Час унікальних можливостей - Cushman & Wakefield€¦ · грудень 2016 року міститься прогноз, згідно з яким економічне

DTZ Research

dtz-ukraine.com Property Times 1

PROPERTY TIMES

Час унікальних можливостей

Україна: липень-грудень 2016 року

24 січня 2017 року

Зміст

Економічний огляд 2

Офісна нерухомість 4

Торговельна нерухомість 10

Складська і логістична

нерухомість 15

Інвестиції в нерухомість 19

Визначення 21

Автори

Марта Костюк

Директор, аналітика та консалтинг

з питань девелопменту

+38 (0)44 220 30 60

[email protected]

Вікторія Власова

Старший аналітик

+38 (0)44 220 30 60

[email protected]

Після двох років економічного спаду, з початку 2016 року економічна динаміка в

Україні покращилася. Згідно з офіційними статистичними даними, у Q1 2016 року

реальний ВВП виріс на 0,1%, на 1,4% - у другому кварталі та на 2% у третьому.

У звіті Oxford Economics за грудень 2016 року міститься прогноз, згідно з яким

економічне зростання у 2016 році оцінюється в 1,1%, а подальше зростання ВВП

очікується на рівні 2,5-3% щорічно упродовж 2017-2019 років.

У 2016 році орендарі активно користувалися своєю вигідною переговорною

позицією на ринку офісної нерухомості у Києві. У результаті посилення попиту

на офісні приміщення у поєднанні з рекордно низькою новою пропозицією, до

кінця 2016 року первинна вакантність у сегменті знизилася до 15,6%, що є

найнижчим показником за період з Q2 2011 року (Графік 1).

Загальна динаміка ринку торговельної нерухомості в Україні суттєво погіршилася у зв'язку з економічним спадом і зниженням купівельної спроможності населення. Незважаючи на це, у 2016 році у Києві та деяких інших містах України були відкриті декілька масштабних торговельних і торговельно-розважальних центрів, і ще більше об’єктів торговельної нерухомості є у планах до 2020 року, що створює цікаві можливості для розвитку торговельних мереж на українському ринку.

У 2016 році девелоперська активність у сегменті складської і логістичної

нерухомості в Києві та передмісті була дуже низькою: нова пропозиція оцінюється

на рівні 25 300 кв.м і складається здебільшого з об’єктів, які були побудовані

компаніями для власних комерційних потреб. Однак упродовж року вакантність

у сегменті знизилася лише на 3%, що насамперед пов’язано з низькою діловою

динамікою в Україні.

З другого півріччя 2015 року інтерес інвесторів до комерційної нерухомості в

Україні посилився, і ця динаміка покращилася у 2016 році. Загальний обсяг

вторинних інвестиційних угод на ринку нерухомості в Києві склав $78 мільйонів

у 2016 році і прогнозується в діапазоні від $150 до $240 мільйонів у 2017 році.

Графік 1

Попит, вакантність та орендні ставки на ринку офісної нерухомості у Києві

Джерело: DTZ Research Примітка: Усі показники подані на кінець року.

mailto:[email protected]




Економічний огляд

Економічне зростання

Після двох років економічного спаду зі зниженням ВВП на 6,6% у 2014 році та 9,9% у 2015 році, з початку 2016 року економічна динаміка в Україні покращилася. Хоча складна ситуація на сході країни поки не вирішена, військові дії залишаються в межах частини території Донбасу.

Згідно з офіційними статистичними даними, у Q1 2016 року реальний ВВП в Україні виріс на 0,1%, на 1,4% - у другому кварталі та на 2% у третьому. У звіті Oxford Economics за грудень 2016 року міститься прогноз, згідно з яким економічне зростання у 2016 році оцінюється в 1,1% і очікується подальше зростання ВВП на 2,5-3% щорічно упродовж 2017-2019 років.

Державний бюджет України на 2017 рік, який був прийнятий у грудні 2016 року, базується на прогнозі економічного зростання у 2017 році на рівні 3%.

У теперішніх умовах для економіки України критично важливим є отримання кредиту МВФ, який був схвалений у березні 2015 року в розмірі $17,5 мільярдів. МВФ надав Україні другий транш ( $1,7 мільярдів) у серпні 2015 року, а третій транш ($1 мільярд) у вересні 2016 року.

Експерти Oxford Economics вважають, що зниження облікової ставки впродовж 2016 року сприятиме зростанню інвестицій у 2017-2018 роках.

Ряд важливих реформ були здійснені в Україні у 2016 році. Україна посіла 80 місце серед 190 країн світу в рейтингу Doing Business-2017, який готує Світовий банк. За рік Україна покращила свої позиції за такими показниками: захист міноритарних інвесторів, забезпечення виконання контрактів, отримання електроенергії та започаткування бізнесу.

Загалом, очікування міжнародної бізнес спільноти щодо довгострокового розвитку України залишаються позитивними, особливо враховуючи її потенціал розвитку.

Промислове виробництво

Упродовж 11 місяців 2016 року обсяг промислового виробництва збільшився на 2.1% порівняно з аналогічним періодом попереднього року. Таке зростання показника, перш за все, пов’язують з низькою порівняльною базою.

Станом на грудень 2016 року, експерти Oxford Economics очікують зростання обсягів промислового виробництва в Україні на 2,5% у 2016 році (порівняно зі зниженням показника на 13% у 2015 році), на 3% у 2017 році та 5% у 2018 році.

Сільське господарство

У першому півріччі 2016 року обсяг сільськогосподарського виробництва в Україні знизився в річному вимірі на 0,3%. Для порівняння, з січня до червня 2015 року зниження даного показника становило 9,3% порівняно з аналогічним періодом попереднього року.

Експерти Oxford Economics прогнозують стабільне зростання обсягів експорту сільськогосподарської продукції з України, що сприятиме подальшому розвитку потенціалу цієї галузі.

Графік 2

Основні макроекономічні показники в Україні (%)

Джерело: Державний комітет статистики України, Oxford Economics

* Прогноз

Примітка: Починаючи з червня 2014 року, дані не враховують показники для території АР Крим. З 2015 року дані також не враховують показники для АР Крим та зони АТО на сході України.

Роздрібна торгівля

У 2015 році оборот роздрібної торгівлі в Україні знизився на 20,7% після падіння на 8,9% у 2014 році. Негативна динаміка сегменту роздрібної торгівлі в 2015 році сформувалася внаслідок загального економічного спаду в Україні, інфляції, девальвації гривні та зниження доходів населення.

Починаючи з березня 2016 року, негативна динаміка в сегменті змінилася на позитивну, і за період з січня до листопада 2016 року оборот роздрібної торгівлі збільшився на 3,7% порівняно з аналогічним періодом попереднього року. Для порівняння, в аналогічному періоді 2015 року цей показник знизився на (-21,4%).

Інфляція

Станом на грудень 2016 року, індекс споживчих цін виріс на 12,4% за період з грудня 2015 року. Аналогічний показник у 2015 році становив 43,3%.

Станом на грудень 2016 року, експерти Oxford Economics очікували, що індекс споживчих цін в Україні збільшиться на 11,1% у 2017 році, в той час як у 2018 році інфляція не перевищуватиме 9%.

Державний бюджет України на 2017 рік ґрунтується на прогнозі річної інфляції на рівні 8,1%.

У зв'язку зі зниженням рівня інфляції починаючи з другого кварталу 2016 року, Національний банк України поступово знижував облікову ставку, встановивши її на рівні 14% у листопаді і до кінця 2016 року. Для порівняння, у червні 2016 року облікова ставка становила 16,5%, 19% у квітні 2016 року і 22-30% у другому півріччі 2015 року.

Згідно з оцінками Oxford Economics, зниження облікової ставки НБУ посилює фінансову позицію комерційних банків в Україні, що, в свою чергу, створює передумови для швидшого зростання комерційного кредитування вже у 2017 році.



Ринок праці

Відповідно до методології Міжнародної організації праці, рівень безробіття в Україні у січні-листопаді 2016 року склав 9,2% порівняно з показником на рівні 9,9% у Q1 2016 року.

Згідно з оцінками Oxford Economics, рівень безробіття в Україні склав 9% у кінці 2016 року. Експерти також прогнозують, що впродовж наступних трьох років тенденція до зниження рівня безробіття збережеться, і показник становитиме 8,5% у 2017 році та приблизно 7% у 2018-2019 роках.

У 2015 році реальна заробітна плата в Україні знизилася на 20,2% порівняно з попереднім роком. У січні-листопаді 2016 року реальна заробітна плата виросла на 8,4%.

За даними Державного комітету статистики України, у січні-листопаді 2016 року середньомісячна номінальна заробітна плата становила 5 070 гривень (еквівалент $197, враховуючи офіційний курс НБУ в листопаді 2016 року), що на 21% перевищує показник грудня 2015 року в гривневому еквіваленті і на 11% у доларовому.

У грудні 2016 року мінімальна заробітна плата була підвищена з 1 600 гривень до 3 200 гривень з січня 2017 року.

При проведенні аналізу доходів домогосподарств в Україні необхідно враховувати, що значна частина зарплат в країні досі виплачується готівкою «в конвертах».

Національна валюта

Упродовж 12 місяців, починаючи з Q1 2015 року, українська гривня істотно знецінилася. У Q2 і Q3 2015 року офіційний обмінний курс знаходився в діапазоні 20,5-23,5 гривень за долар США. В результаті девальвації, наприкінці 2015 року офіційний обмінний курс досяг рівня 24 гривні за долар США, але вже в січні 2016 року повернувся до рівня 23,5 гривні за долар США.

