11.Potrosacko i Hipotekarno Kreditiranje

597

P O G L A V LJ E

Stjecanje znanja i ciljevi menadæmenta pri donoπenju odluka

Svrha je ovog poglavlja nauËiti neπto o mnogim vrstama kredita koje banke odobravaju

potroπaËima (pojedincima i obiteljima) i zajmoprimcima koji kupuju nekretnine te

razumjeti Ëimbenike koji utjeËu na profitabilnost i na rizik potroπaËkih i hipotekarnih

kredita.

Uvod

U razdoblju nakon Drugog svjetskog rata banke su postale dominantni zajmodavci na

podruËju potroπaËkog posuivanja. Dijelom je ova dominantna pozicija banaka proiziπla

iz njihovog sve veÊeg oslanjanja na pojedince i obitelji kao na kljuËne izvore bankovnih

sredstava (depozita). Mnoga bi domaÊinstva bila neodluËna, prilikom deponiranja svojihsredstva u neku banku, da ne osjeÊaju da postoje dobri izgledi da Êe onda kada im je

potreban kredit moÊi posuditi sredstva od te iste banke.

Zatim, takoer, nedavna istraæivanja sugeriraju da je potroπaËki kredit Ëesto meu

najprofitabilnijim kreditima koje banka moæe odobriti. DapaËe, jedna od najpoznatijih

banaka na svijetu, Citicorp of New York, usmjerava sve veÊi udio svojih sredstava u

potroπaËko bankarstvo (posebice na marketing kreditnih kartica, hipotekarne kredite, te

elektronske ureaje za pruæanje usluga potroπaËima) u preko tisuÊu svojih podruænica

πirom svijeta. Meutim, bankovne usluge namijenjene potroπaËima mogu biti i meunajskupljim i najriziËnijim proizvodima koje banka prodaje, jer se financijska situacija

pojedinaca i obitelji, primjerice, moæe brzo promijeniti uslijed bolesti ili gubitka

zaposlenja. Zbog toga se potroπaËkim kreditima treba upravljati vrlo paæljivo i s osjeÊajem

za posebne probleme koje predstavljaju.

19.POTROπAËKO IHIPOTEKARNO

KREDITIRANJE

598 Dio V Ponuda kredita poslovnim subjektima i potroπaËima

Vrste kredita koji se odobravaju pojedincima i obiteljima

Postoji nekoliko razliËitih vrsta potroπaËkih kredita i velik broj kreditnih planova zaupotpunjavanje financijskih potreba komitenata, koji rastu zajedno sa deregulacijamadepozitnih institucija u SAD-u kao i u mnogim drugim industrijskim zemljama. PotroπaËkekredite moæemo klasificirati prema namjeni - za πto Êe se koristiti posuena sredstva - iliprema vrsti kredita - primjerice, mora li zajmoprimac otplaÊivati kredit u ratama ili moraodjednom otplatiti Ëitavu svotu kada kredit doe na naplatu. Jedna popularnaklasifikacijska shema potroπaËkih kredita kombinira i vrstu i namjenu kredita.

Primjerice, krediti pojedincima i obiteljima mogu se podijeliti u dvije grupe, ovisnoo tome financiraju li kupovinu novih stanova pomoÊu hipotekarnih (rezidencijalnih)kredita ili financiraju li druge, nehipotekarne potroπaËke aktivnosti (odmore, kupnjeautomobila, itd.) pomoÊu nehipotekarnih (nerezidencijalnih) kredita. Drugo, unutarnehipotekarne kategorije, potroπaËki krediti Ëesto se dijele u dvije podkategorije temeljenena vrsti kredita - kredit u ratama u odnosu na jednokratno otplativ kredit. Razradit Êemopobliæe prirodu ovih vrsta potroπaËkih kredita u tekstu koji slijedi.

Stambeni hipotekarni kreditiKredit za financiranje kupnje stana ili za adaptaciju privatnih stambenih prostora spadapod zajedniËki nazivnik stambeni hipotekarni krediti. Kupnja stambenog prostora uobliku kuÊa i viπeobiteljskih stanova (ukljuËujuÊi kuÊe za dvije ili tri obitelji, te stambenezgrade) obiËno daje prednost dugoroËnom kreditu - obiËno izmeu 15 do 30 godina - iosiguran je samom tom imovinom. Takvi krediti mogu nositi bilo fiksnu kamatnu stopuili, πto je viπe uobiËajeno u posljednje vrijeme, promjenjivu kamatnu stopu koja sepovremeno mijenja uz odreenu temeljnu stopu (kao πto je træiπna dobit na dræavneobveznice vlade SAD-a) ili nacionalnu hipotekarnu kamatnu stopu (primjerice, prosjeËnadobit na stambeni hipotekarni kredit Federalnog odbora za bankovne stambene kredite).Ugovorna obvezna naknada (obiËno 1 do 2% od nominalne vrijednosti kredita) rutinskise zaraËunava unaprijed kako bi se zajmoprimac osigurao da Êe stambeni kredit bitidostupan u odreenom razdoblju. I dok same banke odobravaju znaËajan dio stambenihhipotekarnih kredita, u posljednje se vrijeme sve viπe takvih kredita odobrava putemhipotekarnih bankarskih tvrtki-kÊeri neke bankovne holding kompanije.

Nestambeni kreditiZa razliku od stambenih hipotekarnih kredita, nestambeni (ili nehipotekarni) kreditipojedincima i obiteljima pruæaju kredite u ratama, kao i jednokratno otplative kredite.

Krediti u ratama. KratkoroËni do srednjoroËni krediti, otplativi u dva ili viπe obroka(obiËno mjeseËno ili kvartalno) poznati su kao krediti u ratama. Takvi se krediti stalnotraæe za kupnju vrlo skupih predmeta za domaÊinstvo (primjerice, automobila, jahti,rekreacijskih vozila, namjeπtaja te kuÊanskih aparata) ili za konsolidiranje postojeÊihdugovanja. Dok kredit u ratama obiËno sadræi fiksnu kamatnu stopu, promjenjive kreditne

599Poglavlje 19 PotroπaËko i hipotekarno kreditiranje

stope postaju sve popularnije. Ipak, samo oko jedne Ëetvrtine svih potroπaËkihnehipotekarnih kredita danas ima promjenjive kamatne stope.

Mnoge banke posljednjih godina obrauju znaËajan dio svojih potroπaËkih kredita uratama preko financijskih tvrtka kÊeri koje su dio odreenih bankovnih holding kompanija.To ima svoje prednosti buduÊi da ne postoje zemljopisna ograniËenja za postavljanjefinancijskih ureda kompanije, dok se aktivnosti πirenja samih banaka na podruænice mogusprijeËiti zakonom ili propisom. Osim toga, financijske kompanije mogu prihvatiti riziËnijekredite s veÊom oËekivanom dobiti nego πto se to dozvoljava bankama.

Jednokratno otplativi krediti. KratkoroËni krediti koje uzimaju pojedinci i obitelji zaneposredne gotovinske potrebe, a koji se otplaÊuju u cijelosti pri dospijeÊu dugovanjazajmoprimca, poznati su kao jednokratno otplativi krediti. Takvi krediti se mogu odnositina relativno male iznose -primjerice 500 ili 1.000 dolara - i ukljuËuju raËune koji Ëestozahtijevaju otplatu u 30 dana ili u nekom drugom relativno kratkom vremenskomrazdoblju. Jednokratno otplativi krediti odobravaju se bogatim pojedincima na kratkorazdoblje (obiËno πest mjeseci ili manje) i mogu biti priliËno veliki - Ëesto izmeu 5.000i 10.000 dolara. Jednokratno otplativi krediti Ëesto se koriste za pokrivanje troπkovagodiπnjih odmora, medicinske i bolniËke njege, za kupnju kuÊanskih aparata te zapopravak automobila ili stana.

Krediti na kreditne karticePopularan oblik potroπaËkog kredita danas je dostupan putem kreditnih kartica koje

izdaju Visa, MasterCard te neke manje banke i nebankovne kompanije, koje se bavekreditnim karticama. Kreditne kartice pruæaju svojim vlasnicima pristup bilo kreditimau ratama, bilo jednokratno otplativim kreditima, buduÊi da komitent moæe teretiti kupnjuna raËun koji je predstavljen karticom i otplatiti dug u jednom obraËunskom razdoblju,Ëesto izbjegavajuÊi bilo kakve financijske troπkove. Korisnik kartice moæe takoerodabrati postupnu otplatu kupnje, stvarajuÊi mjeseËne financijske troπkove koji se temeljena godiπnjoj stopi koja se Ëesto proteæe od 12% do oko 18%. Tvrtke koje se bave kreditnimkarticama tvrde da su korisnici koji u ratama koriste kreditne kartice profitabilniji zbogprihoda od kamata koji generiraju za banku od korisnika jednokratno otplativih kreditakoji brzo otplaÊuju raËune na svojim kreditnim karticama prije nego im se moæe zaraËunatibilo kakva kamata. Banke takoer zarauju diskontne naknade (obiËno 1% do 6% odprodaje na kreditnu karticu) od trgovaca koji prihvate njihovu karticu. PrihvaÊenostkreditnih kartica koje izdaju banke i neke druge institucije toliko je velika da se procjenjujeda se danas koristi preko jednog bilijuna kreditnih kartica πirom svijeta.

Bankovne kreditne kartice nude prigodne i revolving kreditne linije kojima potroπaËima pristup uvijek kada ima potrebu za sredstvima. Meutim, bankari su spoznali kakosu paæljivo upravljanje i kontrola programa kreditnih kartica od velike vaænosti uslijedsve veÊeg udjela zajmoprimaca-prijestupnika i velikog broja ukradenih kartica koje seneovlaπteno koriste. Postoje dokazi da signifikantne ekonomije razmjera ispunjavajupodruËje kreditnih kartica, dok opÊenito, samo operacije bankovnih kartica najveÊihbanaka su dosljedno profitabilne. Ipak, buduÊnost kreditnih kartica izgleda svijetla zbognapredne tehnologije koja Êe naposljetku ipak svim vlasnicima kreditnih kartica datipristup kompletnom spektru financijskih usluga, ukljuËujuÊi πtedne raËune, raËuneplaÊanja te revolving kreditne linije.


Karakteristike potroπaËkih kredita

U cijelosti, bankari smatraju potroπaËke kredite profitabilnim kreditima s “ljepljivim”kamatnim stopama. Odnosno, njihova je cijena obiËno postavljena znatno iznad troπkovanjihovog financiranja, ali se njihove ugovorne kamatne stope tijekom æivota obiËno nemijenjaju s uvjetima na træiπtu, kao πto se mijenjaju kamatne stope kod veÊine danaπnjihposlovnih kredita. To znaËi da su potroπaËki krediti izloæeni riziku kamatne stope ukolikobankovni troπkovi financiranja porastu dovoljno visoko. Meutim, potroπaËki kreditiobiËno imaju tako visoku cijenu (tj. uz vrlo veliku premiju rizika ugraenu u kreditnustopu) da bi træiπne kamatne stope na bankovne pozajmice i na stope neispunjenja obvezana kredite same po sebi trebale znaËajno porasti prije no πto bi veÊina potroπaËkih kreditapostala neprofitabilna.

Zaπto su toliko visoke kamatne stope na veÊinu potroπaËkih kredita? Jedan je kljuËnirazlog razotkriven programom funkcionalne troπkovne analize (FCA) koji godiπnjeprovode banke Sustava federalnih rezervi. Ovaj sustav troπkovnog raËunovodstva sugerirada su potroπaËki krediti po jednom dolaru posuenih sredstava meu najskupljima inajriziËnijima od svih kredita koje banke odobravaju svojim komitentima. PotroπaËkikrediti takoer imaju tendenciju biti cikliËki osjetljivi. Oni rastu u razdobljima ekonomskeekspanzije, kada potroπaËi s viπe optimizma gledaju na buduÊnost. S druge strane, kadagospodarstvo ue u recesiju, mnogi pojedinci i obitelji s viπe pesimizma gledaju nabuduÊnost, posebice kada vide sve veÊu nezaposlenost i prema tome reduciraju svojepozajmice od banaka.

Osim toga, Ëini se da potroπaËi ne reagiraju na promjene kamatnih stopa kada æele odnekoga posuditi novac. Pozajmice kuÊanstvima izgleda da su relativno kamatnoneelastiËne - potroπaËi viπe brinu o visini traæenih mjeseËnih uplata prema kreditnomugovoru nego o zaraËunatoj kamatnoj stopi (iako, oËigledno je da je ugovorna kamatnastopa na kredit glavni faktor koji utjeËe na visinu zahtijevanih otplata kredita). Dokrazina kamatne stope Ëesto nije znaËajan svjesni Ëimbenik kod kuÊanstava koja posuujusredstva od banaka, i razina obrazovanja i razina prihoda materijalno utjeËu na koriπtenjekredita od strane potroπaËa. Pojedinci koji imaju veÊe prihode imaju tendencijuposuivanja viπe ukupno i u odnosu na visinu njihovih godiπnjih prihoda. Ona kuÊanstvau kojima glava kuÊanstva ili glavni skrbnik ima viπe godina formalnog obrazovanjatakoer imaju tendenciju posuivanja veÊih iznosa u odnosu na razinu svojih prihoda.Za ove pojedince i obitelji posuivanje se promatra viπe kao orue za postizanje æeljenogæivotnog standarda, nego kao sigurnosna mreæa koja se koristi u ozbiljnim nevoljama.

Pitanja za provjeru znanja

Koje su glavne razlike izmeu hipotekarnih (rezidencijalnih) kredita,nehipotekarnih (nerezidencijalnih) kredita u ratama, jednokratno otplativihkredita te kredita na kreditne kartice?

Zaπto su kamatne stope na potroπaËke kredite u prosjeku obiËno viπe negona veÊinu drugih vrsta bankovnih kredita?

19.-1.

