““ 十五”期间济南市城区土地十五”期间济南市城区土地价格调查与地价监测工作总结价格调查与地价监测工作总结

山东师范大学阎弘文 副教授

2006 年 4 月

汇报内容汇报内容一．一．城市基本情况城市基本情况

二．二．土地价格调查与地价监测情况土地价格调查与地价监测情况

三．主要技术说明

四．四．主要成果及应用主要成果及应用

五．五．存在的问题与建议存在的问题与建议

一．一．城市基本情况城市基本情况

二．二．土地价格调查与地价监测情况土地价格调查与地价监测情况

三．主要技术说明

四．四．主要成果及应用主要成果及应用

五．五．存在的问题与建议存在的问题与建议

第一部分 城市基本情况第一部分 城市基本情况

一、济南市社会经济状况一、济南市社会经济状况 “ “ 十五”期间，济南市国民经济保持快速协调健十五”期间，济南市国民经济保持快速协调健

康发展。初步核算，济南市生产总值年均增长康发展。初步核算，济南市生产总值年均增长 14.14.2%2% ，固定资产投资年均增长，固定资产投资年均增长 20.4%20.4% ；城市居民；城市居民人均可支配收入年均增长人均可支配收入年均增长 10.3%10.3% 。。

20052005 年，人均生产总值年，人均生产总值 39003900 美元，城市居民人美元，城市居民人均可支配收入均可支配收入 1.231.23 万元；城市居民人均住房使用万元；城市居民人均住房使用面积面积 19.819.8 平方米。平方米。

东拓、西进、南控、北跨、中疏东拓、西进、南控、北跨、中疏

二、城市建设格局二、城市建设格局

第二部分 城区土地价格调查与地价监测情况第二部分 城区土地价格调查与地价监测情况

一、基准地价完成情况一、基准地价完成情况

（一）适时更新城区基准地价（一）适时更新城区基准地价

20012001 年，济南市被确定为国土资源部城市土地价格调查（含城区年，济南市被确定为国土资源部城市土地价格调查（含城区基准地价更新和地价动态监测点建设）试点城市。基准地价更新和地价动态监测点建设）试点城市。 20032003 年年 77 月，济月，济南市城市土地价格调查成果通过国土资源部验收。南市城市土地价格调查成果通过国土资源部验收。

20042004 年济南市国土资源局根据城市发展及土地市场的变化，对商业、年济南市国土资源局根据城市发展及土地市场的变化，对商业、住宅用地土地级别和基准地价进行局部调整。并于住宅用地土地级别和基准地价进行局部调整。并于 20042004 年年 33 月由济月由济南市人民政府公布实施。南市人民政府公布实施。

表 2-1 济南市城区国有土地级别基准地价表 元 / 平方米土地级别 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

商业用地 3815

2750

1926

1613

1400

1150

900 805 700 610

住宅用地 2810

1880

1350

1020

820 735 660 605

工业用地 2055

1480

1056

725 594 409 338

（二）及时制定城乡结合部基准地价标准

2005 年 4 月至 12 月采用规划定级方法对城乡接合部（东区、西区）基准地价进行了评估，作为过渡期控制性地价标准。

（三）完善基准地价系数修正体系（三）完善基准地价系数修正体系

• 制定基准地价用途修正系数制定基准地价用途修正系数 (( 商住工以外其它用途）商住工以外其它用途）

• 完善基准地价因素修正系数表及因素指标说明表完善基准地价因素修正系数表及因素指标说明表

• 编制城区基准地价应用技术手册编制城区基准地价应用技术手册

二、地价动态监测情况

（一）更新地价区段

表 2-2 济南市城区各类用地不同级别地价区段划分表Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅴ Ⅵ Ⅶ Ⅷ Ⅸ Ⅹ 合计

