1. 项目基础信息2. 项目区位分析3. 项目商业布局4. 项目动线设计5. 项目建筑设计

目 录

PART 1 项目基础信息

1.1 项目基础信息——合肥天鹅湖万达广场项目基本情况项目名称：合肥天鹅湖万达广场项目地址：合肥市政务区南二环路 3818 号商场开业时间： 2012 年 7 月 20 日占地面积： 62806.76m2

总建筑面积： 34.27 万 m2

商圈性质：市级商圈物业组合：办公、酒店、商业商业类别：购物中心投资商：开发商：合肥天鹅湖万达广场投资有限公司物业管理公司：万达物业建筑设计公司：停车位：商铺租金类型：

规划建有约 16 万㎡的大型国际商业中心， 13 万㎡的超高层双塔写字楼， 3.6 万㎡的室外商业步行街及 0.80 万㎡的商务酒店。

1.1 项目基础信息——合肥天鹅湖万达广场

1.1 项目基础信息——万达商业地产特色模式——订单地产 只租不售：以租金为现金流来源 , 长期不动产投资 构建租赁商家网 网大、结实，钓大鱼。

订单地产五个要诀一、联合地产： 即万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，共同选址、约定信息共享等双方的权利和义务。 沃尔玛、家乐福、百安居、百盛、新世界、国美、苏宁等 20 多家。 多家紧密型合作伙伴，万达广场开到哪里，就跟到哪里。二、技术对接： 万达项目设计方案——与各主力店进行技术层面对接——方案调整——与主力店确认 技术对接内容：如主力店面积，游泳池的降板，超市的荷载，各商场人流走向，公共区域设置，交通组织等。 避免商家进场后的改建，减少浪费，节约地产商和商家的成本。三、平均租金：全国城市分三等租金：一等北京、上海、广州；二等省会；三等其他城市。确定每等城市的平均租金。 不再就单个项目的租金水平进行谈判，节约谈判时间，从而保证了快速扩张、快速发展以及稳定的租金收益。四、先租后建：即招商在前，建设在后。五、满场开业：大小商家同一时间开业，聚集人气，抬升品牌，引导消费者的消费习惯，有利于商家也有利于万达。

6.1 规划阶段的业态落位与布局原则

—— 各业态占比设定的边际条件1 、城市特性：业态具备超前性，经济基础决定业态规划档次定位2 、地理位置：城市（副）中心：零售占比高生活邻里型：面积较小，生活配套占比高郊区型：面积大，零售与休闲娱乐各占 50%左右，有鲜明特色，竞争力强3 、竞争情况：根据竞争对手情况适当调整定位4 、投资回报：零售占比越高投资回报越高—— 不同类型各业态占比特征50 ： 30 ： 20城市（副）中心：可参照 70（零售）： 20（餐饮）： 10（娱乐）生活邻里型：可参照 50（零售）： 30（餐饮）： 20（娱乐）郊区型：可参照 45（零售）： 30（餐饮）： 20（娱乐）—— 业态布局的原则零售业态位置首选，主力店需纵向分割，一层直接进入。同楼及同层相邻位置尽量搭配目标顾客相近的业态。租金承受能力强的业态放在主入口和低楼层。

PART 2 项目区位分析

2.1 项目区位分析——整体区位

规划理念超前：三面环水、中心临湖的区域总体规划科学大气。以水轴、绿轴、商业轴为骨架，绿色生态与人气繁荣有机融合在城市发展进程中。区位交通便利：是联系主城区和经济技术开发区、大学城的必经之路，与合宁、合徐、合芜等高速公路相临，机场、车站均在 20 分钟“生活圈”内。政商文体集中：市政府 55 家机关办公场所均在区内；安徽日报报业集团、安徽出版集团、合肥广电中心等文化集群构建传媒中心；艺术馆、省文博园 、大剧院、开放式体育公园公建设施齐备。

