب عقد غير قضائي عن طريق المحضرأو برسالة موصول عليها

مع طلب العلم بالوصول كما يجوز أن يتم التبليغ للمسيرالذي يتوفر فيه الصفة الكافية

إلستالمه وفي حالة تعدد المالكين للعقار المؤجر يكفيتوجيه الطلب ألحدهم ليسرى

عليهم جميعا إال إذا كانت هناك شروط أو إتفاقات أخرىبين األطراف تخالف ذلك و

أوجب المشرع أن يتضمن طلب التجديد تحت طائلة بطالنهمضمون الفقرة األخيرة من

من174يتعين على المؤجر في أجل ثالثة laquo المادة القانون التجاري التي تنص

أشهر من تاريخ تبليغ طلب التجديد أن يحيط الطالب علمابنفسه اإلجراء إذا كان يرفض

التجديد مع إيضاح دوافع هذا الرفض و يعتبر المؤجر إذا لميكشف عن نواياه في هذا

األجل موافقا على مبدأ اإليجار السابق raquo وعلى المؤجر خالل األشهر الثالث التي تلي تاريخ تبليغه أن

يبين موقفه تجاه طلب التجديد و الذي ال يخرج عن أحد الحاالت التالية

الموافقة على التجديد دون قيد أو شرط في هذه الحالة1048633 يجدد العقد بشروطه

9السابقة وبنفس المدة شرط أن ال تتجاوز من القانون175سنوات) المادة

01التجاري فقرة ) على بن غانم الوجيز في القانون التجاري وقانون (4

187األعمال موفم للنشر ص )01 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137ص ) الموافقة على التجديد ولكن بشروط أخرى فإذا وافق

1048633 عليها المستأجر كان األطراف أمام عقد جديد يجب إبرامه وفق الشروط الجديدة و يتم

في هذه الحالة اإلتفاق على مدة اإليجار بكل حرية و يمكن أن تتجاوز تسع سنوات

من القانون175)المادة ( التجاري

رفض المؤجر طلب التجديد و يجب عليه هنا أن يبلغ1048633 المستأجر بالرفض خالل

ثالث اشهر من تاريخ التبليغ و أن يوضح دوافعه في ذلك وأن يذكر فيه مضمون

من القانون التجاري تحت طائلة بطالن التبليغ194المادة من القانون174)المادة

التجاري الفقرتين األخيرتين (و يمكن للمستأجر أن ينازع المؤجر

1048633 عن سبب الرفض أو أن يطلب سداد تعويض اإلخالء أمام القضاء

عدم الرد على طلب التجديد خالل مدة الثالثة اشهر التي1048633 تلي التبليغ و يعتبر سكوته

موافقة ضمنية على تجديد اإليجار السابق بنفس شروطه من القانون174)المادة

( التجاري ثالثا سريان مفعول اإليجار الجديد

من القانون التجاري175يسري اإليجار الجديد طبقا للمادة من يوم تجديده و يقصد به

تاريخ توجيه التنبيه باإلخالء في حالة توجيه من قبل المؤجر أو األجل المألوف الذي

يلي طلب التجديد أما إذا كان المؤجر قد رفض تجديد اإليجار ثم عدل عن رأيه

بعد ذلك ووافق على التجديد و أبلغ المستأجر بموافقته فإن التجديد هنا يسري

إعتبارا من يوم تبليغ المستأجر هذه الموافقة بعقد غير قضائي طبقا للمادة

فقرة أخيرة من القانون175 التجاري

الفرع الثاني التجديد الضمني لعقد اإليجار التجاري إذا إنتهت مدة اإليجار دون أن يخطر أحد األطراف األخر

بإخالء المحل و بقي المستأجر مع ذلك في المكان المؤجر برضا المؤجر أعتبر

هذا بمثابة تجديد ضمني لإليجار وذلك ألن المشرع قيد إنهاء العقد في اإليجارات

التجارية بتوجيه التنبيه باإلخالء سواء تعلق األمر بعقود محددة المدة أو غير محددة

من القانون173)المادة ( التجاري فقرة األولى

و حتى يتجدد العقد ضمنيا يجب أن يكون هناك إيجار سابقمعين المدة و أن تنقضي

هذه المدة دون أن يوجه المؤجر تنبيها باإلخالء في مدة ستةاشهر على األقل قبل

األجل دون أن يقدم المستأجر طلب تجديد ألن التجديد في هذه الحالة يصبح صريحا

و أن يكون العقد كتابي وذلك ألنه في الغالب العقدالشفهي يكون غير محدد المدة إذا

و في laquo يتعذر إثباتها وعلي هذا نص المشرع في المادة من القانون التجاري173

حالة عدم التنبيه باإلخالء يتواصل اإليجار المنعقد كتابةبالتمديد

الضمني إلى ما بعد األجل المحدد في العقد مع مراعاةاألحكام المنصوص عليها في

العقد raquo يجدد عقد اإليجار التجاري ضمنيا وفقا لشروطه السابقة

ولمدة مساوية لمدة اإليجار175الذي حل أجله دون أن تزيد عن تسع سنوات ) المادة

من القانون التجاري ( أما إذا أراد المستأجر التعديل من شروط اإليجار السابقة

الذي تجدد ضمنيا فله أن يوجه طلب إلى المؤجر و ذلك أثناء التجديد و يفهم هذا من خالل

من القانون174نص المادة في حالة عدم التنبيه باإلخالء يتعين على المستأجر الذي

يرغب في laquo التجاري الحصول على تجديد إيجاره أن يتقدم بطلبه أو عند

اإلقتضاء في كل وقت أثناء فهذا الطلب و إن كان يهدف في ظاهره إلى تجديد

اإليجار فالغرض منه raquo تجديده في الحقيقة هو التعديل من شروط العقد ألن العقد يكون

قد تجدد ضمنيا بإنتهاء أجله دون توجيه التنبيه باإلخالء و لكن إن وجه المستأجر هذا

الطلب فإنه يصبح تجديدا صريحا و يمكن اإلتفاق على شروط جديدة بحرية و دون

التقيد بمدة تسع سنوات من القانون التجاري و175المنصوص عليها في المادة تجدر اإلشارة إلى أن التجديد

الضمني لعقد اإليجار يكون بقوة القانون و ال تشترط فيهالموافقة من المؤجر و ذلك

ألن سكوته و عدم إعتراضه على إستمرار المستأجر فيالبقاء في العين المؤجرة يفسر

بأنه قبول و بذلك يستفيد المستأجر من مدة إيجار تعادلمدة اإليجار السابق على أن ال

يتجاوز تسع سنوات و ال يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجارالمحدد ضمنيا بتوجيه تنبيه

باإلخالء إال إذا وافق المستأجر على اإلخالء قبل إنتهاء مدةالعقد المحدد و مع ذلك

إعتبرت المحكمة العليا أن عقد اإليجار إذا تجدد ضمنيا فإنهيجدد لمدة غير محددة و

يمكن للمؤجر أن يضع له حدا في أي وقت يتوجيه التنبيهباإلخالء فقضت في قرارها

12 المؤرخ في 11مايلي 1994 عند نهاية فترة اإليجار دون توجيه تنبيه باإلخالء يتجدد عقد

laquo اإليجار ضمنيا على أجل غير محدد وعليه فالمؤجر غير ملزم بأي مدة و يمكن أن

يوجه للمستأجر تنبيهاباإلخالء متى أراد raquo (1)

86حمدي باشا القضاء التجاري دار هومة ص (1 ) و كذلك الغرفة التجارية بمجلس قضاء الشلف أقرت بصحة

التنبيه باإلخالء الذي

وجهه المؤجرين إلى المستأجر خالل فترة التجديد الضمني9لعقد إيجار أبرم لمدة

سنوات و إنتهت مدته دون توجيه تنبيه باإلخالء فتجددضمنيا و إعتبرت الغرفة انه

ال يوجد مايثبت ان المؤجرين قد وافقوا على التجديدالضمني و قد جاء في حيثيات

مايلي 35 فهرس رقم 2005حيث أن دفع المستأنف laquo 26 قرارها المؤرخ في 02

كون أن العقد اإليجار تجدد ضمنيا مردود عليه كونه اليوجد ما يثبت أن عقد اإليجار

تجدد ضمنيا بموافقة المستأنف عليهم حيث أن قاضي الدرجة األولى لما قضى بالمصادقة على

التنبيه و تعيين خبير أصاب في حكمه كون أن المستأنف عليهم وجهوا للمستأنف

تنبيها ضمن األجل القانوني و طبقاللقانون و بالتالي يتعين تأبيد الحكم المستأنف raquo (2)

المطلب الثاني تجديد عقد اإليجار التجاري المبرم بعدصدور القانون

02 05 مكرر من القانون التجاري في187جاء في المادة laquo

فقرتها الثانية مما يلي يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجل

المحدد في العقد دون حاجة إلى التنبيه باإلخالء و دون الحق في الحصول على تعويض

اإلستحقاق المنصوص عليه فيهذا القانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

و يفهم من نص هذه المادة بمفهوم المخالفة أنه ليسللمستأجر أن يتمسك بحق التجديد

و إذا رغب في اإلستمرار في إيجار العقار فالبد أن يكون ذلك باإلتفاق مع المؤجر

و يعتبر العقد في جميع الحاالت عقد جديد حتى ولو تمإبرامه بنفس شروط العقد

السابق يخضع عقد اإليجار التجاري للقواعد العامة في 02

05فالتعديل الذي جاء به القانون التعاقد القائمة على إستغالل اإلدارة و حرية التعاقد و تم

تخليص المؤجر من القيود التي كانت مفروضة عليه و التي كانت تجعل المستأجر مالك

القاعدة التجارية في مركز يبدو انه أقوى من مركزه بصفته مالكا للعقار

و تتضمن المادة السلفة الذكر إلغاء ضمني ألحكام المادة من القانون التجاري و172

من ثم إلغاء لحق اإليجار و بالتالي مهما طالت مدةإستغالل المستأجر لنشاط تجاري

في العقار المؤجر فإنه يلزم بمغادرة األمكنة متى حلأجل عقد اإليجار إال إذا وافق المؤجر على إبرام عقد جديد

فهرس2005الغرفة التجارية مجلس قضاء الشلف 0526( قرار في 2 02 35رقم )

و لكن هذا اإللغاء الضمني ليس مطلق إذ أن العقود التيأبرمت قبل هذا التعديل تخضع

و ما يليها من القانون التجاري و172في تجديدها للمواد هو ما نصت عليه المادة

التي أضيفت إلى القانون التجاري بموجب01مكرر 187 من القانون03المادة 0205

يبقى تجديد عقود اإليجار المبرمة قبل النشر المذكور فيlaquo مكرر أعاله187المادة

خاضعا للتشريع الساري المفعول بتاريخ إبرام عقد raquo اإليجار

ويالحظ أن المشرع أبقى على حق تجديد اإليجار بالنسبةللعقود الجارية المبرمة قبل

التعديل رغم أن هذا الحق هو من المراكز القانونية التيفرضت على المتعاقدين

بموجب القانون و ليس من المراكز العقدية ألنه ال يقوم على إتفاق األطراف

و لذلك كان من المفروض أن يخضع لقاعدة األثر الفوريللقانون إعماال للمبادئ

القانونية و سريان القانون من حيث الزمان و بالتالي كانيجب أن يمس التعديل عقود

02و يترك المجال للحرية التامة في التعاقد و يتم 2005 09اإليجار المبرمة قبل

ولكن يبدو أن المشرع من خاللتوحيد األوضاع القانونية من01 مكرر 187المادة

القانون التجاري أراد المحافظة على إستقرار النشاطالتجاري و عدم مفاجئة أصحاب

و التي من الممكن أنالقواعد التجارية بإحكام التعديل تلحق بهم و بالوضع اإلقتصادي

05بأثر فوري أضرار كبيرة لو تم تطبيق القانون 02 و يطرح السؤال في هذا الصدد بشأن العقود التي تجدد

صراحة بإيجاب وقبول جديدين هل تعتبر عقود إيجار من المؤجر و المستأجر في 02

05تاريخ الحق لنشر القانون جديدة و تخضع بذلك ألحكام التعديل أم أنها تبقى خاضعة

و ما يليها172ألحكام المواد 75من األمر 59

الواقع انه في غياب إجتهادات و أحكام قضائية في هذاالصدد بالنظر لحداثة القانون

فاألرجح انه ال يوجد ما يبرر إبقاء هذه العقود خاضعة 0205للقانون السابق فهو

عقد جديد بإيجاب من المؤجر و موافقة من المستأجر دونتمسكه بالحق في التجديد

من القانون التجاري و هذا172الذي تنص عليه المادة يجعله يخضع ألحكام التعديل

و نفس الشيء بالنسبة لعقود اإليجار التي يوجه فيها تنبيهباإلخالء باعتبار أن هذا

األخير هو تصرف إرادي يرتب أثاره دون حاجة إلى موافقةالطرف األخر و هو

المستأجر فإذا إستوفى التنبيه شروطه القانونيةو تمإتباع اإلجراءات القضائية كما

يتطلبها القانون ترتب عن ذلك إنتهاء عقد اإليجار فإذاعدل المؤجر عن نيته في

رفض التجديد تحتم على الطرفان إبرام عقد جديد فإذا كانهذا العدول الحق لتاريخ

فإن العقد الذي يبرم بين الطرفين يخضع ألحكام 0205التعديل نشر القانون

مكرر من187الحالة األخرى التي يمكن إخضاعها للمادة القانون التجاري تتعلق بحق

األولوية الذي يكتسبه المستأجر في حالة إخالءه للعينالمؤجرة لوجود هدم كامل

بالعمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها لإلستغالل أو إلستحالةشغلها دون خطر نظرا

من177لحالتها إذا أقر له المشرع من خالل المادة القانون التجاري في فقرتها

األخيرة بحق األولوية في إستئجار العمارة المعاد بناؤها قبل تعديله و بناء على ذلك إذا كان عقد اإليجار األصلي 59

75أبرم في ظل القانون و كان اإلخالء بسبب حالة المبني وتم إعادة بناء هذا األخير

و ترميمه بعد نشر فإن المستأجر الذي يريد التمسك بحق األولوية يلزم 02

05باإلبرام عقد جديد القانون وفق ألحكام التعديل

و يستخلص من هذا المبحث بموجب أن مستأجر العقار بموجب عقد إيجار تجاري 59

75أبرم قبل تعديل األمر يتمتع إذا توافرت فيه الشروط القانونية و اصبح مالك 02

05للقاعدة القانون التجارية يتمتع بحق اإليجار و يمكن له المطالبة بتجديد

عقد اإليجار عند حلول أجاله في حين أن المستأجر للعين بعد هذا التعديل يلزم

بإخالء األمكنة متى حل اجل العقد ما لم يوافق المؤجر على إبرام عقد جديد

قبل تعديله و فكيف يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجار 5975الذي ابرم في ظل األمر

كيف يمكن للمستأجر أن يستمر في إستغالل نشاطهالتجاري في نفس العين التي اجرها

الذي عدل القانون التجاري بموجب عقد ابرم بعد 0205صدور القانون

المبحث الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري أصبح إنهاء عقود اإليجارات التجارية يخضع للقواعد إثر 02

05صدور القانون العامة في التعاقد القائمة على حرية اإلتفاق و إستقالل

اإلرادة فينتهي العقد على ذلك بمجرد حلول األجل المحدد في العقد و بهذا يكون المشرع

قد حرر إرادة المؤجر التي كانت قبل التعديل مقيدة بتوجيه تنبيه باإلخالء عند

الرغبة في وضع حد للعقد محدد المدة كان أو غير محدد و بعرض التعويض اإلستحقاقي

الذي قد تفوق قيمته قيمة العقار المؤجر أو بإثبات السبب الخطير و المشروع تجاه

المستأجر المخلي المحل و لدراسة أحكام إنهاء عقد اإليجار التجاري تم تقسيم هذا

المبحث إلى مطلبين يتعلق قبل تعديله والثاني بالعقد المبرم بعد التعديل األول 59

75بالعقد المبرم في ظل األمر الذي أدخل على القانون التجاري

المطلب األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم فيظل األمر

قبل تعديله 5975 إذا كان المالك المؤجر ال يرغب في تجديد اإليجار للمستأجر

الذي نشأ له الحق في اإليجار ألزمه القانون أن يوجه للمستأجر تنبيها بإخالء

العين المؤجرة مع ذكر األسباب التي جعلته يطلب إخالء العين فإذا كانت له

أسباب شرعية قبل المستأجر فله الحق في اإلسترجاع دون تعويض حسب الحاالت التي

يخولها له القانون و إال فإنه يلزم بدفع تعويض اإلستحقاق

الفرع األول رفض تجديد عقد اإليجار التجاري مقابلتعويض إستحقاق

قبل تعديله الحق في طلب أعطى المشرع للمستأجر 5975من خالل األمر

تجديد العقد بتوافر الشروط القانونية و منح المؤجر بلقابل الحق في رفض التجديد

وموازنة منه بين الحقين و حماية لما يسمى بالملكيةالتجارية فرض التعويض

اإلستحقاقي و ضبطه من خالل تجديد الحاالت التييستحق فيها و اإلجراءات الواجب

إتباعها للحصول عليها1أوال حاالت تطبيق التعويض اإلستحقاق ) )

و تتمثل في أ رفض تجديد اإليجار دون سبب شرعي فالرفض غير

المسبب يؤدي إلى إلزام المؤجر بسداد تعويض اإلستحقاق ويقع عليه عبء إثبات

الرفض و ذلك ما تفرضه من القانون التجاري من ذكر أسباب177عليه المادة

خطيرة و مشروعة بممارسة حق اإلستراد في حاالت أخرى

من القانون التجاري و178الحالة التي جاءت بها المادة 1048633 هي الحالة التي تخول

المؤجر المالك إسترجاع محله بسبب حالة البناء أو إعادةبناء العمارات التي يوجد

بها المحل بإستثناء عندما يعرض عليه محل أخر و إال ألزمبسداد تعويض عن ذلك

حالة اإلسترجاع لزيادة إرتفاع العمارة المنصوص عليها في1048633 من القانون181المادة

التجاري و في هذه الحالة يدفع له تعويض إستحقاقجزافي ال يتجاوز ثالث

سنوات إيجار من القانون التجاري و182الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 هذه تخص حالة اإلسترجاع الجزئي لألمكنة المخصصة أصال للمسكن و التي

تعتبر في الوقت ذاته تابعة للمحل التجاري وذلك ليسكن فيها شخصيا أو أحد

األزواج بشرط أن ال يتوفر على سكن أخر أو ألفراد عائلته الذين يعيشون معه أو

المقيمين عنده و الشرط الثاني إذا كان اإلسترجاع الجزئي ال يخل إخالال خطيرا

بإستغالل المحل و الثالث أن ال تكون المحالت التجارية و المحالت المعدة

للسكن تشكل وحدة غير مشاعة في حالة عدم توفر هذه الشروط يلزم بالتعويض و

كذلك في عدم شغله سنوات من6 اشهر و في مدة أقصاها 6لألمكنة في اجل خروج المستأجر

من القانون التجاري و184الحالة النصوص عليها بالمادة 1048633 هي المتعلقة باإلسترجاع

من المؤجر الذي هو في نفس الوقت البائع للمحل التجاري

45أسعد زهية تعويض اإلستحقاق نشرة القضاة عدد (1 12ص )

من القانون التجاري 185الحالة المنصوص عليها بالمادة 1048633 وهي حالة رفض تجديد

اإليجار الواقع من الدولة أو المجموعات المحلية و ذلك

بسبب المنفعة العامة من القانون التجاري 186الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 وهي حالة ما إذا تحايل المؤجر على القانون وقت اإلسترجاع و عدم إحترامه

اإللتزامات التي يفرضها عليه القانون بعد اإلسترجاع

ثانيا إجراءات إنهاء عقد اإليجار التجاري مقابل تعويضاإلستحقاق

أ توجيه التنبيه باإلخالء يجب على المؤجر الذي يرفض تجديد اإليجار أن يوجه تنبيها

باإلخالء إلى المستأجر مالك القاعدة التجارية فإذا لم تتوافر في هذه األخيرة

الشروط المنصوص عليها بالمادة من القانون التجاري فال يلزم المؤجر بذلك أي إذا لم 172

يكتسب المستأجر حق اإليجار طبقا للشروط التي سبق شرحها في تجديد عقد

اإليجار التجاري و قد قضت المحكمة العليا في07عندما رفضت الطعن المرفوع 1999

13قراراها الصادر في من المستأجر ضد قرار رفض إستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث و عشرين شهرا معتبرة إياه أصبح

يحتل األماكن دون حق أو1سند ) )

و توجيه التنبيه باإلخالء واجب في جميع الحاالت سواء كنابصدد عقد إيجار محدد

المدة أو عقد غير محدد المدة وإن كان ذلك ال يطرحإشكاال بالنسبة لهذا األخير فإنه

فيما يخص العقود محددة المدة اختلفت مواقف الجهاتالقضائية فرأى البعض منها

انه ينتهي بإنتهاء المدة المتفق عليها اعتمادا على المادتين من القانون107 و 106

المدني في حين أخذت جهات أخرى موقفا مخالفا و173قررت أن أحكام المادة

المتعلقة بوجوب توجيه التنبيه باإلخالء تطبق على جميععقود اإليجار التجارية إذا أن

هذه المادة ال تفرق بين اإليجار المحدد أو غير محدد المدة ) (2

و هو ما استقر عليه االجتهاد القضائي و كرسته المحكمةالعليا في قراراتها و نذكر منها12 الذي جاء فيه 1998و يستفاد من القرار laquo

08القرار الصادر في الطعون فيه أن قضاة المجلس لما قضوا بالمصادقة على

الحكم القاضي بطرد المستأجرة من المحل التنازع عليه دون توجيه تنبيه باإلخالء فإنهم

من173خرقوا أحكام المادة ص01 عدد 2000 مجلة قضائية 128477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137 )( حسان بوعروج تعليق على2 12مجلة قضائية 1998

08 الصادر في 177670قرار رقم )20 ص 02عدد 1999

القانون التجاري التي تشترط إلنهاء عقد إيجار تجاريتوجيه تنبيه بإخالء سواء كان

العقد محدد أو غير محدد المدة raquo(3) و يجب أن يتضمن التنبيه باإلخالء البيانات التالية

ذكر موجه التنبيه و صفته و مقر إقامته و هويته 1 ذكر األسباب التي جعلت المؤجر يطلب إخالء العين 2

المؤجرة ذكر العين المؤجرة و تحديدها و سند الملكية و إسم 3

المستأجر و هويته و أن يوجه إلى مكان ممارسة نشاطه التجاري

من القانون التجاري و إال كان194ذكر مضمون المادة 4 التنبيه باإلخالء باطال

اشهر مع تحديد بدايته و نهايته6تحديد أجل 5

و بشأن تسبب التنبيه باإلخالء تميز موقف المحكمة العليا( يعتبر األول1باتجاهين )

أن مجرد عرض التعويض اإلستحقاقي من طرف المؤجرتسبيب كاف فقضت

المحكمة العليا في199603إن مجرد عرض التعويض laquo 26قرارها المؤرخ في

من قبل المؤجرين يشكل سببا كافيا لطلب التنبيه باإلخالء من القانون176طبقا للمادة

التجاري و بالتالي فإن النعي على القرار بعدم التسبب raquo(2)في غير محله

أما اإلتجاه الثاني فقد ذهب في تسبيب التنبيه باإلخالء علىأن عرض التعويض

اإلستحقاقي هو نتيجة له و ليس سببا كافيا لكي يستجيب173لمقتضيات أحكام المادة

من القانون التجاري و األرجح هو ما ذهب إليه الرأي األول ذلك أن تقييد إرادة

المؤجر في إسترجاع العقار هو إستثناء من حرية التصرف في الملكية وبذلك ال

يجب التوسع فيه ال laquo و بالنسبة لوقت توجيه التنبيه باإلخالء فقد نصت المادة

من القانون التجاري173 ينتهي إيجار المحالت الخاصة بهذه األحكام إال بأثر تنبيه

بإخالء حسبما جرت عليه6و يفهم من هذا النص انه إذا raquo العادة المحلية و في مدة

أشهر قبل األجل على األقل اشهر من6كان العقد محدد المدة فيجب توجيه التنبيه قبل

حلول تاريخ إنتهاء مدة اإليجار إما إذا كان العقد غير محدد المدة فيجب منح

اشهر لإلخالء6المستأجر مدة من تاريخ توجيه التنبيه

ص02 عدد 1999 مجلة قضائية 177670ملف رقم 1998 08( قرار 3 12 23 )

محمود قباص التنبيه بإخالء و اإليجارات التجارية مجلة (1 256 ص 01 عدد 1993قضائية )

المجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 2 03التجارية و )

96 عدد خاص ص 1999البحرية يتم إجراء التنبيه باإلخالء عن طريق المحضر القضائي أو

بالتسليم الشخصي إلى المستأجر أو يرسل برسالة موصى عليها أو بأي وسيلة

أخرى و تجدر اإلشارة إلى أنه إذا تعدد المستأجرين للعين المؤجرة فيجب توجيه تنبيه

باإلخالء لكل واحد منهم على حدى وذلك تحت طائلة البطالن و هو ما قضت به المحكمة

العليا في قرارها المؤرخ الثابت من أو راق الطعن أن قضاة المجلس لما 1999

09 في 11إعتبروا بقية الورثة في النزاع غير وارثين في اإليجار و ال يستحقون أي تعويض

وال ضرورة بالتالي لتوجيه التنبيه بإخالء لكامل الورثة فإنهم أخطئوا في

من510تطبيق القانون ألن المادة القانون المدني تعتبر اإليجار من الحقوق التي تورث و كل

وارث له في اإليجار حق ثابت و خاص

إن التنبيه باإلخالء ال يكون صحيحا و منتجا لكل أثارهالقانونية إال إذا وجه إلى كامل

الورثة و ليس للمسير بوكالة فقط الذي ال يعتبر وكيال raquo (1)عن بقية الورثة

أما إذا تعدد المؤجرين بأن كان العقار ملك في الشيوع لعدةأشخاص فيحق لكل شريك

منهم أن يوجه دون الشركاء اآلخرين تنبيها باإلخالء718للمستأجر عمال بأحكام المادة

لكل شريك في الشيوع الحق في أن يتخذ من الوسائل laquoمن القانون المدني التي تنص

من تطبيقات هذا raquo ما يلزم لحفظ الشيء و لو كان ذلكبغير موافقة باقي الشركاء

المبدأ قرار03المنشور في المجلة القضائية 2001 20المحكمة العليا المؤرخ في

ص02 عدد 2002حفاظا على المال المشاع يحق ألحد laquo و الذي جاء فيه319

الشركاء إتخاذ كافة اإلجراءات الالزمة و لو كان ذلك دونموافقة باقي الشركاء فإن

القضاء بصحة التنبيه بإخالء الموجه من المؤجرة المالكةأغلبية الحصص لحماية المحل

التجاري من االنهيار دون موافقة باقي الشركاء هو raquo تطبيق سليم للقانون

و إثبات حصول التنبيه باإلخالء يكون على من يدعي بهبكافة طرق اإلثبات بما فيها

البينة و القرائن و شهادة الشهود مهما كانت قيمة األجرة )( وعدم توجيه التنبيه أو عدم2

توافر شروطه يؤدي إلى عدم قبول الدعوى شكالبموقف المستأجر من عرض التعويض اإلستحقاقي

إذا وافق المستأجر على مبدأ اإلخالء وحصل إتفاق حولقيمة التعويض اإلستحقاقي فإن

األمر ينتهي عند هذا الحد و إذا وافق المستأجر على مبدأاإلخالء وقام الخالف على

مقدار التعويض اإلستحقاقي جاز للطرف الذي يهمهالتعجيل أن يرفع دعواه أمام رئيس

المحكمة الناظرة في القضايا اإلستعجالية ليأمر بإجراءاتالخبرة الالزمة و ذلك بعد

إنتهاء أجل ثالثة اشهر من تاريخ توجيه التنبيه و أن يرفعبالتوازي دعوى قضائية في

ص02 العدد 2001 مجلة القضائية 207219ملف رقم 199909( قرار في 1 11 231 )

83جنادي جياللي المرجع السابق ص (2 ) الموضوع أمام الجهة القضائية المختصة و هي محكمة

موقع العقار و قد قضت المحكمة في199005من المقرر قانونا أن اللجوء إلى laquo

06قرار صادر في القاضي اإلستعجالي إلجراء خبرة لتقدير التعويض عن إخالء

يستلزم و جود دعوى فيالموضوع مرفوعة مسبقا raquo(3)

وعند إنجاز تقرير الخبرة نتيجة الدعوى اإلستعجالية الذييجب إيداعه في ظرف

شهرين لدى أمانة الضبط و يلحق بملف الدعوى المرفوعةأمام المحكمة المختصة التي

من194تفصل في الموضوع بعد إيداع التقرير ) المادة القانون التجاري (

أما إذا رفض المستأجر اإلخالء أصال فعليه أن ينازع فيصحة التنبيه باإلخالء

بعرض النزاع بعد ثالثة أشهر من التبليغ على قاضيالموضوع الذي يفصل أو ال في

صحة التنبيه باإلخالء ثم يتم تقدير التعويض اإلستحقاقيالذي يكون عادة باالستعانة

بخبير و يراعي في تقدير التعويض اإلستحقاقي القيمةالتجارية للمحل التجاري التي

تحدد وفق لغرض المهنة مصاريف النقل و إعادة الترتيب وحقوق التحويل الواجب

تسديدها لمحل تجاري من نفس القيمة و عن تاريخ تقدير التعويض اإلستحقاقي ذهبت المحكمة

العليا إلى أن العبرة بتاريخ توجيه التنبيه باإلخالء و ذلك في05الذي جاء فيه 1999

08قرارها المؤرخ في من المقرر قانونا أنه يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار

laquo غير أنه يسدد للتاجر المخلي التعويض اإلستحقاقي الذي يجب أن يكون مساويا

للضرر المسبب نتيجة عدم التجديد و لما ثبت في قضية الحال أن قضاة المجلس لما

قدروا الضرر الناتج عن رفض تجديد اإليجار إبتداء من تاريخ اإلعالن عن رغبة

المؤجر في إنهاء اإليجار و ليس من تاريخ الخروج الفعلي ألن الخروج يقع بعد صدور

الحكم القاضي باإلخالء و األحكام تفصل في الوقائع القائمة و ليست raquo (1)

المستقبلية فإنهم طبقوا صحيح القانون ج دفع التعويض اإلستحقاقي و إخالء األمكنة

يبقى المستأجر بعد توجيه التنبيه باإلخالء شاغال لألمكنةإلى حين تقاضيه الفعلي لقيمة

التعويض و يعتبر في هذه الحالة شاغل بحق و من دونسند فهو يحق ألن القانون

يسمح له بالبقاء إلى حين قبض التعويض اإلستحقاقي من القانون التجاري (187)المادة

و هو بغير سند ألن توجيه التنبيه باإلخالء يضع حدا لعقداإليجار و يدفع للمستأجر تعويضا عن شغل األمكنة

01 عدد 1991 المجدلة القضائية 67008ملف رقم 1990 06( قرار في 3 05 65ص )

العدد2000 المجلة القضائية لسنة 189311ملف 1999 08( قرار في 1 05 121 ص 01 )

عند دفع التعويض اإلستحقاقي يلزم المستأجر بمغادرةاألماكن حتى عن طريق القوة

العمومية على أن يدفع للمؤجر تعويضا عن التأخر إذاتماطل في الخروج منه )المادة

( من القانون التجاري 187 و في حالة اإلخالء تسلم األماكن للمؤجر في أول يوم من

األجل المألوف و التالي يوم إعتبارا من تاريخ تسديد التعويض15إلنقضاء مهلة

للمستأجر نفسه أو للحارس القضائي إذا وجد و يدفع الحارس القضائي التعويض

للمستأجر مقابل إيصال منه فقط

إن لم تقع معارضة من الدائنين أو التوقيع حجز من أحدهم تحت يده

و إذا تراجع عن إرادته في طرد المستأجر إما بسبب عجزهعن تسديد التعويض

اإلستحقاقي المحكوم به لفائدة المستأجر المخلى أو أليسبب أخر يحق له أن يتملص

من القانون197من تسديد هذا التعويض ) المادة التجاري ( مع مراعاة الشروط التالية

وجود المستأجر في العين المؤجرة ولم يتم استئجار عين1048633 أخرى من طرف

المستأجر يوم إبتداء من اليوم15أن يمارس حق التملص في اجل

1048633 الذي يصبح فيه الحكم أو القرار القاضي بالتعويض اإلستحقاقي نهائيا

أن يوافق الطرفان على التجديد حسب شروط يتفقان1048633 عليها وفي حالة عدم اإلتفاق

195يحدد القاضي اإلستعجالي هذه الشروط وفقا للمادة من القانون التجاري

و ال بد هنا من إبرام عقد جديد بعد ممارسة حق التملص ألن1048633 العقد األول قد انتهى بتوجيه التنبيه باإلخالء

الفرع الثاني رفض تجديد عقد اإليجار التجاري دونتعويض إستحقاقي

إن إستفادة المستأجر صاحب القاعدة التجارية من التعويضاإلستحقاقي في حالة

رفض المؤجر تجديد عقد اإليجار مقرونة بعدم إرتكابه أيخطأ من األخطاء المنصوص

من القانون التجاري وعلى ذلك177عليها في المادة يمكن للمؤجر أن يتخلص من

تعويض اإلخالء إذا أثبت سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر المخلى المحل

أوال حاالت رفض تجديد اإليجار دون تعويض إستحقاقي

من القانون التجاري و تتمثل في177نصت عليها المادة إثبات المؤجر سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر 1

القاعدة أنه يحق للمؤجر أن يطالب من المستأجر الذي قامبأعمال خطيرة و غير

مشروعة أن يتخلى عن األمكنة دون تعويض إستحقاقي ويالحظ أن المشرع لم يحدد

األسباب الخطيرة وغير المشروعة التي يؤسس عليهاالتنبيه باإلخالء و لكن يمكن

إحصاء بعضها من خالل أحكام القانون التجاري و اإلجتهادالقضائي فنذكر على

سبيل المثال إرتكاب المستأجر خطأ يوجب مسئوليته الجزائية إصرارا

1048633 بالمؤجر أو أحد أفراد عائلته

1048633 تغيير النشاط التجاري دون ترخيص من المؤجر إحداث أعمال ضارة بالعين المؤجرة أو هدم جزء منها أو

1048633 التغيير في واجهة المحل التوقف عن إستغالل المحل التجاري دون سبب جدي أو

1048633 مشروع اإليجار من الباطن أو التنازل عن اإليجار دون ترخيص

1048633 من القانون188)المادة ( التجاري

ممارسة نشاط غير مشروع في المحل موازاة مع النشاط1048633 األصلي كبيع مواد ممنوعة

كالمخدرات أو أسلحة حربية أو ممارسة الدعارة في المحل

عدم دفع بدل اإليجار أو التأخير في الدفع وهناك من يرى1048633 باعتبار عقد اإليجار من

العقود المتبادلة فإن عدم دفع بدل اإليجار يفقد اإليجار معناه و يترتب عليه الفسخ

6و ال يمكن بذلك إفادة المستأجر من التنبيه باإلخالء و اجل أشهر و لكن اجتهاد

المحكمة العليا استقر على اعتبار هذه الحاالت من بينحاالت رفض التجديد و من

ثم البد فيها من إتباع اإلجراءات القانونية سيما المنوه177 و 173عنها بالمواد

من القانون التجاري و بشأن فسخ العقد افيجار التجاريفقد إعتبر البعض أنه

من119يخضع للقواعد العامة المكرسة بأحكام المادة القانون المدني و بإعتبار أن

اسباب الفسخ هي نفسها هي نفسها األسباب المشروعة والخطيرة و المبررة

لممارسة حق اإلسترجاع دون أي تعويض من جانب المؤجرتطبيقا لألحكام المادة

من القانون التجاري مما يترتب عنه أنه عند نهاية عقد 177اإليجار فإن للمؤجر

الذي ينسب للمستأجر مخالفة ناشئة عن عدم تنفيذ التزامأو أكثر من االلتزامات

التعاقدية ينشئ له عند نهاية عقد اإليجار الخيار بين فسخالعقد أو ممارسة حق

1االسترجاع ألسباب خطيرة ومشروعة ) ) و الواقع أنه ال بد من التفرقة بين دعوى الفسخ و بين

رفض تجديد اإليجار وفقا من القانون التجاري فدعوى الفسخ177ألحكام المادة

تهدف إلى إنهاء العالقة التعاقدية خالل سريان مدة عقد اإليجار أي قبل إنتهاء أجله

بينما رفض التجديد و المطالبة بإسترجاع المحل المؤجر ال يمكن ممارسته إال عند

نهاية عقد اإليجار و أن هدفه هو منع المستأجر من الحصول على تجديد لإليجار حزيط محمد حق اإلسترجاع في اإليجارات التجارية (1

84 دار هومة ص 2005 ) و يجب تمييز هذه الحالة عن الفسخ بقوة القانون

من191المنصوص عليها بالمادة

كل إشتراط مدرج في اإليجار ينص على الفسخ بقوةالقانون laquo القانون التجاري

في حالة عدم دفع بدل اإليجار في اإلستحقاق المتفقعليها ال ينتج أثره إال بعد

مرور شهر واحد من اإلخطار بالدفع الذي يبقى دون raquo نتيجة

فإذا وجد إتفاق صريح بين األطراف على فسخ بقوةالقانون فيكون للمؤجر أن يوجه

إنذار للمستأجر للدفع فإذا لم يقم بذلك خالل شهر منتاريخ تبليغه فسخ العقد بقوة

القانونحالة المبنى 2

و هي الحالة المنصوص عليها بالفقرة الثالثة من المادة من القانون التجاري177

يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار دون أن يلزم بسدادlaquo أي تعويض إذا أثبت

وجود هدم كامل العمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها للسكنالمعترف به من السلطة

اإلدارية أو إذا أثبت أنه يستحيل شغل العمارة دون خطر raquoنظرا لحالتها

فهذه المادة تستوجب على المؤجر الذي يريد اإلخالء دونتعويض استحقاقي أن يثبت

بموجب قرار إداري أن العقار الذي يملكه المتواجد به العينالمؤجرة صار غير قابل

لالستغالل أو الشغل ألنه يشكل خطرا أو أن العقار قابلللهدم الكامل أو جزء منه لعدم

صالحيته ففي هذه الحالة يعفى المؤجر من تسديد التعويضاإلستحقاقي عند رفضه

تجديد اإليجار أما المستأجر المخلى فله حق األولوية فيحالة إعادة بناء العمارة التي تم

هدمها و يشترط منه أن يبلغ المؤجر برغبته فياإلستفادة من المحل في العمارة التي

أعيد بناؤها وذلك خالل ثالثة أشهر التالية إلخالئه األمكنةالتي كان يشغلها و إال سقط

حقه و يعتبر هذا نوع من الحماية للمستأجر الذي أخلىاألمكنة دون تعويض

إستحقاقيثانيا إجراءات رفض التجديد دون تعويض اإلستحقاق

حتى يستفيد المؤجر من إنهاء عقد اإليجار التجاري دوندفع التعويض اإلستحقاقي ال بد

له إتباع اإلجراءات القانونية إجراءات رفض التجديد لقيام المستأجر بأعمال خطيرة 1 إذا برهن المؤجر عن سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر

كارتكاب خطأ جزائي في حق المؤجر أو ممارسة نشاط غير مشروع في المحل أو

هدم جزء من المحل فيقوم مباشرة بتوجيه التنبيه باإلخالء ويرفع دعوى رفض التجديد

يلتمس فيها إلزام المستأجر بإخالء المحل دون تعويض بسبب خطير و مشروع

دون حاجة إلثبات ذلك بمحضر معاينة و ال إعذار مسبق إذ يكفي تقديم الحكم

الجزائي أو المدني الذي يثبت قيام المستأجر بالفعل الذي دفع المؤجر لمطالبته )

1باإلخالء) و إذا كان اإلخالء إلخالل المستأجر بالتزاماته التعاقدية

فيتم إتباع اإلجراءات التي من القانون التجاري02 فقرة 177جاءت بها المادة

على المؤجر أوال أن يقوم بتحرير محضر معاينة إلثبات حالة1048633 المخالفة و قيامها ثم

يوجه إنذارا للمستأجر للكف عن ارتكابها و العدول عنها وأوجب المشرع أن

يكون اإلنذار بموجب عقد غير قضائي مع بيان السببالمستند إليه وذكر مضمون من القانون التجاري وكل177الفقرة الثانية من المادة

ذلك تحت طائلة البطالن ويتم إمهال المستأجر مدة شهر من تاريخ تبليغه للعدول

عن المخالفة معاينة استمرار قيام المخالفة عند انقضاء مهلة شهر كاملة

1048633 من يوم تبليغه باإلنذار و إستمرار المستأجر يإقتراف المخالفة يجب على المؤجر أن

يقوم بإثبات ذلك بمعاينة المخالفة عن طريق المحضر القضائي الذي يحرر محضر

معاينة الستمرار المستأجر في إرتكاب المخالفة رغم إنذاره

توجيه التنبيه بإخالء دون تعويض على المؤجر بعد استكمال1048633 اإلجراءات السابقة أن

يوجه للمستأجر تنبيها باإلخالء وان يذكر سببه من بينالحاالت السالفة الذكر و

هنا ال بد أن ال تكون األسباب متناقضة بذكر أحد حاالت من القانون177المادة

التجاري و عرض تعويض إستحقاقي وقد قضت المحكمةالعليا في قرارها الصادر

من المقرر قانونا أنه يجب أن يتم تنبيه باإلخالء بعقد laquo26 في 03 1996

غير قضائي وأن تبين فيه األسباب التي أدت إلى توجيههمع إعادة ذكر مضمون

و إال أعتبر باطال و لما أسس المطعون ضدهم194المادة التنبيه باإلخالء على

سببين اثنين أولهما غلق المحل التجاري خرقا لألحكام من القانون177المادة

التجاري و ثانيهما عرض تعويض إستحقاقي وفقا من176لألحكام المادة

القانون التجاري فإن هذين السببين متناقضين و ال يمكناالعتماد عليهما معا لطلب

إخالء القاعدة التجارية raquo (1) مباشرة الدعوى القضائية لرفض تجديد عقد اإليجار دون

1048633 تعويض إذا رفض المستأجر إخالء المحل بعد توجيه التنبيه باإلخالء يجوز

للمؤجر رفع الدعوى القضائية بعد إنتهاء مهلة ثالثة أشهر من تاريخ تبليغ التنبيه

باإلخالء يلتمس فيها129جنادي جياللي المرجع السابق ص (1 )

مجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 1 03التجارية و البحرية )

26 ص 1999عدد خاص الحكم بصحة التنبيه باإلخالء و بإلزام المستأجر بإخالء

المحل التجاري دونتعويض

إجراءات رفض تجديد اإليجار دون تعويض نتيجة وضعية 2 المبنى

في الحالة التي تكون فيها العمارة غير قابلة للشغل واإلستغالل و يصدر قرار عن

السلطة اإلدارية يؤكد ذلك و يأمر بإعادة البناء فعلىالمؤجر أن يوجه تنبيها من القانون التجاري173باإلخالء طبقا للمادة

و بعد إنتهاء أجل ثالثة أشهر من توجيه التنبيه باإلخالء ورفض المستأجر إخالء المحل

يجوز للمؤجر رفع دعوى قضائية أمام المحكمة و ترفقعريضة افتتاح الدعوى

بنسخة من القرار الصادر عن السلطة اإلدارية المختصةتحت طائلة عدم قبول الدعوى

و هو ما قضت به المحكمة العليا في03الذي جاء 1989 05القرار الصادر بتاريخ

من المقرر أن رفض تجديد اإليجار دون إلزام المؤجر بسدادتعويض اإلخالء laquo فيه

بسبب هدم كامل العمارة أو جزء منها يلزم المؤجر إنذارالمستأجر و تقديم القرار

اإلداري اآلمر بهدم كامل العمارة أو جزء منها و لما كان

الثابت في قضية الحال أن المطعون ضده لم ينذر الطاعنين بالخروج و لم يقدم

للمرافعات القرار اإلداري اآلمر بهدم العمارة أو جزء منها فإن قضاة المجلس بتعيينهم

خبير للقول هل المحل المتنازع عليه مهدد أم ال باالنهيار خالفوا القانون و استوجب raquo (1)

نقص قرارهم يلتمس المؤجر من خالل الدعوى التي يرفعها الحكم بصحة

التنبيه باإلخالء و إلزام المستأجر بإخالء العين دون تعويض

المطلب الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم بعد 0205صدور

المؤرخ تراجع المشرع من خالل تعديل القانون التجاري 0205بموجب القانون

المتضمن تعديل القانون التجاري تراجع عن أحكام 200506 في 02التنبيه باإلخالء

و التعويض اإلستحقاقى و اخضع إنهاء عقد اإليجارالتجاري للقواعد العامة في العقود

مكرر من187القائمة على إستقالل اإلرادة فنصت المادة القانون التجاري في فقرتها

يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجلالمحدد في العقد دون laquo الثانية

حاجة إلى توجيه تنبيه باإلخالء ودون الحق في الحصولعلى التعويض اإلستحقاقي

المنصوص عليه في هذا القانون ما لم يشترط األطراف raquo خالف ذلك

117 ص 4 عدد 1990 مجلة قضائية 56060ملف رقم 1989 05( قرار في 1 03 )

الفرع األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري إن إنهاء مدة عقد اإليجار الذي أبرم بعد صدور التعديل

المؤرخ في يجعل من المستأجر الذي يستفيد منه شاغال 20050206

دون حق و ال سند و يلزم بمغادرة األمكنة إذا لم يحصل بينه و بين المؤجر إتفاق

بإبرام عقد جديد و ذلك مهما طالت مدة استغالله لنشاطه التجاري داخل العين المؤجرة

و ال يلزم المؤجر بتوجيهتنبيه باإلخالء و ال يعرض تعويض إستحقاقي

وعلى ذلك إذا امتنع المستأجر عن اإلخالء فيمكن للمؤجرطرده باللجوء إلى القضاء عن

طريق دعوى أو بالحصول على نسخة التنفيذية لعقد اإليجار

أوال طرد المستأجر عن طريق إمهار عقد اإليجار التجاريبالصيغة التنفيذية

تبرم عقود اإليجار التجاري بعد التعديل بإفراغها فيمحررات رسمية و هذه األخيرة

320كل حكم أو laquo تعتبر سندات تنفيذية إذا تنص المادة من قانون اإلجراءات المدينة

و تبعا لمحتوى هذه raquo سند ال يكون قابل للتنفيذ إال إذا كانممهورا بالصيغة التنفيذية

المادة فإن العقود الموثقة حجة ال يقبل في مواجهتا إالالدفع بالتزوير و تتمتع بنفس القوة

التنفيذية لألحكام القضائية كما يخول حائزها سلطةتنفيذها مباشرة دون الحاجة إلى

اللجوء إلى القضاء فمتى حل اجل االلتزام يقوم الموثقمباشرة بوصفه ضابط عموميا

بتحمل ذيل العقد التوثيقي الصيغة التنفيذية المنصوص من قانون320عليها في المادة

اإلجراءات المدنية فيصبح العقد بذلك قابال للتنفيذ بالطرقالودية وفقا ألحكام المادة

من قانون اإلجراءات المدنية و الجبرية وكأنه حكم 330قضائي نهائي قاضي في

الخصومة وتبعا لذلك فإن عقد اإليجار التجاري المفرغ في محرر

رسمي ينتهي بحلول األجل المحدد فيه فإذا إمتنع المستأجر عن إخالء األمكنة على

المؤجر أن يحصل على الصيغة التنفيذية للعقد من عند الموثق ثم يمكنه طرد

المستأجر من األمكنة عن طريق المحضر القضائي بإستعمال كافة طرق التنفيذ بما فيها

الجبرية ثانيا دعوى الطرد

يمكن للمؤجر في حالة إمتناع المستأجر عن إخالء العينرغم حلول أجل العقد أن يلجأ

إلى القضاء ويطلب طرد المستأجر من األمكنة على أساسأنه أصبح شاغال دون حق وال سند بانتهاء مدة اإليجار

ويختص قاضي االستعجال بدعوى الطرد لتوافر عناصراالستعجال فيها طبقا للمادة

من قانون اإلجراءات المدنية وقياسا على ما استقر 183عليه اجتهاد المحكمة العليا في

اإليجار المدني حيث اعتبرت المحكمة العليا أن القاضياالستعجالي مختص في

دعاوى الطرد بالنسبة لعقود اإليجار المبرمة بعد صدورالمرسوم

03 03المتعلق بالترقية العقارية وقد جاء في 1993 93 التشريعي 01المؤرخ في

حيثيات01 187628 ملف رقم 2000لكن حيث أنه laquo 18قرارها المؤرخ في

بالرجوع إلى عقد اإليجار المبرم بين الطاعن و المطعونضده فإنه حددت مدة العقد

بسنة وبالتالي بعد إنهاء هذه المدة فإنه الطاعن للمستأجر محتال دون سند صحيح

ومن حق المطعون ضده المؤجر اللجوء إلى قاضي )1االستعجال إلزالة اإلعتداء )

laquo

و ما يؤكد اختصاص القاضي اإلستعجالي بدعوى الطرد ماذهبت إليه الغرفة التجارية

بالمحكمة العليا التي أقرت باالختصاص بطرد المستأجرالذي أبرم عقد إيجار لمدة ثالثة

و عشرون شهرا لنه ال يخول له اإلستفادة من أحكامالتجديد وقد جاء في قرار لها

و لما كان ثابتا أن قاضي اإلستعجالي الذي قضى بطرد laquo13 مؤرخ في 199907

المستأجر الطاعن من محل التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجارالتي حددت بثالث و

عشرين شهرا معتبرا إياه أصبح يحتل األماكن دون وجهأوسن يكون قد طبق صحيح

القانون raquo(2) فهذا القرار و عن كان ال يتعلق مباشرة بالحالة التي

تدرسها ولكن يفهمك منه ضمنيا اعتراف االجتهاد القضائي االستعجال باالختصاص في دعوى

المجرد عند حلول أجل عقد اإليجار المحدد و المتفق عليه بين األطراف

مكرر من187الفرع الثاني الطبيعة القانونية للمادة القانون التجاري

02فقرة مكرر من القانون187يلزم المستأجر laquo تنص المادة

التجاري في فقرة الثانية بمغادرة المكنة المستأجرة بانتهاء الجل المحدد في العقد

دون الحاجة على توجيه تنبيه باإلخالء دون الحق في الحصول على تعويض اإلستحقاتق

المنصوص عليه في هذاالقانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

210ذيب عبد السالم المرجع السابق ص (1 )1 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13 07( قرار في 2 137ص ) لتحديد الطبيعة القانونية لهذا النص ال بد من الرجوع إلى

القواعد العامة و نعلم أن القواعد القانونية تصنف إلى قواعد آمرة و أخرى مكملة

فاألولى هي التي ال يجوز لألفراد مخالفتها و اتصالها بأمور يحرص المشرع على عدم

المساس بها للمحافظة على النظام الذي يقوم عليه المجتمع و هي أمور تتصل اتصاال

وثيقا بكيان المجتمع و مقوماته األساسية

أما القواعد المكملة أو المفسرة فهي التي يجوزمخالفتها و ذلك باإلتفاق على ما

يخالفها و يحالف حكمها و ذلك ألنها ال تتعلق بكيانالمجتمع و مقوماته األساسية و

بالتالي فإن مخالفاتها ال تعتبر إخالال بالنظام العام ال يعنيذلك أن القاعدة المكملة تخلو

من صفة اإللزام و إنما تتوفر لها هذه الصفة طالما أناألفراد وقت إبرام تصرفاتهم لم

يخالفوا الحكم الذي تقرره و للتمييز بين النوعين باإلضافة إلى معيار تعلق القاعدة

بالنظام العام يمكن االستدالل بصياغة النص القانوني الذي جاء بالقاعدة و ألفاظه إذ أن

المشرع كثيرا ما يستخدم بعض األلفاظ في صياغة القاعدة القانونية تدل بما ال يدع

مجاال للشك عن نوعية وطبيعة القاعدة القانونية

و بتطبيق هذه األحكام على نص الفقرة الثانية من المادة مكرر من القانون187

فهذا يفيد أنها raquo ما لم يشترط األطراف خالف ذلك laquo التجاري التي تنص في آخرها

من القواعد المكملة وبالنتيجة يمكن لألطراف االتفاق علىما يخالفها فيمكن االتفاق

على إخضاع إنهاء عقد اإليجار لشروط معين قد تكونتوجيه التنبيه باإلخالء أو إنذار

بسيط أو بعرض التعويض االستحقاق أو غيرها إال ان هذافي الواقع مستبعد فالمؤجر

الذي تخلص من اإلجراءات التي كانت تقيد حريته فيالتصرف في ملكيته يستبعد أن

يقيدها بإرادته و أيا كان األمر فإن أي إتفاق يخالف أحكام هذه المادة البد

من ذكره في المحرر الرسمي الذي أفرغ فيه عقد اإليجار ألنه هو وسيلة

اإلثبات الوحيدة و القاضي إذا ال يمكنه استبعاد عرض عليه النزاع بشأن العقود 02

05المبرمة بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري من التطبيق إال بما187المادة

يوجد من أحكام مخالفة لها وردت في هذا المحرر و يترتب على ذلك أنه للمتعاقدين

مطلق الحرية في تحديد اإلجراءات و الشروط التي ينتهي بها العقد بالنسبة لعقود

إيجار المحالت المخصصة لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي المبرمة بعد تاريخ دخول

مكرر من187المادة القانون التجاري حيز التنفيذ إذ يصبح كل طرف ملزم

باحترامها شأنها شأن باقي االلتزامات التعاقدية األخرى فإذا ما كان عقد اإليجار قد

تضمن أن ال ينتهي اإليجار إال بتنبيه بإخالء يوجهه المؤجر للمستأجر في زمن معين أصبح

المؤجر مقيد في ممارسة حق االسترجاع بإتمام ذلك اإلجراء في األجل المحدد فإن لم

يعين أجل محدد للتنبيه وجب الرجوع إلى إرادة المتعاقدين فإن قصدا الرجوع إلى

مواعيد اإلخالء المقرر في من القانون التجاري وجب احترام هذه المواعيد و إذا 173

كان عقد اإليجار قد تضمن الشكل الذي يجب أن يتم به تبليغ هذا التنبيه كأن يشترط

ان يكون ذلك عن طريق المحضر وجب إحرام هذا الشكل أيضا إذا تضمن عقد اإليجار

بند يلزم المؤجر بدفع تعويض معين للمستأجر قبل إلزامه بإخالء العين المؤجرة

أصبح المؤجر حينئذ مقيد بممارسة حق االسترجاع أيضا بأداء ذلك التعويض الذي التزم

به للمستأجر و خالصة ما نتوصل إليه من هذا المبحث

أن المستأجر العقار الستغالله في ممارسة نشاط التجاريبموجب عقد مبرم قبل صدور

يتمتع بحصانة منحها له المشرع إذا اكتسب القاعدة 0205التجارية وفق القانون

التجاري و محله الشروط القانونية تحمى هذه الحصانة تعطيه الحق في الحصول على

تعويض إذا تم تجريده من ملكيته التجارية في حين ال يتمتع المستأجر بعقد أبرم بعد تاريخ الحق

للتعديل بهذه الحصانة إذ يخضع عقده إلرادة األطراف و حرية اتفاقهم

و باعتبار عقد اإليجار التجاري من العقود التجارية فإنهيمكن مبدئيا إثباته بمختلف

طرق اإلثبات هذا ما يمكن استخالصه من قواعد اإلثبات لكن هل استقر

القضاء على ذلك أم كان لهموقف أخر

لفرع الثاني إثبات عقد التجاري وفق ما إستقر عليها القضاء

من القانون التجاري التي تجعل30رغم صراحة المادة اإلثبات حرا في العقود

التجارية إال أن اجتهاد المحكمة العليا استقر على ما يخالفذلك في شأن إثبات عقد

اإليجار التجاري و ذلك عندما قيدت إثبات العقد الذي يبرمشفاهة بضرورة تقديم

وصوالت الكراء و بالتالي فإذا كان عقد اإليجار الذي افرغ في سند مكتوب

رسمي أو عرفي يتم إثباته بهذه الكتابة و في غياب ذلك على المستأجر تقديم

وصوالت الكراء إلثبات صفته كمستأجر شرعي مالك للقاعدة التجارية و إال أعتبر شاغال

من دون حق و السند كما أن المحكمة العليا تستبعد و ترفض أي وسيلة إثبات

أخرى في حالة العقد الشفهي و هكذا يستبعد السجل التجاري و الوثائق المسلمة من إدارة

الضرائب أو اإلتحاد العام للتجار أو التجارة أو الصناعة و يستبعد أيضا وصل الكراء

أو الماء أو الهاتف و أعتبرت المحكمة ان هذه الوثائق ال تكفي إلثبات صفة

المستأجر و ال يؤخذ بها ذلك ألن إثبات العالقة بين المؤجر و المستأجر البد أن تكون

بكتابة صادرة عن المؤجر كما إعتبرت أن طول مدة شغل العقار و ممارسة النشاط

التجاري فيه ال يمكن األخذ به كدليل لقيام عالقة اإليجار

وعلى ذلك قضت المحكمة العليا199305من المستقر laquo 10في قرارها المؤرخ في

عليه قضاء أن اإليجار يثبت بعقد رسمي أو بتقديم إيصاالتاإليجار و لما ثبت في

قضية الحال أن الطاعن لم يثبت صفته كمستأجر سواءيعقد إيجار مكتوب أو وصوالت

من القانون333( المادة 1 20المؤرخ في 10 20050705المدني بعد تعيلها بموجب القانون )

المتمم للقانون المدني اإليجار مكتفيا بإثبات تسجيله بالسجل التجاري و تسديد

الضرائب فإن هذه الوثائق ال تثبت العالقة اإليجارية كما أن أطول مدة اإلستغالل ال

تشكل كذلك دليال على وجودعقد

اإليجار raquo(1) و كخالصة فإن عقد اإليجار التجاري المبرم قبل التعديل

الذي أدخل على القانون التجاري ال يمكن إثباته إال بتقديم محرر عرفي أو رسمي أو

وصوالت الكراء و ذهبت المحكمة العليا إلى أنه يكفي تقديم وصل كراء

واحد ويفهم ذلك من حيثيات11 الذي جاء فيه 1988و لكن وحيث أنه بالرجوع laquo

27قرارها الصادر بتاريخ إلى القرار المطعون فيه فإن مزاعم الطاعن ال تقف أمام

ما أعتمد عليه القرار من أدلة كتابية لدى قضاة الموضوع و أن الطاعن رغم زعمه

بأنه مستأجر للمحل التجاري من المدعي عليها منذ ثمان سنوات إال أنه لم

يستطع أن يقدم للمجلس ولووصل إيجار واحد raquo (1)

وتبعا لذلك فإن القاضي الذي يعرض عليه نزاع يتعلق بعقدإيجار تجاري أبرم في ظل

قبل تعديله و أنكر أحد األطراف قيام العالقة 5975اإليجارية ال يمكن له أن األمر

يأخذ كدليل لإلثبات إال الكتابة الرسمية أو العرفية أو وصوالت الكراء

أما إذا أقر األطراف بوجود العقد و لم ينازعوا في قيامةفاللقاضي أن يفصل في

الدعوى حتى ولو لم يوجد في ملفها محرر أو وصل كراء المطلب الثاني إثبات عقد إليجار التجاري المبرم بعد

صدور القانون0502

إن عقد اإليجار التجاري المبرم بعد التعديل الذي أدخل 5975على األمر

أصبح من العقود الشكلية إذ يجب المتضمن القانون 0205التجاري بموجب القانون

تحريره تحت طائلة البطالن في محرر رسمي و بذلك فإنأي شخص يدعي انه طرف

في عالقة إيجارية بموجب عقد إيجار تجاري أبرم بعد صدور القانون السالف الذكر

ملزم إلثبات صحة ما يدعيه بتقديم محرر رسمي افرغ فيههنا التصرف و يشترط في

من القانون المدني324هذا المحرر الرسمي طبقا للمادة أن يقوم بتحريره ضابط

عمومي و هو الموثق في حدود إختصاصه و أن يحترم في تحريره األشكال القانونية

اإلجتهاد القضائي للغرفة107969ملف رقم 199310( قرار في 1 05التجارية و البحرية )

80عدد خاص ص 04 عدد 1992 المجلة القضائية 5090ملف رقم 1988

27( قرار في 1 11 89ص ) و تكتسي الورقة الرسمية إذا توافرت فيها الشروط

القانونية الذاتية في اإلثبات حيث ال يطلب ممن يحتج بها أن يثبت صحتها و لكن على من

ينكرها و ينفي عالقة اإليجار أن يقيم الدليل على بطالنها وليس له طريق في

ذلك إال الطعن فيها بالتزوير

و من دون الكتابة الرسمية ال يمكن إثبات عقد اإليجارالتجاري و ال مكان لمواجهة

غيابها باإلقرار أو توجيه اليمين الحاسمة و ال مجال أيضاللحديث عن بداية الثبوت

بالكتابة بتقديم وصوالت كراء قصد إستكمالها بشهادة الشهود أو القرائن

ويبقى تصور حالة واحدة يمكن فيها إثبات عقد إيجار تجاريابرم بعد صدور القانون

بالبينة و القرائن و جميع طرق اإلثبات وهي حالة 0205فقدان السند الرسمي

من336يجوز اإلثبات بالبينة laquo المنصوص عليها بالمادة القانون المدني التي جاء فيها

فيما كان يجب إثباته بالكتابة إذا فقد الدائن سندهالكتابي لسبب أجنبي خارج عن

إرادته raquo فهذه المادة تجيز اإلثبات بالبنية أو القرائن ألي عقد

يشترط القانون إثباته بالكتابة ولو كان عقدا شكليا ويالحظ أن هذه المادة تنص على حالة

فقدان الدائن لسنده ولكنها في الحقيقة تنطبق على جميع من يريد التمسك بها ممن )

1تتوفر فيه الشروط المنوه عنها ) و يجب على من يريد اإلستفادة من هذه الحالة أن يثبت

مايلي أنه قد أفرغ فعال عقد اإليجار التجاري في محرر رسمي 1

و أن هذا العقد كان مستوفيا لجميع الشروط الموضوعية و الشكلية

أن يثبت واقعة ضياع السند و فقدانه وهي واقعة مادية 2تثبت بجميع طرق اإلثبات

أن يثبت السبب األجنبي بأن يقدم الدليل على أن ضياع 3السند كان لحادث حريق أو

غرق أو حرب أو لسبب راجع على شخص ثالث كسارق أو مغتصب

وحتما فإن إشتراط إفراغ عقد اإليجار في محرر رسمي يخفف على أطرافه عبء

إثباته و يسهل على القاضي التحقق من قيامه و البحثفي أركانه خاصة مدته و بدل

اإليجار بكوش يحي أدلة اإلثبات في القانون المدني الجزائري (1

( و الفقه اإلسالمي المؤسسة الوطنية237للكتاب ص

و نلخص من خالل هذا المبحث إلى أن إثبات عقد اإليجارالتجاري المبرم قبل تعديل

يكون بتقديم محررات رسمية كانت أو عرفية القانون 0205التجاري بموجب القانون

أفرغ فيها العقد أو بتقديم وصوالت الكراء أما العقد الذيأبرم بعد صدور القانون

السالف الذكر فال يمكن إثباته إال بتقديم المحرر الرسميالذي أفرغ فيه العقد مع

مراعاة قواعد اإلثبات كما سبق شرحه هذا عن إثبات عقد اإليجار التجاري و يبقى السؤال كيف

يتم إنهاؤه و متى يحقلألطراف تجديده

الفصل الثاني تجديد عقد اإليجار التجاري و إنهاؤه األصل في العقود أن العقد شريعة المتعاقدين فيتم

تعديله و تجديده و إنهاؤه باإلتفاق فيما بينهم إال أن المشرع خرج عن هذه القاعدة

في اإليجارات التجارية عندما أقر للمستأجر الحق في التمسك بتجديد اإليجار و قيد

سلطة المؤجرة في إنهاء عقد اإليجار حتى و لو كان محدد المدة بعرض التعويض

اإلستحقاق أو إثبات السبب الخطير و المشروع تجاه المستأجر المخلي وفق أحكام

من القانون التجاري177المادة و إثر02رجع المشرع إلى القواعد العامة وألغى 2005

09التعديل المؤرخ في أحكام التعويض اإلستحقاقي و التنبيه باإلخالء و أصبح عقد

اإليجار التجاري كغيره من العقود يخضع لإلدارة الحرة ألطرافه

وقد تم تقسيم هذا الفصل لتوضيح ذلك إلى مبحثين نتعرض في األول إلى أحكام تجديد

عقد اإليجار التجاري و في الثاني إلى إنهاء هذا العقد 5975و ذلك وفقا ألحكام األمر

المعدل له المتضمن القانون التجاري قبل تعديله و 0205القانون

المبحث األول تجديد عقد التجاري يخضع تجديد عقد اإليجار التجاري المبرم قبل التعديل إلى

و174أحكام المواد ما يلبيها من القانون التجاري التي تمنح لمستأجر العقار ما

يسمى بحق اإليجار و هو الحق الذي يخول له التمسك بتجديد العقد رغم حلول أجله

وذلك إذا توفرت فيه فتطبق عليه أحكام المادة الشروط القانونية أما العقد 02

05المبرم بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري التي تخضع تجديده إلرادة 187

األطراف المستقلة و من خالل المطلب األول لهذا المبحث نتناول تجديد عقد

اإليجار التجاري المبرم في قبل تعديله وفي الثاني نتعرض لتجديد العقود المبرمة 59

75بعد التعديل ظل األمر على النحو التالي

المطلب األول الحق في تجديد اإليجار فيقبل تعديله 59 75ظل األمر

يتعلق تجديد اإليجار التجاري بالعقود التي تبرم لمدةمحددة أما غير محددة

المدة فال تطرح بشأنها المسألة ذلك ألنها تظل قائمة ومستمرة إلى حين إعالن أحد

األطراف رغبته في إنهاءها و التجديد قد يكون صريحابالتعبير بين األطراف فيما

بينهم باإليجاب و القبول أو ضمنيا بتواصل اإليجار المنعقدإلى بعد األجل المحدد في

العقدالفرع األول التجديد الصريح العقد اإليجار التجاري

إن التجديد الصريح لعقد اإليجار التجاري قد يتم بتبادلاإليجاب و القبول بين

المؤجر و المستأجر و تحرير عقد إيجار جديد أو باإلتفاقعلى إستمرار العقد بشروطه

السابقة أو بأخرى مختلفة و هذا إعماال للقواعد العامةفي العقود كما قد يتم بممارسة

المستأجر للحق الذي كرسه له المشرع و هو حق التمسكبطلب التجديد الصريح طبقا

و ما يليها من القانون التجاري حماية له172ألحكام المادة من األضرار التي قد تلحق

به نتيجة رفض التجديدأوال شروط التمسك بحق تجديد عقد اإليجار التجاريمنها يتعلق بصاحب الحق و منها ما يتعلق بعقد اإليجارالشروط المتعلقة بصاحب الحق في التمسك بالتجديد

ال يجوز التمسك بحق التجديد إال من laquo أ جاء في المادة من القانون التجاري172

و يستخلص منه أنه raquo طرف المستأجرين أو المحولإليهم أو ذوي الحقوق

يمكن التمسك بتجديد عقد اإليجار التجاري لألشخاص التاليين

المستأجر األصلي الذي تربطه عالقة مباشرة مع المؤجر1048633 مالك العقار

1048633 ذوي الحقوق كالوارث أو الموصي له أو الموهوب له المحول إليه حق اإليجار الذي ينتقل إليه حق اإليجار

1048633 كمشتري القاعدة التجارية من مالكها مستأجر العقار

و يطرح السؤال بشأن مستأجر العين المؤجرة من الباطنو مستأجر القاعدة التجارية

لتسييرها تسييرا حرا بالنسبة للمستأجر من الباطن فيجوز له أن يطلب التجديد

من المستأجر األصلي في حدود الحقوق التي يتمتع بها هذا األخير من مالك العين

المؤجرة وفي ذلك نصت المادة فقرة198يجوز للمستأجر من الباطن ان يطلب تجديد laquo

أولى من القانون التجاري إيجاره من المستأجر األصلي في حدود الحقوق التي يتمتع

بها هذا األخير نفسه منالمالك raquo

كما يجوز له أن يطلب تجديد عقد اإليجار من المالك إذا كانقد رخص صراحة أو

ضمنيا باإليجار من الباطن أو وافق عليه أو إذا لم تكناألماكن محل اإليجار األصلي

تشكل في حالة اإليجار الجزئي من الباطن كال مشاعا مادياأو في نية األطراف فقرة األخيرة من القانون189المشتركة ) المادة

التجاري ( أما إيجار التسيير الحر و المقصود به إيجار القاعدة التجارية

من مالكها مستأجر العقار فقد إستقرت المحكمة العليا بشأنه أنه ال يمكن أن تطبق

عليه أحكام اإليجار التجاري07 فقضت في قرارها المؤرخ في 12مايلي 1999

ال يمكن إعتبار عقد التسيير الحر بمثابة عقد إيجار تجاري

laquo مهما طالت مدة بقاء المسير بالمحل التجاري و ال يستوجب التنبيه باإلخالء إذ

ينتهي في أي وقت بمجرد وبالتالي فإن مستأجر القاعدة التجارية لتسييرها تسييرا (1

حرا ال يملك ( raquo إنذار مكتوب حق التمسك بتحديد اإليجار و قد قضى مجلس قضاء

الشلف في قرار له مؤرخ في بإلزام مستأجر القاعدة التجارية بإخالء العين 20050430

المؤجرة إلنهاء مدة اإليجار و رفض دفع المستأجر ببطالن التنبيه باإلخالء و

جاء في حيثيات هذا حيث أن قاضي الدرجة األولى أصاب في حكمه لما إستند

laquo القرار203على المادة من القانون التجاري و اعتبر المستأنف مستأجر مسير و

أن إنهاء عقد اإليجار ال176 و 173يخضع للشروط النصوص عليها بالمواد raquo (2)

من القانون التجاري بأن يثبت المستأجر أنه يستغل المتجر بنفسه أو بواسطة

أحد تابعة كالوكيل أو مدير الشركة إذا كانت النيابة إتفاقية أو الحارس القضائي أو

الوصي أو القيم أو الوكيل عن الغائب إذا كانت النيابة قانونية و يؤكد حق الحارس

القضائي أو وكيل في من201تجديد إيجار المحل التجاري ما تقضي به المادة )

3القانون التجاري ) الشروط المتعلقة بعقد اإليجار

من169أ أن يرد اإليجار العقارات المذكورة في المادة القانون التجاري

عدد2001 المجلة القضائية 201563ملف رقم 1999 07( قرار في 1 12 209 ص 01 )

2005عن الغرفة التجارية بمجلس قضاء الشلف 05 30( قرار في 2 04 128فهرس رقم )

60جنادي جياللي المرجع السابق ص (3 ) بأن يكون اإليجار من اجل ممارسة نشاط تجاري بذلك

تستبعد اإليجارات التي تتم من اجل ممارسة المهن الحرة أو المدنية أو الحرفية و

في الحالة األخيرة إشترط المشرع أن يكتسب الحرفي صفة التاجر وان يقيد نفسه

قي السجل التجاري كما و4 من القانون التجاري ) 169رد ذلك في المادة )

ج أن تكون مدة اإليجار سنتين فأكثر بعقد مكتوب و بعقدشفهي أربع سنوات متتالية

ودون إنقطاع فعلى المستأجر أن يثبت أنه إستغل المحلحسب ما سبق ذكره و

إال سقط حقه في التمسك بالتجديد و يمكن إلزامه بالخروجبمجرد إنقضاء المدة و

هو ما كرسته المحكمة العليا بموجب قرار07عندما 1999 13صادر بتاريخ

رفضت الطعن المرفوع من المستأجر ضد قرار قضىإستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث وعشرينشهرا معتبرة إياه

1انه اصبح يحتل األماكن دون حق أو سند ) ) ثانيا إجراءات تجديد عقد اإليجار

من القانون التجاري و ما174يتم التجديد طبقا للمادة يلبها بتقديم طلب إلى المؤجر

يتضمن رغبة المستأجر في التجديد أثناء سريان العقدوقبل إنتهاء مدته بستة أشهر على

األقل و ذلك بموجب عقد غير قضائي عن طريق المحضرأو برسالة موصول عليها

مع طلب العلم بالوصول كما يجوز أن يتم التبليغ للمسيرالذي يتوفر فيه الصفة الكافية

إلستالمه وفي حالة تعدد المالكين للعقار المؤجر يكفيتوجيه الطلب ألحدهم ليسرى

عليهم جميعا إال إذا كانت هناك شروط أو إتفاقات أخرىبين األطراف تخالف ذلك و

أوجب المشرع أن يتضمن طلب التجديد تحت طائلة بطالنهمضمون الفقرة األخيرة من

من174يتعين على المؤجر في أجل ثالثة laquo المادة القانون التجاري التي تنص

أشهر من تاريخ تبليغ طلب التجديد أن يحيط الطالب علمابنفسه اإلجراء إذا كان يرفض

التجديد مع إيضاح دوافع هذا الرفض و يعتبر المؤجر إذا لميكشف عن نواياه في هذا

األجل موافقا على مبدأ اإليجار السابق raquo وعلى المؤجر خالل األشهر الثالث التي تلي تاريخ تبليغه أن

يبين موقفه تجاه طلب التجديد و الذي ال يخرج عن أحد الحاالت التالية

الموافقة على التجديد دون قيد أو شرط في هذه الحالة1048633 يجدد العقد بشروطه

9السابقة وبنفس المدة شرط أن ال تتجاوز من القانون175سنوات) المادة

01التجاري فقرة ) على بن غانم الوجيز في القانون التجاري وقانون (4

187األعمال موفم للنشر ص )01 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137ص ) الموافقة على التجديد ولكن بشروط أخرى فإذا وافق

1048633 عليها المستأجر كان األطراف أمام عقد جديد يجب إبرامه وفق الشروط الجديدة و يتم

في هذه الحالة اإلتفاق على مدة اإليجار بكل حرية و يمكن أن تتجاوز تسع سنوات

من القانون175)المادة ( التجاري

رفض المؤجر طلب التجديد و يجب عليه هنا أن يبلغ1048633 المستأجر بالرفض خالل

ثالث اشهر من تاريخ التبليغ و أن يوضح دوافعه في ذلك وأن يذكر فيه مضمون

من القانون التجاري تحت طائلة بطالن التبليغ194المادة من القانون174)المادة

التجاري الفقرتين األخيرتين (و يمكن للمستأجر أن ينازع المؤجر

1048633 عن سبب الرفض أو أن يطلب سداد تعويض اإلخالء أمام القضاء

عدم الرد على طلب التجديد خالل مدة الثالثة اشهر التي1048633 تلي التبليغ و يعتبر سكوته

موافقة ضمنية على تجديد اإليجار السابق بنفس شروطه من القانون174)المادة

( التجاري ثالثا سريان مفعول اإليجار الجديد

من القانون التجاري175يسري اإليجار الجديد طبقا للمادة من يوم تجديده و يقصد به

تاريخ توجيه التنبيه باإلخالء في حالة توجيه من قبل المؤجر أو األجل المألوف الذي

يلي طلب التجديد أما إذا كان المؤجر قد رفض تجديد اإليجار ثم عدل عن رأيه

بعد ذلك ووافق على التجديد و أبلغ المستأجر بموافقته فإن التجديد هنا يسري

إعتبارا من يوم تبليغ المستأجر هذه الموافقة بعقد غير قضائي طبقا للمادة

فقرة أخيرة من القانون175 التجاري

الفرع الثاني التجديد الضمني لعقد اإليجار التجاري إذا إنتهت مدة اإليجار دون أن يخطر أحد األطراف األخر

بإخالء المحل و بقي المستأجر مع ذلك في المكان المؤجر برضا المؤجر أعتبر

هذا بمثابة تجديد ضمني لإليجار وذلك ألن المشرع قيد إنهاء العقد في اإليجارات

التجارية بتوجيه التنبيه باإلخالء سواء تعلق األمر بعقود محددة المدة أو غير محددة

من القانون173)المادة ( التجاري فقرة األولى

و حتى يتجدد العقد ضمنيا يجب أن يكون هناك إيجار سابقمعين المدة و أن تنقضي

هذه المدة دون أن يوجه المؤجر تنبيها باإلخالء في مدة ستةاشهر على األقل قبل

األجل دون أن يقدم المستأجر طلب تجديد ألن التجديد في هذه الحالة يصبح صريحا

و أن يكون العقد كتابي وذلك ألنه في الغالب العقدالشفهي يكون غير محدد المدة إذا

و في laquo يتعذر إثباتها وعلي هذا نص المشرع في المادة من القانون التجاري173

حالة عدم التنبيه باإلخالء يتواصل اإليجار المنعقد كتابةبالتمديد

الضمني إلى ما بعد األجل المحدد في العقد مع مراعاةاألحكام المنصوص عليها في

العقد raquo يجدد عقد اإليجار التجاري ضمنيا وفقا لشروطه السابقة

ولمدة مساوية لمدة اإليجار175الذي حل أجله دون أن تزيد عن تسع سنوات ) المادة

من القانون التجاري ( أما إذا أراد المستأجر التعديل من شروط اإليجار السابقة

الذي تجدد ضمنيا فله أن يوجه طلب إلى المؤجر و ذلك أثناء التجديد و يفهم هذا من خالل

من القانون174نص المادة في حالة عدم التنبيه باإلخالء يتعين على المستأجر الذي

يرغب في laquo التجاري الحصول على تجديد إيجاره أن يتقدم بطلبه أو عند

اإلقتضاء في كل وقت أثناء فهذا الطلب و إن كان يهدف في ظاهره إلى تجديد

اإليجار فالغرض منه raquo تجديده في الحقيقة هو التعديل من شروط العقد ألن العقد يكون

قد تجدد ضمنيا بإنتهاء أجله دون توجيه التنبيه باإلخالء و لكن إن وجه المستأجر هذا

الطلب فإنه يصبح تجديدا صريحا و يمكن اإلتفاق على شروط جديدة بحرية و دون

التقيد بمدة تسع سنوات من القانون التجاري و175المنصوص عليها في المادة تجدر اإلشارة إلى أن التجديد

الضمني لعقد اإليجار يكون بقوة القانون و ال تشترط فيهالموافقة من المؤجر و ذلك

ألن سكوته و عدم إعتراضه على إستمرار المستأجر فيالبقاء في العين المؤجرة يفسر

بأنه قبول و بذلك يستفيد المستأجر من مدة إيجار تعادلمدة اإليجار السابق على أن ال

يتجاوز تسع سنوات و ال يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجارالمحدد ضمنيا بتوجيه تنبيه

باإلخالء إال إذا وافق المستأجر على اإلخالء قبل إنتهاء مدةالعقد المحدد و مع ذلك

إعتبرت المحكمة العليا أن عقد اإليجار إذا تجدد ضمنيا فإنهيجدد لمدة غير محددة و

يمكن للمؤجر أن يضع له حدا في أي وقت يتوجيه التنبيهباإلخالء فقضت في قرارها

12 المؤرخ في 11مايلي 1994 عند نهاية فترة اإليجار دون توجيه تنبيه باإلخالء يتجدد عقد

laquo اإليجار ضمنيا على أجل غير محدد وعليه فالمؤجر غير ملزم بأي مدة و يمكن أن

يوجه للمستأجر تنبيهاباإلخالء متى أراد raquo (1)

86حمدي باشا القضاء التجاري دار هومة ص (1 ) و كذلك الغرفة التجارية بمجلس قضاء الشلف أقرت بصحة

التنبيه باإلخالء الذي

وجهه المؤجرين إلى المستأجر خالل فترة التجديد الضمني9لعقد إيجار أبرم لمدة

سنوات و إنتهت مدته دون توجيه تنبيه باإلخالء فتجددضمنيا و إعتبرت الغرفة انه

ال يوجد مايثبت ان المؤجرين قد وافقوا على التجديدالضمني و قد جاء في حيثيات

مايلي 35 فهرس رقم 2005حيث أن دفع المستأنف laquo 26 قرارها المؤرخ في 02

كون أن العقد اإليجار تجدد ضمنيا مردود عليه كونه اليوجد ما يثبت أن عقد اإليجار

تجدد ضمنيا بموافقة المستأنف عليهم حيث أن قاضي الدرجة األولى لما قضى بالمصادقة على

التنبيه و تعيين خبير أصاب في حكمه كون أن المستأنف عليهم وجهوا للمستأنف

تنبيها ضمن األجل القانوني و طبقاللقانون و بالتالي يتعين تأبيد الحكم المستأنف raquo (2)

المطلب الثاني تجديد عقد اإليجار التجاري المبرم بعدصدور القانون

02 05 مكرر من القانون التجاري في187جاء في المادة laquo

فقرتها الثانية مما يلي يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجل

المحدد في العقد دون حاجة إلى التنبيه باإلخالء و دون الحق في الحصول على تعويض

اإلستحقاق المنصوص عليه فيهذا القانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

و يفهم من نص هذه المادة بمفهوم المخالفة أنه ليسللمستأجر أن يتمسك بحق التجديد

و إذا رغب في اإلستمرار في إيجار العقار فالبد أن يكون ذلك باإلتفاق مع المؤجر

و يعتبر العقد في جميع الحاالت عقد جديد حتى ولو تمإبرامه بنفس شروط العقد

السابق يخضع عقد اإليجار التجاري للقواعد العامة في 02

05فالتعديل الذي جاء به القانون التعاقد القائمة على إستغالل اإلدارة و حرية التعاقد و تم

تخليص المؤجر من القيود التي كانت مفروضة عليه و التي كانت تجعل المستأجر مالك

القاعدة التجارية في مركز يبدو انه أقوى من مركزه بصفته مالكا للعقار

و تتضمن المادة السلفة الذكر إلغاء ضمني ألحكام المادة من القانون التجاري و172

من ثم إلغاء لحق اإليجار و بالتالي مهما طالت مدةإستغالل المستأجر لنشاط تجاري

في العقار المؤجر فإنه يلزم بمغادرة األمكنة متى حلأجل عقد اإليجار إال إذا وافق المؤجر على إبرام عقد جديد

فهرس2005الغرفة التجارية مجلس قضاء الشلف 0526( قرار في 2 02 35رقم )

و لكن هذا اإللغاء الضمني ليس مطلق إذ أن العقود التيأبرمت قبل هذا التعديل تخضع

و ما يليها من القانون التجاري و172في تجديدها للمواد هو ما نصت عليه المادة

التي أضيفت إلى القانون التجاري بموجب01مكرر 187 من القانون03المادة 0205

يبقى تجديد عقود اإليجار المبرمة قبل النشر المذكور فيlaquo مكرر أعاله187المادة

خاضعا للتشريع الساري المفعول بتاريخ إبرام عقد raquo اإليجار

ويالحظ أن المشرع أبقى على حق تجديد اإليجار بالنسبةللعقود الجارية المبرمة قبل

التعديل رغم أن هذا الحق هو من المراكز القانونية التيفرضت على المتعاقدين

بموجب القانون و ليس من المراكز العقدية ألنه ال يقوم على إتفاق األطراف

و لذلك كان من المفروض أن يخضع لقاعدة األثر الفوريللقانون إعماال للمبادئ

القانونية و سريان القانون من حيث الزمان و بالتالي كانيجب أن يمس التعديل عقود

02و يترك المجال للحرية التامة في التعاقد و يتم 2005 09اإليجار المبرمة قبل

ولكن يبدو أن المشرع من خاللتوحيد األوضاع القانونية من01 مكرر 187المادة

القانون التجاري أراد المحافظة على إستقرار النشاطالتجاري و عدم مفاجئة أصحاب

و التي من الممكن أنالقواعد التجارية بإحكام التعديل تلحق بهم و بالوضع اإلقتصادي

05بأثر فوري أضرار كبيرة لو تم تطبيق القانون 02 و يطرح السؤال في هذا الصدد بشأن العقود التي تجدد

صراحة بإيجاب وقبول جديدين هل تعتبر عقود إيجار من المؤجر و المستأجر في 02

05تاريخ الحق لنشر القانون جديدة و تخضع بذلك ألحكام التعديل أم أنها تبقى خاضعة

و ما يليها172ألحكام المواد 75من األمر 59

الواقع انه في غياب إجتهادات و أحكام قضائية في هذاالصدد بالنظر لحداثة القانون

فاألرجح انه ال يوجد ما يبرر إبقاء هذه العقود خاضعة 0205للقانون السابق فهو

عقد جديد بإيجاب من المؤجر و موافقة من المستأجر دونتمسكه بالحق في التجديد

من القانون التجاري و هذا172الذي تنص عليه المادة يجعله يخضع ألحكام التعديل

و نفس الشيء بالنسبة لعقود اإليجار التي يوجه فيها تنبيهباإلخالء باعتبار أن هذا

األخير هو تصرف إرادي يرتب أثاره دون حاجة إلى موافقةالطرف األخر و هو

المستأجر فإذا إستوفى التنبيه شروطه القانونيةو تمإتباع اإلجراءات القضائية كما

يتطلبها القانون ترتب عن ذلك إنتهاء عقد اإليجار فإذاعدل المؤجر عن نيته في

رفض التجديد تحتم على الطرفان إبرام عقد جديد فإذا كانهذا العدول الحق لتاريخ

فإن العقد الذي يبرم بين الطرفين يخضع ألحكام 0205التعديل نشر القانون

مكرر من187الحالة األخرى التي يمكن إخضاعها للمادة القانون التجاري تتعلق بحق

األولوية الذي يكتسبه المستأجر في حالة إخالءه للعينالمؤجرة لوجود هدم كامل

بالعمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها لإلستغالل أو إلستحالةشغلها دون خطر نظرا

من177لحالتها إذا أقر له المشرع من خالل المادة القانون التجاري في فقرتها

األخيرة بحق األولوية في إستئجار العمارة المعاد بناؤها قبل تعديله و بناء على ذلك إذا كان عقد اإليجار األصلي 59

75أبرم في ظل القانون و كان اإلخالء بسبب حالة المبني وتم إعادة بناء هذا األخير

و ترميمه بعد نشر فإن المستأجر الذي يريد التمسك بحق األولوية يلزم 02

05باإلبرام عقد جديد القانون وفق ألحكام التعديل

و يستخلص من هذا المبحث بموجب أن مستأجر العقار بموجب عقد إيجار تجاري 59

75أبرم قبل تعديل األمر يتمتع إذا توافرت فيه الشروط القانونية و اصبح مالك 02

05للقاعدة القانون التجارية يتمتع بحق اإليجار و يمكن له المطالبة بتجديد

عقد اإليجار عند حلول أجاله في حين أن المستأجر للعين بعد هذا التعديل يلزم

بإخالء األمكنة متى حل اجل العقد ما لم يوافق المؤجر على إبرام عقد جديد

قبل تعديله و فكيف يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجار 5975الذي ابرم في ظل األمر

كيف يمكن للمستأجر أن يستمر في إستغالل نشاطهالتجاري في نفس العين التي اجرها

الذي عدل القانون التجاري بموجب عقد ابرم بعد 0205صدور القانون

المبحث الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري أصبح إنهاء عقود اإليجارات التجارية يخضع للقواعد إثر 02

05صدور القانون العامة في التعاقد القائمة على حرية اإلتفاق و إستقالل

اإلرادة فينتهي العقد على ذلك بمجرد حلول األجل المحدد في العقد و بهذا يكون المشرع

قد حرر إرادة المؤجر التي كانت قبل التعديل مقيدة بتوجيه تنبيه باإلخالء عند

الرغبة في وضع حد للعقد محدد المدة كان أو غير محدد و بعرض التعويض اإلستحقاقي

الذي قد تفوق قيمته قيمة العقار المؤجر أو بإثبات السبب الخطير و المشروع تجاه

المستأجر المخلي المحل و لدراسة أحكام إنهاء عقد اإليجار التجاري تم تقسيم هذا

المبحث إلى مطلبين يتعلق قبل تعديله والثاني بالعقد المبرم بعد التعديل األول 59

75بالعقد المبرم في ظل األمر الذي أدخل على القانون التجاري

المطلب األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم فيظل األمر

قبل تعديله 5975 إذا كان المالك المؤجر ال يرغب في تجديد اإليجار للمستأجر

الذي نشأ له الحق في اإليجار ألزمه القانون أن يوجه للمستأجر تنبيها بإخالء

العين المؤجرة مع ذكر األسباب التي جعلته يطلب إخالء العين فإذا كانت له

أسباب شرعية قبل المستأجر فله الحق في اإلسترجاع دون تعويض حسب الحاالت التي

يخولها له القانون و إال فإنه يلزم بدفع تعويض اإلستحقاق

الفرع األول رفض تجديد عقد اإليجار التجاري مقابلتعويض إستحقاق

قبل تعديله الحق في طلب أعطى المشرع للمستأجر 5975من خالل األمر

تجديد العقد بتوافر الشروط القانونية و منح المؤجر بلقابل الحق في رفض التجديد

وموازنة منه بين الحقين و حماية لما يسمى بالملكيةالتجارية فرض التعويض

اإلستحقاقي و ضبطه من خالل تجديد الحاالت التييستحق فيها و اإلجراءات الواجب

إتباعها للحصول عليها1أوال حاالت تطبيق التعويض اإلستحقاق ) )

و تتمثل في أ رفض تجديد اإليجار دون سبب شرعي فالرفض غير

المسبب يؤدي إلى إلزام المؤجر بسداد تعويض اإلستحقاق ويقع عليه عبء إثبات

الرفض و ذلك ما تفرضه من القانون التجاري من ذكر أسباب177عليه المادة

خطيرة و مشروعة بممارسة حق اإلستراد في حاالت أخرى

من القانون التجاري و178الحالة التي جاءت بها المادة 1048633 هي الحالة التي تخول

المؤجر المالك إسترجاع محله بسبب حالة البناء أو إعادةبناء العمارات التي يوجد

بها المحل بإستثناء عندما يعرض عليه محل أخر و إال ألزمبسداد تعويض عن ذلك

حالة اإلسترجاع لزيادة إرتفاع العمارة المنصوص عليها في1048633 من القانون181المادة

التجاري و في هذه الحالة يدفع له تعويض إستحقاقجزافي ال يتجاوز ثالث

سنوات إيجار من القانون التجاري و182الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 هذه تخص حالة اإلسترجاع الجزئي لألمكنة المخصصة أصال للمسكن و التي

تعتبر في الوقت ذاته تابعة للمحل التجاري وذلك ليسكن فيها شخصيا أو أحد

األزواج بشرط أن ال يتوفر على سكن أخر أو ألفراد عائلته الذين يعيشون معه أو

المقيمين عنده و الشرط الثاني إذا كان اإلسترجاع الجزئي ال يخل إخالال خطيرا

بإستغالل المحل و الثالث أن ال تكون المحالت التجارية و المحالت المعدة

للسكن تشكل وحدة غير مشاعة في حالة عدم توفر هذه الشروط يلزم بالتعويض و

كذلك في عدم شغله سنوات من6 اشهر و في مدة أقصاها 6لألمكنة في اجل خروج المستأجر

من القانون التجاري و184الحالة النصوص عليها بالمادة 1048633 هي المتعلقة باإلسترجاع

من المؤجر الذي هو في نفس الوقت البائع للمحل التجاري

45أسعد زهية تعويض اإلستحقاق نشرة القضاة عدد (1 12ص )

من القانون التجاري 185الحالة المنصوص عليها بالمادة 1048633 وهي حالة رفض تجديد

اإليجار الواقع من الدولة أو المجموعات المحلية و ذلك

بسبب المنفعة العامة من القانون التجاري 186الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 وهي حالة ما إذا تحايل المؤجر على القانون وقت اإلسترجاع و عدم إحترامه

اإللتزامات التي يفرضها عليه القانون بعد اإلسترجاع

ثانيا إجراءات إنهاء عقد اإليجار التجاري مقابل تعويضاإلستحقاق

أ توجيه التنبيه باإلخالء يجب على المؤجر الذي يرفض تجديد اإليجار أن يوجه تنبيها

باإلخالء إلى المستأجر مالك القاعدة التجارية فإذا لم تتوافر في هذه األخيرة

الشروط المنصوص عليها بالمادة من القانون التجاري فال يلزم المؤجر بذلك أي إذا لم 172

يكتسب المستأجر حق اإليجار طبقا للشروط التي سبق شرحها في تجديد عقد

اإليجار التجاري و قد قضت المحكمة العليا في07عندما رفضت الطعن المرفوع 1999

13قراراها الصادر في من المستأجر ضد قرار رفض إستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث و عشرين شهرا معتبرة إياه أصبح

يحتل األماكن دون حق أو1سند ) )

و توجيه التنبيه باإلخالء واجب في جميع الحاالت سواء كنابصدد عقد إيجار محدد

المدة أو عقد غير محدد المدة وإن كان ذلك ال يطرحإشكاال بالنسبة لهذا األخير فإنه

فيما يخص العقود محددة المدة اختلفت مواقف الجهاتالقضائية فرأى البعض منها

انه ينتهي بإنتهاء المدة المتفق عليها اعتمادا على المادتين من القانون107 و 106

المدني في حين أخذت جهات أخرى موقفا مخالفا و173قررت أن أحكام المادة

المتعلقة بوجوب توجيه التنبيه باإلخالء تطبق على جميععقود اإليجار التجارية إذا أن

هذه المادة ال تفرق بين اإليجار المحدد أو غير محدد المدة ) (2

و هو ما استقر عليه االجتهاد القضائي و كرسته المحكمةالعليا في قراراتها و نذكر منها12 الذي جاء فيه 1998و يستفاد من القرار laquo

08القرار الصادر في الطعون فيه أن قضاة المجلس لما قضوا بالمصادقة على

الحكم القاضي بطرد المستأجرة من المحل التنازع عليه دون توجيه تنبيه باإلخالء فإنهم

من173خرقوا أحكام المادة ص01 عدد 2000 مجلة قضائية 128477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137 )( حسان بوعروج تعليق على2 12مجلة قضائية 1998

08 الصادر في 177670قرار رقم )20 ص 02عدد 1999

القانون التجاري التي تشترط إلنهاء عقد إيجار تجاريتوجيه تنبيه بإخالء سواء كان

العقد محدد أو غير محدد المدة raquo(3) و يجب أن يتضمن التنبيه باإلخالء البيانات التالية

ذكر موجه التنبيه و صفته و مقر إقامته و هويته 1 ذكر األسباب التي جعلت المؤجر يطلب إخالء العين 2

المؤجرة ذكر العين المؤجرة و تحديدها و سند الملكية و إسم 3

المستأجر و هويته و أن يوجه إلى مكان ممارسة نشاطه التجاري

من القانون التجاري و إال كان194ذكر مضمون المادة 4 التنبيه باإلخالء باطال

اشهر مع تحديد بدايته و نهايته6تحديد أجل 5

و بشأن تسبب التنبيه باإلخالء تميز موقف المحكمة العليا( يعتبر األول1باتجاهين )

أن مجرد عرض التعويض اإلستحقاقي من طرف المؤجرتسبيب كاف فقضت

المحكمة العليا في199603إن مجرد عرض التعويض laquo 26قرارها المؤرخ في

من قبل المؤجرين يشكل سببا كافيا لطلب التنبيه باإلخالء من القانون176طبقا للمادة

التجاري و بالتالي فإن النعي على القرار بعدم التسبب raquo(2)في غير محله

أما اإلتجاه الثاني فقد ذهب في تسبيب التنبيه باإلخالء علىأن عرض التعويض

اإلستحقاقي هو نتيجة له و ليس سببا كافيا لكي يستجيب173لمقتضيات أحكام المادة

من القانون التجاري و األرجح هو ما ذهب إليه الرأي األول ذلك أن تقييد إرادة

المؤجر في إسترجاع العقار هو إستثناء من حرية التصرف في الملكية وبذلك ال

يجب التوسع فيه ال laquo و بالنسبة لوقت توجيه التنبيه باإلخالء فقد نصت المادة

من القانون التجاري173 ينتهي إيجار المحالت الخاصة بهذه األحكام إال بأثر تنبيه

بإخالء حسبما جرت عليه6و يفهم من هذا النص انه إذا raquo العادة المحلية و في مدة

أشهر قبل األجل على األقل اشهر من6كان العقد محدد المدة فيجب توجيه التنبيه قبل

حلول تاريخ إنتهاء مدة اإليجار إما إذا كان العقد غير محدد المدة فيجب منح

اشهر لإلخالء6المستأجر مدة من تاريخ توجيه التنبيه

ص02 عدد 1999 مجلة قضائية 177670ملف رقم 1998 08( قرار 3 12 23 )

محمود قباص التنبيه بإخالء و اإليجارات التجارية مجلة (1 256 ص 01 عدد 1993قضائية )

المجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 2 03التجارية و )

96 عدد خاص ص 1999البحرية يتم إجراء التنبيه باإلخالء عن طريق المحضر القضائي أو

بالتسليم الشخصي إلى المستأجر أو يرسل برسالة موصى عليها أو بأي وسيلة

أخرى و تجدر اإلشارة إلى أنه إذا تعدد المستأجرين للعين المؤجرة فيجب توجيه تنبيه

باإلخالء لكل واحد منهم على حدى وذلك تحت طائلة البطالن و هو ما قضت به المحكمة

العليا في قرارها المؤرخ الثابت من أو راق الطعن أن قضاة المجلس لما 1999

09 في 11إعتبروا بقية الورثة في النزاع غير وارثين في اإليجار و ال يستحقون أي تعويض

وال ضرورة بالتالي لتوجيه التنبيه بإخالء لكامل الورثة فإنهم أخطئوا في

من510تطبيق القانون ألن المادة القانون المدني تعتبر اإليجار من الحقوق التي تورث و كل

وارث له في اإليجار حق ثابت و خاص

إن التنبيه باإلخالء ال يكون صحيحا و منتجا لكل أثارهالقانونية إال إذا وجه إلى كامل

الورثة و ليس للمسير بوكالة فقط الذي ال يعتبر وكيال raquo (1)عن بقية الورثة

أما إذا تعدد المؤجرين بأن كان العقار ملك في الشيوع لعدةأشخاص فيحق لكل شريك

منهم أن يوجه دون الشركاء اآلخرين تنبيها باإلخالء718للمستأجر عمال بأحكام المادة

لكل شريك في الشيوع الحق في أن يتخذ من الوسائل laquoمن القانون المدني التي تنص

من تطبيقات هذا raquo ما يلزم لحفظ الشيء و لو كان ذلكبغير موافقة باقي الشركاء

المبدأ قرار03المنشور في المجلة القضائية 2001 20المحكمة العليا المؤرخ في

ص02 عدد 2002حفاظا على المال المشاع يحق ألحد laquo و الذي جاء فيه319

الشركاء إتخاذ كافة اإلجراءات الالزمة و لو كان ذلك دونموافقة باقي الشركاء فإن

القضاء بصحة التنبيه بإخالء الموجه من المؤجرة المالكةأغلبية الحصص لحماية المحل

التجاري من االنهيار دون موافقة باقي الشركاء هو raquo تطبيق سليم للقانون

و إثبات حصول التنبيه باإلخالء يكون على من يدعي بهبكافة طرق اإلثبات بما فيها

البينة و القرائن و شهادة الشهود مهما كانت قيمة األجرة )( وعدم توجيه التنبيه أو عدم2

توافر شروطه يؤدي إلى عدم قبول الدعوى شكالبموقف المستأجر من عرض التعويض اإلستحقاقي

إذا وافق المستأجر على مبدأ اإلخالء وحصل إتفاق حولقيمة التعويض اإلستحقاقي فإن

األمر ينتهي عند هذا الحد و إذا وافق المستأجر على مبدأاإلخالء وقام الخالف على

مقدار التعويض اإلستحقاقي جاز للطرف الذي يهمهالتعجيل أن يرفع دعواه أمام رئيس

المحكمة الناظرة في القضايا اإلستعجالية ليأمر بإجراءاتالخبرة الالزمة و ذلك بعد

إنتهاء أجل ثالثة اشهر من تاريخ توجيه التنبيه و أن يرفعبالتوازي دعوى قضائية في

ص02 العدد 2001 مجلة القضائية 207219ملف رقم 199909( قرار في 1 11 231 )

83جنادي جياللي المرجع السابق ص (2 ) الموضوع أمام الجهة القضائية المختصة و هي محكمة

موقع العقار و قد قضت المحكمة في199005من المقرر قانونا أن اللجوء إلى laquo

06قرار صادر في القاضي اإلستعجالي إلجراء خبرة لتقدير التعويض عن إخالء

يستلزم و جود دعوى فيالموضوع مرفوعة مسبقا raquo(3)

وعند إنجاز تقرير الخبرة نتيجة الدعوى اإلستعجالية الذييجب إيداعه في ظرف

شهرين لدى أمانة الضبط و يلحق بملف الدعوى المرفوعةأمام المحكمة المختصة التي

من194تفصل في الموضوع بعد إيداع التقرير ) المادة القانون التجاري (

أما إذا رفض المستأجر اإلخالء أصال فعليه أن ينازع فيصحة التنبيه باإلخالء

بعرض النزاع بعد ثالثة أشهر من التبليغ على قاضيالموضوع الذي يفصل أو ال في

صحة التنبيه باإلخالء ثم يتم تقدير التعويض اإلستحقاقيالذي يكون عادة باالستعانة

بخبير و يراعي في تقدير التعويض اإلستحقاقي القيمةالتجارية للمحل التجاري التي

تحدد وفق لغرض المهنة مصاريف النقل و إعادة الترتيب وحقوق التحويل الواجب

تسديدها لمحل تجاري من نفس القيمة و عن تاريخ تقدير التعويض اإلستحقاقي ذهبت المحكمة

العليا إلى أن العبرة بتاريخ توجيه التنبيه باإلخالء و ذلك في05الذي جاء فيه 1999

08قرارها المؤرخ في من المقرر قانونا أنه يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار

laquo غير أنه يسدد للتاجر المخلي التعويض اإلستحقاقي الذي يجب أن يكون مساويا

للضرر المسبب نتيجة عدم التجديد و لما ثبت في قضية الحال أن قضاة المجلس لما

قدروا الضرر الناتج عن رفض تجديد اإليجار إبتداء من تاريخ اإلعالن عن رغبة

المؤجر في إنهاء اإليجار و ليس من تاريخ الخروج الفعلي ألن الخروج يقع بعد صدور

الحكم القاضي باإلخالء و األحكام تفصل في الوقائع القائمة و ليست raquo (1)

المستقبلية فإنهم طبقوا صحيح القانون ج دفع التعويض اإلستحقاقي و إخالء األمكنة

يبقى المستأجر بعد توجيه التنبيه باإلخالء شاغال لألمكنةإلى حين تقاضيه الفعلي لقيمة

التعويض و يعتبر في هذه الحالة شاغل بحق و من دونسند فهو يحق ألن القانون

يسمح له بالبقاء إلى حين قبض التعويض اإلستحقاقي من القانون التجاري (187)المادة

و هو بغير سند ألن توجيه التنبيه باإلخالء يضع حدا لعقداإليجار و يدفع للمستأجر تعويضا عن شغل األمكنة

01 عدد 1991 المجدلة القضائية 67008ملف رقم 1990 06( قرار في 3 05 65ص )

العدد2000 المجلة القضائية لسنة 189311ملف 1999 08( قرار في 1 05 121 ص 01 )

عند دفع التعويض اإلستحقاقي يلزم المستأجر بمغادرةاألماكن حتى عن طريق القوة

العمومية على أن يدفع للمؤجر تعويضا عن التأخر إذاتماطل في الخروج منه )المادة

( من القانون التجاري 187 و في حالة اإلخالء تسلم األماكن للمؤجر في أول يوم من

األجل المألوف و التالي يوم إعتبارا من تاريخ تسديد التعويض15إلنقضاء مهلة

للمستأجر نفسه أو للحارس القضائي إذا وجد و يدفع الحارس القضائي التعويض

للمستأجر مقابل إيصال منه فقط

إن لم تقع معارضة من الدائنين أو التوقيع حجز من أحدهم تحت يده

و إذا تراجع عن إرادته في طرد المستأجر إما بسبب عجزهعن تسديد التعويض

اإلستحقاقي المحكوم به لفائدة المستأجر المخلى أو أليسبب أخر يحق له أن يتملص

من القانون197من تسديد هذا التعويض ) المادة التجاري ( مع مراعاة الشروط التالية

وجود المستأجر في العين المؤجرة ولم يتم استئجار عين1048633 أخرى من طرف

المستأجر يوم إبتداء من اليوم15أن يمارس حق التملص في اجل

1048633 الذي يصبح فيه الحكم أو القرار القاضي بالتعويض اإلستحقاقي نهائيا

أن يوافق الطرفان على التجديد حسب شروط يتفقان1048633 عليها وفي حالة عدم اإلتفاق

195يحدد القاضي اإلستعجالي هذه الشروط وفقا للمادة من القانون التجاري

و ال بد هنا من إبرام عقد جديد بعد ممارسة حق التملص ألن1048633 العقد األول قد انتهى بتوجيه التنبيه باإلخالء

الفرع الثاني رفض تجديد عقد اإليجار التجاري دونتعويض إستحقاقي

إن إستفادة المستأجر صاحب القاعدة التجارية من التعويضاإلستحقاقي في حالة

رفض المؤجر تجديد عقد اإليجار مقرونة بعدم إرتكابه أيخطأ من األخطاء المنصوص

من القانون التجاري وعلى ذلك177عليها في المادة يمكن للمؤجر أن يتخلص من

تعويض اإلخالء إذا أثبت سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر المخلى المحل

أوال حاالت رفض تجديد اإليجار دون تعويض إستحقاقي

من القانون التجاري و تتمثل في177نصت عليها المادة إثبات المؤجر سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر 1

القاعدة أنه يحق للمؤجر أن يطالب من المستأجر الذي قامبأعمال خطيرة و غير

مشروعة أن يتخلى عن األمكنة دون تعويض إستحقاقي ويالحظ أن المشرع لم يحدد

األسباب الخطيرة وغير المشروعة التي يؤسس عليهاالتنبيه باإلخالء و لكن يمكن

إحصاء بعضها من خالل أحكام القانون التجاري و اإلجتهادالقضائي فنذكر على

سبيل المثال إرتكاب المستأجر خطأ يوجب مسئوليته الجزائية إصرارا

1048633 بالمؤجر أو أحد أفراد عائلته

1048633 تغيير النشاط التجاري دون ترخيص من المؤجر إحداث أعمال ضارة بالعين المؤجرة أو هدم جزء منها أو

1048633 التغيير في واجهة المحل التوقف عن إستغالل المحل التجاري دون سبب جدي أو

1048633 مشروع اإليجار من الباطن أو التنازل عن اإليجار دون ترخيص

1048633 من القانون188)المادة ( التجاري

ممارسة نشاط غير مشروع في المحل موازاة مع النشاط1048633 األصلي كبيع مواد ممنوعة

كالمخدرات أو أسلحة حربية أو ممارسة الدعارة في المحل

عدم دفع بدل اإليجار أو التأخير في الدفع وهناك من يرى1048633 باعتبار عقد اإليجار من

العقود المتبادلة فإن عدم دفع بدل اإليجار يفقد اإليجار معناه و يترتب عليه الفسخ

6و ال يمكن بذلك إفادة المستأجر من التنبيه باإلخالء و اجل أشهر و لكن اجتهاد

المحكمة العليا استقر على اعتبار هذه الحاالت من بينحاالت رفض التجديد و من

ثم البد فيها من إتباع اإلجراءات القانونية سيما المنوه177 و 173عنها بالمواد

من القانون التجاري و بشأن فسخ العقد افيجار التجاريفقد إعتبر البعض أنه

من119يخضع للقواعد العامة المكرسة بأحكام المادة القانون المدني و بإعتبار أن

اسباب الفسخ هي نفسها هي نفسها األسباب المشروعة والخطيرة و المبررة

لممارسة حق اإلسترجاع دون أي تعويض من جانب المؤجرتطبيقا لألحكام المادة

من القانون التجاري مما يترتب عنه أنه عند نهاية عقد 177اإليجار فإن للمؤجر

الذي ينسب للمستأجر مخالفة ناشئة عن عدم تنفيذ التزامأو أكثر من االلتزامات

التعاقدية ينشئ له عند نهاية عقد اإليجار الخيار بين فسخالعقد أو ممارسة حق

1االسترجاع ألسباب خطيرة ومشروعة ) ) و الواقع أنه ال بد من التفرقة بين دعوى الفسخ و بين

رفض تجديد اإليجار وفقا من القانون التجاري فدعوى الفسخ177ألحكام المادة

تهدف إلى إنهاء العالقة التعاقدية خالل سريان مدة عقد اإليجار أي قبل إنتهاء أجله

بينما رفض التجديد و المطالبة بإسترجاع المحل المؤجر ال يمكن ممارسته إال عند

نهاية عقد اإليجار و أن هدفه هو منع المستأجر من الحصول على تجديد لإليجار حزيط محمد حق اإلسترجاع في اإليجارات التجارية (1

84 دار هومة ص 2005 ) و يجب تمييز هذه الحالة عن الفسخ بقوة القانون

من191المنصوص عليها بالمادة

كل إشتراط مدرج في اإليجار ينص على الفسخ بقوةالقانون laquo القانون التجاري

في حالة عدم دفع بدل اإليجار في اإلستحقاق المتفقعليها ال ينتج أثره إال بعد

مرور شهر واحد من اإلخطار بالدفع الذي يبقى دون raquo نتيجة

فإذا وجد إتفاق صريح بين األطراف على فسخ بقوةالقانون فيكون للمؤجر أن يوجه

إنذار للمستأجر للدفع فإذا لم يقم بذلك خالل شهر منتاريخ تبليغه فسخ العقد بقوة

القانونحالة المبنى 2

و هي الحالة المنصوص عليها بالفقرة الثالثة من المادة من القانون التجاري177

يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار دون أن يلزم بسدادlaquo أي تعويض إذا أثبت

وجود هدم كامل العمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها للسكنالمعترف به من السلطة

اإلدارية أو إذا أثبت أنه يستحيل شغل العمارة دون خطر raquoنظرا لحالتها

فهذه المادة تستوجب على المؤجر الذي يريد اإلخالء دونتعويض استحقاقي أن يثبت

بموجب قرار إداري أن العقار الذي يملكه المتواجد به العينالمؤجرة صار غير قابل

لالستغالل أو الشغل ألنه يشكل خطرا أو أن العقار قابلللهدم الكامل أو جزء منه لعدم

صالحيته ففي هذه الحالة يعفى المؤجر من تسديد التعويضاإلستحقاقي عند رفضه

تجديد اإليجار أما المستأجر المخلى فله حق األولوية فيحالة إعادة بناء العمارة التي تم

هدمها و يشترط منه أن يبلغ المؤجر برغبته فياإلستفادة من المحل في العمارة التي

أعيد بناؤها وذلك خالل ثالثة أشهر التالية إلخالئه األمكنةالتي كان يشغلها و إال سقط

حقه و يعتبر هذا نوع من الحماية للمستأجر الذي أخلىاألمكنة دون تعويض

إستحقاقيثانيا إجراءات رفض التجديد دون تعويض اإلستحقاق

حتى يستفيد المؤجر من إنهاء عقد اإليجار التجاري دوندفع التعويض اإلستحقاقي ال بد

له إتباع اإلجراءات القانونية إجراءات رفض التجديد لقيام المستأجر بأعمال خطيرة 1 إذا برهن المؤجر عن سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر

كارتكاب خطأ جزائي في حق المؤجر أو ممارسة نشاط غير مشروع في المحل أو

هدم جزء من المحل فيقوم مباشرة بتوجيه التنبيه باإلخالء ويرفع دعوى رفض التجديد

يلتمس فيها إلزام المستأجر بإخالء المحل دون تعويض بسبب خطير و مشروع

دون حاجة إلثبات ذلك بمحضر معاينة و ال إعذار مسبق إذ يكفي تقديم الحكم

الجزائي أو المدني الذي يثبت قيام المستأجر بالفعل الذي دفع المؤجر لمطالبته )

1باإلخالء) و إذا كان اإلخالء إلخالل المستأجر بالتزاماته التعاقدية

فيتم إتباع اإلجراءات التي من القانون التجاري02 فقرة 177جاءت بها المادة

على المؤجر أوال أن يقوم بتحرير محضر معاينة إلثبات حالة1048633 المخالفة و قيامها ثم

يوجه إنذارا للمستأجر للكف عن ارتكابها و العدول عنها وأوجب المشرع أن

يكون اإلنذار بموجب عقد غير قضائي مع بيان السببالمستند إليه وذكر مضمون من القانون التجاري وكل177الفقرة الثانية من المادة

ذلك تحت طائلة البطالن ويتم إمهال المستأجر مدة شهر من تاريخ تبليغه للعدول

عن المخالفة معاينة استمرار قيام المخالفة عند انقضاء مهلة شهر كاملة

1048633 من يوم تبليغه باإلنذار و إستمرار المستأجر يإقتراف المخالفة يجب على المؤجر أن

يقوم بإثبات ذلك بمعاينة المخالفة عن طريق المحضر القضائي الذي يحرر محضر

معاينة الستمرار المستأجر في إرتكاب المخالفة رغم إنذاره

توجيه التنبيه بإخالء دون تعويض على المؤجر بعد استكمال1048633 اإلجراءات السابقة أن

يوجه للمستأجر تنبيها باإلخالء وان يذكر سببه من بينالحاالت السالفة الذكر و

هنا ال بد أن ال تكون األسباب متناقضة بذكر أحد حاالت من القانون177المادة

التجاري و عرض تعويض إستحقاقي وقد قضت المحكمةالعليا في قرارها الصادر

من المقرر قانونا أنه يجب أن يتم تنبيه باإلخالء بعقد laquo26 في 03 1996

غير قضائي وأن تبين فيه األسباب التي أدت إلى توجيههمع إعادة ذكر مضمون

و إال أعتبر باطال و لما أسس المطعون ضدهم194المادة التنبيه باإلخالء على

سببين اثنين أولهما غلق المحل التجاري خرقا لألحكام من القانون177المادة

التجاري و ثانيهما عرض تعويض إستحقاقي وفقا من176لألحكام المادة

القانون التجاري فإن هذين السببين متناقضين و ال يمكناالعتماد عليهما معا لطلب

إخالء القاعدة التجارية raquo (1) مباشرة الدعوى القضائية لرفض تجديد عقد اإليجار دون

1048633 تعويض إذا رفض المستأجر إخالء المحل بعد توجيه التنبيه باإلخالء يجوز

للمؤجر رفع الدعوى القضائية بعد إنتهاء مهلة ثالثة أشهر من تاريخ تبليغ التنبيه

باإلخالء يلتمس فيها129جنادي جياللي المرجع السابق ص (1 )

مجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 1 03التجارية و البحرية )

26 ص 1999عدد خاص الحكم بصحة التنبيه باإلخالء و بإلزام المستأجر بإخالء

المحل التجاري دونتعويض

إجراءات رفض تجديد اإليجار دون تعويض نتيجة وضعية 2 المبنى

في الحالة التي تكون فيها العمارة غير قابلة للشغل واإلستغالل و يصدر قرار عن

السلطة اإلدارية يؤكد ذلك و يأمر بإعادة البناء فعلىالمؤجر أن يوجه تنبيها من القانون التجاري173باإلخالء طبقا للمادة

و بعد إنتهاء أجل ثالثة أشهر من توجيه التنبيه باإلخالء ورفض المستأجر إخالء المحل

يجوز للمؤجر رفع دعوى قضائية أمام المحكمة و ترفقعريضة افتتاح الدعوى

بنسخة من القرار الصادر عن السلطة اإلدارية المختصةتحت طائلة عدم قبول الدعوى

و هو ما قضت به المحكمة العليا في03الذي جاء 1989 05القرار الصادر بتاريخ

من المقرر أن رفض تجديد اإليجار دون إلزام المؤجر بسدادتعويض اإلخالء laquo فيه

بسبب هدم كامل العمارة أو جزء منها يلزم المؤجر إنذارالمستأجر و تقديم القرار

اإلداري اآلمر بهدم كامل العمارة أو جزء منها و لما كان

الثابت في قضية الحال أن المطعون ضده لم ينذر الطاعنين بالخروج و لم يقدم

للمرافعات القرار اإلداري اآلمر بهدم العمارة أو جزء منها فإن قضاة المجلس بتعيينهم

خبير للقول هل المحل المتنازع عليه مهدد أم ال باالنهيار خالفوا القانون و استوجب raquo (1)

نقص قرارهم يلتمس المؤجر من خالل الدعوى التي يرفعها الحكم بصحة

التنبيه باإلخالء و إلزام المستأجر بإخالء العين دون تعويض

المطلب الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم بعد 0205صدور

المؤرخ تراجع المشرع من خالل تعديل القانون التجاري 0205بموجب القانون

المتضمن تعديل القانون التجاري تراجع عن أحكام 200506 في 02التنبيه باإلخالء

و التعويض اإلستحقاقى و اخضع إنهاء عقد اإليجارالتجاري للقواعد العامة في العقود

مكرر من187القائمة على إستقالل اإلرادة فنصت المادة القانون التجاري في فقرتها

يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجلالمحدد في العقد دون laquo الثانية

حاجة إلى توجيه تنبيه باإلخالء ودون الحق في الحصولعلى التعويض اإلستحقاقي

المنصوص عليه في هذا القانون ما لم يشترط األطراف raquo خالف ذلك

117 ص 4 عدد 1990 مجلة قضائية 56060ملف رقم 1989 05( قرار في 1 03 )

الفرع األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري إن إنهاء مدة عقد اإليجار الذي أبرم بعد صدور التعديل

المؤرخ في يجعل من المستأجر الذي يستفيد منه شاغال 20050206

دون حق و ال سند و يلزم بمغادرة األمكنة إذا لم يحصل بينه و بين المؤجر إتفاق

بإبرام عقد جديد و ذلك مهما طالت مدة استغالله لنشاطه التجاري داخل العين المؤجرة

و ال يلزم المؤجر بتوجيهتنبيه باإلخالء و ال يعرض تعويض إستحقاقي

وعلى ذلك إذا امتنع المستأجر عن اإلخالء فيمكن للمؤجرطرده باللجوء إلى القضاء عن

طريق دعوى أو بالحصول على نسخة التنفيذية لعقد اإليجار

أوال طرد المستأجر عن طريق إمهار عقد اإليجار التجاريبالصيغة التنفيذية

تبرم عقود اإليجار التجاري بعد التعديل بإفراغها فيمحررات رسمية و هذه األخيرة

320كل حكم أو laquo تعتبر سندات تنفيذية إذا تنص المادة من قانون اإلجراءات المدينة

و تبعا لمحتوى هذه raquo سند ال يكون قابل للتنفيذ إال إذا كانممهورا بالصيغة التنفيذية

المادة فإن العقود الموثقة حجة ال يقبل في مواجهتا إالالدفع بالتزوير و تتمتع بنفس القوة

التنفيذية لألحكام القضائية كما يخول حائزها سلطةتنفيذها مباشرة دون الحاجة إلى

اللجوء إلى القضاء فمتى حل اجل االلتزام يقوم الموثقمباشرة بوصفه ضابط عموميا

بتحمل ذيل العقد التوثيقي الصيغة التنفيذية المنصوص من قانون320عليها في المادة

اإلجراءات المدنية فيصبح العقد بذلك قابال للتنفيذ بالطرقالودية وفقا ألحكام المادة

من قانون اإلجراءات المدنية و الجبرية وكأنه حكم 330قضائي نهائي قاضي في

الخصومة وتبعا لذلك فإن عقد اإليجار التجاري المفرغ في محرر

رسمي ينتهي بحلول األجل المحدد فيه فإذا إمتنع المستأجر عن إخالء األمكنة على

المؤجر أن يحصل على الصيغة التنفيذية للعقد من عند الموثق ثم يمكنه طرد

المستأجر من األمكنة عن طريق المحضر القضائي بإستعمال كافة طرق التنفيذ بما فيها

الجبرية ثانيا دعوى الطرد

يمكن للمؤجر في حالة إمتناع المستأجر عن إخالء العينرغم حلول أجل العقد أن يلجأ

إلى القضاء ويطلب طرد المستأجر من األمكنة على أساسأنه أصبح شاغال دون حق وال سند بانتهاء مدة اإليجار

ويختص قاضي االستعجال بدعوى الطرد لتوافر عناصراالستعجال فيها طبقا للمادة

من قانون اإلجراءات المدنية وقياسا على ما استقر 183عليه اجتهاد المحكمة العليا في

اإليجار المدني حيث اعتبرت المحكمة العليا أن القاضياالستعجالي مختص في

دعاوى الطرد بالنسبة لعقود اإليجار المبرمة بعد صدورالمرسوم

03 03المتعلق بالترقية العقارية وقد جاء في 1993 93 التشريعي 01المؤرخ في

حيثيات01 187628 ملف رقم 2000لكن حيث أنه laquo 18قرارها المؤرخ في

بالرجوع إلى عقد اإليجار المبرم بين الطاعن و المطعونضده فإنه حددت مدة العقد

بسنة وبالتالي بعد إنهاء هذه المدة فإنه الطاعن للمستأجر محتال دون سند صحيح

ومن حق المطعون ضده المؤجر اللجوء إلى قاضي )1االستعجال إلزالة اإلعتداء )

laquo

و ما يؤكد اختصاص القاضي اإلستعجالي بدعوى الطرد ماذهبت إليه الغرفة التجارية

بالمحكمة العليا التي أقرت باالختصاص بطرد المستأجرالذي أبرم عقد إيجار لمدة ثالثة

و عشرون شهرا لنه ال يخول له اإلستفادة من أحكامالتجديد وقد جاء في قرار لها

و لما كان ثابتا أن قاضي اإلستعجالي الذي قضى بطرد laquo13 مؤرخ في 199907

المستأجر الطاعن من محل التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجارالتي حددت بثالث و

عشرين شهرا معتبرا إياه أصبح يحتل األماكن دون وجهأوسن يكون قد طبق صحيح

القانون raquo(2) فهذا القرار و عن كان ال يتعلق مباشرة بالحالة التي

تدرسها ولكن يفهمك منه ضمنيا اعتراف االجتهاد القضائي االستعجال باالختصاص في دعوى

المجرد عند حلول أجل عقد اإليجار المحدد و المتفق عليه بين األطراف

مكرر من187الفرع الثاني الطبيعة القانونية للمادة القانون التجاري

02فقرة مكرر من القانون187يلزم المستأجر laquo تنص المادة

التجاري في فقرة الثانية بمغادرة المكنة المستأجرة بانتهاء الجل المحدد في العقد

دون الحاجة على توجيه تنبيه باإلخالء دون الحق في الحصول على تعويض اإلستحقاتق

المنصوص عليه في هذاالقانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

210ذيب عبد السالم المرجع السابق ص (1 )1 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13 07( قرار في 2 137ص ) لتحديد الطبيعة القانونية لهذا النص ال بد من الرجوع إلى

القواعد العامة و نعلم أن القواعد القانونية تصنف إلى قواعد آمرة و أخرى مكملة

فاألولى هي التي ال يجوز لألفراد مخالفتها و اتصالها بأمور يحرص المشرع على عدم

المساس بها للمحافظة على النظام الذي يقوم عليه المجتمع و هي أمور تتصل اتصاال

وثيقا بكيان المجتمع و مقوماته األساسية

أما القواعد المكملة أو المفسرة فهي التي يجوزمخالفتها و ذلك باإلتفاق على ما

يخالفها و يحالف حكمها و ذلك ألنها ال تتعلق بكيانالمجتمع و مقوماته األساسية و

بالتالي فإن مخالفاتها ال تعتبر إخالال بالنظام العام ال يعنيذلك أن القاعدة المكملة تخلو

من صفة اإللزام و إنما تتوفر لها هذه الصفة طالما أناألفراد وقت إبرام تصرفاتهم لم

يخالفوا الحكم الذي تقرره و للتمييز بين النوعين باإلضافة إلى معيار تعلق القاعدة

بالنظام العام يمكن االستدالل بصياغة النص القانوني الذي جاء بالقاعدة و ألفاظه إذ أن

المشرع كثيرا ما يستخدم بعض األلفاظ في صياغة القاعدة القانونية تدل بما ال يدع

مجاال للشك عن نوعية وطبيعة القاعدة القانونية

و بتطبيق هذه األحكام على نص الفقرة الثانية من المادة مكرر من القانون187

فهذا يفيد أنها raquo ما لم يشترط األطراف خالف ذلك laquo التجاري التي تنص في آخرها

من القواعد المكملة وبالنتيجة يمكن لألطراف االتفاق علىما يخالفها فيمكن االتفاق

على إخضاع إنهاء عقد اإليجار لشروط معين قد تكونتوجيه التنبيه باإلخالء أو إنذار

بسيط أو بعرض التعويض االستحقاق أو غيرها إال ان هذافي الواقع مستبعد فالمؤجر

الذي تخلص من اإلجراءات التي كانت تقيد حريته فيالتصرف في ملكيته يستبعد أن

يقيدها بإرادته و أيا كان األمر فإن أي إتفاق يخالف أحكام هذه المادة البد

من ذكره في المحرر الرسمي الذي أفرغ فيه عقد اإليجار ألنه هو وسيلة

اإلثبات الوحيدة و القاضي إذا ال يمكنه استبعاد عرض عليه النزاع بشأن العقود 02

05المبرمة بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري من التطبيق إال بما187المادة

يوجد من أحكام مخالفة لها وردت في هذا المحرر و يترتب على ذلك أنه للمتعاقدين

مطلق الحرية في تحديد اإلجراءات و الشروط التي ينتهي بها العقد بالنسبة لعقود

إيجار المحالت المخصصة لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي المبرمة بعد تاريخ دخول

مكرر من187المادة القانون التجاري حيز التنفيذ إذ يصبح كل طرف ملزم

باحترامها شأنها شأن باقي االلتزامات التعاقدية األخرى فإذا ما كان عقد اإليجار قد

تضمن أن ال ينتهي اإليجار إال بتنبيه بإخالء يوجهه المؤجر للمستأجر في زمن معين أصبح

المؤجر مقيد في ممارسة حق االسترجاع بإتمام ذلك اإلجراء في األجل المحدد فإن لم

يعين أجل محدد للتنبيه وجب الرجوع إلى إرادة المتعاقدين فإن قصدا الرجوع إلى

مواعيد اإلخالء المقرر في من القانون التجاري وجب احترام هذه المواعيد و إذا 173

كان عقد اإليجار قد تضمن الشكل الذي يجب أن يتم به تبليغ هذا التنبيه كأن يشترط

ان يكون ذلك عن طريق المحضر وجب إحرام هذا الشكل أيضا إذا تضمن عقد اإليجار

بند يلزم المؤجر بدفع تعويض معين للمستأجر قبل إلزامه بإخالء العين المؤجرة

أصبح المؤجر حينئذ مقيد بممارسة حق االسترجاع أيضا بأداء ذلك التعويض الذي التزم

به للمستأجر و خالصة ما نتوصل إليه من هذا المبحث

أن المستأجر العقار الستغالله في ممارسة نشاط التجاريبموجب عقد مبرم قبل صدور

يتمتع بحصانة منحها له المشرع إذا اكتسب القاعدة 0205التجارية وفق القانون

التجاري و محله الشروط القانونية تحمى هذه الحصانة تعطيه الحق في الحصول على

تعويض إذا تم تجريده من ملكيته التجارية في حين ال يتمتع المستأجر بعقد أبرم بعد تاريخ الحق

للتعديل بهذه الحصانة إذ يخضع عقده إلرادة األطراف و حرية اتفاقهم

التجاري فيه ال يمكن األخذ به كدليل لقيام عالقة اإليجار

وعلى ذلك قضت المحكمة العليا199305من المستقر laquo 10في قرارها المؤرخ في

عليه قضاء أن اإليجار يثبت بعقد رسمي أو بتقديم إيصاالتاإليجار و لما ثبت في

قضية الحال أن الطاعن لم يثبت صفته كمستأجر سواءيعقد إيجار مكتوب أو وصوالت

من القانون333( المادة 1 20المؤرخ في 10 20050705المدني بعد تعيلها بموجب القانون )

المتمم للقانون المدني اإليجار مكتفيا بإثبات تسجيله بالسجل التجاري و تسديد

الضرائب فإن هذه الوثائق ال تثبت العالقة اإليجارية كما أن أطول مدة اإلستغالل ال

تشكل كذلك دليال على وجودعقد

اإليجار raquo(1) و كخالصة فإن عقد اإليجار التجاري المبرم قبل التعديل

الذي أدخل على القانون التجاري ال يمكن إثباته إال بتقديم محرر عرفي أو رسمي أو

وصوالت الكراء و ذهبت المحكمة العليا إلى أنه يكفي تقديم وصل كراء

واحد ويفهم ذلك من حيثيات11 الذي جاء فيه 1988و لكن وحيث أنه بالرجوع laquo

27قرارها الصادر بتاريخ إلى القرار المطعون فيه فإن مزاعم الطاعن ال تقف أمام

ما أعتمد عليه القرار من أدلة كتابية لدى قضاة الموضوع و أن الطاعن رغم زعمه

بأنه مستأجر للمحل التجاري من المدعي عليها منذ ثمان سنوات إال أنه لم

يستطع أن يقدم للمجلس ولووصل إيجار واحد raquo (1)

وتبعا لذلك فإن القاضي الذي يعرض عليه نزاع يتعلق بعقدإيجار تجاري أبرم في ظل

قبل تعديله و أنكر أحد األطراف قيام العالقة 5975اإليجارية ال يمكن له أن األمر

يأخذ كدليل لإلثبات إال الكتابة الرسمية أو العرفية أو وصوالت الكراء

أما إذا أقر األطراف بوجود العقد و لم ينازعوا في قيامةفاللقاضي أن يفصل في

الدعوى حتى ولو لم يوجد في ملفها محرر أو وصل كراء المطلب الثاني إثبات عقد إليجار التجاري المبرم بعد

صدور القانون0502

إن عقد اإليجار التجاري المبرم بعد التعديل الذي أدخل 5975على األمر

أصبح من العقود الشكلية إذ يجب المتضمن القانون 0205التجاري بموجب القانون

تحريره تحت طائلة البطالن في محرر رسمي و بذلك فإنأي شخص يدعي انه طرف

في عالقة إيجارية بموجب عقد إيجار تجاري أبرم بعد صدور القانون السالف الذكر

ملزم إلثبات صحة ما يدعيه بتقديم محرر رسمي افرغ فيههنا التصرف و يشترط في

من القانون المدني324هذا المحرر الرسمي طبقا للمادة أن يقوم بتحريره ضابط

عمومي و هو الموثق في حدود إختصاصه و أن يحترم في تحريره األشكال القانونية

اإلجتهاد القضائي للغرفة107969ملف رقم 199310( قرار في 1 05التجارية و البحرية )

80عدد خاص ص 04 عدد 1992 المجلة القضائية 5090ملف رقم 1988

27( قرار في 1 11 89ص ) و تكتسي الورقة الرسمية إذا توافرت فيها الشروط

القانونية الذاتية في اإلثبات حيث ال يطلب ممن يحتج بها أن يثبت صحتها و لكن على من

ينكرها و ينفي عالقة اإليجار أن يقيم الدليل على بطالنها وليس له طريق في

ذلك إال الطعن فيها بالتزوير

و من دون الكتابة الرسمية ال يمكن إثبات عقد اإليجارالتجاري و ال مكان لمواجهة

غيابها باإلقرار أو توجيه اليمين الحاسمة و ال مجال أيضاللحديث عن بداية الثبوت

بالكتابة بتقديم وصوالت كراء قصد إستكمالها بشهادة الشهود أو القرائن

ويبقى تصور حالة واحدة يمكن فيها إثبات عقد إيجار تجاريابرم بعد صدور القانون

بالبينة و القرائن و جميع طرق اإلثبات وهي حالة 0205فقدان السند الرسمي

من336يجوز اإلثبات بالبينة laquo المنصوص عليها بالمادة القانون المدني التي جاء فيها

فيما كان يجب إثباته بالكتابة إذا فقد الدائن سندهالكتابي لسبب أجنبي خارج عن

إرادته raquo فهذه المادة تجيز اإلثبات بالبنية أو القرائن ألي عقد

يشترط القانون إثباته بالكتابة ولو كان عقدا شكليا ويالحظ أن هذه المادة تنص على حالة

فقدان الدائن لسنده ولكنها في الحقيقة تنطبق على جميع من يريد التمسك بها ممن )

1تتوفر فيه الشروط المنوه عنها ) و يجب على من يريد اإلستفادة من هذه الحالة أن يثبت

مايلي أنه قد أفرغ فعال عقد اإليجار التجاري في محرر رسمي 1

و أن هذا العقد كان مستوفيا لجميع الشروط الموضوعية و الشكلية

أن يثبت واقعة ضياع السند و فقدانه وهي واقعة مادية 2تثبت بجميع طرق اإلثبات

أن يثبت السبب األجنبي بأن يقدم الدليل على أن ضياع 3السند كان لحادث حريق أو

غرق أو حرب أو لسبب راجع على شخص ثالث كسارق أو مغتصب

وحتما فإن إشتراط إفراغ عقد اإليجار في محرر رسمي يخفف على أطرافه عبء

إثباته و يسهل على القاضي التحقق من قيامه و البحثفي أركانه خاصة مدته و بدل

اإليجار بكوش يحي أدلة اإلثبات في القانون المدني الجزائري (1

( و الفقه اإلسالمي المؤسسة الوطنية237للكتاب ص

و نلخص من خالل هذا المبحث إلى أن إثبات عقد اإليجارالتجاري المبرم قبل تعديل

يكون بتقديم محررات رسمية كانت أو عرفية القانون 0205التجاري بموجب القانون

أفرغ فيها العقد أو بتقديم وصوالت الكراء أما العقد الذيأبرم بعد صدور القانون

السالف الذكر فال يمكن إثباته إال بتقديم المحرر الرسميالذي أفرغ فيه العقد مع

مراعاة قواعد اإلثبات كما سبق شرحه هذا عن إثبات عقد اإليجار التجاري و يبقى السؤال كيف

يتم إنهاؤه و متى يحقلألطراف تجديده

الفصل الثاني تجديد عقد اإليجار التجاري و إنهاؤه األصل في العقود أن العقد شريعة المتعاقدين فيتم

تعديله و تجديده و إنهاؤه باإلتفاق فيما بينهم إال أن المشرع خرج عن هذه القاعدة

في اإليجارات التجارية عندما أقر للمستأجر الحق في التمسك بتجديد اإليجار و قيد

سلطة المؤجرة في إنهاء عقد اإليجار حتى و لو كان محدد المدة بعرض التعويض

اإلستحقاق أو إثبات السبب الخطير و المشروع تجاه المستأجر المخلي وفق أحكام

من القانون التجاري177المادة و إثر02رجع المشرع إلى القواعد العامة وألغى 2005

09التعديل المؤرخ في أحكام التعويض اإلستحقاقي و التنبيه باإلخالء و أصبح عقد

اإليجار التجاري كغيره من العقود يخضع لإلدارة الحرة ألطرافه

وقد تم تقسيم هذا الفصل لتوضيح ذلك إلى مبحثين نتعرض في األول إلى أحكام تجديد

عقد اإليجار التجاري و في الثاني إلى إنهاء هذا العقد 5975و ذلك وفقا ألحكام األمر

المعدل له المتضمن القانون التجاري قبل تعديله و 0205القانون

المبحث األول تجديد عقد التجاري يخضع تجديد عقد اإليجار التجاري المبرم قبل التعديل إلى

و174أحكام المواد ما يلبيها من القانون التجاري التي تمنح لمستأجر العقار ما

يسمى بحق اإليجار و هو الحق الذي يخول له التمسك بتجديد العقد رغم حلول أجله

وذلك إذا توفرت فيه فتطبق عليه أحكام المادة الشروط القانونية أما العقد 02

05المبرم بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري التي تخضع تجديده إلرادة 187

األطراف المستقلة و من خالل المطلب األول لهذا المبحث نتناول تجديد عقد

اإليجار التجاري المبرم في قبل تعديله وفي الثاني نتعرض لتجديد العقود المبرمة 59

75بعد التعديل ظل األمر على النحو التالي

المطلب األول الحق في تجديد اإليجار فيقبل تعديله 59 75ظل األمر

يتعلق تجديد اإليجار التجاري بالعقود التي تبرم لمدةمحددة أما غير محددة

المدة فال تطرح بشأنها المسألة ذلك ألنها تظل قائمة ومستمرة إلى حين إعالن أحد

األطراف رغبته في إنهاءها و التجديد قد يكون صريحابالتعبير بين األطراف فيما

بينهم باإليجاب و القبول أو ضمنيا بتواصل اإليجار المنعقدإلى بعد األجل المحدد في

العقدالفرع األول التجديد الصريح العقد اإليجار التجاري

إن التجديد الصريح لعقد اإليجار التجاري قد يتم بتبادلاإليجاب و القبول بين

المؤجر و المستأجر و تحرير عقد إيجار جديد أو باإلتفاقعلى إستمرار العقد بشروطه

السابقة أو بأخرى مختلفة و هذا إعماال للقواعد العامةفي العقود كما قد يتم بممارسة

المستأجر للحق الذي كرسه له المشرع و هو حق التمسكبطلب التجديد الصريح طبقا

و ما يليها من القانون التجاري حماية له172ألحكام المادة من األضرار التي قد تلحق

به نتيجة رفض التجديدأوال شروط التمسك بحق تجديد عقد اإليجار التجاريمنها يتعلق بصاحب الحق و منها ما يتعلق بعقد اإليجارالشروط المتعلقة بصاحب الحق في التمسك بالتجديد

ال يجوز التمسك بحق التجديد إال من laquo أ جاء في المادة من القانون التجاري172

و يستخلص منه أنه raquo طرف المستأجرين أو المحولإليهم أو ذوي الحقوق

يمكن التمسك بتجديد عقد اإليجار التجاري لألشخاص التاليين

المستأجر األصلي الذي تربطه عالقة مباشرة مع المؤجر1048633 مالك العقار

1048633 ذوي الحقوق كالوارث أو الموصي له أو الموهوب له المحول إليه حق اإليجار الذي ينتقل إليه حق اإليجار

1048633 كمشتري القاعدة التجارية من مالكها مستأجر العقار

و يطرح السؤال بشأن مستأجر العين المؤجرة من الباطنو مستأجر القاعدة التجارية

لتسييرها تسييرا حرا بالنسبة للمستأجر من الباطن فيجوز له أن يطلب التجديد

من المستأجر األصلي في حدود الحقوق التي يتمتع بها هذا األخير من مالك العين

المؤجرة وفي ذلك نصت المادة فقرة198يجوز للمستأجر من الباطن ان يطلب تجديد laquo

أولى من القانون التجاري إيجاره من المستأجر األصلي في حدود الحقوق التي يتمتع

بها هذا األخير نفسه منالمالك raquo

كما يجوز له أن يطلب تجديد عقد اإليجار من المالك إذا كانقد رخص صراحة أو

ضمنيا باإليجار من الباطن أو وافق عليه أو إذا لم تكناألماكن محل اإليجار األصلي

تشكل في حالة اإليجار الجزئي من الباطن كال مشاعا مادياأو في نية األطراف فقرة األخيرة من القانون189المشتركة ) المادة

التجاري ( أما إيجار التسيير الحر و المقصود به إيجار القاعدة التجارية

من مالكها مستأجر العقار فقد إستقرت المحكمة العليا بشأنه أنه ال يمكن أن تطبق

عليه أحكام اإليجار التجاري07 فقضت في قرارها المؤرخ في 12مايلي 1999

ال يمكن إعتبار عقد التسيير الحر بمثابة عقد إيجار تجاري

laquo مهما طالت مدة بقاء المسير بالمحل التجاري و ال يستوجب التنبيه باإلخالء إذ

ينتهي في أي وقت بمجرد وبالتالي فإن مستأجر القاعدة التجارية لتسييرها تسييرا (1

حرا ال يملك ( raquo إنذار مكتوب حق التمسك بتحديد اإليجار و قد قضى مجلس قضاء

الشلف في قرار له مؤرخ في بإلزام مستأجر القاعدة التجارية بإخالء العين 20050430

المؤجرة إلنهاء مدة اإليجار و رفض دفع المستأجر ببطالن التنبيه باإلخالء و

جاء في حيثيات هذا حيث أن قاضي الدرجة األولى أصاب في حكمه لما إستند

laquo القرار203على المادة من القانون التجاري و اعتبر المستأنف مستأجر مسير و

أن إنهاء عقد اإليجار ال176 و 173يخضع للشروط النصوص عليها بالمواد raquo (2)

من القانون التجاري بأن يثبت المستأجر أنه يستغل المتجر بنفسه أو بواسطة

أحد تابعة كالوكيل أو مدير الشركة إذا كانت النيابة إتفاقية أو الحارس القضائي أو

الوصي أو القيم أو الوكيل عن الغائب إذا كانت النيابة قانونية و يؤكد حق الحارس

القضائي أو وكيل في من201تجديد إيجار المحل التجاري ما تقضي به المادة )

3القانون التجاري ) الشروط المتعلقة بعقد اإليجار

من169أ أن يرد اإليجار العقارات المذكورة في المادة القانون التجاري

عدد2001 المجلة القضائية 201563ملف رقم 1999 07( قرار في 1 12 209 ص 01 )

2005عن الغرفة التجارية بمجلس قضاء الشلف 05 30( قرار في 2 04 128فهرس رقم )

60جنادي جياللي المرجع السابق ص (3 ) بأن يكون اإليجار من اجل ممارسة نشاط تجاري بذلك

تستبعد اإليجارات التي تتم من اجل ممارسة المهن الحرة أو المدنية أو الحرفية و

في الحالة األخيرة إشترط المشرع أن يكتسب الحرفي صفة التاجر وان يقيد نفسه

قي السجل التجاري كما و4 من القانون التجاري ) 169رد ذلك في المادة )

ج أن تكون مدة اإليجار سنتين فأكثر بعقد مكتوب و بعقدشفهي أربع سنوات متتالية

ودون إنقطاع فعلى المستأجر أن يثبت أنه إستغل المحلحسب ما سبق ذكره و

إال سقط حقه في التمسك بالتجديد و يمكن إلزامه بالخروجبمجرد إنقضاء المدة و

هو ما كرسته المحكمة العليا بموجب قرار07عندما 1999 13صادر بتاريخ

رفضت الطعن المرفوع من المستأجر ضد قرار قضىإستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث وعشرينشهرا معتبرة إياه

1انه اصبح يحتل األماكن دون حق أو سند ) ) ثانيا إجراءات تجديد عقد اإليجار

من القانون التجاري و ما174يتم التجديد طبقا للمادة يلبها بتقديم طلب إلى المؤجر

يتضمن رغبة المستأجر في التجديد أثناء سريان العقدوقبل إنتهاء مدته بستة أشهر على

األقل و ذلك بموجب عقد غير قضائي عن طريق المحضرأو برسالة موصول عليها

مع طلب العلم بالوصول كما يجوز أن يتم التبليغ للمسيرالذي يتوفر فيه الصفة الكافية

إلستالمه وفي حالة تعدد المالكين للعقار المؤجر يكفيتوجيه الطلب ألحدهم ليسرى

عليهم جميعا إال إذا كانت هناك شروط أو إتفاقات أخرىبين األطراف تخالف ذلك و

أوجب المشرع أن يتضمن طلب التجديد تحت طائلة بطالنهمضمون الفقرة األخيرة من

من174يتعين على المؤجر في أجل ثالثة laquo المادة القانون التجاري التي تنص

أشهر من تاريخ تبليغ طلب التجديد أن يحيط الطالب علمابنفسه اإلجراء إذا كان يرفض

التجديد مع إيضاح دوافع هذا الرفض و يعتبر المؤجر إذا لميكشف عن نواياه في هذا

األجل موافقا على مبدأ اإليجار السابق raquo وعلى المؤجر خالل األشهر الثالث التي تلي تاريخ تبليغه أن

يبين موقفه تجاه طلب التجديد و الذي ال يخرج عن أحد الحاالت التالية

الموافقة على التجديد دون قيد أو شرط في هذه الحالة1048633 يجدد العقد بشروطه

9السابقة وبنفس المدة شرط أن ال تتجاوز من القانون175سنوات) المادة

01التجاري فقرة ) على بن غانم الوجيز في القانون التجاري وقانون (4

187األعمال موفم للنشر ص )01 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137ص ) الموافقة على التجديد ولكن بشروط أخرى فإذا وافق

1048633 عليها المستأجر كان األطراف أمام عقد جديد يجب إبرامه وفق الشروط الجديدة و يتم

في هذه الحالة اإلتفاق على مدة اإليجار بكل حرية و يمكن أن تتجاوز تسع سنوات

من القانون175)المادة ( التجاري

رفض المؤجر طلب التجديد و يجب عليه هنا أن يبلغ1048633 المستأجر بالرفض خالل

ثالث اشهر من تاريخ التبليغ و أن يوضح دوافعه في ذلك وأن يذكر فيه مضمون

من القانون التجاري تحت طائلة بطالن التبليغ194المادة من القانون174)المادة

التجاري الفقرتين األخيرتين (و يمكن للمستأجر أن ينازع المؤجر

1048633 عن سبب الرفض أو أن يطلب سداد تعويض اإلخالء أمام القضاء

عدم الرد على طلب التجديد خالل مدة الثالثة اشهر التي1048633 تلي التبليغ و يعتبر سكوته

موافقة ضمنية على تجديد اإليجار السابق بنفس شروطه من القانون174)المادة

( التجاري ثالثا سريان مفعول اإليجار الجديد

من القانون التجاري175يسري اإليجار الجديد طبقا للمادة من يوم تجديده و يقصد به

تاريخ توجيه التنبيه باإلخالء في حالة توجيه من قبل المؤجر أو األجل المألوف الذي

يلي طلب التجديد أما إذا كان المؤجر قد رفض تجديد اإليجار ثم عدل عن رأيه

بعد ذلك ووافق على التجديد و أبلغ المستأجر بموافقته فإن التجديد هنا يسري

إعتبارا من يوم تبليغ المستأجر هذه الموافقة بعقد غير قضائي طبقا للمادة

فقرة أخيرة من القانون175 التجاري

الفرع الثاني التجديد الضمني لعقد اإليجار التجاري إذا إنتهت مدة اإليجار دون أن يخطر أحد األطراف األخر

بإخالء المحل و بقي المستأجر مع ذلك في المكان المؤجر برضا المؤجر أعتبر

هذا بمثابة تجديد ضمني لإليجار وذلك ألن المشرع قيد إنهاء العقد في اإليجارات

التجارية بتوجيه التنبيه باإلخالء سواء تعلق األمر بعقود محددة المدة أو غير محددة

من القانون173)المادة ( التجاري فقرة األولى

و حتى يتجدد العقد ضمنيا يجب أن يكون هناك إيجار سابقمعين المدة و أن تنقضي

هذه المدة دون أن يوجه المؤجر تنبيها باإلخالء في مدة ستةاشهر على األقل قبل

األجل دون أن يقدم المستأجر طلب تجديد ألن التجديد في هذه الحالة يصبح صريحا

و أن يكون العقد كتابي وذلك ألنه في الغالب العقدالشفهي يكون غير محدد المدة إذا

و في laquo يتعذر إثباتها وعلي هذا نص المشرع في المادة من القانون التجاري173

حالة عدم التنبيه باإلخالء يتواصل اإليجار المنعقد كتابةبالتمديد

الضمني إلى ما بعد األجل المحدد في العقد مع مراعاةاألحكام المنصوص عليها في

العقد raquo يجدد عقد اإليجار التجاري ضمنيا وفقا لشروطه السابقة

ولمدة مساوية لمدة اإليجار175الذي حل أجله دون أن تزيد عن تسع سنوات ) المادة

من القانون التجاري ( أما إذا أراد المستأجر التعديل من شروط اإليجار السابقة

الذي تجدد ضمنيا فله أن يوجه طلب إلى المؤجر و ذلك أثناء التجديد و يفهم هذا من خالل

من القانون174نص المادة في حالة عدم التنبيه باإلخالء يتعين على المستأجر الذي

يرغب في laquo التجاري الحصول على تجديد إيجاره أن يتقدم بطلبه أو عند

اإلقتضاء في كل وقت أثناء فهذا الطلب و إن كان يهدف في ظاهره إلى تجديد

اإليجار فالغرض منه raquo تجديده في الحقيقة هو التعديل من شروط العقد ألن العقد يكون

قد تجدد ضمنيا بإنتهاء أجله دون توجيه التنبيه باإلخالء و لكن إن وجه المستأجر هذا

الطلب فإنه يصبح تجديدا صريحا و يمكن اإلتفاق على شروط جديدة بحرية و دون

التقيد بمدة تسع سنوات من القانون التجاري و175المنصوص عليها في المادة تجدر اإلشارة إلى أن التجديد

الضمني لعقد اإليجار يكون بقوة القانون و ال تشترط فيهالموافقة من المؤجر و ذلك

ألن سكوته و عدم إعتراضه على إستمرار المستأجر فيالبقاء في العين المؤجرة يفسر

بأنه قبول و بذلك يستفيد المستأجر من مدة إيجار تعادلمدة اإليجار السابق على أن ال

يتجاوز تسع سنوات و ال يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجارالمحدد ضمنيا بتوجيه تنبيه

باإلخالء إال إذا وافق المستأجر على اإلخالء قبل إنتهاء مدةالعقد المحدد و مع ذلك

إعتبرت المحكمة العليا أن عقد اإليجار إذا تجدد ضمنيا فإنهيجدد لمدة غير محددة و

يمكن للمؤجر أن يضع له حدا في أي وقت يتوجيه التنبيهباإلخالء فقضت في قرارها

12 المؤرخ في 11مايلي 1994 عند نهاية فترة اإليجار دون توجيه تنبيه باإلخالء يتجدد عقد

laquo اإليجار ضمنيا على أجل غير محدد وعليه فالمؤجر غير ملزم بأي مدة و يمكن أن

يوجه للمستأجر تنبيهاباإلخالء متى أراد raquo (1)

86حمدي باشا القضاء التجاري دار هومة ص (1 ) و كذلك الغرفة التجارية بمجلس قضاء الشلف أقرت بصحة

التنبيه باإلخالء الذي

وجهه المؤجرين إلى المستأجر خالل فترة التجديد الضمني9لعقد إيجار أبرم لمدة

سنوات و إنتهت مدته دون توجيه تنبيه باإلخالء فتجددضمنيا و إعتبرت الغرفة انه

ال يوجد مايثبت ان المؤجرين قد وافقوا على التجديدالضمني و قد جاء في حيثيات

مايلي 35 فهرس رقم 2005حيث أن دفع المستأنف laquo 26 قرارها المؤرخ في 02

كون أن العقد اإليجار تجدد ضمنيا مردود عليه كونه اليوجد ما يثبت أن عقد اإليجار

تجدد ضمنيا بموافقة المستأنف عليهم حيث أن قاضي الدرجة األولى لما قضى بالمصادقة على

التنبيه و تعيين خبير أصاب في حكمه كون أن المستأنف عليهم وجهوا للمستأنف

تنبيها ضمن األجل القانوني و طبقاللقانون و بالتالي يتعين تأبيد الحكم المستأنف raquo (2)

المطلب الثاني تجديد عقد اإليجار التجاري المبرم بعدصدور القانون

02 05 مكرر من القانون التجاري في187جاء في المادة laquo

فقرتها الثانية مما يلي يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجل

المحدد في العقد دون حاجة إلى التنبيه باإلخالء و دون الحق في الحصول على تعويض

اإلستحقاق المنصوص عليه فيهذا القانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

و يفهم من نص هذه المادة بمفهوم المخالفة أنه ليسللمستأجر أن يتمسك بحق التجديد

و إذا رغب في اإلستمرار في إيجار العقار فالبد أن يكون ذلك باإلتفاق مع المؤجر

و يعتبر العقد في جميع الحاالت عقد جديد حتى ولو تمإبرامه بنفس شروط العقد

السابق يخضع عقد اإليجار التجاري للقواعد العامة في 02

05فالتعديل الذي جاء به القانون التعاقد القائمة على إستغالل اإلدارة و حرية التعاقد و تم

تخليص المؤجر من القيود التي كانت مفروضة عليه و التي كانت تجعل المستأجر مالك

القاعدة التجارية في مركز يبدو انه أقوى من مركزه بصفته مالكا للعقار

و تتضمن المادة السلفة الذكر إلغاء ضمني ألحكام المادة من القانون التجاري و172

من ثم إلغاء لحق اإليجار و بالتالي مهما طالت مدةإستغالل المستأجر لنشاط تجاري

في العقار المؤجر فإنه يلزم بمغادرة األمكنة متى حلأجل عقد اإليجار إال إذا وافق المؤجر على إبرام عقد جديد

فهرس2005الغرفة التجارية مجلس قضاء الشلف 0526( قرار في 2 02 35رقم )

و لكن هذا اإللغاء الضمني ليس مطلق إذ أن العقود التيأبرمت قبل هذا التعديل تخضع

و ما يليها من القانون التجاري و172في تجديدها للمواد هو ما نصت عليه المادة

التي أضيفت إلى القانون التجاري بموجب01مكرر 187 من القانون03المادة 0205

يبقى تجديد عقود اإليجار المبرمة قبل النشر المذكور فيlaquo مكرر أعاله187المادة

خاضعا للتشريع الساري المفعول بتاريخ إبرام عقد raquo اإليجار

ويالحظ أن المشرع أبقى على حق تجديد اإليجار بالنسبةللعقود الجارية المبرمة قبل

التعديل رغم أن هذا الحق هو من المراكز القانونية التيفرضت على المتعاقدين

بموجب القانون و ليس من المراكز العقدية ألنه ال يقوم على إتفاق األطراف

و لذلك كان من المفروض أن يخضع لقاعدة األثر الفوريللقانون إعماال للمبادئ

القانونية و سريان القانون من حيث الزمان و بالتالي كانيجب أن يمس التعديل عقود

02و يترك المجال للحرية التامة في التعاقد و يتم 2005 09اإليجار المبرمة قبل

ولكن يبدو أن المشرع من خاللتوحيد األوضاع القانونية من01 مكرر 187المادة

القانون التجاري أراد المحافظة على إستقرار النشاطالتجاري و عدم مفاجئة أصحاب

و التي من الممكن أنالقواعد التجارية بإحكام التعديل تلحق بهم و بالوضع اإلقتصادي

05بأثر فوري أضرار كبيرة لو تم تطبيق القانون 02 و يطرح السؤال في هذا الصدد بشأن العقود التي تجدد

صراحة بإيجاب وقبول جديدين هل تعتبر عقود إيجار من المؤجر و المستأجر في 02

05تاريخ الحق لنشر القانون جديدة و تخضع بذلك ألحكام التعديل أم أنها تبقى خاضعة

و ما يليها172ألحكام المواد 75من األمر 59

الواقع انه في غياب إجتهادات و أحكام قضائية في هذاالصدد بالنظر لحداثة القانون

فاألرجح انه ال يوجد ما يبرر إبقاء هذه العقود خاضعة 0205للقانون السابق فهو

عقد جديد بإيجاب من المؤجر و موافقة من المستأجر دونتمسكه بالحق في التجديد

من القانون التجاري و هذا172الذي تنص عليه المادة يجعله يخضع ألحكام التعديل

و نفس الشيء بالنسبة لعقود اإليجار التي يوجه فيها تنبيهباإلخالء باعتبار أن هذا

األخير هو تصرف إرادي يرتب أثاره دون حاجة إلى موافقةالطرف األخر و هو

المستأجر فإذا إستوفى التنبيه شروطه القانونيةو تمإتباع اإلجراءات القضائية كما

يتطلبها القانون ترتب عن ذلك إنتهاء عقد اإليجار فإذاعدل المؤجر عن نيته في

رفض التجديد تحتم على الطرفان إبرام عقد جديد فإذا كانهذا العدول الحق لتاريخ

فإن العقد الذي يبرم بين الطرفين يخضع ألحكام 0205التعديل نشر القانون

مكرر من187الحالة األخرى التي يمكن إخضاعها للمادة القانون التجاري تتعلق بحق

األولوية الذي يكتسبه المستأجر في حالة إخالءه للعينالمؤجرة لوجود هدم كامل

بالعمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها لإلستغالل أو إلستحالةشغلها دون خطر نظرا

من177لحالتها إذا أقر له المشرع من خالل المادة القانون التجاري في فقرتها

األخيرة بحق األولوية في إستئجار العمارة المعاد بناؤها قبل تعديله و بناء على ذلك إذا كان عقد اإليجار األصلي 59

75أبرم في ظل القانون و كان اإلخالء بسبب حالة المبني وتم إعادة بناء هذا األخير

و ترميمه بعد نشر فإن المستأجر الذي يريد التمسك بحق األولوية يلزم 02

05باإلبرام عقد جديد القانون وفق ألحكام التعديل

و يستخلص من هذا المبحث بموجب أن مستأجر العقار بموجب عقد إيجار تجاري 59

75أبرم قبل تعديل األمر يتمتع إذا توافرت فيه الشروط القانونية و اصبح مالك 02

05للقاعدة القانون التجارية يتمتع بحق اإليجار و يمكن له المطالبة بتجديد

عقد اإليجار عند حلول أجاله في حين أن المستأجر للعين بعد هذا التعديل يلزم

بإخالء األمكنة متى حل اجل العقد ما لم يوافق المؤجر على إبرام عقد جديد

قبل تعديله و فكيف يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجار 5975الذي ابرم في ظل األمر

كيف يمكن للمستأجر أن يستمر في إستغالل نشاطهالتجاري في نفس العين التي اجرها

الذي عدل القانون التجاري بموجب عقد ابرم بعد 0205صدور القانون

المبحث الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري أصبح إنهاء عقود اإليجارات التجارية يخضع للقواعد إثر 02

05صدور القانون العامة في التعاقد القائمة على حرية اإلتفاق و إستقالل

اإلرادة فينتهي العقد على ذلك بمجرد حلول األجل المحدد في العقد و بهذا يكون المشرع

قد حرر إرادة المؤجر التي كانت قبل التعديل مقيدة بتوجيه تنبيه باإلخالء عند

الرغبة في وضع حد للعقد محدد المدة كان أو غير محدد و بعرض التعويض اإلستحقاقي

الذي قد تفوق قيمته قيمة العقار المؤجر أو بإثبات السبب الخطير و المشروع تجاه

المستأجر المخلي المحل و لدراسة أحكام إنهاء عقد اإليجار التجاري تم تقسيم هذا

المبحث إلى مطلبين يتعلق قبل تعديله والثاني بالعقد المبرم بعد التعديل األول 59

75بالعقد المبرم في ظل األمر الذي أدخل على القانون التجاري

المطلب األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم فيظل األمر

قبل تعديله 5975 إذا كان المالك المؤجر ال يرغب في تجديد اإليجار للمستأجر

الذي نشأ له الحق في اإليجار ألزمه القانون أن يوجه للمستأجر تنبيها بإخالء

العين المؤجرة مع ذكر األسباب التي جعلته يطلب إخالء العين فإذا كانت له

أسباب شرعية قبل المستأجر فله الحق في اإلسترجاع دون تعويض حسب الحاالت التي

يخولها له القانون و إال فإنه يلزم بدفع تعويض اإلستحقاق

الفرع األول رفض تجديد عقد اإليجار التجاري مقابلتعويض إستحقاق

قبل تعديله الحق في طلب أعطى المشرع للمستأجر 5975من خالل األمر

تجديد العقد بتوافر الشروط القانونية و منح المؤجر بلقابل الحق في رفض التجديد

وموازنة منه بين الحقين و حماية لما يسمى بالملكيةالتجارية فرض التعويض

اإلستحقاقي و ضبطه من خالل تجديد الحاالت التييستحق فيها و اإلجراءات الواجب

إتباعها للحصول عليها1أوال حاالت تطبيق التعويض اإلستحقاق ) )

و تتمثل في أ رفض تجديد اإليجار دون سبب شرعي فالرفض غير

المسبب يؤدي إلى إلزام المؤجر بسداد تعويض اإلستحقاق ويقع عليه عبء إثبات

الرفض و ذلك ما تفرضه من القانون التجاري من ذكر أسباب177عليه المادة

خطيرة و مشروعة بممارسة حق اإلستراد في حاالت أخرى

من القانون التجاري و178الحالة التي جاءت بها المادة 1048633 هي الحالة التي تخول

المؤجر المالك إسترجاع محله بسبب حالة البناء أو إعادةبناء العمارات التي يوجد

بها المحل بإستثناء عندما يعرض عليه محل أخر و إال ألزمبسداد تعويض عن ذلك

حالة اإلسترجاع لزيادة إرتفاع العمارة المنصوص عليها في1048633 من القانون181المادة

التجاري و في هذه الحالة يدفع له تعويض إستحقاقجزافي ال يتجاوز ثالث

سنوات إيجار من القانون التجاري و182الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 هذه تخص حالة اإلسترجاع الجزئي لألمكنة المخصصة أصال للمسكن و التي

تعتبر في الوقت ذاته تابعة للمحل التجاري وذلك ليسكن فيها شخصيا أو أحد

األزواج بشرط أن ال يتوفر على سكن أخر أو ألفراد عائلته الذين يعيشون معه أو

المقيمين عنده و الشرط الثاني إذا كان اإلسترجاع الجزئي ال يخل إخالال خطيرا

بإستغالل المحل و الثالث أن ال تكون المحالت التجارية و المحالت المعدة

للسكن تشكل وحدة غير مشاعة في حالة عدم توفر هذه الشروط يلزم بالتعويض و

كذلك في عدم شغله سنوات من6 اشهر و في مدة أقصاها 6لألمكنة في اجل خروج المستأجر

من القانون التجاري و184الحالة النصوص عليها بالمادة 1048633 هي المتعلقة باإلسترجاع

من المؤجر الذي هو في نفس الوقت البائع للمحل التجاري

45أسعد زهية تعويض اإلستحقاق نشرة القضاة عدد (1 12ص )

من القانون التجاري 185الحالة المنصوص عليها بالمادة 1048633 وهي حالة رفض تجديد

اإليجار الواقع من الدولة أو المجموعات المحلية و ذلك

بسبب المنفعة العامة من القانون التجاري 186الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 وهي حالة ما إذا تحايل المؤجر على القانون وقت اإلسترجاع و عدم إحترامه

اإللتزامات التي يفرضها عليه القانون بعد اإلسترجاع

ثانيا إجراءات إنهاء عقد اإليجار التجاري مقابل تعويضاإلستحقاق

أ توجيه التنبيه باإلخالء يجب على المؤجر الذي يرفض تجديد اإليجار أن يوجه تنبيها

باإلخالء إلى المستأجر مالك القاعدة التجارية فإذا لم تتوافر في هذه األخيرة

الشروط المنصوص عليها بالمادة من القانون التجاري فال يلزم المؤجر بذلك أي إذا لم 172

يكتسب المستأجر حق اإليجار طبقا للشروط التي سبق شرحها في تجديد عقد

اإليجار التجاري و قد قضت المحكمة العليا في07عندما رفضت الطعن المرفوع 1999

13قراراها الصادر في من المستأجر ضد قرار رفض إستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث و عشرين شهرا معتبرة إياه أصبح

يحتل األماكن دون حق أو1سند ) )

و توجيه التنبيه باإلخالء واجب في جميع الحاالت سواء كنابصدد عقد إيجار محدد

المدة أو عقد غير محدد المدة وإن كان ذلك ال يطرحإشكاال بالنسبة لهذا األخير فإنه

فيما يخص العقود محددة المدة اختلفت مواقف الجهاتالقضائية فرأى البعض منها

انه ينتهي بإنتهاء المدة المتفق عليها اعتمادا على المادتين من القانون107 و 106

المدني في حين أخذت جهات أخرى موقفا مخالفا و173قررت أن أحكام المادة

المتعلقة بوجوب توجيه التنبيه باإلخالء تطبق على جميععقود اإليجار التجارية إذا أن

هذه المادة ال تفرق بين اإليجار المحدد أو غير محدد المدة ) (2

و هو ما استقر عليه االجتهاد القضائي و كرسته المحكمةالعليا في قراراتها و نذكر منها12 الذي جاء فيه 1998و يستفاد من القرار laquo

08القرار الصادر في الطعون فيه أن قضاة المجلس لما قضوا بالمصادقة على

الحكم القاضي بطرد المستأجرة من المحل التنازع عليه دون توجيه تنبيه باإلخالء فإنهم

من173خرقوا أحكام المادة ص01 عدد 2000 مجلة قضائية 128477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137 )( حسان بوعروج تعليق على2 12مجلة قضائية 1998

08 الصادر في 177670قرار رقم )20 ص 02عدد 1999

القانون التجاري التي تشترط إلنهاء عقد إيجار تجاريتوجيه تنبيه بإخالء سواء كان

العقد محدد أو غير محدد المدة raquo(3) و يجب أن يتضمن التنبيه باإلخالء البيانات التالية

ذكر موجه التنبيه و صفته و مقر إقامته و هويته 1 ذكر األسباب التي جعلت المؤجر يطلب إخالء العين 2

المؤجرة ذكر العين المؤجرة و تحديدها و سند الملكية و إسم 3

المستأجر و هويته و أن يوجه إلى مكان ممارسة نشاطه التجاري

من القانون التجاري و إال كان194ذكر مضمون المادة 4 التنبيه باإلخالء باطال

اشهر مع تحديد بدايته و نهايته6تحديد أجل 5

و بشأن تسبب التنبيه باإلخالء تميز موقف المحكمة العليا( يعتبر األول1باتجاهين )

أن مجرد عرض التعويض اإلستحقاقي من طرف المؤجرتسبيب كاف فقضت

المحكمة العليا في199603إن مجرد عرض التعويض laquo 26قرارها المؤرخ في

من قبل المؤجرين يشكل سببا كافيا لطلب التنبيه باإلخالء من القانون176طبقا للمادة

التجاري و بالتالي فإن النعي على القرار بعدم التسبب raquo(2)في غير محله

أما اإلتجاه الثاني فقد ذهب في تسبيب التنبيه باإلخالء علىأن عرض التعويض

اإلستحقاقي هو نتيجة له و ليس سببا كافيا لكي يستجيب173لمقتضيات أحكام المادة

من القانون التجاري و األرجح هو ما ذهب إليه الرأي األول ذلك أن تقييد إرادة

المؤجر في إسترجاع العقار هو إستثناء من حرية التصرف في الملكية وبذلك ال

يجب التوسع فيه ال laquo و بالنسبة لوقت توجيه التنبيه باإلخالء فقد نصت المادة

من القانون التجاري173 ينتهي إيجار المحالت الخاصة بهذه األحكام إال بأثر تنبيه

بإخالء حسبما جرت عليه6و يفهم من هذا النص انه إذا raquo العادة المحلية و في مدة

أشهر قبل األجل على األقل اشهر من6كان العقد محدد المدة فيجب توجيه التنبيه قبل

حلول تاريخ إنتهاء مدة اإليجار إما إذا كان العقد غير محدد المدة فيجب منح

اشهر لإلخالء6المستأجر مدة من تاريخ توجيه التنبيه

ص02 عدد 1999 مجلة قضائية 177670ملف رقم 1998 08( قرار 3 12 23 )

محمود قباص التنبيه بإخالء و اإليجارات التجارية مجلة (1 256 ص 01 عدد 1993قضائية )

المجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 2 03التجارية و )

96 عدد خاص ص 1999البحرية يتم إجراء التنبيه باإلخالء عن طريق المحضر القضائي أو

بالتسليم الشخصي إلى المستأجر أو يرسل برسالة موصى عليها أو بأي وسيلة

أخرى و تجدر اإلشارة إلى أنه إذا تعدد المستأجرين للعين المؤجرة فيجب توجيه تنبيه

باإلخالء لكل واحد منهم على حدى وذلك تحت طائلة البطالن و هو ما قضت به المحكمة

العليا في قرارها المؤرخ الثابت من أو راق الطعن أن قضاة المجلس لما 1999

09 في 11إعتبروا بقية الورثة في النزاع غير وارثين في اإليجار و ال يستحقون أي تعويض

وال ضرورة بالتالي لتوجيه التنبيه بإخالء لكامل الورثة فإنهم أخطئوا في

من510تطبيق القانون ألن المادة القانون المدني تعتبر اإليجار من الحقوق التي تورث و كل

وارث له في اإليجار حق ثابت و خاص

إن التنبيه باإلخالء ال يكون صحيحا و منتجا لكل أثارهالقانونية إال إذا وجه إلى كامل

الورثة و ليس للمسير بوكالة فقط الذي ال يعتبر وكيال raquo (1)عن بقية الورثة

أما إذا تعدد المؤجرين بأن كان العقار ملك في الشيوع لعدةأشخاص فيحق لكل شريك

منهم أن يوجه دون الشركاء اآلخرين تنبيها باإلخالء718للمستأجر عمال بأحكام المادة

لكل شريك في الشيوع الحق في أن يتخذ من الوسائل laquoمن القانون المدني التي تنص

من تطبيقات هذا raquo ما يلزم لحفظ الشيء و لو كان ذلكبغير موافقة باقي الشركاء

المبدأ قرار03المنشور في المجلة القضائية 2001 20المحكمة العليا المؤرخ في

ص02 عدد 2002حفاظا على المال المشاع يحق ألحد laquo و الذي جاء فيه319

الشركاء إتخاذ كافة اإلجراءات الالزمة و لو كان ذلك دونموافقة باقي الشركاء فإن

القضاء بصحة التنبيه بإخالء الموجه من المؤجرة المالكةأغلبية الحصص لحماية المحل

التجاري من االنهيار دون موافقة باقي الشركاء هو raquo تطبيق سليم للقانون

و إثبات حصول التنبيه باإلخالء يكون على من يدعي بهبكافة طرق اإلثبات بما فيها

البينة و القرائن و شهادة الشهود مهما كانت قيمة األجرة )( وعدم توجيه التنبيه أو عدم2

توافر شروطه يؤدي إلى عدم قبول الدعوى شكالبموقف المستأجر من عرض التعويض اإلستحقاقي

إذا وافق المستأجر على مبدأ اإلخالء وحصل إتفاق حولقيمة التعويض اإلستحقاقي فإن

األمر ينتهي عند هذا الحد و إذا وافق المستأجر على مبدأاإلخالء وقام الخالف على

مقدار التعويض اإلستحقاقي جاز للطرف الذي يهمهالتعجيل أن يرفع دعواه أمام رئيس

المحكمة الناظرة في القضايا اإلستعجالية ليأمر بإجراءاتالخبرة الالزمة و ذلك بعد

إنتهاء أجل ثالثة اشهر من تاريخ توجيه التنبيه و أن يرفعبالتوازي دعوى قضائية في

ص02 العدد 2001 مجلة القضائية 207219ملف رقم 199909( قرار في 1 11 231 )

83جنادي جياللي المرجع السابق ص (2 ) الموضوع أمام الجهة القضائية المختصة و هي محكمة

موقع العقار و قد قضت المحكمة في199005من المقرر قانونا أن اللجوء إلى laquo

06قرار صادر في القاضي اإلستعجالي إلجراء خبرة لتقدير التعويض عن إخالء

يستلزم و جود دعوى فيالموضوع مرفوعة مسبقا raquo(3)

وعند إنجاز تقرير الخبرة نتيجة الدعوى اإلستعجالية الذييجب إيداعه في ظرف

شهرين لدى أمانة الضبط و يلحق بملف الدعوى المرفوعةأمام المحكمة المختصة التي

من194تفصل في الموضوع بعد إيداع التقرير ) المادة القانون التجاري (

أما إذا رفض المستأجر اإلخالء أصال فعليه أن ينازع فيصحة التنبيه باإلخالء

بعرض النزاع بعد ثالثة أشهر من التبليغ على قاضيالموضوع الذي يفصل أو ال في

صحة التنبيه باإلخالء ثم يتم تقدير التعويض اإلستحقاقيالذي يكون عادة باالستعانة

بخبير و يراعي في تقدير التعويض اإلستحقاقي القيمةالتجارية للمحل التجاري التي

تحدد وفق لغرض المهنة مصاريف النقل و إعادة الترتيب وحقوق التحويل الواجب

تسديدها لمحل تجاري من نفس القيمة و عن تاريخ تقدير التعويض اإلستحقاقي ذهبت المحكمة

العليا إلى أن العبرة بتاريخ توجيه التنبيه باإلخالء و ذلك في05الذي جاء فيه 1999

08قرارها المؤرخ في من المقرر قانونا أنه يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار

laquo غير أنه يسدد للتاجر المخلي التعويض اإلستحقاقي الذي يجب أن يكون مساويا

للضرر المسبب نتيجة عدم التجديد و لما ثبت في قضية الحال أن قضاة المجلس لما

قدروا الضرر الناتج عن رفض تجديد اإليجار إبتداء من تاريخ اإلعالن عن رغبة

المؤجر في إنهاء اإليجار و ليس من تاريخ الخروج الفعلي ألن الخروج يقع بعد صدور

الحكم القاضي باإلخالء و األحكام تفصل في الوقائع القائمة و ليست raquo (1)

المستقبلية فإنهم طبقوا صحيح القانون ج دفع التعويض اإلستحقاقي و إخالء األمكنة

يبقى المستأجر بعد توجيه التنبيه باإلخالء شاغال لألمكنةإلى حين تقاضيه الفعلي لقيمة

التعويض و يعتبر في هذه الحالة شاغل بحق و من دونسند فهو يحق ألن القانون

يسمح له بالبقاء إلى حين قبض التعويض اإلستحقاقي من القانون التجاري (187)المادة

و هو بغير سند ألن توجيه التنبيه باإلخالء يضع حدا لعقداإليجار و يدفع للمستأجر تعويضا عن شغل األمكنة

01 عدد 1991 المجدلة القضائية 67008ملف رقم 1990 06( قرار في 3 05 65ص )

العدد2000 المجلة القضائية لسنة 189311ملف 1999 08( قرار في 1 05 121 ص 01 )

عند دفع التعويض اإلستحقاقي يلزم المستأجر بمغادرةاألماكن حتى عن طريق القوة

العمومية على أن يدفع للمؤجر تعويضا عن التأخر إذاتماطل في الخروج منه )المادة

( من القانون التجاري 187 و في حالة اإلخالء تسلم األماكن للمؤجر في أول يوم من

األجل المألوف و التالي يوم إعتبارا من تاريخ تسديد التعويض15إلنقضاء مهلة

للمستأجر نفسه أو للحارس القضائي إذا وجد و يدفع الحارس القضائي التعويض

للمستأجر مقابل إيصال منه فقط

إن لم تقع معارضة من الدائنين أو التوقيع حجز من أحدهم تحت يده

و إذا تراجع عن إرادته في طرد المستأجر إما بسبب عجزهعن تسديد التعويض

اإلستحقاقي المحكوم به لفائدة المستأجر المخلى أو أليسبب أخر يحق له أن يتملص

من القانون197من تسديد هذا التعويض ) المادة التجاري ( مع مراعاة الشروط التالية

وجود المستأجر في العين المؤجرة ولم يتم استئجار عين1048633 أخرى من طرف

المستأجر يوم إبتداء من اليوم15أن يمارس حق التملص في اجل

1048633 الذي يصبح فيه الحكم أو القرار القاضي بالتعويض اإلستحقاقي نهائيا

أن يوافق الطرفان على التجديد حسب شروط يتفقان1048633 عليها وفي حالة عدم اإلتفاق

195يحدد القاضي اإلستعجالي هذه الشروط وفقا للمادة من القانون التجاري

و ال بد هنا من إبرام عقد جديد بعد ممارسة حق التملص ألن1048633 العقد األول قد انتهى بتوجيه التنبيه باإلخالء

الفرع الثاني رفض تجديد عقد اإليجار التجاري دونتعويض إستحقاقي

إن إستفادة المستأجر صاحب القاعدة التجارية من التعويضاإلستحقاقي في حالة

رفض المؤجر تجديد عقد اإليجار مقرونة بعدم إرتكابه أيخطأ من األخطاء المنصوص

من القانون التجاري وعلى ذلك177عليها في المادة يمكن للمؤجر أن يتخلص من

تعويض اإلخالء إذا أثبت سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر المخلى المحل

أوال حاالت رفض تجديد اإليجار دون تعويض إستحقاقي

من القانون التجاري و تتمثل في177نصت عليها المادة إثبات المؤجر سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر 1

القاعدة أنه يحق للمؤجر أن يطالب من المستأجر الذي قامبأعمال خطيرة و غير

مشروعة أن يتخلى عن األمكنة دون تعويض إستحقاقي ويالحظ أن المشرع لم يحدد

األسباب الخطيرة وغير المشروعة التي يؤسس عليهاالتنبيه باإلخالء و لكن يمكن

إحصاء بعضها من خالل أحكام القانون التجاري و اإلجتهادالقضائي فنذكر على

سبيل المثال إرتكاب المستأجر خطأ يوجب مسئوليته الجزائية إصرارا

1048633 بالمؤجر أو أحد أفراد عائلته

1048633 تغيير النشاط التجاري دون ترخيص من المؤجر إحداث أعمال ضارة بالعين المؤجرة أو هدم جزء منها أو

1048633 التغيير في واجهة المحل التوقف عن إستغالل المحل التجاري دون سبب جدي أو

1048633 مشروع اإليجار من الباطن أو التنازل عن اإليجار دون ترخيص

1048633 من القانون188)المادة ( التجاري

ممارسة نشاط غير مشروع في المحل موازاة مع النشاط1048633 األصلي كبيع مواد ممنوعة

كالمخدرات أو أسلحة حربية أو ممارسة الدعارة في المحل

عدم دفع بدل اإليجار أو التأخير في الدفع وهناك من يرى1048633 باعتبار عقد اإليجار من

العقود المتبادلة فإن عدم دفع بدل اإليجار يفقد اإليجار معناه و يترتب عليه الفسخ

6و ال يمكن بذلك إفادة المستأجر من التنبيه باإلخالء و اجل أشهر و لكن اجتهاد

المحكمة العليا استقر على اعتبار هذه الحاالت من بينحاالت رفض التجديد و من

ثم البد فيها من إتباع اإلجراءات القانونية سيما المنوه177 و 173عنها بالمواد

من القانون التجاري و بشأن فسخ العقد افيجار التجاريفقد إعتبر البعض أنه

من119يخضع للقواعد العامة المكرسة بأحكام المادة القانون المدني و بإعتبار أن

اسباب الفسخ هي نفسها هي نفسها األسباب المشروعة والخطيرة و المبررة

لممارسة حق اإلسترجاع دون أي تعويض من جانب المؤجرتطبيقا لألحكام المادة

من القانون التجاري مما يترتب عنه أنه عند نهاية عقد 177اإليجار فإن للمؤجر

الذي ينسب للمستأجر مخالفة ناشئة عن عدم تنفيذ التزامأو أكثر من االلتزامات

التعاقدية ينشئ له عند نهاية عقد اإليجار الخيار بين فسخالعقد أو ممارسة حق

1االسترجاع ألسباب خطيرة ومشروعة ) ) و الواقع أنه ال بد من التفرقة بين دعوى الفسخ و بين

رفض تجديد اإليجار وفقا من القانون التجاري فدعوى الفسخ177ألحكام المادة

تهدف إلى إنهاء العالقة التعاقدية خالل سريان مدة عقد اإليجار أي قبل إنتهاء أجله

بينما رفض التجديد و المطالبة بإسترجاع المحل المؤجر ال يمكن ممارسته إال عند

نهاية عقد اإليجار و أن هدفه هو منع المستأجر من الحصول على تجديد لإليجار حزيط محمد حق اإلسترجاع في اإليجارات التجارية (1

84 دار هومة ص 2005 ) و يجب تمييز هذه الحالة عن الفسخ بقوة القانون

من191المنصوص عليها بالمادة

كل إشتراط مدرج في اإليجار ينص على الفسخ بقوةالقانون laquo القانون التجاري

في حالة عدم دفع بدل اإليجار في اإلستحقاق المتفقعليها ال ينتج أثره إال بعد

مرور شهر واحد من اإلخطار بالدفع الذي يبقى دون raquo نتيجة

فإذا وجد إتفاق صريح بين األطراف على فسخ بقوةالقانون فيكون للمؤجر أن يوجه

إنذار للمستأجر للدفع فإذا لم يقم بذلك خالل شهر منتاريخ تبليغه فسخ العقد بقوة

القانونحالة المبنى 2

و هي الحالة المنصوص عليها بالفقرة الثالثة من المادة من القانون التجاري177

يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار دون أن يلزم بسدادlaquo أي تعويض إذا أثبت

وجود هدم كامل العمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها للسكنالمعترف به من السلطة

اإلدارية أو إذا أثبت أنه يستحيل شغل العمارة دون خطر raquoنظرا لحالتها

فهذه المادة تستوجب على المؤجر الذي يريد اإلخالء دونتعويض استحقاقي أن يثبت

بموجب قرار إداري أن العقار الذي يملكه المتواجد به العينالمؤجرة صار غير قابل

لالستغالل أو الشغل ألنه يشكل خطرا أو أن العقار قابلللهدم الكامل أو جزء منه لعدم

صالحيته ففي هذه الحالة يعفى المؤجر من تسديد التعويضاإلستحقاقي عند رفضه

تجديد اإليجار أما المستأجر المخلى فله حق األولوية فيحالة إعادة بناء العمارة التي تم

هدمها و يشترط منه أن يبلغ المؤجر برغبته فياإلستفادة من المحل في العمارة التي

أعيد بناؤها وذلك خالل ثالثة أشهر التالية إلخالئه األمكنةالتي كان يشغلها و إال سقط

حقه و يعتبر هذا نوع من الحماية للمستأجر الذي أخلىاألمكنة دون تعويض

إستحقاقيثانيا إجراءات رفض التجديد دون تعويض اإلستحقاق

حتى يستفيد المؤجر من إنهاء عقد اإليجار التجاري دوندفع التعويض اإلستحقاقي ال بد

له إتباع اإلجراءات القانونية إجراءات رفض التجديد لقيام المستأجر بأعمال خطيرة 1 إذا برهن المؤجر عن سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر

كارتكاب خطأ جزائي في حق المؤجر أو ممارسة نشاط غير مشروع في المحل أو

هدم جزء من المحل فيقوم مباشرة بتوجيه التنبيه باإلخالء ويرفع دعوى رفض التجديد

يلتمس فيها إلزام المستأجر بإخالء المحل دون تعويض بسبب خطير و مشروع

دون حاجة إلثبات ذلك بمحضر معاينة و ال إعذار مسبق إذ يكفي تقديم الحكم

الجزائي أو المدني الذي يثبت قيام المستأجر بالفعل الذي دفع المؤجر لمطالبته )

1باإلخالء) و إذا كان اإلخالء إلخالل المستأجر بالتزاماته التعاقدية

فيتم إتباع اإلجراءات التي من القانون التجاري02 فقرة 177جاءت بها المادة

على المؤجر أوال أن يقوم بتحرير محضر معاينة إلثبات حالة1048633 المخالفة و قيامها ثم

يوجه إنذارا للمستأجر للكف عن ارتكابها و العدول عنها وأوجب المشرع أن

يكون اإلنذار بموجب عقد غير قضائي مع بيان السببالمستند إليه وذكر مضمون من القانون التجاري وكل177الفقرة الثانية من المادة

ذلك تحت طائلة البطالن ويتم إمهال المستأجر مدة شهر من تاريخ تبليغه للعدول

عن المخالفة معاينة استمرار قيام المخالفة عند انقضاء مهلة شهر كاملة

1048633 من يوم تبليغه باإلنذار و إستمرار المستأجر يإقتراف المخالفة يجب على المؤجر أن

يقوم بإثبات ذلك بمعاينة المخالفة عن طريق المحضر القضائي الذي يحرر محضر

معاينة الستمرار المستأجر في إرتكاب المخالفة رغم إنذاره

توجيه التنبيه بإخالء دون تعويض على المؤجر بعد استكمال1048633 اإلجراءات السابقة أن

يوجه للمستأجر تنبيها باإلخالء وان يذكر سببه من بينالحاالت السالفة الذكر و

هنا ال بد أن ال تكون األسباب متناقضة بذكر أحد حاالت من القانون177المادة

التجاري و عرض تعويض إستحقاقي وقد قضت المحكمةالعليا في قرارها الصادر

من المقرر قانونا أنه يجب أن يتم تنبيه باإلخالء بعقد laquo26 في 03 1996

غير قضائي وأن تبين فيه األسباب التي أدت إلى توجيههمع إعادة ذكر مضمون

و إال أعتبر باطال و لما أسس المطعون ضدهم194المادة التنبيه باإلخالء على

سببين اثنين أولهما غلق المحل التجاري خرقا لألحكام من القانون177المادة

التجاري و ثانيهما عرض تعويض إستحقاقي وفقا من176لألحكام المادة

القانون التجاري فإن هذين السببين متناقضين و ال يمكناالعتماد عليهما معا لطلب

إخالء القاعدة التجارية raquo (1) مباشرة الدعوى القضائية لرفض تجديد عقد اإليجار دون

1048633 تعويض إذا رفض المستأجر إخالء المحل بعد توجيه التنبيه باإلخالء يجوز

للمؤجر رفع الدعوى القضائية بعد إنتهاء مهلة ثالثة أشهر من تاريخ تبليغ التنبيه

باإلخالء يلتمس فيها129جنادي جياللي المرجع السابق ص (1 )

مجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 1 03التجارية و البحرية )

26 ص 1999عدد خاص الحكم بصحة التنبيه باإلخالء و بإلزام المستأجر بإخالء

المحل التجاري دونتعويض

إجراءات رفض تجديد اإليجار دون تعويض نتيجة وضعية 2 المبنى

في الحالة التي تكون فيها العمارة غير قابلة للشغل واإلستغالل و يصدر قرار عن

السلطة اإلدارية يؤكد ذلك و يأمر بإعادة البناء فعلىالمؤجر أن يوجه تنبيها من القانون التجاري173باإلخالء طبقا للمادة

و بعد إنتهاء أجل ثالثة أشهر من توجيه التنبيه باإلخالء ورفض المستأجر إخالء المحل

يجوز للمؤجر رفع دعوى قضائية أمام المحكمة و ترفقعريضة افتتاح الدعوى

بنسخة من القرار الصادر عن السلطة اإلدارية المختصةتحت طائلة عدم قبول الدعوى

و هو ما قضت به المحكمة العليا في03الذي جاء 1989 05القرار الصادر بتاريخ

من المقرر أن رفض تجديد اإليجار دون إلزام المؤجر بسدادتعويض اإلخالء laquo فيه

بسبب هدم كامل العمارة أو جزء منها يلزم المؤجر إنذارالمستأجر و تقديم القرار

اإلداري اآلمر بهدم كامل العمارة أو جزء منها و لما كان

الثابت في قضية الحال أن المطعون ضده لم ينذر الطاعنين بالخروج و لم يقدم

للمرافعات القرار اإلداري اآلمر بهدم العمارة أو جزء منها فإن قضاة المجلس بتعيينهم

خبير للقول هل المحل المتنازع عليه مهدد أم ال باالنهيار خالفوا القانون و استوجب raquo (1)

نقص قرارهم يلتمس المؤجر من خالل الدعوى التي يرفعها الحكم بصحة

التنبيه باإلخالء و إلزام المستأجر بإخالء العين دون تعويض

المطلب الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم بعد 0205صدور

المؤرخ تراجع المشرع من خالل تعديل القانون التجاري 0205بموجب القانون

المتضمن تعديل القانون التجاري تراجع عن أحكام 200506 في 02التنبيه باإلخالء

و التعويض اإلستحقاقى و اخضع إنهاء عقد اإليجارالتجاري للقواعد العامة في العقود

مكرر من187القائمة على إستقالل اإلرادة فنصت المادة القانون التجاري في فقرتها

يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجلالمحدد في العقد دون laquo الثانية

حاجة إلى توجيه تنبيه باإلخالء ودون الحق في الحصولعلى التعويض اإلستحقاقي

المنصوص عليه في هذا القانون ما لم يشترط األطراف raquo خالف ذلك

117 ص 4 عدد 1990 مجلة قضائية 56060ملف رقم 1989 05( قرار في 1 03 )

الفرع األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري إن إنهاء مدة عقد اإليجار الذي أبرم بعد صدور التعديل

المؤرخ في يجعل من المستأجر الذي يستفيد منه شاغال 20050206

دون حق و ال سند و يلزم بمغادرة األمكنة إذا لم يحصل بينه و بين المؤجر إتفاق

بإبرام عقد جديد و ذلك مهما طالت مدة استغالله لنشاطه التجاري داخل العين المؤجرة

و ال يلزم المؤجر بتوجيهتنبيه باإلخالء و ال يعرض تعويض إستحقاقي

وعلى ذلك إذا امتنع المستأجر عن اإلخالء فيمكن للمؤجرطرده باللجوء إلى القضاء عن

طريق دعوى أو بالحصول على نسخة التنفيذية لعقد اإليجار

أوال طرد المستأجر عن طريق إمهار عقد اإليجار التجاريبالصيغة التنفيذية

تبرم عقود اإليجار التجاري بعد التعديل بإفراغها فيمحررات رسمية و هذه األخيرة

320كل حكم أو laquo تعتبر سندات تنفيذية إذا تنص المادة من قانون اإلجراءات المدينة

و تبعا لمحتوى هذه raquo سند ال يكون قابل للتنفيذ إال إذا كانممهورا بالصيغة التنفيذية

المادة فإن العقود الموثقة حجة ال يقبل في مواجهتا إالالدفع بالتزوير و تتمتع بنفس القوة

التنفيذية لألحكام القضائية كما يخول حائزها سلطةتنفيذها مباشرة دون الحاجة إلى

اللجوء إلى القضاء فمتى حل اجل االلتزام يقوم الموثقمباشرة بوصفه ضابط عموميا

بتحمل ذيل العقد التوثيقي الصيغة التنفيذية المنصوص من قانون320عليها في المادة

اإلجراءات المدنية فيصبح العقد بذلك قابال للتنفيذ بالطرقالودية وفقا ألحكام المادة

من قانون اإلجراءات المدنية و الجبرية وكأنه حكم 330قضائي نهائي قاضي في

الخصومة وتبعا لذلك فإن عقد اإليجار التجاري المفرغ في محرر

رسمي ينتهي بحلول األجل المحدد فيه فإذا إمتنع المستأجر عن إخالء األمكنة على

المؤجر أن يحصل على الصيغة التنفيذية للعقد من عند الموثق ثم يمكنه طرد

المستأجر من األمكنة عن طريق المحضر القضائي بإستعمال كافة طرق التنفيذ بما فيها

الجبرية ثانيا دعوى الطرد

يمكن للمؤجر في حالة إمتناع المستأجر عن إخالء العينرغم حلول أجل العقد أن يلجأ

إلى القضاء ويطلب طرد المستأجر من األمكنة على أساسأنه أصبح شاغال دون حق وال سند بانتهاء مدة اإليجار

ويختص قاضي االستعجال بدعوى الطرد لتوافر عناصراالستعجال فيها طبقا للمادة

من قانون اإلجراءات المدنية وقياسا على ما استقر 183عليه اجتهاد المحكمة العليا في

اإليجار المدني حيث اعتبرت المحكمة العليا أن القاضياالستعجالي مختص في

دعاوى الطرد بالنسبة لعقود اإليجار المبرمة بعد صدورالمرسوم

03 03المتعلق بالترقية العقارية وقد جاء في 1993 93 التشريعي 01المؤرخ في

حيثيات01 187628 ملف رقم 2000لكن حيث أنه laquo 18قرارها المؤرخ في

بالرجوع إلى عقد اإليجار المبرم بين الطاعن و المطعونضده فإنه حددت مدة العقد

بسنة وبالتالي بعد إنهاء هذه المدة فإنه الطاعن للمستأجر محتال دون سند صحيح

ومن حق المطعون ضده المؤجر اللجوء إلى قاضي )1االستعجال إلزالة اإلعتداء )

laquo

و ما يؤكد اختصاص القاضي اإلستعجالي بدعوى الطرد ماذهبت إليه الغرفة التجارية

بالمحكمة العليا التي أقرت باالختصاص بطرد المستأجرالذي أبرم عقد إيجار لمدة ثالثة

و عشرون شهرا لنه ال يخول له اإلستفادة من أحكامالتجديد وقد جاء في قرار لها

و لما كان ثابتا أن قاضي اإلستعجالي الذي قضى بطرد laquo13 مؤرخ في 199907

المستأجر الطاعن من محل التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجارالتي حددت بثالث و

عشرين شهرا معتبرا إياه أصبح يحتل األماكن دون وجهأوسن يكون قد طبق صحيح

القانون raquo(2) فهذا القرار و عن كان ال يتعلق مباشرة بالحالة التي

تدرسها ولكن يفهمك منه ضمنيا اعتراف االجتهاد القضائي االستعجال باالختصاص في دعوى

المجرد عند حلول أجل عقد اإليجار المحدد و المتفق عليه بين األطراف

مكرر من187الفرع الثاني الطبيعة القانونية للمادة القانون التجاري

02فقرة مكرر من القانون187يلزم المستأجر laquo تنص المادة

التجاري في فقرة الثانية بمغادرة المكنة المستأجرة بانتهاء الجل المحدد في العقد

دون الحاجة على توجيه تنبيه باإلخالء دون الحق في الحصول على تعويض اإلستحقاتق

المنصوص عليه في هذاالقانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

210ذيب عبد السالم المرجع السابق ص (1 )1 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13 07( قرار في 2 137ص ) لتحديد الطبيعة القانونية لهذا النص ال بد من الرجوع إلى

القواعد العامة و نعلم أن القواعد القانونية تصنف إلى قواعد آمرة و أخرى مكملة

فاألولى هي التي ال يجوز لألفراد مخالفتها و اتصالها بأمور يحرص المشرع على عدم

المساس بها للمحافظة على النظام الذي يقوم عليه المجتمع و هي أمور تتصل اتصاال

وثيقا بكيان المجتمع و مقوماته األساسية

أما القواعد المكملة أو المفسرة فهي التي يجوزمخالفتها و ذلك باإلتفاق على ما

يخالفها و يحالف حكمها و ذلك ألنها ال تتعلق بكيانالمجتمع و مقوماته األساسية و

بالتالي فإن مخالفاتها ال تعتبر إخالال بالنظام العام ال يعنيذلك أن القاعدة المكملة تخلو

من صفة اإللزام و إنما تتوفر لها هذه الصفة طالما أناألفراد وقت إبرام تصرفاتهم لم

يخالفوا الحكم الذي تقرره و للتمييز بين النوعين باإلضافة إلى معيار تعلق القاعدة

بالنظام العام يمكن االستدالل بصياغة النص القانوني الذي جاء بالقاعدة و ألفاظه إذ أن

المشرع كثيرا ما يستخدم بعض األلفاظ في صياغة القاعدة القانونية تدل بما ال يدع

مجاال للشك عن نوعية وطبيعة القاعدة القانونية

و بتطبيق هذه األحكام على نص الفقرة الثانية من المادة مكرر من القانون187

فهذا يفيد أنها raquo ما لم يشترط األطراف خالف ذلك laquo التجاري التي تنص في آخرها

من القواعد المكملة وبالنتيجة يمكن لألطراف االتفاق علىما يخالفها فيمكن االتفاق

على إخضاع إنهاء عقد اإليجار لشروط معين قد تكونتوجيه التنبيه باإلخالء أو إنذار

بسيط أو بعرض التعويض االستحقاق أو غيرها إال ان هذافي الواقع مستبعد فالمؤجر

الذي تخلص من اإلجراءات التي كانت تقيد حريته فيالتصرف في ملكيته يستبعد أن

يقيدها بإرادته و أيا كان األمر فإن أي إتفاق يخالف أحكام هذه المادة البد

من ذكره في المحرر الرسمي الذي أفرغ فيه عقد اإليجار ألنه هو وسيلة

اإلثبات الوحيدة و القاضي إذا ال يمكنه استبعاد عرض عليه النزاع بشأن العقود 02

05المبرمة بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري من التطبيق إال بما187المادة

يوجد من أحكام مخالفة لها وردت في هذا المحرر و يترتب على ذلك أنه للمتعاقدين

مطلق الحرية في تحديد اإلجراءات و الشروط التي ينتهي بها العقد بالنسبة لعقود

إيجار المحالت المخصصة لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي المبرمة بعد تاريخ دخول

مكرر من187المادة القانون التجاري حيز التنفيذ إذ يصبح كل طرف ملزم

باحترامها شأنها شأن باقي االلتزامات التعاقدية األخرى فإذا ما كان عقد اإليجار قد

تضمن أن ال ينتهي اإليجار إال بتنبيه بإخالء يوجهه المؤجر للمستأجر في زمن معين أصبح

المؤجر مقيد في ممارسة حق االسترجاع بإتمام ذلك اإلجراء في األجل المحدد فإن لم

يعين أجل محدد للتنبيه وجب الرجوع إلى إرادة المتعاقدين فإن قصدا الرجوع إلى

مواعيد اإلخالء المقرر في من القانون التجاري وجب احترام هذه المواعيد و إذا 173

كان عقد اإليجار قد تضمن الشكل الذي يجب أن يتم به تبليغ هذا التنبيه كأن يشترط

ان يكون ذلك عن طريق المحضر وجب إحرام هذا الشكل أيضا إذا تضمن عقد اإليجار

بند يلزم المؤجر بدفع تعويض معين للمستأجر قبل إلزامه بإخالء العين المؤجرة

أصبح المؤجر حينئذ مقيد بممارسة حق االسترجاع أيضا بأداء ذلك التعويض الذي التزم

به للمستأجر و خالصة ما نتوصل إليه من هذا المبحث

أن المستأجر العقار الستغالله في ممارسة نشاط التجاريبموجب عقد مبرم قبل صدور

يتمتع بحصانة منحها له المشرع إذا اكتسب القاعدة 0205التجارية وفق القانون

التجاري و محله الشروط القانونية تحمى هذه الحصانة تعطيه الحق في الحصول على

تعويض إذا تم تجريده من ملكيته التجارية في حين ال يتمتع المستأجر بعقد أبرم بعد تاريخ الحق

للتعديل بهذه الحصانة إذ يخضع عقده إلرادة األطراف و حرية اتفاقهم

وتبعا لذلك فإن القاضي الذي يعرض عليه نزاع يتعلق بعقدإيجار تجاري أبرم في ظل

قبل تعديله و أنكر أحد األطراف قيام العالقة 5975اإليجارية ال يمكن له أن األمر

يأخذ كدليل لإلثبات إال الكتابة الرسمية أو العرفية أو وصوالت الكراء

أما إذا أقر األطراف بوجود العقد و لم ينازعوا في قيامةفاللقاضي أن يفصل في

الدعوى حتى ولو لم يوجد في ملفها محرر أو وصل كراء المطلب الثاني إثبات عقد إليجار التجاري المبرم بعد

صدور القانون0502

إن عقد اإليجار التجاري المبرم بعد التعديل الذي أدخل 5975على األمر

أصبح من العقود الشكلية إذ يجب المتضمن القانون 0205التجاري بموجب القانون

تحريره تحت طائلة البطالن في محرر رسمي و بذلك فإنأي شخص يدعي انه طرف

في عالقة إيجارية بموجب عقد إيجار تجاري أبرم بعد صدور القانون السالف الذكر

ملزم إلثبات صحة ما يدعيه بتقديم محرر رسمي افرغ فيههنا التصرف و يشترط في

من القانون المدني324هذا المحرر الرسمي طبقا للمادة أن يقوم بتحريره ضابط

عمومي و هو الموثق في حدود إختصاصه و أن يحترم في تحريره األشكال القانونية

اإلجتهاد القضائي للغرفة107969ملف رقم 199310( قرار في 1 05التجارية و البحرية )