商业用地原始区段 2 6 3 3 3 2 2 2 2 2 24商业用地更新区段 4 6 5 5 5 5 4 6 6 1 47住宅用地原始区段 2 2 3 3 2 3 2 2 19住宅用地更新区段 2 4 5 3 2 3 2 2 23工业用地原始区段 0 2 2 2 2 2 2 12工业用地更新区段 1 2 3 4 4 3 4 21

（二）更新地价监测点（二）更新地价监测点

2003济南市 年城区新级别地价监测点分布图

0

5

10

15

20

25

30

Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅴ Ⅵ Ⅶ Ⅷ Ⅸ Ⅹ

土地级别

监测点个数 商业用地

住宅用地工业用地

（三）数据采集（三）数据采集

1 、部门数据（国土、房管、统计、城建、物价）• 土地市场交易数据（出让、转让、收购、征地拆迁 )• 房地产交易统计数据（商品房、二手房）• 统计数据• 计算参数依据

2 、市场数据采集市场数据采集（（强调数据的口径与内涵）

• 网站数据• 房屋中介机构数据• 报刊数据• 房展会数据• 实地访谈数据

宏观调控条件下地价监测把握的三个层次宏观调控条件下地价监测把握的三个层次

• 宏观层面宏观层面 -------- 市区土地市场分析、房地产市场分析、市区土地市场分析、房地产市场分析、相关经济指标的协调性分析相关经济指标的协调性分析（地价调控）（地价调控）

• 中观层面中观层面 -------- 城区基准地价实施情况分析城区基准地价实施情况分析• 微观方面微观方面 -------- 城区地价动态监测点数据分析城区地价动态监测点数据分析

第三部分 主要技术说明

一、宏观层面一、宏观层面 （一）以（一）以 GISGIS 技术为支撑，加强土地市场数据库建设技术为支撑，加强土地市场数据库建设 11 、土地评估电子档案、土地评估电子档案

22 、土地市场交易信息电子档案、土地市场交易信息电子档案 将土地市场动态分析与地价动态监测有机结合在一起，将土地市场动态分析与地价动态监测有机结合在一起，

以期就济南市土地从供应和价格两个方面参与宏观调控进以期就济南市土地从供应和价格两个方面参与宏观调控进行综合研究。行综合研究。

（二）市区土地市场分析 • 土地供应总量分析• 土地供应方式分析• 土地供应用途结构分析• 土地供应区域分析• 土地供求关系分析• 土地资产收益状况分析• 土地交易价格分析• 土地供应对房地产价格的影响作用分析

.

