13 экспертных опросов:

Состояние рынка нежилых помещений Санкт-Петербурга

ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости»www.guion.spb.ru

Метод экспертных опросов – метод получения показателей состояния рынка недвижимости в целом и динамики их изменения на основании периодических опросов ведущих операторов рынка

Достоинства:Оперативность. Опросы проводятся в течение сравнительно короткого

времени.Представительность. Участниками опросов являются руководители (ведущие

менеджеры) организаций, осуществляющих большую часть сделок на рынке.Прогностичность, т.е. возможность получения прогноза развития ситуации на

рынке.Охват широкого спектра изменения как ценовых, так и количественных

показателей рынка.Позволяют отследить динамику происходящих на рынке процессов

Недостатки:Невысокая точность результатов. Опросы не позволяют отслеживать

динамику изменения цен конкретных объектов, они позволяют давать только средние по рынку показатели.

Высокая доля субъективизма, особенно в прогнозных оценках и экспертных мнениях.

Высокая зависимость результатов опроса каждого конкретного оператора рынка от специфики работы его организации

Необходимость использования наряду с результатами статистической обработки баз данных агентств экспертного мнения самого респондента.

Отсутствие документарной проверки исходной информации.

13 экспертных опросов:

В феврале 2008 года в опросе приняли участие 15 организаций (28 экспертов)

ноябрь 1998 года,

февраль 1999 года,

апрель 1999 года,

сентябрь-октябрь 1999 года,

март 2000 года,

ноябрь 2000 года,



февраль 2004 года.

