Макроэкономическая ситуация

Коммерческая недвижимость

Офисная недвижимость

Торговая недвижимость

Складская недвижимость

Гостиничная недвижимость

Жилая недвижимость

Жилая недвижимость

Контакты

3

7

9

11

13

15

17

СОДЕРЖАНИЕ

Глобальный экономический кризис стал тяжелым ударом по эконо-мике страны. Внешние рынки капитала оказались закрыты для Украи-ны. Как результат — темпы падения в строительном секторе составили 50% в 2009 году. Резко снизился спрос и упали мировые цены на про-дукцию металлургического комплекса. Падение промышленного про-изводства в январе-ноябре 2009 года по сравнению с тем же перио-дом 2008 составило 24% (в январе этот показатель достиг 35%). Сни-зился приток инвестиций и ухудшилось сальдо торгового баланса, что привело к девальвации национальной валюты. Резкое снижение дохо-дов населения стало причиной уменьшения внутреннего спроса. В но-ябре 2008 года МВФ одобрил для Украины двухгодичную программу

МАКРОЭКОНОМИЧЕСКАЯСИТУАЦИЯ

ДО

НЕЦ

К

финансирования на общую сумму 16,4 млрд. долл. Тогда же фонд выделил Украине первый транш в 4,5 млрд. долл. Второй транш в размере 2,625 млрд. долл. был получен во 2кв. 2009 г. Средства третьего транша МВФ по стабилизационной про-грамме stand-by в размере 3,3 млрд. долл. Украи-на получила в 3кв. 2009 года.

Достаточная открытость экономики Украины и ее зависимость от товарных рынков оказались

недостатком в условиях глобального кризиса. Бо-лее 50% ВВП Украины приходится на экспорт, две трети которого составляют товары, что является одним из самых высоких показателей в регионе, уступающим лишь России и Казахстану. Однако, в отличие от этих двух стран, которые являются круп-нейшими экспортерами энергоресурсов, основ-ную долю украинского экспорта занимает твердое сырье (например, сталь), спрос на которое гораз-до более неустойчивый, чем спрос на нефть и газ.

>> ПО ПРОГНОЗАМ МВФ, МИРОВОЕ

ПРОИЗВОДСТВО ВЫРАСТЕТ НА 3,1% Г/Г

В 2010 Г.

МАКРОЭКОНОМИЧЕСКАЯСИТУАЦИЯ

ДО

НЕЦ

К При возобновлении роста глобальных товарных рынков открытость экономики Украины может пой-ти во благо. Благодаря тесной взаимосвязи между украинским сталелитейным сектором и другими от-раслями (производство железной руды, электроэ-нергии, грузоперевозки и др.), изменения внешне-го спроса на сталь оказывают сильное мультиплика-тивное воздействие на всю экономику и могут обе-спечить более стремительный ее рост по сравнению с аналогичными развивающимися рынками, даже если глобальное экономическое восстановление бу-дет медленным, о чем все больше говорят эксперты.

По прогнозам специалистов, реальный ВВП Укра-ины вырастет на 4% г/г в 2010 г., пережив паде-ние на 12,5% в этом году. Ожидается, что квар-тальный ВВП в 2010 г. останется на уровне 3кв.09 (с поправкой на сезонность) и начнет постепен-но восстанавливаться в 3кв.10 и 4кв.10, показы-вая рост на 1,5% кв./кв. и 2,0% кв./кв. С точки зре-ния спроса, экспорт, вероятно, первым отреагирует на ожидаемый глобальный подъем. За ним последу-ет и рост инвестиций, поскольку крупные экспортно-ориентированные предприятия возобновят реали-зацию программ капитальных затрат, чтобы про-должить модернизацию оборудования. В то же вре-мя, динамика внутреннего потребления будет оста-ваться слабой, поскольку избыточность мощностей и рабочей силы будет сдерживать рост зарплат.

Слабый внутренний спрос будет сдерживать рост потребительских цен, что позволяет рассчитывать на снижение уровня инфляции до 11,0% г/г в 2010 г. (с 14,2%, ожидаемых в том году). В то же время, тем-пы роста индекса потребительских цен, вероятно, останутся в зоне двухзначных чисел ввиду ожидае-мого повышения тарифов на газ и теплоснабжение для населения.

