المدينة ... نمو إدارة في الفعالة األداة السكانية الكثافة

التحكم بمستوى الكثافة السكانية ضمن النسيج العمراني ألحياء المدينة ضمن مستويات محددة وفقا لمتطلبات االستعماالت المختلفة يؤدي إلى أعلى قدر من الكفاءة االقتصادية للمرافق والخدمات وموارد المدينة، أما اختالل الكثافة السكنية بالزيادة فيؤدي إلى استهالك الموارد، وتفاقم الظواهر السلبية، وباالنخفاض يؤدي إلى التشتت العمراني واالنتشار األفقي، وتباطؤ النمو االقتصادي، وارتفاع تكاليف.اإلسكان، والمرافق والخدمات

� في ح��د ذات��ه، وإنم��ا وس��يلة فعال��ة للحص��ول على الوصول إلى أعلى مستوى كثافة سكانية ال يش��كل ه��دفا

أفضل أداء حضري لموارد المدينة وإمكاناتها، وأدنى حد ممكن من الظ��واهر الس��لبية ك��التلوث وت��دني البيئ��ة

الحضرية واالزدحام.

� في وس��ط المدين��ة، الوضع الراهن لتوزيع الكثافات السكانية في مدينة الري��اض يمت��از: بكثاف��ة عالي��ة نس��بيا

وأحيائها القديمة، وعصب األنشطة المركزي الممتد من وسط المدين��ة، باتج��اه الش��مال بين ط��ريقي المل��ك

( وحدة سكنية في الهكت��ار في األحي��اء الحديث��ة، خصوص��ا في٣٠فهد والعليا، ويمتاز بكثافة منخفضة بمعدل )

الشمال، والجنوب الشرقي، حيث تغلب على مس��اكن ه��ذه األحي��اء الفل��ل الكب��يرة والش��قق ف��وق المحالت

التجارية المنتشرة على طول شوارعها الرئيسة.

هذا التوزيع للكثافات كان نتيجة لعوامل عدي��دة أس��همت في تكوين��ه، وفي مق��دمتها نظ��ام تخطي��ط المدين��ة

�، إضافة إلى الرخاء االقتص��ادي ال��ذي �، ونظام منح األراضي، ذات القطع السكنية الكبيرة نسبيا المعتمد سابقا

عم البالد، والطبيعة االجتماعية لسكان المدينة.

اعتمد المخطط االستراتيجي الش�امل توجه�ات مس�تقبلية مح�ددة؛ إليج�اد مس�تويات مختلف�ة من الكثاف�ات

الس��كانية، والوس��ائل المحقق��ة له��ا، تمثلت في تط��وير أنظم��ة البن��اء الحالي��ة، وتأس��يس المراك��ز الحض��رية

الفرعية، وأعصاب األنشطة، والضواحي الجديدة، واعتماد مستويات كثافة متدرجة، بحس��ب عالقته��ا بمح��اور

النقل وكثافة البنى التحتية ومستويات تجهيزها والشكل الذي يراعي االعتبارات االجتماعية لسكان المدينة.

جميع ه�ذه العناص�ر تض�من مس�تويات مختلف�ة من الكثاف�ة الس�كانية، اعتم�د له�ا وس�ائل تطبيقي�ة متنوع�ة

لتحقيقها؛ كزيادة االرتفاعات، وتص�غير أراض�ي الوح�دات الس�كنية، وزي�ادة المس�احة المبني�ة ض�من أراض�ي

الوحدات السكنية.

الكثافة السكانية أحد معايير قياس كفاءة استخدام األراضي، حيث يشير لعدد السكان المستخدمين لمساحة

(.2م10,000قياسية من األراضي، تقاس في العادة بمتوسط عدد السكان في الهكتار )

� على تعري�ف المك��ان، فهن��اك مقي��اس الكثاف�ة وهن��اك ع�دة تعريف�ات )مق�اييس( للكثاف�ة الس��كانية، قياس�ا

الحضرية العامة، وهى عدد األشخاص أو الوحدات السكنية على إجمالي األراضي الحضرية المطورة )تش��مل

المن��اطق الس��كنية، والخ��دمات العام��ة، واالس��تعماالت الخاص��ة، والط��رق الرئيس��ة، واألراض��ي الص��ناعية

والمناطق المفتوحة العامة(، وهناك مقياس الكثافة السكانية العامة، وهى عدد السكان أو الوحدات السكنية

في األراضي السكنية الصافية )قطع األراضي السكنية والطرق المحلي��ة ال��تي تخ��دمها، ومم��رات المش��اة( ،

وهناك أيضا مقياس الكثافة السكانية الصافية، وهي ع�دد الس�كان أو الوح�دات الس�كنية في قط�ع األراض�ي

الس��كنية فق�ط. وه�ذه المق�اييس مهم�ة للمخططين الحض�ريين في تحدي�د توزي�ع الخ�دمات والمراف�ق في

األحياء، وتقويم جودة استغالل األراضي، وقياس الكثافات السكانية.