19.-2.


Vrednovanje zahtjeva za potroπaËkim kreditom

Karakter i namjena. KljuËni Ëimbenici u analiziranju zahtjeva za potroπaËkim kreditimasu karakter zajmoprimca i njegova moguÊnost otplaÊivanja. Kreditni referent mora bitisiguran da komitent koji posuuje novac ima dobar osjeÊaj moralne odgovornosti gledepotpune i pravovremene otplate kredita. Osim toga, razina prihoda zajmoprimca i njegovaimovina koja ima neku vrijednost (kao πto su to vrijednosnice i πtedni depoziti) mora bitidovoljna da uvjeri kreditnog referenta kako taj komitent ima moguÊnost otplate kreditauz neku prikladnu granicu sigurnosti. Zbog ovog razloga referent potroπaËkih kreditagotovo uvijek kod lokalnog ili regionalnog kreditnog ureda provjerava kreditnu povijestkomitenta. Diljem SAD-a postoji viπe od 2.000 kreditnih ureda; ove institucije dræepodatke o veÊini pojedinaca koji su nekada od banaka posudili sredstva i navode podatkeo otplati njihovih kredita i njihovom kreditnom rejtingu.

»esto se glavna karakteristika zajmoprimca oËituje u namjeni kreditnog zahtjeva.Kreditni referent mora pitati: Da li je komitent jasno iznio πto planira uraditi s novcem?Da li je navedena namjena kredita u skladu s pisanom kreditnom politikom banke? Postojeli dokazi iskrene namjere za otplatu svih posuenih sredstava? Neki viπi kreditni referentiËesto savjetuju mlaim kreditnim referentima da uzmu viπe vremena za posjetu svakomkomitentu, jer takve konverzacije Ëesto otkrivaju nedostatke u karakteru i iskrenosti πtoje direktno povezano s vjerojatnosti otplate kredita. Vrlo Ëesto iskusni kreditni referentiispunjavaju kreditni zahtjev umjesto da dopuste komitentu da to on sam uËini. PostavljajuÊirelevantna financijska pitanja komitentu pri ispunjavanju zahtjeva, vjeπti zajmodavacËesto moæe bolje prosuditi ispunjava li komitentov kreditni zahtjev bankovne standardekvalitete. Komitentovi usmeni odgovori mogu mnogo viπe otkrivati o karakteru i iskrenostinamjene nego bilo πto napisano na komadu papira ili ispisano u kompjutorskim podacima.Naæalost, ekonomski pritisci koji potiËu automatizaciju procesa plasiranja sredstavapotroπaËima doveli su mnoge banke, posebice veÊe institucije, do toga da troπe manjevremena s potroπaËem. Prikupljanje informacija i vrednovanje zahtjeva sve se viπeprepuπta kompjutorskim programima. Rezultat toga je da mnogi referenti potroπaËkihkredita o osobnosti i karakternim crtama svojih komitenata danas znaju vrlo malo, izvaninformacija iz kreditnog zahtjeva koji se moæe poslati faksom ili se prenijeti telefonomili putem kompjutora u banku.

U sluËaju zajmoprimca o kojem nema kreditnih podataka ili koji ima loπe podatke ootplati kredita, moæe se traæiti supotpisnik (jamac, op.red.) kako bi podræao otplatu.TehniËki, ako zajmoprimac ne ispuni svoje obveze prema supotpisanom ugovoru, odsupotpisnika se traæi preuzimanje otplate kredita. Meutim, mnogi bankari smatrajusupotpisnika uglavnom psiholoπkom napravom koja potiËe otplatu kredita, umjesto daga smatraju kao stvarnim alternativnim izvorom sigurnosti. Zajmoprimac moæe osjeÊatijaËu moralnu obvezu da otplati kredit znajuÊi da je i supotpisnikov kreditni rejting takoerdoveden u pitanje. Meutim, bankari Ëesto dvoje kada supotpisnika treba jaËe pritisnuti,jer to znaËi gubitak cjelokupnog bankovnog poslovanja sa supotpisnikom, a moæda i sdrugim suosjeÊajnim komitentima.

Razina prihoda. Referenti potroπaËkih kredita smatraju vaænima i visinu i stabilnostprihoda pojedinca. Oni su opÊenito skloniji tome da komitent navede svoju neto plaÊu,ili plaÊu koju nosi kuÊi, za razliku od bruto plaÊe, a Ëesto Êe od komitentovog poslodavca


traæiti da im potvrdi toËnost visine prihoda, duljinu zaposlenja, adresu stanovanja te brojsocijalnog osiguranja koje je dostavio sam komitent.

Depozitna salda. Indirektna mjera visine i stabilnosti prihoda je dnevni prosjek depozitnogsalda odræava komitent, πto Êe kreditni referent normalno potvrditi kod dotiËne banke. UveÊini dræava banke imaju pravo prebijanja na ime depozita komitenata, πto je dodatnazaπtita od rizika potroπaËkog posuivanja sredstava. Ovo pravo omoguÊava banci naplatukredita po kojem se ne ispunjavaju obveze, te preuzimanje a vista ili πtednih depozitakoje komitent eventualno posjeduje u banci, kako bi vratila svoja sredstva. Meutim,komitenta se obiËno mora obavijestiti barem 10 dana unaprijed prije nego se to pravoiskoristi, πto moæe rezultirati nestankom sredstava prije nego πto banka moæe vratiti bilokoji dio svoga kredita.

Stabilnost zaposlenja i stanovanja. Meu mnogim Ëimbenicima koje iskusni referentipotroπaËkih kredita uzimaju u obzir je duljina trajanja zaposlenja. VeÊina zajmodavacavjerojatno neÊe odobriti kredit nekome tko je na sadaπnjem mjestu zaposlen samo nekolikomjeseci. Vrijeme duljine stanovanja takoer se stalno analizira jer se pretpostavlja da πtodulje neka osoba stanuje na jednoj adresi, to je njena osobna situacija stabilnija. Stalnepromjene adresa su jak negativan Ëimbenik u odluËivanju hoÊe li se odobriti bankovnikredit.

Stvaranje piramide dugovanja. Referenti potroπaËkih kredita posebno su osjetljivi nadokaze da dugovi oduzimaju potroπaËev mjeseËni ili godiπnji prihod. Stvaranje piramidedugovanja - gdje pojedinac uzima kredit od jedne institucije-zajmodavca kako bi isplatiodrugu - nije prihvatljivo za veÊinu bankovnih kreditnih referenata, kao πto su visok ilirastuÊi saldo na raËunu kreditnih kartica, kao i stalni povrat Ëekova ispisanih na imekomitentovog depozitnog raËuna. Ove se stavke smatraju pokazateljima potroπaËevevjeπtine upravljanja novcem. PotroπaËi kojima nedostaju ove temeljne vjeπtine moædanisu u moguÊnosti izbjeÊi prevelika dugovanja i stoga se mogu naÊi u ozbiljnimproblemima kod svoje banke.

Na koji se naËin kvalificirati za potroπaËki kredit. Postoje li naËini da se poveÊajuneËije πanse za dobivanje bankovnog kredita? Jedan pozitivan Ëimbenik je stambenovlasniπtvo ili praktiËki, vlasniπtvo bilo kojeg oblika nekretnine, kao πto je to zemlja ilizgrade. »ak i onda kada ta imovina nije navedena kao jamstvo za kredit, ona pruæa slikustabilnosti i vjeπtine dobrog upravljanja novcem. Posjedovanje telefona takoer je vaænokao znak stabilnosti, a za odjel naplate dugovanja banke jeftin naËin da kontaktirazajmoprimca u sluËaju nekih problema. Joπ jedan pozitivan Ëimbenik je odræavanje jakogdepozitnog salda kod banke. Ne samo da iznadprosjeËne razine depozita sugerirajufinancijski discipliniranog pojedinca koji je odluËan u najmeri da ispuni sve svoje obveze,veÊ banka moæe profitabilno koristiti taj depozit za financiranje ostalih kredita.

Meutim, najvaænije πto treba uËiniti je istinito odgovoriti na sva pitanja kreditnihreferenata. Referenti potroπaËkih kredita traæe nedosljednosti u kreditnim zahtjevimakao znak da je zajmoprimac neiskren ili, u najmanju ruku, zaboravljiv. Primjerice, brojzdravstvenog osiguranja ili osobni identifikacijski broj Ëesto otkrivaju iz kojeg


zemljopisnog podruËja neka osoba dolazi. Podudara li se broj zdravstvenog osiguranjazajmoprimca s njegovim æivotopisom kao πto je to navedeno u kreditnom zahtjevu? Jesuli zajmoprimac i njegov poslodavac locirani na navedenim adresama? Je li iznos plaÊe iliiznos godiπnjeg prihoda isti kao iznosi koje je naveo poslodavac? Je li komitent naveosva svoja neisplaÊena dugovanja ili su, pak, kreditnom provjerom otkrivene mnogenenavedene obveze koje je potroπaË zaboravio ili ih jednostavno nije htio navesti?

Izazovi potroπaËkog posuivanja. PotroπaËke kredite nije lako vrednovati. Prvo,pojedincima je Ëesto lakπe sakriti vaæne informacije koje se odnose na otplatu kredita(kao πto su njihovo zdravlje ili njihovo zaposlenje u buduÊnosti) nego πto je to poslovnimsubjektima (Ëijim zahtjevima za kreditom se stalno dodaju revidirana financijska izvjeπÊa).Osim toga, poslovna tvrtka moæe se lakπe prilagoditi zdravstvenim tegobama, povredamaili financijskim problemima nego πto to mogu pojedinci ili obitelji. DapaËe, stopaneispunjenja obveza na potroπaËke kredite obiËno je nekoliko puta viπa od one na brojnevrste komercijalnih kredita. KljuËna karakteristika potroπaËkih kredita koja pomaæekreditnom referentu da potencijalne gubitke dræi na minimumu je ta da je veÊina takvihkredita malih denominacija i Ëesto su ti krediti osigurani utræivim kolateralom (kao πtoje automobil). Kreditni referent moæe doæivjeti mnogo veÊi broj neispunjenih obveza odkredita na podruËju potroπaËkih kredita nego kod bilo koje druge vrste posuivanjasredstava.

Primjer zahtjeva za potroπaËkim kreditom

Moæemo ilustrirati neke od najvaænijih tipova informacija koje kreditni referent prikupljai πto ti dijelovi informacija moraju otkrivati, tako πto Êemo pregledati primjer kreditnogzahtjeva prikazanog u Tablici 19.-1. Ovo je kreditni zahtjev za financiranje kupnje novogautomobila - jedan od najuobiËajenijih i obiËno jedan od profitabilnijih i sigurnijih vrstakredita koje banke odobravaju. Komitent, J. P. Skylark, prodaje stariji koriπteni automobilkako bi kupio novi Oldsmobile sedan. Prodajna vrijednost i polog Êe pokriti gotovo 20%nabavne cijene, a od banke se traæi da pokrije ostatak (80%) cijene automobila. Banka Êeuzeti hipoteku nad imovinom na teret vozila kako bi dobila zakonsko pravo da ga oduzmeukoliko se ne ispune obveze prema kreditu. Tako dugo dok cijene automobila ostajustabilne ili rastu, sredstva banke bi trebala biti priliËno dobro osigurana.

Meutim, karakter, stabilnost te odgovarajuÊi raspoloæivi prihod (koji nije optereÊenfiksnim duæniËkim obvezama i porezima) su vaæne komponente svakog zahtjeva zapotroπaËkim kreditom, a ti elementi pokreÊu ozbiljna pitanja baπ u vezi ovog kreditnogzahtjeva. Sxylark æivi na svojoj sadaπnjoj adresi samo 10 mjeseci, a na prijaπnjoj jeadresi u drugome gradu bio samo jednu godinu. Za sadaπnjeg poslodavca radi samoosam mjeseci. Mnoge su banke sklone posuivati sredstva samo komitentima koji æiveili rade u njihovim træiπnim podruËjima barem jednu godinu, πto se obiËno smatra znakompouzdanosti. Kreditni referent mora odluËiti ispunjava li Skylarkova stambena i poslovnasituacija standarde banke koji se na to odnose.

Godiπnji prihod obitelji Skylark je neπto iznad prosjeka, a za oboje, i za supruga i zasuprugu, iznosi gotovo 39.000 USD. Naravno, ovaj se iznos mora provjeriti kod obaposlodavca. Obitelj ima duæniËke obveze u iznosu od 102.469 πto se Ëini visokim, ali jeto samo 2.6 puta veÊe od njihovog godiπnjeg prihoda i ukljuËuje njihov stambenihipotekarni kredit. VeÊina stambenih hipotekarnih zajmodavaca smatrala bi da, po


Kreditni zahtjev je predao J.P.Skylark V dana 1. prosinca ove godine u First National Bank ofCollridge.

Adresa stanovanja: 3701 Elm Street

Mjesto stanovanja: Orangeburg Dræava i poπtanski broj: CA 77804

Namjena traæenog kredita: Kupovina novog automobila za osobnu i obiteljsku upotrebu

Æeljeno trajanje kredita: 4 godine

Za zahtjeve za kreditima za automobile molimo vas ispunite slijedeÊe podatke:Automobil je x novi koriπteni. Godina: tekuÊa

Tip: Oldsmobile Delta 88

Model: sedan, 4 vrata Identifikacijski broj vozila: 8073617

MoguÊa oprema na vozilu: klima ureaj, automatski mjenjaË, servo volan, ABS, AM/FM stereo,

automatsko zakljuËavanje

Vozilo koje se prodaje: 1990. Ford LTD Model: sedan, 4 vrata

Identifikacijski broj vozila: 6384061

MoguÊa oprema na prodavanom vozilu: klima ureaj, automatski mjenjaË, servo volan, ABS, AM radio

Pojedinosti o predloæenoj kupovini:

Nabavna cijena koju je naveo prodavaË: 15.750 USD

Gotovinski polog: 1.575 USD

Predujam za prodano vozilo: 0 USD

Neto vrijednost prodanog vozila: 1.500 USD

Ukupna poloæena vrijednost: 3.075 USD

NeplaÊeni dio nabavne cijene: 12.675 USD

Ostale stavke pokrivene kreditom: 650 USD

Ukupan iznos traæenog kredita: 13.325 USD

TABLICA 19.-1. TipiËan zahtjev za potroπaËkim kreditom


Informacije o komitentu:

Broj zdravstvenog osiguranja: 671-66-8324

Datum roenja: 21.02.1963.