февраль 2005 года




Аренда Продажа

торг. офис склад торг. офис склад

Активность спроса102% 107% 111% 128% 110% 124%

Уровень цен спроса 124% 117% 127% 132% 116% 120%

Активность предложения108% 108% 104% 95% 101% 96%

Уровень цен предложения135% 125% 126% 139% 131% 135%

Реальные сделки 93% 94% 112% 90% 87% 96%

Уровень цен сделок133% 123% 132% 141% 126% 129%

Прогноз на февраль 2009 г.119% 122% 120% 129% 120% 129%

Торговые помещения аренда продажи

А р е н д а т о р г о в ы х п о м е щ е н и й

0%

50%

100%

150%

200%

250%

300%

350%

400%

450%

Авг

уст

98

Фев

рал

ь 9

9

Авг

уст

99

Фев

рал

ь 00

Авг

уст

00

Фев

рал

ь 01

Авг

уст

01

Фев

рал

ь 02

Авг

уст

02

Фев

рал

ь 03

Авг

уст

03

Фев

рал

ь 04

Авг

уст

04

Фев

рал

ь 05

Авг

уст

05

Фев

рал

ь 06

Авг

уст

06

Фев

рал

ь 07

Авг

уст

07

Фев

рал

ь 08

Авг

уст

08

Фев

рал

ь 09

Активность спроса

Активность предложения

Реальные сделки

П р о д а ж а т о р г о в ы х п о м е щ е н и й

0%

100%

200%

300%

400%

500%

600%

700%

800%

900%

Ав

густ

98

Фе

вра

ль

99

Авг

уст

99

Фев

рал

ь 00

Ав

густ

00

Фе

вра

ль

01

Авг

уст

01

Фев

рал

ь 02

Авг

уст

02

Фев

ра

ль

03

Авг

уст

03

Фе

вра

ль

04

Авг

уст

04

Фе

вра

ль

05

Авг

уст

05

Фе

вра

ль

06

Авг

уст

06

Фе

врал

ь 0

7

Авг

уст

07

Фе

врал

ь 0

8

Авг

уст

08

Фе

вра

ль

09




А р е н д а т о р г о в ы х п о м е щ е н и й

0%

200%

400%

600%

800%

1000%

1200%

Авг

уст

98

Фев

рал

ь 9

9

Авг

уст

99

Фе

вра

ль

00

Авг

уст

00

Фев

рал

ь 0

1

Авг

уст

01

Фе

вра

ль

02

Авг

уст

02

Фев

рал

ь 0

3

Авг

уст

03

Фев

рал

ь 0

4

Авг

уст

04

Фев

рал

ь 0

5

Авг

уст

05

Фев

рал

ь 0

6

Авг

уст

06

Фев

рал

ь 0

7

Ав

густ

07

Фев

рал

ь 0

8

Авг

уст

08

Фев

рал

ь 0

9

Ав

густ

09

Фев

рал

ь 1

0

Уровень цен спроса

Уровень цен предложения

Уровень цен сделок

Прогноз цен сделок

П р о д а ж а т о р г о в ы х п о м е щ е н и й

0%

200%

400%

600%

800%

1000%

1200%

1400%

1600%

1800%

2000%

Авг

уст

98

Фев

рал

ь 99

Авг

уст

99

Фев

рал

ь 00

Авг

уст

00

Фев

рал

ь 01

Авг

уст

01

Фев

рал

ь 02

Авг

уст

02

Фев

рал

ь 03

Авг

уст

03

Фев

рал

ь 04

Авг

уст

04

Фев

рал

ь 05

Авг

уст

05

Фев

рал

ь 06

Авг

уст

06

Фев

рал

ь 07

Авг

уст

07

Фев

рал

ь 08

Авг

уст

08

Фев

рал

ь 09

Авг

уст

09

Фев

рал

ь 10





Офисные помещения аренда продажи

А р е н д а о ф и с н ы х п о м е щ е н и й

0%

50%

100%

150%

200%

250%

300%

350%

400%

450%

Авг

уст

98

Фев

рал

ь 99

Авг

уст

99

Фев

рал

ь 00

Авг

уст

00

Фев

рал

ь 01

Авг

уст

01

Фев

рал

ь 02

Авг

уст

02

Фев

рал

ь 03

Авг

уст

03

Фев

рал

ь 04

Авг

уст

04

Фе

врал

ь 05

Авг

уст

05

Фев

рал

ь 06

Авг

уст

06

Фев

рал

ь 07

Авг

уст

07

Фев

рал

ь 08

Авг

уст

08

Фев

рал

ь 09




П р о д а ж а о ф и с н ы х п о м е щ е н и й

0%

50%

100%

150%

200%

250%

300%

350%

400%

Авг

уст

98

Фев

рал

ь 99

Авг

уст

99

Фев

рал

ь 00

Авг

уст

00

Фев

рал

ь 01

Авг

уст

01

Фев

рал

ь 02

Авг

уст

02

Фев

рал

ь 03

Авг

уст

03

Фев

рал

ь 04

Авг

уст

04

Фев

рал

ь 05

Авг

уст

05

Фев

рал

ь 06

Авг

уст

06

Фев

рал

ь 07

Авг

уст

07

Фев

рал

ь 08

Авг

уст

08

Фев

рал

ь 09




А р е н д а о ф и с н ы х п о м е щ е н и й

0%

50%

100%

150%

200%

250%

300%

350%

Авг

уст

98

Фев

рал

ь 99

Авг

уст

99

Фев

рал

ь 00

Авг

уст

00

Фев

рал

ь 0

1

Авг

уст

01

Фев

рал

ь 02

Авг

уст

02

Фев

рал

ь 03

Авг

уст

03

Фев

рал

ь 04

Авг

уст

04

Фев

рал

ь 05

Авг

уст

05

Фев

рал

ь 06

Авг

уст

06

Фев

рал

ь 07

Авг

уст

07

Фев

рал

ь 08

Авг

уст

08

Фев

рал

ь 09

Авг

уст

09

Фев

рал

ь 10





П р о д а ж а о ф и с н ы х п о м е щ е н и й