（三）市区房地产市场分析（三）市区房地产市场分析

• 商品住房市场分析商品住房市场分析

• 住宅二手房市场分析住宅二手房市场分析

• 商品住宅销售户型分析商品住宅销售户型分析

• 城市居民住宅消费分析城市居民住宅消费分析

• 房地产价格构成分析房地产价格构成分析

• 住宅租售比分析住宅租售比分析

• 城市居民住宅需求对房地产价格的影响作用分析城市居民住宅需求对房地产价格的影响作用分析

济南市主要经济指标增长率对照图

0. 00

5. 00

10. 00

15. 00

20. 00

25. 00

30. 00

35. 00

40. 00

2001 2002 2003 2004 2005

%

%固定资产投资增长率%房地产开发增长率

%地区生产总值增长率

（四）房地产市场的协调性分析（四）房地产市场的协调性分析

GDP济南市房地产开发投资与 关系图、

0. 002. 004. 006. 008. 00

10. 0012. 0014. 0016. 0018. 0020. 0022. 0024. 0026. 00

2001 2002 2003 2004 2005

房地产开发投资占GDP %比重房地产开发投资占

%固定资产投资比例

二、中观层面二、中观层面

土地级别（ 2003 ） 1 2 3 4 5 6

基准地价（ 2003.1.1 ）

3815

2750

1926

1613

1400

1150

交易地价标准化均值（ 2005.12.31 ）

4231

2732

1990

1979

1600

1357

05 交易标准价与 2003年

基准地价比 %

111 99 103 123 114 118

将交易价格按基准地价内涵进行标准化，得到交易标准化价格。 表 3-1 2005 年济南市城区商业用地交易地价分析表

表 3-2 2005 年济南市城区住宅用地交易地价分析表土地级别（ 2003 ） 1 2 3 4 5

基准地价（ 2003.1.1 ）

2810 1880 1350 1020 820

交易地价标准化均值（ 2005.12.31 ）

2791 1895 1247 1096 708

05 交易价与 2003 年基准地价比%

99 101 92 107 86

表 3-3 2005 年济南市城区工业用地级别地价分析表

土地级别（ 2003 ）

1 2 3 4 5 6 7

基准地价（ 2003.1.1 ）

2055 1480 1056 725 594 409 338

交易地价标准化值（ 2005.12.31 ）

2005 1309 1014 759 606 407 366

05 交易价与 2003年基准地价比 %

98 88 96 105 102 100 108

（三）微观层面（三）微观层面

土地级别（ 2003 ）

1 2 3 4 5 6

监测地价值（ 2005.12.31 ）

4197 3025 2215 1807 1540 1265

地价增长率 %（ 2005/200

4 ）3.0 2.5 3.8 3.0 3.0 2.5

地价监测点评估11 、各用途级别地价变化情况、各用途级别地价变化情况

表 3-4 2005 年济南市城区商业用地监测地价分析表

图 3-1 2005 年济南市城区商业用地级别地价增长率空间分布 3D 图

2004-2005 年济南市城区住宅用地区段房价增长率空间分布 3D 图（多层）

2004-2005 年济南市城区住宅用地区段房价增长率空间分布 3D 图（小高层）

表 3-5 2005 年济南市城区住宅用地监测地价分析表

土地级别（ 2003 ）

1 2 3 4 5 6

监测地价值（ 2005.12.31 ）

2725 2003 1537 1258 954 834

地价增长率 %（ 2005/200

4 ）

0.2 1.3 3.2 4.3 2.9 2.3

图 3-2 2005 年济南市城区住宅用地级别地价增长率空间分布 3D图

表 3-6 2005 年济南市城区工业用地监测地价分析表

土地级别（ 2003 ）

1 2 3 4 5 6 7

监测地价值（ 2005.12.31 ）

2005 1450 1056

740 600 409 345

地价增长率 %（ 2005/200

4 ）

-1.5 -1.5 -0.6 0.6 0.8 1.0 1.2

22 、综合地价变化情况、综合地价变化情况

表 3-7 2005 年济南城区地价监测指标测算结果表用地类别 综合 商业用途 居住用途 工业用途

平均地价（元／平方米） 1364 1814 1450 827

地价变化率（％） 1.7 2.9 2.6 -0.3

第四部分 主要成果与应用第四部分 主要成果与应用

一、主要成果一、主要成果• 济南市城区土地级别与基准地价更新成果济南市城区土地级别与基准地价更新成果• 济南市城乡接合部（东西区）基准地价评估成果济南市城乡接合部（东西区）基准地价评估成果• 济南市城区基准地价应用技术手册济南市城区基准地价应用技术手册• 济南市城区地价动态监测分析成果济南市城区地价动态监测分析成果• 济南市区土地市场动态分析成果济南市区土地市场动态分析成果

二、成果应用二、成果应用

表 5-1 2005 年济南市城区商业用地地价监测结果应用分析表

土地级别（ 2003 ） 1 2 3 4 5 6

基准地价（ 2003.1.1 ）

3815

2750 1926 1613 1400 1150

监测地价值（ 2005.12.31 ）

4197

3025 2215 1807 1540 1265

05 监测价与 2003 年基准地价比 % （不含东西区）

110 110 115 112(115)

110(120)

110(115)