Упродовж 2016 року офіційний обмінний курс коливався вже в діапазоні 23-27 гривень за долар США. До середини січня 2017 року обмінний курс виріс до 27,3 гривень за долар США.

Експерти Oxford Economics прогнозують, що зниження темпів інфляції та зростання експорту допоможуть утримати теперішній курс гривні у 2017 році. Очікується, що у 2018 році середній офіційний курс гривні буде на рівні 28 гривень за долар США.

Державний бюджет України на 2017 рік базується на середньорічному обмінному курсі на рівні 27,2 гривні за долар США.

Зовнішня торгівля та іноземні інвестиції

Згідно з Oxford Economics, у 2016 році спостерігалося відновлення позитивної динаміки експорту з України, що передовсім пов’язано зі зростанням ринків збуту за межами Європи для таких товарів як продовольчі товари і промислова сировина, а також розвитком нових галузей економіки (в основному тих, котрі пов’язані з інформаційними технологіями).

У січні-жовтні 2016 року обсяги експорту товарів з України скоротилися на 7,9% (для порівняння в аналогічному періоді 2015 року обсяги експорту впали на 29,3%). Водночас, обсяги імпорту товарів знизилися на 0,1%.

Графік 3

Річна динаміка обмінного курсу, інфляції та середньої

номінальной зарабітної плати в Україні (%)


* Прогноз


Графік 4

Кумулятивний притік прямих іноземних інвестицій в Україну

за галузями економіки, станом на 1 жовтня 2016 року


* Прогноз


За перші три квартали 2016 року обсяг прямих іноземних

інвестицій (ПІІ) в Україну збільшився на $2,67 мільярди.

Нагадаємо, що упродовж двох попередніх років обсяг

прямих іноземних інвестицій зменшився на $11,31 мільярди

у 2014 році і на $2,37 мільярди у 2015 році.

Станом на 1 жовтня 2016 року, кумулятивний притік ПІІ в Україну за період з 1994 року склав $45,15 мільярдів (або $1 058 на душу населення) і виріс за 12 місяців на $1,2 мільярда. З грудня 2014 року до березня 2016 року кумулятивний притік ПІІ в Україну скоротився на 6,7% унаслідок девальвації гривні, а вже у Q2 і Q3 2016 року динаміка була позитивною.



Офісна нерухомість

У 2016 році орендарі продовжували активно користуватися своєю

вигідною переговорною позицією на ринку офісної нерухомості в

Києві. В результаті посилення попиту на офісні приміщення у

поєднанні з рекордно низькою новою пропозицією, до кінця

2016 року первинна вакантність у сегменті досягла 15,6%, що є

найнижчим показником за період з Q2 2011 року (Графік 1).

Пропозиція

Загальна орендна площа офісних приміщень у Києві становить приблизно 1,8 мільйона кв.м (Графік 5). Даний показник не враховує площу державних установ і офісних будівель, побудованих компаніями виключно для власного використання.

У 2016 році нова пропозиція в сегменті офісної нерухомості у Києві склала 20 740 кв.м (GLA), що стало найнижчим показником за період з 2004 року. Серед об’єктів, які з’явилися на ринку впродовж року, - наступні фази БЦ «Лагода» і БЦ «Протасів Бізнес Парк», які були створені шляхом реконструкції колишніх промислових будівель, а також БЦ на вулиці Лейпцігський, 15. Ці нові офісні приміщення були практично повністю поглинуті ринком одразу після їх появи.

Приблизно 93% усіх офісних приміщень в Києві, які підлягають класифікації, розташовані на західному березі ріки Дніпро: в нецентральних районах міста (34%), у Центральному діловому районі (ЦДР) (28%), на Подолі (10%) та в інших центральних районах за межами ЦДР (21%) (Графік 6).

Станом на початок року очікується, що у 2017 році на ринку офісної нерухомості в Києві будуть здані в експлуатацію офісні приміщення орендною площею приблизно 48 000 кв.м.

Девелопмент цілого ряду проектів на ринку офісної нерухомості в Києві був призупинений. Більшість із цих об'єктів будуть введені в експлуатацію пізніше і за умови поліпшення загальної економічної ситуації в Україні, що з високою імовірністю призведе до посилення попиту орендарів і підвищення інвестиційної привабливості ринку нерухомості в країні.

Деякі девелопери готові відновити будівництво своїх об'єктів офісної нерухомості в Києві за умови залучення великого орендаря або під конкретного користувача приміщень (в рамках контракту built-to-suit).

Графік 5

Основні показники ринку офісної нерухомості в Києві

Джерело: DTZ Research

Примітка: Всі показники подані на кінець року.

Графік 6

Загальний обсяг офісних приміщень у Києві за офісними

районами станом на грудень 2016 року (%)


Примітка: Всі показники подані на кінець року.

Таблиця 1

Основні показники ринку офісної нерухомості в Києві

2015 Q1 2016 Q2 2016 Q3 2016 Q4 2016 Прогноз на 2017 рік

Загальний обсяг ринку (кв.м) 1 784 240 1 784 240 1 784 240 1 792 840 1 805 000

Нова пропозиція (кв.м) 69 960 0 0 8 600 12 140

Обсяг орендованих приміщень (кв.м) 174 400 31 200 44 300 49 500 52 100

Чисте поглинання (кв.м) 88 000 3 500 35 000 39 800 46 000

Рівень вакантності (%) 21,6 21,3 19,4 17,5 15,6

Орендна ставка на приміщення найвищої якості ($ / кв.м / місяць)

17-28 16-26 16-25 15-25 15-25


Примітка: Всі показники вказані на кінець періоду і можуть підлягати подальшому уточненню. Показники обсягу зданих в оренду (поглинутих) офісних приміщень і вакантності не враховують суборенду.



Таблиця 2

Основні об’єкти офісної нерухомості, здані в Києві в експлуатацію у 2016 році

Період Об’єкт Розташування* GLA (кв.м) Девелопер Заповнюваність** (%)

Q3, 2016 БЦ «Лагода» (фаза 3) НЦ-ЗБ 8 600 «Георгій» 82%

Q4, 2016 Бізнес парк «Протасов» (фаза 3, частина 1) НЦ-ЗБ 7 380 «ДМВ ГРУП» 100%

Q4, 2016 БЦ на вул. Лейпцігській, 15a (фаза 3) Печерськ 4 760 MERX 90%

Джерело: DTZ Research GLA (Gross Lettable Area) – загальна орендна площа

* ЦДР – Центральний діловий район; Ц – центр за межами ЦДР; НЦ-ЗБ – нецентральний район на західному березі ріки Дніпро; НЦ-СБ – нецентральний район на східному березі Дніпра.

** Станом на кінець грудня 2016 року.

Таблиця 3

Основні об’єкти офісної нерухомості, заплановані до здачі в експлуатацію в Києві у 2017 році

Об’єкт Розташування* GLA (кв.м) Девелопер Країна походження девелопера

БЦ «Астарта» (фази 1, 2) Поділ 28 770 «Енергоінвест» Україна

Бізнес парк «Протасов» (фаза 3, частина 2) НЦ-ЗБ 7 920 «ДМВ ГРУП» Україна

БЦ на вул. Великій Васильківській, 98 Ц 6 300 VS Energy International Україна / Росія

БЦ на вул. Зоологічній, 5/1 НЦ-ЗБ 5 000 «Людмила Фарма» Україна

Джерело: DTZ Research GLA (Gross Lettable Area) – загальна орендна площа

* ЦДР – Центральний діловий район; Ц – центр за межами ЦДР; НЦ-ЗБ – нецентральний район на західному березі ріки Дніпро; НЦ-СБ – нецентральний район на східному березі Дніпра.

Таблиця 4

Ключові угоди оренди офісних приміщень у Києві впродовж 2016 році

Період Компанія-орендар GLA

(кв.м)

Профіль орендаря* Об’єкт Розташування ** Тип угоди оренди

Q1, 2016 Novartis Group 3 030 Фармацевтика БЦ SP Hall НЦ-ЗБ Переміщення

Q2, 2016 BAT 3 000 FMCG БЦ IQ Печерськ Переміщення

Q3, 2016 Mars 2 486 FMCG БЦ «Торонто-Київ» Ц Перегляд умов

Q2, 2016 «Укртранснафта» 2 450 Транспорт і логістика БЦ «Сенатор» Печерськ Переміщення

Q1, 2016 Посольство Канади 2 265 Посольство БЦ на вул. Костельній,13а ЦДР Перегляд умов

Q2, 2016 Mondelez Україна 2 255 FMCG БЦ «Сенатор» Печерськ Переміщення

Q1, 2016 ЄБРР 2 250 Фінансові послуги БЦ «Династія» ЦДР Переміщення

Q3, 2016 Ericsson 2 209 ICT Forum Business City Ц Перегляд умов

Q4, 2016 Acino Pharma 2 000 Фармацевтика БЦ «ІРВА» НЦ-ЗБ Розширення

Q4, 2016 Takeda 2 000 Фармацевтика БЦ Eleven НЦ-ЗБ Перегляд умов

Q3, 2016 «Радіо Свобода» 1 852 ЗМІ БЦ «Династія» ЦДР Переміщення

Q2, 2016 Yandex 1 690 ICT БЦ «Леонардо» (фаза 1) ЦДР Перегляд умов

Q2, 2016 Unilever 1 470 FMCG БЦ Mikom Palace НЦ-ЗБ Перегляд умов

Q2, 2016 SAP 1 330 ICT БЦ «Реноме» ЦДР Перегляд умов

Джерело: DTZ Research, Київський дослідницький форум (Kyiv Research Forum) GLA (Gross Lettable Area) – загальна орендна площа

* FMCG – товари щоденного попиту; ICT – інформаційно-комунікаційні технології

** ЦДР – Центральний діловий район; Ц – центр за межами ЦДР; НЦ-ЗБ – нецентральний район на західному березі ріки Дніпро; НЦ-СБ – нецентральний район на східному березі Дніпра.


www.dtz.com Property Times 6

Попит

Більшість корпоративних орендарів офісної нерухомості в Україні планують достатньо консервативний розвиток свого бізнесу в короткостроковому періоді, зважаючи на невизначеність прогнозів щодо економічної ситуації в країні. Все ж, багато з цих компаній очікують поліпшення загальної ситуації в Україні, а тому допускають можливість деякого зростання орендних ставок на офісні приміщення в Києві у середньостроковому періоді.