80عدد خاص ص 04 عدد 1992 المجلة القضائية 5090ملف رقم 1988

27( قرار في 1 11 89ص ) و تكتسي الورقة الرسمية إذا توافرت فيها الشروط

القانونية الذاتية في اإلثبات حيث ال يطلب ممن يحتج بها أن يثبت صحتها و لكن على من

ينكرها و ينفي عالقة اإليجار أن يقيم الدليل على بطالنها وليس له طريق في

ذلك إال الطعن فيها بالتزوير

و من دون الكتابة الرسمية ال يمكن إثبات عقد اإليجارالتجاري و ال مكان لمواجهة

غيابها باإلقرار أو توجيه اليمين الحاسمة و ال مجال أيضاللحديث عن بداية الثبوت

بالكتابة بتقديم وصوالت كراء قصد إستكمالها بشهادة الشهود أو القرائن

ويبقى تصور حالة واحدة يمكن فيها إثبات عقد إيجار تجاريابرم بعد صدور القانون

بالبينة و القرائن و جميع طرق اإلثبات وهي حالة 0205فقدان السند الرسمي

من336يجوز اإلثبات بالبينة laquo المنصوص عليها بالمادة القانون المدني التي جاء فيها

فيما كان يجب إثباته بالكتابة إذا فقد الدائن سندهالكتابي لسبب أجنبي خارج عن

إرادته raquo فهذه المادة تجيز اإلثبات بالبنية أو القرائن ألي عقد

يشترط القانون إثباته بالكتابة ولو كان عقدا شكليا ويالحظ أن هذه المادة تنص على حالة

فقدان الدائن لسنده ولكنها في الحقيقة تنطبق على جميع من يريد التمسك بها ممن )

1تتوفر فيه الشروط المنوه عنها ) و يجب على من يريد اإلستفادة من هذه الحالة أن يثبت

مايلي أنه قد أفرغ فعال عقد اإليجار التجاري في محرر رسمي 1

و أن هذا العقد كان مستوفيا لجميع الشروط الموضوعية و الشكلية

أن يثبت واقعة ضياع السند و فقدانه وهي واقعة مادية 2تثبت بجميع طرق اإلثبات

أن يثبت السبب األجنبي بأن يقدم الدليل على أن ضياع 3السند كان لحادث حريق أو

غرق أو حرب أو لسبب راجع على شخص ثالث كسارق أو مغتصب

وحتما فإن إشتراط إفراغ عقد اإليجار في محرر رسمي يخفف على أطرافه عبء

إثباته و يسهل على القاضي التحقق من قيامه و البحثفي أركانه خاصة مدته و بدل

اإليجار بكوش يحي أدلة اإلثبات في القانون المدني الجزائري (1

( و الفقه اإلسالمي المؤسسة الوطنية237للكتاب ص

و نلخص من خالل هذا المبحث إلى أن إثبات عقد اإليجارالتجاري المبرم قبل تعديل

يكون بتقديم محررات رسمية كانت أو عرفية القانون 0205التجاري بموجب القانون

أفرغ فيها العقد أو بتقديم وصوالت الكراء أما العقد الذيأبرم بعد صدور القانون

السالف الذكر فال يمكن إثباته إال بتقديم المحرر الرسميالذي أفرغ فيه العقد مع

مراعاة قواعد اإلثبات كما سبق شرحه هذا عن إثبات عقد اإليجار التجاري و يبقى السؤال كيف

يتم إنهاؤه و متى يحقلألطراف تجديده

الفصل الثاني تجديد عقد اإليجار التجاري و إنهاؤه األصل في العقود أن العقد شريعة المتعاقدين فيتم

تعديله و تجديده و إنهاؤه باإلتفاق فيما بينهم إال أن المشرع خرج عن هذه القاعدة

في اإليجارات التجارية عندما أقر للمستأجر الحق في التمسك بتجديد اإليجار و قيد

سلطة المؤجرة في إنهاء عقد اإليجار حتى و لو كان محدد المدة بعرض التعويض

اإلستحقاق أو إثبات السبب الخطير و المشروع تجاه المستأجر المخلي وفق أحكام

من القانون التجاري177المادة و إثر02رجع المشرع إلى القواعد العامة وألغى 2005

09التعديل المؤرخ في أحكام التعويض اإلستحقاقي و التنبيه باإلخالء و أصبح عقد

اإليجار التجاري كغيره من العقود يخضع لإلدارة الحرة ألطرافه

وقد تم تقسيم هذا الفصل لتوضيح ذلك إلى مبحثين نتعرض في األول إلى أحكام تجديد

عقد اإليجار التجاري و في الثاني إلى إنهاء هذا العقد 5975و ذلك وفقا ألحكام األمر

المعدل له المتضمن القانون التجاري قبل تعديله و 0205القانون

المبحث األول تجديد عقد التجاري يخضع تجديد عقد اإليجار التجاري المبرم قبل التعديل إلى

و174أحكام المواد ما يلبيها من القانون التجاري التي تمنح لمستأجر العقار ما

يسمى بحق اإليجار و هو الحق الذي يخول له التمسك بتجديد العقد رغم حلول أجله

وذلك إذا توفرت فيه فتطبق عليه أحكام المادة الشروط القانونية أما العقد 02

05المبرم بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري التي تخضع تجديده إلرادة 187

األطراف المستقلة و من خالل المطلب األول لهذا المبحث نتناول تجديد عقد

اإليجار التجاري المبرم في قبل تعديله وفي الثاني نتعرض لتجديد العقود المبرمة 59

75بعد التعديل ظل األمر على النحو التالي

المطلب األول الحق في تجديد اإليجار فيقبل تعديله 59 75ظل األمر

يتعلق تجديد اإليجار التجاري بالعقود التي تبرم لمدةمحددة أما غير محددة

المدة فال تطرح بشأنها المسألة ذلك ألنها تظل قائمة ومستمرة إلى حين إعالن أحد

األطراف رغبته في إنهاءها و التجديد قد يكون صريحابالتعبير بين األطراف فيما

بينهم باإليجاب و القبول أو ضمنيا بتواصل اإليجار المنعقدإلى بعد األجل المحدد في

العقدالفرع األول التجديد الصريح العقد اإليجار التجاري

إن التجديد الصريح لعقد اإليجار التجاري قد يتم بتبادلاإليجاب و القبول بين

المؤجر و المستأجر و تحرير عقد إيجار جديد أو باإلتفاقعلى إستمرار العقد بشروطه

السابقة أو بأخرى مختلفة و هذا إعماال للقواعد العامةفي العقود كما قد يتم بممارسة

المستأجر للحق الذي كرسه له المشرع و هو حق التمسكبطلب التجديد الصريح طبقا

و ما يليها من القانون التجاري حماية له172ألحكام المادة من األضرار التي قد تلحق

به نتيجة رفض التجديدأوال شروط التمسك بحق تجديد عقد اإليجار التجاريمنها يتعلق بصاحب الحق و منها ما يتعلق بعقد اإليجارالشروط المتعلقة بصاحب الحق في التمسك بالتجديد

ال يجوز التمسك بحق التجديد إال من laquo أ جاء في المادة من القانون التجاري172

و يستخلص منه أنه raquo طرف المستأجرين أو المحولإليهم أو ذوي الحقوق

يمكن التمسك بتجديد عقد اإليجار التجاري لألشخاص التاليين

المستأجر األصلي الذي تربطه عالقة مباشرة مع المؤجر1048633 مالك العقار

1048633 ذوي الحقوق كالوارث أو الموصي له أو الموهوب له المحول إليه حق اإليجار الذي ينتقل إليه حق اإليجار

1048633 كمشتري القاعدة التجارية من مالكها مستأجر العقار

و يطرح السؤال بشأن مستأجر العين المؤجرة من الباطنو مستأجر القاعدة التجارية

لتسييرها تسييرا حرا بالنسبة للمستأجر من الباطن فيجوز له أن يطلب التجديد

من المستأجر األصلي في حدود الحقوق التي يتمتع بها هذا األخير من مالك العين

المؤجرة وفي ذلك نصت المادة فقرة198يجوز للمستأجر من الباطن ان يطلب تجديد laquo

أولى من القانون التجاري إيجاره من المستأجر األصلي في حدود الحقوق التي يتمتع

بها هذا األخير نفسه منالمالك raquo

كما يجوز له أن يطلب تجديد عقد اإليجار من المالك إذا كانقد رخص صراحة أو

ضمنيا باإليجار من الباطن أو وافق عليه أو إذا لم تكناألماكن محل اإليجار األصلي

تشكل في حالة اإليجار الجزئي من الباطن كال مشاعا مادياأو في نية األطراف فقرة األخيرة من القانون189المشتركة ) المادة

التجاري ( أما إيجار التسيير الحر و المقصود به إيجار القاعدة التجارية

من مالكها مستأجر العقار فقد إستقرت المحكمة العليا بشأنه أنه ال يمكن أن تطبق

عليه أحكام اإليجار التجاري07 فقضت في قرارها المؤرخ في 12مايلي 1999

ال يمكن إعتبار عقد التسيير الحر بمثابة عقد إيجار تجاري

laquo مهما طالت مدة بقاء المسير بالمحل التجاري و ال يستوجب التنبيه باإلخالء إذ

ينتهي في أي وقت بمجرد وبالتالي فإن مستأجر القاعدة التجارية لتسييرها تسييرا (1

حرا ال يملك ( raquo إنذار مكتوب حق التمسك بتحديد اإليجار و قد قضى مجلس قضاء

الشلف في قرار له مؤرخ في بإلزام مستأجر القاعدة التجارية بإخالء العين 20050430

المؤجرة إلنهاء مدة اإليجار و رفض دفع المستأجر ببطالن التنبيه باإلخالء و

جاء في حيثيات هذا حيث أن قاضي الدرجة األولى أصاب في حكمه لما إستند

laquo القرار203على المادة من القانون التجاري و اعتبر المستأنف مستأجر مسير و

أن إنهاء عقد اإليجار ال176 و 173يخضع للشروط النصوص عليها بالمواد raquo (2)

من القانون التجاري بأن يثبت المستأجر أنه يستغل المتجر بنفسه أو بواسطة

أحد تابعة كالوكيل أو مدير الشركة إذا كانت النيابة إتفاقية أو الحارس القضائي أو

الوصي أو القيم أو الوكيل عن الغائب إذا كانت النيابة قانونية و يؤكد حق الحارس

القضائي أو وكيل في من201تجديد إيجار المحل التجاري ما تقضي به المادة )

3القانون التجاري ) الشروط المتعلقة بعقد اإليجار

من169أ أن يرد اإليجار العقارات المذكورة في المادة القانون التجاري

عدد2001 المجلة القضائية 201563ملف رقم 1999 07( قرار في 1 12 209 ص 01 )

2005عن الغرفة التجارية بمجلس قضاء الشلف 05 30( قرار في 2 04 128فهرس رقم )

60جنادي جياللي المرجع السابق ص (3 ) بأن يكون اإليجار من اجل ممارسة نشاط تجاري بذلك

تستبعد اإليجارات التي تتم من اجل ممارسة المهن الحرة أو المدنية أو الحرفية و

في الحالة األخيرة إشترط المشرع أن يكتسب الحرفي صفة التاجر وان يقيد نفسه

قي السجل التجاري كما و4 من القانون التجاري ) 169رد ذلك في المادة )

ج أن تكون مدة اإليجار سنتين فأكثر بعقد مكتوب و بعقدشفهي أربع سنوات متتالية

ودون إنقطاع فعلى المستأجر أن يثبت أنه إستغل المحلحسب ما سبق ذكره و

إال سقط حقه في التمسك بالتجديد و يمكن إلزامه بالخروجبمجرد إنقضاء المدة و

هو ما كرسته المحكمة العليا بموجب قرار07عندما 1999 13صادر بتاريخ

رفضت الطعن المرفوع من المستأجر ضد قرار قضىإستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث وعشرينشهرا معتبرة إياه

1انه اصبح يحتل األماكن دون حق أو سند ) ) ثانيا إجراءات تجديد عقد اإليجار

من القانون التجاري و ما174يتم التجديد طبقا للمادة يلبها بتقديم طلب إلى المؤجر

يتضمن رغبة المستأجر في التجديد أثناء سريان العقدوقبل إنتهاء مدته بستة أشهر على

األقل و ذلك بموجب عقد غير قضائي عن طريق المحضرأو برسالة موصول عليها

مع طلب العلم بالوصول كما يجوز أن يتم التبليغ للمسيرالذي يتوفر فيه الصفة الكافية

إلستالمه وفي حالة تعدد المالكين للعقار المؤجر يكفيتوجيه الطلب ألحدهم ليسرى

عليهم جميعا إال إذا كانت هناك شروط أو إتفاقات أخرىبين األطراف تخالف ذلك و

أوجب المشرع أن يتضمن طلب التجديد تحت طائلة بطالنهمضمون الفقرة األخيرة من

من174يتعين على المؤجر في أجل ثالثة laquo المادة القانون التجاري التي تنص

أشهر من تاريخ تبليغ طلب التجديد أن يحيط الطالب علمابنفسه اإلجراء إذا كان يرفض

التجديد مع إيضاح دوافع هذا الرفض و يعتبر المؤجر إذا لميكشف عن نواياه في هذا

األجل موافقا على مبدأ اإليجار السابق raquo وعلى المؤجر خالل األشهر الثالث التي تلي تاريخ تبليغه أن

يبين موقفه تجاه طلب التجديد و الذي ال يخرج عن أحد الحاالت التالية

الموافقة على التجديد دون قيد أو شرط في هذه الحالة1048633 يجدد العقد بشروطه

9السابقة وبنفس المدة شرط أن ال تتجاوز من القانون175سنوات) المادة

01التجاري فقرة ) على بن غانم الوجيز في القانون التجاري وقانون (4

187األعمال موفم للنشر ص )01 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137ص ) الموافقة على التجديد ولكن بشروط أخرى فإذا وافق

1048633 عليها المستأجر كان األطراف أمام عقد جديد يجب إبرامه وفق الشروط الجديدة و يتم

في هذه الحالة اإلتفاق على مدة اإليجار بكل حرية و يمكن أن تتجاوز تسع سنوات

من القانون175)المادة ( التجاري

رفض المؤجر طلب التجديد و يجب عليه هنا أن يبلغ1048633 المستأجر بالرفض خالل

ثالث اشهر من تاريخ التبليغ و أن يوضح دوافعه في ذلك وأن يذكر فيه مضمون

من القانون التجاري تحت طائلة بطالن التبليغ194المادة من القانون174)المادة

التجاري الفقرتين األخيرتين (و يمكن للمستأجر أن ينازع المؤجر

1048633 عن سبب الرفض أو أن يطلب سداد تعويض اإلخالء أمام القضاء

عدم الرد على طلب التجديد خالل مدة الثالثة اشهر التي1048633 تلي التبليغ و يعتبر سكوته

موافقة ضمنية على تجديد اإليجار السابق بنفس شروطه من القانون174)المادة

( التجاري ثالثا سريان مفعول اإليجار الجديد

من القانون التجاري175يسري اإليجار الجديد طبقا للمادة من يوم تجديده و يقصد به

تاريخ توجيه التنبيه باإلخالء في حالة توجيه من قبل المؤجر أو األجل المألوف الذي

يلي طلب التجديد أما إذا كان المؤجر قد رفض تجديد اإليجار ثم عدل عن رأيه

بعد ذلك ووافق على التجديد و أبلغ المستأجر بموافقته فإن التجديد هنا يسري

إعتبارا من يوم تبليغ المستأجر هذه الموافقة بعقد غير قضائي طبقا للمادة

فقرة أخيرة من القانون175 التجاري

الفرع الثاني التجديد الضمني لعقد اإليجار التجاري إذا إنتهت مدة اإليجار دون أن يخطر أحد األطراف األخر

بإخالء المحل و بقي المستأجر مع ذلك في المكان المؤجر برضا المؤجر أعتبر

هذا بمثابة تجديد ضمني لإليجار وذلك ألن المشرع قيد إنهاء العقد في اإليجارات

التجارية بتوجيه التنبيه باإلخالء سواء تعلق األمر بعقود محددة المدة أو غير محددة

من القانون173)المادة ( التجاري فقرة األولى

و حتى يتجدد العقد ضمنيا يجب أن يكون هناك إيجار سابقمعين المدة و أن تنقضي

هذه المدة دون أن يوجه المؤجر تنبيها باإلخالء في مدة ستةاشهر على األقل قبل

األجل دون أن يقدم المستأجر طلب تجديد ألن التجديد في هذه الحالة يصبح صريحا

و أن يكون العقد كتابي وذلك ألنه في الغالب العقدالشفهي يكون غير محدد المدة إذا

و في laquo يتعذر إثباتها وعلي هذا نص المشرع في المادة من القانون التجاري173

حالة عدم التنبيه باإلخالء يتواصل اإليجار المنعقد كتابةبالتمديد

الضمني إلى ما بعد األجل المحدد في العقد مع مراعاةاألحكام المنصوص عليها في

العقد raquo يجدد عقد اإليجار التجاري ضمنيا وفقا لشروطه السابقة

ولمدة مساوية لمدة اإليجار175الذي حل أجله دون أن تزيد عن تسع سنوات ) المادة

من القانون التجاري ( أما إذا أراد المستأجر التعديل من شروط اإليجار السابقة

الذي تجدد ضمنيا فله أن يوجه طلب إلى المؤجر و ذلك أثناء التجديد و يفهم هذا من خالل

من القانون174نص المادة في حالة عدم التنبيه باإلخالء يتعين على المستأجر الذي

يرغب في laquo التجاري الحصول على تجديد إيجاره أن يتقدم بطلبه أو عند

اإلقتضاء في كل وقت أثناء فهذا الطلب و إن كان يهدف في ظاهره إلى تجديد

اإليجار فالغرض منه raquo تجديده في الحقيقة هو التعديل من شروط العقد ألن العقد يكون

قد تجدد ضمنيا بإنتهاء أجله دون توجيه التنبيه باإلخالء و لكن إن وجه المستأجر هذا

الطلب فإنه يصبح تجديدا صريحا و يمكن اإلتفاق على شروط جديدة بحرية و دون

التقيد بمدة تسع سنوات من القانون التجاري و175المنصوص عليها في المادة تجدر اإلشارة إلى أن التجديد

الضمني لعقد اإليجار يكون بقوة القانون و ال تشترط فيهالموافقة من المؤجر و ذلك

ألن سكوته و عدم إعتراضه على إستمرار المستأجر فيالبقاء في العين المؤجرة يفسر

بأنه قبول و بذلك يستفيد المستأجر من مدة إيجار تعادلمدة اإليجار السابق على أن ال

يتجاوز تسع سنوات و ال يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجارالمحدد ضمنيا بتوجيه تنبيه

باإلخالء إال إذا وافق المستأجر على اإلخالء قبل إنتهاء مدةالعقد المحدد و مع ذلك

إعتبرت المحكمة العليا أن عقد اإليجار إذا تجدد ضمنيا فإنهيجدد لمدة غير محددة و

يمكن للمؤجر أن يضع له حدا في أي وقت يتوجيه التنبيهباإلخالء فقضت في قرارها

12 المؤرخ في 11مايلي 1994 عند نهاية فترة اإليجار دون توجيه تنبيه باإلخالء يتجدد عقد

laquo اإليجار ضمنيا على أجل غير محدد وعليه فالمؤجر غير ملزم بأي مدة و يمكن أن

يوجه للمستأجر تنبيهاباإلخالء متى أراد raquo (1)

86حمدي باشا القضاء التجاري دار هومة ص (1 ) و كذلك الغرفة التجارية بمجلس قضاء الشلف أقرت بصحة

التنبيه باإلخالء الذي

وجهه المؤجرين إلى المستأجر خالل فترة التجديد الضمني9لعقد إيجار أبرم لمدة

سنوات و إنتهت مدته دون توجيه تنبيه باإلخالء فتجددضمنيا و إعتبرت الغرفة انه

ال يوجد مايثبت ان المؤجرين قد وافقوا على التجديدالضمني و قد جاء في حيثيات

مايلي 35 فهرس رقم 2005حيث أن دفع المستأنف laquo 26 قرارها المؤرخ في 02

كون أن العقد اإليجار تجدد ضمنيا مردود عليه كونه اليوجد ما يثبت أن عقد اإليجار

تجدد ضمنيا بموافقة المستأنف عليهم حيث أن قاضي الدرجة األولى لما قضى بالمصادقة على

التنبيه و تعيين خبير أصاب في حكمه كون أن المستأنف عليهم وجهوا للمستأنف

تنبيها ضمن األجل القانوني و طبقاللقانون و بالتالي يتعين تأبيد الحكم المستأنف raquo (2)

المطلب الثاني تجديد عقد اإليجار التجاري المبرم بعدصدور القانون

02 05 مكرر من القانون التجاري في187جاء في المادة laquo

فقرتها الثانية مما يلي يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجل

المحدد في العقد دون حاجة إلى التنبيه باإلخالء و دون الحق في الحصول على تعويض

اإلستحقاق المنصوص عليه فيهذا القانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

و يفهم من نص هذه المادة بمفهوم المخالفة أنه ليسللمستأجر أن يتمسك بحق التجديد

و إذا رغب في اإلستمرار في إيجار العقار فالبد أن يكون ذلك باإلتفاق مع المؤجر

و يعتبر العقد في جميع الحاالت عقد جديد حتى ولو تمإبرامه بنفس شروط العقد

السابق يخضع عقد اإليجار التجاري للقواعد العامة في 02

05فالتعديل الذي جاء به القانون التعاقد القائمة على إستغالل اإلدارة و حرية التعاقد و تم

تخليص المؤجر من القيود التي كانت مفروضة عليه و التي كانت تجعل المستأجر مالك

القاعدة التجارية في مركز يبدو انه أقوى من مركزه بصفته مالكا للعقار

و تتضمن المادة السلفة الذكر إلغاء ضمني ألحكام المادة من القانون التجاري و172

من ثم إلغاء لحق اإليجار و بالتالي مهما طالت مدةإستغالل المستأجر لنشاط تجاري

في العقار المؤجر فإنه يلزم بمغادرة األمكنة متى حلأجل عقد اإليجار إال إذا وافق المؤجر على إبرام عقد جديد

فهرس2005الغرفة التجارية مجلس قضاء الشلف 0526( قرار في 2 02 35رقم )

و لكن هذا اإللغاء الضمني ليس مطلق إذ أن العقود التيأبرمت قبل هذا التعديل تخضع

و ما يليها من القانون التجاري و172في تجديدها للمواد هو ما نصت عليه المادة

التي أضيفت إلى القانون التجاري بموجب01مكرر 187 من القانون03المادة 0205

يبقى تجديد عقود اإليجار المبرمة قبل النشر المذكور فيlaquo مكرر أعاله187المادة

خاضعا للتشريع الساري المفعول بتاريخ إبرام عقد raquo اإليجار

ويالحظ أن المشرع أبقى على حق تجديد اإليجار بالنسبةللعقود الجارية المبرمة قبل

التعديل رغم أن هذا الحق هو من المراكز القانونية التيفرضت على المتعاقدين

بموجب القانون و ليس من المراكز العقدية ألنه ال يقوم على إتفاق األطراف

و لذلك كان من المفروض أن يخضع لقاعدة األثر الفوريللقانون إعماال للمبادئ

القانونية و سريان القانون من حيث الزمان و بالتالي كانيجب أن يمس التعديل عقود

02و يترك المجال للحرية التامة في التعاقد و يتم 2005 09اإليجار المبرمة قبل

ولكن يبدو أن المشرع من خاللتوحيد األوضاع القانونية من01 مكرر 187المادة

القانون التجاري أراد المحافظة على إستقرار النشاطالتجاري و عدم مفاجئة أصحاب

و التي من الممكن أنالقواعد التجارية بإحكام التعديل تلحق بهم و بالوضع اإلقتصادي

05بأثر فوري أضرار كبيرة لو تم تطبيق القانون 02 و يطرح السؤال في هذا الصدد بشأن العقود التي تجدد

صراحة بإيجاب وقبول جديدين هل تعتبر عقود إيجار من المؤجر و المستأجر في 02

05تاريخ الحق لنشر القانون جديدة و تخضع بذلك ألحكام التعديل أم أنها تبقى خاضعة

و ما يليها172ألحكام المواد 75من األمر 59

الواقع انه في غياب إجتهادات و أحكام قضائية في هذاالصدد بالنظر لحداثة القانون

فاألرجح انه ال يوجد ما يبرر إبقاء هذه العقود خاضعة 0205للقانون السابق فهو

عقد جديد بإيجاب من المؤجر و موافقة من المستأجر دونتمسكه بالحق في التجديد

من القانون التجاري و هذا172الذي تنص عليه المادة يجعله يخضع ألحكام التعديل

و نفس الشيء بالنسبة لعقود اإليجار التي يوجه فيها تنبيهباإلخالء باعتبار أن هذا

األخير هو تصرف إرادي يرتب أثاره دون حاجة إلى موافقةالطرف األخر و هو

المستأجر فإذا إستوفى التنبيه شروطه القانونيةو تمإتباع اإلجراءات القضائية كما

يتطلبها القانون ترتب عن ذلك إنتهاء عقد اإليجار فإذاعدل المؤجر عن نيته في

رفض التجديد تحتم على الطرفان إبرام عقد جديد فإذا كانهذا العدول الحق لتاريخ

فإن العقد الذي يبرم بين الطرفين يخضع ألحكام 0205التعديل نشر القانون

مكرر من187الحالة األخرى التي يمكن إخضاعها للمادة القانون التجاري تتعلق بحق

األولوية الذي يكتسبه المستأجر في حالة إخالءه للعينالمؤجرة لوجود هدم كامل

بالعمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها لإلستغالل أو إلستحالةشغلها دون خطر نظرا

من177لحالتها إذا أقر له المشرع من خالل المادة القانون التجاري في فقرتها

األخيرة بحق األولوية في إستئجار العمارة المعاد بناؤها قبل تعديله و بناء على ذلك إذا كان عقد اإليجار األصلي 59

75أبرم في ظل القانون و كان اإلخالء بسبب حالة المبني وتم إعادة بناء هذا األخير

و ترميمه بعد نشر فإن المستأجر الذي يريد التمسك بحق األولوية يلزم 02

05باإلبرام عقد جديد القانون وفق ألحكام التعديل

و يستخلص من هذا المبحث بموجب أن مستأجر العقار بموجب عقد إيجار تجاري 59

75أبرم قبل تعديل األمر يتمتع إذا توافرت فيه الشروط القانونية و اصبح مالك 02

05للقاعدة القانون التجارية يتمتع بحق اإليجار و يمكن له المطالبة بتجديد

عقد اإليجار عند حلول أجاله في حين أن المستأجر للعين بعد هذا التعديل يلزم

بإخالء األمكنة متى حل اجل العقد ما لم يوافق المؤجر على إبرام عقد جديد

قبل تعديله و فكيف يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجار 5975الذي ابرم في ظل األمر

كيف يمكن للمستأجر أن يستمر في إستغالل نشاطهالتجاري في نفس العين التي اجرها

الذي عدل القانون التجاري بموجب عقد ابرم بعد 0205صدور القانون

المبحث الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري أصبح إنهاء عقود اإليجارات التجارية يخضع للقواعد إثر 02

05صدور القانون العامة في التعاقد القائمة على حرية اإلتفاق و إستقالل

اإلرادة فينتهي العقد على ذلك بمجرد حلول األجل المحدد في العقد و بهذا يكون المشرع

قد حرر إرادة المؤجر التي كانت قبل التعديل مقيدة بتوجيه تنبيه باإلخالء عند

الرغبة في وضع حد للعقد محدد المدة كان أو غير محدد و بعرض التعويض اإلستحقاقي

الذي قد تفوق قيمته قيمة العقار المؤجر أو بإثبات السبب الخطير و المشروع تجاه

المستأجر المخلي المحل و لدراسة أحكام إنهاء عقد اإليجار التجاري تم تقسيم هذا

المبحث إلى مطلبين يتعلق قبل تعديله والثاني بالعقد المبرم بعد التعديل األول 59

75بالعقد المبرم في ظل األمر الذي أدخل على القانون التجاري

المطلب األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم فيظل األمر

قبل تعديله 5975 إذا كان المالك المؤجر ال يرغب في تجديد اإليجار للمستأجر

الذي نشأ له الحق في اإليجار ألزمه القانون أن يوجه للمستأجر تنبيها بإخالء

العين المؤجرة مع ذكر األسباب التي جعلته يطلب إخالء العين فإذا كانت له

أسباب شرعية قبل المستأجر فله الحق في اإلسترجاع دون تعويض حسب الحاالت التي

يخولها له القانون و إال فإنه يلزم بدفع تعويض اإلستحقاق

الفرع األول رفض تجديد عقد اإليجار التجاري مقابلتعويض إستحقاق

قبل تعديله الحق في طلب أعطى المشرع للمستأجر 5975من خالل األمر

تجديد العقد بتوافر الشروط القانونية و منح المؤجر بلقابل الحق في رفض التجديد

وموازنة منه بين الحقين و حماية لما يسمى بالملكيةالتجارية فرض التعويض

اإلستحقاقي و ضبطه من خالل تجديد الحاالت التييستحق فيها و اإلجراءات الواجب

إتباعها للحصول عليها1أوال حاالت تطبيق التعويض اإلستحقاق ) )

و تتمثل في أ رفض تجديد اإليجار دون سبب شرعي فالرفض غير

المسبب يؤدي إلى إلزام المؤجر بسداد تعويض اإلستحقاق ويقع عليه عبء إثبات

الرفض و ذلك ما تفرضه من القانون التجاري من ذكر أسباب177عليه المادة

خطيرة و مشروعة بممارسة حق اإلستراد في حاالت أخرى

من القانون التجاري و178الحالة التي جاءت بها المادة 1048633 هي الحالة التي تخول

المؤجر المالك إسترجاع محله بسبب حالة البناء أو إعادةبناء العمارات التي يوجد

بها المحل بإستثناء عندما يعرض عليه محل أخر و إال ألزمبسداد تعويض عن ذلك

حالة اإلسترجاع لزيادة إرتفاع العمارة المنصوص عليها في1048633 من القانون181المادة

التجاري و في هذه الحالة يدفع له تعويض إستحقاقجزافي ال يتجاوز ثالث

سنوات إيجار من القانون التجاري و182الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 هذه تخص حالة اإلسترجاع الجزئي لألمكنة المخصصة أصال للمسكن و التي

تعتبر في الوقت ذاته تابعة للمحل التجاري وذلك ليسكن فيها شخصيا أو أحد

األزواج بشرط أن ال يتوفر على سكن أخر أو ألفراد عائلته الذين يعيشون معه أو

المقيمين عنده و الشرط الثاني إذا كان اإلسترجاع الجزئي ال يخل إخالال خطيرا

بإستغالل المحل و الثالث أن ال تكون المحالت التجارية و المحالت المعدة

للسكن تشكل وحدة غير مشاعة في حالة عدم توفر هذه الشروط يلزم بالتعويض و

كذلك في عدم شغله سنوات من6 اشهر و في مدة أقصاها 6لألمكنة في اجل خروج المستأجر

من القانون التجاري و184الحالة النصوص عليها بالمادة 1048633 هي المتعلقة باإلسترجاع

من المؤجر الذي هو في نفس الوقت البائع للمحل التجاري

45أسعد زهية تعويض اإلستحقاق نشرة القضاة عدد (1 12ص )

من القانون التجاري 185الحالة المنصوص عليها بالمادة 1048633 وهي حالة رفض تجديد

اإليجار الواقع من الدولة أو المجموعات المحلية و ذلك

بسبب المنفعة العامة من القانون التجاري 186الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 وهي حالة ما إذا تحايل المؤجر على القانون وقت اإلسترجاع و عدم إحترامه

اإللتزامات التي يفرضها عليه القانون بعد اإلسترجاع

ثانيا إجراءات إنهاء عقد اإليجار التجاري مقابل تعويضاإلستحقاق

أ توجيه التنبيه باإلخالء يجب على المؤجر الذي يرفض تجديد اإليجار أن يوجه تنبيها

باإلخالء إلى المستأجر مالك القاعدة التجارية فإذا لم تتوافر في هذه األخيرة

الشروط المنصوص عليها بالمادة من القانون التجاري فال يلزم المؤجر بذلك أي إذا لم 172

يكتسب المستأجر حق اإليجار طبقا للشروط التي سبق شرحها في تجديد عقد

اإليجار التجاري و قد قضت المحكمة العليا في07عندما رفضت الطعن المرفوع 1999

13قراراها الصادر في من المستأجر ضد قرار رفض إستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث و عشرين شهرا معتبرة إياه أصبح

يحتل األماكن دون حق أو1سند ) )

و توجيه التنبيه باإلخالء واجب في جميع الحاالت سواء كنابصدد عقد إيجار محدد

المدة أو عقد غير محدد المدة وإن كان ذلك ال يطرحإشكاال بالنسبة لهذا األخير فإنه

فيما يخص العقود محددة المدة اختلفت مواقف الجهاتالقضائية فرأى البعض منها

انه ينتهي بإنتهاء المدة المتفق عليها اعتمادا على المادتين من القانون107 و 106

المدني في حين أخذت جهات أخرى موقفا مخالفا و173قررت أن أحكام المادة

المتعلقة بوجوب توجيه التنبيه باإلخالء تطبق على جميععقود اإليجار التجارية إذا أن

هذه المادة ال تفرق بين اإليجار المحدد أو غير محدد المدة ) (2

و هو ما استقر عليه االجتهاد القضائي و كرسته المحكمةالعليا في قراراتها و نذكر منها12 الذي جاء فيه 1998و يستفاد من القرار laquo

08القرار الصادر في الطعون فيه أن قضاة المجلس لما قضوا بالمصادقة على

الحكم القاضي بطرد المستأجرة من المحل التنازع عليه دون توجيه تنبيه باإلخالء فإنهم

من173خرقوا أحكام المادة ص01 عدد 2000 مجلة قضائية 128477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137 )( حسان بوعروج تعليق على2 12مجلة قضائية 1998

08 الصادر في 177670قرار رقم )20 ص 02عدد 1999

القانون التجاري التي تشترط إلنهاء عقد إيجار تجاريتوجيه تنبيه بإخالء سواء كان

العقد محدد أو غير محدد المدة raquo(3) و يجب أن يتضمن التنبيه باإلخالء البيانات التالية

ذكر موجه التنبيه و صفته و مقر إقامته و هويته 1 ذكر األسباب التي جعلت المؤجر يطلب إخالء العين 2

المؤجرة ذكر العين المؤجرة و تحديدها و سند الملكية و إسم 3

المستأجر و هويته و أن يوجه إلى مكان ممارسة نشاطه التجاري

من القانون التجاري و إال كان194ذكر مضمون المادة 4 التنبيه باإلخالء باطال

اشهر مع تحديد بدايته و نهايته6تحديد أجل 5

و بشأن تسبب التنبيه باإلخالء تميز موقف المحكمة العليا( يعتبر األول1باتجاهين )

أن مجرد عرض التعويض اإلستحقاقي من طرف المؤجرتسبيب كاف فقضت

المحكمة العليا في199603إن مجرد عرض التعويض laquo 26قرارها المؤرخ في

من قبل المؤجرين يشكل سببا كافيا لطلب التنبيه باإلخالء من القانون176طبقا للمادة

التجاري و بالتالي فإن النعي على القرار بعدم التسبب raquo(2)في غير محله

أما اإلتجاه الثاني فقد ذهب في تسبيب التنبيه باإلخالء علىأن عرض التعويض

اإلستحقاقي هو نتيجة له و ليس سببا كافيا لكي يستجيب173لمقتضيات أحكام المادة

من القانون التجاري و األرجح هو ما ذهب إليه الرأي األول ذلك أن تقييد إرادة

المؤجر في إسترجاع العقار هو إستثناء من حرية التصرف في الملكية وبذلك ال

يجب التوسع فيه ال laquo و بالنسبة لوقت توجيه التنبيه باإلخالء فقد نصت المادة

من القانون التجاري173 ينتهي إيجار المحالت الخاصة بهذه األحكام إال بأثر تنبيه

بإخالء حسبما جرت عليه6و يفهم من هذا النص انه إذا raquo العادة المحلية و في مدة

أشهر قبل األجل على األقل اشهر من6كان العقد محدد المدة فيجب توجيه التنبيه قبل

حلول تاريخ إنتهاء مدة اإليجار إما إذا كان العقد غير محدد المدة فيجب منح

اشهر لإلخالء6المستأجر مدة من تاريخ توجيه التنبيه

ص02 عدد 1999 مجلة قضائية 177670ملف رقم 1998 08( قرار 3 12 23 )

محمود قباص التنبيه بإخالء و اإليجارات التجارية مجلة (1 256 ص 01 عدد 1993قضائية )

المجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 2 03التجارية و )

96 عدد خاص ص 1999البحرية يتم إجراء التنبيه باإلخالء عن طريق المحضر القضائي أو

بالتسليم الشخصي إلى المستأجر أو يرسل برسالة موصى عليها أو بأي وسيلة

أخرى و تجدر اإلشارة إلى أنه إذا تعدد المستأجرين للعين المؤجرة فيجب توجيه تنبيه

باإلخالء لكل واحد منهم على حدى وذلك تحت طائلة البطالن و هو ما قضت به المحكمة

العليا في قرارها المؤرخ الثابت من أو راق الطعن أن قضاة المجلس لما 1999

09 في 11إعتبروا بقية الورثة في النزاع غير وارثين في اإليجار و ال يستحقون أي تعويض

وال ضرورة بالتالي لتوجيه التنبيه بإخالء لكامل الورثة فإنهم أخطئوا في

من510تطبيق القانون ألن المادة القانون المدني تعتبر اإليجار من الحقوق التي تورث و كل

وارث له في اإليجار حق ثابت و خاص

إن التنبيه باإلخالء ال يكون صحيحا و منتجا لكل أثارهالقانونية إال إذا وجه إلى كامل

الورثة و ليس للمسير بوكالة فقط الذي ال يعتبر وكيال raquo (1)عن بقية الورثة

أما إذا تعدد المؤجرين بأن كان العقار ملك في الشيوع لعدةأشخاص فيحق لكل شريك

منهم أن يوجه دون الشركاء اآلخرين تنبيها باإلخالء718للمستأجر عمال بأحكام المادة

لكل شريك في الشيوع الحق في أن يتخذ من الوسائل laquoمن القانون المدني التي تنص

من تطبيقات هذا raquo ما يلزم لحفظ الشيء و لو كان ذلكبغير موافقة باقي الشركاء

المبدأ قرار03المنشور في المجلة القضائية 2001 20المحكمة العليا المؤرخ في

ص02 عدد 2002حفاظا على المال المشاع يحق ألحد laquo و الذي جاء فيه319

الشركاء إتخاذ كافة اإلجراءات الالزمة و لو كان ذلك دونموافقة باقي الشركاء فإن

القضاء بصحة التنبيه بإخالء الموجه من المؤجرة المالكةأغلبية الحصص لحماية المحل

التجاري من االنهيار دون موافقة باقي الشركاء هو raquo تطبيق سليم للقانون

و إثبات حصول التنبيه باإلخالء يكون على من يدعي بهبكافة طرق اإلثبات بما فيها

البينة و القرائن و شهادة الشهود مهما كانت قيمة األجرة )( وعدم توجيه التنبيه أو عدم2

توافر شروطه يؤدي إلى عدم قبول الدعوى شكالبموقف المستأجر من عرض التعويض اإلستحقاقي

إذا وافق المستأجر على مبدأ اإلخالء وحصل إتفاق حولقيمة التعويض اإلستحقاقي فإن

األمر ينتهي عند هذا الحد و إذا وافق المستأجر على مبدأاإلخالء وقام الخالف على

مقدار التعويض اإلستحقاقي جاز للطرف الذي يهمهالتعجيل أن يرفع دعواه أمام رئيس

المحكمة الناظرة في القضايا اإلستعجالية ليأمر بإجراءاتالخبرة الالزمة و ذلك بعد

إنتهاء أجل ثالثة اشهر من تاريخ توجيه التنبيه و أن يرفعبالتوازي دعوى قضائية في

ص02 العدد 2001 مجلة القضائية 207219ملف رقم 199909( قرار في 1 11 231 )

83جنادي جياللي المرجع السابق ص (2 ) الموضوع أمام الجهة القضائية المختصة و هي محكمة

موقع العقار و قد قضت المحكمة في199005من المقرر قانونا أن اللجوء إلى laquo

06قرار صادر في القاضي اإلستعجالي إلجراء خبرة لتقدير التعويض عن إخالء

يستلزم و جود دعوى فيالموضوع مرفوعة مسبقا raquo(3)

وعند إنجاز تقرير الخبرة نتيجة الدعوى اإلستعجالية الذييجب إيداعه في ظرف

شهرين لدى أمانة الضبط و يلحق بملف الدعوى المرفوعةأمام المحكمة المختصة التي

من194تفصل في الموضوع بعد إيداع التقرير ) المادة القانون التجاري (

أما إذا رفض المستأجر اإلخالء أصال فعليه أن ينازع فيصحة التنبيه باإلخالء

بعرض النزاع بعد ثالثة أشهر من التبليغ على قاضيالموضوع الذي يفصل أو ال في

صحة التنبيه باإلخالء ثم يتم تقدير التعويض اإلستحقاقيالذي يكون عادة باالستعانة

بخبير و يراعي في تقدير التعويض اإلستحقاقي القيمةالتجارية للمحل التجاري التي

تحدد وفق لغرض المهنة مصاريف النقل و إعادة الترتيب وحقوق التحويل الواجب

تسديدها لمحل تجاري من نفس القيمة و عن تاريخ تقدير التعويض اإلستحقاقي ذهبت المحكمة

العليا إلى أن العبرة بتاريخ توجيه التنبيه باإلخالء و ذلك في05الذي جاء فيه 1999

08قرارها المؤرخ في من المقرر قانونا أنه يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار

laquo غير أنه يسدد للتاجر المخلي التعويض اإلستحقاقي الذي يجب أن يكون مساويا

للضرر المسبب نتيجة عدم التجديد و لما ثبت في قضية الحال أن قضاة المجلس لما

قدروا الضرر الناتج عن رفض تجديد اإليجار إبتداء من تاريخ اإلعالن عن رغبة

المؤجر في إنهاء اإليجار و ليس من تاريخ الخروج الفعلي ألن الخروج يقع بعد صدور

الحكم القاضي باإلخالء و األحكام تفصل في الوقائع القائمة و ليست raquo (1)

المستقبلية فإنهم طبقوا صحيح القانون ج دفع التعويض اإلستحقاقي و إخالء األمكنة

يبقى المستأجر بعد توجيه التنبيه باإلخالء شاغال لألمكنةإلى حين تقاضيه الفعلي لقيمة

التعويض و يعتبر في هذه الحالة شاغل بحق و من دونسند فهو يحق ألن القانون

يسمح له بالبقاء إلى حين قبض التعويض اإلستحقاقي من القانون التجاري (187)المادة

و هو بغير سند ألن توجيه التنبيه باإلخالء يضع حدا لعقداإليجار و يدفع للمستأجر تعويضا عن شغل األمكنة

01 عدد 1991 المجدلة القضائية 67008ملف رقم 1990 06( قرار في 3 05 65ص )

العدد2000 المجلة القضائية لسنة 189311ملف 1999 08( قرار في 1 05 121 ص 01 )

عند دفع التعويض اإلستحقاقي يلزم المستأجر بمغادرةاألماكن حتى عن طريق القوة

العمومية على أن يدفع للمؤجر تعويضا عن التأخر إذاتماطل في الخروج منه )المادة

( من القانون التجاري 187 و في حالة اإلخالء تسلم األماكن للمؤجر في أول يوم من

األجل المألوف و التالي يوم إعتبارا من تاريخ تسديد التعويض15إلنقضاء مهلة

للمستأجر نفسه أو للحارس القضائي إذا وجد و يدفع الحارس القضائي التعويض

للمستأجر مقابل إيصال منه فقط

إن لم تقع معارضة من الدائنين أو التوقيع حجز من أحدهم تحت يده

و إذا تراجع عن إرادته في طرد المستأجر إما بسبب عجزهعن تسديد التعويض

اإلستحقاقي المحكوم به لفائدة المستأجر المخلى أو أليسبب أخر يحق له أن يتملص

من القانون197من تسديد هذا التعويض ) المادة التجاري ( مع مراعاة الشروط التالية

وجود المستأجر في العين المؤجرة ولم يتم استئجار عين1048633 أخرى من طرف

المستأجر يوم إبتداء من اليوم15أن يمارس حق التملص في اجل

1048633 الذي يصبح فيه الحكم أو القرار القاضي بالتعويض اإلستحقاقي نهائيا

أن يوافق الطرفان على التجديد حسب شروط يتفقان1048633 عليها وفي حالة عدم اإلتفاق

195يحدد القاضي اإلستعجالي هذه الشروط وفقا للمادة من القانون التجاري

و ال بد هنا من إبرام عقد جديد بعد ممارسة حق التملص ألن1048633 العقد األول قد انتهى بتوجيه التنبيه باإلخالء

الفرع الثاني رفض تجديد عقد اإليجار التجاري دونتعويض إستحقاقي

إن إستفادة المستأجر صاحب القاعدة التجارية من التعويضاإلستحقاقي في حالة

رفض المؤجر تجديد عقد اإليجار مقرونة بعدم إرتكابه أيخطأ من األخطاء المنصوص

من القانون التجاري وعلى ذلك177عليها في المادة يمكن للمؤجر أن يتخلص من

تعويض اإلخالء إذا أثبت سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر المخلى المحل

أوال حاالت رفض تجديد اإليجار دون تعويض إستحقاقي

من القانون التجاري و تتمثل في177نصت عليها المادة إثبات المؤجر سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر 1

القاعدة أنه يحق للمؤجر أن يطالب من المستأجر الذي قامبأعمال خطيرة و غير

مشروعة أن يتخلى عن األمكنة دون تعويض إستحقاقي ويالحظ أن المشرع لم يحدد

األسباب الخطيرة وغير المشروعة التي يؤسس عليهاالتنبيه باإلخالء و لكن يمكن

إحصاء بعضها من خالل أحكام القانون التجاري و اإلجتهادالقضائي فنذكر على

سبيل المثال إرتكاب المستأجر خطأ يوجب مسئوليته الجزائية إصرارا

1048633 بالمؤجر أو أحد أفراد عائلته

1048633 تغيير النشاط التجاري دون ترخيص من المؤجر إحداث أعمال ضارة بالعين المؤجرة أو هدم جزء منها أو

1048633 التغيير في واجهة المحل التوقف عن إستغالل المحل التجاري دون سبب جدي أو

1048633 مشروع اإليجار من الباطن أو التنازل عن اإليجار دون ترخيص

1048633 من القانون188)المادة ( التجاري

ممارسة نشاط غير مشروع في المحل موازاة مع النشاط1048633 األصلي كبيع مواد ممنوعة

كالمخدرات أو أسلحة حربية أو ممارسة الدعارة في المحل

عدم دفع بدل اإليجار أو التأخير في الدفع وهناك من يرى1048633 باعتبار عقد اإليجار من

العقود المتبادلة فإن عدم دفع بدل اإليجار يفقد اإليجار معناه و يترتب عليه الفسخ

6و ال يمكن بذلك إفادة المستأجر من التنبيه باإلخالء و اجل أشهر و لكن اجتهاد

المحكمة العليا استقر على اعتبار هذه الحاالت من بينحاالت رفض التجديد و من

ثم البد فيها من إتباع اإلجراءات القانونية سيما المنوه177 و 173عنها بالمواد

من القانون التجاري و بشأن فسخ العقد افيجار التجاريفقد إعتبر البعض أنه

من119يخضع للقواعد العامة المكرسة بأحكام المادة القانون المدني و بإعتبار أن

اسباب الفسخ هي نفسها هي نفسها األسباب المشروعة والخطيرة و المبررة

لممارسة حق اإلسترجاع دون أي تعويض من جانب المؤجرتطبيقا لألحكام المادة

من القانون التجاري مما يترتب عنه أنه عند نهاية عقد 177اإليجار فإن للمؤجر

الذي ينسب للمستأجر مخالفة ناشئة عن عدم تنفيذ التزامأو أكثر من االلتزامات

التعاقدية ينشئ له عند نهاية عقد اإليجار الخيار بين فسخالعقد أو ممارسة حق

1االسترجاع ألسباب خطيرة ومشروعة ) ) و الواقع أنه ال بد من التفرقة بين دعوى الفسخ و بين

رفض تجديد اإليجار وفقا من القانون التجاري فدعوى الفسخ177ألحكام المادة

تهدف إلى إنهاء العالقة التعاقدية خالل سريان مدة عقد اإليجار أي قبل إنتهاء أجله

بينما رفض التجديد و المطالبة بإسترجاع المحل المؤجر ال يمكن ممارسته إال عند

نهاية عقد اإليجار و أن هدفه هو منع المستأجر من الحصول على تجديد لإليجار حزيط محمد حق اإلسترجاع في اإليجارات التجارية (1

84 دار هومة ص 2005 ) و يجب تمييز هذه الحالة عن الفسخ بقوة القانون

من191المنصوص عليها بالمادة

كل إشتراط مدرج في اإليجار ينص على الفسخ بقوةالقانون laquo القانون التجاري

في حالة عدم دفع بدل اإليجار في اإلستحقاق المتفقعليها ال ينتج أثره إال بعد

مرور شهر واحد من اإلخطار بالدفع الذي يبقى دون raquo نتيجة

فإذا وجد إتفاق صريح بين األطراف على فسخ بقوةالقانون فيكون للمؤجر أن يوجه

إنذار للمستأجر للدفع فإذا لم يقم بذلك خالل شهر منتاريخ تبليغه فسخ العقد بقوة

القانونحالة المبنى 2

و هي الحالة المنصوص عليها بالفقرة الثالثة من المادة من القانون التجاري177

يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار دون أن يلزم بسدادlaquo أي تعويض إذا أثبت

وجود هدم كامل العمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها للسكنالمعترف به من السلطة

اإلدارية أو إذا أثبت أنه يستحيل شغل العمارة دون خطر raquoنظرا لحالتها

فهذه المادة تستوجب على المؤجر الذي يريد اإلخالء دونتعويض استحقاقي أن يثبت

بموجب قرار إداري أن العقار الذي يملكه المتواجد به العينالمؤجرة صار غير قابل

لالستغالل أو الشغل ألنه يشكل خطرا أو أن العقار قابلللهدم الكامل أو جزء منه لعدم

صالحيته ففي هذه الحالة يعفى المؤجر من تسديد التعويضاإلستحقاقي عند رفضه

تجديد اإليجار أما المستأجر المخلى فله حق األولوية فيحالة إعادة بناء العمارة التي تم

هدمها و يشترط منه أن يبلغ المؤجر برغبته فياإلستفادة من المحل في العمارة التي

أعيد بناؤها وذلك خالل ثالثة أشهر التالية إلخالئه األمكنةالتي كان يشغلها و إال سقط

حقه و يعتبر هذا نوع من الحماية للمستأجر الذي أخلىاألمكنة دون تعويض

إستحقاقيثانيا إجراءات رفض التجديد دون تعويض اإلستحقاق

حتى يستفيد المؤجر من إنهاء عقد اإليجار التجاري دوندفع التعويض اإلستحقاقي ال بد

له إتباع اإلجراءات القانونية إجراءات رفض التجديد لقيام المستأجر بأعمال خطيرة 1 إذا برهن المؤجر عن سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر

كارتكاب خطأ جزائي في حق المؤجر أو ممارسة نشاط غير مشروع في المحل أو

هدم جزء من المحل فيقوم مباشرة بتوجيه التنبيه باإلخالء ويرفع دعوى رفض التجديد

يلتمس فيها إلزام المستأجر بإخالء المحل دون تعويض بسبب خطير و مشروع

دون حاجة إلثبات ذلك بمحضر معاينة و ال إعذار مسبق إذ يكفي تقديم الحكم

الجزائي أو المدني الذي يثبت قيام المستأجر بالفعل الذي دفع المؤجر لمطالبته )

1باإلخالء) و إذا كان اإلخالء إلخالل المستأجر بالتزاماته التعاقدية

فيتم إتباع اإلجراءات التي من القانون التجاري02 فقرة 177جاءت بها المادة

على المؤجر أوال أن يقوم بتحرير محضر معاينة إلثبات حالة1048633 المخالفة و قيامها ثم

يوجه إنذارا للمستأجر للكف عن ارتكابها و العدول عنها وأوجب المشرع أن

يكون اإلنذار بموجب عقد غير قضائي مع بيان السببالمستند إليه وذكر مضمون من القانون التجاري وكل177الفقرة الثانية من المادة

ذلك تحت طائلة البطالن ويتم إمهال المستأجر مدة شهر من تاريخ تبليغه للعدول

عن المخالفة معاينة استمرار قيام المخالفة عند انقضاء مهلة شهر كاملة

1048633 من يوم تبليغه باإلنذار و إستمرار المستأجر يإقتراف المخالفة يجب على المؤجر أن

يقوم بإثبات ذلك بمعاينة المخالفة عن طريق المحضر القضائي الذي يحرر محضر

معاينة الستمرار المستأجر في إرتكاب المخالفة رغم إنذاره

توجيه التنبيه بإخالء دون تعويض على المؤجر بعد استكمال1048633 اإلجراءات السابقة أن

يوجه للمستأجر تنبيها باإلخالء وان يذكر سببه من بينالحاالت السالفة الذكر و

هنا ال بد أن ال تكون األسباب متناقضة بذكر أحد حاالت من القانون177المادة

التجاري و عرض تعويض إستحقاقي وقد قضت المحكمةالعليا في قرارها الصادر

من المقرر قانونا أنه يجب أن يتم تنبيه باإلخالء بعقد laquo26 في 03 1996

غير قضائي وأن تبين فيه األسباب التي أدت إلى توجيههمع إعادة ذكر مضمون

و إال أعتبر باطال و لما أسس المطعون ضدهم194المادة التنبيه باإلخالء على

سببين اثنين أولهما غلق المحل التجاري خرقا لألحكام من القانون177المادة

التجاري و ثانيهما عرض تعويض إستحقاقي وفقا من176لألحكام المادة

القانون التجاري فإن هذين السببين متناقضين و ال يمكناالعتماد عليهما معا لطلب

إخالء القاعدة التجارية raquo (1) مباشرة الدعوى القضائية لرفض تجديد عقد اإليجار دون

1048633 تعويض إذا رفض المستأجر إخالء المحل بعد توجيه التنبيه باإلخالء يجوز

للمؤجر رفع الدعوى القضائية بعد إنتهاء مهلة ثالثة أشهر من تاريخ تبليغ التنبيه

باإلخالء يلتمس فيها129جنادي جياللي المرجع السابق ص (1 )

مجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 1 03التجارية و البحرية )

26 ص 1999عدد خاص الحكم بصحة التنبيه باإلخالء و بإلزام المستأجر بإخالء

المحل التجاري دونتعويض

إجراءات رفض تجديد اإليجار دون تعويض نتيجة وضعية 2 المبنى

في الحالة التي تكون فيها العمارة غير قابلة للشغل واإلستغالل و يصدر قرار عن

السلطة اإلدارية يؤكد ذلك و يأمر بإعادة البناء فعلىالمؤجر أن يوجه تنبيها من القانون التجاري173باإلخالء طبقا للمادة

و بعد إنتهاء أجل ثالثة أشهر من توجيه التنبيه باإلخالء ورفض المستأجر إخالء المحل

يجوز للمؤجر رفع دعوى قضائية أمام المحكمة و ترفقعريضة افتتاح الدعوى

بنسخة من القرار الصادر عن السلطة اإلدارية المختصةتحت طائلة عدم قبول الدعوى

و هو ما قضت به المحكمة العليا في03الذي جاء 1989 05القرار الصادر بتاريخ

من المقرر أن رفض تجديد اإليجار دون إلزام المؤجر بسدادتعويض اإلخالء laquo فيه

بسبب هدم كامل العمارة أو جزء منها يلزم المؤجر إنذارالمستأجر و تقديم القرار

اإلداري اآلمر بهدم كامل العمارة أو جزء منها و لما كان

الثابت في قضية الحال أن المطعون ضده لم ينذر الطاعنين بالخروج و لم يقدم

للمرافعات القرار اإلداري اآلمر بهدم العمارة أو جزء منها فإن قضاة المجلس بتعيينهم

خبير للقول هل المحل المتنازع عليه مهدد أم ال باالنهيار خالفوا القانون و استوجب raquo (1)

نقص قرارهم يلتمس المؤجر من خالل الدعوى التي يرفعها الحكم بصحة

التنبيه باإلخالء و إلزام المستأجر بإخالء العين دون تعويض

المطلب الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم بعد 0205صدور

المؤرخ تراجع المشرع من خالل تعديل القانون التجاري 0205بموجب القانون

المتضمن تعديل القانون التجاري تراجع عن أحكام 200506 في 02التنبيه باإلخالء

و التعويض اإلستحقاقى و اخضع إنهاء عقد اإليجارالتجاري للقواعد العامة في العقود

مكرر من187القائمة على إستقالل اإلرادة فنصت المادة القانون التجاري في فقرتها

يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجلالمحدد في العقد دون laquo الثانية

حاجة إلى توجيه تنبيه باإلخالء ودون الحق في الحصولعلى التعويض اإلستحقاقي

المنصوص عليه في هذا القانون ما لم يشترط األطراف raquo خالف ذلك

117 ص 4 عدد 1990 مجلة قضائية 56060ملف رقم 1989 05( قرار في 1 03 )

الفرع األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري إن إنهاء مدة عقد اإليجار الذي أبرم بعد صدور التعديل

المؤرخ في يجعل من المستأجر الذي يستفيد منه شاغال 20050206

دون حق و ال سند و يلزم بمغادرة األمكنة إذا لم يحصل بينه و بين المؤجر إتفاق

بإبرام عقد جديد و ذلك مهما طالت مدة استغالله لنشاطه التجاري داخل العين المؤجرة

و ال يلزم المؤجر بتوجيهتنبيه باإلخالء و ال يعرض تعويض إستحقاقي

وعلى ذلك إذا امتنع المستأجر عن اإلخالء فيمكن للمؤجرطرده باللجوء إلى القضاء عن

طريق دعوى أو بالحصول على نسخة التنفيذية لعقد اإليجار

أوال طرد المستأجر عن طريق إمهار عقد اإليجار التجاريبالصيغة التنفيذية

تبرم عقود اإليجار التجاري بعد التعديل بإفراغها فيمحررات رسمية و هذه األخيرة

320كل حكم أو laquo تعتبر سندات تنفيذية إذا تنص المادة من قانون اإلجراءات المدينة

و تبعا لمحتوى هذه raquo سند ال يكون قابل للتنفيذ إال إذا كانممهورا بالصيغة التنفيذية

المادة فإن العقود الموثقة حجة ال يقبل في مواجهتا إالالدفع بالتزوير و تتمتع بنفس القوة

التنفيذية لألحكام القضائية كما يخول حائزها سلطةتنفيذها مباشرة دون الحاجة إلى

اللجوء إلى القضاء فمتى حل اجل االلتزام يقوم الموثقمباشرة بوصفه ضابط عموميا

بتحمل ذيل العقد التوثيقي الصيغة التنفيذية المنصوص من قانون320عليها في المادة

اإلجراءات المدنية فيصبح العقد بذلك قابال للتنفيذ بالطرقالودية وفقا ألحكام المادة

من قانون اإلجراءات المدنية و الجبرية وكأنه حكم 330قضائي نهائي قاضي في

الخصومة وتبعا لذلك فإن عقد اإليجار التجاري المفرغ في محرر

رسمي ينتهي بحلول األجل المحدد فيه فإذا إمتنع المستأجر عن إخالء األمكنة على

المؤجر أن يحصل على الصيغة التنفيذية للعقد من عند الموثق ثم يمكنه طرد

المستأجر من األمكنة عن طريق المحضر القضائي بإستعمال كافة طرق التنفيذ بما فيها

الجبرية ثانيا دعوى الطرد

يمكن للمؤجر في حالة إمتناع المستأجر عن إخالء العينرغم حلول أجل العقد أن يلجأ

إلى القضاء ويطلب طرد المستأجر من األمكنة على أساسأنه أصبح شاغال دون حق وال سند بانتهاء مدة اإليجار

ويختص قاضي االستعجال بدعوى الطرد لتوافر عناصراالستعجال فيها طبقا للمادة

من قانون اإلجراءات المدنية وقياسا على ما استقر 183عليه اجتهاد المحكمة العليا في

اإليجار المدني حيث اعتبرت المحكمة العليا أن القاضياالستعجالي مختص في

دعاوى الطرد بالنسبة لعقود اإليجار المبرمة بعد صدورالمرسوم

03 03المتعلق بالترقية العقارية وقد جاء في 1993 93 التشريعي 01المؤرخ في

حيثيات01 187628 ملف رقم 2000لكن حيث أنه laquo 18قرارها المؤرخ في

بالرجوع إلى عقد اإليجار المبرم بين الطاعن و المطعونضده فإنه حددت مدة العقد

بسنة وبالتالي بعد إنهاء هذه المدة فإنه الطاعن للمستأجر محتال دون سند صحيح

ومن حق المطعون ضده المؤجر اللجوء إلى قاضي )1االستعجال إلزالة اإلعتداء )

laquo

و ما يؤكد اختصاص القاضي اإلستعجالي بدعوى الطرد ماذهبت إليه الغرفة التجارية

بالمحكمة العليا التي أقرت باالختصاص بطرد المستأجرالذي أبرم عقد إيجار لمدة ثالثة

و عشرون شهرا لنه ال يخول له اإلستفادة من أحكامالتجديد وقد جاء في قرار لها

و لما كان ثابتا أن قاضي اإلستعجالي الذي قضى بطرد laquo13 مؤرخ في 199907

المستأجر الطاعن من محل التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجارالتي حددت بثالث و

عشرين شهرا معتبرا إياه أصبح يحتل األماكن دون وجهأوسن يكون قد طبق صحيح

القانون raquo(2) فهذا القرار و عن كان ال يتعلق مباشرة بالحالة التي

تدرسها ولكن يفهمك منه ضمنيا اعتراف االجتهاد القضائي االستعجال باالختصاص في دعوى

المجرد عند حلول أجل عقد اإليجار المحدد و المتفق عليه بين األطراف

مكرر من187الفرع الثاني الطبيعة القانونية للمادة القانون التجاري

02فقرة مكرر من القانون187يلزم المستأجر laquo تنص المادة

التجاري في فقرة الثانية بمغادرة المكنة المستأجرة بانتهاء الجل المحدد في العقد

دون الحاجة على توجيه تنبيه باإلخالء دون الحق في الحصول على تعويض اإلستحقاتق

المنصوص عليه في هذاالقانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

210ذيب عبد السالم المرجع السابق ص (1 )1 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13 07( قرار في 2 137ص ) لتحديد الطبيعة القانونية لهذا النص ال بد من الرجوع إلى

القواعد العامة و نعلم أن القواعد القانونية تصنف إلى قواعد آمرة و أخرى مكملة

فاألولى هي التي ال يجوز لألفراد مخالفتها و اتصالها بأمور يحرص المشرع على عدم

المساس بها للمحافظة على النظام الذي يقوم عليه المجتمع و هي أمور تتصل اتصاال

وثيقا بكيان المجتمع و مقوماته األساسية

أما القواعد المكملة أو المفسرة فهي التي يجوزمخالفتها و ذلك باإلتفاق على ما

يخالفها و يحالف حكمها و ذلك ألنها ال تتعلق بكيانالمجتمع و مقوماته األساسية و

بالتالي فإن مخالفاتها ال تعتبر إخالال بالنظام العام ال يعنيذلك أن القاعدة المكملة تخلو

من صفة اإللزام و إنما تتوفر لها هذه الصفة طالما أناألفراد وقت إبرام تصرفاتهم لم

يخالفوا الحكم الذي تقرره و للتمييز بين النوعين باإلضافة إلى معيار تعلق القاعدة

بالنظام العام يمكن االستدالل بصياغة النص القانوني الذي جاء بالقاعدة و ألفاظه إذ أن

المشرع كثيرا ما يستخدم بعض األلفاظ في صياغة القاعدة القانونية تدل بما ال يدع

مجاال للشك عن نوعية وطبيعة القاعدة القانونية

و بتطبيق هذه األحكام على نص الفقرة الثانية من المادة مكرر من القانون187

فهذا يفيد أنها raquo ما لم يشترط األطراف خالف ذلك laquo التجاري التي تنص في آخرها

من القواعد المكملة وبالنتيجة يمكن لألطراف االتفاق علىما يخالفها فيمكن االتفاق

على إخضاع إنهاء عقد اإليجار لشروط معين قد تكونتوجيه التنبيه باإلخالء أو إنذار

بسيط أو بعرض التعويض االستحقاق أو غيرها إال ان هذافي الواقع مستبعد فالمؤجر

الذي تخلص من اإلجراءات التي كانت تقيد حريته فيالتصرف في ملكيته يستبعد أن

يقيدها بإرادته و أيا كان األمر فإن أي إتفاق يخالف أحكام هذه المادة البد

من ذكره في المحرر الرسمي الذي أفرغ فيه عقد اإليجار ألنه هو وسيلة

اإلثبات الوحيدة و القاضي إذا ال يمكنه استبعاد عرض عليه النزاع بشأن العقود 02

05المبرمة بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري من التطبيق إال بما187المادة

يوجد من أحكام مخالفة لها وردت في هذا المحرر و يترتب على ذلك أنه للمتعاقدين

مطلق الحرية في تحديد اإلجراءات و الشروط التي ينتهي بها العقد بالنسبة لعقود

إيجار المحالت المخصصة لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي المبرمة بعد تاريخ دخول

مكرر من187المادة القانون التجاري حيز التنفيذ إذ يصبح كل طرف ملزم

باحترامها شأنها شأن باقي االلتزامات التعاقدية األخرى فإذا ما كان عقد اإليجار قد

تضمن أن ال ينتهي اإليجار إال بتنبيه بإخالء يوجهه المؤجر للمستأجر في زمن معين أصبح

المؤجر مقيد في ممارسة حق االسترجاع بإتمام ذلك اإلجراء في األجل المحدد فإن لم

يعين أجل محدد للتنبيه وجب الرجوع إلى إرادة المتعاقدين فإن قصدا الرجوع إلى

مواعيد اإلخالء المقرر في من القانون التجاري وجب احترام هذه المواعيد و إذا 173

كان عقد اإليجار قد تضمن الشكل الذي يجب أن يتم به تبليغ هذا التنبيه كأن يشترط

ان يكون ذلك عن طريق المحضر وجب إحرام هذا الشكل أيضا إذا تضمن عقد اإليجار

بند يلزم المؤجر بدفع تعويض معين للمستأجر قبل إلزامه بإخالء العين المؤجرة

أصبح المؤجر حينئذ مقيد بممارسة حق االسترجاع أيضا بأداء ذلك التعويض الذي التزم

به للمستأجر و خالصة ما نتوصل إليه من هذا المبحث

أن المستأجر العقار الستغالله في ممارسة نشاط التجاريبموجب عقد مبرم قبل صدور

يتمتع بحصانة منحها له المشرع إذا اكتسب القاعدة 0205التجارية وفق القانون

التجاري و محله الشروط القانونية تحمى هذه الحصانة تعطيه الحق في الحصول على

تعويض إذا تم تجريده من ملكيته التجارية في حين ال يتمتع المستأجر بعقد أبرم بعد تاريخ الحق

للتعديل بهذه الحصانة إذ يخضع عقده إلرادة األطراف و حرية اتفاقهم

القانونية الذاتية في اإلثبات حيث ال يطلب ممن يحتج بها أن يثبت صحتها و لكن على من

ينكرها و ينفي عالقة اإليجار أن يقيم الدليل على بطالنها وليس له طريق في

ذلك إال الطعن فيها بالتزوير

و من دون الكتابة الرسمية ال يمكن إثبات عقد اإليجارالتجاري و ال مكان لمواجهة

غيابها باإلقرار أو توجيه اليمين الحاسمة و ال مجال أيضاللحديث عن بداية الثبوت

بالكتابة بتقديم وصوالت كراء قصد إستكمالها بشهادة الشهود أو القرائن

ويبقى تصور حالة واحدة يمكن فيها إثبات عقد إيجار تجاريابرم بعد صدور القانون

بالبينة و القرائن و جميع طرق اإلثبات وهي حالة 0205فقدان السند الرسمي

من336يجوز اإلثبات بالبينة laquo المنصوص عليها بالمادة القانون المدني التي جاء فيها

فيما كان يجب إثباته بالكتابة إذا فقد الدائن سندهالكتابي لسبب أجنبي خارج عن

إرادته raquo فهذه المادة تجيز اإلثبات بالبنية أو القرائن ألي عقد

يشترط القانون إثباته بالكتابة ولو كان عقدا شكليا ويالحظ أن هذه المادة تنص على حالة

فقدان الدائن لسنده ولكنها في الحقيقة تنطبق على جميع من يريد التمسك بها ممن )

1تتوفر فيه الشروط المنوه عنها ) و يجب على من يريد اإلستفادة من هذه الحالة أن يثبت

مايلي أنه قد أفرغ فعال عقد اإليجار التجاري في محرر رسمي 1

و أن هذا العقد كان مستوفيا لجميع الشروط الموضوعية و الشكلية

أن يثبت واقعة ضياع السند و فقدانه وهي واقعة مادية 2تثبت بجميع طرق اإلثبات

أن يثبت السبب األجنبي بأن يقدم الدليل على أن ضياع 3السند كان لحادث حريق أو

غرق أو حرب أو لسبب راجع على شخص ثالث كسارق أو مغتصب

وحتما فإن إشتراط إفراغ عقد اإليجار في محرر رسمي يخفف على أطرافه عبء

إثباته و يسهل على القاضي التحقق من قيامه و البحثفي أركانه خاصة مدته و بدل

اإليجار بكوش يحي أدلة اإلثبات في القانون المدني الجزائري (1

( و الفقه اإلسالمي المؤسسة الوطنية237للكتاب ص

و نلخص من خالل هذا المبحث إلى أن إثبات عقد اإليجارالتجاري المبرم قبل تعديل

يكون بتقديم محررات رسمية كانت أو عرفية القانون 0205التجاري بموجب القانون

أفرغ فيها العقد أو بتقديم وصوالت الكراء أما العقد الذيأبرم بعد صدور القانون

السالف الذكر فال يمكن إثباته إال بتقديم المحرر الرسميالذي أفرغ فيه العقد مع

مراعاة قواعد اإلثبات كما سبق شرحه هذا عن إثبات عقد اإليجار التجاري و يبقى السؤال كيف

يتم إنهاؤه و متى يحقلألطراف تجديده

الفصل الثاني تجديد عقد اإليجار التجاري و إنهاؤه األصل في العقود أن العقد شريعة المتعاقدين فيتم

تعديله و تجديده و إنهاؤه باإلتفاق فيما بينهم إال أن المشرع خرج عن هذه القاعدة

في اإليجارات التجارية عندما أقر للمستأجر الحق في التمسك بتجديد اإليجار و قيد

سلطة المؤجرة في إنهاء عقد اإليجار حتى و لو كان محدد المدة بعرض التعويض

اإلستحقاق أو إثبات السبب الخطير و المشروع تجاه المستأجر المخلي وفق أحكام

من القانون التجاري177المادة و إثر02رجع المشرع إلى القواعد العامة وألغى 2005

09التعديل المؤرخ في أحكام التعويض اإلستحقاقي و التنبيه باإلخالء و أصبح عقد

اإليجار التجاري كغيره من العقود يخضع لإلدارة الحرة ألطرافه

وقد تم تقسيم هذا الفصل لتوضيح ذلك إلى مبحثين نتعرض في األول إلى أحكام تجديد

عقد اإليجار التجاري و في الثاني إلى إنهاء هذا العقد 5975و ذلك وفقا ألحكام األمر

المعدل له المتضمن القانون التجاري قبل تعديله و 0205القانون

المبحث األول تجديد عقد التجاري يخضع تجديد عقد اإليجار التجاري المبرم قبل التعديل إلى

و174أحكام المواد ما يلبيها من القانون التجاري التي تمنح لمستأجر العقار ما

يسمى بحق اإليجار و هو الحق الذي يخول له التمسك بتجديد العقد رغم حلول أجله

وذلك إذا توفرت فيه فتطبق عليه أحكام المادة الشروط القانونية أما العقد 02

05المبرم بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري التي تخضع تجديده إلرادة 187

األطراف المستقلة و من خالل المطلب األول لهذا المبحث نتناول تجديد عقد

اإليجار التجاري المبرم في قبل تعديله وفي الثاني نتعرض لتجديد العقود المبرمة 59

75بعد التعديل ظل األمر على النحو التالي

المطلب األول الحق في تجديد اإليجار فيقبل تعديله 59 75ظل األمر

يتعلق تجديد اإليجار التجاري بالعقود التي تبرم لمدةمحددة أما غير محددة

المدة فال تطرح بشأنها المسألة ذلك ألنها تظل قائمة ومستمرة إلى حين إعالن أحد

األطراف رغبته في إنهاءها و التجديد قد يكون صريحابالتعبير بين األطراف فيما

بينهم باإليجاب و القبول أو ضمنيا بتواصل اإليجار المنعقدإلى بعد األجل المحدد في

العقدالفرع األول التجديد الصريح العقد اإليجار التجاري

إن التجديد الصريح لعقد اإليجار التجاري قد يتم بتبادلاإليجاب و القبول بين

المؤجر و المستأجر و تحرير عقد إيجار جديد أو باإلتفاقعلى إستمرار العقد بشروطه

السابقة أو بأخرى مختلفة و هذا إعماال للقواعد العامةفي العقود كما قد يتم بممارسة

المستأجر للحق الذي كرسه له المشرع و هو حق التمسكبطلب التجديد الصريح طبقا

و ما يليها من القانون التجاري حماية له172ألحكام المادة من األضرار التي قد تلحق

به نتيجة رفض التجديدأوال شروط التمسك بحق تجديد عقد اإليجار التجاريمنها يتعلق بصاحب الحق و منها ما يتعلق بعقد اإليجارالشروط المتعلقة بصاحب الحق في التمسك بالتجديد

ال يجوز التمسك بحق التجديد إال من laquo أ جاء في المادة من القانون التجاري172

و يستخلص منه أنه raquo طرف المستأجرين أو المحولإليهم أو ذوي الحقوق

يمكن التمسك بتجديد عقد اإليجار التجاري لألشخاص التاليين

المستأجر األصلي الذي تربطه عالقة مباشرة مع المؤجر1048633 مالك العقار

1048633 ذوي الحقوق كالوارث أو الموصي له أو الموهوب له المحول إليه حق اإليجار الذي ينتقل إليه حق اإليجار

1048633 كمشتري القاعدة التجارية من مالكها مستأجر العقار

و يطرح السؤال بشأن مستأجر العين المؤجرة من الباطنو مستأجر القاعدة التجارية

لتسييرها تسييرا حرا بالنسبة للمستأجر من الباطن فيجوز له أن يطلب التجديد

من المستأجر األصلي في حدود الحقوق التي يتمتع بها هذا األخير من مالك العين

المؤجرة وفي ذلك نصت المادة فقرة198يجوز للمستأجر من الباطن ان يطلب تجديد laquo

أولى من القانون التجاري إيجاره من المستأجر األصلي في حدود الحقوق التي يتمتع

بها هذا األخير نفسه منالمالك raquo

كما يجوز له أن يطلب تجديد عقد اإليجار من المالك إذا كانقد رخص صراحة أو

ضمنيا باإليجار من الباطن أو وافق عليه أو إذا لم تكناألماكن محل اإليجار األصلي

تشكل في حالة اإليجار الجزئي من الباطن كال مشاعا مادياأو في نية األطراف فقرة األخيرة من القانون189المشتركة ) المادة

التجاري ( أما إيجار التسيير الحر و المقصود به إيجار القاعدة التجارية

من مالكها مستأجر العقار فقد إستقرت المحكمة العليا بشأنه أنه ال يمكن أن تطبق

عليه أحكام اإليجار التجاري07 فقضت في قرارها المؤرخ في 12مايلي 1999

ال يمكن إعتبار عقد التسيير الحر بمثابة عقد إيجار تجاري

laquo مهما طالت مدة بقاء المسير بالمحل التجاري و ال يستوجب التنبيه باإلخالء إذ

ينتهي في أي وقت بمجرد وبالتالي فإن مستأجر القاعدة التجارية لتسييرها تسييرا (1

حرا ال يملك ( raquo إنذار مكتوب حق التمسك بتحديد اإليجار و قد قضى مجلس قضاء

الشلف في قرار له مؤرخ في بإلزام مستأجر القاعدة التجارية بإخالء العين 20050430

المؤجرة إلنهاء مدة اإليجار و رفض دفع المستأجر ببطالن التنبيه باإلخالء و

جاء في حيثيات هذا حيث أن قاضي الدرجة األولى أصاب في حكمه لما إستند

laquo القرار203على المادة من القانون التجاري و اعتبر المستأنف مستأجر مسير و

أن إنهاء عقد اإليجار ال176 و 173يخضع للشروط النصوص عليها بالمواد raquo (2)

من القانون التجاري بأن يثبت المستأجر أنه يستغل المتجر بنفسه أو بواسطة

أحد تابعة كالوكيل أو مدير الشركة إذا كانت النيابة إتفاقية أو الحارس القضائي أو

الوصي أو القيم أو الوكيل عن الغائب إذا كانت النيابة قانونية و يؤكد حق الحارس

القضائي أو وكيل في من201تجديد إيجار المحل التجاري ما تقضي به المادة )

3القانون التجاري ) الشروط المتعلقة بعقد اإليجار

من169أ أن يرد اإليجار العقارات المذكورة في المادة القانون التجاري

عدد2001 المجلة القضائية 201563ملف رقم 1999 07( قرار في 1 12 209 ص 01 )

2005عن الغرفة التجارية بمجلس قضاء الشلف 05 30( قرار في 2 04 128فهرس رقم )

60جنادي جياللي المرجع السابق ص (3 ) بأن يكون اإليجار من اجل ممارسة نشاط تجاري بذلك

تستبعد اإليجارات التي تتم من اجل ممارسة المهن الحرة أو المدنية أو الحرفية و

في الحالة األخيرة إشترط المشرع أن يكتسب الحرفي صفة التاجر وان يقيد نفسه

قي السجل التجاري كما و4 من القانون التجاري ) 169رد ذلك في المادة )

ج أن تكون مدة اإليجار سنتين فأكثر بعقد مكتوب و بعقدشفهي أربع سنوات متتالية

ودون إنقطاع فعلى المستأجر أن يثبت أنه إستغل المحلحسب ما سبق ذكره و

إال سقط حقه في التمسك بالتجديد و يمكن إلزامه بالخروجبمجرد إنقضاء المدة و

هو ما كرسته المحكمة العليا بموجب قرار07عندما 1999 13صادر بتاريخ

رفضت الطعن المرفوع من المستأجر ضد قرار قضىإستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث وعشرينشهرا معتبرة إياه

1انه اصبح يحتل األماكن دون حق أو سند ) ) ثانيا إجراءات تجديد عقد اإليجار

من القانون التجاري و ما174يتم التجديد طبقا للمادة يلبها بتقديم طلب إلى المؤجر

يتضمن رغبة المستأجر في التجديد أثناء سريان العقدوقبل إنتهاء مدته بستة أشهر على

األقل و ذلك بموجب عقد غير قضائي عن طريق المحضرأو برسالة موصول عليها

مع طلب العلم بالوصول كما يجوز أن يتم التبليغ للمسيرالذي يتوفر فيه الصفة الكافية

إلستالمه وفي حالة تعدد المالكين للعقار المؤجر يكفيتوجيه الطلب ألحدهم ليسرى

عليهم جميعا إال إذا كانت هناك شروط أو إتفاقات أخرىبين األطراف تخالف ذلك و

أوجب المشرع أن يتضمن طلب التجديد تحت طائلة بطالنهمضمون الفقرة األخيرة من

من174يتعين على المؤجر في أجل ثالثة laquo المادة القانون التجاري التي تنص

أشهر من تاريخ تبليغ طلب التجديد أن يحيط الطالب علمابنفسه اإلجراء إذا كان يرفض

التجديد مع إيضاح دوافع هذا الرفض و يعتبر المؤجر إذا لميكشف عن نواياه في هذا

األجل موافقا على مبدأ اإليجار السابق raquo وعلى المؤجر خالل األشهر الثالث التي تلي تاريخ تبليغه أن

يبين موقفه تجاه طلب التجديد و الذي ال يخرج عن أحد الحاالت التالية

الموافقة على التجديد دون قيد أو شرط في هذه الحالة1048633 يجدد العقد بشروطه

9السابقة وبنفس المدة شرط أن ال تتجاوز من القانون175سنوات) المادة

01التجاري فقرة ) على بن غانم الوجيز في القانون التجاري وقانون (4

187األعمال موفم للنشر ص )01 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137ص ) الموافقة على التجديد ولكن بشروط أخرى فإذا وافق

1048633 عليها المستأجر كان األطراف أمام عقد جديد يجب إبرامه وفق الشروط الجديدة و يتم

في هذه الحالة اإلتفاق على مدة اإليجار بكل حرية و يمكن أن تتجاوز تسع سنوات

من القانون175)المادة ( التجاري

رفض المؤجر طلب التجديد و يجب عليه هنا أن يبلغ1048633 المستأجر بالرفض خالل

ثالث اشهر من تاريخ التبليغ و أن يوضح دوافعه في ذلك وأن يذكر فيه مضمون

من القانون التجاري تحت طائلة بطالن التبليغ194المادة من القانون174)المادة

التجاري الفقرتين األخيرتين (و يمكن للمستأجر أن ينازع المؤجر

1048633 عن سبب الرفض أو أن يطلب سداد تعويض اإلخالء أمام القضاء

عدم الرد على طلب التجديد خالل مدة الثالثة اشهر التي1048633 تلي التبليغ و يعتبر سكوته

موافقة ضمنية على تجديد اإليجار السابق بنفس شروطه من القانون174)المادة

( التجاري ثالثا سريان مفعول اإليجار الجديد

من القانون التجاري175يسري اإليجار الجديد طبقا للمادة من يوم تجديده و يقصد به

تاريخ توجيه التنبيه باإلخالء في حالة توجيه من قبل المؤجر أو األجل المألوف الذي

يلي طلب التجديد أما إذا كان المؤجر قد رفض تجديد اإليجار ثم عدل عن رأيه

بعد ذلك ووافق على التجديد و أبلغ المستأجر بموافقته فإن التجديد هنا يسري

إعتبارا من يوم تبليغ المستأجر هذه الموافقة بعقد غير قضائي طبقا للمادة

فقرة أخيرة من القانون175 التجاري

الفرع الثاني التجديد الضمني لعقد اإليجار التجاري إذا إنتهت مدة اإليجار دون أن يخطر أحد األطراف األخر

بإخالء المحل و بقي المستأجر مع ذلك في المكان المؤجر برضا المؤجر أعتبر

هذا بمثابة تجديد ضمني لإليجار وذلك ألن المشرع قيد إنهاء العقد في اإليجارات

التجارية بتوجيه التنبيه باإلخالء سواء تعلق األمر بعقود محددة المدة أو غير محددة

من القانون173)المادة ( التجاري فقرة األولى

و حتى يتجدد العقد ضمنيا يجب أن يكون هناك إيجار سابقمعين المدة و أن تنقضي

هذه المدة دون أن يوجه المؤجر تنبيها باإلخالء في مدة ستةاشهر على األقل قبل

األجل دون أن يقدم المستأجر طلب تجديد ألن التجديد في هذه الحالة يصبح صريحا

و أن يكون العقد كتابي وذلك ألنه في الغالب العقدالشفهي يكون غير محدد المدة إذا

و في laquo يتعذر إثباتها وعلي هذا نص المشرع في المادة من القانون التجاري173

حالة عدم التنبيه باإلخالء يتواصل اإليجار المنعقد كتابةبالتمديد

الضمني إلى ما بعد األجل المحدد في العقد مع مراعاةاألحكام المنصوص عليها في

العقد raquo يجدد عقد اإليجار التجاري ضمنيا وفقا لشروطه السابقة

ولمدة مساوية لمدة اإليجار175الذي حل أجله دون أن تزيد عن تسع سنوات ) المادة

من القانون التجاري ( أما إذا أراد المستأجر التعديل من شروط اإليجار السابقة

الذي تجدد ضمنيا فله أن يوجه طلب إلى المؤجر و ذلك أثناء التجديد و يفهم هذا من خالل

من القانون174نص المادة في حالة عدم التنبيه باإلخالء يتعين على المستأجر الذي

يرغب في laquo التجاري الحصول على تجديد إيجاره أن يتقدم بطلبه أو عند

اإلقتضاء في كل وقت أثناء فهذا الطلب و إن كان يهدف في ظاهره إلى تجديد

اإليجار فالغرض منه raquo تجديده في الحقيقة هو التعديل من شروط العقد ألن العقد يكون

قد تجدد ضمنيا بإنتهاء أجله دون توجيه التنبيه باإلخالء و لكن إن وجه المستأجر هذا

الطلب فإنه يصبح تجديدا صريحا و يمكن اإلتفاق على شروط جديدة بحرية و دون

التقيد بمدة تسع سنوات من القانون التجاري و175المنصوص عليها في المادة تجدر اإلشارة إلى أن التجديد

الضمني لعقد اإليجار يكون بقوة القانون و ال تشترط فيهالموافقة من المؤجر و ذلك

ألن سكوته و عدم إعتراضه على إستمرار المستأجر فيالبقاء في العين المؤجرة يفسر

بأنه قبول و بذلك يستفيد المستأجر من مدة إيجار تعادلمدة اإليجار السابق على أن ال

يتجاوز تسع سنوات و ال يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجارالمحدد ضمنيا بتوجيه تنبيه

باإلخالء إال إذا وافق المستأجر على اإلخالء قبل إنتهاء مدةالعقد المحدد و مع ذلك

إعتبرت المحكمة العليا أن عقد اإليجار إذا تجدد ضمنيا فإنهيجدد لمدة غير محددة و

يمكن للمؤجر أن يضع له حدا في أي وقت يتوجيه التنبيهباإلخالء فقضت في قرارها

12 المؤرخ في 11مايلي 1994 عند نهاية فترة اإليجار دون توجيه تنبيه باإلخالء يتجدد عقد

laquo اإليجار ضمنيا على أجل غير محدد وعليه فالمؤجر غير ملزم بأي مدة و يمكن أن

يوجه للمستأجر تنبيهاباإلخالء متى أراد raquo (1)

86حمدي باشا القضاء التجاري دار هومة ص (1 ) و كذلك الغرفة التجارية بمجلس قضاء الشلف أقرت بصحة

التنبيه باإلخالء الذي

وجهه المؤجرين إلى المستأجر خالل فترة التجديد الضمني9لعقد إيجار أبرم لمدة

سنوات و إنتهت مدته دون توجيه تنبيه باإلخالء فتجددضمنيا و إعتبرت الغرفة انه

ال يوجد مايثبت ان المؤجرين قد وافقوا على التجديدالضمني و قد جاء في حيثيات

مايلي 35 فهرس رقم 2005حيث أن دفع المستأنف laquo 26 قرارها المؤرخ في 02

كون أن العقد اإليجار تجدد ضمنيا مردود عليه كونه اليوجد ما يثبت أن عقد اإليجار

تجدد ضمنيا بموافقة المستأنف عليهم حيث أن قاضي الدرجة األولى لما قضى بالمصادقة على

التنبيه و تعيين خبير أصاب في حكمه كون أن المستأنف عليهم وجهوا للمستأنف

تنبيها ضمن األجل القانوني و طبقاللقانون و بالتالي يتعين تأبيد الحكم المستأنف raquo (2)

المطلب الثاني تجديد عقد اإليجار التجاري المبرم بعدصدور القانون

02 05 مكرر من القانون التجاري في187جاء في المادة laquo

فقرتها الثانية مما يلي يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجل

المحدد في العقد دون حاجة إلى التنبيه باإلخالء و دون الحق في الحصول على تعويض

اإلستحقاق المنصوص عليه فيهذا القانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

و يفهم من نص هذه المادة بمفهوم المخالفة أنه ليسللمستأجر أن يتمسك بحق التجديد

و إذا رغب في اإلستمرار في إيجار العقار فالبد أن يكون ذلك باإلتفاق مع المؤجر

و يعتبر العقد في جميع الحاالت عقد جديد حتى ولو تمإبرامه بنفس شروط العقد

السابق يخضع عقد اإليجار التجاري للقواعد العامة في 02

05فالتعديل الذي جاء به القانون التعاقد القائمة على إستغالل اإلدارة و حرية التعاقد و تم

تخليص المؤجر من القيود التي كانت مفروضة عليه و التي كانت تجعل المستأجر مالك

القاعدة التجارية في مركز يبدو انه أقوى من مركزه بصفته مالكا للعقار

و تتضمن المادة السلفة الذكر إلغاء ضمني ألحكام المادة من القانون التجاري و172

من ثم إلغاء لحق اإليجار و بالتالي مهما طالت مدةإستغالل المستأجر لنشاط تجاري

في العقار المؤجر فإنه يلزم بمغادرة األمكنة متى حلأجل عقد اإليجار إال إذا وافق المؤجر على إبرام عقد جديد

فهرس2005الغرفة التجارية مجلس قضاء الشلف 0526( قرار في 2 02 35رقم )

و لكن هذا اإللغاء الضمني ليس مطلق إذ أن العقود التيأبرمت قبل هذا التعديل تخضع

و ما يليها من القانون التجاري و172في تجديدها للمواد هو ما نصت عليه المادة

التي أضيفت إلى القانون التجاري بموجب01مكرر 187 من القانون03المادة 0205

يبقى تجديد عقود اإليجار المبرمة قبل النشر المذكور فيlaquo مكرر أعاله187المادة

خاضعا للتشريع الساري المفعول بتاريخ إبرام عقد raquo اإليجار

ويالحظ أن المشرع أبقى على حق تجديد اإليجار بالنسبةللعقود الجارية المبرمة قبل

التعديل رغم أن هذا الحق هو من المراكز القانونية التيفرضت على المتعاقدين

بموجب القانون و ليس من المراكز العقدية ألنه ال يقوم على إتفاق األطراف

و لذلك كان من المفروض أن يخضع لقاعدة األثر الفوريللقانون إعماال للمبادئ

القانونية و سريان القانون من حيث الزمان و بالتالي كانيجب أن يمس التعديل عقود

02و يترك المجال للحرية التامة في التعاقد و يتم 2005 09اإليجار المبرمة قبل

ولكن يبدو أن المشرع من خاللتوحيد األوضاع القانونية من01 مكرر 187المادة

القانون التجاري أراد المحافظة على إستقرار النشاطالتجاري و عدم مفاجئة أصحاب

و التي من الممكن أنالقواعد التجارية بإحكام التعديل تلحق بهم و بالوضع اإلقتصادي

05بأثر فوري أضرار كبيرة لو تم تطبيق القانون 02 و يطرح السؤال في هذا الصدد بشأن العقود التي تجدد

صراحة بإيجاب وقبول جديدين هل تعتبر عقود إيجار من المؤجر و المستأجر في 02

05تاريخ الحق لنشر القانون جديدة و تخضع بذلك ألحكام التعديل أم أنها تبقى خاضعة

و ما يليها172ألحكام المواد 75من األمر 59

الواقع انه في غياب إجتهادات و أحكام قضائية في هذاالصدد بالنظر لحداثة القانون

فاألرجح انه ال يوجد ما يبرر إبقاء هذه العقود خاضعة 0205للقانون السابق فهو

عقد جديد بإيجاب من المؤجر و موافقة من المستأجر دونتمسكه بالحق في التجديد

من القانون التجاري و هذا172الذي تنص عليه المادة يجعله يخضع ألحكام التعديل

و نفس الشيء بالنسبة لعقود اإليجار التي يوجه فيها تنبيهباإلخالء باعتبار أن هذا

األخير هو تصرف إرادي يرتب أثاره دون حاجة إلى موافقةالطرف األخر و هو

المستأجر فإذا إستوفى التنبيه شروطه القانونيةو تمإتباع اإلجراءات القضائية كما

يتطلبها القانون ترتب عن ذلك إنتهاء عقد اإليجار فإذاعدل المؤجر عن نيته في

رفض التجديد تحتم على الطرفان إبرام عقد جديد فإذا كانهذا العدول الحق لتاريخ

فإن العقد الذي يبرم بين الطرفين يخضع ألحكام 0205التعديل نشر القانون

مكرر من187الحالة األخرى التي يمكن إخضاعها للمادة القانون التجاري تتعلق بحق

األولوية الذي يكتسبه المستأجر في حالة إخالءه للعينالمؤجرة لوجود هدم كامل

بالعمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها لإلستغالل أو إلستحالةشغلها دون خطر نظرا

من177لحالتها إذا أقر له المشرع من خالل المادة القانون التجاري في فقرتها

األخيرة بحق األولوية في إستئجار العمارة المعاد بناؤها قبل تعديله و بناء على ذلك إذا كان عقد اإليجار األصلي 59

75أبرم في ظل القانون و كان اإلخالء بسبب حالة المبني وتم إعادة بناء هذا األخير

و ترميمه بعد نشر فإن المستأجر الذي يريد التمسك بحق األولوية يلزم 02

05باإلبرام عقد جديد القانون وفق ألحكام التعديل

و يستخلص من هذا المبحث بموجب أن مستأجر العقار بموجب عقد إيجار تجاري 59

75أبرم قبل تعديل األمر يتمتع إذا توافرت فيه الشروط القانونية و اصبح مالك 02

05للقاعدة القانون التجارية يتمتع بحق اإليجار و يمكن له المطالبة بتجديد

عقد اإليجار عند حلول أجاله في حين أن المستأجر للعين بعد هذا التعديل يلزم

بإخالء األمكنة متى حل اجل العقد ما لم يوافق المؤجر على إبرام عقد جديد

قبل تعديله و فكيف يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجار 5975الذي ابرم في ظل األمر

كيف يمكن للمستأجر أن يستمر في إستغالل نشاطهالتجاري في نفس العين التي اجرها

الذي عدل القانون التجاري بموجب عقد ابرم بعد 0205صدور القانون

المبحث الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري أصبح إنهاء عقود اإليجارات التجارية يخضع للقواعد إثر 02

05صدور القانون العامة في التعاقد القائمة على حرية اإلتفاق و إستقالل

اإلرادة فينتهي العقد على ذلك بمجرد حلول األجل المحدد في العقد و بهذا يكون المشرع

قد حرر إرادة المؤجر التي كانت قبل التعديل مقيدة بتوجيه تنبيه باإلخالء عند

الرغبة في وضع حد للعقد محدد المدة كان أو غير محدد و بعرض التعويض اإلستحقاقي

الذي قد تفوق قيمته قيمة العقار المؤجر أو بإثبات السبب الخطير و المشروع تجاه

المستأجر المخلي المحل و لدراسة أحكام إنهاء عقد اإليجار التجاري تم تقسيم هذا

المبحث إلى مطلبين يتعلق قبل تعديله والثاني بالعقد المبرم بعد التعديل األول 59

75بالعقد المبرم في ظل األمر الذي أدخل على القانون التجاري

المطلب األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم فيظل األمر

قبل تعديله 5975 إذا كان المالك المؤجر ال يرغب في تجديد اإليجار للمستأجر

الذي نشأ له الحق في اإليجار ألزمه القانون أن يوجه للمستأجر تنبيها بإخالء

العين المؤجرة مع ذكر األسباب التي جعلته يطلب إخالء العين فإذا كانت له

أسباب شرعية قبل المستأجر فله الحق في اإلسترجاع دون تعويض حسب الحاالت التي

يخولها له القانون و إال فإنه يلزم بدفع تعويض اإلستحقاق

الفرع األول رفض تجديد عقد اإليجار التجاري مقابلتعويض إستحقاق

قبل تعديله الحق في طلب أعطى المشرع للمستأجر 5975من خالل األمر

تجديد العقد بتوافر الشروط القانونية و منح المؤجر بلقابل الحق في رفض التجديد

وموازنة منه بين الحقين و حماية لما يسمى بالملكيةالتجارية فرض التعويض

اإلستحقاقي و ضبطه من خالل تجديد الحاالت التييستحق فيها و اإلجراءات الواجب

إتباعها للحصول عليها1أوال حاالت تطبيق التعويض اإلستحقاق ) )

و تتمثل في أ رفض تجديد اإليجار دون سبب شرعي فالرفض غير

المسبب يؤدي إلى إلزام المؤجر بسداد تعويض اإلستحقاق ويقع عليه عبء إثبات

الرفض و ذلك ما تفرضه من القانون التجاري من ذكر أسباب177عليه المادة

خطيرة و مشروعة بممارسة حق اإلستراد في حاالت أخرى

من القانون التجاري و178الحالة التي جاءت بها المادة 1048633 هي الحالة التي تخول

المؤجر المالك إسترجاع محله بسبب حالة البناء أو إعادةبناء العمارات التي يوجد

بها المحل بإستثناء عندما يعرض عليه محل أخر و إال ألزمبسداد تعويض عن ذلك

حالة اإلسترجاع لزيادة إرتفاع العمارة المنصوص عليها في1048633 من القانون181المادة

التجاري و في هذه الحالة يدفع له تعويض إستحقاقجزافي ال يتجاوز ثالث

سنوات إيجار من القانون التجاري و182الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 هذه تخص حالة اإلسترجاع الجزئي لألمكنة المخصصة أصال للمسكن و التي

تعتبر في الوقت ذاته تابعة للمحل التجاري وذلك ليسكن فيها شخصيا أو أحد

األزواج بشرط أن ال يتوفر على سكن أخر أو ألفراد عائلته الذين يعيشون معه أو

المقيمين عنده و الشرط الثاني إذا كان اإلسترجاع الجزئي ال يخل إخالال خطيرا

بإستغالل المحل و الثالث أن ال تكون المحالت التجارية و المحالت المعدة

للسكن تشكل وحدة غير مشاعة في حالة عدم توفر هذه الشروط يلزم بالتعويض و

كذلك في عدم شغله سنوات من6 اشهر و في مدة أقصاها 6لألمكنة في اجل خروج المستأجر

من القانون التجاري و184الحالة النصوص عليها بالمادة 1048633 هي المتعلقة باإلسترجاع

من المؤجر الذي هو في نفس الوقت البائع للمحل التجاري

45أسعد زهية تعويض اإلستحقاق نشرة القضاة عدد (1 12ص )

من القانون التجاري 185الحالة المنصوص عليها بالمادة 1048633 وهي حالة رفض تجديد

اإليجار الواقع من الدولة أو المجموعات المحلية و ذلك

بسبب المنفعة العامة من القانون التجاري 186الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 وهي حالة ما إذا تحايل المؤجر على القانون وقت اإلسترجاع و عدم إحترامه

اإللتزامات التي يفرضها عليه القانون بعد اإلسترجاع

ثانيا إجراءات إنهاء عقد اإليجار التجاري مقابل تعويضاإلستحقاق

أ توجيه التنبيه باإلخالء يجب على المؤجر الذي يرفض تجديد اإليجار أن يوجه تنبيها

باإلخالء إلى المستأجر مالك القاعدة التجارية فإذا لم تتوافر في هذه األخيرة

الشروط المنصوص عليها بالمادة من القانون التجاري فال يلزم المؤجر بذلك أي إذا لم 172

يكتسب المستأجر حق اإليجار طبقا للشروط التي سبق شرحها في تجديد عقد

اإليجار التجاري و قد قضت المحكمة العليا في07عندما رفضت الطعن المرفوع 1999

13قراراها الصادر في من المستأجر ضد قرار رفض إستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث و عشرين شهرا معتبرة إياه أصبح

يحتل األماكن دون حق أو1سند ) )

و توجيه التنبيه باإلخالء واجب في جميع الحاالت سواء كنابصدد عقد إيجار محدد

المدة أو عقد غير محدد المدة وإن كان ذلك ال يطرحإشكاال بالنسبة لهذا األخير فإنه

فيما يخص العقود محددة المدة اختلفت مواقف الجهاتالقضائية فرأى البعض منها

انه ينتهي بإنتهاء المدة المتفق عليها اعتمادا على المادتين من القانون107 و 106

المدني في حين أخذت جهات أخرى موقفا مخالفا و173قررت أن أحكام المادة

المتعلقة بوجوب توجيه التنبيه باإلخالء تطبق على جميععقود اإليجار التجارية إذا أن

هذه المادة ال تفرق بين اإليجار المحدد أو غير محدد المدة ) (2

و هو ما استقر عليه االجتهاد القضائي و كرسته المحكمةالعليا في قراراتها و نذكر منها12 الذي جاء فيه 1998و يستفاد من القرار laquo

08القرار الصادر في الطعون فيه أن قضاة المجلس لما قضوا بالمصادقة على

الحكم القاضي بطرد المستأجرة من المحل التنازع عليه دون توجيه تنبيه باإلخالء فإنهم

من173خرقوا أحكام المادة ص01 عدد 2000 مجلة قضائية 128477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137 )( حسان بوعروج تعليق على2 12مجلة قضائية 1998

08 الصادر في 177670قرار رقم )20 ص 02عدد 1999

القانون التجاري التي تشترط إلنهاء عقد إيجار تجاريتوجيه تنبيه بإخالء سواء كان

العقد محدد أو غير محدد المدة raquo(3) و يجب أن يتضمن التنبيه باإلخالء البيانات التالية

ذكر موجه التنبيه و صفته و مقر إقامته و هويته 1 ذكر األسباب التي جعلت المؤجر يطلب إخالء العين 2

المؤجرة ذكر العين المؤجرة و تحديدها و سند الملكية و إسم 3

المستأجر و هويته و أن يوجه إلى مكان ممارسة نشاطه التجاري

من القانون التجاري و إال كان194ذكر مضمون المادة 4 التنبيه باإلخالء باطال

اشهر مع تحديد بدايته و نهايته6تحديد أجل 5

و بشأن تسبب التنبيه باإلخالء تميز موقف المحكمة العليا( يعتبر األول1باتجاهين )

أن مجرد عرض التعويض اإلستحقاقي من طرف المؤجرتسبيب كاف فقضت

المحكمة العليا في199603إن مجرد عرض التعويض laquo 26قرارها المؤرخ في

من قبل المؤجرين يشكل سببا كافيا لطلب التنبيه باإلخالء من القانون176طبقا للمادة

التجاري و بالتالي فإن النعي على القرار بعدم التسبب raquo(2)في غير محله

أما اإلتجاه الثاني فقد ذهب في تسبيب التنبيه باإلخالء علىأن عرض التعويض

اإلستحقاقي هو نتيجة له و ليس سببا كافيا لكي يستجيب173لمقتضيات أحكام المادة

من القانون التجاري و األرجح هو ما ذهب إليه الرأي األول ذلك أن تقييد إرادة

المؤجر في إسترجاع العقار هو إستثناء من حرية التصرف في الملكية وبذلك ال

يجب التوسع فيه ال laquo و بالنسبة لوقت توجيه التنبيه باإلخالء فقد نصت المادة

من القانون التجاري173 ينتهي إيجار المحالت الخاصة بهذه األحكام إال بأثر تنبيه

بإخالء حسبما جرت عليه6و يفهم من هذا النص انه إذا raquo العادة المحلية و في مدة

أشهر قبل األجل على األقل اشهر من6كان العقد محدد المدة فيجب توجيه التنبيه قبل

حلول تاريخ إنتهاء مدة اإليجار إما إذا كان العقد غير محدد المدة فيجب منح

اشهر لإلخالء6المستأجر مدة من تاريخ توجيه التنبيه

ص02 عدد 1999 مجلة قضائية 177670ملف رقم 1998 08( قرار 3 12 23 )

محمود قباص التنبيه بإخالء و اإليجارات التجارية مجلة (1 256 ص 01 عدد 1993قضائية )

المجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 2 03التجارية و )

96 عدد خاص ص 1999البحرية يتم إجراء التنبيه باإلخالء عن طريق المحضر القضائي أو

بالتسليم الشخصي إلى المستأجر أو يرسل برسالة موصى عليها أو بأي وسيلة

أخرى و تجدر اإلشارة إلى أنه إذا تعدد المستأجرين للعين المؤجرة فيجب توجيه تنبيه

باإلخالء لكل واحد منهم على حدى وذلك تحت طائلة البطالن و هو ما قضت به المحكمة

العليا في قرارها المؤرخ الثابت من أو راق الطعن أن قضاة المجلس لما 1999

09 في 11إعتبروا بقية الورثة في النزاع غير وارثين في اإليجار و ال يستحقون أي تعويض

وال ضرورة بالتالي لتوجيه التنبيه بإخالء لكامل الورثة فإنهم أخطئوا في

من510تطبيق القانون ألن المادة القانون المدني تعتبر اإليجار من الحقوق التي تورث و كل

وارث له في اإليجار حق ثابت و خاص

إن التنبيه باإلخالء ال يكون صحيحا و منتجا لكل أثارهالقانونية إال إذا وجه إلى كامل

الورثة و ليس للمسير بوكالة فقط الذي ال يعتبر وكيال raquo (1)عن بقية الورثة

أما إذا تعدد المؤجرين بأن كان العقار ملك في الشيوع لعدةأشخاص فيحق لكل شريك

منهم أن يوجه دون الشركاء اآلخرين تنبيها باإلخالء718للمستأجر عمال بأحكام المادة

لكل شريك في الشيوع الحق في أن يتخذ من الوسائل laquoمن القانون المدني التي تنص

من تطبيقات هذا raquo ما يلزم لحفظ الشيء و لو كان ذلكبغير موافقة باقي الشركاء

المبدأ قرار03المنشور في المجلة القضائية 2001 20المحكمة العليا المؤرخ في

ص02 عدد 2002حفاظا على المال المشاع يحق ألحد laquo و الذي جاء فيه319

الشركاء إتخاذ كافة اإلجراءات الالزمة و لو كان ذلك دونموافقة باقي الشركاء فإن

القضاء بصحة التنبيه بإخالء الموجه من المؤجرة المالكةأغلبية الحصص لحماية المحل

التجاري من االنهيار دون موافقة باقي الشركاء هو raquo تطبيق سليم للقانون

و إثبات حصول التنبيه باإلخالء يكون على من يدعي بهبكافة طرق اإلثبات بما فيها

البينة و القرائن و شهادة الشهود مهما كانت قيمة األجرة )( وعدم توجيه التنبيه أو عدم2

توافر شروطه يؤدي إلى عدم قبول الدعوى شكالبموقف المستأجر من عرض التعويض اإلستحقاقي

إذا وافق المستأجر على مبدأ اإلخالء وحصل إتفاق حولقيمة التعويض اإلستحقاقي فإن

األمر ينتهي عند هذا الحد و إذا وافق المستأجر على مبدأاإلخالء وقام الخالف على

مقدار التعويض اإلستحقاقي جاز للطرف الذي يهمهالتعجيل أن يرفع دعواه أمام رئيس

المحكمة الناظرة في القضايا اإلستعجالية ليأمر بإجراءاتالخبرة الالزمة و ذلك بعد

إنتهاء أجل ثالثة اشهر من تاريخ توجيه التنبيه و أن يرفعبالتوازي دعوى قضائية في

ص02 العدد 2001 مجلة القضائية 207219ملف رقم 199909( قرار في 1 11 231 )

83جنادي جياللي المرجع السابق ص (2 ) الموضوع أمام الجهة القضائية المختصة و هي محكمة

موقع العقار و قد قضت المحكمة في199005من المقرر قانونا أن اللجوء إلى laquo

06قرار صادر في القاضي اإلستعجالي إلجراء خبرة لتقدير التعويض عن إخالء

يستلزم و جود دعوى فيالموضوع مرفوعة مسبقا raquo(3)

وعند إنجاز تقرير الخبرة نتيجة الدعوى اإلستعجالية الذييجب إيداعه في ظرف

شهرين لدى أمانة الضبط و يلحق بملف الدعوى المرفوعةأمام المحكمة المختصة التي

من194تفصل في الموضوع بعد إيداع التقرير ) المادة القانون التجاري (

أما إذا رفض المستأجر اإلخالء أصال فعليه أن ينازع فيصحة التنبيه باإلخالء

بعرض النزاع بعد ثالثة أشهر من التبليغ على قاضيالموضوع الذي يفصل أو ال في

صحة التنبيه باإلخالء ثم يتم تقدير التعويض اإلستحقاقيالذي يكون عادة باالستعانة

بخبير و يراعي في تقدير التعويض اإلستحقاقي القيمةالتجارية للمحل التجاري التي

تحدد وفق لغرض المهنة مصاريف النقل و إعادة الترتيب وحقوق التحويل الواجب

تسديدها لمحل تجاري من نفس القيمة و عن تاريخ تقدير التعويض اإلستحقاقي ذهبت المحكمة

العليا إلى أن العبرة بتاريخ توجيه التنبيه باإلخالء و ذلك في05الذي جاء فيه 1999

08قرارها المؤرخ في من المقرر قانونا أنه يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار

laquo غير أنه يسدد للتاجر المخلي التعويض اإلستحقاقي الذي يجب أن يكون مساويا

للضرر المسبب نتيجة عدم التجديد و لما ثبت في قضية الحال أن قضاة المجلس لما

قدروا الضرر الناتج عن رفض تجديد اإليجار إبتداء من تاريخ اإلعالن عن رغبة

المؤجر في إنهاء اإليجار و ليس من تاريخ الخروج الفعلي ألن الخروج يقع بعد صدور

الحكم القاضي باإلخالء و األحكام تفصل في الوقائع القائمة و ليست raquo (1)

المستقبلية فإنهم طبقوا صحيح القانون ج دفع التعويض اإلستحقاقي و إخالء األمكنة

يبقى المستأجر بعد توجيه التنبيه باإلخالء شاغال لألمكنةإلى حين تقاضيه الفعلي لقيمة

التعويض و يعتبر في هذه الحالة شاغل بحق و من دونسند فهو يحق ألن القانون

يسمح له بالبقاء إلى حين قبض التعويض اإلستحقاقي من القانون التجاري (187)المادة

و هو بغير سند ألن توجيه التنبيه باإلخالء يضع حدا لعقداإليجار و يدفع للمستأجر تعويضا عن شغل األمكنة

01 عدد 1991 المجدلة القضائية 67008ملف رقم 1990 06( قرار في 3 05 65ص )

العدد2000 المجلة القضائية لسنة 189311ملف 1999 08( قرار في 1 05 121 ص 01 )

عند دفع التعويض اإلستحقاقي يلزم المستأجر بمغادرةاألماكن حتى عن طريق القوة

العمومية على أن يدفع للمؤجر تعويضا عن التأخر إذاتماطل في الخروج منه )المادة

( من القانون التجاري 187 و في حالة اإلخالء تسلم األماكن للمؤجر في أول يوم من

األجل المألوف و التالي يوم إعتبارا من تاريخ تسديد التعويض15إلنقضاء مهلة

للمستأجر نفسه أو للحارس القضائي إذا وجد و يدفع الحارس القضائي التعويض

للمستأجر مقابل إيصال منه فقط

إن لم تقع معارضة من الدائنين أو التوقيع حجز من أحدهم تحت يده

و إذا تراجع عن إرادته في طرد المستأجر إما بسبب عجزهعن تسديد التعويض

اإلستحقاقي المحكوم به لفائدة المستأجر المخلى أو أليسبب أخر يحق له أن يتملص

من القانون197من تسديد هذا التعويض ) المادة التجاري ( مع مراعاة الشروط التالية

وجود المستأجر في العين المؤجرة ولم يتم استئجار عين1048633 أخرى من طرف

المستأجر يوم إبتداء من اليوم15أن يمارس حق التملص في اجل

1048633 الذي يصبح فيه الحكم أو القرار القاضي بالتعويض اإلستحقاقي نهائيا

أن يوافق الطرفان على التجديد حسب شروط يتفقان1048633 عليها وفي حالة عدم اإلتفاق

195يحدد القاضي اإلستعجالي هذه الشروط وفقا للمادة من القانون التجاري

و ال بد هنا من إبرام عقد جديد بعد ممارسة حق التملص ألن1048633 العقد األول قد انتهى بتوجيه التنبيه باإلخالء

الفرع الثاني رفض تجديد عقد اإليجار التجاري دونتعويض إستحقاقي

إن إستفادة المستأجر صاحب القاعدة التجارية من التعويضاإلستحقاقي في حالة

رفض المؤجر تجديد عقد اإليجار مقرونة بعدم إرتكابه أيخطأ من األخطاء المنصوص

من القانون التجاري وعلى ذلك177عليها في المادة يمكن للمؤجر أن يتخلص من

تعويض اإلخالء إذا أثبت سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر المخلى المحل

أوال حاالت رفض تجديد اإليجار دون تعويض إستحقاقي

من القانون التجاري و تتمثل في177نصت عليها المادة إثبات المؤجر سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر 1

القاعدة أنه يحق للمؤجر أن يطالب من المستأجر الذي قامبأعمال خطيرة و غير

مشروعة أن يتخلى عن األمكنة دون تعويض إستحقاقي ويالحظ أن المشرع لم يحدد

األسباب الخطيرة وغير المشروعة التي يؤسس عليهاالتنبيه باإلخالء و لكن يمكن

إحصاء بعضها من خالل أحكام القانون التجاري و اإلجتهادالقضائي فنذكر على

سبيل المثال إرتكاب المستأجر خطأ يوجب مسئوليته الجزائية إصرارا

1048633 بالمؤجر أو أحد أفراد عائلته

1048633 تغيير النشاط التجاري دون ترخيص من المؤجر إحداث أعمال ضارة بالعين المؤجرة أو هدم جزء منها أو

1048633 التغيير في واجهة المحل التوقف عن إستغالل المحل التجاري دون سبب جدي أو

1048633 مشروع اإليجار من الباطن أو التنازل عن اإليجار دون ترخيص

1048633 من القانون188)المادة ( التجاري

ممارسة نشاط غير مشروع في المحل موازاة مع النشاط1048633 األصلي كبيع مواد ممنوعة

كالمخدرات أو أسلحة حربية أو ممارسة الدعارة في المحل

عدم دفع بدل اإليجار أو التأخير في الدفع وهناك من يرى1048633 باعتبار عقد اإليجار من

العقود المتبادلة فإن عدم دفع بدل اإليجار يفقد اإليجار معناه و يترتب عليه الفسخ

6و ال يمكن بذلك إفادة المستأجر من التنبيه باإلخالء و اجل أشهر و لكن اجتهاد

المحكمة العليا استقر على اعتبار هذه الحاالت من بينحاالت رفض التجديد و من

ثم البد فيها من إتباع اإلجراءات القانونية سيما المنوه177 و 173عنها بالمواد

من القانون التجاري و بشأن فسخ العقد افيجار التجاريفقد إعتبر البعض أنه

من119يخضع للقواعد العامة المكرسة بأحكام المادة القانون المدني و بإعتبار أن

اسباب الفسخ هي نفسها هي نفسها األسباب المشروعة والخطيرة و المبررة

لممارسة حق اإلسترجاع دون أي تعويض من جانب المؤجرتطبيقا لألحكام المادة

من القانون التجاري مما يترتب عنه أنه عند نهاية عقد 177اإليجار فإن للمؤجر

الذي ينسب للمستأجر مخالفة ناشئة عن عدم تنفيذ التزامأو أكثر من االلتزامات

التعاقدية ينشئ له عند نهاية عقد اإليجار الخيار بين فسخالعقد أو ممارسة حق

1االسترجاع ألسباب خطيرة ومشروعة ) ) و الواقع أنه ال بد من التفرقة بين دعوى الفسخ و بين

رفض تجديد اإليجار وفقا من القانون التجاري فدعوى الفسخ177ألحكام المادة

تهدف إلى إنهاء العالقة التعاقدية خالل سريان مدة عقد اإليجار أي قبل إنتهاء أجله

بينما رفض التجديد و المطالبة بإسترجاع المحل المؤجر ال يمكن ممارسته إال عند

نهاية عقد اإليجار و أن هدفه هو منع المستأجر من الحصول على تجديد لإليجار حزيط محمد حق اإلسترجاع في اإليجارات التجارية (1

84 دار هومة ص 2005 ) و يجب تمييز هذه الحالة عن الفسخ بقوة القانون

من191المنصوص عليها بالمادة

كل إشتراط مدرج في اإليجار ينص على الفسخ بقوةالقانون laquo القانون التجاري

في حالة عدم دفع بدل اإليجار في اإلستحقاق المتفقعليها ال ينتج أثره إال بعد

مرور شهر واحد من اإلخطار بالدفع الذي يبقى دون raquo نتيجة

فإذا وجد إتفاق صريح بين األطراف على فسخ بقوةالقانون فيكون للمؤجر أن يوجه

إنذار للمستأجر للدفع فإذا لم يقم بذلك خالل شهر منتاريخ تبليغه فسخ العقد بقوة

القانونحالة المبنى 2

و هي الحالة المنصوص عليها بالفقرة الثالثة من المادة من القانون التجاري177

يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار دون أن يلزم بسدادlaquo أي تعويض إذا أثبت

وجود هدم كامل العمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها للسكنالمعترف به من السلطة

اإلدارية أو إذا أثبت أنه يستحيل شغل العمارة دون خطر raquoنظرا لحالتها

فهذه المادة تستوجب على المؤجر الذي يريد اإلخالء دونتعويض استحقاقي أن يثبت

بموجب قرار إداري أن العقار الذي يملكه المتواجد به العينالمؤجرة صار غير قابل

لالستغالل أو الشغل ألنه يشكل خطرا أو أن العقار قابلللهدم الكامل أو جزء منه لعدم

صالحيته ففي هذه الحالة يعفى المؤجر من تسديد التعويضاإلستحقاقي عند رفضه

تجديد اإليجار أما المستأجر المخلى فله حق األولوية فيحالة إعادة بناء العمارة التي تم

هدمها و يشترط منه أن يبلغ المؤجر برغبته فياإلستفادة من المحل في العمارة التي

أعيد بناؤها وذلك خالل ثالثة أشهر التالية إلخالئه األمكنةالتي كان يشغلها و إال سقط

حقه و يعتبر هذا نوع من الحماية للمستأجر الذي أخلىاألمكنة دون تعويض

إستحقاقيثانيا إجراءات رفض التجديد دون تعويض اإلستحقاق

حتى يستفيد المؤجر من إنهاء عقد اإليجار التجاري دوندفع التعويض اإلستحقاقي ال بد

له إتباع اإلجراءات القانونية إجراءات رفض التجديد لقيام المستأجر بأعمال خطيرة 1 إذا برهن المؤجر عن سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر

كارتكاب خطأ جزائي في حق المؤجر أو ممارسة نشاط غير مشروع في المحل أو

هدم جزء من المحل فيقوم مباشرة بتوجيه التنبيه باإلخالء ويرفع دعوى رفض التجديد

يلتمس فيها إلزام المستأجر بإخالء المحل دون تعويض بسبب خطير و مشروع

دون حاجة إلثبات ذلك بمحضر معاينة و ال إعذار مسبق إذ يكفي تقديم الحكم

الجزائي أو المدني الذي يثبت قيام المستأجر بالفعل الذي دفع المؤجر لمطالبته )

1باإلخالء) و إذا كان اإلخالء إلخالل المستأجر بالتزاماته التعاقدية

فيتم إتباع اإلجراءات التي من القانون التجاري02 فقرة 177جاءت بها المادة

على المؤجر أوال أن يقوم بتحرير محضر معاينة إلثبات حالة1048633 المخالفة و قيامها ثم

يوجه إنذارا للمستأجر للكف عن ارتكابها و العدول عنها وأوجب المشرع أن

يكون اإلنذار بموجب عقد غير قضائي مع بيان السببالمستند إليه وذكر مضمون من القانون التجاري وكل177الفقرة الثانية من المادة

ذلك تحت طائلة البطالن ويتم إمهال المستأجر مدة شهر من تاريخ تبليغه للعدول

عن المخالفة معاينة استمرار قيام المخالفة عند انقضاء مهلة شهر كاملة

1048633 من يوم تبليغه باإلنذار و إستمرار المستأجر يإقتراف المخالفة يجب على المؤجر أن

يقوم بإثبات ذلك بمعاينة المخالفة عن طريق المحضر القضائي الذي يحرر محضر

معاينة الستمرار المستأجر في إرتكاب المخالفة رغم إنذاره

توجيه التنبيه بإخالء دون تعويض على المؤجر بعد استكمال1048633 اإلجراءات السابقة أن

يوجه للمستأجر تنبيها باإلخالء وان يذكر سببه من بينالحاالت السالفة الذكر و

هنا ال بد أن ال تكون األسباب متناقضة بذكر أحد حاالت من القانون177المادة

التجاري و عرض تعويض إستحقاقي وقد قضت المحكمةالعليا في قرارها الصادر

من المقرر قانونا أنه يجب أن يتم تنبيه باإلخالء بعقد laquo26 في 03 1996

غير قضائي وأن تبين فيه األسباب التي أدت إلى توجيههمع إعادة ذكر مضمون

و إال أعتبر باطال و لما أسس المطعون ضدهم194المادة التنبيه باإلخالء على

سببين اثنين أولهما غلق المحل التجاري خرقا لألحكام من القانون177المادة

التجاري و ثانيهما عرض تعويض إستحقاقي وفقا من176لألحكام المادة

القانون التجاري فإن هذين السببين متناقضين و ال يمكناالعتماد عليهما معا لطلب

إخالء القاعدة التجارية raquo (1) مباشرة الدعوى القضائية لرفض تجديد عقد اإليجار دون

1048633 تعويض إذا رفض المستأجر إخالء المحل بعد توجيه التنبيه باإلخالء يجوز

للمؤجر رفع الدعوى القضائية بعد إنتهاء مهلة ثالثة أشهر من تاريخ تبليغ التنبيه

باإلخالء يلتمس فيها129جنادي جياللي المرجع السابق ص (1 )

مجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 1 03التجارية و البحرية )

26 ص 1999عدد خاص الحكم بصحة التنبيه باإلخالء و بإلزام المستأجر بإخالء

المحل التجاري دونتعويض

إجراءات رفض تجديد اإليجار دون تعويض نتيجة وضعية 2 المبنى

في الحالة التي تكون فيها العمارة غير قابلة للشغل واإلستغالل و يصدر قرار عن

السلطة اإلدارية يؤكد ذلك و يأمر بإعادة البناء فعلىالمؤجر أن يوجه تنبيها من القانون التجاري173باإلخالء طبقا للمادة

و بعد إنتهاء أجل ثالثة أشهر من توجيه التنبيه باإلخالء ورفض المستأجر إخالء المحل

يجوز للمؤجر رفع دعوى قضائية أمام المحكمة و ترفقعريضة افتتاح الدعوى

بنسخة من القرار الصادر عن السلطة اإلدارية المختصةتحت طائلة عدم قبول الدعوى

و هو ما قضت به المحكمة العليا في03الذي جاء 1989 05القرار الصادر بتاريخ

من المقرر أن رفض تجديد اإليجار دون إلزام المؤجر بسدادتعويض اإلخالء laquo فيه

بسبب هدم كامل العمارة أو جزء منها يلزم المؤجر إنذارالمستأجر و تقديم القرار

اإلداري اآلمر بهدم كامل العمارة أو جزء منها و لما كان

الثابت في قضية الحال أن المطعون ضده لم ينذر الطاعنين بالخروج و لم يقدم

للمرافعات القرار اإلداري اآلمر بهدم العمارة أو جزء منها فإن قضاة المجلس بتعيينهم

خبير للقول هل المحل المتنازع عليه مهدد أم ال باالنهيار خالفوا القانون و استوجب raquo (1)

نقص قرارهم يلتمس المؤجر من خالل الدعوى التي يرفعها الحكم بصحة

التنبيه باإلخالء و إلزام المستأجر بإخالء العين دون تعويض

المطلب الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم بعد 0205صدور

المؤرخ تراجع المشرع من خالل تعديل القانون التجاري 0205بموجب القانون

المتضمن تعديل القانون التجاري تراجع عن أحكام 200506 في 02التنبيه باإلخالء

و التعويض اإلستحقاقى و اخضع إنهاء عقد اإليجارالتجاري للقواعد العامة في العقود

مكرر من187القائمة على إستقالل اإلرادة فنصت المادة القانون التجاري في فقرتها

يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجلالمحدد في العقد دون laquo الثانية

حاجة إلى توجيه تنبيه باإلخالء ودون الحق في الحصولعلى التعويض اإلستحقاقي

المنصوص عليه في هذا القانون ما لم يشترط األطراف raquo خالف ذلك

117 ص 4 عدد 1990 مجلة قضائية 56060ملف رقم 1989 05( قرار في 1 03 )

الفرع األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري إن إنهاء مدة عقد اإليجار الذي أبرم بعد صدور التعديل

المؤرخ في يجعل من المستأجر الذي يستفيد منه شاغال 20050206

دون حق و ال سند و يلزم بمغادرة األمكنة إذا لم يحصل بينه و بين المؤجر إتفاق

بإبرام عقد جديد و ذلك مهما طالت مدة استغالله لنشاطه التجاري داخل العين المؤجرة

و ال يلزم المؤجر بتوجيهتنبيه باإلخالء و ال يعرض تعويض إستحقاقي

وعلى ذلك إذا امتنع المستأجر عن اإلخالء فيمكن للمؤجرطرده باللجوء إلى القضاء عن

طريق دعوى أو بالحصول على نسخة التنفيذية لعقد اإليجار

أوال طرد المستأجر عن طريق إمهار عقد اإليجار التجاريبالصيغة التنفيذية

تبرم عقود اإليجار التجاري بعد التعديل بإفراغها فيمحررات رسمية و هذه األخيرة

320كل حكم أو laquo تعتبر سندات تنفيذية إذا تنص المادة من قانون اإلجراءات المدينة

و تبعا لمحتوى هذه raquo سند ال يكون قابل للتنفيذ إال إذا كانممهورا بالصيغة التنفيذية

المادة فإن العقود الموثقة حجة ال يقبل في مواجهتا إالالدفع بالتزوير و تتمتع بنفس القوة

التنفيذية لألحكام القضائية كما يخول حائزها سلطةتنفيذها مباشرة دون الحاجة إلى

اللجوء إلى القضاء فمتى حل اجل االلتزام يقوم الموثقمباشرة بوصفه ضابط عموميا

بتحمل ذيل العقد التوثيقي الصيغة التنفيذية المنصوص من قانون320عليها في المادة

اإلجراءات المدنية فيصبح العقد بذلك قابال للتنفيذ بالطرقالودية وفقا ألحكام المادة

من قانون اإلجراءات المدنية و الجبرية وكأنه حكم 330قضائي نهائي قاضي في

الخصومة وتبعا لذلك فإن عقد اإليجار التجاري المفرغ في محرر

رسمي ينتهي بحلول األجل المحدد فيه فإذا إمتنع المستأجر عن إخالء األمكنة على

المؤجر أن يحصل على الصيغة التنفيذية للعقد من عند الموثق ثم يمكنه طرد

المستأجر من األمكنة عن طريق المحضر القضائي بإستعمال كافة طرق التنفيذ بما فيها

الجبرية ثانيا دعوى الطرد

يمكن للمؤجر في حالة إمتناع المستأجر عن إخالء العينرغم حلول أجل العقد أن يلجأ

إلى القضاء ويطلب طرد المستأجر من األمكنة على أساسأنه أصبح شاغال دون حق وال سند بانتهاء مدة اإليجار

ويختص قاضي االستعجال بدعوى الطرد لتوافر عناصراالستعجال فيها طبقا للمادة

من قانون اإلجراءات المدنية وقياسا على ما استقر 183عليه اجتهاد المحكمة العليا في

اإليجار المدني حيث اعتبرت المحكمة العليا أن القاضياالستعجالي مختص في

دعاوى الطرد بالنسبة لعقود اإليجار المبرمة بعد صدورالمرسوم

03 03المتعلق بالترقية العقارية وقد جاء في 1993 93 التشريعي 01المؤرخ في

حيثيات01 187628 ملف رقم 2000لكن حيث أنه laquo 18قرارها المؤرخ في

بالرجوع إلى عقد اإليجار المبرم بين الطاعن و المطعونضده فإنه حددت مدة العقد

بسنة وبالتالي بعد إنهاء هذه المدة فإنه الطاعن للمستأجر محتال دون سند صحيح

ومن حق المطعون ضده المؤجر اللجوء إلى قاضي )1االستعجال إلزالة اإلعتداء )

laquo

و ما يؤكد اختصاص القاضي اإلستعجالي بدعوى الطرد ماذهبت إليه الغرفة التجارية

بالمحكمة العليا التي أقرت باالختصاص بطرد المستأجرالذي أبرم عقد إيجار لمدة ثالثة

و عشرون شهرا لنه ال يخول له اإلستفادة من أحكامالتجديد وقد جاء في قرار لها

و لما كان ثابتا أن قاضي اإلستعجالي الذي قضى بطرد laquo13 مؤرخ في 199907

المستأجر الطاعن من محل التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجارالتي حددت بثالث و

عشرين شهرا معتبرا إياه أصبح يحتل األماكن دون وجهأوسن يكون قد طبق صحيح

القانون raquo(2) فهذا القرار و عن كان ال يتعلق مباشرة بالحالة التي

تدرسها ولكن يفهمك منه ضمنيا اعتراف االجتهاد القضائي االستعجال باالختصاص في دعوى

المجرد عند حلول أجل عقد اإليجار المحدد و المتفق عليه بين األطراف

مكرر من187الفرع الثاني الطبيعة القانونية للمادة القانون التجاري

02فقرة مكرر من القانون187يلزم المستأجر laquo تنص المادة

التجاري في فقرة الثانية بمغادرة المكنة المستأجرة بانتهاء الجل المحدد في العقد

دون الحاجة على توجيه تنبيه باإلخالء دون الحق في الحصول على تعويض اإلستحقاتق

المنصوص عليه في هذاالقانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

210ذيب عبد السالم المرجع السابق ص (1 )1 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13 07( قرار في 2 137ص ) لتحديد الطبيعة القانونية لهذا النص ال بد من الرجوع إلى

القواعد العامة و نعلم أن القواعد القانونية تصنف إلى قواعد آمرة و أخرى مكملة

فاألولى هي التي ال يجوز لألفراد مخالفتها و اتصالها بأمور يحرص المشرع على عدم

المساس بها للمحافظة على النظام الذي يقوم عليه المجتمع و هي أمور تتصل اتصاال

وثيقا بكيان المجتمع و مقوماته األساسية

أما القواعد المكملة أو المفسرة فهي التي يجوزمخالفتها و ذلك باإلتفاق على ما

يخالفها و يحالف حكمها و ذلك ألنها ال تتعلق بكيانالمجتمع و مقوماته األساسية و

بالتالي فإن مخالفاتها ال تعتبر إخالال بالنظام العام ال يعنيذلك أن القاعدة المكملة تخلو

من صفة اإللزام و إنما تتوفر لها هذه الصفة طالما أناألفراد وقت إبرام تصرفاتهم لم

يخالفوا الحكم الذي تقرره و للتمييز بين النوعين باإلضافة إلى معيار تعلق القاعدة

بالنظام العام يمكن االستدالل بصياغة النص القانوني الذي جاء بالقاعدة و ألفاظه إذ أن

المشرع كثيرا ما يستخدم بعض األلفاظ في صياغة القاعدة القانونية تدل بما ال يدع

مجاال للشك عن نوعية وطبيعة القاعدة القانونية

و بتطبيق هذه األحكام على نص الفقرة الثانية من المادة مكرر من القانون187

فهذا يفيد أنها raquo ما لم يشترط األطراف خالف ذلك laquo التجاري التي تنص في آخرها

من القواعد المكملة وبالنتيجة يمكن لألطراف االتفاق علىما يخالفها فيمكن االتفاق

على إخضاع إنهاء عقد اإليجار لشروط معين قد تكونتوجيه التنبيه باإلخالء أو إنذار

بسيط أو بعرض التعويض االستحقاق أو غيرها إال ان هذافي الواقع مستبعد فالمؤجر

الذي تخلص من اإلجراءات التي كانت تقيد حريته فيالتصرف في ملكيته يستبعد أن

يقيدها بإرادته و أيا كان األمر فإن أي إتفاق يخالف أحكام هذه المادة البد

من ذكره في المحرر الرسمي الذي أفرغ فيه عقد اإليجار ألنه هو وسيلة

اإلثبات الوحيدة و القاضي إذا ال يمكنه استبعاد عرض عليه النزاع بشأن العقود 02

05المبرمة بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري من التطبيق إال بما187المادة

يوجد من أحكام مخالفة لها وردت في هذا المحرر و يترتب على ذلك أنه للمتعاقدين

مطلق الحرية في تحديد اإلجراءات و الشروط التي ينتهي بها العقد بالنسبة لعقود

إيجار المحالت المخصصة لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي المبرمة بعد تاريخ دخول

مكرر من187المادة القانون التجاري حيز التنفيذ إذ يصبح كل طرف ملزم

باحترامها شأنها شأن باقي االلتزامات التعاقدية األخرى فإذا ما كان عقد اإليجار قد

تضمن أن ال ينتهي اإليجار إال بتنبيه بإخالء يوجهه المؤجر للمستأجر في زمن معين أصبح

المؤجر مقيد في ممارسة حق االسترجاع بإتمام ذلك اإلجراء في األجل المحدد فإن لم

يعين أجل محدد للتنبيه وجب الرجوع إلى إرادة المتعاقدين فإن قصدا الرجوع إلى

مواعيد اإلخالء المقرر في من القانون التجاري وجب احترام هذه المواعيد و إذا 173

كان عقد اإليجار قد تضمن الشكل الذي يجب أن يتم به تبليغ هذا التنبيه كأن يشترط

ان يكون ذلك عن طريق المحضر وجب إحرام هذا الشكل أيضا إذا تضمن عقد اإليجار

بند يلزم المؤجر بدفع تعويض معين للمستأجر قبل إلزامه بإخالء العين المؤجرة

أصبح المؤجر حينئذ مقيد بممارسة حق االسترجاع أيضا بأداء ذلك التعويض الذي التزم

به للمستأجر و خالصة ما نتوصل إليه من هذا المبحث

أن المستأجر العقار الستغالله في ممارسة نشاط التجاريبموجب عقد مبرم قبل صدور

يتمتع بحصانة منحها له المشرع إذا اكتسب القاعدة 0205التجارية وفق القانون

التجاري و محله الشروط القانونية تحمى هذه الحصانة تعطيه الحق في الحصول على

تعويض إذا تم تجريده من ملكيته التجارية في حين ال يتمتع المستأجر بعقد أبرم بعد تاريخ الحق

للتعديل بهذه الحصانة إذ يخضع عقده إلرادة األطراف و حرية اتفاقهم

أن يثبت واقعة ضياع السند و فقدانه وهي واقعة مادية 2تثبت بجميع طرق اإلثبات

أن يثبت السبب األجنبي بأن يقدم الدليل على أن ضياع 3السند كان لحادث حريق أو

غرق أو حرب أو لسبب راجع على شخص ثالث كسارق أو مغتصب

وحتما فإن إشتراط إفراغ عقد اإليجار في محرر رسمي يخفف على أطرافه عبء

إثباته و يسهل على القاضي التحقق من قيامه و البحثفي أركانه خاصة مدته و بدل

اإليجار بكوش يحي أدلة اإلثبات في القانون المدني الجزائري (1

( و الفقه اإلسالمي المؤسسة الوطنية237للكتاب ص

و نلخص من خالل هذا المبحث إلى أن إثبات عقد اإليجارالتجاري المبرم قبل تعديل

يكون بتقديم محررات رسمية كانت أو عرفية القانون 0205التجاري بموجب القانون

أفرغ فيها العقد أو بتقديم وصوالت الكراء أما العقد الذيأبرم بعد صدور القانون

السالف الذكر فال يمكن إثباته إال بتقديم المحرر الرسميالذي أفرغ فيه العقد مع

مراعاة قواعد اإلثبات كما سبق شرحه هذا عن إثبات عقد اإليجار التجاري و يبقى السؤال كيف

يتم إنهاؤه و متى يحقلألطراف تجديده

الفصل الثاني تجديد عقد اإليجار التجاري و إنهاؤه األصل في العقود أن العقد شريعة المتعاقدين فيتم

تعديله و تجديده و إنهاؤه باإلتفاق فيما بينهم إال أن المشرع خرج عن هذه القاعدة

في اإليجارات التجارية عندما أقر للمستأجر الحق في التمسك بتجديد اإليجار و قيد

سلطة المؤجرة في إنهاء عقد اإليجار حتى و لو كان محدد المدة بعرض التعويض

اإلستحقاق أو إثبات السبب الخطير و المشروع تجاه المستأجر المخلي وفق أحكام

من القانون التجاري177المادة و إثر02رجع المشرع إلى القواعد العامة وألغى 2005

09التعديل المؤرخ في أحكام التعويض اإلستحقاقي و التنبيه باإلخالء و أصبح عقد

اإليجار التجاري كغيره من العقود يخضع لإلدارة الحرة ألطرافه

وقد تم تقسيم هذا الفصل لتوضيح ذلك إلى مبحثين نتعرض في األول إلى أحكام تجديد

عقد اإليجار التجاري و في الثاني إلى إنهاء هذا العقد 5975و ذلك وفقا ألحكام األمر

المعدل له المتضمن القانون التجاري قبل تعديله و 0205القانون

المبحث األول تجديد عقد التجاري يخضع تجديد عقد اإليجار التجاري المبرم قبل التعديل إلى

و174أحكام المواد ما يلبيها من القانون التجاري التي تمنح لمستأجر العقار ما

يسمى بحق اإليجار و هو الحق الذي يخول له التمسك بتجديد العقد رغم حلول أجله

وذلك إذا توفرت فيه فتطبق عليه أحكام المادة الشروط القانونية أما العقد 02

05المبرم بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري التي تخضع تجديده إلرادة 187

األطراف المستقلة و من خالل المطلب األول لهذا المبحث نتناول تجديد عقد

اإليجار التجاري المبرم في قبل تعديله وفي الثاني نتعرض لتجديد العقود المبرمة 59

75بعد التعديل ظل األمر على النحو التالي

المطلب األول الحق في تجديد اإليجار فيقبل تعديله 59 75ظل األمر

يتعلق تجديد اإليجار التجاري بالعقود التي تبرم لمدةمحددة أما غير محددة

المدة فال تطرح بشأنها المسألة ذلك ألنها تظل قائمة ومستمرة إلى حين إعالن أحد

األطراف رغبته في إنهاءها و التجديد قد يكون صريحابالتعبير بين األطراف فيما

بينهم باإليجاب و القبول أو ضمنيا بتواصل اإليجار المنعقدإلى بعد األجل المحدد في

العقدالفرع األول التجديد الصريح العقد اإليجار التجاري

إن التجديد الصريح لعقد اإليجار التجاري قد يتم بتبادلاإليجاب و القبول بين

المؤجر و المستأجر و تحرير عقد إيجار جديد أو باإلتفاقعلى إستمرار العقد بشروطه

السابقة أو بأخرى مختلفة و هذا إعماال للقواعد العامةفي العقود كما قد يتم بممارسة

المستأجر للحق الذي كرسه له المشرع و هو حق التمسكبطلب التجديد الصريح طبقا

و ما يليها من القانون التجاري حماية له172ألحكام المادة من األضرار التي قد تلحق

به نتيجة رفض التجديدأوال شروط التمسك بحق تجديد عقد اإليجار التجاريمنها يتعلق بصاحب الحق و منها ما يتعلق بعقد اإليجارالشروط المتعلقة بصاحب الحق في التمسك بالتجديد

ال يجوز التمسك بحق التجديد إال من laquo أ جاء في المادة من القانون التجاري172

و يستخلص منه أنه raquo طرف المستأجرين أو المحولإليهم أو ذوي الحقوق

يمكن التمسك بتجديد عقد اإليجار التجاري لألشخاص التاليين

المستأجر األصلي الذي تربطه عالقة مباشرة مع المؤجر1048633 مالك العقار

1048633 ذوي الحقوق كالوارث أو الموصي له أو الموهوب له المحول إليه حق اإليجار الذي ينتقل إليه حق اإليجار

1048633 كمشتري القاعدة التجارية من مالكها مستأجر العقار

و يطرح السؤال بشأن مستأجر العين المؤجرة من الباطنو مستأجر القاعدة التجارية

لتسييرها تسييرا حرا بالنسبة للمستأجر من الباطن فيجوز له أن يطلب التجديد

من المستأجر األصلي في حدود الحقوق التي يتمتع بها هذا األخير من مالك العين

المؤجرة وفي ذلك نصت المادة فقرة198يجوز للمستأجر من الباطن ان يطلب تجديد laquo

أولى من القانون التجاري إيجاره من المستأجر األصلي في حدود الحقوق التي يتمتع

بها هذا األخير نفسه منالمالك raquo

كما يجوز له أن يطلب تجديد عقد اإليجار من المالك إذا كانقد رخص صراحة أو

ضمنيا باإليجار من الباطن أو وافق عليه أو إذا لم تكناألماكن محل اإليجار األصلي

تشكل في حالة اإليجار الجزئي من الباطن كال مشاعا مادياأو في نية األطراف فقرة األخيرة من القانون189المشتركة ) المادة

التجاري ( أما إيجار التسيير الحر و المقصود به إيجار القاعدة التجارية

من مالكها مستأجر العقار فقد إستقرت المحكمة العليا بشأنه أنه ال يمكن أن تطبق

عليه أحكام اإليجار التجاري07 فقضت في قرارها المؤرخ في 12مايلي 1999

ال يمكن إعتبار عقد التسيير الحر بمثابة عقد إيجار تجاري

laquo مهما طالت مدة بقاء المسير بالمحل التجاري و ال يستوجب التنبيه باإلخالء إذ

ينتهي في أي وقت بمجرد وبالتالي فإن مستأجر القاعدة التجارية لتسييرها تسييرا (1

حرا ال يملك ( raquo إنذار مكتوب حق التمسك بتحديد اإليجار و قد قضى مجلس قضاء

الشلف في قرار له مؤرخ في بإلزام مستأجر القاعدة التجارية بإخالء العين 20050430

المؤجرة إلنهاء مدة اإليجار و رفض دفع المستأجر ببطالن التنبيه باإلخالء و

جاء في حيثيات هذا حيث أن قاضي الدرجة األولى أصاب في حكمه لما إستند

laquo القرار203على المادة من القانون التجاري و اعتبر المستأنف مستأجر مسير و

أن إنهاء عقد اإليجار ال176 و 173يخضع للشروط النصوص عليها بالمواد raquo (2)

من القانون التجاري بأن يثبت المستأجر أنه يستغل المتجر بنفسه أو بواسطة

أحد تابعة كالوكيل أو مدير الشركة إذا كانت النيابة إتفاقية أو الحارس القضائي أو

الوصي أو القيم أو الوكيل عن الغائب إذا كانت النيابة قانونية و يؤكد حق الحارس

القضائي أو وكيل في من201تجديد إيجار المحل التجاري ما تقضي به المادة )

3القانون التجاري ) الشروط المتعلقة بعقد اإليجار

من169أ أن يرد اإليجار العقارات المذكورة في المادة القانون التجاري

عدد2001 المجلة القضائية 201563ملف رقم 1999 07( قرار في 1 12 209 ص 01 )

2005عن الغرفة التجارية بمجلس قضاء الشلف 05 30( قرار في 2 04 128فهرس رقم )

60جنادي جياللي المرجع السابق ص (3 ) بأن يكون اإليجار من اجل ممارسة نشاط تجاري بذلك

تستبعد اإليجارات التي تتم من اجل ممارسة المهن الحرة أو المدنية أو الحرفية و

في الحالة األخيرة إشترط المشرع أن يكتسب الحرفي صفة التاجر وان يقيد نفسه

قي السجل التجاري كما و4 من القانون التجاري ) 169رد ذلك في المادة )

ج أن تكون مدة اإليجار سنتين فأكثر بعقد مكتوب و بعقدشفهي أربع سنوات متتالية

ودون إنقطاع فعلى المستأجر أن يثبت أنه إستغل المحلحسب ما سبق ذكره و

إال سقط حقه في التمسك بالتجديد و يمكن إلزامه بالخروجبمجرد إنقضاء المدة و

هو ما كرسته المحكمة العليا بموجب قرار07عندما 1999 13صادر بتاريخ

رفضت الطعن المرفوع من المستأجر ضد قرار قضىإستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث وعشرينشهرا معتبرة إياه

1انه اصبح يحتل األماكن دون حق أو سند ) ) ثانيا إجراءات تجديد عقد اإليجار

من القانون التجاري و ما174يتم التجديد طبقا للمادة يلبها بتقديم طلب إلى المؤجر

يتضمن رغبة المستأجر في التجديد أثناء سريان العقدوقبل إنتهاء مدته بستة أشهر على

األقل و ذلك بموجب عقد غير قضائي عن طريق المحضرأو برسالة موصول عليها

مع طلب العلم بالوصول كما يجوز أن يتم التبليغ للمسيرالذي يتوفر فيه الصفة الكافية

إلستالمه وفي حالة تعدد المالكين للعقار المؤجر يكفيتوجيه الطلب ألحدهم ليسرى

عليهم جميعا إال إذا كانت هناك شروط أو إتفاقات أخرىبين األطراف تخالف ذلك و

أوجب المشرع أن يتضمن طلب التجديد تحت طائلة بطالنهمضمون الفقرة األخيرة من

من174يتعين على المؤجر في أجل ثالثة laquo المادة القانون التجاري التي تنص

أشهر من تاريخ تبليغ طلب التجديد أن يحيط الطالب علمابنفسه اإلجراء إذا كان يرفض

التجديد مع إيضاح دوافع هذا الرفض و يعتبر المؤجر إذا لميكشف عن نواياه في هذا

األجل موافقا على مبدأ اإليجار السابق raquo وعلى المؤجر خالل األشهر الثالث التي تلي تاريخ تبليغه أن

يبين موقفه تجاه طلب التجديد و الذي ال يخرج عن أحد الحاالت التالية

الموافقة على التجديد دون قيد أو شرط في هذه الحالة1048633 يجدد العقد بشروطه

9السابقة وبنفس المدة شرط أن ال تتجاوز من القانون175سنوات) المادة

01التجاري فقرة ) على بن غانم الوجيز في القانون التجاري وقانون (4

187األعمال موفم للنشر ص )01 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137ص ) الموافقة على التجديد ولكن بشروط أخرى فإذا وافق

1048633 عليها المستأجر كان األطراف أمام عقد جديد يجب إبرامه وفق الشروط الجديدة و يتم

في هذه الحالة اإلتفاق على مدة اإليجار بكل حرية و يمكن أن تتجاوز تسع سنوات

من القانون175)المادة ( التجاري

رفض المؤجر طلب التجديد و يجب عليه هنا أن يبلغ1048633 المستأجر بالرفض خالل

ثالث اشهر من تاريخ التبليغ و أن يوضح دوافعه في ذلك وأن يذكر فيه مضمون

من القانون التجاري تحت طائلة بطالن التبليغ194المادة من القانون174)المادة

التجاري الفقرتين األخيرتين (و يمكن للمستأجر أن ينازع المؤجر

1048633 عن سبب الرفض أو أن يطلب سداد تعويض اإلخالء أمام القضاء

عدم الرد على طلب التجديد خالل مدة الثالثة اشهر التي1048633 تلي التبليغ و يعتبر سكوته

موافقة ضمنية على تجديد اإليجار السابق بنفس شروطه من القانون174)المادة

( التجاري ثالثا سريان مفعول اإليجار الجديد

من القانون التجاري175يسري اإليجار الجديد طبقا للمادة من يوم تجديده و يقصد به

تاريخ توجيه التنبيه باإلخالء في حالة توجيه من قبل المؤجر أو األجل المألوف الذي

يلي طلب التجديد أما إذا كان المؤجر قد رفض تجديد اإليجار ثم عدل عن رأيه

بعد ذلك ووافق على التجديد و أبلغ المستأجر بموافقته فإن التجديد هنا يسري

إعتبارا من يوم تبليغ المستأجر هذه الموافقة بعقد غير قضائي طبقا للمادة

فقرة أخيرة من القانون175 التجاري

الفرع الثاني التجديد الضمني لعقد اإليجار التجاري إذا إنتهت مدة اإليجار دون أن يخطر أحد األطراف األخر

بإخالء المحل و بقي المستأجر مع ذلك في المكان المؤجر برضا المؤجر أعتبر

هذا بمثابة تجديد ضمني لإليجار وذلك ألن المشرع قيد إنهاء العقد في اإليجارات

التجارية بتوجيه التنبيه باإلخالء سواء تعلق األمر بعقود محددة المدة أو غير محددة

من القانون173)المادة ( التجاري فقرة األولى

و حتى يتجدد العقد ضمنيا يجب أن يكون هناك إيجار سابقمعين المدة و أن تنقضي

هذه المدة دون أن يوجه المؤجر تنبيها باإلخالء في مدة ستةاشهر على األقل قبل

األجل دون أن يقدم المستأجر طلب تجديد ألن التجديد في هذه الحالة يصبح صريحا

و أن يكون العقد كتابي وذلك ألنه في الغالب العقدالشفهي يكون غير محدد المدة إذا

و في laquo يتعذر إثباتها وعلي هذا نص المشرع في المادة من القانون التجاري173

حالة عدم التنبيه باإلخالء يتواصل اإليجار المنعقد كتابةبالتمديد

الضمني إلى ما بعد األجل المحدد في العقد مع مراعاةاألحكام المنصوص عليها في

العقد raquo يجدد عقد اإليجار التجاري ضمنيا وفقا لشروطه السابقة

ولمدة مساوية لمدة اإليجار175الذي حل أجله دون أن تزيد عن تسع سنوات ) المادة

من القانون التجاري ( أما إذا أراد المستأجر التعديل من شروط اإليجار السابقة

الذي تجدد ضمنيا فله أن يوجه طلب إلى المؤجر و ذلك أثناء التجديد و يفهم هذا من خالل

من القانون174نص المادة في حالة عدم التنبيه باإلخالء يتعين على المستأجر الذي

يرغب في laquo التجاري الحصول على تجديد إيجاره أن يتقدم بطلبه أو عند

اإلقتضاء في كل وقت أثناء فهذا الطلب و إن كان يهدف في ظاهره إلى تجديد

اإليجار فالغرض منه raquo تجديده في الحقيقة هو التعديل من شروط العقد ألن العقد يكون

قد تجدد ضمنيا بإنتهاء أجله دون توجيه التنبيه باإلخالء و لكن إن وجه المستأجر هذا

الطلب فإنه يصبح تجديدا صريحا و يمكن اإلتفاق على شروط جديدة بحرية و دون

التقيد بمدة تسع سنوات من القانون التجاري و175المنصوص عليها في المادة تجدر اإلشارة إلى أن التجديد

الضمني لعقد اإليجار يكون بقوة القانون و ال تشترط فيهالموافقة من المؤجر و ذلك

ألن سكوته و عدم إعتراضه على إستمرار المستأجر فيالبقاء في العين المؤجرة يفسر

بأنه قبول و بذلك يستفيد المستأجر من مدة إيجار تعادلمدة اإليجار السابق على أن ال

يتجاوز تسع سنوات و ال يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجارالمحدد ضمنيا بتوجيه تنبيه

باإلخالء إال إذا وافق المستأجر على اإلخالء قبل إنتهاء مدةالعقد المحدد و مع ذلك

إعتبرت المحكمة العليا أن عقد اإليجار إذا تجدد ضمنيا فإنهيجدد لمدة غير محددة و

يمكن للمؤجر أن يضع له حدا في أي وقت يتوجيه التنبيهباإلخالء فقضت في قرارها

12 المؤرخ في 11مايلي 1994 عند نهاية فترة اإليجار دون توجيه تنبيه باإلخالء يتجدد عقد

laquo اإليجار ضمنيا على أجل غير محدد وعليه فالمؤجر غير ملزم بأي مدة و يمكن أن

يوجه للمستأجر تنبيهاباإلخالء متى أراد raquo (1)

86حمدي باشا القضاء التجاري دار هومة ص (1 ) و كذلك الغرفة التجارية بمجلس قضاء الشلف أقرت بصحة

التنبيه باإلخالء الذي

وجهه المؤجرين إلى المستأجر خالل فترة التجديد الضمني9لعقد إيجار أبرم لمدة

سنوات و إنتهت مدته دون توجيه تنبيه باإلخالء فتجددضمنيا و إعتبرت الغرفة انه

ال يوجد مايثبت ان المؤجرين قد وافقوا على التجديدالضمني و قد جاء في حيثيات

مايلي 35 فهرس رقم 2005حيث أن دفع المستأنف laquo 26 قرارها المؤرخ في 02

كون أن العقد اإليجار تجدد ضمنيا مردود عليه كونه اليوجد ما يثبت أن عقد اإليجار

تجدد ضمنيا بموافقة المستأنف عليهم حيث أن قاضي الدرجة األولى لما قضى بالمصادقة على

التنبيه و تعيين خبير أصاب في حكمه كون أن المستأنف عليهم وجهوا للمستأنف

تنبيها ضمن األجل القانوني و طبقاللقانون و بالتالي يتعين تأبيد الحكم المستأنف raquo (2)

المطلب الثاني تجديد عقد اإليجار التجاري المبرم بعدصدور القانون

02 05 مكرر من القانون التجاري في187جاء في المادة laquo

فقرتها الثانية مما يلي يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجل

المحدد في العقد دون حاجة إلى التنبيه باإلخالء و دون الحق في الحصول على تعويض

اإلستحقاق المنصوص عليه فيهذا القانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

و يفهم من نص هذه المادة بمفهوم المخالفة أنه ليسللمستأجر أن يتمسك بحق التجديد

و إذا رغب في اإلستمرار في إيجار العقار فالبد أن يكون ذلك باإلتفاق مع المؤجر

و يعتبر العقد في جميع الحاالت عقد جديد حتى ولو تمإبرامه بنفس شروط العقد

السابق يخضع عقد اإليجار التجاري للقواعد العامة في 02

05فالتعديل الذي جاء به القانون التعاقد القائمة على إستغالل اإلدارة و حرية التعاقد و تم

تخليص المؤجر من القيود التي كانت مفروضة عليه و التي كانت تجعل المستأجر مالك

القاعدة التجارية في مركز يبدو انه أقوى من مركزه بصفته مالكا للعقار

و تتضمن المادة السلفة الذكر إلغاء ضمني ألحكام المادة من القانون التجاري و172

من ثم إلغاء لحق اإليجار و بالتالي مهما طالت مدةإستغالل المستأجر لنشاط تجاري

في العقار المؤجر فإنه يلزم بمغادرة األمكنة متى حلأجل عقد اإليجار إال إذا وافق المؤجر على إبرام عقد جديد

فهرس2005الغرفة التجارية مجلس قضاء الشلف 0526( قرار في 2 02 35رقم )

و لكن هذا اإللغاء الضمني ليس مطلق إذ أن العقود التيأبرمت قبل هذا التعديل تخضع

و ما يليها من القانون التجاري و172في تجديدها للمواد هو ما نصت عليه المادة

التي أضيفت إلى القانون التجاري بموجب01مكرر 187 من القانون03المادة 0205

يبقى تجديد عقود اإليجار المبرمة قبل النشر المذكور فيlaquo مكرر أعاله187المادة

خاضعا للتشريع الساري المفعول بتاريخ إبرام عقد raquo اإليجار

ويالحظ أن المشرع أبقى على حق تجديد اإليجار بالنسبةللعقود الجارية المبرمة قبل

التعديل رغم أن هذا الحق هو من المراكز القانونية التيفرضت على المتعاقدين

بموجب القانون و ليس من المراكز العقدية ألنه ال يقوم على إتفاق األطراف

و لذلك كان من المفروض أن يخضع لقاعدة األثر الفوريللقانون إعماال للمبادئ

القانونية و سريان القانون من حيث الزمان و بالتالي كانيجب أن يمس التعديل عقود

02و يترك المجال للحرية التامة في التعاقد و يتم 2005 09اإليجار المبرمة قبل

ولكن يبدو أن المشرع من خاللتوحيد األوضاع القانونية من01 مكرر 187المادة

القانون التجاري أراد المحافظة على إستقرار النشاطالتجاري و عدم مفاجئة أصحاب

و التي من الممكن أنالقواعد التجارية بإحكام التعديل تلحق بهم و بالوضع اإلقتصادي

05بأثر فوري أضرار كبيرة لو تم تطبيق القانون 02 و يطرح السؤال في هذا الصدد بشأن العقود التي تجدد

صراحة بإيجاب وقبول جديدين هل تعتبر عقود إيجار من المؤجر و المستأجر في 02

05تاريخ الحق لنشر القانون جديدة و تخضع بذلك ألحكام التعديل أم أنها تبقى خاضعة

و ما يليها172ألحكام المواد 75من األمر 59

الواقع انه في غياب إجتهادات و أحكام قضائية في هذاالصدد بالنظر لحداثة القانون

فاألرجح انه ال يوجد ما يبرر إبقاء هذه العقود خاضعة 0205للقانون السابق فهو

عقد جديد بإيجاب من المؤجر و موافقة من المستأجر دونتمسكه بالحق في التجديد

من القانون التجاري و هذا172الذي تنص عليه المادة يجعله يخضع ألحكام التعديل

و نفس الشيء بالنسبة لعقود اإليجار التي يوجه فيها تنبيهباإلخالء باعتبار أن هذا

األخير هو تصرف إرادي يرتب أثاره دون حاجة إلى موافقةالطرف األخر و هو

المستأجر فإذا إستوفى التنبيه شروطه القانونيةو تمإتباع اإلجراءات القضائية كما

يتطلبها القانون ترتب عن ذلك إنتهاء عقد اإليجار فإذاعدل المؤجر عن نيته في

رفض التجديد تحتم على الطرفان إبرام عقد جديد فإذا كانهذا العدول الحق لتاريخ

فإن العقد الذي يبرم بين الطرفين يخضع ألحكام 0205التعديل نشر القانون

مكرر من187الحالة األخرى التي يمكن إخضاعها للمادة القانون التجاري تتعلق بحق

األولوية الذي يكتسبه المستأجر في حالة إخالءه للعينالمؤجرة لوجود هدم كامل

بالعمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها لإلستغالل أو إلستحالةشغلها دون خطر نظرا

من177لحالتها إذا أقر له المشرع من خالل المادة القانون التجاري في فقرتها

األخيرة بحق األولوية في إستئجار العمارة المعاد بناؤها قبل تعديله و بناء على ذلك إذا كان عقد اإليجار األصلي 59

75أبرم في ظل القانون و كان اإلخالء بسبب حالة المبني وتم إعادة بناء هذا األخير

و ترميمه بعد نشر فإن المستأجر الذي يريد التمسك بحق األولوية يلزم 02

05باإلبرام عقد جديد القانون وفق ألحكام التعديل

و يستخلص من هذا المبحث بموجب أن مستأجر العقار بموجب عقد إيجار تجاري 59

75أبرم قبل تعديل األمر يتمتع إذا توافرت فيه الشروط القانونية و اصبح مالك 02

05للقاعدة القانون التجارية يتمتع بحق اإليجار و يمكن له المطالبة بتجديد

عقد اإليجار عند حلول أجاله في حين أن المستأجر للعين بعد هذا التعديل يلزم

بإخالء األمكنة متى حل اجل العقد ما لم يوافق المؤجر على إبرام عقد جديد

قبل تعديله و فكيف يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجار 5975الذي ابرم في ظل األمر

كيف يمكن للمستأجر أن يستمر في إستغالل نشاطهالتجاري في نفس العين التي اجرها

الذي عدل القانون التجاري بموجب عقد ابرم بعد 0205صدور القانون

المبحث الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري أصبح إنهاء عقود اإليجارات التجارية يخضع للقواعد إثر 02

05صدور القانون العامة في التعاقد القائمة على حرية اإلتفاق و إستقالل

اإلرادة فينتهي العقد على ذلك بمجرد حلول األجل المحدد في العقد و بهذا يكون المشرع

قد حرر إرادة المؤجر التي كانت قبل التعديل مقيدة بتوجيه تنبيه باإلخالء عند

الرغبة في وضع حد للعقد محدد المدة كان أو غير محدد و بعرض التعويض اإلستحقاقي

الذي قد تفوق قيمته قيمة العقار المؤجر أو بإثبات السبب الخطير و المشروع تجاه

المستأجر المخلي المحل و لدراسة أحكام إنهاء عقد اإليجار التجاري تم تقسيم هذا

المبحث إلى مطلبين يتعلق قبل تعديله والثاني بالعقد المبرم بعد التعديل األول 59

75بالعقد المبرم في ظل األمر الذي أدخل على القانون التجاري

المطلب األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم فيظل األمر

قبل تعديله 5975 إذا كان المالك المؤجر ال يرغب في تجديد اإليجار للمستأجر

الذي نشأ له الحق في اإليجار ألزمه القانون أن يوجه للمستأجر تنبيها بإخالء

العين المؤجرة مع ذكر األسباب التي جعلته يطلب إخالء العين فإذا كانت له

أسباب شرعية قبل المستأجر فله الحق في اإلسترجاع دون تعويض حسب الحاالت التي

يخولها له القانون و إال فإنه يلزم بدفع تعويض اإلستحقاق

الفرع األول رفض تجديد عقد اإليجار التجاري مقابلتعويض إستحقاق

قبل تعديله الحق في طلب أعطى المشرع للمستأجر 5975من خالل األمر

تجديد العقد بتوافر الشروط القانونية و منح المؤجر بلقابل الحق في رفض التجديد

وموازنة منه بين الحقين و حماية لما يسمى بالملكيةالتجارية فرض التعويض

اإلستحقاقي و ضبطه من خالل تجديد الحاالت التييستحق فيها و اإلجراءات الواجب

إتباعها للحصول عليها1أوال حاالت تطبيق التعويض اإلستحقاق ) )

و تتمثل في أ رفض تجديد اإليجار دون سبب شرعي فالرفض غير

المسبب يؤدي إلى إلزام المؤجر بسداد تعويض اإلستحقاق ويقع عليه عبء إثبات

الرفض و ذلك ما تفرضه من القانون التجاري من ذكر أسباب177عليه المادة

خطيرة و مشروعة بممارسة حق اإلستراد في حاالت أخرى

من القانون التجاري و178الحالة التي جاءت بها المادة 1048633 هي الحالة التي تخول

المؤجر المالك إسترجاع محله بسبب حالة البناء أو إعادةبناء العمارات التي يوجد

بها المحل بإستثناء عندما يعرض عليه محل أخر و إال ألزمبسداد تعويض عن ذلك

حالة اإلسترجاع لزيادة إرتفاع العمارة المنصوص عليها في1048633 من القانون181المادة

التجاري و في هذه الحالة يدفع له تعويض إستحقاقجزافي ال يتجاوز ثالث

سنوات إيجار من القانون التجاري و182الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 هذه تخص حالة اإلسترجاع الجزئي لألمكنة المخصصة أصال للمسكن و التي

تعتبر في الوقت ذاته تابعة للمحل التجاري وذلك ليسكن فيها شخصيا أو أحد

األزواج بشرط أن ال يتوفر على سكن أخر أو ألفراد عائلته الذين يعيشون معه أو

المقيمين عنده و الشرط الثاني إذا كان اإلسترجاع الجزئي ال يخل إخالال خطيرا

بإستغالل المحل و الثالث أن ال تكون المحالت التجارية و المحالت المعدة

للسكن تشكل وحدة غير مشاعة في حالة عدم توفر هذه الشروط يلزم بالتعويض و

كذلك في عدم شغله سنوات من6 اشهر و في مدة أقصاها 6لألمكنة في اجل خروج المستأجر

من القانون التجاري و184الحالة النصوص عليها بالمادة 1048633 هي المتعلقة باإلسترجاع

من المؤجر الذي هو في نفس الوقت البائع للمحل التجاري

45أسعد زهية تعويض اإلستحقاق نشرة القضاة عدد (1 12ص )

من القانون التجاري 185الحالة المنصوص عليها بالمادة 1048633 وهي حالة رفض تجديد

اإليجار الواقع من الدولة أو المجموعات المحلية و ذلك

بسبب المنفعة العامة من القانون التجاري 186الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 وهي حالة ما إذا تحايل المؤجر على القانون وقت اإلسترجاع و عدم إحترامه

اإللتزامات التي يفرضها عليه القانون بعد اإلسترجاع

ثانيا إجراءات إنهاء عقد اإليجار التجاري مقابل تعويضاإلستحقاق

أ توجيه التنبيه باإلخالء يجب على المؤجر الذي يرفض تجديد اإليجار أن يوجه تنبيها

باإلخالء إلى المستأجر مالك القاعدة التجارية فإذا لم تتوافر في هذه األخيرة

الشروط المنصوص عليها بالمادة من القانون التجاري فال يلزم المؤجر بذلك أي إذا لم 172

يكتسب المستأجر حق اإليجار طبقا للشروط التي سبق شرحها في تجديد عقد

اإليجار التجاري و قد قضت المحكمة العليا في07عندما رفضت الطعن المرفوع 1999

13قراراها الصادر في من المستأجر ضد قرار رفض إستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث و عشرين شهرا معتبرة إياه أصبح

يحتل األماكن دون حق أو1سند ) )

و توجيه التنبيه باإلخالء واجب في جميع الحاالت سواء كنابصدد عقد إيجار محدد

المدة أو عقد غير محدد المدة وإن كان ذلك ال يطرحإشكاال بالنسبة لهذا األخير فإنه

فيما يخص العقود محددة المدة اختلفت مواقف الجهاتالقضائية فرأى البعض منها

انه ينتهي بإنتهاء المدة المتفق عليها اعتمادا على المادتين من القانون107 و 106

المدني في حين أخذت جهات أخرى موقفا مخالفا و173قررت أن أحكام المادة

المتعلقة بوجوب توجيه التنبيه باإلخالء تطبق على جميععقود اإليجار التجارية إذا أن

هذه المادة ال تفرق بين اإليجار المحدد أو غير محدد المدة ) (2

و هو ما استقر عليه االجتهاد القضائي و كرسته المحكمةالعليا في قراراتها و نذكر منها12 الذي جاء فيه 1998و يستفاد من القرار laquo

08القرار الصادر في الطعون فيه أن قضاة المجلس لما قضوا بالمصادقة على

الحكم القاضي بطرد المستأجرة من المحل التنازع عليه دون توجيه تنبيه باإلخالء فإنهم

من173خرقوا أحكام المادة ص01 عدد 2000 مجلة قضائية 128477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137 )( حسان بوعروج تعليق على2 12مجلة قضائية 1998

08 الصادر في 177670قرار رقم )20 ص 02عدد 1999

القانون التجاري التي تشترط إلنهاء عقد إيجار تجاريتوجيه تنبيه بإخالء سواء كان

العقد محدد أو غير محدد المدة raquo(3) و يجب أن يتضمن التنبيه باإلخالء البيانات التالية

ذكر موجه التنبيه و صفته و مقر إقامته و هويته 1 ذكر األسباب التي جعلت المؤجر يطلب إخالء العين 2

المؤجرة ذكر العين المؤجرة و تحديدها و سند الملكية و إسم 3

المستأجر و هويته و أن يوجه إلى مكان ممارسة نشاطه التجاري

من القانون التجاري و إال كان194ذكر مضمون المادة 4 التنبيه باإلخالء باطال

اشهر مع تحديد بدايته و نهايته6تحديد أجل 5

و بشأن تسبب التنبيه باإلخالء تميز موقف المحكمة العليا( يعتبر األول1باتجاهين )

أن مجرد عرض التعويض اإلستحقاقي من طرف المؤجرتسبيب كاف فقضت

المحكمة العليا في199603إن مجرد عرض التعويض laquo 26قرارها المؤرخ في

من قبل المؤجرين يشكل سببا كافيا لطلب التنبيه باإلخالء من القانون176طبقا للمادة

التجاري و بالتالي فإن النعي على القرار بعدم التسبب raquo(2)في غير محله

أما اإلتجاه الثاني فقد ذهب في تسبيب التنبيه باإلخالء علىأن عرض التعويض

اإلستحقاقي هو نتيجة له و ليس سببا كافيا لكي يستجيب173لمقتضيات أحكام المادة

من القانون التجاري و األرجح هو ما ذهب إليه الرأي األول ذلك أن تقييد إرادة

المؤجر في إسترجاع العقار هو إستثناء من حرية التصرف في الملكية وبذلك ال

يجب التوسع فيه ال laquo و بالنسبة لوقت توجيه التنبيه باإلخالء فقد نصت المادة

من القانون التجاري173 ينتهي إيجار المحالت الخاصة بهذه األحكام إال بأثر تنبيه

بإخالء حسبما جرت عليه6و يفهم من هذا النص انه إذا raquo العادة المحلية و في مدة

أشهر قبل األجل على األقل اشهر من6كان العقد محدد المدة فيجب توجيه التنبيه قبل

حلول تاريخ إنتهاء مدة اإليجار إما إذا كان العقد غير محدد المدة فيجب منح

اشهر لإلخالء6المستأجر مدة من تاريخ توجيه التنبيه

ص02 عدد 1999 مجلة قضائية 177670ملف رقم 1998 08( قرار 3 12 23 )

محمود قباص التنبيه بإخالء و اإليجارات التجارية مجلة (1 256 ص 01 عدد 1993قضائية )

المجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 2 03التجارية و )

96 عدد خاص ص 1999البحرية يتم إجراء التنبيه باإلخالء عن طريق المحضر القضائي أو

بالتسليم الشخصي إلى المستأجر أو يرسل برسالة موصى عليها أو بأي وسيلة

أخرى و تجدر اإلشارة إلى أنه إذا تعدد المستأجرين للعين المؤجرة فيجب توجيه تنبيه

باإلخالء لكل واحد منهم على حدى وذلك تحت طائلة البطالن و هو ما قضت به المحكمة

العليا في قرارها المؤرخ الثابت من أو راق الطعن أن قضاة المجلس لما 1999

09 في 11إعتبروا بقية الورثة في النزاع غير وارثين في اإليجار و ال يستحقون أي تعويض

وال ضرورة بالتالي لتوجيه التنبيه بإخالء لكامل الورثة فإنهم أخطئوا في

من510تطبيق القانون ألن المادة القانون المدني تعتبر اإليجار من الحقوق التي تورث و كل

وارث له في اإليجار حق ثابت و خاص

إن التنبيه باإلخالء ال يكون صحيحا و منتجا لكل أثارهالقانونية إال إذا وجه إلى كامل

الورثة و ليس للمسير بوكالة فقط الذي ال يعتبر وكيال raquo (1)عن بقية الورثة

أما إذا تعدد المؤجرين بأن كان العقار ملك في الشيوع لعدةأشخاص فيحق لكل شريك

منهم أن يوجه دون الشركاء اآلخرين تنبيها باإلخالء718للمستأجر عمال بأحكام المادة

لكل شريك في الشيوع الحق في أن يتخذ من الوسائل laquoمن القانون المدني التي تنص

من تطبيقات هذا raquo ما يلزم لحفظ الشيء و لو كان ذلكبغير موافقة باقي الشركاء

المبدأ قرار03المنشور في المجلة القضائية 2001 20المحكمة العليا المؤرخ في

ص02 عدد 2002حفاظا على المال المشاع يحق ألحد laquo و الذي جاء فيه319

الشركاء إتخاذ كافة اإلجراءات الالزمة و لو كان ذلك دونموافقة باقي الشركاء فإن

القضاء بصحة التنبيه بإخالء الموجه من المؤجرة المالكةأغلبية الحصص لحماية المحل

التجاري من االنهيار دون موافقة باقي الشركاء هو raquo تطبيق سليم للقانون

و إثبات حصول التنبيه باإلخالء يكون على من يدعي بهبكافة طرق اإلثبات بما فيها

البينة و القرائن و شهادة الشهود مهما كانت قيمة األجرة )( وعدم توجيه التنبيه أو عدم2

توافر شروطه يؤدي إلى عدم قبول الدعوى شكالبموقف المستأجر من عرض التعويض اإلستحقاقي

إذا وافق المستأجر على مبدأ اإلخالء وحصل إتفاق حولقيمة التعويض اإلستحقاقي فإن

األمر ينتهي عند هذا الحد و إذا وافق المستأجر على مبدأاإلخالء وقام الخالف على

مقدار التعويض اإلستحقاقي جاز للطرف الذي يهمهالتعجيل أن يرفع دعواه أمام رئيس

المحكمة الناظرة في القضايا اإلستعجالية ليأمر بإجراءاتالخبرة الالزمة و ذلك بعد

إنتهاء أجل ثالثة اشهر من تاريخ توجيه التنبيه و أن يرفعبالتوازي دعوى قضائية في

ص02 العدد 2001 مجلة القضائية 207219ملف رقم 199909( قرار في 1 11 231 )

83جنادي جياللي المرجع السابق ص (2 ) الموضوع أمام الجهة القضائية المختصة و هي محكمة

موقع العقار و قد قضت المحكمة في199005من المقرر قانونا أن اللجوء إلى laquo

06قرار صادر في القاضي اإلستعجالي إلجراء خبرة لتقدير التعويض عن إخالء

يستلزم و جود دعوى فيالموضوع مرفوعة مسبقا raquo(3)

وعند إنجاز تقرير الخبرة نتيجة الدعوى اإلستعجالية الذييجب إيداعه في ظرف

شهرين لدى أمانة الضبط و يلحق بملف الدعوى المرفوعةأمام المحكمة المختصة التي

من194تفصل في الموضوع بعد إيداع التقرير ) المادة القانون التجاري (

أما إذا رفض المستأجر اإلخالء أصال فعليه أن ينازع فيصحة التنبيه باإلخالء

بعرض النزاع بعد ثالثة أشهر من التبليغ على قاضيالموضوع الذي يفصل أو ال في

صحة التنبيه باإلخالء ثم يتم تقدير التعويض اإلستحقاقيالذي يكون عادة باالستعانة

بخبير و يراعي في تقدير التعويض اإلستحقاقي القيمةالتجارية للمحل التجاري التي

تحدد وفق لغرض المهنة مصاريف النقل و إعادة الترتيب وحقوق التحويل الواجب

تسديدها لمحل تجاري من نفس القيمة و عن تاريخ تقدير التعويض اإلستحقاقي ذهبت المحكمة

العليا إلى أن العبرة بتاريخ توجيه التنبيه باإلخالء و ذلك في05الذي جاء فيه 1999

08قرارها المؤرخ في من المقرر قانونا أنه يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار

laquo غير أنه يسدد للتاجر المخلي التعويض اإلستحقاقي الذي يجب أن يكون مساويا

للضرر المسبب نتيجة عدم التجديد و لما ثبت في قضية الحال أن قضاة المجلس لما

قدروا الضرر الناتج عن رفض تجديد اإليجار إبتداء من تاريخ اإلعالن عن رغبة

المؤجر في إنهاء اإليجار و ليس من تاريخ الخروج الفعلي ألن الخروج يقع بعد صدور

الحكم القاضي باإلخالء و األحكام تفصل في الوقائع القائمة و ليست raquo (1)

المستقبلية فإنهم طبقوا صحيح القانون ج دفع التعويض اإلستحقاقي و إخالء األمكنة

يبقى المستأجر بعد توجيه التنبيه باإلخالء شاغال لألمكنةإلى حين تقاضيه الفعلي لقيمة

التعويض و يعتبر في هذه الحالة شاغل بحق و من دونسند فهو يحق ألن القانون

يسمح له بالبقاء إلى حين قبض التعويض اإلستحقاقي من القانون التجاري (187)المادة

و هو بغير سند ألن توجيه التنبيه باإلخالء يضع حدا لعقداإليجار و يدفع للمستأجر تعويضا عن شغل األمكنة

01 عدد 1991 المجدلة القضائية 67008ملف رقم 1990 06( قرار في 3 05 65ص )

العدد2000 المجلة القضائية لسنة 189311ملف 1999 08( قرار في 1 05 121 ص 01 )

عند دفع التعويض اإلستحقاقي يلزم المستأجر بمغادرةاألماكن حتى عن طريق القوة

العمومية على أن يدفع للمؤجر تعويضا عن التأخر إذاتماطل في الخروج منه )المادة

( من القانون التجاري 187 و في حالة اإلخالء تسلم األماكن للمؤجر في أول يوم من

األجل المألوف و التالي يوم إعتبارا من تاريخ تسديد التعويض15إلنقضاء مهلة

للمستأجر نفسه أو للحارس القضائي إذا وجد و يدفع الحارس القضائي التعويض

للمستأجر مقابل إيصال منه فقط

إن لم تقع معارضة من الدائنين أو التوقيع حجز من أحدهم تحت يده

و إذا تراجع عن إرادته في طرد المستأجر إما بسبب عجزهعن تسديد التعويض

اإلستحقاقي المحكوم به لفائدة المستأجر المخلى أو أليسبب أخر يحق له أن يتملص

من القانون197من تسديد هذا التعويض ) المادة التجاري ( مع مراعاة الشروط التالية

وجود المستأجر في العين المؤجرة ولم يتم استئجار عين1048633 أخرى من طرف

المستأجر يوم إبتداء من اليوم15أن يمارس حق التملص في اجل

1048633 الذي يصبح فيه الحكم أو القرار القاضي بالتعويض اإلستحقاقي نهائيا

أن يوافق الطرفان على التجديد حسب شروط يتفقان1048633 عليها وفي حالة عدم اإلتفاق

195يحدد القاضي اإلستعجالي هذه الشروط وفقا للمادة من القانون التجاري

و ال بد هنا من إبرام عقد جديد بعد ممارسة حق التملص ألن1048633 العقد األول قد انتهى بتوجيه التنبيه باإلخالء

الفرع الثاني رفض تجديد عقد اإليجار التجاري دونتعويض إستحقاقي

إن إستفادة المستأجر صاحب القاعدة التجارية من التعويضاإلستحقاقي في حالة

رفض المؤجر تجديد عقد اإليجار مقرونة بعدم إرتكابه أيخطأ من األخطاء المنصوص

من القانون التجاري وعلى ذلك177عليها في المادة يمكن للمؤجر أن يتخلص من

تعويض اإلخالء إذا أثبت سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر المخلى المحل

أوال حاالت رفض تجديد اإليجار دون تعويض إستحقاقي

من القانون التجاري و تتمثل في177نصت عليها المادة إثبات المؤجر سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر 1

القاعدة أنه يحق للمؤجر أن يطالب من المستأجر الذي قامبأعمال خطيرة و غير

مشروعة أن يتخلى عن األمكنة دون تعويض إستحقاقي ويالحظ أن المشرع لم يحدد

األسباب الخطيرة وغير المشروعة التي يؤسس عليهاالتنبيه باإلخالء و لكن يمكن

إحصاء بعضها من خالل أحكام القانون التجاري و اإلجتهادالقضائي فنذكر على

سبيل المثال إرتكاب المستأجر خطأ يوجب مسئوليته الجزائية إصرارا

1048633 بالمؤجر أو أحد أفراد عائلته

1048633 تغيير النشاط التجاري دون ترخيص من المؤجر إحداث أعمال ضارة بالعين المؤجرة أو هدم جزء منها أو

1048633 التغيير في واجهة المحل التوقف عن إستغالل المحل التجاري دون سبب جدي أو

1048633 مشروع اإليجار من الباطن أو التنازل عن اإليجار دون ترخيص

1048633 من القانون188)المادة ( التجاري

ممارسة نشاط غير مشروع في المحل موازاة مع النشاط1048633 األصلي كبيع مواد ممنوعة

كالمخدرات أو أسلحة حربية أو ممارسة الدعارة في المحل

عدم دفع بدل اإليجار أو التأخير في الدفع وهناك من يرى1048633 باعتبار عقد اإليجار من

العقود المتبادلة فإن عدم دفع بدل اإليجار يفقد اإليجار معناه و يترتب عليه الفسخ

6و ال يمكن بذلك إفادة المستأجر من التنبيه باإلخالء و اجل أشهر و لكن اجتهاد

المحكمة العليا استقر على اعتبار هذه الحاالت من بينحاالت رفض التجديد و من

ثم البد فيها من إتباع اإلجراءات القانونية سيما المنوه177 و 173عنها بالمواد

من القانون التجاري و بشأن فسخ العقد افيجار التجاريفقد إعتبر البعض أنه

من119يخضع للقواعد العامة المكرسة بأحكام المادة القانون المدني و بإعتبار أن

اسباب الفسخ هي نفسها هي نفسها األسباب المشروعة والخطيرة و المبررة

لممارسة حق اإلسترجاع دون أي تعويض من جانب المؤجرتطبيقا لألحكام المادة

من القانون التجاري مما يترتب عنه أنه عند نهاية عقد 177اإليجار فإن للمؤجر

الذي ينسب للمستأجر مخالفة ناشئة عن عدم تنفيذ التزامأو أكثر من االلتزامات

التعاقدية ينشئ له عند نهاية عقد اإليجار الخيار بين فسخالعقد أو ممارسة حق

1االسترجاع ألسباب خطيرة ومشروعة ) ) و الواقع أنه ال بد من التفرقة بين دعوى الفسخ و بين

رفض تجديد اإليجار وفقا من القانون التجاري فدعوى الفسخ177ألحكام المادة

تهدف إلى إنهاء العالقة التعاقدية خالل سريان مدة عقد اإليجار أي قبل إنتهاء أجله

بينما رفض التجديد و المطالبة بإسترجاع المحل المؤجر ال يمكن ممارسته إال عند

نهاية عقد اإليجار و أن هدفه هو منع المستأجر من الحصول على تجديد لإليجار حزيط محمد حق اإلسترجاع في اإليجارات التجارية (1

84 دار هومة ص 2005 ) و يجب تمييز هذه الحالة عن الفسخ بقوة القانون

من191المنصوص عليها بالمادة

كل إشتراط مدرج في اإليجار ينص على الفسخ بقوةالقانون laquo القانون التجاري

في حالة عدم دفع بدل اإليجار في اإلستحقاق المتفقعليها ال ينتج أثره إال بعد

مرور شهر واحد من اإلخطار بالدفع الذي يبقى دون raquo نتيجة

فإذا وجد إتفاق صريح بين األطراف على فسخ بقوةالقانون فيكون للمؤجر أن يوجه

إنذار للمستأجر للدفع فإذا لم يقم بذلك خالل شهر منتاريخ تبليغه فسخ العقد بقوة

القانونحالة المبنى 2

و هي الحالة المنصوص عليها بالفقرة الثالثة من المادة من القانون التجاري177

يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار دون أن يلزم بسدادlaquo أي تعويض إذا أثبت

وجود هدم كامل العمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها للسكنالمعترف به من السلطة

اإلدارية أو إذا أثبت أنه يستحيل شغل العمارة دون خطر raquoنظرا لحالتها

فهذه المادة تستوجب على المؤجر الذي يريد اإلخالء دونتعويض استحقاقي أن يثبت

بموجب قرار إداري أن العقار الذي يملكه المتواجد به العينالمؤجرة صار غير قابل

لالستغالل أو الشغل ألنه يشكل خطرا أو أن العقار قابلللهدم الكامل أو جزء منه لعدم

صالحيته ففي هذه الحالة يعفى المؤجر من تسديد التعويضاإلستحقاقي عند رفضه

تجديد اإليجار أما المستأجر المخلى فله حق األولوية فيحالة إعادة بناء العمارة التي تم

هدمها و يشترط منه أن يبلغ المؤجر برغبته فياإلستفادة من المحل في العمارة التي

أعيد بناؤها وذلك خالل ثالثة أشهر التالية إلخالئه األمكنةالتي كان يشغلها و إال سقط

حقه و يعتبر هذا نوع من الحماية للمستأجر الذي أخلىاألمكنة دون تعويض

إستحقاقيثانيا إجراءات رفض التجديد دون تعويض اإلستحقاق

حتى يستفيد المؤجر من إنهاء عقد اإليجار التجاري دوندفع التعويض اإلستحقاقي ال بد

له إتباع اإلجراءات القانونية إجراءات رفض التجديد لقيام المستأجر بأعمال خطيرة 1 إذا برهن المؤجر عن سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر

كارتكاب خطأ جزائي في حق المؤجر أو ممارسة نشاط غير مشروع في المحل أو

هدم جزء من المحل فيقوم مباشرة بتوجيه التنبيه باإلخالء ويرفع دعوى رفض التجديد

يلتمس فيها إلزام المستأجر بإخالء المحل دون تعويض بسبب خطير و مشروع

دون حاجة إلثبات ذلك بمحضر معاينة و ال إعذار مسبق إذ يكفي تقديم الحكم

الجزائي أو المدني الذي يثبت قيام المستأجر بالفعل الذي دفع المؤجر لمطالبته )

1باإلخالء) و إذا كان اإلخالء إلخالل المستأجر بالتزاماته التعاقدية

فيتم إتباع اإلجراءات التي من القانون التجاري02 فقرة 177جاءت بها المادة

على المؤجر أوال أن يقوم بتحرير محضر معاينة إلثبات حالة1048633 المخالفة و قيامها ثم

يوجه إنذارا للمستأجر للكف عن ارتكابها و العدول عنها وأوجب المشرع أن

يكون اإلنذار بموجب عقد غير قضائي مع بيان السببالمستند إليه وذكر مضمون من القانون التجاري وكل177الفقرة الثانية من المادة

ذلك تحت طائلة البطالن ويتم إمهال المستأجر مدة شهر من تاريخ تبليغه للعدول

عن المخالفة معاينة استمرار قيام المخالفة عند انقضاء مهلة شهر كاملة

1048633 من يوم تبليغه باإلنذار و إستمرار المستأجر يإقتراف المخالفة يجب على المؤجر أن

يقوم بإثبات ذلك بمعاينة المخالفة عن طريق المحضر القضائي الذي يحرر محضر

معاينة الستمرار المستأجر في إرتكاب المخالفة رغم إنذاره

توجيه التنبيه بإخالء دون تعويض على المؤجر بعد استكمال1048633 اإلجراءات السابقة أن

يوجه للمستأجر تنبيها باإلخالء وان يذكر سببه من بينالحاالت السالفة الذكر و

هنا ال بد أن ال تكون األسباب متناقضة بذكر أحد حاالت من القانون177المادة

التجاري و عرض تعويض إستحقاقي وقد قضت المحكمةالعليا في قرارها الصادر

من المقرر قانونا أنه يجب أن يتم تنبيه باإلخالء بعقد laquo26 في 03 1996

غير قضائي وأن تبين فيه األسباب التي أدت إلى توجيههمع إعادة ذكر مضمون

و إال أعتبر باطال و لما أسس المطعون ضدهم194المادة التنبيه باإلخالء على

سببين اثنين أولهما غلق المحل التجاري خرقا لألحكام من القانون177المادة

التجاري و ثانيهما عرض تعويض إستحقاقي وفقا من176لألحكام المادة

القانون التجاري فإن هذين السببين متناقضين و ال يمكناالعتماد عليهما معا لطلب

إخالء القاعدة التجارية raquo (1) مباشرة الدعوى القضائية لرفض تجديد عقد اإليجار دون

1048633 تعويض إذا رفض المستأجر إخالء المحل بعد توجيه التنبيه باإلخالء يجوز

للمؤجر رفع الدعوى القضائية بعد إنتهاء مهلة ثالثة أشهر من تاريخ تبليغ التنبيه

باإلخالء يلتمس فيها129جنادي جياللي المرجع السابق ص (1 )

مجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 1 03التجارية و البحرية )

26 ص 1999عدد خاص الحكم بصحة التنبيه باإلخالء و بإلزام المستأجر بإخالء

المحل التجاري دونتعويض

إجراءات رفض تجديد اإليجار دون تعويض نتيجة وضعية 2 المبنى

في الحالة التي تكون فيها العمارة غير قابلة للشغل واإلستغالل و يصدر قرار عن

السلطة اإلدارية يؤكد ذلك و يأمر بإعادة البناء فعلىالمؤجر أن يوجه تنبيها من القانون التجاري173باإلخالء طبقا للمادة

و بعد إنتهاء أجل ثالثة أشهر من توجيه التنبيه باإلخالء ورفض المستأجر إخالء المحل

يجوز للمؤجر رفع دعوى قضائية أمام المحكمة و ترفقعريضة افتتاح الدعوى

بنسخة من القرار الصادر عن السلطة اإلدارية المختصةتحت طائلة عدم قبول الدعوى

و هو ما قضت به المحكمة العليا في03الذي جاء 1989 05القرار الصادر بتاريخ

من المقرر أن رفض تجديد اإليجار دون إلزام المؤجر بسدادتعويض اإلخالء laquo فيه

بسبب هدم كامل العمارة أو جزء منها يلزم المؤجر إنذارالمستأجر و تقديم القرار

اإلداري اآلمر بهدم كامل العمارة أو جزء منها و لما كان

الثابت في قضية الحال أن المطعون ضده لم ينذر الطاعنين بالخروج و لم يقدم

للمرافعات القرار اإلداري اآلمر بهدم العمارة أو جزء منها فإن قضاة المجلس بتعيينهم

خبير للقول هل المحل المتنازع عليه مهدد أم ال باالنهيار خالفوا القانون و استوجب raquo (1)

نقص قرارهم يلتمس المؤجر من خالل الدعوى التي يرفعها الحكم بصحة

التنبيه باإلخالء و إلزام المستأجر بإخالء العين دون تعويض

المطلب الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم بعد 0205صدور

المؤرخ تراجع المشرع من خالل تعديل القانون التجاري 0205بموجب القانون

المتضمن تعديل القانون التجاري تراجع عن أحكام 200506 في 02التنبيه باإلخالء

و التعويض اإلستحقاقى و اخضع إنهاء عقد اإليجارالتجاري للقواعد العامة في العقود

مكرر من187القائمة على إستقالل اإلرادة فنصت المادة القانون التجاري في فقرتها

يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجلالمحدد في العقد دون laquo الثانية

حاجة إلى توجيه تنبيه باإلخالء ودون الحق في الحصولعلى التعويض اإلستحقاقي

المنصوص عليه في هذا القانون ما لم يشترط األطراف raquo خالف ذلك

117 ص 4 عدد 1990 مجلة قضائية 56060ملف رقم 1989 05( قرار في 1 03 )

الفرع األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري إن إنهاء مدة عقد اإليجار الذي أبرم بعد صدور التعديل

المؤرخ في يجعل من المستأجر الذي يستفيد منه شاغال 20050206

دون حق و ال سند و يلزم بمغادرة األمكنة إذا لم يحصل بينه و بين المؤجر إتفاق

بإبرام عقد جديد و ذلك مهما طالت مدة استغالله لنشاطه التجاري داخل العين المؤجرة

و ال يلزم المؤجر بتوجيهتنبيه باإلخالء و ال يعرض تعويض إستحقاقي

وعلى ذلك إذا امتنع المستأجر عن اإلخالء فيمكن للمؤجرطرده باللجوء إلى القضاء عن

طريق دعوى أو بالحصول على نسخة التنفيذية لعقد اإليجار

أوال طرد المستأجر عن طريق إمهار عقد اإليجار التجاريبالصيغة التنفيذية

تبرم عقود اإليجار التجاري بعد التعديل بإفراغها فيمحررات رسمية و هذه األخيرة

320كل حكم أو laquo تعتبر سندات تنفيذية إذا تنص المادة من قانون اإلجراءات المدينة

و تبعا لمحتوى هذه raquo سند ال يكون قابل للتنفيذ إال إذا كانممهورا بالصيغة التنفيذية

المادة فإن العقود الموثقة حجة ال يقبل في مواجهتا إالالدفع بالتزوير و تتمتع بنفس القوة

التنفيذية لألحكام القضائية كما يخول حائزها سلطةتنفيذها مباشرة دون الحاجة إلى

اللجوء إلى القضاء فمتى حل اجل االلتزام يقوم الموثقمباشرة بوصفه ضابط عموميا

بتحمل ذيل العقد التوثيقي الصيغة التنفيذية المنصوص من قانون320عليها في المادة

اإلجراءات المدنية فيصبح العقد بذلك قابال للتنفيذ بالطرقالودية وفقا ألحكام المادة

من قانون اإلجراءات المدنية و الجبرية وكأنه حكم 330قضائي نهائي قاضي في

الخصومة وتبعا لذلك فإن عقد اإليجار التجاري المفرغ في محرر

رسمي ينتهي بحلول األجل المحدد فيه فإذا إمتنع المستأجر عن إخالء األمكنة على

المؤجر أن يحصل على الصيغة التنفيذية للعقد من عند الموثق ثم يمكنه طرد

المستأجر من األمكنة عن طريق المحضر القضائي بإستعمال كافة طرق التنفيذ بما فيها

الجبرية ثانيا دعوى الطرد

يمكن للمؤجر في حالة إمتناع المستأجر عن إخالء العينرغم حلول أجل العقد أن يلجأ

إلى القضاء ويطلب طرد المستأجر من األمكنة على أساسأنه أصبح شاغال دون حق وال سند بانتهاء مدة اإليجار

ويختص قاضي االستعجال بدعوى الطرد لتوافر عناصراالستعجال فيها طبقا للمادة

من قانون اإلجراءات المدنية وقياسا على ما استقر 183عليه اجتهاد المحكمة العليا في

اإليجار المدني حيث اعتبرت المحكمة العليا أن القاضياالستعجالي مختص في

دعاوى الطرد بالنسبة لعقود اإليجار المبرمة بعد صدورالمرسوم

03 03المتعلق بالترقية العقارية وقد جاء في 1993 93 التشريعي 01المؤرخ في

حيثيات01 187628 ملف رقم 2000لكن حيث أنه laquo 18قرارها المؤرخ في

بالرجوع إلى عقد اإليجار المبرم بين الطاعن و المطعونضده فإنه حددت مدة العقد

بسنة وبالتالي بعد إنهاء هذه المدة فإنه الطاعن للمستأجر محتال دون سند صحيح

ومن حق المطعون ضده المؤجر اللجوء إلى قاضي )1االستعجال إلزالة اإلعتداء )

laquo

و ما يؤكد اختصاص القاضي اإلستعجالي بدعوى الطرد ماذهبت إليه الغرفة التجارية

بالمحكمة العليا التي أقرت باالختصاص بطرد المستأجرالذي أبرم عقد إيجار لمدة ثالثة

و عشرون شهرا لنه ال يخول له اإلستفادة من أحكامالتجديد وقد جاء في قرار لها

و لما كان ثابتا أن قاضي اإلستعجالي الذي قضى بطرد laquo13 مؤرخ في 199907

المستأجر الطاعن من محل التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجارالتي حددت بثالث و

عشرين شهرا معتبرا إياه أصبح يحتل األماكن دون وجهأوسن يكون قد طبق صحيح

القانون raquo(2) فهذا القرار و عن كان ال يتعلق مباشرة بالحالة التي

تدرسها ولكن يفهمك منه ضمنيا اعتراف االجتهاد القضائي االستعجال باالختصاص في دعوى

المجرد عند حلول أجل عقد اإليجار المحدد و المتفق عليه بين األطراف

مكرر من187الفرع الثاني الطبيعة القانونية للمادة القانون التجاري

02فقرة مكرر من القانون187يلزم المستأجر laquo تنص المادة

التجاري في فقرة الثانية بمغادرة المكنة المستأجرة بانتهاء الجل المحدد في العقد

دون الحاجة على توجيه تنبيه باإلخالء دون الحق في الحصول على تعويض اإلستحقاتق

المنصوص عليه في هذاالقانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

210ذيب عبد السالم المرجع السابق ص (1 )1 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13 07( قرار في 2 137ص ) لتحديد الطبيعة القانونية لهذا النص ال بد من الرجوع إلى

القواعد العامة و نعلم أن القواعد القانونية تصنف إلى قواعد آمرة و أخرى مكملة

فاألولى هي التي ال يجوز لألفراد مخالفتها و اتصالها بأمور يحرص المشرع على عدم

المساس بها للمحافظة على النظام الذي يقوم عليه المجتمع و هي أمور تتصل اتصاال

وثيقا بكيان المجتمع و مقوماته األساسية

أما القواعد المكملة أو المفسرة فهي التي يجوزمخالفتها و ذلك باإلتفاق على ما

يخالفها و يحالف حكمها و ذلك ألنها ال تتعلق بكيانالمجتمع و مقوماته األساسية و

بالتالي فإن مخالفاتها ال تعتبر إخالال بالنظام العام ال يعنيذلك أن القاعدة المكملة تخلو

من صفة اإللزام و إنما تتوفر لها هذه الصفة طالما أناألفراد وقت إبرام تصرفاتهم لم

يخالفوا الحكم الذي تقرره و للتمييز بين النوعين باإلضافة إلى معيار تعلق القاعدة

بالنظام العام يمكن االستدالل بصياغة النص القانوني الذي جاء بالقاعدة و ألفاظه إذ أن

المشرع كثيرا ما يستخدم بعض األلفاظ في صياغة القاعدة القانونية تدل بما ال يدع

مجاال للشك عن نوعية وطبيعة القاعدة القانونية

و بتطبيق هذه األحكام على نص الفقرة الثانية من المادة مكرر من القانون187

فهذا يفيد أنها raquo ما لم يشترط األطراف خالف ذلك laquo التجاري التي تنص في آخرها

من القواعد المكملة وبالنتيجة يمكن لألطراف االتفاق علىما يخالفها فيمكن االتفاق

على إخضاع إنهاء عقد اإليجار لشروط معين قد تكونتوجيه التنبيه باإلخالء أو إنذار

بسيط أو بعرض التعويض االستحقاق أو غيرها إال ان هذافي الواقع مستبعد فالمؤجر

الذي تخلص من اإلجراءات التي كانت تقيد حريته فيالتصرف في ملكيته يستبعد أن

يقيدها بإرادته و أيا كان األمر فإن أي إتفاق يخالف أحكام هذه المادة البد

من ذكره في المحرر الرسمي الذي أفرغ فيه عقد اإليجار ألنه هو وسيلة

اإلثبات الوحيدة و القاضي إذا ال يمكنه استبعاد عرض عليه النزاع بشأن العقود 02

05المبرمة بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري من التطبيق إال بما187المادة

يوجد من أحكام مخالفة لها وردت في هذا المحرر و يترتب على ذلك أنه للمتعاقدين

مطلق الحرية في تحديد اإلجراءات و الشروط التي ينتهي بها العقد بالنسبة لعقود

إيجار المحالت المخصصة لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي المبرمة بعد تاريخ دخول

مكرر من187المادة القانون التجاري حيز التنفيذ إذ يصبح كل طرف ملزم

باحترامها شأنها شأن باقي االلتزامات التعاقدية األخرى فإذا ما كان عقد اإليجار قد

تضمن أن ال ينتهي اإليجار إال بتنبيه بإخالء يوجهه المؤجر للمستأجر في زمن معين أصبح

المؤجر مقيد في ممارسة حق االسترجاع بإتمام ذلك اإلجراء في األجل المحدد فإن لم

يعين أجل محدد للتنبيه وجب الرجوع إلى إرادة المتعاقدين فإن قصدا الرجوع إلى

مواعيد اإلخالء المقرر في من القانون التجاري وجب احترام هذه المواعيد و إذا 173

كان عقد اإليجار قد تضمن الشكل الذي يجب أن يتم به تبليغ هذا التنبيه كأن يشترط

ان يكون ذلك عن طريق المحضر وجب إحرام هذا الشكل أيضا إذا تضمن عقد اإليجار

بند يلزم المؤجر بدفع تعويض معين للمستأجر قبل إلزامه بإخالء العين المؤجرة

أصبح المؤجر حينئذ مقيد بممارسة حق االسترجاع أيضا بأداء ذلك التعويض الذي التزم

به للمستأجر و خالصة ما نتوصل إليه من هذا المبحث

أن المستأجر العقار الستغالله في ممارسة نشاط التجاريبموجب عقد مبرم قبل صدور

يتمتع بحصانة منحها له المشرع إذا اكتسب القاعدة 0205التجارية وفق القانون

التجاري و محله الشروط القانونية تحمى هذه الحصانة تعطيه الحق في الحصول على

تعويض إذا تم تجريده من ملكيته التجارية في حين ال يتمتع المستأجر بعقد أبرم بعد تاريخ الحق

