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L’IVA NEL SETTORE IMMOBILIARE

Andrea GABOLA

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L’IVA nel settore immobiliare Indice

1. Quadro normativo

2. Compravendita

3. Locazione

4. Leasing finanziario

5. Reverse charge

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Quadro normativo• DPR 633/72

– art. 10, commi 8, 8 bis, 8 ter

– art. 2, comma 3, lett. c)

– art. 12

– art. 17, commi 5 e 6

– art. 19, comma 5, 19 bis, 19 bis 1, comma 1 lett. i)

• L. 457/78, art. 31, comma 1

• DM 2-8-69

• Circ 27/E del 4-8-06

• Circ 33/E del 16-11-06

• Circ 37/E del 29-12-06

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La compravendita di immobiliVenditore

Persona fisicaSoggetto IVA

Esente IVA

Destinazione abitativa

Altre destinazioni

Imprese costruttrici o di ristrutturazione

Altre imprese

Imponibile IVA

Due regimi alternativi

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La destinazione degli immobiliCategoria Descrizione

A/1 Abitazioni signorili

A/2 Abitazioni civili

A/3 Abitazioni economiche

A/4 Abitazioni popolari

A/5 Abitazioni ultra popolari

A/6 Abitazioni rurali

A/7 Abitazioni in villini

A/8 Abitazioni in ville

A/9 Abitazioni in castelli, palazzi storici

A/11 Abitazioni tipiche del luogo

A/10 Uffici tipiche del luogo

B Immobili per uso di alloggi collettivi

C Immobili ad uso commerciale

D Immobili a destinazione speciale

E Immobili a destinazione particolare

Destinazione abitativa

Altre destinazioni

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Cessione di fabbricati strumentali

• regime naturale– operazione generalmente esente da IVA– operazione imponibile IVA in alcuni casi

• regime opzionale– facoltà di assoggettare ad IVA l’operazione– inasprimento dei tributi indiretti

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Regime naturale• operazione in generale esente da IVA con

applicazione dell’imposta di registro in misura fissa (168 euro) e delle imposte ipo-catastali in misura proporzionale (3% + 1%)

• operazione imponibile IVA in caso di cessioni effettuate:

– da imprese di costruzione, ristrutturazione nei 4 anni dall’ultimazione delle opere;

– verso soggetti con detrazione dell’IVA limitata al 25%

– verso soggetti che non sono soggetti passivi di imposta

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Regime opzionale

• il cedente può esercitare l’opzione per l’imponibilità ad IVA in sede di atto

• oltre all’IVA il cessionario è tenuto a pagare le imposte ipo-catastali in misura proporzionale (3% + 1%) e l’imposta di registro in misura fissa (168 euro)

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Impresa cedente – profili soggettivi

• imprese costruttrici: edificano anche occasionalmente fabbricati anche per il tramite di altre imprese

• imprese di ristrutturazione: eseguono anche occasionalmente interventi di restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia od urbanistica

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Interventi recupero patrimonio edilizio• L. 457 del 5-8-78, art. 31, comma 1

a) Manutenzione ordinaria: interventi su finiture e mantenimento in efficienza impianti

b) Manutenzione straordinaria: interventi su parti strutturali senza modificare destinazione d’uso

c) Restauro e risanamento conservativo: conservazione organismo edilizio, assicurandone funzionalità, nel rispetto di alcuni requisiti

d) Ristrutturazione edilizia: trasformazione organismo edilizio

e) Ristrutturazione urbanistica: sostituzione esistente tessuto urbanistico edilizio

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Immobile Cedente Acquirente IVA Registro Ipo -

Catastali

Imponibile

4% I casa

10% altre abitazioni

Abitativo

Impresa di costruzione o di ristrutturazione che ha ultimato gli interventi da

meno di 4 anni

Chiunque

20% lusso

168 euro 168 + 168

euro

3% prima casa

168 + 168 euro

Abitativo Altri soggetti IVA Chiunque Esente 7% altre

abitazioni 2% + 1%

Imponibile

4% I casa

Abitativo in edilizia

convenzio-nata

Impresa di costruzione o di ristrutturazione che ha ultimato gli interventi da

più di 4 anni

Chiunque 10% altre abitazioni

168 euro 168 + 168

euro

10% (l. 408/49)

Strumentale

Impresa costruttrice o di ristrutturazione che ha

ultimato gli interventi da meno di 4 anni

Chiunque 20% altri

casi

168 euro 3% + 1%

(*)

