Ðề: Thạc Sỹ 292 - Xây dựng chiến lược kinh doanh cho Trung ...Ma trận SWOT của Trung tâm mua sắm .....11 IV.2.2. Các chiến lƣợc kinh doanh hình thành

MỤC LỤC

CHƢƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƢ VÀ DỰ ÁN .......................................................3

I.1. Giới thiệu chủ đầu tƣ ........................................................................................................3

I.2. Mô tả .................................................................................................................................3

I.3. Cơ sở pháp lý triển khai dự án ..........................................................................................3

CHƢƠNG II: SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƢ....................................................................5

II.1. Sự cần thiết đầu tƣ dự án .................................................................................................5

II.2. Mục tiêu của dự án ..........................................................................................................5

II.3. Phạm vi của dự án ...........................................................................................................5

CHƢƠNG III: PHÂN TÍCH MÔI TRƢỜNG BÊN NGOÀI ẢNH HƢỞNG ĐẾN HOẠT

ĐỘNG KINH DOANH CỦA TRUNG TÂM ... ....................................................................6

III.1. Môi trƣờng tổng quát .....................................................................................................6

III.1.1. Môi trƣờng tự nhiên ................................................................................................................6

III.1.2. Môi trƣờng kinh tế xã hội .......................................................................................................7

III.1.3. Môi trƣờng chính trị, pháp luật ...............................................................................................8

III.2. Môi trƣờng kinh doanh ..................................................................................................8

III.2.1. Đối thủ cạnh tranh ...................................................................................................................8

III.2.2. Khách hàng .............................................................................................................................9

III.2.3. Nhà cung cấp...........................................................................................................................9

III.2.4. Đối thủ tiềm ẩn........................................................................................................................9

CHƢƠNG IV: XÂY DỰNG CHIẾN LƢỢC KINH DOANH CHO TRUNG TÂM MUA

SẮM ... GIAI ĐOẠN 2011-2021 ..........................................................................................10

IV.1. Xây dựng định hƣớng chiến lƣợc giai đoạn 2011-2021 .............................................10

IV.1.1. Căn cứ xây dựng định hƣớng chiến lƣợc ..............................................................................10

IV.1.2. Định hƣớng chiến lƣợc của Trung tâm mua sắm ... giai đoạn 2011-2021 ...........................10

IV.2. Xây dựng chiến lƣợc ....................................................................................................11

IV.2.1. Ma trận SWOT của Trung tâm mua sắm ... ..........................................................................11

IV.2.2. Các chiến lƣợc kinh doanh hình thành từ ma trận SWOT ....................................................11

CHƢƠNG V: GIẢI PHÁP QUI HOẠCH THIẾT KẾ CƠ SỞ .............................................15

V.1. Tổng quỹ đất đầu tƣ ......................................................................................................15

V.2. Giải pháp thiết kế ..........................................................................................................15

V.2.1. Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật của dự án ..................................................................................15

V.2.2. Giải pháp quy hoạch ..............................................................................................................15

V.2.3. Giải pháp kiến trúc .................................................................................................................15

V.2.4. Giải pháp kỹ thuật ..................................................................................................................15

V.3. Kết luận ........................................................................................................................16

CHƢƠNG VI: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƢỜNG, AT-PCCN ...............................17

VI.1. Đánh giá tác động môi trƣờng .....................................................................................17

VI.1.1 Giới thiệu chung ....................................................................................................................17

VI.1.2. Các quy định và các hƣớng dẫn về môi trƣờng ....................................................................17

VI.1.3. Tác động của dự án tới môi trƣờng.......................................................................................17

VI.2. Mức độ ảnh hƣởng tới môi trƣờng ..............................................................................19

VI.2.1. Ảnh hƣởng đến môi trƣờng vật lý ........................................................................................19

VI.2.2. Giải pháp khắc phục ảnh hƣởng tiêu cực của dự án tới môi trƣờng .....................................19

Dự án: Trung tâm mua sắm và trang trí nội thất ... -----------------------------------------------------------------------------------

-------------------------------------------------------------------------------------

Đơn vị tƣ vấn: Công ty CP Tƣ vấn Đầu tƣ Thảo Nguyên Xanh

2

VI.3. Kết luận ........................................................................................................................21

CHƢƠNG VII: TỔNG MỨC ĐẦU TƢ DỰ ÁN .................................................................22

VII.1. Cơ sở lập Tổng mức đầu tƣ ........................................................................................22

VII.2. Nội dung Tổng mức đầu tƣ ........................................................................................22

VII.2.1. Chi phí quản lý dự án ..........................................................................................................23

VII.2.2. Chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng ...........................................................................................23

VII.2.3. Chi phí khác.........................................................................................................................24

VII.2.4. Dự phòng phí .......................................................................................................................24

VII.2.5. Lãi vay trong thời gian xây dựng ........................................................................................24

VII.2.6. Kết quả tổng mức đầu tƣ .....................................................................................................24

CHƢƠNG VIII: VỐN ĐẦU TƢ CỦA DỰ ÁN ..................................................................24

VIII.1. Nguồn vốn đầu tƣ của dự án .....................................................................................24

VIII.2. Phƣơng án hoàn trả vốn vay ......................................................................................26

CHƢƠNG IX: HIỆU QUẢ KINH TẾ-TÀI CHÍNH ............................................................28

IX.1. Các giả định kinh tế và cơ sở tính toán ........................................................................28

IX.2. Tính toán chi phí ..........................................................................................................28

IX.2.1. Chi phí quảng cáo .................................................................................................................28

IX.2.2. Chi phí điện, nƣớc ................................................................................................................28

IX.2.3. Chi phí bảo trì .......................................................................................................................28

IX.2.4. Chi phí bảo hiểm ...................................................................................................................28

IX.2.5. Chi phí quỹ phúc lợi, bảo hiểm thất nghiệp, trợ cấp, khen thƣởng… ..................................29

IX.2.6. Chi phí đầu vào .....................................................................................................................29

IX.2.7. Chi phí vận chuyển ...............................................................................................................29

IX.2.8. Văn phòng phẩm, điện thoại, chi phí khác ...........................................................................29

IX.3. Doanh thu từ dự án ......................................................................................................29

IX.4. Đánh giá ảnh hƣởng Kinh tế - Xã hội ..........................................................................31

IX.4.1. Hiệu quả kinh tế ....................................................................................................................31

IX.4.2. Lợi ích xã hội ........................................................................................................................31

CHƢƠNG X: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................................31

X.1. Kết luận .........................................................................................................................31

X.2. Kiến nghị .......................................................................................................................32


-------------------------------------------------------------------------------------


3

CHƢƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƢ VÀ DỰ ÁN

I.1. Giới thiệu chủ đầu tƣ

- Chủ đầu tƣ:

- Sinh ngày

- Chứng minh nhân dân số:

- Nơi cấp:

- Ngày cấp:

- Trụ sở:

I.2. Mô tả

- Tên dự án: Trung tâm mua sắm và trang trí nội thất

- Hình thức đầu tƣ: Đầu tƣ xây dựng mới

- Diện tích thực hiện dự án: 3000 m2

I.3. Cơ sở pháp lý triển khai dự án

Các văn bản pháp quy về quản lý đầu tƣ

- Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 17/6/2003 của Quốc Hội nƣớc CHXHCN

Việt Nam;

- Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về việc Quản lý dự

án đầu tƣ xây dựng công trình.

- Nghị định số 124/2008 NĐ-CP ngày 11 tháng 12 năm 2008 của Chính Phủ về thuế

thu nhập doanh nghiệp;

- Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 của Chính phủ Qui định chi tiết thi

hành Luật Thuế giá trị gia tăng;

- Nghị định 140/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 22 tháng 11 năm 2006 quy định

việc bảo vệ môi trƣờng trong các khâu lập, thẩm định, phê duyệt và tổ chức thực

hiện các chiến lƣợc, quy hoạch, kế hoạch, chƣơng trình và dự án phát triển;

- Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09 tháng 8 năm 2006 của Chính phủ về việc qui

định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành một số điều của Luật bảo vệ môi trƣờng;

- Nghị định số 21/2008/NĐ-CP ngày 28/02/2008 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung

một số điều của Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09/08/2006 của Chính phủ về

việc quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành một số điều của Luật Bảo vệ môi

trƣờng;

- Thông tƣ số 12/2008/TT-BXD ngày 07/05/2008 của Bộ xây dựng hƣớng dẫn việc

lập và quản lý chi phí khảo sát xây dựng;

- Thông tƣ số 05/2009/TT-BXD ngày 15/04/2009 của Bộ Xây dựng hƣớng dẫn điều

chỉnh dự toán xây dựng công trình;

- Thông tƣ số 12/2008/TT-BXD ngày 07/05/2008 của Bộ Xây dựng hƣớng dẫn việc

lập và quản lý chi phí khảo sát xây dựng;

- Thông tƣ số 33/2007/TT-BTC ngày 09/4/2007 của Bộ Tài chính hƣớng dẫn quyết

toán dự án hoàn thành thuộc nguồn vốn nhà nƣớc;

- Công văn số 1751/BXD-VP ngày 14/08/2007 V/v công bố định mức chi phí quản lý

dự án và tƣ vấn đầu tƣ xây dựng công trình.


-------------------------------------------------------------------------------------


4

- Công văn số 1777/BXD-VP ngày 16/08/2007 của Bộ Xây dựng về việc công bố

định mức dự toán xây dựng công trình - Phần lắp đặt hệ thống điện trong công trình,

ống và phụ tùng ống, bảo ôn đƣờng ống, phụ tùng và thiết bị khai thác nƣớc ngầm;

- Công văn số 1779/BXD-VP ngày 16/08/2007 của Bộ Xây dựng về việc công bố

định mức dự toán xây dựng công trình - Phần Khảo sát xây dựng;

- Thông tƣ số 08/2006/TT-BTNMT ngày 08/9/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi

trƣờng hƣớng dẫn về đánh giá môi trƣờng chiến lƣợc, đánh giá tác động môi trƣờng

và cam kết bảo vệ môi trƣờng;

- Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 của Chính phủ về việc Quản lý dự án

đầu tƣ và xây dựng công trình;

- Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về việc Quản lý

chất lƣợng công trình xây dựng và Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008

của Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 2009/2004/NĐ-

CP;

- Định mức chi phí quản lý dự án và tƣ vấn đầu tƣ xây dựng kèm theo Quyết định số

957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng;

- Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 của Chính phủ về quản lý chi phí

đầu tƣ xây dựng công trình;

- Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội nƣớc CHXHCN Việt

Nam;

- Luật Đầu tƣ số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nƣớc CHXHCN Việt

Nam;

- Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nƣớc

CHXHCN Việt Nam;

- Luật Nhà ở 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nƣớc CHXHCN Việt

Nam;

- Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc Hội

nƣớc CHXHCN Việt Nam;

- Luật Bảo vệ môi trƣờng số 52/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nƣớc

CHXHCN Việt Nam;

- Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 của Quốc Hội nƣớc CHXHCN

Việt Nam;

- Luật thuế Giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc Hội nƣớc

CHXHCN Việt Nam;

- Nghị định số 124/2008 NĐ-CP ngày 11 tháng 12 năm 2008 của Chính Phủ về thuế

thu nhập doanh nghiệp;

- Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 của Chính phủ Qui định chi tiết thi

hành Luật Thuế giá trị gia tăng;

- Thông tƣ số 33/2007/TT-BTC ngày 09/4/2007 của Bộ Tài chính hƣớng dẫn quyết

toán dự án hoàn thành thuộc nguồn vốn nhà nƣớc;

- Các văn bản khác của Nhà nƣớc liên quan đến lập Tổng mức đầu tƣ, tổng dự toán.


