Опыт управления Опыт управления

проблемной задолженностьюпроблемной задолженностью

ОАО «АРИЖК»ОАО «АРИЖК»

Директор Департамента методологии и маркетингаШустова С.В.

Санкт-Петербург2010 г.

Статистика обращений за реструктуризациейСтатистика обращений за реструктуризацией

2

В большинстве случаев проблемы заемщика – временные, ему надо дать возможность «пережить» эти трудности –

реструктурировать кредит

Основная причина обращения за

помощью в АРИЖК – временная потеря доходов

АРИЖК оказало 54.500 консультаций

Характеристика портфеля Характеристика портфеля проблемных кредитовпроблемных кредитов

3

Кто обращается за реструктуризацией

Средний возраст 36 лет

Семья из 3-х человек (супруг, 1реб.)

Средний совокупный доход 40.000 рублей

Средняя площадь, приобретаемого жилья

55 кв. метров

Ипотечный кредитсрок: 18 летставка: 13%платеж: 18.750 рублей

Сфера деятельности обратившихся Портрет ипотечного заемщика

•Ипотека во многих случаях является «последней возможностью» для семьи решить жилищный вопрос•В течение срока кредитования возможно цикличное повторение кризисов•Страх выселения даже в случае временных проблем – одна из ключевых причин отказа от ипотечного кредитованияВозможность реструктуризации будет одним

из факторов роста рынка ипотеки

•По мере восстановления экономики страны, доходы заемщика будут восстанавливаться

Факторы, влияющие на эффективность банковских Факторы, влияющие на эффективность банковских программ реструктуризациипрограмм реструктуризации

4

Максимальный эффект от

реструктуризации(количество восстановившихся

заемщиков)

Максимальный эффект от

реструктуризации(количество восстановившихся

заемщиков)

Самостоятельная реструктуризация:• дорога, если она не имеет «больших чисел» • неэффективна, если не имеет хорошей статистики

При этом: •собственные программы реструктуризации требуют значительных временных и денежных затрат•проблемный актив приносит большие потери для банка:не приносит доходсоздает необходимость наращивания резервов

При этом: •собственные программы реструктуризации требуют значительных временных и денежных затрат•проблемный актив приносит большие потери для банка:не приносит доходсоздает необходимость наращивания резервов

НЕОБХОДИМО

5

Меры, предпринимаемые кредиторами

Сопутствующие факторы

Обращение взыскания на заложенное имущество

длительность сроков реализации предмета ипотеки (в среднем 15 месяцев)переход предмета ипотеки на баланс банка из-за несостоявшихся торгов (не работающий капитал)стоимость реализации предмета ипотеки не покрывает долг по кредиту и издержки по взысканию из-за падения цен на недвижимостьзначительные издержки по обслуживанию предмета ипотекиневозможность выселения граждан

Передача кредита/предмета ипотеки в ЗПИФ/ЗПИФН

размер резерва по паю должен соответствовать размеру резерва по проблемному кредиту (письмо ЦБ № 106-Т)учет недвижимости как «инвестиционного» жилья (необходимость создания

резерва) – ЦБ подготавливаются соответствующие изменения (источник – РИА Новости)недвижимость для Банков - непрофильный актив

Передача кредита коллекторским агентствам

Если коллектор – агент по взысканию:издержки на оплату услуг (вероятность успешной реализации коллектором ниже, чем у кредитора)Проблемный кредит остается на балансе банка – проблемы не решены

При передаче кредитов на баланс коллектору:значительный дисконт при продаже проблемного кредита (от 50% от стоимости предмета залога) – убыток на балансе Банка

Иные решения проблемы некачественных Иные решения проблемы некачественных кредитовкредитов

ЗА

ТР

АТ

ЫЗ

АТ

РА

ТЫ

Обращение взыскания – Обращение взыскания – неэффективно и дорогонеэффективно и дорого

6

Меры работы с просроченной задолженностью

Soft

Реструктуризация

Обращение взыскания

•Взыскание будет эффективно, только если заемщикам при выселении будет предоставлено жилье• Обеспеченность маневренным фондом реальна, только если минимум безнадежных заемщиков попадет во взыскание

Возвращаемость средств – 90% в месяц

Возвращаемость средств – 70% в год

Кому продать проблемный кредит?Кому продать проблемный кредит?

Вариант 1. Коллектору на взысканиеЭфемерная цель – максимизировать доходы банка. Следствие:

Вариант 2. Отдать кредит на восстановление (в АРИЖК)В коротком периоде – снижение доходов банка. Следствие:

7

•Взыскание – это крайняя мера•Передача кредита на восстановление в АРИЖК снизит банкофобию и даст рост доходов банку

Стоит ли продавать проблемный кредит?Стоит ли продавать проблемный кредит?Опыт АРИЖК Опыт АРИЖК

Реструктуризация – это эффективно!Статистика: 87% клиентов АРИЖК успешно завершают период помощи 82% заемщиков крупного российского ипотечного банка восстановились после реструктуризации

Условия успешной реструктуризации:

•Период помощи должен превышать средний период поиска работы в 2 раза•Реструктуризация не должна приводить к существенному увеличению нагрузки на заемщика. В случае отсутствия активов для реализации дополнительная нагрузка не должна превышать 10%•К заемщику должен применяться системный поход, включающий:

• Мероприятия по предоставлению времени для восстановления дохода (период помощи)

• Мероприятия, позволяющие снизить расходы по кредиту (перекредитовка на смягченных условиях, переезд в иное жилье)

• Мероприятия, позволяющие повысить доходы заемщика (переезд в ипотеку в иной регион)