للتعديل بهذه الحصانة إذ يخضع عقده إلرادة األطراف و حرية اتفاقهم

سلطة المؤجرة في إنهاء عقد اإليجار حتى و لو كان محدد المدة بعرض التعويض

اإلستحقاق أو إثبات السبب الخطير و المشروع تجاه المستأجر المخلي وفق أحكام

من القانون التجاري177المادة و إثر02رجع المشرع إلى القواعد العامة وألغى 2005

09التعديل المؤرخ في أحكام التعويض اإلستحقاقي و التنبيه باإلخالء و أصبح عقد

اإليجار التجاري كغيره من العقود يخضع لإلدارة الحرة ألطرافه

وقد تم تقسيم هذا الفصل لتوضيح ذلك إلى مبحثين نتعرض في األول إلى أحكام تجديد

عقد اإليجار التجاري و في الثاني إلى إنهاء هذا العقد 5975و ذلك وفقا ألحكام األمر

المعدل له المتضمن القانون التجاري قبل تعديله و 0205القانون

المبحث األول تجديد عقد التجاري يخضع تجديد عقد اإليجار التجاري المبرم قبل التعديل إلى

و174أحكام المواد ما يلبيها من القانون التجاري التي تمنح لمستأجر العقار ما

يسمى بحق اإليجار و هو الحق الذي يخول له التمسك بتجديد العقد رغم حلول أجله

وذلك إذا توفرت فيه فتطبق عليه أحكام المادة الشروط القانونية أما العقد 02

05المبرم بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري التي تخضع تجديده إلرادة 187

األطراف المستقلة و من خالل المطلب األول لهذا المبحث نتناول تجديد عقد

اإليجار التجاري المبرم في قبل تعديله وفي الثاني نتعرض لتجديد العقود المبرمة 59

75بعد التعديل ظل األمر على النحو التالي

المطلب األول الحق في تجديد اإليجار فيقبل تعديله 59 75ظل األمر

يتعلق تجديد اإليجار التجاري بالعقود التي تبرم لمدةمحددة أما غير محددة

المدة فال تطرح بشأنها المسألة ذلك ألنها تظل قائمة ومستمرة إلى حين إعالن أحد

األطراف رغبته في إنهاءها و التجديد قد يكون صريحابالتعبير بين األطراف فيما

بينهم باإليجاب و القبول أو ضمنيا بتواصل اإليجار المنعقدإلى بعد األجل المحدد في

العقدالفرع األول التجديد الصريح العقد اإليجار التجاري

إن التجديد الصريح لعقد اإليجار التجاري قد يتم بتبادلاإليجاب و القبول بين

المؤجر و المستأجر و تحرير عقد إيجار جديد أو باإلتفاقعلى إستمرار العقد بشروطه

السابقة أو بأخرى مختلفة و هذا إعماال للقواعد العامةفي العقود كما قد يتم بممارسة

المستأجر للحق الذي كرسه له المشرع و هو حق التمسكبطلب التجديد الصريح طبقا

و ما يليها من القانون التجاري حماية له172ألحكام المادة من األضرار التي قد تلحق

به نتيجة رفض التجديدأوال شروط التمسك بحق تجديد عقد اإليجار التجاريمنها يتعلق بصاحب الحق و منها ما يتعلق بعقد اإليجارالشروط المتعلقة بصاحب الحق في التمسك بالتجديد

ال يجوز التمسك بحق التجديد إال من laquo أ جاء في المادة من القانون التجاري172

و يستخلص منه أنه raquo طرف المستأجرين أو المحولإليهم أو ذوي الحقوق

يمكن التمسك بتجديد عقد اإليجار التجاري لألشخاص التاليين

المستأجر األصلي الذي تربطه عالقة مباشرة مع المؤجر1048633 مالك العقار

1048633 ذوي الحقوق كالوارث أو الموصي له أو الموهوب له المحول إليه حق اإليجار الذي ينتقل إليه حق اإليجار

1048633 كمشتري القاعدة التجارية من مالكها مستأجر العقار

و يطرح السؤال بشأن مستأجر العين المؤجرة من الباطنو مستأجر القاعدة التجارية

لتسييرها تسييرا حرا بالنسبة للمستأجر من الباطن فيجوز له أن يطلب التجديد

من المستأجر األصلي في حدود الحقوق التي يتمتع بها هذا األخير من مالك العين

المؤجرة وفي ذلك نصت المادة فقرة198يجوز للمستأجر من الباطن ان يطلب تجديد laquo

أولى من القانون التجاري إيجاره من المستأجر األصلي في حدود الحقوق التي يتمتع

بها هذا األخير نفسه منالمالك raquo

كما يجوز له أن يطلب تجديد عقد اإليجار من المالك إذا كانقد رخص صراحة أو

ضمنيا باإليجار من الباطن أو وافق عليه أو إذا لم تكناألماكن محل اإليجار األصلي

تشكل في حالة اإليجار الجزئي من الباطن كال مشاعا مادياأو في نية األطراف فقرة األخيرة من القانون189المشتركة ) المادة

التجاري ( أما إيجار التسيير الحر و المقصود به إيجار القاعدة التجارية

من مالكها مستأجر العقار فقد إستقرت المحكمة العليا بشأنه أنه ال يمكن أن تطبق

عليه أحكام اإليجار التجاري07 فقضت في قرارها المؤرخ في 12مايلي 1999

ال يمكن إعتبار عقد التسيير الحر بمثابة عقد إيجار تجاري

laquo مهما طالت مدة بقاء المسير بالمحل التجاري و ال يستوجب التنبيه باإلخالء إذ

ينتهي في أي وقت بمجرد وبالتالي فإن مستأجر القاعدة التجارية لتسييرها تسييرا (1

حرا ال يملك ( raquo إنذار مكتوب حق التمسك بتحديد اإليجار و قد قضى مجلس قضاء

الشلف في قرار له مؤرخ في بإلزام مستأجر القاعدة التجارية بإخالء العين 20050430

المؤجرة إلنهاء مدة اإليجار و رفض دفع المستأجر ببطالن التنبيه باإلخالء و

جاء في حيثيات هذا حيث أن قاضي الدرجة األولى أصاب في حكمه لما إستند

laquo القرار203على المادة من القانون التجاري و اعتبر المستأنف مستأجر مسير و

أن إنهاء عقد اإليجار ال176 و 173يخضع للشروط النصوص عليها بالمواد raquo (2)

من القانون التجاري بأن يثبت المستأجر أنه يستغل المتجر بنفسه أو بواسطة

أحد تابعة كالوكيل أو مدير الشركة إذا كانت النيابة إتفاقية أو الحارس القضائي أو

الوصي أو القيم أو الوكيل عن الغائب إذا كانت النيابة قانونية و يؤكد حق الحارس

القضائي أو وكيل في من201تجديد إيجار المحل التجاري ما تقضي به المادة )

3القانون التجاري ) الشروط المتعلقة بعقد اإليجار

من169أ أن يرد اإليجار العقارات المذكورة في المادة القانون التجاري

عدد2001 المجلة القضائية 201563ملف رقم 1999 07( قرار في 1 12 209 ص 01 )

2005عن الغرفة التجارية بمجلس قضاء الشلف 05 30( قرار في 2 04 128فهرس رقم )

60جنادي جياللي المرجع السابق ص (3 ) بأن يكون اإليجار من اجل ممارسة نشاط تجاري بذلك

تستبعد اإليجارات التي تتم من اجل ممارسة المهن الحرة أو المدنية أو الحرفية و

في الحالة األخيرة إشترط المشرع أن يكتسب الحرفي صفة التاجر وان يقيد نفسه

قي السجل التجاري كما و4 من القانون التجاري ) 169رد ذلك في المادة )

ج أن تكون مدة اإليجار سنتين فأكثر بعقد مكتوب و بعقدشفهي أربع سنوات متتالية

ودون إنقطاع فعلى المستأجر أن يثبت أنه إستغل المحلحسب ما سبق ذكره و

إال سقط حقه في التمسك بالتجديد و يمكن إلزامه بالخروجبمجرد إنقضاء المدة و

هو ما كرسته المحكمة العليا بموجب قرار07عندما 1999 13صادر بتاريخ

رفضت الطعن المرفوع من المستأجر ضد قرار قضىإستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث وعشرينشهرا معتبرة إياه

1انه اصبح يحتل األماكن دون حق أو سند ) ) ثانيا إجراءات تجديد عقد اإليجار

من القانون التجاري و ما174يتم التجديد طبقا للمادة يلبها بتقديم طلب إلى المؤجر

يتضمن رغبة المستأجر في التجديد أثناء سريان العقدوقبل إنتهاء مدته بستة أشهر على

األقل و ذلك بموجب عقد غير قضائي عن طريق المحضرأو برسالة موصول عليها

مع طلب العلم بالوصول كما يجوز أن يتم التبليغ للمسيرالذي يتوفر فيه الصفة الكافية

إلستالمه وفي حالة تعدد المالكين للعقار المؤجر يكفيتوجيه الطلب ألحدهم ليسرى

عليهم جميعا إال إذا كانت هناك شروط أو إتفاقات أخرىبين األطراف تخالف ذلك و

أوجب المشرع أن يتضمن طلب التجديد تحت طائلة بطالنهمضمون الفقرة األخيرة من

من174يتعين على المؤجر في أجل ثالثة laquo المادة القانون التجاري التي تنص

أشهر من تاريخ تبليغ طلب التجديد أن يحيط الطالب علمابنفسه اإلجراء إذا كان يرفض

التجديد مع إيضاح دوافع هذا الرفض و يعتبر المؤجر إذا لميكشف عن نواياه في هذا

األجل موافقا على مبدأ اإليجار السابق raquo وعلى المؤجر خالل األشهر الثالث التي تلي تاريخ تبليغه أن

يبين موقفه تجاه طلب التجديد و الذي ال يخرج عن أحد الحاالت التالية

الموافقة على التجديد دون قيد أو شرط في هذه الحالة1048633 يجدد العقد بشروطه

9السابقة وبنفس المدة شرط أن ال تتجاوز من القانون175سنوات) المادة

01التجاري فقرة ) على بن غانم الوجيز في القانون التجاري وقانون (4

187األعمال موفم للنشر ص )01 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137ص ) الموافقة على التجديد ولكن بشروط أخرى فإذا وافق

1048633 عليها المستأجر كان األطراف أمام عقد جديد يجب إبرامه وفق الشروط الجديدة و يتم

في هذه الحالة اإلتفاق على مدة اإليجار بكل حرية و يمكن أن تتجاوز تسع سنوات

من القانون175)المادة ( التجاري

رفض المؤجر طلب التجديد و يجب عليه هنا أن يبلغ1048633 المستأجر بالرفض خالل

ثالث اشهر من تاريخ التبليغ و أن يوضح دوافعه في ذلك وأن يذكر فيه مضمون

من القانون التجاري تحت طائلة بطالن التبليغ194المادة من القانون174)المادة

التجاري الفقرتين األخيرتين (و يمكن للمستأجر أن ينازع المؤجر

1048633 عن سبب الرفض أو أن يطلب سداد تعويض اإلخالء أمام القضاء

عدم الرد على طلب التجديد خالل مدة الثالثة اشهر التي1048633 تلي التبليغ و يعتبر سكوته

موافقة ضمنية على تجديد اإليجار السابق بنفس شروطه من القانون174)المادة

( التجاري ثالثا سريان مفعول اإليجار الجديد

من القانون التجاري175يسري اإليجار الجديد طبقا للمادة من يوم تجديده و يقصد به

تاريخ توجيه التنبيه باإلخالء في حالة توجيه من قبل المؤجر أو األجل المألوف الذي

يلي طلب التجديد أما إذا كان المؤجر قد رفض تجديد اإليجار ثم عدل عن رأيه

بعد ذلك ووافق على التجديد و أبلغ المستأجر بموافقته فإن التجديد هنا يسري

إعتبارا من يوم تبليغ المستأجر هذه الموافقة بعقد غير قضائي طبقا للمادة

فقرة أخيرة من القانون175 التجاري

الفرع الثاني التجديد الضمني لعقد اإليجار التجاري إذا إنتهت مدة اإليجار دون أن يخطر أحد األطراف األخر

بإخالء المحل و بقي المستأجر مع ذلك في المكان المؤجر برضا المؤجر أعتبر

هذا بمثابة تجديد ضمني لإليجار وذلك ألن المشرع قيد إنهاء العقد في اإليجارات

التجارية بتوجيه التنبيه باإلخالء سواء تعلق األمر بعقود محددة المدة أو غير محددة

من القانون173)المادة ( التجاري فقرة األولى

و حتى يتجدد العقد ضمنيا يجب أن يكون هناك إيجار سابقمعين المدة و أن تنقضي

هذه المدة دون أن يوجه المؤجر تنبيها باإلخالء في مدة ستةاشهر على األقل قبل

األجل دون أن يقدم المستأجر طلب تجديد ألن التجديد في هذه الحالة يصبح صريحا

و أن يكون العقد كتابي وذلك ألنه في الغالب العقدالشفهي يكون غير محدد المدة إذا

و في laquo يتعذر إثباتها وعلي هذا نص المشرع في المادة من القانون التجاري173

حالة عدم التنبيه باإلخالء يتواصل اإليجار المنعقد كتابةبالتمديد

الضمني إلى ما بعد األجل المحدد في العقد مع مراعاةاألحكام المنصوص عليها في

العقد raquo يجدد عقد اإليجار التجاري ضمنيا وفقا لشروطه السابقة

ولمدة مساوية لمدة اإليجار175الذي حل أجله دون أن تزيد عن تسع سنوات ) المادة

من القانون التجاري ( أما إذا أراد المستأجر التعديل من شروط اإليجار السابقة

الذي تجدد ضمنيا فله أن يوجه طلب إلى المؤجر و ذلك أثناء التجديد و يفهم هذا من خالل

من القانون174نص المادة في حالة عدم التنبيه باإلخالء يتعين على المستأجر الذي

يرغب في laquo التجاري الحصول على تجديد إيجاره أن يتقدم بطلبه أو عند

اإلقتضاء في كل وقت أثناء فهذا الطلب و إن كان يهدف في ظاهره إلى تجديد

اإليجار فالغرض منه raquo تجديده في الحقيقة هو التعديل من شروط العقد ألن العقد يكون

قد تجدد ضمنيا بإنتهاء أجله دون توجيه التنبيه باإلخالء و لكن إن وجه المستأجر هذا

الطلب فإنه يصبح تجديدا صريحا و يمكن اإلتفاق على شروط جديدة بحرية و دون

التقيد بمدة تسع سنوات من القانون التجاري و175المنصوص عليها في المادة تجدر اإلشارة إلى أن التجديد

الضمني لعقد اإليجار يكون بقوة القانون و ال تشترط فيهالموافقة من المؤجر و ذلك

ألن سكوته و عدم إعتراضه على إستمرار المستأجر فيالبقاء في العين المؤجرة يفسر

بأنه قبول و بذلك يستفيد المستأجر من مدة إيجار تعادلمدة اإليجار السابق على أن ال

يتجاوز تسع سنوات و ال يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجارالمحدد ضمنيا بتوجيه تنبيه

باإلخالء إال إذا وافق المستأجر على اإلخالء قبل إنتهاء مدةالعقد المحدد و مع ذلك

إعتبرت المحكمة العليا أن عقد اإليجار إذا تجدد ضمنيا فإنهيجدد لمدة غير محددة و

يمكن للمؤجر أن يضع له حدا في أي وقت يتوجيه التنبيهباإلخالء فقضت في قرارها

12 المؤرخ في 11مايلي 1994 عند نهاية فترة اإليجار دون توجيه تنبيه باإلخالء يتجدد عقد

laquo اإليجار ضمنيا على أجل غير محدد وعليه فالمؤجر غير ملزم بأي مدة و يمكن أن

يوجه للمستأجر تنبيهاباإلخالء متى أراد raquo (1)

86حمدي باشا القضاء التجاري دار هومة ص (1 ) و كذلك الغرفة التجارية بمجلس قضاء الشلف أقرت بصحة

التنبيه باإلخالء الذي

وجهه المؤجرين إلى المستأجر خالل فترة التجديد الضمني9لعقد إيجار أبرم لمدة

سنوات و إنتهت مدته دون توجيه تنبيه باإلخالء فتجددضمنيا و إعتبرت الغرفة انه

ال يوجد مايثبت ان المؤجرين قد وافقوا على التجديدالضمني و قد جاء في حيثيات

مايلي 35 فهرس رقم 2005حيث أن دفع المستأنف laquo 26 قرارها المؤرخ في 02

كون أن العقد اإليجار تجدد ضمنيا مردود عليه كونه اليوجد ما يثبت أن عقد اإليجار

تجدد ضمنيا بموافقة المستأنف عليهم حيث أن قاضي الدرجة األولى لما قضى بالمصادقة على

التنبيه و تعيين خبير أصاب في حكمه كون أن المستأنف عليهم وجهوا للمستأنف

تنبيها ضمن األجل القانوني و طبقاللقانون و بالتالي يتعين تأبيد الحكم المستأنف raquo (2)

المطلب الثاني تجديد عقد اإليجار التجاري المبرم بعدصدور القانون

02 05 مكرر من القانون التجاري في187جاء في المادة laquo

فقرتها الثانية مما يلي يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجل

المحدد في العقد دون حاجة إلى التنبيه باإلخالء و دون الحق في الحصول على تعويض

اإلستحقاق المنصوص عليه فيهذا القانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

و يفهم من نص هذه المادة بمفهوم المخالفة أنه ليسللمستأجر أن يتمسك بحق التجديد

و إذا رغب في اإلستمرار في إيجار العقار فالبد أن يكون ذلك باإلتفاق مع المؤجر

و يعتبر العقد في جميع الحاالت عقد جديد حتى ولو تمإبرامه بنفس شروط العقد

السابق يخضع عقد اإليجار التجاري للقواعد العامة في 02

05فالتعديل الذي جاء به القانون التعاقد القائمة على إستغالل اإلدارة و حرية التعاقد و تم

تخليص المؤجر من القيود التي كانت مفروضة عليه و التي كانت تجعل المستأجر مالك

القاعدة التجارية في مركز يبدو انه أقوى من مركزه بصفته مالكا للعقار

و تتضمن المادة السلفة الذكر إلغاء ضمني ألحكام المادة من القانون التجاري و172

من ثم إلغاء لحق اإليجار و بالتالي مهما طالت مدةإستغالل المستأجر لنشاط تجاري

في العقار المؤجر فإنه يلزم بمغادرة األمكنة متى حلأجل عقد اإليجار إال إذا وافق المؤجر على إبرام عقد جديد

فهرس2005الغرفة التجارية مجلس قضاء الشلف 0526( قرار في 2 02 35رقم )

و لكن هذا اإللغاء الضمني ليس مطلق إذ أن العقود التيأبرمت قبل هذا التعديل تخضع

و ما يليها من القانون التجاري و172في تجديدها للمواد هو ما نصت عليه المادة

التي أضيفت إلى القانون التجاري بموجب01مكرر 187 من القانون03المادة 0205

يبقى تجديد عقود اإليجار المبرمة قبل النشر المذكور فيlaquo مكرر أعاله187المادة

خاضعا للتشريع الساري المفعول بتاريخ إبرام عقد raquo اإليجار

ويالحظ أن المشرع أبقى على حق تجديد اإليجار بالنسبةللعقود الجارية المبرمة قبل

التعديل رغم أن هذا الحق هو من المراكز القانونية التيفرضت على المتعاقدين

بموجب القانون و ليس من المراكز العقدية ألنه ال يقوم على إتفاق األطراف

و لذلك كان من المفروض أن يخضع لقاعدة األثر الفوريللقانون إعماال للمبادئ

القانونية و سريان القانون من حيث الزمان و بالتالي كانيجب أن يمس التعديل عقود

02و يترك المجال للحرية التامة في التعاقد و يتم 2005 09اإليجار المبرمة قبل

ولكن يبدو أن المشرع من خاللتوحيد األوضاع القانونية من01 مكرر 187المادة

القانون التجاري أراد المحافظة على إستقرار النشاطالتجاري و عدم مفاجئة أصحاب

و التي من الممكن أنالقواعد التجارية بإحكام التعديل تلحق بهم و بالوضع اإلقتصادي

05بأثر فوري أضرار كبيرة لو تم تطبيق القانون 02 و يطرح السؤال في هذا الصدد بشأن العقود التي تجدد

صراحة بإيجاب وقبول جديدين هل تعتبر عقود إيجار من المؤجر و المستأجر في 02

05تاريخ الحق لنشر القانون جديدة و تخضع بذلك ألحكام التعديل أم أنها تبقى خاضعة

و ما يليها172ألحكام المواد 75من األمر 59

الواقع انه في غياب إجتهادات و أحكام قضائية في هذاالصدد بالنظر لحداثة القانون

فاألرجح انه ال يوجد ما يبرر إبقاء هذه العقود خاضعة 0205للقانون السابق فهو

عقد جديد بإيجاب من المؤجر و موافقة من المستأجر دونتمسكه بالحق في التجديد

من القانون التجاري و هذا172الذي تنص عليه المادة يجعله يخضع ألحكام التعديل

و نفس الشيء بالنسبة لعقود اإليجار التي يوجه فيها تنبيهباإلخالء باعتبار أن هذا

األخير هو تصرف إرادي يرتب أثاره دون حاجة إلى موافقةالطرف األخر و هو

المستأجر فإذا إستوفى التنبيه شروطه القانونيةو تمإتباع اإلجراءات القضائية كما

يتطلبها القانون ترتب عن ذلك إنتهاء عقد اإليجار فإذاعدل المؤجر عن نيته في

رفض التجديد تحتم على الطرفان إبرام عقد جديد فإذا كانهذا العدول الحق لتاريخ

فإن العقد الذي يبرم بين الطرفين يخضع ألحكام 0205التعديل نشر القانون

مكرر من187الحالة األخرى التي يمكن إخضاعها للمادة القانون التجاري تتعلق بحق

األولوية الذي يكتسبه المستأجر في حالة إخالءه للعينالمؤجرة لوجود هدم كامل

بالعمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها لإلستغالل أو إلستحالةشغلها دون خطر نظرا

من177لحالتها إذا أقر له المشرع من خالل المادة القانون التجاري في فقرتها

األخيرة بحق األولوية في إستئجار العمارة المعاد بناؤها قبل تعديله و بناء على ذلك إذا كان عقد اإليجار األصلي 59

75أبرم في ظل القانون و كان اإلخالء بسبب حالة المبني وتم إعادة بناء هذا األخير

و ترميمه بعد نشر فإن المستأجر الذي يريد التمسك بحق األولوية يلزم 02

05باإلبرام عقد جديد القانون وفق ألحكام التعديل

و يستخلص من هذا المبحث بموجب أن مستأجر العقار بموجب عقد إيجار تجاري 59

75أبرم قبل تعديل األمر يتمتع إذا توافرت فيه الشروط القانونية و اصبح مالك 02

05للقاعدة القانون التجارية يتمتع بحق اإليجار و يمكن له المطالبة بتجديد

عقد اإليجار عند حلول أجاله في حين أن المستأجر للعين بعد هذا التعديل يلزم

بإخالء األمكنة متى حل اجل العقد ما لم يوافق المؤجر على إبرام عقد جديد

قبل تعديله و فكيف يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجار 5975الذي ابرم في ظل األمر

كيف يمكن للمستأجر أن يستمر في إستغالل نشاطهالتجاري في نفس العين التي اجرها

الذي عدل القانون التجاري بموجب عقد ابرم بعد 0205صدور القانون

المبحث الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري أصبح إنهاء عقود اإليجارات التجارية يخضع للقواعد إثر 02

05صدور القانون العامة في التعاقد القائمة على حرية اإلتفاق و إستقالل

اإلرادة فينتهي العقد على ذلك بمجرد حلول األجل المحدد في العقد و بهذا يكون المشرع

قد حرر إرادة المؤجر التي كانت قبل التعديل مقيدة بتوجيه تنبيه باإلخالء عند

الرغبة في وضع حد للعقد محدد المدة كان أو غير محدد و بعرض التعويض اإلستحقاقي

الذي قد تفوق قيمته قيمة العقار المؤجر أو بإثبات السبب الخطير و المشروع تجاه

المستأجر المخلي المحل و لدراسة أحكام إنهاء عقد اإليجار التجاري تم تقسيم هذا

المبحث إلى مطلبين يتعلق قبل تعديله والثاني بالعقد المبرم بعد التعديل األول 59

75بالعقد المبرم في ظل األمر الذي أدخل على القانون التجاري

المطلب األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم فيظل األمر

قبل تعديله 5975 إذا كان المالك المؤجر ال يرغب في تجديد اإليجار للمستأجر

الذي نشأ له الحق في اإليجار ألزمه القانون أن يوجه للمستأجر تنبيها بإخالء

العين المؤجرة مع ذكر األسباب التي جعلته يطلب إخالء العين فإذا كانت له

أسباب شرعية قبل المستأجر فله الحق في اإلسترجاع دون تعويض حسب الحاالت التي

يخولها له القانون و إال فإنه يلزم بدفع تعويض اإلستحقاق

الفرع األول رفض تجديد عقد اإليجار التجاري مقابلتعويض إستحقاق

قبل تعديله الحق في طلب أعطى المشرع للمستأجر 5975من خالل األمر

تجديد العقد بتوافر الشروط القانونية و منح المؤجر بلقابل الحق في رفض التجديد

وموازنة منه بين الحقين و حماية لما يسمى بالملكيةالتجارية فرض التعويض

اإلستحقاقي و ضبطه من خالل تجديد الحاالت التييستحق فيها و اإلجراءات الواجب

إتباعها للحصول عليها1أوال حاالت تطبيق التعويض اإلستحقاق ) )

و تتمثل في أ رفض تجديد اإليجار دون سبب شرعي فالرفض غير

المسبب يؤدي إلى إلزام المؤجر بسداد تعويض اإلستحقاق ويقع عليه عبء إثبات

الرفض و ذلك ما تفرضه من القانون التجاري من ذكر أسباب177عليه المادة

خطيرة و مشروعة بممارسة حق اإلستراد في حاالت أخرى

من القانون التجاري و178الحالة التي جاءت بها المادة 1048633 هي الحالة التي تخول

المؤجر المالك إسترجاع محله بسبب حالة البناء أو إعادةبناء العمارات التي يوجد

بها المحل بإستثناء عندما يعرض عليه محل أخر و إال ألزمبسداد تعويض عن ذلك

حالة اإلسترجاع لزيادة إرتفاع العمارة المنصوص عليها في1048633 من القانون181المادة

التجاري و في هذه الحالة يدفع له تعويض إستحقاقجزافي ال يتجاوز ثالث

سنوات إيجار من القانون التجاري و182الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 هذه تخص حالة اإلسترجاع الجزئي لألمكنة المخصصة أصال للمسكن و التي

تعتبر في الوقت ذاته تابعة للمحل التجاري وذلك ليسكن فيها شخصيا أو أحد

األزواج بشرط أن ال يتوفر على سكن أخر أو ألفراد عائلته الذين يعيشون معه أو

المقيمين عنده و الشرط الثاني إذا كان اإلسترجاع الجزئي ال يخل إخالال خطيرا

بإستغالل المحل و الثالث أن ال تكون المحالت التجارية و المحالت المعدة

للسكن تشكل وحدة غير مشاعة في حالة عدم توفر هذه الشروط يلزم بالتعويض و

كذلك في عدم شغله سنوات من6 اشهر و في مدة أقصاها 6لألمكنة في اجل خروج المستأجر

من القانون التجاري و184الحالة النصوص عليها بالمادة 1048633 هي المتعلقة باإلسترجاع

من المؤجر الذي هو في نفس الوقت البائع للمحل التجاري

45أسعد زهية تعويض اإلستحقاق نشرة القضاة عدد (1 12ص )

من القانون التجاري 185الحالة المنصوص عليها بالمادة 1048633 وهي حالة رفض تجديد

اإليجار الواقع من الدولة أو المجموعات المحلية و ذلك

بسبب المنفعة العامة من القانون التجاري 186الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 وهي حالة ما إذا تحايل المؤجر على القانون وقت اإلسترجاع و عدم إحترامه

اإللتزامات التي يفرضها عليه القانون بعد اإلسترجاع

ثانيا إجراءات إنهاء عقد اإليجار التجاري مقابل تعويضاإلستحقاق

أ توجيه التنبيه باإلخالء يجب على المؤجر الذي يرفض تجديد اإليجار أن يوجه تنبيها

باإلخالء إلى المستأجر مالك القاعدة التجارية فإذا لم تتوافر في هذه األخيرة

الشروط المنصوص عليها بالمادة من القانون التجاري فال يلزم المؤجر بذلك أي إذا لم 172

يكتسب المستأجر حق اإليجار طبقا للشروط التي سبق شرحها في تجديد عقد

اإليجار التجاري و قد قضت المحكمة العليا في07عندما رفضت الطعن المرفوع 1999

13قراراها الصادر في من المستأجر ضد قرار رفض إستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث و عشرين شهرا معتبرة إياه أصبح

يحتل األماكن دون حق أو1سند ) )

و توجيه التنبيه باإلخالء واجب في جميع الحاالت سواء كنابصدد عقد إيجار محدد

المدة أو عقد غير محدد المدة وإن كان ذلك ال يطرحإشكاال بالنسبة لهذا األخير فإنه

فيما يخص العقود محددة المدة اختلفت مواقف الجهاتالقضائية فرأى البعض منها

انه ينتهي بإنتهاء المدة المتفق عليها اعتمادا على المادتين من القانون107 و 106

المدني في حين أخذت جهات أخرى موقفا مخالفا و173قررت أن أحكام المادة

المتعلقة بوجوب توجيه التنبيه باإلخالء تطبق على جميععقود اإليجار التجارية إذا أن

هذه المادة ال تفرق بين اإليجار المحدد أو غير محدد المدة ) (2

و هو ما استقر عليه االجتهاد القضائي و كرسته المحكمةالعليا في قراراتها و نذكر منها12 الذي جاء فيه 1998و يستفاد من القرار laquo

08القرار الصادر في الطعون فيه أن قضاة المجلس لما قضوا بالمصادقة على

الحكم القاضي بطرد المستأجرة من المحل التنازع عليه دون توجيه تنبيه باإلخالء فإنهم

من173خرقوا أحكام المادة ص01 عدد 2000 مجلة قضائية 128477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137 )( حسان بوعروج تعليق على2 12مجلة قضائية 1998

08 الصادر في 177670قرار رقم )20 ص 02عدد 1999

القانون التجاري التي تشترط إلنهاء عقد إيجار تجاريتوجيه تنبيه بإخالء سواء كان

العقد محدد أو غير محدد المدة raquo(3) و يجب أن يتضمن التنبيه باإلخالء البيانات التالية

ذكر موجه التنبيه و صفته و مقر إقامته و هويته 1 ذكر األسباب التي جعلت المؤجر يطلب إخالء العين 2

المؤجرة ذكر العين المؤجرة و تحديدها و سند الملكية و إسم 3

المستأجر و هويته و أن يوجه إلى مكان ممارسة نشاطه التجاري

من القانون التجاري و إال كان194ذكر مضمون المادة 4 التنبيه باإلخالء باطال

اشهر مع تحديد بدايته و نهايته6تحديد أجل 5

و بشأن تسبب التنبيه باإلخالء تميز موقف المحكمة العليا( يعتبر األول1باتجاهين )

أن مجرد عرض التعويض اإلستحقاقي من طرف المؤجرتسبيب كاف فقضت

المحكمة العليا في199603إن مجرد عرض التعويض laquo 26قرارها المؤرخ في

من قبل المؤجرين يشكل سببا كافيا لطلب التنبيه باإلخالء من القانون176طبقا للمادة

التجاري و بالتالي فإن النعي على القرار بعدم التسبب raquo(2)في غير محله

أما اإلتجاه الثاني فقد ذهب في تسبيب التنبيه باإلخالء علىأن عرض التعويض

اإلستحقاقي هو نتيجة له و ليس سببا كافيا لكي يستجيب173لمقتضيات أحكام المادة

من القانون التجاري و األرجح هو ما ذهب إليه الرأي األول ذلك أن تقييد إرادة

المؤجر في إسترجاع العقار هو إستثناء من حرية التصرف في الملكية وبذلك ال

يجب التوسع فيه ال laquo و بالنسبة لوقت توجيه التنبيه باإلخالء فقد نصت المادة

من القانون التجاري173 ينتهي إيجار المحالت الخاصة بهذه األحكام إال بأثر تنبيه

بإخالء حسبما جرت عليه6و يفهم من هذا النص انه إذا raquo العادة المحلية و في مدة

أشهر قبل األجل على األقل اشهر من6كان العقد محدد المدة فيجب توجيه التنبيه قبل

حلول تاريخ إنتهاء مدة اإليجار إما إذا كان العقد غير محدد المدة فيجب منح

اشهر لإلخالء6المستأجر مدة من تاريخ توجيه التنبيه

ص02 عدد 1999 مجلة قضائية 177670ملف رقم 1998 08( قرار 3 12 23 )

محمود قباص التنبيه بإخالء و اإليجارات التجارية مجلة (1 256 ص 01 عدد 1993قضائية )

المجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 2 03التجارية و )

96 عدد خاص ص 1999البحرية يتم إجراء التنبيه باإلخالء عن طريق المحضر القضائي أو

بالتسليم الشخصي إلى المستأجر أو يرسل برسالة موصى عليها أو بأي وسيلة

أخرى و تجدر اإلشارة إلى أنه إذا تعدد المستأجرين للعين المؤجرة فيجب توجيه تنبيه

باإلخالء لكل واحد منهم على حدى وذلك تحت طائلة البطالن و هو ما قضت به المحكمة

العليا في قرارها المؤرخ الثابت من أو راق الطعن أن قضاة المجلس لما 1999

09 في 11إعتبروا بقية الورثة في النزاع غير وارثين في اإليجار و ال يستحقون أي تعويض

وال ضرورة بالتالي لتوجيه التنبيه بإخالء لكامل الورثة فإنهم أخطئوا في

من510تطبيق القانون ألن المادة القانون المدني تعتبر اإليجار من الحقوق التي تورث و كل

وارث له في اإليجار حق ثابت و خاص

إن التنبيه باإلخالء ال يكون صحيحا و منتجا لكل أثارهالقانونية إال إذا وجه إلى كامل

الورثة و ليس للمسير بوكالة فقط الذي ال يعتبر وكيال raquo (1)عن بقية الورثة

أما إذا تعدد المؤجرين بأن كان العقار ملك في الشيوع لعدةأشخاص فيحق لكل شريك

منهم أن يوجه دون الشركاء اآلخرين تنبيها باإلخالء718للمستأجر عمال بأحكام المادة

لكل شريك في الشيوع الحق في أن يتخذ من الوسائل laquoمن القانون المدني التي تنص

من تطبيقات هذا raquo ما يلزم لحفظ الشيء و لو كان ذلكبغير موافقة باقي الشركاء

المبدأ قرار03المنشور في المجلة القضائية 2001 20المحكمة العليا المؤرخ في

ص02 عدد 2002حفاظا على المال المشاع يحق ألحد laquo و الذي جاء فيه319

الشركاء إتخاذ كافة اإلجراءات الالزمة و لو كان ذلك دونموافقة باقي الشركاء فإن

القضاء بصحة التنبيه بإخالء الموجه من المؤجرة المالكةأغلبية الحصص لحماية المحل

التجاري من االنهيار دون موافقة باقي الشركاء هو raquo تطبيق سليم للقانون

و إثبات حصول التنبيه باإلخالء يكون على من يدعي بهبكافة طرق اإلثبات بما فيها

البينة و القرائن و شهادة الشهود مهما كانت قيمة األجرة )( وعدم توجيه التنبيه أو عدم2

توافر شروطه يؤدي إلى عدم قبول الدعوى شكالبموقف المستأجر من عرض التعويض اإلستحقاقي

إذا وافق المستأجر على مبدأ اإلخالء وحصل إتفاق حولقيمة التعويض اإلستحقاقي فإن

األمر ينتهي عند هذا الحد و إذا وافق المستأجر على مبدأاإلخالء وقام الخالف على

مقدار التعويض اإلستحقاقي جاز للطرف الذي يهمهالتعجيل أن يرفع دعواه أمام رئيس

المحكمة الناظرة في القضايا اإلستعجالية ليأمر بإجراءاتالخبرة الالزمة و ذلك بعد

إنتهاء أجل ثالثة اشهر من تاريخ توجيه التنبيه و أن يرفعبالتوازي دعوى قضائية في

ص02 العدد 2001 مجلة القضائية 207219ملف رقم 199909( قرار في 1 11 231 )

83جنادي جياللي المرجع السابق ص (2 ) الموضوع أمام الجهة القضائية المختصة و هي محكمة

موقع العقار و قد قضت المحكمة في199005من المقرر قانونا أن اللجوء إلى laquo

06قرار صادر في القاضي اإلستعجالي إلجراء خبرة لتقدير التعويض عن إخالء

يستلزم و جود دعوى فيالموضوع مرفوعة مسبقا raquo(3)

وعند إنجاز تقرير الخبرة نتيجة الدعوى اإلستعجالية الذييجب إيداعه في ظرف

شهرين لدى أمانة الضبط و يلحق بملف الدعوى المرفوعةأمام المحكمة المختصة التي

من194تفصل في الموضوع بعد إيداع التقرير ) المادة القانون التجاري (

أما إذا رفض المستأجر اإلخالء أصال فعليه أن ينازع فيصحة التنبيه باإلخالء

بعرض النزاع بعد ثالثة أشهر من التبليغ على قاضيالموضوع الذي يفصل أو ال في

صحة التنبيه باإلخالء ثم يتم تقدير التعويض اإلستحقاقيالذي يكون عادة باالستعانة

بخبير و يراعي في تقدير التعويض اإلستحقاقي القيمةالتجارية للمحل التجاري التي

تحدد وفق لغرض المهنة مصاريف النقل و إعادة الترتيب وحقوق التحويل الواجب

تسديدها لمحل تجاري من نفس القيمة و عن تاريخ تقدير التعويض اإلستحقاقي ذهبت المحكمة

العليا إلى أن العبرة بتاريخ توجيه التنبيه باإلخالء و ذلك في05الذي جاء فيه 1999

08قرارها المؤرخ في من المقرر قانونا أنه يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار

laquo غير أنه يسدد للتاجر المخلي التعويض اإلستحقاقي الذي يجب أن يكون مساويا

للضرر المسبب نتيجة عدم التجديد و لما ثبت في قضية الحال أن قضاة المجلس لما

قدروا الضرر الناتج عن رفض تجديد اإليجار إبتداء من تاريخ اإلعالن عن رغبة

المؤجر في إنهاء اإليجار و ليس من تاريخ الخروج الفعلي ألن الخروج يقع بعد صدور

الحكم القاضي باإلخالء و األحكام تفصل في الوقائع القائمة و ليست raquo (1)

المستقبلية فإنهم طبقوا صحيح القانون ج دفع التعويض اإلستحقاقي و إخالء األمكنة

يبقى المستأجر بعد توجيه التنبيه باإلخالء شاغال لألمكنةإلى حين تقاضيه الفعلي لقيمة

التعويض و يعتبر في هذه الحالة شاغل بحق و من دونسند فهو يحق ألن القانون

يسمح له بالبقاء إلى حين قبض التعويض اإلستحقاقي من القانون التجاري (187)المادة

و هو بغير سند ألن توجيه التنبيه باإلخالء يضع حدا لعقداإليجار و يدفع للمستأجر تعويضا عن شغل األمكنة

01 عدد 1991 المجدلة القضائية 67008ملف رقم 1990 06( قرار في 3 05 65ص )

العدد2000 المجلة القضائية لسنة 189311ملف 1999 08( قرار في 1 05 121 ص 01 )

عند دفع التعويض اإلستحقاقي يلزم المستأجر بمغادرةاألماكن حتى عن طريق القوة

العمومية على أن يدفع للمؤجر تعويضا عن التأخر إذاتماطل في الخروج منه )المادة

( من القانون التجاري 187 و في حالة اإلخالء تسلم األماكن للمؤجر في أول يوم من

األجل المألوف و التالي يوم إعتبارا من تاريخ تسديد التعويض15إلنقضاء مهلة

للمستأجر نفسه أو للحارس القضائي إذا وجد و يدفع الحارس القضائي التعويض

للمستأجر مقابل إيصال منه فقط

إن لم تقع معارضة من الدائنين أو التوقيع حجز من أحدهم تحت يده

و إذا تراجع عن إرادته في طرد المستأجر إما بسبب عجزهعن تسديد التعويض

اإلستحقاقي المحكوم به لفائدة المستأجر المخلى أو أليسبب أخر يحق له أن يتملص

من القانون197من تسديد هذا التعويض ) المادة التجاري ( مع مراعاة الشروط التالية

وجود المستأجر في العين المؤجرة ولم يتم استئجار عين1048633 أخرى من طرف

المستأجر يوم إبتداء من اليوم15أن يمارس حق التملص في اجل

1048633 الذي يصبح فيه الحكم أو القرار القاضي بالتعويض اإلستحقاقي نهائيا

أن يوافق الطرفان على التجديد حسب شروط يتفقان1048633 عليها وفي حالة عدم اإلتفاق

195يحدد القاضي اإلستعجالي هذه الشروط وفقا للمادة من القانون التجاري

و ال بد هنا من إبرام عقد جديد بعد ممارسة حق التملص ألن1048633 العقد األول قد انتهى بتوجيه التنبيه باإلخالء

الفرع الثاني رفض تجديد عقد اإليجار التجاري دونتعويض إستحقاقي

إن إستفادة المستأجر صاحب القاعدة التجارية من التعويضاإلستحقاقي في حالة

رفض المؤجر تجديد عقد اإليجار مقرونة بعدم إرتكابه أيخطأ من األخطاء المنصوص

من القانون التجاري وعلى ذلك177عليها في المادة يمكن للمؤجر أن يتخلص من

تعويض اإلخالء إذا أثبت سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر المخلى المحل

أوال حاالت رفض تجديد اإليجار دون تعويض إستحقاقي

من القانون التجاري و تتمثل في177نصت عليها المادة إثبات المؤجر سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر 1

القاعدة أنه يحق للمؤجر أن يطالب من المستأجر الذي قامبأعمال خطيرة و غير

مشروعة أن يتخلى عن األمكنة دون تعويض إستحقاقي ويالحظ أن المشرع لم يحدد

األسباب الخطيرة وغير المشروعة التي يؤسس عليهاالتنبيه باإلخالء و لكن يمكن

إحصاء بعضها من خالل أحكام القانون التجاري و اإلجتهادالقضائي فنذكر على

سبيل المثال إرتكاب المستأجر خطأ يوجب مسئوليته الجزائية إصرارا

1048633 بالمؤجر أو أحد أفراد عائلته

1048633 تغيير النشاط التجاري دون ترخيص من المؤجر إحداث أعمال ضارة بالعين المؤجرة أو هدم جزء منها أو

1048633 التغيير في واجهة المحل التوقف عن إستغالل المحل التجاري دون سبب جدي أو

1048633 مشروع اإليجار من الباطن أو التنازل عن اإليجار دون ترخيص

1048633 من القانون188)المادة ( التجاري

ممارسة نشاط غير مشروع في المحل موازاة مع النشاط1048633 األصلي كبيع مواد ممنوعة

كالمخدرات أو أسلحة حربية أو ممارسة الدعارة في المحل

عدم دفع بدل اإليجار أو التأخير في الدفع وهناك من يرى1048633 باعتبار عقد اإليجار من

العقود المتبادلة فإن عدم دفع بدل اإليجار يفقد اإليجار معناه و يترتب عليه الفسخ

6و ال يمكن بذلك إفادة المستأجر من التنبيه باإلخالء و اجل أشهر و لكن اجتهاد

المحكمة العليا استقر على اعتبار هذه الحاالت من بينحاالت رفض التجديد و من

ثم البد فيها من إتباع اإلجراءات القانونية سيما المنوه177 و 173عنها بالمواد

من القانون التجاري و بشأن فسخ العقد افيجار التجاريفقد إعتبر البعض أنه

من119يخضع للقواعد العامة المكرسة بأحكام المادة القانون المدني و بإعتبار أن

اسباب الفسخ هي نفسها هي نفسها األسباب المشروعة والخطيرة و المبررة

لممارسة حق اإلسترجاع دون أي تعويض من جانب المؤجرتطبيقا لألحكام المادة

من القانون التجاري مما يترتب عنه أنه عند نهاية عقد 177اإليجار فإن للمؤجر

الذي ينسب للمستأجر مخالفة ناشئة عن عدم تنفيذ التزامأو أكثر من االلتزامات

التعاقدية ينشئ له عند نهاية عقد اإليجار الخيار بين فسخالعقد أو ممارسة حق

1االسترجاع ألسباب خطيرة ومشروعة ) ) و الواقع أنه ال بد من التفرقة بين دعوى الفسخ و بين

رفض تجديد اإليجار وفقا من القانون التجاري فدعوى الفسخ177ألحكام المادة

تهدف إلى إنهاء العالقة التعاقدية خالل سريان مدة عقد اإليجار أي قبل إنتهاء أجله

بينما رفض التجديد و المطالبة بإسترجاع المحل المؤجر ال يمكن ممارسته إال عند

نهاية عقد اإليجار و أن هدفه هو منع المستأجر من الحصول على تجديد لإليجار حزيط محمد حق اإلسترجاع في اإليجارات التجارية (1

84 دار هومة ص 2005 ) و يجب تمييز هذه الحالة عن الفسخ بقوة القانون

من191المنصوص عليها بالمادة

كل إشتراط مدرج في اإليجار ينص على الفسخ بقوةالقانون laquo القانون التجاري

في حالة عدم دفع بدل اإليجار في اإلستحقاق المتفقعليها ال ينتج أثره إال بعد

مرور شهر واحد من اإلخطار بالدفع الذي يبقى دون raquo نتيجة

فإذا وجد إتفاق صريح بين األطراف على فسخ بقوةالقانون فيكون للمؤجر أن يوجه

إنذار للمستأجر للدفع فإذا لم يقم بذلك خالل شهر منتاريخ تبليغه فسخ العقد بقوة

القانونحالة المبنى 2

و هي الحالة المنصوص عليها بالفقرة الثالثة من المادة من القانون التجاري177

يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار دون أن يلزم بسدادlaquo أي تعويض إذا أثبت

وجود هدم كامل العمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها للسكنالمعترف به من السلطة

اإلدارية أو إذا أثبت أنه يستحيل شغل العمارة دون خطر raquoنظرا لحالتها

فهذه المادة تستوجب على المؤجر الذي يريد اإلخالء دونتعويض استحقاقي أن يثبت

بموجب قرار إداري أن العقار الذي يملكه المتواجد به العينالمؤجرة صار غير قابل

لالستغالل أو الشغل ألنه يشكل خطرا أو أن العقار قابلللهدم الكامل أو جزء منه لعدم

صالحيته ففي هذه الحالة يعفى المؤجر من تسديد التعويضاإلستحقاقي عند رفضه

تجديد اإليجار أما المستأجر المخلى فله حق األولوية فيحالة إعادة بناء العمارة التي تم

هدمها و يشترط منه أن يبلغ المؤجر برغبته فياإلستفادة من المحل في العمارة التي

أعيد بناؤها وذلك خالل ثالثة أشهر التالية إلخالئه األمكنةالتي كان يشغلها و إال سقط

حقه و يعتبر هذا نوع من الحماية للمستأجر الذي أخلىاألمكنة دون تعويض

إستحقاقيثانيا إجراءات رفض التجديد دون تعويض اإلستحقاق

حتى يستفيد المؤجر من إنهاء عقد اإليجار التجاري دوندفع التعويض اإلستحقاقي ال بد

له إتباع اإلجراءات القانونية إجراءات رفض التجديد لقيام المستأجر بأعمال خطيرة 1 إذا برهن المؤجر عن سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر

كارتكاب خطأ جزائي في حق المؤجر أو ممارسة نشاط غير مشروع في المحل أو

هدم جزء من المحل فيقوم مباشرة بتوجيه التنبيه باإلخالء ويرفع دعوى رفض التجديد

يلتمس فيها إلزام المستأجر بإخالء المحل دون تعويض بسبب خطير و مشروع

دون حاجة إلثبات ذلك بمحضر معاينة و ال إعذار مسبق إذ يكفي تقديم الحكم

الجزائي أو المدني الذي يثبت قيام المستأجر بالفعل الذي دفع المؤجر لمطالبته )

1باإلخالء) و إذا كان اإلخالء إلخالل المستأجر بالتزاماته التعاقدية

فيتم إتباع اإلجراءات التي من القانون التجاري02 فقرة 177جاءت بها المادة

على المؤجر أوال أن يقوم بتحرير محضر معاينة إلثبات حالة1048633 المخالفة و قيامها ثم

يوجه إنذارا للمستأجر للكف عن ارتكابها و العدول عنها وأوجب المشرع أن

يكون اإلنذار بموجب عقد غير قضائي مع بيان السببالمستند إليه وذكر مضمون من القانون التجاري وكل177الفقرة الثانية من المادة

ذلك تحت طائلة البطالن ويتم إمهال المستأجر مدة شهر من تاريخ تبليغه للعدول

عن المخالفة معاينة استمرار قيام المخالفة عند انقضاء مهلة شهر كاملة

1048633 من يوم تبليغه باإلنذار و إستمرار المستأجر يإقتراف المخالفة يجب على المؤجر أن

يقوم بإثبات ذلك بمعاينة المخالفة عن طريق المحضر القضائي الذي يحرر محضر

معاينة الستمرار المستأجر في إرتكاب المخالفة رغم إنذاره

توجيه التنبيه بإخالء دون تعويض على المؤجر بعد استكمال1048633 اإلجراءات السابقة أن

يوجه للمستأجر تنبيها باإلخالء وان يذكر سببه من بينالحاالت السالفة الذكر و

هنا ال بد أن ال تكون األسباب متناقضة بذكر أحد حاالت من القانون177المادة

التجاري و عرض تعويض إستحقاقي وقد قضت المحكمةالعليا في قرارها الصادر

من المقرر قانونا أنه يجب أن يتم تنبيه باإلخالء بعقد laquo26 في 03 1996

غير قضائي وأن تبين فيه األسباب التي أدت إلى توجيههمع إعادة ذكر مضمون

و إال أعتبر باطال و لما أسس المطعون ضدهم194المادة التنبيه باإلخالء على

سببين اثنين أولهما غلق المحل التجاري خرقا لألحكام من القانون177المادة

التجاري و ثانيهما عرض تعويض إستحقاقي وفقا من176لألحكام المادة

القانون التجاري فإن هذين السببين متناقضين و ال يمكناالعتماد عليهما معا لطلب

إخالء القاعدة التجارية raquo (1) مباشرة الدعوى القضائية لرفض تجديد عقد اإليجار دون

1048633 تعويض إذا رفض المستأجر إخالء المحل بعد توجيه التنبيه باإلخالء يجوز

للمؤجر رفع الدعوى القضائية بعد إنتهاء مهلة ثالثة أشهر من تاريخ تبليغ التنبيه

باإلخالء يلتمس فيها129جنادي جياللي المرجع السابق ص (1 )

مجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 1 03التجارية و البحرية )

26 ص 1999عدد خاص الحكم بصحة التنبيه باإلخالء و بإلزام المستأجر بإخالء

المحل التجاري دونتعويض

إجراءات رفض تجديد اإليجار دون تعويض نتيجة وضعية 2 المبنى

في الحالة التي تكون فيها العمارة غير قابلة للشغل واإلستغالل و يصدر قرار عن

السلطة اإلدارية يؤكد ذلك و يأمر بإعادة البناء فعلىالمؤجر أن يوجه تنبيها من القانون التجاري173باإلخالء طبقا للمادة

و بعد إنتهاء أجل ثالثة أشهر من توجيه التنبيه باإلخالء ورفض المستأجر إخالء المحل

يجوز للمؤجر رفع دعوى قضائية أمام المحكمة و ترفقعريضة افتتاح الدعوى

بنسخة من القرار الصادر عن السلطة اإلدارية المختصةتحت طائلة عدم قبول الدعوى

و هو ما قضت به المحكمة العليا في03الذي جاء 1989 05القرار الصادر بتاريخ

من المقرر أن رفض تجديد اإليجار دون إلزام المؤجر بسدادتعويض اإلخالء laquo فيه

بسبب هدم كامل العمارة أو جزء منها يلزم المؤجر إنذارالمستأجر و تقديم القرار

اإلداري اآلمر بهدم كامل العمارة أو جزء منها و لما كان

الثابت في قضية الحال أن المطعون ضده لم ينذر الطاعنين بالخروج و لم يقدم

للمرافعات القرار اإلداري اآلمر بهدم العمارة أو جزء منها فإن قضاة المجلس بتعيينهم

خبير للقول هل المحل المتنازع عليه مهدد أم ال باالنهيار خالفوا القانون و استوجب raquo (1)

نقص قرارهم يلتمس المؤجر من خالل الدعوى التي يرفعها الحكم بصحة

التنبيه باإلخالء و إلزام المستأجر بإخالء العين دون تعويض

المطلب الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم بعد 0205صدور

المؤرخ تراجع المشرع من خالل تعديل القانون التجاري 0205بموجب القانون

المتضمن تعديل القانون التجاري تراجع عن أحكام 200506 في 02التنبيه باإلخالء

و التعويض اإلستحقاقى و اخضع إنهاء عقد اإليجارالتجاري للقواعد العامة في العقود

مكرر من187القائمة على إستقالل اإلرادة فنصت المادة القانون التجاري في فقرتها

يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجلالمحدد في العقد دون laquo الثانية

حاجة إلى توجيه تنبيه باإلخالء ودون الحق في الحصولعلى التعويض اإلستحقاقي

المنصوص عليه في هذا القانون ما لم يشترط األطراف raquo خالف ذلك

117 ص 4 عدد 1990 مجلة قضائية 56060ملف رقم 1989 05( قرار في 1 03 )

الفرع األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري إن إنهاء مدة عقد اإليجار الذي أبرم بعد صدور التعديل

المؤرخ في يجعل من المستأجر الذي يستفيد منه شاغال 20050206

دون حق و ال سند و يلزم بمغادرة األمكنة إذا لم يحصل بينه و بين المؤجر إتفاق

بإبرام عقد جديد و ذلك مهما طالت مدة استغالله لنشاطه التجاري داخل العين المؤجرة

و ال يلزم المؤجر بتوجيهتنبيه باإلخالء و ال يعرض تعويض إستحقاقي

وعلى ذلك إذا امتنع المستأجر عن اإلخالء فيمكن للمؤجرطرده باللجوء إلى القضاء عن

طريق دعوى أو بالحصول على نسخة التنفيذية لعقد اإليجار

أوال طرد المستأجر عن طريق إمهار عقد اإليجار التجاريبالصيغة التنفيذية

تبرم عقود اإليجار التجاري بعد التعديل بإفراغها فيمحررات رسمية و هذه األخيرة

320كل حكم أو laquo تعتبر سندات تنفيذية إذا تنص المادة من قانون اإلجراءات المدينة

و تبعا لمحتوى هذه raquo سند ال يكون قابل للتنفيذ إال إذا كانممهورا بالصيغة التنفيذية

المادة فإن العقود الموثقة حجة ال يقبل في مواجهتا إالالدفع بالتزوير و تتمتع بنفس القوة

التنفيذية لألحكام القضائية كما يخول حائزها سلطةتنفيذها مباشرة دون الحاجة إلى

اللجوء إلى القضاء فمتى حل اجل االلتزام يقوم الموثقمباشرة بوصفه ضابط عموميا

بتحمل ذيل العقد التوثيقي الصيغة التنفيذية المنصوص من قانون320عليها في المادة

اإلجراءات المدنية فيصبح العقد بذلك قابال للتنفيذ بالطرقالودية وفقا ألحكام المادة

من قانون اإلجراءات المدنية و الجبرية وكأنه حكم 330قضائي نهائي قاضي في

الخصومة وتبعا لذلك فإن عقد اإليجار التجاري المفرغ في محرر

رسمي ينتهي بحلول األجل المحدد فيه فإذا إمتنع المستأجر عن إخالء األمكنة على

المؤجر أن يحصل على الصيغة التنفيذية للعقد من عند الموثق ثم يمكنه طرد

المستأجر من األمكنة عن طريق المحضر القضائي بإستعمال كافة طرق التنفيذ بما فيها

الجبرية ثانيا دعوى الطرد

يمكن للمؤجر في حالة إمتناع المستأجر عن إخالء العينرغم حلول أجل العقد أن يلجأ

إلى القضاء ويطلب طرد المستأجر من األمكنة على أساسأنه أصبح شاغال دون حق وال سند بانتهاء مدة اإليجار

ويختص قاضي االستعجال بدعوى الطرد لتوافر عناصراالستعجال فيها طبقا للمادة

من قانون اإلجراءات المدنية وقياسا على ما استقر 183عليه اجتهاد المحكمة العليا في

اإليجار المدني حيث اعتبرت المحكمة العليا أن القاضياالستعجالي مختص في

دعاوى الطرد بالنسبة لعقود اإليجار المبرمة بعد صدورالمرسوم

03 03المتعلق بالترقية العقارية وقد جاء في 1993 93 التشريعي 01المؤرخ في

حيثيات01 187628 ملف رقم 2000لكن حيث أنه laquo 18قرارها المؤرخ في

بالرجوع إلى عقد اإليجار المبرم بين الطاعن و المطعونضده فإنه حددت مدة العقد

بسنة وبالتالي بعد إنهاء هذه المدة فإنه الطاعن للمستأجر محتال دون سند صحيح

ومن حق المطعون ضده المؤجر اللجوء إلى قاضي )1االستعجال إلزالة اإلعتداء )

laquo

و ما يؤكد اختصاص القاضي اإلستعجالي بدعوى الطرد ماذهبت إليه الغرفة التجارية

بالمحكمة العليا التي أقرت باالختصاص بطرد المستأجرالذي أبرم عقد إيجار لمدة ثالثة

و عشرون شهرا لنه ال يخول له اإلستفادة من أحكامالتجديد وقد جاء في قرار لها

و لما كان ثابتا أن قاضي اإلستعجالي الذي قضى بطرد laquo13 مؤرخ في 199907

المستأجر الطاعن من محل التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجارالتي حددت بثالث و

عشرين شهرا معتبرا إياه أصبح يحتل األماكن دون وجهأوسن يكون قد طبق صحيح

القانون raquo(2) فهذا القرار و عن كان ال يتعلق مباشرة بالحالة التي

تدرسها ولكن يفهمك منه ضمنيا اعتراف االجتهاد القضائي االستعجال باالختصاص في دعوى

المجرد عند حلول أجل عقد اإليجار المحدد و المتفق عليه بين األطراف

مكرر من187الفرع الثاني الطبيعة القانونية للمادة القانون التجاري

02فقرة مكرر من القانون187يلزم المستأجر laquo تنص المادة

التجاري في فقرة الثانية بمغادرة المكنة المستأجرة بانتهاء الجل المحدد في العقد

دون الحاجة على توجيه تنبيه باإلخالء دون الحق في الحصول على تعويض اإلستحقاتق

المنصوص عليه في هذاالقانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

210ذيب عبد السالم المرجع السابق ص (1 )1 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13 07( قرار في 2 137ص ) لتحديد الطبيعة القانونية لهذا النص ال بد من الرجوع إلى

القواعد العامة و نعلم أن القواعد القانونية تصنف إلى قواعد آمرة و أخرى مكملة

فاألولى هي التي ال يجوز لألفراد مخالفتها و اتصالها بأمور يحرص المشرع على عدم

المساس بها للمحافظة على النظام الذي يقوم عليه المجتمع و هي أمور تتصل اتصاال

وثيقا بكيان المجتمع و مقوماته األساسية

أما القواعد المكملة أو المفسرة فهي التي يجوزمخالفتها و ذلك باإلتفاق على ما

يخالفها و يحالف حكمها و ذلك ألنها ال تتعلق بكيانالمجتمع و مقوماته األساسية و

بالتالي فإن مخالفاتها ال تعتبر إخالال بالنظام العام ال يعنيذلك أن القاعدة المكملة تخلو

من صفة اإللزام و إنما تتوفر لها هذه الصفة طالما أناألفراد وقت إبرام تصرفاتهم لم

يخالفوا الحكم الذي تقرره و للتمييز بين النوعين باإلضافة إلى معيار تعلق القاعدة

بالنظام العام يمكن االستدالل بصياغة النص القانوني الذي جاء بالقاعدة و ألفاظه إذ أن

المشرع كثيرا ما يستخدم بعض األلفاظ في صياغة القاعدة القانونية تدل بما ال يدع

مجاال للشك عن نوعية وطبيعة القاعدة القانونية

و بتطبيق هذه األحكام على نص الفقرة الثانية من المادة مكرر من القانون187

فهذا يفيد أنها raquo ما لم يشترط األطراف خالف ذلك laquo التجاري التي تنص في آخرها

من القواعد المكملة وبالنتيجة يمكن لألطراف االتفاق علىما يخالفها فيمكن االتفاق

على إخضاع إنهاء عقد اإليجار لشروط معين قد تكونتوجيه التنبيه باإلخالء أو إنذار

بسيط أو بعرض التعويض االستحقاق أو غيرها إال ان هذافي الواقع مستبعد فالمؤجر

الذي تخلص من اإلجراءات التي كانت تقيد حريته فيالتصرف في ملكيته يستبعد أن

يقيدها بإرادته و أيا كان األمر فإن أي إتفاق يخالف أحكام هذه المادة البد

من ذكره في المحرر الرسمي الذي أفرغ فيه عقد اإليجار ألنه هو وسيلة

اإلثبات الوحيدة و القاضي إذا ال يمكنه استبعاد عرض عليه النزاع بشأن العقود 02

05المبرمة بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري من التطبيق إال بما187المادة

يوجد من أحكام مخالفة لها وردت في هذا المحرر و يترتب على ذلك أنه للمتعاقدين

مطلق الحرية في تحديد اإلجراءات و الشروط التي ينتهي بها العقد بالنسبة لعقود

إيجار المحالت المخصصة لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي المبرمة بعد تاريخ دخول

مكرر من187المادة القانون التجاري حيز التنفيذ إذ يصبح كل طرف ملزم

باحترامها شأنها شأن باقي االلتزامات التعاقدية األخرى فإذا ما كان عقد اإليجار قد

تضمن أن ال ينتهي اإليجار إال بتنبيه بإخالء يوجهه المؤجر للمستأجر في زمن معين أصبح

المؤجر مقيد في ممارسة حق االسترجاع بإتمام ذلك اإلجراء في األجل المحدد فإن لم

يعين أجل محدد للتنبيه وجب الرجوع إلى إرادة المتعاقدين فإن قصدا الرجوع إلى

مواعيد اإلخالء المقرر في من القانون التجاري وجب احترام هذه المواعيد و إذا 173

كان عقد اإليجار قد تضمن الشكل الذي يجب أن يتم به تبليغ هذا التنبيه كأن يشترط

ان يكون ذلك عن طريق المحضر وجب إحرام هذا الشكل أيضا إذا تضمن عقد اإليجار

بند يلزم المؤجر بدفع تعويض معين للمستأجر قبل إلزامه بإخالء العين المؤجرة

أصبح المؤجر حينئذ مقيد بممارسة حق االسترجاع أيضا بأداء ذلك التعويض الذي التزم

به للمستأجر و خالصة ما نتوصل إليه من هذا المبحث

أن المستأجر العقار الستغالله في ممارسة نشاط التجاريبموجب عقد مبرم قبل صدور

يتمتع بحصانة منحها له المشرع إذا اكتسب القاعدة 0205التجارية وفق القانون

التجاري و محله الشروط القانونية تحمى هذه الحصانة تعطيه الحق في الحصول على

تعويض إذا تم تجريده من ملكيته التجارية في حين ال يتمتع المستأجر بعقد أبرم بعد تاريخ الحق

للتعديل بهذه الحصانة إذ يخضع عقده إلرادة األطراف و حرية اتفاقهم

المطلب األول الحق في تجديد اإليجار فيقبل تعديله 59 75ظل األمر

يتعلق تجديد اإليجار التجاري بالعقود التي تبرم لمدةمحددة أما غير محددة

المدة فال تطرح بشأنها المسألة ذلك ألنها تظل قائمة ومستمرة إلى حين إعالن أحد

األطراف رغبته في إنهاءها و التجديد قد يكون صريحابالتعبير بين األطراف فيما

بينهم باإليجاب و القبول أو ضمنيا بتواصل اإليجار المنعقدإلى بعد األجل المحدد في

العقدالفرع األول التجديد الصريح العقد اإليجار التجاري

إن التجديد الصريح لعقد اإليجار التجاري قد يتم بتبادلاإليجاب و القبول بين

المؤجر و المستأجر و تحرير عقد إيجار جديد أو باإلتفاقعلى إستمرار العقد بشروطه

السابقة أو بأخرى مختلفة و هذا إعماال للقواعد العامةفي العقود كما قد يتم بممارسة

المستأجر للحق الذي كرسه له المشرع و هو حق التمسكبطلب التجديد الصريح طبقا

و ما يليها من القانون التجاري حماية له172ألحكام المادة من األضرار التي قد تلحق

به نتيجة رفض التجديدأوال شروط التمسك بحق تجديد عقد اإليجار التجاريمنها يتعلق بصاحب الحق و منها ما يتعلق بعقد اإليجارالشروط المتعلقة بصاحب الحق في التمسك بالتجديد

ال يجوز التمسك بحق التجديد إال من laquo أ جاء في المادة من القانون التجاري172

و يستخلص منه أنه raquo طرف المستأجرين أو المحولإليهم أو ذوي الحقوق

يمكن التمسك بتجديد عقد اإليجار التجاري لألشخاص التاليين

المستأجر األصلي الذي تربطه عالقة مباشرة مع المؤجر1048633 مالك العقار

1048633 ذوي الحقوق كالوارث أو الموصي له أو الموهوب له المحول إليه حق اإليجار الذي ينتقل إليه حق اإليجار

1048633 كمشتري القاعدة التجارية من مالكها مستأجر العقار

و يطرح السؤال بشأن مستأجر العين المؤجرة من الباطنو مستأجر القاعدة التجارية

لتسييرها تسييرا حرا بالنسبة للمستأجر من الباطن فيجوز له أن يطلب التجديد

من المستأجر األصلي في حدود الحقوق التي يتمتع بها هذا األخير من مالك العين

المؤجرة وفي ذلك نصت المادة فقرة198يجوز للمستأجر من الباطن ان يطلب تجديد laquo

أولى من القانون التجاري إيجاره من المستأجر األصلي في حدود الحقوق التي يتمتع

بها هذا األخير نفسه منالمالك raquo

كما يجوز له أن يطلب تجديد عقد اإليجار من المالك إذا كانقد رخص صراحة أو

ضمنيا باإليجار من الباطن أو وافق عليه أو إذا لم تكناألماكن محل اإليجار األصلي

تشكل في حالة اإليجار الجزئي من الباطن كال مشاعا مادياأو في نية األطراف فقرة األخيرة من القانون189المشتركة ) المادة

التجاري ( أما إيجار التسيير الحر و المقصود به إيجار القاعدة التجارية

من مالكها مستأجر العقار فقد إستقرت المحكمة العليا بشأنه أنه ال يمكن أن تطبق

عليه أحكام اإليجار التجاري07 فقضت في قرارها المؤرخ في 12مايلي 1999

ال يمكن إعتبار عقد التسيير الحر بمثابة عقد إيجار تجاري

laquo مهما طالت مدة بقاء المسير بالمحل التجاري و ال يستوجب التنبيه باإلخالء إذ

ينتهي في أي وقت بمجرد وبالتالي فإن مستأجر القاعدة التجارية لتسييرها تسييرا (1

حرا ال يملك ( raquo إنذار مكتوب حق التمسك بتحديد اإليجار و قد قضى مجلس قضاء

الشلف في قرار له مؤرخ في بإلزام مستأجر القاعدة التجارية بإخالء العين 20050430

المؤجرة إلنهاء مدة اإليجار و رفض دفع المستأجر ببطالن التنبيه باإلخالء و

جاء في حيثيات هذا حيث أن قاضي الدرجة األولى أصاب في حكمه لما إستند

laquo القرار203على المادة من القانون التجاري و اعتبر المستأنف مستأجر مسير و

أن إنهاء عقد اإليجار ال176 و 173يخضع للشروط النصوص عليها بالمواد raquo (2)

من القانون التجاري بأن يثبت المستأجر أنه يستغل المتجر بنفسه أو بواسطة

أحد تابعة كالوكيل أو مدير الشركة إذا كانت النيابة إتفاقية أو الحارس القضائي أو

الوصي أو القيم أو الوكيل عن الغائب إذا كانت النيابة قانونية و يؤكد حق الحارس

القضائي أو وكيل في من201تجديد إيجار المحل التجاري ما تقضي به المادة )

3القانون التجاري ) الشروط المتعلقة بعقد اإليجار

من169أ أن يرد اإليجار العقارات المذكورة في المادة القانون التجاري

عدد2001 المجلة القضائية 201563ملف رقم 1999 07( قرار في 1 12 209 ص 01 )

2005عن الغرفة التجارية بمجلس قضاء الشلف 05 30( قرار في 2 04 128فهرس رقم )

60جنادي جياللي المرجع السابق ص (3 ) بأن يكون اإليجار من اجل ممارسة نشاط تجاري بذلك

تستبعد اإليجارات التي تتم من اجل ممارسة المهن الحرة أو المدنية أو الحرفية و

في الحالة األخيرة إشترط المشرع أن يكتسب الحرفي صفة التاجر وان يقيد نفسه

قي السجل التجاري كما و4 من القانون التجاري ) 169رد ذلك في المادة )

ج أن تكون مدة اإليجار سنتين فأكثر بعقد مكتوب و بعقدشفهي أربع سنوات متتالية

ودون إنقطاع فعلى المستأجر أن يثبت أنه إستغل المحلحسب ما سبق ذكره و

إال سقط حقه في التمسك بالتجديد و يمكن إلزامه بالخروجبمجرد إنقضاء المدة و

هو ما كرسته المحكمة العليا بموجب قرار07عندما 1999 13صادر بتاريخ

رفضت الطعن المرفوع من المستأجر ضد قرار قضىإستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث وعشرينشهرا معتبرة إياه

1انه اصبح يحتل األماكن دون حق أو سند ) ) ثانيا إجراءات تجديد عقد اإليجار

من القانون التجاري و ما174يتم التجديد طبقا للمادة يلبها بتقديم طلب إلى المؤجر

يتضمن رغبة المستأجر في التجديد أثناء سريان العقدوقبل إنتهاء مدته بستة أشهر على

األقل و ذلك بموجب عقد غير قضائي عن طريق المحضرأو برسالة موصول عليها

مع طلب العلم بالوصول كما يجوز أن يتم التبليغ للمسيرالذي يتوفر فيه الصفة الكافية

إلستالمه وفي حالة تعدد المالكين للعقار المؤجر يكفيتوجيه الطلب ألحدهم ليسرى

عليهم جميعا إال إذا كانت هناك شروط أو إتفاقات أخرىبين األطراف تخالف ذلك و

أوجب المشرع أن يتضمن طلب التجديد تحت طائلة بطالنهمضمون الفقرة األخيرة من

من174يتعين على المؤجر في أجل ثالثة laquo المادة القانون التجاري التي تنص

أشهر من تاريخ تبليغ طلب التجديد أن يحيط الطالب علمابنفسه اإلجراء إذا كان يرفض

التجديد مع إيضاح دوافع هذا الرفض و يعتبر المؤجر إذا لميكشف عن نواياه في هذا

األجل موافقا على مبدأ اإليجار السابق raquo وعلى المؤجر خالل األشهر الثالث التي تلي تاريخ تبليغه أن

يبين موقفه تجاه طلب التجديد و الذي ال يخرج عن أحد الحاالت التالية

الموافقة على التجديد دون قيد أو شرط في هذه الحالة1048633 يجدد العقد بشروطه

9السابقة وبنفس المدة شرط أن ال تتجاوز من القانون175سنوات) المادة

01التجاري فقرة ) على بن غانم الوجيز في القانون التجاري وقانون (4

187األعمال موفم للنشر ص )01 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137ص ) الموافقة على التجديد ولكن بشروط أخرى فإذا وافق

1048633 عليها المستأجر كان األطراف أمام عقد جديد يجب إبرامه وفق الشروط الجديدة و يتم

في هذه الحالة اإلتفاق على مدة اإليجار بكل حرية و يمكن أن تتجاوز تسع سنوات

من القانون175)المادة ( التجاري

رفض المؤجر طلب التجديد و يجب عليه هنا أن يبلغ1048633 المستأجر بالرفض خالل

ثالث اشهر من تاريخ التبليغ و أن يوضح دوافعه في ذلك وأن يذكر فيه مضمون

من القانون التجاري تحت طائلة بطالن التبليغ194المادة من القانون174)المادة

التجاري الفقرتين األخيرتين (و يمكن للمستأجر أن ينازع المؤجر

1048633 عن سبب الرفض أو أن يطلب سداد تعويض اإلخالء أمام القضاء

عدم الرد على طلب التجديد خالل مدة الثالثة اشهر التي1048633 تلي التبليغ و يعتبر سكوته

موافقة ضمنية على تجديد اإليجار السابق بنفس شروطه من القانون174)المادة

( التجاري ثالثا سريان مفعول اإليجار الجديد

من القانون التجاري175يسري اإليجار الجديد طبقا للمادة من يوم تجديده و يقصد به

تاريخ توجيه التنبيه باإلخالء في حالة توجيه من قبل المؤجر أو األجل المألوف الذي

يلي طلب التجديد أما إذا كان المؤجر قد رفض تجديد اإليجار ثم عدل عن رأيه

بعد ذلك ووافق على التجديد و أبلغ المستأجر بموافقته فإن التجديد هنا يسري

إعتبارا من يوم تبليغ المستأجر هذه الموافقة بعقد غير قضائي طبقا للمادة

فقرة أخيرة من القانون175 التجاري

الفرع الثاني التجديد الضمني لعقد اإليجار التجاري إذا إنتهت مدة اإليجار دون أن يخطر أحد األطراف األخر

بإخالء المحل و بقي المستأجر مع ذلك في المكان المؤجر برضا المؤجر أعتبر

هذا بمثابة تجديد ضمني لإليجار وذلك ألن المشرع قيد إنهاء العقد في اإليجارات

التجارية بتوجيه التنبيه باإلخالء سواء تعلق األمر بعقود محددة المدة أو غير محددة

من القانون173)المادة ( التجاري فقرة األولى

و حتى يتجدد العقد ضمنيا يجب أن يكون هناك إيجار سابقمعين المدة و أن تنقضي

هذه المدة دون أن يوجه المؤجر تنبيها باإلخالء في مدة ستةاشهر على األقل قبل

األجل دون أن يقدم المستأجر طلب تجديد ألن التجديد في هذه الحالة يصبح صريحا

و أن يكون العقد كتابي وذلك ألنه في الغالب العقدالشفهي يكون غير محدد المدة إذا

و في laquo يتعذر إثباتها وعلي هذا نص المشرع في المادة من القانون التجاري173

حالة عدم التنبيه باإلخالء يتواصل اإليجار المنعقد كتابةبالتمديد

الضمني إلى ما بعد األجل المحدد في العقد مع مراعاةاألحكام المنصوص عليها في

العقد raquo يجدد عقد اإليجار التجاري ضمنيا وفقا لشروطه السابقة

ولمدة مساوية لمدة اإليجار175الذي حل أجله دون أن تزيد عن تسع سنوات ) المادة

من القانون التجاري ( أما إذا أراد المستأجر التعديل من شروط اإليجار السابقة

الذي تجدد ضمنيا فله أن يوجه طلب إلى المؤجر و ذلك أثناء التجديد و يفهم هذا من خالل

من القانون174نص المادة في حالة عدم التنبيه باإلخالء يتعين على المستأجر الذي

يرغب في laquo التجاري الحصول على تجديد إيجاره أن يتقدم بطلبه أو عند

اإلقتضاء في كل وقت أثناء فهذا الطلب و إن كان يهدف في ظاهره إلى تجديد

اإليجار فالغرض منه raquo تجديده في الحقيقة هو التعديل من شروط العقد ألن العقد يكون

قد تجدد ضمنيا بإنتهاء أجله دون توجيه التنبيه باإلخالء و لكن إن وجه المستأجر هذا

الطلب فإنه يصبح تجديدا صريحا و يمكن اإلتفاق على شروط جديدة بحرية و دون

التقيد بمدة تسع سنوات من القانون التجاري و175المنصوص عليها في المادة تجدر اإلشارة إلى أن التجديد

الضمني لعقد اإليجار يكون بقوة القانون و ال تشترط فيهالموافقة من المؤجر و ذلك

ألن سكوته و عدم إعتراضه على إستمرار المستأجر فيالبقاء في العين المؤجرة يفسر

بأنه قبول و بذلك يستفيد المستأجر من مدة إيجار تعادلمدة اإليجار السابق على أن ال

يتجاوز تسع سنوات و ال يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجارالمحدد ضمنيا بتوجيه تنبيه

باإلخالء إال إذا وافق المستأجر على اإلخالء قبل إنتهاء مدةالعقد المحدد و مع ذلك

إعتبرت المحكمة العليا أن عقد اإليجار إذا تجدد ضمنيا فإنهيجدد لمدة غير محددة و

يمكن للمؤجر أن يضع له حدا في أي وقت يتوجيه التنبيهباإلخالء فقضت في قرارها

12 المؤرخ في 11مايلي 1994 عند نهاية فترة اإليجار دون توجيه تنبيه باإلخالء يتجدد عقد

laquo اإليجار ضمنيا على أجل غير محدد وعليه فالمؤجر غير ملزم بأي مدة و يمكن أن

يوجه للمستأجر تنبيهاباإلخالء متى أراد raquo (1)

86حمدي باشا القضاء التجاري دار هومة ص (1 ) و كذلك الغرفة التجارية بمجلس قضاء الشلف أقرت بصحة

التنبيه باإلخالء الذي

وجهه المؤجرين إلى المستأجر خالل فترة التجديد الضمني9لعقد إيجار أبرم لمدة

سنوات و إنتهت مدته دون توجيه تنبيه باإلخالء فتجددضمنيا و إعتبرت الغرفة انه

ال يوجد مايثبت ان المؤجرين قد وافقوا على التجديدالضمني و قد جاء في حيثيات

مايلي 35 فهرس رقم 2005حيث أن دفع المستأنف laquo 26 قرارها المؤرخ في 02

كون أن العقد اإليجار تجدد ضمنيا مردود عليه كونه اليوجد ما يثبت أن عقد اإليجار

تجدد ضمنيا بموافقة المستأنف عليهم حيث أن قاضي الدرجة األولى لما قضى بالمصادقة على

التنبيه و تعيين خبير أصاب في حكمه كون أن المستأنف عليهم وجهوا للمستأنف

تنبيها ضمن األجل القانوني و طبقاللقانون و بالتالي يتعين تأبيد الحكم المستأنف raquo (2)

المطلب الثاني تجديد عقد اإليجار التجاري المبرم بعدصدور القانون

02 05 مكرر من القانون التجاري في187جاء في المادة laquo

فقرتها الثانية مما يلي يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجل

المحدد في العقد دون حاجة إلى التنبيه باإلخالء و دون الحق في الحصول على تعويض

اإلستحقاق المنصوص عليه فيهذا القانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

و يفهم من نص هذه المادة بمفهوم المخالفة أنه ليسللمستأجر أن يتمسك بحق التجديد

و إذا رغب في اإلستمرار في إيجار العقار فالبد أن يكون ذلك باإلتفاق مع المؤجر

و يعتبر العقد في جميع الحاالت عقد جديد حتى ولو تمإبرامه بنفس شروط العقد

السابق يخضع عقد اإليجار التجاري للقواعد العامة في 02

05فالتعديل الذي جاء به القانون التعاقد القائمة على إستغالل اإلدارة و حرية التعاقد و تم

تخليص المؤجر من القيود التي كانت مفروضة عليه و التي كانت تجعل المستأجر مالك

القاعدة التجارية في مركز يبدو انه أقوى من مركزه بصفته مالكا للعقار

و تتضمن المادة السلفة الذكر إلغاء ضمني ألحكام المادة من القانون التجاري و172

من ثم إلغاء لحق اإليجار و بالتالي مهما طالت مدةإستغالل المستأجر لنشاط تجاري

في العقار المؤجر فإنه يلزم بمغادرة األمكنة متى حلأجل عقد اإليجار إال إذا وافق المؤجر على إبرام عقد جديد

فهرس2005الغرفة التجارية مجلس قضاء الشلف 0526( قرار في 2 02 35رقم )

و لكن هذا اإللغاء الضمني ليس مطلق إذ أن العقود التيأبرمت قبل هذا التعديل تخضع

و ما يليها من القانون التجاري و172في تجديدها للمواد هو ما نصت عليه المادة

التي أضيفت إلى القانون التجاري بموجب01مكرر 187 من القانون03المادة 0205

يبقى تجديد عقود اإليجار المبرمة قبل النشر المذكور فيlaquo مكرر أعاله187المادة

خاضعا للتشريع الساري المفعول بتاريخ إبرام عقد raquo اإليجار

ويالحظ أن المشرع أبقى على حق تجديد اإليجار بالنسبةللعقود الجارية المبرمة قبل

التعديل رغم أن هذا الحق هو من المراكز القانونية التيفرضت على المتعاقدين

بموجب القانون و ليس من المراكز العقدية ألنه ال يقوم على إتفاق األطراف

و لذلك كان من المفروض أن يخضع لقاعدة األثر الفوريللقانون إعماال للمبادئ

القانونية و سريان القانون من حيث الزمان و بالتالي كانيجب أن يمس التعديل عقود

02و يترك المجال للحرية التامة في التعاقد و يتم 2005 09اإليجار المبرمة قبل

ولكن يبدو أن المشرع من خاللتوحيد األوضاع القانونية من01 مكرر 187المادة

القانون التجاري أراد المحافظة على إستقرار النشاطالتجاري و عدم مفاجئة أصحاب

و التي من الممكن أنالقواعد التجارية بإحكام التعديل تلحق بهم و بالوضع اإلقتصادي

05بأثر فوري أضرار كبيرة لو تم تطبيق القانون 02 و يطرح السؤال في هذا الصدد بشأن العقود التي تجدد

صراحة بإيجاب وقبول جديدين هل تعتبر عقود إيجار من المؤجر و المستأجر في 02

05تاريخ الحق لنشر القانون جديدة و تخضع بذلك ألحكام التعديل أم أنها تبقى خاضعة

و ما يليها172ألحكام المواد 75من األمر 59

الواقع انه في غياب إجتهادات و أحكام قضائية في هذاالصدد بالنظر لحداثة القانون

فاألرجح انه ال يوجد ما يبرر إبقاء هذه العقود خاضعة 0205للقانون السابق فهو

عقد جديد بإيجاب من المؤجر و موافقة من المستأجر دونتمسكه بالحق في التجديد

من القانون التجاري و هذا172الذي تنص عليه المادة يجعله يخضع ألحكام التعديل

و نفس الشيء بالنسبة لعقود اإليجار التي يوجه فيها تنبيهباإلخالء باعتبار أن هذا

األخير هو تصرف إرادي يرتب أثاره دون حاجة إلى موافقةالطرف األخر و هو

المستأجر فإذا إستوفى التنبيه شروطه القانونيةو تمإتباع اإلجراءات القضائية كما

يتطلبها القانون ترتب عن ذلك إنتهاء عقد اإليجار فإذاعدل المؤجر عن نيته في

رفض التجديد تحتم على الطرفان إبرام عقد جديد فإذا كانهذا العدول الحق لتاريخ

فإن العقد الذي يبرم بين الطرفين يخضع ألحكام 0205التعديل نشر القانون

مكرر من187الحالة األخرى التي يمكن إخضاعها للمادة القانون التجاري تتعلق بحق

األولوية الذي يكتسبه المستأجر في حالة إخالءه للعينالمؤجرة لوجود هدم كامل

بالعمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها لإلستغالل أو إلستحالةشغلها دون خطر نظرا

من177لحالتها إذا أقر له المشرع من خالل المادة القانون التجاري في فقرتها

األخيرة بحق األولوية في إستئجار العمارة المعاد بناؤها قبل تعديله و بناء على ذلك إذا كان عقد اإليجار األصلي 59

75أبرم في ظل القانون و كان اإلخالء بسبب حالة المبني وتم إعادة بناء هذا األخير

و ترميمه بعد نشر فإن المستأجر الذي يريد التمسك بحق األولوية يلزم 02

05باإلبرام عقد جديد القانون وفق ألحكام التعديل

و يستخلص من هذا المبحث بموجب أن مستأجر العقار بموجب عقد إيجار تجاري 59

75أبرم قبل تعديل األمر يتمتع إذا توافرت فيه الشروط القانونية و اصبح مالك 02

05للقاعدة القانون التجارية يتمتع بحق اإليجار و يمكن له المطالبة بتجديد

عقد اإليجار عند حلول أجاله في حين أن المستأجر للعين بعد هذا التعديل يلزم

بإخالء األمكنة متى حل اجل العقد ما لم يوافق المؤجر على إبرام عقد جديد

قبل تعديله و فكيف يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجار 5975الذي ابرم في ظل األمر

كيف يمكن للمستأجر أن يستمر في إستغالل نشاطهالتجاري في نفس العين التي اجرها

الذي عدل القانون التجاري بموجب عقد ابرم بعد 0205صدور القانون

المبحث الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري أصبح إنهاء عقود اإليجارات التجارية يخضع للقواعد إثر 02

05صدور القانون العامة في التعاقد القائمة على حرية اإلتفاق و إستقالل

اإلرادة فينتهي العقد على ذلك بمجرد حلول األجل المحدد في العقد و بهذا يكون المشرع

قد حرر إرادة المؤجر التي كانت قبل التعديل مقيدة بتوجيه تنبيه باإلخالء عند

الرغبة في وضع حد للعقد محدد المدة كان أو غير محدد و بعرض التعويض اإلستحقاقي

الذي قد تفوق قيمته قيمة العقار المؤجر أو بإثبات السبب الخطير و المشروع تجاه

المستأجر المخلي المحل و لدراسة أحكام إنهاء عقد اإليجار التجاري تم تقسيم هذا

المبحث إلى مطلبين يتعلق قبل تعديله والثاني بالعقد المبرم بعد التعديل األول 59

75بالعقد المبرم في ظل األمر الذي أدخل على القانون التجاري

المطلب األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم فيظل األمر

قبل تعديله 5975 إذا كان المالك المؤجر ال يرغب في تجديد اإليجار للمستأجر

الذي نشأ له الحق في اإليجار ألزمه القانون أن يوجه للمستأجر تنبيها بإخالء

العين المؤجرة مع ذكر األسباب التي جعلته يطلب إخالء العين فإذا كانت له

أسباب شرعية قبل المستأجر فله الحق في اإلسترجاع دون تعويض حسب الحاالت التي

يخولها له القانون و إال فإنه يلزم بدفع تعويض اإلستحقاق

الفرع األول رفض تجديد عقد اإليجار التجاري مقابلتعويض إستحقاق

قبل تعديله الحق في طلب أعطى المشرع للمستأجر 5975من خالل األمر

تجديد العقد بتوافر الشروط القانونية و منح المؤجر بلقابل الحق في رفض التجديد

وموازنة منه بين الحقين و حماية لما يسمى بالملكيةالتجارية فرض التعويض

اإلستحقاقي و ضبطه من خالل تجديد الحاالت التييستحق فيها و اإلجراءات الواجب

إتباعها للحصول عليها1أوال حاالت تطبيق التعويض اإلستحقاق ) )

و تتمثل في أ رفض تجديد اإليجار دون سبب شرعي فالرفض غير

المسبب يؤدي إلى إلزام المؤجر بسداد تعويض اإلستحقاق ويقع عليه عبء إثبات

الرفض و ذلك ما تفرضه من القانون التجاري من ذكر أسباب177عليه المادة

خطيرة و مشروعة بممارسة حق اإلستراد في حاالت أخرى

من القانون التجاري و178الحالة التي جاءت بها المادة 1048633 هي الحالة التي تخول

المؤجر المالك إسترجاع محله بسبب حالة البناء أو إعادةبناء العمارات التي يوجد

بها المحل بإستثناء عندما يعرض عليه محل أخر و إال ألزمبسداد تعويض عن ذلك

حالة اإلسترجاع لزيادة إرتفاع العمارة المنصوص عليها في1048633 من القانون181المادة

التجاري و في هذه الحالة يدفع له تعويض إستحقاقجزافي ال يتجاوز ثالث

سنوات إيجار من القانون التجاري و182الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 هذه تخص حالة اإلسترجاع الجزئي لألمكنة المخصصة أصال للمسكن و التي

تعتبر في الوقت ذاته تابعة للمحل التجاري وذلك ليسكن فيها شخصيا أو أحد

األزواج بشرط أن ال يتوفر على سكن أخر أو ألفراد عائلته الذين يعيشون معه أو

المقيمين عنده و الشرط الثاني إذا كان اإلسترجاع الجزئي ال يخل إخالال خطيرا

بإستغالل المحل و الثالث أن ال تكون المحالت التجارية و المحالت المعدة

للسكن تشكل وحدة غير مشاعة في حالة عدم توفر هذه الشروط يلزم بالتعويض و

كذلك في عدم شغله سنوات من6 اشهر و في مدة أقصاها 6لألمكنة في اجل خروج المستأجر

من القانون التجاري و184الحالة النصوص عليها بالمادة 1048633 هي المتعلقة باإلسترجاع

من المؤجر الذي هو في نفس الوقت البائع للمحل التجاري

45أسعد زهية تعويض اإلستحقاق نشرة القضاة عدد (1 12ص )

من القانون التجاري 185الحالة المنصوص عليها بالمادة 1048633 وهي حالة رفض تجديد

اإليجار الواقع من الدولة أو المجموعات المحلية و ذلك

بسبب المنفعة العامة من القانون التجاري 186الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 وهي حالة ما إذا تحايل المؤجر على القانون وقت اإلسترجاع و عدم إحترامه

اإللتزامات التي يفرضها عليه القانون بعد اإلسترجاع

ثانيا إجراءات إنهاء عقد اإليجار التجاري مقابل تعويضاإلستحقاق

أ توجيه التنبيه باإلخالء يجب على المؤجر الذي يرفض تجديد اإليجار أن يوجه تنبيها

باإلخالء إلى المستأجر مالك القاعدة التجارية فإذا لم تتوافر في هذه األخيرة

الشروط المنصوص عليها بالمادة من القانون التجاري فال يلزم المؤجر بذلك أي إذا لم 172

يكتسب المستأجر حق اإليجار طبقا للشروط التي سبق شرحها في تجديد عقد

اإليجار التجاري و قد قضت المحكمة العليا في07عندما رفضت الطعن المرفوع 1999

13قراراها الصادر في من المستأجر ضد قرار رفض إستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث و عشرين شهرا معتبرة إياه أصبح

يحتل األماكن دون حق أو1سند ) )

و توجيه التنبيه باإلخالء واجب في جميع الحاالت سواء كنابصدد عقد إيجار محدد

المدة أو عقد غير محدد المدة وإن كان ذلك ال يطرحإشكاال بالنسبة لهذا األخير فإنه

فيما يخص العقود محددة المدة اختلفت مواقف الجهاتالقضائية فرأى البعض منها

انه ينتهي بإنتهاء المدة المتفق عليها اعتمادا على المادتين من القانون107 و 106

المدني في حين أخذت جهات أخرى موقفا مخالفا و173قررت أن أحكام المادة

المتعلقة بوجوب توجيه التنبيه باإلخالء تطبق على جميععقود اإليجار التجارية إذا أن

هذه المادة ال تفرق بين اإليجار المحدد أو غير محدد المدة ) (2

و هو ما استقر عليه االجتهاد القضائي و كرسته المحكمةالعليا في قراراتها و نذكر منها12 الذي جاء فيه 1998و يستفاد من القرار laquo

08القرار الصادر في الطعون فيه أن قضاة المجلس لما قضوا بالمصادقة على

الحكم القاضي بطرد المستأجرة من المحل التنازع عليه دون توجيه تنبيه باإلخالء فإنهم

من173خرقوا أحكام المادة ص01 عدد 2000 مجلة قضائية 128477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137 )( حسان بوعروج تعليق على2 12مجلة قضائية 1998

08 الصادر في 177670قرار رقم )20 ص 02عدد 1999

القانون التجاري التي تشترط إلنهاء عقد إيجار تجاريتوجيه تنبيه بإخالء سواء كان

العقد محدد أو غير محدد المدة raquo(3) و يجب أن يتضمن التنبيه باإلخالء البيانات التالية

ذكر موجه التنبيه و صفته و مقر إقامته و هويته 1 ذكر األسباب التي جعلت المؤجر يطلب إخالء العين 2

المؤجرة ذكر العين المؤجرة و تحديدها و سند الملكية و إسم 3

المستأجر و هويته و أن يوجه إلى مكان ممارسة نشاطه التجاري

من القانون التجاري و إال كان194ذكر مضمون المادة 4 التنبيه باإلخالء باطال

اشهر مع تحديد بدايته و نهايته6تحديد أجل 5

و بشأن تسبب التنبيه باإلخالء تميز موقف المحكمة العليا( يعتبر األول1باتجاهين )

أن مجرد عرض التعويض اإلستحقاقي من طرف المؤجرتسبيب كاف فقضت

المحكمة العليا في199603إن مجرد عرض التعويض laquo 26قرارها المؤرخ في

من قبل المؤجرين يشكل سببا كافيا لطلب التنبيه باإلخالء من القانون176طبقا للمادة

التجاري و بالتالي فإن النعي على القرار بعدم التسبب raquo(2)في غير محله

أما اإلتجاه الثاني فقد ذهب في تسبيب التنبيه باإلخالء علىأن عرض التعويض

اإلستحقاقي هو نتيجة له و ليس سببا كافيا لكي يستجيب173لمقتضيات أحكام المادة

من القانون التجاري و األرجح هو ما ذهب إليه الرأي األول ذلك أن تقييد إرادة

المؤجر في إسترجاع العقار هو إستثناء من حرية التصرف في الملكية وبذلك ال

يجب التوسع فيه ال laquo و بالنسبة لوقت توجيه التنبيه باإلخالء فقد نصت المادة

من القانون التجاري173 ينتهي إيجار المحالت الخاصة بهذه األحكام إال بأثر تنبيه

بإخالء حسبما جرت عليه6و يفهم من هذا النص انه إذا raquo العادة المحلية و في مدة

أشهر قبل األجل على األقل اشهر من6كان العقد محدد المدة فيجب توجيه التنبيه قبل

حلول تاريخ إنتهاء مدة اإليجار إما إذا كان العقد غير محدد المدة فيجب منح

اشهر لإلخالء6المستأجر مدة من تاريخ توجيه التنبيه

ص02 عدد 1999 مجلة قضائية 177670ملف رقم 1998 08( قرار 3 12 23 )

محمود قباص التنبيه بإخالء و اإليجارات التجارية مجلة (1 256 ص 01 عدد 1993قضائية )

المجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 2 03التجارية و )

96 عدد خاص ص 1999البحرية يتم إجراء التنبيه باإلخالء عن طريق المحضر القضائي أو

بالتسليم الشخصي إلى المستأجر أو يرسل برسالة موصى عليها أو بأي وسيلة

أخرى و تجدر اإلشارة إلى أنه إذا تعدد المستأجرين للعين المؤجرة فيجب توجيه تنبيه

باإلخالء لكل واحد منهم على حدى وذلك تحت طائلة البطالن و هو ما قضت به المحكمة

العليا في قرارها المؤرخ الثابت من أو راق الطعن أن قضاة المجلس لما 1999

09 في 11إعتبروا بقية الورثة في النزاع غير وارثين في اإليجار و ال يستحقون أي تعويض

وال ضرورة بالتالي لتوجيه التنبيه بإخالء لكامل الورثة فإنهم أخطئوا في

من510تطبيق القانون ألن المادة القانون المدني تعتبر اإليجار من الحقوق التي تورث و كل

وارث له في اإليجار حق ثابت و خاص

إن التنبيه باإلخالء ال يكون صحيحا و منتجا لكل أثارهالقانونية إال إذا وجه إلى كامل

الورثة و ليس للمسير بوكالة فقط الذي ال يعتبر وكيال raquo (1)عن بقية الورثة

أما إذا تعدد المؤجرين بأن كان العقار ملك في الشيوع لعدةأشخاص فيحق لكل شريك

منهم أن يوجه دون الشركاء اآلخرين تنبيها باإلخالء718للمستأجر عمال بأحكام المادة

لكل شريك في الشيوع الحق في أن يتخذ من الوسائل laquoمن القانون المدني التي تنص

من تطبيقات هذا raquo ما يلزم لحفظ الشيء و لو كان ذلكبغير موافقة باقي الشركاء

المبدأ قرار03المنشور في المجلة القضائية 2001 20المحكمة العليا المؤرخ في

ص02 عدد 2002حفاظا على المال المشاع يحق ألحد laquo و الذي جاء فيه319

الشركاء إتخاذ كافة اإلجراءات الالزمة و لو كان ذلك دونموافقة باقي الشركاء فإن

القضاء بصحة التنبيه بإخالء الموجه من المؤجرة المالكةأغلبية الحصص لحماية المحل

التجاري من االنهيار دون موافقة باقي الشركاء هو raquo تطبيق سليم للقانون

و إثبات حصول التنبيه باإلخالء يكون على من يدعي بهبكافة طرق اإلثبات بما فيها

البينة و القرائن و شهادة الشهود مهما كانت قيمة األجرة )( وعدم توجيه التنبيه أو عدم2

توافر شروطه يؤدي إلى عدم قبول الدعوى شكالبموقف المستأجر من عرض التعويض اإلستحقاقي

إذا وافق المستأجر على مبدأ اإلخالء وحصل إتفاق حولقيمة التعويض اإلستحقاقي فإن

األمر ينتهي عند هذا الحد و إذا وافق المستأجر على مبدأاإلخالء وقام الخالف على

مقدار التعويض اإلستحقاقي جاز للطرف الذي يهمهالتعجيل أن يرفع دعواه أمام رئيس

المحكمة الناظرة في القضايا اإلستعجالية ليأمر بإجراءاتالخبرة الالزمة و ذلك بعد

إنتهاء أجل ثالثة اشهر من تاريخ توجيه التنبيه و أن يرفعبالتوازي دعوى قضائية في

ص02 العدد 2001 مجلة القضائية 207219ملف رقم 199909( قرار في 1 11 231 )

83جنادي جياللي المرجع السابق ص (2 ) الموضوع أمام الجهة القضائية المختصة و هي محكمة

موقع العقار و قد قضت المحكمة في199005من المقرر قانونا أن اللجوء إلى laquo

06قرار صادر في القاضي اإلستعجالي إلجراء خبرة لتقدير التعويض عن إخالء

يستلزم و جود دعوى فيالموضوع مرفوعة مسبقا raquo(3)

وعند إنجاز تقرير الخبرة نتيجة الدعوى اإلستعجالية الذييجب إيداعه في ظرف

شهرين لدى أمانة الضبط و يلحق بملف الدعوى المرفوعةأمام المحكمة المختصة التي

من194تفصل في الموضوع بعد إيداع التقرير ) المادة القانون التجاري (

أما إذا رفض المستأجر اإلخالء أصال فعليه أن ينازع فيصحة التنبيه باإلخالء

بعرض النزاع بعد ثالثة أشهر من التبليغ على قاضيالموضوع الذي يفصل أو ال في

صحة التنبيه باإلخالء ثم يتم تقدير التعويض اإلستحقاقيالذي يكون عادة باالستعانة

بخبير و يراعي في تقدير التعويض اإلستحقاقي القيمةالتجارية للمحل التجاري التي

تحدد وفق لغرض المهنة مصاريف النقل و إعادة الترتيب وحقوق التحويل الواجب

تسديدها لمحل تجاري من نفس القيمة و عن تاريخ تقدير التعويض اإلستحقاقي ذهبت المحكمة

العليا إلى أن العبرة بتاريخ توجيه التنبيه باإلخالء و ذلك في05الذي جاء فيه 1999

08قرارها المؤرخ في من المقرر قانونا أنه يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار

laquo غير أنه يسدد للتاجر المخلي التعويض اإلستحقاقي الذي يجب أن يكون مساويا

للضرر المسبب نتيجة عدم التجديد و لما ثبت في قضية الحال أن قضاة المجلس لما

قدروا الضرر الناتج عن رفض تجديد اإليجار إبتداء من تاريخ اإلعالن عن رغبة

المؤجر في إنهاء اإليجار و ليس من تاريخ الخروج الفعلي ألن الخروج يقع بعد صدور

الحكم القاضي باإلخالء و األحكام تفصل في الوقائع القائمة و ليست raquo (1)

المستقبلية فإنهم طبقوا صحيح القانون ج دفع التعويض اإلستحقاقي و إخالء األمكنة

يبقى المستأجر بعد توجيه التنبيه باإلخالء شاغال لألمكنةإلى حين تقاضيه الفعلي لقيمة

التعويض و يعتبر في هذه الحالة شاغل بحق و من دونسند فهو يحق ألن القانون

يسمح له بالبقاء إلى حين قبض التعويض اإلستحقاقي من القانون التجاري (187)المادة

و هو بغير سند ألن توجيه التنبيه باإلخالء يضع حدا لعقداإليجار و يدفع للمستأجر تعويضا عن شغل األمكنة

01 عدد 1991 المجدلة القضائية 67008ملف رقم 1990 06( قرار في 3 05 65ص )

العدد2000 المجلة القضائية لسنة 189311ملف 1999 08( قرار في 1 05 121 ص 01 )

عند دفع التعويض اإلستحقاقي يلزم المستأجر بمغادرةاألماكن حتى عن طريق القوة

العمومية على أن يدفع للمؤجر تعويضا عن التأخر إذاتماطل في الخروج منه )المادة

( من القانون التجاري 187 و في حالة اإلخالء تسلم األماكن للمؤجر في أول يوم من

األجل المألوف و التالي يوم إعتبارا من تاريخ تسديد التعويض15إلنقضاء مهلة

للمستأجر نفسه أو للحارس القضائي إذا وجد و يدفع الحارس القضائي التعويض

للمستأجر مقابل إيصال منه فقط

إن لم تقع معارضة من الدائنين أو التوقيع حجز من أحدهم تحت يده

و إذا تراجع عن إرادته في طرد المستأجر إما بسبب عجزهعن تسديد التعويض

اإلستحقاقي المحكوم به لفائدة المستأجر المخلى أو أليسبب أخر يحق له أن يتملص

من القانون197من تسديد هذا التعويض ) المادة التجاري ( مع مراعاة الشروط التالية

وجود المستأجر في العين المؤجرة ولم يتم استئجار عين1048633 أخرى من طرف

المستأجر يوم إبتداء من اليوم15أن يمارس حق التملص في اجل

1048633 الذي يصبح فيه الحكم أو القرار القاضي بالتعويض اإلستحقاقي نهائيا

أن يوافق الطرفان على التجديد حسب شروط يتفقان1048633 عليها وفي حالة عدم اإلتفاق

195يحدد القاضي اإلستعجالي هذه الشروط وفقا للمادة من القانون التجاري

و ال بد هنا من إبرام عقد جديد بعد ممارسة حق التملص ألن1048633 العقد األول قد انتهى بتوجيه التنبيه باإلخالء

الفرع الثاني رفض تجديد عقد اإليجار التجاري دونتعويض إستحقاقي

إن إستفادة المستأجر صاحب القاعدة التجارية من التعويضاإلستحقاقي في حالة

رفض المؤجر تجديد عقد اإليجار مقرونة بعدم إرتكابه أيخطأ من األخطاء المنصوص

من القانون التجاري وعلى ذلك177عليها في المادة يمكن للمؤجر أن يتخلص من

تعويض اإلخالء إذا أثبت سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر المخلى المحل

أوال حاالت رفض تجديد اإليجار دون تعويض إستحقاقي

من القانون التجاري و تتمثل في177نصت عليها المادة إثبات المؤجر سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر 1

القاعدة أنه يحق للمؤجر أن يطالب من المستأجر الذي قامبأعمال خطيرة و غير

مشروعة أن يتخلى عن األمكنة دون تعويض إستحقاقي ويالحظ أن المشرع لم يحدد

األسباب الخطيرة وغير المشروعة التي يؤسس عليهاالتنبيه باإلخالء و لكن يمكن

إحصاء بعضها من خالل أحكام القانون التجاري و اإلجتهادالقضائي فنذكر على

سبيل المثال إرتكاب المستأجر خطأ يوجب مسئوليته الجزائية إصرارا

1048633 بالمؤجر أو أحد أفراد عائلته

1048633 تغيير النشاط التجاري دون ترخيص من المؤجر إحداث أعمال ضارة بالعين المؤجرة أو هدم جزء منها أو

1048633 التغيير في واجهة المحل التوقف عن إستغالل المحل التجاري دون سبب جدي أو

1048633 مشروع اإليجار من الباطن أو التنازل عن اإليجار دون ترخيص

1048633 من القانون188)المادة ( التجاري

ممارسة نشاط غير مشروع في المحل موازاة مع النشاط1048633 األصلي كبيع مواد ممنوعة

كالمخدرات أو أسلحة حربية أو ممارسة الدعارة في المحل

عدم دفع بدل اإليجار أو التأخير في الدفع وهناك من يرى1048633 باعتبار عقد اإليجار من

العقود المتبادلة فإن عدم دفع بدل اإليجار يفقد اإليجار معناه و يترتب عليه الفسخ

6و ال يمكن بذلك إفادة المستأجر من التنبيه باإلخالء و اجل أشهر و لكن اجتهاد

المحكمة العليا استقر على اعتبار هذه الحاالت من بينحاالت رفض التجديد و من

ثم البد فيها من إتباع اإلجراءات القانونية سيما المنوه177 و 173عنها بالمواد

من القانون التجاري و بشأن فسخ العقد افيجار التجاريفقد إعتبر البعض أنه

من119يخضع للقواعد العامة المكرسة بأحكام المادة القانون المدني و بإعتبار أن

اسباب الفسخ هي نفسها هي نفسها األسباب المشروعة والخطيرة و المبررة

لممارسة حق اإلسترجاع دون أي تعويض من جانب المؤجرتطبيقا لألحكام المادة

من القانون التجاري مما يترتب عنه أنه عند نهاية عقد 177اإليجار فإن للمؤجر

الذي ينسب للمستأجر مخالفة ناشئة عن عدم تنفيذ التزامأو أكثر من االلتزامات

التعاقدية ينشئ له عند نهاية عقد اإليجار الخيار بين فسخالعقد أو ممارسة حق

1االسترجاع ألسباب خطيرة ومشروعة ) ) و الواقع أنه ال بد من التفرقة بين دعوى الفسخ و بين

رفض تجديد اإليجار وفقا من القانون التجاري فدعوى الفسخ177ألحكام المادة

تهدف إلى إنهاء العالقة التعاقدية خالل سريان مدة عقد اإليجار أي قبل إنتهاء أجله

بينما رفض التجديد و المطالبة بإسترجاع المحل المؤجر ال يمكن ممارسته إال عند

نهاية عقد اإليجار و أن هدفه هو منع المستأجر من الحصول على تجديد لإليجار حزيط محمد حق اإلسترجاع في اإليجارات التجارية (1

84 دار هومة ص 2005 ) و يجب تمييز هذه الحالة عن الفسخ بقوة القانون

من191المنصوص عليها بالمادة

كل إشتراط مدرج في اإليجار ينص على الفسخ بقوةالقانون laquo القانون التجاري

في حالة عدم دفع بدل اإليجار في اإلستحقاق المتفقعليها ال ينتج أثره إال بعد

مرور شهر واحد من اإلخطار بالدفع الذي يبقى دون raquo نتيجة

فإذا وجد إتفاق صريح بين األطراف على فسخ بقوةالقانون فيكون للمؤجر أن يوجه

إنذار للمستأجر للدفع فإذا لم يقم بذلك خالل شهر منتاريخ تبليغه فسخ العقد بقوة

القانونحالة المبنى 2

و هي الحالة المنصوص عليها بالفقرة الثالثة من المادة من القانون التجاري177

يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار دون أن يلزم بسدادlaquo أي تعويض إذا أثبت

وجود هدم كامل العمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها للسكنالمعترف به من السلطة

اإلدارية أو إذا أثبت أنه يستحيل شغل العمارة دون خطر raquoنظرا لحالتها

فهذه المادة تستوجب على المؤجر الذي يريد اإلخالء دونتعويض استحقاقي أن يثبت

بموجب قرار إداري أن العقار الذي يملكه المتواجد به العينالمؤجرة صار غير قابل

لالستغالل أو الشغل ألنه يشكل خطرا أو أن العقار قابلللهدم الكامل أو جزء منه لعدم

صالحيته ففي هذه الحالة يعفى المؤجر من تسديد التعويضاإلستحقاقي عند رفضه

تجديد اإليجار أما المستأجر المخلى فله حق األولوية فيحالة إعادة بناء العمارة التي تم

هدمها و يشترط منه أن يبلغ المؤجر برغبته فياإلستفادة من المحل في العمارة التي

أعيد بناؤها وذلك خالل ثالثة أشهر التالية إلخالئه األمكنةالتي كان يشغلها و إال سقط

حقه و يعتبر هذا نوع من الحماية للمستأجر الذي أخلىاألمكنة دون تعويض

إستحقاقيثانيا إجراءات رفض التجديد دون تعويض اإلستحقاق

حتى يستفيد المؤجر من إنهاء عقد اإليجار التجاري دوندفع التعويض اإلستحقاقي ال بد

له إتباع اإلجراءات القانونية إجراءات رفض التجديد لقيام المستأجر بأعمال خطيرة 1 إذا برهن المؤجر عن سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر

كارتكاب خطأ جزائي في حق المؤجر أو ممارسة نشاط غير مشروع في المحل أو

هدم جزء من المحل فيقوم مباشرة بتوجيه التنبيه باإلخالء ويرفع دعوى رفض التجديد

يلتمس فيها إلزام المستأجر بإخالء المحل دون تعويض بسبب خطير و مشروع

دون حاجة إلثبات ذلك بمحضر معاينة و ال إعذار مسبق إذ يكفي تقديم الحكم

الجزائي أو المدني الذي يثبت قيام المستأجر بالفعل الذي دفع المؤجر لمطالبته )

1باإلخالء) و إذا كان اإلخالء إلخالل المستأجر بالتزاماته التعاقدية

فيتم إتباع اإلجراءات التي من القانون التجاري02 فقرة 177جاءت بها المادة

على المؤجر أوال أن يقوم بتحرير محضر معاينة إلثبات حالة1048633 المخالفة و قيامها ثم

يوجه إنذارا للمستأجر للكف عن ارتكابها و العدول عنها وأوجب المشرع أن

يكون اإلنذار بموجب عقد غير قضائي مع بيان السببالمستند إليه وذكر مضمون من القانون التجاري وكل177الفقرة الثانية من المادة

ذلك تحت طائلة البطالن ويتم إمهال المستأجر مدة شهر من تاريخ تبليغه للعدول

عن المخالفة معاينة استمرار قيام المخالفة عند انقضاء مهلة شهر كاملة

1048633 من يوم تبليغه باإلنذار و إستمرار المستأجر يإقتراف المخالفة يجب على المؤجر أن

يقوم بإثبات ذلك بمعاينة المخالفة عن طريق المحضر القضائي الذي يحرر محضر

معاينة الستمرار المستأجر في إرتكاب المخالفة رغم إنذاره

توجيه التنبيه بإخالء دون تعويض على المؤجر بعد استكمال1048633 اإلجراءات السابقة أن

يوجه للمستأجر تنبيها باإلخالء وان يذكر سببه من بينالحاالت السالفة الذكر و

هنا ال بد أن ال تكون األسباب متناقضة بذكر أحد حاالت من القانون177المادة

التجاري و عرض تعويض إستحقاقي وقد قضت المحكمةالعليا في قرارها الصادر

من المقرر قانونا أنه يجب أن يتم تنبيه باإلخالء بعقد laquo26 في 03 1996

غير قضائي وأن تبين فيه األسباب التي أدت إلى توجيههمع إعادة ذكر مضمون

و إال أعتبر باطال و لما أسس المطعون ضدهم194المادة التنبيه باإلخالء على

سببين اثنين أولهما غلق المحل التجاري خرقا لألحكام من القانون177المادة

التجاري و ثانيهما عرض تعويض إستحقاقي وفقا من176لألحكام المادة

القانون التجاري فإن هذين السببين متناقضين و ال يمكناالعتماد عليهما معا لطلب

إخالء القاعدة التجارية raquo (1) مباشرة الدعوى القضائية لرفض تجديد عقد اإليجار دون

1048633 تعويض إذا رفض المستأجر إخالء المحل بعد توجيه التنبيه باإلخالء يجوز

للمؤجر رفع الدعوى القضائية بعد إنتهاء مهلة ثالثة أشهر من تاريخ تبليغ التنبيه

باإلخالء يلتمس فيها129جنادي جياللي المرجع السابق ص (1 )

مجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 1 03التجارية و البحرية )

26 ص 1999عدد خاص الحكم بصحة التنبيه باإلخالء و بإلزام المستأجر بإخالء

المحل التجاري دونتعويض

إجراءات رفض تجديد اإليجار دون تعويض نتيجة وضعية 2 المبنى

في الحالة التي تكون فيها العمارة غير قابلة للشغل واإلستغالل و يصدر قرار عن

السلطة اإلدارية يؤكد ذلك و يأمر بإعادة البناء فعلىالمؤجر أن يوجه تنبيها من القانون التجاري173باإلخالء طبقا للمادة

و بعد إنتهاء أجل ثالثة أشهر من توجيه التنبيه باإلخالء ورفض المستأجر إخالء المحل

يجوز للمؤجر رفع دعوى قضائية أمام المحكمة و ترفقعريضة افتتاح الدعوى

بنسخة من القرار الصادر عن السلطة اإلدارية المختصةتحت طائلة عدم قبول الدعوى

و هو ما قضت به المحكمة العليا في03الذي جاء 1989 05القرار الصادر بتاريخ

من المقرر أن رفض تجديد اإليجار دون إلزام المؤجر بسدادتعويض اإلخالء laquo فيه

بسبب هدم كامل العمارة أو جزء منها يلزم المؤجر إنذارالمستأجر و تقديم القرار

اإلداري اآلمر بهدم كامل العمارة أو جزء منها و لما كان

الثابت في قضية الحال أن المطعون ضده لم ينذر الطاعنين بالخروج و لم يقدم

للمرافعات القرار اإلداري اآلمر بهدم العمارة أو جزء منها فإن قضاة المجلس بتعيينهم

خبير للقول هل المحل المتنازع عليه مهدد أم ال باالنهيار خالفوا القانون و استوجب raquo (1)

نقص قرارهم يلتمس المؤجر من خالل الدعوى التي يرفعها الحكم بصحة

التنبيه باإلخالء و إلزام المستأجر بإخالء العين دون تعويض

المطلب الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم بعد 0205صدور

المؤرخ تراجع المشرع من خالل تعديل القانون التجاري 0205بموجب القانون

المتضمن تعديل القانون التجاري تراجع عن أحكام 200506 في 02التنبيه باإلخالء

و التعويض اإلستحقاقى و اخضع إنهاء عقد اإليجارالتجاري للقواعد العامة في العقود

مكرر من187القائمة على إستقالل اإلرادة فنصت المادة القانون التجاري في فقرتها

يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجلالمحدد في العقد دون laquo الثانية

حاجة إلى توجيه تنبيه باإلخالء ودون الحق في الحصولعلى التعويض اإلستحقاقي

المنصوص عليه في هذا القانون ما لم يشترط األطراف raquo خالف ذلك

117 ص 4 عدد 1990 مجلة قضائية 56060ملف رقم 1989 05( قرار في 1 03 )

الفرع األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري إن إنهاء مدة عقد اإليجار الذي أبرم بعد صدور التعديل

المؤرخ في يجعل من المستأجر الذي يستفيد منه شاغال 20050206

دون حق و ال سند و يلزم بمغادرة األمكنة إذا لم يحصل بينه و بين المؤجر إتفاق

بإبرام عقد جديد و ذلك مهما طالت مدة استغالله لنشاطه التجاري داخل العين المؤجرة

و ال يلزم المؤجر بتوجيهتنبيه باإلخالء و ال يعرض تعويض إستحقاقي

وعلى ذلك إذا امتنع المستأجر عن اإلخالء فيمكن للمؤجرطرده باللجوء إلى القضاء عن

طريق دعوى أو بالحصول على نسخة التنفيذية لعقد اإليجار

أوال طرد المستأجر عن طريق إمهار عقد اإليجار التجاريبالصيغة التنفيذية

تبرم عقود اإليجار التجاري بعد التعديل بإفراغها فيمحررات رسمية و هذه األخيرة

320كل حكم أو laquo تعتبر سندات تنفيذية إذا تنص المادة من قانون اإلجراءات المدينة

و تبعا لمحتوى هذه raquo سند ال يكون قابل للتنفيذ إال إذا كانممهورا بالصيغة التنفيذية

المادة فإن العقود الموثقة حجة ال يقبل في مواجهتا إالالدفع بالتزوير و تتمتع بنفس القوة

التنفيذية لألحكام القضائية كما يخول حائزها سلطةتنفيذها مباشرة دون الحاجة إلى

اللجوء إلى القضاء فمتى حل اجل االلتزام يقوم الموثقمباشرة بوصفه ضابط عموميا

بتحمل ذيل العقد التوثيقي الصيغة التنفيذية المنصوص من قانون320عليها في المادة

اإلجراءات المدنية فيصبح العقد بذلك قابال للتنفيذ بالطرقالودية وفقا ألحكام المادة

من قانون اإلجراءات المدنية و الجبرية وكأنه حكم 330قضائي نهائي قاضي في

الخصومة وتبعا لذلك فإن عقد اإليجار التجاري المفرغ في محرر

رسمي ينتهي بحلول األجل المحدد فيه فإذا إمتنع المستأجر عن إخالء األمكنة على

المؤجر أن يحصل على الصيغة التنفيذية للعقد من عند الموثق ثم يمكنه طرد

المستأجر من األمكنة عن طريق المحضر القضائي بإستعمال كافة طرق التنفيذ بما فيها

الجبرية ثانيا دعوى الطرد

يمكن للمؤجر في حالة إمتناع المستأجر عن إخالء العينرغم حلول أجل العقد أن يلجأ

إلى القضاء ويطلب طرد المستأجر من األمكنة على أساسأنه أصبح شاغال دون حق وال سند بانتهاء مدة اإليجار

ويختص قاضي االستعجال بدعوى الطرد لتوافر عناصراالستعجال فيها طبقا للمادة

من قانون اإلجراءات المدنية وقياسا على ما استقر 183عليه اجتهاد المحكمة العليا في

اإليجار المدني حيث اعتبرت المحكمة العليا أن القاضياالستعجالي مختص في

دعاوى الطرد بالنسبة لعقود اإليجار المبرمة بعد صدورالمرسوم

03 03المتعلق بالترقية العقارية وقد جاء في 1993 93 التشريعي 01المؤرخ في

حيثيات01 187628 ملف رقم 2000لكن حيث أنه laquo 18قرارها المؤرخ في

بالرجوع إلى عقد اإليجار المبرم بين الطاعن و المطعونضده فإنه حددت مدة العقد

بسنة وبالتالي بعد إنهاء هذه المدة فإنه الطاعن للمستأجر محتال دون سند صحيح

ومن حق المطعون ضده المؤجر اللجوء إلى قاضي )1االستعجال إلزالة اإلعتداء )

laquo

و ما يؤكد اختصاص القاضي اإلستعجالي بدعوى الطرد ماذهبت إليه الغرفة التجارية

بالمحكمة العليا التي أقرت باالختصاص بطرد المستأجرالذي أبرم عقد إيجار لمدة ثالثة

و عشرون شهرا لنه ال يخول له اإلستفادة من أحكامالتجديد وقد جاء في قرار لها

و لما كان ثابتا أن قاضي اإلستعجالي الذي قضى بطرد laquo13 مؤرخ في 199907

المستأجر الطاعن من محل التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجارالتي حددت بثالث و

عشرين شهرا معتبرا إياه أصبح يحتل األماكن دون وجهأوسن يكون قد طبق صحيح

القانون raquo(2) فهذا القرار و عن كان ال يتعلق مباشرة بالحالة التي

تدرسها ولكن يفهمك منه ضمنيا اعتراف االجتهاد القضائي االستعجال باالختصاص في دعوى

المجرد عند حلول أجل عقد اإليجار المحدد و المتفق عليه بين األطراف

مكرر من187الفرع الثاني الطبيعة القانونية للمادة القانون التجاري

02فقرة مكرر من القانون187يلزم المستأجر laquo تنص المادة

التجاري في فقرة الثانية بمغادرة المكنة المستأجرة بانتهاء الجل المحدد في العقد

دون الحاجة على توجيه تنبيه باإلخالء دون الحق في الحصول على تعويض اإلستحقاتق

المنصوص عليه في هذاالقانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

210ذيب عبد السالم المرجع السابق ص (1 )1 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13 07( قرار في 2 137ص ) لتحديد الطبيعة القانونية لهذا النص ال بد من الرجوع إلى

القواعد العامة و نعلم أن القواعد القانونية تصنف إلى قواعد آمرة و أخرى مكملة

فاألولى هي التي ال يجوز لألفراد مخالفتها و اتصالها بأمور يحرص المشرع على عدم

المساس بها للمحافظة على النظام الذي يقوم عليه المجتمع و هي أمور تتصل اتصاال

وثيقا بكيان المجتمع و مقوماته األساسية

أما القواعد المكملة أو المفسرة فهي التي يجوزمخالفتها و ذلك باإلتفاق على ما

يخالفها و يحالف حكمها و ذلك ألنها ال تتعلق بكيانالمجتمع و مقوماته األساسية و

بالتالي فإن مخالفاتها ال تعتبر إخالال بالنظام العام ال يعنيذلك أن القاعدة المكملة تخلو

من صفة اإللزام و إنما تتوفر لها هذه الصفة طالما أناألفراد وقت إبرام تصرفاتهم لم

يخالفوا الحكم الذي تقرره و للتمييز بين النوعين باإلضافة إلى معيار تعلق القاعدة

بالنظام العام يمكن االستدالل بصياغة النص القانوني الذي جاء بالقاعدة و ألفاظه إذ أن

المشرع كثيرا ما يستخدم بعض األلفاظ في صياغة القاعدة القانونية تدل بما ال يدع

مجاال للشك عن نوعية وطبيعة القاعدة القانونية

و بتطبيق هذه األحكام على نص الفقرة الثانية من المادة مكرر من القانون187

فهذا يفيد أنها raquo ما لم يشترط األطراف خالف ذلك laquo التجاري التي تنص في آخرها

من القواعد المكملة وبالنتيجة يمكن لألطراف االتفاق علىما يخالفها فيمكن االتفاق

على إخضاع إنهاء عقد اإليجار لشروط معين قد تكونتوجيه التنبيه باإلخالء أو إنذار

بسيط أو بعرض التعويض االستحقاق أو غيرها إال ان هذافي الواقع مستبعد فالمؤجر

الذي تخلص من اإلجراءات التي كانت تقيد حريته فيالتصرف في ملكيته يستبعد أن

يقيدها بإرادته و أيا كان األمر فإن أي إتفاق يخالف أحكام هذه المادة البد

من ذكره في المحرر الرسمي الذي أفرغ فيه عقد اإليجار ألنه هو وسيلة

اإلثبات الوحيدة و القاضي إذا ال يمكنه استبعاد عرض عليه النزاع بشأن العقود 02

05المبرمة بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري من التطبيق إال بما187المادة

يوجد من أحكام مخالفة لها وردت في هذا المحرر و يترتب على ذلك أنه للمتعاقدين

مطلق الحرية في تحديد اإلجراءات و الشروط التي ينتهي بها العقد بالنسبة لعقود

إيجار المحالت المخصصة لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي المبرمة بعد تاريخ دخول

مكرر من187المادة القانون التجاري حيز التنفيذ إذ يصبح كل طرف ملزم

باحترامها شأنها شأن باقي االلتزامات التعاقدية األخرى فإذا ما كان عقد اإليجار قد

تضمن أن ال ينتهي اإليجار إال بتنبيه بإخالء يوجهه المؤجر للمستأجر في زمن معين أصبح

المؤجر مقيد في ممارسة حق االسترجاع بإتمام ذلك اإلجراء في األجل المحدد فإن لم

يعين أجل محدد للتنبيه وجب الرجوع إلى إرادة المتعاقدين فإن قصدا الرجوع إلى

مواعيد اإلخالء المقرر في من القانون التجاري وجب احترام هذه المواعيد و إذا 173

كان عقد اإليجار قد تضمن الشكل الذي يجب أن يتم به تبليغ هذا التنبيه كأن يشترط

ان يكون ذلك عن طريق المحضر وجب إحرام هذا الشكل أيضا إذا تضمن عقد اإليجار

بند يلزم المؤجر بدفع تعويض معين للمستأجر قبل إلزامه بإخالء العين المؤجرة

أصبح المؤجر حينئذ مقيد بممارسة حق االسترجاع أيضا بأداء ذلك التعويض الذي التزم

به للمستأجر و خالصة ما نتوصل إليه من هذا المبحث

أن المستأجر العقار الستغالله في ممارسة نشاط التجاريبموجب عقد مبرم قبل صدور

يتمتع بحصانة منحها له المشرع إذا اكتسب القاعدة 0205التجارية وفق القانون

التجاري و محله الشروط القانونية تحمى هذه الحصانة تعطيه الحق في الحصول على

تعويض إذا تم تجريده من ملكيته التجارية في حين ال يتمتع المستأجر بعقد أبرم بعد تاريخ الحق

للتعديل بهذه الحصانة إذ يخضع عقده إلرادة األطراف و حرية اتفاقهم

المستأجر األصلي الذي تربطه عالقة مباشرة مع المؤجر1048633 مالك العقار

1048633 ذوي الحقوق كالوارث أو الموصي له أو الموهوب له المحول إليه حق اإليجار الذي ينتقل إليه حق اإليجار

1048633 كمشتري القاعدة التجارية من مالكها مستأجر العقار

و يطرح السؤال بشأن مستأجر العين المؤجرة من الباطنو مستأجر القاعدة التجارية

لتسييرها تسييرا حرا بالنسبة للمستأجر من الباطن فيجوز له أن يطلب التجديد

من المستأجر األصلي في حدود الحقوق التي يتمتع بها هذا األخير من مالك العين

المؤجرة وفي ذلك نصت المادة فقرة198يجوز للمستأجر من الباطن ان يطلب تجديد laquo

أولى من القانون التجاري إيجاره من المستأجر األصلي في حدود الحقوق التي يتمتع

بها هذا األخير نفسه منالمالك raquo

كما يجوز له أن يطلب تجديد عقد اإليجار من المالك إذا كانقد رخص صراحة أو

ضمنيا باإليجار من الباطن أو وافق عليه أو إذا لم تكناألماكن محل اإليجار األصلي

تشكل في حالة اإليجار الجزئي من الباطن كال مشاعا مادياأو في نية األطراف فقرة األخيرة من القانون189المشتركة ) المادة

التجاري ( أما إيجار التسيير الحر و المقصود به إيجار القاعدة التجارية

من مالكها مستأجر العقار فقد إستقرت المحكمة العليا بشأنه أنه ال يمكن أن تطبق

عليه أحكام اإليجار التجاري07 فقضت في قرارها المؤرخ في 12مايلي 1999

ال يمكن إعتبار عقد التسيير الحر بمثابة عقد إيجار تجاري

laquo مهما طالت مدة بقاء المسير بالمحل التجاري و ال يستوجب التنبيه باإلخالء إذ

ينتهي في أي وقت بمجرد وبالتالي فإن مستأجر القاعدة التجارية لتسييرها تسييرا (1

حرا ال يملك ( raquo إنذار مكتوب حق التمسك بتحديد اإليجار و قد قضى مجلس قضاء

الشلف في قرار له مؤرخ في بإلزام مستأجر القاعدة التجارية بإخالء العين 20050430

المؤجرة إلنهاء مدة اإليجار و رفض دفع المستأجر ببطالن التنبيه باإلخالء و

جاء في حيثيات هذا حيث أن قاضي الدرجة األولى أصاب في حكمه لما إستند

laquo القرار203على المادة من القانون التجاري و اعتبر المستأنف مستأجر مسير و

أن إنهاء عقد اإليجار ال176 و 173يخضع للشروط النصوص عليها بالمواد raquo (2)

من القانون التجاري بأن يثبت المستأجر أنه يستغل المتجر بنفسه أو بواسطة

أحد تابعة كالوكيل أو مدير الشركة إذا كانت النيابة إتفاقية أو الحارس القضائي أو

الوصي أو القيم أو الوكيل عن الغائب إذا كانت النيابة قانونية و يؤكد حق الحارس

القضائي أو وكيل في من201تجديد إيجار المحل التجاري ما تقضي به المادة )

3القانون التجاري ) الشروط المتعلقة بعقد اإليجار

من169أ أن يرد اإليجار العقارات المذكورة في المادة القانون التجاري

عدد2001 المجلة القضائية 201563ملف رقم 1999 07( قرار في 1 12 209 ص 01 )

2005عن الغرفة التجارية بمجلس قضاء الشلف 05 30( قرار في 2 04 128فهرس رقم )

60جنادي جياللي المرجع السابق ص (3 ) بأن يكون اإليجار من اجل ممارسة نشاط تجاري بذلك

تستبعد اإليجارات التي تتم من اجل ممارسة المهن الحرة أو المدنية أو الحرفية و

في الحالة األخيرة إشترط المشرع أن يكتسب الحرفي صفة التاجر وان يقيد نفسه

قي السجل التجاري كما و4 من القانون التجاري ) 169رد ذلك في المادة )

ج أن تكون مدة اإليجار سنتين فأكثر بعقد مكتوب و بعقدشفهي أربع سنوات متتالية

ودون إنقطاع فعلى المستأجر أن يثبت أنه إستغل المحلحسب ما سبق ذكره و

إال سقط حقه في التمسك بالتجديد و يمكن إلزامه بالخروجبمجرد إنقضاء المدة و

هو ما كرسته المحكمة العليا بموجب قرار07عندما 1999 13صادر بتاريخ

رفضت الطعن المرفوع من المستأجر ضد قرار قضىإستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث وعشرينشهرا معتبرة إياه

1انه اصبح يحتل األماكن دون حق أو سند ) ) ثانيا إجراءات تجديد عقد اإليجار

من القانون التجاري و ما174يتم التجديد طبقا للمادة يلبها بتقديم طلب إلى المؤجر

يتضمن رغبة المستأجر في التجديد أثناء سريان العقدوقبل إنتهاء مدته بستة أشهر على

األقل و ذلك بموجب عقد غير قضائي عن طريق المحضرأو برسالة موصول عليها

مع طلب العلم بالوصول كما يجوز أن يتم التبليغ للمسيرالذي يتوفر فيه الصفة الكافية

إلستالمه وفي حالة تعدد المالكين للعقار المؤجر يكفيتوجيه الطلب ألحدهم ليسرى

عليهم جميعا إال إذا كانت هناك شروط أو إتفاقات أخرىبين األطراف تخالف ذلك و

أوجب المشرع أن يتضمن طلب التجديد تحت طائلة بطالنهمضمون الفقرة األخيرة من

من174يتعين على المؤجر في أجل ثالثة laquo المادة القانون التجاري التي تنص

أشهر من تاريخ تبليغ طلب التجديد أن يحيط الطالب علمابنفسه اإلجراء إذا كان يرفض

التجديد مع إيضاح دوافع هذا الرفض و يعتبر المؤجر إذا لميكشف عن نواياه في هذا

األجل موافقا على مبدأ اإليجار السابق raquo وعلى المؤجر خالل األشهر الثالث التي تلي تاريخ تبليغه أن

يبين موقفه تجاه طلب التجديد و الذي ال يخرج عن أحد الحاالت التالية

الموافقة على التجديد دون قيد أو شرط في هذه الحالة1048633 يجدد العقد بشروطه

9السابقة وبنفس المدة شرط أن ال تتجاوز من القانون175سنوات) المادة

01التجاري فقرة ) على بن غانم الوجيز في القانون التجاري وقانون (4

187األعمال موفم للنشر ص )01 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137ص ) الموافقة على التجديد ولكن بشروط أخرى فإذا وافق

1048633 عليها المستأجر كان األطراف أمام عقد جديد يجب إبرامه وفق الشروط الجديدة و يتم

في هذه الحالة اإلتفاق على مدة اإليجار بكل حرية و يمكن أن تتجاوز تسع سنوات

من القانون175)المادة ( التجاري

رفض المؤجر طلب التجديد و يجب عليه هنا أن يبلغ1048633 المستأجر بالرفض خالل

ثالث اشهر من تاريخ التبليغ و أن يوضح دوافعه في ذلك وأن يذكر فيه مضمون

من القانون التجاري تحت طائلة بطالن التبليغ194المادة من القانون174)المادة

التجاري الفقرتين األخيرتين (و يمكن للمستأجر أن ينازع المؤجر

1048633 عن سبب الرفض أو أن يطلب سداد تعويض اإلخالء أمام القضاء

عدم الرد على طلب التجديد خالل مدة الثالثة اشهر التي1048633 تلي التبليغ و يعتبر سكوته

موافقة ضمنية على تجديد اإليجار السابق بنفس شروطه من القانون174)المادة

( التجاري ثالثا سريان مفعول اإليجار الجديد

من القانون التجاري175يسري اإليجار الجديد طبقا للمادة من يوم تجديده و يقصد به

تاريخ توجيه التنبيه باإلخالء في حالة توجيه من قبل المؤجر أو األجل المألوف الذي

يلي طلب التجديد أما إذا كان المؤجر قد رفض تجديد اإليجار ثم عدل عن رأيه

بعد ذلك ووافق على التجديد و أبلغ المستأجر بموافقته فإن التجديد هنا يسري

إعتبارا من يوم تبليغ المستأجر هذه الموافقة بعقد غير قضائي طبقا للمادة

فقرة أخيرة من القانون175 التجاري

الفرع الثاني التجديد الضمني لعقد اإليجار التجاري إذا إنتهت مدة اإليجار دون أن يخطر أحد األطراف األخر

بإخالء المحل و بقي المستأجر مع ذلك في المكان المؤجر برضا المؤجر أعتبر

هذا بمثابة تجديد ضمني لإليجار وذلك ألن المشرع قيد إنهاء العقد في اإليجارات

التجارية بتوجيه التنبيه باإلخالء سواء تعلق األمر بعقود محددة المدة أو غير محددة

من القانون173)المادة ( التجاري فقرة األولى

و حتى يتجدد العقد ضمنيا يجب أن يكون هناك إيجار سابقمعين المدة و أن تنقضي

هذه المدة دون أن يوجه المؤجر تنبيها باإلخالء في مدة ستةاشهر على األقل قبل

األجل دون أن يقدم المستأجر طلب تجديد ألن التجديد في هذه الحالة يصبح صريحا

و أن يكون العقد كتابي وذلك ألنه في الغالب العقدالشفهي يكون غير محدد المدة إذا

و في laquo يتعذر إثباتها وعلي هذا نص المشرع في المادة من القانون التجاري173

حالة عدم التنبيه باإلخالء يتواصل اإليجار المنعقد كتابةبالتمديد

الضمني إلى ما بعد األجل المحدد في العقد مع مراعاةاألحكام المنصوص عليها في

العقد raquo يجدد عقد اإليجار التجاري ضمنيا وفقا لشروطه السابقة

ولمدة مساوية لمدة اإليجار175الذي حل أجله دون أن تزيد عن تسع سنوات ) المادة

من القانون التجاري ( أما إذا أراد المستأجر التعديل من شروط اإليجار السابقة

الذي تجدد ضمنيا فله أن يوجه طلب إلى المؤجر و ذلك أثناء التجديد و يفهم هذا من خالل

من القانون174نص المادة في حالة عدم التنبيه باإلخالء يتعين على المستأجر الذي

يرغب في laquo التجاري الحصول على تجديد إيجاره أن يتقدم بطلبه أو عند

اإلقتضاء في كل وقت أثناء فهذا الطلب و إن كان يهدف في ظاهره إلى تجديد

اإليجار فالغرض منه raquo تجديده في الحقيقة هو التعديل من شروط العقد ألن العقد يكون

قد تجدد ضمنيا بإنتهاء أجله دون توجيه التنبيه باإلخالء و لكن إن وجه المستأجر هذا

الطلب فإنه يصبح تجديدا صريحا و يمكن اإلتفاق على شروط جديدة بحرية و دون

التقيد بمدة تسع سنوات من القانون التجاري و175المنصوص عليها في المادة تجدر اإلشارة إلى أن التجديد

الضمني لعقد اإليجار يكون بقوة القانون و ال تشترط فيهالموافقة من المؤجر و ذلك

ألن سكوته و عدم إعتراضه على إستمرار المستأجر فيالبقاء في العين المؤجرة يفسر

بأنه قبول و بذلك يستفيد المستأجر من مدة إيجار تعادلمدة اإليجار السابق على أن ال

يتجاوز تسع سنوات و ال يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجارالمحدد ضمنيا بتوجيه تنبيه

باإلخالء إال إذا وافق المستأجر على اإلخالء قبل إنتهاء مدةالعقد المحدد و مع ذلك

إعتبرت المحكمة العليا أن عقد اإليجار إذا تجدد ضمنيا فإنهيجدد لمدة غير محددة و

يمكن للمؤجر أن يضع له حدا في أي وقت يتوجيه التنبيهباإلخالء فقضت في قرارها

12 المؤرخ في 11مايلي 1994 عند نهاية فترة اإليجار دون توجيه تنبيه باإلخالء يتجدد عقد

laquo اإليجار ضمنيا على أجل غير محدد وعليه فالمؤجر غير ملزم بأي مدة و يمكن أن

يوجه للمستأجر تنبيهاباإلخالء متى أراد raquo (1)

86حمدي باشا القضاء التجاري دار هومة ص (1 ) و كذلك الغرفة التجارية بمجلس قضاء الشلف أقرت بصحة

التنبيه باإلخالء الذي

وجهه المؤجرين إلى المستأجر خالل فترة التجديد الضمني9لعقد إيجار أبرم لمدة

سنوات و إنتهت مدته دون توجيه تنبيه باإلخالء فتجددضمنيا و إعتبرت الغرفة انه

ال يوجد مايثبت ان المؤجرين قد وافقوا على التجديدالضمني و قد جاء في حيثيات

مايلي 35 فهرس رقم 2005حيث أن دفع المستأنف laquo 26 قرارها المؤرخ في 02

كون أن العقد اإليجار تجدد ضمنيا مردود عليه كونه اليوجد ما يثبت أن عقد اإليجار

تجدد ضمنيا بموافقة المستأنف عليهم حيث أن قاضي الدرجة األولى لما قضى بالمصادقة على

التنبيه و تعيين خبير أصاب في حكمه كون أن المستأنف عليهم وجهوا للمستأنف

تنبيها ضمن األجل القانوني و طبقاللقانون و بالتالي يتعين تأبيد الحكم المستأنف raquo (2)

المطلب الثاني تجديد عقد اإليجار التجاري المبرم بعدصدور القانون

02 05 مكرر من القانون التجاري في187جاء في المادة laquo

فقرتها الثانية مما يلي يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجل

المحدد في العقد دون حاجة إلى التنبيه باإلخالء و دون الحق في الحصول على تعويض

اإلستحقاق المنصوص عليه فيهذا القانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

و يفهم من نص هذه المادة بمفهوم المخالفة أنه ليسللمستأجر أن يتمسك بحق التجديد

و إذا رغب في اإلستمرار في إيجار العقار فالبد أن يكون ذلك باإلتفاق مع المؤجر

و يعتبر العقد في جميع الحاالت عقد جديد حتى ولو تمإبرامه بنفس شروط العقد

السابق يخضع عقد اإليجار التجاري للقواعد العامة في 02

05فالتعديل الذي جاء به القانون التعاقد القائمة على إستغالل اإلدارة و حرية التعاقد و تم

تخليص المؤجر من القيود التي كانت مفروضة عليه و التي كانت تجعل المستأجر مالك

القاعدة التجارية في مركز يبدو انه أقوى من مركزه بصفته مالكا للعقار

و تتضمن المادة السلفة الذكر إلغاء ضمني ألحكام المادة من القانون التجاري و172

من ثم إلغاء لحق اإليجار و بالتالي مهما طالت مدةإستغالل المستأجر لنشاط تجاري

في العقار المؤجر فإنه يلزم بمغادرة األمكنة متى حلأجل عقد اإليجار إال إذا وافق المؤجر على إبرام عقد جديد

فهرس2005الغرفة التجارية مجلس قضاء الشلف 0526( قرار في 2 02 35رقم )

و لكن هذا اإللغاء الضمني ليس مطلق إذ أن العقود التيأبرمت قبل هذا التعديل تخضع

و ما يليها من القانون التجاري و172في تجديدها للمواد هو ما نصت عليه المادة

التي أضيفت إلى القانون التجاري بموجب01مكرر 187 من القانون03المادة 0205

يبقى تجديد عقود اإليجار المبرمة قبل النشر المذكور فيlaquo مكرر أعاله187المادة

خاضعا للتشريع الساري المفعول بتاريخ إبرام عقد raquo اإليجار

ويالحظ أن المشرع أبقى على حق تجديد اإليجار بالنسبةللعقود الجارية المبرمة قبل

التعديل رغم أن هذا الحق هو من المراكز القانونية التيفرضت على المتعاقدين

بموجب القانون و ليس من المراكز العقدية ألنه ال يقوم على إتفاق األطراف

و لذلك كان من المفروض أن يخضع لقاعدة األثر الفوريللقانون إعماال للمبادئ

القانونية و سريان القانون من حيث الزمان و بالتالي كانيجب أن يمس التعديل عقود

02و يترك المجال للحرية التامة في التعاقد و يتم 2005 09اإليجار المبرمة قبل

ولكن يبدو أن المشرع من خاللتوحيد األوضاع القانونية من01 مكرر 187المادة

القانون التجاري أراد المحافظة على إستقرار النشاطالتجاري و عدم مفاجئة أصحاب

و التي من الممكن أنالقواعد التجارية بإحكام التعديل تلحق بهم و بالوضع اإلقتصادي

05بأثر فوري أضرار كبيرة لو تم تطبيق القانون 02 و يطرح السؤال في هذا الصدد بشأن العقود التي تجدد

صراحة بإيجاب وقبول جديدين هل تعتبر عقود إيجار من المؤجر و المستأجر في 02

05تاريخ الحق لنشر القانون جديدة و تخضع بذلك ألحكام التعديل أم أنها تبقى خاضعة

و ما يليها172ألحكام المواد 75من األمر 59

الواقع انه في غياب إجتهادات و أحكام قضائية في هذاالصدد بالنظر لحداثة القانون

فاألرجح انه ال يوجد ما يبرر إبقاء هذه العقود خاضعة 0205للقانون السابق فهو

عقد جديد بإيجاب من المؤجر و موافقة من المستأجر دونتمسكه بالحق في التجديد

من القانون التجاري و هذا172الذي تنص عليه المادة يجعله يخضع ألحكام التعديل

و نفس الشيء بالنسبة لعقود اإليجار التي يوجه فيها تنبيهباإلخالء باعتبار أن هذا

األخير هو تصرف إرادي يرتب أثاره دون حاجة إلى موافقةالطرف األخر و هو

المستأجر فإذا إستوفى التنبيه شروطه القانونيةو تمإتباع اإلجراءات القضائية كما

يتطلبها القانون ترتب عن ذلك إنتهاء عقد اإليجار فإذاعدل المؤجر عن نيته في

رفض التجديد تحتم على الطرفان إبرام عقد جديد فإذا كانهذا العدول الحق لتاريخ

فإن العقد الذي يبرم بين الطرفين يخضع ألحكام 0205التعديل نشر القانون

مكرر من187الحالة األخرى التي يمكن إخضاعها للمادة القانون التجاري تتعلق بحق

األولوية الذي يكتسبه المستأجر في حالة إخالءه للعينالمؤجرة لوجود هدم كامل

بالعمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها لإلستغالل أو إلستحالةشغلها دون خطر نظرا

من177لحالتها إذا أقر له المشرع من خالل المادة القانون التجاري في فقرتها

األخيرة بحق األولوية في إستئجار العمارة المعاد بناؤها قبل تعديله و بناء على ذلك إذا كان عقد اإليجار األصلي 59

75أبرم في ظل القانون و كان اإلخالء بسبب حالة المبني وتم إعادة بناء هذا األخير

و ترميمه بعد نشر فإن المستأجر الذي يريد التمسك بحق األولوية يلزم 02

05باإلبرام عقد جديد القانون وفق ألحكام التعديل

و يستخلص من هذا المبحث بموجب أن مستأجر العقار بموجب عقد إيجار تجاري 59

75أبرم قبل تعديل األمر يتمتع إذا توافرت فيه الشروط القانونية و اصبح مالك 02

05للقاعدة القانون التجارية يتمتع بحق اإليجار و يمكن له المطالبة بتجديد

عقد اإليجار عند حلول أجاله في حين أن المستأجر للعين بعد هذا التعديل يلزم

بإخالء األمكنة متى حل اجل العقد ما لم يوافق المؤجر على إبرام عقد جديد

قبل تعديله و فكيف يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجار 5975الذي ابرم في ظل األمر

كيف يمكن للمستأجر أن يستمر في إستغالل نشاطهالتجاري في نفس العين التي اجرها

الذي عدل القانون التجاري بموجب عقد ابرم بعد 0205صدور القانون

المبحث الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري أصبح إنهاء عقود اإليجارات التجارية يخضع للقواعد إثر 02

05صدور القانون العامة في التعاقد القائمة على حرية اإلتفاق و إستقالل

اإلرادة فينتهي العقد على ذلك بمجرد حلول األجل المحدد في العقد و بهذا يكون المشرع

قد حرر إرادة المؤجر التي كانت قبل التعديل مقيدة بتوجيه تنبيه باإلخالء عند

الرغبة في وضع حد للعقد محدد المدة كان أو غير محدد و بعرض التعويض اإلستحقاقي

الذي قد تفوق قيمته قيمة العقار المؤجر أو بإثبات السبب الخطير و المشروع تجاه

المستأجر المخلي المحل و لدراسة أحكام إنهاء عقد اإليجار التجاري تم تقسيم هذا

المبحث إلى مطلبين يتعلق قبل تعديله والثاني بالعقد المبرم بعد التعديل األول 59

75بالعقد المبرم في ظل األمر الذي أدخل على القانون التجاري

المطلب األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم فيظل األمر

قبل تعديله 5975 إذا كان المالك المؤجر ال يرغب في تجديد اإليجار للمستأجر

الذي نشأ له الحق في اإليجار ألزمه القانون أن يوجه للمستأجر تنبيها بإخالء

العين المؤجرة مع ذكر األسباب التي جعلته يطلب إخالء العين فإذا كانت له

أسباب شرعية قبل المستأجر فله الحق في اإلسترجاع دون تعويض حسب الحاالت التي

يخولها له القانون و إال فإنه يلزم بدفع تعويض اإلستحقاق

الفرع األول رفض تجديد عقد اإليجار التجاري مقابلتعويض إستحقاق

قبل تعديله الحق في طلب أعطى المشرع للمستأجر 5975من خالل األمر

تجديد العقد بتوافر الشروط القانونية و منح المؤجر بلقابل الحق في رفض التجديد

وموازنة منه بين الحقين و حماية لما يسمى بالملكيةالتجارية فرض التعويض

اإلستحقاقي و ضبطه من خالل تجديد الحاالت التييستحق فيها و اإلجراءات الواجب

إتباعها للحصول عليها1أوال حاالت تطبيق التعويض اإلستحقاق ) )

و تتمثل في أ رفض تجديد اإليجار دون سبب شرعي فالرفض غير

المسبب يؤدي إلى إلزام المؤجر بسداد تعويض اإلستحقاق ويقع عليه عبء إثبات

الرفض و ذلك ما تفرضه من القانون التجاري من ذكر أسباب177عليه المادة

خطيرة و مشروعة بممارسة حق اإلستراد في حاالت أخرى

من القانون التجاري و178الحالة التي جاءت بها المادة 1048633 هي الحالة التي تخول

المؤجر المالك إسترجاع محله بسبب حالة البناء أو إعادةبناء العمارات التي يوجد

بها المحل بإستثناء عندما يعرض عليه محل أخر و إال ألزمبسداد تعويض عن ذلك

حالة اإلسترجاع لزيادة إرتفاع العمارة المنصوص عليها في1048633 من القانون181المادة

التجاري و في هذه الحالة يدفع له تعويض إستحقاقجزافي ال يتجاوز ثالث

سنوات إيجار من القانون التجاري و182الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 هذه تخص حالة اإلسترجاع الجزئي لألمكنة المخصصة أصال للمسكن و التي

تعتبر في الوقت ذاته تابعة للمحل التجاري وذلك ليسكن فيها شخصيا أو أحد

األزواج بشرط أن ال يتوفر على سكن أخر أو ألفراد عائلته الذين يعيشون معه أو

المقيمين عنده و الشرط الثاني إذا كان اإلسترجاع الجزئي ال يخل إخالال خطيرا

بإستغالل المحل و الثالث أن ال تكون المحالت التجارية و المحالت المعدة

للسكن تشكل وحدة غير مشاعة في حالة عدم توفر هذه الشروط يلزم بالتعويض و

كذلك في عدم شغله سنوات من6 اشهر و في مدة أقصاها 6لألمكنة في اجل خروج المستأجر

من القانون التجاري و184الحالة النصوص عليها بالمادة 1048633 هي المتعلقة باإلسترجاع

من المؤجر الذي هو في نفس الوقت البائع للمحل التجاري

45أسعد زهية تعويض اإلستحقاق نشرة القضاة عدد (1 12ص )

من القانون التجاري 185الحالة المنصوص عليها بالمادة 1048633 وهي حالة رفض تجديد

اإليجار الواقع من الدولة أو المجموعات المحلية و ذلك

بسبب المنفعة العامة من القانون التجاري 186الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 وهي حالة ما إذا تحايل المؤجر على القانون وقت اإلسترجاع و عدم إحترامه

اإللتزامات التي يفرضها عليه القانون بعد اإلسترجاع

ثانيا إجراءات إنهاء عقد اإليجار التجاري مقابل تعويضاإلستحقاق

أ توجيه التنبيه باإلخالء يجب على المؤجر الذي يرفض تجديد اإليجار أن يوجه تنبيها

باإلخالء إلى المستأجر مالك القاعدة التجارية فإذا لم تتوافر في هذه األخيرة

الشروط المنصوص عليها بالمادة من القانون التجاري فال يلزم المؤجر بذلك أي إذا لم 172

يكتسب المستأجر حق اإليجار طبقا للشروط التي سبق شرحها في تجديد عقد

اإليجار التجاري و قد قضت المحكمة العليا في07عندما رفضت الطعن المرفوع 1999

13قراراها الصادر في من المستأجر ضد قرار رفض إستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث و عشرين شهرا معتبرة إياه أصبح

يحتل األماكن دون حق أو1سند ) )

و توجيه التنبيه باإلخالء واجب في جميع الحاالت سواء كنابصدد عقد إيجار محدد

المدة أو عقد غير محدد المدة وإن كان ذلك ال يطرحإشكاال بالنسبة لهذا األخير فإنه

فيما يخص العقود محددة المدة اختلفت مواقف الجهاتالقضائية فرأى البعض منها

انه ينتهي بإنتهاء المدة المتفق عليها اعتمادا على المادتين من القانون107 و 106

المدني في حين أخذت جهات أخرى موقفا مخالفا و173قررت أن أحكام المادة

المتعلقة بوجوب توجيه التنبيه باإلخالء تطبق على جميععقود اإليجار التجارية إذا أن

هذه المادة ال تفرق بين اإليجار المحدد أو غير محدد المدة ) (2

و هو ما استقر عليه االجتهاد القضائي و كرسته المحكمةالعليا في قراراتها و نذكر منها12 الذي جاء فيه 1998و يستفاد من القرار laquo

08القرار الصادر في الطعون فيه أن قضاة المجلس لما قضوا بالمصادقة على

الحكم القاضي بطرد المستأجرة من المحل التنازع عليه دون توجيه تنبيه باإلخالء فإنهم

من173خرقوا أحكام المادة ص01 عدد 2000 مجلة قضائية 128477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137 )( حسان بوعروج تعليق على2 12مجلة قضائية 1998

08 الصادر في 177670قرار رقم )20 ص 02عدد 1999

القانون التجاري التي تشترط إلنهاء عقد إيجار تجاريتوجيه تنبيه بإخالء سواء كان

العقد محدد أو غير محدد المدة raquo(3) و يجب أن يتضمن التنبيه باإلخالء البيانات التالية

ذكر موجه التنبيه و صفته و مقر إقامته و هويته 1 ذكر األسباب التي جعلت المؤجر يطلب إخالء العين 2

المؤجرة ذكر العين المؤجرة و تحديدها و سند الملكية و إسم 3

المستأجر و هويته و أن يوجه إلى مكان ممارسة نشاطه التجاري

من القانون التجاري و إال كان194ذكر مضمون المادة 4 التنبيه باإلخالء باطال

اشهر مع تحديد بدايته و نهايته6تحديد أجل 5

و بشأن تسبب التنبيه باإلخالء تميز موقف المحكمة العليا( يعتبر األول1باتجاهين )

أن مجرد عرض التعويض اإلستحقاقي من طرف المؤجرتسبيب كاف فقضت

المحكمة العليا في199603إن مجرد عرض التعويض laquo 26قرارها المؤرخ في

من قبل المؤجرين يشكل سببا كافيا لطلب التنبيه باإلخالء من القانون176طبقا للمادة

التجاري و بالتالي فإن النعي على القرار بعدم التسبب raquo(2)في غير محله

أما اإلتجاه الثاني فقد ذهب في تسبيب التنبيه باإلخالء علىأن عرض التعويض

اإلستحقاقي هو نتيجة له و ليس سببا كافيا لكي يستجيب173لمقتضيات أحكام المادة

من القانون التجاري و األرجح هو ما ذهب إليه الرأي األول ذلك أن تقييد إرادة

المؤجر في إسترجاع العقار هو إستثناء من حرية التصرف في الملكية وبذلك ال

يجب التوسع فيه ال laquo و بالنسبة لوقت توجيه التنبيه باإلخالء فقد نصت المادة

من القانون التجاري173 ينتهي إيجار المحالت الخاصة بهذه األحكام إال بأثر تنبيه

بإخالء حسبما جرت عليه6و يفهم من هذا النص انه إذا raquo العادة المحلية و في مدة

أشهر قبل األجل على األقل اشهر من6كان العقد محدد المدة فيجب توجيه التنبيه قبل

حلول تاريخ إنتهاء مدة اإليجار إما إذا كان العقد غير محدد المدة فيجب منح

اشهر لإلخالء6المستأجر مدة من تاريخ توجيه التنبيه

ص02 عدد 1999 مجلة قضائية 177670ملف رقم 1998 08( قرار 3 12 23 )

محمود قباص التنبيه بإخالء و اإليجارات التجارية مجلة (1 256 ص 01 عدد 1993قضائية )

المجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 2 03التجارية و )

96 عدد خاص ص 1999البحرية يتم إجراء التنبيه باإلخالء عن طريق المحضر القضائي أو

بالتسليم الشخصي إلى المستأجر أو يرسل برسالة موصى عليها أو بأي وسيلة

أخرى و تجدر اإلشارة إلى أنه إذا تعدد المستأجرين للعين المؤجرة فيجب توجيه تنبيه

باإلخالء لكل واحد منهم على حدى وذلك تحت طائلة البطالن و هو ما قضت به المحكمة

العليا في قرارها المؤرخ الثابت من أو راق الطعن أن قضاة المجلس لما 1999

09 في 11إعتبروا بقية الورثة في النزاع غير وارثين في اإليجار و ال يستحقون أي تعويض

وال ضرورة بالتالي لتوجيه التنبيه بإخالء لكامل الورثة فإنهم أخطئوا في

من510تطبيق القانون ألن المادة القانون المدني تعتبر اإليجار من الحقوق التي تورث و كل

وارث له في اإليجار حق ثابت و خاص

إن التنبيه باإلخالء ال يكون صحيحا و منتجا لكل أثارهالقانونية إال إذا وجه إلى كامل

الورثة و ليس للمسير بوكالة فقط الذي ال يعتبر وكيال raquo (1)عن بقية الورثة

أما إذا تعدد المؤجرين بأن كان العقار ملك في الشيوع لعدةأشخاص فيحق لكل شريك

منهم أن يوجه دون الشركاء اآلخرين تنبيها باإلخالء718للمستأجر عمال بأحكام المادة

لكل شريك في الشيوع الحق في أن يتخذ من الوسائل laquoمن القانون المدني التي تنص

من تطبيقات هذا raquo ما يلزم لحفظ الشيء و لو كان ذلكبغير موافقة باقي الشركاء

المبدأ قرار03المنشور في المجلة القضائية 2001 20المحكمة العليا المؤرخ في

ص02 عدد 2002حفاظا على المال المشاع يحق ألحد laquo و الذي جاء فيه319

الشركاء إتخاذ كافة اإلجراءات الالزمة و لو كان ذلك دونموافقة باقي الشركاء فإن

القضاء بصحة التنبيه بإخالء الموجه من المؤجرة المالكةأغلبية الحصص لحماية المحل

التجاري من االنهيار دون موافقة باقي الشركاء هو raquo تطبيق سليم للقانون

و إثبات حصول التنبيه باإلخالء يكون على من يدعي بهبكافة طرق اإلثبات بما فيها

البينة و القرائن و شهادة الشهود مهما كانت قيمة األجرة )( وعدم توجيه التنبيه أو عدم2

توافر شروطه يؤدي إلى عدم قبول الدعوى شكالبموقف المستأجر من عرض التعويض اإلستحقاقي

إذا وافق المستأجر على مبدأ اإلخالء وحصل إتفاق حولقيمة التعويض اإلستحقاقي فإن

األمر ينتهي عند هذا الحد و إذا وافق المستأجر على مبدأاإلخالء وقام الخالف على

مقدار التعويض اإلستحقاقي جاز للطرف الذي يهمهالتعجيل أن يرفع دعواه أمام رئيس

المحكمة الناظرة في القضايا اإلستعجالية ليأمر بإجراءاتالخبرة الالزمة و ذلك بعد

إنتهاء أجل ثالثة اشهر من تاريخ توجيه التنبيه و أن يرفعبالتوازي دعوى قضائية في

ص02 العدد 2001 مجلة القضائية 207219ملف رقم 199909( قرار في 1 11 231 )

83جنادي جياللي المرجع السابق ص (2 ) الموضوع أمام الجهة القضائية المختصة و هي محكمة

موقع العقار و قد قضت المحكمة في199005من المقرر قانونا أن اللجوء إلى laquo

06قرار صادر في القاضي اإلستعجالي إلجراء خبرة لتقدير التعويض عن إخالء

يستلزم و جود دعوى فيالموضوع مرفوعة مسبقا raquo(3)

وعند إنجاز تقرير الخبرة نتيجة الدعوى اإلستعجالية الذييجب إيداعه في ظرف

شهرين لدى أمانة الضبط و يلحق بملف الدعوى المرفوعةأمام المحكمة المختصة التي

من194تفصل في الموضوع بعد إيداع التقرير ) المادة القانون التجاري (

أما إذا رفض المستأجر اإلخالء أصال فعليه أن ينازع فيصحة التنبيه باإلخالء

بعرض النزاع بعد ثالثة أشهر من التبليغ على قاضيالموضوع الذي يفصل أو ال في

صحة التنبيه باإلخالء ثم يتم تقدير التعويض اإلستحقاقيالذي يكون عادة باالستعانة

بخبير و يراعي في تقدير التعويض اإلستحقاقي القيمةالتجارية للمحل التجاري التي

تحدد وفق لغرض المهنة مصاريف النقل و إعادة الترتيب وحقوق التحويل الواجب

تسديدها لمحل تجاري من نفس القيمة و عن تاريخ تقدير التعويض اإلستحقاقي ذهبت المحكمة

العليا إلى أن العبرة بتاريخ توجيه التنبيه باإلخالء و ذلك في05الذي جاء فيه 1999

08قرارها المؤرخ في من المقرر قانونا أنه يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار

laquo غير أنه يسدد للتاجر المخلي التعويض اإلستحقاقي الذي يجب أن يكون مساويا

للضرر المسبب نتيجة عدم التجديد و لما ثبت في قضية الحال أن قضاة المجلس لما

قدروا الضرر الناتج عن رفض تجديد اإليجار إبتداء من تاريخ اإلعالن عن رغبة

المؤجر في إنهاء اإليجار و ليس من تاريخ الخروج الفعلي ألن الخروج يقع بعد صدور

الحكم القاضي باإلخالء و األحكام تفصل في الوقائع القائمة و ليست raquo (1)

المستقبلية فإنهم طبقوا صحيح القانون ج دفع التعويض اإلستحقاقي و إخالء األمكنة

يبقى المستأجر بعد توجيه التنبيه باإلخالء شاغال لألمكنةإلى حين تقاضيه الفعلي لقيمة

التعويض و يعتبر في هذه الحالة شاغل بحق و من دونسند فهو يحق ألن القانون

يسمح له بالبقاء إلى حين قبض التعويض اإلستحقاقي من القانون التجاري (187)المادة

و هو بغير سند ألن توجيه التنبيه باإلخالء يضع حدا لعقداإليجار و يدفع للمستأجر تعويضا عن شغل األمكنة

01 عدد 1991 المجدلة القضائية 67008ملف رقم 1990 06( قرار في 3 05 65ص )

العدد2000 المجلة القضائية لسنة 189311ملف 1999 08( قرار في 1 05 121 ص 01 )

عند دفع التعويض اإلستحقاقي يلزم المستأجر بمغادرةاألماكن حتى عن طريق القوة

العمومية على أن يدفع للمؤجر تعويضا عن التأخر إذاتماطل في الخروج منه )المادة

( من القانون التجاري 187 و في حالة اإلخالء تسلم األماكن للمؤجر في أول يوم من

األجل المألوف و التالي يوم إعتبارا من تاريخ تسديد التعويض15إلنقضاء مهلة

للمستأجر نفسه أو للحارس القضائي إذا وجد و يدفع الحارس القضائي التعويض

للمستأجر مقابل إيصال منه فقط

إن لم تقع معارضة من الدائنين أو التوقيع حجز من أحدهم تحت يده

و إذا تراجع عن إرادته في طرد المستأجر إما بسبب عجزهعن تسديد التعويض

اإلستحقاقي المحكوم به لفائدة المستأجر المخلى أو أليسبب أخر يحق له أن يتملص

من القانون197من تسديد هذا التعويض ) المادة التجاري ( مع مراعاة الشروط التالية

وجود المستأجر في العين المؤجرة ولم يتم استئجار عين1048633 أخرى من طرف

المستأجر يوم إبتداء من اليوم15أن يمارس حق التملص في اجل

1048633 الذي يصبح فيه الحكم أو القرار القاضي بالتعويض اإلستحقاقي نهائيا

أن يوافق الطرفان على التجديد حسب شروط يتفقان1048633 عليها وفي حالة عدم اإلتفاق

195يحدد القاضي اإلستعجالي هذه الشروط وفقا للمادة من القانون التجاري

و ال بد هنا من إبرام عقد جديد بعد ممارسة حق التملص ألن1048633 العقد األول قد انتهى بتوجيه التنبيه باإلخالء

الفرع الثاني رفض تجديد عقد اإليجار التجاري دونتعويض إستحقاقي

إن إستفادة المستأجر صاحب القاعدة التجارية من التعويضاإلستحقاقي في حالة

رفض المؤجر تجديد عقد اإليجار مقرونة بعدم إرتكابه أيخطأ من األخطاء المنصوص

من القانون التجاري وعلى ذلك177عليها في المادة يمكن للمؤجر أن يتخلص من

تعويض اإلخالء إذا أثبت سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر المخلى المحل

أوال حاالت رفض تجديد اإليجار دون تعويض إستحقاقي

من القانون التجاري و تتمثل في177نصت عليها المادة إثبات المؤجر سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر 1

القاعدة أنه يحق للمؤجر أن يطالب من المستأجر الذي قامبأعمال خطيرة و غير

مشروعة أن يتخلى عن األمكنة دون تعويض إستحقاقي ويالحظ أن المشرع لم يحدد

األسباب الخطيرة وغير المشروعة التي يؤسس عليهاالتنبيه باإلخالء و لكن يمكن

إحصاء بعضها من خالل أحكام القانون التجاري و اإلجتهادالقضائي فنذكر على

سبيل المثال إرتكاب المستأجر خطأ يوجب مسئوليته الجزائية إصرارا

1048633 بالمؤجر أو أحد أفراد عائلته

1048633 تغيير النشاط التجاري دون ترخيص من المؤجر إحداث أعمال ضارة بالعين المؤجرة أو هدم جزء منها أو

1048633 التغيير في واجهة المحل التوقف عن إستغالل المحل التجاري دون سبب جدي أو

1048633 مشروع اإليجار من الباطن أو التنازل عن اإليجار دون ترخيص

1048633 من القانون188)المادة ( التجاري

ممارسة نشاط غير مشروع في المحل موازاة مع النشاط1048633 األصلي كبيع مواد ممنوعة

كالمخدرات أو أسلحة حربية أو ممارسة الدعارة في المحل

عدم دفع بدل اإليجار أو التأخير في الدفع وهناك من يرى1048633 باعتبار عقد اإليجار من

العقود المتبادلة فإن عدم دفع بدل اإليجار يفقد اإليجار معناه و يترتب عليه الفسخ

6و ال يمكن بذلك إفادة المستأجر من التنبيه باإلخالء و اجل أشهر و لكن اجتهاد

المحكمة العليا استقر على اعتبار هذه الحاالت من بينحاالت رفض التجديد و من

ثم البد فيها من إتباع اإلجراءات القانونية سيما المنوه177 و 173عنها بالمواد

من القانون التجاري و بشأن فسخ العقد افيجار التجاريفقد إعتبر البعض أنه

من119يخضع للقواعد العامة المكرسة بأحكام المادة القانون المدني و بإعتبار أن

اسباب الفسخ هي نفسها هي نفسها األسباب المشروعة والخطيرة و المبررة

لممارسة حق اإلسترجاع دون أي تعويض من جانب المؤجرتطبيقا لألحكام المادة

من القانون التجاري مما يترتب عنه أنه عند نهاية عقد 177اإليجار فإن للمؤجر

الذي ينسب للمستأجر مخالفة ناشئة عن عدم تنفيذ التزامأو أكثر من االلتزامات

التعاقدية ينشئ له عند نهاية عقد اإليجار الخيار بين فسخالعقد أو ممارسة حق

1االسترجاع ألسباب خطيرة ومشروعة ) ) و الواقع أنه ال بد من التفرقة بين دعوى الفسخ و بين

رفض تجديد اإليجار وفقا من القانون التجاري فدعوى الفسخ177ألحكام المادة

تهدف إلى إنهاء العالقة التعاقدية خالل سريان مدة عقد اإليجار أي قبل إنتهاء أجله

بينما رفض التجديد و المطالبة بإسترجاع المحل المؤجر ال يمكن ممارسته إال عند

نهاية عقد اإليجار و أن هدفه هو منع المستأجر من الحصول على تجديد لإليجار حزيط محمد حق اإلسترجاع في اإليجارات التجارية (1

84 دار هومة ص 2005 ) و يجب تمييز هذه الحالة عن الفسخ بقوة القانون

من191المنصوص عليها بالمادة

كل إشتراط مدرج في اإليجار ينص على الفسخ بقوةالقانون laquo القانون التجاري

في حالة عدم دفع بدل اإليجار في اإلستحقاق المتفقعليها ال ينتج أثره إال بعد

مرور شهر واحد من اإلخطار بالدفع الذي يبقى دون raquo نتيجة

فإذا وجد إتفاق صريح بين األطراف على فسخ بقوةالقانون فيكون للمؤجر أن يوجه

إنذار للمستأجر للدفع فإذا لم يقم بذلك خالل شهر منتاريخ تبليغه فسخ العقد بقوة

القانونحالة المبنى 2

و هي الحالة المنصوص عليها بالفقرة الثالثة من المادة من القانون التجاري177

يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار دون أن يلزم بسدادlaquo أي تعويض إذا أثبت

وجود هدم كامل العمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها للسكنالمعترف به من السلطة

اإلدارية أو إذا أثبت أنه يستحيل شغل العمارة دون خطر raquoنظرا لحالتها

فهذه المادة تستوجب على المؤجر الذي يريد اإلخالء دونتعويض استحقاقي أن يثبت

بموجب قرار إداري أن العقار الذي يملكه المتواجد به العينالمؤجرة صار غير قابل

لالستغالل أو الشغل ألنه يشكل خطرا أو أن العقار قابلللهدم الكامل أو جزء منه لعدم

صالحيته ففي هذه الحالة يعفى المؤجر من تسديد التعويضاإلستحقاقي عند رفضه

تجديد اإليجار أما المستأجر المخلى فله حق األولوية فيحالة إعادة بناء العمارة التي تم

هدمها و يشترط منه أن يبلغ المؤجر برغبته فياإلستفادة من المحل في العمارة التي

أعيد بناؤها وذلك خالل ثالثة أشهر التالية إلخالئه األمكنةالتي كان يشغلها و إال سقط

حقه و يعتبر هذا نوع من الحماية للمستأجر الذي أخلىاألمكنة دون تعويض

إستحقاقيثانيا إجراءات رفض التجديد دون تعويض اإلستحقاق

حتى يستفيد المؤجر من إنهاء عقد اإليجار التجاري دوندفع التعويض اإلستحقاقي ال بد

له إتباع اإلجراءات القانونية إجراءات رفض التجديد لقيام المستأجر بأعمال خطيرة 1 إذا برهن المؤجر عن سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر

كارتكاب خطأ جزائي في حق المؤجر أو ممارسة نشاط غير مشروع في المحل أو

هدم جزء من المحل فيقوم مباشرة بتوجيه التنبيه باإلخالء ويرفع دعوى رفض التجديد

يلتمس فيها إلزام المستأجر بإخالء المحل دون تعويض بسبب خطير و مشروع

دون حاجة إلثبات ذلك بمحضر معاينة و ال إعذار مسبق إذ يكفي تقديم الحكم

الجزائي أو المدني الذي يثبت قيام المستأجر بالفعل الذي دفع المؤجر لمطالبته )

1باإلخالء) و إذا كان اإلخالء إلخالل المستأجر بالتزاماته التعاقدية

فيتم إتباع اإلجراءات التي من القانون التجاري02 فقرة 177جاءت بها المادة

على المؤجر أوال أن يقوم بتحرير محضر معاينة إلثبات حالة1048633 المخالفة و قيامها ثم

يوجه إنذارا للمستأجر للكف عن ارتكابها و العدول عنها وأوجب المشرع أن

يكون اإلنذار بموجب عقد غير قضائي مع بيان السببالمستند إليه وذكر مضمون من القانون التجاري وكل177الفقرة الثانية من المادة

ذلك تحت طائلة البطالن ويتم إمهال المستأجر مدة شهر من تاريخ تبليغه للعدول

عن المخالفة معاينة استمرار قيام المخالفة عند انقضاء مهلة شهر كاملة

1048633 من يوم تبليغه باإلنذار و إستمرار المستأجر يإقتراف المخالفة يجب على المؤجر أن

يقوم بإثبات ذلك بمعاينة المخالفة عن طريق المحضر القضائي الذي يحرر محضر

معاينة الستمرار المستأجر في إرتكاب المخالفة رغم إنذاره

توجيه التنبيه بإخالء دون تعويض على المؤجر بعد استكمال1048633 اإلجراءات السابقة أن

يوجه للمستأجر تنبيها باإلخالء وان يذكر سببه من بينالحاالت السالفة الذكر و

هنا ال بد أن ال تكون األسباب متناقضة بذكر أحد حاالت من القانون177المادة

التجاري و عرض تعويض إستحقاقي وقد قضت المحكمةالعليا في قرارها الصادر

من المقرر قانونا أنه يجب أن يتم تنبيه باإلخالء بعقد laquo26 في 03 1996

غير قضائي وأن تبين فيه األسباب التي أدت إلى توجيههمع إعادة ذكر مضمون

و إال أعتبر باطال و لما أسس المطعون ضدهم194المادة التنبيه باإلخالء على

سببين اثنين أولهما غلق المحل التجاري خرقا لألحكام من القانون177المادة

التجاري و ثانيهما عرض تعويض إستحقاقي وفقا من176لألحكام المادة

القانون التجاري فإن هذين السببين متناقضين و ال يمكناالعتماد عليهما معا لطلب

إخالء القاعدة التجارية raquo (1) مباشرة الدعوى القضائية لرفض تجديد عقد اإليجار دون

1048633 تعويض إذا رفض المستأجر إخالء المحل بعد توجيه التنبيه باإلخالء يجوز

للمؤجر رفع الدعوى القضائية بعد إنتهاء مهلة ثالثة أشهر من تاريخ تبليغ التنبيه

باإلخالء يلتمس فيها129جنادي جياللي المرجع السابق ص (1 )

مجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 1 03التجارية و البحرية )

26 ص 1999عدد خاص الحكم بصحة التنبيه باإلخالء و بإلزام المستأجر بإخالء

المحل التجاري دونتعويض

إجراءات رفض تجديد اإليجار دون تعويض نتيجة وضعية 2 المبنى

في الحالة التي تكون فيها العمارة غير قابلة للشغل واإلستغالل و يصدر قرار عن

السلطة اإلدارية يؤكد ذلك و يأمر بإعادة البناء فعلىالمؤجر أن يوجه تنبيها من القانون التجاري173باإلخالء طبقا للمادة

و بعد إنتهاء أجل ثالثة أشهر من توجيه التنبيه باإلخالء ورفض المستأجر إخالء المحل

يجوز للمؤجر رفع دعوى قضائية أمام المحكمة و ترفقعريضة افتتاح الدعوى

بنسخة من القرار الصادر عن السلطة اإلدارية المختصةتحت طائلة عدم قبول الدعوى

و هو ما قضت به المحكمة العليا في03الذي جاء 1989 05القرار الصادر بتاريخ

من المقرر أن رفض تجديد اإليجار دون إلزام المؤجر بسدادتعويض اإلخالء laquo فيه

بسبب هدم كامل العمارة أو جزء منها يلزم المؤجر إنذارالمستأجر و تقديم القرار

اإلداري اآلمر بهدم كامل العمارة أو جزء منها و لما كان

الثابت في قضية الحال أن المطعون ضده لم ينذر الطاعنين بالخروج و لم يقدم

للمرافعات القرار اإلداري اآلمر بهدم العمارة أو جزء منها فإن قضاة المجلس بتعيينهم

خبير للقول هل المحل المتنازع عليه مهدد أم ال باالنهيار خالفوا القانون و استوجب raquo (1)

نقص قرارهم يلتمس المؤجر من خالل الدعوى التي يرفعها الحكم بصحة

التنبيه باإلخالء و إلزام المستأجر بإخالء العين دون تعويض

المطلب الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم بعد 0205صدور

المؤرخ تراجع المشرع من خالل تعديل القانون التجاري 0205بموجب القانون

المتضمن تعديل القانون التجاري تراجع عن أحكام 200506 في 02التنبيه باإلخالء

و التعويض اإلستحقاقى و اخضع إنهاء عقد اإليجارالتجاري للقواعد العامة في العقود

مكرر من187القائمة على إستقالل اإلرادة فنصت المادة القانون التجاري في فقرتها

يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجلالمحدد في العقد دون laquo الثانية

حاجة إلى توجيه تنبيه باإلخالء ودون الحق في الحصولعلى التعويض اإلستحقاقي

المنصوص عليه في هذا القانون ما لم يشترط األطراف raquo خالف ذلك

117 ص 4 عدد 1990 مجلة قضائية 56060ملف رقم 1989 05( قرار في 1 03 )

الفرع األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري إن إنهاء مدة عقد اإليجار الذي أبرم بعد صدور التعديل

المؤرخ في يجعل من المستأجر الذي يستفيد منه شاغال 20050206

دون حق و ال سند و يلزم بمغادرة األمكنة إذا لم يحصل بينه و بين المؤجر إتفاق

بإبرام عقد جديد و ذلك مهما طالت مدة استغالله لنشاطه التجاري داخل العين المؤجرة

و ال يلزم المؤجر بتوجيهتنبيه باإلخالء و ال يعرض تعويض إستحقاقي

وعلى ذلك إذا امتنع المستأجر عن اإلخالء فيمكن للمؤجرطرده باللجوء إلى القضاء عن

طريق دعوى أو بالحصول على نسخة التنفيذية لعقد اإليجار

أوال طرد المستأجر عن طريق إمهار عقد اإليجار التجاريبالصيغة التنفيذية

تبرم عقود اإليجار التجاري بعد التعديل بإفراغها فيمحررات رسمية و هذه األخيرة

320كل حكم أو laquo تعتبر سندات تنفيذية إذا تنص المادة من قانون اإلجراءات المدينة

و تبعا لمحتوى هذه raquo سند ال يكون قابل للتنفيذ إال إذا كانممهورا بالصيغة التنفيذية

المادة فإن العقود الموثقة حجة ال يقبل في مواجهتا إالالدفع بالتزوير و تتمتع بنفس القوة

التنفيذية لألحكام القضائية كما يخول حائزها سلطةتنفيذها مباشرة دون الحاجة إلى

اللجوء إلى القضاء فمتى حل اجل االلتزام يقوم الموثقمباشرة بوصفه ضابط عموميا

بتحمل ذيل العقد التوثيقي الصيغة التنفيذية المنصوص من قانون320عليها في المادة

اإلجراءات المدنية فيصبح العقد بذلك قابال للتنفيذ بالطرقالودية وفقا ألحكام المادة

من قانون اإلجراءات المدنية و الجبرية وكأنه حكم 330قضائي نهائي قاضي في

الخصومة وتبعا لذلك فإن عقد اإليجار التجاري المفرغ في محرر

رسمي ينتهي بحلول األجل المحدد فيه فإذا إمتنع المستأجر عن إخالء األمكنة على

المؤجر أن يحصل على الصيغة التنفيذية للعقد من عند الموثق ثم يمكنه طرد

المستأجر من األمكنة عن طريق المحضر القضائي بإستعمال كافة طرق التنفيذ بما فيها

الجبرية ثانيا دعوى الطرد

يمكن للمؤجر في حالة إمتناع المستأجر عن إخالء العينرغم حلول أجل العقد أن يلجأ

إلى القضاء ويطلب طرد المستأجر من األمكنة على أساسأنه أصبح شاغال دون حق وال سند بانتهاء مدة اإليجار

ويختص قاضي االستعجال بدعوى الطرد لتوافر عناصراالستعجال فيها طبقا للمادة

من قانون اإلجراءات المدنية وقياسا على ما استقر 183عليه اجتهاد المحكمة العليا في

اإليجار المدني حيث اعتبرت المحكمة العليا أن القاضياالستعجالي مختص في

دعاوى الطرد بالنسبة لعقود اإليجار المبرمة بعد صدورالمرسوم

03 03المتعلق بالترقية العقارية وقد جاء في 1993 93 التشريعي 01المؤرخ في

حيثيات01 187628 ملف رقم 2000لكن حيث أنه laquo 18قرارها المؤرخ في

بالرجوع إلى عقد اإليجار المبرم بين الطاعن و المطعونضده فإنه حددت مدة العقد

بسنة وبالتالي بعد إنهاء هذه المدة فإنه الطاعن للمستأجر محتال دون سند صحيح

ومن حق المطعون ضده المؤجر اللجوء إلى قاضي )1االستعجال إلزالة اإلعتداء )

laquo

و ما يؤكد اختصاص القاضي اإلستعجالي بدعوى الطرد ماذهبت إليه الغرفة التجارية

بالمحكمة العليا التي أقرت باالختصاص بطرد المستأجرالذي أبرم عقد إيجار لمدة ثالثة

و عشرون شهرا لنه ال يخول له اإلستفادة من أحكامالتجديد وقد جاء في قرار لها

و لما كان ثابتا أن قاضي اإلستعجالي الذي قضى بطرد laquo13 مؤرخ في 199907

المستأجر الطاعن من محل التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجارالتي حددت بثالث و

عشرين شهرا معتبرا إياه أصبح يحتل األماكن دون وجهأوسن يكون قد طبق صحيح

القانون raquo(2) فهذا القرار و عن كان ال يتعلق مباشرة بالحالة التي

تدرسها ولكن يفهمك منه ضمنيا اعتراف االجتهاد القضائي االستعجال باالختصاص في دعوى

المجرد عند حلول أجل عقد اإليجار المحدد و المتفق عليه بين األطراف

مكرر من187الفرع الثاني الطبيعة القانونية للمادة القانون التجاري

02فقرة مكرر من القانون187يلزم المستأجر laquo تنص المادة

التجاري في فقرة الثانية بمغادرة المكنة المستأجرة بانتهاء الجل المحدد في العقد

دون الحاجة على توجيه تنبيه باإلخالء دون الحق في الحصول على تعويض اإلستحقاتق

المنصوص عليه في هذاالقانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

210ذيب عبد السالم المرجع السابق ص (1 )1 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13 07( قرار في 2 137ص ) لتحديد الطبيعة القانونية لهذا النص ال بد من الرجوع إلى

القواعد العامة و نعلم أن القواعد القانونية تصنف إلى قواعد آمرة و أخرى مكملة

فاألولى هي التي ال يجوز لألفراد مخالفتها و اتصالها بأمور يحرص المشرع على عدم

المساس بها للمحافظة على النظام الذي يقوم عليه المجتمع و هي أمور تتصل اتصاال

وثيقا بكيان المجتمع و مقوماته األساسية

أما القواعد المكملة أو المفسرة فهي التي يجوزمخالفتها و ذلك باإلتفاق على ما

يخالفها و يحالف حكمها و ذلك ألنها ال تتعلق بكيانالمجتمع و مقوماته األساسية و

بالتالي فإن مخالفاتها ال تعتبر إخالال بالنظام العام ال يعنيذلك أن القاعدة المكملة تخلو

من صفة اإللزام و إنما تتوفر لها هذه الصفة طالما أناألفراد وقت إبرام تصرفاتهم لم

يخالفوا الحكم الذي تقرره و للتمييز بين النوعين باإلضافة إلى معيار تعلق القاعدة

بالنظام العام يمكن االستدالل بصياغة النص القانوني الذي جاء بالقاعدة و ألفاظه إذ أن

المشرع كثيرا ما يستخدم بعض األلفاظ في صياغة القاعدة القانونية تدل بما ال يدع

مجاال للشك عن نوعية وطبيعة القاعدة القانونية

و بتطبيق هذه األحكام على نص الفقرة الثانية من المادة مكرر من القانون187

فهذا يفيد أنها raquo ما لم يشترط األطراف خالف ذلك laquo التجاري التي تنص في آخرها

من القواعد المكملة وبالنتيجة يمكن لألطراف االتفاق علىما يخالفها فيمكن االتفاق

على إخضاع إنهاء عقد اإليجار لشروط معين قد تكونتوجيه التنبيه باإلخالء أو إنذار

بسيط أو بعرض التعويض االستحقاق أو غيرها إال ان هذافي الواقع مستبعد فالمؤجر

الذي تخلص من اإلجراءات التي كانت تقيد حريته فيالتصرف في ملكيته يستبعد أن

يقيدها بإرادته و أيا كان األمر فإن أي إتفاق يخالف أحكام هذه المادة البد

من ذكره في المحرر الرسمي الذي أفرغ فيه عقد اإليجار ألنه هو وسيلة

اإلثبات الوحيدة و القاضي إذا ال يمكنه استبعاد عرض عليه النزاع بشأن العقود 02

05المبرمة بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري من التطبيق إال بما187المادة

يوجد من أحكام مخالفة لها وردت في هذا المحرر و يترتب على ذلك أنه للمتعاقدين

مطلق الحرية في تحديد اإلجراءات و الشروط التي ينتهي بها العقد بالنسبة لعقود

إيجار المحالت المخصصة لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي المبرمة بعد تاريخ دخول

مكرر من187المادة القانون التجاري حيز التنفيذ إذ يصبح كل طرف ملزم

باحترامها شأنها شأن باقي االلتزامات التعاقدية األخرى فإذا ما كان عقد اإليجار قد

تضمن أن ال ينتهي اإليجار إال بتنبيه بإخالء يوجهه المؤجر للمستأجر في زمن معين أصبح

المؤجر مقيد في ممارسة حق االسترجاع بإتمام ذلك اإلجراء في األجل المحدد فإن لم

يعين أجل محدد للتنبيه وجب الرجوع إلى إرادة المتعاقدين فإن قصدا الرجوع إلى

مواعيد اإلخالء المقرر في من القانون التجاري وجب احترام هذه المواعيد و إذا 173

كان عقد اإليجار قد تضمن الشكل الذي يجب أن يتم به تبليغ هذا التنبيه كأن يشترط

ان يكون ذلك عن طريق المحضر وجب إحرام هذا الشكل أيضا إذا تضمن عقد اإليجار

بند يلزم المؤجر بدفع تعويض معين للمستأجر قبل إلزامه بإخالء العين المؤجرة

أصبح المؤجر حينئذ مقيد بممارسة حق االسترجاع أيضا بأداء ذلك التعويض الذي التزم

به للمستأجر و خالصة ما نتوصل إليه من هذا المبحث

أن المستأجر العقار الستغالله في ممارسة نشاط التجاريبموجب عقد مبرم قبل صدور

يتمتع بحصانة منحها له المشرع إذا اكتسب القاعدة 0205التجارية وفق القانون

التجاري و محله الشروط القانونية تحمى هذه الحصانة تعطيه الحق في الحصول على

تعويض إذا تم تجريده من ملكيته التجارية في حين ال يتمتع المستأجر بعقد أبرم بعد تاريخ الحق

للتعديل بهذه الحصانة إذ يخضع عقده إلرادة األطراف و حرية اتفاقهم

laquo مهما طالت مدة بقاء المسير بالمحل التجاري و ال يستوجب التنبيه باإلخالء إذ

ينتهي في أي وقت بمجرد وبالتالي فإن مستأجر القاعدة التجارية لتسييرها تسييرا (1

حرا ال يملك ( raquo إنذار مكتوب حق التمسك بتحديد اإليجار و قد قضى مجلس قضاء

الشلف في قرار له مؤرخ في بإلزام مستأجر القاعدة التجارية بإخالء العين 20050430

المؤجرة إلنهاء مدة اإليجار و رفض دفع المستأجر ببطالن التنبيه باإلخالء و

جاء في حيثيات هذا حيث أن قاضي الدرجة األولى أصاب في حكمه لما إستند

laquo القرار203على المادة من القانون التجاري و اعتبر المستأنف مستأجر مسير و

أن إنهاء عقد اإليجار ال176 و 173يخضع للشروط النصوص عليها بالمواد raquo (2)

من القانون التجاري بأن يثبت المستأجر أنه يستغل المتجر بنفسه أو بواسطة

أحد تابعة كالوكيل أو مدير الشركة إذا كانت النيابة إتفاقية أو الحارس القضائي أو

الوصي أو القيم أو الوكيل عن الغائب إذا كانت النيابة قانونية و يؤكد حق الحارس

القضائي أو وكيل في من201تجديد إيجار المحل التجاري ما تقضي به المادة )

3القانون التجاري ) الشروط المتعلقة بعقد اإليجار

من169أ أن يرد اإليجار العقارات المذكورة في المادة القانون التجاري

عدد2001 المجلة القضائية 201563ملف رقم 1999 07( قرار في 1 12 209 ص 01 )

2005عن الغرفة التجارية بمجلس قضاء الشلف 05 30( قرار في 2 04 128فهرس رقم )

60جنادي جياللي المرجع السابق ص (3 ) بأن يكون اإليجار من اجل ممارسة نشاط تجاري بذلك

تستبعد اإليجارات التي تتم من اجل ممارسة المهن الحرة أو المدنية أو الحرفية و

في الحالة األخيرة إشترط المشرع أن يكتسب الحرفي صفة التاجر وان يقيد نفسه

قي السجل التجاري كما و4 من القانون التجاري ) 169رد ذلك في المادة )

ج أن تكون مدة اإليجار سنتين فأكثر بعقد مكتوب و بعقدشفهي أربع سنوات متتالية

ودون إنقطاع فعلى المستأجر أن يثبت أنه إستغل المحلحسب ما سبق ذكره و

إال سقط حقه في التمسك بالتجديد و يمكن إلزامه بالخروجبمجرد إنقضاء المدة و

هو ما كرسته المحكمة العليا بموجب قرار07عندما 1999 13صادر بتاريخ

رفضت الطعن المرفوع من المستأجر ضد قرار قضىإستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث وعشرينشهرا معتبرة إياه

1انه اصبح يحتل األماكن دون حق أو سند ) ) ثانيا إجراءات تجديد عقد اإليجار

من القانون التجاري و ما174يتم التجديد طبقا للمادة يلبها بتقديم طلب إلى المؤجر

يتضمن رغبة المستأجر في التجديد أثناء سريان العقدوقبل إنتهاء مدته بستة أشهر على

األقل و ذلك بموجب عقد غير قضائي عن طريق المحضرأو برسالة موصول عليها

مع طلب العلم بالوصول كما يجوز أن يتم التبليغ للمسيرالذي يتوفر فيه الصفة الكافية

إلستالمه وفي حالة تعدد المالكين للعقار المؤجر يكفيتوجيه الطلب ألحدهم ليسرى

عليهم جميعا إال إذا كانت هناك شروط أو إتفاقات أخرىبين األطراف تخالف ذلك و

أوجب المشرع أن يتضمن طلب التجديد تحت طائلة بطالنهمضمون الفقرة األخيرة من

من174يتعين على المؤجر في أجل ثالثة laquo المادة القانون التجاري التي تنص

أشهر من تاريخ تبليغ طلب التجديد أن يحيط الطالب علمابنفسه اإلجراء إذا كان يرفض

التجديد مع إيضاح دوافع هذا الرفض و يعتبر المؤجر إذا لميكشف عن نواياه في هذا

األجل موافقا على مبدأ اإليجار السابق raquo وعلى المؤجر خالل األشهر الثالث التي تلي تاريخ تبليغه أن

يبين موقفه تجاه طلب التجديد و الذي ال يخرج عن أحد الحاالت التالية

الموافقة على التجديد دون قيد أو شرط في هذه الحالة1048633 يجدد العقد بشروطه

9السابقة وبنفس المدة شرط أن ال تتجاوز من القانون175سنوات) المادة

01التجاري فقرة ) على بن غانم الوجيز في القانون التجاري وقانون (4

187األعمال موفم للنشر ص )01 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137ص ) الموافقة على التجديد ولكن بشروط أخرى فإذا وافق

1048633 عليها المستأجر كان األطراف أمام عقد جديد يجب إبرامه وفق الشروط الجديدة و يتم

في هذه الحالة اإلتفاق على مدة اإليجار بكل حرية و يمكن أن تتجاوز تسع سنوات

من القانون175)المادة ( التجاري

رفض المؤجر طلب التجديد و يجب عليه هنا أن يبلغ1048633 المستأجر بالرفض خالل

ثالث اشهر من تاريخ التبليغ و أن يوضح دوافعه في ذلك وأن يذكر فيه مضمون

من القانون التجاري تحت طائلة بطالن التبليغ194المادة من القانون174)المادة

التجاري الفقرتين األخيرتين (و يمكن للمستأجر أن ينازع المؤجر

1048633 عن سبب الرفض أو أن يطلب سداد تعويض اإلخالء أمام القضاء

عدم الرد على طلب التجديد خالل مدة الثالثة اشهر التي1048633 تلي التبليغ و يعتبر سكوته

موافقة ضمنية على تجديد اإليجار السابق بنفس شروطه من القانون174)المادة

( التجاري ثالثا سريان مفعول اإليجار الجديد

من القانون التجاري175يسري اإليجار الجديد طبقا للمادة من يوم تجديده و يقصد به

تاريخ توجيه التنبيه باإلخالء في حالة توجيه من قبل المؤجر أو األجل المألوف الذي

يلي طلب التجديد أما إذا كان المؤجر قد رفض تجديد اإليجار ثم عدل عن رأيه

بعد ذلك ووافق على التجديد و أبلغ المستأجر بموافقته فإن التجديد هنا يسري

إعتبارا من يوم تبليغ المستأجر هذه الموافقة بعقد غير قضائي طبقا للمادة

فقرة أخيرة من القانون175 التجاري

الفرع الثاني التجديد الضمني لعقد اإليجار التجاري إذا إنتهت مدة اإليجار دون أن يخطر أحد األطراف األخر

بإخالء المحل و بقي المستأجر مع ذلك في المكان المؤجر برضا المؤجر أعتبر

هذا بمثابة تجديد ضمني لإليجار وذلك ألن المشرع قيد إنهاء العقد في اإليجارات

التجارية بتوجيه التنبيه باإلخالء سواء تعلق األمر بعقود محددة المدة أو غير محددة

من القانون173)المادة ( التجاري فقرة األولى

و حتى يتجدد العقد ضمنيا يجب أن يكون هناك إيجار سابقمعين المدة و أن تنقضي

هذه المدة دون أن يوجه المؤجر تنبيها باإلخالء في مدة ستةاشهر على األقل قبل

األجل دون أن يقدم المستأجر طلب تجديد ألن التجديد في هذه الحالة يصبح صريحا

و أن يكون العقد كتابي وذلك ألنه في الغالب العقدالشفهي يكون غير محدد المدة إذا

و في laquo يتعذر إثباتها وعلي هذا نص المشرع في المادة من القانون التجاري173

حالة عدم التنبيه باإلخالء يتواصل اإليجار المنعقد كتابةبالتمديد

الضمني إلى ما بعد األجل المحدد في العقد مع مراعاةاألحكام المنصوص عليها في

العقد raquo يجدد عقد اإليجار التجاري ضمنيا وفقا لشروطه السابقة

ولمدة مساوية لمدة اإليجار175الذي حل أجله دون أن تزيد عن تسع سنوات ) المادة

من القانون التجاري ( أما إذا أراد المستأجر التعديل من شروط اإليجار السابقة

الذي تجدد ضمنيا فله أن يوجه طلب إلى المؤجر و ذلك أثناء التجديد و يفهم هذا من خالل

من القانون174نص المادة في حالة عدم التنبيه باإلخالء يتعين على المستأجر الذي

يرغب في laquo التجاري الحصول على تجديد إيجاره أن يتقدم بطلبه أو عند

اإلقتضاء في كل وقت أثناء فهذا الطلب و إن كان يهدف في ظاهره إلى تجديد

اإليجار فالغرض منه raquo تجديده في الحقيقة هو التعديل من شروط العقد ألن العقد يكون

قد تجدد ضمنيا بإنتهاء أجله دون توجيه التنبيه باإلخالء و لكن إن وجه المستأجر هذا

الطلب فإنه يصبح تجديدا صريحا و يمكن اإلتفاق على شروط جديدة بحرية و دون

التقيد بمدة تسع سنوات من القانون التجاري و175المنصوص عليها في المادة تجدر اإلشارة إلى أن التجديد

الضمني لعقد اإليجار يكون بقوة القانون و ال تشترط فيهالموافقة من المؤجر و ذلك

ألن سكوته و عدم إعتراضه على إستمرار المستأجر فيالبقاء في العين المؤجرة يفسر

بأنه قبول و بذلك يستفيد المستأجر من مدة إيجار تعادلمدة اإليجار السابق على أن ال

يتجاوز تسع سنوات و ال يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجارالمحدد ضمنيا بتوجيه تنبيه

باإلخالء إال إذا وافق المستأجر على اإلخالء قبل إنتهاء مدةالعقد المحدد و مع ذلك

إعتبرت المحكمة العليا أن عقد اإليجار إذا تجدد ضمنيا فإنهيجدد لمدة غير محددة و

يمكن للمؤجر أن يضع له حدا في أي وقت يتوجيه التنبيهباإلخالء فقضت في قرارها

12 المؤرخ في 11مايلي 1994 عند نهاية فترة اإليجار دون توجيه تنبيه باإلخالء يتجدد عقد

laquo اإليجار ضمنيا على أجل غير محدد وعليه فالمؤجر غير ملزم بأي مدة و يمكن أن

يوجه للمستأجر تنبيهاباإلخالء متى أراد raquo (1)

86حمدي باشا القضاء التجاري دار هومة ص (1 ) و كذلك الغرفة التجارية بمجلس قضاء الشلف أقرت بصحة

التنبيه باإلخالء الذي

وجهه المؤجرين إلى المستأجر خالل فترة التجديد الضمني9لعقد إيجار أبرم لمدة

سنوات و إنتهت مدته دون توجيه تنبيه باإلخالء فتجددضمنيا و إعتبرت الغرفة انه

ال يوجد مايثبت ان المؤجرين قد وافقوا على التجديدالضمني و قد جاء في حيثيات

مايلي 35 فهرس رقم 2005حيث أن دفع المستأنف laquo 26 قرارها المؤرخ في 02

كون أن العقد اإليجار تجدد ضمنيا مردود عليه كونه اليوجد ما يثبت أن عقد اإليجار

تجدد ضمنيا بموافقة المستأنف عليهم حيث أن قاضي الدرجة األولى لما قضى بالمصادقة على

التنبيه و تعيين خبير أصاب في حكمه كون أن المستأنف عليهم وجهوا للمستأنف

تنبيها ضمن األجل القانوني و طبقاللقانون و بالتالي يتعين تأبيد الحكم المستأنف raquo (2)

المطلب الثاني تجديد عقد اإليجار التجاري المبرم بعدصدور القانون

02 05 مكرر من القانون التجاري في187جاء في المادة laquo

فقرتها الثانية مما يلي يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجل

المحدد في العقد دون حاجة إلى التنبيه باإلخالء و دون الحق في الحصول على تعويض

اإلستحقاق المنصوص عليه فيهذا القانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

و يفهم من نص هذه المادة بمفهوم المخالفة أنه ليسللمستأجر أن يتمسك بحق التجديد

و إذا رغب في اإلستمرار في إيجار العقار فالبد أن يكون ذلك باإلتفاق مع المؤجر

و يعتبر العقد في جميع الحاالت عقد جديد حتى ولو تمإبرامه بنفس شروط العقد

السابق يخضع عقد اإليجار التجاري للقواعد العامة في 02

05فالتعديل الذي جاء به القانون التعاقد القائمة على إستغالل اإلدارة و حرية التعاقد و تم

تخليص المؤجر من القيود التي كانت مفروضة عليه و التي كانت تجعل المستأجر مالك

القاعدة التجارية في مركز يبدو انه أقوى من مركزه بصفته مالكا للعقار

و تتضمن المادة السلفة الذكر إلغاء ضمني ألحكام المادة من القانون التجاري و172

من ثم إلغاء لحق اإليجار و بالتالي مهما طالت مدةإستغالل المستأجر لنشاط تجاري

في العقار المؤجر فإنه يلزم بمغادرة األمكنة متى حلأجل عقد اإليجار إال إذا وافق المؤجر على إبرام عقد جديد

فهرس2005الغرفة التجارية مجلس قضاء الشلف 0526( قرار في 2 02 35رقم )

و لكن هذا اإللغاء الضمني ليس مطلق إذ أن العقود التيأبرمت قبل هذا التعديل تخضع

و ما يليها من القانون التجاري و172في تجديدها للمواد هو ما نصت عليه المادة

التي أضيفت إلى القانون التجاري بموجب01مكرر 187 من القانون03المادة 0205

يبقى تجديد عقود اإليجار المبرمة قبل النشر المذكور فيlaquo مكرر أعاله187المادة

خاضعا للتشريع الساري المفعول بتاريخ إبرام عقد raquo اإليجار

ويالحظ أن المشرع أبقى على حق تجديد اإليجار بالنسبةللعقود الجارية المبرمة قبل

التعديل رغم أن هذا الحق هو من المراكز القانونية التيفرضت على المتعاقدين

بموجب القانون و ليس من المراكز العقدية ألنه ال يقوم على إتفاق األطراف

و لذلك كان من المفروض أن يخضع لقاعدة األثر الفوريللقانون إعماال للمبادئ

القانونية و سريان القانون من حيث الزمان و بالتالي كانيجب أن يمس التعديل عقود

02و يترك المجال للحرية التامة في التعاقد و يتم 2005 09اإليجار المبرمة قبل

ولكن يبدو أن المشرع من خاللتوحيد األوضاع القانونية من01 مكرر 187المادة

القانون التجاري أراد المحافظة على إستقرار النشاطالتجاري و عدم مفاجئة أصحاب

و التي من الممكن أنالقواعد التجارية بإحكام التعديل تلحق بهم و بالوضع اإلقتصادي

05بأثر فوري أضرار كبيرة لو تم تطبيق القانون 02 و يطرح السؤال في هذا الصدد بشأن العقود التي تجدد