0%

100%

200%

300%

400%

500%

600%

700%

Авг

уст

98

Фе

врал

ь 9

9

Авг

уст

99

Фе

врал

ь 0

0

Авг

уст

00

Фе

врал

ь 0

1

Авг

уст

01

Фе

врал

ь 0

2

Авг

уст

02

Фе

врал

ь 0

3

Авг

уст

03

Фе

врал

ь 0

4

Авг

уст

04

Фе

врал

ь 0

5

Авг

уст

05

Фе

врал

ь 0

6

Авг

уст

06

Фе

врал

ь 0

7

Авг

уст

07

Фе

врал

ь 0

8

Авг

уст

08

Фе

вра

ль

09

Авг

уст

09

Фе

врал

ь 1

0





Производственно-складские помещенияаренда продажи

А р е н д а п р о м ы ш л е н н о - с к л а д с к и х п о м е щ е н и й

0%

50%

100%

150%

200%

250%

300%

350%

400%

450%

Авг

уст

98

Фе

вра

ль

99

Авг

уст

99

Фев

рал

ь 0

0

Авг

уст

00

Фе

вра

ль

01

Авг

уст

01

Фе

вра

ль

02

Авг

уст

02

Фе

врал

ь 0

3

Авг

уст

03

Фе

вра

ль

04

Авг

уст

04

Фе

врал

ь 0

5

Авг

уст

05

Фе

вра

ль

06

Авг

уст

06

Фев

рал

ь 0

7

Авг

уст

07

Фе

вра

ль

08

Авг

уст

08

Фе

вра

ль

09




П р о д а ж а п р о м ы ш л е н н о - с к л а д с к и х п о м е щ е н и й

0%

100%

200%

300%

400%

500%

600%

700%

800%

Авг

уст

98

Фев

рал

ь 99

Авг

уст

99

Фев

рал

ь 00

Авг

уст

00

Фев

рал

ь 01

Авг

уст

01

Фев

рал

ь 02

Авг

уст

02

Фев

рал

ь 03

Авг

уст

03

Фев

рал

ь 04

Авг

уст

04

Фев

рал

ь 05

Авг

уст

05

Фев

рал

ь 06

Авг

уст

06

Фев

рал

ь 07

Авг

уст

07

Фев

рал

ь 08

Авг

уст

08

Фев

рал

ь 09




П р о д а ж а п р о м ы ш л е н н о - с к л а д с к и х п о м е щ е н и й

0%

100%

200%

300%

400%

500%

600%

700%

Авг

уст

98

Фев

ра

ль

99

Авг

уст

99

Фе

вра

ль

00

Авг

уст

00

Фев

ра

ль

01

Авг

уст

01

Фе

вра

ль

02

Авг

уст

02

Фев

ра

ль

03

Авг

уст

03

Фе

вра

ль

04

Авг

уст

04

Фев

ра

ль

05

Авг

уст

05

Фев

ра

ль

06

Авг

уст

06

Фев

ра

ль

07

Авг

уст

07

Фев

ра

ль

08

Авг

уст

08

Фев

ра

ль

09

Ав

густ

09

Фев

ра

ль

10





А р е н д а п р о м ы ш л е н н о - с к л а д с к и х п о м е щ е н и й

0%

50%

100%

150%

200%

250%

300%

350%

400%

Авг

уст

98

Фев

раль

99

Авг

уст

99

Фев

раль

00

Авг

уст

00

Фев

раль

01

Авг

уст

01

Фев

раль

02

Авг

уст

02

Фев

раль

03

Авг

уст

03

Фев

раль

04

Авг

уст

04

Фев

раль

05

Авг

уст

05

Фев

раль

06

Авг

уст

06

Фев

раль

07

Авг

уст

07

Фев

раль

08

Авг

уст

08

Фев

раль

09

Авг

уст

09

Фев

раль

10

Уров ень цен спроса

Уров ень цен предложения

Уров ень цен сделок


Массовая оценка – систематизированный метод получения оценок рыночных стоимостных показателей большой группы однородных объектов недвижимости, расположенных на обширной географической территории с использованием методов статистической обработки информации на основе сравнительного анализа большого количества аналогов с использованием определенного набора объективно измеряемых ценообразующих факторов, являющихся общими для всех аналогов.

Достоинства: Объективность. Стандартные приемы статистической обработки

позволяют существенно снизить влияние на результат субъективного мнения исследователя.

Высокая точность. Позволяет учитывать одновременное влияние на цену большого количества параметров. Точность расчета легко оценивается при помощи статистических критериев.

Показательность. Позволяет «приводить» все используемые рыночные данные к характеристикам стандартного объекта, построить поверхность распределения цен стандартных объектов на обширной географической территории.

Недостатки: Ретроспективность. Мы можем обрабатывать только ту информацию,

которая была накоплена в прошлом. Необходимость тщательного учета большого количества параметров

каждого, участвующего в расчете объекта, отсюда трудоемкость процесса мониторинга и объективные трудности с периодическим получением значительной выборки данных для отслеживания динамики цен.

