1

שאלות פתוחות פתרון , 6102גישות ועקרונות, חורף

0מס' שאלה פתוחה

0פתרון שאלה

מטרת השאלה

חשדר. -החלטת ועדת עררהיטל השבחה, פסק דין לוסטרניק, פסק דין מנור,

שאלה א.

נק'( 3) עקרונות השומה

דונם הממוקמת בשוליה של עיר במרכז 02.222לקה חקלאית בשטח רשום של חהנכס נשוא השומה מהווה . 1

הארץ.

מיקום הנכס ואופי הסביבה. .0

:שווי קודם .3

קרקע חקלאית, לפי שטח החלקה לאחר הפקעה לדרך. -1הינו לפי תכנית ק/ השווי הקודם

00/7810 ע"א-בהיות ולא נמצאו נתוני שווי בקרקעות חקלאיות, יש להעריך את שווי החלקה בהתאם לאמור

, שם קבע ביהמ"ש העליון: הועדה המקומית לתכנון ובניה רחובות נגד מ. לוסטרניק בע"מ

יעודם ין ש"הפוטנציאל לפיתוח מקרקעין הוא חלק אינטגראלי מהפוטנציאל הכלכלי שלה. שווים של מקרקעי

חקלאי הנמצאים בלב אזור חקלאי אינו כשווים של מקרקעין הצמודים לאזור בנוי לא כלשכן אם אותם

ה של עם התרחבותה הטבעית של העיר סיכויימקרקעין נמצאים כמו במקרה הנוכחי בטבורה של העיר, שהרי

קרקע חקלאית הגובלת בה ולא כל שכן קרקע המצויה במרחב התכנון שלה לשינוי יעוד גדולים יותר וסיכויים

וציפיות אלה מביאים בהכרח לעליית ערך השוק של הקרקע. משקלן של ציפיות אלה גדול במיוחד כאשר

המציאות, השוק נוטה להתעלם היעוד הסטטוטורי הקיים על הקרקע הינו ארכאי, וככזה אינו משקף עוד את

.מיעוד נושן זה ומחיר הקרקע עולה בהתאם לפוטנציאל הטמון בה"

, בבית המשפט המחוזי דורי מנור ואח' נגד הועדה המקומית לתכנון ולבניה המרכז 0610821ע"א )ת"א( -ב

מצב הקודם זכויות בניה נפסק כי אין להביא בחשבון באומדן השווי ב וכן בפסק דין לוסטרניק, יפו, -בתל אביב

.הנדונה עפ"י התכנית במצב החדש החלה על החלקה

.33הכללי על פי תמ"א השווי הקודם יוערך בהתאם לפוטנציאל משכך,

.ד לדונם חקלאייח" 6 – (0)ולא לפי הזכויות בתכנית ק/ יובאו בחשבון זכויות בניה בהתאם לתכניות בסביבה

שנים. 9 -נית בסמכות הועדה המחוזית עם איחוד וחלוקהמשך זמן דחיה להכנת תכנית לפי תכ

.6%שיעור היוון

יובא בחשבון אומדן היטל השבחה.

יובא בחשבון שטח החלקה נטו, לאחר הפקעה.

0

:חדשההשווי .4

.0השווי החדש הינו לפי תכנית ק/

היקף הזכויות המוקצות לחלקה, טרם נקבע בתכנית איחוד וחלוקה בסמכות הוועדה המקומית. לכן יוערך

של מועצת השמאים. 1..0לתקן החלק היחסי של החלקה בכלל התכנית בהתאם

שנים בשיעור 4 - ובא בחשבון דחייה עד לאישור תכנית בסמכות הוועדה המקומית הכוללת איחוד וחלוקהת

.6%ן והיו

₪. 322,222 -16.2.0210 – יובא בחשבון שווי קרקע ליח"ד למועד הקובע

:תחשיביםלהלן

3

השומה

בגין 0בשים לב ובכפוף לכל האמור לעיל הנני שם לתאריך הקובע את ההשבחה החלה בשווי הנכס נשוא השמה חלקה , כדלקמן:11.10.0213, עקב הסכם מכר מיום 16.2.0210, לתאריך הקובע 0אישור תכנית ק/

איחוד וחלוקה )הערכה(

לפי תקן 15.0 לפי שטח חלקות נטו )לאחר הפקעה(.

