Embed Size (px)
Citation preview
ОБЗОР
ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ• ОбщийобъемпредложениякачественныхофисныхплощадейпоитогамIIIквартала2011г.составил11,7млнм2.Прирост
предложенияостаетсянанизкомуровне,запервые9месяцев2011г.быловведеновэксплуатациюоколо620тыс.м2качественныхофисныхпомещений,40%которыхсоответствуютклассуА.Несмотрянаувеличениеобъемовкредитованиядевелоперскихкомпанийв2011г.посравнениюс2010г.,сложившаясяситуациянеопределенностивмировойэкономике,вероятнеевсего,приведеткснижениюактивностипоновымпроектам.
• Запервые9месяцев2011г.уровеньпоглощениясоставилприблизительно650тыс.м2.Этозначениесопоставимосаналогичнымпериодом2010г.,когданаблюдалосьвозвращениенарынок«отложенного»(с2008г.и2009г.)спросаиегореальныйобъембылзавышен.Такимобразом,сохранениеэтойвеличины–позитивныйфакторифактическиявляетсяследствиемреальногоростаспросавсилуразвитияирасширенияштатакомпаний-арендаторов.
• Наданныймоментнафондовыхрынкахивдинамикеценнаэнергоресурсынаблюдаетсяволатильность.Однакомынеожидаем,чтоставкиарендынаофисныеплощадивближайшиеполгодапретерпятзначительноеснижение.Сложившаясянаданныймоментситуациянарынкеофиснойнедвижимостиотличаетсяотситуацииосени2008г.,когдарынокбыл«перегрет».Вслучае,еслимакроэкономическаяситуациясохранится,мыбудемнаблюдатьнекотороеторможениеростаспроса,и,следовательно,стабилизациюарендныхставок.
III КВАРТАЛ 2011 ГОДАРЫНОК ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Москва
III КВАРТАЛ 2011 ГОДАРЫНОК ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИМосква
2
ПредложениеОбщийобъемпредложенияофисных
площадейклассаАиBвМосквепоитогам
IIIквартала2011г.составил11,7млнм2.
Запервые9месяцев2011г.быловведено
около620тыс.м2качественныхофисных
помещений,40%которыхсоответствуют
классуА.Поквартальныйприростсоставил
1-2%,чтоявляетсяминимальнымпоказателем
запоследние7летвМоскве:ранееобщий
объемпредложенияувеличивалсяна5-10%за
квартал.Сокращениеобъемоввводаявляется
последствиемснижениядевелоперской
активностив2008-2009г.,атакжеситуации
неопределенностивстроительномкомплексе
столицы.
Практиказаключенияпредварительных
договороварендывернуласьнарынококоло
годаназадисохраняетсявнастоящеевремя:
вклассеАоколополовиныплощадейвновых
объектахужеарендованопопредварительным
договорам.
ОБЗОР РЫНКАОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
КонстантинЛосюковДиректордепартаментапоработескорпоративнымиклиентами
«Несмотрянанестабильностьмировойэкономики,российскийрынокофиснойнедвижимостипродолжаетсвоеразвитие.Этотгодстановитсярекорднымпообъемуинвестицийвофиснуюнедвижимость,втомчислеактивнызападныеинвесторы:ихдолявырослас10-12%допочти40%вобщемобъемеинвестицийвофиснуюнедвижимость.ОбъемспросавI-IIIкварталах2011г.сопоставимспоказателемтогожепериодапрошлогогода,чтоявляетсяпозитивнымсигналом:впрошломгодуобъемпоглощениянеотражалреальнуюситуациювсилуналичия«отложенногоспроса»,которыйотсутствуетвэтомгоду.АрендныеставкивIIIкварталестабилизировалисьнадостигнутыхранееуровнях.Вероятнеевсего,вближайшиеполгодамынезаметимзначительныхизмененийнарынкеввидунеопределенностиситуациивэкономикевцелом».
Основные показатели Класс А Класс В+ Класс B-
Общийобъемкачественныхплощадей,млнм2 11,7
втомчисле,млнм2 2,24 6,39 3,08
+9%* +4%* +4%*
ВведеновэксплуатациювIIIквартале2011г.,тыс.м2 192,3
втомчисле,тыс.м2 51,1 73,7 67,5
Долясвободныхплощадей,% 13,3(-4п.п.)* 18,3(-2п.п.)*
Базовыеарендныеставки**,$/м2/год 600-1200(950-1300***) 400-600 260-400
+8,5%* +5,5%*
Ставкиоперационныхрасходов,$/м2/год 110-210 80-120 50-95
*Изменение по сравнению с показателем конца 2010 г.**Без учета операционных расходов и НДС (18%)***Средний диапазон запрашиваемых арендных ставок на премиальные помещения Источник:KnightFrankResearch,2011
B
Объем ввода новых офисных проектов в 2011 г. станет одним из самых низких за последние 7 лет
*Прогноз сроков ввода в эксплуатацию составлен на основании планов девелоперов по реализации проектовИсточник:KnightFrankResearch,2011
www.knightfrank.ru
3
Мыожидаем,чтоприростпредложениябудет
оставатьсянаотносительнонизкомуровне
вближайшиетригода.Увеличениеобъемов
кредитованиядевелоперскихкомпанийв
2011г.позволяетговоритьонекотором
оживленииреализацииновыхпроектов.