Vrijeme na sadaπnjoj adresi: 10 mjeseci Broj telefona: 965-1321

Prijaπnja adresa stanovanja: 302 W. Solar St., Casio City, California

Vrijeme obitavanja na prijaπnjoj adresi: 1 godina

Broj vozaËke dozvole i dræava: A672435 California

Broj uzdræavanih ukuÊana: 3

Sadaπnji poslodavac: Hometown Warehouse Co.

Duljina zaposlenja kod sadaπnjeg poslodavca: 8 mjeseci

Priroda posla: voænja kamiona, utovar robe, odræavanje knjiga

Godiπnja plaÊa: 26.000 USD Broj telefona poslodavca: 963-8417

Ostali izvori prihoda: investicije, dræavni namjenski fond

Godiπnji prihod od ostalih izvora: 5.000 USD

Najbliæi æivuÊi roak (ne supruænik): Elsa Lyone Broj telefona: 604-682-7899

Adresa: 6832 Willow Ave., Amera, OK. 73282

Æeli li traæitelj da banka u obzir uzme i prihod supruænika kada vrednuje ovaj zahtjev?

X DA NE

Sadaπnji godiπnji prihod supruænika: 7.800 USD

Ime supruænikovog poslodavca: Dimmitt Savings and Security Association

Zanimanje: tajnica Duljina zaposlenja: 8 mjeseci

Informacije koje sam naveo u ovom kreditnom zahtjevu su istinite i toËne. Svjestan sam da Êe

banka zadræati ovaj zahtjev bez obzira hoÊe li mi kredit biti odobren. Ovime dozvoljavam banci daistraæi moju kreditnu proπlost i povijest mog zaposlenja u svrhu potvrivanja informacija navedenih

u ovom kreditnom zahtjevu, kao i za vrednovanje mojeg kreditnog statusa.

Potpis komitenta: J. P. Skylark

Datum potpisa: 01.12. ove godine


danaπnjim standardima, omjer ukupnih dugovanja u odnosu na ukupni godiπnji prihodkoji je dva i pol do tri puta veÊi od prihoda nije neobiËan.

Meutim, mjeseËne rate na ova dugovanja su visoke i iznose 1.078 USD (ukljuËujuÊirate stambenog hipotekarnog kredita). MjeseËni obroci kredita iznose jednu treÊinu brutomjeseËnog prihoda, ne raËunajuÊi uplatu od 315 USD mjeseËno koju Êe trebati platiti zatraæeni automobilski kredit. VeÊina zajmodavaca preferira kada je omjer traæene mjeseËneotplate u odnosu na prihod izmeu 25% do 30%. Meutim, veÊina uplata na ime obiteljskihdugovanja i usluga odlazi na teret njihovog stana, a na priliËno snaænom lokalnom træiπtunekretnina, vrijednost tog stana bi pruæala odgovarajuÊu sigurnost za banku. Osim toga,Ëini se da Skylarkovi imaju odgovarajuÊe pokriÊe osiguranja i da posjeduju iznadprosjeËnelikvidne financijske investicije u obliku dionica, obveznica te ostalih vrijednosnica. Kadaje kreditni referent provjerio kod Skylarkovih poslodavaca, otkrio je da oboje imajudobrih izgleda za napredak na svom poslu.

Zahtjev Skylarkovih je za razumnu namjenu, u skladu s kreditnom politikom banke,a navedeni prihod obitelji je dovoljno visok da sugerira visoku vjerojatnost da Êe kreditbiti otplaÊen. Prema tome, kreditni je referent prihvatio njihov zahtjev i nastavio je sprovjerom kreditnih podataka o Skylarkovima. Meutim, kada se na ekranu pojaviloizvjeπÊe regionalnog kreditnog ureda, kreditni je referent vrlo brzo uvidio da postojiozbiljan problem kod ovog kreditnog zahtjeva. Naæalost, kao πto je to prikazano u Tablici19.-2., Skylarkovi imaju raznoliku kreditnu proπlost, s najmanje pet sluËajeva kriviËnihili neplaÊenih raËuna: (a) od Windcrest Apartmentsa (vjerojatno neplaÊen najam), (b)bankovni kredit koji nije niti naveden niti otplaÊen, (c) neplaÊene obveze na ime kreditnekartice, te (d) spor oko raËuna s bolnicom Saint Barrio Hospital koji je bolnica otpisalakao gubitak. Ostali su dugovi u biti jednaki onima navedenim u zahtjevu, uz samo nekevrlo male neusklaenosti. U najboljem bi sluËaju kreditni referent Skylarkovima postaviopitanja o ovim nenavedenim kreditima, ali je vjerojatnije da Êe zahtjev jednostavno biti

Windcreast Deluxe Apts. 6 mjeseci 610 610 610 305 dugVisa otvoren 1,680 1,540 250 125 dugMasterCard otvoren 1,435 1,250 176 88 dugFirst State Bank of Slyvon 6 mjeseci 750 150 150 75 dugKinney’s Furniture Mart and Emporium 1 godina 847 675 - 34 tekuÊiFirst National Bank of Orangeburg 1 godina 2,500 675 - 120 tekuÊiSaint Barrio Hospital and Medical Clinic otvoren 160 160 - - otpisan

TABLICA 19.-2. Primjer izvjeπÊa kreditnog ureda

E-Z IzvjeπÊe kreditnog ureda za J. P. L. Skylarka, JMBG 671-66-8324Adresa kreditnog ureda: 8750 Café Street, San Miguel, CA 87513

607-453-8862Kreditne stavke od: 15.6. ove godine

Ime vjerovnikaTrajanjekredita

Maksimalaniznos koji se

dugovaoNenaplaÊeni

saldoIznos koji se

dugujeMjeseËne

rate Status

USDUSDUSDUSD

USD

USD

USD

USDUSDUSDUSD

USD

USD

USD

USDUSDUSDUSD

USD

USD

USD

USDUSDUSDUSD

USD

USD

USD


odbijen zbog neprihvatljive kreditne proπlosti. Jasno je da Êe kreditni referent imatiopravdanje za dvojbe o osjeÊaju ovog zajmoprimca oko prosudbe i odgovornost priposuivanju i otplaÊivanju sredstava banke.Federalni zakon (toËnije, Zakonu o ravnopravnom odobravanju kredita) od ameriËkihbanaka zahtijeva da pismeno obavijeste komitente kada odluËe odbiti kreditni zahtjev.Moraju navesti razloge za odbijanje, a tamo gdje je koriπteno izvjeπÊe kreditnog ureda,komitentu se mora priopÊiti gdje je kreditni ured lociran. Na taj naËin komitent moæeprovjeriti svoju kreditnu proπlost i traæiti da se svaka greπka u izvjeπÊu ispravi.1 Tablica19.-3. pokazuje izvjeπÊe o odbijanju kredita koje je predano Skylarkovima i razloge kojisu im navedeni zbog kojih je njihov zahtjev odbijen. U ovom je sluËaju kreditni referentnaveo neplaÊena dugovanja i relativno kratko vremensko razdoblje zaposlenjaSkylarkovih. Dobra karakteristika baπ ovog oblika odbijanja je ta da se komitenta uljudnomoli da koristi druge usluge kod banke te da ponovi svoj zahtjev kada se njegovafinancijska situacija popravi.Ovaj dio o vrednovanju zahtjeva za potroπaËkim kreditima zavrπava saæetkom kljuËnihtoËaka koje kreditni referent mora zapamtiti kada vrednuje zahtjev za kredit nekomkuÊanstvu. Ova mjerila kreditne kvalitete kod potroπaËkog plasiranja su sljedeÊa:

1. dokazi o stabilnosti zaposlenja i stanovanja

2. dosljednost informacija tako da su sve informacije i navedeni iznosi na

zahtjevu u skladu jedni s drugima

3. legitimnost namjere za dobivanje kredita

4. dokazi o kompetentnim vjeπtinama upravljanja novcem, πto se odraæava u

konzervativnom koriπtenju dugovanja i dokazima o pravovremenoj otplati

5. dobri izgledi za stalno zaposlenje.

Kreditni zahtjev koji se moæe preuzeti u banci neÊe izraæavati znaËajne slabosti koje seodnose na bilo koju od traæenih stavki. Samo kada kreditni zahtjev kuÊanstva pokazujeslabosti u jednoj ili dvije od ovih karakteristika kreditni referent te banke suoËava se steπkom odlukom i Ëesto se mora osloniti na neku vrstu objektivnog sustava za ocjenjivanjekredita (o tome Êe se raspravljati u sljedeÊem dijelu ovog poglavlja) ili na neku dozuintuicije kako bi donio odluku hoÊe li banka riskirati svoja vlastita sredstva i sredstvasvojih deponenata. Krajnja odluka za odbijanje ili prihvaÊanje kreditnog zahtjeva ovisi ooËekivanom povratu i rizicima ostalih kredita i investicija koje bi banka mogla odobritiili je veÊ odobrila, stavu menadæmenta banke prema rizicima, te ugledu banke u oËimaregulatorne zajednice.

1 Odbor Sustava federalnih rezervi posljednjih godina slijedi politiku izuzimanja poslovnih zajmoprimaca iz mnogihpriopÊenja i antidiskriminacijskih zakona koji se primjenjuju na potroπaËe u ulozi zajmoprimca. Meutim, 1988. godineKongres je izglasao Zakon o æenama vlasnicima poduzeÊa koji daje ista kreditna prava malopoduzetnicima (Ëije tvrtkeimaju bruto godiπnji prihod od 1 milijun dolara ili manje) koji traæe kredit, ukljuËujuÊi i pravo na dobivanje pismeneobavijesti o odbijanju kreditnog zahtjeva.


Kreditno ocjenjivanje zahtjeva za potroπaËkim kreditom

Mnoge banke danas koriste kreditno ocjenjivanje kako bi vrednovale kreditnezahtjeve koje zaprimaju od komitenata. Ustvari, najveÊi sustavi kreditnih kartica, kaoπto su to J.C. Penney, MasterCard, Montgomery Ward, Sears te VISA, rutinski koristeove sustave za procjenu traæitelja svojih kreditnih kartica, a sve veÊi broj banaka i drugihzajmodavaca koriste modele kreditnog ocjenjivanja za vrednovanje kredita za automobile,kapitalno-stambene kredite, prvorazredne hipotekarne kredite te kredita malimpoduzetnicima.

First National Bank of Collridge

Izjava za: G. J. P. L. SkylarkaIme komitenta

3701 Elm Street Orangeburg, CA 77804Adresa stanovanja komitenta Grad Dræava

Datum izjave: 18.6. ove godine

Kredit koji je komitent zatraæio: 13,325, 4 USD - godiπnji kredit u ratama za automobil

Banka je nakon zahtjeva poduzela: Kredit odbijen

Naæalost, banka ne moæe odobriti iznos i uvjete kredita koji ste zatraæili gore navedenog datuma. Razlog(zi)za odbijanje vaπeg zatraæenog kredita su: neplaÊeni krediti i nedovoljno vrijeme zaposlenja

Naπa istraga vaπeg kreditnog zahtjeva je ukljuËila kreditno izvjeπÊe od: E-Z Kreditni ured, 8750 CaféStreet, San Miguel, CA 87513. Federalni vam zakon dozvoljava da nabavite, uz pismeni zahtjev, kopijuinformacija koje su dovele do odbijanja ovog kreditnog zahtjeva.

Ukoliko vjerujete da ste diskriminirani kod dobivanja kredita zbog vaπe rase, boje, religije, spola,nacionalnog porijekla, braËnog stanja, zakonske dobi ili prema Zakonu o kreditnoj zaπtiti korisnika, moæetese obratiti glavnoj federalnoj regulatornoj agenciji za ovu banku, a to je Federalna agencija za izdavanjedozvola za rad i kontrolu banaka: Ministarstvo financija SAD-a, Washington, D.C. 20219.

Molimo vas da mene ili nekog drugog zaposlenika banke obavijestite u bilo koje buduÊe vrijeme ako vammoæemo pomoÊi kod nekih drugih usluga koje nudi banka. Mi cijenimo vaπe prijateljstvo i vaπe poslovanje,te bismo vam æeljeli pomoÊi u ispunjavanju vaπih osobnih bankovnih potreba. Molimo da razmislite opredavanju novog kreditnog zahtjeva u buduÊnosti ako se situacija koja je dovela do odbijanja ovogkreditnog zahtjeva popravi.

S poπtovanjem, W.A. Numone William A.H. Numone IIIViπi potpredsjednikOdjel osobnog bankarstva

TABLICA 19.-3. Izjava o odbijanju, prestanku ili promjeni na zahtjevu za

potroπaËkim kreditom


Sustavi kreditnog ocjenjivanja imaju prednost u tome πto vrlo brzo, uz minimalannapor, mogu provjeriti veliki broj kreditnih zahtjeva, reducirajuÊi time operativnetroπkove, a mogu biti i uËinkovita zamjena za koriπtenje prosudbe kod neiskusnih kreditnihreferenata, pomaæuÊi im na taj naËin u kontroli gubitaka zbog loπih kredita. Mnogikomitenti vole prikladnost i brzinu kojom se njihovi kreditni zahtjevi rjeπavaju putemsustava automatskog kreditnog ocjenjivanja. »esto neki komitent moæe telefonski zatraæitikredit i za nekoliko minuta banka moæe nazvati kreditni ured tog komitenta i dobitiizvjeπÊe putem online kompjutorske mreæe, te donijeti brzu odluku o zahtjevu togakomitenta.