שווי יחסישטח נטוחלקה

112,000 14.93%

216,000 19.90%

313,200 16.42%

425,000 31.09%

514,200 17.66%

100.00% 80,400סה"כ

שווי חדש

יח"ד804סה"כ יח"ד בתכנית

×

19.90%חלק חלקה 2 בתכנית )תקן 15.0(

יח"ד160יח"ד ממוצעות שסביר שיוקצו לחלקה 2

×

500,000₪שווי קרקע ליח"ד כזמינה

80,000,000₪שווי כזמין

×מקדם דחיה לאישור תכנית איחוד וחלוקה

0.7921בסמכות מקומית )4 שנים 6%(

63,367,493₪שווי עם אישור תכנית ק/2

שווי קודם

יח"ד לדונם6היקף זכויות בניה בסביבה, לפי פסק דין לוסטרניק

×

דונם 16.000שטח נטו חלקה 2

96ז"ב שסביר שהיו מקבלים לפי תכניות בסביבה

×

500,000₪שווי קרקע ליח"ד

48,000,000₪שווי זכויות בניה שסביר שהיו מקבלים, כזמינות

אומדן היטל השבחה

48,000,000₪שווי כזמין

(-)

Aשווי קודם

(-)A-42,222,222 ₪השבחה

A(×0.5 -42,222,222 ₪(היטל השבחה )50%(

)A ₪04,222,222+2.3(שווי לאחר אישור התכנית

×מקדם דחייה תכנית מחוזית הכוללת

0.5919איחוד וחלוקה) 9 שנים, 6%(

Aשווי קודם

20,176,902₪שווי קודם- A )מתקבל מחילוץ(

תחשיב ההשבחה

63,367,493₪שווי חדש

20,176,902₪שווי קודם

43,190,591₪השבחה

21,595,296₪היטל השבחה )50%(

63,367,493₪שווי חדש

20,176,902₪שווי קודם

43,190,591₪השבחה

21,595,296₪היטל השבחה )50%(

4

שאלה ב'

עולה כדלקמן:, שדר מגדלי שליטה בע"מ נגד ועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושליםח 007800-ים ערר -מעיון ב

החוק אינו מאפשר גביית היטל השבחה כאשר עלה שווים של מקרקעין כתוצאה מחקיקה ראשית או מכוח .א

למעט תכנית, כמובנה בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.חקיקת משנה,

דים, לענייננו, אינה נובעת מתכנית או הקלה או משימוש חורג, הרי שאף אם התוספת "כאשר התוספת של הממ .ב

של שטחים אלה גרמה לעליית שווי המקרקעין, לא ניתן לגבות בגינה היטל השבחה, חד וחלק.

נובעת מתכנית או הקלה או משימוש חורג, וגרמה לעליית שווי המקרקעין, כן ם, כן "דיכאשר התוספת של הממ .ג

ניתן לגבות בגינה היטל השבחה.

אינו חל כאשר מדובר הפטור סעיף הפטור מהיטל השבחה חל כאשר מדובר במימוש בדרך של בקשה להיתר. .ד

במימוש בדרך של מכר.

