孔廟東側住宅更新規劃

委託單位臺北市都市更新處執行單位專業者都市改革組織學聯不動產顧問公司

簡報大綱

壹 背景說明

貳 基本調查

參 溝通協調

肆 都市更新推動方式

伍 財務分析

陸 都市計畫變更及都市更新推動程序

柒 空間方案

捌 對本案建議

孔廟東側基地之特殊性

為帶動北大同地區發展，市府於92年度開始推動孔廟(北大同)文化園區計畫。

其中，孔廟東側地區於89年列入都市更新地區，然由於毗鄰孔廟古蹟保存區，更新後量體與景觀衝擊恐有疑慮。

22

壹 背景說明

為保障孔廟東側住戶之既有權益，市府將延續96年多數所有權人共識，重新研擬以都市更新方式續辦本案之都市計畫變更案。

配合市府計畫對明倫國小實施精簡合併，並將簡併後釋出用地活化利用，促進孔廟周邊地區再生發展。

為達成上揭目標，市府因此向內政部營建署爭取本規劃案之經費補助，於99年經內政部營建署同意核定，並開始進行規劃。

壹 背景說明

本案目的

孔廟東側基地-土地使用與權屬

孔廟東側住宅區現為住3用地，現況建蔽率為45％、容積率225％。

孔廟東側基地範圍內土地共計48筆，合計面積為4,272.96平方公尺。其中私有土地43筆，所有權人共143人，僅臨孔廟邊側之5筆土地為臺北市政府所有。

44

貳 基地調查

孔廟東側基地-建物所有權及現況

孔廟東側住宅為民國46年及54年所建造之建築物，共計92戶，房屋所有權人總計93人。登記面積6,739.50㎡現況建築本體均為鋼筋混凝土構造的三、四層樓公寓住宅。增改建情況十分普遍，多為加強磚造與鐵皮鋼構。

55

貳 基地調查

明倫國小基地-土地使用與權屬

明倫國小土地使用分區為國小用地，週邊土地使用分別為機關用地、住3-2及商三特基地範圍內土地共計11筆，合計面積為8,750平方公尺。所有權人為臺北市政府所有（範圍待市府確認）

66

貳 基地調查

貳 基地調查

航高限制

建築高度限制

明倫國小41.62公尺

孔廟東側住宅47.7公尺

於100年3月3日召開「房屋所有權人權益調查填寫說明會」。

所有權人-權益調查說明

參 溝通協調

1.第一場說明會（100.9.27)對象為自救會主要幹部，就本案計畫背景、都市更新辦理方式、所有權人權益等項目進行說明。

2.第二場說明會（100. 9.30)對象為孔廟東側所有權人，就本案計畫背景、都市更新理念、本案都市更新辦理方式、所有權人權益等項目進行說明，並發放問卷進行所有權人意願調查。

參 溝通協調

所有權人-說明會辦理

配合說明會辦理，再次進行所有權人參與意願調查，除說明會當日回收部分外，其餘未現場填寫及未出席之所有權人，則由自救會協助回收調查問卷。截至100年11 月中，共計收回82份，統計如下：

參 溝通協調

所有權人-意願調查統計

支持意願 同意 不同意 未回覆

戶數 78 4 10

參 溝通協調

市府相關局處-明倫國小用地

市府於100年9月2日由張副秘書長召開「「臺北市孔廟東側住宅更新規劃案」有關明倫國小用地得否釋出在利用以做為孔廟東側住戶異地更新之基地事宜研商會議」，就本案明倫國小用地事宜裁示會議結論如下：

1. 為配合「臺北市孔廟歷史成區觀光再生計畫」之需求，以及孔廟傳統禮制之完整，本案取得孔廟東側住宅用地有必要性。

2. 本案有關明倫國小之整併期程，請教育局確認以102年8月為執行目標。

3. 有關孔廟東側住戶現況及參與意願，請都更處進行瞭解。4. 請勞工局職訓中心另覓搬遷地點，俾利本案之順利推行。

孔廟東側都市更新不同辦理方式之優劣點分析

方案比較 徵收 以區段徵收辦理都市更新

96年方案(先換地後都更)

以跨區權利變換辦理都市更新

辦理流程 依照土地徵收條例辦理徵收孔廟東側土地

1. 先辦理跨區區段徵收

2. 再由地主自行興建建築，或由政府興建專案住宅讓售原地主

1.將孔廟東側土地變更為公共設施用地

2.將孔廟東側與明倫國小南側用地交換

3.地主取得交換後土地進行都市更新

以權利變換方式進行跨區之都市更新

土地與建物分配結構

1.孔廟東側土地全部徵收作為文教用地

2.地主領取徵收土地補償款與建物拆遷補償款後自行購屋。

3.地主領回土地

1.市府決定參與跨區區段徵收之土地面積

2.孔廟東側土地全部視為公共設施用地

3.全部地主取回跨區區段徵收之40%土地，公私地主再按公告現值比例分配。

1.孔廟東側土地全部作為公設用地

2.地主取得明倫國小南側土地

3.地主自行找建商進行都市更新

1.孔廟東側土地全部作為公設用地2.地主取得明倫國小南側土地進行都市更新

1212

肆 都市更新推動方式

明倫國小納入都更面積

無 1.由市府政策決定，孔廟東側開闢費用之來源

2.原則上參考96年方案或現有產權價值，訂定地主可分回、公私地主公告現值之比例，決定可分回

依照公告現值等值原則計算

1.由市府政策決定2.原則上參考公告現值等值規劃

地主可分回土地面積

無 1.受明倫國小參與區段徵收部分面積影響

2.按土地徵收條例規定，地主以分回40%土地為原則，公私地主再按公告現值比例分配

依照分配明倫國小土地面積進行都市更新，按權利變換後之面積分配

1.受明倫國小參與都更部分面積影響2.按基準容積、容積獎勵、更新方式等方式決定

法令適用 1.都市更新條例第25條2.土地徵收條例

1.都市更新條例第25條2.都市計畫法3.土地徵收條例

1.都市計畫私有公共設施保留地與公有非公用土地交換辦法(可否比照辦理尚有法律疑義)2.土地法

都市更新條例

1313

肆 都市更新推動方式與財務分析方案比較 徵收 以區段徵收辦理都市更新

96年方案(先換地後都更)

以跨區權利變換辦理都市更新

地主意願 反對到底 1.與地主預期不同，地主很容易反對(區段)徵收

1.地主很容易反對將其土地變更為公共設施用地

2.地主很難接受土地增值稅9億千萬。

若都更後地主可分回面積相較現有產權面積大，則地主接受度較高。

主要缺點 1.地主反對、市議會反對2.地主無法參與都市更新3.明倫國小無法更新

1.區段徵收需做地籍分合，地上建物需做拆除分回土地給居民，與居民期待之先建後拆方式不符，易遭地主反對

2.在現行都市更新條例架構下，國內無使用區段徵收案例

3. 維持地主相同權益前提，明倫國小需地面積較大

4.跨區區段徵收經驗不多

5.由政府興建專案住宅讓售原地主，推行不易，政府亦需另外發包住宅興

1.法令適用會有問題2.市議會不容易通過3.地主必須自行更新，非蓋到好給地主4.換地所需的土地增值稅金額過大，居民難以接受

1.國內尚無以跨區權變方式辦理完成之案例

1414

肆 都市更新推動方式與財務分析方案比較 徵收 以區段徵收辦理都市更新

96年方案(先換地後都更)

以跨區權利變換辦理都市更新

1. 依據都市更新條例第9條之規定「以配合地方重大建設為由，將孔廟東側住宅區土地與明倫國小擬交換基地合併劃定為同一更新地區」

2. 以跨區權利變換方式推動辦理。

參考依據政府為主都市更新推動手冊（草案）大面積土地權利變化估價作業模式之探討（營建署委託不動產估價師公會全國聯合會研究）

肆 都市更新推動方式

建議本案都市更新辦理方式(1)

本案建議採二階段權利變換(一個權變兩次計算)方式推動：

1. 先進行更新地區土地之平面配置，確認土地交換分合之位置，再進行立體分配權利變換

2. 共同負擔依據兩階段權利變換所發生之費用拆分為兩部分：

為進行土地平面交換分合之共同負擔興建建物之共同負擔。而分配土地之地主僅需負擔平面交換分合之共同負擔，分回建物之地主則需分擔開發大樓之興建成本

第一階段平面土地交換之權利變換

第二階段分回大樓地主之權利變換

肆 都市更新推動方式

建議本案都市更新辦理方式(2)

關於跨區權利變換相關適法性討論

依據與營建署二次協調會議，結論如下：1. 本案適用都市更新條例第九條第一項規定，將不相臨之更

新單元合併為同一更新單元以權利變換方式實施。2. 建議先行將明倫國小用地變更都市計畫為商三特或住宅區

後再辦理，以避免涉及變更前土地須考量回饋公共設施及更新前權利價值估價之問題。

3. 所謂二階段係指權利變換計算過程，先平面分配土地在立體分配建物

4. 建議本案先研擬完成更新事業計畫及權利變換計畫，經審定後辦理招商，招商文件敘明允許變動部分及須遵循部分，採資格、規格、價格三階段評選，於招商成功後再核定實施；可避免由建商操作計畫及授權其容積調派、移轉及取地之爭議。

1717

肆 都市更新推動方式

初步決議

依據101年8月1日工作會議及期末審查決議：1.確認以二階段跨區權利變換作為都市更新辦理方式2.確認明倫國小用地假設變更為商三特，以作為後續規畫之依據3.暫不考量跨區容積調配，但可列為建議事項。4.依計畫內容提供更新事業計畫草案，但不包括權利變換計畫。5.都市計畫變更草案以不回饋為原則，但需敘明理由。

1818

肆 都市更新推動方式

1.以孔廟東側合法建物登記面積6,739.50㎡（約2,038.70坪）為基準，評估私地主更新後分回建物面積能否滿足「一坪換一坪」。若更新後分回建物面積大於更新前登記面積，則私地主參與更新之意願較高；反之，若更新後分回面積小於更新前登記面積，則不易說服私地主參與權利變換。

2.評估市府能否在無須支付找補金額的情況下，取得孔廟東側全部土地。

財務評估前提

伍 財務試算

財務分析說明

參數假設

1.明倫國小更新基地地界及面積

2.明倫國小變更後容積:

假設情境 孔廟東側公告現值

明倫國小基地地界 基地面積 更新地界之

公告現值

現況使用分區 516,340,935 南側以北36.5公尺線 3,176.97m2 520,782,838

使用分區 面積(m2) 法定容積率 面積合計(m2) 加權平均容積率

商三特(原屬住三之二) 1,094.99 400%

3,176.97 285.32%商三特

(原屬住三) 2,081.98 225%

伍 財務試算

基地面積 3,176.97 sqm （南側以北36.5公尺）

法定容積率 285.32%

基準容積 9,064.53 sqm

獎勵上限 獎勵值 獎勵容積 備註

ΔF1 原容積高於法定容積 0.00% 0.00

ΔF2 未達 小居住面積 0.00% 0.00

ΔF3 時程獎勵 5%~7% 5.00% 453.23 公告後六年內申請實施更新

ΔF4-1 捐贈公益設施 15% 0.00% 0.00

ΔF4-2 協助興闢公共設施 15% 0.00% 0.00

ΔF4-3 捐贈經費予都更基金 15% 0.00% 0.00

ΔF4-4 協助市有建築整建維護 10% 0.00% 0.00

ΔF5-1 建築設計 6%~10% 6.00% 543.87

ΔF5-2 開放式空間廣場 0.00% 0.00

ΔF5-3 人行步道或騎樓 10.29% 932.59 人行步道三面退縮

ΔF5-4 保存維護歷史性等建物 15% 0.00% 0.00

ΔF5-5-1 完整街廓 0.00% 0.00

ΔF5-5-2 單元規模獎勵 3.10% 281.00 3176.97*285.32%*(3%+1*0.1%)=281

ΔF5-6 綠建築設計 6%~10% 6.00% 543.87 預定申請綠建築分級評估為銀級

ΔF6 處理舊違章建築戶 20% 0.00% 0.00

50% 30.39% 2,754.56 允建面積11,819.09sqm

獎勵項目

15%

合計

伍 財務試算

容積獎勵值推估

建築基地規劃

樓層別 容積樓地板面積

梯廳面積 陽台面積 機電空間 其他公設 合計 用途 戶數 高度

屋突2層 177.02 177.02 機械室 3.0m

屋突1層 177.02 177.02 機械室 3.0m

9F 1,007.80 96.40 54.77 118.52 1,293.72 住宅 12 3.2m

2F~8F1,203.4*8=9,626.9

96.4*8=771.2

71.0*8=568.2

118.52*8=948.2

1,489.3*8=11,914.4 住宅 14*8=112

3.2m*8=25.6m

1F 1,181.28 131.28 81.1 1,393.66 店鋪 26 3.5m

B1 54.72 58.1 2,634.16 2,746.98 停車空間 3.4m

B2 15.76 139.53 2,591.69 2,746.98 停車空間 3.4m

B3 15.76 176.04 2,555.18 2,746.98 停車空間 3.4m

合計 11,815.96 1,085.12 622.93 1,521.45 8,135.06 21,903.03 150 35.1m

土地使用管制檢討 實際建築高度35.1<航高限制41.62m

興建總樓層數 9F/B3

停車位數量檢討汽車數量檢討 實設坡道平面停車位165>法定停車位113 ok!

機車數量檢討 實設坡道機車停車位361>法定機車停車位282 ok!

伍 財務試算

各階段權利人權利價值比例

權利人/實施者

第一階段權利比例

扣除共同負擔後應分配價值

已分配之土地價值

第二階段權利價值

第二階段權利價值比例

孔廟東側私地主

47.28% 1,349,190,546

1,349,190,546 98.67%

明倫國小公地主

52.72% 1,504,696,237 1,486,455,960

18,240,277 1.33%

合計 100.00% 2,853,886,783 1,367,430,823 100%

公地主於第一階段分配孔廟東側土地後，殘餘土地權利價值為18,240,277元，合併未參與分配土地之孔廟東側私地主之土地權利價值1,349,190,546，可重新計算公地主第二階段土地權利價值為1.33％，孔廟東側私地主第二階段土地權利價值為98.67％

伍 財務試算

更新後分配房地

實施者分配2樓以上住宅，地面層保留給私地主進行選配停車位個數係按獲之主建物面積占更新後房地主建物總面積之比例平均分配

權利人/實施者

第一階段扣除共同負擔後應分配價(A)

孔廟東側土地 明倫國小更新後建物

土地價值(B)

找補/受領金額(C)=(A-

B)

建物坪數（不含車位）

停車位

停車位面積

分回建物總面積

分配價值合計

孔廟東側私地主

1,349,190,546- 2,604.95 92

1,097.49

3,702.45

1,796,034,704

明倫國小公地主

1,504,696,237 1,486,455,960 18,240,277 37.14 1 11.93 49.06 24,281,352

伍 財務試算

都市計畫變更(一)

1. 法源依據都市更新條例第八條規定，依都市計畫法規定程序辦理，主要計畫或細部計畫得一併辦理擬定或變更都市計畫法第二十七條第一項第四款

2. 變更理由結合既有廟學宮整體計畫及中央重大觀光旗艦計畫，並連接附近重要景點，形塑臺北市歷史景觀魅力結合都市計畫與都市更新推動機制，協助執行孔廟東側住宅區變更為社教設施用地，並作為易地都市更新之示範計畫兼顧都市發展政策及保障其原有土地所有權人之發展權益

陸 都市計畫變更

都市計畫變更(二)

3. 變更使用分區明倫國小南側地區為住三及住三之二，建議延續此街廓紋理，將明倫國小同樣變更為住三及住三之二。而孔廟東側住宅變更為文教用地

位置 原計畫分區

變更後分區

面積(m2)

變更理由

孔廟東側基地

第三種住宅區

社教設施用地

4,272.96

配合市府重大建設，完整廟宮學完整建築體制

明倫國小

學校用地

商業區(原屬第三種住宅區及第三之二種住宅區)

8,750 少子化趨勢，教育局合併明倫國小及大龍國小後，用地釋出配合都市發展政策使用

陸 都市計畫變更

土地使用分區管制

孔廟東側基地未來透過跨區都市更新事業計畫所獲得之容積未能使用完畢者，不可移轉至其他街廓使用

土地使用分區 建蔽率 容積率 備註社教設施用地 60% 250% 依據都市計畫

法台灣省施行細則第三十六條及第三十七條規定

商業區(原屬第三種住宅區及第三之二種住宅區)

45％ 住三（225％）及住三之二（400％）

臨三十公尺以上道路(承德路三段)

