РОССИ Й СКАЯ Ф ЕДЕРАЦИЯ НАЦИОНАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ОЦЕНКИ

И КОНСАЛТИНГА

Отчет№ 91/2-Н-15

об оценке объекта оценки:- Д в у х эт а ж н о е н еж и л о е к и р п и ч н о е зд а н и е к о н то р ы , состоя щ ее из 14

в н у тр ен н и х п ом ещ ен и й , общ ая п л ощ адь 373 ,1 0 к в .м ., к а д а стр о в ы й № 38 :3 3 :0 1 0 1 0 1 :0 0 6 1 :2 5 :4 4 5 :0 0 1 :0 1 0 4 9 7 2 6 0 :0 7 0 0 , адр ес объ ек та: И р к у тск а я обл асть , г. Ч ер ем х о в о , ул . П ер в о м а й ск а я , д .19 .

З А К А З Ч И К : О АО «Иркутскоблгаз»

И С П О Л Н И Т Е Л Ь : ЗА О «Н ациональное Агентство Оценки и Консалтинга»

Д А Т А О Ц Е Н К И : 19 февраля 2015 г.

Д А Т А С О С Т А В Л Е Н И Я О Т Ч Е Т А : 10 марта 2015 г.

г. Иркутск 2015 год

2Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

С о д ер ж а н и е

1. Основные факты и выводы.........................................................................................................................................3

2. Задание на оценку..........................................................................................................................................................4

3. Сведения о заказчике оценки....................................................................................................................................4

4. Сведение об Оценщике и Исполнителе.................................................................................................................4

5. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки ... 5

6. Применяемые стандарты оценочной деятельности.......................................................................................... 7

7. Определение вида оцениваемой стоимости.........................................................................................................8

8. Основные этапы процесса оценки............................................................................................................................8

9. Источники информации и полнота исследования.............................................................................................9

10. Описание Объекта оценки........................................................................................................................................10

10.1. Описание объема оцениваемых прав................................................................................................................ 10

10.2. Информация о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационныххарактеристиках, износе и устаревании.........................................................................................................................10

10.3. Фотоматериалы......................................................................................................................................................... 11

10.4. Описание местоположения объекта оценки.................................................................................................. 12

11. Внешнее окружение объекта оценки и перспективы его изменения........................................................ 16

12. Анализ рынка объекта оценки................................................................................................................................ 18

13. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.................................................................23

14. Определение рыночной стоимости прав требования по арендным платежам .................................... 24

14.1. Сравнительный п од ход ..........................................................................................................................................26

15. Определение рыночной стоимости.......................................................................................................................31

15.1. Сравнительный п од ход ..........................................................................................................................................33

15.2. Доходный п одход .................................................................................................................................................... 50

16. Обобщение результатов расчетов стоимости при использовании различных подходов к оценке 56

17. Заключение об оценке............................................................................................................................................... 58

18. Приложения................................................................................................................................................................... 59

Приложение №1. Коммерческие предложения по продаже и аренде объектов недвижимости............. 59

Приложение №2. Копии документов, устанавливающих количественные и качественныехарактеристики объекта оценки....................................................................................................................................... 66

Приложение №3. Копии документов, содержащие сведения об Оценщике...................................................86

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

3Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

1. Основные факты и выводы

Номер отчета об оценке (порядковый номер отчета) и дата составления

91/2-Н-15 от 10 марта 2015 г.

Основание для проведения оценки

Договор № 8-15/ИОГ на проведение оценки от 26 января 2015 г.

Краткое описание Объекта оценки

Двухэтажное нежилое кирпичное здание конторы, состоящее из 14 внутренних помещений, общая площадь 373,10 кв.м., кадастровый № 38:33:010101:0061:25:445:001:010497260:0700, адрес объекта: Иркутская область, г. Черемхово, ул. Первомайская, д.19.

Краткое описание имущественных прав Право собственности

Используемые в Отчете иностранные валюты и их курсы, установленные Банком России на дату проведения оценки

Не использовались

Наименование собственника Объекта оценки ОАО «Иркутскоблгаз»

Цель и задачи оценкиОпределение рыночной стоимости и рыночной стоимости прав требования по арендным платежам за пользование объектом недвижимости

Дата оценки (дата определения стоимости Объекта оценки)

19 февраля 2015 года

Период проведения работ 19 февраля 2015 -1 0 марта 2015 годаДата составления Отчета 10 марта 2015 годаБалансовая стоимость Объекта оценки на последнюю отчетную дату

600 206,30 руб. на 01.02.2015 г.

Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке, руб. (с учетом НДС):

Наименование объекта Затратныйподход

Сравнительныйподход

Доходныйподход

Рыночная стоимость, руб.

Рыночная стоимость объекта недвижимости, руб. Не применялся 2 670 000 2 520 000 2 610 000

Рыночная стоимость прав требования по арендным платежам за пользование объектом недвижимости, руб. за 1 кв.м, в месяц

195 Не использовался Не использовался 195

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки:Рыночная стоимость объекта оценки - Двухэтажное нежилое кирпичное здание конторы,

состоящ ее из 14 внутренних помещ ений, общ ая площ адь 373,10 кв.м., кадастровый № 38:33:010101:0061:25:445:001:010497260:0700, адрес объекта: Иркутская область, г. Черемхово, ул. П ервомайская, д.19, по состоянию на 19 февраля 2015 года составляет (с учетом НДС):

2 610 000 (Два миллиона ш естьсот десять тысяч) рублей.

Рыночная стоимость прав требования по арендным платежам за пользование объектом недвижимости - Двухэтажное нежилое кирпичное здание конторы, состоящ ее из 14 внутренних помещ ений, общ ая площ адь 373,10 кв.м., кадастровый № 38:33:010101:0061:25:445:001:010497260:0700, адрес объекта: Иркутская область, г. Черемхово, ул. Первомайская, д.19, по состоянию на 19 февраля 2015 года составляет (без учета коммунальных и административно-хозяйственны х ]

195 (Сто девяносто пять) рублей за 1 кв.м, в мер

Генеральный директор ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

сходов):

<3? ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

4Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

2. З а д а н и е на о ц ен к у

Объект оценки

Двухэтажное нежилое кирпичное здание конторы, состоящее из 14 внутренних помещений, общая площадь 373,10 кв.м., кадастровый № 38:33:010101:0061:25:445:001:010497260:0700, адрес объекта: Иркутская область, г. Черемхово, ул. Первомайская, д.19

Имущественные права на объект оценки

Право собственности

Цель оценкиОпределение рыночной стоимости и рыночной стоимости прав требования по арендным платежам за пользование объектом недвижимости

Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения

Установление стоимостных характеристик объекта оценки для принятия управленческого решения

Вид стоимости Рыночная стоимостьДата оценки 19 февраля 2015 годаСрок проведения оценки 19 февраля 2015 - 10 марта 2015 годаКлючевые особые допущения (не более двух), оказывающие существенное влияние на получаемый результат (при их наличии)

Отсутствуют

3. С в ед ен и я о за к а зч и к е оц ен к и

Организационно -правовая форма

Открытое акционерное общество

Полное наименованиеОткрытое акционерное общество по газификации и эксплуатации газового хозяйства Иркутской области (ОАО «Иркутскоблгаз»)

Основной государственный регистрационный номер (ОГРН)

О Г РН 1023801009220

Дата присвоения ОГРН 30.08.2002 г.Местонахождение 664009, г. Иркутск, ул. Советская, 109 «Г»

4. С в еден и е об О ц ен щ и к е и И сп о л н и тел е

ФИО Старостенко Антон Александрович - оценщик 1 категории

информация о членстве в СРОО

Член саморегулируемой организации оценщиков Некоммерческое партнерство «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» (свидетельство рег. № 00582 от 31 января 2008г.).

№, дата документа,подтверждающегополучениепрофессиональных знаний в области оценочной деятельности

Диплом о профессиональной переподготовке ПП № 699788, выдан УМЦ БГУЭП 01 ноября 2005 года. Диплом о профессиональной переподготовке ПП № 884100, выдан УМЦ БГУЭП 09 февраля 2007 года. Свидетельство о повышении квалификации № 772400405404 НОУ ВПО «Московский финансово-промышленный университет «Синергия» от 17.12.2013 г.

Стаж работы в оценочной деятельности С 2005 года

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

5Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

Сведения о страховании гр. ответственности

Полис страхования ответственности оценщика № 433-233-044386/14 на сумму 3 000 000 (Три миллиона) рублей выдан ОСАО «ИНГОССТРАХ» на период с 11.07.2014 г. по 10.07.2015 г.

Организационно-правовая форма организации, с которой у Оценщика заключен трудовой договор

Закрытое акционерное общество

полное наименование организации

Закрытое Акционерное Общество «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

ОГРН 1023801017767Дата присвоения ОГРН 15.10.2002 г.Местонахождениеорганизации

664011, г. Иркутск, ул. Горького, д. 40

Контактная информация юридического лица

Банковские реквизиты:ИНН 3808061306, КПП 380801001Р/с 40702 81031 83501 04686 в Байкальском банке Сбербанка России г. Иркутск ОСБ 8586/0366 г. Иркутск.К/с 30101 810900000000607, БИК 042 520 607 Тел. (3952) 24-27-14, 33-62-64, факс. 24-01-30 e-mail: naocons@ naok.irk.ru

Страховой полис организации, с которой у Оценщика заключен трудовой договор

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга», как исполнитель работ по оценке, принимает на себя дополнительную ответственность в размере лимита ответственности 100 000 000 (Сто миллионов) рублей (ОСАО «Ингосстрах» Страховой полис № 433-233­089982/14 от 10.12.2014 г., сроком до 31.12.2016 г.)

Информация о привлекаемых к проведению оценки и подготовке Отчета об оценке _____________________________________ специалистах_____________________________________

ФИОНаименование организации, должность

Не привлекалисьКвалификация по дипломуСтепень участия

5. Д о п у щ ен и я и о гр а н и ч и тел ь н ы е у сл о в и я , и сп о л ь зо в а н н ы е оц ен щ и к ом прип р о в ед ен и и оц ен к и

1. Факты, изложенные в Отчете, верны и соответствуют действительности.2. Оценщики исходили из того, что сведения, полученные от Заказчика и открытых источников информации, заслуживают доверия. Тем не менее, Оценщики не могут гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это возможно, делаются ссылки на источник информации.3. Оценщики самостоятельно провели анализ исходной информации, а полученные ими выводы и заключения действительны исключительно в пределах, оговоренных в настоящем разделе.4. Оценщики не имеют ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе, и действовали непредвзято и без предубеждения по отношению к заинтересованным в сделке сторонам.5. Вознаграждение Оценщиков не зависит от итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, а также тех событий, которые могут наступить в результате использования Заказчиком или третьими лицами настоящего Отчета об оценке.6. В процессе анализа данных ни одно лицо не оказывало давления на Оценщиков, подписавших настоящий Отчет.7. Оценка была проведена, а Отчет составлен в соответствии со следующими нормативными документами:

- Федеральным Законом № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

6

- Федеральным стандартом оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 256.

- Федеральным стандартом оценки № 2 «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 255.

- Федеральным стандартом оценки № 3 «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 254.

- Федеральным стандартом оценки № 7 «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденным Приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014г № 611.8. В процессе подготовки настоящего Отчета Оценщики исходили из достоверности представленных Заказчиком документов, необходимых для выполнения данной работы.9. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость объекта оценки.10. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщиков относительно стоимости объекта оценки, и Оценщики не несут ответственности за то, что права собственности на объект оценки могут перейти к потенциальному инвестору или покупателю на условиях, согласующихся с этим мнением. Отчет и заключение о стоимости не предназначены и не должны рассматриваться как инструменты принятия инвестиционных решений в любом виде.11. Заказчик принимает на себя обязательство заранее освободить Оценщиков от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих лиц к Оценщикам, вследствие легального использования результатов настоящего Отчета, кроме случаев, когда окончательным судебным порядком определено, что возникшие убытки, потери и задолженности явились следствием мошенничества, халатности или умышленно неправомочных действий со стороны Оценщиков в процессе выполнения работ по оценке.12. Ни Заказчик, ни Оценщики не могут использовать настоящий Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором между Заказчиком и Исполнителем.13. Оценщики определяли рыночную стоимость объекта оценки на дату оценки. Оценщики не принимают на себя ответственность за последующие изменения рыночных условий (социальных, экономических, юридических, природных и иных), которые в дальнейшем могут повлиять на величину рыночной стоимости объекта оценки. В то же время в соответствии с Федеральным стандартом оценки Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1), утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256, «итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в Отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления Отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев».14. Расчетные процедуры по определению рыночной стоимости объекта оценки проводились с помощью программного продукта Excel. Округление осуществлялось на завершающем этапе расчета. В данной связи промежуточные расчетные показатели, приведенные в тексте Отчета, не следует рассматривать как точные значения, так как они показаны без учета дробных составляющих.15. Учитывая цели и назначение оценки, рассматривалось право собственности на объект оценки без учета зарегистрированных ограничений (обременений) права.16. В настоящем Отчете расчет рыночно обоснованного размера арендной платы за пользование объектом недвижимости производится без учета коммунальных и административно-хозяйственных расходов.17. В настоящем Отчете об оценке определяется конкретная итоговая величина рыночной стоимости без указания границ интервала, в котором, по мнению оценщика, может находиться эта стоимость.18. Учитывая цели и назначение оценки, рыночная стоимость объекта недвижимости определялась без учета стоимости имущественных прав земельного участка, на котором расположен объект.19. Ограничения и пределы полученного результата: пределами применения полученного результата является установление стоимостных характеристик объекта оценки для целей принятия управленческого решения.

Допущения и ограничения связанные с различными этапами расчетов представлены далее по тексту отчета об оценки с пометной «допущение».

Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

7Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

6. П р и м ен я ем ы е ст а н д а р ты о ц ен о ч н о й д ея т ел ь н о сти

Настоящая работа выполнена в соответствии с документами, регламентирующими практику профессиональной оценки.

1. Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

2. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», обязательного к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 256;

3. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», обязательного к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 255;

4. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», обязательного к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 254;

5. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденный Приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014г № 611.

Ниже в таблице приведен перечень использованных стандартов и обоснование их использования для определения соответствующего вида стоимости при проведении оценки объекта оценки в рамках настоящего отчета:

Краткое наименование стандарта Полное наименование стандарта Сведения о принятии

стандарта

Обоснование для использования

стандарта

ФСО-1

Федеральный стандарт оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы

к оценке и требования к проведению оценки»

Приказ МЭРТ1 РФ №256 от 20.07.2007г, Регистрация в

Минюст РФ №10040 от 22.08.07г

Стандарт обязателен к применению

ФСО-2 Федеральный стандарт оценки №2 «Цель оценки и виды стоимости»

Приказ МЭРТ РФ №255 от 20.07.2007г, Регистрация в

Минюст РФ №10045 от 23.08.07г

Стандарт обязателен к применению

ФСО-3 Федеральный стандарт оценки №3 «Требования к отчету об оценке»

Приказ МЭРТ РФ №254 от 20.07.2007г, Регистрация в

Минюст РФ №10009 от 20.08.07г

Стандарт обязателен к применению

ФСО-7 Федеральный стандарт оценки №7 «Оценка недвижимости»

Приказом МЭРТ РФ от 25 сентября 2014г № 611

Стандарт обязателен к применению

Ввиду того, что объектом оценки не является имущество, при оценке которого потребовались бы дополнительные стандарты, данная оценка проведена с применением выше указанных стандартов оценки.

При упоминании в отчете тех или иных положений стандарта такое упоминание будет сопровождаться ссылкой на Краткое наименование стандарта.

Также оценщик использовал стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные Советом (Правлением) Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» (далее - СРО НКСО):

- Основополагающий (базовый) стандарт СТО СДС СРО НКСО 1.1 -2007- СТО СДС СРО НКСО 3.1-2008 «Общие понятия оценки, подходы и требования к

проведению оценки»- СТО СДС СРО НКСО 3.2-2008 «Цель оценки и виды стоимости»- СТО СДС СРО НКСО 3.3-2008 «Требования к отчету об оценке»

Данные стандарты и правила являются обязательными к использованию (в соответствии с положениями ст.15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ), так как оценщик является членом СРО НКСО.

1 Министерство экономического развития и торговли.

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

8Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

7. О п р едел ен и е в и да о ц ен и в а ем о й сто и м о сти

В настоящем Отчете оценке подлежит рыночная стоимость объекта оценки.Оценка была проведена в соответствии с действующим законодательством Российской

Федерации, Федеральными стандартами оценки (ФСО).Определение рыночной стоимости дается в Федеральном Законе №135-ФЗ от 29 июля 1998

года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральном стандарте оценки: "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)" от 20.07.2007 г. Как субъект гражданских правоотношений оценщик придерживается требований Федерального Закона и ФСО №2.

Для целей настоящей оценки было использовано следующее определение рыночной стоимости, содержащееся в Федеральном стандарте оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО №2):

"... наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для

аналогичных объектов оценки;цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к

совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме".

8. О сн о в н ы е эта п ы п р оц есса оц ен к и

Согласно п. 16 ФСО №1 2 проведение оценки включает в себя следующие этапы:а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление

необходимых расчетов;г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение

итоговой величины стоимости объекта оценки; д) составление отчета об оценке.Ниже в таблице представлен план оценки.

План процесса оценкиТаблица 8.1

1. Заключение с Заказчиком договора об оценке Проведено2. Получение от Заказчика необходимых документов для проведения оценки Проведено3. Осмотр Объекта оценки, установление количественных и качественных характеристик объекта, изучение его фактического технического состояния, сбор прочей информации об Объекте оценки

Проведено

4. Составление таблицы по анализу представленной Заказчиком информации, необходимой для проведения оценки о характеристиках недвижимого имущества, права на которое оцениваются

Проведено

5. Анализ отраслевых и локальных рынков, к которому относится Объект оценки Проведено6. Осуществление расчетов Проведено7. Согласование полученных результатов, вывод итоговой величины стоимости Объекта оценки

Проведено

8. Составление и передача Заказчику Отчета об оценке Проведено

2 Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 256 г. Москва "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" Зарегистрирован в Минюсте РФ 22 августа 2007 г. Регистрационный N 10040

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

9Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

9. И сто ч н и к и и н ф о р м а ц и и и п о л н о та и ссл ед о в а н и я

П еречень документов, используемых оценщ иком и уст анавливаю щ их количест венные и качественные характ ерист ики объекта оценки:

В ходе проведения работ по оценке, оценщикам были предоставлены копии документов и информация, представленные в Приложении к настоящему Отчету, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки. Основными источниками информации являлись (копии):

- Свидетельство о государственной регистрации права на здание;- Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок;- Технический паспорт на здание;- Справка о балансовой стоимости, выданная Заказчиком;- Фотоматериалы.

Перечень ист очников данных используемых при проведении оценки объекта оценки3:- Информационный бюллетень Управления государственной вневедомственной экспертизы и

ценообразования в строительстве;- Фомин С.Е. Методическое руководство по технической экспертизе зданий и сооружений.

СПб., 1994;- Прайс-листы агентств недвижимости г. Иркутска, которые являются официальным,

авторитетным и признанным на рынке купли-продажи жилой недвижимости;- Газета «Дело», адрес редакции: г. Иркутск, ул. Коммунаров 10 (здание ЦНТИ), оф.310.

http://sia.ru/delo/about.html,- Рекламно-информационное издание. Газета «Из рук в руки г. Иркутск. Недвижимость», адрес

редакции: г. Иркутск, ул. Ленина, 21, http://www.irr.ru/index,,1,19.html.- Рекламно-информационная газета «Все объявления Иркутска». Недвижимость, адрес

редакции: г. Иркутск, ул. Киевская, 1.- Интернет проект «Вся недвижимость г. Иркутска» (тел. (3952) 99-65-65, 64-32-40) http://dom-

irk.ru/;- Интернет портал REALTY.IRK.RU - «НЕДВИЖИМОСТЬ: Байкальский регион» (Email:

realty@sia.ru.Телефон/факс: (3952) 203.025, 203.225, 203.060, 203.228, Адрес: Россия, г.Иркутск, ул.Коммунаров 10) http://realty.irk.ru.

- Интернет-портал http: //www .realtyvision.ru (Проект realtyVision разработан компанией БайкалБизнесСофт. тел.: (3952) 67-22-96, E-mail: office@2bsoft.ru) ;

- Прочие Internet - ресурсы (ссылки на сайты см. по тексту Отчета).

П еречень нормативных акт ов используемых при проведении оценки объекта оценки:- Гражданский кодекс РФ в посл. ред.;- Налоговый кодекс РФ посл. ред.;- Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

№135-ФЗ от 29.07.1998 г. в посл. ред.;- Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и

требования к проведению оценки (ФСО №1)», обязательный к применению приосуществлении оценочной деятельности, утвержденный приказомМинэкономразвития России от 20.07.2007 г. №256;

- Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)»,обязательный к применению при осуществлении оценочной деятельности,утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. №255;

- Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)»,обязательный к применению при осуществлении оценочной деятельности,утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. №254.