-------------------------------------------------------------------------------------


5

CHƢƠNG II: SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƢ

II.1. Sự cần thiết đầu tƣ dự án

Hiện nay, mức sống của ngƣời dân nƣớc ta ngày càng đƣợc nâng cao, từ đó ngày

càng có nhiều ngƣời sử dụng các sản phẩm điện máy, nội thất phục vụ cho cuộc sống hiện

đại của họ. Việc sử dụng những sản phẩm này vào cuộc sống hàng ngày nhƣ một số sản

phẩm: máy giặt, tủ lạnh, tivi đã trở nên rất phổ biến với tất cả mọi ngƣời từ thành thị đến

nông thôn, đặc biệt với huyện Phú Hòa (Phú Yên). Vì tính đến thời điểm hiện tại, toàn

huyện chỉ có những cửa hàng kinh doanh nhỏ lẻ mà chƣa có một trung tâm mua sắm với

đầy đủ các thiết bị phục vụ ngƣời dân. Để mua đƣợc những sản phẩm đáp ứng nhu cầu,

ngƣời dân huyện Phú Hòa phải đi xa vì thế không có lợi về mặt thời gian cũng nhƣ kinh tế.

Nhận thấy đƣợc nhu cầu đó ngày càng có nhiều công ty, doanh nghiệp hay nhiều

cửa hàng kinh doanh nhỏ lẻ khác đã kinh doanh những mặt hàng nhƣ điện máy, cơ khí, nội

thất. Sự cạnh tranh ở thị trƣờng có thể nói là khá gay gắt, Trung tâm mua sắm các sản

phẩm cơ khí, điện máy, trang trí nội thất ... muốn đầu tƣ phát triển và mở rộng thị trƣờng

của mình thì việc “xây dựng chiến lƣợc kinh doanh cho Trung tâm mua sắm và trang trí nội

thất ...” là rất cần thiết.

II.2. Mục tiêu của dự án

- Xác định điểm mạnh và điểm yếu của công ty.

- Xác định những cơ hội, đe dọa đối với lĩnh vực mà công ty đang kinh doanh.

- Xây dựng và chọn lựa những chiến lƣợc kinh doanh hợp lý cho công ty.

II.3. Phạm vi của dự án

- Thời gian xây dựng chiến lƣợc là giai đoạn: 2011 – 2021

- Trung tâm mua sắm ... thuộc huyện Phú Hòa tỉnh Phú Yên là một đơn vị kinh

doanh đa ngành : kim khí điện máy, trang trí nội thất, cơ khí và lắp ráp.


-------------------------------------------------------------------------------------


6

CHƢƠNG III: PHÂN TÍCH MÔI TRƢỜNG BÊN

NGOÀI ẢNH HƢỞNG ĐẾN HOẠT ĐỘNG KINH DOANH

CỦA TRUNG TÂM ...

III.1. Môi trƣờng tổng quát

III.1.1. Môi trƣờng tự nhiên

Phú Hòa là một huyện nông thôn rộng 263 km². Phía Bắc giáp huyện Tuy An, phía

Nam giáp huyện Tây Hòa, phía Đông giáp thành phố Tuy Hòa, phía Tây giáp với huyện

Sơn Hòa.

Nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, chịu ảnh hƣởng của khí hậu đại dƣơng,

nhiệt độ trung bình 260C. Lƣợng mƣa trung bình năm 2.180 mm, số giờ nắng bình quân

năm 2.400 giờ, độ ẩm trung bình 79%.

Thời tiết có 2 mùa rõ rệt: Mùa khô từ tháng 1 đến tháng 8, mùa mƣa từ tháng 9 đến

tháng 12 tập trung từ 70-80% lƣợng mƣa cả năm.

Địa hình Phú Hòa cao dần từ Đông sang Tây, với dạng đồng bằng xen kẽ núi.

Hiện nay đƣờng Quốc lộ 1A mới có đi qua các xã phía đông. Quôc lô 25 - tuyên giao

thông huyêt mach nôi liên cac tinh duyên hai Nam - Trung bộ vơi Tây Ng uyên chạy dọc

huyện Phú Hòa tạo điều kiện thuận lợi cho viêc giao lƣu kinh tê , văn hoa giƣa miên nui va

đông băng, tạo thơi cơ để Phú Hoa bƣt pha và phát triển bền vững . Ngoài ra, ở huyện này


-------------------------------------------------------------------------------------


7

còn có rất nhiều con đƣờng khác (đƣợc bê tông hoặc nhựa hoá) chạy ngang dọc trên một

phần cánh đồng Tuy Hòa rộng lớn.

III.1.2. Môi trƣờng kinh tế xã hội Huyện Phú Hòa có huyện lỵ là thị trấn Phú Hòa và có 8 xã: Hòa An, Hòa Định

Đông, Hòa Định Tây, Hòa Hội, Hoà Quang Bắc, Hoà Quang Nam, Hòa Thắng, Hòa Trị.

Hiện nay toàn huyện có khoảng 100.068 ngƣời với mật độ 380 ngƣời/km2.

Về phát triển kinh tế Năm 2008, tông diên tich gieo trông toan huyên la 20.081 ha, trong đo cây lƣơng

thực là 6.245 ha; sản lƣợng lƣơng thực có hạt đạt 15.181 tân, đảm bảo tự cân đối lƣơng

thƣc trên đia ban; cây thực phẩm 2.082 ha; cây công nghiệp ngắn ngày 10.678 ha, trong đó

cây mía 8.208 ha - đây là cây trồng chủ lực của huyện ; cây công nghiệp dài ngày 1.076 ha,

trong đó cây cao su 506 ha. Tƣ năm 2000, Phú Hoà chú trọng cải tạo đàn bò theo hƣớng

sinh hoa nhăm nâng cao , hiêu qua kinh tê trong chăn nuôi . Đên năm 2008, toàn huyện có

khoảng 25.838 con bo, ty lệ lai sinh chiếm 41% so tổng đàn.

Công nghiệp –TTCN đƣợc quan tâm , khuyên khich , tạo môi trƣờng thuận lợi , kêu

gọi cac doanh nghiêp vào đầu tƣ các dự án trên đia ban huyện , trong đo đăc biêt ƣu tiên cac

ngành công nghiệp chế biến sản phẩm nông nghiệp .

Toàn huyện đã có đƣờng ôtô đến trung tâm xã , hê thông g iao thông thông suôt đên

các thôn, buôn. 100% thôn, buôn trên địa bàn huyên đa co điên lƣơi quôc gia , 98% dân số

sử dụng điện . Hê thông viên thông ngay cang phat triên , toàn huyện có 3.751 máy điện

thoại cố định, mât đô sƣ dung điện thoại đạt 7,01máy/100 dân. Các dịch vụ bƣu chính -viên

thông tiêp tuc đƣơc đâu tƣ mơ rông ơ cac bƣu cuc va điêm bƣu điên văn hoa xa đê phuc vu

nhu câu cua nhân dân.

Công tac đinh canh , đinh cƣ , phát triển miền núi đƣơc tri ển khai đồng bộ , sƣ dung

có hiêu qua cac nguôn vôn đâu tƣ nhƣ : vôn ngân sach, vôn dự án chƣơng trinh 135, chuơng

trình 134, vôn dƣ an phat triên kêt câu ha tâng nông thôn dƣa vao công đông , dƣ an phat

triên sƣc khoe công đô ng quản lý ... để xây dựng kết cấu hạ tầng ở khu vực miền núi và

vùng khó khăn. Nhiều hệ thống nƣớc sinh hoạt tập trung, trạm bơm điện và hệ thống kênh

mƣơng, trƣờng tầng, đƣờng giao thông, hệ thống điện đƣợc đầu tƣ xây dựng đáp ứng nhu

cầu sản xuất và sinh hoạt của nhân dân...

Về văn hóa-xã hội

Tập trung đẩy mạnh công tác xã hội hoá giáo dục, thực hiện đa dạng các loại hình

đào tạo, đáp ứng tốt hơn nhu cầu học tập và phát triển nguồn nhân lực trên địa bàn huyện,

chất lƣợng dạy và ngày càng đƣợc nâng cao, số trƣờng tầng đƣợc xây dựng ngày càng tăng

(16/29 trƣờng), công tác phổ cập THCS đƣợc triển khai đồng bộ, phấn đấu đến cuối năm

2008 hoàn thành phổ cập giáo dục THCS trên địa bàn huyện.

Hoạt động khoa học - công nghệ đƣợc chú trọng, các tiến bộ khoa học – kỹ thuật

đƣợc áp dụng và đƣa vào sản xuất và trong đời sống có hiệu quả.

Hoạt động văn hóa thông tin - thể dục thể thao - truyền thanh, truyền hình có bƣớc

phát triển, chất lƣợng hoạt động đƣợc nâng lên. Chú trọng khôi phục, phát huy những giá

trị văn hoá truyền thống mang đậm bản sắc văn hoá dân tộc. Hoạt động phát thanh, truyền

hình có nhiều tiến bộ, thu phát đủ 3 kênh truyền hình (VTV1, VTV2, VTV3); phủ sóng

phát thanh 98% và phát sóng truyền hình 97% khu dân cƣ. Phong trào thể dục thể thao


-------------------------------------------------------------------------------------


8

quần chúng ngày càng phát triển, hàng năm duy trì tổ chức nhiều giải thể thao từ cơ sở đến

huyện để phục vụ vui chơi giải trí và nâng cao sức khoẻ cho nhân dân. Tiếp tục thực hiện

cuộc vận động "Toàn dân đoàn kết xây dựng đời sống văn hoá ở khu dân cƣ", năm 2007

đạt 44,6% thôn, buôn văn hoá và 75% gia đình văn hoá.

Công tác bảo vệ và chăm sóc sức khoẻ của nhân dân có nhiều tiến bộ. Đến nay toàn

ngành y tế có 27 bác sỹ, trong đó có 01 thạc sỹ, 7 bác sỹ chuyên khoa cấp I; 6/14 xã, 2/2

phòng khám khu vực có bác sỹ; 01 xã đƣợc công nhận đạt chuẩn y tế quốc gia, phấn đấu

đến cuối năm 2008 có thêm 02 xã đƣợc công nhận. Cơ sở vật chất của ngành đƣợc đƣợc

đầu tƣ nâng cấp, Bệnh viện Đa khoa huyện đã đƣợc xây dựng mới khang trang (qui mô nhà

cấp 3, với 100 giƣờng bệnh). Chất lƣợng khám chữa bệnh ngày càng đƣợc nâng cao, đáp

ứng cầu khám và điều trị bệnh cho nhân dân.

Thực hiện tốt chƣơng trình dân số và kế hoạch hoá gia đình, chăm sóc sức khoẻ sinh

sản, ty lệ phát triển dân số giảm còn 1,2%. Công tác bảo vệ và chăm sóc trẻ em ngày càng

đƣợc cộng đồng xã hội quan tâm , ty lệ trẻ em suy dinh dƣỡng giảm từ 43,1% năm 2001

xuống đến nay xuống còn 29,25%. Các hộ gia đình đồng bào dân tộc thiểu số ngheo trên

đia ban huyên cơ bản đã đƣợc xóa nhà ở tạm . Đời sống nhân dân ngày càng đƣợc cải thiện

và nâng cao.

