Втб … · Web view2019/03/07 · Определения видов стоимости даны в Федеральном законе от 29.07.98 г. 135-ФЗ «Об оценочной

Правила отбора оценочных организаций для целей партнерства в рамках технологии кредитования малого бизнеса Банка ВТБ (ПАО)

МОСКВА

1

Содержание1. ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ТЕРМИНЫ И СОКРАЩЕНИЯ…………………………………………...3

1.1. ТЕРМИНЫ…………………………………………………………………………………………………..31.2. СОКРАЩЕНИЯ………………………………………………………………………………………………5

2. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ…………………………………………………………………………...63. ПОРЯДОК ОТБОРА ОЦЕНОЧНЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ ДЛЯ ВКЛЮЧЕНИЯ В ПЕРЕЧЕНЬ РОК МБ………………………………………………………………………………………………….64. МОНИТОРИНГ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ РОК МБ…………………………………………………..8

Приложения:Приложение 1 – Требования (критерии), предъявляемые к Оценочным организациям для включения в Перечень РОК МБ.Приложение 2 – Перечень и формы документов, предоставляемых Оценочной организацией для рассмотрения Предложения о партнерстве в рамках Технологии КМБ.Приложение 3 – Перечень и формы документов, предоставляемых Оценочной организацией, отсутствующей в Перечне РОК МБ, для целей проверки ее правоспособности и деловой репутации.Приложение 4 – Типовые требования Банка к отчетам об оценке.

2

1. Используемые термины и сокращения1.1. Термины 1.1.1. Банк – Банк ВТБ (публичное акционерное общество).

1.1.2. Жалоба в СРОО – письменное обращение в СРОО о нарушениях ее членом требований Закона об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики.

1.1.3. Закон об оценочной деятельности – Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

1.1.4. Клиент – для целей настоящего документа юридическое лицо/ индивидуальный предприниматель, зарегистрированное на территории Российской Федерации, процесс одобрения и предоставления продуктов, несущих кредитный риск, с которыми в соответствии с нормативной базой Банка осуществляется по Технологии КМБ, а также физические лица, которые предполагают воспользоваться услугами Оценочной организации в части оценки принадлежащего им имущества для передачи в залог Банку.

1.1.5. Меры дисциплинарного воздействия – меры, принятые дисциплинарным комитетом СРОО в отношении члена СРОО по результатам рассмотрения жалоб и итогов проведения проверок члена СРОО. Дисциплинарный комитет СРОО вправе принять решение о применении следующих мер дисциплинарного воздействия:

вынесение предписания, обязывающего члена СРОО устранить выявленные в результате проведенной проверки нарушения и устанавливающего сроки их устранения;

вынесение члену СРОО предупреждения; наложение на члена СРОО штрафа в размере, установленном внутренними

документами СРОО; приостановление права осуществления оценочной деятельности; рекомендация о приостановлении деятельности эксперта СРОО, подлежащая

рассмотрению и утверждению или отклонению коллегиальным органом управления СРОО;

рекомендация об исключении члена СРОО из состава экспертного совета СРОО, подлежащая рассмотрению и утверждению или отклонению общим собранием членов СРОО;

рекомендация об исключении из членов СРОО, подлежащая рассмотрению и утверждению или отклонению коллегиальным органом управления СРОО;

иные установленные внутренними документами СРОО меры дисциплинарного воздействия.

1.1.6. Отчет об оценке – документ, составленный в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности, Федеральными стандартами оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными СРОО, членом которой является Оценщик, подготовивший Отчет об оценке, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение Оценщика относительно стоимости объекта оценки.

1.1.7. Оценочная организация – юридическое лицо, соответствующее требованиям Закона об оценочной деятельности, объединяющее двух или более Оценщиков, право осуществления оценочной деятельности которых не приостановлено, на основании заключенных трудовых договоров, застраховавшее свою ответственность в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности, либо Оценщик, занимающийся частной практикой без образования юридического лица (индивидуальный предприниматель).

3

1.1.8. Оценщик – физическое лицо, являющееся членом одной из СРОО, право осуществления оценочной деятельности которого не приостановлено, застраховавшее свою ответственность в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

1.1.9. Перечень РОК МБ – размещенный на официальном сайте Банка www.vtb.ru перечень рекомендуемых Банком Оценочных организаций для работы с Клиентами по Технологии КМБ.

1.1.10. Предложение о партнерстве – письменное обращение Оценочной организации в Банк на предмет ее включения в Перечень РОК МБ.

1.1.11. Признаки негативной деловой репутации Оценочной организации/ Оценщика – наличие любой из указанных характеристик у Оценочной организации/ Оценщика:

задолженность по начисленным налогам, сборам и иным обязательным платежам в бюджеты любого уровня или государственные внебюджетные фонды;

убыточность по отчетности в течение двух лет; существенное отличие официально выплачиваемой заработной платы работников

от среднерыночного уровня; вывод выручки (прибыли) на аффилированные компании; негативный опыт работы с Банком за последние 2 (два) года, в частности принятое

ранее Банком решение в отношении Оценочной организации о прекращении взаимодействия в рамках оценки имущества для целей залога;

факт возбуждения уголовного или административного дела, связанного с осуществлением профессиональной деятельности в отношении руководителей Оценочной организации и Оценщиков, которые номинируются на право выступать исполнителями работ по оценке имущества Клиентов Банка;

судебное решение, подтверждающее некомпетентность или низкий профессионализм Оценщика;

Меры дисциплинарного воздействия со стороны СРОО; неисполнение обязательств гражданско-правого характера перед кредитным

учреждением; решение суда о наложении ареста на имущество Оценочной организации/

Оценщика; иск/ решение суда об удовлетворении иска о признании Оценочной организации/

Оценщика банкротом.

1.1.12. Регион – субъект Российской Федерации (область, край, республика, автономная область, автономный округ)1, на территории которого расположено имущество, подлежащее оценке.

1.1.13. Рекомендуемые Банком Оценочные организации для работы с Клиентами по Технологии КМБ (РОК МБ) – Оценочные организации, успешно прошедшие процедуру отбора в соответствии с настоящими Правилами отбора. РОК МБ персонифицируется с конкретными Оценщиками, с которыми у Оценочной организации заключен трудовой договор и которые имеют право выступать исполнителями работ по оценке имущества в рамках взаимодействия с Банком по Технологии КМБ. Представление на рассмотрение кандидатур Оценщиков, персонифицированных с другой Оценочной организацией, не допускается.

1.1.14. Рецензирование (верификация) отчета об оценке – процедура проверки оформления и содержания отчета об оценке требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

1.1.15. Саморегулируемая организация оценщиков (СРОО) – некоммерческая организация, созданная в целях регулирования оценочной деятельности и контроля за деятельностью своих членов в части соблюдения ими требований Закона об оценочной

1 Для целей настоящих Правил отбора Москва и Московская область считаются одним регионом, Санкт-Петербург и Ленинградская область считаются одним регионом.

4

деятельности, Федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики, включенная в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков и объединяющая на условиях членства Оценщиков.

1.1.16. Система контроля качества – документально описанные стандарты (требования) Оценочной организации к качеству Отчетов об оценке и/или подробные внутренние инструкции по порядку оценки и порядку проверки Отчетов об оценке с закреплением функции контроля Отчетов об оценке за выделенным Оценщиком.

1.1.17. Технология кредитования малого бизнеса (Технология КМБ) – для целей настоящих Правил отбора под технологией кредитования малого бизнеса понимаются нормативные акты Банка, предметом регулирования которых являются порядок предоставления продуктов, несущих кредитный риск, клиентам, отнесенных к стандартному и массовому подсегментам категории среднего и малого бизнеса (кредитная процедура), отдельные этапы кредитной процедуры, а также изданные в установленном в Банке порядке методические указания, конкретизирующие содержание таких этапов.

1.1.18. Уровень допуска – вид имущества, которое Оценочная организация оценивает в качестве РОК МБ. Уровень допуска Оценочной организации может включать в себя оценку следующих видов имущества:

объекты нежилой недвижимости, в т.ч. земельные участки; оборудование; прочее движимое имущество; жилые дома с земельным участком2; прочие объекты жилой недвижимости3; прочее имущество.

1.1.19. Усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП) – электронная подпись Оценщика(-ов) и руководителя Оценочной организации, с которой Оценщик(-и) заключил(-и) трудовой(-ые) договор(-ы), удовлетворяющая требованиям Федерального закона от 06.04.2011 № 63-ФЗ «Об электронной подписи».

1.1.20. Федеральные стандарты оценки – стандарты осуществления оценочной деятельности: ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7, ФСО № 9, ФСО №10, ФСО №12, утвержденные Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации (Приказ от 20.05.2015 № 297, Приказ от 20.05.2015 № 298, Приказ от 20.05.2015 № 299, Приказ от 25.09.2014 № 611, Приказ от 01.06.2015 № 327; Приказ от 01.06.2015 № 328; Приказ от 17.11.2016 № 721), иные Федеральные стандарты оценки, которые могут быть приняты после опубликования настоящих Правил отбора.

1.2. Сокращения1.2.1. ИФНС – Инспекция Федеральной налоговой службы.

1.2.2. РОК МБ – рекомендуемые Банком Оценочные организации для работы с Клиентами по Технологии КМБ.

1.2.3. СРОО – саморегулируемая организация оценщиков.

1.2.4. Технология КМБ – технология кредитования малого бизнеса.

1.2.5. УКЭП – усиленная квалифицированная электронная подпись в соответствии с законодательством Российской Федерации.

2 В том числе таунхаусы.3 В том числе квартиры, комнаты, апартаменты и незастроенные земельные участки для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, размещения/ строительства дачных и/или садовых домов, для садоводства/садоводства и огородничества.

5

2. Общие положения 2.1. Настоящий документ (далее - Правила отбора) регламентирует порядок и условия проведения отбора Оценочных организаций для долгосрочных партнерских отношений с Банком для целей оценки имущества Клиентов Банка в случае, когда Технологией КМБ предусмотрена необходимость проведения такой оценки.

2.2. Действие настоящих Правил отбора не распространяется на порядок и правила проведения отбора Банком Оценочных организаций для целей сотрудничества в сегментах кредитования физических лиц, кредитования юридических лиц/ индивидуальных предпринимателей не по Технологии КМБ.

2.3. Принципы взаимодействия Банка с Оценочными организациями основаны на «Рекомендациях по критериям отбора оценщиков для долгосрочного сотрудничества с банками», разработанных Комитетом Ассоциации Российских Банков по оценочной деятельности, согласованными Федеральной антимонопольной службой и одобренными Национальным советом по оценочной деятельности.

2.4. В целях защиты от некачественной оценки имущества Клиентов и повышения эффективности Технологии КМБ Банк рекомендует Клиентам обращаться в Оценочные организации, включенные в Перечень РОК МБ.

2.5. Отбор Оценочных организаций в Перечень РОК МБ базируется исключительно на принципе соответствия деятельности Оценочной организации требованиям Закона об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки и Банка.

Оценочная организация, успешно прошедшая процедуру отбора в соответствии с настоящими Правилами отбора, включается в Перечень РОК МБ.

2.6. Взаимодействие Банка с Клиентами по вопросу оценки имущества, предоставляемого в качестве обеспечения по обязательствам Клиентов, базируется на принципе свободы выбора Оценочной организации.

Банком принимаются к рассмотрению Отчеты об оценке, выполненные любой Оценочной организацией, в том числе и не включенной в Перечень РОК МБ, в случае, если они соответствуют требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки. При предоставлении в Банк Отчета об оценке, выполненного Оценочной организацией, не включенной в Перечень РОК МБ, необходимо дополнительно предоставить в Банк комплект документов Оценочной организации согласно Приложению 3 к Правилам отбора для целей проверки ее правоспособности и деловой репутации. Срок рассмотрения документов Оценочной организации в таком случае составляет не более 30 (Тридцати) рабочих дней с даты предоставления полного пакета документов.

2.7. Партнерство Банка с Оценочными организациями осуществляется на добровольной основе.

2.8. Правила отбора вместе с приложениями являются публичными и размещаются на официальном сайте Банка (www.vtb.ru). Приложения к Правилам отбора являются их неотъемлемой частью.

3. Порядок отбора Оценочных организаций для включения в Перечень РОК МБ

3.1. Отбор Оценочных организаций проводится по Уровням допуска, указанным в п. 1.1.18. Правил отбора.

3.2. Предложение о партнерстве может направить в Банк любая Оценочная организация независимо от организационно-правовой формы.

3.3. Основанием для рассмотрения Предложения о партнерстве является одновременное соблюдение следующих условий:

6

3.3.1. предоставление Оценочной организацией в Банк комплекта документов в соответствии с Приложением 2 к Правилам отбора;

3.3.2. наличие на сайте Банка (www.vtb.ru) объявления о проведении отбора Оценочных организаций.

3.4. Комплект документов согласно Приложению 2 к Правилам отбора направляется Оценочной организацией в Банк в электронном виде на адрес электронной почты [email protected] и на бумажных носителях (за исключением отчетов об оценке) на почтовый адрес Банка: 109147, г. Москва, ул. Воронцовская, д. 43, стр. 1 с отметкой: «Предложение о партнерстве в рамках технологии кредитования малого бизнеса в Управление залогов Департамента розничных кредитных рисков Банка ВТБ (ПАО)».

Предоставленные Оценочной организацией документы на бумажных носителях после рассмотрения Банком Предложения о партнерстве не подлежат возврату Оценочной организации.

3.5. Срок рассмотрения Предложений о партнерстве и принятия решения составляет 30 (Тридцать) рабочих дней с даты получения Банком Предложения о партнерстве и необходимого комплекта документов. В случае предоставления неполного комплекта документов Предложение о партнерстве не рассматривается.

В случае поступления в Банк более 5 (Пяти) Предложений о партнерстве за месяц сроки рассмотрения документов могут быть увеличены, о чем Банк информирует Оценочные организации, направившие Предложения о партнерстве.

3.6. При несоответствии Оценочной организации требованиям, изложенным в Приложении 1 к Правилам отбора, дальнейшее рассмотрение Банком предоставленных Оценочной организацией документов не производится за исключением случаев, когда Оценочная организация осуществляет свою деятельность в Регионе, в котором на дату отбора отсутствует минимальное количество РОК МБ, определенное нормативными документами Банка. Для данного Региона допускается рассмотрение и включение в Перечень РОК МБ Оценочных организаций, соответствующих требованиям Закона об оценочной деятельности и не соответствующих требованиям Банка согласно Приложению 1 к Правилам отбора для обеспечения потребности в оценке имущества в данном Регионе.

3.7. Решение о включении Оценочной организации в Перечень РОК МБ принимается по результатам:

3.7.1. проверки Оценочной организации на соответствие требованиям Банка, изложенным в Приложении 1 к Правилам отбора;

3.7.2. рецензирования (верификации) отчетов об оценке, направленных Оценочной организацией в Банк по запросу ответственного сотрудника Банка согласно Приложению 2 к Правилам отбора.

3.8. По результатам проведения отбора Банк:

3.8.1. в течение 3 (Трех) рабочих дней с даты принятия решения по Предложению о партнерстве, направляет по электронной почте в адрес Оценочной организации соответствующее уведомление о принятом решении;

3.8.2. в течение 4 (Четырех) рабочих дней с даты принятия положительного решения по Предложению о партнерстве включает Оценочную организацию в Перечень РОК МБ.

3.9. Повторные Предложения о партнерстве Оценочной организации, как правило, не рассматриваются Банком в течение 2 (Двух) лет с даты отправки уведомления о результатах рассмотрения Банком предыдущего Предложения о партнерстве Оценочной организации. Банком повторно не рассматриваются Предложения о партнерстве Оценочной организации, предоставившей в рамках своего предыдущего Предложения о партнерстве фальсифицированные данные и/или документы.

7

4. Мониторинг деятельности РОК МБ4.1. Банк осуществляет мониторинг деятельности РОК МБ в части:

4.1.1. соответствия Отчетов об оценке, выполняемых РОК МБ, требованиям Закона об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки и требованиям Банка согласно Приложению 4 к Правилам отбора;

4.1.2. соответствия РОК МБ требованиям Банка согласно Приложению 1 к Правилам отбора.

4.2. В рамках процедуры мониторинга РОК МБ Банк запрашивает у Оценочной организации:

4.2.1. анкету по форме, приведенной в Приложении 2 к Правилам отбора; 4.2.2. документы, подтверждающие факт работы в Оценочной организации ранее

заявленных Оценщиков как исполнителей работ по оценке имущества для целей залога;

4.2.3. полисов страхования гражданской ответственности на каждого заявленного Оценщика;

4.2.4. иных документов по решению Банка, изложенных в Приложении 2 к Правилам отбора.

4.3. В случае реализации хотя бы одного из указанных условий:

4.3.1. выявления в процессе мониторинга нарушений и/или ошибок, неправомерных допущений/ выводов/ обобщений/ методологии, использованных в Отчете об оценке, влекущих искажение рыночной стоимости объекта оценки на 30% и более;

4.3.2. выявления фактов использования в Отчете об оценке недостоверной информации, фальсификации данных об объекте оценке;

4.3.3. несоответствия Оценочной организации требованиям Приложения 1 к настоящим Правилам отбора;

4.3.4. не предоставления Оценочной организацией по запросу ответственного сотрудника Банка документов, указанных в п. 4.2. Правил отбора;

4.3.5. применения к Оценщику Мер дисциплинарного воздействия;4.3.6. выявления признаков негативной деловой репутации у Оценочной организации/

Оценщиков;4.3.7. выявления у Оценочной организации Оценщиков, персонифицированных с

другой рекомендуемой Банком оценочной организацией; 4.3.8. невыполнения Оценочной организацией работ для Банка на протяжении 3-х

месяцев и более; 4.3.9. установления факта прекращения Оценочной организацией оценочной

деятельности;4.3.10. личного заявления Оценочной организации об изменении Уровня допуска,

выходе из Перечня РОК МБ; 4.3.11. иных выявленных нарушений,

Банк вправе принять решение об изменении Уровня допуска, вынесении предупреждения, временного приостановления присутствия в Перечне РОК МБ или об исключении Оценочной организации из Перечня РОК МБ.

4.4. Уведомление о принятом согласно п. 4.3. Правил отбора решении Банк направляет по электронной почте в адрес Оценочной организации в течение 3 (Трех) рабочих дней с даты принятия решения.

4.5. Предложение о партнерстве Оценочной организации, в отношении которой Банком ранее было принято решение об исключении из Перечня РОК МБ, может быть рассмотрено не ранее чем через 2 (Два) года с даты исключения Оценочной организации из Перечня РОК МБ.

4.6. При проведении мониторинга деятельности РОК МБ Банк вправе:

8

4.6.1. проводить самостоятельно либо с привлечением представителей обучающих организаций в области оценки или СРОО тестирование Оценщиков с целью проверки уровня знаний и профессионализма Оценщиков;

4.6.2. направить мотивированную жалобу в СРОО, членом которой является Оценщик, выполнивший Отчет об оценке, о несоответствии Отчета об оценке федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, Федеральным стандартам оценки, стандартам и правилам оценочной деятельности;

4.6.3. направить Отчет об оценке, выполненный РОК МБ, на доработку при выявлении в процессе рецензирования (верификации) Отчета об оценке несоответствия его требованиям, указанным в Приложении 4 к Правилам отбора, законодательстве в области оценочной деятельности. В случае отказа от доработки отчета Оценочная организация обязана направить в адрес Банка письмо с указанием объяснений в течение 1 (Одного) рабочего дня с даты получения от Банка информации о передаче отчета на доработку.

9

Приложение 1к Правилам отбора оценочных организаций для целей партнерства в рамках технологиикредитования малого бизнеса БанкаВТБ (ПАО)

Требования (критерии), предъявляемые к Оценочным организациям для включения в Перечень РОК МБ№ п/п Наименование критерия Значение критерия

1 Срок работы Оценочной организации на рынке оценочных услуг не менее 5 (Пяти) лет

2Выручка Оценочной организации от оценочной деятельности за последний отчетный год

не менее 50 (Пятидесяти) млн. руб.

3Страхование гражданской ответственности Оценочной организации (как юридического лица) на сумму

не менее 100 (Ста) млн. руб.

4

Количество Оценщиков в штате Оценочной организации (по основному месту работы), право осуществления оценочной деятельности которых не приостановлено, имеющих следующее:

не менее 5 (Пяти)

4.1документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности

+

4.2членство в одной из саморегулируемых организаций оценщиков, включенной в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков

+

4.3действующие квалификационные аттестаты по направлениям «Оценка недвижимости» и «Оценка движимого имущества»

+

4.4 полис страхования Гражданской ответственности на суммуне менее 5 (Пяти) млн. руб.

4.5 стаж работы в оценочной деятельности (срок работы в штате Оценочной(ых) организации(й) в должности не ниже оценщика) не менее 5 (Пяти) лет

5Количество оценщиков – экспертов СРОО в штате Оценочной организации

не менее 2 (Двух)

6

Количество отчетов об оценке объектов нежилой недвижимости, выполненных Оценочной организацией за последние 12 (Двенадцать) месяцев до даты Предложения о партнерстве

не менее 50 (Пятидесяти)

7Мультирегиональный опыт оценки нежилой недвижимости (одновременное выполнение условий п. 7.1 и п. 7.2):

+

7.1

количество регионов4, в которых Оценочная организация выполняла отчеты об оценке объектов нежилой недвижимости за последние 12 (Двенадцать) месяцев до даты Предложения о партнерстве

не менее 3 (Трех)

7.2

количество отчетов об оценке объектов нежилой недвижимости, выполненных Оценочной организацией за последние 12 (Двенадцать) месяцев до даты Предложения о партнерстве, в каждом отдельном регионе

не менее 10 (Десяти)

8Отсутствие признаков негативной деловой репутации Оценочной организации/ Оценщиков

+


10

№ п/п Наименование критерия Значение критерия

9Наличие системы контроля качества выполняемых Оценщиками работ по оценке имущества

+

11

Приложение 2к Правилам отбора оценочных организаций для целей партнерства в рамках технологиикредитования малого бизнеса Банка ВТБ (ПАО

1. Перечень и формы документов5, предоставляемых Оценочной организацией для рассмотрения Предложения о партнерстве в рамках Технологии КМБ:

1.1. Письменное Предложение о партнерстве по форме, приведенной в п. 2 настоящего Приложения.

1.2. Анкета Оценочной организации по форме, приведенной в п. 3 настоящего Приложения.

1.3. Для Оценочной организации:

копия документа об избрании единоличного исполнительного органа юридического лица;

копия устава в действующей редакции с изменениями и дополнениями на дату предоставления в Банк;

копия учредительного договора;

копия Листа записи Единого государственного реестра юридических лиц / свидетельства о государственной регистрации юридического лица (свидетельства о внесении в ЕГРЮЛ записи о юридическом лице, зарегистрированном до 1 июля 2002 года);

копия свидетельства о постановке юридического лица на учет в налоговом органе на территории РФ;

выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, датированная не ранее чем за 30 (Тридцать) календарных дней до даты ее предоставления в Банк, оригинал или нотариально заверенная копия;

копии формы № 1 «Бухгалтерский баланс» и формы № 2 «Отчет о финансовых результатах» за два предыдущих года и последний отчетный период текущего года с отметкой (квитанцией) налогового органа о принятии отчетности (заверяется подписью руководителя и главного бухгалтера организации и печатью организации);

копия полиса страхования Гражданской ответственности в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

1.4. Оригинал справки о наличии либо отсутствии возбуждения уголовных и административных дел, связанных с осуществлением профессиональной деятельности в отношении руководителей Оценочной организации, Оценщиков, которые номинируются на право выступать исполнителями работ по оценке имущества Клиентов Банка (выдается Главным информационно-аналитическим центром МВД России), датированной не ранее чем за 45 (Сорок пять) календарных дней до даты ее предоставления в Банк.

5 Копии документов должны быть скреплены печатью и заверены подписью руководителя Оценочной организации (за исключением случаев, когда требуется нотариальное удостоверение). Документы, насчитывающие более одного листа, должны быть пронумерованы, прошиты, скреплены печатью и заверены подписью руководителя Оценочной организации на прошивке.

12

1.5. Оригинал справки из ИФНС об отсутствии задолженности у Оценочной организации перед бюджетами всех уровней и внебюджетными фондами, датированной не ранее чем за 30 (Тридцать) календарных дней до даты ее предоставления в Банк.

1.6. Копия паспорта (страницы 2, 3 и страница места жительства (регистрации)):

учредителей (собственников) Оценочной организации;

лица, являющегося единоличным исполнительным органом Оценочной организации;

Оценщиков, с которыми у юридического лица заключен трудовой договор и которые номинируются на право выступать исполнителями работ по оценке имущества Клиентов малого бизнеса в рамках взаимодействия Оценочной организации с Банком.

– Для Оценщиков, с которыми Оценочной организацией заключен трудовой договор и которые номинируются на право выступать исполнителями работ по оценке имущества Клиентов в рамках взаимодействия Оценочной организации с Банком в сегменте кредитования малого бизнеса, предоставляются:

копия Трудового договора, заключенного Оценочной организацией с Оценщиком;

копия полиса страхования гражданской ответственности Оценщика в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

оригинал информационной выписки от саморегулируемой организации оценщиков, датированной не ранее чем за 30 (Тридцать) календарных дней до даты ее предоставления в Банк, содержащей следующую информацию:- Ф.И.О. оценщика, № записи в реестре СРОО, дата включения в СРОО; - место и характер работы (основное или совместительство); - сведения об образовании и повышении квалификации;- стаж и опыт работы, общий и по оценке; - количество подписанных отчетов за последние 2 (два) года с указанием видов объектов; - наличие членства в экспертном совете СРОО;- результаты плановых проверок оценщика СРОО;- наличие жалоб на оценщика и результат их рассмотрения; - наличие дисциплинарных взысканий с указанием причин: за нарушение требований по предоставлению информации и уплате взносов или за нарушения в отчетах; - информация об устранении нарушений и взысканий, если имели место;– - информация о фактах обращения взыскания на средства компенсационного фонда.

копия трудовой книжки;

копии документов об образовании, подтверждающих получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности в высших государственных или частных учебных заведениях, специально созданных для этой цели, или на базе факультетов (отделений, кафедр) высших государственных или частных учебных заведений, имеющих право осуществлять такое обучение в соответствии с законодательством Российской Федерации;

копии квалификационных аттестатов о сдаче единого квалификационного экзамена по направлениям оценочной деятельности.

13

1.7. Реестр отчетов об оценке, выполненных Оценочной организацией за последние 12 (Двенадцать) месяцев по форме, приведенной в п. 4 настоящего Приложения – оригинал (заверяется подписью руководителя и печатью организации) и электронная версия в файле Excel.

