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2017 Diez predicciones para reflexionar sobre el año que inicia.
REAL ESTATE 2017: 10 PREDICCIONES PARA REFLEXIONAR SOBRE EL AÑO QUE INICIA.
ENFOQUE LATINOAMÉRICA
Por segundo año consecutivo, el equipo directivo de Grupo 4S se reúne a reflexionar sobre tendencias y predicciones clave que tendremos que tener en cuenta en el año que inicia.
Producto de la discusión de nuestro equipo de trabajo, se seleccionaron las diez temáticas que más impacto potencial tendrán en la industria inmobiliaria durante el año. Incluimos dentro de esta lista tendencias de producto, situaciones de mercado, así como nuevos fenómenos del entorno digital de los negocios.
Las siguientes páginas no reflejan la totalidad de los ingredientes del futuro inmediato, pero si son ingredientes clave a vigilar. La intención del documento no fue crear un censo de tendencias, sino mostrar la capacidad de curaduría y síntesis de Grupo 4S encarando el 2017. Nuestros mejores deseos para el año que inicia.
-Socios, Grupo 4S.
Publicación de Grupo 4S www.grupo4s.com
Paso 1 para el año que inicia: entender que el tablero ha cambiado. No solo tenemos que trabajar en los movimientos estratégicos, sino en re-entender las reglas. El acrónimo utilizado para reflejar este nuevo estado del mundo es VUCA: volatility, uncertainty, complexity, ambiguity (en español VICA).
Ante esa nueva realidad, el desarrollador inmobiliario que desee conquistar el 2017 deberá trabajar en competencias nuevas para afrontar cada uno de estos cuatro ingredientes.
1. EL NUEVO MUNDO VUCA*
10 PREDICCIONES
new rules.
Una de las perspectivas con mayor claridad es el progresivo crecimiento de los usos mixtos en el contexto urbano. Los usos mixtos hacen sentido para el usuario porque aportan valor de diferentes contextos y ángulos en una sola ubicación; tienen el potencial de reducir los traslados en automóvil y generan comunidades más vibrantes y activas. Por parte del negocio, tienen la posibilidad de reducir riesgos de mercado además de aprovechar los beneficios financieros y fiscales que genera la integración. Es un win-win.
Sin embargo, combinar un par de giros en un proyecto de escala pequeña no es suficiente para crear este valor bidireccional. Lo que en realidad necesitamos son proyectos más agresivos donde se integren verdaderos distritos vibrantes y se generen los encuentros no planeados que generan vida en una comunidad.
En estos distritos ultra mixtos, se fusionan más de 5 usos unidos por un hilo conductor central generalmente basado en un posicionamiento psicográfico central. En el libro “El futuro del Real Estate” hablamos sobre los 5 ingredientes de esta nueva categoría:
1. Los usos tradicionales (soportados en mercado) se apoyan en anclas artificiales subs id i adas por e l p royec to y s e complementan con productos innovadores que fortalezcan la inversión al sitio;
2. Que los espacios comunes y públicos se vuelvan lugares de entretenimiento donde se logre la reunión de las tribus;
3. Se logra el aprovechamiento de recursos de manera más eficiente al pensar a través d e t e o r í a s d e l s h a r i n g e c o n o m y. Optimizar el estacionamiento, amenidades, etc.
4. Se logra interacción y comunidad al relacionar a personas entre los diferentes usos. Detonar la posibilidad de co-working, co-living, co-producing.
5. Se piensa en una experiencia holística basada en un concepto central más que en p roduc to s inmob i l i a r i o s a j enos e independientes.
2. ULTRAMIXTOS
10 PREDICCIONES
*Imagen cortesía Foster & Partners.
real places where life happens.
Hemos insistido incansablemente cuando hablamos de desarrollo inmobiliario residencial que no vendemos metros cuadrados. Muchos dicen que vendemos calidad de vida, pero ese concepto está trillado, cansado y francamente muy vago. Por eso decimos que lo que realmente vendemos son vecinos.