III.1.3. Môi trƣờng chính trị, pháp luật

Huyện Phú Hoà đã thực hiện cải cách hành chính một cách quyết liệt và đồng bộ:

các cơ quan chuyên môn thuộc UBND huyện đƣợc tổ chức gọn nhẹ, thực hiện đúng chức

năng quản lý nhà nƣớc theo nhiệm vụ và thẩm quyền đƣợc pháp luật qui định. Áp dụng các

cơ chế, biện pháp quản lý hữu hiệu để ngăn ngừa bệnh quan liêu, tham nhũng, sách nhiễu,

gây phiền hà cho nhân dân, nhất là đối với tổ chức và cá nhân đến đầu tƣ tại huyện. Tăng

cƣờng công tác quản lý, thƣờng xuyên kiểm tra, chấn chỉnh ky cƣơng, ky luật, lề lối làm

việc của cán bộ, công chức bộ máy hành chính nhà nƣớc cấp huyện và cấp xã, thị trấn. Đặc

biệt, cùng với thành phố Tuy Hòa, huyện Phú Hòa là địa phƣơng sớm xây dựng và thực

hiện Hệ thống quản lý chất lƣợng theo ISO 9001:2000 tại UBND và các cơ quan chuyên

môn thuộc UBND huyện.

III.2. Môi trƣờng kinh doanh

Hiện nay, mức sống của ngƣời dân Phú Hòa ngày càng đƣợc nâng cao, từ đó ngày

càng có nhiều ngƣời sử dụng các sản phẩm điện máy, nội thất phục vụ cho cuộc sống hiện

đại của họ. Việc sử dụng những sản phẩm này vào cuộc sống hàng ngày nhƣ một số sản

phẩm: máy giặt, tủ lạnh, tivi, trang thiết bị nội thất đã trở nên rất phổ biến với tất cả mọi

ngƣời từ thị trấn thị đến nông thôn. Do đó, có thể khẳng định môi trƣờng kinh doanh tại

huyện Phú Hòa đang phát triển từng ngày.

III.2.1. Đối thủ cạnh tranh

Theo khảo sát, hiện nay trên toàn tỉnh Phú Yên chỉ có một trung tâm điện máy với

đa dạng các chủng loại là Trung tâm Đệ Nhất Phan Khang thuộc Thành phố Hồ Chí Minh

và chƣa có một trung tâm điện máy nào tầm cỡ tƣơng tự tại Phú Yên, kể cả huyện Phú

Hòa; ngoại trừ những cửa hàng điện máy, trang thiết bị nội thất kinh doanh theo dạng hộ

gia đình.


-------------------------------------------------------------------------------------


9

III.2.2. Khách hàng

Toàn huyện Phú Hòa có trên 100 ngàn dân sinh sống. Đây sẽ là nguồn khách hàng

chính của Trung tâm. Bên cạnh đó khi Trung tâm mua sắm ... phát triển với đa dạng các

chủng loại sẽ thu hút nguồn khách hàng tiềm năng từ những huyện lân cận.

III.2.3. Nhà cung cấp

Với định hƣớng chỉ kinh doanh hàng chính hãng, ... chỉ phục vụ những sản phẩm

chất lƣợng đƣợc coi là những thành tựu khoa học kỹ thuật cao do các tập đoàn điện tử hàng

đầu thế giới sản xuất và phân phối trực tiếp nhƣ SONY, TOSHIBA, LG, SANYO, JVC,

PANASONIC, SAMSUNG, PHILLIPS….

III.2.4. Đối thủ tiềm ẩn

“Chiếc bánh” thị trƣờng đang lớn dần lên (với tốc độ tăng hơn 20%/năm) và các

doanh nghiệp luôn tìm cách chiếm phần lớn hơn. Vì vậy, trung tâm mua sắm ... cũng phải

đối mặt với hàng lọat các đối thủ trong “cuộc chiến” của thị trƣờng điện máy, cơ khí, trang

thiết bị nội thất. Với thị trƣờng trong huyện, đối thủ tiềm ẩn của ... là những cửa hàng,

trung tâm mua sắm đang và sẽ phát triền trong tƣơng lai.

Các cửa hàng không chỉ chạy đua với nhau trong các hình thức khuyến mãi mà còn

chạy đua cả trong việc mở rộng thị phần.


-------------------------------------------------------------------------------------


10

CHƢƠNG IV: XÂY DỰNG CHIẾN LƢỢC KINH

DOANH CHO TRUNG TÂM MUA SẮM ... GIAI

ĐOẠN 2011-2021

IV.1. Xây dựng định hƣớng chiến lƣợc giai đoạn 2011-2021

IV.1.1. Căn cứ xây dựng định hƣớng chiến lƣợc

Xuất phát từ khách hàng

Tại huyện Phú Hòa, mức sống ngƣời dân ngày càng nâng cao dẫn đến nhu cầu sử

dụng những trang thiết bị phục vụ cá nhân cũng nhƣ gia đình lớn hơn. Trƣớc đây, để mua

đƣợc những sản phẩm hiện đại ngƣời dân phải lên Tuy Hòa, rất mất thời gian cũng nhƣ chi

phí đi lại.

Thị trƣờng bán lẻ

Trong những năm qua, ngƣời tiêu dùng Việt Nam ngày càng quen hơn với các hệ

thống bán hàng hiện đại, họ đi mua sắm ở siêu thị, trung tâm mua sắm nhiều hơn và cùng

với đó, chi phí cho mỗi lần mua sắm cũng tăng hơn. Cùng với xu hƣớng đó, cạnh tranh

giữa các doanh nghiệp phân phối trên thị trƣờng bán lẻ ngày càng trở nên quyết liệt. Dự

kiến sang năm 2011 và những năm sau đó, cuộc cạnh tranh này sẽ còn trở nên gay gắt hơn.

Thị trƣờng bán lẻ tại Việt Nam đƣợc xếp hạng là một trong bảy thị trƣờng sinh lợi nhiều

nhất trên thế giới, do vậy các nhà phân phối trong nƣớc và nƣớc ngoài đang xếp hàng dài

để nắm lấy thị phần tại thị trƣờng này. Hầu hết các nhà sản xuất và các nhà phân phối bán

lẻ hàng đầu đã bƣớc đầu có mặt tại Việt Nam

Một số vấn đề về đƣờng lối phát triển kinh tế – xã hội ở Phú Hòa – Phú Yên

Theo đƣờng lối phát triển của nhà nƣớc cũng nhƣ cơ chế chính sách ƣu đãi đầu tƣ của

tỉnh Phú Yên thì huyện Phú Hòa là một trong những địa bàn đang đƣợc ƣu đãi đầu tƣ.

Các lĩnh vực đƣợc đầu tƣ:

- Sản xuất vật liệu mới, năng lƣợng mới; sản xuất sản phẩm công nghệ cao, công nghệ

sinh học, công nghiệp thông tin, cơ khí chế tạo.

- Nuôi trồng, chế biến nông lâm thuy sản, làm muối, sản xuất giống nhân tạo, giống

cây trồng, vật nuôi mới.

- Xây dựng và phát triển kết cấu hạ tầng và các dự án quan trọng. Phát triển sự nghiệp

giáo dục, đào tạo, y tế, thể dục thể thao…

Về thuế xuất, nhập khẩu Ƣu đãi về thuế nhập khẩu đối với hàng hóa tạo thành tài sản cố định, bao gồm: Thiết

bị, máy móc, phƣơng tiện vận tải chuyên dụng nhập khẩu để tạo thành tài sản cố định của

doanh nghiệp hoặc mở rộng quy mô đầu tƣ, đổi mới công nghệ; phƣơng tiện vận chuyển

chuyên dụng đƣa đón công nhân.

IV.1.2. Định hƣớng chiến lƣợc của Trung tâm mua sắm ... giai đoạn 2011-2021

Trung tâm mua sắm ... sẽ đạt đƣợc lợi nhuận cao, trở thành nhà cung cấp mọi sản

phẩm điện máy hiện đại và chất lƣợng nhất. Những dịch vụ chăm sóc khách hàng tốt nhất

để luôn giữ vị trí hàng đầu trong lòng khách hàng.


-------------------------------------------------------------------------------------


11

IV.2. Xây dựng chiến lƣợc

IV.2.1. Ma trận SWOT của Trung tâm mua sắm ...

Điểm mạnh (S)

- Nền kinh tế tăng trƣởng hơn những năm

trƣớc đây của huyện Phú Hòa đã có tác động

tích cực tới sức mua trong huyện cũng nhƣ

các huyện lân cận của tỉnh Phú Yên.

- Sản phẩm của công ty có lợi thế cạnh tranh

do đƣợc nhập từ những nhà phân phối hàng

đầu thế giới

- Sản phẩm kinh doanh đa dạng: cơ khí, điện

máy, kim khí, trang trí nội thất và lắp ráp.

Điểm yếu (W)

Trong trƣờng hợp nền kinh tế tăng trƣởng chậm

vào thời gian tới, làm thu nhập của ngƣời dân

giảm, sẽ tác động tới sức tiêu thụ làm giảm lợi

nhuận và doanh thu của công ty.

Cơ hội (O)

Khi Trung tâm mua sắm ... phát triển sẽ góp

phần thúc đẩy cơ sở hạ tầng huyện hiện đại

hơn

Thách thức (T)

Trung tâm mua sắm ... có thể gặp nhiều khó

khăn từ cạnh tranh gay gắt và mất dần thị phần

với những doanh nghiệp kinh doanh cùng lĩnh

vực.

IV.2.2. Các chiến lƣợc kinh doanh hình thành từ ma trận SWOT

Chiến lƣợc xâm nhập thị trƣờng

Đào tạo nguồn nhân lực

Cung cấp điều kiện tài chính –ngân hàng

Quảng cáo

Xúc tiến

Khuyến mãi

Dịch vụ hậu mãi

Chiến lƣợc phát triển thị trƣờng

Trên quan điểm của ngƣời bán 4P là những công cụ Marketing tác động đến ngƣời

mua. Trên quan điểm của ngƣời mua mỗi công cụ Marketing đƣợc thiết kế để cung cấp lợi

ích cho khách hàng, 4P là để đáp ứng 4C của khách hàng.

4P 4C

Sản phẩm

Product

Đòi hỏi và mong muốn của khách hàng

Customer needs and wants

Giá Chi phí đối với khách hàng


-------------------------------------------------------------------------------------


12

Price Cost to the customer

Phân phối

Place

Thuận tiện

Convenience

Xúc tiến

Promotion

Thông đạt

Communication

THE 4Ps:

Sản phẩm (P1)

Chất lƣợng

Hình dáng

Đặc điểm

Nhãn hiệu

Bao bì

Kích cỡ

Dịch vụ…

Giá cả (P2)

Các mức giá

Giảm giá

Chiết khấu

Thanh toán

Tín dụng…

Phân phối (P3)

Loại kênh

Phân loại

Trung gian

Sắp xếp

Dự án

Vận chuyển…

Xúc tiến (P4)

Quảng cáo

Khuyến mãi

Quan hệ công

chúng

Bán hàng cá nhân

Marketing trực tiếp

1.Sản phẩm (P1)

Điện lạnh: Cung cấp các sản phẩm điện lạnh của các thƣơng hiệu hàng đầu thế giới và

hàng nhập khẩu. Nhiều sản phẩm mới, cao cấp với đặc tính nổi trội nhƣ Tủ lạnh

Sidebyside, máy lạnh diệt khuẩn, ….

Điện máy: Bày bán các sản phẩm chính hàng thƣơng hiệu hàng đầu nhƣ LCD, Tivi, dàn

Hifi, loa, karaoke, …

Gia dụng: Đa dạng các sản phẩm nhƣ Hút bụi, lò Viba, Xay sinh tố, Hút khói, Rửa chén,

Ép trái cây, Bếp ga, Nồi cơm điện, …

Thiết bị giải trí với những sản phẩm mới nhất nhƣ máy quay phim, chụp hình kỹ thuật số,

Ipod, MP3, PM4, Playstation, ….