1.8. Электронные копии отчетов об оценке, выполненные Оценочной организацией в течение последних 12 (Двенадцати) месяцев, в соответствии с запросом ответственного сотрудника Банка. Выбор отчетов об оценке для запроса6 осуществляется ответственным сотрудником Банка из предоставленного Оценочной организацией реестра отчетов согласно п. 1.7 настоящего Приложения. Дополнительно ответственным сотрудником Банка могут быть запрошены договоры на оценку и акты сдачи-приемки выполненных работ по оценке, подтверждающие выполнение работ по запрошенным отчетам об оценке.

– Срок предоставления Оценочной организацией запрошенных Банком отчетов об оценке, договоров на оценку и актов сдачи-приемки выполненных работ по оценке составляет не более 2 (Двух) рабочих дней с даты направления запроса ответственным сотрудником Банка. Запрос и отчеты об оценке направляются по адресу электронной почты, указанной в Правилах отбора.

1.9. Письменное описание системы контроля качества работ по оценке имущества, выполняемых Оценщиком, утвержденной приказом руководителя Оценочной организации.

1.10. Копия приказа руководителя Оценочной организации об утверждении системы контроля качества работ, выполняемых Оценщиком, по оценке имущества.

1.11. Согласие на обработку персональных данных в отношении всех физических лиц, чьи данные указываются в Анкете Оценочной организации и в предоставленных Оценочной организацией в Банк документах, по форме, приведенной в п. 5 настоящего Приложения.

6 Не более 5 (Пяти) отчетов по нежилой недвижимости и не более 2 (Двух) отчетов по остальным видам имущества в соответствии с запрашиваемыми Оценочной организацией Уровнями допуска.

14

2. Форма Предложения о партнерстве с Банком для работы с Клиентами по Технологии КМБ:

На бланке Оценочной организации Дата, исх №

Директору Департамента розничных кредитных рисковБанка ВТБ (публичное акционерное общество)

Предложение о партнерстве с Банком ВТБ (ПАО)в рамках технологии кредитования малого бизнеса

Прошу рассмотреть возможность включения /наименование Оценочной организации/ (далее по тексту – Оценочная организация) в Перечень рекомендуемых Банком ВТБ (ПАО) (далее по тексту – Банк) Оценочных организаций для работы с Клиентами по технологии кредитования малого бизнеса (далее по тексту – Перечень РОК МБ) в следующем(их) регионе(ах):

/указывае(ю)тся регион(ы) месторасположения имущества, на территории которого(ых) Оценочная организация предлагает сотрудничество с Банком по проведению оценки имущества,

с уровнем допуска к оценке следующих видов имущества для целей Банка /номинантом выбирается соответствующий(ие) уровень(ни) допуска/:

объекты нежилой недвижимости, в т.ч. земельные участки; оборудование; прочее движимое имущество; жилые дома с земельным участком; прочие объекты жилой недвижимости; прочее имущество.

Оценочная организация сообщает о согласии взаимодействовать с Банком на условиях, установленных в Правилах отбора Оценочных организаций для целей партнерства в рамках технологии кредитования малого бизнеса Банка. В полной мере осознавая возможные последствия неисполнения и/или нарушения указанных требований и условий сотрудничества, Оценочная организация принимает на себя обязательство их неукоснительного соблюдения.

Оценочная организация выражает согласие с тем, что направление в Банк документов и аналитических материалов для рассмотрения Предложения о партнерстве не является гарантией (основанием для возникновения обязательств со стороны Банка) внесения Оценочной организации в Перечень РОК МБ, а также с тем, что предоставленные Банку документы не подлежат возврату, в том числе в случае отказа от включения в Перечень РОК МБ.

Ниже подписавшиеся Оценщики /наименование Оценочной организации/ ознакомлены со ст. 24.6 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которой убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в Отчете, подписанном Оценщиком или Оценщиками, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества Оценщика или Оценщиков, причинивших своими действиями убытки или имущественный вред при осуществлении оценочной деятельности, или за счет имущества юридического лица, с которым Оценщик заключил трудовой договор.

15

Перечень направляемых Оценочной организацией документов для включения в Перечень РОК МБ представлен в Приложении к настоящему Предложению.

Сообщаю, что для оперативного уведомления Оценочной организации по вопросам организационного характера нами уполномочен (Ф.И.О., контактный телефон работника организации).

С уважением,

Генеральный директор /наименование Оценочной организации/ _____________/_________________ (Подпись) Ф. И. О. « » _______________ 20___ г. М.П.

/Ф.И.О. Оценщика(ов)/ _____________/_________________ (Подпись) Ф. И. О.

16

Приложение к Предложению о партнерстве

ОПИСЬ ДОКУМЕНТОВ

Настоящим __________________________________________________________________ (наименование Оценочной организации)подтверждает, что для рассмотрения /наименование Оценочной организации/ на предмет взаимодействия с Банком ВТБ (публичное акционерное общество) в части оценки имущества Клиентов по технологии кредитования малого бизнеса направляются нижеперечисленные документы:№ п\п Наименование документа Кол-во

страниц

1

Предложение о партнерстве, подписанное руководителем Оценочной организации и Оценщиками, имеющими право выступать исполнителями работ по оценке имущества Клиентов по технологии кредитования малого бизнеса Банка

2

Анкета Оценочной организации, подписанная руководителем, главным бухгалтером Оценочной организации и Оценщиками, имеющими право выступать исполнителями работ по оценке имущества Клиентов по технологии кредитования малого бизнеса Банка

3 Копия документа об избрании единоличного исполнительного органа юридического лица

4 Копия устава в действующей редакции с изменениями и дополнениями на дату предоставления в Банк

5 Копия учредительного договора

6

Копия Листа записи Единого государственного реестра юридических лиц / свидетельства о государственной регистрации юридического лица (свидетельства о внесении в ЕГРЮЛ записи о юридическом лице, зарегистрированном до 1 июля 2002 года)

7 Копия свидетельства о постановке юридического лица на учет в налоговом органе на территории РФ

8Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, датированная не ранее чем за 30 (Тридцать) календарных дней до даты ее предоставления в Банк, оригинал или нотариально заверенная копия;

9

Копии формы №1 «Бухгалтерский баланс» и формы №2 «Отчет о финансовых результатах» за два предыдущих года и последний отчетный период текущего года с отметкой (квитанцией) налогового органа о принятии отчетности, заверенные подписью руководителя, главного бухгалтера и печатью организации

10Копия полиса страхования Гражданской ответственности в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

11

Оригинал Справки о наличии либо отсутствии возбуждения уголовных и административных дел, связанных с осуществлением профессиональной деятельности, в отношении руководителей Оценочной организации, Оценщиков, которые номинируются на право выступать исполнителями работ по оценке имущества Клиентов Банка в сегменте кредитования малого бизнеса (выдается Главным информационно-аналитическим центром МВД России), датированной не ранее чем за 45 (Сорок пять) календарных дней до даты ее предоставления в Банк

12

Оригинал Справки из ИФНС об отсутствии задолженности у Оценочной организации перед бюджетами всех уровней и внебюджетными фондами, датированной не ранее чем за 30 (Тридцать) календарных дней до даты ее предоставления в Банк

13 Копия паспорта (страницы 2, 3 и страница места жительства (регистрации)):– учредителей (собственников) Оценочной организации;– лица, являющегося единоличным исполнительным органом Оценочной организации;– Оценщиков, с которыми у юридического лица заключен трудовой договор

17

№ п\п Наименование документа Кол-во

страници которые номинируются на право выступать исполнителями работ по оценке имущества Клиентов малого бизнеса в рамках взаимодействия юридического лица с Банком, заверенные руководителем и печатью Оценочной организации

14

Реестр отчетов об оценке, выполненных Оценочной организацией за последние 12 (Двенадцать) месяцев до даты Предложения о партнерстве – оригинал (заверяется подписью руководителя и печатью организации) и электронная версия в файле Excel

15Письменное описание системы контроля качества работ, выполняемых Оценщиком, по оценке имущества, утвержденной приказом руководителя Оценочной организации

16Копия приказа руководителя Оценочной организации об утверждении системы контроля качества работ, выполняемых оценщиком, по оценке имуществаДля Оценщиков, с которыми юридическим лицом заключен трудовой договор:

17Полис страхования Гражданской ответственности в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

18 Копия трудовой книжки19 Копия Трудового договора20 Копии документов об образовании

21Оригинал информационной выписки от саморегулируемой организации оценщиков, датированной не ранее чем за 30 (Тридцать) календарных дней до даты ее предоставления в БанкИные документы

22Согласие на обработку персональных данных в отношении всех физических лиц, чьи данные указываются в Анкете Оценочной организации и в предоставленных Оценочной организацией в Банк документах

23 Другие документы по усмотрению Оценочной организации

(руководитель Оценочной организации) _______________ _______________________ подпись (ФИО) М.П.

18

3. Форма анкеты Оценочной организации:АНКЕТА ОЦЕНОЧНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ№ п\п Наименование Значен

ие

1

Полное и сокращенное наименования организации и ее организационно-правовая форма:(на основании Учредительных документов установленной формы (устав, положение, учредительный договор), Листа записи Единого государственного реестра юридических лиц / свидетельства о государственной регистрации юридического лица)

2

Регистрационные данные:Дата, место и орган регистрации юридического лица(Листа записи Единого государственного реестра юридических лиц / свидетельства о государственной регистрации юридического лица)ИНН / КППОГРН /Дата регистрацииОКПО

3 Юридический адрес

4

Фактический адресКонтактный телефонАдрес электронной почтыОфициальный сайт

5

Банковские реквизиты (может быть несколько):Наименование обслуживающего банкаРасчетный счетКорреспондентский счетБИК

6 Размер уставного капитала

7Номер и почтовый адрес Инспекции Федеральной налоговой службы, в которой Оценочная организация зарегистрирована в качестве налогоплательщика

8

Сведения о дочерних и зависимых предприятиях, аффилированных лицах (о лицах, входящих с Оценочной организацией в одну группу лиц (в ред. ст. 6 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью», ст. 9 Федерального закона «О защите конкуренции»), в том числе об аффилированных лицах (в соответствии с определением понятия «аффилированного лица» в ст. 4 Федерального закона «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности» № 948-1 от 22.03.1991 г.))

9Учредители (собственники) Оценочной организации(Ф.И.О., дата и место рождения, номер паспорта, кем и когда выдан, адреса регистрации и фактического проживания)

10Руководитель Оценочной организации(Ф.И.О., дата и место рождения, номер паспорта, кем и когда выдан, адреса регистрации и фактического проживания, стаж работы в данной организации, контактный телефон)

11Главный бухгалтер Оценочной организации(Ф.И.О., дата и место рождения, номер паспорта, кем и когда выдан, адреса регистрации и фактического проживания, стаж работы в данной организации, контактный телефон)

12 Соответствие Оценочной организации требованиям (критериям) Банка для включения в Перечень РОК МБ

12.1 Срок работы Оценочной организации на рынке оценочных услуг (с учетом правопреемственности)

12.2 Выручка Оценочной организации от оценочной деятельности за последний отчетный год, руб.

12.3 Страхование гражданской ответственности Оценочной организации на

19

№ п\п Наименование Значен

иесумму, руб.

12.4

Количество Оценщиков в штате Оценочной организации (по основному месту работы), имеющих следующее (одновременное выполнение условий):- стаж работы в оценочной деятельности (срок работы в штате Оценочной(ых) организации(й) в должности не ниже оценщика) не менее 5 (Пяти) лет;- действующие квалификационные аттестаты по направлениям «Оценка недвижимости» и «Оценка движимого имущества»;- членство в саморегулируемой организации оценщиков;- полис страхования Гражданской ответственности на сумму не менее 5 (Пяти) млн. руб.

12.5 Количество Оценщиков в штате организации, имеющих членство в Экспертном совете саморегулируемой организации оценщиков

12.6Количество отчетов об оценке объектов нежилой недвижимости, выполненных Оценочной организацией за последние 12 (Двенадцать) месяцев до даты Предложения о партнерстве

12.7Количество регионов7, в каждом из которых Оценочная организация выполнила не менее 10 (Десяти) отчетов об оценке за последние 12 (Двенадцать) месяцев до даты Предложения о партнерстве

12.8 Отсутствие признаков негативной деловой репутации Оценочной организации/ Оценщиков (да/нет)

12.9 Наличие системы контроля качества выполняемых Оценщиками работ по оценке имущества (да/нет)

13. Сведения об Оценщиках (физических лицах), имеющих право выступать исполнителями работ по оценке имущества Клиентов по технологии кредитования малого бизнеса Банка:

№ п/п

Ф.И.О., дата и место рождения

Паспортные данные, место регистрации/место фактического проживания (не указывается если совпадает с местом регистрации)

Должность, реквизиты трудового договора

Реквизиты документа об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний, квалификационного аттестата

Наименование саморегулируемой организации (СРОО) и реквизиты документа, подтверждающего членство оценщика в СРОО/членство в Экспертном совете СРОО

Реквизиты полиса страхования Гражданской ответственности, размер страховой суммы, срок действия полиса

Стаж работы в оценочной деятельности (срок работы в штате Оценочной(ых) организации(й) в должности не ниже оценщика)

1 2 3 4 5 6 7 8

Мы, нижеподписавшиеся, заверяем правильность всех данных, указанных в анкете, подтверждаем сведения:- об отсутствии невыполненных обязательств перед государственными внебюджетными фондами Российской Федерации и бюджетами всех уровней;- о том, что в отношении нашей организации не проводится процедура банкротства.

Ф.И.О. Оценщика(ов) ______________ ___________________подпись ФИО

Руководитель Оценочной организации ______________ ___________________подпись ФИО

Главный бухгалтер ______________ ___________________М.П. подпись ФИО

Дата


20

4. Форма Реестра отчетов об оценке, выполненных Оценочной организацией за последние 12 (Двенадцать) месяцев:

РЕЕСТР ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ

№ п\п

№ и дата отчета

№ и дата договора на оценку

Заказчик оценки

Вид объекта оценки8

Краткое описание объекта оценки

Регион объекта оценки

Адрес объекта оценки

Общая площадь оцениваемых помещений/ зданий, кв.м.

Общая площадь земельного участка (при наличии), кв.м.

Вид права земельного участка (при наличии)

Рыночная стоимость по отчету, руб.

8 Вид объекта оценки указывается строго в соответствии с наименованиями Уровней допуска в Правилах отбора (выбирается одно из следующих значений):- объекты нежилой недвижимости, в т.ч. земельные участки; - оборудование; - прочее движимое имущество; - жилые дома с земельным участком; - прочие объекты жилой недвижимости; - прочее имущество.

21

5. Форма согласия на обработку персональных данных:–

СОГЛАСИЕ НА ОБРАБОТКУ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ9

Я ________________________________(Ф.И.О.) паспорт серии ___ номер_______ выданный_____________________ «__»_________ года, зарегистрированный(ая) по адресу: ____________________ даю свое согласие Банку ВТБ (публичное акционерное общество) (адрес: Российская Федерация, 190000, г. Санкт-Петербург, ул. Большая Морская, д. 29 (далее – Банк) на обработку, в том числе автоматизированную, моих персональных данных в соответствии с Федеральным законом от 27.07.06 №152-ФЗ «О персональных данных» (под обработкой персональных данных в указанном Законе понимаются действия (операции) с персональными данными физических лиц, включая сбор, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (распространение, предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение).

В перечень персональных данных, на обработку которых дается настоящее согласие, входит вся информация, предоставляемая мной в соответствии с требованиями перечня документов, необходимых для проверки Оценочных организаций в рамках процедуры отбора в перечень рекомендуемых Банком Оценочных организаций, в том числе: фамилия, имя и отчество, дата и место рождения, данные о документе, удостоверяющем личность, месте проживания и/или регистрации, контактных телефонах.

Указанные мною персональные данные предоставляются в целях использования при проведении процедуры отбора ____________________________________________

(наименование Оценочной организации)

для целей партнерства с Банком ВТБ (публичное акционерное общество) по оценке имущества в рамках технологии кредитования малого бизнеса. Банк может проверить достоверность предоставленных мною персональных данных, в том числе с использованием услуг других операторов.

Настоящее согласие предоставляется со дня его оформления на весь срок моей жизни и может быть отозвано мной путем предоставления в Банк письменного заявления в соответствии с законодательством Российской Федерации.

____________________________________________________________________________ (дата) (подпись) (ФИО полностью)

–

9 Предоставляется в отношении всех физических лиц, чьи данные указываются в Анкете Оценочной организации и в предоставленных Оценочной организацией в Банк документах.

22


1. Перечень и формы документов10, предоставляемых Оценочной организацией, отсутствующей в Перечне РОК МБ, для целей проверки ее правоспособности и деловой репутации:1.12. Копия Листа записи Единого государственного реестра юридических лиц или

свидетельства о государственной регистрации юридического лица (свидетельства о внесении в ЕГРЮЛ записи о юридическом лице, зарегистрированном до 1 июля 2002 года) – для юридических лиц / копия Листа записи ЕГРИП или Свидетельства о внесении в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей записи об индивидуальном предпринимателе (ЕГРИП), зарегистрированном до 1 января 2004 г. – для индивидуальных предпринимателей;

1.13. Копии учредительных документов (устав в действующей редакции с изменениями и дополнениями на дату предоставления в Банк, учредительный договор, документ об избрании единоличного исполнительного органа юридического лица) – для юридических лиц;

1.14. Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, датированная не ранее чем за 30 (тридцать) календарных дней до даты ее предоставления в Банк, оригинал или нотариально заверенная копия – для юридических лиц;

1.15. Копия свидетельства о постановке юридического лица на учет в налоговом органе на территории РФ – для юридических лиц / копия свидетельства о постановке на учет физического лица в налоговом органе на территории РФ – для индивидуальных предпринимателей;

1.16. Копии полисов страхования Гражданской ответственности Оценочной организации и специалистов-оценщиков, подписавших отчет, в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

1.17. Копии документов об образовании, подтверждающих получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, и выписки из трудовой книжки специалистов-оценщиков, подписавших отчет об оценке;

1.18. Копии действующих квалификационных аттестатов специалистов-оценщиков, подписавших отчет об оценке, о сдаче единого квалификационного экзамена по направлению оценочной деятельности, соответствующему объекту оценки в отчете.

1.19. Копии паспортов (страницы 2, 3 и страница места жительства (регистрации)) специалистов-оценщиков, подписавших отчет;

1.20. Оригинал информационной выписки от саморегулируемой организации оценщиков, членом которой являются специалисты-оценщики, подписавшие отчет, датированной не ранее чем за 30 (Тридцать) календарных дней до даты ее предоставления в Банк;

10 Копии документов должны быть скреплены печатью и заверены подписью руководителя Оценочной организации – для юридических лиц; подписью и печатью (при наличии) индивидуального предпринимателя – для индивидуальных предпринимателей (за исключением случаев, когда требуется нотариальное удостоверение). Документы, насчитывающие более одного листа, должны быть пронумерованы, прошиты, скреплены печатью и заверены подписью руководителя Оценочной организации (индивидуального предпринимателя) на прошивке.

23

1.21. Согласие на обработку персональных данных в отношении всех физических лиц, чьи данные указываются в предоставленных Оценочной организацией в Банк документах, по форме, приведенной в п. 2. настоящего Приложения.

2. Форма согласия на обработку персональных данных:

СОГЛАСИЕ НА ОБРАБОТКУ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ11

Я ________________________________(Ф.И.О.) паспорт серии ___ номер_______ выданный_____________________ «__»_________ года, зарегистрированный(ая) по адресу: ____________________ даю свое согласие Банку ВТБ (публичное акционерное общество) (адрес: Российская Федерация, 190000, г. Санкт-Петербург, ул. Большая Морская, д. 29 (далее – Банк) на обработку, в том числе автоматизированную, моих персональных данных в соответствии с Федеральным законом от 27.07.06 №152-ФЗ «О персональных данных» (под обработкой персональных данных в указанном Законе понимаются действия (операции) с персональными данными физических лиц, включая сбор, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (распространение, предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение).

В перечень персональных данных, на обработку которых дается настоящее согласие, входит вся информация, предоставляемая мной в соответствии с требованиями перечня документов, необходимых для проверки Банком правоспособности и деловой репутации Оценочных организаций при предоставлении в Банк отчета об оценке имущества, предлагаемого в залог Банку, в том числе: фамилия, имя и отчество, дата и место рождения, данные о документе, удостоверяющем личность, месте проживания и/или регистрации, контактных телефонах.

Указанные мною персональные данные предоставляются в целях использования при проверке Банком правоспособности и деловой репутации ___________________________________________________________________________.(наименование Оценочной организации)

Банк может проверить достоверность предоставленных мною персональных данных, в том числе с использованием услуг других операторов.

Настоящее согласие предоставляется со дня его оформления на весь срок моей жизни и может быть отозвано мной путем предоставления в Банк письменного заявления в соответствии с законодательством Российской Федерации.

____________________________________________________________________________ (дата) (подпись) (ФИО полностью)

11 Предоставляется в отношении всех физических лиц, чьи данные указываются в предоставленных Оценочной организацией в Банк документах

24


Типовые требования к отчетам об оценке1. Типовые требования к отчетам об оценке (носят рекомендательный характер):

1.1. ТИПОВЫЕ ТРЕБОВАНИЯ К ОТЧЕТАМ ОБ ОЦЕНКЕ НЕЗАСТРОЕННЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ЛЮБОГО РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ: ........................................................................................................................21.2. ТИПОВЫЕ ТРЕБОВАНИЯ К ОТЧЕТАМ ОБ ОЦЕНКЕ МАШИН И ОБОРУДОВАНИЯ, МЕХАНИЗМОВ, ИНСТРУМЕНТОВ, АППАРАТОВ, АВТОТРАНСПОРТНЫХ СРЕДСТВ, САМОХОДНЫХ МАШИН, ПОДВИЖНОГО ЖЕЛЕЗНОДОРОЖНОГО СОСТАВА ...........................................................................................................................131.3. ТИПОВЫЕ ТРЕБОВАНИЯ К ОТЧЕТАМ ОБ ОЦЕНКЕ КВАРТИР .......................................................................361.4. ТИПОВЫЕ ТРЕБОВАНИЯ К ОТЧЕТАМ ОБ ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА ЖИЛОЙ И КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ.. ...................................................................................................................................................491.5. ТИПОВЫЕ ТРЕБОВАНИЯ К ОТЧЕТАМ ОБ ОЦЕНКЕ МАЛОМЕРНЫХ СУДОВ .................................................661.6. ТИПОВЫЕ ТРЕБОВАНИЯ К ОТЧЕТАМ ОБ ОЦЕНКЕ ТОВАРНО-МАТЕРИАЛЬНЫХ ЦЕННОСТЕЙ ...................78

25

1.1. Типовые требования к отчетам об оценке незастроенных земельных участков любого разрешенного использования:

1. Требования к содержанию Отчета об оценке.1.1. Содержание Отчета об оценке (далее - Отчет) должно соответствовать требованиям Федерального закона от 29.07.98 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки №№ 1, 2, 3, 7, 9, 12 (ФСО №1, ФСО № 2, ФСО №3, ФСО №7, ФСО №9, ФСО №12), утвержденных приказами Министерства экономического развития Российской Федерации (Приказ от 20.05.2015 № 297, Приказ от 20.05.2015 № 298, Приказ от 20.05.2015 № 299, Приказ от 25.09.2014 № 611, Приказ от 01.06.2015 № 327, Приказ от 17.11.2016 №721) и Договора об оказании услуг по оценке.

1.2. Основным требованием к форме изложения Отчета является его представление в таком виде, чтобы любой пользователь на основе изложенной в Отчете информации мог самостоятельно воспроизвести весь процесс определения рыночной/отличной от рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. Необходимым условием для этого является удовлетворение Отчета критериям качественности, удобства изложения, унифицированности представления расчетов, лаконичности и достаточности представляемой в Отчете информации.

1.3. Стоимость Объекта оценки определяется с учетом особенностей его правового титула, наличия возможных ограничений и действующих/текущих обременений, наличие которых (в т.ч. невозможность их устранения Собственником/арендатором земельного участка в одностороннем порядке) в случае отчуждения Объекта оценки как предмета залога, в рамках досудебного или исполнительного производства, окажет влияние на вероятную стоимость его отчуждения. Как правило, таковыми обременениями являются: долгосрочные (сроком более 1 года) и/или бессрочные обременения земельного участка, договоры аренды, ренты, иные ограничения по его пользованию, распоряжению и владению.

1.4. Заключение о стоимости должно базироваться на рыночных данных, процедурах и обоснованиях, которые подтверждают полученный результат. В Отчете должны быть отражены все промежуточные расчеты, а также вся существенная с точки зрения влияния на величину рыночной стоимости Объекта оценки информация, полученная в ходе проведения оценки.

1.5 Отчет на бумажном носителе должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан Оценщиком или Оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью Оценщика или печатью юридического лица, с которым Оценщик или Оценщики заключили трудовой договор. Отчет, составленный в форме электронного документа, должен быть пронумерован постранично, подписан УКЭП Оценщиком или Оценщиками, которые провели оценку и имеющим/имеющими право подписи Отчета, а также УКЭП руководителя юридического лица, с которым Оценщик или Оценщики заключили трудовой договор.

1.6. Оценщик/помощник Оценщика/ответственное лицо Оценочной организации в процессе проведения осмотра должен лично осмотреть имущество. В процессе осмотра Оценщик/ лицо, осуществляющее осмотр, фотографирует объект (улучшения земельного участка), его окружение, ландшафт.

1.7. Количество объектов-аналогов при проведении оценки должно быть не менее 3 (трех).1.8. Документы, предоставленные заказчиком (в том числе: справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должны быть подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке, и к Отчету прикладываются их копии.

Оценщик не имеет право производить оценку, если предоставленные заказчиком документы, а именно:

26

а) правоудостоверяющие и правоустанавливающие документы на объект недвижимости (выписка из ЕГРН/свидетельство о праве собственности, договор аренды, договор купли-продажи, распоряжение органов местной власти о выделении земельного участка, акт землепользования, декларация о землепользовании и т.п.) - не зарегистрированы/не подписаны в установленном порядке в соответствии с действующим законодательством РФ;б) кадастровый план/кадастровый паспорт земельного участка/кадастровый план территории (при наличии) - не заверены органом/лицом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости.

1.9. Отчет на бумажном носителе составляется в трех экземплярах (один – Оценщику, один – Банку, один – Заемщику (Клиенту)). Электронную версию Отчета об оценке Оценочная организация направляет через систему Банк-Оценщик.

