האם קיים גבול מוניציפלי? פערים ואי-שוויון בהכנסות ובשווי הדירות בין תל-אביב ושכנותיה

האם קיים גבול מוניציפלי? פערים ואי-שוויון בהכנסות ובשווי

הדירות בין תל-אביב ושכנותיה

ד"ר אביעד טור-סיני

הכנס השנתי של חטיבת המחקר, בנק ישראל 2010 בדצמבר, 30

נקודת פתיחה...

עירוניים הוא מטרופולין יישובים של אוסף

המקיימים עם זיקותוכפריים שונות בעוצמות

.עיר-הליבה

תכנון רווחה תרבות חינוך תעסוקה .... מוניציפאלי

עבור אותן כמנוע הצמיחהעיר הליבה עשויה לשמש ערים.

המצב בישראל

מספר אזורים מטרופוליניים עיקריים.•

מטרופולין באר-שבע

מטרופולין מטרופולין חיפהתל-אביב

אוכלוסיה 559.71,021.03,206.4)אלפים(

עסקים פעילים40,45352,856129,244

צפיפות לקמ"ר63.1984.52,119.7

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקהמקור:

המצב בישראל

מספר אזורים מטרופוליניים עיקריים.•

מטרופולין באר-שבע

מטרופולין מטרופולין חיפהתל-אביב

אוכלוסיה 559.71,021.03,206.4)אלפים(

עסקים פעילים40,45352,856129,244

צפיפות לקמ"ר63.1984.52,119.7


מהות המחקר

האם קיימת זיקה כלכלית בין )עיר-הליבה(

תל-אביב ובין הערים הסמוכות לה ?

האם לגבול המוניציפאלי תפקיד כלכלי ?

שיקולים בקביעת מקום מגורים – פעילות עסקית

,Tiebout)שונות בסל השירותים המוצע על ידי הראשות המקומית •1956)

(Vojnovic, 2000)תמהיל ההרכב הדמוגראפי •

( Somerville, 2010)איכות בתי הספר והישגי החינוך באזור •

(Garcia, 2004)צפיפות הדיור ואופי הבינוי באזור •

(Yaniv, 1990; Goolsbee, 1998)פערים בשיעורי המס הנדרשים •

הפעילות הכלכלית במטרופולין תל-אביב

2008, התפלגות השכירים בערי גוש דן לפי קבוצות שכר)%(

המוסד לביטוח לאומי, עיבודי המחברמקור:

0%

25%

50%

75%

100%

תל-אביב רמת השרון בני ברק רמת גן חולון

עד שכר מינימום שכר מינימום עד שכר ממוצע

מהשכר הממוצע עד פי 2 מהשכר הממוצע יותר מפי 2 השכר הממוצע

אי-השוויון בהתחלקות ההכנסה בקרב שכירים,2008 עד 1999

0.38

0.43

0.48

0.53

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

מדד ג'יני

המוסד לביטוח לאומי מקור:

תל-אביב

חולון

בני ברק

גבעתיים

רמת גן

עסקים פעילים בערי גוש דן, לפי ענף כלכלי,

2009

שירותים סך הכלעסקיים

תעשייהמסחר

רמת גן17,3097,0612,8691,011

גבעתיים4,5281,721671161

חולון11,2412,4122,4831,009

בת ים6,1991,6881,845440

תל-אביב62,94924,81410,8913,440

מרשם העסקים, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקהמקור:

עסקים פעילים בערי גוש דן, לפי ענף כלכלי,

2009

שירותים סך הכלעסקיים

תעשייהמסחר

רמת גן17,3097,0612,8691,011

גבעתיים4,5281,721671161

חולון11,2412,4122,4831,009

בת ים6,1991,6881,845440

תל-אביב62,94924,81410,8913,440

מרשם העסקים, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקהמקור:

, התפלגות השימוש בשטח השיפוט2009

תל-אביב שאר ערי גוש דן

51.3%

18.7%

30%

68%

6.8%25.2%

שטח בנוי

שטח תעשיה

שטח פתוח

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, עיבודי המחברמקור:

2010 עד 1999, המחיר הריאלי של הדירות

600

1000

1400

1800

2200

אלפי ש"ח

חד'3.5-4תל-אביב –

3.5-4גוש דן – חדרים


2010 עד 1999 המחיר הריאלי של הדירות,

600

1000

1400

1800

2200

אלפי ש"ח

חד'3.5-4תל-אביב –

תל-אביב

3.5-4גוש דן – חדרים

גוש דן

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מקור:

נסכם עד כה:

עיקר הפעילות העסקית מתרחשת במטרופולין ‒אי ‒תל-אביב. )שכר, הכלכליים במאפייניה שונה תל-אביב העיר בממוצע,

שוויון

בהתפלגות ההכנסות, מחירי דיור, ועוד( מהערים הסובבות אותה.