Thiết bị Viễn thông với nhiều thƣơng hiệu điện thoại di động nổi tiếng NOKIA,

SAMSUNG, MOTOROLA, SONY ERICSSON, SIEMENS, …và các thế hệ điện thoại

bàn và các thiết bị viễn thông khác.

Thiết bị tin học với đặc thù hàng nguyên đai, nguyên kiện nhƣ máy tính xách tay nhập

khẩu, máy vi tính bàn nguyên bộ, máy in các loại, … và nhiều phụ kiện khác

Trang thiết bị nội thất: bàn ghế, tủ kệ,…

... đảm bảo nguồn hàng chất lƣợng nhất qua hệ thống sàn lọc nhƣ tập trung vào các

thƣơng hiệu quốc tế hay khu vực đảm bảo cả về chất lƣợng sản phẩm hay hậu mãi, đảm

bảo rõ ràng nguồn gốc hay xuất xứ của sản phẩm. Trung tâm sẽ xây dựng đƣợc một hệ

thống và đội ngũ kiểm tra chất lƣợng nghiêm ngặt và hiệu quả từ khâu đầu vào khi nhập

hàng cho đến đầu ra khi đến tay quí khách hàng, nhằm đảm bảo tiêu chí sản phẩm chất

lƣợng của trung tâm.

Với định hƣớng chỉ kinh doanh hàng chính hãng, ... chỉ phục vụ những sản phẩm

chất lƣợng đƣợc coi là những thành tựu khoa học kỹ thuật cao do các tập đoàn điện tử hàng

đầu thế giới sản xuất và phân phối trực tiếp nhƣ SONY, TOSHIBA, LG, SANYO, JVC,

PANASONIC, SAMSUNG, PHILLIPS…. với chế độ bảo hành chu đáo. ... cũng thực hiện

cam kết chất lƣợng sản phẩm và chế độ chăm sóc khách hàng cao nhất khi cung cấp dịch


-------------------------------------------------------------------------------------


13

vụ dùng thử trong vòng 5 ngày, và dịch vụ đổi hàng để chắc chắn là bạn đã hoàn toàn hài

lòng với quyết định mua hàng của mình.

Việc trƣng bày sản phẩm của công ty trƣớc khách hàng là một điều hết sức cần

thiết.Vì vậy, ... đã xây dựng một quy chế sản phẩm riêng biệt và khoa học cho hệ thống sản

phẩm bày bán tại cửa hàng.

2.Giá cả (P2)

Chế độ giá hợp lý Trung tâm mua sắm ... sẽ xây dựng một chính sách giá phù hợp và cạnh tranh. Chính sách

giá luôn tuân thủ theo các yêu cầu của chính hãng cũng nhƣ theo việc thƣờng xuyên cập

nhật giá cả nhằm mang lại lợi ích cao nhất cho khách hàng.

* Chế độ giá hợp lý, phƣơng thức thanh toán đa dạng tạo điều kiện thuận lợi cho mọi đối

tƣợng trong giao dịch mua bán, áp dụng rộng rãi nhƣ hình thức trả góp, trả chậm …

* Hơn nữa, trung tâm thƣờng xuyên tổ chức các hoạt động chiêu thị, khuyến mãi nhằm

mang lại những lợi ích cao nhất cho khách hàng.

3. Phân phối (P3)

Mạng lƣới phân phối: 8 xã thuộc huyện Phú Hòa và các huyện lân cận.

Hình thức phân phối:Giao hàng theo yêu cầu khách hàng “door to door’.

4. Xúc tiến:

Xúc tiến là một quá trình quan trọng trong việc làm trung tâm mua sắm ... trở thành một

ngƣời bạn quen thuộc của ngƣời tiêu dùng huyện Phú Hòa nhằm:

Thông báo cho khách hàng về sự có mặt của Trung tâm mua sắm ... trên thị trƣờng.

Khuyến khích khách hàng mua sản phẩm, thúc đẩy mua nhanh hơn và nhiều hơn.

So sánh cho khách hàng thấy đƣợc chất lƣợng phục vụ, hậu mãi tốt hơn các đối thủ cạnh

tranh khác trên thị trƣờng.

Thuyết phục khách hàng tin vào các chất lƣợng sản phẩm của ...

Nhắc nhở ngƣời tiêu dùng về sự có sẵn và những lợi ích của sản phẩm.

Chiến lƣợc tăng cƣờng quảng cáo, khuyến mãi Về truyền thông, ... sẽ xuất hiện trên truyền hình của huyện và tỉnh với đọan phim

quảng cáo về các chƣơng trình khuyến mãi hết sức qui mô, phong phú.

Đây sẽ là kênh truyền thông chiến lƣợc, cùng ... xây dựng các chƣơng trình truyền thông

phát triển thƣơng hiệu, truyền tải những thông điệp cần thiết của nhà bán lẻ về sản phẩm,

công nghệ, dịch vụ... đến khách hàng một cách nhanh nhất, đầy đủ nhất. Hoạt động này còn

đƣợc xem nhƣ là một hình thức chăm sóc khách hàng hiện đại.

Với nhiều chƣơng trình khuyến mãi hấp dẫn, ... sẽ thực sự tạo đƣợc chỗ đứng trong

lòng khách hàng.

Đó là một trong những chiến dịch thu hút khách hàng của ... nhằm đánh vào tâm lý

khách hàng.

Với tinh thần "tất cả cho khách hàng, tất cả vì khách hàng", hàng loạt các chính sách

hỗ trợ cho khách hàng đƣợc áp dụng tại trung tâm, bên cạnh các chƣơng trình khuyến mãi,

bảo hành của chính hãng, trung tâm còn xây dựng riêng cho mình một chế độ phục vụ tối

ƣu: chế độ dùng thử trong 5 ngày, các hình thức mua bán trả góp …


-------------------------------------------------------------------------------------


14

Để xác lập nền tảng vững chắc cho kế hoạch phát triển chuỗi siêu thị bán lẻ, ... sẽ ký

kết các thỏa thuận hợp tác chiến lƣợc dài hơi với các đối tác trong nhiều lĩnh vực: cung cấp

hàng hóa, tài chính-ngân hàng, đầu tƣ phát triển cơ sở hạ tầng và truyền thông.

Chiến lƣợc phát triển nguồn nhân lực

Đội ngũ nhân viên bán hàng của ... thời gian tới sẽ đƣợc đào tạo cho đặc thù phục vụ bán

lẻ. Trung tâm còn có kế họach đào tạo đội ngũ nhân viên theo mô hình S.M.A.R.T. Với

định hƣớng không những đi đến mức độ chuyên môn hóa ngày một cao cho mỗi nhân viên

mà còn xây dựng một tinh thần làm việc với phƣơng châm "tất cả cho khách hàng, tất cả vì

khách hàng" trong mỗi nhân viên ấy. Và thành quả ... đạt đƣợc sẽ là một đội ngũ nhân viên

có trách nhiệm sẵn sàng phục vụ nhu cầu của quí khách hàng.

Mô hình S.M.A.R.T S (Specific) (Cụ thể - Giúp lực lượng bán hàng hiểu chính xác cần làm

gì)M (Measurable) (Đo lường được - Theo dõi đánh giá việc thực hiện của cá nhân và đội

ngũ bán hàng)A (Attainable) (Có thể đạt được - Gia tăng mức độ thích ứng và thúc đẩy)R

(Relevant) (Tương thích - Chuyển đổi mục tiêu thành hành động)T (Timebound) (Có thời

hạn - Tránh kéo lê, phải đúng thời hạn quy định)

Chính sách tuyển dụng, huấn luyện và đạo tạo thƣờng niên, thƣờng xuyên tổ chức các khoá

đào tạo sản phẩm mới, công nghệ mới từ các Tập đoàn điện tử, qua đó đảm bảo những kiến

thức tƣ vấn cho ngƣời tiêu dùng.

Đảm bảo 100% nghiệp vụ chuyên môn ở các khâu: KCS, Tƣ vấn, Giao nhận, Lắp đặt, Bảo

trì, Bảo hành, ..


-------------------------------------------------------------------------------------


15

CHƢƠNG V: GIẢI PHÁP QUI HOẠCH THIẾT KẾ CƠ SỞ

V.1. Tổng quỹ đất đầu tƣ

- Quỹ đất dành cho dự án là 3000 m2

V.2. Giải pháp thiết kế

V.2.1. Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật của dự án

Chỉ tiêu sử dụng đất

+ Diện tích đất xây dựng :3000 m2.

+ Hệ số sử dụng đất: 90%

+ Mât đô xây dƣng: 90%

Chỉ tiêu hạ tầng kỹ thuật

Đƣờng giao thông

+ Tốc độ thiết kế : 10-35 km/h

+ Bề rộng 1 làn xe : 3,5 m

+ Bề rộng vỉa he : 2,5 m

Hệ thống thoát nƣớc

- Hệ thống thoát nƣớc mặt và thoát nƣớc bẩn đƣợc bố trí riêng và dẫn về khu xử lý

nƣớc thải trƣớc khi thải ra môi trƣờng.

- Nƣớc thải từ các khu vệ sinh phải đƣợc xử lý qua bể tự hoại xây đúng quy cách

trƣớc khi xả vào cống đô thị.

V.2.2. Giải pháp quy hoạch

Tổ chức một trung tâm mua sắm với đầy đủ các yêu cầu về công năng sử dụng, có

tính thẩm mỹ, kinh tế, và bảo đảm có một môi trƣờng kinh doanh tốt, trong lành, sạch sẽ,

thoáng mát.

V.2.3. Giải pháp kiến trúc

Bố trí tổng mặt bằng

Các khối nhà thể thao, giải trí đƣợc bố cục tạo nên quần thể không gian kiến trúc hài

hòa, đảm bảo vấn đề an toàn giao thông, phòng cháy chữa cháy và thông thoáng tự nhiên

cho công trình.

Cơ cấu sử dụng đất

+ Tổng diện tích xây dựng : 3000 m2

+ Mật độ xây dựng : 90%

+ Hê sô sƣ dung đất : 90%

V.2.4. Giải pháp kỹ thuật

Hệ thống điện

Hệ thống chiếu sáng bên trong đƣợc kết hợp giữa chiếu sáng nhân tạo và chiếu sáng

tự nhiên.

Hệ thống chiếu sáng bên ngoài đƣợc bố trí hệ thống đen pha, ngoài việc bảo đảm an

ninh cho công trình còn tạo đƣợc nét thẩm mỹ cho công trình vào ban đêm. Công trình


-------------------------------------------------------------------------------------


16

đƣợc bố trí trạm biến thế riêng biệt và có máy phát điện dự phòng. Hệ thống tiếp đất an

toàn, hệ thống điện đƣợc lắp đặt riêng biệt với hệ thống tiếp đất chống sét. Việc tính toán

thiết kế hệ thống điện đƣợc tuân thủ tuyệt đối các tiêu chuẩn qui định của tiêu chuẩn xây

dựng và tiêu chuẩn ngành.

Hệ thống cấp thoát nƣớc

Hệ thống cấp thoát nƣớc đƣợc thiết kế đảm bảo yêu cầu sử dụng nƣớc:

+ Nƣớc sinh hoạt.

+ Nƣớc cho hệ thống chữa cháy.

Việc tính toán cấp thoát nƣớc đƣợc tính theo tiêu chuẩn cấp thoát nƣớc cho công trình

công cộng và theo tiêu chuẩn PCCC quy định.

Hệ thống chống sét

Hệ thống chống sét sử dụng hệ thống kim thu sét hiện đại đạt tiêu chuẩn.