Відповідно до тенденції, сформованої у 2015 році, орендарі у 2016 році продовжували користуватись своїми сильними переговорними позиціями і намагалися оптимізувати свої орендні умови на ринку офісної нерухомості в Києві. Також, збільшився попит на покупку компаніями офісних приміщень у Києві для використання у власних операційних цілях.

Обсяг офісних приміщень, зданих в оренду в Києві у 2016 році, становив приблизно 177 000 кв.м загальної орендної площі, що відповідає показнику 2015 року і є вдвічі вищим, аніж у 2014 році.

У 2016 році в Києві угоди оренди, пов'язані з переміщенням компаній в інші офісні приміщення, склали приблизно половину від усіх угод в сегменті офісної нерухомості, ще плюс 13% - це угоди з розширення площі орендованих компаніями приміщень. Водночас угоди щодо перегляду умов оренди чи продовження договорів оренди склали приблизно 33% (Графік 7). Попередні договори оренди офісних приміщень в Києві були відсутні.

Попит на офісні приміщення в Києві у 2016 році переважно формували швидко зростаючі ІТ компанії, а також компанії у секторі виробництва та дистрибуції товарів повсякденного вжитку та фармацевтичної продукції (Графік 8).

У 2016 році чисте поглинання офісних приміщень у Києві, яке відображає зміну площі орендованих приміщень у сегменті, склало приблизно 124 300 кв.м (GLA), що на 41% вище показника 2015 року і підтверджує впевнену тенденцію до відновлення ринку.

Очікується, що позитивна динаміка попиту на офісні приміщення в Києві продовжиться у першому півріччі 2017 року, хоча багато орендарів вже встигли підписати нові договори оренди у сегменті. Подальша динаміка залежатиме від загальної економічної ситуації в Україні.

Вакантність

У зв’язку з покращенням динаміки попиту у поєднанні з рекордно низькою пропозицією нових офісних приміщень, у 2016 році первинна вакантність на ринку офісної нерухомості в Києві поступово знизилася, і більшість нових офісних об’єктів були поглинуті ринком.

Упродовж останніх 12 місяців первинна вакантність знизилася на 6% (з 21,6% наприкінці 2015 року до 15,6% у грудні 2016 року) та досягла найнижчого рівня за весь період з Q2 2011 року. У кінці 2016 року найвищий рівень вакантності в Києві був зафіксований в районі Печерську за межами Центрального ділового району столиці та у нецентральних районах міста на східному березі Дніпра. Найнижчий рівень вакантності офісних будівель був у Центральному діловому районі Києва (Графік 9).

Користуючись зниженням вартості оренди офісних приміщень у Києві, у 2015-2016 роках багато компаній-орендарів переїхали в приміщення вищого класу або в нові офісні приміщення у центральних районах міста.

Графік 7

Угоди оренди офісних приміщень у Києві за типами (%)


Графік 8

Обсяг офісних приміщень, зданих в оренду в Києві у

2016 році, за видами діяльності орендарів (%)


Графік 9

Вакантність в Києві за офісними районами, грудень 2016 (%)




Орендні ставки

Внаслідок економічного спаду в Україні і високої вакантності

на ринку офісної нерухомості в Києві, конкуренція між

орендодавцями посилилася. У 2015 році і в першому півріччі

2016 року орендні ставки на офісні приміщення всіх класів

знизилися у доларовому еквіваленті.

У період з липня до грудня 2016 року орендні ставки на ринку

офісної нерухомості в Києві загалом не змінилися, оскільки

більшість бізнес центрів, які були відносно нещодавно

введені в експлуатацію в українській столиці, вже досягли

необхідного рівня заповнюваності.

У кінці грудня 2016 року орендні ставки на найкращі офісні

приміщення в Києві були в діапазоні $15-25 за кв.м в місяць

(Графік 10). Водночас, досяжні ставки оренди на офісні

приміщення класів В і С знаходились на рівні $6-16 за кв.м в

місяць і $4-8 за кв.м в місяць відповідно.

Незважаючи на зниження вакантності в сегменті, орендодавці

часто йшли на поступки орендарям, зокрема, надавали

орендні канікули і фіксували обмінний курс на період до

шести місяців, а також в окремих випадках (для офісних

приміщень класів А і В) погоджувалися на компенсацію

витрат на оздоблення приміщень орендарем.

Прогноз

Згідно прогнозів компанії DTZ, у першому півріччі 2017 року

загальна динаміка ринку офісної нерухомості в Києві істотно

не зміниться.

Ми очікуємо, що упродовж наступних шести місяців теперішня

динаміка попиту орендарів на офісні приміщення в Києві,

скоріше за все, суттєво не зміниться, але до кінця 2017 року

попит в сегменті потенційно може посилитися при умові

покращення загальної економічної ситуації в Україні.

Малоймовірно, що будівельна активність на ринку офісної

нерухомості в Києві зросте упродовж 2017 року, оскільки

міжнародні та місцеві девелоперські компанії повинні

упевнитися, що великі корпоративні орендарі формують

стійкий попит на офісні приміщення в українській столиці.

У середньостроковому періоді динаміка орендних ставок і

рівень вакантності на ринку офісної нерухомості в Києві

будуть залежати від загальної економічної і політичної

ситуації в Україні. Такі фактори, як темпи введення в

експлуатацію нових офісних об'єктів у місті, а також цінова

стратегія, яку втілюють власники ключових бізнес центрів з

метою перемоги у конкурентній боротьбі за якісних

орендарів, також істотно впливатимуть на ринкові показники.

Все ще висока вакантність на ринку офісної нерухомості в

Києві у поєднанні з істотним діапазоном цін на якісні офісні

приміщення дозволяють компаніям-орендарям оптимізувати

свої довгострокові орендні умови в сегменті.

Графік 10

Орендні ставки на приміщення найвищої якості та рівень вакантності на ринку офісної нерухомості в Києві


Графік 11

Орендні ставки на офісні приміщення за офісними районами в Києві, станом на грудень 2016 року ($ за кв.м в місяць)




Карта 1

Основні об’єкти офісної і торговельної нерухомості, розташовані у центральних районах Києва




Карта 2

Основні об’єкти офісної і торговельної нерухомості, розташовані в нецентральних районах Києва




Торговельна нерухомість

Незважаючи на все ще мляву динаміку ринку торговельної нерухомості в Україні, у 2016 році були відкриті декілька масштабних ТЦ / ТРЦ і ще більше об’єктів торговельної нерухомості є в планах відкриття до 2020 року, що створює цікаві можливості для розвитку торговельних мереж та інших операторів на українському ринку.


Київ, Одеса, Львів, Дніпро і Харків є найбільшими містами України, які привертають особливий інтерес торговельних мереж, девелоперів та інвесторів.

В кінці 2016 року загальний обсяг сучасних торговельних приміщень у цих п'яти містах України становив приблизно 3,5 мільйонів кв.м або 486 кв.м на 1 000 мешканців. Цей показник враховує всі об'єкти торговельної нерухомості орендною площею від 5 000 кв.м, у тому числі торговельні центри та окремі супермаркети / гіпермаркети.

В Україні ринок торговельної нерухомості найбільш розвинутий у Києві, в той час як у Львові обсяг ринку сучасних торговельних приміщень в абсолютному вираженні є найменшим. Виходячи з офіційних показників чисельності населення в кожному з найбільших українських міст, найбільш насиченим з розрахунку на 1 000 мешканців є ринок торговельної нерухомості в Києві, Львові та Одесі, а найменш насиченим – у Харкові (Графік 12).

Наприкінці 2016 року загальна площа сучасних торговельних приміщень в Києві склала приблизно 1 711 500 кв.м або 585 кв.м орендної площі на 1 000 мешканців. При цьому, сукупна орендна площа торговельно-розважальних і торговельних центрів становила приблизно 1 245 000 кв.м, з яких 29% – це об'єкти «першого покоління» і торговельні центри низької якості, які володіють деяким потенціалом для їх редевелопменту.

У 2016 році нова пропозиція в сегменті торговельної нерухомості в Києві склала приблизно 171 000 кв.м, що в 5,5 разів більше показника 2015 року, але на 19% менше, ніж у 2014 році.

У першому півріччі 2016 року в Києві були відкриті ТЦ «Орнамент» та ТРЦ New Way, кумулятивна орендна площа яких становить приблизно 20 880 кв.м. Водночас, у лютому 2016 року на редевелопмент був закритий ТЦ «Альта Центр» після придбання об’єкту компанією «Епіцентр-К».