נסכם עד כה:

עיקר הפעילות העסקית מתרחשת במטרופולין ‒אי ‒תל-אביב. )שכר, בממוצע, העיר תל-אביב שונה במאפייניה הכלכליים

שוויון

בהתפלגות הכנסות, מחירי דיור ועוד(, מהערים הסובבות אותה.

? בשולייםואולם – מה קורה

שונות ‒ קיימת הכלכליתהאם הפעילות המתגוררים בדפוסי בקרב משני

צידי העיר המרכזית ?

האם גבול מוניציפאלי הוא משתנה ריבוד טוב ?

?מהי החשיבות הכלכלית של השאלה

וההתרחשות • הפעילות ממרכז הגיאוגרפי המרחק שולי נוספות, בערים גם כמו בעיר-הליבה, הכלכלית

עבור המתגוררים משני צידי קו הגבול.

לאחר • ללמד, עשויה )פיזית( סמוכות קבוצות בין ריבוד חקירת עבור המשולמת הכלכלית הפרמיה על נוספות, השפעות ניכוי

האזור הגיאוגרפי.

.02

.04

.06

.08

.1.1

2kd

ensi

ty p

rice

0 5 10 15 20price

A B

.06

.08

.1.1

2kd

ensi

ty p

rice

0 2 4 6 8 10price

A B

(Stratification) ?מהו ריבוד חברתי

למערכת פרטיה את מדרגת החברה לפיה שיטה הוא ריבוד

(.Lasswell, 1965 )היררכית, בהתאם לאפיון מסוים

חפיפה מושלמתריבוד מושלם

החקירה הכלכלית

הכנסה לנפש ‒

שאלות המחקר

האם הגבול המוניציפאלי של העיר תל-אביב מהווה משתנה ‒ריבוד

?מחירי הדיור? הכנסות טוב לאמידת האם הגבול המוניציפאלי של העיר תל-אביב מהווה משתנה ‒

ריבוד

? במחירי הדיור ? בהכנסותמדד אי השוויון טוב לאמידת האם קיימת שונות במדדי אי השוויון בהכנסות ובמחירי הדיור ? ‒

שוק הדיור ‒

גבולות העיר תל-אביב

תל-אביב

גבול מוניציפלי

גבול מוניציפלי

גבעתיים

רמת-גן

אוכלוסיית העיר המתגוררת בגבול העיר תל-אביב

)%(

1999שנת 2009שנת

רמת גן16.7416.76

גבעתיים40.8042.86

חולון4.804.16

בת ים12.7212.70

תל-אביב25.7825.93

מרשם התושבים, עיבודי המחברמקור:

אוכלוסיית העיר המתגוררת בגבול העיר תל-אביב

)%(


רמת גן16.7416.76

גבעתיים40.8042.86

חולון4.804.16

בת ים12.7212.70

תל-אביב25.7825.93

מרשם התושבים, עיבודי המחברמקור:

אפיון דמוגראפי, המתגוררים בגבול העיר תל-אביב,

2009

רצועת רמת גןרצועת חולון

תל-אביברמת גןתל-אביבחולון

)%( גברים48.647.947.746.6

גיל )שנים(35.138.540.140.5

)%( יהודים93.886.097.295.1

)%( ילידי ישראל60.542.569.564.6

)%( ילידי אירופה ואמריקה28.936.816.625.8

)%(ילידי אסיה-אפריקה 10.620.713.99.6

מהכלל:

)%( ואילך1989עולים משנת 23.3827.396.658.19

מרשם התושביםמקור:


2009



)%( גברים48.647.947.746.6

גיל )שנים(35.138.540.140.5

)%( יהודים93.886.097.295.1

)%( ילידי ישראל60.542.569.564.6



מהכלל:

)%( ואילך1989עולים משנת 23.3827.396.658.19



2009



)%( גברים48.647.947.746.6

גיל )שנים(35.138.540.140.5

)%( יהודים93.886.097.295.1

)%( ילידי ישראל60.542.569.564.6



מהכלל:

)%( ואילך1989עולים משנת 23.3827.396.658.19


עסקאות הנדל"ן למגורים, גבול העיר מכלל עסקאות

)%( 2009 עד 1999הנדל"ן בעיר,

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, עיבודי המחברמקור:

1999שנת 2003שנת 2006שנת 2009שנת

רמת גן10.515.911.312.7

גבעתיים38.139.234.739.2

חולון3.82.75.94.8

בת ים14.412.212.012.4

תל-אביב10.79.39.414.8

נתוני המחקר

הכנסה לנפש )סטנדרטית( הכנסה מעבודה:‒

מחולק מקור התושבים מרשם קובץ המיסים, לרשות שנתיים דיווחים :

.1999-2008למשפחות מנהליות - בסיס נתוני משפחות מנהליות לשנים

מחיר למטר רבוע :דיור‒

-1999: קבצי עסקאות מקרקעין שנעשו בפועל בשוק הדיור בשנים מקור

)קבצי כרמ"ן של שע"מ(.2010

שיטות מדידת דמיון בין קבוצות

.A, Bנניח שתי קבוצות –

לשם קביעה כי שתי הקבוצות מייצגות את אותה אוכלוסיה, נצפה כי:

:ממוצע

:דירוג

:)אי שוויון )מקדם ג'יני:אי שוויון בין-קבוצתי

:מדד חפיפה

BA 5.0 BA FF

BA GG

1 BA OO

0 bpb GG

(ANOGI – Analysis of Gini) מדד חפיפה

הינו:y ביחס למשתנה כלל האוכלוסייהמדד ג'יני של

עם כלל האוכלוסייהi– מדד החפיפה של תת-אוכלוסייה Oi כאשר:

עם כלל האוכלוסייה:iתת-אוכלוסיה מכאן, החפיפה של

בסה"כ האוכלוסייהi– חלקה של תת-אוכלוסיה Pj כאשר:

n

ibiiiu GOGsG

1

j ij

jijijiji OpPOpO

(ANOGI – Analysis of Giniמדד חפיפה )

Oji תת-אוכלוסיה הינה המידה בה התפלגות i חופפת את התפלגות

:j תת-אוכלוסיה

))(,(

))(,(

yFyCov

yFyCovO

ii

jiji

קבוצה Ojiהאינדקס • של החלק של עולה פונקציה הוא i שנמצאת בטווח של

.j התפלגות

Oji = Oij = 1כאשר התפלגות שתי הקבוצות זהות – •

.i אינו נמצא בתחום התפלגות jהרי שאף פרט בהתפלגות Oji = 0כאשר •

הכנסה לנפש

רצועת רמת גן


P.Value (2008)מחיריP.Value (2008)מחירי

0.4778,046.2

0.000תל-אביב8,669.4

רמת גן7,927.46,125.7




0.4778,046.2

0.000תל-אביב8,669.4

רמת גן7,927.46,125.7




0.4778,046.2

0.000תל-אביב8,669.4

רמת גן7,927.46,125.7

התפלגות ההכנסה לנפש, רצועת רמת גן0

.00

005

.00

01.0

001

5kd

ensi

ty e

arn

pc

0 5000 10000 15000earning_per_capita

Tel-Aviv Ramat Gan

Year 2005

.00

002

.00

004

.00

006

.00

008

.00

01kd

ensi

ty e

arn

pc


Tel-Aviv Ramat Gan

Year 2008

0.0

000

5.0

001

.00

015

.00

02kd

ensi

ty e

arn

pc


Tel-Aviv Ramat Gan

Year 2002

0.0

000

5.0

001

.00

015

.00

02.0

002

5kd

ensi

ty e

arn

pc


Tel-Aviv Ramat Gan

Year 1999

מדד החפיפה, רצועת רמת גן, הכנסה לנפש

0.7

0.8

0.9

1

1.1

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

הפ

פיח

ד מד


תל-אביב ברמת גן

0.7

0.8

0.9

1

1.1

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

הפ

פיח

ד מד



רמת גן בתל-אביב

0.7

0.8

0.9

1

1.1

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

הפ

פיח

ד מד

1999-2008אי שוויון בהכנסה, רצועת רמת גן,

0.3

0.45

0.6

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

ניג'י

ד מד

תל-אביב

רמת גן

רצועת חולוןהתפלגות ההכנסה לנפש, 0

.00

005

.00

01.0

001

5kd

ensi

ty e

arn

pc


Tel-Aviv Holon

Year 1999

0.0

000

5.0

001

.00

015

kden

sity

ear

npc


Tel-Aviv Holon

Year 2002

0.0

000

5.0

001

.00

015

.00

02kd

ensi

ty e

arn

pc


Tel-Aviv Holon

Year 2005

0.0

000

5.0

001

.00

015

kden

sity

ear

npc


Tel-Aviv Holon

Year 2008

במונחי הכנסות לנפש :