Hệ thống tiếp đất chống sét phải đảm bảo Rd < 10 và đƣợc tách riêng với hệ thống

tiếp đất an toàn của hệ thống điện.

Toàn bộ hệ thống sau khi lắp đặt phải đƣợc bảo trì và kiểm tra định kỳ.

Việc tính toán thiết kế chống sét đƣợc tuân thủ theo quy định của quy chuẩn xây dựng

và tiêu chuần xây dựng hiện hành.

Hệ thống PCCC

Công trình đƣợc lắp đặt hệ thống báo cháy tự động tại các khu vực công cộng để đảm

bảo an toàn tuyệt đối cho công trình. Hệ thống chữa cháy đƣợc lắp đặt ở những nơi dễ thao

tác và thƣờng xuyên có ngƣời qua lại.

Hệ thống chữa cháy: ống tráng kẽm, bình chữa cháy, hộp chữa cháy,… sử dụng thiết

bị của Việt Nam đạt tiêu chuẩn về yêu cầu PCCC đề ra.

Việc tính toán thiết kế PCCC đƣợc tuân thủ tuyệt đối các qui định của qui chuẩn xây

dựng và tiêu chuẩn xây dựng hiện hành.

Hệ thống thông tin liên lạc

Toàn bộ công trình đƣợc bố trí một tổng đài chính phục vụ liên lạc đối nội và đối

ngoại. Các thiết bị telex, điện thoại nội bộ, fax (nếu cần) đƣợc đấu nối đến từng phòng.

V.3. Kết luận

Với giải pháp bố trí mặt bằng, giải pháp mặt đứng, kết cấu bao che và các giải pháp

kỹ thuật nhƣ trên, phƣơng án thiết kế thoả mãn đƣợc các yêu cầu sau:

Mặt bằng bố trí hợp lý, các khu chức năng đƣợc phân khu rõ ràng, đảm bảo đƣợc an

ninh công cộng. Hệ thống kỹ thuật an toàn phù hợp với yêu cầu sử dụng trong tình hình

hiện tại và tƣơng lai.


-------------------------------------------------------------------------------------


17

CHƢƠNG VI: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƢỜNG, AT-PCCN

VI.1. Đánh giá tác động môi trƣờng

VI.1.1 Giới thiệu chung

Dự án xây dựng trung tâm mua sắm ... đƣợc xây dựng tại huyện Phú Hòa tỉnh Phú

Yên với diện tích xây dựng: 3000 m2.

Mục đích của đánh giá tác động môi trƣờng là xem xét đánh giá những yếu tố tích cực

và tiêu cực ảnh hƣởng đến môi trƣờng trong xây dựng dự án để từ đó đƣa ra các giải pháp

khắc phục, giảm thiểu ô nhiễm để nâng cao chất lƣợng môi trƣờng hạn chế những tác động

rủi ro cho môi trƣờng và cho xây dựng khi dự án đƣợc thực thi, đáp ứng đƣợc các yêu cầu

về tiêu chuẩn môi trƣờng.

VI.1.2. Các quy định và các hƣớng dẫn về môi trƣờng

Các quy định và hướng dẫn sau được dùng để tham khảo

- Luật Bảo vệ Môi trƣờng số 52/2005/QH11 đã đƣợc Quốc hội nƣớc CHXHCN Việt

Nam khóa XI kỳ họp thứ 8 thông qua tháng 11 năm 2005.

- Nghị định số 80/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 09 tháng 8 năm 2006 về việc

quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành một số điều của luật Bảo vệ Môi trƣờng

- Nghị định số 21/2008/NĐ-CP của Chính phủ ngày 28 tháng 2 năm 2008 về Sửa

đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09 tháng 8 năm 2006 cuả

Chính phủ về việc quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành một số điều của luật Bảo vệ Môi

trƣờng;

- Thông tƣ số 05/2008/ TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng ngày

18/12/2008 về việc hƣớng dẫn về đánh giá môi trƣờng chiến lƣợc, đánh giá tác động môi

trƣờng và cam kết bảo vệ môi trƣờng.

- Quyết định số 62/QĐ-BKHCNMT của Bộ trƣởng Bộ Khoa học Công nghệ và Môi

trƣờng ban hành ngày 09/8/2002 về việc ban hành Quy chế bảo vệ môi trƣờng khu công

nghiệp.

- Quyết định số 35/QĐ-BKHCNMT của Bộ trƣởng Bộ Khoa học Công nghệ và Môi

trƣờng ngày 25/6/2002 về việc công bố Danh mục tiêu chuẩn Việt Nam về môi trƣờng bắt

buộc áp dụng.

- Quyết định số 23/2006/QĐ-BTNMT ngày 26/12/2006 về việc ban hành Danh mục

chất thải nguy hại kem theo Danh mục chất thải nguy hại.

- Tiêu chuẩn môi trƣờng do Bộ KHCN&MT ban hành 1995, 2001 & 2005.

- Quyết định số 22/2006/QĐ-BTNMT ngày 18 tháng 12 năm 2006 của Bộ Tài

Nguyên và Môi trƣờng về việc bắt buộc áp dụng 05 Tiêu chuẩn Việt Nam về Môi trƣờng

và bãi bỏ áp dụng một số các Tiêu chuẩn đã quy định theo quyết định số 35/2002/QĐ-

BKHCNMT ngày 25 tháng 6 năm 2002 của Bộ trƣởng Bộ KHCN và Môi trƣờng;

VI.1.3. Tác động của dự án tới môi trƣờng Việc thực thi dự án sẽ ảnh hƣởng nhất định đến môi truờng xung quanh và khu vực

lân cận, tác động trực tiếp đến quá trình sản xuất kinh doanh gây gián đoạn quá trình vận


-------------------------------------------------------------------------------------


18

hành của hệ thống công nghệ trong khu vực. Chúng ta có thể dự báo đƣợc những nguồn tác

động đến môi trƣờng có khả năng xảy ra trong các giai đoạn khác nhau:

Giai đoạn thi công xây dựng.

Giai đoạn hoạt động.

Giai đoạn ngƣng hoạt động

Nguồn gây ra ô nhiễm

Chất thải rắn

Đất đá do các hoạt động đào hào xây dựng và các công trình phụ trợ khác.

Rác thải trong quá trình thi công xây dựng.

Sự rơi vãi vật liệu nhƣ đá, cát, ... trong quá trình vận chuyển của các thiết bị chuyên

dụng đến nơi xây dựng.

Vật liệu dƣ thừa và các phế liệu thải ra.

Chất thải sinh hoạt của lực lƣợng nhân công lao động tham gia thi công của cán bộ

nhân viên.

Chất thải khí Chất thải khí là nguồn gây ô nhiễm chính cho bầu khí quyển, khí thải có thể phát ra từ

các hoạt động trong các quá trình thi công từ giai đoạn chuẩn bị nguyên vật liệu cho đến

khi tháo dỡ các hạng mục công trình trong giai đoạn ngừng hoạt động.

Khí thải phát sinh do hoạt động của động cơ máy móc thi công cơ giới, phƣơng tiện

vận chuyển vật tƣ dụng cụ, thiết bị phục vụ cho thi công, xây dựng công trình cụng nhƣ khi

tháo dỡ các hạng mục công trình trong giai đoạn ngừng hoạt động.

Khí thải phát sinh từ động cơ của máy móc, phƣơng tiện khác phục vụ công tác do

hoạt động kiểm tra sửa chữa, bảo dƣỡng định kỳ các hạng mục khác của công trình.

Chất thải lỏng Chất thải lỏng có ảnh hƣởng trực tiếp đến vệ sinh môi trƣờng trong Trung tâm mua

sắm gây ảnh hƣởng đến môi trƣờng lân cận.

Tuy nhiên dự án đã có hệ thống thoát nƣớc ngầm thu nƣớc do vậy kiểm soát đƣợc

nguồn thải và xử lý nƣớc bị ô nhiễm trƣớc khi thải ra ngoài.

Tiếng ồn Gây ra những ảnh hƣởng trực tiếp lên hệ thần kinh làm giảm khả năng tập trung và

giảm năng suất lao động. Tiếng ồn có thể sinh ra theo những con đƣờng sau nhƣng phải

đƣợc kiểm soát và duy trì ở trong khoảng 80 – 85dBA theo tiêu chuẩn quy định, tiếng ồn

có thể phát sinh từ những nguồn.

- Động cơ, máy móc thi công, và những thiết bị phục vụ xây dựng, lắp đặt.

- Trong quá trình lao động nhƣ gia công cơ khí, hàn, vận chuyển vật liệu……

- Từ động cơ máy nén khí, bơm, máy phát điện …..

Bụi và khói

Khi hàm lƣợng bụi và khói vƣợt quá ngƣỡng cho phép sẽ gây ra những bệnh về

đƣờng hô hấp làm giảm khả năng lao động của công nhân. Bụi và khói đƣợc sinh ra từ

những lý do sau:

Từ các hoạt động chuyên chở vật liệu, tập kết đổ vật liệu đến nơi xây dựng.

Từ các đống tập kết vật liệu.

Từ các hoạt động đào bới san lấp.


-------------------------------------------------------------------------------------


19

VI.2. Mức độ ảnh hƣởng tới môi trƣờng

VI.2.1. Ảnh hƣởng đến môi trƣờng vật lý

Ảnh hƣởng đến chất lƣợng không khí

Chất lƣợng không khí của khu vực trạm sẽ chịu ít nhiều biến đổi do các hoạt động

thực thi Dự án. Tuy nhiên, trong hai giai đoạn thi công xây dựng và tháo dỡ công trình

ngƣng hoạt động, khói bụi và khí thải là tác nhân ô nhiễm đáng chú ý nhất. Khí thải sinh ra

từ các động cơ máy móc chủ yếu là khí NOx, CO, CO2, SO2....Lƣợng khí thải phát sinh

bởi hoạt động riêng rẽ các loại máy móc đạt tiêu chuẩn kỹ thuật là không đáng kể, trong

điều kiện môi trƣờng làm việc thông thoáng ngoài trời thì mức độ ảnh hƣởng trực tiếp đến

con ngƣời là không đáng kể tuy nhiên khi hàm lƣợng cao nó sẽ là tác nhân gây ra những ô

nhiễm cho môi trƣờng và con ngƣời nhƣ: khí SO2 hoà tan đƣợc trong nƣớc nên dễ phản

ứng với cơ quan hô hấp ngƣời và động vật.

Ảnh hƣởng đến chất lƣợng nƣớc mặt:

Hoạt động xây dựng công trình có nhiều khả năng gây ảnh hƣởng đến chất lƣợng

nƣớc mặt. Do phải tiếp nhận lƣợng nƣớc thải ra từ các quá trình thi công có chứa chất

nhiễm bẩn cao gồm các hoá chất đƣợc sử dụng trong quá trình hàn cắt, vết dầu mỡ rơi vãi

từ các động cơ máy móc trong quá trình thi công vận hành, nƣớc thải sinh hoặt của công

nhân trong các lán trại ... cũng gây ra hiện tƣợng ô nhiễm cho nguồn nƣớc mặt

Lƣợng nƣớc thải phục vụ công tác sửa chữa, bảo dƣỡng định kỳ và sinh hoạt của

cán bộ nhân viên vận hành công trình nếu đƣợc thu gom và xử lý sẽ ít có khả năng gây ảnh

hƣởng đến nguồn nƣớc mặt.

Ảnh hƣởng đến giao thông Hoạt động của các loại phƣơng tiện vận tải phục vụ công tác thi công xây dựng lắp

đặt sẽ làm gia tăng mật độ lƣu thông trên các tuyến đƣờng vào khu vực, mang theo những

bụi bẩn đất, cát từ công trƣờng vào gây ảnh hƣởng xấu đến chất lƣợng đƣờng xá, làm

xuống cấp nhanh chóng các tuyến đƣờng này.