تتأثر الكثافة السكانية بعوامل عدة، أهمها: طبيعة المكان، وعدد السكان، ونس��بة نم�وهم، وتنظيم�ات البن��اء،

واستعماالت األراضي، ووفرة المرافق الخدمية، وجودة البنى التحتية.

فندرة األراضي المالئمة كالمناطق الجبلية، أو األشرطة الساحلية الضيقة، وع��دد الس��كان الكب��ير، م��ع نس��بة

نمو سكاني عالية، إضافة إلى مدى مرونة تنظيمات البناء التي تسمح بوحدات سكنية ال تزيد مس��احتها عن )

(، وفي بعض األحيان أقل من ذلك، وتعدد االستعماالت، كل هذه العوام��ل ت��ؤدي إلى زي��ادة الكثاف��ة2 م100

السكانية، التي قد تصل إلى مئات األشخاص أو الوحدات السكنية في الهكتار.

أما عندما تتوافر األراضي، ويقل عدد السكان ونسبة نموهم، وتوفر المراف��ق الخدمي��ة، وتوزيعه��ا المتك��افئ،

إضافة إلى وجود أنظمة بناء تحد من االرتفاعات، وتزيد من مساحات الوحدات السكنية، فمثل هذه العوام��ل

تؤدي إلى انخفاض الكثافة السكنية، التي قد تصل إلى بضعة أشخاص أو وحدات في الهكتار.

زيادة الكثافة السكانية تشكل بيئ��ة مالئم��ة الزده��ار النش��اط التج��اري، وتع��دد اس��تعماالت األراض��ي، وزي��ادة

الطلب على وسائط النقل العامة، ومرافق الخ��دمات المش��تركة، لكنه��ا في ال��وقت ذات��ه ت��ؤدي إلى س��رعة

استهالك المرافق والخدمات، وتفاقم مظ��اهر التل��وث، واالختناق��ات المروري��ة، وتواض��ع المس��توى الحض��ري

للبيئة السكنية.

� إلى ارتفاع كلفة المرافق الخدمية، والبنى التحتية مقارن��ة بع��دد كما أن انخفاض الكثافة السكانية يؤدي أيضا

األشخاص لها، ويزيد من جودة المستوى الحضري للبيئة السكنية.

� ما يصاحبان النمو العشوائي، والتوسع العمراني غير الموجه الزيادة العالية واالنخفاض الحاد في الكثافة غالبا

للمدن، والتغ��يرات التاريخي��ة، والتح��والت االقتص��ادية الكب��يرة، ال��تي تط��رأ على ت��اريخ الم��دن؛ ك��أن تتح��ول

�المناش��طالمستوطنة من بلدة زراعي��ة ص��غيرة إلى عاص��مة اقتص��ادية متع��ددة االقتص��ادية، أو تص��بح م��وئال

للهجرة البشرية الداخلية والخارجية.

السيطرة على الكثافة السكانية وتوظيفها في إحداث اآلثار اإليجابية المترتبة عليها، يستدعي مستويات عالية

من التخطيط االستراتيجي، والخطط التنفيذية الفاعلة، للحفاظ على مستويات متفاوتة من الكثافة الس��كانية

عبر أحياء المدينة، تض�من ازده�ار أعص�اب األنش�طة، والفعالي�ات االقتص�ادية في أماكنه�ا المح�ددة مس�بقا،

وتضمن تحقيق الرفاهية وجودة الحياة السكانية في األحياء السكنية.

الراهن الوضع

الراهن الوضع

العمران الت��اريخي الق��ديم لمدين��ة الري��اض ت��راوح بين الكثاف��ة المتوس��طة والعالي��ة، أس��هم في ذل��ك ص��غر

الوحدات السكنية، والنسيج العمراني المتضام، وضيق الشوارع واألزقة، وقلة الساحات والميادين.