Сложность расчета, необходимость специального технического обеспечения.

Этапы проведения массовой оценкиЭтапы проведения массовой оценки

1. Изучение объекта оценки 1. Изучение объекта оценки

2. Сбор информации 2. Сбор информации

3. Формирование выборки 3. Формирование выборки

4. Выбор структуры модели 4. Выбор структуры модели

7. Создание расчетного модуля7. Создание расчетного модуля

5. Расчет коэффициентов модели5. Расчет коэффициентов модели

6. Верификация модели6. Верификация модели

Распределение времениРаспределение времени

Изучение объекта оценки

Мат. моделирование

Сбор информации

Ценовая поверхностьЦеновая поверхность

Мониторинг рынкадек янв фев март апр май июнь июль авг сент окт ноя дек

предоставление информации

участие в формировании требований к качеству и количеству информации

получение и обработка первичной информации из внешних источников

формирование заданий для сборщиков

получение задания с требованиями к качеству, количеству информации об объектах

прозвон объектов, уточнение информации

выезд на объекты и фотофиксация

оформление комплекта документов по осмотренным объектам (фотографии, ситуационный план, анкета)

сдача оформленных документов

прием, проверка сданных документов и внесение объектов в базу

оформление актов приема/сдачи объектов

предоставление базы объектов в группу моделирования

составление план-графика работ для каждого сборщика

участие в анализе распределения объектов, участие в анализе выбросов и остатков, уточнение характеристик объектов

участие в формировании требований к качеству и количеству информации

получение базы объектов от группы координации мониторинга

предварительный анализ собранных данных, предобработка исходных данных

анализ выбросов и остатков

моделирование

составление отчета по результатам моделирования и предоставление результата в КУГИ

Получение результатов из ГУИОН

Участники мониторинга Виды работМесяцы

КУГИ

Внешние источники информации

Гр

упп

а ко

ор

ди

нац

ии

(о

бщ

ее р

уко

во

дст

во

)

Группа моделирования

Группа координации сбора данных

Группа координации сбора данных

Группа сбора данных

2

1`

1

3 3 3

4 4 4

5

6

7

8

9

2 2

5

6

7

8

9

Информация по аренде нежилых помещений

торговая офиснаяпроизводственно-

складская многофункциональная

Район Кол-во Площ. Кол-во Площ. Кол-во Площ. Кол-во Площ.

Адмиралтейский 159 22380 273 42974 31 14035 44 19811

Василеостровский 180 27157 188 27076 50 18674 52 7930

Выборгский 153 22173 113 15591 53 28729 46 8109

Калининский 77 15086 105 13560 30 11787 54 11857

Кировский 68 14389 98 15415 43 16833 15 4694

Колпинский 2 320 - - - - 1 223

Красногвардейский 74 14447 82 8896 50 42642 48 8633

Курортный 1 180 2 419 1 75 - -

Красносельский 32 5165 6 750 6 2976 13 1900

Московский 100 16354 149 16466 84 39168 56 11230

Невский 105 23070 108 10655 63 41066 51 8779

Петроградский 140 18871 148 22274 21 5084 59 11564

Петродворцовый 2 117 2 94 1 140 1 365

Пушкинский - - 2 520 2 500 - -

Приморский 152 25176 37 5507 16 9360 58 9802

Фрунзенский 42 8489 59 7825 53 21513 22 6688

Центральный 355 49855 522 62152 34 8633 128 19406

Итого: 2172 343369 2754 309713 588 274111 1776 353591

Итого по СПб: 7 290

Итого площадь 1 280 784

Информация о продаже нежилых помещений торговая офисная произв.-скл. многофункц.

Район кол-во площ. кол-во площ. кол-во площ. кол-во площ.