Strumentale Altri soggetti IVA Soggetti con

detraibilità fino al 25% Imponibile

(20%) 168 euro

3% + 1% (*)

Strumentale Altri soggetti IVA Soggetto non IVA (es. consumatore privato)

Imponibile (20%)

168 euro 3% + 1%

(*)

Strumentale Altri soggetti IVA con

opzione Altri soggetti

Imponibile (20%)

168 euro 3% + 1%

(*)

Strumentale Altri soggetti IVA senza

opzione Altri soggetti Esente 168 euro

3% + 1% (*)

(*) ridotte della metà se partecipa all’atto un Fondo Immobiliare, un’impresa di leasing, una banca o altro intermediario finanziario.

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Detraibilità per l’acquirente

  

• oggettiva: casi in cui l’indetraibilità è espressamente prevista

• da pro rata: l’impresa esercita in via esclusiva o concorrente con altre, attività che danno luogo ad operazioni esenti da IVA

• specifica: l’impresa impiega un bene per porre in essere operazioni esenti o comunque non soggette ad IVA

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Aliquote IVA

  

• 4%– caratteristiche I casa dell’abitazione e requisiti per

l’acquirente– assegnazione I casa a soci di cooperativa edilizia

• 10%– abitazione non di lusso– assegnazione abitazione non di lusso a soci di

cooperativa edilizia

• 20%– abitazione di lusso– assegnazione abitazione di lusso a soci di cooperativa

edilizia

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Agevolazione I casa

  

• casa di abitazione non avente le caratteristiche di lusso

• l’abitazione è ubicata nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisce entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza (dichiarazione da rendere in atto)

• l’acquirente dichiara in atto di non essere titolare di diritti reali su altra casa di abitazione nel territorio del comune

• l'acquirente dichiara in atto di non essere titolare su tutto il territorio nazionale di diritti reali su altra casa di abitazione acquistata con agevolazione I casa

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Abitazione di lusso

  

• DM 2-8-69• i parametri che vengono presi in esame per la

determinazione della categoria di lusso sono tra gli altri:

– superficie– terrazze– ingressi, ascensori e montacarichi– scale principali e scale di servizio– altezze del piano– pavimenti, soffitti, rivestimenti e rifiniture– piscine e campi da tennis

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Cessione di interi fabbricati o porzioni

  

• 10%– fabbricati con requisiti Tupini: almeno il 50% della

superficie destinata ad abitazioni non di lusso e non più del 25% destinata a negozi venduti da impresa di costruzioni (entro 4 anni)

– fabbricati venduti da impresa che ha effettuato interventi di recupero

• 20%– fabbricati senza requisiti Tupini venduti da impresa

costruttrice (entro 4 anni)

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Cessione aree fabbricabili e terreni

  

• fuori campo IVA (DPR 633/72, art. 2, comma 3, lett. c)

– terreni ceduti da privati

– terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria ceduti da imprese

• definizione normativa di Area Edificabile: utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico adottato dal Comune

• aliquota 20%:– terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria

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Pertinenze

  

• immobile con agevolazione prima casa– indipendentemente dalla contestualità dell’atto

beneficia dell’aliquota agevolata

• immobile senza agevolazione prima casa– se acquistate contestualmente all’immobile principale:

art. 12 DPR 633/72 “… le altre cessioni … accessorie ad una cessione di beni …, effettuate direttamente dal cedente … non sono soggette autonomamente ad imposta …”

– se acquistate con atto separato dall’immobile principale: il vincolo pertinenziale non incide sulla determinazione dell’aliquota IVA

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Contratto preliminare

  

• puro senza acconto o caparra– imposta di registro in misura fissa

– la caparra non costituisce pagamento parziale del prezzo ma ha funzione prevalentemente risarcitoria

• con caparra– imposta di registro in misura proporzionale

• con acconti prezzo– emissione di fattura ed applicazione dell’IVA in base

all’aliquota dovuta per la cessione

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Servizi di locazioneLocatore

Persona fisicaSoggetto IVA

Esente IVA

Destinazione abitativa

Altre destinazioni

Regime naturale

Imponibile IVA

Regime opzionale

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Locazione di fabbricati strumentali

• regime naturale– operazione generalmente esente IVA– operazione imponibile IVA in alcuni casi