االزدهار العمراني الذي شهدته الرياض وانطلقت عجلته المسارعة مع بداية السبعينيات الهجرية أخ��ذ طابع��ا

مغايرا، فباعتماد النظام الشبكي لألحياء السكنية، والتوس��ع في إنش��اء ش��بكات الط��رق الحديث��ة بمس��توياتها

المختلفة، وتغير النمط المعيشي بفعل االزده��ار االقتص��ادي، وتوس��ع س��كان المدين��ة في مس��اكنهم، وأص��بح

نموذج الفيال الخيار المفضل لمعظم سكان المدينة، ما أدى إلى انخفاض الكثافة السكانية في معظم عمران

( ، وك��ان االتج��اه الس��ائد نح��و2 م600المدينة وأسهم في ذلك نظام منح األراض��ي بمس��احات ال تق��ل عن )

المس��اكن المس��تقلة، م��ا س��اهم في زي��ادة التوس��ع األفقي، والكثاف��ات الس��كنية المنخفض��ة، واالرتفاع��ات

المحددة، خصوصا مع وفرة األراضي المتاحة لإلعمار.

تأكد النمط األفقي ألحي�اء المدين�ة، م�ع اعتم�اد المخط�ط الت�وجيهي األول والث�اني، وتنظيم�ات البن�اء، ال��تي

�، حيث وص��ل متوس��ط الكثاف��ة الس��كانية العام��ة ) (٥٠اعتمدت أنظمة االرتدادات واالرتفاعات السائدة حالي��ا

( � � للهكتار، ما يعادل تقريبا ( أشخاص١٠٥( وحدات سكنية لكل هكتار، ويبلغ متوسط الكثافة الصافية )٧شخصا

( وحدة سكنية للهكتار.١٥للهكتار، أو ما يعادل )

( في40( و)31( وح��دة س��كنية للهكت��ار، ت��تراوح بين )٥٠الكثافة السكنية في وسط المدينة تص��ل لح��والي )

أعصاب األنشطة المركزية.

المستقبلية العمرانية الكثافات

هدف المخط�ط االس�تراتيجي الش�امل لمدين�ة الري�اض إلى إيج�اد مدين�ة مرك�زة النم�و، من خالل اس�تغالل

األراضي البيضاء، ورفع الكثافة السكانية، وتحقيق الكفاءة في استخدام الخدمات والمرافق العامة، والتوزي��ع

المناسب الستعماالت األراضي.

وقد اعتبر المخطط االستراتيجي في معالجة الكثافة السكنية في المدينة المتطلبات التالية:

- استيعاب النمو السكاني المتوقع ض�من ح�دود المنطق�ة الحض�رية المعتم�دة في المخط�ط االس�تراتيجي1

.2 كم2450الشامل التي تصل مساحتها

- زيادة كفاءة اإلفادة من شبكات المرافق العامة، وإكسابها قدرا معتبرا من الجدوى االقتصادية التي تق��وم2

في بعض جوانبها على التوظيف األقصى، وخدمة أكبر عدد ممكن من السكان.

- اعتبارات تطوير قطاعات المدينة األساس�ية، وفي مق�دمتها النق�ل الع��ام، وتوف�ير بيئ��ة مالئم�ة لتحقيق�ه،3

واالحتياجات االقتصادية، ومتطلبات المدينة في مجال الخدمات، والمؤسسات الخدمية العامة والخاصة.

- مراعاة الجوانب البيئة في الحد من التلوث، ومتطلبات تنمية البيئ��ة الص��حراوية، واحتياج��ات المدين��ة من4

المناطق المفتوحة والحدائق والمتنزهات، واعتبار التكوين الجغرافي والجيولوجي ألراضي المدين��ة، وقابليته��ا

للبناء، وأنماط البناء المتاحة.

االقتص��ادية والحي��اة الس��كنية، تلي��قالمناشط- الحفاظ على مستوى حضري عمراني، يوفر مستويات من 5

بمستوى عاصمة المملكة.

ولتحقيق هذه األهداف من خالل عامل الكثافة الس�كانية، اعتم�د المخط�ط ع�ددا من اإلج�راءات ال�تي ت�وفر

مستويات مرنة ومتفاوتة من الكثافة السكانية المحققة لألعراض الحضرية المختلفة، عبر النس��يج العم��راني

� أخ�رى من للمدينة. وال يقتصر فقط على الس�ماح بارتفاع�ات إض�افية لع�دد من األدوار، ب�ل يتض�من أش�كاال

الوسائل، مثل: تص�غير الح�د األدنى المس�موح ب�ه لقطع�ة األرض الس�كنية، وإيج�اد أنم�اط أخ�رى من أن�واع

المساكن، وكذلك زيادة نسبة البناء المسموح به داخل قطعة األرض نفسها.