У грудні 2016 року в Києві були відкриті ТЦ «ЦУМ» і ТРЦ Lavina Mall. Це збільшило обсяг ринку торговельної нерухомості в місті на 150 000 кв.м (GLA) або на 9%.

Графік 12

Насиченість ринку торговельної нерухомості у найбільших містах України (кв.м на 1 000 мешканців)


* Базуючись на даних, наявних станом на січень 2017 року.

Примітка: Дані представлені на кінець періоду і враховують усі ТЦ/ТРЦ і окремі гіпермаркети / супермаркети орендною площею від 5 000 кв.м.

ТРЦ Victoria Gardens у Львові – це основний об'єкт торговельної нерухомості, який був відкритий в інших містах України у 2016 році. Також у Дніпрі, поблизу ТРК «МОСТ-Сіті», був відкритий ТЦ «Кубометр» у форматі Pop-up Shipping Container Center і невеликий ТЦ «Екватор» в Одесі.

Станом на січень 2017 року, в Києві на етапі активного планування чи будівництва були нові ТЦ і ТРЦ загальною орендною площею приблизно 767 000 кв.м.

У 2017 році в Києві анонсоване відкриття кількох об’єктів торговельної нерухомості: ТРЦ Blockbuster Mall, ТЦ Smart Plaza, а також Retail Park Petrivka (фаза 1) і ТРЦ Rive Gauche (фаза 1) компанії Immochan. Якщо ці об'єкти будуть відкриті відповідно до заявлених строків, до кінця 2017 року теперішній обсяг ринку торговельної нерухомості в Києві збільшиться на 181 000 (GLA) кв.м, тобто на 10%.

Поза Києвом, у 2017 році в Одесі планується відкриття ТЦ Kadorr City Mall, другої черги ТРЦ Gagarinn Plaza та першої черги ТРЦ Odessa Les Vignes. Новин щодо відкриття ТРЦ «Нікольський» у Харкові, скоріше за все, у 2017 році знову не буде.

Таблиця 5

Основні показники ринку торговельної нерухомості у Києві

2014 2015 H1 2016 H2 2016 Річний прогноз на 2017

Загальний обсяг ринку (кв.м) 1 529 440 1 560 140 1 564 500 1 711 500

Нова пропозиція (кв.м) 210 190 30 700 20 880 150 000

Орендні ставки на приміщення в найкращих торговельних центрах ($ / кв.м / місяць)

110-160 45-65 45-65 45-65

Орендні ставки на кращі приміщення вздовж торговельних коридорів ($ / кв.м / місяць)

45-90 30-50 35-80 35-80


Примітка: Дані представлені на кінець періоду; орендні ставки вказані для торговельних приміщень орендною площею 100-250 кв.м.



Таблиця 6

Основні об'єкти торговельної нерухомості, відкриті в Україні в 2016 році

Період Проект Місто GLA (кв.м) Девелопер Основні орендатори (бренди)

грудень 2016* ТРЦ Lavina Mall Київ 127 500 «Мандарин Плаза» «Сільпо», Ельдорадо, бренди MTI (Intertop, Ecco), бренди Fashion Partners ( Tommy Hilfiger, Walker, oodji, STEM), «Будинок Іграшок», «Цитрус», Etam, Steiff, Sealine, Pierre Cardin, Brocard, Bonjour, Multiplex (кінотеатр), «Галактика» (сімейний розважальний парк), інші

жовтень 2016 ТРЦ Victoria Gardens

Львів 54 540 «Фенікс Капітал» «Сільпо, «Фокстрот», Gloria Jeans, LC Waikiki, Jysk, Mikki, «Будинок Іграшок», Intertop, ARGO Center, Argosha, Bomond, Moyo, Multiplex (кінотеатр), «Папашон» (дитячий розважальний центр і боулінг), інші

грудень 2016 ТЦ «ЦУМ» Київ 22 500 ESTA Holding Good Wine, Bomond, Pedro del Hierro, women’secret, Marc Cain, Max&Co, Escada Sport, Jacadi Paris, Coccinelle, Carré Blanc, Marina Rinaldi, Steiff, Egersund Seafood, «М’ясторія», інші

травень 2016 ТЦ New Way Київ 16 200 локальний девелопер

«Сільпо», Comfy, «Будинок Іграшок», LC Waikiki, Arena, New Balance (аутлет), «Космо», MasterZoo, ДРЦ «Дитяча Планета», Wizoria (кінотеатр), «Сушія», Il Molino, інші

Джерело: DTZ Research * Технічне відкриття у вересні 2016 року

Таблиця 7

Основні ТЦ і ТРЦ, відкриття яких планується в Україні у 2017-2020 роках

Період Проект Місто GLA (кв.м) Девелопер Країна

немає інформації ТРЦ «Республіка» Київ 139 000 KAN Development /«Мегаполісжитлобуд» Україна

2017-2018 ТРЦ Blockbuster Mall Київ 135 000 «Мандарин Плаза» Україна

немає інформації ТРЦ Hartz Київ 95 180 «Будхаус Групп» Україна

2017/2019 (фазами) ТРЦ Odesa Les Vignes Одеса 92 800 «Іммошан Україна» Франція

2018 ТРЦ Ocean Mall Київ 85 100 «Мандарин Плаза» Україна

2018 ТРЦ Retroville Київ 82 760 Stolitsa Group Україна

немає інформації ТРЦ «Квадрат Вирлиця» Київ 75 000 «ХХI Століття» Україна

немає інформації ТРЦ KyivMall Київ 72 930 Delice Україна

2017/2019 (фазами) ТРЦ Rive Gauche Київ 55 234 «Іммошан Україна» Франція

2018 ТРЦ «Нікольський» Харьків 52 000 «Будхаус Групп» Україна

Q4 2017-2018 ТРЦ River Mall Київ 49 070 Triumph Media Group / «Вільна Україна» Україна

немає інформації ТРЦ «Лук’янівка Молл» Київ 47 050 Arricano Development Україна

немає інформації ТРЦ Yessa Одеса 40 000 «Будхаус Групп» Україна

2017-2018 Sky Mall (фаза 3) Київ 37 100 Astra Property Україна

липень 2017 ТЦ Smart Plaza Київ 15 000 Leviter / UDP Україна

2018 ТЦ Smart Plaza Obolon Київ 12 000 Leviter / UDP Україна

вересень 2017 Kadorr City Mall Одеса 15 000 Kadorr Group Україна

2017 Retail Park Petrivka (фаза 1) Київ 11 000 «Іммошан Україна» Франція




Попит

Внаслідок тривалого економічного спаду і девальвації гривні, у 2015-2016 роках споживчий попит в Україні послабився, і загальна динаміка ринку роздрібної торгівлі погіршилася.

Водночас на ринку активно розвивалися українські та деякі міжнародні модні бренди. Цілий ряд мереж продовольчих супермаркетів, як і магазини товарів для краси і здоров’я, також продовжували розширювати свою присутність в Україні, користуючись своїми переговорними перевагами в умовах ринку з достатньо низькою активністю орендарів.

У 2016 році оператори категорії F&B відкривали нові заклади харчування як в популярних торгових центрах, так і в приміщеннях вздовж центральних торговельних вулиць в Україні.

Впродовж 2016 року в Україні були відкриті перші магазини таких брендів: UTERQUE (входить в Inditex Group); Maje; Sandro; Silvian Heach; Isabel Garcia; KIWE; Reima; Converse; Ravin Jeans; Armani Exchange (через компанію МТІ); Atos Lombardini; Steiff, Falke і Roeckl (всі 3 бренди представлені компанією Little House); Tezenis і Falconeri (частина Calzedonia Group). Також, у жовтні 2016 року перші магазини INTERSPORT з’явилися всередині торговельних центрів «Епіцентр» у Києві, Львові та Одесі.

Геополітичні та економічні умови, що сформувалися в Україні з 2014 року, створили сприятливі умови для відкриття та динамічного розвитку цілого ряду мультибрендових і монобрендових магазинів, у яких представлені модні товари від українських виробників.

У 2015-2016 роках багато рітейлерів розширили свою присутність у регіонах України, в тому числі в містах із населенням до 800 000 мешканців.

Рітейлери демонстрували підвищений інтерес до західних регіонів і, зокрема, до Львова, який раніше не користувався високим попитом серед більшості торговельних мереж в Україні. До слова, багато професійних торговельних мереж і операторів розважальних закладів, які раніше не були представлені у Львові, вийшли на локальний ринок із відкриттям ТРЦ Forum Lviv у 2015 році.

На сьогодні в Україні представлено близько 600 модних брендів, у більшості випадків – по франшизі. У 2017 році можливою є поява на українському ринку кількох нових іноземних брендів, які зможуть скористатися вигідною переговорною позицією, що сформувалася для орендарів, а також великою пропозицією приміщень у нових торговельних центрах. Зокрема відомо, що мережа спортивних магазинів Decathlon (входить в Auchan Groupe) розглядає можливості виходу на український ринок, а також довгоочікуваний рітейлер H&M і кілька інших великих міжнародних компаній.