Целью реструктуризации должно быть восстановление заемщика: восстановленный кредит – актив, стабильно приносящий доход

в долгосрочной перспективе 8

Предложения АРИЖК: реструктуризация как Предложения АРИЖК: реструктуризация как антикризисная программаантикризисная программа

Инструмент Решения

9

Эффект

Выкуп проблемного кредита у кредитора на баланс АРИЖК и проведение повторной реструктуризации

Выкуп предмета залога и последующая передача недвижимости муниципалитету

Оплата за заемщика его ежемесячных платежей по ипотечному кредиту в течение периода помощи

«+» В течение 12 мес 100% получение планового потока платежей«-» риск неполного восстановления платежеспособности

«-» экономический дисконт при продаже проблемного актива (18-25%)«+» разморозка резервов«+» получение гарантированного дохода по бумаге«+» рефинансирование в ЦБР

«-» Существенный экономический дисконт при продаже проблемного актива (35-45%)«+» полное закрытие долга заемщика«+» получение гарантированного дохода по бумаге«+» рефинансирование в ЦБР«+» отсутствие проблемсоциального характера

Продать (обменять) полное погашение долга заёмщика на ликвидный актив

(облигации / деньги)

Программа реструктуризации в рамках реализации антикризисных мер Правительства по оказанию поддержки ипотечным заемщикам

Предложения АРИЖК: реструктуризация как Предложения АРИЖК: реструктуризация как постоянно действующий механизмпостоянно действующий механизм

10

• Внедрение активной реструктуризации: передача АРИЖК проблемного кредита на восстановление

• АРИЖК использует весь арсенал доступных инструментов

• АРИЖК – механизм, позволяющий омбудсмену найти оптимальное решение взаимоприемлемое для заемщика и кредитора

Предоставление времени для поиска работы (восстановления доходов)Снижение ставки, увеличение срока кредитования

Перекредитовка заемщика на приобретение жилья с меньшими характеристиками для снижения размера платежа

Содействие (кредитование) заемщика на переезд в иной регион (замена предмета ипотеки) для целей увеличения его доходов

Крайняя мера при условии, что все варианты реструктуризации не помогли «излечить» кредит. В случае снижения потока взысканий (за счет активной реструктуризации) возможен эффективный диалог с регионами по созданию маневренных фондов

Как продать проблемный кредит?Как продать проблемный кредит?

Предложения АРИЖК по расчетам для минимизации потерь для банков:1.Продажа долга в рассрочку (бухгалтерский дисконт отсутствует, экономический достигается за счет фактора времени)Минусы – невозможно рефинансировать данный долг, сохранение резервов в той же пропорции на остаток задолженности АРИЖКПлюсы – реструктурированный долг начинает обслуживаться, значит на основании справки АРИЖК о платежной дисциплине можно снижать размер резервов (письмо ЦБР №15-1-3/4984 от 11.08.2009 размещено на сайте www.arhml.ru)2. Обмен проблемного актива на НЕрыночный актив (облигации с купоном ниже рынка и длинным сроком погашения)Минусы – бумагу необходимо ставить «удерживаемой до погашения»Плюсы – ЦБР включил бумаги АРИЖК в ломбардный список (Указание №2455-У от 01.06.2010)3. Обмен проблемного актива на рыночный актив3.А – Проблемный актив с дисконтом, рыночный актив по номиналу (классическая рыночная схема продажа актива с дисконтом)3.В – проблемный актив по номиналу, рыночный актив по переоцененной (высокой) цене

11

Ключевая проблема банков– недостаточность капитализации

Эффект для кредитораЭффект для кредитораот продажи проблемного активаот продажи проблемного актива

12

Бухг. дисконт (по РСБУ)

Эконом. дисконт

Отрицат. переоценка

Размер резерва

Рефинансирование

Вариант расчета №1Продажа долга в рассрочкуСрок рассрочки: 5,5 лет

Нет

18-25% (при выкупе кредита)

Выкуп предметов ипотеки не

предусмотрен!

Нет

ДаРезерв аналогичен резерву по проданному активу, НО! Исходя из фактического обслуживания долга по кредиту у АРИЖК размер резерва может быть изменен! (письмо ЦБР №15-1-3-4984 от 11.08.2009)

Нет

Вариант расчета №2Обмен долга на нерыночный активОблигации АРИЖК:Срок: 20 летСтавка: 5,5% (при выкупе кредита)3% (при выкупе предмета залог)Обеспечение: поручительство АИЖК

Нет

18-25% (при выкупе

кредита)30-40%

(при выкупе предметов ипотеки)

Нет(при учете бумаги «удерживаемая до

погашения»)Да в будущем

(при наличии сделок)(при учете бумаги

«к продаже»)

0%

Да (Указание

ЦБР №2455-У от 01.06.2010)

Вариант расчета №3Обмен долга на рыночный активОблигации АИЖК:Срок: 19 летСтавка: ставка рефинансирования+2,5п.пОбеспечение: государственные гарантии

Нет (если продажа с

премией к бумаге)Да

(если продажа бумаги без премии)

18-25% (при выкупе

кредита)30-40%

(при выкупе предметов ипотеки)

Нет(при учете бумаги «удерживаемая до

погашения» или при продаже без премии к

бумаге)Да

(при сделке «премия к бумаге»)

(при учете бумаги «к продаже»)

0%

Да(Указание ЦБР

№1482-У от 28.07.2004)

Шаги по взаимодействиюШаги по взаимодействию

АРИЖК работает со всеми кредиторами вне зависимости от стандарта

адресация любых вопросов на электронный ящик bank@arhml.ru

контакты по телефону (495) 967-967-7 –

Управление по развитию системы реструктуризации

13