复地房地产项目投资可行性分析

公司财务课程汇报朱清磊 江大共 俞萍 连超 黄爱国 龚智勇 尚文轩 (Sam)

目录 1. 案例背景1. 案例公司背景介绍2. 项目开发目的描述3. 项目设计描述

2. 资金运作计划4. 项目周期5. 项目阶段资金重点6. 整体现金流量预测

3. 风险管控7. 关键节点指标8. 房地产政策变动及应对

案例背景案例公司背景介绍项目开发目的描述

项目设计描述

复地（集团）股份有限公司是中国大型的房地产开发集团，国家一级开发资质、位列 2014 年中国房地产百强企业 20 强。

1992 年，复地集团开始房地产开发和管理业务，总资产 505.08 亿元，管理资产超过 1500 亿。

22 年来，复地已为近 50000 户中国家庭提供了住宅，为约 40 个社区提供物业管理服务，目前开发项目已遍及全国重点城市。

案例背景1. 案例公司背景介绍2. 项目开发目的描述3. 项目设计描述

2013 年，复地全国在建面积近 794 万平方米、竣工面积超 218 万平方米。

未来， FD 集团将根据中国城市升级版开发建设需求，致力于以人性化的视角，为客户提供最佳的人居空间解决方案，实践 " 以人为蓝图 " 的品牌理念，并在有关各方的价值最大化的同时，实现 FD" 成为国际一流的房地产开发商 " 的企业愿景。

案例背景1. 案例公司背景介绍2. 项目开发目的描述3. 项目设计描述

•复地正计划以招拍挂的方式获取一项目地块，地块的信息以及规划指标如下：

项目所在区域 某二线城市

土地性质 住宅

总占地面积（平方米） 20,000

容积率 1.5

土地价格（万元 , 含契税） 6,000

案例背景1. 案例公司背景介绍2. 项目开发目的描述3. 项目设计描述

按照我们对该地块的设计分析，不同

容积率对地块的产品特征及规划方案会有不同影响，综合地块的容积率要求，经设计、销售、财务和项目等部门研究协商，最后确定

容积率 ( 住宅净容积率 ) 为 1.5 . 按住宅的档次分类，整个项目开发各类房屋及面积及现价汇总见后表，

案例背景1. 案例公司背景介绍2. 项目开发目的描述3. 项目设计描述

物业类型 建筑面积 现价（万元 / 平方米）

别墅 10,000 1

小高层 20,000 0.75

小高层：建筑面积为 80~120 平方米 / 套别墅：建筑面积 ( 套 ) 为 240 平方米以上，院落 400 平方米以上

案例背景1. 案例公司背景介绍2. 项目开发目的描述3. 项目设计描述

资金运作计划项目周期

项目阶段资金重点整体现金流量预测

资金 运作计划

1. 项目周期2. 项目阶段资金重点3. 整体现金流量预测

•项目可行性调研•项目审批•土地证取得•项目方案设计•建设工程施工许可证取得•项目前期施工准备•项目施工•项目达到预售条件•开盘•项目竣工验收•项目收尾•项目竣工备案•住宅交付证取得•住宅交付•项目后评估

资金流出 资金流入

时间线

第 1 年中

第 1 年末

第 3 年中

•融资收款

•销售收款

•收齐款结利润

资金 运作计划

1. 项目周期2. 项目阶段资金重点3. 整体现金流量预测

-8,000

-848 -848 -848 -120 -197

5,687 5,699

-4,735

6,248

净现金流（单位：万元）净现金流

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

第一季度的土地款，净现金流为 8,000 万元。 第七季度和第八季度，资金流入是销售收入和融资流入，资金流出主要是建筑安装费等。净现金流为 5,700 万元左右。

第九季度，资金流入是销售收入和融资流入，资金流出主要是利息支出和本金归还等。净现金流为 -4,735 万元。

第十季度，资金流入是销售收入和融资流入，资金流出较少。净现金流为 6,248 万元左右。

资金 运作计划

1. 项目周期2. 项目阶段资金重点3. 整体现金流量预测

现金流入和现金流出中各项所占的百分比

49%51%

资金流入

融资流入利息支出及本金归还

资金 运作计划

1. 项目周期2. 项目阶段资金重点3. 整体现金流量预测

整个项目按 10 个季度计算，最终合计的现金流入为 37,039 万元，现金流出为 35,001 万元，净现金流为 2,038万元，其中在第 6季度会达到资金的峰值。

资金 运作计划

1. 项目周期2. 项目阶段资金重点3. 整体现金流量预测

销售收入带来的整个项目的现金流入为26,939 万元

银行贷款带来的现金流入为 10,100 万元

资金 运作计划

1. 项目周期2. 项目阶段资金重点3. 整体现金流量预测

营业成本（工程成本）造成的现金流出为 21,250 万元

营业费用（项目运作）造成的现金流出为 2,740 万元

资金 运作计划

1. 项目周期2. 项目阶段资金重点3. 整体现金流量预测

营业成本（工程成本）造成的现金流出为 21,250 万元

营业费用（项目运作）造成的现金流出为 2,740 万元

风险管控关键节点指标

房地产政策变动及应对

风险管控1. 关键节点指标2. 房地产政策变动及应对

序号 节点名称 工程线 资金线1 可行性研究报告制作及批复取得 第 1 年初 　2 项目定位策划及通过审批 　3 房屋拆迁及 "三通一平 "完成 　4 《建设用地规划许可证》取得 ★ 　5 《土地证》取得 ★6 方案设计与批复 7 园林景观方案设计8 扩初设计与批复9 施工图设计与审图完成10 样板示范区施工图设计11 《建设工程规划许可证》取得 ★

12 施工总承包商招标与签订合同13 《建设工程施工许可证》取得 第 1 年中★ 融资收款★14 项目桩基工程施工15 项目基础施工至 +0.0016 样板区、售楼处施工及完工开放17 项目主体结构施工18 主体结构达到预售条件（ 8 层）19 《预售许可证》取得 第 1 年末★ 销售收款★20 开盘21 项目单体竣工验收 第 3 年初22 外架拆除完成23 项目室外管线施工24 项目景观与绿化施工25 消防验收证明取得26 项目竣工备案 ★

27 《住宅交付使用许可证》取得 ★

28 房屋交付入伙 （精装修） 第 3 年中 收齐款结利润★29 项目后评估 第 3 年末 分配奖金★

风险管控1. 关键节点指标2. 房地产政策变动及应对

时间 政府政策 企业对策2003-

2004 土地招拍挂 大举挂牌进军地产业

2005-2007

政策收紧， 70/90 ，二套首付 4 成，不足 5 年转让营业税

刚需房为主，改善房为辅

2008-2009

金融危机刺激消费，首付 2

成，利率打 7折进入改善房、豪宅时代

2010-2012

史上最严，限购限贷，房产税，二套首付 6 成

离婚作假，注册公司购买，分期付款

2013行政调控难放，长效机制

待建重回刚需房时代

3 个阶段 ,10 年时间 ,43 次措施 ,179 个文件。1998 年住房市场化。 2003 年房地产成为支柱行业 , 调控开始

1. 静态盈利能力分析静态指标毛利率 (( 销售收入 -营业成本 -利息 )/ 销售收入 )

仅为 20%

销售净利润率 ( 净利润 / 销售收入 ) 约为 8%.

行业的平均毛利率水平一般在 25%-30%, 销售净利润率平均水平在 12-15%.

总 结

2. 动态指标 IRR 分析行业标杆为 20%-25%.IRR内部收益率，是一项投资可望达到的报酬率 实际操作中 ,若各项工作衔接合理 , 工程进度可以理提速 , 使得 IRR

上升 .

项目的资金峰值约为 1 亿 , 项目开发周期 2.5 年 ,累计现金流转正要 2

年 ,属于一个慢周转项目

总 结

3. 战略分析该二线城市是集团划定的重点发展城市，还需要考虑以下问题 :

(1) 该城市公司现有土地储备的结构与规模 , 是否需要补充高端别墅的土地储备 ;

(2) 集团对该城市公司资金投入情况 , 资金峰值一个亿是否能够接受 ; 目前城市公司的现金流情况是否可以支撑新项目投入 ;

总 结