Таблиця 8

Основні торговельні мережі та оператори зон розваг в Україні – «якірні» та «напівякірні» орендарі

Сфера діяльності Основні торговельні мережі GLA (кв.м)

Продуктовий рітейл

«Сільпо», Le Silpo, «Фуршет», «Велика Кишеня», Novus, Billa, «Космос», VARUS, «Таврія В», «ЕКО маркет», «АТБ маркет», «Барвінок», «Арсен», Spar

500-5 000 (супермаркет)

«Ашан», гіпермаркет Fozzy, METRO, «Караван», Novus, «Там Там», «Таврія В», «МегаМаркет», «Велмарт» (гіпермаркет)

4 000-10 000

«Фора», «Брусничка», «Два кроки від хати» (Львів), «Яблучко» (Київ), Topmart (Київ), «Еко-Лавка» (Київ)

300-1 200 (магазини біля дому)

Будівельні гіпермаркети «Епіцентр», «Нова Лінія», «Леруа Мерлен», Praktiker, «Олді» 2 000-15 000

Побутова техніка та електроніка

«Фокстрот», «Ельдорадо», Comfy, «Цитрус» 800-1 500

Меблі та товари для дому JYSK, Homester, Margo, «Меблевий дім Євразія», BRW 1 200-3 000

Одяг і взуття «Марка Україна» (Marks&Spencer, GAP),

Inditex Group (Zara, Massimo Dutti, Bershka, Pull&Bear, Stradivarius, Oysho, UTERQUE),

LPP Group (Reserved, Cropp Town, Mohito, Sinsay, house),

MD Group (oodji, Tommy Hilfiger, G-Star, Gant, WALKER, Accessorize),

ARGO (Benetton, Parfois, Promod, ALDO, Orsay, ARGO Center, SuiteBlanco, ZIPPY, Desigual, Piazza Italia, Vero Moda, Jack&Jones, Mango, OVS Kids, Only),

MTI (Armani Jeans, Napapijri, Lee Wrangler, Intertop, Intertop Kids, Ecco, Geox, Plato, Camper, Timberland, Urban United, Marco Polo, Clarks, Skechers, Pandora, Atelier De Courcelles, Armani Exchange),

LC Waikiki,

New Yorker,

Mango

120-2 000

Спортивні товари «Спортмастер», INTERSPORT, Megasport, «Марафон» 400-1 500

Кінотеатр мультиплекс Multiplex, «Планета Кіно» IMAX, «Лінія Кіно», «Оскар», Cinema Citi, «Баттерфляй», «Одесса-Кіно», Wizoria

3 000-4 000

Дитячі розважальні центри «Леопарк», «Ігроленд», «Дитяча Планета», Fly Park 1 000-2 500

Джерело: DTZ



Таблиця 9

Основні торговельні мережі / бренди, представлені в Україні, за категоріями товарів

Категорії товарів Основні бренди GLA (кв.м)

Одяг adL, Armani Exchange, Armani Jeans, Atos Lombardini, befree, Benetton, Bershka, Cacharel, Calvin Klein Jeans, Colin’s, Cropp Town, Desigual, Diesel, Falke, Falconeri, Gant, GAP, Gloria Jeans, G-Star, Guess, Hunkemöller, house, InCity, Isabel Garcia, Jack&Jones, KIWE, Lacoste, Lee Wrangler, Levi’s, LC Waikiki, Love Republic, Maje, Marks&Spencer, Mango / Mango Megastore, Massimo Dutti, Mohito, Napapijri, New Yorker, Stradivarius, oodji, Only, Orsay, O’Stin, Oysho, Parfois, Promod, Piazza Italia, Pull&Bear, Ravin Jeans, Reserved, Roeckl, Sandro, Silvian Heach, Sinsay, SuiteBlanco, STEM, Tezenis, Tommy Hilfiger, Topshop/Topman, US Polo Assn, UTERQUE, Vero Moda, Zara

120-2 000

Одяг (сегмент luxury) Chanel, Dior, Louis Vuitton, Dolce&Gabbana, Valentino, Yves Saint Laurent, Burberry, Gucci 120-200

Товари для здоров’я і краси

Watsons, Bomond, «Космо», «Ева», Glossary, GOSH, INGLOT, Brocard, Bonjour, L’etoile, MAC, Kiehl’s, L’Occitane, Melvita, Lush, ProStor, Yves Rocher

50-550

Спортивний одяг і товари

Arena, Adidas, Columbia, «Марафон», Megasport, New Balance, Nike, Northland, Puma, Reebok, «Спортмастер»

120-1 500

Взуття та шкіряні вироби

Aldo, Antonio Biaggi, Baldinini, Camper, Carlo Pazolini, Centro, CentrObuv, Clarks, Converse, Crocs, Ecco, Geox, Gino Rossi, Intertop, Intertop Kids, Kari, Luciano Carvari, Marco Polo, Plato, Timberland, Respect, Rieker, Skechers, SuperStep, Urban United, Welfare, Wittchen

120-800

Товари для вагітних жінок і дітей

«Антошка», Bartek, Atelier De Courcelles, «Будинок Іграшок», Chicco, «Чудо Острів», iDO, Idexe, Mothercare, New Life, Original Marines, OVS Kids, Planettoys, Reima, «Розумна Дитина», SMYK, Steiff, Wojcik, ZIPPY

100-1 000

Ювелірні вироби, аксесуари і подарунки

Accessorize, Attribute, DEKA, Diva, Kimberli, «Київський Ювелірний Завод», «Люксоптика», Pandora, «Секунда», Seta Décor, SOVA, Swarovski, Swatch, «УкрЗолото»

30-100

Кафе і ресторани KFC, Kredens Café, L’Kafa, McDonald’s, Mafia, FEST! («Львівська Майстерня Шоколаду», «Перша міська пекарня сирників та штруделів», «Львівські пляцки», інші), «Кофе Хауз», «Печена Картопля», «СушіЯ», «Япона Хата», Піццерія «Челентано», мережа ресторанів Tarantino Family (Murakami, «Руккола», «Вилла Ривьера», Tarantino Italian&Grill, «Лакки Лучано», інші), сім’я ресторанів Дмитра Борисова, кафе «Компот», інші

80-350

Джерело: DTZ

Таблиця 10

Основні торговельні оператори, представлені на ринку України

Торговий оператор Бренди / магазини в Україні Формат

Inditex Group Zara, Massimo Dutti, Bershka, Stradivarius, Oysho, Pull&Bear, UTERQUE Офіційне представництво

LPP Group Reserved, Cropp Town, Mohito, Sinsay, house Офіційне представництво

Fashion Partners (MD Group)

Accessorize, DKNY Men, Etam lingerie, Gant, G-Star Raw, oodji, Pepe Jeans, BCBG, Tommy Hilfiger, Walker, Diesel, Fornarina, Calvin Klein, інші

Франшиза

ARGO ALDO, Benetton, Parfois, Promod, Orsay, Sisley, SuiteBlanco, ZIPPY, Desigual, Piazza Italia, Mango, OVS Kids, Only

Франшиза

MTI Armani Jeans, Armani Exchange Atelier De Courcelles, Braska, Camper Clarks, Ecco, Geox, Intertop, Napapijri, Lee Wrangler, Marc O’Polo, Skechers, Pandora, Plato, Timberland, Urban United

Франшиза

ULTRA group Levi’s, Lagerfeld, Baldinini, Guess Франшиза

Melon Fashion Group Love Republic, befree Офіційне представництво

Trans Ukraine Intersport Karen Millen, Pimkie, Tally Weijl, Oasis, Warehouse Франшиза

«Марка Україна» Marks&Spencer, GAP Франшиза

Delta Sport Nike Франшиза

Osauhing Ellipse Group Monton, Mosaic Офіційне представництво

KarKat Fashion Group Pedro del Hierro, Springfield, women'secret Франшиза

Eroğlu Holding Colin’s, Loft Офіційне представництво

BNS Trade Calvin Klein Jeans, Michael Kors, TopShop / Topman Франшиза

Little House Falke, Roeckl, Hanro, Steiff, Sanetta, Elsy Франшиза

Calzedonia Group Calzedonia, Intimissimi, Tezenis, Falconeri Офіційне представництво

Helen Marlen group Gucci, Burberry, Loro Piana, Salvatore Ferragamo Франшиза

Джерело: DTZ




Складна ситуація в Україні і, як результат, зниження купівельної спроможності населення та обсягів обороту роздрібної торгівлі в поєднанні з девальвацією гривні – всі ці фактори у 2015 році сприяли зниженню вартості оренди для всіх категорій торговельних приміщень в Україні.

Впродовж 2016 року середні орендні ставки на якісні приміщення в існуючих торговельних центрах в Києві істотно не змінилися, а на кращі приміщення уздовж центральних торговельних коридорів дещо підвищилися. В інших обласних центрах України вартість оренди у 2016 році залишалася без суттєвих змін.

У 2016 році середні орендні ставки на приміщення у якісних торговельних центрах у Києві знаходилися в діапазоні 25-65 доларів США за кв.м, а в інших найбільших містах України були на рівні 17-55 доларів США за кв.м. У той же час, рівень вакантності в сегменті торговельної нерухомості поступово знижувався, і власники тих торговельних центрів, які працюють успішно, неохоче йшли на поступки щодо розміру орендної плати.

У 2017 році базові орендні ставки на якісну торговельну нерухомість суттєво не зміняться, при умові, що істотних курсових коливань не буде.

Подальша динаміка орендних ставок у сегменті торговельної нерухомості в Україні буде залежати від реальних строків відкриття та якості масштабних ТРЦ, відкриття яких анонсоване у 2017-2019 роках, та від загальної економічної ситуації в країні.

Графік 13

Орендні ставки на приміщення у найкращих торговельних центрах, розташованих у найбільших містах України ($ / кв.м / місяць)


Примітка: Всі показники представлені на кінець 2016 року; орендні ставки вказані для торговельних приміщень площею у діапазоні 100-250 кв.м.