3 Использованные при проведении оценки объекта оценки данные с указанием источников их получения указаны в соответствующих разделах Отчета.

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

10

- Федеральным стандартом оценки № 7 «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденным Приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014г № 611.

Перечисленный перечень использованных при проведении оценки данных не содержит сведений о методической литературе, объем которой может исчисляться десятками позиций.

Прочие источники информации, используемые в настоящем Отчете, указаны по текстуОтчета.

10. О п и са н и е О б ъ ек т а оц ен к и

В настоящем отчете объектом оценки является объект недвижимости - Двухэтажное нежилое кирпичное здание конторы, состоящее из 14 внутренних помещений, общая площадь 373,10 кв.м., кадастровый № 38:33:010101:0061:25:445:001:010497260:0700, адрес объекта: Иркутская область, г. Черемхово, ул. Первомайская, д.19.

10.1. О п и са н и е объ ем а о ц ен и в а ем ы х прав

Оцениваемое право - право собственности.

Субъект права - ОАО «Иркутскоблгаз». Право собственности на объект недвижимого имущества подтверждено Свидетельством о государственной регистрации права (копия данного документа приведена в Приложении к настоящему Отчету).

Существующие ограничения (обременения) права - не зарегистрировано.

Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

10.2. И н ф о р м а ц и я о ф и зи ч еск и х св о й ств а х об ъ ек та оц ен к и , его тех н и ч еск и х и эк сп л у а т а ц и о н н ы х х а р а к тер и ст и к а х , и зн о се и у ст а р ев а н и и

Объект оценки представляет собой капитальное отдельно стоящее 2-этажное здание конторы, общей площадью 433,40 кв.м. Оцениваемое здание является частью производственно-складской базы расположенной на земельном участке с кадастровым номером 38:33:010101:0061, общая площадь 15467,15 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения предприятия. Земельный участок принадлежит на праве собственности ОАО «Иркутскоблгаз», право собственности подтверждено Свидетельством о государственной регистрации права (копия данного документа приведена в Приложении к настоящему Отчету).

Количественные и качественные характеристики оцениваемого имущества, представлены в таблице 10.1, указаны в соответствии с техническим паспортом и данными визуального осмотра.

Таблица 10.1Количественные и качественные характеристики объекта оценки______________

Двухэтажное нежилое кирпичное здание конторы, состоящее из 14 внутренних помещений, общая

площадь 373,10 кв.м., кадастровый № 38:33:010101:0061:25:445:001:010497260:0700

Наименование

АдресИркутская область, г. Черемхово, ул. Первомайская,

д. 19Литера по тех.паспорту ЖЭтажность 2Год постройки 1984Фундамент Бетонный ленточныйНаружные стены (материал) КирпичныеПерекрытия Железобетонные плитыПерегородки КирпичныеКрыша ШиферФизическое состояние конструктивных элементов по данным визуального осмотра Удовлетворительное

Данные о внешнем виде фасада зданияУдовлетворительное, без видимых значительных

дефектовПолы Керамическая плитка, дощатые, линолеумПроемы оконные Простые 2-е створные

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

11Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

Двухэтажное нежилое кирпичное здание конторы, состоящее из 14 внутренних помещений, общая

площадь 373,10 кв.м., кадастровый № 38:33:010101:0061:25:445:001:010497260:0700

Наименование

Проемы дверные Металлические, деревянные

Внутренняя отделка

Вид внутренней отделки - простая.Штукатурка, побелка, окраска, обои, стеновые

панели, потолочная плиткаФизическое состояние отделки Рабочее состояние

Сан. и электротехнические устройстваЭлектричество, бойлерное отопление,

водоснабжение, канализацияОбщая площадь, кв.м. 373,10Площадь застройки, кв.м. 236,20Строительный объем, куб.м. 1 465,00Назначение Нежилое зданиеТекущее использование Административное здание

М аркетинговое время: (разумно долгий период экспозиции объекта): оценочноемаркетинговое время для объекта как время обоснованного выставления объекта для продажи и аренды на существующем рынке в среднем составляет 6-12 месяцев.

10.3. Ф о т о м а тер и а л ы

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

12Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

10.4. О п и са н и е м есто п о л о ж ен и я о б ъ ек та оц ен к и

О сновные сведения и географическое положение Иркутской области

Дата образования 26 сентября 1937 года

Область имеет общие границы с Красноярским краем, Читинской областью, республиками Бурятия, Тыва и Саха (Якутия)

Население области составляет 2503,6 тыс.чел. (на 01.01.2012г.). В состав области входят 33 муниципальных района, 9 городских округов, 67 городских поселений, 365 сельских поселений. Основная часть населения области (79%) проживает в городской местности.

Плотность населения:3,3 чел/км2 (2012), удельный вес городского населения: 78,9 % (2012).

Климат - резко­континентальный

Иркутск - административный центр Иркутской области.

Природные ресурсы - нефть, газ, уголь, золото, слюда, магнезит, тальк, калийная и поваренная соль, редкие металлы, железная руда, гидроэнергоресурсы, древесина.

Иркутская область имеет достаточно разветвленную и развитую транспортную инфраструктуру, представленную различными видами транспорта.

Главной транспортной артерией Иркутской области является Транссибирская железнодорожная магистраль. По территории области, от города Тайшета на восток, протянулся западный участок БАМа. Эксплуатационная длина железно-дорожных путей общего пользования составляет порядка 2500 км.

Развитая сеть автомобильных дорог позволяет перевозить грузы автотранспортом в большинство населенных пунктов области. Протяженность автомобильных дорог общего пользования с твердым покрытием составляет более 12 тыс. км.

По территории области протекают крупнейшие судоходные реки - Ангара, Лена, Нижняя Тунгуска, обусловившие развитие водного транспорта, на долю которого приходится порядка 10% общего грузооборота. Крупнейшие порты расположены на реке Лена - Киренск и Осетрово (Усть- Кут), через них осуществляется перевалка грузов в Республику Саха (Якутия) и в северный морской порт Тикси.

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

13

Воздушные перевозки, в том числе и международные, осуществляются, в основном, двумя аэропортами, расположенными в городах Иркутск и Братск.

Иркутская область - один из самых крупных как по площади и экономическому потенциалу регионов России. Районная планировка области относится к типичным планировкам среднего таксономического уровня - т.е. планировки отдельного субъекта РФ.

Площадь области - 768 тыс. км2 (6-е место в России), население области - 2,5 млн. чел. (20-е место в России).

Большая часть территории области расположена в пределах южной окраины Среднесибирского плоскогорья, ограниченного на юго-западе горными массивами Восточного Саяна, а на юго-востоке горными поднятиями Прибайкальских хребтов, резко обрывающихся у глубокой Байкальской впадины. Северо-восток занят Северо-Байкальским и Патомским нагорьями. Положение области в центре азиатского материка определяет резко континентальный климат.

Иркутская область - крайне неоднородное территориальное образование. По ровню плотности населения, экономическому потенциалу и другим показателям различия между отдельными районами области составляют десятки и даже сотни раз. Можно выделить два абсолютных полюса развития области - южный и северный, точнее юго-западный и северо-восточный секторы области. В юго-западном секторе располагается свыше 80% населения и экономического потенциала области.

В настоящее время всю Иркутскую область можно разделить на 7 различных районов, находящихся на совершенно различных уровнях развития.

1) Ю ж ный или И ркут ско-Ч еремховский район включает в себя примерно 48% всего населения области и более половины всего экономического потенциала области. Это самая густозаселенная и наиболее освоенная часть области, находящая в верховьях Ангары. Этот район характеризуется наиболее благоприятными условиями для жизни населения, а также для сельского хозяйства. Южный район вместе с территорией Усть-Ордынского Бурятского округа является единственным районом сплошного освоения на территории области. Основу района составляет Иркутская агломерация, представляющая собой цепочку городов, нанизанных на Транссибирскую железную дорогу и Московский тракт, причем города расположены как бы по порядку - по увеличению численности населения: сначала Черемхово (90 тыс. чел.), затем Усолье-Сибирское (105 тыс. чел.), Ангарск (275 тыс. чел.) и наконец второй по величине город Восточной Сибири - город Иркутск (630 тыс. чел.). В южном районе области районная планировка должна решать вопросы развития агломерации, а не дальнейшего хозяйственного освоения территории. Здесь стоит целый блок задач:

• проблема разрастания города Иркутска (не по численности населения, а по площади), его пригородов, плюс большой потребности населения в личных приусадебных участках и для целей коттеджного строительства. Необходимы дополнительные выделения земель для частного пользования. Рост Иркутска в настоящее время сдерживает экономический кризис, но после его завершения рост города, скорее всего, продолжится, что, видимо, поставит вопрос о необходимости создания городов-спутников. Один из них уже фактически существует - это город Шелехов, на роль второго может претендовать расположенный между Иркутском и Ангарском поселок Мегет. Кроме того остро стоит проблема развития сети автодорог.

• в этом районе очень серьезные экологические проблемы, правда, ситуация несколькооблегчилась в связи с кризисом, но в случае роста промышленного производства экологические проблемы могут выйти на первый план. Экологическая ситуация в районе в целом ухудшается розой ветров, а также большим уровнем загрязнения вод Ангары, особенно ртутью.

• еще один блок задач связан с возможностью развития рекреации на Байкале на основе Прибайкальского национального парка и различных санаториев и баз отдыха на берегу Байкала.

2) К Южному району примыкает аграрный Усть-Ордынский Бурят ский автономный округ, который в принципе всегда являлся аграрной базой для городов Иркутской агломерации. Для этого района наиболее существенны вопросы развития собственных предприятий по переработке сельскохозяйственного сырья - т.е. дальнейшее развитие АПК.

3) Третий район, Среднеангарский - это вторая индустриальная база Иркутской области. На этот район приходится примерно 19% населения и треть всего экономического потенциала области. Среднее Приангарье не является цельным районом и состоит как бы из двух основных центров - городов Брат ск и Усть-Илимск, на которые приходится более половины всего населения района.

Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

14

Кроме того на территории района располагаются еще два относительно крупных индустриальных центра - Ж елезногорск-И лимский, возникший в связи с разработкой Коршуновского железорудного месторождения, и Усть-Кут, являющийся довольно важным перевалочным транспортным узлом: отсюда осуществляется северный завоз по Лене. Кроме Коршуновского месторождения здесь есть еще перспективные Рудногорское и Нерюндинское железорудные месторождения.

На оставшиеся районы области приходится менее трети всего населения и менее одной шестой промышленного потенциала области.

4) Четвертый район, Западный, сложился вдоль Транссиба и включает в свой состав разрозненные населенные пункты - станции на транссибе: это Тайшет (60 тыс. чел.), Н иж неудинск и Тулун (по 50 тыс. чел.) с преобладающей лесоперерабатывающей специализацией, а также города Саянск (45 тыс. чел.) и Зима (37 тыс. чел.) с крупным химическим производством, в Тулуне ведется также добыча бурого угля. Основная функция этой территории - транзитная, здесь располагается довольно важный транспортный узел - Тайшет, от которого расходятся дороги на Иркутск, Абакан и Лену. Учитывая выгодное транспортное расположение Тайшета здесь предполагалось создание крупного металлургического комбината, от которого в итоге отказались, но сейчас главные перспективы района связаны с предложением создания в Тайшете на площадке для металлургического комбината еще одного алюминиевого завода. В Нижнеудинском районе, у подножия Саян, находится особый национальный район - Тофалария, где проживает малый народ - тофалары, это труднодоступный и крайне отсталый район области, в связи с чем остро стоит проблема выживания коренного населения района. В принципе Тофалария в будущем могла бы использовать для рекреации на основе охотничьего промысла, сплава по рекам и национальных особенностей района.

Оставшиеся три района области представляют собой слаборазвитую периферию.5)-6) Особенно это относится к Ербогаченскому району, расположенному на крайнем севере

области, и к Верхнеленскому району, расположенному в верховьях Лены. Это крайне труднодоступные, слабоизученные и слабозаселенные районы области. Какие-либо перспективы их освоения возможны только после решения проблемы транспортной доступности с этими районами, т.к. в настоящее время связь осуществляется в основном авиатранспортом. Ербогаченский район наиболее отсталый район области. В Верхнеленском же районе можно выделить два небольших агропромышленных и судоремонтных центра - Качуг и Жигалово.

7) Последний, седьмой район - Бодайбинский представляет собой крайний северо-восточный старопромышленный депрессивный район, в котором преобладают депрессивные горнодобывающая (добыча золота и слюды) и лесоперерабатывающая отрасли. Основные перспективы этого района связаны с разработкой крупного золоторудно-платиноидного месторождения Сухой Луг, на который претендуют компании Австралии и ЮАР.

Но уже фактически в ближайшее время районная структура области может измениться, что связано с возможностью формирования на стыке четырех районов области с центрами в Усть-Куте и Киренске еще одного района, что связано с началом освоения здесь Ковыктинского газоконденсатного месторождения, а также возможностью разработки Марковского нефтяного месторождения.

Источник информации: Геотека. Доклад по районной планировке Иркутской области. Автор: Юрий Росич http://www.geoteka.ru/text.html?page=irkplan.

Н аселённые пункты с количеством жителей выше 9 тысяч по состоянию на 1 января 2012 года

Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

Иркутск ▲ 579,3 Железногорск-Илимский ▼ 26,4Братск ▼ 251,0 Вихоревка ▼ 24,5Ангарск ▼ 241,5 Слюдянка ▲ 19,0Усть-Илимск ▼ 97,1 Чунский ▼ 15,9Усолье -Сибирское ▼ 85,7 Бодайбо ▼ 14,8Черемхово ▼53,9 Байкальск ▼ 14,7Шелехов ▲ 49,6 Свирск ▼ 14,3Тулун ▼ 47,3 Усть-Ордынский 14,3 (2003)Усть-Кут ▼44,8 Киренск ▼ 12,4

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

15Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

СаянскНижнеудинскТайшетЗима

Площ адь территории, тыс. км2 Иркутская область - 775,1 Иркутск - 0,3 Ангарск -0 ,2 Братск - 0,4

▼ 43,8 Новая Игирма▼ 37,1 Куйтун▼ 36,5 Залари▲ 34,1 Бирюсинск

▲ 10,6▼ 10,4 ▲ 10,3▼ 9,3

Общие сведения о городе Черемхово

Черемхово — город, административный центр Черемховского района Иркутской области. ■ i-r'ffin-

Население города составляет 51 324 чел.(2014).

Город Черемхово расположен в 131 километре северо-западнее города Иркутска вдоль Транссибирской железнодорожной магистрали в центре Иркутского каменноугольного бассейна.

Общая площадь территории, включая поселки, составляет 11440 га.

ЭкономикаЧеремхово — один из крупных центров

добычи угля в Иркутском бассейне, которая ведётся открытым способом (угольный разрез, обогатительная фабрика). Месторождения каменного угля, талька, доломита, глины, магнезитов.

Заводы: тяжёлого машиностроения, механический, «Химик». Фабрики: мебельная, нетканых материалов. Предприятия по производству стройматериалов.

Пищевая промышленность: хлебокомбинат.Лёгкая промышленность: швейная фабрика.Сельское хозяйство: в районе выращивают пшеницу, овёс, ячмень, гречиху. Разводят

крупный рогатый скот (молочного направления).Торговля: представлена многочисленными торгово-развлекательными центрами и домами,

рынками и оптово-розничными базами, супермаркетамиФинансовый сектор: филиалы более чем 20 российских банков.В 2014 году:

• топливный комплекс — 63,6 %• лесная, деревообрабатывающая промышленность — 28,6 %• машиностроение и металлообработка — 42,2 %• химическая промышленность — 68,5 %• лёгкая промышленность — 32,6 %• пищевая промышленность — 87,3 %

Описание локального месторасположения

Оцениваемый объект недвижимости расположен по адресу: Иркутская область, г. Черемхово, ул. Первомайская, д.19.

Район расположения объекта оценки можно охарактеризовать как район смешенной застройки - жилой, производственно-складской, администартивной.

Подъезд к объекту возможен с главных транспортных магистралей города, имеющих выход на федеральную трассу М-53.

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки16

Все вышеперечисленные факторы месторасположения объекта оценки являются ценообразующими факторами, поскольку стоимость объекта оценки определяется, в значительной степени, местом расположения.

11. В н еш н ее о к р у ж ен и е о б ъ ек та оц ен к и и п ер сп ек ти в ы его и зм ен ен и я

Об итогах социально-экономического развития Российской Ф едерации в январе-октябре 20144года

В октябре, по оценке Минэкономразвития России, ВВП с исключением сезонного и календарного факторов снизился на 0,1% после роста на 0,4% в сентябре. Негативное влияние на динамику ВВП в октябре оказали производство продукции сельского хозяйства, добыча полезных ископаемых и транспорт. Положительный вклад в экономический рост внесли обрабатывающие отрасли, производство электроэнергии, газа и воды, строительство и чистые налоги.

На динамику ВВП в годовом выражении в октябре основное отрицательное влияние оказало резкое снижение темпов роста сельского хозяйства. Продолжились также негативные тенденции сокращения динамики строительства, оптовой торговли, а также темпов роста экспорта нефти и газа. В октябре динамика ВВП к соответствующему периоду прошлого года, по оценке Минэкономразвития России, составила 0 процентов. В целом за десять месяцев текущего года ВВП вырос на 0,7 процента.

Росстат опубликовал предварительную оценку ВВП по счету производства за III квартал текущего года, она совпала с оценкой Минэкономразвития России. Индекс физического объема валового внутреннего продуктав III квартале 2014 г. относительно соответствующего периода 2013 года, по предварительной оценке, составил 100,7 процента.

По оценке Минэкономразвития России, в октябре после двухмесячного снижения инвестиции в основной капитал с исключением сезонного фактора вновь показали положительную динамику,

4 Об итогах социально-экономического развития Российской Федерации в январе-октябре 2014 года, Минэкономразвития, http://www. economy. gov. ru)

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

17

составив 0,5% к предыдущему месяцу. Такие же тенденции сложились по виду деятельности «Строительство». В октябре объёмы строительных работ увеличились на 0,6% к предыдущему месяцу после снижения в августе -сентябре. С исключением сезонной и календарной составляющих по промышленному производству в целом после сокращения производства августе, в сентябре рост возобновился, в октябре замедлился (август - -0,2%), сентябрь -1,1%, октябрь -0 ,2 процента). В добыче полезных ископаемых после роста в августе-сентябре, в октябре произошло снижение (август - 1,0%, сентябрь -0,8% , октябрь - -0,4 процента). В производстве и распределении электроэнергии, газа и воды в октябре рост восстановился (август -0,4% , сентябрь --0,7%, октябрь -1,7 процента). В обрабатывающих производствах после сокращения в августе, в сентябре рост восстановился, а в октябре замедлился (август --0,7%), сентябрь -1,4%, октябрь -0 ,2 процента). В октябре в отраслях инвестиционного спроса восстановился рост в производстве машин и оборудования, продолжился в производстве электрооборудования, электронного и оптического оборудования, вновь сократилось производство прочих неметаллических минеральных продуктов, производство транспортных средств и оборудования.

В сырьевых экспортоориентированных секторах продолжился рост в обработке древесины и производстве изделий из дерева, в производстве кокса и нефтепродуктов, в химическом производстве, в производстве резиновых и пластмассовых изделий, в металлургическом производстве и производстве готовых металлических изделий; в целлюлозно-бумажном производстве, издательской и полиграфической деятельности после возобновления роста в сентябре в октябре вновь произошло снижение. В потребительских отраслях снижение зафиксировано в производстве пищевых продуктов, включая напитки, и табака, в производстве кожи, изделий из кожи и производстве обуви, восстановился рост в текстильном и швейном производстве. Негативное влияние на динамику ВВП в октябре оказало производство продукции сельского хозяйства - с исключением сезонности снижение составило 4,2 процента.

В октябре, по оценке Минэкономразвития России, реальные располагаемые доходы населения с исключением сезонного фактора выросли на 2,0% по отношению к предыдущему месяцу после снижения в сентябре. Росстат уточнил динамику реальной заработной платы за сентябрь. По отношению к сентябрю 2013 г. она повышена до 1,5% против снижения на 1,0% по предыдущей оценке, а по отношению к августу текущего года повышена до 3,1% против 0,3 процента. Минэкономразвития России скорректировало в сторону повышения сезонноочищенную оценку сентября до 1,5% с -0,1%, в октябре она вновь понизилась (-0,2 процента). Рост сбережений населения (норма чистых сбережений населения с исключением сезонного фактора повысилась с 9,5% в сентябре до 9,9% в октябре) оказал сдерживающее влияние на потребительский спрос. Динамика оборота розничной торговли с исключением сезонного фактора по отношению к предыдущему месяцу в октябре понизилась до нулевого значения, платные услуги населению упали на 0,9 процента. В связи с уточнением в отчёте за октябрь в сторону повышения сентябрьского роста платных услуг населению с 1,9% до 2,4% к сентябрю 2013 г. и с 0,1% до 0,6% к августу текущего года, Минэкономразвития России повысило оценку динамики платных услуг населению с исключением сезонного фактора за сентябрь до 0,7 процента. Уровень безработицы (с исключением сезонного фактора) в октябре шестой месяц подряд составил 5,2 процента Экспорт товаров в октябре 2014 г., по оценке, составил 37,9 млрд. долларов США (87,2% к октябрю 2013 г. и 97,7% к сентябрю 2014 года). Импорт товаров в октябре текущего года, по оценке, составил 27,1 млрд. долларов США (88,3% к октябрю 2013 г. и 104,9% к сентябрю 2014 года). Положительное сальдо торгового баланса в октябре 2014 г., по оценке, составило 10,8 млрд. долларов США, относительно октября предыдущего года снизилось на 15,7 процента.