Баланс финансового счета заметно улучшится в сле-дующем году благодаря увеличению притока ПИИ и открытию зарубежных рынков капитала в резуль-тате снижения суверенных рисков Украины после окончания выборов и оживления экономики. С вос-становлением экономики увеличится и предложе-ние иностранной валюты, в первую очередь, за счет увеличения экспортной выручки, более высокого притока ПИИ и умеренных внешних выплат. Пре-кращение активного перевода средств в иностран-ную валюту со стороны населения будет также спо-собствовать росту курсовой стоимости гривны. По официальным оценкам НБУ, объем средств в инва-люте за пределами банковской системы составлял примерно $50 млрд. на конец 1кв.09, что намного превышало резервы центрального банка ($28 млрд. на конец сентября). С учетом $10 млрд., аккумули-рованных местными банками и компаниями на за-рубежных счетах, изменение ожиданий по отноше-нию к гривне может привести к значительному уве-личению предложения иностранной валюты.

Реальный ВВП Украины вырос почти на 6% кв./кв. во 2кв.09 (с поправками на сезонность), отражая изме-нение в потребительских предпочтениях в пользу то-варов отечественного производства, которое произо-шло вследствие девальвации гривны. Рост экономики в 3кв.09 составил 3% кв./кв. Таким образом, темпы паде-ния ВВП в годовом выражении замедлились до 17,8% во 2кв.09 (с 20% в 1кв.09) и 15% в 3кв.09, однако остава-лись одними из самых глубоких в регионе, уступая паль-му первенства лишь странам Прибалтики.

По прогнозам МВФ, мировое производство вырас-тет на 3,1% г/г в 2010 г. (что на 0,6 п.п. превышает прежние оценки), по сравнению со среднегодовым ростом на уровне 3,85% за последнее десятиле-тие. Благодаря оживлению внешнего спроса Укра-ина может вступить в фазу устойчивого роста уже во второй половине 2010 года.

ДО

НЕЦ

К

Сегмент коммерческой недвижимости Донецка в 2009 году нахо-дился под сильным влиянием экономического кризиса. Арендные ставки на коммерческие площади падали. Наиболее значитель-ное падение произошло в сегменте офисной недвижимости, где ставки снизились на 40% с начала года. Активность рынка офисной недвижимости поддерживалась в 2009 году преимущественно за счет сделок по пересогласованию арендных ставок и переездов компаний, связанных с объедине-нием их подразделений.

КОНЕЦ ГОДА ХАРАКТЕРИЗОВАЛСЯ:

• замедлением темпов снижения арендных ставок;

• уменьшением оттока арендаторов из бизнес-центров.

В течение первого полугодия 2009 года многие компании уже со-кратили объем арендуемых площадей или переехали в более де-шевые и меньшие по размеру офисы.

Наиболее востребованными были офисы с готовой внутренней отделкой. Для высокой наполняемости объектов, а также увели-чения привлекательности офисных зданий в долгосрочной пер-спективе девелоперам, заканчивающим сегодня проекты бизнес-центров классов В и С, возможно, придётся понести дополнитель-ные расходы на отделку.

>> ПО ИТОГАМ 2009 ГОДА УРОВЕНЬ

ВАКАНТНЫХ ПЛОЩАДЕЙ В

БИЗНЕС-ЦЕНТРАХ ДОНЕЦКА СОСТАВИЛ

25% В СРЕДНЕМ.

ОФИСНАЯНЕДВИЖИМОСТЬ

В течение 2009 года в Донецке не было введено в эксплуата-цию ни одного бизнес-центра. Общее предложение професси-ональных офисных помещений по состоянию на конец 2009 года составило около 91 тыс. м2.

По итогам 2009 года уровень вакантных площадей в бизнес-центрах Донецка составил 25% в среднем. Снижение арендных ставок замедлило свои темпы к концу года. В отдельных случаях можно отметить стабилизацию существующего уровня аренд-ных платежей. На конец года снижение ставок аренды по отно-шению к началу года составило для класса А – 40%, для клас-са B – 30%.