2. Требования к структуре Отчета2.1. Отчет должен включать в себя следующие разделы: «Общие сведения», «Описание Объекта оценки», «Анализ рынка/сегмента рынка, к которому относится Объект оценки», «Анализ ликвидности объекта оценки», «Описание процесса оценки Объекта оценки в части применения подходов и методов оценки», «Оценка земельного участка», «Согласование результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам», «Расчет ликвидационной стоимости Объекта оценки», «Перечень используемых материалов».

Для удобства восприятия оценщиком необходимо заполнять все нижеприведенные таблицы и при желании возможно дополнение их существенной информацией.

Раздел 1. «Общие сведения»1.1. Основные факты и выводыРаздел должен быть представлен в табличной форме. Данный раздел служит для удобства читателя Отчета и позволяет оценщику представить основные показатели, которые легли в основу получения конечного результата.

Таблица 1. Основные факты и выводыНомер Отчета об оценке (порядковый номер Отчета) и дата составления отчетаОснование для проведения оценки

Номер договора, дата договора, с кем заключен

Общая информация, идентифицирующая объект оценки

Адрес, площадь, категория земель, разрешенное использование

Кадастровый номер В соответствии с правоустанавливающими и правоудостоверяющими документами

Имущественные права на объект оценки

Данные из ЕГРН

Наименование правообладателя, а также реквизиты юридического лица12

Балансовая стоимость Объекта оценки на последнюю отчетную дату1

Используемые в Отчете иностранные валюты и их курсы, установленные Банком России на дату проведения оценкиРезультаты оценкиА) Затратный подход Не используетсяБ) Сравнительный подход ….р.В) Доходный подход ….р.Итоговая величина ….р.

12 В отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу27

рыночной стоимости объекта оценкиЛиквидационная стоимость объекта оценкиСрок рыночной экспозиции объекта оценки, мес.Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости

1.2 Задание на оценкуТаблица 2. Задание на оценку

Объект оценки, состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии)Характеристика объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристикиПрава, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценкиЦель и задачи оценки Определение рыночной и ликвидационной стоимостей Объекта оценки

для целей залога / реализации / обращения взыскания / принятия отступного

Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения

Использование Объекта(-ов) оценки в качестве залога / Реализация Объекта (-ов) оценки / Обращение взыскания на Объект (-ы) оценки / Принятие Объекта (-ов) оценки в качестве отступного

Вид стоимости Рыночная и ликвидационная стоимостиДата оценкиСрок проведения оценкиДата осмотра объекта оценкиОсобенности проведения осмотра объекта оценкиПорядок и сроки предоставления заказчиком необходимых для проведения оценки материалов и информацииДопущения и ограничения, на которых должна основываться оценкаПривлеченные отраслевые эксперты (при необходимости)

1.3 Сведения о заказчике оценки Таблица 3а. Сведение о заказчике (юридическое лицо)

Организационно-правовая формаПолное наименованиеОсновной государственный регистрационный номер (ОГРН)Дата присвоения ОГРНМесто нахождения юр. лица

28

Таблица 3б. Сведение о заказчике (физическое лицо)ФИОСерия и номер документа, удостоверяющего личность, кем и когда выдан

1.4 Сведения об Оценщике и привлекаемых к проведению оценки и подготовке Отчета об оценке специалистахТаблица 4а. Сведения об Оценщике

ФИОПочтовый адресКонтактный телефонАдрес электронной почтыИнформация о членстве в СРОО№, дата документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельностиСтаж работы в оценочной деятельностиСведения о страховании гр. ответственностиДополнительно указывается для оценщика, работающего на основании трудового договораОрганизационно-правовая форма организации, с которой у Оценщика заключен трудовой договорПолное наименование организацииОГРНДата присвоения ОГРНМестонахождение юридического лицаКонтактная информация юридического лицаДля Оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикойСерия и номер документа, удостоверяющего личность, кем и когда выдан

Таблица 4б. Информация о привлекаемых к проведению оценки и подготовке Отчета об оценке специалистах

ФИОНаименование организации, должностьКвалификация по дипломуСтепень участия

1.5 Допущения, использованные Оценщиками при проведении оценкиВ данном разделе указываются допущения, используемые оценщиком при проведении оценки объекта оценки. Все используемые допущения должны быть обоснованы Оценщиком. При оценке для целей залога следует также использовать допущения, приведенные в Федеральном стандарте оценки «Оценка для целей залога (ФСО №9)», утвержденном приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.06.2015 г. № 327.

29

1.6 Применяемые стандарты оценочной деятельностиВ данном разделе Оценщиком указываются используемые при выполнении работы стандарты оценки. В обязательном порядке должна быть приведена информация о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности, разработанных саморегулируемой организацией, членом которой является Оценщик.

1.7 Определение вида оцениваемой стоимости В Отчете должен быть указан вид определяемой стоимости объекта оценки. Определения видов стоимости даны в Федеральном законе от 29.07.98 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральном стандарте оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержденном приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.15 г. № 298.

1.8 Основные этапы процесса оценки В данной главе Оценщик составляет план процесса оценки, где отражает основные действия, связанные с выполняемой работой. При необходимости Оценщик может добавить или изменить нижепредставленные пункты, приведенные в Таблице 5, за исключением п. 4 настоящей таблицы.

Таблица 5. План процесса оценки1. Заключение с Заказчиком договора об оценке

Проведено/проведено частично/не проведено (при необходимости небольшой комментарий)

2. Получение от Заказчика необходимых документов для проведения оценки


3. Осмотр Объекта оценки, установление количественных и качественных характеристик объекта, изучение его фактического технического состояния, сбор прочей информации об Объекте оценки


4. Составление таблицы по анализу представленной Заказчиком информации, необходимой для проведения оценки о характеристиках земельного участка, права на который оцениваются

Проведено/проведено частично/не проведено (при необходимости небольшой комментарий) см.Таблицу 6.

5. Анализ отраслевых и локальных рынков, к которому относится Объект оценки


6. Осуществление расчетов Проведено/проведено частично/не проведено (при необходимости небольшой комментарий)

7. Согласование полученных результатов, вывод итоговой величины стоимости Объекта оценки


8. Составление и передача Заказчику Отчета об оценке


Таблица 6. Анализ представленной Заказчиком информацииИнформация о виде и объеме прав на земельный участок

Получение исчерпывающей информации о виде и объеме прав на земельный участок, права на который оцениваются, содержащейся в документах, подтверждающих существующие права на Объект оценки (правоудостоверяющих, правоустанавливающих документах).


Установление данных о земельном участке

Установление назначения, разрешенного использования кадастровой/нормативной стоимости земельного участка, права на который оцениваются, а также особенностей его конфигурации в соответствии с действительными на дату оценки документами органов/организаций, осуществляющих учет и инвентаризацию земельных участков (кадастровый и ситуационный планы земельного участка).


Установление данных об обременениях на Объект оценки

Установление наличия/отсутствия обременений земельного участка, права на который оцениваются, на основании документов, содержащих сведения о наличии обременений, установленных в отношении земельного участка, включая обременение сервитутом, залогом или долговыми

Проведено/проведено частично/не проведено (при необходимости

30

обязательствами, наличием арендаторов, соглашений, контрактов, договоров и других обременений (при их наличии).

небольшой комментарий)

Установление данных о составе Объекта оценки

Установление наличия/отсутствия подлежащего оценке в составе земельного участка иного недвижимого имущества (улучшений).


Сбор сведений о расходах

Установление величины годовых расходов Собственника/арендатора, связанных с эксплуатацией и обслуживанием земельного участка, права на который оцениваются, и уплачиваемых налоговых платежей на основании справки Собственника/арендатора земельного участка/иных документов (балансов, оборотно-сальдовых ведомостей и т.п.).


Установление иных данных об Объекте оценки

Установление иных количественных и качественных характеристик земельного участка, права на который оцениваются, в том числе содержащих описание существующих прав на него.


В случае если предоставленная Заказчиком информация является недостаточной, что существенным образом влияет на достоверность оценки, Оценщик указывает это в Отчете. При необходимости Оценщик запрашивает у Заказчика дополнительные сведения относительно состава предоставленных им документов и относительно содержащейся в них информации об Объекте оценки.

Раздел 2. «Описание Объекта оценки»В данном разделе Оценщик приводит описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

2.1 Количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта, имущественные права и наличие обременений, связанных с Объектом оценкиТаблица 7. Характеристика местоположения Объекта оценки

Адрес объекта оценкиТранспортная доступность, удаленность от основных магистралейСостояние прилегающей территории (субъективная оценка)Вид подъездных путейПлотность окружающей застройки, наличие и развитость близлежащей инфраструктуры (медицинские учреждения, школы, детские сады, торговые центры, магазины, рынки и др.)Наличие расположенных рядом объектов, снижающих либо повышающих привлекательность Объекта оценки, права на которое оцениваются, и района в целомЭкологическая обстановка Запыленность, загазованность, уровень шума и т.д.

Таблица 8. Количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; имущественные права и наличие обременений, связанных с Объектом оценки

Наименование Объекта оценкиИмущественные права Для права аренды указывается срок арендыНаличие обременений Да/НетБалансовая стоимость13

Категория земельРазрешенное использование


Рельеф местности Наличие и крутизна склонов, перепады высот и т.д.Наличие/отсутствие зданий, сооружений и других улучшений (в том числе возводимых)Площадь, кв. мКонфигурация земельного участкаПравоустанавливающие/ правоподтверждающие документыКадастровый номерКадастровая стоимость, руб.Оснащенность земельного участка

Электроснабжение Да/нет/по границе/ вблизи (указать возможность подведения)

Газоснабжение Да/нет/по границе/ вблизи (указать возможность подведения)

Холодное водоснабжение Да/нет/по границе/ вблизи (указать возможность подведения)

Горячее водоснабжение Да/нет/по границе/ вблизи (указать возможность подведения)

Канализация Да/нет/по границе/ вблизи (указать возможность подведения)

Информация о текущем использовании Объекта оценки

Оценщик приводит сведения о текущем использовании Объекта оценки.

2.2 Фотографии Объекта оценки2.3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использованияС учетом цели проведения оценки определение рыночной стоимости объекта должно происходить исходя из характера его текущего использования и фактического состояния (текущее использование и состояние имущества на дату проведения осмотра и/или определенное правоустанавливающими/правоподтверждающими документами).

Раздел 3. «Анализ рынка/сегмента рынка, к которому относится Объект оценки»Стоимость земельного участка определяется текущей ситуацией на рынке земельных участков, которая формирует спрос и предложение, поэтому в Отчете об оценке земельного участка следует выявить и проанализировать все факторы рыночной ситуации, которые могут повлиять на величину рыночной стоимости.Основные направления анализа рынка включают:Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки.Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при его фактическом использовании.Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости с приведением интервалов значений этих факторов.Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта оценки.Анализ рынка должен удовлетворять следующим требованиям: должен быть составлен на основе достоверных информационных источников (с указанием контактных телефонов и/или с приложением к Отчету соответствующих материалов (коммерческих приложений, прайс-листов и т.п.)), приведенные таблицы и рисунки должны содержать источник информации.

Раздел 4. «Анализ ликвидности объекта оценки»В данном разделе Оценщик проводит анализ факторов, влияющих на ликвидность объекта оценки и указывает типичный (расчетный) срок рыночной экспозиции объекта оценки на открытом рынке, в течение которого он может быть реализован по рыночной стоимости (в мес.).Основные факторы, влияющие на ликвидность недвижимого имущества:

Состояние рынка (активность рынка в регионе расположения объекта, соотношение спроса и предложения, динамика развития, наличие негативных тенденций);

32

Местоположение (расположение относительно делового центра, локальное расположение внутри города (района), близость к транспортным узлам, социальным учреждениям и объектам инфраструктуры, обеспечение инженерными коммуникациями, зоны с особыми условиями использования территории);

Физические характеристики объекта (наличие и состояние инженерных коммуникаций, рельеф, попадает/ не попадает в зону затопления, заболачивания);

Масштаб объекта; Другие факторы, влияющие на ликвидность.

Ликвидность объекта оценки определяется в зависимости от прогнозируемого срока реализации имущества на свободном рынке по рыночной стоимости.

Таблица 9. Ликвидность имущества в зависимости от сроков реализацииПоказатель ликвидности Высокая Средняя НизкаяПримерный срок реализации, мес. 1 – 3 4 – 9 более 10

Раздел 5. «Описание процесса оценки Объекта оценки в части применения подходов и методов оценки»В данном разделе Оценщик приводит описание основных подходов и методов оценки, а также обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов.Возможность и целесообразность применения тех или иных подходов к оценке зависит от характера Объекта оценки, его рыночного окружения, доступности и качества необходимой исходной информации. При наличии активного рынка, а также достаточного количества объектов-аналогов с известными ценами сделок или предложений для применения сравнительного подхода, рекомендуется сделать вывод о достаточности применения только сравнительного подхода. В отдельных случаях, при наличии у оцениваемого земельного участка градостроительного плана и действующей исходно-разрешительной документации на строительство на нем улучшений, возможно использование доходного подхода к оценке.

Раздел 6. «Оценка стоимости земельного участка»6.1 Расчет стоимости земельного участка сравнительным подходомВ рамках сравнительного подхода к оценке земельного участка рекомендуется применять метод сравнения продаж.Метод сравнения продаж предполагает сравнение объекта оценки с каждым объектом-аналогам по ценообразующим факторам (элементам сравнения) и корректировку цен объектов-аналогов или ее удельного показателя по выявленным различиям.

6.1.1 Описание объектов-аналоговВ качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в Отчете.Информация, приведенная об объектах-аналогах должна быть подтверждена, при этом используемая информация должна быть достаточной для идентификации объекта в качестве объекта-аналога. В тексте Отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в Отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки (контактный телефон, имя контактного лица), а также должны быть приложены копии материалов и распечаток в случае использования материалов из сети Интернет или печатных изданий. Все найденные аналоги вносятся в Таблицу 10.

33

Таблица 10. Описание объектов-аналогов Наименование показателя Объект оценки Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3МестоположениеУдаленность от МКАД (для Москвы и М.О.)Вид права на землюКатегория землиРазрешенное использованиеНаличие коммуникацийНаличие построекДополнительные показатели, выявленные ОценщикомДата предложения (дата звонка)Площадь земельного участка, кв. м., руб.Цена предложения (сделки) за весь объектУдельный показатель стоимости, руб./ кв. м

Источник информации Наименование компании, контактное лицо и телефон, точный адрес в Интернете

6.1.2 Определения поправок и порядок их внесенияОценщиком вносятся корректировки в цены сходных объектов по всем основным факторам ценообразования. Для сравнения объекта оценки с объектами-аналогами используются следующие элементы сравнения:

передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид

оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между

аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки,

скидки к ценам предложений, иные условия); категория земель и вид разрешенного использования; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка,

наличие на нем улучшений, , иные характеристики; наличие коммуникаций; наличие и состояние подъездных путей; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Отказ от использования каких-либо основных ценообразующих факторов должен быть обоснован. При этом корректировки вносятся последовательно и должны проводиться отдельно по каждому фактору ценообразования с обоснованием величины каждой корректировки.

Согласование цен сходных объектов должно производиться, только если разница между максимальным значением скорректированной цены сходного объекта и минимальным значением скорректированной цены сходного объекта составляет не более 20%. Если разница между максимальным значением скорректированной цены сходного объекта и минимальным значением скорректированной цены сходного объекта составляет более 20%, то Оценщик обосновывает такое превышение разницы.

Значение суммарной корректировки (модуля частных корректировок) по каждому из выбранных объектов-аналогов должно составлять не более 30% (без учета поправки на торг). Если суммарное значение корректировки составляет более 30% от цены сделки/предложения на продажу, то Оценщик должен обосновать такое значение суммарной корректировки, а также аргументировано обосновать возможность позиционирования таких объектов в качестве аналогов.

Методы расчета поправок34

1. Метод анализа парных продажПри использовании данного метода Оценщику необходимо подобрать минимум две пары продаж и проанализировать, что сравниваемые пары не являются случайными, и отражают рыночное ценообразование. Итоговая поправка, рассчитанная данным методом, определяется как среднее значение корректировок, полученных из каждой пары продаж.

2. Экспертный методВсе вносимые корректировки должны иметь источник информации. В случае если в качестве источника информации используется экспертное мнение, в Отчете должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка, т.е. все корректировки должны иметь четкие обоснования (ФСО № 3).

В случае использования экспертного мнения (не отраженного в обзоре рынка) оценщиком должен быть проведен всесторонний анализ величин корректировок, используя несколько (не менее 3-х) независимых источников, с указанием контактной информации (наименование компании, контактное лицо и телефон, при наличии адрес в Интернете).

3. Метод корреляционно-регрессионного анализаДля построения моделей оценки данным методом количество объектов-аналогов должно быть в 5-10 раз больше чем элементов сравнения. Качество полученной регрессионной модели необходимо проверить с использованием следующих статистических показателей: коэффициентом детерминации, вариации, дисперсией, критериями Стьюдента и Фишера и прочими статистическими показателями.

Полученные результаты корреляционно-регрессионного анализа должны быть проанализированы на соответствие рынку Объекта оценки.

6.1.3 Итоговая таблица расчета стоимости земельного участка в рамках сравнительного подходаТаблица 11. Расчет стоимости земельного участка в рамках сравнительного подходаНаименование показателя Ед.

изм.Объект оценки

Аналог № 1

Аналог № 2 Аналог № 3

Цена предложения руб.Площадь кв. мЦена предложения руб./кв.

мПоправка на торг доли

ед.Скорректированная стоимость

руб./кв. м

Дата предложенияПоправка на время предложения

доли ед.

Скорректированная стоимость

руб./кв. м

…… (Аналогичным образом, вводится информация обо всех корректировках)Весовой коэффициентСтоимость 1 кв. м оцениваемого объекта

руб./кв. м

6.1.4 Заключение о стоимости земельного участка, расчитанной сравнительным подходомВ данном разделе Оценщик приводит итоговые результаты определения стоимости Объекта(ов) оценки сравнительным подходом.

6.2 Согласование результатов оценки

35

В данном разделе должно быть приведено описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам.

Раздел 7. «Заключение об итоговой величине рыночной стоимости Объекта оценки»Оценщик приводит итоговую величину рыночной стоимости в виде конкретного числа с округлением по математическим правилам округления.

Оценщиком должны быть проанализированы определенные удельные рыночные показатели (цена продажи, ставки аренды, ставка капитализации и т.д.) на соответствие диапазону значений в рамках анализа рынка. При несоответствии полученных удельных рыночных показателей диапазону, приведенному в рамках анализа рынка, должно быть представлено обоснование такого несоответствия.

Раздел 8. «Расчет ликвидационной стоимости Объекта оценки»В данном разделе Оценщик определяет ликвидационную стоимость с учетом фактора вынужденной продажи объекта и ограниченного срока экспозиции.Срок реализации объекта оценки в условиях вынужденной продажи составляет не более 9 месяцев.

Раздел 9. «Перечень используемых материалов»Приложения:Копии документов оценщиков Копии документов, предоставленных ЗаказчикомНиже представлен список документов и материалов, необходимых для проведения оценки. Документы предоставляются в копии и заверяются заказчиком оценки. Прочие данные предоставляются в свободной письменной форме с подписью ответственного лица и печатью. 1. Правоудостоверяющие и правоустанавливающие документы, сведения об обременениях. 2. Кадастровый план/кадастровый паспорт земельного участка/кадастровый план территории при наличии.3. Иные документы.

36

1.2. Типовые требования к отчетам об оценке машин и оборудования, механизмов, инструментов, аппаратов, автотранспортных средств, самоходных машин, подвижного железнодорожного состава

1. Требования к содержанию Отчета об оценке.1.1. Содержание Отчета об оценке (далее – Отчет) должно соответствовать требованиям Федерального закона от 29.07.98 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки №№ 1, 2, 3, 9, 10, 12 (ФСО №1, ФСО № 2, ФСО №3, ФСО №9, ФСО №10, ФСО №12), утвержденных приказами Министерства экономического развития Российской Федерации (Приказ от 20.05.2015 № 297, Приказ от 20.05.2015 № 298, Приказ от 20.05.2015 № 299, Приказ от 01.06.2015 № 327, Приказ от 01.06.2015 № 328, Приказ от 17.11.2016 №721) и Договора об оказании услуг по оценке.

1.2. Основным требованием к форме изложения Отчета является его представление в таком виде, чтобы любой пользователь на основе изложенной в Отчете информации мог самостоятельно воспроизвести весь процесс определения рыночной/отличной от рыночной стоимости оцениваемого объекта движимого имущества. Необходимым условием для этого является удовлетворение Отчета критериям качественности, удобства изложения, унифицированности представления расчетов, лаконичности и достаточности представляемой в Отчете информации.

1.3. Стоимость Объекта оценки определяется с учетом особенностей его правового титула, наличия возможных ограничений и действующих/текущих обременений, наличие которых (в т.ч. невозможность их устранения Собственником движимого имущества в одностороннем порядке) в случае отчуждения Объекта оценки как предмета залога, в рамках досудебного или исполнительного производства, окажет влияние на вероятную стоимость его отчуждения.


1.5. Отчет на бумажном носителе должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан Оценщиком или Оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью Оценщика или печатью юридического лица, с которым Оценщик или Оценщики заключили трудовой договор. Отчет, составленный в форме электронного документа, должен быть пронумерован постранично, подписан УКЭП Оценщиком или Оценщиками, которые провели оценку и имеющим/имеющими право подписи Отчета, а также УКЭП руководителя юридического лица, с которым Оценщик или Оценщики заключили трудовой договор.

1.6. Оценщик/помощник Оценщика/ответственное лицо Оценочной организации в процессе проведения осмотра должен лично осмотреть имущество. В процессе осмотра Оценщик выполняет следующие требования:

лицо, проводящее осмотр, фотографирует объект, а также основные повреждения и дефекты движимого имущества;

37

лицо, проводящее осмотр, составляет Акт осмотра14 и подписывает его совместно с собственником/или представителем собственника с приложением его к Отчету об оценке;

1.7. Количество объектов-аналогов при проведении оценки должно быть не менее 3 (трех).1.8. Оценщик во всех приведенных стоимостях в рамках Отчета должен приводить информацию о наличии НДС или его отсутствии. Итоговая величина стоимости должна быть приведена с учетом и без учета НДС.

1.9. Отчет на бумажном носителе составляется в трех экземплярах (один – Оценщику, один – Банку, один – Заемщику (Клиенту)), также Оценочная организация предоставляет в Банк электронную версию Отчета об оценке (в формате «doc», «docx», «pdf») со всеми приложениями на адрес электронной почты представителя Банка (в случае если предоставление электронной версии отчета предусмотрено договором на оценку).

1.10. Документы, предоставленные заказчиком (в том числе: справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должны быть подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке, и к отчету прикладываются их копии.

1.11. При определении рыночной стоимости оборудования необходимо учесть (вычесть) затраты на демонтаж объекта, которые могут быть определены экспертно по результатам консультаций с техническими специалистами (не менее 3-х независимых источников) с указанием контактной информации (наименование компании, контактное лицо и телефон, адрес в Интернете (при наличии)).

1.12. Если эксплуатация машин и оборудования невозможна без использования нематериальных активов (программных средств, специализированных баз данных, лицензий, технической документации и так далее), то в зависимости от задания на оценку стоимость нематериальных активов следует учитывать отдельно или в составе стоимости машин и оборудования.

2. Требования к структуре Отчета2.1. Отчет должен включать в себя следующие разделы: «Общие сведения», «Описание Объекта оценки», «Анализ рынка/сегмента рынка, к которому относится Объект оценки», «Анализ ликвидности объекта оценки», «Описание процесса оценки Объекта оценки в части применения подходов и методов оценки», «Оценка движимого имущества», «Согласование результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам», «Расчет ликвидационной стоимости Объекта оценки», «Перечень используемых материалов».Для удобства восприятия Оценщиком необходимо заполнять все нижеприведенные таблицы и при желании возможно дополнение их существенной информацией.

Раздел 1. «Общие сведения»1.1. Основные факты и выводыРаздел должен быть представлен в табличной форме. Данный раздел служит для удобства читателя Отчета и позволяет Оценщику представить основные показатели, которые легли в основу получения конечного результата.



14 Акт осмотра является обязательным документом при формировании отчета об оценке. Форма акта осмотра для транспортных средств приведена в Разделе 9 «Перечень используемых материалов» настоящих Требований.

38

Общая информация, идентифицирующая объект оценкиИмущественные права на объект оценки

Наименование собственника Объекта оценки, а также реквизиты юридического лица15

Балансовая стоимость Объекта оценки на последнюю отчетную датуРезультаты оценкиА) Затратный подход ….р. (с учетом НДС/без учета НДС)Б) Сравнительный подход ….р. (с учетом НДС/без учета НДС)В) Доходный подход ….р. (с учетом НДС/без учета НДС)Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки

….р. (с учетом НДС/без учета НДС)

Ликвидационная стоимость объекта оценкиСрок рыночной экспозиции объекта оценки, мес.Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости

1.2 Задание на оценкуТаблица 2. Задание на оценкуОбъект оценки, состав оцениваемой группы машин и оборудования с указанием сведений по каждой машине и единице оборудования, достаточных для идентификацииИнформацию по учету нематериальных активов, необходимых для эксплуатации машин и оборудованияПрава, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих правИмущественные права на Объект оценкиЦель и задачи оценки Определение рыночной и ликвидационной стоимостей Объекта

оценки для целей залога / реализации с баланса Банка / обращения взыскания в судебном порядке / принятия отступного


Использование Объекта(-ов) оценки в качестве залога / Реализация Объекта (-ов) оценки с баланса Банка /Обращение взыскания на Объект (-ы) оценки в судебном порядке / Принятие Объекта (-ов) оценки в качестве отступного

Вид стоимости Рыночная и ликвидационная стоимостиДата оценкиСрок проведения оценкиДата осмотра объекта оценкиСтепень детализации работ по осмотруОсобенности проведения осмотра объекта оценкиДопущения и ограничения, на которых должна основываться оценка


Привлеченные отраслевые эксперты (при необходимости)





ФИОПочтовый адресКонтактный телефонАдрес электронной почтыИнформация о членстве в СРОО№, дата документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельностиСтаж работы в оценочной деятельностиСведения о страховании гр. ответственностиДополнительно указывается для Оценщика, работающего на основании трудового договораОрганизационно-правовая форма организации, с которой у Оценщика заключен трудовой договорПолное наименование организацииОГРНДата присвоения ОГРНМестонахождение организацииКонтактная информация юридического лицаДля Оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикойСерия и номер документа, удостоверяющего личность, кем и когда выдан


ФИОМесто работы, наименование организации, должность

40

Квалификация по дипломуСтепень участия

1.5 Допущения, использованные Оценщиками при проведении оценкиВ данном разделе указываются допущения, используемые оценщиком при проведении оценки объекта оценки. Все используемые допущения должны быть обоснованы Оценщиком. При оценке для целей залога следует также использовать допущения, приведенные в Федеральном стандарте оценки «Оценка для целей залога (ФСО №9)», утвержденном приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.06.2015 г. № 327.1.6 Применяемые стандарты оценочной деятельностиВ данном разделе Оценщиком указываются используемые при выполнении работы стандарты оценки и обоснования их применения. В обязательном порядке должна быть приведена информация о Федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности, разработанных саморегулируемой организацией, членом которой является Оценщик.