В октябре 2014 г. инфляция составила 0,8%, с начала года - 7,1% (в октябре 2013г. - 0,6%, с начала года - 5,3 процента). Показатель инфляции за годовой период повысился до 8,3% с 8,0% в сентябре.

Таблица 11.1

Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

Основные показатели развития экономики (в % к соответствующему периоду предыдущего года)2013 2014

Наименование октябрь январь- сентябрь октябрь январь-октябрь октябрь

ВВП1) 102,1 101,2 101,1 100,0 100,7Индекс потребительских цен, на конец периода2) 100,6 105,3 100,7 100,8 107,1

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

18Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

2013 2014Наименование октябрь январь- сентябрь октябрь январь-

октябрь октябрьИндекс промышленного производства 3) 101,0 100,2 102,8 102,9 101,7Обрабатывающие производства4-1 100,6 99,9 103,6 103,6 102,5Индекс производства продукции сельского хозяйства 121,9 105,5 116,6 87,6 104,5

Инвестиции в основной капитал 99,9 99,5 97,2Объемы работ по виду деятельности «Строительство» 96,4 98,6 95,6 96,2 96,7

Ввод в действие жилых домов 122,4 113,3 107,8 118,3 123,7Реальные располагаемые денежные доходы населения 105,1 103,8 100,6 102,1 100,8

Реальная заработная плата 105,4 105,7 101,5 100,3 102,20Среднемесячная начисленная номинальная заработная плата, руб. 30069 29147 31929 32408 31664

Уровень безработицы к экономически активному населению (на конец периода) 5,5 4,9 5,1

Оборот розничной торговли 103,3 103,9 101,7 101,7 102,2Объем платных услуг населению 102,6 102,5 102,4 101,0 101,1Экспорт товаров, млрд. долл. США 43,5 427,0 38,8 37,9 419,1Импорт товаров, млрд. долл. США 30,7 279,0 25,8 27,1 259,9Средняя цена за нефть Urals, долл. США/баррель 107,9 107,7 95,8 86,40 103,0

1 Оценка Минэкономразвития России.2 Октябрь и ноябрь - в % к предыдущему месяцу, январь-ноябрь - в % к декабрю предыдущего года.3 Агрегированный индекс производства по видам деятельности "Добыча полезных ископаемых", "Обрабатывающие производства", "Производство и распределение электроэнергии, газа и воды". С учетом поправки на неформальную деятельность.4 С учетом поправки на неформальную деятельность.5 Оценка Росстата.

12. Анализ рынка объекта оценки

Общие сведения

Рынок недвижимости Иркутской области находится в стадии формирования. На невысокую активность рынка указывает узкая специализация риэлтерских фирм, отсутствие специализированных изданий, дающих аналитические обзоры состояния и развития рынка недвижимости. Неразвитость рынка недвижимости и как следствие разнородность предложений привели к большому разбросу цен как на продажу так и на аренду.

В городах области рынок недвижимости развивается только в тех районах и городах, где стабильно работают градообразующие и крупные предприятия. Это территория, находящаяся в 100 км радиусе (г. Ангарск и г. Шелехов) с центром в г. Иркутск, характеризующаяся транспортной близостью к единственному крупному городу, обладающему достаточным набором ресурсов для развития в новых экономических условиях, а также города расположенные около ключевых транспортных магистралей, проходящих через Иркутскую область (г. Братск, г. Усолье-Сибирское, г. Усть-Илимск, г. Усть-Кут).

Анализ предложений показывает, что наибольшая активность рынка наблюдается только областном центре - Иркутске. Общий объем предложений в базе дынных превышает 80%. Спрос на коммерческую недвижимость в г. Иркутске формируется как представителями местного бизнеса, так и иногородними предпринимателями и предпринимателями КНР и Монголии.

Во всех остальных городах рынок коммерческой недвижимости находится в зачаточном состоянии, сделки купли-продажи носят единичный характер. Предложения недвижимости носят нерегулярный характер и представлены в основном объектами, принадлежащим сельскохозяйственным предприятиям и местной промышленности.

Следует также отметить, что доступная в открытых источниках информация о рынке коммерческой недвижимости Иркутской области, за исключением г. Иркутск, свидетельствует об ограниченности применения данных, т.к. она не дает количественного выражения изменений, а

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

19

тенденции развития ситуации могут быть представлены в самом общем виде. Кроме того, при таком подходе нет возможности реально сравнить оптимальные изменения цен на различных сегментах недвижимости. На невысокую активность рынка указывает узкая специализация риэлтерских фирм (в основном, купля-продажа квартир), отсутствие специализированных изданий, дающих аналитические обзоры состояния и развития рынка недвижимости. Неразвитость рынка недвижимости и как следствие разнородность предложений привели к большому разбросу цен, как на продажу, так и на аренду.

В связи с тем, что рынок коммерческой недвижимости находится в стадии развития, то продавцы и арендодатели во многих случаях относят предлагаемый объект к какой-либо более широкой группе, чем принято в международных классификациях. Исходя из публикуемой информации, можно выделить следующие категории недвижимости:

- торгово-офисная;- производственно-складская.Кроме того, большую группу составляют объекты, функциональное назначение которых

продавцами не указывается (или указывается максимально широкий спектр вариантов использования).

Принимая во внимание выше изложенное, в условиях отсутствия достаточного для анализа количества информации, наилучшим индикатором рынка коммерческой недвижимости является рынок квартир - наиболее чувствительный к изменениям в социально экономическом положении любого региона.

С начала 4 кв. 2008 рынок недвижимости стал развиваться под влиянием финансового кризиса, который постепенно «парализовал» всю экономическую сферу. Первым негативным фактом для рынка стало практическое прекращение выдачи кредитных средств или многократное повышение их «стоимости».

Во всех сегментах коммерческой недвижимости владельцы предлагают скидки. Их размер за­висит от категории объекта, качества и готовности проекта и того, насколько собственнику нужны наличные (от 5% до 20%).

В 2009 году негативный тренд на рынке коммерческой и жилой недвижимости на фоне общей стагнации. В 2010 - 2013 гг. - в целом по рынку рост цен был плавным. При этом, по отдельным категориям недвижимости было более активное подорожание (рынок жилья), а по ряду иных (коммерческая недвижимость) рост цен был плавным.

2014 года можно охарактеризовать стабильностью цен на рынке недвижимости. Можно отметить не большой рост по всем категориям рынка недвижимости, более активное подорожание было по рынку жилья, а по ряду иных (коммерческая недвижимость) рост цен был плавным или остались на прежнем уровне.

Под влиянием финансового кризиса в 2015 году аналитики прогнозируют снижение цен по всем категориям рынка недвижимости.

Рынок недвижимости г. Черемхово

Рынок недвижимости г. Черемхово и Черемховского района находятся на качественно ином по сравнению с г. Иркутском уровне, и несмотря на наметившийся подъем деловой активности, его конъюнктура остается очень низкой.

Активность данного рынка недвижимости в настоящее время низкая, это выражается как в количестве сделок на этих рынках, так и в суммах этих сделок, так же рассматриваемый населенный пункт относительно небольшой. Кроме того, фонд коммерческой недвижимости ограничен существующими объектами, а так же недвижимостью социального назначения населенных пунктов (администрация, почта, школа и т.д.). Строительство новых объектов коммерческого назначения практически не ведется.

Рынок коммерческой недвижимости в Черемховском районе находится в начальной стадии своего формирования. В районе отсутствуют агентства недвижимости (кроме г. Черемхово), специализированные издания, дающие аналитические обзоры по состоянию и развитию рынка недвижимости, посвященные предложениям на рынке, анализу цен реальных сделок на отдельные типы недвижимости и на недвижимость, находящуюся в разных районах.

Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

20

На невысокую активность рынка также указывает узкая специализация риэлтерских фирм (в основном, купля-продажа квартир), отсутствие специализированных изданий, дающих аналитические обзоры состояния и развития рынка недвижимости.

Рынок недвижимости частично сформировался в административном центре Черемховского района - г. Черемхово, по следующим направлениям (убывание идет по степени развитости сегмента рынка): квартиры, дома индивидуального жилищного фонда, земельные участки под ИЖС. Тем не менее, активность данного рынка недвижимости в настоящее время низкая.

Рынок производственно-складской недвижимости Иркутской области

Рынок производственно-складской недвижимости в Иркутской области находится в стадии формирования и является наименее активным и самым закрытым сегментом рынка коммерческой недвижимости как по масштабам, так и по числу операций.

Признаками этого являются относительно высокая концентрация рынка вокруг промышленно-развитого центра - г. Иркутска, отсутствие стабильности в ценообразовании на объекты, сходные по масштабу и составу недвижимого имущества. На невысокую активность рынка также указывает узкая специализация риэлтерских фирм (в основном, купля-продажа квартир), отсутствие специализированных изданий, дающих аналитические обзоры состояния и развития рынка недвижимости.

В ходе анализа рынка объектов недвижимости производственно-складского назначения были использованы различные базы данных в сети интернет, материалы областных СМИ (прайс-листы агентств недвижимости, Газета «Дело», Рекламно-информационное издание. Газета «Из рук в руки г. Иркутск. Недвижимость», «Все объявления Иркутска», интернет проект «Вся недвижимость г. Иркутска», интернет портал REALTY.IRK.RU - «НЕДВИЖИМОСТЬ: Байкальский регион», интернет-проект RealtyVision, Интернет-проект "РосРиэлт недвижиомть" Общероссийский сервер недвижимости.

В ходе анализа рынка были выявлены следующие существенные факты:1. Относительно высока концентрация рынка вокруг промышленно-развитого центра -

г.Иркутска. Средняя цена предложений купли-продажи объектов недвижимости производственно­складского назначения по состоянию на дату оценки в г. Иркутске составляет от 10 000 до 30 000 руб./м2, в зависимости от местоположения, площади, благоустройства и технического состояния. Средняя стоимость 1 м2 производственно-складских баз в промзоне г. Иркутска (Ленинский, часть Свердловского районов) составляет 15 000 руб./м2.

В городах области рынок объектов недвижимости производственно-складского назначения находится на раннем этапе своего становления, сделки купли-продажи носят единичный характер. Предложения носят единичный нерегулярный характер.

В крупных и градообразующих городах Иркутской области (г. Ангарск, г. Братск и г. Шелехов) средняя цена предложений купли-продажи объектов недвижимости производственно­складского назначения по состоянию на дату оценки не превышает 10 000 руб./м2.

В других городах области, являющимися районными центрами а также расположенные около ключевых транспортных магистралей проходящих через Иркутскую область (г. Усолье-Сибирское, г.Черемхово, г. Зима, г. Тулун, г. Саянск, г. Усть-Илимск и др.) средняя цена предложений купли- продажи объектов недвижимости производственно-складского назначения по состоянию на дату оценки не превышает 5 000-10 000 руб./м2, в зависимости от месторасположения, площади, физического состояния и доступных коммуникаций.

2. Спрос и предложение. На данный тип недвижимости предложения превышают спрос, согласно анализа рынка, ликвидность объектов производственно-складского назначения низкая, многие объекты предлагаются к продаже годами. Можно говорить о том, что в наибольшей степени спрос формируют инвестиционные компании, многие из которых пока только присматриваются к данному сегменту рынка недвижимости. Предложение в сегменте производственно-складской недвижимости представлено в основном производственными корпусами с демонтированным оборудованием и складами помещениями. Большинство таких помещений требует ремонта или основательной реконструкции.

3. Основными «поставщиками» складских помещений выступают две категории арендодателей.

Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

21

- Многие промышленные предприятия сдают в аренду свои пустующие складские помещения, бывшие цеха с демонтированным оборудованием. Большинство таких помещений требует ремонта или основательной реконструкции.

- Специализированные компании, занимающиеся покупкой, реконструкцией с целью последующей перепродажи или сдачи в аренду с предоставлением дополнительных услуг, например транспортных, разгрузочно-погрузочных. Условия, площадь и срок аренды подобных помещений любые.

Большинство предлагаемых складских помещений - перепрофилированные производственные корпуса заводов (фабрик), не соответствующие современным стандартам, относимые к уровню класса «С» или «Д». Складские комплексы класса «А», «В+» и «В» составляют на Иркутском рынке менее 2%.

Также следует отметить, что как и в целом по России, в городах Иркутской области существует множество предприятий, которые с развалом СССР стали убыточными и в настоящее время не эксплуатируются либо имеют огромные невостребованные производственные площади. Та же ситуация и с землей - щедро выделенные в советское время земельные участки остаются невостребованными предприятиями в полном объеме и многочисленные заявления об отказе от земель, не участвующих в технологическом процессе, направляемые руководителями предприятий в местные земельные комитеты - тому подтверждение. Избыток промплощадок приводит к полному отсутствию рынка земель промназначения, поскольку нет необходимости приобретать "голый" земельный участок, когда «рядом» находится готовый и свободный производственный объект, причем его рыночная стоимость намного (до нескольких раз) ниже стоимости его строительства. Одновременно, и стоимость земли не может быть велика в ситуации, когда существуют многочисленные "брошенные" производственные объекты и невостребованные земельные участки производственного назначения.

Классификация складской недвижимостиУкрупнено склады подразделяют по видам продукции, для хранения которой склад

организован: акцизный склад, склад продовольственного, непродовольственного сырья, склады промышленных отходов, драгоценных металлов и т.п. В отдельные группы выделяются таможенные склад и склады временного хранения. Существует также классификация складов по строительным

Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

характеристикам (А, В, С и Д).

Класс Тип помещения Местор асположение Основные характеристики Дополнительныехарактеристики

А

Одноэтажное здание, построенное по современным технологиям с использованием высококачественных материалов.

Главные магистрали или, обеспечивающее хороший подъезд

Высокие потолки от 12 м. Многоуровневое стеллажное оборудование, отвечающее современным требованиям. Ровный пол с антипылевым покрытием. Система пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения . Регулируемый температурный режим. Наличие всех коммуникаций. Тепловые завесы на воротах.

Наличие офисной площади при складе. Оптико­волоконные телефонные линии. Достаточная территория для отстоя и маневрирования большегрузных автопоездов. Система охранной сигнализации и видеонаблюдение. Оборудование, отвечающее современным стандартам.

ВКапитальное здание одно- или многоэтажное

Склады бывшей системы плодоовощных баз, торговых, транспортных и других предприятий и организаций.

Высота потолков от 4,5 до 8 метров. Пол асфальт или бетон без покрытия. Пожарная сигнализация и гидрантная система пожаротушения. Пандус для разгрузки автотранспорта.

Офисные помещения . Телефонные линии МГТС. Охрана по периметру территории.Предоставляемый спектр услуг частично соответствует помещениям класса А.

С

Реконструируемое производственное помещение с необходимыми коммуникациями и оборудованием.

Бывшиепроизводственные помещения, а также бомбоубежища и утепленные ангары

Высота потолков от 3,5 до 18 м. Пол асфальт или бетонная плитка. Ворота на нулевой метке, автомашина заходит в внутрь помещения.

Возможность предоставления офисных помещений для арендаторов.

Д Подвальные - - -

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

22Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

Класс Тип помещения Местор асположение Основные характеристики Дополнительные х ар актеристики

помещения или объекты ГО. Не отапливаемые производственные помещения или ангары

По конструкции практически все новые склады представляют собой сооружения каркасного типа (металлический каркас) с облегченными навесными утепленными панелями типа "сэндвич". Склад может быть либо одноэтажным, либо двух-трехэтажным, при условии, что только один этаж отдан под склад, а остальные займут офисы. Внутри помещений должен быть ровный бетонный пол с антипылевым покрытием на уровне 1-2 метров от земли, который выдерживает нагрузку до 5-7 тонн на кв. метр. Обязательны потолки высотой не менее 10 метров, чтобы было возможно устанавливать многоуровневые стеллажи, а также инфрастуктуры - раздевалок для обслуживающего персонала и санузлов. Кроме того, современные склады отличаются хорошим техническим оснащением и коммуникациями (системы вентиляции, кондиционирования, фильтрации, системы пожаротушения, сигнализации, водопроводная, отопительная система, безопасная электросеть, необходимые подъемо-разгрузочные механизмы, системы складирования и автоматизации).

Классификация производственной недвижимостиОдной из особенностей производственной недвижимости является уникальность каждого

производства. Основными параметрами, определяющими конструктивные особенности зданий, являются габариты промышленного оборудования и специфика технологической линии.

Классификация зданий промышленных предприятий носит отчасти условный характер. Типоразмеры и архитектурно- планировочные решения зависят от габаритов оборудования и нагрузок на перекрытия зданий. Для обеспечения рационального размещения технологического оборудования (с возможностью последующей его модернизации) действует межотраслевая унификация, то есть установление рационального минимума значений каждого из параметров объемно-планировочных (композиционных) элементов зданий для разных отраслей. К основным параметрам композиционных элементов промышленных зданий относятся: пролеты и шаги колонн, высота этажей, этажность, тип и качество отделки помещений.

Рынок промышленных зданий обладает рядом особенностей. Во-первых, эта ограниченный количественный прирост промышленных предприятий. Во-вторых, это ограниченные возможности по нецелевому использованию зданий промышленности.

Несмотря на то что достаточно большое их количество используется под склады, качество таких складов приравнивается к классу С, использование производственных площадей под торговые цели также не является идеальным.

Под целевым использованием понимается профильное использование, то есть производство той же продукции, кроме того, технология, объемы производств и типы используемого оборудования должны совпадать или быть схожими. Существенное влияние на рынок промышленной недвижимости оказывает то, что предприятия обязаны переоформить права на землю, которую они занимают. В настоящее время в большинстве случаев земля находится в постоянном бессрочном пользовании.

К открытию производства в желаемом регионе инвесторы приходят разными путями: одни - покупая и модернизируя профильное предприятие, другие - осваивая непроизводственные площади по причине их выгодного для данной компании расположения и определенный льгот при реорганизации неиспользуемых территорий.

Общее количество промышленных предприятий значительно превышает количество тех предприятий, которые составляют предложение на рынке. Поэтому можно говорить о том, что все индустриальные объекты делятся на следующие группы:

- Современные предприятия, построенные с «нуля» или на месте бывших производств;- Предприятия советской и дореволюционной эпохи, не менявшие свой профиль и успешно

функционирующие по сей день;

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

23

- Предприятия того же времени создания, что и предыдущая группа, обанкротившиеся или находящиеся на грани банкротства, производство на них остановлено или объемы его малы, помещения сдаются под торговые, офисные или складские нужды.

Таким образом, принимая во внимание, что выход на рынок купли-продажи современных производств маловероятен, можно говорить о том, что предложение на рынке промышленной недвижимости формируется из двух источников:

1. Предприятия, площади которых будут полностью реорганизованы, производство переведено, назначение земельного участка изменено.

2. Предприятия, местоположение которых останется неизменным, а производство сохранено в том или ином виде.

13. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки В соответствии с методикой определения рыночной стоимости и других видов стоимости, их расчет необходимо выполнять исходя из возможного наиболее эффективного использования (НЭИ).

В Российских нормативных документах по вопросам оценки пока нет определения того, что понимать под термином НЭИ.

Указанная тенденция нашла отражение в Международных стандартах оценки (МСО)5.В частности п. 3.4 МСО-1 (МСО-2005) дает следующее определение НЭИ:Наиболее эффективное использование: - наиболее вероятное (most likely - наиболее

вероятный, подходящий) использование имущества, которое является физически возможным, надлежащим образом оправданным, юридически допустимым, осуществимым с финансовой точки зрения, в результате которого стоимость оцениваемого имущества является наивысшей.

В разработанном Росимуществом «Техническом задании на проведение оценки рыночной стоимости находящихся в федеральной собственности объектов недвижимости, вовлекаемых в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях»6 анализ наиболее эффективного использования включает в себя:

В первую очередь должны быть проанализированы ограничения юридического характ ера, характеризующиеся разрешенным использованием земельного участка.

Документом, содержащим исчерпывающий перечень ограничений юридического характера, в том числе информацию о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке, является градостроительный план земельного участка .

Ограничения физического характ ера анализируются с точки зрения возможности использования существующих конструкций объекта для дальнейшего использования при проведении реконструкции. Для объектов, планируемых к реконструкции с увеличением этажности других значимых изменений конструктивной основы с использованием существующих конструкций, следует получить заключение по обследованию технического состояния конструкций.