صراحة بإيجاب وقبول جديدين هل تعتبر عقود إيجار من المؤجر و المستأجر في 02

05تاريخ الحق لنشر القانون جديدة و تخضع بذلك ألحكام التعديل أم أنها تبقى خاضعة

و ما يليها172ألحكام المواد 75من األمر 59

الواقع انه في غياب إجتهادات و أحكام قضائية في هذاالصدد بالنظر لحداثة القانون

فاألرجح انه ال يوجد ما يبرر إبقاء هذه العقود خاضعة 0205للقانون السابق فهو

عقد جديد بإيجاب من المؤجر و موافقة من المستأجر دونتمسكه بالحق في التجديد

من القانون التجاري و هذا172الذي تنص عليه المادة يجعله يخضع ألحكام التعديل

و نفس الشيء بالنسبة لعقود اإليجار التي يوجه فيها تنبيهباإلخالء باعتبار أن هذا

األخير هو تصرف إرادي يرتب أثاره دون حاجة إلى موافقةالطرف األخر و هو

المستأجر فإذا إستوفى التنبيه شروطه القانونيةو تمإتباع اإلجراءات القضائية كما

يتطلبها القانون ترتب عن ذلك إنتهاء عقد اإليجار فإذاعدل المؤجر عن نيته في

رفض التجديد تحتم على الطرفان إبرام عقد جديد فإذا كانهذا العدول الحق لتاريخ

فإن العقد الذي يبرم بين الطرفين يخضع ألحكام 0205التعديل نشر القانون

مكرر من187الحالة األخرى التي يمكن إخضاعها للمادة القانون التجاري تتعلق بحق

األولوية الذي يكتسبه المستأجر في حالة إخالءه للعينالمؤجرة لوجود هدم كامل

بالعمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها لإلستغالل أو إلستحالةشغلها دون خطر نظرا

من177لحالتها إذا أقر له المشرع من خالل المادة القانون التجاري في فقرتها

األخيرة بحق األولوية في إستئجار العمارة المعاد بناؤها قبل تعديله و بناء على ذلك إذا كان عقد اإليجار األصلي 59

75أبرم في ظل القانون و كان اإلخالء بسبب حالة المبني وتم إعادة بناء هذا األخير

و ترميمه بعد نشر فإن المستأجر الذي يريد التمسك بحق األولوية يلزم 02

05باإلبرام عقد جديد القانون وفق ألحكام التعديل

و يستخلص من هذا المبحث بموجب أن مستأجر العقار بموجب عقد إيجار تجاري 59

75أبرم قبل تعديل األمر يتمتع إذا توافرت فيه الشروط القانونية و اصبح مالك 02

05للقاعدة القانون التجارية يتمتع بحق اإليجار و يمكن له المطالبة بتجديد

عقد اإليجار عند حلول أجاله في حين أن المستأجر للعين بعد هذا التعديل يلزم

بإخالء األمكنة متى حل اجل العقد ما لم يوافق المؤجر على إبرام عقد جديد

قبل تعديله و فكيف يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجار 5975الذي ابرم في ظل األمر

كيف يمكن للمستأجر أن يستمر في إستغالل نشاطهالتجاري في نفس العين التي اجرها

الذي عدل القانون التجاري بموجب عقد ابرم بعد 0205صدور القانون

المبحث الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري أصبح إنهاء عقود اإليجارات التجارية يخضع للقواعد إثر 02

05صدور القانون العامة في التعاقد القائمة على حرية اإلتفاق و إستقالل

اإلرادة فينتهي العقد على ذلك بمجرد حلول األجل المحدد في العقد و بهذا يكون المشرع

قد حرر إرادة المؤجر التي كانت قبل التعديل مقيدة بتوجيه تنبيه باإلخالء عند

الرغبة في وضع حد للعقد محدد المدة كان أو غير محدد و بعرض التعويض اإلستحقاقي

الذي قد تفوق قيمته قيمة العقار المؤجر أو بإثبات السبب الخطير و المشروع تجاه

المستأجر المخلي المحل و لدراسة أحكام إنهاء عقد اإليجار التجاري تم تقسيم هذا

المبحث إلى مطلبين يتعلق قبل تعديله والثاني بالعقد المبرم بعد التعديل األول 59

75بالعقد المبرم في ظل األمر الذي أدخل على القانون التجاري

المطلب األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم فيظل األمر

قبل تعديله 5975 إذا كان المالك المؤجر ال يرغب في تجديد اإليجار للمستأجر

الذي نشأ له الحق في اإليجار ألزمه القانون أن يوجه للمستأجر تنبيها بإخالء

العين المؤجرة مع ذكر األسباب التي جعلته يطلب إخالء العين فإذا كانت له

أسباب شرعية قبل المستأجر فله الحق في اإلسترجاع دون تعويض حسب الحاالت التي

يخولها له القانون و إال فإنه يلزم بدفع تعويض اإلستحقاق

الفرع األول رفض تجديد عقد اإليجار التجاري مقابلتعويض إستحقاق

قبل تعديله الحق في طلب أعطى المشرع للمستأجر 5975من خالل األمر

تجديد العقد بتوافر الشروط القانونية و منح المؤجر بلقابل الحق في رفض التجديد

وموازنة منه بين الحقين و حماية لما يسمى بالملكيةالتجارية فرض التعويض

اإلستحقاقي و ضبطه من خالل تجديد الحاالت التييستحق فيها و اإلجراءات الواجب

إتباعها للحصول عليها1أوال حاالت تطبيق التعويض اإلستحقاق ) )

و تتمثل في أ رفض تجديد اإليجار دون سبب شرعي فالرفض غير

المسبب يؤدي إلى إلزام المؤجر بسداد تعويض اإلستحقاق ويقع عليه عبء إثبات

الرفض و ذلك ما تفرضه من القانون التجاري من ذكر أسباب177عليه المادة

خطيرة و مشروعة بممارسة حق اإلستراد في حاالت أخرى

من القانون التجاري و178الحالة التي جاءت بها المادة 1048633 هي الحالة التي تخول

المؤجر المالك إسترجاع محله بسبب حالة البناء أو إعادةبناء العمارات التي يوجد

بها المحل بإستثناء عندما يعرض عليه محل أخر و إال ألزمبسداد تعويض عن ذلك

حالة اإلسترجاع لزيادة إرتفاع العمارة المنصوص عليها في1048633 من القانون181المادة

التجاري و في هذه الحالة يدفع له تعويض إستحقاقجزافي ال يتجاوز ثالث

سنوات إيجار من القانون التجاري و182الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 هذه تخص حالة اإلسترجاع الجزئي لألمكنة المخصصة أصال للمسكن و التي

تعتبر في الوقت ذاته تابعة للمحل التجاري وذلك ليسكن فيها شخصيا أو أحد

األزواج بشرط أن ال يتوفر على سكن أخر أو ألفراد عائلته الذين يعيشون معه أو

المقيمين عنده و الشرط الثاني إذا كان اإلسترجاع الجزئي ال يخل إخالال خطيرا

بإستغالل المحل و الثالث أن ال تكون المحالت التجارية و المحالت المعدة

للسكن تشكل وحدة غير مشاعة في حالة عدم توفر هذه الشروط يلزم بالتعويض و

كذلك في عدم شغله سنوات من6 اشهر و في مدة أقصاها 6لألمكنة في اجل خروج المستأجر

من القانون التجاري و184الحالة النصوص عليها بالمادة 1048633 هي المتعلقة باإلسترجاع

من المؤجر الذي هو في نفس الوقت البائع للمحل التجاري

45أسعد زهية تعويض اإلستحقاق نشرة القضاة عدد (1 12ص )

من القانون التجاري 185الحالة المنصوص عليها بالمادة 1048633 وهي حالة رفض تجديد

اإليجار الواقع من الدولة أو المجموعات المحلية و ذلك

بسبب المنفعة العامة من القانون التجاري 186الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 وهي حالة ما إذا تحايل المؤجر على القانون وقت اإلسترجاع و عدم إحترامه

اإللتزامات التي يفرضها عليه القانون بعد اإلسترجاع

ثانيا إجراءات إنهاء عقد اإليجار التجاري مقابل تعويضاإلستحقاق

أ توجيه التنبيه باإلخالء يجب على المؤجر الذي يرفض تجديد اإليجار أن يوجه تنبيها

باإلخالء إلى المستأجر مالك القاعدة التجارية فإذا لم تتوافر في هذه األخيرة

الشروط المنصوص عليها بالمادة من القانون التجاري فال يلزم المؤجر بذلك أي إذا لم 172

يكتسب المستأجر حق اإليجار طبقا للشروط التي سبق شرحها في تجديد عقد

اإليجار التجاري و قد قضت المحكمة العليا في07عندما رفضت الطعن المرفوع 1999

13قراراها الصادر في من المستأجر ضد قرار رفض إستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث و عشرين شهرا معتبرة إياه أصبح

يحتل األماكن دون حق أو1سند ) )

و توجيه التنبيه باإلخالء واجب في جميع الحاالت سواء كنابصدد عقد إيجار محدد

المدة أو عقد غير محدد المدة وإن كان ذلك ال يطرحإشكاال بالنسبة لهذا األخير فإنه

فيما يخص العقود محددة المدة اختلفت مواقف الجهاتالقضائية فرأى البعض منها

انه ينتهي بإنتهاء المدة المتفق عليها اعتمادا على المادتين من القانون107 و 106

المدني في حين أخذت جهات أخرى موقفا مخالفا و173قررت أن أحكام المادة

المتعلقة بوجوب توجيه التنبيه باإلخالء تطبق على جميععقود اإليجار التجارية إذا أن

هذه المادة ال تفرق بين اإليجار المحدد أو غير محدد المدة ) (2

و هو ما استقر عليه االجتهاد القضائي و كرسته المحكمةالعليا في قراراتها و نذكر منها12 الذي جاء فيه 1998و يستفاد من القرار laquo

08القرار الصادر في الطعون فيه أن قضاة المجلس لما قضوا بالمصادقة على

الحكم القاضي بطرد المستأجرة من المحل التنازع عليه دون توجيه تنبيه باإلخالء فإنهم

من173خرقوا أحكام المادة ص01 عدد 2000 مجلة قضائية 128477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137 )( حسان بوعروج تعليق على2 12مجلة قضائية 1998

08 الصادر في 177670قرار رقم )20 ص 02عدد 1999

القانون التجاري التي تشترط إلنهاء عقد إيجار تجاريتوجيه تنبيه بإخالء سواء كان

العقد محدد أو غير محدد المدة raquo(3) و يجب أن يتضمن التنبيه باإلخالء البيانات التالية

ذكر موجه التنبيه و صفته و مقر إقامته و هويته 1 ذكر األسباب التي جعلت المؤجر يطلب إخالء العين 2

المؤجرة ذكر العين المؤجرة و تحديدها و سند الملكية و إسم 3

المستأجر و هويته و أن يوجه إلى مكان ممارسة نشاطه التجاري

من القانون التجاري و إال كان194ذكر مضمون المادة 4 التنبيه باإلخالء باطال

اشهر مع تحديد بدايته و نهايته6تحديد أجل 5

و بشأن تسبب التنبيه باإلخالء تميز موقف المحكمة العليا( يعتبر األول1باتجاهين )

أن مجرد عرض التعويض اإلستحقاقي من طرف المؤجرتسبيب كاف فقضت

المحكمة العليا في199603إن مجرد عرض التعويض laquo 26قرارها المؤرخ في

من قبل المؤجرين يشكل سببا كافيا لطلب التنبيه باإلخالء من القانون176طبقا للمادة

التجاري و بالتالي فإن النعي على القرار بعدم التسبب raquo(2)في غير محله

أما اإلتجاه الثاني فقد ذهب في تسبيب التنبيه باإلخالء علىأن عرض التعويض

اإلستحقاقي هو نتيجة له و ليس سببا كافيا لكي يستجيب173لمقتضيات أحكام المادة

من القانون التجاري و األرجح هو ما ذهب إليه الرأي األول ذلك أن تقييد إرادة

المؤجر في إسترجاع العقار هو إستثناء من حرية التصرف في الملكية وبذلك ال

يجب التوسع فيه ال laquo و بالنسبة لوقت توجيه التنبيه باإلخالء فقد نصت المادة

من القانون التجاري173 ينتهي إيجار المحالت الخاصة بهذه األحكام إال بأثر تنبيه

بإخالء حسبما جرت عليه6و يفهم من هذا النص انه إذا raquo العادة المحلية و في مدة

أشهر قبل األجل على األقل اشهر من6كان العقد محدد المدة فيجب توجيه التنبيه قبل

حلول تاريخ إنتهاء مدة اإليجار إما إذا كان العقد غير محدد المدة فيجب منح

اشهر لإلخالء6المستأجر مدة من تاريخ توجيه التنبيه

ص02 عدد 1999 مجلة قضائية 177670ملف رقم 1998 08( قرار 3 12 23 )

محمود قباص التنبيه بإخالء و اإليجارات التجارية مجلة (1 256 ص 01 عدد 1993قضائية )

المجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 2 03التجارية و )

96 عدد خاص ص 1999البحرية يتم إجراء التنبيه باإلخالء عن طريق المحضر القضائي أو

بالتسليم الشخصي إلى المستأجر أو يرسل برسالة موصى عليها أو بأي وسيلة

أخرى و تجدر اإلشارة إلى أنه إذا تعدد المستأجرين للعين المؤجرة فيجب توجيه تنبيه

باإلخالء لكل واحد منهم على حدى وذلك تحت طائلة البطالن و هو ما قضت به المحكمة

العليا في قرارها المؤرخ الثابت من أو راق الطعن أن قضاة المجلس لما 1999

09 في 11إعتبروا بقية الورثة في النزاع غير وارثين في اإليجار و ال يستحقون أي تعويض

وال ضرورة بالتالي لتوجيه التنبيه بإخالء لكامل الورثة فإنهم أخطئوا في

من510تطبيق القانون ألن المادة القانون المدني تعتبر اإليجار من الحقوق التي تورث و كل

وارث له في اإليجار حق ثابت و خاص

إن التنبيه باإلخالء ال يكون صحيحا و منتجا لكل أثارهالقانونية إال إذا وجه إلى كامل

الورثة و ليس للمسير بوكالة فقط الذي ال يعتبر وكيال raquo (1)عن بقية الورثة

أما إذا تعدد المؤجرين بأن كان العقار ملك في الشيوع لعدةأشخاص فيحق لكل شريك

منهم أن يوجه دون الشركاء اآلخرين تنبيها باإلخالء718للمستأجر عمال بأحكام المادة

لكل شريك في الشيوع الحق في أن يتخذ من الوسائل laquoمن القانون المدني التي تنص

من تطبيقات هذا raquo ما يلزم لحفظ الشيء و لو كان ذلكبغير موافقة باقي الشركاء

المبدأ قرار03المنشور في المجلة القضائية 2001 20المحكمة العليا المؤرخ في

ص02 عدد 2002حفاظا على المال المشاع يحق ألحد laquo و الذي جاء فيه319

الشركاء إتخاذ كافة اإلجراءات الالزمة و لو كان ذلك دونموافقة باقي الشركاء فإن

القضاء بصحة التنبيه بإخالء الموجه من المؤجرة المالكةأغلبية الحصص لحماية المحل

التجاري من االنهيار دون موافقة باقي الشركاء هو raquo تطبيق سليم للقانون

و إثبات حصول التنبيه باإلخالء يكون على من يدعي بهبكافة طرق اإلثبات بما فيها

البينة و القرائن و شهادة الشهود مهما كانت قيمة األجرة )( وعدم توجيه التنبيه أو عدم2

توافر شروطه يؤدي إلى عدم قبول الدعوى شكالبموقف المستأجر من عرض التعويض اإلستحقاقي

إذا وافق المستأجر على مبدأ اإلخالء وحصل إتفاق حولقيمة التعويض اإلستحقاقي فإن

األمر ينتهي عند هذا الحد و إذا وافق المستأجر على مبدأاإلخالء وقام الخالف على

مقدار التعويض اإلستحقاقي جاز للطرف الذي يهمهالتعجيل أن يرفع دعواه أمام رئيس

المحكمة الناظرة في القضايا اإلستعجالية ليأمر بإجراءاتالخبرة الالزمة و ذلك بعد

إنتهاء أجل ثالثة اشهر من تاريخ توجيه التنبيه و أن يرفعبالتوازي دعوى قضائية في

ص02 العدد 2001 مجلة القضائية 207219ملف رقم 199909( قرار في 1 11 231 )

83جنادي جياللي المرجع السابق ص (2 ) الموضوع أمام الجهة القضائية المختصة و هي محكمة

موقع العقار و قد قضت المحكمة في199005من المقرر قانونا أن اللجوء إلى laquo

06قرار صادر في القاضي اإلستعجالي إلجراء خبرة لتقدير التعويض عن إخالء

يستلزم و جود دعوى فيالموضوع مرفوعة مسبقا raquo(3)

وعند إنجاز تقرير الخبرة نتيجة الدعوى اإلستعجالية الذييجب إيداعه في ظرف

شهرين لدى أمانة الضبط و يلحق بملف الدعوى المرفوعةأمام المحكمة المختصة التي

من194تفصل في الموضوع بعد إيداع التقرير ) المادة القانون التجاري (

أما إذا رفض المستأجر اإلخالء أصال فعليه أن ينازع فيصحة التنبيه باإلخالء

بعرض النزاع بعد ثالثة أشهر من التبليغ على قاضيالموضوع الذي يفصل أو ال في

صحة التنبيه باإلخالء ثم يتم تقدير التعويض اإلستحقاقيالذي يكون عادة باالستعانة

بخبير و يراعي في تقدير التعويض اإلستحقاقي القيمةالتجارية للمحل التجاري التي

تحدد وفق لغرض المهنة مصاريف النقل و إعادة الترتيب وحقوق التحويل الواجب

تسديدها لمحل تجاري من نفس القيمة و عن تاريخ تقدير التعويض اإلستحقاقي ذهبت المحكمة

العليا إلى أن العبرة بتاريخ توجيه التنبيه باإلخالء و ذلك في05الذي جاء فيه 1999

08قرارها المؤرخ في من المقرر قانونا أنه يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار

laquo غير أنه يسدد للتاجر المخلي التعويض اإلستحقاقي الذي يجب أن يكون مساويا

للضرر المسبب نتيجة عدم التجديد و لما ثبت في قضية الحال أن قضاة المجلس لما

قدروا الضرر الناتج عن رفض تجديد اإليجار إبتداء من تاريخ اإلعالن عن رغبة

المؤجر في إنهاء اإليجار و ليس من تاريخ الخروج الفعلي ألن الخروج يقع بعد صدور

الحكم القاضي باإلخالء و األحكام تفصل في الوقائع القائمة و ليست raquo (1)

المستقبلية فإنهم طبقوا صحيح القانون ج دفع التعويض اإلستحقاقي و إخالء األمكنة

يبقى المستأجر بعد توجيه التنبيه باإلخالء شاغال لألمكنةإلى حين تقاضيه الفعلي لقيمة

التعويض و يعتبر في هذه الحالة شاغل بحق و من دونسند فهو يحق ألن القانون

يسمح له بالبقاء إلى حين قبض التعويض اإلستحقاقي من القانون التجاري (187)المادة

و هو بغير سند ألن توجيه التنبيه باإلخالء يضع حدا لعقداإليجار و يدفع للمستأجر تعويضا عن شغل األمكنة

01 عدد 1991 المجدلة القضائية 67008ملف رقم 1990 06( قرار في 3 05 65ص )

العدد2000 المجلة القضائية لسنة 189311ملف 1999 08( قرار في 1 05 121 ص 01 )

عند دفع التعويض اإلستحقاقي يلزم المستأجر بمغادرةاألماكن حتى عن طريق القوة

العمومية على أن يدفع للمؤجر تعويضا عن التأخر إذاتماطل في الخروج منه )المادة

( من القانون التجاري 187 و في حالة اإلخالء تسلم األماكن للمؤجر في أول يوم من

األجل المألوف و التالي يوم إعتبارا من تاريخ تسديد التعويض15إلنقضاء مهلة

للمستأجر نفسه أو للحارس القضائي إذا وجد و يدفع الحارس القضائي التعويض

للمستأجر مقابل إيصال منه فقط

إن لم تقع معارضة من الدائنين أو التوقيع حجز من أحدهم تحت يده

و إذا تراجع عن إرادته في طرد المستأجر إما بسبب عجزهعن تسديد التعويض

اإلستحقاقي المحكوم به لفائدة المستأجر المخلى أو أليسبب أخر يحق له أن يتملص

من القانون197من تسديد هذا التعويض ) المادة التجاري ( مع مراعاة الشروط التالية

وجود المستأجر في العين المؤجرة ولم يتم استئجار عين1048633 أخرى من طرف

المستأجر يوم إبتداء من اليوم15أن يمارس حق التملص في اجل

1048633 الذي يصبح فيه الحكم أو القرار القاضي بالتعويض اإلستحقاقي نهائيا

أن يوافق الطرفان على التجديد حسب شروط يتفقان1048633 عليها وفي حالة عدم اإلتفاق

195يحدد القاضي اإلستعجالي هذه الشروط وفقا للمادة من القانون التجاري

و ال بد هنا من إبرام عقد جديد بعد ممارسة حق التملص ألن1048633 العقد األول قد انتهى بتوجيه التنبيه باإلخالء

الفرع الثاني رفض تجديد عقد اإليجار التجاري دونتعويض إستحقاقي

إن إستفادة المستأجر صاحب القاعدة التجارية من التعويضاإلستحقاقي في حالة

رفض المؤجر تجديد عقد اإليجار مقرونة بعدم إرتكابه أيخطأ من األخطاء المنصوص

من القانون التجاري وعلى ذلك177عليها في المادة يمكن للمؤجر أن يتخلص من

تعويض اإلخالء إذا أثبت سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر المخلى المحل

أوال حاالت رفض تجديد اإليجار دون تعويض إستحقاقي

من القانون التجاري و تتمثل في177نصت عليها المادة إثبات المؤجر سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر 1

القاعدة أنه يحق للمؤجر أن يطالب من المستأجر الذي قامبأعمال خطيرة و غير

مشروعة أن يتخلى عن األمكنة دون تعويض إستحقاقي ويالحظ أن المشرع لم يحدد

األسباب الخطيرة وغير المشروعة التي يؤسس عليهاالتنبيه باإلخالء و لكن يمكن

إحصاء بعضها من خالل أحكام القانون التجاري و اإلجتهادالقضائي فنذكر على

سبيل المثال إرتكاب المستأجر خطأ يوجب مسئوليته الجزائية إصرارا

1048633 بالمؤجر أو أحد أفراد عائلته

1048633 تغيير النشاط التجاري دون ترخيص من المؤجر إحداث أعمال ضارة بالعين المؤجرة أو هدم جزء منها أو

1048633 التغيير في واجهة المحل التوقف عن إستغالل المحل التجاري دون سبب جدي أو

1048633 مشروع اإليجار من الباطن أو التنازل عن اإليجار دون ترخيص

1048633 من القانون188)المادة ( التجاري

ممارسة نشاط غير مشروع في المحل موازاة مع النشاط1048633 األصلي كبيع مواد ممنوعة

كالمخدرات أو أسلحة حربية أو ممارسة الدعارة في المحل

عدم دفع بدل اإليجار أو التأخير في الدفع وهناك من يرى1048633 باعتبار عقد اإليجار من

العقود المتبادلة فإن عدم دفع بدل اإليجار يفقد اإليجار معناه و يترتب عليه الفسخ

6و ال يمكن بذلك إفادة المستأجر من التنبيه باإلخالء و اجل أشهر و لكن اجتهاد

المحكمة العليا استقر على اعتبار هذه الحاالت من بينحاالت رفض التجديد و من

ثم البد فيها من إتباع اإلجراءات القانونية سيما المنوه177 و 173عنها بالمواد

من القانون التجاري و بشأن فسخ العقد افيجار التجاريفقد إعتبر البعض أنه

من119يخضع للقواعد العامة المكرسة بأحكام المادة القانون المدني و بإعتبار أن

اسباب الفسخ هي نفسها هي نفسها األسباب المشروعة والخطيرة و المبررة

لممارسة حق اإلسترجاع دون أي تعويض من جانب المؤجرتطبيقا لألحكام المادة

من القانون التجاري مما يترتب عنه أنه عند نهاية عقد 177اإليجار فإن للمؤجر

الذي ينسب للمستأجر مخالفة ناشئة عن عدم تنفيذ التزامأو أكثر من االلتزامات

التعاقدية ينشئ له عند نهاية عقد اإليجار الخيار بين فسخالعقد أو ممارسة حق

1االسترجاع ألسباب خطيرة ومشروعة ) ) و الواقع أنه ال بد من التفرقة بين دعوى الفسخ و بين

رفض تجديد اإليجار وفقا من القانون التجاري فدعوى الفسخ177ألحكام المادة

تهدف إلى إنهاء العالقة التعاقدية خالل سريان مدة عقد اإليجار أي قبل إنتهاء أجله

بينما رفض التجديد و المطالبة بإسترجاع المحل المؤجر ال يمكن ممارسته إال عند

نهاية عقد اإليجار و أن هدفه هو منع المستأجر من الحصول على تجديد لإليجار حزيط محمد حق اإلسترجاع في اإليجارات التجارية (1

84 دار هومة ص 2005 ) و يجب تمييز هذه الحالة عن الفسخ بقوة القانون

من191المنصوص عليها بالمادة

كل إشتراط مدرج في اإليجار ينص على الفسخ بقوةالقانون laquo القانون التجاري

في حالة عدم دفع بدل اإليجار في اإلستحقاق المتفقعليها ال ينتج أثره إال بعد

مرور شهر واحد من اإلخطار بالدفع الذي يبقى دون raquo نتيجة

فإذا وجد إتفاق صريح بين األطراف على فسخ بقوةالقانون فيكون للمؤجر أن يوجه

إنذار للمستأجر للدفع فإذا لم يقم بذلك خالل شهر منتاريخ تبليغه فسخ العقد بقوة

القانونحالة المبنى 2

و هي الحالة المنصوص عليها بالفقرة الثالثة من المادة من القانون التجاري177

يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار دون أن يلزم بسدادlaquo أي تعويض إذا أثبت

وجود هدم كامل العمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها للسكنالمعترف به من السلطة

اإلدارية أو إذا أثبت أنه يستحيل شغل العمارة دون خطر raquoنظرا لحالتها

فهذه المادة تستوجب على المؤجر الذي يريد اإلخالء دونتعويض استحقاقي أن يثبت

بموجب قرار إداري أن العقار الذي يملكه المتواجد به العينالمؤجرة صار غير قابل

لالستغالل أو الشغل ألنه يشكل خطرا أو أن العقار قابلللهدم الكامل أو جزء منه لعدم

صالحيته ففي هذه الحالة يعفى المؤجر من تسديد التعويضاإلستحقاقي عند رفضه

تجديد اإليجار أما المستأجر المخلى فله حق األولوية فيحالة إعادة بناء العمارة التي تم

هدمها و يشترط منه أن يبلغ المؤجر برغبته فياإلستفادة من المحل في العمارة التي

أعيد بناؤها وذلك خالل ثالثة أشهر التالية إلخالئه األمكنةالتي كان يشغلها و إال سقط

حقه و يعتبر هذا نوع من الحماية للمستأجر الذي أخلىاألمكنة دون تعويض

إستحقاقيثانيا إجراءات رفض التجديد دون تعويض اإلستحقاق

حتى يستفيد المؤجر من إنهاء عقد اإليجار التجاري دوندفع التعويض اإلستحقاقي ال بد

له إتباع اإلجراءات القانونية إجراءات رفض التجديد لقيام المستأجر بأعمال خطيرة 1 إذا برهن المؤجر عن سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر

كارتكاب خطأ جزائي في حق المؤجر أو ممارسة نشاط غير مشروع في المحل أو

هدم جزء من المحل فيقوم مباشرة بتوجيه التنبيه باإلخالء ويرفع دعوى رفض التجديد

يلتمس فيها إلزام المستأجر بإخالء المحل دون تعويض بسبب خطير و مشروع

دون حاجة إلثبات ذلك بمحضر معاينة و ال إعذار مسبق إذ يكفي تقديم الحكم

الجزائي أو المدني الذي يثبت قيام المستأجر بالفعل الذي دفع المؤجر لمطالبته )

1باإلخالء) و إذا كان اإلخالء إلخالل المستأجر بالتزاماته التعاقدية

فيتم إتباع اإلجراءات التي من القانون التجاري02 فقرة 177جاءت بها المادة

على المؤجر أوال أن يقوم بتحرير محضر معاينة إلثبات حالة1048633 المخالفة و قيامها ثم

يوجه إنذارا للمستأجر للكف عن ارتكابها و العدول عنها وأوجب المشرع أن

يكون اإلنذار بموجب عقد غير قضائي مع بيان السببالمستند إليه وذكر مضمون من القانون التجاري وكل177الفقرة الثانية من المادة

ذلك تحت طائلة البطالن ويتم إمهال المستأجر مدة شهر من تاريخ تبليغه للعدول

عن المخالفة معاينة استمرار قيام المخالفة عند انقضاء مهلة شهر كاملة

1048633 من يوم تبليغه باإلنذار و إستمرار المستأجر يإقتراف المخالفة يجب على المؤجر أن

يقوم بإثبات ذلك بمعاينة المخالفة عن طريق المحضر القضائي الذي يحرر محضر

معاينة الستمرار المستأجر في إرتكاب المخالفة رغم إنذاره

توجيه التنبيه بإخالء دون تعويض على المؤجر بعد استكمال1048633 اإلجراءات السابقة أن

يوجه للمستأجر تنبيها باإلخالء وان يذكر سببه من بينالحاالت السالفة الذكر و

هنا ال بد أن ال تكون األسباب متناقضة بذكر أحد حاالت من القانون177المادة

التجاري و عرض تعويض إستحقاقي وقد قضت المحكمةالعليا في قرارها الصادر

من المقرر قانونا أنه يجب أن يتم تنبيه باإلخالء بعقد laquo26 في 03 1996

غير قضائي وأن تبين فيه األسباب التي أدت إلى توجيههمع إعادة ذكر مضمون

و إال أعتبر باطال و لما أسس المطعون ضدهم194المادة التنبيه باإلخالء على

سببين اثنين أولهما غلق المحل التجاري خرقا لألحكام من القانون177المادة

التجاري و ثانيهما عرض تعويض إستحقاقي وفقا من176لألحكام المادة

القانون التجاري فإن هذين السببين متناقضين و ال يمكناالعتماد عليهما معا لطلب

إخالء القاعدة التجارية raquo (1) مباشرة الدعوى القضائية لرفض تجديد عقد اإليجار دون

1048633 تعويض إذا رفض المستأجر إخالء المحل بعد توجيه التنبيه باإلخالء يجوز

للمؤجر رفع الدعوى القضائية بعد إنتهاء مهلة ثالثة أشهر من تاريخ تبليغ التنبيه

باإلخالء يلتمس فيها129جنادي جياللي المرجع السابق ص (1 )

مجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 1 03التجارية و البحرية )

26 ص 1999عدد خاص الحكم بصحة التنبيه باإلخالء و بإلزام المستأجر بإخالء

المحل التجاري دونتعويض

إجراءات رفض تجديد اإليجار دون تعويض نتيجة وضعية 2 المبنى

في الحالة التي تكون فيها العمارة غير قابلة للشغل واإلستغالل و يصدر قرار عن

السلطة اإلدارية يؤكد ذلك و يأمر بإعادة البناء فعلىالمؤجر أن يوجه تنبيها من القانون التجاري173باإلخالء طبقا للمادة

و بعد إنتهاء أجل ثالثة أشهر من توجيه التنبيه باإلخالء ورفض المستأجر إخالء المحل

يجوز للمؤجر رفع دعوى قضائية أمام المحكمة و ترفقعريضة افتتاح الدعوى

بنسخة من القرار الصادر عن السلطة اإلدارية المختصةتحت طائلة عدم قبول الدعوى

و هو ما قضت به المحكمة العليا في03الذي جاء 1989 05القرار الصادر بتاريخ

من المقرر أن رفض تجديد اإليجار دون إلزام المؤجر بسدادتعويض اإلخالء laquo فيه

بسبب هدم كامل العمارة أو جزء منها يلزم المؤجر إنذارالمستأجر و تقديم القرار

اإلداري اآلمر بهدم كامل العمارة أو جزء منها و لما كان

الثابت في قضية الحال أن المطعون ضده لم ينذر الطاعنين بالخروج و لم يقدم

للمرافعات القرار اإلداري اآلمر بهدم العمارة أو جزء منها فإن قضاة المجلس بتعيينهم

خبير للقول هل المحل المتنازع عليه مهدد أم ال باالنهيار خالفوا القانون و استوجب raquo (1)

نقص قرارهم يلتمس المؤجر من خالل الدعوى التي يرفعها الحكم بصحة

التنبيه باإلخالء و إلزام المستأجر بإخالء العين دون تعويض

المطلب الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم بعد 0205صدور

المؤرخ تراجع المشرع من خالل تعديل القانون التجاري 0205بموجب القانون

المتضمن تعديل القانون التجاري تراجع عن أحكام 200506 في 02التنبيه باإلخالء

و التعويض اإلستحقاقى و اخضع إنهاء عقد اإليجارالتجاري للقواعد العامة في العقود

مكرر من187القائمة على إستقالل اإلرادة فنصت المادة القانون التجاري في فقرتها

يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجلالمحدد في العقد دون laquo الثانية

حاجة إلى توجيه تنبيه باإلخالء ودون الحق في الحصولعلى التعويض اإلستحقاقي

المنصوص عليه في هذا القانون ما لم يشترط األطراف raquo خالف ذلك

117 ص 4 عدد 1990 مجلة قضائية 56060ملف رقم 1989 05( قرار في 1 03 )

الفرع األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري إن إنهاء مدة عقد اإليجار الذي أبرم بعد صدور التعديل

المؤرخ في يجعل من المستأجر الذي يستفيد منه شاغال 20050206

دون حق و ال سند و يلزم بمغادرة األمكنة إذا لم يحصل بينه و بين المؤجر إتفاق

بإبرام عقد جديد و ذلك مهما طالت مدة استغالله لنشاطه التجاري داخل العين المؤجرة

و ال يلزم المؤجر بتوجيهتنبيه باإلخالء و ال يعرض تعويض إستحقاقي

وعلى ذلك إذا امتنع المستأجر عن اإلخالء فيمكن للمؤجرطرده باللجوء إلى القضاء عن

طريق دعوى أو بالحصول على نسخة التنفيذية لعقد اإليجار

أوال طرد المستأجر عن طريق إمهار عقد اإليجار التجاريبالصيغة التنفيذية

تبرم عقود اإليجار التجاري بعد التعديل بإفراغها فيمحررات رسمية و هذه األخيرة

320كل حكم أو laquo تعتبر سندات تنفيذية إذا تنص المادة من قانون اإلجراءات المدينة

و تبعا لمحتوى هذه raquo سند ال يكون قابل للتنفيذ إال إذا كانممهورا بالصيغة التنفيذية

المادة فإن العقود الموثقة حجة ال يقبل في مواجهتا إالالدفع بالتزوير و تتمتع بنفس القوة

التنفيذية لألحكام القضائية كما يخول حائزها سلطةتنفيذها مباشرة دون الحاجة إلى

اللجوء إلى القضاء فمتى حل اجل االلتزام يقوم الموثقمباشرة بوصفه ضابط عموميا

بتحمل ذيل العقد التوثيقي الصيغة التنفيذية المنصوص من قانون320عليها في المادة

اإلجراءات المدنية فيصبح العقد بذلك قابال للتنفيذ بالطرقالودية وفقا ألحكام المادة

من قانون اإلجراءات المدنية و الجبرية وكأنه حكم 330قضائي نهائي قاضي في

الخصومة وتبعا لذلك فإن عقد اإليجار التجاري المفرغ في محرر

رسمي ينتهي بحلول األجل المحدد فيه فإذا إمتنع المستأجر عن إخالء األمكنة على

المؤجر أن يحصل على الصيغة التنفيذية للعقد من عند الموثق ثم يمكنه طرد

المستأجر من األمكنة عن طريق المحضر القضائي بإستعمال كافة طرق التنفيذ بما فيها

الجبرية ثانيا دعوى الطرد

يمكن للمؤجر في حالة إمتناع المستأجر عن إخالء العينرغم حلول أجل العقد أن يلجأ

إلى القضاء ويطلب طرد المستأجر من األمكنة على أساسأنه أصبح شاغال دون حق وال سند بانتهاء مدة اإليجار

ويختص قاضي االستعجال بدعوى الطرد لتوافر عناصراالستعجال فيها طبقا للمادة

من قانون اإلجراءات المدنية وقياسا على ما استقر 183عليه اجتهاد المحكمة العليا في

اإليجار المدني حيث اعتبرت المحكمة العليا أن القاضياالستعجالي مختص في

دعاوى الطرد بالنسبة لعقود اإليجار المبرمة بعد صدورالمرسوم

03 03المتعلق بالترقية العقارية وقد جاء في 1993 93 التشريعي 01المؤرخ في

حيثيات01 187628 ملف رقم 2000لكن حيث أنه laquo 18قرارها المؤرخ في

بالرجوع إلى عقد اإليجار المبرم بين الطاعن و المطعونضده فإنه حددت مدة العقد

بسنة وبالتالي بعد إنهاء هذه المدة فإنه الطاعن للمستأجر محتال دون سند صحيح

ومن حق المطعون ضده المؤجر اللجوء إلى قاضي )1االستعجال إلزالة اإلعتداء )

laquo

و ما يؤكد اختصاص القاضي اإلستعجالي بدعوى الطرد ماذهبت إليه الغرفة التجارية

بالمحكمة العليا التي أقرت باالختصاص بطرد المستأجرالذي أبرم عقد إيجار لمدة ثالثة

و عشرون شهرا لنه ال يخول له اإلستفادة من أحكامالتجديد وقد جاء في قرار لها

و لما كان ثابتا أن قاضي اإلستعجالي الذي قضى بطرد laquo13 مؤرخ في 199907

المستأجر الطاعن من محل التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجارالتي حددت بثالث و

عشرين شهرا معتبرا إياه أصبح يحتل األماكن دون وجهأوسن يكون قد طبق صحيح

القانون raquo(2) فهذا القرار و عن كان ال يتعلق مباشرة بالحالة التي

تدرسها ولكن يفهمك منه ضمنيا اعتراف االجتهاد القضائي االستعجال باالختصاص في دعوى

المجرد عند حلول أجل عقد اإليجار المحدد و المتفق عليه بين األطراف

مكرر من187الفرع الثاني الطبيعة القانونية للمادة القانون التجاري

02فقرة مكرر من القانون187يلزم المستأجر laquo تنص المادة

التجاري في فقرة الثانية بمغادرة المكنة المستأجرة بانتهاء الجل المحدد في العقد

دون الحاجة على توجيه تنبيه باإلخالء دون الحق في الحصول على تعويض اإلستحقاتق

المنصوص عليه في هذاالقانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

210ذيب عبد السالم المرجع السابق ص (1 )1 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13 07( قرار في 2 137ص ) لتحديد الطبيعة القانونية لهذا النص ال بد من الرجوع إلى

القواعد العامة و نعلم أن القواعد القانونية تصنف إلى قواعد آمرة و أخرى مكملة

فاألولى هي التي ال يجوز لألفراد مخالفتها و اتصالها بأمور يحرص المشرع على عدم

المساس بها للمحافظة على النظام الذي يقوم عليه المجتمع و هي أمور تتصل اتصاال

وثيقا بكيان المجتمع و مقوماته األساسية

أما القواعد المكملة أو المفسرة فهي التي يجوزمخالفتها و ذلك باإلتفاق على ما

يخالفها و يحالف حكمها و ذلك ألنها ال تتعلق بكيانالمجتمع و مقوماته األساسية و

بالتالي فإن مخالفاتها ال تعتبر إخالال بالنظام العام ال يعنيذلك أن القاعدة المكملة تخلو

من صفة اإللزام و إنما تتوفر لها هذه الصفة طالما أناألفراد وقت إبرام تصرفاتهم لم

يخالفوا الحكم الذي تقرره و للتمييز بين النوعين باإلضافة إلى معيار تعلق القاعدة

بالنظام العام يمكن االستدالل بصياغة النص القانوني الذي جاء بالقاعدة و ألفاظه إذ أن

المشرع كثيرا ما يستخدم بعض األلفاظ في صياغة القاعدة القانونية تدل بما ال يدع

مجاال للشك عن نوعية وطبيعة القاعدة القانونية

و بتطبيق هذه األحكام على نص الفقرة الثانية من المادة مكرر من القانون187

فهذا يفيد أنها raquo ما لم يشترط األطراف خالف ذلك laquo التجاري التي تنص في آخرها

من القواعد المكملة وبالنتيجة يمكن لألطراف االتفاق علىما يخالفها فيمكن االتفاق

على إخضاع إنهاء عقد اإليجار لشروط معين قد تكونتوجيه التنبيه باإلخالء أو إنذار

بسيط أو بعرض التعويض االستحقاق أو غيرها إال ان هذافي الواقع مستبعد فالمؤجر

الذي تخلص من اإلجراءات التي كانت تقيد حريته فيالتصرف في ملكيته يستبعد أن

يقيدها بإرادته و أيا كان األمر فإن أي إتفاق يخالف أحكام هذه المادة البد

من ذكره في المحرر الرسمي الذي أفرغ فيه عقد اإليجار ألنه هو وسيلة

اإلثبات الوحيدة و القاضي إذا ال يمكنه استبعاد عرض عليه النزاع بشأن العقود 02

05المبرمة بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري من التطبيق إال بما187المادة

يوجد من أحكام مخالفة لها وردت في هذا المحرر و يترتب على ذلك أنه للمتعاقدين

مطلق الحرية في تحديد اإلجراءات و الشروط التي ينتهي بها العقد بالنسبة لعقود

إيجار المحالت المخصصة لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي المبرمة بعد تاريخ دخول

مكرر من187المادة القانون التجاري حيز التنفيذ إذ يصبح كل طرف ملزم

باحترامها شأنها شأن باقي االلتزامات التعاقدية األخرى فإذا ما كان عقد اإليجار قد

تضمن أن ال ينتهي اإليجار إال بتنبيه بإخالء يوجهه المؤجر للمستأجر في زمن معين أصبح

المؤجر مقيد في ممارسة حق االسترجاع بإتمام ذلك اإلجراء في األجل المحدد فإن لم

يعين أجل محدد للتنبيه وجب الرجوع إلى إرادة المتعاقدين فإن قصدا الرجوع إلى

مواعيد اإلخالء المقرر في من القانون التجاري وجب احترام هذه المواعيد و إذا 173

كان عقد اإليجار قد تضمن الشكل الذي يجب أن يتم به تبليغ هذا التنبيه كأن يشترط

ان يكون ذلك عن طريق المحضر وجب إحرام هذا الشكل أيضا إذا تضمن عقد اإليجار

بند يلزم المؤجر بدفع تعويض معين للمستأجر قبل إلزامه بإخالء العين المؤجرة

أصبح المؤجر حينئذ مقيد بممارسة حق االسترجاع أيضا بأداء ذلك التعويض الذي التزم

به للمستأجر و خالصة ما نتوصل إليه من هذا المبحث

أن المستأجر العقار الستغالله في ممارسة نشاط التجاريبموجب عقد مبرم قبل صدور

يتمتع بحصانة منحها له المشرع إذا اكتسب القاعدة 0205التجارية وفق القانون

التجاري و محله الشروط القانونية تحمى هذه الحصانة تعطيه الحق في الحصول على

تعويض إذا تم تجريده من ملكيته التجارية في حين ال يتمتع المستأجر بعقد أبرم بعد تاريخ الحق

للتعديل بهذه الحصانة إذ يخضع عقده إلرادة األطراف و حرية اتفاقهم

60جنادي جياللي المرجع السابق ص (3 ) بأن يكون اإليجار من اجل ممارسة نشاط تجاري بذلك

تستبعد اإليجارات التي تتم من اجل ممارسة المهن الحرة أو المدنية أو الحرفية و

في الحالة األخيرة إشترط المشرع أن يكتسب الحرفي صفة التاجر وان يقيد نفسه

قي السجل التجاري كما و4 من القانون التجاري ) 169رد ذلك في المادة )

ج أن تكون مدة اإليجار سنتين فأكثر بعقد مكتوب و بعقدشفهي أربع سنوات متتالية

ودون إنقطاع فعلى المستأجر أن يثبت أنه إستغل المحلحسب ما سبق ذكره و

إال سقط حقه في التمسك بالتجديد و يمكن إلزامه بالخروجبمجرد إنقضاء المدة و

هو ما كرسته المحكمة العليا بموجب قرار07عندما 1999 13صادر بتاريخ

رفضت الطعن المرفوع من المستأجر ضد قرار قضىإستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث وعشرينشهرا معتبرة إياه

1انه اصبح يحتل األماكن دون حق أو سند ) ) ثانيا إجراءات تجديد عقد اإليجار

من القانون التجاري و ما174يتم التجديد طبقا للمادة يلبها بتقديم طلب إلى المؤجر

يتضمن رغبة المستأجر في التجديد أثناء سريان العقدوقبل إنتهاء مدته بستة أشهر على

األقل و ذلك بموجب عقد غير قضائي عن طريق المحضرأو برسالة موصول عليها

مع طلب العلم بالوصول كما يجوز أن يتم التبليغ للمسيرالذي يتوفر فيه الصفة الكافية

إلستالمه وفي حالة تعدد المالكين للعقار المؤجر يكفيتوجيه الطلب ألحدهم ليسرى

عليهم جميعا إال إذا كانت هناك شروط أو إتفاقات أخرىبين األطراف تخالف ذلك و

أوجب المشرع أن يتضمن طلب التجديد تحت طائلة بطالنهمضمون الفقرة األخيرة من

من174يتعين على المؤجر في أجل ثالثة laquo المادة القانون التجاري التي تنص

أشهر من تاريخ تبليغ طلب التجديد أن يحيط الطالب علمابنفسه اإلجراء إذا كان يرفض

التجديد مع إيضاح دوافع هذا الرفض و يعتبر المؤجر إذا لميكشف عن نواياه في هذا

األجل موافقا على مبدأ اإليجار السابق raquo وعلى المؤجر خالل األشهر الثالث التي تلي تاريخ تبليغه أن

يبين موقفه تجاه طلب التجديد و الذي ال يخرج عن أحد الحاالت التالية

الموافقة على التجديد دون قيد أو شرط في هذه الحالة1048633 يجدد العقد بشروطه

9السابقة وبنفس المدة شرط أن ال تتجاوز من القانون175سنوات) المادة

01التجاري فقرة ) على بن غانم الوجيز في القانون التجاري وقانون (4

187األعمال موفم للنشر ص )01 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137ص ) الموافقة على التجديد ولكن بشروط أخرى فإذا وافق

1048633 عليها المستأجر كان األطراف أمام عقد جديد يجب إبرامه وفق الشروط الجديدة و يتم

في هذه الحالة اإلتفاق على مدة اإليجار بكل حرية و يمكن أن تتجاوز تسع سنوات

من القانون175)المادة ( التجاري

رفض المؤجر طلب التجديد و يجب عليه هنا أن يبلغ1048633 المستأجر بالرفض خالل

ثالث اشهر من تاريخ التبليغ و أن يوضح دوافعه في ذلك وأن يذكر فيه مضمون

من القانون التجاري تحت طائلة بطالن التبليغ194المادة من القانون174)المادة

التجاري الفقرتين األخيرتين (و يمكن للمستأجر أن ينازع المؤجر

1048633 عن سبب الرفض أو أن يطلب سداد تعويض اإلخالء أمام القضاء

عدم الرد على طلب التجديد خالل مدة الثالثة اشهر التي1048633 تلي التبليغ و يعتبر سكوته

موافقة ضمنية على تجديد اإليجار السابق بنفس شروطه من القانون174)المادة

( التجاري ثالثا سريان مفعول اإليجار الجديد

من القانون التجاري175يسري اإليجار الجديد طبقا للمادة من يوم تجديده و يقصد به

تاريخ توجيه التنبيه باإلخالء في حالة توجيه من قبل المؤجر أو األجل المألوف الذي

يلي طلب التجديد أما إذا كان المؤجر قد رفض تجديد اإليجار ثم عدل عن رأيه

بعد ذلك ووافق على التجديد و أبلغ المستأجر بموافقته فإن التجديد هنا يسري

إعتبارا من يوم تبليغ المستأجر هذه الموافقة بعقد غير قضائي طبقا للمادة

فقرة أخيرة من القانون175 التجاري

الفرع الثاني التجديد الضمني لعقد اإليجار التجاري إذا إنتهت مدة اإليجار دون أن يخطر أحد األطراف األخر

بإخالء المحل و بقي المستأجر مع ذلك في المكان المؤجر برضا المؤجر أعتبر

هذا بمثابة تجديد ضمني لإليجار وذلك ألن المشرع قيد إنهاء العقد في اإليجارات

التجارية بتوجيه التنبيه باإلخالء سواء تعلق األمر بعقود محددة المدة أو غير محددة

من القانون173)المادة ( التجاري فقرة األولى

و حتى يتجدد العقد ضمنيا يجب أن يكون هناك إيجار سابقمعين المدة و أن تنقضي

هذه المدة دون أن يوجه المؤجر تنبيها باإلخالء في مدة ستةاشهر على األقل قبل

األجل دون أن يقدم المستأجر طلب تجديد ألن التجديد في هذه الحالة يصبح صريحا

و أن يكون العقد كتابي وذلك ألنه في الغالب العقدالشفهي يكون غير محدد المدة إذا

و في laquo يتعذر إثباتها وعلي هذا نص المشرع في المادة من القانون التجاري173

حالة عدم التنبيه باإلخالء يتواصل اإليجار المنعقد كتابةبالتمديد

الضمني إلى ما بعد األجل المحدد في العقد مع مراعاةاألحكام المنصوص عليها في

العقد raquo يجدد عقد اإليجار التجاري ضمنيا وفقا لشروطه السابقة

ولمدة مساوية لمدة اإليجار175الذي حل أجله دون أن تزيد عن تسع سنوات ) المادة

من القانون التجاري ( أما إذا أراد المستأجر التعديل من شروط اإليجار السابقة

الذي تجدد ضمنيا فله أن يوجه طلب إلى المؤجر و ذلك أثناء التجديد و يفهم هذا من خالل

من القانون174نص المادة في حالة عدم التنبيه باإلخالء يتعين على المستأجر الذي

يرغب في laquo التجاري الحصول على تجديد إيجاره أن يتقدم بطلبه أو عند

اإلقتضاء في كل وقت أثناء فهذا الطلب و إن كان يهدف في ظاهره إلى تجديد

اإليجار فالغرض منه raquo تجديده في الحقيقة هو التعديل من شروط العقد ألن العقد يكون

قد تجدد ضمنيا بإنتهاء أجله دون توجيه التنبيه باإلخالء و لكن إن وجه المستأجر هذا

الطلب فإنه يصبح تجديدا صريحا و يمكن اإلتفاق على شروط جديدة بحرية و دون

التقيد بمدة تسع سنوات من القانون التجاري و175المنصوص عليها في المادة تجدر اإلشارة إلى أن التجديد

الضمني لعقد اإليجار يكون بقوة القانون و ال تشترط فيهالموافقة من المؤجر و ذلك

ألن سكوته و عدم إعتراضه على إستمرار المستأجر فيالبقاء في العين المؤجرة يفسر

بأنه قبول و بذلك يستفيد المستأجر من مدة إيجار تعادلمدة اإليجار السابق على أن ال

يتجاوز تسع سنوات و ال يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجارالمحدد ضمنيا بتوجيه تنبيه

باإلخالء إال إذا وافق المستأجر على اإلخالء قبل إنتهاء مدةالعقد المحدد و مع ذلك

إعتبرت المحكمة العليا أن عقد اإليجار إذا تجدد ضمنيا فإنهيجدد لمدة غير محددة و

يمكن للمؤجر أن يضع له حدا في أي وقت يتوجيه التنبيهباإلخالء فقضت في قرارها

12 المؤرخ في 11مايلي 1994 عند نهاية فترة اإليجار دون توجيه تنبيه باإلخالء يتجدد عقد

laquo اإليجار ضمنيا على أجل غير محدد وعليه فالمؤجر غير ملزم بأي مدة و يمكن أن

يوجه للمستأجر تنبيهاباإلخالء متى أراد raquo (1)

86حمدي باشا القضاء التجاري دار هومة ص (1 ) و كذلك الغرفة التجارية بمجلس قضاء الشلف أقرت بصحة

التنبيه باإلخالء الذي

وجهه المؤجرين إلى المستأجر خالل فترة التجديد الضمني9لعقد إيجار أبرم لمدة

سنوات و إنتهت مدته دون توجيه تنبيه باإلخالء فتجددضمنيا و إعتبرت الغرفة انه

ال يوجد مايثبت ان المؤجرين قد وافقوا على التجديدالضمني و قد جاء في حيثيات

مايلي 35 فهرس رقم 2005حيث أن دفع المستأنف laquo 26 قرارها المؤرخ في 02

كون أن العقد اإليجار تجدد ضمنيا مردود عليه كونه اليوجد ما يثبت أن عقد اإليجار

تجدد ضمنيا بموافقة المستأنف عليهم حيث أن قاضي الدرجة األولى لما قضى بالمصادقة على

التنبيه و تعيين خبير أصاب في حكمه كون أن المستأنف عليهم وجهوا للمستأنف

تنبيها ضمن األجل القانوني و طبقاللقانون و بالتالي يتعين تأبيد الحكم المستأنف raquo (2)

المطلب الثاني تجديد عقد اإليجار التجاري المبرم بعدصدور القانون

02 05 مكرر من القانون التجاري في187جاء في المادة laquo

فقرتها الثانية مما يلي يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجل

المحدد في العقد دون حاجة إلى التنبيه باإلخالء و دون الحق في الحصول على تعويض

اإلستحقاق المنصوص عليه فيهذا القانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

و يفهم من نص هذه المادة بمفهوم المخالفة أنه ليسللمستأجر أن يتمسك بحق التجديد

و إذا رغب في اإلستمرار في إيجار العقار فالبد أن يكون ذلك باإلتفاق مع المؤجر

و يعتبر العقد في جميع الحاالت عقد جديد حتى ولو تمإبرامه بنفس شروط العقد

السابق يخضع عقد اإليجار التجاري للقواعد العامة في 02

05فالتعديل الذي جاء به القانون التعاقد القائمة على إستغالل اإلدارة و حرية التعاقد و تم

تخليص المؤجر من القيود التي كانت مفروضة عليه و التي كانت تجعل المستأجر مالك

القاعدة التجارية في مركز يبدو انه أقوى من مركزه بصفته مالكا للعقار

و تتضمن المادة السلفة الذكر إلغاء ضمني ألحكام المادة من القانون التجاري و172

من ثم إلغاء لحق اإليجار و بالتالي مهما طالت مدةإستغالل المستأجر لنشاط تجاري

في العقار المؤجر فإنه يلزم بمغادرة األمكنة متى حلأجل عقد اإليجار إال إذا وافق المؤجر على إبرام عقد جديد

فهرس2005الغرفة التجارية مجلس قضاء الشلف 0526( قرار في 2 02 35رقم )

و لكن هذا اإللغاء الضمني ليس مطلق إذ أن العقود التيأبرمت قبل هذا التعديل تخضع

و ما يليها من القانون التجاري و172في تجديدها للمواد هو ما نصت عليه المادة

التي أضيفت إلى القانون التجاري بموجب01مكرر 187 من القانون03المادة 0205

يبقى تجديد عقود اإليجار المبرمة قبل النشر المذكور فيlaquo مكرر أعاله187المادة

خاضعا للتشريع الساري المفعول بتاريخ إبرام عقد raquo اإليجار

ويالحظ أن المشرع أبقى على حق تجديد اإليجار بالنسبةللعقود الجارية المبرمة قبل

التعديل رغم أن هذا الحق هو من المراكز القانونية التيفرضت على المتعاقدين

بموجب القانون و ليس من المراكز العقدية ألنه ال يقوم على إتفاق األطراف

و لذلك كان من المفروض أن يخضع لقاعدة األثر الفوريللقانون إعماال للمبادئ

القانونية و سريان القانون من حيث الزمان و بالتالي كانيجب أن يمس التعديل عقود

02و يترك المجال للحرية التامة في التعاقد و يتم 2005 09اإليجار المبرمة قبل

ولكن يبدو أن المشرع من خاللتوحيد األوضاع القانونية من01 مكرر 187المادة

القانون التجاري أراد المحافظة على إستقرار النشاطالتجاري و عدم مفاجئة أصحاب

و التي من الممكن أنالقواعد التجارية بإحكام التعديل تلحق بهم و بالوضع اإلقتصادي

05بأثر فوري أضرار كبيرة لو تم تطبيق القانون 02 و يطرح السؤال في هذا الصدد بشأن العقود التي تجدد

صراحة بإيجاب وقبول جديدين هل تعتبر عقود إيجار من المؤجر و المستأجر في 02

05تاريخ الحق لنشر القانون جديدة و تخضع بذلك ألحكام التعديل أم أنها تبقى خاضعة

و ما يليها172ألحكام المواد 75من األمر 59

الواقع انه في غياب إجتهادات و أحكام قضائية في هذاالصدد بالنظر لحداثة القانون

فاألرجح انه ال يوجد ما يبرر إبقاء هذه العقود خاضعة 0205للقانون السابق فهو

عقد جديد بإيجاب من المؤجر و موافقة من المستأجر دونتمسكه بالحق في التجديد

من القانون التجاري و هذا172الذي تنص عليه المادة يجعله يخضع ألحكام التعديل

و نفس الشيء بالنسبة لعقود اإليجار التي يوجه فيها تنبيهباإلخالء باعتبار أن هذا

األخير هو تصرف إرادي يرتب أثاره دون حاجة إلى موافقةالطرف األخر و هو

المستأجر فإذا إستوفى التنبيه شروطه القانونيةو تمإتباع اإلجراءات القضائية كما

يتطلبها القانون ترتب عن ذلك إنتهاء عقد اإليجار فإذاعدل المؤجر عن نيته في

رفض التجديد تحتم على الطرفان إبرام عقد جديد فإذا كانهذا العدول الحق لتاريخ

فإن العقد الذي يبرم بين الطرفين يخضع ألحكام 0205التعديل نشر القانون

مكرر من187الحالة األخرى التي يمكن إخضاعها للمادة القانون التجاري تتعلق بحق

األولوية الذي يكتسبه المستأجر في حالة إخالءه للعينالمؤجرة لوجود هدم كامل

بالعمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها لإلستغالل أو إلستحالةشغلها دون خطر نظرا

من177لحالتها إذا أقر له المشرع من خالل المادة القانون التجاري في فقرتها

األخيرة بحق األولوية في إستئجار العمارة المعاد بناؤها قبل تعديله و بناء على ذلك إذا كان عقد اإليجار األصلي 59

75أبرم في ظل القانون و كان اإلخالء بسبب حالة المبني وتم إعادة بناء هذا األخير

و ترميمه بعد نشر فإن المستأجر الذي يريد التمسك بحق األولوية يلزم 02

05باإلبرام عقد جديد القانون وفق ألحكام التعديل

و يستخلص من هذا المبحث بموجب أن مستأجر العقار بموجب عقد إيجار تجاري 59

75أبرم قبل تعديل األمر يتمتع إذا توافرت فيه الشروط القانونية و اصبح مالك 02

05للقاعدة القانون التجارية يتمتع بحق اإليجار و يمكن له المطالبة بتجديد

عقد اإليجار عند حلول أجاله في حين أن المستأجر للعين بعد هذا التعديل يلزم

بإخالء األمكنة متى حل اجل العقد ما لم يوافق المؤجر على إبرام عقد جديد

قبل تعديله و فكيف يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجار 5975الذي ابرم في ظل األمر

كيف يمكن للمستأجر أن يستمر في إستغالل نشاطهالتجاري في نفس العين التي اجرها

الذي عدل القانون التجاري بموجب عقد ابرم بعد 0205صدور القانون

المبحث الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري أصبح إنهاء عقود اإليجارات التجارية يخضع للقواعد إثر 02

05صدور القانون العامة في التعاقد القائمة على حرية اإلتفاق و إستقالل

اإلرادة فينتهي العقد على ذلك بمجرد حلول األجل المحدد في العقد و بهذا يكون المشرع

قد حرر إرادة المؤجر التي كانت قبل التعديل مقيدة بتوجيه تنبيه باإلخالء عند

الرغبة في وضع حد للعقد محدد المدة كان أو غير محدد و بعرض التعويض اإلستحقاقي

الذي قد تفوق قيمته قيمة العقار المؤجر أو بإثبات السبب الخطير و المشروع تجاه

المستأجر المخلي المحل و لدراسة أحكام إنهاء عقد اإليجار التجاري تم تقسيم هذا

المبحث إلى مطلبين يتعلق قبل تعديله والثاني بالعقد المبرم بعد التعديل األول 59

75بالعقد المبرم في ظل األمر الذي أدخل على القانون التجاري

المطلب األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم فيظل األمر

قبل تعديله 5975 إذا كان المالك المؤجر ال يرغب في تجديد اإليجار للمستأجر

الذي نشأ له الحق في اإليجار ألزمه القانون أن يوجه للمستأجر تنبيها بإخالء

العين المؤجرة مع ذكر األسباب التي جعلته يطلب إخالء العين فإذا كانت له

أسباب شرعية قبل المستأجر فله الحق في اإلسترجاع دون تعويض حسب الحاالت التي

يخولها له القانون و إال فإنه يلزم بدفع تعويض اإلستحقاق

الفرع األول رفض تجديد عقد اإليجار التجاري مقابلتعويض إستحقاق

قبل تعديله الحق في طلب أعطى المشرع للمستأجر 5975من خالل األمر

تجديد العقد بتوافر الشروط القانونية و منح المؤجر بلقابل الحق في رفض التجديد

وموازنة منه بين الحقين و حماية لما يسمى بالملكيةالتجارية فرض التعويض

اإلستحقاقي و ضبطه من خالل تجديد الحاالت التييستحق فيها و اإلجراءات الواجب

إتباعها للحصول عليها1أوال حاالت تطبيق التعويض اإلستحقاق ) )

و تتمثل في أ رفض تجديد اإليجار دون سبب شرعي فالرفض غير

المسبب يؤدي إلى إلزام المؤجر بسداد تعويض اإلستحقاق ويقع عليه عبء إثبات

الرفض و ذلك ما تفرضه من القانون التجاري من ذكر أسباب177عليه المادة

خطيرة و مشروعة بممارسة حق اإلستراد في حاالت أخرى

من القانون التجاري و178الحالة التي جاءت بها المادة 1048633 هي الحالة التي تخول

المؤجر المالك إسترجاع محله بسبب حالة البناء أو إعادةبناء العمارات التي يوجد

بها المحل بإستثناء عندما يعرض عليه محل أخر و إال ألزمبسداد تعويض عن ذلك

حالة اإلسترجاع لزيادة إرتفاع العمارة المنصوص عليها في1048633 من القانون181المادة

التجاري و في هذه الحالة يدفع له تعويض إستحقاقجزافي ال يتجاوز ثالث

سنوات إيجار من القانون التجاري و182الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 هذه تخص حالة اإلسترجاع الجزئي لألمكنة المخصصة أصال للمسكن و التي

تعتبر في الوقت ذاته تابعة للمحل التجاري وذلك ليسكن فيها شخصيا أو أحد

األزواج بشرط أن ال يتوفر على سكن أخر أو ألفراد عائلته الذين يعيشون معه أو

المقيمين عنده و الشرط الثاني إذا كان اإلسترجاع الجزئي ال يخل إخالال خطيرا

بإستغالل المحل و الثالث أن ال تكون المحالت التجارية و المحالت المعدة

للسكن تشكل وحدة غير مشاعة في حالة عدم توفر هذه الشروط يلزم بالتعويض و

كذلك في عدم شغله سنوات من6 اشهر و في مدة أقصاها 6لألمكنة في اجل خروج المستأجر

من القانون التجاري و184الحالة النصوص عليها بالمادة 1048633 هي المتعلقة باإلسترجاع

من المؤجر الذي هو في نفس الوقت البائع للمحل التجاري

45أسعد زهية تعويض اإلستحقاق نشرة القضاة عدد (1 12ص )

من القانون التجاري 185الحالة المنصوص عليها بالمادة 1048633 وهي حالة رفض تجديد

اإليجار الواقع من الدولة أو المجموعات المحلية و ذلك

بسبب المنفعة العامة من القانون التجاري 186الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 وهي حالة ما إذا تحايل المؤجر على القانون وقت اإلسترجاع و عدم إحترامه

اإللتزامات التي يفرضها عليه القانون بعد اإلسترجاع

ثانيا إجراءات إنهاء عقد اإليجار التجاري مقابل تعويضاإلستحقاق

أ توجيه التنبيه باإلخالء يجب على المؤجر الذي يرفض تجديد اإليجار أن يوجه تنبيها

باإلخالء إلى المستأجر مالك القاعدة التجارية فإذا لم تتوافر في هذه األخيرة

الشروط المنصوص عليها بالمادة من القانون التجاري فال يلزم المؤجر بذلك أي إذا لم 172

يكتسب المستأجر حق اإليجار طبقا للشروط التي سبق شرحها في تجديد عقد

اإليجار التجاري و قد قضت المحكمة العليا في07عندما رفضت الطعن المرفوع 1999

13قراراها الصادر في من المستأجر ضد قرار رفض إستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث و عشرين شهرا معتبرة إياه أصبح

يحتل األماكن دون حق أو1سند ) )

و توجيه التنبيه باإلخالء واجب في جميع الحاالت سواء كنابصدد عقد إيجار محدد

المدة أو عقد غير محدد المدة وإن كان ذلك ال يطرحإشكاال بالنسبة لهذا األخير فإنه

فيما يخص العقود محددة المدة اختلفت مواقف الجهاتالقضائية فرأى البعض منها

انه ينتهي بإنتهاء المدة المتفق عليها اعتمادا على المادتين من القانون107 و 106

المدني في حين أخذت جهات أخرى موقفا مخالفا و173قررت أن أحكام المادة

المتعلقة بوجوب توجيه التنبيه باإلخالء تطبق على جميععقود اإليجار التجارية إذا أن

هذه المادة ال تفرق بين اإليجار المحدد أو غير محدد المدة ) (2

و هو ما استقر عليه االجتهاد القضائي و كرسته المحكمةالعليا في قراراتها و نذكر منها12 الذي جاء فيه 1998و يستفاد من القرار laquo

08القرار الصادر في الطعون فيه أن قضاة المجلس لما قضوا بالمصادقة على

الحكم القاضي بطرد المستأجرة من المحل التنازع عليه دون توجيه تنبيه باإلخالء فإنهم

من173خرقوا أحكام المادة ص01 عدد 2000 مجلة قضائية 128477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137 )( حسان بوعروج تعليق على2 12مجلة قضائية 1998

08 الصادر في 177670قرار رقم )20 ص 02عدد 1999

القانون التجاري التي تشترط إلنهاء عقد إيجار تجاريتوجيه تنبيه بإخالء سواء كان

العقد محدد أو غير محدد المدة raquo(3) و يجب أن يتضمن التنبيه باإلخالء البيانات التالية

ذكر موجه التنبيه و صفته و مقر إقامته و هويته 1 ذكر األسباب التي جعلت المؤجر يطلب إخالء العين 2

المؤجرة ذكر العين المؤجرة و تحديدها و سند الملكية و إسم 3

المستأجر و هويته و أن يوجه إلى مكان ممارسة نشاطه التجاري

من القانون التجاري و إال كان194ذكر مضمون المادة 4 التنبيه باإلخالء باطال

اشهر مع تحديد بدايته و نهايته6تحديد أجل 5

و بشأن تسبب التنبيه باإلخالء تميز موقف المحكمة العليا( يعتبر األول1باتجاهين )

أن مجرد عرض التعويض اإلستحقاقي من طرف المؤجرتسبيب كاف فقضت

المحكمة العليا في199603إن مجرد عرض التعويض laquo 26قرارها المؤرخ في

من قبل المؤجرين يشكل سببا كافيا لطلب التنبيه باإلخالء من القانون176طبقا للمادة

التجاري و بالتالي فإن النعي على القرار بعدم التسبب raquo(2)في غير محله

أما اإلتجاه الثاني فقد ذهب في تسبيب التنبيه باإلخالء علىأن عرض التعويض

اإلستحقاقي هو نتيجة له و ليس سببا كافيا لكي يستجيب173لمقتضيات أحكام المادة

من القانون التجاري و األرجح هو ما ذهب إليه الرأي األول ذلك أن تقييد إرادة

المؤجر في إسترجاع العقار هو إستثناء من حرية التصرف في الملكية وبذلك ال

يجب التوسع فيه ال laquo و بالنسبة لوقت توجيه التنبيه باإلخالء فقد نصت المادة

من القانون التجاري173 ينتهي إيجار المحالت الخاصة بهذه األحكام إال بأثر تنبيه

بإخالء حسبما جرت عليه6و يفهم من هذا النص انه إذا raquo العادة المحلية و في مدة

أشهر قبل األجل على األقل اشهر من6كان العقد محدد المدة فيجب توجيه التنبيه قبل

حلول تاريخ إنتهاء مدة اإليجار إما إذا كان العقد غير محدد المدة فيجب منح

اشهر لإلخالء6المستأجر مدة من تاريخ توجيه التنبيه

ص02 عدد 1999 مجلة قضائية 177670ملف رقم 1998 08( قرار 3 12 23 )

محمود قباص التنبيه بإخالء و اإليجارات التجارية مجلة (1 256 ص 01 عدد 1993قضائية )

المجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 2 03التجارية و )

96 عدد خاص ص 1999البحرية يتم إجراء التنبيه باإلخالء عن طريق المحضر القضائي أو

بالتسليم الشخصي إلى المستأجر أو يرسل برسالة موصى عليها أو بأي وسيلة

أخرى و تجدر اإلشارة إلى أنه إذا تعدد المستأجرين للعين المؤجرة فيجب توجيه تنبيه

باإلخالء لكل واحد منهم على حدى وذلك تحت طائلة البطالن و هو ما قضت به المحكمة

العليا في قرارها المؤرخ الثابت من أو راق الطعن أن قضاة المجلس لما 1999

09 في 11إعتبروا بقية الورثة في النزاع غير وارثين في اإليجار و ال يستحقون أي تعويض

وال ضرورة بالتالي لتوجيه التنبيه بإخالء لكامل الورثة فإنهم أخطئوا في

من510تطبيق القانون ألن المادة القانون المدني تعتبر اإليجار من الحقوق التي تورث و كل

وارث له في اإليجار حق ثابت و خاص

إن التنبيه باإلخالء ال يكون صحيحا و منتجا لكل أثارهالقانونية إال إذا وجه إلى كامل

الورثة و ليس للمسير بوكالة فقط الذي ال يعتبر وكيال raquo (1)عن بقية الورثة

أما إذا تعدد المؤجرين بأن كان العقار ملك في الشيوع لعدةأشخاص فيحق لكل شريك

منهم أن يوجه دون الشركاء اآلخرين تنبيها باإلخالء718للمستأجر عمال بأحكام المادة

لكل شريك في الشيوع الحق في أن يتخذ من الوسائل laquoمن القانون المدني التي تنص

من تطبيقات هذا raquo ما يلزم لحفظ الشيء و لو كان ذلكبغير موافقة باقي الشركاء

المبدأ قرار03المنشور في المجلة القضائية 2001 20المحكمة العليا المؤرخ في

ص02 عدد 2002حفاظا على المال المشاع يحق ألحد laquo و الذي جاء فيه319

الشركاء إتخاذ كافة اإلجراءات الالزمة و لو كان ذلك دونموافقة باقي الشركاء فإن

القضاء بصحة التنبيه بإخالء الموجه من المؤجرة المالكةأغلبية الحصص لحماية المحل

التجاري من االنهيار دون موافقة باقي الشركاء هو raquo تطبيق سليم للقانون

و إثبات حصول التنبيه باإلخالء يكون على من يدعي بهبكافة طرق اإلثبات بما فيها

البينة و القرائن و شهادة الشهود مهما كانت قيمة األجرة )( وعدم توجيه التنبيه أو عدم2

توافر شروطه يؤدي إلى عدم قبول الدعوى شكالبموقف المستأجر من عرض التعويض اإلستحقاقي

إذا وافق المستأجر على مبدأ اإلخالء وحصل إتفاق حولقيمة التعويض اإلستحقاقي فإن

األمر ينتهي عند هذا الحد و إذا وافق المستأجر على مبدأاإلخالء وقام الخالف على

مقدار التعويض اإلستحقاقي جاز للطرف الذي يهمهالتعجيل أن يرفع دعواه أمام رئيس

المحكمة الناظرة في القضايا اإلستعجالية ليأمر بإجراءاتالخبرة الالزمة و ذلك بعد

إنتهاء أجل ثالثة اشهر من تاريخ توجيه التنبيه و أن يرفعبالتوازي دعوى قضائية في

ص02 العدد 2001 مجلة القضائية 207219ملف رقم 199909( قرار في 1 11 231 )

83جنادي جياللي المرجع السابق ص (2 ) الموضوع أمام الجهة القضائية المختصة و هي محكمة

موقع العقار و قد قضت المحكمة في199005من المقرر قانونا أن اللجوء إلى laquo

06قرار صادر في القاضي اإلستعجالي إلجراء خبرة لتقدير التعويض عن إخالء

يستلزم و جود دعوى فيالموضوع مرفوعة مسبقا raquo(3)

وعند إنجاز تقرير الخبرة نتيجة الدعوى اإلستعجالية الذييجب إيداعه في ظرف

شهرين لدى أمانة الضبط و يلحق بملف الدعوى المرفوعةأمام المحكمة المختصة التي

من194تفصل في الموضوع بعد إيداع التقرير ) المادة القانون التجاري (

أما إذا رفض المستأجر اإلخالء أصال فعليه أن ينازع فيصحة التنبيه باإلخالء

بعرض النزاع بعد ثالثة أشهر من التبليغ على قاضيالموضوع الذي يفصل أو ال في

صحة التنبيه باإلخالء ثم يتم تقدير التعويض اإلستحقاقيالذي يكون عادة باالستعانة

بخبير و يراعي في تقدير التعويض اإلستحقاقي القيمةالتجارية للمحل التجاري التي

تحدد وفق لغرض المهنة مصاريف النقل و إعادة الترتيب وحقوق التحويل الواجب

تسديدها لمحل تجاري من نفس القيمة و عن تاريخ تقدير التعويض اإلستحقاقي ذهبت المحكمة

العليا إلى أن العبرة بتاريخ توجيه التنبيه باإلخالء و ذلك في05الذي جاء فيه 1999

08قرارها المؤرخ في من المقرر قانونا أنه يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار

laquo غير أنه يسدد للتاجر المخلي التعويض اإلستحقاقي الذي يجب أن يكون مساويا

للضرر المسبب نتيجة عدم التجديد و لما ثبت في قضية الحال أن قضاة المجلس لما

قدروا الضرر الناتج عن رفض تجديد اإليجار إبتداء من تاريخ اإلعالن عن رغبة

المؤجر في إنهاء اإليجار و ليس من تاريخ الخروج الفعلي ألن الخروج يقع بعد صدور

الحكم القاضي باإلخالء و األحكام تفصل في الوقائع القائمة و ليست raquo (1)

المستقبلية فإنهم طبقوا صحيح القانون ج دفع التعويض اإلستحقاقي و إخالء األمكنة

يبقى المستأجر بعد توجيه التنبيه باإلخالء شاغال لألمكنةإلى حين تقاضيه الفعلي لقيمة

التعويض و يعتبر في هذه الحالة شاغل بحق و من دونسند فهو يحق ألن القانون

يسمح له بالبقاء إلى حين قبض التعويض اإلستحقاقي من القانون التجاري (187)المادة

و هو بغير سند ألن توجيه التنبيه باإلخالء يضع حدا لعقداإليجار و يدفع للمستأجر تعويضا عن شغل األمكنة

01 عدد 1991 المجدلة القضائية 67008ملف رقم 1990 06( قرار في 3 05 65ص )

العدد2000 المجلة القضائية لسنة 189311ملف 1999 08( قرار في 1 05 121 ص 01 )

عند دفع التعويض اإلستحقاقي يلزم المستأجر بمغادرةاألماكن حتى عن طريق القوة

العمومية على أن يدفع للمؤجر تعويضا عن التأخر إذاتماطل في الخروج منه )المادة

( من القانون التجاري 187 و في حالة اإلخالء تسلم األماكن للمؤجر في أول يوم من

األجل المألوف و التالي يوم إعتبارا من تاريخ تسديد التعويض15إلنقضاء مهلة

للمستأجر نفسه أو للحارس القضائي إذا وجد و يدفع الحارس القضائي التعويض

للمستأجر مقابل إيصال منه فقط

إن لم تقع معارضة من الدائنين أو التوقيع حجز من أحدهم تحت يده

و إذا تراجع عن إرادته في طرد المستأجر إما بسبب عجزهعن تسديد التعويض

اإلستحقاقي المحكوم به لفائدة المستأجر المخلى أو أليسبب أخر يحق له أن يتملص

من القانون197من تسديد هذا التعويض ) المادة التجاري ( مع مراعاة الشروط التالية

وجود المستأجر في العين المؤجرة ولم يتم استئجار عين1048633 أخرى من طرف

المستأجر يوم إبتداء من اليوم15أن يمارس حق التملص في اجل

1048633 الذي يصبح فيه الحكم أو القرار القاضي بالتعويض اإلستحقاقي نهائيا

أن يوافق الطرفان على التجديد حسب شروط يتفقان1048633 عليها وفي حالة عدم اإلتفاق

195يحدد القاضي اإلستعجالي هذه الشروط وفقا للمادة من القانون التجاري

و ال بد هنا من إبرام عقد جديد بعد ممارسة حق التملص ألن1048633 العقد األول قد انتهى بتوجيه التنبيه باإلخالء

الفرع الثاني رفض تجديد عقد اإليجار التجاري دونتعويض إستحقاقي

إن إستفادة المستأجر صاحب القاعدة التجارية من التعويضاإلستحقاقي في حالة

رفض المؤجر تجديد عقد اإليجار مقرونة بعدم إرتكابه أيخطأ من األخطاء المنصوص

من القانون التجاري وعلى ذلك177عليها في المادة يمكن للمؤجر أن يتخلص من

تعويض اإلخالء إذا أثبت سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر المخلى المحل

أوال حاالت رفض تجديد اإليجار دون تعويض إستحقاقي

من القانون التجاري و تتمثل في177نصت عليها المادة إثبات المؤجر سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر 1

القاعدة أنه يحق للمؤجر أن يطالب من المستأجر الذي قامبأعمال خطيرة و غير

مشروعة أن يتخلى عن األمكنة دون تعويض إستحقاقي ويالحظ أن المشرع لم يحدد

األسباب الخطيرة وغير المشروعة التي يؤسس عليهاالتنبيه باإلخالء و لكن يمكن

إحصاء بعضها من خالل أحكام القانون التجاري و اإلجتهادالقضائي فنذكر على

سبيل المثال إرتكاب المستأجر خطأ يوجب مسئوليته الجزائية إصرارا

1048633 بالمؤجر أو أحد أفراد عائلته

1048633 تغيير النشاط التجاري دون ترخيص من المؤجر إحداث أعمال ضارة بالعين المؤجرة أو هدم جزء منها أو

1048633 التغيير في واجهة المحل التوقف عن إستغالل المحل التجاري دون سبب جدي أو

1048633 مشروع اإليجار من الباطن أو التنازل عن اإليجار دون ترخيص

1048633 من القانون188)المادة ( التجاري

ممارسة نشاط غير مشروع في المحل موازاة مع النشاط1048633 األصلي كبيع مواد ممنوعة

كالمخدرات أو أسلحة حربية أو ممارسة الدعارة في المحل

عدم دفع بدل اإليجار أو التأخير في الدفع وهناك من يرى1048633 باعتبار عقد اإليجار من

العقود المتبادلة فإن عدم دفع بدل اإليجار يفقد اإليجار معناه و يترتب عليه الفسخ

6و ال يمكن بذلك إفادة المستأجر من التنبيه باإلخالء و اجل أشهر و لكن اجتهاد

المحكمة العليا استقر على اعتبار هذه الحاالت من بينحاالت رفض التجديد و من

ثم البد فيها من إتباع اإلجراءات القانونية سيما المنوه177 و 173عنها بالمواد

من القانون التجاري و بشأن فسخ العقد افيجار التجاريفقد إعتبر البعض أنه

من119يخضع للقواعد العامة المكرسة بأحكام المادة القانون المدني و بإعتبار أن

اسباب الفسخ هي نفسها هي نفسها األسباب المشروعة والخطيرة و المبررة

لممارسة حق اإلسترجاع دون أي تعويض من جانب المؤجرتطبيقا لألحكام المادة

من القانون التجاري مما يترتب عنه أنه عند نهاية عقد 177اإليجار فإن للمؤجر

الذي ينسب للمستأجر مخالفة ناشئة عن عدم تنفيذ التزامأو أكثر من االلتزامات

التعاقدية ينشئ له عند نهاية عقد اإليجار الخيار بين فسخالعقد أو ممارسة حق

1االسترجاع ألسباب خطيرة ومشروعة ) ) و الواقع أنه ال بد من التفرقة بين دعوى الفسخ و بين

رفض تجديد اإليجار وفقا من القانون التجاري فدعوى الفسخ177ألحكام المادة

تهدف إلى إنهاء العالقة التعاقدية خالل سريان مدة عقد اإليجار أي قبل إنتهاء أجله

بينما رفض التجديد و المطالبة بإسترجاع المحل المؤجر ال يمكن ممارسته إال عند

نهاية عقد اإليجار و أن هدفه هو منع المستأجر من الحصول على تجديد لإليجار حزيط محمد حق اإلسترجاع في اإليجارات التجارية (1

84 دار هومة ص 2005 ) و يجب تمييز هذه الحالة عن الفسخ بقوة القانون

من191المنصوص عليها بالمادة

كل إشتراط مدرج في اإليجار ينص على الفسخ بقوةالقانون laquo القانون التجاري

في حالة عدم دفع بدل اإليجار في اإلستحقاق المتفقعليها ال ينتج أثره إال بعد

مرور شهر واحد من اإلخطار بالدفع الذي يبقى دون raquo نتيجة

فإذا وجد إتفاق صريح بين األطراف على فسخ بقوةالقانون فيكون للمؤجر أن يوجه

إنذار للمستأجر للدفع فإذا لم يقم بذلك خالل شهر منتاريخ تبليغه فسخ العقد بقوة

القانونحالة المبنى 2

و هي الحالة المنصوص عليها بالفقرة الثالثة من المادة من القانون التجاري177

يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار دون أن يلزم بسدادlaquo أي تعويض إذا أثبت

وجود هدم كامل العمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها للسكنالمعترف به من السلطة

اإلدارية أو إذا أثبت أنه يستحيل شغل العمارة دون خطر raquoنظرا لحالتها

فهذه المادة تستوجب على المؤجر الذي يريد اإلخالء دونتعويض استحقاقي أن يثبت

بموجب قرار إداري أن العقار الذي يملكه المتواجد به العينالمؤجرة صار غير قابل

لالستغالل أو الشغل ألنه يشكل خطرا أو أن العقار قابلللهدم الكامل أو جزء منه لعدم

صالحيته ففي هذه الحالة يعفى المؤجر من تسديد التعويضاإلستحقاقي عند رفضه

تجديد اإليجار أما المستأجر المخلى فله حق األولوية فيحالة إعادة بناء العمارة التي تم

هدمها و يشترط منه أن يبلغ المؤجر برغبته فياإلستفادة من المحل في العمارة التي

أعيد بناؤها وذلك خالل ثالثة أشهر التالية إلخالئه األمكنةالتي كان يشغلها و إال سقط

حقه و يعتبر هذا نوع من الحماية للمستأجر الذي أخلىاألمكنة دون تعويض

إستحقاقيثانيا إجراءات رفض التجديد دون تعويض اإلستحقاق

حتى يستفيد المؤجر من إنهاء عقد اإليجار التجاري دوندفع التعويض اإلستحقاقي ال بد

له إتباع اإلجراءات القانونية إجراءات رفض التجديد لقيام المستأجر بأعمال خطيرة 1 إذا برهن المؤجر عن سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر

كارتكاب خطأ جزائي في حق المؤجر أو ممارسة نشاط غير مشروع في المحل أو

هدم جزء من المحل فيقوم مباشرة بتوجيه التنبيه باإلخالء ويرفع دعوى رفض التجديد

يلتمس فيها إلزام المستأجر بإخالء المحل دون تعويض بسبب خطير و مشروع

دون حاجة إلثبات ذلك بمحضر معاينة و ال إعذار مسبق إذ يكفي تقديم الحكم

الجزائي أو المدني الذي يثبت قيام المستأجر بالفعل الذي دفع المؤجر لمطالبته )

1باإلخالء) و إذا كان اإلخالء إلخالل المستأجر بالتزاماته التعاقدية

فيتم إتباع اإلجراءات التي من القانون التجاري02 فقرة 177جاءت بها المادة

على المؤجر أوال أن يقوم بتحرير محضر معاينة إلثبات حالة1048633 المخالفة و قيامها ثم

يوجه إنذارا للمستأجر للكف عن ارتكابها و العدول عنها وأوجب المشرع أن

يكون اإلنذار بموجب عقد غير قضائي مع بيان السببالمستند إليه وذكر مضمون من القانون التجاري وكل177الفقرة الثانية من المادة

ذلك تحت طائلة البطالن ويتم إمهال المستأجر مدة شهر من تاريخ تبليغه للعدول

عن المخالفة معاينة استمرار قيام المخالفة عند انقضاء مهلة شهر كاملة

1048633 من يوم تبليغه باإلنذار و إستمرار المستأجر يإقتراف المخالفة يجب على المؤجر أن

يقوم بإثبات ذلك بمعاينة المخالفة عن طريق المحضر القضائي الذي يحرر محضر

معاينة الستمرار المستأجر في إرتكاب المخالفة رغم إنذاره

توجيه التنبيه بإخالء دون تعويض على المؤجر بعد استكمال1048633 اإلجراءات السابقة أن

يوجه للمستأجر تنبيها باإلخالء وان يذكر سببه من بينالحاالت السالفة الذكر و

هنا ال بد أن ال تكون األسباب متناقضة بذكر أحد حاالت من القانون177المادة

التجاري و عرض تعويض إستحقاقي وقد قضت المحكمةالعليا في قرارها الصادر

من المقرر قانونا أنه يجب أن يتم تنبيه باإلخالء بعقد laquo26 في 03 1996

غير قضائي وأن تبين فيه األسباب التي أدت إلى توجيههمع إعادة ذكر مضمون

و إال أعتبر باطال و لما أسس المطعون ضدهم194المادة التنبيه باإلخالء على

سببين اثنين أولهما غلق المحل التجاري خرقا لألحكام من القانون177المادة

التجاري و ثانيهما عرض تعويض إستحقاقي وفقا من176لألحكام المادة

القانون التجاري فإن هذين السببين متناقضين و ال يمكناالعتماد عليهما معا لطلب

إخالء القاعدة التجارية raquo (1) مباشرة الدعوى القضائية لرفض تجديد عقد اإليجار دون

1048633 تعويض إذا رفض المستأجر إخالء المحل بعد توجيه التنبيه باإلخالء يجوز

للمؤجر رفع الدعوى القضائية بعد إنتهاء مهلة ثالثة أشهر من تاريخ تبليغ التنبيه

باإلخالء يلتمس فيها129جنادي جياللي المرجع السابق ص (1 )

مجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 1 03التجارية و البحرية )

26 ص 1999عدد خاص الحكم بصحة التنبيه باإلخالء و بإلزام المستأجر بإخالء

المحل التجاري دونتعويض

إجراءات رفض تجديد اإليجار دون تعويض نتيجة وضعية 2 المبنى

في الحالة التي تكون فيها العمارة غير قابلة للشغل واإلستغالل و يصدر قرار عن

السلطة اإلدارية يؤكد ذلك و يأمر بإعادة البناء فعلىالمؤجر أن يوجه تنبيها من القانون التجاري173باإلخالء طبقا للمادة

و بعد إنتهاء أجل ثالثة أشهر من توجيه التنبيه باإلخالء ورفض المستأجر إخالء المحل

يجوز للمؤجر رفع دعوى قضائية أمام المحكمة و ترفقعريضة افتتاح الدعوى

بنسخة من القرار الصادر عن السلطة اإلدارية المختصةتحت طائلة عدم قبول الدعوى

و هو ما قضت به المحكمة العليا في03الذي جاء 1989 05القرار الصادر بتاريخ

من المقرر أن رفض تجديد اإليجار دون إلزام المؤجر بسدادتعويض اإلخالء laquo فيه

بسبب هدم كامل العمارة أو جزء منها يلزم المؤجر إنذارالمستأجر و تقديم القرار

اإلداري اآلمر بهدم كامل العمارة أو جزء منها و لما كان

الثابت في قضية الحال أن المطعون ضده لم ينذر الطاعنين بالخروج و لم يقدم

للمرافعات القرار اإلداري اآلمر بهدم العمارة أو جزء منها فإن قضاة المجلس بتعيينهم

خبير للقول هل المحل المتنازع عليه مهدد أم ال باالنهيار خالفوا القانون و استوجب raquo (1)

نقص قرارهم يلتمس المؤجر من خالل الدعوى التي يرفعها الحكم بصحة

التنبيه باإلخالء و إلزام المستأجر بإخالء العين دون تعويض

المطلب الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم بعد 0205صدور

المؤرخ تراجع المشرع من خالل تعديل القانون التجاري 0205بموجب القانون

المتضمن تعديل القانون التجاري تراجع عن أحكام 200506 في 02التنبيه باإلخالء

و التعويض اإلستحقاقى و اخضع إنهاء عقد اإليجارالتجاري للقواعد العامة في العقود

مكرر من187القائمة على إستقالل اإلرادة فنصت المادة القانون التجاري في فقرتها

يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجلالمحدد في العقد دون laquo الثانية

حاجة إلى توجيه تنبيه باإلخالء ودون الحق في الحصولعلى التعويض اإلستحقاقي

المنصوص عليه في هذا القانون ما لم يشترط األطراف raquo خالف ذلك

117 ص 4 عدد 1990 مجلة قضائية 56060ملف رقم 1989 05( قرار في 1 03 )

الفرع األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري إن إنهاء مدة عقد اإليجار الذي أبرم بعد صدور التعديل

المؤرخ في يجعل من المستأجر الذي يستفيد منه شاغال 20050206

دون حق و ال سند و يلزم بمغادرة األمكنة إذا لم يحصل بينه و بين المؤجر إتفاق

بإبرام عقد جديد و ذلك مهما طالت مدة استغالله لنشاطه التجاري داخل العين المؤجرة

و ال يلزم المؤجر بتوجيهتنبيه باإلخالء و ال يعرض تعويض إستحقاقي

وعلى ذلك إذا امتنع المستأجر عن اإلخالء فيمكن للمؤجرطرده باللجوء إلى القضاء عن

طريق دعوى أو بالحصول على نسخة التنفيذية لعقد اإليجار

أوال طرد المستأجر عن طريق إمهار عقد اإليجار التجاريبالصيغة التنفيذية

تبرم عقود اإليجار التجاري بعد التعديل بإفراغها فيمحررات رسمية و هذه األخيرة

320كل حكم أو laquo تعتبر سندات تنفيذية إذا تنص المادة من قانون اإلجراءات المدينة

و تبعا لمحتوى هذه raquo سند ال يكون قابل للتنفيذ إال إذا كانممهورا بالصيغة التنفيذية

المادة فإن العقود الموثقة حجة ال يقبل في مواجهتا إالالدفع بالتزوير و تتمتع بنفس القوة

التنفيذية لألحكام القضائية كما يخول حائزها سلطةتنفيذها مباشرة دون الحاجة إلى

اللجوء إلى القضاء فمتى حل اجل االلتزام يقوم الموثقمباشرة بوصفه ضابط عموميا

بتحمل ذيل العقد التوثيقي الصيغة التنفيذية المنصوص من قانون320عليها في المادة

اإلجراءات المدنية فيصبح العقد بذلك قابال للتنفيذ بالطرقالودية وفقا ألحكام المادة

من قانون اإلجراءات المدنية و الجبرية وكأنه حكم 330قضائي نهائي قاضي في

الخصومة وتبعا لذلك فإن عقد اإليجار التجاري المفرغ في محرر

رسمي ينتهي بحلول األجل المحدد فيه فإذا إمتنع المستأجر عن إخالء األمكنة على

المؤجر أن يحصل على الصيغة التنفيذية للعقد من عند الموثق ثم يمكنه طرد

المستأجر من األمكنة عن طريق المحضر القضائي بإستعمال كافة طرق التنفيذ بما فيها

الجبرية ثانيا دعوى الطرد

يمكن للمؤجر في حالة إمتناع المستأجر عن إخالء العينرغم حلول أجل العقد أن يلجأ

إلى القضاء ويطلب طرد المستأجر من األمكنة على أساسأنه أصبح شاغال دون حق وال سند بانتهاء مدة اإليجار

ويختص قاضي االستعجال بدعوى الطرد لتوافر عناصراالستعجال فيها طبقا للمادة

من قانون اإلجراءات المدنية وقياسا على ما استقر 183عليه اجتهاد المحكمة العليا في

اإليجار المدني حيث اعتبرت المحكمة العليا أن القاضياالستعجالي مختص في

دعاوى الطرد بالنسبة لعقود اإليجار المبرمة بعد صدورالمرسوم

03 03المتعلق بالترقية العقارية وقد جاء في 1993 93 التشريعي 01المؤرخ في

حيثيات01 187628 ملف رقم 2000لكن حيث أنه laquo 18قرارها المؤرخ في

بالرجوع إلى عقد اإليجار المبرم بين الطاعن و المطعونضده فإنه حددت مدة العقد

بسنة وبالتالي بعد إنهاء هذه المدة فإنه الطاعن للمستأجر محتال دون سند صحيح

ومن حق المطعون ضده المؤجر اللجوء إلى قاضي )1االستعجال إلزالة اإلعتداء )

laquo

و ما يؤكد اختصاص القاضي اإلستعجالي بدعوى الطرد ماذهبت إليه الغرفة التجارية

بالمحكمة العليا التي أقرت باالختصاص بطرد المستأجرالذي أبرم عقد إيجار لمدة ثالثة

و عشرون شهرا لنه ال يخول له اإلستفادة من أحكامالتجديد وقد جاء في قرار لها

و لما كان ثابتا أن قاضي اإلستعجالي الذي قضى بطرد laquo13 مؤرخ في 199907

المستأجر الطاعن من محل التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجارالتي حددت بثالث و

عشرين شهرا معتبرا إياه أصبح يحتل األماكن دون وجهأوسن يكون قد طبق صحيح

القانون raquo(2) فهذا القرار و عن كان ال يتعلق مباشرة بالحالة التي

تدرسها ولكن يفهمك منه ضمنيا اعتراف االجتهاد القضائي االستعجال باالختصاص في دعوى

المجرد عند حلول أجل عقد اإليجار المحدد و المتفق عليه بين األطراف

مكرر من187الفرع الثاني الطبيعة القانونية للمادة القانون التجاري

02فقرة مكرر من القانون187يلزم المستأجر laquo تنص المادة

التجاري في فقرة الثانية بمغادرة المكنة المستأجرة بانتهاء الجل المحدد في العقد

دون الحاجة على توجيه تنبيه باإلخالء دون الحق في الحصول على تعويض اإلستحقاتق

المنصوص عليه في هذاالقانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

210ذيب عبد السالم المرجع السابق ص (1 )1 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13 07( قرار في 2 137ص ) لتحديد الطبيعة القانونية لهذا النص ال بد من الرجوع إلى

القواعد العامة و نعلم أن القواعد القانونية تصنف إلى قواعد آمرة و أخرى مكملة

فاألولى هي التي ال يجوز لألفراد مخالفتها و اتصالها بأمور يحرص المشرع على عدم

المساس بها للمحافظة على النظام الذي يقوم عليه المجتمع و هي أمور تتصل اتصاال

وثيقا بكيان المجتمع و مقوماته األساسية

أما القواعد المكملة أو المفسرة فهي التي يجوزمخالفتها و ذلك باإلتفاق على ما

يخالفها و يحالف حكمها و ذلك ألنها ال تتعلق بكيانالمجتمع و مقوماته األساسية و

بالتالي فإن مخالفاتها ال تعتبر إخالال بالنظام العام ال يعنيذلك أن القاعدة المكملة تخلو

من صفة اإللزام و إنما تتوفر لها هذه الصفة طالما أناألفراد وقت إبرام تصرفاتهم لم

يخالفوا الحكم الذي تقرره و للتمييز بين النوعين باإلضافة إلى معيار تعلق القاعدة

بالنظام العام يمكن االستدالل بصياغة النص القانوني الذي جاء بالقاعدة و ألفاظه إذ أن

المشرع كثيرا ما يستخدم بعض األلفاظ في صياغة القاعدة القانونية تدل بما ال يدع

مجاال للشك عن نوعية وطبيعة القاعدة القانونية

و بتطبيق هذه األحكام على نص الفقرة الثانية من المادة مكرر من القانون187

فهذا يفيد أنها raquo ما لم يشترط األطراف خالف ذلك laquo التجاري التي تنص في آخرها

من القواعد المكملة وبالنتيجة يمكن لألطراف االتفاق علىما يخالفها فيمكن االتفاق

على إخضاع إنهاء عقد اإليجار لشروط معين قد تكونتوجيه التنبيه باإلخالء أو إنذار

بسيط أو بعرض التعويض االستحقاق أو غيرها إال ان هذافي الواقع مستبعد فالمؤجر

الذي تخلص من اإلجراءات التي كانت تقيد حريته فيالتصرف في ملكيته يستبعد أن

يقيدها بإرادته و أيا كان األمر فإن أي إتفاق يخالف أحكام هذه المادة البد

من ذكره في المحرر الرسمي الذي أفرغ فيه عقد اإليجار ألنه هو وسيلة

اإلثبات الوحيدة و القاضي إذا ال يمكنه استبعاد عرض عليه النزاع بشأن العقود 02

05المبرمة بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري من التطبيق إال بما187المادة

يوجد من أحكام مخالفة لها وردت في هذا المحرر و يترتب على ذلك أنه للمتعاقدين

مطلق الحرية في تحديد اإلجراءات و الشروط التي ينتهي بها العقد بالنسبة لعقود

إيجار المحالت المخصصة لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي المبرمة بعد تاريخ دخول

مكرر من187المادة القانون التجاري حيز التنفيذ إذ يصبح كل طرف ملزم

باحترامها شأنها شأن باقي االلتزامات التعاقدية األخرى فإذا ما كان عقد اإليجار قد

تضمن أن ال ينتهي اإليجار إال بتنبيه بإخالء يوجهه المؤجر للمستأجر في زمن معين أصبح

المؤجر مقيد في ممارسة حق االسترجاع بإتمام ذلك اإلجراء في األجل المحدد فإن لم

يعين أجل محدد للتنبيه وجب الرجوع إلى إرادة المتعاقدين فإن قصدا الرجوع إلى

مواعيد اإلخالء المقرر في من القانون التجاري وجب احترام هذه المواعيد و إذا 173

كان عقد اإليجار قد تضمن الشكل الذي يجب أن يتم به تبليغ هذا التنبيه كأن يشترط

ان يكون ذلك عن طريق المحضر وجب إحرام هذا الشكل أيضا إذا تضمن عقد اإليجار

بند يلزم المؤجر بدفع تعويض معين للمستأجر قبل إلزامه بإخالء العين المؤجرة

أصبح المؤجر حينئذ مقيد بممارسة حق االسترجاع أيضا بأداء ذلك التعويض الذي التزم

به للمستأجر و خالصة ما نتوصل إليه من هذا المبحث

أن المستأجر العقار الستغالله في ممارسة نشاط التجاريبموجب عقد مبرم قبل صدور

يتمتع بحصانة منحها له المشرع إذا اكتسب القاعدة 0205التجارية وفق القانون

التجاري و محله الشروط القانونية تحمى هذه الحصانة تعطيه الحق في الحصول على

تعويض إذا تم تجريده من ملكيته التجارية في حين ال يتمتع المستأجر بعقد أبرم بعد تاريخ الحق

للتعديل بهذه الحصانة إذ يخضع عقده إلرادة األطراف و حرية اتفاقهم

عليهم جميعا إال إذا كانت هناك شروط أو إتفاقات أخرىبين األطراف تخالف ذلك و

أوجب المشرع أن يتضمن طلب التجديد تحت طائلة بطالنهمضمون الفقرة األخيرة من

من174يتعين على المؤجر في أجل ثالثة laquo المادة القانون التجاري التي تنص

أشهر من تاريخ تبليغ طلب التجديد أن يحيط الطالب علمابنفسه اإلجراء إذا كان يرفض

التجديد مع إيضاح دوافع هذا الرفض و يعتبر المؤجر إذا لميكشف عن نواياه في هذا

األجل موافقا على مبدأ اإليجار السابق raquo وعلى المؤجر خالل األشهر الثالث التي تلي تاريخ تبليغه أن

يبين موقفه تجاه طلب التجديد و الذي ال يخرج عن أحد الحاالت التالية

الموافقة على التجديد دون قيد أو شرط في هذه الحالة1048633 يجدد العقد بشروطه

9السابقة وبنفس المدة شرط أن ال تتجاوز من القانون175سنوات) المادة

01التجاري فقرة ) على بن غانم الوجيز في القانون التجاري وقانون (4

187األعمال موفم للنشر ص )01 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137ص ) الموافقة على التجديد ولكن بشروط أخرى فإذا وافق

1048633 عليها المستأجر كان األطراف أمام عقد جديد يجب إبرامه وفق الشروط الجديدة و يتم

في هذه الحالة اإلتفاق على مدة اإليجار بكل حرية و يمكن أن تتجاوز تسع سنوات

من القانون175)المادة ( التجاري

رفض المؤجر طلب التجديد و يجب عليه هنا أن يبلغ1048633 المستأجر بالرفض خالل

ثالث اشهر من تاريخ التبليغ و أن يوضح دوافعه في ذلك وأن يذكر فيه مضمون

من القانون التجاري تحت طائلة بطالن التبليغ194المادة من القانون174)المادة

التجاري الفقرتين األخيرتين (و يمكن للمستأجر أن ينازع المؤجر

1048633 عن سبب الرفض أو أن يطلب سداد تعويض اإلخالء أمام القضاء

عدم الرد على طلب التجديد خالل مدة الثالثة اشهر التي1048633 تلي التبليغ و يعتبر سكوته

موافقة ضمنية على تجديد اإليجار السابق بنفس شروطه من القانون174)المادة

( التجاري ثالثا سريان مفعول اإليجار الجديد

من القانون التجاري175يسري اإليجار الجديد طبقا للمادة من يوم تجديده و يقصد به

تاريخ توجيه التنبيه باإلخالء في حالة توجيه من قبل المؤجر أو األجل المألوف الذي

يلي طلب التجديد أما إذا كان المؤجر قد رفض تجديد اإليجار ثم عدل عن رأيه

بعد ذلك ووافق على التجديد و أبلغ المستأجر بموافقته فإن التجديد هنا يسري

إعتبارا من يوم تبليغ المستأجر هذه الموافقة بعقد غير قضائي طبقا للمادة

فقرة أخيرة من القانون175 التجاري

الفرع الثاني التجديد الضمني لعقد اإليجار التجاري إذا إنتهت مدة اإليجار دون أن يخطر أحد األطراف األخر

بإخالء المحل و بقي المستأجر مع ذلك في المكان المؤجر برضا المؤجر أعتبر

هذا بمثابة تجديد ضمني لإليجار وذلك ألن المشرع قيد إنهاء العقد في اإليجارات

التجارية بتوجيه التنبيه باإلخالء سواء تعلق األمر بعقود محددة المدة أو غير محددة

من القانون173)المادة ( التجاري فقرة األولى

و حتى يتجدد العقد ضمنيا يجب أن يكون هناك إيجار سابقمعين المدة و أن تنقضي

هذه المدة دون أن يوجه المؤجر تنبيها باإلخالء في مدة ستةاشهر على األقل قبل

األجل دون أن يقدم المستأجر طلب تجديد ألن التجديد في هذه الحالة يصبح صريحا

و أن يكون العقد كتابي وذلك ألنه في الغالب العقدالشفهي يكون غير محدد المدة إذا

و في laquo يتعذر إثباتها وعلي هذا نص المشرع في المادة من القانون التجاري173

حالة عدم التنبيه باإلخالء يتواصل اإليجار المنعقد كتابةبالتمديد

الضمني إلى ما بعد األجل المحدد في العقد مع مراعاةاألحكام المنصوص عليها في

العقد raquo يجدد عقد اإليجار التجاري ضمنيا وفقا لشروطه السابقة

ولمدة مساوية لمدة اإليجار175الذي حل أجله دون أن تزيد عن تسع سنوات ) المادة

من القانون التجاري ( أما إذا أراد المستأجر التعديل من شروط اإليجار السابقة

الذي تجدد ضمنيا فله أن يوجه طلب إلى المؤجر و ذلك أثناء التجديد و يفهم هذا من خالل

من القانون174نص المادة في حالة عدم التنبيه باإلخالء يتعين على المستأجر الذي

يرغب في laquo التجاري الحصول على تجديد إيجاره أن يتقدم بطلبه أو عند

اإلقتضاء في كل وقت أثناء فهذا الطلب و إن كان يهدف في ظاهره إلى تجديد

اإليجار فالغرض منه raquo تجديده في الحقيقة هو التعديل من شروط العقد ألن العقد يكون

قد تجدد ضمنيا بإنتهاء أجله دون توجيه التنبيه باإلخالء و لكن إن وجه المستأجر هذا

الطلب فإنه يصبح تجديدا صريحا و يمكن اإلتفاق على شروط جديدة بحرية و دون

التقيد بمدة تسع سنوات من القانون التجاري و175المنصوص عليها في المادة تجدر اإلشارة إلى أن التجديد

الضمني لعقد اإليجار يكون بقوة القانون و ال تشترط فيهالموافقة من المؤجر و ذلك

ألن سكوته و عدم إعتراضه على إستمرار المستأجر فيالبقاء في العين المؤجرة يفسر

بأنه قبول و بذلك يستفيد المستأجر من مدة إيجار تعادلمدة اإليجار السابق على أن ال

يتجاوز تسع سنوات و ال يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجارالمحدد ضمنيا بتوجيه تنبيه

باإلخالء إال إذا وافق المستأجر على اإلخالء قبل إنتهاء مدةالعقد المحدد و مع ذلك

إعتبرت المحكمة العليا أن عقد اإليجار إذا تجدد ضمنيا فإنهيجدد لمدة غير محددة و

يمكن للمؤجر أن يضع له حدا في أي وقت يتوجيه التنبيهباإلخالء فقضت في قرارها

12 المؤرخ في 11مايلي 1994 عند نهاية فترة اإليجار دون توجيه تنبيه باإلخالء يتجدد عقد

laquo اإليجار ضمنيا على أجل غير محدد وعليه فالمؤجر غير ملزم بأي مدة و يمكن أن

يوجه للمستأجر تنبيهاباإلخالء متى أراد raquo (1)

86حمدي باشا القضاء التجاري دار هومة ص (1 ) و كذلك الغرفة التجارية بمجلس قضاء الشلف أقرت بصحة

التنبيه باإلخالء الذي

وجهه المؤجرين إلى المستأجر خالل فترة التجديد الضمني9لعقد إيجار أبرم لمدة

سنوات و إنتهت مدته دون توجيه تنبيه باإلخالء فتجددضمنيا و إعتبرت الغرفة انه

ال يوجد مايثبت ان المؤجرين قد وافقوا على التجديدالضمني و قد جاء في حيثيات

مايلي 35 فهرس رقم 2005حيث أن دفع المستأنف laquo 26 قرارها المؤرخ في 02

كون أن العقد اإليجار تجدد ضمنيا مردود عليه كونه اليوجد ما يثبت أن عقد اإليجار

تجدد ضمنيا بموافقة المستأنف عليهم حيث أن قاضي الدرجة األولى لما قضى بالمصادقة على

التنبيه و تعيين خبير أصاب في حكمه كون أن المستأنف عليهم وجهوا للمستأنف

تنبيها ضمن األجل القانوني و طبقاللقانون و بالتالي يتعين تأبيد الحكم المستأنف raquo (2)

المطلب الثاني تجديد عقد اإليجار التجاري المبرم بعدصدور القانون

02 05 مكرر من القانون التجاري في187جاء في المادة laquo

فقرتها الثانية مما يلي يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجل

المحدد في العقد دون حاجة إلى التنبيه باإلخالء و دون الحق في الحصول على تعويض

اإلستحقاق المنصوص عليه فيهذا القانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

و يفهم من نص هذه المادة بمفهوم المخالفة أنه ليسللمستأجر أن يتمسك بحق التجديد

و إذا رغب في اإلستمرار في إيجار العقار فالبد أن يكون ذلك باإلتفاق مع المؤجر

و يعتبر العقد في جميع الحاالت عقد جديد حتى ولو تمإبرامه بنفس شروط العقد

السابق يخضع عقد اإليجار التجاري للقواعد العامة في 02

05فالتعديل الذي جاء به القانون التعاقد القائمة على إستغالل اإلدارة و حرية التعاقد و تم

تخليص المؤجر من القيود التي كانت مفروضة عليه و التي كانت تجعل المستأجر مالك

القاعدة التجارية في مركز يبدو انه أقوى من مركزه بصفته مالكا للعقار

و تتضمن المادة السلفة الذكر إلغاء ضمني ألحكام المادة من القانون التجاري و172

من ثم إلغاء لحق اإليجار و بالتالي مهما طالت مدةإستغالل المستأجر لنشاط تجاري

في العقار المؤجر فإنه يلزم بمغادرة األمكنة متى حلأجل عقد اإليجار إال إذا وافق المؤجر على إبرام عقد جديد

فهرس2005الغرفة التجارية مجلس قضاء الشلف 0526( قرار في 2 02 35رقم )

و لكن هذا اإللغاء الضمني ليس مطلق إذ أن العقود التيأبرمت قبل هذا التعديل تخضع

و ما يليها من القانون التجاري و172في تجديدها للمواد هو ما نصت عليه المادة

التي أضيفت إلى القانون التجاري بموجب01مكرر 187 من القانون03المادة 0205

يبقى تجديد عقود اإليجار المبرمة قبل النشر المذكور فيlaquo مكرر أعاله187المادة

خاضعا للتشريع الساري المفعول بتاريخ إبرام عقد raquo اإليجار

ويالحظ أن المشرع أبقى على حق تجديد اإليجار بالنسبةللعقود الجارية المبرمة قبل

التعديل رغم أن هذا الحق هو من المراكز القانونية التيفرضت على المتعاقدين

بموجب القانون و ليس من المراكز العقدية ألنه ال يقوم على إتفاق األطراف

و لذلك كان من المفروض أن يخضع لقاعدة األثر الفوريللقانون إعماال للمبادئ

القانونية و سريان القانون من حيث الزمان و بالتالي كانيجب أن يمس التعديل عقود

02و يترك المجال للحرية التامة في التعاقد و يتم 2005 09اإليجار المبرمة قبل

ولكن يبدو أن المشرع من خاللتوحيد األوضاع القانونية من01 مكرر 187المادة

القانون التجاري أراد المحافظة على إستقرار النشاطالتجاري و عدم مفاجئة أصحاب

و التي من الممكن أنالقواعد التجارية بإحكام التعديل تلحق بهم و بالوضع اإلقتصادي

05بأثر فوري أضرار كبيرة لو تم تطبيق القانون 02 و يطرح السؤال في هذا الصدد بشأن العقود التي تجدد

صراحة بإيجاب وقبول جديدين هل تعتبر عقود إيجار من المؤجر و المستأجر في 02

05تاريخ الحق لنشر القانون جديدة و تخضع بذلك ألحكام التعديل أم أنها تبقى خاضعة

و ما يليها172ألحكام المواد 75من األمر 59

الواقع انه في غياب إجتهادات و أحكام قضائية في هذاالصدد بالنظر لحداثة القانون

فاألرجح انه ال يوجد ما يبرر إبقاء هذه العقود خاضعة 0205للقانون السابق فهو

عقد جديد بإيجاب من المؤجر و موافقة من المستأجر دونتمسكه بالحق في التجديد

من القانون التجاري و هذا172الذي تنص عليه المادة يجعله يخضع ألحكام التعديل

و نفس الشيء بالنسبة لعقود اإليجار التي يوجه فيها تنبيهباإلخالء باعتبار أن هذا

األخير هو تصرف إرادي يرتب أثاره دون حاجة إلى موافقةالطرف األخر و هو

المستأجر فإذا إستوفى التنبيه شروطه القانونيةو تمإتباع اإلجراءات القضائية كما

يتطلبها القانون ترتب عن ذلك إنتهاء عقد اإليجار فإذاعدل المؤجر عن نيته في

رفض التجديد تحتم على الطرفان إبرام عقد جديد فإذا كانهذا العدول الحق لتاريخ

فإن العقد الذي يبرم بين الطرفين يخضع ألحكام 0205التعديل نشر القانون

مكرر من187الحالة األخرى التي يمكن إخضاعها للمادة القانون التجاري تتعلق بحق

األولوية الذي يكتسبه المستأجر في حالة إخالءه للعينالمؤجرة لوجود هدم كامل

بالعمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها لإلستغالل أو إلستحالةشغلها دون خطر نظرا

من177لحالتها إذا أقر له المشرع من خالل المادة القانون التجاري في فقرتها

األخيرة بحق األولوية في إستئجار العمارة المعاد بناؤها قبل تعديله و بناء على ذلك إذا كان عقد اإليجار األصلي 59

75أبرم في ظل القانون و كان اإلخالء بسبب حالة المبني وتم إعادة بناء هذا األخير

و ترميمه بعد نشر فإن المستأجر الذي يريد التمسك بحق األولوية يلزم 02

05باإلبرام عقد جديد القانون وفق ألحكام التعديل

و يستخلص من هذا المبحث بموجب أن مستأجر العقار بموجب عقد إيجار تجاري 59

75أبرم قبل تعديل األمر يتمتع إذا توافرت فيه الشروط القانونية و اصبح مالك 02

05للقاعدة القانون التجارية يتمتع بحق اإليجار و يمكن له المطالبة بتجديد

عقد اإليجار عند حلول أجاله في حين أن المستأجر للعين بعد هذا التعديل يلزم

بإخالء األمكنة متى حل اجل العقد ما لم يوافق المؤجر على إبرام عقد جديد

قبل تعديله و فكيف يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجار 5975الذي ابرم في ظل األمر

كيف يمكن للمستأجر أن يستمر في إستغالل نشاطهالتجاري في نفس العين التي اجرها

الذي عدل القانون التجاري بموجب عقد ابرم بعد 0205صدور القانون

المبحث الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري أصبح إنهاء عقود اإليجارات التجارية يخضع للقواعد إثر 02

05صدور القانون العامة في التعاقد القائمة على حرية اإلتفاق و إستقالل

اإلرادة فينتهي العقد على ذلك بمجرد حلول األجل المحدد في العقد و بهذا يكون المشرع

قد حرر إرادة المؤجر التي كانت قبل التعديل مقيدة بتوجيه تنبيه باإلخالء عند

الرغبة في وضع حد للعقد محدد المدة كان أو غير محدد و بعرض التعويض اإلستحقاقي

الذي قد تفوق قيمته قيمة العقار المؤجر أو بإثبات السبب الخطير و المشروع تجاه

المستأجر المخلي المحل و لدراسة أحكام إنهاء عقد اإليجار التجاري تم تقسيم هذا

المبحث إلى مطلبين يتعلق قبل تعديله والثاني بالعقد المبرم بعد التعديل األول 59

75بالعقد المبرم في ظل األمر الذي أدخل على القانون التجاري

المطلب األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم فيظل األمر

قبل تعديله 5975 إذا كان المالك المؤجر ال يرغب في تجديد اإليجار للمستأجر

الذي نشأ له الحق في اإليجار ألزمه القانون أن يوجه للمستأجر تنبيها بإخالء

العين المؤجرة مع ذكر األسباب التي جعلته يطلب إخالء العين فإذا كانت له

أسباب شرعية قبل المستأجر فله الحق في اإلسترجاع دون تعويض حسب الحاالت التي

يخولها له القانون و إال فإنه يلزم بدفع تعويض اإلستحقاق

الفرع األول رفض تجديد عقد اإليجار التجاري مقابلتعويض إستحقاق

قبل تعديله الحق في طلب أعطى المشرع للمستأجر 5975من خالل األمر

تجديد العقد بتوافر الشروط القانونية و منح المؤجر بلقابل الحق في رفض التجديد

وموازنة منه بين الحقين و حماية لما يسمى بالملكيةالتجارية فرض التعويض

اإلستحقاقي و ضبطه من خالل تجديد الحاالت التييستحق فيها و اإلجراءات الواجب

إتباعها للحصول عليها1أوال حاالت تطبيق التعويض اإلستحقاق ) )

و تتمثل في أ رفض تجديد اإليجار دون سبب شرعي فالرفض غير

المسبب يؤدي إلى إلزام المؤجر بسداد تعويض اإلستحقاق ويقع عليه عبء إثبات

الرفض و ذلك ما تفرضه من القانون التجاري من ذكر أسباب177عليه المادة

خطيرة و مشروعة بممارسة حق اإلستراد في حاالت أخرى

من القانون التجاري و178الحالة التي جاءت بها المادة 1048633 هي الحالة التي تخول

المؤجر المالك إسترجاع محله بسبب حالة البناء أو إعادةبناء العمارات التي يوجد

بها المحل بإستثناء عندما يعرض عليه محل أخر و إال ألزمبسداد تعويض عن ذلك

حالة اإلسترجاع لزيادة إرتفاع العمارة المنصوص عليها في1048633 من القانون181المادة

التجاري و في هذه الحالة يدفع له تعويض إستحقاقجزافي ال يتجاوز ثالث

سنوات إيجار من القانون التجاري و182الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 هذه تخص حالة اإلسترجاع الجزئي لألمكنة المخصصة أصال للمسكن و التي

تعتبر في الوقت ذاته تابعة للمحل التجاري وذلك ليسكن فيها شخصيا أو أحد

األزواج بشرط أن ال يتوفر على سكن أخر أو ألفراد عائلته الذين يعيشون معه أو

المقيمين عنده و الشرط الثاني إذا كان اإلسترجاع الجزئي ال يخل إخالال خطيرا

بإستغالل المحل و الثالث أن ال تكون المحالت التجارية و المحالت المعدة

للسكن تشكل وحدة غير مشاعة في حالة عدم توفر هذه الشروط يلزم بالتعويض و

كذلك في عدم شغله سنوات من6 اشهر و في مدة أقصاها 6لألمكنة في اجل خروج المستأجر

من القانون التجاري و184الحالة النصوص عليها بالمادة 1048633 هي المتعلقة باإلسترجاع

من المؤجر الذي هو في نفس الوقت البائع للمحل التجاري

45أسعد زهية تعويض اإلستحقاق نشرة القضاة عدد (1 12ص )

من القانون التجاري 185الحالة المنصوص عليها بالمادة 1048633 وهي حالة رفض تجديد

اإليجار الواقع من الدولة أو المجموعات المحلية و ذلك

بسبب المنفعة العامة من القانون التجاري 186الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 وهي حالة ما إذا تحايل المؤجر على القانون وقت اإلسترجاع و عدم إحترامه

اإللتزامات التي يفرضها عليه القانون بعد اإلسترجاع

ثانيا إجراءات إنهاء عقد اإليجار التجاري مقابل تعويضاإلستحقاق

أ توجيه التنبيه باإلخالء يجب على المؤجر الذي يرفض تجديد اإليجار أن يوجه تنبيها

باإلخالء إلى المستأجر مالك القاعدة التجارية فإذا لم تتوافر في هذه األخيرة

الشروط المنصوص عليها بالمادة من القانون التجاري فال يلزم المؤجر بذلك أي إذا لم 172

يكتسب المستأجر حق اإليجار طبقا للشروط التي سبق شرحها في تجديد عقد

اإليجار التجاري و قد قضت المحكمة العليا في07عندما رفضت الطعن المرفوع 1999

13قراراها الصادر في من المستأجر ضد قرار رفض إستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث و عشرين شهرا معتبرة إياه أصبح

يحتل األماكن دون حق أو1سند ) )

و توجيه التنبيه باإلخالء واجب في جميع الحاالت سواء كنابصدد عقد إيجار محدد

المدة أو عقد غير محدد المدة وإن كان ذلك ال يطرحإشكاال بالنسبة لهذا األخير فإنه

فيما يخص العقود محددة المدة اختلفت مواقف الجهاتالقضائية فرأى البعض منها

انه ينتهي بإنتهاء المدة المتفق عليها اعتمادا على المادتين من القانون107 و 106

المدني في حين أخذت جهات أخرى موقفا مخالفا و173قررت أن أحكام المادة

المتعلقة بوجوب توجيه التنبيه باإلخالء تطبق على جميععقود اإليجار التجارية إذا أن

هذه المادة ال تفرق بين اإليجار المحدد أو غير محدد المدة ) (2

و هو ما استقر عليه االجتهاد القضائي و كرسته المحكمةالعليا في قراراتها و نذكر منها12 الذي جاء فيه 1998و يستفاد من القرار laquo

08القرار الصادر في الطعون فيه أن قضاة المجلس لما قضوا بالمصادقة على

الحكم القاضي بطرد المستأجرة من المحل التنازع عليه دون توجيه تنبيه باإلخالء فإنهم

من173خرقوا أحكام المادة ص01 عدد 2000 مجلة قضائية 128477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137 )( حسان بوعروج تعليق على2 12مجلة قضائية 1998

08 الصادر في 177670قرار رقم )20 ص 02عدد 1999

القانون التجاري التي تشترط إلنهاء عقد إيجار تجاريتوجيه تنبيه بإخالء سواء كان

العقد محدد أو غير محدد المدة raquo(3) و يجب أن يتضمن التنبيه باإلخالء البيانات التالية

ذكر موجه التنبيه و صفته و مقر إقامته و هويته 1 ذكر األسباب التي جعلت المؤجر يطلب إخالء العين 2

المؤجرة ذكر العين المؤجرة و تحديدها و سند الملكية و إسم 3

المستأجر و هويته و أن يوجه إلى مكان ممارسة نشاطه التجاري

من القانون التجاري و إال كان194ذكر مضمون المادة 4 التنبيه باإلخالء باطال

اشهر مع تحديد بدايته و نهايته6تحديد أجل 5

و بشأن تسبب التنبيه باإلخالء تميز موقف المحكمة العليا( يعتبر األول1باتجاهين )

أن مجرد عرض التعويض اإلستحقاقي من طرف المؤجرتسبيب كاف فقضت

المحكمة العليا في199603إن مجرد عرض التعويض laquo 26قرارها المؤرخ في

من قبل المؤجرين يشكل سببا كافيا لطلب التنبيه باإلخالء من القانون176طبقا للمادة

التجاري و بالتالي فإن النعي على القرار بعدم التسبب raquo(2)في غير محله

أما اإلتجاه الثاني فقد ذهب في تسبيب التنبيه باإلخالء علىأن عرض التعويض

اإلستحقاقي هو نتيجة له و ليس سببا كافيا لكي يستجيب173لمقتضيات أحكام المادة

من القانون التجاري و األرجح هو ما ذهب إليه الرأي األول ذلك أن تقييد إرادة

المؤجر في إسترجاع العقار هو إستثناء من حرية التصرف في الملكية وبذلك ال

يجب التوسع فيه ال laquo و بالنسبة لوقت توجيه التنبيه باإلخالء فقد نصت المادة

من القانون التجاري173 ينتهي إيجار المحالت الخاصة بهذه األحكام إال بأثر تنبيه

بإخالء حسبما جرت عليه6و يفهم من هذا النص انه إذا raquo العادة المحلية و في مدة

أشهر قبل األجل على األقل اشهر من6كان العقد محدد المدة فيجب توجيه التنبيه قبل

حلول تاريخ إنتهاء مدة اإليجار إما إذا كان العقد غير محدد المدة فيجب منح

اشهر لإلخالء6المستأجر مدة من تاريخ توجيه التنبيه

ص02 عدد 1999 مجلة قضائية 177670ملف رقم 1998 08( قرار 3 12 23 )

محمود قباص التنبيه بإخالء و اإليجارات التجارية مجلة (1 256 ص 01 عدد 1993قضائية )

المجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 2 03التجارية و )

96 عدد خاص ص 1999البحرية يتم إجراء التنبيه باإلخالء عن طريق المحضر القضائي أو

بالتسليم الشخصي إلى المستأجر أو يرسل برسالة موصى عليها أو بأي وسيلة

أخرى و تجدر اإلشارة إلى أنه إذا تعدد المستأجرين للعين المؤجرة فيجب توجيه تنبيه

باإلخالء لكل واحد منهم على حدى وذلك تحت طائلة البطالن و هو ما قضت به المحكمة

العليا في قرارها المؤرخ الثابت من أو راق الطعن أن قضاة المجلس لما 1999

09 في 11إعتبروا بقية الورثة في النزاع غير وارثين في اإليجار و ال يستحقون أي تعويض

وال ضرورة بالتالي لتوجيه التنبيه بإخالء لكامل الورثة فإنهم أخطئوا في

من510تطبيق القانون ألن المادة القانون المدني تعتبر اإليجار من الحقوق التي تورث و كل

وارث له في اإليجار حق ثابت و خاص

إن التنبيه باإلخالء ال يكون صحيحا و منتجا لكل أثارهالقانونية إال إذا وجه إلى كامل

الورثة و ليس للمسير بوكالة فقط الذي ال يعتبر وكيال raquo (1)عن بقية الورثة

أما إذا تعدد المؤجرين بأن كان العقار ملك في الشيوع لعدةأشخاص فيحق لكل شريك

منهم أن يوجه دون الشركاء اآلخرين تنبيها باإلخالء718للمستأجر عمال بأحكام المادة

لكل شريك في الشيوع الحق في أن يتخذ من الوسائل laquoمن القانون المدني التي تنص

من تطبيقات هذا raquo ما يلزم لحفظ الشيء و لو كان ذلكبغير موافقة باقي الشركاء

المبدأ قرار03المنشور في المجلة القضائية 2001 20المحكمة العليا المؤرخ في

ص02 عدد 2002حفاظا على المال المشاع يحق ألحد laquo و الذي جاء فيه319

الشركاء إتخاذ كافة اإلجراءات الالزمة و لو كان ذلك دونموافقة باقي الشركاء فإن

القضاء بصحة التنبيه بإخالء الموجه من المؤجرة المالكةأغلبية الحصص لحماية المحل

التجاري من االنهيار دون موافقة باقي الشركاء هو raquo تطبيق سليم للقانون

و إثبات حصول التنبيه باإلخالء يكون على من يدعي بهبكافة طرق اإلثبات بما فيها

البينة و القرائن و شهادة الشهود مهما كانت قيمة األجرة )( وعدم توجيه التنبيه أو عدم2

توافر شروطه يؤدي إلى عدم قبول الدعوى شكالبموقف المستأجر من عرض التعويض اإلستحقاقي

إذا وافق المستأجر على مبدأ اإلخالء وحصل إتفاق حولقيمة التعويض اإلستحقاقي فإن

األمر ينتهي عند هذا الحد و إذا وافق المستأجر على مبدأاإلخالء وقام الخالف على

مقدار التعويض اإلستحقاقي جاز للطرف الذي يهمهالتعجيل أن يرفع دعواه أمام رئيس

المحكمة الناظرة في القضايا اإلستعجالية ليأمر بإجراءاتالخبرة الالزمة و ذلك بعد

إنتهاء أجل ثالثة اشهر من تاريخ توجيه التنبيه و أن يرفعبالتوازي دعوى قضائية في

ص02 العدد 2001 مجلة القضائية 207219ملف رقم 199909( قرار في 1 11 231 )

83جنادي جياللي المرجع السابق ص (2 ) الموضوع أمام الجهة القضائية المختصة و هي محكمة

موقع العقار و قد قضت المحكمة في199005من المقرر قانونا أن اللجوء إلى laquo

06قرار صادر في القاضي اإلستعجالي إلجراء خبرة لتقدير التعويض عن إخالء

يستلزم و جود دعوى فيالموضوع مرفوعة مسبقا raquo(3)

وعند إنجاز تقرير الخبرة نتيجة الدعوى اإلستعجالية الذييجب إيداعه في ظرف

شهرين لدى أمانة الضبط و يلحق بملف الدعوى المرفوعةأمام المحكمة المختصة التي

من194تفصل في الموضوع بعد إيداع التقرير ) المادة القانون التجاري (

أما إذا رفض المستأجر اإلخالء أصال فعليه أن ينازع فيصحة التنبيه باإلخالء

بعرض النزاع بعد ثالثة أشهر من التبليغ على قاضيالموضوع الذي يفصل أو ال في

صحة التنبيه باإلخالء ثم يتم تقدير التعويض اإلستحقاقيالذي يكون عادة باالستعانة

بخبير و يراعي في تقدير التعويض اإلستحقاقي القيمةالتجارية للمحل التجاري التي

تحدد وفق لغرض المهنة مصاريف النقل و إعادة الترتيب وحقوق التحويل الواجب

تسديدها لمحل تجاري من نفس القيمة و عن تاريخ تقدير التعويض اإلستحقاقي ذهبت المحكمة

العليا إلى أن العبرة بتاريخ توجيه التنبيه باإلخالء و ذلك في05الذي جاء فيه 1999

08قرارها المؤرخ في من المقرر قانونا أنه يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار

laquo غير أنه يسدد للتاجر المخلي التعويض اإلستحقاقي الذي يجب أن يكون مساويا

للضرر المسبب نتيجة عدم التجديد و لما ثبت في قضية الحال أن قضاة المجلس لما

قدروا الضرر الناتج عن رفض تجديد اإليجار إبتداء من تاريخ اإلعالن عن رغبة

المؤجر في إنهاء اإليجار و ليس من تاريخ الخروج الفعلي ألن الخروج يقع بعد صدور

الحكم القاضي باإلخالء و األحكام تفصل في الوقائع القائمة و ليست raquo (1)

المستقبلية فإنهم طبقوا صحيح القانون ج دفع التعويض اإلستحقاقي و إخالء األمكنة

يبقى المستأجر بعد توجيه التنبيه باإلخالء شاغال لألمكنةإلى حين تقاضيه الفعلي لقيمة

التعويض و يعتبر في هذه الحالة شاغل بحق و من دونسند فهو يحق ألن القانون

يسمح له بالبقاء إلى حين قبض التعويض اإلستحقاقي من القانون التجاري (187)المادة

و هو بغير سند ألن توجيه التنبيه باإلخالء يضع حدا لعقداإليجار و يدفع للمستأجر تعويضا عن شغل األمكنة

01 عدد 1991 المجدلة القضائية 67008ملف رقم 1990 06( قرار في 3 05 65ص )

العدد2000 المجلة القضائية لسنة 189311ملف 1999 08( قرار في 1 05 121 ص 01 )

عند دفع التعويض اإلستحقاقي يلزم المستأجر بمغادرةاألماكن حتى عن طريق القوة

العمومية على أن يدفع للمؤجر تعويضا عن التأخر إذاتماطل في الخروج منه )المادة

( من القانون التجاري 187 و في حالة اإلخالء تسلم األماكن للمؤجر في أول يوم من

األجل المألوف و التالي يوم إعتبارا من تاريخ تسديد التعويض15إلنقضاء مهلة

للمستأجر نفسه أو للحارس القضائي إذا وجد و يدفع الحارس القضائي التعويض

للمستأجر مقابل إيصال منه فقط

إن لم تقع معارضة من الدائنين أو التوقيع حجز من أحدهم تحت يده

و إذا تراجع عن إرادته في طرد المستأجر إما بسبب عجزهعن تسديد التعويض

اإلستحقاقي المحكوم به لفائدة المستأجر المخلى أو أليسبب أخر يحق له أن يتملص

من القانون197من تسديد هذا التعويض ) المادة التجاري ( مع مراعاة الشروط التالية

وجود المستأجر في العين المؤجرة ولم يتم استئجار عين1048633 أخرى من طرف

المستأجر يوم إبتداء من اليوم15أن يمارس حق التملص في اجل

1048633 الذي يصبح فيه الحكم أو القرار القاضي بالتعويض اإلستحقاقي نهائيا

أن يوافق الطرفان على التجديد حسب شروط يتفقان1048633 عليها وفي حالة عدم اإلتفاق

195يحدد القاضي اإلستعجالي هذه الشروط وفقا للمادة من القانون التجاري

و ال بد هنا من إبرام عقد جديد بعد ممارسة حق التملص ألن1048633 العقد األول قد انتهى بتوجيه التنبيه باإلخالء

الفرع الثاني رفض تجديد عقد اإليجار التجاري دونتعويض إستحقاقي

إن إستفادة المستأجر صاحب القاعدة التجارية من التعويضاإلستحقاقي في حالة

رفض المؤجر تجديد عقد اإليجار مقرونة بعدم إرتكابه أيخطأ من األخطاء المنصوص

من القانون التجاري وعلى ذلك177عليها في المادة يمكن للمؤجر أن يتخلص من

تعويض اإلخالء إذا أثبت سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر المخلى المحل

أوال حاالت رفض تجديد اإليجار دون تعويض إستحقاقي

من القانون التجاري و تتمثل في177نصت عليها المادة إثبات المؤجر سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر 1

القاعدة أنه يحق للمؤجر أن يطالب من المستأجر الذي قامبأعمال خطيرة و غير

مشروعة أن يتخلى عن األمكنة دون تعويض إستحقاقي ويالحظ أن المشرع لم يحدد

األسباب الخطيرة وغير المشروعة التي يؤسس عليهاالتنبيه باإلخالء و لكن يمكن

إحصاء بعضها من خالل أحكام القانون التجاري و اإلجتهادالقضائي فنذكر على

سبيل المثال إرتكاب المستأجر خطأ يوجب مسئوليته الجزائية إصرارا

1048633 بالمؤجر أو أحد أفراد عائلته

1048633 تغيير النشاط التجاري دون ترخيص من المؤجر إحداث أعمال ضارة بالعين المؤجرة أو هدم جزء منها أو

1048633 التغيير في واجهة المحل التوقف عن إستغالل المحل التجاري دون سبب جدي أو

1048633 مشروع اإليجار من الباطن أو التنازل عن اإليجار دون ترخيص

1048633 من القانون188)المادة ( التجاري

ممارسة نشاط غير مشروع في المحل موازاة مع النشاط1048633 األصلي كبيع مواد ممنوعة

كالمخدرات أو أسلحة حربية أو ممارسة الدعارة في المحل

عدم دفع بدل اإليجار أو التأخير في الدفع وهناك من يرى1048633 باعتبار عقد اإليجار من

العقود المتبادلة فإن عدم دفع بدل اإليجار يفقد اإليجار معناه و يترتب عليه الفسخ

6و ال يمكن بذلك إفادة المستأجر من التنبيه باإلخالء و اجل أشهر و لكن اجتهاد

المحكمة العليا استقر على اعتبار هذه الحاالت من بينحاالت رفض التجديد و من

ثم البد فيها من إتباع اإلجراءات القانونية سيما المنوه177 و 173عنها بالمواد

من القانون التجاري و بشأن فسخ العقد افيجار التجاريفقد إعتبر البعض أنه

من119يخضع للقواعد العامة المكرسة بأحكام المادة القانون المدني و بإعتبار أن

اسباب الفسخ هي نفسها هي نفسها األسباب المشروعة والخطيرة و المبررة

لممارسة حق اإلسترجاع دون أي تعويض من جانب المؤجرتطبيقا لألحكام المادة

من القانون التجاري مما يترتب عنه أنه عند نهاية عقد 177اإليجار فإن للمؤجر

الذي ينسب للمستأجر مخالفة ناشئة عن عدم تنفيذ التزامأو أكثر من االلتزامات

التعاقدية ينشئ له عند نهاية عقد اإليجار الخيار بين فسخالعقد أو ممارسة حق

1االسترجاع ألسباب خطيرة ومشروعة ) ) و الواقع أنه ال بد من التفرقة بين دعوى الفسخ و بين

رفض تجديد اإليجار وفقا من القانون التجاري فدعوى الفسخ177ألحكام المادة

تهدف إلى إنهاء العالقة التعاقدية خالل سريان مدة عقد اإليجار أي قبل إنتهاء أجله

بينما رفض التجديد و المطالبة بإسترجاع المحل المؤجر ال يمكن ممارسته إال عند

نهاية عقد اإليجار و أن هدفه هو منع المستأجر من الحصول على تجديد لإليجار حزيط محمد حق اإلسترجاع في اإليجارات التجارية (1

84 دار هومة ص 2005 ) و يجب تمييز هذه الحالة عن الفسخ بقوة القانون

من191المنصوص عليها بالمادة

كل إشتراط مدرج في اإليجار ينص على الفسخ بقوةالقانون laquo القانون التجاري

في حالة عدم دفع بدل اإليجار في اإلستحقاق المتفقعليها ال ينتج أثره إال بعد

مرور شهر واحد من اإلخطار بالدفع الذي يبقى دون raquo نتيجة

فإذا وجد إتفاق صريح بين األطراف على فسخ بقوةالقانون فيكون للمؤجر أن يوجه

إنذار للمستأجر للدفع فإذا لم يقم بذلك خالل شهر منتاريخ تبليغه فسخ العقد بقوة

القانونحالة المبنى 2

و هي الحالة المنصوص عليها بالفقرة الثالثة من المادة من القانون التجاري177

يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار دون أن يلزم بسدادlaquo أي تعويض إذا أثبت

وجود هدم كامل العمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها للسكنالمعترف به من السلطة

اإلدارية أو إذا أثبت أنه يستحيل شغل العمارة دون خطر raquoنظرا لحالتها

فهذه المادة تستوجب على المؤجر الذي يريد اإلخالء دونتعويض استحقاقي أن يثبت

بموجب قرار إداري أن العقار الذي يملكه المتواجد به العينالمؤجرة صار غير قابل

لالستغالل أو الشغل ألنه يشكل خطرا أو أن العقار قابلللهدم الكامل أو جزء منه لعدم

صالحيته ففي هذه الحالة يعفى المؤجر من تسديد التعويضاإلستحقاقي عند رفضه

تجديد اإليجار أما المستأجر المخلى فله حق األولوية فيحالة إعادة بناء العمارة التي تم

هدمها و يشترط منه أن يبلغ المؤجر برغبته فياإلستفادة من المحل في العمارة التي

أعيد بناؤها وذلك خالل ثالثة أشهر التالية إلخالئه األمكنةالتي كان يشغلها و إال سقط

حقه و يعتبر هذا نوع من الحماية للمستأجر الذي أخلىاألمكنة دون تعويض

إستحقاقيثانيا إجراءات رفض التجديد دون تعويض اإلستحقاق

حتى يستفيد المؤجر من إنهاء عقد اإليجار التجاري دوندفع التعويض اإلستحقاقي ال بد

له إتباع اإلجراءات القانونية إجراءات رفض التجديد لقيام المستأجر بأعمال خطيرة 1 إذا برهن المؤجر عن سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر

كارتكاب خطأ جزائي في حق المؤجر أو ممارسة نشاط غير مشروع في المحل أو

هدم جزء من المحل فيقوم مباشرة بتوجيه التنبيه باإلخالء ويرفع دعوى رفض التجديد

يلتمس فيها إلزام المستأجر بإخالء المحل دون تعويض بسبب خطير و مشروع

دون حاجة إلثبات ذلك بمحضر معاينة و ال إعذار مسبق إذ يكفي تقديم الحكم

الجزائي أو المدني الذي يثبت قيام المستأجر بالفعل الذي دفع المؤجر لمطالبته )

1باإلخالء) و إذا كان اإلخالء إلخالل المستأجر بالتزاماته التعاقدية

فيتم إتباع اإلجراءات التي من القانون التجاري02 فقرة 177جاءت بها المادة

على المؤجر أوال أن يقوم بتحرير محضر معاينة إلثبات حالة1048633 المخالفة و قيامها ثم

يوجه إنذارا للمستأجر للكف عن ارتكابها و العدول عنها وأوجب المشرع أن

يكون اإلنذار بموجب عقد غير قضائي مع بيان السببالمستند إليه وذكر مضمون من القانون التجاري وكل177الفقرة الثانية من المادة

ذلك تحت طائلة البطالن ويتم إمهال المستأجر مدة شهر من تاريخ تبليغه للعدول

عن المخالفة معاينة استمرار قيام المخالفة عند انقضاء مهلة شهر كاملة

1048633 من يوم تبليغه باإلنذار و إستمرار المستأجر يإقتراف المخالفة يجب على المؤجر أن

يقوم بإثبات ذلك بمعاينة المخالفة عن طريق المحضر القضائي الذي يحرر محضر

معاينة الستمرار المستأجر في إرتكاب المخالفة رغم إنذاره

توجيه التنبيه بإخالء دون تعويض على المؤجر بعد استكمال1048633 اإلجراءات السابقة أن

يوجه للمستأجر تنبيها باإلخالء وان يذكر سببه من بينالحاالت السالفة الذكر و

هنا ال بد أن ال تكون األسباب متناقضة بذكر أحد حاالت من القانون177المادة

التجاري و عرض تعويض إستحقاقي وقد قضت المحكمةالعليا في قرارها الصادر

من المقرر قانونا أنه يجب أن يتم تنبيه باإلخالء بعقد laquo26 في 03 1996

غير قضائي وأن تبين فيه األسباب التي أدت إلى توجيههمع إعادة ذكر مضمون

و إال أعتبر باطال و لما أسس المطعون ضدهم194المادة التنبيه باإلخالء على

سببين اثنين أولهما غلق المحل التجاري خرقا لألحكام من القانون177المادة

التجاري و ثانيهما عرض تعويض إستحقاقي وفقا من176لألحكام المادة

القانون التجاري فإن هذين السببين متناقضين و ال يمكناالعتماد عليهما معا لطلب

إخالء القاعدة التجارية raquo (1) مباشرة الدعوى القضائية لرفض تجديد عقد اإليجار دون

1048633 تعويض إذا رفض المستأجر إخالء المحل بعد توجيه التنبيه باإلخالء يجوز

للمؤجر رفع الدعوى القضائية بعد إنتهاء مهلة ثالثة أشهر من تاريخ تبليغ التنبيه

باإلخالء يلتمس فيها129جنادي جياللي المرجع السابق ص (1 )

مجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 1 03التجارية و البحرية )

26 ص 1999عدد خاص الحكم بصحة التنبيه باإلخالء و بإلزام المستأجر بإخالء

المحل التجاري دونتعويض

إجراءات رفض تجديد اإليجار دون تعويض نتيجة وضعية 2 المبنى

في الحالة التي تكون فيها العمارة غير قابلة للشغل واإلستغالل و يصدر قرار عن

السلطة اإلدارية يؤكد ذلك و يأمر بإعادة البناء فعلىالمؤجر أن يوجه تنبيها من القانون التجاري173باإلخالء طبقا للمادة

و بعد إنتهاء أجل ثالثة أشهر من توجيه التنبيه باإلخالء ورفض المستأجر إخالء المحل

يجوز للمؤجر رفع دعوى قضائية أمام المحكمة و ترفقعريضة افتتاح الدعوى

بنسخة من القرار الصادر عن السلطة اإلدارية المختصةتحت طائلة عدم قبول الدعوى

و هو ما قضت به المحكمة العليا في03الذي جاء 1989 05القرار الصادر بتاريخ

من المقرر أن رفض تجديد اإليجار دون إلزام المؤجر بسدادتعويض اإلخالء laquo فيه

بسبب هدم كامل العمارة أو جزء منها يلزم المؤجر إنذارالمستأجر و تقديم القرار

اإلداري اآلمر بهدم كامل العمارة أو جزء منها و لما كان

الثابت في قضية الحال أن المطعون ضده لم ينذر الطاعنين بالخروج و لم يقدم

للمرافعات القرار اإلداري اآلمر بهدم العمارة أو جزء منها فإن قضاة المجلس بتعيينهم

خبير للقول هل المحل المتنازع عليه مهدد أم ال باالنهيار خالفوا القانون و استوجب raquo (1)

نقص قرارهم يلتمس المؤجر من خالل الدعوى التي يرفعها الحكم بصحة

التنبيه باإلخالء و إلزام المستأجر بإخالء العين دون تعويض

المطلب الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم بعد 0205صدور

المؤرخ تراجع المشرع من خالل تعديل القانون التجاري 0205بموجب القانون

المتضمن تعديل القانون التجاري تراجع عن أحكام 200506 في 02التنبيه باإلخالء

و التعويض اإلستحقاقى و اخضع إنهاء عقد اإليجارالتجاري للقواعد العامة في العقود

مكرر من187القائمة على إستقالل اإلرادة فنصت المادة القانون التجاري في فقرتها

يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجلالمحدد في العقد دون laquo الثانية

حاجة إلى توجيه تنبيه باإلخالء ودون الحق في الحصولعلى التعويض اإلستحقاقي

المنصوص عليه في هذا القانون ما لم يشترط األطراف raquo خالف ذلك

117 ص 4 عدد 1990 مجلة قضائية 56060ملف رقم 1989 05( قرار في 1 03 )

الفرع األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري إن إنهاء مدة عقد اإليجار الذي أبرم بعد صدور التعديل

المؤرخ في يجعل من المستأجر الذي يستفيد منه شاغال 20050206

دون حق و ال سند و يلزم بمغادرة األمكنة إذا لم يحصل بينه و بين المؤجر إتفاق

بإبرام عقد جديد و ذلك مهما طالت مدة استغالله لنشاطه التجاري داخل العين المؤجرة

و ال يلزم المؤجر بتوجيهتنبيه باإلخالء و ال يعرض تعويض إستحقاقي

وعلى ذلك إذا امتنع المستأجر عن اإلخالء فيمكن للمؤجرطرده باللجوء إلى القضاء عن

طريق دعوى أو بالحصول على نسخة التنفيذية لعقد اإليجار

أوال طرد المستأجر عن طريق إمهار عقد اإليجار التجاريبالصيغة التنفيذية

تبرم عقود اإليجار التجاري بعد التعديل بإفراغها فيمحررات رسمية و هذه األخيرة

320كل حكم أو laquo تعتبر سندات تنفيذية إذا تنص المادة من قانون اإلجراءات المدينة

و تبعا لمحتوى هذه raquo سند ال يكون قابل للتنفيذ إال إذا كانممهورا بالصيغة التنفيذية

المادة فإن العقود الموثقة حجة ال يقبل في مواجهتا إالالدفع بالتزوير و تتمتع بنفس القوة

التنفيذية لألحكام القضائية كما يخول حائزها سلطةتنفيذها مباشرة دون الحاجة إلى

اللجوء إلى القضاء فمتى حل اجل االلتزام يقوم الموثقمباشرة بوصفه ضابط عموميا

بتحمل ذيل العقد التوثيقي الصيغة التنفيذية المنصوص من قانون320عليها في المادة

اإلجراءات المدنية فيصبح العقد بذلك قابال للتنفيذ بالطرقالودية وفقا ألحكام المادة

من قانون اإلجراءات المدنية و الجبرية وكأنه حكم 330قضائي نهائي قاضي في

الخصومة وتبعا لذلك فإن عقد اإليجار التجاري المفرغ في محرر

رسمي ينتهي بحلول األجل المحدد فيه فإذا إمتنع المستأجر عن إخالء األمكنة على

المؤجر أن يحصل على الصيغة التنفيذية للعقد من عند الموثق ثم يمكنه طرد

المستأجر من األمكنة عن طريق المحضر القضائي بإستعمال كافة طرق التنفيذ بما فيها

الجبرية ثانيا دعوى الطرد

يمكن للمؤجر في حالة إمتناع المستأجر عن إخالء العينرغم حلول أجل العقد أن يلجأ

إلى القضاء ويطلب طرد المستأجر من األمكنة على أساسأنه أصبح شاغال دون حق وال سند بانتهاء مدة اإليجار

ويختص قاضي االستعجال بدعوى الطرد لتوافر عناصراالستعجال فيها طبقا للمادة

من قانون اإلجراءات المدنية وقياسا على ما استقر 183عليه اجتهاد المحكمة العليا في

اإليجار المدني حيث اعتبرت المحكمة العليا أن القاضياالستعجالي مختص في

دعاوى الطرد بالنسبة لعقود اإليجار المبرمة بعد صدورالمرسوم

03 03المتعلق بالترقية العقارية وقد جاء في 1993 93 التشريعي 01المؤرخ في

حيثيات01 187628 ملف رقم 2000لكن حيث أنه laquo 18قرارها المؤرخ في

بالرجوع إلى عقد اإليجار المبرم بين الطاعن و المطعونضده فإنه حددت مدة العقد

بسنة وبالتالي بعد إنهاء هذه المدة فإنه الطاعن للمستأجر محتال دون سند صحيح

ومن حق المطعون ضده المؤجر اللجوء إلى قاضي )1االستعجال إلزالة اإلعتداء )

laquo

و ما يؤكد اختصاص القاضي اإلستعجالي بدعوى الطرد ماذهبت إليه الغرفة التجارية

بالمحكمة العليا التي أقرت باالختصاص بطرد المستأجرالذي أبرم عقد إيجار لمدة ثالثة

و عشرون شهرا لنه ال يخول له اإلستفادة من أحكامالتجديد وقد جاء في قرار لها

و لما كان ثابتا أن قاضي اإلستعجالي الذي قضى بطرد laquo13 مؤرخ في 199907

المستأجر الطاعن من محل التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجارالتي حددت بثالث و

عشرين شهرا معتبرا إياه أصبح يحتل األماكن دون وجهأوسن يكون قد طبق صحيح

القانون raquo(2) فهذا القرار و عن كان ال يتعلق مباشرة بالحالة التي

تدرسها ولكن يفهمك منه ضمنيا اعتراف االجتهاد القضائي االستعجال باالختصاص في دعوى

المجرد عند حلول أجل عقد اإليجار المحدد و المتفق عليه بين األطراف

مكرر من187الفرع الثاني الطبيعة القانونية للمادة القانون التجاري

02فقرة مكرر من القانون187يلزم المستأجر laquo تنص المادة

التجاري في فقرة الثانية بمغادرة المكنة المستأجرة بانتهاء الجل المحدد في العقد

دون الحاجة على توجيه تنبيه باإلخالء دون الحق في الحصول على تعويض اإلستحقاتق

المنصوص عليه في هذاالقانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

210ذيب عبد السالم المرجع السابق ص (1 )1 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13 07( قرار في 2 137ص ) لتحديد الطبيعة القانونية لهذا النص ال بد من الرجوع إلى

القواعد العامة و نعلم أن القواعد القانونية تصنف إلى قواعد آمرة و أخرى مكملة

فاألولى هي التي ال يجوز لألفراد مخالفتها و اتصالها بأمور يحرص المشرع على عدم

المساس بها للمحافظة على النظام الذي يقوم عليه المجتمع و هي أمور تتصل اتصاال

وثيقا بكيان المجتمع و مقوماته األساسية

أما القواعد المكملة أو المفسرة فهي التي يجوزمخالفتها و ذلك باإلتفاق على ما

يخالفها و يحالف حكمها و ذلك ألنها ال تتعلق بكيانالمجتمع و مقوماته األساسية و

بالتالي فإن مخالفاتها ال تعتبر إخالال بالنظام العام ال يعنيذلك أن القاعدة المكملة تخلو

من صفة اإللزام و إنما تتوفر لها هذه الصفة طالما أناألفراد وقت إبرام تصرفاتهم لم

يخالفوا الحكم الذي تقرره و للتمييز بين النوعين باإلضافة إلى معيار تعلق القاعدة

بالنظام العام يمكن االستدالل بصياغة النص القانوني الذي جاء بالقاعدة و ألفاظه إذ أن

المشرع كثيرا ما يستخدم بعض األلفاظ في صياغة القاعدة القانونية تدل بما ال يدع

مجاال للشك عن نوعية وطبيعة القاعدة القانونية

و بتطبيق هذه األحكام على نص الفقرة الثانية من المادة مكرر من القانون187

فهذا يفيد أنها raquo ما لم يشترط األطراف خالف ذلك laquo التجاري التي تنص في آخرها

من القواعد المكملة وبالنتيجة يمكن لألطراف االتفاق علىما يخالفها فيمكن االتفاق

على إخضاع إنهاء عقد اإليجار لشروط معين قد تكونتوجيه التنبيه باإلخالء أو إنذار

بسيط أو بعرض التعويض االستحقاق أو غيرها إال ان هذافي الواقع مستبعد فالمؤجر

الذي تخلص من اإلجراءات التي كانت تقيد حريته فيالتصرف في ملكيته يستبعد أن

يقيدها بإرادته و أيا كان األمر فإن أي إتفاق يخالف أحكام هذه المادة البد

من ذكره في المحرر الرسمي الذي أفرغ فيه عقد اإليجار ألنه هو وسيلة

اإلثبات الوحيدة و القاضي إذا ال يمكنه استبعاد عرض عليه النزاع بشأن العقود 02

05المبرمة بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري من التطبيق إال بما187المادة

يوجد من أحكام مخالفة لها وردت في هذا المحرر و يترتب على ذلك أنه للمتعاقدين

مطلق الحرية في تحديد اإلجراءات و الشروط التي ينتهي بها العقد بالنسبة لعقود

إيجار المحالت المخصصة لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي المبرمة بعد تاريخ دخول

مكرر من187المادة القانون التجاري حيز التنفيذ إذ يصبح كل طرف ملزم

باحترامها شأنها شأن باقي االلتزامات التعاقدية األخرى فإذا ما كان عقد اإليجار قد

تضمن أن ال ينتهي اإليجار إال بتنبيه بإخالء يوجهه المؤجر للمستأجر في زمن معين أصبح

المؤجر مقيد في ممارسة حق االسترجاع بإتمام ذلك اإلجراء في األجل المحدد فإن لم

يعين أجل محدد للتنبيه وجب الرجوع إلى إرادة المتعاقدين فإن قصدا الرجوع إلى

مواعيد اإلخالء المقرر في من القانون التجاري وجب احترام هذه المواعيد و إذا 173

كان عقد اإليجار قد تضمن الشكل الذي يجب أن يتم به تبليغ هذا التنبيه كأن يشترط

ان يكون ذلك عن طريق المحضر وجب إحرام هذا الشكل أيضا إذا تضمن عقد اإليجار

بند يلزم المؤجر بدفع تعويض معين للمستأجر قبل إلزامه بإخالء العين المؤجرة

أصبح المؤجر حينئذ مقيد بممارسة حق االسترجاع أيضا بأداء ذلك التعويض الذي التزم

به للمستأجر و خالصة ما نتوصل إليه من هذا المبحث

أن المستأجر العقار الستغالله في ممارسة نشاط التجاريبموجب عقد مبرم قبل صدور

يتمتع بحصانة منحها له المشرع إذا اكتسب القاعدة 0205التجارية وفق القانون

التجاري و محله الشروط القانونية تحمى هذه الحصانة تعطيه الحق في الحصول على

تعويض إذا تم تجريده من ملكيته التجارية في حين ال يتمتع المستأجر بعقد أبرم بعد تاريخ الحق

للتعديل بهذه الحصانة إذ يخضع عقده إلرادة األطراف و حرية اتفاقهم

ثالث اشهر من تاريخ التبليغ و أن يوضح دوافعه في ذلك وأن يذكر فيه مضمون

من القانون التجاري تحت طائلة بطالن التبليغ194المادة من القانون174)المادة

التجاري الفقرتين األخيرتين (و يمكن للمستأجر أن ينازع المؤجر

1048633 عن سبب الرفض أو أن يطلب سداد تعويض اإلخالء أمام القضاء

عدم الرد على طلب التجديد خالل مدة الثالثة اشهر التي1048633 تلي التبليغ و يعتبر سكوته

موافقة ضمنية على تجديد اإليجار السابق بنفس شروطه من القانون174)المادة

( التجاري ثالثا سريان مفعول اإليجار الجديد

من القانون التجاري175يسري اإليجار الجديد طبقا للمادة من يوم تجديده و يقصد به

تاريخ توجيه التنبيه باإلخالء في حالة توجيه من قبل المؤجر أو األجل المألوف الذي

يلي طلب التجديد أما إذا كان المؤجر قد رفض تجديد اإليجار ثم عدل عن رأيه

بعد ذلك ووافق على التجديد و أبلغ المستأجر بموافقته فإن التجديد هنا يسري

إعتبارا من يوم تبليغ المستأجر هذه الموافقة بعقد غير قضائي طبقا للمادة

فقرة أخيرة من القانون175 التجاري

الفرع الثاني التجديد الضمني لعقد اإليجار التجاري إذا إنتهت مدة اإليجار دون أن يخطر أحد األطراف األخر

بإخالء المحل و بقي المستأجر مع ذلك في المكان المؤجر برضا المؤجر أعتبر

هذا بمثابة تجديد ضمني لإليجار وذلك ألن المشرع قيد إنهاء العقد في اإليجارات

التجارية بتوجيه التنبيه باإلخالء سواء تعلق األمر بعقود محددة المدة أو غير محددة

من القانون173)المادة ( التجاري فقرة األولى

و حتى يتجدد العقد ضمنيا يجب أن يكون هناك إيجار سابقمعين المدة و أن تنقضي

هذه المدة دون أن يوجه المؤجر تنبيها باإلخالء في مدة ستةاشهر على األقل قبل

األجل دون أن يقدم المستأجر طلب تجديد ألن التجديد في هذه الحالة يصبح صريحا

و أن يكون العقد كتابي وذلك ألنه في الغالب العقدالشفهي يكون غير محدد المدة إذا

و في laquo يتعذر إثباتها وعلي هذا نص المشرع في المادة من القانون التجاري173

حالة عدم التنبيه باإلخالء يتواصل اإليجار المنعقد كتابةبالتمديد

الضمني إلى ما بعد األجل المحدد في العقد مع مراعاةاألحكام المنصوص عليها في

العقد raquo يجدد عقد اإليجار التجاري ضمنيا وفقا لشروطه السابقة

ولمدة مساوية لمدة اإليجار175الذي حل أجله دون أن تزيد عن تسع سنوات ) المادة

من القانون التجاري ( أما إذا أراد المستأجر التعديل من شروط اإليجار السابقة

الذي تجدد ضمنيا فله أن يوجه طلب إلى المؤجر و ذلك أثناء التجديد و يفهم هذا من خالل

من القانون174نص المادة في حالة عدم التنبيه باإلخالء يتعين على المستأجر الذي

يرغب في laquo التجاري الحصول على تجديد إيجاره أن يتقدم بطلبه أو عند

اإلقتضاء في كل وقت أثناء فهذا الطلب و إن كان يهدف في ظاهره إلى تجديد

اإليجار فالغرض منه raquo تجديده في الحقيقة هو التعديل من شروط العقد ألن العقد يكون

قد تجدد ضمنيا بإنتهاء أجله دون توجيه التنبيه باإلخالء و لكن إن وجه المستأجر هذا

الطلب فإنه يصبح تجديدا صريحا و يمكن اإلتفاق على شروط جديدة بحرية و دون

التقيد بمدة تسع سنوات من القانون التجاري و175المنصوص عليها في المادة تجدر اإلشارة إلى أن التجديد

الضمني لعقد اإليجار يكون بقوة القانون و ال تشترط فيهالموافقة من المؤجر و ذلك

ألن سكوته و عدم إعتراضه على إستمرار المستأجر فيالبقاء في العين المؤجرة يفسر

بأنه قبول و بذلك يستفيد المستأجر من مدة إيجار تعادلمدة اإليجار السابق على أن ال

يتجاوز تسع سنوات و ال يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجارالمحدد ضمنيا بتوجيه تنبيه

باإلخالء إال إذا وافق المستأجر على اإلخالء قبل إنتهاء مدةالعقد المحدد و مع ذلك

إعتبرت المحكمة العليا أن عقد اإليجار إذا تجدد ضمنيا فإنهيجدد لمدة غير محددة و

يمكن للمؤجر أن يضع له حدا في أي وقت يتوجيه التنبيهباإلخالء فقضت في قرارها

12 المؤرخ في 11مايلي 1994 عند نهاية فترة اإليجار دون توجيه تنبيه باإلخالء يتجدد عقد

laquo اإليجار ضمنيا على أجل غير محدد وعليه فالمؤجر غير ملزم بأي مدة و يمكن أن

يوجه للمستأجر تنبيهاباإلخالء متى أراد raquo (1)

86حمدي باشا القضاء التجاري دار هومة ص (1 ) و كذلك الغرفة التجارية بمجلس قضاء الشلف أقرت بصحة

التنبيه باإلخالء الذي

وجهه المؤجرين إلى المستأجر خالل فترة التجديد الضمني9لعقد إيجار أبرم لمدة

سنوات و إنتهت مدته دون توجيه تنبيه باإلخالء فتجددضمنيا و إعتبرت الغرفة انه

ال يوجد مايثبت ان المؤجرين قد وافقوا على التجديدالضمني و قد جاء في حيثيات

مايلي 35 فهرس رقم 2005حيث أن دفع المستأنف laquo 26 قرارها المؤرخ في 02

كون أن العقد اإليجار تجدد ضمنيا مردود عليه كونه اليوجد ما يثبت أن عقد اإليجار

تجدد ضمنيا بموافقة المستأنف عليهم حيث أن قاضي الدرجة األولى لما قضى بالمصادقة على

التنبيه و تعيين خبير أصاب في حكمه كون أن المستأنف عليهم وجهوا للمستأنف

تنبيها ضمن األجل القانوني و طبقاللقانون و بالتالي يتعين تأبيد الحكم المستأنف raquo (2)

المطلب الثاني تجديد عقد اإليجار التجاري المبرم بعدصدور القانون

02 05 مكرر من القانون التجاري في187جاء في المادة laquo

فقرتها الثانية مما يلي يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجل

المحدد في العقد دون حاجة إلى التنبيه باإلخالء و دون الحق في الحصول على تعويض

اإلستحقاق المنصوص عليه فيهذا القانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

و يفهم من نص هذه المادة بمفهوم المخالفة أنه ليسللمستأجر أن يتمسك بحق التجديد

و إذا رغب في اإلستمرار في إيجار العقار فالبد أن يكون ذلك باإلتفاق مع المؤجر

و يعتبر العقد في جميع الحاالت عقد جديد حتى ولو تمإبرامه بنفس شروط العقد

السابق يخضع عقد اإليجار التجاري للقواعد العامة في 02

05فالتعديل الذي جاء به القانون التعاقد القائمة على إستغالل اإلدارة و حرية التعاقد و تم

تخليص المؤجر من القيود التي كانت مفروضة عليه و التي كانت تجعل المستأجر مالك

القاعدة التجارية في مركز يبدو انه أقوى من مركزه بصفته مالكا للعقار

و تتضمن المادة السلفة الذكر إلغاء ضمني ألحكام المادة من القانون التجاري و172

من ثم إلغاء لحق اإليجار و بالتالي مهما طالت مدةإستغالل المستأجر لنشاط تجاري

في العقار المؤجر فإنه يلزم بمغادرة األمكنة متى حلأجل عقد اإليجار إال إذا وافق المؤجر على إبرام عقد جديد

فهرس2005الغرفة التجارية مجلس قضاء الشلف 0526( قرار في 2 02 35رقم )

و لكن هذا اإللغاء الضمني ليس مطلق إذ أن العقود التيأبرمت قبل هذا التعديل تخضع

و ما يليها من القانون التجاري و172في تجديدها للمواد هو ما نصت عليه المادة

التي أضيفت إلى القانون التجاري بموجب01مكرر 187 من القانون03المادة 0205

يبقى تجديد عقود اإليجار المبرمة قبل النشر المذكور فيlaquo مكرر أعاله187المادة

خاضعا للتشريع الساري المفعول بتاريخ إبرام عقد raquo اإليجار

ويالحظ أن المشرع أبقى على حق تجديد اإليجار بالنسبةللعقود الجارية المبرمة قبل

التعديل رغم أن هذا الحق هو من المراكز القانونية التيفرضت على المتعاقدين

بموجب القانون و ليس من المراكز العقدية ألنه ال يقوم على إتفاق األطراف

و لذلك كان من المفروض أن يخضع لقاعدة األثر الفوريللقانون إعماال للمبادئ

القانونية و سريان القانون من حيث الزمان و بالتالي كانيجب أن يمس التعديل عقود

02و يترك المجال للحرية التامة في التعاقد و يتم 2005 09اإليجار المبرمة قبل

ولكن يبدو أن المشرع من خاللتوحيد األوضاع القانونية من01 مكرر 187المادة

القانون التجاري أراد المحافظة على إستقرار النشاطالتجاري و عدم مفاجئة أصحاب

و التي من الممكن أنالقواعد التجارية بإحكام التعديل تلحق بهم و بالوضع اإلقتصادي

05بأثر فوري أضرار كبيرة لو تم تطبيق القانون 02 و يطرح السؤال في هذا الصدد بشأن العقود التي تجدد

صراحة بإيجاب وقبول جديدين هل تعتبر عقود إيجار من المؤجر و المستأجر في 02

05تاريخ الحق لنشر القانون جديدة و تخضع بذلك ألحكام التعديل أم أنها تبقى خاضعة

و ما يليها172ألحكام المواد 75من األمر 59

الواقع انه في غياب إجتهادات و أحكام قضائية في هذاالصدد بالنظر لحداثة القانون

فاألرجح انه ال يوجد ما يبرر إبقاء هذه العقود خاضعة 0205للقانون السابق فهو

عقد جديد بإيجاب من المؤجر و موافقة من المستأجر دونتمسكه بالحق في التجديد

من القانون التجاري و هذا172الذي تنص عليه المادة يجعله يخضع ألحكام التعديل

و نفس الشيء بالنسبة لعقود اإليجار التي يوجه فيها تنبيهباإلخالء باعتبار أن هذا

األخير هو تصرف إرادي يرتب أثاره دون حاجة إلى موافقةالطرف األخر و هو

المستأجر فإذا إستوفى التنبيه شروطه القانونيةو تمإتباع اإلجراءات القضائية كما

يتطلبها القانون ترتب عن ذلك إنتهاء عقد اإليجار فإذاعدل المؤجر عن نيته في

رفض التجديد تحتم على الطرفان إبرام عقد جديد فإذا كانهذا العدول الحق لتاريخ

فإن العقد الذي يبرم بين الطرفين يخضع ألحكام 0205التعديل نشر القانون

مكرر من187الحالة األخرى التي يمكن إخضاعها للمادة القانون التجاري تتعلق بحق

األولوية الذي يكتسبه المستأجر في حالة إخالءه للعينالمؤجرة لوجود هدم كامل

بالعمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها لإلستغالل أو إلستحالةشغلها دون خطر نظرا

من177لحالتها إذا أقر له المشرع من خالل المادة القانون التجاري في فقرتها

األخيرة بحق األولوية في إستئجار العمارة المعاد بناؤها قبل تعديله و بناء على ذلك إذا كان عقد اإليجار األصلي 59

75أبرم في ظل القانون و كان اإلخالء بسبب حالة المبني وتم إعادة بناء هذا األخير

و ترميمه بعد نشر فإن المستأجر الذي يريد التمسك بحق األولوية يلزم 02

05باإلبرام عقد جديد القانون وفق ألحكام التعديل

و يستخلص من هذا المبحث بموجب أن مستأجر العقار بموجب عقد إيجار تجاري 59

75أبرم قبل تعديل األمر يتمتع إذا توافرت فيه الشروط القانونية و اصبح مالك 02

05للقاعدة القانون التجارية يتمتع بحق اإليجار و يمكن له المطالبة بتجديد

عقد اإليجار عند حلول أجاله في حين أن المستأجر للعين بعد هذا التعديل يلزم

بإخالء األمكنة متى حل اجل العقد ما لم يوافق المؤجر على إبرام عقد جديد

قبل تعديله و فكيف يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجار 5975الذي ابرم في ظل األمر

كيف يمكن للمستأجر أن يستمر في إستغالل نشاطهالتجاري في نفس العين التي اجرها

الذي عدل القانون التجاري بموجب عقد ابرم بعد 0205صدور القانون

المبحث الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري أصبح إنهاء عقود اإليجارات التجارية يخضع للقواعد إثر 02

05صدور القانون العامة في التعاقد القائمة على حرية اإلتفاق و إستقالل

اإلرادة فينتهي العقد على ذلك بمجرد حلول األجل المحدد في العقد و بهذا يكون المشرع

قد حرر إرادة المؤجر التي كانت قبل التعديل مقيدة بتوجيه تنبيه باإلخالء عند

الرغبة في وضع حد للعقد محدد المدة كان أو غير محدد و بعرض التعويض اإلستحقاقي

الذي قد تفوق قيمته قيمة العقار المؤجر أو بإثبات السبب الخطير و المشروع تجاه

المستأجر المخلي المحل و لدراسة أحكام إنهاء عقد اإليجار التجاري تم تقسيم هذا

المبحث إلى مطلبين يتعلق قبل تعديله والثاني بالعقد المبرم بعد التعديل األول 59

75بالعقد المبرم في ظل األمر الذي أدخل على القانون التجاري

المطلب األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم فيظل األمر

قبل تعديله 5975 إذا كان المالك المؤجر ال يرغب في تجديد اإليجار للمستأجر

الذي نشأ له الحق في اإليجار ألزمه القانون أن يوجه للمستأجر تنبيها بإخالء

العين المؤجرة مع ذكر األسباب التي جعلته يطلب إخالء العين فإذا كانت له

أسباب شرعية قبل المستأجر فله الحق في اإلسترجاع دون تعويض حسب الحاالت التي

يخولها له القانون و إال فإنه يلزم بدفع تعويض اإلستحقاق

الفرع األول رفض تجديد عقد اإليجار التجاري مقابلتعويض إستحقاق

قبل تعديله الحق في طلب أعطى المشرع للمستأجر 5975من خالل األمر

تجديد العقد بتوافر الشروط القانونية و منح المؤجر بلقابل الحق في رفض التجديد

وموازنة منه بين الحقين و حماية لما يسمى بالملكيةالتجارية فرض التعويض

اإلستحقاقي و ضبطه من خالل تجديد الحاالت التييستحق فيها و اإلجراءات الواجب

إتباعها للحصول عليها1أوال حاالت تطبيق التعويض اإلستحقاق ) )

و تتمثل في أ رفض تجديد اإليجار دون سبب شرعي فالرفض غير

المسبب يؤدي إلى إلزام المؤجر بسداد تعويض اإلستحقاق ويقع عليه عبء إثبات

الرفض و ذلك ما تفرضه من القانون التجاري من ذكر أسباب177عليه المادة

خطيرة و مشروعة بممارسة حق اإلستراد في حاالت أخرى

من القانون التجاري و178الحالة التي جاءت بها المادة 1048633 هي الحالة التي تخول

المؤجر المالك إسترجاع محله بسبب حالة البناء أو إعادةبناء العمارات التي يوجد

بها المحل بإستثناء عندما يعرض عليه محل أخر و إال ألزمبسداد تعويض عن ذلك

حالة اإلسترجاع لزيادة إرتفاع العمارة المنصوص عليها في1048633 من القانون181المادة

التجاري و في هذه الحالة يدفع له تعويض إستحقاقجزافي ال يتجاوز ثالث

سنوات إيجار من القانون التجاري و182الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 هذه تخص حالة اإلسترجاع الجزئي لألمكنة المخصصة أصال للمسكن و التي

تعتبر في الوقت ذاته تابعة للمحل التجاري وذلك ليسكن فيها شخصيا أو أحد

األزواج بشرط أن ال يتوفر على سكن أخر أو ألفراد عائلته الذين يعيشون معه أو

المقيمين عنده و الشرط الثاني إذا كان اإلسترجاع الجزئي ال يخل إخالال خطيرا

بإستغالل المحل و الثالث أن ال تكون المحالت التجارية و المحالت المعدة

للسكن تشكل وحدة غير مشاعة في حالة عدم توفر هذه الشروط يلزم بالتعويض و

كذلك في عدم شغله سنوات من6 اشهر و في مدة أقصاها 6لألمكنة في اجل خروج المستأجر

من القانون التجاري و184الحالة النصوص عليها بالمادة 1048633 هي المتعلقة باإلسترجاع

من المؤجر الذي هو في نفس الوقت البائع للمحل التجاري

45أسعد زهية تعويض اإلستحقاق نشرة القضاة عدد (1 12ص )

من القانون التجاري 185الحالة المنصوص عليها بالمادة 1048633 وهي حالة رفض تجديد

اإليجار الواقع من الدولة أو المجموعات المحلية و ذلك

بسبب المنفعة العامة من القانون التجاري 186الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 وهي حالة ما إذا تحايل المؤجر على القانون وقت اإلسترجاع و عدم إحترامه

اإللتزامات التي يفرضها عليه القانون بعد اإلسترجاع

ثانيا إجراءات إنهاء عقد اإليجار التجاري مقابل تعويضاإلستحقاق

أ توجيه التنبيه باإلخالء يجب على المؤجر الذي يرفض تجديد اإليجار أن يوجه تنبيها

باإلخالء إلى المستأجر مالك القاعدة التجارية فإذا لم تتوافر في هذه األخيرة

الشروط المنصوص عليها بالمادة من القانون التجاري فال يلزم المؤجر بذلك أي إذا لم 172

يكتسب المستأجر حق اإليجار طبقا للشروط التي سبق شرحها في تجديد عقد

اإليجار التجاري و قد قضت المحكمة العليا في07عندما رفضت الطعن المرفوع 1999

13قراراها الصادر في من المستأجر ضد قرار رفض إستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث و عشرين شهرا معتبرة إياه أصبح

يحتل األماكن دون حق أو1سند ) )

و توجيه التنبيه باإلخالء واجب في جميع الحاالت سواء كنابصدد عقد إيجار محدد

المدة أو عقد غير محدد المدة وإن كان ذلك ال يطرحإشكاال بالنسبة لهذا األخير فإنه

فيما يخص العقود محددة المدة اختلفت مواقف الجهاتالقضائية فرأى البعض منها

انه ينتهي بإنتهاء المدة المتفق عليها اعتمادا على المادتين من القانون107 و 106

المدني في حين أخذت جهات أخرى موقفا مخالفا و173قررت أن أحكام المادة

المتعلقة بوجوب توجيه التنبيه باإلخالء تطبق على جميععقود اإليجار التجارية إذا أن

هذه المادة ال تفرق بين اإليجار المحدد أو غير محدد المدة ) (2

و هو ما استقر عليه االجتهاد القضائي و كرسته المحكمةالعليا في قراراتها و نذكر منها12 الذي جاء فيه 1998و يستفاد من القرار laquo

08القرار الصادر في الطعون فيه أن قضاة المجلس لما قضوا بالمصادقة على

الحكم القاضي بطرد المستأجرة من المحل التنازع عليه دون توجيه تنبيه باإلخالء فإنهم

من173خرقوا أحكام المادة ص01 عدد 2000 مجلة قضائية 128477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137 )( حسان بوعروج تعليق على2 12مجلة قضائية 1998

08 الصادر في 177670قرار رقم )20 ص 02عدد 1999

القانون التجاري التي تشترط إلنهاء عقد إيجار تجاريتوجيه تنبيه بإخالء سواء كان

العقد محدد أو غير محدد المدة raquo(3) و يجب أن يتضمن التنبيه باإلخالء البيانات التالية

ذكر موجه التنبيه و صفته و مقر إقامته و هويته 1 ذكر األسباب التي جعلت المؤجر يطلب إخالء العين 2

المؤجرة ذكر العين المؤجرة و تحديدها و سند الملكية و إسم 3

المستأجر و هويته و أن يوجه إلى مكان ممارسة نشاطه التجاري

من القانون التجاري و إال كان194ذكر مضمون المادة 4 التنبيه باإلخالء باطال

اشهر مع تحديد بدايته و نهايته6تحديد أجل 5

و بشأن تسبب التنبيه باإلخالء تميز موقف المحكمة العليا( يعتبر األول1باتجاهين )

أن مجرد عرض التعويض اإلستحقاقي من طرف المؤجرتسبيب كاف فقضت

المحكمة العليا في199603إن مجرد عرض التعويض laquo 26قرارها المؤرخ في

من قبل المؤجرين يشكل سببا كافيا لطلب التنبيه باإلخالء من القانون176طبقا للمادة

التجاري و بالتالي فإن النعي على القرار بعدم التسبب raquo(2)في غير محله

أما اإلتجاه الثاني فقد ذهب في تسبيب التنبيه باإلخالء علىأن عرض التعويض

اإلستحقاقي هو نتيجة له و ليس سببا كافيا لكي يستجيب173لمقتضيات أحكام المادة

من القانون التجاري و األرجح هو ما ذهب إليه الرأي األول ذلك أن تقييد إرادة

المؤجر في إسترجاع العقار هو إستثناء من حرية التصرف في الملكية وبذلك ال

يجب التوسع فيه ال laquo و بالنسبة لوقت توجيه التنبيه باإلخالء فقد نصت المادة

من القانون التجاري173 ينتهي إيجار المحالت الخاصة بهذه األحكام إال بأثر تنبيه

بإخالء حسبما جرت عليه6و يفهم من هذا النص انه إذا raquo العادة المحلية و في مدة

أشهر قبل األجل على األقل اشهر من6كان العقد محدد المدة فيجب توجيه التنبيه قبل

حلول تاريخ إنتهاء مدة اإليجار إما إذا كان العقد غير محدد المدة فيجب منح

اشهر لإلخالء6المستأجر مدة من تاريخ توجيه التنبيه

ص02 عدد 1999 مجلة قضائية 177670ملف رقم 1998 08( قرار 3 12 23 )

محمود قباص التنبيه بإخالء و اإليجارات التجارية مجلة (1 256 ص 01 عدد 1993قضائية )

المجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 2 03التجارية و )

96 عدد خاص ص 1999البحرية يتم إجراء التنبيه باإلخالء عن طريق المحضر القضائي أو

بالتسليم الشخصي إلى المستأجر أو يرسل برسالة موصى عليها أو بأي وسيلة

أخرى و تجدر اإلشارة إلى أنه إذا تعدد المستأجرين للعين المؤجرة فيجب توجيه تنبيه

باإلخالء لكل واحد منهم على حدى وذلك تحت طائلة البطالن و هو ما قضت به المحكمة

العليا في قرارها المؤرخ الثابت من أو راق الطعن أن قضاة المجلس لما 1999

09 في 11إعتبروا بقية الورثة في النزاع غير وارثين في اإليجار و ال يستحقون أي تعويض

وال ضرورة بالتالي لتوجيه التنبيه بإخالء لكامل الورثة فإنهم أخطئوا في

من510تطبيق القانون ألن المادة القانون المدني تعتبر اإليجار من الحقوق التي تورث و كل

وارث له في اإليجار حق ثابت و خاص

إن التنبيه باإلخالء ال يكون صحيحا و منتجا لكل أثارهالقانونية إال إذا وجه إلى كامل

الورثة و ليس للمسير بوكالة فقط الذي ال يعتبر وكيال raquo (1)عن بقية الورثة

أما إذا تعدد المؤجرين بأن كان العقار ملك في الشيوع لعدةأشخاص فيحق لكل شريك

منهم أن يوجه دون الشركاء اآلخرين تنبيها باإلخالء718للمستأجر عمال بأحكام المادة

لكل شريك في الشيوع الحق في أن يتخذ من الوسائل laquoمن القانون المدني التي تنص

من تطبيقات هذا raquo ما يلزم لحفظ الشيء و لو كان ذلكبغير موافقة باقي الشركاء

المبدأ قرار03المنشور في المجلة القضائية 2001 20المحكمة العليا المؤرخ في

ص02 عدد 2002حفاظا على المال المشاع يحق ألحد laquo و الذي جاء فيه319

الشركاء إتخاذ كافة اإلجراءات الالزمة و لو كان ذلك دونموافقة باقي الشركاء فإن

القضاء بصحة التنبيه بإخالء الموجه من المؤجرة المالكةأغلبية الحصص لحماية المحل

التجاري من االنهيار دون موافقة باقي الشركاء هو raquo تطبيق سليم للقانون

و إثبات حصول التنبيه باإلخالء يكون على من يدعي بهبكافة طرق اإلثبات بما فيها

البينة و القرائن و شهادة الشهود مهما كانت قيمة األجرة )( وعدم توجيه التنبيه أو عدم2

توافر شروطه يؤدي إلى عدم قبول الدعوى شكالبموقف المستأجر من عرض التعويض اإلستحقاقي

إذا وافق المستأجر على مبدأ اإلخالء وحصل إتفاق حولقيمة التعويض اإلستحقاقي فإن

األمر ينتهي عند هذا الحد و إذا وافق المستأجر على مبدأاإلخالء وقام الخالف على

مقدار التعويض اإلستحقاقي جاز للطرف الذي يهمهالتعجيل أن يرفع دعواه أمام رئيس

المحكمة الناظرة في القضايا اإلستعجالية ليأمر بإجراءاتالخبرة الالزمة و ذلك بعد

إنتهاء أجل ثالثة اشهر من تاريخ توجيه التنبيه و أن يرفعبالتوازي دعوى قضائية في

ص02 العدد 2001 مجلة القضائية 207219ملف رقم 199909( قرار في 1 11 231 )

83جنادي جياللي المرجع السابق ص (2 ) الموضوع أمام الجهة القضائية المختصة و هي محكمة

موقع العقار و قد قضت المحكمة في199005من المقرر قانونا أن اللجوء إلى laquo

06قرار صادر في القاضي اإلستعجالي إلجراء خبرة لتقدير التعويض عن إخالء

يستلزم و جود دعوى فيالموضوع مرفوعة مسبقا raquo(3)

وعند إنجاز تقرير الخبرة نتيجة الدعوى اإلستعجالية الذييجب إيداعه في ظرف

شهرين لدى أمانة الضبط و يلحق بملف الدعوى المرفوعةأمام المحكمة المختصة التي

من194تفصل في الموضوع بعد إيداع التقرير ) المادة القانون التجاري (

أما إذا رفض المستأجر اإلخالء أصال فعليه أن ينازع فيصحة التنبيه باإلخالء

بعرض النزاع بعد ثالثة أشهر من التبليغ على قاضيالموضوع الذي يفصل أو ال في

صحة التنبيه باإلخالء ثم يتم تقدير التعويض اإلستحقاقيالذي يكون عادة باالستعانة

بخبير و يراعي في تقدير التعويض اإلستحقاقي القيمةالتجارية للمحل التجاري التي

تحدد وفق لغرض المهنة مصاريف النقل و إعادة الترتيب وحقوق التحويل الواجب

تسديدها لمحل تجاري من نفس القيمة و عن تاريخ تقدير التعويض اإلستحقاقي ذهبت المحكمة

العليا إلى أن العبرة بتاريخ توجيه التنبيه باإلخالء و ذلك في05الذي جاء فيه 1999

08قرارها المؤرخ في من المقرر قانونا أنه يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار

laquo غير أنه يسدد للتاجر المخلي التعويض اإلستحقاقي الذي يجب أن يكون مساويا

للضرر المسبب نتيجة عدم التجديد و لما ثبت في قضية الحال أن قضاة المجلس لما

قدروا الضرر الناتج عن رفض تجديد اإليجار إبتداء من تاريخ اإلعالن عن رغبة

المؤجر في إنهاء اإليجار و ليس من تاريخ الخروج الفعلي ألن الخروج يقع بعد صدور

الحكم القاضي باإلخالء و األحكام تفصل في الوقائع القائمة و ليست raquo (1)

المستقبلية فإنهم طبقوا صحيح القانون ج دفع التعويض اإلستحقاقي و إخالء األمكنة

يبقى المستأجر بعد توجيه التنبيه باإلخالء شاغال لألمكنةإلى حين تقاضيه الفعلي لقيمة

التعويض و يعتبر في هذه الحالة شاغل بحق و من دونسند فهو يحق ألن القانون

يسمح له بالبقاء إلى حين قبض التعويض اإلستحقاقي من القانون التجاري (187)المادة

و هو بغير سند ألن توجيه التنبيه باإلخالء يضع حدا لعقداإليجار و يدفع للمستأجر تعويضا عن شغل األمكنة

01 عدد 1991 المجدلة القضائية 67008ملف رقم 1990 06( قرار في 3 05 65ص )

العدد2000 المجلة القضائية لسنة 189311ملف 1999 08( قرار في 1 05 121 ص 01 )

عند دفع التعويض اإلستحقاقي يلزم المستأجر بمغادرةاألماكن حتى عن طريق القوة

العمومية على أن يدفع للمؤجر تعويضا عن التأخر إذاتماطل في الخروج منه )المادة

( من القانون التجاري 187 و في حالة اإلخالء تسلم األماكن للمؤجر في أول يوم من

األجل المألوف و التالي يوم إعتبارا من تاريخ تسديد التعويض15إلنقضاء مهلة

للمستأجر نفسه أو للحارس القضائي إذا وجد و يدفع الحارس القضائي التعويض

للمستأجر مقابل إيصال منه فقط

إن لم تقع معارضة من الدائنين أو التوقيع حجز من أحدهم تحت يده

و إذا تراجع عن إرادته في طرد المستأجر إما بسبب عجزهعن تسديد التعويض

اإلستحقاقي المحكوم به لفائدة المستأجر المخلى أو أليسبب أخر يحق له أن يتملص

من القانون197من تسديد هذا التعويض ) المادة التجاري ( مع مراعاة الشروط التالية

وجود المستأجر في العين المؤجرة ولم يتم استئجار عين1048633 أخرى من طرف

المستأجر يوم إبتداء من اليوم15أن يمارس حق التملص في اجل

1048633 الذي يصبح فيه الحكم أو القرار القاضي بالتعويض اإلستحقاقي نهائيا

أن يوافق الطرفان على التجديد حسب شروط يتفقان1048633 عليها وفي حالة عدم اإلتفاق

195يحدد القاضي اإلستعجالي هذه الشروط وفقا للمادة من القانون التجاري

و ال بد هنا من إبرام عقد جديد بعد ممارسة حق التملص ألن1048633 العقد األول قد انتهى بتوجيه التنبيه باإلخالء

الفرع الثاني رفض تجديد عقد اإليجار التجاري دونتعويض إستحقاقي

إن إستفادة المستأجر صاحب القاعدة التجارية من التعويضاإلستحقاقي في حالة

رفض المؤجر تجديد عقد اإليجار مقرونة بعدم إرتكابه أيخطأ من األخطاء المنصوص

من القانون التجاري وعلى ذلك177عليها في المادة يمكن للمؤجر أن يتخلص من

تعويض اإلخالء إذا أثبت سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر المخلى المحل

أوال حاالت رفض تجديد اإليجار دون تعويض إستحقاقي

من القانون التجاري و تتمثل في177نصت عليها المادة إثبات المؤجر سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر 1

القاعدة أنه يحق للمؤجر أن يطالب من المستأجر الذي قامبأعمال خطيرة و غير

مشروعة أن يتخلى عن األمكنة دون تعويض إستحقاقي ويالحظ أن المشرع لم يحدد

األسباب الخطيرة وغير المشروعة التي يؤسس عليهاالتنبيه باإلخالء و لكن يمكن

إحصاء بعضها من خالل أحكام القانون التجاري و اإلجتهادالقضائي فنذكر على

سبيل المثال إرتكاب المستأجر خطأ يوجب مسئوليته الجزائية إصرارا

1048633 بالمؤجر أو أحد أفراد عائلته

1048633 تغيير النشاط التجاري دون ترخيص من المؤجر إحداث أعمال ضارة بالعين المؤجرة أو هدم جزء منها أو

1048633 التغيير في واجهة المحل التوقف عن إستغالل المحل التجاري دون سبب جدي أو

1048633 مشروع اإليجار من الباطن أو التنازل عن اإليجار دون ترخيص

1048633 من القانون188)المادة ( التجاري

ممارسة نشاط غير مشروع في المحل موازاة مع النشاط1048633 األصلي كبيع مواد ممنوعة

كالمخدرات أو أسلحة حربية أو ممارسة الدعارة في المحل

عدم دفع بدل اإليجار أو التأخير في الدفع وهناك من يرى1048633 باعتبار عقد اإليجار من

العقود المتبادلة فإن عدم دفع بدل اإليجار يفقد اإليجار معناه و يترتب عليه الفسخ

6و ال يمكن بذلك إفادة المستأجر من التنبيه باإلخالء و اجل أشهر و لكن اجتهاد

المحكمة العليا استقر على اعتبار هذه الحاالت من بينحاالت رفض التجديد و من

ثم البد فيها من إتباع اإلجراءات القانونية سيما المنوه177 و 173عنها بالمواد

من القانون التجاري و بشأن فسخ العقد افيجار التجاريفقد إعتبر البعض أنه

من119يخضع للقواعد العامة المكرسة بأحكام المادة القانون المدني و بإعتبار أن

اسباب الفسخ هي نفسها هي نفسها األسباب المشروعة والخطيرة و المبررة

لممارسة حق اإلسترجاع دون أي تعويض من جانب المؤجرتطبيقا لألحكام المادة

من القانون التجاري مما يترتب عنه أنه عند نهاية عقد 177اإليجار فإن للمؤجر

الذي ينسب للمستأجر مخالفة ناشئة عن عدم تنفيذ التزامأو أكثر من االلتزامات

التعاقدية ينشئ له عند نهاية عقد اإليجار الخيار بين فسخالعقد أو ممارسة حق

1االسترجاع ألسباب خطيرة ومشروعة ) ) و الواقع أنه ال بد من التفرقة بين دعوى الفسخ و بين

رفض تجديد اإليجار وفقا من القانون التجاري فدعوى الفسخ177ألحكام المادة

تهدف إلى إنهاء العالقة التعاقدية خالل سريان مدة عقد اإليجار أي قبل إنتهاء أجله

بينما رفض التجديد و المطالبة بإسترجاع المحل المؤجر ال يمكن ممارسته إال عند

نهاية عقد اإليجار و أن هدفه هو منع المستأجر من الحصول على تجديد لإليجار حزيط محمد حق اإلسترجاع في اإليجارات التجارية (1

84 دار هومة ص 2005 ) و يجب تمييز هذه الحالة عن الفسخ بقوة القانون

من191المنصوص عليها بالمادة

كل إشتراط مدرج في اإليجار ينص على الفسخ بقوةالقانون laquo القانون التجاري

في حالة عدم دفع بدل اإليجار في اإلستحقاق المتفقعليها ال ينتج أثره إال بعد

مرور شهر واحد من اإلخطار بالدفع الذي يبقى دون raquo نتيجة

فإذا وجد إتفاق صريح بين األطراف على فسخ بقوةالقانون فيكون للمؤجر أن يوجه

إنذار للمستأجر للدفع فإذا لم يقم بذلك خالل شهر منتاريخ تبليغه فسخ العقد بقوة

القانونحالة المبنى 2

و هي الحالة المنصوص عليها بالفقرة الثالثة من المادة من القانون التجاري177

يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار دون أن يلزم بسدادlaquo أي تعويض إذا أثبت

وجود هدم كامل العمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها للسكنالمعترف به من السلطة

اإلدارية أو إذا أثبت أنه يستحيل شغل العمارة دون خطر raquoنظرا لحالتها

فهذه المادة تستوجب على المؤجر الذي يريد اإلخالء دونتعويض استحقاقي أن يثبت

بموجب قرار إداري أن العقار الذي يملكه المتواجد به العينالمؤجرة صار غير قابل

لالستغالل أو الشغل ألنه يشكل خطرا أو أن العقار قابلللهدم الكامل أو جزء منه لعدم

صالحيته ففي هذه الحالة يعفى المؤجر من تسديد التعويضاإلستحقاقي عند رفضه

تجديد اإليجار أما المستأجر المخلى فله حق األولوية فيحالة إعادة بناء العمارة التي تم

هدمها و يشترط منه أن يبلغ المؤجر برغبته فياإلستفادة من المحل في العمارة التي

أعيد بناؤها وذلك خالل ثالثة أشهر التالية إلخالئه األمكنةالتي كان يشغلها و إال سقط

حقه و يعتبر هذا نوع من الحماية للمستأجر الذي أخلىاألمكنة دون تعويض

إستحقاقيثانيا إجراءات رفض التجديد دون تعويض اإلستحقاق

حتى يستفيد المؤجر من إنهاء عقد اإليجار التجاري دوندفع التعويض اإلستحقاقي ال بد

له إتباع اإلجراءات القانونية إجراءات رفض التجديد لقيام المستأجر بأعمال خطيرة 1 إذا برهن المؤجر عن سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر

كارتكاب خطأ جزائي في حق المؤجر أو ممارسة نشاط غير مشروع في المحل أو

هدم جزء من المحل فيقوم مباشرة بتوجيه التنبيه باإلخالء ويرفع دعوى رفض التجديد

يلتمس فيها إلزام المستأجر بإخالء المحل دون تعويض بسبب خطير و مشروع

دون حاجة إلثبات ذلك بمحضر معاينة و ال إعذار مسبق إذ يكفي تقديم الحكم

الجزائي أو المدني الذي يثبت قيام المستأجر بالفعل الذي دفع المؤجر لمطالبته )

1باإلخالء) و إذا كان اإلخالء إلخالل المستأجر بالتزاماته التعاقدية

فيتم إتباع اإلجراءات التي من القانون التجاري02 فقرة 177جاءت بها المادة

على المؤجر أوال أن يقوم بتحرير محضر معاينة إلثبات حالة1048633 المخالفة و قيامها ثم

يوجه إنذارا للمستأجر للكف عن ارتكابها و العدول عنها وأوجب المشرع أن

يكون اإلنذار بموجب عقد غير قضائي مع بيان السببالمستند إليه وذكر مضمون من القانون التجاري وكل177الفقرة الثانية من المادة

ذلك تحت طائلة البطالن ويتم إمهال المستأجر مدة شهر من تاريخ تبليغه للعدول

عن المخالفة معاينة استمرار قيام المخالفة عند انقضاء مهلة شهر كاملة

1048633 من يوم تبليغه باإلنذار و إستمرار المستأجر يإقتراف المخالفة يجب على المؤجر أن

يقوم بإثبات ذلك بمعاينة المخالفة عن طريق المحضر القضائي الذي يحرر محضر

معاينة الستمرار المستأجر في إرتكاب المخالفة رغم إنذاره

توجيه التنبيه بإخالء دون تعويض على المؤجر بعد استكمال1048633 اإلجراءات السابقة أن

يوجه للمستأجر تنبيها باإلخالء وان يذكر سببه من بينالحاالت السالفة الذكر و

هنا ال بد أن ال تكون األسباب متناقضة بذكر أحد حاالت من القانون177المادة

التجاري و عرض تعويض إستحقاقي وقد قضت المحكمةالعليا في قرارها الصادر

من المقرر قانونا أنه يجب أن يتم تنبيه باإلخالء بعقد laquo26 في 03 1996

غير قضائي وأن تبين فيه األسباب التي أدت إلى توجيههمع إعادة ذكر مضمون

و إال أعتبر باطال و لما أسس المطعون ضدهم194المادة التنبيه باإلخالء على

سببين اثنين أولهما غلق المحل التجاري خرقا لألحكام من القانون177المادة

التجاري و ثانيهما عرض تعويض إستحقاقي وفقا من176لألحكام المادة

القانون التجاري فإن هذين السببين متناقضين و ال يمكناالعتماد عليهما معا لطلب

إخالء القاعدة التجارية raquo (1) مباشرة الدعوى القضائية لرفض تجديد عقد اإليجار دون

1048633 تعويض إذا رفض المستأجر إخالء المحل بعد توجيه التنبيه باإلخالء يجوز

للمؤجر رفع الدعوى القضائية بعد إنتهاء مهلة ثالثة أشهر من تاريخ تبليغ التنبيه

باإلخالء يلتمس فيها129جنادي جياللي المرجع السابق ص (1 )

مجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 1 03التجارية و البحرية )

26 ص 1999عدد خاص الحكم بصحة التنبيه باإلخالء و بإلزام المستأجر بإخالء

المحل التجاري دونتعويض

إجراءات رفض تجديد اإليجار دون تعويض نتيجة وضعية 2 المبنى

في الحالة التي تكون فيها العمارة غير قابلة للشغل واإلستغالل و يصدر قرار عن

السلطة اإلدارية يؤكد ذلك و يأمر بإعادة البناء فعلىالمؤجر أن يوجه تنبيها من القانون التجاري173باإلخالء طبقا للمادة

و بعد إنتهاء أجل ثالثة أشهر من توجيه التنبيه باإلخالء ورفض المستأجر إخالء المحل

يجوز للمؤجر رفع دعوى قضائية أمام المحكمة و ترفقعريضة افتتاح الدعوى

بنسخة من القرار الصادر عن السلطة اإلدارية المختصةتحت طائلة عدم قبول الدعوى

و هو ما قضت به المحكمة العليا في03الذي جاء 1989 05القرار الصادر بتاريخ

من المقرر أن رفض تجديد اإليجار دون إلزام المؤجر بسدادتعويض اإلخالء laquo فيه

بسبب هدم كامل العمارة أو جزء منها يلزم المؤجر إنذارالمستأجر و تقديم القرار

اإلداري اآلمر بهدم كامل العمارة أو جزء منها و لما كان

الثابت في قضية الحال أن المطعون ضده لم ينذر الطاعنين بالخروج و لم يقدم

للمرافعات القرار اإلداري اآلمر بهدم العمارة أو جزء منها فإن قضاة المجلس بتعيينهم

خبير للقول هل المحل المتنازع عليه مهدد أم ال باالنهيار خالفوا القانون و استوجب raquo (1)

نقص قرارهم يلتمس المؤجر من خالل الدعوى التي يرفعها الحكم بصحة

التنبيه باإلخالء و إلزام المستأجر بإخالء العين دون تعويض

المطلب الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم بعد 0205صدور

المؤرخ تراجع المشرع من خالل تعديل القانون التجاري 0205بموجب القانون

المتضمن تعديل القانون التجاري تراجع عن أحكام 200506 في 02التنبيه باإلخالء

و التعويض اإلستحقاقى و اخضع إنهاء عقد اإليجارالتجاري للقواعد العامة في العقود

مكرر من187القائمة على إستقالل اإلرادة فنصت المادة القانون التجاري في فقرتها

يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجلالمحدد في العقد دون laquo الثانية

حاجة إلى توجيه تنبيه باإلخالء ودون الحق في الحصولعلى التعويض اإلستحقاقي

المنصوص عليه في هذا القانون ما لم يشترط األطراف raquo خالف ذلك

117 ص 4 عدد 1990 مجلة قضائية 56060ملف رقم 1989 05( قرار في 1 03 )

الفرع األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري إن إنهاء مدة عقد اإليجار الذي أبرم بعد صدور التعديل

المؤرخ في يجعل من المستأجر الذي يستفيد منه شاغال 20050206

دون حق و ال سند و يلزم بمغادرة األمكنة إذا لم يحصل بينه و بين المؤجر إتفاق

بإبرام عقد جديد و ذلك مهما طالت مدة استغالله لنشاطه التجاري داخل العين المؤجرة

و ال يلزم المؤجر بتوجيهتنبيه باإلخالء و ال يعرض تعويض إستحقاقي

وعلى ذلك إذا امتنع المستأجر عن اإلخالء فيمكن للمؤجرطرده باللجوء إلى القضاء عن

طريق دعوى أو بالحصول على نسخة التنفيذية لعقد اإليجار

أوال طرد المستأجر عن طريق إمهار عقد اإليجار التجاريبالصيغة التنفيذية

تبرم عقود اإليجار التجاري بعد التعديل بإفراغها فيمحررات رسمية و هذه األخيرة

320كل حكم أو laquo تعتبر سندات تنفيذية إذا تنص المادة من قانون اإلجراءات المدينة

و تبعا لمحتوى هذه raquo سند ال يكون قابل للتنفيذ إال إذا كانممهورا بالصيغة التنفيذية