陸 都市計畫變更

變更回饋說明

臺北市政府與全臺北市民權益角度臺北市政府參與都市更新分回孔廟東側住宅區，並納入孔廟園區之範圍，並可能取得明倫國小都市更新後樓地板面積做為公營出租住宅或作為都市更新工作站。變更都更開發後為擴大孔廟園區範圍供全市市民使用，且並配合公營出租住宅政策，新增可出租住宅數量。對整體公共利益應為大幅增加，無需討論回饋之必要。

孔廟東側住宅區權利人權益權利人參與都市更新後分回之樓地板面積，其權益為經相關都市更新權利人所同意，並經都市更新委員會審議通過，並無額外取得之利益，因此亦無回饋之需求。

公共設施需求學校空間需求:大龍國小校舍已考量將明倫國小併校之需求公園綠地或活動空間需求:緊臨花博園區，未來亦將持續做為開放空間，就公園綠地需求並無太大問題。開放空間數量，可將孔廟東側住宅區轉變為孔廟園區視為明倫國小開放空間效果之替代。

陸 都市計畫變更

都市設計原則（內容詳報告書）

2929

陸 都市計畫變更

都市設計原則

3030

陸 都市計畫變更

柒 空間發展構想

地區再生構想

地區再生構想

柒 空間發展構想

地區再生構想

柒 空間發展構想

地區再生構想

柒 空間發展構想

地區再生構想

柒 空間發展構想

地區再生構想

柒 空間發展構想

地區再生構想

柒 空間發展構想

3838

陸 空間發展構想

地區再生構想

3939

陸 空間發展構想

地區再生構想

（一）土地使用強度基地面積: 3176.97m²法定建蔽率:45% 法定建築面積:1429.64m²法定容積率:285% 法定容積樓地板面積: 9,064.53 m²（二）容積獎勵後土地使用強度獎勵後總允建建築容積11,819.24m²；容積獎勵30.39%。本案開發設計建築面積為1397.6m²，設計建蔽率為44%，低於法定平均建蔽率45%上限。開發容積率：本案允建總容積樓地板面積值為11,819.24m²，實設總容積樓地板面積值為11780.6m²。（三）預計容納戶數與人數容納戶數：地上一層店舖使用，地上2至9層住宅使用計104戶，地上10層住宅使用計8戶，共計114戶。容納人數:依每戶口3人，故以更新後114戶x3人估計，預計容納常住人口數342人。停車位：本地下一至三層配置汽車停車位計有114輛， 並配置機車停車位315位。

柒 空間發展構想

都更基地-明倫國小南側

陸 空間發展構想

都更基地-明倫國小南側

（四）入住對象1. 原孔廟東側住戶（願意選配者）。2. 實施者分配住宅單元出售後進駐之住戶。

（五）住宅單元規劃1. 27-28坪：不小於更新前（住戶平均）居住面積，如有權利價值差額部

分孔廟東側住戶須另行購買補足，共88戶。。2. 18坪：小於更新前（住戶平均）居住面積，提供不想另補足權利價值

差額原孔廟東側住戶選配，共24戶。。

（六）其它配套空間規劃1. 商業空間：一樓為商業空間，並優先提供原孔廟東側一樓商店住戶選

配。2. 地下停車場：依法規提供汽車、機車停車空間，除滿足未來住戶使用

外，亦可規劃對外收費停車空間，有助於開發財務效益。3. 開放空間：除依規定沿街面留設人行空間外，將整合北側明倫國小其餘

用地未來開發，創造出一景觀與活動軸線。

陸 空間發展構想

都更基地-明倫國小

補圖

都更基地-明倫國小

陸 空間發展構想

陸 空間發展構想

模型照片

模型

柒 空間發展構想

3D鳥瞰模擬圖

陸 空間發展構想

都更基地-孔廟東側

4747

陸 空間發展構想

市府民政局於92年度同時委託「明倫堂拆除改建規

劃設計」之規劃設計作業，計劃局部拆除現有明倫

堂，並於東側徵收土地上新建儒學館(新明倫堂)予以

替代，結合保安宮、大龍國小，形成以「廟(孔

廟)」、「學(大龍國小)」、「宮(保安宮)」做為北大

同文化園區之核心願景。

都更基地-孔廟東側

陸 空間發展構想

孔廟東側新建建物量體與都市設計構想圖

都市計畫與都市更新推動程序

捌 後續推動

簡報結束，敬請指教