En ese sentido y ante el inminente cambio demográfico poblacional, hoy más que nunca hace sentido la aparición de los productos de real estate de edad acotada. El más famoso de estos enfoques: la vivienda 55+. Otros productos que han cobrado fuerza son departamentos para solteros jóvenes (como el caso de Adamant) y más recientemente incluso para starter families.
Acotar una etapa de vida (más que la edad) agrega enorme valor de comunidad.
En la esencia de una verdadera comunidad hay mucha ingeniería de concepto: desde como segmentar el mercado que atiende hasta que espacios se crean para maximizar el valor de ese clan. Es un resultado que algunos proyectos han logrado por suerte y que otros –especialmente los asesorados por 4S- trabajan por lograr.
En el futuro del desarrollo inmobiliario residencial el éxito de un proyecto se mide en la convivencia que logra y como el diseño maximiza las experiencias que esa comunidad genera.
Hagamos vecindarios extraordinarios y aportemos valor de convivencia a nuestros proyectos. En el 2017 se abren grandes oportunidades para hacer propiedades de edades restringidas.
3. AGE RESTRICTED REAL ESTATE
10 PREDICCIONES
Rem Koolhas -quizás uno de los arquitectos más controversiales de nuestra época- ha insistido que la arquitectura moderna tiene un serio problema. Se refiere a la lentitud y rigidez tradicional de nuestra industria, la cual afronta el reto de responder a la era de la aceleración.
Los tiempos de desarrollo inmobiliario suelen ser demasiado largos (4-5 años) versus la velocidad del cambio tecnológico que vivimos. Sillicon Valley ha puesto en aprietos a la práctica de arquitectura global. La respuesta a esta preocupación tiene muchos ángulos y el primero en aparecer es la flexibilización arquitectónica.
Bajo este principio, un edificio debe tener la capacidad de incrementar su vida útil al ser planeado con principios de extrema flexibilización. En ese sentido se agrega una dimensión adicional al trabajo de planeación arquitectónica: la creación de escenarios de prospectiva futura.
En el 2017 veremos como la flexibilización toma una importancia acentuada, gracias a la publicidad que han recibido casos como la ciudad de Denver, d on d e l a c onve r t i b i l i d ad d e s ó t a n o s y estacionamientos está obligada por lineamientos.
El estacionamiento será el primer y más estudiado componente para la flexibilización futura, pero posteriormente cualquier ingrediente del proyecto debería estar sujeto a evaluarse y diseñarse con maleabilidad.
4. FLEXIBILIZACIÓN ARQUITECTÓNICA
10 PREDICCIONES
the flexible future.
Este será el ingrediente más importante del marketing del 2017.
Un influencer es una persona que genera contenido y se posiciona en algún medio digital logrando tener un número considerable de seguidores los cuales demuestran un engagement activo. Su audiencia crece orgánicamente y en ciertos casos pueden monetizar su influencia social.
Los influencers han demostrado ser grandes h e r r a m i e n t a s p a r a f o r t a l e c e r e l posicionamiento de proyectos gracias a tres ingredientes:
1. El alcance real que tienen, que está formado por seguidores voluntarios.
2. El engagement que logran en el que permiten la construcción de verdaderas conversaciones digitales.
3. Al ser de diversos orígenes, la relevancia que tienen en su mercado local se vuelve fundamental.
En 2017 veremos como los influencers se convierten en la manera más importante para digerir una dinámica digital cada vez más compleja.
En línea con este fenómeno, las piezas de mayor impacto que veremos este año serán piezas sin grandes producciones formales. Sin importar el formato (video o imagen), el mercado quiere un feel más auténtico. Quienes logren amplificar este humor con piezas únicas, serán los grandes ganadores.
5. INFLUENCERS & “REAL” MARKETING
10 PREDICCIONES
Una gran oportunidad para el 2017 en Latinoamérica estará en el desarrollo de vivienda vertical accesible. Aunque el monto de esta vivienda difiere de región en región, lo importante es crear producto urbano denso para los segmentos económicos con mayor población de nuestros mercados.
En el pasado hemos insistido en la estructura de la “sociedad del trompo” latinoamericana, haciendo referencia a lo pequeño que son los segmentos A/B de la población. En esa misma línea, se vuelven muy atractivos los segmentos C1 y C2 (también conocidos como C+, C).
Para estos segmentos, el enfoque debe ser de affordable luxury, donde reflejemos la esencia del marketing aspiracional, pero enfocado en un price point accesible.
En este punto y específicamente para México, se suma la importancia que el programa de Infonavit total ahora puede financiar inmuebles hasta por $1,772,000 mxn.
6. VIVIENDA VERTICAL ACCESIBLE
10 PREDICCIONES
affordable luxury
Las tribus son grupos sociales unidos por intereses comunes. Se forman y comunican en las redes sociales, foros o comunidades digitales.
Un tema interesante, es que las tribus se forman solas. En otras palabras, cuando un especialista en marketing define un segmento, decide por voluntad propia donde inicia y termina un grupo homogéneo. A diferencia de esto, una tribu no se define, se encuentra. La tribu naturalmente se forma y es labor del estratega descubrirla.
A diferencia de los segmentos, podemos ser parte de varias tribus simultáneamente. D a d o q u e e s t o s g r u p o s s u c e d e n primordialmente a nivel psicográfico, a lo largo de la semana vamos siendo parte de diferentes de ellas. Así, podemos ser parte de un grupo de crossfit o yoga, después unirnos a la tribu de nuestro equipo deportivo favorito y, finalmente, ser del grupo de padres de hijos pequeños.
Lo importancia de las tribus no es solamente la capacidad de integrarlos como grupos comerciales, sino que se han convertido en importantes redes de audiencia. Cuando un contenido es relevante para la tribu, hacen todo en su poder para propagar el contenido de manera orgánica.
En específico en temas de real estate, la importancia de las tribus sucede tanto para temas de real estate residencial como para el desarrollo comercial.
En centros comerciales, el enfoque debe ser de crear puntos de reunión de estas tribus a través del anclaje artificial, para así posicionarse como un verdadero destino.
Para el real estate residencial, lograr que un edificio se destine a una tribu permite agregar mucho mayor valor en la programación de producto, así como una mejor convivencia operativa en la vida del proyecto.
7. PROYECTOS TRIBALES
10 PREDICCIONES
tribes are the new market.
El mundo empresarial está sufriendo una profunda transformación producto de un mayor impulso a iniciativas de emprendimiento de todo tipo. Esta nueva ola de empresas exponenciales, tienen una idea diferente de los espacios que ocupan y están generando real e s t a t e e spec ifi co pa r a e l e co s i s t ema emprendedor.
La mayor parte de estas empresas están llegando a espacios de co-working, donde encuentran estos ingredientes diferenciales a los espacios tradicionales del pasado:
a. La base de los espacios que se buscan son abiertos y colaborativos. Mientras que las micro-oficinas del pasado ofrecen el 80% de sus espacios cerrados, los coworkings pueden ofrecer hasta un 60% de espacios abiertos.
b. Las amenidades en los espacios de coworking han crecido sustancialmente. Esto ha sido impulsado tanto por el crecimiento % de áreas de amenidades relativas al área rentable total, así como por el agrandamiento de los formatos. Las nuevas empresas tienen los amenities como parte de la fórmula básica de cualquier espacio operativo.
c. La fusión de amenidades con espacios abiertos colaborativos provoca una percepción de espacios mucho más agresiva que tiene un efecto comercial destacado.
d. El uso del interiorismo y la tecnología para impulsar la propincuidad -o los “encuentros no planeados”.
e. El mejoramiento del equipamiento para espacios de juntas en diferentes formatos así como espacio de concentración impulsado por innovación en interiorismo. f. La oferta de espacios no dedicados que permite mucho mayor rotación y una población flotante más grande, así como ofrecer a todas las empresas residentes versatilidad en crecimientos temporales.
No creemos que los co-workings sean la única oportunidad alrededor de este nuevo ecosistema emprendedor, pero si una de sus primeras evidencias. En el futuro veremos más real estate destinado al emprendimiento, como los “startup districts” y los “pop-up markets” que son piezas de soporte a la nueva generación empresarial.