المادة فإن العقود الموثقة حجة ال يقبل في مواجهتا إالالدفع بالتزوير و تتمتع بنفس القوة

التنفيذية لألحكام القضائية كما يخول حائزها سلطةتنفيذها مباشرة دون الحاجة إلى

اللجوء إلى القضاء فمتى حل اجل االلتزام يقوم الموثقمباشرة بوصفه ضابط عموميا

بتحمل ذيل العقد التوثيقي الصيغة التنفيذية المنصوص من قانون320عليها في المادة

اإلجراءات المدنية فيصبح العقد بذلك قابال للتنفيذ بالطرقالودية وفقا ألحكام المادة

من قانون اإلجراءات المدنية و الجبرية وكأنه حكم 330قضائي نهائي قاضي في

الخصومة وتبعا لذلك فإن عقد اإليجار التجاري المفرغ في محرر

رسمي ينتهي بحلول األجل المحدد فيه فإذا إمتنع المستأجر عن إخالء األمكنة على

المؤجر أن يحصل على الصيغة التنفيذية للعقد من عند الموثق ثم يمكنه طرد

المستأجر من األمكنة عن طريق المحضر القضائي بإستعمال كافة طرق التنفيذ بما فيها

الجبرية ثانيا دعوى الطرد

يمكن للمؤجر في حالة إمتناع المستأجر عن إخالء العينرغم حلول أجل العقد أن يلجأ

إلى القضاء ويطلب طرد المستأجر من األمكنة على أساسأنه أصبح شاغال دون حق وال سند بانتهاء مدة اإليجار

ويختص قاضي االستعجال بدعوى الطرد لتوافر عناصراالستعجال فيها طبقا للمادة

من قانون اإلجراءات المدنية وقياسا على ما استقر 183عليه اجتهاد المحكمة العليا في

اإليجار المدني حيث اعتبرت المحكمة العليا أن القاضياالستعجالي مختص في

دعاوى الطرد بالنسبة لعقود اإليجار المبرمة بعد صدورالمرسوم

03 03المتعلق بالترقية العقارية وقد جاء في 1993 93 التشريعي 01المؤرخ في

حيثيات01 187628 ملف رقم 2000لكن حيث أنه laquo 18قرارها المؤرخ في

بالرجوع إلى عقد اإليجار المبرم بين الطاعن و المطعونضده فإنه حددت مدة العقد

بسنة وبالتالي بعد إنهاء هذه المدة فإنه الطاعن للمستأجر محتال دون سند صحيح

ومن حق المطعون ضده المؤجر اللجوء إلى قاضي )1االستعجال إلزالة اإلعتداء )

laquo

و ما يؤكد اختصاص القاضي اإلستعجالي بدعوى الطرد ماذهبت إليه الغرفة التجارية

بالمحكمة العليا التي أقرت باالختصاص بطرد المستأجرالذي أبرم عقد إيجار لمدة ثالثة

و عشرون شهرا لنه ال يخول له اإلستفادة من أحكامالتجديد وقد جاء في قرار لها

و لما كان ثابتا أن قاضي اإلستعجالي الذي قضى بطرد laquo13 مؤرخ في 199907

المستأجر الطاعن من محل التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجارالتي حددت بثالث و

عشرين شهرا معتبرا إياه أصبح يحتل األماكن دون وجهأوسن يكون قد طبق صحيح

القانون raquo(2) فهذا القرار و عن كان ال يتعلق مباشرة بالحالة التي

تدرسها ولكن يفهمك منه ضمنيا اعتراف االجتهاد القضائي االستعجال باالختصاص في دعوى

المجرد عند حلول أجل عقد اإليجار المحدد و المتفق عليه بين األطراف

مكرر من187الفرع الثاني الطبيعة القانونية للمادة القانون التجاري

02فقرة مكرر من القانون187يلزم المستأجر laquo تنص المادة

التجاري في فقرة الثانية بمغادرة المكنة المستأجرة بانتهاء الجل المحدد في العقد

دون الحاجة على توجيه تنبيه باإلخالء دون الحق في الحصول على تعويض اإلستحقاتق

المنصوص عليه في هذاالقانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

210ذيب عبد السالم المرجع السابق ص (1 )1 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13 07( قرار في 2 137ص ) لتحديد الطبيعة القانونية لهذا النص ال بد من الرجوع إلى

القواعد العامة و نعلم أن القواعد القانونية تصنف إلى قواعد آمرة و أخرى مكملة

فاألولى هي التي ال يجوز لألفراد مخالفتها و اتصالها بأمور يحرص المشرع على عدم

المساس بها للمحافظة على النظام الذي يقوم عليه المجتمع و هي أمور تتصل اتصاال

وثيقا بكيان المجتمع و مقوماته األساسية

أما القواعد المكملة أو المفسرة فهي التي يجوزمخالفتها و ذلك باإلتفاق على ما

يخالفها و يحالف حكمها و ذلك ألنها ال تتعلق بكيانالمجتمع و مقوماته األساسية و

بالتالي فإن مخالفاتها ال تعتبر إخالال بالنظام العام ال يعنيذلك أن القاعدة المكملة تخلو

من صفة اإللزام و إنما تتوفر لها هذه الصفة طالما أناألفراد وقت إبرام تصرفاتهم لم

يخالفوا الحكم الذي تقرره و للتمييز بين النوعين باإلضافة إلى معيار تعلق القاعدة

بالنظام العام يمكن االستدالل بصياغة النص القانوني الذي جاء بالقاعدة و ألفاظه إذ أن

المشرع كثيرا ما يستخدم بعض األلفاظ في صياغة القاعدة القانونية تدل بما ال يدع

مجاال للشك عن نوعية وطبيعة القاعدة القانونية

و بتطبيق هذه األحكام على نص الفقرة الثانية من المادة مكرر من القانون187

فهذا يفيد أنها raquo ما لم يشترط األطراف خالف ذلك laquo التجاري التي تنص في آخرها

من القواعد المكملة وبالنتيجة يمكن لألطراف االتفاق علىما يخالفها فيمكن االتفاق

على إخضاع إنهاء عقد اإليجار لشروط معين قد تكونتوجيه التنبيه باإلخالء أو إنذار

بسيط أو بعرض التعويض االستحقاق أو غيرها إال ان هذافي الواقع مستبعد فالمؤجر

الذي تخلص من اإلجراءات التي كانت تقيد حريته فيالتصرف في ملكيته يستبعد أن

يقيدها بإرادته و أيا كان األمر فإن أي إتفاق يخالف أحكام هذه المادة البد

من ذكره في المحرر الرسمي الذي أفرغ فيه عقد اإليجار ألنه هو وسيلة

اإلثبات الوحيدة و القاضي إذا ال يمكنه استبعاد عرض عليه النزاع بشأن العقود 02

05المبرمة بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري من التطبيق إال بما187المادة

يوجد من أحكام مخالفة لها وردت في هذا المحرر و يترتب على ذلك أنه للمتعاقدين

مطلق الحرية في تحديد اإلجراءات و الشروط التي ينتهي بها العقد بالنسبة لعقود

إيجار المحالت المخصصة لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي المبرمة بعد تاريخ دخول

مكرر من187المادة القانون التجاري حيز التنفيذ إذ يصبح كل طرف ملزم

باحترامها شأنها شأن باقي االلتزامات التعاقدية األخرى فإذا ما كان عقد اإليجار قد

تضمن أن ال ينتهي اإليجار إال بتنبيه بإخالء يوجهه المؤجر للمستأجر في زمن معين أصبح

المؤجر مقيد في ممارسة حق االسترجاع بإتمام ذلك اإلجراء في األجل المحدد فإن لم

يعين أجل محدد للتنبيه وجب الرجوع إلى إرادة المتعاقدين فإن قصدا الرجوع إلى

مواعيد اإلخالء المقرر في من القانون التجاري وجب احترام هذه المواعيد و إذا 173

كان عقد اإليجار قد تضمن الشكل الذي يجب أن يتم به تبليغ هذا التنبيه كأن يشترط

ان يكون ذلك عن طريق المحضر وجب إحرام هذا الشكل أيضا إذا تضمن عقد اإليجار

بند يلزم المؤجر بدفع تعويض معين للمستأجر قبل إلزامه بإخالء العين المؤجرة

أصبح المؤجر حينئذ مقيد بممارسة حق االسترجاع أيضا بأداء ذلك التعويض الذي التزم

به للمستأجر و خالصة ما نتوصل إليه من هذا المبحث

أن المستأجر العقار الستغالله في ممارسة نشاط التجاريبموجب عقد مبرم قبل صدور

يتمتع بحصانة منحها له المشرع إذا اكتسب القاعدة 0205التجارية وفق القانون

التجاري و محله الشروط القانونية تحمى هذه الحصانة تعطيه الحق في الحصول على

تعويض إذا تم تجريده من ملكيته التجارية في حين ال يتمتع المستأجر بعقد أبرم بعد تاريخ الحق

للتعديل بهذه الحصانة إذ يخضع عقده إلرادة األطراف و حرية اتفاقهم

التجارية بتوجيه التنبيه باإلخالء سواء تعلق األمر بعقود محددة المدة أو غير محددة

من القانون173)المادة ( التجاري فقرة األولى

و حتى يتجدد العقد ضمنيا يجب أن يكون هناك إيجار سابقمعين المدة و أن تنقضي

هذه المدة دون أن يوجه المؤجر تنبيها باإلخالء في مدة ستةاشهر على األقل قبل

األجل دون أن يقدم المستأجر طلب تجديد ألن التجديد في هذه الحالة يصبح صريحا

و أن يكون العقد كتابي وذلك ألنه في الغالب العقدالشفهي يكون غير محدد المدة إذا

و في laquo يتعذر إثباتها وعلي هذا نص المشرع في المادة من القانون التجاري173

حالة عدم التنبيه باإلخالء يتواصل اإليجار المنعقد كتابةبالتمديد

الضمني إلى ما بعد األجل المحدد في العقد مع مراعاةاألحكام المنصوص عليها في

العقد raquo يجدد عقد اإليجار التجاري ضمنيا وفقا لشروطه السابقة

ولمدة مساوية لمدة اإليجار175الذي حل أجله دون أن تزيد عن تسع سنوات ) المادة

من القانون التجاري ( أما إذا أراد المستأجر التعديل من شروط اإليجار السابقة

الذي تجدد ضمنيا فله أن يوجه طلب إلى المؤجر و ذلك أثناء التجديد و يفهم هذا من خالل

من القانون174نص المادة في حالة عدم التنبيه باإلخالء يتعين على المستأجر الذي

يرغب في laquo التجاري الحصول على تجديد إيجاره أن يتقدم بطلبه أو عند

اإلقتضاء في كل وقت أثناء فهذا الطلب و إن كان يهدف في ظاهره إلى تجديد

اإليجار فالغرض منه raquo تجديده في الحقيقة هو التعديل من شروط العقد ألن العقد يكون

قد تجدد ضمنيا بإنتهاء أجله دون توجيه التنبيه باإلخالء و لكن إن وجه المستأجر هذا

الطلب فإنه يصبح تجديدا صريحا و يمكن اإلتفاق على شروط جديدة بحرية و دون

التقيد بمدة تسع سنوات من القانون التجاري و175المنصوص عليها في المادة تجدر اإلشارة إلى أن التجديد

الضمني لعقد اإليجار يكون بقوة القانون و ال تشترط فيهالموافقة من المؤجر و ذلك

ألن سكوته و عدم إعتراضه على إستمرار المستأجر فيالبقاء في العين المؤجرة يفسر

بأنه قبول و بذلك يستفيد المستأجر من مدة إيجار تعادلمدة اإليجار السابق على أن ال

يتجاوز تسع سنوات و ال يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجارالمحدد ضمنيا بتوجيه تنبيه

باإلخالء إال إذا وافق المستأجر على اإلخالء قبل إنتهاء مدةالعقد المحدد و مع ذلك

إعتبرت المحكمة العليا أن عقد اإليجار إذا تجدد ضمنيا فإنهيجدد لمدة غير محددة و

يمكن للمؤجر أن يضع له حدا في أي وقت يتوجيه التنبيهباإلخالء فقضت في قرارها

12 المؤرخ في 11مايلي 1994 عند نهاية فترة اإليجار دون توجيه تنبيه باإلخالء يتجدد عقد

laquo اإليجار ضمنيا على أجل غير محدد وعليه فالمؤجر غير ملزم بأي مدة و يمكن أن

يوجه للمستأجر تنبيهاباإلخالء متى أراد raquo (1)

86حمدي باشا القضاء التجاري دار هومة ص (1 ) و كذلك الغرفة التجارية بمجلس قضاء الشلف أقرت بصحة

التنبيه باإلخالء الذي

وجهه المؤجرين إلى المستأجر خالل فترة التجديد الضمني9لعقد إيجار أبرم لمدة

سنوات و إنتهت مدته دون توجيه تنبيه باإلخالء فتجددضمنيا و إعتبرت الغرفة انه

ال يوجد مايثبت ان المؤجرين قد وافقوا على التجديدالضمني و قد جاء في حيثيات

مايلي 35 فهرس رقم 2005حيث أن دفع المستأنف laquo 26 قرارها المؤرخ في 02

كون أن العقد اإليجار تجدد ضمنيا مردود عليه كونه اليوجد ما يثبت أن عقد اإليجار

تجدد ضمنيا بموافقة المستأنف عليهم حيث أن قاضي الدرجة األولى لما قضى بالمصادقة على

التنبيه و تعيين خبير أصاب في حكمه كون أن المستأنف عليهم وجهوا للمستأنف

تنبيها ضمن األجل القانوني و طبقاللقانون و بالتالي يتعين تأبيد الحكم المستأنف raquo (2)

المطلب الثاني تجديد عقد اإليجار التجاري المبرم بعدصدور القانون

02 05 مكرر من القانون التجاري في187جاء في المادة laquo

فقرتها الثانية مما يلي يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجل

المحدد في العقد دون حاجة إلى التنبيه باإلخالء و دون الحق في الحصول على تعويض

اإلستحقاق المنصوص عليه فيهذا القانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

و يفهم من نص هذه المادة بمفهوم المخالفة أنه ليسللمستأجر أن يتمسك بحق التجديد

و إذا رغب في اإلستمرار في إيجار العقار فالبد أن يكون ذلك باإلتفاق مع المؤجر

و يعتبر العقد في جميع الحاالت عقد جديد حتى ولو تمإبرامه بنفس شروط العقد

السابق يخضع عقد اإليجار التجاري للقواعد العامة في 02

05فالتعديل الذي جاء به القانون التعاقد القائمة على إستغالل اإلدارة و حرية التعاقد و تم

تخليص المؤجر من القيود التي كانت مفروضة عليه و التي كانت تجعل المستأجر مالك

القاعدة التجارية في مركز يبدو انه أقوى من مركزه بصفته مالكا للعقار

و تتضمن المادة السلفة الذكر إلغاء ضمني ألحكام المادة من القانون التجاري و172

من ثم إلغاء لحق اإليجار و بالتالي مهما طالت مدةإستغالل المستأجر لنشاط تجاري

في العقار المؤجر فإنه يلزم بمغادرة األمكنة متى حلأجل عقد اإليجار إال إذا وافق المؤجر على إبرام عقد جديد

فهرس2005الغرفة التجارية مجلس قضاء الشلف 0526( قرار في 2 02 35رقم )

و لكن هذا اإللغاء الضمني ليس مطلق إذ أن العقود التيأبرمت قبل هذا التعديل تخضع

و ما يليها من القانون التجاري و172في تجديدها للمواد هو ما نصت عليه المادة

التي أضيفت إلى القانون التجاري بموجب01مكرر 187 من القانون03المادة 0205

يبقى تجديد عقود اإليجار المبرمة قبل النشر المذكور فيlaquo مكرر أعاله187المادة

خاضعا للتشريع الساري المفعول بتاريخ إبرام عقد raquo اإليجار

ويالحظ أن المشرع أبقى على حق تجديد اإليجار بالنسبةللعقود الجارية المبرمة قبل

التعديل رغم أن هذا الحق هو من المراكز القانونية التيفرضت على المتعاقدين

بموجب القانون و ليس من المراكز العقدية ألنه ال يقوم على إتفاق األطراف

و لذلك كان من المفروض أن يخضع لقاعدة األثر الفوريللقانون إعماال للمبادئ

القانونية و سريان القانون من حيث الزمان و بالتالي كانيجب أن يمس التعديل عقود

02و يترك المجال للحرية التامة في التعاقد و يتم 2005 09اإليجار المبرمة قبل

ولكن يبدو أن المشرع من خاللتوحيد األوضاع القانونية من01 مكرر 187المادة

القانون التجاري أراد المحافظة على إستقرار النشاطالتجاري و عدم مفاجئة أصحاب

و التي من الممكن أنالقواعد التجارية بإحكام التعديل تلحق بهم و بالوضع اإلقتصادي

05بأثر فوري أضرار كبيرة لو تم تطبيق القانون 02 و يطرح السؤال في هذا الصدد بشأن العقود التي تجدد

صراحة بإيجاب وقبول جديدين هل تعتبر عقود إيجار من المؤجر و المستأجر في 02

05تاريخ الحق لنشر القانون جديدة و تخضع بذلك ألحكام التعديل أم أنها تبقى خاضعة

و ما يليها172ألحكام المواد 75من األمر 59

الواقع انه في غياب إجتهادات و أحكام قضائية في هذاالصدد بالنظر لحداثة القانون

فاألرجح انه ال يوجد ما يبرر إبقاء هذه العقود خاضعة 0205للقانون السابق فهو

عقد جديد بإيجاب من المؤجر و موافقة من المستأجر دونتمسكه بالحق في التجديد

من القانون التجاري و هذا172الذي تنص عليه المادة يجعله يخضع ألحكام التعديل

و نفس الشيء بالنسبة لعقود اإليجار التي يوجه فيها تنبيهباإلخالء باعتبار أن هذا

األخير هو تصرف إرادي يرتب أثاره دون حاجة إلى موافقةالطرف األخر و هو

المستأجر فإذا إستوفى التنبيه شروطه القانونيةو تمإتباع اإلجراءات القضائية كما

يتطلبها القانون ترتب عن ذلك إنتهاء عقد اإليجار فإذاعدل المؤجر عن نيته في

رفض التجديد تحتم على الطرفان إبرام عقد جديد فإذا كانهذا العدول الحق لتاريخ

فإن العقد الذي يبرم بين الطرفين يخضع ألحكام 0205التعديل نشر القانون

مكرر من187الحالة األخرى التي يمكن إخضاعها للمادة القانون التجاري تتعلق بحق

األولوية الذي يكتسبه المستأجر في حالة إخالءه للعينالمؤجرة لوجود هدم كامل

بالعمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها لإلستغالل أو إلستحالةشغلها دون خطر نظرا

من177لحالتها إذا أقر له المشرع من خالل المادة القانون التجاري في فقرتها

األخيرة بحق األولوية في إستئجار العمارة المعاد بناؤها قبل تعديله و بناء على ذلك إذا كان عقد اإليجار األصلي 59

75أبرم في ظل القانون و كان اإلخالء بسبب حالة المبني وتم إعادة بناء هذا األخير

و ترميمه بعد نشر فإن المستأجر الذي يريد التمسك بحق األولوية يلزم 02

05باإلبرام عقد جديد القانون وفق ألحكام التعديل

و يستخلص من هذا المبحث بموجب أن مستأجر العقار بموجب عقد إيجار تجاري 59

75أبرم قبل تعديل األمر يتمتع إذا توافرت فيه الشروط القانونية و اصبح مالك 02

05للقاعدة القانون التجارية يتمتع بحق اإليجار و يمكن له المطالبة بتجديد

عقد اإليجار عند حلول أجاله في حين أن المستأجر للعين بعد هذا التعديل يلزم

بإخالء األمكنة متى حل اجل العقد ما لم يوافق المؤجر على إبرام عقد جديد

قبل تعديله و فكيف يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجار 5975الذي ابرم في ظل األمر

كيف يمكن للمستأجر أن يستمر في إستغالل نشاطهالتجاري في نفس العين التي اجرها

الذي عدل القانون التجاري بموجب عقد ابرم بعد 0205صدور القانون

المبحث الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري أصبح إنهاء عقود اإليجارات التجارية يخضع للقواعد إثر 02

05صدور القانون العامة في التعاقد القائمة على حرية اإلتفاق و إستقالل

اإلرادة فينتهي العقد على ذلك بمجرد حلول األجل المحدد في العقد و بهذا يكون المشرع

قد حرر إرادة المؤجر التي كانت قبل التعديل مقيدة بتوجيه تنبيه باإلخالء عند

الرغبة في وضع حد للعقد محدد المدة كان أو غير محدد و بعرض التعويض اإلستحقاقي

الذي قد تفوق قيمته قيمة العقار المؤجر أو بإثبات السبب الخطير و المشروع تجاه

المستأجر المخلي المحل و لدراسة أحكام إنهاء عقد اإليجار التجاري تم تقسيم هذا

المبحث إلى مطلبين يتعلق قبل تعديله والثاني بالعقد المبرم بعد التعديل األول 59

75بالعقد المبرم في ظل األمر الذي أدخل على القانون التجاري

المطلب األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم فيظل األمر

قبل تعديله 5975 إذا كان المالك المؤجر ال يرغب في تجديد اإليجار للمستأجر

الذي نشأ له الحق في اإليجار ألزمه القانون أن يوجه للمستأجر تنبيها بإخالء

العين المؤجرة مع ذكر األسباب التي جعلته يطلب إخالء العين فإذا كانت له

أسباب شرعية قبل المستأجر فله الحق في اإلسترجاع دون تعويض حسب الحاالت التي

يخولها له القانون و إال فإنه يلزم بدفع تعويض اإلستحقاق

الفرع األول رفض تجديد عقد اإليجار التجاري مقابلتعويض إستحقاق

قبل تعديله الحق في طلب أعطى المشرع للمستأجر 5975من خالل األمر

تجديد العقد بتوافر الشروط القانونية و منح المؤجر بلقابل الحق في رفض التجديد

وموازنة منه بين الحقين و حماية لما يسمى بالملكيةالتجارية فرض التعويض

اإلستحقاقي و ضبطه من خالل تجديد الحاالت التييستحق فيها و اإلجراءات الواجب

إتباعها للحصول عليها1أوال حاالت تطبيق التعويض اإلستحقاق ) )

و تتمثل في أ رفض تجديد اإليجار دون سبب شرعي فالرفض غير

المسبب يؤدي إلى إلزام المؤجر بسداد تعويض اإلستحقاق ويقع عليه عبء إثبات

الرفض و ذلك ما تفرضه من القانون التجاري من ذكر أسباب177عليه المادة

خطيرة و مشروعة بممارسة حق اإلستراد في حاالت أخرى

من القانون التجاري و178الحالة التي جاءت بها المادة 1048633 هي الحالة التي تخول

المؤجر المالك إسترجاع محله بسبب حالة البناء أو إعادةبناء العمارات التي يوجد

بها المحل بإستثناء عندما يعرض عليه محل أخر و إال ألزمبسداد تعويض عن ذلك

حالة اإلسترجاع لزيادة إرتفاع العمارة المنصوص عليها في1048633 من القانون181المادة

التجاري و في هذه الحالة يدفع له تعويض إستحقاقجزافي ال يتجاوز ثالث

سنوات إيجار من القانون التجاري و182الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 هذه تخص حالة اإلسترجاع الجزئي لألمكنة المخصصة أصال للمسكن و التي

تعتبر في الوقت ذاته تابعة للمحل التجاري وذلك ليسكن فيها شخصيا أو أحد

األزواج بشرط أن ال يتوفر على سكن أخر أو ألفراد عائلته الذين يعيشون معه أو

المقيمين عنده و الشرط الثاني إذا كان اإلسترجاع الجزئي ال يخل إخالال خطيرا

بإستغالل المحل و الثالث أن ال تكون المحالت التجارية و المحالت المعدة

للسكن تشكل وحدة غير مشاعة في حالة عدم توفر هذه الشروط يلزم بالتعويض و

كذلك في عدم شغله سنوات من6 اشهر و في مدة أقصاها 6لألمكنة في اجل خروج المستأجر

من القانون التجاري و184الحالة النصوص عليها بالمادة 1048633 هي المتعلقة باإلسترجاع

من المؤجر الذي هو في نفس الوقت البائع للمحل التجاري

45أسعد زهية تعويض اإلستحقاق نشرة القضاة عدد (1 12ص )

من القانون التجاري 185الحالة المنصوص عليها بالمادة 1048633 وهي حالة رفض تجديد

اإليجار الواقع من الدولة أو المجموعات المحلية و ذلك

بسبب المنفعة العامة من القانون التجاري 186الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 وهي حالة ما إذا تحايل المؤجر على القانون وقت اإلسترجاع و عدم إحترامه

اإللتزامات التي يفرضها عليه القانون بعد اإلسترجاع

ثانيا إجراءات إنهاء عقد اإليجار التجاري مقابل تعويضاإلستحقاق

أ توجيه التنبيه باإلخالء يجب على المؤجر الذي يرفض تجديد اإليجار أن يوجه تنبيها

باإلخالء إلى المستأجر مالك القاعدة التجارية فإذا لم تتوافر في هذه األخيرة

الشروط المنصوص عليها بالمادة من القانون التجاري فال يلزم المؤجر بذلك أي إذا لم 172

يكتسب المستأجر حق اإليجار طبقا للشروط التي سبق شرحها في تجديد عقد

اإليجار التجاري و قد قضت المحكمة العليا في07عندما رفضت الطعن المرفوع 1999

13قراراها الصادر في من المستأجر ضد قرار رفض إستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث و عشرين شهرا معتبرة إياه أصبح

يحتل األماكن دون حق أو1سند ) )

و توجيه التنبيه باإلخالء واجب في جميع الحاالت سواء كنابصدد عقد إيجار محدد

المدة أو عقد غير محدد المدة وإن كان ذلك ال يطرحإشكاال بالنسبة لهذا األخير فإنه

فيما يخص العقود محددة المدة اختلفت مواقف الجهاتالقضائية فرأى البعض منها

انه ينتهي بإنتهاء المدة المتفق عليها اعتمادا على المادتين من القانون107 و 106

المدني في حين أخذت جهات أخرى موقفا مخالفا و173قررت أن أحكام المادة

المتعلقة بوجوب توجيه التنبيه باإلخالء تطبق على جميععقود اإليجار التجارية إذا أن

هذه المادة ال تفرق بين اإليجار المحدد أو غير محدد المدة ) (2

و هو ما استقر عليه االجتهاد القضائي و كرسته المحكمةالعليا في قراراتها و نذكر منها12 الذي جاء فيه 1998و يستفاد من القرار laquo

08القرار الصادر في الطعون فيه أن قضاة المجلس لما قضوا بالمصادقة على

الحكم القاضي بطرد المستأجرة من المحل التنازع عليه دون توجيه تنبيه باإلخالء فإنهم

من173خرقوا أحكام المادة ص01 عدد 2000 مجلة قضائية 128477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137 )( حسان بوعروج تعليق على2 12مجلة قضائية 1998

08 الصادر في 177670قرار رقم )20 ص 02عدد 1999

القانون التجاري التي تشترط إلنهاء عقد إيجار تجاريتوجيه تنبيه بإخالء سواء كان

العقد محدد أو غير محدد المدة raquo(3) و يجب أن يتضمن التنبيه باإلخالء البيانات التالية

ذكر موجه التنبيه و صفته و مقر إقامته و هويته 1 ذكر األسباب التي جعلت المؤجر يطلب إخالء العين 2

المؤجرة ذكر العين المؤجرة و تحديدها و سند الملكية و إسم 3

المستأجر و هويته و أن يوجه إلى مكان ممارسة نشاطه التجاري

من القانون التجاري و إال كان194ذكر مضمون المادة 4 التنبيه باإلخالء باطال

اشهر مع تحديد بدايته و نهايته6تحديد أجل 5

و بشأن تسبب التنبيه باإلخالء تميز موقف المحكمة العليا( يعتبر األول1باتجاهين )

أن مجرد عرض التعويض اإلستحقاقي من طرف المؤجرتسبيب كاف فقضت

المحكمة العليا في199603إن مجرد عرض التعويض laquo 26قرارها المؤرخ في

من قبل المؤجرين يشكل سببا كافيا لطلب التنبيه باإلخالء من القانون176طبقا للمادة

التجاري و بالتالي فإن النعي على القرار بعدم التسبب raquo(2)في غير محله

أما اإلتجاه الثاني فقد ذهب في تسبيب التنبيه باإلخالء علىأن عرض التعويض

اإلستحقاقي هو نتيجة له و ليس سببا كافيا لكي يستجيب173لمقتضيات أحكام المادة

من القانون التجاري و األرجح هو ما ذهب إليه الرأي األول ذلك أن تقييد إرادة

المؤجر في إسترجاع العقار هو إستثناء من حرية التصرف في الملكية وبذلك ال

يجب التوسع فيه ال laquo و بالنسبة لوقت توجيه التنبيه باإلخالء فقد نصت المادة

من القانون التجاري173 ينتهي إيجار المحالت الخاصة بهذه األحكام إال بأثر تنبيه

بإخالء حسبما جرت عليه6و يفهم من هذا النص انه إذا raquo العادة المحلية و في مدة

أشهر قبل األجل على األقل اشهر من6كان العقد محدد المدة فيجب توجيه التنبيه قبل

حلول تاريخ إنتهاء مدة اإليجار إما إذا كان العقد غير محدد المدة فيجب منح

اشهر لإلخالء6المستأجر مدة من تاريخ توجيه التنبيه

ص02 عدد 1999 مجلة قضائية 177670ملف رقم 1998 08( قرار 3 12 23 )

محمود قباص التنبيه بإخالء و اإليجارات التجارية مجلة (1 256 ص 01 عدد 1993قضائية )

المجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 2 03التجارية و )

96 عدد خاص ص 1999البحرية يتم إجراء التنبيه باإلخالء عن طريق المحضر القضائي أو

بالتسليم الشخصي إلى المستأجر أو يرسل برسالة موصى عليها أو بأي وسيلة

أخرى و تجدر اإلشارة إلى أنه إذا تعدد المستأجرين للعين المؤجرة فيجب توجيه تنبيه

باإلخالء لكل واحد منهم على حدى وذلك تحت طائلة البطالن و هو ما قضت به المحكمة

العليا في قرارها المؤرخ الثابت من أو راق الطعن أن قضاة المجلس لما 1999

09 في 11إعتبروا بقية الورثة في النزاع غير وارثين في اإليجار و ال يستحقون أي تعويض

وال ضرورة بالتالي لتوجيه التنبيه بإخالء لكامل الورثة فإنهم أخطئوا في

من510تطبيق القانون ألن المادة القانون المدني تعتبر اإليجار من الحقوق التي تورث و كل

وارث له في اإليجار حق ثابت و خاص

إن التنبيه باإلخالء ال يكون صحيحا و منتجا لكل أثارهالقانونية إال إذا وجه إلى كامل

الورثة و ليس للمسير بوكالة فقط الذي ال يعتبر وكيال raquo (1)عن بقية الورثة

أما إذا تعدد المؤجرين بأن كان العقار ملك في الشيوع لعدةأشخاص فيحق لكل شريك

منهم أن يوجه دون الشركاء اآلخرين تنبيها باإلخالء718للمستأجر عمال بأحكام المادة

لكل شريك في الشيوع الحق في أن يتخذ من الوسائل laquoمن القانون المدني التي تنص

من تطبيقات هذا raquo ما يلزم لحفظ الشيء و لو كان ذلكبغير موافقة باقي الشركاء

المبدأ قرار03المنشور في المجلة القضائية 2001 20المحكمة العليا المؤرخ في

ص02 عدد 2002حفاظا على المال المشاع يحق ألحد laquo و الذي جاء فيه319

الشركاء إتخاذ كافة اإلجراءات الالزمة و لو كان ذلك دونموافقة باقي الشركاء فإن

القضاء بصحة التنبيه بإخالء الموجه من المؤجرة المالكةأغلبية الحصص لحماية المحل

التجاري من االنهيار دون موافقة باقي الشركاء هو raquo تطبيق سليم للقانون

و إثبات حصول التنبيه باإلخالء يكون على من يدعي بهبكافة طرق اإلثبات بما فيها

البينة و القرائن و شهادة الشهود مهما كانت قيمة األجرة )( وعدم توجيه التنبيه أو عدم2

توافر شروطه يؤدي إلى عدم قبول الدعوى شكالبموقف المستأجر من عرض التعويض اإلستحقاقي

إذا وافق المستأجر على مبدأ اإلخالء وحصل إتفاق حولقيمة التعويض اإلستحقاقي فإن

األمر ينتهي عند هذا الحد و إذا وافق المستأجر على مبدأاإلخالء وقام الخالف على

مقدار التعويض اإلستحقاقي جاز للطرف الذي يهمهالتعجيل أن يرفع دعواه أمام رئيس

المحكمة الناظرة في القضايا اإلستعجالية ليأمر بإجراءاتالخبرة الالزمة و ذلك بعد

إنتهاء أجل ثالثة اشهر من تاريخ توجيه التنبيه و أن يرفعبالتوازي دعوى قضائية في

ص02 العدد 2001 مجلة القضائية 207219ملف رقم 199909( قرار في 1 11 231 )

83جنادي جياللي المرجع السابق ص (2 ) الموضوع أمام الجهة القضائية المختصة و هي محكمة

موقع العقار و قد قضت المحكمة في199005من المقرر قانونا أن اللجوء إلى laquo

06قرار صادر في القاضي اإلستعجالي إلجراء خبرة لتقدير التعويض عن إخالء

يستلزم و جود دعوى فيالموضوع مرفوعة مسبقا raquo(3)

وعند إنجاز تقرير الخبرة نتيجة الدعوى اإلستعجالية الذييجب إيداعه في ظرف

شهرين لدى أمانة الضبط و يلحق بملف الدعوى المرفوعةأمام المحكمة المختصة التي

من194تفصل في الموضوع بعد إيداع التقرير ) المادة القانون التجاري (

أما إذا رفض المستأجر اإلخالء أصال فعليه أن ينازع فيصحة التنبيه باإلخالء

بعرض النزاع بعد ثالثة أشهر من التبليغ على قاضيالموضوع الذي يفصل أو ال في

صحة التنبيه باإلخالء ثم يتم تقدير التعويض اإلستحقاقيالذي يكون عادة باالستعانة

بخبير و يراعي في تقدير التعويض اإلستحقاقي القيمةالتجارية للمحل التجاري التي

تحدد وفق لغرض المهنة مصاريف النقل و إعادة الترتيب وحقوق التحويل الواجب

تسديدها لمحل تجاري من نفس القيمة و عن تاريخ تقدير التعويض اإلستحقاقي ذهبت المحكمة

العليا إلى أن العبرة بتاريخ توجيه التنبيه باإلخالء و ذلك في05الذي جاء فيه 1999

08قرارها المؤرخ في من المقرر قانونا أنه يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار

laquo غير أنه يسدد للتاجر المخلي التعويض اإلستحقاقي الذي يجب أن يكون مساويا

للضرر المسبب نتيجة عدم التجديد و لما ثبت في قضية الحال أن قضاة المجلس لما

قدروا الضرر الناتج عن رفض تجديد اإليجار إبتداء من تاريخ اإلعالن عن رغبة

المؤجر في إنهاء اإليجار و ليس من تاريخ الخروج الفعلي ألن الخروج يقع بعد صدور

الحكم القاضي باإلخالء و األحكام تفصل في الوقائع القائمة و ليست raquo (1)

المستقبلية فإنهم طبقوا صحيح القانون ج دفع التعويض اإلستحقاقي و إخالء األمكنة

يبقى المستأجر بعد توجيه التنبيه باإلخالء شاغال لألمكنةإلى حين تقاضيه الفعلي لقيمة

التعويض و يعتبر في هذه الحالة شاغل بحق و من دونسند فهو يحق ألن القانون

يسمح له بالبقاء إلى حين قبض التعويض اإلستحقاقي من القانون التجاري (187)المادة

و هو بغير سند ألن توجيه التنبيه باإلخالء يضع حدا لعقداإليجار و يدفع للمستأجر تعويضا عن شغل األمكنة

01 عدد 1991 المجدلة القضائية 67008ملف رقم 1990 06( قرار في 3 05 65ص )

العدد2000 المجلة القضائية لسنة 189311ملف 1999 08( قرار في 1 05 121 ص 01 )

عند دفع التعويض اإلستحقاقي يلزم المستأجر بمغادرةاألماكن حتى عن طريق القوة

العمومية على أن يدفع للمؤجر تعويضا عن التأخر إذاتماطل في الخروج منه )المادة

( من القانون التجاري 187 و في حالة اإلخالء تسلم األماكن للمؤجر في أول يوم من

األجل المألوف و التالي يوم إعتبارا من تاريخ تسديد التعويض15إلنقضاء مهلة

للمستأجر نفسه أو للحارس القضائي إذا وجد و يدفع الحارس القضائي التعويض

للمستأجر مقابل إيصال منه فقط

إن لم تقع معارضة من الدائنين أو التوقيع حجز من أحدهم تحت يده

و إذا تراجع عن إرادته في طرد المستأجر إما بسبب عجزهعن تسديد التعويض

اإلستحقاقي المحكوم به لفائدة المستأجر المخلى أو أليسبب أخر يحق له أن يتملص

من القانون197من تسديد هذا التعويض ) المادة التجاري ( مع مراعاة الشروط التالية

وجود المستأجر في العين المؤجرة ولم يتم استئجار عين1048633 أخرى من طرف

المستأجر يوم إبتداء من اليوم15أن يمارس حق التملص في اجل

1048633 الذي يصبح فيه الحكم أو القرار القاضي بالتعويض اإلستحقاقي نهائيا

أن يوافق الطرفان على التجديد حسب شروط يتفقان1048633 عليها وفي حالة عدم اإلتفاق

195يحدد القاضي اإلستعجالي هذه الشروط وفقا للمادة من القانون التجاري

و ال بد هنا من إبرام عقد جديد بعد ممارسة حق التملص ألن1048633 العقد األول قد انتهى بتوجيه التنبيه باإلخالء

الفرع الثاني رفض تجديد عقد اإليجار التجاري دونتعويض إستحقاقي

إن إستفادة المستأجر صاحب القاعدة التجارية من التعويضاإلستحقاقي في حالة

رفض المؤجر تجديد عقد اإليجار مقرونة بعدم إرتكابه أيخطأ من األخطاء المنصوص

من القانون التجاري وعلى ذلك177عليها في المادة يمكن للمؤجر أن يتخلص من

تعويض اإلخالء إذا أثبت سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر المخلى المحل

أوال حاالت رفض تجديد اإليجار دون تعويض إستحقاقي

من القانون التجاري و تتمثل في177نصت عليها المادة إثبات المؤجر سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر 1

القاعدة أنه يحق للمؤجر أن يطالب من المستأجر الذي قامبأعمال خطيرة و غير

مشروعة أن يتخلى عن األمكنة دون تعويض إستحقاقي ويالحظ أن المشرع لم يحدد

األسباب الخطيرة وغير المشروعة التي يؤسس عليهاالتنبيه باإلخالء و لكن يمكن

إحصاء بعضها من خالل أحكام القانون التجاري و اإلجتهادالقضائي فنذكر على

سبيل المثال إرتكاب المستأجر خطأ يوجب مسئوليته الجزائية إصرارا

1048633 بالمؤجر أو أحد أفراد عائلته

1048633 تغيير النشاط التجاري دون ترخيص من المؤجر إحداث أعمال ضارة بالعين المؤجرة أو هدم جزء منها أو

1048633 التغيير في واجهة المحل التوقف عن إستغالل المحل التجاري دون سبب جدي أو

1048633 مشروع اإليجار من الباطن أو التنازل عن اإليجار دون ترخيص

1048633 من القانون188)المادة ( التجاري

ممارسة نشاط غير مشروع في المحل موازاة مع النشاط1048633 األصلي كبيع مواد ممنوعة

كالمخدرات أو أسلحة حربية أو ممارسة الدعارة في المحل

عدم دفع بدل اإليجار أو التأخير في الدفع وهناك من يرى1048633 باعتبار عقد اإليجار من

العقود المتبادلة فإن عدم دفع بدل اإليجار يفقد اإليجار معناه و يترتب عليه الفسخ

6و ال يمكن بذلك إفادة المستأجر من التنبيه باإلخالء و اجل أشهر و لكن اجتهاد

المحكمة العليا استقر على اعتبار هذه الحاالت من بينحاالت رفض التجديد و من

ثم البد فيها من إتباع اإلجراءات القانونية سيما المنوه177 و 173عنها بالمواد

من القانون التجاري و بشأن فسخ العقد افيجار التجاريفقد إعتبر البعض أنه

من119يخضع للقواعد العامة المكرسة بأحكام المادة القانون المدني و بإعتبار أن

اسباب الفسخ هي نفسها هي نفسها األسباب المشروعة والخطيرة و المبررة

لممارسة حق اإلسترجاع دون أي تعويض من جانب المؤجرتطبيقا لألحكام المادة

من القانون التجاري مما يترتب عنه أنه عند نهاية عقد 177اإليجار فإن للمؤجر

الذي ينسب للمستأجر مخالفة ناشئة عن عدم تنفيذ التزامأو أكثر من االلتزامات

التعاقدية ينشئ له عند نهاية عقد اإليجار الخيار بين فسخالعقد أو ممارسة حق

1االسترجاع ألسباب خطيرة ومشروعة ) ) و الواقع أنه ال بد من التفرقة بين دعوى الفسخ و بين

رفض تجديد اإليجار وفقا من القانون التجاري فدعوى الفسخ177ألحكام المادة

تهدف إلى إنهاء العالقة التعاقدية خالل سريان مدة عقد اإليجار أي قبل إنتهاء أجله

بينما رفض التجديد و المطالبة بإسترجاع المحل المؤجر ال يمكن ممارسته إال عند

نهاية عقد اإليجار و أن هدفه هو منع المستأجر من الحصول على تجديد لإليجار حزيط محمد حق اإلسترجاع في اإليجارات التجارية (1

84 دار هومة ص 2005 ) و يجب تمييز هذه الحالة عن الفسخ بقوة القانون

من191المنصوص عليها بالمادة

كل إشتراط مدرج في اإليجار ينص على الفسخ بقوةالقانون laquo القانون التجاري

في حالة عدم دفع بدل اإليجار في اإلستحقاق المتفقعليها ال ينتج أثره إال بعد

مرور شهر واحد من اإلخطار بالدفع الذي يبقى دون raquo نتيجة

فإذا وجد إتفاق صريح بين األطراف على فسخ بقوةالقانون فيكون للمؤجر أن يوجه

إنذار للمستأجر للدفع فإذا لم يقم بذلك خالل شهر منتاريخ تبليغه فسخ العقد بقوة

القانونحالة المبنى 2

و هي الحالة المنصوص عليها بالفقرة الثالثة من المادة من القانون التجاري177

يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار دون أن يلزم بسدادlaquo أي تعويض إذا أثبت

وجود هدم كامل العمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها للسكنالمعترف به من السلطة

اإلدارية أو إذا أثبت أنه يستحيل شغل العمارة دون خطر raquoنظرا لحالتها

فهذه المادة تستوجب على المؤجر الذي يريد اإلخالء دونتعويض استحقاقي أن يثبت

بموجب قرار إداري أن العقار الذي يملكه المتواجد به العينالمؤجرة صار غير قابل

لالستغالل أو الشغل ألنه يشكل خطرا أو أن العقار قابلللهدم الكامل أو جزء منه لعدم

صالحيته ففي هذه الحالة يعفى المؤجر من تسديد التعويضاإلستحقاقي عند رفضه

تجديد اإليجار أما المستأجر المخلى فله حق األولوية فيحالة إعادة بناء العمارة التي تم

هدمها و يشترط منه أن يبلغ المؤجر برغبته فياإلستفادة من المحل في العمارة التي

أعيد بناؤها وذلك خالل ثالثة أشهر التالية إلخالئه األمكنةالتي كان يشغلها و إال سقط

حقه و يعتبر هذا نوع من الحماية للمستأجر الذي أخلىاألمكنة دون تعويض

إستحقاقيثانيا إجراءات رفض التجديد دون تعويض اإلستحقاق

حتى يستفيد المؤجر من إنهاء عقد اإليجار التجاري دوندفع التعويض اإلستحقاقي ال بد

له إتباع اإلجراءات القانونية إجراءات رفض التجديد لقيام المستأجر بأعمال خطيرة 1 إذا برهن المؤجر عن سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر

كارتكاب خطأ جزائي في حق المؤجر أو ممارسة نشاط غير مشروع في المحل أو

هدم جزء من المحل فيقوم مباشرة بتوجيه التنبيه باإلخالء ويرفع دعوى رفض التجديد

يلتمس فيها إلزام المستأجر بإخالء المحل دون تعويض بسبب خطير و مشروع

دون حاجة إلثبات ذلك بمحضر معاينة و ال إعذار مسبق إذ يكفي تقديم الحكم

الجزائي أو المدني الذي يثبت قيام المستأجر بالفعل الذي دفع المؤجر لمطالبته )

1باإلخالء) و إذا كان اإلخالء إلخالل المستأجر بالتزاماته التعاقدية

فيتم إتباع اإلجراءات التي من القانون التجاري02 فقرة 177جاءت بها المادة

على المؤجر أوال أن يقوم بتحرير محضر معاينة إلثبات حالة1048633 المخالفة و قيامها ثم

يوجه إنذارا للمستأجر للكف عن ارتكابها و العدول عنها وأوجب المشرع أن

يكون اإلنذار بموجب عقد غير قضائي مع بيان السببالمستند إليه وذكر مضمون من القانون التجاري وكل177الفقرة الثانية من المادة

ذلك تحت طائلة البطالن ويتم إمهال المستأجر مدة شهر من تاريخ تبليغه للعدول

عن المخالفة معاينة استمرار قيام المخالفة عند انقضاء مهلة شهر كاملة

1048633 من يوم تبليغه باإلنذار و إستمرار المستأجر يإقتراف المخالفة يجب على المؤجر أن

يقوم بإثبات ذلك بمعاينة المخالفة عن طريق المحضر القضائي الذي يحرر محضر

معاينة الستمرار المستأجر في إرتكاب المخالفة رغم إنذاره

توجيه التنبيه بإخالء دون تعويض على المؤجر بعد استكمال1048633 اإلجراءات السابقة أن

يوجه للمستأجر تنبيها باإلخالء وان يذكر سببه من بينالحاالت السالفة الذكر و

هنا ال بد أن ال تكون األسباب متناقضة بذكر أحد حاالت من القانون177المادة

التجاري و عرض تعويض إستحقاقي وقد قضت المحكمةالعليا في قرارها الصادر

من المقرر قانونا أنه يجب أن يتم تنبيه باإلخالء بعقد laquo26 في 03 1996

غير قضائي وأن تبين فيه األسباب التي أدت إلى توجيههمع إعادة ذكر مضمون

و إال أعتبر باطال و لما أسس المطعون ضدهم194المادة التنبيه باإلخالء على

سببين اثنين أولهما غلق المحل التجاري خرقا لألحكام من القانون177المادة

التجاري و ثانيهما عرض تعويض إستحقاقي وفقا من176لألحكام المادة

القانون التجاري فإن هذين السببين متناقضين و ال يمكناالعتماد عليهما معا لطلب

إخالء القاعدة التجارية raquo (1) مباشرة الدعوى القضائية لرفض تجديد عقد اإليجار دون

1048633 تعويض إذا رفض المستأجر إخالء المحل بعد توجيه التنبيه باإلخالء يجوز

للمؤجر رفع الدعوى القضائية بعد إنتهاء مهلة ثالثة أشهر من تاريخ تبليغ التنبيه

باإلخالء يلتمس فيها129جنادي جياللي المرجع السابق ص (1 )

مجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 1 03التجارية و البحرية )

26 ص 1999عدد خاص الحكم بصحة التنبيه باإلخالء و بإلزام المستأجر بإخالء

المحل التجاري دونتعويض

إجراءات رفض تجديد اإليجار دون تعويض نتيجة وضعية 2 المبنى

في الحالة التي تكون فيها العمارة غير قابلة للشغل واإلستغالل و يصدر قرار عن

السلطة اإلدارية يؤكد ذلك و يأمر بإعادة البناء فعلىالمؤجر أن يوجه تنبيها من القانون التجاري173باإلخالء طبقا للمادة

و بعد إنتهاء أجل ثالثة أشهر من توجيه التنبيه باإلخالء ورفض المستأجر إخالء المحل

يجوز للمؤجر رفع دعوى قضائية أمام المحكمة و ترفقعريضة افتتاح الدعوى

بنسخة من القرار الصادر عن السلطة اإلدارية المختصةتحت طائلة عدم قبول الدعوى

و هو ما قضت به المحكمة العليا في03الذي جاء 1989 05القرار الصادر بتاريخ

من المقرر أن رفض تجديد اإليجار دون إلزام المؤجر بسدادتعويض اإلخالء laquo فيه

بسبب هدم كامل العمارة أو جزء منها يلزم المؤجر إنذارالمستأجر و تقديم القرار

اإلداري اآلمر بهدم كامل العمارة أو جزء منها و لما كان

الثابت في قضية الحال أن المطعون ضده لم ينذر الطاعنين بالخروج و لم يقدم

للمرافعات القرار اإلداري اآلمر بهدم العمارة أو جزء منها فإن قضاة المجلس بتعيينهم

خبير للقول هل المحل المتنازع عليه مهدد أم ال باالنهيار خالفوا القانون و استوجب raquo (1)

نقص قرارهم يلتمس المؤجر من خالل الدعوى التي يرفعها الحكم بصحة

التنبيه باإلخالء و إلزام المستأجر بإخالء العين دون تعويض

المطلب الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم بعد 0205صدور

المؤرخ تراجع المشرع من خالل تعديل القانون التجاري 0205بموجب القانون

المتضمن تعديل القانون التجاري تراجع عن أحكام 200506 في 02التنبيه باإلخالء

و التعويض اإلستحقاقى و اخضع إنهاء عقد اإليجارالتجاري للقواعد العامة في العقود

مكرر من187القائمة على إستقالل اإلرادة فنصت المادة القانون التجاري في فقرتها

يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجلالمحدد في العقد دون laquo الثانية

حاجة إلى توجيه تنبيه باإلخالء ودون الحق في الحصولعلى التعويض اإلستحقاقي

المنصوص عليه في هذا القانون ما لم يشترط األطراف raquo خالف ذلك

117 ص 4 عدد 1990 مجلة قضائية 56060ملف رقم 1989 05( قرار في 1 03 )

الفرع األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري إن إنهاء مدة عقد اإليجار الذي أبرم بعد صدور التعديل

المؤرخ في يجعل من المستأجر الذي يستفيد منه شاغال 20050206

دون حق و ال سند و يلزم بمغادرة األمكنة إذا لم يحصل بينه و بين المؤجر إتفاق

بإبرام عقد جديد و ذلك مهما طالت مدة استغالله لنشاطه التجاري داخل العين المؤجرة

و ال يلزم المؤجر بتوجيهتنبيه باإلخالء و ال يعرض تعويض إستحقاقي

وعلى ذلك إذا امتنع المستأجر عن اإلخالء فيمكن للمؤجرطرده باللجوء إلى القضاء عن

طريق دعوى أو بالحصول على نسخة التنفيذية لعقد اإليجار

أوال طرد المستأجر عن طريق إمهار عقد اإليجار التجاريبالصيغة التنفيذية

تبرم عقود اإليجار التجاري بعد التعديل بإفراغها فيمحررات رسمية و هذه األخيرة

320كل حكم أو laquo تعتبر سندات تنفيذية إذا تنص المادة من قانون اإلجراءات المدينة

و تبعا لمحتوى هذه raquo سند ال يكون قابل للتنفيذ إال إذا كانممهورا بالصيغة التنفيذية

المادة فإن العقود الموثقة حجة ال يقبل في مواجهتا إالالدفع بالتزوير و تتمتع بنفس القوة

التنفيذية لألحكام القضائية كما يخول حائزها سلطةتنفيذها مباشرة دون الحاجة إلى

اللجوء إلى القضاء فمتى حل اجل االلتزام يقوم الموثقمباشرة بوصفه ضابط عموميا

بتحمل ذيل العقد التوثيقي الصيغة التنفيذية المنصوص من قانون320عليها في المادة

اإلجراءات المدنية فيصبح العقد بذلك قابال للتنفيذ بالطرقالودية وفقا ألحكام المادة

من قانون اإلجراءات المدنية و الجبرية وكأنه حكم 330قضائي نهائي قاضي في

الخصومة وتبعا لذلك فإن عقد اإليجار التجاري المفرغ في محرر

رسمي ينتهي بحلول األجل المحدد فيه فإذا إمتنع المستأجر عن إخالء األمكنة على

المؤجر أن يحصل على الصيغة التنفيذية للعقد من عند الموثق ثم يمكنه طرد

المستأجر من األمكنة عن طريق المحضر القضائي بإستعمال كافة طرق التنفيذ بما فيها

الجبرية ثانيا دعوى الطرد

يمكن للمؤجر في حالة إمتناع المستأجر عن إخالء العينرغم حلول أجل العقد أن يلجأ

إلى القضاء ويطلب طرد المستأجر من األمكنة على أساسأنه أصبح شاغال دون حق وال سند بانتهاء مدة اإليجار

ويختص قاضي االستعجال بدعوى الطرد لتوافر عناصراالستعجال فيها طبقا للمادة

من قانون اإلجراءات المدنية وقياسا على ما استقر 183عليه اجتهاد المحكمة العليا في

اإليجار المدني حيث اعتبرت المحكمة العليا أن القاضياالستعجالي مختص في

دعاوى الطرد بالنسبة لعقود اإليجار المبرمة بعد صدورالمرسوم

03 03المتعلق بالترقية العقارية وقد جاء في 1993 93 التشريعي 01المؤرخ في

حيثيات01 187628 ملف رقم 2000لكن حيث أنه laquo 18قرارها المؤرخ في

بالرجوع إلى عقد اإليجار المبرم بين الطاعن و المطعونضده فإنه حددت مدة العقد

بسنة وبالتالي بعد إنهاء هذه المدة فإنه الطاعن للمستأجر محتال دون سند صحيح

ومن حق المطعون ضده المؤجر اللجوء إلى قاضي )1االستعجال إلزالة اإلعتداء )

laquo

و ما يؤكد اختصاص القاضي اإلستعجالي بدعوى الطرد ماذهبت إليه الغرفة التجارية

بالمحكمة العليا التي أقرت باالختصاص بطرد المستأجرالذي أبرم عقد إيجار لمدة ثالثة

و عشرون شهرا لنه ال يخول له اإلستفادة من أحكامالتجديد وقد جاء في قرار لها

و لما كان ثابتا أن قاضي اإلستعجالي الذي قضى بطرد laquo13 مؤرخ في 199907

المستأجر الطاعن من محل التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجارالتي حددت بثالث و

عشرين شهرا معتبرا إياه أصبح يحتل األماكن دون وجهأوسن يكون قد طبق صحيح

القانون raquo(2) فهذا القرار و عن كان ال يتعلق مباشرة بالحالة التي

تدرسها ولكن يفهمك منه ضمنيا اعتراف االجتهاد القضائي االستعجال باالختصاص في دعوى

المجرد عند حلول أجل عقد اإليجار المحدد و المتفق عليه بين األطراف

مكرر من187الفرع الثاني الطبيعة القانونية للمادة القانون التجاري

02فقرة مكرر من القانون187يلزم المستأجر laquo تنص المادة

التجاري في فقرة الثانية بمغادرة المكنة المستأجرة بانتهاء الجل المحدد في العقد

دون الحاجة على توجيه تنبيه باإلخالء دون الحق في الحصول على تعويض اإلستحقاتق

المنصوص عليه في هذاالقانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

210ذيب عبد السالم المرجع السابق ص (1 )1 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13 07( قرار في 2 137ص ) لتحديد الطبيعة القانونية لهذا النص ال بد من الرجوع إلى

القواعد العامة و نعلم أن القواعد القانونية تصنف إلى قواعد آمرة و أخرى مكملة

فاألولى هي التي ال يجوز لألفراد مخالفتها و اتصالها بأمور يحرص المشرع على عدم

المساس بها للمحافظة على النظام الذي يقوم عليه المجتمع و هي أمور تتصل اتصاال

وثيقا بكيان المجتمع و مقوماته األساسية

أما القواعد المكملة أو المفسرة فهي التي يجوزمخالفتها و ذلك باإلتفاق على ما

يخالفها و يحالف حكمها و ذلك ألنها ال تتعلق بكيانالمجتمع و مقوماته األساسية و

بالتالي فإن مخالفاتها ال تعتبر إخالال بالنظام العام ال يعنيذلك أن القاعدة المكملة تخلو

من صفة اإللزام و إنما تتوفر لها هذه الصفة طالما أناألفراد وقت إبرام تصرفاتهم لم

يخالفوا الحكم الذي تقرره و للتمييز بين النوعين باإلضافة إلى معيار تعلق القاعدة

بالنظام العام يمكن االستدالل بصياغة النص القانوني الذي جاء بالقاعدة و ألفاظه إذ أن

المشرع كثيرا ما يستخدم بعض األلفاظ في صياغة القاعدة القانونية تدل بما ال يدع

مجاال للشك عن نوعية وطبيعة القاعدة القانونية

و بتطبيق هذه األحكام على نص الفقرة الثانية من المادة مكرر من القانون187

فهذا يفيد أنها raquo ما لم يشترط األطراف خالف ذلك laquo التجاري التي تنص في آخرها

من القواعد المكملة وبالنتيجة يمكن لألطراف االتفاق علىما يخالفها فيمكن االتفاق

على إخضاع إنهاء عقد اإليجار لشروط معين قد تكونتوجيه التنبيه باإلخالء أو إنذار

بسيط أو بعرض التعويض االستحقاق أو غيرها إال ان هذافي الواقع مستبعد فالمؤجر

الذي تخلص من اإلجراءات التي كانت تقيد حريته فيالتصرف في ملكيته يستبعد أن

يقيدها بإرادته و أيا كان األمر فإن أي إتفاق يخالف أحكام هذه المادة البد

من ذكره في المحرر الرسمي الذي أفرغ فيه عقد اإليجار ألنه هو وسيلة

اإلثبات الوحيدة و القاضي إذا ال يمكنه استبعاد عرض عليه النزاع بشأن العقود 02

05المبرمة بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري من التطبيق إال بما187المادة

يوجد من أحكام مخالفة لها وردت في هذا المحرر و يترتب على ذلك أنه للمتعاقدين

مطلق الحرية في تحديد اإلجراءات و الشروط التي ينتهي بها العقد بالنسبة لعقود

إيجار المحالت المخصصة لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي المبرمة بعد تاريخ دخول

مكرر من187المادة القانون التجاري حيز التنفيذ إذ يصبح كل طرف ملزم

باحترامها شأنها شأن باقي االلتزامات التعاقدية األخرى فإذا ما كان عقد اإليجار قد

تضمن أن ال ينتهي اإليجار إال بتنبيه بإخالء يوجهه المؤجر للمستأجر في زمن معين أصبح

المؤجر مقيد في ممارسة حق االسترجاع بإتمام ذلك اإلجراء في األجل المحدد فإن لم

يعين أجل محدد للتنبيه وجب الرجوع إلى إرادة المتعاقدين فإن قصدا الرجوع إلى

مواعيد اإلخالء المقرر في من القانون التجاري وجب احترام هذه المواعيد و إذا 173

كان عقد اإليجار قد تضمن الشكل الذي يجب أن يتم به تبليغ هذا التنبيه كأن يشترط

ان يكون ذلك عن طريق المحضر وجب إحرام هذا الشكل أيضا إذا تضمن عقد اإليجار

بند يلزم المؤجر بدفع تعويض معين للمستأجر قبل إلزامه بإخالء العين المؤجرة

أصبح المؤجر حينئذ مقيد بممارسة حق االسترجاع أيضا بأداء ذلك التعويض الذي التزم

به للمستأجر و خالصة ما نتوصل إليه من هذا المبحث

أن المستأجر العقار الستغالله في ممارسة نشاط التجاريبموجب عقد مبرم قبل صدور

يتمتع بحصانة منحها له المشرع إذا اكتسب القاعدة 0205التجارية وفق القانون

التجاري و محله الشروط القانونية تحمى هذه الحصانة تعطيه الحق في الحصول على

تعويض إذا تم تجريده من ملكيته التجارية في حين ال يتمتع المستأجر بعقد أبرم بعد تاريخ الحق

للتعديل بهذه الحصانة إذ يخضع عقده إلرادة األطراف و حرية اتفاقهم

اإليجار فالغرض منه raquo تجديده في الحقيقة هو التعديل من شروط العقد ألن العقد يكون

قد تجدد ضمنيا بإنتهاء أجله دون توجيه التنبيه باإلخالء و لكن إن وجه المستأجر هذا

الطلب فإنه يصبح تجديدا صريحا و يمكن اإلتفاق على شروط جديدة بحرية و دون

التقيد بمدة تسع سنوات من القانون التجاري و175المنصوص عليها في المادة تجدر اإلشارة إلى أن التجديد

الضمني لعقد اإليجار يكون بقوة القانون و ال تشترط فيهالموافقة من المؤجر و ذلك

ألن سكوته و عدم إعتراضه على إستمرار المستأجر فيالبقاء في العين المؤجرة يفسر

بأنه قبول و بذلك يستفيد المستأجر من مدة إيجار تعادلمدة اإليجار السابق على أن ال

يتجاوز تسع سنوات و ال يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجارالمحدد ضمنيا بتوجيه تنبيه

باإلخالء إال إذا وافق المستأجر على اإلخالء قبل إنتهاء مدةالعقد المحدد و مع ذلك

إعتبرت المحكمة العليا أن عقد اإليجار إذا تجدد ضمنيا فإنهيجدد لمدة غير محددة و

يمكن للمؤجر أن يضع له حدا في أي وقت يتوجيه التنبيهباإلخالء فقضت في قرارها

12 المؤرخ في 11مايلي 1994 عند نهاية فترة اإليجار دون توجيه تنبيه باإلخالء يتجدد عقد

laquo اإليجار ضمنيا على أجل غير محدد وعليه فالمؤجر غير ملزم بأي مدة و يمكن أن

يوجه للمستأجر تنبيهاباإلخالء متى أراد raquo (1)

86حمدي باشا القضاء التجاري دار هومة ص (1 ) و كذلك الغرفة التجارية بمجلس قضاء الشلف أقرت بصحة

التنبيه باإلخالء الذي

وجهه المؤجرين إلى المستأجر خالل فترة التجديد الضمني9لعقد إيجار أبرم لمدة

سنوات و إنتهت مدته دون توجيه تنبيه باإلخالء فتجددضمنيا و إعتبرت الغرفة انه

ال يوجد مايثبت ان المؤجرين قد وافقوا على التجديدالضمني و قد جاء في حيثيات

مايلي 35 فهرس رقم 2005حيث أن دفع المستأنف laquo 26 قرارها المؤرخ في 02

كون أن العقد اإليجار تجدد ضمنيا مردود عليه كونه اليوجد ما يثبت أن عقد اإليجار

تجدد ضمنيا بموافقة المستأنف عليهم حيث أن قاضي الدرجة األولى لما قضى بالمصادقة على

التنبيه و تعيين خبير أصاب في حكمه كون أن المستأنف عليهم وجهوا للمستأنف

تنبيها ضمن األجل القانوني و طبقاللقانون و بالتالي يتعين تأبيد الحكم المستأنف raquo (2)

المطلب الثاني تجديد عقد اإليجار التجاري المبرم بعدصدور القانون

02 05 مكرر من القانون التجاري في187جاء في المادة laquo

فقرتها الثانية مما يلي يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجل

المحدد في العقد دون حاجة إلى التنبيه باإلخالء و دون الحق في الحصول على تعويض

اإلستحقاق المنصوص عليه فيهذا القانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

و يفهم من نص هذه المادة بمفهوم المخالفة أنه ليسللمستأجر أن يتمسك بحق التجديد

و إذا رغب في اإلستمرار في إيجار العقار فالبد أن يكون ذلك باإلتفاق مع المؤجر

و يعتبر العقد في جميع الحاالت عقد جديد حتى ولو تمإبرامه بنفس شروط العقد

السابق يخضع عقد اإليجار التجاري للقواعد العامة في 02

05فالتعديل الذي جاء به القانون التعاقد القائمة على إستغالل اإلدارة و حرية التعاقد و تم

تخليص المؤجر من القيود التي كانت مفروضة عليه و التي كانت تجعل المستأجر مالك

القاعدة التجارية في مركز يبدو انه أقوى من مركزه بصفته مالكا للعقار

و تتضمن المادة السلفة الذكر إلغاء ضمني ألحكام المادة من القانون التجاري و172

من ثم إلغاء لحق اإليجار و بالتالي مهما طالت مدةإستغالل المستأجر لنشاط تجاري

في العقار المؤجر فإنه يلزم بمغادرة األمكنة متى حلأجل عقد اإليجار إال إذا وافق المؤجر على إبرام عقد جديد

فهرس2005الغرفة التجارية مجلس قضاء الشلف 0526( قرار في 2 02 35رقم )

و لكن هذا اإللغاء الضمني ليس مطلق إذ أن العقود التيأبرمت قبل هذا التعديل تخضع

و ما يليها من القانون التجاري و172في تجديدها للمواد هو ما نصت عليه المادة

التي أضيفت إلى القانون التجاري بموجب01مكرر 187 من القانون03المادة 0205

يبقى تجديد عقود اإليجار المبرمة قبل النشر المذكور فيlaquo مكرر أعاله187المادة

خاضعا للتشريع الساري المفعول بتاريخ إبرام عقد raquo اإليجار

ويالحظ أن المشرع أبقى على حق تجديد اإليجار بالنسبةللعقود الجارية المبرمة قبل

التعديل رغم أن هذا الحق هو من المراكز القانونية التيفرضت على المتعاقدين

بموجب القانون و ليس من المراكز العقدية ألنه ال يقوم على إتفاق األطراف

و لذلك كان من المفروض أن يخضع لقاعدة األثر الفوريللقانون إعماال للمبادئ

القانونية و سريان القانون من حيث الزمان و بالتالي كانيجب أن يمس التعديل عقود

02و يترك المجال للحرية التامة في التعاقد و يتم 2005 09اإليجار المبرمة قبل

ولكن يبدو أن المشرع من خاللتوحيد األوضاع القانونية من01 مكرر 187المادة

القانون التجاري أراد المحافظة على إستقرار النشاطالتجاري و عدم مفاجئة أصحاب

و التي من الممكن أنالقواعد التجارية بإحكام التعديل تلحق بهم و بالوضع اإلقتصادي

05بأثر فوري أضرار كبيرة لو تم تطبيق القانون 02 و يطرح السؤال في هذا الصدد بشأن العقود التي تجدد

صراحة بإيجاب وقبول جديدين هل تعتبر عقود إيجار من المؤجر و المستأجر في 02

05تاريخ الحق لنشر القانون جديدة و تخضع بذلك ألحكام التعديل أم أنها تبقى خاضعة

و ما يليها172ألحكام المواد 75من األمر 59

الواقع انه في غياب إجتهادات و أحكام قضائية في هذاالصدد بالنظر لحداثة القانون

فاألرجح انه ال يوجد ما يبرر إبقاء هذه العقود خاضعة 0205للقانون السابق فهو

عقد جديد بإيجاب من المؤجر و موافقة من المستأجر دونتمسكه بالحق في التجديد

من القانون التجاري و هذا172الذي تنص عليه المادة يجعله يخضع ألحكام التعديل

و نفس الشيء بالنسبة لعقود اإليجار التي يوجه فيها تنبيهباإلخالء باعتبار أن هذا

األخير هو تصرف إرادي يرتب أثاره دون حاجة إلى موافقةالطرف األخر و هو

المستأجر فإذا إستوفى التنبيه شروطه القانونيةو تمإتباع اإلجراءات القضائية كما

يتطلبها القانون ترتب عن ذلك إنتهاء عقد اإليجار فإذاعدل المؤجر عن نيته في

رفض التجديد تحتم على الطرفان إبرام عقد جديد فإذا كانهذا العدول الحق لتاريخ

فإن العقد الذي يبرم بين الطرفين يخضع ألحكام 0205التعديل نشر القانون

مكرر من187الحالة األخرى التي يمكن إخضاعها للمادة القانون التجاري تتعلق بحق

األولوية الذي يكتسبه المستأجر في حالة إخالءه للعينالمؤجرة لوجود هدم كامل

بالعمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها لإلستغالل أو إلستحالةشغلها دون خطر نظرا

من177لحالتها إذا أقر له المشرع من خالل المادة القانون التجاري في فقرتها

األخيرة بحق األولوية في إستئجار العمارة المعاد بناؤها قبل تعديله و بناء على ذلك إذا كان عقد اإليجار األصلي 59

75أبرم في ظل القانون و كان اإلخالء بسبب حالة المبني وتم إعادة بناء هذا األخير

و ترميمه بعد نشر فإن المستأجر الذي يريد التمسك بحق األولوية يلزم 02

05باإلبرام عقد جديد القانون وفق ألحكام التعديل

و يستخلص من هذا المبحث بموجب أن مستأجر العقار بموجب عقد إيجار تجاري 59

75أبرم قبل تعديل األمر يتمتع إذا توافرت فيه الشروط القانونية و اصبح مالك 02

05للقاعدة القانون التجارية يتمتع بحق اإليجار و يمكن له المطالبة بتجديد

عقد اإليجار عند حلول أجاله في حين أن المستأجر للعين بعد هذا التعديل يلزم

بإخالء األمكنة متى حل اجل العقد ما لم يوافق المؤجر على إبرام عقد جديد

قبل تعديله و فكيف يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجار 5975الذي ابرم في ظل األمر

كيف يمكن للمستأجر أن يستمر في إستغالل نشاطهالتجاري في نفس العين التي اجرها

الذي عدل القانون التجاري بموجب عقد ابرم بعد 0205صدور القانون

المبحث الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري أصبح إنهاء عقود اإليجارات التجارية يخضع للقواعد إثر 02

05صدور القانون العامة في التعاقد القائمة على حرية اإلتفاق و إستقالل

اإلرادة فينتهي العقد على ذلك بمجرد حلول األجل المحدد في العقد و بهذا يكون المشرع

قد حرر إرادة المؤجر التي كانت قبل التعديل مقيدة بتوجيه تنبيه باإلخالء عند

الرغبة في وضع حد للعقد محدد المدة كان أو غير محدد و بعرض التعويض اإلستحقاقي

الذي قد تفوق قيمته قيمة العقار المؤجر أو بإثبات السبب الخطير و المشروع تجاه

المستأجر المخلي المحل و لدراسة أحكام إنهاء عقد اإليجار التجاري تم تقسيم هذا

المبحث إلى مطلبين يتعلق قبل تعديله والثاني بالعقد المبرم بعد التعديل األول 59

75بالعقد المبرم في ظل األمر الذي أدخل على القانون التجاري

المطلب األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم فيظل األمر

قبل تعديله 5975 إذا كان المالك المؤجر ال يرغب في تجديد اإليجار للمستأجر

الذي نشأ له الحق في اإليجار ألزمه القانون أن يوجه للمستأجر تنبيها بإخالء

العين المؤجرة مع ذكر األسباب التي جعلته يطلب إخالء العين فإذا كانت له

أسباب شرعية قبل المستأجر فله الحق في اإلسترجاع دون تعويض حسب الحاالت التي

يخولها له القانون و إال فإنه يلزم بدفع تعويض اإلستحقاق

الفرع األول رفض تجديد عقد اإليجار التجاري مقابلتعويض إستحقاق

قبل تعديله الحق في طلب أعطى المشرع للمستأجر 5975من خالل األمر

تجديد العقد بتوافر الشروط القانونية و منح المؤجر بلقابل الحق في رفض التجديد

وموازنة منه بين الحقين و حماية لما يسمى بالملكيةالتجارية فرض التعويض

اإلستحقاقي و ضبطه من خالل تجديد الحاالت التييستحق فيها و اإلجراءات الواجب

إتباعها للحصول عليها1أوال حاالت تطبيق التعويض اإلستحقاق ) )

و تتمثل في أ رفض تجديد اإليجار دون سبب شرعي فالرفض غير

المسبب يؤدي إلى إلزام المؤجر بسداد تعويض اإلستحقاق ويقع عليه عبء إثبات

الرفض و ذلك ما تفرضه من القانون التجاري من ذكر أسباب177عليه المادة

خطيرة و مشروعة بممارسة حق اإلستراد في حاالت أخرى

من القانون التجاري و178الحالة التي جاءت بها المادة 1048633 هي الحالة التي تخول

المؤجر المالك إسترجاع محله بسبب حالة البناء أو إعادةبناء العمارات التي يوجد

بها المحل بإستثناء عندما يعرض عليه محل أخر و إال ألزمبسداد تعويض عن ذلك

حالة اإلسترجاع لزيادة إرتفاع العمارة المنصوص عليها في1048633 من القانون181المادة

التجاري و في هذه الحالة يدفع له تعويض إستحقاقجزافي ال يتجاوز ثالث

سنوات إيجار من القانون التجاري و182الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 هذه تخص حالة اإلسترجاع الجزئي لألمكنة المخصصة أصال للمسكن و التي

تعتبر في الوقت ذاته تابعة للمحل التجاري وذلك ليسكن فيها شخصيا أو أحد

األزواج بشرط أن ال يتوفر على سكن أخر أو ألفراد عائلته الذين يعيشون معه أو

المقيمين عنده و الشرط الثاني إذا كان اإلسترجاع الجزئي ال يخل إخالال خطيرا

بإستغالل المحل و الثالث أن ال تكون المحالت التجارية و المحالت المعدة

للسكن تشكل وحدة غير مشاعة في حالة عدم توفر هذه الشروط يلزم بالتعويض و

كذلك في عدم شغله سنوات من6 اشهر و في مدة أقصاها 6لألمكنة في اجل خروج المستأجر

من القانون التجاري و184الحالة النصوص عليها بالمادة 1048633 هي المتعلقة باإلسترجاع

من المؤجر الذي هو في نفس الوقت البائع للمحل التجاري

45أسعد زهية تعويض اإلستحقاق نشرة القضاة عدد (1 12ص )

من القانون التجاري 185الحالة المنصوص عليها بالمادة 1048633 وهي حالة رفض تجديد

اإليجار الواقع من الدولة أو المجموعات المحلية و ذلك

بسبب المنفعة العامة من القانون التجاري 186الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 وهي حالة ما إذا تحايل المؤجر على القانون وقت اإلسترجاع و عدم إحترامه

اإللتزامات التي يفرضها عليه القانون بعد اإلسترجاع

ثانيا إجراءات إنهاء عقد اإليجار التجاري مقابل تعويضاإلستحقاق

أ توجيه التنبيه باإلخالء يجب على المؤجر الذي يرفض تجديد اإليجار أن يوجه تنبيها

باإلخالء إلى المستأجر مالك القاعدة التجارية فإذا لم تتوافر في هذه األخيرة

الشروط المنصوص عليها بالمادة من القانون التجاري فال يلزم المؤجر بذلك أي إذا لم 172

يكتسب المستأجر حق اإليجار طبقا للشروط التي سبق شرحها في تجديد عقد

اإليجار التجاري و قد قضت المحكمة العليا في07عندما رفضت الطعن المرفوع 1999

13قراراها الصادر في من المستأجر ضد قرار رفض إستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث و عشرين شهرا معتبرة إياه أصبح

يحتل األماكن دون حق أو1سند ) )

و توجيه التنبيه باإلخالء واجب في جميع الحاالت سواء كنابصدد عقد إيجار محدد

المدة أو عقد غير محدد المدة وإن كان ذلك ال يطرحإشكاال بالنسبة لهذا األخير فإنه

فيما يخص العقود محددة المدة اختلفت مواقف الجهاتالقضائية فرأى البعض منها

انه ينتهي بإنتهاء المدة المتفق عليها اعتمادا على المادتين من القانون107 و 106

المدني في حين أخذت جهات أخرى موقفا مخالفا و173قررت أن أحكام المادة

المتعلقة بوجوب توجيه التنبيه باإلخالء تطبق على جميععقود اإليجار التجارية إذا أن

هذه المادة ال تفرق بين اإليجار المحدد أو غير محدد المدة ) (2

و هو ما استقر عليه االجتهاد القضائي و كرسته المحكمةالعليا في قراراتها و نذكر منها12 الذي جاء فيه 1998و يستفاد من القرار laquo

08القرار الصادر في الطعون فيه أن قضاة المجلس لما قضوا بالمصادقة على

الحكم القاضي بطرد المستأجرة من المحل التنازع عليه دون توجيه تنبيه باإلخالء فإنهم

من173خرقوا أحكام المادة ص01 عدد 2000 مجلة قضائية 128477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137 )( حسان بوعروج تعليق على2 12مجلة قضائية 1998

08 الصادر في 177670قرار رقم )20 ص 02عدد 1999

القانون التجاري التي تشترط إلنهاء عقد إيجار تجاريتوجيه تنبيه بإخالء سواء كان

العقد محدد أو غير محدد المدة raquo(3) و يجب أن يتضمن التنبيه باإلخالء البيانات التالية

ذكر موجه التنبيه و صفته و مقر إقامته و هويته 1 ذكر األسباب التي جعلت المؤجر يطلب إخالء العين 2

المؤجرة ذكر العين المؤجرة و تحديدها و سند الملكية و إسم 3

المستأجر و هويته و أن يوجه إلى مكان ممارسة نشاطه التجاري

من القانون التجاري و إال كان194ذكر مضمون المادة 4 التنبيه باإلخالء باطال

اشهر مع تحديد بدايته و نهايته6تحديد أجل 5

و بشأن تسبب التنبيه باإلخالء تميز موقف المحكمة العليا( يعتبر األول1باتجاهين )

أن مجرد عرض التعويض اإلستحقاقي من طرف المؤجرتسبيب كاف فقضت

المحكمة العليا في199603إن مجرد عرض التعويض laquo 26قرارها المؤرخ في

من قبل المؤجرين يشكل سببا كافيا لطلب التنبيه باإلخالء من القانون176طبقا للمادة

التجاري و بالتالي فإن النعي على القرار بعدم التسبب raquo(2)في غير محله

أما اإلتجاه الثاني فقد ذهب في تسبيب التنبيه باإلخالء علىأن عرض التعويض

اإلستحقاقي هو نتيجة له و ليس سببا كافيا لكي يستجيب173لمقتضيات أحكام المادة

من القانون التجاري و األرجح هو ما ذهب إليه الرأي األول ذلك أن تقييد إرادة

المؤجر في إسترجاع العقار هو إستثناء من حرية التصرف في الملكية وبذلك ال

يجب التوسع فيه ال laquo و بالنسبة لوقت توجيه التنبيه باإلخالء فقد نصت المادة

من القانون التجاري173 ينتهي إيجار المحالت الخاصة بهذه األحكام إال بأثر تنبيه

بإخالء حسبما جرت عليه6و يفهم من هذا النص انه إذا raquo العادة المحلية و في مدة

أشهر قبل األجل على األقل اشهر من6كان العقد محدد المدة فيجب توجيه التنبيه قبل

حلول تاريخ إنتهاء مدة اإليجار إما إذا كان العقد غير محدد المدة فيجب منح

اشهر لإلخالء6المستأجر مدة من تاريخ توجيه التنبيه

ص02 عدد 1999 مجلة قضائية 177670ملف رقم 1998 08( قرار 3 12 23 )

محمود قباص التنبيه بإخالء و اإليجارات التجارية مجلة (1 256 ص 01 عدد 1993قضائية )

المجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 2 03التجارية و )

96 عدد خاص ص 1999البحرية يتم إجراء التنبيه باإلخالء عن طريق المحضر القضائي أو

بالتسليم الشخصي إلى المستأجر أو يرسل برسالة موصى عليها أو بأي وسيلة

أخرى و تجدر اإلشارة إلى أنه إذا تعدد المستأجرين للعين المؤجرة فيجب توجيه تنبيه

باإلخالء لكل واحد منهم على حدى وذلك تحت طائلة البطالن و هو ما قضت به المحكمة

العليا في قرارها المؤرخ الثابت من أو راق الطعن أن قضاة المجلس لما 1999

09 في 11إعتبروا بقية الورثة في النزاع غير وارثين في اإليجار و ال يستحقون أي تعويض

وال ضرورة بالتالي لتوجيه التنبيه بإخالء لكامل الورثة فإنهم أخطئوا في

من510تطبيق القانون ألن المادة القانون المدني تعتبر اإليجار من الحقوق التي تورث و كل

وارث له في اإليجار حق ثابت و خاص

إن التنبيه باإلخالء ال يكون صحيحا و منتجا لكل أثارهالقانونية إال إذا وجه إلى كامل

الورثة و ليس للمسير بوكالة فقط الذي ال يعتبر وكيال raquo (1)عن بقية الورثة

أما إذا تعدد المؤجرين بأن كان العقار ملك في الشيوع لعدةأشخاص فيحق لكل شريك

منهم أن يوجه دون الشركاء اآلخرين تنبيها باإلخالء718للمستأجر عمال بأحكام المادة

لكل شريك في الشيوع الحق في أن يتخذ من الوسائل laquoمن القانون المدني التي تنص

من تطبيقات هذا raquo ما يلزم لحفظ الشيء و لو كان ذلكبغير موافقة باقي الشركاء

المبدأ قرار03المنشور في المجلة القضائية 2001 20المحكمة العليا المؤرخ في

ص02 عدد 2002حفاظا على المال المشاع يحق ألحد laquo و الذي جاء فيه319

الشركاء إتخاذ كافة اإلجراءات الالزمة و لو كان ذلك دونموافقة باقي الشركاء فإن

القضاء بصحة التنبيه بإخالء الموجه من المؤجرة المالكةأغلبية الحصص لحماية المحل

التجاري من االنهيار دون موافقة باقي الشركاء هو raquo تطبيق سليم للقانون

و إثبات حصول التنبيه باإلخالء يكون على من يدعي بهبكافة طرق اإلثبات بما فيها

البينة و القرائن و شهادة الشهود مهما كانت قيمة األجرة )( وعدم توجيه التنبيه أو عدم2

توافر شروطه يؤدي إلى عدم قبول الدعوى شكالبموقف المستأجر من عرض التعويض اإلستحقاقي

إذا وافق المستأجر على مبدأ اإلخالء وحصل إتفاق حولقيمة التعويض اإلستحقاقي فإن

األمر ينتهي عند هذا الحد و إذا وافق المستأجر على مبدأاإلخالء وقام الخالف على

مقدار التعويض اإلستحقاقي جاز للطرف الذي يهمهالتعجيل أن يرفع دعواه أمام رئيس

المحكمة الناظرة في القضايا اإلستعجالية ليأمر بإجراءاتالخبرة الالزمة و ذلك بعد

إنتهاء أجل ثالثة اشهر من تاريخ توجيه التنبيه و أن يرفعبالتوازي دعوى قضائية في

ص02 العدد 2001 مجلة القضائية 207219ملف رقم 199909( قرار في 1 11 231 )

83جنادي جياللي المرجع السابق ص (2 ) الموضوع أمام الجهة القضائية المختصة و هي محكمة

موقع العقار و قد قضت المحكمة في199005من المقرر قانونا أن اللجوء إلى laquo

06قرار صادر في القاضي اإلستعجالي إلجراء خبرة لتقدير التعويض عن إخالء

يستلزم و جود دعوى فيالموضوع مرفوعة مسبقا raquo(3)

وعند إنجاز تقرير الخبرة نتيجة الدعوى اإلستعجالية الذييجب إيداعه في ظرف

شهرين لدى أمانة الضبط و يلحق بملف الدعوى المرفوعةأمام المحكمة المختصة التي

من194تفصل في الموضوع بعد إيداع التقرير ) المادة القانون التجاري (

أما إذا رفض المستأجر اإلخالء أصال فعليه أن ينازع فيصحة التنبيه باإلخالء

بعرض النزاع بعد ثالثة أشهر من التبليغ على قاضيالموضوع الذي يفصل أو ال في

صحة التنبيه باإلخالء ثم يتم تقدير التعويض اإلستحقاقيالذي يكون عادة باالستعانة

بخبير و يراعي في تقدير التعويض اإلستحقاقي القيمةالتجارية للمحل التجاري التي

تحدد وفق لغرض المهنة مصاريف النقل و إعادة الترتيب وحقوق التحويل الواجب

تسديدها لمحل تجاري من نفس القيمة و عن تاريخ تقدير التعويض اإلستحقاقي ذهبت المحكمة

العليا إلى أن العبرة بتاريخ توجيه التنبيه باإلخالء و ذلك في05الذي جاء فيه 1999

08قرارها المؤرخ في من المقرر قانونا أنه يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار

laquo غير أنه يسدد للتاجر المخلي التعويض اإلستحقاقي الذي يجب أن يكون مساويا

للضرر المسبب نتيجة عدم التجديد و لما ثبت في قضية الحال أن قضاة المجلس لما

قدروا الضرر الناتج عن رفض تجديد اإليجار إبتداء من تاريخ اإلعالن عن رغبة

المؤجر في إنهاء اإليجار و ليس من تاريخ الخروج الفعلي ألن الخروج يقع بعد صدور

الحكم القاضي باإلخالء و األحكام تفصل في الوقائع القائمة و ليست raquo (1)

المستقبلية فإنهم طبقوا صحيح القانون ج دفع التعويض اإلستحقاقي و إخالء األمكنة

يبقى المستأجر بعد توجيه التنبيه باإلخالء شاغال لألمكنةإلى حين تقاضيه الفعلي لقيمة

التعويض و يعتبر في هذه الحالة شاغل بحق و من دونسند فهو يحق ألن القانون

يسمح له بالبقاء إلى حين قبض التعويض اإلستحقاقي من القانون التجاري (187)المادة

و هو بغير سند ألن توجيه التنبيه باإلخالء يضع حدا لعقداإليجار و يدفع للمستأجر تعويضا عن شغل األمكنة

01 عدد 1991 المجدلة القضائية 67008ملف رقم 1990 06( قرار في 3 05 65ص )

العدد2000 المجلة القضائية لسنة 189311ملف 1999 08( قرار في 1 05 121 ص 01 )

عند دفع التعويض اإلستحقاقي يلزم المستأجر بمغادرةاألماكن حتى عن طريق القوة

العمومية على أن يدفع للمؤجر تعويضا عن التأخر إذاتماطل في الخروج منه )المادة

( من القانون التجاري 187 و في حالة اإلخالء تسلم األماكن للمؤجر في أول يوم من

األجل المألوف و التالي يوم إعتبارا من تاريخ تسديد التعويض15إلنقضاء مهلة

للمستأجر نفسه أو للحارس القضائي إذا وجد و يدفع الحارس القضائي التعويض

للمستأجر مقابل إيصال منه فقط

إن لم تقع معارضة من الدائنين أو التوقيع حجز من أحدهم تحت يده

و إذا تراجع عن إرادته في طرد المستأجر إما بسبب عجزهعن تسديد التعويض

اإلستحقاقي المحكوم به لفائدة المستأجر المخلى أو أليسبب أخر يحق له أن يتملص

من القانون197من تسديد هذا التعويض ) المادة التجاري ( مع مراعاة الشروط التالية

وجود المستأجر في العين المؤجرة ولم يتم استئجار عين1048633 أخرى من طرف

المستأجر يوم إبتداء من اليوم15أن يمارس حق التملص في اجل

1048633 الذي يصبح فيه الحكم أو القرار القاضي بالتعويض اإلستحقاقي نهائيا

أن يوافق الطرفان على التجديد حسب شروط يتفقان1048633 عليها وفي حالة عدم اإلتفاق

195يحدد القاضي اإلستعجالي هذه الشروط وفقا للمادة من القانون التجاري

و ال بد هنا من إبرام عقد جديد بعد ممارسة حق التملص ألن1048633 العقد األول قد انتهى بتوجيه التنبيه باإلخالء

الفرع الثاني رفض تجديد عقد اإليجار التجاري دونتعويض إستحقاقي

إن إستفادة المستأجر صاحب القاعدة التجارية من التعويضاإلستحقاقي في حالة

رفض المؤجر تجديد عقد اإليجار مقرونة بعدم إرتكابه أيخطأ من األخطاء المنصوص

من القانون التجاري وعلى ذلك177عليها في المادة يمكن للمؤجر أن يتخلص من

تعويض اإلخالء إذا أثبت سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر المخلى المحل

أوال حاالت رفض تجديد اإليجار دون تعويض إستحقاقي

من القانون التجاري و تتمثل في177نصت عليها المادة إثبات المؤجر سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر 1

القاعدة أنه يحق للمؤجر أن يطالب من المستأجر الذي قامبأعمال خطيرة و غير

مشروعة أن يتخلى عن األمكنة دون تعويض إستحقاقي ويالحظ أن المشرع لم يحدد

األسباب الخطيرة وغير المشروعة التي يؤسس عليهاالتنبيه باإلخالء و لكن يمكن

إحصاء بعضها من خالل أحكام القانون التجاري و اإلجتهادالقضائي فنذكر على

سبيل المثال إرتكاب المستأجر خطأ يوجب مسئوليته الجزائية إصرارا

1048633 بالمؤجر أو أحد أفراد عائلته

1048633 تغيير النشاط التجاري دون ترخيص من المؤجر إحداث أعمال ضارة بالعين المؤجرة أو هدم جزء منها أو

1048633 التغيير في واجهة المحل التوقف عن إستغالل المحل التجاري دون سبب جدي أو

1048633 مشروع اإليجار من الباطن أو التنازل عن اإليجار دون ترخيص

1048633 من القانون188)المادة ( التجاري

ممارسة نشاط غير مشروع في المحل موازاة مع النشاط1048633 األصلي كبيع مواد ممنوعة

كالمخدرات أو أسلحة حربية أو ممارسة الدعارة في المحل

عدم دفع بدل اإليجار أو التأخير في الدفع وهناك من يرى1048633 باعتبار عقد اإليجار من

العقود المتبادلة فإن عدم دفع بدل اإليجار يفقد اإليجار معناه و يترتب عليه الفسخ

6و ال يمكن بذلك إفادة المستأجر من التنبيه باإلخالء و اجل أشهر و لكن اجتهاد

المحكمة العليا استقر على اعتبار هذه الحاالت من بينحاالت رفض التجديد و من

ثم البد فيها من إتباع اإلجراءات القانونية سيما المنوه177 و 173عنها بالمواد

من القانون التجاري و بشأن فسخ العقد افيجار التجاريفقد إعتبر البعض أنه

من119يخضع للقواعد العامة المكرسة بأحكام المادة القانون المدني و بإعتبار أن

اسباب الفسخ هي نفسها هي نفسها األسباب المشروعة والخطيرة و المبررة

لممارسة حق اإلسترجاع دون أي تعويض من جانب المؤجرتطبيقا لألحكام المادة

من القانون التجاري مما يترتب عنه أنه عند نهاية عقد 177اإليجار فإن للمؤجر

الذي ينسب للمستأجر مخالفة ناشئة عن عدم تنفيذ التزامأو أكثر من االلتزامات

التعاقدية ينشئ له عند نهاية عقد اإليجار الخيار بين فسخالعقد أو ممارسة حق

1االسترجاع ألسباب خطيرة ومشروعة ) ) و الواقع أنه ال بد من التفرقة بين دعوى الفسخ و بين

رفض تجديد اإليجار وفقا من القانون التجاري فدعوى الفسخ177ألحكام المادة

تهدف إلى إنهاء العالقة التعاقدية خالل سريان مدة عقد اإليجار أي قبل إنتهاء أجله

بينما رفض التجديد و المطالبة بإسترجاع المحل المؤجر ال يمكن ممارسته إال عند

نهاية عقد اإليجار و أن هدفه هو منع المستأجر من الحصول على تجديد لإليجار حزيط محمد حق اإلسترجاع في اإليجارات التجارية (1

84 دار هومة ص 2005 ) و يجب تمييز هذه الحالة عن الفسخ بقوة القانون

من191المنصوص عليها بالمادة

كل إشتراط مدرج في اإليجار ينص على الفسخ بقوةالقانون laquo القانون التجاري

في حالة عدم دفع بدل اإليجار في اإلستحقاق المتفقعليها ال ينتج أثره إال بعد

مرور شهر واحد من اإلخطار بالدفع الذي يبقى دون raquo نتيجة

فإذا وجد إتفاق صريح بين األطراف على فسخ بقوةالقانون فيكون للمؤجر أن يوجه

إنذار للمستأجر للدفع فإذا لم يقم بذلك خالل شهر منتاريخ تبليغه فسخ العقد بقوة

القانونحالة المبنى 2

و هي الحالة المنصوص عليها بالفقرة الثالثة من المادة من القانون التجاري177

يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار دون أن يلزم بسدادlaquo أي تعويض إذا أثبت

وجود هدم كامل العمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها للسكنالمعترف به من السلطة

اإلدارية أو إذا أثبت أنه يستحيل شغل العمارة دون خطر raquoنظرا لحالتها

فهذه المادة تستوجب على المؤجر الذي يريد اإلخالء دونتعويض استحقاقي أن يثبت

بموجب قرار إداري أن العقار الذي يملكه المتواجد به العينالمؤجرة صار غير قابل

لالستغالل أو الشغل ألنه يشكل خطرا أو أن العقار قابلللهدم الكامل أو جزء منه لعدم

صالحيته ففي هذه الحالة يعفى المؤجر من تسديد التعويضاإلستحقاقي عند رفضه

تجديد اإليجار أما المستأجر المخلى فله حق األولوية فيحالة إعادة بناء العمارة التي تم

هدمها و يشترط منه أن يبلغ المؤجر برغبته فياإلستفادة من المحل في العمارة التي

أعيد بناؤها وذلك خالل ثالثة أشهر التالية إلخالئه األمكنةالتي كان يشغلها و إال سقط

حقه و يعتبر هذا نوع من الحماية للمستأجر الذي أخلىاألمكنة دون تعويض

إستحقاقيثانيا إجراءات رفض التجديد دون تعويض اإلستحقاق

حتى يستفيد المؤجر من إنهاء عقد اإليجار التجاري دوندفع التعويض اإلستحقاقي ال بد

له إتباع اإلجراءات القانونية إجراءات رفض التجديد لقيام المستأجر بأعمال خطيرة 1 إذا برهن المؤجر عن سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر

كارتكاب خطأ جزائي في حق المؤجر أو ممارسة نشاط غير مشروع في المحل أو

هدم جزء من المحل فيقوم مباشرة بتوجيه التنبيه باإلخالء ويرفع دعوى رفض التجديد

يلتمس فيها إلزام المستأجر بإخالء المحل دون تعويض بسبب خطير و مشروع

دون حاجة إلثبات ذلك بمحضر معاينة و ال إعذار مسبق إذ يكفي تقديم الحكم

الجزائي أو المدني الذي يثبت قيام المستأجر بالفعل الذي دفع المؤجر لمطالبته )

1باإلخالء) و إذا كان اإلخالء إلخالل المستأجر بالتزاماته التعاقدية

فيتم إتباع اإلجراءات التي من القانون التجاري02 فقرة 177جاءت بها المادة

على المؤجر أوال أن يقوم بتحرير محضر معاينة إلثبات حالة1048633 المخالفة و قيامها ثم

يوجه إنذارا للمستأجر للكف عن ارتكابها و العدول عنها وأوجب المشرع أن

يكون اإلنذار بموجب عقد غير قضائي مع بيان السببالمستند إليه وذكر مضمون من القانون التجاري وكل177الفقرة الثانية من المادة

ذلك تحت طائلة البطالن ويتم إمهال المستأجر مدة شهر من تاريخ تبليغه للعدول

عن المخالفة معاينة استمرار قيام المخالفة عند انقضاء مهلة شهر كاملة

1048633 من يوم تبليغه باإلنذار و إستمرار المستأجر يإقتراف المخالفة يجب على المؤجر أن

يقوم بإثبات ذلك بمعاينة المخالفة عن طريق المحضر القضائي الذي يحرر محضر

معاينة الستمرار المستأجر في إرتكاب المخالفة رغم إنذاره

توجيه التنبيه بإخالء دون تعويض على المؤجر بعد استكمال1048633 اإلجراءات السابقة أن

يوجه للمستأجر تنبيها باإلخالء وان يذكر سببه من بينالحاالت السالفة الذكر و

هنا ال بد أن ال تكون األسباب متناقضة بذكر أحد حاالت من القانون177المادة

التجاري و عرض تعويض إستحقاقي وقد قضت المحكمةالعليا في قرارها الصادر

من المقرر قانونا أنه يجب أن يتم تنبيه باإلخالء بعقد laquo26 في 03 1996

غير قضائي وأن تبين فيه األسباب التي أدت إلى توجيههمع إعادة ذكر مضمون

و إال أعتبر باطال و لما أسس المطعون ضدهم194المادة التنبيه باإلخالء على

سببين اثنين أولهما غلق المحل التجاري خرقا لألحكام من القانون177المادة

التجاري و ثانيهما عرض تعويض إستحقاقي وفقا من176لألحكام المادة

القانون التجاري فإن هذين السببين متناقضين و ال يمكناالعتماد عليهما معا لطلب

إخالء القاعدة التجارية raquo (1) مباشرة الدعوى القضائية لرفض تجديد عقد اإليجار دون

1048633 تعويض إذا رفض المستأجر إخالء المحل بعد توجيه التنبيه باإلخالء يجوز

للمؤجر رفع الدعوى القضائية بعد إنتهاء مهلة ثالثة أشهر من تاريخ تبليغ التنبيه

باإلخالء يلتمس فيها129جنادي جياللي المرجع السابق ص (1 )

مجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 1 03التجارية و البحرية )

26 ص 1999عدد خاص الحكم بصحة التنبيه باإلخالء و بإلزام المستأجر بإخالء

المحل التجاري دونتعويض

إجراءات رفض تجديد اإليجار دون تعويض نتيجة وضعية 2 المبنى

في الحالة التي تكون فيها العمارة غير قابلة للشغل واإلستغالل و يصدر قرار عن

السلطة اإلدارية يؤكد ذلك و يأمر بإعادة البناء فعلىالمؤجر أن يوجه تنبيها من القانون التجاري173باإلخالء طبقا للمادة

و بعد إنتهاء أجل ثالثة أشهر من توجيه التنبيه باإلخالء ورفض المستأجر إخالء المحل

يجوز للمؤجر رفع دعوى قضائية أمام المحكمة و ترفقعريضة افتتاح الدعوى

بنسخة من القرار الصادر عن السلطة اإلدارية المختصةتحت طائلة عدم قبول الدعوى

و هو ما قضت به المحكمة العليا في03الذي جاء 1989 05القرار الصادر بتاريخ

من المقرر أن رفض تجديد اإليجار دون إلزام المؤجر بسدادتعويض اإلخالء laquo فيه

بسبب هدم كامل العمارة أو جزء منها يلزم المؤجر إنذارالمستأجر و تقديم القرار

اإلداري اآلمر بهدم كامل العمارة أو جزء منها و لما كان

الثابت في قضية الحال أن المطعون ضده لم ينذر الطاعنين بالخروج و لم يقدم

للمرافعات القرار اإلداري اآلمر بهدم العمارة أو جزء منها فإن قضاة المجلس بتعيينهم

خبير للقول هل المحل المتنازع عليه مهدد أم ال باالنهيار خالفوا القانون و استوجب raquo (1)

نقص قرارهم يلتمس المؤجر من خالل الدعوى التي يرفعها الحكم بصحة

التنبيه باإلخالء و إلزام المستأجر بإخالء العين دون تعويض

المطلب الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم بعد 0205صدور

المؤرخ تراجع المشرع من خالل تعديل القانون التجاري 0205بموجب القانون

المتضمن تعديل القانون التجاري تراجع عن أحكام 200506 في 02التنبيه باإلخالء

و التعويض اإلستحقاقى و اخضع إنهاء عقد اإليجارالتجاري للقواعد العامة في العقود

مكرر من187القائمة على إستقالل اإلرادة فنصت المادة القانون التجاري في فقرتها

يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجلالمحدد في العقد دون laquo الثانية

حاجة إلى توجيه تنبيه باإلخالء ودون الحق في الحصولعلى التعويض اإلستحقاقي

المنصوص عليه في هذا القانون ما لم يشترط األطراف raquo خالف ذلك

117 ص 4 عدد 1990 مجلة قضائية 56060ملف رقم 1989 05( قرار في 1 03 )

الفرع األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري إن إنهاء مدة عقد اإليجار الذي أبرم بعد صدور التعديل

المؤرخ في يجعل من المستأجر الذي يستفيد منه شاغال 20050206

دون حق و ال سند و يلزم بمغادرة األمكنة إذا لم يحصل بينه و بين المؤجر إتفاق

بإبرام عقد جديد و ذلك مهما طالت مدة استغالله لنشاطه التجاري داخل العين المؤجرة

و ال يلزم المؤجر بتوجيهتنبيه باإلخالء و ال يعرض تعويض إستحقاقي

وعلى ذلك إذا امتنع المستأجر عن اإلخالء فيمكن للمؤجرطرده باللجوء إلى القضاء عن

طريق دعوى أو بالحصول على نسخة التنفيذية لعقد اإليجار

أوال طرد المستأجر عن طريق إمهار عقد اإليجار التجاريبالصيغة التنفيذية

تبرم عقود اإليجار التجاري بعد التعديل بإفراغها فيمحررات رسمية و هذه األخيرة

320كل حكم أو laquo تعتبر سندات تنفيذية إذا تنص المادة من قانون اإلجراءات المدينة

و تبعا لمحتوى هذه raquo سند ال يكون قابل للتنفيذ إال إذا كانممهورا بالصيغة التنفيذية

المادة فإن العقود الموثقة حجة ال يقبل في مواجهتا إالالدفع بالتزوير و تتمتع بنفس القوة

التنفيذية لألحكام القضائية كما يخول حائزها سلطةتنفيذها مباشرة دون الحاجة إلى

اللجوء إلى القضاء فمتى حل اجل االلتزام يقوم الموثقمباشرة بوصفه ضابط عموميا

بتحمل ذيل العقد التوثيقي الصيغة التنفيذية المنصوص من قانون320عليها في المادة

اإلجراءات المدنية فيصبح العقد بذلك قابال للتنفيذ بالطرقالودية وفقا ألحكام المادة

من قانون اإلجراءات المدنية و الجبرية وكأنه حكم 330قضائي نهائي قاضي في

الخصومة وتبعا لذلك فإن عقد اإليجار التجاري المفرغ في محرر

رسمي ينتهي بحلول األجل المحدد فيه فإذا إمتنع المستأجر عن إخالء األمكنة على

المؤجر أن يحصل على الصيغة التنفيذية للعقد من عند الموثق ثم يمكنه طرد

المستأجر من األمكنة عن طريق المحضر القضائي بإستعمال كافة طرق التنفيذ بما فيها

الجبرية ثانيا دعوى الطرد

يمكن للمؤجر في حالة إمتناع المستأجر عن إخالء العينرغم حلول أجل العقد أن يلجأ

إلى القضاء ويطلب طرد المستأجر من األمكنة على أساسأنه أصبح شاغال دون حق وال سند بانتهاء مدة اإليجار

ويختص قاضي االستعجال بدعوى الطرد لتوافر عناصراالستعجال فيها طبقا للمادة

من قانون اإلجراءات المدنية وقياسا على ما استقر 183عليه اجتهاد المحكمة العليا في

اإليجار المدني حيث اعتبرت المحكمة العليا أن القاضياالستعجالي مختص في

دعاوى الطرد بالنسبة لعقود اإليجار المبرمة بعد صدورالمرسوم

03 03المتعلق بالترقية العقارية وقد جاء في 1993 93 التشريعي 01المؤرخ في

حيثيات01 187628 ملف رقم 2000لكن حيث أنه laquo 18قرارها المؤرخ في

بالرجوع إلى عقد اإليجار المبرم بين الطاعن و المطعونضده فإنه حددت مدة العقد

بسنة وبالتالي بعد إنهاء هذه المدة فإنه الطاعن للمستأجر محتال دون سند صحيح

ومن حق المطعون ضده المؤجر اللجوء إلى قاضي )1االستعجال إلزالة اإلعتداء )

laquo

و ما يؤكد اختصاص القاضي اإلستعجالي بدعوى الطرد ماذهبت إليه الغرفة التجارية

بالمحكمة العليا التي أقرت باالختصاص بطرد المستأجرالذي أبرم عقد إيجار لمدة ثالثة

و عشرون شهرا لنه ال يخول له اإلستفادة من أحكامالتجديد وقد جاء في قرار لها

و لما كان ثابتا أن قاضي اإلستعجالي الذي قضى بطرد laquo13 مؤرخ في 199907

المستأجر الطاعن من محل التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجارالتي حددت بثالث و

عشرين شهرا معتبرا إياه أصبح يحتل األماكن دون وجهأوسن يكون قد طبق صحيح

القانون raquo(2) فهذا القرار و عن كان ال يتعلق مباشرة بالحالة التي

تدرسها ولكن يفهمك منه ضمنيا اعتراف االجتهاد القضائي االستعجال باالختصاص في دعوى

المجرد عند حلول أجل عقد اإليجار المحدد و المتفق عليه بين األطراف

مكرر من187الفرع الثاني الطبيعة القانونية للمادة القانون التجاري

02فقرة مكرر من القانون187يلزم المستأجر laquo تنص المادة

التجاري في فقرة الثانية بمغادرة المكنة المستأجرة بانتهاء الجل المحدد في العقد

دون الحاجة على توجيه تنبيه باإلخالء دون الحق في الحصول على تعويض اإلستحقاتق

المنصوص عليه في هذاالقانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

210ذيب عبد السالم المرجع السابق ص (1 )1 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13 07( قرار في 2 137ص ) لتحديد الطبيعة القانونية لهذا النص ال بد من الرجوع إلى

القواعد العامة و نعلم أن القواعد القانونية تصنف إلى قواعد آمرة و أخرى مكملة

فاألولى هي التي ال يجوز لألفراد مخالفتها و اتصالها بأمور يحرص المشرع على عدم

المساس بها للمحافظة على النظام الذي يقوم عليه المجتمع و هي أمور تتصل اتصاال

وثيقا بكيان المجتمع و مقوماته األساسية

أما القواعد المكملة أو المفسرة فهي التي يجوزمخالفتها و ذلك باإلتفاق على ما

يخالفها و يحالف حكمها و ذلك ألنها ال تتعلق بكيانالمجتمع و مقوماته األساسية و

بالتالي فإن مخالفاتها ال تعتبر إخالال بالنظام العام ال يعنيذلك أن القاعدة المكملة تخلو

من صفة اإللزام و إنما تتوفر لها هذه الصفة طالما أناألفراد وقت إبرام تصرفاتهم لم

يخالفوا الحكم الذي تقرره و للتمييز بين النوعين باإلضافة إلى معيار تعلق القاعدة

بالنظام العام يمكن االستدالل بصياغة النص القانوني الذي جاء بالقاعدة و ألفاظه إذ أن

المشرع كثيرا ما يستخدم بعض األلفاظ في صياغة القاعدة القانونية تدل بما ال يدع

مجاال للشك عن نوعية وطبيعة القاعدة القانونية

و بتطبيق هذه األحكام على نص الفقرة الثانية من المادة مكرر من القانون187

فهذا يفيد أنها raquo ما لم يشترط األطراف خالف ذلك laquo التجاري التي تنص في آخرها

من القواعد المكملة وبالنتيجة يمكن لألطراف االتفاق علىما يخالفها فيمكن االتفاق

على إخضاع إنهاء عقد اإليجار لشروط معين قد تكونتوجيه التنبيه باإلخالء أو إنذار

بسيط أو بعرض التعويض االستحقاق أو غيرها إال ان هذافي الواقع مستبعد فالمؤجر

الذي تخلص من اإلجراءات التي كانت تقيد حريته فيالتصرف في ملكيته يستبعد أن

يقيدها بإرادته و أيا كان األمر فإن أي إتفاق يخالف أحكام هذه المادة البد

من ذكره في المحرر الرسمي الذي أفرغ فيه عقد اإليجار ألنه هو وسيلة

اإلثبات الوحيدة و القاضي إذا ال يمكنه استبعاد عرض عليه النزاع بشأن العقود 02

05المبرمة بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري من التطبيق إال بما187المادة

يوجد من أحكام مخالفة لها وردت في هذا المحرر و يترتب على ذلك أنه للمتعاقدين

مطلق الحرية في تحديد اإلجراءات و الشروط التي ينتهي بها العقد بالنسبة لعقود

إيجار المحالت المخصصة لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي المبرمة بعد تاريخ دخول

مكرر من187المادة القانون التجاري حيز التنفيذ إذ يصبح كل طرف ملزم

باحترامها شأنها شأن باقي االلتزامات التعاقدية األخرى فإذا ما كان عقد اإليجار قد

تضمن أن ال ينتهي اإليجار إال بتنبيه بإخالء يوجهه المؤجر للمستأجر في زمن معين أصبح

المؤجر مقيد في ممارسة حق االسترجاع بإتمام ذلك اإلجراء في األجل المحدد فإن لم

يعين أجل محدد للتنبيه وجب الرجوع إلى إرادة المتعاقدين فإن قصدا الرجوع إلى

مواعيد اإلخالء المقرر في من القانون التجاري وجب احترام هذه المواعيد و إذا 173

كان عقد اإليجار قد تضمن الشكل الذي يجب أن يتم به تبليغ هذا التنبيه كأن يشترط

ان يكون ذلك عن طريق المحضر وجب إحرام هذا الشكل أيضا إذا تضمن عقد اإليجار

بند يلزم المؤجر بدفع تعويض معين للمستأجر قبل إلزامه بإخالء العين المؤجرة

أصبح المؤجر حينئذ مقيد بممارسة حق االسترجاع أيضا بأداء ذلك التعويض الذي التزم

به للمستأجر و خالصة ما نتوصل إليه من هذا المبحث

أن المستأجر العقار الستغالله في ممارسة نشاط التجاريبموجب عقد مبرم قبل صدور

يتمتع بحصانة منحها له المشرع إذا اكتسب القاعدة 0205التجارية وفق القانون

التجاري و محله الشروط القانونية تحمى هذه الحصانة تعطيه الحق في الحصول على

تعويض إذا تم تجريده من ملكيته التجارية في حين ال يتمتع المستأجر بعقد أبرم بعد تاريخ الحق

للتعديل بهذه الحصانة إذ يخضع عقده إلرادة األطراف و حرية اتفاقهم

وجهه المؤجرين إلى المستأجر خالل فترة التجديد الضمني9لعقد إيجار أبرم لمدة

سنوات و إنتهت مدته دون توجيه تنبيه باإلخالء فتجددضمنيا و إعتبرت الغرفة انه

ال يوجد مايثبت ان المؤجرين قد وافقوا على التجديدالضمني و قد جاء في حيثيات

مايلي 35 فهرس رقم 2005حيث أن دفع المستأنف laquo 26 قرارها المؤرخ في 02

كون أن العقد اإليجار تجدد ضمنيا مردود عليه كونه اليوجد ما يثبت أن عقد اإليجار

تجدد ضمنيا بموافقة المستأنف عليهم حيث أن قاضي الدرجة األولى لما قضى بالمصادقة على

التنبيه و تعيين خبير أصاب في حكمه كون أن المستأنف عليهم وجهوا للمستأنف

تنبيها ضمن األجل القانوني و طبقاللقانون و بالتالي يتعين تأبيد الحكم المستأنف raquo (2)

المطلب الثاني تجديد عقد اإليجار التجاري المبرم بعدصدور القانون

02 05 مكرر من القانون التجاري في187جاء في المادة laquo

فقرتها الثانية مما يلي يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجل

المحدد في العقد دون حاجة إلى التنبيه باإلخالء و دون الحق في الحصول على تعويض

اإلستحقاق المنصوص عليه فيهذا القانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

و يفهم من نص هذه المادة بمفهوم المخالفة أنه ليسللمستأجر أن يتمسك بحق التجديد

و إذا رغب في اإلستمرار في إيجار العقار فالبد أن يكون ذلك باإلتفاق مع المؤجر

و يعتبر العقد في جميع الحاالت عقد جديد حتى ولو تمإبرامه بنفس شروط العقد

السابق يخضع عقد اإليجار التجاري للقواعد العامة في 02

05فالتعديل الذي جاء به القانون التعاقد القائمة على إستغالل اإلدارة و حرية التعاقد و تم

تخليص المؤجر من القيود التي كانت مفروضة عليه و التي كانت تجعل المستأجر مالك

القاعدة التجارية في مركز يبدو انه أقوى من مركزه بصفته مالكا للعقار

و تتضمن المادة السلفة الذكر إلغاء ضمني ألحكام المادة من القانون التجاري و172

من ثم إلغاء لحق اإليجار و بالتالي مهما طالت مدةإستغالل المستأجر لنشاط تجاري

في العقار المؤجر فإنه يلزم بمغادرة األمكنة متى حلأجل عقد اإليجار إال إذا وافق المؤجر على إبرام عقد جديد

فهرس2005الغرفة التجارية مجلس قضاء الشلف 0526( قرار في 2 02 35رقم )

و لكن هذا اإللغاء الضمني ليس مطلق إذ أن العقود التيأبرمت قبل هذا التعديل تخضع

و ما يليها من القانون التجاري و172في تجديدها للمواد هو ما نصت عليه المادة

التي أضيفت إلى القانون التجاري بموجب01مكرر 187 من القانون03المادة 0205

يبقى تجديد عقود اإليجار المبرمة قبل النشر المذكور فيlaquo مكرر أعاله187المادة

خاضعا للتشريع الساري المفعول بتاريخ إبرام عقد raquo اإليجار

ويالحظ أن المشرع أبقى على حق تجديد اإليجار بالنسبةللعقود الجارية المبرمة قبل

التعديل رغم أن هذا الحق هو من المراكز القانونية التيفرضت على المتعاقدين

بموجب القانون و ليس من المراكز العقدية ألنه ال يقوم على إتفاق األطراف

و لذلك كان من المفروض أن يخضع لقاعدة األثر الفوريللقانون إعماال للمبادئ

القانونية و سريان القانون من حيث الزمان و بالتالي كانيجب أن يمس التعديل عقود

02و يترك المجال للحرية التامة في التعاقد و يتم 2005 09اإليجار المبرمة قبل

ولكن يبدو أن المشرع من خاللتوحيد األوضاع القانونية من01 مكرر 187المادة

القانون التجاري أراد المحافظة على إستقرار النشاطالتجاري و عدم مفاجئة أصحاب

و التي من الممكن أنالقواعد التجارية بإحكام التعديل تلحق بهم و بالوضع اإلقتصادي

05بأثر فوري أضرار كبيرة لو تم تطبيق القانون 02 و يطرح السؤال في هذا الصدد بشأن العقود التي تجدد

صراحة بإيجاب وقبول جديدين هل تعتبر عقود إيجار من المؤجر و المستأجر في 02

05تاريخ الحق لنشر القانون جديدة و تخضع بذلك ألحكام التعديل أم أنها تبقى خاضعة

و ما يليها172ألحكام المواد 75من األمر 59

الواقع انه في غياب إجتهادات و أحكام قضائية في هذاالصدد بالنظر لحداثة القانون

فاألرجح انه ال يوجد ما يبرر إبقاء هذه العقود خاضعة 0205للقانون السابق فهو

عقد جديد بإيجاب من المؤجر و موافقة من المستأجر دونتمسكه بالحق في التجديد

من القانون التجاري و هذا172الذي تنص عليه المادة يجعله يخضع ألحكام التعديل

و نفس الشيء بالنسبة لعقود اإليجار التي يوجه فيها تنبيهباإلخالء باعتبار أن هذا

األخير هو تصرف إرادي يرتب أثاره دون حاجة إلى موافقةالطرف األخر و هو

المستأجر فإذا إستوفى التنبيه شروطه القانونيةو تمإتباع اإلجراءات القضائية كما

يتطلبها القانون ترتب عن ذلك إنتهاء عقد اإليجار فإذاعدل المؤجر عن نيته في

رفض التجديد تحتم على الطرفان إبرام عقد جديد فإذا كانهذا العدول الحق لتاريخ

فإن العقد الذي يبرم بين الطرفين يخضع ألحكام 0205التعديل نشر القانون

مكرر من187الحالة األخرى التي يمكن إخضاعها للمادة القانون التجاري تتعلق بحق

األولوية الذي يكتسبه المستأجر في حالة إخالءه للعينالمؤجرة لوجود هدم كامل

بالعمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها لإلستغالل أو إلستحالةشغلها دون خطر نظرا

من177لحالتها إذا أقر له المشرع من خالل المادة القانون التجاري في فقرتها

األخيرة بحق األولوية في إستئجار العمارة المعاد بناؤها قبل تعديله و بناء على ذلك إذا كان عقد اإليجار األصلي 59

75أبرم في ظل القانون و كان اإلخالء بسبب حالة المبني وتم إعادة بناء هذا األخير

و ترميمه بعد نشر فإن المستأجر الذي يريد التمسك بحق األولوية يلزم 02

05باإلبرام عقد جديد القانون وفق ألحكام التعديل

و يستخلص من هذا المبحث بموجب أن مستأجر العقار بموجب عقد إيجار تجاري 59

75أبرم قبل تعديل األمر يتمتع إذا توافرت فيه الشروط القانونية و اصبح مالك 02

05للقاعدة القانون التجارية يتمتع بحق اإليجار و يمكن له المطالبة بتجديد

عقد اإليجار عند حلول أجاله في حين أن المستأجر للعين بعد هذا التعديل يلزم

بإخالء األمكنة متى حل اجل العقد ما لم يوافق المؤجر على إبرام عقد جديد

قبل تعديله و فكيف يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجار 5975الذي ابرم في ظل األمر

كيف يمكن للمستأجر أن يستمر في إستغالل نشاطهالتجاري في نفس العين التي اجرها

الذي عدل القانون التجاري بموجب عقد ابرم بعد 0205صدور القانون

المبحث الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري أصبح إنهاء عقود اإليجارات التجارية يخضع للقواعد إثر 02

05صدور القانون العامة في التعاقد القائمة على حرية اإلتفاق و إستقالل

اإلرادة فينتهي العقد على ذلك بمجرد حلول األجل المحدد في العقد و بهذا يكون المشرع

قد حرر إرادة المؤجر التي كانت قبل التعديل مقيدة بتوجيه تنبيه باإلخالء عند

الرغبة في وضع حد للعقد محدد المدة كان أو غير محدد و بعرض التعويض اإلستحقاقي

الذي قد تفوق قيمته قيمة العقار المؤجر أو بإثبات السبب الخطير و المشروع تجاه

المستأجر المخلي المحل و لدراسة أحكام إنهاء عقد اإليجار التجاري تم تقسيم هذا

المبحث إلى مطلبين يتعلق قبل تعديله والثاني بالعقد المبرم بعد التعديل األول 59

75بالعقد المبرم في ظل األمر الذي أدخل على القانون التجاري

المطلب األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم فيظل األمر

قبل تعديله 5975 إذا كان المالك المؤجر ال يرغب في تجديد اإليجار للمستأجر

الذي نشأ له الحق في اإليجار ألزمه القانون أن يوجه للمستأجر تنبيها بإخالء

العين المؤجرة مع ذكر األسباب التي جعلته يطلب إخالء العين فإذا كانت له

أسباب شرعية قبل المستأجر فله الحق في اإلسترجاع دون تعويض حسب الحاالت التي

يخولها له القانون و إال فإنه يلزم بدفع تعويض اإلستحقاق

الفرع األول رفض تجديد عقد اإليجار التجاري مقابلتعويض إستحقاق

قبل تعديله الحق في طلب أعطى المشرع للمستأجر 5975من خالل األمر

تجديد العقد بتوافر الشروط القانونية و منح المؤجر بلقابل الحق في رفض التجديد

وموازنة منه بين الحقين و حماية لما يسمى بالملكيةالتجارية فرض التعويض

اإلستحقاقي و ضبطه من خالل تجديد الحاالت التييستحق فيها و اإلجراءات الواجب

إتباعها للحصول عليها1أوال حاالت تطبيق التعويض اإلستحقاق ) )

و تتمثل في أ رفض تجديد اإليجار دون سبب شرعي فالرفض غير

المسبب يؤدي إلى إلزام المؤجر بسداد تعويض اإلستحقاق ويقع عليه عبء إثبات

الرفض و ذلك ما تفرضه من القانون التجاري من ذكر أسباب177عليه المادة

خطيرة و مشروعة بممارسة حق اإلستراد في حاالت أخرى

من القانون التجاري و178الحالة التي جاءت بها المادة 1048633 هي الحالة التي تخول

المؤجر المالك إسترجاع محله بسبب حالة البناء أو إعادةبناء العمارات التي يوجد

بها المحل بإستثناء عندما يعرض عليه محل أخر و إال ألزمبسداد تعويض عن ذلك

حالة اإلسترجاع لزيادة إرتفاع العمارة المنصوص عليها في1048633 من القانون181المادة

التجاري و في هذه الحالة يدفع له تعويض إستحقاقجزافي ال يتجاوز ثالث

سنوات إيجار من القانون التجاري و182الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 هذه تخص حالة اإلسترجاع الجزئي لألمكنة المخصصة أصال للمسكن و التي

تعتبر في الوقت ذاته تابعة للمحل التجاري وذلك ليسكن فيها شخصيا أو أحد

األزواج بشرط أن ال يتوفر على سكن أخر أو ألفراد عائلته الذين يعيشون معه أو

المقيمين عنده و الشرط الثاني إذا كان اإلسترجاع الجزئي ال يخل إخالال خطيرا

بإستغالل المحل و الثالث أن ال تكون المحالت التجارية و المحالت المعدة

للسكن تشكل وحدة غير مشاعة في حالة عدم توفر هذه الشروط يلزم بالتعويض و

كذلك في عدم شغله سنوات من6 اشهر و في مدة أقصاها 6لألمكنة في اجل خروج المستأجر

من القانون التجاري و184الحالة النصوص عليها بالمادة 1048633 هي المتعلقة باإلسترجاع

من المؤجر الذي هو في نفس الوقت البائع للمحل التجاري

45أسعد زهية تعويض اإلستحقاق نشرة القضاة عدد (1 12ص )

من القانون التجاري 185الحالة المنصوص عليها بالمادة 1048633 وهي حالة رفض تجديد

اإليجار الواقع من الدولة أو المجموعات المحلية و ذلك

بسبب المنفعة العامة من القانون التجاري 186الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 وهي حالة ما إذا تحايل المؤجر على القانون وقت اإلسترجاع و عدم إحترامه

اإللتزامات التي يفرضها عليه القانون بعد اإلسترجاع

ثانيا إجراءات إنهاء عقد اإليجار التجاري مقابل تعويضاإلستحقاق

أ توجيه التنبيه باإلخالء يجب على المؤجر الذي يرفض تجديد اإليجار أن يوجه تنبيها

باإلخالء إلى المستأجر مالك القاعدة التجارية فإذا لم تتوافر في هذه األخيرة

الشروط المنصوص عليها بالمادة من القانون التجاري فال يلزم المؤجر بذلك أي إذا لم 172

يكتسب المستأجر حق اإليجار طبقا للشروط التي سبق شرحها في تجديد عقد

اإليجار التجاري و قد قضت المحكمة العليا في07عندما رفضت الطعن المرفوع 1999

13قراراها الصادر في من المستأجر ضد قرار رفض إستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث و عشرين شهرا معتبرة إياه أصبح

يحتل األماكن دون حق أو1سند ) )

و توجيه التنبيه باإلخالء واجب في جميع الحاالت سواء كنابصدد عقد إيجار محدد

المدة أو عقد غير محدد المدة وإن كان ذلك ال يطرحإشكاال بالنسبة لهذا األخير فإنه

فيما يخص العقود محددة المدة اختلفت مواقف الجهاتالقضائية فرأى البعض منها

انه ينتهي بإنتهاء المدة المتفق عليها اعتمادا على المادتين من القانون107 و 106

المدني في حين أخذت جهات أخرى موقفا مخالفا و173قررت أن أحكام المادة

المتعلقة بوجوب توجيه التنبيه باإلخالء تطبق على جميععقود اإليجار التجارية إذا أن

هذه المادة ال تفرق بين اإليجار المحدد أو غير محدد المدة ) (2

و هو ما استقر عليه االجتهاد القضائي و كرسته المحكمةالعليا في قراراتها و نذكر منها12 الذي جاء فيه 1998و يستفاد من القرار laquo

08القرار الصادر في الطعون فيه أن قضاة المجلس لما قضوا بالمصادقة على

الحكم القاضي بطرد المستأجرة من المحل التنازع عليه دون توجيه تنبيه باإلخالء فإنهم

من173خرقوا أحكام المادة ص01 عدد 2000 مجلة قضائية 128477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137 )( حسان بوعروج تعليق على2 12مجلة قضائية 1998

08 الصادر في 177670قرار رقم )20 ص 02عدد 1999

القانون التجاري التي تشترط إلنهاء عقد إيجار تجاريتوجيه تنبيه بإخالء سواء كان

العقد محدد أو غير محدد المدة raquo(3) و يجب أن يتضمن التنبيه باإلخالء البيانات التالية

ذكر موجه التنبيه و صفته و مقر إقامته و هويته 1 ذكر األسباب التي جعلت المؤجر يطلب إخالء العين 2

المؤجرة ذكر العين المؤجرة و تحديدها و سند الملكية و إسم 3

المستأجر و هويته و أن يوجه إلى مكان ممارسة نشاطه التجاري

من القانون التجاري و إال كان194ذكر مضمون المادة 4 التنبيه باإلخالء باطال

اشهر مع تحديد بدايته و نهايته6تحديد أجل 5

و بشأن تسبب التنبيه باإلخالء تميز موقف المحكمة العليا( يعتبر األول1باتجاهين )

أن مجرد عرض التعويض اإلستحقاقي من طرف المؤجرتسبيب كاف فقضت

المحكمة العليا في199603إن مجرد عرض التعويض laquo 26قرارها المؤرخ في

من قبل المؤجرين يشكل سببا كافيا لطلب التنبيه باإلخالء من القانون176طبقا للمادة

التجاري و بالتالي فإن النعي على القرار بعدم التسبب raquo(2)في غير محله

أما اإلتجاه الثاني فقد ذهب في تسبيب التنبيه باإلخالء علىأن عرض التعويض

اإلستحقاقي هو نتيجة له و ليس سببا كافيا لكي يستجيب173لمقتضيات أحكام المادة

من القانون التجاري و األرجح هو ما ذهب إليه الرأي األول ذلك أن تقييد إرادة

المؤجر في إسترجاع العقار هو إستثناء من حرية التصرف في الملكية وبذلك ال

يجب التوسع فيه ال laquo و بالنسبة لوقت توجيه التنبيه باإلخالء فقد نصت المادة

من القانون التجاري173 ينتهي إيجار المحالت الخاصة بهذه األحكام إال بأثر تنبيه

بإخالء حسبما جرت عليه6و يفهم من هذا النص انه إذا raquo العادة المحلية و في مدة

أشهر قبل األجل على األقل اشهر من6كان العقد محدد المدة فيجب توجيه التنبيه قبل

حلول تاريخ إنتهاء مدة اإليجار إما إذا كان العقد غير محدد المدة فيجب منح

اشهر لإلخالء6المستأجر مدة من تاريخ توجيه التنبيه

ص02 عدد 1999 مجلة قضائية 177670ملف رقم 1998 08( قرار 3 12 23 )

محمود قباص التنبيه بإخالء و اإليجارات التجارية مجلة (1 256 ص 01 عدد 1993قضائية )

المجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 2 03التجارية و )

96 عدد خاص ص 1999البحرية يتم إجراء التنبيه باإلخالء عن طريق المحضر القضائي أو

بالتسليم الشخصي إلى المستأجر أو يرسل برسالة موصى عليها أو بأي وسيلة

أخرى و تجدر اإلشارة إلى أنه إذا تعدد المستأجرين للعين المؤجرة فيجب توجيه تنبيه

باإلخالء لكل واحد منهم على حدى وذلك تحت طائلة البطالن و هو ما قضت به المحكمة

العليا في قرارها المؤرخ الثابت من أو راق الطعن أن قضاة المجلس لما 1999

09 في 11إعتبروا بقية الورثة في النزاع غير وارثين في اإليجار و ال يستحقون أي تعويض

وال ضرورة بالتالي لتوجيه التنبيه بإخالء لكامل الورثة فإنهم أخطئوا في

من510تطبيق القانون ألن المادة القانون المدني تعتبر اإليجار من الحقوق التي تورث و كل

وارث له في اإليجار حق ثابت و خاص

إن التنبيه باإلخالء ال يكون صحيحا و منتجا لكل أثارهالقانونية إال إذا وجه إلى كامل

الورثة و ليس للمسير بوكالة فقط الذي ال يعتبر وكيال raquo (1)عن بقية الورثة

أما إذا تعدد المؤجرين بأن كان العقار ملك في الشيوع لعدةأشخاص فيحق لكل شريك

منهم أن يوجه دون الشركاء اآلخرين تنبيها باإلخالء718للمستأجر عمال بأحكام المادة

لكل شريك في الشيوع الحق في أن يتخذ من الوسائل laquoمن القانون المدني التي تنص

من تطبيقات هذا raquo ما يلزم لحفظ الشيء و لو كان ذلكبغير موافقة باقي الشركاء

المبدأ قرار03المنشور في المجلة القضائية 2001 20المحكمة العليا المؤرخ في

ص02 عدد 2002حفاظا على المال المشاع يحق ألحد laquo و الذي جاء فيه319

الشركاء إتخاذ كافة اإلجراءات الالزمة و لو كان ذلك دونموافقة باقي الشركاء فإن

القضاء بصحة التنبيه بإخالء الموجه من المؤجرة المالكةأغلبية الحصص لحماية المحل

التجاري من االنهيار دون موافقة باقي الشركاء هو raquo تطبيق سليم للقانون

و إثبات حصول التنبيه باإلخالء يكون على من يدعي بهبكافة طرق اإلثبات بما فيها

البينة و القرائن و شهادة الشهود مهما كانت قيمة األجرة )( وعدم توجيه التنبيه أو عدم2

توافر شروطه يؤدي إلى عدم قبول الدعوى شكالبموقف المستأجر من عرض التعويض اإلستحقاقي

إذا وافق المستأجر على مبدأ اإلخالء وحصل إتفاق حولقيمة التعويض اإلستحقاقي فإن

األمر ينتهي عند هذا الحد و إذا وافق المستأجر على مبدأاإلخالء وقام الخالف على

مقدار التعويض اإلستحقاقي جاز للطرف الذي يهمهالتعجيل أن يرفع دعواه أمام رئيس

المحكمة الناظرة في القضايا اإلستعجالية ليأمر بإجراءاتالخبرة الالزمة و ذلك بعد

إنتهاء أجل ثالثة اشهر من تاريخ توجيه التنبيه و أن يرفعبالتوازي دعوى قضائية في

ص02 العدد 2001 مجلة القضائية 207219ملف رقم 199909( قرار في 1 11 231 )

83جنادي جياللي المرجع السابق ص (2 ) الموضوع أمام الجهة القضائية المختصة و هي محكمة

موقع العقار و قد قضت المحكمة في199005من المقرر قانونا أن اللجوء إلى laquo

06قرار صادر في القاضي اإلستعجالي إلجراء خبرة لتقدير التعويض عن إخالء

يستلزم و جود دعوى فيالموضوع مرفوعة مسبقا raquo(3)

وعند إنجاز تقرير الخبرة نتيجة الدعوى اإلستعجالية الذييجب إيداعه في ظرف

شهرين لدى أمانة الضبط و يلحق بملف الدعوى المرفوعةأمام المحكمة المختصة التي

من194تفصل في الموضوع بعد إيداع التقرير ) المادة القانون التجاري (

أما إذا رفض المستأجر اإلخالء أصال فعليه أن ينازع فيصحة التنبيه باإلخالء

بعرض النزاع بعد ثالثة أشهر من التبليغ على قاضيالموضوع الذي يفصل أو ال في

صحة التنبيه باإلخالء ثم يتم تقدير التعويض اإلستحقاقيالذي يكون عادة باالستعانة

بخبير و يراعي في تقدير التعويض اإلستحقاقي القيمةالتجارية للمحل التجاري التي

تحدد وفق لغرض المهنة مصاريف النقل و إعادة الترتيب وحقوق التحويل الواجب

تسديدها لمحل تجاري من نفس القيمة و عن تاريخ تقدير التعويض اإلستحقاقي ذهبت المحكمة

العليا إلى أن العبرة بتاريخ توجيه التنبيه باإلخالء و ذلك في05الذي جاء فيه 1999

08قرارها المؤرخ في من المقرر قانونا أنه يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار

laquo غير أنه يسدد للتاجر المخلي التعويض اإلستحقاقي الذي يجب أن يكون مساويا

للضرر المسبب نتيجة عدم التجديد و لما ثبت في قضية الحال أن قضاة المجلس لما

قدروا الضرر الناتج عن رفض تجديد اإليجار إبتداء من تاريخ اإلعالن عن رغبة

المؤجر في إنهاء اإليجار و ليس من تاريخ الخروج الفعلي ألن الخروج يقع بعد صدور

الحكم القاضي باإلخالء و األحكام تفصل في الوقائع القائمة و ليست raquo (1)

المستقبلية فإنهم طبقوا صحيح القانون ج دفع التعويض اإلستحقاقي و إخالء األمكنة

يبقى المستأجر بعد توجيه التنبيه باإلخالء شاغال لألمكنةإلى حين تقاضيه الفعلي لقيمة

التعويض و يعتبر في هذه الحالة شاغل بحق و من دونسند فهو يحق ألن القانون

يسمح له بالبقاء إلى حين قبض التعويض اإلستحقاقي من القانون التجاري (187)المادة

و هو بغير سند ألن توجيه التنبيه باإلخالء يضع حدا لعقداإليجار و يدفع للمستأجر تعويضا عن شغل األمكنة

01 عدد 1991 المجدلة القضائية 67008ملف رقم 1990 06( قرار في 3 05 65ص )

العدد2000 المجلة القضائية لسنة 189311ملف 1999 08( قرار في 1 05 121 ص 01 )

عند دفع التعويض اإلستحقاقي يلزم المستأجر بمغادرةاألماكن حتى عن طريق القوة

العمومية على أن يدفع للمؤجر تعويضا عن التأخر إذاتماطل في الخروج منه )المادة

( من القانون التجاري 187 و في حالة اإلخالء تسلم األماكن للمؤجر في أول يوم من

األجل المألوف و التالي يوم إعتبارا من تاريخ تسديد التعويض15إلنقضاء مهلة

للمستأجر نفسه أو للحارس القضائي إذا وجد و يدفع الحارس القضائي التعويض

للمستأجر مقابل إيصال منه فقط

إن لم تقع معارضة من الدائنين أو التوقيع حجز من أحدهم تحت يده

و إذا تراجع عن إرادته في طرد المستأجر إما بسبب عجزهعن تسديد التعويض

اإلستحقاقي المحكوم به لفائدة المستأجر المخلى أو أليسبب أخر يحق له أن يتملص

من القانون197من تسديد هذا التعويض ) المادة التجاري ( مع مراعاة الشروط التالية

وجود المستأجر في العين المؤجرة ولم يتم استئجار عين1048633 أخرى من طرف

المستأجر يوم إبتداء من اليوم15أن يمارس حق التملص في اجل

1048633 الذي يصبح فيه الحكم أو القرار القاضي بالتعويض اإلستحقاقي نهائيا

أن يوافق الطرفان على التجديد حسب شروط يتفقان1048633 عليها وفي حالة عدم اإلتفاق

195يحدد القاضي اإلستعجالي هذه الشروط وفقا للمادة من القانون التجاري

و ال بد هنا من إبرام عقد جديد بعد ممارسة حق التملص ألن1048633 العقد األول قد انتهى بتوجيه التنبيه باإلخالء

الفرع الثاني رفض تجديد عقد اإليجار التجاري دونتعويض إستحقاقي

إن إستفادة المستأجر صاحب القاعدة التجارية من التعويضاإلستحقاقي في حالة

رفض المؤجر تجديد عقد اإليجار مقرونة بعدم إرتكابه أيخطأ من األخطاء المنصوص

من القانون التجاري وعلى ذلك177عليها في المادة يمكن للمؤجر أن يتخلص من

تعويض اإلخالء إذا أثبت سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر المخلى المحل

أوال حاالت رفض تجديد اإليجار دون تعويض إستحقاقي

من القانون التجاري و تتمثل في177نصت عليها المادة إثبات المؤجر سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر 1

القاعدة أنه يحق للمؤجر أن يطالب من المستأجر الذي قامبأعمال خطيرة و غير

مشروعة أن يتخلى عن األمكنة دون تعويض إستحقاقي ويالحظ أن المشرع لم يحدد

األسباب الخطيرة وغير المشروعة التي يؤسس عليهاالتنبيه باإلخالء و لكن يمكن

إحصاء بعضها من خالل أحكام القانون التجاري و اإلجتهادالقضائي فنذكر على

سبيل المثال إرتكاب المستأجر خطأ يوجب مسئوليته الجزائية إصرارا

1048633 بالمؤجر أو أحد أفراد عائلته

1048633 تغيير النشاط التجاري دون ترخيص من المؤجر إحداث أعمال ضارة بالعين المؤجرة أو هدم جزء منها أو

1048633 التغيير في واجهة المحل التوقف عن إستغالل المحل التجاري دون سبب جدي أو

1048633 مشروع اإليجار من الباطن أو التنازل عن اإليجار دون ترخيص

1048633 من القانون188)المادة ( التجاري

ممارسة نشاط غير مشروع في المحل موازاة مع النشاط1048633 األصلي كبيع مواد ممنوعة

كالمخدرات أو أسلحة حربية أو ممارسة الدعارة في المحل

عدم دفع بدل اإليجار أو التأخير في الدفع وهناك من يرى1048633 باعتبار عقد اإليجار من

العقود المتبادلة فإن عدم دفع بدل اإليجار يفقد اإليجار معناه و يترتب عليه الفسخ

6و ال يمكن بذلك إفادة المستأجر من التنبيه باإلخالء و اجل أشهر و لكن اجتهاد

المحكمة العليا استقر على اعتبار هذه الحاالت من بينحاالت رفض التجديد و من

ثم البد فيها من إتباع اإلجراءات القانونية سيما المنوه177 و 173عنها بالمواد

من القانون التجاري و بشأن فسخ العقد افيجار التجاريفقد إعتبر البعض أنه

من119يخضع للقواعد العامة المكرسة بأحكام المادة القانون المدني و بإعتبار أن

اسباب الفسخ هي نفسها هي نفسها األسباب المشروعة والخطيرة و المبررة

لممارسة حق اإلسترجاع دون أي تعويض من جانب المؤجرتطبيقا لألحكام المادة

من القانون التجاري مما يترتب عنه أنه عند نهاية عقد 177اإليجار فإن للمؤجر

الذي ينسب للمستأجر مخالفة ناشئة عن عدم تنفيذ التزامأو أكثر من االلتزامات

التعاقدية ينشئ له عند نهاية عقد اإليجار الخيار بين فسخالعقد أو ممارسة حق

1االسترجاع ألسباب خطيرة ومشروعة ) ) و الواقع أنه ال بد من التفرقة بين دعوى الفسخ و بين

رفض تجديد اإليجار وفقا من القانون التجاري فدعوى الفسخ177ألحكام المادة

تهدف إلى إنهاء العالقة التعاقدية خالل سريان مدة عقد اإليجار أي قبل إنتهاء أجله

بينما رفض التجديد و المطالبة بإسترجاع المحل المؤجر ال يمكن ممارسته إال عند

نهاية عقد اإليجار و أن هدفه هو منع المستأجر من الحصول على تجديد لإليجار حزيط محمد حق اإلسترجاع في اإليجارات التجارية (1

84 دار هومة ص 2005 ) و يجب تمييز هذه الحالة عن الفسخ بقوة القانون

من191المنصوص عليها بالمادة

كل إشتراط مدرج في اإليجار ينص على الفسخ بقوةالقانون laquo القانون التجاري

في حالة عدم دفع بدل اإليجار في اإلستحقاق المتفقعليها ال ينتج أثره إال بعد

مرور شهر واحد من اإلخطار بالدفع الذي يبقى دون raquo نتيجة

فإذا وجد إتفاق صريح بين األطراف على فسخ بقوةالقانون فيكون للمؤجر أن يوجه

إنذار للمستأجر للدفع فإذا لم يقم بذلك خالل شهر منتاريخ تبليغه فسخ العقد بقوة

القانونحالة المبنى 2

و هي الحالة المنصوص عليها بالفقرة الثالثة من المادة من القانون التجاري177

يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار دون أن يلزم بسدادlaquo أي تعويض إذا أثبت

وجود هدم كامل العمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها للسكنالمعترف به من السلطة

اإلدارية أو إذا أثبت أنه يستحيل شغل العمارة دون خطر raquoنظرا لحالتها

فهذه المادة تستوجب على المؤجر الذي يريد اإلخالء دونتعويض استحقاقي أن يثبت

بموجب قرار إداري أن العقار الذي يملكه المتواجد به العينالمؤجرة صار غير قابل

لالستغالل أو الشغل ألنه يشكل خطرا أو أن العقار قابلللهدم الكامل أو جزء منه لعدم

صالحيته ففي هذه الحالة يعفى المؤجر من تسديد التعويضاإلستحقاقي عند رفضه

تجديد اإليجار أما المستأجر المخلى فله حق األولوية فيحالة إعادة بناء العمارة التي تم

هدمها و يشترط منه أن يبلغ المؤجر برغبته فياإلستفادة من المحل في العمارة التي

أعيد بناؤها وذلك خالل ثالثة أشهر التالية إلخالئه األمكنةالتي كان يشغلها و إال سقط

حقه و يعتبر هذا نوع من الحماية للمستأجر الذي أخلىاألمكنة دون تعويض

إستحقاقيثانيا إجراءات رفض التجديد دون تعويض اإلستحقاق

حتى يستفيد المؤجر من إنهاء عقد اإليجار التجاري دوندفع التعويض اإلستحقاقي ال بد

له إتباع اإلجراءات القانونية إجراءات رفض التجديد لقيام المستأجر بأعمال خطيرة 1 إذا برهن المؤجر عن سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر

كارتكاب خطأ جزائي في حق المؤجر أو ممارسة نشاط غير مشروع في المحل أو

هدم جزء من المحل فيقوم مباشرة بتوجيه التنبيه باإلخالء ويرفع دعوى رفض التجديد

يلتمس فيها إلزام المستأجر بإخالء المحل دون تعويض بسبب خطير و مشروع

دون حاجة إلثبات ذلك بمحضر معاينة و ال إعذار مسبق إذ يكفي تقديم الحكم

الجزائي أو المدني الذي يثبت قيام المستأجر بالفعل الذي دفع المؤجر لمطالبته )

1باإلخالء) و إذا كان اإلخالء إلخالل المستأجر بالتزاماته التعاقدية

فيتم إتباع اإلجراءات التي من القانون التجاري02 فقرة 177جاءت بها المادة

على المؤجر أوال أن يقوم بتحرير محضر معاينة إلثبات حالة1048633 المخالفة و قيامها ثم

يوجه إنذارا للمستأجر للكف عن ارتكابها و العدول عنها وأوجب المشرع أن

يكون اإلنذار بموجب عقد غير قضائي مع بيان السببالمستند إليه وذكر مضمون من القانون التجاري وكل177الفقرة الثانية من المادة

ذلك تحت طائلة البطالن ويتم إمهال المستأجر مدة شهر من تاريخ تبليغه للعدول

عن المخالفة معاينة استمرار قيام المخالفة عند انقضاء مهلة شهر كاملة

1048633 من يوم تبليغه باإلنذار و إستمرار المستأجر يإقتراف المخالفة يجب على المؤجر أن

يقوم بإثبات ذلك بمعاينة المخالفة عن طريق المحضر القضائي الذي يحرر محضر

معاينة الستمرار المستأجر في إرتكاب المخالفة رغم إنذاره

توجيه التنبيه بإخالء دون تعويض على المؤجر بعد استكمال1048633 اإلجراءات السابقة أن

يوجه للمستأجر تنبيها باإلخالء وان يذكر سببه من بينالحاالت السالفة الذكر و

هنا ال بد أن ال تكون األسباب متناقضة بذكر أحد حاالت من القانون177المادة

التجاري و عرض تعويض إستحقاقي وقد قضت المحكمةالعليا في قرارها الصادر

من المقرر قانونا أنه يجب أن يتم تنبيه باإلخالء بعقد laquo26 في 03 1996

غير قضائي وأن تبين فيه األسباب التي أدت إلى توجيههمع إعادة ذكر مضمون

و إال أعتبر باطال و لما أسس المطعون ضدهم194المادة التنبيه باإلخالء على

سببين اثنين أولهما غلق المحل التجاري خرقا لألحكام من القانون177المادة

التجاري و ثانيهما عرض تعويض إستحقاقي وفقا من176لألحكام المادة

القانون التجاري فإن هذين السببين متناقضين و ال يمكناالعتماد عليهما معا لطلب

إخالء القاعدة التجارية raquo (1) مباشرة الدعوى القضائية لرفض تجديد عقد اإليجار دون

1048633 تعويض إذا رفض المستأجر إخالء المحل بعد توجيه التنبيه باإلخالء يجوز

للمؤجر رفع الدعوى القضائية بعد إنتهاء مهلة ثالثة أشهر من تاريخ تبليغ التنبيه

باإلخالء يلتمس فيها129جنادي جياللي المرجع السابق ص (1 )

مجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 1 03التجارية و البحرية )

26 ص 1999عدد خاص الحكم بصحة التنبيه باإلخالء و بإلزام المستأجر بإخالء

المحل التجاري دونتعويض

إجراءات رفض تجديد اإليجار دون تعويض نتيجة وضعية 2 المبنى

في الحالة التي تكون فيها العمارة غير قابلة للشغل واإلستغالل و يصدر قرار عن

السلطة اإلدارية يؤكد ذلك و يأمر بإعادة البناء فعلىالمؤجر أن يوجه تنبيها من القانون التجاري173باإلخالء طبقا للمادة

و بعد إنتهاء أجل ثالثة أشهر من توجيه التنبيه باإلخالء ورفض المستأجر إخالء المحل

يجوز للمؤجر رفع دعوى قضائية أمام المحكمة و ترفقعريضة افتتاح الدعوى

بنسخة من القرار الصادر عن السلطة اإلدارية المختصةتحت طائلة عدم قبول الدعوى

و هو ما قضت به المحكمة العليا في03الذي جاء 1989 05القرار الصادر بتاريخ

من المقرر أن رفض تجديد اإليجار دون إلزام المؤجر بسدادتعويض اإلخالء laquo فيه

بسبب هدم كامل العمارة أو جزء منها يلزم المؤجر إنذارالمستأجر و تقديم القرار

اإلداري اآلمر بهدم كامل العمارة أو جزء منها و لما كان

الثابت في قضية الحال أن المطعون ضده لم ينذر الطاعنين بالخروج و لم يقدم

للمرافعات القرار اإلداري اآلمر بهدم العمارة أو جزء منها فإن قضاة المجلس بتعيينهم

خبير للقول هل المحل المتنازع عليه مهدد أم ال باالنهيار خالفوا القانون و استوجب raquo (1)

نقص قرارهم يلتمس المؤجر من خالل الدعوى التي يرفعها الحكم بصحة

التنبيه باإلخالء و إلزام المستأجر بإخالء العين دون تعويض

المطلب الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم بعد 0205صدور

المؤرخ تراجع المشرع من خالل تعديل القانون التجاري 0205بموجب القانون

المتضمن تعديل القانون التجاري تراجع عن أحكام 200506 في 02التنبيه باإلخالء

و التعويض اإلستحقاقى و اخضع إنهاء عقد اإليجارالتجاري للقواعد العامة في العقود

مكرر من187القائمة على إستقالل اإلرادة فنصت المادة القانون التجاري في فقرتها

يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجلالمحدد في العقد دون laquo الثانية

حاجة إلى توجيه تنبيه باإلخالء ودون الحق في الحصولعلى التعويض اإلستحقاقي

المنصوص عليه في هذا القانون ما لم يشترط األطراف raquo خالف ذلك

117 ص 4 عدد 1990 مجلة قضائية 56060ملف رقم 1989 05( قرار في 1 03 )

الفرع األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري إن إنهاء مدة عقد اإليجار الذي أبرم بعد صدور التعديل

المؤرخ في يجعل من المستأجر الذي يستفيد منه شاغال 20050206

دون حق و ال سند و يلزم بمغادرة األمكنة إذا لم يحصل بينه و بين المؤجر إتفاق

بإبرام عقد جديد و ذلك مهما طالت مدة استغالله لنشاطه التجاري داخل العين المؤجرة

و ال يلزم المؤجر بتوجيهتنبيه باإلخالء و ال يعرض تعويض إستحقاقي

وعلى ذلك إذا امتنع المستأجر عن اإلخالء فيمكن للمؤجرطرده باللجوء إلى القضاء عن

طريق دعوى أو بالحصول على نسخة التنفيذية لعقد اإليجار

أوال طرد المستأجر عن طريق إمهار عقد اإليجار التجاريبالصيغة التنفيذية

تبرم عقود اإليجار التجاري بعد التعديل بإفراغها فيمحررات رسمية و هذه األخيرة

320كل حكم أو laquo تعتبر سندات تنفيذية إذا تنص المادة من قانون اإلجراءات المدينة

و تبعا لمحتوى هذه raquo سند ال يكون قابل للتنفيذ إال إذا كانممهورا بالصيغة التنفيذية

المادة فإن العقود الموثقة حجة ال يقبل في مواجهتا إالالدفع بالتزوير و تتمتع بنفس القوة

التنفيذية لألحكام القضائية كما يخول حائزها سلطةتنفيذها مباشرة دون الحاجة إلى

اللجوء إلى القضاء فمتى حل اجل االلتزام يقوم الموثقمباشرة بوصفه ضابط عموميا

بتحمل ذيل العقد التوثيقي الصيغة التنفيذية المنصوص من قانون320عليها في المادة

اإلجراءات المدنية فيصبح العقد بذلك قابال للتنفيذ بالطرقالودية وفقا ألحكام المادة

من قانون اإلجراءات المدنية و الجبرية وكأنه حكم 330قضائي نهائي قاضي في

الخصومة وتبعا لذلك فإن عقد اإليجار التجاري المفرغ في محرر

رسمي ينتهي بحلول األجل المحدد فيه فإذا إمتنع المستأجر عن إخالء األمكنة على

المؤجر أن يحصل على الصيغة التنفيذية للعقد من عند الموثق ثم يمكنه طرد

المستأجر من األمكنة عن طريق المحضر القضائي بإستعمال كافة طرق التنفيذ بما فيها

الجبرية ثانيا دعوى الطرد

يمكن للمؤجر في حالة إمتناع المستأجر عن إخالء العينرغم حلول أجل العقد أن يلجأ

إلى القضاء ويطلب طرد المستأجر من األمكنة على أساسأنه أصبح شاغال دون حق وال سند بانتهاء مدة اإليجار

ويختص قاضي االستعجال بدعوى الطرد لتوافر عناصراالستعجال فيها طبقا للمادة

من قانون اإلجراءات المدنية وقياسا على ما استقر 183عليه اجتهاد المحكمة العليا في

اإليجار المدني حيث اعتبرت المحكمة العليا أن القاضياالستعجالي مختص في

دعاوى الطرد بالنسبة لعقود اإليجار المبرمة بعد صدورالمرسوم

03 03المتعلق بالترقية العقارية وقد جاء في 1993 93 التشريعي 01المؤرخ في

حيثيات01 187628 ملف رقم 2000لكن حيث أنه laquo 18قرارها المؤرخ في

بالرجوع إلى عقد اإليجار المبرم بين الطاعن و المطعونضده فإنه حددت مدة العقد

بسنة وبالتالي بعد إنهاء هذه المدة فإنه الطاعن للمستأجر محتال دون سند صحيح

ومن حق المطعون ضده المؤجر اللجوء إلى قاضي )1االستعجال إلزالة اإلعتداء )

laquo

و ما يؤكد اختصاص القاضي اإلستعجالي بدعوى الطرد ماذهبت إليه الغرفة التجارية

بالمحكمة العليا التي أقرت باالختصاص بطرد المستأجرالذي أبرم عقد إيجار لمدة ثالثة

و عشرون شهرا لنه ال يخول له اإلستفادة من أحكامالتجديد وقد جاء في قرار لها

و لما كان ثابتا أن قاضي اإلستعجالي الذي قضى بطرد laquo13 مؤرخ في 199907

المستأجر الطاعن من محل التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجارالتي حددت بثالث و

عشرين شهرا معتبرا إياه أصبح يحتل األماكن دون وجهأوسن يكون قد طبق صحيح

القانون raquo(2) فهذا القرار و عن كان ال يتعلق مباشرة بالحالة التي

تدرسها ولكن يفهمك منه ضمنيا اعتراف االجتهاد القضائي االستعجال باالختصاص في دعوى

المجرد عند حلول أجل عقد اإليجار المحدد و المتفق عليه بين األطراف

مكرر من187الفرع الثاني الطبيعة القانونية للمادة القانون التجاري

02فقرة مكرر من القانون187يلزم المستأجر laquo تنص المادة

التجاري في فقرة الثانية بمغادرة المكنة المستأجرة بانتهاء الجل المحدد في العقد

دون الحاجة على توجيه تنبيه باإلخالء دون الحق في الحصول على تعويض اإلستحقاتق

المنصوص عليه في هذاالقانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

210ذيب عبد السالم المرجع السابق ص (1 )1 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13 07( قرار في 2 137ص ) لتحديد الطبيعة القانونية لهذا النص ال بد من الرجوع إلى

القواعد العامة و نعلم أن القواعد القانونية تصنف إلى قواعد آمرة و أخرى مكملة

فاألولى هي التي ال يجوز لألفراد مخالفتها و اتصالها بأمور يحرص المشرع على عدم

المساس بها للمحافظة على النظام الذي يقوم عليه المجتمع و هي أمور تتصل اتصاال

وثيقا بكيان المجتمع و مقوماته األساسية

أما القواعد المكملة أو المفسرة فهي التي يجوزمخالفتها و ذلك باإلتفاق على ما

يخالفها و يحالف حكمها و ذلك ألنها ال تتعلق بكيانالمجتمع و مقوماته األساسية و

بالتالي فإن مخالفاتها ال تعتبر إخالال بالنظام العام ال يعنيذلك أن القاعدة المكملة تخلو

من صفة اإللزام و إنما تتوفر لها هذه الصفة طالما أناألفراد وقت إبرام تصرفاتهم لم

يخالفوا الحكم الذي تقرره و للتمييز بين النوعين باإلضافة إلى معيار تعلق القاعدة

بالنظام العام يمكن االستدالل بصياغة النص القانوني الذي جاء بالقاعدة و ألفاظه إذ أن

المشرع كثيرا ما يستخدم بعض األلفاظ في صياغة القاعدة القانونية تدل بما ال يدع

مجاال للشك عن نوعية وطبيعة القاعدة القانونية

و بتطبيق هذه األحكام على نص الفقرة الثانية من المادة مكرر من القانون187

فهذا يفيد أنها raquo ما لم يشترط األطراف خالف ذلك laquo التجاري التي تنص في آخرها

من القواعد المكملة وبالنتيجة يمكن لألطراف االتفاق علىما يخالفها فيمكن االتفاق

على إخضاع إنهاء عقد اإليجار لشروط معين قد تكونتوجيه التنبيه باإلخالء أو إنذار

بسيط أو بعرض التعويض االستحقاق أو غيرها إال ان هذافي الواقع مستبعد فالمؤجر

الذي تخلص من اإلجراءات التي كانت تقيد حريته فيالتصرف في ملكيته يستبعد أن

يقيدها بإرادته و أيا كان األمر فإن أي إتفاق يخالف أحكام هذه المادة البد

من ذكره في المحرر الرسمي الذي أفرغ فيه عقد اإليجار ألنه هو وسيلة

اإلثبات الوحيدة و القاضي إذا ال يمكنه استبعاد عرض عليه النزاع بشأن العقود 02

05المبرمة بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري من التطبيق إال بما187المادة

يوجد من أحكام مخالفة لها وردت في هذا المحرر و يترتب على ذلك أنه للمتعاقدين

مطلق الحرية في تحديد اإلجراءات و الشروط التي ينتهي بها العقد بالنسبة لعقود

إيجار المحالت المخصصة لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي المبرمة بعد تاريخ دخول

مكرر من187المادة القانون التجاري حيز التنفيذ إذ يصبح كل طرف ملزم

باحترامها شأنها شأن باقي االلتزامات التعاقدية األخرى فإذا ما كان عقد اإليجار قد

تضمن أن ال ينتهي اإليجار إال بتنبيه بإخالء يوجهه المؤجر للمستأجر في زمن معين أصبح

المؤجر مقيد في ممارسة حق االسترجاع بإتمام ذلك اإلجراء في األجل المحدد فإن لم

يعين أجل محدد للتنبيه وجب الرجوع إلى إرادة المتعاقدين فإن قصدا الرجوع إلى

مواعيد اإلخالء المقرر في من القانون التجاري وجب احترام هذه المواعيد و إذا 173

كان عقد اإليجار قد تضمن الشكل الذي يجب أن يتم به تبليغ هذا التنبيه كأن يشترط

ان يكون ذلك عن طريق المحضر وجب إحرام هذا الشكل أيضا إذا تضمن عقد اإليجار

بند يلزم المؤجر بدفع تعويض معين للمستأجر قبل إلزامه بإخالء العين المؤجرة

أصبح المؤجر حينئذ مقيد بممارسة حق االسترجاع أيضا بأداء ذلك التعويض الذي التزم

به للمستأجر و خالصة ما نتوصل إليه من هذا المبحث

أن المستأجر العقار الستغالله في ممارسة نشاط التجاريبموجب عقد مبرم قبل صدور

يتمتع بحصانة منحها له المشرع إذا اكتسب القاعدة 0205التجارية وفق القانون

التجاري و محله الشروط القانونية تحمى هذه الحصانة تعطيه الحق في الحصول على

تعويض إذا تم تجريده من ملكيته التجارية في حين ال يتمتع المستأجر بعقد أبرم بعد تاريخ الحق

للتعديل بهذه الحصانة إذ يخضع عقده إلرادة األطراف و حرية اتفاقهم

السابق يخضع عقد اإليجار التجاري للقواعد العامة في 02

05فالتعديل الذي جاء به القانون التعاقد القائمة على إستغالل اإلدارة و حرية التعاقد و تم

تخليص المؤجر من القيود التي كانت مفروضة عليه و التي كانت تجعل المستأجر مالك

القاعدة التجارية في مركز يبدو انه أقوى من مركزه بصفته مالكا للعقار

و تتضمن المادة السلفة الذكر إلغاء ضمني ألحكام المادة من القانون التجاري و172

من ثم إلغاء لحق اإليجار و بالتالي مهما طالت مدةإستغالل المستأجر لنشاط تجاري

في العقار المؤجر فإنه يلزم بمغادرة األمكنة متى حلأجل عقد اإليجار إال إذا وافق المؤجر على إبرام عقد جديد

فهرس2005الغرفة التجارية مجلس قضاء الشلف 0526( قرار في 2 02 35رقم )

و لكن هذا اإللغاء الضمني ليس مطلق إذ أن العقود التيأبرمت قبل هذا التعديل تخضع

و ما يليها من القانون التجاري و172في تجديدها للمواد هو ما نصت عليه المادة

التي أضيفت إلى القانون التجاري بموجب01مكرر 187 من القانون03المادة 0205

يبقى تجديد عقود اإليجار المبرمة قبل النشر المذكور فيlaquo مكرر أعاله187المادة

خاضعا للتشريع الساري المفعول بتاريخ إبرام عقد raquo اإليجار

ويالحظ أن المشرع أبقى على حق تجديد اإليجار بالنسبةللعقود الجارية المبرمة قبل

التعديل رغم أن هذا الحق هو من المراكز القانونية التيفرضت على المتعاقدين

بموجب القانون و ليس من المراكز العقدية ألنه ال يقوم على إتفاق األطراف

و لذلك كان من المفروض أن يخضع لقاعدة األثر الفوريللقانون إعماال للمبادئ

القانونية و سريان القانون من حيث الزمان و بالتالي كانيجب أن يمس التعديل عقود

02و يترك المجال للحرية التامة في التعاقد و يتم 2005 09اإليجار المبرمة قبل

ولكن يبدو أن المشرع من خاللتوحيد األوضاع القانونية من01 مكرر 187المادة

القانون التجاري أراد المحافظة على إستقرار النشاطالتجاري و عدم مفاجئة أصحاب

و التي من الممكن أنالقواعد التجارية بإحكام التعديل تلحق بهم و بالوضع اإلقتصادي

05بأثر فوري أضرار كبيرة لو تم تطبيق القانون 02 و يطرح السؤال في هذا الصدد بشأن العقود التي تجدد

صراحة بإيجاب وقبول جديدين هل تعتبر عقود إيجار من المؤجر و المستأجر في 02

05تاريخ الحق لنشر القانون جديدة و تخضع بذلك ألحكام التعديل أم أنها تبقى خاضعة

و ما يليها172ألحكام المواد 75من األمر 59

الواقع انه في غياب إجتهادات و أحكام قضائية في هذاالصدد بالنظر لحداثة القانون

فاألرجح انه ال يوجد ما يبرر إبقاء هذه العقود خاضعة 0205للقانون السابق فهو

عقد جديد بإيجاب من المؤجر و موافقة من المستأجر دونتمسكه بالحق في التجديد

من القانون التجاري و هذا172الذي تنص عليه المادة يجعله يخضع ألحكام التعديل

و نفس الشيء بالنسبة لعقود اإليجار التي يوجه فيها تنبيهباإلخالء باعتبار أن هذا

األخير هو تصرف إرادي يرتب أثاره دون حاجة إلى موافقةالطرف األخر و هو

المستأجر فإذا إستوفى التنبيه شروطه القانونيةو تمإتباع اإلجراءات القضائية كما

يتطلبها القانون ترتب عن ذلك إنتهاء عقد اإليجار فإذاعدل المؤجر عن نيته في

رفض التجديد تحتم على الطرفان إبرام عقد جديد فإذا كانهذا العدول الحق لتاريخ

فإن العقد الذي يبرم بين الطرفين يخضع ألحكام 0205التعديل نشر القانون

مكرر من187الحالة األخرى التي يمكن إخضاعها للمادة القانون التجاري تتعلق بحق

األولوية الذي يكتسبه المستأجر في حالة إخالءه للعينالمؤجرة لوجود هدم كامل

بالعمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها لإلستغالل أو إلستحالةشغلها دون خطر نظرا

من177لحالتها إذا أقر له المشرع من خالل المادة القانون التجاري في فقرتها

األخيرة بحق األولوية في إستئجار العمارة المعاد بناؤها قبل تعديله و بناء على ذلك إذا كان عقد اإليجار األصلي 59

75أبرم في ظل القانون و كان اإلخالء بسبب حالة المبني وتم إعادة بناء هذا األخير

و ترميمه بعد نشر فإن المستأجر الذي يريد التمسك بحق األولوية يلزم 02

05باإلبرام عقد جديد القانون وفق ألحكام التعديل

و يستخلص من هذا المبحث بموجب أن مستأجر العقار بموجب عقد إيجار تجاري 59

75أبرم قبل تعديل األمر يتمتع إذا توافرت فيه الشروط القانونية و اصبح مالك 02

05للقاعدة القانون التجارية يتمتع بحق اإليجار و يمكن له المطالبة بتجديد

عقد اإليجار عند حلول أجاله في حين أن المستأجر للعين بعد هذا التعديل يلزم

بإخالء األمكنة متى حل اجل العقد ما لم يوافق المؤجر على إبرام عقد جديد

قبل تعديله و فكيف يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجار 5975الذي ابرم في ظل األمر

كيف يمكن للمستأجر أن يستمر في إستغالل نشاطهالتجاري في نفس العين التي اجرها

الذي عدل القانون التجاري بموجب عقد ابرم بعد 0205صدور القانون

المبحث الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري أصبح إنهاء عقود اإليجارات التجارية يخضع للقواعد إثر 02

05صدور القانون العامة في التعاقد القائمة على حرية اإلتفاق و إستقالل

اإلرادة فينتهي العقد على ذلك بمجرد حلول األجل المحدد في العقد و بهذا يكون المشرع

قد حرر إرادة المؤجر التي كانت قبل التعديل مقيدة بتوجيه تنبيه باإلخالء عند

الرغبة في وضع حد للعقد محدد المدة كان أو غير محدد و بعرض التعويض اإلستحقاقي

الذي قد تفوق قيمته قيمة العقار المؤجر أو بإثبات السبب الخطير و المشروع تجاه

المستأجر المخلي المحل و لدراسة أحكام إنهاء عقد اإليجار التجاري تم تقسيم هذا

المبحث إلى مطلبين يتعلق قبل تعديله والثاني بالعقد المبرم بعد التعديل األول 59

75بالعقد المبرم في ظل األمر الذي أدخل على القانون التجاري

المطلب األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم فيظل األمر

قبل تعديله 5975 إذا كان المالك المؤجر ال يرغب في تجديد اإليجار للمستأجر

الذي نشأ له الحق في اإليجار ألزمه القانون أن يوجه للمستأجر تنبيها بإخالء

العين المؤجرة مع ذكر األسباب التي جعلته يطلب إخالء العين فإذا كانت له

أسباب شرعية قبل المستأجر فله الحق في اإلسترجاع دون تعويض حسب الحاالت التي

يخولها له القانون و إال فإنه يلزم بدفع تعويض اإلستحقاق

الفرع األول رفض تجديد عقد اإليجار التجاري مقابلتعويض إستحقاق

قبل تعديله الحق في طلب أعطى المشرع للمستأجر 5975من خالل األمر

تجديد العقد بتوافر الشروط القانونية و منح المؤجر بلقابل الحق في رفض التجديد

وموازنة منه بين الحقين و حماية لما يسمى بالملكيةالتجارية فرض التعويض

اإلستحقاقي و ضبطه من خالل تجديد الحاالت التييستحق فيها و اإلجراءات الواجب

إتباعها للحصول عليها1أوال حاالت تطبيق التعويض اإلستحقاق ) )

و تتمثل في أ رفض تجديد اإليجار دون سبب شرعي فالرفض غير

المسبب يؤدي إلى إلزام المؤجر بسداد تعويض اإلستحقاق ويقع عليه عبء إثبات

الرفض و ذلك ما تفرضه من القانون التجاري من ذكر أسباب177عليه المادة

خطيرة و مشروعة بممارسة حق اإلستراد في حاالت أخرى

من القانون التجاري و178الحالة التي جاءت بها المادة 1048633 هي الحالة التي تخول

المؤجر المالك إسترجاع محله بسبب حالة البناء أو إعادةبناء العمارات التي يوجد

بها المحل بإستثناء عندما يعرض عليه محل أخر و إال ألزمبسداد تعويض عن ذلك

حالة اإلسترجاع لزيادة إرتفاع العمارة المنصوص عليها في1048633 من القانون181المادة

التجاري و في هذه الحالة يدفع له تعويض إستحقاقجزافي ال يتجاوز ثالث

سنوات إيجار من القانون التجاري و182الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 هذه تخص حالة اإلسترجاع الجزئي لألمكنة المخصصة أصال للمسكن و التي

تعتبر في الوقت ذاته تابعة للمحل التجاري وذلك ليسكن فيها شخصيا أو أحد

األزواج بشرط أن ال يتوفر على سكن أخر أو ألفراد عائلته الذين يعيشون معه أو

المقيمين عنده و الشرط الثاني إذا كان اإلسترجاع الجزئي ال يخل إخالال خطيرا

بإستغالل المحل و الثالث أن ال تكون المحالت التجارية و المحالت المعدة

للسكن تشكل وحدة غير مشاعة في حالة عدم توفر هذه الشروط يلزم بالتعويض و

كذلك في عدم شغله سنوات من6 اشهر و في مدة أقصاها 6لألمكنة في اجل خروج المستأجر

من القانون التجاري و184الحالة النصوص عليها بالمادة 1048633 هي المتعلقة باإلسترجاع

من المؤجر الذي هو في نفس الوقت البائع للمحل التجاري

45أسعد زهية تعويض اإلستحقاق نشرة القضاة عدد (1 12ص )

من القانون التجاري 185الحالة المنصوص عليها بالمادة 1048633 وهي حالة رفض تجديد

اإليجار الواقع من الدولة أو المجموعات المحلية و ذلك

بسبب المنفعة العامة من القانون التجاري 186الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 وهي حالة ما إذا تحايل المؤجر على القانون وقت اإلسترجاع و عدم إحترامه

اإللتزامات التي يفرضها عليه القانون بعد اإلسترجاع

ثانيا إجراءات إنهاء عقد اإليجار التجاري مقابل تعويضاإلستحقاق

أ توجيه التنبيه باإلخالء يجب على المؤجر الذي يرفض تجديد اإليجار أن يوجه تنبيها

باإلخالء إلى المستأجر مالك القاعدة التجارية فإذا لم تتوافر في هذه األخيرة

الشروط المنصوص عليها بالمادة من القانون التجاري فال يلزم المؤجر بذلك أي إذا لم 172

يكتسب المستأجر حق اإليجار طبقا للشروط التي سبق شرحها في تجديد عقد

اإليجار التجاري و قد قضت المحكمة العليا في07عندما رفضت الطعن المرفوع 1999

13قراراها الصادر في من المستأجر ضد قرار رفض إستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث و عشرين شهرا معتبرة إياه أصبح

يحتل األماكن دون حق أو1سند ) )

و توجيه التنبيه باإلخالء واجب في جميع الحاالت سواء كنابصدد عقد إيجار محدد

المدة أو عقد غير محدد المدة وإن كان ذلك ال يطرحإشكاال بالنسبة لهذا األخير فإنه

فيما يخص العقود محددة المدة اختلفت مواقف الجهاتالقضائية فرأى البعض منها

انه ينتهي بإنتهاء المدة المتفق عليها اعتمادا على المادتين من القانون107 و 106

المدني في حين أخذت جهات أخرى موقفا مخالفا و173قررت أن أحكام المادة

المتعلقة بوجوب توجيه التنبيه باإلخالء تطبق على جميععقود اإليجار التجارية إذا أن

هذه المادة ال تفرق بين اإليجار المحدد أو غير محدد المدة ) (2

و هو ما استقر عليه االجتهاد القضائي و كرسته المحكمةالعليا في قراراتها و نذكر منها12 الذي جاء فيه 1998و يستفاد من القرار laquo

08القرار الصادر في الطعون فيه أن قضاة المجلس لما قضوا بالمصادقة على

الحكم القاضي بطرد المستأجرة من المحل التنازع عليه دون توجيه تنبيه باإلخالء فإنهم

من173خرقوا أحكام المادة ص01 عدد 2000 مجلة قضائية 128477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137 )( حسان بوعروج تعليق على2 12مجلة قضائية 1998

08 الصادر في 177670قرار رقم )20 ص 02عدد 1999

القانون التجاري التي تشترط إلنهاء عقد إيجار تجاريتوجيه تنبيه بإخالء سواء كان

العقد محدد أو غير محدد المدة raquo(3) و يجب أن يتضمن التنبيه باإلخالء البيانات التالية

ذكر موجه التنبيه و صفته و مقر إقامته و هويته 1 ذكر األسباب التي جعلت المؤجر يطلب إخالء العين 2

المؤجرة ذكر العين المؤجرة و تحديدها و سند الملكية و إسم 3

المستأجر و هويته و أن يوجه إلى مكان ممارسة نشاطه التجاري

من القانون التجاري و إال كان194ذكر مضمون المادة 4 التنبيه باإلخالء باطال

اشهر مع تحديد بدايته و نهايته6تحديد أجل 5

و بشأن تسبب التنبيه باإلخالء تميز موقف المحكمة العليا( يعتبر األول1باتجاهين )

أن مجرد عرض التعويض اإلستحقاقي من طرف المؤجرتسبيب كاف فقضت

المحكمة العليا في199603إن مجرد عرض التعويض laquo 26قرارها المؤرخ في

من قبل المؤجرين يشكل سببا كافيا لطلب التنبيه باإلخالء من القانون176طبقا للمادة

التجاري و بالتالي فإن النعي على القرار بعدم التسبب raquo(2)في غير محله

أما اإلتجاه الثاني فقد ذهب في تسبيب التنبيه باإلخالء علىأن عرض التعويض

اإلستحقاقي هو نتيجة له و ليس سببا كافيا لكي يستجيب173لمقتضيات أحكام المادة

من القانون التجاري و األرجح هو ما ذهب إليه الرأي األول ذلك أن تقييد إرادة

المؤجر في إسترجاع العقار هو إستثناء من حرية التصرف في الملكية وبذلك ال

يجب التوسع فيه ال laquo و بالنسبة لوقت توجيه التنبيه باإلخالء فقد نصت المادة

من القانون التجاري173 ينتهي إيجار المحالت الخاصة بهذه األحكام إال بأثر تنبيه

بإخالء حسبما جرت عليه6و يفهم من هذا النص انه إذا raquo العادة المحلية و في مدة

أشهر قبل األجل على األقل اشهر من6كان العقد محدد المدة فيجب توجيه التنبيه قبل

حلول تاريخ إنتهاء مدة اإليجار إما إذا كان العقد غير محدد المدة فيجب منح

اشهر لإلخالء6المستأجر مدة من تاريخ توجيه التنبيه

ص02 عدد 1999 مجلة قضائية 177670ملف رقم 1998 08( قرار 3 12 23 )

محمود قباص التنبيه بإخالء و اإليجارات التجارية مجلة (1 256 ص 01 عدد 1993قضائية )

المجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 2 03التجارية و )

96 عدد خاص ص 1999البحرية يتم إجراء التنبيه باإلخالء عن طريق المحضر القضائي أو

بالتسليم الشخصي إلى المستأجر أو يرسل برسالة موصى عليها أو بأي وسيلة

أخرى و تجدر اإلشارة إلى أنه إذا تعدد المستأجرين للعين المؤجرة فيجب توجيه تنبيه

باإلخالء لكل واحد منهم على حدى وذلك تحت طائلة البطالن و هو ما قضت به المحكمة

العليا في قرارها المؤرخ الثابت من أو راق الطعن أن قضاة المجلس لما 1999

09 في 11إعتبروا بقية الورثة في النزاع غير وارثين في اإليجار و ال يستحقون أي تعويض

وال ضرورة بالتالي لتوجيه التنبيه بإخالء لكامل الورثة فإنهم أخطئوا في

من510تطبيق القانون ألن المادة القانون المدني تعتبر اإليجار من الحقوق التي تورث و كل

وارث له في اإليجار حق ثابت و خاص

إن التنبيه باإلخالء ال يكون صحيحا و منتجا لكل أثارهالقانونية إال إذا وجه إلى كامل

الورثة و ليس للمسير بوكالة فقط الذي ال يعتبر وكيال raquo (1)عن بقية الورثة

أما إذا تعدد المؤجرين بأن كان العقار ملك في الشيوع لعدةأشخاص فيحق لكل شريك

منهم أن يوجه دون الشركاء اآلخرين تنبيها باإلخالء718للمستأجر عمال بأحكام المادة

لكل شريك في الشيوع الحق في أن يتخذ من الوسائل laquoمن القانون المدني التي تنص

من تطبيقات هذا raquo ما يلزم لحفظ الشيء و لو كان ذلكبغير موافقة باقي الشركاء

المبدأ قرار03المنشور في المجلة القضائية 2001 20المحكمة العليا المؤرخ في

ص02 عدد 2002حفاظا على المال المشاع يحق ألحد laquo و الذي جاء فيه319

الشركاء إتخاذ كافة اإلجراءات الالزمة و لو كان ذلك دونموافقة باقي الشركاء فإن

القضاء بصحة التنبيه بإخالء الموجه من المؤجرة المالكةأغلبية الحصص لحماية المحل

التجاري من االنهيار دون موافقة باقي الشركاء هو raquo تطبيق سليم للقانون

و إثبات حصول التنبيه باإلخالء يكون على من يدعي بهبكافة طرق اإلثبات بما فيها

البينة و القرائن و شهادة الشهود مهما كانت قيمة األجرة )( وعدم توجيه التنبيه أو عدم2

توافر شروطه يؤدي إلى عدم قبول الدعوى شكالبموقف المستأجر من عرض التعويض اإلستحقاقي

إذا وافق المستأجر على مبدأ اإلخالء وحصل إتفاق حولقيمة التعويض اإلستحقاقي فإن

األمر ينتهي عند هذا الحد و إذا وافق المستأجر على مبدأاإلخالء وقام الخالف على

مقدار التعويض اإلستحقاقي جاز للطرف الذي يهمهالتعجيل أن يرفع دعواه أمام رئيس

المحكمة الناظرة في القضايا اإلستعجالية ليأمر بإجراءاتالخبرة الالزمة و ذلك بعد

إنتهاء أجل ثالثة اشهر من تاريخ توجيه التنبيه و أن يرفعبالتوازي دعوى قضائية في

ص02 العدد 2001 مجلة القضائية 207219ملف رقم 199909( قرار في 1 11 231 )

83جنادي جياللي المرجع السابق ص (2 ) الموضوع أمام الجهة القضائية المختصة و هي محكمة

موقع العقار و قد قضت المحكمة في199005من المقرر قانونا أن اللجوء إلى laquo

06قرار صادر في القاضي اإلستعجالي إلجراء خبرة لتقدير التعويض عن إخالء

يستلزم و جود دعوى فيالموضوع مرفوعة مسبقا raquo(3)

وعند إنجاز تقرير الخبرة نتيجة الدعوى اإلستعجالية الذييجب إيداعه في ظرف

شهرين لدى أمانة الضبط و يلحق بملف الدعوى المرفوعةأمام المحكمة المختصة التي

من194تفصل في الموضوع بعد إيداع التقرير ) المادة القانون التجاري (

أما إذا رفض المستأجر اإلخالء أصال فعليه أن ينازع فيصحة التنبيه باإلخالء

بعرض النزاع بعد ثالثة أشهر من التبليغ على قاضيالموضوع الذي يفصل أو ال في

صحة التنبيه باإلخالء ثم يتم تقدير التعويض اإلستحقاقيالذي يكون عادة باالستعانة

بخبير و يراعي في تقدير التعويض اإلستحقاقي القيمةالتجارية للمحل التجاري التي

تحدد وفق لغرض المهنة مصاريف النقل و إعادة الترتيب وحقوق التحويل الواجب

تسديدها لمحل تجاري من نفس القيمة و عن تاريخ تقدير التعويض اإلستحقاقي ذهبت المحكمة

العليا إلى أن العبرة بتاريخ توجيه التنبيه باإلخالء و ذلك في05الذي جاء فيه 1999

08قرارها المؤرخ في من المقرر قانونا أنه يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار

laquo غير أنه يسدد للتاجر المخلي التعويض اإلستحقاقي الذي يجب أن يكون مساويا

للضرر المسبب نتيجة عدم التجديد و لما ثبت في قضية الحال أن قضاة المجلس لما

قدروا الضرر الناتج عن رفض تجديد اإليجار إبتداء من تاريخ اإلعالن عن رغبة

المؤجر في إنهاء اإليجار و ليس من تاريخ الخروج الفعلي ألن الخروج يقع بعد صدور

الحكم القاضي باإلخالء و األحكام تفصل في الوقائع القائمة و ليست raquo (1)

المستقبلية فإنهم طبقوا صحيح القانون ج دفع التعويض اإلستحقاقي و إخالء األمكنة

يبقى المستأجر بعد توجيه التنبيه باإلخالء شاغال لألمكنةإلى حين تقاضيه الفعلي لقيمة

التعويض و يعتبر في هذه الحالة شاغل بحق و من دونسند فهو يحق ألن القانون

يسمح له بالبقاء إلى حين قبض التعويض اإلستحقاقي من القانون التجاري (187)المادة

و هو بغير سند ألن توجيه التنبيه باإلخالء يضع حدا لعقداإليجار و يدفع للمستأجر تعويضا عن شغل األمكنة

01 عدد 1991 المجدلة القضائية 67008ملف رقم 1990 06( قرار في 3 05 65ص )

العدد2000 المجلة القضائية لسنة 189311ملف 1999 08( قرار في 1 05 121 ص 01 )

عند دفع التعويض اإلستحقاقي يلزم المستأجر بمغادرةاألماكن حتى عن طريق القوة

العمومية على أن يدفع للمؤجر تعويضا عن التأخر إذاتماطل في الخروج منه )المادة

( من القانون التجاري 187 و في حالة اإلخالء تسلم األماكن للمؤجر في أول يوم من

األجل المألوف و التالي يوم إعتبارا من تاريخ تسديد التعويض15إلنقضاء مهلة

للمستأجر نفسه أو للحارس القضائي إذا وجد و يدفع الحارس القضائي التعويض

للمستأجر مقابل إيصال منه فقط

إن لم تقع معارضة من الدائنين أو التوقيع حجز من أحدهم تحت يده

و إذا تراجع عن إرادته في طرد المستأجر إما بسبب عجزهعن تسديد التعويض

اإلستحقاقي المحكوم به لفائدة المستأجر المخلى أو أليسبب أخر يحق له أن يتملص

من القانون197من تسديد هذا التعويض ) المادة التجاري ( مع مراعاة الشروط التالية

وجود المستأجر في العين المؤجرة ولم يتم استئجار عين1048633 أخرى من طرف

المستأجر يوم إبتداء من اليوم15أن يمارس حق التملص في اجل

1048633 الذي يصبح فيه الحكم أو القرار القاضي بالتعويض اإلستحقاقي نهائيا

أن يوافق الطرفان على التجديد حسب شروط يتفقان1048633 عليها وفي حالة عدم اإلتفاق

195يحدد القاضي اإلستعجالي هذه الشروط وفقا للمادة من القانون التجاري

و ال بد هنا من إبرام عقد جديد بعد ممارسة حق التملص ألن1048633 العقد األول قد انتهى بتوجيه التنبيه باإلخالء

الفرع الثاني رفض تجديد عقد اإليجار التجاري دونتعويض إستحقاقي

إن إستفادة المستأجر صاحب القاعدة التجارية من التعويضاإلستحقاقي في حالة

رفض المؤجر تجديد عقد اإليجار مقرونة بعدم إرتكابه أيخطأ من األخطاء المنصوص

من القانون التجاري وعلى ذلك177عليها في المادة يمكن للمؤجر أن يتخلص من

تعويض اإلخالء إذا أثبت سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر المخلى المحل

أوال حاالت رفض تجديد اإليجار دون تعويض إستحقاقي

من القانون التجاري و تتمثل في177نصت عليها المادة إثبات المؤجر سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر 1

القاعدة أنه يحق للمؤجر أن يطالب من المستأجر الذي قامبأعمال خطيرة و غير

مشروعة أن يتخلى عن األمكنة دون تعويض إستحقاقي ويالحظ أن المشرع لم يحدد

األسباب الخطيرة وغير المشروعة التي يؤسس عليهاالتنبيه باإلخالء و لكن يمكن

إحصاء بعضها من خالل أحكام القانون التجاري و اإلجتهادالقضائي فنذكر على

سبيل المثال إرتكاب المستأجر خطأ يوجب مسئوليته الجزائية إصرارا

1048633 بالمؤجر أو أحد أفراد عائلته

1048633 تغيير النشاط التجاري دون ترخيص من المؤجر إحداث أعمال ضارة بالعين المؤجرة أو هدم جزء منها أو

1048633 التغيير في واجهة المحل التوقف عن إستغالل المحل التجاري دون سبب جدي أو

1048633 مشروع اإليجار من الباطن أو التنازل عن اإليجار دون ترخيص

1048633 من القانون188)المادة ( التجاري

ممارسة نشاط غير مشروع في المحل موازاة مع النشاط1048633 األصلي كبيع مواد ممنوعة

كالمخدرات أو أسلحة حربية أو ممارسة الدعارة في المحل

عدم دفع بدل اإليجار أو التأخير في الدفع وهناك من يرى1048633 باعتبار عقد اإليجار من

العقود المتبادلة فإن عدم دفع بدل اإليجار يفقد اإليجار معناه و يترتب عليه الفسخ

6و ال يمكن بذلك إفادة المستأجر من التنبيه باإلخالء و اجل أشهر و لكن اجتهاد

المحكمة العليا استقر على اعتبار هذه الحاالت من بينحاالت رفض التجديد و من

ثم البد فيها من إتباع اإلجراءات القانونية سيما المنوه177 و 173عنها بالمواد

من القانون التجاري و بشأن فسخ العقد افيجار التجاريفقد إعتبر البعض أنه

من119يخضع للقواعد العامة المكرسة بأحكام المادة القانون المدني و بإعتبار أن

اسباب الفسخ هي نفسها هي نفسها األسباب المشروعة والخطيرة و المبررة

لممارسة حق اإلسترجاع دون أي تعويض من جانب المؤجرتطبيقا لألحكام المادة

من القانون التجاري مما يترتب عنه أنه عند نهاية عقد 177اإليجار فإن للمؤجر

الذي ينسب للمستأجر مخالفة ناشئة عن عدم تنفيذ التزامأو أكثر من االلتزامات

التعاقدية ينشئ له عند نهاية عقد اإليجار الخيار بين فسخالعقد أو ممارسة حق

1االسترجاع ألسباب خطيرة ومشروعة ) ) و الواقع أنه ال بد من التفرقة بين دعوى الفسخ و بين

رفض تجديد اإليجار وفقا من القانون التجاري فدعوى الفسخ177ألحكام المادة

تهدف إلى إنهاء العالقة التعاقدية خالل سريان مدة عقد اإليجار أي قبل إنتهاء أجله

بينما رفض التجديد و المطالبة بإسترجاع المحل المؤجر ال يمكن ممارسته إال عند

نهاية عقد اإليجار و أن هدفه هو منع المستأجر من الحصول على تجديد لإليجار حزيط محمد حق اإلسترجاع في اإليجارات التجارية (1

84 دار هومة ص 2005 ) و يجب تمييز هذه الحالة عن الفسخ بقوة القانون

من191المنصوص عليها بالمادة

كل إشتراط مدرج في اإليجار ينص على الفسخ بقوةالقانون laquo القانون التجاري

في حالة عدم دفع بدل اإليجار في اإلستحقاق المتفقعليها ال ينتج أثره إال بعد

مرور شهر واحد من اإلخطار بالدفع الذي يبقى دون raquo نتيجة

فإذا وجد إتفاق صريح بين األطراف على فسخ بقوةالقانون فيكون للمؤجر أن يوجه

إنذار للمستأجر للدفع فإذا لم يقم بذلك خالل شهر منتاريخ تبليغه فسخ العقد بقوة

القانونحالة المبنى 2

و هي الحالة المنصوص عليها بالفقرة الثالثة من المادة من القانون التجاري177

يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار دون أن يلزم بسدادlaquo أي تعويض إذا أثبت

وجود هدم كامل العمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها للسكنالمعترف به من السلطة

اإلدارية أو إذا أثبت أنه يستحيل شغل العمارة دون خطر raquoنظرا لحالتها

فهذه المادة تستوجب على المؤجر الذي يريد اإلخالء دونتعويض استحقاقي أن يثبت

بموجب قرار إداري أن العقار الذي يملكه المتواجد به العينالمؤجرة صار غير قابل

لالستغالل أو الشغل ألنه يشكل خطرا أو أن العقار قابلللهدم الكامل أو جزء منه لعدم

صالحيته ففي هذه الحالة يعفى المؤجر من تسديد التعويضاإلستحقاقي عند رفضه

تجديد اإليجار أما المستأجر المخلى فله حق األولوية فيحالة إعادة بناء العمارة التي تم

هدمها و يشترط منه أن يبلغ المؤجر برغبته فياإلستفادة من المحل في العمارة التي

أعيد بناؤها وذلك خالل ثالثة أشهر التالية إلخالئه األمكنةالتي كان يشغلها و إال سقط

حقه و يعتبر هذا نوع من الحماية للمستأجر الذي أخلىاألمكنة دون تعويض

إستحقاقيثانيا إجراءات رفض التجديد دون تعويض اإلستحقاق

حتى يستفيد المؤجر من إنهاء عقد اإليجار التجاري دوندفع التعويض اإلستحقاقي ال بد

له إتباع اإلجراءات القانونية إجراءات رفض التجديد لقيام المستأجر بأعمال خطيرة 1 إذا برهن المؤجر عن سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر

كارتكاب خطأ جزائي في حق المؤجر أو ممارسة نشاط غير مشروع في المحل أو

هدم جزء من المحل فيقوم مباشرة بتوجيه التنبيه باإلخالء ويرفع دعوى رفض التجديد

يلتمس فيها إلزام المستأجر بإخالء المحل دون تعويض بسبب خطير و مشروع

دون حاجة إلثبات ذلك بمحضر معاينة و ال إعذار مسبق إذ يكفي تقديم الحكم

الجزائي أو المدني الذي يثبت قيام المستأجر بالفعل الذي دفع المؤجر لمطالبته )

1باإلخالء) و إذا كان اإلخالء إلخالل المستأجر بالتزاماته التعاقدية

فيتم إتباع اإلجراءات التي من القانون التجاري02 فقرة 177جاءت بها المادة

على المؤجر أوال أن يقوم بتحرير محضر معاينة إلثبات حالة1048633 المخالفة و قيامها ثم

يوجه إنذارا للمستأجر للكف عن ارتكابها و العدول عنها وأوجب المشرع أن

يكون اإلنذار بموجب عقد غير قضائي مع بيان السببالمستند إليه وذكر مضمون من القانون التجاري وكل177الفقرة الثانية من المادة

ذلك تحت طائلة البطالن ويتم إمهال المستأجر مدة شهر من تاريخ تبليغه للعدول

عن المخالفة معاينة استمرار قيام المخالفة عند انقضاء مهلة شهر كاملة

1048633 من يوم تبليغه باإلنذار و إستمرار المستأجر يإقتراف المخالفة يجب على المؤجر أن

يقوم بإثبات ذلك بمعاينة المخالفة عن طريق المحضر القضائي الذي يحرر محضر

معاينة الستمرار المستأجر في إرتكاب المخالفة رغم إنذاره

توجيه التنبيه بإخالء دون تعويض على المؤجر بعد استكمال1048633 اإلجراءات السابقة أن

يوجه للمستأجر تنبيها باإلخالء وان يذكر سببه من بينالحاالت السالفة الذكر و

هنا ال بد أن ال تكون األسباب متناقضة بذكر أحد حاالت من القانون177المادة

التجاري و عرض تعويض إستحقاقي وقد قضت المحكمةالعليا في قرارها الصادر

من المقرر قانونا أنه يجب أن يتم تنبيه باإلخالء بعقد laquo26 في 03 1996

غير قضائي وأن تبين فيه األسباب التي أدت إلى توجيههمع إعادة ذكر مضمون

و إال أعتبر باطال و لما أسس المطعون ضدهم194المادة التنبيه باإلخالء على

سببين اثنين أولهما غلق المحل التجاري خرقا لألحكام من القانون177المادة

التجاري و ثانيهما عرض تعويض إستحقاقي وفقا من176لألحكام المادة

القانون التجاري فإن هذين السببين متناقضين و ال يمكناالعتماد عليهما معا لطلب

إخالء القاعدة التجارية raquo (1) مباشرة الدعوى القضائية لرفض تجديد عقد اإليجار دون

1048633 تعويض إذا رفض المستأجر إخالء المحل بعد توجيه التنبيه باإلخالء يجوز

للمؤجر رفع الدعوى القضائية بعد إنتهاء مهلة ثالثة أشهر من تاريخ تبليغ التنبيه

باإلخالء يلتمس فيها129جنادي جياللي المرجع السابق ص (1 )

مجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 1 03التجارية و البحرية )

26 ص 1999عدد خاص الحكم بصحة التنبيه باإلخالء و بإلزام المستأجر بإخالء

المحل التجاري دونتعويض

إجراءات رفض تجديد اإليجار دون تعويض نتيجة وضعية 2 المبنى

في الحالة التي تكون فيها العمارة غير قابلة للشغل واإلستغالل و يصدر قرار عن

السلطة اإلدارية يؤكد ذلك و يأمر بإعادة البناء فعلىالمؤجر أن يوجه تنبيها من القانون التجاري173باإلخالء طبقا للمادة

و بعد إنتهاء أجل ثالثة أشهر من توجيه التنبيه باإلخالء ورفض المستأجر إخالء المحل

يجوز للمؤجر رفع دعوى قضائية أمام المحكمة و ترفقعريضة افتتاح الدعوى

بنسخة من القرار الصادر عن السلطة اإلدارية المختصةتحت طائلة عدم قبول الدعوى

و هو ما قضت به المحكمة العليا في03الذي جاء 1989 05القرار الصادر بتاريخ

من المقرر أن رفض تجديد اإليجار دون إلزام المؤجر بسدادتعويض اإلخالء laquo فيه

بسبب هدم كامل العمارة أو جزء منها يلزم المؤجر إنذارالمستأجر و تقديم القرار

اإلداري اآلمر بهدم كامل العمارة أو جزء منها و لما كان

الثابت في قضية الحال أن المطعون ضده لم ينذر الطاعنين بالخروج و لم يقدم

للمرافعات القرار اإلداري اآلمر بهدم العمارة أو جزء منها فإن قضاة المجلس بتعيينهم

خبير للقول هل المحل المتنازع عليه مهدد أم ال باالنهيار خالفوا القانون و استوجب raquo (1)

نقص قرارهم يلتمس المؤجر من خالل الدعوى التي يرفعها الحكم بصحة

التنبيه باإلخالء و إلزام المستأجر بإخالء العين دون تعويض

المطلب الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم بعد 0205صدور

المؤرخ تراجع المشرع من خالل تعديل القانون التجاري 0205بموجب القانون

المتضمن تعديل القانون التجاري تراجع عن أحكام 200506 في 02التنبيه باإلخالء

و التعويض اإلستحقاقى و اخضع إنهاء عقد اإليجارالتجاري للقواعد العامة في العقود

مكرر من187القائمة على إستقالل اإلرادة فنصت المادة القانون التجاري في فقرتها

يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجلالمحدد في العقد دون laquo الثانية

حاجة إلى توجيه تنبيه باإلخالء ودون الحق في الحصولعلى التعويض اإلستحقاقي

المنصوص عليه في هذا القانون ما لم يشترط األطراف raquo خالف ذلك

117 ص 4 عدد 1990 مجلة قضائية 56060ملف رقم 1989 05( قرار في 1 03 )

الفرع األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري إن إنهاء مدة عقد اإليجار الذي أبرم بعد صدور التعديل

المؤرخ في يجعل من المستأجر الذي يستفيد منه شاغال 20050206

دون حق و ال سند و يلزم بمغادرة األمكنة إذا لم يحصل بينه و بين المؤجر إتفاق

بإبرام عقد جديد و ذلك مهما طالت مدة استغالله لنشاطه التجاري داخل العين المؤجرة

و ال يلزم المؤجر بتوجيهتنبيه باإلخالء و ال يعرض تعويض إستحقاقي

وعلى ذلك إذا امتنع المستأجر عن اإلخالء فيمكن للمؤجرطرده باللجوء إلى القضاء عن

طريق دعوى أو بالحصول على نسخة التنفيذية لعقد اإليجار

أوال طرد المستأجر عن طريق إمهار عقد اإليجار التجاريبالصيغة التنفيذية

تبرم عقود اإليجار التجاري بعد التعديل بإفراغها فيمحررات رسمية و هذه األخيرة

320كل حكم أو laquo تعتبر سندات تنفيذية إذا تنص المادة من قانون اإلجراءات المدينة

و تبعا لمحتوى هذه raquo سند ال يكون قابل للتنفيذ إال إذا كانممهورا بالصيغة التنفيذية

المادة فإن العقود الموثقة حجة ال يقبل في مواجهتا إالالدفع بالتزوير و تتمتع بنفس القوة

التنفيذية لألحكام القضائية كما يخول حائزها سلطةتنفيذها مباشرة دون الحاجة إلى

اللجوء إلى القضاء فمتى حل اجل االلتزام يقوم الموثقمباشرة بوصفه ضابط عموميا

بتحمل ذيل العقد التوثيقي الصيغة التنفيذية المنصوص من قانون320عليها في المادة

اإلجراءات المدنية فيصبح العقد بذلك قابال للتنفيذ بالطرقالودية وفقا ألحكام المادة

من قانون اإلجراءات المدنية و الجبرية وكأنه حكم 330قضائي نهائي قاضي في

الخصومة وتبعا لذلك فإن عقد اإليجار التجاري المفرغ في محرر

رسمي ينتهي بحلول األجل المحدد فيه فإذا إمتنع المستأجر عن إخالء األمكنة على

المؤجر أن يحصل على الصيغة التنفيذية للعقد من عند الموثق ثم يمكنه طرد

المستأجر من األمكنة عن طريق المحضر القضائي بإستعمال كافة طرق التنفيذ بما فيها

الجبرية ثانيا دعوى الطرد

يمكن للمؤجر في حالة إمتناع المستأجر عن إخالء العينرغم حلول أجل العقد أن يلجأ

إلى القضاء ويطلب طرد المستأجر من األمكنة على أساسأنه أصبح شاغال دون حق وال سند بانتهاء مدة اإليجار

ويختص قاضي االستعجال بدعوى الطرد لتوافر عناصراالستعجال فيها طبقا للمادة

من قانون اإلجراءات المدنية وقياسا على ما استقر 183عليه اجتهاد المحكمة العليا في

اإليجار المدني حيث اعتبرت المحكمة العليا أن القاضياالستعجالي مختص في

دعاوى الطرد بالنسبة لعقود اإليجار المبرمة بعد صدورالمرسوم

03 03المتعلق بالترقية العقارية وقد جاء في 1993 93 التشريعي 01المؤرخ في

حيثيات01 187628 ملف رقم 2000لكن حيث أنه laquo 18قرارها المؤرخ في

بالرجوع إلى عقد اإليجار المبرم بين الطاعن و المطعونضده فإنه حددت مدة العقد

بسنة وبالتالي بعد إنهاء هذه المدة فإنه الطاعن للمستأجر محتال دون سند صحيح

ومن حق المطعون ضده المؤجر اللجوء إلى قاضي )1االستعجال إلزالة اإلعتداء )

laquo

و ما يؤكد اختصاص القاضي اإلستعجالي بدعوى الطرد ماذهبت إليه الغرفة التجارية

بالمحكمة العليا التي أقرت باالختصاص بطرد المستأجرالذي أبرم عقد إيجار لمدة ثالثة

و عشرون شهرا لنه ال يخول له اإلستفادة من أحكامالتجديد وقد جاء في قرار لها

و لما كان ثابتا أن قاضي اإلستعجالي الذي قضى بطرد laquo13 مؤرخ في 199907

المستأجر الطاعن من محل التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجارالتي حددت بثالث و

عشرين شهرا معتبرا إياه أصبح يحتل األماكن دون وجهأوسن يكون قد طبق صحيح

القانون raquo(2) فهذا القرار و عن كان ال يتعلق مباشرة بالحالة التي

تدرسها ولكن يفهمك منه ضمنيا اعتراف االجتهاد القضائي االستعجال باالختصاص في دعوى

المجرد عند حلول أجل عقد اإليجار المحدد و المتفق عليه بين األطراف

مكرر من187الفرع الثاني الطبيعة القانونية للمادة القانون التجاري

02فقرة مكرر من القانون187يلزم المستأجر laquo تنص المادة

التجاري في فقرة الثانية بمغادرة المكنة المستأجرة بانتهاء الجل المحدد في العقد

دون الحاجة على توجيه تنبيه باإلخالء دون الحق في الحصول على تعويض اإلستحقاتق

المنصوص عليه في هذاالقانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

210ذيب عبد السالم المرجع السابق ص (1 )1 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13 07( قرار في 2 137ص ) لتحديد الطبيعة القانونية لهذا النص ال بد من الرجوع إلى

