Спорные вопросы по результатам определения кадастровой стоимости. Юридические

аспекты.Зверева Светлана,

старший юрист самарского представительствамарт 2013 года

Правовое регулирование оценки земли

Правовое регулирование закрепляет 2 модели оценки (ст. 66 ЗК РФ): 1) установление кадастровой стоимости земельных участков в процессе ГКО (с использованием главным образом методов массовой оценки); 2) в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается = его рыночной стоимости.

«Закрепление в ст.66 ЗК РФ двух моделей исчисления КС вызвано сложностью стоявших перед законодателем задач в условиях несформированного рынка земли в РФ,…не предполагает произвольного характера определения налоговой базы по земельному налогу (Определение КС РФ от 01.03.2011 № 275-О-О).

Кадастровая стоимость и ГКО земель

Важнейшее значение - ГКОЗ проводится в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, а кадастровая оценка является частью общей системы стоимостной оценки имущества, регулируемой ФЗ N 135-ФЗ. Специальный статус- государственная, в исключительной компетенции государства. Решение о проведении очередной оценки принимается органом власти субъекта РФ или в случаях, установленных законодательством субъекта, органом местного самоуправления. Специальное назначение (ст. 36, п. 5 ст. 65 ЗК РФ, ст. 390 НК РФ), используется:- для целей налогообложения (земельный налог), - при определении арендной платы за пользование земельными участками;-при определении выкупной стоимости земельного участка.

!!! Проблема актуализации данных КО. Нет механизма оперативного уточнения КС, предполагающего приведение ее в соответствие с рыночной. Цель ГКО- сформировать налоговую базу на несколько лет вперед. ГКО проводится не реже чем один раз в 5 лет (ст. 24.12 №135-ФЗ).

Кадастровая и рыночная стоимость объектов оценки обозначены как разные виды наряду с иными, устанавливаемыми в процессе оценочной деятельности (ст. 3 ФЗ № 135-ФЗ).

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой может быть отчужден объекта оценки на открытом рынке…

Кадастровая стоимость- рыночная стоимость, определенная методами массовой оценки…( ФСО N 4 "Определение кадастровой стоимости»).

!!! Проблема- в основу оценочных отношений положен принцип соответствия кадастровой стоимости объекта его рыночной стоимости, но отражение этого принципа в правовом регулировании отсутствует, нет :

- презумпции равенства кадастровой и рыночной стоимости;- презумпции безусловной их сопоставимости; - нет указаний , что КС не должна превышать рыночную стоимость. Тождественность устанавливается только в случае оспаривания!

Соотношение кадастровой и рыночной стоимости

Правила определения кадастровой стоимости

Кадастровая оценка-часть общей системы стоимостной оценки имущества: регулируется Законом №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ». Законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ включена новая глава «Гос. кадастровая оценка». Установлены:

- понятие кадастровой оценки;- перечень участников отношений по кадастровой оценке;- обязательное страхование ответственности оценщика;- порядок проведения экспертизы отчета об определении КС;- порядок рассмотрения споров о результатах определения КС; - порядок формирования фонда данных ГКО.

Под кадастровой стоимостью для целей №135-ФЗ понимается стоимость, установленная в результате: 1)проведения ГКО

+2)либо рассмотрения споров о результатах ее определения.

ГКО- совокупность действий, включающих: - принятие решения о проведении ГКО;- формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих ГКО;- отбор исполнителя работ ;- определение кадастровой стоимости и составление отчета;- экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости;- утверждение результатов определения кадастровой стоимости;- опубликование утвержденных результатов определения КС;- внесение результатов определения кадастровой стоимости в ГКН.Результат оценки- итоговая величина стоимости объекта. Обязательность

применения для установленных законом целей.

Понятие ГКО (ст. 24.11 Закона №135-ФЗ)

Налогоплательщики обязаны самостоятельно обеспечивать себя сведениями о КС посредством получения сведений через Интернет (www.rosreestr.ru) либо путем подачи письменного запроса (Порядок доведения КС зем.участков до сведения налогоплательщиков, утв. Постановлением Правительства РФ от 07.02.2008 N 52).

Порядок получения сведений, внесенных в ГКН: 1. С 1 января 2011г.- при личном обращении запрос представляется в любой орган

кадастрового учета независимо от места нахождения объекта недвижимости (п.6 Порядка предоставления сведений, внесенных в ГКН, утв. Приказом МЭР РФ от 27.02.2010 N 75).

