Upload
john
View
80
Download
1
Embed Size (px)
DESCRIPTION
האם קיים גבול מוניציפלי? פערים ואי-שוויון בהכנסות ובשווי הדירות בין תל-אביב ושכנותיה. ד"ר אביעד טור-סיני הכנס השנתי של חטיבת המחקר, בנק ישראל 30 בדצמבר, 2010. נקודת פתיחה. מטרופולין הוא אוסף של יישובים עירוניים וכפריים המקיימים זיקות בעוצמות שונות עם עיר-הליבה. - PowerPoint PPT Presentation
Citation preview
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
האם קיים גבול מוניציפלי? פערים ואי-שוויון בהכנסות ובשווי
הדירות בין תל-אביב ושכנותיה
ד"ר אביעד טור-סיני
הכנס השנתי של חטיבת המחקר, בנק ישראל 2010 בדצמבר, 30
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
נקודת פתיחה...
עירוניים הוא מטרופולין יישובים של אוסף
המקיימים עם זיקותוכפריים שונות בעוצמות
.עיר-הליבה
תכנון רווחה תרבות חינוך תעסוקה .... מוניציפאלי
עבור אותן כמנוע הצמיחהעיר הליבה עשויה לשמש ערים.
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
המצב בישראל
מספר אזורים מטרופוליניים עיקריים.•
מטרופולין באר-שבע
מטרופולין מטרופולין חיפהתל-אביב
אוכלוסיה 559.71,021.03,206.4)אלפים(
עסקים פעילים40,45352,856129,244
צפיפות לקמ"ר63.1984.52,119.7
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקהמקור:
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
המצב בישראל
מספר אזורים מטרופוליניים עיקריים.•
מטרופולין באר-שבע
מטרופולין מטרופולין חיפהתל-אביב
אוכלוסיה 559.71,021.03,206.4)אלפים(
עסקים פעילים40,45352,856129,244
צפיפות לקמ"ר63.1984.52,119.7
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקהמקור:
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
מהות המחקר
האם קיימת זיקה כלכלית בין )עיר-הליבה(
תל-אביב ובין הערים הסמוכות לה ?
האם לגבול המוניציפאלי תפקיד כלכלי ?
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
שיקולים בקביעת מקום מגורים – פעילות עסקית
,Tiebout)שונות בסל השירותים המוצע על ידי הראשות המקומית •1956)
(Vojnovic, 2000)תמהיל ההרכב הדמוגראפי •
( Somerville, 2010)איכות בתי הספר והישגי החינוך באזור •
(Garcia, 2004)צפיפות הדיור ואופי הבינוי באזור •
(Yaniv, 1990; Goolsbee, 1998)פערים בשיעורי המס הנדרשים •
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
הפעילות הכלכלית במטרופולין תל-אביב
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
2008, התפלגות השכירים בערי גוש דן לפי קבוצות שכר)%(
המוסד לביטוח לאומי, עיבודי המחברמקור:
0%
25%
50%
75%
100%
תל-אביב רמת השרון בני ברק רמת גן חולון
עד שכר מינימום שכר מינימום עד שכר ממוצע
מהשכר הממוצע עד פי 2 מהשכר הממוצע יותר מפי 2 השכר הממוצע
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
אי-השוויון בהתחלקות ההכנסה בקרב שכירים,2008 עד 1999
0.38
0.43
0.48
0.53
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
מדד ג'יני
המוסד לביטוח לאומי מקור:
תל-אביב
חולון
בני ברק
גבעתיים
רמת גן
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
עסקים פעילים בערי גוש דן, לפי ענף כלכלי,
2009
שירותים סך הכלעסקיים
תעשייהמסחר
רמת גן17,3097,0612,8691,011
גבעתיים4,5281,721671161
חולון11,2412,4122,4831,009
בת ים6,1991,6881,845440
תל-אביב62,94924,81410,8913,440
מרשם העסקים, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקהמקור:
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
עסקים פעילים בערי גוש דן, לפי ענף כלכלי,
2009
שירותים סך הכלעסקיים
תעשייהמסחר
רמת גן17,3097,0612,8691,011