En el 2017, el real estate se integra al fenómeno global de las startups.
8. ECOSISTEMA EMPRENDEDOR
10 PREDICCIONES
the silicon world.
Cuando uno investiga del co-living puede encontrar múltiples definiciones. Una solución para vivienda accesible; la tendencia de millenials que buscan conexiones personales en un mundo hiper digital; una nueva alternativa de vida/trabajo para nómadas. En su descripción más básica, el co-living es un esquema de vivienda en el que se comparten áreas públicas y se rentan habitaciones privadas con baño.
Es algo así como un concepto de dorms para adultos.
Es un concepto disruptivo por varios ingredientes:
1. De entrada, los precios de renta pueden lograr ahorros sustanciales. Common, una empresa estadounidense, logra valores de renta 40% más baratos que el departamento de 1 recámara más barato de la zona en la que se instala. En México, los ahorros pueden llegar al 33% sobre la opción más barata comparable en la zona.
2. En su esencia, el co-living se trata de comunidad. Emilio Uribe, un desarrollador Colombiano que ya esta trabajando con el concepto dice que es “la cura a la epidemia de la soledad”. Sin duda, el valor que se recibe en convivencia está en una dimensión diferente a la de vivienda en renta tradicional.
3. El espacio como servicio. Cuando uno se acerca a estos conceptos, está claro que no venden metros cuadrados. Los servicios y las comodidades –incluidas en el precio- son parte fundamental del valor recibido. En otras palabras, venden el espacio como un servicio.
Precio, comunidad y servicio. Esencialmente el co-living es un esquema de vivienda grupal donde se tienen áreas compartidas y se ofrecen servicios logrando además un descuento en el valor total pagado por cada residente.
Durante el 2017 veremos el despliegue profundo de este concepto por todo Latinoamérica.
9. CO-LIVING
10 PREDICCIONES
the era of space as a service.
En los próximos meses se esperan presiones a las tasas de interés internacionales. Estos cambios serán un gran reto para la colocación de crédito hipotecario de la banca comercial y los institutos de vivienda, que venían de un período de expansión.
Históricamente el costo del crédito ha venido mejorando gracias a la reducción en las tasas de interés. En particular, el fondeo de largo plazo ha sido la referencia bajo la cual se han basado muchas de las expectativas de las instituciones del sistema financiero para financiar la compra de vivienda.
“Un hecho innegable es la evolución que han experimentado las tasas del año 2000 a la fecha, las cuales cayeron de 20 a 8.5 por ciento en promedio. Sólo ésta reducción hizo viable que el consumidor mejorara su capacidad de compra, hecho que no siempre fue posible debido al aumento de precios de las propiedades, en particular las ubicadas en ciudades en crecimiento.” **
En 2017 estamos por salir de la luna de miel de las tasas bajas de interés, cambio que traerá consigo enormes impactos en nuestro ramo. A corto plazo esperamos que los mercados no se detengan ya que mucha demanda aplazada procurará cerrar sus inversiones con las mejores tasas (previo a los aumentos). Sin embargo, cuando el incremento de tasas acumule un camino importante, veremos un efecto sustancial de modificación de los productos y ritmos inmobiliarios.
Todos los desarrolladores deben estar alineados con este fenómeno y determinar el modelo de trabajo posterior a estos años dorados.
Para Grupo 4S el incremento de tasa no representa un riesgo exagerado, sino una llamada de atención para sofisticar los productos y poder generar retornos aún más agresivos que compitan ante esos costos de capital.
10. TASA DE INTERÉS
10 PREDICCIONES
** Texto de Claudia Olguín, El Financiero, 2017.
the honeymoon is over.
NOVEDADES 4S - 2017
Tribal research
Plan Integral de Comunicación y Contenido Digital
(PICCD)
Estructuración de proyectos de vivienda
en renta
DRECO (Investigación + Producto
+ Branding)
Definición de producto arquitectónico: Flexibilización +
Tecnología
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EVERY DAY IS YOUR CHANCE TO MAKE THE CITY A LITTLE BETTER.
Responsable de contenido: Carlos Muñoz 4S [email protected]
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