Ảnh hƣởng đến sức khỏe cộng đồng

Không khí bị ô nhiễm sẽ ảnh hƣởng trực tiếp đến sức khoẻ lực lƣợng nhân công làm

việc tại công trƣờng và cho cả cộng đồng dân cƣ. Gây ra các bệnh về cơ quan hô hấp, dị

ứng, viêm mắt ....

Tiếng ồn phát sinh chủ yếu trong qúa trình thi công xây dựng và tháo dỡ khi công

trình ngừng hoạt động. Ô nhiễm tiếng ồn tác động trực tiếp lên lực lƣợng lao động tại công

trình và cƣ dân sinh sống gần khu vực thực thi dự án. Tiếng ồn sẽ gây căng thẳng, ức chế,

làm giảm năng suất lao động, gây xáo trộn cuộc sống thƣờng ngày của ngƣời dân. Mặt

khác khi độ ồn vƣợt quá giới hạn cho phép và kéo dài sẽ ảnh hƣởng đến cơ quan thính giác.

VI.2.2. Giải pháp khắc phục ảnh hƣởng tiêu cực của dự án tới môi trƣờng

Giảm thiểu lƣợng chất thải

Trong quá trình thực thi dự án chất thải phát sinh ra là điều không tránh khỏi. Tuy

nhiên bằng các biện pháp kỹ thuật công nghệ phù hợp kết hợp với biện pháp quản lý chặt

chẽ ở từng bộ phận có thể giảm thiểu đƣợc số lƣợng lớn chất thải phát sinh. Các biện pháp

để giảm thiểu chất thải phát sinh:

Dự toán chính xác khối lƣợng nguyên vật liệu phục vụ cho thi công, giảm thiểu

lƣợng dƣ thừa tồn đọng sau khi xây dựng công trình.


-------------------------------------------------------------------------------------


20

Lựa chọn địa điểm tập kết nguyên vật liệu phù hợp nằm cuối hƣớng gió và trên nền

đất cao để tránh tình trạng hƣ hỏng và thất thoát khi chƣa sử dụng đến.

Đề xuất những biện pháp giảm thiểu khói bụi và nƣớc thải phát sinh trong quá trình

thi công.

Thƣờng xuyên kiểm tra, có chế độ bảo dƣỡng định kỳ các hạng mục công trình

nhằm ngăn ngừa, khắc phục kịp thời các sự cố có thể xảy ra.

Thu gom và xử lý chất thải

Việc thu gom và xử lý chất thải trƣớc khi thải ra ngoài môi trƣờng là điều bắt buộc

đối với các khu vực trạm. Trong dự án này việc thu gom và xử lý chất thải phải đƣợc thực

hiện từ khi xây dựng đến khi đi vào vận hành và quá trình tháo dỡ ngƣng hoạt động để

tránh gây ảnh hƣởng đến hoạt động của trạm và môi trƣờng khu vực xung quanh. Việc thu

gom và xử lý phải đƣợc phân loại theo các loại chất thải sau:

Chất thải rắn

Đây là loại chất thải phát sinh nhiều nhất trong qúa trình thi công bao gồm đất, đá,

giấy, khăn vải, ...là loại chất thải rất khó phân huy đòi hỏi phải đƣợc thu gom, phân loại để

có phƣơng pháp xử lý thích hợp. Những nguyên vật liệu dƣ thừa có thể tái sử dụng đƣợc

thì phải đƣợc phân loại và để đúng nơi quy định thuận tiện cho việc tái chế. Những loại rác

thải khó phân huy hoặc độc hại phải đƣợc thu gom và đặt cách xa công trƣờng thi công, sao

cho tác động đến con ngƣời và môi trƣờng là nhỏ nhất để vận chuyển đến nơi xử lý theo

quy định.

Các chất thải rắn phát sinh trong qúa trình sinh hoạt, ăn uống: khăn lau, rác thải ...

phải đƣợc thu gom vào phƣơng tiện hay thiết bị chứa thích hợp, sau đó đƣợc xử lý ở bãi

thải theo tiêu chuẩn quy định. Các phƣơng tiện vận chuyển đất đá san lấp bắt buộc dùng

tấm phủ che chắn, giảm đến mức tối đa rơi vãi trên đƣờng gây ảnh hƣởng cho ngƣời lƣu

thông và đảm bảo cảnh quan môi trƣờng đƣợc sạch đẹp.

Chất thải khí

Sinh ra trực tiếp trong quá trình thi công từ các máy móc thi công cơ giới, phƣơng

tiện vận chuyển và từ các thiết bị, hoạt động vì vậy cần phải có những biện pháp để làm

giảm lƣợng chất thải khí ra ngoài môi trƣờng, các biện pháp có thể dùng là:

Đối với các phƣơng tiện vận chuyển, máy móc thi công và các động cơ khác cần

thiết nên sử dụng loại nhiên liệu có khả năng cháy hoàn toàn, khí thải có hàm lƣợng chất

gây ô nhiễm thấp. Sử dụng máy móc động cơ mới đạt tiêu chuẩn kiểm định và đƣợc chứng

nhận không gây hại đối với môi trƣờng.

Thƣờng xuyên kiểm tra các hạng mục công trình nhằm ngăn ngừa, khắc phục kịp thời

các sự cố có thể xảy ra.

Sử dụng các van cô lập, khi đấu nối với các thiết bị hiện hữu tránh hiện tƣợng khí

đọng lại gây cháy nổ.

Chất thải lỏng

Chất thải lỏng sinh ra trong quá trình xây dựng sẽ đƣợc thu gom vào hệ thống thoát

nƣớc hiện hữu đƣợc bố trí quanh khu vực xây dựng. Nƣớc thải có chứa chất ô nhiễm sẽ

đƣợc thu gom và đƣa về khu xử lý nƣớc thải còn nƣớc không bị ô nhiễm sẽ theo hệ thống

thoát nƣớc bề mặt và thải trực tiếp ra ngoài.

Trong giai đoạn vận hành, nƣớc thải sẽ đƣợc thu gom qua hệ thống mƣơng đƣợc đặt

quanh khu vực.


-------------------------------------------------------------------------------------


21

Tiếng ồn

Trang bị đầy đủ các thiết bị bảo vệ cho công nhân trong quá trình thi công nhƣ dụng

cụ bảo hộ tai, bảo hộ mắt .... sắp xếp công việc một cách hợp lý khoa học để mức độ ảnh

hƣởng đến nhân viên làm việc trong khu vực nhà máy và ở khu vực lân cận là nhỏ nhất.

Sử dụng các vật liệu cách âm bọc quanh các động cơ phát ra độ ồn lớn nhất, sử dụng

các gối đỡ bệ máy băng lò xo, cao su có tính đàn hồi cao để làm giảm độ rung của máy

móc, thiết bị.

Bụi và khói

Trong quá trình thi công xây dựng bụi và khói là những nhân tố gây ảnh hƣởng

nhiều nhất đến công nhân lao động nó trực tiếp ảnh hƣởng đến sức khoẻ của ngƣời công

nhân gây ra các bệnh về đƣờng hô hấp, về mắt ...làm giảm khả năng lao động. Để khắc

phục những ô nhiễm đó cần thực hiện những biện pháp sau:

Sử dụng nguyên vật liệu ít gây hại, thiết bị chuyên chở nguyên vật liệu phải đƣợc che

chắn cẩn thẩn tránh rơi vãi.

Sử dụng những thiết bị bảo hộ cho công nhân khi làm việc trong tình trạng khói bụi ô

nhiễm nhƣ mặt nạ phòng độc, kính bảo vệ mắt....

Tăng cƣờng trồng cây xanh ở những khu vực đất trống quanh khu vực thi công dự án.

VI.3. Kết luận

Dựa trên những đánh giá tác động môi trƣờng ở phần trên chúng ta có thể thấy quá trình

thực thi dự án có thể gây tác động đến môi trƣờng quanh khu vực xây dựng dự án đầu tƣ và

khu vực lân cận ở mức độ thấp không tác động nhiều đến môi trƣờng, có chăng chỉ là

những tác động nhỏ trong khoảng thời gian ngắn không có tác động về lâu dài.


-------------------------------------------------------------------------------------


22

CHƢƠNG VII: TỔNG MỨC ĐẦU TƢ DỰ ÁN

VII.1. Cơ sở lập Tổng mức đầu tƣ

Tổng mức đầu tƣ cho dự án đầu tƣ xây dựng trung tâm mua sắm ... đƣợc lập dựa trên các

phƣơng án trong hồ sơ thiết kế cơ sở của dự án và các căn cứ sau đây:

- Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội Nƣớc Cộng Hoà Xã

Hội Chủ Nghĩa Việt Nam;

- Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 của Chính phủ về việc Quản lý dự án

đầu tƣ và xây dựng công trình;

- Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về việc Quản lý chất

lƣợng công trình xây dựng và Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 của Chính

phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 2009/2004/NĐ-CP;

- Thông tƣ số 05/2007/TT-BXD ngày 27/05/2007 của Bộ Xây dựng về việc “Hƣớng

dẫn việc lập và quản lý chi phí dự án đầu tƣ xây dựng công trình”;

- Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 của Chính phủ quy định chi tiết thi

hành Luật thuế giá trị gia tăng;

- Thông tƣ số 129/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 hƣớng dẫn thi hành Nghị định số

123/2008/NĐ-CP;

- Thông tƣ 130/2008/TT-BTT ngày 26/12/2008 hƣớng dẫn thi hành một số điều của

Luật Thuế Thu Nhập Doanh Nghiệp.

- Nghị định số 148/2004/NĐ-CP ngày 23/07/2004 sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 7

Nghị định số 158/2003/NĐ-CP;

- Thông tƣ số 02/2007/TT–BXD ngày 14/2/2007. Hƣớng dẫn một số nội dung về: lập,

thẩm định, phê duyệt dự án đầu tƣ xây dựng công trình; giấy phép xây dựng và tổ chức

quản lý dự án đầu tƣ xây dựng công trình;

- Định mức chi phí quản lý dự án và tƣ vấn đầu tƣ xây dựng kem theo Quyết định số

957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng;

- Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu

tƣ xây dựng công trình;

- Các văn bản khác của Nhà nƣớc liên quan đến lập Tổng mức đầu tƣ, tổng dự toán và

dự toán công trình.

Tổng mức đầu tƣ xây dựng công trình đƣợc lập trên cơ sở tham khảo các bản chào giá

của các Nhà cung cấp VTTB.

VII.2. Nội dung Tổng mức đầu tƣ

Mục đích của tổng mức đầu tƣ là tính toán toàn bộ chi phí đầu tƣ xây dựng dự án xây

dựng trung tâm mua sắm làm cơ sở để lập kế hoạch và quản lý vốn đầu tƣ, xác định hiệu

quả đầu tƣ của dự án.

Tổng mức đầu tƣ bao gồm: Chi phí xây dựng và lắp đặt, Chi phí vật tƣ thiết bị; Chi

phí tƣ vấn, Chi phí quản lý dự án & chi phí khác, dự phòng phí 10% và lãi vay trong thời

gian xây dựng.

Chi phí xây dựng và lắp đặt


-------------------------------------------------------------------------------------


23

Chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình; Chi phí xây dựng công trình

tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công; chi phí nhà tạm tại hiện trƣờng để ở và điều hành

thi công.

Chi phí thiết bị

Chi phí mua sắm thiết bị công nghệ, chi phí lắp đặt thiết bị; chi phí vận chuyển, bảo

hiểm thiết bị; thuế và các loại phí có liên quan.

