1

代銷團隊：袁如意、吳品怡、林佳芳、劉昭妤

顧問：李佩芬 女士

市調日期 : 100 年 3月 26日 ~ 100年 4月 9日

2

壹、前言貳、市場調查分析

一、總體經濟二、區域經濟-永康三、大橋重劃區

參、個案簡介一、基地資料二、重要交通三、公共設施

肆、競爭個案調查

伍、市場區隔-潛在客戶分析

陸、產品構想及定位一、產品設計風格二、產品定位

3

調查之地區為永康大橋，於99年底躍為直轄市；因著縣

市合併效應的發酵，受惠最大的區域除了台南市東區外，

莫過於位處縣市交界點的台南縣永康市、仁德鄉。其中，

永康市因人口較密集、道路系統較完善，是房市備受矚

目的區域；目前區內以高佔8成左右的透天產品為主流，

其餘多為華廈大樓，而自「大橋重劃區」開發案底定後，

大橋一帶成為永康推案量最大的地點，房價有逐漸看漲

的趨勢，成為近年來建商大量開發的地區。

4

5

政策：行政院院會通過台北縣、台中縣市、高雄縣市、台南縣市改制案。各區域建立跨縣市合作平台，由中央挹注資源，並由直轄市負起帶動週邊區域發展的重任。

縣市合併後因政府的組織、資源及可運用腹地都將加倍，因此不動產一片看好。

經濟:縣市合併升格後，台南市推案量急起直追。台南市不動產代銷公會副理事長吳淑蕙表示，2008年金融海嘯時建商縮手，但2009年景氣回升後，建商紛紛購地，2010年升格消息確定後，推案動作更積極，造成今年1

月台南市的使用執照核發數達474件，比去年同期大增8

成。

6

7

政策：法院院會已完成三讀通過俗稱奢侈稅的「特

種貨物及勞務稅條例」 （俗稱奢侈稅） ，條例規

定持有不到一年就轉手的非自用住宅及其坐落基地、

空地，將按照實價課以15%稅款，一到兩年內轉手

課以10%稅款， 預定在6月1日起實施奢侈稅重擊房

市，短期內的確達到擊退投資客和投機客的效果。

經濟：在南部，買房子是成家立業的表徵，而非投

資致富的選項，要靠買房子賺錢不是件容易的事，

但奢侈稅「不分盈虧都課稅」、「不分地區」、

「無落日條款」及「不溯及既往」等方向，都會對

南部房地產造成嚴重衝擊。

8

9

10

11資料來源: http://blog.pingveno.com/2009/05/municipal-mergers.html

縣市合併後更名為永康區

總面績4038公頃

東與新化鎮交界

正北、西北與新市鄉、台南市安南區相望

西南以柴頭港溪與台南市北區相鄰

南與台南東區、仁德鄉及歸仁鄉接壤。

簡介:南科園區發展快速，帶動大台南都會區人口及工商業成長，台南市－永康－南科發展軸將成為南台灣主要科技廊帶。

1993年突破15萬人口並升格縣轄市，2010

年12月25日台南縣市合併升格後成為台南市永康區，2011年統計已達217,420人口

產業：永康區工商業、交通發達，統一企業總部、大成長城企業總部皆設在此；臺灣前20名銀行及各大知名餐飲業者皆有在該區設立多個據點

12

政策：大台南新都心計畫，大橋區段徵收區及砲校都市計畫調整均已完成，目前正進行關廟新校區徵收最後審查，預計明年可開始進行徵收。與一路之隔的台南市東區相去不遠，未來規劃完成後，全新的都市空間架構，不僅能帶動傳統產業升級，成為台南縣新的都市中心。

13

資料來源: http://www.yungkang-house.gov.tw/people/people.html

91

0

22

53

0 018

140

323

295 302

178

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

500

99-Q1 99-Q2 99-Q3 99-Q4 100-Q1

戶數

年度-季別

永康區開工戶數

住宅

店面

大樓

14

15

資料來源 : 永慶房仲集團

往昔日治時代永康的「大橋重劃區」整個都是一大片綠油油的稻米田或甘蔗田，在將近30年前原本是隸屬於當時永康鄉埔園村的村落，後來因應永康鄉改制為永康市而分出來為大橋里，隨著大橋地區的發展，人口也急遽增加，如今永康已成為大台南市最具發展潛力之一的永康區。