Однакоситуация,сложившаясянафондовых
рынкахосенью2011г.,вынуждаетинвесторов
занятьвыжидательнуюпозицию,вследствие
чегоколичествоновыхпроектовбудеткрайне
небольшим.
СпросУровеньпоглощениязапервые9месяцев
2011г.былсравнительновысокимипо
предварительнымданнымсоставилоколо
650тыс.м2,чтосопоставимосаналогичным
периодом2010г.Нов2010г.основнуючасть
этогообъемасоставлялспрос,отложенный
спредыдущихпериодов(с2008г.ичастично
2009г.).ВI-IIIквартале2011г.мынаблюдали
стабильноеразвитиеирасширениештата
компаний-арендаторов,связанное
спозитивнымитенденциямивэкономике.
В I-III квартале 2011 г. в эксплуатацию по большей части вводились объекты за пределами Третьего Транспортного Кольца
*с учетом бизнес-центров на внешней стороне МКАД
Источник:KnightFrankResearch,2011
Ключевые проекты 2011 г.
Источник:KnightFrankResearch,2011
Источник:KnightFrankResearch,2011
В случае стабилизации ситуации на финансовых рынках можно ожидать роста спроса до 10-15% в год
т
III КВАРТАЛ 2011 ГОДАРЫНОК ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИМосква
4
Стоитотметить,чтомаксимальноепоглощение
вофисномсегментенаблюдалосьв2007г.–
около1,9млнм2вклассахАиB.Именновэто
времянарынкебылозаключенонаибольшее
количествоконтрактовпоарендекачественных
офисныхпомещенийвМоскве.Таккаксроки
договороварендывсреднемсоставляли
5лет,в2011г.многиеарендаторыпринимают
решениелибоопродлениитекущихдоговоров
аренды,либопереездевновыебизнес-центры.
Этоявляетсяоднойизпричинобразовавшегося
высокогоспроса.
Сложившаясяосенью2011г.ситуация
вфинансовомсекторе,вероятнеевсего,
повлечетзасобойзамедлениетемповроста
спроса.Однако,посколькупосостояниюна
началооктябряосновныеэкономические
индикаторынепоказываютотрицательной
динамики,мынеожидаемсерьезного
сокращенияспроса.Крометого,состояние
делнаофисномрынкесейчасотличается
отситуациив2008г.,когдарынокбыл
«перегрет».Довольнонизкиетемпыроста,
ограничениянастроительствоновыхплощадей
вцентрегородаипересмотринвестиционных
контрактовнепозволяютожидатьпоявления
большогоколичествановыхобъектов.Уже
сейчасдлякомпаниисоштатомот500человек
сложнонайтиофисвготовомзданиивысокого
классанедалекоотцентра.
Однакомыожидаемизменениеструктуры
спроса.Ранееспросбылдовольно
диверсифицирован,ноприэтомоколо
третиарендованныхикупленныхплощадей
приходилосьнабанковскиеструктуры,
аещеоколо20%–накомпаниидобывающей
промышленностииэнергетическогосектора.
Вближайшеевремяосновнымиарендаторами
станут,вероятнеевсего,высокотехнологичные
компанииикомпаниипроизводственного
сектора.
Гостиница«Москва»–Охотныйряд,2
В первые 9 месяцев 2011 г. около трети от общего объема сделок пришлось на банковские и финансовые организации
№ Компания Объем сделки, м2 Адрес Название объекта
Аренда
1 ЛабораторияКасперского 29840 Ленинградскоеш.,39 ОлимпияПарк
2 Сбербанк 23860 Новоданиловскаянаб.,8 ДаниловскийФорт
3 Гринатом 13500 Павелецкаянаб.,8 АФИнаПавелецкой
4 Мортон 11520 Преображенскаяпл.,8 Прео8
5 ГруппМ* 10800 Цветнойб-р,2 Легенда
6 ОЭК 10770 Серебряковапр-д,14 СильверСтоун
7 РенессансКредит*
10680 Двинцевул.,12,к.1А Двинцев
Пресненскаянаб.,8,стр.1 ГородСтолиц
8 SchneiderElectric 8680 Двинцевул.,12,к.1 Двинцев
9 КредитЕвропаБанк* 7620 Олимпийскийпр-т,12/16 ДаймондХолл
10 МРСК 7600 2-Ямскаяул.,4 НевскийДом
11 “Будьздоров”(сетьклиникИнгосстрах)* 7400 СущевскийВал,12 ОкеанПлаза
Ключевые сделки I-III кварталов 2011 г.