Оценка экономической эффект ивности проекта и выбор использования, приводящего к максимальной стоимости объекта, осуществляется на основе анализа и формирования оптимальных характеристик ценообразующих факторов инвестиционного объекта.

Основополагающую роль в данном анализе играет принцип добавочной (остаточной) продуктивности8 - денежный поток, остающийся после компенсации затрат на труд, капитал и

Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

5 Международные стандарты оценки. Седьмое издание. 2005. МСО 2005. - М.: Российское общество оценщиков, 2006.6 Техническом задании на проведение оценки рыночной стоимости находящихся в федеральной собственности объектов недвижимости, вовлекаемых в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях. - http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionID=5357 В соответствии со ст. 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления обязан по обращению правообладателей выдавать градостроительный план земельного участка в течение 30 дней без взимания платы, в том числе информацию о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке.8 Один из основных принципов оценки: The appraisal o f real estate. - 12th ed., Appraisal institute (U.S.), 2001.

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

24

управление (предпринимательство) относится к земле. Данный принцип основан на экономической теории: теории земельной ренты .

При наличии проектной документации по объекту оценки, не противоречащей выявленным градостроительным ограничениям и сложившейся рыночной практике целесообразно использовать в дальнейшем анализе указанный в данной документации вариант развития объекта как основной.

Анализ факторов, формирующих стоимость, должен включать анализ функционального назначения, количества единиц полезности, уровня потребительских характеристик, физического состояния, функциональных требований. Эффект добавления стоимости может иметь место за счет следующих факторов: повышения арендной ставки, сокращения операционных затрат, увеличение сдаваемой площади, повышения заполняемости, снижения риска эксплуатации актива, увеличение срока полезного использования.

Все дальнейшие расчеты по определению рыночной стоимости объекта оценки выполняются для варианта наиболее эффективного использования. Если наиболее эффективным использованием объекта оценки является снос существующего объекта и строительство нового, дальнейшая методология расчета должна соответствовать оценке земельного участка с излишними улучшениями, то есть элементами, сокращающими стоимость земельного участка на величину затрат на очистку земельного участка от данных элементов.

Учитывая капитальный характер существующих улучшений, был сформирован вывод о том, что стоимость свободного земельного участка будет меньше стоимости земли с улучшениями.

Варианты использования собственности в отличие от существующего предполагают расходы на реконструкцию или модернизацию и перепланировку объектов недвижимости.

При этом, с учетом цели проведения оценки, оценка объекта производиться исходя из характера его текущего использования и физического состояния (фактическое использование и состояние имущества на дату проведения осмотра).

Принимая во внимание:- целевое назначение и разрешенное использование,- перспективы развития района, в котором расположен объект оценки,- ожидаемые изменения на рынке недвижимости,

можно сделать вывод, что наилучшее и наиболее эффективное использование оцениваемого имущества - текущ ее.

Количественный анализ наилучшего и наиболее эффективного использования не проводится, так как качественный анализ показал, что из существующих способов использования возможный только существующий.

14. Определение рыночной стоимости прав требования по арендным платежам

Основными документами при проведении настоящей работы явились Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральные стандарты оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» (утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007г. № 256), «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)» (утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007г. № 255), «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" (утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007г. №254).

Согласно п.20 «Федеральных стандартов оценки» Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта оценки.

Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта оценки.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным,

Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

9 Смит, Рикардо, Маркс, неоклассическая теория.

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

25

техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

При оценке рыночной стоимости объектов недвижимости базой затратного подхода является принцип замещения. Базой для расчета арендной платы в рамках затратного подхода являются затраты арендодателя на создание либо приобретение объекта аренды. Затратный подход реализуется методом компенсации издержек доходами. Требования к порядку выполнения метода компенсации издержек доходами:

1. Рассчитать рыночную стоимость объекта аренды затратным и/или сравнительным подходами, согласовав между собой полученные результаты.

2. Определить коэффициент капитализации для чистого операционного дохода.3. Рассчитать требуемый чистый операционный доход (ЧОД) от объекта аренды умножением

рыночной стоимости на коэффициент капитализации.4. Определить величину операционных расходов (ОР), включенных в арендную плату согласно

условиям аренды, принятым в расчетах.5. Определить требуемый действительный валовый доход (ДВД) от объекта аренды как сумму

требуемого ЧОД и учтенных ОР.6. Определить возможные прочие доходы от объекта аренды (например, доходы от

парковочных мест, от вендинга, сдачи фасадов под рекламные места, от сдачи крыши под установку базовых станций сотовых операторов, установки банкоматов в холле, иные доходы).

7. Определить возможные потери от недозагрузки объекта и неплатежей по арендной плате.8. Определить требуемый потенциальный валовый доход (ПВД) от объекта аренды как сумму

требуемого ДВД и возможных потерь от недозагрузки и неплатежей за вычетом возможных прочих доходов от объекта аренды.

9. Определить арендную ставку за объект аренды как отношение ПВД к общей площади объекта аренды.Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на

определении ожидаемых доходов от объекта оценки.Доходный подход, основанный на принципе ожидания, отражает позицию благоразумного

арендатора, который не будет платить арендную плату за определенный срок пользования и владения объектом аренды больше, чем доход для его бизнеса, который, как ожидается, будет приносить в течение этого срока данное право. Подход может показать верхнюю границу арендной платы, которая может быть уплачена без чрезмерного ущерба для бизнеса арендатора.

Доходный подход отражает точку зрения арендатора, который определяет предельно допустимую величину ставки арендной платы, опираясь на свои представления о допустимой величине части ожидаемых им предпринимательских доходов, которую он считал бы возможным отдавать за пользование и владение объектом аренды для извлечения этих доходов.

В ходе расчетов Оценщик распределяет доход от бизнеса типичного арендатора между всеми видами факторов производства, вычленяя сумму, «генерируемую» недвижимостью, т.е. определяя «добавочную продуктивность» земли и улучшений по остаточному принципу. Эта сумма («добавочная продуктивность») и определяет величину рыночной арендной платы типичного арендатора за пользование и владение объектом недвижимости в течение соответствующего периода.

Выбор (отказ) того или иного подхода осуществляется исходя из специфики оцениваемого имущества, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в собранной информации.

В настоящем Отчете оценка рыночной стоимости прав требования по арендным платежам за пользование зданиями, была произведена в рамках сравнительного подхода. При оценке ставки арендной платы сравнительный подход дает наиболее достоверные результаты, так как наиболее точно отражает рыночную ситуацию. Затратный подход наиболее уместен при оценке отдельно стоящих и обособленных объектов, в данном случае результаты расчетов в рамках затратного

Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

26

подхода не могут отражать реальную величину арендной платы за объект оценки и применение данного подхода в данном случае нецелесообразно.

Доходный подход в наибольшей степени применим для расчета ставки арендной платы за бизнесобразующие активы (имущественно-производственные комплексы). В рамках данного отчета, результаты по данному подходу могут быть недостоверными, в связи с чем мы вынуждены отказаться от его применения.

14.1. Сравнительный подход

Сравнительный подход основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи или аренды по аналогии, то есть, основываясь на информации о сходных сделках или предложениях. Предполагается, что благоразумный арендатор не заплатит за сдаваемый в аренду объект больше, чем сдается в аренду на рынке самый дешевый объект аналогичного качества и полезности. Процедура оценки основывается на сравнении оцениваемого объекта с сопоставимыми объектами недвижимости (объекты сравнения или аналоги), которые были недавно проданы (или сданы в аренду), с внесением корректировок по параметрам, по которым объекты отличаются друг от друга.

При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних сделках с подобными объектами, сравнительный подход позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки.

Сравнительный подход реализуется методом сравнительного анализа договоров аренды (либо предложений к аренде)11.

В рамках сравнительного подхода выделяют два метода: метод сравнения продаж и метод валового рентного мультипликатора.

Метод сравнения продаж предполагает следующую последовательность действий:- определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с

аналогами (далее - элементов сравнения);- определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий

каждого аналога от оцениваемого объекта недвижимости;- определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов,

соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого объекта недвижимости;

- корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого объекта недвижимости;

- расчет рыночной стоимости объекта оценки путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого объекта недвижимости устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с объектами недвижимости.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, квадратный метр, кубический метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:- прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга

только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;

- прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;

10 В случае использования предложения к аренде, под договором аренды подразумевается предлагаемый к заключению типичный договор аренды, либо анализируются предлагаемые условия аренды.11 Метод моделирования рыночного ценообразования используется, в основном, при массовой оценке и поэтому здесь не рассматривается.

Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

27

- корреляционно - регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;

- определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;

- экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.Скорректированная цена дает оценщику возможность сделать заключение о том, что

наиболее вероятная цена продажи (предложения) аналогичных объектов отражает рыночную стоимость. Безусловно, фактическая цена продажи (предложения) объекта оценки может отклоняться от рыночной стоимости из-за мотивации участников сделки, степени их осведомленности, условий сделки. Однако в подавляющем большинстве случаев цены индивидуальных сделок имеют тенденцию отражать направление развития рынка. Если имеется достаточная информация по большому числу сделок и предложений на продажу, то можно определить ценовые тенденции, служащие индикатором динамики рыночной стоимости недвижимости.

Подбор объектов-аналогов

Оценщиками были проанализированы факты сделок купли-продажи объектов недвижимости, сопоставимых по своим характеристикам с объектом оценки.

Принцип сопоставимости основан на установлении сходства показателей по трем уровням: функциональное сходство, конструктивное сходство и параметрическое сходство.

В настоящем Отчете Оценщиком была проанализирована информация по ценам предложений (публичных оферт) объектов недвижимости, сопоставимых по своим характеристикам с объектом оценки. Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о сделке с объектом недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого помещения, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения. Таким образом, Оценщиком в процессе расчетов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно, Оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение».

В качестве аналогов было выбрано 3 объекта недвижимости, сопоставимые по своим характеристикам с оцениваемым. Информация о сделках купли-продажи и фактах предложений аналогов является достаточной и достоверной.

Выбранные объекты-аналоги сопоставимы с оцениваемым объектов по основным ценообразующим параметрам.

Перечень аналогов и их характеристика представлена в таблице 14.1 к настоящему отчету.В приложениях к настоящему Отчету приведены копии материалов, опубликованных на

сайте в сети Интернет, содержащие сведения об объектах-аналогах.

Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

Таблица 14.1Описание аналогов

Наименование Аналог №1 Аналог №2 Аналог №3

Местоположение Иркутская область, г. Черемхово

Иркутская область, г. Черемхово

Иркутская область, г. Черемхово

Тип объекта Производственно­складское

Производственно­складское

Производственно­складское

Материал стен Капитальные (кирпич, ж/б)

Капитальные (кирпич, ж/б)

Капитальные (кирпич, ж/б)

Назначение Производственно­складское

Производственно­складское

Производственно­складское

Качество передаваемых прав Право аренды Право аренды Право арендыПлощадь, кв.м. 240 до 1000 от 70 до 1200Наличие отопления Есть Есть ЕстьФизическое состояние объекта Рабочее состояние Рабочее состояние Рабочее состояние

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

28Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

Наименование Аналог №1 Аналог №2 Аналог №3Факт сделки Предложение Предложение ПредложениеЦена за 1 кв.м., руб. 100 100 150Дата сделки/на которую указана цена предложения Февраль 2015 г. Февраль 2015 г. Февраль 2015 г.

Контактная информация

Сайт бесплатных объявлений AVITO.RU,

сайт http://avito.ru/

Сайт бесплатных объявлений AVITO.RU,

сайт http://avito.ru/

Сайт бесплатных объявлений AVITO.RU,

сайт http://avito.ru/Контактный телефон:

8-902-174-46-26Контактный телефон:

8-902-762-54-01Контактный телефон:

8-904-144-55-65Примечание: Характеристики объектов аналогов, не указанных в скриншотах, уточнялись в телефонном

интервьюировании представителей собственников и могут отличаться от информации в скриншотах. Оценщик принимает уточненную информацию в качестве основной.

Объяснение корректировок

1. Корректировка на качество переданных правЮрисдикция объекта недвижимости играет ключевую роль в установлении его стоимости, а,

следовательно, и цены продажи.По всем аналогам было установлено следующее:

- Наличие обременений прав пользования и владения.1. Ограничение на использование ресурсов во времени (ограничивается время

использования помещений), энергетических ресурсов (ограничиваются расходы электроэнергии, тепла), материальных ресурсов (воды, вспомогательных помещений) отсутствуют.

2. Ситуационные обременения (ограничение посещений, присутствия и поведения) - отсутствуют.

3. Функциональные обременения (ограничение реализации разновидностей функций) - отсутствуют.

- Срок аренды. Договор аренды заключается сроком до 12 месяцев- Ограничения срока и условий продления договора - арендатор имеет преимущественное

право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другимилицами заключить договор аренды на новый срок.Таким образом, правовой статус одинаков по всем сравниваемым объектам и соответствует

оцениваемому объекту. Корректировка по данному элементу сравнения отсутствует.2. Корректировка на условия финансовых расчетовПо всем сравниваемым объектам и оцениваемому объекту условия назначения ставки

арендой платы и валюта платежа сопоставимы (арендная плата установлена за 1 кв.м общей площади, подлежащей сдачи в аренду, в стоимость арендной платы не входят коммунальные и эксплуатационные расходы). Корректировка по данному элементу сравнения отсутствует.

3. Корректировка на особые условия (чистота сделки)Данный элемент сравнения позволяет исключить объекты недвижимости из ряда сравнимых

либо провести по ним корректировки цен продаж (аренды) при выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи (аренды), предопределяемых нетипичной мотивацией сторон сделки. Такого рода отклонения могут быть связаны с особыми отношениями между сторонами сделки (родственные, финансовые, деловые и др.), недостаточностью срока экспозиции объекта недвижимости на рынке, отсутствием широкой гласности и доступности для всех потенциальных покупателей (арендаторов).

Предполагаем рыночные условия проведения расчетов, поскольку аналоги предлагаются для сдачи в аренду путем публичной оферты, наличия финансового давления на сделку и специальных условий стимулирования арендаторов не выявлено. Корректировка по данному элементу сравнения отсутствует.

4. Корректировка на предложениеКак правило, фактическая сумма сделки не совпадает с ценой предложения.Корректировка проводится по данным Справочника Оценщика недвижимости

"Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты. "Авторы: Лейфер Л.А, Шегурова

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

29

Д.А, Издательство: Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, Нижний Новгород, 2012. Ниже в таблице представлена выдержка из вышеуказанного справочника со стр.56.

Таблица 14.2______________________________________ Средний размер скидки на торг __________________________

Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

Показатель Среднее Расширенный интервалСкидки на арендные ставки производственно-складских объектов 9% 0% 15%

В настоящем Отчете при определении скидки на торг были положены материалы выше приведенных исследований.

Учитывая региональную конъюнктуру рынка коммерческой недвижимости, корректировка на торг применялась согласно наиболее вероятному диапазону размера скидки на арендные ставки производственно-складских объектов (таблица 14.2), при этом учитывались: общая площадь, местоположение, техническое состояние, степень ликвидности объекта на дату проведения оценки. Таким образом, размер корректировки на торг принят в размере 15%. Используемые данные соответствуют рыночным условиям на дату оценки.

5. Корректировка на дату предложенияУсловиями рынка определяется изменение цен на недвижимость за промежуток времени от

момента совершения сделки с объектом-аналогом до даты оценки. Корректировке подлежат различия в рыночных ценах на объекты недвижимости, имеющие назначение, аналогичное объекту оценки, но переданные ранее от продавца к покупателю в момент, «отстоящий» от момента оценки более чем на один месяц. Приближенная оценка величины поправки на время сделки с объектом-аналогом осуществляется на основе анализа изменения во времени индекса инфляции, цен на строительную продукцию, а также цен сделок с недвижимостью в различных сегментах рынка.

Поскольку в расчетах используется актуальная на дату определения стоимости информация, корректировка по данному фактору не проводилась.

6. Корректировка на местоположениеМестоположение определяет влияние внешних факторов на стоимость объекта

недвижимости. Поправка на местоположение необходима в том случае, если характер прилегающей территории рассматриваемого объекта и сопоставимого объекта резко различаются.

Существенными различиями являются преимущества и недостатки территориального расположения конкретного объекта: уровень социально-экономического развитие население, уровень дохода и платежеспособность потенциальных потребителей в данном населенном пункте и прилегающей территории, а также расположение относительно основных транспортных магистралей.

Местоположение аналогов и объекта оценки можно характеризовать как сопоставимое, в связи с этим корректировка не применялась.

7. Корректировка на физическое состояниеСостояние, в котором находится объект недвижимости, оказывает непосредственное влияние

на его цену. Наиболее просто учесть различие по фактору «состояние», скорректировав цену предложения на стоимость ремонтных работ, которые необходимо провести, чтобы объект сравнения стал более похож на объект оценки.

Корректировка на физическое состояние (износ) проводится на коэффициент, определяемый по формуле:

К = (1-Ио о ) / (1-Иан)где:И ОО - износ объекта оценки, %.ИАн - износ аналога, определяемый экспертным методом, %.8. Корректировка на наличие отопленияКорректировка по данному элементу сравнения определяется с использованием Справочника

оценщика недвижимости «Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты», 2012 г., под редакцией Лейфер Л. А (авторы Лейфер Л.А.и Шегурова Д.А).

Согласно данным исследования авторов, величина корректировки на отопление составляет:

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

30Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

Таблица 14.3Корректировка на отопление________________________________

Показатель Среднее значение корректировкиОтношение цен холодных (неотапливаемых) производственно-складских объектов, к ценам аналогичных отапливаемых объектов

0,73 - понижающая корректировка 1,37 (=1/0,73) - повышающая корректировка

Отношение арендных ставок холодных (неотапливаемых) производственно-складских объектов, к ценам аналогичных отапливаемых объектов

0,73 - понижающая корректировка 1,37 (=1/0,73) - повышающая корректировка

9. Корректировка на назначениеВ настоящем Отчете соотношение стоимости административно-бытовых помещений по

сравнению с производственно-складскими помещениями определяется с использованием Справочника оценщика недвижимости «Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты», 2012 г., под редакцией Лейфер Л. А (авторы Лейфер Л.А.и Шегурова Д.А).

Согласно данным исследования авторов, отношение цен административных объектов, расположенных на территории промбазы, к ставкам отапливаемых производственно-складских площадей, расположенных на этой промбазе составляет 1,62. Таким образом, соотношение применяется в размере 1,62.

Д опущ ение: элементы сравнения, не приведенные при расчетах рыночной стоимости сравнительным подходом, не являются существенными и не оказывают однозначного влияния, которое можно определить количественно, на итоговую величину рыночной стоимости.

Средневзвеш енная величина скоррект ированных цен аналогов дает представление о рыночной стоимости объекта оценки, полученной методом прямого сравнительного анализа продаж.

Веса к аналогам расставлялись методом субъективного взвешивания с общим правилом: чем больше применяется отличных от нуля поправок (более отличный от объекта оценки аналог), тем меньше весовой коэффициент.

Существует ряд расчетных методов (на самом деле единицы) для назначения весовых коэффициентов результатам скорректированных цен аналогов. Во всех методах выполняется правило: «чем больше поправок, тем меньше весовой коэффициент». Некоторые их них учитывают данное правило абсолютно жестко. Однако, необходимо заметить, что поправки назначаются (рассчитываются исходя из качеств/характеристик аналогов), а применяются к их ценам, которые в силу субъективности продавцов, по определению, не могут быть абсолютно адекватными.

Иными словами, все вышесказанное выглядит следующим образом. Скорректированные цены аналогов могут отличаться лишь по двум причинам: неправильно проведенные корректировки и, главное, неадекватные изначальные цены предложений. Так вот, если все корректировки проведены правильно, то скорректированные цены аналогов отличаются исключительно в силу неадекватности изначальных цен. В этом случае веса должны расставляться вовсе не в соответствии с количеством введенных поправок, а в соответствии с оценкой адекватности цен предложений, что в рамках отчета об оценке сделать невозможно. Именно поэтому применение расчетных методов вовсе не приближает к истинному значению рыночной стоимости, и именно поэтому при расстановке весовых коэффициентов оценщик пользовался методом субъективного взвешивания.

Расчет обоснованной величины арендной платы за 1 кв.м. в месяц общей площади объекта недвижимости представлен в следующих таблицах.