Sustavi kreditnog ocjenjivanja obiËno se temelje na diskriminantnim modelima ilipovezanim tehnikama poznatim kao “logit” ili “probit” modeli ili “neuralne” mreæe, ukojima se nekoliko varijabli zajedniËki koristi kako bi se postigla numeriËka ocjena ilirang za svakog traæitelja kredita. Ukoliko ocjena premaπuje kritiËnu minimalnu razinu,njemu Êe se vjerojatno odobriti kredit u nedostatku drugih πtetnih informacija. A akoocjena padne ispod kritiËne minimalne razine, njemu Êe se vjerojatno odbiti kredit unedostatku podræavajuËih Ëimbenika. Meu najvaænijim varijablama koje se koriste uocjeni potroπaËkih kredita su rejting kreditnog ureda, dob, braËni status, broj uzdræavanihËlanova, stambeno vlasniπtvo, prihodi, posjedovanje telefona u stanu, broj i vrstebankovnih raËuna, vrsta zanimanja te vrijeme provedeno na sadaπnjem poslu.

Temeljna teorija kreditnog ocjenjivanja je ta da banka moæe prepoznati financijske,ekonomske, te motivacijske Ëimbenike koji odvajaju dobre od loπih kredita, na naËin dase promatraju velike grupe ljudi koji su u proπlosti posuivali sredstva. Osim toga,pretpostavlja se da Êe jednaki financijski i ostali Ëimbenici koji su odvajali dobre odloπih kredita u proπlosti, uz mali prihvatljivi rizik greπaka, odvajati dobre od loπih kreditau buduÊnosti. OËigledno, ova temeljna pretpostavka moæe biti pogreπna ako se ekonomijai drugi Ëimbenici iznenada promjene, πto je jedan od razloga zbog Ëega se dobri sustavikreditnog ocjenjivanja stalno iznova testiraju i revidiraju, poπto se identificira sve viπeosjetljivih varijabli (varijable s desne strane regresijske jednadæbe koje se koriste zapredvianje troπkova i drugih ovisnih varijabli).

Sustavi kreditnog ocjenjivanja obiËno biraju od 7 do 12 stavaka iz kreditnog zahtjevakomitenta i svakoj stavci dodjeljuju bodovnu vrijednost od 1 do 10. Primjerice, pregledbankovnih raËuna potroπaËkih kredita moæe pokazati da su Ëimbenici u tablici na str.610 bili iznimno vaæni u odvajanju dobrih kredita (npr. onih otplaÊenih na vrijeme) odloπih (npr. gdje je otplata ozbiljno kasnila ili je uopÊe nije bilo).

Najviπa ocjena koju bi komitent mogao imati u gore navedenom sustavu kreditnogocjenjivanja od osam Ëimbenika je 43 boda. Najmanja moguÊa ocjena je 9 bodova.Pretpostavimo da banka otkrije da je, od onih ranije odobrenih kredita koji su dobiliocjenu od 28 bodova ili manje, 40% (ili 1,200) postalo loπi krediti koji su se moraliotpisati kao gubitak. Ovi su gubici u prosjeku iznosili 600 USD po kreditnom raËunu, iËine ukupni gubitak od 720,000 USD. Meutim, od svih odobrenih dobrih kredita, samoje 10% (300) ostvarilo 28 bodova ili manje prema ovom sustavu ocjenjivanja. Na 600USD po kreditu, ovi nisko ocijenjeni dobri krediti iznosili su 180,000 USD. Dakle, akokreditni referent u banci koristi 28 bodova kao kriterijsku ocjenu ili prijelomnu toËku,banka Êe uπtedjeti procijenjenih 720,000 USD minus 180,000 USD ili 540,000 USD,tako πto Êe se dræati pravila da se odobravaju samo oni krediti kod kojih traæitelj kreditaostvari viπe od 28 bodova. Ako je buduÊe iskustvo gubitaka banke na kredite jednako,odbijanje svih kreditnih zahtjeva koji ostvare 28 bodova ili manje, reducirat Êe gubitkeza oko 40%, a odbacit Êe samo 10% dobrih kredita.


1. Zanimanje ili vrsta posla komitenta:struËnjak ili direktor 10zanatlija 8Ëinovnik 7student 5priuËeni radnik 4povremeno zaposlen 2

2. Stambeni status:posjeduje stan 6unajmljuje kuÊu ili stan 4æivi kod prijatelja ili roaka 2

3. Kreditni rejting:odliËan 10prosjeËan 5nema podataka 2loπ 0

4. Vrijeme provedeno na sadaπnjem poslu:viπe od jedne godine 5jedna godina ili manje 2

5. Vrijeme provedeno na sadaπnjoj adresi:viπe od jedne godine 2jedna godina ili manje 1

6. Telefon u kuÊi ili stanu:da 2ne 0

7. Broj uzdræavanih osoba koje je naveo komitent:nema 3jedan 3dva 4tri 4viπe od tri 2

8. Posjed bankovnih raËuna:i tekuÊi i πtedni raËuni 4samo πtedni raËun 3samo tekuÊi raËun 2nema 0

»imbenici koji predviaju kvalitetu kredita Bodovna vrijednost

Menadæment banke moæe eksperimentirati s drugim mjerodavnim ocjenama, kako biodredio koja prijelomna toËka daje najveÊu neto uπtedu od gubitaka po kreditima upotroπaËkom programu kredita banke.

Pretpostavimo da banka otkrije da je 28 bodova zaista optimalna prijelomna toËka zamaksimalnu uπtedu od gubitaka po kreditima. Povijest potroπaËkih kredita banke moglabi se detaljnije analizirati Ëim bi se saznalo kako iznos kredita odobren nekom komitentuutjeËe na iskustvo koje banka ima od gubitaka po kreditima. Banka moæe otkriti da planbodovnog ocjenjivanja na stranici 611 rezultira najveÊom neto uπtedom od gubitaka pokreditima.

Jasno, ovakav sustav izdvaja osobnu prosudbu iz procesa posuivanja sredstava ismanjuje vrijeme koje je banci potrebno za donoπenje odluke sa sati na minute ili satjedana na jedan ili nekoliko dana. Meutim, postoji rizik gubitka onih komitenata koji


osjeÊaju da banka nije u potpunosti razmotrila njihovu financijsku situaciju i posebneokolnosti koje se mogu pojaviti kod kreditnog zahtjeva. Postoji i opasnost da Êe komitenttuæiti banku prema federalnim antidiskriminacijskim zakonima (kao πto je Zakon oravnopravnom odobravanju kredita ili Odredba B Odbora Sustava federalnih rezervi)ukoliko se sustavu kreditnog ocjenjivanja banke koriste zakonom ili odlukom sudazabranjeni diskriminirajuÊi Ëimbenici kao dob, braËni status i drugi. Federalni zakonidozvoljavaju koriπtenje dobi ili drugih osobnih karakteristika kao diskriminirajuÊihËimbenika, ukoliko banka moæe pokazati da ovi Ëimbenici zaista razdvajaju, prema nekojstatistiËki znaËajnoj razini, dobre od loπih kredita, te da se sustav kreditnog ocjenjivanjastalno revidira kako bi se u obzir uzele najnovije promjene u stvarnom kreditnom iskustvu.2

Teret dokazivanja je na banci koja treba pokazati da njezin sustav kreditnog ocjenjivanjaprema statistiËki znaËajnoj razini uspjeπno prepoznaje kvalitetne traæitelje kredita.UËestala potvrivanja i revizije sustava kreditnog ocjenjivanja nisu mudra samo sazakonskog i regulatornog glediπta, veÊ isto tako ublaæavaju najveÊu potencijalnu slabosttakvih sustava - njihovu nemoguÊnost brze prilagodbe promjenama u gospodarstvu iobiteljskom naËinu æivota. Nefleksibilni sustav vrednovanja kredita moæe biti smrtonosnaprijetnja bankovnom programu potroπaËkih kredita, tjerajuÊi od sebe pouzdane zahtjeveza potroπaËkim kreditima, uniπtavajuÊi reputaciju banke u zajednicama koje opsluæuje tedodajuÊi neprihvatljivo visoke kreditne rizike kreditnom portfelju.


Koje bi karakteristike zahtjeva za potroπaËkim kreditom kreditni referenttrebao najpaæljivije ispitati?Na koji naËin djeluje sustav kreditnog ocjenjivanja?Koje su glavne prednosti za banku koja koristi sustav kreditnog ocjenjivanjakako bi vrednovala zahtjeve za potroπaËkim kreditom?Postoje li kakvi veliki nedostaci u sustavu kreditnog ocjenjivanja?U sustavu kreditnog ocjenjivanja predstavljenom u ovom poglavlju hoÊe litraæitelj kredita koji je zanatlija, koji æivi sa svojim roakom, ima prosjeËnikreditni rejting, na svojoj se sadaπnjoj adresi i na svojem sadaπnjem poslunalazi toËno jednu godinu, uzdræava Ëetiri osobe i ima telefon, te posjedujetekuÊi raËun dobiti kredit? Molimo vas, objasnite zaπto.

28 bodova ili manje odbij zahtjev29-30 bodova odobri kredit do 500 dolara31-33 bodova odobri kredit do 1,000 dolara34-36 bodova odobri kredit do 2,500 dolara37-38 bodova odobri kredit do 3,500 dolara39-40 bodova odobri kredit do 5,000 dolara41-43 bodova odobri kredit do 8,000 dolara

Vrijednost ili rangbodovne ocjene Odluka o kreditu

2 Dob se moæe koristiti u sustavima kreditnog ocjenjivanja koji se temelje na iskustvu i toËnim statistiËkim podacima,ukoliko ocjena koja dodijeljena traæitelju kredita koji ima 62 godine ili je stariji, nije niæa od one koja se dodjeljuje bilokojoj drugoj dobnoj kategoriji.

19.-3.

19.-4.

19.-5.

19.-6.

19.-7.


Zakoni i odredbe koje se primjenjuju na potroπaËke kredite

Tijekom protekla Ëetiri desetljeÊa doneseni su brojni zakoni i regulacije koje ograniËavajuaktivnosti institucija koje plasiraju potroπaËke kredite. Glavni federalni zakoni svrstavajuse u dvije opseæne grupe: (1) pravila o otkrivanju podataka, koja obvezuju banku dapotroπaËu navede sve troπkove i osnovne obveze prema kreditnom ugovoru ili ugovoru onajmu; i (2) antidiskriminacijski zakoni, koji zabranjuju kategoriziranje kreditnihkomitenata prema njihovoj dobi, spolu, rasi, nacionalnom porijeklu, religijskom uvjerenju,mjestu stanovanja ili dobivanju socijalne pomoÊi, te odbijanje kredita bilo kome samozbog toga πto je netko Ëlan jedne ili viπe ovih skupina. Mnogi bankari takva pravilashvaÊaju kao teret i neusklaenost s tehnoloπkim inovacijama i inovacijama na podruËjuusluga. Ta su pravila i stalni izazov regulatornoj zajednici, koja je optereÊena brojnimprimjedbama i pitanjima o interpretaciji. Ipak, priljev odgovarajuÊih financijskihinformacija potroπaËima postaje sve vaæniji nakon deregulacije financijskog sektora, πtoje povezano s veÊim rizicima i za financijske institucije i za njihove klijente.

Zahtjevi koji se odnose na iznoπenja podataka potroπaËima

Jedan od najvaænijih dijelova federalnog zakonodavstva na podruËju potroπaËkihusluga je Zakon o zaπtiti potroπaËkih kredita - (ili Zakon o istinitosti πtednje), koji jeameriËki Kongres izglasao 1968. godine i koji je pojednostavljen 1981. godinedonoπenjem Zakona o pojednostavljenju i reformi zakona o istinitosti πtednje. OdborSustava federalnih rezervi pripremio je Odredbu Z kako bi provela ova dva zakona oistinitosti πtednje. Glavna svrha istine pri pozajmljivanju sredstava je promocijainformiranog koriπtenja kredita meu potroπaËima tako πto se banke obvezuju na potpunoiznoπenje kreditnih uvjeta i troπkova. Zajmodavci moraju svojim komitentima priopÊitigodiπnju postotnu (kamatnu) stopu (APR) na zatraæeni kredit, ukupni dolarski iznos svihfinancijskih troπkova, a u sluËaju stambenih hipotekarnih kredita, obvezne naknade zaodobrenje, troπkove zatvaranja kredita te druge troπkove vezane uz kredit.

Naredni amandmani iz 1970. i 1974. godine doveli su do Zakona o poπtenomizvjeπÊivanju o kreditu i Zakona o pravednom fakturiranju kredita. Prvi zakon izriËitodaje komitentu pravo pristupa njihovim kreditnim podacima koji se obiËno dræe kodlokalnih ili regionalnih kreditnih ureda. Zakon o poπtenom izvjeπÊivanju o kreditu

ovlaπÊuje pojedince i obitelji da pregledaju svoje kreditne podatke zbog toËnosti i datraæe istragu i ispravljanje svih netoËnosti. Zakon zahtijeva od kreditne agencije da navrijeme ispravi te netoËnosti i da komitentu dozvoli ulaganje kratke izjave kojomobjaπnjava bilo kakvu πtetnu stavku koja se nalazi u podacima. Osim toga, zakon najstroæeograniËava pristup kreditnim podacima komitenta i zahtijeva pismeni pristanak pojedincaza pristup njegovim podacima.