ממצב של ריבוד בין הקבוצות אנו מגיעים למצב ‒של

דמיון ביניהן.הגבול המוניציפאלי הולך ומיטשטש. ‒

ענף הדיור




0.00321,121.7

0.008תל-אביב16,267.5

רמת גן16,907.614,780.4




0.00321,121.7

0.008תל-אביב16,267.5

רמת גן16,907.614,780.4

התפלגות מחיר הדיור, רצועת רמת גן0

.00

005

.00

01.0

001

5kd

ensi

ty m

ehi

rmet

r

0 5000 10000 15000 20000 25000mehirmetr

Tel-Aviv Ramat Gan

Year 1999

0.0

000

2.0

000

4.0

000

6.0

000

8.0

001

kden

sity

me

hirm

etr

0 5000 10000 15000 20000 25000mehirmetr

Tel-Aviv Ramat Gan

Year 2002

0.0

000

5.0

001

.00

015

kden

sity

me

hirm

etr

5000 10000 15000 20000mehirmetr

Tel-Aviv Ramat Gan

Year 2005

0.0

000

5.0

001

.00

015

kden

sity

me

hirm

etr

0 5000 10000 15000 20000 25000mehirmetr

Tel-Aviv Ramat Gan

Year 2008

0.0

0002

.000

04.0

0006

.000

08.0

001

kden

sity

meh

irmet

r

0 5000 10000 15000 20000 25000mehirmetr

Tel-Aviv Ramat Gan

Year 2009

0.0

000

2.0

000

4.0

000

6.0

000

8.0

001

kden

sity

me

hirm

etr

0 5000 10000 15000 20000 25000mehirmetr

Tel-Aviv Ramat Gan

Year 2010

מדד החפיפה, רצועת רמת גן, מחירי דיור

0.8

0.9

1

1.1

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

הפ

פיח

ד מד



0.8

0.9

1

1.1

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

הפ

פיח

ד מד



0.8

0.9

1

1.1

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

הפ

פיח

ד מד




0.8

0.9

1

1.1

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

הפ

פיח

ד מד


רצועת חולוןהתפלגות מחיר הדיור, 0

.00

005

.00

01.0

001

5.0

002

.00

025

kden

sity

me

hirm

etr

0 5000 10000 15000 20000mehirmetr

Tel-Aviv Holon

Year 1999

0.0

001

.00

02.0

003

kden

sity

me

hirm

etr

2000 4000 6000 8000 10000 12000mehirmetr

Tel-Aviv Holon

Year 2002

0.0

000

5.0

001

.00

015

.00

02.0

002

5kd

ensi

ty m

ehi

rmet

r

0 2000 4000 6000 8000 10000mehirmetr

Tel-Aviv Holon

Year 2005

0.0

001

.000

2.0

003

kden

sity

meh

irmet

r

0 5000 10000 15000 20000 25000mehirmetr

Tel-Aviv Holon

Year 2008

0.0

001

.00

02.0

003

kden

sity

me

hirm

etr

0 5000 10000 15000 20000mehirmetr

Tel-Aviv Holon

Year 2009

0.0

000

5.0

001

.00

015

.00

02.0

002

5kd

ensi

ty m

ehi

rmet

r

0 5000 10000 15000 20000 25000mehirmetr

Tel-Aviv Holon

Year 2010

, מחירי דיוררצועת חולוןמדד החפיפה,

0.4

0.6

0.8

1

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

הפ

פיח

ד מד

תל-אביב בחולון

חולון בתל-אביב

, מחירי דיוררצועת חולוןמדד החפיפה,

0.4

0.6

0.8

1

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

הפ

פיח

ד מד

תל-אביב בחולון

חולון בתל-אביב

במונחי מחירי דיור :