ם שלא דימ"תוספת מבמכירה ולא בבניה( אלא מדובר בבמקרה הנדון לא מדובר בפטור מהיטל השבחה )שכן מדובר

אין ום די"ע"י תכנית, הקלה או שימוש חורג אלא עפ"י החקיקה והתקנות. לכן, לא ניתן לגבות היטל השבחה בגין הממ

ם בהוראותיהן( יש די"להביאם בחשבון בשווי החדש. לעניין השווי הקודם הנובע מתכניות בסביבה )אשר כוללות ממ

ם.די"חשבון את שווי הממלהביא ב

שווי חדש

יח"ד160יח"ד ממוצעות שסביר שיוקצו לחלקה 2

×

500,000₪שווי קרקע ליח"ד כזמינה

×

0.9מקדם שווי ליח"ד ללא ממ"ד בהתעלם משוליות

לפי 120/ 108 מ"ר= 0.9

450,000₪שווי קרקע ליח"ד ללא ממ"ד כזמינה

72,000,000₪שווי כזמין

×מקדם דחיה לאישור תכנית איחוד וחלוקה

0.7921בסמכות מקומית )4 שנים 6%(

57,030,744₪שווי עם אישור תכנית ק/2

שווי קודם

20,176,902₪כמפורט לעיל בשאלה א'

תחשיב ההשבחה

57,030,744₪שווי חדש

20,176,902₪שווי קודם

36,853,842₪השבחה

18,426,921₪היטל השבחה )50%(

3

:6שאלה פתוחה

6פתרון שאלה

:א. עקרונות להערכת התשלומים הראויים

משווי קרקע בבעלות מלאה ללא פיתוח. 20%דמי החכירה הראויים מהווים

סמוך, בהתאמות הנדרשות לזכויות הושתת בגישת ההשוואה לעסקה באזה"ת ההרחבהשווי חלקת

הבנייה, מיקום, זמן ושטח מגרש ההשוואה.

כיוון שעסקת ההשוואה הינה לזכויות חכירה, נערכה התאמה לשווי זכויות בעלות.

משווי הקרקע שהתקבל בגישת 2%בהערכת עלות השימוש החורג, דמי השימוש הראויים מהווים

רג שבוצע ולמשך זמן החריגה )שנתיים וחצי(.ההשוואה, בהתאמות הנדרשות לשימוש החו

:ב. חישוב תשלומים צפויים לרמ"י

6

:ג. חישוב תשלומים צפויים לרמ"י עפ"י שמאי הקיבוץ

1

1מס' שאלה פתוחה

1פתרון שאלה

פתרון לסעיף א':

השווי הגבוה ביותר בחלופות השונות.יתן את יעל מנת להעריך את שווי השוק יש לבחון את השימוש המיטבי ש

חלופה ראשונה: בית מגורים קיים במרכז החלקה + חצר

יח"ד 6 -חלופה שניה: שווי קרקע ריקה ל

שווי חלופה ראשונה: .0

₪ 2,111 דמי שכירות חודשיים:

₪ X 2,111חודשים ₪06 = 76,111 דמי שכירות שנתיים:

₪ 876,111 ₪1.10 = 11,111/,0 שווי הנכס ליח"ד בנויה:

שווי חלופה שניה: .6

₪ 0,111,111 מ"ר: 11.שווי קרקע ליח"ד בשטח של

₪ 0,111,111מ"ר8 11.₪ = 6,111 מ"ר קרקע כולל זכויות בניה: 0שווי

₪ X 6,111 .₪1.6 = 11. מ"ר חצר ללא זכויות בניה: 0שווי

מ"ר בהתאמה: 211שווי

₪ 0,111,111 מ"ר ראשונים: 11.שווי

מ"ר X 011₪ 11.₪ = 1,111. מ"ר חצר נוספת ללא זכויות בניה: 011שווי

₪ 0,1.1,111 סה"כ:

(:-01%שווי קרקע ליח"ד חזיתית בכפוף למטרד של הגישה ליח"ד העורפית )

20.,111 = ₪1.2 X 0,1.1,111 .₪

₪ 0,1.1,111 שווי קרקע ליח"ד העורפית:

₪ ₪0,1.1,111 + 111,.₪20 = 111,.0,22 יח"ד: 6 -סה"כ שווי המגרש ל

( 01,111₪) עלות הריסה:

₪ 111,..0,2 שווי החלקה:

סיכום: .1

₪ 11,111/,0 שווי חלופה ראשונה:

₪ 111,..0,2 שווי חלופה שניה:

₪ 111,..0,2 –השווי המשקף את השימוש המיטבי מהווה את החלופה השניה

פתרון לסעיף ב':

₪ 876,111 .₪1.11 = 6,1.7,001 על חלופה א': שיעור התשואה ישפיע

₪ 6,121,111 ובמעוגל:

ולפיכך השימוש המיטבי הינו השארת הבית הקיים ₪ 111,..0,2במקרה הנ"ל חלופה א' גדולה מחלופה ב' ע"ס

₪ 6,121,111ושווי השוק הינו

פתרון לסעיף ג':

2

₪ 11,111/,0 בסעיף א' שווי חלופה ראשונה:

₪ 111,..0,2 בסעיף א' שווי חלפה שניה:

יבת רק בחלופה השניה, שווי החלופה השניה בהתאמה:העתקת הצינור מחו

0,2..,111 = ₪111,111 ₪- 0,2..,111 ₪

₪. 11,111/,0במקרה הנ"ל, חלופה א' גבוהה יותר והיא מהווה את השימוש המיטבי ושוק השוק הינו

פתרון לסעיף ד':

ינו שווי קרקע ריקה ופנויה לפי מלוא אפשרות הניצול ללא פיתוח.שווי הנכס ה

עלות העתקת צינור אינה רלוונטית )מגולמת בהיטלי הפיתוח( עלות הריסה אינה רלוונטית כי יש להעריך קרקע

ריקה ופנויה ללא ביצוע התאמות של עלות הריסה.

₪ 0,111,111 מ"ר: 11.שווי קרקע ליח"ד בשטח של

₪ 0,111,111מ"ר8 11.₪ = 6,111 ר קרקע כולל זכויות בניה:מ" 0שווי

₪ X 6,111 .₪1.6 = 11. מ"ר חצר ללא זכויות בניה: 0שווי

מ"ר בהתאמה: 211שווי

₪ 0,111,111 מ"ר ראשונים: 11.שווי

מ"ר X 011₪ 11.₪ = 1,111. מ"ר חצר נוספת ללא זכויות בניה: 011שווי

₪ 0,1.1,111 סה"כ:

(:-01%שווי קרקע ליח"ד חזיתית בכפוף למטרד של הגישה ליח"ד העורפית )

20.,111 = ₪1.2 X 0,1.1,111 .₪

₪ 0,1.1,111 שווי קרקע ליח"ד העורפית:

₪ ₪0,1.1,111 + 111,.₪20 = 111,.0,22יח"ד כולל מרכיב פיתוח: 6 -סה"כ שווי המגרש ל

מ"ר X 211₪ 6.1= ( 0.1,111₪) עלות פיתוח:

₪ 111,.0/,0 שווי מרכיב קרקע בבעלות מלאה ללא פיתוח:

-חשבון כהמשכו של סעיף ג' וככל שניתן מקדם הפחתה למגרש החזיתי תשובת הנבחן ב,ככל שסעיף ד' נלקח ב

יובא הדבר בחשבון על פי שיקול דעת הבוחן.

9

0מס' שאלה פתוחה

0פתרון שאלה

חלק א'