Прогноз

Безсумнівно, Україна володіє високим потенціалом розвитку сегменту роздрібної торгівлі, незважаючи на теперішню складну економічну і політичну ситуацію, а також існуючі геополітичні ризики та відносно низький середній рівень доходів населення.

Якщо порівнювати з іншими країнами Центральної і Східної Європи, ринок торговельної нерухомості в Україні залишається нерозвинутим з точки зору якості існуючих об'єктів і представлених форматів. Однак він цікавий з точки зору достатньо великого споживчого ринку, а також високої чутливості українського населення до модних тенденцій і його схильності до здійснення витрат на придбання модних товарів.

Для більшості девелоперів та інвесторів, що оперують на українському ринку нерухомості, сегмент торговельної нерухомості залишається одним із найцікавіших, особливо що стосується об’єктів у містах із населенням понад 750 000 мешканців.

У той же час, конкуренція між орендодавцями в сегменті торговельної нерухомості в Україні посилюється у зв'язку з появою все більшої кількості сучасних об’єктів. Тому передумовою для комерційного успіху торговельних центрів є їх висока якість і подальше професійне управління.

Декілька масштабних торговельних і торговельно-розважальних центрів були відкриті в Києві та інших містах України у 2012-2016 роках. Більше того, цілий ряд масштабних об’єктів торговельної нерухомості сьогодні знаходиться на стадії девеломенту, і їх відкриття планується у період до 2020 року.

Збільшення кількості якісних торговельних об’єктів посилює конкуренцію в сегменті, підвищуючи загальну привабливість українського ринку для подальшого розвитку торговельних мереж в Україні та виходу нових гравців.



Складська і логістична нерухомість

Хоча обсяг нової пропозиції на ринку складської та логістичної

нерухомості в Київській області у 2016 році оцінювався лише

приблизно у 25 300 кв.м і складався здебільшого з об’єктів, які

були побудовані компаніями для власних операційних потреб,

упродовж року вакантність у сегменті знизилася на 3%, що

насамперед пов’язано з низькою діловою динамікою в Україні.

На кінець року вакантність склала 8,4%.


Загальний обсяг сучасних складських приміщень у Києві та

передмісті в кінці 2016 року склав приблизно 1 816 790 кв.м (GLA)

(Графік 13). Окрім сухих складів, цей показник враховує сучасні

спеціалізовані холодильні і морозильні, а також хімічні та

фармацевтичні складські приміщення, площа яких у Київському

регіоні оцінюється у 368 140 кв.м.

Більшість сучасних складських комплексів у Київському регіоні

розташовані вздовж автомобільної траси М-06 (Київ-Житомир-

Чоп), а також уздовж траси М-01 (Київ-Москва) та кільцевої

дороги між містами Бровари і Бориспіль (Графік 14).

У 2016 році девелоперська активність у сегменті складської і

логістичної нерухомості в Києві та передмісті залишалася дуже

низькою. Упродовж року були введені в експлуатацію всього лише

два складських комплекси кумулятивною площею приблизно

25 300 кв.м. Таким чином, нова пропозиція у сегменті складської і

логістичної нерухомості в Києві та передмісті у 2016 році склала

34% від показника 2015 року і 18% від показника 2014 року.

Як і в 2015 році, у 2016 році всі нові об’єкти складської і

логістичної нерухомості були побудовані компаніями для

власних операційних потреб.

Згідно з прогнозами компанії DTZ, обсяг нової пропозиції на

ринку складської і логістичної нерухомості в Києві та передмісті

у 2017 році становитиме приблизно 48 000 кв.м (GLA).

Зокрема було анонсовано, що впродовж року будуть введені

в експлуатацію наступні черги логістичних комплексів

SAN Factory і FM Logistic, а також складський комплекс, котрий

будується по договору built-to-suit.

Девелопмент ряду комерційних об'єктів складської і логістичної

нерухомості в Києві та передмісті був призупинений до часу,

коли загальна динаміка ринку суттєво покращиться, або буде

укладений попередній договір щодо оренди приміщень в

майбутньому об’єкті (будівництво по договору built-to-suit).

Графік 13

Основні показники ринку складської і логістичної нерухомості в Києві і передмісті

Джерело:DTZ Research

Примітка: Всі показники вказані на кінець періоду.

Графік 14

Обсяг логістичних приміщень в Києві та передмісті з

розподілом за ключовими локаціями, на кінець 2016 року


Таблиця 11

Основні показники ринку складської і логістичної нерухомості в Києві і передмісті

2015 Q1 2016 Q2 2016 Q3 2016 Q4 2016 Річний прогноз на 2017

Загальний обсяг ринку * (кв.м) 1 791 490 1 791 490 1 801 790 1 801 790 1 816 790

Нова пропозиція * (кв.м) 75 500 0 10 300 0 15 000

Обсяг орендованих приміщень* (кв.м) 165 800 22 440 50 150 28 500 15 100 /

Чисте поглинання * (кв.м) 21 000 (-45 000) 48 100 22 500 6 100 /

Рівень вакантності (%) 8,9 11,4 9,2 8,0 8,4

Орендна ставка на приміщення найвищої якості ($ / кв.м / місяць)

2,5-5 2,5-5 2-4 2-4 2-4

Джерело: DTZ Research * Враховуючи допоміжні офісні приміщення і мезонін.



Попит

Загальний обсяг складських і логістичних приміщень, які в 2016 році були здані в оренду в Києві та передмісті, склав приблизно 116 200 кв.м (GLA), що відповідає 70% від показника 2015 року та 58% від показника 2014 року (Графік 15). У першому кварталі 2016 року показник чистого поглинання в сегменті був негативним, на рівні приблизно (-45 000) кв.м. Впродовж наступних трьох місяців 2016 року чисте поглинання складських і логістичних приміщень у Києві та передмісті досягло 48 100 кв.м (GLA), однак майже половина від цього показника – це договір, укладений компанією Rozetka.UA щодо оренди приміщень у складському комплексі «Термінал Бровари». В другому півріччі 2016 року попит на складські приміщення в Київському регіоні залишався відносно низьким, а чисте поглинання у сегменті за весь 2016 рік оцінюється у 31 700 кв.м. Попит на складські і логістичні приміщення у Києві та передмісті у 2016 році, перш за все, формували підприємства, які працюють у сферах логістики і перевезень, непродовольчого рітейлу й онлайн-торгівлі. Кумулятивна частка компаній цих категорій склала приблизно 84% у загальному обсязі складських приміщень, зданих в оренду впродовж 2016 року (Графік 16). У 2015 році на ринку складської і логістичної нерухомості в Київському регіоні переважали угоди, які передбачають переміщення компаній-орендарів у зв'язку з їх потребою мінімізувати витрати і покращити орендні умови. У 2016 році більшість компаній-орендарів продовжували стежити за ситуацією на ринку, але більшість з них все-таки залишилася у своїх попередніх приміщеннях. Також у 2016 році орендарі активно розглядали інвестиційні можливості і покупку приміщень для власного користування на ринку складської і логістичної нерухомості в Київському регіоні. Зокрема, компанія-власник українського інтернет-супермаркету Rozetka.UA придбала логістичний комплекс «Термінал Бровари». Як і впродовж попередніх двох років, у 2016 році запитів на оренду складських і логістичних приміщень у Київському регіоні від компаній, які б виходили на український ринок, практично не надходило. У зв'язку з невизначеністю прогнозів щодо подальшого розвитку загальної економічної ситуації і ділової динаміки в Україні, експерти компанії DTZ прогнозують, що до кінця першого півріччя 2017 року попит на якісні сучасні складські приміщення в Києві та передмісті залишатиметься відносно низьким.

Графік 15

Обсяг орендованих складських і логістичних приміщень (take-up) в Києві та передмісті (кв.м)


Графік 16

Обсяг орендованих складських приміщень (take-up) у Києві та передмісті за профілем діяльності орендарів (частка в кумулятивній площі угод)


Таблиця 12

Угоди оренди об'єктів складської і логістичної нерухомості в Києві та передмісті у 2016 році

Період Об’єкт Орендар Профіль орендаря* Площа (кв.м) Розміщення

Q2, 2016 «Термінал Бровари» Rozetka.UA Непродовольчий рітейл 23 800 M-01, E95

Q3, 2016 «Омега-2» «Нова Пошта» Послуги з доставки 11 000 M-01, E95

Q1, 2016 Холодильний логістичний комплекс RLC RLC Logistic L&T 10 000 M-01, E95

Q2, 2016 Складський комплекс «Агросвіт» Сільське господарство 10 300 M-05, E95

Q3, 2016 Логістичний парк «Комодор» Oriflame Непродовольчий рітейл 8 866 M-06, E40

Q4, 2016 «Термінал Бровари» Fiege Україна L&T 7 600 M-01, E95

Джерело: DTZ Research * FMCG – споживчі товари, L&T – логістика і перевезення



Вакантність

У першому кварталі 2016 року первинна вакантність

на ринку складської і логістичної нерухомості в Київському

регіоні збільшилася на 2,5% і досягла 11,4% станом

на кінець березня 2016 року.

Незважаючи на те, що впродовж наступних трьох

кварталів нова пропозиція в сегменті становила всього

лише 25 300 кв.м і складалася здебільшого з об’єктів, які

були побудовані компаніями для власних комерційних

потреб, вакантність знизилася лише на 3% і склала 8,4%

наприкінці 2016 року. Високий рівень вакантності в сегменті

у 2016 році насамперед був наслідком низької загальної

ділової динаміки в Україні.