U posljednje se vrijeme u SAD-u vode polemike oko djelatnosti koja se baviizvjeπÊivanjem kredita. Neki su kreditni uredi optuæeni za kreiranje prevelikih greπaka ukreditnim podacima komitenata (πto Ëesto rezultira sigurnim odbijanjem kredita), zanepotpunu istragu primjedaba komitenata koje se odnose na netoËnosti, te za prodajuinformacija o komitentima raznim poduzeÊima. Kongres je predstavio nekoliko zakonakojima nameÊe striktnije regulacije na operacije kreditnih ureda i veÊe kazne zbog greπakakreditnih ureda.

Zakon o pravednom fakturiranju kredita iz 1974. godine dozvoljava komitentimaosporavanje greπaka pri fakturiranju koje je naËinio trgovac ili tvrtka koja se bavi kreditnimkarticama, te da se izvrπi pravovremena istraga svih sporova oko fakturiranja. Komitent


Bankovni menadæment u akciji

Centri za vrednovanje kredita u potroπaËkom bankarstvu

Diljem svijeta proces posuivanja sve viπe postaje automatiziran buduÊi da subankari razvili nove tehnologije za ubrzanje procesa ocjenjivanja i odobravanja kredita.Novi pristup koji je nekim bankama pomogao u efikasnijem iskoriπtavanju svojihnajiskusnijih kreditnih referenata predstavlja kreiranje centara za vrednovanje kredita,gdje su zaposleni iskusni kreditni referenti. Kada komitent ue u kreditni odjel jedneod podruænica banke, referent obiËno komitentu postavlja seriju relevantnih pitanja, iunosi njegove odgovore u kompjuterski dosje. Meu najopÊenitija pitanja koja sepostavljaju su komitentov broj socijalnog osiguranja, broj vozaËke dozvole, godiπnjiili mjeseËni prihod, neplaÊeni dugovi, duljina zaposlenja na sadaπnjem radnom mjestu,te vrijeme provedeno na trenutnoj adresi. U isto se vrijeme te iste informacijeelektronskim putem pojavljuju pred iskusnim kreditnim referentom u banËinom centruza vrednovanje kredita.

Kada referent primi i unese dostatne podatke od komitenta, a sve u cilju donoπenjaodluke, on proslijedi prijedlog sluæbeniku u centru za vrednovanje kredita. Ukoliko setaj kreditni sluæbenik slaæe s odlukom kreditnog referenta, odluka koja se odnosi nakredit vrlo Êe se brzo saopÊiti komitentu.

Pristup koji obuhvaÊa centre za vrednovanje kredita ima viπestruke prednosti,posebice za veÊe banke koje svakoga dana dobivaju stotine zahtjeva zamalopoduzetniËkim kreditima. To pojaËava upotrebu oskudnih talenata za vrednovanjekredita i ubrzava proces donoπenja odluka glede kredita. Komitent Ëesto moæe dobitiodgovor koji se tiËe njegovog kreditnog zahtjeva u roku od par minuta. To takoerpredstavlja znaËajne uπtede na prostoru i opremi buduÊi da starije kreditno osobljebanke radije radi u jednoj centraliziranoj lokaciji umjesto da se duplicira osoblje uveÊem broju podruænica banke. Pristup koji obuhvaÊa centre za vrednovanje kreditaodraz je sve veÊe konkurencije meu institucijama koje pruæaju financijske usluge, tepromjenjive informacijaske tehnologije. Intenzivna konkurencija izmeu banaka inebankovnih zajmodavaca (kao πto su financijske kompanije i kreditne udruge) prisililaje bankare na razvijanje ekonomiËnijih i bræih postupaka odobravanja kredita, dok sunedavna zbivanja na polju elektronske tehnologije omoguÊila bræe vrednovanje kreditai donoπenje odluka vezanih za kredite.

moæe zadræati uplate na sporne dijelove raËuna, a da mu se ne pripisuje krivica ili da muse ne pripisuje obveza plaÊanja kamata, sve dok se spor ne rijeπi. Svaki vjerovnik koji neodgovori na upit komitenta vezan uz raËun ili, nakon πto odgovori, ne istraæi i ne pokuπarijeπiti problem, naposljetku mora odustati od spornog raËuna u maksimalnoj visini do50 USD. Prije nego πto kreditna institucija ili trgovac mogu promijeniti troπkove kreditaili usluæne naknade, oni o tome moraju obavijestiti komitenta 30 dana unaprijed.

Zakon o praviËnom priopÊenju kreditnih troπkova i troπkova kreditnih kartica zahtijevada se komitentu koji zatraæi kreditnu karticu prvo da pismena obavijest (obiËno prijenego πto se kreditna kartica po prvi puta koristi) o obveznim naknadama za otvaranje iliobnavljanje kreditnog raËuna. Takoer, ako se neki postojeÊi raËun kreditne kartice morauskoro obnoviti i ako se za to zaraËunava naknada za obnavljanje, komitent se unaprijedmora pismeno o tome obavijestiti. Komitentu se takoer mora priopÊiti postoji li kakva


promjena u visini naknada ili osiguranja za kreditne kartice. Ova su pravila dizajniranaspecijalno za kreditne kartice koje se komitentu odobravaju nakon vrbovanja putemdirektne poπte, putem telefona ili putem oglasa koji dolaze u πiroku javnost.

Napokon, ako kreditni komitent zakasni s otplatom svojih kredita, Zakon o

pravednim postupcima pri naplati duga ograniËava koliko daleko vjerovnik ili agencijaza naplatu kredita mogu iÊi u pritiscima na komitenta prilikom plaÊanja duga. Primjerice,onaj tko naplaÊuje raËune ne smije “uznemiravati” duænika ili se krivo predstavljati kakobi dobio informacije o duæniku ili dobio pristup k njemu. Telefonski pozivi u neobiËnovrijeme ili na posao gdje duænik radi su ilegalni ako ih duænik nije dozvolio, niti onaj tkonaplaÊuje moæe legalno obznaniti svrhu poziva nekom drugom osim duæniku. Ova pravilao naplati dugova na snagu je stavila Federalna trgovinska agencija u SAD-u, osnovanaradi kontrole slobodne konkurencije.

Stavljanje kreditne diskriminacije izvan zakonaPristup kreditu danas predstavlja osnovni dio dobrog æivota za prosjeËnu obitelj.

Spoznaja ove Ëinjenice navela je Kongres tijekom 1970-ih godina da stavi izvan zakonadiskriminaciju u odobravanju kredita koja se temelji na dobi, spolu, rasi, nacionalnomporijeklu, religiji, mjestu stanovanja ili primanju socijalne pomoÊi. Zakon o

ravnopravnom odobravanju kredita iz 1974. godine zabranjuje zajmodavcu dakomitentu postavlja odreena pitanja, kao πto su pitanja o dobi i rasi. (Iznimka je uËinjenaza stambene hipotekarne kredite tako da federalna vlada moæe prikupiti informacije otome tko dobiva ili tko ne dobiva hipotekarne kredite, kako bi ustanovila prakticira li sediskriminacija u ovom vaænom kreditnom podruËju.) Isto tako, kreditni referent ne moæepostavljati pitanja o ostalim izvorima prihoda osim o prihodu od plaÊe, ukoliko komitentdobrovoljno ne iznese takve informacije.

Joπ jedan zakon, Zakon o reinvestiranju (CRA), dizajniran je kako bi zajmodavcazakonski sprijeËio da “obiljeæi” odreene regije kao nepoæeljne i da odbije posuivatisredstva ljudima koji æive u tim obiljeæenim podruËjima. CRA od svake kreditne institucijezahtijeva oznaËavanje trgovinskog podruËja koje planira opsluæivati i kojem planira nuditisve svoje usluge bez diskriminacije prema svim stanovnicima na tom trgovinskompodruËju. Upravni odbor banke mora godiπnje pregledati definiciju trgovinskog podruËjakoju je odabrao menadæment kako bi vidio da li je ona joπ uvijek vaæeÊa. Osim toga,dodatni napori svake kreditne institucije vezani uz ispunjavanje kreditnih i ostalih potrebaza financijskim uslugama njenog trgovinskog podruËja ocjenjuju se od strane bankovnihrevizora (poznato pod nazivom CRA rangiranje). Regulatorne vlasti uzimaju u obzirCRA rangiranje neke banke kada ona zatraæi uspostavljanje neke nove podruænice, kadazatraæi odobrenje za fuziju ili akviziciju, te kada zatraæi odobrenje za ponudu nekihnovih usluga.

U kolovozu 1989. godine Ëlanak XII. Zakona o provoenju, reformama i oporavkufinancijskih institucija, zahtijevao je od federalnih bankovnih agencija da objave CRArangove banaka kako bi njihovi komitenti znali koje banke nude πiroku potporu svojimlokalnim zajednicama. Svaka banka, unutar 30 dana od dobivanja revizorskog izvjeπÊa,mora javno obznaniti svoje postupke CRA ocjenjivanja u glavnom uredu i barem u jednojpodruænici u svakoj zajednici koju banka opsluæuje. Ovi javni podaci moraju biti otvoreniza komitente te banke tako da ih mogu pregledati tijekom normalnog radnog vremena, abanka mora osigurati kopije (uz neku razumnu naknadu) svakom tko zatraæi te podatke.

CRA rangovi se temelje na 12 “Ëimbenika ocjenjivanja” koje revizori pregledavajukada posjete neku banku, ukljuËujuÊi napore banke da komunicira s Ëlanovima lokalnezajednice u vezi s njihovim kreditnim potrebama, njihovo sudjelovanje u dræavnim


stambenim programima, zemljopisnu distribuciju kredita koje je odobrila banka, te svedokaze o ilegalnoj kreditnoj diskriminaciji.

Postoje Ëetiri razliËita CRA sustava rangiranja koje navode bankovni revizori:iznadprosjeËan (O), zadovoljavajuÊi (S), treba se popraviti (N) ili znaËajnija neusklaenost(SN). Bankovna tvrtka s niskom CRA ocjenom (npr. rang N ili SN) moæe imati problemapri dobivanju regulativne dozvole ukoliko traæi dozvolu za proπirenje svoje ponude uslugaili za preuzimanje neke druge banke.

Najnovija studija autora (5) otkriva da su banke koje dobiju ocjenu “O” - najveÊuCRA ocjenu - to uËinile tako πto su najprije paæljivo dokumentirale svoje aktivnosti kojese odnose na njihovu zajednicu. One povremeno ispituju svoje namjeπtenike koji suaktivni u lokalnoj zajednici kako bi mogli dokumentirati njihovu znaËajnu ukljuËenost uzajednicu onda kada bankovni regulatori zatraæe dokaze o njihovim aktivnostima uzajednici. Najbolje ocijenjene banke takoer stalno ispituju svoje komitente kako biustanovile njihovu percepciju o kvaliteti bankovnih usluga, te kako bi zadræale korak spromjenjivim potrebama svojih komitenata. Banke s najviπom ocjenom u zajednici Ëestosu ukljuËene u lokalne programe koji nude pristupaËnije programe za rjeπavanje mjestastanovanja, odræavaju seminare na kojima savjetuju male poduzetnike i kupce novihstanova o tome kako zatraæiti kredit, te prate zemljopisnu distribuciju svojih kreditakako bi bile sigurne da odreena podruËja neke zajednice nisu sistematski iskljuËenaprilikom pruæanja bankovnih usluga. Banke koje su dobile najviπu CRA ocjenu, obiËnood svojih upravnih odbora i viπeg menadæmenta dobivaju veÊu obvezu promoviranjaveÊe ukljuËenosti u zajednicu, πto izgleda poruËuje o znatnoj vaænosti aktivnosti vezanihu CRA za zaposlenike banke na svim nivoima.

Zakoni koji nadopunjavaju odredbe Zakona o reinvestiranju u zajednicu su Zakon opriopÊavanju hipotekarnih stambenih kredita i Zakon o praviËnom stanovanju. Prvi zakonod banaka i ostalih institucionalnih zajmodavaca stambenih sredstava zahtijeva danajmanje jednom godiπnje javno priopÊe podruËja urbanih zajednica u kojima suodobravale stambene hipotekarne kredite i kredite za adaptaciju stanova. Zakon opraviËnom stanovanju zabranjuje diskriminaciju pri prodaji, lizingu ili financiranjustanovanja na temelju boje, nacionalnog porijekla, rase, religije ili spola. Zakon oprovoenju, reformama i oporavku financijskih institucija od kreditnih institucija zahtijevaizvjeπÊivanje o rasi, spolu i prihodima svih onih pojedinaca koji zatraæe stambenihipotekarni kredit, tako da federalne regulatorne agencije mogu lakπe otkriti moguÊudiskriminaciju u posuivanju stambenih hipotekarnih sredstava.

Ovi zakoni ne priopÊavaju bankama i ostalim financijskim institucijama tko bi trebaodobiti kredit. Umjesto toga, oni od svake kreditne institucije zahtijevaju da se usredotoËina Ëinjenice koje se odnose na svaki pojedinaËni kreditni zahtjev, od sluËaja do sluËaja,te da sprijeËe zajmodavce u grupiranju svojih komitenata u kategorije (kao πto su premadobi, spolu ili rasi) i donose kreditne odluka samo na temelju pripadnosti nekoj grupi.


Koji zakoni danas postoje i daju komitentima koji posuuju novac potpunijeinformacije o uvjetima i rizicima uzimanja kredita?Kakva je zakonska zaπtita danas moguÊa za zaπtitu zajmoprimaca oddiskriminacije?Prema vaπem miπljenju, jesu li potrebni dodatni zakoni na ovim podruËjima?

19.-8.

19.-9.

19.-10.


Hipotekarni krediti

Banke odobravaju hipotekarne kredite kako bi financirale kupnju nekretnina - stanova,stambenih kompleksa, trgovinskih centara, poslovnih zgrada, skladiπta, te ostalih fiziËkihstruktura, kao i zemljiπta u nekim sluËajevima. Kreditiranje u svrhu kupovine nekretninaje zasebno podruËje koje posjeduje znaËajne razlike u odnosu na ostale vrste bankovnihkredita. U bankarstvu su hipotekarni krediti, tipiËno ili kratkoroËni graevinski krediti,otplativi unutar nekoliko mjeseci ili tjedana nakon πto je graevinarski pothvat zavrπen,ili dugoroËni hipotekarni krediti koji se mogu protegnuti i do 25 ili 30 godina kako biosigurali stalno financiranje za kupnju ili adaptaciju neke nekretnine. Bilo kakvo da jenjihovo dospijeÊe, hipotekarni krediti su tijekom proteklog desetljeÊa bili jedno od najbræerastuÊih podruËja bankovnog kreditiranja, dostiæuÊi dvoznamenkastu stopu porasta ipredstavljajuÊi gotovo treÊinu cjelokupne aktive bankovnog sustava do kraja 1990-ihgodina. Naæalost, takvi su krediti takoer meu najriziËnijim oblicima bankovnih kredita.Primjerice, ranih 1990-ih, nenaplaÊeni hipotekarni krediti su predstavljali skoro polovicucjelokupne problematiËne aktive svih ameriËkih banaka.

Razlike izmeu hipotekarnih i ostalih kreditaHipotekarni krediti se razlikuju od veÊine ostalih vrsta kredita u nekoliko kljuËnihkarakteristika. Prvo, prosjeËna veliËina hipotekarnih kredita je obiËno mnogo veÊa odprosjeËne veliËine ostalih kredita, posebice potroπaËkih i malopoduzetniËkih kredita.Osim toga, odreeni hipotekarni krediti, uglavnom za jednoobiteljske stanove, imajutendenciju posjedovanja najduljeg dospijeÊa (od oko 15 godina do 25 ili 30 godina) odsvih kredita koje banke odobravaju. DugoroËno posuivanje ove vrste nosi bitan rizik zakreditnu instituciju jer se mogu dogoditi mnoge stvari - ukljuËujuÊi negativne promjeneekonomskih uvjeta, kamatnih stopa, te financijskog stanja zajmoprimca - tijekom trajanjatakvog kredita.

Kod veÊine ostalih vrsti kredita, priljev gotovine ili prihod zajmoprimca je ono πto jenajvaænije u donoπenju odluke da li odobriti ili odbiti molbu za kreditom. Meutim, kodhipotekarnih kredita, stanje i vrijednost nekretnine koja je predmet kredita gotovo sujednako vaæni kao i prihod zajmoprimca. Kod hipotekarnih kredita, kompetentna procjenanekretnine od vitalne je vaænosti za odluku o kreditnom zahtjevu. Takva procjena morabiti u skladu s industrijskim i vladinim standardima, posebice ako postoji vjerojatnost daÊe se nekretnina prodati na sekundarnom træiπtu, omoguÊavajuÊi zajmodavcu prikupljanjedodatnih sredstva kako bi odobrio nove kredite.

Jedna takva odredba je zahtjev Federalne nacionalne hipotekarne asocijacije (FNMA,ili Fannie Mae) da svaki odobreni stambeni hipotekarni kredit mora potjecati odzajmoprimaca Ëija mjeseËna rata stambenog kredita (ukljuËujuÊi glavnicu kredita i kamate,poreze, te osiguranje) ne premaπuje 28% njegovog mjeseËnog bruto prihoda i Ëiji zbrojredovitih mjeseËnih rata (rata svih kredita i ukljuËujuÊi i troπkove stanovanja) ne premaπuje36% mjeseËnog bruto prihoda. DospijeÊe stambenog hipotekarnog kredita ne moæe bitimanje od 10 ili viπe od 30 godina, a imovina mora biti procijenjena od strane FannieMaeovog ovlaπtenog procjenitelja. FNMA odredbe takoer naglaπavaju da kreditnoizvjeπÊe zajmoprimca ne moæe biti starije od 90 dana.

I dok pravila kao πto su ova predstavljaju teret hipotekarnom zajmodavcu, ona donoseublaæavajuÊu korist jer se krediti koji se pokoravaju ovim regulatornim standardima obiËno


priliËno lako mogu prodati na sekundarnom træiπtu nekim drugim financijskiminstitucijama, posebice osiguravajuÊim druπtvima, πtednim bankama te mirovinskimfondovima ili dræavnim agencijama kao πto su Fannie Mae ili Ginnie Mae (GNMA -Dræavna nacionalna hipotekarna asocijacija). »esto Êe banka ili neka druga kreditnainstitucija upakirati svoje hipotekarne kredite u grupu kredita pod sponzorstvom GNMA-e i prodavati vrijednosnice kao potraæivanja od ovih grupa kredita, tako prikupljajuÊisredstva za odobravanje joπ viπe kredita.

Promjene u odredbama i promjenjiva sreÊa razliËitih financijskih institucija rezultiralisu velikim promjenama kod bankovnih i nebankovnih tvrtki koje odobravaju hipotekarnekredite. Dok komercijalne banke Ëesto preferiraju odobravanje kratkoroËnijih hipotekarnihkredita (posebice graevinskih kredita), hipotekarne bankovne podruænice bankovnihholding kompanija sada predstavljaju najveÊi dio svih stambenih hipotekarnih kredita.Ove podruænice imaju jake træiπne ugovore i obiËno mogu preprodati bilo koji stambenihipotekarni kredit koji u kratkom roku odobre zajmodavcima na duge distance, kao πtosu to osiguravatelji æivota, πtedne banke ili strani investitori. Hipotekarne podruæniceobiËno uspostavljaju kratkoroËne “skladiπne linije” kod banaka kako bi si priuπtiledovoljno sredstava za pokrivanje hipoteka koje izdaju ili kupuju sve dok ne prodaju istete kredite nekim drugim investitorima. Osim toga, hipotekarne bankovne podruænicebankovne holding kompanije slobodno se mogu πiriti u udaljene gradove i dræave gdje jebankovno grananje moæda ograniËeno zakonom ili odredbama.

»imbenici pri vrednovanju zahtjeva za stambenim hipotekarnim kreditom

Pri vrednovanju zahtjeva za stambenim kreditom, kreditni referent mora uzeti u obzirsljedeÊe toËke:

Iznos pologa, koji je zajmoprimac planirao poloæiti, u odnosu na nabavnu cijenuhipotekarnog vlasniπtva predstavlja kritiËan Ëimbenik u odreivanju koliko jehipotekarni kredit siguran s glediπta zajmodavca. OpÊenito, πto je veÊi omjer iznosakredita u odnosu na nabavnu cijenu, to je manja inicijativa zajmoprimca gledepoπtivanja svih uvjeta kredita, buduÊi da zajmoprimac ima manje udjela uvlasniπtvu. Kada hipoteke dostignu 90% ili viπe od nabavne cijene nekretnine,hipotekarno osiguranje postaje vrlo vaæno, a zajmodavac mora staviti dodatninaglasak na procjenu karaktera i osjeÊaja odgovornosti zajmoprimca.Stambeni krediti Ëesto donose i druge poslove (kao πto su to depoziti i buduÊikrediti za adaptaciju nekretnina) od zajmoprimca. Dakle, njih bi trebalo promatratiu kontekstu ukupnih odnosa izmeu zajmoprimca i zajmodavca. Primjerice, bankabi moæda htjela komitentu udijeliti hipotekarni kredit po neπto niæoj stopi kreditau zamjenu za njegovo jamstvo da Êe koristiti i ostale usluge banke i dræati znaËajnijeiznose depozita kod te banke.Stabilnost depozita je kljuËni Ëimbenik prilikom odluËivanja koliki bi obujam ikoje vrste stambenih kredita banka trebala odobravati. Banke sa stabilnijimdepozitima obiËno mogu biti agresivnije u svojim programima kredita zanekretnine, te mogu teæiti dugoroËnijim hipotekarnim kreditima koji ostvarujuveÊi dohodak.Stambeni hipotekarni krediti zahtijevaju od kreditnog referenta zaduæenog zakredite za nekretnine paæljivo razmatranje sljedeÊih aspekta kreditnog zahtjeva:

1.

2.

3.

4.


Bankovni menadæment u akciji

Kreditiranje razvoja zajednice od strane banaka

Jedno od najdinamiËnijih podruËja bankovnog kreditiranja danas je usredotoËenona programe razvoja zajednice. U SAD-u postoji viπe od 2,500 neprofitnih poduzeÊakoja se bave razvojem zajednice (CDCs) i koja pruæaju financijsku i tehniËku pomoÊonima koji trebaju stambeni prostor, a u posljednje vrijeme i lokalnim stanovnicimakoji æele zapoËeti novi posao ili kupiti veÊ postojeÊu malopoduzetniËku tvrtku i timerazviti joπ jedan izvor prihoda.

Banke i bankovne holding kompanije (ukljuËujuÊi neke viπebankovne konzorcije)pomogle su organizirati, a Ëesto su postale i aktivni partneri u mnogim CDC-ima,posebice za pomoÊ pri ponovnom oæivljavanju podruËja koja su u gospodarskimproblemima. Zajmodavci koji sudjeluju u tome, razvili su niske otplatne kvote/troπkovezatvaranja kredita, koji su omoguÊili tisuÊama pojedinaca i obitelji vlasniπtvo nadstambenim prostorima ili nekim poslovima koje su prethodno smatrali nedostiænim.Utjecaj ameriËkog stambenog træiπta osobito je bio dramatiËan, primjerice, do 1997.godine, kada je oko 2/3 ameriËkih domaÊinstava ostvarilo vlasniπtvo nad stambenimprostorima - rekordan omjer - s manjinom koja je predstavljala skoro treÊinu nedavnihnovih vlasnika stanova.

Mnogi od ovih novih vlasnika stambenog prostora koje su stvorile CDCs i ostalistambeni programi, sada su se okrenuli k drugom cilju - pronalaæenju financijske potporei obuci za zapoËinjanje novih poslovnih poduhvata. Kao rezultat toga, banke koje djelujuputem CDC-a i ostalih grupa za razvoj zajednice postale su viπe zainteresirane za nabavukapitala za zapoËinjanje poslovnih aktivnosti i akvizicija. Dakako, uËeπÊe bankara namalopoduzetniËkom træiπtu je kritiËno, kao πto je to prikazalo nedavno izvjeπÊe podnazivom: Nacionalno istraæivanje Federalnih rezervi o financijama malog poduzetniπtva,koje je otkrilo da 84% malih poduzeÊa i poduzeÊa srednje veliËine komercijalne bankesmatraju kao primaran izvor financijskih usluga. Meutim, potpora razvoju malihpoduzeÊa, posebice u podruËjima s niskim dohocima i dohocima srednje veliËine, stvaranje izazov bankovnim menadæerima i dioniËarima buduÊi da mala poduzeÊa-zajmoprimci,uglavnom, predstavljaju ozbiljne kreditne probleme. »esto imaju malu ili nikakvupovijest na temelju koje bi se donosile odluke, nedosljedna i opÊenito neadekvatnafinancijska izvjeπÊa koja se rijetko sluæbeno pregledavaju, nude malo vrijednogkolaterala, sadræe visoke troπkove plasiranja kredita za bankare (obiËno iz razloga πto

Iznos i stabilnost prihoda zajmoprimca, posebice u odnosu na visinu hipotekarnogkredita i na visinu zahtjevanih rata.Uπtede koje su na raspolaganju zajmoprimcu, te odakle Êe zajmoprimac namaknutitraæeni polog. Ako je polog ostvaren podizanjem znaËajnijeg iznosa uπteenihsredstava, komitent na raspolaganju ima manje likvidne imovine potrebne za buduÊeizvanredne potrebe, kao πto su otplata hipoteke ukoliko netko u obitelji oboli ili izgubiposao.Podaci o tome kako se zajmoprimac brine i upravlja svojom imovinom. Ako seimovina pod hipotekom ne odræava pravilno, banka moæda neÊe u potpunosti povratitisredstva koja je posudila.MoguÊnost prodaje nekretnina na podruËju lokalnog træiπta u sluËaju da se imovinamora preuzeti. U oslabljenim lokalnim gospodarstvima gdje postoji velikanezaposlenost, mnoge su kuÊe, stanovi te poslovne strukture stavljene u prodaju, uz

a.

b.

c.

d.


samo nekoliko aktivnih kupaca. Banka bi mogla dugo vremena Ëekati na povrat svojihsredstava.Izgled kamatnih stopa ako hipotekarni stambeni kredit ima promjenjivu kamatnustopu. Iako se sekundarno træiπte za hipotekarne kredit s promjenjivom kamatnomstopom u novije vrijeme poboljπalo, joπ je uvijek lakπe prodati stambene hipotekarnekredite s fiksnom kamatnom stopom.

Tijekom proteklog desetljeÊa kod brojnih ameriËkih banaka Ëesto su se pojavljivaliozbiljni problemi u portfeljima hipotekarnih kredita. Nekoliko najveÊih banaka u SAD-u, kao πto su to Citicorp, Chase Manhattan, Security Pacific, Chemical, Fleet-Norstar teWells Fargo, povremeno su iskljuËivale i prodavale velika komercijalna i stambenavlasniπtva po vrlo diskontiranim cijenama. Kao odgovor na ove rastuÊe probleme, Kongresje donio tzv. Ëlanak XI. Zakona o provoenju, reformama i oporavku financijskih

zahtijevaju veliku pomoÊ u odobravanju njihovog kreditnog zahtjeva u bankovnom oblikusa razumno zavrπenim poslovnim planom, analizom træiπta, kompletnim financijskimizvjeπÊima, i osiguranom podrπkom u sluËaju da se posao razvija sporije nego πto seoËekivalo ili upada u ozbiljne probleme), dodjeljuju bankarima kredit koji se teπko prodajena sekundarnom træiπtu kredita (tj. nelikvidnost), te doæivljavaju izuzetno visoke stopeneuspjeha.

Usprkos tome, bankari diljem SAD-a, kao i u brojnim stranim zemljama poËeli suubrzavati svoje aktivnosti vezane uz razvoj malog poduzetniπtva. Neki su razvili noveusluge kojima privlaËe nove poduzetnike, ukljuËujuÊi revolving i terminske kredite manjegobujma, programe upravljanja gotovinom koji pomaæu manjim poduzetnicima da bræesakupe i investiraju svoju gotovinu, te programe poslovnih kreditnih kartica za olakπavanjekupovine zaliha i opreme. Nekoliko je banaka osnovalo posebne malopoduzetniËke kreditnejedinice, nudeÊi dugoroËne kredite koje potpomaæu programi koje vodi Uprava za malopoduzetniπtvo (SBA), dræavne i lokalne agencije za ekonomski razvoj, te ostale vladineinstitucije Ëije garancije mogu omoguÊiti prodaju ovih malopoduzetniËkih kredita nasekundarnom træiπtu, generirajuÊi joπ viπe gotovine za potporu novim programimakreditiranja. Isto tako, sve je veÊi broj banaka formirao poduzeÊa za reinvestiranje uzajednicu koja ujedinjavaju bankovne i nebankovne organizacije radi osiguravanja kredita,za financiranje izgradnje ili kupovine teπke opreme, koji mogu biti mali kao primjerice odnekoliko stotina dolara ili veliki kao primjerice od nekoliko tisuÊa dolara.

Neke su banke i bankovne holding kompanije traæile i dobile odobrenje od bankovnihregulatornih tijela za pruæanje usluga ulaganja u kapital u neke male tvrtke, pod uvjetomda veÊina poslova i usluga odlaziti pojedincima s relativno niskim prihodima. Bankari,takoer, osiguravaju ograniËenje sredstava (kredita ili doprinosa) i tehniËki savjet ostalimzajmodavcima, ukljuËujuÊi kompanije za razvoj uprave za malo poduzetniπtvo, revolvingkreditne grupe te mikropoduzetniËka kreditna sredstva. Ove situacije Ëesto omoguÊavajusredstva za poËetak i obuku za najmanje (“dvoriπne”) poslovne poduhvate koje zapoËinjupojedinci i obitelji. Sve su viπe bankari aktivno ukljuËeni u kombinirana javna i privatnapartnerstva kako bi obnovili i ojaËali gospodarstvo u podruËjima i zajednicama u kojimadjeluju.

Izvor: Za opseænu raspravu o ovim aktivnostima u bankarskoj djelatnosti koje se odnose na razvoj zajednice,vidi Lawrence H. Meyer, “New Approaches to Small Business Development Partnership”, govor Ëlana Odboraguvernera Sustava federalnih rezervi o Programu istraæivanja gradskog podruËja, University of Winsconsin,Milwaukee, Wisconsin, December 1, 1997.

e.


institucija iz 1989. godine. »lanak XI. zahtijeva koriπtenje procjenitelja s dræavnimcertifikatom ili licencirane procjenitelje za stambene kredite koji spadaju pod nadzorregulatornih tijela federalnog bankarstva i nadzornih agencija za πtedionice. »etiri suglavna federalna regulatora tijela banaka i πtedionica nedavno donijela zakon da sucertificirane ili licencirane procjene obavezne za veÊinu stambenih kredita koji premaπuju250,000 dolara. (Obnavljanje postojeÊih kredita opÊenito je izuzeto od specifiËnihprocjenjivaËkih obveza.) Za stambene kredite manjih denominacija banka mora slijediti“razborite” standarde ocjenjivanja i pismeno dokumentirati svoju procjenu bilo kojeimovine koja je temelj kredita, ukljuËujuÊi pretpostavke na kojima se temelji procjenavrijednosti nekretnina banke.

Daljnje zaoπtravanje standarda i odredbi koje okruæuju stambene kredite pojavilo sekada je Kongres u prosincu 1990. godine donio Zakon o nacionalnom dostupnomstanovanju. Ovaj zakon i odredbe koje ga podupiru zahtijeva da se traæiteljimahipotekarnih kredita da jasna naznaka koja pokazuje da li bi njihov kredit mogao svojaprava pruæanja usluga (tj. pravo na prikupljanje uplata od zajmoprimca) prenijeti naneku drugu instituciju s kojom Êe zajmoprimac morati suraivati tijekom trajanja njihovogkredita. U svojim naporima da smanji gubitak domova zbog prinudnog preuzimanja,Kongres je naznaËio da zajmodavci moraju zajmoprimcima hipotekarnih kredita priopÊititko je prekrπitelj kod otplate njihovih kredita, ukoliko zajmodavac savjetuje vlasnikedomova ili zna neku neprofitnu organizaciju koja pruæa takve savjete.


Na koje je naËine hipotekarni kredit jedinstven u usporedbi s drugim vrstamabankovnih kredita?Koje bi Ëimbenike banka morala uzeti u obzir pri vrednovanju molbe zastambenim kreditom?

Trendovi kod potroπaËkih i hipotekarnih kredita

Programi koji se bave potroπaËkim kreditima i dalje Êe igrati glavnu ulogu u upravljanjubankama i uslugama u godinama koje dolaze. Ne samo da su potroπaËki krediti meunajprofitabilnijima od svih vrsta bankovnih kredita, veÊ i, kako potroπaËi postaju sveobrazovaniji, oni sve agresivnije koriste kredite kako bi poveÊali svoj æivotni standard iuskladili svoje planove potroπnje s oËekivanim buduÊim prihodima.

PotroπaËko kreditiranje u buduÊnosti morati Êe se viπe orijentirati na prikladnost,omoguÊavajuÊi pojedincima i obiteljima brz pristup kreditima, dok Êe istovremeno idalje odræavati dovoljnu kontrolu nad potroπaËkim posuivanjem kako bi se izbjegloznaËajnije smanjenje kvalitete kredita. To Êe u buduÊnosti biti ozbiljan problem, jer Êeagresivni zajmodavci potroπaËkih kredita velikog obujma zasigurno isticati pojam “instantkredita” u njihovim opreznim i praktiËnim granicama. Primjerice, Citicorp je nedavnolansirao program unaprijed odobrenih stambenih hipotekarnih kredita, a mnoge kreditnezadruge nude unaprijed odobrene kredite za automobile. Osim toga, pojavljuje se nekolikodrugih kreditnih moguÊnosti za bolje opsluæivanje potroπaËa koje Êemo sada obraditi.

19.-11.

19.-12.


Kreditiranje na temelju udjela u nekretniniU SAD-u je Zakon o poreznoj reformi iz 1986. godine otvorio sve opseænije i brzo

rastuÊe podruËje kreditiranja na temelju udjela u nekretnini. Prema tim programima,vlasnici stanova Ëija se vrijednost poveÊala mogu koristiti udio u tim stanovima - razlikuizmeu procijenjene træiπne vrijednosti stana i iznosa hipotekarnog kredita na njegovteret - kao temelj za posuivanje. Dakle, ukoliko je stan kupljen za 100,000 USD i imateret, odnosno hipoteku u vrijednosti 70,000 USD, a uslijed inflacije i poveÊane potraænjeza stanovima, njegova je træiπna vrijednost sada 120,000 USD. Vlasnik stana Êe imatitemelj za posuivanje od oko 50,000 USD (tj. 120,000 USD - 70,000 USD). Ovaj temeljmoæe se zaloæiti kao kolateral za kredit od 50,000 USD za adaptaciju stana, za kupnjudrugoga stana ili za neku drugu opravdanu svrhu.

Danas se koriste dva glavna tipa takvih vrsta kredita. Prvi je tzv. tradicionalni kredit,koji je kredit bez moguÊnosti dodatnog zaduæivanja i koji pokriva odreeno razdobljemjeseci i godina i koristi se uglavnom za adaptaciju stanova. Tradicionalni stambenikrediti temeljeni na udjelu obiËno se otplaÊuju u jednakim obrocima, kvartalno ilimjeseËno, i najËeπÊe su osigurani drugom hipotekom na teret stana zajmoprimca.

Mnoge su banke u novije vrijeme iskoristile nove moguÊnosti ponudom komitentimanovijih tipova stambenih kredita temeljnih na udjelu - linije kredita na teret njihovestambene osnove. One obiËno odreuju kreditni limit na ove stambene kreditne linijeuzimajuÊi postotak od procijenjene vrijednosti stana u posjedu komitenta koji posuujenovac (recimo 75%), te oduzimajuÊi iznos koji komitent joπ uvijek duguje na teretpostojeÊeg stambenog kredita. Tako je:

Maksimalan odobreni iznos kredita moæe se prilagoditi na temelju prihoda komitentai drugim stvorenim dugovanjima, plus podacima o ranijim otplatama prethodnih kredita.

Ove se kreditne linije mogu koristiti za bilo koju opravdanu svrhu, samo ne za troπkovestanovanja - primjerice, za kupnju automobila ili financiranje fakultetskog obrazovanja.Osim toga, mnoge od ovih kreditnih linija su revolving krediti, πto znaËi da komitentmoæe posuivati do maksimalnog iznosa kredita, otplatiti sve ili dio posuenog iznosa,te ponovo posuditi do visine ugovorenog maksimalnog iznosa koliko god puta æeli svedo dospijeÊa kreditne linije, πto se obiËno dogaa unutar 10 godina. BuduÊi da stambenikredit temeljen na udjelu ima tendenciju biti dugoroËniji i sigurniji, on Ëesto obiËnosadræi niæu kamatnu stopu i dulje razdoblje otplate, time smanjuje iznos periodiËnih ratazajmoprimca ispod zahtijevanih obroka konvencionalnih potroπaËkih kredita. Cijenatradicionalnim kreditima obiËno se odreuje koriπtenjem dugoroËnih kamatnih stopa,dok stambene kreditne linije obiËno imaju kamatne stope usko povezane s kratkoroËnimstopama (kao πto je dobit na dræavne mjenice vlade SAD-a ili na najbolju kamatnu stopu).

Posljednjih godina, istraæivanja koja su proveli Odbor Sustava federalnih rezervi (1),(9) i ostale institucije (kao πto je Institut za druπtvena istraæivanja SveuËiliπta u Michiganu)otkrila su neke korisne informacije i za korisnike stambenih kredita i za banke kojeodobravaju takve kredite. Primjerice, træiπte stambenih kredita ostaje priliËno malo u

Procijenjena vrijednost stana 150,000Pomnoæeno s dozvoljenim postotkom x 75Jednako postotak procijenjene vrijednosti stana 112,500Minus saldo koji se joπ duguje za stambeni hipotekarni kredit - 60,500Jednako maksimalna kreditna linija koja je komitentu na raspolaganju 52,000

USD%USD

USD


odnosu na broj vlasnika stanova - manje od 1/5 svih vlasnika stanova u SAD-u dobilo jestambeni kredit, a ta je grupa otprilike jednako podijeljena izmeu tradicionalnihstambenih kredita i novijih stambenih kreditnih linija. Dakle, træiπte hipotekarnih kreditamoglo bi znaËajnije porasti uz odgovarajuÊe oglaπavanje i ekonomske poticaje.

1986. godine Zakon o poreznoj reformi proglasio je neoporezivom kamatu nastambene kredite temeljene na udjelu u nekretnini u visini do 100,000 USD, i to je uvelikoj mjeri pridonijelo njihovom nedavnom porastu. S dolaskom federalne poreznereforme, kamatni troπkovi na ostale kredite postupno su postali u potpunosti oporezivi,pruæajuÊi u oËima potroπaËa izrazitu prednost stambenim kreditu. ProsjeËne veliËinekredita posljednjih godina iznosile su oko 18,000 USD za tradicionalne kredite i 13,000USD za stambene kreditne linije.

Demografski govoreÊi, zajmoprimci stambenih kredita imaju tendenciju biti imuÊnijiod prosjeËnih vlasnika stanova. Oni objavljuju viπe razine osobnih prihoda i viπe kapitalau svojim domovima. Isto tako, zajmoprimci hipotekarnih kredita imaju tendenciju bitistariji komitenti koji dulje posjeduju svoje stanove i duæi rok zaposlenja. VeÊina potroπaËastambenih kredita su u kasnim 40-im godinama ili su stariji; mnogi su u mirovini ili sublizu nje i u velikoj su mjeri otplatili svoj prvi stambeni hipotekarni kredit. VeÊinastambenih kredita koji se temelje na udjelu u nekretnini se koriste za adaptaciju stanova,za otplatu preostalih obroka kredita, za financiranje obrazovanja, za financiranje odmoraili za pokrivanje bolniËkih troπkova.

Kreditni referenti u bankama moraju biti vrlo paæljivi kod zahtjeva za stambenimkreditom. Prije svega, oni poËivaju na pretpostavci da cijene stanova neÊe znaËajnijepasti. Ipak, postoje brojni povijesni dokazi da ekonomski prevrati i poveÊanjenezaposlenosti mogu preplaviti lokalno træiπte stanova sa stanovima i kuÊama na prodaju,gdje prinudna preuzimanja postojeÊih stanova ubrzano smanjuju cijene stanova i kuÊa.Dok u veÊini dræava banka ponovno moæe doÊi u posjed stana ili kuÊe zaloæene kaojamstvo za kredit, Ëesto ta banka ima teπkoÊa prodajuÊi taj stan ili kuÊu po cijeni kojapokriva sva njezina sredstva plus sve troπkove nastale pri odobravanju, opsluæivanjukredita, te preuzimanju kolaterala. Postoji i prilika za postavljanje pitanja o razboritostikoriπtenja imovine kojoj se poveÊava vrijednost, kao πto je to kuÊa, za kupnju imovinekojoj se vjerojatno neÊe poveÊati vrijednost, kao πto je to veÊina automobila, namjeπtaj,ili kuÊanski aparati. Kreditni referent mora biti paæljiv pri odobravanju takvih kreditnihzahtjeva, posuujuÊi samo dio (moæda ne viπe od 60% ili 70%) procijenjene kapitalnevrijednosti stana ili kuÊe kako bi osigurao odgovarajuÊu zaπtitu ukoliko bi se smanjilotræiπte nekretnina.

Osim toga, oπtre odredbe na federalnom nivou, koje proizlaze iz Zakona okonkurentnoj jednakosti u bankarstvu iz 1987. godine i Zakona o zaπtiti potroπaËahipotekarnih kredita iz 1988. godine, zahtijevaju da zajmodavci “stave krov” na kamatnestope i da odrede koliko visoke mogu biti kamatne stope na hipotekarne kredite spromjenjivom kamatom. Zajmodavac mora takoer svojim komitentima pruæitiinformacije o svim troπkovima kredita i znaËajnim rizicima prema Zakon o istinitosti uposuivanju. PotroπaËev glavni rizik je taj da Êe banka biti primorana doÊi u posjednjegovog doma (stana ili kuÊe). Ne samo da jedan takav dogaaj uniπtava odnos spotroπaËem i rezultira negativnim publicitetom za banku, veÊ moæe i opteretiti banku simovinom koju bi moæda teπko bilo prodati.

Zakon o zaπtiti potroπaËa iz 1988. godine zabranjuje zajmodavcu hipotekarnih kreditada samovoljno otkaæe kredit i da zahtijeva trenutaËnu otplatu. Meutim, ako zajmodavacmoæe otkriti da je komitent uËinio prijevaru ili predao iskrivljen izvjeπtaj, te ako nijeotplaÊivao kredit kao πto je obeÊao ili nije odræao vrijednost odreene imovine, moæe seubrzati naplata kredita. PotroπaË hipotekarnog kredita tada ima mali izbor i preostaje mu


da isplati kredit ili da preda kuÊu ili stan koju je poloæio kao jamstvo, ukoliko to na nekinaËin nije zabranjeno federalnim, dræavnim ili lokalnim zakonima.

Programi potroπaËkog upravljanja gotovinomIsto tako nedavno su se pojavile i druge moguÊnosti vezane uz potroπaËke kredite,

koje mnogo obeÊavaju, i to posebice one koje se odnose na koriπtenje programapotroπaËkog upravljanja gotovinom. Uspjeπno razvijeni od strane Merrill Lyncha1970-ih godina, ovi financijski paketi nude komitentima koji posjeduju stanove ili kuÊeusluge poslovanja s vrijednosnicama i investicijske usluge tako da oni lako moguinvestirati viπak gotovine u dionice, obveznice te druge investicijske proizvode kako bizaradili prihode sve dok im ta sredstva nisu potrebna za ispunjavanje trenutaËnih obveza.Nedavno su ti paketi upravljanja gotovinom proπireni kako bi ukljuËili tekuÊe raËune,πtedne planove, kreditne kartice te osiguranje. Rezultat toga je jednostavna pogodnostza komitenta kojem se obiËno πalju kombinirana mjeseËna izvjeπÊa koja pokazuju statusnjegove πtednje, salda kredita te investicije.

Programi upravljanja gotovinom mogu olakπati komitentove financijske transakcije,a upotrebu kredita uËiniti znatno pogodnijom. Dok je veÊina najuspjeπnih programaupravljanja gotovinom namijenjena najviπe kuÊanstvima, s visokim prihodima, ubuduÊnosti Êe vjerojatno biti i veliki broj programa namijenjenih kuÊanstvima sa srednjimprihodima. KljuË uspjeha ovih novijih programa Êe biti u tome mogu li oni ili ne odræatisvoje troπkove dovoljno niskima kako bi mogli konkurentno postaviti cijene svojih usluga.

Demografske promjene i zaduæivanje potroπaËaNe bismo smjeli Ëitatelju ostaviti dojam da bankovni programi potroπaËkih kredita

nemaju ozbiljne probleme. Uistinu se oni, u predstojeÊem razdoblju, izgleda suoËavaju svelikim preprekama. Kao prvo, populacija ubrzano stari u SAD-u, Japanu i ostalimindustrijskim zemljama. Kako ljudi stare, posebice oni iznad 40 ili 45 godina, oni imajutendenciju manje koristiti kredite, te otplaÊuju svoje joπ neispunjene duæniËke obveze.To sugerira da ukupna potraænja za potroπaËkim kreditima po glavi stanovnika moæeopasti, primoravajuÊi banke i druge zajmodavce potroπaËkih kredita da se nemilosrdnobore za profitabilne raËune potroπaËkih kredita. Osim toga, deregulacija je uvela viπezajmodavaca u podruËje potroπaËkih kredita. Financijske institucije koje se nadaju da Êezaπtititi svoje prihode u ovom podruËju paæljivo Êe trebati izabrati svoje planove ozaraËunavanjima naknada.

Trend povezan s potroπaËkim kreditiranjem - krediti na mjestu prodaje - takoerodraæava promjene koje se dogaaju u populaciji kojoj banke prodaju svoje uslugepotroπaËkih kredita. Sve viπe komitenata potroπaËkih kredita danas traæi brzinu iprikladnost u procesu kreditiranja. Mnogi komitenti æele da su im krediti na raspolaganjuonoga trenutka kada neπto kupuju, a ne da se moraju voziti u banku i zatraæiti kredit.Mnoge banke danas nude indirektne kredite preko dilera automobilima, dilera kuÊanskimaparatima te drugim skupljim proizvodima, tako da diler priprema kreditni ugovor itelefonira ili faksira banci informacije o zajmoprimcu, zahtijevajuÊi brzo odobrenje. Ostaleinstitucije nude “unaprijed odobrene” kreditne programe kod kojih komitent putemtelefona ili poπte banci πalje kreditne informacije i dobiva odobrenje za kredit i prijenego πto je obavljena kupovina. U ovom sluËaju trgovina ili diler kod kojih komitentkupuje moæe jednostavno potvrditi kod banke da je kredit veÊ odobren. Ovi noviji pristupiuvelike smanjuju potrebu ulazaka u banku i rezultiraju veÊim indirektnim kreditiranjemna mjestu gdje se vrπi prodaja, umjesto direktnog kreditiranja komitenata u uredu banke.


Rezultat toga su niæi transakcijski troπkovi i veÊa prikladnost za komitenta, ali bankovnimenadæeri moraju biti spremni na dodatne rizike u donoπenju brzih kreditnih odluka i namoguÊi gubitak veÊeg neposrednog odnosa sa svojim komitentima.

Zakonske i regulatorne promjene koje utjeËu na potroπaËko posuivanjeTijekom 1990-ih godina osobni su steËajevi sve viπe rasli i njihov je broj na ameriËkim

sudovima u prosjeku iznosio jedan milijun godiπnje uz vrlo πirok spektar opcija zajamËenfederalnim i dræavnim steËajnim zakonima (ukljuËujuÊi poglavlja 7, 11 i 13). Kako bizadræali korak s tim porastom pojedinaËnih i obiteljskih steËajeva, potroπaËki su sezajmodavci morali dobro upoznati s dijelovima federalnih i dræavnih steËajnih kodeksa.Naæalost, najnovije promjene steËajnih zakona predstavljaju ozbiljne izazove za institucijekoje se bave potroπaËkim kreditiranjem. Kongres je 1978. godine donio Zakon o steËajnojreformi, nadopunjujuÊi federalni steËajni zakonik koji je postojao od poËetka stoljeÊa.Dok su amandmani pokrili neke od rupa u Zakonu iz 1978. godine, najnovije su reformepomakle zakonske ljestvice znaËajno u korist pojedinaca koji su zatraæili steËaj i joπ viπesu ograniËile iznos i vrste duæniËke aktive koja bi se mogla konvertirati u gotovinu zaproporcionalnu distribuciju bankama i ostalim vjerovnicima.

Danas znatan dio kuÊne imovine moæe biti izuzet iz likvidacije kako bi se pojedincukoji je doæivio steËaj omoguÊilo da se financijski oporavi, te da konaËno dobrovoljnootplati svoje obveze. Primjerice, oæenjen par u moguÊnosti je, prema federalnoj zaπtitiod steËaja, zadræati i do 40,000 USD u osobnoj imovini kao πto je vlasniπtvo stana,kuÊanski namjeπtaj i aparati, nakit, automobil, mirovinski raËun te bilo kakva opremakoju duænik koristi u svom poslu. Nekoliko je dræava donijelo statute koji dozvoljavajuzadræavanje joπ viπe imovine vjerovnika, a federalni zakon dozvoljava da se duænik kojiobjavi steËaj pozove na dræavna steËajna pravila kod kojih bi ova promjena bila u njegovukorist. Meutim, gotovo je treÊina dræava, prihvatila konzervativnija pravila koja πtitemanje duæniËke imovine nego πto to Ëini federalni zakon.

Federalni steËajni kodeks specificira pravila prema kojima se moæe prodati osobnaimovina problematiËnog duænika Ëiji dobici se dodjeljuju njegovim vjerovnicima. SteËajnizakon usmjerava sudove da dozvole izradu plana otplate koji duæniku dozvoljava postupnuisplatu njegovih vjerovnika, koji ne moraju prisilno preuzeti imovinu duænika sve dok serate koje je odredio sud plaÊaju na vrijeme. Rezultati toga su da su bankari postali opreznijiu sluËaju graniËnih kreditnih zahtjeva, te da su se banke potaknule da ukljuËe viπe premijerizika u kamatne stope svojih potroπaËkih kredita, πto bi moglo mnoge zajmoprimce sniæim prihodima iskljuËiti iz kredita namijenjenih domaÊinstvima.


©to je to kreditiranje na temelju udjela u nekretnini i koje su njegoveprednosti i nedostaci za banke?S kojim se problemima suoËavaju banke u razvoju programa potroπaËkogupravljanja gotovinom?Na koji naËin promjenjiva dobna struktura populacije utjeËe na bankovneprograme potroπaËkih kredita?Kakav su utjecaj imale nedavne promjene ameriËkih steËajnih zakona napotroπaËko kreditiranje od strane banaka?

19.-13.

19.-14.

19.-15.

19.-16.


Saæetak

Kreditiranje potroπaËa i odobravanjehipotekarnih kredita posljednjih su godina meunajpopularnijim financijskim uslugama za bankare.Ovi oblici kredita pomaæu banci u diverzificiranjusvoje potroπaËke baze, dovodeÊi depozite kuÊanstavai izvore prihoda koji nadopunjavaju i ublaæavaju riziknjihovih poslovnih kredita i depozita. DapaËe,mnoge su se banke u novije vrijeme viπe okrenulepotroπaËkim i hipotekarnim kreditima kako biizbjegle ili smanjile uËinke poslovnih ciklusa kojipovremeno dovode do velikih stresova mnogebankovne tradicionalne poslovne kreditne raËune, aæele izbjeÊi oπtru konkurenciju u vidu inozemnihbankovnih tvrtki.

Ipak, potroπaËko i hipotekarno kreditiranje nosisvoje vlastite znaËajne izazove za bankare. Ovikrediti tipiËno imaju viπe startne kamatne stope negoπto ih ima veÊina ostalih oblika bankovnogposuivanja, iako njihova bruto dobit takoer imatendenciju biti znatno viπa, ËineÊi hipotekarne krediteveÊi broj godina meu najprofitabilnijim kreditnimraËunima koje banka moæe dræati. KljuËevi zaodobravanje kvalitetnih potroπaËkih kredita leæe uprocjeni karaktera i osjeÊaja odgovornostizajmoprimca. Banka obiËno moæe prosuditi oveelemente pregledavanjem izvjeπtaja o prijaπnjimkreditima zajmoprimca, πto se u veÊini sluËajevamoæe dobiti u lokalnim ili regionalnim kreditnimuredima.

Na potroπaËko kreditiranje sve viπe utjeËufederalni i dræavni zakoni i odredbe. VeÊina se tihpravila usredotoËuje na (1) jasno davanje na znanjepotroπaËu svih znaËajnijih detalja iz kreditnogugovora i (2) zabranu diskriminacije prema dobi,spolu, rasi i drugim Ëimbenicima pri odobravanjukredita i postavljanju kamatnih stopa. Ovi su zakonii odredbe napravljeni kako bi promoviralikonkurenciju, potakli potroπaËe da koriste kredite,te pomagali pojedinaËnim potroπaËima u donoπenjuinformiranih kreditnih odluka.

Hipotekarni krediti Ëesto su direktno iliindirektno namijenjeni pojedinaËnim potroπaËima.Ovi krediti pomaæu u financiranju izgradnje novihkuÊa, stanova, trgovinskih centara, poslovnih zgradate drugih oblika nekretnina. Banke odobravaju ikratkoroËne hipotekarne kredite (obiËno u oblikufinanciranja gradnje u jednom dijelu godine) idugoroËne hipotekarne kredite koji su naraspolaganju pojedincima i poslovnim tvrtkama.Najuspjeπniji programi hipotekarnih kredita suopÊenito kod onih banaka koje posjeduju velik omjerdugoroËnih depozita i osoblje koje je vjeπto uprocjenjivanju vrijednosti imovine te poznaje zakoneo nekretninama. Viπe od bilo koje druge vrstekredita, hipotekarni krediti jako ovise o toËnojprosudbi vrijednosti i izgledu jamstva za kredit -zemlje ili struktura Ëija se kupovina financirakreditom.

KljuËni termini u ovom poglavlju

Stambeni (rezidencijalni) hipotekarni krediti Zakon o pravednim postupcima pri naplati dugaKrediti u ratama Zakon o ravnopravnom odobravanju kreditaKreditni ured Zakon o reinvestiranju u zajednicuSupotpisnik (jamac) Graevinski kreditiPravo prebijanja Krediti na temelju udjela u nekretniniKreditno ocjenjivanjePravila o otkrivanju podatakaAntidiskriminacijski zakoniZakon o istinitosti u posuivanjuZakon o poπtenom izvjeπÊivanju o kredituZakon o pravednom fakturiranju kredita

Documents

11.Potrosacko i Hipotekarno Kreditiranje