VII.2.1. Chi phí quản lý dự án

Chi phí quản lý dự án tính theo Định mức chi phí quản lý dự án và tƣ vấn đầu tƣ xây

dựng công trình.

Chi phí quản lý dự án bao gồm các chi phí để tổ chức thực hiện các công việc quản

lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án đến khi hoàn thành nghiệm thu bàn

giao công trình vào khai thác sử dụng, bao gồm:

- Chi phí tổ chức lập dự án đầu tƣ.

- Chi phí tổ chức thẩm định dự án đầu tƣ, tổng mức đầu tƣ; chi phí tổ chức thẩm tra

thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công và dự toán xây dựng công trình.

- Chi phí tổ chức lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng;

- Chi phí tổ chức quản lý chất lƣợng, khối lƣợng, tiến độ và quản lý chi phí xây dựng

công trình;

- Chi phí tổ chức đảm bảo an toàn và vệ sinh môi trƣờng của công trình;

- Chi phí tổ chức nghiệm thu, thanh toán, quyết toán hợp đồng; thanh toán, quyết toán

vốn đầu tƣ xây dựng công trình;

- Chi phí tổ chức nghiệm thu, bàn giao công trình;

- Chi phí khởi công, khánh thành;

VII.2.2. Chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng

Bao gồm

- Chi phí khảo sát xây dựng phục vụ thiết kế cơ sở;

- Chi phí khảo sát phục vụ thiết kế bản vẽ thi công;

- Chi phí tƣ vấn lập dự án đầu tƣ xây dựng công trình;

- Chi phí thẩm tra thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, dự toán xây dựng công

trình;

- Chi phí lập hồ sơ yêu cầu, hồ sơ mời sơ tuyển, hồ sơ mời thầu và chi phí phân tích

đánh giá hồ sơ đề xuất, hồ sơ dự sơ tuyển, hồ sơ dự thầu để lựa chọn nhà thầu tƣ vấn, nhà

thầu thi công xây dựng, nhà thầu cung cấp vật tƣ thiết, tổng thầu xây dựng;

- Chi phí giám sát khảo sát xây dựng, giám sát thi công xây dựng và giám sát lắp đặt

thiết bị;

- Chi phí lập báo cáo đánh giá tác động môi trƣờng;

- Chi phí quản lý chi phí đầu tƣ xây dựng: tổng mức đầu tƣ, dự toán, định mức xây

dựng, đơn giá xây dựng công trình, hợp đồng;

- Chi phí tƣ vấn quản lý dự án;


-------------------------------------------------------------------------------------


24

VII.2.3. Chi phí khác

Chi phí khác bao gồm các chi phí cần thiết không thuộc chi phí xây dựng; chi phí thiết

bị; chi phí bồi thƣờng giải phóng mặt bằng, chi phí quản lý dự án và chi phí tƣ vấn đầu tƣ

xây dựng nói trên:

Chi phí thẩm tra tổng mức đầu tƣ; Chi phí bảo hiểm công trình;

Chi phí kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt quyết toán vốn đầu tƣ;

Chi phí vốn lƣu động ban đầu đối với các dự án đầu tƣ xây dựng nhằm mục đích kinh

doanh, lãi vay trong thời gian xây dựng, chi phí quảng cáo.

VII.2.4. Dự phòng phí

Dự phòng phí bằng 10% chi phí xây lắp, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự án, chi

phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng và chi phí khác phù hợp với Thông tƣ số 05/2007/TT-BXD

ngày 25/07/2007 của Bộ Xây dựng về việc “Hƣớng dẫn lập và quản lý chi phí dự án đầu tƣ

xây dựng công trình”.

VII.2.5. Lãi vay trong thời gian xây dựng

Lãi vay trong thời gian xây dựng đƣợc tính dựa vào ty lệ vốn vay và tiến độ huy động

vốn

VII.2.6. Kết quả tổng mức đầu tƣ

Tổng mức đầu tƣ

Đơn vị tính: 1.000 đồng

CHƢƠNG VIII: VỐN ĐẦU TƢ CỦA DỰ ÁN

VIII.1. Nguồn vốn đầu tƣ của dự án

TIẾN ĐỘ SỬ DỤNG VỐN (Đvt: 1.000 đồng)

Nguồn vốn thực hiện dự án.

Với tổng mức đầu tƣ … đồng

Trong đó: Chủ đầu tƣ bỏ vốn 70% tổng đầu tƣ tƣơng ứng với số tiền … đồng. Ngoài

ra chủ đầu tƣ dự định vay của Ngân hàng 30% trên tổng vốn đầu tƣ, tức tổng số tiền cần

vay là … đồng. Nguồn vốn vay này dự kiến vay trong thời gian 17 quý với lãi suất dự kiến

theo mức lãi suất chung hiện nay là 18%/năm. Phƣơng thức vay vốn: nợ gốc đƣợc ân hạn

trong thời gian xây dựng, chỉ trả lãi vay theo dƣ nợ đầu kỳ và vốn vay trong kỳ. Bắt đầu trả

nợ từ khi dự án đi vào hoạt động . Trả nợ gốc đều hàng năm và lãi vay tính theo dƣ nợ đầu

kỳ.

Tiến độ rút vốn vay và trả nợ vay đƣợc trình bày ở bảng sau:

Nguồn vốn : vốn chủ sơ hữu 70%, vốn vay 30%. Hiện nay lãi suất cho vay bình quân

của các ngân hàng thƣơng mại khoảng 18%/năm.

Với vốn đi vay 30% nguồn vốn đầu tƣ của dự án, do đó nhà đầu tƣ cần có định hƣớng

cho việc thu xếp vốn để không ảnh hƣởng đến tiến độ dự án.


-------------------------------------------------------------------------------------


25

Số vốn vay này trong thời gian xây dựng cuối mỗi quý sẽ trả toàn bộ lãi vay chứ chƣa

trả vốn gốc vì chƣa có nguồn doanh thu với tổng lãi vay trong thời gian xây dựng là

215.408.000 đồng. Lãi vay trong thời gian xây dựng đƣợc chi trả bằng số tiền dự phòng phí

hoặc từ nguồn vay vốn ngân hàng.

Khi dự án đi vào khai thác kinh doanh, có nguồn thu sẽ bắt đầu trả vốn gốc. Thời gian

trả nợ theo từng quý dự tính trong 3 năm với lãi suất 18%/năm, số tiền phải trả mỗi quý

bao gồm lãi vay và vốn gốc với những khoản bằng nhau.

Qua hoạch định nguồn doanh thu, chi phí và lãi vay theo kế hoạch trả nợ cho thấy dự

án hoạt động hiệu quả, có khả năng trả nợ đúng hạn rất cao, mang lại lợi nhuận lớn cho nhà

đầu tƣ và các đối tác hợp tác nhƣ ngân hàng.

Kế hoạch vay trả nợ theo các kỳ đƣợc thể hiện cụ thể qua bảng kế hoạch vay trả nợ

trong phần phụ lục sau:


-------------------------------------------------------------------------------------


26

VIII.2. Phƣơng án hoàn trả vốn vay

Phƣơng án hoàn trả vốn vay đƣợc đề xuất trong dự án này là phƣơng án trả lãi và nợ

gốc định kỳ hằng năm từ khi bắt đầu hoạt động dự án. Phƣơng án hoàn trả vốn vay đƣợc

thể hiện cụ thể tại bảng sau:

Lịch trả nợ


-------------------------------------------------------------------------------------


27

Hằng quý chủ đầu tƣ phải trả vốn gốc cho số tiền đi vay là … đồng và số tiền này trả

trong 12 quý tiếp theo còn số lãi vay chủ đầu tƣ sẽ trả kem với lãi gốc dựa vào dƣ nợ đầu

kỳ của mỗi quý. Theo dự kiến thì đến quý IV/ 2014 chủ đầu tƣ sẽ hoàn trả nợ đúng hạn cho

ngân hàng


-------------------------------------------------------------------------------------


28

CHƢƠNG IX: HIỆU QUẢ KINH TẾ-TÀI CHÍNH

IX.1. Các giả định kinh tế và cơ sở tính toán

Các thông số giả định trên dùng để tính toán hiệu quả kinh tế của dự án trên cơ sở tính

toán của các dự án đã triển khai, các văn bản liên quan đến giá bán, các tài liệu cung cấp từ

Chủ đầu tƣ, cụ thể nhƣ sau:

- Thời gian hoạt động của dự án là 50 năm, bắt đầu từ tháng 1 năm 2012.

- Vốn chủ sở hữu 70%, vốn vay 30%;

- Doanh thu của dự án đƣợc tính theo từng hạng mục kinh doanh

- Chi phí hoạt động bao gồm: chi phí tiếp thị, quảng cáo; chi phí điện, nƣớc; chi phí bảo

trì, bảo hiểm; quỹ phúc lợi; chi phí nguyên liệu đầu vào cho từng lĩnh vực kinh doanh ; chi

phí vận chuyển; chi phí khác...

- Chi phí khấu hao Tài sản cố định: Áp dụng phƣơng pháp khấu hao theo đƣờng thẳng,

thời gian khấu hao sẽ đƣợc tính phụ thuộc vào thời gian dự báo thu hồi vốn. Trong tính

toán áp dụng thời gian khấu hao (xem phụ lục đính kem).

- Lãi suất vay đối với nội tệ tạm tính: 18%/năm;

- Thời hạn trả nợ 3 năm, trả 1 năm 4 lần cả gốc và lãi;

- Thuế thu nhập doanh nghiệp của dự án thuế suất áp dụng là 25%.

Các thông số giả định dùng tính toán hiệu quả kinh tế

IX.2. Tính toán chi phí

IX.2.1. Chi phí quảng cáo Để giới thiệu các sản phầm của trung tâm đến ngƣời tiêu dùng hằng năm chủ đầu tƣ chi

ra khoảng 4% doanh thu cho hoạt động quảng cáo và các chƣơng trình khuyến mãi nhằm

đẩy mạnh doanh số cũng nhƣ tạo sự nhận diện thƣơng hiệu của trung tâm đến ngƣời tiêu

dùng. Nhằm tạo nên tiếng vang cho trung tâm bằng các chƣơng trình khuyến mãi, hỗ trợ

giá, tặng quà giá trị cao cho khách mua hàng, mang lại lợi ích thiết thực và hiệu quả cho

ngƣời tiêu dùng. Các chƣơng trình khuyến mãi nhƣ: Tài trợ trực tiếp, Tuần lễ vàng, Hoàn

tiền mua sắm, Chƣơng trình mua sắm tiết kiệm hay các chƣơng trình hƣởng ứng theo các

sự kiện văn hóa thể thao lớn trong nƣớc và thế giới,…luôn đƣợc ngƣời tiêu dùng háo hức

đón đợi và nồng nhiệt tham gia.

IX.2.2. Chi phí điện, nƣớc

Ƣớc tính chi phí điện nƣớc hằng năm của trung tâm chiếm khoảng 1% doanh thu.

Tƣơng ứng với hoạt động của năm 2012 chi phí này khoảng … đồng

IX.2.3. Chi phí bảo trì

Để máy móc, vật dụng đƣợc hoạt động tốt và bền qua thời gian, chủ đầu tƣ trích một

khoảng 0,5% giá trị xây dựng, máy móc trang bị cho trƣờng. Tƣơng ứng với số tiền

48.081.000 đồng mỗi năm.