• regime opzionale– facoltà di assoggettare ad IVA l’operazione– inasprimento dei tributi indiretti

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Regime naturale

• operazione in generale esente da IVA con applicazione dell’imposta di registro in misura proporzionale (1%)

• operazione imponibile IVA (20%) in caso di locazioni effettuate:

– verso soggetti con detrazione dell’IVA limitata al 25%

– verso soggetti che non sono soggetti passivi di imposta

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Regime opzionale

• il locatore può esercitare l’opzione per l’imponibilità ad IVA in sede di stipula del contratto di locazione

• oltre all’IVA il contratto sconta l’imposta di registro in misura proporzionale (1%)

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Regime IVA applicabile alle locazioni

Immobile Locatore Conduttore IVA Registro

Abitativo Soggetto IVA Chiunque Esente 2%

Abitativo in edilizia

convenzionata

Impresa di costruzione o di ristrutturazione

Chiunque Imponibile (10%) 2%

Strumentale Soggetto IVASoggetti con detraibilità

fino al 25%Imponibile (20%) 1%

Strumentale Soggetto IVA Soggetto non IVA Imponibile (20%) 1%

StrumentaleSoggetto IVA con

opzioneAltri soggetti Imponibile (20%) 1%

StrumentaleSoggetto IVA senza

opzioneAltri soggetti Esente 1%

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Locazione aree fabbricabili e terreni

  

• esente IVA– aree non edificabili non destinare a parcheggio

– terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria

• imponibile IVA– terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria

– aree non edificabili destinare a parcheggio

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Locazione finanziaria

  

• assimilabile alle locazioni ed alle cessioni– per quanto riguarda i canoni di locazione finanziaria

– per quanto attiene il prezzo di riscatto

• agevolazioni previste– aliquote dimezzate per le imposte ipo-catastali (1,5%

e 0,5%) in caso di cessione

– dalle imposte ipo-catastali l’acquirente scomputa l’imposta di registro pagata sui canoni durante la vita del contratto

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Opzione di imponibilità IVA scelte di opportunità

  

• per il cedente– effetti positivi o neutri

• per il cessionario– effetti negativi o neutri

• eventuale impatto sulla negoziazione tra le parti del prezzo di cessione o del canone di locazione

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Reverse charge - Subappalto

  

• Dal 1-1-07 è applicabile alle prestazioni di servizi rese nel settore edile dai subappaltatori

• Appalto e subappalto (artt. 1655-1656 c.c.):– “… contratto col quale una parte assume, con

organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un’opera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro.”

“L’appaltatore non può dare in subappalto l’esecuzione dell’opera o del servizio, se non è autorizzato dal committente.”

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Reverse charge - SubappaltoCommittente creditore IVA

Fattura con IVA

Appaltatore debitore IVA

Subappaltatore creditore IVA

Fattura senza IVAOrdine di lavoro

contratto di subappalto

Ordine di lavoro contratto di appalto

Erario

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Modalità di rilevazione

  

• Subappaltatore emette fattura indicando il corrispettivo della prestazione senza esplicitare l’Iva

• Appaltatore:– Integra la fattura indicando aliquota ed imposta Iva

– Annota la fattura nel registro fatture emesse e degli acquisti

• Finalità della norma: contrastare fenomeni evasivi che si manifestano nel settore edile

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Ambito di applicazione

  

• Operazioni di subappalto rese nel settore edile, dai contribuenti la cui attività rientra nella sezione F della Tabella Ateco (codici attività da 43.11.00 a 43.99.02)

• Escluse dall’applicazione:– le prestazioni d’opera professionale che non sono

definibili come prestazioni di manodopera

– le forniture di beni con posa in opera, poiché tali operazioni ai fini IVA costituiscono cessioni di beni e non prestazione di servizi

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Reverse charge – immobili strumentali

Le cessioni di immobili a cui deve essere applicato il regime del reverse charge sono diverse a seconda della data di emissione della relativa fattura:

– dal 1 ° ottobre 2007 al 29 febbraio 2008 sono soggette al regime del reverse charge solo le cessioni di immobili strumentali imponibili per opzione;

– dal 1 ° marzo 2008 diventano soggette al regime del reverse charge anche le cessioni di immobili strumentali imponibili per obbligo effettuate a soggetti passivi di imposta che hanno la facoltà di detrarre l'IVA pagata sugli acquisti in misura inferiore al 25%.