(٥٠وتتجه الخطط المستقبلية في هذا المجال -عموما- إلى رفع الكثاف��ة الس��كانية العام��ة في المدين��ة من )

� في الهكتار إلى حوالي ) � في الهكت��ار، وذل��ك من خالل تركيزه��ا ض��من العناص��ر الرئيس��ية٩٠شخصا ( شخصا

الواردة في المخطط الهيكلي للمدينة، وذلك على النحو التالي:

الحضري التطوير مناطق

تشمل مناطق التطوير الحضري المناطق السكنية التي تق��ع خ��ارج المراك��ز الحض��رية، وأعص��اب األنش��طة،

ومناطق التطوير الخاصة، واالستعماالت الصناعية، والمناطق المفتوحة، وقد قسمت هذه المن�اطق الس�كنية

من حيث الكثافات إلى ثالثة مستويات متتالية، بحسب قربها من أعصاب األنشطة، وهي:

عب��ارة عن أش��رطة تمت��د على ج��انبي أعص��اب األنش��طة، تح��اذيمنطقة التطLLوير الحضLLري األولى:

الشوارع الرئيسة في التطوير عالي الكثافة ) االستعماالت المختلطة ألعصاب األنش��طة(. ومتوس��ط الكثاف��ة

( وحدة في الهكتار.٤٠( و)٢٠السكنية يتراوح بين )

هذه المنطقة تلي شريط منطقة التط��وير الحض��ري األولى، وكثافته��امنطقة التطوير الحضري الثانية:

( وح��دة س��كنية بالهكت��ار، تت��وفر له��ا الخ��دمات التجاري��ة،٢٠( إلى )١٠الس��كانية متوس��طة إلى منخفض��ة )

(.2 م٤٠٠والخدمات العامة المحلية. ومتوسط مساحة قطع األراضي )

تشمل بقية المناطق السكنية خارج المنطقتين الس��ابقتين، بمتوس��طمنطقة التطوير الحضري الثالثة:

( وحدات سكنية فقط في الهكتار، وس�تحتوي ه�ذه المن��اطق على قط��ع أراض�ي س�كنية١٠كثافة يصل إلى )

صغيرة، وكبيرة، مخصصة إلقامة الفلل الكبيرة، والصغيرة، ومبان سكنية تجارية.

الحضرية المراكز

تضمن المخطط الهيكلي إيجاد خمسة مراكز حضرية في أجزاء مختلفة من المدينة لمس��اندة مرك��ز المدين��ة

الحالي، وتشمل هذه المراكز وظائف مختلفة: إدارية وسكنية وتجارية وصحية وترويحية، وغير ذلك. وستطبق

في هذه المراكز الحضرية تنظيمات خاصة بها. حيث يمكن أن تصل ارتفاع��ات المب��اني فيه��ا - بم��ا في ذل��ك

( ش��خص في٢٠٠المباني الس��كنية - إلى أك��ثر من عش��رة أدوار، وبمع��دل كثاف��ة س��كانية عام��ة تص��ل إلى )

الهكتار.

األنشطة أعصاب

تضمن المخطط الهيكلي تأكيد عدد من أعصاب األنشطة التي تنطلق من مركز المدينة الح��الي، وذل��ك على

،� امتداد بعض الطرق الرئيسية القائمة، حيث تنتهي هذه األعصاب في المراكز الحضرية التي تم ذكرها سابقا

وتتضمن تلك األعص��اب اس��تعماالت س��كنية وتجاري��ة وإداري��ة واقتص��ادية وثقافي��ة، وتتم��يز بكثاف��ات س��كانية

مرتفعة مقارنة ببقية مناطق المدينة، حيث تكون ذات كثافات مرتفعة، ويسمح فيها بارتفاعات إض��افية لع��دد

� في الهكتار.120( أدوار. وتصل الكثافات السكانية فيها إلى )٦( إلى )٤من األدوار، تتراوح بين ) ( شخصا

وهذه األعصاب تتمركز في المنطقة المحصورة بين طريق الملك فه��د، وش�ارع العلي��ا، وعلى امت��داد طري�ق

)امت�داد ش�ارع البطح�اء( ، وطري�قالحايرالملك عبدالله، وطريق األمير سعد بن عبدالرحمن األول، وطريق

. وستكون هذه األعصاب بتنظيماتها المطورة مهيأة الستيعاب النقل الع��ام عليه��ا، باإلض��افة إلى إيج��ادديراب

أنشطة وفرص وظيفية جديدة للسكان.

الجديدة الضواحي

شمل المخطط الهيكلي إيجاد ضاحيتين في الشمال والشرق من المدينة، وهذه الضواحي عبارة عن ضواحي

ذات استقاللية ذاتية عن خدمات المدينة، ويتم تخطيطها وفق أنماط حديثة تتالءم مع المتطلبات المستقبلية،

وستشمل تلك الضواحي مراكز حضرية في كل منه��ا ذات كثاف��ة عالي��ة، وعلى من��اطق س��كنية ذات كثاف��ات

منخفضة.

http://www.ada.gov.sa/ada_a/Tatweer2_ada_a/?v=43&t=005914