政务区定位——省会合肥新的政治经济中心和商业文化中心

省政府

市政府

西环中心广场 新华国际广场

港汇广场 华润五彩城

安高广场 西湖国际广场

华邦世贸城

新城国际 财智中心 蔚蓝商务港

新地中心 华润中心

天鹅湖万达 白天鹅商务中心

合肥市政府

天鹅湖商务圈甲级写字楼分布

黄潜望中高端住宅集中区

置地广场 百利中心商务办公：依托天鹅湖湖景资源及市政府高端政务价值支撑，以天鹅湖为圆心的高端写字楼群已形成高度集中的商务效应；

2.1 项目区位分析——周边情况项目周边大区块已成为聚集合肥顶级办公楼、时尚购物商场、文化体育中心、高档酒店与酒店式公寓的新的城市中心。商业购物：天鹅湖周边以在建及建成多个大型高档商业广场及专业商场：华邦世贸城（银泰）、新地中心（百盛）、华润中心（华润万象城）、天鹅湖万达广场，加上红星美凯龙全球家居生活广场等，使政务区一举成为合肥市最具规模的高档品牌购物中心区。酒店与会展业：星级酒店尤其是五星级酒店最为集中的地区之一，万达广场周边 3 公里范围内，现有天鹅湖大酒店、绿地福朋酒店、合肥泓瑞金陵大酒店、合肥皇冠假日酒店、恒悦国际外商俱乐部酒店、合肥两淮豪生大酒店、贝斯特韦斯特精品酒店、高速开元酒店等8 家五星级酒店 .

2.2 项目区位分析——区位交通

合肥天鹅湖万达位于南二环路和怀宁路交叉口，周边城市次级主干道交织，并通过长江西路、金寨路、南二环路等城市一级主干道连接其他片区。万达模式是以“方盒子”为基础，而且广场用地是规整的长方形，从而使它在规划的同时与“方盒子”更好的融为一体。

怀宁路南 二 环 路

项目所在地

PART 3 项目商业布局

周边顶级写字楼的白领阶层

总体定位

档次定位

形象定位

3.1 项目商业布局——项目定位

客群定位

时尚、生活、精品、特色

追求品味、渴望享受的精英阶级

吃喝玩乐的城市商业新中心

周边众多居住区的居民；来天鹅湖玩的市民、家庭、朋友

中高端

3.2 项目商业布局——整体业态分析拥有 5 层商用楼面， 200 多个大小不一、功能各异的独立店铺。整体业种类型丰富，以中高档服装、珠宝等零售以及休闲餐饮、特色餐饮为主 ,另有大玩家、万达影院等大众休闲娱乐业态以及少量配套服务，符合囊括了吃喝玩乐的城市商业新中心的定位。

楼层 主题 业态 主力店 /次主力店B1 生活 零售 华润万家、国美电

器1F 精品 零售 餐饮 配套

服务万达百货、 H＆

M 、优衣库2F 时尚 零售 餐饮 休

闲娱乐

配套服务 万达百货、大玩家3F 特色 零售 万达百货、德庄火

锅4F 时尚 休闲娱乐 万达影院

B2 整层均为停车场， B1除了停车场外，另有面积约占 1/3 的零售，即华润万家（华润苏果）超市及国美电器。

3.2 项目商业布局—— B1 、 B2 业态分析

细分业种 数量（家）男女时装 43面点饮品 10黄金珠宝 9食品保健 8饰品 5

美容美发 4钟表眼镜 4工艺品 4母婴用品 3鞋类 3

包袋皮具 3彩妆护肤 3工艺品 3运动休闲 2咖啡馆 2数码电子 1

家装 1家居家纺 1

内衣 1袜类 1银行 1

专科医院 1儿童服饰 1手机通讯 1彩票 1

中西快餐 1合计 114

业态 数量（家）

零售 93

餐饮 13

休闲娱乐 0

服务配套 8合计 114

1F 只有零售、餐饮和服务配套三种业态，从商铺数量来看零售占据绝大部分比例，按细分业种来看类型比较多样，其中男女时装占将近38% 。一层具有最好的形象展示效果，入驻了一些国际中高端品牌，相对来说商铺则是大空间大面积的布局。例如： HM.I DO 等大品牌。