2. Сведения о КС земельного участка в виде кадастровой справки могут быть представлены по запросам любых лиц бесплатно (ч.13 ст.14 ФЗ № 221-ФЗ «О ГКН», Приказ МЭР России от 30.09.2011 N 530).

Доведение результатов оценки до налогоплательщиков

Разъяснения результатов ГКО осуществляет Управление Росреестра по субъекту РФ (п. 13 Адм. регламента ФАКОН по исп-ю функции "Организация проведения ГКОЗ» от 28.06.2007 N 215):

- как в отношении общих результатов последней ГКОЗ определ-й категории (через СМИ), - так и в отношении результатов кадастровой оценки участков (по обращениям). При этом

указываются порядок определения и конкретные значения факторов стоимости, приводятся расчеты с использованием модели КС .

Утвержден Порядок ведения фонда данных ГКО и предоставления сведений из фонда, сведения являются открытыми и общедоступными (Приказ МЭР РФ от 21.02. 2011 № 53).

* В целях выявления оснований для пересмотра заявитель вправе обратиться к заказчику работ и в орган кадастрового учета с запросом о предоставлении сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости (ст. 24.19№ 135-ФЗ).

Проверка правообладателем правильности расчета кадастровой стоимости

Что оспаривалось в судах ранее?

- законность нормативного акта об утверждении результатов определения кадастровой оценки

- недостоверность результата ГКО объекта, действия Росреестра по формированию недостоверных сведений о КС объекта

- действия оценщика и достоверность результатов оценки

Споры, возникшие при проведении ГКОЗ, рассматриваются в судебном порядке (п.12 Правил проведения ГКО, утв. Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316).

Механизм оспаривания результатов определения кадастровой стоимости (ст.24.19 Закона об оценке):

- в судебном порядке (арбитражный суд); - в административном порядке (комиссия по рассмотрению споров о результатах

определения КС) в течение 6 мес. с даты внесения в ГКН ("Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров…»,утв. Приказом МЭР России от 04.05.2012 №263).

- решение комиссии также может быть оспорено в арбитражный суд. !!! Инициирование способов оспаривания зависит от волеизъявления заявителя.

Основания для пересмотра результатов кадастровой стоимости в комиссии:1) недостоверность сведений об объекте недвижимости. Виды решений: - об отклонении заявления,- о пересмотре КС.

2)установление в отношении объекта рыночной стоимости

на дату, по состоянию на которую была установлена его КС. Основание: Отчет о рыночной стоимости.

Вид решения: об определении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной стоимости.

Судебный порядок рассмотрения требованийПредмет требования: установление КС объекта в размере его рыночной стоимости и

внесение соответствующих изменений в сведения о кадастровой стоимости в ГКН.Субъекты требования (заявители):1) ФЛ и ЮЛ, имеющие основание заинтересованности: результаты определения

кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности;2) органы государственной власти, местного самоуправления в отношении объектов,

находящихся в государственной или муниципальной собственности.Подведомственность. Споры в подведомственности именно арбитражных судов.Характер спора. Исковое заявление к органу кадастрового учета, рассматривается по

общим правилам искового производства. Требования не могут рассматриваться по правилам гл. 24 АПК РФ «Рассмотрение дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов…».

Механизм защиты. Постановление Президиума ВАС РФ от 28.06.11 N 913/11. Не позволяет «обнулить» стоимость объекта!

Привлечение оценщика к процедуре оспаривания

Проведение оценки объектов является обязательным в случае возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе при проведении оценки объектов в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы (ст. 8 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

Участие оценщика и СРО в оспаривании кадастровой оценки:-подготовка отчета об оценке в досудебном порядке;-судебная экспертиза по установлению стоимости;-экспертиза отчета об оценке.

* Возможность привлечения оценщика к процедуре налогообложения: прямое указание на привлечение оценщиков в рамках налогообложения имеет место в рамках ст.ст. 105.7, 250, 257, 277 НК РФ.

.

Оценка доказательств

Презумпция достоверности любого отчета об оценке (ст.12 ФЗ № 135-ФЗ). Данные ГКО не могут игнорироваться: суд в любом случае должен рассмотреть в качестве доказательств 2 отчета (о кадастровой оценке и об индивидуальной рыночной оценке).