大橋現在則分成大橋里、安康里、西橋里與東橋里等四個里，人口數約為19868人（2011年2月），已接近兩萬人，由於新建案的持續推出、新房屋的陸續落成與居民們的入住生活，未來的「大橋重劃區」應該更有發展性。

16

17

18資料來源: http://tainan.housetube.tw/13524

總價：868~4588萬元

坪數：地坪22~52坪、建坪54~143坪

戶數：50戶

類型：透天店住、連棟別墅

樓層：地上4~4.5樓

停車位：騎樓、1樓及前院停車，可停1~2輛車

付款方式：定簽開10%、工程期10%、房貸80%

鐵路• 永康車站• 大橋車站

省道• 台1線• 台19線• 台20線

縣道• 縣道180號• 縣道177號• 高速公路• 國道一號

(中山高速公路)

• 永康交流道

客運• 永康車站• 興南客運• 臺南市公車• 統聯客運• 和欣客運• 國光客運

• 聯外主要道路系統：主要市區道路架構略成「井」字結構，東西向中正南 (北)

路、中山南 (北) 路及復興路 (大灣) 路；南北向由中華路、永大路及富強路 (王行路) 所構成，其路寬均在12-30公尺間。•前往高鐵—28分鐘、機場—25分鐘

19

資料來源:

http://zh.wikipedia.org/wiki/%E6%B0%B8%E5%BA%B7%E5%8D%80

資料來源: http://tainan.housetube.tw/1352420

資料來源: http://tainan.housetube.tw/1352421

22

年年如意

大橋首富

日東昇金美

邰欣地堡

23

案 名 大橋首富no.2

工 地 位 置東橋五路

30米

規 劃 區 分 店面

樓 層 規 劃 5樓

房 間 規 劃 5房

面 臨 道 路 15米

面 寬 5

投 資 興 建 仁發建設

坪 數 規 劃地：24坪

建：74坪

售 價 1288萬

24

案 名 邰欣地堡no.6

工 地 位 置 東橋三路30米

規 劃 區 分 店面

樓 層 規 劃 4F5

房 間 規 劃 4房

面 臨 道 路 10米

面 寬 5

投 資 興 建 邰欣建設

坪 數 規 劃地：23坪

建：60坪

售 價 1080萬

25

案 名 年年如意no.50

工 地 位 置 東橋二街20米

規 劃 區 分 店面

樓 層 規 劃 4F

房 間 規 劃 4~5房

面 臨 道 路 20米

面 寬 4.3

投 資 興 建 良勳建設

坪 數 規 劃地：29.7坪

建：75.4坪

售 價 1182萬

26

27

根據我們的市場調查分析後，主要潛在客戶分成二種:

首購型：主要因本基地在大橋國中和小橋公園對面，是非常適合年

輕夫婦組成的小家庭；當然附近機能也相當便利，基地離市中心、

南科、火車站等等都很近，對於有在南科或市中心工作的人算是相

當便利，加上驅車半小時內就可以到達機場、高鐵，要出差、旅遊

都是一大便捷。

投資型：基地位於大台南新都心-永康大橋特區，周邊超過４萬居

民，明星學校大橋國中正門口，讓人潮變金流，不管是開店、出租，

保值更增值，延續大橋二街補教、飲食、小吃繁盛商機。

28

29

一、產品設計風格:

爵士時代1925-1935

(裝飾風格)

藝術裝飾風格(Art Deco)

是1930年代早期精密而嚴肅得現代主義的大眾版。建築具有相同的簡化立方體形製，水平和垂直直線條並列，創造戲劇化的效果。

建築上不同的"束"通常由接退的形式連接。

30

二、產品定位:

依照上述的觀點和市場調查結果，我們將客

群定位為，欲購買大橋重劃區首購型跟投資型

的消費者，所以推出並非是華麗型為主打，而

是以簡單風格裡帶一些雕刻裝飾，讓消費者享

受豪宅禮遇的設計，又能以實惠的價格購入，

且基地同時面對國中、公園，是難得的地段條

件，適合自住也深具店面效益。

31

32