Адмиралтейский 61 7977 170 25871 4 770 148 37666

Василеостровский 62 10126 133 22138 6 677 85 23513

Выборгский 33 5365 25 2645 3 1457 82 8348

Калининский 15 3254 29 2146 1 168 51 9904

Кировский 41 11676 21 3098 4 2918 67 9441

Колпинский - - - - - - - -

Красногвардейский 32 2711 28 4021 7 2797 52 14502

Курортный - - - - - - - -

Красносельский 21 8614 2 1286 - - 12 1646

Московский 39 3375 55 5281 6 1325 128 41391

Невский 79 8649 21 2115 2 345 106 18470

Петроградский 32 3603 103 13961 11 1346 90 13451

Петродворцовый 1 300 - - - - - -

Пушкинский - - - - - - - -

Приморский 31 3887 6 424 1 491 61 6086

Фрунзенский 22 3486 9 1492 2 176 50 6328

Центральный 61 7515 261 33693 4 501 190 31098

Итого: 531 80460 860 59539 50 12896 1129 222823

К-во 2 570

Площадь 375 718

Торговляаренда продажа

0%

2%

7%

16%

23%

18%

26%

35%

55%54%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

1 кв.

2006

2 кв.

2006

3 кв.

2006

4 кв.

2006

1 кв.

2007

2 кв.

2007

3 кв.

2007

4 кв.

2007

1 кв.

2008

2 кв.

2008

0%4%

42%

68%

79%

72%

83%

94%

114%

137%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%

140%

160%

1 кв.

2006

2 кв.

2006

3 кв.

2006

4 кв.

2006

1 кв.

2007

2 кв.

2007

3 кв.

2007

4 кв.

2007

1 кв.

2008

2 кв.

2008

Офисаренда продажа

0%

21%24%

37%

41%

35%

66%70%

116% 116%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%

140%

1 кв.

2006

2 кв.

2006

3 кв.

2006

4 кв.

2006

1 кв.

2007

2 кв.

2007

3 кв.

2007

4 кв.

2007

1 кв.

2008

2 кв.

2008

0%3%

49%

71% 73%

79%

106%

123% 122%

159%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%

140%

160%

180%

1 кв.

2006

2 кв.

2006

3 кв.

2006

4 кв.

2006

1 кв.

2007

2 кв.

2007

3 кв.

2007

4 кв.

2007

1 кв.

2008

2 кв.

2008

Производство и складыаренда продажа

0%

14%

19%17%

20%

23%23%

45%

53%

73%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

1 кв.

2006

2 кв.

2006

3 кв.

2006

4 кв.

2006

1 кв.

2007

2 кв.

2007

3 кв.

2007

4 кв.

2007

1 кв.

2008

2 кв.

2008

0%

7%

27%26%

25%

31%

57%

60%

66%

84%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

1 кв.

2006

2 кв.

2006

3 кв.

2006

4 кв.

2006

1 кв.

2007

2 кв.

2007

3 кв.

2007

4 кв.

2007

1 кв.

2008

2 кв.

2008

Коэффициент прямой капитализации

Капитализация торговля

16,64% 16,61%

12,57%11,89%

11,47% 11,59% 11,70%

6,00%

8,00%

10,00%

12,00%

14,00%

16,00%

18,00%

1 кв.2006

2 кв.2006

3 кв.2006

4 кв.2006

1 кв.2007

2 кв.2007

3 кв.2007

Капитализация офисная функция

13,94%

16,49%

11,48%11,01% 11,31%

10,28%9,87%

6,00%

8,00%

10,00%

12,00%

14,00%

16,00%

18,00%

1 кв.2006

2 кв.2006

3 кв.2006

4 кв.2006

1 кв.2007

2 кв.2007

3 кв.2007

Динамика рынка жилья (USD)

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

4500

янв.

99

июл

.99

янв.

00

июл

.00

янв.

01

июл

.01

янв.

02

июл

.02

янв.

03

июл

.03

янв.

04

июл

.04

янв.

05

июл

.05

янв.

06

июл

.06

янв.

07

июл

.07

янв.

08

июл

.08

Динамика рынка жилья за 2006-2008 г (рубли)

0

20000

40000

60000

80000

100000

120000

Взаимозависимость рынковВзаимозависимость рынков

-0,2

0,3

0,8

1,3

1,8

2,3

1 кв.2006

2 кв.2006

3 кв.2006

4 кв.2006

1 кв.2007

2 кв.2007

3 кв.2007

4 кв.2007

1 кв.2008

2 кв.2008

3 кв.2008

4 кв.2008

жилье

аренда торговля

аренда офис

аренда склад

продажа торговля

продажа офис

продажа склад

Documents

13 экспертных опросов: