الحجز العقاري

------------------------------------------------------------------------------------- الحجز العقاري ---------

2

:ةــدمـقـالم بل ال بد ,المتضامنيندها ال يكفي لضمان حقوق حإن صدور األحكام و القرارات القضائية و

.من تنفيذها

إلزام و, فال يتصور وجود حق إال وكان لصاحب سلطة اإللتجاء إلى القضاء لالعتراف له به

سواء كان تنفيذا اختياريا من طرف , تزم به وذلك بكافة طرق التنفيذ المدين على تنفبذ ما ال

سواء كانت , مواله باعتبار جميع أموال المدين ضامنه أأو تنفيذ جبري على , المدين

.منقوالت أو عقارات

التي تتناسب , و التنفبذ على هذه األموال يتطلب من الدائن إتباع الطرق التي حددها المشرع

. لمال الذي يراد التنفيذ عليه وطبيعة ا

فاألصل أن يتم التنفيذ أوال على منقوالت المدين فإن لم توجد أو كانت غير كافية هنا ينتقل

الذي سيكون * الحجز العقاري * الدائن الحاجز إلى التنفيذ على عقاراته عن طريق ما يسمي

. محل دراستنا

تمكن الدائن من وضع , الجبري على المدين فالحجز العقاري هو وسيلة من وسائل التنفيذ

بالمزاد القضاء لبيعها يدالذي يمللك حق التتبع عليها تحت, عقارات ممللوك لمدينه أو لغيره

.العلني ثم استيفاء دينه من ثمنها

ونجد أن كل التشريعات تجيز التنفيذ الجبري على عقارات المدين إال أنها تحبذ هذا اإلجراء

الذي يعتبر عنصرا هاما و ثابتا في ثروة , للمكانة التي كان ومازال يحتلها العقار وذلك نظرا

الحجز العقاري إال ةحيث لم تظهر فكر, اإلنسان و الدعامة الكبرى في بناء نظام األسرة

حوالي القرن الثالث عشر أين كانت إجراءات الحجز العقاري في التشريعات القديمة تتم

ضوح إال أنه مع تطور المجتمعات فإن القوانين الحديثة اتجهت إلى تبسيط بالتعقيد وعدم الو

. وهذا حماية لالئتمان العقاري , هذه اإلجراءات وتقصير مواعيدها

379وعليه يعتبر الحجز على العقار طريقة استثنائية نظمها المشرع الجزائري في المواد

من قانون " الحجوز التنفيدية " السادس من الباب" الحجز العقاري " ن القسم الثاني 399

, اإلجراءات المدنية واشترط فيها إتباع إجراءات معينة وتوافر شروط خاصة بتوقيع الحجز

, وز كقاعد عامة نزع ملكية عقارات المدين إال في حالة عدم كفاية المنقوالت جي ال" أهمها

رهن أو بنفيذيا على العقار مثقل باستثناء أصحاب التأمينات العينية الذين بيدهم سندا ت

. من ق إ م 379المادة " تخصيص أو امتياز

------------------------------------------------------------------------------------- الحجز العقاري ---------

3

وال يمكن االتفاق , تولي القاضي التدخل لمراقية مدى احترامها يكما هناك إجراءات خاصة

وذلك حماية للمدين ، ) من القانون المدني 903المادة ( على مخالفتها وهي من النظام العام

. ه تحت رحمة دائنيه وعدم ترك

العقار بطبيعته و العقار بالتخصيص بشرط أن يجري حجزه مع : ويشمل الحجز العقاري

غير أن التشريعات التي كانت تعرف .والثمار التي يدرها العقار. حجز العقار بطبيعته

ها و تبسيطها وتقليص المواعيد صإجراءات معقدة لتوقيع الحجز على العقارات ذهبت إلى تقلي

1938/06/17 ما هو معمول به في بفرنسا بموجب المرسوم الصادر في تاريخ - مثل, فيها

وذلك لظهور تأمين القروض عن طريق الرهون و , -الذي عدل إجراءات الحجز العقاري

الل تطرقنا بينه من خت وقد حاول المشرع الجزائري إتباع نفس اإلتجاه وهذا ما سن.انتشاره

, هذا تمهيدا لبيعه بالمزاد العلنيإلى اإلجراءات الواجب إتباعها لوضع العقار تحت يد القضاء

واإلجراءات المتبعة لبيع , و اآلثار المترتبة عنه , ألن الحجز العقاري هو حجز تنفيذي دائما

. وأهم المنازعات التي يثيرها الحجز العقاري , بالمزاد العلني

: إلى ثالثة فصول ) الحجز العقاري ( سم دراسة الموضوع وعليه تق

.وضع العقار تحت يد القضاء : الفصل األول. 1

. إعداد العقار لبيع : الفصل الثاني. 2

.بيع العقار بالمزاد العلني : الفصل الثالث. 3

: وتتم دراسة كل فصل وفقا للخطة التالية

------------------------------------------------------------------------------------- الحجز العقاري ---------

4

:ة ــطـالخ .وضع العقار تحت يد القضاء :الفصل األول . 1

.إجراءات الحجز العقاري : المبحث األول1.1 . إجراءات حجز العقار تحت يد المدين : المطلب األول 1 .إجراءات حجز العقار تحت يد الحائز و الكفيل و العيني: المطلب الثاني 2

.آثار الحجز العقاري : الثانيالمبحث 2.1

.عدم نفاذ التصرفات في العقار المحجوز : أوال

.إلحاق الثمار بالعقار : ثانيا

. تقييد حق في تأجير و استغالل العقار المحجوز : ثالثا

.إعداد العقار للبيع: الفصل الثاني 2-

.بيعإعداد قائمة شروط ال: المبحث األول 1.2

. الطبيعة القانونية لقائمة شروط البيع : المطلب األول 1-

.إجراءات وضع قائمة شروط البيع : المطلب الثاني 2-

.اإلعتراض على قائمة شروط البيع : المبحث الثاني 2.2

.النظام الموضوعي لالعتراض: المطلب األول 1-

.ي لالعتراض النظام اإلجرائ: المطلب الثاني 2-

. بيع العقار بالمزاد العلني و منازاعات الحجز : الفصل الثالث 3-

.المبحث األول بيع العقار بالمزاد العلني 1.3

. إجراءات المزايدة : المطلب األول 1-

------------------------------------------------------------------------------------- الحجز العقاري ---------

5

. إعادة البيع : المطلب الثاني 2-

.عقاري منازعات الحجز ال: المبحث الثاني 2.3

.مفهوم دعوى األستحقاق الفرعية : المطلب األول 1-

. اآلثار المترتبة عن دعوى اإلستحقاق الفرعية : المطلب الثاني 2-

. الخاتمـة

------------------------------------------------------------------------------------- الحجز العقاري ---------

6

.تحت يد القضاء العقاروضع

. إجراءات الحجز العقاري : المبحث األول 1.1

الحجز يتم قانون جعلبحيث, انتهج المشرع منهجا دقيقا و إيجابي في الحجز على العقار

ملكية و تسجيله بالمحافظة العقارية وذلك لحماية لا بإجراء إعالن أمر الحجز أو التنبيه بنزع

إال أن هذه اإلجراءات . )المحجوز عليه ( وهذا عندما يكون العقار في يد المدين ,الغير

إذ يستلزم القانون سلوك معين و اتخاذ إجراءات , تختلف عندما يكون العقار في يد الغير

. هذا الفصل دراسته فيو هذا ما سيتم , معينة

:إجراءات حجز العقار تحت يد المدين : المطلب األول-1

ومحضر (1)ئز أن يكون بيده سند تنفيذي ا قبل إجراء الحجز على العقار يجب على الح

ومحضر عدم وجود منقوالت لدي المدين أو عدم كفايتها و مستخرج من سند , إلزام بالدفع

أو , الملكية للعقار وشهادة العقارية تثبت عدم تصرف المدين في العقار تصرفا نافال للمكية

د توقيع الحجز عليه ا يملك حق تخصيص أو إمتياز عبى العقار المروئن مرتهن أيثبت أنه دا

بحق عيني الحجز يتعلق وبغض النظر عن كون العقار بطبيعته أو بالتخصيص أو. (2)

جاز , هذه الشروط تفإذا توافر. أو ملكية الرقبة , كحق اإلنتفاع , عقاري يمكن الحجز عليه

ز ووهذا باستصدار أمر بالحجز و تبليغه للمحج, جز على العقار دء في توقيع الحب الدائنلل

. د أمر الحجز في المحافظة العقارية يثم يق, عليه

. المدين ؟ت يدكيف توقع إجراءات الحجز على العقار تح, و السؤال الذي يطرح

: اإلجابة تكون في النقاط التالية

. استصدار أمر الحجز وتبليغ -

. بالمحافظة العقارية قيد أمر الحجز -

و السؤال الذي يطرح ، كيف توقع إجراءات الحجز على العقار تحت يد المدين ؟ -

:اإلجابة تكون في النقاط التالية

.استصدار أمر الحجز و تبليغه •

.قيد أمر الحجز بالمحافظة العقارية •

القانون، و يحمل صوقيعات السند التنفيذي هو عبارة عن محرر مكتوب، يتضمن بيانات معينة حددها– )1(معينة و أختام ، و عليه صيغة تنفيذية ووجوده جوهري و الزم إلمكانية الشروع في التنفيذ الجبري بتوقيع

------------------------------------------------------------------------------------- الحجز العقاري ---------

7

و السنذ التنفيذي هو السبب المباشر للتنفيذ الجبري و للحق محل التنفيذ، ووجوده يؤدي إلى . الحجز التنفيذي . جانب الدائن أو المدين أو القائم بالتنفيذإبعاد أي تعسف في التنفيذ سواء من

.أصول التنفيذ في المواد المدنية و التجارية: الدكتور نبيل اسماعيل عمر- .م.إ. من ق379 أنظر المادة – (2)

: هاستصدار أمر الحجز و تبليغ: الفرع األول

كمة مقر وم به الحاجز يتمثل في الحصول على أمر من رئيس محقإن أول إجراء ي

ثم يقدم ملفه ،المجلس المختص نوعيا بحكم المادة األولى من قانون اإلجراءات المدنية

للمحضر القضائي الكائن مكتبه في دائرة اختصاص المحكمة التي يوجد بها هذا العقار

مر تبدأ بتحريره أل, ويتكفل هذا األخير بإجراءات توقيع الحجز , المراد الحجز عليه

فقد نصت , ن المشرع ما يجب أن يتضمنه أمر الحجز وقد بّي, للمدين هيغالحجز و تبل

وكذا تبليع الحكم إذا كان الدين ثابتا , م على ذكر السند التنفيذي . إ . من قا 379المادة

ثم إعذار المدين بأنه إذا لم يسدد , وحضور المدين أو غيابه في إجراءات الحجز , بحكم

، و مر الحجز يسجل بمكتب الرهون بمصلحة الشهر العقاريفإن أ, الدين في الحال

. وأخيرا يجب ذكر موقع العقار وصفته و مشتمالته بدقة , يصبح نهائيا

راد الحجز عليه هو المدين لمر أي أشكال إذا كان الشخص اييث نجد أن هذا اإلجراء ال

أو ,كفيل العيني كا للغير كالولكن األمر يختلف إذا انصب الحجز على عقار ممل,نفسه

في هذه الحالة لم ينص المشرع على . همالك العقار المثقل برهن أو تخصيص قبل اكتساب

كن بالرجوع إلى القانون المدني ,اإلجراءات الواجب إتباعها في قانون اإلجراءات المدنية

منه تنص على أنه ال يجوز للدائن المرتهن أن يتخد في مواجهة 923ال سيما المادة

ويكون اإلنذار بعد , إال بعد إنذاره بدفع الدين أو تخلية العقار , (3)حائز نزع الملكية ال

.التنبيه الموجه للمدين بتزع الملكية أو يكون معه في نفس الوقت

، قبول إجراءات الحجز أو, التطهير ، أوفاءو وهذا حتى يتسنى لهذا األخير الخيار بين ال

. مشرع الخيار بينها أو التخلية التي أجاز له ال

هل يجب تسجيل اإلنذار في الشهر العقاري إلى جانب أمر : وهنا نطرح السؤال التالي .؟الحجز أو تسجيل أمر الحجز فقط

هل : و يتفرع عنه سؤال يتعلق بأجل إيداع أمر الحجز لدى المحافظة العقارية للقيد

.؟ن تاريخ تبليغ اإلنذار للحائزتحتسب اآلجال من تاريخ تبليغ أمر الحجز للمدين أم م

. اإلشكاالت مطروحة أمام القضاء ولم يحسم فيها بعد إال أننا نتمنى ذلك مستقبالىتبق

ويالحظ أن المشرع لم يرتب البطالن على إغفال بيان من هذه البيانات التي وردت على

سبيل الحصر

------------------------------------------------------------------------------------- الحجز العقاري ---------

8

.م . إ . من ق الفقرة الثانية 379 في المادة

.أمر الحجز: يقصد بنزع الملكية -(3) كان إغفال أحد إذا غير أنه)*( "ون بص في القانوندال بطالن ب" والقاعدة العامة

فظ العقاري االبيانات في أمر الحجز من شأنه أن يجهل بالعقار محل الحجز فإنه يحق للمح

ص في التنبيه وبتالي يضطر المحضر القضائي إلى أدراج البيان الناق, أن يمتنع عن قيده

.العقاري أو أمر الحجز مرة أخرى إلتمام القيد

إ . من ق 382 فنجد المادة( أما إذا كان الحجز ينصب على عدة عقارات مملوكة للمدين

التي أجازت ذلك بنصها على أنه يصدر األمر بالحجز في وقت واحد على عدة هي)م

. ولو كانت واقعة في دوائر اختصاص متعددة, عقارات

بمكتب الرهون الكائن بدائرة اختصاص العقار يقيد غير أنه ما دام أمر الحجز يجب أن

ر الممكن أن يألنه من غ, فعمليا يمكن استصدار أمر حجز واحد , اد الحجز عليه رالم

وال يقيده في محافظة , ارج دائرة اختصاصه خيوقع المحضر القضائي حجز عقاري

. عقارية غير مختصة إقليميا

امر الحجز حسب عدد ول به بفرنسا أنه يجب استصدار أو وعليه وحسب ما هو معم

إال أنه ،م. إ . زائري لم ينص على ذلك صراحة في ق و المشرع الج،مكاتب الرهون

المعدل و 1976/03/25 المؤرخ في 63/76 من المرسوم التنفيذي 99بالرجوع للمادة

تنص على تمديد اآلجال في حالة إجراء القيد ري المتضمن تأسيس السجل العقا, م المتم

(4)قي مكتبين أو أكثر

من المقرر قانونيا أنه ال يجوز نزع ملكية عقارات إال في حالة عدم كفاية المنقوالت المحجوزة للوفاء – أ -(*) ري بموجب أمر الحجز المبلغ و يتولى القائم بالتنفيذ المصرح له قانونا بإجراء الحجز و توقيع الحجز العقا. بالدين

لم يتضمن كل 1989/07/29 محضر الحجز العقاري المحرر في أنمتى تبين من قصية الحال ، . بصفة قانونيةألنه لم يرد قيه تبليغ القرار التنفيذي الصادر من . م .إ. الفقرة الثاتية من ق379البيانات التي تنص عليها المادة

القسم ، (و تحديد المساحات . ومشتمالت الدار المعدة للسكن محل الحجز و 1988/07/12نفس المجلس في متر مربع، و هي محل الحجز هذا من جهة، و من جهة 2000 للقطعة الترابية المقدرة بـ)الخريطة و الموقع

قد قام بتبليغ هذا المحضر على فرض أنه صحيحا إلى المدين) ب(ثانية لم يظهر من ملف القضية أن الدائن و من جهة ثالثة فإن القرار المؤرخ . م.إ. من ق379مثلما توجبه مقتضيات الفقرة الثالثة من ذات المادة ) لدش(

------------------------------------------------------------------------------------- الحجز العقاري ---------

9

ى المقضللشيءة ي حجةو بالتالي ليست له أي. الذي عين الخبيرين فهو مجرد قرار تحضيري1997/04/13في فإن الطاعن الحالي قد تجاهل كل هذه األحكام . فيه فيه حتى يتحتم على المجلس القضائي بالجزائر التقيد بما ورد

العدد الثاني – المجلة القضائية – 1997/12/10 مؤرخ في 149600قرار . األمرة مما يجعل طعنه غير وجيه .64 ص1997

.1997المجلة القضائية العدد الثاني " إجراءات الحجز العقاري " األستاذة ليلى زروقي -)4(فإن هذه الورقة . التنفيذيالسندأنه لما كانت ورقة إعالن التنبيه قد خلت من بيان تاريخ إعالن وقضى ب– ب )*(

لبحث عن غرض لل ح المصري و ال مالمرافعات من قانون 1 فقرة 20المادة و 401 المادة باطلة عمال بنص أصيب بضرر من إغفال البيان تنبيه هذا البيان، و ال البحث فيما إذا كان الخصم قدالمنه ورقة يالمشرع من تض

ما دام أن القانون قد نص على وجوبه و رتب البطالن جزاء على إغفاله ، وال يغير من ذلك أن يكون ،المذكورإذ يجب أن تشمل هذه الورقة على . المدين المنفذ ضده قد علم بتاريخ إعالن السند عن طريق آخر غير ورقة التنبيه

و قد شملت المحكمة . 1972/101القضية رقم (1962/04/12) نقض و إال كانت باطلةالبيان الذي أوجبه القانون مرافعات عندما أثبت لديها أن ثمة ضرر 06/290الحكم الصادر ببطالن ورقة التنبيه بالنفاذ المعجل عمال بالمادة

.جسيم يعود على المدعى من استمرار بقاء اإلجراءات الباطلة .عالن السند التنفيذي مع إعالن التنبيه واجبا على الدائن قبل البدء في إجراءات التنفيذويالحظ أن النص جعل إ*

.371-372 ص "قاضي التنفيذ علما وعمال"الدكتور سعدو زغلول -

: قيد أمر الحجز بالمحافظة العقارية:الفرع الثاني

البداية الفعلية فظة العقارية المختصة إقليميا ايعتبر قيد الحجز في مكتب الرهون بالمح

ب عليه اعتبار العقار تحيث أن تبليغ أمر الحجز ال يتر, تحت يد القضاء العقارلوضع

, لذلك ال بد من وجود إجراء آخر يترتب على القيام به حجز العقار . د تمحجوزا ما لم يق

. قيد الحجز بالمحافظة العقارية وهذا اإلجراء هو, أي وضعه تحت يد القضاء

؟.صود بذلك فما المق

م أن أمر الحجز يودع خالل شهر من . إ . من قا 379نصت الفقرة األخيرة من المادة

تبليغه بمكتب الرهون الكائن بدائرة اختصاصه موقع العقار لكي يسجل في السجل

وقد , مؤشر عليه من قبل رئيس المحكمة "السجل العقاري"صوص عليه قانونا وهو لمنا

اجب و المذكور أنفا اإلجراءات ال63/76عقاري والسيما المرسوم بين قانون السجل ال

السند التنفيذي وأمر :إتباعها بدقة و الوثائق التي يلزم المحضر القضائي بإيداعها و أهمها

وقد أعطى هذا المرسوم صالحيات واسعة للمحافظ العقاري بقبول أو رفض , الحجز

لقيد إذا ما تبين له أن الشروط المنصوص وحتي في حالة القبول يمكن رفض ا, داع ياإل

من نفس المرسوم على أنه يتعين 99وقد نصت المادة . (5)عليها قانونا غير متوفرة

و أيام ، 8على المحافظ العقاري إتمام إجراءت القيد بالنسبة ألوامر نزع الملكية خالل

من نفس المرسوم 107 كما أن المادة. في حالة رفضه للقيد على أن يسبب قرار الرفض

:فض القيد رفضا مؤقتا وذلك في حاالت ر أن ييأجازت للمحافظ العقار

, يوما لتصحيح اإلجراء (15) عشرفيمنح لطالب القيد مدة خمسة, عدم إشهار سند الملكية -

وهذا األمر هام جدا إذا ما اعتبرنا أن الحجز ال يمكن توقيعه إال على عقارات سندات ملكيتها

------------------------------------------------------------------------------------- الحجز العقاري ---------

10

المذكور سابقا لكن بالرجوع إلى 63/76 من المرسوم 88بالمادة عمال رة مسبقا وذلك مشه

تصرف أو صاحب الحق األخير مفس المرسوم أجازت القيد عندما يكون حق الن من 89المادة

ويقصد بهذا السند هو السند , 1971ناتجا عن سند اكتسب تاريخا ثابتا قبل أول جانفي

الموثق إذا كان بحوزته إلفراغه في قالب ى للدائن إيداع السند لدالعرفي ففي هذه الحالة

(6)رسمي ليتم تسجيله وقيده بالمحافظة العقارية خالل شهر بدال من مدينه إذا امتنع عن ذلك

ن أن ي ما هو معمول به بالمحافظة العقارية بعنابة أنه بعد تبليغ أمر الحجز من طرف المحضر االقضائي للمد– (5) يسجل خالل شهر من التبليغ بالمحافظة العقارية وفي حالة فوات األجل تعاد إجراءات الحجز من جديد وإال

.يرفض امر الحجز وال يقيد بمكتب الرهون تاريخ فرض الشهر النسبة لنقل 1955/01/04 هذا ما هو معمول به في فرنسا بالنسبة للعقود المحررة قبل – (6)

.ليلى زروقي المرجع السابق/ االستاذة–. بفرنسا للعقاراتالملكية وإذا قبل المحافظ العقاري اإليداع وقام بقيد أمر الحجز في السجل العقاري يعتبر حسب

م ما جرى من أعمال التنفيذ بمثابة حجز نهائي يترتب عليه . ق . إ . من ق379المادة

, من قانون اإلجراءات المدنية381وقد بينت المادة , وضع العقار تحت يد القضاء

ذكر تاريخ وساعة إيداع : الحجز و أهمها قيد م بها األمين العقاري عند اإلجراءات التي يقو

هامشه ويترتب الورود عن كل أمر حجز بأمر الحجز وذلك لما يترتب عنها من آثار و يؤشر

مع ذكر البيانات المتعلقة بالقائمين بالتنفيذ وأكدت المادة ةسبق قيده وكذلك التسجيالت السابق

ز إال بموافقة الدائنين الحاجزين وذلك كونهم منضمين لإلجراءات و أنه اليجوز شطب الحج

. لة تخلي الحاجز المنفذ عن ذلك ايمكنهم مواصلتها في ح

وتبرز أهمية هذه البيانات عند إعداد العقار للبيع وبيعه بالمزاد العلني والمنازعات التي تنشأ

. أثناء تنفيذ الحجز التي سنتطرق إليها ال حقا

من المرسوم 187ذا تأخر تسجيل أمر الحجز إلتمام اإلجراءات بعد اإليداع فإن المادة أما إ

إلى يعودتمام اإلجراءات بأثر رجعي أي قيدهإالمذكور أعاله تنص على أن القيد يسجل بعد

تاريخ إيداع األمر وذلك حماية للحاجز من توقيع تصرفات تمس بحقوقه في هذه الفترة

م على أنه خالل العشرة أيام التالية للقيد يقوم أمين مكتب . إ . من قا 380ونصت المادة

الرهون بتسليم القائم بالتنفيذ بناءا على طلبه شهادة عقارية تثبت بها جميع القيود الموجودة

. (7)على العقار

في حالة عدم إحترام آجال إيداع أمر الحجز وطلب الشهادة : وهنا يطرح السؤال التالي

وتمسك من يهمه األمر بالدفع بإبطال مفعول اإلجراء هل , قارية المنصوص عليها قانونا الع

.يسقط أمر الحجز ؟

------------------------------------------------------------------------------------- الحجز العقاري ---------

11

لكن , رق إلى ذلك طبالرجوع إلى قانون اإلجراءت المدنية نجد أن المشرع الجزائري لم يت

اءت منه على أنه إذا تركت إجر930بالرجوع إلى القانون المدني نجد أنه نص في المادة

سنوات فال ترد ثمار العقار إآلمن وقت أن يوجه الدائن إنذار جديد (3)الحجز مدة ثالث

أن آجال سقوط أمر الحجز المادة هل يعني ذلك إذا أخذنا بنص هذه ف, ائز العقار المرهون حل

. (8) سنوات ؟ (3) ثالثبعد تبليغه هو

من ق م غير معمول بها من طرف المحضرين القضائيين 380ة إن الشهادة العقارية المنصوص عليها بالماد(07)

. بعنابة فهؤالء يكتفون فقط بمحضر توقيع الحجز دون طلب شهادة عقارية

674المادة , للمدين هيوما من تبليغ90داعه للقيد خالل يإن المشرع الفرنسي نص على أمر الحجز إذا لم يتم إ(8)

ونفس اآلجال منصوص عليها في قانون المراافعات . روقي المرجع السابق من ق إ م الفرنسي األستاذ ليلي ز

يوما من تسجيل 90 عدم قيام الدائن المباشرلإلجراءات بإيداع قائمة شروط البيع خالل 414المصري في المادة

. الدكتور نبيل إسماعيل عمر المرجع السابق " التنبيه كأن لم يكن

مكاتب الرهون لعدة عقارات كائنة بدوائر اختصاص وإذا صدر أمر واحد للحجز على

هالتي ال يمكنوالمختلفة يكون صعبا نظرا للصالحيات الواسعة المخولة للمحافظ العقاري

م تنص . إ . من قا 382ضف إلى ذلك نجد المادة , اإلقليمي , ممارستها خارج اختصاصه

بيع يتم أمام المحكمة التي توجد على الحجز على عدة عقارات وقد ورد في هذه المادة أن ال

فال يعقل استصدار أمر , بها األمالك باستثناء تلك التي تخضع لنوع واحد من اإلستغالل

.الحجز من محكمة و مباشرة إجراءات البيع أمام محكمة أخرى

هذه اإلجراءات يمكن إعتبار أن أمر كل وخالصة لما تقدم شرحه يمكن القول أنه بعد إتمام

. صار نهائيا و أن العقار وضع تحت يد القضاء الحجز

وعليه , فإنه يتبع نفس اإلجراءات السابقة , فس العقار نالحجز على وإذا أراد دائن آخر توقيع

فإن المحافظ العقاري زيادة على تسجيل امر الحجز الثاني يؤشر بأمر الحجز الجديد على

لحجز الجديد بالحجز االول و تاريخ ويؤشر على أصل أمر ا, هامش تسجيل الحجز األول

ويترتب على االسبقية في تاريخ تسجيل أمر الحجز االسبق هو المباشر إلجراءات , تسجيله

. (9)التنفيذ

: إجراءات حجز العقارتحت يد الحائز و الكفيل العيني : المطلب الثاني

------------------------------------------------------------------------------------- الحجز العقاري ---------

12

وإنما الدائن . دين إطالقا إن الدائن العادي اليحق له توقيع الحجز على عقار غير مملوك للم

الذي له حق توقيع الحجز على عقار مملوك لغير المدين هو الدائن الذي له حق عيني تبعي

كالدائن المرتهن رهن رسمي أو حيازي أو صاحب حق . على العقار المراد الحجز عليه

.تخصيص أو حق امتياز

: وعليه نتناول في هذا المطلب نقطتين أساسيتين هما

. ز العقار تحت يد الحائز حج -

. حجز العقار تحت يد الكفيل العيني -

من قانون اإلجراءات المدنية 381 أنظر المادة(09)

: العقار تحت الحائزحجز :الفرع األول

ئز في الحجز العقاري هو من اكتسب ملكية العقار المرهون أو حقا عينيا يجوز اإن الح

أن يكون ، دونجل سابق في تسجيله على تسجيل أمر الحجزهنه وذلك بموجب سند مسر

. إنذار الحائز وما يترتب عنه ال شأن له مسؤوال شخصيا عن الدين المضمون وأّن

رهن أو حق تخصيص أو للدائن فصورة التنفيذعلى العقار تحت يد الحائز هو أن يكون

فيكون للدئن , التنفيذ عليه امتياز على عقار ثم يتصرف المدين في العقار قبل الشروع في

صاحب الرهن أو حق التخصيص أن يتتبع العقار تحت يد الحائز الذي انتقلت إليه ملكية

وتقتضي رعاية المصلحة الحائز إتخاد بعض اإلجراءات اإلضافية , العقار وينفذعليه

ة كما تقتضي من ناحي, فضالعن اإلجراءات العادية التي سبق أن تطرقنا إايها أعاله

أخرى توجيه اإلجراءات المؤدية إلعداد العقار للبيع إلى الحائز وكذالك الكفيل العيني

(10).

------------------------------------------------------------------------------------- الحجز العقاري ---------

13

ول ل من القانون المدني فإنه يجوز للدائن المرتهن عند ح911وبالرجوع إلى نص المادة

أجل الدين أن يقوم بنزع ملكية العقار المرهون من الحائز لهذا العقار إال إذا اختار الحائز

. ر من الرهن أو يتخلى عنه اأن يسدد الدين أو يطهر العق

تنحصر فيما الحجز إجراءات فإّنا للحائزراد الحجز عليه مملوكمر الاوعليه فإذ كان العق

: يلي

ويلي ذلك إنذار ،إعالن أمرالحجز إلى المدين وتسجيل كما لو كان ينفذ على عقار المدين

. التنفيذ في مواجهته ى يجرلعقار الذي يحوزه وإالّيخلي ا وأالحائز بأن يدفع الدين

ولكي ينتج التنبيه أثره اتجاه الحائز يجب أن يكون مصحوبا بتبليغ أمر الحجز في وقت

إلى الحائز يتخذ شكل اإلنذار الموجه إلى المدين مع وشكل اإلنذار الموجه . (11)واحد

الخيار بين الموجه له يكون المطلوب فيه نفس البيانات، إالّ أنه يختلف عنه في أّن اإلنذار

.تسديد الدين أو أن يتخلى عن العقار، أو يتخذ إجراءات التنفيذ في مواجهته

.الطبعة الثانية. ظرق التنفيذ في قانون اإلجراءات المدنية الجزائري: الدكتور محمد حسنين -(10)

لجزائري و هذا ما هو منصوص عليه في المادة من قانون المدني ا923 الرجوع إلى نص المادة – (11) قد نص صراحة على أنه يجب أن يكون ، إالّ أن المشرع المصري من قانون المرافعات المصري411

.اإلنذار مصحوبا بتبليغ التنبيه إليه و إال كان باطال

.542 أصول التنفيذ الجبري على ضوء المنهج القضائي ص إبراهيم محمود الدكتور محمد-

بط المحكمة فإنها تتم بتقرير يقدمه الحائز إلى كتابة ض, فإذا اختار الحائز تخليه العقار

المختصة بالتنفيذ و يطلب التأشير بذلك في هامش تسجيل أمر الحجز بالمحافظة العقارية و

.أيام من تاريخ تقديم التقرير بها) 5(يجب أن يبلغ الدائن بهذه التخلية خالل خمسة

تجرى إجراءات التنفيذ في مواجهةالحارس و إذا حصلت التخلية عن العقار من الحائز

ينه قاضي األمور المستعجلة بالمحكمة المختصة بناءا على طلب صاحب المصلحة الذي يع

وإذا لم يقم الحائز بدفع مبلغ الدين ولم يتخل عن العقار يواجه . (12)في التعجيل

فيسجل أمر الحجز على العقار باسمه بالمحافظة العقارية والكائن بدائرة , إجراءات التنفيذ

ه عن طريق كاتب الضبط خالل الشهر الموالي لتاريخ تبليغ أمر إختصاصها العقار وإيداع

. الحجز

------------------------------------------------------------------------------------- الحجز العقاري ---------

14

أما فيما يتعلق بميعاد اإلنذار فلم ينص القانون على ميعاد معين يحصل خالله إنذار الحائز

وإنما يجب أن يتم تسجيل اإلنذار و أن يؤشر على هامش تسجيل أمر الحجز و ذلك خالل

ومن الممكن , (13)ل األمر و إال سقط هذا األخير يوم من تلريخ تسجي15خمسة عشر

أن يتم تبليغ األمر و اإلنذار بورقة واحدة تبلغ إلى المدين وبعد ذلك إلى الحائز كما أن

اإلنذار يحصل بعد تبليغ أمر الحجز وسقوط تسجيل أمر الحجز يؤدي إلى سقوط تسجيل

ل إنذار آخر على نفس العقار وجب وإذا تبين عند تسجيل اإلنذار أنه سبق تسجي. اإلنذار

إتخاد أجراءات القيد في الهوامش الخاصة بكل إنذار وبهذا التسجيل يكون العقار تحت يد

. القضاء

:الحجز على العقار تحت يد الكفيل العيني :الفرع الثاني

ويتم ذلك , ذمة شخص آخر في دين بالكفيل العيني هو شخص يقدم عقاره كضمان للوفاء

صورة قيام مالك العقار برهن عقاره لصالح دائن المدين دون أن يكون مسؤوال عنه في

أنه يختلف في انتقاء المسؤولية الشخصية إالوهو إن اشتبه مع الحائز , مسؤولية شخصية

عنه في أن العقار محل الحجز يكن مملوكا للمدين وانتقل منه إليه بل أن العقار هو ملكه

وتتم إجراءات التنفيذ على عقار الكفيل العيني . ن على غيره وضعه رهنا كضمان لدي

, بتبليغ أمر الحجز إليه مباشرة و تسجيله باسمه و كل ما يتطلب بالنسبة للمدين األصلي

.هو إتخاد مقدمات التنفيذ في مواجهته بإعالنه السند التنفيذي وتكليفه بالوفاء

.ني من القانون المد922 أنظر المادة -12)

.374 الدكتور نبيل اسماعيل عمر المرجع السابق صفحة – (13)

و يجوز للكفيل العيني أن يتفادى أي إجراء موجه إليه إذا تخلى عن العقار المرهون وفقا

.لألوضاع وطبقا لألحكام التي يتبعها الحائز في التخلية

لذي يتعامل على العقار وبذلك يكون المشرع بنصه على هذه اإلجراءات قد حمى الغير ا

.ع الغير أن يعلم بالحجز االمملوك للكفيل العيني ألنه لو تم التسجيل باسمه لما استط

قيدفإذا تصرف الكفيل العيني في العقار قبل, ويعد العقار محجوزا من تاريخ التسجيل

أما اإلنذار فإن المتصرف له يكون في مركز الحائز ويتخذ في مواجهته نفس اإلجراءت

------------------------------------------------------------------------------------- الحجز العقاري ---------

15

إذا تصرف بعد تسجيل اإلنذار فال يكون تصرفه نافذا في حق الحاجز وتواصل إجراءات

.(14)التنفيذ

: وتأسيسالما تقدم فاإلجراءات اتجاه الكفيل العيني تنحصر فيها يلي

يكلف المدين بالوفاء بعد إعالنه بالسند التنفيذي الذي يتضمن التكليف بالوفاء وبيان الدين

ويجرى أمر الحجز ضد الكفيل العيني يعلن ويسجل بإسمه ذلك أنه لو , داره المطلوب ومق

سجل بإسم المدين واعتبر العقار بهذا محجوزا فإن الغير قد يشتري العقار من الكفيل

. (15) باستطاعته أن يعلم بسبق الحجز عليه يكونالعيني دون أن

يد المدين أو الحائز أو الكفيل العيني تحتتنفيذ الحجز على العقار سواءويترتب على

. آثار وهذا ما سوف نعالجه في المبحث الثاني

إجراءات طلب الحجز، ) الحائز أو الكفيل العيني(من الناحية العملية ال تطبق في مجال التنفيذ على عقار الغير ) 14( . بطلب يقدم إلى رئيس المحكمة ألن العقار قد سبق قيده في المحافظة العقاريةبل أنه يطلب بيع العقار مباشرة

- 602 ولم يرى القانون الحالي األخذ بما ذهبت إليه بعض التشريعات األجنبية كالتشريع اإليطالي المواد -)15( حائز العقار قد انتقلت إليه و ذلك أن من تطبيق قواعد التنفيذ في مواجهة حائز العقار على حالة الكفيل العيني، 604

ملكية العقار من المدين أما عقار الكفيل العيني فلم يكن مملوكا للمدين فمن العبث تسجيل أمر الحجز باسمه ومن الدكتور محمد .ناحية أخرى فإن حماية الغير تقتضي أال يكون العقار محجوزا إال بإجراء مشهر باسم الكفيل العيني

ع السابقمحمود إبراهيم المرج

: آثار الحجز العقاري : المبحث الثاني

أمر الحجز بالمحافظة العقارية هو األساس لكي يكون كما سبقت اإلشارة إليه أن قيد

ويترتب عن هذا اإلجراء آثار قانونية هامة يمكن , وضع العقار تحت يد القضاء فعليا

ر أو استغالل العقار محل الحجز تقييد سلطة المالك أو الحائز في تأجي: تلخيصها فيما يلي

،ومنعه من التصرف فيه بنقل ملكيته ,

------------------------------------------------------------------------------------- الحجز العقاري ---------

16

م المشرع الجزائري هذه القيود في ظوقد ن. عليه من جهة أخرى ة أو توقيع حقوق عيني

تتمثل في تقييد سلطة المحجوز اآلثار من ق إ م وعلى كل فإن هذه 384-385المادتين

وعدم سريان تصرفاته على الدائنين الذين تعلق , و اإليجار من جهة االستغاللعليه في

.لراسي عليه المزاد من جهة أخرى تنفيذ و االحقهم ب

: العقار المحجوزواستغاللير جتقييد حق المدين في تأ: أوال

اريخانها يكون من تي سرء من ق إ م هذه األثار بنصها على بد384ت المادة نضمتلقد

قار المحجوز عليه في حكم الحارس القضائي حتي يتم البيع ما الحائز للعواعتبرت ,القيد

. لم يصدر أمر قضائي بخالف ذلك

وأضافت المادة أنه يسأل عن الثمار و اإلرادات ألنها توزع ضمن سعر البيع على الدائنين

، غير أنه ادا كان العقار من المساكن و كان المدين يشغله فإنه يبقى فيه بدون أجر إلى

من الثمار الطبيعية للعقار ما يلزمه لمعيشة هو و من يأخذهوللمدين أن ) 16(بيعه غاية

.يعولهم

من القانون المدني التي تنص على أنه يجب على 390لكن بالرجوع الى نص المادة

حائز العقار المرهون أن يرد الثمار من وقت إنذاره بالدفع أو التخلي ، فتكون العبرة

كيف يمكن السماح للمدين : التالي السؤالليس بتاريخ لقيد و هنا يطرحبتاريخ اإلنذار و

ار في قبض اإليرادات و الثمار لغاية القيد ، ويمنع منها الحائز إبتداءا من تاريخ راالستم

.(17)تبليغ اإلنذار ؟

–مرجع السابق ال–ليلى زروقي : األستاذة. هذا ما هو معمول به في فرنسا ولو أنه لم يرد نص بذلك-)16(

. يرتب تبليغ اإلنذار بفرنسا نفس اآلثار بالنسبة للدائن الحائز-)17(

إن العبرة ليس بتاريخ القيد و إنما العبرة بتاريخ تبليغ األمر لتقييد سلطة المدين ، و إذا قام

حائز هذا اإليجار ال يسري في حق الير العقار بعد قيد أمر الحجز فإنجالمدين بتأ

------------------------------------------------------------------------------------- الحجز العقاري ---------

17

تتكلم على . من قانون اإلجراءات المدنية 384ي عليه المزاد ، رغم أن المادة والراس

على طلب بناءيرخص للمحجوز عليه تأجير العقار يجوز للقضاء أن ن غير أنهالالبط

. هذا األخير بعد مراعاة مصلحة أطراف الحجز

كان تاريخه ثابتا أما إذا كان العقار المحجوز عليه مؤجرا للغير قبل قيد أمر الحجز و

من القانون المدني، فإنه يسري في حق الحائز و يحتج به في 897وفقا ألحكام المادة

مواجهته غير أن أجرته المستحقة تلحق بالعقار المحجوز من يوم قيد الحجز و تعتبر

بحجز ما فيصبح هذا األخير محجوز لديه عن الحجز،كذلك بمجرد إعالن المستأجر

بها لمالك العقار و إذا فعل فإّن يتعلق باألجرة ، و يمتنع عليه الوفاءلغير فيماللمدين لدى ا

. ال يسري في حق الحاجزالوفاء

المستأجر جاز مع بتواطؤ المدين أما إذا ثبت أن اإليجار السابق لتاريخ قيد أمر الحجز ثّم

: بقا للقاعدةللمحكمة بناءا على طلب الحاجز إبطال هدا اإليجار عللى أساس الغش ط

. م.إ. من ق384الواردة في نص المادة . »الغش يبطل كل شيء«

من القانون المدني تنص على أن اإليجار المبرم بعد القيد إذا لم 896أن المادة في حين

تعجل فيه األجرة ال يكون نافذا في حق الحاجز ، إال إذا أمكن اعتباره داخال في أعمال

فنجد إختالف بين النصين األول ينار بالدائناإلضرال يهدف إلى الإلدارة الحسنة ، أي

بينما الثاني يعتبر أن العقد ،يقرر البطالن و بالتالي ال يسري العقد حتى بين أطرافه

.ا إال أنه ال يسري في حق الحاجزًحصحي

جار في قانون اإلجراءات المدنية لم يتطرق لها يعلق بمدة اإلتفيما ي و ما يمكن قوله

ا لما هو وارد في القانون المدني بالنسبة للعقار المثقل برهن ، إذ نصت الفًخالمشرع

ال ينفذ في حق سنوات 9 منه على أن اإليجار السابق للقيد لمدة تزيد عن تسع 896المادة

، فإذا رجعنا الى ) 18(ما لم يتم الشهر قبل قيد الرهن الحائز إال في حدود هذه المادة

بتأسيس سجل و و المتعلق بإعداد المسح العام1975/11/12المؤرخ في 74/75األمر

سنة 12ات المبرمة لمدة ارجي منه ، فإنه ال يترتب أي أثر لإل17مادة الالعقاري في

وعليه . للغير في حالة عدم إشهارها في صحيفة البطاقات العقارية لألطراف أوبالنسبة

رات التي تصل إلى هذه المدة و لم يتم اجية إلبطال اإلفللدائنين العاديين التمسك بهذه الماد

. إشهارها

------------------------------------------------------------------------------------- الحجز العقاري ---------

18

.386 الدكتور إسماعيل عمر المرجع السابق صفحة -)18(

و المتعلق 1993/03/01 المؤرخ فيه 03/93كذلك ومنذ صدور المرسوم التشريعي -

النموذجيا للعقد رات طبقاجيبالنشاط العقاري فإنه يشترط الكتابة و التسجيل في اإل

لتكون نافذة في حق1994/03/19 المؤرخ في 96/94المنصوص عليه بالمرسوم التنفيذي

و عليه و طبقا لهذا المرسوم يمكن للدائنين الحاجزين أو الراسي عليه المزاد .(19) الغير

نموذجي إذا لم تبرم وفقا للعقد الالتمسك بعدم سريان اإليجارات المبرمة قبل القيد في حقهم

.المنصوص عليه قانونيا

أثر للحجز لكن أهّم، هذا ما يتعلق بتقييد حق المدين بتأجير واستغالل العقار المحجوز

أو إنشاء حقوق عينية , العقاري هو منع التصرف في العقار بالنسبة للمالك بنقل ملكيته للغير

.ئدة الغير وهذا ما سنراه الحقا عليه لفا

: لتصرفات في العقار المحجوز عدم نفاذ ا:ثانيا

سواء , بة عن وضع العقار تحت يد القضاء هو منع المدين أو الحائز تمن أهم اآلثار المتر

أو إنشاء حقوق تهكان مالك العقار المرهون أو الكفيل العيني من التصرف فيه بنقل ملكي

. من إ ق م 385عينية عليه هذا ما تصت عليه المادة

يعني ذلك أن المحجوز عليه يمنع , ن التصرف من تاريخ قيد أمر الحجز و يبدأ المنع م

مقايضة هبة وقف سواء كانت ناقلة , من بيع , من القيام بكل التصرفات الناقلة للملكية

كما يمنع عليه االرتفاقلكل الملكية أو ألحد الحقوق العينية األصلية كحق االنتفاع أو حق

العقار قيمةألنه من شأنه هذه التصرفات أن تنقص من, رهن توقيع حقوق عينية تبعية كال

ويستفيد من بطالن هذه التصرفات الحاجزون المشاركون في الحجز وأصحاب الحقوق ,

. العينية المسجلة بالمحافظة العقارية

, " بطالن نسبي" من ق إ م هو 385وعليه فإن البطالن المنصوص عليه في المادة

به وعليه فإن هذا المنع يستفيد كالتمسفال يحق للمشتري , لحمايته يتمسك به من وضع

منه الدائن العادي ألنه

. ال يملك حق التبع كالدائن المرتهن

------------------------------------------------------------------------------------- الحجز العقاري ---------

19

علما أن القانون 01/03/1993 المتعلق بالنشاط العقاري المؤرخ في 93/03 من المرسوم 21 أنظر المادة -)19 ( باإلجراءات ابتداء من تبليغ أمر الحجز للمدين و ليس من تاريخ قيده في الشهر الفرنسي يرتب اآلثار المتعلقة

.العقاري

فإنها ال تكون, كذلك الشأن بالنسبة ألصحاب حقوق االمتياز الذين لم يسجلوا قبل القيد

غير أنه يجوز نفاذ التصرفات الناقلة للمكية أو ترتيب حقوق (20) في حق الحاجز نافذة

مبلغا يكفي للوفاء بأصل الدين و الفوائد و عإيداالعقار المحجوز عليه إذا ما ثم عينية على

أو , دين و الحاجزين من طرف من تلقي هذا الحق يالمصاريف المستحقة للدائنين المق

. (21) المزايدةالدائن قبل اليوم المحدد لجلسة

عتبار احق الحاجز فإنه وبومنه سواء اعتبر التصرف باطال بطالنا نسبيا أو غير نافذ في

يتم واعتبر أن نقل الملكية في العقارات ال, المشرع الجزائري أخذ بنظام الشهر العيني

ل للمحافظ خّويارقوقانون الشهر الع, حتى بين أطراف العقد إالإذا تم شهر التصرف

صرف العقاري حق رفض اإليداع و القيد ألي تصرف إذا ثبت لديه أن الحق غير قابل للت

ثم , من غير المعقول أن يقبل المحافظ العقاري شهر تصرف على عقار يوبالتال , (22)

و المهم أن يثبت طالب القيد أنه تم إيداع المبالغ المنصوص عليها , قيد أمر الحجز عليه

)23(.من ق إ م 385في المادة

يسري في حقه ويستخلص أن تقييد حق المدين في التصرف في العقار المحجوز عليه ال

فإذا كان المدين قد باع عقاره بعقد مسجل قبل قيد , فقط بل يسري في حق الحائز أيضا

, أمر الحجز أصبح المشتري حائزا ثم قام المشتري ببيعه مرة ثانية بعد قيد أمر الحجز

رغم أن قيد, فإن البيع األخير غير نافذ في حق الدائن الحاجز ولو لم يعلن الحائز بعد

األمر بالحجز كان باسم المدين دون الحائز فكان يجب على من يتعامل مع الحائز أن

يكشف في دفاتر التسجيل عن تصرفات من سبق له التصرف إلى الحائز ومن سبق له

التصرف إلى المتصرف وذلك إلى أن يجد قيد الرهن وتسجيل أمر الحجز باسم المدين

(23) .

