不動產仲介期末報告不動產仲介期末報告－台灣房屋成大特許加盟店－台灣房屋成大特許加盟店

班級：四不動產二 B指導老師：曾菁敏　老師組長： 4960T115 林子莉組員： 4960T023 曾靖婷　　　 4960T100 葉斐寧　　　 4960T105 王升妙　　　 4960T121 連珮均

目錄前言……………………………………… 3台灣房屋介紹…………………………… 4十大貼心服務…………………………… 6台灣房屋訪談資料……………………… 9訪談內容………………………………… 10結論……………………………………… 24參考資料………………………………… 25

前言因這一次的不動產仲介課程，老師一一指導我們並且要讓我們更進一步了解不動產仲介這個行業，由書面到實際的採訪，並培養我們與其他業界人士接觸，更能深入了解此行業的酸甜苦辣的經驗歷程。

台灣房屋介紹一、品牌歷史 2007 年北區房屋以人文、科技、創新、通路的優質品牌由桃、竹、苗進軍全台 　 2008 年 5 月 20 日持續以優良的品牌基礎以及永續服務的主旨，正式升級服務為「台灣房屋」。

二、核心價值 1. 交易安全 　 2. 正直負責 3. 創新卓越　　　 4. 團隊合作

三、 LOGO 的設計理念 簡潔有力、線條美觀大方，具有台灣穩健精神。柱狀與色塊的搭配，不但有協調的視覺感受，也展現出簡潔、專業的風格，圓框更點出「家」在所有人心目中，恆常不變的價值觀，橘色所傳達的溫暖與親和力 。

台灣房屋十大貼心服務（一）購屋自由行 1. 買屋五大必勝　 2. 賣屋五大必成（二）海砂屋、輻射屋檢測服務 1. 向台灣房屋購屋讓您不怕買到海砂屋 2. 向台灣房屋購屋讓您免於輻射屋恐懼（三）漏水保固服務

（四）交易價金安全制度 1. 不動產交易價金安全保管制度─買方 買方支付買賣價金予賣方後： (1) 惡意賣方一屋二賣。 (2) 不清償原先抵押貸款以致原抵押權未 能塗銷。 (3) 賣方個人債務問題以致買賣標的遭法 院查封。

2. 不動產交易價金安全保管制度─賣方 賣方已將產權過戶時： (1) 因買方個人因素，致無法取得尾款 (2) 買方貸款後未清償賣方原債務

（五）台灣主要社區（六）台灣熱門商圈（七）成交價格查詢　台灣房屋的「成交行情查詢」系統，輸入路段地址及門牌號碼，系統就會自動搜尋該筆門牌號碼座落附近的房屋資訊。

（八）房貸輕鬆算 提供給顧客充分做好理財規劃。（九）愛家小站（十）重大建設查詢

台灣房屋訪談資料地點：台灣房屋成大特許加盟店訪談對象：　台灣房屋成大特許加盟店　楊景安店長

名片（正面）

訪談內容1. 請問貴公司的發展歷程為何？答：　台灣房屋的前身是北區房屋。以前北區房屋在北部知名度很高，資歷也很久，但在南部卻很少人知道，台灣房屋總經理彭培業想要創造一個全國的品牌，因此，北區房屋在 2008 年5月正式換招牌，成為台灣房屋。

　而在北區房屋尚未改成台灣房屋前，已經有房仲業者是用台灣房屋，為了可以順利取得台灣房屋的招牌，也花了不少錢呢。

2. 請問貴公司的經營模式為何？答： 在台灣房屋的前身，也就是北區房屋時，都是採取直營店的模式，並不開放加盟，一直到更改為台灣房屋，才正式開放加盟。目前，在台南的台灣房屋都是加盟店，台南市有 3家，台南縣有 2家。

3. 請問貴公司是採高專或者普專？是否有業績壓力？

答： (1) 台灣房屋的加盟店是採高專制。台灣房屋直營店才會是普專制。

(2)員工的業績壓力嘛，一定都會有的，要靠自己去調適，你調適的好，就代表你自我管理不錯，這也算是一種表現。

我們也遇過比較害羞的新人，交際方面就比較不擅長，於是遇到一些場合就會推他一把，讓他有多去嘗試的機會，但最後能不能堅持下去，還是要看他自己！

4. 請問貴公司的獎勵制度為何？答： 目前無固定的獎勵制度，但會依同事的表現、業績多少來給予固定的獎金。

　其實在台灣房屋，獎勵只是一種形式和鼓勵而已，而且獎勵的給法也很重要，通常不會達到業務員的期望，會這樣做的原因是希望他們還有更進步、更競爭的空間；一點給的太多，業務員太過滿足，沒有了也心就無法繼續前進了。當然，獎金不是唯一的獎勵辦法，還有像是員工旅遊等等。

5.請問貴公司的競爭優勢為何？答：　(1)名字取得好→在台灣要成為台灣第一，　當然要叫台灣房屋。

　(2)差異性→現在台灣的房仲業者很多，所以我們在行銷通路也花了很多心思，例如搭上海角七號這波熱潮，請來田中千繪當我們的網路代言人，在各大入網站積極行銷，配合我們豐富優質的首頁，都是要和其他房仲業者區分的重點。

　(3)人員素質把關嚴格→我們在業務員的素質上十分要求，有沒有執行力是我們很重視的一點。

　(4)公益活動→我們也積極參予各項公益活動，付出關懷、為鄉親服務，取之社會，回饋於社會！

6. 請問剛進入不動產仲介的新人該注意哪些事項？或應具備哪些條件？

答：　(1)不論是在學習還是個人的心態觀念，像是在信心方面可以透過教育訓練培訓，知識可以透過進修在增進，而心態是最重要，有好的心態才會想求上進，才會認真努力。

　(2)要看個人的執行力，如果執行力方面不強，在買賣房子方面可能就會比較有問題了。

　(3)要敢衝，遇到挫折不要害怕，可以去請教前輩學習，遇到問題不應該逃避，而是尋找如何解決。

　(4)現在的年輕人學歷都很高，但高學歷卻不一定能堅持到最後，往往那些先天條件較不好的，因為更努力，所以更容易成功。

7. 請問對於不動產仲介的相關證照有什麼重要性？

答：　基本的不動產營業員證照是一定要有，因為那是代表你比客戶多擁有的專業訓練，否則客戶幹麻把房子交給你賣。不動經紀人就比較不硬性規定一定要有，但有了不動產經紀人的證照是真的有好無壞，也鼓勵員工去考不動產經紀人。

8. 請問普遍仲介業的服務報酬為何？貴公司買賣方的仲介服務費各收多少？

答：　買 2%、賣 4%，買賣不過 6%，一般的房仲業界都是這樣的收費標準，我們公司也不例外，而且一定是先服務在收費。

9. 請問購買房屋，消費者有哪些注意事項？答：　在選擇房屋時，消費者的需求是仲介人員首要注意的重要事項，藉由和消費者的互動來引導，告訴客戶可以要求什麼，要合理的要求，提出來由仲介去協調。

　買賣雙方他覺得你這個業務員行不行，就是看你成交的東西他滿不滿意，尤其屋主真的都只看成交結果，所以在事先一定要先和買賣雙方都做好需求溝通。

10.請問從業甘苦談，例如經歷過什麼特別的事情、困難、心情等？

答：　我不是一開始就進房仲業，當我從職業軍人退下來時，想找一份業務性質的工作，所以走上仲介業。一開始，真的滿辛苦的，因為沒有受過專業的訓練，什麼都是偷學來的，開訪客源、拜訪客戶，一步一步慢慢累積客源，一旦有一位客人服務成功了，客源就會愈來愈多。

　有一次，遇到一件很特別的案子，屋主是一位中年婦人，接受委託時曾問她一些房子的相關問題，她一直強調她丈夫不是在房子內過世的，但詢問過附近鄰居之後，卻不是這麼一回事，後來這個案子就推掉了，因為屋主不願意誠實告知，也就代表她並沒有完全信任我們，我們這行業，委託人和我們之間的信任是滿重要的。

11.買賣後，買方發現問題，如何處理？答：　買賣交易完成後，買方發現有瑕疵，像是漏水、裂痕，除非有影響到主結構、安全，不然都是以價位補償的方式，中古屋就比較多的瑕疵，買方看見時進行議價，除非認為賣方是故意隱瞞，才能提出買賣不成立，不過提出買賣不成立是不得已的。

12.如何累積客源？答： 多拜訪陌生客戶，服務好的話，會經由客戶之間的介紹累積，服務一定要好，態度一定要誠懇，不怕問題。

13. 員工的職業訓練？答：　新進員工的教育訓練，訓練會因景氣不好，做法會稍微改變。

14. 景氣會影響市場嗎？答：　當景氣好的時候，是賣方市場，價錢就會比較難談攏，景氣差的時候，是買方市場，買方可以趁這時候，壓低價格，像是今年年底這一波景氣，算是滿不好的，那有人其實會逆向操作，趁這個時候進場買房子，價格都會很好講。

15. 有沒有很快就成交的案件？有的話，大概是多久？

答：　最快成交的有十九天成交的案件，屋主一開始開價的 500 多萬，價錢高估很多，那其實屋主也知道行情在哪裡，所以一到合理的價格，馬上就成交了，共花了十九天成交價 305萬。

結論不動產這一門學科，除了課本上的理論外，另一項重要因素，就是實際操作，這一次出外採訪，會發現外面的世界，和我們現在所認知的，有著許多的差距，不動產仲介人員，真的須非常多的經驗和技巧，不是隨隨便便就能獨當一面的。業界在用人方面十分嚴苛，態度，決定你的高度，也決定你在不動產仲介業能否成功重大關鍵。

參考資料不動產仲介 曾菁敏編著

台灣房屋首頁 http://www.twhg.com.tw/

台灣房屋成大加盟店 http://house.nhg.tw/TD03/