*Компания Knight Frank выступала консультантом сделки
Источник:KnightFrankResearch,2011
Источник:KnightFrankResearch,2011
овые
www.knightfrank.ru
5
Ключевые сделки I-III кварталов 2011 г.
№ Компания Объем сделки, м2 Адрес Название объекта
Покупка конечными пользователями
1 Конфиденциальный 28120 ВасилисыКожинойул.,1 ПаркПобеды
2 ВТБ ок.16000 Краснопресненскаянаб.,13,стр.1 Федерация,башняЗапад
3 ЮниКрединБанк 11680 Андроповапр-т,18,стр.1 Нагатиноi-Land
Инвестиционные приобретения
1 UFGRealEstate ок.40000 Страстнойб-р,9 ПушкинскийДом
Шаболовкаул.,10 Конкорд
2 Промсвязьнедвижимость 37000 Арбатул.,1 АльфаАрбатЦентр
3 Алив-М 12200 ЗемлянойВал,50А/8,стр.2 Садко
4 ВТБКапитал доля Леснаяул.,5 БелаяПлощадь TPGCapital впроекте Леснаяул.,вл.29 Белыесады
*Компания Knight Frank выступала консультантом сделки
Источник:KnightFrankResearch,2011
Источник:KnightFrankResearch,2011
Арендные ставки в сложившихся условиях неопределенности, вероятнее всего, останутся относительно стабильными
Коммерческие условияВIIIквартале2011г.среднийдиапазон
ставокарендынаофисныеплощадиклассаА
составил$600-1200м2/год,дляклассаB–
$300-600м2/год.
Положительнаядинамикаспросаинизкие
объемывводановыхплощадейвпервом
полугодии2011г.спровоцировалиростставок
вобоихсегментах:ксерединелетаставки
арендывырослина7%вклассеАина3%
вклассеB.Локомотивомростапо-прежнему
выступаютпроектыпремиальногосегмента.
ОднаковIIIкварталеарендныеставки
практическинеизменились.Вероятнеевсего,
этосвязанопобольшейчастисневысокой
активностьюарендатороввпериодлетних
отпусков(виюле-августе).Крометого,
ввидуколебаниянафинансовыхрынках
рядарендаторовзанимаютвыжидательную
позицию,инеторопятсяприниматьрешения
относительноновогоофиса.
Ввидунизкогообъемавводановыхплощадей
мынеожидаемзначительногоснижения
запрашиваемыхставоквближайшиеполгода.
Приусловииотсутствиясерьезныхпотрясений
вроссийскойимировойэкономиках,
спроснаофисныеплощадисохранится
какминимумнатекущемуровне.Вслучае
благоприятнойситуации,арендныеставки
могутпродемонстрироватьинебольшойрост
на5-7%вгод.
B
III КВАРТАЛ 2011 ГОДАРЫНОК ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИМосква
6
КРАТКИЙ ГЛОССАРИЙ ОСНОВНЫХ ТЕРМИНОВ
Термин Англоязычный аналог Определение
Аренднаяставка RentalRateДенежнаясумма,выплачиваемаяарендаторомзазанимаемыеплощади($/м2/год).
Арендуемаяплощадь RentableArea
Площадьздания,предназначеннаядляиспользованияопределеннымарендатором,включающаявсебяплощадиобщегопользования.Аренднаяплатарассчитываетсяисходяизарендуемойплощади.
Базоваяаренднаяставка BaseRentalRateАренднаяставка,невключающаявсебяоперационныерасходы,НДС.
Объектсчитаетсявведеннымвэксплуатациюприпрохождениигоскомиссиииполученномзаключенииосоответствии
CommissioningОбъектсчитаетсявведеннымвэксплуатациюприпрохождениигоскомиссиииполученномактевводавэксплуатацию.
Девелопер Developer
Компания,осуществляющаяреализациюпроектастроительстванедвижимогообъекта,обеспечивающаяфинансированиепроекта,либопривлечениефинансовыхресурсов,атакжеобеспечивающаядальнейшуюреализациюплощадей(продажа,сдачаваренду).