Згідно з оцінками експертів компанії DTZ, у першому

півріччі 2017 року первинна вакантність в сегменті

логістичної і складської нерухомості в Києві і передмісті

суттєво не зміниться.


Упродовж 2015 року і в першому кварталі 2016 року базові орендні ставки на сучасні складські та логістичні приміщення в Києві та передмісті практично не змінилися. У другому кварталі 2016 року орендні ставки на складські та логістичні приміщення усіх класів в Київському регіоні дещо знизилися і залишилися незмінними до кінця року. Так, у кінці 2016 року орендні ставки на складські приміщення найвищої якості, розташовані у Київському регіоні, знаходилися в діапазоні $2-4 за кв.м на місяць, а для приміщень класу В становили $1,5-2,8 за кв.м в місяць. У 2016 році більшість договорів оренди в сегменті були підписані в українській гривні без прив'язки до курсу долара США або з фіксацією максимального коридору коливання курсу долара США відносно української гривні. Багато орендодавців йшли на поступки і пропонували знижки на орендні платежі, щоб утримати тих орендарів, з якими договори оренди були підписані раніше. В окремих випадках орендодавці були готові укладати додаткові договори до існуючих договорів оренди, щоб зафіксувати орендну ставку з прив'язкою до обмінного курсу, прийнятного для обох сторін, на термін до одного року. Водночас власники складських і логістичних об'єктів з низькою чи нульовою вакантністю були менш відкритими до переговорів з орендарями щодо умов оренди. Беручи до уваги теперішню динаміку ринку складської і логістичної нерухомості в Київському регіоні, а також загальну економічну ситуацію в Україні, у першому півріччі 2017 року орендні ставки на приміщення в сегменті істотно не зміняться, а орендодавці будуть відносно гнучкими в переговорах з орендарями.

Прогноз

Ми очікуємо, що внаслідок порівняно низької будівельної активності в поєднанні з невисоким попитом орендарів на ринку складської і логістичної нерухомості в Києві та передмісті, у першому півріччі 2017 року первинна вакантність у сегменті залишатиметься на рівні приблизно 7,5-9%, а вартість оренди істотно не зміниться. Якщо розглядати більш довгостроковий період прогнозування, очікуване поліпшення динаміки ділової активності в Україні і посилення попиту з боку орендарів можуть призвести до зниження вакантності та підвищення орендних ставок у сегменті складської і логістичної нерухомості в Київському регіоні. Однак еластичність пропозиції складської нерухомості до ціни вища порівняно з іншими сегментами ринку комерційної нерухомості в Україні. Виходячи з цього, за сприятливих ринкових умов динаміка будівництва нових складських і логістичних об'єктів у Київському регіоні може відновитися відносно швидко.



Карта 4

Основні об'єкти складської та логістичної нерухомості в Києві та передмісті




Інвестиції в нерухомість

У другому півріччі 2015 року інтерес інвесторів до

комерційної нерухомості в Україні посилився, незважаючи

на існуючі ризики та складну економічну ситуацію в країні.

Впродовж 2016 року позитивні тенденції в сегменті стали

очевидними.

Інвестиційні угоди

У зв’язку з військовими діями на сході України та складною економічною ситуацією, ряд інвесторів і девелоперів призупинили свою діяльність. Водночас на ринку нерухомості спостерігалася підвищена активність інвесторів, які готові розглядати активи з вищим рівнем ризику, оскільки позитивно оцінюють довгостроковий потенціал ринку нерухомості в Україні і мають намір скористатися істотним зниженням «ціни входу» на нього.

У 2016 році обсяг вторинного інвестування на ринку нерухомості в Україні склав приблизно $78 мільйонів, що на 21% і 66% більше показників 2015 і 2014 років відповідно (Графік 17). У цьому звіті враховані вторинні інвестиційні угоди на ринку нерухомості в Україні вартістю від $1 мільйона, про укладення яких стало відомо впродовж періоду, що розглядається.

У січні-червні 2016 року обсяг вторинного інвестування на ринку нерухомості в Україні склав лише приблизно $7 мільйонів. Однак у другому півріччі показник досяг приблизно $71 мільйона.

У 2016 році на ринку нерухомості в Києві та Київському регіоні були укладені такі ключові вторинні інвестиційні угоди:

Компанія Dragon Capital Investments Limited, яка є

інституційним інвестором, упродовж року уклала декілька

вторинних інвестиційних угод. Так, у Q3 2016 року

компанія придбала у попереднього власника 1849-Apollo

Overseas I Limited торговельний центр «Піраміда»

загальною площею 16 000 кв.м, розташований у Києві.

У жовтні 2016 року було оголошено про те, що компанія

Dragon Capital придбала проблемні боргові зобов’язання і

стала власником логістичного комплексу East Gate Logistic

у Борисполі (попередній власник – Akron Investment

Central Eastern Europe II B.V.), а також 60% акцій у

логістичному комплексі West Gate Logistic на трасі «Київ-

Житомир» (М-06) (попередній власник – GLD Holding

GmbH). Обидва об’єкти розташовані у передмісті Києва.

У Q1 2016 року компанія, яка працює в сегменті

непродовольчого рітейлу, придбала для власного

використання сухий склад загальною площею приблизно

30 000 кв.м, розташований у передмісті Києва. Вартість

угоди оцінюється приблизно в $2,5 мільйона.

У жовтні 2016 року компанія Secure Property Development

& Investment, яка котується на ринку альтернативних

інвестицій Лондонської фондової біржі, оголосила про

укладення з компанією Termania Enterprises Ltd (власник

українського інтернет-супермаркету Rozetka.UA) договору

купівлі логістичного комплексу «Термінал Бровари»

площею 49 000 кв.м, розташованого в передмісті Києва.

Загальна вартість активу становить понад $16 мільйонів.

Угода була закрита у січні 2017 року.

Графік 17

Обсяг вторинних інвестиційних угод на ринку комерційної нерухомості в Україні* ($ млн.)

Джерело: DTZ Research ** Річний прогноз

Примітка: Всі показники вказані на кінець періоду.

* Показник включає інвестиційні угоди з придбання об'єктів комерційної нерухомості (операції з придбання земельних ділянок не враховані).

Відомо, що у 2016 році приватні інвестори придбали декілька

офісних будівель площею до 5 000 кв.м, розташованих у

центральних районах Києва.

У 2015 і 2016 роках істотний обсяг пропозиції на вторинному інвестиційному ринку комерційної нерухомості в Україні був сформований банківським сектором. Починаючи з 2015 року, найактивнішими продавцями на вторинному інвестиційному ринку комерційної нерухомості в Україні є банки, які вилучили активи у своїх неплатоспроможних клієнтів. Також, з 2015 року декілька українських комерційних банків знаходяться в процесі ліквідації, а їхні активи виставлені на продаж через Фонд гарантування вкладів або інші ліцензовані торговельні платформи. Наприклад, у грудні 2016 року Фонд гарантування вкладів відкрив потенційним покупцям доступ до даних про ТРЦ «Республіка» орендною площею 135 000 кв.м, будівництво якого велося на Кільцевій дорозі в Києві і було призупинене декілька років тому; актив контролюється НБУ і його продаж планується у березні 2017 року через систему «ProZorro.Продажі».

Ряд міжнародних інвестиційних фондів та девелоперів також пропонували на продаж свої активи на ринку нерухомості в Україні. Деякі з цих компаній придбали об'єкти до 2008 року, управляли ними більше 5 років і тепер зацікавлені у виході для отримання прибутку їх акціонерами. У цій категорії гравців ринку є і ті компанії, які змінили стратегію свого розвитку в Україні у зв'язку з несприятливими економічними умовами чи іншими обставинами.

Незважаючи на велику кількість активів різної якості, які виставлені на продаж на ринку комерційної нерухомості в Україні, їх ліквідність залишається низькою у зв'язку з несприятливим інвестиційним кліматом в Україні та відсутністю доступного кредитного фінансування. Тому можливість продажу активів із залученим фінансуванням потенційно підвищує їх ліквідність.



Приватні українські інвестиційні компанії, національні логістичні компанії, великоформатні рітейлери та місцеві приватні підприємці найактивніше цікавилися інвестиційними можливостями на ринку нерухомості в Україні у 2016 році. З другого півріччя 2014 року також спостерігається підвищений інвестиційний попит компаній, зацікавлених у придбанні за зниженими цінами об'єктів нерухомості в Україні з метою їх використання для власної операційної діяльності. У 2015-2016 роках спостерігалося зростання активності приватних осіб, які здійснювали інвестування шляхом придбання активів на ринку комерційної нерухомості в Україні, зокрема у Києві. Оскільки сума кожної з таких угод, як правило, не перевищувала $1 мільйон, вони не були предметом аналізу в цьому звіті.

У 2016 році ринок житла в Києві та передмісті динамічно розвивався і був особливо привабливим для українських девелоперів, зацікавлених в інвестиціях в український ринок нерухомості. Зокрема, особливо високим попитом користувалися земельні ділянки, придатні для багатоквартирної житлової забудови і розташовані в центральних районах столиці, за умови, якщо вони були виставлені на продаж за привабливою ціною. Упродовж 2016 року помітним було зростання інвестиційної активності українських девелоперів у сегменті комерційної нерухомості. Так, наприклад, стало відомо, що компанія «Мандарин Плаза» придбала земельну ділянку площею 2,6 га у «Київської інвестиційної групи». Власник компанії «Мандарин Плаза» також задекларував свої наміри придбати інші девелоперські проекти у Києві.