القواعد العامة و نعلم أن القواعد القانونية تصنف إلى قواعد آمرة و أخرى مكملة

فاألولى هي التي ال يجوز لألفراد مخالفتها و اتصالها بأمور يحرص المشرع على عدم

المساس بها للمحافظة على النظام الذي يقوم عليه المجتمع و هي أمور تتصل اتصاال

وثيقا بكيان المجتمع و مقوماته األساسية

أما القواعد المكملة أو المفسرة فهي التي يجوزمخالفتها و ذلك باإلتفاق على ما

يخالفها و يحالف حكمها و ذلك ألنها ال تتعلق بكيانالمجتمع و مقوماته األساسية و

بالتالي فإن مخالفاتها ال تعتبر إخالال بالنظام العام ال يعنيذلك أن القاعدة المكملة تخلو

من صفة اإللزام و إنما تتوفر لها هذه الصفة طالما أناألفراد وقت إبرام تصرفاتهم لم

يخالفوا الحكم الذي تقرره و للتمييز بين النوعين باإلضافة إلى معيار تعلق القاعدة

بالنظام العام يمكن االستدالل بصياغة النص القانوني الذي جاء بالقاعدة و ألفاظه إذ أن

المشرع كثيرا ما يستخدم بعض األلفاظ في صياغة القاعدة القانونية تدل بما ال يدع

مجاال للشك عن نوعية وطبيعة القاعدة القانونية

و بتطبيق هذه األحكام على نص الفقرة الثانية من المادة مكرر من القانون187

فهذا يفيد أنها raquo ما لم يشترط األطراف خالف ذلك laquo التجاري التي تنص في آخرها

من القواعد المكملة وبالنتيجة يمكن لألطراف االتفاق علىما يخالفها فيمكن االتفاق

على إخضاع إنهاء عقد اإليجار لشروط معين قد تكونتوجيه التنبيه باإلخالء أو إنذار

بسيط أو بعرض التعويض االستحقاق أو غيرها إال ان هذافي الواقع مستبعد فالمؤجر

الذي تخلص من اإلجراءات التي كانت تقيد حريته فيالتصرف في ملكيته يستبعد أن

يقيدها بإرادته و أيا كان األمر فإن أي إتفاق يخالف أحكام هذه المادة البد

من ذكره في المحرر الرسمي الذي أفرغ فيه عقد اإليجار ألنه هو وسيلة

اإلثبات الوحيدة و القاضي إذا ال يمكنه استبعاد عرض عليه النزاع بشأن العقود 02

05المبرمة بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري من التطبيق إال بما187المادة

يوجد من أحكام مخالفة لها وردت في هذا المحرر و يترتب على ذلك أنه للمتعاقدين

مطلق الحرية في تحديد اإلجراءات و الشروط التي ينتهي بها العقد بالنسبة لعقود

إيجار المحالت المخصصة لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي المبرمة بعد تاريخ دخول

مكرر من187المادة القانون التجاري حيز التنفيذ إذ يصبح كل طرف ملزم

باحترامها شأنها شأن باقي االلتزامات التعاقدية األخرى فإذا ما كان عقد اإليجار قد

تضمن أن ال ينتهي اإليجار إال بتنبيه بإخالء يوجهه المؤجر للمستأجر في زمن معين أصبح

المؤجر مقيد في ممارسة حق االسترجاع بإتمام ذلك اإلجراء في األجل المحدد فإن لم

يعين أجل محدد للتنبيه وجب الرجوع إلى إرادة المتعاقدين فإن قصدا الرجوع إلى

مواعيد اإلخالء المقرر في من القانون التجاري وجب احترام هذه المواعيد و إذا 173

كان عقد اإليجار قد تضمن الشكل الذي يجب أن يتم به تبليغ هذا التنبيه كأن يشترط

ان يكون ذلك عن طريق المحضر وجب إحرام هذا الشكل أيضا إذا تضمن عقد اإليجار

بند يلزم المؤجر بدفع تعويض معين للمستأجر قبل إلزامه بإخالء العين المؤجرة

أصبح المؤجر حينئذ مقيد بممارسة حق االسترجاع أيضا بأداء ذلك التعويض الذي التزم

به للمستأجر و خالصة ما نتوصل إليه من هذا المبحث

أن المستأجر العقار الستغالله في ممارسة نشاط التجاريبموجب عقد مبرم قبل صدور

يتمتع بحصانة منحها له المشرع إذا اكتسب القاعدة 0205التجارية وفق القانون

التجاري و محله الشروط القانونية تحمى هذه الحصانة تعطيه الحق في الحصول على

تعويض إذا تم تجريده من ملكيته التجارية في حين ال يتمتع المستأجر بعقد أبرم بعد تاريخ الحق

للتعديل بهذه الحصانة إذ يخضع عقده إلرادة األطراف و حرية اتفاقهم

بموجب القانون و ليس من المراكز العقدية ألنه ال يقوم على إتفاق األطراف

و لذلك كان من المفروض أن يخضع لقاعدة األثر الفوريللقانون إعماال للمبادئ

القانونية و سريان القانون من حيث الزمان و بالتالي كانيجب أن يمس التعديل عقود

02و يترك المجال للحرية التامة في التعاقد و يتم 2005 09اإليجار المبرمة قبل

ولكن يبدو أن المشرع من خاللتوحيد األوضاع القانونية من01 مكرر 187المادة

القانون التجاري أراد المحافظة على إستقرار النشاطالتجاري و عدم مفاجئة أصحاب

و التي من الممكن أنالقواعد التجارية بإحكام التعديل تلحق بهم و بالوضع اإلقتصادي

05بأثر فوري أضرار كبيرة لو تم تطبيق القانون 02 و يطرح السؤال في هذا الصدد بشأن العقود التي تجدد

صراحة بإيجاب وقبول جديدين هل تعتبر عقود إيجار من المؤجر و المستأجر في 02

05تاريخ الحق لنشر القانون جديدة و تخضع بذلك ألحكام التعديل أم أنها تبقى خاضعة

و ما يليها172ألحكام المواد 75من األمر 59

الواقع انه في غياب إجتهادات و أحكام قضائية في هذاالصدد بالنظر لحداثة القانون

فاألرجح انه ال يوجد ما يبرر إبقاء هذه العقود خاضعة 0205للقانون السابق فهو

عقد جديد بإيجاب من المؤجر و موافقة من المستأجر دونتمسكه بالحق في التجديد

من القانون التجاري و هذا172الذي تنص عليه المادة يجعله يخضع ألحكام التعديل

و نفس الشيء بالنسبة لعقود اإليجار التي يوجه فيها تنبيهباإلخالء باعتبار أن هذا

األخير هو تصرف إرادي يرتب أثاره دون حاجة إلى موافقةالطرف األخر و هو

المستأجر فإذا إستوفى التنبيه شروطه القانونيةو تمإتباع اإلجراءات القضائية كما

يتطلبها القانون ترتب عن ذلك إنتهاء عقد اإليجار فإذاعدل المؤجر عن نيته في

رفض التجديد تحتم على الطرفان إبرام عقد جديد فإذا كانهذا العدول الحق لتاريخ

فإن العقد الذي يبرم بين الطرفين يخضع ألحكام 0205التعديل نشر القانون

مكرر من187الحالة األخرى التي يمكن إخضاعها للمادة القانون التجاري تتعلق بحق

األولوية الذي يكتسبه المستأجر في حالة إخالءه للعينالمؤجرة لوجود هدم كامل

بالعمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها لإلستغالل أو إلستحالةشغلها دون خطر نظرا

من177لحالتها إذا أقر له المشرع من خالل المادة القانون التجاري في فقرتها

األخيرة بحق األولوية في إستئجار العمارة المعاد بناؤها قبل تعديله و بناء على ذلك إذا كان عقد اإليجار األصلي 59

75أبرم في ظل القانون و كان اإلخالء بسبب حالة المبني وتم إعادة بناء هذا األخير

و ترميمه بعد نشر فإن المستأجر الذي يريد التمسك بحق األولوية يلزم 02

05باإلبرام عقد جديد القانون وفق ألحكام التعديل

و يستخلص من هذا المبحث بموجب أن مستأجر العقار بموجب عقد إيجار تجاري 59

75أبرم قبل تعديل األمر يتمتع إذا توافرت فيه الشروط القانونية و اصبح مالك 02

05للقاعدة القانون التجارية يتمتع بحق اإليجار و يمكن له المطالبة بتجديد

عقد اإليجار عند حلول أجاله في حين أن المستأجر للعين بعد هذا التعديل يلزم

بإخالء األمكنة متى حل اجل العقد ما لم يوافق المؤجر على إبرام عقد جديد

قبل تعديله و فكيف يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجار 5975الذي ابرم في ظل األمر

كيف يمكن للمستأجر أن يستمر في إستغالل نشاطهالتجاري في نفس العين التي اجرها

الذي عدل القانون التجاري بموجب عقد ابرم بعد 0205صدور القانون

المبحث الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري أصبح إنهاء عقود اإليجارات التجارية يخضع للقواعد إثر 02

05صدور القانون العامة في التعاقد القائمة على حرية اإلتفاق و إستقالل

اإلرادة فينتهي العقد على ذلك بمجرد حلول األجل المحدد في العقد و بهذا يكون المشرع

قد حرر إرادة المؤجر التي كانت قبل التعديل مقيدة بتوجيه تنبيه باإلخالء عند

الرغبة في وضع حد للعقد محدد المدة كان أو غير محدد و بعرض التعويض اإلستحقاقي

الذي قد تفوق قيمته قيمة العقار المؤجر أو بإثبات السبب الخطير و المشروع تجاه

المستأجر المخلي المحل و لدراسة أحكام إنهاء عقد اإليجار التجاري تم تقسيم هذا

المبحث إلى مطلبين يتعلق قبل تعديله والثاني بالعقد المبرم بعد التعديل األول 59

75بالعقد المبرم في ظل األمر الذي أدخل على القانون التجاري

المطلب األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم فيظل األمر

قبل تعديله 5975 إذا كان المالك المؤجر ال يرغب في تجديد اإليجار للمستأجر

الذي نشأ له الحق في اإليجار ألزمه القانون أن يوجه للمستأجر تنبيها بإخالء

العين المؤجرة مع ذكر األسباب التي جعلته يطلب إخالء العين فإذا كانت له

أسباب شرعية قبل المستأجر فله الحق في اإلسترجاع دون تعويض حسب الحاالت التي

يخولها له القانون و إال فإنه يلزم بدفع تعويض اإلستحقاق

الفرع األول رفض تجديد عقد اإليجار التجاري مقابلتعويض إستحقاق

قبل تعديله الحق في طلب أعطى المشرع للمستأجر 5975من خالل األمر

تجديد العقد بتوافر الشروط القانونية و منح المؤجر بلقابل الحق في رفض التجديد

وموازنة منه بين الحقين و حماية لما يسمى بالملكيةالتجارية فرض التعويض

اإلستحقاقي و ضبطه من خالل تجديد الحاالت التييستحق فيها و اإلجراءات الواجب

إتباعها للحصول عليها1أوال حاالت تطبيق التعويض اإلستحقاق ) )

و تتمثل في أ رفض تجديد اإليجار دون سبب شرعي فالرفض غير

المسبب يؤدي إلى إلزام المؤجر بسداد تعويض اإلستحقاق ويقع عليه عبء إثبات

الرفض و ذلك ما تفرضه من القانون التجاري من ذكر أسباب177عليه المادة

خطيرة و مشروعة بممارسة حق اإلستراد في حاالت أخرى

من القانون التجاري و178الحالة التي جاءت بها المادة 1048633 هي الحالة التي تخول

المؤجر المالك إسترجاع محله بسبب حالة البناء أو إعادةبناء العمارات التي يوجد

بها المحل بإستثناء عندما يعرض عليه محل أخر و إال ألزمبسداد تعويض عن ذلك

حالة اإلسترجاع لزيادة إرتفاع العمارة المنصوص عليها في1048633 من القانون181المادة

التجاري و في هذه الحالة يدفع له تعويض إستحقاقجزافي ال يتجاوز ثالث

سنوات إيجار من القانون التجاري و182الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 هذه تخص حالة اإلسترجاع الجزئي لألمكنة المخصصة أصال للمسكن و التي

تعتبر في الوقت ذاته تابعة للمحل التجاري وذلك ليسكن فيها شخصيا أو أحد

األزواج بشرط أن ال يتوفر على سكن أخر أو ألفراد عائلته الذين يعيشون معه أو

المقيمين عنده و الشرط الثاني إذا كان اإلسترجاع الجزئي ال يخل إخالال خطيرا

بإستغالل المحل و الثالث أن ال تكون المحالت التجارية و المحالت المعدة

للسكن تشكل وحدة غير مشاعة في حالة عدم توفر هذه الشروط يلزم بالتعويض و

كذلك في عدم شغله سنوات من6 اشهر و في مدة أقصاها 6لألمكنة في اجل خروج المستأجر

من القانون التجاري و184الحالة النصوص عليها بالمادة 1048633 هي المتعلقة باإلسترجاع

من المؤجر الذي هو في نفس الوقت البائع للمحل التجاري

45أسعد زهية تعويض اإلستحقاق نشرة القضاة عدد (1 12ص )

من القانون التجاري 185الحالة المنصوص عليها بالمادة 1048633 وهي حالة رفض تجديد

اإليجار الواقع من الدولة أو المجموعات المحلية و ذلك

بسبب المنفعة العامة من القانون التجاري 186الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 وهي حالة ما إذا تحايل المؤجر على القانون وقت اإلسترجاع و عدم إحترامه

اإللتزامات التي يفرضها عليه القانون بعد اإلسترجاع

ثانيا إجراءات إنهاء عقد اإليجار التجاري مقابل تعويضاإلستحقاق

أ توجيه التنبيه باإلخالء يجب على المؤجر الذي يرفض تجديد اإليجار أن يوجه تنبيها

باإلخالء إلى المستأجر مالك القاعدة التجارية فإذا لم تتوافر في هذه األخيرة

الشروط المنصوص عليها بالمادة من القانون التجاري فال يلزم المؤجر بذلك أي إذا لم 172

يكتسب المستأجر حق اإليجار طبقا للشروط التي سبق شرحها في تجديد عقد

اإليجار التجاري و قد قضت المحكمة العليا في07عندما رفضت الطعن المرفوع 1999

13قراراها الصادر في من المستأجر ضد قرار رفض إستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث و عشرين شهرا معتبرة إياه أصبح

يحتل األماكن دون حق أو1سند ) )

و توجيه التنبيه باإلخالء واجب في جميع الحاالت سواء كنابصدد عقد إيجار محدد

المدة أو عقد غير محدد المدة وإن كان ذلك ال يطرحإشكاال بالنسبة لهذا األخير فإنه

فيما يخص العقود محددة المدة اختلفت مواقف الجهاتالقضائية فرأى البعض منها

انه ينتهي بإنتهاء المدة المتفق عليها اعتمادا على المادتين من القانون107 و 106

المدني في حين أخذت جهات أخرى موقفا مخالفا و173قررت أن أحكام المادة

المتعلقة بوجوب توجيه التنبيه باإلخالء تطبق على جميععقود اإليجار التجارية إذا أن

هذه المادة ال تفرق بين اإليجار المحدد أو غير محدد المدة ) (2

و هو ما استقر عليه االجتهاد القضائي و كرسته المحكمةالعليا في قراراتها و نذكر منها12 الذي جاء فيه 1998و يستفاد من القرار laquo

08القرار الصادر في الطعون فيه أن قضاة المجلس لما قضوا بالمصادقة على

الحكم القاضي بطرد المستأجرة من المحل التنازع عليه دون توجيه تنبيه باإلخالء فإنهم

من173خرقوا أحكام المادة ص01 عدد 2000 مجلة قضائية 128477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137 )( حسان بوعروج تعليق على2 12مجلة قضائية 1998

08 الصادر في 177670قرار رقم )20 ص 02عدد 1999

القانون التجاري التي تشترط إلنهاء عقد إيجار تجاريتوجيه تنبيه بإخالء سواء كان

العقد محدد أو غير محدد المدة raquo(3) و يجب أن يتضمن التنبيه باإلخالء البيانات التالية

ذكر موجه التنبيه و صفته و مقر إقامته و هويته 1 ذكر األسباب التي جعلت المؤجر يطلب إخالء العين 2

المؤجرة ذكر العين المؤجرة و تحديدها و سند الملكية و إسم 3

المستأجر و هويته و أن يوجه إلى مكان ممارسة نشاطه التجاري

من القانون التجاري و إال كان194ذكر مضمون المادة 4 التنبيه باإلخالء باطال

اشهر مع تحديد بدايته و نهايته6تحديد أجل 5

و بشأن تسبب التنبيه باإلخالء تميز موقف المحكمة العليا( يعتبر األول1باتجاهين )

أن مجرد عرض التعويض اإلستحقاقي من طرف المؤجرتسبيب كاف فقضت

المحكمة العليا في199603إن مجرد عرض التعويض laquo 26قرارها المؤرخ في

من قبل المؤجرين يشكل سببا كافيا لطلب التنبيه باإلخالء من القانون176طبقا للمادة

التجاري و بالتالي فإن النعي على القرار بعدم التسبب raquo(2)في غير محله

أما اإلتجاه الثاني فقد ذهب في تسبيب التنبيه باإلخالء علىأن عرض التعويض

اإلستحقاقي هو نتيجة له و ليس سببا كافيا لكي يستجيب173لمقتضيات أحكام المادة

من القانون التجاري و األرجح هو ما ذهب إليه الرأي األول ذلك أن تقييد إرادة

المؤجر في إسترجاع العقار هو إستثناء من حرية التصرف في الملكية وبذلك ال

يجب التوسع فيه ال laquo و بالنسبة لوقت توجيه التنبيه باإلخالء فقد نصت المادة

من القانون التجاري173 ينتهي إيجار المحالت الخاصة بهذه األحكام إال بأثر تنبيه

بإخالء حسبما جرت عليه6و يفهم من هذا النص انه إذا raquo العادة المحلية و في مدة

أشهر قبل األجل على األقل اشهر من6كان العقد محدد المدة فيجب توجيه التنبيه قبل

حلول تاريخ إنتهاء مدة اإليجار إما إذا كان العقد غير محدد المدة فيجب منح

اشهر لإلخالء6المستأجر مدة من تاريخ توجيه التنبيه

ص02 عدد 1999 مجلة قضائية 177670ملف رقم 1998 08( قرار 3 12 23 )

محمود قباص التنبيه بإخالء و اإليجارات التجارية مجلة (1 256 ص 01 عدد 1993قضائية )

المجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 2 03التجارية و )

96 عدد خاص ص 1999البحرية يتم إجراء التنبيه باإلخالء عن طريق المحضر القضائي أو

بالتسليم الشخصي إلى المستأجر أو يرسل برسالة موصى عليها أو بأي وسيلة

أخرى و تجدر اإلشارة إلى أنه إذا تعدد المستأجرين للعين المؤجرة فيجب توجيه تنبيه

باإلخالء لكل واحد منهم على حدى وذلك تحت طائلة البطالن و هو ما قضت به المحكمة

العليا في قرارها المؤرخ الثابت من أو راق الطعن أن قضاة المجلس لما 1999

09 في 11إعتبروا بقية الورثة في النزاع غير وارثين في اإليجار و ال يستحقون أي تعويض

وال ضرورة بالتالي لتوجيه التنبيه بإخالء لكامل الورثة فإنهم أخطئوا في

من510تطبيق القانون ألن المادة القانون المدني تعتبر اإليجار من الحقوق التي تورث و كل

وارث له في اإليجار حق ثابت و خاص

إن التنبيه باإلخالء ال يكون صحيحا و منتجا لكل أثارهالقانونية إال إذا وجه إلى كامل

الورثة و ليس للمسير بوكالة فقط الذي ال يعتبر وكيال raquo (1)عن بقية الورثة

أما إذا تعدد المؤجرين بأن كان العقار ملك في الشيوع لعدةأشخاص فيحق لكل شريك

منهم أن يوجه دون الشركاء اآلخرين تنبيها باإلخالء718للمستأجر عمال بأحكام المادة

لكل شريك في الشيوع الحق في أن يتخذ من الوسائل laquoمن القانون المدني التي تنص

من تطبيقات هذا raquo ما يلزم لحفظ الشيء و لو كان ذلكبغير موافقة باقي الشركاء

المبدأ قرار03المنشور في المجلة القضائية 2001 20المحكمة العليا المؤرخ في

ص02 عدد 2002حفاظا على المال المشاع يحق ألحد laquo و الذي جاء فيه319

الشركاء إتخاذ كافة اإلجراءات الالزمة و لو كان ذلك دونموافقة باقي الشركاء فإن

القضاء بصحة التنبيه بإخالء الموجه من المؤجرة المالكةأغلبية الحصص لحماية المحل

التجاري من االنهيار دون موافقة باقي الشركاء هو raquo تطبيق سليم للقانون

و إثبات حصول التنبيه باإلخالء يكون على من يدعي بهبكافة طرق اإلثبات بما فيها

البينة و القرائن و شهادة الشهود مهما كانت قيمة األجرة )( وعدم توجيه التنبيه أو عدم2

توافر شروطه يؤدي إلى عدم قبول الدعوى شكالبموقف المستأجر من عرض التعويض اإلستحقاقي

إذا وافق المستأجر على مبدأ اإلخالء وحصل إتفاق حولقيمة التعويض اإلستحقاقي فإن

األمر ينتهي عند هذا الحد و إذا وافق المستأجر على مبدأاإلخالء وقام الخالف على

مقدار التعويض اإلستحقاقي جاز للطرف الذي يهمهالتعجيل أن يرفع دعواه أمام رئيس

المحكمة الناظرة في القضايا اإلستعجالية ليأمر بإجراءاتالخبرة الالزمة و ذلك بعد

إنتهاء أجل ثالثة اشهر من تاريخ توجيه التنبيه و أن يرفعبالتوازي دعوى قضائية في

ص02 العدد 2001 مجلة القضائية 207219ملف رقم 199909( قرار في 1 11 231 )

83جنادي جياللي المرجع السابق ص (2 ) الموضوع أمام الجهة القضائية المختصة و هي محكمة

موقع العقار و قد قضت المحكمة في199005من المقرر قانونا أن اللجوء إلى laquo

06قرار صادر في القاضي اإلستعجالي إلجراء خبرة لتقدير التعويض عن إخالء

يستلزم و جود دعوى فيالموضوع مرفوعة مسبقا raquo(3)

وعند إنجاز تقرير الخبرة نتيجة الدعوى اإلستعجالية الذييجب إيداعه في ظرف

شهرين لدى أمانة الضبط و يلحق بملف الدعوى المرفوعةأمام المحكمة المختصة التي

من194تفصل في الموضوع بعد إيداع التقرير ) المادة القانون التجاري (

أما إذا رفض المستأجر اإلخالء أصال فعليه أن ينازع فيصحة التنبيه باإلخالء

بعرض النزاع بعد ثالثة أشهر من التبليغ على قاضيالموضوع الذي يفصل أو ال في

صحة التنبيه باإلخالء ثم يتم تقدير التعويض اإلستحقاقيالذي يكون عادة باالستعانة

بخبير و يراعي في تقدير التعويض اإلستحقاقي القيمةالتجارية للمحل التجاري التي

تحدد وفق لغرض المهنة مصاريف النقل و إعادة الترتيب وحقوق التحويل الواجب

تسديدها لمحل تجاري من نفس القيمة و عن تاريخ تقدير التعويض اإلستحقاقي ذهبت المحكمة

العليا إلى أن العبرة بتاريخ توجيه التنبيه باإلخالء و ذلك في05الذي جاء فيه 1999

08قرارها المؤرخ في من المقرر قانونا أنه يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار

laquo غير أنه يسدد للتاجر المخلي التعويض اإلستحقاقي الذي يجب أن يكون مساويا

للضرر المسبب نتيجة عدم التجديد و لما ثبت في قضية الحال أن قضاة المجلس لما

قدروا الضرر الناتج عن رفض تجديد اإليجار إبتداء من تاريخ اإلعالن عن رغبة

المؤجر في إنهاء اإليجار و ليس من تاريخ الخروج الفعلي ألن الخروج يقع بعد صدور

الحكم القاضي باإلخالء و األحكام تفصل في الوقائع القائمة و ليست raquo (1)

المستقبلية فإنهم طبقوا صحيح القانون ج دفع التعويض اإلستحقاقي و إخالء األمكنة

يبقى المستأجر بعد توجيه التنبيه باإلخالء شاغال لألمكنةإلى حين تقاضيه الفعلي لقيمة

التعويض و يعتبر في هذه الحالة شاغل بحق و من دونسند فهو يحق ألن القانون

يسمح له بالبقاء إلى حين قبض التعويض اإلستحقاقي من القانون التجاري (187)المادة

و هو بغير سند ألن توجيه التنبيه باإلخالء يضع حدا لعقداإليجار و يدفع للمستأجر تعويضا عن شغل األمكنة

01 عدد 1991 المجدلة القضائية 67008ملف رقم 1990 06( قرار في 3 05 65ص )

العدد2000 المجلة القضائية لسنة 189311ملف 1999 08( قرار في 1 05 121 ص 01 )

عند دفع التعويض اإلستحقاقي يلزم المستأجر بمغادرةاألماكن حتى عن طريق القوة

العمومية على أن يدفع للمؤجر تعويضا عن التأخر إذاتماطل في الخروج منه )المادة

( من القانون التجاري 187 و في حالة اإلخالء تسلم األماكن للمؤجر في أول يوم من

األجل المألوف و التالي يوم إعتبارا من تاريخ تسديد التعويض15إلنقضاء مهلة

للمستأجر نفسه أو للحارس القضائي إذا وجد و يدفع الحارس القضائي التعويض

للمستأجر مقابل إيصال منه فقط

إن لم تقع معارضة من الدائنين أو التوقيع حجز من أحدهم تحت يده

و إذا تراجع عن إرادته في طرد المستأجر إما بسبب عجزهعن تسديد التعويض

اإلستحقاقي المحكوم به لفائدة المستأجر المخلى أو أليسبب أخر يحق له أن يتملص

من القانون197من تسديد هذا التعويض ) المادة التجاري ( مع مراعاة الشروط التالية

وجود المستأجر في العين المؤجرة ولم يتم استئجار عين1048633 أخرى من طرف

المستأجر يوم إبتداء من اليوم15أن يمارس حق التملص في اجل

1048633 الذي يصبح فيه الحكم أو القرار القاضي بالتعويض اإلستحقاقي نهائيا

أن يوافق الطرفان على التجديد حسب شروط يتفقان1048633 عليها وفي حالة عدم اإلتفاق

195يحدد القاضي اإلستعجالي هذه الشروط وفقا للمادة من القانون التجاري

و ال بد هنا من إبرام عقد جديد بعد ممارسة حق التملص ألن1048633 العقد األول قد انتهى بتوجيه التنبيه باإلخالء

الفرع الثاني رفض تجديد عقد اإليجار التجاري دونتعويض إستحقاقي

إن إستفادة المستأجر صاحب القاعدة التجارية من التعويضاإلستحقاقي في حالة

رفض المؤجر تجديد عقد اإليجار مقرونة بعدم إرتكابه أيخطأ من األخطاء المنصوص

من القانون التجاري وعلى ذلك177عليها في المادة يمكن للمؤجر أن يتخلص من

تعويض اإلخالء إذا أثبت سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر المخلى المحل

أوال حاالت رفض تجديد اإليجار دون تعويض إستحقاقي

من القانون التجاري و تتمثل في177نصت عليها المادة إثبات المؤجر سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر 1

القاعدة أنه يحق للمؤجر أن يطالب من المستأجر الذي قامبأعمال خطيرة و غير

مشروعة أن يتخلى عن األمكنة دون تعويض إستحقاقي ويالحظ أن المشرع لم يحدد

األسباب الخطيرة وغير المشروعة التي يؤسس عليهاالتنبيه باإلخالء و لكن يمكن

إحصاء بعضها من خالل أحكام القانون التجاري و اإلجتهادالقضائي فنذكر على

سبيل المثال إرتكاب المستأجر خطأ يوجب مسئوليته الجزائية إصرارا

1048633 بالمؤجر أو أحد أفراد عائلته

1048633 تغيير النشاط التجاري دون ترخيص من المؤجر إحداث أعمال ضارة بالعين المؤجرة أو هدم جزء منها أو

1048633 التغيير في واجهة المحل التوقف عن إستغالل المحل التجاري دون سبب جدي أو

1048633 مشروع اإليجار من الباطن أو التنازل عن اإليجار دون ترخيص

1048633 من القانون188)المادة ( التجاري

ممارسة نشاط غير مشروع في المحل موازاة مع النشاط1048633 األصلي كبيع مواد ممنوعة

كالمخدرات أو أسلحة حربية أو ممارسة الدعارة في المحل

عدم دفع بدل اإليجار أو التأخير في الدفع وهناك من يرى1048633 باعتبار عقد اإليجار من

العقود المتبادلة فإن عدم دفع بدل اإليجار يفقد اإليجار معناه و يترتب عليه الفسخ

6و ال يمكن بذلك إفادة المستأجر من التنبيه باإلخالء و اجل أشهر و لكن اجتهاد

المحكمة العليا استقر على اعتبار هذه الحاالت من بينحاالت رفض التجديد و من

ثم البد فيها من إتباع اإلجراءات القانونية سيما المنوه177 و 173عنها بالمواد

من القانون التجاري و بشأن فسخ العقد افيجار التجاريفقد إعتبر البعض أنه

من119يخضع للقواعد العامة المكرسة بأحكام المادة القانون المدني و بإعتبار أن

اسباب الفسخ هي نفسها هي نفسها األسباب المشروعة والخطيرة و المبررة

لممارسة حق اإلسترجاع دون أي تعويض من جانب المؤجرتطبيقا لألحكام المادة

من القانون التجاري مما يترتب عنه أنه عند نهاية عقد 177اإليجار فإن للمؤجر

الذي ينسب للمستأجر مخالفة ناشئة عن عدم تنفيذ التزامأو أكثر من االلتزامات

التعاقدية ينشئ له عند نهاية عقد اإليجار الخيار بين فسخالعقد أو ممارسة حق

1االسترجاع ألسباب خطيرة ومشروعة ) ) و الواقع أنه ال بد من التفرقة بين دعوى الفسخ و بين

رفض تجديد اإليجار وفقا من القانون التجاري فدعوى الفسخ177ألحكام المادة

تهدف إلى إنهاء العالقة التعاقدية خالل سريان مدة عقد اإليجار أي قبل إنتهاء أجله

بينما رفض التجديد و المطالبة بإسترجاع المحل المؤجر ال يمكن ممارسته إال عند

نهاية عقد اإليجار و أن هدفه هو منع المستأجر من الحصول على تجديد لإليجار حزيط محمد حق اإلسترجاع في اإليجارات التجارية (1

84 دار هومة ص 2005 ) و يجب تمييز هذه الحالة عن الفسخ بقوة القانون

من191المنصوص عليها بالمادة

كل إشتراط مدرج في اإليجار ينص على الفسخ بقوةالقانون laquo القانون التجاري

في حالة عدم دفع بدل اإليجار في اإلستحقاق المتفقعليها ال ينتج أثره إال بعد

مرور شهر واحد من اإلخطار بالدفع الذي يبقى دون raquo نتيجة

فإذا وجد إتفاق صريح بين األطراف على فسخ بقوةالقانون فيكون للمؤجر أن يوجه

إنذار للمستأجر للدفع فإذا لم يقم بذلك خالل شهر منتاريخ تبليغه فسخ العقد بقوة

القانونحالة المبنى 2

و هي الحالة المنصوص عليها بالفقرة الثالثة من المادة من القانون التجاري177

يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار دون أن يلزم بسدادlaquo أي تعويض إذا أثبت

وجود هدم كامل العمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها للسكنالمعترف به من السلطة

اإلدارية أو إذا أثبت أنه يستحيل شغل العمارة دون خطر raquoنظرا لحالتها

فهذه المادة تستوجب على المؤجر الذي يريد اإلخالء دونتعويض استحقاقي أن يثبت

بموجب قرار إداري أن العقار الذي يملكه المتواجد به العينالمؤجرة صار غير قابل

لالستغالل أو الشغل ألنه يشكل خطرا أو أن العقار قابلللهدم الكامل أو جزء منه لعدم

صالحيته ففي هذه الحالة يعفى المؤجر من تسديد التعويضاإلستحقاقي عند رفضه

تجديد اإليجار أما المستأجر المخلى فله حق األولوية فيحالة إعادة بناء العمارة التي تم

هدمها و يشترط منه أن يبلغ المؤجر برغبته فياإلستفادة من المحل في العمارة التي

أعيد بناؤها وذلك خالل ثالثة أشهر التالية إلخالئه األمكنةالتي كان يشغلها و إال سقط

حقه و يعتبر هذا نوع من الحماية للمستأجر الذي أخلىاألمكنة دون تعويض

إستحقاقيثانيا إجراءات رفض التجديد دون تعويض اإلستحقاق

حتى يستفيد المؤجر من إنهاء عقد اإليجار التجاري دوندفع التعويض اإلستحقاقي ال بد

له إتباع اإلجراءات القانونية إجراءات رفض التجديد لقيام المستأجر بأعمال خطيرة 1 إذا برهن المؤجر عن سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر

كارتكاب خطأ جزائي في حق المؤجر أو ممارسة نشاط غير مشروع في المحل أو

هدم جزء من المحل فيقوم مباشرة بتوجيه التنبيه باإلخالء ويرفع دعوى رفض التجديد

يلتمس فيها إلزام المستأجر بإخالء المحل دون تعويض بسبب خطير و مشروع

دون حاجة إلثبات ذلك بمحضر معاينة و ال إعذار مسبق إذ يكفي تقديم الحكم

الجزائي أو المدني الذي يثبت قيام المستأجر بالفعل الذي دفع المؤجر لمطالبته )

1باإلخالء) و إذا كان اإلخالء إلخالل المستأجر بالتزاماته التعاقدية

فيتم إتباع اإلجراءات التي من القانون التجاري02 فقرة 177جاءت بها المادة

على المؤجر أوال أن يقوم بتحرير محضر معاينة إلثبات حالة1048633 المخالفة و قيامها ثم

يوجه إنذارا للمستأجر للكف عن ارتكابها و العدول عنها وأوجب المشرع أن

يكون اإلنذار بموجب عقد غير قضائي مع بيان السببالمستند إليه وذكر مضمون من القانون التجاري وكل177الفقرة الثانية من المادة

ذلك تحت طائلة البطالن ويتم إمهال المستأجر مدة شهر من تاريخ تبليغه للعدول

عن المخالفة معاينة استمرار قيام المخالفة عند انقضاء مهلة شهر كاملة

1048633 من يوم تبليغه باإلنذار و إستمرار المستأجر يإقتراف المخالفة يجب على المؤجر أن

يقوم بإثبات ذلك بمعاينة المخالفة عن طريق المحضر القضائي الذي يحرر محضر

معاينة الستمرار المستأجر في إرتكاب المخالفة رغم إنذاره

توجيه التنبيه بإخالء دون تعويض على المؤجر بعد استكمال1048633 اإلجراءات السابقة أن

يوجه للمستأجر تنبيها باإلخالء وان يذكر سببه من بينالحاالت السالفة الذكر و

هنا ال بد أن ال تكون األسباب متناقضة بذكر أحد حاالت من القانون177المادة

التجاري و عرض تعويض إستحقاقي وقد قضت المحكمةالعليا في قرارها الصادر

من المقرر قانونا أنه يجب أن يتم تنبيه باإلخالء بعقد laquo26 في 03 1996

غير قضائي وأن تبين فيه األسباب التي أدت إلى توجيههمع إعادة ذكر مضمون

و إال أعتبر باطال و لما أسس المطعون ضدهم194المادة التنبيه باإلخالء على

سببين اثنين أولهما غلق المحل التجاري خرقا لألحكام من القانون177المادة

التجاري و ثانيهما عرض تعويض إستحقاقي وفقا من176لألحكام المادة

القانون التجاري فإن هذين السببين متناقضين و ال يمكناالعتماد عليهما معا لطلب

إخالء القاعدة التجارية raquo (1) مباشرة الدعوى القضائية لرفض تجديد عقد اإليجار دون

1048633 تعويض إذا رفض المستأجر إخالء المحل بعد توجيه التنبيه باإلخالء يجوز

للمؤجر رفع الدعوى القضائية بعد إنتهاء مهلة ثالثة أشهر من تاريخ تبليغ التنبيه

باإلخالء يلتمس فيها129جنادي جياللي المرجع السابق ص (1 )

مجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 1 03التجارية و البحرية )

26 ص 1999عدد خاص الحكم بصحة التنبيه باإلخالء و بإلزام المستأجر بإخالء

المحل التجاري دونتعويض

إجراءات رفض تجديد اإليجار دون تعويض نتيجة وضعية 2 المبنى

في الحالة التي تكون فيها العمارة غير قابلة للشغل واإلستغالل و يصدر قرار عن

السلطة اإلدارية يؤكد ذلك و يأمر بإعادة البناء فعلىالمؤجر أن يوجه تنبيها من القانون التجاري173باإلخالء طبقا للمادة

و بعد إنتهاء أجل ثالثة أشهر من توجيه التنبيه باإلخالء ورفض المستأجر إخالء المحل

يجوز للمؤجر رفع دعوى قضائية أمام المحكمة و ترفقعريضة افتتاح الدعوى

بنسخة من القرار الصادر عن السلطة اإلدارية المختصةتحت طائلة عدم قبول الدعوى

و هو ما قضت به المحكمة العليا في03الذي جاء 1989 05القرار الصادر بتاريخ

من المقرر أن رفض تجديد اإليجار دون إلزام المؤجر بسدادتعويض اإلخالء laquo فيه

بسبب هدم كامل العمارة أو جزء منها يلزم المؤجر إنذارالمستأجر و تقديم القرار

اإلداري اآلمر بهدم كامل العمارة أو جزء منها و لما كان

الثابت في قضية الحال أن المطعون ضده لم ينذر الطاعنين بالخروج و لم يقدم

للمرافعات القرار اإلداري اآلمر بهدم العمارة أو جزء منها فإن قضاة المجلس بتعيينهم

خبير للقول هل المحل المتنازع عليه مهدد أم ال باالنهيار خالفوا القانون و استوجب raquo (1)

نقص قرارهم يلتمس المؤجر من خالل الدعوى التي يرفعها الحكم بصحة

التنبيه باإلخالء و إلزام المستأجر بإخالء العين دون تعويض

المطلب الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم بعد 0205صدور

المؤرخ تراجع المشرع من خالل تعديل القانون التجاري 0205بموجب القانون

المتضمن تعديل القانون التجاري تراجع عن أحكام 200506 في 02التنبيه باإلخالء

و التعويض اإلستحقاقى و اخضع إنهاء عقد اإليجارالتجاري للقواعد العامة في العقود

مكرر من187القائمة على إستقالل اإلرادة فنصت المادة القانون التجاري في فقرتها

يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجلالمحدد في العقد دون laquo الثانية

حاجة إلى توجيه تنبيه باإلخالء ودون الحق في الحصولعلى التعويض اإلستحقاقي

المنصوص عليه في هذا القانون ما لم يشترط األطراف raquo خالف ذلك

117 ص 4 عدد 1990 مجلة قضائية 56060ملف رقم 1989 05( قرار في 1 03 )

الفرع األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري إن إنهاء مدة عقد اإليجار الذي أبرم بعد صدور التعديل

المؤرخ في يجعل من المستأجر الذي يستفيد منه شاغال 20050206

دون حق و ال سند و يلزم بمغادرة األمكنة إذا لم يحصل بينه و بين المؤجر إتفاق

بإبرام عقد جديد و ذلك مهما طالت مدة استغالله لنشاطه التجاري داخل العين المؤجرة

و ال يلزم المؤجر بتوجيهتنبيه باإلخالء و ال يعرض تعويض إستحقاقي

وعلى ذلك إذا امتنع المستأجر عن اإلخالء فيمكن للمؤجرطرده باللجوء إلى القضاء عن

طريق دعوى أو بالحصول على نسخة التنفيذية لعقد اإليجار

أوال طرد المستأجر عن طريق إمهار عقد اإليجار التجاريبالصيغة التنفيذية

تبرم عقود اإليجار التجاري بعد التعديل بإفراغها فيمحررات رسمية و هذه األخيرة

320كل حكم أو laquo تعتبر سندات تنفيذية إذا تنص المادة من قانون اإلجراءات المدينة

و تبعا لمحتوى هذه raquo سند ال يكون قابل للتنفيذ إال إذا كانممهورا بالصيغة التنفيذية

المادة فإن العقود الموثقة حجة ال يقبل في مواجهتا إالالدفع بالتزوير و تتمتع بنفس القوة

التنفيذية لألحكام القضائية كما يخول حائزها سلطةتنفيذها مباشرة دون الحاجة إلى

اللجوء إلى القضاء فمتى حل اجل االلتزام يقوم الموثقمباشرة بوصفه ضابط عموميا

بتحمل ذيل العقد التوثيقي الصيغة التنفيذية المنصوص من قانون320عليها في المادة

اإلجراءات المدنية فيصبح العقد بذلك قابال للتنفيذ بالطرقالودية وفقا ألحكام المادة

من قانون اإلجراءات المدنية و الجبرية وكأنه حكم 330قضائي نهائي قاضي في

الخصومة وتبعا لذلك فإن عقد اإليجار التجاري المفرغ في محرر

رسمي ينتهي بحلول األجل المحدد فيه فإذا إمتنع المستأجر عن إخالء األمكنة على

المؤجر أن يحصل على الصيغة التنفيذية للعقد من عند الموثق ثم يمكنه طرد

المستأجر من األمكنة عن طريق المحضر القضائي بإستعمال كافة طرق التنفيذ بما فيها

الجبرية ثانيا دعوى الطرد

يمكن للمؤجر في حالة إمتناع المستأجر عن إخالء العينرغم حلول أجل العقد أن يلجأ

إلى القضاء ويطلب طرد المستأجر من األمكنة على أساسأنه أصبح شاغال دون حق وال سند بانتهاء مدة اإليجار

ويختص قاضي االستعجال بدعوى الطرد لتوافر عناصراالستعجال فيها طبقا للمادة

من قانون اإلجراءات المدنية وقياسا على ما استقر 183عليه اجتهاد المحكمة العليا في

اإليجار المدني حيث اعتبرت المحكمة العليا أن القاضياالستعجالي مختص في

دعاوى الطرد بالنسبة لعقود اإليجار المبرمة بعد صدورالمرسوم

03 03المتعلق بالترقية العقارية وقد جاء في 1993 93 التشريعي 01المؤرخ في

حيثيات01 187628 ملف رقم 2000لكن حيث أنه laquo 18قرارها المؤرخ في

بالرجوع إلى عقد اإليجار المبرم بين الطاعن و المطعونضده فإنه حددت مدة العقد

بسنة وبالتالي بعد إنهاء هذه المدة فإنه الطاعن للمستأجر محتال دون سند صحيح

ومن حق المطعون ضده المؤجر اللجوء إلى قاضي )1االستعجال إلزالة اإلعتداء )

laquo

و ما يؤكد اختصاص القاضي اإلستعجالي بدعوى الطرد ماذهبت إليه الغرفة التجارية

بالمحكمة العليا التي أقرت باالختصاص بطرد المستأجرالذي أبرم عقد إيجار لمدة ثالثة

و عشرون شهرا لنه ال يخول له اإلستفادة من أحكامالتجديد وقد جاء في قرار لها

و لما كان ثابتا أن قاضي اإلستعجالي الذي قضى بطرد laquo13 مؤرخ في 199907

المستأجر الطاعن من محل التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجارالتي حددت بثالث و

عشرين شهرا معتبرا إياه أصبح يحتل األماكن دون وجهأوسن يكون قد طبق صحيح

القانون raquo(2) فهذا القرار و عن كان ال يتعلق مباشرة بالحالة التي

تدرسها ولكن يفهمك منه ضمنيا اعتراف االجتهاد القضائي االستعجال باالختصاص في دعوى

المجرد عند حلول أجل عقد اإليجار المحدد و المتفق عليه بين األطراف

مكرر من187الفرع الثاني الطبيعة القانونية للمادة القانون التجاري

02فقرة مكرر من القانون187يلزم المستأجر laquo تنص المادة

التجاري في فقرة الثانية بمغادرة المكنة المستأجرة بانتهاء الجل المحدد في العقد

دون الحاجة على توجيه تنبيه باإلخالء دون الحق في الحصول على تعويض اإلستحقاتق

المنصوص عليه في هذاالقانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

210ذيب عبد السالم المرجع السابق ص (1 )1 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13 07( قرار في 2 137ص ) لتحديد الطبيعة القانونية لهذا النص ال بد من الرجوع إلى

القواعد العامة و نعلم أن القواعد القانونية تصنف إلى قواعد آمرة و أخرى مكملة

فاألولى هي التي ال يجوز لألفراد مخالفتها و اتصالها بأمور يحرص المشرع على عدم

المساس بها للمحافظة على النظام الذي يقوم عليه المجتمع و هي أمور تتصل اتصاال

وثيقا بكيان المجتمع و مقوماته األساسية

أما القواعد المكملة أو المفسرة فهي التي يجوزمخالفتها و ذلك باإلتفاق على ما

يخالفها و يحالف حكمها و ذلك ألنها ال تتعلق بكيانالمجتمع و مقوماته األساسية و

بالتالي فإن مخالفاتها ال تعتبر إخالال بالنظام العام ال يعنيذلك أن القاعدة المكملة تخلو

من صفة اإللزام و إنما تتوفر لها هذه الصفة طالما أناألفراد وقت إبرام تصرفاتهم لم

يخالفوا الحكم الذي تقرره و للتمييز بين النوعين باإلضافة إلى معيار تعلق القاعدة

بالنظام العام يمكن االستدالل بصياغة النص القانوني الذي جاء بالقاعدة و ألفاظه إذ أن

المشرع كثيرا ما يستخدم بعض األلفاظ في صياغة القاعدة القانونية تدل بما ال يدع

مجاال للشك عن نوعية وطبيعة القاعدة القانونية

و بتطبيق هذه األحكام على نص الفقرة الثانية من المادة مكرر من القانون187

فهذا يفيد أنها raquo ما لم يشترط األطراف خالف ذلك laquo التجاري التي تنص في آخرها

من القواعد المكملة وبالنتيجة يمكن لألطراف االتفاق علىما يخالفها فيمكن االتفاق

على إخضاع إنهاء عقد اإليجار لشروط معين قد تكونتوجيه التنبيه باإلخالء أو إنذار

بسيط أو بعرض التعويض االستحقاق أو غيرها إال ان هذافي الواقع مستبعد فالمؤجر

الذي تخلص من اإلجراءات التي كانت تقيد حريته فيالتصرف في ملكيته يستبعد أن

يقيدها بإرادته و أيا كان األمر فإن أي إتفاق يخالف أحكام هذه المادة البد

من ذكره في المحرر الرسمي الذي أفرغ فيه عقد اإليجار ألنه هو وسيلة

اإلثبات الوحيدة و القاضي إذا ال يمكنه استبعاد عرض عليه النزاع بشأن العقود 02

05المبرمة بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري من التطبيق إال بما187المادة

يوجد من أحكام مخالفة لها وردت في هذا المحرر و يترتب على ذلك أنه للمتعاقدين

مطلق الحرية في تحديد اإلجراءات و الشروط التي ينتهي بها العقد بالنسبة لعقود

إيجار المحالت المخصصة لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي المبرمة بعد تاريخ دخول

مكرر من187المادة القانون التجاري حيز التنفيذ إذ يصبح كل طرف ملزم

باحترامها شأنها شأن باقي االلتزامات التعاقدية األخرى فإذا ما كان عقد اإليجار قد

تضمن أن ال ينتهي اإليجار إال بتنبيه بإخالء يوجهه المؤجر للمستأجر في زمن معين أصبح

المؤجر مقيد في ممارسة حق االسترجاع بإتمام ذلك اإلجراء في األجل المحدد فإن لم

يعين أجل محدد للتنبيه وجب الرجوع إلى إرادة المتعاقدين فإن قصدا الرجوع إلى

مواعيد اإلخالء المقرر في من القانون التجاري وجب احترام هذه المواعيد و إذا 173

كان عقد اإليجار قد تضمن الشكل الذي يجب أن يتم به تبليغ هذا التنبيه كأن يشترط

ان يكون ذلك عن طريق المحضر وجب إحرام هذا الشكل أيضا إذا تضمن عقد اإليجار

بند يلزم المؤجر بدفع تعويض معين للمستأجر قبل إلزامه بإخالء العين المؤجرة

أصبح المؤجر حينئذ مقيد بممارسة حق االسترجاع أيضا بأداء ذلك التعويض الذي التزم

به للمستأجر و خالصة ما نتوصل إليه من هذا المبحث

أن المستأجر العقار الستغالله في ممارسة نشاط التجاريبموجب عقد مبرم قبل صدور

يتمتع بحصانة منحها له المشرع إذا اكتسب القاعدة 0205التجارية وفق القانون

التجاري و محله الشروط القانونية تحمى هذه الحصانة تعطيه الحق في الحصول على

تعويض إذا تم تجريده من ملكيته التجارية في حين ال يتمتع المستأجر بعقد أبرم بعد تاريخ الحق

للتعديل بهذه الحصانة إذ يخضع عقده إلرادة األطراف و حرية اتفاقهم

األخير هو تصرف إرادي يرتب أثاره دون حاجة إلى موافقةالطرف األخر و هو

المستأجر فإذا إستوفى التنبيه شروطه القانونيةو تمإتباع اإلجراءات القضائية كما

يتطلبها القانون ترتب عن ذلك إنتهاء عقد اإليجار فإذاعدل المؤجر عن نيته في

رفض التجديد تحتم على الطرفان إبرام عقد جديد فإذا كانهذا العدول الحق لتاريخ

فإن العقد الذي يبرم بين الطرفين يخضع ألحكام 0205التعديل نشر القانون

مكرر من187الحالة األخرى التي يمكن إخضاعها للمادة القانون التجاري تتعلق بحق

األولوية الذي يكتسبه المستأجر في حالة إخالءه للعينالمؤجرة لوجود هدم كامل

بالعمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها لإلستغالل أو إلستحالةشغلها دون خطر نظرا

من177لحالتها إذا أقر له المشرع من خالل المادة القانون التجاري في فقرتها

األخيرة بحق األولوية في إستئجار العمارة المعاد بناؤها قبل تعديله و بناء على ذلك إذا كان عقد اإليجار األصلي 59

75أبرم في ظل القانون و كان اإلخالء بسبب حالة المبني وتم إعادة بناء هذا األخير

و ترميمه بعد نشر فإن المستأجر الذي يريد التمسك بحق األولوية يلزم 02

05باإلبرام عقد جديد القانون وفق ألحكام التعديل

و يستخلص من هذا المبحث بموجب أن مستأجر العقار بموجب عقد إيجار تجاري 59

75أبرم قبل تعديل األمر يتمتع إذا توافرت فيه الشروط القانونية و اصبح مالك 02

05للقاعدة القانون التجارية يتمتع بحق اإليجار و يمكن له المطالبة بتجديد

عقد اإليجار عند حلول أجاله في حين أن المستأجر للعين بعد هذا التعديل يلزم

بإخالء األمكنة متى حل اجل العقد ما لم يوافق المؤجر على إبرام عقد جديد

قبل تعديله و فكيف يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجار 5975الذي ابرم في ظل األمر

كيف يمكن للمستأجر أن يستمر في إستغالل نشاطهالتجاري في نفس العين التي اجرها

الذي عدل القانون التجاري بموجب عقد ابرم بعد 0205صدور القانون

المبحث الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري أصبح إنهاء عقود اإليجارات التجارية يخضع للقواعد إثر 02

05صدور القانون العامة في التعاقد القائمة على حرية اإلتفاق و إستقالل

اإلرادة فينتهي العقد على ذلك بمجرد حلول األجل المحدد في العقد و بهذا يكون المشرع

قد حرر إرادة المؤجر التي كانت قبل التعديل مقيدة بتوجيه تنبيه باإلخالء عند

الرغبة في وضع حد للعقد محدد المدة كان أو غير محدد و بعرض التعويض اإلستحقاقي

الذي قد تفوق قيمته قيمة العقار المؤجر أو بإثبات السبب الخطير و المشروع تجاه

المستأجر المخلي المحل و لدراسة أحكام إنهاء عقد اإليجار التجاري تم تقسيم هذا

المبحث إلى مطلبين يتعلق قبل تعديله والثاني بالعقد المبرم بعد التعديل األول 59

75بالعقد المبرم في ظل األمر الذي أدخل على القانون التجاري

المطلب األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم فيظل األمر

قبل تعديله 5975 إذا كان المالك المؤجر ال يرغب في تجديد اإليجار للمستأجر

الذي نشأ له الحق في اإليجار ألزمه القانون أن يوجه للمستأجر تنبيها بإخالء

العين المؤجرة مع ذكر األسباب التي جعلته يطلب إخالء العين فإذا كانت له

أسباب شرعية قبل المستأجر فله الحق في اإلسترجاع دون تعويض حسب الحاالت التي

يخولها له القانون و إال فإنه يلزم بدفع تعويض اإلستحقاق

الفرع األول رفض تجديد عقد اإليجار التجاري مقابلتعويض إستحقاق

قبل تعديله الحق في طلب أعطى المشرع للمستأجر 5975من خالل األمر

تجديد العقد بتوافر الشروط القانونية و منح المؤجر بلقابل الحق في رفض التجديد

وموازنة منه بين الحقين و حماية لما يسمى بالملكيةالتجارية فرض التعويض

اإلستحقاقي و ضبطه من خالل تجديد الحاالت التييستحق فيها و اإلجراءات الواجب

إتباعها للحصول عليها1أوال حاالت تطبيق التعويض اإلستحقاق ) )

و تتمثل في أ رفض تجديد اإليجار دون سبب شرعي فالرفض غير

المسبب يؤدي إلى إلزام المؤجر بسداد تعويض اإلستحقاق ويقع عليه عبء إثبات

الرفض و ذلك ما تفرضه من القانون التجاري من ذكر أسباب177عليه المادة

خطيرة و مشروعة بممارسة حق اإلستراد في حاالت أخرى

من القانون التجاري و178الحالة التي جاءت بها المادة 1048633 هي الحالة التي تخول

المؤجر المالك إسترجاع محله بسبب حالة البناء أو إعادةبناء العمارات التي يوجد

بها المحل بإستثناء عندما يعرض عليه محل أخر و إال ألزمبسداد تعويض عن ذلك

حالة اإلسترجاع لزيادة إرتفاع العمارة المنصوص عليها في1048633 من القانون181المادة

التجاري و في هذه الحالة يدفع له تعويض إستحقاقجزافي ال يتجاوز ثالث

سنوات إيجار من القانون التجاري و182الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 هذه تخص حالة اإلسترجاع الجزئي لألمكنة المخصصة أصال للمسكن و التي

تعتبر في الوقت ذاته تابعة للمحل التجاري وذلك ليسكن فيها شخصيا أو أحد

األزواج بشرط أن ال يتوفر على سكن أخر أو ألفراد عائلته الذين يعيشون معه أو

المقيمين عنده و الشرط الثاني إذا كان اإلسترجاع الجزئي ال يخل إخالال خطيرا

بإستغالل المحل و الثالث أن ال تكون المحالت التجارية و المحالت المعدة

للسكن تشكل وحدة غير مشاعة في حالة عدم توفر هذه الشروط يلزم بالتعويض و

كذلك في عدم شغله سنوات من6 اشهر و في مدة أقصاها 6لألمكنة في اجل خروج المستأجر

من القانون التجاري و184الحالة النصوص عليها بالمادة 1048633 هي المتعلقة باإلسترجاع

من المؤجر الذي هو في نفس الوقت البائع للمحل التجاري

45أسعد زهية تعويض اإلستحقاق نشرة القضاة عدد (1 12ص )

من القانون التجاري 185الحالة المنصوص عليها بالمادة 1048633 وهي حالة رفض تجديد

اإليجار الواقع من الدولة أو المجموعات المحلية و ذلك

بسبب المنفعة العامة من القانون التجاري 186الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 وهي حالة ما إذا تحايل المؤجر على القانون وقت اإلسترجاع و عدم إحترامه

اإللتزامات التي يفرضها عليه القانون بعد اإلسترجاع

ثانيا إجراءات إنهاء عقد اإليجار التجاري مقابل تعويضاإلستحقاق

أ توجيه التنبيه باإلخالء يجب على المؤجر الذي يرفض تجديد اإليجار أن يوجه تنبيها

باإلخالء إلى المستأجر مالك القاعدة التجارية فإذا لم تتوافر في هذه األخيرة

الشروط المنصوص عليها بالمادة من القانون التجاري فال يلزم المؤجر بذلك أي إذا لم 172

يكتسب المستأجر حق اإليجار طبقا للشروط التي سبق شرحها في تجديد عقد

اإليجار التجاري و قد قضت المحكمة العليا في07عندما رفضت الطعن المرفوع 1999

13قراراها الصادر في من المستأجر ضد قرار رفض إستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث و عشرين شهرا معتبرة إياه أصبح

يحتل األماكن دون حق أو1سند ) )

و توجيه التنبيه باإلخالء واجب في جميع الحاالت سواء كنابصدد عقد إيجار محدد

المدة أو عقد غير محدد المدة وإن كان ذلك ال يطرحإشكاال بالنسبة لهذا األخير فإنه

فيما يخص العقود محددة المدة اختلفت مواقف الجهاتالقضائية فرأى البعض منها

انه ينتهي بإنتهاء المدة المتفق عليها اعتمادا على المادتين من القانون107 و 106

المدني في حين أخذت جهات أخرى موقفا مخالفا و173قررت أن أحكام المادة

المتعلقة بوجوب توجيه التنبيه باإلخالء تطبق على جميععقود اإليجار التجارية إذا أن

هذه المادة ال تفرق بين اإليجار المحدد أو غير محدد المدة ) (2

و هو ما استقر عليه االجتهاد القضائي و كرسته المحكمةالعليا في قراراتها و نذكر منها12 الذي جاء فيه 1998و يستفاد من القرار laquo

08القرار الصادر في الطعون فيه أن قضاة المجلس لما قضوا بالمصادقة على

الحكم القاضي بطرد المستأجرة من المحل التنازع عليه دون توجيه تنبيه باإلخالء فإنهم

من173خرقوا أحكام المادة ص01 عدد 2000 مجلة قضائية 128477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137 )( حسان بوعروج تعليق على2 12مجلة قضائية 1998

08 الصادر في 177670قرار رقم )20 ص 02عدد 1999

القانون التجاري التي تشترط إلنهاء عقد إيجار تجاريتوجيه تنبيه بإخالء سواء كان

العقد محدد أو غير محدد المدة raquo(3) و يجب أن يتضمن التنبيه باإلخالء البيانات التالية

ذكر موجه التنبيه و صفته و مقر إقامته و هويته 1 ذكر األسباب التي جعلت المؤجر يطلب إخالء العين 2

المؤجرة ذكر العين المؤجرة و تحديدها و سند الملكية و إسم 3

المستأجر و هويته و أن يوجه إلى مكان ممارسة نشاطه التجاري

من القانون التجاري و إال كان194ذكر مضمون المادة 4 التنبيه باإلخالء باطال

اشهر مع تحديد بدايته و نهايته6تحديد أجل 5

و بشأن تسبب التنبيه باإلخالء تميز موقف المحكمة العليا( يعتبر األول1باتجاهين )

أن مجرد عرض التعويض اإلستحقاقي من طرف المؤجرتسبيب كاف فقضت

المحكمة العليا في199603إن مجرد عرض التعويض laquo 26قرارها المؤرخ في

من قبل المؤجرين يشكل سببا كافيا لطلب التنبيه باإلخالء من القانون176طبقا للمادة

التجاري و بالتالي فإن النعي على القرار بعدم التسبب raquo(2)في غير محله

أما اإلتجاه الثاني فقد ذهب في تسبيب التنبيه باإلخالء علىأن عرض التعويض

اإلستحقاقي هو نتيجة له و ليس سببا كافيا لكي يستجيب173لمقتضيات أحكام المادة

من القانون التجاري و األرجح هو ما ذهب إليه الرأي األول ذلك أن تقييد إرادة

المؤجر في إسترجاع العقار هو إستثناء من حرية التصرف في الملكية وبذلك ال

يجب التوسع فيه ال laquo و بالنسبة لوقت توجيه التنبيه باإلخالء فقد نصت المادة

من القانون التجاري173 ينتهي إيجار المحالت الخاصة بهذه األحكام إال بأثر تنبيه

بإخالء حسبما جرت عليه6و يفهم من هذا النص انه إذا raquo العادة المحلية و في مدة

أشهر قبل األجل على األقل اشهر من6كان العقد محدد المدة فيجب توجيه التنبيه قبل

حلول تاريخ إنتهاء مدة اإليجار إما إذا كان العقد غير محدد المدة فيجب منح

اشهر لإلخالء6المستأجر مدة من تاريخ توجيه التنبيه

ص02 عدد 1999 مجلة قضائية 177670ملف رقم 1998 08( قرار 3 12 23 )

محمود قباص التنبيه بإخالء و اإليجارات التجارية مجلة (1 256 ص 01 عدد 1993قضائية )

المجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 2 03التجارية و )

96 عدد خاص ص 1999البحرية يتم إجراء التنبيه باإلخالء عن طريق المحضر القضائي أو

بالتسليم الشخصي إلى المستأجر أو يرسل برسالة موصى عليها أو بأي وسيلة

أخرى و تجدر اإلشارة إلى أنه إذا تعدد المستأجرين للعين المؤجرة فيجب توجيه تنبيه

باإلخالء لكل واحد منهم على حدى وذلك تحت طائلة البطالن و هو ما قضت به المحكمة

العليا في قرارها المؤرخ الثابت من أو راق الطعن أن قضاة المجلس لما 1999

09 في 11إعتبروا بقية الورثة في النزاع غير وارثين في اإليجار و ال يستحقون أي تعويض

وال ضرورة بالتالي لتوجيه التنبيه بإخالء لكامل الورثة فإنهم أخطئوا في

من510تطبيق القانون ألن المادة القانون المدني تعتبر اإليجار من الحقوق التي تورث و كل

وارث له في اإليجار حق ثابت و خاص

إن التنبيه باإلخالء ال يكون صحيحا و منتجا لكل أثارهالقانونية إال إذا وجه إلى كامل

الورثة و ليس للمسير بوكالة فقط الذي ال يعتبر وكيال raquo (1)عن بقية الورثة

أما إذا تعدد المؤجرين بأن كان العقار ملك في الشيوع لعدةأشخاص فيحق لكل شريك

منهم أن يوجه دون الشركاء اآلخرين تنبيها باإلخالء718للمستأجر عمال بأحكام المادة

لكل شريك في الشيوع الحق في أن يتخذ من الوسائل laquoمن القانون المدني التي تنص

من تطبيقات هذا raquo ما يلزم لحفظ الشيء و لو كان ذلكبغير موافقة باقي الشركاء

المبدأ قرار03المنشور في المجلة القضائية 2001 20المحكمة العليا المؤرخ في

ص02 عدد 2002حفاظا على المال المشاع يحق ألحد laquo و الذي جاء فيه319

الشركاء إتخاذ كافة اإلجراءات الالزمة و لو كان ذلك دونموافقة باقي الشركاء فإن

القضاء بصحة التنبيه بإخالء الموجه من المؤجرة المالكةأغلبية الحصص لحماية المحل

التجاري من االنهيار دون موافقة باقي الشركاء هو raquo تطبيق سليم للقانون

و إثبات حصول التنبيه باإلخالء يكون على من يدعي بهبكافة طرق اإلثبات بما فيها

البينة و القرائن و شهادة الشهود مهما كانت قيمة األجرة )( وعدم توجيه التنبيه أو عدم2

توافر شروطه يؤدي إلى عدم قبول الدعوى شكالبموقف المستأجر من عرض التعويض اإلستحقاقي

إذا وافق المستأجر على مبدأ اإلخالء وحصل إتفاق حولقيمة التعويض اإلستحقاقي فإن

األمر ينتهي عند هذا الحد و إذا وافق المستأجر على مبدأاإلخالء وقام الخالف على

مقدار التعويض اإلستحقاقي جاز للطرف الذي يهمهالتعجيل أن يرفع دعواه أمام رئيس

المحكمة الناظرة في القضايا اإلستعجالية ليأمر بإجراءاتالخبرة الالزمة و ذلك بعد

إنتهاء أجل ثالثة اشهر من تاريخ توجيه التنبيه و أن يرفعبالتوازي دعوى قضائية في

ص02 العدد 2001 مجلة القضائية 207219ملف رقم 199909( قرار في 1 11 231 )

83جنادي جياللي المرجع السابق ص (2 ) الموضوع أمام الجهة القضائية المختصة و هي محكمة

موقع العقار و قد قضت المحكمة في199005من المقرر قانونا أن اللجوء إلى laquo

06قرار صادر في القاضي اإلستعجالي إلجراء خبرة لتقدير التعويض عن إخالء

يستلزم و جود دعوى فيالموضوع مرفوعة مسبقا raquo(3)

وعند إنجاز تقرير الخبرة نتيجة الدعوى اإلستعجالية الذييجب إيداعه في ظرف

شهرين لدى أمانة الضبط و يلحق بملف الدعوى المرفوعةأمام المحكمة المختصة التي

من194تفصل في الموضوع بعد إيداع التقرير ) المادة القانون التجاري (

أما إذا رفض المستأجر اإلخالء أصال فعليه أن ينازع فيصحة التنبيه باإلخالء

بعرض النزاع بعد ثالثة أشهر من التبليغ على قاضيالموضوع الذي يفصل أو ال في

صحة التنبيه باإلخالء ثم يتم تقدير التعويض اإلستحقاقيالذي يكون عادة باالستعانة

بخبير و يراعي في تقدير التعويض اإلستحقاقي القيمةالتجارية للمحل التجاري التي

تحدد وفق لغرض المهنة مصاريف النقل و إعادة الترتيب وحقوق التحويل الواجب

تسديدها لمحل تجاري من نفس القيمة و عن تاريخ تقدير التعويض اإلستحقاقي ذهبت المحكمة

العليا إلى أن العبرة بتاريخ توجيه التنبيه باإلخالء و ذلك في05الذي جاء فيه 1999

08قرارها المؤرخ في من المقرر قانونا أنه يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار

laquo غير أنه يسدد للتاجر المخلي التعويض اإلستحقاقي الذي يجب أن يكون مساويا

للضرر المسبب نتيجة عدم التجديد و لما ثبت في قضية الحال أن قضاة المجلس لما

قدروا الضرر الناتج عن رفض تجديد اإليجار إبتداء من تاريخ اإلعالن عن رغبة

المؤجر في إنهاء اإليجار و ليس من تاريخ الخروج الفعلي ألن الخروج يقع بعد صدور

الحكم القاضي باإلخالء و األحكام تفصل في الوقائع القائمة و ليست raquo (1)

المستقبلية فإنهم طبقوا صحيح القانون ج دفع التعويض اإلستحقاقي و إخالء األمكنة

يبقى المستأجر بعد توجيه التنبيه باإلخالء شاغال لألمكنةإلى حين تقاضيه الفعلي لقيمة

التعويض و يعتبر في هذه الحالة شاغل بحق و من دونسند فهو يحق ألن القانون

يسمح له بالبقاء إلى حين قبض التعويض اإلستحقاقي من القانون التجاري (187)المادة

و هو بغير سند ألن توجيه التنبيه باإلخالء يضع حدا لعقداإليجار و يدفع للمستأجر تعويضا عن شغل األمكنة

01 عدد 1991 المجدلة القضائية 67008ملف رقم 1990 06( قرار في 3 05 65ص )

العدد2000 المجلة القضائية لسنة 189311ملف 1999 08( قرار في 1 05 121 ص 01 )

عند دفع التعويض اإلستحقاقي يلزم المستأجر بمغادرةاألماكن حتى عن طريق القوة

العمومية على أن يدفع للمؤجر تعويضا عن التأخر إذاتماطل في الخروج منه )المادة

( من القانون التجاري 187 و في حالة اإلخالء تسلم األماكن للمؤجر في أول يوم من

األجل المألوف و التالي يوم إعتبارا من تاريخ تسديد التعويض15إلنقضاء مهلة

للمستأجر نفسه أو للحارس القضائي إذا وجد و يدفع الحارس القضائي التعويض

للمستأجر مقابل إيصال منه فقط

إن لم تقع معارضة من الدائنين أو التوقيع حجز من أحدهم تحت يده

و إذا تراجع عن إرادته في طرد المستأجر إما بسبب عجزهعن تسديد التعويض

اإلستحقاقي المحكوم به لفائدة المستأجر المخلى أو أليسبب أخر يحق له أن يتملص

من القانون197من تسديد هذا التعويض ) المادة التجاري ( مع مراعاة الشروط التالية

وجود المستأجر في العين المؤجرة ولم يتم استئجار عين1048633 أخرى من طرف

المستأجر يوم إبتداء من اليوم15أن يمارس حق التملص في اجل

1048633 الذي يصبح فيه الحكم أو القرار القاضي بالتعويض اإلستحقاقي نهائيا

أن يوافق الطرفان على التجديد حسب شروط يتفقان1048633 عليها وفي حالة عدم اإلتفاق

195يحدد القاضي اإلستعجالي هذه الشروط وفقا للمادة من القانون التجاري

و ال بد هنا من إبرام عقد جديد بعد ممارسة حق التملص ألن1048633 العقد األول قد انتهى بتوجيه التنبيه باإلخالء

الفرع الثاني رفض تجديد عقد اإليجار التجاري دونتعويض إستحقاقي

إن إستفادة المستأجر صاحب القاعدة التجارية من التعويضاإلستحقاقي في حالة

رفض المؤجر تجديد عقد اإليجار مقرونة بعدم إرتكابه أيخطأ من األخطاء المنصوص

من القانون التجاري وعلى ذلك177عليها في المادة يمكن للمؤجر أن يتخلص من

تعويض اإلخالء إذا أثبت سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر المخلى المحل

أوال حاالت رفض تجديد اإليجار دون تعويض إستحقاقي

من القانون التجاري و تتمثل في177نصت عليها المادة إثبات المؤجر سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر 1

القاعدة أنه يحق للمؤجر أن يطالب من المستأجر الذي قامبأعمال خطيرة و غير

مشروعة أن يتخلى عن األمكنة دون تعويض إستحقاقي ويالحظ أن المشرع لم يحدد

األسباب الخطيرة وغير المشروعة التي يؤسس عليهاالتنبيه باإلخالء و لكن يمكن

إحصاء بعضها من خالل أحكام القانون التجاري و اإلجتهادالقضائي فنذكر على

سبيل المثال إرتكاب المستأجر خطأ يوجب مسئوليته الجزائية إصرارا

1048633 بالمؤجر أو أحد أفراد عائلته

1048633 تغيير النشاط التجاري دون ترخيص من المؤجر إحداث أعمال ضارة بالعين المؤجرة أو هدم جزء منها أو

1048633 التغيير في واجهة المحل التوقف عن إستغالل المحل التجاري دون سبب جدي أو

1048633 مشروع اإليجار من الباطن أو التنازل عن اإليجار دون ترخيص

1048633 من القانون188)المادة ( التجاري

ممارسة نشاط غير مشروع في المحل موازاة مع النشاط1048633 األصلي كبيع مواد ممنوعة

كالمخدرات أو أسلحة حربية أو ممارسة الدعارة في المحل

عدم دفع بدل اإليجار أو التأخير في الدفع وهناك من يرى1048633 باعتبار عقد اإليجار من

العقود المتبادلة فإن عدم دفع بدل اإليجار يفقد اإليجار معناه و يترتب عليه الفسخ

6و ال يمكن بذلك إفادة المستأجر من التنبيه باإلخالء و اجل أشهر و لكن اجتهاد

المحكمة العليا استقر على اعتبار هذه الحاالت من بينحاالت رفض التجديد و من

ثم البد فيها من إتباع اإلجراءات القانونية سيما المنوه177 و 173عنها بالمواد

من القانون التجاري و بشأن فسخ العقد افيجار التجاريفقد إعتبر البعض أنه

من119يخضع للقواعد العامة المكرسة بأحكام المادة القانون المدني و بإعتبار أن

اسباب الفسخ هي نفسها هي نفسها األسباب المشروعة والخطيرة و المبررة

لممارسة حق اإلسترجاع دون أي تعويض من جانب المؤجرتطبيقا لألحكام المادة

من القانون التجاري مما يترتب عنه أنه عند نهاية عقد 177اإليجار فإن للمؤجر

الذي ينسب للمستأجر مخالفة ناشئة عن عدم تنفيذ التزامأو أكثر من االلتزامات

التعاقدية ينشئ له عند نهاية عقد اإليجار الخيار بين فسخالعقد أو ممارسة حق

1االسترجاع ألسباب خطيرة ومشروعة ) ) و الواقع أنه ال بد من التفرقة بين دعوى الفسخ و بين

رفض تجديد اإليجار وفقا من القانون التجاري فدعوى الفسخ177ألحكام المادة

تهدف إلى إنهاء العالقة التعاقدية خالل سريان مدة عقد اإليجار أي قبل إنتهاء أجله

بينما رفض التجديد و المطالبة بإسترجاع المحل المؤجر ال يمكن ممارسته إال عند

نهاية عقد اإليجار و أن هدفه هو منع المستأجر من الحصول على تجديد لإليجار حزيط محمد حق اإلسترجاع في اإليجارات التجارية (1

84 دار هومة ص 2005 ) و يجب تمييز هذه الحالة عن الفسخ بقوة القانون

من191المنصوص عليها بالمادة

كل إشتراط مدرج في اإليجار ينص على الفسخ بقوةالقانون laquo القانون التجاري

في حالة عدم دفع بدل اإليجار في اإلستحقاق المتفقعليها ال ينتج أثره إال بعد

مرور شهر واحد من اإلخطار بالدفع الذي يبقى دون raquo نتيجة

فإذا وجد إتفاق صريح بين األطراف على فسخ بقوةالقانون فيكون للمؤجر أن يوجه

إنذار للمستأجر للدفع فإذا لم يقم بذلك خالل شهر منتاريخ تبليغه فسخ العقد بقوة

القانونحالة المبنى 2

و هي الحالة المنصوص عليها بالفقرة الثالثة من المادة من القانون التجاري177

يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار دون أن يلزم بسدادlaquo أي تعويض إذا أثبت

وجود هدم كامل العمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها للسكنالمعترف به من السلطة

اإلدارية أو إذا أثبت أنه يستحيل شغل العمارة دون خطر raquoنظرا لحالتها

فهذه المادة تستوجب على المؤجر الذي يريد اإلخالء دونتعويض استحقاقي أن يثبت

بموجب قرار إداري أن العقار الذي يملكه المتواجد به العينالمؤجرة صار غير قابل

لالستغالل أو الشغل ألنه يشكل خطرا أو أن العقار قابلللهدم الكامل أو جزء منه لعدم

صالحيته ففي هذه الحالة يعفى المؤجر من تسديد التعويضاإلستحقاقي عند رفضه

تجديد اإليجار أما المستأجر المخلى فله حق األولوية فيحالة إعادة بناء العمارة التي تم

هدمها و يشترط منه أن يبلغ المؤجر برغبته فياإلستفادة من المحل في العمارة التي

أعيد بناؤها وذلك خالل ثالثة أشهر التالية إلخالئه األمكنةالتي كان يشغلها و إال سقط

حقه و يعتبر هذا نوع من الحماية للمستأجر الذي أخلىاألمكنة دون تعويض

إستحقاقيثانيا إجراءات رفض التجديد دون تعويض اإلستحقاق

حتى يستفيد المؤجر من إنهاء عقد اإليجار التجاري دوندفع التعويض اإلستحقاقي ال بد

له إتباع اإلجراءات القانونية إجراءات رفض التجديد لقيام المستأجر بأعمال خطيرة 1 إذا برهن المؤجر عن سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر

كارتكاب خطأ جزائي في حق المؤجر أو ممارسة نشاط غير مشروع في المحل أو

هدم جزء من المحل فيقوم مباشرة بتوجيه التنبيه باإلخالء ويرفع دعوى رفض التجديد

يلتمس فيها إلزام المستأجر بإخالء المحل دون تعويض بسبب خطير و مشروع

دون حاجة إلثبات ذلك بمحضر معاينة و ال إعذار مسبق إذ يكفي تقديم الحكم

الجزائي أو المدني الذي يثبت قيام المستأجر بالفعل الذي دفع المؤجر لمطالبته )

1باإلخالء) و إذا كان اإلخالء إلخالل المستأجر بالتزاماته التعاقدية

فيتم إتباع اإلجراءات التي من القانون التجاري02 فقرة 177جاءت بها المادة

على المؤجر أوال أن يقوم بتحرير محضر معاينة إلثبات حالة1048633 المخالفة و قيامها ثم

يوجه إنذارا للمستأجر للكف عن ارتكابها و العدول عنها وأوجب المشرع أن

يكون اإلنذار بموجب عقد غير قضائي مع بيان السببالمستند إليه وذكر مضمون من القانون التجاري وكل177الفقرة الثانية من المادة

ذلك تحت طائلة البطالن ويتم إمهال المستأجر مدة شهر من تاريخ تبليغه للعدول

عن المخالفة معاينة استمرار قيام المخالفة عند انقضاء مهلة شهر كاملة

1048633 من يوم تبليغه باإلنذار و إستمرار المستأجر يإقتراف المخالفة يجب على المؤجر أن

يقوم بإثبات ذلك بمعاينة المخالفة عن طريق المحضر القضائي الذي يحرر محضر

معاينة الستمرار المستأجر في إرتكاب المخالفة رغم إنذاره

توجيه التنبيه بإخالء دون تعويض على المؤجر بعد استكمال1048633 اإلجراءات السابقة أن

يوجه للمستأجر تنبيها باإلخالء وان يذكر سببه من بينالحاالت السالفة الذكر و

هنا ال بد أن ال تكون األسباب متناقضة بذكر أحد حاالت من القانون177المادة

التجاري و عرض تعويض إستحقاقي وقد قضت المحكمةالعليا في قرارها الصادر

من المقرر قانونا أنه يجب أن يتم تنبيه باإلخالء بعقد laquo26 في 03 1996

غير قضائي وأن تبين فيه األسباب التي أدت إلى توجيههمع إعادة ذكر مضمون

و إال أعتبر باطال و لما أسس المطعون ضدهم194المادة التنبيه باإلخالء على

سببين اثنين أولهما غلق المحل التجاري خرقا لألحكام من القانون177المادة

التجاري و ثانيهما عرض تعويض إستحقاقي وفقا من176لألحكام المادة

القانون التجاري فإن هذين السببين متناقضين و ال يمكناالعتماد عليهما معا لطلب

إخالء القاعدة التجارية raquo (1) مباشرة الدعوى القضائية لرفض تجديد عقد اإليجار دون

1048633 تعويض إذا رفض المستأجر إخالء المحل بعد توجيه التنبيه باإلخالء يجوز

للمؤجر رفع الدعوى القضائية بعد إنتهاء مهلة ثالثة أشهر من تاريخ تبليغ التنبيه

باإلخالء يلتمس فيها129جنادي جياللي المرجع السابق ص (1 )

مجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 1 03التجارية و البحرية )

26 ص 1999عدد خاص الحكم بصحة التنبيه باإلخالء و بإلزام المستأجر بإخالء

المحل التجاري دونتعويض

إجراءات رفض تجديد اإليجار دون تعويض نتيجة وضعية 2 المبنى

في الحالة التي تكون فيها العمارة غير قابلة للشغل واإلستغالل و يصدر قرار عن

السلطة اإلدارية يؤكد ذلك و يأمر بإعادة البناء فعلىالمؤجر أن يوجه تنبيها من القانون التجاري173باإلخالء طبقا للمادة

و بعد إنتهاء أجل ثالثة أشهر من توجيه التنبيه باإلخالء ورفض المستأجر إخالء المحل

يجوز للمؤجر رفع دعوى قضائية أمام المحكمة و ترفقعريضة افتتاح الدعوى

بنسخة من القرار الصادر عن السلطة اإلدارية المختصةتحت طائلة عدم قبول الدعوى

و هو ما قضت به المحكمة العليا في03الذي جاء 1989 05القرار الصادر بتاريخ

من المقرر أن رفض تجديد اإليجار دون إلزام المؤجر بسدادتعويض اإلخالء laquo فيه

بسبب هدم كامل العمارة أو جزء منها يلزم المؤجر إنذارالمستأجر و تقديم القرار

اإلداري اآلمر بهدم كامل العمارة أو جزء منها و لما كان

الثابت في قضية الحال أن المطعون ضده لم ينذر الطاعنين بالخروج و لم يقدم

للمرافعات القرار اإلداري اآلمر بهدم العمارة أو جزء منها فإن قضاة المجلس بتعيينهم

خبير للقول هل المحل المتنازع عليه مهدد أم ال باالنهيار خالفوا القانون و استوجب raquo (1)

نقص قرارهم يلتمس المؤجر من خالل الدعوى التي يرفعها الحكم بصحة

التنبيه باإلخالء و إلزام المستأجر بإخالء العين دون تعويض

المطلب الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم بعد 0205صدور

المؤرخ تراجع المشرع من خالل تعديل القانون التجاري 0205بموجب القانون

المتضمن تعديل القانون التجاري تراجع عن أحكام 200506 في 02التنبيه باإلخالء

و التعويض اإلستحقاقى و اخضع إنهاء عقد اإليجارالتجاري للقواعد العامة في العقود

مكرر من187القائمة على إستقالل اإلرادة فنصت المادة القانون التجاري في فقرتها

يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجلالمحدد في العقد دون laquo الثانية

حاجة إلى توجيه تنبيه باإلخالء ودون الحق في الحصولعلى التعويض اإلستحقاقي

المنصوص عليه في هذا القانون ما لم يشترط األطراف raquo خالف ذلك

117 ص 4 عدد 1990 مجلة قضائية 56060ملف رقم 1989 05( قرار في 1 03 )

الفرع األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري إن إنهاء مدة عقد اإليجار الذي أبرم بعد صدور التعديل

المؤرخ في يجعل من المستأجر الذي يستفيد منه شاغال 20050206

دون حق و ال سند و يلزم بمغادرة األمكنة إذا لم يحصل بينه و بين المؤجر إتفاق

بإبرام عقد جديد و ذلك مهما طالت مدة استغالله لنشاطه التجاري داخل العين المؤجرة

و ال يلزم المؤجر بتوجيهتنبيه باإلخالء و ال يعرض تعويض إستحقاقي

وعلى ذلك إذا امتنع المستأجر عن اإلخالء فيمكن للمؤجرطرده باللجوء إلى القضاء عن

طريق دعوى أو بالحصول على نسخة التنفيذية لعقد اإليجار

أوال طرد المستأجر عن طريق إمهار عقد اإليجار التجاريبالصيغة التنفيذية

تبرم عقود اإليجار التجاري بعد التعديل بإفراغها فيمحررات رسمية و هذه األخيرة

320كل حكم أو laquo تعتبر سندات تنفيذية إذا تنص المادة من قانون اإلجراءات المدينة

و تبعا لمحتوى هذه raquo سند ال يكون قابل للتنفيذ إال إذا كانممهورا بالصيغة التنفيذية

المادة فإن العقود الموثقة حجة ال يقبل في مواجهتا إالالدفع بالتزوير و تتمتع بنفس القوة

التنفيذية لألحكام القضائية كما يخول حائزها سلطةتنفيذها مباشرة دون الحاجة إلى

اللجوء إلى القضاء فمتى حل اجل االلتزام يقوم الموثقمباشرة بوصفه ضابط عموميا

بتحمل ذيل العقد التوثيقي الصيغة التنفيذية المنصوص من قانون320عليها في المادة

اإلجراءات المدنية فيصبح العقد بذلك قابال للتنفيذ بالطرقالودية وفقا ألحكام المادة

من قانون اإلجراءات المدنية و الجبرية وكأنه حكم 330قضائي نهائي قاضي في

الخصومة وتبعا لذلك فإن عقد اإليجار التجاري المفرغ في محرر

رسمي ينتهي بحلول األجل المحدد فيه فإذا إمتنع المستأجر عن إخالء األمكنة على

المؤجر أن يحصل على الصيغة التنفيذية للعقد من عند الموثق ثم يمكنه طرد

المستأجر من األمكنة عن طريق المحضر القضائي بإستعمال كافة طرق التنفيذ بما فيها

الجبرية ثانيا دعوى الطرد

يمكن للمؤجر في حالة إمتناع المستأجر عن إخالء العينرغم حلول أجل العقد أن يلجأ

إلى القضاء ويطلب طرد المستأجر من األمكنة على أساسأنه أصبح شاغال دون حق وال سند بانتهاء مدة اإليجار

ويختص قاضي االستعجال بدعوى الطرد لتوافر عناصراالستعجال فيها طبقا للمادة

من قانون اإلجراءات المدنية وقياسا على ما استقر 183عليه اجتهاد المحكمة العليا في

اإليجار المدني حيث اعتبرت المحكمة العليا أن القاضياالستعجالي مختص في

دعاوى الطرد بالنسبة لعقود اإليجار المبرمة بعد صدورالمرسوم

03 03المتعلق بالترقية العقارية وقد جاء في 1993 93 التشريعي 01المؤرخ في

حيثيات01 187628 ملف رقم 2000لكن حيث أنه laquo 18قرارها المؤرخ في

بالرجوع إلى عقد اإليجار المبرم بين الطاعن و المطعونضده فإنه حددت مدة العقد

بسنة وبالتالي بعد إنهاء هذه المدة فإنه الطاعن للمستأجر محتال دون سند صحيح

ومن حق المطعون ضده المؤجر اللجوء إلى قاضي )1االستعجال إلزالة اإلعتداء )

laquo

و ما يؤكد اختصاص القاضي اإلستعجالي بدعوى الطرد ماذهبت إليه الغرفة التجارية

بالمحكمة العليا التي أقرت باالختصاص بطرد المستأجرالذي أبرم عقد إيجار لمدة ثالثة

و عشرون شهرا لنه ال يخول له اإلستفادة من أحكامالتجديد وقد جاء في قرار لها

و لما كان ثابتا أن قاضي اإلستعجالي الذي قضى بطرد laquo13 مؤرخ في 199907

المستأجر الطاعن من محل التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجارالتي حددت بثالث و

عشرين شهرا معتبرا إياه أصبح يحتل األماكن دون وجهأوسن يكون قد طبق صحيح

القانون raquo(2) فهذا القرار و عن كان ال يتعلق مباشرة بالحالة التي

تدرسها ولكن يفهمك منه ضمنيا اعتراف االجتهاد القضائي االستعجال باالختصاص في دعوى

المجرد عند حلول أجل عقد اإليجار المحدد و المتفق عليه بين األطراف

مكرر من187الفرع الثاني الطبيعة القانونية للمادة القانون التجاري

02فقرة مكرر من القانون187يلزم المستأجر laquo تنص المادة

التجاري في فقرة الثانية بمغادرة المكنة المستأجرة بانتهاء الجل المحدد في العقد

دون الحاجة على توجيه تنبيه باإلخالء دون الحق في الحصول على تعويض اإلستحقاتق

المنصوص عليه في هذاالقانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

210ذيب عبد السالم المرجع السابق ص (1 )1 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13 07( قرار في 2 137ص ) لتحديد الطبيعة القانونية لهذا النص ال بد من الرجوع إلى

القواعد العامة و نعلم أن القواعد القانونية تصنف إلى قواعد آمرة و أخرى مكملة

فاألولى هي التي ال يجوز لألفراد مخالفتها و اتصالها بأمور يحرص المشرع على عدم

المساس بها للمحافظة على النظام الذي يقوم عليه المجتمع و هي أمور تتصل اتصاال

وثيقا بكيان المجتمع و مقوماته األساسية

أما القواعد المكملة أو المفسرة فهي التي يجوزمخالفتها و ذلك باإلتفاق على ما

يخالفها و يحالف حكمها و ذلك ألنها ال تتعلق بكيانالمجتمع و مقوماته األساسية و

بالتالي فإن مخالفاتها ال تعتبر إخالال بالنظام العام ال يعنيذلك أن القاعدة المكملة تخلو

من صفة اإللزام و إنما تتوفر لها هذه الصفة طالما أناألفراد وقت إبرام تصرفاتهم لم

يخالفوا الحكم الذي تقرره و للتمييز بين النوعين باإلضافة إلى معيار تعلق القاعدة

بالنظام العام يمكن االستدالل بصياغة النص القانوني الذي جاء بالقاعدة و ألفاظه إذ أن

المشرع كثيرا ما يستخدم بعض األلفاظ في صياغة القاعدة القانونية تدل بما ال يدع

مجاال للشك عن نوعية وطبيعة القاعدة القانونية

و بتطبيق هذه األحكام على نص الفقرة الثانية من المادة مكرر من القانون187

فهذا يفيد أنها raquo ما لم يشترط األطراف خالف ذلك laquo التجاري التي تنص في آخرها

من القواعد المكملة وبالنتيجة يمكن لألطراف االتفاق علىما يخالفها فيمكن االتفاق

على إخضاع إنهاء عقد اإليجار لشروط معين قد تكونتوجيه التنبيه باإلخالء أو إنذار

بسيط أو بعرض التعويض االستحقاق أو غيرها إال ان هذافي الواقع مستبعد فالمؤجر

الذي تخلص من اإلجراءات التي كانت تقيد حريته فيالتصرف في ملكيته يستبعد أن

يقيدها بإرادته و أيا كان األمر فإن أي إتفاق يخالف أحكام هذه المادة البد

من ذكره في المحرر الرسمي الذي أفرغ فيه عقد اإليجار ألنه هو وسيلة

اإلثبات الوحيدة و القاضي إذا ال يمكنه استبعاد عرض عليه النزاع بشأن العقود 02

05المبرمة بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري من التطبيق إال بما187المادة

يوجد من أحكام مخالفة لها وردت في هذا المحرر و يترتب على ذلك أنه للمتعاقدين

مطلق الحرية في تحديد اإلجراءات و الشروط التي ينتهي بها العقد بالنسبة لعقود

إيجار المحالت المخصصة لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي المبرمة بعد تاريخ دخول

مكرر من187المادة القانون التجاري حيز التنفيذ إذ يصبح كل طرف ملزم

باحترامها شأنها شأن باقي االلتزامات التعاقدية األخرى فإذا ما كان عقد اإليجار قد

تضمن أن ال ينتهي اإليجار إال بتنبيه بإخالء يوجهه المؤجر للمستأجر في زمن معين أصبح

المؤجر مقيد في ممارسة حق االسترجاع بإتمام ذلك اإلجراء في األجل المحدد فإن لم

يعين أجل محدد للتنبيه وجب الرجوع إلى إرادة المتعاقدين فإن قصدا الرجوع إلى

مواعيد اإلخالء المقرر في من القانون التجاري وجب احترام هذه المواعيد و إذا 173

كان عقد اإليجار قد تضمن الشكل الذي يجب أن يتم به تبليغ هذا التنبيه كأن يشترط

ان يكون ذلك عن طريق المحضر وجب إحرام هذا الشكل أيضا إذا تضمن عقد اإليجار

بند يلزم المؤجر بدفع تعويض معين للمستأجر قبل إلزامه بإخالء العين المؤجرة

أصبح المؤجر حينئذ مقيد بممارسة حق االسترجاع أيضا بأداء ذلك التعويض الذي التزم

به للمستأجر و خالصة ما نتوصل إليه من هذا المبحث

أن المستأجر العقار الستغالله في ممارسة نشاط التجاريبموجب عقد مبرم قبل صدور

يتمتع بحصانة منحها له المشرع إذا اكتسب القاعدة 0205التجارية وفق القانون

التجاري و محله الشروط القانونية تحمى هذه الحصانة تعطيه الحق في الحصول على

تعويض إذا تم تجريده من ملكيته التجارية في حين ال يتمتع المستأجر بعقد أبرم بعد تاريخ الحق

للتعديل بهذه الحصانة إذ يخضع عقده إلرادة األطراف و حرية اتفاقهم

عقد اإليجار عند حلول أجاله في حين أن المستأجر للعين بعد هذا التعديل يلزم

بإخالء األمكنة متى حل اجل العقد ما لم يوافق المؤجر على إبرام عقد جديد

قبل تعديله و فكيف يمكن للمؤجر أن ينه عقد اإليجار 5975الذي ابرم في ظل األمر

كيف يمكن للمستأجر أن يستمر في إستغالل نشاطهالتجاري في نفس العين التي اجرها

الذي عدل القانون التجاري بموجب عقد ابرم بعد 0205صدور القانون

المبحث الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري أصبح إنهاء عقود اإليجارات التجارية يخضع للقواعد إثر 02

05صدور القانون العامة في التعاقد القائمة على حرية اإلتفاق و إستقالل

اإلرادة فينتهي العقد على ذلك بمجرد حلول األجل المحدد في العقد و بهذا يكون المشرع

قد حرر إرادة المؤجر التي كانت قبل التعديل مقيدة بتوجيه تنبيه باإلخالء عند

الرغبة في وضع حد للعقد محدد المدة كان أو غير محدد و بعرض التعويض اإلستحقاقي

الذي قد تفوق قيمته قيمة العقار المؤجر أو بإثبات السبب الخطير و المشروع تجاه

المستأجر المخلي المحل و لدراسة أحكام إنهاء عقد اإليجار التجاري تم تقسيم هذا

المبحث إلى مطلبين يتعلق قبل تعديله والثاني بالعقد المبرم بعد التعديل األول 59

75بالعقد المبرم في ظل األمر الذي أدخل على القانون التجاري

المطلب األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم فيظل األمر

قبل تعديله 5975 إذا كان المالك المؤجر ال يرغب في تجديد اإليجار للمستأجر

الذي نشأ له الحق في اإليجار ألزمه القانون أن يوجه للمستأجر تنبيها بإخالء

العين المؤجرة مع ذكر األسباب التي جعلته يطلب إخالء العين فإذا كانت له

أسباب شرعية قبل المستأجر فله الحق في اإلسترجاع دون تعويض حسب الحاالت التي

يخولها له القانون و إال فإنه يلزم بدفع تعويض اإلستحقاق

الفرع األول رفض تجديد عقد اإليجار التجاري مقابلتعويض إستحقاق

قبل تعديله الحق في طلب أعطى المشرع للمستأجر 5975من خالل األمر

تجديد العقد بتوافر الشروط القانونية و منح المؤجر بلقابل الحق في رفض التجديد

وموازنة منه بين الحقين و حماية لما يسمى بالملكيةالتجارية فرض التعويض

اإلستحقاقي و ضبطه من خالل تجديد الحاالت التييستحق فيها و اإلجراءات الواجب

إتباعها للحصول عليها1أوال حاالت تطبيق التعويض اإلستحقاق ) )

و تتمثل في أ رفض تجديد اإليجار دون سبب شرعي فالرفض غير

المسبب يؤدي إلى إلزام المؤجر بسداد تعويض اإلستحقاق ويقع عليه عبء إثبات

الرفض و ذلك ما تفرضه من القانون التجاري من ذكر أسباب177عليه المادة

خطيرة و مشروعة بممارسة حق اإلستراد في حاالت أخرى

من القانون التجاري و178الحالة التي جاءت بها المادة 1048633 هي الحالة التي تخول

المؤجر المالك إسترجاع محله بسبب حالة البناء أو إعادةبناء العمارات التي يوجد

بها المحل بإستثناء عندما يعرض عليه محل أخر و إال ألزمبسداد تعويض عن ذلك

حالة اإلسترجاع لزيادة إرتفاع العمارة المنصوص عليها في1048633 من القانون181المادة

التجاري و في هذه الحالة يدفع له تعويض إستحقاقجزافي ال يتجاوز ثالث

سنوات إيجار من القانون التجاري و182الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 هذه تخص حالة اإلسترجاع الجزئي لألمكنة المخصصة أصال للمسكن و التي

تعتبر في الوقت ذاته تابعة للمحل التجاري وذلك ليسكن فيها شخصيا أو أحد

األزواج بشرط أن ال يتوفر على سكن أخر أو ألفراد عائلته الذين يعيشون معه أو

المقيمين عنده و الشرط الثاني إذا كان اإلسترجاع الجزئي ال يخل إخالال خطيرا

بإستغالل المحل و الثالث أن ال تكون المحالت التجارية و المحالت المعدة

للسكن تشكل وحدة غير مشاعة في حالة عدم توفر هذه الشروط يلزم بالتعويض و

كذلك في عدم شغله سنوات من6 اشهر و في مدة أقصاها 6لألمكنة في اجل خروج المستأجر

من القانون التجاري و184الحالة النصوص عليها بالمادة 1048633 هي المتعلقة باإلسترجاع

من المؤجر الذي هو في نفس الوقت البائع للمحل التجاري

45أسعد زهية تعويض اإلستحقاق نشرة القضاة عدد (1 12ص )

من القانون التجاري 185الحالة المنصوص عليها بالمادة 1048633 وهي حالة رفض تجديد

اإليجار الواقع من الدولة أو المجموعات المحلية و ذلك

بسبب المنفعة العامة من القانون التجاري 186الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 وهي حالة ما إذا تحايل المؤجر على القانون وقت اإلسترجاع و عدم إحترامه

اإللتزامات التي يفرضها عليه القانون بعد اإلسترجاع

ثانيا إجراءات إنهاء عقد اإليجار التجاري مقابل تعويضاإلستحقاق

أ توجيه التنبيه باإلخالء يجب على المؤجر الذي يرفض تجديد اإليجار أن يوجه تنبيها

باإلخالء إلى المستأجر مالك القاعدة التجارية فإذا لم تتوافر في هذه األخيرة

الشروط المنصوص عليها بالمادة من القانون التجاري فال يلزم المؤجر بذلك أي إذا لم 172

يكتسب المستأجر حق اإليجار طبقا للشروط التي سبق شرحها في تجديد عقد

اإليجار التجاري و قد قضت المحكمة العليا في07عندما رفضت الطعن المرفوع 1999

13قراراها الصادر في من المستأجر ضد قرار رفض إستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث و عشرين شهرا معتبرة إياه أصبح

يحتل األماكن دون حق أو1سند ) )

و توجيه التنبيه باإلخالء واجب في جميع الحاالت سواء كنابصدد عقد إيجار محدد

المدة أو عقد غير محدد المدة وإن كان ذلك ال يطرحإشكاال بالنسبة لهذا األخير فإنه

فيما يخص العقود محددة المدة اختلفت مواقف الجهاتالقضائية فرأى البعض منها

انه ينتهي بإنتهاء المدة المتفق عليها اعتمادا على المادتين من القانون107 و 106

المدني في حين أخذت جهات أخرى موقفا مخالفا و173قررت أن أحكام المادة

المتعلقة بوجوب توجيه التنبيه باإلخالء تطبق على جميععقود اإليجار التجارية إذا أن

هذه المادة ال تفرق بين اإليجار المحدد أو غير محدد المدة ) (2

و هو ما استقر عليه االجتهاد القضائي و كرسته المحكمةالعليا في قراراتها و نذكر منها12 الذي جاء فيه 1998و يستفاد من القرار laquo

08القرار الصادر في الطعون فيه أن قضاة المجلس لما قضوا بالمصادقة على

الحكم القاضي بطرد المستأجرة من المحل التنازع عليه دون توجيه تنبيه باإلخالء فإنهم

من173خرقوا أحكام المادة ص01 عدد 2000 مجلة قضائية 128477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137 )( حسان بوعروج تعليق على2 12مجلة قضائية 1998

08 الصادر في 177670قرار رقم )20 ص 02عدد 1999

القانون التجاري التي تشترط إلنهاء عقد إيجار تجاريتوجيه تنبيه بإخالء سواء كان

العقد محدد أو غير محدد المدة raquo(3) و يجب أن يتضمن التنبيه باإلخالء البيانات التالية

ذكر موجه التنبيه و صفته و مقر إقامته و هويته 1 ذكر األسباب التي جعلت المؤجر يطلب إخالء العين 2

المؤجرة ذكر العين المؤجرة و تحديدها و سند الملكية و إسم 3

المستأجر و هويته و أن يوجه إلى مكان ممارسة نشاطه التجاري

من القانون التجاري و إال كان194ذكر مضمون المادة 4 التنبيه باإلخالء باطال

اشهر مع تحديد بدايته و نهايته6تحديد أجل 5

و بشأن تسبب التنبيه باإلخالء تميز موقف المحكمة العليا( يعتبر األول1باتجاهين )

أن مجرد عرض التعويض اإلستحقاقي من طرف المؤجرتسبيب كاف فقضت

المحكمة العليا في199603إن مجرد عرض التعويض laquo 26قرارها المؤرخ في

من قبل المؤجرين يشكل سببا كافيا لطلب التنبيه باإلخالء من القانون176طبقا للمادة

التجاري و بالتالي فإن النعي على القرار بعدم التسبب raquo(2)في غير محله

أما اإلتجاه الثاني فقد ذهب في تسبيب التنبيه باإلخالء علىأن عرض التعويض

اإلستحقاقي هو نتيجة له و ليس سببا كافيا لكي يستجيب173لمقتضيات أحكام المادة

من القانون التجاري و األرجح هو ما ذهب إليه الرأي األول ذلك أن تقييد إرادة

المؤجر في إسترجاع العقار هو إستثناء من حرية التصرف في الملكية وبذلك ال

يجب التوسع فيه ال laquo و بالنسبة لوقت توجيه التنبيه باإلخالء فقد نصت المادة

من القانون التجاري173 ينتهي إيجار المحالت الخاصة بهذه األحكام إال بأثر تنبيه

بإخالء حسبما جرت عليه6و يفهم من هذا النص انه إذا raquo العادة المحلية و في مدة

أشهر قبل األجل على األقل اشهر من6كان العقد محدد المدة فيجب توجيه التنبيه قبل

حلول تاريخ إنتهاء مدة اإليجار إما إذا كان العقد غير محدد المدة فيجب منح

اشهر لإلخالء6المستأجر مدة من تاريخ توجيه التنبيه

ص02 عدد 1999 مجلة قضائية 177670ملف رقم 1998 08( قرار 3 12 23 )

محمود قباص التنبيه بإخالء و اإليجارات التجارية مجلة (1 256 ص 01 عدد 1993قضائية )

المجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 2 03التجارية و )

96 عدد خاص ص 1999البحرية يتم إجراء التنبيه باإلخالء عن طريق المحضر القضائي أو

بالتسليم الشخصي إلى المستأجر أو يرسل برسالة موصى عليها أو بأي وسيلة

أخرى و تجدر اإلشارة إلى أنه إذا تعدد المستأجرين للعين المؤجرة فيجب توجيه تنبيه

باإلخالء لكل واحد منهم على حدى وذلك تحت طائلة البطالن و هو ما قضت به المحكمة

العليا في قرارها المؤرخ الثابت من أو راق الطعن أن قضاة المجلس لما 1999

09 في 11إعتبروا بقية الورثة في النزاع غير وارثين في اإليجار و ال يستحقون أي تعويض

وال ضرورة بالتالي لتوجيه التنبيه بإخالء لكامل الورثة فإنهم أخطئوا في

من510تطبيق القانون ألن المادة القانون المدني تعتبر اإليجار من الحقوق التي تورث و كل

وارث له في اإليجار حق ثابت و خاص

إن التنبيه باإلخالء ال يكون صحيحا و منتجا لكل أثارهالقانونية إال إذا وجه إلى كامل

الورثة و ليس للمسير بوكالة فقط الذي ال يعتبر وكيال raquo (1)عن بقية الورثة

أما إذا تعدد المؤجرين بأن كان العقار ملك في الشيوع لعدةأشخاص فيحق لكل شريك

منهم أن يوجه دون الشركاء اآلخرين تنبيها باإلخالء718للمستأجر عمال بأحكام المادة

لكل شريك في الشيوع الحق في أن يتخذ من الوسائل laquoمن القانون المدني التي تنص

من تطبيقات هذا raquo ما يلزم لحفظ الشيء و لو كان ذلكبغير موافقة باقي الشركاء

المبدأ قرار03المنشور في المجلة القضائية 2001 20المحكمة العليا المؤرخ في

ص02 عدد 2002حفاظا على المال المشاع يحق ألحد laquo و الذي جاء فيه319

الشركاء إتخاذ كافة اإلجراءات الالزمة و لو كان ذلك دونموافقة باقي الشركاء فإن

القضاء بصحة التنبيه بإخالء الموجه من المؤجرة المالكةأغلبية الحصص لحماية المحل

التجاري من االنهيار دون موافقة باقي الشركاء هو raquo تطبيق سليم للقانون

و إثبات حصول التنبيه باإلخالء يكون على من يدعي بهبكافة طرق اإلثبات بما فيها

البينة و القرائن و شهادة الشهود مهما كانت قيمة األجرة )( وعدم توجيه التنبيه أو عدم2

توافر شروطه يؤدي إلى عدم قبول الدعوى شكالبموقف المستأجر من عرض التعويض اإلستحقاقي

إذا وافق المستأجر على مبدأ اإلخالء وحصل إتفاق حولقيمة التعويض اإلستحقاقي فإن

األمر ينتهي عند هذا الحد و إذا وافق المستأجر على مبدأاإلخالء وقام الخالف على

مقدار التعويض اإلستحقاقي جاز للطرف الذي يهمهالتعجيل أن يرفع دعواه أمام رئيس

المحكمة الناظرة في القضايا اإلستعجالية ليأمر بإجراءاتالخبرة الالزمة و ذلك بعد

إنتهاء أجل ثالثة اشهر من تاريخ توجيه التنبيه و أن يرفعبالتوازي دعوى قضائية في

ص02 العدد 2001 مجلة القضائية 207219ملف رقم 199909( قرار في 1 11 231 )

83جنادي جياللي المرجع السابق ص (2 ) الموضوع أمام الجهة القضائية المختصة و هي محكمة

موقع العقار و قد قضت المحكمة في199005من المقرر قانونا أن اللجوء إلى laquo

06قرار صادر في القاضي اإلستعجالي إلجراء خبرة لتقدير التعويض عن إخالء

يستلزم و جود دعوى فيالموضوع مرفوعة مسبقا raquo(3)

وعند إنجاز تقرير الخبرة نتيجة الدعوى اإلستعجالية الذييجب إيداعه في ظرف

شهرين لدى أمانة الضبط و يلحق بملف الدعوى المرفوعةأمام المحكمة المختصة التي

من194تفصل في الموضوع بعد إيداع التقرير ) المادة القانون التجاري (

أما إذا رفض المستأجر اإلخالء أصال فعليه أن ينازع فيصحة التنبيه باإلخالء

بعرض النزاع بعد ثالثة أشهر من التبليغ على قاضيالموضوع الذي يفصل أو ال في

صحة التنبيه باإلخالء ثم يتم تقدير التعويض اإلستحقاقيالذي يكون عادة باالستعانة

بخبير و يراعي في تقدير التعويض اإلستحقاقي القيمةالتجارية للمحل التجاري التي

تحدد وفق لغرض المهنة مصاريف النقل و إعادة الترتيب وحقوق التحويل الواجب

تسديدها لمحل تجاري من نفس القيمة و عن تاريخ تقدير التعويض اإلستحقاقي ذهبت المحكمة

العليا إلى أن العبرة بتاريخ توجيه التنبيه باإلخالء و ذلك في05الذي جاء فيه 1999

08قرارها المؤرخ في من المقرر قانونا أنه يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار

laquo غير أنه يسدد للتاجر المخلي التعويض اإلستحقاقي الذي يجب أن يكون مساويا

للضرر المسبب نتيجة عدم التجديد و لما ثبت في قضية الحال أن قضاة المجلس لما

قدروا الضرر الناتج عن رفض تجديد اإليجار إبتداء من تاريخ اإلعالن عن رغبة

المؤجر في إنهاء اإليجار و ليس من تاريخ الخروج الفعلي ألن الخروج يقع بعد صدور

الحكم القاضي باإلخالء و األحكام تفصل في الوقائع القائمة و ليست raquo (1)

المستقبلية فإنهم طبقوا صحيح القانون ج دفع التعويض اإلستحقاقي و إخالء األمكنة

يبقى المستأجر بعد توجيه التنبيه باإلخالء شاغال لألمكنةإلى حين تقاضيه الفعلي لقيمة

التعويض و يعتبر في هذه الحالة شاغل بحق و من دونسند فهو يحق ألن القانون

يسمح له بالبقاء إلى حين قبض التعويض اإلستحقاقي من القانون التجاري (187)المادة

و هو بغير سند ألن توجيه التنبيه باإلخالء يضع حدا لعقداإليجار و يدفع للمستأجر تعويضا عن شغل األمكنة

01 عدد 1991 المجدلة القضائية 67008ملف رقم 1990 06( قرار في 3 05 65ص )

العدد2000 المجلة القضائية لسنة 189311ملف 1999 08( قرار في 1 05 121 ص 01 )

عند دفع التعويض اإلستحقاقي يلزم المستأجر بمغادرةاألماكن حتى عن طريق القوة

العمومية على أن يدفع للمؤجر تعويضا عن التأخر إذاتماطل في الخروج منه )المادة

( من القانون التجاري 187 و في حالة اإلخالء تسلم األماكن للمؤجر في أول يوم من

األجل المألوف و التالي يوم إعتبارا من تاريخ تسديد التعويض15إلنقضاء مهلة

للمستأجر نفسه أو للحارس القضائي إذا وجد و يدفع الحارس القضائي التعويض

للمستأجر مقابل إيصال منه فقط

إن لم تقع معارضة من الدائنين أو التوقيع حجز من أحدهم تحت يده

و إذا تراجع عن إرادته في طرد المستأجر إما بسبب عجزهعن تسديد التعويض

اإلستحقاقي المحكوم به لفائدة المستأجر المخلى أو أليسبب أخر يحق له أن يتملص

من القانون197من تسديد هذا التعويض ) المادة التجاري ( مع مراعاة الشروط التالية

وجود المستأجر في العين المؤجرة ولم يتم استئجار عين1048633 أخرى من طرف

المستأجر يوم إبتداء من اليوم15أن يمارس حق التملص في اجل

1048633 الذي يصبح فيه الحكم أو القرار القاضي بالتعويض اإلستحقاقي نهائيا

أن يوافق الطرفان على التجديد حسب شروط يتفقان1048633 عليها وفي حالة عدم اإلتفاق

195يحدد القاضي اإلستعجالي هذه الشروط وفقا للمادة من القانون التجاري

و ال بد هنا من إبرام عقد جديد بعد ممارسة حق التملص ألن1048633 العقد األول قد انتهى بتوجيه التنبيه باإلخالء

الفرع الثاني رفض تجديد عقد اإليجار التجاري دونتعويض إستحقاقي

إن إستفادة المستأجر صاحب القاعدة التجارية من التعويضاإلستحقاقي في حالة

رفض المؤجر تجديد عقد اإليجار مقرونة بعدم إرتكابه أيخطأ من األخطاء المنصوص

من القانون التجاري وعلى ذلك177عليها في المادة يمكن للمؤجر أن يتخلص من

تعويض اإلخالء إذا أثبت سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر المخلى المحل

أوال حاالت رفض تجديد اإليجار دون تعويض إستحقاقي

من القانون التجاري و تتمثل في177نصت عليها المادة إثبات المؤجر سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر 1

القاعدة أنه يحق للمؤجر أن يطالب من المستأجر الذي قامبأعمال خطيرة و غير

مشروعة أن يتخلى عن األمكنة دون تعويض إستحقاقي ويالحظ أن المشرع لم يحدد

األسباب الخطيرة وغير المشروعة التي يؤسس عليهاالتنبيه باإلخالء و لكن يمكن

إحصاء بعضها من خالل أحكام القانون التجاري و اإلجتهادالقضائي فنذكر على

سبيل المثال إرتكاب المستأجر خطأ يوجب مسئوليته الجزائية إصرارا

1048633 بالمؤجر أو أحد أفراد عائلته

1048633 تغيير النشاط التجاري دون ترخيص من المؤجر إحداث أعمال ضارة بالعين المؤجرة أو هدم جزء منها أو

1048633 التغيير في واجهة المحل التوقف عن إستغالل المحل التجاري دون سبب جدي أو

1048633 مشروع اإليجار من الباطن أو التنازل عن اإليجار دون ترخيص

1048633 من القانون188)المادة ( التجاري

ممارسة نشاط غير مشروع في المحل موازاة مع النشاط1048633 األصلي كبيع مواد ممنوعة

كالمخدرات أو أسلحة حربية أو ممارسة الدعارة في المحل

عدم دفع بدل اإليجار أو التأخير في الدفع وهناك من يرى1048633 باعتبار عقد اإليجار من

العقود المتبادلة فإن عدم دفع بدل اإليجار يفقد اإليجار معناه و يترتب عليه الفسخ

6و ال يمكن بذلك إفادة المستأجر من التنبيه باإلخالء و اجل أشهر و لكن اجتهاد

المحكمة العليا استقر على اعتبار هذه الحاالت من بينحاالت رفض التجديد و من

ثم البد فيها من إتباع اإلجراءات القانونية سيما المنوه177 و 173عنها بالمواد

من القانون التجاري و بشأن فسخ العقد افيجار التجاريفقد إعتبر البعض أنه

من119يخضع للقواعد العامة المكرسة بأحكام المادة القانون المدني و بإعتبار أن

اسباب الفسخ هي نفسها هي نفسها األسباب المشروعة والخطيرة و المبررة

لممارسة حق اإلسترجاع دون أي تعويض من جانب المؤجرتطبيقا لألحكام المادة

من القانون التجاري مما يترتب عنه أنه عند نهاية عقد 177اإليجار فإن للمؤجر

الذي ينسب للمستأجر مخالفة ناشئة عن عدم تنفيذ التزامأو أكثر من االلتزامات

التعاقدية ينشئ له عند نهاية عقد اإليجار الخيار بين فسخالعقد أو ممارسة حق

1االسترجاع ألسباب خطيرة ومشروعة ) ) و الواقع أنه ال بد من التفرقة بين دعوى الفسخ و بين

رفض تجديد اإليجار وفقا من القانون التجاري فدعوى الفسخ177ألحكام المادة

تهدف إلى إنهاء العالقة التعاقدية خالل سريان مدة عقد اإليجار أي قبل إنتهاء أجله

بينما رفض التجديد و المطالبة بإسترجاع المحل المؤجر ال يمكن ممارسته إال عند

نهاية عقد اإليجار و أن هدفه هو منع المستأجر من الحصول على تجديد لإليجار حزيط محمد حق اإلسترجاع في اإليجارات التجارية (1

84 دار هومة ص 2005 ) و يجب تمييز هذه الحالة عن الفسخ بقوة القانون

من191المنصوص عليها بالمادة

كل إشتراط مدرج في اإليجار ينص على الفسخ بقوةالقانون laquo القانون التجاري

في حالة عدم دفع بدل اإليجار في اإلستحقاق المتفقعليها ال ينتج أثره إال بعد

مرور شهر واحد من اإلخطار بالدفع الذي يبقى دون raquo نتيجة

فإذا وجد إتفاق صريح بين األطراف على فسخ بقوةالقانون فيكون للمؤجر أن يوجه

إنذار للمستأجر للدفع فإذا لم يقم بذلك خالل شهر منتاريخ تبليغه فسخ العقد بقوة

القانونحالة المبنى 2

و هي الحالة المنصوص عليها بالفقرة الثالثة من المادة من القانون التجاري177

يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار دون أن يلزم بسدادlaquo أي تعويض إذا أثبت

وجود هدم كامل العمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها للسكنالمعترف به من السلطة

اإلدارية أو إذا أثبت أنه يستحيل شغل العمارة دون خطر raquoنظرا لحالتها

فهذه المادة تستوجب على المؤجر الذي يريد اإلخالء دونتعويض استحقاقي أن يثبت

بموجب قرار إداري أن العقار الذي يملكه المتواجد به العينالمؤجرة صار غير قابل

لالستغالل أو الشغل ألنه يشكل خطرا أو أن العقار قابلللهدم الكامل أو جزء منه لعدم

صالحيته ففي هذه الحالة يعفى المؤجر من تسديد التعويضاإلستحقاقي عند رفضه

تجديد اإليجار أما المستأجر المخلى فله حق األولوية فيحالة إعادة بناء العمارة التي تم

هدمها و يشترط منه أن يبلغ المؤجر برغبته فياإلستفادة من المحل في العمارة التي

أعيد بناؤها وذلك خالل ثالثة أشهر التالية إلخالئه األمكنةالتي كان يشغلها و إال سقط

حقه و يعتبر هذا نوع من الحماية للمستأجر الذي أخلىاألمكنة دون تعويض

إستحقاقيثانيا إجراءات رفض التجديد دون تعويض اإلستحقاق

حتى يستفيد المؤجر من إنهاء عقد اإليجار التجاري دوندفع التعويض اإلستحقاقي ال بد

له إتباع اإلجراءات القانونية إجراءات رفض التجديد لقيام المستأجر بأعمال خطيرة 1 إذا برهن المؤجر عن سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر

كارتكاب خطأ جزائي في حق المؤجر أو ممارسة نشاط غير مشروع في المحل أو

هدم جزء من المحل فيقوم مباشرة بتوجيه التنبيه باإلخالء ويرفع دعوى رفض التجديد

يلتمس فيها إلزام المستأجر بإخالء المحل دون تعويض بسبب خطير و مشروع

دون حاجة إلثبات ذلك بمحضر معاينة و ال إعذار مسبق إذ يكفي تقديم الحكم

الجزائي أو المدني الذي يثبت قيام المستأجر بالفعل الذي دفع المؤجر لمطالبته )

1باإلخالء) و إذا كان اإلخالء إلخالل المستأجر بالتزاماته التعاقدية

فيتم إتباع اإلجراءات التي من القانون التجاري02 فقرة 177جاءت بها المادة

على المؤجر أوال أن يقوم بتحرير محضر معاينة إلثبات حالة1048633 المخالفة و قيامها ثم

يوجه إنذارا للمستأجر للكف عن ارتكابها و العدول عنها وأوجب المشرع أن

يكون اإلنذار بموجب عقد غير قضائي مع بيان السببالمستند إليه وذكر مضمون من القانون التجاري وكل177الفقرة الثانية من المادة

ذلك تحت طائلة البطالن ويتم إمهال المستأجر مدة شهر من تاريخ تبليغه للعدول

عن المخالفة معاينة استمرار قيام المخالفة عند انقضاء مهلة شهر كاملة

1048633 من يوم تبليغه باإلنذار و إستمرار المستأجر يإقتراف المخالفة يجب على المؤجر أن

يقوم بإثبات ذلك بمعاينة المخالفة عن طريق المحضر القضائي الذي يحرر محضر

معاينة الستمرار المستأجر في إرتكاب المخالفة رغم إنذاره

توجيه التنبيه بإخالء دون تعويض على المؤجر بعد استكمال1048633 اإلجراءات السابقة أن

يوجه للمستأجر تنبيها باإلخالء وان يذكر سببه من بينالحاالت السالفة الذكر و

هنا ال بد أن ال تكون األسباب متناقضة بذكر أحد حاالت من القانون177المادة

التجاري و عرض تعويض إستحقاقي وقد قضت المحكمةالعليا في قرارها الصادر

من المقرر قانونا أنه يجب أن يتم تنبيه باإلخالء بعقد laquo26 في 03 1996

غير قضائي وأن تبين فيه األسباب التي أدت إلى توجيههمع إعادة ذكر مضمون

و إال أعتبر باطال و لما أسس المطعون ضدهم194المادة التنبيه باإلخالء على

سببين اثنين أولهما غلق المحل التجاري خرقا لألحكام من القانون177المادة

التجاري و ثانيهما عرض تعويض إستحقاقي وفقا من176لألحكام المادة

القانون التجاري فإن هذين السببين متناقضين و ال يمكناالعتماد عليهما معا لطلب

إخالء القاعدة التجارية raquo (1) مباشرة الدعوى القضائية لرفض تجديد عقد اإليجار دون

1048633 تعويض إذا رفض المستأجر إخالء المحل بعد توجيه التنبيه باإلخالء يجوز

للمؤجر رفع الدعوى القضائية بعد إنتهاء مهلة ثالثة أشهر من تاريخ تبليغ التنبيه

باإلخالء يلتمس فيها129جنادي جياللي المرجع السابق ص (1 )

مجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 1 03التجارية و البحرية )

26 ص 1999عدد خاص الحكم بصحة التنبيه باإلخالء و بإلزام المستأجر بإخالء

المحل التجاري دونتعويض

إجراءات رفض تجديد اإليجار دون تعويض نتيجة وضعية 2 المبنى

في الحالة التي تكون فيها العمارة غير قابلة للشغل واإلستغالل و يصدر قرار عن

السلطة اإلدارية يؤكد ذلك و يأمر بإعادة البناء فعلىالمؤجر أن يوجه تنبيها من القانون التجاري173باإلخالء طبقا للمادة

و بعد إنتهاء أجل ثالثة أشهر من توجيه التنبيه باإلخالء ورفض المستأجر إخالء المحل

يجوز للمؤجر رفع دعوى قضائية أمام المحكمة و ترفقعريضة افتتاح الدعوى

بنسخة من القرار الصادر عن السلطة اإلدارية المختصةتحت طائلة عدم قبول الدعوى

و هو ما قضت به المحكمة العليا في03الذي جاء 1989 05القرار الصادر بتاريخ

من المقرر أن رفض تجديد اإليجار دون إلزام المؤجر بسدادتعويض اإلخالء laquo فيه

بسبب هدم كامل العمارة أو جزء منها يلزم المؤجر إنذارالمستأجر و تقديم القرار

اإلداري اآلمر بهدم كامل العمارة أو جزء منها و لما كان

الثابت في قضية الحال أن المطعون ضده لم ينذر الطاعنين بالخروج و لم يقدم

للمرافعات القرار اإلداري اآلمر بهدم العمارة أو جزء منها فإن قضاة المجلس بتعيينهم

خبير للقول هل المحل المتنازع عليه مهدد أم ال باالنهيار خالفوا القانون و استوجب raquo (1)

نقص قرارهم يلتمس المؤجر من خالل الدعوى التي يرفعها الحكم بصحة

التنبيه باإلخالء و إلزام المستأجر بإخالء العين دون تعويض

المطلب الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم بعد 0205صدور

المؤرخ تراجع المشرع من خالل تعديل القانون التجاري 0205بموجب القانون

المتضمن تعديل القانون التجاري تراجع عن أحكام 200506 في 02التنبيه باإلخالء

و التعويض اإلستحقاقى و اخضع إنهاء عقد اإليجارالتجاري للقواعد العامة في العقود

مكرر من187القائمة على إستقالل اإلرادة فنصت المادة القانون التجاري في فقرتها

يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجلالمحدد في العقد دون laquo الثانية

حاجة إلى توجيه تنبيه باإلخالء ودون الحق في الحصولعلى التعويض اإلستحقاقي

المنصوص عليه في هذا القانون ما لم يشترط األطراف raquo خالف ذلك

117 ص 4 عدد 1990 مجلة قضائية 56060ملف رقم 1989 05( قرار في 1 03 )

الفرع األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري إن إنهاء مدة عقد اإليجار الذي أبرم بعد صدور التعديل

المؤرخ في يجعل من المستأجر الذي يستفيد منه شاغال 20050206

دون حق و ال سند و يلزم بمغادرة األمكنة إذا لم يحصل بينه و بين المؤجر إتفاق

بإبرام عقد جديد و ذلك مهما طالت مدة استغالله لنشاطه التجاري داخل العين المؤجرة

و ال يلزم المؤجر بتوجيهتنبيه باإلخالء و ال يعرض تعويض إستحقاقي

وعلى ذلك إذا امتنع المستأجر عن اإلخالء فيمكن للمؤجرطرده باللجوء إلى القضاء عن

طريق دعوى أو بالحصول على نسخة التنفيذية لعقد اإليجار

أوال طرد المستأجر عن طريق إمهار عقد اإليجار التجاريبالصيغة التنفيذية

تبرم عقود اإليجار التجاري بعد التعديل بإفراغها فيمحررات رسمية و هذه األخيرة

320كل حكم أو laquo تعتبر سندات تنفيذية إذا تنص المادة من قانون اإلجراءات المدينة

و تبعا لمحتوى هذه raquo سند ال يكون قابل للتنفيذ إال إذا كانممهورا بالصيغة التنفيذية

المادة فإن العقود الموثقة حجة ال يقبل في مواجهتا إالالدفع بالتزوير و تتمتع بنفس القوة

التنفيذية لألحكام القضائية كما يخول حائزها سلطةتنفيذها مباشرة دون الحاجة إلى

اللجوء إلى القضاء فمتى حل اجل االلتزام يقوم الموثقمباشرة بوصفه ضابط عموميا

بتحمل ذيل العقد التوثيقي الصيغة التنفيذية المنصوص من قانون320عليها في المادة

اإلجراءات المدنية فيصبح العقد بذلك قابال للتنفيذ بالطرقالودية وفقا ألحكام المادة

من قانون اإلجراءات المدنية و الجبرية وكأنه حكم 330قضائي نهائي قاضي في

الخصومة وتبعا لذلك فإن عقد اإليجار التجاري المفرغ في محرر

رسمي ينتهي بحلول األجل المحدد فيه فإذا إمتنع المستأجر عن إخالء األمكنة على

المؤجر أن يحصل على الصيغة التنفيذية للعقد من عند الموثق ثم يمكنه طرد

المستأجر من األمكنة عن طريق المحضر القضائي بإستعمال كافة طرق التنفيذ بما فيها

الجبرية ثانيا دعوى الطرد

يمكن للمؤجر في حالة إمتناع المستأجر عن إخالء العينرغم حلول أجل العقد أن يلجأ

إلى القضاء ويطلب طرد المستأجر من األمكنة على أساسأنه أصبح شاغال دون حق وال سند بانتهاء مدة اإليجار

ويختص قاضي االستعجال بدعوى الطرد لتوافر عناصراالستعجال فيها طبقا للمادة

من قانون اإلجراءات المدنية وقياسا على ما استقر 183عليه اجتهاد المحكمة العليا في

اإليجار المدني حيث اعتبرت المحكمة العليا أن القاضياالستعجالي مختص في

دعاوى الطرد بالنسبة لعقود اإليجار المبرمة بعد صدورالمرسوم

03 03المتعلق بالترقية العقارية وقد جاء في 1993 93 التشريعي 01المؤرخ في

حيثيات01 187628 ملف رقم 2000لكن حيث أنه laquo 18قرارها المؤرخ في

بالرجوع إلى عقد اإليجار المبرم بين الطاعن و المطعونضده فإنه حددت مدة العقد

بسنة وبالتالي بعد إنهاء هذه المدة فإنه الطاعن للمستأجر محتال دون سند صحيح

ومن حق المطعون ضده المؤجر اللجوء إلى قاضي )1االستعجال إلزالة اإلعتداء )

laquo

و ما يؤكد اختصاص القاضي اإلستعجالي بدعوى الطرد ماذهبت إليه الغرفة التجارية

بالمحكمة العليا التي أقرت باالختصاص بطرد المستأجرالذي أبرم عقد إيجار لمدة ثالثة

و عشرون شهرا لنه ال يخول له اإلستفادة من أحكامالتجديد وقد جاء في قرار لها

و لما كان ثابتا أن قاضي اإلستعجالي الذي قضى بطرد laquo13 مؤرخ في 199907

المستأجر الطاعن من محل التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجارالتي حددت بثالث و

عشرين شهرا معتبرا إياه أصبح يحتل األماكن دون وجهأوسن يكون قد طبق صحيح

القانون raquo(2) فهذا القرار و عن كان ال يتعلق مباشرة بالحالة التي

تدرسها ولكن يفهمك منه ضمنيا اعتراف االجتهاد القضائي االستعجال باالختصاص في دعوى

المجرد عند حلول أجل عقد اإليجار المحدد و المتفق عليه بين األطراف

مكرر من187الفرع الثاني الطبيعة القانونية للمادة القانون التجاري

02فقرة مكرر من القانون187يلزم المستأجر laquo تنص المادة

التجاري في فقرة الثانية بمغادرة المكنة المستأجرة بانتهاء الجل المحدد في العقد

دون الحاجة على توجيه تنبيه باإلخالء دون الحق في الحصول على تعويض اإلستحقاتق

المنصوص عليه في هذاالقانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

210ذيب عبد السالم المرجع السابق ص (1 )1 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13 07( قرار في 2 137ص ) لتحديد الطبيعة القانونية لهذا النص ال بد من الرجوع إلى

القواعد العامة و نعلم أن القواعد القانونية تصنف إلى قواعد آمرة و أخرى مكملة

فاألولى هي التي ال يجوز لألفراد مخالفتها و اتصالها بأمور يحرص المشرع على عدم

المساس بها للمحافظة على النظام الذي يقوم عليه المجتمع و هي أمور تتصل اتصاال

وثيقا بكيان المجتمع و مقوماته األساسية

أما القواعد المكملة أو المفسرة فهي التي يجوزمخالفتها و ذلك باإلتفاق على ما

يخالفها و يحالف حكمها و ذلك ألنها ال تتعلق بكيانالمجتمع و مقوماته األساسية و

بالتالي فإن مخالفاتها ال تعتبر إخالال بالنظام العام ال يعنيذلك أن القاعدة المكملة تخلو

من صفة اإللزام و إنما تتوفر لها هذه الصفة طالما أناألفراد وقت إبرام تصرفاتهم لم

يخالفوا الحكم الذي تقرره و للتمييز بين النوعين باإلضافة إلى معيار تعلق القاعدة

بالنظام العام يمكن االستدالل بصياغة النص القانوني الذي جاء بالقاعدة و ألفاظه إذ أن

المشرع كثيرا ما يستخدم بعض األلفاظ في صياغة القاعدة القانونية تدل بما ال يدع

مجاال للشك عن نوعية وطبيعة القاعدة القانونية

و بتطبيق هذه األحكام على نص الفقرة الثانية من المادة مكرر من القانون187

فهذا يفيد أنها raquo ما لم يشترط األطراف خالف ذلك laquo التجاري التي تنص في آخرها

من القواعد المكملة وبالنتيجة يمكن لألطراف االتفاق علىما يخالفها فيمكن االتفاق

على إخضاع إنهاء عقد اإليجار لشروط معين قد تكونتوجيه التنبيه باإلخالء أو إنذار

بسيط أو بعرض التعويض االستحقاق أو غيرها إال ان هذافي الواقع مستبعد فالمؤجر

الذي تخلص من اإلجراءات التي كانت تقيد حريته فيالتصرف في ملكيته يستبعد أن

يقيدها بإرادته و أيا كان األمر فإن أي إتفاق يخالف أحكام هذه المادة البد

من ذكره في المحرر الرسمي الذي أفرغ فيه عقد اإليجار ألنه هو وسيلة

اإلثبات الوحيدة و القاضي إذا ال يمكنه استبعاد عرض عليه النزاع بشأن العقود 02

05المبرمة بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري من التطبيق إال بما187المادة

يوجد من أحكام مخالفة لها وردت في هذا المحرر و يترتب على ذلك أنه للمتعاقدين

مطلق الحرية في تحديد اإلجراءات و الشروط التي ينتهي بها العقد بالنسبة لعقود

إيجار المحالت المخصصة لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي المبرمة بعد تاريخ دخول

مكرر من187المادة القانون التجاري حيز التنفيذ إذ يصبح كل طرف ملزم

باحترامها شأنها شأن باقي االلتزامات التعاقدية األخرى فإذا ما كان عقد اإليجار قد

تضمن أن ال ينتهي اإليجار إال بتنبيه بإخالء يوجهه المؤجر للمستأجر في زمن معين أصبح

المؤجر مقيد في ممارسة حق االسترجاع بإتمام ذلك اإلجراء في األجل المحدد فإن لم

يعين أجل محدد للتنبيه وجب الرجوع إلى إرادة المتعاقدين فإن قصدا الرجوع إلى

مواعيد اإلخالء المقرر في من القانون التجاري وجب احترام هذه المواعيد و إذا 173

كان عقد اإليجار قد تضمن الشكل الذي يجب أن يتم به تبليغ هذا التنبيه كأن يشترط

ان يكون ذلك عن طريق المحضر وجب إحرام هذا الشكل أيضا إذا تضمن عقد اإليجار

بند يلزم المؤجر بدفع تعويض معين للمستأجر قبل إلزامه بإخالء العين المؤجرة

أصبح المؤجر حينئذ مقيد بممارسة حق االسترجاع أيضا بأداء ذلك التعويض الذي التزم

به للمستأجر و خالصة ما نتوصل إليه من هذا المبحث

أن المستأجر العقار الستغالله في ممارسة نشاط التجاريبموجب عقد مبرم قبل صدور

يتمتع بحصانة منحها له المشرع إذا اكتسب القاعدة 0205التجارية وفق القانون

التجاري و محله الشروط القانونية تحمى هذه الحصانة تعطيه الحق في الحصول على

تعويض إذا تم تجريده من ملكيته التجارية في حين ال يتمتع المستأجر بعقد أبرم بعد تاريخ الحق

للتعديل بهذه الحصانة إذ يخضع عقده إلرادة األطراف و حرية اتفاقهم

الذي نشأ له الحق في اإليجار ألزمه القانون أن يوجه للمستأجر تنبيها بإخالء

العين المؤجرة مع ذكر األسباب التي جعلته يطلب إخالء العين فإذا كانت له

أسباب شرعية قبل المستأجر فله الحق في اإلسترجاع دون تعويض حسب الحاالت التي

يخولها له القانون و إال فإنه يلزم بدفع تعويض اإلستحقاق

الفرع األول رفض تجديد عقد اإليجار التجاري مقابلتعويض إستحقاق

قبل تعديله الحق في طلب أعطى المشرع للمستأجر 5975من خالل األمر

تجديد العقد بتوافر الشروط القانونية و منح المؤجر بلقابل الحق في رفض التجديد

وموازنة منه بين الحقين و حماية لما يسمى بالملكيةالتجارية فرض التعويض

اإلستحقاقي و ضبطه من خالل تجديد الحاالت التييستحق فيها و اإلجراءات الواجب

إتباعها للحصول عليها1أوال حاالت تطبيق التعويض اإلستحقاق ) )

و تتمثل في أ رفض تجديد اإليجار دون سبب شرعي فالرفض غير

المسبب يؤدي إلى إلزام المؤجر بسداد تعويض اإلستحقاق ويقع عليه عبء إثبات

الرفض و ذلك ما تفرضه من القانون التجاري من ذكر أسباب177عليه المادة

خطيرة و مشروعة بممارسة حق اإلستراد في حاالت أخرى

من القانون التجاري و178الحالة التي جاءت بها المادة 1048633 هي الحالة التي تخول

المؤجر المالك إسترجاع محله بسبب حالة البناء أو إعادةبناء العمارات التي يوجد

بها المحل بإستثناء عندما يعرض عليه محل أخر و إال ألزمبسداد تعويض عن ذلك

حالة اإلسترجاع لزيادة إرتفاع العمارة المنصوص عليها في1048633 من القانون181المادة

التجاري و في هذه الحالة يدفع له تعويض إستحقاقجزافي ال يتجاوز ثالث

سنوات إيجار من القانون التجاري و182الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 هذه تخص حالة اإلسترجاع الجزئي لألمكنة المخصصة أصال للمسكن و التي

تعتبر في الوقت ذاته تابعة للمحل التجاري وذلك ليسكن فيها شخصيا أو أحد

األزواج بشرط أن ال يتوفر على سكن أخر أو ألفراد عائلته الذين يعيشون معه أو

المقيمين عنده و الشرط الثاني إذا كان اإلسترجاع الجزئي ال يخل إخالال خطيرا

بإستغالل المحل و الثالث أن ال تكون المحالت التجارية و المحالت المعدة

للسكن تشكل وحدة غير مشاعة في حالة عدم توفر هذه الشروط يلزم بالتعويض و

كذلك في عدم شغله سنوات من6 اشهر و في مدة أقصاها 6لألمكنة في اجل خروج المستأجر

من القانون التجاري و184الحالة النصوص عليها بالمادة 1048633 هي المتعلقة باإلسترجاع

من المؤجر الذي هو في نفس الوقت البائع للمحل التجاري

45أسعد زهية تعويض اإلستحقاق نشرة القضاة عدد (1 12ص )

من القانون التجاري 185الحالة المنصوص عليها بالمادة 1048633 وهي حالة رفض تجديد

اإليجار الواقع من الدولة أو المجموعات المحلية و ذلك

بسبب المنفعة العامة من القانون التجاري 186الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 وهي حالة ما إذا تحايل المؤجر على القانون وقت اإلسترجاع و عدم إحترامه

اإللتزامات التي يفرضها عليه القانون بعد اإلسترجاع

ثانيا إجراءات إنهاء عقد اإليجار التجاري مقابل تعويضاإلستحقاق

أ توجيه التنبيه باإلخالء يجب على المؤجر الذي يرفض تجديد اإليجار أن يوجه تنبيها

باإلخالء إلى المستأجر مالك القاعدة التجارية فإذا لم تتوافر في هذه األخيرة

الشروط المنصوص عليها بالمادة من القانون التجاري فال يلزم المؤجر بذلك أي إذا لم 172

يكتسب المستأجر حق اإليجار طبقا للشروط التي سبق شرحها في تجديد عقد

اإليجار التجاري و قد قضت المحكمة العليا في07عندما رفضت الطعن المرفوع 1999

13قراراها الصادر في من المستأجر ضد قرار رفض إستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث و عشرين شهرا معتبرة إياه أصبح

يحتل األماكن دون حق أو1سند ) )

و توجيه التنبيه باإلخالء واجب في جميع الحاالت سواء كنابصدد عقد إيجار محدد

المدة أو عقد غير محدد المدة وإن كان ذلك ال يطرحإشكاال بالنسبة لهذا األخير فإنه

فيما يخص العقود محددة المدة اختلفت مواقف الجهاتالقضائية فرأى البعض منها

انه ينتهي بإنتهاء المدة المتفق عليها اعتمادا على المادتين من القانون107 و 106

المدني في حين أخذت جهات أخرى موقفا مخالفا و173قررت أن أحكام المادة

المتعلقة بوجوب توجيه التنبيه باإلخالء تطبق على جميععقود اإليجار التجارية إذا أن

هذه المادة ال تفرق بين اإليجار المحدد أو غير محدد المدة ) (2

و هو ما استقر عليه االجتهاد القضائي و كرسته المحكمةالعليا في قراراتها و نذكر منها12 الذي جاء فيه 1998و يستفاد من القرار laquo

08القرار الصادر في الطعون فيه أن قضاة المجلس لما قضوا بالمصادقة على

الحكم القاضي بطرد المستأجرة من المحل التنازع عليه دون توجيه تنبيه باإلخالء فإنهم

من173خرقوا أحكام المادة ص01 عدد 2000 مجلة قضائية 128477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137 )( حسان بوعروج تعليق على2 12مجلة قضائية 1998

08 الصادر في 177670قرار رقم )20 ص 02عدد 1999

القانون التجاري التي تشترط إلنهاء عقد إيجار تجاريتوجيه تنبيه بإخالء سواء كان

العقد محدد أو غير محدد المدة raquo(3) و يجب أن يتضمن التنبيه باإلخالء البيانات التالية

ذكر موجه التنبيه و صفته و مقر إقامته و هويته 1 ذكر األسباب التي جعلت المؤجر يطلب إخالء العين 2

المؤجرة ذكر العين المؤجرة و تحديدها و سند الملكية و إسم 3

المستأجر و هويته و أن يوجه إلى مكان ممارسة نشاطه التجاري

من القانون التجاري و إال كان194ذكر مضمون المادة 4 التنبيه باإلخالء باطال

اشهر مع تحديد بدايته و نهايته6تحديد أجل 5

و بشأن تسبب التنبيه باإلخالء تميز موقف المحكمة العليا( يعتبر األول1باتجاهين )

أن مجرد عرض التعويض اإلستحقاقي من طرف المؤجرتسبيب كاف فقضت

المحكمة العليا في199603إن مجرد عرض التعويض laquo 26قرارها المؤرخ في

من قبل المؤجرين يشكل سببا كافيا لطلب التنبيه باإلخالء من القانون176طبقا للمادة

التجاري و بالتالي فإن النعي على القرار بعدم التسبب raquo(2)في غير محله

أما اإلتجاه الثاني فقد ذهب في تسبيب التنبيه باإلخالء علىأن عرض التعويض

اإلستحقاقي هو نتيجة له و ليس سببا كافيا لكي يستجيب173لمقتضيات أحكام المادة

من القانون التجاري و األرجح هو ما ذهب إليه الرأي األول ذلك أن تقييد إرادة

المؤجر في إسترجاع العقار هو إستثناء من حرية التصرف في الملكية وبذلك ال

يجب التوسع فيه ال laquo و بالنسبة لوقت توجيه التنبيه باإلخالء فقد نصت المادة

من القانون التجاري173 ينتهي إيجار المحالت الخاصة بهذه األحكام إال بأثر تنبيه

بإخالء حسبما جرت عليه6و يفهم من هذا النص انه إذا raquo العادة المحلية و في مدة

أشهر قبل األجل على األقل اشهر من6كان العقد محدد المدة فيجب توجيه التنبيه قبل

حلول تاريخ إنتهاء مدة اإليجار إما إذا كان العقد غير محدد المدة فيجب منح

اشهر لإلخالء6المستأجر مدة من تاريخ توجيه التنبيه

ص02 عدد 1999 مجلة قضائية 177670ملف رقم 1998 08( قرار 3 12 23 )

محمود قباص التنبيه بإخالء و اإليجارات التجارية مجلة (1 256 ص 01 عدد 1993قضائية )

المجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 2 03التجارية و )

96 عدد خاص ص 1999البحرية يتم إجراء التنبيه باإلخالء عن طريق المحضر القضائي أو

بالتسليم الشخصي إلى المستأجر أو يرسل برسالة موصى عليها أو بأي وسيلة

أخرى و تجدر اإلشارة إلى أنه إذا تعدد المستأجرين للعين المؤجرة فيجب توجيه تنبيه

باإلخالء لكل واحد منهم على حدى وذلك تحت طائلة البطالن و هو ما قضت به المحكمة

العليا في قرارها المؤرخ الثابت من أو راق الطعن أن قضاة المجلس لما 1999

09 في 11إعتبروا بقية الورثة في النزاع غير وارثين في اإليجار و ال يستحقون أي تعويض

وال ضرورة بالتالي لتوجيه التنبيه بإخالء لكامل الورثة فإنهم أخطئوا في

من510تطبيق القانون ألن المادة القانون المدني تعتبر اإليجار من الحقوق التي تورث و كل

وارث له في اإليجار حق ثابت و خاص

إن التنبيه باإلخالء ال يكون صحيحا و منتجا لكل أثارهالقانونية إال إذا وجه إلى كامل

الورثة و ليس للمسير بوكالة فقط الذي ال يعتبر وكيال raquo (1)عن بقية الورثة

أما إذا تعدد المؤجرين بأن كان العقار ملك في الشيوع لعدةأشخاص فيحق لكل شريك

منهم أن يوجه دون الشركاء اآلخرين تنبيها باإلخالء718للمستأجر عمال بأحكام المادة

لكل شريك في الشيوع الحق في أن يتخذ من الوسائل laquoمن القانون المدني التي تنص

من تطبيقات هذا raquo ما يلزم لحفظ الشيء و لو كان ذلكبغير موافقة باقي الشركاء

المبدأ قرار03المنشور في المجلة القضائية 2001 20المحكمة العليا المؤرخ في

ص02 عدد 2002حفاظا على المال المشاع يحق ألحد laquo و الذي جاء فيه319

الشركاء إتخاذ كافة اإلجراءات الالزمة و لو كان ذلك دونموافقة باقي الشركاء فإن

القضاء بصحة التنبيه بإخالء الموجه من المؤجرة المالكةأغلبية الحصص لحماية المحل

التجاري من االنهيار دون موافقة باقي الشركاء هو raquo تطبيق سليم للقانون

و إثبات حصول التنبيه باإلخالء يكون على من يدعي بهبكافة طرق اإلثبات بما فيها

البينة و القرائن و شهادة الشهود مهما كانت قيمة األجرة )( وعدم توجيه التنبيه أو عدم2

توافر شروطه يؤدي إلى عدم قبول الدعوى شكالبموقف المستأجر من عرض التعويض اإلستحقاقي

إذا وافق المستأجر على مبدأ اإلخالء وحصل إتفاق حولقيمة التعويض اإلستحقاقي فإن

األمر ينتهي عند هذا الحد و إذا وافق المستأجر على مبدأاإلخالء وقام الخالف على

مقدار التعويض اإلستحقاقي جاز للطرف الذي يهمهالتعجيل أن يرفع دعواه أمام رئيس

المحكمة الناظرة في القضايا اإلستعجالية ليأمر بإجراءاتالخبرة الالزمة و ذلك بعد

إنتهاء أجل ثالثة اشهر من تاريخ توجيه التنبيه و أن يرفعبالتوازي دعوى قضائية في

ص02 العدد 2001 مجلة القضائية 207219ملف رقم 199909( قرار في 1 11 231 )

83جنادي جياللي المرجع السابق ص (2 ) الموضوع أمام الجهة القضائية المختصة و هي محكمة

موقع العقار و قد قضت المحكمة في199005من المقرر قانونا أن اللجوء إلى laquo

06قرار صادر في القاضي اإلستعجالي إلجراء خبرة لتقدير التعويض عن إخالء

يستلزم و جود دعوى فيالموضوع مرفوعة مسبقا raquo(3)

وعند إنجاز تقرير الخبرة نتيجة الدعوى اإلستعجالية الذييجب إيداعه في ظرف

شهرين لدى أمانة الضبط و يلحق بملف الدعوى المرفوعةأمام المحكمة المختصة التي

من194تفصل في الموضوع بعد إيداع التقرير ) المادة القانون التجاري (

أما إذا رفض المستأجر اإلخالء أصال فعليه أن ينازع فيصحة التنبيه باإلخالء

بعرض النزاع بعد ثالثة أشهر من التبليغ على قاضيالموضوع الذي يفصل أو ال في

صحة التنبيه باإلخالء ثم يتم تقدير التعويض اإلستحقاقيالذي يكون عادة باالستعانة

بخبير و يراعي في تقدير التعويض اإلستحقاقي القيمةالتجارية للمحل التجاري التي

تحدد وفق لغرض المهنة مصاريف النقل و إعادة الترتيب وحقوق التحويل الواجب

تسديدها لمحل تجاري من نفس القيمة و عن تاريخ تقدير التعويض اإلستحقاقي ذهبت المحكمة

العليا إلى أن العبرة بتاريخ توجيه التنبيه باإلخالء و ذلك في05الذي جاء فيه 1999

08قرارها المؤرخ في من المقرر قانونا أنه يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار

laquo غير أنه يسدد للتاجر المخلي التعويض اإلستحقاقي الذي يجب أن يكون مساويا

للضرر المسبب نتيجة عدم التجديد و لما ثبت في قضية الحال أن قضاة المجلس لما

قدروا الضرر الناتج عن رفض تجديد اإليجار إبتداء من تاريخ اإلعالن عن رغبة

المؤجر في إنهاء اإليجار و ليس من تاريخ الخروج الفعلي ألن الخروج يقع بعد صدور

الحكم القاضي باإلخالء و األحكام تفصل في الوقائع القائمة و ليست raquo (1)

المستقبلية فإنهم طبقوا صحيح القانون ج دفع التعويض اإلستحقاقي و إخالء األمكنة

يبقى المستأجر بعد توجيه التنبيه باإلخالء شاغال لألمكنةإلى حين تقاضيه الفعلي لقيمة

التعويض و يعتبر في هذه الحالة شاغل بحق و من دونسند فهو يحق ألن القانون

يسمح له بالبقاء إلى حين قبض التعويض اإلستحقاقي من القانون التجاري (187)المادة

و هو بغير سند ألن توجيه التنبيه باإلخالء يضع حدا لعقداإليجار و يدفع للمستأجر تعويضا عن شغل األمكنة

01 عدد 1991 المجدلة القضائية 67008ملف رقم 1990 06( قرار في 3 05 65ص )

العدد2000 المجلة القضائية لسنة 189311ملف 1999 08( قرار في 1 05 121 ص 01 )

عند دفع التعويض اإلستحقاقي يلزم المستأجر بمغادرةاألماكن حتى عن طريق القوة

العمومية على أن يدفع للمؤجر تعويضا عن التأخر إذاتماطل في الخروج منه )المادة

( من القانون التجاري 187 و في حالة اإلخالء تسلم األماكن للمؤجر في أول يوم من

األجل المألوف و التالي يوم إعتبارا من تاريخ تسديد التعويض15إلنقضاء مهلة

للمستأجر نفسه أو للحارس القضائي إذا وجد و يدفع الحارس القضائي التعويض

للمستأجر مقابل إيصال منه فقط

إن لم تقع معارضة من الدائنين أو التوقيع حجز من أحدهم تحت يده

و إذا تراجع عن إرادته في طرد المستأجر إما بسبب عجزهعن تسديد التعويض

اإلستحقاقي المحكوم به لفائدة المستأجر المخلى أو أليسبب أخر يحق له أن يتملص

من القانون197من تسديد هذا التعويض ) المادة التجاري ( مع مراعاة الشروط التالية

وجود المستأجر في العين المؤجرة ولم يتم استئجار عين1048633 أخرى من طرف

المستأجر يوم إبتداء من اليوم15أن يمارس حق التملص في اجل

1048633 الذي يصبح فيه الحكم أو القرار القاضي بالتعويض اإلستحقاقي نهائيا

أن يوافق الطرفان على التجديد حسب شروط يتفقان1048633 عليها وفي حالة عدم اإلتفاق

195يحدد القاضي اإلستعجالي هذه الشروط وفقا للمادة من القانون التجاري

و ال بد هنا من إبرام عقد جديد بعد ممارسة حق التملص ألن1048633 العقد األول قد انتهى بتوجيه التنبيه باإلخالء

الفرع الثاني رفض تجديد عقد اإليجار التجاري دونتعويض إستحقاقي

إن إستفادة المستأجر صاحب القاعدة التجارية من التعويضاإلستحقاقي في حالة

رفض المؤجر تجديد عقد اإليجار مقرونة بعدم إرتكابه أيخطأ من األخطاء المنصوص

من القانون التجاري وعلى ذلك177عليها في المادة يمكن للمؤجر أن يتخلص من

تعويض اإلخالء إذا أثبت سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر المخلى المحل

أوال حاالت رفض تجديد اإليجار دون تعويض إستحقاقي

من القانون التجاري و تتمثل في177نصت عليها المادة إثبات المؤجر سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر 1

القاعدة أنه يحق للمؤجر أن يطالب من المستأجر الذي قامبأعمال خطيرة و غير

مشروعة أن يتخلى عن األمكنة دون تعويض إستحقاقي ويالحظ أن المشرع لم يحدد

األسباب الخطيرة وغير المشروعة التي يؤسس عليهاالتنبيه باإلخالء و لكن يمكن

إحصاء بعضها من خالل أحكام القانون التجاري و اإلجتهادالقضائي فنذكر على

سبيل المثال إرتكاب المستأجر خطأ يوجب مسئوليته الجزائية إصرارا

1048633 بالمؤجر أو أحد أفراد عائلته

1048633 تغيير النشاط التجاري دون ترخيص من المؤجر إحداث أعمال ضارة بالعين المؤجرة أو هدم جزء منها أو

1048633 التغيير في واجهة المحل التوقف عن إستغالل المحل التجاري دون سبب جدي أو

1048633 مشروع اإليجار من الباطن أو التنازل عن اإليجار دون ترخيص

1048633 من القانون188)المادة ( التجاري

ممارسة نشاط غير مشروع في المحل موازاة مع النشاط1048633 األصلي كبيع مواد ممنوعة

كالمخدرات أو أسلحة حربية أو ممارسة الدعارة في المحل

عدم دفع بدل اإليجار أو التأخير في الدفع وهناك من يرى1048633 باعتبار عقد اإليجار من

العقود المتبادلة فإن عدم دفع بدل اإليجار يفقد اإليجار معناه و يترتب عليه الفسخ

6و ال يمكن بذلك إفادة المستأجر من التنبيه باإلخالء و اجل أشهر و لكن اجتهاد

المحكمة العليا استقر على اعتبار هذه الحاالت من بينحاالت رفض التجديد و من

ثم البد فيها من إتباع اإلجراءات القانونية سيما المنوه177 و 173عنها بالمواد

من القانون التجاري و بشأن فسخ العقد افيجار التجاريفقد إعتبر البعض أنه

من119يخضع للقواعد العامة المكرسة بأحكام المادة القانون المدني و بإعتبار أن

اسباب الفسخ هي نفسها هي نفسها األسباب المشروعة والخطيرة و المبررة

لممارسة حق اإلسترجاع دون أي تعويض من جانب المؤجرتطبيقا لألحكام المادة

من القانون التجاري مما يترتب عنه أنه عند نهاية عقد 177اإليجار فإن للمؤجر

الذي ينسب للمستأجر مخالفة ناشئة عن عدم تنفيذ التزامأو أكثر من االلتزامات

التعاقدية ينشئ له عند نهاية عقد اإليجار الخيار بين فسخالعقد أو ممارسة حق

1االسترجاع ألسباب خطيرة ومشروعة ) ) و الواقع أنه ال بد من التفرقة بين دعوى الفسخ و بين

رفض تجديد اإليجار وفقا من القانون التجاري فدعوى الفسخ177ألحكام المادة

تهدف إلى إنهاء العالقة التعاقدية خالل سريان مدة عقد اإليجار أي قبل إنتهاء أجله

بينما رفض التجديد و المطالبة بإسترجاع المحل المؤجر ال يمكن ممارسته إال عند

نهاية عقد اإليجار و أن هدفه هو منع المستأجر من الحصول على تجديد لإليجار حزيط محمد حق اإلسترجاع في اإليجارات التجارية (1

84 دار هومة ص 2005 ) و يجب تمييز هذه الحالة عن الفسخ بقوة القانون

من191المنصوص عليها بالمادة

كل إشتراط مدرج في اإليجار ينص على الفسخ بقوةالقانون laquo القانون التجاري

في حالة عدم دفع بدل اإليجار في اإلستحقاق المتفقعليها ال ينتج أثره إال بعد

مرور شهر واحد من اإلخطار بالدفع الذي يبقى دون raquo نتيجة

فإذا وجد إتفاق صريح بين األطراف على فسخ بقوةالقانون فيكون للمؤجر أن يوجه

إنذار للمستأجر للدفع فإذا لم يقم بذلك خالل شهر منتاريخ تبليغه فسخ العقد بقوة

القانونحالة المبنى 2

و هي الحالة المنصوص عليها بالفقرة الثالثة من المادة من القانون التجاري177

يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار دون أن يلزم بسدادlaquo أي تعويض إذا أثبت

وجود هدم كامل العمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها للسكنالمعترف به من السلطة

اإلدارية أو إذا أثبت أنه يستحيل شغل العمارة دون خطر raquoنظرا لحالتها

فهذه المادة تستوجب على المؤجر الذي يريد اإلخالء دونتعويض استحقاقي أن يثبت

بموجب قرار إداري أن العقار الذي يملكه المتواجد به العينالمؤجرة صار غير قابل

لالستغالل أو الشغل ألنه يشكل خطرا أو أن العقار قابلللهدم الكامل أو جزء منه لعدم

صالحيته ففي هذه الحالة يعفى المؤجر من تسديد التعويضاإلستحقاقي عند رفضه

تجديد اإليجار أما المستأجر المخلى فله حق األولوية فيحالة إعادة بناء العمارة التي تم

هدمها و يشترط منه أن يبلغ المؤجر برغبته فياإلستفادة من المحل في العمارة التي

أعيد بناؤها وذلك خالل ثالثة أشهر التالية إلخالئه األمكنةالتي كان يشغلها و إال سقط

حقه و يعتبر هذا نوع من الحماية للمستأجر الذي أخلىاألمكنة دون تعويض

إستحقاقيثانيا إجراءات رفض التجديد دون تعويض اإلستحقاق

حتى يستفيد المؤجر من إنهاء عقد اإليجار التجاري دوندفع التعويض اإلستحقاقي ال بد

له إتباع اإلجراءات القانونية إجراءات رفض التجديد لقيام المستأجر بأعمال خطيرة 1 إذا برهن المؤجر عن سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر

كارتكاب خطأ جزائي في حق المؤجر أو ممارسة نشاط غير مشروع في المحل أو

هدم جزء من المحل فيقوم مباشرة بتوجيه التنبيه باإلخالء ويرفع دعوى رفض التجديد

يلتمس فيها إلزام المستأجر بإخالء المحل دون تعويض بسبب خطير و مشروع

دون حاجة إلثبات ذلك بمحضر معاينة و ال إعذار مسبق إذ يكفي تقديم الحكم

الجزائي أو المدني الذي يثبت قيام المستأجر بالفعل الذي دفع المؤجر لمطالبته )

1باإلخالء) و إذا كان اإلخالء إلخالل المستأجر بالتزاماته التعاقدية

فيتم إتباع اإلجراءات التي من القانون التجاري02 فقرة 177جاءت بها المادة

على المؤجر أوال أن يقوم بتحرير محضر معاينة إلثبات حالة1048633 المخالفة و قيامها ثم

يوجه إنذارا للمستأجر للكف عن ارتكابها و العدول عنها وأوجب المشرع أن

يكون اإلنذار بموجب عقد غير قضائي مع بيان السببالمستند إليه وذكر مضمون من القانون التجاري وكل177الفقرة الثانية من المادة

ذلك تحت طائلة البطالن ويتم إمهال المستأجر مدة شهر من تاريخ تبليغه للعدول

عن المخالفة معاينة استمرار قيام المخالفة عند انقضاء مهلة شهر كاملة

1048633 من يوم تبليغه باإلنذار و إستمرار المستأجر يإقتراف المخالفة يجب على المؤجر أن

يقوم بإثبات ذلك بمعاينة المخالفة عن طريق المحضر القضائي الذي يحرر محضر

معاينة الستمرار المستأجر في إرتكاب المخالفة رغم إنذاره

توجيه التنبيه بإخالء دون تعويض على المؤجر بعد استكمال1048633 اإلجراءات السابقة أن

يوجه للمستأجر تنبيها باإلخالء وان يذكر سببه من بينالحاالت السالفة الذكر و

هنا ال بد أن ال تكون األسباب متناقضة بذكر أحد حاالت من القانون177المادة

التجاري و عرض تعويض إستحقاقي وقد قضت المحكمةالعليا في قرارها الصادر

من المقرر قانونا أنه يجب أن يتم تنبيه باإلخالء بعقد laquo26 في 03 1996

غير قضائي وأن تبين فيه األسباب التي أدت إلى توجيههمع إعادة ذكر مضمون

و إال أعتبر باطال و لما أسس المطعون ضدهم194المادة التنبيه باإلخالء على

سببين اثنين أولهما غلق المحل التجاري خرقا لألحكام من القانون177المادة

التجاري و ثانيهما عرض تعويض إستحقاقي وفقا من176لألحكام المادة

القانون التجاري فإن هذين السببين متناقضين و ال يمكناالعتماد عليهما معا لطلب

إخالء القاعدة التجارية raquo (1) مباشرة الدعوى القضائية لرفض تجديد عقد اإليجار دون

1048633 تعويض إذا رفض المستأجر إخالء المحل بعد توجيه التنبيه باإلخالء يجوز

للمؤجر رفع الدعوى القضائية بعد إنتهاء مهلة ثالثة أشهر من تاريخ تبليغ التنبيه

باإلخالء يلتمس فيها129جنادي جياللي المرجع السابق ص (1 )

مجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 1 03التجارية و البحرية )

26 ص 1999عدد خاص الحكم بصحة التنبيه باإلخالء و بإلزام المستأجر بإخالء

المحل التجاري دونتعويض

إجراءات رفض تجديد اإليجار دون تعويض نتيجة وضعية 2 المبنى

في الحالة التي تكون فيها العمارة غير قابلة للشغل واإلستغالل و يصدر قرار عن

السلطة اإلدارية يؤكد ذلك و يأمر بإعادة البناء فعلىالمؤجر أن يوجه تنبيها من القانون التجاري173باإلخالء طبقا للمادة

و بعد إنتهاء أجل ثالثة أشهر من توجيه التنبيه باإلخالء ورفض المستأجر إخالء المحل

يجوز للمؤجر رفع دعوى قضائية أمام المحكمة و ترفقعريضة افتتاح الدعوى

بنسخة من القرار الصادر عن السلطة اإلدارية المختصةتحت طائلة عدم قبول الدعوى

و هو ما قضت به المحكمة العليا في03الذي جاء 1989 05القرار الصادر بتاريخ

من المقرر أن رفض تجديد اإليجار دون إلزام المؤجر بسدادتعويض اإلخالء laquo فيه

بسبب هدم كامل العمارة أو جزء منها يلزم المؤجر إنذارالمستأجر و تقديم القرار

اإلداري اآلمر بهدم كامل العمارة أو جزء منها و لما كان

الثابت في قضية الحال أن المطعون ضده لم ينذر الطاعنين بالخروج و لم يقدم

للمرافعات القرار اإلداري اآلمر بهدم العمارة أو جزء منها فإن قضاة المجلس بتعيينهم

خبير للقول هل المحل المتنازع عليه مهدد أم ال باالنهيار خالفوا القانون و استوجب raquo (1)

نقص قرارهم يلتمس المؤجر من خالل الدعوى التي يرفعها الحكم بصحة

التنبيه باإلخالء و إلزام المستأجر بإخالء العين دون تعويض

المطلب الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم بعد 0205صدور

المؤرخ تراجع المشرع من خالل تعديل القانون التجاري 0205بموجب القانون

المتضمن تعديل القانون التجاري تراجع عن أحكام 200506 في 02التنبيه باإلخالء

و التعويض اإلستحقاقى و اخضع إنهاء عقد اإليجارالتجاري للقواعد العامة في العقود

مكرر من187القائمة على إستقالل اإلرادة فنصت المادة القانون التجاري في فقرتها

يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجلالمحدد في العقد دون laquo الثانية

حاجة إلى توجيه تنبيه باإلخالء ودون الحق في الحصولعلى التعويض اإلستحقاقي

المنصوص عليه في هذا القانون ما لم يشترط األطراف raquo خالف ذلك

117 ص 4 عدد 1990 مجلة قضائية 56060ملف رقم 1989 05( قرار في 1 03 )

الفرع األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري إن إنهاء مدة عقد اإليجار الذي أبرم بعد صدور التعديل

المؤرخ في يجعل من المستأجر الذي يستفيد منه شاغال 20050206

دون حق و ال سند و يلزم بمغادرة األمكنة إذا لم يحصل بينه و بين المؤجر إتفاق

بإبرام عقد جديد و ذلك مهما طالت مدة استغالله لنشاطه التجاري داخل العين المؤجرة

و ال يلزم المؤجر بتوجيهتنبيه باإلخالء و ال يعرض تعويض إستحقاقي

وعلى ذلك إذا امتنع المستأجر عن اإلخالء فيمكن للمؤجرطرده باللجوء إلى القضاء عن

طريق دعوى أو بالحصول على نسخة التنفيذية لعقد اإليجار

أوال طرد المستأجر عن طريق إمهار عقد اإليجار التجاريبالصيغة التنفيذية

تبرم عقود اإليجار التجاري بعد التعديل بإفراغها فيمحررات رسمية و هذه األخيرة

320كل حكم أو laquo تعتبر سندات تنفيذية إذا تنص المادة من قانون اإلجراءات المدينة

و تبعا لمحتوى هذه raquo سند ال يكون قابل للتنفيذ إال إذا كانممهورا بالصيغة التنفيذية

المادة فإن العقود الموثقة حجة ال يقبل في مواجهتا إالالدفع بالتزوير و تتمتع بنفس القوة

التنفيذية لألحكام القضائية كما يخول حائزها سلطةتنفيذها مباشرة دون الحاجة إلى

اللجوء إلى القضاء فمتى حل اجل االلتزام يقوم الموثقمباشرة بوصفه ضابط عموميا

بتحمل ذيل العقد التوثيقي الصيغة التنفيذية المنصوص من قانون320عليها في المادة

اإلجراءات المدنية فيصبح العقد بذلك قابال للتنفيذ بالطرقالودية وفقا ألحكام المادة

من قانون اإلجراءات المدنية و الجبرية وكأنه حكم 330قضائي نهائي قاضي في

الخصومة وتبعا لذلك فإن عقد اإليجار التجاري المفرغ في محرر

رسمي ينتهي بحلول األجل المحدد فيه فإذا إمتنع المستأجر عن إخالء األمكنة على

المؤجر أن يحصل على الصيغة التنفيذية للعقد من عند الموثق ثم يمكنه طرد

المستأجر من األمكنة عن طريق المحضر القضائي بإستعمال كافة طرق التنفيذ بما فيها

الجبرية ثانيا دعوى الطرد

يمكن للمؤجر في حالة إمتناع المستأجر عن إخالء العينرغم حلول أجل العقد أن يلجأ

إلى القضاء ويطلب طرد المستأجر من األمكنة على أساسأنه أصبح شاغال دون حق وال سند بانتهاء مدة اإليجار

ويختص قاضي االستعجال بدعوى الطرد لتوافر عناصراالستعجال فيها طبقا للمادة

من قانون اإلجراءات المدنية وقياسا على ما استقر 183عليه اجتهاد المحكمة العليا في

اإليجار المدني حيث اعتبرت المحكمة العليا أن القاضياالستعجالي مختص في

دعاوى الطرد بالنسبة لعقود اإليجار المبرمة بعد صدورالمرسوم

03 03المتعلق بالترقية العقارية وقد جاء في 1993 93 التشريعي 01المؤرخ في

حيثيات01 187628 ملف رقم 2000لكن حيث أنه laquo 18قرارها المؤرخ في

بالرجوع إلى عقد اإليجار المبرم بين الطاعن و المطعونضده فإنه حددت مدة العقد

بسنة وبالتالي بعد إنهاء هذه المدة فإنه الطاعن للمستأجر محتال دون سند صحيح

ومن حق المطعون ضده المؤجر اللجوء إلى قاضي )1االستعجال إلزالة اإلعتداء )

laquo

و ما يؤكد اختصاص القاضي اإلستعجالي بدعوى الطرد ماذهبت إليه الغرفة التجارية

بالمحكمة العليا التي أقرت باالختصاص بطرد المستأجرالذي أبرم عقد إيجار لمدة ثالثة

و عشرون شهرا لنه ال يخول له اإلستفادة من أحكامالتجديد وقد جاء في قرار لها

و لما كان ثابتا أن قاضي اإلستعجالي الذي قضى بطرد laquo13 مؤرخ في 199907

المستأجر الطاعن من محل التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجارالتي حددت بثالث و

عشرين شهرا معتبرا إياه أصبح يحتل األماكن دون وجهأوسن يكون قد طبق صحيح

القانون raquo(2) فهذا القرار و عن كان ال يتعلق مباشرة بالحالة التي

تدرسها ولكن يفهمك منه ضمنيا اعتراف االجتهاد القضائي االستعجال باالختصاص في دعوى

المجرد عند حلول أجل عقد اإليجار المحدد و المتفق عليه بين األطراف

مكرر من187الفرع الثاني الطبيعة القانونية للمادة القانون التجاري

02فقرة مكرر من القانون187يلزم المستأجر laquo تنص المادة

التجاري في فقرة الثانية بمغادرة المكنة المستأجرة بانتهاء الجل المحدد في العقد

دون الحاجة على توجيه تنبيه باإلخالء دون الحق في الحصول على تعويض اإلستحقاتق

المنصوص عليه في هذاالقانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

210ذيب عبد السالم المرجع السابق ص (1 )1 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13 07( قرار في 2 137ص ) لتحديد الطبيعة القانونية لهذا النص ال بد من الرجوع إلى

القواعد العامة و نعلم أن القواعد القانونية تصنف إلى قواعد آمرة و أخرى مكملة

فاألولى هي التي ال يجوز لألفراد مخالفتها و اتصالها بأمور يحرص المشرع على عدم

المساس بها للمحافظة على النظام الذي يقوم عليه المجتمع و هي أمور تتصل اتصاال

وثيقا بكيان المجتمع و مقوماته األساسية

أما القواعد المكملة أو المفسرة فهي التي يجوزمخالفتها و ذلك باإلتفاق على ما

يخالفها و يحالف حكمها و ذلك ألنها ال تتعلق بكيانالمجتمع و مقوماته األساسية و

بالتالي فإن مخالفاتها ال تعتبر إخالال بالنظام العام ال يعنيذلك أن القاعدة المكملة تخلو

من صفة اإللزام و إنما تتوفر لها هذه الصفة طالما أناألفراد وقت إبرام تصرفاتهم لم

يخالفوا الحكم الذي تقرره و للتمييز بين النوعين باإلضافة إلى معيار تعلق القاعدة

بالنظام العام يمكن االستدالل بصياغة النص القانوني الذي جاء بالقاعدة و ألفاظه إذ أن

المشرع كثيرا ما يستخدم بعض األلفاظ في صياغة القاعدة القانونية تدل بما ال يدع

مجاال للشك عن نوعية وطبيعة القاعدة القانونية

و بتطبيق هذه األحكام على نص الفقرة الثانية من المادة مكرر من القانون187

فهذا يفيد أنها raquo ما لم يشترط األطراف خالف ذلك laquo التجاري التي تنص في آخرها

من القواعد المكملة وبالنتيجة يمكن لألطراف االتفاق علىما يخالفها فيمكن االتفاق

على إخضاع إنهاء عقد اإليجار لشروط معين قد تكونتوجيه التنبيه باإلخالء أو إنذار

بسيط أو بعرض التعويض االستحقاق أو غيرها إال ان هذافي الواقع مستبعد فالمؤجر

الذي تخلص من اإلجراءات التي كانت تقيد حريته فيالتصرف في ملكيته يستبعد أن

يقيدها بإرادته و أيا كان األمر فإن أي إتفاق يخالف أحكام هذه المادة البد

من ذكره في المحرر الرسمي الذي أفرغ فيه عقد اإليجار ألنه هو وسيلة

اإلثبات الوحيدة و القاضي إذا ال يمكنه استبعاد عرض عليه النزاع بشأن العقود 02

05المبرمة بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري من التطبيق إال بما187المادة

يوجد من أحكام مخالفة لها وردت في هذا المحرر و يترتب على ذلك أنه للمتعاقدين

مطلق الحرية في تحديد اإلجراءات و الشروط التي ينتهي بها العقد بالنسبة لعقود

إيجار المحالت المخصصة لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي المبرمة بعد تاريخ دخول

مكرر من187المادة القانون التجاري حيز التنفيذ إذ يصبح كل طرف ملزم

باحترامها شأنها شأن باقي االلتزامات التعاقدية األخرى فإذا ما كان عقد اإليجار قد

تضمن أن ال ينتهي اإليجار إال بتنبيه بإخالء يوجهه المؤجر للمستأجر في زمن معين أصبح

المؤجر مقيد في ممارسة حق االسترجاع بإتمام ذلك اإلجراء في األجل المحدد فإن لم

يعين أجل محدد للتنبيه وجب الرجوع إلى إرادة المتعاقدين فإن قصدا الرجوع إلى

مواعيد اإلخالء المقرر في من القانون التجاري وجب احترام هذه المواعيد و إذا 173

كان عقد اإليجار قد تضمن الشكل الذي يجب أن يتم به تبليغ هذا التنبيه كأن يشترط

ان يكون ذلك عن طريق المحضر وجب إحرام هذا الشكل أيضا إذا تضمن عقد اإليجار

بند يلزم المؤجر بدفع تعويض معين للمستأجر قبل إلزامه بإخالء العين المؤجرة

أصبح المؤجر حينئذ مقيد بممارسة حق االسترجاع أيضا بأداء ذلك التعويض الذي التزم

به للمستأجر و خالصة ما نتوصل إليه من هذا المبحث

أن المستأجر العقار الستغالله في ممارسة نشاط التجاريبموجب عقد مبرم قبل صدور

يتمتع بحصانة منحها له المشرع إذا اكتسب القاعدة 0205التجارية وفق القانون

التجاري و محله الشروط القانونية تحمى هذه الحصانة تعطيه الحق في الحصول على

تعويض إذا تم تجريده من ملكيته التجارية في حين ال يتمتع المستأجر بعقد أبرم بعد تاريخ الحق

للتعديل بهذه الحصانة إذ يخضع عقده إلرادة األطراف و حرية اتفاقهم

بها المحل بإستثناء عندما يعرض عليه محل أخر و إال ألزمبسداد تعويض عن ذلك

حالة اإلسترجاع لزيادة إرتفاع العمارة المنصوص عليها في1048633 من القانون181المادة

التجاري و في هذه الحالة يدفع له تعويض إستحقاقجزافي ال يتجاوز ثالث

سنوات إيجار من القانون التجاري و182الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 هذه تخص حالة اإلسترجاع الجزئي لألمكنة المخصصة أصال للمسكن و التي

تعتبر في الوقت ذاته تابعة للمحل التجاري وذلك ليسكن فيها شخصيا أو أحد

األزواج بشرط أن ال يتوفر على سكن أخر أو ألفراد عائلته الذين يعيشون معه أو

المقيمين عنده و الشرط الثاني إذا كان اإلسترجاع الجزئي ال يخل إخالال خطيرا

بإستغالل المحل و الثالث أن ال تكون المحالت التجارية و المحالت المعدة

للسكن تشكل وحدة غير مشاعة في حالة عدم توفر هذه الشروط يلزم بالتعويض و

كذلك في عدم شغله سنوات من6 اشهر و في مدة أقصاها 6لألمكنة في اجل خروج المستأجر

من القانون التجاري و184الحالة النصوص عليها بالمادة 1048633 هي المتعلقة باإلسترجاع

من المؤجر الذي هو في نفس الوقت البائع للمحل التجاري

45أسعد زهية تعويض اإلستحقاق نشرة القضاة عدد (1 12ص )

من القانون التجاري 185الحالة المنصوص عليها بالمادة 1048633 وهي حالة رفض تجديد

اإليجار الواقع من الدولة أو المجموعات المحلية و ذلك

بسبب المنفعة العامة من القانون التجاري 186الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 وهي حالة ما إذا تحايل المؤجر على القانون وقت اإلسترجاع و عدم إحترامه

اإللتزامات التي يفرضها عليه القانون بعد اإلسترجاع

ثانيا إجراءات إنهاء عقد اإليجار التجاري مقابل تعويضاإلستحقاق

أ توجيه التنبيه باإلخالء يجب على المؤجر الذي يرفض تجديد اإليجار أن يوجه تنبيها

باإلخالء إلى المستأجر مالك القاعدة التجارية فإذا لم تتوافر في هذه األخيرة

الشروط المنصوص عليها بالمادة من القانون التجاري فال يلزم المؤجر بذلك أي إذا لم 172

يكتسب المستأجر حق اإليجار طبقا للشروط التي سبق شرحها في تجديد عقد

اإليجار التجاري و قد قضت المحكمة العليا في07عندما رفضت الطعن المرفوع 1999

13قراراها الصادر في من المستأجر ضد قرار رفض إستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث و عشرين شهرا معتبرة إياه أصبح

يحتل األماكن دون حق أو1سند ) )

و توجيه التنبيه باإلخالء واجب في جميع الحاالت سواء كنابصدد عقد إيجار محدد

المدة أو عقد غير محدد المدة وإن كان ذلك ال يطرحإشكاال بالنسبة لهذا األخير فإنه

فيما يخص العقود محددة المدة اختلفت مواقف الجهاتالقضائية فرأى البعض منها

انه ينتهي بإنتهاء المدة المتفق عليها اعتمادا على المادتين من القانون107 و 106

المدني في حين أخذت جهات أخرى موقفا مخالفا و173قررت أن أحكام المادة

المتعلقة بوجوب توجيه التنبيه باإلخالء تطبق على جميععقود اإليجار التجارية إذا أن

هذه المادة ال تفرق بين اإليجار المحدد أو غير محدد المدة ) (2

و هو ما استقر عليه االجتهاد القضائي و كرسته المحكمةالعليا في قراراتها و نذكر منها12 الذي جاء فيه 1998و يستفاد من القرار laquo

08القرار الصادر في الطعون فيه أن قضاة المجلس لما قضوا بالمصادقة على

الحكم القاضي بطرد المستأجرة من المحل التنازع عليه دون توجيه تنبيه باإلخالء فإنهم

من173خرقوا أحكام المادة ص01 عدد 2000 مجلة قضائية 128477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137 )( حسان بوعروج تعليق على2 12مجلة قضائية 1998

08 الصادر في 177670قرار رقم )20 ص 02عدد 1999

القانون التجاري التي تشترط إلنهاء عقد إيجار تجاريتوجيه تنبيه بإخالء سواء كان

العقد محدد أو غير محدد المدة raquo(3) و يجب أن يتضمن التنبيه باإلخالء البيانات التالية

ذكر موجه التنبيه و صفته و مقر إقامته و هويته 1 ذكر األسباب التي جعلت المؤجر يطلب إخالء العين 2

المؤجرة ذكر العين المؤجرة و تحديدها و سند الملكية و إسم 3

المستأجر و هويته و أن يوجه إلى مكان ممارسة نشاطه التجاري

من القانون التجاري و إال كان194ذكر مضمون المادة 4 التنبيه باإلخالء باطال

اشهر مع تحديد بدايته و نهايته6تحديد أجل 5

و بشأن تسبب التنبيه باإلخالء تميز موقف المحكمة العليا( يعتبر األول1باتجاهين )

أن مجرد عرض التعويض اإلستحقاقي من طرف المؤجرتسبيب كاف فقضت

المحكمة العليا في199603إن مجرد عرض التعويض laquo 26قرارها المؤرخ في

من قبل المؤجرين يشكل سببا كافيا لطلب التنبيه باإلخالء من القانون176طبقا للمادة

التجاري و بالتالي فإن النعي على القرار بعدم التسبب raquo(2)في غير محله

أما اإلتجاه الثاني فقد ذهب في تسبيب التنبيه باإلخالء علىأن عرض التعويض

اإلستحقاقي هو نتيجة له و ليس سببا كافيا لكي يستجيب173لمقتضيات أحكام المادة

من القانون التجاري و األرجح هو ما ذهب إليه الرأي األول ذلك أن تقييد إرادة

المؤجر في إسترجاع العقار هو إستثناء من حرية التصرف في الملكية وبذلك ال

يجب التوسع فيه ال laquo و بالنسبة لوقت توجيه التنبيه باإلخالء فقد نصت المادة

من القانون التجاري173 ينتهي إيجار المحالت الخاصة بهذه األحكام إال بأثر تنبيه

بإخالء حسبما جرت عليه6و يفهم من هذا النص انه إذا raquo العادة المحلية و في مدة

أشهر قبل األجل على األقل اشهر من6كان العقد محدد المدة فيجب توجيه التنبيه قبل

حلول تاريخ إنتهاء مدة اإليجار إما إذا كان العقد غير محدد المدة فيجب منح

اشهر لإلخالء6المستأجر مدة من تاريخ توجيه التنبيه

ص02 عدد 1999 مجلة قضائية 177670ملف رقم 1998 08( قرار 3 12 23 )

محمود قباص التنبيه بإخالء و اإليجارات التجارية مجلة (1 256 ص 01 عدد 1993قضائية )

المجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 2 03التجارية و )

96 عدد خاص ص 1999البحرية يتم إجراء التنبيه باإلخالء عن طريق المحضر القضائي أو

بالتسليم الشخصي إلى المستأجر أو يرسل برسالة موصى عليها أو بأي وسيلة

أخرى و تجدر اإلشارة إلى أنه إذا تعدد المستأجرين للعين المؤجرة فيجب توجيه تنبيه

باإلخالء لكل واحد منهم على حدى وذلك تحت طائلة البطالن و هو ما قضت به المحكمة

العليا في قرارها المؤرخ الثابت من أو راق الطعن أن قضاة المجلس لما 1999

09 في 11إعتبروا بقية الورثة في النزاع غير وارثين في اإليجار و ال يستحقون أي تعويض

وال ضرورة بالتالي لتوجيه التنبيه بإخالء لكامل الورثة فإنهم أخطئوا في

من510تطبيق القانون ألن المادة القانون المدني تعتبر اإليجار من الحقوق التي تورث و كل

وارث له في اإليجار حق ثابت و خاص

إن التنبيه باإلخالء ال يكون صحيحا و منتجا لكل أثارهالقانونية إال إذا وجه إلى كامل

الورثة و ليس للمسير بوكالة فقط الذي ال يعتبر وكيال raquo (1)عن بقية الورثة

أما إذا تعدد المؤجرين بأن كان العقار ملك في الشيوع لعدةأشخاص فيحق لكل شريك

منهم أن يوجه دون الشركاء اآلخرين تنبيها باإلخالء718للمستأجر عمال بأحكام المادة

لكل شريك في الشيوع الحق في أن يتخذ من الوسائل laquoمن القانون المدني التي تنص

من تطبيقات هذا raquo ما يلزم لحفظ الشيء و لو كان ذلكبغير موافقة باقي الشركاء

المبدأ قرار03المنشور في المجلة القضائية 2001 20المحكمة العليا المؤرخ في

ص02 عدد 2002حفاظا على المال المشاع يحق ألحد laquo و الذي جاء فيه319

الشركاء إتخاذ كافة اإلجراءات الالزمة و لو كان ذلك دونموافقة باقي الشركاء فإن

القضاء بصحة التنبيه بإخالء الموجه من المؤجرة المالكةأغلبية الحصص لحماية المحل

التجاري من االنهيار دون موافقة باقي الشركاء هو raquo تطبيق سليم للقانون

و إثبات حصول التنبيه باإلخالء يكون على من يدعي بهبكافة طرق اإلثبات بما فيها

البينة و القرائن و شهادة الشهود مهما كانت قيمة األجرة )( وعدم توجيه التنبيه أو عدم2

توافر شروطه يؤدي إلى عدم قبول الدعوى شكالبموقف المستأجر من عرض التعويض اإلستحقاقي

إذا وافق المستأجر على مبدأ اإلخالء وحصل إتفاق حولقيمة التعويض اإلستحقاقي فإن

األمر ينتهي عند هذا الحد و إذا وافق المستأجر على مبدأاإلخالء وقام الخالف على

مقدار التعويض اإلستحقاقي جاز للطرف الذي يهمهالتعجيل أن يرفع دعواه أمام رئيس

المحكمة الناظرة في القضايا اإلستعجالية ليأمر بإجراءاتالخبرة الالزمة و ذلك بعد

إنتهاء أجل ثالثة اشهر من تاريخ توجيه التنبيه و أن يرفعبالتوازي دعوى قضائية في

ص02 العدد 2001 مجلة القضائية 207219ملف رقم 199909( قرار في 1 11 231 )

83جنادي جياللي المرجع السابق ص (2 ) الموضوع أمام الجهة القضائية المختصة و هي محكمة

موقع العقار و قد قضت المحكمة في199005من المقرر قانونا أن اللجوء إلى laquo

06قرار صادر في القاضي اإلستعجالي إلجراء خبرة لتقدير التعويض عن إخالء

يستلزم و جود دعوى فيالموضوع مرفوعة مسبقا raquo(3)

وعند إنجاز تقرير الخبرة نتيجة الدعوى اإلستعجالية الذييجب إيداعه في ظرف

شهرين لدى أمانة الضبط و يلحق بملف الدعوى المرفوعةأمام المحكمة المختصة التي

من194تفصل في الموضوع بعد إيداع التقرير ) المادة القانون التجاري (

أما إذا رفض المستأجر اإلخالء أصال فعليه أن ينازع فيصحة التنبيه باإلخالء

بعرض النزاع بعد ثالثة أشهر من التبليغ على قاضيالموضوع الذي يفصل أو ال في

صحة التنبيه باإلخالء ثم يتم تقدير التعويض اإلستحقاقيالذي يكون عادة باالستعانة

بخبير و يراعي في تقدير التعويض اإلستحقاقي القيمةالتجارية للمحل التجاري التي

تحدد وفق لغرض المهنة مصاريف النقل و إعادة الترتيب وحقوق التحويل الواجب

تسديدها لمحل تجاري من نفس القيمة و عن تاريخ تقدير التعويض اإلستحقاقي ذهبت المحكمة

العليا إلى أن العبرة بتاريخ توجيه التنبيه باإلخالء و ذلك في05الذي جاء فيه 1999

08قرارها المؤرخ في من المقرر قانونا أنه يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار

laquo غير أنه يسدد للتاجر المخلي التعويض اإلستحقاقي الذي يجب أن يكون مساويا

للضرر المسبب نتيجة عدم التجديد و لما ثبت في قضية الحال أن قضاة المجلس لما

قدروا الضرر الناتج عن رفض تجديد اإليجار إبتداء من تاريخ اإلعالن عن رغبة

المؤجر في إنهاء اإليجار و ليس من تاريخ الخروج الفعلي ألن الخروج يقع بعد صدور

الحكم القاضي باإلخالء و األحكام تفصل في الوقائع القائمة و ليست raquo (1)

المستقبلية فإنهم طبقوا صحيح القانون ج دفع التعويض اإلستحقاقي و إخالء األمكنة

يبقى المستأجر بعد توجيه التنبيه باإلخالء شاغال لألمكنةإلى حين تقاضيه الفعلي لقيمة

التعويض و يعتبر في هذه الحالة شاغل بحق و من دونسند فهو يحق ألن القانون

يسمح له بالبقاء إلى حين قبض التعويض اإلستحقاقي من القانون التجاري (187)المادة

و هو بغير سند ألن توجيه التنبيه باإلخالء يضع حدا لعقداإليجار و يدفع للمستأجر تعويضا عن شغل األمكنة

01 عدد 1991 المجدلة القضائية 67008ملف رقم 1990 06( قرار في 3 05 65ص )

العدد2000 المجلة القضائية لسنة 189311ملف 1999 08( قرار في 1 05 121 ص 01 )

عند دفع التعويض اإلستحقاقي يلزم المستأجر بمغادرةاألماكن حتى عن طريق القوة

العمومية على أن يدفع للمؤجر تعويضا عن التأخر إذاتماطل في الخروج منه )المادة

( من القانون التجاري 187 و في حالة اإلخالء تسلم األماكن للمؤجر في أول يوم من

األجل المألوف و التالي يوم إعتبارا من تاريخ تسديد التعويض15إلنقضاء مهلة

للمستأجر نفسه أو للحارس القضائي إذا وجد و يدفع الحارس القضائي التعويض

للمستأجر مقابل إيصال منه فقط

إن لم تقع معارضة من الدائنين أو التوقيع حجز من أحدهم تحت يده

و إذا تراجع عن إرادته في طرد المستأجر إما بسبب عجزهعن تسديد التعويض

اإلستحقاقي المحكوم به لفائدة المستأجر المخلى أو أليسبب أخر يحق له أن يتملص

من القانون197من تسديد هذا التعويض ) المادة التجاري ( مع مراعاة الشروط التالية

وجود المستأجر في العين المؤجرة ولم يتم استئجار عين1048633 أخرى من طرف

المستأجر يوم إبتداء من اليوم15أن يمارس حق التملص في اجل

1048633 الذي يصبح فيه الحكم أو القرار القاضي بالتعويض اإلستحقاقي نهائيا

أن يوافق الطرفان على التجديد حسب شروط يتفقان1048633 عليها وفي حالة عدم اإلتفاق

195يحدد القاضي اإلستعجالي هذه الشروط وفقا للمادة من القانون التجاري

و ال بد هنا من إبرام عقد جديد بعد ممارسة حق التملص ألن1048633 العقد األول قد انتهى بتوجيه التنبيه باإلخالء

الفرع الثاني رفض تجديد عقد اإليجار التجاري دونتعويض إستحقاقي

إن إستفادة المستأجر صاحب القاعدة التجارية من التعويضاإلستحقاقي في حالة

رفض المؤجر تجديد عقد اإليجار مقرونة بعدم إرتكابه أيخطأ من األخطاء المنصوص

من القانون التجاري وعلى ذلك177عليها في المادة يمكن للمؤجر أن يتخلص من

تعويض اإلخالء إذا أثبت سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر المخلى المحل

أوال حاالت رفض تجديد اإليجار دون تعويض إستحقاقي

من القانون التجاري و تتمثل في177نصت عليها المادة إثبات المؤجر سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر 1

القاعدة أنه يحق للمؤجر أن يطالب من المستأجر الذي قامبأعمال خطيرة و غير

مشروعة أن يتخلى عن األمكنة دون تعويض إستحقاقي ويالحظ أن المشرع لم يحدد

األسباب الخطيرة وغير المشروعة التي يؤسس عليهاالتنبيه باإلخالء و لكن يمكن

إحصاء بعضها من خالل أحكام القانون التجاري و اإلجتهادالقضائي فنذكر على

سبيل المثال إرتكاب المستأجر خطأ يوجب مسئوليته الجزائية إصرارا

1048633 بالمؤجر أو أحد أفراد عائلته

1048633 تغيير النشاط التجاري دون ترخيص من المؤجر إحداث أعمال ضارة بالعين المؤجرة أو هدم جزء منها أو

1048633 التغيير في واجهة المحل التوقف عن إستغالل المحل التجاري دون سبب جدي أو

1048633 مشروع اإليجار من الباطن أو التنازل عن اإليجار دون ترخيص

1048633 من القانون188)المادة ( التجاري

ممارسة نشاط غير مشروع في المحل موازاة مع النشاط1048633 األصلي كبيع مواد ممنوعة

كالمخدرات أو أسلحة حربية أو ممارسة الدعارة في المحل

عدم دفع بدل اإليجار أو التأخير في الدفع وهناك من يرى1048633 باعتبار عقد اإليجار من

العقود المتبادلة فإن عدم دفع بدل اإليجار يفقد اإليجار معناه و يترتب عليه الفسخ

6و ال يمكن بذلك إفادة المستأجر من التنبيه باإلخالء و اجل أشهر و لكن اجتهاد

المحكمة العليا استقر على اعتبار هذه الحاالت من بينحاالت رفض التجديد و من

ثم البد فيها من إتباع اإلجراءات القانونية سيما المنوه177 و 173عنها بالمواد

من القانون التجاري و بشأن فسخ العقد افيجار التجاريفقد إعتبر البعض أنه

من119يخضع للقواعد العامة المكرسة بأحكام المادة القانون المدني و بإعتبار أن

اسباب الفسخ هي نفسها هي نفسها األسباب المشروعة والخطيرة و المبررة

لممارسة حق اإلسترجاع دون أي تعويض من جانب المؤجرتطبيقا لألحكام المادة

من القانون التجاري مما يترتب عنه أنه عند نهاية عقد 177اإليجار فإن للمؤجر

الذي ينسب للمستأجر مخالفة ناشئة عن عدم تنفيذ التزامأو أكثر من االلتزامات

التعاقدية ينشئ له عند نهاية عقد اإليجار الخيار بين فسخالعقد أو ممارسة حق

1االسترجاع ألسباب خطيرة ومشروعة ) ) و الواقع أنه ال بد من التفرقة بين دعوى الفسخ و بين

رفض تجديد اإليجار وفقا من القانون التجاري فدعوى الفسخ177ألحكام المادة

تهدف إلى إنهاء العالقة التعاقدية خالل سريان مدة عقد اإليجار أي قبل إنتهاء أجله

بينما رفض التجديد و المطالبة بإسترجاع المحل المؤجر ال يمكن ممارسته إال عند

نهاية عقد اإليجار و أن هدفه هو منع المستأجر من الحصول على تجديد لإليجار حزيط محمد حق اإلسترجاع في اإليجارات التجارية (1

84 دار هومة ص 2005 ) و يجب تمييز هذه الحالة عن الفسخ بقوة القانون

من191المنصوص عليها بالمادة

كل إشتراط مدرج في اإليجار ينص على الفسخ بقوةالقانون laquo القانون التجاري

في حالة عدم دفع بدل اإليجار في اإلستحقاق المتفقعليها ال ينتج أثره إال بعد

مرور شهر واحد من اإلخطار بالدفع الذي يبقى دون raquo نتيجة

فإذا وجد إتفاق صريح بين األطراف على فسخ بقوةالقانون فيكون للمؤجر أن يوجه

إنذار للمستأجر للدفع فإذا لم يقم بذلك خالل شهر منتاريخ تبليغه فسخ العقد بقوة

القانونحالة المبنى 2

و هي الحالة المنصوص عليها بالفقرة الثالثة من المادة من القانون التجاري177

يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار دون أن يلزم بسدادlaquo أي تعويض إذا أثبت

وجود هدم كامل العمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها للسكنالمعترف به من السلطة

اإلدارية أو إذا أثبت أنه يستحيل شغل العمارة دون خطر raquoنظرا لحالتها

فهذه المادة تستوجب على المؤجر الذي يريد اإلخالء دونتعويض استحقاقي أن يثبت

بموجب قرار إداري أن العقار الذي يملكه المتواجد به العينالمؤجرة صار غير قابل

لالستغالل أو الشغل ألنه يشكل خطرا أو أن العقار قابلللهدم الكامل أو جزء منه لعدم

صالحيته ففي هذه الحالة يعفى المؤجر من تسديد التعويضاإلستحقاقي عند رفضه

تجديد اإليجار أما المستأجر المخلى فله حق األولوية فيحالة إعادة بناء العمارة التي تم

هدمها و يشترط منه أن يبلغ المؤجر برغبته فياإلستفادة من المحل في العمارة التي

أعيد بناؤها وذلك خالل ثالثة أشهر التالية إلخالئه األمكنةالتي كان يشغلها و إال سقط

حقه و يعتبر هذا نوع من الحماية للمستأجر الذي أخلىاألمكنة دون تعويض

إستحقاقيثانيا إجراءات رفض التجديد دون تعويض اإلستحقاق

حتى يستفيد المؤجر من إنهاء عقد اإليجار التجاري دوندفع التعويض اإلستحقاقي ال بد

له إتباع اإلجراءات القانونية إجراءات رفض التجديد لقيام المستأجر بأعمال خطيرة 1 إذا برهن المؤجر عن سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر

كارتكاب خطأ جزائي في حق المؤجر أو ممارسة نشاط غير مشروع في المحل أو

هدم جزء من المحل فيقوم مباشرة بتوجيه التنبيه باإلخالء ويرفع دعوى رفض التجديد

يلتمس فيها إلزام المستأجر بإخالء المحل دون تعويض بسبب خطير و مشروع

دون حاجة إلثبات ذلك بمحضر معاينة و ال إعذار مسبق إذ يكفي تقديم الحكم

الجزائي أو المدني الذي يثبت قيام المستأجر بالفعل الذي دفع المؤجر لمطالبته )

1باإلخالء) و إذا كان اإلخالء إلخالل المستأجر بالتزاماته التعاقدية

فيتم إتباع اإلجراءات التي من القانون التجاري02 فقرة 177جاءت بها المادة

على المؤجر أوال أن يقوم بتحرير محضر معاينة إلثبات حالة1048633 المخالفة و قيامها ثم

يوجه إنذارا للمستأجر للكف عن ارتكابها و العدول عنها وأوجب المشرع أن

يكون اإلنذار بموجب عقد غير قضائي مع بيان السببالمستند إليه وذكر مضمون من القانون التجاري وكل177الفقرة الثانية من المادة

ذلك تحت طائلة البطالن ويتم إمهال المستأجر مدة شهر من تاريخ تبليغه للعدول

عن المخالفة معاينة استمرار قيام المخالفة عند انقضاء مهلة شهر كاملة

1048633 من يوم تبليغه باإلنذار و إستمرار المستأجر يإقتراف المخالفة يجب على المؤجر أن

يقوم بإثبات ذلك بمعاينة المخالفة عن طريق المحضر القضائي الذي يحرر محضر

معاينة الستمرار المستأجر في إرتكاب المخالفة رغم إنذاره

توجيه التنبيه بإخالء دون تعويض على المؤجر بعد استكمال1048633 اإلجراءات السابقة أن

يوجه للمستأجر تنبيها باإلخالء وان يذكر سببه من بينالحاالت السالفة الذكر و

هنا ال بد أن ال تكون األسباب متناقضة بذكر أحد حاالت من القانون177المادة

التجاري و عرض تعويض إستحقاقي وقد قضت المحكمةالعليا في قرارها الصادر

من المقرر قانونا أنه يجب أن يتم تنبيه باإلخالء بعقد laquo26 في 03 1996

غير قضائي وأن تبين فيه األسباب التي أدت إلى توجيههمع إعادة ذكر مضمون

و إال أعتبر باطال و لما أسس المطعون ضدهم194المادة التنبيه باإلخالء على

سببين اثنين أولهما غلق المحل التجاري خرقا لألحكام من القانون177المادة

التجاري و ثانيهما عرض تعويض إستحقاقي وفقا من176لألحكام المادة

القانون التجاري فإن هذين السببين متناقضين و ال يمكناالعتماد عليهما معا لطلب

إخالء القاعدة التجارية raquo (1) مباشرة الدعوى القضائية لرفض تجديد عقد اإليجار دون

1048633 تعويض إذا رفض المستأجر إخالء المحل بعد توجيه التنبيه باإلخالء يجوز

للمؤجر رفع الدعوى القضائية بعد إنتهاء مهلة ثالثة أشهر من تاريخ تبليغ التنبيه

باإلخالء يلتمس فيها129جنادي جياللي المرجع السابق ص (1 )

مجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 1 03التجارية و البحرية )

26 ص 1999عدد خاص الحكم بصحة التنبيه باإلخالء و بإلزام المستأجر بإخالء

المحل التجاري دونتعويض

إجراءات رفض تجديد اإليجار دون تعويض نتيجة وضعية 2 المبنى

في الحالة التي تكون فيها العمارة غير قابلة للشغل واإلستغالل و يصدر قرار عن

السلطة اإلدارية يؤكد ذلك و يأمر بإعادة البناء فعلىالمؤجر أن يوجه تنبيها من القانون التجاري173باإلخالء طبقا للمادة

و بعد إنتهاء أجل ثالثة أشهر من توجيه التنبيه باإلخالء ورفض المستأجر إخالء المحل

يجوز للمؤجر رفع دعوى قضائية أمام المحكمة و ترفقعريضة افتتاح الدعوى

بنسخة من القرار الصادر عن السلطة اإلدارية المختصةتحت طائلة عدم قبول الدعوى

و هو ما قضت به المحكمة العليا في03الذي جاء 1989 05القرار الصادر بتاريخ

من المقرر أن رفض تجديد اإليجار دون إلزام المؤجر بسدادتعويض اإلخالء laquo فيه

بسبب هدم كامل العمارة أو جزء منها يلزم المؤجر إنذارالمستأجر و تقديم القرار

اإلداري اآلمر بهدم كامل العمارة أو جزء منها و لما كان

الثابت في قضية الحال أن المطعون ضده لم ينذر الطاعنين بالخروج و لم يقدم

للمرافعات القرار اإلداري اآلمر بهدم العمارة أو جزء منها فإن قضاة المجلس بتعيينهم

خبير للقول هل المحل المتنازع عليه مهدد أم ال باالنهيار خالفوا القانون و استوجب raquo (1)

نقص قرارهم يلتمس المؤجر من خالل الدعوى التي يرفعها الحكم بصحة

التنبيه باإلخالء و إلزام المستأجر بإخالء العين دون تعويض

المطلب الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم بعد 0205صدور

المؤرخ تراجع المشرع من خالل تعديل القانون التجاري 0205بموجب القانون

المتضمن تعديل القانون التجاري تراجع عن أحكام 200506 في 02التنبيه باإلخالء

و التعويض اإلستحقاقى و اخضع إنهاء عقد اإليجارالتجاري للقواعد العامة في العقود

مكرر من187القائمة على إستقالل اإلرادة فنصت المادة القانون التجاري في فقرتها

يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجلالمحدد في العقد دون laquo الثانية

حاجة إلى توجيه تنبيه باإلخالء ودون الحق في الحصولعلى التعويض اإلستحقاقي

المنصوص عليه في هذا القانون ما لم يشترط األطراف raquo خالف ذلك

117 ص 4 عدد 1990 مجلة قضائية 56060ملف رقم 1989 05( قرار في 1 03 )

الفرع األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري إن إنهاء مدة عقد اإليجار الذي أبرم بعد صدور التعديل