По состоянию на конец 2009 года арендные ставки находятся в диапазоне для класса А $20-30 м2/месяц, для класса В $15-20 м2/месяц, для класса В- $12-15 м2/месяц, c НДС и без эксплуа-тационных расходов.

Резких колебаний арендных ставок, а также изменения вакант-ности офисных помещений в начале 2010 года не ожидается. Данные показатели, скорее всего, стабилизируются на уровне конца 2009 года.

В 2010 году планируется ввод 3 объектов с GBA 50 тыс. м2.

>> ПО ИТОГАМ 2009 ГОДА УРОВЕНЬ

ВАКАНТНЫХ ПЛОЩАДЕЙ В

БИЗНЕС-ЦЕНТРАХ ДОНЕЦКА СОСТАВИЛ

25% В СРЕДНЕМ.

Начало 2009 года стало сложным испытанием для сегмента торговой недвижимости Донецка. Резкое снижение уровня доходов населения повлияло на выручку арендаторов ТЦ. Не имея возможности платить по завышенной ставке, арендаторы выезжают. Исправить положение мо-гут следующие действия со стороны арендодателей:

• снижение уровня арендной платы и предоставление рассрочки в оплате депозитных платежей при подборе пула арендаторов;

• предоставление арендных каникул на первый период;• частичное покрытие затрат на ремонт в новых помещениях;• переход от фиксированной арендной ставки к % от товарооборота;

агрессивная маркетинговая политика. К концу 2009 года в большинстве торговых центров Донецка произо-шла стабилизация арендных ставок. Стоит отметить, что ввиду отсут-ствия источников финансирования, многие потенциально девелопер-ские проекты были приостановлены.В 2009 году было открыто 4 ТЦ с GBA более 92 тыс. м2. Общая аренд-ная площадь в данном сегменте на конец года составила 285 тыс. м2.Основной спрос на торговые площади наблюдался со стороны частных предпринимателей (несетевые магазины), реализующих одежду, обувь, аксессуары. Основной причиной послужило ожидание значительного снижения арендных ставок и снижение размера предлагаемых аренд-ных площадей в профессиональных торговых центрах.Арендные ставки на торговые площади в долларовом эквиваленте сни-зились от докризисного уровня в среднем на 50%. Таким образом, сред-няя стоимость аренды в ТЦ сегодня составляет порядка $34/м2/ме-сяц (с НДС) в качественных объектах, а в менее современных — около $19/м2/месяц (с НДС).

ТОРГОВАЯНЕДВИЖИМОСТЬ

ДО

НЕЦ

К

Вакантность торговых центров Донецка на конец 2009 года составляла около 14%. Торговые сети, нацеленные на развитие региональных рынков, переориентировались на Киев – данная тенденция особо актуальна ввиду сопоставимости инвести-ций на открытие магазина в региональном центре и столице, а также значительного снижения аренд-ных ставок в столичных ТЦ при существенной раз-нице в товарооборотах. Арендные ставки в нача-ле 2010 года останутся без изменений, на уров-не конца 2009 года. Вакантность составит 10-12%.Восстановление спроса на торговые площади нач-нётся не ранее стабилизации экономики Украины. Некоторые ритейлеры временно уйдут с рынка, не-которые навсегда.Определенные объекты, которые заявляли о сво-ём открытии в этом году, вряд ли выполнят свои обещания из-за недостатка финансирования. Раз-

витие и финансирование новых проектов на заём-ные средства не начнётся раньше оживления ми-рового финансового рынка и чёткого понимания показателей доходности проектов.

В апреле 2009 года состоялось открытие ТЦ «Кон-тинент», девелопером проекта выступила компа-ния «Домус». Якорным арендатором центра явля-ется супермаркет «БУМ», который занимает пло-щадь 4 000 м2. Среди сетевых операторов, пред-ставленных в ТЦ, – Puma, Arena, Lotto, Colin’s и др. Введенный в эксплуатацию в конце 2009 года ТЦ «Green Plaza» (девелопер проекта – «Домус») бу-дет официально открыт в апреле 2010. Ввод ряда объектов, запланированных на конец 2009 года, был перенесен на 2010 год. В следую-щем году планируются к сдаче 2 объекта с суммар-ной общей площадью около 54 тыс. м2.