1.7 Определение вида оцениваемой стоимости В Отчете должен быть указан вид определяемой стоимости объекта оценки. Определения видов стоимости даны в Федеральном законе от 29.07.98 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральном стандарте оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержденном приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.15 г. № 298.


Таблица 5. План процесса оценки1.Заключение с Заказчиком договора об оценке






4. Составление таблицы по анализу представленной Заказчиком информации, необходимой для проведения оценки о характеристиках движимого имущества, права собственности на которое оцениваются

Проведено/проведено частично/не проведено (при необходимости небольшой комментарий) см. Таблицу 6.








41

Таблица 6. Анализ представленной Заказчиком информацииИнформация о виде и объеме прав на имущество

Получение исчерпывающей информации о виде и объеме прав на имущество, право собственности на которое оценивается, содержащейся в документах, подтверждающих существующие права собственника оцениваемого имущества (правоудостоверяющие, правоустанавливающие документы, (контракт, договор купли-продажи/поставки и т.п.)

Отражено/ Отражено частично/Не отражено (при необходимости небольшой комментарий)

Сопоставление данных об Объекте оценки

Установление конструктивных особенностей имущества, а также его соответствия данным представленной технической документации/ спецификации (техническим паспортам, спецификации к договору/ контракту и т.п.)



Установление наличия/отсутствия обременений имущества на основании документов, содержащих сведения о наличии обременений, установленных в отношении оцениваемого имущества, право собственности на которое оценивается, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, соглашений, контрактов, договоров и других обременений (при их наличии).


Установление данных о местонахождении Объекта оценки

Установление правовых оснований установки/ нахождения/ хранения оцениваемого имущества по фактическому адресу местонахождения на основании соответствующих документов



Установление величины годовых расходов Собственника, связанных с эксплуатацией, обслуживанием движимого имущества, права собственности на которое оцениваются, и уплачиваемых им налоговых платежей на основании справки Собственника объекта и/или иных документов (балансов, оборотно-сальдовых ведомостей и т.п.).


Установление дополнительных характеристик Объекта оценки

Установление иных количественных и качественных характеристик имущества, право собственности на которое оценивается, в том числе содержащих описание существующих прав на него.


В случае если предоставленная Заказчиком информация является недостаточной, что существенным образом влияет на достоверность оценки, Оценщик указывает это в Отчете. При необходимости Оценщик запрашивает у Заказчика дополнительные сведения относительно состава предоставленных им документов и относительно содержащейся в них информации о движимом имуществе, права на которое оцениваются.


2.1 Количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта, имущественные права и наличие обременений, связанных с Объектом оценки

42

Таблица 7. Количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; имущественные права и наличие обременений, связанных с Объектом оценки

Наименование Объекта оценкиИмущественные праваНаличие обремененийПервоначальная / остаточная балансовая стоимостьИнв. №Адрес местонахождения / места храненияОсновные характеристикиПолное наименованиеМарка (модель)Модификация (комплектация)Заводской/ Серийный номерГод выпускаГод ввода в эксплуатациюНаименование фирмы-производителяСтрана производительПробег/НаработкаИные характеристики, соответствующие оцениваемому типу имуществаЭксплуатационные характеристикиПроизводительностьМассаГрузоподъемностьМощностьНормативный срок службыНормативный ресурсИные характеристики, соответствующие оцениваемому типу имуществаТехническое состояние имуществаФактический срок службыСостояние объектаДефектыКапитальный ремонтИзнос и устареванияТекущее использованиеИные характеристики

2.2 Фотографии Объекта оценки2.3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использованияС учетом цели проведения оценки определение рыночной стоимости объекта должно происходить исходя из характера его текущего использования и фактического состояния (текущее использование и состояние имущества на дату проведения осмотра и/или определенное правоустанавливающими/правоподтверждающими документами).

Раздел 3. «Анализ рынка/сегмента рынка, к которому относится Объект оценки»Анализ сегмента рынка, к которому относится Объект оценки, является важным этапом процесса оценки для целей залога, на основании которого должны быть установлены (определены) степень ликвидности Объектов оценки, развитость рынка купли-продажи аналогичных объектов движимого имущества их распространенность на рынке, возможные пути приобретения и продажи объектов, круг потенциальных покупателей. (Анализ рынка необходим для корректного выбора аналогов и методов расчета стоимости.) Для оценки стоимости машин и оборудования оценщик исследует рынок в тех его сегментах, в которых может быть реализована наиболее значимая по стоимости часть оцениваемых машин и единиц оборудования. Исследуются сегменты как первичного, так

43

и вторичного рынка, если для объекта оценки эти виды рынка существуют. В данном разделе Оценщик должен представить следующую информацию:

1. Основные фирмы (заводы)-производители оцениваемого оборудования/ транспортного средства и его аналогов как внутри страны, так и за рубежом.

2. Представительства и/или официальные дилеры фирм-изготовителей, с указанием адресов и контактных телефонов.

3. Наиболее типичные способы приобретения оборудования – можно ли приобрести готовое оборудование со склада фирмы, поставщика или завода или оборудование изготавливается на заказ.

4. Описание аналогов оборудования/ транспортного средства, предлагаемых разными фирмами, их достоинства и недостатки.

5. Основные потенциальные покупатели оборудования/ транспортных средств.6. Существует ли рынок бывшего в употреблении (б/у) оборудования /

транспортных средств – продается и покупается ли б/у оборудование / транспортные средства и могут ли фирмы поставщики выступать его покупателями.

7. Другая информация, имеющая отношение непосредственно к данному оборудованию, которую Оценщик считает необходимым представить в Отчете.

Анализ рынка должен быть составлен на основе достоверных информационных источников (с указанием контактных телефонов/иных средств коммуникаций источника и/или с приложением к Отчету соответствующих материалов (коммерческих приложений, прайс-листов и т.п.)), а приведенные таблицы и рисунки должны содержать подпись с источником информации.

Раздел 4. «Анализ ликвидности объекта оценки»В данном разделе Оценщик проводит анализ факторов, влияющих на ликвидность объекта оценки и указывает типичный (расчетный) срок рыночной экспозиции объекта оценки на открытом рынке, в течение которого он может быть реализован по рыночной стоимости (в мес.).Основные факторы, влияющие на ликвидность движимого имущества:

Состояние отрасли, в которой используется объект; Уникальность объекта; Наличие открытой ценовой информации; Наличие организаций, торгующих новым и подержанным имуществом; Наличие потенциальных покупателей; Возможность демонтажа; Техническое состояние объекта; Другие факторы, влияющие на ликвидность.



Раздел 5. «Описание процесса оценки Объекта оценки в части применения подходов и методов оценки»В данном разделе Оценщик приводит описание основных подходов и методов оценки, а также обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов.Возможность и целесообразность применения тех или иных подходов к оценке зависит от характера Объекта оценки, его рыночного окружения, доступности и качества необходимой исходной информации. При наличии активного рынка, а также достаточного количества объектов-аналогов с известными ценами сделок или предложений для применения сравнительного подхода, рекомендуется сделать вывод о достаточности применения только сравнительного подхода.

44

При применении затратного подхода к оценке машин и оборудования оценщик учитывает следующие положения:

а) при оценке специализированных машин и оборудования целесообразно применять затратный подход. Специализированные машины и оборудование - совокупность технологически связанных объектов, не представленная на рынке в виде самостоятельного объекта и имеющая существенную стоимость только в составе бизнеса;

б) затраты на воспроизводство машин и оборудования (без учета износа и устареваний) определяются на основе сравнения с затратами на создание или производство либо приобретение точной копии объекта оценки. Затраты на замещение машин и оборудования (без учета износа и устареваний) определяются на основе сравнения с затратами на создание или производство либо приобретение объекта, имеющего аналогичные полезные свойства;

в) точной копией объекта оценки для целей оценки машин и оборудования признается объект, у которого совпадают с объектом оценки, как минимум, следующие признаки: наименование, обозначение модели (модификации), основные технические характеристики;

г) объектом, имеющим аналогичные полезные свойства, для целей оценки машин и оборудования признается объект, у которого имеется сходство с объектом оценки по функциональному назначению, принципу действия, конструктивной схеме;

д) при применении затратного подхода рассчитывается накопленный совокупный износ оцениваемой машины или единицы оборудования, интегрирующий физический износ, функциональное и экономическое устаревания, при этом учитываются особенности обесценения при разных условиях эксплуатации, а также с учетом принятых допущений, на которых основывается оценка, максимально ориентируясь на рыночные данные.

Раздел 6. «Оценка стоимости движимого имущества»6.1 Расчет стоимости объекта движимого имущества сравнительным подходомВ рамках сравнительного подхода к оценке движимого имущества рекомендуется применять метод прямого сравнения с идентичным / аналогичным объектом.

Данный метод предполагает сравнение объекта оценки с каждым объектом-аналогам по ценообразующим факторам (элементам сравнения) и корректировку цен объектов-аналогов по выявленным различиям.

6.1.1 Описание объектов-аналоговИнформация, приведенная об объектах-аналогах должна быть подтверждена, при этом используемая информация должна быть достаточной для идентификации объекта в качестве объекта-аналога. В тексте Отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в Отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки (контактный телефон, имя контактного лица), а также должны быть приложены копии материалов и распечаток в случае использования материалов из сети Интернет или печатных изданий.Объекты-аналоги должны быть сопоставимы с Объектом оценки, права собственности на который оцениваются, т.е. оцениваемый объект и объект сравнения должны относиться к одной классификационной группе машин/оборудования по назначению, принципу действия, конструктивному исполнению, а также по значениям основных ценообразующих факторов.

6.1.2 Определения поправок и порядок их внесенияОценщиком вносятся корректировки в цены сходных объектов по всем основным факторам ценообразования. Отказ от использования каких-либо основных ценообразующих факторов должен быть обоснован. При этом корректировки вносятся последовательно и должны проводиться отдельно по каждому фактору ценообразования с обоснованием величины каждой корректировки.

45

Согласование цен сходных объектов должно производиться, только если разница между максимальным значением скорректированной цены сходного объекта и минимальным значением скорректированной цены сходного объекта составляет не более 20%. Если разница между максимальным значением скорректированной цены сходного объекта и минимальным значением скорректированной цены сходного объекта составляет более 20%, то Оценщик обосновывает такое превышение разницы.Значение суммарной корректировки (модуля частных корректировок) по каждому из выбранных объектов-аналогов должно составлять не более 30% (без учета поправки на торг). Если суммарное значение корректировки составляет более 30% от цены сделки/предложения на продажу, то Оценщик должен обосновать такое значение суммарной корректировки, а также аргументировано обосновать возможность позиционирования таких объектов в качестве аналогов Объекта оценки.Все найденные аналоги вносятся в Таблицу 9.

Таблица 9. Описание объектов-аналогов Наименование показателя Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3

Наименование объектаНазначениеНаименование фирмы-производителяМарка (модель)Год выпускаПробег/НаработкаКапитальный ремонтОсновной технический параметр объекта с указанием единицы измерения (например: мощность, грузоподъемность, производительность и т.д.)Техническое состояниеОбщие примечанияЦена предложения, руб.Дата предложенияИсточник информации Название компании,

контактное лицо и телефон, если есть точный адрес в Интернете

Методы расчета поправокМетод анализа парных продаж.Экспертный метод.Все вносимые корректировки должны иметь источник информации. В случае если в качестве источника информации используется экспертное мнение, в Отчете должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка, т.е. все корректировки должны иметь четкие обоснования (ФСО № 3). В случае использования экспертного мнения (не отраженного в обзоре рынка) Оценщиком должен быть проведен всесторонний анализ величин корректировок, используя несколько (не менее 3-х) независимых источников, с указанием контактной информации (наименование компании, контактное лицо и телефон, адрес в Интернете (при наличии)).Метод корреляционно-регрессионного анализаДля построения моделей оценки данным методом количество объектов-аналогов должно быть в 5-10 раз больше чем элементов сравнения. Качество полученной регрессионной модели необходимо проверить с использованием следующих статистических

46

показателей: коэффициентом детерминации, вариации, дисперсией, критериями Стьюдента и Фишера и прочими статистическими показателями.. Полученные результаты корреляционно-регрессионного анализа должны быть проанализированы на соответствие рынку Объекта оценки.

6.1.3 Итоговая таблица расчета рыночной стоимости движимого имущества в рамках сравнительного подходаТаблица 10. Расчет рыночной стоимости движимого имущества в рамках сравнительного подходаНаименование показателя

Ед. изм. Объект оценки

Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3

Цена предложения с НДС

руб.

Поправка на торг доли ед.


руб.

Дата предложенияКоэффициент корректировки

доли ед.


руб.

…… (Аналогичным образом, вводится информация обо всех корректировках)

Весовой коэффициент

Стоимость оцениваемого объекта

руб.

6.1.4 Заключение о стоимости объекта движимого имущества, расчитанной сравнительным подходомВ данном разделе Оценщик приводит итоговые результаты определения стоимости Объекта(ов) оценки сравнительным подходом.

6.2 Расчет рыночной стоимости объекта движимого имущества затратным подходомВ процессе определения стоимости Объекта оценки в рамках рассматриваемого подхода допускается использование Оценщиком одного из следующих методов: метод расчета по цене однородного объекта; метод покомпонентного разложения. В случае отсутствия информации, необходимой для реализации расчетов в рамках указанных методов, в Отчете приводится аргументированный отказ от использования затратного подхода.Затраты на воспроизводство машин и оборудования (без учета износа и устареваний) определяются на основе сравнения с затратами на создание или производство либо приобретение точной копии объекта оценки. Затраты на замещение машин и оборудования (без учета износа и устареваний) определяются на основе сравнения с затратами на создание или производство либо приобретение объекта, имеющего аналогичные полезные свойства;- точной копией объекта оценки для целей оценки машин и оборудования признается объект, у которого совпадают с объектом оценки, как минимум, следующие признаки: наименование, обозначение модели (модификации), основные технические характеристики;- объектом, имеющим аналогичные полезные свойства, для целей оценки машин и оборудования признается объект, у которого имеется сходство с объектом оценки по функциональному назначению, принципу действия, конструктивной схемеЕсли имущество, право собственности на которое оценивается, снято с производства и в настоящее время не выпускается/произведено хозяйственным способом или в единичном

47

экземпляре/отсутствует информация о производителе оборудования, оценка проводится на основе определения стоимости замещения объекта сравнения, аналогичного оцениваемому объекту (максимально близкого оцениваемому объекту по функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам).Описание объектов аналогов должно быть приведено в соответствии с п. 6.1.1.По каждому использованному в расчетах объекту сравнения необходимо привести следующие данные:

момент времени действия (месяц, год) фиксированной цены объекта сравнения; денежная единица, в которой выражена цена; характер цены по источнику происхождения (цена сделки/цена предложения); происхождение цены (цена производителя/дилера/посредника/стартовая цена

аукциона и т.д.); место продажи (регион Российской Федерации); полная техническая/параметрическая характеристика (с указанием источников

информации) объекта сравнения (в случае определения стоимости замещения); наличие в цене НДС, транспортных, таможенных и иных расходов.

При применении затратного подхода рассчитывается накопленный совокупный износ оцениваемой машины или единицы оборудования, интегрирующий физический износ, функциональное и экономическое устаревания, при этом учитываются особенности обесценения при разных условиях эксплуатации, а также с учетом принятых допущений, на которых основывается оценка, максимально ориентируясь на рыночные данные.При оценке автотранспортных средств расчет физического износа допускается проводить с использованием «Методического руководства по определению стоимости автотранспортных средств с учетом естественного износа и технического состояния на момент предъявления. РД 37.009.015-98. и «Методики оценки остаточной стоимости транспортных средств с учетом технического состояния. Р - 03112194 - 0376 – 98», Москва, НИИАТ, утверждена и введена в действие 10.12.1998 Министерством транспорта Российской Федерации. Все корректировки стоимости объектов сравнения, применяемые Оценщиком, должны быть введены в соответствии с п. 6.1.2.

6.3 Расчет стоимости объекта движимого имущества в рамках доходного подходаДоходный подход при оценке машин и оборудования может использоваться там, где распределенные во времени выгоды от его использования могут быть оценены в денежном выражении либо непосредственно, либо как соответствующая часть выгод, генерируемых более непосредственно, либо как соответствующая часть выгод, генерируемых более широким комплексом объектов, включающим оцениваемый объект и производящим продукт (товар, работу или услугу).Реализация доходного подхода возможна в случае установления Оценщиком по результатам анализа соответствующего сегмента рынка машин/оборудования следующих фактов: оцениваемым имуществом является монокомплексный объект основных средств, реализующий полный производственный цикл без вовлечения в процесс производства объектов недвижимого имущества и иных активов, непосредственно участвующих в процессе производства/оказания услуг; рынок аренды/иного доходоприносящего использования (за исключением финансовой аренды (лизинга)) объектов, идентичных оцениваемому, характеризуется на момент проведения оценки как развитый; в открытом доступе имеется значительный объем информации (данные сделок/оферт), на основании которой возможно установить базовые ценообразующие характеристики рассматриваемого сегмента рынка, в том числе среднерыночный поток доходов, генерируемый объектом сравнения, условно-переменные и условно-постоянные расходы, связанные с обслуживанием и эксплуатацией объекта сравнения, величину ставки капитализации и/или типичного срока окупаемости объектов, аналогичных/идентичных оцениваемому.При определении стоимости Объекта оценки в рамках указанного подхода Оценщик обязан использовать исключительно метод прямой капитализации дохода, генерируемого

48

оцениваемыми объектами. Реализация указанного метода должна быть основана на результатах сравнительного анализа данных официальной отчетности Заказчика (в том числе на основании положений действующих договоров и иных документов, подтверждающих величину генерируемого денежного потока, в случае их наличия) по доходам и расходам, связанным с эксплуатацией объектов и среднерыночных значений величин рассматриваемых показателей. В случае значительного расхождения в значениях величин доходов и расходов, связанных с эксплуатацией объекта, по информации Заказчика и рыночным данным, в качестве базы для расчета принимаются среднерыночные значения соответствующих величин и приводится аргументированное обоснование отказа от принятия в качестве базы для расчета фактически денежных потоков доходов и расходов, связанных с эксплуатацией объектов их текущим собственником.В структуре расходов в обязательном порядке подлежат учету все налоговые платежи, которые обязано выплачивать в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации юридическое лицо, находящееся на общем режиме налогообложения.

6.4 Согласование результатов расчетов различными подоходамиВ данном разделе должно быть приведено описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам.

Раздел 7. «Заключение об итоговой величине рыночной стоимости Объекта оценки»Оценщик приводит итоговую величину рыночной стоимости в виде конкретного числа с округлением по математическим правилам округления. Оценщиком должны быть проанализированы определенные удельные рыночные показатели (цена продажи, ставки аренды, ставка капитализации и т.д.) на соответствие диапазону значений в рамках анализа рынка. При несоответствии полученных удельных рыночных показателей диапазону, приведенному в рамках анализа рынка, должно быть представлено обоснование такого несоответствия.


Раздел 9. «Перечень используемых материалов»Приложения:Копии документов Оценщиков Копии документов, предоставленных ЗаказчикомАкт осмотра в соответствии с Приложением к настоящим Требованиям.

49

Приложение к Типовым требованиям к отчетам об оценкеоценки машин и оборудования, механизмов, инструментов, аппаратов, автотранспортных средств, самоходных машин, подвижного железнодорожного состава

Акт проверки (осмотра) ТС

г. _________________ «___» __________ 20__ года ____________________________________________________________________________(место осмотра)

Нижеследующие представители Оценочной компании: работник(и) ____________________________________________________________________________в присутствии:_________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________

составили настоящий Акт в том, что представители Оценочной компании произвели проверку (осмотр) ТС, переданного в залог Банку ВТБ (публичное акционерное общество), по договору о залоге № __________________ от _____________г., заключенному между Банком ВТБ (публичное акционерное общество) и г-ном ______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ (ФИО), в обеспечение обязательств по кредитному договору от «___» ______________ 20__ г. № ________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

ХАРАКТЕРИСТИКА ПРЕДМЕТА ЗАЛОГАМарка, модель ТСИдентификационный номер (VIN)Наименование (тип ТС)Год изготовленияПробег на дату осмотра, км.Трансмиссия: АКПП/МКППМодель, № двигателяШасси (рама) №Кузов (прицеп) №Рабочий объем двигателя, куб. см.Мощность двигателя, л.с. (кВт)Организация-изготовитель ТС (страна)ПТС/ПСМ №Существующие обременения на ТС третьих лиц (арест, залог, долгосрочная аренда, доверительное управление и пр.)Запуск двигателя Произведен/Не произведен

50

Причины, по которым запуск двигателя не производилсяТранспортное средство «на ходу»/не «на ходу»

ВНЕШНИЙ ОСМОТРВидимые дефекты/ повреждения ТС (при наличии)Кузовные деталиЦарапиныСледы коррозииЗатёртостиГлубина протектора для каждой оси ТС: имеют ли шины одинаковый рисунок, тип и размер, модель и маркуВидимые дефекты/ повреждения ТС (при наличии)ЗатёртостиПовреждения деталейХарактерный запах табака и других едких веществОбивка сидений Кожа/Велюр/Ткань/КомбинированныйОтделка салонаВнешняя комплектность ТС, в том числе:Блок-фарыУказатели поворотовПротивотуманные фонариПротивотуманкиДверные ручкиБампер заднийБампер переднийЛюкРелингиТонировкаЛитые дискиЛебедкаПодножкиКенгуринОмыватели фарКорректор фар

Стеклоподъемники с электроприводом (количество)

Зеркала заднего видаОкраска кузова Акрил/Металлик/Перламутр/ДругоеВнутренняя комплектность ТС, в том числе:Дверные ручкиСиденьяПанель приборовАудио/ВидеоПривод сиденья водителяABSAir-Bag (количество)Антипробуксовочная сист.Сист. курсовой устойчивостиПневматическая подвескаМультирульРегулир. рулевая колонкаГУРКлимат-контроль2-зонный климат-контрольОбогрев зеркалОбогрев заднего стеклаОбогрев переднего стеклаДатчик света

51

Датчик дождяОбогрев сиденийКондиционерБортовой компьютерКруиз-контроль

Навигационная система

ПарктронникКамера заднего ходаТелефонУстановлено противоугонное оборудование

Сигнализация/Иммобилайзер/Центральный замок/Замок на КПП

____________________________________________________________________________

Настоящим Залогодатель гарантирует, что предмет залога не обременен правами третьих лиц, не является предметом судебных разбирательств, не находится под арестом.

Настоящий акт составлен в _______ подлинных экземплярах на русском языке, имеющих одинаковую юридическую силу.

Акт проверки составлен верно, присутствующие представители ознакомлены.

ПОДПИСИ:

Представитель Оценочной организации ЗАЛОГОДАТЕЛЬ

_________/_________________________/ __________/_______________________/

Внешний осмотр ТС

Легковой автомобиль

Примечание: ____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

52

________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

53

АКТпроверки (осмотра)ТС, ПЕРЕДАННОГО В ЗАЛОГ (Микроавтобус)

г. _________________ « __» __________ 20__ года

Нижеследующие представители Банка ВТБ (публичное акционерное общество): работник(и) ОРПА/ГРПА_______________________________________________________в присутствии:________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________составили настоящий акт в том, что представители Банка ВТБ (публичное акционерное общество) произвели проверку (осмотр) ТС, переданного в залог Банку ВТБ (публичное акционерное общество) по договору о залоге № ____________ от _____________г., заключенному между Банком ВТБ (публичное акционерное общество) и г-ном ______________________ (указать ФИО), в обеспечение обязательств по кредитному договору от «___» ______________ 20__ г. № ______.

Характеристика предмета залогаМарка, модель ТСИдентификационный номер (VIN)Наименование (тип ТС)Год изготовленияПробег, км.Трансмиссия: АКПП/МКППМодель, № двигателяШасси (рама) №Кузов (прицеп) №Рабочий объем двигателя, куб. см.Мощность двигателя, л.с. (кВт)Организация-изготовитель ТС (страна)ПТС/ПСМ №Существующие обременения на ТСЗапуск двигателя Произведен/Не произведенПричины, по которым запуск двигателя не производилсяТранспортное средство «на ходу»/не «на ходу»Дефекты/ повреждения ТС (при наличии)Окраска кузова Акрил/Металлик/Перламутр/ДругоеАудио/Видео Магнитола/ CD-плеер/CD-чейнджер/ ДругоеПривод сиденья водителя Электрический/Механический/ДругоеABSAir-Bag (количество)Антипробуксовочная сист.Сист. курсовой устойчивостиПневматическая подвескаМультирульРегулир. рулевая колонкаГУРКлимат-контроль2-зонный климат-контрольОбогрев зеркалОбогрев заднего стеклаОбогрев переднего стеклаДатчик светаДатчик дождяОбогрев сиденийКондиционерЛюкРелинги

54

ОбвесТонировкаЛитые дискиЛебедкаПодножкиКенгурин Передний/Задний/Боковой/ДругоеФары головного освещения Биксенон/Ксенон/Галоген/ДругоеОмыватели фарКорректор фарПротивотуманные фарыСтеклоподъемники с электроприводом (количество)Зеркала заднего вида Электрический/МеханическийБортовой компьютерКруиз-контрольНавигационная системаПарктронникКамера заднего ходаТелефонУстановлено противоугонное оборудование Сигнализация/Иммобилайзер/Центральный замок/Замок на КПП

Отделка сидений Кожа/Велюр/Ткань/КомбинированныйОтделка салона

Внешний осмотр ТС

Микроавтобус

Примечание: ________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

55

Настоящим Залогодатель гарантирует, что предмет залога не обременен правами третьих лиц, не является предметом судебных разбирательств, не находится под арестом.Настоящий акт составлен в _______ подлинных экземплярах на русском языке, имеющих одинаковую юридическую силу.

Акт проверки составлен верно, присутствующие представители ознакомлены.

ПОДПИСИ:


_________/_________________________/ __________/_______________________/

56

АКТпроверки (осмотра)ТС, ПЕРЕДАННОГО В ЗАЛОГ (автобус)

г. _________________ «___» __________ 20__ года

Нижеследующие представители Банка ВТБ (публичное акционерное общество): работник(и) ОРПА/ГРПА_______________________________________________________в присутствии:________________________________________________________________

________________________________________________________________________________________________________________________________________________________составили настоящий акт в том, что представители Банка ВТБ (публичное акционерное общество) произвели проверку (осмотр) ТС, переданного в залог Банку ВТБ (публичное акционерное общество) по договору о залоге № ____________ от _____________г., заключенному между Банком ВТБ (публичное акционерное общество) и г-ном ______________________ (указать ФИО), в обеспечение обязательств по кредитному договору от «___» ______________ 20__ г. № ______.

Характеристика предмета залогаМарка, модель ТСИдентификационный номер (VIN)Наименование (тип ТС)Год изготовленияПробег, км.Трансмиссия: АКПП/МКППМодель, № двигателяШасси (рама) №Кузов (прицеп) №Рабочий объем двигателя, куб. см.Мощность двигателя, л.с. (кВт)Организация-изготовитель ТС (страна)ПТС/ПСМ №Существующие обременения на ТСЗапуск двигателя Произведен/Не произведенПричины, по которым запуск двигателя не производилсяТранспортное средство «на ходу»/не «на ходу»Дефекты/ повреждения ТС (при наличии)Окраска кузова Акрил/Металлик/Перламутр/ДругоеАудио/Видео Магнитола/ CD-плеер/CD-чейнджер/ ДругоеПривод сиденья водителя Электрический/Механический/ДругоеABSAir-Bag (количество)Антипробуксовочная сист.Сист. курсовой устойчивостиПневматическая подвескаМультирульРегулир. рулевая колонкаГУРКлимат-контроль2-зонный климат-контрольОбогрев зеркалОбогрев заднего стеклаОбогрев переднего стеклаДатчик светаДатчик дождяОбогрев сиденийКондиционерЛюкРелингиОбвесТонировка

Литые дискиЛебедкаПодножкиКенгурин Передний/Задний/Боковой/ДругоеФары головного освещения Биксенон/Ксенон/Галоген/ДругоеОмыватели фарКорректор фарПротивотуманные фарыСтеклоподъемники с электроприводом (количество)Зеркала заднего вида Электрический/МеханическийБортовой компьютерКруиз-контрольНавигационная системаПарктронникКамера заднего ходаТелефон

Установлено противоугонное оборудование Сигнализация/Иммобилайзер/Центральный замок/Замок на КПП

Отделка сидений Кожа/Велюр/Ткань/КомбинированныйОтделка салонаВнешний осмотр ТС (Автобус)

Примечание: ________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________Настоящим Залогодатель гарантирует, что предмет залога не обременен правами третьих лиц, не является предметом судебных разбирательств, не находится под арестом.Настоящий акт составлен в _______ подлинных экземплярах на русском языке, имеющих одинаковую юридическую силу.Акт проверки составлен верно, присутствующие представители ознакомлены.

ПОДПИСИ:


_________/______________________________/ __________/_________________/

58

АКТпроверки (осмотра)ТС, ПЕРЕДАННОГО В ЗАЛОГ (Грузовой автомобиль)

г. _________________ «___» __________ 20__ года

Нижеследующие представители Банка ВТБ (публичное акционерное общество): работник(и) ОРПА/ГРПА_______________________________________________________в присутствии:________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________составили настоящий акт в том, что представители Банка ВТБ (публичное акционерное общество) произвели проверку (осмотр) ТС, переданного в залог Банку ВТБ (публичное акционерное общество) по договору о залоге № ____________ от _____________г., заключенному между Банком ВТБ (публичное акционерное общество) и г-ном ______________________ (указать ФИО), в обеспечение обязательств по кредитному договору от «___» ______________ 20__ г. № ______.

Характеристика предмета залогаМарка, модель ТСИдентификационный номер (VIN)Наименование (тип ТС)Год изготовленияПробег, км.Трансмиссия: АКПП/МКППМодель, № двигателяШасси (рама) №Кузов (прицеп) №Рабочий объем двигателя, куб. см.Мощность двигателя, л.с. (кВт)Организация-изготовитель ТС (страна)ПТС/ПСМ №Существующие обременения на ТСЗапуск двигателя Произведен/Не произведенПричины, по которым запуск двигателя не производилсяТранспортное средство «на ходу»/не «на ходу»Дефекты/ повреждения ТС (при наличии)Окраска кузова Акрил/Металлик/Перламутр/ДругоеАудио/Видео Магнитола/ CD-плеер/CD-чейнджер/ ДругоеПривод сиденья водителя Электрический/Механический/ДругоеABSAir-Bag (количество)Антипробуксовочная сист.Сист. курсовой устойчивостиПневматическая подвескаМультирульРегулир. рулевая колонкаГУРКлимат-контроль2-зонный климат-контрольОбогрев зеркалОбогрев заднего стеклаОбогрев переднего стеклаДатчик светаДатчик дождяОбогрев сиденийКондиционерЛюк

59

РелингиОбвесТонировкаЛитые дискиЛебедкаПодножкиКенгурин Передний/Задний/Боковой/ДругоеФары головного освещения Биксенон/Ксенон/Галоген/ДругоеОмыватели фарКорректор фарПротивотуманные фарыСтеклоподъемники с электроприводом (количество)Зеркала заднего вида Электрический/МеханическийБортовой компьютерКруиз-контрольНавигационная системаПарктронникКамера заднего ходаТелефонУстановлено противоугонное оборудование

Сигнализация/Иммобилайзер/Центральный замок/Замок на КПП

Отделка сидений Кожа/Велюр/Ткань/КомбинированныйОтделка салонаВнешний осмотр ТСГрузовой автомобиль

Примечание: ________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________Настоящим Залогодатель гарантирует, что предмет залога не обременен правами третьих лиц, не является предметом судебных разбирательств, не находится под арестом.Настоящий акт составлен в _______ подлинных экземплярах на русском языке, имеющих одинаковую юридическую силу.Акт проверки составлен верно, присутствующие представители ознакомлены.

ПОДПИСИ:


60

_________/_________________________/ __________/________________/

1.3. Типовые требования к отчетам об оценке квартир1. Требования к содержанию Отчета об оценке.1.1. Содержание Отчета об оценке (далее – Отчет) должно соответствовать требованиям Федерального закона от 29.07.98 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки №№ 1, 2, 3, 7, 9, 12 (ФСО №1, ФСО № 2, ФСО №3, ФСО №7, ФСО №9, ФСО №12), утвержденных приказами Министерства экономического развития Российской Федерации (Приказ от 20.05.2015 № 297, Приказ от 20.05.2015 № 298, Приказ от 20.05.2015 № 299, Приказ от 25.09.2014 № 611, Приказ от 01.06.2015 № 327, Приказ от 17.11.2016 №721) и Договора об оказании услуг по оценке.

1.2. Основным требованием к форме изложения Отчета является его представление в таком виде, чтобы любой пользователь на основе изложенной в Отчете информации мог самостоятельно воспроизвести весь процесс определения рыночной/отличной от рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Необходимым условием для этого является удовлетворение Отчета критериям качественности, удобства изложения, унифицированности представления расчетов, лаконичности и достаточности представляемой в Отчете информации.

1.3. Стоимость объекта оценки определяется с учетом особенностей его правового титула, наличия возможных ограничений и действующих/текущих обременений, наличие которых (в т.ч. невозможность их устранения Собственником объекта оценки в одностороннем порядке) в случае отчуждения объекта оценки как предмета залога, в рамках досудебного или исполнительного производства, окажет влияние на вероятную стоимость его отчуждения. Как правило, таковыми обременениями являются: долгосрочные (сроком более 1 года) и/или бессрочные обременения недвижимого имущества, договоры аренды, ренты, иные ограничения по его пользованию, распоряжению и владению.

1.4. Заключение о стоимости должно базироваться на рыночных данных, процедурах и обоснованиях, которые подтверждают полученный результат. В Отчете должны быть отражены все промежуточные расчеты, а также вся существенная с точки зрения влияния на величину рыночной стоимости объекта оценки информация, полученная в ходе проведения оценки.

1.5. Оценщик/помощник Оценщика/ответственное лицо Оценочной организации в процессе проведения осмотра должен лично осмотреть имущество. В процессе осмотра Оценщик/ ответственное лицо, осуществляющее осмотр, фотографирует:

дом, в котором находится объект оценки; все помещения объекта оценки, а также основные повреждения и дефекты

имущества (в том числе осуществленную перепланировку); окружение объекта оценки; виды из окон.

1.6. Количество объектов-аналогов при проведении оценки должно быть не менее 3 (Трех).1.7. В случае предоставления в Банк Отчета об оценке на бумажном носителе, он должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан Оценщиком или Оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью Оценщика или печатью юридического лица, с которым Оценщик или Оценщики заключили трудовой договор.

1.8. Отчет на бумажном носителе составляется в трех экземплярах (один – Оценщику, один – Банку, один – Заемщику (Клиенту)), также Оценочная организация предоставляет в Банк электронную версию Отчета об оценке (в формате «doc», «docx», «pdf») со всеми

61

приложениями на адрес электронной почты представителя Банка (в случае если предоставление электронной версии отчета предусмотрено договором на оценку).

1.9. Отчет об оценке может быть выполнен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью Оценщика (-ов) и руководителя Оценочной организации, с которой Оценщик(-и) заключил(-и) трудовой(-ые) договор(-ы). При наличии данного отчета в ЛК ПО ЗЗО предоставление в Банк оригинала Отчета об оценке, выполненного на бумажном носителе, не является обязательным.

1.10. Информация и документы, предоставленные заказчиком, должны быть подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке, и к отчету прикладываются их копии.

Оценщик не имеет право производить оценку, если предоставленные заказчиком документы, а именно:

а) правоудостоверяющие и правоустанавливающие документы на объект недвижимости (выписка из ЕГРН/свидетельство о праве собственности; договор купли-продажи; договор дарения; договор уступки права; инвестиционный контракт и т. п.) – не зарегистрированы/не подписаны в установленном порядке в соответствии с действующим законодательством РФ;

б) технические документы (технический паспорт БТИ/выписка из технического паспорта БТИ/технический план (в соответствии с условиями кадастрового учета объектов недвижимости в Росреестре) с поэтажным планом и экспликацией; кадастровый паспорт (оформленный до 31.12.2016г. включительно – при наличии)/кадастровый план территории (Приложение 8 к приказу Минэкономразвития России от 20.06.2016 N 378) (оформленный с 01.01.2017 включительно – при наличии)) – не удостоверены органом/ лицом, осуществляющим кадастровый учет/ техническую инвентаризацию недвижимого имущества.

2. Требования к структуре Отчета2.1. Отчет должен включать в себя следующие разделы: «Общие сведения», «Описание объекта оценки», «Анализ рынка/сегмента рынка, к которому относится объект оценки», «Анализ ликвидности объекта оценки», «Описание процесса оценки объекта оценки в части применения подходов и методов оценки», «Оценка недвижимого имущества», «Согласование результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам», «Расчет ликвидационной стоимости объекта оценки», «Перечень используемых материалов».Для удобства восприятия Оценщиком необходимо заполнять все нижеприведенные таблицы и при желании возможно дополнение их существенной информацией.


Таблица 1. Основные факты и выводыНомер (порядковый номер Отчета) и дата составления ОтчетаОснование для проведения оценки



адрес, площадь, состояние

Кадастровый номер В соответствии с правоустанавливающими и правоудостоверяющими документами

62




Балансовая стоимость объекта оценки на последнюю отчетную дату2

Результаты оценкиА) Затратный подход Не применяетсяБ) Сравнительный подход ….р.В) Доходный подход Не применяетсяИтоговая величина рыночной стоимости объекта оценки

….р.

Итоговая величина ликвидационной стоимости объекта оценки

….р.

Срок рыночной экспозиции объекта оценки, мес.Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости


Объект оценки, состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии)Характеристика объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристикиПрава, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценкиЦель оценки Определение рыночной и ликвидационной стоимостей объекта оценки

для целей залога / реализации / обращения взыскания / принятия отступного


Использование объекта(-ов) оценки в качестве залога/ Реализация объекта (-ов) оценки / Обращение взыскания на объект (-ы) оценки / Принятие объекта (-ов) оценки в качестве отступного

Вид стоимости Рыночная и ликвидационная стоимости

Дата оценки

Срок проведения оценки

Дата осмотра объекта оценки

Особенности проведения осмотра объекта оценкиПорядок и сроки предоставления заказчиком необходимых для проведения оценки материалов и информации


Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценкаПривлеченные отраслевые эксперты (при необходимости)


Организационно-правовая формаПолное наименованиеОсновной государственный регистрационный номер (ОГРН)

Дата присвоения ОГРНМесто нахождения юр. лица



ФИОПочтовый адресКонтактный телефонАдрес электронной почтыИнформация о членстве в СРОО№, дата документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности

Стаж работы в оценочной деятельностиСведения о страховании гр. ответственностиДополнительно указывается для Оценщика, работающего на основании трудового договораОрганизационно-правовая форма организации, с которой у Оценщика заключен трудовой договорПолное наименование организацииОГРНДата присвоения ОГРНМестонахождение организации

Контактная информация юридического лицаДля Оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой

64

Серия и номер документа, удостоверяющего личность, кем и когда выдан

Таблица 4б. Информация о привлекаемых к проведению оценки и подготовке Отчета специалистах

ФИОНаименование организации, должность


1.5 Допущения, использованные Оценщиками при проведении оценкиВ данном разделе указываются допущения, используемые оценщиком при проведении оценки объекта оценки. Все используемые допущения должны быть обоснованы Оценщиком.При оценке для целей залога следует также использовать допущения, приведенные в Федеральном стандарте оценки «Оценка для целей залога (ФСО №9)», утвержденном приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.06.2015 г. № 327.

1.6 Применяемые стандарты оценочной деятельностиВ данном разделе Оценщиком указываются используемые при выполнении работы стандарты оценки и обоснования их применения. В обязательном порядке должна быть приведена информация о Федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности, разработанных саморегулируемой организацией, членом которой является Оценщик.



Таблица 5. План процесса оценки1. Заключение с Заказчиком договора об оценке Проведено/проведено частично/не

проведено (при необходимости небольшой комментарий)



3. Осмотр объекта оценки, установление количественных и качественных характеристик объекта, изучение его фактического технического состояния, сбор прочей информации об объекте оценки


4. Составление таблицы по анализу представленной Заказчиком информации, необходимой для проведения оценки о характеристиках недвижимого имущества, права на которое оцениваются


5. Анализ отраслевых и локальных рынков, к которому относится объект оценки


65


7. Согласование полученных результатов, вывод итоговой величины стоимости объекта оценки


8. Составление и передача Заказчику, Банку Отчета об оценке


Таблица 6. Анализ представленной Заказчиком информацииИнформация о виде и объеме прав на объект оценки

Получение исчерпывающей информации о виде и объеме прав на недвижимое имущество, содержащейся в документах, подтверждающих существующие права на него (в правоудостоверяющих, правоустанавливающих документах


Сопоставление данных об объекте оценки

Установление конструктивных особенностей недвижимого имущества, права на которое оцениваются, а также соответствия (наличия/отсутствия не зарегистрированных в установленном порядке перепланировок и т.п.) фактического состояния недвижимого имущества характеристикам Объекта, отраженным в действительных на дату оценки документах органов/организаций, осуществляющих технический учет и инвентаризацию на здания, строения, сооружения, входящие в состав Объекта оценки (технический/кадастровый паспорт, выписка из технического/кадастрового паспорта, технический план с поэтажным планом и экспликацией, справка о физическом состоянии здания/сооружения)


Установление данных об обременениях на объект оценки

Установление наличия/отсутствия обременений недвижимого имущества, права на которое оцениваются, на основании документов, содержащих сведения о наличии обременений, установленных в отношении оцениваемого имущества, включая обременение сервитутом, залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, соглашений, контрактов, договоров, зарегистрированных в квартире лиц (включая несовершеннолетних) и любых других обременений (при их наличии)


Установление данных об имуществе не являющимся недвижимым

Установление наличия/отсутствия подлежащего оценке в составе недвижимого имущества, права на которое оцениваются, имущества, не являющимся недвижимым (неотъемлемые улучшения объекта оценки (улучшения, без которых невозможно полноценное текущее использование/эксплуатация объекта)


Установление иных сведений

Установление иных количественных и качественных характеристик недвижимого имущества, права на которое оцениваются, в том числе содержащих описание существующих прав на объект оценки


В случае если предоставленная Заказчиком информация является недостаточной, что существенным образом влияет на достоверность оценки, Оценщик указывает это в Отчете. При необходимости Оценщик запрашивает у Заказчика дополнительные сведения относительно состава предоставленных им документов и относительно содержащейся в них информации о недвижимом имуществе, права на которое оцениваются.

Раздел 2. «Описание Объекта оценки»В данном разделе Оценщик приводит описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки

66

2.1 Количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта, имущественные права и наличие обременений, связанных с Объектом оценкиТаблица 7. Местоположение/окружение Объекта оценки

Адрес Объекта оценкиБлижайшая станция метро (при наличии)Удаленность от станции метро (при наличии)Экологическая обстановка в районе Хорошая/удовлетворительная/неудовлетворительнаяИнтенсивность движения транспорта мимо дома

Нет/низкая/средняя/высокая

Прилегающая транспортная магистральБлизость к магистралиЭстетичность окружающей застройки Хорошая/удовлетворительная/плохаяПрестижность района Высокая/средняя/низкаяЗонирование района (преобладающий тип застройки)

Жилой/деловой/смешанный/иной

Близость к объектам социально-бытовой сферы

Хорошо/удовлетворительно/плохо

Близость к объектам развлечений и отдыха Хорошо/удовлетворительно/плохо

Придомовая территорияНет/сквер/детская площадкаОгороженная/Не огороженнаяОхраняемая/Не охраняемая

Наличие зеленых насаждений Есть/нет/иноеПлотность окружающей застройки, наличие и развитость близлежащей инфраструктуры (медицинские учреждения, школы, детские сады, торговые центры, магазины, рынки и др.)Прочие особенности местоположенияНаличие расположенных рядом объектов, снижающих либо повышающих привлекательность конкретного двора и района в целом

Таблица 8. Описание домаГод постройкиСостояние дома Если дом не стоит (или стоит) на учете по постановке на снос,

реконструкцию или капитальный ремонт с отселением, необходимо отразить данную информацию.Если дом находится в аварийном состоянии (в случае, если у оценщика имеется такая информация или состояние дома позволяет однозначно сделать такое заключение), то необходимо отразить данную информацию.

Планируемая дата завершения строительства17

Планируемый срок от даты окончания строительства до получения документов на право собственности 6

Степень готовности 6

Количество квартирЭтажностьМатериал стен Кирпич/бетон (в т.ч. материал на основе бетона: газоблок,

пеноблок, твинблок и т.п.)

Материал перегородокГруппа капитальностиСерия (тип) домаСостояние внешней отделки Отличное/хорошее/удовлетворительное/неудовлетворительноеВнешний вид фасада дома Отличное/хорошее/удовлетворительное/неудовлетворительноеХарактеристика перекрытий ж/б / деревянные/ смешанныеУровень защищенности подъезда Нет/кодовый замок/домофон/консьерж

17 В части описания Строящегося объекта.67

Состояние общественных зон подъезда Отличное/хорошее/удовлетворительное/неудовлетворительноеЛифты Есть/нетМусоропровод Есть/нетГаз Есть/нетГорячее водоснабжение Центральное/газовая колонка/электрическая колонка/нетОтопление Центальное/придомовая котельнаяПротивопожарная безопасность Нет/сигнализация/система пожаротушенияНаличие и тип парковки Нет/стихийная, возле дома/обустроенная, охраняемаяОбщее состояние дома Хорошее/удовлетворительное/плохоеНаличие/ отсутствие дополнительных услуг для жильцовНаличие/ отсутствие встроено-пристроенных помещений нежилого назначения

Прочие особенности домаДополнительная информация

Таблица 9. Описание оцениваемой квартирыНаличие обремененийБалансовая стоимость2

ЭтажКоличество квартир на этажеТип планировки Фиксированный/ Свободный (без внутренних

перекрытий)Количество комнат (в случае фиксированной планировки)Общая площадь (с учетом лоджий и балконов) кв.м.Жилая площадь (без учета лоджий и балконов) кв.м.

Площадь кухни кв.м.Балкон/лоджия Нет/Есть кв.м.Высота помещений мОстекление лоджий Есть/нетСанузел, количество санузлов Раздельный/совмещенныйСмежные комнаты Есть/нетТелефон Есть/нетВыход окон (стороны Света) Север/юг/восток/запад двор/улицаПолСтеныПотолокВходная дверьОкнаСантехника/состояниеПодключение к электричеству Есть/нетПодключение к холодному/горячему водоснабжению Есть/нет

Подключение к канализации Есть/нетМежкомнатные двериКондиционирование Есть/нетОтопительные приборыКухонная плита Газовая/электрическаяНаличие следов протечек на потолкеНаличие перепланировки Да/нет18

Дополнительные удобства

18 Отразить при наличии перепланировки информацию о возможности (невозможности) ее согласования в установленном действующим законодательстве порядке, а также предположительной стоимости такого согласования. В случае невозможности согласования перепланировки указывается предположительная стоимость работ по приведению объекта оценки в соответствие с документацией БТИ (если такие работы возможно провести) и при определении итоговой стоимости необходимо вычесть данные затраты.

68

Состояние отделки без отделки/с полной отделкой/ с частичной отделкой (указать, что будет выполнено в рамках частичной отделки)

Необходимые ремонтные работыТекущее использование Объекта оценки

2.3. Фотографии Объекта оценкиНеобходимо отразить в данной главе фотографии всех помещений данного объекта оценки, в том числе отдельных частей/фрагментов интерьера, помещений, комнат и др., а также всех основных видов повреждений и дефектов недвижимого имущества. В случае наличии несанкционированной перепланировки Отчет об оценке должен содержать фотографии переоборудованного помещения.

2.4 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использованияС учетом цели проведения оценки определение рыночной стоимости объекта должно происходить исходя из характера его текущего использования и фактического состояния (текущее использование и состояние имущества на дату проведения осмотра и/или определенное правоустанавливающими/правоподтверждающими документами).

Раздел 3.«Анализ рынка/сегмента рынка, к которому относится Объект оценки»Стоимость недвижимости определяется текущей ситуацией на рынке, которая формирует спрос и предложение, поэтому в Отчете об оценке недвижимости следует выявить и проанализировать все факторы рыночной ситуации, которые могут повлиять на величину рыночной стоимости.Основные направления анализа рынка включают:Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки.Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при его фактическом использовании.Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости с приведением интервалов значений этих факторов.Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта оценки.Выводы о ликвидности объекта оценки.Анализ рынка должен удовлетворять следующим требованиям: должен быть составлен на основе достоверных информационных источников (с указанием контактных телефонов и/или с приложением к Отчету соответствующих материалов (коммерческих приложений, прайс-листов и т.п.)), приведенные таблицы и рисунки должны содержать источник информации.

Раздел 4. «Анализ ликвидности объекта оценки»В данном разделе Оценщик проводит анализ факторов, влияющих на ликвидность объекта оценки и указывает типичный (расчетный) срок рыночной экспозиции объекта оценки на открытом рынке, в течение которого он может быть реализован по рыночной стоимости (в мес.).

Основные факторы, влияющие на ликвидность недвижимого имущества: Состояние рынка (активность рынка в регионе расположения объекта,

соотношение спроса и предложения, динамика развития, наличие негативных тенденций);

Местоположение (расположение относительно делового центра, локальное расположение внутри города (района), близость к транспортным узлам, социальным учреждениям и объектам инфраструктуры, обеспечение инженерными коммуникациями);

69

Физические характеристики объекта (износ, наличие и состояние инженерных коммуникаций, рельеф);





Раздел 6. «Оценка недвижимого имущества»6.1 Расчет стоимости объекта недвижимости сравнительным подходомВ рамках сравнительного подхода к оценке недвижимого имущества рекомендуется применять метод сравнения продаж.Метод сравнения продаж предполагает сравнение объекта оценки с каждым объектом-аналогам по ценообразующим факторам (элементам сравнения) и корректировку цен объектов-аналогов или ее удельного показателя по выявленным различиям.

6.1.1 Описание объектов-аналоговВ качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объекта-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в Отчете.Информация, приведенная об объектах-аналогах должна быть подтверждена, при этом используемая информация должна быть достаточной для идентификации объекта в качестве объекта-аналога. В тексте Отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в Отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки (контактный телефон, имя контактного лица), а также должны быть приложены копии материалов и распечаток в случае использования материалов из сети Интернет или печатных изданий. Все найденные аналоги вносятся в Таблицу 11.

Таблица 11. Описание объектов-аналогов Наименование показателя Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3Описание объектаНазначениеАдрес Объекта оценкиГод постройкиЭтажностьЭтаж

70

Наименование показателя Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3Ближайшая станция метро (при наличии)Удаленность от станции метро (при наличии)Высота потолков, мЭлемент сравнения 1Элемент сравнения 2Элемент сравнения …Дополнительные показатели, выявленные ОценщикомЦена предложения (сделки) за весь объектУдельный показатель стоимости, руб./ кв. м

Источник информации

Наименование компании, контактное лицо и телефон точный адрес в Интернете





скидки к ценам предложений, иные условия); местоположение объекта; физические характеристики объекта (количество комнат, общая и жилая

площадь, этаж расположения, состояние отделки, наличие балкона/ лоджии, наличие коммуникаций, наличие перепланировок);

физические характеристики дома, в котором расположена оцениваемая квартира (год постройки, материал стен, этажность, состояние), ;

наличие встраиваемой мебели и бытовой техники; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Отказ от использования каких-либо основных ценообразующих факторов должен быть обоснован. При этом корректировки вносятся последовательно и должны проводиться отдельно по каждому фактору ценообразования с обоснованием величины каждой корректировки.Согласование цен сходных объектов должно производиться, только если разница между максимальным значением скорректированной цены сходного объекта и минимальным значением скорректированной цены сходного объекта составляет не более 20%. Если разница между максимальным значением скорректированной цены сходного объекта и минимальным значением скорректированной цены сходного объекта составляет более 20%, то Оценщик обосновывает такое превышение разницы.Значение суммарной корректировки (модуля частных корректировок) по каждому из выбранных объектов-аналогов должно составлять не более 30% (без учета поправки на торг) Если суммарное значение корректировки составляет более 30% от цены сделки/предложения на продажу, то Оценщик должен обосновать такое значение суммарной корректировки, а также аргументировано обосновать возможность позиционирования таких объектов в качестве аналогов Объекта оценки, права на которое оцениваются.Методы расчета поправокМетод анализа парных продажПри использовании данного метода Оценщику необходимо подобрать минимум две пары продаж и проанализировать, что сравниваемые пары не являются случайными, и

71

отражают рыночное ценообразование. Итоговая поправка, рассчитанная данным методом, определяется как среднее значение корректировок, полученных из каждой пары продаж.Экспертный методВсе вносимые корректировки должны иметь источник информации. В случае если в качестве источника информации используется экспертное мнение, в Отчете должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка, т.е. все корректировки должны иметь четкие обоснования (ФСО № 3). В случае использования экспертного мнения (не отраженного в обзоре рынка) Оценщиком должен быть проведен всесторонний анализ величин корректировок, используя несколько (не менее 3-х) независимых источников, с указанием контактной информации (наименование компании, контактное лицо и телефон, точный адрес в Интернете (при наличии)).Метод корреляционно-регрессионного анализаДля построения моделей оценки данным методом количество объектов-аналогов должно быть в 5-10 раз больше чем элементов сравнения. Качество полученной регрессионной модели необходимо проверить с использованием следующих статистических показателей: коэффициентом детерминации, вариации, дисперсией, критериями Стьюдента и Фишера и прочими статистическими показателями. Полученные результаты корреляционно-регрессионного анализа должны быть проанализированы на соответствие рынку Объекта оценки.

6.1.3 Итоговая таблица расчета стоимости недвижимого имущества в рамках сравнительного подходаТаблица 12. Расчет рыночной стоимости недвижимого имущества

Наименование показателя Ед. изм. Объект оценки

Аналог № 1

Аналог № 2

Аналог № 3

Цена предложения руб.Общая площадь кв. м.Цена предложения руб./кв. мПоправка на торг доли ед.Скорректированная стоимость руб./кв. мДата предложенияКоэффициент корректировки доли ед.Скорректированная стоимость руб./кв. м…… (Аналогичным образом, вводится информация обо всех корректировках)Весовой коэффициентСтоимость 1 кв. м оцениваемого объекта

руб./кв. м

6.2.4 Заключение о стоимости объекта недвижимости сравнительным подходомВ данном разделе Оценщик приводит итоговые результаты определения стоимости Объекта(ов) оценки сравнительным подходом.

6.2 Согласование результатов оценкиВ данном разделе должно быть приведено описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам.

Раздел 7. «Заключение об итоговой величине рыночной стоимости Объекта оценки»Оценщик приводит итоговую величину рыночной стоимости в виде конкретного числа с округлением по математическим правилам округления.

72

Оценщиком должны быть проанализированы определенные удельные рыночные показатели (цена продажи и др.) на соответствие диапазону значений в рамках анализа рынка. При несоответствии полученных удельных рыночных показателей диапазону, приведенному в рамках анализа рынка, должно быть представлено обоснование такого несоответствия.


Раздел 9. «Перечень используемых материалов»Приложения:Копии документов Оценщиков Копии документов, предоставленных ЗаказчикомНиже представлен список документов и материалов, необходимых для проведения оценки. Документы предоставляются в копии и заверяются заказчиком оценки. Прочие данные предоставляются в свободной письменной форме с подписью ответственного лица и печатью.

1. Правоудостоверяющие и правоустанавливающие документы, сведения об обременениях: свидетельство о праве собственности на объект недвижимости/ выписка из ЕГРН; документы (договоры), на основании которых возникли существующие права на объект недвижимости.

2. Технические документы: технический паспорт БТИ/выписка из технического паспорта БТИ/технический план (в соответствии с условиями кадастрового учета объектов недвижимости в Росреестре) с поэтажным планом и экспликацией; кадастровый паспорт (оформленный до 31.12.2016г. включительно) – при наличии.

73

1.4. Типовые требования к отчетам об оценке объекта жилой и коммерческой недвижимости

1. Требования к содержанию Отчета об оценке.1.1. Содержание Отчета об оценке (далее – отчет) должно соответствовать требованиям Федерального закона от 29.07.98 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки №№ 1, 2, 3, 7, 9, 12 (ФСО №1, ФСО № 2, ФСО №3, ФСО №7, ФСО №9, ФСО №12), утвержденных приказами Министерства экономического развития Российской Федерации (Приказ от 20.05.2015 № 297, Приказ от 20.05.2015 № 298, Приказ от 20.05.2015 № 299, Приказ от 25.09.2014 № 611, Приказ от 01.06.2015 № 327, Приказ от 17.11.2016 №721) и Договора об оказании услуг по оценке.


1.3. Стоимость Объекта оценки определяется с учетом особенностей его правового титула, наличия возможных ограничений и действующих/текущих обременений, наличие которых (в т.ч. невозможность их устранения Собственником Объекта оценки в одностороннем порядке) в случае отчуждения Объекта оценки как предмета залога, в рамках досудебного или исполнительного производства, окажет влияние на вероятную стоимость его отчуждения. Как правило, таковыми обременениями являются: долгосрочные (сроком более 1 года) и/или бессрочные обременения недвижимого имущества, договоры аренды, ренты, иные ограничения по его пользованию, распоряжению и владению.



74

1.6. Оценщик/помощник Оценщика/ответственное лицо Оценочной организации в процессе проведения осмотра должен лично осмотреть имущество. В процессе осмотра Оценщик/ лицо, осуществляющее осмотр, фотографирует:

объект, а также основные повреждения и дефекты имущества; окружение объекта.

В случае согласия собственника Оценщиком заполняется и подписывается двумя сторонами Акт осмотра имущества.


1.9. Отчет на бумажном носителе составляется в трех экземплярах (один – Оценщику, один – Банку, один – Заемщику (Клиенту)). Электронную версию Отчета об оценке Оценочная организация направляет через систему Банк-Оценщик.

1.10. Информация и документы, предоставленные заказчиком, должны быть подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке, и к отчету прикладываются их копии.

Оценщик не имеет право производить оценку, если предоставленные заказчиком документы, а именно:а) правоудостоверяющие и правоустанавливающие документы (выписка из ЕГРН/ свидетельство о праве собственности; договор купли-продажи; договор дарения; разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости и т. п.) – не зарегистрированы/не подписаны в установленном порядке в соответствии с действующим законодательством РФ;б) технические документы на объект недвижимости:

технический паспорт БТИ/выписка из технического паспорта БТИ/технический план (в соответствии с условиями кадастрового учета объектов недвижимости в Росреестре) с поэтажным планом и экспликацией; кадастровый паспорт (оформленный до 31.12.2016г. включительно – при наличии)/кадастровый план территории (Приложение 8 к приказу Минэкономразвития России от 20.06.2016 N 378) (оформленный с 01.01.2017 включительно – при наличии) - не удостоверены органом/лицом, осуществляющим кадастровый учет/ техническую инвентаризацию недвижимого имущества;

кадастровый план/кадастровый паспорт земельного участка/кадастровый план территории (при наличии) - не заверены органом/лицом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости.

2. Требования к структуре Отчета2.1. Отчет должен включать в себя следующие разделы: «Общие сведения», «Описание Объекта оценки», «Анализ рынка/сегмента рынка, к которому относится Объект оценки», «Анализ ликвидности объекта оценки», «Описание процесса оценки Объекта оценки в части применения подходов и методов оценки», «Оценка недвижимого имущества», «Согласование результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам», «Расчет ликвидационной стоимости Объекта оценки», «Перечень используемых материалов».Для удобства восприятия Оценщиком необходимо заполнять все нижеприведенные таблицы и при желании возможно дополнение их существенной информацией.

Раздел 1. «Общие сведения»1.1. Основные факты и выводы

75

Раздел должен быть представлен в табличной форме. Данный раздел служит для удобства читателя Отчета и позволяет Оценщику представить основные показатели, которые легли в основу получения конечного результата.




Адрес, площадь, состояние

Кадастровый номер земельного участка

В соответствии с правоустанавливающими и правоудостоверяющими документами

Кадастровый номер строений В соответствии с правоустанавливающими и правоудостоверяющими документами

Краткое описание имущественных прав




Используемые в Отчете иностранные валюты и их курсы, установленные Банком России на дату проведения оценкиРезультаты оценкиА) Затратный подход ….р. (с учетом НДС/без учета НДС)Б) Сравнительный подход ….р. (с учетом НДС/без учета НДС)В) Доходный подход ….р. (с учетом НДС/без учета НДС)Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки




Объект оценки, состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии)Характеристика объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристикиПрава, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки


Цель оценки Определение рыночной и ликвидационной стоимостей Объекта оценки для целей залога / реализации / обращения взыскания / принятия отступного


Использование Объекта(-ов) оценки в качестве залога / Реализация Объекта (-ов) оценки / Обращение взыскания на Объект (-ы) оценки / Принятие Объекта (-ов) оценки в качестве отступного

Вид стоимости Рыночная и ликвидационная стоимостиДата оценкиСрок проведения оценкиДата осмотра объекта оценкиОсобенности проведения осмотра объекта оценкиПорядок и сроки предоставления заказчиком необходимых для проведения оценки материалов и информацииДопущения и ограничения, на которых должна основываться оценкаПривлеченные отраслевые эксперты (при необходимости)





ФИОПочтовый адресКонтактный телефонАдрес электронной почтыинформация о членстве в СРОО№, дата документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельностиСтаж работы в оценочной деятельностиСведения о страховании гр. ответственностиДополнительно указывается для оценщика, работающего на основании трудового договораОрганизационно-правовая форма организации, с которой у Оценщика заключен трудовой договорполное наименование организацииОГРНДата присвоения ОГРН

77

Местонахождение организацииКонтактная информация юридического лицаДля Оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикойСерия и номер документа, удостоверяющего личность, кем и когда выдан


ФИОМесто работы, наименование организации, должностьКвалификация по дипломуСтепень участия


1.6 Применяемые стандарты оценочной деятельностиВ данном разделе Оценщиком указываются используемые при выполнении работы стандарты оценки и обоснования их применения. В обязательном порядке должна быть приведена информация о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности, разработанных саморегулируемой организацией, членом которой является Оценщик.









4. Составление таблицы по анализу представленной Заказчиком информации, необходимой для проведения оценки о характеристиках недвижимого имущества,


78

права на которое оцениваются5. Анализ отраслевых и локальных рынков, к которому относится Объект оценки







Таблица 6. Анализ представленной Заказчиком информацииИнформация о виде и объеме прав на Объект оценки

Получение исчерпывающей информации о виде и объеме прав на Объект оценки, содержащейся в документах, подтверждающих существующие права на него (в правоудостоверяющих, правоустанавливающих документах, в том числе в документах, подтверждающих права на земельный участок (свидетельство на право собственности, договор аренды и т.п.), свидетельство о праве собственности, договор аренды и т. п.)



Установление конструктивных особенностей Объекта оценки, права на которое оцениваются, а также соответствия (наличия/отсутствия не зарегистрированных в установленном порядке перепланировок и т.п.) фактического состояния недвижимого имущества характеристикам объекта, отраженным в действительных на дату оценки документах органов/организаций, осуществляющих технический учет и инвентаризацию на здания, строения, сооружения, входящие в состав Объекта оценки (технический паспорт, выписка из технического паспорта, поэтажный план, экспликация, справка о физическом состоянии здания/сооружения, кадастровый паспорт при наличии)



Установление наличия/отсутствия обременений Объект оценки, права на которое оцениваются, на основании документов, содержащих сведения о наличии обременений, установленных в отношении оцениваемого имущества, включая обременение сервитутом, залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, соглашений, контрактов, договоров и других обременений (при их наличии).


Установление данных об имуществе не являющимся недвижимым

Установление наличия/отсутствия подлежащего оценке в составе Объекта оценки, права на которое оцениваются, имущества, не являющимся недвижимым (неотъемлемые улучшения Объекта оценки (улучшения, без которых невозможно полноценное текущее использование/эксплуатация объекта), учитываемые как отдельные инвентарные единицы бухгалтерского учета либо учета в иных регистрах).


Сопоставление земельного участка и оцениваемого имущества

Установление принадлежности (расположения) оцениваемого имущества конкретному земельному участку на основании плана(ов) земельного(ых) участка(ов) (ситуационного, кадастрового).



Установление величины годовых расходов Собственника, связанных с эксплуатацией, обслуживанием недвижимого имущества, права на которое оцениваются, и уплачиваемых им налоговых платежей на основании справки Собственника объекта и/или иных документов (балансов, оборотно-сальдовых ведомостей и т.п.).


В случае если предоставленная Заказчиком информация является недостаточной, что существенным образом влияет на достоверность оценки, Оценщик указывает это в Отчете. При необходимости Оценщик запрашивает у Заказчика дополнительные сведения относительно состава предоставленных им документов и относительно содержащейся в них информации об Объекте оценки, права на которое оцениваются.

79


2.1 Количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта, имущественные права и наличие обременений, связанных с Объектом оценкиТаблица 7. Количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; имущественные права и наличие обременений, связанных с Объектом оценки

Наименование Объекта оценкиНаличие обремененийБалансовая стоимость, руб.2

Кадастровая стоимость, руб.Удаленность Объекта недвижимости от города(для загородной недвижимости)Общая площадь недвижимого имущества, права на которое оцениваются, кв.м.Полезная (арендопригодная) площадь недвижимого имущества, права на которое оцениваются, кв.м.

Материал стен Кирпич/бетон (в т.ч. материал на основе бетона: газоблок, пеноблок, твинблок и т.п.)

Материал перекрытийМатериал оконНаличие каркасаГод постройки

ЭтажностьЭтажность недвижимого имущества, права на которое оцениваются (этажи, на которых расположен объект недвижимости)

Подземные этажи

Коммуникации

Оценщик должен лично убедиться и отразить в Отчете, подключено ли недвижимое имущество, права на которое оцениваются, к системам коммуникаций: Подключен к электросети, осуществлена разводка

электропроводки, установлены счетчики учета электроэнергии.

Подключен к центральному отоплению или оборудован автономной газовой системой отопления (установлен газовый отопительный котел, работающий на магистральном газе), осуществлена разводка труб для теплоносителя и установлены радиаторы отопления.

Подключен к всесезонному водопроводу или к скважине, осуществлена разводка труб водоснабжения.

Подключен к канализационной сети или локальному очистному сооружению, осуществлена разводка канализационных труб.

Подключен к центральным системам вентиляции и кондиционирования, осуществляется вентиляция и кондиционирование помещений.

Подключен к системам пожаротушения и дымоудаления, осуществлена разводка труб и оросителей.

Подключен к охранной и пожарной системам сигнализации, видеонаблюдения, установлены датчики движения, видеокамеры, тревожная кнопка, датчики дыма и огня.

Также необходимо отметить наличие либо отсутствие соответствующего оборудования.

Высота потолков, мСостояние отделки Состояние отделки недвижимого имущества, права

на которое оцениваются (без отделки, с полной отделкой, с частичной отделкой (указать, что

80

выполнено в рамках полной/частичной отделки и отразить качественную характеристику проведенных улучшений))

Состояние имуществаИнформация о текущем состоянии недвижимого имущества, права на которое оцениваются, необходимых к проведению ремонтных работах

Наличие витринных окон Для торгового помещения/зданияНаличие антипылевых полов Для производственно-складского помещения/зданияОтдельный вход Для помещенияПлан/экспликация недвижимого имущества, права на которое оцениваются

Есть/нет

Соответствие планировки недвижимого имущества, права на которое оцениваются, поэтажному плану

Оценщик должен лично проверить и отразить соответствие планировки недвижимого имущества, права на которое оцениваются, поэтажному плану, а в случае выявления несанкционированной перепланировки указать, в чем она выражается, не нарушены ли строительные нормы и правила. При наличии перепланировки Оценщик также указывает информацию о возможности (невозможности) ее согласования в установленном действующим законодательством порядке, а также предположительную стоимость такого согласования. В случае невозможности согласования перепланировки указывается предположительная стоимость работ по приведению недвижимого имущества, права на которое оцениваются, в соответствие с технико-инвентаризационной документацией (если такие работы возможно провести).

Информация о разрешенном использовании Объекта оценкиИнформация о текущем использовании Объекта оценки

Оценщик приводит сведения о текущем использовании Объекта оценки.

Таблица 8. Характеристика местоположения Объекта оценкиУдаленность от транспортных магистралей (станций метро), транспортная доступностьСостояние прилегающей территории (субъективная оценка)Плотность окружающей застройки, наличие и развитость близлежащей инфраструктуры (медицинские учреждения, школы, детские сады, торговые центры, магазины, рынки и др.)Наличие расположенных рядом объектов, снижающих либо повышающих привлекательность Объекта оценки, права на которое оцениваются, и района в целомДанные о территориальных границах земельных участков (кадастровые планы земельных участков, копии геодезических планов или карт с обозначением и описанием местоположения), функционально обеспечивающих эксплуатацию недвижимого имущества, права на которое оцениваются

Есть/нет

2.2 Описание земельного участкаЕсли Объектом оценки является также земельный участок, составляется Таблица 9.

Таблица 9. Описание оцениваемых земельных участковМестоположениеВид праваНазначениеКатегория земельПлощадь, кв. мПравоустанавливающие/ правоподтверждающие

81

документыСведения о существующих ограничениях/обременениях на земельный участокКадастровый номерНаличие зданий, сооружений и других улучшений (в том числе возводимых)

2.3. Фотографии Объекта оценкиНеобходимо отразить в данной главе фотографии всего объекта (отдельных частей, блоков, помещений, в том числе отдельных частей/фрагментов интерьера, помещений, комнат и др.), а также всех основных видов повреждений и дефектов недвижимого имущества. В случае наличия несанкционированной перепланировки Отчет об оценке должен содержать фотографии переоборудованного помещения.

2.4 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использованияС учетом цели проведения оценки определение рыночной стоимости объекта должно происходить исходя из характера его текущего использования и фактического состояния (текущее использование и состояние имущества на дату проведения осмотра и/или определенное правоустанавливающими/правоудостоверяющими документами).Раздел 3.«Анализ рынка/сегмента рынка, к которому относится Объект оценки»Стоимость недвижимости определяется текущей ситуацией на рынке, которая формирует спрос и предложение, поэтому в Отчете об оценке недвижимости следует выявить и проанализировать все факторы рыночной ситуации, которые могут повлиять на величину рыночной стоимости.Основные направления анализа рынка включают:

Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки.

Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.

Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при его фактическом использовании.

Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости с приведением интервалов значений этих факторов.

Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта оценки.

Анализ рынка должен быть составлен на основе достоверных информационных источников (с указанием контактных телефонов и/или с приложением к Отчету соответствующих материалов (коммерческих приложений, прайс-листов и т.п.)), а приведенные таблицы и рисунки должны содержать источник информации.

Раздел 4. «Анализ ликвидности объекта оценки»В данном разделе Оценщик проводит анализ факторов, влияющих на ликвидность объекта оценки и указывает типичный (расчетный) срок рыночной экспозиции объекта оценки на открытом рынке, в течение которого он может быть реализован по рыночной стоимости (в мес.).Основные факторы, влияющие на ликвидность недвижимого имущества:

Состояние рынка (активность рынка в регионе расположения объекта, соотношение спроса и предложения, динамика развития, сроки окупаемости инвестиций в сегменте составляют …..лет, наличие негативных тенденций);

Местоположение (расположение относительно делового центра, локальное расположение внутри города (района), близость к транспортным узлам,

82

социальным учреждениям и объектам инфраструктуры, обеспечение инженерными коммуникациями);

Физические характеристики объекта (износ, наличие и состояние инженерных коммуникаций, рельеф);




Раздел 5. «Описание процесса оценки Объекта оценки в части применения подходов и методов оценки»В данной части Оценщик приводит описание основных подходов и методов оценки.Стандартами предусматриваются три подхода к оценке рыночной стоимости Объектов оценки:

затратный подход; сравнительный подход; доходный подход.

Заключение о применимости перечисленных подходов делается только после того, как определен способ наилучшего использования оцениваемого объекта.Возможность и целесообразность применения тех или иных подходов к оценке зависит от характера оцениваемого объекта, его рыночного окружения, доступности и качества необходимой исходной информации. Отказ от применений того или иного подхода должен быть обоснован.

Раздел 6. «Оценка стоимости недвижимого имущества»6.1 Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходомВ рамках сравнительного подхода к оценке недвижимого имущества рекомендуется применять метод сравнения продаж.Метод сравнения продаж предполагает сравнение объекта оценки с каждым объектом-аналогам по ценообразующим факторам (элементам сравнения) и корректировку цен объектов-аналогов или ее удельного показателя по выявленным различиям.

6.1.1 Описание объектов-аналоговВ качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объекта-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в Отчете.Информация, приведенная об объектах-аналогах должна быть подтверждена, при этом используемая информация должна быть достаточной для идентификации объекта в качестве объекта-аналога. В тексте Отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в Отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки (контактный телефон, имя контактного лица), а также должны быть приложены копии материалов и распечаток в случае использования материалов из сети Интернет или печатных изданий.

Все найденные аналоги вносятся в Таблицу 11.

83

Таблица 11. Описание объектов-аналогов Наименование показателя Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3Описание объектаНазначениеКласс (для офисных площадей)Цена предложения (сделки) за весь объектУдельный показатель стоимости, руб./ кв. мДата предложения (дата звонка)АдресБлижайшая станция метро (при наличии)Удаленность от станции метро (при наличии)Проходимость местаЛиния домовВысота потолков, мНаличие отдельного входаОбщая площадь, кв. мГод постройкиГод проведения кап. ремонта/реконструкцииИнженерное оснащениеСостояние внутренней отделкиПлощадь земельного участка, кв. мВид права на землюДополнительные показатели, выявленные Оценщиком


Наименование компании, контактное лицо и телефон, при наличии точный адрес в Интернете





скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного

участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

наличие движимого имущества, неразрывно связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Отказ от использования каких-либо основных ценообразующих факторов должен быть обоснован. При этом корректировки вносятся последовательно и должны проводиться

84

отдельно по каждому фактору ценообразования с обоснованием величины каждой корректировки.Согласование цен сходных объектов должно производиться, только если разница между максимальным значением скорректированной цены сходного объекта и минимальным значением скорректированной цены сходного объекта составляет не более 20%. Если разница между максимальным значением скорректированной цены сходного объекта и минимальным значением скорректированной цены сходного объекта составляет более 20%, то Оценщик обосновывает такое превышение разницы.Значение суммарной корректировки (модуля частных корректировок) по каждому из выбранных объектов-аналогов должно составлять не более 30% (без учета поправки на торг). Если суммарное значение корректировки составляет более 30% от цены сделки/предложения на продажу, то Оценщик должен обосновать такое значение суммарной корректировки, а также аргументировано обосновать возможность позиционирования таких объектов в качестве аналогов Объекта оценки, права на которое оцениваются.Методы расчета поправокМетод анализа парных продажПри использовании данного метода Оценщику необходимо подобрать минимум две пары продаж и проанализировать, что сравниваемые пары не являются случайными, и отражают рыночное ценообразование. Итоговая поправка, рассчитанная данным методом, определяется как среднее значение корректировок, полученных из каждой пары продаж.Экспертный методВсе вносимые корректировки должны иметь источник информации. В случае если в качестве источника информации используется экспертное мнение, в Отчете должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка, т.е. все корректировки должны иметь четкие обоснования (ФСО № 3). В случае использования экспертного мнения (не отраженного в обзоре рынка) Оценщиком должен быть проведен всесторонний анализ величин корректировок, используя несколько (не менее 3-х) независимых источников, с указанием контактной информации (наименование компании, контактное лицо и телефон, при наличии точный адрес в Интернете при наличии).Метод корреляционно-регрессионного анализаДля построения моделей оценки данным методом количество объектов-аналогов должно быть в 5-10 раз больше чем элементов сравнения. Качество полученной регрессионной модели необходимо проверить с использованием следующих статистических показателей: коэффициентом детерминации, вариации, дисперсией, критериями Стьюдента и Фишера и прочими статистическими показателями.

6.1.3 Итоговая таблица расчета стоимости недвижимого имущества в рамках сравнительного подходаТаблица 12. Расчет стоимости недвижимого имущества в рамках сравнительного подходаНаименование показателя Ед. изм. Объект

оценкиАналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3

Цена предложения с НДС руб.Площадь кв. мЦена предложения с НДС руб./кв. мПоправка на торг доли ед.Скорректированная стоимость

руб./кв. м

Дата предложенияКоэффициент корректировки доли ед.Скорректированная стоимость

руб./кв. м

85




руб./кв. м

6.1.4 Заключение о рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходомВ данном разделе Оценщик приводит итоговые результаты определения рыночной стоимости Объекта(ов) оценки сравнительным подходом.

6.2 Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости затратным подходом6.2.1 Обоснование выбора методов оценки прав на земельные участки При описании оцениваемого земельного участка Оценщик делает ссылку на Таблицу 9.Оценщик использует для определения стоимости прав на земельный участок методы, описанные в «Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденных Распоряжением Минимущества России от 07.03.02 г. № 568-р, и в «Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков», утвержденных Распоряжением Минимущества России от 10.04.03 г. № 1102-р.В случае если право на земельный участок, функционально обеспечивающий оцениваемое недвижимое имущество, не оформлено документально (отсутствует/не подтверждается на дату проведения оценки), Оценщиком не определяется стоимость каких-либо гипотетических прав на земельный участок, которые в будущем могут возникнуть у Собственника недвижимого имущества и/или третьих лиц. В данном разделе Оценщик приводит обоснованный выбор методов оценки прав на оцениваемые земельные участки.

6.2.2 Расчет рыночной стоимости прав на земельные участкиПри использовании метода сравнения продаж Оценщик использует следующую схему:

Описание объектов-аналоговВ качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объекта-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в Отчете.Информация, приведенная об объектах-аналогах должна быть подтверждена, при этом используемая информация должна быть достаточной для идентификации объекта в качестве объекта-аналога. В тексте Отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в Отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки (контактный телефон, имя контактного лица), а также должны быть приложены копии материалов и распечаток в случае использования материалов из сети Интернет или печатных изданий. Все найденные аналоги вносятся в Таблицу 13.

Таблица 13. Описание объектов-аналогов Наименование показателя Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3МестоположениеУдаленность от МКАД (для Москвы и М.О.)Вид права на землюКатегория земли

86

Разрешенное использованиеНаличие коммуникацийНаличие построекОбщие примечанияДата предложения (дата звонка)Площадь земельного участка, кв. м.Цена предложения (сделки) за весь объект, руб.


Название компании, контактное лицо и телефон, если есть точный адрес в Интернете

Определения поправок и порядок их внесенияАналогично пункту 6.1.2 .Итоговая таблица расчета рыночной стоимости земельного участкаТаблица 14. Расчет рыночной стоимости земельного участка



Цена предложения руб.Площадь кв. мЦена предложения руб./кв.