IX.2.4. Chi phí bảo hiểm

Hằng năm ƣớc tính khoảng .…. đồng


-------------------------------------------------------------------------------------


29

IX.2.5. Chi phí quỹ phúc lợi, bảo hiểm thất nghiệp, trợ cấp, khen thƣởng…

Chi phí này chiếm 28% chi phí lƣơng, ƣớc tính khoảng … đồng/năm

IX.2.6. Chi phí đầu vào

Nhằm tạo uy tín cũng nhƣ nâng cao thƣơng hiệu của trung tâm ngoài việc cung cấp đến

tay ngƣời tiêu dùng một sản phẩm chất lƣợng tốt, giá cả phải chăng, chủ đầu tƣ đặc biệt

chú trọng thông qua việc xây dựng đƣợc một hệ thống và đội ngũ kiểm tra chất lƣợng

nghiêm ngặt và hiệu quả từ khâu đầu vào khi nhập hàng cho đến đầu ra khi đến tay quý

khách hàng, nhằm đảm bảo tiêu chí sản phẩm chất lƣợng.

Chi phí trang trí nội thất:

Do đặc điểm của lĩnh vực này nên chi phí về sản phẩm đầu vào của trung tâm ƣớc tính

khoảng 37% doanh thu của việc bán ra. Chi phí này qua các năm nhƣ sau:

Chi phí về hàng kim khí điện máy:

Để cạnh tranh với những trung tâm khác, ngoài chất lƣợng, giá cả. Tại đây chủ đầu tƣ

còn chú trọng nhiều đến chƣơng trình bán hàng, trƣng bày sản phẩm, chính sách hậu mãi

…Ƣớc tính chi phí đầu vào cho mặt hàng này khoảng 55% doanh thu

Chi phí về cơ khí và lắp ráp

Tạo tạo một quy trình khép kín về trang trí nội thất cũng nhƣ những tiện ích về các mặt

hàng điện máy nhằm phục vụ nhu cầu ngày càng cao nhằm thỏa mãn sở thích của ngƣời

tiêu dùng. Ngoài các sản phẩm về trang trí nội thất và điện máy chủ đầu tƣ còn cung cấp

đến khách hàng những dịch vụ nhƣ lắp đặt và một số mặt hàng về cơ khí. Do đó chi phí của

lĩnh vực này ƣớc tính khoảng 33% doanh thu, ƣớc tính chi phí của lĩnh vực này 5 năm đầu

nhƣ sau:

IX.2.7. Chi phí vận chuyển

Để tạo điều kiện cho khách hàng thì ngoài những chƣơng trình quảng cáo, chính sách

hậu mãi, khuyến mãi, chủ đầu tƣ còn hỗ trợ dịch vụ giao hàng tận nơi cho khách hàng. Ƣớc

tính chi phí này chiếm 1% doanh thu.

IX.2.8. Văn phòng phẩm, điện thoại, chi phí khác

Ƣớc tính chi phí văn phòng phẩm, điện thoại 5.000.000 đồng/ tháng.

Chi phí khác chiếm 5% các chi phí trên.

Bảng tính chi phí hoạt động của dự án:

IX.3. Doanh thu từ dự án

Với mục tiêu phấn đấu trở thành một trong những nhà bán lẻ hàng đầu trong lĩnh vực

điện máy, nội thất, lắp ráp và cơ khí tại Phú Yên cũng nhƣ phát triển thị trƣờng sang các

khu vực khác chủ đầu tƣ chú tâm đến các lĩnh vực trong môi trƣờng làm việc, trong chất

lƣợng sản phẩm và cũng nhƣ chính sách của trung tâm về:

- Phong cách phục vụ lịch sự và văn minh

- Có nhiều chƣơng trình khuyến mãi hấp dẫn

- Hƣớng dẫn khách hàng chu đáo, tận tình

- Thực hiện đúng những cam kết đối với ngƣời tiêu dùng.


-------------------------------------------------------------------------------------


30

- Tiếp tục đem đến cho khách hàng những quyền lợi mua sắm tốt nhất với phong cách

phục vụ chuyên nghiệp và các chƣơng trình khuyến mãi hấp dẫn

- Nâng cao chất lƣợng dịch vụ bảo hành, bảo trì, giao hàng, lắp đặt và các dịch vụ khác

- Cam kết cung cấp cho khách hàng những sản phẩm có chất lƣơng cao, giá cả hợp lý và

thƣơng hiệu nổi tiếng.

- Thƣờng xuyên tìm kiếm, khai thác và phân phối các sản phẩm mới, hiện đại, phù hợp với

nhu cầu khách hàng. Do đó doanh thu từ các lĩnh vực đƣợc tính nhƣ sau:

Doanh thu từ trang trí nội thất và kim khí điện máy:

Doanh thu = Doanh thu ngày thường x Số ngày hoạt động + Doanh thu ngày lễ, thứ 7, chủ

nhật x Số ngày hoạt động

Doanh thu từ cơ khí điện lanh, cửa sắt và lắp ráp thiết bị

Doanh thu = Doanh thu trung bình trong ngày x Số ngày hoạt động/ năm

Do đó doanh thu các hạng mục này trong 5 năm đầu nhƣ sau:

Doanh thu tăng 5% qua các năm

Bảng tổng hợp doanh thu của dự án

Kết quả phân tích tài chính

a. Dòng tiền thu vào gồm có tổng doanh thu hằng năm và giá trị thanh lý sau

thời gian khai thác trong suốt vòng đời đánh giá hiệu quả dự án.

b. Dòng tiền chi gồm chi phí các khoản đầu tƣ ban đầu trong quá trình thực hiện

dự án và chi phí hoạt động hằng năm (không bao gồm chi phí khấu hao), tiền

thuế nộp cho ngân sách Nhà nƣớc.

c. Dựa vào kết quả ngân lƣu vào và ngân lƣu ra, ta tính toán đƣợc các chỉ số tài

chính, và kết quả cho thấy:

Báo cáo thu nhập:

Đvt: 1.000 đồng

Báo cáo ngân lƣu:

Thời gian phân tích hiệu quả tài chính của dự án trong vòng đời 11 năm kể từ năm bắt

đầu xây dựng và năm thanh lý.

Dòng tiền thu vào bao gồm: tổng doanh thu hằng năm; nguồn thu từ vốn vay ngân

hàng; giá trị thanh lý cuối vòng đời dự án

Dòng tiền chi ra gồm: các khoản chi đầu tƣ ban đầu mua sắm MMTB và chi phí hoạt

động hằng năm (không bao gồm chi phí khấu hao), chi trả nợ vay ngân hàng gồm cả lãi vay

và vốn gốc, tiền thuế nộp cho ngân sách Nhà Nƣớc.

Với suất sinh lời Chủ đầu tƣ kỳ vọng sẽ lớn hơn lãi vay để đảm bảo khả năng thanh

toán nợ vay là re = 20%

Dựa vào kết quả ngân lƣu vào và ngân lƣu ra, ta tính đƣợc các chỉ số tài chính, và kết

quả cho thấy:

Hiện giá thu nhập thuần của dự án là :NPV = 6.773.750.000 đồng >0

Suất sinh lời nội bộ là: IRR = 38%

Thời gian hoàn vốn tính là 5 năm (bao gồm cả năm đầu tƣ MMTB)


-------------------------------------------------------------------------------------


31

Qua quá trình hoạch định, phân tích và tính toán các chỉ số tài chính trên cho thấy dự án

mang lại lợi nhuận cao cho chủ đầu tƣ so với nguồn vốn đầu tƣ ban đầu bỏ ra, suất sinh lời

nội bộ cũng cao hơn sự kỳ vọng của nhà đầu tƣ, và khả năng thu hồi vốn nhanh hơn so với

kế hoạch đề ra.

IX.4. Đánh giá ảnh hƣởng Kinh tế - Xã hội

IX.4.1. Hiệu quả kinh tế

Dự án Trung tâm mua sắm ... có nhiều tác động tích cực đến sự phát triển kinh tế xã

hội của huyện nhà. Đóng góp vào sự phát triển và tăng trƣởng của nền kinh tế tỉnh Phú Yên

nói chung và của huyện huyện Phú Hòa nói riêng. Nhà nƣớc, địa phƣơng có nguồn thu

ngân sách từ Thuế GTGT, Thuế Thu nhập doanh nghiệp. Tạo ra công ăn việc làm cho

ngƣời lao động và thu nhập cho chủ đầu tƣ;

IX.4.2. Lợi ích xã hội

Không chỉ tiềm năng về mặt kinh tế mà dự án còn có giá trị to lớn về mặt xã hội. Dự

án ra đời là một bài giải cho những bài toán này. Bên cạnh đó dự án còn rất khả thi qua các

thông số tài chính nhƣ NPV = 6.773.750.000 ngàn đồng ; Suất sinh lời nội bộ là: IRR = 38

% ; thời gian hoà vốn sau 6 năm kể từ năm 2011. Điều này cho thấy dự án mang lại lợi

nhuận cao cho nhà đầu tƣ, niềm tin lớn khi khả năng thanh toán nợ vay cao và thu hồi vốn

đầu tƣ nhanh. Thêm vào đó, dự án còn đóng góp rất lớn cho ngân sách Nhà Nƣớc và giải

quyết một lƣợng lớn lực lƣợng lao động có trình độ cao và lao động không có trình độ cho

huyện Phú Hòa.

CHƢƠNG X: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

X.1. Kết luận

Việc thực hiện đầu tƣ Dự án Trung tâm mua sắm ... vào việc phát triển Kinh tế - Xã

hội huyện Phú Hòa tỉnh Phú Yên

Báo cáo thuyết minh dự án là cơ sở để nhà đầu tƣ triển khai các nguồn lực để phát triển.

Không chỉ tiềm năng về kinh tế về thị trƣờng nguyên liệu đầu vào cho sản phẩm mà

dự án còn rất khả thi qua các thông số tài chính. Điều này cho thấy dự án mang lại lợi

nhuận cao cho nhà đầu tƣ niềm tin lớn khi khả năng thanh toán nợ vay cao và thu hồi vốn

đầu tƣ nhanh.

Thêm vào đó, dự án còn đóng góp rất lớn cho ngân sách Nhà Nƣớc và giải quyết

một lƣợng lớn lực lƣợng lao động.

Vậy dự án thực hiện sẽ mang lại nhiều yếu tố thuận lợi nhƣ sau:

- Mang lại lợi ích kinh tế cho chủ đầu tƣ.

- Đáp ứng nhu cầu sử dụng những sản phẩm hiện đại của ngƣời dân

- Cải thiện tƣ tƣởng và đời sống cho ngƣời nông dân

- Phù hợp với định hƣớng phát triển kinh tế, chủ trƣơng kêu gọi đầu tƣ của nhà nƣớc

- Xét về mặt kinh tế, các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật cho thấy dự án thực hiện sẽ mang

lại nhiều hiệu quả.


-------------------------------------------------------------------------------------


32

X.2. Kiến nghị

Việc ra đời của dự án rất phù hợp với tình hình chung của xã hội, đặc biệt là của

huyện Phú Hòa tỉnh Phú Yên trong vấn đề đẩy mạnh công nghiệp hóa- hiện đại hóa của

tỉnh nhà. Hơn thế nữa dự án đi vào hoạt động sẽ giải quyết đƣợc công ăn việc làm, tạo thu

nhập cho nhiều ngƣời. Điều đó cho thấy dự án rất khả thi về nhiều mặt.

Đề nghị các cơ quan chức năng tạo điều kiện giúp đỡ chủ đầu tƣ để dự án sớm triển

khai và đƣa vào hoạt động!

Phú Yên, ngày tháng năm 2011

CHỦ ĐẦU TƢ

Documents

Ðề: Thạc Sỹ 292 - Xây dựng chiến lược kinh doanh cho Trung ...Ma trận SWOT của Trung tâm mua sắm .....11 IV.2.2. Các chiến lƣợc kinh doanh hình thành