3.3 项目商业布局—— 1F 业态分析

零售 ; 数量

（家） ; 0.81578947368421

3; 82%

餐饮 ; 数量

（家） ; 0.11403508771929

8; 11%

服务配套 ; 数量（家） ;

0.0701754385964912;

7%

1F 四大业态比例（按商铺数量）零售餐饮休闲娱乐服务配套

细分业种 品牌名称 细分业种 品牌名称 细分业种 品牌名称 细分业种 品牌名称男女时装 H＆ M 男女时装 Lan风尚 黄金珠宝 余妃 母婴用品 Balabala

男女时装 优衣库 男女时装 墨水 ink 黄金珠宝 乾宜德 母婴用品 PEPCO 小猪班纳

男女时装 Marie n mary 男女时装 XSSSX 黄金珠宝 宝瑞源 母婴用品 宝贝加分男女时装 COCOOON 男女时装 品尚 黄金珠宝 凤翔昌盛 鞋类 都市情人男女时装 VERO MODA 男女时装 绣盒 食品保健 淘品小站 鞋类 Shoe market男女时装 ELAND 男女时装 Joli baby 食品保健 陶永祥号炒货 鞋类 蜘蛛王皮鞋男女时装 TEENIE WEENIE 男女时装 梦巴黎 食品保健 五粮液 包袋皮具 新秀丽箱包男女时装 Charles ＆ Keith 男女时装 森马 食品保健 休闲食品 包袋皮具 L＆ Z男女时装 JNBY江南布衣 男女时装 百想服饰 食品保健 港品 包袋皮具 卓梵阿玛尼男女时装 mo＆ co 男女时装 念服饰 食品保健 自由自在 彩妆护肤 SEPHORA彩妆男女时装 拉夏贝尔 男女时装 四季牛仔 食品保健 尚舒酒行 彩妆护肤 狐狸小妖男女时装 moyiv 男女时装 dreamlife 食品保健 楚味占记 彩妆护肤 海风阁男女时装 Lee 男女时装 伯喜服饰 饰品 萱子饰品 运动休闲 匡威男女时装 CLRIDE 男女时装 YILITON 饰品 咿呀呀饰品 运动休闲 阿迪达斯三叶草男女时装 Mind bridge 面点饮品 地下铁 饰品 小曼谷泰国佛牌 咖啡馆 星巴克男女时装 百家好 面点饮品 安东尼奥 饰品 助运堂 咖啡馆 SARAH休闲男女时装 TAGLINE 面点饮品 香港老港记 饰品 VIVI精品 数码电子 苹果男女时装 HAZZYS 面点饮品 快乐柠檬 美容美发 指舞飞扬美甲 家装 惠佳信装饰男女时装 Uv女装 面点饮品 哈根达斯 美容美发 海燕美甲沙龙 家居家纺 博洋家纺男女时装 J.LINDEBERG 面点饮品 巧奈饮品 美容美发 雅阁造型 内衣 SHCER茜施尔男女时装 NAUTICA 面点饮品 巴莉甜甜 美容美发 樱造型 袜类 JIAOSE SOCKS男女时装 NAVIGARE 面点饮品 仟吉 钟表眼镜 茂昌眼镜 银行 招行 ATM机男女时装 牛仔芭比 面点饮品 秘果秘制鲜饮 钟表眼镜 大光明眼镜 专科医院 壹加壹美容咨询男女时装 K-BOXING 面点饮品 超港烘培 钟表眼镜 宝岛眼镜 儿童服饰 小毛虫男女时装 AMASS阿玛施 黄金珠宝 I DO 钟表眼镜 吴良才眼镜 手机通讯 中国移动男女时装 红润羽绒服 黄金珠宝 MIDO 时计珠宝 工艺品 禾文阿斯 彩票 中国福彩男女时装 Boutique