GREEN PLAZA

Расположениеул. Артема, 51аДевелоперДомус

GLA11 000

АШАН

РасположениеМакеевкаДевелоперАшан Украина

GLA30 000

АМСТОР

Расположениебул. Шевченко, 41дДевелоперMidland Group

GLA28 000

ТЦ КОНТИНЕНТ

Расположениеул. Первомайская, 51ДевелоперДомус

GLA23 197

ВВЕДЕННЫЕ В 2009 ГОДУ ЛОГИ-СТИЧЕСИЕ ЦЕН-ТРЫ

>> ВО ВТОРОМ ПОЛУГОДИИ

2009 ГОДА СТАВКИ НА

СКЛАДСКИЕ ПОМЕЩЕНИЯ

СТАБИЛИЗИРОВА-ЛИСЬ НА УРОВНЕ $4-5/М2/МЕСЯЦ

(С НДС)

ДО

НЕЦ

К

Потребность в высококачественных складских и промышлен-ных помещениях для Донецка составляет 300-350 тыс. м2. На данный момент предложение едва достигает 70 тыс. м2.Большинство из заявленных в течение последних лет про-ектов заморожены. Из этого сегмента недвижимости инве-сторы ушли надолго. Среди основных факторов, которые сдерживают в данный момент развитие складской недвижимости, можно назвать низкий текущий уровень арендных ставок, не позволяющий девелоперам рассчитывать даже на минимальную рента-бельность, высокий уровень вакантности и отсутствие заем-ного финансирования. Известно, что логистический сегмент на украинском рын-ке всегда характеризовался более низким уровнем рента-бельности, чем торговый и офисный сегменты, несмотря на более низкий объем требуемых инвестиций.

На данный момент перспективным направлением может быть лишь строительство специализированных проектов (например, холодильных, таможенных) или складов под конкретного заказчика (built-to-suite).

К концу 2009 года арендные ставки для складских помеще-ний несущественно замедлили темпы своего падения. След-ствием отсутствия долгового финансирования стало замо-раживание проектов, находящихся как на начальных ста-диях, так и на завершающих этапах строительства. Желая сэкономить на услугах посредников, ритейлеры в 2009 г. стали активно арендовать складские помещения напрямую у девелоперов. В результате по итогам года торговые ком-пании обеспечили почти половину спроса (48,1%) на этом рынке, тогда как раньше неизменными лидерами по объему арендованных площадей были логистические операторы.На конец 2009 года общий объем площадей в професси-ональных логистических центрах, таким образом, составил около 70 тыс. м2.Во втором полугодии 2009 года ставки на складские по-мещения стабилизировались на уровне $4-5/м2/месяц (с НДС). Падение ставок с начала 2009 года составило более 45% в долларовом эквиваленте.

В 2010-2012 гг. запланировано к запуску несколько логи-стических центров общей площадью около 90 тыс. м2. Наиболее вероятно, что в начале 2010 года ставки сохра-нятся в диапазоне $4-6 /м2/месяц (с НДС), а вакантность складских площадей составит 30%.

СКЛАДСКАЯНЕДВИЖИМОСТЬ

>> «КОРОЛЕВСКИЙ ЛЮКС»

В ГОСТИНИЦЕ ДОНБАСС ПАЛАС 5*

($3575/СУТКИ)