Найпривабливішим для вторинного інвестування на українському ринку нерухомості залишаються якісні об'єкти офісної, торговельної та логістичної нерухомості, розташовані в Києві та його передмісті. Деякі інвестори також готові розглядати якісні торговельні центри, які успішно працюють в інших великих містах України, за винятком східних регіонів країни. У 2016 році посилився інвестиційний інтерес до ринку нерухомості у Львові.

Капітальна вартість і ставки дохідності

У зв'язку зі зниженням орендних ставок в доларовому еквіваленті та досить низькою інвестиційною активністю в Україні, впродовж періоду з червня 2014 року до червня 2016 року вартість активів на українському ринку нерухомості знизилася. Незважаючи на це, багато власників об'єктів нерухомості в Україні були не готові їх продавати за істотно зниженими цінами, в тому числі враховуючи наявні боргові зобов'язання по деяким активам. У другому півріччі 2016 року вартість об’єктів комерційної нерухомості в Україні не змінилася.

У період з Q3 2014 року до Q2 2016 року ставки дохідності на ринку комерційної нерухомості в Києві та передмісті залишалися практично без змін. Так, початкові ставки дохідності найякісніших об'єктів офісної і торговельної нерухомості в Києві були на рівні 13,5%, а для преміальних об'єктів логістичної нерухомості в передмісті столиці становили приблизно 15% (Графік 18). У липні-грудні 2016 року ставки дохідності дещо знизилися до рівня 13.25% для кращих об’єктів офісної і торговельної нерухомості, а для логістичних комплексів найвищої якості досягли 14%.

Графік 18

Ставки дохідності об’єктів комерційної нерухомості

найвищої якості в Києві (%)

Джерело: DTZ Research * Прогноз

* Угоди на відкритому ринку відсутні або їх небагато, тому

прогнози і оцінки базуються на судженнях гравців ринку.

Упродовж наступних 12 місяців очікується подальше зниження

ставок дохідності в сегменті комерційної нерухомості на фоні

прогнозів щодо стабілізації загальної економічної ситуації в

Україні та очікуваного відновлення економічного зростання у

2017 році. Також, Національний банк України у листопаді 2016

року встановив облікову ставку на рівні 14% (порівняно з 22% у

січні 2016 року), а позитивні очікування гравців ринку додатково

підсилюються зниженням ставок дохідності облігацій і відсотків

по банківським депозитам у другому півріччі 2016 року.

У зв'язку зі зниженням рівня інфляції починаючи з другого кварталу 2016 року, Національний банк України поступово знижував облікову ставку, встановивши її на рівні 14% у листопаді і до кінця 2016 року. Для порівняння, у червні 2016 року облікова ставка становила 16,5%, 19% у квітні 2016 року і 22-30% у другому півріччі 2015 року.

Прогноз

Згідно з прогнозами компанії DTZ станом на січень 2017 року, загальний річний обсяг вторинного інвестування на ринку нерухомості в Україні у 2017 році буде в діапазоні $150- 240 мільйонів. Упродовж 2017 року очікується зростання активності інституційних інвесторів, котрі, однак, будуть надалі оцінювати інвестиційні можливості в Україні досить обережно у зв'язку із військовими діями, що тривають на Донбасі, та все ще складною економічною ситуацією в країні.

Незважаючи на обмежені можливості, пов'язані з залученням кредитного фінансування в Україні, найбільші комерційні банки оцінюють загальну ситуацію в країні більш оптимістично. Це, в свою чергу, створює передумови для відновлення кредитування в сфері нерухомості вже з 2017 року, особливо з огляду на подальше зниження облікової ставки НБУ у 2016 році.

У довгостроковому періоді є декілька можливих сценаріїв

розвитку подій. З подальшою еволюцією ринку нерухомості в

Україні існує очевидний потенціал для зниження теперішніх,

достатньо високих, ставок дохідності для об'єктів офісної та

торговельної нерухомості найвищої якості до 12%.



Визначення

Офісна нерухомість

Обсяг ринку офісної

нерухомості:

Загальна орендна площа класифікованих об'єктів офісної нерухомості, які позиціонуються

в класах А, В і С і були введені в експлуатацію після 1991 року.

Обсяг поглинання офісних

приміщень (take-up):

Загальна площа офісних приміщень, які були здані (попередньо здані для споруджуваних

об'єктів) в оренду або продані (попередньо продані для споруджуваних об'єктів) компаніям-

користувачам протягом досліджуваного періоду, і угода була оформлена юридично. Обсяг

поглинених офісних приміщень включає переукладання і продовження договорів оренди,

але не враховує угоди суборенди.

Чисте поглинання: Чиста зміна займаної (фізично зайнятої) площі протягом звітного періоду, з огляду на

площу приміщень, що звільнилися і нова пропозиція.

Найвища орендна ставка на

офісні приміщення:

Найвища середня досяжна орендна ставка на приміщення площею від 100 кв.м в

сучасному якісному офісному центрі в Центральному діловому районі міста. Ставка

вказана як базова, без урахування сервісних платежів і податків.

Київський дослідний форум: Київський дослідний форум (Kyiv Research Forum, KRF) складається з трьох міжнародних

компаній, які є консультантами з питань нерухомості: Colliers International, DTZ і JLL.

Представники цих компаній щоквартально обмінюються інформацією про угоди оренди /

продажу офісних приміщень, які були укладені за їх участю протягом звітного періоду в

Україні. Основне завдання - стандартизувати інформацію про попит на офісну нерухомість

в Україні.

Торговельна нерухомість

Обсяг ринку торговельної

нерухомості:

Кумулятивна орендна площа сучасних торгових і торгово-розважальних центрів, а також

окремо розташованих супермаркетів / гіпермаркетів орендною площею від 5 000 кв.м.

Найвища орендна ставка на

торговельні приміщення:

Середня досяжна орендна ставка на торговельні приміщення площею 100-250 кв.м,

розташовані уздовж центральних торговельних коридорів (prime high street rent) або в

якісному торговому центрі (prime shopping centre rent). Вказана як базова ставка, без

урахування сервісних платежів і податків.

Промислова і логістична нерухомість

Обсяг ринку складських і

логістичних приміщень:

Кумулятивна орендна площа сучасних об'єктів складської і логістичної нерухомості, площа

яких перевищує 1 000 кв.м і які виведені на ринок в період з 2001 року. Показник враховує

складські приміщення, а також допоміжні офісні приміщення і мезонін.

Найвища орендна ставка

складські та логістичні

приміщення:

Найвища середня досяжна орендна ставка на складські приміщення площею від 1 000 кв.м

в сучасних об'єктах, які мають ефективне розташування за межею міста і щодо основних

транспортних магістралей. Орендна ставка вказана як базова, без урахування сервісних

платежів і податків. Ставка відображає вартість оренди безпосередньо складських

приміщень, тобто не включає вартість оренди офісної складової об'єкта і мезоніну.

Інвестиції в нерухомість

Ставка дохідності найбільш

якісних об'єктів нерухомості:

Початковий рівень прибутковості, досяжний на дату дослідження для об'єкта нерухомості

найкращої якості і з найкращим розташуванням, який повністю зданий в оренду і генерує

дохід.

Керуючий директор

Ніколас Коттон

+ 38(0)44 220 30 60

+ 38(0)50 332 25 64

[email protected]

Аналітика та консалтинг

з питань девелопменту

Марта Костюк

+ 38(0)44 220 30 60

+ 38(0)50 371 27 05

[email protected]

Оцінка

Яна Литвинчук

+ 38(0)44 220 30 60

+ 38(0)50 381 91 66

[email protected]

Агентські послуги в сегменті офісної нерухомості

Відділ по роботі з власниками офісних приміщень Левон Папоян

+ 38(0)44 220 30 60

+ 38(0)50 351 12 22

[email protected]

Інвестиційний консалтинг та операції з земельними ділянками

Володимир Мисак

+ 38(0)44 220 30 60

+ 38(0)50 382 39 44

[email protected]

Агентські послуги в сегменті складської нерухомості

Дмитро Пасенков

+ 38(0)44 220 30 60

+ 38(0)50 386 52 83

[email protected]

Відділ по роботі з користувачами приміщень та корпоративними клієнтами

Віктория Горулько

+ 38(0)44 220 30 60

+ 38(0)50 330 41 83

[email protected]

Агентські послуги в сегменті

торговельної нерухомості

Ніколас Коттон

+ 38(0)44 220 30 60

+ 38(0)50 332 25 64

[email protected]

Управління нерухомістю

Яна Литвинчук

+ 38(0)44 220 30 60

+ 38(0)50 381 91 66

[email protected]

Обмеження відповідальності

На даний звіт не слід покладатися в якості підстави для укладення угод без додаткового отримання від

нас конкретних, кваліфікованих, професійних рекомендацій. Хоча факти були ретельно перевірені,

компанія DTZ не несе відповідальності за будь-які збитки, понесені в результаті випадкової неточності,

допущеної у цьому звіті. Публікація, відтворення або посилання на інформацію, що міститься в даному

звіті, в цілому або його частині, не дозволяється без попередньої згоди компанії DTZ. Компанія DTZ

повинна бути належним чином вказана при будь-якому відтворенні звіту або його частини.

© DTZ січень 2017 року

DTZ Україна

БЦ Maxim, 3 поверх

вул. Антоновича,33в

Київ, Україна

тел: +38(0)44 220 30 60

email: [email protected]

dtz-ukraine.com










Documents

Час унікальних можливостей - Cushman & Wakefield€¦ · грудень 2016 року міститься прогноз, згідно з яким економічне