Договораренды LeaseAgreement
Договор,заключенныймеждуарендаторомиарендодателем,дающийарендаторуправовременногоиндивидуальноговладенияилипользованияимуществомзаопределеннуюплату,называемуюаренднойплатой.
Доляилиуровеньвакантныхплощадей VacancyrateОтношениевакантныхплощадейкобщемуобъемукачественныхплощадей
Многофункциональныйкомплекс(МФК)
MultifunctionalcomplexОбъектнедвижимости,включающийвсебятрииболеесоставляющихфункцииразличногоназначения.
Общийобъемкачественныхплощадей TotalStockСуммавсехзанятыхивакантныхофисныхплощадейклассаА,В+,В-наопределенныймоментвремени.
Операционныерасходы OPEX(OperationalExpenses)
Денежныерасходы,необходимыедляфункционированияиобслуживанияобъектанедвижимости.Примерамиоперационныхрасходовявляютсяналогинанедвижимость,оплатастраховки,расходынауправлениеиобслуживаниеобъекта,коммунальныеуслуги.
Поглощение Take-upОбщаясуммаплощадей,занятыхзаопределенныйпериодвремени.
Субаренда Sublease
Передачаарендаторомчастиарендованногоимуществаварендутретьемулицу,прикоторойарендаторстановитсяарендодателемпоотношениюкэтомулицу,выступающемувролиарендатора.
ОБЗОР
Европа
Австрия
Бельгия
Великобритания
Германия
Ирландия
Испания
Италия
Монако
Нидерланды
Польша
Португалия
Россия
Румыния
Украина
Франция
Чешскаяреспублика
Швейцария
Африка
Ботсвана
Замбия
Зимбабве
Кения
Малави
Нигерия
Танзания
Уганда
ЮжнаяАфрика
БлижнийВосток
Бахрейн
ОАЭ
АзияиТихоокеанскийрегион
Австралия
Вьетнам
Индия
Индонезия
Камбоджа
Китай
Малайзия
НоваяЗеландия
Сингапур
Тайланд
ЮжнаяКорея
АмерикаиКанада
Бермудскиеострова
Канада
Карибскиеострова
США
Офисная недвижимостьСтаниславТихоновПартнер[email protected]
Складская недвижимость, регионыВячеславХолоповДиректор[email protected]
Торговая недвижимостьСергейГипшПартнер[email protected]
Профессиональные услугипо консалтингу и управлению недвижимостьюКонстантинРомановПартнер[email protected]
Элитная жилая недвижимостьЕленаЮргеневаДиректор[email protected]
Инвестиции и продажиЕвгенийСеменовДиректор[email protected]
Оценка недвижимостиОльгаКочетоваРуководительотделаоценки[email protected]
Санкт–ПетербургНиколайПашковГенеральныйдиректор[email protected]
КиевМихаилЕрмоленкоГенеральныйдиректор[email protected]
Маркетинг, PR и исследования рынкаМарияКотоваИсполнительныйдиректор[email protected]
ОснованнаявЛондонеболеевеканазад,компанияKnightFrankявляетсяпризнаннымлидером
намеждународномрынкенедвижимости.Вместесосвоимстратегическимпартнером,компанией
NewmarkKnightFrank,располагаетсетьюизболеечем243офисовв43странахмираи
насчитывает7067специалистов.
Вотуже116летKnightFrankостаетсясимволомпрофессионализмадлядесятковтысячклиентов
вовсеммире.За16летработывРоссииKnightFrankсталаоднойизведущихкомпанийна
рынкахофисной,складской,торговойижилойнедвижимости.ТольковРоссиинашимиуслугами
воспользовалисьболее500крупныхроссийскихимеждународныхкомпаний.
ЭтотидругиеобзорыKnightFrankразмещенынасайтеwww.knightfrank.ru©KnightFrank2011
Этототчетявляетсяпубликациейобобщенногохарактера.Материалподготовленсприменениемвысокихпрофессиональныхстандартов,
однакоинформация,аналитикаипрогнозы,приведенныевданномотчете,неявляютсяоснованиемдляпривлечениякюридической
ответственностикомпанииKnightFrankвотношенииубытковтретьихлицвследствиеиспользованиярезультатовотчета.
Публикацияданныхизотчета,целикомиличастично,возможнатолькосупоминаниемKnightFrankкакисточникаданных.
МОСКВА
119021,ул.ТимураФрунзе,д.11,корп.2Телефон:+7(495)9810000Факс:+7(495)9810011
САНКТ-ПЕТЕРБУРГ
191025,ул.Маяковского,д.3БТелефон:+7(812)3632222Факс:+7(812)3632223
КИЕВ
04071,ул.Хорива,д.39-41,офис80Телефон:+380(44)5456122Факс:+380(44)5456122