Lounge 黄金珠宝 BLOVES婚戒定制 工艺品 富光杯子 中西快餐 放鹅郎中式快餐男女时装 WOMAN SECRETS 黄金珠宝 通灵珠宝 工艺品 绿竹翁男女时装 范儿精品男装 黄金珠宝 仟贵珠宝 工艺品 无印良品

3.3 项目商业布局—— 1F 业态分析

细分业种 数量（家）男女时装 21美容美发 8面点饮品 4中西快餐 3小吃简餐 2工艺品 2包袋皮具 2鞋类 2咖啡馆 2

家居家纺 2数码电子 2饰品 2

彩妆护肤 2黄金珠宝 1影院 1娱乐 1健身 1

食品保健 1彩票 1

月子中心 1合计 61

业态 数量（家）

零售 37

餐饮 11

休闲娱乐 3

服务配套 10合计 61

2F包含了零售、餐饮、休闲娱乐、服务配套四大业态，零售仍占据多数，仍以男女时装为主。餐饮及服务配套比例有所提高，分别从 1F 的 11% 和 7%增加到 18% 和 16% 。服务配套除了传统的美容美发之外，加入了月子中心，顺应顾客最新的需求。

3.4 项目商业布局—— 2F 业态分析

1F 四大业态比例（按商铺数量）

零售 ; 数量

（家） ; 0.60655737704918

2; 61%

餐饮 ; 数量

（家） ; 0.18032786885245

9; 18%

休闲娱乐 ; 数量（家） ; 0.04918032786885

25; 5%

服务配套 ; 数量（家） ; 0.16393442622950

8; 16%

2F 四大业态比例（按商铺数量）零售餐饮休闲娱乐服务配套

细分业种 品牌名称 细分业种 品牌名称 细分业种 品牌名称男女时装 Queen 美容美发 乾坤指美甲 鞋类 热风男女时装 CR?Z! 美容美发 爱商妆甲 鞋类 CROCS男女时装 西遇 美容美发 黑白秀 咖啡馆 SPR咖啡男女时装 TAGLINE 美容美发 克丽缇娜 咖啡馆 研磨时光男女时装 2% 美容美发 幸运美甲 家居家纺 倍思家男女时装 红袖 美容美发 颜色造型 家居家纺 美克美家居男女时装 圣迪奥 美容美发 裁丝阁形象沙龙 数码电子 微金手机 POS机体验男女时装 杰克琼斯 美容美发 木森造型 数码电子 美承数码男女时装 GXG 面点饮品 茶物语 饰品 梦幻天地男女时装 MONICA 面点饮品 甜馨雅舍 饰品 阿吉豆男女时装 太平鸟女装 面点饮品 仙芋传奇 彩妆护肤 LOTIONSPA男女时装 太平鸟男装 面点饮品 喵星球 彩妆护肤 屈臣氏男女时装 JUST MODE 中西快餐 必胜客 黄金珠宝 SHINY CRYSTAL男女时装 HOPERISE 中西快餐 肯德基 影院 大玩家 5D影院男女时装 Gxg1978 中西快餐 麦当劳 娱乐 大玩家男女时装 ENJOY 小吃简餐 后厨传奇 健身 曲姿瘦身男女时装 DITTO 小吃简餐 功夫煲仔 食品保健 燕之屋男女时装 ONLY 工艺品 ALLUSION 集群 彩票 中国体彩男女时装 PAGE ONE 工艺品 豫园画饰 月子中心 时尚妈咪健康管理中心男女时装 帕加尼 包袋皮具 迪士尼男女时装 SELECTED 包袋皮具 LEXON