ГОСТИНИЧНАЯНЕДВИЖИМОСТЬ

ДО

НЕЦ

К Согласно выводам представителей УЕФА, в Донецке име-ется лишь треть необходимого для проведения ЕВРО-2012 количества гостиничных номеров.На конец 2009 года в Донецке действовало 32 гостиницы с общим номерным фондом 2022 номера. Около 60% пред-ставляют собой гостиничные комплексы «советского» типа. На конец года минимальная запрашиваемая стоимость про-живания (rack rate) в номере категории «стандарт» в донец-ких гостиницах категории 3* составила $80/сутки, в гости-ницах 4* - $110/сутки, в 5* отелях - $375/сутки. Наиболее дорогим гостиничным номером в Донецке является «Королевский Люкс» в гостинице Донбасс Палас 5* ($3575/сутки). Сегодняшние реалии на рынке коммерческой недвижимо-сти вынуждают некоторых девелоперов пересматривать концепции развития. Так, например, компания «Домус» пе-ресмотрела концепцию собственного проекта Green Plaza на пересечении улицы Артема и проспекта Садового. Изна-чально девелопер планировал объект в формате офисно-го центра. Однако, в связи с тем, что офисные помещения в Донецке на сегодняшний день остаются невостребованны-ми и собственники площадей испытывают большие трудно-сти со здачей в аренду, компания приняла решение изме-нить целевое назначение высотного здания, которое станет гостиничным комплексом на 210 номеров.

Отсутствие источников финансирования вынуждает некоторых девелоперов полностью отказываться от гостиничных проектов. Однако ряд проектов, начатых в течение нескольких последних лет, вероятнее всего, будут завершены. В 2010-2011 гг. ожидается ввод 4 гостиниц (2 из которых расширяют существующие бренды) с номерным фондом около 696 номеров.

ВОРОШИЛОВСКИЙ 55%

По состоянию на конец 2009 года в Донецке на ста-дии строительства находились 44 многоэтажных дома общей площадью 314,34 тыс. м2, из которых в 18-ти объектах не велись продажи по причине: урегулирова-ния спорных вопросов с муниципальными властями и общественностью, в связи с разработкой/пересмотром схем финансовых взаимоотношений с покупателями, отсутствием финансирования, согласно стратегии про-даж. Из 44 строящихся объектов 19 заморожено, 3 объ-екта распроданы.

В продаже на конец года находились 108,1 тыс. м2 многоквартирного жилья (1150 квартир) в 39 объектах. В том числе продажи велись в 8-ми замороженных объ-ектах и 16-ти объектах, уже введённых в эксплуатацию. Предложение коттеджных городков было представлено 10 городками, общей площадью 106 тыс. м2.Основная часть (88,6% в м2) предложения первичного жилья по-прежнему сосредоточена в Ворошиловском и Киевском районах города. В абсолютном выражении предложение в этих центральных районах города со-ставило 95,94 тыс. м2 жилья.На сегодняшний день в Донецке не продают жильё в новостроях, находящихся на начальной стадии стро-ительства. По состоянию на конец 2009 года средняя цена на первичном рынке многоэтажной недвижимости составляла 1060 $/м2, коттеджей $1121/м2.Преобладание средней цены в бизнес-классе над це-ной в элит-классе в конце года вызвано тем, что на ры-нок вышли объекты, позиционирующие себя по цене как «элитные», но недотягивающие по другим критери-ям до данного уровня.

ЖИЛАЯНЕДВИЖИМОСТЬ

ДО

НЕЦ

К

КАЛИНИНСКИЙ 6%

ЛЕНИНСКИЙ 3%КИЕВСКИЙ 34%

КУЙБЫШЕВСКИЙ,ПЕТРОВСКИЙ,

БУДЕНОВСКИЙ 2%

В начале 2010 года резкого изменения цен на жилую недвижимость в Донецке

не предвидится

В последнем квартале 2009 года рынок недвижимости оживился. Операторы рынка заявили об увеличении продаж, что позволило им поднимать цены — осенью в Донецке застройщиками продавалось до 30 квартир ежемесячно. Впрочем, данная тенденция коснулась только тех новостроек, на стройплощадках которых активно велись работы. Оставшимся застройщикам не удается привлечь покупателей с помощью различных акций и низких цен, поскольку те готовы вкладывать средства только в реализованные или близкие к завершению проекты.

ЭСТА ХОЛДИНГул. Постышева, 117, Донецк, Украина, 83000 тел.: +38062 3815121факс: +38062 3815120www.estaholding.comestaholding@estaholding.com

ЭСТА ХОЛДИНГКловский спуск, 5, Киев, Украина, 01021 тел: +38044 5071400факс: +38044 5071402www.estaholding.comestaholding@estaholding.com