мПоправка на торг доли ед.Скорректированная стоимость руб./кв.

мДата предложенияПоправка на время предложения

доли ед.

Скорректированная стоимость руб./кв. м


руб./кв. м

6.2.3 Заключение о рыночной стоимости прав на земельные участки затратным подходомВ данном разделе Оценщик приводит итоговые результаты оценки земельных участков.

6.2.4 Расчет стоимости воспроизводстваВ случае наличия достаточного объема информации применение затратного похода возможно при соблюдении следующих условий:

с момента ввода объекта в эксплуатацию (постройки) прошло менее 5 (пяти) лет.

в распоряжении Оценщика имеется расчетно-сметная документация на недвижимое имущество, права на которое оцениваются, и/или документально подтвержденные данные о затратах, связанных со строительством и вводом в эксплуатацию оцениваемого объекта, и/или официальная статистическая/аналитическая информация о стоимости строительства аналогичных объектов.

При использовании метода сравнительной единицы (метода удельной стоимости) и метода разбивки по компонентам (поэлементного метода) в целях определения стоимости строительства зданий/сооружений сопоставимость аналога/аналогичных конструктивных элементов должна быть подтверждена Оценщиком указанием значений сравниваемых характеристик аналогичного объекта и здания/сооружения в составе Объекта оценки.

87

Расчеты величин физического, функционального и экономического износа должны быть подробно описаны и надлежащим образом обоснованы.

6.3 Расчет стоимости объекта недвижимости в рамках доходного подходаВ целях настоящих Требований приоритетным методом реализации указанного подхода к оценке является метод капитализации дохода, получаемого от эксплуатации Объекта оценки, права на который оцениваются, в соответствии с его назначением, разрешенным использованием и фактическим состоянием на дату оценки. При наличии объективных обстоятельств, не позволяющих определить стоимость оцениваемого объекта в рамках метода прямой капитализации (поток доходов, генерируемых оцениваемым объектом, является неравномерным, денежные потоки изменяются с различными темпами и т.п.), рекомендуется использование метод дисконтирования денежных потоков. При расчете чистого операционного дохода, генерируемого Объектом оценки, права на который оцениваются, Оценщик обосновывает выбор единицы сравнения оцениваемого объекта и объектов-аналогов.Потенциально сдаваемая в аренду площадь оцениваемого объекта должна определяться как общая либо как полезная, в зависимости от типичных условий предоставления в аренду объектов в сегменте рынка, к которому относится недвижимое имущество, права на которое оцениваются.При отборе и описании сходных объектов для определения рыночной ставки арендной платы должны выполняться требования, перечисленные в описании сравнительного подхода настоящих Требований к отчету об оценке.При корректировке цен сходных объектов должны выполняться требования, указанные в описании сравнительного подхода настоящих Требований к отчету об оценке.При определении показателя потерь от недоиспользования Объекта оценки, права на который оцениваются, как ориентир должен использоваться среднерыночный диапазон значений данного показателя, определенный на основе проведенного анализа рынка/сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект. Отклонение показателя потерь от недоиспользования для оцениваемого объекта от уровня среднерыночного показателя (значение меньше значения нижней границы среднерыночного диапазона или больше значения верхней границы среднерыночного диапазона) должно быть обосновано.Оценщик проводит расчет чистого операционного дохода по каждому из подобных объектов исходя из проведенного анализа сегмента рынка. По отношению к каждому из выбранных для расчета коэффициента капитализации подобных объектов применяются типичные для сегмента рынка коэффициент недозагрузки и ставка операционных расходов на полезную единицу, сдаваемую в аренду.Величина переменных операционных расходов объекта недвижимости определяется Оценщиком исходя из уровня загрузки, соответствующего рыночному, с учетом специфических свойств объекта.Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости – собственник или управляющий.Расчет расходов на замещение элементов улучшений со сроком использования меньше чем срок использования улучшений в целом (элементов с коротким сроком использования) производится по следующей формуле:

РЗ=∑m=1

M

СЭmi

(1+i)n−1 , гдеРЗ — расходы на замещение элементов;СЭ – стоимость элемента;i — используемая ставка отдачи на капитал;n — оставшийся срок использования элемента;M – количество элементов.Общая величина операционных расходов, связанных с владением и/или эксплуатацией Объекта оценки, права на который оцениваются, поделенная на количество полезных единиц, сдаваемых в аренду, должна быть в пределах диапазона значений удельного

88

рыночного показателя операционных расходов, характерного для подобных объектов. При несоответствии указанному диапазону удельной величины операционных расходов, связанных с владением и/или эксплуатацией недвижимого имущества, права на которое оцениваются, должно быть приведено обоснование такого несоответствия. Дополнительно рекомендуется сопоставлять полученную по результатам расчетов величину операционных расходов Объекта оценки с величиной фактических расходов, предоставленной собственником Объекта оценки/ отраженной в бухгалтерской отчетности. В случае существенного превышения фактических расходов над их расчетным значением рекомендуется использовать в расчете величину фактических операционных расходов.Приоритетным методом определения величины коэффициента капитализации объекта недвижимости является метод кумулятивного построения, в рамках которого коэффициент капитализации рассчитывается путем суммирования значений безрисковой ставки доходности, премии за риск вложения, премии за низкую ликвидность, премии за инвестиционный менеджмент и нормы возврата капитала. В качестве безрисковой ставки рекомендуется использовать ставку доходности долгосрочных облигаций федерального займа. Метод рыночной экстракции для определения коэффициента капитализации применять не рекомендуется. .


Раздел 7. «Заключение об итоговой величине рыночной стоимости Объекта оценки»Оценщик приводит итоговую величину рыночной стоимости в виде конкретного числа с округлением по математическим правилам округления.. Оценщиком должны быть проанализированы определенные удельные рыночные показатели (цена продажи, ставки аренды, ставка капитализации и т.д.) на соответствие диапазону значений в рамках анализа рынка. При несоответствии полученных удельных рыночных показателей диапазону, приведенному в рамках анализа рынка, должно быть представлено обоснование такого несоответствия.


Раздел 9. «Расчет величины предполагаемого дохода от сдачи в аренду объекта недвижимости (при необходимости)»Величина предполагаемого дохода от сдачи в аренду объекта недвижимости определяется для получения дополнительной возможности анализа платеже- и кредитоспособности заемщика. Расчет величины предполагаемого дохода от сдачи в аренду Объекта оценки осуществляется исходя из следующих предпосылок:

определение рыночной арендной платы за объект производится в предположении об отсутствии единовременного первоначального платежа за «право аренды».

рыночную арендную плату в общем случае, т.е. если не заданы особые условия аренды, оценщик рассчитывает для тех условий аренды, которые рынок посчитал бы рыночной нормой.

89

арендная ставка определяется для объекта аренды исходя из того, что он будет передан в аренду в текущем состоянии, однако с учетом того, что арендатор имеет право осуществить целесообразный ремонт помещения (в соответствии с выводами анализа наиболее эффективного использования Объекта оценки) без каких-либо компенсаций или зачета в счет арендной платы со стороны арендодателя. При этом все неотделимые улучшения, появившиеся в ходе проведения ремонта, переходят в собственность арендодателя только по истечении договора аренды, и потому не могут рассматриваться арендодателем как повод для пересмотра арендной платы.

в состав арендной платы не входят платежи за пользование коммунальными услугами в связи с эксплуатацией объекта недвижимости20. Предполагается, что коммунальные, эксплуатационные и административно-хозяйственные расходы будут компенсироваться по отдельному договору оказания услуг. Арендная плата является платой непосредственно собственнику объекта за извлечение выгоды из полезных свойств вещи (объекта недвижимости).

оценщик рассчитывает чистый операционный доход в течение прогнозного периода 1 год с шагом расчетов месяц и определением темпа изменения элементов чистого операционного дохода в постпрогнозном периоде.

Все составляющие чистого операционного дохода (потенциальный валовый доход, потери от недоиспользования Объекта оценки, операционные расходы, темпы изменения элементов чистого операционного дохода в постпрогнозном периоде) определяется с учетом перспективных тенденций, выявленных в обзоре рынка недвижимости (сегмента рынка), а также принимая во внимание результаты прогнозов социально-экономического развития региона.В результате расчетов оценщик заполняет следующую таблицу:

Таблица 15. Расчет величины предполагаемого доходаМесяц Ед.

изм.1 2 3 4 5 6 7 8 9 1

011

12

Постпрогнозныйпериод

Ставки аренды, без учета НДС. Руб.S (площадь) кв.м

.ПВД Руб.Поправка на недозагрузку %Поправка на недосбор платежей %ДВД Руб.Операционные расходы Руб.ЧОД Руб.Темп роста Руб.

Раздел 10. «Перечень используемых материалов»Приложения:Копии документов Оценщиков Копии документов, предоставленных ЗаказчикомНиже представлен список документов и материалов, необходимых для проведения оценки. Документы предоставляются в копии и заверяются заказчиком оценки. Прочие данные предоставляются в свободной письменной форме с подписью ответственного лица и печатью.

1. Правоудостоверяющие и правоустанавливающие документы, сведения об обременениях: свидетельство о праве собственности на объект недвижимости/ выписка из ЕГРН; документы (договоры), на основании которых возникли существующие права на объект недвижимости.

20 П. 12 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

90

2. Технические документы: технический паспорт БТИ/выписка из технического паспорта БТИ/технический план (в соответствии с условиями кадастрового учета объектов недвижимости в Росреестре) с поэтажным планом и экспликацией здания/помещения. Кадастровый паспорт здания/помещения (оформленный до 31.12.2016г. включительно), кадастровый план/кадастровый паспорт земельного участка или кадастровый план территории – при наличии.

3. Договора снабжения коммунальными ресурсами, эксплуатационные расходы (электроснабжение, водоснабжение, канализация, теплоснабжение, охрана, уборка и пр.).

91

1.5. Типовые требования к отчетам об оценке маломерных судов1. Требования к содержанию Отчета об оценке.1.1. Содержание Отчета об оценке (далее – отчет) должно соответствовать требованиям Федерального закона от 29.07.98 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки №№ 1, 2, 3, 9, 10, 12 (ФСО №1, ФСО № 2, ФСО №3, ФСО №9, ФСО №10, ФСО №12), утвержденных приказами Министерства экономического развития Российской Федерации (Приказ от 20.05.2015 № 297, Приказ от 20.05.2015 № 298, Приказ от 20.05.2015 № 299, Приказ от 01.06.2015 № 327, Приказ от 01.06.2015 № 328, Приказ от 17.11.2016 №721) и Договора об оказании услуг по оценке.


1.3. Стоимость Объекта оценки определяется с учетом особенностей его правового титула, наличия возможных ограничений и действующих/текущих обременений, наличие которых (в т.ч. невозможность их устранения Собственником судна в одностороннем порядке) в случае отчуждения Объекта оценки как предмета залога, в рамках досудебного или исполнительного производства, окажет влияние на вероятную стоимость его отчуждения. Как правило, таковыми обременениями являются долгосрочные (сроком более 1 года) и/или бессрочные обременения имущества, право собственности на которое оценивается, договоры аренды, фрахта, иные ограничения по его пользованию, распоряжению и владению.



1.6. Оценщик/помощник Оценщика/ответственное лицо Оценочной организации за проведение осмотра должен лично осмотреть имущество. В процессе осмотра Оценщик/ лицо, проводящее осмотр, осуществляет фотографирование всего объекта, а также всех основных видов повреждений и дефектов имущества.


1.9. Отчет на бумажном носителе составляется в трех экземплярах (один – Оценщику, один – Банку, один – Заемщику (Клиенту)), также Оценочная организация предоставляет

92

в Банк электронную версию Отчета об оценке (в формате «doc», «docx», «pdf») со всеми приложениями на адрес электронной почты представителя Банка (в случае если предоставление электронной версии отчета предусмотрено договором на оценку).


1.11. Если эксплуатация маломерных судов невозможна без использования нематериальных активов (лицензий, технической документации и так далее), то в зависимости от задания на оценку стоимость нематериальных активов следует учитывать отдельно или в составе стоимости машин и оборудования.

2. Требования к структуре Отчета2.1. Отчет должен включать в себя следующие разделы: «Общие сведения», «Описание Объекта оценки», «Анализ рынка/сегмента рынка, к которому относится Объект оценки», «Анализ объекта оценки», «Описание процесса оценки Объекта оценки в части применения подходов и методов оценки», «Оценка имущества», «Согласование результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам», «Расчет ликвидационной стоимости Объекта оценки», «Перечень используемых материалов».

Для удобства восприятия Оценщиком необходимо заполнять все нижеприведенные таблицы и при желании возможно дополнение их существенной информацией.

Раздел 1. «Общие сведения»1.1. Основные факты и выводы

Раздел должен быть представлен в табличной форме. Данный раздел служит для удобства читателя Отчета и позволяет Оценщику представить основные показатели, которые легли в основу получения конечного результата.




Наименование, класс, год и место постройки



Балансовая стоимость Объекта оценки на последнюю отчетную датуРезультаты оценкиА) Затратный подход ….р. (с учетом НДС/без учета НДС)Б) Сравнительный подход ….р. (с учетом НДС/без учета НДС)В) Доходный подход ….р. (с учетом НДС/без учета НДС)Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки


Ликвидационная стоимость объекта оценкиСрок рыночной экспозиции объекта оценки, мес.Ограничения и пределы


применения полученной итоговой стоимости

1.2 Задание на оценкуТаблица 2. Задание на оценкуОбъект оценки, состав оцениваемой группы машин и оборудования с указанием сведений по каждой машине и единице оборудования, достаточных для идентификацииИнформацию по учету нематериальных активов, необходимых для эксплуатации машин и оборудованияПрава, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих правИмущественные права на объект оценкиЦель и задачи оценки Определение рыночной и ликвидационной стоимостей Объекта

оценки для целей залога / реализации с баланса Банка / обращения взыскания в судебном порядке / принятия отступного



Вид стоимости Рыночная и ликвидационная стоимостиДата оценкиСрок проведения оценкиДата осмотра объекта оценкиСтепень детализации работ по осмотруОсобенности проведения осмотра объекта оценкиДопущения и ограничения, на которых должна основываться оценкаПривлеченные отраслевые эксперты (при необходимости)

1.3 Сведения о заказчике оценки Таблица 3а. Сведение о заказчике (юридическое лицо)Организационно-правовая форма

Полное наименованиеОсновной государственный регистрационный номер (ОГРН)

Дата присвоения ОГРНМесто нахождения юр. лица


94

1.4 Сведения об Оценщике и привлекаемых к проведению оценки и подготовке Отчета об оценке специалистахТаблица 4а. Сведения об ОценщикеФИОПочтовый адресКонтактный телефонАдрес электронной почтыИнформация о членстве в СРОО

№, дата документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности

Стаж работы в оценочной деятельностиСведения о страховании гр. ответственностиДополнительно указывается для Оценщика, работающего на основании трудового договораОрганизационно-правовая форма организации, с которой у Оценщика заключен трудовой договорПолное наименованиеОГРНДата присвоения ОГРНЮридический адрес организации

Контактная информация юридического лицаДля Оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикойСерия и номер документа, удостоверяющего личность, кем и когда выдан

Таблица 4б. Информация о привлекаемых к проведению оценки и подготовке Отчета об оценке специалистахФИОМесто работы, наименование организации, должность




95


1.8 Основные этапы процесса оценки В данной главе Оценщик составляет план процесса оценки, где отражает основные действия, связанные с выполняемой работой. При необходимости Оценщик может добавить или изменить нижепредставленные пункты, приведенные в Таблице 5 за исключением п. 4 настоящей таблицы.





3. Осмотр Объекта оценки, установление количественных и качественных характеристик Объекта, изучение его фактического технического состояния, сбор прочей информации об Объекте оценки


4. Составление таблицы по анализу представленной Заказчиком информации, необходимой для проведения оценки о характеристиках имущества, права собственности на которое оценивается










Получение исчерпывающей информации о виде и объеме прав на имущество, право собственности на которое оценивается, содержащейся в документах, подтверждающих существующие права собственника оцениваемого имущества (правоудостоверяющие, правоустанавливающие документы).



Установление конструктивных особенностей оцениваемого судна, а также соответствия его фактического состояния характеристикам судна, отраженным в действительных на дату оценки документах органов/организаций, осуществляющих надзор за техническим состоянием судов.



Установление наличия/отсутствия обременений имущества, право собственности на которое оценивается, на основании документов, содержащих сведения о наличии обременений, действующих в отношении оцениваемого имущества, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, соглашений, контрактов, договоров и других обременений (при их наличии).


Установление данных об улучшениях

Установление наличия/отсутствия подлежащего оценке в составе имущества, право собственности на которое оценивается, иного имущества, являющегося неотъемлемым

Проведено/проведено частично/не проведено (при необходимости

96

Объекта оценки улучшением Объекта оценки небольшой комментарий)


Установление величины годовых расходов Собственника, связанных с эксплуатацией, обслуживанием оцениваемого имущества, и уплачиваемых им налоговых платежей на основании справки Собственника оцениваемого объекта и/или иных документов (балансов, оборотно-сальдовых ведомостей и т.п.).


Установление иных характеристик

Установление иных количественных и качественных характеристик имущества, право собственности на которое оценивается, в том числе содержащих описание существующих прав на оцениваемое имущество.


В случае если предоставленная Заказчиком информация является недостаточной, что существенным образом влияет на достоверность оценки, Оценщик указывает это в Отчете. При необходимости Оценщик запрашивает у Заказчика дополнительные сведения относительно состава предоставленных им документов и относительно содержащейся в них информации об имуществе.


2.1 Количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта, имущественные права и наличие обременений, связанных с Объектом оценкиТаблица 7. Количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; имущественные права и наличие обременений, связанных с Объектом оценкиНаименованиеВид права на судноНаличие/ отсутствие обремененийГод, место постройкиРайон плаванияКласс регистра, регистровый номерНазначение суднаСобственникДлина, ширина, высота борта, осадкаВодоизмещениеДедвейтВместимость суднаАвтономность плавания по запасам топливаТехническое состояние (сведения об износе, устаревании объекта оценки)Количество палуб и водонепроницаемых переборокТрюм Назначение, температура, объемКоличество и размеры грузовых люковСудовые запасы Топливо, пресная вода, балласт, твердыйГлавный двигатель Тип, марка, мощностьВспомогательные и аварийные двигатели

Тип, марка, мощность

Движители Тип, количество, материалГлавный редуктор МаркаКотлы Количество, производительность, давлениеКраткие характеристики судовых устройств

Грузовое, лебедки, якорное, рулевое

Спасательные средства Тип, марка, количество, вместимость97

Промысловое оборудование Есть/НетИсточники энергии судовой сетиАвтоматизация

2.2 Фотографии Объекта оценки

2.3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использованияС учетом цели проведения оценки определение рыночной стоимости объекта должно происходить исходя из характера его текущего использования и фактического состояния (текущее использование и состояние имущества на дату проведения осмотра и/или определенное правоустанавливающими/правоудостоверяющими документами).

Раздел 3.«Анализ рынка/сегмента рынка, к которому относится Объект оценки»Стоимость имущества определяется текущей рыночной ситуацией, которая формирует спрос и предложение, поэтому в Отчете об оценке имущества следует выявить и проанализировать все факторы рыночной ситуации, которые могут повлиять на величину рыночной стоимости.Анализ сегмента рынка, к которому относится объект, является важным этапом оценки для целей залога, на основании которого должны быть установлены (определены) степень ликвидности Объектов оценки, их распространенность на рынке, возможные пути приобретения и продажи объектов, круг потенциальных покупателей. Анализ рынка необходим для корректного выбора аналогов и методов расчета стоимости. Исследуются сегменты как первичного, так и вторичного рынка, если для объекта оценки эти виды рынка существуют. В данном разделе Оценщик должен представить следующую информацию:

1. основные фирмы (заводы)-производители оцениваемого имущества и его аналогов как внутри страны, так и за рубежом;

2. представительства и/или официальные дилеры фирм-изготовителей, с указанием адресов и контактных телефонов;

3. основные потенциальные покупатели имущества;4. существует ли рынок бывшего в употреблении (б/у)имущества – продается и

покупается ли б/у имущество и могут ли фирмы поставщики выступать его покупателями.

Стоимость имущества определяется текущей рыночной ситуацией, которая формирует спрос и предложение, поэтому в Отчете об оценке недвижимости следует выявить и проанализировать все факторы рыночной ситуации, которые могут повлиять на величину рыночной стоимости.В разделе анализа сегмента рынка, к которому относится имущество, право собственности на которое оценивается, Оценщик выявляет степень значимости ценообразующих факторов для данного конкретного типа объектов и делает выводы по важнейшим параметрам, характеризующим типичный объект, принадлежащий к данному сегменту рынка, таким как: удельная цена продажи; стоимость фрахта/пассажироместа за наиболее типичный для данного сегмента рынка базовый период времени (год, месяц и т. д.); аргументированный уровень недозагрузки при эксплуатации типичного объекта на соответствующем сегменте рынка; уровень эксплуатационных расходов; уровень доходности от использования оцениваемого объекта и объектов-аналогов; средний срок экспозиции.Анализ рынка должен удовлетворять следующим требованиям: должен быть составлен на основе достоверных информационных источников (с указанием контактных телефонов/иных средств коммуникаций источника и/или с приложением к Отчету соответствующих материалов (коммерческих приложений, прайс-листов и т.п.)), приведенные таблицы и рисунки должны содержать подпись с источником информации.

Раздел 4. «Анализ ликвидности объекта оценки»В данном разделе Оценщик проводит анализ факторов, влияющих на ликвидность объекта оценки и указывает типичный (расчетный) срок рыночной экспозиции объекта

98

оценки на открытом рынке, в течение которого он может быть реализован по рыночной стоимости (в мес.).

Основные факторы, влияющие на ликвидность движимого имущества: Назначение объекта (узость использования) Регион использования (река-море); Наличие открытой ценовой информации; Наличие организаций, торгующих новым и подержанным имуществом; Наличие потенциальных покупателей; Техническое состояние объекта; Другие факторы, влияющие на ликвидность.




Раздел 6. «Оценка стоимости имущества»6.1 Расчет стоимости имущества сравнительным подходомВ рамках сравнительного подхода к оценке маломерных судов рекомендуется применять метод прямого сравнения с идентичным / аналогичным объектом.Данный метод предполагает сравнение объекта оценки с каждым объектом-аналогам по ценообразующим факторам (элементам сравнения) и корректировку цен объектов-аналогов по выявленным различиям.6.1.1 Описание объектов-аналоговИнформация, приведенная об объектах-аналогах должна быть подтверждена, при этом используемая информация должна быть достаточной для идентификации объекта в качестве объекта-аналога (источник информации должен содержать информацию по значениям ценообразующих факторов для сегмента рынка объектов недвижимости, к которому относится Объект оценки). В тексте Отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в Отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки (контактный телефон, имя контактного лица), а также обязательно должны быть приложены копии материалов и распечаток в случае использования материалов из сети Интернет или печатных изданий.Объекты-аналоги должны быть сопоставимы с Объектом оценки, права собственности на которое оценивается, по значениям основных ценообразующих факторов. Все найденные аналоги вносятся в Таблицу 9.

Таблица 9. Описание объектов-аналогов Наименование показателя Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3Описание объектаНазначениеВид права на судно

99

Наименование показателя Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3Наличие/ отсутствие обремененийЦена объекта с НДС, руб.Дата предложения (дата звонка)Год, место постройкиРайон плаванияДлина, ширина, высота борта, осадкаВодоизмещениеДедвейтВместимость суднаАвтономность плавания по запасам топливаТехническое состояние судна в целом, а также отдельных узлов и агрегатовГод проведения кап. ремонта/реконструкцииПрочие параметры, оказывающие значительное влияние на стоимостьОбщие примечания


Наименование компании, контактное лицо и телефон, точный адрес в Интернете (при наличии)

6.1.2 Определения поправок и порядок их внесенияОценщиком вносятся корректировки в цены сходных объектов по всем основным факторам ценообразования. Отказ от использования каких-либо основных ценообразующих факторов должен быть обоснован. При этом корректировки вносятся последовательно и должны проводиться отдельно по каждому фактору ценообразования с обоснованием величины каждой корректировки.Согласование цен сходных объектов должно производиться, только если разница между максимальным значением скорректированной цены сходного объекта и минимальным значением скорректированной цены сходного объекта составляет не более 20%. Если разница между максимальным значением скорректированной цены сходного объекта и минимальным значением скорректированной цены сходного объекта составляет более 20%, то Оценщик обосновывает такое превышение разницы.Значение суммарной корректировки (модуля частных корректировок) по каждому из выбранных объектов-аналогов должно составлять не более 30% (без учета поправки на торг). Если суммарное значение корректировки составляет более 30% от цены сделки/предложения на продажу, то Оценщик должен обосновать такое значение суммарной корректировки, а также аргументировано обосновать возможность позиционирования таких объектов в качестве аналогов Объекта оценки, права на которое оцениваются.Методы расчета поправокМетод анализа парных продажПри использовании данного метода Оценщик заполняет Таблицу 9 по аналогам для расчета поправок.

Экспертный методВсе вносимые корректировки должны иметь источник информации. В случае если в качестве источника информации используется экспертное мнение, в Отчете должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка, т.е. все корректировки должны иметь четкие обоснования (ФСО № 3).

100

В случае использования экспертного мнения (не отраженного в обзоре рынка) Оценщиком должен быть проведен всесторонний анализ величин корректировок, используя несколько (не менее 3-х) независимых источников, с указанием контактной информации (наименование компании, контактное лицо и телефон, точный адрес в Интернете при наличии).

Метод корреляционно-регрессионного анализаДля построения моделей оценки данным методом количество объектов-аналогов должно быть в 5-10 раз больше чем элементов сравнения. Качество полученной регрессионной модели необходимо проверить с использованием следующих статистических показателей: коэффициентом детерминации, вариации, дисперсией, критериями Стьюдента и Фишера и прочими статистическими показателями.

.6.1.3 Итоговая таблица расчета рыночной стоимости имущества в рамках сравнительного подходаТаблица 10. Расчет рыночной стоимости недвижимого имуществаНаименование показателя Ед. изм. Объект

оценкиАналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3

Цена предложения с НДС руб.Поправка на торг доли ед.Скорректированная стоимость

руб.

Дата предложенияКоэффициент корректировки доли ед.Скорректированная стоимость

руб.


руб.

6.1.4 Заключение о стоимости имущества сравнительным подходомВ данном разделе Оценщик приводит итоговые результаты определения рыночной стоимости Объекта(ов) оценки сравнительным подходом.