3.4 项目商业布局—— 2F 业态分析

细分业种 数量（家）特色餐饮 19小吃简餐 7面点饮品 2男女时装 2中西快餐 1百货商场 1

合计 32

业态 数量（家）

零售 3

餐饮 29

休闲娱乐 0

服务配套 0合计 32

3F 只有零售和餐饮两种业态，餐饮数量上占 91% 。零售商铺数量少，但是其中包括了万达百货，商铺面积很大。

3.5 项目商业布局—— 3F 业态分析

1F 四大业态比例（按商铺数量）

零售 ; 数量（家） ;

0.0937500000000003; 9%

餐饮 ; 数量（家） ;

0.90625; 91%

2F 四大业态比例（按商铺数量）

零售餐饮

3.4 项目商业布局—— 3F 业态分析

细分业种 品牌名称 细分业种 品牌名称特色餐饮 德庄火锅 特色餐饮 黄金脆鱼馆特色餐饮 骨味坊 特色餐饮 禾香园潮汕砂锅粥特色餐饮 红泥小厨 特色餐饮 和福顺焖锅特色餐饮 九方珍 小吃简餐 尝乐美食小吃特色餐饮 茉莉 小吃简餐 真味砂锅特色餐饮 丑儿餐吧 小吃简餐 美食客特色餐饮 秦唐 小吃简餐 娘家米线特色餐饮 韩之味韩国料理 小吃简餐 汉唐豆捞特色餐饮 韩国宇正年糕 小吃简餐 味丸待续特色餐饮 蜀烩冒菜 小吃简餐 回味鸭血粉丝特色餐饮 咕嘟咕嘟欢乐火锅 面点饮品 DQ冰雪皇后特色餐饮 艾雅小海鲜火锅 面点饮品 奶茶博士特色餐饮 豪商牛排 男女时装 杨家衣柜特色餐饮 奔牛牛排 男女时装 艺家特色餐饮 杨铭宇黄焖鸡 中西快餐 原蛊原中式营养快餐特色餐饮 大别山土菜 百货商场 万达百货

3.4 项目商业布局—— 4F 业态分析4F 只有娱乐一种业态，即万达影城。影厅及公共区域 5470 平方米、放映及设备用房1450 平方米，由一个多功能大厅、一个 IMAX厅、一个 VIP厅和八个大小不等的普通影厅组成。

PART 4 项目动线设计

4.1 项目动线设计——总平面图及各层平面图

4.2 项目动线设计——综合交通分析

室内步行街消防登高面人流主入口

B 公交站

B

室外步行街（兼消防车道）城市道路（兼消防车道）

4.3 项目动线设计——主要出入口分析

办公楼入口

办公楼入口

办公楼入口办公楼入口

室外街入口

室外街入口室内街入口

室内街入口

室外街入口

车库出入口

车库出入口

车库出入口

万达百货入口酒楼入口

酒店入口

4.4 项目动线设计——内部动线、垂直动线

B1 层内部动线 B1 层分为两个区域，分别是停车场和零售区，各自有独立的内部动线，两个区域之间不连通。

1F 层内部动线 1F 层在商场内部两端有一大一小两个中庭，连接它们的是的弧线加直线的主动线。外围是金街动线，与内部动线基本平行。两条主动线，无次要通道，所有店面都分布在动线两边，避免了整个商场中死角的出现。

楼层 扶手电梯 升降电梯 空中连廊B2 2 对 13 无B1 2 对 11 无1F 10 对 6（客

用） 无2F 10 对 6（客

用） 18

3F 10 对 6（客用） 18

4F 1 对 无 无

垂直电梯手扶电梯

PART 5 项目建筑设计

5.1 项目建筑设计——外立面设计

总体风格定位是简洁、现代、大方的建筑风格。 大面积玻璃幕墙。大幅展示广告

5.2 项目建筑设计——内部空间

弧形动线设计给人带来新鲜好奇。 中庭保证良好采光。 中庭使室内核心空间得到强化。 中庭使营业空间的水平流线更

为清晰，能有效避免死角和遗漏。

一些独具匠心的雕塑小品和大型文化活动增加购物过程的乐趣，同时响应文化新区的定位。