المؤرخ في يجعل من المستأجر الذي يستفيد منه شاغال 20050206

دون حق و ال سند و يلزم بمغادرة األمكنة إذا لم يحصل بينه و بين المؤجر إتفاق

بإبرام عقد جديد و ذلك مهما طالت مدة استغالله لنشاطه التجاري داخل العين المؤجرة

و ال يلزم المؤجر بتوجيهتنبيه باإلخالء و ال يعرض تعويض إستحقاقي

وعلى ذلك إذا امتنع المستأجر عن اإلخالء فيمكن للمؤجرطرده باللجوء إلى القضاء عن

طريق دعوى أو بالحصول على نسخة التنفيذية لعقد اإليجار

أوال طرد المستأجر عن طريق إمهار عقد اإليجار التجاريبالصيغة التنفيذية

تبرم عقود اإليجار التجاري بعد التعديل بإفراغها فيمحررات رسمية و هذه األخيرة

320كل حكم أو laquo تعتبر سندات تنفيذية إذا تنص المادة من قانون اإلجراءات المدينة

و تبعا لمحتوى هذه raquo سند ال يكون قابل للتنفيذ إال إذا كانممهورا بالصيغة التنفيذية

المادة فإن العقود الموثقة حجة ال يقبل في مواجهتا إالالدفع بالتزوير و تتمتع بنفس القوة

التنفيذية لألحكام القضائية كما يخول حائزها سلطةتنفيذها مباشرة دون الحاجة إلى

اللجوء إلى القضاء فمتى حل اجل االلتزام يقوم الموثقمباشرة بوصفه ضابط عموميا

بتحمل ذيل العقد التوثيقي الصيغة التنفيذية المنصوص من قانون320عليها في المادة

اإلجراءات المدنية فيصبح العقد بذلك قابال للتنفيذ بالطرقالودية وفقا ألحكام المادة

من قانون اإلجراءات المدنية و الجبرية وكأنه حكم 330قضائي نهائي قاضي في

الخصومة وتبعا لذلك فإن عقد اإليجار التجاري المفرغ في محرر

رسمي ينتهي بحلول األجل المحدد فيه فإذا إمتنع المستأجر عن إخالء األمكنة على

المؤجر أن يحصل على الصيغة التنفيذية للعقد من عند الموثق ثم يمكنه طرد

المستأجر من األمكنة عن طريق المحضر القضائي بإستعمال كافة طرق التنفيذ بما فيها

الجبرية ثانيا دعوى الطرد

يمكن للمؤجر في حالة إمتناع المستأجر عن إخالء العينرغم حلول أجل العقد أن يلجأ

إلى القضاء ويطلب طرد المستأجر من األمكنة على أساسأنه أصبح شاغال دون حق وال سند بانتهاء مدة اإليجار

ويختص قاضي االستعجال بدعوى الطرد لتوافر عناصراالستعجال فيها طبقا للمادة

من قانون اإلجراءات المدنية وقياسا على ما استقر 183عليه اجتهاد المحكمة العليا في

اإليجار المدني حيث اعتبرت المحكمة العليا أن القاضياالستعجالي مختص في

دعاوى الطرد بالنسبة لعقود اإليجار المبرمة بعد صدورالمرسوم

03 03المتعلق بالترقية العقارية وقد جاء في 1993 93 التشريعي 01المؤرخ في

حيثيات01 187628 ملف رقم 2000لكن حيث أنه laquo 18قرارها المؤرخ في

بالرجوع إلى عقد اإليجار المبرم بين الطاعن و المطعونضده فإنه حددت مدة العقد

بسنة وبالتالي بعد إنهاء هذه المدة فإنه الطاعن للمستأجر محتال دون سند صحيح

ومن حق المطعون ضده المؤجر اللجوء إلى قاضي )1االستعجال إلزالة اإلعتداء )

laquo

و ما يؤكد اختصاص القاضي اإلستعجالي بدعوى الطرد ماذهبت إليه الغرفة التجارية

بالمحكمة العليا التي أقرت باالختصاص بطرد المستأجرالذي أبرم عقد إيجار لمدة ثالثة

و عشرون شهرا لنه ال يخول له اإلستفادة من أحكامالتجديد وقد جاء في قرار لها

و لما كان ثابتا أن قاضي اإلستعجالي الذي قضى بطرد laquo13 مؤرخ في 199907

المستأجر الطاعن من محل التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجارالتي حددت بثالث و

عشرين شهرا معتبرا إياه أصبح يحتل األماكن دون وجهأوسن يكون قد طبق صحيح

القانون raquo(2) فهذا القرار و عن كان ال يتعلق مباشرة بالحالة التي

تدرسها ولكن يفهمك منه ضمنيا اعتراف االجتهاد القضائي االستعجال باالختصاص في دعوى

المجرد عند حلول أجل عقد اإليجار المحدد و المتفق عليه بين األطراف

مكرر من187الفرع الثاني الطبيعة القانونية للمادة القانون التجاري

02فقرة مكرر من القانون187يلزم المستأجر laquo تنص المادة

التجاري في فقرة الثانية بمغادرة المكنة المستأجرة بانتهاء الجل المحدد في العقد

دون الحاجة على توجيه تنبيه باإلخالء دون الحق في الحصول على تعويض اإلستحقاتق

المنصوص عليه في هذاالقانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

210ذيب عبد السالم المرجع السابق ص (1 )1 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13 07( قرار في 2 137ص ) لتحديد الطبيعة القانونية لهذا النص ال بد من الرجوع إلى

القواعد العامة و نعلم أن القواعد القانونية تصنف إلى قواعد آمرة و أخرى مكملة

فاألولى هي التي ال يجوز لألفراد مخالفتها و اتصالها بأمور يحرص المشرع على عدم

المساس بها للمحافظة على النظام الذي يقوم عليه المجتمع و هي أمور تتصل اتصاال

وثيقا بكيان المجتمع و مقوماته األساسية

أما القواعد المكملة أو المفسرة فهي التي يجوزمخالفتها و ذلك باإلتفاق على ما

يخالفها و يحالف حكمها و ذلك ألنها ال تتعلق بكيانالمجتمع و مقوماته األساسية و

بالتالي فإن مخالفاتها ال تعتبر إخالال بالنظام العام ال يعنيذلك أن القاعدة المكملة تخلو

من صفة اإللزام و إنما تتوفر لها هذه الصفة طالما أناألفراد وقت إبرام تصرفاتهم لم

يخالفوا الحكم الذي تقرره و للتمييز بين النوعين باإلضافة إلى معيار تعلق القاعدة

بالنظام العام يمكن االستدالل بصياغة النص القانوني الذي جاء بالقاعدة و ألفاظه إذ أن

المشرع كثيرا ما يستخدم بعض األلفاظ في صياغة القاعدة القانونية تدل بما ال يدع

مجاال للشك عن نوعية وطبيعة القاعدة القانونية

و بتطبيق هذه األحكام على نص الفقرة الثانية من المادة مكرر من القانون187

فهذا يفيد أنها raquo ما لم يشترط األطراف خالف ذلك laquo التجاري التي تنص في آخرها

من القواعد المكملة وبالنتيجة يمكن لألطراف االتفاق علىما يخالفها فيمكن االتفاق

على إخضاع إنهاء عقد اإليجار لشروط معين قد تكونتوجيه التنبيه باإلخالء أو إنذار

بسيط أو بعرض التعويض االستحقاق أو غيرها إال ان هذافي الواقع مستبعد فالمؤجر

الذي تخلص من اإلجراءات التي كانت تقيد حريته فيالتصرف في ملكيته يستبعد أن

يقيدها بإرادته و أيا كان األمر فإن أي إتفاق يخالف أحكام هذه المادة البد

من ذكره في المحرر الرسمي الذي أفرغ فيه عقد اإليجار ألنه هو وسيلة

اإلثبات الوحيدة و القاضي إذا ال يمكنه استبعاد عرض عليه النزاع بشأن العقود 02

05المبرمة بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري من التطبيق إال بما187المادة

يوجد من أحكام مخالفة لها وردت في هذا المحرر و يترتب على ذلك أنه للمتعاقدين

مطلق الحرية في تحديد اإلجراءات و الشروط التي ينتهي بها العقد بالنسبة لعقود

إيجار المحالت المخصصة لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي المبرمة بعد تاريخ دخول

مكرر من187المادة القانون التجاري حيز التنفيذ إذ يصبح كل طرف ملزم

باحترامها شأنها شأن باقي االلتزامات التعاقدية األخرى فإذا ما كان عقد اإليجار قد

تضمن أن ال ينتهي اإليجار إال بتنبيه بإخالء يوجهه المؤجر للمستأجر في زمن معين أصبح

المؤجر مقيد في ممارسة حق االسترجاع بإتمام ذلك اإلجراء في األجل المحدد فإن لم

يعين أجل محدد للتنبيه وجب الرجوع إلى إرادة المتعاقدين فإن قصدا الرجوع إلى

مواعيد اإلخالء المقرر في من القانون التجاري وجب احترام هذه المواعيد و إذا 173

كان عقد اإليجار قد تضمن الشكل الذي يجب أن يتم به تبليغ هذا التنبيه كأن يشترط

ان يكون ذلك عن طريق المحضر وجب إحرام هذا الشكل أيضا إذا تضمن عقد اإليجار

بند يلزم المؤجر بدفع تعويض معين للمستأجر قبل إلزامه بإخالء العين المؤجرة

أصبح المؤجر حينئذ مقيد بممارسة حق االسترجاع أيضا بأداء ذلك التعويض الذي التزم

به للمستأجر و خالصة ما نتوصل إليه من هذا المبحث

أن المستأجر العقار الستغالله في ممارسة نشاط التجاريبموجب عقد مبرم قبل صدور

يتمتع بحصانة منحها له المشرع إذا اكتسب القاعدة 0205التجارية وفق القانون

التجاري و محله الشروط القانونية تحمى هذه الحصانة تعطيه الحق في الحصول على

تعويض إذا تم تجريده من ملكيته التجارية في حين ال يتمتع المستأجر بعقد أبرم بعد تاريخ الحق

للتعديل بهذه الحصانة إذ يخضع عقده إلرادة األطراف و حرية اتفاقهم

بسبب المنفعة العامة من القانون التجاري 186الحالة المنصوص عليها بالمادة

1048633 وهي حالة ما إذا تحايل المؤجر على القانون وقت اإلسترجاع و عدم إحترامه

اإللتزامات التي يفرضها عليه القانون بعد اإلسترجاع

ثانيا إجراءات إنهاء عقد اإليجار التجاري مقابل تعويضاإلستحقاق

أ توجيه التنبيه باإلخالء يجب على المؤجر الذي يرفض تجديد اإليجار أن يوجه تنبيها

باإلخالء إلى المستأجر مالك القاعدة التجارية فإذا لم تتوافر في هذه األخيرة

الشروط المنصوص عليها بالمادة من القانون التجاري فال يلزم المؤجر بذلك أي إذا لم 172

يكتسب المستأجر حق اإليجار طبقا للشروط التي سبق شرحها في تجديد عقد

اإليجار التجاري و قد قضت المحكمة العليا في07عندما رفضت الطعن المرفوع 1999

13قراراها الصادر في من المستأجر ضد قرار رفض إستعجاليا بطرده من المحل

التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجار التي حددت بثالث و عشرين شهرا معتبرة إياه أصبح

يحتل األماكن دون حق أو1سند ) )

و توجيه التنبيه باإلخالء واجب في جميع الحاالت سواء كنابصدد عقد إيجار محدد

المدة أو عقد غير محدد المدة وإن كان ذلك ال يطرحإشكاال بالنسبة لهذا األخير فإنه

فيما يخص العقود محددة المدة اختلفت مواقف الجهاتالقضائية فرأى البعض منها

انه ينتهي بإنتهاء المدة المتفق عليها اعتمادا على المادتين من القانون107 و 106

المدني في حين أخذت جهات أخرى موقفا مخالفا و173قررت أن أحكام المادة

المتعلقة بوجوب توجيه التنبيه باإلخالء تطبق على جميععقود اإليجار التجارية إذا أن

هذه المادة ال تفرق بين اإليجار المحدد أو غير محدد المدة ) (2

و هو ما استقر عليه االجتهاد القضائي و كرسته المحكمةالعليا في قراراتها و نذكر منها12 الذي جاء فيه 1998و يستفاد من القرار laquo

08القرار الصادر في الطعون فيه أن قضاة المجلس لما قضوا بالمصادقة على

الحكم القاضي بطرد المستأجرة من المحل التنازع عليه دون توجيه تنبيه باإلخالء فإنهم

من173خرقوا أحكام المادة ص01 عدد 2000 مجلة قضائية 128477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137 )( حسان بوعروج تعليق على2 12مجلة قضائية 1998

08 الصادر في 177670قرار رقم )20 ص 02عدد 1999

القانون التجاري التي تشترط إلنهاء عقد إيجار تجاريتوجيه تنبيه بإخالء سواء كان

العقد محدد أو غير محدد المدة raquo(3) و يجب أن يتضمن التنبيه باإلخالء البيانات التالية

ذكر موجه التنبيه و صفته و مقر إقامته و هويته 1 ذكر األسباب التي جعلت المؤجر يطلب إخالء العين 2

المؤجرة ذكر العين المؤجرة و تحديدها و سند الملكية و إسم 3

المستأجر و هويته و أن يوجه إلى مكان ممارسة نشاطه التجاري

من القانون التجاري و إال كان194ذكر مضمون المادة 4 التنبيه باإلخالء باطال

اشهر مع تحديد بدايته و نهايته6تحديد أجل 5

و بشأن تسبب التنبيه باإلخالء تميز موقف المحكمة العليا( يعتبر األول1باتجاهين )

أن مجرد عرض التعويض اإلستحقاقي من طرف المؤجرتسبيب كاف فقضت

المحكمة العليا في199603إن مجرد عرض التعويض laquo 26قرارها المؤرخ في

من قبل المؤجرين يشكل سببا كافيا لطلب التنبيه باإلخالء من القانون176طبقا للمادة

التجاري و بالتالي فإن النعي على القرار بعدم التسبب raquo(2)في غير محله

أما اإلتجاه الثاني فقد ذهب في تسبيب التنبيه باإلخالء علىأن عرض التعويض

اإلستحقاقي هو نتيجة له و ليس سببا كافيا لكي يستجيب173لمقتضيات أحكام المادة

من القانون التجاري و األرجح هو ما ذهب إليه الرأي األول ذلك أن تقييد إرادة

المؤجر في إسترجاع العقار هو إستثناء من حرية التصرف في الملكية وبذلك ال

يجب التوسع فيه ال laquo و بالنسبة لوقت توجيه التنبيه باإلخالء فقد نصت المادة

من القانون التجاري173 ينتهي إيجار المحالت الخاصة بهذه األحكام إال بأثر تنبيه

بإخالء حسبما جرت عليه6و يفهم من هذا النص انه إذا raquo العادة المحلية و في مدة

أشهر قبل األجل على األقل اشهر من6كان العقد محدد المدة فيجب توجيه التنبيه قبل

حلول تاريخ إنتهاء مدة اإليجار إما إذا كان العقد غير محدد المدة فيجب منح

اشهر لإلخالء6المستأجر مدة من تاريخ توجيه التنبيه

ص02 عدد 1999 مجلة قضائية 177670ملف رقم 1998 08( قرار 3 12 23 )

محمود قباص التنبيه بإخالء و اإليجارات التجارية مجلة (1 256 ص 01 عدد 1993قضائية )

المجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 2 03التجارية و )

96 عدد خاص ص 1999البحرية يتم إجراء التنبيه باإلخالء عن طريق المحضر القضائي أو

بالتسليم الشخصي إلى المستأجر أو يرسل برسالة موصى عليها أو بأي وسيلة

أخرى و تجدر اإلشارة إلى أنه إذا تعدد المستأجرين للعين المؤجرة فيجب توجيه تنبيه

باإلخالء لكل واحد منهم على حدى وذلك تحت طائلة البطالن و هو ما قضت به المحكمة

العليا في قرارها المؤرخ الثابت من أو راق الطعن أن قضاة المجلس لما 1999

09 في 11إعتبروا بقية الورثة في النزاع غير وارثين في اإليجار و ال يستحقون أي تعويض

وال ضرورة بالتالي لتوجيه التنبيه بإخالء لكامل الورثة فإنهم أخطئوا في

من510تطبيق القانون ألن المادة القانون المدني تعتبر اإليجار من الحقوق التي تورث و كل

وارث له في اإليجار حق ثابت و خاص

إن التنبيه باإلخالء ال يكون صحيحا و منتجا لكل أثارهالقانونية إال إذا وجه إلى كامل

الورثة و ليس للمسير بوكالة فقط الذي ال يعتبر وكيال raquo (1)عن بقية الورثة

أما إذا تعدد المؤجرين بأن كان العقار ملك في الشيوع لعدةأشخاص فيحق لكل شريك

منهم أن يوجه دون الشركاء اآلخرين تنبيها باإلخالء718للمستأجر عمال بأحكام المادة

لكل شريك في الشيوع الحق في أن يتخذ من الوسائل laquoمن القانون المدني التي تنص

من تطبيقات هذا raquo ما يلزم لحفظ الشيء و لو كان ذلكبغير موافقة باقي الشركاء

المبدأ قرار03المنشور في المجلة القضائية 2001 20المحكمة العليا المؤرخ في

ص02 عدد 2002حفاظا على المال المشاع يحق ألحد laquo و الذي جاء فيه319

الشركاء إتخاذ كافة اإلجراءات الالزمة و لو كان ذلك دونموافقة باقي الشركاء فإن

القضاء بصحة التنبيه بإخالء الموجه من المؤجرة المالكةأغلبية الحصص لحماية المحل

التجاري من االنهيار دون موافقة باقي الشركاء هو raquo تطبيق سليم للقانون

و إثبات حصول التنبيه باإلخالء يكون على من يدعي بهبكافة طرق اإلثبات بما فيها

البينة و القرائن و شهادة الشهود مهما كانت قيمة األجرة )( وعدم توجيه التنبيه أو عدم2

توافر شروطه يؤدي إلى عدم قبول الدعوى شكالبموقف المستأجر من عرض التعويض اإلستحقاقي

إذا وافق المستأجر على مبدأ اإلخالء وحصل إتفاق حولقيمة التعويض اإلستحقاقي فإن

األمر ينتهي عند هذا الحد و إذا وافق المستأجر على مبدأاإلخالء وقام الخالف على

مقدار التعويض اإلستحقاقي جاز للطرف الذي يهمهالتعجيل أن يرفع دعواه أمام رئيس

المحكمة الناظرة في القضايا اإلستعجالية ليأمر بإجراءاتالخبرة الالزمة و ذلك بعد

إنتهاء أجل ثالثة اشهر من تاريخ توجيه التنبيه و أن يرفعبالتوازي دعوى قضائية في

ص02 العدد 2001 مجلة القضائية 207219ملف رقم 199909( قرار في 1 11 231 )

83جنادي جياللي المرجع السابق ص (2 ) الموضوع أمام الجهة القضائية المختصة و هي محكمة

موقع العقار و قد قضت المحكمة في199005من المقرر قانونا أن اللجوء إلى laquo

06قرار صادر في القاضي اإلستعجالي إلجراء خبرة لتقدير التعويض عن إخالء

يستلزم و جود دعوى فيالموضوع مرفوعة مسبقا raquo(3)

وعند إنجاز تقرير الخبرة نتيجة الدعوى اإلستعجالية الذييجب إيداعه في ظرف

شهرين لدى أمانة الضبط و يلحق بملف الدعوى المرفوعةأمام المحكمة المختصة التي

من194تفصل في الموضوع بعد إيداع التقرير ) المادة القانون التجاري (

أما إذا رفض المستأجر اإلخالء أصال فعليه أن ينازع فيصحة التنبيه باإلخالء

بعرض النزاع بعد ثالثة أشهر من التبليغ على قاضيالموضوع الذي يفصل أو ال في

صحة التنبيه باإلخالء ثم يتم تقدير التعويض اإلستحقاقيالذي يكون عادة باالستعانة

بخبير و يراعي في تقدير التعويض اإلستحقاقي القيمةالتجارية للمحل التجاري التي

تحدد وفق لغرض المهنة مصاريف النقل و إعادة الترتيب وحقوق التحويل الواجب

تسديدها لمحل تجاري من نفس القيمة و عن تاريخ تقدير التعويض اإلستحقاقي ذهبت المحكمة

العليا إلى أن العبرة بتاريخ توجيه التنبيه باإلخالء و ذلك في05الذي جاء فيه 1999

08قرارها المؤرخ في من المقرر قانونا أنه يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار

laquo غير أنه يسدد للتاجر المخلي التعويض اإلستحقاقي الذي يجب أن يكون مساويا

للضرر المسبب نتيجة عدم التجديد و لما ثبت في قضية الحال أن قضاة المجلس لما

قدروا الضرر الناتج عن رفض تجديد اإليجار إبتداء من تاريخ اإلعالن عن رغبة

المؤجر في إنهاء اإليجار و ليس من تاريخ الخروج الفعلي ألن الخروج يقع بعد صدور

الحكم القاضي باإلخالء و األحكام تفصل في الوقائع القائمة و ليست raquo (1)

المستقبلية فإنهم طبقوا صحيح القانون ج دفع التعويض اإلستحقاقي و إخالء األمكنة

يبقى المستأجر بعد توجيه التنبيه باإلخالء شاغال لألمكنةإلى حين تقاضيه الفعلي لقيمة

التعويض و يعتبر في هذه الحالة شاغل بحق و من دونسند فهو يحق ألن القانون

يسمح له بالبقاء إلى حين قبض التعويض اإلستحقاقي من القانون التجاري (187)المادة

و هو بغير سند ألن توجيه التنبيه باإلخالء يضع حدا لعقداإليجار و يدفع للمستأجر تعويضا عن شغل األمكنة

01 عدد 1991 المجدلة القضائية 67008ملف رقم 1990 06( قرار في 3 05 65ص )

العدد2000 المجلة القضائية لسنة 189311ملف 1999 08( قرار في 1 05 121 ص 01 )

عند دفع التعويض اإلستحقاقي يلزم المستأجر بمغادرةاألماكن حتى عن طريق القوة

العمومية على أن يدفع للمؤجر تعويضا عن التأخر إذاتماطل في الخروج منه )المادة

( من القانون التجاري 187 و في حالة اإلخالء تسلم األماكن للمؤجر في أول يوم من

األجل المألوف و التالي يوم إعتبارا من تاريخ تسديد التعويض15إلنقضاء مهلة

للمستأجر نفسه أو للحارس القضائي إذا وجد و يدفع الحارس القضائي التعويض

للمستأجر مقابل إيصال منه فقط

إن لم تقع معارضة من الدائنين أو التوقيع حجز من أحدهم تحت يده

و إذا تراجع عن إرادته في طرد المستأجر إما بسبب عجزهعن تسديد التعويض

اإلستحقاقي المحكوم به لفائدة المستأجر المخلى أو أليسبب أخر يحق له أن يتملص

من القانون197من تسديد هذا التعويض ) المادة التجاري ( مع مراعاة الشروط التالية

وجود المستأجر في العين المؤجرة ولم يتم استئجار عين1048633 أخرى من طرف

المستأجر يوم إبتداء من اليوم15أن يمارس حق التملص في اجل

1048633 الذي يصبح فيه الحكم أو القرار القاضي بالتعويض اإلستحقاقي نهائيا

أن يوافق الطرفان على التجديد حسب شروط يتفقان1048633 عليها وفي حالة عدم اإلتفاق

195يحدد القاضي اإلستعجالي هذه الشروط وفقا للمادة من القانون التجاري

و ال بد هنا من إبرام عقد جديد بعد ممارسة حق التملص ألن1048633 العقد األول قد انتهى بتوجيه التنبيه باإلخالء

الفرع الثاني رفض تجديد عقد اإليجار التجاري دونتعويض إستحقاقي

إن إستفادة المستأجر صاحب القاعدة التجارية من التعويضاإلستحقاقي في حالة

رفض المؤجر تجديد عقد اإليجار مقرونة بعدم إرتكابه أيخطأ من األخطاء المنصوص

من القانون التجاري وعلى ذلك177عليها في المادة يمكن للمؤجر أن يتخلص من

تعويض اإلخالء إذا أثبت سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر المخلى المحل

أوال حاالت رفض تجديد اإليجار دون تعويض إستحقاقي

من القانون التجاري و تتمثل في177نصت عليها المادة إثبات المؤجر سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر 1

القاعدة أنه يحق للمؤجر أن يطالب من المستأجر الذي قامبأعمال خطيرة و غير

مشروعة أن يتخلى عن األمكنة دون تعويض إستحقاقي ويالحظ أن المشرع لم يحدد

األسباب الخطيرة وغير المشروعة التي يؤسس عليهاالتنبيه باإلخالء و لكن يمكن

إحصاء بعضها من خالل أحكام القانون التجاري و اإلجتهادالقضائي فنذكر على

سبيل المثال إرتكاب المستأجر خطأ يوجب مسئوليته الجزائية إصرارا

1048633 بالمؤجر أو أحد أفراد عائلته

1048633 تغيير النشاط التجاري دون ترخيص من المؤجر إحداث أعمال ضارة بالعين المؤجرة أو هدم جزء منها أو

1048633 التغيير في واجهة المحل التوقف عن إستغالل المحل التجاري دون سبب جدي أو

1048633 مشروع اإليجار من الباطن أو التنازل عن اإليجار دون ترخيص

1048633 من القانون188)المادة ( التجاري

ممارسة نشاط غير مشروع في المحل موازاة مع النشاط1048633 األصلي كبيع مواد ممنوعة

كالمخدرات أو أسلحة حربية أو ممارسة الدعارة في المحل

عدم دفع بدل اإليجار أو التأخير في الدفع وهناك من يرى1048633 باعتبار عقد اإليجار من

العقود المتبادلة فإن عدم دفع بدل اإليجار يفقد اإليجار معناه و يترتب عليه الفسخ

6و ال يمكن بذلك إفادة المستأجر من التنبيه باإلخالء و اجل أشهر و لكن اجتهاد

المحكمة العليا استقر على اعتبار هذه الحاالت من بينحاالت رفض التجديد و من

ثم البد فيها من إتباع اإلجراءات القانونية سيما المنوه177 و 173عنها بالمواد

من القانون التجاري و بشأن فسخ العقد افيجار التجاريفقد إعتبر البعض أنه

من119يخضع للقواعد العامة المكرسة بأحكام المادة القانون المدني و بإعتبار أن

اسباب الفسخ هي نفسها هي نفسها األسباب المشروعة والخطيرة و المبررة

لممارسة حق اإلسترجاع دون أي تعويض من جانب المؤجرتطبيقا لألحكام المادة

من القانون التجاري مما يترتب عنه أنه عند نهاية عقد 177اإليجار فإن للمؤجر

الذي ينسب للمستأجر مخالفة ناشئة عن عدم تنفيذ التزامأو أكثر من االلتزامات

التعاقدية ينشئ له عند نهاية عقد اإليجار الخيار بين فسخالعقد أو ممارسة حق

1االسترجاع ألسباب خطيرة ومشروعة ) ) و الواقع أنه ال بد من التفرقة بين دعوى الفسخ و بين

رفض تجديد اإليجار وفقا من القانون التجاري فدعوى الفسخ177ألحكام المادة

تهدف إلى إنهاء العالقة التعاقدية خالل سريان مدة عقد اإليجار أي قبل إنتهاء أجله

بينما رفض التجديد و المطالبة بإسترجاع المحل المؤجر ال يمكن ممارسته إال عند

نهاية عقد اإليجار و أن هدفه هو منع المستأجر من الحصول على تجديد لإليجار حزيط محمد حق اإلسترجاع في اإليجارات التجارية (1

84 دار هومة ص 2005 ) و يجب تمييز هذه الحالة عن الفسخ بقوة القانون

من191المنصوص عليها بالمادة

كل إشتراط مدرج في اإليجار ينص على الفسخ بقوةالقانون laquo القانون التجاري

في حالة عدم دفع بدل اإليجار في اإلستحقاق المتفقعليها ال ينتج أثره إال بعد

مرور شهر واحد من اإلخطار بالدفع الذي يبقى دون raquo نتيجة

فإذا وجد إتفاق صريح بين األطراف على فسخ بقوةالقانون فيكون للمؤجر أن يوجه

إنذار للمستأجر للدفع فإذا لم يقم بذلك خالل شهر منتاريخ تبليغه فسخ العقد بقوة

القانونحالة المبنى 2

و هي الحالة المنصوص عليها بالفقرة الثالثة من المادة من القانون التجاري177

يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار دون أن يلزم بسدادlaquo أي تعويض إذا أثبت

وجود هدم كامل العمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها للسكنالمعترف به من السلطة

اإلدارية أو إذا أثبت أنه يستحيل شغل العمارة دون خطر raquoنظرا لحالتها

فهذه المادة تستوجب على المؤجر الذي يريد اإلخالء دونتعويض استحقاقي أن يثبت

بموجب قرار إداري أن العقار الذي يملكه المتواجد به العينالمؤجرة صار غير قابل

لالستغالل أو الشغل ألنه يشكل خطرا أو أن العقار قابلللهدم الكامل أو جزء منه لعدم

صالحيته ففي هذه الحالة يعفى المؤجر من تسديد التعويضاإلستحقاقي عند رفضه

تجديد اإليجار أما المستأجر المخلى فله حق األولوية فيحالة إعادة بناء العمارة التي تم

هدمها و يشترط منه أن يبلغ المؤجر برغبته فياإلستفادة من المحل في العمارة التي

أعيد بناؤها وذلك خالل ثالثة أشهر التالية إلخالئه األمكنةالتي كان يشغلها و إال سقط

حقه و يعتبر هذا نوع من الحماية للمستأجر الذي أخلىاألمكنة دون تعويض

إستحقاقيثانيا إجراءات رفض التجديد دون تعويض اإلستحقاق

حتى يستفيد المؤجر من إنهاء عقد اإليجار التجاري دوندفع التعويض اإلستحقاقي ال بد

له إتباع اإلجراءات القانونية إجراءات رفض التجديد لقيام المستأجر بأعمال خطيرة 1 إذا برهن المؤجر عن سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر

كارتكاب خطأ جزائي في حق المؤجر أو ممارسة نشاط غير مشروع في المحل أو

هدم جزء من المحل فيقوم مباشرة بتوجيه التنبيه باإلخالء ويرفع دعوى رفض التجديد

يلتمس فيها إلزام المستأجر بإخالء المحل دون تعويض بسبب خطير و مشروع

دون حاجة إلثبات ذلك بمحضر معاينة و ال إعذار مسبق إذ يكفي تقديم الحكم

الجزائي أو المدني الذي يثبت قيام المستأجر بالفعل الذي دفع المؤجر لمطالبته )

1باإلخالء) و إذا كان اإلخالء إلخالل المستأجر بالتزاماته التعاقدية

فيتم إتباع اإلجراءات التي من القانون التجاري02 فقرة 177جاءت بها المادة

على المؤجر أوال أن يقوم بتحرير محضر معاينة إلثبات حالة1048633 المخالفة و قيامها ثم

يوجه إنذارا للمستأجر للكف عن ارتكابها و العدول عنها وأوجب المشرع أن

يكون اإلنذار بموجب عقد غير قضائي مع بيان السببالمستند إليه وذكر مضمون من القانون التجاري وكل177الفقرة الثانية من المادة

ذلك تحت طائلة البطالن ويتم إمهال المستأجر مدة شهر من تاريخ تبليغه للعدول

عن المخالفة معاينة استمرار قيام المخالفة عند انقضاء مهلة شهر كاملة

1048633 من يوم تبليغه باإلنذار و إستمرار المستأجر يإقتراف المخالفة يجب على المؤجر أن

يقوم بإثبات ذلك بمعاينة المخالفة عن طريق المحضر القضائي الذي يحرر محضر

معاينة الستمرار المستأجر في إرتكاب المخالفة رغم إنذاره

توجيه التنبيه بإخالء دون تعويض على المؤجر بعد استكمال1048633 اإلجراءات السابقة أن

يوجه للمستأجر تنبيها باإلخالء وان يذكر سببه من بينالحاالت السالفة الذكر و

هنا ال بد أن ال تكون األسباب متناقضة بذكر أحد حاالت من القانون177المادة

التجاري و عرض تعويض إستحقاقي وقد قضت المحكمةالعليا في قرارها الصادر

من المقرر قانونا أنه يجب أن يتم تنبيه باإلخالء بعقد laquo26 في 03 1996

غير قضائي وأن تبين فيه األسباب التي أدت إلى توجيههمع إعادة ذكر مضمون

و إال أعتبر باطال و لما أسس المطعون ضدهم194المادة التنبيه باإلخالء على

سببين اثنين أولهما غلق المحل التجاري خرقا لألحكام من القانون177المادة

التجاري و ثانيهما عرض تعويض إستحقاقي وفقا من176لألحكام المادة

القانون التجاري فإن هذين السببين متناقضين و ال يمكناالعتماد عليهما معا لطلب

إخالء القاعدة التجارية raquo (1) مباشرة الدعوى القضائية لرفض تجديد عقد اإليجار دون

1048633 تعويض إذا رفض المستأجر إخالء المحل بعد توجيه التنبيه باإلخالء يجوز

للمؤجر رفع الدعوى القضائية بعد إنتهاء مهلة ثالثة أشهر من تاريخ تبليغ التنبيه

باإلخالء يلتمس فيها129جنادي جياللي المرجع السابق ص (1 )

مجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 1 03التجارية و البحرية )

26 ص 1999عدد خاص الحكم بصحة التنبيه باإلخالء و بإلزام المستأجر بإخالء

المحل التجاري دونتعويض

إجراءات رفض تجديد اإليجار دون تعويض نتيجة وضعية 2 المبنى

في الحالة التي تكون فيها العمارة غير قابلة للشغل واإلستغالل و يصدر قرار عن

السلطة اإلدارية يؤكد ذلك و يأمر بإعادة البناء فعلىالمؤجر أن يوجه تنبيها من القانون التجاري173باإلخالء طبقا للمادة

و بعد إنتهاء أجل ثالثة أشهر من توجيه التنبيه باإلخالء ورفض المستأجر إخالء المحل

يجوز للمؤجر رفع دعوى قضائية أمام المحكمة و ترفقعريضة افتتاح الدعوى

بنسخة من القرار الصادر عن السلطة اإلدارية المختصةتحت طائلة عدم قبول الدعوى

و هو ما قضت به المحكمة العليا في03الذي جاء 1989 05القرار الصادر بتاريخ

من المقرر أن رفض تجديد اإليجار دون إلزام المؤجر بسدادتعويض اإلخالء laquo فيه

بسبب هدم كامل العمارة أو جزء منها يلزم المؤجر إنذارالمستأجر و تقديم القرار

اإلداري اآلمر بهدم كامل العمارة أو جزء منها و لما كان

الثابت في قضية الحال أن المطعون ضده لم ينذر الطاعنين بالخروج و لم يقدم

للمرافعات القرار اإلداري اآلمر بهدم العمارة أو جزء منها فإن قضاة المجلس بتعيينهم

خبير للقول هل المحل المتنازع عليه مهدد أم ال باالنهيار خالفوا القانون و استوجب raquo (1)

نقص قرارهم يلتمس المؤجر من خالل الدعوى التي يرفعها الحكم بصحة

التنبيه باإلخالء و إلزام المستأجر بإخالء العين دون تعويض

المطلب الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم بعد 0205صدور

المؤرخ تراجع المشرع من خالل تعديل القانون التجاري 0205بموجب القانون

المتضمن تعديل القانون التجاري تراجع عن أحكام 200506 في 02التنبيه باإلخالء

و التعويض اإلستحقاقى و اخضع إنهاء عقد اإليجارالتجاري للقواعد العامة في العقود

مكرر من187القائمة على إستقالل اإلرادة فنصت المادة القانون التجاري في فقرتها

يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجلالمحدد في العقد دون laquo الثانية

حاجة إلى توجيه تنبيه باإلخالء ودون الحق في الحصولعلى التعويض اإلستحقاقي

المنصوص عليه في هذا القانون ما لم يشترط األطراف raquo خالف ذلك

117 ص 4 عدد 1990 مجلة قضائية 56060ملف رقم 1989 05( قرار في 1 03 )

الفرع األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري إن إنهاء مدة عقد اإليجار الذي أبرم بعد صدور التعديل

المؤرخ في يجعل من المستأجر الذي يستفيد منه شاغال 20050206

دون حق و ال سند و يلزم بمغادرة األمكنة إذا لم يحصل بينه و بين المؤجر إتفاق

بإبرام عقد جديد و ذلك مهما طالت مدة استغالله لنشاطه التجاري داخل العين المؤجرة

و ال يلزم المؤجر بتوجيهتنبيه باإلخالء و ال يعرض تعويض إستحقاقي

وعلى ذلك إذا امتنع المستأجر عن اإلخالء فيمكن للمؤجرطرده باللجوء إلى القضاء عن

طريق دعوى أو بالحصول على نسخة التنفيذية لعقد اإليجار

أوال طرد المستأجر عن طريق إمهار عقد اإليجار التجاريبالصيغة التنفيذية

تبرم عقود اإليجار التجاري بعد التعديل بإفراغها فيمحررات رسمية و هذه األخيرة

320كل حكم أو laquo تعتبر سندات تنفيذية إذا تنص المادة من قانون اإلجراءات المدينة

و تبعا لمحتوى هذه raquo سند ال يكون قابل للتنفيذ إال إذا كانممهورا بالصيغة التنفيذية

المادة فإن العقود الموثقة حجة ال يقبل في مواجهتا إالالدفع بالتزوير و تتمتع بنفس القوة

التنفيذية لألحكام القضائية كما يخول حائزها سلطةتنفيذها مباشرة دون الحاجة إلى

اللجوء إلى القضاء فمتى حل اجل االلتزام يقوم الموثقمباشرة بوصفه ضابط عموميا

بتحمل ذيل العقد التوثيقي الصيغة التنفيذية المنصوص من قانون320عليها في المادة

اإلجراءات المدنية فيصبح العقد بذلك قابال للتنفيذ بالطرقالودية وفقا ألحكام المادة

من قانون اإلجراءات المدنية و الجبرية وكأنه حكم 330قضائي نهائي قاضي في

الخصومة وتبعا لذلك فإن عقد اإليجار التجاري المفرغ في محرر

رسمي ينتهي بحلول األجل المحدد فيه فإذا إمتنع المستأجر عن إخالء األمكنة على

المؤجر أن يحصل على الصيغة التنفيذية للعقد من عند الموثق ثم يمكنه طرد

المستأجر من األمكنة عن طريق المحضر القضائي بإستعمال كافة طرق التنفيذ بما فيها

الجبرية ثانيا دعوى الطرد

يمكن للمؤجر في حالة إمتناع المستأجر عن إخالء العينرغم حلول أجل العقد أن يلجأ

إلى القضاء ويطلب طرد المستأجر من األمكنة على أساسأنه أصبح شاغال دون حق وال سند بانتهاء مدة اإليجار

ويختص قاضي االستعجال بدعوى الطرد لتوافر عناصراالستعجال فيها طبقا للمادة

من قانون اإلجراءات المدنية وقياسا على ما استقر 183عليه اجتهاد المحكمة العليا في

اإليجار المدني حيث اعتبرت المحكمة العليا أن القاضياالستعجالي مختص في

دعاوى الطرد بالنسبة لعقود اإليجار المبرمة بعد صدورالمرسوم

03 03المتعلق بالترقية العقارية وقد جاء في 1993 93 التشريعي 01المؤرخ في

حيثيات01 187628 ملف رقم 2000لكن حيث أنه laquo 18قرارها المؤرخ في

بالرجوع إلى عقد اإليجار المبرم بين الطاعن و المطعونضده فإنه حددت مدة العقد

بسنة وبالتالي بعد إنهاء هذه المدة فإنه الطاعن للمستأجر محتال دون سند صحيح

ومن حق المطعون ضده المؤجر اللجوء إلى قاضي )1االستعجال إلزالة اإلعتداء )

laquo

و ما يؤكد اختصاص القاضي اإلستعجالي بدعوى الطرد ماذهبت إليه الغرفة التجارية

بالمحكمة العليا التي أقرت باالختصاص بطرد المستأجرالذي أبرم عقد إيجار لمدة ثالثة

و عشرون شهرا لنه ال يخول له اإلستفادة من أحكامالتجديد وقد جاء في قرار لها

و لما كان ثابتا أن قاضي اإلستعجالي الذي قضى بطرد laquo13 مؤرخ في 199907

المستأجر الطاعن من محل التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجارالتي حددت بثالث و

عشرين شهرا معتبرا إياه أصبح يحتل األماكن دون وجهأوسن يكون قد طبق صحيح

القانون raquo(2) فهذا القرار و عن كان ال يتعلق مباشرة بالحالة التي

تدرسها ولكن يفهمك منه ضمنيا اعتراف االجتهاد القضائي االستعجال باالختصاص في دعوى

المجرد عند حلول أجل عقد اإليجار المحدد و المتفق عليه بين األطراف

مكرر من187الفرع الثاني الطبيعة القانونية للمادة القانون التجاري

02فقرة مكرر من القانون187يلزم المستأجر laquo تنص المادة

التجاري في فقرة الثانية بمغادرة المكنة المستأجرة بانتهاء الجل المحدد في العقد

دون الحاجة على توجيه تنبيه باإلخالء دون الحق في الحصول على تعويض اإلستحقاتق

المنصوص عليه في هذاالقانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

210ذيب عبد السالم المرجع السابق ص (1 )1 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13 07( قرار في 2 137ص ) لتحديد الطبيعة القانونية لهذا النص ال بد من الرجوع إلى

القواعد العامة و نعلم أن القواعد القانونية تصنف إلى قواعد آمرة و أخرى مكملة

فاألولى هي التي ال يجوز لألفراد مخالفتها و اتصالها بأمور يحرص المشرع على عدم

المساس بها للمحافظة على النظام الذي يقوم عليه المجتمع و هي أمور تتصل اتصاال

وثيقا بكيان المجتمع و مقوماته األساسية

أما القواعد المكملة أو المفسرة فهي التي يجوزمخالفتها و ذلك باإلتفاق على ما

يخالفها و يحالف حكمها و ذلك ألنها ال تتعلق بكيانالمجتمع و مقوماته األساسية و

بالتالي فإن مخالفاتها ال تعتبر إخالال بالنظام العام ال يعنيذلك أن القاعدة المكملة تخلو

من صفة اإللزام و إنما تتوفر لها هذه الصفة طالما أناألفراد وقت إبرام تصرفاتهم لم

يخالفوا الحكم الذي تقرره و للتمييز بين النوعين باإلضافة إلى معيار تعلق القاعدة

بالنظام العام يمكن االستدالل بصياغة النص القانوني الذي جاء بالقاعدة و ألفاظه إذ أن

المشرع كثيرا ما يستخدم بعض األلفاظ في صياغة القاعدة القانونية تدل بما ال يدع

مجاال للشك عن نوعية وطبيعة القاعدة القانونية

و بتطبيق هذه األحكام على نص الفقرة الثانية من المادة مكرر من القانون187

فهذا يفيد أنها raquo ما لم يشترط األطراف خالف ذلك laquo التجاري التي تنص في آخرها

من القواعد المكملة وبالنتيجة يمكن لألطراف االتفاق علىما يخالفها فيمكن االتفاق

على إخضاع إنهاء عقد اإليجار لشروط معين قد تكونتوجيه التنبيه باإلخالء أو إنذار

بسيط أو بعرض التعويض االستحقاق أو غيرها إال ان هذافي الواقع مستبعد فالمؤجر

الذي تخلص من اإلجراءات التي كانت تقيد حريته فيالتصرف في ملكيته يستبعد أن

يقيدها بإرادته و أيا كان األمر فإن أي إتفاق يخالف أحكام هذه المادة البد

من ذكره في المحرر الرسمي الذي أفرغ فيه عقد اإليجار ألنه هو وسيلة

اإلثبات الوحيدة و القاضي إذا ال يمكنه استبعاد عرض عليه النزاع بشأن العقود 02

05المبرمة بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري من التطبيق إال بما187المادة

يوجد من أحكام مخالفة لها وردت في هذا المحرر و يترتب على ذلك أنه للمتعاقدين

مطلق الحرية في تحديد اإلجراءات و الشروط التي ينتهي بها العقد بالنسبة لعقود

إيجار المحالت المخصصة لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي المبرمة بعد تاريخ دخول

مكرر من187المادة القانون التجاري حيز التنفيذ إذ يصبح كل طرف ملزم

باحترامها شأنها شأن باقي االلتزامات التعاقدية األخرى فإذا ما كان عقد اإليجار قد

تضمن أن ال ينتهي اإليجار إال بتنبيه بإخالء يوجهه المؤجر للمستأجر في زمن معين أصبح

المؤجر مقيد في ممارسة حق االسترجاع بإتمام ذلك اإلجراء في األجل المحدد فإن لم

يعين أجل محدد للتنبيه وجب الرجوع إلى إرادة المتعاقدين فإن قصدا الرجوع إلى

مواعيد اإلخالء المقرر في من القانون التجاري وجب احترام هذه المواعيد و إذا 173

كان عقد اإليجار قد تضمن الشكل الذي يجب أن يتم به تبليغ هذا التنبيه كأن يشترط

ان يكون ذلك عن طريق المحضر وجب إحرام هذا الشكل أيضا إذا تضمن عقد اإليجار

بند يلزم المؤجر بدفع تعويض معين للمستأجر قبل إلزامه بإخالء العين المؤجرة

أصبح المؤجر حينئذ مقيد بممارسة حق االسترجاع أيضا بأداء ذلك التعويض الذي التزم

به للمستأجر و خالصة ما نتوصل إليه من هذا المبحث

أن المستأجر العقار الستغالله في ممارسة نشاط التجاريبموجب عقد مبرم قبل صدور

يتمتع بحصانة منحها له المشرع إذا اكتسب القاعدة 0205التجارية وفق القانون

التجاري و محله الشروط القانونية تحمى هذه الحصانة تعطيه الحق في الحصول على

تعويض إذا تم تجريده من ملكيته التجارية في حين ال يتمتع المستأجر بعقد أبرم بعد تاريخ الحق

للتعديل بهذه الحصانة إذ يخضع عقده إلرادة األطراف و حرية اتفاقهم

المدني في حين أخذت جهات أخرى موقفا مخالفا و173قررت أن أحكام المادة

المتعلقة بوجوب توجيه التنبيه باإلخالء تطبق على جميععقود اإليجار التجارية إذا أن

هذه المادة ال تفرق بين اإليجار المحدد أو غير محدد المدة ) (2

و هو ما استقر عليه االجتهاد القضائي و كرسته المحكمةالعليا في قراراتها و نذكر منها12 الذي جاء فيه 1998و يستفاد من القرار laquo

08القرار الصادر في الطعون فيه أن قضاة المجلس لما قضوا بالمصادقة على

الحكم القاضي بطرد المستأجرة من المحل التنازع عليه دون توجيه تنبيه باإلخالء فإنهم

من173خرقوا أحكام المادة ص01 عدد 2000 مجلة قضائية 128477ملف رقم 1999

13( قرار في 1 07 137 )( حسان بوعروج تعليق على2 12مجلة قضائية 1998

08 الصادر في 177670قرار رقم )20 ص 02عدد 1999

القانون التجاري التي تشترط إلنهاء عقد إيجار تجاريتوجيه تنبيه بإخالء سواء كان

العقد محدد أو غير محدد المدة raquo(3) و يجب أن يتضمن التنبيه باإلخالء البيانات التالية

ذكر موجه التنبيه و صفته و مقر إقامته و هويته 1 ذكر األسباب التي جعلت المؤجر يطلب إخالء العين 2

المؤجرة ذكر العين المؤجرة و تحديدها و سند الملكية و إسم 3

المستأجر و هويته و أن يوجه إلى مكان ممارسة نشاطه التجاري

من القانون التجاري و إال كان194ذكر مضمون المادة 4 التنبيه باإلخالء باطال

اشهر مع تحديد بدايته و نهايته6تحديد أجل 5

و بشأن تسبب التنبيه باإلخالء تميز موقف المحكمة العليا( يعتبر األول1باتجاهين )

أن مجرد عرض التعويض اإلستحقاقي من طرف المؤجرتسبيب كاف فقضت

المحكمة العليا في199603إن مجرد عرض التعويض laquo 26قرارها المؤرخ في

من قبل المؤجرين يشكل سببا كافيا لطلب التنبيه باإلخالء من القانون176طبقا للمادة

التجاري و بالتالي فإن النعي على القرار بعدم التسبب raquo(2)في غير محله

أما اإلتجاه الثاني فقد ذهب في تسبيب التنبيه باإلخالء علىأن عرض التعويض

اإلستحقاقي هو نتيجة له و ليس سببا كافيا لكي يستجيب173لمقتضيات أحكام المادة

من القانون التجاري و األرجح هو ما ذهب إليه الرأي األول ذلك أن تقييد إرادة

المؤجر في إسترجاع العقار هو إستثناء من حرية التصرف في الملكية وبذلك ال

يجب التوسع فيه ال laquo و بالنسبة لوقت توجيه التنبيه باإلخالء فقد نصت المادة

من القانون التجاري173 ينتهي إيجار المحالت الخاصة بهذه األحكام إال بأثر تنبيه

بإخالء حسبما جرت عليه6و يفهم من هذا النص انه إذا raquo العادة المحلية و في مدة

أشهر قبل األجل على األقل اشهر من6كان العقد محدد المدة فيجب توجيه التنبيه قبل

حلول تاريخ إنتهاء مدة اإليجار إما إذا كان العقد غير محدد المدة فيجب منح

اشهر لإلخالء6المستأجر مدة من تاريخ توجيه التنبيه

ص02 عدد 1999 مجلة قضائية 177670ملف رقم 1998 08( قرار 3 12 23 )

محمود قباص التنبيه بإخالء و اإليجارات التجارية مجلة (1 256 ص 01 عدد 1993قضائية )

المجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 2 03التجارية و )

96 عدد خاص ص 1999البحرية يتم إجراء التنبيه باإلخالء عن طريق المحضر القضائي أو

بالتسليم الشخصي إلى المستأجر أو يرسل برسالة موصى عليها أو بأي وسيلة

أخرى و تجدر اإلشارة إلى أنه إذا تعدد المستأجرين للعين المؤجرة فيجب توجيه تنبيه

باإلخالء لكل واحد منهم على حدى وذلك تحت طائلة البطالن و هو ما قضت به المحكمة

العليا في قرارها المؤرخ الثابت من أو راق الطعن أن قضاة المجلس لما 1999

09 في 11إعتبروا بقية الورثة في النزاع غير وارثين في اإليجار و ال يستحقون أي تعويض

وال ضرورة بالتالي لتوجيه التنبيه بإخالء لكامل الورثة فإنهم أخطئوا في

من510تطبيق القانون ألن المادة القانون المدني تعتبر اإليجار من الحقوق التي تورث و كل

وارث له في اإليجار حق ثابت و خاص

إن التنبيه باإلخالء ال يكون صحيحا و منتجا لكل أثارهالقانونية إال إذا وجه إلى كامل

الورثة و ليس للمسير بوكالة فقط الذي ال يعتبر وكيال raquo (1)عن بقية الورثة

أما إذا تعدد المؤجرين بأن كان العقار ملك في الشيوع لعدةأشخاص فيحق لكل شريك

منهم أن يوجه دون الشركاء اآلخرين تنبيها باإلخالء718للمستأجر عمال بأحكام المادة

لكل شريك في الشيوع الحق في أن يتخذ من الوسائل laquoمن القانون المدني التي تنص

من تطبيقات هذا raquo ما يلزم لحفظ الشيء و لو كان ذلكبغير موافقة باقي الشركاء

المبدأ قرار03المنشور في المجلة القضائية 2001 20المحكمة العليا المؤرخ في

ص02 عدد 2002حفاظا على المال المشاع يحق ألحد laquo و الذي جاء فيه319

الشركاء إتخاذ كافة اإلجراءات الالزمة و لو كان ذلك دونموافقة باقي الشركاء فإن

القضاء بصحة التنبيه بإخالء الموجه من المؤجرة المالكةأغلبية الحصص لحماية المحل

التجاري من االنهيار دون موافقة باقي الشركاء هو raquo تطبيق سليم للقانون

و إثبات حصول التنبيه باإلخالء يكون على من يدعي بهبكافة طرق اإلثبات بما فيها

البينة و القرائن و شهادة الشهود مهما كانت قيمة األجرة )( وعدم توجيه التنبيه أو عدم2

توافر شروطه يؤدي إلى عدم قبول الدعوى شكالبموقف المستأجر من عرض التعويض اإلستحقاقي

إذا وافق المستأجر على مبدأ اإلخالء وحصل إتفاق حولقيمة التعويض اإلستحقاقي فإن

األمر ينتهي عند هذا الحد و إذا وافق المستأجر على مبدأاإلخالء وقام الخالف على

مقدار التعويض اإلستحقاقي جاز للطرف الذي يهمهالتعجيل أن يرفع دعواه أمام رئيس

المحكمة الناظرة في القضايا اإلستعجالية ليأمر بإجراءاتالخبرة الالزمة و ذلك بعد

إنتهاء أجل ثالثة اشهر من تاريخ توجيه التنبيه و أن يرفعبالتوازي دعوى قضائية في

ص02 العدد 2001 مجلة القضائية 207219ملف رقم 199909( قرار في 1 11 231 )

83جنادي جياللي المرجع السابق ص (2 ) الموضوع أمام الجهة القضائية المختصة و هي محكمة

موقع العقار و قد قضت المحكمة في199005من المقرر قانونا أن اللجوء إلى laquo

06قرار صادر في القاضي اإلستعجالي إلجراء خبرة لتقدير التعويض عن إخالء

يستلزم و جود دعوى فيالموضوع مرفوعة مسبقا raquo(3)

وعند إنجاز تقرير الخبرة نتيجة الدعوى اإلستعجالية الذييجب إيداعه في ظرف

شهرين لدى أمانة الضبط و يلحق بملف الدعوى المرفوعةأمام المحكمة المختصة التي

من194تفصل في الموضوع بعد إيداع التقرير ) المادة القانون التجاري (

أما إذا رفض المستأجر اإلخالء أصال فعليه أن ينازع فيصحة التنبيه باإلخالء

بعرض النزاع بعد ثالثة أشهر من التبليغ على قاضيالموضوع الذي يفصل أو ال في

صحة التنبيه باإلخالء ثم يتم تقدير التعويض اإلستحقاقيالذي يكون عادة باالستعانة

بخبير و يراعي في تقدير التعويض اإلستحقاقي القيمةالتجارية للمحل التجاري التي

تحدد وفق لغرض المهنة مصاريف النقل و إعادة الترتيب وحقوق التحويل الواجب

تسديدها لمحل تجاري من نفس القيمة و عن تاريخ تقدير التعويض اإلستحقاقي ذهبت المحكمة

العليا إلى أن العبرة بتاريخ توجيه التنبيه باإلخالء و ذلك في05الذي جاء فيه 1999

08قرارها المؤرخ في من المقرر قانونا أنه يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار

laquo غير أنه يسدد للتاجر المخلي التعويض اإلستحقاقي الذي يجب أن يكون مساويا

للضرر المسبب نتيجة عدم التجديد و لما ثبت في قضية الحال أن قضاة المجلس لما

قدروا الضرر الناتج عن رفض تجديد اإليجار إبتداء من تاريخ اإلعالن عن رغبة

المؤجر في إنهاء اإليجار و ليس من تاريخ الخروج الفعلي ألن الخروج يقع بعد صدور

الحكم القاضي باإلخالء و األحكام تفصل في الوقائع القائمة و ليست raquo (1)

المستقبلية فإنهم طبقوا صحيح القانون ج دفع التعويض اإلستحقاقي و إخالء األمكنة

يبقى المستأجر بعد توجيه التنبيه باإلخالء شاغال لألمكنةإلى حين تقاضيه الفعلي لقيمة

التعويض و يعتبر في هذه الحالة شاغل بحق و من دونسند فهو يحق ألن القانون

يسمح له بالبقاء إلى حين قبض التعويض اإلستحقاقي من القانون التجاري (187)المادة

و هو بغير سند ألن توجيه التنبيه باإلخالء يضع حدا لعقداإليجار و يدفع للمستأجر تعويضا عن شغل األمكنة

01 عدد 1991 المجدلة القضائية 67008ملف رقم 1990 06( قرار في 3 05 65ص )

العدد2000 المجلة القضائية لسنة 189311ملف 1999 08( قرار في 1 05 121 ص 01 )

عند دفع التعويض اإلستحقاقي يلزم المستأجر بمغادرةاألماكن حتى عن طريق القوة

العمومية على أن يدفع للمؤجر تعويضا عن التأخر إذاتماطل في الخروج منه )المادة

( من القانون التجاري 187 و في حالة اإلخالء تسلم األماكن للمؤجر في أول يوم من

األجل المألوف و التالي يوم إعتبارا من تاريخ تسديد التعويض15إلنقضاء مهلة

للمستأجر نفسه أو للحارس القضائي إذا وجد و يدفع الحارس القضائي التعويض

للمستأجر مقابل إيصال منه فقط

إن لم تقع معارضة من الدائنين أو التوقيع حجز من أحدهم تحت يده

و إذا تراجع عن إرادته في طرد المستأجر إما بسبب عجزهعن تسديد التعويض

اإلستحقاقي المحكوم به لفائدة المستأجر المخلى أو أليسبب أخر يحق له أن يتملص

من القانون197من تسديد هذا التعويض ) المادة التجاري ( مع مراعاة الشروط التالية

وجود المستأجر في العين المؤجرة ولم يتم استئجار عين1048633 أخرى من طرف

المستأجر يوم إبتداء من اليوم15أن يمارس حق التملص في اجل

1048633 الذي يصبح فيه الحكم أو القرار القاضي بالتعويض اإلستحقاقي نهائيا

أن يوافق الطرفان على التجديد حسب شروط يتفقان1048633 عليها وفي حالة عدم اإلتفاق

195يحدد القاضي اإلستعجالي هذه الشروط وفقا للمادة من القانون التجاري

و ال بد هنا من إبرام عقد جديد بعد ممارسة حق التملص ألن1048633 العقد األول قد انتهى بتوجيه التنبيه باإلخالء

الفرع الثاني رفض تجديد عقد اإليجار التجاري دونتعويض إستحقاقي

إن إستفادة المستأجر صاحب القاعدة التجارية من التعويضاإلستحقاقي في حالة

رفض المؤجر تجديد عقد اإليجار مقرونة بعدم إرتكابه أيخطأ من األخطاء المنصوص

من القانون التجاري وعلى ذلك177عليها في المادة يمكن للمؤجر أن يتخلص من

تعويض اإلخالء إذا أثبت سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر المخلى المحل

أوال حاالت رفض تجديد اإليجار دون تعويض إستحقاقي

من القانون التجاري و تتمثل في177نصت عليها المادة إثبات المؤجر سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر 1

القاعدة أنه يحق للمؤجر أن يطالب من المستأجر الذي قامبأعمال خطيرة و غير

مشروعة أن يتخلى عن األمكنة دون تعويض إستحقاقي ويالحظ أن المشرع لم يحدد

األسباب الخطيرة وغير المشروعة التي يؤسس عليهاالتنبيه باإلخالء و لكن يمكن

إحصاء بعضها من خالل أحكام القانون التجاري و اإلجتهادالقضائي فنذكر على

سبيل المثال إرتكاب المستأجر خطأ يوجب مسئوليته الجزائية إصرارا

1048633 بالمؤجر أو أحد أفراد عائلته

1048633 تغيير النشاط التجاري دون ترخيص من المؤجر إحداث أعمال ضارة بالعين المؤجرة أو هدم جزء منها أو

1048633 التغيير في واجهة المحل التوقف عن إستغالل المحل التجاري دون سبب جدي أو

1048633 مشروع اإليجار من الباطن أو التنازل عن اإليجار دون ترخيص

1048633 من القانون188)المادة ( التجاري

ممارسة نشاط غير مشروع في المحل موازاة مع النشاط1048633 األصلي كبيع مواد ممنوعة

كالمخدرات أو أسلحة حربية أو ممارسة الدعارة في المحل

عدم دفع بدل اإليجار أو التأخير في الدفع وهناك من يرى1048633 باعتبار عقد اإليجار من

العقود المتبادلة فإن عدم دفع بدل اإليجار يفقد اإليجار معناه و يترتب عليه الفسخ

6و ال يمكن بذلك إفادة المستأجر من التنبيه باإلخالء و اجل أشهر و لكن اجتهاد

المحكمة العليا استقر على اعتبار هذه الحاالت من بينحاالت رفض التجديد و من

ثم البد فيها من إتباع اإلجراءات القانونية سيما المنوه177 و 173عنها بالمواد

من القانون التجاري و بشأن فسخ العقد افيجار التجاريفقد إعتبر البعض أنه

من119يخضع للقواعد العامة المكرسة بأحكام المادة القانون المدني و بإعتبار أن

اسباب الفسخ هي نفسها هي نفسها األسباب المشروعة والخطيرة و المبررة

لممارسة حق اإلسترجاع دون أي تعويض من جانب المؤجرتطبيقا لألحكام المادة

من القانون التجاري مما يترتب عنه أنه عند نهاية عقد 177اإليجار فإن للمؤجر

الذي ينسب للمستأجر مخالفة ناشئة عن عدم تنفيذ التزامأو أكثر من االلتزامات

التعاقدية ينشئ له عند نهاية عقد اإليجار الخيار بين فسخالعقد أو ممارسة حق

1االسترجاع ألسباب خطيرة ومشروعة ) ) و الواقع أنه ال بد من التفرقة بين دعوى الفسخ و بين

رفض تجديد اإليجار وفقا من القانون التجاري فدعوى الفسخ177ألحكام المادة

تهدف إلى إنهاء العالقة التعاقدية خالل سريان مدة عقد اإليجار أي قبل إنتهاء أجله

بينما رفض التجديد و المطالبة بإسترجاع المحل المؤجر ال يمكن ممارسته إال عند

نهاية عقد اإليجار و أن هدفه هو منع المستأجر من الحصول على تجديد لإليجار حزيط محمد حق اإلسترجاع في اإليجارات التجارية (1

84 دار هومة ص 2005 ) و يجب تمييز هذه الحالة عن الفسخ بقوة القانون

من191المنصوص عليها بالمادة

كل إشتراط مدرج في اإليجار ينص على الفسخ بقوةالقانون laquo القانون التجاري

في حالة عدم دفع بدل اإليجار في اإلستحقاق المتفقعليها ال ينتج أثره إال بعد

مرور شهر واحد من اإلخطار بالدفع الذي يبقى دون raquo نتيجة

فإذا وجد إتفاق صريح بين األطراف على فسخ بقوةالقانون فيكون للمؤجر أن يوجه

إنذار للمستأجر للدفع فإذا لم يقم بذلك خالل شهر منتاريخ تبليغه فسخ العقد بقوة

القانونحالة المبنى 2

و هي الحالة المنصوص عليها بالفقرة الثالثة من المادة من القانون التجاري177

يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار دون أن يلزم بسدادlaquo أي تعويض إذا أثبت

وجود هدم كامل العمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها للسكنالمعترف به من السلطة

اإلدارية أو إذا أثبت أنه يستحيل شغل العمارة دون خطر raquoنظرا لحالتها

فهذه المادة تستوجب على المؤجر الذي يريد اإلخالء دونتعويض استحقاقي أن يثبت

بموجب قرار إداري أن العقار الذي يملكه المتواجد به العينالمؤجرة صار غير قابل

لالستغالل أو الشغل ألنه يشكل خطرا أو أن العقار قابلللهدم الكامل أو جزء منه لعدم

صالحيته ففي هذه الحالة يعفى المؤجر من تسديد التعويضاإلستحقاقي عند رفضه

تجديد اإليجار أما المستأجر المخلى فله حق األولوية فيحالة إعادة بناء العمارة التي تم

هدمها و يشترط منه أن يبلغ المؤجر برغبته فياإلستفادة من المحل في العمارة التي

أعيد بناؤها وذلك خالل ثالثة أشهر التالية إلخالئه األمكنةالتي كان يشغلها و إال سقط

حقه و يعتبر هذا نوع من الحماية للمستأجر الذي أخلىاألمكنة دون تعويض

إستحقاقيثانيا إجراءات رفض التجديد دون تعويض اإلستحقاق

حتى يستفيد المؤجر من إنهاء عقد اإليجار التجاري دوندفع التعويض اإلستحقاقي ال بد

له إتباع اإلجراءات القانونية إجراءات رفض التجديد لقيام المستأجر بأعمال خطيرة 1 إذا برهن المؤجر عن سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر

كارتكاب خطأ جزائي في حق المؤجر أو ممارسة نشاط غير مشروع في المحل أو

هدم جزء من المحل فيقوم مباشرة بتوجيه التنبيه باإلخالء ويرفع دعوى رفض التجديد

يلتمس فيها إلزام المستأجر بإخالء المحل دون تعويض بسبب خطير و مشروع

دون حاجة إلثبات ذلك بمحضر معاينة و ال إعذار مسبق إذ يكفي تقديم الحكم

الجزائي أو المدني الذي يثبت قيام المستأجر بالفعل الذي دفع المؤجر لمطالبته )

1باإلخالء) و إذا كان اإلخالء إلخالل المستأجر بالتزاماته التعاقدية

فيتم إتباع اإلجراءات التي من القانون التجاري02 فقرة 177جاءت بها المادة

على المؤجر أوال أن يقوم بتحرير محضر معاينة إلثبات حالة1048633 المخالفة و قيامها ثم

يوجه إنذارا للمستأجر للكف عن ارتكابها و العدول عنها وأوجب المشرع أن

يكون اإلنذار بموجب عقد غير قضائي مع بيان السببالمستند إليه وذكر مضمون من القانون التجاري وكل177الفقرة الثانية من المادة

ذلك تحت طائلة البطالن ويتم إمهال المستأجر مدة شهر من تاريخ تبليغه للعدول

عن المخالفة معاينة استمرار قيام المخالفة عند انقضاء مهلة شهر كاملة

1048633 من يوم تبليغه باإلنذار و إستمرار المستأجر يإقتراف المخالفة يجب على المؤجر أن

يقوم بإثبات ذلك بمعاينة المخالفة عن طريق المحضر القضائي الذي يحرر محضر

معاينة الستمرار المستأجر في إرتكاب المخالفة رغم إنذاره

توجيه التنبيه بإخالء دون تعويض على المؤجر بعد استكمال1048633 اإلجراءات السابقة أن

يوجه للمستأجر تنبيها باإلخالء وان يذكر سببه من بينالحاالت السالفة الذكر و

هنا ال بد أن ال تكون األسباب متناقضة بذكر أحد حاالت من القانون177المادة

التجاري و عرض تعويض إستحقاقي وقد قضت المحكمةالعليا في قرارها الصادر

من المقرر قانونا أنه يجب أن يتم تنبيه باإلخالء بعقد laquo26 في 03 1996

غير قضائي وأن تبين فيه األسباب التي أدت إلى توجيههمع إعادة ذكر مضمون

و إال أعتبر باطال و لما أسس المطعون ضدهم194المادة التنبيه باإلخالء على

سببين اثنين أولهما غلق المحل التجاري خرقا لألحكام من القانون177المادة

التجاري و ثانيهما عرض تعويض إستحقاقي وفقا من176لألحكام المادة

القانون التجاري فإن هذين السببين متناقضين و ال يمكناالعتماد عليهما معا لطلب

إخالء القاعدة التجارية raquo (1) مباشرة الدعوى القضائية لرفض تجديد عقد اإليجار دون

1048633 تعويض إذا رفض المستأجر إخالء المحل بعد توجيه التنبيه باإلخالء يجوز

للمؤجر رفع الدعوى القضائية بعد إنتهاء مهلة ثالثة أشهر من تاريخ تبليغ التنبيه

باإلخالء يلتمس فيها129جنادي جياللي المرجع السابق ص (1 )

مجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 1 03التجارية و البحرية )

26 ص 1999عدد خاص الحكم بصحة التنبيه باإلخالء و بإلزام المستأجر بإخالء

المحل التجاري دونتعويض

إجراءات رفض تجديد اإليجار دون تعويض نتيجة وضعية 2 المبنى

في الحالة التي تكون فيها العمارة غير قابلة للشغل واإلستغالل و يصدر قرار عن

السلطة اإلدارية يؤكد ذلك و يأمر بإعادة البناء فعلىالمؤجر أن يوجه تنبيها من القانون التجاري173باإلخالء طبقا للمادة

و بعد إنتهاء أجل ثالثة أشهر من توجيه التنبيه باإلخالء ورفض المستأجر إخالء المحل

يجوز للمؤجر رفع دعوى قضائية أمام المحكمة و ترفقعريضة افتتاح الدعوى

بنسخة من القرار الصادر عن السلطة اإلدارية المختصةتحت طائلة عدم قبول الدعوى

و هو ما قضت به المحكمة العليا في03الذي جاء 1989 05القرار الصادر بتاريخ

من المقرر أن رفض تجديد اإليجار دون إلزام المؤجر بسدادتعويض اإلخالء laquo فيه

بسبب هدم كامل العمارة أو جزء منها يلزم المؤجر إنذارالمستأجر و تقديم القرار

اإلداري اآلمر بهدم كامل العمارة أو جزء منها و لما كان

الثابت في قضية الحال أن المطعون ضده لم ينذر الطاعنين بالخروج و لم يقدم

للمرافعات القرار اإلداري اآلمر بهدم العمارة أو جزء منها فإن قضاة المجلس بتعيينهم

خبير للقول هل المحل المتنازع عليه مهدد أم ال باالنهيار خالفوا القانون و استوجب raquo (1)

نقص قرارهم يلتمس المؤجر من خالل الدعوى التي يرفعها الحكم بصحة

التنبيه باإلخالء و إلزام المستأجر بإخالء العين دون تعويض

المطلب الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم بعد 0205صدور

المؤرخ تراجع المشرع من خالل تعديل القانون التجاري 0205بموجب القانون

المتضمن تعديل القانون التجاري تراجع عن أحكام 200506 في 02التنبيه باإلخالء

و التعويض اإلستحقاقى و اخضع إنهاء عقد اإليجارالتجاري للقواعد العامة في العقود

مكرر من187القائمة على إستقالل اإلرادة فنصت المادة القانون التجاري في فقرتها

يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجلالمحدد في العقد دون laquo الثانية

حاجة إلى توجيه تنبيه باإلخالء ودون الحق في الحصولعلى التعويض اإلستحقاقي

المنصوص عليه في هذا القانون ما لم يشترط األطراف raquo خالف ذلك

117 ص 4 عدد 1990 مجلة قضائية 56060ملف رقم 1989 05( قرار في 1 03 )

الفرع األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري إن إنهاء مدة عقد اإليجار الذي أبرم بعد صدور التعديل

المؤرخ في يجعل من المستأجر الذي يستفيد منه شاغال 20050206

دون حق و ال سند و يلزم بمغادرة األمكنة إذا لم يحصل بينه و بين المؤجر إتفاق

بإبرام عقد جديد و ذلك مهما طالت مدة استغالله لنشاطه التجاري داخل العين المؤجرة

و ال يلزم المؤجر بتوجيهتنبيه باإلخالء و ال يعرض تعويض إستحقاقي

وعلى ذلك إذا امتنع المستأجر عن اإلخالء فيمكن للمؤجرطرده باللجوء إلى القضاء عن

طريق دعوى أو بالحصول على نسخة التنفيذية لعقد اإليجار

أوال طرد المستأجر عن طريق إمهار عقد اإليجار التجاريبالصيغة التنفيذية

تبرم عقود اإليجار التجاري بعد التعديل بإفراغها فيمحررات رسمية و هذه األخيرة

320كل حكم أو laquo تعتبر سندات تنفيذية إذا تنص المادة من قانون اإلجراءات المدينة

و تبعا لمحتوى هذه raquo سند ال يكون قابل للتنفيذ إال إذا كانممهورا بالصيغة التنفيذية

المادة فإن العقود الموثقة حجة ال يقبل في مواجهتا إالالدفع بالتزوير و تتمتع بنفس القوة

التنفيذية لألحكام القضائية كما يخول حائزها سلطةتنفيذها مباشرة دون الحاجة إلى

اللجوء إلى القضاء فمتى حل اجل االلتزام يقوم الموثقمباشرة بوصفه ضابط عموميا

بتحمل ذيل العقد التوثيقي الصيغة التنفيذية المنصوص من قانون320عليها في المادة

اإلجراءات المدنية فيصبح العقد بذلك قابال للتنفيذ بالطرقالودية وفقا ألحكام المادة

من قانون اإلجراءات المدنية و الجبرية وكأنه حكم 330قضائي نهائي قاضي في

الخصومة وتبعا لذلك فإن عقد اإليجار التجاري المفرغ في محرر

رسمي ينتهي بحلول األجل المحدد فيه فإذا إمتنع المستأجر عن إخالء األمكنة على

المؤجر أن يحصل على الصيغة التنفيذية للعقد من عند الموثق ثم يمكنه طرد

المستأجر من األمكنة عن طريق المحضر القضائي بإستعمال كافة طرق التنفيذ بما فيها

الجبرية ثانيا دعوى الطرد

يمكن للمؤجر في حالة إمتناع المستأجر عن إخالء العينرغم حلول أجل العقد أن يلجأ

إلى القضاء ويطلب طرد المستأجر من األمكنة على أساسأنه أصبح شاغال دون حق وال سند بانتهاء مدة اإليجار

ويختص قاضي االستعجال بدعوى الطرد لتوافر عناصراالستعجال فيها طبقا للمادة

من قانون اإلجراءات المدنية وقياسا على ما استقر 183عليه اجتهاد المحكمة العليا في

اإليجار المدني حيث اعتبرت المحكمة العليا أن القاضياالستعجالي مختص في

دعاوى الطرد بالنسبة لعقود اإليجار المبرمة بعد صدورالمرسوم

03 03المتعلق بالترقية العقارية وقد جاء في 1993 93 التشريعي 01المؤرخ في

حيثيات01 187628 ملف رقم 2000لكن حيث أنه laquo 18قرارها المؤرخ في

بالرجوع إلى عقد اإليجار المبرم بين الطاعن و المطعونضده فإنه حددت مدة العقد

بسنة وبالتالي بعد إنهاء هذه المدة فإنه الطاعن للمستأجر محتال دون سند صحيح

ومن حق المطعون ضده المؤجر اللجوء إلى قاضي )1االستعجال إلزالة اإلعتداء )

laquo

و ما يؤكد اختصاص القاضي اإلستعجالي بدعوى الطرد ماذهبت إليه الغرفة التجارية

بالمحكمة العليا التي أقرت باالختصاص بطرد المستأجرالذي أبرم عقد إيجار لمدة ثالثة

و عشرون شهرا لنه ال يخول له اإلستفادة من أحكامالتجديد وقد جاء في قرار لها

و لما كان ثابتا أن قاضي اإلستعجالي الذي قضى بطرد laquo13 مؤرخ في 199907

المستأجر الطاعن من محل التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجارالتي حددت بثالث و

عشرين شهرا معتبرا إياه أصبح يحتل األماكن دون وجهأوسن يكون قد طبق صحيح

القانون raquo(2) فهذا القرار و عن كان ال يتعلق مباشرة بالحالة التي

تدرسها ولكن يفهمك منه ضمنيا اعتراف االجتهاد القضائي االستعجال باالختصاص في دعوى

المجرد عند حلول أجل عقد اإليجار المحدد و المتفق عليه بين األطراف

مكرر من187الفرع الثاني الطبيعة القانونية للمادة القانون التجاري

02فقرة مكرر من القانون187يلزم المستأجر laquo تنص المادة

التجاري في فقرة الثانية بمغادرة المكنة المستأجرة بانتهاء الجل المحدد في العقد

دون الحاجة على توجيه تنبيه باإلخالء دون الحق في الحصول على تعويض اإلستحقاتق

المنصوص عليه في هذاالقانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

210ذيب عبد السالم المرجع السابق ص (1 )1 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13 07( قرار في 2 137ص ) لتحديد الطبيعة القانونية لهذا النص ال بد من الرجوع إلى

القواعد العامة و نعلم أن القواعد القانونية تصنف إلى قواعد آمرة و أخرى مكملة

فاألولى هي التي ال يجوز لألفراد مخالفتها و اتصالها بأمور يحرص المشرع على عدم

المساس بها للمحافظة على النظام الذي يقوم عليه المجتمع و هي أمور تتصل اتصاال

وثيقا بكيان المجتمع و مقوماته األساسية

أما القواعد المكملة أو المفسرة فهي التي يجوزمخالفتها و ذلك باإلتفاق على ما

يخالفها و يحالف حكمها و ذلك ألنها ال تتعلق بكيانالمجتمع و مقوماته األساسية و

بالتالي فإن مخالفاتها ال تعتبر إخالال بالنظام العام ال يعنيذلك أن القاعدة المكملة تخلو

من صفة اإللزام و إنما تتوفر لها هذه الصفة طالما أناألفراد وقت إبرام تصرفاتهم لم

يخالفوا الحكم الذي تقرره و للتمييز بين النوعين باإلضافة إلى معيار تعلق القاعدة

بالنظام العام يمكن االستدالل بصياغة النص القانوني الذي جاء بالقاعدة و ألفاظه إذ أن

المشرع كثيرا ما يستخدم بعض األلفاظ في صياغة القاعدة القانونية تدل بما ال يدع

مجاال للشك عن نوعية وطبيعة القاعدة القانونية

و بتطبيق هذه األحكام على نص الفقرة الثانية من المادة مكرر من القانون187

فهذا يفيد أنها raquo ما لم يشترط األطراف خالف ذلك laquo التجاري التي تنص في آخرها

من القواعد المكملة وبالنتيجة يمكن لألطراف االتفاق علىما يخالفها فيمكن االتفاق

على إخضاع إنهاء عقد اإليجار لشروط معين قد تكونتوجيه التنبيه باإلخالء أو إنذار

بسيط أو بعرض التعويض االستحقاق أو غيرها إال ان هذافي الواقع مستبعد فالمؤجر

الذي تخلص من اإلجراءات التي كانت تقيد حريته فيالتصرف في ملكيته يستبعد أن

يقيدها بإرادته و أيا كان األمر فإن أي إتفاق يخالف أحكام هذه المادة البد

من ذكره في المحرر الرسمي الذي أفرغ فيه عقد اإليجار ألنه هو وسيلة

اإلثبات الوحيدة و القاضي إذا ال يمكنه استبعاد عرض عليه النزاع بشأن العقود 02

05المبرمة بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري من التطبيق إال بما187المادة

يوجد من أحكام مخالفة لها وردت في هذا المحرر و يترتب على ذلك أنه للمتعاقدين

مطلق الحرية في تحديد اإلجراءات و الشروط التي ينتهي بها العقد بالنسبة لعقود

إيجار المحالت المخصصة لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي المبرمة بعد تاريخ دخول

مكرر من187المادة القانون التجاري حيز التنفيذ إذ يصبح كل طرف ملزم

باحترامها شأنها شأن باقي االلتزامات التعاقدية األخرى فإذا ما كان عقد اإليجار قد

تضمن أن ال ينتهي اإليجار إال بتنبيه بإخالء يوجهه المؤجر للمستأجر في زمن معين أصبح

المؤجر مقيد في ممارسة حق االسترجاع بإتمام ذلك اإلجراء في األجل المحدد فإن لم

يعين أجل محدد للتنبيه وجب الرجوع إلى إرادة المتعاقدين فإن قصدا الرجوع إلى

مواعيد اإلخالء المقرر في من القانون التجاري وجب احترام هذه المواعيد و إذا 173

كان عقد اإليجار قد تضمن الشكل الذي يجب أن يتم به تبليغ هذا التنبيه كأن يشترط

ان يكون ذلك عن طريق المحضر وجب إحرام هذا الشكل أيضا إذا تضمن عقد اإليجار

بند يلزم المؤجر بدفع تعويض معين للمستأجر قبل إلزامه بإخالء العين المؤجرة

أصبح المؤجر حينئذ مقيد بممارسة حق االسترجاع أيضا بأداء ذلك التعويض الذي التزم

به للمستأجر و خالصة ما نتوصل إليه من هذا المبحث

أن المستأجر العقار الستغالله في ممارسة نشاط التجاريبموجب عقد مبرم قبل صدور

يتمتع بحصانة منحها له المشرع إذا اكتسب القاعدة 0205التجارية وفق القانون

التجاري و محله الشروط القانونية تحمى هذه الحصانة تعطيه الحق في الحصول على

تعويض إذا تم تجريده من ملكيته التجارية في حين ال يتمتع المستأجر بعقد أبرم بعد تاريخ الحق

للتعديل بهذه الحصانة إذ يخضع عقده إلرادة األطراف و حرية اتفاقهم

و بشأن تسبب التنبيه باإلخالء تميز موقف المحكمة العليا( يعتبر األول1باتجاهين )

أن مجرد عرض التعويض اإلستحقاقي من طرف المؤجرتسبيب كاف فقضت

المحكمة العليا في199603إن مجرد عرض التعويض laquo 26قرارها المؤرخ في

من قبل المؤجرين يشكل سببا كافيا لطلب التنبيه باإلخالء من القانون176طبقا للمادة

التجاري و بالتالي فإن النعي على القرار بعدم التسبب raquo(2)في غير محله

أما اإلتجاه الثاني فقد ذهب في تسبيب التنبيه باإلخالء علىأن عرض التعويض

اإلستحقاقي هو نتيجة له و ليس سببا كافيا لكي يستجيب173لمقتضيات أحكام المادة

من القانون التجاري و األرجح هو ما ذهب إليه الرأي األول ذلك أن تقييد إرادة

المؤجر في إسترجاع العقار هو إستثناء من حرية التصرف في الملكية وبذلك ال

يجب التوسع فيه ال laquo و بالنسبة لوقت توجيه التنبيه باإلخالء فقد نصت المادة

من القانون التجاري173 ينتهي إيجار المحالت الخاصة بهذه األحكام إال بأثر تنبيه

بإخالء حسبما جرت عليه6و يفهم من هذا النص انه إذا raquo العادة المحلية و في مدة

أشهر قبل األجل على األقل اشهر من6كان العقد محدد المدة فيجب توجيه التنبيه قبل

حلول تاريخ إنتهاء مدة اإليجار إما إذا كان العقد غير محدد المدة فيجب منح

اشهر لإلخالء6المستأجر مدة من تاريخ توجيه التنبيه

ص02 عدد 1999 مجلة قضائية 177670ملف رقم 1998 08( قرار 3 12 23 )

محمود قباص التنبيه بإخالء و اإليجارات التجارية مجلة (1 256 ص 01 عدد 1993قضائية )

المجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 2 03التجارية و )

96 عدد خاص ص 1999البحرية يتم إجراء التنبيه باإلخالء عن طريق المحضر القضائي أو

بالتسليم الشخصي إلى المستأجر أو يرسل برسالة موصى عليها أو بأي وسيلة

أخرى و تجدر اإلشارة إلى أنه إذا تعدد المستأجرين للعين المؤجرة فيجب توجيه تنبيه

باإلخالء لكل واحد منهم على حدى وذلك تحت طائلة البطالن و هو ما قضت به المحكمة

العليا في قرارها المؤرخ الثابت من أو راق الطعن أن قضاة المجلس لما 1999

09 في 11إعتبروا بقية الورثة في النزاع غير وارثين في اإليجار و ال يستحقون أي تعويض

وال ضرورة بالتالي لتوجيه التنبيه بإخالء لكامل الورثة فإنهم أخطئوا في

من510تطبيق القانون ألن المادة القانون المدني تعتبر اإليجار من الحقوق التي تورث و كل

وارث له في اإليجار حق ثابت و خاص

إن التنبيه باإلخالء ال يكون صحيحا و منتجا لكل أثارهالقانونية إال إذا وجه إلى كامل

الورثة و ليس للمسير بوكالة فقط الذي ال يعتبر وكيال raquo (1)عن بقية الورثة

أما إذا تعدد المؤجرين بأن كان العقار ملك في الشيوع لعدةأشخاص فيحق لكل شريك

منهم أن يوجه دون الشركاء اآلخرين تنبيها باإلخالء718للمستأجر عمال بأحكام المادة

لكل شريك في الشيوع الحق في أن يتخذ من الوسائل laquoمن القانون المدني التي تنص

من تطبيقات هذا raquo ما يلزم لحفظ الشيء و لو كان ذلكبغير موافقة باقي الشركاء

المبدأ قرار03المنشور في المجلة القضائية 2001 20المحكمة العليا المؤرخ في

ص02 عدد 2002حفاظا على المال المشاع يحق ألحد laquo و الذي جاء فيه319

الشركاء إتخاذ كافة اإلجراءات الالزمة و لو كان ذلك دونموافقة باقي الشركاء فإن

القضاء بصحة التنبيه بإخالء الموجه من المؤجرة المالكةأغلبية الحصص لحماية المحل

التجاري من االنهيار دون موافقة باقي الشركاء هو raquo تطبيق سليم للقانون

و إثبات حصول التنبيه باإلخالء يكون على من يدعي بهبكافة طرق اإلثبات بما فيها

البينة و القرائن و شهادة الشهود مهما كانت قيمة األجرة )( وعدم توجيه التنبيه أو عدم2

توافر شروطه يؤدي إلى عدم قبول الدعوى شكالبموقف المستأجر من عرض التعويض اإلستحقاقي

إذا وافق المستأجر على مبدأ اإلخالء وحصل إتفاق حولقيمة التعويض اإلستحقاقي فإن

األمر ينتهي عند هذا الحد و إذا وافق المستأجر على مبدأاإلخالء وقام الخالف على

مقدار التعويض اإلستحقاقي جاز للطرف الذي يهمهالتعجيل أن يرفع دعواه أمام رئيس

المحكمة الناظرة في القضايا اإلستعجالية ليأمر بإجراءاتالخبرة الالزمة و ذلك بعد

إنتهاء أجل ثالثة اشهر من تاريخ توجيه التنبيه و أن يرفعبالتوازي دعوى قضائية في

ص02 العدد 2001 مجلة القضائية 207219ملف رقم 199909( قرار في 1 11 231 )

83جنادي جياللي المرجع السابق ص (2 ) الموضوع أمام الجهة القضائية المختصة و هي محكمة

موقع العقار و قد قضت المحكمة في199005من المقرر قانونا أن اللجوء إلى laquo

06قرار صادر في القاضي اإلستعجالي إلجراء خبرة لتقدير التعويض عن إخالء

يستلزم و جود دعوى فيالموضوع مرفوعة مسبقا raquo(3)

وعند إنجاز تقرير الخبرة نتيجة الدعوى اإلستعجالية الذييجب إيداعه في ظرف

شهرين لدى أمانة الضبط و يلحق بملف الدعوى المرفوعةأمام المحكمة المختصة التي

من194تفصل في الموضوع بعد إيداع التقرير ) المادة القانون التجاري (

أما إذا رفض المستأجر اإلخالء أصال فعليه أن ينازع فيصحة التنبيه باإلخالء

بعرض النزاع بعد ثالثة أشهر من التبليغ على قاضيالموضوع الذي يفصل أو ال في

صحة التنبيه باإلخالء ثم يتم تقدير التعويض اإلستحقاقيالذي يكون عادة باالستعانة

بخبير و يراعي في تقدير التعويض اإلستحقاقي القيمةالتجارية للمحل التجاري التي

تحدد وفق لغرض المهنة مصاريف النقل و إعادة الترتيب وحقوق التحويل الواجب

تسديدها لمحل تجاري من نفس القيمة و عن تاريخ تقدير التعويض اإلستحقاقي ذهبت المحكمة

العليا إلى أن العبرة بتاريخ توجيه التنبيه باإلخالء و ذلك في05الذي جاء فيه 1999

08قرارها المؤرخ في من المقرر قانونا أنه يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار

laquo غير أنه يسدد للتاجر المخلي التعويض اإلستحقاقي الذي يجب أن يكون مساويا

للضرر المسبب نتيجة عدم التجديد و لما ثبت في قضية الحال أن قضاة المجلس لما

قدروا الضرر الناتج عن رفض تجديد اإليجار إبتداء من تاريخ اإلعالن عن رغبة

المؤجر في إنهاء اإليجار و ليس من تاريخ الخروج الفعلي ألن الخروج يقع بعد صدور

الحكم القاضي باإلخالء و األحكام تفصل في الوقائع القائمة و ليست raquo (1)

المستقبلية فإنهم طبقوا صحيح القانون ج دفع التعويض اإلستحقاقي و إخالء األمكنة

يبقى المستأجر بعد توجيه التنبيه باإلخالء شاغال لألمكنةإلى حين تقاضيه الفعلي لقيمة

التعويض و يعتبر في هذه الحالة شاغل بحق و من دونسند فهو يحق ألن القانون

يسمح له بالبقاء إلى حين قبض التعويض اإلستحقاقي من القانون التجاري (187)المادة

و هو بغير سند ألن توجيه التنبيه باإلخالء يضع حدا لعقداإليجار و يدفع للمستأجر تعويضا عن شغل األمكنة

01 عدد 1991 المجدلة القضائية 67008ملف رقم 1990 06( قرار في 3 05 65ص )

العدد2000 المجلة القضائية لسنة 189311ملف 1999 08( قرار في 1 05 121 ص 01 )

عند دفع التعويض اإلستحقاقي يلزم المستأجر بمغادرةاألماكن حتى عن طريق القوة

العمومية على أن يدفع للمؤجر تعويضا عن التأخر إذاتماطل في الخروج منه )المادة

( من القانون التجاري 187 و في حالة اإلخالء تسلم األماكن للمؤجر في أول يوم من

األجل المألوف و التالي يوم إعتبارا من تاريخ تسديد التعويض15إلنقضاء مهلة

للمستأجر نفسه أو للحارس القضائي إذا وجد و يدفع الحارس القضائي التعويض

للمستأجر مقابل إيصال منه فقط

إن لم تقع معارضة من الدائنين أو التوقيع حجز من أحدهم تحت يده

و إذا تراجع عن إرادته في طرد المستأجر إما بسبب عجزهعن تسديد التعويض

اإلستحقاقي المحكوم به لفائدة المستأجر المخلى أو أليسبب أخر يحق له أن يتملص

من القانون197من تسديد هذا التعويض ) المادة التجاري ( مع مراعاة الشروط التالية

وجود المستأجر في العين المؤجرة ولم يتم استئجار عين1048633 أخرى من طرف

المستأجر يوم إبتداء من اليوم15أن يمارس حق التملص في اجل

1048633 الذي يصبح فيه الحكم أو القرار القاضي بالتعويض اإلستحقاقي نهائيا

أن يوافق الطرفان على التجديد حسب شروط يتفقان1048633 عليها وفي حالة عدم اإلتفاق

195يحدد القاضي اإلستعجالي هذه الشروط وفقا للمادة من القانون التجاري

و ال بد هنا من إبرام عقد جديد بعد ممارسة حق التملص ألن1048633 العقد األول قد انتهى بتوجيه التنبيه باإلخالء

الفرع الثاني رفض تجديد عقد اإليجار التجاري دونتعويض إستحقاقي

إن إستفادة المستأجر صاحب القاعدة التجارية من التعويضاإلستحقاقي في حالة

رفض المؤجر تجديد عقد اإليجار مقرونة بعدم إرتكابه أيخطأ من األخطاء المنصوص

من القانون التجاري وعلى ذلك177عليها في المادة يمكن للمؤجر أن يتخلص من

تعويض اإلخالء إذا أثبت سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر المخلى المحل

أوال حاالت رفض تجديد اإليجار دون تعويض إستحقاقي

من القانون التجاري و تتمثل في177نصت عليها المادة إثبات المؤجر سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر 1

القاعدة أنه يحق للمؤجر أن يطالب من المستأجر الذي قامبأعمال خطيرة و غير

مشروعة أن يتخلى عن األمكنة دون تعويض إستحقاقي ويالحظ أن المشرع لم يحدد

األسباب الخطيرة وغير المشروعة التي يؤسس عليهاالتنبيه باإلخالء و لكن يمكن

إحصاء بعضها من خالل أحكام القانون التجاري و اإلجتهادالقضائي فنذكر على

سبيل المثال إرتكاب المستأجر خطأ يوجب مسئوليته الجزائية إصرارا

1048633 بالمؤجر أو أحد أفراد عائلته

1048633 تغيير النشاط التجاري دون ترخيص من المؤجر إحداث أعمال ضارة بالعين المؤجرة أو هدم جزء منها أو

1048633 التغيير في واجهة المحل التوقف عن إستغالل المحل التجاري دون سبب جدي أو

1048633 مشروع اإليجار من الباطن أو التنازل عن اإليجار دون ترخيص

1048633 من القانون188)المادة ( التجاري

ممارسة نشاط غير مشروع في المحل موازاة مع النشاط1048633 األصلي كبيع مواد ممنوعة

كالمخدرات أو أسلحة حربية أو ممارسة الدعارة في المحل

عدم دفع بدل اإليجار أو التأخير في الدفع وهناك من يرى1048633 باعتبار عقد اإليجار من

العقود المتبادلة فإن عدم دفع بدل اإليجار يفقد اإليجار معناه و يترتب عليه الفسخ

6و ال يمكن بذلك إفادة المستأجر من التنبيه باإلخالء و اجل أشهر و لكن اجتهاد

المحكمة العليا استقر على اعتبار هذه الحاالت من بينحاالت رفض التجديد و من

ثم البد فيها من إتباع اإلجراءات القانونية سيما المنوه177 و 173عنها بالمواد

من القانون التجاري و بشأن فسخ العقد افيجار التجاريفقد إعتبر البعض أنه

من119يخضع للقواعد العامة المكرسة بأحكام المادة القانون المدني و بإعتبار أن

اسباب الفسخ هي نفسها هي نفسها األسباب المشروعة والخطيرة و المبررة

لممارسة حق اإلسترجاع دون أي تعويض من جانب المؤجرتطبيقا لألحكام المادة

من القانون التجاري مما يترتب عنه أنه عند نهاية عقد 177اإليجار فإن للمؤجر

الذي ينسب للمستأجر مخالفة ناشئة عن عدم تنفيذ التزامأو أكثر من االلتزامات

التعاقدية ينشئ له عند نهاية عقد اإليجار الخيار بين فسخالعقد أو ممارسة حق

1االسترجاع ألسباب خطيرة ومشروعة ) ) و الواقع أنه ال بد من التفرقة بين دعوى الفسخ و بين

رفض تجديد اإليجار وفقا من القانون التجاري فدعوى الفسخ177ألحكام المادة

تهدف إلى إنهاء العالقة التعاقدية خالل سريان مدة عقد اإليجار أي قبل إنتهاء أجله

بينما رفض التجديد و المطالبة بإسترجاع المحل المؤجر ال يمكن ممارسته إال عند

نهاية عقد اإليجار و أن هدفه هو منع المستأجر من الحصول على تجديد لإليجار حزيط محمد حق اإلسترجاع في اإليجارات التجارية (1

84 دار هومة ص 2005 ) و يجب تمييز هذه الحالة عن الفسخ بقوة القانون

من191المنصوص عليها بالمادة

كل إشتراط مدرج في اإليجار ينص على الفسخ بقوةالقانون laquo القانون التجاري

في حالة عدم دفع بدل اإليجار في اإلستحقاق المتفقعليها ال ينتج أثره إال بعد

مرور شهر واحد من اإلخطار بالدفع الذي يبقى دون raquo نتيجة

فإذا وجد إتفاق صريح بين األطراف على فسخ بقوةالقانون فيكون للمؤجر أن يوجه

إنذار للمستأجر للدفع فإذا لم يقم بذلك خالل شهر منتاريخ تبليغه فسخ العقد بقوة

القانونحالة المبنى 2

و هي الحالة المنصوص عليها بالفقرة الثالثة من المادة من القانون التجاري177

يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار دون أن يلزم بسدادlaquo أي تعويض إذا أثبت

وجود هدم كامل العمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها للسكنالمعترف به من السلطة

اإلدارية أو إذا أثبت أنه يستحيل شغل العمارة دون خطر raquoنظرا لحالتها

فهذه المادة تستوجب على المؤجر الذي يريد اإلخالء دونتعويض استحقاقي أن يثبت

بموجب قرار إداري أن العقار الذي يملكه المتواجد به العينالمؤجرة صار غير قابل

لالستغالل أو الشغل ألنه يشكل خطرا أو أن العقار قابلللهدم الكامل أو جزء منه لعدم

صالحيته ففي هذه الحالة يعفى المؤجر من تسديد التعويضاإلستحقاقي عند رفضه

تجديد اإليجار أما المستأجر المخلى فله حق األولوية فيحالة إعادة بناء العمارة التي تم

هدمها و يشترط منه أن يبلغ المؤجر برغبته فياإلستفادة من المحل في العمارة التي

أعيد بناؤها وذلك خالل ثالثة أشهر التالية إلخالئه األمكنةالتي كان يشغلها و إال سقط

حقه و يعتبر هذا نوع من الحماية للمستأجر الذي أخلىاألمكنة دون تعويض

إستحقاقيثانيا إجراءات رفض التجديد دون تعويض اإلستحقاق

حتى يستفيد المؤجر من إنهاء عقد اإليجار التجاري دوندفع التعويض اإلستحقاقي ال بد

له إتباع اإلجراءات القانونية إجراءات رفض التجديد لقيام المستأجر بأعمال خطيرة 1 إذا برهن المؤجر عن سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر

كارتكاب خطأ جزائي في حق المؤجر أو ممارسة نشاط غير مشروع في المحل أو

هدم جزء من المحل فيقوم مباشرة بتوجيه التنبيه باإلخالء ويرفع دعوى رفض التجديد

يلتمس فيها إلزام المستأجر بإخالء المحل دون تعويض بسبب خطير و مشروع

دون حاجة إلثبات ذلك بمحضر معاينة و ال إعذار مسبق إذ يكفي تقديم الحكم

الجزائي أو المدني الذي يثبت قيام المستأجر بالفعل الذي دفع المؤجر لمطالبته )

1باإلخالء) و إذا كان اإلخالء إلخالل المستأجر بالتزاماته التعاقدية

فيتم إتباع اإلجراءات التي من القانون التجاري02 فقرة 177جاءت بها المادة

على المؤجر أوال أن يقوم بتحرير محضر معاينة إلثبات حالة1048633 المخالفة و قيامها ثم

يوجه إنذارا للمستأجر للكف عن ارتكابها و العدول عنها وأوجب المشرع أن

يكون اإلنذار بموجب عقد غير قضائي مع بيان السببالمستند إليه وذكر مضمون من القانون التجاري وكل177الفقرة الثانية من المادة

ذلك تحت طائلة البطالن ويتم إمهال المستأجر مدة شهر من تاريخ تبليغه للعدول

عن المخالفة معاينة استمرار قيام المخالفة عند انقضاء مهلة شهر كاملة

1048633 من يوم تبليغه باإلنذار و إستمرار المستأجر يإقتراف المخالفة يجب على المؤجر أن

يقوم بإثبات ذلك بمعاينة المخالفة عن طريق المحضر القضائي الذي يحرر محضر

معاينة الستمرار المستأجر في إرتكاب المخالفة رغم إنذاره

توجيه التنبيه بإخالء دون تعويض على المؤجر بعد استكمال1048633 اإلجراءات السابقة أن

يوجه للمستأجر تنبيها باإلخالء وان يذكر سببه من بينالحاالت السالفة الذكر و

هنا ال بد أن ال تكون األسباب متناقضة بذكر أحد حاالت من القانون177المادة

التجاري و عرض تعويض إستحقاقي وقد قضت المحكمةالعليا في قرارها الصادر

من المقرر قانونا أنه يجب أن يتم تنبيه باإلخالء بعقد laquo26 في 03 1996

غير قضائي وأن تبين فيه األسباب التي أدت إلى توجيههمع إعادة ذكر مضمون

و إال أعتبر باطال و لما أسس المطعون ضدهم194المادة التنبيه باإلخالء على

سببين اثنين أولهما غلق المحل التجاري خرقا لألحكام من القانون177المادة

التجاري و ثانيهما عرض تعويض إستحقاقي وفقا من176لألحكام المادة

القانون التجاري فإن هذين السببين متناقضين و ال يمكناالعتماد عليهما معا لطلب

إخالء القاعدة التجارية raquo (1) مباشرة الدعوى القضائية لرفض تجديد عقد اإليجار دون

1048633 تعويض إذا رفض المستأجر إخالء المحل بعد توجيه التنبيه باإلخالء يجوز

للمؤجر رفع الدعوى القضائية بعد إنتهاء مهلة ثالثة أشهر من تاريخ تبليغ التنبيه

باإلخالء يلتمس فيها129جنادي جياللي المرجع السابق ص (1 )

مجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 1 03التجارية و البحرية )

26 ص 1999عدد خاص الحكم بصحة التنبيه باإلخالء و بإلزام المستأجر بإخالء

المحل التجاري دونتعويض

إجراءات رفض تجديد اإليجار دون تعويض نتيجة وضعية 2 المبنى

في الحالة التي تكون فيها العمارة غير قابلة للشغل واإلستغالل و يصدر قرار عن

السلطة اإلدارية يؤكد ذلك و يأمر بإعادة البناء فعلىالمؤجر أن يوجه تنبيها من القانون التجاري173باإلخالء طبقا للمادة

و بعد إنتهاء أجل ثالثة أشهر من توجيه التنبيه باإلخالء ورفض المستأجر إخالء المحل

يجوز للمؤجر رفع دعوى قضائية أمام المحكمة و ترفقعريضة افتتاح الدعوى

بنسخة من القرار الصادر عن السلطة اإلدارية المختصةتحت طائلة عدم قبول الدعوى

و هو ما قضت به المحكمة العليا في03الذي جاء 1989 05القرار الصادر بتاريخ

من المقرر أن رفض تجديد اإليجار دون إلزام المؤجر بسدادتعويض اإلخالء laquo فيه

بسبب هدم كامل العمارة أو جزء منها يلزم المؤجر إنذارالمستأجر و تقديم القرار

اإلداري اآلمر بهدم كامل العمارة أو جزء منها و لما كان

الثابت في قضية الحال أن المطعون ضده لم ينذر الطاعنين بالخروج و لم يقدم

للمرافعات القرار اإلداري اآلمر بهدم العمارة أو جزء منها فإن قضاة المجلس بتعيينهم

خبير للقول هل المحل المتنازع عليه مهدد أم ال باالنهيار خالفوا القانون و استوجب raquo (1)

نقص قرارهم يلتمس المؤجر من خالل الدعوى التي يرفعها الحكم بصحة

التنبيه باإلخالء و إلزام المستأجر بإخالء العين دون تعويض

المطلب الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم بعد 0205صدور

المؤرخ تراجع المشرع من خالل تعديل القانون التجاري 0205بموجب القانون

المتضمن تعديل القانون التجاري تراجع عن أحكام 200506 في 02التنبيه باإلخالء

و التعويض اإلستحقاقى و اخضع إنهاء عقد اإليجارالتجاري للقواعد العامة في العقود

مكرر من187القائمة على إستقالل اإلرادة فنصت المادة القانون التجاري في فقرتها

يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجلالمحدد في العقد دون laquo الثانية

حاجة إلى توجيه تنبيه باإلخالء ودون الحق في الحصولعلى التعويض اإلستحقاقي

المنصوص عليه في هذا القانون ما لم يشترط األطراف raquo خالف ذلك

117 ص 4 عدد 1990 مجلة قضائية 56060ملف رقم 1989 05( قرار في 1 03 )

الفرع األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري إن إنهاء مدة عقد اإليجار الذي أبرم بعد صدور التعديل

المؤرخ في يجعل من المستأجر الذي يستفيد منه شاغال 20050206

دون حق و ال سند و يلزم بمغادرة األمكنة إذا لم يحصل بينه و بين المؤجر إتفاق

بإبرام عقد جديد و ذلك مهما طالت مدة استغالله لنشاطه التجاري داخل العين المؤجرة

و ال يلزم المؤجر بتوجيهتنبيه باإلخالء و ال يعرض تعويض إستحقاقي

وعلى ذلك إذا امتنع المستأجر عن اإلخالء فيمكن للمؤجرطرده باللجوء إلى القضاء عن

طريق دعوى أو بالحصول على نسخة التنفيذية لعقد اإليجار

أوال طرد المستأجر عن طريق إمهار عقد اإليجار التجاريبالصيغة التنفيذية

تبرم عقود اإليجار التجاري بعد التعديل بإفراغها فيمحررات رسمية و هذه األخيرة

320كل حكم أو laquo تعتبر سندات تنفيذية إذا تنص المادة من قانون اإلجراءات المدينة

و تبعا لمحتوى هذه raquo سند ال يكون قابل للتنفيذ إال إذا كانممهورا بالصيغة التنفيذية

المادة فإن العقود الموثقة حجة ال يقبل في مواجهتا إالالدفع بالتزوير و تتمتع بنفس القوة

التنفيذية لألحكام القضائية كما يخول حائزها سلطةتنفيذها مباشرة دون الحاجة إلى

اللجوء إلى القضاء فمتى حل اجل االلتزام يقوم الموثقمباشرة بوصفه ضابط عموميا

بتحمل ذيل العقد التوثيقي الصيغة التنفيذية المنصوص من قانون320عليها في المادة

اإلجراءات المدنية فيصبح العقد بذلك قابال للتنفيذ بالطرقالودية وفقا ألحكام المادة

من قانون اإلجراءات المدنية و الجبرية وكأنه حكم 330قضائي نهائي قاضي في

الخصومة وتبعا لذلك فإن عقد اإليجار التجاري المفرغ في محرر

رسمي ينتهي بحلول األجل المحدد فيه فإذا إمتنع المستأجر عن إخالء األمكنة على

المؤجر أن يحصل على الصيغة التنفيذية للعقد من عند الموثق ثم يمكنه طرد

المستأجر من األمكنة عن طريق المحضر القضائي بإستعمال كافة طرق التنفيذ بما فيها

الجبرية ثانيا دعوى الطرد

يمكن للمؤجر في حالة إمتناع المستأجر عن إخالء العينرغم حلول أجل العقد أن يلجأ

إلى القضاء ويطلب طرد المستأجر من األمكنة على أساسأنه أصبح شاغال دون حق وال سند بانتهاء مدة اإليجار

ويختص قاضي االستعجال بدعوى الطرد لتوافر عناصراالستعجال فيها طبقا للمادة

من قانون اإلجراءات المدنية وقياسا على ما استقر 183عليه اجتهاد المحكمة العليا في

اإليجار المدني حيث اعتبرت المحكمة العليا أن القاضياالستعجالي مختص في

دعاوى الطرد بالنسبة لعقود اإليجار المبرمة بعد صدورالمرسوم

03 03المتعلق بالترقية العقارية وقد جاء في 1993 93 التشريعي 01المؤرخ في

حيثيات01 187628 ملف رقم 2000لكن حيث أنه laquo 18قرارها المؤرخ في

بالرجوع إلى عقد اإليجار المبرم بين الطاعن و المطعونضده فإنه حددت مدة العقد

بسنة وبالتالي بعد إنهاء هذه المدة فإنه الطاعن للمستأجر محتال دون سند صحيح

ومن حق المطعون ضده المؤجر اللجوء إلى قاضي )1االستعجال إلزالة اإلعتداء )

laquo

و ما يؤكد اختصاص القاضي اإلستعجالي بدعوى الطرد ماذهبت إليه الغرفة التجارية

بالمحكمة العليا التي أقرت باالختصاص بطرد المستأجرالذي أبرم عقد إيجار لمدة ثالثة

و عشرون شهرا لنه ال يخول له اإلستفادة من أحكامالتجديد وقد جاء في قرار لها

و لما كان ثابتا أن قاضي اإلستعجالي الذي قضى بطرد laquo13 مؤرخ في 199907

المستأجر الطاعن من محل التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجارالتي حددت بثالث و

عشرين شهرا معتبرا إياه أصبح يحتل األماكن دون وجهأوسن يكون قد طبق صحيح

القانون raquo(2) فهذا القرار و عن كان ال يتعلق مباشرة بالحالة التي

تدرسها ولكن يفهمك منه ضمنيا اعتراف االجتهاد القضائي االستعجال باالختصاص في دعوى

المجرد عند حلول أجل عقد اإليجار المحدد و المتفق عليه بين األطراف

مكرر من187الفرع الثاني الطبيعة القانونية للمادة القانون التجاري

02فقرة مكرر من القانون187يلزم المستأجر laquo تنص المادة

التجاري في فقرة الثانية بمغادرة المكنة المستأجرة بانتهاء الجل المحدد في العقد

دون الحاجة على توجيه تنبيه باإلخالء دون الحق في الحصول على تعويض اإلستحقاتق

المنصوص عليه في هذاالقانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

210ذيب عبد السالم المرجع السابق ص (1 )1 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13 07( قرار في 2 137ص ) لتحديد الطبيعة القانونية لهذا النص ال بد من الرجوع إلى

القواعد العامة و نعلم أن القواعد القانونية تصنف إلى قواعد آمرة و أخرى مكملة

فاألولى هي التي ال يجوز لألفراد مخالفتها و اتصالها بأمور يحرص المشرع على عدم

المساس بها للمحافظة على النظام الذي يقوم عليه المجتمع و هي أمور تتصل اتصاال

وثيقا بكيان المجتمع و مقوماته األساسية

أما القواعد المكملة أو المفسرة فهي التي يجوزمخالفتها و ذلك باإلتفاق على ما

يخالفها و يحالف حكمها و ذلك ألنها ال تتعلق بكيانالمجتمع و مقوماته األساسية و

بالتالي فإن مخالفاتها ال تعتبر إخالال بالنظام العام ال يعنيذلك أن القاعدة المكملة تخلو

من صفة اإللزام و إنما تتوفر لها هذه الصفة طالما أناألفراد وقت إبرام تصرفاتهم لم

يخالفوا الحكم الذي تقرره و للتمييز بين النوعين باإلضافة إلى معيار تعلق القاعدة

بالنظام العام يمكن االستدالل بصياغة النص القانوني الذي جاء بالقاعدة و ألفاظه إذ أن

المشرع كثيرا ما يستخدم بعض األلفاظ في صياغة القاعدة القانونية تدل بما ال يدع

مجاال للشك عن نوعية وطبيعة القاعدة القانونية

و بتطبيق هذه األحكام على نص الفقرة الثانية من المادة مكرر من القانون187

فهذا يفيد أنها raquo ما لم يشترط األطراف خالف ذلك laquo التجاري التي تنص في آخرها

من القواعد المكملة وبالنتيجة يمكن لألطراف االتفاق علىما يخالفها فيمكن االتفاق

على إخضاع إنهاء عقد اإليجار لشروط معين قد تكونتوجيه التنبيه باإلخالء أو إنذار

بسيط أو بعرض التعويض االستحقاق أو غيرها إال ان هذافي الواقع مستبعد فالمؤجر

الذي تخلص من اإلجراءات التي كانت تقيد حريته فيالتصرف في ملكيته يستبعد أن

يقيدها بإرادته و أيا كان األمر فإن أي إتفاق يخالف أحكام هذه المادة البد

من ذكره في المحرر الرسمي الذي أفرغ فيه عقد اإليجار ألنه هو وسيلة

اإلثبات الوحيدة و القاضي إذا ال يمكنه استبعاد عرض عليه النزاع بشأن العقود 02

05المبرمة بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري من التطبيق إال بما187المادة

يوجد من أحكام مخالفة لها وردت في هذا المحرر و يترتب على ذلك أنه للمتعاقدين

مطلق الحرية في تحديد اإلجراءات و الشروط التي ينتهي بها العقد بالنسبة لعقود

إيجار المحالت المخصصة لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي المبرمة بعد تاريخ دخول

مكرر من187المادة القانون التجاري حيز التنفيذ إذ يصبح كل طرف ملزم

باحترامها شأنها شأن باقي االلتزامات التعاقدية األخرى فإذا ما كان عقد اإليجار قد

تضمن أن ال ينتهي اإليجار إال بتنبيه بإخالء يوجهه المؤجر للمستأجر في زمن معين أصبح

المؤجر مقيد في ممارسة حق االسترجاع بإتمام ذلك اإلجراء في األجل المحدد فإن لم

يعين أجل محدد للتنبيه وجب الرجوع إلى إرادة المتعاقدين فإن قصدا الرجوع إلى

مواعيد اإلخالء المقرر في من القانون التجاري وجب احترام هذه المواعيد و إذا 173

كان عقد اإليجار قد تضمن الشكل الذي يجب أن يتم به تبليغ هذا التنبيه كأن يشترط

ان يكون ذلك عن طريق المحضر وجب إحرام هذا الشكل أيضا إذا تضمن عقد اإليجار

بند يلزم المؤجر بدفع تعويض معين للمستأجر قبل إلزامه بإخالء العين المؤجرة

أصبح المؤجر حينئذ مقيد بممارسة حق االسترجاع أيضا بأداء ذلك التعويض الذي التزم

به للمستأجر و خالصة ما نتوصل إليه من هذا المبحث

أن المستأجر العقار الستغالله في ممارسة نشاط التجاريبموجب عقد مبرم قبل صدور

يتمتع بحصانة منحها له المشرع إذا اكتسب القاعدة 0205التجارية وفق القانون

التجاري و محله الشروط القانونية تحمى هذه الحصانة تعطيه الحق في الحصول على

تعويض إذا تم تجريده من ملكيته التجارية في حين ال يتمتع المستأجر بعقد أبرم بعد تاريخ الحق

للتعديل بهذه الحصانة إذ يخضع عقده إلرادة األطراف و حرية اتفاقهم

محمود قباص التنبيه بإخالء و اإليجارات التجارية مجلة (1 256 ص 01 عدد 1993قضائية )

المجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 2 03التجارية و )

96 عدد خاص ص 1999البحرية يتم إجراء التنبيه باإلخالء عن طريق المحضر القضائي أو

بالتسليم الشخصي إلى المستأجر أو يرسل برسالة موصى عليها أو بأي وسيلة

أخرى و تجدر اإلشارة إلى أنه إذا تعدد المستأجرين للعين المؤجرة فيجب توجيه تنبيه

باإلخالء لكل واحد منهم على حدى وذلك تحت طائلة البطالن و هو ما قضت به المحكمة

العليا في قرارها المؤرخ الثابت من أو راق الطعن أن قضاة المجلس لما 1999

09 في 11إعتبروا بقية الورثة في النزاع غير وارثين في اإليجار و ال يستحقون أي تعويض

وال ضرورة بالتالي لتوجيه التنبيه بإخالء لكامل الورثة فإنهم أخطئوا في

من510تطبيق القانون ألن المادة القانون المدني تعتبر اإليجار من الحقوق التي تورث و كل

وارث له في اإليجار حق ثابت و خاص

إن التنبيه باإلخالء ال يكون صحيحا و منتجا لكل أثارهالقانونية إال إذا وجه إلى كامل

الورثة و ليس للمسير بوكالة فقط الذي ال يعتبر وكيال raquo (1)عن بقية الورثة

أما إذا تعدد المؤجرين بأن كان العقار ملك في الشيوع لعدةأشخاص فيحق لكل شريك

منهم أن يوجه دون الشركاء اآلخرين تنبيها باإلخالء718للمستأجر عمال بأحكام المادة

لكل شريك في الشيوع الحق في أن يتخذ من الوسائل laquoمن القانون المدني التي تنص

من تطبيقات هذا raquo ما يلزم لحفظ الشيء و لو كان ذلكبغير موافقة باقي الشركاء

المبدأ قرار03المنشور في المجلة القضائية 2001 20المحكمة العليا المؤرخ في

ص02 عدد 2002حفاظا على المال المشاع يحق ألحد laquo و الذي جاء فيه319

الشركاء إتخاذ كافة اإلجراءات الالزمة و لو كان ذلك دونموافقة باقي الشركاء فإن

القضاء بصحة التنبيه بإخالء الموجه من المؤجرة المالكةأغلبية الحصص لحماية المحل

التجاري من االنهيار دون موافقة باقي الشركاء هو raquo تطبيق سليم للقانون

و إثبات حصول التنبيه باإلخالء يكون على من يدعي بهبكافة طرق اإلثبات بما فيها

البينة و القرائن و شهادة الشهود مهما كانت قيمة األجرة )( وعدم توجيه التنبيه أو عدم2

توافر شروطه يؤدي إلى عدم قبول الدعوى شكالبموقف المستأجر من عرض التعويض اإلستحقاقي

إذا وافق المستأجر على مبدأ اإلخالء وحصل إتفاق حولقيمة التعويض اإلستحقاقي فإن

األمر ينتهي عند هذا الحد و إذا وافق المستأجر على مبدأاإلخالء وقام الخالف على

مقدار التعويض اإلستحقاقي جاز للطرف الذي يهمهالتعجيل أن يرفع دعواه أمام رئيس

المحكمة الناظرة في القضايا اإلستعجالية ليأمر بإجراءاتالخبرة الالزمة و ذلك بعد

إنتهاء أجل ثالثة اشهر من تاريخ توجيه التنبيه و أن يرفعبالتوازي دعوى قضائية في

ص02 العدد 2001 مجلة القضائية 207219ملف رقم 199909( قرار في 1 11 231 )

83جنادي جياللي المرجع السابق ص (2 ) الموضوع أمام الجهة القضائية المختصة و هي محكمة

موقع العقار و قد قضت المحكمة في199005من المقرر قانونا أن اللجوء إلى laquo

06قرار صادر في القاضي اإلستعجالي إلجراء خبرة لتقدير التعويض عن إخالء

يستلزم و جود دعوى فيالموضوع مرفوعة مسبقا raquo(3)

وعند إنجاز تقرير الخبرة نتيجة الدعوى اإلستعجالية الذييجب إيداعه في ظرف

شهرين لدى أمانة الضبط و يلحق بملف الدعوى المرفوعةأمام المحكمة المختصة التي

من194تفصل في الموضوع بعد إيداع التقرير ) المادة القانون التجاري (

أما إذا رفض المستأجر اإلخالء أصال فعليه أن ينازع فيصحة التنبيه باإلخالء

بعرض النزاع بعد ثالثة أشهر من التبليغ على قاضيالموضوع الذي يفصل أو ال في

صحة التنبيه باإلخالء ثم يتم تقدير التعويض اإلستحقاقيالذي يكون عادة باالستعانة

بخبير و يراعي في تقدير التعويض اإلستحقاقي القيمةالتجارية للمحل التجاري التي

تحدد وفق لغرض المهنة مصاريف النقل و إعادة الترتيب وحقوق التحويل الواجب

تسديدها لمحل تجاري من نفس القيمة و عن تاريخ تقدير التعويض اإلستحقاقي ذهبت المحكمة

العليا إلى أن العبرة بتاريخ توجيه التنبيه باإلخالء و ذلك في05الذي جاء فيه 1999

08قرارها المؤرخ في من المقرر قانونا أنه يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار

laquo غير أنه يسدد للتاجر المخلي التعويض اإلستحقاقي الذي يجب أن يكون مساويا

للضرر المسبب نتيجة عدم التجديد و لما ثبت في قضية الحال أن قضاة المجلس لما

قدروا الضرر الناتج عن رفض تجديد اإليجار إبتداء من تاريخ اإلعالن عن رغبة

المؤجر في إنهاء اإليجار و ليس من تاريخ الخروج الفعلي ألن الخروج يقع بعد صدور

الحكم القاضي باإلخالء و األحكام تفصل في الوقائع القائمة و ليست raquo (1)

المستقبلية فإنهم طبقوا صحيح القانون ج دفع التعويض اإلستحقاقي و إخالء األمكنة

يبقى المستأجر بعد توجيه التنبيه باإلخالء شاغال لألمكنةإلى حين تقاضيه الفعلي لقيمة

التعويض و يعتبر في هذه الحالة شاغل بحق و من دونسند فهو يحق ألن القانون

يسمح له بالبقاء إلى حين قبض التعويض اإلستحقاقي من القانون التجاري (187)المادة

و هو بغير سند ألن توجيه التنبيه باإلخالء يضع حدا لعقداإليجار و يدفع للمستأجر تعويضا عن شغل األمكنة

01 عدد 1991 المجدلة القضائية 67008ملف رقم 1990 06( قرار في 3 05 65ص )

العدد2000 المجلة القضائية لسنة 189311ملف 1999 08( قرار في 1 05 121 ص 01 )

عند دفع التعويض اإلستحقاقي يلزم المستأجر بمغادرةاألماكن حتى عن طريق القوة

العمومية على أن يدفع للمؤجر تعويضا عن التأخر إذاتماطل في الخروج منه )المادة

( من القانون التجاري 187 و في حالة اإلخالء تسلم األماكن للمؤجر في أول يوم من

األجل المألوف و التالي يوم إعتبارا من تاريخ تسديد التعويض15إلنقضاء مهلة

للمستأجر نفسه أو للحارس القضائي إذا وجد و يدفع الحارس القضائي التعويض

للمستأجر مقابل إيصال منه فقط

إن لم تقع معارضة من الدائنين أو التوقيع حجز من أحدهم تحت يده

و إذا تراجع عن إرادته في طرد المستأجر إما بسبب عجزهعن تسديد التعويض

اإلستحقاقي المحكوم به لفائدة المستأجر المخلى أو أليسبب أخر يحق له أن يتملص

من القانون197من تسديد هذا التعويض ) المادة التجاري ( مع مراعاة الشروط التالية

وجود المستأجر في العين المؤجرة ولم يتم استئجار عين1048633 أخرى من طرف

المستأجر يوم إبتداء من اليوم15أن يمارس حق التملص في اجل

1048633 الذي يصبح فيه الحكم أو القرار القاضي بالتعويض اإلستحقاقي نهائيا

أن يوافق الطرفان على التجديد حسب شروط يتفقان1048633 عليها وفي حالة عدم اإلتفاق

195يحدد القاضي اإلستعجالي هذه الشروط وفقا للمادة من القانون التجاري

و ال بد هنا من إبرام عقد جديد بعد ممارسة حق التملص ألن1048633 العقد األول قد انتهى بتوجيه التنبيه باإلخالء

الفرع الثاني رفض تجديد عقد اإليجار التجاري دونتعويض إستحقاقي

إن إستفادة المستأجر صاحب القاعدة التجارية من التعويضاإلستحقاقي في حالة

رفض المؤجر تجديد عقد اإليجار مقرونة بعدم إرتكابه أيخطأ من األخطاء المنصوص

من القانون التجاري وعلى ذلك177عليها في المادة يمكن للمؤجر أن يتخلص من

تعويض اإلخالء إذا أثبت سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر المخلى المحل

أوال حاالت رفض تجديد اإليجار دون تعويض إستحقاقي

من القانون التجاري و تتمثل في177نصت عليها المادة إثبات المؤجر سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر 1

القاعدة أنه يحق للمؤجر أن يطالب من المستأجر الذي قامبأعمال خطيرة و غير

مشروعة أن يتخلى عن األمكنة دون تعويض إستحقاقي ويالحظ أن المشرع لم يحدد

األسباب الخطيرة وغير المشروعة التي يؤسس عليهاالتنبيه باإلخالء و لكن يمكن

إحصاء بعضها من خالل أحكام القانون التجاري و اإلجتهادالقضائي فنذكر على

سبيل المثال إرتكاب المستأجر خطأ يوجب مسئوليته الجزائية إصرارا

1048633 بالمؤجر أو أحد أفراد عائلته

1048633 تغيير النشاط التجاري دون ترخيص من المؤجر إحداث أعمال ضارة بالعين المؤجرة أو هدم جزء منها أو

1048633 التغيير في واجهة المحل التوقف عن إستغالل المحل التجاري دون سبب جدي أو

1048633 مشروع اإليجار من الباطن أو التنازل عن اإليجار دون ترخيص

1048633 من القانون188)المادة ( التجاري

ممارسة نشاط غير مشروع في المحل موازاة مع النشاط1048633 األصلي كبيع مواد ممنوعة

كالمخدرات أو أسلحة حربية أو ممارسة الدعارة في المحل

عدم دفع بدل اإليجار أو التأخير في الدفع وهناك من يرى1048633 باعتبار عقد اإليجار من

العقود المتبادلة فإن عدم دفع بدل اإليجار يفقد اإليجار معناه و يترتب عليه الفسخ

6و ال يمكن بذلك إفادة المستأجر من التنبيه باإلخالء و اجل أشهر و لكن اجتهاد

المحكمة العليا استقر على اعتبار هذه الحاالت من بينحاالت رفض التجديد و من

ثم البد فيها من إتباع اإلجراءات القانونية سيما المنوه177 و 173عنها بالمواد

من القانون التجاري و بشأن فسخ العقد افيجار التجاريفقد إعتبر البعض أنه

من119يخضع للقواعد العامة المكرسة بأحكام المادة القانون المدني و بإعتبار أن

اسباب الفسخ هي نفسها هي نفسها األسباب المشروعة والخطيرة و المبررة

لممارسة حق اإلسترجاع دون أي تعويض من جانب المؤجرتطبيقا لألحكام المادة

من القانون التجاري مما يترتب عنه أنه عند نهاية عقد 177اإليجار فإن للمؤجر

الذي ينسب للمستأجر مخالفة ناشئة عن عدم تنفيذ التزامأو أكثر من االلتزامات

التعاقدية ينشئ له عند نهاية عقد اإليجار الخيار بين فسخالعقد أو ممارسة حق

1االسترجاع ألسباب خطيرة ومشروعة ) ) و الواقع أنه ال بد من التفرقة بين دعوى الفسخ و بين

رفض تجديد اإليجار وفقا من القانون التجاري فدعوى الفسخ177ألحكام المادة

تهدف إلى إنهاء العالقة التعاقدية خالل سريان مدة عقد اإليجار أي قبل إنتهاء أجله

بينما رفض التجديد و المطالبة بإسترجاع المحل المؤجر ال يمكن ممارسته إال عند

نهاية عقد اإليجار و أن هدفه هو منع المستأجر من الحصول على تجديد لإليجار حزيط محمد حق اإلسترجاع في اإليجارات التجارية (1

84 دار هومة ص 2005 ) و يجب تمييز هذه الحالة عن الفسخ بقوة القانون

من191المنصوص عليها بالمادة

كل إشتراط مدرج في اإليجار ينص على الفسخ بقوةالقانون laquo القانون التجاري

في حالة عدم دفع بدل اإليجار في اإلستحقاق المتفقعليها ال ينتج أثره إال بعد

مرور شهر واحد من اإلخطار بالدفع الذي يبقى دون raquo نتيجة

فإذا وجد إتفاق صريح بين األطراف على فسخ بقوةالقانون فيكون للمؤجر أن يوجه

إنذار للمستأجر للدفع فإذا لم يقم بذلك خالل شهر منتاريخ تبليغه فسخ العقد بقوة

القانونحالة المبنى 2

و هي الحالة المنصوص عليها بالفقرة الثالثة من المادة من القانون التجاري177

يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار دون أن يلزم بسدادlaquo أي تعويض إذا أثبت

وجود هدم كامل العمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها للسكنالمعترف به من السلطة

اإلدارية أو إذا أثبت أنه يستحيل شغل العمارة دون خطر raquoنظرا لحالتها

فهذه المادة تستوجب على المؤجر الذي يريد اإلخالء دونتعويض استحقاقي أن يثبت

بموجب قرار إداري أن العقار الذي يملكه المتواجد به العينالمؤجرة صار غير قابل

لالستغالل أو الشغل ألنه يشكل خطرا أو أن العقار قابلللهدم الكامل أو جزء منه لعدم

صالحيته ففي هذه الحالة يعفى المؤجر من تسديد التعويضاإلستحقاقي عند رفضه

تجديد اإليجار أما المستأجر المخلى فله حق األولوية فيحالة إعادة بناء العمارة التي تم

هدمها و يشترط منه أن يبلغ المؤجر برغبته فياإلستفادة من المحل في العمارة التي

أعيد بناؤها وذلك خالل ثالثة أشهر التالية إلخالئه األمكنةالتي كان يشغلها و إال سقط

حقه و يعتبر هذا نوع من الحماية للمستأجر الذي أخلىاألمكنة دون تعويض

إستحقاقيثانيا إجراءات رفض التجديد دون تعويض اإلستحقاق

حتى يستفيد المؤجر من إنهاء عقد اإليجار التجاري دوندفع التعويض اإلستحقاقي ال بد

له إتباع اإلجراءات القانونية إجراءات رفض التجديد لقيام المستأجر بأعمال خطيرة 1 إذا برهن المؤجر عن سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر

كارتكاب خطأ جزائي في حق المؤجر أو ممارسة نشاط غير مشروع في المحل أو

هدم جزء من المحل فيقوم مباشرة بتوجيه التنبيه باإلخالء ويرفع دعوى رفض التجديد

يلتمس فيها إلزام المستأجر بإخالء المحل دون تعويض بسبب خطير و مشروع

دون حاجة إلثبات ذلك بمحضر معاينة و ال إعذار مسبق إذ يكفي تقديم الحكم

الجزائي أو المدني الذي يثبت قيام المستأجر بالفعل الذي دفع المؤجر لمطالبته )

1باإلخالء) و إذا كان اإلخالء إلخالل المستأجر بالتزاماته التعاقدية

فيتم إتباع اإلجراءات التي من القانون التجاري02 فقرة 177جاءت بها المادة

على المؤجر أوال أن يقوم بتحرير محضر معاينة إلثبات حالة1048633 المخالفة و قيامها ثم

يوجه إنذارا للمستأجر للكف عن ارتكابها و العدول عنها وأوجب المشرع أن

يكون اإلنذار بموجب عقد غير قضائي مع بيان السببالمستند إليه وذكر مضمون من القانون التجاري وكل177الفقرة الثانية من المادة

ذلك تحت طائلة البطالن ويتم إمهال المستأجر مدة شهر من تاريخ تبليغه للعدول

عن المخالفة معاينة استمرار قيام المخالفة عند انقضاء مهلة شهر كاملة

1048633 من يوم تبليغه باإلنذار و إستمرار المستأجر يإقتراف المخالفة يجب على المؤجر أن

يقوم بإثبات ذلك بمعاينة المخالفة عن طريق المحضر القضائي الذي يحرر محضر

معاينة الستمرار المستأجر في إرتكاب المخالفة رغم إنذاره

توجيه التنبيه بإخالء دون تعويض على المؤجر بعد استكمال1048633 اإلجراءات السابقة أن

يوجه للمستأجر تنبيها باإلخالء وان يذكر سببه من بينالحاالت السالفة الذكر و

هنا ال بد أن ال تكون األسباب متناقضة بذكر أحد حاالت من القانون177المادة

التجاري و عرض تعويض إستحقاقي وقد قضت المحكمةالعليا في قرارها الصادر

من المقرر قانونا أنه يجب أن يتم تنبيه باإلخالء بعقد laquo26 في 03 1996

غير قضائي وأن تبين فيه األسباب التي أدت إلى توجيههمع إعادة ذكر مضمون

و إال أعتبر باطال و لما أسس المطعون ضدهم194المادة التنبيه باإلخالء على

سببين اثنين أولهما غلق المحل التجاري خرقا لألحكام من القانون177المادة

التجاري و ثانيهما عرض تعويض إستحقاقي وفقا من176لألحكام المادة

القانون التجاري فإن هذين السببين متناقضين و ال يمكناالعتماد عليهما معا لطلب

إخالء القاعدة التجارية raquo (1) مباشرة الدعوى القضائية لرفض تجديد عقد اإليجار دون

1048633 تعويض إذا رفض المستأجر إخالء المحل بعد توجيه التنبيه باإلخالء يجوز

للمؤجر رفع الدعوى القضائية بعد إنتهاء مهلة ثالثة أشهر من تاريخ تبليغ التنبيه

باإلخالء يلتمس فيها129جنادي جياللي المرجع السابق ص (1 )

مجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 1 03التجارية و البحرية )

26 ص 1999عدد خاص الحكم بصحة التنبيه باإلخالء و بإلزام المستأجر بإخالء

المحل التجاري دونتعويض

إجراءات رفض تجديد اإليجار دون تعويض نتيجة وضعية 2 المبنى

في الحالة التي تكون فيها العمارة غير قابلة للشغل واإلستغالل و يصدر قرار عن

السلطة اإلدارية يؤكد ذلك و يأمر بإعادة البناء فعلىالمؤجر أن يوجه تنبيها من القانون التجاري173باإلخالء طبقا للمادة

و بعد إنتهاء أجل ثالثة أشهر من توجيه التنبيه باإلخالء ورفض المستأجر إخالء المحل

يجوز للمؤجر رفع دعوى قضائية أمام المحكمة و ترفقعريضة افتتاح الدعوى

بنسخة من القرار الصادر عن السلطة اإلدارية المختصةتحت طائلة عدم قبول الدعوى

و هو ما قضت به المحكمة العليا في03الذي جاء 1989 05القرار الصادر بتاريخ

من المقرر أن رفض تجديد اإليجار دون إلزام المؤجر بسدادتعويض اإلخالء laquo فيه

بسبب هدم كامل العمارة أو جزء منها يلزم المؤجر إنذارالمستأجر و تقديم القرار

اإلداري اآلمر بهدم كامل العمارة أو جزء منها و لما كان

الثابت في قضية الحال أن المطعون ضده لم ينذر الطاعنين بالخروج و لم يقدم

للمرافعات القرار اإلداري اآلمر بهدم العمارة أو جزء منها فإن قضاة المجلس بتعيينهم

خبير للقول هل المحل المتنازع عليه مهدد أم ال باالنهيار خالفوا القانون و استوجب raquo (1)

نقص قرارهم يلتمس المؤجر من خالل الدعوى التي يرفعها الحكم بصحة

التنبيه باإلخالء و إلزام المستأجر بإخالء العين دون تعويض

المطلب الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم بعد 0205صدور

المؤرخ تراجع المشرع من خالل تعديل القانون التجاري 0205بموجب القانون

المتضمن تعديل القانون التجاري تراجع عن أحكام 200506 في 02التنبيه باإلخالء

و التعويض اإلستحقاقى و اخضع إنهاء عقد اإليجارالتجاري للقواعد العامة في العقود

مكرر من187القائمة على إستقالل اإلرادة فنصت المادة القانون التجاري في فقرتها

يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجلالمحدد في العقد دون laquo الثانية

حاجة إلى توجيه تنبيه باإلخالء ودون الحق في الحصولعلى التعويض اإلستحقاقي

المنصوص عليه في هذا القانون ما لم يشترط األطراف raquo خالف ذلك

117 ص 4 عدد 1990 مجلة قضائية 56060ملف رقم 1989 05( قرار في 1 03 )

الفرع األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري إن إنهاء مدة عقد اإليجار الذي أبرم بعد صدور التعديل

المؤرخ في يجعل من المستأجر الذي يستفيد منه شاغال 20050206

دون حق و ال سند و يلزم بمغادرة األمكنة إذا لم يحصل بينه و بين المؤجر إتفاق

بإبرام عقد جديد و ذلك مهما طالت مدة استغالله لنشاطه التجاري داخل العين المؤجرة

و ال يلزم المؤجر بتوجيهتنبيه باإلخالء و ال يعرض تعويض إستحقاقي

وعلى ذلك إذا امتنع المستأجر عن اإلخالء فيمكن للمؤجرطرده باللجوء إلى القضاء عن

طريق دعوى أو بالحصول على نسخة التنفيذية لعقد اإليجار

أوال طرد المستأجر عن طريق إمهار عقد اإليجار التجاريبالصيغة التنفيذية

تبرم عقود اإليجار التجاري بعد التعديل بإفراغها فيمحررات رسمية و هذه األخيرة

320كل حكم أو laquo تعتبر سندات تنفيذية إذا تنص المادة من قانون اإلجراءات المدينة

و تبعا لمحتوى هذه raquo سند ال يكون قابل للتنفيذ إال إذا كانممهورا بالصيغة التنفيذية

المادة فإن العقود الموثقة حجة ال يقبل في مواجهتا إالالدفع بالتزوير و تتمتع بنفس القوة

التنفيذية لألحكام القضائية كما يخول حائزها سلطةتنفيذها مباشرة دون الحاجة إلى

اللجوء إلى القضاء فمتى حل اجل االلتزام يقوم الموثقمباشرة بوصفه ضابط عموميا

بتحمل ذيل العقد التوثيقي الصيغة التنفيذية المنصوص من قانون320عليها في المادة

اإلجراءات المدنية فيصبح العقد بذلك قابال للتنفيذ بالطرقالودية وفقا ألحكام المادة

من قانون اإلجراءات المدنية و الجبرية وكأنه حكم 330قضائي نهائي قاضي في

الخصومة وتبعا لذلك فإن عقد اإليجار التجاري المفرغ في محرر

رسمي ينتهي بحلول األجل المحدد فيه فإذا إمتنع المستأجر عن إخالء األمكنة على

المؤجر أن يحصل على الصيغة التنفيذية للعقد من عند الموثق ثم يمكنه طرد

المستأجر من األمكنة عن طريق المحضر القضائي بإستعمال كافة طرق التنفيذ بما فيها

الجبرية ثانيا دعوى الطرد

يمكن للمؤجر في حالة إمتناع المستأجر عن إخالء العينرغم حلول أجل العقد أن يلجأ

إلى القضاء ويطلب طرد المستأجر من األمكنة على أساسأنه أصبح شاغال دون حق وال سند بانتهاء مدة اإليجار

ويختص قاضي االستعجال بدعوى الطرد لتوافر عناصراالستعجال فيها طبقا للمادة

من قانون اإلجراءات المدنية وقياسا على ما استقر 183عليه اجتهاد المحكمة العليا في

اإليجار المدني حيث اعتبرت المحكمة العليا أن القاضياالستعجالي مختص في

دعاوى الطرد بالنسبة لعقود اإليجار المبرمة بعد صدورالمرسوم

03 03المتعلق بالترقية العقارية وقد جاء في 1993 93 التشريعي 01المؤرخ في

حيثيات01 187628 ملف رقم 2000لكن حيث أنه laquo 18قرارها المؤرخ في

بالرجوع إلى عقد اإليجار المبرم بين الطاعن و المطعونضده فإنه حددت مدة العقد

بسنة وبالتالي بعد إنهاء هذه المدة فإنه الطاعن للمستأجر محتال دون سند صحيح

ومن حق المطعون ضده المؤجر اللجوء إلى قاضي )1االستعجال إلزالة اإلعتداء )

laquo

و ما يؤكد اختصاص القاضي اإلستعجالي بدعوى الطرد ماذهبت إليه الغرفة التجارية

بالمحكمة العليا التي أقرت باالختصاص بطرد المستأجرالذي أبرم عقد إيجار لمدة ثالثة

و عشرون شهرا لنه ال يخول له اإلستفادة من أحكامالتجديد وقد جاء في قرار لها

و لما كان ثابتا أن قاضي اإلستعجالي الذي قضى بطرد laquo13 مؤرخ في 199907

المستأجر الطاعن من محل التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجارالتي حددت بثالث و

عشرين شهرا معتبرا إياه أصبح يحتل األماكن دون وجهأوسن يكون قد طبق صحيح

القانون raquo(2) فهذا القرار و عن كان ال يتعلق مباشرة بالحالة التي

تدرسها ولكن يفهمك منه ضمنيا اعتراف االجتهاد القضائي االستعجال باالختصاص في دعوى

المجرد عند حلول أجل عقد اإليجار المحدد و المتفق عليه بين األطراف

مكرر من187الفرع الثاني الطبيعة القانونية للمادة القانون التجاري

02فقرة مكرر من القانون187يلزم المستأجر laquo تنص المادة

التجاري في فقرة الثانية بمغادرة المكنة المستأجرة بانتهاء الجل المحدد في العقد

دون الحاجة على توجيه تنبيه باإلخالء دون الحق في الحصول على تعويض اإلستحقاتق

المنصوص عليه في هذاالقانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

210ذيب عبد السالم المرجع السابق ص (1 )1 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13 07( قرار في 2 137ص ) لتحديد الطبيعة القانونية لهذا النص ال بد من الرجوع إلى

القواعد العامة و نعلم أن القواعد القانونية تصنف إلى قواعد آمرة و أخرى مكملة

فاألولى هي التي ال يجوز لألفراد مخالفتها و اتصالها بأمور يحرص المشرع على عدم

المساس بها للمحافظة على النظام الذي يقوم عليه المجتمع و هي أمور تتصل اتصاال

وثيقا بكيان المجتمع و مقوماته األساسية

أما القواعد المكملة أو المفسرة فهي التي يجوزمخالفتها و ذلك باإلتفاق على ما

يخالفها و يحالف حكمها و ذلك ألنها ال تتعلق بكيانالمجتمع و مقوماته األساسية و

بالتالي فإن مخالفاتها ال تعتبر إخالال بالنظام العام ال يعنيذلك أن القاعدة المكملة تخلو

من صفة اإللزام و إنما تتوفر لها هذه الصفة طالما أناألفراد وقت إبرام تصرفاتهم لم

يخالفوا الحكم الذي تقرره و للتمييز بين النوعين باإلضافة إلى معيار تعلق القاعدة

بالنظام العام يمكن االستدالل بصياغة النص القانوني الذي جاء بالقاعدة و ألفاظه إذ أن

المشرع كثيرا ما يستخدم بعض األلفاظ في صياغة القاعدة القانونية تدل بما ال يدع

مجاال للشك عن نوعية وطبيعة القاعدة القانونية

و بتطبيق هذه األحكام على نص الفقرة الثانية من المادة مكرر من القانون187

فهذا يفيد أنها raquo ما لم يشترط األطراف خالف ذلك laquo التجاري التي تنص في آخرها

من القواعد المكملة وبالنتيجة يمكن لألطراف االتفاق علىما يخالفها فيمكن االتفاق

على إخضاع إنهاء عقد اإليجار لشروط معين قد تكونتوجيه التنبيه باإلخالء أو إنذار

بسيط أو بعرض التعويض االستحقاق أو غيرها إال ان هذافي الواقع مستبعد فالمؤجر

الذي تخلص من اإلجراءات التي كانت تقيد حريته فيالتصرف في ملكيته يستبعد أن

يقيدها بإرادته و أيا كان األمر فإن أي إتفاق يخالف أحكام هذه المادة البد

من ذكره في المحرر الرسمي الذي أفرغ فيه عقد اإليجار ألنه هو وسيلة

اإلثبات الوحيدة و القاضي إذا ال يمكنه استبعاد عرض عليه النزاع بشأن العقود 02

05المبرمة بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري من التطبيق إال بما187المادة

يوجد من أحكام مخالفة لها وردت في هذا المحرر و يترتب على ذلك أنه للمتعاقدين

مطلق الحرية في تحديد اإلجراءات و الشروط التي ينتهي بها العقد بالنسبة لعقود

إيجار المحالت المخصصة لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي المبرمة بعد تاريخ دخول

مكرر من187المادة القانون التجاري حيز التنفيذ إذ يصبح كل طرف ملزم

باحترامها شأنها شأن باقي االلتزامات التعاقدية األخرى فإذا ما كان عقد اإليجار قد

تضمن أن ال ينتهي اإليجار إال بتنبيه بإخالء يوجهه المؤجر للمستأجر في زمن معين أصبح

المؤجر مقيد في ممارسة حق االسترجاع بإتمام ذلك اإلجراء في األجل المحدد فإن لم

يعين أجل محدد للتنبيه وجب الرجوع إلى إرادة المتعاقدين فإن قصدا الرجوع إلى

مواعيد اإلخالء المقرر في من القانون التجاري وجب احترام هذه المواعيد و إذا 173

كان عقد اإليجار قد تضمن الشكل الذي يجب أن يتم به تبليغ هذا التنبيه كأن يشترط

ان يكون ذلك عن طريق المحضر وجب إحرام هذا الشكل أيضا إذا تضمن عقد اإليجار

بند يلزم المؤجر بدفع تعويض معين للمستأجر قبل إلزامه بإخالء العين المؤجرة

أصبح المؤجر حينئذ مقيد بممارسة حق االسترجاع أيضا بأداء ذلك التعويض الذي التزم

به للمستأجر و خالصة ما نتوصل إليه من هذا المبحث

أن المستأجر العقار الستغالله في ممارسة نشاط التجاريبموجب عقد مبرم قبل صدور

يتمتع بحصانة منحها له المشرع إذا اكتسب القاعدة 0205التجارية وفق القانون

التجاري و محله الشروط القانونية تحمى هذه الحصانة تعطيه الحق في الحصول على

تعويض إذا تم تجريده من ملكيته التجارية في حين ال يتمتع المستأجر بعقد أبرم بعد تاريخ الحق

للتعديل بهذه الحصانة إذ يخضع عقده إلرادة األطراف و حرية اتفاقهم

من تطبيقات هذا raquo ما يلزم لحفظ الشيء و لو كان ذلكبغير موافقة باقي الشركاء

المبدأ قرار03المنشور في المجلة القضائية 2001 20المحكمة العليا المؤرخ في

ص02 عدد 2002حفاظا على المال المشاع يحق ألحد laquo و الذي جاء فيه319

الشركاء إتخاذ كافة اإلجراءات الالزمة و لو كان ذلك دونموافقة باقي الشركاء فإن

القضاء بصحة التنبيه بإخالء الموجه من المؤجرة المالكةأغلبية الحصص لحماية المحل

التجاري من االنهيار دون موافقة باقي الشركاء هو raquo تطبيق سليم للقانون

و إثبات حصول التنبيه باإلخالء يكون على من يدعي بهبكافة طرق اإلثبات بما فيها

البينة و القرائن و شهادة الشهود مهما كانت قيمة األجرة )( وعدم توجيه التنبيه أو عدم2

توافر شروطه يؤدي إلى عدم قبول الدعوى شكالبموقف المستأجر من عرض التعويض اإلستحقاقي

إذا وافق المستأجر على مبدأ اإلخالء وحصل إتفاق حولقيمة التعويض اإلستحقاقي فإن

األمر ينتهي عند هذا الحد و إذا وافق المستأجر على مبدأاإلخالء وقام الخالف على

مقدار التعويض اإلستحقاقي جاز للطرف الذي يهمهالتعجيل أن يرفع دعواه أمام رئيس

المحكمة الناظرة في القضايا اإلستعجالية ليأمر بإجراءاتالخبرة الالزمة و ذلك بعد

إنتهاء أجل ثالثة اشهر من تاريخ توجيه التنبيه و أن يرفعبالتوازي دعوى قضائية في

ص02 العدد 2001 مجلة القضائية 207219ملف رقم 199909( قرار في 1 11 231 )

83جنادي جياللي المرجع السابق ص (2 ) الموضوع أمام الجهة القضائية المختصة و هي محكمة

موقع العقار و قد قضت المحكمة في199005من المقرر قانونا أن اللجوء إلى laquo

06قرار صادر في القاضي اإلستعجالي إلجراء خبرة لتقدير التعويض عن إخالء

يستلزم و جود دعوى فيالموضوع مرفوعة مسبقا raquo(3)

وعند إنجاز تقرير الخبرة نتيجة الدعوى اإلستعجالية الذييجب إيداعه في ظرف

شهرين لدى أمانة الضبط و يلحق بملف الدعوى المرفوعةأمام المحكمة المختصة التي

من194تفصل في الموضوع بعد إيداع التقرير ) المادة القانون التجاري (

أما إذا رفض المستأجر اإلخالء أصال فعليه أن ينازع فيصحة التنبيه باإلخالء

بعرض النزاع بعد ثالثة أشهر من التبليغ على قاضيالموضوع الذي يفصل أو ال في

صحة التنبيه باإلخالء ثم يتم تقدير التعويض اإلستحقاقيالذي يكون عادة باالستعانة

بخبير و يراعي في تقدير التعويض اإلستحقاقي القيمةالتجارية للمحل التجاري التي

تحدد وفق لغرض المهنة مصاريف النقل و إعادة الترتيب وحقوق التحويل الواجب

تسديدها لمحل تجاري من نفس القيمة و عن تاريخ تقدير التعويض اإلستحقاقي ذهبت المحكمة

العليا إلى أن العبرة بتاريخ توجيه التنبيه باإلخالء و ذلك في05الذي جاء فيه 1999

08قرارها المؤرخ في من المقرر قانونا أنه يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار

laquo غير أنه يسدد للتاجر المخلي التعويض اإلستحقاقي الذي يجب أن يكون مساويا

للضرر المسبب نتيجة عدم التجديد و لما ثبت في قضية الحال أن قضاة المجلس لما

قدروا الضرر الناتج عن رفض تجديد اإليجار إبتداء من تاريخ اإلعالن عن رغبة

المؤجر في إنهاء اإليجار و ليس من تاريخ الخروج الفعلي ألن الخروج يقع بعد صدور

الحكم القاضي باإلخالء و األحكام تفصل في الوقائع القائمة و ليست raquo (1)

المستقبلية فإنهم طبقوا صحيح القانون ج دفع التعويض اإلستحقاقي و إخالء األمكنة

يبقى المستأجر بعد توجيه التنبيه باإلخالء شاغال لألمكنةإلى حين تقاضيه الفعلي لقيمة

التعويض و يعتبر في هذه الحالة شاغل بحق و من دونسند فهو يحق ألن القانون

يسمح له بالبقاء إلى حين قبض التعويض اإلستحقاقي من القانون التجاري (187)المادة

و هو بغير سند ألن توجيه التنبيه باإلخالء يضع حدا لعقداإليجار و يدفع للمستأجر تعويضا عن شغل األمكنة

01 عدد 1991 المجدلة القضائية 67008ملف رقم 1990 06( قرار في 3 05 65ص )

العدد2000 المجلة القضائية لسنة 189311ملف 1999 08( قرار في 1 05 121 ص 01 )

عند دفع التعويض اإلستحقاقي يلزم المستأجر بمغادرةاألماكن حتى عن طريق القوة

العمومية على أن يدفع للمؤجر تعويضا عن التأخر إذاتماطل في الخروج منه )المادة

( من القانون التجاري 187 و في حالة اإلخالء تسلم األماكن للمؤجر في أول يوم من

األجل المألوف و التالي يوم إعتبارا من تاريخ تسديد التعويض15إلنقضاء مهلة

للمستأجر نفسه أو للحارس القضائي إذا وجد و يدفع الحارس القضائي التعويض

للمستأجر مقابل إيصال منه فقط

إن لم تقع معارضة من الدائنين أو التوقيع حجز من أحدهم تحت يده

و إذا تراجع عن إرادته في طرد المستأجر إما بسبب عجزهعن تسديد التعويض

اإلستحقاقي المحكوم به لفائدة المستأجر المخلى أو أليسبب أخر يحق له أن يتملص

من القانون197من تسديد هذا التعويض ) المادة التجاري ( مع مراعاة الشروط التالية

وجود المستأجر في العين المؤجرة ولم يتم استئجار عين1048633 أخرى من طرف

المستأجر يوم إبتداء من اليوم15أن يمارس حق التملص في اجل

1048633 الذي يصبح فيه الحكم أو القرار القاضي بالتعويض اإلستحقاقي نهائيا

أن يوافق الطرفان على التجديد حسب شروط يتفقان1048633 عليها وفي حالة عدم اإلتفاق

195يحدد القاضي اإلستعجالي هذه الشروط وفقا للمادة من القانون التجاري

و ال بد هنا من إبرام عقد جديد بعد ممارسة حق التملص ألن1048633 العقد األول قد انتهى بتوجيه التنبيه باإلخالء

الفرع الثاني رفض تجديد عقد اإليجار التجاري دونتعويض إستحقاقي

إن إستفادة المستأجر صاحب القاعدة التجارية من التعويضاإلستحقاقي في حالة

رفض المؤجر تجديد عقد اإليجار مقرونة بعدم إرتكابه أيخطأ من األخطاء المنصوص

من القانون التجاري وعلى ذلك177عليها في المادة يمكن للمؤجر أن يتخلص من

تعويض اإلخالء إذا أثبت سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر المخلى المحل

أوال حاالت رفض تجديد اإليجار دون تعويض إستحقاقي

من القانون التجاري و تتمثل في177نصت عليها المادة إثبات المؤجر سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر 1

القاعدة أنه يحق للمؤجر أن يطالب من المستأجر الذي قامبأعمال خطيرة و غير

مشروعة أن يتخلى عن األمكنة دون تعويض إستحقاقي ويالحظ أن المشرع لم يحدد

األسباب الخطيرة وغير المشروعة التي يؤسس عليهاالتنبيه باإلخالء و لكن يمكن

إحصاء بعضها من خالل أحكام القانون التجاري و اإلجتهادالقضائي فنذكر على

سبيل المثال إرتكاب المستأجر خطأ يوجب مسئوليته الجزائية إصرارا

1048633 بالمؤجر أو أحد أفراد عائلته

1048633 تغيير النشاط التجاري دون ترخيص من المؤجر إحداث أعمال ضارة بالعين المؤجرة أو هدم جزء منها أو

1048633 التغيير في واجهة المحل التوقف عن إستغالل المحل التجاري دون سبب جدي أو

1048633 مشروع اإليجار من الباطن أو التنازل عن اإليجار دون ترخيص

1048633 من القانون188)المادة ( التجاري

ممارسة نشاط غير مشروع في المحل موازاة مع النشاط1048633 األصلي كبيع مواد ممنوعة

كالمخدرات أو أسلحة حربية أو ممارسة الدعارة في المحل

عدم دفع بدل اإليجار أو التأخير في الدفع وهناك من يرى1048633 باعتبار عقد اإليجار من

العقود المتبادلة فإن عدم دفع بدل اإليجار يفقد اإليجار معناه و يترتب عليه الفسخ

6و ال يمكن بذلك إفادة المستأجر من التنبيه باإلخالء و اجل أشهر و لكن اجتهاد

المحكمة العليا استقر على اعتبار هذه الحاالت من بينحاالت رفض التجديد و من

ثم البد فيها من إتباع اإلجراءات القانونية سيما المنوه177 و 173عنها بالمواد

من القانون التجاري و بشأن فسخ العقد افيجار التجاريفقد إعتبر البعض أنه

من119يخضع للقواعد العامة المكرسة بأحكام المادة القانون المدني و بإعتبار أن

اسباب الفسخ هي نفسها هي نفسها األسباب المشروعة والخطيرة و المبررة

لممارسة حق اإلسترجاع دون أي تعويض من جانب المؤجرتطبيقا لألحكام المادة

من القانون التجاري مما يترتب عنه أنه عند نهاية عقد 177اإليجار فإن للمؤجر

الذي ينسب للمستأجر مخالفة ناشئة عن عدم تنفيذ التزامأو أكثر من االلتزامات

التعاقدية ينشئ له عند نهاية عقد اإليجار الخيار بين فسخالعقد أو ممارسة حق

1االسترجاع ألسباب خطيرة ومشروعة ) ) و الواقع أنه ال بد من التفرقة بين دعوى الفسخ و بين

رفض تجديد اإليجار وفقا من القانون التجاري فدعوى الفسخ177ألحكام المادة

تهدف إلى إنهاء العالقة التعاقدية خالل سريان مدة عقد اإليجار أي قبل إنتهاء أجله

بينما رفض التجديد و المطالبة بإسترجاع المحل المؤجر ال يمكن ممارسته إال عند

نهاية عقد اإليجار و أن هدفه هو منع المستأجر من الحصول على تجديد لإليجار حزيط محمد حق اإلسترجاع في اإليجارات التجارية (1

84 دار هومة ص 2005 ) و يجب تمييز هذه الحالة عن الفسخ بقوة القانون

من191المنصوص عليها بالمادة

كل إشتراط مدرج في اإليجار ينص على الفسخ بقوةالقانون laquo القانون التجاري

في حالة عدم دفع بدل اإليجار في اإلستحقاق المتفقعليها ال ينتج أثره إال بعد

مرور شهر واحد من اإلخطار بالدفع الذي يبقى دون raquo نتيجة

فإذا وجد إتفاق صريح بين األطراف على فسخ بقوةالقانون فيكون للمؤجر أن يوجه

إنذار للمستأجر للدفع فإذا لم يقم بذلك خالل شهر منتاريخ تبليغه فسخ العقد بقوة

القانونحالة المبنى 2

و هي الحالة المنصوص عليها بالفقرة الثالثة من المادة من القانون التجاري177

يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار دون أن يلزم بسدادlaquo أي تعويض إذا أثبت

وجود هدم كامل العمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها للسكنالمعترف به من السلطة

اإلدارية أو إذا أثبت أنه يستحيل شغل العمارة دون خطر raquoنظرا لحالتها

فهذه المادة تستوجب على المؤجر الذي يريد اإلخالء دونتعويض استحقاقي أن يثبت

بموجب قرار إداري أن العقار الذي يملكه المتواجد به العينالمؤجرة صار غير قابل

لالستغالل أو الشغل ألنه يشكل خطرا أو أن العقار قابلللهدم الكامل أو جزء منه لعدم

صالحيته ففي هذه الحالة يعفى المؤجر من تسديد التعويضاإلستحقاقي عند رفضه

تجديد اإليجار أما المستأجر المخلى فله حق األولوية فيحالة إعادة بناء العمارة التي تم

هدمها و يشترط منه أن يبلغ المؤجر برغبته فياإلستفادة من المحل في العمارة التي

أعيد بناؤها وذلك خالل ثالثة أشهر التالية إلخالئه األمكنةالتي كان يشغلها و إال سقط

حقه و يعتبر هذا نوع من الحماية للمستأجر الذي أخلىاألمكنة دون تعويض

إستحقاقيثانيا إجراءات رفض التجديد دون تعويض اإلستحقاق

حتى يستفيد المؤجر من إنهاء عقد اإليجار التجاري دوندفع التعويض اإلستحقاقي ال بد

له إتباع اإلجراءات القانونية إجراءات رفض التجديد لقيام المستأجر بأعمال خطيرة 1 إذا برهن المؤجر عن سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر

كارتكاب خطأ جزائي في حق المؤجر أو ممارسة نشاط غير مشروع في المحل أو

هدم جزء من المحل فيقوم مباشرة بتوجيه التنبيه باإلخالء ويرفع دعوى رفض التجديد

يلتمس فيها إلزام المستأجر بإخالء المحل دون تعويض بسبب خطير و مشروع

دون حاجة إلثبات ذلك بمحضر معاينة و ال إعذار مسبق إذ يكفي تقديم الحكم

الجزائي أو المدني الذي يثبت قيام المستأجر بالفعل الذي دفع المؤجر لمطالبته )

1باإلخالء) و إذا كان اإلخالء إلخالل المستأجر بالتزاماته التعاقدية

فيتم إتباع اإلجراءات التي من القانون التجاري02 فقرة 177جاءت بها المادة

على المؤجر أوال أن يقوم بتحرير محضر معاينة إلثبات حالة1048633 المخالفة و قيامها ثم

يوجه إنذارا للمستأجر للكف عن ارتكابها و العدول عنها وأوجب المشرع أن

يكون اإلنذار بموجب عقد غير قضائي مع بيان السببالمستند إليه وذكر مضمون من القانون التجاري وكل177الفقرة الثانية من المادة

ذلك تحت طائلة البطالن ويتم إمهال المستأجر مدة شهر من تاريخ تبليغه للعدول

عن المخالفة معاينة استمرار قيام المخالفة عند انقضاء مهلة شهر كاملة

1048633 من يوم تبليغه باإلنذار و إستمرار المستأجر يإقتراف المخالفة يجب على المؤجر أن

يقوم بإثبات ذلك بمعاينة المخالفة عن طريق المحضر القضائي الذي يحرر محضر

معاينة الستمرار المستأجر في إرتكاب المخالفة رغم إنذاره

توجيه التنبيه بإخالء دون تعويض على المؤجر بعد استكمال1048633 اإلجراءات السابقة أن

يوجه للمستأجر تنبيها باإلخالء وان يذكر سببه من بينالحاالت السالفة الذكر و

هنا ال بد أن ال تكون األسباب متناقضة بذكر أحد حاالت من القانون177المادة

التجاري و عرض تعويض إستحقاقي وقد قضت المحكمةالعليا في قرارها الصادر

من المقرر قانونا أنه يجب أن يتم تنبيه باإلخالء بعقد laquo26 في 03 1996

غير قضائي وأن تبين فيه األسباب التي أدت إلى توجيههمع إعادة ذكر مضمون

و إال أعتبر باطال و لما أسس المطعون ضدهم194المادة التنبيه باإلخالء على

سببين اثنين أولهما غلق المحل التجاري خرقا لألحكام من القانون177المادة

التجاري و ثانيهما عرض تعويض إستحقاقي وفقا من176لألحكام المادة

القانون التجاري فإن هذين السببين متناقضين و ال يمكناالعتماد عليهما معا لطلب

إخالء القاعدة التجارية raquo (1) مباشرة الدعوى القضائية لرفض تجديد عقد اإليجار دون

1048633 تعويض إذا رفض المستأجر إخالء المحل بعد توجيه التنبيه باإلخالء يجوز

للمؤجر رفع الدعوى القضائية بعد إنتهاء مهلة ثالثة أشهر من تاريخ تبليغ التنبيه

باإلخالء يلتمس فيها129جنادي جياللي المرجع السابق ص (1 )

مجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 1 03التجارية و البحرية )

26 ص 1999عدد خاص الحكم بصحة التنبيه باإلخالء و بإلزام المستأجر بإخالء

المحل التجاري دونتعويض

إجراءات رفض تجديد اإليجار دون تعويض نتيجة وضعية 2 المبنى

في الحالة التي تكون فيها العمارة غير قابلة للشغل واإلستغالل و يصدر قرار عن

السلطة اإلدارية يؤكد ذلك و يأمر بإعادة البناء فعلىالمؤجر أن يوجه تنبيها من القانون التجاري173باإلخالء طبقا للمادة

و بعد إنتهاء أجل ثالثة أشهر من توجيه التنبيه باإلخالء ورفض المستأجر إخالء المحل

يجوز للمؤجر رفع دعوى قضائية أمام المحكمة و ترفقعريضة افتتاح الدعوى

بنسخة من القرار الصادر عن السلطة اإلدارية المختصةتحت طائلة عدم قبول الدعوى

و هو ما قضت به المحكمة العليا في03الذي جاء 1989 05القرار الصادر بتاريخ

من المقرر أن رفض تجديد اإليجار دون إلزام المؤجر بسدادتعويض اإلخالء laquo فيه

بسبب هدم كامل العمارة أو جزء منها يلزم المؤجر إنذارالمستأجر و تقديم القرار

اإلداري اآلمر بهدم كامل العمارة أو جزء منها و لما كان

الثابت في قضية الحال أن المطعون ضده لم ينذر الطاعنين بالخروج و لم يقدم

للمرافعات القرار اإلداري اآلمر بهدم العمارة أو جزء منها فإن قضاة المجلس بتعيينهم

خبير للقول هل المحل المتنازع عليه مهدد أم ال باالنهيار خالفوا القانون و استوجب raquo (1)

نقص قرارهم يلتمس المؤجر من خالل الدعوى التي يرفعها الحكم بصحة

التنبيه باإلخالء و إلزام المستأجر بإخالء العين دون تعويض

المطلب الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم بعد 0205صدور

المؤرخ تراجع المشرع من خالل تعديل القانون التجاري 0205بموجب القانون

المتضمن تعديل القانون التجاري تراجع عن أحكام 200506 في 02التنبيه باإلخالء

و التعويض اإلستحقاقى و اخضع إنهاء عقد اإليجارالتجاري للقواعد العامة في العقود

مكرر من187القائمة على إستقالل اإلرادة فنصت المادة القانون التجاري في فقرتها

يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجلالمحدد في العقد دون laquo الثانية

حاجة إلى توجيه تنبيه باإلخالء ودون الحق في الحصولعلى التعويض اإلستحقاقي

المنصوص عليه في هذا القانون ما لم يشترط األطراف raquo خالف ذلك

117 ص 4 عدد 1990 مجلة قضائية 56060ملف رقم 1989 05( قرار في 1 03 )

الفرع األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري إن إنهاء مدة عقد اإليجار الذي أبرم بعد صدور التعديل

المؤرخ في يجعل من المستأجر الذي يستفيد منه شاغال 20050206

دون حق و ال سند و يلزم بمغادرة األمكنة إذا لم يحصل بينه و بين المؤجر إتفاق

بإبرام عقد جديد و ذلك مهما طالت مدة استغالله لنشاطه التجاري داخل العين المؤجرة

و ال يلزم المؤجر بتوجيهتنبيه باإلخالء و ال يعرض تعويض إستحقاقي

وعلى ذلك إذا امتنع المستأجر عن اإلخالء فيمكن للمؤجرطرده باللجوء إلى القضاء عن

طريق دعوى أو بالحصول على نسخة التنفيذية لعقد اإليجار

أوال طرد المستأجر عن طريق إمهار عقد اإليجار التجاريبالصيغة التنفيذية

تبرم عقود اإليجار التجاري بعد التعديل بإفراغها فيمحررات رسمية و هذه األخيرة

320كل حكم أو laquo تعتبر سندات تنفيذية إذا تنص المادة من قانون اإلجراءات المدينة

و تبعا لمحتوى هذه raquo سند ال يكون قابل للتنفيذ إال إذا كانممهورا بالصيغة التنفيذية

المادة فإن العقود الموثقة حجة ال يقبل في مواجهتا إالالدفع بالتزوير و تتمتع بنفس القوة

التنفيذية لألحكام القضائية كما يخول حائزها سلطةتنفيذها مباشرة دون الحاجة إلى

اللجوء إلى القضاء فمتى حل اجل االلتزام يقوم الموثقمباشرة بوصفه ضابط عموميا

بتحمل ذيل العقد التوثيقي الصيغة التنفيذية المنصوص من قانون320عليها في المادة

اإلجراءات المدنية فيصبح العقد بذلك قابال للتنفيذ بالطرقالودية وفقا ألحكام المادة

من قانون اإلجراءات المدنية و الجبرية وكأنه حكم 330قضائي نهائي قاضي في

الخصومة وتبعا لذلك فإن عقد اإليجار التجاري المفرغ في محرر

رسمي ينتهي بحلول األجل المحدد فيه فإذا إمتنع المستأجر عن إخالء األمكنة على

المؤجر أن يحصل على الصيغة التنفيذية للعقد من عند الموثق ثم يمكنه طرد

المستأجر من األمكنة عن طريق المحضر القضائي بإستعمال كافة طرق التنفيذ بما فيها

الجبرية ثانيا دعوى الطرد

يمكن للمؤجر في حالة إمتناع المستأجر عن إخالء العينرغم حلول أجل العقد أن يلجأ

إلى القضاء ويطلب طرد المستأجر من األمكنة على أساسأنه أصبح شاغال دون حق وال سند بانتهاء مدة اإليجار

ويختص قاضي االستعجال بدعوى الطرد لتوافر عناصراالستعجال فيها طبقا للمادة

من قانون اإلجراءات المدنية وقياسا على ما استقر 183عليه اجتهاد المحكمة العليا في

اإليجار المدني حيث اعتبرت المحكمة العليا أن القاضياالستعجالي مختص في

دعاوى الطرد بالنسبة لعقود اإليجار المبرمة بعد صدورالمرسوم

03 03المتعلق بالترقية العقارية وقد جاء في 1993 93 التشريعي 01المؤرخ في

حيثيات01 187628 ملف رقم 2000لكن حيث أنه laquo 18قرارها المؤرخ في

بالرجوع إلى عقد اإليجار المبرم بين الطاعن و المطعونضده فإنه حددت مدة العقد

بسنة وبالتالي بعد إنهاء هذه المدة فإنه الطاعن للمستأجر محتال دون سند صحيح

ومن حق المطعون ضده المؤجر اللجوء إلى قاضي )1االستعجال إلزالة اإلعتداء )

laquo

و ما يؤكد اختصاص القاضي اإلستعجالي بدعوى الطرد ماذهبت إليه الغرفة التجارية

بالمحكمة العليا التي أقرت باالختصاص بطرد المستأجرالذي أبرم عقد إيجار لمدة ثالثة

و عشرون شهرا لنه ال يخول له اإلستفادة من أحكامالتجديد وقد جاء في قرار لها

و لما كان ثابتا أن قاضي اإلستعجالي الذي قضى بطرد laquo13 مؤرخ في 199907

المستأجر الطاعن من محل التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجارالتي حددت بثالث و

عشرين شهرا معتبرا إياه أصبح يحتل األماكن دون وجهأوسن يكون قد طبق صحيح

القانون raquo(2) فهذا القرار و عن كان ال يتعلق مباشرة بالحالة التي

تدرسها ولكن يفهمك منه ضمنيا اعتراف االجتهاد القضائي االستعجال باالختصاص في دعوى

المجرد عند حلول أجل عقد اإليجار المحدد و المتفق عليه بين األطراف

مكرر من187الفرع الثاني الطبيعة القانونية للمادة القانون التجاري

02فقرة مكرر من القانون187يلزم المستأجر laquo تنص المادة

التجاري في فقرة الثانية بمغادرة المكنة المستأجرة بانتهاء الجل المحدد في العقد

دون الحاجة على توجيه تنبيه باإلخالء دون الحق في الحصول على تعويض اإلستحقاتق

المنصوص عليه في هذاالقانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

210ذيب عبد السالم المرجع السابق ص (1 )1 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13 07( قرار في 2 137ص ) لتحديد الطبيعة القانونية لهذا النص ال بد من الرجوع إلى

القواعد العامة و نعلم أن القواعد القانونية تصنف إلى قواعد آمرة و أخرى مكملة

فاألولى هي التي ال يجوز لألفراد مخالفتها و اتصالها بأمور يحرص المشرع على عدم

المساس بها للمحافظة على النظام الذي يقوم عليه المجتمع و هي أمور تتصل اتصاال

وثيقا بكيان المجتمع و مقوماته األساسية

أما القواعد المكملة أو المفسرة فهي التي يجوزمخالفتها و ذلك باإلتفاق على ما

يخالفها و يحالف حكمها و ذلك ألنها ال تتعلق بكيانالمجتمع و مقوماته األساسية و

بالتالي فإن مخالفاتها ال تعتبر إخالال بالنظام العام ال يعنيذلك أن القاعدة المكملة تخلو

من صفة اإللزام و إنما تتوفر لها هذه الصفة طالما أناألفراد وقت إبرام تصرفاتهم لم

يخالفوا الحكم الذي تقرره و للتمييز بين النوعين باإلضافة إلى معيار تعلق القاعدة

بالنظام العام يمكن االستدالل بصياغة النص القانوني الذي جاء بالقاعدة و ألفاظه إذ أن

المشرع كثيرا ما يستخدم بعض األلفاظ في صياغة القاعدة القانونية تدل بما ال يدع

مجاال للشك عن نوعية وطبيعة القاعدة القانونية

و بتطبيق هذه األحكام على نص الفقرة الثانية من المادة مكرر من القانون187

فهذا يفيد أنها raquo ما لم يشترط األطراف خالف ذلك laquo التجاري التي تنص في آخرها

من القواعد المكملة وبالنتيجة يمكن لألطراف االتفاق علىما يخالفها فيمكن االتفاق

على إخضاع إنهاء عقد اإليجار لشروط معين قد تكونتوجيه التنبيه باإلخالء أو إنذار

بسيط أو بعرض التعويض االستحقاق أو غيرها إال ان هذافي الواقع مستبعد فالمؤجر

الذي تخلص من اإلجراءات التي كانت تقيد حريته فيالتصرف في ملكيته يستبعد أن

يقيدها بإرادته و أيا كان األمر فإن أي إتفاق يخالف أحكام هذه المادة البد

من ذكره في المحرر الرسمي الذي أفرغ فيه عقد اإليجار ألنه هو وسيلة

اإلثبات الوحيدة و القاضي إذا ال يمكنه استبعاد عرض عليه النزاع بشأن العقود 02

05المبرمة بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري من التطبيق إال بما187المادة

يوجد من أحكام مخالفة لها وردت في هذا المحرر و يترتب على ذلك أنه للمتعاقدين

مطلق الحرية في تحديد اإلجراءات و الشروط التي ينتهي بها العقد بالنسبة لعقود

إيجار المحالت المخصصة لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي المبرمة بعد تاريخ دخول

مكرر من187المادة القانون التجاري حيز التنفيذ إذ يصبح كل طرف ملزم

باحترامها شأنها شأن باقي االلتزامات التعاقدية األخرى فإذا ما كان عقد اإليجار قد

تضمن أن ال ينتهي اإليجار إال بتنبيه بإخالء يوجهه المؤجر للمستأجر في زمن معين أصبح

المؤجر مقيد في ممارسة حق االسترجاع بإتمام ذلك اإلجراء في األجل المحدد فإن لم

يعين أجل محدد للتنبيه وجب الرجوع إلى إرادة المتعاقدين فإن قصدا الرجوع إلى

مواعيد اإلخالء المقرر في من القانون التجاري وجب احترام هذه المواعيد و إذا 173

كان عقد اإليجار قد تضمن الشكل الذي يجب أن يتم به تبليغ هذا التنبيه كأن يشترط

ان يكون ذلك عن طريق المحضر وجب إحرام هذا الشكل أيضا إذا تضمن عقد اإليجار

بند يلزم المؤجر بدفع تعويض معين للمستأجر قبل إلزامه بإخالء العين المؤجرة

أصبح المؤجر حينئذ مقيد بممارسة حق االسترجاع أيضا بأداء ذلك التعويض الذي التزم

به للمستأجر و خالصة ما نتوصل إليه من هذا المبحث

أن المستأجر العقار الستغالله في ممارسة نشاط التجاريبموجب عقد مبرم قبل صدور

يتمتع بحصانة منحها له المشرع إذا اكتسب القاعدة 0205التجارية وفق القانون

التجاري و محله الشروط القانونية تحمى هذه الحصانة تعطيه الحق في الحصول على

تعويض إذا تم تجريده من ملكيته التجارية في حين ال يتمتع المستأجر بعقد أبرم بعد تاريخ الحق

للتعديل بهذه الحصانة إذ يخضع عقده إلرادة األطراف و حرية اتفاقهم

موقع العقار و قد قضت المحكمة في199005من المقرر قانونا أن اللجوء إلى laquo

06قرار صادر في القاضي اإلستعجالي إلجراء خبرة لتقدير التعويض عن إخالء

يستلزم و جود دعوى فيالموضوع مرفوعة مسبقا raquo(3)

وعند إنجاز تقرير الخبرة نتيجة الدعوى اإلستعجالية الذييجب إيداعه في ظرف

شهرين لدى أمانة الضبط و يلحق بملف الدعوى المرفوعةأمام المحكمة المختصة التي

من194تفصل في الموضوع بعد إيداع التقرير ) المادة القانون التجاري (

أما إذا رفض المستأجر اإلخالء أصال فعليه أن ينازع فيصحة التنبيه باإلخالء

بعرض النزاع بعد ثالثة أشهر من التبليغ على قاضيالموضوع الذي يفصل أو ال في

صحة التنبيه باإلخالء ثم يتم تقدير التعويض اإلستحقاقيالذي يكون عادة باالستعانة

بخبير و يراعي في تقدير التعويض اإلستحقاقي القيمةالتجارية للمحل التجاري التي

تحدد وفق لغرض المهنة مصاريف النقل و إعادة الترتيب وحقوق التحويل الواجب

تسديدها لمحل تجاري من نفس القيمة و عن تاريخ تقدير التعويض اإلستحقاقي ذهبت المحكمة

العليا إلى أن العبرة بتاريخ توجيه التنبيه باإلخالء و ذلك في05الذي جاء فيه 1999

08قرارها المؤرخ في من المقرر قانونا أنه يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار

laquo غير أنه يسدد للتاجر المخلي التعويض اإلستحقاقي الذي يجب أن يكون مساويا

للضرر المسبب نتيجة عدم التجديد و لما ثبت في قضية الحال أن قضاة المجلس لما

قدروا الضرر الناتج عن رفض تجديد اإليجار إبتداء من تاريخ اإلعالن عن رغبة

المؤجر في إنهاء اإليجار و ليس من تاريخ الخروج الفعلي ألن الخروج يقع بعد صدور

الحكم القاضي باإلخالء و األحكام تفصل في الوقائع القائمة و ليست raquo (1)

المستقبلية فإنهم طبقوا صحيح القانون ج دفع التعويض اإلستحقاقي و إخالء األمكنة

يبقى المستأجر بعد توجيه التنبيه باإلخالء شاغال لألمكنةإلى حين تقاضيه الفعلي لقيمة

التعويض و يعتبر في هذه الحالة شاغل بحق و من دونسند فهو يحق ألن القانون

يسمح له بالبقاء إلى حين قبض التعويض اإلستحقاقي من القانون التجاري (187)المادة

و هو بغير سند ألن توجيه التنبيه باإلخالء يضع حدا لعقداإليجار و يدفع للمستأجر تعويضا عن شغل األمكنة

01 عدد 1991 المجدلة القضائية 67008ملف رقم 1990 06( قرار في 3 05 65ص )

العدد2000 المجلة القضائية لسنة 189311ملف 1999 08( قرار في 1 05 121 ص 01 )

عند دفع التعويض اإلستحقاقي يلزم المستأجر بمغادرةاألماكن حتى عن طريق القوة

العمومية على أن يدفع للمؤجر تعويضا عن التأخر إذاتماطل في الخروج منه )المادة

( من القانون التجاري 187 و في حالة اإلخالء تسلم األماكن للمؤجر في أول يوم من

األجل المألوف و التالي يوم إعتبارا من تاريخ تسديد التعويض15إلنقضاء مهلة

للمستأجر نفسه أو للحارس القضائي إذا وجد و يدفع الحارس القضائي التعويض

للمستأجر مقابل إيصال منه فقط

إن لم تقع معارضة من الدائنين أو التوقيع حجز من أحدهم تحت يده

و إذا تراجع عن إرادته في طرد المستأجر إما بسبب عجزهعن تسديد التعويض

اإلستحقاقي المحكوم به لفائدة المستأجر المخلى أو أليسبب أخر يحق له أن يتملص

من القانون197من تسديد هذا التعويض ) المادة التجاري ( مع مراعاة الشروط التالية

وجود المستأجر في العين المؤجرة ولم يتم استئجار عين1048633 أخرى من طرف

المستأجر يوم إبتداء من اليوم15أن يمارس حق التملص في اجل

1048633 الذي يصبح فيه الحكم أو القرار القاضي بالتعويض اإلستحقاقي نهائيا

أن يوافق الطرفان على التجديد حسب شروط يتفقان1048633 عليها وفي حالة عدم اإلتفاق

195يحدد القاضي اإلستعجالي هذه الشروط وفقا للمادة من القانون التجاري

و ال بد هنا من إبرام عقد جديد بعد ممارسة حق التملص ألن1048633 العقد األول قد انتهى بتوجيه التنبيه باإلخالء

الفرع الثاني رفض تجديد عقد اإليجار التجاري دونتعويض إستحقاقي

إن إستفادة المستأجر صاحب القاعدة التجارية من التعويضاإلستحقاقي في حالة

رفض المؤجر تجديد عقد اإليجار مقرونة بعدم إرتكابه أيخطأ من األخطاء المنصوص

من القانون التجاري وعلى ذلك177عليها في المادة يمكن للمؤجر أن يتخلص من

تعويض اإلخالء إذا أثبت سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر المخلى المحل

أوال حاالت رفض تجديد اإليجار دون تعويض إستحقاقي

من القانون التجاري و تتمثل في177نصت عليها المادة إثبات المؤجر سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر 1

القاعدة أنه يحق للمؤجر أن يطالب من المستأجر الذي قامبأعمال خطيرة و غير

مشروعة أن يتخلى عن األمكنة دون تعويض إستحقاقي ويالحظ أن المشرع لم يحدد

األسباب الخطيرة وغير المشروعة التي يؤسس عليهاالتنبيه باإلخالء و لكن يمكن

إحصاء بعضها من خالل أحكام القانون التجاري و اإلجتهادالقضائي فنذكر على

سبيل المثال إرتكاب المستأجر خطأ يوجب مسئوليته الجزائية إصرارا

1048633 بالمؤجر أو أحد أفراد عائلته

1048633 تغيير النشاط التجاري دون ترخيص من المؤجر إحداث أعمال ضارة بالعين المؤجرة أو هدم جزء منها أو

1048633 التغيير في واجهة المحل التوقف عن إستغالل المحل التجاري دون سبب جدي أو

1048633 مشروع اإليجار من الباطن أو التنازل عن اإليجار دون ترخيص

1048633 من القانون188)المادة ( التجاري

ممارسة نشاط غير مشروع في المحل موازاة مع النشاط1048633 األصلي كبيع مواد ممنوعة

كالمخدرات أو أسلحة حربية أو ممارسة الدعارة في المحل

عدم دفع بدل اإليجار أو التأخير في الدفع وهناك من يرى1048633 باعتبار عقد اإليجار من

العقود المتبادلة فإن عدم دفع بدل اإليجار يفقد اإليجار معناه و يترتب عليه الفسخ

6و ال يمكن بذلك إفادة المستأجر من التنبيه باإلخالء و اجل أشهر و لكن اجتهاد

المحكمة العليا استقر على اعتبار هذه الحاالت من بينحاالت رفض التجديد و من

ثم البد فيها من إتباع اإلجراءات القانونية سيما المنوه177 و 173عنها بالمواد

من القانون التجاري و بشأن فسخ العقد افيجار التجاريفقد إعتبر البعض أنه

من119يخضع للقواعد العامة المكرسة بأحكام المادة القانون المدني و بإعتبار أن

اسباب الفسخ هي نفسها هي نفسها األسباب المشروعة والخطيرة و المبررة

لممارسة حق اإلسترجاع دون أي تعويض من جانب المؤجرتطبيقا لألحكام المادة

من القانون التجاري مما يترتب عنه أنه عند نهاية عقد 177اإليجار فإن للمؤجر

الذي ينسب للمستأجر مخالفة ناشئة عن عدم تنفيذ التزامأو أكثر من االلتزامات

التعاقدية ينشئ له عند نهاية عقد اإليجار الخيار بين فسخالعقد أو ممارسة حق

1االسترجاع ألسباب خطيرة ومشروعة ) ) و الواقع أنه ال بد من التفرقة بين دعوى الفسخ و بين

رفض تجديد اإليجار وفقا من القانون التجاري فدعوى الفسخ177ألحكام المادة

تهدف إلى إنهاء العالقة التعاقدية خالل سريان مدة عقد اإليجار أي قبل إنتهاء أجله

بينما رفض التجديد و المطالبة بإسترجاع المحل المؤجر ال يمكن ممارسته إال عند

نهاية عقد اإليجار و أن هدفه هو منع المستأجر من الحصول على تجديد لإليجار حزيط محمد حق اإلسترجاع في اإليجارات التجارية (1

84 دار هومة ص 2005 ) و يجب تمييز هذه الحالة عن الفسخ بقوة القانون

من191المنصوص عليها بالمادة

كل إشتراط مدرج في اإليجار ينص على الفسخ بقوةالقانون laquo القانون التجاري

في حالة عدم دفع بدل اإليجار في اإلستحقاق المتفقعليها ال ينتج أثره إال بعد

مرور شهر واحد من اإلخطار بالدفع الذي يبقى دون raquo نتيجة

فإذا وجد إتفاق صريح بين األطراف على فسخ بقوةالقانون فيكون للمؤجر أن يوجه

إنذار للمستأجر للدفع فإذا لم يقم بذلك خالل شهر منتاريخ تبليغه فسخ العقد بقوة

القانونحالة المبنى 2

و هي الحالة المنصوص عليها بالفقرة الثالثة من المادة من القانون التجاري177

يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار دون أن يلزم بسدادlaquo أي تعويض إذا أثبت

وجود هدم كامل العمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها للسكنالمعترف به من السلطة

اإلدارية أو إذا أثبت أنه يستحيل شغل العمارة دون خطر raquoنظرا لحالتها

فهذه المادة تستوجب على المؤجر الذي يريد اإلخالء دونتعويض استحقاقي أن يثبت

بموجب قرار إداري أن العقار الذي يملكه المتواجد به العينالمؤجرة صار غير قابل

لالستغالل أو الشغل ألنه يشكل خطرا أو أن العقار قابلللهدم الكامل أو جزء منه لعدم

صالحيته ففي هذه الحالة يعفى المؤجر من تسديد التعويضاإلستحقاقي عند رفضه

تجديد اإليجار أما المستأجر المخلى فله حق األولوية فيحالة إعادة بناء العمارة التي تم

هدمها و يشترط منه أن يبلغ المؤجر برغبته فياإلستفادة من المحل في العمارة التي

أعيد بناؤها وذلك خالل ثالثة أشهر التالية إلخالئه األمكنةالتي كان يشغلها و إال سقط

حقه و يعتبر هذا نوع من الحماية للمستأجر الذي أخلىاألمكنة دون تعويض

إستحقاقيثانيا إجراءات رفض التجديد دون تعويض اإلستحقاق

حتى يستفيد المؤجر من إنهاء عقد اإليجار التجاري دوندفع التعويض اإلستحقاقي ال بد

له إتباع اإلجراءات القانونية إجراءات رفض التجديد لقيام المستأجر بأعمال خطيرة 1 إذا برهن المؤجر عن سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر

كارتكاب خطأ جزائي في حق المؤجر أو ممارسة نشاط غير مشروع في المحل أو

هدم جزء من المحل فيقوم مباشرة بتوجيه التنبيه باإلخالء ويرفع دعوى رفض التجديد

يلتمس فيها إلزام المستأجر بإخالء المحل دون تعويض بسبب خطير و مشروع

دون حاجة إلثبات ذلك بمحضر معاينة و ال إعذار مسبق إذ يكفي تقديم الحكم

الجزائي أو المدني الذي يثبت قيام المستأجر بالفعل الذي دفع المؤجر لمطالبته )

1باإلخالء) و إذا كان اإلخالء إلخالل المستأجر بالتزاماته التعاقدية

فيتم إتباع اإلجراءات التي من القانون التجاري02 فقرة 177جاءت بها المادة

على المؤجر أوال أن يقوم بتحرير محضر معاينة إلثبات حالة1048633 المخالفة و قيامها ثم

يوجه إنذارا للمستأجر للكف عن ارتكابها و العدول عنها وأوجب المشرع أن

يكون اإلنذار بموجب عقد غير قضائي مع بيان السببالمستند إليه وذكر مضمون من القانون التجاري وكل177الفقرة الثانية من المادة

ذلك تحت طائلة البطالن ويتم إمهال المستأجر مدة شهر من تاريخ تبليغه للعدول

عن المخالفة معاينة استمرار قيام المخالفة عند انقضاء مهلة شهر كاملة

1048633 من يوم تبليغه باإلنذار و إستمرار المستأجر يإقتراف المخالفة يجب على المؤجر أن

يقوم بإثبات ذلك بمعاينة المخالفة عن طريق المحضر القضائي الذي يحرر محضر

معاينة الستمرار المستأجر في إرتكاب المخالفة رغم إنذاره

توجيه التنبيه بإخالء دون تعويض على المؤجر بعد استكمال1048633 اإلجراءات السابقة أن

يوجه للمستأجر تنبيها باإلخالء وان يذكر سببه من بينالحاالت السالفة الذكر و

هنا ال بد أن ال تكون األسباب متناقضة بذكر أحد حاالت من القانون177المادة

التجاري و عرض تعويض إستحقاقي وقد قضت المحكمةالعليا في قرارها الصادر

من المقرر قانونا أنه يجب أن يتم تنبيه باإلخالء بعقد laquo26 في 03 1996

غير قضائي وأن تبين فيه األسباب التي أدت إلى توجيههمع إعادة ذكر مضمون

و إال أعتبر باطال و لما أسس المطعون ضدهم194المادة التنبيه باإلخالء على

سببين اثنين أولهما غلق المحل التجاري خرقا لألحكام من القانون177المادة

التجاري و ثانيهما عرض تعويض إستحقاقي وفقا من176لألحكام المادة

القانون التجاري فإن هذين السببين متناقضين و ال يمكناالعتماد عليهما معا لطلب

إخالء القاعدة التجارية raquo (1) مباشرة الدعوى القضائية لرفض تجديد عقد اإليجار دون

1048633 تعويض إذا رفض المستأجر إخالء المحل بعد توجيه التنبيه باإلخالء يجوز

للمؤجر رفع الدعوى القضائية بعد إنتهاء مهلة ثالثة أشهر من تاريخ تبليغ التنبيه

باإلخالء يلتمس فيها129جنادي جياللي المرجع السابق ص (1 )

مجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 1 03التجارية و البحرية )

26 ص 1999عدد خاص الحكم بصحة التنبيه باإلخالء و بإلزام المستأجر بإخالء

المحل التجاري دونتعويض

إجراءات رفض تجديد اإليجار دون تعويض نتيجة وضعية 2 المبنى

في الحالة التي تكون فيها العمارة غير قابلة للشغل واإلستغالل و يصدر قرار عن

السلطة اإلدارية يؤكد ذلك و يأمر بإعادة البناء فعلىالمؤجر أن يوجه تنبيها من القانون التجاري173باإلخالء طبقا للمادة

و بعد إنتهاء أجل ثالثة أشهر من توجيه التنبيه باإلخالء ورفض المستأجر إخالء المحل

يجوز للمؤجر رفع دعوى قضائية أمام المحكمة و ترفقعريضة افتتاح الدعوى

بنسخة من القرار الصادر عن السلطة اإلدارية المختصةتحت طائلة عدم قبول الدعوى

و هو ما قضت به المحكمة العليا في03الذي جاء 1989 05القرار الصادر بتاريخ

من المقرر أن رفض تجديد اإليجار دون إلزام المؤجر بسدادتعويض اإلخالء laquo فيه

بسبب هدم كامل العمارة أو جزء منها يلزم المؤجر إنذارالمستأجر و تقديم القرار

اإلداري اآلمر بهدم كامل العمارة أو جزء منها و لما كان

الثابت في قضية الحال أن المطعون ضده لم ينذر الطاعنين بالخروج و لم يقدم

للمرافعات القرار اإلداري اآلمر بهدم العمارة أو جزء منها فإن قضاة المجلس بتعيينهم

خبير للقول هل المحل المتنازع عليه مهدد أم ال باالنهيار خالفوا القانون و استوجب raquo (1)

نقص قرارهم يلتمس المؤجر من خالل الدعوى التي يرفعها الحكم بصحة

التنبيه باإلخالء و إلزام المستأجر بإخالء العين دون تعويض

المطلب الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم بعد 0205صدور

المؤرخ تراجع المشرع من خالل تعديل القانون التجاري 0205بموجب القانون

المتضمن تعديل القانون التجاري تراجع عن أحكام 200506 في 02التنبيه باإلخالء

و التعويض اإلستحقاقى و اخضع إنهاء عقد اإليجارالتجاري للقواعد العامة في العقود

مكرر من187القائمة على إستقالل اإلرادة فنصت المادة القانون التجاري في فقرتها

يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجلالمحدد في العقد دون laquo الثانية

حاجة إلى توجيه تنبيه باإلخالء ودون الحق في الحصولعلى التعويض اإلستحقاقي

المنصوص عليه في هذا القانون ما لم يشترط األطراف raquo خالف ذلك

117 ص 4 عدد 1990 مجلة قضائية 56060ملف رقم 1989 05( قرار في 1 03 )

الفرع األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري إن إنهاء مدة عقد اإليجار الذي أبرم بعد صدور التعديل

المؤرخ في يجعل من المستأجر الذي يستفيد منه شاغال 20050206

دون حق و ال سند و يلزم بمغادرة األمكنة إذا لم يحصل بينه و بين المؤجر إتفاق

بإبرام عقد جديد و ذلك مهما طالت مدة استغالله لنشاطه التجاري داخل العين المؤجرة

و ال يلزم المؤجر بتوجيهتنبيه باإلخالء و ال يعرض تعويض إستحقاقي

وعلى ذلك إذا امتنع المستأجر عن اإلخالء فيمكن للمؤجرطرده باللجوء إلى القضاء عن

طريق دعوى أو بالحصول على نسخة التنفيذية لعقد اإليجار

أوال طرد المستأجر عن طريق إمهار عقد اإليجار التجاريبالصيغة التنفيذية

تبرم عقود اإليجار التجاري بعد التعديل بإفراغها فيمحررات رسمية و هذه األخيرة

320كل حكم أو laquo تعتبر سندات تنفيذية إذا تنص المادة من قانون اإلجراءات المدينة

و تبعا لمحتوى هذه raquo سند ال يكون قابل للتنفيذ إال إذا كانممهورا بالصيغة التنفيذية

المادة فإن العقود الموثقة حجة ال يقبل في مواجهتا إالالدفع بالتزوير و تتمتع بنفس القوة

التنفيذية لألحكام القضائية كما يخول حائزها سلطةتنفيذها مباشرة دون الحاجة إلى

اللجوء إلى القضاء فمتى حل اجل االلتزام يقوم الموثقمباشرة بوصفه ضابط عموميا

بتحمل ذيل العقد التوثيقي الصيغة التنفيذية المنصوص من قانون320عليها في المادة

اإلجراءات المدنية فيصبح العقد بذلك قابال للتنفيذ بالطرقالودية وفقا ألحكام المادة

من قانون اإلجراءات المدنية و الجبرية وكأنه حكم 330قضائي نهائي قاضي في

الخصومة وتبعا لذلك فإن عقد اإليجار التجاري المفرغ في محرر

رسمي ينتهي بحلول األجل المحدد فيه فإذا إمتنع المستأجر عن إخالء األمكنة على

المؤجر أن يحصل على الصيغة التنفيذية للعقد من عند الموثق ثم يمكنه طرد

المستأجر من األمكنة عن طريق المحضر القضائي بإستعمال كافة طرق التنفيذ بما فيها

الجبرية ثانيا دعوى الطرد

يمكن للمؤجر في حالة إمتناع المستأجر عن إخالء العينرغم حلول أجل العقد أن يلجأ

إلى القضاء ويطلب طرد المستأجر من األمكنة على أساسأنه أصبح شاغال دون حق وال سند بانتهاء مدة اإليجار

ويختص قاضي االستعجال بدعوى الطرد لتوافر عناصراالستعجال فيها طبقا للمادة

من قانون اإلجراءات المدنية وقياسا على ما استقر 183عليه اجتهاد المحكمة العليا في

اإليجار المدني حيث اعتبرت المحكمة العليا أن القاضياالستعجالي مختص في

دعاوى الطرد بالنسبة لعقود اإليجار المبرمة بعد صدورالمرسوم

03 03المتعلق بالترقية العقارية وقد جاء في 1993 93 التشريعي 01المؤرخ في

حيثيات01 187628 ملف رقم 2000لكن حيث أنه laquo 18قرارها المؤرخ في

بالرجوع إلى عقد اإليجار المبرم بين الطاعن و المطعونضده فإنه حددت مدة العقد

بسنة وبالتالي بعد إنهاء هذه المدة فإنه الطاعن للمستأجر محتال دون سند صحيح

ومن حق المطعون ضده المؤجر اللجوء إلى قاضي )1االستعجال إلزالة اإلعتداء )

laquo

و ما يؤكد اختصاص القاضي اإلستعجالي بدعوى الطرد ماذهبت إليه الغرفة التجارية

بالمحكمة العليا التي أقرت باالختصاص بطرد المستأجرالذي أبرم عقد إيجار لمدة ثالثة

و عشرون شهرا لنه ال يخول له اإلستفادة من أحكامالتجديد وقد جاء في قرار لها

و لما كان ثابتا أن قاضي اإلستعجالي الذي قضى بطرد laquo13 مؤرخ في 199907

المستأجر الطاعن من محل التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجارالتي حددت بثالث و

عشرين شهرا معتبرا إياه أصبح يحتل األماكن دون وجهأوسن يكون قد طبق صحيح

القانون raquo(2) فهذا القرار و عن كان ال يتعلق مباشرة بالحالة التي

تدرسها ولكن يفهمك منه ضمنيا اعتراف االجتهاد القضائي االستعجال باالختصاص في دعوى

المجرد عند حلول أجل عقد اإليجار المحدد و المتفق عليه بين األطراف

مكرر من187الفرع الثاني الطبيعة القانونية للمادة القانون التجاري

02فقرة مكرر من القانون187يلزم المستأجر laquo تنص المادة

التجاري في فقرة الثانية بمغادرة المكنة المستأجرة بانتهاء الجل المحدد في العقد

دون الحاجة على توجيه تنبيه باإلخالء دون الحق في الحصول على تعويض اإلستحقاتق

المنصوص عليه في هذاالقانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

210ذيب عبد السالم المرجع السابق ص (1 )1 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13 07( قرار في 2 137ص ) لتحديد الطبيعة القانونية لهذا النص ال بد من الرجوع إلى

القواعد العامة و نعلم أن القواعد القانونية تصنف إلى قواعد آمرة و أخرى مكملة

فاألولى هي التي ال يجوز لألفراد مخالفتها و اتصالها بأمور يحرص المشرع على عدم

المساس بها للمحافظة على النظام الذي يقوم عليه المجتمع و هي أمور تتصل اتصاال

وثيقا بكيان المجتمع و مقوماته األساسية

أما القواعد المكملة أو المفسرة فهي التي يجوزمخالفتها و ذلك باإلتفاق على ما

يخالفها و يحالف حكمها و ذلك ألنها ال تتعلق بكيانالمجتمع و مقوماته األساسية و

بالتالي فإن مخالفاتها ال تعتبر إخالال بالنظام العام ال يعنيذلك أن القاعدة المكملة تخلو

من صفة اإللزام و إنما تتوفر لها هذه الصفة طالما أناألفراد وقت إبرام تصرفاتهم لم

يخالفوا الحكم الذي تقرره و للتمييز بين النوعين باإلضافة إلى معيار تعلق القاعدة

بالنظام العام يمكن االستدالل بصياغة النص القانوني الذي جاء بالقاعدة و ألفاظه إذ أن

المشرع كثيرا ما يستخدم بعض األلفاظ في صياغة القاعدة القانونية تدل بما ال يدع

مجاال للشك عن نوعية وطبيعة القاعدة القانونية

و بتطبيق هذه األحكام على نص الفقرة الثانية من المادة مكرر من القانون187

فهذا يفيد أنها raquo ما لم يشترط األطراف خالف ذلك laquo التجاري التي تنص في آخرها

من القواعد المكملة وبالنتيجة يمكن لألطراف االتفاق علىما يخالفها فيمكن االتفاق

على إخضاع إنهاء عقد اإليجار لشروط معين قد تكونتوجيه التنبيه باإلخالء أو إنذار

بسيط أو بعرض التعويض االستحقاق أو غيرها إال ان هذافي الواقع مستبعد فالمؤجر

الذي تخلص من اإلجراءات التي كانت تقيد حريته فيالتصرف في ملكيته يستبعد أن

يقيدها بإرادته و أيا كان األمر فإن أي إتفاق يخالف أحكام هذه المادة البد

من ذكره في المحرر الرسمي الذي أفرغ فيه عقد اإليجار ألنه هو وسيلة

اإلثبات الوحيدة و القاضي إذا ال يمكنه استبعاد عرض عليه النزاع بشأن العقود 02

05المبرمة بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري من التطبيق إال بما187المادة

يوجد من أحكام مخالفة لها وردت في هذا المحرر و يترتب على ذلك أنه للمتعاقدين

مطلق الحرية في تحديد اإلجراءات و الشروط التي ينتهي بها العقد بالنسبة لعقود

إيجار المحالت المخصصة لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي المبرمة بعد تاريخ دخول

مكرر من187المادة القانون التجاري حيز التنفيذ إذ يصبح كل طرف ملزم

باحترامها شأنها شأن باقي االلتزامات التعاقدية األخرى فإذا ما كان عقد اإليجار قد

تضمن أن ال ينتهي اإليجار إال بتنبيه بإخالء يوجهه المؤجر للمستأجر في زمن معين أصبح

المؤجر مقيد في ممارسة حق االسترجاع بإتمام ذلك اإلجراء في األجل المحدد فإن لم

يعين أجل محدد للتنبيه وجب الرجوع إلى إرادة المتعاقدين فإن قصدا الرجوع إلى

مواعيد اإلخالء المقرر في من القانون التجاري وجب احترام هذه المواعيد و إذا 173

كان عقد اإليجار قد تضمن الشكل الذي يجب أن يتم به تبليغ هذا التنبيه كأن يشترط

ان يكون ذلك عن طريق المحضر وجب إحرام هذا الشكل أيضا إذا تضمن عقد اإليجار

بند يلزم المؤجر بدفع تعويض معين للمستأجر قبل إلزامه بإخالء العين المؤجرة

أصبح المؤجر حينئذ مقيد بممارسة حق االسترجاع أيضا بأداء ذلك التعويض الذي التزم

به للمستأجر و خالصة ما نتوصل إليه من هذا المبحث

أن المستأجر العقار الستغالله في ممارسة نشاط التجاريبموجب عقد مبرم قبل صدور

يتمتع بحصانة منحها له المشرع إذا اكتسب القاعدة 0205التجارية وفق القانون

التجاري و محله الشروط القانونية تحمى هذه الحصانة تعطيه الحق في الحصول على

تعويض إذا تم تجريده من ملكيته التجارية في حين ال يتمتع المستأجر بعقد أبرم بعد تاريخ الحق

للتعديل بهذه الحصانة إذ يخضع عقده إلرادة األطراف و حرية اتفاقهم

قدروا الضرر الناتج عن رفض تجديد اإليجار إبتداء من تاريخ اإلعالن عن رغبة

المؤجر في إنهاء اإليجار و ليس من تاريخ الخروج الفعلي ألن الخروج يقع بعد صدور

الحكم القاضي باإلخالء و األحكام تفصل في الوقائع القائمة و ليست raquo (1)

المستقبلية فإنهم طبقوا صحيح القانون ج دفع التعويض اإلستحقاقي و إخالء األمكنة

يبقى المستأجر بعد توجيه التنبيه باإلخالء شاغال لألمكنةإلى حين تقاضيه الفعلي لقيمة

التعويض و يعتبر في هذه الحالة شاغل بحق و من دونسند فهو يحق ألن القانون

يسمح له بالبقاء إلى حين قبض التعويض اإلستحقاقي من القانون التجاري (187)المادة

و هو بغير سند ألن توجيه التنبيه باإلخالء يضع حدا لعقداإليجار و يدفع للمستأجر تعويضا عن شغل األمكنة

01 عدد 1991 المجدلة القضائية 67008ملف رقم 1990 06( قرار في 3 05 65ص )

العدد2000 المجلة القضائية لسنة 189311ملف 1999 08( قرار في 1 05 121 ص 01 )

عند دفع التعويض اإلستحقاقي يلزم المستأجر بمغادرةاألماكن حتى عن طريق القوة

العمومية على أن يدفع للمؤجر تعويضا عن التأخر إذاتماطل في الخروج منه )المادة

( من القانون التجاري 187 و في حالة اإلخالء تسلم األماكن للمؤجر في أول يوم من

األجل المألوف و التالي يوم إعتبارا من تاريخ تسديد التعويض15إلنقضاء مهلة

للمستأجر نفسه أو للحارس القضائي إذا وجد و يدفع الحارس القضائي التعويض

للمستأجر مقابل إيصال منه فقط

إن لم تقع معارضة من الدائنين أو التوقيع حجز من أحدهم تحت يده

و إذا تراجع عن إرادته في طرد المستأجر إما بسبب عجزهعن تسديد التعويض

اإلستحقاقي المحكوم به لفائدة المستأجر المخلى أو أليسبب أخر يحق له أن يتملص

من القانون197من تسديد هذا التعويض ) المادة التجاري ( مع مراعاة الشروط التالية

وجود المستأجر في العين المؤجرة ولم يتم استئجار عين1048633 أخرى من طرف

المستأجر يوم إبتداء من اليوم15أن يمارس حق التملص في اجل

1048633 الذي يصبح فيه الحكم أو القرار القاضي بالتعويض اإلستحقاقي نهائيا

أن يوافق الطرفان على التجديد حسب شروط يتفقان1048633 عليها وفي حالة عدم اإلتفاق

195يحدد القاضي اإلستعجالي هذه الشروط وفقا للمادة من القانون التجاري

و ال بد هنا من إبرام عقد جديد بعد ممارسة حق التملص ألن1048633 العقد األول قد انتهى بتوجيه التنبيه باإلخالء

الفرع الثاني رفض تجديد عقد اإليجار التجاري دونتعويض إستحقاقي

إن إستفادة المستأجر صاحب القاعدة التجارية من التعويضاإلستحقاقي في حالة

رفض المؤجر تجديد عقد اإليجار مقرونة بعدم إرتكابه أيخطأ من األخطاء المنصوص

من القانون التجاري وعلى ذلك177عليها في المادة يمكن للمؤجر أن يتخلص من

تعويض اإلخالء إذا أثبت سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر المخلى المحل

أوال حاالت رفض تجديد اإليجار دون تعويض إستحقاقي

من القانون التجاري و تتمثل في177نصت عليها المادة إثبات المؤجر سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر 1

القاعدة أنه يحق للمؤجر أن يطالب من المستأجر الذي قامبأعمال خطيرة و غير

مشروعة أن يتخلى عن األمكنة دون تعويض إستحقاقي ويالحظ أن المشرع لم يحدد

األسباب الخطيرة وغير المشروعة التي يؤسس عليهاالتنبيه باإلخالء و لكن يمكن

إحصاء بعضها من خالل أحكام القانون التجاري و اإلجتهادالقضائي فنذكر على

سبيل المثال إرتكاب المستأجر خطأ يوجب مسئوليته الجزائية إصرارا

1048633 بالمؤجر أو أحد أفراد عائلته

1048633 تغيير النشاط التجاري دون ترخيص من المؤجر إحداث أعمال ضارة بالعين المؤجرة أو هدم جزء منها أو

1048633 التغيير في واجهة المحل التوقف عن إستغالل المحل التجاري دون سبب جدي أو

1048633 مشروع اإليجار من الباطن أو التنازل عن اإليجار دون ترخيص

1048633 من القانون188)المادة ( التجاري

ممارسة نشاط غير مشروع في المحل موازاة مع النشاط1048633 األصلي كبيع مواد ممنوعة

كالمخدرات أو أسلحة حربية أو ممارسة الدعارة في المحل

عدم دفع بدل اإليجار أو التأخير في الدفع وهناك من يرى1048633 باعتبار عقد اإليجار من

العقود المتبادلة فإن عدم دفع بدل اإليجار يفقد اإليجار معناه و يترتب عليه الفسخ

6و ال يمكن بذلك إفادة المستأجر من التنبيه باإلخالء و اجل أشهر و لكن اجتهاد

المحكمة العليا استقر على اعتبار هذه الحاالت من بينحاالت رفض التجديد و من

ثم البد فيها من إتباع اإلجراءات القانونية سيما المنوه177 و 173عنها بالمواد

من القانون التجاري و بشأن فسخ العقد افيجار التجاريفقد إعتبر البعض أنه

من119يخضع للقواعد العامة المكرسة بأحكام المادة القانون المدني و بإعتبار أن

اسباب الفسخ هي نفسها هي نفسها األسباب المشروعة والخطيرة و المبررة

لممارسة حق اإلسترجاع دون أي تعويض من جانب المؤجرتطبيقا لألحكام المادة

من القانون التجاري مما يترتب عنه أنه عند نهاية عقد 177اإليجار فإن للمؤجر

الذي ينسب للمستأجر مخالفة ناشئة عن عدم تنفيذ التزامأو أكثر من االلتزامات

التعاقدية ينشئ له عند نهاية عقد اإليجار الخيار بين فسخالعقد أو ممارسة حق

1االسترجاع ألسباب خطيرة ومشروعة ) ) و الواقع أنه ال بد من التفرقة بين دعوى الفسخ و بين

رفض تجديد اإليجار وفقا من القانون التجاري فدعوى الفسخ177ألحكام المادة

تهدف إلى إنهاء العالقة التعاقدية خالل سريان مدة عقد اإليجار أي قبل إنتهاء أجله

بينما رفض التجديد و المطالبة بإسترجاع المحل المؤجر ال يمكن ممارسته إال عند

نهاية عقد اإليجار و أن هدفه هو منع المستأجر من الحصول على تجديد لإليجار حزيط محمد حق اإلسترجاع في اإليجارات التجارية (1

84 دار هومة ص 2005 ) و يجب تمييز هذه الحالة عن الفسخ بقوة القانون

من191المنصوص عليها بالمادة

كل إشتراط مدرج في اإليجار ينص على الفسخ بقوةالقانون laquo القانون التجاري

في حالة عدم دفع بدل اإليجار في اإلستحقاق المتفقعليها ال ينتج أثره إال بعد

مرور شهر واحد من اإلخطار بالدفع الذي يبقى دون raquo نتيجة

فإذا وجد إتفاق صريح بين األطراف على فسخ بقوةالقانون فيكون للمؤجر أن يوجه

إنذار للمستأجر للدفع فإذا لم يقم بذلك خالل شهر منتاريخ تبليغه فسخ العقد بقوة

القانونحالة المبنى 2

و هي الحالة المنصوص عليها بالفقرة الثالثة من المادة من القانون التجاري177

يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار دون أن يلزم بسدادlaquo أي تعويض إذا أثبت

وجود هدم كامل العمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها للسكنالمعترف به من السلطة

اإلدارية أو إذا أثبت أنه يستحيل شغل العمارة دون خطر raquoنظرا لحالتها

فهذه المادة تستوجب على المؤجر الذي يريد اإلخالء دونتعويض استحقاقي أن يثبت

بموجب قرار إداري أن العقار الذي يملكه المتواجد به العينالمؤجرة صار غير قابل

لالستغالل أو الشغل ألنه يشكل خطرا أو أن العقار قابلللهدم الكامل أو جزء منه لعدم

صالحيته ففي هذه الحالة يعفى المؤجر من تسديد التعويضاإلستحقاقي عند رفضه

تجديد اإليجار أما المستأجر المخلى فله حق األولوية فيحالة إعادة بناء العمارة التي تم

هدمها و يشترط منه أن يبلغ المؤجر برغبته فياإلستفادة من المحل في العمارة التي

أعيد بناؤها وذلك خالل ثالثة أشهر التالية إلخالئه األمكنةالتي كان يشغلها و إال سقط

حقه و يعتبر هذا نوع من الحماية للمستأجر الذي أخلىاألمكنة دون تعويض

إستحقاقيثانيا إجراءات رفض التجديد دون تعويض اإلستحقاق

حتى يستفيد المؤجر من إنهاء عقد اإليجار التجاري دوندفع التعويض اإلستحقاقي ال بد

له إتباع اإلجراءات القانونية إجراءات رفض التجديد لقيام المستأجر بأعمال خطيرة 1 إذا برهن المؤجر عن سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر

كارتكاب خطأ جزائي في حق المؤجر أو ممارسة نشاط غير مشروع في المحل أو

هدم جزء من المحل فيقوم مباشرة بتوجيه التنبيه باإلخالء ويرفع دعوى رفض التجديد

يلتمس فيها إلزام المستأجر بإخالء المحل دون تعويض بسبب خطير و مشروع

دون حاجة إلثبات ذلك بمحضر معاينة و ال إعذار مسبق إذ يكفي تقديم الحكم

الجزائي أو المدني الذي يثبت قيام المستأجر بالفعل الذي دفع المؤجر لمطالبته )

1باإلخالء) و إذا كان اإلخالء إلخالل المستأجر بالتزاماته التعاقدية

فيتم إتباع اإلجراءات التي من القانون التجاري02 فقرة 177جاءت بها المادة

على المؤجر أوال أن يقوم بتحرير محضر معاينة إلثبات حالة1048633 المخالفة و قيامها ثم

يوجه إنذارا للمستأجر للكف عن ارتكابها و العدول عنها وأوجب المشرع أن

يكون اإلنذار بموجب عقد غير قضائي مع بيان السببالمستند إليه وذكر مضمون من القانون التجاري وكل177الفقرة الثانية من المادة

ذلك تحت طائلة البطالن ويتم إمهال المستأجر مدة شهر من تاريخ تبليغه للعدول

عن المخالفة معاينة استمرار قيام المخالفة عند انقضاء مهلة شهر كاملة

1048633 من يوم تبليغه باإلنذار و إستمرار المستأجر يإقتراف المخالفة يجب على المؤجر أن

يقوم بإثبات ذلك بمعاينة المخالفة عن طريق المحضر القضائي الذي يحرر محضر

معاينة الستمرار المستأجر في إرتكاب المخالفة رغم إنذاره

توجيه التنبيه بإخالء دون تعويض على المؤجر بعد استكمال1048633 اإلجراءات السابقة أن

يوجه للمستأجر تنبيها باإلخالء وان يذكر سببه من بينالحاالت السالفة الذكر و

هنا ال بد أن ال تكون األسباب متناقضة بذكر أحد حاالت من القانون177المادة

التجاري و عرض تعويض إستحقاقي وقد قضت المحكمةالعليا في قرارها الصادر

من المقرر قانونا أنه يجب أن يتم تنبيه باإلخالء بعقد laquo26 في 03 1996

غير قضائي وأن تبين فيه األسباب التي أدت إلى توجيههمع إعادة ذكر مضمون

و إال أعتبر باطال و لما أسس المطعون ضدهم194المادة التنبيه باإلخالء على

سببين اثنين أولهما غلق المحل التجاري خرقا لألحكام من القانون177المادة

التجاري و ثانيهما عرض تعويض إستحقاقي وفقا من176لألحكام المادة

القانون التجاري فإن هذين السببين متناقضين و ال يمكناالعتماد عليهما معا لطلب

إخالء القاعدة التجارية raquo (1) مباشرة الدعوى القضائية لرفض تجديد عقد اإليجار دون

1048633 تعويض إذا رفض المستأجر إخالء المحل بعد توجيه التنبيه باإلخالء يجوز

للمؤجر رفع الدعوى القضائية بعد إنتهاء مهلة ثالثة أشهر من تاريخ تبليغ التنبيه

باإلخالء يلتمس فيها129جنادي جياللي المرجع السابق ص (1 )

مجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 1 03التجارية و البحرية )

26 ص 1999عدد خاص الحكم بصحة التنبيه باإلخالء و بإلزام المستأجر بإخالء

المحل التجاري دونتعويض

إجراءات رفض تجديد اإليجار دون تعويض نتيجة وضعية 2 المبنى

في الحالة التي تكون فيها العمارة غير قابلة للشغل واإلستغالل و يصدر قرار عن

السلطة اإلدارية يؤكد ذلك و يأمر بإعادة البناء فعلىالمؤجر أن يوجه تنبيها من القانون التجاري173باإلخالء طبقا للمادة

و بعد إنتهاء أجل ثالثة أشهر من توجيه التنبيه باإلخالء ورفض المستأجر إخالء المحل

يجوز للمؤجر رفع دعوى قضائية أمام المحكمة و ترفقعريضة افتتاح الدعوى

بنسخة من القرار الصادر عن السلطة اإلدارية المختصةتحت طائلة عدم قبول الدعوى

و هو ما قضت به المحكمة العليا في03الذي جاء 1989 05القرار الصادر بتاريخ

من المقرر أن رفض تجديد اإليجار دون إلزام المؤجر بسدادتعويض اإلخالء laquo فيه

بسبب هدم كامل العمارة أو جزء منها يلزم المؤجر إنذارالمستأجر و تقديم القرار

اإلداري اآلمر بهدم كامل العمارة أو جزء منها و لما كان

الثابت في قضية الحال أن المطعون ضده لم ينذر الطاعنين بالخروج و لم يقدم

للمرافعات القرار اإلداري اآلمر بهدم العمارة أو جزء منها فإن قضاة المجلس بتعيينهم

خبير للقول هل المحل المتنازع عليه مهدد أم ال باالنهيار خالفوا القانون و استوجب raquo (1)

نقص قرارهم يلتمس المؤجر من خالل الدعوى التي يرفعها الحكم بصحة

التنبيه باإلخالء و إلزام المستأجر بإخالء العين دون تعويض

المطلب الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم بعد 0205صدور

المؤرخ تراجع المشرع من خالل تعديل القانون التجاري 0205بموجب القانون

المتضمن تعديل القانون التجاري تراجع عن أحكام 200506 في 02التنبيه باإلخالء

و التعويض اإلستحقاقى و اخضع إنهاء عقد اإليجارالتجاري للقواعد العامة في العقود

مكرر من187القائمة على إستقالل اإلرادة فنصت المادة القانون التجاري في فقرتها

يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجلالمحدد في العقد دون laquo الثانية

حاجة إلى توجيه تنبيه باإلخالء ودون الحق في الحصولعلى التعويض اإلستحقاقي

المنصوص عليه في هذا القانون ما لم يشترط األطراف raquo خالف ذلك

117 ص 4 عدد 1990 مجلة قضائية 56060ملف رقم 1989 05( قرار في 1 03 )

الفرع األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري إن إنهاء مدة عقد اإليجار الذي أبرم بعد صدور التعديل

المؤرخ في يجعل من المستأجر الذي يستفيد منه شاغال 20050206

دون حق و ال سند و يلزم بمغادرة األمكنة إذا لم يحصل بينه و بين المؤجر إتفاق

بإبرام عقد جديد و ذلك مهما طالت مدة استغالله لنشاطه التجاري داخل العين المؤجرة

و ال يلزم المؤجر بتوجيهتنبيه باإلخالء و ال يعرض تعويض إستحقاقي

وعلى ذلك إذا امتنع المستأجر عن اإلخالء فيمكن للمؤجرطرده باللجوء إلى القضاء عن

طريق دعوى أو بالحصول على نسخة التنفيذية لعقد اإليجار

أوال طرد المستأجر عن طريق إمهار عقد اإليجار التجاريبالصيغة التنفيذية

تبرم عقود اإليجار التجاري بعد التعديل بإفراغها فيمحررات رسمية و هذه األخيرة

320كل حكم أو laquo تعتبر سندات تنفيذية إذا تنص المادة من قانون اإلجراءات المدينة

و تبعا لمحتوى هذه raquo سند ال يكون قابل للتنفيذ إال إذا كانممهورا بالصيغة التنفيذية

المادة فإن العقود الموثقة حجة ال يقبل في مواجهتا إالالدفع بالتزوير و تتمتع بنفس القوة

التنفيذية لألحكام القضائية كما يخول حائزها سلطةتنفيذها مباشرة دون الحاجة إلى

اللجوء إلى القضاء فمتى حل اجل االلتزام يقوم الموثقمباشرة بوصفه ضابط عموميا

بتحمل ذيل العقد التوثيقي الصيغة التنفيذية المنصوص من قانون320عليها في المادة

اإلجراءات المدنية فيصبح العقد بذلك قابال للتنفيذ بالطرقالودية وفقا ألحكام المادة

من قانون اإلجراءات المدنية و الجبرية وكأنه حكم 330قضائي نهائي قاضي في

الخصومة وتبعا لذلك فإن عقد اإليجار التجاري المفرغ في محرر

رسمي ينتهي بحلول األجل المحدد فيه فإذا إمتنع المستأجر عن إخالء األمكنة على

المؤجر أن يحصل على الصيغة التنفيذية للعقد من عند الموثق ثم يمكنه طرد

المستأجر من األمكنة عن طريق المحضر القضائي بإستعمال كافة طرق التنفيذ بما فيها

الجبرية ثانيا دعوى الطرد

يمكن للمؤجر في حالة إمتناع المستأجر عن إخالء العينرغم حلول أجل العقد أن يلجأ

إلى القضاء ويطلب طرد المستأجر من األمكنة على أساسأنه أصبح شاغال دون حق وال سند بانتهاء مدة اإليجار

ويختص قاضي االستعجال بدعوى الطرد لتوافر عناصراالستعجال فيها طبقا للمادة

من قانون اإلجراءات المدنية وقياسا على ما استقر 183عليه اجتهاد المحكمة العليا في

اإليجار المدني حيث اعتبرت المحكمة العليا أن القاضياالستعجالي مختص في

دعاوى الطرد بالنسبة لعقود اإليجار المبرمة بعد صدورالمرسوم

03 03المتعلق بالترقية العقارية وقد جاء في 1993 93 التشريعي 01المؤرخ في

حيثيات01 187628 ملف رقم 2000لكن حيث أنه laquo 18قرارها المؤرخ في

بالرجوع إلى عقد اإليجار المبرم بين الطاعن و المطعونضده فإنه حددت مدة العقد

بسنة وبالتالي بعد إنهاء هذه المدة فإنه الطاعن للمستأجر محتال دون سند صحيح

ومن حق المطعون ضده المؤجر اللجوء إلى قاضي )1االستعجال إلزالة اإلعتداء )

laquo

و ما يؤكد اختصاص القاضي اإلستعجالي بدعوى الطرد ماذهبت إليه الغرفة التجارية

بالمحكمة العليا التي أقرت باالختصاص بطرد المستأجرالذي أبرم عقد إيجار لمدة ثالثة

و عشرون شهرا لنه ال يخول له اإلستفادة من أحكامالتجديد وقد جاء في قرار لها

و لما كان ثابتا أن قاضي اإلستعجالي الذي قضى بطرد laquo13 مؤرخ في 199907

المستأجر الطاعن من محل التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجارالتي حددت بثالث و

عشرين شهرا معتبرا إياه أصبح يحتل األماكن دون وجهأوسن يكون قد طبق صحيح

القانون raquo(2) فهذا القرار و عن كان ال يتعلق مباشرة بالحالة التي

تدرسها ولكن يفهمك منه ضمنيا اعتراف االجتهاد القضائي االستعجال باالختصاص في دعوى

المجرد عند حلول أجل عقد اإليجار المحدد و المتفق عليه بين األطراف

مكرر من187الفرع الثاني الطبيعة القانونية للمادة القانون التجاري

02فقرة مكرر من القانون187يلزم المستأجر laquo تنص المادة

التجاري في فقرة الثانية بمغادرة المكنة المستأجرة بانتهاء الجل المحدد في العقد

دون الحاجة على توجيه تنبيه باإلخالء دون الحق في الحصول على تعويض اإلستحقاتق

المنصوص عليه في هذاالقانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

210ذيب عبد السالم المرجع السابق ص (1 )1 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13 07( قرار في 2 137ص ) لتحديد الطبيعة القانونية لهذا النص ال بد من الرجوع إلى

القواعد العامة و نعلم أن القواعد القانونية تصنف إلى قواعد آمرة و أخرى مكملة

فاألولى هي التي ال يجوز لألفراد مخالفتها و اتصالها بأمور يحرص المشرع على عدم

المساس بها للمحافظة على النظام الذي يقوم عليه المجتمع و هي أمور تتصل اتصاال

وثيقا بكيان المجتمع و مقوماته األساسية

أما القواعد المكملة أو المفسرة فهي التي يجوزمخالفتها و ذلك باإلتفاق على ما

يخالفها و يحالف حكمها و ذلك ألنها ال تتعلق بكيانالمجتمع و مقوماته األساسية و

بالتالي فإن مخالفاتها ال تعتبر إخالال بالنظام العام ال يعنيذلك أن القاعدة المكملة تخلو

من صفة اإللزام و إنما تتوفر لها هذه الصفة طالما أناألفراد وقت إبرام تصرفاتهم لم

يخالفوا الحكم الذي تقرره و للتمييز بين النوعين باإلضافة إلى معيار تعلق القاعدة

بالنظام العام يمكن االستدالل بصياغة النص القانوني الذي جاء بالقاعدة و ألفاظه إذ أن

المشرع كثيرا ما يستخدم بعض األلفاظ في صياغة القاعدة القانونية تدل بما ال يدع

مجاال للشك عن نوعية وطبيعة القاعدة القانونية

و بتطبيق هذه األحكام على نص الفقرة الثانية من المادة مكرر من القانون187

فهذا يفيد أنها raquo ما لم يشترط األطراف خالف ذلك laquo التجاري التي تنص في آخرها

من القواعد المكملة وبالنتيجة يمكن لألطراف االتفاق علىما يخالفها فيمكن االتفاق

على إخضاع إنهاء عقد اإليجار لشروط معين قد تكونتوجيه التنبيه باإلخالء أو إنذار

بسيط أو بعرض التعويض االستحقاق أو غيرها إال ان هذافي الواقع مستبعد فالمؤجر

الذي تخلص من اإلجراءات التي كانت تقيد حريته فيالتصرف في ملكيته يستبعد أن

يقيدها بإرادته و أيا كان األمر فإن أي إتفاق يخالف أحكام هذه المادة البد

من ذكره في المحرر الرسمي الذي أفرغ فيه عقد اإليجار ألنه هو وسيلة

اإلثبات الوحيدة و القاضي إذا ال يمكنه استبعاد عرض عليه النزاع بشأن العقود 02

05المبرمة بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري من التطبيق إال بما187المادة

يوجد من أحكام مخالفة لها وردت في هذا المحرر و يترتب على ذلك أنه للمتعاقدين

مطلق الحرية في تحديد اإلجراءات و الشروط التي ينتهي بها العقد بالنسبة لعقود

إيجار المحالت المخصصة لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي المبرمة بعد تاريخ دخول

مكرر من187المادة القانون التجاري حيز التنفيذ إذ يصبح كل طرف ملزم

باحترامها شأنها شأن باقي االلتزامات التعاقدية األخرى فإذا ما كان عقد اإليجار قد

تضمن أن ال ينتهي اإليجار إال بتنبيه بإخالء يوجهه المؤجر للمستأجر في زمن معين أصبح

المؤجر مقيد في ممارسة حق االسترجاع بإتمام ذلك اإلجراء في األجل المحدد فإن لم

يعين أجل محدد للتنبيه وجب الرجوع إلى إرادة المتعاقدين فإن قصدا الرجوع إلى

مواعيد اإلخالء المقرر في من القانون التجاري وجب احترام هذه المواعيد و إذا 173

كان عقد اإليجار قد تضمن الشكل الذي يجب أن يتم به تبليغ هذا التنبيه كأن يشترط

ان يكون ذلك عن طريق المحضر وجب إحرام هذا الشكل أيضا إذا تضمن عقد اإليجار

بند يلزم المؤجر بدفع تعويض معين للمستأجر قبل إلزامه بإخالء العين المؤجرة

أصبح المؤجر حينئذ مقيد بممارسة حق االسترجاع أيضا بأداء ذلك التعويض الذي التزم

به للمستأجر و خالصة ما نتوصل إليه من هذا المبحث

أن المستأجر العقار الستغالله في ممارسة نشاط التجاريبموجب عقد مبرم قبل صدور

يتمتع بحصانة منحها له المشرع إذا اكتسب القاعدة 0205التجارية وفق القانون

التجاري و محله الشروط القانونية تحمى هذه الحصانة تعطيه الحق في الحصول على

تعويض إذا تم تجريده من ملكيته التجارية في حين ال يتمتع المستأجر بعقد أبرم بعد تاريخ الحق

للتعديل بهذه الحصانة إذ يخضع عقده إلرادة األطراف و حرية اتفاقهم

إن لم تقع معارضة من الدائنين أو التوقيع حجز من أحدهم تحت يده

و إذا تراجع عن إرادته في طرد المستأجر إما بسبب عجزهعن تسديد التعويض

اإلستحقاقي المحكوم به لفائدة المستأجر المخلى أو أليسبب أخر يحق له أن يتملص

من القانون197من تسديد هذا التعويض ) المادة التجاري ( مع مراعاة الشروط التالية

وجود المستأجر في العين المؤجرة ولم يتم استئجار عين1048633 أخرى من طرف

المستأجر يوم إبتداء من اليوم15أن يمارس حق التملص في اجل

1048633 الذي يصبح فيه الحكم أو القرار القاضي بالتعويض اإلستحقاقي نهائيا

أن يوافق الطرفان على التجديد حسب شروط يتفقان1048633 عليها وفي حالة عدم اإلتفاق

195يحدد القاضي اإلستعجالي هذه الشروط وفقا للمادة من القانون التجاري

و ال بد هنا من إبرام عقد جديد بعد ممارسة حق التملص ألن1048633 العقد األول قد انتهى بتوجيه التنبيه باإلخالء

الفرع الثاني رفض تجديد عقد اإليجار التجاري دونتعويض إستحقاقي

إن إستفادة المستأجر صاحب القاعدة التجارية من التعويضاإلستحقاقي في حالة

رفض المؤجر تجديد عقد اإليجار مقرونة بعدم إرتكابه أيخطأ من األخطاء المنصوص

من القانون التجاري وعلى ذلك177عليها في المادة يمكن للمؤجر أن يتخلص من

تعويض اإلخالء إذا أثبت سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر المخلى المحل

أوال حاالت رفض تجديد اإليجار دون تعويض إستحقاقي

من القانون التجاري و تتمثل في177نصت عليها المادة إثبات المؤجر سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر 1

القاعدة أنه يحق للمؤجر أن يطالب من المستأجر الذي قامبأعمال خطيرة و غير

مشروعة أن يتخلى عن األمكنة دون تعويض إستحقاقي ويالحظ أن المشرع لم يحدد

األسباب الخطيرة وغير المشروعة التي يؤسس عليهاالتنبيه باإلخالء و لكن يمكن

إحصاء بعضها من خالل أحكام القانون التجاري و اإلجتهادالقضائي فنذكر على

سبيل المثال إرتكاب المستأجر خطأ يوجب مسئوليته الجزائية إصرارا

1048633 بالمؤجر أو أحد أفراد عائلته

1048633 تغيير النشاط التجاري دون ترخيص من المؤجر إحداث أعمال ضارة بالعين المؤجرة أو هدم جزء منها أو

1048633 التغيير في واجهة المحل التوقف عن إستغالل المحل التجاري دون سبب جدي أو

1048633 مشروع اإليجار من الباطن أو التنازل عن اإليجار دون ترخيص

1048633 من القانون188)المادة ( التجاري

ممارسة نشاط غير مشروع في المحل موازاة مع النشاط1048633 األصلي كبيع مواد ممنوعة

كالمخدرات أو أسلحة حربية أو ممارسة الدعارة في المحل

عدم دفع بدل اإليجار أو التأخير في الدفع وهناك من يرى1048633 باعتبار عقد اإليجار من

العقود المتبادلة فإن عدم دفع بدل اإليجار يفقد اإليجار معناه و يترتب عليه الفسخ

6و ال يمكن بذلك إفادة المستأجر من التنبيه باإلخالء و اجل أشهر و لكن اجتهاد

المحكمة العليا استقر على اعتبار هذه الحاالت من بينحاالت رفض التجديد و من

ثم البد فيها من إتباع اإلجراءات القانونية سيما المنوه177 و 173عنها بالمواد

من القانون التجاري و بشأن فسخ العقد افيجار التجاريفقد إعتبر البعض أنه

من119يخضع للقواعد العامة المكرسة بأحكام المادة القانون المدني و بإعتبار أن

اسباب الفسخ هي نفسها هي نفسها األسباب المشروعة والخطيرة و المبررة

لممارسة حق اإلسترجاع دون أي تعويض من جانب المؤجرتطبيقا لألحكام المادة

من القانون التجاري مما يترتب عنه أنه عند نهاية عقد 177اإليجار فإن للمؤجر

الذي ينسب للمستأجر مخالفة ناشئة عن عدم تنفيذ التزامأو أكثر من االلتزامات

التعاقدية ينشئ له عند نهاية عقد اإليجار الخيار بين فسخالعقد أو ممارسة حق

1االسترجاع ألسباب خطيرة ومشروعة ) ) و الواقع أنه ال بد من التفرقة بين دعوى الفسخ و بين

رفض تجديد اإليجار وفقا من القانون التجاري فدعوى الفسخ177ألحكام المادة

تهدف إلى إنهاء العالقة التعاقدية خالل سريان مدة عقد اإليجار أي قبل إنتهاء أجله

بينما رفض التجديد و المطالبة بإسترجاع المحل المؤجر ال يمكن ممارسته إال عند

نهاية عقد اإليجار و أن هدفه هو منع المستأجر من الحصول على تجديد لإليجار حزيط محمد حق اإلسترجاع في اإليجارات التجارية (1

84 دار هومة ص 2005 ) و يجب تمييز هذه الحالة عن الفسخ بقوة القانون

من191المنصوص عليها بالمادة

كل إشتراط مدرج في اإليجار ينص على الفسخ بقوةالقانون laquo القانون التجاري

في حالة عدم دفع بدل اإليجار في اإلستحقاق المتفقعليها ال ينتج أثره إال بعد

مرور شهر واحد من اإلخطار بالدفع الذي يبقى دون raquo نتيجة

فإذا وجد إتفاق صريح بين األطراف على فسخ بقوةالقانون فيكون للمؤجر أن يوجه

إنذار للمستأجر للدفع فإذا لم يقم بذلك خالل شهر منتاريخ تبليغه فسخ العقد بقوة

القانونحالة المبنى 2

و هي الحالة المنصوص عليها بالفقرة الثالثة من المادة من القانون التجاري177

يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار دون أن يلزم بسدادlaquo أي تعويض إذا أثبت

وجود هدم كامل العمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها للسكنالمعترف به من السلطة

اإلدارية أو إذا أثبت أنه يستحيل شغل العمارة دون خطر raquoنظرا لحالتها

فهذه المادة تستوجب على المؤجر الذي يريد اإلخالء دونتعويض استحقاقي أن يثبت

بموجب قرار إداري أن العقار الذي يملكه المتواجد به العينالمؤجرة صار غير قابل

لالستغالل أو الشغل ألنه يشكل خطرا أو أن العقار قابلللهدم الكامل أو جزء منه لعدم

صالحيته ففي هذه الحالة يعفى المؤجر من تسديد التعويضاإلستحقاقي عند رفضه

تجديد اإليجار أما المستأجر المخلى فله حق األولوية فيحالة إعادة بناء العمارة التي تم

هدمها و يشترط منه أن يبلغ المؤجر برغبته فياإلستفادة من المحل في العمارة التي

أعيد بناؤها وذلك خالل ثالثة أشهر التالية إلخالئه األمكنةالتي كان يشغلها و إال سقط

حقه و يعتبر هذا نوع من الحماية للمستأجر الذي أخلىاألمكنة دون تعويض

إستحقاقيثانيا إجراءات رفض التجديد دون تعويض اإلستحقاق

حتى يستفيد المؤجر من إنهاء عقد اإليجار التجاري دوندفع التعويض اإلستحقاقي ال بد

له إتباع اإلجراءات القانونية إجراءات رفض التجديد لقيام المستأجر بأعمال خطيرة 1 إذا برهن المؤجر عن سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر

كارتكاب خطأ جزائي في حق المؤجر أو ممارسة نشاط غير مشروع في المحل أو

هدم جزء من المحل فيقوم مباشرة بتوجيه التنبيه باإلخالء ويرفع دعوى رفض التجديد

يلتمس فيها إلزام المستأجر بإخالء المحل دون تعويض بسبب خطير و مشروع

دون حاجة إلثبات ذلك بمحضر معاينة و ال إعذار مسبق إذ يكفي تقديم الحكم

الجزائي أو المدني الذي يثبت قيام المستأجر بالفعل الذي دفع المؤجر لمطالبته )

1باإلخالء) و إذا كان اإلخالء إلخالل المستأجر بالتزاماته التعاقدية

فيتم إتباع اإلجراءات التي من القانون التجاري02 فقرة 177جاءت بها المادة

على المؤجر أوال أن يقوم بتحرير محضر معاينة إلثبات حالة1048633 المخالفة و قيامها ثم

يوجه إنذارا للمستأجر للكف عن ارتكابها و العدول عنها وأوجب المشرع أن

يكون اإلنذار بموجب عقد غير قضائي مع بيان السببالمستند إليه وذكر مضمون من القانون التجاري وكل177الفقرة الثانية من المادة

ذلك تحت طائلة البطالن ويتم إمهال المستأجر مدة شهر من تاريخ تبليغه للعدول

عن المخالفة معاينة استمرار قيام المخالفة عند انقضاء مهلة شهر كاملة

1048633 من يوم تبليغه باإلنذار و إستمرار المستأجر يإقتراف المخالفة يجب على المؤجر أن

يقوم بإثبات ذلك بمعاينة المخالفة عن طريق المحضر القضائي الذي يحرر محضر

معاينة الستمرار المستأجر في إرتكاب المخالفة رغم إنذاره

توجيه التنبيه بإخالء دون تعويض على المؤجر بعد استكمال1048633 اإلجراءات السابقة أن

يوجه للمستأجر تنبيها باإلخالء وان يذكر سببه من بينالحاالت السالفة الذكر و

هنا ال بد أن ال تكون األسباب متناقضة بذكر أحد حاالت من القانون177المادة

التجاري و عرض تعويض إستحقاقي وقد قضت المحكمةالعليا في قرارها الصادر

من المقرر قانونا أنه يجب أن يتم تنبيه باإلخالء بعقد laquo26 في 03 1996

غير قضائي وأن تبين فيه األسباب التي أدت إلى توجيههمع إعادة ذكر مضمون

و إال أعتبر باطال و لما أسس المطعون ضدهم194المادة التنبيه باإلخالء على

سببين اثنين أولهما غلق المحل التجاري خرقا لألحكام من القانون177المادة

التجاري و ثانيهما عرض تعويض إستحقاقي وفقا من176لألحكام المادة

القانون التجاري فإن هذين السببين متناقضين و ال يمكناالعتماد عليهما معا لطلب

إخالء القاعدة التجارية raquo (1) مباشرة الدعوى القضائية لرفض تجديد عقد اإليجار دون

1048633 تعويض إذا رفض المستأجر إخالء المحل بعد توجيه التنبيه باإلخالء يجوز

للمؤجر رفع الدعوى القضائية بعد إنتهاء مهلة ثالثة أشهر من تاريخ تبليغ التنبيه

باإلخالء يلتمس فيها129جنادي جياللي المرجع السابق ص (1 )

مجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 1 03التجارية و البحرية )

26 ص 1999عدد خاص الحكم بصحة التنبيه باإلخالء و بإلزام المستأجر بإخالء

المحل التجاري دونتعويض

إجراءات رفض تجديد اإليجار دون تعويض نتيجة وضعية 2 المبنى

في الحالة التي تكون فيها العمارة غير قابلة للشغل واإلستغالل و يصدر قرار عن

السلطة اإلدارية يؤكد ذلك و يأمر بإعادة البناء فعلىالمؤجر أن يوجه تنبيها من القانون التجاري173باإلخالء طبقا للمادة

و بعد إنتهاء أجل ثالثة أشهر من توجيه التنبيه باإلخالء ورفض المستأجر إخالء المحل

يجوز للمؤجر رفع دعوى قضائية أمام المحكمة و ترفقعريضة افتتاح الدعوى

بنسخة من القرار الصادر عن السلطة اإلدارية المختصةتحت طائلة عدم قبول الدعوى

و هو ما قضت به المحكمة العليا في03الذي جاء 1989 05القرار الصادر بتاريخ

من المقرر أن رفض تجديد اإليجار دون إلزام المؤجر بسدادتعويض اإلخالء laquo فيه

بسبب هدم كامل العمارة أو جزء منها يلزم المؤجر إنذارالمستأجر و تقديم القرار

اإلداري اآلمر بهدم كامل العمارة أو جزء منها و لما كان

الثابت في قضية الحال أن المطعون ضده لم ينذر الطاعنين بالخروج و لم يقدم

للمرافعات القرار اإلداري اآلمر بهدم العمارة أو جزء منها فإن قضاة المجلس بتعيينهم

خبير للقول هل المحل المتنازع عليه مهدد أم ال باالنهيار خالفوا القانون و استوجب raquo (1)

نقص قرارهم يلتمس المؤجر من خالل الدعوى التي يرفعها الحكم بصحة

التنبيه باإلخالء و إلزام المستأجر بإخالء العين دون تعويض

المطلب الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم بعد 0205صدور

المؤرخ تراجع المشرع من خالل تعديل القانون التجاري 0205بموجب القانون

المتضمن تعديل القانون التجاري تراجع عن أحكام 200506 في 02التنبيه باإلخالء

و التعويض اإلستحقاقى و اخضع إنهاء عقد اإليجارالتجاري للقواعد العامة في العقود

مكرر من187القائمة على إستقالل اإلرادة فنصت المادة القانون التجاري في فقرتها

يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجلالمحدد في العقد دون laquo الثانية

حاجة إلى توجيه تنبيه باإلخالء ودون الحق في الحصولعلى التعويض اإلستحقاقي

المنصوص عليه في هذا القانون ما لم يشترط األطراف raquo خالف ذلك

117 ص 4 عدد 1990 مجلة قضائية 56060ملف رقم 1989 05( قرار في 1 03 )

الفرع األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري إن إنهاء مدة عقد اإليجار الذي أبرم بعد صدور التعديل

المؤرخ في يجعل من المستأجر الذي يستفيد منه شاغال 20050206

دون حق و ال سند و يلزم بمغادرة األمكنة إذا لم يحصل بينه و بين المؤجر إتفاق

بإبرام عقد جديد و ذلك مهما طالت مدة استغالله لنشاطه التجاري داخل العين المؤجرة

و ال يلزم المؤجر بتوجيهتنبيه باإلخالء و ال يعرض تعويض إستحقاقي

وعلى ذلك إذا امتنع المستأجر عن اإلخالء فيمكن للمؤجرطرده باللجوء إلى القضاء عن

طريق دعوى أو بالحصول على نسخة التنفيذية لعقد اإليجار

أوال طرد المستأجر عن طريق إمهار عقد اإليجار التجاريبالصيغة التنفيذية

تبرم عقود اإليجار التجاري بعد التعديل بإفراغها فيمحررات رسمية و هذه األخيرة

320كل حكم أو laquo تعتبر سندات تنفيذية إذا تنص المادة من قانون اإلجراءات المدينة

و تبعا لمحتوى هذه raquo سند ال يكون قابل للتنفيذ إال إذا كانممهورا بالصيغة التنفيذية

المادة فإن العقود الموثقة حجة ال يقبل في مواجهتا إالالدفع بالتزوير و تتمتع بنفس القوة

التنفيذية لألحكام القضائية كما يخول حائزها سلطةتنفيذها مباشرة دون الحاجة إلى

اللجوء إلى القضاء فمتى حل اجل االلتزام يقوم الموثقمباشرة بوصفه ضابط عموميا

بتحمل ذيل العقد التوثيقي الصيغة التنفيذية المنصوص من قانون320عليها في المادة

اإلجراءات المدنية فيصبح العقد بذلك قابال للتنفيذ بالطرقالودية وفقا ألحكام المادة

من قانون اإلجراءات المدنية و الجبرية وكأنه حكم 330قضائي نهائي قاضي في

الخصومة وتبعا لذلك فإن عقد اإليجار التجاري المفرغ في محرر

رسمي ينتهي بحلول األجل المحدد فيه فإذا إمتنع المستأجر عن إخالء األمكنة على

المؤجر أن يحصل على الصيغة التنفيذية للعقد من عند الموثق ثم يمكنه طرد

المستأجر من األمكنة عن طريق المحضر القضائي بإستعمال كافة طرق التنفيذ بما فيها

الجبرية ثانيا دعوى الطرد

يمكن للمؤجر في حالة إمتناع المستأجر عن إخالء العينرغم حلول أجل العقد أن يلجأ

إلى القضاء ويطلب طرد المستأجر من األمكنة على أساسأنه أصبح شاغال دون حق وال سند بانتهاء مدة اإليجار

ويختص قاضي االستعجال بدعوى الطرد لتوافر عناصراالستعجال فيها طبقا للمادة

من قانون اإلجراءات المدنية وقياسا على ما استقر 183عليه اجتهاد المحكمة العليا في

اإليجار المدني حيث اعتبرت المحكمة العليا أن القاضياالستعجالي مختص في

دعاوى الطرد بالنسبة لعقود اإليجار المبرمة بعد صدورالمرسوم

03 03المتعلق بالترقية العقارية وقد جاء في 1993 93 التشريعي 01المؤرخ في

حيثيات01 187628 ملف رقم 2000لكن حيث أنه laquo 18قرارها المؤرخ في

بالرجوع إلى عقد اإليجار المبرم بين الطاعن و المطعونضده فإنه حددت مدة العقد

بسنة وبالتالي بعد إنهاء هذه المدة فإنه الطاعن للمستأجر محتال دون سند صحيح

ومن حق المطعون ضده المؤجر اللجوء إلى قاضي )1االستعجال إلزالة اإلعتداء )

laquo

و ما يؤكد اختصاص القاضي اإلستعجالي بدعوى الطرد ماذهبت إليه الغرفة التجارية

بالمحكمة العليا التي أقرت باالختصاص بطرد المستأجرالذي أبرم عقد إيجار لمدة ثالثة

و عشرون شهرا لنه ال يخول له اإلستفادة من أحكامالتجديد وقد جاء في قرار لها

و لما كان ثابتا أن قاضي اإلستعجالي الذي قضى بطرد laquo13 مؤرخ في 199907

المستأجر الطاعن من محل التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجارالتي حددت بثالث و

عشرين شهرا معتبرا إياه أصبح يحتل األماكن دون وجهأوسن يكون قد طبق صحيح

القانون raquo(2) فهذا القرار و عن كان ال يتعلق مباشرة بالحالة التي

تدرسها ولكن يفهمك منه ضمنيا اعتراف االجتهاد القضائي االستعجال باالختصاص في دعوى

المجرد عند حلول أجل عقد اإليجار المحدد و المتفق عليه بين األطراف

مكرر من187الفرع الثاني الطبيعة القانونية للمادة القانون التجاري

02فقرة مكرر من القانون187يلزم المستأجر laquo تنص المادة

التجاري في فقرة الثانية بمغادرة المكنة المستأجرة بانتهاء الجل المحدد في العقد

دون الحاجة على توجيه تنبيه باإلخالء دون الحق في الحصول على تعويض اإلستحقاتق

المنصوص عليه في هذاالقانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

210ذيب عبد السالم المرجع السابق ص (1 )1 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13 07( قرار في 2 137ص ) لتحديد الطبيعة القانونية لهذا النص ال بد من الرجوع إلى

القواعد العامة و نعلم أن القواعد القانونية تصنف إلى قواعد آمرة و أخرى مكملة

فاألولى هي التي ال يجوز لألفراد مخالفتها و اتصالها بأمور يحرص المشرع على عدم

المساس بها للمحافظة على النظام الذي يقوم عليه المجتمع و هي أمور تتصل اتصاال

وثيقا بكيان المجتمع و مقوماته األساسية

أما القواعد المكملة أو المفسرة فهي التي يجوزمخالفتها و ذلك باإلتفاق على ما

يخالفها و يحالف حكمها و ذلك ألنها ال تتعلق بكيانالمجتمع و مقوماته األساسية و

بالتالي فإن مخالفاتها ال تعتبر إخالال بالنظام العام ال يعنيذلك أن القاعدة المكملة تخلو

من صفة اإللزام و إنما تتوفر لها هذه الصفة طالما أناألفراد وقت إبرام تصرفاتهم لم

يخالفوا الحكم الذي تقرره و للتمييز بين النوعين باإلضافة إلى معيار تعلق القاعدة

بالنظام العام يمكن االستدالل بصياغة النص القانوني الذي جاء بالقاعدة و ألفاظه إذ أن

المشرع كثيرا ما يستخدم بعض األلفاظ في صياغة القاعدة القانونية تدل بما ال يدع

مجاال للشك عن نوعية وطبيعة القاعدة القانونية

و بتطبيق هذه األحكام على نص الفقرة الثانية من المادة مكرر من القانون187

فهذا يفيد أنها raquo ما لم يشترط األطراف خالف ذلك laquo التجاري التي تنص في آخرها

من القواعد المكملة وبالنتيجة يمكن لألطراف االتفاق علىما يخالفها فيمكن االتفاق

على إخضاع إنهاء عقد اإليجار لشروط معين قد تكونتوجيه التنبيه باإلخالء أو إنذار

بسيط أو بعرض التعويض االستحقاق أو غيرها إال ان هذافي الواقع مستبعد فالمؤجر

الذي تخلص من اإلجراءات التي كانت تقيد حريته فيالتصرف في ملكيته يستبعد أن

يقيدها بإرادته و أيا كان األمر فإن أي إتفاق يخالف أحكام هذه المادة البد

من ذكره في المحرر الرسمي الذي أفرغ فيه عقد اإليجار ألنه هو وسيلة

اإلثبات الوحيدة و القاضي إذا ال يمكنه استبعاد عرض عليه النزاع بشأن العقود 02

05المبرمة بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري من التطبيق إال بما187المادة

يوجد من أحكام مخالفة لها وردت في هذا المحرر و يترتب على ذلك أنه للمتعاقدين

مطلق الحرية في تحديد اإلجراءات و الشروط التي ينتهي بها العقد بالنسبة لعقود

إيجار المحالت المخصصة لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي المبرمة بعد تاريخ دخول

مكرر من187المادة القانون التجاري حيز التنفيذ إذ يصبح كل طرف ملزم

باحترامها شأنها شأن باقي االلتزامات التعاقدية األخرى فإذا ما كان عقد اإليجار قد

تضمن أن ال ينتهي اإليجار إال بتنبيه بإخالء يوجهه المؤجر للمستأجر في زمن معين أصبح

المؤجر مقيد في ممارسة حق االسترجاع بإتمام ذلك اإلجراء في األجل المحدد فإن لم

يعين أجل محدد للتنبيه وجب الرجوع إلى إرادة المتعاقدين فإن قصدا الرجوع إلى

مواعيد اإلخالء المقرر في من القانون التجاري وجب احترام هذه المواعيد و إذا 173

كان عقد اإليجار قد تضمن الشكل الذي يجب أن يتم به تبليغ هذا التنبيه كأن يشترط

ان يكون ذلك عن طريق المحضر وجب إحرام هذا الشكل أيضا إذا تضمن عقد اإليجار

بند يلزم المؤجر بدفع تعويض معين للمستأجر قبل إلزامه بإخالء العين المؤجرة

أصبح المؤجر حينئذ مقيد بممارسة حق االسترجاع أيضا بأداء ذلك التعويض الذي التزم

به للمستأجر و خالصة ما نتوصل إليه من هذا المبحث

أن المستأجر العقار الستغالله في ممارسة نشاط التجاريبموجب عقد مبرم قبل صدور

يتمتع بحصانة منحها له المشرع إذا اكتسب القاعدة 0205التجارية وفق القانون

التجاري و محله الشروط القانونية تحمى هذه الحصانة تعطيه الحق في الحصول على

تعويض إذا تم تجريده من ملكيته التجارية في حين ال يتمتع المستأجر بعقد أبرم بعد تاريخ الحق

للتعديل بهذه الحصانة إذ يخضع عقده إلرادة األطراف و حرية اتفاقهم

من القانون التجاري و تتمثل في177نصت عليها المادة إثبات المؤجر سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر 1

القاعدة أنه يحق للمؤجر أن يطالب من المستأجر الذي قامبأعمال خطيرة و غير

مشروعة أن يتخلى عن األمكنة دون تعويض إستحقاقي ويالحظ أن المشرع لم يحدد

األسباب الخطيرة وغير المشروعة التي يؤسس عليهاالتنبيه باإلخالء و لكن يمكن

إحصاء بعضها من خالل أحكام القانون التجاري و اإلجتهادالقضائي فنذكر على

سبيل المثال إرتكاب المستأجر خطأ يوجب مسئوليته الجزائية إصرارا

1048633 بالمؤجر أو أحد أفراد عائلته

1048633 تغيير النشاط التجاري دون ترخيص من المؤجر إحداث أعمال ضارة بالعين المؤجرة أو هدم جزء منها أو

1048633 التغيير في واجهة المحل التوقف عن إستغالل المحل التجاري دون سبب جدي أو

1048633 مشروع اإليجار من الباطن أو التنازل عن اإليجار دون ترخيص

1048633 من القانون188)المادة ( التجاري

ممارسة نشاط غير مشروع في المحل موازاة مع النشاط1048633 األصلي كبيع مواد ممنوعة

كالمخدرات أو أسلحة حربية أو ممارسة الدعارة في المحل

عدم دفع بدل اإليجار أو التأخير في الدفع وهناك من يرى1048633 باعتبار عقد اإليجار من

العقود المتبادلة فإن عدم دفع بدل اإليجار يفقد اإليجار معناه و يترتب عليه الفسخ

6و ال يمكن بذلك إفادة المستأجر من التنبيه باإلخالء و اجل أشهر و لكن اجتهاد

المحكمة العليا استقر على اعتبار هذه الحاالت من بينحاالت رفض التجديد و من

ثم البد فيها من إتباع اإلجراءات القانونية سيما المنوه177 و 173عنها بالمواد

من القانون التجاري و بشأن فسخ العقد افيجار التجاريفقد إعتبر البعض أنه

من119يخضع للقواعد العامة المكرسة بأحكام المادة القانون المدني و بإعتبار أن

اسباب الفسخ هي نفسها هي نفسها األسباب المشروعة والخطيرة و المبررة

لممارسة حق اإلسترجاع دون أي تعويض من جانب المؤجرتطبيقا لألحكام المادة

من القانون التجاري مما يترتب عنه أنه عند نهاية عقد 177اإليجار فإن للمؤجر

الذي ينسب للمستأجر مخالفة ناشئة عن عدم تنفيذ التزامأو أكثر من االلتزامات

التعاقدية ينشئ له عند نهاية عقد اإليجار الخيار بين فسخالعقد أو ممارسة حق

1االسترجاع ألسباب خطيرة ومشروعة ) ) و الواقع أنه ال بد من التفرقة بين دعوى الفسخ و بين

رفض تجديد اإليجار وفقا من القانون التجاري فدعوى الفسخ177ألحكام المادة

تهدف إلى إنهاء العالقة التعاقدية خالل سريان مدة عقد اإليجار أي قبل إنتهاء أجله

بينما رفض التجديد و المطالبة بإسترجاع المحل المؤجر ال يمكن ممارسته إال عند

نهاية عقد اإليجار و أن هدفه هو منع المستأجر من الحصول على تجديد لإليجار حزيط محمد حق اإلسترجاع في اإليجارات التجارية (1

84 دار هومة ص 2005 ) و يجب تمييز هذه الحالة عن الفسخ بقوة القانون

من191المنصوص عليها بالمادة

كل إشتراط مدرج في اإليجار ينص على الفسخ بقوةالقانون laquo القانون التجاري

في حالة عدم دفع بدل اإليجار في اإلستحقاق المتفقعليها ال ينتج أثره إال بعد

مرور شهر واحد من اإلخطار بالدفع الذي يبقى دون raquo نتيجة

فإذا وجد إتفاق صريح بين األطراف على فسخ بقوةالقانون فيكون للمؤجر أن يوجه

إنذار للمستأجر للدفع فإذا لم يقم بذلك خالل شهر منتاريخ تبليغه فسخ العقد بقوة

القانونحالة المبنى 2

و هي الحالة المنصوص عليها بالفقرة الثالثة من المادة من القانون التجاري177

يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار دون أن يلزم بسدادlaquo أي تعويض إذا أثبت

وجود هدم كامل العمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها للسكنالمعترف به من السلطة

اإلدارية أو إذا أثبت أنه يستحيل شغل العمارة دون خطر raquoنظرا لحالتها

فهذه المادة تستوجب على المؤجر الذي يريد اإلخالء دونتعويض استحقاقي أن يثبت

بموجب قرار إداري أن العقار الذي يملكه المتواجد به العينالمؤجرة صار غير قابل

لالستغالل أو الشغل ألنه يشكل خطرا أو أن العقار قابلللهدم الكامل أو جزء منه لعدم

صالحيته ففي هذه الحالة يعفى المؤجر من تسديد التعويضاإلستحقاقي عند رفضه

تجديد اإليجار أما المستأجر المخلى فله حق األولوية فيحالة إعادة بناء العمارة التي تم

هدمها و يشترط منه أن يبلغ المؤجر برغبته فياإلستفادة من المحل في العمارة التي

أعيد بناؤها وذلك خالل ثالثة أشهر التالية إلخالئه األمكنةالتي كان يشغلها و إال سقط

حقه و يعتبر هذا نوع من الحماية للمستأجر الذي أخلىاألمكنة دون تعويض

إستحقاقيثانيا إجراءات رفض التجديد دون تعويض اإلستحقاق

حتى يستفيد المؤجر من إنهاء عقد اإليجار التجاري دوندفع التعويض اإلستحقاقي ال بد

له إتباع اإلجراءات القانونية إجراءات رفض التجديد لقيام المستأجر بأعمال خطيرة 1 إذا برهن المؤجر عن سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر

كارتكاب خطأ جزائي في حق المؤجر أو ممارسة نشاط غير مشروع في المحل أو

هدم جزء من المحل فيقوم مباشرة بتوجيه التنبيه باإلخالء ويرفع دعوى رفض التجديد

يلتمس فيها إلزام المستأجر بإخالء المحل دون تعويض بسبب خطير و مشروع

دون حاجة إلثبات ذلك بمحضر معاينة و ال إعذار مسبق إذ يكفي تقديم الحكم

الجزائي أو المدني الذي يثبت قيام المستأجر بالفعل الذي دفع المؤجر لمطالبته )

1باإلخالء) و إذا كان اإلخالء إلخالل المستأجر بالتزاماته التعاقدية

فيتم إتباع اإلجراءات التي من القانون التجاري02 فقرة 177جاءت بها المادة

على المؤجر أوال أن يقوم بتحرير محضر معاينة إلثبات حالة1048633 المخالفة و قيامها ثم

يوجه إنذارا للمستأجر للكف عن ارتكابها و العدول عنها وأوجب المشرع أن

يكون اإلنذار بموجب عقد غير قضائي مع بيان السببالمستند إليه وذكر مضمون من القانون التجاري وكل177الفقرة الثانية من المادة

ذلك تحت طائلة البطالن ويتم إمهال المستأجر مدة شهر من تاريخ تبليغه للعدول

عن المخالفة معاينة استمرار قيام المخالفة عند انقضاء مهلة شهر كاملة

1048633 من يوم تبليغه باإلنذار و إستمرار المستأجر يإقتراف المخالفة يجب على المؤجر أن

يقوم بإثبات ذلك بمعاينة المخالفة عن طريق المحضر القضائي الذي يحرر محضر

معاينة الستمرار المستأجر في إرتكاب المخالفة رغم إنذاره

توجيه التنبيه بإخالء دون تعويض على المؤجر بعد استكمال1048633 اإلجراءات السابقة أن

يوجه للمستأجر تنبيها باإلخالء وان يذكر سببه من بينالحاالت السالفة الذكر و

هنا ال بد أن ال تكون األسباب متناقضة بذكر أحد حاالت من القانون177المادة

التجاري و عرض تعويض إستحقاقي وقد قضت المحكمةالعليا في قرارها الصادر

من المقرر قانونا أنه يجب أن يتم تنبيه باإلخالء بعقد laquo26 في 03 1996

غير قضائي وأن تبين فيه األسباب التي أدت إلى توجيههمع إعادة ذكر مضمون

و إال أعتبر باطال و لما أسس المطعون ضدهم194المادة التنبيه باإلخالء على

سببين اثنين أولهما غلق المحل التجاري خرقا لألحكام من القانون177المادة

التجاري و ثانيهما عرض تعويض إستحقاقي وفقا من176لألحكام المادة

القانون التجاري فإن هذين السببين متناقضين و ال يمكناالعتماد عليهما معا لطلب

إخالء القاعدة التجارية raquo (1) مباشرة الدعوى القضائية لرفض تجديد عقد اإليجار دون

1048633 تعويض إذا رفض المستأجر إخالء المحل بعد توجيه التنبيه باإلخالء يجوز

للمؤجر رفع الدعوى القضائية بعد إنتهاء مهلة ثالثة أشهر من تاريخ تبليغ التنبيه

باإلخالء يلتمس فيها129جنادي جياللي المرجع السابق ص (1 )

مجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 1 03التجارية و البحرية )

26 ص 1999عدد خاص الحكم بصحة التنبيه باإلخالء و بإلزام المستأجر بإخالء

المحل التجاري دونتعويض

إجراءات رفض تجديد اإليجار دون تعويض نتيجة وضعية 2 المبنى

في الحالة التي تكون فيها العمارة غير قابلة للشغل واإلستغالل و يصدر قرار عن

السلطة اإلدارية يؤكد ذلك و يأمر بإعادة البناء فعلىالمؤجر أن يوجه تنبيها من القانون التجاري173باإلخالء طبقا للمادة

و بعد إنتهاء أجل ثالثة أشهر من توجيه التنبيه باإلخالء ورفض المستأجر إخالء المحل

يجوز للمؤجر رفع دعوى قضائية أمام المحكمة و ترفقعريضة افتتاح الدعوى

بنسخة من القرار الصادر عن السلطة اإلدارية المختصةتحت طائلة عدم قبول الدعوى

و هو ما قضت به المحكمة العليا في03الذي جاء 1989 05القرار الصادر بتاريخ

من المقرر أن رفض تجديد اإليجار دون إلزام المؤجر بسدادتعويض اإلخالء laquo فيه

بسبب هدم كامل العمارة أو جزء منها يلزم المؤجر إنذارالمستأجر و تقديم القرار

اإلداري اآلمر بهدم كامل العمارة أو جزء منها و لما كان

الثابت في قضية الحال أن المطعون ضده لم ينذر الطاعنين بالخروج و لم يقدم

للمرافعات القرار اإلداري اآلمر بهدم العمارة أو جزء منها فإن قضاة المجلس بتعيينهم

خبير للقول هل المحل المتنازع عليه مهدد أم ال باالنهيار خالفوا القانون و استوجب raquo (1)

نقص قرارهم يلتمس المؤجر من خالل الدعوى التي يرفعها الحكم بصحة

التنبيه باإلخالء و إلزام المستأجر بإخالء العين دون تعويض

المطلب الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم بعد 0205صدور

المؤرخ تراجع المشرع من خالل تعديل القانون التجاري 0205بموجب القانون

المتضمن تعديل القانون التجاري تراجع عن أحكام 200506 في 02التنبيه باإلخالء

و التعويض اإلستحقاقى و اخضع إنهاء عقد اإليجارالتجاري للقواعد العامة في العقود

مكرر من187القائمة على إستقالل اإلرادة فنصت المادة القانون التجاري في فقرتها

يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجلالمحدد في العقد دون laquo الثانية

حاجة إلى توجيه تنبيه باإلخالء ودون الحق في الحصولعلى التعويض اإلستحقاقي

المنصوص عليه في هذا القانون ما لم يشترط األطراف raquo خالف ذلك

117 ص 4 عدد 1990 مجلة قضائية 56060ملف رقم 1989 05( قرار في 1 03 )

الفرع األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري إن إنهاء مدة عقد اإليجار الذي أبرم بعد صدور التعديل

المؤرخ في يجعل من المستأجر الذي يستفيد منه شاغال 20050206

دون حق و ال سند و يلزم بمغادرة األمكنة إذا لم يحصل بينه و بين المؤجر إتفاق

بإبرام عقد جديد و ذلك مهما طالت مدة استغالله لنشاطه التجاري داخل العين المؤجرة

و ال يلزم المؤجر بتوجيهتنبيه باإلخالء و ال يعرض تعويض إستحقاقي

وعلى ذلك إذا امتنع المستأجر عن اإلخالء فيمكن للمؤجرطرده باللجوء إلى القضاء عن

طريق دعوى أو بالحصول على نسخة التنفيذية لعقد اإليجار

أوال طرد المستأجر عن طريق إمهار عقد اإليجار التجاريبالصيغة التنفيذية

تبرم عقود اإليجار التجاري بعد التعديل بإفراغها فيمحررات رسمية و هذه األخيرة

320كل حكم أو laquo تعتبر سندات تنفيذية إذا تنص المادة من قانون اإلجراءات المدينة

و تبعا لمحتوى هذه raquo سند ال يكون قابل للتنفيذ إال إذا كانممهورا بالصيغة التنفيذية

المادة فإن العقود الموثقة حجة ال يقبل في مواجهتا إالالدفع بالتزوير و تتمتع بنفس القوة

التنفيذية لألحكام القضائية كما يخول حائزها سلطةتنفيذها مباشرة دون الحاجة إلى

اللجوء إلى القضاء فمتى حل اجل االلتزام يقوم الموثقمباشرة بوصفه ضابط عموميا

بتحمل ذيل العقد التوثيقي الصيغة التنفيذية المنصوص من قانون320عليها في المادة

اإلجراءات المدنية فيصبح العقد بذلك قابال للتنفيذ بالطرقالودية وفقا ألحكام المادة

من قانون اإلجراءات المدنية و الجبرية وكأنه حكم 330قضائي نهائي قاضي في

الخصومة وتبعا لذلك فإن عقد اإليجار التجاري المفرغ في محرر

رسمي ينتهي بحلول األجل المحدد فيه فإذا إمتنع المستأجر عن إخالء األمكنة على

المؤجر أن يحصل على الصيغة التنفيذية للعقد من عند الموثق ثم يمكنه طرد

المستأجر من األمكنة عن طريق المحضر القضائي بإستعمال كافة طرق التنفيذ بما فيها

الجبرية ثانيا دعوى الطرد

يمكن للمؤجر في حالة إمتناع المستأجر عن إخالء العينرغم حلول أجل العقد أن يلجأ

إلى القضاء ويطلب طرد المستأجر من األمكنة على أساسأنه أصبح شاغال دون حق وال سند بانتهاء مدة اإليجار

ويختص قاضي االستعجال بدعوى الطرد لتوافر عناصراالستعجال فيها طبقا للمادة

من قانون اإلجراءات المدنية وقياسا على ما استقر 183عليه اجتهاد المحكمة العليا في

اإليجار المدني حيث اعتبرت المحكمة العليا أن القاضياالستعجالي مختص في

دعاوى الطرد بالنسبة لعقود اإليجار المبرمة بعد صدورالمرسوم

03 03المتعلق بالترقية العقارية وقد جاء في 1993 93 التشريعي 01المؤرخ في

حيثيات01 187628 ملف رقم 2000لكن حيث أنه laquo 18قرارها المؤرخ في

بالرجوع إلى عقد اإليجار المبرم بين الطاعن و المطعونضده فإنه حددت مدة العقد

بسنة وبالتالي بعد إنهاء هذه المدة فإنه الطاعن للمستأجر محتال دون سند صحيح

ومن حق المطعون ضده المؤجر اللجوء إلى قاضي )1االستعجال إلزالة اإلعتداء )

laquo

و ما يؤكد اختصاص القاضي اإلستعجالي بدعوى الطرد ماذهبت إليه الغرفة التجارية

بالمحكمة العليا التي أقرت باالختصاص بطرد المستأجرالذي أبرم عقد إيجار لمدة ثالثة

و عشرون شهرا لنه ال يخول له اإلستفادة من أحكامالتجديد وقد جاء في قرار لها

و لما كان ثابتا أن قاضي اإلستعجالي الذي قضى بطرد laquo13 مؤرخ في 199907

المستأجر الطاعن من محل التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجارالتي حددت بثالث و

عشرين شهرا معتبرا إياه أصبح يحتل األماكن دون وجهأوسن يكون قد طبق صحيح

القانون raquo(2) فهذا القرار و عن كان ال يتعلق مباشرة بالحالة التي

تدرسها ولكن يفهمك منه ضمنيا اعتراف االجتهاد القضائي االستعجال باالختصاص في دعوى

المجرد عند حلول أجل عقد اإليجار المحدد و المتفق عليه بين األطراف

مكرر من187الفرع الثاني الطبيعة القانونية للمادة القانون التجاري

02فقرة مكرر من القانون187يلزم المستأجر laquo تنص المادة

التجاري في فقرة الثانية بمغادرة المكنة المستأجرة بانتهاء الجل المحدد في العقد

دون الحاجة على توجيه تنبيه باإلخالء دون الحق في الحصول على تعويض اإلستحقاتق

المنصوص عليه في هذاالقانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

210ذيب عبد السالم المرجع السابق ص (1 )1 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13 07( قرار في 2 137ص ) لتحديد الطبيعة القانونية لهذا النص ال بد من الرجوع إلى

القواعد العامة و نعلم أن القواعد القانونية تصنف إلى قواعد آمرة و أخرى مكملة

فاألولى هي التي ال يجوز لألفراد مخالفتها و اتصالها بأمور يحرص المشرع على عدم

المساس بها للمحافظة على النظام الذي يقوم عليه المجتمع و هي أمور تتصل اتصاال

وثيقا بكيان المجتمع و مقوماته األساسية

أما القواعد المكملة أو المفسرة فهي التي يجوزمخالفتها و ذلك باإلتفاق على ما

يخالفها و يحالف حكمها و ذلك ألنها ال تتعلق بكيانالمجتمع و مقوماته األساسية و

بالتالي فإن مخالفاتها ال تعتبر إخالال بالنظام العام ال يعنيذلك أن القاعدة المكملة تخلو

من صفة اإللزام و إنما تتوفر لها هذه الصفة طالما أناألفراد وقت إبرام تصرفاتهم لم

يخالفوا الحكم الذي تقرره و للتمييز بين النوعين باإلضافة إلى معيار تعلق القاعدة

بالنظام العام يمكن االستدالل بصياغة النص القانوني الذي جاء بالقاعدة و ألفاظه إذ أن

المشرع كثيرا ما يستخدم بعض األلفاظ في صياغة القاعدة القانونية تدل بما ال يدع

مجاال للشك عن نوعية وطبيعة القاعدة القانونية

و بتطبيق هذه األحكام على نص الفقرة الثانية من المادة مكرر من القانون187

فهذا يفيد أنها raquo ما لم يشترط األطراف خالف ذلك laquo التجاري التي تنص في آخرها

من القواعد المكملة وبالنتيجة يمكن لألطراف االتفاق علىما يخالفها فيمكن االتفاق

على إخضاع إنهاء عقد اإليجار لشروط معين قد تكونتوجيه التنبيه باإلخالء أو إنذار

بسيط أو بعرض التعويض االستحقاق أو غيرها إال ان هذافي الواقع مستبعد فالمؤجر

الذي تخلص من اإلجراءات التي كانت تقيد حريته فيالتصرف في ملكيته يستبعد أن

يقيدها بإرادته و أيا كان األمر فإن أي إتفاق يخالف أحكام هذه المادة البد

من ذكره في المحرر الرسمي الذي أفرغ فيه عقد اإليجار ألنه هو وسيلة

اإلثبات الوحيدة و القاضي إذا ال يمكنه استبعاد عرض عليه النزاع بشأن العقود 02

05المبرمة بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري من التطبيق إال بما187المادة

يوجد من أحكام مخالفة لها وردت في هذا المحرر و يترتب على ذلك أنه للمتعاقدين

مطلق الحرية في تحديد اإلجراءات و الشروط التي ينتهي بها العقد بالنسبة لعقود

إيجار المحالت المخصصة لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي المبرمة بعد تاريخ دخول

مكرر من187المادة القانون التجاري حيز التنفيذ إذ يصبح كل طرف ملزم

باحترامها شأنها شأن باقي االلتزامات التعاقدية األخرى فإذا ما كان عقد اإليجار قد

تضمن أن ال ينتهي اإليجار إال بتنبيه بإخالء يوجهه المؤجر للمستأجر في زمن معين أصبح

المؤجر مقيد في ممارسة حق االسترجاع بإتمام ذلك اإلجراء في األجل المحدد فإن لم

يعين أجل محدد للتنبيه وجب الرجوع إلى إرادة المتعاقدين فإن قصدا الرجوع إلى

مواعيد اإلخالء المقرر في من القانون التجاري وجب احترام هذه المواعيد و إذا 173

كان عقد اإليجار قد تضمن الشكل الذي يجب أن يتم به تبليغ هذا التنبيه كأن يشترط

ان يكون ذلك عن طريق المحضر وجب إحرام هذا الشكل أيضا إذا تضمن عقد اإليجار

بند يلزم المؤجر بدفع تعويض معين للمستأجر قبل إلزامه بإخالء العين المؤجرة

أصبح المؤجر حينئذ مقيد بممارسة حق االسترجاع أيضا بأداء ذلك التعويض الذي التزم

به للمستأجر و خالصة ما نتوصل إليه من هذا المبحث

أن المستأجر العقار الستغالله في ممارسة نشاط التجاريبموجب عقد مبرم قبل صدور

يتمتع بحصانة منحها له المشرع إذا اكتسب القاعدة 0205التجارية وفق القانون

التجاري و محله الشروط القانونية تحمى هذه الحصانة تعطيه الحق في الحصول على

تعويض إذا تم تجريده من ملكيته التجارية في حين ال يتمتع المستأجر بعقد أبرم بعد تاريخ الحق

للتعديل بهذه الحصانة إذ يخضع عقده إلرادة األطراف و حرية اتفاقهم

المحكمة العليا استقر على اعتبار هذه الحاالت من بينحاالت رفض التجديد و من

ثم البد فيها من إتباع اإلجراءات القانونية سيما المنوه177 و 173عنها بالمواد

من القانون التجاري و بشأن فسخ العقد افيجار التجاريفقد إعتبر البعض أنه

من119يخضع للقواعد العامة المكرسة بأحكام المادة القانون المدني و بإعتبار أن

اسباب الفسخ هي نفسها هي نفسها األسباب المشروعة والخطيرة و المبررة

لممارسة حق اإلسترجاع دون أي تعويض من جانب المؤجرتطبيقا لألحكام المادة

من القانون التجاري مما يترتب عنه أنه عند نهاية عقد 177اإليجار فإن للمؤجر

الذي ينسب للمستأجر مخالفة ناشئة عن عدم تنفيذ التزامأو أكثر من االلتزامات

التعاقدية ينشئ له عند نهاية عقد اإليجار الخيار بين فسخالعقد أو ممارسة حق

1االسترجاع ألسباب خطيرة ومشروعة ) ) و الواقع أنه ال بد من التفرقة بين دعوى الفسخ و بين

رفض تجديد اإليجار وفقا من القانون التجاري فدعوى الفسخ177ألحكام المادة

تهدف إلى إنهاء العالقة التعاقدية خالل سريان مدة عقد اإليجار أي قبل إنتهاء أجله

بينما رفض التجديد و المطالبة بإسترجاع المحل المؤجر ال يمكن ممارسته إال عند

نهاية عقد اإليجار و أن هدفه هو منع المستأجر من الحصول على تجديد لإليجار حزيط محمد حق اإلسترجاع في اإليجارات التجارية (1

84 دار هومة ص 2005 ) و يجب تمييز هذه الحالة عن الفسخ بقوة القانون

من191المنصوص عليها بالمادة

كل إشتراط مدرج في اإليجار ينص على الفسخ بقوةالقانون laquo القانون التجاري

في حالة عدم دفع بدل اإليجار في اإلستحقاق المتفقعليها ال ينتج أثره إال بعد

مرور شهر واحد من اإلخطار بالدفع الذي يبقى دون raquo نتيجة

فإذا وجد إتفاق صريح بين األطراف على فسخ بقوةالقانون فيكون للمؤجر أن يوجه

إنذار للمستأجر للدفع فإذا لم يقم بذلك خالل شهر منتاريخ تبليغه فسخ العقد بقوة

القانونحالة المبنى 2

و هي الحالة المنصوص عليها بالفقرة الثالثة من المادة من القانون التجاري177

يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار دون أن يلزم بسدادlaquo أي تعويض إذا أثبت

وجود هدم كامل العمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها للسكنالمعترف به من السلطة

اإلدارية أو إذا أثبت أنه يستحيل شغل العمارة دون خطر raquoنظرا لحالتها

فهذه المادة تستوجب على المؤجر الذي يريد اإلخالء دونتعويض استحقاقي أن يثبت

بموجب قرار إداري أن العقار الذي يملكه المتواجد به العينالمؤجرة صار غير قابل

لالستغالل أو الشغل ألنه يشكل خطرا أو أن العقار قابلللهدم الكامل أو جزء منه لعدم

صالحيته ففي هذه الحالة يعفى المؤجر من تسديد التعويضاإلستحقاقي عند رفضه

تجديد اإليجار أما المستأجر المخلى فله حق األولوية فيحالة إعادة بناء العمارة التي تم

هدمها و يشترط منه أن يبلغ المؤجر برغبته فياإلستفادة من المحل في العمارة التي

أعيد بناؤها وذلك خالل ثالثة أشهر التالية إلخالئه األمكنةالتي كان يشغلها و إال سقط

حقه و يعتبر هذا نوع من الحماية للمستأجر الذي أخلىاألمكنة دون تعويض

إستحقاقيثانيا إجراءات رفض التجديد دون تعويض اإلستحقاق

حتى يستفيد المؤجر من إنهاء عقد اإليجار التجاري دوندفع التعويض اإلستحقاقي ال بد

له إتباع اإلجراءات القانونية إجراءات رفض التجديد لقيام المستأجر بأعمال خطيرة 1 إذا برهن المؤجر عن سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر

كارتكاب خطأ جزائي في حق المؤجر أو ممارسة نشاط غير مشروع في المحل أو

هدم جزء من المحل فيقوم مباشرة بتوجيه التنبيه باإلخالء ويرفع دعوى رفض التجديد

يلتمس فيها إلزام المستأجر بإخالء المحل دون تعويض بسبب خطير و مشروع

دون حاجة إلثبات ذلك بمحضر معاينة و ال إعذار مسبق إذ يكفي تقديم الحكم

الجزائي أو المدني الذي يثبت قيام المستأجر بالفعل الذي دفع المؤجر لمطالبته )

1باإلخالء) و إذا كان اإلخالء إلخالل المستأجر بالتزاماته التعاقدية

فيتم إتباع اإلجراءات التي من القانون التجاري02 فقرة 177جاءت بها المادة

على المؤجر أوال أن يقوم بتحرير محضر معاينة إلثبات حالة1048633 المخالفة و قيامها ثم

يوجه إنذارا للمستأجر للكف عن ارتكابها و العدول عنها وأوجب المشرع أن

يكون اإلنذار بموجب عقد غير قضائي مع بيان السببالمستند إليه وذكر مضمون من القانون التجاري وكل177الفقرة الثانية من المادة

ذلك تحت طائلة البطالن ويتم إمهال المستأجر مدة شهر من تاريخ تبليغه للعدول

عن المخالفة معاينة استمرار قيام المخالفة عند انقضاء مهلة شهر كاملة

1048633 من يوم تبليغه باإلنذار و إستمرار المستأجر يإقتراف المخالفة يجب على المؤجر أن

يقوم بإثبات ذلك بمعاينة المخالفة عن طريق المحضر القضائي الذي يحرر محضر

معاينة الستمرار المستأجر في إرتكاب المخالفة رغم إنذاره

توجيه التنبيه بإخالء دون تعويض على المؤجر بعد استكمال1048633 اإلجراءات السابقة أن

يوجه للمستأجر تنبيها باإلخالء وان يذكر سببه من بينالحاالت السالفة الذكر و

هنا ال بد أن ال تكون األسباب متناقضة بذكر أحد حاالت من القانون177المادة

التجاري و عرض تعويض إستحقاقي وقد قضت المحكمةالعليا في قرارها الصادر

من المقرر قانونا أنه يجب أن يتم تنبيه باإلخالء بعقد laquo26 في 03 1996

غير قضائي وأن تبين فيه األسباب التي أدت إلى توجيههمع إعادة ذكر مضمون

و إال أعتبر باطال و لما أسس المطعون ضدهم194المادة التنبيه باإلخالء على

سببين اثنين أولهما غلق المحل التجاري خرقا لألحكام من القانون177المادة

التجاري و ثانيهما عرض تعويض إستحقاقي وفقا من176لألحكام المادة

القانون التجاري فإن هذين السببين متناقضين و ال يمكناالعتماد عليهما معا لطلب

إخالء القاعدة التجارية raquo (1) مباشرة الدعوى القضائية لرفض تجديد عقد اإليجار دون

1048633 تعويض إذا رفض المستأجر إخالء المحل بعد توجيه التنبيه باإلخالء يجوز

للمؤجر رفع الدعوى القضائية بعد إنتهاء مهلة ثالثة أشهر من تاريخ تبليغ التنبيه

باإلخالء يلتمس فيها129جنادي جياللي المرجع السابق ص (1 )

مجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 1 03التجارية و البحرية )

26 ص 1999عدد خاص الحكم بصحة التنبيه باإلخالء و بإلزام المستأجر بإخالء

المحل التجاري دونتعويض

إجراءات رفض تجديد اإليجار دون تعويض نتيجة وضعية 2 المبنى

في الحالة التي تكون فيها العمارة غير قابلة للشغل واإلستغالل و يصدر قرار عن

السلطة اإلدارية يؤكد ذلك و يأمر بإعادة البناء فعلىالمؤجر أن يوجه تنبيها من القانون التجاري173باإلخالء طبقا للمادة

و بعد إنتهاء أجل ثالثة أشهر من توجيه التنبيه باإلخالء ورفض المستأجر إخالء المحل

يجوز للمؤجر رفع دعوى قضائية أمام المحكمة و ترفقعريضة افتتاح الدعوى

بنسخة من القرار الصادر عن السلطة اإلدارية المختصةتحت طائلة عدم قبول الدعوى

و هو ما قضت به المحكمة العليا في03الذي جاء 1989 05القرار الصادر بتاريخ

من المقرر أن رفض تجديد اإليجار دون إلزام المؤجر بسدادتعويض اإلخالء laquo فيه

بسبب هدم كامل العمارة أو جزء منها يلزم المؤجر إنذارالمستأجر و تقديم القرار

اإلداري اآلمر بهدم كامل العمارة أو جزء منها و لما كان

الثابت في قضية الحال أن المطعون ضده لم ينذر الطاعنين بالخروج و لم يقدم

للمرافعات القرار اإلداري اآلمر بهدم العمارة أو جزء منها فإن قضاة المجلس بتعيينهم

خبير للقول هل المحل المتنازع عليه مهدد أم ال باالنهيار خالفوا القانون و استوجب raquo (1)

نقص قرارهم يلتمس المؤجر من خالل الدعوى التي يرفعها الحكم بصحة

التنبيه باإلخالء و إلزام المستأجر بإخالء العين دون تعويض

المطلب الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم بعد 0205صدور

المؤرخ تراجع المشرع من خالل تعديل القانون التجاري 0205بموجب القانون

المتضمن تعديل القانون التجاري تراجع عن أحكام 200506 في 02التنبيه باإلخالء

و التعويض اإلستحقاقى و اخضع إنهاء عقد اإليجارالتجاري للقواعد العامة في العقود

مكرر من187القائمة على إستقالل اإلرادة فنصت المادة القانون التجاري في فقرتها

يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجلالمحدد في العقد دون laquo الثانية

حاجة إلى توجيه تنبيه باإلخالء ودون الحق في الحصولعلى التعويض اإلستحقاقي

المنصوص عليه في هذا القانون ما لم يشترط األطراف raquo خالف ذلك

117 ص 4 عدد 1990 مجلة قضائية 56060ملف رقم 1989 05( قرار في 1 03 )

الفرع األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري إن إنهاء مدة عقد اإليجار الذي أبرم بعد صدور التعديل

المؤرخ في يجعل من المستأجر الذي يستفيد منه شاغال 20050206

دون حق و ال سند و يلزم بمغادرة األمكنة إذا لم يحصل بينه و بين المؤجر إتفاق

بإبرام عقد جديد و ذلك مهما طالت مدة استغالله لنشاطه التجاري داخل العين المؤجرة

و ال يلزم المؤجر بتوجيهتنبيه باإلخالء و ال يعرض تعويض إستحقاقي

وعلى ذلك إذا امتنع المستأجر عن اإلخالء فيمكن للمؤجرطرده باللجوء إلى القضاء عن

طريق دعوى أو بالحصول على نسخة التنفيذية لعقد اإليجار

أوال طرد المستأجر عن طريق إمهار عقد اإليجار التجاريبالصيغة التنفيذية

تبرم عقود اإليجار التجاري بعد التعديل بإفراغها فيمحررات رسمية و هذه األخيرة

320كل حكم أو laquo تعتبر سندات تنفيذية إذا تنص المادة من قانون اإلجراءات المدينة

و تبعا لمحتوى هذه raquo سند ال يكون قابل للتنفيذ إال إذا كانممهورا بالصيغة التنفيذية

المادة فإن العقود الموثقة حجة ال يقبل في مواجهتا إالالدفع بالتزوير و تتمتع بنفس القوة

التنفيذية لألحكام القضائية كما يخول حائزها سلطةتنفيذها مباشرة دون الحاجة إلى

اللجوء إلى القضاء فمتى حل اجل االلتزام يقوم الموثقمباشرة بوصفه ضابط عموميا

بتحمل ذيل العقد التوثيقي الصيغة التنفيذية المنصوص من قانون320عليها في المادة

اإلجراءات المدنية فيصبح العقد بذلك قابال للتنفيذ بالطرقالودية وفقا ألحكام المادة

من قانون اإلجراءات المدنية و الجبرية وكأنه حكم 330قضائي نهائي قاضي في

الخصومة وتبعا لذلك فإن عقد اإليجار التجاري المفرغ في محرر

رسمي ينتهي بحلول األجل المحدد فيه فإذا إمتنع المستأجر عن إخالء األمكنة على

المؤجر أن يحصل على الصيغة التنفيذية للعقد من عند الموثق ثم يمكنه طرد

المستأجر من األمكنة عن طريق المحضر القضائي بإستعمال كافة طرق التنفيذ بما فيها

الجبرية ثانيا دعوى الطرد

يمكن للمؤجر في حالة إمتناع المستأجر عن إخالء العينرغم حلول أجل العقد أن يلجأ

إلى القضاء ويطلب طرد المستأجر من األمكنة على أساسأنه أصبح شاغال دون حق وال سند بانتهاء مدة اإليجار

ويختص قاضي االستعجال بدعوى الطرد لتوافر عناصراالستعجال فيها طبقا للمادة

من قانون اإلجراءات المدنية وقياسا على ما استقر 183عليه اجتهاد المحكمة العليا في

اإليجار المدني حيث اعتبرت المحكمة العليا أن القاضياالستعجالي مختص في

دعاوى الطرد بالنسبة لعقود اإليجار المبرمة بعد صدورالمرسوم

03 03المتعلق بالترقية العقارية وقد جاء في 1993 93 التشريعي 01المؤرخ في

حيثيات01 187628 ملف رقم 2000لكن حيث أنه laquo 18قرارها المؤرخ في

بالرجوع إلى عقد اإليجار المبرم بين الطاعن و المطعونضده فإنه حددت مدة العقد

بسنة وبالتالي بعد إنهاء هذه المدة فإنه الطاعن للمستأجر محتال دون سند صحيح

ومن حق المطعون ضده المؤجر اللجوء إلى قاضي )1االستعجال إلزالة اإلعتداء )

laquo

و ما يؤكد اختصاص القاضي اإلستعجالي بدعوى الطرد ماذهبت إليه الغرفة التجارية

بالمحكمة العليا التي أقرت باالختصاص بطرد المستأجرالذي أبرم عقد إيجار لمدة ثالثة

و عشرون شهرا لنه ال يخول له اإلستفادة من أحكامالتجديد وقد جاء في قرار لها

و لما كان ثابتا أن قاضي اإلستعجالي الذي قضى بطرد laquo13 مؤرخ في 199907

المستأجر الطاعن من محل التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجارالتي حددت بثالث و

عشرين شهرا معتبرا إياه أصبح يحتل األماكن دون وجهأوسن يكون قد طبق صحيح

القانون raquo(2) فهذا القرار و عن كان ال يتعلق مباشرة بالحالة التي

تدرسها ولكن يفهمك منه ضمنيا اعتراف االجتهاد القضائي االستعجال باالختصاص في دعوى

المجرد عند حلول أجل عقد اإليجار المحدد و المتفق عليه بين األطراف

مكرر من187الفرع الثاني الطبيعة القانونية للمادة القانون التجاري

02فقرة مكرر من القانون187يلزم المستأجر laquo تنص المادة

التجاري في فقرة الثانية بمغادرة المكنة المستأجرة بانتهاء الجل المحدد في العقد

دون الحاجة على توجيه تنبيه باإلخالء دون الحق في الحصول على تعويض اإلستحقاتق

المنصوص عليه في هذاالقانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

210ذيب عبد السالم المرجع السابق ص (1 )1 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13 07( قرار في 2 137ص ) لتحديد الطبيعة القانونية لهذا النص ال بد من الرجوع إلى

القواعد العامة و نعلم أن القواعد القانونية تصنف إلى قواعد آمرة و أخرى مكملة

فاألولى هي التي ال يجوز لألفراد مخالفتها و اتصالها بأمور يحرص المشرع على عدم

المساس بها للمحافظة على النظام الذي يقوم عليه المجتمع و هي أمور تتصل اتصاال

وثيقا بكيان المجتمع و مقوماته األساسية

أما القواعد المكملة أو المفسرة فهي التي يجوزمخالفتها و ذلك باإلتفاق على ما

يخالفها و يحالف حكمها و ذلك ألنها ال تتعلق بكيانالمجتمع و مقوماته األساسية و

بالتالي فإن مخالفاتها ال تعتبر إخالال بالنظام العام ال يعنيذلك أن القاعدة المكملة تخلو

من صفة اإللزام و إنما تتوفر لها هذه الصفة طالما أناألفراد وقت إبرام تصرفاتهم لم

يخالفوا الحكم الذي تقرره و للتمييز بين النوعين باإلضافة إلى معيار تعلق القاعدة

بالنظام العام يمكن االستدالل بصياغة النص القانوني الذي جاء بالقاعدة و ألفاظه إذ أن

المشرع كثيرا ما يستخدم بعض األلفاظ في صياغة القاعدة القانونية تدل بما ال يدع

مجاال للشك عن نوعية وطبيعة القاعدة القانونية

و بتطبيق هذه األحكام على نص الفقرة الثانية من المادة مكرر من القانون187

فهذا يفيد أنها raquo ما لم يشترط األطراف خالف ذلك laquo التجاري التي تنص في آخرها

من القواعد المكملة وبالنتيجة يمكن لألطراف االتفاق علىما يخالفها فيمكن االتفاق

على إخضاع إنهاء عقد اإليجار لشروط معين قد تكونتوجيه التنبيه باإلخالء أو إنذار

بسيط أو بعرض التعويض االستحقاق أو غيرها إال ان هذافي الواقع مستبعد فالمؤجر

الذي تخلص من اإلجراءات التي كانت تقيد حريته فيالتصرف في ملكيته يستبعد أن

يقيدها بإرادته و أيا كان األمر فإن أي إتفاق يخالف أحكام هذه المادة البد

من ذكره في المحرر الرسمي الذي أفرغ فيه عقد اإليجار ألنه هو وسيلة

اإلثبات الوحيدة و القاضي إذا ال يمكنه استبعاد عرض عليه النزاع بشأن العقود 02

05المبرمة بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري من التطبيق إال بما187المادة

يوجد من أحكام مخالفة لها وردت في هذا المحرر و يترتب على ذلك أنه للمتعاقدين

مطلق الحرية في تحديد اإلجراءات و الشروط التي ينتهي بها العقد بالنسبة لعقود

إيجار المحالت المخصصة لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي المبرمة بعد تاريخ دخول

مكرر من187المادة القانون التجاري حيز التنفيذ إذ يصبح كل طرف ملزم

باحترامها شأنها شأن باقي االلتزامات التعاقدية األخرى فإذا ما كان عقد اإليجار قد

تضمن أن ال ينتهي اإليجار إال بتنبيه بإخالء يوجهه المؤجر للمستأجر في زمن معين أصبح

المؤجر مقيد في ممارسة حق االسترجاع بإتمام ذلك اإلجراء في األجل المحدد فإن لم

يعين أجل محدد للتنبيه وجب الرجوع إلى إرادة المتعاقدين فإن قصدا الرجوع إلى

مواعيد اإلخالء المقرر في من القانون التجاري وجب احترام هذه المواعيد و إذا 173

كان عقد اإليجار قد تضمن الشكل الذي يجب أن يتم به تبليغ هذا التنبيه كأن يشترط

ان يكون ذلك عن طريق المحضر وجب إحرام هذا الشكل أيضا إذا تضمن عقد اإليجار

بند يلزم المؤجر بدفع تعويض معين للمستأجر قبل إلزامه بإخالء العين المؤجرة

أصبح المؤجر حينئذ مقيد بممارسة حق االسترجاع أيضا بأداء ذلك التعويض الذي التزم

به للمستأجر و خالصة ما نتوصل إليه من هذا المبحث

أن المستأجر العقار الستغالله في ممارسة نشاط التجاريبموجب عقد مبرم قبل صدور

يتمتع بحصانة منحها له المشرع إذا اكتسب القاعدة 0205التجارية وفق القانون

التجاري و محله الشروط القانونية تحمى هذه الحصانة تعطيه الحق في الحصول على

تعويض إذا تم تجريده من ملكيته التجارية في حين ال يتمتع المستأجر بعقد أبرم بعد تاريخ الحق

للتعديل بهذه الحصانة إذ يخضع عقده إلرادة األطراف و حرية اتفاقهم

كل إشتراط مدرج في اإليجار ينص على الفسخ بقوةالقانون laquo القانون التجاري

في حالة عدم دفع بدل اإليجار في اإلستحقاق المتفقعليها ال ينتج أثره إال بعد

مرور شهر واحد من اإلخطار بالدفع الذي يبقى دون raquo نتيجة

فإذا وجد إتفاق صريح بين األطراف على فسخ بقوةالقانون فيكون للمؤجر أن يوجه

إنذار للمستأجر للدفع فإذا لم يقم بذلك خالل شهر منتاريخ تبليغه فسخ العقد بقوة

القانونحالة المبنى 2

و هي الحالة المنصوص عليها بالفقرة الثالثة من المادة من القانون التجاري177

يجوز للمؤجر أن يرفض تجديد اإليجار دون أن يلزم بسدادlaquo أي تعويض إذا أثبت

وجود هدم كامل العمارة أو جزء منها لعدم صالحيتها للسكنالمعترف به من السلطة

اإلدارية أو إذا أثبت أنه يستحيل شغل العمارة دون خطر raquoنظرا لحالتها

فهذه المادة تستوجب على المؤجر الذي يريد اإلخالء دونتعويض استحقاقي أن يثبت

بموجب قرار إداري أن العقار الذي يملكه المتواجد به العينالمؤجرة صار غير قابل

لالستغالل أو الشغل ألنه يشكل خطرا أو أن العقار قابلللهدم الكامل أو جزء منه لعدم

صالحيته ففي هذه الحالة يعفى المؤجر من تسديد التعويضاإلستحقاقي عند رفضه

تجديد اإليجار أما المستأجر المخلى فله حق األولوية فيحالة إعادة بناء العمارة التي تم

هدمها و يشترط منه أن يبلغ المؤجر برغبته فياإلستفادة من المحل في العمارة التي

أعيد بناؤها وذلك خالل ثالثة أشهر التالية إلخالئه األمكنةالتي كان يشغلها و إال سقط

حقه و يعتبر هذا نوع من الحماية للمستأجر الذي أخلىاألمكنة دون تعويض

إستحقاقيثانيا إجراءات رفض التجديد دون تعويض اإلستحقاق

حتى يستفيد المؤجر من إنهاء عقد اإليجار التجاري دوندفع التعويض اإلستحقاقي ال بد

له إتباع اإلجراءات القانونية إجراءات رفض التجديد لقيام المستأجر بأعمال خطيرة 1 إذا برهن المؤجر عن سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر

كارتكاب خطأ جزائي في حق المؤجر أو ممارسة نشاط غير مشروع في المحل أو

هدم جزء من المحل فيقوم مباشرة بتوجيه التنبيه باإلخالء ويرفع دعوى رفض التجديد

يلتمس فيها إلزام المستأجر بإخالء المحل دون تعويض بسبب خطير و مشروع

دون حاجة إلثبات ذلك بمحضر معاينة و ال إعذار مسبق إذ يكفي تقديم الحكم

الجزائي أو المدني الذي يثبت قيام المستأجر بالفعل الذي دفع المؤجر لمطالبته )

1باإلخالء) و إذا كان اإلخالء إلخالل المستأجر بالتزاماته التعاقدية

فيتم إتباع اإلجراءات التي من القانون التجاري02 فقرة 177جاءت بها المادة

على المؤجر أوال أن يقوم بتحرير محضر معاينة إلثبات حالة1048633 المخالفة و قيامها ثم

يوجه إنذارا للمستأجر للكف عن ارتكابها و العدول عنها وأوجب المشرع أن

يكون اإلنذار بموجب عقد غير قضائي مع بيان السببالمستند إليه وذكر مضمون من القانون التجاري وكل177الفقرة الثانية من المادة

ذلك تحت طائلة البطالن ويتم إمهال المستأجر مدة شهر من تاريخ تبليغه للعدول

عن المخالفة معاينة استمرار قيام المخالفة عند انقضاء مهلة شهر كاملة

1048633 من يوم تبليغه باإلنذار و إستمرار المستأجر يإقتراف المخالفة يجب على المؤجر أن

يقوم بإثبات ذلك بمعاينة المخالفة عن طريق المحضر القضائي الذي يحرر محضر

معاينة الستمرار المستأجر في إرتكاب المخالفة رغم إنذاره

توجيه التنبيه بإخالء دون تعويض على المؤجر بعد استكمال1048633 اإلجراءات السابقة أن

يوجه للمستأجر تنبيها باإلخالء وان يذكر سببه من بينالحاالت السالفة الذكر و

هنا ال بد أن ال تكون األسباب متناقضة بذكر أحد حاالت من القانون177المادة

التجاري و عرض تعويض إستحقاقي وقد قضت المحكمةالعليا في قرارها الصادر

من المقرر قانونا أنه يجب أن يتم تنبيه باإلخالء بعقد laquo26 في 03 1996

غير قضائي وأن تبين فيه األسباب التي أدت إلى توجيههمع إعادة ذكر مضمون

و إال أعتبر باطال و لما أسس المطعون ضدهم194المادة التنبيه باإلخالء على

سببين اثنين أولهما غلق المحل التجاري خرقا لألحكام من القانون177المادة

التجاري و ثانيهما عرض تعويض إستحقاقي وفقا من176لألحكام المادة

القانون التجاري فإن هذين السببين متناقضين و ال يمكناالعتماد عليهما معا لطلب

إخالء القاعدة التجارية raquo (1) مباشرة الدعوى القضائية لرفض تجديد عقد اإليجار دون

1048633 تعويض إذا رفض المستأجر إخالء المحل بعد توجيه التنبيه باإلخالء يجوز

للمؤجر رفع الدعوى القضائية بعد إنتهاء مهلة ثالثة أشهر من تاريخ تبليغ التنبيه

باإلخالء يلتمس فيها129جنادي جياللي المرجع السابق ص (1 )

مجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 1 03التجارية و البحرية )

26 ص 1999عدد خاص الحكم بصحة التنبيه باإلخالء و بإلزام المستأجر بإخالء

المحل التجاري دونتعويض

إجراءات رفض تجديد اإليجار دون تعويض نتيجة وضعية 2 المبنى

في الحالة التي تكون فيها العمارة غير قابلة للشغل واإلستغالل و يصدر قرار عن

السلطة اإلدارية يؤكد ذلك و يأمر بإعادة البناء فعلىالمؤجر أن يوجه تنبيها من القانون التجاري173باإلخالء طبقا للمادة

و بعد إنتهاء أجل ثالثة أشهر من توجيه التنبيه باإلخالء ورفض المستأجر إخالء المحل

يجوز للمؤجر رفع دعوى قضائية أمام المحكمة و ترفقعريضة افتتاح الدعوى

بنسخة من القرار الصادر عن السلطة اإلدارية المختصةتحت طائلة عدم قبول الدعوى

و هو ما قضت به المحكمة العليا في03الذي جاء 1989 05القرار الصادر بتاريخ

من المقرر أن رفض تجديد اإليجار دون إلزام المؤجر بسدادتعويض اإلخالء laquo فيه

بسبب هدم كامل العمارة أو جزء منها يلزم المؤجر إنذارالمستأجر و تقديم القرار

اإلداري اآلمر بهدم كامل العمارة أو جزء منها و لما كان

الثابت في قضية الحال أن المطعون ضده لم ينذر الطاعنين بالخروج و لم يقدم

للمرافعات القرار اإلداري اآلمر بهدم العمارة أو جزء منها فإن قضاة المجلس بتعيينهم

خبير للقول هل المحل المتنازع عليه مهدد أم ال باالنهيار خالفوا القانون و استوجب raquo (1)

نقص قرارهم يلتمس المؤجر من خالل الدعوى التي يرفعها الحكم بصحة

التنبيه باإلخالء و إلزام المستأجر بإخالء العين دون تعويض

المطلب الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم بعد 0205صدور

المؤرخ تراجع المشرع من خالل تعديل القانون التجاري 0205بموجب القانون

المتضمن تعديل القانون التجاري تراجع عن أحكام 200506 في 02التنبيه باإلخالء

و التعويض اإلستحقاقى و اخضع إنهاء عقد اإليجارالتجاري للقواعد العامة في العقود

مكرر من187القائمة على إستقالل اإلرادة فنصت المادة القانون التجاري في فقرتها

يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجلالمحدد في العقد دون laquo الثانية

حاجة إلى توجيه تنبيه باإلخالء ودون الحق في الحصولعلى التعويض اإلستحقاقي

المنصوص عليه في هذا القانون ما لم يشترط األطراف raquo خالف ذلك

117 ص 4 عدد 1990 مجلة قضائية 56060ملف رقم 1989 05( قرار في 1 03 )

الفرع األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري إن إنهاء مدة عقد اإليجار الذي أبرم بعد صدور التعديل

المؤرخ في يجعل من المستأجر الذي يستفيد منه شاغال 20050206

دون حق و ال سند و يلزم بمغادرة األمكنة إذا لم يحصل بينه و بين المؤجر إتفاق

بإبرام عقد جديد و ذلك مهما طالت مدة استغالله لنشاطه التجاري داخل العين المؤجرة

و ال يلزم المؤجر بتوجيهتنبيه باإلخالء و ال يعرض تعويض إستحقاقي

وعلى ذلك إذا امتنع المستأجر عن اإلخالء فيمكن للمؤجرطرده باللجوء إلى القضاء عن

طريق دعوى أو بالحصول على نسخة التنفيذية لعقد اإليجار

أوال طرد المستأجر عن طريق إمهار عقد اإليجار التجاريبالصيغة التنفيذية

تبرم عقود اإليجار التجاري بعد التعديل بإفراغها فيمحررات رسمية و هذه األخيرة

320كل حكم أو laquo تعتبر سندات تنفيذية إذا تنص المادة من قانون اإلجراءات المدينة

و تبعا لمحتوى هذه raquo سند ال يكون قابل للتنفيذ إال إذا كانممهورا بالصيغة التنفيذية

المادة فإن العقود الموثقة حجة ال يقبل في مواجهتا إالالدفع بالتزوير و تتمتع بنفس القوة

التنفيذية لألحكام القضائية كما يخول حائزها سلطةتنفيذها مباشرة دون الحاجة إلى

اللجوء إلى القضاء فمتى حل اجل االلتزام يقوم الموثقمباشرة بوصفه ضابط عموميا

بتحمل ذيل العقد التوثيقي الصيغة التنفيذية المنصوص من قانون320عليها في المادة

اإلجراءات المدنية فيصبح العقد بذلك قابال للتنفيذ بالطرقالودية وفقا ألحكام المادة

من قانون اإلجراءات المدنية و الجبرية وكأنه حكم 330قضائي نهائي قاضي في

الخصومة وتبعا لذلك فإن عقد اإليجار التجاري المفرغ في محرر

رسمي ينتهي بحلول األجل المحدد فيه فإذا إمتنع المستأجر عن إخالء األمكنة على

المؤجر أن يحصل على الصيغة التنفيذية للعقد من عند الموثق ثم يمكنه طرد

المستأجر من األمكنة عن طريق المحضر القضائي بإستعمال كافة طرق التنفيذ بما فيها

الجبرية ثانيا دعوى الطرد

يمكن للمؤجر في حالة إمتناع المستأجر عن إخالء العينرغم حلول أجل العقد أن يلجأ

إلى القضاء ويطلب طرد المستأجر من األمكنة على أساسأنه أصبح شاغال دون حق وال سند بانتهاء مدة اإليجار

ويختص قاضي االستعجال بدعوى الطرد لتوافر عناصراالستعجال فيها طبقا للمادة

من قانون اإلجراءات المدنية وقياسا على ما استقر 183عليه اجتهاد المحكمة العليا في

اإليجار المدني حيث اعتبرت المحكمة العليا أن القاضياالستعجالي مختص في

دعاوى الطرد بالنسبة لعقود اإليجار المبرمة بعد صدورالمرسوم

03 03المتعلق بالترقية العقارية وقد جاء في 1993 93 التشريعي 01المؤرخ في

حيثيات01 187628 ملف رقم 2000لكن حيث أنه laquo 18قرارها المؤرخ في

بالرجوع إلى عقد اإليجار المبرم بين الطاعن و المطعونضده فإنه حددت مدة العقد

بسنة وبالتالي بعد إنهاء هذه المدة فإنه الطاعن للمستأجر محتال دون سند صحيح

ومن حق المطعون ضده المؤجر اللجوء إلى قاضي )1االستعجال إلزالة اإلعتداء )

laquo

و ما يؤكد اختصاص القاضي اإلستعجالي بدعوى الطرد ماذهبت إليه الغرفة التجارية

بالمحكمة العليا التي أقرت باالختصاص بطرد المستأجرالذي أبرم عقد إيجار لمدة ثالثة

و عشرون شهرا لنه ال يخول له اإلستفادة من أحكامالتجديد وقد جاء في قرار لها

و لما كان ثابتا أن قاضي اإلستعجالي الذي قضى بطرد laquo13 مؤرخ في 199907

المستأجر الطاعن من محل التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجارالتي حددت بثالث و

عشرين شهرا معتبرا إياه أصبح يحتل األماكن دون وجهأوسن يكون قد طبق صحيح

القانون raquo(2) فهذا القرار و عن كان ال يتعلق مباشرة بالحالة التي

تدرسها ولكن يفهمك منه ضمنيا اعتراف االجتهاد القضائي االستعجال باالختصاص في دعوى

المجرد عند حلول أجل عقد اإليجار المحدد و المتفق عليه بين األطراف

مكرر من187الفرع الثاني الطبيعة القانونية للمادة القانون التجاري

02فقرة مكرر من القانون187يلزم المستأجر laquo تنص المادة

التجاري في فقرة الثانية بمغادرة المكنة المستأجرة بانتهاء الجل المحدد في العقد

دون الحاجة على توجيه تنبيه باإلخالء دون الحق في الحصول على تعويض اإلستحقاتق

المنصوص عليه في هذاالقانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

210ذيب عبد السالم المرجع السابق ص (1 )1 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13 07( قرار في 2 137ص ) لتحديد الطبيعة القانونية لهذا النص ال بد من الرجوع إلى

القواعد العامة و نعلم أن القواعد القانونية تصنف إلى قواعد آمرة و أخرى مكملة

فاألولى هي التي ال يجوز لألفراد مخالفتها و اتصالها بأمور يحرص المشرع على عدم

المساس بها للمحافظة على النظام الذي يقوم عليه المجتمع و هي أمور تتصل اتصاال

وثيقا بكيان المجتمع و مقوماته األساسية

أما القواعد المكملة أو المفسرة فهي التي يجوزمخالفتها و ذلك باإلتفاق على ما

يخالفها و يحالف حكمها و ذلك ألنها ال تتعلق بكيانالمجتمع و مقوماته األساسية و

بالتالي فإن مخالفاتها ال تعتبر إخالال بالنظام العام ال يعنيذلك أن القاعدة المكملة تخلو

من صفة اإللزام و إنما تتوفر لها هذه الصفة طالما أناألفراد وقت إبرام تصرفاتهم لم

يخالفوا الحكم الذي تقرره و للتمييز بين النوعين باإلضافة إلى معيار تعلق القاعدة

بالنظام العام يمكن االستدالل بصياغة النص القانوني الذي جاء بالقاعدة و ألفاظه إذ أن

المشرع كثيرا ما يستخدم بعض األلفاظ في صياغة القاعدة القانونية تدل بما ال يدع

مجاال للشك عن نوعية وطبيعة القاعدة القانونية

و بتطبيق هذه األحكام على نص الفقرة الثانية من المادة مكرر من القانون187

فهذا يفيد أنها raquo ما لم يشترط األطراف خالف ذلك laquo التجاري التي تنص في آخرها

من القواعد المكملة وبالنتيجة يمكن لألطراف االتفاق علىما يخالفها فيمكن االتفاق

على إخضاع إنهاء عقد اإليجار لشروط معين قد تكونتوجيه التنبيه باإلخالء أو إنذار

بسيط أو بعرض التعويض االستحقاق أو غيرها إال ان هذافي الواقع مستبعد فالمؤجر

الذي تخلص من اإلجراءات التي كانت تقيد حريته فيالتصرف في ملكيته يستبعد أن

يقيدها بإرادته و أيا كان األمر فإن أي إتفاق يخالف أحكام هذه المادة البد

من ذكره في المحرر الرسمي الذي أفرغ فيه عقد اإليجار ألنه هو وسيلة

اإلثبات الوحيدة و القاضي إذا ال يمكنه استبعاد عرض عليه النزاع بشأن العقود 02

05المبرمة بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري من التطبيق إال بما187المادة

يوجد من أحكام مخالفة لها وردت في هذا المحرر و يترتب على ذلك أنه للمتعاقدين

مطلق الحرية في تحديد اإلجراءات و الشروط التي ينتهي بها العقد بالنسبة لعقود

إيجار المحالت المخصصة لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي المبرمة بعد تاريخ دخول

مكرر من187المادة القانون التجاري حيز التنفيذ إذ يصبح كل طرف ملزم

باحترامها شأنها شأن باقي االلتزامات التعاقدية األخرى فإذا ما كان عقد اإليجار قد

تضمن أن ال ينتهي اإليجار إال بتنبيه بإخالء يوجهه المؤجر للمستأجر في زمن معين أصبح

المؤجر مقيد في ممارسة حق االسترجاع بإتمام ذلك اإلجراء في األجل المحدد فإن لم

يعين أجل محدد للتنبيه وجب الرجوع إلى إرادة المتعاقدين فإن قصدا الرجوع إلى

مواعيد اإلخالء المقرر في من القانون التجاري وجب احترام هذه المواعيد و إذا 173

كان عقد اإليجار قد تضمن الشكل الذي يجب أن يتم به تبليغ هذا التنبيه كأن يشترط

ان يكون ذلك عن طريق المحضر وجب إحرام هذا الشكل أيضا إذا تضمن عقد اإليجار

بند يلزم المؤجر بدفع تعويض معين للمستأجر قبل إلزامه بإخالء العين المؤجرة

أصبح المؤجر حينئذ مقيد بممارسة حق االسترجاع أيضا بأداء ذلك التعويض الذي التزم

به للمستأجر و خالصة ما نتوصل إليه من هذا المبحث

أن المستأجر العقار الستغالله في ممارسة نشاط التجاريبموجب عقد مبرم قبل صدور

يتمتع بحصانة منحها له المشرع إذا اكتسب القاعدة 0205التجارية وفق القانون

التجاري و محله الشروط القانونية تحمى هذه الحصانة تعطيه الحق في الحصول على

تعويض إذا تم تجريده من ملكيته التجارية في حين ال يتمتع المستأجر بعقد أبرم بعد تاريخ الحق

للتعديل بهذه الحصانة إذ يخضع عقده إلرادة األطراف و حرية اتفاقهم

أعيد بناؤها وذلك خالل ثالثة أشهر التالية إلخالئه األمكنةالتي كان يشغلها و إال سقط

حقه و يعتبر هذا نوع من الحماية للمستأجر الذي أخلىاألمكنة دون تعويض

إستحقاقيثانيا إجراءات رفض التجديد دون تعويض اإلستحقاق

حتى يستفيد المؤجر من إنهاء عقد اإليجار التجاري دوندفع التعويض اإلستحقاقي ال بد

له إتباع اإلجراءات القانونية إجراءات رفض التجديد لقيام المستأجر بأعمال خطيرة 1 إذا برهن المؤجر عن سبب خطير و مشروع تجاه المستأجر

كارتكاب خطأ جزائي في حق المؤجر أو ممارسة نشاط غير مشروع في المحل أو

هدم جزء من المحل فيقوم مباشرة بتوجيه التنبيه باإلخالء ويرفع دعوى رفض التجديد

يلتمس فيها إلزام المستأجر بإخالء المحل دون تعويض بسبب خطير و مشروع

دون حاجة إلثبات ذلك بمحضر معاينة و ال إعذار مسبق إذ يكفي تقديم الحكم

الجزائي أو المدني الذي يثبت قيام المستأجر بالفعل الذي دفع المؤجر لمطالبته )

1باإلخالء) و إذا كان اإلخالء إلخالل المستأجر بالتزاماته التعاقدية

فيتم إتباع اإلجراءات التي من القانون التجاري02 فقرة 177جاءت بها المادة

على المؤجر أوال أن يقوم بتحرير محضر معاينة إلثبات حالة1048633 المخالفة و قيامها ثم

يوجه إنذارا للمستأجر للكف عن ارتكابها و العدول عنها وأوجب المشرع أن

يكون اإلنذار بموجب عقد غير قضائي مع بيان السببالمستند إليه وذكر مضمون من القانون التجاري وكل177الفقرة الثانية من المادة

ذلك تحت طائلة البطالن ويتم إمهال المستأجر مدة شهر من تاريخ تبليغه للعدول

عن المخالفة معاينة استمرار قيام المخالفة عند انقضاء مهلة شهر كاملة

1048633 من يوم تبليغه باإلنذار و إستمرار المستأجر يإقتراف المخالفة يجب على المؤجر أن

يقوم بإثبات ذلك بمعاينة المخالفة عن طريق المحضر القضائي الذي يحرر محضر

معاينة الستمرار المستأجر في إرتكاب المخالفة رغم إنذاره

توجيه التنبيه بإخالء دون تعويض على المؤجر بعد استكمال1048633 اإلجراءات السابقة أن

يوجه للمستأجر تنبيها باإلخالء وان يذكر سببه من بينالحاالت السالفة الذكر و

هنا ال بد أن ال تكون األسباب متناقضة بذكر أحد حاالت من القانون177المادة

التجاري و عرض تعويض إستحقاقي وقد قضت المحكمةالعليا في قرارها الصادر

من المقرر قانونا أنه يجب أن يتم تنبيه باإلخالء بعقد laquo26 في 03 1996

غير قضائي وأن تبين فيه األسباب التي أدت إلى توجيههمع إعادة ذكر مضمون

و إال أعتبر باطال و لما أسس المطعون ضدهم194المادة التنبيه باإلخالء على

سببين اثنين أولهما غلق المحل التجاري خرقا لألحكام من القانون177المادة

التجاري و ثانيهما عرض تعويض إستحقاقي وفقا من176لألحكام المادة

القانون التجاري فإن هذين السببين متناقضين و ال يمكناالعتماد عليهما معا لطلب

إخالء القاعدة التجارية raquo (1) مباشرة الدعوى القضائية لرفض تجديد عقد اإليجار دون

1048633 تعويض إذا رفض المستأجر إخالء المحل بعد توجيه التنبيه باإلخالء يجوز

للمؤجر رفع الدعوى القضائية بعد إنتهاء مهلة ثالثة أشهر من تاريخ تبليغ التنبيه

باإلخالء يلتمس فيها129جنادي جياللي المرجع السابق ص (1 )

مجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 1 03التجارية و البحرية )

26 ص 1999عدد خاص الحكم بصحة التنبيه باإلخالء و بإلزام المستأجر بإخالء

المحل التجاري دونتعويض

إجراءات رفض تجديد اإليجار دون تعويض نتيجة وضعية 2 المبنى

في الحالة التي تكون فيها العمارة غير قابلة للشغل واإلستغالل و يصدر قرار عن

السلطة اإلدارية يؤكد ذلك و يأمر بإعادة البناء فعلىالمؤجر أن يوجه تنبيها من القانون التجاري173باإلخالء طبقا للمادة

و بعد إنتهاء أجل ثالثة أشهر من توجيه التنبيه باإلخالء ورفض المستأجر إخالء المحل

يجوز للمؤجر رفع دعوى قضائية أمام المحكمة و ترفقعريضة افتتاح الدعوى

بنسخة من القرار الصادر عن السلطة اإلدارية المختصةتحت طائلة عدم قبول الدعوى

و هو ما قضت به المحكمة العليا في03الذي جاء 1989 05القرار الصادر بتاريخ

من المقرر أن رفض تجديد اإليجار دون إلزام المؤجر بسدادتعويض اإلخالء laquo فيه

بسبب هدم كامل العمارة أو جزء منها يلزم المؤجر إنذارالمستأجر و تقديم القرار

اإلداري اآلمر بهدم كامل العمارة أو جزء منها و لما كان

الثابت في قضية الحال أن المطعون ضده لم ينذر الطاعنين بالخروج و لم يقدم

للمرافعات القرار اإلداري اآلمر بهدم العمارة أو جزء منها فإن قضاة المجلس بتعيينهم

خبير للقول هل المحل المتنازع عليه مهدد أم ال باالنهيار خالفوا القانون و استوجب raquo (1)

نقص قرارهم يلتمس المؤجر من خالل الدعوى التي يرفعها الحكم بصحة

التنبيه باإلخالء و إلزام المستأجر بإخالء العين دون تعويض

المطلب الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم بعد 0205صدور

المؤرخ تراجع المشرع من خالل تعديل القانون التجاري 0205بموجب القانون

المتضمن تعديل القانون التجاري تراجع عن أحكام 200506 في 02التنبيه باإلخالء

و التعويض اإلستحقاقى و اخضع إنهاء عقد اإليجارالتجاري للقواعد العامة في العقود

مكرر من187القائمة على إستقالل اإلرادة فنصت المادة القانون التجاري في فقرتها

يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجلالمحدد في العقد دون laquo الثانية

حاجة إلى توجيه تنبيه باإلخالء ودون الحق في الحصولعلى التعويض اإلستحقاقي

المنصوص عليه في هذا القانون ما لم يشترط األطراف raquo خالف ذلك

117 ص 4 عدد 1990 مجلة قضائية 56060ملف رقم 1989 05( قرار في 1 03 )

الفرع األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري إن إنهاء مدة عقد اإليجار الذي أبرم بعد صدور التعديل

المؤرخ في يجعل من المستأجر الذي يستفيد منه شاغال 20050206

دون حق و ال سند و يلزم بمغادرة األمكنة إذا لم يحصل بينه و بين المؤجر إتفاق

بإبرام عقد جديد و ذلك مهما طالت مدة استغالله لنشاطه التجاري داخل العين المؤجرة

و ال يلزم المؤجر بتوجيهتنبيه باإلخالء و ال يعرض تعويض إستحقاقي

وعلى ذلك إذا امتنع المستأجر عن اإلخالء فيمكن للمؤجرطرده باللجوء إلى القضاء عن

طريق دعوى أو بالحصول على نسخة التنفيذية لعقد اإليجار

أوال طرد المستأجر عن طريق إمهار عقد اإليجار التجاريبالصيغة التنفيذية

تبرم عقود اإليجار التجاري بعد التعديل بإفراغها فيمحررات رسمية و هذه األخيرة

320كل حكم أو laquo تعتبر سندات تنفيذية إذا تنص المادة من قانون اإلجراءات المدينة

و تبعا لمحتوى هذه raquo سند ال يكون قابل للتنفيذ إال إذا كانممهورا بالصيغة التنفيذية

المادة فإن العقود الموثقة حجة ال يقبل في مواجهتا إالالدفع بالتزوير و تتمتع بنفس القوة

التنفيذية لألحكام القضائية كما يخول حائزها سلطةتنفيذها مباشرة دون الحاجة إلى

اللجوء إلى القضاء فمتى حل اجل االلتزام يقوم الموثقمباشرة بوصفه ضابط عموميا

بتحمل ذيل العقد التوثيقي الصيغة التنفيذية المنصوص من قانون320عليها في المادة

اإلجراءات المدنية فيصبح العقد بذلك قابال للتنفيذ بالطرقالودية وفقا ألحكام المادة

من قانون اإلجراءات المدنية و الجبرية وكأنه حكم 330قضائي نهائي قاضي في

الخصومة وتبعا لذلك فإن عقد اإليجار التجاري المفرغ في محرر

رسمي ينتهي بحلول األجل المحدد فيه فإذا إمتنع المستأجر عن إخالء األمكنة على

المؤجر أن يحصل على الصيغة التنفيذية للعقد من عند الموثق ثم يمكنه طرد

المستأجر من األمكنة عن طريق المحضر القضائي بإستعمال كافة طرق التنفيذ بما فيها

الجبرية ثانيا دعوى الطرد

يمكن للمؤجر في حالة إمتناع المستأجر عن إخالء العينرغم حلول أجل العقد أن يلجأ

إلى القضاء ويطلب طرد المستأجر من األمكنة على أساسأنه أصبح شاغال دون حق وال سند بانتهاء مدة اإليجار

ويختص قاضي االستعجال بدعوى الطرد لتوافر عناصراالستعجال فيها طبقا للمادة

من قانون اإلجراءات المدنية وقياسا على ما استقر 183عليه اجتهاد المحكمة العليا في

اإليجار المدني حيث اعتبرت المحكمة العليا أن القاضياالستعجالي مختص في

دعاوى الطرد بالنسبة لعقود اإليجار المبرمة بعد صدورالمرسوم

03 03المتعلق بالترقية العقارية وقد جاء في 1993 93 التشريعي 01المؤرخ في

حيثيات01 187628 ملف رقم 2000لكن حيث أنه laquo 18قرارها المؤرخ في

بالرجوع إلى عقد اإليجار المبرم بين الطاعن و المطعونضده فإنه حددت مدة العقد

بسنة وبالتالي بعد إنهاء هذه المدة فإنه الطاعن للمستأجر محتال دون سند صحيح

ومن حق المطعون ضده المؤجر اللجوء إلى قاضي )1االستعجال إلزالة اإلعتداء )

laquo

و ما يؤكد اختصاص القاضي اإلستعجالي بدعوى الطرد ماذهبت إليه الغرفة التجارية

بالمحكمة العليا التي أقرت باالختصاص بطرد المستأجرالذي أبرم عقد إيجار لمدة ثالثة

و عشرون شهرا لنه ال يخول له اإلستفادة من أحكامالتجديد وقد جاء في قرار لها

و لما كان ثابتا أن قاضي اإلستعجالي الذي قضى بطرد laquo13 مؤرخ في 199907

المستأجر الطاعن من محل التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجارالتي حددت بثالث و

عشرين شهرا معتبرا إياه أصبح يحتل األماكن دون وجهأوسن يكون قد طبق صحيح

القانون raquo(2) فهذا القرار و عن كان ال يتعلق مباشرة بالحالة التي

تدرسها ولكن يفهمك منه ضمنيا اعتراف االجتهاد القضائي االستعجال باالختصاص في دعوى

المجرد عند حلول أجل عقد اإليجار المحدد و المتفق عليه بين األطراف

مكرر من187الفرع الثاني الطبيعة القانونية للمادة القانون التجاري

02فقرة مكرر من القانون187يلزم المستأجر laquo تنص المادة

التجاري في فقرة الثانية بمغادرة المكنة المستأجرة بانتهاء الجل المحدد في العقد

دون الحاجة على توجيه تنبيه باإلخالء دون الحق في الحصول على تعويض اإلستحقاتق

المنصوص عليه في هذاالقانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

210ذيب عبد السالم المرجع السابق ص (1 )1 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13 07( قرار في 2 137ص ) لتحديد الطبيعة القانونية لهذا النص ال بد من الرجوع إلى

القواعد العامة و نعلم أن القواعد القانونية تصنف إلى قواعد آمرة و أخرى مكملة

فاألولى هي التي ال يجوز لألفراد مخالفتها و اتصالها بأمور يحرص المشرع على عدم

المساس بها للمحافظة على النظام الذي يقوم عليه المجتمع و هي أمور تتصل اتصاال

وثيقا بكيان المجتمع و مقوماته األساسية

أما القواعد المكملة أو المفسرة فهي التي يجوزمخالفتها و ذلك باإلتفاق على ما

يخالفها و يحالف حكمها و ذلك ألنها ال تتعلق بكيانالمجتمع و مقوماته األساسية و

بالتالي فإن مخالفاتها ال تعتبر إخالال بالنظام العام ال يعنيذلك أن القاعدة المكملة تخلو

من صفة اإللزام و إنما تتوفر لها هذه الصفة طالما أناألفراد وقت إبرام تصرفاتهم لم

يخالفوا الحكم الذي تقرره و للتمييز بين النوعين باإلضافة إلى معيار تعلق القاعدة

بالنظام العام يمكن االستدالل بصياغة النص القانوني الذي جاء بالقاعدة و ألفاظه إذ أن

المشرع كثيرا ما يستخدم بعض األلفاظ في صياغة القاعدة القانونية تدل بما ال يدع

مجاال للشك عن نوعية وطبيعة القاعدة القانونية

و بتطبيق هذه األحكام على نص الفقرة الثانية من المادة مكرر من القانون187

فهذا يفيد أنها raquo ما لم يشترط األطراف خالف ذلك laquo التجاري التي تنص في آخرها

من القواعد المكملة وبالنتيجة يمكن لألطراف االتفاق علىما يخالفها فيمكن االتفاق

على إخضاع إنهاء عقد اإليجار لشروط معين قد تكونتوجيه التنبيه باإلخالء أو إنذار

بسيط أو بعرض التعويض االستحقاق أو غيرها إال ان هذافي الواقع مستبعد فالمؤجر

الذي تخلص من اإلجراءات التي كانت تقيد حريته فيالتصرف في ملكيته يستبعد أن

يقيدها بإرادته و أيا كان األمر فإن أي إتفاق يخالف أحكام هذه المادة البد

من ذكره في المحرر الرسمي الذي أفرغ فيه عقد اإليجار ألنه هو وسيلة

اإلثبات الوحيدة و القاضي إذا ال يمكنه استبعاد عرض عليه النزاع بشأن العقود 02

05المبرمة بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري من التطبيق إال بما187المادة

يوجد من أحكام مخالفة لها وردت في هذا المحرر و يترتب على ذلك أنه للمتعاقدين

مطلق الحرية في تحديد اإلجراءات و الشروط التي ينتهي بها العقد بالنسبة لعقود

إيجار المحالت المخصصة لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي المبرمة بعد تاريخ دخول

مكرر من187المادة القانون التجاري حيز التنفيذ إذ يصبح كل طرف ملزم

باحترامها شأنها شأن باقي االلتزامات التعاقدية األخرى فإذا ما كان عقد اإليجار قد

تضمن أن ال ينتهي اإليجار إال بتنبيه بإخالء يوجهه المؤجر للمستأجر في زمن معين أصبح

المؤجر مقيد في ممارسة حق االسترجاع بإتمام ذلك اإلجراء في األجل المحدد فإن لم

يعين أجل محدد للتنبيه وجب الرجوع إلى إرادة المتعاقدين فإن قصدا الرجوع إلى

مواعيد اإلخالء المقرر في من القانون التجاري وجب احترام هذه المواعيد و إذا 173

كان عقد اإليجار قد تضمن الشكل الذي يجب أن يتم به تبليغ هذا التنبيه كأن يشترط

ان يكون ذلك عن طريق المحضر وجب إحرام هذا الشكل أيضا إذا تضمن عقد اإليجار

بند يلزم المؤجر بدفع تعويض معين للمستأجر قبل إلزامه بإخالء العين المؤجرة

أصبح المؤجر حينئذ مقيد بممارسة حق االسترجاع أيضا بأداء ذلك التعويض الذي التزم

به للمستأجر و خالصة ما نتوصل إليه من هذا المبحث

أن المستأجر العقار الستغالله في ممارسة نشاط التجاريبموجب عقد مبرم قبل صدور

يتمتع بحصانة منحها له المشرع إذا اكتسب القاعدة 0205التجارية وفق القانون

التجاري و محله الشروط القانونية تحمى هذه الحصانة تعطيه الحق في الحصول على

تعويض إذا تم تجريده من ملكيته التجارية في حين ال يتمتع المستأجر بعقد أبرم بعد تاريخ الحق

للتعديل بهذه الحصانة إذ يخضع عقده إلرادة األطراف و حرية اتفاقهم

ذلك تحت طائلة البطالن ويتم إمهال المستأجر مدة شهر من تاريخ تبليغه للعدول

عن المخالفة معاينة استمرار قيام المخالفة عند انقضاء مهلة شهر كاملة

1048633 من يوم تبليغه باإلنذار و إستمرار المستأجر يإقتراف المخالفة يجب على المؤجر أن

يقوم بإثبات ذلك بمعاينة المخالفة عن طريق المحضر القضائي الذي يحرر محضر

معاينة الستمرار المستأجر في إرتكاب المخالفة رغم إنذاره

توجيه التنبيه بإخالء دون تعويض على المؤجر بعد استكمال1048633 اإلجراءات السابقة أن

يوجه للمستأجر تنبيها باإلخالء وان يذكر سببه من بينالحاالت السالفة الذكر و

هنا ال بد أن ال تكون األسباب متناقضة بذكر أحد حاالت من القانون177المادة

التجاري و عرض تعويض إستحقاقي وقد قضت المحكمةالعليا في قرارها الصادر

من المقرر قانونا أنه يجب أن يتم تنبيه باإلخالء بعقد laquo26 في 03 1996

غير قضائي وأن تبين فيه األسباب التي أدت إلى توجيههمع إعادة ذكر مضمون

و إال أعتبر باطال و لما أسس المطعون ضدهم194المادة التنبيه باإلخالء على

سببين اثنين أولهما غلق المحل التجاري خرقا لألحكام من القانون177المادة

التجاري و ثانيهما عرض تعويض إستحقاقي وفقا من176لألحكام المادة

القانون التجاري فإن هذين السببين متناقضين و ال يمكناالعتماد عليهما معا لطلب

إخالء القاعدة التجارية raquo (1) مباشرة الدعوى القضائية لرفض تجديد عقد اإليجار دون

1048633 تعويض إذا رفض المستأجر إخالء المحل بعد توجيه التنبيه باإلخالء يجوز

للمؤجر رفع الدعوى القضائية بعد إنتهاء مهلة ثالثة أشهر من تاريخ تبليغ التنبيه

باإلخالء يلتمس فيها129جنادي جياللي المرجع السابق ص (1 )

مجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 1 03التجارية و البحرية )

26 ص 1999عدد خاص الحكم بصحة التنبيه باإلخالء و بإلزام المستأجر بإخالء

المحل التجاري دونتعويض

إجراءات رفض تجديد اإليجار دون تعويض نتيجة وضعية 2 المبنى

في الحالة التي تكون فيها العمارة غير قابلة للشغل واإلستغالل و يصدر قرار عن

السلطة اإلدارية يؤكد ذلك و يأمر بإعادة البناء فعلىالمؤجر أن يوجه تنبيها من القانون التجاري173باإلخالء طبقا للمادة

و بعد إنتهاء أجل ثالثة أشهر من توجيه التنبيه باإلخالء ورفض المستأجر إخالء المحل

يجوز للمؤجر رفع دعوى قضائية أمام المحكمة و ترفقعريضة افتتاح الدعوى

بنسخة من القرار الصادر عن السلطة اإلدارية المختصةتحت طائلة عدم قبول الدعوى

و هو ما قضت به المحكمة العليا في03الذي جاء 1989 05القرار الصادر بتاريخ

من المقرر أن رفض تجديد اإليجار دون إلزام المؤجر بسدادتعويض اإلخالء laquo فيه

بسبب هدم كامل العمارة أو جزء منها يلزم المؤجر إنذارالمستأجر و تقديم القرار

اإلداري اآلمر بهدم كامل العمارة أو جزء منها و لما كان

الثابت في قضية الحال أن المطعون ضده لم ينذر الطاعنين بالخروج و لم يقدم

للمرافعات القرار اإلداري اآلمر بهدم العمارة أو جزء منها فإن قضاة المجلس بتعيينهم

خبير للقول هل المحل المتنازع عليه مهدد أم ال باالنهيار خالفوا القانون و استوجب raquo (1)

نقص قرارهم يلتمس المؤجر من خالل الدعوى التي يرفعها الحكم بصحة

التنبيه باإلخالء و إلزام المستأجر بإخالء العين دون تعويض

المطلب الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم بعد 0205صدور

المؤرخ تراجع المشرع من خالل تعديل القانون التجاري 0205بموجب القانون

المتضمن تعديل القانون التجاري تراجع عن أحكام 200506 في 02التنبيه باإلخالء

و التعويض اإلستحقاقى و اخضع إنهاء عقد اإليجارالتجاري للقواعد العامة في العقود

مكرر من187القائمة على إستقالل اإلرادة فنصت المادة القانون التجاري في فقرتها

يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجلالمحدد في العقد دون laquo الثانية

حاجة إلى توجيه تنبيه باإلخالء ودون الحق في الحصولعلى التعويض اإلستحقاقي

المنصوص عليه في هذا القانون ما لم يشترط األطراف raquo خالف ذلك

117 ص 4 عدد 1990 مجلة قضائية 56060ملف رقم 1989 05( قرار في 1 03 )

الفرع األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري إن إنهاء مدة عقد اإليجار الذي أبرم بعد صدور التعديل

المؤرخ في يجعل من المستأجر الذي يستفيد منه شاغال 20050206

دون حق و ال سند و يلزم بمغادرة األمكنة إذا لم يحصل بينه و بين المؤجر إتفاق

بإبرام عقد جديد و ذلك مهما طالت مدة استغالله لنشاطه التجاري داخل العين المؤجرة

و ال يلزم المؤجر بتوجيهتنبيه باإلخالء و ال يعرض تعويض إستحقاقي

وعلى ذلك إذا امتنع المستأجر عن اإلخالء فيمكن للمؤجرطرده باللجوء إلى القضاء عن

طريق دعوى أو بالحصول على نسخة التنفيذية لعقد اإليجار

أوال طرد المستأجر عن طريق إمهار عقد اإليجار التجاريبالصيغة التنفيذية

تبرم عقود اإليجار التجاري بعد التعديل بإفراغها فيمحررات رسمية و هذه األخيرة

320كل حكم أو laquo تعتبر سندات تنفيذية إذا تنص المادة من قانون اإلجراءات المدينة

و تبعا لمحتوى هذه raquo سند ال يكون قابل للتنفيذ إال إذا كانممهورا بالصيغة التنفيذية

المادة فإن العقود الموثقة حجة ال يقبل في مواجهتا إالالدفع بالتزوير و تتمتع بنفس القوة

التنفيذية لألحكام القضائية كما يخول حائزها سلطةتنفيذها مباشرة دون الحاجة إلى

اللجوء إلى القضاء فمتى حل اجل االلتزام يقوم الموثقمباشرة بوصفه ضابط عموميا

بتحمل ذيل العقد التوثيقي الصيغة التنفيذية المنصوص من قانون320عليها في المادة

اإلجراءات المدنية فيصبح العقد بذلك قابال للتنفيذ بالطرقالودية وفقا ألحكام المادة

من قانون اإلجراءات المدنية و الجبرية وكأنه حكم 330قضائي نهائي قاضي في

الخصومة وتبعا لذلك فإن عقد اإليجار التجاري المفرغ في محرر

رسمي ينتهي بحلول األجل المحدد فيه فإذا إمتنع المستأجر عن إخالء األمكنة على

المؤجر أن يحصل على الصيغة التنفيذية للعقد من عند الموثق ثم يمكنه طرد

المستأجر من األمكنة عن طريق المحضر القضائي بإستعمال كافة طرق التنفيذ بما فيها

الجبرية ثانيا دعوى الطرد

يمكن للمؤجر في حالة إمتناع المستأجر عن إخالء العينرغم حلول أجل العقد أن يلجأ

إلى القضاء ويطلب طرد المستأجر من األمكنة على أساسأنه أصبح شاغال دون حق وال سند بانتهاء مدة اإليجار

ويختص قاضي االستعجال بدعوى الطرد لتوافر عناصراالستعجال فيها طبقا للمادة

من قانون اإلجراءات المدنية وقياسا على ما استقر 183عليه اجتهاد المحكمة العليا في

اإليجار المدني حيث اعتبرت المحكمة العليا أن القاضياالستعجالي مختص في

دعاوى الطرد بالنسبة لعقود اإليجار المبرمة بعد صدورالمرسوم

03 03المتعلق بالترقية العقارية وقد جاء في 1993 93 التشريعي 01المؤرخ في

حيثيات01 187628 ملف رقم 2000لكن حيث أنه laquo 18قرارها المؤرخ في

بالرجوع إلى عقد اإليجار المبرم بين الطاعن و المطعونضده فإنه حددت مدة العقد

بسنة وبالتالي بعد إنهاء هذه المدة فإنه الطاعن للمستأجر محتال دون سند صحيح

ومن حق المطعون ضده المؤجر اللجوء إلى قاضي )1االستعجال إلزالة اإلعتداء )

laquo

و ما يؤكد اختصاص القاضي اإلستعجالي بدعوى الطرد ماذهبت إليه الغرفة التجارية

بالمحكمة العليا التي أقرت باالختصاص بطرد المستأجرالذي أبرم عقد إيجار لمدة ثالثة

و عشرون شهرا لنه ال يخول له اإلستفادة من أحكامالتجديد وقد جاء في قرار لها

و لما كان ثابتا أن قاضي اإلستعجالي الذي قضى بطرد laquo13 مؤرخ في 199907

المستأجر الطاعن من محل التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجارالتي حددت بثالث و

عشرين شهرا معتبرا إياه أصبح يحتل األماكن دون وجهأوسن يكون قد طبق صحيح

القانون raquo(2) فهذا القرار و عن كان ال يتعلق مباشرة بالحالة التي

تدرسها ولكن يفهمك منه ضمنيا اعتراف االجتهاد القضائي االستعجال باالختصاص في دعوى

المجرد عند حلول أجل عقد اإليجار المحدد و المتفق عليه بين األطراف

مكرر من187الفرع الثاني الطبيعة القانونية للمادة القانون التجاري

02فقرة مكرر من القانون187يلزم المستأجر laquo تنص المادة

التجاري في فقرة الثانية بمغادرة المكنة المستأجرة بانتهاء الجل المحدد في العقد

دون الحاجة على توجيه تنبيه باإلخالء دون الحق في الحصول على تعويض اإلستحقاتق

المنصوص عليه في هذاالقانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

210ذيب عبد السالم المرجع السابق ص (1 )1 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13 07( قرار في 2 137ص ) لتحديد الطبيعة القانونية لهذا النص ال بد من الرجوع إلى

القواعد العامة و نعلم أن القواعد القانونية تصنف إلى قواعد آمرة و أخرى مكملة

فاألولى هي التي ال يجوز لألفراد مخالفتها و اتصالها بأمور يحرص المشرع على عدم

المساس بها للمحافظة على النظام الذي يقوم عليه المجتمع و هي أمور تتصل اتصاال

وثيقا بكيان المجتمع و مقوماته األساسية

أما القواعد المكملة أو المفسرة فهي التي يجوزمخالفتها و ذلك باإلتفاق على ما

يخالفها و يحالف حكمها و ذلك ألنها ال تتعلق بكيانالمجتمع و مقوماته األساسية و

بالتالي فإن مخالفاتها ال تعتبر إخالال بالنظام العام ال يعنيذلك أن القاعدة المكملة تخلو

من صفة اإللزام و إنما تتوفر لها هذه الصفة طالما أناألفراد وقت إبرام تصرفاتهم لم

يخالفوا الحكم الذي تقرره و للتمييز بين النوعين باإلضافة إلى معيار تعلق القاعدة

بالنظام العام يمكن االستدالل بصياغة النص القانوني الذي جاء بالقاعدة و ألفاظه إذ أن

المشرع كثيرا ما يستخدم بعض األلفاظ في صياغة القاعدة القانونية تدل بما ال يدع

مجاال للشك عن نوعية وطبيعة القاعدة القانونية

و بتطبيق هذه األحكام على نص الفقرة الثانية من المادة مكرر من القانون187

فهذا يفيد أنها raquo ما لم يشترط األطراف خالف ذلك laquo التجاري التي تنص في آخرها

من القواعد المكملة وبالنتيجة يمكن لألطراف االتفاق علىما يخالفها فيمكن االتفاق

على إخضاع إنهاء عقد اإليجار لشروط معين قد تكونتوجيه التنبيه باإلخالء أو إنذار

بسيط أو بعرض التعويض االستحقاق أو غيرها إال ان هذافي الواقع مستبعد فالمؤجر

الذي تخلص من اإلجراءات التي كانت تقيد حريته فيالتصرف في ملكيته يستبعد أن

يقيدها بإرادته و أيا كان األمر فإن أي إتفاق يخالف أحكام هذه المادة البد

من ذكره في المحرر الرسمي الذي أفرغ فيه عقد اإليجار ألنه هو وسيلة

اإلثبات الوحيدة و القاضي إذا ال يمكنه استبعاد عرض عليه النزاع بشأن العقود 02

05المبرمة بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري من التطبيق إال بما187المادة

يوجد من أحكام مخالفة لها وردت في هذا المحرر و يترتب على ذلك أنه للمتعاقدين

مطلق الحرية في تحديد اإلجراءات و الشروط التي ينتهي بها العقد بالنسبة لعقود

إيجار المحالت المخصصة لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي المبرمة بعد تاريخ دخول

مكرر من187المادة القانون التجاري حيز التنفيذ إذ يصبح كل طرف ملزم

باحترامها شأنها شأن باقي االلتزامات التعاقدية األخرى فإذا ما كان عقد اإليجار قد

تضمن أن ال ينتهي اإليجار إال بتنبيه بإخالء يوجهه المؤجر للمستأجر في زمن معين أصبح

المؤجر مقيد في ممارسة حق االسترجاع بإتمام ذلك اإلجراء في األجل المحدد فإن لم

يعين أجل محدد للتنبيه وجب الرجوع إلى إرادة المتعاقدين فإن قصدا الرجوع إلى

مواعيد اإلخالء المقرر في من القانون التجاري وجب احترام هذه المواعيد و إذا 173

كان عقد اإليجار قد تضمن الشكل الذي يجب أن يتم به تبليغ هذا التنبيه كأن يشترط

ان يكون ذلك عن طريق المحضر وجب إحرام هذا الشكل أيضا إذا تضمن عقد اإليجار

بند يلزم المؤجر بدفع تعويض معين للمستأجر قبل إلزامه بإخالء العين المؤجرة

أصبح المؤجر حينئذ مقيد بممارسة حق االسترجاع أيضا بأداء ذلك التعويض الذي التزم

به للمستأجر و خالصة ما نتوصل إليه من هذا المبحث

أن المستأجر العقار الستغالله في ممارسة نشاط التجاريبموجب عقد مبرم قبل صدور

يتمتع بحصانة منحها له المشرع إذا اكتسب القاعدة 0205التجارية وفق القانون

التجاري و محله الشروط القانونية تحمى هذه الحصانة تعطيه الحق في الحصول على

تعويض إذا تم تجريده من ملكيته التجارية في حين ال يتمتع المستأجر بعقد أبرم بعد تاريخ الحق

للتعديل بهذه الحصانة إذ يخضع عقده إلرادة األطراف و حرية اتفاقهم

1048633 تعويض إذا رفض المستأجر إخالء المحل بعد توجيه التنبيه باإلخالء يجوز

للمؤجر رفع الدعوى القضائية بعد إنتهاء مهلة ثالثة أشهر من تاريخ تبليغ التنبيه

باإلخالء يلتمس فيها129جنادي جياللي المرجع السابق ص (1 )

مجلة اإلجتهاد القضائي للغرفة140926ملف رقم 199626( قرار في 1 03التجارية و البحرية )

26 ص 1999عدد خاص الحكم بصحة التنبيه باإلخالء و بإلزام المستأجر بإخالء

المحل التجاري دونتعويض

إجراءات رفض تجديد اإليجار دون تعويض نتيجة وضعية 2 المبنى

في الحالة التي تكون فيها العمارة غير قابلة للشغل واإلستغالل و يصدر قرار عن

السلطة اإلدارية يؤكد ذلك و يأمر بإعادة البناء فعلىالمؤجر أن يوجه تنبيها من القانون التجاري173باإلخالء طبقا للمادة

و بعد إنتهاء أجل ثالثة أشهر من توجيه التنبيه باإلخالء ورفض المستأجر إخالء المحل

يجوز للمؤجر رفع دعوى قضائية أمام المحكمة و ترفقعريضة افتتاح الدعوى

بنسخة من القرار الصادر عن السلطة اإلدارية المختصةتحت طائلة عدم قبول الدعوى

و هو ما قضت به المحكمة العليا في03الذي جاء 1989 05القرار الصادر بتاريخ

من المقرر أن رفض تجديد اإليجار دون إلزام المؤجر بسدادتعويض اإلخالء laquo فيه

بسبب هدم كامل العمارة أو جزء منها يلزم المؤجر إنذارالمستأجر و تقديم القرار

اإلداري اآلمر بهدم كامل العمارة أو جزء منها و لما كان

الثابت في قضية الحال أن المطعون ضده لم ينذر الطاعنين بالخروج و لم يقدم

للمرافعات القرار اإلداري اآلمر بهدم العمارة أو جزء منها فإن قضاة المجلس بتعيينهم

خبير للقول هل المحل المتنازع عليه مهدد أم ال باالنهيار خالفوا القانون و استوجب raquo (1)

نقص قرارهم يلتمس المؤجر من خالل الدعوى التي يرفعها الحكم بصحة

التنبيه باإلخالء و إلزام المستأجر بإخالء العين دون تعويض

المطلب الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم بعد 0205صدور

المؤرخ تراجع المشرع من خالل تعديل القانون التجاري 0205بموجب القانون

المتضمن تعديل القانون التجاري تراجع عن أحكام 200506 في 02التنبيه باإلخالء

و التعويض اإلستحقاقى و اخضع إنهاء عقد اإليجارالتجاري للقواعد العامة في العقود

مكرر من187القائمة على إستقالل اإلرادة فنصت المادة القانون التجاري في فقرتها

يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجلالمحدد في العقد دون laquo الثانية

حاجة إلى توجيه تنبيه باإلخالء ودون الحق في الحصولعلى التعويض اإلستحقاقي

المنصوص عليه في هذا القانون ما لم يشترط األطراف raquo خالف ذلك

117 ص 4 عدد 1990 مجلة قضائية 56060ملف رقم 1989 05( قرار في 1 03 )

الفرع األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري إن إنهاء مدة عقد اإليجار الذي أبرم بعد صدور التعديل

المؤرخ في يجعل من المستأجر الذي يستفيد منه شاغال 20050206

دون حق و ال سند و يلزم بمغادرة األمكنة إذا لم يحصل بينه و بين المؤجر إتفاق

بإبرام عقد جديد و ذلك مهما طالت مدة استغالله لنشاطه التجاري داخل العين المؤجرة

و ال يلزم المؤجر بتوجيهتنبيه باإلخالء و ال يعرض تعويض إستحقاقي

وعلى ذلك إذا امتنع المستأجر عن اإلخالء فيمكن للمؤجرطرده باللجوء إلى القضاء عن

طريق دعوى أو بالحصول على نسخة التنفيذية لعقد اإليجار

أوال طرد المستأجر عن طريق إمهار عقد اإليجار التجاريبالصيغة التنفيذية

تبرم عقود اإليجار التجاري بعد التعديل بإفراغها فيمحررات رسمية و هذه األخيرة

320كل حكم أو laquo تعتبر سندات تنفيذية إذا تنص المادة من قانون اإلجراءات المدينة

و تبعا لمحتوى هذه raquo سند ال يكون قابل للتنفيذ إال إذا كانممهورا بالصيغة التنفيذية

المادة فإن العقود الموثقة حجة ال يقبل في مواجهتا إالالدفع بالتزوير و تتمتع بنفس القوة

التنفيذية لألحكام القضائية كما يخول حائزها سلطةتنفيذها مباشرة دون الحاجة إلى

اللجوء إلى القضاء فمتى حل اجل االلتزام يقوم الموثقمباشرة بوصفه ضابط عموميا

بتحمل ذيل العقد التوثيقي الصيغة التنفيذية المنصوص من قانون320عليها في المادة

اإلجراءات المدنية فيصبح العقد بذلك قابال للتنفيذ بالطرقالودية وفقا ألحكام المادة

من قانون اإلجراءات المدنية و الجبرية وكأنه حكم 330قضائي نهائي قاضي في

الخصومة وتبعا لذلك فإن عقد اإليجار التجاري المفرغ في محرر

رسمي ينتهي بحلول األجل المحدد فيه فإذا إمتنع المستأجر عن إخالء األمكنة على

المؤجر أن يحصل على الصيغة التنفيذية للعقد من عند الموثق ثم يمكنه طرد

المستأجر من األمكنة عن طريق المحضر القضائي بإستعمال كافة طرق التنفيذ بما فيها

الجبرية ثانيا دعوى الطرد

يمكن للمؤجر في حالة إمتناع المستأجر عن إخالء العينرغم حلول أجل العقد أن يلجأ

إلى القضاء ويطلب طرد المستأجر من األمكنة على أساسأنه أصبح شاغال دون حق وال سند بانتهاء مدة اإليجار

ويختص قاضي االستعجال بدعوى الطرد لتوافر عناصراالستعجال فيها طبقا للمادة

من قانون اإلجراءات المدنية وقياسا على ما استقر 183عليه اجتهاد المحكمة العليا في

اإليجار المدني حيث اعتبرت المحكمة العليا أن القاضياالستعجالي مختص في

دعاوى الطرد بالنسبة لعقود اإليجار المبرمة بعد صدورالمرسوم

03 03المتعلق بالترقية العقارية وقد جاء في 1993 93 التشريعي 01المؤرخ في

حيثيات01 187628 ملف رقم 2000لكن حيث أنه laquo 18قرارها المؤرخ في

بالرجوع إلى عقد اإليجار المبرم بين الطاعن و المطعونضده فإنه حددت مدة العقد

بسنة وبالتالي بعد إنهاء هذه المدة فإنه الطاعن للمستأجر محتال دون سند صحيح

ومن حق المطعون ضده المؤجر اللجوء إلى قاضي )1االستعجال إلزالة اإلعتداء )

laquo

و ما يؤكد اختصاص القاضي اإلستعجالي بدعوى الطرد ماذهبت إليه الغرفة التجارية

بالمحكمة العليا التي أقرت باالختصاص بطرد المستأجرالذي أبرم عقد إيجار لمدة ثالثة

و عشرون شهرا لنه ال يخول له اإلستفادة من أحكامالتجديد وقد جاء في قرار لها

و لما كان ثابتا أن قاضي اإلستعجالي الذي قضى بطرد laquo13 مؤرخ في 199907

المستأجر الطاعن من محل التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجارالتي حددت بثالث و

عشرين شهرا معتبرا إياه أصبح يحتل األماكن دون وجهأوسن يكون قد طبق صحيح

القانون raquo(2) فهذا القرار و عن كان ال يتعلق مباشرة بالحالة التي

تدرسها ولكن يفهمك منه ضمنيا اعتراف االجتهاد القضائي االستعجال باالختصاص في دعوى

المجرد عند حلول أجل عقد اإليجار المحدد و المتفق عليه بين األطراف

مكرر من187الفرع الثاني الطبيعة القانونية للمادة القانون التجاري

02فقرة مكرر من القانون187يلزم المستأجر laquo تنص المادة

التجاري في فقرة الثانية بمغادرة المكنة المستأجرة بانتهاء الجل المحدد في العقد

دون الحاجة على توجيه تنبيه باإلخالء دون الحق في الحصول على تعويض اإلستحقاتق

المنصوص عليه في هذاالقانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

210ذيب عبد السالم المرجع السابق ص (1 )1 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13 07( قرار في 2 137ص ) لتحديد الطبيعة القانونية لهذا النص ال بد من الرجوع إلى

القواعد العامة و نعلم أن القواعد القانونية تصنف إلى قواعد آمرة و أخرى مكملة

فاألولى هي التي ال يجوز لألفراد مخالفتها و اتصالها بأمور يحرص المشرع على عدم

المساس بها للمحافظة على النظام الذي يقوم عليه المجتمع و هي أمور تتصل اتصاال

وثيقا بكيان المجتمع و مقوماته األساسية

أما القواعد المكملة أو المفسرة فهي التي يجوزمخالفتها و ذلك باإلتفاق على ما

يخالفها و يحالف حكمها و ذلك ألنها ال تتعلق بكيانالمجتمع و مقوماته األساسية و

بالتالي فإن مخالفاتها ال تعتبر إخالال بالنظام العام ال يعنيذلك أن القاعدة المكملة تخلو

من صفة اإللزام و إنما تتوفر لها هذه الصفة طالما أناألفراد وقت إبرام تصرفاتهم لم

يخالفوا الحكم الذي تقرره و للتمييز بين النوعين باإلضافة إلى معيار تعلق القاعدة

بالنظام العام يمكن االستدالل بصياغة النص القانوني الذي جاء بالقاعدة و ألفاظه إذ أن

المشرع كثيرا ما يستخدم بعض األلفاظ في صياغة القاعدة القانونية تدل بما ال يدع

مجاال للشك عن نوعية وطبيعة القاعدة القانونية

و بتطبيق هذه األحكام على نص الفقرة الثانية من المادة مكرر من القانون187

فهذا يفيد أنها raquo ما لم يشترط األطراف خالف ذلك laquo التجاري التي تنص في آخرها

من القواعد المكملة وبالنتيجة يمكن لألطراف االتفاق علىما يخالفها فيمكن االتفاق

على إخضاع إنهاء عقد اإليجار لشروط معين قد تكونتوجيه التنبيه باإلخالء أو إنذار

بسيط أو بعرض التعويض االستحقاق أو غيرها إال ان هذافي الواقع مستبعد فالمؤجر

الذي تخلص من اإلجراءات التي كانت تقيد حريته فيالتصرف في ملكيته يستبعد أن

يقيدها بإرادته و أيا كان األمر فإن أي إتفاق يخالف أحكام هذه المادة البد

من ذكره في المحرر الرسمي الذي أفرغ فيه عقد اإليجار ألنه هو وسيلة

اإلثبات الوحيدة و القاضي إذا ال يمكنه استبعاد عرض عليه النزاع بشأن العقود 02

05المبرمة بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري من التطبيق إال بما187المادة

يوجد من أحكام مخالفة لها وردت في هذا المحرر و يترتب على ذلك أنه للمتعاقدين

مطلق الحرية في تحديد اإلجراءات و الشروط التي ينتهي بها العقد بالنسبة لعقود

إيجار المحالت المخصصة لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي المبرمة بعد تاريخ دخول

مكرر من187المادة القانون التجاري حيز التنفيذ إذ يصبح كل طرف ملزم

باحترامها شأنها شأن باقي االلتزامات التعاقدية األخرى فإذا ما كان عقد اإليجار قد

تضمن أن ال ينتهي اإليجار إال بتنبيه بإخالء يوجهه المؤجر للمستأجر في زمن معين أصبح

المؤجر مقيد في ممارسة حق االسترجاع بإتمام ذلك اإلجراء في األجل المحدد فإن لم

يعين أجل محدد للتنبيه وجب الرجوع إلى إرادة المتعاقدين فإن قصدا الرجوع إلى

مواعيد اإلخالء المقرر في من القانون التجاري وجب احترام هذه المواعيد و إذا 173

كان عقد اإليجار قد تضمن الشكل الذي يجب أن يتم به تبليغ هذا التنبيه كأن يشترط

ان يكون ذلك عن طريق المحضر وجب إحرام هذا الشكل أيضا إذا تضمن عقد اإليجار

بند يلزم المؤجر بدفع تعويض معين للمستأجر قبل إلزامه بإخالء العين المؤجرة

أصبح المؤجر حينئذ مقيد بممارسة حق االسترجاع أيضا بأداء ذلك التعويض الذي التزم

به للمستأجر و خالصة ما نتوصل إليه من هذا المبحث

أن المستأجر العقار الستغالله في ممارسة نشاط التجاريبموجب عقد مبرم قبل صدور

يتمتع بحصانة منحها له المشرع إذا اكتسب القاعدة 0205التجارية وفق القانون

التجاري و محله الشروط القانونية تحمى هذه الحصانة تعطيه الحق في الحصول على

تعويض إذا تم تجريده من ملكيته التجارية في حين ال يتمتع المستأجر بعقد أبرم بعد تاريخ الحق

للتعديل بهذه الحصانة إذ يخضع عقده إلرادة األطراف و حرية اتفاقهم

الثابت في قضية الحال أن المطعون ضده لم ينذر الطاعنين بالخروج و لم يقدم

للمرافعات القرار اإلداري اآلمر بهدم العمارة أو جزء منها فإن قضاة المجلس بتعيينهم

خبير للقول هل المحل المتنازع عليه مهدد أم ال باالنهيار خالفوا القانون و استوجب raquo (1)

نقص قرارهم يلتمس المؤجر من خالل الدعوى التي يرفعها الحكم بصحة

التنبيه باإلخالء و إلزام المستأجر بإخالء العين دون تعويض

المطلب الثاني إنهاء عقد اإليجار التجاري المبرم بعد 0205صدور

المؤرخ تراجع المشرع من خالل تعديل القانون التجاري 0205بموجب القانون

المتضمن تعديل القانون التجاري تراجع عن أحكام 200506 في 02التنبيه باإلخالء

و التعويض اإلستحقاقى و اخضع إنهاء عقد اإليجارالتجاري للقواعد العامة في العقود

مكرر من187القائمة على إستقالل اإلرادة فنصت المادة القانون التجاري في فقرتها

يلزم المستأجر بمغادرة األمكنة المستأجرة بإنتهاء األجلالمحدد في العقد دون laquo الثانية

حاجة إلى توجيه تنبيه باإلخالء ودون الحق في الحصولعلى التعويض اإلستحقاقي

المنصوص عليه في هذا القانون ما لم يشترط األطراف raquo خالف ذلك

117 ص 4 عدد 1990 مجلة قضائية 56060ملف رقم 1989 05( قرار في 1 03 )

الفرع األول طرق إنهاء عقد اإليجار التجاري إن إنهاء مدة عقد اإليجار الذي أبرم بعد صدور التعديل

المؤرخ في يجعل من المستأجر الذي يستفيد منه شاغال 20050206

دون حق و ال سند و يلزم بمغادرة األمكنة إذا لم يحصل بينه و بين المؤجر إتفاق

بإبرام عقد جديد و ذلك مهما طالت مدة استغالله لنشاطه التجاري داخل العين المؤجرة

و ال يلزم المؤجر بتوجيهتنبيه باإلخالء و ال يعرض تعويض إستحقاقي

وعلى ذلك إذا امتنع المستأجر عن اإلخالء فيمكن للمؤجرطرده باللجوء إلى القضاء عن

طريق دعوى أو بالحصول على نسخة التنفيذية لعقد اإليجار

أوال طرد المستأجر عن طريق إمهار عقد اإليجار التجاريبالصيغة التنفيذية

تبرم عقود اإليجار التجاري بعد التعديل بإفراغها فيمحررات رسمية و هذه األخيرة

320كل حكم أو laquo تعتبر سندات تنفيذية إذا تنص المادة من قانون اإلجراءات المدينة

و تبعا لمحتوى هذه raquo سند ال يكون قابل للتنفيذ إال إذا كانممهورا بالصيغة التنفيذية

المادة فإن العقود الموثقة حجة ال يقبل في مواجهتا إالالدفع بالتزوير و تتمتع بنفس القوة

التنفيذية لألحكام القضائية كما يخول حائزها سلطةتنفيذها مباشرة دون الحاجة إلى

اللجوء إلى القضاء فمتى حل اجل االلتزام يقوم الموثقمباشرة بوصفه ضابط عموميا

بتحمل ذيل العقد التوثيقي الصيغة التنفيذية المنصوص من قانون320عليها في المادة

اإلجراءات المدنية فيصبح العقد بذلك قابال للتنفيذ بالطرقالودية وفقا ألحكام المادة

من قانون اإلجراءات المدنية و الجبرية وكأنه حكم 330قضائي نهائي قاضي في

الخصومة وتبعا لذلك فإن عقد اإليجار التجاري المفرغ في محرر

رسمي ينتهي بحلول األجل المحدد فيه فإذا إمتنع المستأجر عن إخالء األمكنة على

المؤجر أن يحصل على الصيغة التنفيذية للعقد من عند الموثق ثم يمكنه طرد

المستأجر من األمكنة عن طريق المحضر القضائي بإستعمال كافة طرق التنفيذ بما فيها

الجبرية ثانيا دعوى الطرد

يمكن للمؤجر في حالة إمتناع المستأجر عن إخالء العينرغم حلول أجل العقد أن يلجأ

إلى القضاء ويطلب طرد المستأجر من األمكنة على أساسأنه أصبح شاغال دون حق وال سند بانتهاء مدة اإليجار

ويختص قاضي االستعجال بدعوى الطرد لتوافر عناصراالستعجال فيها طبقا للمادة

من قانون اإلجراءات المدنية وقياسا على ما استقر 183عليه اجتهاد المحكمة العليا في

اإليجار المدني حيث اعتبرت المحكمة العليا أن القاضياالستعجالي مختص في

دعاوى الطرد بالنسبة لعقود اإليجار المبرمة بعد صدورالمرسوم

03 03المتعلق بالترقية العقارية وقد جاء في 1993 93 التشريعي 01المؤرخ في

حيثيات01 187628 ملف رقم 2000لكن حيث أنه laquo 18قرارها المؤرخ في

بالرجوع إلى عقد اإليجار المبرم بين الطاعن و المطعونضده فإنه حددت مدة العقد

بسنة وبالتالي بعد إنهاء هذه المدة فإنه الطاعن للمستأجر محتال دون سند صحيح

ومن حق المطعون ضده المؤجر اللجوء إلى قاضي )1االستعجال إلزالة اإلعتداء )

laquo

و ما يؤكد اختصاص القاضي اإلستعجالي بدعوى الطرد ماذهبت إليه الغرفة التجارية

بالمحكمة العليا التي أقرت باالختصاص بطرد المستأجرالذي أبرم عقد إيجار لمدة ثالثة

و عشرون شهرا لنه ال يخول له اإلستفادة من أحكامالتجديد وقد جاء في قرار لها

و لما كان ثابتا أن قاضي اإلستعجالي الذي قضى بطرد laquo13 مؤرخ في 199907

المستأجر الطاعن من محل التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجارالتي حددت بثالث و

عشرين شهرا معتبرا إياه أصبح يحتل األماكن دون وجهأوسن يكون قد طبق صحيح

القانون raquo(2) فهذا القرار و عن كان ال يتعلق مباشرة بالحالة التي

تدرسها ولكن يفهمك منه ضمنيا اعتراف االجتهاد القضائي االستعجال باالختصاص في دعوى

المجرد عند حلول أجل عقد اإليجار المحدد و المتفق عليه بين األطراف

مكرر من187الفرع الثاني الطبيعة القانونية للمادة القانون التجاري

02فقرة مكرر من القانون187يلزم المستأجر laquo تنص المادة

التجاري في فقرة الثانية بمغادرة المكنة المستأجرة بانتهاء الجل المحدد في العقد

دون الحاجة على توجيه تنبيه باإلخالء دون الحق في الحصول على تعويض اإلستحقاتق

المنصوص عليه في هذاالقانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

210ذيب عبد السالم المرجع السابق ص (1 )1 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13 07( قرار في 2 137ص ) لتحديد الطبيعة القانونية لهذا النص ال بد من الرجوع إلى

القواعد العامة و نعلم أن القواعد القانونية تصنف إلى قواعد آمرة و أخرى مكملة

فاألولى هي التي ال يجوز لألفراد مخالفتها و اتصالها بأمور يحرص المشرع على عدم

المساس بها للمحافظة على النظام الذي يقوم عليه المجتمع و هي أمور تتصل اتصاال

وثيقا بكيان المجتمع و مقوماته األساسية

أما القواعد المكملة أو المفسرة فهي التي يجوزمخالفتها و ذلك باإلتفاق على ما

يخالفها و يحالف حكمها و ذلك ألنها ال تتعلق بكيانالمجتمع و مقوماته األساسية و

بالتالي فإن مخالفاتها ال تعتبر إخالال بالنظام العام ال يعنيذلك أن القاعدة المكملة تخلو

من صفة اإللزام و إنما تتوفر لها هذه الصفة طالما أناألفراد وقت إبرام تصرفاتهم لم

يخالفوا الحكم الذي تقرره و للتمييز بين النوعين باإلضافة إلى معيار تعلق القاعدة

بالنظام العام يمكن االستدالل بصياغة النص القانوني الذي جاء بالقاعدة و ألفاظه إذ أن

المشرع كثيرا ما يستخدم بعض األلفاظ في صياغة القاعدة القانونية تدل بما ال يدع

مجاال للشك عن نوعية وطبيعة القاعدة القانونية

و بتطبيق هذه األحكام على نص الفقرة الثانية من المادة مكرر من القانون187

فهذا يفيد أنها raquo ما لم يشترط األطراف خالف ذلك laquo التجاري التي تنص في آخرها

من القواعد المكملة وبالنتيجة يمكن لألطراف االتفاق علىما يخالفها فيمكن االتفاق

على إخضاع إنهاء عقد اإليجار لشروط معين قد تكونتوجيه التنبيه باإلخالء أو إنذار

بسيط أو بعرض التعويض االستحقاق أو غيرها إال ان هذافي الواقع مستبعد فالمؤجر

الذي تخلص من اإلجراءات التي كانت تقيد حريته فيالتصرف في ملكيته يستبعد أن

يقيدها بإرادته و أيا كان األمر فإن أي إتفاق يخالف أحكام هذه المادة البد

من ذكره في المحرر الرسمي الذي أفرغ فيه عقد اإليجار ألنه هو وسيلة

اإلثبات الوحيدة و القاضي إذا ال يمكنه استبعاد عرض عليه النزاع بشأن العقود 02

05المبرمة بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري من التطبيق إال بما187المادة

يوجد من أحكام مخالفة لها وردت في هذا المحرر و يترتب على ذلك أنه للمتعاقدين

مطلق الحرية في تحديد اإلجراءات و الشروط التي ينتهي بها العقد بالنسبة لعقود

إيجار المحالت المخصصة لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي المبرمة بعد تاريخ دخول

مكرر من187المادة القانون التجاري حيز التنفيذ إذ يصبح كل طرف ملزم

باحترامها شأنها شأن باقي االلتزامات التعاقدية األخرى فإذا ما كان عقد اإليجار قد

تضمن أن ال ينتهي اإليجار إال بتنبيه بإخالء يوجهه المؤجر للمستأجر في زمن معين أصبح

المؤجر مقيد في ممارسة حق االسترجاع بإتمام ذلك اإلجراء في األجل المحدد فإن لم

يعين أجل محدد للتنبيه وجب الرجوع إلى إرادة المتعاقدين فإن قصدا الرجوع إلى

مواعيد اإلخالء المقرر في من القانون التجاري وجب احترام هذه المواعيد و إذا 173

كان عقد اإليجار قد تضمن الشكل الذي يجب أن يتم به تبليغ هذا التنبيه كأن يشترط

ان يكون ذلك عن طريق المحضر وجب إحرام هذا الشكل أيضا إذا تضمن عقد اإليجار

بند يلزم المؤجر بدفع تعويض معين للمستأجر قبل إلزامه بإخالء العين المؤجرة

أصبح المؤجر حينئذ مقيد بممارسة حق االسترجاع أيضا بأداء ذلك التعويض الذي التزم

به للمستأجر و خالصة ما نتوصل إليه من هذا المبحث

أن المستأجر العقار الستغالله في ممارسة نشاط التجاريبموجب عقد مبرم قبل صدور

يتمتع بحصانة منحها له المشرع إذا اكتسب القاعدة 0205التجارية وفق القانون

التجاري و محله الشروط القانونية تحمى هذه الحصانة تعطيه الحق في الحصول على

تعويض إذا تم تجريده من ملكيته التجارية في حين ال يتمتع المستأجر بعقد أبرم بعد تاريخ الحق

للتعديل بهذه الحصانة إذ يخضع عقده إلرادة األطراف و حرية اتفاقهم

دون حق و ال سند و يلزم بمغادرة األمكنة إذا لم يحصل بينه و بين المؤجر إتفاق

بإبرام عقد جديد و ذلك مهما طالت مدة استغالله لنشاطه التجاري داخل العين المؤجرة

و ال يلزم المؤجر بتوجيهتنبيه باإلخالء و ال يعرض تعويض إستحقاقي

وعلى ذلك إذا امتنع المستأجر عن اإلخالء فيمكن للمؤجرطرده باللجوء إلى القضاء عن

طريق دعوى أو بالحصول على نسخة التنفيذية لعقد اإليجار

أوال طرد المستأجر عن طريق إمهار عقد اإليجار التجاريبالصيغة التنفيذية

تبرم عقود اإليجار التجاري بعد التعديل بإفراغها فيمحررات رسمية و هذه األخيرة

320كل حكم أو laquo تعتبر سندات تنفيذية إذا تنص المادة من قانون اإلجراءات المدينة

و تبعا لمحتوى هذه raquo سند ال يكون قابل للتنفيذ إال إذا كانممهورا بالصيغة التنفيذية

المادة فإن العقود الموثقة حجة ال يقبل في مواجهتا إالالدفع بالتزوير و تتمتع بنفس القوة

التنفيذية لألحكام القضائية كما يخول حائزها سلطةتنفيذها مباشرة دون الحاجة إلى

اللجوء إلى القضاء فمتى حل اجل االلتزام يقوم الموثقمباشرة بوصفه ضابط عموميا

بتحمل ذيل العقد التوثيقي الصيغة التنفيذية المنصوص من قانون320عليها في المادة

اإلجراءات المدنية فيصبح العقد بذلك قابال للتنفيذ بالطرقالودية وفقا ألحكام المادة

من قانون اإلجراءات المدنية و الجبرية وكأنه حكم 330قضائي نهائي قاضي في

الخصومة وتبعا لذلك فإن عقد اإليجار التجاري المفرغ في محرر

رسمي ينتهي بحلول األجل المحدد فيه فإذا إمتنع المستأجر عن إخالء األمكنة على

المؤجر أن يحصل على الصيغة التنفيذية للعقد من عند الموثق ثم يمكنه طرد

المستأجر من األمكنة عن طريق المحضر القضائي بإستعمال كافة طرق التنفيذ بما فيها

الجبرية ثانيا دعوى الطرد

يمكن للمؤجر في حالة إمتناع المستأجر عن إخالء العينرغم حلول أجل العقد أن يلجأ

إلى القضاء ويطلب طرد المستأجر من األمكنة على أساسأنه أصبح شاغال دون حق وال سند بانتهاء مدة اإليجار

ويختص قاضي االستعجال بدعوى الطرد لتوافر عناصراالستعجال فيها طبقا للمادة

من قانون اإلجراءات المدنية وقياسا على ما استقر 183عليه اجتهاد المحكمة العليا في

اإليجار المدني حيث اعتبرت المحكمة العليا أن القاضياالستعجالي مختص في

دعاوى الطرد بالنسبة لعقود اإليجار المبرمة بعد صدورالمرسوم

03 03المتعلق بالترقية العقارية وقد جاء في 1993 93 التشريعي 01المؤرخ في

حيثيات01 187628 ملف رقم 2000لكن حيث أنه laquo 18قرارها المؤرخ في

بالرجوع إلى عقد اإليجار المبرم بين الطاعن و المطعونضده فإنه حددت مدة العقد

بسنة وبالتالي بعد إنهاء هذه المدة فإنه الطاعن للمستأجر محتال دون سند صحيح

ومن حق المطعون ضده المؤجر اللجوء إلى قاضي )1االستعجال إلزالة اإلعتداء )

laquo

و ما يؤكد اختصاص القاضي اإلستعجالي بدعوى الطرد ماذهبت إليه الغرفة التجارية

بالمحكمة العليا التي أقرت باالختصاص بطرد المستأجرالذي أبرم عقد إيجار لمدة ثالثة

و عشرون شهرا لنه ال يخول له اإلستفادة من أحكامالتجديد وقد جاء في قرار لها

و لما كان ثابتا أن قاضي اإلستعجالي الذي قضى بطرد laquo13 مؤرخ في 199907

المستأجر الطاعن من محل التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجارالتي حددت بثالث و

عشرين شهرا معتبرا إياه أصبح يحتل األماكن دون وجهأوسن يكون قد طبق صحيح

القانون raquo(2) فهذا القرار و عن كان ال يتعلق مباشرة بالحالة التي

تدرسها ولكن يفهمك منه ضمنيا اعتراف االجتهاد القضائي االستعجال باالختصاص في دعوى

المجرد عند حلول أجل عقد اإليجار المحدد و المتفق عليه بين األطراف

مكرر من187الفرع الثاني الطبيعة القانونية للمادة القانون التجاري

02فقرة مكرر من القانون187يلزم المستأجر laquo تنص المادة

التجاري في فقرة الثانية بمغادرة المكنة المستأجرة بانتهاء الجل المحدد في العقد

دون الحاجة على توجيه تنبيه باإلخالء دون الحق في الحصول على تعويض اإلستحقاتق

المنصوص عليه في هذاالقانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

210ذيب عبد السالم المرجع السابق ص (1 )1 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13 07( قرار في 2 137ص ) لتحديد الطبيعة القانونية لهذا النص ال بد من الرجوع إلى

القواعد العامة و نعلم أن القواعد القانونية تصنف إلى قواعد آمرة و أخرى مكملة

فاألولى هي التي ال يجوز لألفراد مخالفتها و اتصالها بأمور يحرص المشرع على عدم

المساس بها للمحافظة على النظام الذي يقوم عليه المجتمع و هي أمور تتصل اتصاال

وثيقا بكيان المجتمع و مقوماته األساسية

أما القواعد المكملة أو المفسرة فهي التي يجوزمخالفتها و ذلك باإلتفاق على ما

يخالفها و يحالف حكمها و ذلك ألنها ال تتعلق بكيانالمجتمع و مقوماته األساسية و

بالتالي فإن مخالفاتها ال تعتبر إخالال بالنظام العام ال يعنيذلك أن القاعدة المكملة تخلو

من صفة اإللزام و إنما تتوفر لها هذه الصفة طالما أناألفراد وقت إبرام تصرفاتهم لم

يخالفوا الحكم الذي تقرره و للتمييز بين النوعين باإلضافة إلى معيار تعلق القاعدة

بالنظام العام يمكن االستدالل بصياغة النص القانوني الذي جاء بالقاعدة و ألفاظه إذ أن

المشرع كثيرا ما يستخدم بعض األلفاظ في صياغة القاعدة القانونية تدل بما ال يدع

مجاال للشك عن نوعية وطبيعة القاعدة القانونية

و بتطبيق هذه األحكام على نص الفقرة الثانية من المادة مكرر من القانون187

فهذا يفيد أنها raquo ما لم يشترط األطراف خالف ذلك laquo التجاري التي تنص في آخرها

من القواعد المكملة وبالنتيجة يمكن لألطراف االتفاق علىما يخالفها فيمكن االتفاق

على إخضاع إنهاء عقد اإليجار لشروط معين قد تكونتوجيه التنبيه باإلخالء أو إنذار

بسيط أو بعرض التعويض االستحقاق أو غيرها إال ان هذافي الواقع مستبعد فالمؤجر

الذي تخلص من اإلجراءات التي كانت تقيد حريته فيالتصرف في ملكيته يستبعد أن

يقيدها بإرادته و أيا كان األمر فإن أي إتفاق يخالف أحكام هذه المادة البد

من ذكره في المحرر الرسمي الذي أفرغ فيه عقد اإليجار ألنه هو وسيلة

اإلثبات الوحيدة و القاضي إذا ال يمكنه استبعاد عرض عليه النزاع بشأن العقود 02

05المبرمة بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري من التطبيق إال بما187المادة

يوجد من أحكام مخالفة لها وردت في هذا المحرر و يترتب على ذلك أنه للمتعاقدين

مطلق الحرية في تحديد اإلجراءات و الشروط التي ينتهي بها العقد بالنسبة لعقود

إيجار المحالت المخصصة لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي المبرمة بعد تاريخ دخول

مكرر من187المادة القانون التجاري حيز التنفيذ إذ يصبح كل طرف ملزم

باحترامها شأنها شأن باقي االلتزامات التعاقدية األخرى فإذا ما كان عقد اإليجار قد

تضمن أن ال ينتهي اإليجار إال بتنبيه بإخالء يوجهه المؤجر للمستأجر في زمن معين أصبح

المؤجر مقيد في ممارسة حق االسترجاع بإتمام ذلك اإلجراء في األجل المحدد فإن لم

يعين أجل محدد للتنبيه وجب الرجوع إلى إرادة المتعاقدين فإن قصدا الرجوع إلى

مواعيد اإلخالء المقرر في من القانون التجاري وجب احترام هذه المواعيد و إذا 173

كان عقد اإليجار قد تضمن الشكل الذي يجب أن يتم به تبليغ هذا التنبيه كأن يشترط

ان يكون ذلك عن طريق المحضر وجب إحرام هذا الشكل أيضا إذا تضمن عقد اإليجار

بند يلزم المؤجر بدفع تعويض معين للمستأجر قبل إلزامه بإخالء العين المؤجرة

أصبح المؤجر حينئذ مقيد بممارسة حق االسترجاع أيضا بأداء ذلك التعويض الذي التزم

به للمستأجر و خالصة ما نتوصل إليه من هذا المبحث

أن المستأجر العقار الستغالله في ممارسة نشاط التجاريبموجب عقد مبرم قبل صدور

يتمتع بحصانة منحها له المشرع إذا اكتسب القاعدة 0205التجارية وفق القانون

التجاري و محله الشروط القانونية تحمى هذه الحصانة تعطيه الحق في الحصول على

تعويض إذا تم تجريده من ملكيته التجارية في حين ال يتمتع المستأجر بعقد أبرم بعد تاريخ الحق

للتعديل بهذه الحصانة إذ يخضع عقده إلرادة األطراف و حرية اتفاقهم

رسمي ينتهي بحلول األجل المحدد فيه فإذا إمتنع المستأجر عن إخالء األمكنة على

المؤجر أن يحصل على الصيغة التنفيذية للعقد من عند الموثق ثم يمكنه طرد

المستأجر من األمكنة عن طريق المحضر القضائي بإستعمال كافة طرق التنفيذ بما فيها

الجبرية ثانيا دعوى الطرد

يمكن للمؤجر في حالة إمتناع المستأجر عن إخالء العينرغم حلول أجل العقد أن يلجأ

إلى القضاء ويطلب طرد المستأجر من األمكنة على أساسأنه أصبح شاغال دون حق وال سند بانتهاء مدة اإليجار

ويختص قاضي االستعجال بدعوى الطرد لتوافر عناصراالستعجال فيها طبقا للمادة

من قانون اإلجراءات المدنية وقياسا على ما استقر 183عليه اجتهاد المحكمة العليا في

اإليجار المدني حيث اعتبرت المحكمة العليا أن القاضياالستعجالي مختص في

دعاوى الطرد بالنسبة لعقود اإليجار المبرمة بعد صدورالمرسوم

03 03المتعلق بالترقية العقارية وقد جاء في 1993 93 التشريعي 01المؤرخ في

حيثيات01 187628 ملف رقم 2000لكن حيث أنه laquo 18قرارها المؤرخ في

بالرجوع إلى عقد اإليجار المبرم بين الطاعن و المطعونضده فإنه حددت مدة العقد

بسنة وبالتالي بعد إنهاء هذه المدة فإنه الطاعن للمستأجر محتال دون سند صحيح

ومن حق المطعون ضده المؤجر اللجوء إلى قاضي )1االستعجال إلزالة اإلعتداء )

laquo

و ما يؤكد اختصاص القاضي اإلستعجالي بدعوى الطرد ماذهبت إليه الغرفة التجارية

بالمحكمة العليا التي أقرت باالختصاص بطرد المستأجرالذي أبرم عقد إيجار لمدة ثالثة

و عشرون شهرا لنه ال يخول له اإلستفادة من أحكامالتجديد وقد جاء في قرار لها

و لما كان ثابتا أن قاضي اإلستعجالي الذي قضى بطرد laquo13 مؤرخ في 199907

المستأجر الطاعن من محل التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجارالتي حددت بثالث و

عشرين شهرا معتبرا إياه أصبح يحتل األماكن دون وجهأوسن يكون قد طبق صحيح

القانون raquo(2) فهذا القرار و عن كان ال يتعلق مباشرة بالحالة التي

تدرسها ولكن يفهمك منه ضمنيا اعتراف االجتهاد القضائي االستعجال باالختصاص في دعوى

المجرد عند حلول أجل عقد اإليجار المحدد و المتفق عليه بين األطراف

مكرر من187الفرع الثاني الطبيعة القانونية للمادة القانون التجاري

02فقرة مكرر من القانون187يلزم المستأجر laquo تنص المادة

التجاري في فقرة الثانية بمغادرة المكنة المستأجرة بانتهاء الجل المحدد في العقد

دون الحاجة على توجيه تنبيه باإلخالء دون الحق في الحصول على تعويض اإلستحقاتق

المنصوص عليه في هذاالقانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

210ذيب عبد السالم المرجع السابق ص (1 )1 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13 07( قرار في 2 137ص ) لتحديد الطبيعة القانونية لهذا النص ال بد من الرجوع إلى

القواعد العامة و نعلم أن القواعد القانونية تصنف إلى قواعد آمرة و أخرى مكملة

فاألولى هي التي ال يجوز لألفراد مخالفتها و اتصالها بأمور يحرص المشرع على عدم

المساس بها للمحافظة على النظام الذي يقوم عليه المجتمع و هي أمور تتصل اتصاال

وثيقا بكيان المجتمع و مقوماته األساسية

أما القواعد المكملة أو المفسرة فهي التي يجوزمخالفتها و ذلك باإلتفاق على ما

يخالفها و يحالف حكمها و ذلك ألنها ال تتعلق بكيانالمجتمع و مقوماته األساسية و

بالتالي فإن مخالفاتها ال تعتبر إخالال بالنظام العام ال يعنيذلك أن القاعدة المكملة تخلو

من صفة اإللزام و إنما تتوفر لها هذه الصفة طالما أناألفراد وقت إبرام تصرفاتهم لم

يخالفوا الحكم الذي تقرره و للتمييز بين النوعين باإلضافة إلى معيار تعلق القاعدة

بالنظام العام يمكن االستدالل بصياغة النص القانوني الذي جاء بالقاعدة و ألفاظه إذ أن

المشرع كثيرا ما يستخدم بعض األلفاظ في صياغة القاعدة القانونية تدل بما ال يدع

مجاال للشك عن نوعية وطبيعة القاعدة القانونية

و بتطبيق هذه األحكام على نص الفقرة الثانية من المادة مكرر من القانون187

فهذا يفيد أنها raquo ما لم يشترط األطراف خالف ذلك laquo التجاري التي تنص في آخرها

من القواعد المكملة وبالنتيجة يمكن لألطراف االتفاق علىما يخالفها فيمكن االتفاق

على إخضاع إنهاء عقد اإليجار لشروط معين قد تكونتوجيه التنبيه باإلخالء أو إنذار

بسيط أو بعرض التعويض االستحقاق أو غيرها إال ان هذافي الواقع مستبعد فالمؤجر

الذي تخلص من اإلجراءات التي كانت تقيد حريته فيالتصرف في ملكيته يستبعد أن

يقيدها بإرادته و أيا كان األمر فإن أي إتفاق يخالف أحكام هذه المادة البد

من ذكره في المحرر الرسمي الذي أفرغ فيه عقد اإليجار ألنه هو وسيلة

اإلثبات الوحيدة و القاضي إذا ال يمكنه استبعاد عرض عليه النزاع بشأن العقود 02

05المبرمة بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري من التطبيق إال بما187المادة

يوجد من أحكام مخالفة لها وردت في هذا المحرر و يترتب على ذلك أنه للمتعاقدين

مطلق الحرية في تحديد اإلجراءات و الشروط التي ينتهي بها العقد بالنسبة لعقود

إيجار المحالت المخصصة لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي المبرمة بعد تاريخ دخول

مكرر من187المادة القانون التجاري حيز التنفيذ إذ يصبح كل طرف ملزم

باحترامها شأنها شأن باقي االلتزامات التعاقدية األخرى فإذا ما كان عقد اإليجار قد

تضمن أن ال ينتهي اإليجار إال بتنبيه بإخالء يوجهه المؤجر للمستأجر في زمن معين أصبح

المؤجر مقيد في ممارسة حق االسترجاع بإتمام ذلك اإلجراء في األجل المحدد فإن لم

يعين أجل محدد للتنبيه وجب الرجوع إلى إرادة المتعاقدين فإن قصدا الرجوع إلى

مواعيد اإلخالء المقرر في من القانون التجاري وجب احترام هذه المواعيد و إذا 173

كان عقد اإليجار قد تضمن الشكل الذي يجب أن يتم به تبليغ هذا التنبيه كأن يشترط

ان يكون ذلك عن طريق المحضر وجب إحرام هذا الشكل أيضا إذا تضمن عقد اإليجار

بند يلزم المؤجر بدفع تعويض معين للمستأجر قبل إلزامه بإخالء العين المؤجرة

أصبح المؤجر حينئذ مقيد بممارسة حق االسترجاع أيضا بأداء ذلك التعويض الذي التزم

به للمستأجر و خالصة ما نتوصل إليه من هذا المبحث

أن المستأجر العقار الستغالله في ممارسة نشاط التجاريبموجب عقد مبرم قبل صدور

يتمتع بحصانة منحها له المشرع إذا اكتسب القاعدة 0205التجارية وفق القانون

التجاري و محله الشروط القانونية تحمى هذه الحصانة تعطيه الحق في الحصول على

تعويض إذا تم تجريده من ملكيته التجارية في حين ال يتمتع المستأجر بعقد أبرم بعد تاريخ الحق

للتعديل بهذه الحصانة إذ يخضع عقده إلرادة األطراف و حرية اتفاقهم

و ما يؤكد اختصاص القاضي اإلستعجالي بدعوى الطرد ماذهبت إليه الغرفة التجارية

بالمحكمة العليا التي أقرت باالختصاص بطرد المستأجرالذي أبرم عقد إيجار لمدة ثالثة

و عشرون شهرا لنه ال يخول له اإلستفادة من أحكامالتجديد وقد جاء في قرار لها

و لما كان ثابتا أن قاضي اإلستعجالي الذي قضى بطرد laquo13 مؤرخ في 199907

المستأجر الطاعن من محل التجاري بعد إنتهاء مدة اإليجارالتي حددت بثالث و

عشرين شهرا معتبرا إياه أصبح يحتل األماكن دون وجهأوسن يكون قد طبق صحيح

القانون raquo(2) فهذا القرار و عن كان ال يتعلق مباشرة بالحالة التي

تدرسها ولكن يفهمك منه ضمنيا اعتراف االجتهاد القضائي االستعجال باالختصاص في دعوى

المجرد عند حلول أجل عقد اإليجار المحدد و المتفق عليه بين األطراف

مكرر من187الفرع الثاني الطبيعة القانونية للمادة القانون التجاري

02فقرة مكرر من القانون187يلزم المستأجر laquo تنص المادة

التجاري في فقرة الثانية بمغادرة المكنة المستأجرة بانتهاء الجل المحدد في العقد

دون الحاجة على توجيه تنبيه باإلخالء دون الحق في الحصول على تعويض اإلستحقاتق

المنصوص عليه في هذاالقانون ما لم يشترط األطراف خالف ذلك raquo

210ذيب عبد السالم المرجع السابق ص (1 )1 عدد 2000 المجلة القضائية 218477ملف رقم 1999

13 07( قرار في 2 137ص ) لتحديد الطبيعة القانونية لهذا النص ال بد من الرجوع إلى

القواعد العامة و نعلم أن القواعد القانونية تصنف إلى قواعد آمرة و أخرى مكملة

فاألولى هي التي ال يجوز لألفراد مخالفتها و اتصالها بأمور يحرص المشرع على عدم

المساس بها للمحافظة على النظام الذي يقوم عليه المجتمع و هي أمور تتصل اتصاال

وثيقا بكيان المجتمع و مقوماته األساسية

أما القواعد المكملة أو المفسرة فهي التي يجوزمخالفتها و ذلك باإلتفاق على ما

يخالفها و يحالف حكمها و ذلك ألنها ال تتعلق بكيانالمجتمع و مقوماته األساسية و

بالتالي فإن مخالفاتها ال تعتبر إخالال بالنظام العام ال يعنيذلك أن القاعدة المكملة تخلو

من صفة اإللزام و إنما تتوفر لها هذه الصفة طالما أناألفراد وقت إبرام تصرفاتهم لم

يخالفوا الحكم الذي تقرره و للتمييز بين النوعين باإلضافة إلى معيار تعلق القاعدة

بالنظام العام يمكن االستدالل بصياغة النص القانوني الذي جاء بالقاعدة و ألفاظه إذ أن

المشرع كثيرا ما يستخدم بعض األلفاظ في صياغة القاعدة القانونية تدل بما ال يدع

مجاال للشك عن نوعية وطبيعة القاعدة القانونية

و بتطبيق هذه األحكام على نص الفقرة الثانية من المادة مكرر من القانون187

فهذا يفيد أنها raquo ما لم يشترط األطراف خالف ذلك laquo التجاري التي تنص في آخرها

من القواعد المكملة وبالنتيجة يمكن لألطراف االتفاق علىما يخالفها فيمكن االتفاق

على إخضاع إنهاء عقد اإليجار لشروط معين قد تكونتوجيه التنبيه باإلخالء أو إنذار

بسيط أو بعرض التعويض االستحقاق أو غيرها إال ان هذافي الواقع مستبعد فالمؤجر

الذي تخلص من اإلجراءات التي كانت تقيد حريته فيالتصرف في ملكيته يستبعد أن

يقيدها بإرادته و أيا كان األمر فإن أي إتفاق يخالف أحكام هذه المادة البد

من ذكره في المحرر الرسمي الذي أفرغ فيه عقد اإليجار ألنه هو وسيلة

اإلثبات الوحيدة و القاضي إذا ال يمكنه استبعاد عرض عليه النزاع بشأن العقود 02

05المبرمة بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري من التطبيق إال بما187المادة

يوجد من أحكام مخالفة لها وردت في هذا المحرر و يترتب على ذلك أنه للمتعاقدين

مطلق الحرية في تحديد اإلجراءات و الشروط التي ينتهي بها العقد بالنسبة لعقود

إيجار المحالت المخصصة لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي المبرمة بعد تاريخ دخول

مكرر من187المادة القانون التجاري حيز التنفيذ إذ يصبح كل طرف ملزم

باحترامها شأنها شأن باقي االلتزامات التعاقدية األخرى فإذا ما كان عقد اإليجار قد

تضمن أن ال ينتهي اإليجار إال بتنبيه بإخالء يوجهه المؤجر للمستأجر في زمن معين أصبح

المؤجر مقيد في ممارسة حق االسترجاع بإتمام ذلك اإلجراء في األجل المحدد فإن لم

يعين أجل محدد للتنبيه وجب الرجوع إلى إرادة المتعاقدين فإن قصدا الرجوع إلى

مواعيد اإلخالء المقرر في من القانون التجاري وجب احترام هذه المواعيد و إذا 173

كان عقد اإليجار قد تضمن الشكل الذي يجب أن يتم به تبليغ هذا التنبيه كأن يشترط

ان يكون ذلك عن طريق المحضر وجب إحرام هذا الشكل أيضا إذا تضمن عقد اإليجار

بند يلزم المؤجر بدفع تعويض معين للمستأجر قبل إلزامه بإخالء العين المؤجرة

أصبح المؤجر حينئذ مقيد بممارسة حق االسترجاع أيضا بأداء ذلك التعويض الذي التزم

به للمستأجر و خالصة ما نتوصل إليه من هذا المبحث

أن المستأجر العقار الستغالله في ممارسة نشاط التجاريبموجب عقد مبرم قبل صدور

يتمتع بحصانة منحها له المشرع إذا اكتسب القاعدة 0205التجارية وفق القانون

التجاري و محله الشروط القانونية تحمى هذه الحصانة تعطيه الحق في الحصول على

تعويض إذا تم تجريده من ملكيته التجارية في حين ال يتمتع المستأجر بعقد أبرم بعد تاريخ الحق

للتعديل بهذه الحصانة إذ يخضع عقده إلرادة األطراف و حرية اتفاقهم

القواعد العامة و نعلم أن القواعد القانونية تصنف إلى قواعد آمرة و أخرى مكملة

فاألولى هي التي ال يجوز لألفراد مخالفتها و اتصالها بأمور يحرص المشرع على عدم

المساس بها للمحافظة على النظام الذي يقوم عليه المجتمع و هي أمور تتصل اتصاال

وثيقا بكيان المجتمع و مقوماته األساسية

أما القواعد المكملة أو المفسرة فهي التي يجوزمخالفتها و ذلك باإلتفاق على ما

يخالفها و يحالف حكمها و ذلك ألنها ال تتعلق بكيانالمجتمع و مقوماته األساسية و

بالتالي فإن مخالفاتها ال تعتبر إخالال بالنظام العام ال يعنيذلك أن القاعدة المكملة تخلو

من صفة اإللزام و إنما تتوفر لها هذه الصفة طالما أناألفراد وقت إبرام تصرفاتهم لم

يخالفوا الحكم الذي تقرره و للتمييز بين النوعين باإلضافة إلى معيار تعلق القاعدة

بالنظام العام يمكن االستدالل بصياغة النص القانوني الذي جاء بالقاعدة و ألفاظه إذ أن

المشرع كثيرا ما يستخدم بعض األلفاظ في صياغة القاعدة القانونية تدل بما ال يدع

مجاال للشك عن نوعية وطبيعة القاعدة القانونية

و بتطبيق هذه األحكام على نص الفقرة الثانية من المادة مكرر من القانون187

فهذا يفيد أنها raquo ما لم يشترط األطراف خالف ذلك laquo التجاري التي تنص في آخرها

من القواعد المكملة وبالنتيجة يمكن لألطراف االتفاق علىما يخالفها فيمكن االتفاق

على إخضاع إنهاء عقد اإليجار لشروط معين قد تكونتوجيه التنبيه باإلخالء أو إنذار

بسيط أو بعرض التعويض االستحقاق أو غيرها إال ان هذافي الواقع مستبعد فالمؤجر

الذي تخلص من اإلجراءات التي كانت تقيد حريته فيالتصرف في ملكيته يستبعد أن

يقيدها بإرادته و أيا كان األمر فإن أي إتفاق يخالف أحكام هذه المادة البد

من ذكره في المحرر الرسمي الذي أفرغ فيه عقد اإليجار ألنه هو وسيلة

اإلثبات الوحيدة و القاضي إذا ال يمكنه استبعاد عرض عليه النزاع بشأن العقود 02

05المبرمة بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري من التطبيق إال بما187المادة

يوجد من أحكام مخالفة لها وردت في هذا المحرر و يترتب على ذلك أنه للمتعاقدين

مطلق الحرية في تحديد اإلجراءات و الشروط التي ينتهي بها العقد بالنسبة لعقود

إيجار المحالت المخصصة لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي المبرمة بعد تاريخ دخول

مكرر من187المادة القانون التجاري حيز التنفيذ إذ يصبح كل طرف ملزم

باحترامها شأنها شأن باقي االلتزامات التعاقدية األخرى فإذا ما كان عقد اإليجار قد

تضمن أن ال ينتهي اإليجار إال بتنبيه بإخالء يوجهه المؤجر للمستأجر في زمن معين أصبح

المؤجر مقيد في ممارسة حق االسترجاع بإتمام ذلك اإلجراء في األجل المحدد فإن لم

يعين أجل محدد للتنبيه وجب الرجوع إلى إرادة المتعاقدين فإن قصدا الرجوع إلى

مواعيد اإلخالء المقرر في من القانون التجاري وجب احترام هذه المواعيد و إذا 173

كان عقد اإليجار قد تضمن الشكل الذي يجب أن يتم به تبليغ هذا التنبيه كأن يشترط

ان يكون ذلك عن طريق المحضر وجب إحرام هذا الشكل أيضا إذا تضمن عقد اإليجار

بند يلزم المؤجر بدفع تعويض معين للمستأجر قبل إلزامه بإخالء العين المؤجرة

أصبح المؤجر حينئذ مقيد بممارسة حق االسترجاع أيضا بأداء ذلك التعويض الذي التزم

به للمستأجر و خالصة ما نتوصل إليه من هذا المبحث

أن المستأجر العقار الستغالله في ممارسة نشاط التجاريبموجب عقد مبرم قبل صدور

يتمتع بحصانة منحها له المشرع إذا اكتسب القاعدة 0205التجارية وفق القانون

التجاري و محله الشروط القانونية تحمى هذه الحصانة تعطيه الحق في الحصول على

تعويض إذا تم تجريده من ملكيته التجارية في حين ال يتمتع المستأجر بعقد أبرم بعد تاريخ الحق

للتعديل بهذه الحصانة إذ يخضع عقده إلرادة األطراف و حرية اتفاقهم

بسيط أو بعرض التعويض االستحقاق أو غيرها إال ان هذافي الواقع مستبعد فالمؤجر

الذي تخلص من اإلجراءات التي كانت تقيد حريته فيالتصرف في ملكيته يستبعد أن

يقيدها بإرادته و أيا كان األمر فإن أي إتفاق يخالف أحكام هذه المادة البد

من ذكره في المحرر الرسمي الذي أفرغ فيه عقد اإليجار ألنه هو وسيلة

اإلثبات الوحيدة و القاضي إذا ال يمكنه استبعاد عرض عليه النزاع بشأن العقود 02

05المبرمة بعد صدور القانون مكرر من القانون التجاري من التطبيق إال بما187المادة

يوجد من أحكام مخالفة لها وردت في هذا المحرر و يترتب على ذلك أنه للمتعاقدين

مطلق الحرية في تحديد اإلجراءات و الشروط التي ينتهي بها العقد بالنسبة لعقود

إيجار المحالت المخصصة لغرض تجاري أو صناعي أو حرفي المبرمة بعد تاريخ دخول

مكرر من187المادة القانون التجاري حيز التنفيذ إذ يصبح كل طرف ملزم

باحترامها شأنها شأن باقي االلتزامات التعاقدية األخرى فإذا ما كان عقد اإليجار قد

تضمن أن ال ينتهي اإليجار إال بتنبيه بإخالء يوجهه المؤجر للمستأجر في زمن معين أصبح

المؤجر مقيد في ممارسة حق االسترجاع بإتمام ذلك اإلجراء في األجل المحدد فإن لم

يعين أجل محدد للتنبيه وجب الرجوع إلى إرادة المتعاقدين فإن قصدا الرجوع إلى

مواعيد اإلخالء المقرر في من القانون التجاري وجب احترام هذه المواعيد و إذا 173

كان عقد اإليجار قد تضمن الشكل الذي يجب أن يتم به تبليغ هذا التنبيه كأن يشترط

ان يكون ذلك عن طريق المحضر وجب إحرام هذا الشكل أيضا إذا تضمن عقد اإليجار

بند يلزم المؤجر بدفع تعويض معين للمستأجر قبل إلزامه بإخالء العين المؤجرة

أصبح المؤجر حينئذ مقيد بممارسة حق االسترجاع أيضا بأداء ذلك التعويض الذي التزم

به للمستأجر و خالصة ما نتوصل إليه من هذا المبحث

أن المستأجر العقار الستغالله في ممارسة نشاط التجاريبموجب عقد مبرم قبل صدور

يتمتع بحصانة منحها له المشرع إذا اكتسب القاعدة 0205التجارية وفق القانون

التجاري و محله الشروط القانونية تحمى هذه الحصانة تعطيه الحق في الحصول على

تعويض إذا تم تجريده من ملكيته التجارية في حين ال يتمتع المستأجر بعقد أبرم بعد تاريخ الحق

للتعديل بهذه الحصانة إذ يخضع عقده إلرادة األطراف و حرية اتفاقهم

ان يكون ذلك عن طريق المحضر وجب إحرام هذا الشكل أيضا إذا تضمن عقد اإليجار

بند يلزم المؤجر بدفع تعويض معين للمستأجر قبل إلزامه بإخالء العين المؤجرة

أصبح المؤجر حينئذ مقيد بممارسة حق االسترجاع أيضا بأداء ذلك التعويض الذي التزم

به للمستأجر و خالصة ما نتوصل إليه من هذا المبحث

أن المستأجر العقار الستغالله في ممارسة نشاط التجاريبموجب عقد مبرم قبل صدور

يتمتع بحصانة منحها له المشرع إذا اكتسب القاعدة 0205التجارية وفق القانون

التجاري و محله الشروط القانونية تحمى هذه الحصانة تعطيه الحق في الحصول على

تعويض إذا تم تجريده من ملكيته التجارية في حين ال يتمتع المستأجر بعقد أبرم بعد تاريخ الحق

للتعديل بهذه الحصانة إذ يخضع عقده إلرادة األطراف و حرية اتفاقهم