6.2 Расчет стоимости имущества затратным подходомВ процессе определения полной стоимости воспроизводства оцениваемого объекта в рамках рассматриваемого подхода допускается использование Оценщиком одного из следующих методов:

метод расчета по цене однородного объекта; метод поэлементного расчета; индексный метод (метод индексного пересчета); метод укрупненных показателей.

В случае отсутствия информации, необходимой для реализации расчетов в рамках указанных методов, в Отчете приводится аргументированный отказ от использования затратного подхода.При определении стоимости воспроизводства/замещения оцениваемого объекта не допускается использование в качестве объектов сравнения бывших в эксплуатации объектов.В случае установления Оценщиком факта серийного характера выпуска судов, идентичных оцениваемому, расчет стоимости оцениваемого имущества в рамках затратного подхода проводится на основе определения стоимости воспроизводства объекта сравнения, полностью идентичного оцениваемому объекту по функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам.

101

Если Объект оценки снят с производства и в настоящее время не выпускается/произведен хозяйственным способом или в единичном экземпляре/отсутствует информация о производителе идентичных объектов, оценка проводится на основе определения стоимости замещения объекта сравнения, аналогичного оцениваемому объекту (максимально близкого оцениваемому объекту по функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам).Обязательным требованием к подготовке Отчета является полное отражение источников информации (документов, являющихся источниками информации) о ценах, техническом состоянии, комплектации и прочих сведениях об объектах сравнения, используемых в расчетах (с включением соответствующих материалов в приложение к Отчету).При применении затратного подхода рассчитывается накопленный совокупный износ оцениваемой машины или единицы оборудования, интегрирующий физический износ, функциональное и экономическое устаревания, при этом учитываются особенности обесценения при разных условиях эксплуатации, а также с учетом принятых допущений, на которых основывается оценка, максимально ориентируясь на рыночные данные.

6.3 Расчет стоимости имущества в рамках доходного подходаРеализация доходного подхода возможна в случае установления Оценщиком по результатам анализа соответствующего сегмента рынка следующих фактов:

имущество, право собственности на которое оценивается, является самостоятельной доходоприносящей единицей (т.е. генерирует доход безотносительно иных активов собственника);

рынок аренды/иного доходоприносящего использования (за исключением финансовой аренды (лизинга)) объектов, идентичных оцениваемому, характеризуется на момент проведения оценки как развитый;

в открытом доступе имеется значительный объем информации (данные сделок/оферт), на основании которой возможно установить базовые ценообразующие характеристики рассматриваемого сегмента рынка, в том числе среднерыночный поток доходов, генерируемый объектом сравнения, условно-переменные и условно-постоянные расходы, связанные с обслуживанием и эксплуатацией объекта сравнения, величину ставки капитализации.При определении стоимости Объекта оценки в рамках указанного подхода

Оценщик вправе использовать исключительно метод прямой капитализации дохода, получаемого от эксплуатации оцениваемого имущества в соответствии с его назначением, разрешенным использованием и фактическим состоянием на дату оценки. При наличии объективных обстоятельств, не позволяющих определить стоимость Объекта оценки в рамках метода прямой капитализации (поток доходов, генерируемых оцениваемым объектом, является неравномерным, денежные потоки изменяются с различными темпами и т.п.), необходимо привести аргументированный отказ от реализации доходного подхода или обосновать отказ о включении результатов данного подхода в итоговое согласование стоимостей, полученных в рамках реализации других подходов к оценке. При отборе и описании сходных объектов для определения величины рыночного показателя стоимости выбранной Оценщиком единицы сравнения (фрахта, пассажироместа) должны выполняться требования, перечисленные в описании сравнительного подхода настоящих Требований к отчету об оценке.При корректировке цен сходных объектов должны выполняться требования, перечисленные в описании сравнительного подхода настоящих Требований к отчету об оценке.При определении величины потерь от недоиспользования оцениваемого имущества как ориентир должен использоваться среднерыночный диапазон значений данного показателя, определенный на основе проведенного анализа рынка/сегмента рынка, к которому относится имущество, право собственности на которое оценивается. Отклонение показателя потерь от недоиспользования для оцениваемого объекта от уровня среднерыночного показателя (значение меньше значения нижней границы

102

среднерыночного диапазона или больше значения верхней границы среднерыночного диапазона) должно быть обосновано.Для определения величины операционных (постоянных и переменных) расходов источником информации о данных расходах являются первичные бухгалтерские/иные документы, в которых констатируется фактическая информация о составляющих расходов в ретроспективный период (данная информация должна быть представлена в виде справки, запрашиваемой Оценщиком у Заказчика).Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости - собственник или управляющий.Общая величина операционных расходов по оцениваемому объекту должна находиться в пределах диапазона значений рыночного показателя операционных расходов, характерного для подобных объектов. При несоответствии величины операционных расходов по оцениваемому объекту указанному диапазону должно быть приведено обоснование такого несоответствия.Определенная Оценщиком величина ЧОД (чистого операционного дохода) должна быть рассчитана принимая во внимание налоговые платежи, которые обязано уплачивать в соответствии с действующим законодательством РФ находящееся на общем режиме налогообложения юридическое лицо, базисом уплаты которых является определяемый Оценщиком поток доходов, генерируемый (потенциально генерируемый) оцениваемым объектом.

6.4 Согласование результатов расчетов различными подходамиВ данном разделе должно быть приведено описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам.

Раздел 7. «Заключение об итоговой величине рыночной стоимости Объекта оценки»Оценщик приводит итоговую величину рыночной стоимости в виде конкретного числа с округлением по математическим правилам округления. Оценщиком должны быть проанализированы определенные удельные рыночные показатели (цена продажи, ставки аренды, ставка капитализации и т.д.) на соответствие диапазону значений в рамках анализа рынка. При несоответствии полученных удельных рыночных показателей диапазону, приведенному в рамках анализа рынка, должно быть представлено обоснование такого несоответствия.


Раздел 9. «Перечень используемых материалов»Приложения:Копии документов Оценщиков Копии документов, предоставленных ЗаказчикомНиже представлен список документов и материалов, необходимых для проведения оценки. Документы предоставляются в копии и заверяются заказчиком оценки. Прочие данные предоставляются в свободной письменной форме с подписью ответственного лица и печатью. 1. Классификационное свидетельство.2. Свидетельство годности к плаванию.3. Свидетельство о праве собственности.4. Свидетельство о личности судовладельца и регистрации названия судна.5. Свидетельство о праве плавания под государственным флагом РФ (судовой патент).6. Выписка из государственного судового реестра об отсутствии зарегистрированных

103

залогов.7. Техническая документация на судно.8. Справка о балансовой стоимости оборудования с учетом всех переоценок, с указанием инвентарных номеров, датой постановки на баланс.9. Документ о приобретении судна в собственность (Акт приема-сдачи (завода – покупателю), контракт на приобретение, договор купли-продажи и другие основания возникновения права собственности).10. Платежные документы, подтверждающие факт оплаты судна по договорам (контрактам, соглашениям).11. Иные документы необходимые для проведения оценки.

1.6. Типовые требования к отчетам об оценке товарно-материальных ценностей1. Требования к содержанию Отчета об оценке.1.1. Содержание Отчета об оценке (далее – отчет) должно соответствовать требованиям Федерального закона от 29.07.98 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки №№ 1, 2, 3, 9, 10, 12 (ФСО №1, ФСО № 2, ФСО №3, ФСО №9, ФСО №10, ФСО №12), утвержденных приказами Министерства экономического развития Российской Федерации (Приказ от 20.05.2015 № 297, Приказ от 20.05.2015 № 298, Приказ от 20.05.2015 № 299, Приказ от 01.06.2015 № 327, Приказ от 01.06.2015 № 328, Приказ от 17.11.2016 №721) и Договора об оказании услуг по оценке.

1.2. Основным требованием к форме изложения Отчета является его представление в таком виде, чтобы любой пользователь на основе изложенной в Отчете информации мог самостоятельно воспроизвести весь процесс определения рыночной/отличной от рыночной стоимости оцениваемого объекта движимого имущества. Необходимым условием для этого является удовлетворение Отчета критериям качественности, удобства изложения, унифицированности представления расчетов, лаконичности и достаточности представляемой в Отчете информации.

1.3. Стоимость Объекта оценки определяется с учетом особенностей его правового титула, наличия возможных ограничений и действующих/текущих обременений, наличие которых (в т.ч. невозможность их устранения Собственником движимого имущества в одностороннем порядке) в случае отчуждения Объекта оценки как предмета залога, в рамках досудебного или исполнительного производства, окажет влияние на вероятную стоимость его отчуждения.



1.6. Отчет на бумажном носителе составляется в трех экземплярах (один – Оценщику, один – Банку, один – Заемщику (Клиенту)), также Оценочная организация предоставляет

104

в Банк электронную версию Отчета об оценке (в формате «doc», «docx», «pdf») со всеми приложениями на адрес электронной почты представителя Банка (в случае если предоставление электронной версии отчета предусмотрено договором на оценку).

1.7. Оценщик/помощник Оценщика/ответственное лицо Оценочной организации в процессе проведения осмотра должен лично осмотреть имущество. В процессе осмотра Оценщик выполняет следующие требования:

лицо, проводящее осмотр, фотографирует объект, а также основные повреждения и дефекты имущества;

лицо, проводящее осмотр, составляет Акт осмотра22 и подписывает его совместно с собственником/или представителем собственника с приложением его к Отчету об оценке;



2. Требования к структуре Отчета2.1. Отчет должен включать в себя следующие разделы: «Общие сведения», «Описание Объекта оценки», «Анализ рынка/сегмента рынка, к которому относится Объект оценки», «Анализ ликвидности объекта оценки», «Описание процесса оценки Объекта оценки в части применения подходов и методов оценки», «Оценка движимого имущества», «Согласование результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам», «Расчет ликвидационной стоимости Объекта оценки», «Перечень используемых материалов».Для удобства восприятия Оценщиком необходимо заполнять все нижеприведенные таблицы и при желании возможно дополнение их существенной информацией.


Таблица 1. Основные факты и выводыНомер Отчета об оценке (порядковый номер Отчета) и дата составления отчетаОснование для проведения оценки Номер договора, дата договора, с кем заключенОбщая информация, идентифицирующая объект оценкиИмущественные права на объект оценки



22 Акт осмотра является обязательным документом при формировании отчета об оценке.


Результаты оценкиА) Затратный подход ….р. (с учетом НДС/без учета НДС)Б) Сравнительный подход ….р. (с учетом НДС/без учета НДС)В) Доходный подход ….р. (с учетом НДС/без учета НДС)Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки




Объект оценки, состав оцениваемой группы машин и оборудования с указанием сведений по каждой машине и единице оборудования, достаточных для идентификацииИнформацию по учету нематериальных активов, необходимых для эксплуатации машин и оборудованияПрава, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих правИмущественные права на Объект оценкиЦель и задачи оценки Определение рыночной и ликвидационной стоимостей

Объекта оценки для целей залога / реализации с баланса Банка / обращения взыскания в судебном порядке / принятия отступного



Вид стоимости Рыночная и ликвидационная стоимостиДата оценкиСрок проведения оценкиДата осмотра объекта оценкиСтепень детализации работ по осмотруОсобенности проведения осмотра объекта оценкиДопущения и ограничения, на которых должна основываться оценкаПривлеченные отраслевые эксперты (при необходимости)



Таблица 3б. Сведение о заказчике (физическое лицо)ФИОСерия и номер документа, удостоверяющего личность, кем и когда

106

выдан


ФИОПочтовый адресКонтактный телефонАдрес электронной почтыИнформация о членстве в СРОО№, дата документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельностиСтаж работы в оценочной деятельностиСведения о страховании гр. ответственностиДополнительно указывается для Оценщика, работающего на основании трудового договораОрганизационно-правовая форма организации, с которой у Оценщика заключен трудовой договорПолное наименование организацииОГРНДата присвоения ОГРНМестонахождение организацииКонтактная информация юридического лицаДля Оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикойСерия и номер документа, удостоверяющего личность, кем и когда выдан


ФИОМесто работы, наименование организации, должностьКвалификация по дипломуСтепень участия



1.7 Определение вида оцениваемой стоимости В Отчете должен быть указан вид определяемой стоимости объекта оценки. Определения видов стоимости даны в Федеральном законе от 29.07.98 г. №135-ФЗ «Об

107

оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральном стандарте оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержденном приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.15 г. № 298.


Таблица 5. План процесса оценки1.Заключение с Заказчиком договора об оценке






4. Составление таблицы по анализу представленной Заказчиком информации, необходимой для проведения оценки о характеристиках движимого имущества, права собственности на которое оцениваются










Получение исчерпывающей информации о виде и объеме прав на имущество, право собственности на которое оценивается, содержащейся в документах, подтверждающих существующие права собственника оцениваемого имущества (договоры купли-продажи/поставки, соглашения, контракты со всеми приложениями и спецификациями по товарам в обороте, платежные документы, подтверждающие факт оплаты по указанным договорам, копии актов приема-передачи, накладные, счета-фактуры, государственные таможенные декларации с отметкой о выпуске в свободное обращение (при импорте товара) и т.п.)



Установление конструктивных особенностей имущества, а также его соответствия данным представленной технической документации/ спецификации (Складская справка о количестве товара с указанием полного наименования товара и родовых признаков, фирмы и страны происхождения, артикулов с указанием стоимости в балансовых, закупочных ценах, с обязательным указанием НДС или без НДС, спецификации к договору/ контракту и т.п.)



Установление наличия/отсутствия обременений имущества на основании документов, содержащих сведения о наличии обременений, установленных в отношении оцениваемого имущества, право собственности на которое оценивается, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, соглашений, контрактов, договоров и других обременений (при их наличии).


108

Установление данных о местонахождении Объекта оценки

Установление правовых оснований установки/ нахождения/ хранения оцениваемого имущества по фактическому адресу местонахождения на основании соответствующих документов



Установление величины годовых расходов Собственника, связанных с эксплуатацией, обслуживанием движимого имущества, права собственности на которое оцениваются, и уплачиваемых им налоговых платежей на основании справки Собственника объекта и/или иных документов (балансов, оборотно-сальдовых ведомостей и т.п.).


Установление дополнительных характеристик Объекта оценки

Установление иных количественных и качественных характеристик имущества, право собственности на которое оценивается, в том числе содержащих описание существующих прав на него.


В случае если предоставленная Заказчиком информация является недостаточной, что существенным образом влияет на достоверность оценки, Оценщик указывает это в Отчете. При необходимости Оценщик запрашивает у Заказчика дополнительные сведения относительно состава предоставленных им документов и относительно содержащейся в них информации об имуществе, права на которое оцениваются.


2.1 Количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта, имущественные права и наличие обременений, связанных с Объектом оценкиТаблица 7. Количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; имущественные права и наличие обременений, связанных с Объектом оценки

№ п

/п

Наи

мен

ован

ие Т

МЦ

(у

казы

вает

ся п

олно

е на

имен

ован

ие т

овар

а)

Арт

икул

Еди

ница

изм

ерен

ия

Коли

чест

во

Опи

сани

е им

ущес

тва

(ТМ

Ц)

Про

изво

дите

ль (ф

ирм

а, с

тран

а)

Бал

ансо

вая

стои

мос

ть з

а ед

иниц

у

Наз

наче

ние

и об

ласт

ь пр

имен

ения

ТМ

Ц

Адр

ес х

ране

ния

ТМЦ

Опи

сани

е м

еста

хра

нени

я (т

емпе

рату

рны

йре

жим

; тип

скл

адск

их

пом

ещен

ий/ о

ткры

тая

площ

адка

)

Опи

сани

е пр

ав с

обст

венн

ика

ТМЦ

на

мес

то х

ране

ния

ТМЦ

(у

казы

ваю

тся

рекв

изит

ы

доку

мен

та о

снов

ания

пра

ва

собс

твен

ност

и ил

и ос

новн

ые

усло

вия

Дог

овор

а ар

енды

)

Осо

бенн

ости

ТМ

Ц (н

алич

ие

лице

нзий

, ины

х ра

зреш

ител

ьны

х до

кум

енто

в,

необ

ходи

мос

ть о

собе

нны

х ус

лови

й по

хра

нени

ю Т

МЦ

)

Техн

ичес

кое

сост

ояни

е

2.2 Фотографии Объекта оценки

2.3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использованияС учетом цели проведения оценки определение рыночной стоимости объекта должно происходить исходя из характера его текущего использования и фактического состояния (текущее использование и состояние имущества на дату проведения осмотра и/или определенное правоустанавливающими/правоподтверждающими документами).

Раздел 3. «Анализ рынка/сегмента рынка, к которому относится Объект оценки»109

Анализ сегмента рынка, к которому относится Объект оценки, является важным этапом процесса оценки для целей залога, на основании которого должны быть установлены (определены) степень ликвидности Объектов оценки, развитость рынка купли-продажи аналогичных объектов движимого имущества их распространенность на рынке, возможные пути приобретения и продажи объектов, круг потенциальных покупателей. (Анализ рынка необходим для корректного выбора аналогов и методов расчета стоимости.) В данном разделе Оценщик должен представить следующую информацию:

1. Основные поставщики аналогичных товаров как внутри страны, так и за рубежом.2. Представительства и/или официальные дилеры фирм-изготовителей, с указанием

адресов и контактных телефонов.3. Описание аналогов ТМЦ, предлагаемых разными фирмами, их достоинства и

недостатки.4. Основные потенциальные покупатели ТМЦ.5. Могут ли фирмы поставщики выступать покупателями ТМЦ.6. Другая информация, имеющая отношение непосредственно к товарам,

являющимся объектом оценки, которую Оценщик считает необходимым представить в Отчете.

Анализ рынка должен быть составлен на основе достоверных информационных источников (с указанием контактных телефонов/иных средств коммуникаций источника и/или с приложением к Отчету соответствующих материалов (коммерческих приложений, прайс-листов и т.п.)), а приведенные таблицы и рисунки должны содержать подпись с источником информации.

Раздел 4. «Анализ ликвидности объекта оценки»В данном разделе Оценщик проводит анализ факторов, влияющих на ликвидность объекта оценки и указывает типичный (расчетный) срок рыночной экспозиции объекта оценки на открытом рынке, в течение которого он может быть реализован по рыночной стоимости (в мес.).

Основные факторы, влияющие на ликвидность движимого имущества: Эластичность спроса; Зависимость от сезонности; Оборачиваемость; Необходимость соблюдения особых условий хранения; Наличие ограничений по реализации; Наличие потенциальных покупателей; Другие факторы, влияющие на ликвидность.



Раздел 5. «Описание процесса оценки Объекта оценки в части применения подходов и методов оценки»В данном разделе Оценщик приводит описание основных подходов и методов оценки, а также обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов.

Стандартами предусматриваются три подхода к оценке рыночной стоимости Объектов оценки:

затратный подход сравнительный подход; доходный подход.

Заключение о применимости перечисленных подходов делается только после того, как определен способ наилучшего использования оцениваемого объекта.

110

Возможность и целесообразность применения тех или иных подходов к оценке зависит от характера оцениваемого объекта, его рыночного окружения, доступности и качества необходимой исходной информации. Отказ от использования того или иного подхода должен быть обоснован.

Раздел 6. «Оценка стоимости товарно-материальных ценностей»6.1 Расчет стоимости объекта ТМЦ сравнительным подходомВ рамках сравнительного подхода к оценке ТМЦ рекомендуется применять метод сравнения продаж.Метод сравнения продаж предполагает сравнение объекта оценки с каждым объектом-аналогам по ценообразующим факторам (элементам сравнения) и корректировку цен объектов-аналогов по выявленным различиям.

6.1.1 Описание объектов-аналоговИнформация, приведенная об объектах-аналогах должна быть подтверждена, при этом используемая информация должна быть достаточной для идентификации объекта в качестве объекта-аналога. В тексте Отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в Отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки (контактный телефон, имя контактного лица), а также должны быть приложены копии материалов и распечаток в случае использования материалов из сети Интернет или печатных изданий.При подборе аналога нужно соблюсти его полное функциональное и классификационное и частично конструктивно-технологическое сходство с оцениваемым объектом.

6.1.2 Определения поправок и порядок их внесенияОценщиком вносятся корректировки в цены сходных объектов по всем основным факторам ценообразования. Отказ от использования каких-либо основных ценообразующих факторов должен быть обоснован. При этом корректировки вносятся последовательно и должны проводиться отдельно по каждому фактору ценообразования с обоснованием величины каждой корректировки.Согласование цен сходных объектов должно производиться, только если разница между максимальным значением скорректированной цены сходного объекта и минимальным значением скорректированной цены сходного объекта составляет не более 20%. Если разница между максимальным значением скорректированной цены сходного объекта и минимальным значением скорректированной цены сходного объекта составляет более 20%, то Оценщик обосновывает такое превышение разницы.Значение суммарной корректировки (модуля частных корректировок) по каждому из выбранных объектов-аналогов должно составлять не более 30% (без учета поправки на торг). Если суммарное значение корректировки составляет более 30% от цены сделки/предложения на продажу, то Оценщик должен обосновать такое значение суммарной корректировки, а также аргументировано обосновать возможность позиционирования таких объектов в качестве аналогов Объекта оценки.Для определения рыночной стоимости на товар необходимо применять стоимость аналогов для сравнения с учетом величины партии, т.е. для оценки единичного товара следует принимать цены на аналоги в розничных продажах, в случае если в залог предлагаются партии товаров, то стоимость по аналогу принимается с учетом партии (крупная, мелкая).Все найденные аналоги вносятся в Таблицу 9.

Таблица 9. Описание объектов-аналогов Наименование показателя Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3Наименование объектаНазначениеНаименование фирмы-производителяМарка, модель, артикулОбъем оцениваемой партии

111

ТМЦДата продажи / предложенияТехническое состояниеОбщие примечанияИсточник информации Название компании, контактное лицо и телефон, если есть точный

адрес в Интернете

Методы расчета поправокМетод анализа парных продаж.Экспертный метод.Все вносимые корректировки должны иметь источник информации. В случае если в качестве источника информации используется экспертное мнение, в Отчете должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка, т.е. все корректировки должны иметь четкие обоснования (ФСО № 3). В случае использования экспертного мнения (не отраженного в обзоре рынка) Оценщиком должен быть проведен всесторонний анализ величин корректировок, используя несколько (не менее 3-х) независимых источников, с указанием контактной информации (наименование компании, контактное лицо и телефон, адрес в Интернете (при наличии)).Метод корреляционно-регрессионного анализаДля построения моделей оценки данным методом количество объектов-аналогов должно быть в 5-10 раз больше чем элементов сравнения. Качество полученной регрессионной модели необходимо проверить с использованием следующих статистических показателей: коэффициентом детерминации, вариации, дисперсией, критериями Стьюдента и Фишера и прочими статистическими показателями.. Полученные результаты корреляционно-регрессионного анализа должны быть проанализированы на соответствие рынку Объекта оценки.

6.1.3 Итоговая таблица расчета рыночной стоимости движимого имущества в рамках сравнительного подходаТаблица 10. Расчет рыночной стоимости движимого имущества в рамках сравнительного подхода


Аналог № 1

Аналог № 2

Аналог № 3

Цена предложения с НДС руб.Поправка на торг доли ед.Скорректированная стоимость

руб.

Дата предложенияКоэффициент корректировки

доли ед.


руб.

…… (Аналогичным образом, вводится информация обо всех корректировках)Весовой коэффициентСтоимость оцениваемого объекта

руб.

6.1.4 Заключение о стоимости объекта движимого имущества, расчитанной сравнительным подходомВ данном разделе Оценщик приводит итоговые результаты определения рыночной стоимости Объекта(ов) оценки сравнительным подходом.

6.2 Расчет стоимости ТМЦ затратным подходом

112

В процессе определения стоимости Объекта оценки в рамках рассматриваемого подхода допускается использование Оценщиком одного из следующих методов: метод расчета по цене однородного объекта; метод покомпонентного разложения. В случае отсутствия информации, необходимой для реализации расчетов в рамках указанных методов, в Отчете приводится аргументированный отказ от использования затратного подхода.При определении стоимости воспроизводства/замещения оцениваемого имущества не допускается использование в качестве объектов сравнения бывших в эксплуатации товаров.В случае установления Оценщиком факта серийного характера выпуска ТМЦ, идентичных оцениваемым, расчет стоимости оцениваемого объекта в рамках затратного подхода проводится на основе определения стоимости воспроизводства объекта сравнения, полностью идентичного оцениваемому объекту по функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам. Если имущество, право собственности на которое оценивается, снято с производства и в настоящее время не выпускается/произведено хозяйственным способом или в единичном экземпляре/отсутствует информация о производителе, оценка проводится на основе определения стоимости замещения объекта сравнения, аналогичного оцениваемому объекту (максимально близкого оцениваемому объекту по функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам).Описание объектов аналогов должно быть приведено в соответствии с п. 5.1.1.По каждому использованному в расчетах объекту сравнения необходимо привести следующие данные:

момент времени действия (месяц, год) фиксированной цены объекта сравнения; денежная единица, в которой выражена цена; характер цены по источнику происхождения (цена сделки/цена предложения); происхождение цены (цена производителя/дилера/посредника/стартовая цена

аукциона и т.д.); место продажи (регион Российской Федерации); полная техническая/параметрическая характеристика (с указанием источников

информации) объекта сравнения (в случае определения стоимости замещения); наличие в цене НДС, транспортных, таможенных и иных расходов.

В процессе оценки в рамках рассматриваемого подхода учету подлежат все виды накопленного износа (физический, функциональный, внешний). Величины значений соответствующих видов износа должны быть надлежащим образом обоснованы, с указанием в Отчете всех сведений в объеме, необходимом и достаточном для формирования соответствующих допущений / предположений.Все корректировки стоимости объектов сравнения, применяемые Оценщиком, должны быть введены в соответствии с п. 5.1.2.

6.3 Расчет стоимости объекта ТМЦ в рамках доходного подходаДоходный подход при оценке ТМЦ не используется.


Раздел 7. «Заключение об итоговой величине рыночной стоимости Объекта оценки»Оценщик приводит итоговую величину рыночной стоимости в виде конкретного числа с округлением по математическим правилам округления. Оценщиком должны быть проанализированы определенные удельные рыночные показатели (цена продажи, ставки аренды, ставка капитализации и т.д.) на соответствие диапазону значений в рамках анализа рынка. При несоответствии полученных удельных

113

рыночных показателей диапазону, приведенному в рамках анализа рынка, должно быть представлено обоснование такого несоответствия.


Раздел 9 . «Перечень используемых материалов»Приложения:Копии документов Оценщиков Копии документов, предоставленных Заказчиком

114

Documents

Втб … · Web view2019/03/07 · Определения видов стоимости даны в Федеральном законе от 29.07.98 г. 135-ФЗ «Об оценочной