------------------------------------------------------------------------------------- الحجز العقاري ---------

20

الفقرة األخيرة، حيث أن المادة استثنت حق بائع العقار المحجوز و . م.إ. من ق385 أنظر المادة -)20(المقرض ثمنه، و الشريك المقاسم إذا سجلت في اآلجال القانونية ، حتى لو تم إشهارها بعد القيد الذي يتم خالل

. من القانون المدني999شهرين من تاريخ شهر عقد الملكية طبقا للمادة

م ورد خطأ فيه و كان األصح هو عدم . إ. من ق385على بطالن التصرف الوارد في المادة إن النص -)21(نفاذ التصرف في حق الحاجز و عدم سريانه في مواجهته، و إن كان التصرف في حد ذاته صحيحا و يرتب

–حمد حسنين الدكتور ا–. أثاره فيما بين المتعاقدين و ال يجوز إبطاله ، و هذا ما أخذ به المشرع المصري .132المرجع السابق ص

. المتضمن تأسيس السجل العقاري25/03/1976 المؤرخ في 76/63 من المرسوم 101 أنظر المادة - )22 ( .380 المرجع السابق ص – الدكتور نبيل إسماعيل عمر - )23 (

: إلحاق الثمار بالعقار المحجوز : ثالثا

سواء كانت طبيعية أو اصطناعية أو مدنية تدخل في إن كل الثمار التي ينتجها العقار

على أن الثمار المستحقة , العقار المحجوز هو ووتعتبر ملحقة بأصلها , وعاء الحجز

حق بالعقار حتى ولولم يقبضها تلللمحجوز عليه عن الفترة السابقة لقيد أمر الحجز ال

. ة لقيد أمر الحجز المحجوز عليه ممن تحب عليه أما يستحقه عن الفترة التالي

تكون من ملحقات العقار، أما إذا آانت ثمار متصلة بالعقار أو مزروعات قائمة علبه ، فالعبرة

ألنها فقدت صفة العقار ، و أصبحت تكون بيوم فصلها قبل قيد أمر الحجز ، فال تلحق بالعقار ،

.منقوال تخضع إلجراءات الحجز على المنقول

و قد تكون الثمار باقية في األرض لكنها بيعت قبل قيد أمر الحجز، في هذه الحالة يعود الثمن

إلى الدائنين المرتهنين ، أما إذا آان ثمنها قد دفع فيمكن طلب فسخ البيع و الذي لم يدفع بعد

. ثمن الثمار لدى صندوق المحكمة يودع

، فإنها تعتبر جزء من العقار ، و يتم حجزها وفقا آلفرغم أن الثمار تعتبر منقوالت بحسب الم

إلجراءات الحجز العقاري ، و يتم توزيع ثمنها آما يوزع ثمن العقار و تكون األولوية في

الممتازة بحسب درجاتهم ، و ما الحصول على الثمن منها للدائنين المرتهنين و أصحاب الحقوق

بالمحاصة بين الدائنين العاديين و لو آان الحاجز من بينهم ، أما مشتري العقار متبقى يقّس

بالمزاد العلني فال يحصل على ثماره إال من تاريخ رسو المزاد عليه ، و إذا لم يكن بين الدائنين

.نييعها بالمحاصة بين الدائنين العاددائن ممتاز ، فإن ثمن الثمار و ثمن العقار يتم توزي

------------------------------------------------------------------------------------- الحجز العقاري ---------

21

ة، طبيعية، أو صناعية، و هذا يقتضي بعض نيهذه القاعدة سواء آانت الثمار مدبو يعمل

.التوضيح

: بالنسبة للثمار الطبيعية-أ

الحجز، أو تبقى مدة في األرض ، فكيف تلحق هذه الثمار أمرآالمحاصيل، فقد تجنى فور قيد

.لة؟بالعقار في هذه الحا

. في فرنسا ، القاعدة هي أن هذه الثمار تجنى، فإذا تم جنيها بعد قيد أمر الحجز تلحق آلها بالعقار

ع على حكم واحد بالنسبة لكل الثمار سواء طبيعية، المشّرأما في التشريع المصري فقد نّص

إذا مكثت شهرين في مدنية ، أن تلحق بالعقار بعد قيد أمر الحجز، إال أنه بالنسبة للثمار الطبيعية

األرض قبل تسجيل أمر الحجز، فيلحق نصفها بعد التسجيل بالعقار و النصف األخر يوزع

).24(بالمحاصة بين جميع الدائنين و لو آان من بينهم دائن ممتاز

. المرجع السابق– الدآتور نبيل إسماعيل عمر –)24(

------------------------------------------------------------------------------------- الحجز العقاري ---------

22

:)ةنيدالثمار الم(بالنسبة ألجرة العقار إذا آان مؤجر - ب

إن هذه األجرة ال تلحق بالعقار عن مدة سابقة على تسجيل أمر الحجز ، و لو استحق أداءها

بعد التسجيل أما إذا آانت األجرة تدفع مؤخرا ، و استحق أدائها بعد قيد أمر الحجز ، فإنها

على القيد و إنما تلحق بالعقار بقدر المدة التالية للقيد و ال تلحق األجرة المقابلة للمدة السابقة

.تقسم بين جميع الدائنين

: التصرف أو الحجز عليها قبل قيد أمر الحجزد مآل الثمار عن- ج

يحدث أن تحجز الثمار قبل قيد أمر الحجز ، ثم يتم حجز العقار الذي الحاالت، في آثير من

ى الحاجزين فكيف يسّوتوجد به هذه الثمار فيتم قيد أمر الحجز ، فهنا يقع تزاحم بين حقوق

.الوضع؟

:رأيانهناك

- الرأي األول: يرى أنه إذا سبق و أن تم حجز الثمار قبل قيد أمر الحجز على العقار فإن هذا

أثر وال يتولد عنه أية أسبقية للدائن الحاجز ، و ال يتساوى مع من لهم امتياز ةالقيد ال يرتب أي

.على الثمار بحكم القانون

يرى القانون أن الثمار إذا حجزت قبل قيد أمر الحجز ، فإن هذا الحجز : ني الرأي الثا-

عتبار أن اإللحاق قائم على أن الثمار تعتبر من ايحول دون إلحاقها بالعقار، و ذلك على

).25(توابع العقار و تحجز بحجزه

الثمار أما بالنسبة للتصرفات الحاصلة على الثمار ، فالقاعدة أن آل تصرف يتم على -

لهذا أشنقبل قيد أمر الحجز يكون صحيحا و نافذا في حق الدائن المرتهن ، و ال ي

األخير حق على هذه الثمار إال من تاريخ تسجيل التنبيه ، و عليه فبيع المحصول قبل

أمر الحجز، حتى لو تم الجني قيدجنيه يكون تصرفا صحيحا إذا آان ثابت التاريخ قبل

.ال يكون هناك تدليسبعد القيد بشرط أ

------------------------------------------------------------------------------------- الحجز العقاري ---------

23

. المرجع السابق– الدآتور نبيل إسماعيل عمر –) 25(

------------------------------------------------------------------------------------- الحجز العقاري ---------

24

: إعداد العقار للبيع

التمهيد لبيع العقار يختلف عن التمهيد لبيع المنقول الختالف طبيعة التعامل فيهما، و

دعوى يرفعها الدائن الحاجز ، و مرحلة إعداد العقار للبيع بالمزاد العلني ال تتخذ شكل

إنما يبدأ التمهيد لبيع العقار بإعداد قائمة شروط البيع وإيداعها لدى آتابة ضبط المحكمة

التي يجرى التنفيذ في دائرة اختصاصها، و إخبار ذوي الشأن الذين أوجب القانون إخبارهم

مزايدة و الشروع في البيع بها حتى يتمكنوا من تقديم اعتراضاتهم، ثم اإلعالن عن جلسة ال

:و تتم مرحلة إعداد العقار للبيع آما يلي.

.إيداع قائمة شروط البيع -

.اإلعالن عن البيع -

ي االعتراض على قائمة و هذا ما نتناوله في المبحث األول، و نتناول في المبحث الثان -

).*(شروط البيع

: شروط البيعإعداد قائمة: المبحث األول

تهدف . العقار بالمزاد العلني، يقوم المحضر القضائي بعدة عمليات قانونيةقبل أن يباع

للحصول آلها إلى إعداد العقار للبيع بالقدر الذي يضمن حقوق الحاجز ، و المحجوز عليه

على أعلى ثمن، باإلضافة إلى إتاحة الفرصة ألصحاب الحقوق المقيدة عليه لالشتراك في

هذا المبحث الطبيعة القانونية لقائمة شروط البيع و إجراءات هذا البيع ، و قد تناولنا في

..وضعها

------------------------------------------------------------------------------------- الحجز العقاري ---------

25

- دار الفكر العربي –" نهج القضائيمأصول التنفيذ الجبري على ضوء ال" الدآتور محمد محمود إبراهيم -(*)

: الطبيعة القانونية لقائمة شروط البيع : المطلب األول

ط البيع هي ورقة تتضمن آافة البيانات التي يؤدي إلى التعريف الكامل و قائمة شرو

األصل أن يعدها الدائن المباشر لإلجراءات و يودعها لدى . الدقيق بالعقار المطلوب بيعه

آتابة ضبط المحكمة المختصة، و على هذا األخير أن يقوم باإلعالن عن هذا اإليداع

، ثم يتم نشر هذا اإليداع في الصحف و ذلك حتى يتقدم لألشخاص الذين حددهم القانون

للمزايدة أآبر عدد ممكن من األشخاص ، فيرتفع الثمن ، و حتى يتمكن صاحب المصلحة

.من إبداء آل ما لديه من اعتراضات على قائمة شروط البيع

سة و حسب رأي فقهي حديث بفرنسا، فإن هذه القائمة تختلف من حيث طبيعتها، فقبل جل

االعتراض يعتبر مشروعا لعقد يقدم من جانب واحد، أما بعد الفصل في االعتراضات

.ية األطرافتعد عمال نهائيا مشكال لشرع المقدمة عليها

:البيانات اإللزامية في قائمة شروط البيع : الفرع األول

:نات التاليةم فإنه يجب أن تتضمن قائمة شروط البيع البيا. إ . من ق 386بالرجوع إلى

وهو أهم البيانات : الحجز بمقتضاهت حصلت إجراءاي الذي بيان السند التنفيذ- 1

الالزمة في أية ورقة من أوراق التنفيذ مخصصة إلبالغها للغير لتمكينه من مراقبة

.صحة حق الدائن في توقيع الحجز

لتبليغ و تاريخ و يذآر فيه تاريخ ا: بيان محضر تبليغ الحجز مع التنويه بتسجيله – 2

.اإلنذار للحاجز إن وجد ، ورقمي تسجيلها و تاريخه

. بتحديد موقعه و حدوده و مساحته، و رقم القطعة:تعيين العقار المحجوز – 3

يعتبر هذا البيان جوهر قائمة شروط البيع ، و يقصد بها الشروط التي : شروط البيع – 4

تم البيع على أساسها و يعرضها على يقترحها الدائن المباشر إلجراءات التنفيذ لكي ي

آل باختالفصاحب الشأن بقصد إبداء ما يرون من مالحظات بصددها و هي تختلف

.حالة على حدى ، إذ يلتزم بها الراسي عليه المزاد باعتبارها شريعة المزاد

تتعلق بكيفية البيع و ضمان االستحقاق و البنود و يمكن أن تدرج في دفتر الشروط بعض -

فع الثمن، و ال عبرة ألي شرط يخالف النظام العام و اآلداب العامة ، آما لو تناول الشرط د

------------------------------------------------------------------------------------- الحجز العقاري ---------

26

حق ، أو شرط السماح للممنوعين همنع بعض األشخاص من الدخول في المزاد بدون وج

.من الشراء بالدخول إلى المزاد

ا لقانون اإلجراءات المدنية و التشريعات قواعد و إجراءات التنفيذ الجبري وفق’’ األستاذ أحمد خالصي - (1) ,, المرتبطة به

------- منشورات عشاش ----- إن آان لها محل وعند االقتضاء الترتيب الذي سيجري فيه :تجزئة العقار إلى صفقات -5

.ا الترتب مع ذآر المحكمة التي قضت بهذتبيع تلك العقارا

على ت التنفيذ أن المصلحة تقتضي تجزئة العقاراتيرى الدائن المباشر إلجراءا قد

صفقات متعددة حتى يسهل البيع أو يزيد عدد الراغبين في الشراء ويزيد حاصل البيع آما

لو بيع العقار بصفقة واحدة وإذا تمت تجزئة العقار وجب أن يذآر ثمن الطرح بالنسبة لكل

ويجوز للمدين المحجوز عليه أن يطلب بيع العقارات المحجوزة بعد تجزئتها ( 2)صفقة

متعاقبة إال في حالة ما إذا آان محل الحجز أموال تابعة الستغالل اقتصادي واحد وعلى

المحكمة أن تفصل في هذه المسألة قبل جلسة المزايدة فإذا حكم لصالحه قام المحضر

ق محضر التجزئة بقائمة شروط البيع في شكل مسود ة بتجزئة العقار وفقا للحكم و تلح

.ريوقع عليها آاتب الجلسة لتضاف إلى بيانات قائمة شروط البيع التي تنشر للجمهو

يعتبر آذلك من البيانات األساسية في قائمة شروط البيع الذي تبدأ به : الثمن األساسي-6

حدد قيمة العقار لتعين االختصاص إذ به ت المزايدة حيث يجب أال يقل عن خمس مائة دج

لتغير و التعديل بناء على طلب صاحب المصلحة لوما قابل , يمي للدعوي العقارية لقاإل

بزيادته أو إنقاصه إذا لم يكن قد روعي في تحديده الميعاد الذي نص عليه القانون وإذا آان

هذا الميعاد الذي حدده القانون قابال للتعديل

(3)من النظام العام فهو بالتالي ليس

------------------------------------------------------------------------------------- الحجز العقاري ---------

27

(2) . 468 ص 1994منشأة المعارف اإلسكندرية " طرق التنفيذ القضائي" دويدار الدآتور محمد طلعت - ينص على أن يكون الثمن األساسي أقرب إلى المقابل 568 قانون المرافعات اإليطالي الجديد في مادته -(3)

باع العقار بثمن بخس هذا فقط على أنه يؤدي إلى رفع االلتزام بالشراء عن مباشر اإلجراءات ، الحقيقي للعقار فال ييوجب إلزامه بالشراء بهذا الثمن إذا لم يتقدم أحد للشراء به ، و حتى ال يتعالى في تحديده فينفر الراغبين في المزايدة ،

-- -.575 المرجع السابق ص –’’ محمد محمود إبراهيم ’’ الدآتور -----وليس من العدالة إلزام الدائن بالشراء ،

:مرفقات قائمة شروط البيع: الفرع الثاني

: التالية ترفق بقائمة شروط البيع عند إيداعها الوثائق

شهادة بيان الضريبة العقارية و الغرض من تقدميها هو التحقق من صحة تقدير الثمن

األساسي لبيع العقارات

. التنفيذتالتنفيذي للتأآد من صحة إجراءاالسند -

شهادة عقارية تتضمن القيود الواردة على العقار إلى غاية تسجيل أمر الحجز -

بالمحافظة العقارية وذلك حتى يمكن تبليغ أصحاب الحقوق بإيداع القائمة

.محضر تبليغ أمر الحجز على العقار وإنذار الحاجز إن وجد -

.لمرفقات هو تأآيد وإثبات البيانات التي يهم أصحاب الشأن معرفتها و الغاية من إيداع هذه ا

األساسي الذي قدره ثمنهة بق فالغرض من شهادة بيان الضريبة على العقار هو معرفة مدى مطا

أما الغرض من الشهادة العقارية هو تعيين وتحديد الدائنين الذين يجب , الحاجز لحقيقة الواقع

.بيع وتعيين ديونهم التإشراآهم في إجراءا

ويثبت إيداع القائمة ومرفقاتها في محضر يجرر بقلم آتاب المحكمة التي حصل فيها اإليداع

ا يحتمل تقديمه من اعتراضات على قائمة شروط البيع موتحدد فيه تاريخ الجلسة للنظر في

ضات على وتاريخ جلسة البيع وساعة انعقادها في حالة عدم تقديم اعترا, وساعة انعقادها

. القائمة

:إجراءات وضع قائمة شروط البيع: المطلب الثاني

------------------------------------------------------------------------------------- الحجز العقاري ---------

28

.يقصد بإجراءات وضع قائمة شروط البيع ، هو إيداعها لدى آتابة ضبط المحكمة و اإلعالن

:إيداع قائمة شروط البيع : الفرع األول

مة شروط البيع ومرفقاته ألزم القانون المحضر القضائي القائم بالتنفيذ بأن يقوم بتحرير قائ

ضبط المحكمة خالل الشهر الموالي لتسجيل الحجز في حالة ما إذا لم ة آاتبىوإيداعها لد

يوف المدين بالذين هذا الميعاد هو تنظيمي يجب أن تودع قائمة شروط البيع خالله و إذا لم

ي وإذا تأخر ميعاد القانون الجزائربفإنه ال يترتب أي بطالن حس, يحترم الميعاد المذآور

اإليداع ال يضار أي طرف من أطراف التنفيذ

آما نص المشرع بأن تحرر قائمة شروط البيع في شكل مسودة ويوقع عليها آاتب الجلسة بعد

. (4)تحرير محضر بذلك

. من ق إ م386 أنظر المادة – (4)

لذي يعين فيه هذا الكاتب رغم دوره المدنية لم يبين الوقت اتوما يمكن قوله أن قانون اإلجراءا

رئيس آتاب الضبط وبعد إلى الحجز وعمليا سند المحكمة المهمةتالكبير في تسير إجراءا

التي تحدد للنظر في االعتراضات المحتمل الدفع بها ىذلك يحدد الكاتب تاريخ للجلسة األول

.على القائمة آما الجلسة الثانية تحدد لبيع العقار

ويجب توقيع آاتب الجلسة على هذا , قدم اإلعراضات سقط تاريخ الجلسة األولى تموإذا ل

وحدها بأي طلب ةوتصبح هي المختص, ل الحجز بجدول المحكمة سّجيالمحضر و عليه

. التنفيذ تيتصل بإجراءا

:اإلعالن بإيداع قائمة شروط البيع : الفرع الثاني

إعالم آل من يهمهم األمر لكي يتمكنوا من إبداء قائمة شروط البيععأوجب المشرع بعد إيدا

أو أوجه البطالن عند االعتراض ويعلنوا بإنذار أشخاص معينين بهذا اإليداع , مالحظاتهم

وبإعالن عام يوجه إلى الكافة بالنشر و . م . أ . من ق 387والذي حدده القانون نص المادة

يجب على آاتب الضبط أن يقوم خالل خمسة نجد أنه. اللصق و بالرجوع إلى المادة المذآورة

اإلنذار إلى آل من المحجوز بتوجيهيوم التالية آأقصى حد إليداع قائمة شروط البيع عشر

أو في موطنه أو في محل إقامته الدائنين, عليه لشخصه

المسجلين في شهادة القيد المسلمة بعد تسجيل الحجز وذلك في مواطنهم المختارة ويقصد بهم

اب أصح

------------------------------------------------------------------------------------- الحجز العقاري ---------

29

حقوق االمتياز المقيدة قبل تسجيل أمر وأحقوق االختصاص وأو الحيازية أالرهون الرسمية

, الحجز

لهم آذلك إلى الورثة جملة في الموطن المختار فإن لم يكن , و الدائنين الذين سجلوا آمر الحجز

حد ورث دون بيان األسماء أو الصفات، و ذلك عند وفاة أموطن مختار ففي موطن الم

أعاله وآل هؤالء يتم إنذارهم إلبداء مالحظاتهم قبل البيع بثمانية أيام على األآثر المذآورين

ولكن يترتب عن إغفال إنذار أحدهم عدم نفاذ , وال يترتب على تأخير اإلنذار البطالن

ير فإذا آان من أصحاب الحقوق المقيدة ، ال يؤدي البيع إلى تطه. إجراءات التنفيذ في مواجهته

آذلك يوجه اإلنذار إلى بائع العقار إذا آان من بين الدائنين أو المقايضين . (5)العقار من حقه

بثمانية أيام على عليه ، فإنه إذا لم يرفع دعوى بفسخ البيع في ذيل القائمة قبل يوم البيع بالمزاد

يسقط حقه في مواجهة الراسي عليه بالمزاد ، أما إذا رفعت الدعوى و آانت )م(األقل

من ق إ 388 ط األساسية ، فتتوقف إجراءات البيع و هذا ما نصت عليه المادةشرومستوفاة لل

.م

.153إجراءات التنفيذ وفقا قانون اإلجراءات المدنية الجزائري ص ’’ األستاذ بوشهدان عبد العالي –(5)

م ، فإذا رجعنا إلى النص العربي .إ. من ق388هناك إختالف في المدة المنصوص عليها في المادة : مالحظة -) م( -tard Huit jours au plus–، أما إذا رجعنا إلى النص الفرنسي نجد عبارة ’’ ثمانية على االقل ’’ نجد عبارة

. هو األصل و عبارة ثمانية أيام على األآثر هي األصحرغم أننا نأخذ بالنص العربي إال أن النص الفرنسي

------------------------------------------------------------------------------------- الحجز العقاري ---------

30

:و يتم اإلنذار بورقة على يد المحضر تشتمل على البيانات التالية

. تاريخ إيداع قائمة شروط البيع-

. تعيين العقار أو العقارات المحجوزة عليها إجماال-

الثمن األساسي لكل صفقة-

. و البيع التاريخ المحدد لجلستي االعتراض-

إنذار المبلغ إليه باإلطالع على القائمة و إبداء ما لديه من اعتراضات عليها في الميعاد -

.المحدد لالعتراض و إال سقط حقه

و يترتب على هذا اإلنذار أن يصبح جميع الدائنين الذين سبق توجيه اإلنذار لهم أطرافا في

طب ألي تسجيل إال برضاهم جميعا، و اإلجراءات، فال يجوز للدائن مباشرة إجراءات الش

الحاجز حّل.، كما يجوز مباشرة التنفيذ دون الحاجة إلى الحلول)6(بمقتضى أحكام نهائية

من ق إ 387 و باإلضافة إلى اإلعالن الخاص باألشخاص المذكورين في نص المادة. األول

.نشر، أوجب المشرع اإلعالن على القائمة للجميع عن طريق اللصق و الم

حيث يقوم المحضر القضائي قبل جلسة المزايدة بثالثين يوما على األكثر ، و عشرون يوما

عل األقل بنشر مستخرج من القائمة موقع عليه في إحدى الصحف المقررة لإلعالنات

القضائية بدائرة اختصاص المجلس القضائي لمكان األموال،فإن لم توجد فبدائرة المجلس

حل، و كل ذلك في النهاية لمصلحة البيع العقاري، الذي أراد المشرع أن األقرب لذلك الم

.يحقق له كافة الضمانات الكافية الستقراره

فيقوم بلصق هذا المستخرج على الباب الرئيسي للعقار المحجوز عليه، و على اللوحة المعدة

.لإلعالنات بالمحكمة الكائن بدائرتها العقار محل البيع

:تخرج البيانات التاليةويتضمن المس

.أسماء و ألقاب و مواطن الخصوم -

.تعيين القرارات كما هي موضحة بقائمة شروط البيع -

.الثمن األساسي -

.يوم و ساعة و مكان المزايدة -

.تعيين المحكمة التي ستجري أمامها المزايدة

من ق إ م381 أنظر المادة –) 6(

------------------------------------------------------------------------------------- الحجز العقاري ---------

31

جراءات أو المدين لرئيس المحكمة أن يصدر حكما و يجوز و بناءا على طلب مباشر اإل

غير قابل للمعارضة ، يقضي بتضييق نطاق النشر أو التصريح بنشر إضافي، و بالخصوص

، إال أن المشرع الجزائري لم ينص على جزاء إغفال )7(المناداة في األسواق المجاورة

أو عدم إجراءه في المدة المقررة عن البيع أو إغفال البيانات الجوهرية لإلعالن اإلعالن

، إال أنه يجب الحكم ببطالن اإلعالن إذا لم يحقق الغرض ق إ م من 389في المادة

.المقصود منه بإعالم المواطنين بتاريخ البيع و بياناته الجوهرية ليزداد الراغبين في الشراء

لمزايدة توقف و في حالة ما إذا رفعت دعوى الفسخ ، أو دعوى طلب إجراء إعادة ا

اإلجراءات بالنسبة للعقارات المرفوعة بشأنها هذه الدعاوي، و يرفع الطلب أمام الجهة التي

). 8( المحجوز عليه العقارتباشر أمامها إجراءات بيع

:قائمة شروط البيع علىاالعتراض: المبحث الثاني

ع العقار تحت يد القضاء و بعد بعد أن قام الدائن المباشر لإلجراءات بإتحاد ما يلزم لوض

أن تم تسجيل الحجز و إنذار الحاجز ، و إخبار من يجب إعالمهم بإيداع القائمة وبعد التأشير

، و ذلك شابتهااإلعالن ، يهتم المشرع بتطهير اإلجراءات من كل العيوب التي تكون قد و

اته، أو تعلقت بالشروط بتصفية المنازعات المتصلة بالتنفيذ سواء تعلقت ببطالن إجراء

و يهتم المشرع بتصفية . الموضوعية الالزم توافرها لصحة التنفيذ أو تعلقت بشروط البيع

كل ذلك قبل الوصول إلى مرحلة البيع، و ال يتم البيع إال بعد صدور حكم نهائي يقضي

ذ، فإنه ال يتصور و بالنسبة لغير أطراف التنفيذ ممن قد يثيرون منازعات متعلقة بالتنفي. بالبيع

.حرمانهم من إثارة هذه المنازعات ألنهم لم يعلموا بإيداع قائمة شروط البيع

و لكل طريق من طرق التنفيذ القضائي عوارضه التي تحول دون إنتاجه ألثاره القانونية

.سواء بشكل مؤقت أو بشكل نهائي

لوسيلة القانونية التي حددها و االعتراض على قائمة شروط البيع هو الشكل اإلجرائي أو ا

العقار بادعاء وجود ىالمشرع للتمسك بتعديل شروط البيع ، أو ببطالن إجراءات التنفيذ عل

أو بالموضوع أو االعتراض عليها ألي سبب آخر ، بشرط تعيوب متعلقة بشكل اإلجراءا

ه أو عدم أن يكون هذا السبب مؤثرا في التنفيذ من ناحية صحته ، أو عدم صحته ، جواز

.جوازه

من ق إ م389 أنظر المادة –) 7(

------------------------------------------------------------------------------------- الحجز العقاري ---------

32

399 السابق صرجع الم– األستاذ أحمد خالص –) 8(

و االعتراض على قائمة شروط البيع هو منازعة في التنفيذ ترفع إلى القضاء بالدعوى

ا، و يتولد القضائية ، و قد حدد المشرع قواعد استثنائية لرفع هذه الدعوى ، و ميعاد رفعه

عن هذه المنازعة خصومة ذات شكل خاص من شأنها وقف إجراءات التنفيذ إلى أن يفصل

فيها بحكم نهائي ، إذ لو صحت هذه المنازعة ألدت إلى بطالن التنفيذ أو تعديل شروط البيع

). 9(، و تخضع هذه الخصومة إلى القواعد العامة من حيث سيرها و كيفية إثباتها

من ق إ م طريقا خاصا لتنفيذ كل منازعة تثار بهذا 387 المشرع في المادة و أوجب

الشأن، و حدد لطرحها قواعد خاصة و مواعيد محددة إلبدائها و التقرير بها لدى كتابة الضبط

.قبل جلسة البيع بثمانية أيام على األكثر و إال سقط حقهم فيها

:اضالنظام الموضوعي لالعتر: المطلب األول

قد يكون االعتراض على قائمة شروط البيع بإبداء مالحظات أو يتعلق ببطالن اإلجراءات

.السابقة أو يتعلق بطلبات تتعلق بالتنفيذ

: إبداء المالحظات على قائمة شروط البيع:الفرع األول

تشتمل هذه الطريقة إيداع كل ما من شأنه أن يؤدي إلى تعديل شروط البيع ، كتغيير الثمن

األساسي أو تجزئة العقار إلى صفقات ، و تقديم هذه المالحظات كتابة إلى كتابة الضبط

أما دون رفع دعوى، و قد يكون التعديل بالحذف أو اإللغاء أو باإلضافة أو التغيير

، أو المستأجر اإلضافة فتكون بإضافة شروط كطلب صاحب حق االنتفاع أو االرتفاق

.قهم حتى ال ينازعهم المشتري فيهااإلشارة بالشروط إلى حقو

شروط البيع دون شرط أو أكثر منأما التغيير فيجوز لكل ذي مصلحة أن يطلب تغيير

.المساس بجوهره مثل طلب زيادة الثمن األساسي للبيع

: من ق إ م ، و هم387و تقدم المالحظات على القائمة ممن جاء ذكرهم في المادة

و الورثة ، . ين المسجلين في شهادة القيد المسلمة بعد قيد أمر الحجز المحجوز عليه ، الدائن-

االعتراض برفع ، فيمكنهم )10(و إذا كان بين الدائنين بائع العقار أو أحد المقايضين به

دعوى الفسخ أو مباشرة إعادة البيع بالمزاد العلني بالتأشير بذلك على القائمة قبل يوم البيع

. الراسي عليه المزاد إال سقط حقه قبلبثمانية أيام و

. فإذا رفعت هذه الدعاوى توقف اإلجراءات المتبعة على العقارات المحجوز عليها -

------------------------------------------------------------------------------------- الحجز العقاري ---------

33

400 – 399 ص – المرجع السابق - الدكتور نبيل إسماعيل عمر -)9(هو ذلك الشخص الذي لم يستوف يقصد بالبائع بائع العقار إلى المدين الذي لم يسوي الثمن ، أما المقايض –) 10(

– المرجع السابق –أحمد خالصي . فرق القيمة من المدين ، و كالهما دائن ممتاز بالمبلغ الذي يطالب المدين به

402ص : السابقةت ببطالن اإلجراءااالعتراض : الفرع الثاني

يمسك علي يتم االعتراض على قائمة شروط البيع عن طريق التقرير به في دفتر معد لذلك

وطالما أنه يتم بهذه الطريقة ,مستوي كتابة ضبط المحكمة المختصة فهو ال يتم بدعوى عادية

كما أنه ال يحدد , فإنه ال يعلن كما ال يتم تكليف الخصوم بالحضور إلى المحكمة يوم الجلسة

تم جلسة لنظر هذا االعتراض ألنه سبق تحديدها عند إيداع القائمة ، و ألن الخصوم قد

أو التحقق من . إخبارهم ، و ال يملك كاتب الضبط عند تقديم االعتراض رفضه أو تعديله

. مادياالمهتاسصفة مقدمة ، و إنما له رفض

و يمكن التمسك بواسطة االعتراض بأوجه البطالن المتعلقة باإلجراءات السابقة عن

ت التنفيذ ، كعيب في السند الجلسة المحددة لنظر االعتراضات سواء لعيب في مقدما

أو تبليغه أو عدم مراعاة عدم التنفيذ أو بسبب يتعلق بأشخاص التنفيذ ) 11(التنفيذي

, و على المنقول . صفة أو أهلية أحدهم أو يتعلق بالتنفيذ على العقار قبل التنفيذ ءكانتقا

وال يقبل أو إنذار الحاجز, أو يتعلق بالشكل كنقص في بيانات تبليغ محضر الحجز

االعتراض الذي يبدي األول مرة على صورة طلب عارض أثناء النظر في اعتراض

فإن يحصل التمسك ببطالن غير , كما ال يجوز تعديل ذات االعتراض أثناء نظره , أخر

البطالن المتعلق باإلجراءات عند تقديم االعتراض األول فرغم ذلك فإنه يجوز المطالبة

أن يقبل من أطراف التنفيذ الطلبات يجوز سبق تقديمه ، كمابالحد من نطاق اعتراض

الجديدة المتصلة بالنظام العام ، كما تقبل في أية حالة تكون عليها اإلجراءات الطلبات و

.المالحظات ممن لم يخطر بإيداع القائمة

ضاء دين و بالنسبة للمدين فإنه يملك دائما في أية حالة تكون عليها اإلجراءات التمسك بانق

. الحاجز بالوفاء

------------------------------------------------------------------------------------- الحجز العقاري ---------

34

يستوف يقصد بالبائع بائع العقار إلى المدين الذي لم يسوي الثمن ، أما المقايض هو ذلك الشخص الذي لم –) 10( المرجع – أحمد خالصي األستاذ.فرق القيمة من المدين ، و كالهما دائن ممتاز بالمبلغ الذي يطالب المدين به

402 ص –السابق إلغاء السند التنفيذي يجيز رفع دعوى أصلية بطلب بطالن إجراءات التنفيذ و لو بعد فوات ميعاد االعتراض -)11(

الدكتور نبيل – اختصاصها بالنظر في االعتراضات و يختص رئيس المحكمة التي يقع في دائرة. على القائمة404إسماعيل عمر المرجع السابق ص

------------------------------------------------------------------------------------- الحجز العقاري ---------

35

:تعلقة بوقف التنفيذالطلبات الم: الفرع الثالث

و هي تلك الطلبات التي يمكن أن توجه على القائمة دون أن تتعلق ببطالن إجراءات التنفيذ أو

على القائمة و ذلك حتى يتم الفصل االعتراضبشرط البيع ، ومع ذلك أجاز إبدائها بطريق

.فيها مع االعتراضات، ألنها تتعلق بسير التنفيذ

جميع المنازعات المتعلقة بالتنفيذ قبل البيع، و تبين في ما يلي تصفية و بالتالي يتّم

المنازعات التي تقدم في صورة اعتراض على القائمة دون أن تثير أي مشكلة خاصة ببطالن

:إجراءات التنفيذ و هي

: طلب وفق التنفيذ على حصة شائعة- أ

ي عقار معين ، فيجوز لكل التي يتم التنفيذ فيها على حصة عقارية شائعة ف و هي الحالة

دائن له حق مقيد ، ورد على حصة مفرزة في ذات العقار، و كانت الحصة الشائعة تدخل

و في التنفيذ على الحصة ، المفرزة ، يجوز لهذا الدائن أن يعرض رغبته الحصةضمن

و ويطلب بطريق االعتراض على القائمة وفق اإلجراءات على هذه الحصة الشائعة . المفرزة

).12(انتقالها إلى الحصة المفرزة

و على القاضي أن يحكم بوقف اإلجراءات و تحدد المدة التي يجب أن تبدأ خاللها إجراءات

.التنفيذ على الحصص المفرزة

: طلب التنفيذ على بعض العقارات مؤقتا- ب

الحائز ، تواجه هذه الحالة التنفيذ على عدة عقارات في وقت واحد، فيجوز لكل من المدين،

الكفيل العيني أن يطلب عن طريق االعتراض على القائمة وفق إجراءات التنفيذ على عقار أو

أن قيمة العقار الخاضع لإلجراءات : أكثر من العقارات المحددة في التنبيه بشرط أن يثبت

و . تكفي للوفاء بحقوق الدائنين الحاجزين وجميع الدائنين الذين صاروا طرفا في اإلجراءات

لكل دائن بعد مرسى المزاد النهائي أن يمضي في التنفيذ على هذه العقارات إذا لم يكف ثمن

أما إذا كان حاصل البيع كافيا للوفاء لجميع الحاجزين فإن الحجز يزول . ما بيع للوفاء بحقه

. بالنسبة للعقار الموقوف بيعه

: تأجيل البيع-ج

اض على القائمة تأجيل إجراءات بيع العقار المنفذ عليه للمدين وحده أن يطلب بطريق االعتر

و يقع على عاتقه عبء إثبات أن أمواله في ظرف سنة واحدة تكفي للوفاء بحقوق .

.الحاجزين و من صار طرفا في اإلجراءات

------------------------------------------------------------------------------------- الحجز العقاري ---------

36

راءات البيع في حالة و عند الحكم بتأجيل البيع يقوم القاضي بتعيين األجل الذي تبدأ فيه إج

.اءعدم الوف

. عمر المرجع السابقإسماعيل الدكتور نبيل –) 12(

: رفع دعوى الفسخ-د

يقدم هذا الطلب في شكل اعتراض على قائمة شروط البيع من جانب صاحب المصلحة أي

فإذا لم يوف المدين بثمن العقار كله أو بعضه للبائع أو . من جانب البائع أو المقايض بالعقار

األخير برفع دعوى الفسخ على الراسي عليه المزاد ، هذا فيما يتعلق المقايض ، يقوم هذا

أما دعاوي الفسخ التي ترفع قبل تسجيل التنبيه . بدعوى الفسخ المرفوعة بعد قيد أمر الحجز

بنزع الملكية، فإنه يؤشر على رفعها على هامش تسجيل عقد البيع و بالتالي يحتج بالحكم

. زاد دون الحاجة إلى تدوينها في ذيل قائمة شروط البيع الصادر فيها على المشتري بالم

ويجب أن ترفع دعوى الفسخ في ميعاد االعتراض و إال سقط االحتجاج بالفسخ على من

).13(حكم بإيقاع البيع عليه

:النظام اإلجرائي لالعتراض: المطلب الثاني

بالتنفيذ و ذلك من طرف يقدم االعتراض بالتصريح به لدى كتابة ضبط المحكمة المختصة

. ن و في مواعيد محددة قانونا و يترتب على هذا االعتراض آثار هامةينيأشخاص مع

: الحق في االعتراض و ميعادهصاحب: الفرع األول

من ق إ م ، فإن االعتراض على القائمة يقدم من طرف 387 وفقا لما تقضي به المادة

ز، الكفيل، العيني ، ئالمدين ، الحا: إلنذار ليطعنوا في القائمة وهم األشخاص الذين يوجه لهم ا

أي المحجوز عليهم ، و الدائنين المسجلين في الشهادة العقارية، و الدائنين أصحاب الحقوق

كما يجوز للدائن . المقيدة على العقار قبل قيد أمر الحجز، و أصحاب الحقوق العينية التبعية

.ت أن يعترض على القائمة إذا وجد بها من شروط ما يراه محققا للمصلحةالمباشر لإلجراءا

الجلسة المحددة قبلوقد أوجب المشرع أن يقدم االعتراض من يوم إيداع القائمة إلى ما

للبيع في أجل ثمانية أيام على األكثر، و هذا الميعاد إجرائي و يخضع للقواعد العامة لحساب

.المواعيد

كل اإلشكاالت و االعتراضات على رئيس المحكمة للنظر فيها قبل يوم ض ويجب أن تعر

).14. (جلسة المزايدة بيوم واحد على األقل

------------------------------------------------------------------------------------- الحجز العقاري ---------

37

.م.إ. من ق388 أنظر المادة -)13(

من ق إ م 120 من ق إ م تحيل فيما يتعلق بكيفية عرض اإلشكال إلى نص المادة 387إن المادة : مالحظة –) 14 .1971 ديسمبر 29 المؤرخ في 80- 71 باألمر رقم ىو هو نص ملغ

و يسقط حق كل من أنذر في التمسك ببطالن اإلجراءات السابقة بفوات ميعاد االعتراض، أما

لتمسك بالبطالن الذين لم ينذروا سواء ممن كان يجب إنذارهم أم ال ، فإنه يسقط حقهم في ا

ي التنفيذ عن طريق رفع دعوى أصلية ، و لكن يجوز لهم المنازعة فعن طريق االعتراض

.ببطالن التنفيذ

: آثار االعتراض:الفرع الثاني

باعتبار االعتراض على القائمة منازعة تتعلق بصحة اإلجراءات أو بطالنها من الناحية

الموضوعية و هي تشكل بذلك إشكاال موضوعيا في التنفيذ، لذلك رتب المشرع على مجرد

تستأنف اإلجراءات إال بعد صدور حكم نافذ في الات البيع بقوة القانون، وتقديمه وفق إجراء

.االعتراض

فتتبع القواعد العامة في الحضور و الغياب، و تطبق قواعد الشطب عند غياب الخصوم و

و تراعى قواعد التعجيل من الشطب و إال يعتبر . عدم صالحية الدعوى للفصل فيها

. االعتراض كأن لم يكن

للنظر في الدعوى أو عدم قبول االعتراض االختصاصي حالة ما إذا حكم القاضي بعدم و ف

د بالجلسة عت ففي هذه الحالة ال ت، الصفةالنعدامأو عدم قبول الدعوى . إلقامته خارج الميعاد

.المحددة للبيع، ألن هذه األخيرة تلغى بمجرد االعتراض

هم ما يترتب في هذه الحالة هو إزالة األثر أما إذا حكم القاضي بنظر المنازعة ، فإن أ

وقف للتنفيذ الذي ترتب على رفع االعتراض ، و ذلك بالحكم بالسير في إجراءات التنفيذ مال

و هذا الحكم ال يؤثر في صحة المنازعة المقدمة في ). 15(بناء على طلب صاحب المصلحة

وعها أمام رئيس المحكمة شكل اعتراض و ال في استمرار خصومتها إلى أن يفصل في موض

.المختصة بالتنفيذ

أما إذا كان الحكم يقضي بتعديل القائمة أو برفض االعتراض، فإن الدائن المباشر لإلجراءات

.و لكل دائن أصبح طرفا فيها، عليه أن يستصدر أمر من رئيس المحكمة لتحديد جلسة البيع

------------------------------------------------------------------------------------- الحجز العقاري ---------

38

العتراضات المقدمة في الميعاد و يصدر القاضي أمره بعد التحقق من الفصل في جميع ا

.بأحكام واجبة النفاذ و بعد التحقق من أن الحكم المنفذ به أصبح نهائيا

و إذا تبين من االعتراضات وجود مبرر قوي لعدم إجراء البيع في التاريخ المحدد له، حكم

صلية القاضي بتأجيل جلسة البيع إلى تاريخ آخر يذكر في الحكم، و يجب تسجيل النسخة األ

.للحكم في ذيل قائمة شروط البيع

آما لو آانت المنازعة تتعلق بحصيلة التنفيذ ، فهي ال تؤثر في سير إجراءات البيع ألنها تواجه مرحلة تالية -) 15(

.عليه

:بيع العقار بالمزاد العلني و منازعات التنفيذ

مالحظات على قائمة شروط البيع وبعد الفصل فيما بعد منح أصحاب الشأن فرصة إلبداء ال

بيع العقار بالمزايدة فيوجب اإلعالن عنه تتنظيم إجراءاب عي المشرنيع, يبدى من مالحظات

ثم ينظم , ويرتب لها أحكام , ويتعرض المشرع لالحتماالت التي تنجم في جلسة المزايدة

وتسجيله و الملكية التي تثبت للمشتري , المزايدة ثم يتعرض للحكم بإيقاع البيع تإجراءا

.بمقتض هذا التسجيل

ذوي الشأن بإيداع قائمة ويتولى قاضي البيع بالمزاد قبل افتتاح المزايدة التحقق من إخبار

شروط البيع

ن تقدير المصاريف عويعلن , اإلعالن عن البيع ت و بحضور جلسة البيع وحصول إجراءا

.(1)محضر المزايدة عليه فيينص قبل افتتاح المزايدة و

: العقار بالمزاد العلني بيع: المبحث األول

د جلسة المزايدة و اإلعالن عنها ضمن قائمة شروط البيع تبدأ تحّدبعد تمهيد العقار للبيع

المزايدة العالنية التي تقدم فيها العروض و تنتهي برسو المزاد على من يقدم أعلى تإجراءا

إال أنه تطرأ على , ر بشأنه حكم عن قاضي المحكمة المختصة بالتنفيذ عطاء و الذي يصد

ءافاستركين في الحجز من تئنين المشاالبيع طوارئ تمنع من حصول الدائن الحاجز و الد

مزايدة تديونهم المستحقة من ثمن العقار مما يؤذي إلى إعادة بيع العقار بإتباع إجراءا

.جديدة وإنتاج أثار جديدة

------------------------------------------------------------------------------------- الحجز العقاري ---------

39

: إجراءات المزايدة: لب األول المط

ال تبدأ المزايدة في الجلسة المحددة للبيع إال بعد قيام القاضي بالتحقق من تبليغ المدين بأمر

الحجز و إنذاره به و إنذار األشخاص الذين أوجب القانون إنذارهم كما أتنا في السابق و

.اإلعالن عن البيع و الفصل في طلبات التأجيل

حتى , ل افتتاح المزايدة قب التنفيذ و اإلعالن عنها في الجلسة تقوم بتحديد إجراءاكما أنه ي

النه عن التدرج في العروض وذلك حتى ال يعد عباإلضافة إلى إ, يتخذ المزايدون احتياطاتهم

المزايدة التي تنتهي برسو تبدأ تضي من هذه اإلجراءاقابالعروض التافهة و بعد تأكد ال

.المزاد


------------------------------------------------------------------------------------- الحجز العقاري ---------

40

: المزايدة جلسة: الفرع األول

العقارية الخاصة بالمحكمة بحضور ذوي الشأن في اليوم زحجولح المزايدة بجلسة اتتفت

م . إ . من ق 390مكان المحددين بقائمة شروط البيع أو اإلعالن الالحق بها طبقا للمادة الو

نفيذ على الثمن األساسي المذكور بقائمة شروط البيع و هو الذي بأن ينادي المحضر القائم بالت

.ستجري المزايدة على أساسه

غير أن هناك مسألة محل خالف فيها تخص االختصاص النوعي للمحكمة التي تباشر فيها

البيع و يرجع ذلك إلى غموض النصوص القانونية الواردة في قانون اإلجراءات تإجراءا

ا مع نص المادة األولى من نفس القانون، إذ تقضي هذه األخيرة باختصاص المدنية و تناقضه

المحاكم المنعقدة في مقر المجالس القضائية فيما يتعلق بالحجز العقاري دون التطرق إلى

بيعه قضائيا، مما قد يؤدي إلى الفهم أن اختصاص هذه المحاكم ينحصر في إجراءات

كما يؤكد ذلك نص المادة . فهم أكثر في النص الفرنسيالحجز دون البيع، و يتجلى هذا ال

.م.إ. من ق392

وافتتاح المزايدة ليس إال دعوة لتقديم العطاءات أو العروض ، و يشترط بالطبع أال تقل عن

). 2(كما يجب أال يقترن عرض المزايد بأي شرط . الثمن األساسي الذي افتتحت به المزايدة

لخالصة دفتر الشروط و تالوة المباشر للتنفيذ لسة عالنية تبدأ ب المزايدة في جو يجري افتتاح

. و المصاريف األساسيدا الثمنّداإلعالن، و يقوم بالمناداة مر

وتبدأ العروض و يسقط العرض بعرض أعلى منه و لو كان باطال، و ال يتم البيع إال برسو

دم بالعطاء في المزايدة ليس إال و يسقط العطاء بعطاء يزيد عليه، معنى ذلك أن التقالمزاد

زاد عليه م من أن يصادفه قبول بإرساء ال"البيع"ايجابيا من صاحب العطاء، و ال بد النعقاد

و بانتهاء المزايدة يكرر المباشر للتنفيذ المناداة حتى إذا تأكدت للمحكمة أنه ). 4(ممن يملكه

رر القاضي رسو المزاد إلى لم يعد ثمة من يريد الزيادة عن أخر عطاء معروض، و يق

و في حالة تساوي العروض يفضل صاحب . الزائد األخير الذي عرض الثمن األعلى

.العرض األفضل

.هو الثمن الذي يعرضه المزايد ، و يرغب في شراء العقار على أساسه: العطاء

------------------------------------------------------------------------------------- الحجز العقاري ---------

41

.م.إ. من ق391 ، 390 أنظر المادتان -)2( .ن المدني من القانو69 أنظر المادة -)3( مدة كل منها إتباعا ثالث شموع توقد انطفاء بيرسو المزاد عق"على أنه . م.إ. من ق391/2 تنص المادة -)4(

."ن تقدم بأعلى عرض و كان آخر مزاددقيقة واحدة على م

------------------------------------------------------------------------------------- الحجز العقاري ---------

42

بشأنها حكم يقضي ترتيب بيعها على صدرو في حالة الحجز على عدة عقارات و التي

لك في التنفيذ عند المزايدة ، فإذا كان ثمن العقار األول غير كاف للوفاء التعاقب فإنه يراعي ذ

بدين الحاجزين و المصاريف انتقل إلى بيع العقارات األخرى حسب الترتيب، و يكف القاضي

. عن البيع إذا تحصل على القيمة المطلوبة

م وفقا للقواعد العامة ومما ال شك فيه، أن يكون المتقدم لالشتراك في المزايدة أهال لاللتزا

التي تحكم عقد البيع ألرضائي ، و أال يكون ممنوعا من شراء العقار بحكم وضعه أو مهنته

.الموكلة إليه في عملية المزايدة

أما المدين المحجوز عليه، فال يوجد نص يمنعه من دخول المزاد ، إال أنه ال يمكنه أن يكون

.بصفتين بائعا و مشتريا في آن واحد

ما الحاجز فيحق له الدخول في المزاد شرط أال يعرض فيه ثمن أقل من الباقي في ذمته من أ

).5(ثمن العقار الجاري بيعه

م ، فإنه لم يتقدم أحد أثناء جلسة المزايدة بأي عرض أو .إ. من ق392و طبقا لنص المادة

ار، أحيلت المزايدة كانت العروض المقدمة غير كافية لسداد الدين،و ال تتناسب و قيمة العق

من 398و يجرى بشأنها إجراءات نشر جديدة و ذلك طبقا لنص المادة . إلى جلسة أخرى

م .إ.ق

دده عن حكما يمكن تأجيل المزايدة إذا حدث سبب جدي ثبت تحققه للقاضي إلى تاريخ آخر ي

ذه و تقرير ه). 6(الذي يسجل نسخته األصلية في ذيل قائمة شروط البيع . طريق حكم

. األسباب يرجع إلى السلطة التقديرية للقاضي

غير أنه ال يعني أن المزايد الذي اعتمد عطاؤه قد صار مشتريا للعقار إال بعد دفعه الثمن

الراسي به المزاد و مصاريف اإلجراءات لقلم كتاب الضبط في ميعاد عشرين يوما من تاريخ

.ر عليهقاضي بإيقاع بيع العقاالحكم الالمزايدة و صدور

فال يحصل البيع بمجرد اعتماد العرض ، و إنما يعتبر اعتماد العرض مجرد إتفاق، على أن

يتقيد الراسي عليه المزاد الذي اعتمد عرضه بدفع الثمن و إلى أن يصدر الحكم بإيقاع البيع

)7. (عليه فيحصل البيع بهذا الحكم و ليس قبله

------------------------------------------------------------------------------------- الحجز العقاري ---------

43

.ون المدني من القان925 أنظر نص المادة -)5( .م.إ. من ق387 الرجوع إلى المادة –) 6( .408 ص – المرجع السابق –أحمد خالصي األستاذ -)7(

التالية لتسجيل أمر الحجز بمكتب الرهون ) 6(كما أنه إذا لم يحصل البيع خالل ستة أشهر

عقارية لدى المحافظة العقارية التي يتبعها العقار المحجوز يجب حينئذ استخراج شهادة

العقارية األولى، و يجب حينئذ تنبيه الدائنين أصحاب تلك تكميلية للقيود بعد تسليم الشهادة

.القيود بحضور المزايدة أيضا

:حكم مرسى المزاد و أثاره: الفرع الثاني

:حكم مرسى المزاد: أوال

الواقع أن حكم مرسى المزاد ما هو إال بيع عادي ينعقد في مجلس القضاء و تحت -

إشرافه ، و هو بيع ال يختلف عن البيع االختياري إال في أنه ال يتم بإيجاب وقبول

.البائع و إنما ينطق به القاضي بإيقاع البيع جبرا عنه

ا هو قرار يصدر من و عليه فحكم مرسى المزاد ال يعد حكما بمعنى الكلمة ، و إنم -

ومة قضائية، فهو ال و بما أنه ال يصدر في خص. من سلطة والئيةالقاضي بما له

يسببه، و يترتب عن ذلك

الطعن في هذا الحكم يكون بالبطالن و ليس بطرق الطعن في األحكام القضائية أّن

ة باإلضافة إلى الوقائع أي يتضمن صورة ج،ويشتمل قرار أو حكم مرسى المزاد على دبا

قائمة شروط البيع و شاملة لوقائع البيع ، و يذكر فيه قائمة شروط البيع ، و يذكر فيه

مة إلى ذوي ئقالأسباب الحجز و اإلجراءات التي اتبعت من تحديد يوم البيع و اإلنذار با

و كذلك منطوق الحكم الذي يشتمل على أمر . الشأن ووقائع جلسة البيع و مرسى المزاد

ة إعادة كما أنه في حال. المدين المحجوز عليه بتسليم العقار لمن حكم له بإيقاع البيع عليه

فإن الحكم يشمل إلزام هذا األخير بفارق الثمن إن وجد فالمزايدة على ذمة المزايد المتخل

و إذا تمت المزايدة بمخالفة . الحكم األصلية في ملف التنفيذ منو يجب إيداع نسخة). 8(

تمسك ببطالن حكم مرسى ياإلجراءات المنصوص عليها قانونا جاز لكل ذي مصلحة أن

و حكم مرسى المزاد يتمتع ببعض أثار ).9(بقا للقواعد العامة في دعوى البطالن المزاد ط

األحكام القضائية فله حجية في مواجهة جميع أطراف الحجز و هو يحسم جميع إشكاالت

.ما قبل جلسة المزايدة

------------------------------------------------------------------------------------- الحجز العقاري ---------

44

م.إ. من ق339 أنظر إلى المادة -)8( البيع االختياري وتزول كل شأنه شأنال أثر البيع بالمزاد العلني و يترتب على الحكم ببطالن مرسى المزاد زو-)9(

.االلتزامات التي ترتبت في ذمة الراسي عليه المزاد :أثار حكم مرسى المزاد: ثانيا

:يترتب على حكم مرسى المزاد تمتع الراسي عليه المزاد بجملة من الحقوق و اإللتزامات

إذ . قوق التي كان يتمتع بها المدين المحجوز عليهحيث يتمتع الراسي عليه المزاد بكل الح

، و ال يلتزم الراسي )10(يعتبر حكم مرسى المزاد سند الملكية بالنسبة للراسي عليه المزاد

عليه المزاد بالتصرفات التي أجراها مالك العقار بعد تسجيل أمر الحجز بمكتب الرهون

.بالمحافظة العقارية

ن تنتقل إليه ملكية العقار مطهرة من كل القيود و األعباء العالقة و من حق المشتري للعقار أ

بها و المقصود بالتطهير هو دفع ثمن العقار إلى كتابة ضبط المحكمة لتستقر ملكية العقار

للمشتري ، خالصة من كل حق مقيد كحق الرهن الذي ينقضي بإيداع الثمن الذي رسا به

و . قيدين الذين تسمح مرتبتهم استقاء حقوقهم من هذا الثمنالمزاد، أو يدفعه إلى الدائنين الم

.بالتطهير بقوة القانون،، ’’هذا ما يسمى

باإلضافة إلى أن المدين المحجوز عليه ال يضمن العيوب الخفية و كذلك الظاهرة للعقار،

).3(باعتبار البيع بالمزاد هو بيع قضائي ال ضمان فيه للعيوب

الراسي عليه المزاد بدفع الثمن الذي رسا به زامتالرسى المزاد و يترتب كذلك عن حكم م

المزاد عليه و المصاريف القضائية التي يدفعها إلى كتابة ضبط المحكمة خالل عشرون يوم

زم الراسي عليه المزاد بقيد حكم مرسى المزاد بمصلحة الهر تالتالية لجلسة المزايدة و يل

اريخ صدوره و إال أعيد البيع على ذمته بالمزاد العلني طبقا العقاري خالل الشهرين التاليين لت

المؤرخ في 75/74 من األمر 15وهذا عمال بنص المادة ). 11. (م.إ. من ق394/2للمادة

. ، و المتعلق بمخطط مسح األراضي العام و تأسيس السجل العقاري12/11/1975

------------------------------------------------------------------------------------- الحجز العقاري ---------

45

كم، تبقى نسخة بالمحافظة العقارية، ويجب قيد حكم مرسى المزاد بإيداع نسختين رسميتين للح

لمها المشتري مالك تسيو تعاد نسخة أخرى للمحكمة بعد التأشير عليها من المحافظ ل

) 12.(العقار

م.إ. من ق394/1 أنظر إلى المادة –) 10( م.إ. من ق385 أنظر إلى المادة -)11(رتب جزاء على عدم قيد الحكم بالمحافظة العقارية ، و ي. م.إ. من ق394 يالحظ أن الحكم الوارد في المادة -)12(

ذلك أن القيد يحقق مصلحة الراسي عليه المزاد وحده و هو انتقال ملكية العقار محل المزايدة إليه ، فإذا أهمل أو أغفل القيام به و

المزايدة على ذمته ، و صار وحده و بالتالي من مصلحته أن يقيد حكم مرسى المزاد دون الحاجة إلى تهديده بإعادة إال لكان هذا اإلجراء ذريعة لكل من يريد الرجوع في المزايدة أن يتراخى في قيد األمر حتى تعاد المزايدة على

.ذمتهم المتضمن تأسيس السجل 25/03/1976 المؤرخ في 63 – 76 من المرسوم 90 كذلك نالحظ أن المادة -)13(

حكم إيقاع البيع بالمحافظة العقارية لتسجيله هو كاتب الضبط للمحكمة العقاري تنص على أن المكلف بإيداع . نرى أنه هناك تناقض بين نصوص القانونالمختصة بالتنفيذ و ليس المشتري وبهذا

:إعادة البيع: المطلب الثاني

رعاية لمصلحة المدين و دائنيه، و حفاظا على الثروة العقارية وضع المشرع وسيلة يضمن

ع العقار بثمن مرتفع، و تتمثل هذه الوسيلة في إمكانية بيع العقار المحجوز بإتباع بها بي

. اإلجراءات

:سباب إعادة البيعأ: الفرع األول

تتم إعادة بيع العقار المحجوز على ذمة الراسي عليه المزاد في حالة إخالله بالتزاماته، كما

.ة تجاوز السدستتم إعادة البيع أيضا على ذمة من يعرض زياد

:إعادة البيع على ذمة الراسي عليه المزاد: أوال -

التي ترتبت على عاتقه بصدور حكم زاماتتااللإذا لم يقم الراسي عليه المزاد بتقديم

بيع إعادةمصاريف ع الثمن الذي رسى عليه المزاد و المزاد و المتمثلة في دفىمرس

خالل عشرة أيام ، أو أنه التزاماتهيقوم بتنفيذ العقار على ذمته ، و ذلك بعد إنذاره بأن

يمتنع عن تسجيل حكم مرسى المزاد أو خالف شروط البيع كأن يقوم بإجراءات تعديالت

:في المبادئ قبل أداء الثمن كامال و تحكم المزايدة المعادة الضوابط التالية

تاريخ إعالن يجب أن تجري المزايدة الجديدة في ميعاد ثالثين يوما إبتداءا من •

.البيع

------------------------------------------------------------------------------------- الحجز العقاري ---------

46

أن تكون إجراءات إعادة البيع على ذمة الراسي عليه المزاد بإجراء نشر •

.جديد مشفوع بمزايدة جديدة

على البيانات المعتادة المتعلقة بالعقار ، مقدار قيمته فضالأن يتضمن اإلعالن •

ة ف و تاريخ المزايدالتي صدر بها الحكم بمرسى المزاد لصالح المزايد المتخل

.الجديدة

إيقاف إجراءات إعادة البيع إلى ما قبل المزايدة الجديدة يجوز للمزايد المتخلق •

، و ذلك بقيامه بالتزاماته بمقتضى مرسى المزاد و دفعه المصاريف التي

.تسبب فيها بخطئه

إذا حصل بعد المناداة على القضية إن لم يتقدم أحد بأي عرض أو تبين •

. كافية تؤجل المزايدة إلى جلسة الحقةبوضوح أن العروض غير

يكون المزايد المتخلق ملزم بالعجز أي ملزم بدفع فرق الثمن إذا بيع العقار •

. بثمن أقل من الثمن الذي اعتمد في المزاد السابق

و إذا تم إيقاع البيع بثمن يزيد على الثمن الذي اعتمد في المزايدة السابقة ، فالفرق ال

و إنما من حق مالك العقار المنزوع ملكيته و ذلك بعد استفاء فتخليكون للمزايد الم

).14(الدائنين حقوقهم


------------------------------------------------------------------------------------- الحجز العقاري ---------

47

:إعادة البيع على ذمة من يعرض زيادة تجاوز السدس: ثانيا

ل إذا تقدم أي شخص لقلم كتابة ضبط المحكمة سواء بعد رسو المزاد األول أو الثاني في خال

المزاد ه بىعشرة أيام التالية لتاريخ رسو المزاد بعرض يجاوز سدس الثمن الذي رس

األخير و المصاريف ، مع التعهد لدى كتابة ضبط المحكمة بأن يكون هو الراسي عليه المزاد

. إذا لم يتقدم أحد بعرض أخر أكبر منه

زيادة السدس، وبالتالي قدم أي عرض في المزايدة رست المزايدة علي من عرضيفإذا لم

ضافة إلي مصاريف المزاد باإله بىفان أهم شرط إعادة البيع هو أن تجاوز السدس الذي رس

). 15(المزاد األول

: وأثاره إجراءات البيع:الفرع الثاني

إن إعادة بيع العقار يتطلب إجراء مزايدة جديدة بإتباع إجراءات معينة تترتب عنها أثار

. جديدة

:إجراءات إعادة البيع: أوال

يحصل البيع الجديد للعقار المحجوز بناء علي طلب الحاجز أو احد الدائنين،وال تحصل

ار المشتري المخل بالتزاماته وانقضاء المدة خطالمزايدة الجديدة إال بعد التحقيق من صحة إ

دة ، إذ تبدأ بإتباع إجراءات وتكون إعادة البيع بإجراء مزايدة جدي. التي منحت له لتنفيذها

نشر جديدة تنظمن البيانات المتعلقة بالعقار كالقيمة أو الثمن الذي صدر بها حكم مرسي المزاد

) 16.(السابق وذكر تاريخ جلسة المزايدة ، وتكون بعد الثالثين يوما من تاريخ اإلعالن

قف إجراءات البيع ويجوز للراسي عليه المزاد في حكم مرسي المزاد السابق في أن يو

بها بتقصيره وتأخره في الجديدة قبل المزايدة الجديدة إذا وفي بالتزاماته والمصاريف التي سب

.دفع الثمن

:أثار أعادة البيع:ثانيا

أن هذا الحكم يسري بأثر رجعي : يترتب علي حكم مرسي المزاد الجديد عدة أثار من بينها

ول وفي المقابل يلتزم المزايد المتخلف بفرق الثمن إذا ما ،فيبطل بذالك حكم مرسي المزاد األ

قل الثمن في حكم مرسي المزاد األول دون أن يكون له حق المطالبة في الزيادة إن وجدت

وقد برر المشرع الفرنسي دفع فرق الثمن ألن المشتري يلتزم بذلك الفرق علي انه من الثمن

لدائنين كما يوزع البيع الثاني ،وذالك اعتبار إعادة بذلك يوزع بين ا الثابت في ذمته ، وانه

البيع تفسخ حقوق المشتري المتخلق وحدها ،أما التزاماته فهي تبقي حتى يتم الوفاء بها من

.جانب المشتري الجديد

------------------------------------------------------------------------------------- الحجز العقاري ---------

48

م.إ. من ق393 أنظر المادة -)15(

م.إ. من ق397أنظر المادة -)16(

:قاري منازعات الحجز الع:المبحث الثاني

بحماية الغير عندما يضار من التنفيذ بطريق الحجز على العقار إذ منح لإن المشرع قد تكف

" .دعوي االستحقاق الفرعية " لهذا الغير

: مفهوم دعوي االستحقاق الفرعية: المطلب األول

يجوز للغير طلب بطالن إجراءات التنفيذ مع طلب استحقاق العقار المحجوز عليه أو بعضه

ولو بعد انتهاء الميعاد المقرر لالعتراف علي قائمة شروط البيع وذلك بدعوي ترفع

باألوضاع المعتادة أمام قاضي التنفيذ وتختصم فيها من يباشر اإلجراءات والمدين أو الحائز

نــأو الكفيل العيني و أول الدائنين المقيدي

) 17.(

:شروطها االستحقاق الفرعية وى دعوفيعرت: الفرع األول

:تعريفها: أواله

أثناء الحجز العقاري يطالب فيها " الغير"بمجرد دعوي موضوعية ترفع من شخص هي

قد بملكيته للعقار الذي بدأت إجراءات التنفيذ عليه ، وببطالن هذه اإلجراءات وذلك بأن التنفيذ

.تم علي مال غير مملوك للمدين

ق الفرعية إال أن المشرع الجزائري لم يعالج هذه ها دعوي االستحقاي تكتس التيورغم األهمية

ى الذي أجاز رفع هذه الدعو المصريالمسألة علي غرار التشريعات المقارنة ومنها التشريع

(*).

أولها مراعاة مصلحة الغير وذلك : تهدف إلي تحقيق التوازن بين أمرين ىحيث أن هذه الدعو

حماية إجراءات التنفيذ نفسها لكي ال تترك : ثانيهاو.بحمايته إلي حين انتهاء إجراءات التنفيذ

.معلقة

------------------------------------------------------------------------------------- الحجز العقاري ---------

49

يجب أن تتوافر فيها الشروط التالية " دعوي استحقاق فرعية "وعلي ذلك فلكي تعتبر الدعوي

.

: االستحقاق الفرعيةىشروط دعو: ثانيا

يتعين أن ترفع من الغير ، ومؤذي ذلك " دعوى استحقاق فرعية "لكي تكون الدعوى -1

هي للتمسك بحق له على العقار ته يكون طرفا في إجراءات التنفيذ فوسيلانه من

راض على قائمة شروط البيع ، على أن الشخص قد يعتبر طرفا في التنفيذ عتاإل

. هذه الصفة له أن يرفع دعوى االستحقاق الفرعية ببصفة ، وغيرا بصفة ثانية و

716السابق ص المرجع – الدكتور محمد محمود إبراهيم -)17(

من قانون المرافعات المصري454 وردت دعوى اإلستحقاق الفرعية في المادة –(*)

فتعتبر دعوى استحقاق فرعية : أن ترفع بعد البدء في التنفيذ على العقار وقبل إيقاع البيع -2

دء الحجز واألمر الصادر ولو قبل تسجيله ، أما إذا رفعت قبل البمحضرإذا رفعت بعد تبليغ

دعوى استحقاق " في التنفيذ أو بعد حكم إيقاع البيع فإنها تعتبر دعوى ملكية عادية و تسمى

).18(، و هذا المبدأ الذي يأخذ به التشريع الجزائري " أصلية

أن يطلب المدعي ملكية العقار محل التنفيذ ويستوي أن يطلب المدعي ملكية كل العقار -3

و لهذا فمن يدعي ملكية معلقة على شرط واقف . رزا أو شائعاالمحجوز أو ملكية جزء منه مف

كما أنه ليس لمن يدعي )19(له أن يرفع دعوى االستحقاق حتى يتحقق الشرط كما أنه ليس

غير حق الملكية كحق االرتفاق أو االنتفاع أن يرجع بدعوى استحقاق حقا عينيا على العقار

.)20( التنفيذ و ال يمنع بيع العقاررفرعية ألن هذا الطلب ال يؤثر في سي

أن يطلب المدعى بطالن إجراءات التنفيذ بسبب ملكيته لمحل التنفيذ ، فإذا طلب المدعي -4

و " دعوى استحقاق فرعية"تقرير حقه دون أن ينازع في إجراءات التنفيذ، فال تكون دعواه

جراءات سواء تنازل الحاجز منه فإذا رفعت الدعوى أثناء إجراءات التنفيذ ثم زالت هذه اإل

.عنها أو ليسبب آخر فإنه ال يصح هناك محال لبطالنها و تتحول إلى دعوى استحقاق أصلية

و سواء أدت إلى وقف البيع أم " دعوى استحقاق فرعية" و بتوافر هذه الشروط تعتبر الدعوى

.(*)ال تؤد إلى ذلك

------------------------------------------------------------------------------------- الحجز العقاري ---------

50

521ق ص األستاذ أحمد خالصي المرجع الساب-)18(

.ع غير مسجل أن يرفع دعوى استحقاقبأنه ليس للمشتري بموجب عقد بي و تطبيقا لذلك حكم -)19(

إن التمسك بحق االنتفاع أو االرتفاق يكون بإبداء المالحظات على قائمة شروط البيع في الميعاد المحدد لها ، ) 20(

.يةفإذا انقضى الميعاد بيس لصاحب الحق رفع دعوى استحقاق فرع

و يتفق كل من التشريع الفرنسي و المصري في أنه ال يجوز لمن أخبر بإيداع قائمة شروط البيع رفع دعوى -(*)

على بعد الميعاد المقرر لالعتراض على القائمة ، و ذلك حماية للمشترين و تشجيع األشخاص استحقاق فرعية

.523حمد خالصي المرجع السابق ص األستاذ أ–. المزايدة فضال على أنه يتماشى مع حسن النية

------------------------------------------------------------------------------------- الحجز العقاري ---------

51

:إجراءات رفع دعوى االستحقاق الفرعية: الفرع الثاني

:يجب أن يراعى في دعوى االستحقاق الفرعية اإلجراءات التالية

يث أن التكييف القانوني للدعوى أنها منازعة موضوعية في التنفيذ ، ح: االختصاص-

و ترفع في أية حالة آانت عليها إجراءات التنفيذ حتى إيقاع . فيجب طرحها على قاضي التنفيذ

.البيع فال تتقيد بالميعاد المقرر لالعتراض على قائمة البيع

ترفع الدعوى باإلجراءات العادية لرفع الدعاوي، أي بموجب عريضة :انعقاد الخصومة -

عدم ، ون وفقا للقواعد العامةافتتاحية للدعوى تودع لدى آتابة ضبط محكمة التنفيذ ، و تعل

احترام بيانات عريضة افتتاح الدعوى يترتب عنه البطالن ، أما عدم بيان األدلة أو المستندات

.فإن الدعوى ال توقف البيع

و على المدعي أن يودع لدى آتابة ضبط المحكمة ، قبل الجلسة المحددة لنظر الدعوى مبلغا

ادة اإلعالن عن البيع بعد أن يحكم بوقفه ، و الغرض من للوفاء بالمصاريف التي تلزم إلع

.اإليداع هو ضمان الوفاء بهذه المبالغ و ضمان تجدية هذه الدعوى

فإذا . )20( يقع عبء اإلثبات في دعوى االستحقاق الفرعية على المدعي فيها :اإلثبات -

دين، فإن عبء اإلثبات يكون على آان المدعي يدعي ملكيته للعقار ، و آان العقار في حيازة الم

أما إذا آانت الحيازة لمدعي االستحقاق ، فإن الظاهر يكون . المدعي إذ هو يدعي خالف الظاهر

. في جانبه ، و على المدين و غيره من المدعى عليهم نفي هذا الظاهر بإثبات ملكية المدين للعقار

إال إذا آان مسجال قبل توقيع الحجز و ليس للمدعي أن يتمسك بالملكية بموجب عقد أو تصرف

.

:مقارنة دعوى االستحقاق بدعوى االسترداد -

: يتضح االختالف بين الدعويين فيما يلي

التنفيذ بقوة القانون ، و ال يترتب ذلك على رفع قفيترتب على رفع دعوى االسترداد و -

.دعوى االستحقاق الفرعية

ى االسترداد ، بينما يتم الوقف بحكم المحكمة في اإلجراء بقوة القانون في دعوقفيتم و -

.دعوى االستحقاق الفرعية

الحجز،يوجب القانون في دعوى االسترداد اختصام جميع الحاجزين أو المتدخلين في -

.بينما ال يوجب ذلك في دعوى االستحقاق الفرعية

------------------------------------------------------------------------------------- الحجز العقاري ---------

52

بينما . االسترداداحة باالستمرار في التنفيذ على الرغم من إقامة دعوى صريجيز القانون -

ال ينص على ذلك بالسنة لدعوى االستحقاق الفرعية وال يمنح القاضي هذه السلطة

.التقديرية إن التقنيات التي تأخذ بدعوى االستحقاق الفرعية تنص على وجوب أن تشتمل عريضة الدعوى على بيان -)21(

. أو وقائع الحيازة التي تستند إليها الدعوىالمستندات المؤيدة لها أو على بيان دقيق ألدلة الملكية

------------------------------------------------------------------------------------- الحجز العقاري ---------

53

: اآلثار المترتبة عن رفع دعوى االستحقاق الفرعية :المطلب الثاني

وجب عليه أن يفصل في الدعوى , متى توافرت الشروط السابق ذآرها وتحقق منها القاضي

تقدم إليه من أوجه بموجب حكم يقضي فيه بوقف التنفيذ مؤقتا أو باستمراره مؤقتا وذلك وفقا لما

وإذا أخطأ القاضي وحكم يرفض وقف التنفيذ رغم توافر شروط الوقف فإن حكمه يكون , دفاع

.قابال لالستئناف

: الحكم بوقف البيع :الفرع األول

و التحفظية آتعيين حارس , القضائية ت إن احكم بوقف البيع ال يمنع من اتخاذ اإلجراءا

فإذا حكمت . مع بقاء الحجز تشرط أال تتنافى هذه اإلجراءابقضائي على عقار محجوز

التنفيذ معا لذلك تالمحكمة بقبول الدعوى فإنها تقضي باستحقاق العقار للمدعي وبطالن إجراءا

.

ويترتب عن ذلك إلغاء ما تم من إجراءات التنفيذ وعدم إمكان البدء فيها من جديد على نفس

. في الدعوى الدائنين المختصين نالعقار م

فإن القاضي يملك ذ أنه حتى لم تتوافر الشروط الالزمة قانونا للحكم بوقف التنفيىوهناك من رأ

.و يكون هذا الحكم قابال للطعن وفقا للقواعد العامةالحكم بوقف التنفيذ لما له من سلطة تقديرية

قابال هف آان حكم رغم توافر شروط الوقذ أما إذا أخطاء القاضي وحكم برفض وقف التنفي

.لالستئناف

وقف التنفيذ في أول جلسة لها وإذا حل اليوم المحدد للبيع قبل هذه الجلسة و بوتقضي المحكمة

آان عليها الحكم بذلك في هذا اليوم إذا تطلب األمر ذلك ويكون , بالتالي قبل أن تقضي بالوقف

قاق أو في اليوم المحدد للبيع ويظل الحكم بالوقف وجوبا سواء في أول جلسة لنظر دعوى االستح

وقف اإلجراءات حتى يقضي في دعوى االستحقاق على أن هذا الوقف ال يؤثر في بقاء الحجز

على العقار أو على عدم سريان أحكام الحجز آما أنه ال ينشئ أي حق للمستحق على العقار

المحجوز

ضوع الدعوى وال يؤثر في بقاء يد القاضي عند نظر موقدر هو حكم وقتي ال يصاحكم اللو ا

)22(العقار محجوزا وال ينشئ أي حق على العقار لطالب االستحقاق

------------------------------------------------------------------------------------- الحجز العقاري ---------

54

731 محمود إبراهيم نفس المرجع ص الدآتور محمد-)22(

: إجراءات البيع باستمرار الحكم :الفرع الثاني

االستمرار جديد يقرر هذا فيها صدور حكملالستمرارفيلزم , تتم وقف إجراءات البيع بحكم متى

و على ذالك فإن حكم في طلب الملكية وبعد الحكم بوقف البيع ويعد الحكم بوقف البيع في طلب ,

فإن حكم )23( دون الفصل في الموضوع الخصومةم يترتب عليه زوال كالوقف الوقتي بأي ح

ءات البيع ما زالت وذلك ألن الحكم الوقتي الذي صدر بوقف إجرا, الوقف ال يزول بالتبعية

الظروف التي أدت إليه قائمة ألنه لم يفصل في موضوع الملكية المتنازع عليه بحكم صادر في

يمكن حتى في التنفيذ باالستمرار حكم وقتي جديد يقضي استصدار وبالتالي تعين ،الموضوع بعد

خصومة دون الحكم البانقضاء في التنفيذ ومن الناحية العملية يستحسن عند التمسك االستمرار

اإلجراءات باستئناف الفرعية ، أن يحصل أيضا التمسك االستحقاقفي موضوعها بصدد دعوى

. البيع تبعا لذلكبالخاصة

الفرعية االستحقاقو مع ذلك فإذا آان طلب الوقف ليس وارد بصفة مستقلة عن دعوى -

فعندئذ فقط يزول الوقف و إنما آان متفرعا عنها و لم يقدم بالصورة المنصوص عليها ،

).24( الخصومة المتقدمة دون حكم في موضوعهاالنقضاءبالتبعية

------------------------------------------------------------------------------------- الحجز العقاري ---------

55

. آعدم قبول دعوى الملكية ، اعتبار الخصومة آأن لم تكن ، سقوط الخصومة، ترآها ، رفضها-)23(

.451 المرجع السابق ص – الدآتور نبيل إسماعيل عمر -)24(

:ةـــاتمــخال

ت المدنية و اإلجراءات وبهذا تنتهي من دراسة الحجز العقاري كما هو في القانون اإلجراءا

العقار و إعداده للبيع بالمزاد العلني و أهم المنازعات التي علىالتي يجب إتباعها للحجز

. يثيرها

وهذا ما , لتشريعات المقارنة و تثير عدة نقاشات فقهية في ا, أنها معقدة توما يميز هذه اإلجراءا

تفتقره الجزائر لكن نظر التحوالت التي تعيشها بالدنا فإن اللجوء إلى الحجوز سوف يتزايد

المدنية خاصة تاإلجراءا قانونتراحه هو بضرورة إعادة النظر في يمكن اق و ما, مستقبال

أوقانون الشهر العقاري خاصة و مطابقتها بأحكام القانون المدني و زاألحكام المتعلقة بالمحجو

في حين تجد أن , المدني الجزائري مستمد من قوانين اختارت نظام الشهر الشخصي نالقانو

, بوجود آي حق عيني عقاري االمشرع الجزائري تبني نظام الشهر العيني و بالتالي ال يعترف

مصلحة ى لد ,لعقاريةتاريخ شهره في البطاقات ا على هذا الحق إال من رف ينّصتصوال يأتي

و سواء فيما بين أطراف العقد أو في مواجهة الغير , الشهر سواء آان هذا الحق أصلي أو تبعي

.

و في حين نجد في القانون المدني أن بعض أحكامه تجعل من شهر التصرفات حجة على الغير

.ليس شرطا لوجود الحق

ضارب هذه النصوص وغموضها يعقد عمل ت ّنآما أنه ما يمكن استنتاجه من الناحية العملية أ

الدائن الحاجز من استفاد دينه بسبب طول المواعيد وآثرة قل ويعر، المحضر القضائي

و الذي يمكن أن يبررها وضع حماية , باإلضافة إلى تحمله لمصاريفها , وتشعبها تاإلجراءا

في أية عقاره استرجاع وضمان للمدين للحفاظ على عقاره المحجوز عليه وهذا يمنحه فرصة

وآذلك . مرحلة آان عليها الحجز إذا تمكن من الوفاء بديونه و توقف بذلك إجراءات الحجز

لهذه القوانين ّنه و تشابكها إلى آون المشرع الجزائري بستيمكن إرجاع تعقيد هذه اإلجراءا

.ة هدف إلى الحفاظ على الثروة العقارية باعتبارها بمثل الرآيزة األساسيي

------------------------------------------------------------------------------------- الحجز العقاري ---------

56

وتصحيح ما ورد من ينوعليه وبعد الخوض في دراسة هذا الموضوع المعقد نرجو تعديل القوان

في النصوص الخاصة بالحجز العقاري ءغموض و أخطا

المدنية يحيل إلى تطبيقها مثال ذلك تتنا بعض المواد الملغاة ومازال قانون اإلجراءاضألنه إعتر

و باإللمام عنتمنى أن نكون قد وفقنا في هذا البحث المتواضم وفي األخير . إ . من ق 120المادة

بجميع عناصر الحجز العقاري

تم بعون اهللا وحمده

------------------------------------------------------------------------------------- الحجز العقاري ---------

57

:ع ــة المراجــقائم

المعدل و 1966 يونيو 8الموافق لـ1386 ضفر عام 18 في خ المؤر66-154 األمر رقم 1-

القانون و المتضمن 2005 يونيو 20 المؤرخ في 10 – 05 بموجب القانون رقم ممالمت

.المدني

1975 سبتمبر 26 الموافق لـ 1395 رمضان عام 20 المؤرخ في 75-58 األمر - 2

. المعدل و المتمم و المتضمن القانون المدني

دار . حمدي باشا عمر المتعلقة بالعقار األستاذة مجمع النصوص التشريعية و التنظيمي-3

هومة

المدنية الجزائري ديوان ت الدآتور محمد حسنين طرق التنفيذ في قانون اإلجراءا-4

1990الطبعة الثانية سنة . المطبوعات الجامعية

المدنية الجزائري ت التنفيذ وفق قانون اإلجراءات األستاذ بوشهدان عبد العالي إجراءا-5

CAPAم .م .ك .ش

المدنية ت التنفيذ الجبري وفقا لقانون اإلجراءات األستاذ أحمد خالصي قواعد و إجراءا– 6

منشورات عشاش . المرتبطة به تالجزائري و التشريعا

المدنية و التجارية الدار المواد الدآتور نبيل إسماعيل عمر أصول التنفيذ الجبري في- 7

الجامعية

1996

مود إبراهيم أصول التنفيذ الجبري على ضوء المنهج القضائي دار الدآتور محمد مح– 8

. الفكر العربي

.1994 الدآتور محمد طلعت دويدار طرق التنفيذ القضائي منشأة المعارف اإلسكندرية -9

------------------------------------------------------------------------------------- الحجز العقاري ---------

58

. 1974-1968 األستاذ إسكندر سعد زغلول قاضي التنفيذ علما وعمال – 10

. 1997الحجز العقاري المجلة القضائية العدد الثاني ت األستاذة ليلي زروقي إجراءا– 11

------------------------------------------------------------------------------------- الحجز العقاري ---------

59

قائمــة المراجــع :

المعدل و1966 يونيو 8الموافق لـ1386 ضفر عام 18 في خ المؤر66-154 األمر رقم 1-

المتمم و المتضمن قانون اإلجراءات المدنية.

1975 سبتمبر 26 الموافق لـ 1395 رمضان عام 20 المؤرخ في 75-58 - األمر 2

و المتضمن2005 يونيو 20 المؤرخ في 10 – 05المعدل و المتمم بموجب القانون رقم

القانون المدني.

المتعلقة بالعقار األستاذ حمدي باشا عمر . دار ة- مجمع النصوص التشريعية و التنظيمي3

هومة

المدنية الجزائري ديوان ت- الدآتور محمد حسنين طرق التنفيذ في قانون اإلجراءا4

1990ية سنة المطبوعات الجامعية. الطبعة الثان

المدنية الجزائريت التنفيذ وفق قانون اإلجراءات- األستاذ بوشهدان عبد العالي إجراءا5

CAPAش .ك .م .م

المدنيةت التنفيذ الجبري وفقا لقانون اإلجراءات األستاذ أحمد خالصي قواعد و إجراءا– 6

المرتبطة به . منشورات عشاش تالجزائري و التشريعا

- الدآتور نبيل إسماعيل عمر أصول التنفيذ الجبري في المواد المدنية و التجارية الدار 7

الجامعية

1996

الدآتور محمد محمود إبراهيم أصول التنفيذ الجبري على ضوء المنهج القضائي دار – 8

الفكر العربي.

. 1994ارف اإلسكندرية - الدآتور محمد طلعت دويدار طرق التنفيذ القضائي منشأة المع9

------------------------------------------------------------------------------------- الحجز العقاري ---------

60

Documents

الحجز العقاري