מצב של ריבוד בין הקבוצות. ‒

הגבול המוניציפאלי נותר בעינו. ‒

אי שוויון בהכנסה לנפש ובמחירי הדיור – 1999-2008רצועת רמת-גן,

0

0.2

0.4

0.6

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

ניג'י

ד מד

תל-אביב

רמת-גן

תל-אביב

רמת-גן

הכנסה

לנפש

מחיר דיור

0

0.2

0.4

0.6

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

ניג'י

ד מד

תל-אביב

רמת-גן

תל-אביב

רמת-גן

הכנסה

לנפש

מחיר דיור

מחירי הנדל"ן מושפעים יותר מהכנסה על פני

החיים, ואילו הכנסות שוטפות מאופיינות בשונות

גבוהה יותר.

(Watson, 2009)

אי שוויון בהכנסה לנפש ובמחירי הדיור – 1999-2008רצועת רמת-גן,

מדוע מחירי הדירות בשולי העיר ?שונים

דירת ‒ של שוויה להערכת המקובלת השיטה נגזר הנכס ששווי ההנחה על מבוססת מגורים

ממאפייניו השונים.

.מודל המחירים ההדוניםכ-השיטה ידועה ‒

בשוק ‒ שונים למאפיינים המיוחס הריאלי הערך אמידת בשיטה: המרכזי הרעיון הדיור על מחיר הנכס.

מודל המחירים ההדונים

הדירה, • )שטח הנכס של מבניים-פיזיים מאפיינים קומה, גיל בניין, גודל מגרש, חניה...(

גיל, • )מוצא, האוכלוסייה של סוציו-כלכליות תכונות הכנסה, השכלה...(

קירבה • תחבורתית, )נגישות וסביבתו הנכס מיקום מאפייני למרכז מסחרי, בתי ספר, מפגעים תברואתיים...(

פירוק הפער במחירי הדיור

I – כל אזור, בנפרד בתוך אמידה )הדונית( של שווי הדירות

1973( Oaxaca) ו-)Blinder )1973שיטת

iggigig XY

פירוק הפער במחירי הדיור

II – אזוריםבין פירוק הפרש שווי הדירות

1973( Oaxaca) ו-)Blinder )1973שיטת

)ˆˆ(ˆ)( BABABAOLS

BA XXXYY

פער "מוסבר" פער "שאינו מוסבר"

נתונים לאמידת משוואת הפערים

א. מאפייני נכסמספר חדרים–שנת בנייה–מספר קומות–

ב. מאפיינים דמוגראפיים של האזור הסטטיסטי- אחוז ילידי ארה"ב-אירופהגיל ממוצע–- אחוז ילידי אסיה-אפריקה ואילך1990אחוז עולים משנת –אחוז עולים מאתיופיה–

ג. מאפיינים סביבתיים של הנכסמספר בתי ספר )רדיוס( - מספר מרכזים קהילתיים )רדיוס(–מספר גני ילדים )רדיוס( - מספר אנטנות סלולריות )רדיוס(–מספר בתי כנסת )רדיוס( - מספר בתי אבות )רדיוס( –

ד. הכנסה חודשית ממוצעת לנפש באזור הסטטיסטי

ה. הישגי בתי הספר באזור הסטטיסטי

ו. תעריף ארנונה באזור הסטטיסטי

אמדן הפער במחירי הדיור

0

0.05

0.1

0.15

0.2

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

0.04

0.08

0.12

0.16

0.2

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

אמדן הפער אמדן הפעררמת גןחולון

פער מוסבר

פער מוסבר

פער שאינו מוסבר פער שאינו

מוסבר

שיעור הפער המוסבר מכלל הפער במחירי הדיור)%(

30

50

70

90

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

חולון

רמת גן

אחוזים

נסכם :

מצב של ריבוד בין הקבוצות. מחירי דיור: ‒

– מגמת הרחבה בריבוד. 2008 החל משנת

ירידה בשיעור הפער המוסבר :2008החל משנת ‒ושינוי

בפרמיה בעבור מוניטין האזור הגיאוגרפי.

ממצב של ריבוד בין הקבוצות אנו הכנסות לנפש: ‒מגיעים

למצב של דמיון ביניהן.

)הסבר אפשרי: הכנסות שוטפות והעדר הכנסות מהון(

Documents

האם קיים גבול מוניציפלי? פערים ואי-שוויון בהכנסות ובשווי הדירות בין תל-אביב ושכנותיה