פתרון מנחה

450,000 ₪שווי קרקע ליח"ד בשטח של 75 מ"ר

750,000 ₪שווי קרקע ליח"ד בשטח של 125 מ"ר

3,761 ₪עלות בניה כוללת למ"ר

0.25יזמות

כלל הדירותדירה אחת

58,500,000 975,000₪ ₪שווי דירת 75 מ"ר

32,500,000 1,625,000₪ ₪שווי דירת 125 מ"ר

בפרוייקט 60 דירות של 75 מ"ר + 20 דירות של 125 מ"ר

74,425,000 ₪פדיון )כולל מע"מ(

63,611,111 ₪פדיון ללא מע"מ

עלות בניה

7000סה"כ מ"ר חדשים

עלות חניה לפי תקן26,324,786 ₪סה"כ עלות בניה עילית

86.66666667מס' מקומות נדרש לפי תקן8,000,000 ₪עלות בניית חניות תת קרקעיות

8666666.667עלות בניית חניות תת קרקעיות

200,000 ₪עלות הריסה ופינוי

510,000 ₪עלות דיירים

2,000,000 ₪ערבויות לכל דירה - 25,000 ₪

37,034,786 ₪סה"כ עלות

היטל השבחה

15,300,000 ₪מצב קודם

6,000 ₪שווי מר מבונה42,000,000 ₪מצב חדש

800שטחי ממד37,200,000 ₪מצב חדש בהפחתת שטחי ממד

4,800,000 ₪שווי מבונה של שטחי הממד הפטורים מהיטל השבחה710,000 ₪עלויות הריסה ופינוי + טיפול בדיירים

21,190,000 ₪ההשבחה

10,595,000 ₪היטל ההשבחה

₪ 63,611,111₪ 63,611,111₪ 63,611,111

₪ 47,629,786₪ 37,034,786₪ 48,296,453

₪ 15,981,325₪ 26,576,325₪ 15,314,658

33.55%71.76%31.71%

לאכןלא

25.12%41.78%24.08%

כולל היטל השבחה לפי תקן

חניה

סה"כ עלויות הקמה

עודף )רווח( חזוי בפרויקט

שיעור רווח מפדיון

שיעור רווח מעלויות

סה"כ פדיון חזוי ליזם

עומד בגבולות התקן

פטור מהיטל השבחהכולל היטל השבחה

12

לפי שיקול דעת הבוחן. ניקודחניה, ניתן לעניין הככל שנבחן הניח הנחות מנומקות – 1,3ניקוד לעניין החניה בסעיפים * לא הופחת ניקוד בגין טעות נגררת )כאן ובכלל(.*

ניקוד על פי שיקול דעת הבוחן. ניתן –* ככל שהוסף ממ"ד לשטח הדירה ניתן ניקוד על פי שיקול דעת הבוחן. –* ככל שנקב בשיעור מע"מ שגוי

ניתן ניקוד על פי שיקול דעת הבוחן וההבנה שנראתה בשאלה –כל שניתנה תשובה מילולית ללא תחשיב - 0בסעיף * כולה.

חלק ב'

ובכלל(.* לא הופחת ניקוד בגין טעות נגררת )כאן

12,000 ₪שווי מ"ר בנוי )מגולם חצר( בקומת הקרקע

15%רווח יזמי

6,084 ₪עלויות בניה בקומות עיליות למ"ר )כולל מע"מ(

4,351 ₪שווי מ"ר מבונה בקומת הקרקע )מגולם חצר(

1,000,000 ₪שווי המגרש כולו

4,545 ₪שווי מ"ר מבונה אקווי' מגולם חצר כולל מע"מ

סה"כ מ"ר אקווי' מגולם חצרמקדם אקווי'זכויות לא מנוצלותשטח בנוי קומה

500.630מרתף

1001100קרקע

1000.990א'

00.250חצר

220

2,610 ₪א. שווי מ"ר מבונה מרתף מגולם חצרשווי מ"ר מבונה במרתף הנו 60%

משווי מ"ר מבונה בקומת הקרקע

4,545 ₪ב.כמות מ"ר מבונה אקווי' ושווי מ"ר מבונה אקווי' בקומה א' מגולם חצר

בקומה א' יש 90 מ"ר מבונה אקוו'.

שווי מ"ר מבונה אקווי' זהה בכל הקומות )מה שמשתנה

בכל חלק של הנכס זו כמות המ"ר המבונים אקווי'(.