Презумпция оспоримости сведений отчета при наличии спора (ст.13 ФЗ № 135-ФЗ). Практика судов:1)Заключение СРО не является обязательным, однако заявитель праве воспользоваться нормами

ст. 17.1 ФЗ №135-ФЗ, предусматривающими проведение экспертизы отчета оценщика. При наличии существенных расхождений (по аналогии с административным порядком) суды рекомендуют проводить экспертизу отчета (Постановление ФАС ПО от 19.04.2012 по делу N А65-13843/2011).

2) Если ответчик не оспаривает данные отчета о рыночной стоимости. Обстоятельства, на которые ссылается одна из сторон, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств (ч. 3.1 ст.70 АПК РФ, Постановление ФАС ПО от 07.06.2012 по делу N А65-12710/2011).

3)При отсутствии экспертного заключения отчет оценщика не может считаться достаточным доказательством установления РС ЗУ (Постановление ФАС УО от 07.02.2013 по делу № А60-12407/2012).

Порядок отражения результата изменения сведений о КС

Принцип ведения ГКН: непрерывность актуализации содержащихся в нем сведений (ст. 4 ФЗ от 24.07. 2007 г. N 221-ФЗ "О ГКН").

В ГКН подлежат включению сведения о КС объекта недвижимости, в т.ч. дата утверждения результатов определения такой стоимости (ч.2 ст. 7 ФЗ от 24.07.07 N 221-ФЗ).

Орган кадастрового учета вправе осуществить кадастровый учет в связи с изменением сведений об объекте недвижимости, в т.ч. и о его кадастровой стоимости; при этом, в качестве основания к обязанию учета изменений объекта недвижимости, указано решение суда (ч.3,4 ст. 16 ФЗ от 24.07.07 N 221-ФЗ).

Установление судом РС объекта должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой КС в ГКН с момента вступления в силу судебного акта (Пост-ние Президиума ВАС РФ от 28.06.11 N 913/11).

В течение 10 р.дн. с даты получения сведений о КС орган кадастрового учета вносит их в ГКН (ст. 24.20 №135-ФЗ). Способ защиты в виде оспаривания результатов КС не позволяет

«обнулить» стоимость объекта!

Судебная практика (о дате установления стоимости)

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость (ст. 24.19 ФЗ №135-ФЗ). Примеры судебной практики толкования вопроса о дате установления стоимости:

«Установление судом рыночной стоимости ЗУ должно являться основанием для обязания внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в ГКН с момента вступления в силу судебного акта. Следовательно, требование об установлении судом рыночной стоимости с иного момента (в данном случае с 01.01.2011) не соответствует вышеуказанной позиции» (Определение ВАС РФ от 16.01.2013 N ВАС-17879/12) .

«…Суд отказал в удовлетворении требования об установлении стоимости с 01.01.2011, поскольку новые учетные записи вносятся в ГКН по состоянию на текущую дату, и включение каких-либо сведений на прошедшую дату не предусмотрено (Постановление ФАС ПО от 19.07.2012 г. по делу N А65-5901/2011).

О перспективах изменения механизма оспаривания…

Проблема! Работа судебных органов и комиссий может превратиться в дублирование самой кадастровой оценки.

Мнение Минэкономразвития России: «Законодательством не предусмотрена возможность установления кадастровой

стоимости объекта в размере его рыночной стоимости, определенной индивидуально, путем, отличным от судебного оспаривания и оспаривания в комиссии, например путем подачи соответствующего заявления.

В настоящее время не рассматривается такая возможность…, целесообразна только после закрепления на законодательном уровне механизмов, направленных на недопущение злоупотреблений со стороны заинтересованных лиц в манипулировании процедурами пересмотра кадастровой стоимости, а также проведения анализа применения на практике этих механизмов (Письмо МЭР РФ от 25.01.2011 N Д06-428).

Спасибо за внимание!Самара, 443110, ул. Ново-Садовая, д. 14 А

Телефон: (846) 302-63-36Факс: (846) 302-63-62

E-mail: matecsamara@matec.ru

Киров(8332) 67-01-10mateckirov@mat

ec.ru

Москва(495) 956-29-92info@matec.ru

Нижний Новгород

(831) 296-55-70matecnn@matec.r

u

Тверь(4822) 77-70-04matectver@mate

c.ru