גבעתיים4,5281,721671161
חולון11,2412,4122,4831,009
בת ים6,1991,6881,845440
תל-אביב62,94924,81410,8913,440
מרשם העסקים, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקהמקור:
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
, התפלגות השימוש בשטח השיפוט2009
תל-אביב שאר ערי גוש דן
51.3%
18.7%
30%
68%
6.8%25.2%
שטח בנוי
שטח תעשיה
שטח פתוחהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, עיבודי המחברמקור:
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
2010 עד 1999, המחיר הריאלי של הדירות
600
1000
1400
1800
2200
אלפי ש"ח
חד'3.5-4תל-אביב –
3.5-4גוש דן – חדרים
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקהמקור:
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
2010 עד 1999 המחיר הריאלי של הדירות,
600
1000
1400
1800
2200
אלפי ש"ח
חד'3.5-4תל-אביב –
תל-אביב
3.5-4גוש דן – חדרים
גוש דן
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מקור:
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
נסכם עד כה:
עיקר הפעילות העסקית מתרחשת במטרופולין ‒אי ‒תל-אביב. )שכר, הכלכליים במאפייניה שונה תל-אביב העיר בממוצע,
שוויון
בהתפלגות ההכנסות, מחירי דיור, ועוד( מהערים הסובבות אותה.
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
נסכם עד כה:
עיקר הפעילות העסקית מתרחשת במטרופולין ‒אי ‒תל-אביב. )שכר, בממוצע, העיר תל-אביב שונה במאפייניה הכלכליים
שוויון
בהתפלגות הכנסות, מחירי דיור ועוד(, מהערים הסובבות אותה.
? בשולייםואולם – מה קורה
שונות ‒ קיימת הכלכליתהאם הפעילות המתגוררים בדפוסי בקרב משני
צידי העיר המרכזית ?
האם גבול מוניציפאלי הוא משתנה ריבוד טוב ?
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
?מהי החשיבות הכלכלית של השאלה
וההתרחשות • הפעילות ממרכז הגיאוגרפי המרחק שולי נוספות, בערים גם כמו בעיר-הליבה, הכלכלית
עבור המתגוררים משני צידי קו הגבול.
לאחר • ללמד, עשויה )פיזית( סמוכות קבוצות בין ריבוד חקירת עבור המשולמת הכלכלית הפרמיה על נוספות, השפעות ניכוי
האזור הגיאוגרפי.
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
.02
.04
.06
.08
.1.1
2kd
ensi
ty p
rice
0 5 10 15 20price
A B
.06
.08
.1.1
2kd
ensi
ty p
rice
0 2 4 6 8 10price
A B
(Stratification) ?מהו ריבוד חברתי
למערכת פרטיה את מדרגת החברה לפיה שיטה הוא ריבוד
(.Lasswell, 1965 )היררכית, בהתאם לאפיון מסוים
חפיפה מושלמתריבוד מושלם
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
החקירה הכלכלית
הכנסה לנפש ‒
שאלות המחקר
האם הגבול המוניציפאלי של העיר תל-אביב מהווה משתנה ‒ריבוד
?מחירי הדיור? הכנסות טוב לאמידת האם הגבול המוניציפאלי של העיר תל-אביב מהווה משתנה ‒
ריבוד
? במחירי הדיור ? בהכנסותמדד אי השוויון טוב לאמידת האם קיימת שונות במדדי אי השוויון בהכנסות ובמחירי הדיור ? ‒
שוק הדיור ‒
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
גבולות העיר תל-אביב
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
תל-אביב
גבול מוניציפלי
גבול מוניציפלי
גבעתיים
רמת-גן
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
אוכלוסיית העיר המתגוררת בגבול העיר תל-אביב
)%(
1999שנת 2009שנת
רמת גן16.7416.76
גבעתיים40.8042.86
חולון4.804.16
בת ים12.7212.70
תל-אביב25.7825.93
מרשם התושבים, עיבודי המחברמקור:
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
אוכלוסיית העיר המתגוררת בגבול העיר תל-אביב
)%(
1999שנת 2009שנת
רמת גן16.7416.76
גבעתיים40.8042.86
חולון4.804.16
בת ים12.7212.70
תל-אביב25.7825.93
מרשם התושבים, עיבודי המחברמקור:
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
אפיון דמוגראפי, המתגוררים בגבול העיר תל-אביב,
2009 רצועת רמת גןרצועת חולון
תל-אביברמת גןתל-אביבחולון
)%( גברים48.647.947.746.6
גיל )שנים(35.138.540.140.5
)%( יהודים93.886.097.295.1
)%( ילידי ישראל60.542.569.564.6
)%( ילידי אירופה ואמריקה28.936.816.625.8
)%(ילידי אסיה-אפריקה 10.620.713.99.6
מהכלל:
)%( ואילך1989עולים משנת 23.3827.396.658.19
מרשם התושביםמקור:
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
אפיון דמוגראפי, המתגוררים בגבול העיר תל-אביב,
2009 רצועת רמת גןרצועת חולון
תל-אביברמת גןתל-אביבחולון
)%( גברים48.647.947.746.6
גיל )שנים(35.138.540.140.5
)%( יהודים93.886.097.295.1
)%( ילידי ישראל60.542.569.564.6
)%( ילידי אירופה ואמריקה28.936.816.625.8
)%(ילידי אסיה-אפריקה 10.620.713.99.6
מהכלל:
)%( ואילך1989עולים משנת 23.3827.396.658.19
מרשם התושביםמקור:
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
אפיון דמוגראפי, המתגוררים בגבול העיר תל-אביב,
2009 רצועת רמת גןרצועת חולון
תל-אביברמת גןתל-אביבחולון
)%( גברים48.647.947.746.6
גיל )שנים(35.138.540.140.5
)%( יהודים93.886.097.295.1
)%( ילידי ישראל60.542.569.564.6
)%( ילידי אירופה ואמריקה28.936.816.625.8
)%(ילידי אסיה-אפריקה 10.620.713.99.6
מהכלל:
)%( ואילך1989עולים משנת 23.3827.396.658.19
מרשם התושביםמקור:
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
עסקאות הנדל"ן למגורים, גבול העיר מכלל עסקאות
)%( 2009 עד 1999הנדל"ן בעיר,
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, עיבודי המחברמקור:
1999שנת 2003שנת 2006שנת 2009שנת
רמת גן10.515.911.312.7
גבעתיים38.139.234.739.2
חולון3.82.75.94.8
בת ים14.412.212.012.4
תל-אביב10.79.39.414.8
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
נתוני המחקר
הכנסה לנפש )סטנדרטית( הכנסה מעבודה:‒
מחולק מקור התושבים מרשם קובץ המיסים, לרשות שנתיים דיווחים :
.1999-2008למשפחות מנהליות - בסיס נתוני משפחות מנהליות לשנים
מחיר למטר רבוע :דיור‒
-1999: קבצי עסקאות מקרקעין שנעשו בפועל בשוק הדיור בשנים מקור
)קבצי כרמ"ן של שע"מ(.2010
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
שיטות מדידת דמיון בין קבוצות
.A, Bנניח שתי קבוצות –
לשם קביעה כי שתי הקבוצות מייצגות את אותה אוכלוסיה, נצפה כי:
:ממוצע
:דירוג
:)אי שוויון )מקדם ג'יני:אי שוויון בין-קבוצתי
:מדד חפיפה
BA 5.0 BA FF
BA GG
1 BA OO
0 bpb GG
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
(ANOGI – Analysis of Gini) מדד חפיפה
הינו:y ביחס למשתנה כלל האוכלוסייהמדד ג'יני של
עם כלל האוכלוסייהi– מדד החפיפה של תת-אוכלוסייה Oi כאשר:
עם כלל האוכלוסייה:iתת-אוכלוסיה מכאן, החפיפה של
בסה"כ האוכלוסייהi– חלקה של תת-אוכלוסיה Pj כאשר:
n
ibiiiu GOGsG
1
j ij
jijijiji OpPOpO
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
(ANOGI – Analysis of Giniמדד חפיפה )
Oji תת-אוכלוסיה הינה המידה בה התפלגות i חופפת את התפלגות
:j תת-אוכלוסיה
))(,(
))(,(
yFyCov
yFyCovO
ii
jiji
קבוצה Ojiהאינדקס • של החלק של עולה פונקציה הוא i שנמצאת בטווח של
.j התפלגות
Oji = Oij = 1כאשר התפלגות שתי הקבוצות זהות – •
.i אינו נמצא בתחום התפלגות jהרי שאף פרט בהתפלגות Oji = 0כאשר •
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
הכנסה לנפש
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
רצועת רמת גן
1999שנת 2008שנת
P.Value (2008)מחיריP.Value (2008)מחירי
0.4778,046.2
0.000תל-אביב8,669.4
רמת גן7,927.46,125.7
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
רצועת רמת גן
1999שנת 2008שנת
P.Value (2008)מחיריP.Value (2008)מחירי
0.4778,046.2
0.000תל-אביב8,669.4
רמת גן7,927.46,125.7
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
רצועת רמת גן
1999שנת 2008שנת
P.Value (2008)מחיריP.Value (2008)מחירי
0.4778,046.2
0.000תל-אביב8,669.4
רמת גן7,927.46,125.7
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
התפלגות ההכנסה לנפש, רצועת רמת גן0
.00
005
.00
01.0
001
5kd
ensi
ty e
arn
pc
0 5000 10000 15000earning_per_capita
Tel-Aviv Ramat Gan
Year 2005
.00
002
.00
004
.00
006
.00
008
.00
01kd
ensi
ty e
arn
pc
0 5000 10000 15000earning_per_capita
Tel-Aviv Ramat Gan
Year 2008
0.0
000
5.0
001
.00
015
.00
02kd
ensi
ty e
arn
pc
0 5000 10000 15000earning_per_capita
Tel-Aviv Ramat Gan
Year 2002
0.0
000
5.0
001
.00
015
.00
02.0
002
5kd
ensi
ty e
arn
pc
0 5000 10000 15000earning_per_capita
Tel-Aviv Ramat Gan
Year 1999
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
מדד החפיפה, רצועת רמת גן, הכנסה לנפש
0.7
0.8
0.9
1
1.1
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
הפ
פיח
ד מד
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
מדד החפיפה, רצועת רמת גן, הכנסה לנפש
תל-אביב ברמת גן
0.7
0.8
0.9
1
1.1
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
הפ
פיח
ד מד
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
מדד החפיפה, רצועת רמת גן, הכנסה לנפש
תל-אביב ברמת גן
רמת גן בתל-אביב
0.7
0.8
0.9
1
1.1
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
הפ
פיח
ד מד
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
1999-2008אי שוויון בהכנסה, רצועת רמת גן,
0.3
0.45
0.6
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
ניג'י
ד מד
תל-אביב
רמת גן
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
רצועת חולוןהתפלגות ההכנסה לנפש, 0
.00
005
.00
01.0
001
5kd
ensi
ty e
arn
pc
0 5000 10000 15000earning_per_capita
Tel-Aviv Holon
Year 1999
0.0
000
5.0
001
.00
015
kden
sity
ear
npc
0 5000 10000 15000earning_per_capita
Tel-Aviv Holon
Year 2002
0.0
000
5.0
001
.00
015
.00
02kd
ensi
ty e
arn
pc
0 5000 10000 15000earning_per_capita
Tel-Aviv Holon
Year 2005
0.0
000
5.0
001
.00
015
kden
sity
ear
npc
0 5000 10000 15000earning_per_capita
Tel-Aviv Holon
Year 2008
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
במונחי הכנסות לנפש :
ממצב של ריבוד בין הקבוצות אנו מגיעים למצב ‒של
דמיון ביניהן.הגבול המוניציפאלי הולך ומיטשטש. ‒
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
ענף הדיור
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
רצועת רמת גן
1999שנת 2010שנת
P.Value (2008)מחיריP.Value (2008)מחירי
0.00321,121.7
0.008תל-אביב16,267.5
רמת גן16,907.614,780.4
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
רצועת רמת גן
1999שנת 2010שנת
P.Value (2008)מחיריP.Value (2008)מחירי
0.00321,121.7
0.008תל-אביב16,267.5
רמת גן16,907.614,780.4
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
התפלגות מחיר הדיור, רצועת רמת גן0
.00
005
.00
01.0
001
5kd
ensi
ty m
ehi
rmet
r
0 5000 10000 15000 20000 25000mehirmetr
Tel-Aviv Ramat Gan
Year 1999
0.0
000
2.0
000
4.0
000
6.0
000
8.0
001
kden
sity
me
hirm
etr
0 5000 10000 15000 20000 25000mehirmetr
Tel-Aviv Ramat Gan
Year 2002
0.0
000
5.0
001
.00
015
kden
sity
me
hirm
etr
5000 10000 15000 20000mehirmetr
Tel-Aviv Ramat Gan
Year 2005
0.0
000
5.0
001
.00
015
kden
sity
me
hirm
etr
0 5000 10000 15000 20000 25000mehirmetr
Tel-Aviv Ramat Gan
Year 2008
0.0
0002
.000
04.0
0006
.000
08.0
001
kden
sity
meh
irmet
r
0 5000 10000 15000 20000 25000mehirmetr
Tel-Aviv Ramat Gan
Year 2009
0.0
000
2.0
000
4.0
000
6.0
000
8.0
001
kden
sity
me
hirm
etr
0 5000 10000 15000 20000 25000mehirmetr
Tel-Aviv Ramat Gan
Year 2010
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
מדד החפיפה, רצועת רמת גן, מחירי דיור
0.8
0.9
1
1.1
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
הפ
פיח
ד מד
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
מדד החפיפה, רצועת רמת גן, מחירי דיור
תל-אביב ברמת גן
0.8
0.9
1
1.1
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
הפ
פיח
ד מד
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
מדד החפיפה, רצועת רמת גן, מחירי דיור
תל-אביב ברמת גן
0.8
0.9
1
1.1
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
הפ
פיח
ד מד
רמת גן בתל-אביב
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
מדד החפיפה, רצועת רמת גן, מחירי דיור
תל-אביב ברמת גן
0.8
0.9
1
1.1
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
הפ
פיח
ד מד
רמת גן בתל-אביב
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
רצועת חולוןהתפלגות מחיר הדיור, 0
.00
005
.00
01.0
001
5.0
002
.00
025
kden
sity
me
hirm
etr
0 5000 10000 15000 20000mehirmetr
Tel-Aviv Holon
Year 1999
0.0
001
.00
02.0
003
kden
sity
me
hirm
etr
2000 4000 6000 8000 10000 12000mehirmetr
Tel-Aviv Holon
Year 2002
0.0
000
5.0
001
.00
015
.00
02.0
002
5kd
ensi
ty m
ehi
rmet
r
0 2000 4000 6000 8000 10000mehirmetr
Tel-Aviv Holon
Year 2005
0.0
001
.000
2.0
003
kden
sity
meh
irmet
r
0 5000 10000 15000 20000 25000mehirmetr
Tel-Aviv Holon
Year 2008
0.0
001
.00
02.0
003
kden
sity
me
hirm
etr
0 5000 10000 15000 20000mehirmetr
Tel-Aviv Holon
Year 2009
0.0
000
5.0
001
.00
015
.00
02.0
002
5kd
ensi
ty m
ehi
rmet
r
0 5000 10000 15000 20000 25000mehirmetr
Tel-Aviv Holon
Year 2010
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
, מחירי דיוררצועת חולוןמדד החפיפה,
0.4
0.6
0.8
1
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
הפ
פיח
ד מד
תל-אביב בחולון
חולון בתל-אביב
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
, מחירי דיוררצועת חולוןמדד החפיפה,
0.4
0.6
0.8
1
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
הפ
פיח
ד מד
תל-אביב בחולון
חולון בתל-אביב
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
במונחי מחירי דיור :
מצב של ריבוד בין הקבוצות. ‒
הגבול המוניציפאלי נותר בעינו. ‒
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
אי שוויון בהכנסה לנפש ובמחירי הדיור – 1999-2008רצועת רמת-גן,
0
0.2
0.4
0.6
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
ניג'י
ד מד
תל-אביב
רמת-גן
תל-אביב
רמת-גן
הכנסה
לנפש
מחיר דיור
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
0
0.2
0.4
0.6
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
ניג'י
ד מד
תל-אביב
רמת-גן
תל-אביב
רמת-גן
הכנסה
לנפש
מחיר דיור
מחירי הנדל"ן מושפעים יותר מהכנסה על פני
החיים, ואילו הכנסות שוטפות מאופיינות בשונות
גבוהה יותר.
(Watson, 2009)
אי שוויון בהכנסה לנפש ובמחירי הדיור – 1999-2008רצועת רמת-גן,
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
מדוע מחירי הדירות בשולי העיר ?שונים
דירת ‒ של שוויה להערכת המקובלת השיטה נגזר הנכס ששווי ההנחה על מבוססת מגורים
ממאפייניו השונים.
.מודל המחירים ההדוניםכ-השיטה ידועה ‒
בשוק ‒ שונים למאפיינים המיוחס הריאלי הערך אמידת בשיטה: המרכזי הרעיון הדיור על מחיר הנכס.
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
מודל המחירים ההדונים
הדירה, • )שטח הנכס של מבניים-פיזיים מאפיינים קומה, גיל בניין, גודל מגרש, חניה...(
גיל, • )מוצא, האוכלוסייה של סוציו-כלכליות תכונות הכנסה, השכלה...(
קירבה • תחבורתית, )נגישות וסביבתו הנכס מיקום מאפייני למרכז מסחרי, בתי ספר, מפגעים תברואתיים...(
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
פירוק הפער במחירי הדיור
I – כל אזור, בנפרד בתוך אמידה )הדונית( של שווי הדירות
1973( Oaxaca) ו-)Blinder )1973שיטת
iggigig XY
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
פירוק הפער במחירי הדיור
II – אזוריםבין פירוק הפרש שווי הדירות
1973( Oaxaca) ו-)Blinder )1973שיטת
)ˆˆ(ˆ)( BABABAOLS
BA XXXYY
פער "מוסבר" פער "שאינו מוסבר"
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
נתונים לאמידת משוואת הפעריםא. מאפייני נכס
מספר חדרים–שנת בנייה–מספר קומות–
ב. מאפיינים דמוגראפיים של האזור הסטטיסטי- אחוז ילידי ארה"ב-אירופהגיל ממוצע–- אחוז ילידי אסיה-אפריקה ואילך1990אחוז עולים משנת –אחוז עולים מאתיופיה–
ג. מאפיינים סביבתיים של הנכסמספר בתי ספר )רדיוס( - מספר מרכזים קהילתיים )רדיוס(–מספר גני ילדים )רדיוס( - מספר אנטנות סלולריות )רדיוס(–מספר בתי כנסת )רדיוס( - מספר בתי אבות )רדיוס( –
ד. הכנסה חודשית ממוצעת לנפש באזור הסטטיסטי
ה. הישגי בתי הספר באזור הסטטיסטי
ו. תעריף ארנונה באזור הסטטיסטי
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
אמדן הפער במחירי הדיור
0
0.05
0.1
0.15
0.2
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
0.04
0.08
0.12
0.16
0.2
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
אמדן הפער אמדן הפעררמת גןחולון
פער מוסבר
פער מוסבר
פער שאינו מוסבר פער שאינו
מוסבר
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
שיעור הפער המוסבר מכלל הפער במחירי הדיור)%(
30
50
70
90
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
חולון
רמת גן
אחוזים
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
נסכם :
מצב של ריבוד בין הקבוצות. מחירי דיור: ‒
– מגמת הרחבה בריבוד. 2008 החל משנת
ירידה בשיעור הפער המוסבר :2008החל משנת ‒ושינוי
בפרמיה בעבור מוניטין האזור הגיאוגרפי.
ממצב של ריבוד בין הקבוצות אנו הכנסות לנפש: ‒מגיעים
למצב של דמיון ביניהן.
)הסבר אפשרי: הכנסות שוטפות והעדר הכנסות מהון(