注：括号数据为沿街延伸级别值

表 5-2 2005 年济南市城区住宅用地监测地价应用分析表

土地级别（ 2003 ） 1 2 3 4 5 6

基准地价（ 2003.1.1 ）

2810 1880 1350 1020

820 735

监测地价值（ 2005.12.31 ）

2725 2003 1537 1258

954 834

05 监测价与 2003 年基准地价比 % （含东西

区）

97 107 114 123 116 113

05 监测价与 03 年基准地价比 % （不含东西

区）

97 107 114 110 110 103

表 5-3 2005 年济南市城区工业用地监测地价应用分析表

土地级别（ 2003 ）

1 2 3 4 5 6 7

基准地价（ 2003.1.1 ）

2055

1480 1056 725 594 409 338

监测地价值（ 2005.12.31 ）

2005

1450 1056 740 600 409 345

05 监测价与 2003 年基准地价比% （含东西区）

98 98 100 102 101 100 102

y = 71. 136x + 1555. 1

R2 = 0. 9504

0200400600800

100012001400160018002000220024002600280030003200

03年一季度 二季度 三季度 四季度 04年一季度 二季度 三季度 四季度 05年一季度 二季度 三季度 四季度 06年一季度

商品住房价格二手房价格

图 5-1 2003-2006 年 1 季度济南市区住宅市场交易价格变动图

济南市区房地产市场宏观调控效果分析

第五部分 存在的问题与建议第五部分 存在的问题与建议

一、存在的问题

（一）基础工作滞后（地籍数据覆盖面小）（一）基础工作滞后（地籍数据覆盖面小） （二）区段地价监测点分布不均匀（虚拟）（二）区段地价监测点分布不均匀（虚拟） （三）经费不足（无配套经费）（三）经费不足（无配套经费）

图 5-1 济南市城区地籍数据与城区基准地价范围对照图

11 、土地用途有效面积测算、土地用途有效面积测算 22 、城区拆迁引起的地价监测点变化、城区拆迁引起的地价监测点变化

监测点新编号 级别 区段 土地使用者 经度 纬度 变更 监测点现状 结论

370100A02G003

2g00

3济南服装七厂 498916.0

34062407.

2

路拓宽近 10 米，占用部分，现为绿地超

市停车

权属变更 用途改变 地块分割

拟删除

370100A02G005

2g00

3汽总橡胶密封件厂 498326.9

14060887

中国重汽集团房地产开发公司

权属变更 用途改变 拟删除

370100A04G019

4g00

8山东省济南文化用

品总公司 495588.64060294.

9槐荫区房管局文苑

花园权属变更 用途

改变 拟删除

370100A02G008

2g00

3济南市汽车修制造

厂498328.7

64057455.

9六栋宿舍楼， 5栋

已转让维持原状 用途

改变 权属变更

拟删除

370100A04G002

4g00

8济南金利得经贸公

司494603.5

34061125.

6已搬迁 拟删除

370100A04G003

4g00

9济南市槐荫汽车运

输二队494880.5

44054809.

3济南志诚规划建设

总公司权属变更 用途

改变 拟删除

370100A07G001

7g02

0济南槐荫德源实业

总公司491487.0

34063007.

7变为龙腾小区 权属变更 用途

改变 拟删除

370100A06G001

6g01

5

济南市鲁味斋美食有限责任公司

493926.35

4062921临粟山路 1栋楼作

商用维持原状 用途

变更 拟删除

370100A06G002

6g01

7山东省交通厅物资

工业公司502227.6

64065370

变更为小商品批发市场 用途改变 拟删除

370100A04G012

4g00

8济南市天桥清河煤

气站497659.6

94064308.

5正在建设住宅楼 用途改变 拟删除

370100A03G007

3g00

4山东金牛集团有限

责任公司 497284.34062853.

2

成为商用店面和写字楼：西城饺子楼、陶瓷制

用途改变 拟删除

二、建议二、建议

• 基于地价监测的建成区基准地价更新方法基于地价监测的建成区基准地价更新方法 -------- 地价分区定级法、地价指数法地价分区定级法、地价指数法• 加强土地交易价格的研究加强土地交易价格的研究 ------ 土地交易价格指数与地价指数土地交易价格指数与地价指数

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