Таблица 14.4Расчет ставки арендной платы за кв.м. объекта недвижимости

Наименование Аналог №1 Аналог №2 Аналог №3Арендная плата за 1 кв.м общей площади строений, руб./месяц 100 100 150Корректировка на качество переданных прав, % 0 0 0Корректировка на условия финансовых расчетов, % 0 0 0Корректировка на особые условия (чистота сделки), % 0 0 0Корректировка на предложение, % -15 -15 -15Корректировка на динамику сделок на рынке недвижимости, % 0 0 0

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

31Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

Корректировка на местоположение и коммерческую привлекательность, % 0 0 0Скорректированная ставка арендной платы, руб. 85 85 128Корректировка на физическое состояние, % 0 0 0Корректировка на наличие отопления, % 37 37 0Скорректированная ставка арендной платы, руб. 116 116 128Средневзвешенная скорректированная арендная плата за производственно-складские площади (теплые), руб./м2 121Корректировка на назначениеСредневзвешенная скорректированная арендная плата за административно-бытовые площади (округленно), руб./м2 195

15. О пределение рыночной стоимости

Основными документами при проведении настоящей работы явились Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральные стандарты оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» (утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007г. № 256), «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)» (утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007г. № 255), «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" (утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007г. № 254).

Согласно п.20 «Федеральных стандартов оценки» Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта оценки.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Раздел III. «Подходы к оценке» ФСО №1 определяет три подхода, из которых:Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,

основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Выбор (отказ) того или иного подхода осуществляется исходя из специфики оцениваемого имущества, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в собранной информации.

При оценке зданий выделяют следующее основные методы:• Затратный подход:

- Метод сравнительной единицы - норматив удельных затрат, разработанный на основе данных об издержках строительства аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы(на 1м3, на 1м2 здания) в комитетах по строительству всех субъектов федерации, крупных организаций, УПВС, Коинвест и

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

32

т.д. умножается на площадь или объём оцениваемого здания (сооружения), после чего вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта.

- Метод поэлементного расчёта стоимости зданий, сооружений - сметный метод, включающий разбивку здания на конструкционные элементы (фундамент, стены, крышу, отделочные работы и т.д.), расчёт расходов, требуемых для установки конкретного элемента в строящемся здании на дату оценки, путём определения всех издержек для сооружения единицы строительного объёма, суммирование поэлементных затрат.

- Индексный метод - балансовая стоимость объекта умножается на коэффициент удорожания цен в строительстве с даты постановки на баланс объекта на дату оценки.

Рассматривая характер местоположения оцениваемых объектов недвижимости уровень спроса и предложения на рынке коммерческой недвижимости г. Черемхово, оцениваемое имущество обладает признаками экономического устаревания обусловленного низким уровнем платежеспособного спроса в районе местонахождения объекта оценки. В связи с этим затратный подход дает большую погрешность и не отражает реальной рыночной стоимости.

Учитывая вышеизложенное, а также на основании п.20 Федерального Стандарта Оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г., № 256, а также, ст. 14 Ф3-135 «Об оценочной деятельности в РФ», Оценщик счел не возможным применить затратный подход к оценке рыночной стоимости объекта оценки.

• Сравнительный подход:- Метод валовой ренты основывается на объективной предпосылке наличия прямой

взаимосвязи между ценой продаж недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду. Эта взаимосвязь измеряется валовым рентным мультипликатором (ВРМ) как отношение цены продажи к рентному доходу. Метод валовой ренты применяется к оценке доходной недвижимости, широко реализуемой на рынке. В качестве экономической единицы сравнения при оценке объекта недвижимости на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор. Валовый рентный мультипликатор - это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).

- Метод сравнения продаж. Метод сравнения продаж базируется на информации о недавних сделках (предложениях) с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Исходной предпосылкой применения метода сравнения продаж является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

Данный подход наиболее полно отвечает требованиям учета конъюнктуры рынка коммерческой недвижимости. Оценщик располагает достоверной и доступной для анализа информацией о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Учитывая вышеизложенное, а также на основании п.20 Федерального Стандарта Оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г., № 256, а также, ст. 14 Ф3-135 «Об оценочной деятельности в РФ», Оценщик счел возможным применить сравнительный подход к оценке рыночной стоимости Объекта.

Оценка объекта оценки в рамках сравнительного подхода была произведена в рамках метода сравнения продаж.

• Доходный подход:- Метод капитализации доходов используется при условии, что:• будущие доходы будут равны текущим или же темпы роста будут умеренными и

предсказуемыми;• доходы представляют собой достаточные значительные величины, т.е. объект оценки

будет стабильно приносить доход.

Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

33

- Метод дисконтирования денежных потоков используется при условии, что:• будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих в связи с

действием таких факторов, как ожидаемые изменения экономической и политической ситуации;

• потоки доходов и расходов носят сезонный характер;• доходы представляют собой достаточные значительные величины, т.е. объект оценки

будет стабильно приносить доход.Оценка объекта оценки в рамках доходного подхода была произведена в рамках метода

капитализации доходов.

15.1. Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке базируется на принципе замещения, согласно которому при наличии нескольких товаров или услуг с относительно равной потребительской стоимостью (полезностью), наиболее распространенным и пользующимся наибольшим спросом станет товар с наименьшей ценой.

В рамках сравнительного подхода выделяют два метода: метод сравнения продаж и метод валового рентного мультипликатора.

Метод сравнения продаж предполагает следующую последовательность действий:- определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с

аналогами (далее - элементов сравнения);- определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий

каждого аналога от оцениваемого объекта недвижимости;- определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов,

соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого объекта недвижимости;

- корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого объекта недвижимости;

- расчет рыночной стоимости объекта оценки путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого объекта недвижимости устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с объектами недвижимости.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, квадратный метр, кубический метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:- прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга

только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;

- прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;

- корреляционно - регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;

- определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;

- экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.Скорректированная цена дает оценщику возможность сделать заключение о том, что

наиболее вероятная цена продажи (предложения) аналогичных объектов отражает рыночную стоимость. Безусловно, фактическая цена продажи (предложения) объекта оценки может отклоняться

Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

34

от рыночной стоимости из-за мотивации участников сделки, степени их осведомленности, условий сделки. Однако в подавляющем большинстве случаев цены индивидуальных сделок имеют тенденцию отражать направление развития рынка. Если имеется достаточная информация по большому числу сделок и предложений на продажу, то можно определить ценовые тенденции, служащие индикатором динамики рыночной стоимости недвижимости.

Подбор объектов-аналогов

Оценщиками были проанализированы факты сделок купли-продажи объектов недвижимости, сопоставимых по своим характеристикам с объектом оценки.

Принцип сопоставимости основан на установлении сходства показателей по трем уровням: функциональное сходство, конструктивное сходство и параметрическое сходство.

Кроме того, Оценщиком была проанализирована информация по ценам предложений (публичных оферт) объектов недвижимости, сопоставимых по своим характеристикам с объектом оценки. Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого помещения, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения. Таким образом, Оценщиком в процессе расчётов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно, Оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение».

Рынок коммерческой недвижимости в г. Черемхово, а так же в Черемховском районе не развит, предложения носят нерегулярный характер. На дату проведения работ по оценке в СМИ отсутствуют какие-либо предложения по продаже объектов недвижимости сопоставимых по своим характеристикам с оцениваемым объектом.

В связи с этим, по результатам проведенного исследования материалов СМИ и баз данных в сети Интернет были подобраны объекта недвижимости, сопоставимые по своим характеристикам с оцениваемыми объектом, расположенные в близлежащих городах Иркутской области, где на дату оценки зарегистрированы факты предложений.

По результатам проведенного исследования были подобраны 3 объекта недвижимости, сопоставимые по своим характеристикам с оцениваемым объектом расположенные в г. Усолье- Сибирское, как ближайший сопоставимый населенный пункт, где на дату оценки зафиксированы предложения о продаже объектов недвижимости сопоставимых по своим характеристикам с оцениваемым объектом.

Информация о сделках купли-продажи и фактах предложений аналогов является достаточной и достоверной.

Выбранные объекты-аналоги сопоставимы с оцениваемым объектом по основным ценообразующим параметрам.

В приложении к настоящему Отчету приведены копии материалов, опубликованных на сайте в сети Интернет, содержащих сведения об объектах-аналогах.

Перечень аналогов и их характеристика представлена в следующей таблице.

Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

35

Таблица 15.1Описание аналогов

Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

Наименование Объект-аналог №1 Объект-аналог №2 Объект-аналог №3Адрес (местоположение) Иркутская область, г. Усолье-Сибирское Иркутская область, г. Усолье-Сибирское Иркутская область, г. Усолье-СибирскоеНаименование Производственно-складское здание Производственно-складское здание Производственная база

Описание

Производственная база: 2-этажное нежилое здание, общей площадью 1205,63 кв.м., земельный участок - 2087 кв.м. 1 этаж здания - 874 кв.м. производственные

площади, 2 этаж - 331,63 кв.м. административно-бытовые. Отопление производственной базы осуществляется

Производственно-складская база. Земля 0,5 га в собственности, здания общ. площ. 2000

кв.м. в собственности, в т.ч. производственные помещения, офисные помещения около 500 кв.м., котельная,

складские помещения.

Производственно-складская база. Общая площадь 1000 кв.м., здания смешанного

строения, есть котельная, офисные помещения около 200 кв.м. Здания можно использовать для разных целей: в т.ч. как

гараж, высота ворот 3 м, 4 м., как производственные помещения.

Назначение Производственно-складское Производственно-складское Производственно-складскоеОбщая площадь помещений, кв.м. 1 205,63 2 000,00 1 000,00в том числе:общая площадь административно- бытовых площадей, кв.м. 331,63 500,00 200,00общая площадь производственно­складских площадей, кв.м. 874,00 1 500,00 800,00Физическое состояние основных конструктивных элементов

Удовлетворительное Удовлетворительное Удовлетворительное40% 30% 30%

Наличие отопления Есть Есть ЕстьНаличие ж/д тупика Нет Нет НетГруппа капитальности строений 1-2 группа 1-2 группа 1-2 группаСтоимость (цена) предложения, руб. 6 000 000 14 000 000 6 000 000Стоимость (цена) предложения 1 кв.м. общей площади, руб. 4 977 7 000 6 000Отчуждаемые права Право собственности Право собственности Право собственностиПредложение/Факт сделки (спрос) Предложение Предложение ПредложениеДата предложения Февраль 2015 г. Февраль 2015 г. Февраль 2015 г.

Источник информации

Сайт бесплатных объявлений AVITO.RU, сайт http://avito.ru

Сайт бесплатных объявлений AVITO.RU, сайт http://avito.ru

Сайт бесплатных объявлений AVITO.RU, сайт http://avito.ru

Контактный телефон: 8-902-513-90-89

Контактный телефон: 8-902-512-18-15

Контактный телефон: 8-902-512-18-15

Примечание: Характеристики объектов аналогов, не указанных в скриншотах, уточнялись в телефонном интервьюировании представителей собственников и могут отличаться от информации в скриншотах. Оценщик принимает уточненную информацию в качестве основной.

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

36

О пределение элементов сравнения и расчет корректировок

Для обеспечения наибольшей сопоставимости объектов-аналогов и оцениваемых зданий в цены аналогов могут вводиться корректировки по таким элементам сравнения, как:

1.Права собственности на недвижимостьЮрисдикция объекта недвижимости играет ключевую роль в установлении его стоимости, а,

следовательно, и цены продажи. Ведение тех или иных ограничений (отсутствие права распоряжением земельным участком, наличие сервитута) объективно снижает стоимость объекта недвижимости, а, следовательно, и цену продажи.

Правовой статус одинаков по всем сравниваемым объектам и соответствует оцениваемому объекту. Корректировка равна 1.

2. Корректировка на финансовые условияПри анализе условий финансирования рассматриваются субъективные договорные условия

расчетов по сделке, состоявшейся для объекта-аналога и планируемой для объекта оценки.При этом возможны варианты:

- Продавец кредитует покупателя по части платежа за покупку с условиями, отличающимися от условий на рынке капитала (процент по кредиту ниже рыночного) или предоставляет ему беспроцентную отсрочку платежей.

- Платеж по сделке с объектом-аналогом полностью или частично осуществляется не деньгами, а эквивалентом денежных средств (уменьшается сумма наличных денег, участвующих в сделке), в том числе путем: передачи пакета ценных бумаг, включая закладные; передачи материальных ресурсов.Все аналоги предлагаются к продаже при условии платежа за счет денежных средств, в связи

с этим корректировка по данному элементу сравнения отсутствует.В качестве аналогов взяты не условия фактически совершенных сделок, а предложения на

продажу объектов (публичная оферта), которые не предполагают нестандартных условий финансирования (например, продажа в кредит). В данном случае оценщиками принято допущение, что финансирование сделок купли-продажи будет осуществляться за счет собственных средств покупателей. В этой связи введение корректировки на условия финансовых расчетов при приобретении не требуется.

3. Корректировка на условия продажи, включает прочие субъективные условия до говора сделки, внешние по отношению к объекту и рассматриваемые в случае их отличия от условий, предусмотренных определением оцениваемого вида стоимости.

- Финансовое давление обстоятельств, связанных с банкротством или реализацией обязательств приводит к вынужденному ускорению совершения сделки, т.е. время экспозиции объекта на рынке заведомо уменьшено по сравнению с рыночным маркетинговым периодом. В этом случае продажа совершается срочно за счет снижения цены. Учет влияния финансового давления на сделку родственных связей, партнерских и других отношений оказывается возможным лишь на уровне экспертных оценок, опирающихся на анализ реальной ситуации. Чаще всего такие оценки сделать затруднительно и сделки с объектами-аналогами, обремененными такого типа давлением, из рассмотрения исключаются.

- Учет влияния на цены сделок нерыночных соотношений между арендной платой и ценой сделки необходим в случаях, когда покупатель и продавец связаны между собою отношениями купли-продажи и аренды одновременно. Распространенной является ситуация, когда покупатель дает разрешение продавцу арендовать продаваемые помещения (полностью или частично) в течение длительного времени после продажи. Для снижения налоговых платежей стороны договариваются об одновременном снижении (против рыночных цен) цены купли-продажи и контрактных арендных ставок. Корректировку цены сделки объекта-аналога можно выполнить, исходя из условия, что продавец кредитует покупателя. К данным элементам сравнения относится также случай продажи объекта-аналога арендодателем арендатору на условиях, предусмотренных опционом, условия которого не соответствуют рыночным условиям на дату продажи.

Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

37

- Наличие или перспектива получения правительственной или иной субсидии для развития инфраструктуры или возможность льготного кредитования развития объекта могут дополнительно стимулировать покупателей, обеспечивая превышение цены сделки над рыночно обоснованной величиной. Величина поправки может быть оценена, исходя из предположения, что субсидии уменьшат в будущем вклад покупателя в развитие инфраструктуры на эту величину. Такая оценка осуществляется сравнением конкретных данных о нормах отчисления средств на инфраструктуру в районе расположения объекта оценки и объекта-аналога. При обещании льготного кредитования поправка оценивается, исходя из текущей стоимости разницы между годовыми платежами по льготному и рыночному кредитованию.

Предполагаем рыночные условия проведения расчетов, поскольку аналоги предлагаются для продажи путем публичной оферты, наличия финансового давления на сделку и специальных условий стимулирования покупателей не выявлено, не предполагается, что продавцы ограничены в сроках продажи, между покупателями и продавцами не предполагается никаких особых отношений, объекты не приобретаются с целью их комплексного использования с близлежащими объектами.

Корректировка по данному элементу сравнения отсутствует.4. Корректировка на предложениеКак правило, фактическая сумма сделки не совпадает с ценой предложения. Применительно к

объектам недвижимости, обычно цена предложения завышена и этот факт объясняется тем, что потенциальный продавец, назначая завышенную цену своей собственности, предполагает возможность торга, в ходе которого он снижает стоимость объекта продажи.

Корректировка проводится по данным Справочника Оценщика недвижимости"Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты. "Авторы: Лейфер Л.А, Шегурова Д.А, Издательство: Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, Нижний Новгород, 2012. Ниже в таблице представлена выдержка из вышеуказанного справочника со стр. 56.

Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

Таблица 1 5.2Скидка на торг_______________________________________

Показатель Среднее Расширенный интервалСкидки на цены производственно-складских объектов 13% 0% 20%

В настоящем Отчете при определении скидки на торг были положены материалы выше приведенных исследований.

Учитывая региональную конъюнктуру рынка коммерческой недвижимости, корректировка на торг применялась согласно наиболее вероятному диапазону размера скидки на торг для цен производственно-складских объектов (таблица 15.2), при этом учитывались: общая площадь, местоположение, техническое состояние, степень ликвидности объекта на дату проведения оценки. Таким образом, размер корректировки на торг принят в размере 15%. Используемые данные соответствуют рыночным условиям на дату оценки.

5. Динамика сделок на рынке (дата продажи)Этот элемент сравнения позволяет выявить влияние фактора времени в широком контексте на

динамику сделок на рынке недвижимости и соответственно на уровень цен продаж. Составляющими фактора времени являются инфляция или дефляция, изменения в законодательстве (прав собственности, налогообложения и т.д.), изменение спроса на объекты недвижимости и др. В российских условиях влияние существенное.

Поскольку в расчетах используется актуальная на дату определения стоимости информация, корректировка по данному фактору не проводилась.

6. М естоположение и коммерческая привлекательностьМестоположение определяет влияние внешних факторов на стоимость объекта

недвижимости. Поправка на местоположение необходима в том случае, если характер прилегающей территории рассматриваемого объекта и сопоставимого объекта резко различаются.

Существенными различиями являются преимущества и недостатки территориального расположения конкретного объекта: уровень социально-экономического развитие население, уровень дохода и платежеспособность потенциальных потребителей в данном населенном пункте и прилегающей территории, а также расположение относительно основных транспортных магистралей.

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

38

В качестве аналогов были подобраны объекта недвижимости, сопоставимые по своим характеристикам с оцениваемыми объектом, расположенные в населенном пункте Иркутской области - г. Усолье-Сибирское, как ближайшем сопоставимом населенном пункте.

7. Корректировка на физическое состояние объектаСостояние, в котором находится объект купли-продажи, оказывает непосредственное влияние

на его цену. Наиболее просто учесть различие по фактору «состояние», скорректировав цену предложения на стоимость ремонтных работ, которые необходимо провести, чтобы объект сравнения стал более похож на объект оценки.

Корректировка на физическое состояние (износ) проводится на коэффициент, определяемый по формуле:

К = (1-Иоа) / (1-ИАн\где:И ОО - износ объекта оценки, %.ИАн - износ аналога, определяемый экспертным методом8. Корректировка на материал стен (группу капитальности)Капитальность зданий - важнейший технический и экономический фактор, влияющий на

стоимость объекта. По степени капитальности и долговечности в зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен и перекрытий) гражданские здания подразделяются на шесть групп капитальности. Корректировка на группу капитальности определялась на основании Общей части к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС).

Корректировка по данному элементу сравнения представлена в расчетной таблице.9. Корректировка на наличие отопленияКорректировка по данному элементу сравнения определяется с использованием Справочника

оценщика недвижимости «Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты», 2012 г., под редакцией Лейфер Л. А (авторы Лейфер Л.А.и Шегурова Д.А).

Согласно данным исследования авторов, величина корректировки на отопление составляет:

Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

Таблица 15.3Корректировка на отопление

Показатель Среднее значение корректировкиОтношение цен холодных (неотапливаемых) производственно-складских объектов, к ценам аналогичных отапливаемых объектов

0,73 - понижающая корректировка 1,37 (=1/0,73) - повышающая корректировка

Отношение арендных ставок холодных (неотапливаемых) производственно-складских объектов, к ценам аналогичных отапливаемых объектов

0,73 - понижающая корректировка 1,37 (=1/0,73) - повышающая корректировка

Корректировка по данному элементу сравнения представлена в расчетной таблице.10. Корректировка на назначение и соотнош ение площадейОбъекты-аналоги представляют собой производственные базы с площадями

административно-бытового и производственно-складского назначения, но процентное соотношение этих площадей является различным для каждого объекта, следовательно, необходимо ввести корректировку по данному фактору.

Поскольку в ходе изучения рынка индустриальной недвижимости оценщиками было установлено, что цена 1 м2 административно-бытовых помещений, отличается от цены 1 м2 производственно-складских помещений, то цена производственной базы будет зависеть от соотношения административно-бытовых и производственно-складских площадей.

Зная процент административно-бытовых площадей в каждом объекте-аналоге, можно рассчитать стоимость 1 м2 административно-бытовых площадей и стоимость 1 м2 производственно­складских помещений.

Стоимость 1 м2 производственно-складских площадей определяется по формуле:

тт Ц коплЦ ск. ~

dcK + < Ф х к а̂

где:Цск - цена 1м2 производственно-складских помещений, руб.;

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

39

Цкопл - цена 1м2 административно-производственного комплекса, руб.;dCK - доля производственно-складских помещений;d0̂ - доля административно-бытовых помещений;куд - соотношение стоимости административно-бытовых помещений по сравнению с

производственно-складскими помещениями.В настоящем Отчете соотношение стоимости административно-бытовых помещений по

сравнению с производственно-складскими помещениями определяется с использованием Справочника оценщика недвижимости «Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты», 2012 г., под редакцией Лейфер Л. А (авторы Лейфер Л.А.и Шегурова Д.А).

Согласно данным исследования авторов, отношение цен административных объектов, расположенных на территории промбазы, к ставкам отапливаемых производственно-складских площадей, расположенных на этой промбазе составляет 1,62. Таким образом, соотношение применяется в размере 1,62.

Д опущ ение: элементы сравнения, не приведенные при расчетах рыночной стоимости сравнительным подходом, не являются существенными и не оказывают однозначного влияния, которое можно определить количественно, на итоговую величину рыночной стоимости.

Средневзвеш енная величина скоррект ированных цен аналогов дает представление о рыночной стоимости объекта оценки, полученной методом прямого сравнительного анализа продаж.

Веса к аналогам расставлялись методом субъективного взвешивания с общим правилом: чем больше применяется отличных от нуля поправок (более отличный от объекта оценки аналог), тем меньше весовой коэффициент.

Существует ряд расчетных методов (на самом деле единицы) для назначения весовых коэффициентов результатам скорректированных цен аналогов. Во всех методах выполняется правило: «чем больше поправок, тем меньше весовой коэффициент». Некоторые их них учитывают данное правило абсолютно жестко. Однако, необходимо заметить, что поправки назначаются (рассчитываются исходя из качеств/характеристик аналогов), а применяются к их ценам, которые в силу субъективности продавцов, по определению, не могут быть абсолютно адекватными.Иными словами, все вышесказанное выглядит следующим образом. Скорректированные цены аналогов могут отличаться лишь по двум причинам: неправильно проведенные корректировки и, главное, неадекватные изначальные цены предложений. Так вот, если все корректировки проведены правильно, то скорректированные цены аналогов отличаются исключительно в силу неадекватности изначальных цен. В этом случае веса должны расставляться вовсе не в соответствии с количеством введенных поправок, а в соответствии с оценкой адекватности цен предложений, что в рамках отчета об оценке сделать невозможно. Именно поэтому применение расчетных методов вовсе не приближает к истинному значению рыночной стоимости, и именно поэтому при расстановке весовых коэффициентов оценщик пользовался методом субъективного взвешивания.

В таблицах ниже представлен расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода.

Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

40Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

Таблица 15.4Расчет рыночной стоимости объекта оценки с равнительным подходом

Элемент сравнения Объект оценки Объект-аналог №1 Объект-аналог №2 Объект-аналог №3Стоимость (цена) предложения 1 кв.м. общей площади, руб. - 4 977 7 000 6 000

Объем передаваемых прав на зданиеПраво

собственностиПраво

собственностиПраво

собственностиПраво

собственностиКорректировка, % - 0 0 0Скорректированная цена, руб./м2 - 4 977 7 000 6 000Финансовые условия Рыночные Рыночные Рыночные РыночныеКорректировка, % - 0 0 0Скорректированная цена, руб./м2 - 4 977 7 000 6 000Условия продажи Типичные Типичные Типичные ТипичныеКорректировка, % - 0 0 0Скорректированная цена, руб./м2 - 4 977 7 000 6 000Снижение цены в процессе торгов Рыночная стоимость Цена предложения Цена предложения Цена предложенияКорректировка, % - -15 -15 -15Скорректированная цена, руб./м2 - 4 230 5 950 5 100Дата продажи / Дата выставления на торги Февраль 2015 г. Февраль 2015 г. Февраль 2015 г. Февраль 2015 г.Корректировка, % - 0 0 0Скорректированная цена, руб./м2 - 4 230 5 950 5 100

Местоположение и коммерческая привлекательность территории

Иркутская область, г. Черемхово, ул.

Первомайская, д. 19Иркутская область,

г. Усолье-СибирскоеИркутская область,

г. Усолье-СибирскоеИркутская область,

г. Усолье-СибирскоеКорректировка, % 0 0 0Скорректированная цена, руб./м2 4 230 5 950 5 100

Физическое состояние объектаУдовлетворительное Удовлетворительное Удовлетворительное Удовлетворительное

30% 40% 30% 30%Корректировка, % 17 0 0Скорректированная цена, руб./м2 4 935 5 950 5 100Группа капитальности 1-2 группа 1-2 группа 1-2 группа 1-2 группаКорректировка, % 0 0 0Скорректированная цена, руб./м2 4 935 5 950 5 100Наличие отопления Есть Есть Есть ЕстьКорректировка, % 0 0 0Скорректированная цена, руб./м2 4 935 5 950 5 100Состав площадей:производственно-складские площади 0,72 0,75 0,80административно-бытовые площади 0,28 0,25 0,20

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

41Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

Элемент сравнения Объект оценки Объект-аналог №1 Объект-аналог №2 Объект-аналог №3Корректирующий коэффициент 1,62 1,62 1,62Скорректированная цена производственно-складских площадей, руб./м2 4 216 5 152 4 537Скорректированная цена административно-бытовых площадей, руб./м2 6 830 8 345 7 351Веса - 1,00 1,00 1,00Средневзвешенная рыночная стоимость объекта недвижимости (в зависимости от назначения), с учетом НДС, руб./м2 7 509Общая площадь объекта недвижимости, м2 - 373,10Рыночная стоимость объекта оценки с учетом стоимости земельного участка, руб. 2 801 502Площадь земельного участка, приходящаяся на здание (2-кратная площадь застройки здания), кв.м. 472,40Рыночная стоимость земельного участка, руб. 129 438Рыночная стоимость улучшений (здания) без учета земельного участка, руб., с учетом НДС 2 670 000

Примечание: Оцениваемое здание является частью производственно-складской базы, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 38:33:010101:0061, общая площадь 15 467,15 кв.м.

В настоящем Отчете оценке подлежит здание, в связи с этим земельный участок не входит в состав объекта оценки. Поэтому в рамках сравнительного подхода рассчитана корректировка в размере стоимости земельного участка под объектом недвижимости. Площадь земельного участка, приходящаяся на здание определена в размере 2-х кратной площади застройки здания. Рыночная стоимость 1 кв.м. земельного участка рассчитана в разделе ниже.

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

42

Оценка земельного участка сравнительным подходом

Оценка земельного участка была произведена методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. В данной работе мы вынуждены отказаться от использования методов доходного подхода. Этот вывод сделан на основании исследования рынка земельных участков. Исследование показало, что на дату оценки рынок земельных участков только начинает формироваться, отсутствуют какие-либо предложения по сдачи земельных участков в субаренду по рыночным ставкам арендной платы (наиболее вероятным ставкам арендной платы, по которым земельный участок может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).

М етод сравнения продаж Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и

(или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:- определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами -

аналогами (далее - элементов сравнения);- определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого

аналога от оцениваемого земельного участка;- определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов,

соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

- корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

- расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение

которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Скорректированная цена дает оценщику возможность сделать заключение о том, что наиболее вероятная цена продажи (предложения) аналогичных объектов отражает рыночную стоимость. Безусловно, фактическая цена продажи (предложения) объекта оценки может отклоняться от рыночной стоимости из-за мотивации участников сделки, степени их осведомленности, условий сделки. Однако в подавляющем большинстве случаев цены индивидуальных сделок имеют тенденцию отражать направление развития рынка. Если имеется достаточная информация по большому числу сделок и предложений на продажу, то можно определить ценовые тенденции, служащие индикатором динамики рыночной стоимости недвижимости.

Оценщиками были проанализированы факты сделок купли-продажи объектов недвижимости, сопоставимых по своим характеристикам с объектом оценки.

Принцип сопоставимости основан на установлении сходства показателей по трем уровням: функциональное сходство, конструктивное сходство и параметрическое сходство.

Подбор объектов-аналогов

Кроме того, Оценщиком была проанализирована информация по ценам предложений (публичных оферт) объектов недвижимости, сопоставимых по своим характеристикам с объектом оценки. Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого помещения, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения. Таким образом, Оценщиком в процессе расчётов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и

Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

43

«публичная оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно, Оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение».

Следует отметить, что рынок земельных участков в Иркутской области развивается неравномерно. Несмотря на большой потенциал области, динамичное развитие рынка земельных участков под коммерческую застройку наблюдается только в областном центре - г. Иркутске, что обусловлено следующими факторами:

г. Иркутск - центр политической и деловой активности Иркутской области, в городе сосредоточено примерно 40% всего населения республики. Это самая густозаселенная и наиболее освоенная часть области.

В городах области (за исключением г. Иркутск) рынок земельных участков под коммерческую застройку находится на раннем этапе своего становления, сделки купли-продажи носят единичный характер. Предложения носят нерегулярный характер.

Рынок земельных участков в г. Черемхово и Черемховском районе не развит, на дату проведения работ по оценке в СМИ отсутствуют какие-либо предложения по продаже земельных участков под производственно-складскую застройку. В связи с этим в качестве аналогов были приняты объекты того же сегмента недвижимости, что и оцениваемое имущество, расположенные в Ленинском районе г. Иркутска.

В качестве аналогов было выбрано 3 объекта недвижимости, сопоставимых по своим характеристикам с оцениваемыми земельными участками, расположенные в г. Иркутске.

Для расчета корректировки на местоположения по земельным участкам использована информация о кадастровой стоимости. Распоряжением Минимущества от 31.07.2002 г. № 2314-р внесено изменение в Методические рекомендации от 06.03.2002 г. № 568-р, разрешающее при определении рыночной стоимости земельных участков использовать информацию, получаемую в процессе государственной кадастровой оценки.

В качестве основного показателя сравнения аналогов в данном случае принята рыночная стоимость (цена) 1 кв.м. площади земельного участка, расчетные значения которой представлены в таблице ниже.

Выбранные объекты-аналоги сопоставимы с оцениваемым объектом по основным ценообразующим параметрам.

Информация о сделках купли-продажи и фактах предложений аналогов является достаточной и достоверной.

В приложениях к настоящему Отчету приведены копии материалов, опубликованных на сайте в сети Интернет, содержащие сведения об объектах-аналогах.

Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

44

Таблица 15.5Описание аналогов

Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

Характеристика Объект - аналог №1 Объект - аналог №2 Объект - аналог №3Наименование объекта аналога Земельный участок Земельный участок Земельный участок

Местоположение Иркутская область, г. Иркутск, Ленинский район, ул. Полярная

Иркутская область, г. Иркутск, Ленинский район, ул. Блюхера

Иркутская область, г. Иркутск, Ленинский район, ул. Блюхера

Площадь земельного участка, кв.м. 8 440 25 000 10 000Категория земель Земли населенных пунктов Земли населенных пунктов Земли населенных пунктов

Назначение Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок

Рыночная стоимость (цена) земельного участка, руб. 12 500 000 32 500 000 15 000 000Рыночная стоимость (цена) 1 кв.м., руб. 1 481 1 300 1 500Отчуждаемые права Право собственности Право собственности Право собственностиПредложение/Спрос Предложение Предложение Предложение

Дата предложения (продажи) 4 квартал 2014 г. 4 квартал 2014 г. 4 квартал 2014 г.Предложение актуально на дату оценки Предложение актуально на дату оценки Предложение актуально на дату оценки

Источник информации

Проект RealtyVision "Недвижимость Иркутской области", сайт: http://www.realtyvision.ru

Проект RealtyVision "Недвижимость Иркутской области", сайт: http ://www. realtyvision.ru

Сайт бесплатных объявлений AVITO.RU, сайт http://avito.ru/

Агентство: АН "Октябрьское" Адрес: Иркутск, ул. Советская, 3Б, офис

313Тел.: (3952) 67-89-91, 89025778991

Агентство: АН "Регата" Адрес: Иркутск, Пролетарская, 5

Тел.: (3952) 484-774

Контактный телефон: 8-902-177-63-86

Примечание: Характеристики объектов аналогов, не указанных в скриншотах, уточнялись в телефонном интервьюировании представителей собственников и могут отличаться от информации в скриншотах. Оценщик принимает уточненную информацию в качестве основной.

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

45

О пределение элементов сравнения и расчет корректировок

1.Права на недвижимостьЮрисдикция объекта недвижимости играет ключевую роль в установлении его стоимости, а,

следовательно, и цены продажи. Ведение тех или иных ограничений (отсутствие права распоряжением земельным участком, наличие сервитута) объективно снижает стоимость объекта недвижимости, а, следовательно, и цену продажи.

Правовой статус оцениваемого земельного участка и аналогов сопоставим - корректировка по данному элементу сравнения отсутствует.

2.Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимостиСделки купли-продажи объектов недвижимости в аспекте финансовых расчетов при их

приобретении могут иметь разнообразные варианты, из которых можно выделить три типичных:1. Расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств и на дату продажи.2. Получение покупателем кредита у финансовой структуры для приобретения объекта

недвижимости.3. Финансирование сделки купли-продажи объекта недвижимости самим продавцом, т.е.

предоставление им покупателю ипотечного кредита.Предполагаем рыночные условия проведения расчетов, поскольку аналоги выставлены на

продажу путем публичной оферты. Корректировка отсутствует.3. Корректировка на условия продажиДанный элемент сравнения позволяет исключить объекты недвижимости из ряда сравнимых

либо провести по ним корректировки цен продаж при выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи, предопределяемых нетипичной мотивацией приобретения недвижимости. Такого рода отклонения могут быть связаны с особыми отношениями между продавцом и покупателем (родственные, финансовые, деловые и др.), недостаточностью срока экспозиции объекта недвижимости на рынке, отсутствием широкой гласности и доступности для всех потенциальных покупателей. Отклонений от чистоты сделок нет. Корректировка отсутствует.

4. Динамика сделок на рынке (дата продажи)Этот элемент сравнения позволяет выявить влияние фактора времени в широком контексте на

динамику сделок на рынке недвижимости и соответственно на уровень цен продаж. Составляющими фактора времени являются инфляция или дефляция, изменения в законодательстве (прав собственности, налогообложения и т.д.), изменение спроса на объекты недвижимости и др. В российских условиях влияние существенное.

Поскольку в расчетах используется актуальная на дату определения стоимости информация, корректировка по данному фактору не проводилась.

5. Корректировка на предложениеКак правило, фактическая сумма сделки не совпадает с ценой предложения. Применительно к

объектам недвижимости, обычно цена предложения завышена и этот факт объясняется тем, что потенциальный продавец, назначая завышенную цену своей собственности, предполагает возможность торга, в ходе которого он снижает стоимость объекта продажи.

Корректировка проводится по данным Справочника Оценщика недвижимости "Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты. "Авторы: Лейфер Л.А, Шегурова Д.А, Издательство: Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, Нижний Новгород, 2012. Ниже в таблице представлена выдержка из вышеуказанного справочника со стр.56.

Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

Таблица 15.6Средний размер скидки на торг, %______________________________

Показатель Среднее Расширенныйинтервал

Скидки на цены земельных участков под производственно-складское назначение 13 1 25

Учитывая региональную конъюнктуру рынка земельных участков под коммерческоеназначение, корректировка на торг применялась согласно наиболее вероятному диапазону размера скидки на торг для земельных участков под коммерческое строительство, при этом учитывались: общая площадь, местоположение, степень ликвидности объекта на дату проведения оценки. Таким

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

46

образом, размер корректировки на торг принят в размере 15%. Используемые данные соответствуют рыночным условиям на дату оценки.

6. Корректировка на площадь земельного участка.Одним из основных ценообразующих факторы для земельных участков является фактор

масштаба. Фактор масштаба учитывает, что участки меньшей площади в пересчете на единицу площади стоят дороже, а большей площади - дешевле. Это связано с повышением платежеспособного спроса на объекты меньшего масштаба. Вообще говоря, эта зависимость обычно весьма размытая. Также следует отметить, что на дату проведения работ по оценке отсутствуют официально опубликованные и утвержденные методические рекомендации, а также способы, безоговорочно принимаемые всем оценочным сообществом, по определению размера скидки на масштаб.

В связи с тем, что площади земельных участков оцениваемых объектов и объектов-аналогов отличаются между собой, оценщиками была введена поправочная корректировка, обусловленная тем, что большие по размеру земельные участки стоят несколько дешевле в расчете на единицу площади, чем меньшие по размеру участки.

Размер корректировки был рассчитан на основе статистического исследования зависимости цены на земельные участки от размера участка12.

Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

Коэффициенты корректировки удельной кадастровой стоимости земельного участка на ___________________________ размер его площади ^ S ) ___________________________________

Площадь участка, м2 Коэффициент поправки (Ks)до 5 000 включительно 1,35от 5 000 до 10 000 включительно 1,25от 10 000 до 50 000 включительно 1,06от 50 000 до 100 000 включительно 1,00от 100 000 до 250 000 включительно 0,93от 250 000 до 500 000 включительно 0,88от 500 000 до 1 000 000 включительно 0,83от 1 000 000 до 2 500 000 включительно 0,78от 2 500 000 до 5 000 000 включительно 0,75от 5 000 000 и выше 0,71

Эта зависимость отражена на графике, представленном ниже.1,6000

1,4000

g 1,2000CQ^ 1,0000 ©5 0,8000 Я§ 0,6000 SS 0,4000Лои 0,2000

0,00000 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000

Площадь участка, соток

Зависимость цены на земельные участки от размера участкаНаиболее точно (коэффициент корреляции 0,9922) эту зависимость описывает следующее

уравнение:

К = 1,8359 х S ~0’0853 S , где:K S - коэффициент корректировки;S - площадь земельного участка, соток.

12 Источник информации: А.Д. Власов, «Проблемы кадастровой оценки земельных участков под промышленными объектами в поселениях», журнал «Имущественные отношения в Российской Федерации», №1(40). Поправка на площадь подчиняется экспоненциальной зависимости

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

47Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

Таким образом, поправка по данному фактору рассчитывалась на основе следующей формулы:

CК п = ( - ° ° - 1) х100%

C °A , где:К П - размер корректировки на площадь земельного участка;СОО - расчетное значение коэффициента корректировки удельной кадастровой стоимости

земельного участка на размер его площади для объекта оценки;СОА - расчетное значение коэффициента корректировки удельной кадастровой стоимости

земельного участка на размер его площади для объекта-аналога.Примечание: в качестве общей площади объекта оценки принята общая площадь участка, на

котором расположено оцениваемое здание (земельный участок с кадастровым номером 38:33:010101:0061, общая площадь 15 467,15 кв.м.).

7. М естоположение и коммерческая привлекательностьМестоположение определяет влияние внешних факторов на стоимость объекта

недвижимости. Поправка на местоположение необходима в том случае, если характер прилегающей территории рассматриваемого объекта и сопоставимого объекта резко различаются.

Существенными различиями являются преимущества и недостатки территориального расположения конкретного объекта: уровень социально-экономического развитие население, уровень дохода и платежеспособность потенциальных потребителей в данном населенном пункте и прилегающей территории, а также расположение относительно основных транспортных магистралей.

Значение данной корректировки было определено путем сопоставления средней кадастровой стоимости 1 м2 земельного участка в районе расположения оцениваемого участка и средней кадастровой стоимости 1 м2 земельного участка в районе расположения объектов аналогов (Распоряжением Минимущества от 31.07.2002 г. № 2314-р внесено изменение в Методические рекомендации от 06.03.2002 г. № 568-р, разрешающее при определении рыночной стоимости земельных участков использовать информацию, получаемую в процессе государственной кадастровой оценки).

Расчет корректировки представлен в таблице ниже.Таблица 15.7

Местоположение Значение*Средняя кадастровая стоимость 1 кв.м. земельных участков предназначенных для размещения производственно складских зданий в г. Черемхово (номер вида разрешенного использования - 9), руб. 222,17Средняя кадастровая стоимость 1 кв.м. земельных участков предназначенных для размещения производственно складских зданий в г. Иркутске (номер вида разрешенного использования - 9), руб. 950,66Корректирующий коэффициент на местоположение (округленно), % -77

*Источник информации: Постановление Правительства Иркутской области от 8 ноября 2010 г. № 277-пп "О внесении изменений в постановление Правительства Иркутской области от 27 ноября 2008 года № 101-ПП".

Д опущ ение: элементы сравнения, не приведенные при расчетах рыночной стоимости сравнительным подходом, не являются существенными и не оказывают однозначного влияния, которое можно определить количественно, на итоговую величину рыночной стоимости.

Средневзвеш енная величина скоррект ированных цен аналогов дает представление о рыночной стоимости объекта оценки, полученной методом прямого сравнительного анализа продаж.

Веса к аналогам расставлялись методом субъективного взвешивания с общим правилом: чем больше применяется отличных от нуля поправок (более отличный от объекта оценки аналог), тем меньше весовой коэффициент.

Существует ряд расчетных методов (на самом деле единицы) для назначения весовых коэффициентов результатам скорректированных цен аналогов. Во всех методах выполняется правило: «чем больше поправок, тем меньше весовой коэффициент». Некоторые их них учитывают данное правило абсолютно жестко. Однако, необходимо заметить, что поправки назначаются

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

48

(рассчитываются исходя из качеств/характеристик аналогов), а применяются к их ценам, которые в силу субъективности продавцов, по определению, не могут быть абсолютно адекватными.Иными словами, все вышесказанное выглядит следующим образом. Скорректированные цены аналогов могут отличаться лишь по двум причинам: неправильно проведенные корректировки и, главное, неадекватные изначальные цены предложений. Так вот, если все корректировки проведены правильно, то скорректированные цены аналогов отличаются исключительно в силу неадекватности изначальных цен. В этом случае веса должны расставляться вовсе не в соответствии с количеством введенных поправок, а в соответствии с оценкой адекватности цен предложений, что в рамках отчета об оценке сделать невозможно. Именно поэтому применение расчетных методов вовсе не приближает к истинному значению рыночной стоимости, и именно поэтому при расстановке весовых коэффициентов оценщик пользовался методом субъективного взвешивания.

Расчет рыночной стоимости земельных участков представлен в следующих таблицах.

Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

49Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

Таблица 15.8Расчет рыночной стоимости 1 кв.м. земельного участка___________________________________________

Элемент сравнения Объект оценки Объект - аналог №1 Объект - аналог №2 Объект - аналог №3Рыночная стоимость (цена) 1 кв.м площади земельного участка, руб. 1 481 1 300 1 500Объем передаваемых прав Право собственности Право собственности Право собственности Право собственностиКорректировка, % - 0 0 0Скорректированная цена, руб./м2 - 1 481 1 300 1 500Финансовые условия Рыночные Рыночные Рыночные РыночныеКорректировка, % - 0 0 0Скорректированная цена, руб./м2 - 1 481 1 300 1 500Условия продажи Типичные Типичные Типичные ТипичныеКорректировка, % - 0 0 0Скорректированная цена, руб./м2 - 1 481 1 300 1 500Снижение цены в процессе торгов Рыночная стоимость Цена предложения Цена предложения Цена предложенияКорректировка, % - -15 -15 -15Скорректированная цена, руб./м2 - 1 259 1 105 1 275Дата продажи / Дата выставления на торги Февраль 2015 г. 4 квартал 2014 г. 4 квартал 2014 г. 4 квартал 2014 г.Корректировка, % - 0 0 0Скорректированная цена, руб./м2 - 1 259 1 105 1 275Общая площадь земельного участка, кв.м. 15 467,15 8 440,00 25 000,00 10 000,00Корректировка, % -10 9 -8Скорректированная цена, руб./м2 1 129 1 205 1 179

Иркутская область, г. Иркутская область, г. Иркутская область, г. Иркутская область, г.Черемхово, ул. Иркутск, Ленинский район, Иркутск, Ленинский район, Иркутск, Ленинский район,

Местоположение Первомайская, д. 19 ул. Полярная ул. Блюхера ул. БлюхераКорректировка -77 -77 -77Скорректированная рыночная стоимость (цена) 1 кв.м. площади земельного участка, руб. 264 282 275Весовые коэффициенты 1,00 1,00 1,00 1,00Средняя скорректированная стоимость 1 кв. м земельного участка, руб. 274

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

50Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

15.2. Доходны й подход

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из того принципа, что стоимость имущества непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данный. Другими словами, инвестор приобретает приносящее доход имущество на сегодняшние деньги в обмен на право получать деньги в будущем от ее эксплуатации и от возможной последующей продажи. Измерение всех будущих доходов может быть осуществлено либо посредством метода прямой капитализации, либо посредством анализа дисконтированного денежного потока. В зависимости от конкретных обязательств, зависящих от характера объекта, могут быть применены либо один из этих методов, либо оба для того, чтобы оценить рыночную стоимость объекта с точки зрения дохода.

В данном отчете для определения рыночной стоимости и рыночного размера Арендной платы объекта был применен метод прямой капитализации. При всей своей простоте метод прямой капитализации обладает одним огромным преимуществом: использованием прямых рыночных данных для оценки доходной недвижимости. Формула расчета рыночной стоимости и рыночного размера Арендной платы методом прямой капитализации аккумулирует в себе все будущие предположения инвестора о доходности приобретаемого актива. Метод прямой капитализации позволяет уйти от необходимости прогнозирования каких-либо сценариев изменения денежных потоков и норм дисконтирования в будущем.

Метод прямой капитализации определяет стоимость объекта (V) по формуле:

V = ЧОД / R ,

где:ЧОД - годовой чистый операционный доход;R - общий коэффициент капитализации.

О п р ед ел ен и е чи стого оп ер а ц и о н н о го д о х о д а

Определение чистого операционного дохода производится в несколько этапов:1. Оценка потенциального валового дохода (ПВД). Потенциальный валовой доход есть общий

доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ой занятости без учета всех потерь и расходов. Потенциальный валовой доход включает арендную плату со всех площадей, увеличение арендной платы в соответствии с договором и другие доходы от недвижимости за год. ПВД зависит от площади объекта и арендной ставки.

ПВД = S*Ca*12,

где:S - площадь, сдаваемая в аренду, кв.м.Ca - арендная ставка за 1 кв. м.Площадь, сдаваемая в аренду, была определена как общая площадь согласно данным

технического паспорта на объект оценки.Рыночная ставка арендной платы представляет собой ставку, преобладающую на рынке

аналогичных объектов недвижимости, т.е. является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду, что представляет собой гипотетическую сделку.

В настоящем отчете в качестве арендной ставки была принята рыночная ставка аренды для аналогичных объектов, т.е. является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился ба сдать, а типичный арендатор согласился бы взять имущество в аренду, что представляет собой гипотетическую сделку.

В настоящем отчете оценщиками было проведено исследование рынка, цель которого - установить арендные ставки для коммерческих помещений данного класса (типа), которые бы являлись сопоставимыми с оцениваемым объектом. Данное исследование включало интервью с несколькими владельцами, риэлторами, агентами по аренде и девелоперами.

Расчет арендной ставки за 1 кв.м. площади объекта представлен в разделе 14 настоящегоотчета.

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

51

2. Оценка действительного валового дохода (ДВД) - это потенциальный валовый доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей (Кн) и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

Д В Д = ПВД х Кн + Прочие доходы,

На рынке коммерческой недвижимости потери в эксплуатации имущества обусловлены только возможной сменой арендаторов, потери при сборе и задержке арендных платежей отсутствуют.

Прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости понимаются доходы не включаемые в арендную, например, доход от сдачи автомобильной стоянки в аренду, склада и т.п.

В настоящем отчете источники прочих доходов отсутствуют.Оценка недогрузки и потерь при сборе арендной платыВ настоящем отчете величина операционных расходов принята по данным Справочника

Оценщика недвижимости "Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты. "Авторы: Лейфер Л.А, Шегурова Д.А, Издательство: Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, Нижний Новгород, 2012. Согласно данным Справочника для производственно-складских объектов класса С и ниже процент недозагрузки находится в диапазоне от 3% до 37%. Для оценки процент недозагрузки принят в размере 20%.

3. Оценка операционных расходов. Операционные расходы - это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода, которые могут быть отнесены к одной из трех групп:

- постоянные расходы;- переменные расходы;- расходы на замещение.К постоянным расходам относят расходы, которые не зависят от степени эксплуатационной

загруженности объекта. Обычно, это налоги на имущество, некоторые эксплуатационные расходы и страховка здания. Страхование бизнеса и личной собственности не относится к функционированию объекта.

К переменным относят расходы, которые связаны с интенсивностью использования объекта и уровнем предоставляемых услуг:

- расходы на управление;- расходы на заключение договоров аренды;- заработная плата обслуживающему персоналу;- коммунальные расходы;- расходы на уборку;- расходы на эксплуатацию и ремонт;- расходы на содержание территории и автостоянки;- расходы на обеспечение безопасности т.д.К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену

быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматура). Резерв на замещение рассчитывается с учетом стоимости быстроизнашивающихся улучшений, продолжительности срока их полезной службы и процентов, начисляемых на аккумулируемых на счете.

В настоящем отчете величина операционных расходов принята по данным Справочника Оценщика недвижимости "Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты. "Авторы: Лейфер Л.А, Шегурова Д.А, Издательство: Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, Нижний Новгород, 2012. Согласно данным Справочника для производственно-складских объектов класса С и ниже операционные расходы находится в диапазоне 5%-30% от ПВД (стр. 97). Для оценки операционные расходы приняты в размере 20% от ПВД.

4. Оценка чистого операционного дохода как разница между действительным валовым доходом объекта собственности и операционными расходами, необходимыми для поддержания требуемого уровня доходов.

Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

52

О пределение ставки капитализации

Применительно к доходному подходу Оценщик предполагает, что конечная цель инвестора - получение дохода, который превышает изначально инвестированную сумму. С точки зрения инвестора, все вложения в приносящие доход активы должны:

- полностью возместить инвестиции;- обеспечить доход на инвестиции с учетом риска его получения.

Поскольку речь идет о прямой капитализации, то в данном случае индикатором доходности объекта будет являться ставка капитализации, представляющий собой норму дохода для собственности и равного отношению между ожидаемыми чистыми операционными доходами одного года и ценой или стоимостью всей собственности.

Выбор соответствующей ставки (нормы) доходности или рентабельности является решающим шагом в процессе оценки при использовании доходного подхода. Теоретически существуют достаточно большое количество определения норм дохода, однако из-за объективных причин на практике широко используются только два метода: метод наращения (кумулятивный метод) и метод рыночной экстракции.

М етод рыночной экстракции сопоставим с методом рыночных сравнений и основан на сборе информации о доходности и продажной стоимости аналогичных объектов на рынке и последующего выведения среднего значения ставки капитализации.

Суть кумулятивного метода определения ставки капитализации заключается в делении ее на составные части. Два основных компонента ставки капитализации являются:

1. Ставка дохода на инвестиции,2. Норма возврата инвестиций (норма возмещения капитала).

Расчет ставки капитализации в настоящем Отчете производился кумулятивным методом.

Расчет ставки дохода на инвестицииСтавка дохода на инвестиции при этом определяется рыночной доходностью безрисковых и

ликвидных инструментов и премией за риски, связанными с неопределенностью получения доходов в будущем и недостаточной ликвидностью оцениваемого объекта недвижимости.

Ставка дохода на инвестиции состоит из следующих составляющих:- Безрисковая ставка.- Компенсация на дополнительный риск вложения в недвижимость.- Компенсация на низкую ликвидность- Компенсация на инвестиционный менеджмент

В качестве возможных безрисковых ст авок в пределах РФ принято рассматривать следующие инструменты:

1. Депозиты Сбербанка РФ и других надежных российских банков. Риск вложений в данные финансовые инструменты выше, чем риск вложения в государственные ценные бумаги. Длительность сроков, на которые принимаются депозиты крайне непродолжительна (как правило, до одного-двух лет), что сужает возможность применения данных инструментов;

2. Западные финансовые инструменты (государственные облигации развитых стран, LIBOR). Требуется корректировка на страновой риск;

3. Ставки по межбанковским кредитам РФ (MIBID, MIBOR, MIACR). Использовать нецелесообразно, т.к. они носят краткосрочный характер;

4. Ставка рефинансирования ЦБ РФ. Ставка рефинансирования является инструментом денежно-кредитной политики Центрального банка и, следовательно, используется последним для целенаправленного воздействия на финансово-банковскую сферу и далеко не всегда отражает реальную ситуацию, сложившуюся на рынке;

5. Государственные облигации РФ. Государственные облигации РФ представлены рублевыми и валютными финансовыми инструментами. Оценщик считает, что валютные облигации наиболее целесообразно использовать в качестве условно безрисковых активов. Сроки их размещения являются более длительными, объем рынка данных ценных бумаг существенно выше, чем соответствующего рынка облигаций, выраженных в национальной валюте, уровень риска по ним ниже. Соответствующие суверенные рейтинги, присваиваемые международными агентствами, несколько выше, чем по заимствованиям в национальной валюте. Рискованность вложений в ОВВЗ

Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

53

оценивается международными рейтинговыми агентствами как более высокая, чем по еврооблигациям, что обуславливает целесообразность применения именно еврооблигаций в качестве условно безрискового актива. По еврооблигациям риск дефолта близок к нулю. Именно эти облигации рассматриваются в качестве основного источника будущих иностранных кредитов, и Россия уделяет приоритетное внимание выплате по ним процентов. Российские еврооблигации являются одними из самых ликвидных на рынке еврооблигаций развивающихся стран.

Таким образом, на сегодняшний день в оценочной практике применяются разнообразные инструменты, относимые к условно безрисковым - ставки по депозитам Сбербанка РФ и прочих российских банков высшей категории надежности, доходность по государственным облигациям, выраженным в национальной валюте РФ, доходность по государственным облигациям, выраженным в иностранной валюте. Наибольшим суверенным рейтингом из перечисленных инструментов обладают государственные ценные бумаги, номинированные в иностранной валюте, и, прежде всего, еврооблигации. Котировки данных ценных бумаг поступательно растут. В настоящее время именно еврооблигации России являются наиболее разумным финансовым инструментом для определения безрисковой ставки. Среди всех отечественных аналогов они обладают максимальным объемом выпуска, наличием большого количества разнообразных траншей и легкостью получения необходимой информации об их доходности13'

Для целей настоящего исследования за базу для расчета в качестве безрисковой ставки была принята норма доходности (доходность к погашению эффективная) по облигациям федерального займа (долгосрочная ставка рынка ГКО-ОФЗ), которая составляет на дату оценки 11,40%. Источник информации - Центральный банк РФ, сайт: http: //www .cbr.ru.

Таки образом, безрисковая ставка доходности составляет 11,40%.Компенсация на дополнительный риск вложения в недвижимость учитывает возможность

случайной потери потребительской стоимости объекта. Поправка на риск вложения в объект недвижимости рассчитана в таблице 15.9.

Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

Таблица 15.9Факторы риска, влияющие на объект недвижимости

Вид и наименование риска Категория риска 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10Систематический риск

Ухудшение общей экономической ситуации

динамичный1

Увеличение числа конкурирующих объектов

динамичный1

Изменение федерального или местного законодательства

динамичный1

Несистематический рискПриродные и антропогенные чрезвычайные ситуации

статичный1

Ускоренный износ здания статичный 1Неполучение арендных платежей

динамичный1

Неэффективный менеджмент динамичный 1Криминогенные факторы динамичный 1Финансовые проверки динамичный 1Неправильное оформление договоров аренды

динамичный1 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Количество наблюдений 7 0 2 0 1 0 0 0 0 0Взвешенный итог 7 0 6 0 5 0 0 0 0 0Сумма 18Количество факторов 10Средневзвешенное значение 1,8%

13 Безрисковая ставка: возможные инструменты расчета в российских условиях. Куколева Е. // Московский оценщик, № 3, 2002 г.

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

54Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

Таблица 15.10Шкала риска_________________________________________

Величина риска Наименование градаций риска1-2 Минимальный3-4 Низкий5-6 Средний7-8 Высокий

9-10 Максимальный

Поправку на риск вложения в объект недвижимости принимаем равной 1,8%.Компенсация на низкую ликвидность учитывает невозможность немедленного возврата

вложенных в объект оценки инвестиций и непосредственно зависит от типичного срока экспозиции объекта недвижимости на рынке. По оценкам аналитиков14, средний срок экспозиции для коммерческой недвижимости в аренду составляет в среднем 6 месяцев.

Расчет поправки на низкую ликвидность осуществлялся по следующей формуле:

Пликв. _ 1 _ у-, j ’̂Ср 'зКспТИмёс , где:+ 1 Б Е З Р И С К )

!безриск - безрисковая ставка;Срэксп - срок экспозиции для объекта оценки, мес.Таким образом, компенсация на ликвидность составит 5,25% .Компенсация за инвестиционный менеджмент основывается на том, что чем более

рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют (0 - 5%). Вложения в данный тип недвижимости находятся в низкой зависимости от уровня управляющего персонала, поэтому компенсация за инвестиционный менеджмент принята на уровне 1,0%.

Таблица 15.11Расчет ставки дохода на инвестиции

Составляющая риска, присущая данному типу объекта недвижимости ЗначениеБезрисковая ставка 11,40%Ставка на дополнительный риск 1,80%Компенсация на ликвидность 5,25%Компенсация на инвестиционный менеджмент 1,00%Итого ставка дохода на инвестиции 19,45%

Расчет нормы возмещения капиталаНорма возмещения капитала определяется величиной ежегодной потери капитала за время

ожидаемого периода использования недвижимости, характером изменения величины чистых доходов и способа реинвестирования получаемых доходов. В литературе описаны три модели возврата капитала:

• Прямолинейная (модель Ринга)• По фонду возмещения (модель Хоскольда)• Аннуитетная (модель Инвуда)В настоящем Отчете ставка капитализации рассчитывается по модифицированной формуле

Инвунда15:

где:R - ставки капитализации; r - ставка дохода на инвестиции; g - темп роста на рынке недвижимости; I - процент утраченной стоимости; n - прогнозный период.

14 Источник информации: http://www.prime-realty.ru, http://www.knm.ru, http://www.arendator.ru.15 Лейфер Л.А. Метод прямой капитализации. Обобщенная модель Инвуда.

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

55

Предполагается, что изменение стоимости объекта недвижимости происходит под действием двух противоположно влияющих факторов. С одной стороны имеет место износ, вследствие которого за прогнозный период недвижимость теряет часть своей стоимости. С другой стоимость недвижимости растет вместе с общим ростом рынка аналогичных объектов.

Основные предположения, которые использовались при выводе формулы:• Прогнозный период - n лет.• В течение всего прогнозного периода растет арендная плата, и соответственно объект

приносит чистый операционный доход, ежегодно увеличивающийся с темпом, равным g .

• Ежегодные платежи, образованные чистым операционным доходом, поступают в конце каждого года.

• Часть периодического дохода, представляющая возврат капитала, реинвестируется по ставке дохода на инвестиции.

• По окончании прогнозного периода объект утрачивает часть своей первоначальной стоимости вследствие износа Известен процент утраченной стоимости, т. е. будущая стоимость в ценах текущего года (если бы отсутствовал рост цен на недвижимость).

• В процессе всего прогнозного периода на рынке недвижимости ожидается рост цен с ежегодным темпом, равным g . Поэтому к концу прогнозного периода цены на рынке недвижимости вырастут в (1+g)An раз. Соответственно такой же рост ожидается для оцениваемого объекта16. (http://www.labrate.ru/leifer/).

Расчет ставки капитализацииОсновные предположения, которые использовались при расчете ставки капитализации:- Прогнозный период (n) принят в размере 10 лет.- Процент утраченной стоимости вследствие износа, составит 10% за весь прогнозный

Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

период.- Прогнозируется, что в течении прогнозного периода на рынке недвижимости ожидается

рост цен с ежегодным темпом (g), равным 0%. Поэтому к концу прогнозного периода цены на рынкенедвижимости вырастут в (1+g)Ak-1 раз.

Расчет ставки капитализации представлен в таблице ниже.

Расчет ставки капитализацииТаблица 15.12

Наименование ЗначениеСтавка дохода на инвестиции (r), % 19,45%Темпа роста на рынке недвижимости (g), % 0,00%Прогнозный период (n), лет 10,00Процент утраченной стоимости (I), % 10,00%Ставка капитализации (R), % 19,80%

Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом представлен в следующей таблице.

Таблица 15.13____________________Расчет рыночной стоимости здания доходным подходом, руб.____________________

Наименование ЗначениеСтавка арендной платы, руб./кв.м. 195Общая площадь объекта оценки, кв.м. 373,10Потенциальный валовой доход за год (ПВД) 873 054Корректировка на недополученные арендные платежи 0,80Действительный валовой доход (ДВД) 698 443Операционные расходы, руб. 174 611ЧОД 523 832Ставка капитализации 19,80%

16 Лейфер Л.А. Метод прямой капитализации. Обобщенная модель Инвуда.

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

56Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

Наименование ЗначениеРыночная стоимость объекта оценки с учетом стоимости земельного участка, руб. 2 645 618Рыночная стоимость земельного участка, руб. 129 438Рыночная стоимость улучшений (здания) без учета земельного участка, руб., с учетом НДС 2 520 000

16. Обобщение результатов расчетов стоимости при использовании различных подходов коценке

В настоящем разделе Отчета сводятся воедино все данные, полученные в ходе оценки, и делается окончательный вывод относительно рыночной стоимости оцениваемого имущества. Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.

В зависимости от целей оценки и имеющейся информации каждый из используемых подходов применим в большей или меньшей степени, и дает более или менее достоверные результаты.

Модель согласования результатов выражается следующей формулой:

С = С1 * К 1 + С2 * К 2 + С3 * К 3,где:С - итоговая величина стоимости объекта;С1 - результат оценки затратным подходом;С2 - результат оценки сравнительным подходом;С3 - результат оценки доходным подходом;К 1 , К 2, К 3 - соответствующие весовые коэффициенты (К 1 + К 2 К 3= 1).Нужно отметить, что распространенное в среде оценщиков мнение о равенстве с точностью

до ошибки определения трех ориентиров рыночной стоимости следует принимать с известной осторожностью. В самом деле, три подхода дают три разных взгляда на предмет оценки и на недостаточно развитом, существенно закрытом рынке, каковым и является рынок объекта оценки, эти три разных взгляда вовсе не должны приводить к одному результату.

Например, в ситуации пустующих площадей и преобладания предложения над спросом затратный ориентир обычно превышает цены реальных сделок по той причине, что субъекты рынка стремятся снизить сроки экспозиции за счет снижения цен.

Следует также отметить, что затратный подход лучше всего подходит для обоснования стоимости нового имущества, для целей налогообложения или для определения наилучшего и наиболее эффективного использования. Кроме того, затратный подход в оценке имущества не показывает рыночную стоимость, поскольку существует понятийные различия в терминах «затраты» и «стоимость». Понесенные инвестором затраты не всегда создадут рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов и напротив - создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам.

С другой стороны, доходный ориентир, как и вся оценка, опирается на принцип наиболее эффективного использования в том, что касается учета вакансий, назначения ставок, минимизации затрат. Однако доходный подход более консервативен, обоснование каких-либо скидок в этом подходе представляет определенную проблему и, в связи с этим, на слаборазвитом рынке доходный подход также может давать ориентир, отличающийся от сравнительного результата.

Сравнительный ориентир отражает мнение участников рынка, а это мнение в целом может быть существенно более подвижно, чем предписывается общей экономической оценкой нормы доходности и рисков.

Иными словами, в доходном подходе мы получаем в лучшем случае мнение о том, какова объективная экономическая ситуация с объектом оценки. Тогда как в сравнительном подходе мы видим, что об этой объективной ситуации думают реальные субъекты рынка, ограниченные в своем поведении не только экономической ситуацией, но и психологией сделок.

Это не означает, что какой-то из этих взглядов не верен, но это означает наличие на рынке дисперсии взглядов на объект оценки.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки был произведен с использованием

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

57

сравнительного и доходного подходов к оценке. Принимая во внимание выше изложенное, а также учитывая цели и назначение оценки при выведении итоговой средневзвешенной рыночной стоимости результатам сравнительного подхода присвоен наибольший весовой коэффициент - 0,6, результатам доходного подхода - 0,4.

Расчет рыночной стоимости прав требования по арендным платежам за пользование объектом недвижимости был произведен с использованием одного подхода - затратного, поэтому его результатам придан максимальный весовой коэффициент (1).

Результаты оценки сведены в таблице 16.1.

Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

Таблица 1 6.1Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке

Наименование объекта Затратныйподход

Сравнительныйподход

Доходныйподход

Рыночная стоимость, руб.

Рыночная стоимость объекта недвижимости, руб. Не применялся 2 670 000 2 520 000 2 610 000

Рыночная стоимость прав требования по арендным платежам за пользование объектом недвижимости, руб. за 1 кв.м. в месяц

195 Не использовался Не использовался 195

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

58Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

17. Заключение об оценке

Рыночная стоимость объекта оценки - Двухэтажное нежилое кирпичное здание конторы, состоящее из 14 внутренних помещений, общая площадь 373,10 кв.м., кадастровый № 38:33:010101:0061:25:445:001:010497260:0700, адрес объекта: Иркутская область, г. Черемхово, ул. Первомайская, д.19, по состоянию на 19 февраля 2015 года составляет (с учетом НДС):

Рыночная стоимость прав требования по арендным платежам за пользование объектом недвижимости - Двухэтажное нежилое кирпичное здание конторы, состоящее из 14 внутренних помещений, общая площадь 373,10 кв.м., кадастровый № 38:33:010101:0061:25:445:001:010497260:0700, адрес объекта: Иркутская область, г. Черемхово, ул. Первомайская, д.19, по состоянию на 19 февраля 2015 года составляет (без учета коммунальных и административно-хозяйственных расходов):

2 610 000 (Два миллиона шестьсот десять тысяч) рублей.

195 (Сто девяносто пять) рублей за 1 кв.м, в месяц с учетом НДС.

Оценщик

Генеральный директор ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

59Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

18. Приложения

Приложение № 1. Коммерческие предложения по продаже и аренде объектов недвижимости

Предложения по продаже Объект-аналог №1

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

60Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

Объект-аналог № 2

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

61Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

Объект-аналог №3

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

62Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

Предложения по аренде Объект-аналог №1

Объект-аналог №2

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

63Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

Объект-аналог №3

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

64Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

Предложения по продаже земельных участков Объект-аналог №1

Объект-аналог №2

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

65Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

Объект-аналог №3

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

66Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

Приложение № 2. Копии документов, устанавливающ их количественные и качественные характеристики объекта оценки

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки67

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

68Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

69Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

ixr »

>!•«

« П|

.*о

70Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки71

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

■л»

to

. /л

. t<

sej.

■ luM I

nDI ОЛ?

flUvf

72Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

73Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки74

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки75

' И /j j q s: д у . ' у w

г#/“7Г

/ t i

^ - j -ТТТТ7ТТТТ

,_______I I > п и ч

Н И»■ч

I / »

• tr

J t f

t / r f л!

76Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

77Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

78Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

По*

«Ц.-

:сЭ

УШ

йВ

а

ц<эк

.0,*

ьнцч

»г

д*-:е

л и

JfCn

.liiK

Junx

na

/iW

HU

X

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

80Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

81Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

82Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

83Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки84

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки85

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

ЗАО «Н

ациональное Агентство

Оценки и

Консалтинга»

Закрытое акционерное общество

"Национальное Агентство Оценки и Консалтинга"(г. Иркутск)

Лицензия Министерства имущественных отношений Российской Федерации № 000297 от 27.08.2001 г.,

ИНН 3808061306

ЯВЛЯЕТСЯ ЧЛЕНОМ

Н Е К О М М Е Р Ч Е С К О Г О П А Р Т Н Е Р С Т В А

«РОССИЙСКАЯ КОЛЛЕГИЯ ОЦЕНЩИКОВ»

4ML",

Москва, март 2005 года ПРЕЗИДЕНТ PKO*/ «Российская\° / \ ““ j ( коллегия Ь* \ оценщиков»/*

Регистрационным № 38265А. С. ГАЛУШКА

00Os

87Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки

Федеральная регистрационная служба

В Ы П И С К Аиз единого государственного реестра

саморегулируемых организаций оценщиков

« >'■>» декабря 200 7г.

Настоящая выписка лапа по заявлениюБурова Александра Олеговича

(Ф.И.О. Im m im ii ила по.<мос п*ин«иоа«киг оргааапапав)

Н е к о м м е р ч е с к о еСаморшулирусмая opi анн >ацнм ----------------- Z-------------------

п а р т н е р с т в о « ( а . % t о р е г у л и р у с . м а я о р г а н и з а ц и я

« Н а ц и о н а л ь н а я к о л л е г и я с п е ц и а л и с т о в ч > ц е н щ и к о в »

. (и о д к о с ш м ш о ч к м « м а и а и щ а а , ш п а д а ч г с к м * * Д р » 1 .г. Москва, Софийская наоережная, дом 34 «В»

Включена в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков« /0 »декабря 200 7 г. ja № 0006

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки88

Э1ММШ ПИР1ИЕР*

Открытое страховое акционерное общество ИНГОССТРАХД О Г О В О Р

ОБЯЗАТЕЛЬНОГО СТРАХОВАНИЯ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ПРИ ОСУЩЕСТВЛЕНИИ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

№ 433-233-089982 /14« 10» декабря 2 0 14г. I Иркутск

Следующие объмгсы, ус.-.оамя и формы сграхоиангп составляют неотъемлемую часть нпстояшсго Договора:

I С1РА Х О ВА ТКЛ Ь: 1.1. Закрытое вкциоморное общество* Национальное Агентство Опенки и Консалтинга»<>6-1011, РФ, г Иркугаг, уд Горького. ЮТелефон: <3952) 33-62-64. факс: 13952) 2-14)1-30 Н ИН 3808061306

2. СТРАХОВЩИК': 2-1. О ткры тое страховое вкииансрнис общ ество «И Н ГО ССТРА Х »Р о со й , г. Москва, ул. Пятницкая. 12 Стр. 2Ф иш а 1 ОСЛО п Ингосстрах» в Иркутской области (г. Иркутск) Р о сси » , i . И ркутск, ул . Ро с с и й с к и , 12

J . УСЛОВИЯ СТРАХОВАНИЯ: 3.1. Настоящий Договор заключен в дейстпуст в соответствии с Пропилами страхованияответственности оценщиков or 04.04.2007 (далее - Привила страхования) (Линеннгя ФССН С №0928 77 o r 20.07 2010 г.).Перечисленные в настоящей пункте условия (правила) страхования прилагаются к настоящему Договору и яилявне» е ю меотъеилемой частью. Подписывая настоящий Договор. Страхователь подтверждает, что получил тги условия (привит 0. ознакомлен с ними и обязуете* выполнять

имущественные интересы Стра\огс.-гтсля, связанные с е г о риской гражданской ответствемиоети но o6 hj.i c .ti,с т а м . возникающим вследствие причинения убытков Выгодоприобретателям (Третьим липам), включал причинение вреда имуществу, при осуществлении оценочной деятельности, га нарушение договора на проведение оценки и (или) и результате нарушения Страхонагелем (оценщиками, заключившими со Страхователем трудовой договор) требований к осуществлению оценочной деятельности, предусмотренных положениями Федерал иного закона '0 6 оценочной деятельности а Российской Федерации», нарушения федеральных стандартов оценки, швах нормативных; пратинах актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности;

причиненные имущественный интересам Третьих н и . включая пред. причиненный имушисшу Третьих лить в результате непреднамеренных ошибок, упущений, лону шейных Ст|чховлг едем (оценщиками, заключившими со Страхователем трудовой догооэр) и которые в том числе привели к нарушению договора на приведение оценки, нри осуществлении оценочной деятельности.5.2. Страховой случай считается наступившим при соблюдении всех условий, укапанных а л 4.3. Правил страхования и в настоящем Договоре.5.3. Под непреднамеренными ошибками, упущениями по настоящему Договору понимается ю руш снис Страхователем требований к осуществлению оценочной деятельности, предусмотренных положениями Федерального закона «Об оисночной деятелыюсги и Российской Федерации», нарушение федеральных стандартов опенки, иных нормативных правовых акт< н Р о с с и й с ко й Фелерации а области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.5.4. Моментом наступления страхового случая по настоящему Договору признаете* момен предъявления к Страхователю имущественной претензии о возмещении убытков, причиненных нмуикелмм пим интересом 1рстьих лиц. При этом иод предъявлением цмушеспиднюг! npeieifinii П о н и м а е т как предъявление Третьим лицом Страхователю письменной претензии, требования о возмещении убытков или искового заявления. та* и уведомление Строкошпеля о том. что непреднамеренные ошибки, упущения его (оценщиков, так почивших со Страхователем трудовой дог овор) привели к причинению убытков имущественным интересам I p erw x нц

6 .1 1 Заказчик, заключивший договор на проведение оценки со Страхователем;6.1.2- Иные третьи л и т . которым могут быть причинены убытки при ocyuleci плении Страхователем (оценщиками. заключившими со Страхователем трудовой договор) оценочной деятельности,

- требования (имущественные претензии) о возмещении убытков таянгенные Страхователю в течение Период* страхование;- непреднамеренные ошибки н упущения Страховагс" ' ми СО

4. О Б Ъ Е К Т СТРАХОВАНИЯ; 4.1. Объектом страхования являются не противоречащие аакгоюдотелмтяу Российской Федерации

5. СТРАХОВОЙ СЛУЧА Й : 5.1. Страховым случаем является возникновение обязанноеги Страхователя тм м о еп п ь утилит.

6. ТРЕТЬИ ЛИЦА 6.1. Tpeii.mii! лицами по настоящему Договору являются:

7. П ЕРИ О Д СТРАХОВАНИЯ (С РО К Д ЕЙ С ТВИ Я ДОГОВОРА СТРАХОВАНИЯ):

7.1. С «01» января 2015 годя по «31» декабри 2016 года, обе даты включительно, ipn условии оплаты страховой премии в порядке, предусмотренном настоящим Дшияором.7.2. Настоящий Договор покрывает исключительно.

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки89

О ткрытое страховое акционерное обществе ИНГ0ССТРАХ!ни и

страхового е.»учая по неспящ ему Договору, включаютсяК 1,1 У битки, причиненные имущественным интересам Третьих лип. а именно. расходы, которые Третье лиц», чье право нарушено, произвело или должно будет проюпести дли восстановлении нарушенного празш, утрата или гншрежасизле нмуаисства Третьего лиил (рсчшишй ущерб), и тип числе ущерб, причиненный Третьим лшым, в результате занижения стоимости о б ъ е к т оценки:8.1.2- Необходимые и целесообразные расходы, произведенные Страхователем но уменьшению ущерба. « л и такие расходы были необходимы или были произведены дли выполнения укалаииИ Страховщика. Укатанные расходы возмещайте* и порядке. установленном такопадвзельстиом Российской Федерации8 . 0 . Необходимые и целесообразные расходы, произведенные Страхователем с письменно, и согласия Сгр*хо*шихл в целях предварительного выяснения обстоятельств и причин наступления страхового случая.8.2. Предельный ратмер страховой выплпты по настоящему договору не может превыти.тть размер страховое суммы по каждому страховому случаю. установленный по наегояшеяту Договору

9.2. Также по настоящему Договору не признается страховым случаем наш мш овение обязанности Страхователя возместить убытки, причиненные TpcrwtM лицам вследствие осунтествленн и Страхователем оценочной деятельности, направленной на определение кадастровой стоимости.

ты сяч) рублей зо период страхования. Сумма премии подлежит уплате согласно выег.знтенним счетпм на оплоту по следующему i рафику:- За период с 01.01.2015 г. по 31.12,2015г. сумма премии еостаалнет 34500,00{Трт1пиать четы ре пятьсот) рублей и подлежит уплате не н ом нее «20» нниаря 2015т;• За период с 01 01,2016 i по 31.12.2016 г. сумма премии составляет 34500ЛКЧТрнлш т. четы ре пятьсот) рублей н подлежит р ш т е я с позднее «31» декабря 2015г.«При неу плате премии (мерного взноса) в срок, установленный в догоиорс страхования как дата уплаты премии (первого trtnocn), договор считается тк вступившим в силу н не влечст кпккх-либо правовых последствий для его сторон.Неуплат» очередпого страхового взноса в срок, установленный договором для его уплаты, признаете* отказом Сзрачовитсл» от договора строчошшн». Моментом прекращения договора при л о м и властен лата окончштин оплаченного страхового периода. Ст рахоыдих освобождается от обязанности осуществлять страховую выплату в отношении случаен, произошедших с указанного момента прекращения договора страхованияОплаченным страховым периодом является часть предусмотренного договором срока страхования, пропорциональная отношению оплаченной премии ко всей премии, нричнглмиейся но договору страхования!*.

дополнений к Договору, которые после их подписанзш становятся неотъемлемой частью Договор».

Ч. И С КЛ Ю Ч ЕН И Я: 9.1. В соответствии с Разделом 5 Правил страхования

10. СТРАХОВАЯ СУМ М А (ЛИМИТО ТВЕТСТВ ЕН Н О СТИСТРАХОВЩ ИКА):И . Ф РАНШ ИЗА:

10.1.Страховая сумма (лимит ответственности Страховщика! по настоящему Договору по клжпочу страхопому случаю устанавливается в размере 100.000.000.00 (( то мнллш нкиз) рублей.

11.1. Франшиза но настоящему Договору не устанавливается.

12. СТРАХОВАЯ П РЕМ И Я : 12.1. Сумма страховой премии mi устанавливается в размере 69.000,00( Ш естьдесят лепить

13. Ю РИ СДИ КЦ И Я:

М. И ЗМ ЕН ЕН И Е УСЛОВИЙ ДОГОВОРА]

13.1. Российская Федерация.

14 I Все KtMCHCHii* и условия настоящего Догоиора в пероед его действия могут кичиться Но соглаиигнию сторон и» оеинынни письменного заявления Страхователя п):гем оформления

ш Х

Cipnxjxwrcm. 2 О раинш тк

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки90

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»

VgaWT!

Отчет № 91/2-Н-15 об оценке объекта оценки91

Открытое страховое акционерное общество ИНГОССТРАХДОГОВОР (ПОЛИС)

СТРАХОВАНИЯ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ОЦЕНЩИКА № 433-233-044386/14

«19» июня 2014 г. г. Иркутск

Следующие объекты, условия и формы страхования составляют неотъемлемую часть настоящего Договора (Полиса):СТРАХОВАТЕЛЬ: Старостенко Антон Александрович

Паспорт ные данные: 2504 086027 Выдан ОПД Октябрьского р-на г. Иркутска 21.05.2004гАдрес регистрации: г. Иркутск, ул. Поленова 33/2. кв.24Открытое страховое акционерное общество «ИНГОССТРАХ»Россия, 117997 Москва, ул. Пятницкая, д. 12, стр.2 Филиал ОСАО «Ингосстрах» в г. Иркутск

СТРАХОВЩИК:

УСЛОВИЯ СТРАХОВАНИЯ: Настоящий Договор (Полис) заключен и действует в соответствии с Правилами страхования ответственностиоценщиков от 04.04.2007 (Лицензия ФССН С №0928 77 от 20.07.2010 г.).Перечисленны е в наст оящ ем пункте условия (правш а) ст рахования прилагаю т ся к наст оящ ем у Д оговору (Полису) и являю т ся его неот ъемлемой частью. Подписывая наст оящ ий Д оговор (Полис), Ст раховат ель подтверж дает, что получил эти усло ви я (правила), ознакомлен с ними и обязует ся выполнять.

- риском ответственности Страхователя по обязательствам, возникающим вследствие причинения ущерба заказчику, заключившему договор на проведение оценки, и (или) иным третьим лицам.- согласованными со Страховщиком расходами Страхователя на его защиту при ведении дел в судебных и арбитражных органах, включая расходы на оплату услуг экспертов и адвокатов, которые Страхователь понес в результате предъявления ему имущественных претензий, связанных с осуществлением оценочной деятельности.

возместить убытки, причиненные имущественным интересам Выгодоприобретателей в результате непреднамеренных ошибок, упущений, допущенных действиями (бездействием) Страхователя в результате нарушения требований федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой являлся Страхователь на момент причинения ущерба.Страховой случай считается наступившим при соблюдении всех условий, указанных в п.4.3. Правил страхования. Страховым случаем также являются события, указанные в и.4.4. Правил страхования.

реального ущерба, причиненного в Период страхования, заявленные Страхователю в течение срока исковой давности (3 года), установленного законодательством Российской Федерации.При этом действия (бездействия) Страхователя, приведшие к наступлению страхового случая, могут быть совершены Страхователем, как в течение, так и до Периода страхования.

настоящему Договору (Полису), включаются:- реальный ущерб, причиненный Выгодоприобретателю;- упущенная выгода Выгодоприобретателя, исчисленная в соответствии со ставкой рефинансирования Центрального Банка РФ от величины налога, переплаченного вследствие завышенной стоимости объекта оценки, за время с даты уплаты налога до даты перечисления переплаченной части Выгодоприобретателю;- расходы Страхователя, произведенные в целях уменьшения убытков, на выяснение обстоятельств наступления страхового случая, и расходы Страхователя на защиту (в соответствии с п.п. 10.4.2., 10.4.3. и 10.4.4. Правил страхования).Расходы, указанные в п.п. 10.4.3 и 10.4.4. Правил страхования, возмещаются в размере, не превышающем 25% or общего лимита ответственности Страховщика по настоящему Договору (Полису).

единовременным платежом в соответствии с выставленным счетом в срок но «10» июля 2014 года.При неуплате араховой премии в срок, установленный в настоящем Договоре как дата уплаты страховой премии, настоящий Договор (Полис) считается не вступившим в силу и не влечет каких-либо правовых последствий для его сторон.

ОБЪЕКТ СТРАХОВАНИЯ: Объектом страхования но настоящему Договору (Полису) являются имущественные интересы, связанные с:

СТРАХОВОЙ СЛУЧАЙ: По настоящему Договору (Полису) страховым случаем является возникновение обязанности Страхователя

ПЕРИОД СТРАХОВАНИЯ С «11» июли 2014 года по «10» июли 2015 года, обе даты включительно, при условии оплаты страховой премии в(СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА порядке, предусмотренном настоящим Договором.СТРАХОВАНИЯ): Настоящий Договор (Полис) покрывает исключительно требования (имущественные претензии) о возмещении

СТ РАХОВОЕ ВОЗМЕЩЕНИЕ: В сумму страхового возмещения, подлежащего выплате Страховщиком при наступлении страхового случая по

ИСКЛЮЧЕНИЯ: В соотве тствии с Разделом 5 Правил страхования ответственности оценщиков.

лимитОТВЕТСТВЕННОСТИСТРАХОВЩИКА:

Общий лимит ответственности Страховщика по настоящему Договору (Полису) по веем страховым случаям устанавливается в размере Рублей 3 000 000,00 (Три миллиона).Лимит ответственности Страховщика по настоящему Договору (Полису) но одному страховому случаю устанавливается в размере Рублей 3 000 000,00 (Три миллиона).

СТРАХОВАЯ ПРЕМИЯ: Рублей 3 570,00 (Три тысячи пятьсот семьдесят) за период страхования. Оплата страховой премии производится

ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга»