160511 Vietnam construction final - file.truefriend.comfile.truefriend.com/Storage/research/research08... · • 한국 건설사는 2000년대 초부터 베트남 개발사업을

`

베트남을 사자, 신도시를 사자

베트남의베트남의베트남의베트남의 변화변화변화변화: : : : 경제발전경제발전경제발전경제발전과과과과 부동산부동산부동산부동산 규제규제규제규제 완화완화완화완화 2008년 베트남은 베트남 부동산 개발 붐이었다. 그러나 금융위기와 긴축통화정책으로 열기가 식었다가 8년이 지나 개발이 재개되고 있다. 최근 5년간 베트남 경제는 정부투자 확대와 FDI 유입에 힘입어 빠르게 회복되고 있다. 더불어 대출금리 하락과 주택매입 대출이자 지원, 작년 7월 외국인투자 개방으로 2015년 베트남 부동산 시장은 호황으로 기억된다. 주택법 개정 후 9개월간 호치민에서 아파트를 매입한 외국인은 700명으로 지난 10년간 베트남 전체의 외국인 매입자 100여명을 크게 상회했다. 외국인 거주자 50만명은 거대한 잠재 수요자이다. 지금지금지금지금 베트남은베트남은베트남은베트남은 분분분분당을당을당을당을 짓던짓던짓던짓던 1919191988880000 년년년년대의대의대의대의 한국한국한국한국 지금 베트남의 도시화 속도는 한국의 1980년대와 비슷하다. 지난 10년간 베트남 도시인구는 연평균 4% 증가했고 아파트 거주율은 6%(한국의 1980년)로 주택부족에 시달린다. 한국의 주거유형으로 아파트가 급증했던 시기는 1985년 이후로 인당 GDP가 지금의 베트남(2천달러)과 유사했다. 인구의 19%가 하노이와 호치민에 몰려있는데 1989년 한국은 인구의 24%가 서울에 집중됐었다. 이 시기 한국은 분당을 비롯한 1기 신도시 건설에 들어갔다. 도시화율을 감안할 때 베트남은 2020년까지 266만채의 도시 주택이 필요하다. 베트남베트남베트남베트남 개발개발개발개발을을을을 재개재개재개재개할할할할 GSGSGSGS 건설건설건설건설, , , , 내수내수내수내수 건자재의건자재의건자재의건자재의 한계를한계를한계를한계를 탈피할탈피할탈피할탈피할 대림대림대림대림C&SC&SC&SC&S 베트남사업은 오랜 준비와 신중함이 요구된다. 2000년대 초부터 부지를 확보한 건설사는 지가 상승의 이점도 누릴 수 있다. 2004년부터 매입과 도로 건설로 136만평의 부지를 확보한 GS건설은 ‘냐베’ 부지를 성토 중이며 4분기 분양할 계획이다. 올해 매출은 미약하나 2017년부터 본격화돼 우리는 분양가 가정에 따라 향후 12년간 5.9~6.9조원의 개발매출을 인식할 것으로 추정한다. 올해 턴어라운드를 넘어 장기 성장성을 확보함에 주목한다. 국내 1위 콘크리트파일 업체인 대림C&S는 연내 베트남에 진출할 계획이다. 2015년 베트남 건설시장은 8% 성장했다. 연약 지반의 특수성으로 베트남의 콘크리트파일 수요는 향후 5년간 연평균 10% 성장할 전망이다. 베트남베트남베트남베트남 주요주요주요주요 도시도시도시도시 지가지가지가지가

자료: 호치민인민위원회, 하노이인민위원회

0

20,000

40,000

60,000

80,000

100,000

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

호치민 2군 토지 평균 지가

하노이 Hoan Kiem군 지가

2007년대비 하노이 지가 115%,

호치민 484% 상승

(천동/㎡)

비중확대(유지)

종목종목종목종목 투자의견투자의견투자의견투자의견 목표주가목표주가목표주가목표주가

GS 건설(006360) 매수 38,000원

대림씨엔에스(004440) Not rated -

12121212 개월개월개월개월 업종업종업종업종 수익률수익률수익률수익률

자료: WISEfn-WICS

이경자이경자이경자이경자 3276-6155 [email protected]

부쑤언토부쑤언토부쑤언토부쑤언토 3276-6244 [email protected]

강승균강승균강승균강승균 3276-6164 [email protected]

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

3,600

3,650

3,700

3,750

3,800

3,850

3,900

3,950

4,000

4,050

4,100

Mar-16 Apr-16 Apr-16 Apr-16 Apr-16 Apr-16 May-16

KOSPI 대비(%p, 우)

건축자재 업종 지수(p, 좌)

(p) (%p)

산업분석산업분석산업분석산업분석 InInInIn----depth / depth / depth / depth / 건설건설건설건설, , , , 건자재건자재건자재건자재

건설/건자재

2016. 5. 11

Sector report focus

� 리포트 작성 목적

• 2015년 베트남 부동산시장은 장기 침체를 딛고 빠르게 회복

• 최근 베트남은 신도시 건설이 붐이던 25년 전 한국의 모습과 유사,

이에 대한 경제/산업 전반을 점검할 필요

• 한국 건설사는 2000년대 초부터 베트남 개발사업을 장기간 준비. 8년

만에 재개되는 베트남 개발사업 전망을 분석

� 핵심 가정 및 valuation

• 2015년 베트남 인당GDP는 2천달러로 아파트 주거 비중이 급속히 늘

던 한국의 1980년대와 유사

• 현재 베트남의 도시화율은 36%, 2025년 52%로 상승 예상

� 시나리오(민감도) 분석

• 2000년대초부터 베트남 개발사업을 추진해 온 GS건설은 총 136만평

의 부지개발권을 확보하고 올해 4분기부터 순차적 분양 예정

• TBO도로 건설 대가로 30만평의 부지를 획득해 진행되는 BT 프로젝

트, 2005~2011년 100만평 토지매입을 완료한 냐베 프로젝트 추진

• 세대 분양가 2억원 가정 시 매출 6조원, 2.5억원 가정 시 7조원 추정

BT BT BT BT 프로젝트프로젝트프로젝트프로젝트 시나리오시나리오시나리오시나리오 분석분석분석분석 (단위: 십억원)

세대세대세대세대 분양가분양가분양가분양가 0.200.200.200.20 0.220.220.220.22 0.250.250.250.25

주거분양 매출 1,087 1,195 1,358

상업시설 매출 305 305 305

건축비 845 845 845

토지 취득원가 315 315 315

판관비 70 75 83

프로젝트 이익 162 266 421

프로젝트 이익률 14.9% 22.2% 31.0%

자료: 한국투자증권

냐베냐베냐베냐베 프로젝트프로젝트프로젝트프로젝트 시나리오시나리오시나리오시나리오 분석분석분석분석 (단위: 십억원)

세대세대세대세대 분양가분양가분양가분양가 0.200.200.200.20 0.220.220.220.22 0.250.250.250.25

주거분양 매출 3,400 3,740 4,250

상업시설 매출 1,100 1,100 1,100

건축비 2,335 2,335 2,335

토지 취득원가 192 192 192

판관비 225 242 268

프로젝트 이익 648 971 1,456

프로젝트 이익률 19.1% 26.0% 34.3%


� 위험 / 기회 요인

• 외부 경제위기 재발 시 개발사업 장기 지연, 무산 가능성

� 산업의 주요 특징

2016201620162016년년년년 베트남은베트남은베트남은베트남은 1111기기기기 신도시를신도시를신도시를신도시를 짓던짓던짓던짓던 한국의한국의한국의한국의 1990199019901990년년년년

• 한국은 인당 GDP가 2천달러를 넘어서며 아파트 문화 급속히 확산

• 1989년 분당을 시작으로 신도시를 건설하며 한국 건설업과 경제 발전

• 베트남도 지속 성장을 위해서는 신도시 건설이 필요. 이를 위해 베트

남 정부는 외국인투자 허용, 대출규제 완화 등 적극 부양

베트남과베트남과베트남과베트남과 한국의한국의한국의한국의 인당인당인당인당 GDP, GDP, GDP, GDP, 한국의한국의한국의한국의 신도시신도시신도시신도시 건설과건설과건설과건설과 베트남베트남베트남베트남 신도시신도시신도시신도시 건설건설건설건설 시기시기시기시기 비교비교비교비교

자료: 통계청, GSO(베트남 통계청), 한국투자증권, World bank

� 동종 기업 비교

• GS건설은 올해 턴어라운드 원년, 향후 10년간 장기 성장을 담보할

베트남 개발사업 재개. 2016F PBR은 역사적 최저인 0.6배, 대림C&S

는 내수 건자재 한계를 극복하며 베트남에 진출해 확장전략 구사 예

상. 2016F PER은 7배로 peer대비 할인폭이 큼

01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,000

1960

1961

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1980

1981

1982

1983

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1988

1989

1990

한국 1인당 GDP

(달러)

1기 신도시 건설 시작

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1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

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2004

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2016

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2020

2022

2024

2026

2028

2030

베트남 1인당 GDP(달러)

한국의 1980년대와 유사한GDP 및 성장률

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200,000

400,000

600,000

800,000

1,000,000

1980

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1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008

2010

2012

2014

주택건설인허가(세대)

1989~20031기신도시(분당/일산/산본/중동/평촌) 사업

0

10,000

20,000

30,000

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016F

2017F

하노이와 호치민 고급 아파트 공급

(세대)

I. Executive summaryI. Executive summaryI. Executive summaryI. Executive summary .......................................................................................................... 2222

1. 베트남 부동산, 8년만에 날개를 달다

2. 외국인 투자 허용, 민간 역할 중요해져

3. Valuation

II. 1989II. 1989II. 1989II. 1989년년년년 분당분당분당분당 vs 2016vs 2016vs 2016vs 2016년년년년 호치민호치민호치민호치민 신도시신도시신도시신도시 .................................................................... 9999

1. 주택 200만호를 짓던 한국의 1989년

2. 베트남 주거시설의 특성

3. 푸미흥: 신도시 가치 상승의 선순환

III. III. III. III. 베트남베트남베트남베트남 속속속속 한국한국한국한국 기업기업기업기업 .....................................................................................................18181818

1. 개발의 축은 호치민과 하노이

2. GS건설의 호치민 신도시 개발

3. 한국의 생산기지와 신도시

4. 현대건설: 최초의 베트남 부동산 개발 성공

5. 대우건설의 하노이 개발

6. 베트남에 진출한 건자재 기업

용어해설용어해설용어해설용어해설 ....................................................................................................................................34343434

종목분석종목분석종목분석종목분석 ..................................................................................................................................35353535

GS건설(006360)

대림씨엔에스(004440)

Contents

건설건설건설건설////건자재건자재건자재건자재

2

I. Executive summary

1. 1. 1. 1. 베트남베트남베트남베트남 부동산부동산부동산부동산, 8, 8, 8, 8년만에년만에년만에년만에 날개를날개를날개를날개를 달다달다달다달다

우리는 2008년 GS건설과 대우건설의 베트남 부동산 개발사업지를 탐방한 바 있다. 푸미홍과 냐베 등 신도시 개발 지역을 탐방하며 베트남 경제의 성장을 위해서는 신도시 개발이 동반돼야 한다고 생각했다. 그러나 금융위기와 함께 한국 건설사의 베트남 꿈은 좌초됐다. 베트남 건설시장은 외국인 직접투자, 금리, 물가상승률, 통화정책에 민감하다. 2011~2013년 긴축정책으로 금리가 20%로 치솟으며 부동산 시장에 악영향을 끼쳤다. 시간이 흘러 베트남 경제는 회복기에 접어들었다. 베트남 경제는 정부투자 확대, FDI 유입 등에 힘입어 최근 5년간 빠르게 회복 중이다. 2015년 GDP 성장률은 6.8%로 목표치인 6.2%, 전년의 5.9%를 크게 상회했다. 필수품 가격 완화 프로그램, 엄격한 사치품 통제, 유가 약세와 관련 내수 서비스 요금 하락 등으로 2015년 소비자물가 상승률은 0.6%에 그치며 목표치 5%를 하회했다. 이는 2011년 사상 최고치인 18%를 크게 밑도는 것이다. 경기 회복과 함께 물가상승률 둔화 및 대출금리 하락, 정부의 아파트 매입 대출이자 지원 등으로 부동산에 대한 실수요와 투자수요가 증가하고 있다. 베트남에서 8년만에 부동산 개발이 재개되는 배경이다. 경제개혁과 작년 7월 외국인투자 개방에 따른 외국인 투자자의 관심, 경제 성장 등으로 베트남 부동산시장은 작년 하반기부터 회복세가 빨라지고 있다. 2005~2014년 건설시장은 연평균 10% 성장했고 건설부문의 외국인투자도 연평균 14% 증가했는데 2014년에는 58%나 급증했다. 2015년 상반기 건설시장 규모는 180억달러로 전년대비 8.1% 증가했다. 2015년 베트남 부동산 시장은 호황으로 기억된다. [[[[그림그림그림그림 1] 1] 1] 1] 베베베베트남트남트남트남 건설투자액과건설투자액과건설투자액과건설투자액과 성장률성장률성장률성장률 추정추정추정추정

자료: BMI, GSO(베트남 통계청), 한국투자증권

특히 오피스 시장은 FDI 유입 증가가 가장 긍정적인 영향을 미쳤다. FDI 기업들의 오피스 재임대가 허용되고 임대 가능한 수량도 확대됐다. 사무실 임대 수요가 증가하며 호치민, 하노이 등 대도시 공실률이 크게 낮아졌다. 올 1분기 하노이의 신규 오피스 임대 면적은 3.7만㎡로 전분기 대비 28%, 전년대비 8% 증가했다. A급 및 B급 오피스의 공실률은 각각 6%p, 2%p 하락한 18%와 9%로 낮아졌다. 호치민도 유사한 상황이다. 수요 증가에 따른 임대료 상승은 오피스 투자 가치를 높이는 요인이며 베트남에 진출한 해외기업들에게 사옥 건설 투자 의지를 끌어 내고 있다.

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500

1,000

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3,000

3,500

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2012 2013 2014F 2015F 2016F 2017F 2018F 2019F 2020F 2021F 2022F 2023F

총 건설투자액 (우) 건설투자 증가율 (좌)(조동)

베트남베트남베트남베트남 부동산부동산부동산부동산 시장시장시장시장, , , ,

금융위기로금융위기로금융위기로금융위기로 장기간장기간장기간장기간 침체침체침체침체

베트남베트남베트남베트남 경기경기경기경기 회복세회복세회복세회복세,,,,

인플레이션인플레이션인플레이션인플레이션 완화완화완화완화

정부의정부의정부의정부의 아파트아파트아파트아파트 매입매입매입매입 대출이자대출이자대출이자대출이자

지원지원지원지원, , , , 부동산부동산부동산부동산 경기경기경기경기 부양부양부양부양

FDI FDI FDI FDI 유입액유입액유입액유입액 증가로증가로증가로증가로

오피스오피스오피스오피스 시장시장시장시장 활성화활성화활성화활성화


3

[[[[그림그림그림그림 2] 2] 2] 2] 베트남베트남베트남베트남 연령별연령별연령별연령별 인구인구인구인구 구성구성구성구성 [[[[그림그림그림그림 3] 3] 3] 3] 베트남베트남베트남베트남 물가물가물가물가 상승률상승률상승률상승률

자료: GSO 자료: GSO

고급 아파트도 주목 받고 있다. 2015년 7월 1일, 베트남 정부는 외국인에게 매매 목적의 부동산 매입을 허용했다. 이전에 베트남 내국인의 명의를 빌려 부동산을 매입하는 편법이 있었지만 투자자금을 날릴 리스크가 높아 보편적인 방법은 아니었다. 공식 허용 후 거주 혹은 매매 목적으로 투자하는 외국인이 크게 늘고 있다. 법령 개정 후 현재까지 호치민시에서 1천여개의 고급 아파트가 외국인과 거래됐다. 2005년 주택법 시행 이후 2015년 상반기까지 외국인에 팔린 아파트가 50여개에 불과했음을 감안하면 커다란 변화다. 7월 1일 개정 주택법 시행 첫 날, 최대 부동산업체인 Vin Group(VIC)는 신도시 ‘Vinhomes Central Park’에서 외국인과 112개의 아파트 매매계약을 체결했을 정도였다. 이는 그간 외국인들의 잠재 수요가 매우 높았음을 방증한다. 베트남 현지인들의 부동산 수요도 증가하고 있다. 54개 민족으로 구성된 베트남의 인구는 2015년 9천만명을 넘었고 25~39세 근로자 비율이 36%에 달한다. 이들 대부분이 도시에 집중돼 아파트 수요가 증가하고 있다. 2015년 호치민시의 주택거래량은 36,160건으로 2014년 대비 98% 증가했다. 게다가 현재 1년 만기 정기예금 금리가 6~7%로 2012년 11~12%에 비해 크게 하락한 가운데 호치민 고급 아파트의 월 임대료는 2,000~3,000달러로 매우 높다. 예금 투자보다 외국인에게 재임대 목적으로 아파트를 매입하는 수요가 늘고 있는 이유다. 이에 따른 대출 수요 증가로 2015년 말 부동산 신용 대출은 393조동(20조원)으로 전년대비 26% 증가했다.

[[[[그림그림그림그림 4444] ] ] ] 하노이와하노이와하노이와하노이와 호치민호치민호치민호치민 아파트아파트아파트아파트 거래량거래량거래량거래량 [[[[그림그림그림그림 5555] ] ] ] 베트남베트남베트남베트남 시중은행시중은행시중은행시중은행 대출금리와대출금리와대출금리와대출금리와 예금금리예금금리예금금리예금금리


8.5%

8.0%

8.5%

10.2%

9.2%

8.9%

7.9%

7.6%

7.0%

6.4%

5.3%

3.6%

2.3%

6.6%

0% 2% 4% 6% 8% 10% 12%

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35~39

40~44

45~49

50~54

55~59

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65~ 연령별 인구구성

34세 이하가 61.2%

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소비자물가 전년동월비 상승률 (좌)

소비자물가 전월비 상승률 (우)

(%,YoY) (%,MoM)

36,160

21,100

0

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10,000

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20,000

25,000

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35,000

40,000

2010 2011 2012 2013 2014 2015

호치민 하노이

(세대수)

2014년 112.6%YoY,2015년 99.5%YoY

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8

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Mar-12 Dec-12 Sep-13 Jun-14 Mar-15 Dec-15

시중은행 평균 중장기 대출금리 (좌)

시중은행 정기 예금금리 (우)

(%) (%)

2015201520152015년년년년 7777월월월월 1111일일일일

외국인에게외국인에게외국인에게외국인에게 매매매매매매매매 목적목적목적목적의의의의

부동산부동산부동산부동산 매입매입매입매입 허용허용허용허용

베트남베트남베트남베트남 현지인현지인현지인현지인, , , , 젊은젊은젊은젊은 중산층중산층중산층중산층

증가로증가로증가로증가로 아파트아파트아파트아파트 수요수요수요수요 증가증가증가증가


4

세계 각국이 제조기반으로 베트남을 선택하고 있는 현상도 부동산 시장에 긍정적이다. 중국이 인건비 상승으로 생산기지로서 매력을 잃는 가운데 글로벌 기업들은 TPP에서 기회를 얻기 위해 제조 거점을 중국에서 베트남으로 빠르게 옮기고 있다. 베트남의 싼 인건비, 젊고 풍부한 노동인력, FDI 기업 토지세 및 법인세 감면 혜택 등이 부각되며 FDI 유입 규모가 꾸준히 증가하고 있다. 베트남 정부는 그간 한국을 비롯한 일본, 칠레 등 다수의 국가와 자유무역협정(FTA)을 체결했다. 2018년부터 EVFTA(베트남-유럽연합)도 효력이 발생해 대유럽 수입품목의 99.2%가 관세장벽이 철폐된다. 유럽 투자자금이 추가로 유입될 가능성이 높아진 것이다. 급격한 변화를 겪는 베트남 부동산 시장에서 한국의 역할이 커질 수 있다. 베트남과 한국은 같은 유교문화권으로 근면하고 높은 교육열, 경제성장에 대한 열망 등 공통점이 많다. 베트남은 2000년부터 고성장하기 시작했는데 35세 이하가 총 인구의 61%를 차지하는 젊은 국가이자 중국과 맞닿은 지정학적 위치로 잠재력이 크다. 주요 도시인 호치민과 하노이의 도시면적 증가율은 최근 10년간 연평균 3.8~4.0%로 세계에서 가장 빠르다. 한국 역시 급속한 도시화 문제를 성공적으로 극복한 국가라는 점에서 한국형 신도시 수출을 접목하기에 적절한 시장이다. 현지 건설사는 아직 재무여건과 역량이 부족해 풍부한 시공경험과 재무역량, 품질에 대해 높은 평가를 받고 있는 글로벌 건설사에게 기회가 더 많다. 특히 건설능력이 뛰어난 일본과 한국 건설사에 대한 선호도가 높다. 실제로 그간 Ha Noi – Lao Cai 고속도로(265km), Nhon – Ha Noi역 지하철(12.5km), Nghi Son 2 화력발전소, Nghi Son 정유, Vam Cong대교 등 대형 프로젝트는 대부분 포스코건설, GS건설, 대림산업 등 한국 업체가 수주했다. 작년 6월 베트남 정부는 ‘2020년 고속도로 건설계획’ 관련, 한국 정부와 현대엔지니어링, GS건설 등과 전략적 협력을 논의한 바 있다. 2015년 한국은 베트남에 67억달러를 투자해 일본을 제치고 1위를 기록했으며 한국과 베트남간 FTA 효력이 발생하며 한국 건설사의 기회는 더욱 확대될 것이다. 베트남 부동산 시장의 난점은 정부의 공식 통계 데이터가 미비하다는 것이다. 부동산 수요와 공급, 가격 등에 대한 조사가 체계적이지 않다. 내국인들을 대상으로 여러 경로로 조사할 수는 있지만 오랜 시간이 소요된다. 따라서 베트남은 오랜 준비와 인내가 필요한 시장이다. 2000년대 초부터 준비해온 한국의 일부 건설사가 이점을 누릴 수 있는 부분이다. 외국자본에 대한 높은 의존도는 리스크가 될 수 있다. 베트남은 2011년까지 만성적인 무역적자를 기록했다. 그러나 2012년부터 수출 비중이 20%대에 이르는 삼성전자의 투자효과로 무역수지가 19년만에 흑자전환했다. 공장건설, 오피스 및 아파트 임대 등으로 부동산 시장에 유입된 FDI 규모는 2~4위를 유지했다. 외국인을 대상으로 한 투자수요가 증가하며 부동산 가격에 거품이 생길 수 있다는 우려도 제기된다. 그러나 베트남 경제는 장기 고성장할 가능성이 매우 높으며 정부의 인프라 개발과 도시화 노력이 강해 부동산시장 환경은 2020년까지 더 개선될 여지가 높다.

베트남베트남베트남베트남, , , , 전략적전략적전략적전략적 생산기지로생산기지로생산기지로생산기지로

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베트남 건설시장, 특히 부동산 시장의 핵심은 민간 역할이다. 2011년부터 민간부문의 기여도는 꾸준히 80% 이상을 유지해 왔다. 특히 민간은 주거개발뿐 아니라 민자SOC 방식과 주거개발과 접목된 형태로 인프라 개발에도 참여하고 있다. 최근 베트남 부동산시장이 활기를 보이는 것은 외국인 투자를 허용한 2014년 말과 2015년 7월 개정된 부동산 매매법의 영향이 크다. 이들은 외국인과 해외거주 베트남인의 베트남 내 주택 소유를 50년간 허가하는 내용을 포함하고 있다. 그간 외국인은 베트남에서 개인자격으로 부동산을 소유할 수 없었다. 한국인들도 베트남인 이름을 빌려 집을 사거나 사실상 소유에 가까운 장기임대 형식으로 월 임대료를 내며 살고 있다. 정책 변화로 작년 7월부터 외국인의 부동산 수요가 크게 증가하는 추세다. 대부분의 외국인 고객은 개정된 부동산 법령에 관심을 보이며 시내 중심의 고급 거주지에 대한 투자를 선호한다. 2015년 상반기 부동산 시장의 외국인 직접투자는 49.5% 증가했다. 2015년 부동산 시장의 FDI 투자액은 약 29억달러로 FDI 유입 규모 순위 2위였다. 호치민시는 그 중 4개의 부동산 FDI 프로젝트 투자 라이선스를 허가했다. 베트남은 2007년 초 WTO(세계무역기구)에 가입했으며, 가입 조건에 따라 2018년까지 자본시장 개방, 수입관세 인하, 각종 투자분야의 문호개방 등을 단계적으로 추진해야 한다. 2015년 베트남 FDI 등록 금액 상위 국가는 1위 한국, 2위 말레이시아, 3위 일본, 4위 대만, 5위 싱가포르 등으로 집계돼 아시아 지역의 투자비중이 압도적으로 높은 반면 미국 13위, 프랑스 16위, 독일 18위 등으로 유럽 지역의 비중은 매우 낮다. 그러나 WTO 가입을 계기로 개혁, 개방이 가속화되면서 무역 및 투자 자유화, 관세 하향 등으로 향후 유럽 지역의 투자액도 확대될 것이다.

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자료: GSO, Ministry of planning and investment 자료: GSO, Ministry of planning and investment

Manufacturing

/processing

industry, 70%

Real estate,

19%

Wholesale/ret

ail/repair, 3%

Others, 8%7.6

6.8

0.9

1.9

1

2.52.9

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015F

부동산 섹터 내 FDI금액(십억달러)

베트남베트남베트남베트남 건설시장건설시장건설시장건설시장

민간민간민간민간 의존도의존도의존도의존도 높아높아높아높아

2015201520152015년년년년 부동산부동산부동산부동산 매매법매매법매매법매매법 개정개정개정개정

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자료: GSO

해외자본 유치와 부동산 거래 활성화를 위해 베트남 정부는 2014년 말 13차 국회에서 외국인의 주택소유 허용 등 토지법 개정안을 통과시키며 본격적인 시장 개방에 나섰다. 효력이 발생한 2015년 7월 1일부터 베트남에 진출한 해외법인, 펀드, 해외지점을 비롯한 개인은 매입/기증/상속 등을 통해 단독주택을 소유할 수 있다. 매입할 수 있는 아파트 수량은 기존 1가구에서 아파트 한 동 가구수의 최대 30%로 확대됐으며 하나의 행정구역 내에서 250채까지 소유 가능하다. 2015년 7월~2016년 3월말 9개월 동안 호치민시에서 고급 아파트를 매입한 외국인은 700명으로 집계됐다. 이는 2005년~2015년 6월 10년간 전국에서 아파트를 매입했던 외국인 수 100여명 대비 크게 늘어난 것이다. 호치민시에는 3만명의 외국인 고급 전문인력이 거주하고 있는데 이들은 대부분 주택매입 수요자들이다. 나아가 베트남 전국적으로 외국인 근로자가 8만명, 외국인 거주자는 50만명으로 집계돼 향후 이들이 거대한 잠재 수요로 떠오를 것이다. 외국인 투자자들이 느끼는 불안은 부동산 소유기간이 50년으로 제한됐다는 점이다. 이는 해외자금 유입이나 투자 결정에 영향을 미칠 수 있는 요인이지만 매입 후 50년의 소유 허용기간이 끝나기 전에 연장을 신청하면 추가로 50년간의 소유권을 받을 수 있다. 베트남인과 결혼한 외국인은 주택 매입에 아무런 제한이 없다. <<<<표표표표 1111> > > > 베트남베트남베트남베트남 부동산부동산부동산부동산 주택법주택법주택법주택법 개정개정개정개정 요약요약요약요약

시기시기시기시기 법령법령법령법령 내용내용내용내용

2006 해외동포의 세계 90개국에 300만명의 해외 동포 거주

주택소유 법규 완화 10%가 주재국에 거주하는 고소득층, '비엣큐'가 부동산 경기 받침

2008 외국인 아파트 소유 일정 요건 구비한 외국인 아파트 구매 허가

허용법안 제출 베트남 거주 외국인 8.4만명 중 대상자 1만명 추산

하노이, 호치민시에 한해 3~5년 시험기간 후 영역 확대

Jul-2015 외국인의 주택 소유 허용,

아파트 소유 제한규제 해제

베트남에 입국 허용되는 개인은 다양한 목적에 주택 매입 허용 부동산

개발업체, 임대 및 판매 목적 허용

투자기업, 대표사무소, 지점, 투자펀드 등 거주 목적 허용

자료: 베트남 국회, 재정부

4.3% 6.5%

61.5%

83.6%

34.2%

9.9%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

공공 민간 FDI

소유소유소유소유 범위범위범위범위 및및및및 수량수량수량수량 확대확대확대확대 등등등등

외국인외국인외국인외국인 부동산부동산부동산부동산 규제규제규제규제 완화완화완화완화

2015201520152015년년년년 하반기부터하반기부터하반기부터하반기부터 9999개월간개월간개월간개월간

호치민호치민호치민호치민 아파트아파트아파트아파트 매입매입매입매입 외국인은외국인은외국인은외국인은

무려무려무려무려 700700700700명명명명

소유기간은소유기간은소유기간은소유기간은 50505050년년년년, , , ,

이후이후이후이후 연장연장연장연장 가능가능가능가능


7

3333. . . . 유망유망유망유망 종목종목종목종목

베트남에서 기회를 찾는 한국 기업에 주목한다. 한국 건설사는 2000년대 초부터 베트남 개발사업을 준비해 왔다. 결실을 맺을 것으로 기대했던 2008년, 금융위기로 대부분의 사업이 중단되는 아픔이 있었지만 이후 베트남 시장은 더욱 건실해져 리스크가 감소했다. 급격한 도시화로 지가는 더욱 상승해 2000년대 초반 부지를 싸게 확보한 건설사들의 투자 회수가 예상된다. 이는 국내 주택시장의 다운사이클과 저유가에 따른 해외플랜트 시장의 구조적 위축 가능성에도 불구, 한국 건설사의 새로운 성장 동력이 될 것이다. 한국업체 중 최대 규모의 개발사업을 추진할 GS건설을 매수할 때다. GS건설은 2005년부터 LG디스플레이 투자, 주택 브랜드인 ‘자이’ 런칭에 따른 주택부문의 이익 고성장, GS칼텍스의 HOU 수주와 해외 정유시설 수주로 놀라운 성장을 지속했으나 지나친 국내 주택 확장전략과 해외 저가수주로 2012년부터 장기간 침체를 거듭했다. 2013년 대대적인 클린화 후 유상증자와 파르나스 호텔 매각 등 자구 노력으로 유동성 리스크를 낮췄다. 이어 주택시장 개선으로 이제 유동성 리스크는 제거됐다고 판단된다. 해외 리스크는 올해까지 손익에 반영되겠지만 리스크의 끝이 보인다. 강한 턴어라운드와 함께 2008년 중단된 베트남 개발사업을 재개해 다시 장기 성장의 꿈을 꿀 것이다. GS건설의 베트남 개발사업은 BT와 냐베 신도시개발로 요약되며 각각 최소 1.5조원, 4.5조원 규모로 추정한다. 베트남 시장이 오랜만에 활기를 띠고 있으나 건설사들의 시장 진출은 아직 신중하고 세부내용은 공개되지 않는다. 우리는 최근 분양한 현대건설 사례나 2008년 당시 일부 공개된 마스터플랜에 기초해 손익을 시뮬레이션했다. 분양가에 따라 차이가 있지만 영업이익률은 19~34%에 달할 전망이다. 136만평에 조성되는 신도시 사업은 인내가 필요한 사업이다. 약 10년간 진행된다고 가정할 때 본격화되는 시기에 예상되는 매출은 연간 약 6천억원, 영업이익은 1,200억원에 달한다. 따라서 PBR 0.6배인 현 주가는 극히 저평가된 것으로 판단한다. BPS의 추가 감액 가능성은 낮고, 자회사 2개가 소유한 136만평의 토지 장부가는 5,060억원인데 이는 각 개발사업 매출의 8~30%에 불과하다. 또 건자재 기업의 전형적 특성인 내수기업에서 벗어나 해외로 사업을 확대하는 건자재 업체에 주목한다. 대림씨엔에스(004440/NR)은 대림산업 자회사로 업계 1위의 콘크리트 파일 업체다. IPO 목적이 베트남 시장 진출이었는데 모회사 대림산업은 베트남에 진출한 1호 한국 건설사다. 건자재는 수출이 쉽지 않고 현지법인을 설립하기에는 리스크가 크다. 대림C&S는 captive의 이점을 이용해 빠른 안착이 가능할 것이다. 베트남 건설시장은 향후 10년 이상 up cycle이 예상되는 만큼, 기본 착공재인 콘크리트파일 수요는 매우 높을 수 밖에 없다. 특히 베트남은 연약 지반의 늪지대가 많고 한국식 초고층 아파트에 대한 선호 현상도 강해 초고강도 콘크리트파일 수요는 구조적으로 늘어날 전망이다. LG하우시스도 해외 매출비중이 35%~40%에 이르는 건자재 기업이다. 자매사인 GS건설이 베트남 개발사업을 재개할 경우 LG하우시스도 이와 연계해 수출이 늘어날 가능성이 높다. 한국 건설사는 한국형 판상형 구조나 창호, 바닥 등 한국식 인테리어를 그대로 적용해 좋은 반응을 얻고 있다. 최근 분양한 ‘하동 힐스테이트’에 KCC는 창호를 수출했다. 창호는 운송료 부담이 있음에도 건설사들은 좋은 품질을 유지하기 위해 한국 건자재를 고집한다.

한국한국한국한국 건설사건설사건설사건설사, 2000, 2000, 2000, 2000년대년대년대년대

초부터초부터초부터초부터 베트남베트남베트남베트남 개발사업개발사업개발사업개발사업 준비준비준비준비

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장부상장부상장부상장부상 반영된반영된반영된반영된 베트남베트남베트남베트남 부지부지부지부지

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주거분양 매출 1,087 1,195 1,358

세대당 평균 2.0~2.5억원 가정 상업시설 매출 305 305 305

총 매출 1,391 1,500 1,663

건축비 845 845 845 $2,300/3.3㎡ 가정

토지 취득원가 315 315 315 BT 도로 건설비용

판관비 70 75 83 매출의 5% 가정

프로젝트 이익 162 266 421

프로젝트 이익률 14.9% 22.2% 31.0%


<<<<표표표표 3333> > > > GSGSGSGS건설건설건설건설 베트남베트남베트남베트남 나베사업나베사업나베사업나베사업 손익손익손익손익 시나리오시나리오시나리오시나리오 분석분석분석분석 (단위: 십억원)


주거분양 매출 3,400 3,740 4,250

세대당 평균 2~2.5억원 가정 상업시설 매출 1,100 1,100 1,100

총 매출 4,500 4,840 5,350

건축비 2,335 2,335 2,335 $2,300/3.3㎡가정

토지 취득원가 192 192 192 토지비용 $500/㎡가정

판관비 225 242 268 매출의 5% 가정

프로젝트 이익 648 971 1,456

프로젝트 이익률 19.1% 26.0% 34.3%


<<<<표표표표 4444> > > > 국내외국내외국내외국내외 디벨로퍼와디벨로퍼와디벨로퍼와디벨로퍼와 건설사건설사건설사건설사 VVVValuationaluationaluationaluation

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MitsuiMitsuiMitsuiMitsui

FudosanFudosanFudosanFudosan

((((일본일본일본일본))))

Daito TrustDaito TrustDaito TrustDaito Trust


Sumitomo RealtySumitomo RealtySumitomo RealtySumitomo Realty & & & &

DevelopmentDevelopmentDevelopmentDevelopment


VingroupVingroupVingroupVingroup

((((베트남베트남베트남베트남))))

시가총액 (백만달러) 3,420 2,428 2,092 1,811 2,893 24,936 11,863 13,996 4,523

PER(배) FY15 8.6 12.5 16.0 54.4 13.2 34.0 18.9 25.4 63.0

FY16F 7.5 9.0 21.6 25.0 14.1 23.6 18.5 16.8 21.6

FY17F 6.4 7.4 14.5 9.8 11.4 21.0 16.7 15.5 11.2

PBR(배) FY15 0.5 0.8 0.8 0.4 1.2 1.9 4.5 2.5 3.5

FY16F 0.6 0.7 0.8 0.6 1.3 1.4 5.0 1.7 2.8

FY17F 0.6 0.6 0.8 0.6 1.2 1.3 4.5 1.5 2.6

OP margin(%) FY15 5.2 2.9 3.5 1.2 8.5 12.2 6.8 20.6 14.2

FY16F 5.5 4.1 2.7 1.8 8.1 12.7 7.2 20.8 15.1

FY17F 5.6 4.1 2.8 3.4 7.9 13.2 7.3 20.9 20.1

ROE(%) FY15 6.5 4.8 5.3 0.8 9.6 6.4 24.7 10.5 5.6

FY16F 8.7 7.8 3.9 2.4 9.7 5.8 28.0 10.3 13.9

FY17F 9.3 8.8 5.6 6.3 11.1 6.1 28.7 10.2 25.0

주: 5/9 종가 기준

자료: 각사, 한국투자증권, Bloomberg


9

II. 1989년 분당 vs. 2016년 호치민 신도시

1. 1. 1. 1. 주택주택주택주택 200200200200만호를만호를만호를만호를 짓던짓던짓던짓던 한국의한국의한국의한국의 1919191989898989년년년년

베트남은 경 성장에 발맞춰 도시화 속도가 매우 빠르다. 2015년 상반기 도시화 비율(도시 거주자 비율)은 35.3%로 전년대비 1.4%p 상승했다. 지난 10년간 도시 인구는 연평균 3.5% 증가했고 2003~2013년 약 900만명이 도시로 이주했다. 산업화에 따른 농촌인구의 도시 유입으로 2025년 도시인구 비율은 총인구의 52%를 상회하며 도시화 팽창이 지속될 전망이다. 도시화는 베트남 경제성장에 필수적이며 경제발전의 기반이 된다. 따라서 베트남 정부는 건설업에 일정 지출을 유지하고자 한다.

[[[[그림그림그림그림 9] 9] 9] 9] 베트남베트남베트남베트남 도시화도시화도시화도시화 진행진행진행진행 속도속도속도속도 매우매우매우매우 빨라빨라빨라빨라

자료: World bank, GSO

Savills에 따르면 2015~2017년 하노이에서 아파트 7만세대(91개 프로젝트), 호치민에서 6.5만세대(102개 프로젝트)가 공급될 것으로 예상된다. 베트남에는 8만여명의 외국인 대표와 직원들, 50만명의 외국인이 장기 거주하고 있고 해외에 거주하는 고소득 베트남인(비엣큐)은 약 420만명에 달한다. 날로 커지는 중산층(전국 2,425만세대 중 중산층은 2백만세대로 8%, 2020년 1,100만세대로 45%를 차지할 전망)과 함께 이들은 베트남 부동산시장의 중요한 수요층을 형성할 것이다. 한국을 비롯한 해외 디벨로퍼가 주로 공략하는 계층이기도 하다. 현재 베트남의 대출금리 하락, 부동산 부양책 등은 부동산시장 활성화에 매우 긍정적이다. 우리는 최근 베트남 부동산시장이 분당을 비롯해 1기 신도시를 짓던 한국의 1989년과 유사하다고 판단한다. 1989년 한국토지공사는 1기 신도시 건설을 시작해 1991년 9월부터 분당을 시작으로 입주가 시작됐다. 성남시 남단녹지에 위치한 분당 신도시는 594만평 부지에 공동주택 94,600세대, 단독주택 2,980세대 등 총 97,580세대를 수용하는 계획으로 진행됐다. 지금은 19만세대에 거주 인구수가 50만명에 이르는 큰 도시로 성장했다. 1기 신도시 건설의 배경에는 심각한 주택부족 현상이 있었다. 이 시기에는 택지부족과 주택건설업의 채산성 악화로 주택건설이 크게 침체됐다. 주택수요는 팽창하는 반면 공급은 부진한 상황이 맞물리며 주택가격이 급등하기 시작했다. 1986년 송파구 ‘올림픽 패밀리’ 아파트 건설 후 아파트 공급이 사실상 중단됐고 서울에는 대단위 택지개발가능지가 고갈됐다. 이에 따라 1988년 9월부터 1989년 초까지 서울 강남 아파트 가격이 50%나 오르는 기현상이 나타났다.

0

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1,000

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5,000

2000 2010 2015 2020F

도시면적(㎢)

특히 하노이와 호치민은연평균 4%의 증가율 보여

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도시인구

(명)

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도시거주자 비율

베트남베트남베트남베트남 도시인구도시인구도시인구도시인구,,,, 지난지난지난지난

10101010년간년간년간년간 연평균연평균연평균연평균 3.5% 3.5% 3.5% 3.5% 증가증가증가증가

베트남베트남베트남베트남 중산층중산층중산층중산층 2222백만세대백만세대백만세대백만세대, , , ,

비엣큐비엣큐비엣큐비엣큐 420420420420만명만명만명만명, , , ,

베트남베트남베트남베트남 주재주재주재주재 외국인외국인외국인외국인 50505050만명만명만명만명

지금의지금의지금의지금의 베트남은베트남은베트남은베트남은 1111기기기기

신도시가신도시가신도시가신도시가 지어지던지어지던지어지던지어지던 한국의한국의한국의한국의

1989198919891989년과년과년과년과 유사유사유사유사

당시당시당시당시 한국은한국은한국은한국은 심각한심각한심각한심각한 주택부족주택부족주택부족주택부족

현상에현상에현상에현상에 시달려시달려시달려시달려


10

정부의 대응책 강구로 분당을 비롯한 1기 신도시가 탄생했다. 1989년 분당 거주민 1.2만명 중 2/3는 농업 종사자거나 공장 근로자였고 계획면적 중 70%가 논과 밭이었다. 분당은 새로운 도심으로 성장 중인 강남과 인접한데다 경부고속도로에서 가까워 서울 외곽 대규모 개발 가능지 중 1시간 내 출퇴근이 가능한 20~25km 지역이었다. 1989년 1기 신도시 건설이 시작돼 1996년까지 7년간 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등의 1,500만평 부지에 117만명을 수용할 수 있는 5개 신도시가 지어졌다. 분당과 일산은 자족적 도시 형성이 가능하게 계획됐는데 향후 베트남 호치민시의 ‘냐베’가 이와 유사할 것으로 예상한다.

<<<<표표표표 5555> > > > 한국의한국의한국의한국의 1111기기기기 신도시신도시신도시신도시: 1989~1994: 1989~1994: 1989~1994: 1989~1994년년년년

구분구분구분구분 분당분당분당분당 일산일산일산일산 평촌평촌평촌평촌 산본산본산본산본 중동중동중동중동

특성과 개발목적 수도권 중심 업무

상업지역

문화시설이 완비된

전원도시

안양시 신중심

업무지역

군포시의 신중심

업무지역

부천시의 신중심

업무지역

자족도시 수도권 서부중심 도시 서울 공업지역 중심

근교주거지

위치 서울 동남쪽 25km 서울 북서쪽 20km 서울 남쪽 20km 서울 남쪽 25km 서울 서쪽 20km

면적(만평) 594 476 154 127 165

수용인구(십만명) 39.3 27.6 16.8 16.6 17

세대수(세대) 97,580 69,000 42,047 41,397 42,500

착공 1989 1990 1989 1989 1990

입주 1996 1995 1995 1994 1994

자료: 국토교통부

[[[[그림그림그림그림 10101010] 1989] 1989] 1989] 1989년년년년 분당분당분당분당 신도시신도시신도시신도시 건설건설건설건설 당시당시당시당시 배치도배치도배치도배치도

자료: 국토교통부

1989198919891989년년년년 분당분당분당분당 건설건설건설건설 시작시작시작시작

자족기능이자족기능이자족기능이자족기능이 가능한가능한가능한가능한 분당분당분당분당, , , ,

베트남베트남베트남베트남 호치민의호치민의호치민의호치민의 ‘냐베냐베냐베냐베’와와와와

유사유사유사유사


11

분당 신도시는 1기 신도시 중 가장 규모가 컸다. 1989년 예정지구로 지정된 뒤 3개월 후 개발계획 승인, 2개월 후 실시계획 승인을 거쳐 연말 택지조성 공사에 착수했다. 지구지정 2년 반만인 1991년 9월, 시범단지 아파트에 최초로 주민이 입주했다. 1기 신도시가 집중 추진되던 1989~2003년 건설업종 지수와 건자재 지수는 큰 폭으로 상승했다. 이에 따라 인구의 24.4%가 서울에 집중됐던 과밀화 현상이 1995년부터 크게 완화되기 시작했다. 지금 베트남도 호치민과 하노이의 인구 집중을 완화하기 위해서는 핵심 도시에 인접하면서도 자족기능이 가능한 신도시가 필요하다. [[[[그림그림그림그림 11111111] ] ] ] 분당분당분당분당 신도시신도시신도시신도시 건설기건설기건설기건설기 한국한국한국한국 주택공급량과주택공급량과주택공급량과주택공급량과 주가주가주가주가

자료: 통계청, Fnguide, 한국투자증권

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200,000

400,000

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800,000

1,000,0001980

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2008

2009

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2015

주택건설인허가(세대)

1989~2003

1기신도시(분당/일산/산본/중동/평촌) 사업

0%

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1995

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2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

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2013

2014

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2016F

2017F

2018F

신도시의 수도권 공급 비중

1기 신도시 입주 당시 신도시가 수도권 주택

공급의 40% 차지

24.4%

10%

15%

20%

25%

30%

1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 Apr-16

서울인구 비율

1990년 정점 이후

신도시 개발을 통한 서울 인구집중 완화

0

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150

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250

300

Jan-88 Feb-89 Mar-90 Apr-91 May-92 Jun-93 Jul-94 Aug-95

KOSPI KOSPI 건설업 KOSPI 건자재(index, 1988.01=100)

1111기기기기 신도시가신도시가신도시가신도시가 집중집중집중집중 추진되던추진되던추진되던추진되던

1989~20031989~20031989~20031989~2003년년년년, , , , 건설업건설업건설업건설업////건자재건자재건자재건자재

지수지수지수지수 상승상승상승상승

베트남도베트남도베트남도베트남도 자족기능자족기능자족기능자족기능 갖춘갖춘갖춘갖춘

신도시신도시신도시신도시 필요필요필요필요! ! ! !


12

[[[[그림그림그림그림 12121212] ] ] ] 베트남베트남베트남베트남 주요주요주요주요 도시의도시의도시의도시의 고급아파트고급아파트고급아파트고급아파트 공급과공급과공급과공급과 건설업종건설업종건설업종건설업종 지수지수지수지수

주: 전국 공급량 미발표, 건설업종 지수는 월별로 간헐적 발표, 정기 데이터 미발표

자료: GSO, 하노이 건설부

베트남의 인당 GDP는 2015년 2,109달러로 아파트가 주요 주거문화로 급속히 확산(1985년처음으로 아파트 주거비중이 두 자릿수 기록)되던 1980년대 한국 수준이며 고성장 흐름도 유사하다. 1975~2005년 한국의 주거 유형 중 아파트 비중은 무려 51.1%p 상승했다. 특히 1기 신도시가 입주했던 1995~2000년, 아파트 비중이 폭발적으로 늘었다. 당시 대출규제 완화도 기여했다. 현재 베트남도 주택가격의 70%까지 대출이 가능하다. [[[[그림그림그림그림 13131313] ] ] ] 한국과한국과한국과한국과 베트남의베트남의베트남의베트남의 주거주거주거주거 유형유형유형유형

자료: 통계청, GSO

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

하노이 신규 주택 공급량

(세대)

0

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150

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2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015

하노이 건설업종지수

(P)

0%

20%

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60%

80%

100%

1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010

단독 주택 아파트 연립 주택 다세대 주택 영업용 건물내 주택

8.5% 5.2% 1.4%

91.3% 94.4% 98.5%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

하노이 호치민 전국

단독주택 아파트

베트남의베트남의베트남의베트남의 인당인당인당인당GDP, GDP, GDP, GDP,

아파트가아파트가아파트가아파트가 주거주거주거주거 유형으로유형으로유형으로유형으로

급속히급속히급속히급속히 확산되던확산되던확산되던확산되던

1980198019801980년대년대년대년대 한국한국한국한국 수준수준수준수준


13

1980~1990년대 한국은 빠른 도시화로 주택수급 불균형이라는 문제를 겪었다. 한국의 지속 성장이 가능했던 데에는 당시 추진했던 1기 신도시의 역할이 컸다. 베트남도 경제성장으로 중산층이 확대되며 주택수요가 증가하고 최근 본격적으로 추진되는 신도시가 경제성장의 중요한 역할을 할 것이다. 정부도 이를 인지해 정책적 지원을 아끼지 않고 있다. [[[[그림그림그림그림 14141414] ] ] ] 베트남베트남베트남베트남 VS VS VS VS 한국한국한국한국 인당인당인당인당 GDPGDPGDPGDP

자료: GSO, World bank

[[[[그림그림그림그림 11115] 5] 5] 5] 한국과한국과한국과한국과 베트남의베트남의베트남의베트남의 중산층중산층중산층중산층 인구수인구수인구수인구수 변화변화변화변화

자료: GSO, 통계청

한국은 1기 신도시 입주가 성공적으로 끝난 뒤 2001년부터 2기 신도시 건설이 진행됐다. 2기 신도시는 서울 도심으로부터 20~40km 권역에 위치한다. 2001년 시작해 총 4천만평의 부지에 150만명의 인구를 수용한다는 계획으로 판교, 김포, 파주 등 10개의 신도시가 건설됐다. 2기 신도시는 주택의 공급부족이 극심했던 시기를 지나 공급돼 수급 안정에 기여하고 있다. 베트남도 1기 신도시 개념인 현재 개발사업의 수요와 채산성이 가장 높을 것이다. 이 기회를 잡기 위해 10여년 전부터 노력해 온 한국 건설사의 성과가 기대된다.

01,0002,0003,000

4,0005,0006,0007,000

1960

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한국 1인당 GDP

(달러)

1기 신도시 건설 시작

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2000

2001

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2026

2027

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2029

2030

베트남 1인당 GDP

(달러)

한국의 1980년대와 유사한

GDP 및 성장률

4,861

8,561

01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,000

1980 1990

(천세대)

2,000

11,000

8%

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0%

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20%

30%

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0

2,000

4,000

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8,000

10,000

12,000

2015 2020F

베트남 중산층 세대 (좌)

중산층 비중 (우)

(천세대)

한국한국한국한국 경제에경제에경제에경제에 1111기기기기 신도시의신도시의신도시의신도시의

역할역할역할역할 큼큼큼큼

베트남베트남베트남베트남 1111기기기기 신도시신도시신도시신도시 개념인개념인개념인개념인

현재의현재의현재의현재의 개발사업이개발사업이개발사업이개발사업이 수요와수요와수요와수요와

채산성채산성채산성채산성 가장가장가장가장 높을높을높을높을 것것것것


14

2. 2. 2. 2. 베트남베트남베트남베트남 주거시설의주거시설의주거시설의주거시설의 특성특성특성특성

경제성장과 함께 대도시에 신흥 중산/부유층이 형성되고 있다. 소득수준 향상과 함께 고급주택에 대한 욕구는 자연스럽게 커진다. 2000년대 들어 베트남에서 아파트 선호 현상이 강해졌는데 주거 목적뿐 아니라 저축개념이 아직 희박하고 증권시장이 미성숙하다 보니 아파트가 투자처로도 부상했기 때문이다. 특히 호치민시는 폭증하는 주택수요에 비해 만성적인 공급부족을 겪고 있다. 호치민 인구는 1995년 460만명에서 2004년 612만명, 2015년 822만명으로 연평균 3.8% 증가한 반면 아파트 거주율은 6.3%에 불과하다. 따라서 2000년대 중반까지는 고급 아파트의 초기 공급기라 할 수 있다. 2006~2007년 Estella, The Vista 등 모든 아파트가 분양 초기에 완판됐다. 2000년대 중반 이후 1군 도심지의 토지가격이 급등하고 과밀화되자 1군, 2군, 7군, 8군, Binh Chanh군, Binh Thanh군 등에 신도시를 개발 중이다. [[[[그림그림그림그림 16161616] ] ] ] 베트남베트남베트남베트남 신도시신도시신도시신도시 현황현황현황현황


호치민의 고급 주택가격은 2015년부터 오름세를 지속하고 있다. 2015년 평균 매매가는 2,010달러/㎡, 최근 매매가는 2,355달러/㎡로 2008년 고점을 넘어섰다. 하노이도 꾸준한 상승세를 보이고 있는데 현재 매매가는 2,180달러/㎡다. GS건설이 2012년 완공한 ‘자이 리버뷰’의 평균 분양가도 2,100~2,300달러/㎡ 수준이었다. 월 임대료는 145㎡의 경우 1,800달러, 200㎡의 경우 2,800달러에 달한다. 베트남인들에게 주택매입과 임대는 좋은 투자수단이기도 하다.

[[[[그림그림그림그림 17171717] ] ] ] 호치민호치민호치민호치민 고급고급고급고급 아파트아파트아파트아파트 매매가와매매가와매매가와매매가와 상승률상승률상승률상승률 [[[[그림그림그림그림 18181818] ] ] ] 하노이하노이하노이하노이 고급고급고급고급 아파트아파트아파트아파트 매매가와매매가와매매가와매매가와 상승률상승률상승률상승률


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2008 2010 2012 2014 2016

호치민 고급 아파트 매매가 (좌)

증가율 (우)

2008년 고점 회복

(USD/㎡)

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-8%

-6%

-4%

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2%

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6%

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하노이 고급 아파트 매매가 (좌)

증가율 (우)

(USD/㎡)

경제성장으로경제성장으로경제성장으로경제성장으로 대도시대도시대도시대도시 중산층중산층중산층중산층,,,,

신흥신흥신흥신흥 부유층부유층부유층부유층 형성형성형성형성

부동산의부동산의부동산의부동산의 주요주요주요주요 수요층수요층수요층수요층

호치민시의호치민시의호치민시의호치민시의 주택주택주택주택 공급부족공급부족공급부족공급부족

호치민호치민호치민호치민 고급고급고급고급 주택가격주택가격주택가격주택가격, , , ,

2008200820082008년년년년 고점고점고점고점 넘어서넘어서넘어서넘어서


15

[[[[그림그림그림그림 11119] 9] 9] 9] 최근최근최근최근 완판한완판한완판한완판한 ‘하동하동하동하동 힐스테이트힐스테이트힐스테이트힐스테이트’ 3333차차차차 [[[[그림그림그림그림 22220]0]0]0] 자이자이자이자이 리버뷰리버뷰리버뷰리버뷰 분양가와분양가와분양가와분양가와 월월월월 임대료임대료임대료임대료

면적면적면적면적((((㎡㎡㎡㎡)))) 분양가분양가분양가분양가((((천달러천달러천달러천달러)))) 임대료임대료임대료임대료 ((((달러달러달러달러////월월월월))))

145 307 1,800

200 447

145 335

145 326

200 335 2,800

180 405 2,300

자료: 현대건설 자료: 현지 언론기사

베트남 현지인들도 베트남에서는 드문 한국식 지하주차장, 수영장, 휘트니스 센터 등이 입주한 한국식 주거시설에 만족한다. 기존 베트남 아파트들이 주상복합식 타워형인 것과 달리 최근 분양한 현대건설의 ‘힐스테이트’는 최초로 맞통풍이 가능한 한국식 판상형 구조에 3~4베이로 설계했다. 아직 도시가스 인프라 시설이 안돼 바닥 온돌 난방은 불가능하나 ‘중앙집중식 취사용 가스공급 시스템’을 갖춰 베트남 아파트에서 흔히 볼 수 있는 ‘가스통’을 없앴다. 마감재는 국내에서와 같은 친환경 자재를 사용하고 베트남에서 보기 힘든 16mm 두께 고급 창호를 시공했다. 베트남은 수년간의 경제성장에도 인프라는 국제 수준 평균 대비 현저히 낮다. 베트남은 월드뱅크가 조사한 사회기반시설 품질 총평가에서 11단계 상승했지만 여전히 100위권이다. 따라서 한국 디벨로퍼들은 베트남에서 신도시를 개발할 때 관련된 전력/수도/도로 등 간단한 인프라를 모두 구비해야 한다. 또한 한국 건설사는 아파트 건설 시 빌트인 가구를 모두 제공해 임대에 적합하다. 건축비가 한국 대비 싸지 않은 이유가 여기에 있다. <<<<표표표표 6666> > > > 베트남베트남베트남베트남 인프라인프라인프라인프라 세계세계세계세계 랭킹랭킹랭킹랭킹 (단위: 순위)

2011201120112011 2012201220122012 2013201320132013 2014201420142014 2015201520152015

Quality of overall infrastructure 123 123 119 110 112

Quality of roads 117 123 120 102 104

Quality of railroad infrastructure 59 71 68 58 52

Quality of port infrastructure 97 111 113 98 88

Quality of air transport 88 95 94 92 87

Quality of power supply 98 109 113 95 88

자료: World bank

베트남베트남베트남베트남 현지인들도현지인들도현지인들도현지인들도 한국식한국식한국식한국식

인테리어와인테리어와인테리어와인테리어와 구조구조구조구조 선호선호선호선호

주거시설주거시설주거시설주거시설 공급공급공급공급 시시시시 기본적기본적기본적기본적

인프라인프라인프라인프라 같이같이같이같이 구비해야구비해야구비해야구비해야


16

3. 3. 3. 3. 푸미흥푸미흥푸미흥푸미흥: : : : 신도시신도시신도시신도시 가치가치가치가치 상승의상승의상승의상승의 선순환선순환선순환선순환

베트남에서 외국기업에 의한 신도시 개발사례는 과거에도 있었다. 외국기업이 지은 대표적 신도시로 ‘푸미흥’이 있는데 호치민 시내 중심가에서 15분 거리에 있는 110만평 규모의 신도시다. 푸미흥은 외국 자본으로 국내 발전을 꾀하는 베트남의 성장전략이 그대로 적용됐다. 대만의 부동산개발회사인 CT&D가 1991년부터 호치민시 인민위원회와 공동개발에 착수했다. 이 지역은 늪지대여서 사업 초기에는 회의적 시각이 많았다. 당시 인플레이션률은 370%에 달했고 실업률 문제가 심각했다. 아시아 경제위기를 거치며 사업이 지지부진하다가 1999년 이후 다시 탄력을 받기 시작했다. 베트남 경제발전과 더불어 이 지역 주택가격과 지가가 오르자 외국인은 물론 베트남인들도 몰려들기 시작했다. 푸미흥은 베트남에 투자해 경제발전에 기여하는 외국인을 위해 특별히 마련된 주택지구 개념이다. 푸미흥 남쪽 5km 거리에 GS건설이 냐베 신도시를 개발 중이다. 지금도 여전히 단계별로 개발 중인 푸미흥과 함께 ‘호치민의 강남’을 형성하리라는 기대를 모으고 있다. CT&D는 성공전략을 두 가지로 꼽는다. 1) 양질의 학군 형성: 일본, 한국, 대만 등 대사관학교를 설립했고 최근에는 캐나다계 국제학교도 유치했다. 어느 나라나 학군은 최고의 부동산 가치상승 요인이다. 2) 신 중산층을 위한 인프라 건설: 늪지대로 모든 인프라가 부족했으나 전력(외국인 투자로 최초의 민자발전 건설), 은행, 오피스와 쇼핑몰 등 기반시설을 지속 건설했다. 결국 주택 가치가 오르며 신 중산층이 보유한 주택 가치가 상승하는 선순환 구조가 형성됐다. CT&D는 푸미흥 개발을 3~4년에 끝내지 않고 20여년에 걸쳐 진행했으며 프로젝트가 진행될수록 높은 투자수익률을 거뒀다. CT&T는 지금도 푸미흥에서 11개의 신규 주택 프로젝트를 진행 중이어서 푸미흥은 지금도 개발되고 있다. 적절한 인프라가 갖춰지고 중산층이 유입되면 부동산 가치가 급속히 상승하는 현상은 한국에서도 다수 경험했다. 2003년 분당 입주가 마무리되며 주택가격이 급등하기 시작해 2003~2006년 전국적으로 주택가격이 가장 많이 오른 지역이 성남시였다(68%). 특히 동기간 분당구의 아파트 가격 상승률은 123%에 달했다. 교통망은 최초 입주한 1991년부터 점차 확충됐는데 초기에는 기존도로를 확충했으나 급격히 팽창하는 교통수요를 감당하기 위해 1994년 분당-내곡 도시화 고속도로, 1996년 분당-수서 도시고속화 도로가 건설됐으며 2003년에는 지하철 3호선 수서역에서 분당까지 연장한 분당선을, 2011년에는 강남-정자역을 연결하는 신분당선이 개통됐다. 신도시가 개발되고 인프라가 갖춰지면 기존 자산가치가 상승하며 더 많은 중산층을 유입돼 도시가 발전하는 선순환 구조가 구축된다. [[[[그림그림그림그림 22221111] ] ] ] 한국의한국의한국의한국의 주택가격주택가격주택가격주택가격 : 1: 1: 1: 1기기기기 신도시신도시신도시신도시 입주입주입주입주 후후후후 3~63~63~63~6년간년간년간년간 가격가격가격가격 상승률상승률상승률상승률 가장가장가장가장 높아높아높아높아

자료: KB국민은행

0

50

100

150

200

250

Jan-91

Jul-

91

Jan-92

Jul-

92

Jan-93

Jul-

93

Jan-94

Jul-

94

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95

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98

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Jul-

99

Jan-00

Jul-

00

Jan-01

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01

Jan-02

Jul-

02

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03

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Jul-

04

Jan-05

Jul-

05

Jan-06

Jul-

06

전국 서울 성남

(index, 1991.01=100)

외국기업에외국기업에외국기업에외국기업에 의해의해의해의해 지어진지어진지어진지어진

대표적대표적대표적대표적 신도시신도시신도시신도시 ‘푸미흥푸미흥푸미흥푸미흥’

베트남베트남베트남베트남 경제발전과경제발전과경제발전과경제발전과 함께함께함께함께

푸미흥에푸미흥에푸미흥에푸미흥에 외국인과외국인과외국인과외국인과 베트남인베트남인베트남인베트남인

몰려들기몰려들기몰려들기몰려들기 시작시작시작시작

양질의양질의양질의양질의 학군학군학군학군 형성과형성과형성과형성과

신중산층을신중산층을신중산층을신중산층을 위한위한위한위한 인프라인프라인프라인프라 건설건설건설건설

인프라가인프라가인프라가인프라가 갖춰지고갖춰지고갖춰지고갖춰지고 중산층이중산층이중산층이중산층이

유입되면유입되면유입되면유입되면 도시가도시가도시가도시가 다시다시다시다시

발전하는발전하는발전하는발전하는 선순환선순환선순환선순환 구조구조구조구조 형성형성형성형성


17

[[[[그림그림그림그림 22222222] ] ] ] 푸미흥푸미흥푸미흥푸미흥 단지단지단지단지

자료: 푸미흥 홈페이지

[[[[그림그림그림그림 22223333] ] ] ] 푸미흥푸미흥푸미흥푸미흥 도시도시도시도시 전경전경전경전경 [[[[그림그림그림그림 24242424] ] ] ] 푸미흥푸미흥푸미흥푸미흥 도시도시도시도시 근처근처근처근처 교통망교통망교통망교통망 및및및및 호치민호치민호치민호치민 중심중심중심중심 1111군과군과군과군과 거리거리거리거리

자료: 푸미흥 홈페이지 자료: Google map

베트남의 경우 건설에서 주거와 인프라가 큰 비중을 차지한다. 2015년 건설시장 내 SOC 비중은 41.2%, 주거는 40.6%였다. 고속 성장하는 베트남은 주거시설과 인프라가 필요하다. 특히 하노이와 호치민은 베트남에서 가장 많은 투자가 이뤄지는 지역이다. 2015년까지 베트남 건설시장은 북부가 43%, 남부가 32%, 중부가 24.6%를 차지했다. 한국 기업의 베트남 투자도 남부지역의 호치민과 북부지역의 하노이를 중심으로 진행 중이다.

[[[[그림그림그림그림 22225555] ] ] ] 베트남베트남베트남베트남 부문별부문별부문별부문별 건설시장건설시장건설시장건설시장 내내내내 비율비율비율비율 [[[[그림그림그림그림 26262626] ] ] ] 베트남베트남베트남베트남 지역별지역별지역별지역별 건설시장건설시장건설시장건설시장 비율비율비율비율

자료: CBRE 자료: CBRE

Residential,

40.6%

Industrial,

18.3%

Infrastructure,

41.2%

베트남베트남베트남베트남 건설투자건설투자건설투자건설투자

섹터별섹터별섹터별섹터별 분류분류분류분류

North, 43.0%

Central,

24.6%

South, 32.4%

베트남베트남베트남베트남 건설투자건설투자건설투자건설투자

지역별지역별지역별지역별 분류분류분류분류

베트남베트남베트남베트남 건설에서건설에서건설에서건설에서 주거와주거와주거와주거와

인프라인프라인프라인프라 섹터가섹터가섹터가섹터가 가장가장가장가장 비중비중비중비중 커커커커


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III. 베트남 속 한국기업

1. 1. 1. 1. 개발의개발의개발의개발의 축은축은축은축은 호치민과호치민과호치민과호치민과 하노이하노이하노이하노이

한국기업들은 2000년대 초부터 베트남 개발사업에 관심을 갖고 오랜 기간 추진해 왔다. 베트남은 한국 건설사들이 토목과 플랜트 사업 위주로 가장 일찍 진출한 국가다. 베트남은 성장 속도나 유형을 감안 시, 한국형 신도시를 가장 잘 접목시켜 수출할 수 있는 국가다. 베트남도 서울시의 한강 개발이나 신도시 개발을 롤모델로 삼고 있다. 부동산 개발은 많은 기다림과 노력의 축적이 필요한 사업이다. 대우건설은 1990년대 ㈜대우 시절부터 베트남에 진출했으며 GS건설은 2002년 호치민 시장조사에 들어갔다. 드디어 GS건설이 2009년 4분기 ‘냐베’ 신도시를, 대우건설은 2009년 9월 떼이호떼이 신도시의 주택을 분양할 예정이었으나 모두 무산됐다. 2008년 금융위기와 함께 베트남의 경제위기론이 대두됐기 때문이다. 인플레이션과 무역적자 확대, 정부의 긴축정책(2008년 베트남 중앙은행은 기준금리를 8.75%에서 12%로 상향) 등으로 대부분의 개발사업이 무기한 연기됐다. 특히 당시 지나치게 높은 원자재 가격 상승과 임금인상 요구로 인플레이션 후유증을 전적으로 분양가에 전가하는데 어려움이 컸다. 이후 8년의 기다림 끝에 사업이 재개되고 있다. <<<<표표표표 7777> > > > 한국한국한국한국 건설사의건설사의건설사의건설사의 베트남베트남베트남베트남 개발사업개발사업개발사업개발사업 예정지예정지예정지예정지 (단위: 3.3㎡, 호)

냐베냐베냐베냐베 Tay ho tayTay ho tayTay ho tayTay ho tay

((((스타레이크스타레이크스타레이크스타레이크 시티시티시티시티)))) 북북북북 앙카인앙카인앙카인앙카인

위치 호치민시 하노이 Ha Tay성

면적(3.3㎡) 1,055,725 629,200 798,600

시행자 GS건설 대우건설 포스코건설

사업형식 100% 투자 100% 투자 BT

주택 호수(호) 17,000 5,400 7,686

현황 2007/5 투자승인 2006/1 투자승인 2006/12 투자승인

2008/6 리버뷰 착공 2016년 분양 예정 2016년 분양 예정

2016년 분양 예정


현재 한국을 비롯한 해외기업이 베트남에서 진행 중인 부동산 프로젝트는 <표 7>과 같다. 롯데건설은 GS건설의 투티엠 사업지 인근에 20억달러를 투자해 3만평 규모의 ‘스마트 콤플렉스’ 개발을 추진하고 있다. 일본 투자자와 JV 구조로 롯데그룹이 주간사다. 2013년부터 신동빈 회장이 직접 호치민시와 협상한 결과 2014년 4월, 투자승인을 받았다. 상업시설과 5성급 호텔, 오피스, 고급 주거시설 등이 포함된 마스터플랜을 완성한 뒤 인프라 작업 중이다. 인구 800만의 호치민시에는 지난 15년간 주택 8만호가 지어졌는데 이 중 7.3만가구가 아파트 형식이었다. 베트남 빙그룹은 미국 사모펀드인 워버그핀커스와 1.5조원 규모의 프로젝트를 추진, 호치민과 하노이 등 18곳에 아파트와 리조트, 쇼핑몰을 건설 중이다. 한국의 교직원공제회, 지방행정공제회 등도 이 개발사업에 1,100억원을 투자했다.

한국기업한국기업한국기업한국기업, 2000, 2000, 2000, 2000년대년대년대년대

초부터초부터초부터초부터 베트남베트남베트남베트남 개발사업개발사업개발사업개발사업 추진추진추진추진

GSGSGSGS건설은건설은건설은건설은 2002200220022002년년년년 시장조사시장조사시장조사시장조사,,,,

대우건설은대우건설은대우건설은대우건설은 ㈜㈜㈜㈜ 대우대우대우대우 시절부터시절부터시절부터시절부터

베트남베트남베트남베트남 진출진출진출진출

금융위기로금융위기로금융위기로금융위기로 베트남베트남베트남베트남 경제위기경제위기경제위기경제위기, , , ,

인플레이션으로인플레이션으로인플레이션으로인플레이션으로 분양가분양가분양가분양가

산정에산정에산정에산정에 어려움어려움어려움어려움

한국기업들의한국기업들의한국기업들의한국기업들의

베트남베트남베트남베트남 개발사업개발사업개발사업개발사업 재개재개재개재개


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<<<<표표표표 8888> > > > 외국인외국인외국인외국인 직접직접직접직접 투자투자투자투자 부동산부동산부동산부동산 프로젝트프로젝트프로젝트프로젝트 (단위: 십억달러)

프로젝트프로젝트프로젝트프로젝트 위치위치위치위치 시행자시행자시행자시행자 투자액투자액투자액투자액

Smart complex 호치민 롯데그룹 2.0

Samsung 호치민 삼성물산 1.0

Amata city Dong Nai Amata(Thailand) 0.5

Alma resort KhanhHoa Alma Group (이스라엘) 0.3

West westlake urban 하노이 대우건설 0.2

Ward 22 condominium-Binh Thanh 호치민 Sun Wah Vietnam Real estate (홍콩) 0.2

Ascendas 호치민 Ascendas (싱가폴) 0.1

Flowers resort Cam Ranh State development (러시아) 0.1

냐베 호치민 GS건설 0.2

자료: FPTS research, 2015

베트남 정부는 “2020년 도시개발 계획” 발표를 통해 현재 35.7%인 도시화 비율을 2020년에 45%로 높일 계획이다. 도시면적은 2015년 3,400㎢에서 2020년 4,600㎢로 35% 확대함으로써 2020년에는 도시 인구가 2015년 대비 32% 증가한 4,400만명으로 증가해 베트남 인구의 45%를 차지할 전망이다. 도시개발 계획에 따라 도시 수는 2015년 837개에서 2020년 934개로 12% 늘어날 전망이다. 세대원세대원세대원세대원 수를수를수를수를 4444명으로명으로명으로명으로 가정가정가정가정하면하면하면하면 2020202020202020년까지년까지년까지년까지 총총총총 266266266266만채만채만채만채의의의의 도시도시도시도시 주택이주택이주택이주택이 필요하며필요하며필요하며필요하며 사업규모는사업규모는사업규모는사업규모는 약약약약 532532532532조원의조원의조원의조원의 환산된다환산된다환산된다환산된다. [[[[그림그림그림그림 22227777] ] ] ] 베트남과베트남과베트남과베트남과 한국의한국의한국의한국의 도시화율도시화율도시화율도시화율 ((((도시도시도시도시 거주자거주자거주자거주자 비율비율비율비율))))

자료: GSO, 한국은행

26.7% 27.2% 27.8% 28.5% 29.1% 29.8% 30.4% 31.0% 31.7% 32.3% 33.0%35.7%

37.6%39.4%

41.3%43.1%

45.0%

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016F

2017F

2018F

2019F

2020F

베트남 도시 거주자 비율2020년까지 266만가구의 도시 주택 필요!

28.0%33.5%

41.2%

48.4%

57.3%

65.4%

74.4%78.5% 79.7% 81.5%

1960

1965

1970

1975

1980

1985

1990

1995

2000

2005

한국 도시 거주자 비율1기 신도시 입주 시작된 1990년대 가장 급속한 성장

베트남베트남베트남베트남 도시화율도시화율도시화율도시화율, , , ,

2020202020202020년년년년 45% 45% 45% 45% 전망전망전망전망, , , ,

총총총총 266266266266만채의만채의만채의만채의 도시도시도시도시 주택이주택이주택이주택이

필요하다필요하다필요하다필요하다!!!!


20

현재 베트남에서 호치민시에 거주하는 인구 비중은 9%, 하노이에 거주하는 인구 비중이 7%로 16%가 호치민과 하노이에 거주한다. 현재 한국은 총 인구의 19%가 서울에 거주하고 있다. 한국도 1970년대부터 2000년대 초까지 서울거주 비중이 지속 상승해 24%에 이르렀으나 1기 신도시 개발이 시작되며 완화됐다. 베트남도 경제 성장으로 호치민, 하노이 거주 인구는 지속 증가할 것이다. 신도시 개발 필요성이 여기에 있다. 베트남 정부는 이를 위해 호치민과 하노이 인근에 새로운 광대역시와 도시 접근성을 개선할 인프라 계획을 제시하고 있다. 그 일환으로 베트남 정부는 BOT(건설-운영-양도)+정부 예산+ODA(공적개발원조)를 핵심으로 한 ‘2020년 고속도로 건설 마스터 플랜’을 발표했다. 2020년까지 2,703km, 2030년까지 3,708km의 고속도로를 건설해 2030년 전국 고속도로 길이는 총 7,111km로 2015년의 700km 대비 10배 이상 급증할 것이다. 2020년 준공을 목표로 하는 대표적인 고속도로는 동북-남 고속도로 1,814km, 하노이–하이퐁 고속도로 105km, 호치민-떼이닌(Tay Ninh)고속도로 55km 등으로, 곧 공식 입찰을 진행할 예정이다. 이 같은 인프라 확충은 신도시 건설과 시너지 효과를 낼 수 있다. 도시별 개발 계획은 아래와 같다. 1) 1) 1) 1) 호치민호치민호치민호치민 개발계획개발계획개발계획개발계획 정부는 호치민시를 2020년 인구 1,000만명의 도시로 개발할 계획이다. Ho Chi Minh – Dau Giay, Ho Chi Minh – Chon Thanh 등 하노이로 향하는 5개 고속도로를 확장하고 Binh Quoi, Thu Thiem 2, Thu Thiem 3 등 사이공강에 14개의 신규 다리를 건설할 계획이다. 새로운 광대역시를 3개 주요 지역군으로 나눠 개발할 계획이다. 그 외 기존 국제공항 Tan Son Nhat 확장, 신규 국제공항 Long Thanh 건설, 지하철 건설도 계획 중이다. 2) 2) 2) 2) 하노이하노이하노이하노이 개발계획개발계획개발계획개발계획 하노이 수도와 인근 7개 도시(하떠이, 박닌, 빈푹, 하남, 하이즈엉, 흥옌, 호아빈)를 포함한 수도권을 각각의 특성을 가진 3대 권역으로 나누어 2020년까지 개발할 계획이다. 향후 하노이시 중심부는 성장 중심지역으로 집중 개발하고 서부 지역은 관광, 교육, 연구 및 첨단기술지역으로 개발된다.

[[[[그림그림그림그림 22228888] 2020] 2020] 2020] 2020년까지년까지년까지년까지 호치민시호치민시호치민시호치민시 도로망도로망도로망도로망 개발개발개발개발 계획계획계획계획 [[[[그림그림그림그림 29292929] 2020] 2020] 2020] 2020년까지년까지년까지년까지 베트남베트남베트남베트남 고속도로고속도로고속도로고속도로 네트워크네트워크네트워크네트워크 개발개발개발개발 계획계획계획계획


인구의인구의인구의인구의 16%16%16%16%가가가가 호치민과호치민과호치민과호치민과

하노이에하노이에하노이에하노이에 거주거주거주거주, , , , 과밀화과밀화과밀화과밀화 심각심각심각심각

원활한원활한원활한원활한 신도시신도시신도시신도시 개발을개발을개발을개발을 위해위해위해위해

‘2020 2020 2020 2020 고속도로고속도로고속도로고속도로 마스터마스터마스터마스터 플랜플랜플랜플랜’

발표발표발표발표


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아직 한국기업들의 베트남 분양 일정이나 구체적인 프로젝트 규모는 파악하기 어렵다. 업체마다 8년만의 재개라는 점에서 매우 신중히 진행하고 있기 때문이다. 한국 건설사의 개발사업 거점은 호치민과 하노이다. 그간 경제규모와 인구 측면에서 호치민이 전통적인 개발의 중심지 역할을 했으며 이어 하노이 확대 정책과 균형개발로 하노이 역시 개발주축으로 떠오르고 있다.

한국한국한국한국 건설사의건설사의건설사의건설사의 개발개발개발개발 거점은거점은거점은거점은

호치민과호치민과호치민과호치민과 하노이하노이하노이하노이


22

2222. GS. GS. GS. GS건설의건설의건설의건설의 호치민호치민호치민호치민 신도시신도시신도시신도시 개발개발개발개발

2000년대 초부터 베트남에 부지를 확보하고 개발사업을 준비해 온 한국기업의 수혜는 분명하다. 베트남은 2000년대 중반부터 지가 상승이 가속화되기 시작해 후발주자의 경우 높은 수익성을 기대하기 어렵기 때문이다. 기다린 만큼 큰 성과가 기대되는 한국 건설사로는 GS건설이 대표적이다. GS건설 베트남 개발사업의 장점은 1) 136만평 규모의 대형 프로젝트이며, 2) 2000년대 초에 부지를 확보해 지가 상승의 혜택을 누릴 수 있고, 3) 2011년 분양한 ‘리버뷰’ 초고층 아파트 사업에서 GS건설의 인지도를 쌓았다는 점 등이다. [[[[그림그림그림그림 30303030] ] ] ] 베트남베트남베트남베트남 지가지가지가지가

자료: 호치민 인민위원회, 하노이 인민 위원회

GS건설의 베트남 개발사업은 GSSD(사이공 법인, BT프로젝트) 법인과 GSND(나베 프로젝트) 법인 두 곳을 중심으로 이뤄진다[표 9]. 올 4분기 냐베 신도시 Block 1 분양을 시작으로 최소 10~12년간 개발사업이 지속될 전망이다. 우리는 GS건설의 베트남 개발사업 매출 규모를 분양가 가정에 따라 냐베 사업은 4.5~5.4조원, BT사업은 1.4~1.7조원으로 추정한다. 총 사업비는 5.9~7.0조원, 영업이익률은 14.9~34.3%로 추정한다. 냐베 신도시(350ha) 위치는 최대 신도시인 푸미흥(750ha)에서 35분 거리이며 투티엠(657ha)은 푸미흥에서 15분 거리다. 베트남 정부는 사이공강에 투티엠 다리 4호를 건설해 투티엠과 푸미흥 신도시를 연결할 계획이라 GS건설이 보유한 신도시의 부지 가치는 높다. 냐베는 입지나 자족기능을 갖춘 계획 신도시를 목표로 한다는 점에서 한국의 분당과 유사하다. 하노이 시내 아파트 분양가 ㎡당 2~3천달러에 육박하며 최근 분양을 끝낸 현대건설의 하동 신도시 아파트 분양가가 1,290~1,600달러/㎡였던 점, 주력 면적이 140㎡임을 감안해 세대당 분양가를 2.0~2.5억원으로 단순화해 시뮬레이션했다. 해당 신도시에는 아파트와 고급 빌라 등이 혼재돼 공급됨을 감안한 것이다. 건축원가는 한국 주거시설 수준으로 추정에 반영했는데 베트남에서 주거시설을 개발할 때 수도와 인근 도로 등 인프라 시설을 같이 공급해야 인허가와 사업성이 가능하기 때문이다.

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

80,000

90,000

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

호치민 2군 토지 평균 지가

하노이 Hoan Kiem군 지가

2007년대비 하노이 지가 115%,

호치민 484% 상승

(천동/㎡)

지가지가지가지가 상승상승상승상승 고려고려고려고려 시시시시, , , ,

2000200020002000년대년대년대년대 초부터초부터초부터초부터 베트남에베트남에베트남에베트남에

진출한진출한진출한진출한 건설사들건설사들건설사들건설사들 수혜수혜수혜수혜 예상예상예상예상

베트남베트남베트남베트남 개발사업의개발사업의개발사업의개발사업의 축은축은축은축은

BTBTBTBT와와와와 냐베냐베냐베냐베 프로젝트프로젝트프로젝트프로젝트

분양가분양가분양가분양가 가정에가정에가정에가정에 따라따라따라따라

총총총총 매출매출매출매출 5.9~7.05.9~7.05.9~7.05.9~7.0조원조원조원조원 추정추정추정추정

세대당세대당세대당세대당 분양가분양가분양가분양가

2.0~2.52.0~2.52.0~2.52.0~2.5억원억원억원억원 가정가정가정가정


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GS건설은 국내 건설사 중 가장 빨리 베트남 개발사업을 추진한 편에 속한다. 베트남 개발사업은 당시 김갑렬 사장이 최대 역점을 뒀던 프로젝트로 2004년부터 부지 매입을 시작했다. 당시 GS건설은 ‘한국형 신도시 수출’을 목표로 베트남과 캄보디아 부지를 매입했다. 그러나 캄보디아 부지는 거대한 둑을 쌓아야 하는 지형과 시공상의 난점, 경제성 문제 등으로 2011년 모두 매각했다. <<<<표표표표 9999> > > > GSGSGSGS건설건설건설건설 베트남베트남베트남베트남 부동산부동산부동산부동산 개발개발개발개발 계획계획계획계획 (단위: 십억원)

프로젝트프로젝트프로젝트프로젝트 총매출총매출총매출총매출 세대수세대수세대수세대수

((((세대세대세대세대))))

면적면적면적면적

((((평평평평)))) 내용내용내용내용

냐베 4,500 17,000 1,055,725 50년 부지 사용권 받아 신도시 개발

BT 1,500 5,433 295,041 도로공사 대가로 5개 지역 개발권 획득

리버뷰 516 258 5,206 초고층 주택개발

투티엠* 330 300 12,167 주거/금융/상업 복합개발

9군 신도시 654 4,875 277,668 19,500명 수용

리버사이드 8,173 매각

그랜드코트 5,427 매각

총계 6,000 22,433

주: 총 매출은 세대당 분양가 2억원으로 가장 보수적 수치 가정해 추정


[[[[그림그림그림그림 31313131] GS] GS] GS] GS건설건설건설건설 베트남베트남베트남베트남 개발계획개발계획개발계획개발계획

자료: GS건설, 한국투자증권

<<<<표표표표 10101010> > > > GSGSGSGS건설건설건설건설 베트남베트남베트남베트남 개발사업개발사업개발사업개발사업 time time time time scheduleschedulescheduleschedule 예상예상예상예상

프로젝트프로젝트프로젝트프로젝트 2008200820082008 2009200920092009 2010201020102010 2011201120112011 2012201220122012 2013201320132013 2014201420142014 2015201520152015 2016201620162016 2017201720172017 2018201820182018 2019201920192019 2020202020202020 2021202120212021 2022202220222022 2023202320232023 2024202420242024

BT

TBO도로 착공 1차 개통 완공

리버뷰 분양 준공

투티엠 #3-11 #3-7 #3-3 #1-15

9군신도시 지하철 개통과 함께 착공

냐베 토지매입완료 Block1 Block2 Block3 Block4 Block5


2004200420042004년년년년, , , , 김갑렬김갑렬김갑렬김갑렬 부회장이부회장이부회장이부회장이

최대최대최대최대 역점을역점을역점을역점을 뒀던뒀던뒀던뒀던 프로젝트프로젝트프로젝트프로젝트


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올해 매출은 미약하겠으나 2017년부터 점차 가시화되기 시작해 연간 5~9천억원의 매출 창출이 예상된다. 무엇보다 분양가에 따라 높은 영업이익률 창출이 가능하다는 점에 주목한다. 개발사업의 핵심은 토지 취득원가의 경쟁력이다. GS건설은 2000년대 초반부터 부지를 확보하기 시작했다. TBO 도로건설의 대가로 받는 BT 사업의 토지 취득가는 3,150억원, 나베부지는 1,920억원으로 총 토지원가는 총 사업비의 7.2~8.6%에 불과한 것으로 추정한다. 기반시설을 포함해 상대적으로 높은 건축비를 감안해도 프로젝트 영업이익률은 14.9%~34.3% 수준이 가능할 전망이다. 심각한 경제위기 없이 순조롭게 진행된다면 연간 800억원~2천억원의 영업이익 기여가 가능할 전망이다. <<<<표표표표 11111111> > > > GSGSGSGS건설건설건설건설 베트남베트남베트남베트남 BT BT BT BT 사업사업사업사업 손익손익손익손익 시나리오시나리오시나리오시나리오 분석분석분석분석 (단위: 십억원)


주거분양 매출 1,087 1,195 1,358


총 매출 1,391 1,500 1,663

건축비 845 845 845 $2,300/3.3㎡ 가정


판관비 70 75 83 매출의 5% 가정

프로젝트 이익 162 266 421

프로젝트 이익률 14.9% 22.2% 31.0%


<<<<표표표표 12121212> > > > GSGSGSGS건설건설건설건설 베트남베트남베트남베트남 냐베사업냐베사업냐베사업냐베사업 손익손익손익손익 시나리오시나리오시나리오시나리오 분석분석분석분석 (단위: 십억원)


주거분양 매출 3,400 3,740 4,250

세대당 평균 2.0~2.5억원 가정 상업시설 매출 1,100 1,100 1,100

총 매출 4,500 4,840 5,350

건축비 2,335 2,335 2,335 $2,300/3.3㎡

토지 취득원가 192 192 192 토지비용 $500/㎡가정

판관비 225 242 268 매출의 5% 가정

프로젝트 이익 648 971 1,456

프로젝트 이익률 19.1% 26.0% 34.3%


GSSD법인은 2005년 TBO 도로건설의 대가로 호치민시 내 부지를 제공받기로 하고 개발권을 획득했다. 베트남 최초의 외국인 BT(Build-transfer) 방식이며 인프라 시공과 부동산 개발의 융합사업이다. TBO 도로는 2008년 착공해 2016년 3분기 준공 예정과 동시에 토지를 완전 이전 받게 된다. 총 5개소로 약 30만평이지만 2개 도심부지(그랜드코트, 리버사이드)는 2011년 매각했다. GSND는 냐베신도시를 개발하는 일반 외국인 투자 프로젝트다. 2004년 10월, GS건설과 호치민 인민위원회의 MOU 체결로 시작됐으며 호치민시 중심부에서 10km 거리에 106만평에 달하는 50년 부지 사용권을 확보했다. GS거설은 이 부지를 1.7만세대, 6.9만명의 인구(17,000세대)를 수용할 수 있는 신도시로 개발할 계획이다. 2011년 해당 부지의 최종 매입이 완료됐다. GS건설의 베트남 개발사업은 2008년 270세대 규모의 리버뷰 블록부터 시작됐다. 호치민시 2군 사이공 강변에 위치했으며 평당 800만원대의 초고층 고급 주거시설이다. 2012년 완공돼 현재 일부 잔여세대가 남아 있다. 현재 임대료는 월 1,900~3,000달러다.

2017201720172017년부터년부터년부터년부터 매출매출매출매출 가시화가시화가시화가시화, , , ,

연간연간연간연간 5~95~95~95~9천억원의천억원의천억원의천억원의 매출매출매출매출 창출창출창출창출

BTBTBTBT사업은사업은사업은사업은 TBOTBOTBOTBO도로도로도로도로 건설의건설의건설의건설의

대가로대가로대가로대가로 30303030만평만평만평만평 부지부지부지부지 획득획득획득획득

냐베신도시냐베신도시냐베신도시냐베신도시 개발을개발을개발을개발을 위해위해위해위해

106106106106만평만평만평만평 부지부지부지부지 사용권사용권사용권사용권 획득획득획득획득


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[[[[그림그림그림그림 32323232] ] ] ] Xi Xi Xi Xi RRRRiveriveriveriverview view view view [[[[그림그림그림그림 33333333] ] ] ] Xi Xi Xi Xi RRRRiveview iveview iveview iveview 위치위치위치위치

자료: GS건설 자료: ‘Xinchao vietnam’

2016년 베트남 개발사업은 5개 블록으로 구분되는 냐베 신도시 사업부터 시작된다. 현재 부지 성토 작업 중이며 4분기 블록 1에서 300세대의 빌라 분양을 시작한다.

[[[[그림그림그림그림 34343434] ] ] ] 냐베냐베냐베냐베 신도시신도시신도시신도시 계획계획계획계획 – 5555개개개개 블록블록블록블록 [[[[그림그림그림그림 33335555] ] ] ] 냐베냐베냐베냐베 신도시신도시신도시신도시 사업개요사업개요사업개요사업개요

BlockBlockBlockBlock 1&21&21&21&2 3333 4444 5555 소계소계소계소계

면적(ha) 92.9 67.2 91.4 97.8 349.3

주거세대 고층 2,070 4,540 2,603 6,146 15,359

저층 979 306 - 341 1,626

수용인구 인구 68,000

세대 17,000

자료: GS건설 자료: GS건설, 한국투자증권

TBO 도로는 2013년 4.4km 구간 1차 부분 개통 후, 순차 개통 중이며 2016년 3분기 완공된다. 이후 시차를 두고 뚜띠엠 신도시 개발에 들어갈 예정이다. 투티엠의 총 부지는 657ha(200만평)로 규모가 푸미흥(750ha)과 유사하다. 현재 블록별로 나눠 롯데와 포스코건설, 일본 건설사 등도 개발 중이다. 정부는 투티엠 신도시에 2.7만세대, 총 총 14.5만명의 인구를 수용하기 위해 4개 다리와 지하철 2호선(4개 역사) 등 인프라를 추가로 조성할 계획이다. 투티엠은 향후 호치민시의 새로운 부도심 역할을 하는 신도시로 입지가 매우 양호하다. GS건설은 이 중 1.2만평의 부지를 확보하고 있다. 3개 블록으로 진행될 예정이며 현재 마스터플랜과 인허가 작업 중이다.

4444분기분기분기분기 냐베냐베냐베냐베 신도시신도시신도시신도시 Block1 Block1 Block1 Block1

분양분양분양분양 예정예정예정예정

TBOTBOTBOTBO도로도로도로도로 올올올올 3333분분분분기기기기 완공완공완공완공, , , ,

이후이후이후이후 뚜띠엠뚜띠엠뚜띠엠뚜띠엠 개발개발개발개발 시작시작시작시작


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[[[[그림그림그림그림 36363636] ] ] ] 투티엠투티엠투티엠투티엠 프로젝트프로젝트프로젝트프로젝트 사업부지사업부지사업부지사업부지 [[[[그림그림그림그림 33337777] ] ] ] 투티엠투티엠투티엠투티엠 사업개요사업개요사업개요사업개요

BlockBlockBlockBlock 3333----11111111 3333----7777 3333----3333 1111----15151515 소계소계소계소계

면적 부지 9,180 7,909 16,338 6,800 40,227

(㎡) 연면적 50,214 30,370 67,966 89,148 237,698

층수(F) 21~27 24 12~18 40

용도 주거 95% 95% 95%

상업 5% 5% 5%

인프라 준공 투티엠 다리

투티엠 터미널

동서고속도로

계획 4개 다리, 지하철 2호선

자료: GS건설, 한국투자증권 자료: GS건설, 한국투자증권

[[[[그림그림그림그림 38383838] ] ] ] 투티엠투티엠투티엠투티엠 사업부지사업부지사업부지사업부지 내내내내 GSGSGSGS건설이건설이건설이건설이 확보한확보한확보한확보한 부지부지부지부지 블록블록블록블록


[[[[그림그림그림그림 33339999] ] ] ] TBO TBO TBO TBO 도로도로도로도로 공사공사공사공사 구간구간구간구간 [[[[그림그림그림그림 44440000] ] ] ] BTO BTO BTO BTO 도로도로도로도로 개요개요개요개요

구분구분구분구분 소구분소구분소구분소구분 내용내용내용내용

위치 시작부 Tan Son Nhat 국제공항

종점부 Xuan Hiep I.C

규모 길이 13.7km

폭 6~12 lanes (오토바이 도로 포함)

속도 60~80km/h

공사기간 2008/9~2016/9


이처럼 올 4분기부터 냐베를 시작으로 투티엠 개발을 순차적으로 진행할 예정이다. 마지막으로는 9군 신도시를 개발하게 된다. 9군 신도시는 92ha 규모로 1.9만명을 수용한다. 인근에 삼성전자와 LG전자 공장이 입주하게 돼 수요가 탄탄하다. 즉 9군 신도시 개발은 베트남의 제조업 발전과 궤를 같이 한다.

4444분기부터분기부터분기부터분기부터 냐베를냐베를냐베를냐베를 시작으로시작으로시작으로시작으로

투티엠투티엠투티엠투티엠, 9, 9, 9, 9군군군군 신도시신도시신도시신도시 개발개발개발개발 예정예정예정예정


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3333. . . . 한국의한국의한국의한국의 생산기지와생산기지와생산기지와생산기지와 신도시신도시신도시신도시

9군 신도시는 현재 짓고 있는 HCMC(호치민시) 지하철이 2019년 완전 개통되면 이에 맞춰 개발에 착수할 예정이다. 도심으로부터 18km 거리에 위치한 92ha의 부지 인근에 지하철 1호선, 롱탄 공항고속도로 등 인프라 개발과 더불어 삼성전자 가전 공장이 입주할 예정이라 발전 여력이 크다. 그 외 국립공원과 골프장 등 편의시설도 동시 계획되고 있다. 9군 신도시 인근에 제조업 생산시설이 위치해 막대한 도시 수요를 창출할 것이다. 한국기업의 베트남 진출은 주로 가전업체의 전략적 생산기지 역할을 위한 것이었는데 최근 섬유 기업의 생산기지로도 역할이 커지고 있다. 2014년 LG전자는 하노이의 하이퐁 공단에 4천여명이 입주했고 2015년에는 삼성 하노이 공단에 3만명이 입주했다. 이어 삼성전자는 20억달러를 투자해 호치민에 백색가전 복합단지인 ‘사이공 하이테크 파크’를 짓고 있다. 2014년 말 삼성물산이 착공해 2016년 말 완공, 2017년 초 가동 예정이며 축구장 100개 규모다. 이에 따른 경제 파급효과는 막대하다. 총 고용효과는 5만명(한국직원 500명 포함)으로 추산된다. 직접 고용은 7천명으로 4대 메인 협력 업종의 고용만 4천명(사출기, 박스패킹, PCV 등), 기타 간접고용 효과는 4만명에 이를 전망이다. 특히 모바일 단지와 달리 백색가전의 경우 메인 생산라인으로부터 4~5km내 협력업체들도 입주하게 되므로 9군과 투덕 지역은 공단의 직접적 수혜를 누리는 주택개발 지역이 될 것이다. [[[[그림그림그림그림 41414141] ] ] ] 베트남베트남베트남베트남에에에에 진출한진출한진출한진출한 한국한국한국한국 기업의기업의기업의기업의 생산기지생산기지생산기지생산기지 위위위위치치치치


HCMC HCMC HCMC HCMC 지하철지하철지하철지하철 2019201920192019년년년년 완공완공완공완공

개통과개통과개통과개통과 함께함께함께함께 GSGSGSGS건설은건설은건설은건설은

9999군군군군 신도시신도시신도시신도시 착공착공착공착공

인근인근인근인근 제조업제조업제조업제조업 생산시설생산시설생산시설생산시설 위치위치위치위치,,,,

막대한막대한막대한막대한 도시도시도시도시 수요수요수요수요 창출창출창출창출

고용고용고용고용 파급효과파급효과파급효과파급효과 클클클클 것것것것,,,,

직접직접직접직접 고용만고용만고용만고용만 7777천명천명천명천명


28

[[[[그림그림그림그림 42424242] 9] 9] 9] 9군군군군 신도시신도시신도시신도시 부지부지부지부지 주변주변주변주변 현황현황현황현황 [[[[그림그림그림그림 43434343] ] ] ] 9999군군군군 신도시신도시신도시신도시 사업사업사업사업 개요개요개요개요

BlockBlockBlockBlock AAAA BBBB 소계소계소계소계

면적(ha) 부지 34.6 57.2 91.8

용도별1(ha) 주거 13.3 33.9 47.2

상업 1.5 0.7 2.2

용도별2(ha) 공공 3.9 4.6 8.5

녹지 5.3 5.1 10.4

인프라(km) 도로 12.9 10.6 23.5

수용인구 인구 19,500

세대수 4,875


한세실업도 베트남에 진출한 주요 한국기업이다. 한세실업의 고성장에는 베트남 진출 영향이 컸다. 베트남 생산기지는 한세실업 생산량의 60%를 소화하며 연간 2억장의 옷을 제조해 수출한다. 한세실업은 2000년대 초부터 베트남 법인 설립을 시작으로 총 4개 법인을 운영 중이다. 베트남 대미 의류 수출량의 7%를 한세실업이 소화할 정도다. 2014년 본격 가동에 들어간 한세TG 법인(제3 생산법인)은 축구장 50개 규모의 용지(36만㎡)에 총 10개 공장, 220여개 라인을 가동하고 있다. 호치민시에서 남서부쪽으로 52km 거리에 있는 띠엔장지구 떤흥공단에 위치하고 있다. 베트남 월 평균 임금은 중국 베이징의 1/3 수준이다. 베트남 정부는 첨단산업을 육성하기 위해 첨단기술업체에 4년간 법인세 면제, 이후 9년간 50% 감면혜택을 준다. 생산인력이 젊다는 점도 큰 장점인데 베트남 인구 9천만명 중 30세 이하 인구가 50%를 넘는다. 한국의 베트남 부동산 개발은 베트남을 생산기지로 활용하고자 하는 한국 제조업의 의지와 함께 진행될 것이다.

[[[[그림그림그림그림 44444444] ] ] ] 베트남과베트남과베트남과베트남과 주변국주변국주변국주변국 임금임금임금임금 비교비교비교비교 [[[[그림그림그림그림 44445555] ] ] ] 베트남베트남베트남베트남 주재주재주재주재 외국외국외국외국 법인에법인에법인에법인에 대한대한대한대한 법인세법인세법인세법인세 감면감면감면감면 혜택혜택혜택혜택

법인세법인세법인세법인세 감면감면감면감면 혜택혜택혜택혜택:::: 100% 100% 100% 100% 면제면제면제면제 50% 50% 50% 50% 감면감면감면감면 10~20% 10~20% 10~20% 10~20% 감면감면감면감면

대형프로젝트, 하이테크,

소프트웨어 생산, 경제구역 등 4년간 9년간 15년간

신규투자 프로젝트, 낙후 된

지역 등 2년간 5년간 10년간

신규투자프로젝트, 불리한

조건을 가진 지역 등 2년간 5년간 해당 없음

자료: CEIC 자료: 베트남 재정부, 한국투자증권

0 200 400 600 800 1,000

중국

태국

말레이시아

베트남

캄보디아

미얀마최저임금 2015년

최저임금 2014년

(달러)

한세실업도한세실업도한세실업도한세실업도 베트남에베트남에베트남에베트남에 진출진출진출진출, , , ,

호치민시호치민시호치민시호치민시 남서부쪽남서부쪽남서부쪽남서부쪽 52km52km52km52km거리거리거리거리

띠엔장지구에띠엔장지구에띠엔장지구에띠엔장지구에 공단공단공단공단에에에에 위치위치위치위치

베트남베트남베트남베트남 임금은임금은임금은임금은 중국의중국의중국의중국의 1/3 1/3 1/3 1/3

수준수준수준수준, , , , 베트남베트남베트남베트남 생산기지생산기지생산기지생산기지 확충과확충과확충과확충과

신도시신도시신도시신도시 동반동반동반동반 성장성장성장성장


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4444. . . . 현대건설현대건설현대건설현대건설: : : : 베트남베트남베트남베트남 부동산부동산부동산부동산 개발개발개발개발 최초최초최초최초 성공성공성공성공

현대건설은 베트남 개발사업 규모가 작은 편이다. 당초 극동건설이 2008년 토지를 매입해 터파기 작업까지 마무리됐으나 베트남 경기침체로 사업이 중단되며 현대건설이 2009년 인수했다. 2010년 하노이의 ‘하동 신도시’에 주택사업을 시작했으며 최근 3차 분양을 완판했다. 지하2층~지상31층 5개동으로 구성됐다. 928세대의 아파트와 100세대의 빌라로 공급됐으며 면적은 102~168㎡, 평균 분양가는 121만원/㎡(평당 500만원 선)였다. 해당 프로젝트는 2010년, 2011년 1,2차 분양을 시작했는데 1,2차 분양은 높은 경쟁률로 완판됐으나 2013년 10월 3차 분양부터 긴축정책으로 미분양이 발생했다. 이에 따라 1차 분양가는 1,450달러/㎡, 2차는 1,600달러/㎡에 달했으나 3차에는 1,290달러/㎡로 인하했다. 세대당 평균 분양가는 1.8~2.5억원, 총 매출은 2억달러로 추정된다. 건축비를 3.3㎡당 2,300달러로 가정 시 영업이익률이 20%에 육박할 것으로 추정된다. 계약금 30%에 계약 후 1년 내 중도금 무이자 조건으로 분양됐으며 2015년 완공될 ‘Cat Linh-Ha dong’ 지하철 인근에 위치한다. 하노이 시청에서 12km 떨어져 있어 하동 신 행정타운 내 관공서, 상업시설과 연계돼 있다. <<<<표표표표 13131313> > > > 현대건설현대건설현대건설현대건설 ‘하동하동하동하동 힐스테이트힐스테이트힐스테이트힐스테이트’ 손익손익손익손익 추정추정추정추정 (단위: 십억원)

구분구분구분구분 추정치추정치추정치추정치 가정가정가정가정

주거분양 매출 204 928세대 아파트, 빌라 100세대 분양가 $1,290~1,600/㎡

상업시설 매출 17 상가 1개동

건축비 116 $697/㎡, 상업시설은 매출의 90% 가정

토지 취득원가 26 2008년 14,147평 취득, 취득가 $1,322/3.3㎡, 이자비용 포함

판관비/무이자 비용 11 판관비율 매출의 5% 가정, 중도금 70%에 대한 전량 무이자 가정

프로젝트 이익 45

프로젝트 영업이익률 20.4%

자료: 현대건설, 한국투자증권

[[[[그림그림그림그림 46464646] ] ] ] 하동하동하동하동 힐스테이트힐스테이트힐스테이트힐스테이트 [[[[그림그림그림그림 47474747] ] ] ] 하동하동하동하동 힐스테이트힐스테이트힐스테이트힐스테이트 위치위치위치위치

자료: 현대건설, 한국투자증권 자료: 한국투자증권

현대건설현대건설현대건설현대건설, , , , 극동건설이극동건설이극동건설이극동건설이 보유한보유한보유한보유한

베트남베트남베트남베트남 부지를부지를부지를부지를 2009200920092009년년년년 인수인수인수인수

2010201020102010년부터년부터년부터년부터 분양분양분양분양 시작시작시작시작

928928928928세대의세대의세대의세대의 아파트와아파트와아파트와아파트와 100100100100세대세대세대세대

빌라로빌라로빌라로빌라로 구성구성구성구성, , , ,

총총총총 매출매출매출매출 2222억달러억달러억달러억달러

하노이하노이하노이하노이 시청에서시청에서시청에서시청에서 12km 12km 12km 12km 거리거리거리거리


30

5. 5. 5. 5. 대우건설대우건설대우건설대우건설의의의의 하노이하노이하노이하노이 개발개발개발개발

대우건설은 하노이 시청에서 북서쪽으로 5km 떨어진 지역에 ‘스타레이크시티’ 신도시 개발 1단계 사업을 진행하고 있다. 대우건설이 100% 지분을 보유한 베트남 THT 법인이 개발 주체다. 사업비는 25억달러로 추정되며 63만평 부지에 조성된다. 사업기간은 당초 2006년 3월~2012년 12월이었으나 금융위기로 지연되었다. 스타레이크시티 신도시 개발은 1990년대 대우그룹(주 대우) 시절부터 추진하던 프로젝트로 하노이 인근 207.6만㎡ 부지에 한국형 신도시를 조성하는 사업이다. 1996년 대우건설이 하노이시에 사업을 제안한 후 2006년 1월 최종 투자허가를 받고 2007년까지 인허가와 토지보상 문제를 해결할 계획이었으나 지연됐다. 2012년 11월 토지보상과 부지 매입을 마무리한 뒤 최근 점진적으로 사업을 재개 중이다. 금융위기 직전 대우건설은 코오롱건설, 경남기업, 대원, 동일하이빌 등 5개사와 각 20%씩 지분을 투자한 JV형태로 떼이호떼이 지구 개발사업을 추진했으나 다수의 업체가 워크아웃이나 법정관리에 들어가 대우건설이 잔여 지분을 모두 인수했다. <<<<표표표표 14141414> > > > 대우건설대우건설대우건설대우건설 Tay Ho Tay Tay Ho Tay Tay Ho Tay Tay Ho Tay 지구지구지구지구((((스타레이크스타레이크스타레이크스타레이크 시티시티시티시티) ) ) ) 개발사업개발사업개발사업개발사업 개요개요개요개요 (단위: 평, 십억원)

총총총총 매출매출매출매출 세대수세대수세대수세대수 면적면적면적면적 ((((평평평평)))) 내용내용내용내용

#1 697 1,700 221,853 인프라 조성, 주거시설

#2 697 1,700 217,619 인프라 조성, 주거시설

#3 820 2,000 128,684 인프라 조성, 주거시설

#4 56,991 인프라 조성

총계 2,200 5,400 625,147


2006년 베트남 투자기획부가 투자를 승인한 데 이어 2007년 하노이시가 종합 계획을 승인했다. 33개 블록으로 이뤄졌으며 크게 4개 구역으로 나뉘어 중심부에는 정부기관 8곳이 입주하는 행정타운이, 남쪽으로는 상업/업무/고급주거 시설이 들어서는 복합타운이 위치한다. 복합타운 밑으로는 고급 주거타운을 조성할 계획이다. 중심블록 기준 북쪽으로는 초고층 건물과 호텔, 컨벤션 센터가 조성되는 상업구역 2곳이 위치하며 이 동쪽에는 최남단 구역과 유사한 주거타운이 조성된다. 2015년부터 인프라 조성 공사를 진행하고 있는데 이는 현지법인의 자산(재고자산)으로 계상되고 있다. 향후 분양을 통해 매출과 원가로 재분류된다. 1단계는 사업비가 10.7억달러로 추정되는 초대형 신도시로 2019년 완공 예정이다. 완공되면 서울 여의도, 테헤란로, 판교를 합친 최첨단 주거/업무/행정 복합신도시가 만들어질 전망이다. 1단계에 들어설 800가구 주택 중 200가구의 고급 빌라단지는 2016년 3월 착공해 6월부터 순차적 분양이 가능할 전망이다.

스타레이크시티스타레이크시티스타레이크시티스타레이크시티 신도시신도시신도시신도시 개발개발개발개발

1111단계단계단계단계 진행진행진행진행 중중중중

총총총총 매출매출매출매출 25252525억달러억달러억달러억달러 추정추정추정추정

1990199019901990년대년대년대년대 ㈜㈜㈜㈜ 대우대우대우대우 시절부터시절부터시절부터시절부터

한국형한국형한국형한국형 신도시신도시신도시신도시 조성조성조성조성 추진추진추진추진

당초당초당초당초 5555개사의개사의개사의개사의 JV JV JV JV 방식이었으나방식이었으나방식이었으나방식이었으나

금융위기로금융위기로금융위기로금융위기로 대우건설이대우건설이대우건설이대우건설이 모든모든모든모든

지분지분지분지분 인수인수인수인수

33333333개개개개 블록블록블록블록, , , , 크게크게크게크게 6666개개개개

구역으로구역으로구역으로구역으로 나눠나눠나눠나눠 개발개발개발개발

현재현재현재현재 인프라인프라인프라인프라 조성조성조성조성 중중중중

1111단계단계단계단계 200200200200가구가구가구가구 고급빌라는고급빌라는고급빌라는고급빌라는

2016201620162016년년년년 3333월월월월 착공착공착공착공, 6, 6, 6, 6월부터월부터월부터월부터

순차순차순차순차 분양분양분양분양 예상예상예상예상


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[[[[그림그림그림그림 48484848] ] ] ] 대우건설의대우건설의대우건설의대우건설의 ‘스타레이크시티스타레이크시티스타레이크시티스타레이크시티’ 위치위치위치위치 [[[[그림그림그림그림 49494949] ] ] ] 단계별단계별단계별단계별 진행진행진행진행 계획계획계획계획

자료: 대우건설, 한국투자증권 자료: 대우건설, 한국투자증권


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6666. . . . 베트남베트남베트남베트남에에에에 진출한진출한진출한진출한 건자재건자재건자재건자재 기업기업기업기업

베트남은 적도에 인접해 열대성 몬순 기후에 해당된다. 특히 호치민은 연 강우량의 90%가 우기인 5~11월에 집중된다. 따라서 베트남 지질은 ‘껀져층군’에 해당되는 연약지반 구조가 많아 기초공사에 많은 시간이 소요된다. 한국은 연약지반 설계기술을 일본에서 수입해 일본에 5년 후행하나 기술 수준은 선진국 중 일본과 네덜란드 다음이다. 콘크리트파일은 건물 건축 시 기초구조 보강을 위해 사용되며 베트남에서는 특히 지지력과 타격에 강한 고강도 콘크리트파일 수요가 높다. 베트남에서 콘크리트파일은 상대적으로 고가인 철강빔 대체용으로 수요가 매년 10%씩 증가하고 있다. 최근 국내 콘크리트파일 업계에서도 일반 파일 비중이 줄고 고강도/초고강도/대구경 파일 등 고수익 제품 수요가 늘어나는 추세다. 이들은 일반 파일 대비 압축강도와 지지력이 높아 적은 수의 파일로도 효과를 볼 수 있다. 파일 품질과 시공방식에 따라 공사비를 15%까지도 절감할 수 있는 것으로 분석된다. 고강도 파일은 15m 길이의 콘크리트 상단과 하단을 연결하는 나선상 강선을 강한 힘으로 잡아당긴 후 콘크리트를 양생하면 인장력과 함께 늘어났던 강선이 다시 수축하려는 힘을 이용해 콘크리트 강도를 높여주는 원리다. 이렇게 생산된 파일의 강도는 기존 콘크리트 파일의 1.5배 정도이며 주로 대형 현장의 지반을 강화하는데 쓰인다. <<<<표표표표 15151515> > > > PHCPHCPHCPHC파일파일파일파일 종류종류종류종류

종류종류종류종류 특성특성특성특성

고강도 파일 일반 건축물 및 구조물 기초공사에 주로 사용되는 PHC 파일로 가장 많이 사용

외경 Ø400~Ø600mm이며, 압축강도가 800kgf/㎠

초고강도 파일 고강도 파일과 외경은 동일하나 압축강도가 1,100kgf/㎠ 이상

지지력 증가에 따른 고강도 파일 대비 우수한 경제성으로 수요 증가 중

대구경 파일 외경 Ø700~Ø1,200mm 크기의 고강도 PHC 파일

지내력 확보가 어려운 매립지나 해안 인접, 플랜트 등 대형 구조물의 기초공사에 적합


대림C&S는 최근 IPO를 통해 520억원을 조달했다. 이는 베트남 진출을 위한 것이다. 현재 베트남 현지공장 인수를 추진하고 있으며 빠르면 연말부터 콘크리트 파일 공장 가동이 가능하다. 예상 법인 위치는 대림산업 현지법인이 있는 하노이다. 대우건설의 스타레이크 시티 사업을 비롯해 다수의 개발사업이 진행 중이라 그에 대한 수혜를 누릴 것이다.

[[[[그림그림그림그림 50505050] ] ] ] 고강도고강도고강도고강도 콘크리트콘크리트콘크리트콘크리트 파일파일파일파일 [[[[그림그림그림그림 51515151] ] ] ] 고강도고강도고강도고강도 콘크리트파일콘크리트파일콘크리트파일콘크리트파일 원리원리원리원리

자료: 대림C&S 자료: 한국투자증권

몬순기후로몬순기후로몬순기후로몬순기후로 연약지반연약지반연약지반연약지반 많아많아많아많아

지지력지지력지지력지지력 강한강한강한강한 고강도고강도고강도고강도 콘크리트콘크리트콘크리트콘크리트

파일파일파일파일 수요수요수요수요 증가증가증가증가

고강도고강도고강도고강도 콘크리트파일은콘크리트파일은콘크리트파일은콘크리트파일은

강도가강도가강도가강도가 범용파일범용파일범용파일범용파일의의의의 1.51.51.51.5배배배배

대림대림대림대림C&S, C&S, C&S, C&S, 베트남베트남베트남베트남 현지현지현지현지 공장공장공장공장

설립을설립을설립을설립을 위해위해위해위해 IPOIPOIPOIPO


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대림산업은 실제 2010년 착공한 ‘Gemalink 컨테이너 터미널’ 등에서 초고강도 콘크리트 파일을 사용했으며 GS건설은 호치민 ‘리버뷰 자이’ 시공 당시 초고강도 콘크리트 파일 39본을 사용했다. 한편 앞서 살펴본 바와 같이 최근 베트남에 건설되는 아파트의 인테리어나 구조는 한국과 유사하다. GS건설의 개발사업에 국내에 주로 창호와 바닥재를 납품하는 LG하우시스도 동반 진출할 가능성이 높다. 실제 현대건설이 최근에 분양한 ‘하동 힐스테이트’에는 KCC의 창호가 쓰인 것으로 조사됐다. 창호는 통상 운송료로 수출이 어려운 품목이나 한국식 인테리어 구현과 A/S를 대비하기 위해 KCC 수출제품을 사용했다. LG하우시스도 베트남에 창호와 바닥재, 인조대리석 등을 조달할 수 있을 것이다. 만약 LG하우시스가 베트남 개발사업에 자재를 납품한다면 GS건설의 개발사업이 본격화될 2018년부터 출하가 가능할 전망이다.

[[[[그림그림그림그림 55552222] ] ] ] 국내국내국내국내 콘크리트콘크리트콘크리트콘크리트 파일파일파일파일 순위순위순위순위 ((((출하량출하량출하량출하량 기준기준기준기준)))) [[[[그림그림그림그림 55553333] ] ] ] 하동하동하동하동 힐스테이트의힐스테이트의힐스테이트의힐스테이트의 KCC KCC KCC KCC 창호창호창호창호

자료: 원심력콘크리트협동조합 자료: 현대건설, 한국투자증권

18.9% 18.3% 19.1%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

2013 2014 2015

대림C&S 동양파일 아이에스동서 기타 중소기업

대림산업과대림산업과대림산업과대림산업과 GSGSGSGS건설건설건설건설,,,,

초고강도초고강도초고강도초고강도 콘크리트콘크리트콘크리트콘크리트 파일파일파일파일 사용사용사용사용

LGLGLGLG하우시스와하우시스와하우시스와하우시스와 KCC KCC KCC KCC 등등등등

창호창호창호창호////바닥재바닥재바닥재바닥재 업체업체업체업체

베트남베트남베트남베트남 개발사업에개발사업에개발사업에개발사업에 납품납품납품납품 가능가능가능가능


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� 용어해설용어해설용어해설용어해설

� PHC파일: Pre-tensioned spun high strength concrete pile. 건축물 상부 하중을 지반 내 암반에 전달해 기초의 안정성을 확보하는데 필요한 자재. 압축강도가 78.5MPa 이상 프리텐션 방식에 의한 고강도 콘크리트 말뚝

GS건설(006360) ........................................................................................................................................................ 36

대림씨엔에스(004440) .......................................................................................................................................... 43

종목분석


36

GS건설(006360) 매수매수매수매수((((유지유지유지유지) / TP: ) / TP: ) / TP: ) / TP: 33338888,000,000,000,000원원원원((((유지유지유지유지))))

8888년을년을년을년을 기다렸다기다렸다기다렸다기다렸다

5555년만의년만의년만의년만의 턴어라운드턴어라운드턴어라운드턴어라운드: : : : GS건설에게 올해는 턴어라운드의 원년으로 기억될 전망이다. 끝이 없을 것 같았던 해외 리스크가 걷혀 가고 있다. 상반기 사우디 PP12와 라빅2 현장 등 주요 현안 프로젝트가 완공되면 지난 5년간의 최대 리스크가 해소된다. 비용 리스크는 여전히 남아있으나 비용 충격은 매 분기 현저히 감소할 것이다. 지난 3년간 해외현장에서 약 1.5조원 이상의 추가 비용을 계상해 리스크는 충분히 book에 반영된 상태다. 이를 기반으로 2016년 영업이익은 전년대비 65% 증가한 2,010억원, 2017년은 95% 증가한 3,910억원으로 예상한다. 2018년부터는 전성기였던 2005~2007년의 연 5~6천억원의 영업이익 탈환이 가능할 전망이다. 주택주택주택주택 이익이익이익이익사이클을사이클을사이클을사이클을 가장가장가장가장 크게크게크게크게 누누누누리다리다리다리다: : : : 턴어라운드의 주요인은 해외 리스크를 상쇄할 수 있는 주택 이익증가 사이클이다. 건설사의 주택 매출은 분양에 2년 후행해 최대로 인식된다. 향후 주택시장의 불확실성과 무관하게 지난 2년간 양질의 주택 공급을 늘린 건설사는 최소 2018년 상반기까지 이익 증가를 누릴 수 있음을 의미한다. GS건설의 2014년 주택 공급량은 2.3만세대로 전년대비 233% 증가해 규모나 증가율 측면에서 압도적이다. 주택시장 회복기였던 2014년부터 강남을 비롯, 핵심지역의 재건축 분양을 대부분 성공적으로 완료했다. 지난 2년간 주택 미착공PF도 1.3조원에서 8천억원 이하로 줄였다. 비록 해당 PF가 올해부터 매출에 반영돼 1분기의 기록적인 주택 원가율(80%)이 2~5%p 상승하더라도 수익성은 절대적으로 높은 수준이다. LGDLGDLGDLGD의의의의 OLED OLED OLED OLED 투자투자투자투자, , , , 단중기단중기단중기단중기 확실한확실한확실한확실한 cash cowcash cowcash cowcash cow: : : : 작년 말 LG디스플레이는 10조원의 OLED 설비투자 계획을 밝혔고 이어 GS건설은 지난 2월 P10(4,723억원) 공사를 수주했다. OLED 설비투자 중 건설투자비를 추정하기 어렵지만 30%를 건설투자로 가정하고 보수적으로 서브원과 절반씩 수주한다 가정해도 최소 1.5조원의 수주가 가능할 전망이다. 참고로 서브원은 기숙사나 조경 등 제반 공사를 담당하며 핵심인 클린룸은 오직 GS건설만 수행 가능하다. GS건설의 레벨업 시기는 2005~2007년이었는데 이를 견인한 주요인 중 하나가 LGD의 ‘P7’ 프로젝트였다. 특히 LGD 공사는 단기간 내 fast track으로 이뤄지므로 이익은 물론 cash flow 차원에서도 긍정적이다. 8888년만의년만의년만의년만의 베트남베트남베트남베트남 사업사업사업사업 재개재개재개재개, , , , 진출진출진출진출 12121212년만에년만에년만에년만에 성과성과성과성과 기대기대기대기대: : : : GS건설은 2002년 호치민 시장조사를 시작으로 2004년 당시 김갑렬 사장이 호치민 인민위원회와 MOU를 맺고 냐베 개발사업을 추진하기 시작했다. 작년 7월 1일 베트남 정부의 외국인 부동산 매매 허용을 계기로 호치민과 하노이 등 주요 도시의 고급주택 가격은 금융위기 전 고점을 넘어선 상태다. GS건설도 금융위기로 중단됐던 냐베 프로젝트를 시작으로 8년만에 개발사업을 재개했다.

주가상승률주가상승률주가상승률주가상승률

1111 개월개월개월개월 6666 개월개월개월개월 12121212 개월개월개월개월

절대주가(%) 10.7 33.0 (8.3)

상대주가(%p) 10.9 35.9 (2.6)

12MF 12MF 12MF 12MF PPPPBBBBRRRR 추이추이추이추이

0

50,000

100,000

150,000

200,000

0.0

0.5

1.0

1.5

2.0

Jun-11 Jun-13 Jun-15

(원)(배)

12MF PBR (좌)

GS건설 주가 (우)

주가(5/9, 원) 29,400

시가총액(십억원) 2,087

발행주식수(백만) 71

52주 최고/최저가(원) 33,050/18,950

일평균 거래대금(6개월, 백만원) 17,474

유동주식비율(%) 68.8

외국인지분율(%) 13.4

주요주주(%) 허창수 외 19 인 29.2

매출액매출액매출액매출액 영업이익영업이익영업이익영업이익 순이익순이익순이익순이익 EPSEPSEPSEPS 증감률증감률증감률증감률 EBITDA EBITDA EBITDA EBITDA PERPERPERPER EV/EBITDAEV/EBITDAEV/EBITDAEV/EBITDA PBRPBRPBRPBR ROEROEROEROE DYDYDYDY

((((십억원십억원십억원십억원)))) ((((십억원십억원십억원십억원)))) ((((십억원십억원십억원십억원)))) ((((원원원원)))) (%)(%)(%)(%) ((((십억원십억원십억원십억원)))) ((((배배배배)))) ((((배배배배)))) ((((배배배배)))) (%)(%)(%)(%) (%)(%)(%)(%)

2014A 9,488 51 (41) (667) NM 128 NM 26.1 0.5 (1.3) -

2015A 10,573 122 26 363 NM 206 54.4 9.9 0.4 0.8 -

2016F 11,432 201 82 1,177 224.3 245 25.0 14.1 0.6 2.4 -

2017F 11,445 391 234 2,996 154.5 436 9.8 7.1 0.6 6.3 -

2018F 11,536 489 312 3,998 33.5 533 7.4 5.5 0.6 7.8 -

주: 순이익은 지분법적용 순이익




37

베트남 개발사업은 BT 프로젝트와 냐베 프로젝트로 나뉘며, 분양가에 따라 매출이 냐베는 4.5~5.4조원, BT사업은 1.4~1.7조원으로 추정돼 향후 10~12년간 총 5.9~6.9조원의 매출이 발생할 것으로 예상한다. BT 프로젝트는 TBO 도로 건설 대가로 30만평의 부지를 이전 받아 개발할 예정인데 TBO 도로가 최종 준공되는 3분기에 토지를 완전 이전 받게 된다. 냐베 개발사업은 GS건설이 100% 투자한 프로젝트다. 호치민시 중심부에서 10km 거리에 106만평 부지에 대한 50년 사용권을 획득했다. GS건설은 현재 냐베 부지를 성토 중이며 4분기에 블록1의 빌라 분양(300세대)이 계획돼 있다. 2017년까지 매출이 미미하겠으나 2018년부터 연간 4~8천억원의 매출 인식이 가능할 전망이다. 이를 반영해 2018년 영업이익을 기존 대비 44% 상향한다. <<<<표표표표 16161616> > > > 2018201820182018년년년년 실적실적실적실적 추정추정추정추정 변경변경변경변경 (단위: 십억원)

2018F2018F2018F2018F OldOldOldOld NewNewNewNew DiffDiffDiffDiff

매출 11,229 11,536 2.7%

영업이익 339 489 44.2%

영업이익률 3.1% 4.2% 1.1%p

순이익 182 312 71.5%


냐베 프로젝트와 함께 TBO 도로가 완공되면 투티엠 신도시 개발에 들어갈 계획이다. 투티엠은 총 부지가 200만평에 달해 현존하는 최대 신도시인 푸미흥과 유사한 규모의 대도시가 될 것이다. GS건설은 이 중 1.2만평의 부지를 확보하고 현재 마스터플랜과 인허가 작업 중이다. 마지막으로 2019년 호치민시 지하철이 완전 개통되면 9군 신도시를 개발할 계획이다. 무려 1.9만명을 수용하는 신도시로 인근에 삼성전자 가전 공장(삼성물산이 사이공 하이테크 파크를 짓고 있으며 2017년 초 가동 예정)이 입주하게 돼 수요가 탄탄하다. 고용효과만 5만명으로 추산되기 때문이다. <<<<표표표표 17171717> > > > GSGSGSGS건설건설건설건설 베트남베트남베트남베트남 부동산부동산부동산부동산 개발개발개발개발 계획계획계획계획 (단위: 십억원)

프로젝트프로젝트프로젝트프로젝트 총매출총매출총매출총매출 세대수세대수세대수세대수

((((세대세대세대세대))))

면적면적면적면적

((((평평평평)))) 내용내용내용내용

냐베 4,500 17,000 1,055,725 50년 부지 사용권 받아 신도시 개발

BT 1,500 5,433 295,041 도로공사 대가로 5개 지역 개발권 획득

리버뷰 516 258 5,206 초고층 주택개발

투티엠* 330 300 12,167 주거/금융/상업 복합개발

9군 신도시 654 4,875 277,668 19,500명 수용

리버사이드 8,173 매각

그랜드코트 5,427 매각

총계 6,000 22,433

주: 총 매출은 세대당 분양가 2억원으로 가장 보수적 수치 가정해 추정


<<<<표표표표 18181818> > > > GSGSGSGS건설건설건설건설 베트남베트남베트남베트남 개발사업개발사업개발사업개발사업 time time time time scheduleschedulescheduleschedule 예상예상예상예상

프로젝트프로젝트프로젝트프로젝트 2008200820082008 2009200920092009 2010201020102010 2011201120112011 2012201220122012 2013201320132013 2014201420142014 2015201520152015 2016201620162016 2017201720172017 2018201820182018 2019201920192019 2020202020202020 2021202120212021 2022202220222022 2023202320232023 2024202420242024

BT

TBO도로 착공 1차 개통 완공

리버뷰 분양 준공

투티엠 #3-11 #3-7 #3-3 #1-15

9군신도시 지하철 개통과 함께 착공

냐베 토지매입완료 Block1 Block2 Block3 Block4 Block5



38

[[[[그림그림그림그림 55554444] GS] GS] GS] GS건설건설건설건설 베트남베트남베트남베트남 개발계획개발계획개발계획개발계획 요약요약요약요약


<<<<표표표표 19191919> > > > GSGSGSGS건설건설건설건설 베트남베트남베트남베트남 BT BT BT BT 사업사업사업사업 손익손익손익손익 시나리오시나리오시나리오시나리오 분석분석분석분석 (단위: 십억원)


주거분양 매출 1,087 1,195 1,358


총 매출 1,391 1,500 1,663

건축비 845 845 845 $2,300/3.3㎡ 가정


판관비 70 75 83 매출의 5% 가정

프로젝트 이익 162 266 421

프로젝트 이익률 14.9% 22.2% 31.0%


<<<<표표표표 20202020> > > > GSGSGSGS건설건설건설건설 베트남베트남베트남베트남 냐베사업냐베사업냐베사업냐베사업 손익손익손익손익 시나리오시나리오시나리오시나리오 분석분석분석분석 (단위: 십억원)


주거분양 매출 3,400 3,740 4,250

세대당 평균 2.0~2.5억원 가정 상업시설 매출 1,100 1,100 1,100

총 매출 4,500 4,840 5,350

건축비 2,335 2,335 2,335 $2,300/3.3㎡

토지 취득원가 192 192 192 토지비용 $500/㎡가정

판관비 225 242 268 매출의 5% 가정

프로젝트 이익 648 971 1,456

프로젝트 이익률 19.1% 26.0% 34.3%



39

베트남의베트남의베트남의베트남의 꿈을꿈을꿈을꿈을 다시다시다시다시 꿀꿀꿀꿀 수수수수 있는있는있는있는 체력체력체력체력 갖춰갖춰갖춰갖춰: : : : 베트남은 높은 경제 성장과 빠른 도시화율, 중산층 확대에 따른 아파트 거주 선호 현상 등으로 주택공급이 부족하다. 베트남의 순조로운 성장을 위해서는 신도시 건설이 반드시 필요하다. 이는 고속성장과 서울 과밀화 현상으로 분당을 비롯한 1기 신도시를 짓던 1989년 한국의 모습과 유사하다. GS건설이 추진하는 베트남 냐베 신도시는 분당과 유사한 목적(자족도시)과 호치민 중심과의 최적 접근성이라는 장점을 지닌다. 금융위기와 대내외 부실 정리로 좌초됐던 베트남 개발사업의 꿈을 다시 꿀 수 있게 됐다는 점이 중요하다. 과거과거과거과거 프리미엄프리미엄프리미엄프리미엄 요인요인요인요인 모두모두모두모두 부활부활부활부활: : : : 금융위기 이전인 2005~2007년, GS건설은 최대 프리미엄을 받던 건설사였다. 엄청난 성장과 밸류에이션 할증 요인은 1) GS칼텍스의 No3 고도화 설비 투자와 LGD의 P7 투자 수혜, 2) ‘자이’브랜드 런칭과 함께 주택사업에서의 수익성 제고, 3) 오만을 비롯한 해외 플랜트 수주 확대와 8~9%에 달했던 해외 영업이익률의 경쟁력이었다. 더불어 베트남 개발사업에 대한 기대도 높았다. 재기가 불가능해 보였던 GS건설은 2013년부터 철저한 재무 클린화와 부실 반영으로 체력이 강화됐다. 당시 관계사 공사 규모만큼은 아니지만 LGD의 OLED 투자, 정제마진 확대에 따른 글로벌 정유플랜트 투자 증가, 핵심 지역의 정비사업 M/S 증가 등이 재현되고 있다. 여기에 베트남 개발사업이 재개되며 투자 회수는 물론 장기 성장의 가능성이 높아지고 있음에 주목한다.

[[[[그림그림그림그림 55555555] 2000] 2000] 2000] 2000년대년대년대년대 GSGSGSGS건설의건설의건설의건설의 레벨업레벨업레벨업레벨업 요인요인요인요인---- LGD/LGD/LGD/LGD/주택주택주택주택////정유정유정유정유 [[[[그림그림그림그림 56565656]]]] 주택매출주택매출주택매출주택매출 추정추정추정추정


아래는 주요 건설사와 주택 공급량에 따른 2016년 주택매출 증가율을 분석한 것이다. GS건설은 2014년 주택 공급량이 전형적인 주택 업체로 인식되는 대우건설이나 현대산업 대비 크게 늘었던 덕에 2016년 주택에서 확실한 이익 성장을 누릴 수 있다.

0.3 0.2 0.3 0.4 0.2 0.3

0.7

1.0 0.6 0.6

0.8 0.8

1.0

1.3

1.6

1.8

0.0

0.5

1.0

1.5

2.0

2.5

3.0

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

건축(주택/LGD) 국내 플랜트(칼텍스)

(조원)

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

4,000

4,500

5,000

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016F

2017F

주택매출

(십억원)


40

[[[[그림그림그림그림 57575757] GS] GS] GS] GS건설건설건설건설 주택주택주택주택 공급량공급량공급량공급량 vs vs vs vs 주택매출주택매출주택매출주택매출 [[[[그림그림그림그림 58585858] ] ] ] 대림산업대림산업대림산업대림산업 주택주택주택주택 공급량공급량공급량공급량 vs vs vs vs 주택매출주택매출주택매출주택매출 [[[[그림그림그림그림 55559999] ] ] ] 현대건설현대건설현대건설현대건설 주택주택주택주택 공급량공급량공급량공급량 vs vs vs vs 주택매출주택매출주택매출주택매출

자료: GS건설, 한국투자증권 자료: 대림산업, 한국투자증권 자료: 현대건설, 한국투자증권

[[[[그림그림그림그림 60606060] ] ] ] 대우건설대우건설대우건설대우건설 주택주택주택주택 공급량공급량공급량공급량 vs vs vs vs 주택매출주택매출주택매출주택매출 [[[[그림그림그림그림 61616161] ] ] ] 현대산업의현대산업의현대산업의현대산업의 자체사업자체사업자체사업자체사업 공급량공급량공급량공급량((((매출매출매출매출 기준기준기준기준)))) [[[[그림그림그림그림 62626262] ] ] ] 업체별업체별업체별업체별 주택주택주택주택 원가율원가율원가율원가율

자료: 대우건설, 한국투자증권 자료: 현대산업, 한국투자증권 자료: 각사, 한국투자증권

<<<<표표표표 21212121> > > > GSGSGSGS건설건설건설건설 실적실적실적실적 추정추정추정추정 요약요약요약요약 (단위: 십억원)

1Q151Q151Q151Q15 2Q152Q152Q152Q15 3Q153Q153Q153Q15 4Q154Q154Q154Q15 1Q161Q161Q161Q16 2Q16F2Q16F2Q16F2Q16F 3Q16F3Q16F3Q16F3Q16F 4Q16F4Q16F4Q16F4Q16F 2015201520152015 2016F2016F2016F2016F 2017F2017F2017F2017F 2018F2018F2018F2018F

매출액 2,316 2,491 2,789 2,977 2,639 2,647 2,785 3,360 10,573 11,432 11,445 11,536

YoY 13.5 5.3 21.0 7.2 13.9 6.3 (0.1) 12.9 11.4 8.1 0.1 0.8

토목 307 304 310 345 337 330 322 268 1,266 1,257 1,373 1,641

플랜트 1,149 1,223 1,234 1,301 1,170 1,090 1,236 1,482 4,907 4,978 4,567 4,414

발전 185 169 240 316 178 206 228 381 911 993 893 823

건축/주택 615 731 967 998 939 971 949 1,145 3,311 4,004 4,412 4,458

(국내) 845 1,023 1,288 1,415 1,217 1,522 1,586 1,672 4,571 5,996 6,153 5,630

(해외) 1,471 1,468 1,501 1,562 1,422 1,126 1,200 1,688 6,002 5,436 5,291 5,906

매출원가율 (%) 94.6 94.5 95.9 94.2 95.2 94.5 94.3 94.4 94.8 94.6 92.8 91.6

토목 96.9 96.0 93.5 95.3 96.4 96.0 95.0 92.0 95.4 95.0 94.0 95.0

플랜트 94.8 93.3 106.9 99.1 104.7 98.0 97.0 96.9 98.6 99.0 96.0 93.0

발전 102.2 118.6 98.9 105.5 90.9 100.0 105.0 98.6 105.5 99.0 99.0 97.0

건축/주택 90.7 90.2 81.6 83.3 83.5 89.0 88.0 90.8 85.7 88.0 88.0 88.0

(국내) 95.0 92.4 85.0 90.3 86.2 89.0 89.0 91.1 90.2 89.0 90.5 90.5

(해외) 94.4 96.0 105.4 97.7 102.9 97.8 97.4 103.1 98.4 100.7 95.5 92.7

판관비 105 99 102 120 99 100 105 116 426 420 430 480

판관비율 % 4.5 4.0 3.7 4.0 3.8 3.8 3.8 3.5 4.0 3.7 3.8 4.2

영업이익 20 38 11 53 29 46 55 71 122 201 391 489

영업이익률 0.9 1.5 0.4 1.8 1.1 1.7 2.0 2.1 1.2 1.8 3.4 4.2

세전이익 22 2 20 (13) 13 26 35 34 31 108 308 412

순이익 1 5 53 (30) 12 20 26 24 29 82 234 312

순이익률 0.1 0.2 1.9 (1.0) 0.5 0.7 0.9 0.7 0.3 0.7 2.0 2.7


105.3%

(60%)

(40%)

(20%)

0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%

(100%)

(50%)

0%

50%

100%

150%

200%

250%

2011

2012

2013

2014

2015

2016F

GS건설 공급량(좌)

주택매출 YoY(우)

46.5%

(30%)

(20%)

(10%)

0%

10%

20%

30%

40%

50%

(80%)

(60%)

(40%)

(20%)

0%

20%

40%

60%

80%

100%

2011

2012

2013

2014

2015

2016F

대림산업 주택공급량(좌)

주택매출YoY(우)43.3%

(40%)

(30%)

(20%)

(10%)

0%

10%

20%

30%

40%

50%

(100%)

(50%)

0%

50%

100%

150%

200%

250%

2011

2012

2013

2014

2015

2016F

현대건설 공급량 YoY(좌)

주택 매출 YoY(우)

3.4%

(30%)

(20%)

(10%)

0%

10%

20%

30%

40%

50%

(20%)

(10%)

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

2011

2012

2013

2014

2015

2016F

대우건설 공급량(좌)

주택매출 YoY(우)

0

200

400

600

800

1,000

1,200

1,400

1,600

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

현대산업 자체사업 공급

(십억원)

-13.1%

-9.1%-8.9%

-6.2%

-3.2%

(14%)

(12%)

(10%)

(8%)

(6%)

(4%)

(2%)

0%

77%

78%

79%

80%

81%

82%

83%

84%

85%

86%

87%

GS건

설

대림

산업

현대

산업

현대

건설

대우

건설

1Q16 원가율(좌)

2014년 대비 차이(우)


41

기업개요

GS계열에 속해있는 종합건설업체. 주요 사업은 정유&가스, 석유화학 분야의 플랜트 사업, 복합화력/화력, 열병합, 원자

력 분야의 발전사업, 수처리, 폐기물 처리 분야의 환경사업, 아파트 브랜드 ‘자이’를 중심으로 한 주택신축판매사업, 토

목과 건축사업, 해외종합건설업 등. 자회사로는 이지빌, 자이서비스, 지에스텍, 지씨에스플러스, 비에스엠, 지에스오엔엠,

상락푸드 등이 있다.


42

주요주요주요주요 투자지표투자지표투자지표투자지표

2014A2014A2014A2014A 2015A2015A2015A2015A 2016F2016F2016F2016F 2017F2017F2017F2017F 2018F2018F2018F2018F

주당지표(원)

EPS (667) 363 1,177 2,996 3,998

BPS 47,136 47,324 46,449 49,391 53,317

DPS 0 0 0 0 0

성장성(%, YoY)

매출증가율 (0.8) 11.4 8.1 0.1 0.8

영업이익증가율 NM 138.6 64.7 94.7 24.8

순이익증가율 NM NM 214.1 185.5 33.5

EPS증가율 NM NM 224.3 154.5 33.5

EBITDA증가율 NM 60.4 19.3 77.6 22.3

수익성(%)

영업이익률 0.5 1.2 1.8 3.4 4.2

순이익률 (0.4) 0.2 0.7 2.0 2.7

EBITDA Margin 1.4 1.9 2.1 3.8 4.6

ROA (0.2) 0.2 0.6 1.8 2.4

ROE (1.3) 0.8 2.4 6.3 7.8

배당수익률 - - - - -

배당성향 NM 0.0 0.0 0.0 0.0

안정성

순차입금(십억원) 1,454 645 1,370 1,019 870

차입금/자본총계비율(%) 117.2 110.7 102.5 87.4 77.9

Valuation(X)

PER NM 54.4 25.0 9.8 7.4

PBR 0.5 0.4 0.6 0.6 0.6

EV/EBITDA 26.1 9.9 14.1 7.1 5.5

현금흐름표현금흐름표현금흐름표현금흐름표 (단위: 십억원)


영업활동현금흐름 572 (8) (955) 199 221

당기순이익 (22) 29 82 234 312

유형자산감가상각비 62 69 43 43 43

무형자산상각비 15 14 1 1 1

자산부채변동 449 (137) (1,136) (73) (133)

기타 68 17 55 (6) (2)

투자활동현금흐름 (334) 508 (74) (42) (52)

유형자산투자 (308) (227) (347) (47) (47)

유형자산매각 72 2 0 0 0

투자자산순증 (58) 763 152 6 1

무형자산순증 (1) (0) 76 (1) (1)

기타 (39) (30) 45 0 (5)

재무활동현금흐름 35 (228) 315 (155) (155)

자본의증가 549 4 250 0 0

차입금의순증 0 0 65 (155) (155)

배당금지급 (2) (1) 0 0 0

기타 (512) (231) 0 0 0

기타현금흐름 13 6 0 0 0

현금의증가 286 277 (714) 2 14

주: K-IFRS (연결) 기준

손익계산서손익계산서손익계산서손익계산서 (단위: 십억원)


매출액 9,488 10,573 11,432 11,445 11,536

매출원가 9,059 10,025 10,811 10,623 10,567

매출총이익 429 548 621 821 969

판매관리비 378 426 420 430 480

영업이익 51 122 201 391 489

금융수익 265 432 50 40 39

이자수익 60 43 50 40 39

금융비용 337 415 130 130 123

이자비용 116 119 130 130 123

기타영업외손익 (15) (111) (20) 0 0

관계기업관련손익 6 3 7 7 7

세전계속사업이익 (30) 31 108 308 412

법인세비용 (7) 2 26 75 100

연결당기순이익 (22) 29 82 234 312

지배주주지분순이익 (41) 26 82 234 312

기타포괄이익 (106) (74) 0 0 0

총포괄이익 (128) (44) 82 234 312

지배주주지분포괄이익 (145) (38) 82 234 312

EBITDA 128 206 245 436 533

재무상태표재무상태표재무상태표재무상태표 (단위: 십억원)


유동자산 8,653 9,549 10,450 10,100 9,604

현금성자산 2,151 2,429 1,715 1,717 1,730

매출채권및기타채권 4,314 4,486 6,351 5,722 5,191

재고자산 613 796 586 861 868

비유동자산 4,442 3,456 3,030 3,035 3,050

투자자산 887 867 722 723 729

유형자산 2,456 1,339 1,642 1,645 1,649

무형자산 170 145 68 68 68

자산총계 13,095 13,005 13,481 13,136 12,654

유동부채 6,127 7,139 7,376 6,846 6,093

매입채무및기타채무 2,903 3,875 2,858 2,289 2,192

단기차입금및단기사채 1,026 948 1,298 1,268 1,238

유동성장기부채 484 976 1,006 956 906

비유동부채 3,386 2,518 2,425 2,376 2,335

사채 932 290 0 0 0

장기차입금및금융부채 1,555 1,330 1,330 1,280 1,230

부채총계 9,513 9,657 9,801 9,222 8,428

지배주주지분 3,271 3,284 3,616 3,850 4,162

자본금 355 355 397 397 397

자본잉여금 611 611 818 818 818

기타자본 (141) (87) (87) (87) (87)

이익잉여금 2,534 2,537 2,619 2,853 3,165

비지배주주지분 311 64 64 64 64

자본총계 3,582 3,348 3,680 3,914 4,226


43

대림씨엔에스(004440) NNNNot ratedot ratedot ratedot rated

국내에서국내에서국내에서국내에서 베트남으로베트남으로베트남으로베트남으로, , , , 내수내수내수내수 건자재의건자재의건자재의건자재의 한계를한계를한계를한계를 벗어나벗어나벗어나벗어나

국내국내국내국내 1111위의위의위의위의 콘크리트파일콘크리트파일콘크리트파일콘크리트파일 업체업체업체업체: : : : 대림C&S는 지난 4월 상장한 국내 1위 콘크리트파일(MS 19%) 업체다. 매출비중은 콘크리트 파일 60%, 스틸강교 40% 등이며 작년부터 플랜트 기자재 사업에도 진출했다. 대형 건설사에 콘크리트 파일 납품비중이 가장 높은 업체인데 고부가가치 제품군인 대구경/초고강도 파일시장 M/S가 47%로 압도적 1위이기 때문이다. 국내국내국내국내 콘크리트파일은콘크리트파일은콘크리트파일은콘크리트파일은 고부가가치고부가가치고부가가치고부가가치 제품으로제품으로제품으로제품으로 재편재편재편재편: : : : 국내 콘크리트 파일의 판매처별 매출비중은 주택 57%, 플랜트 14%, SOC 12%, 일반빌딩 17% 등이다. PHC파일 시장은 2015년 650만톤으로 10% 증가한 데 이어 2016년에는 16% 증가할 전망이다. 향후 국내 시장은 680~700만톤에서 normalize될 전망이나 고부가가치 제품인 초고강도(압축강도 30% 이상 향상) 파일과 대구경 파일(외경Ø 700mm이상) 시장은 지속 증가할 것이다. 한국은 보통 화강암 지반이 많았으나 최근 미개발 토지는 대부분 연약지반이며 초고층 건물이 증가하고, 안전의식이 강화된 영향이다. 초고강도 파일을 사용하면 범용 파일 대비 사용량이 줄고 공기 절감 효과가 있어 공사비의 15%까지 절감되는 것으로 추정된다. 따라서 고부가가치 파일의 영업이익률은 35%로 범용 대비 20%p 이상 높다. 수요에 따라 콘크리트 파일의 ASP는 변동한다. 2013년 ASP는 하락했으나 2015년에는 5% 상향했다. 제조원가는 철근 26%, 시멘트 21%, 자갈 14%, 모래 12%, 철선 4% 등으로 구분되는데 원자재 가격이 급등할 때에도 시장 상황에 따라 가격을 인상, 스프레드 유지가 가능한 합리적 가격 체계가 착공재인 시멘트나 레미콘과의 차별점이다. 콘크리트파일 업체는 운송비를 원가에 부담하는 구조다. 전국 3개의 생산기지(충주, 칠서, 용인)를 보유한 대림C&S는 운송비 절감 여력도 크다. 1분기 매출은 25%, 영업이익은 52% 증가하며 수익성이 급등했다. 대구경/초고강도 파일 출하량이 전년동기 1.9만톤에서 7.7만톤으로 증가하며 매출 비중이 22%로 상승해 제품믹스가 개선됐기 때문이다. 올해 고부가가치 제품 매출비중은 30%로 높아질 것이다. 목표 달성 시 평균 ASP는 2015년 1분기 12.5만원에서 2016년 1분기 13.3만원, 2016년 4분기 14만원으로 증가한다. 특히 대구경 파일을 생산하는 업체는 대림C&S(1위), 아이에스동서(2위), 삼표(3위)에 불과하다. 최근 동양파일이 대구경 파일시장 진출을 시도하고 있는데 투자비가 크고 제품 안정화에 기술 축적과 시간이 소요된다.

주가상승률주가상승률주가상승률주가상승률

1111 개월개월개월개월 6666 개월개월개월개월 12121212 개월개월개월개월

절대주가(%) (2.2) NA NA

상대주가(%p) (2.0) NA NA

12MF 12MF 12MF 12MF PERPERPERPER 추이추이추이추이

0

10,000

20,000

30,000

40,000

0.0

2.0

4.0

6.0

8.0

10.0

Jun-11 Jun-13 Jun-15

(원)(배)

12MF PER (좌)

대림씨엔에스 주가 (우)

주가(5/9, 원) 26,300

시가총액(십억원) 335

발행주식수(백만) 13

52주 최고/최저가(원) 27,500/23,250

일평균 거래대금(6개월, 백만원) 7,848

유동주식비율(%) 32.6

외국인지분율(%) 0.9

주요주주(%) 대림산업 외 3 인 62.5

한국투자밸류자산운용 6.3

매출액매출액매출액매출액 영업이익영업이익영업이익영업이익 순이익순이익순이익순이익 EPSEPSEPSEPS 증감률증감률증감률증감률 EBITDA EBITDA EBITDA EBITDA PERPERPERPER EV/EBITDAEV/EBITDAEV/EBITDAEV/EBITDA PBRPBRPBRPBR ROEROEROEROE DYDYDYDY

((((십억원십억원십억원십억원)))) ((((십억원십억원십억원십억원)))) ((((십억원십억원십억원십억원)))) ((((원원원원)))) (%)(%)(%)(%) ((((십억원십억원십억원십억원)))) ((((배배배배)))) ((((배배배배)))) ((((배배배배)))) (%)(%)(%)(%) (%)(%)(%)(%)

2011A 206 13 6 551 67.1 16 NM NM NM 5.3 NM

2012A 244 22 15 1,361 147.1 26 NM NM NM 11.3 NM

2013A 255 32 16 1,515 11.3 36 NM NM NM 11.3 NM

2014A 258 34 19 1,785 17.8 39 NM NM NM 11.8 NM

2015A 295 54 36 3,359 88.2 60 NM NM NM 19.5 NM

주: 순이익은 지분법적용 순이익




44

에쓰오일에쓰오일에쓰오일에쓰오일 특수특수특수특수, , , , 기자재기자재기자재기자재 진출진출진출진출: : : : 2분기 온산 에쓰오일 현장(모회사 대림산업이 수주)에 PHC파일이 투입되며 플랜트향 파일 출하가 증가할 전망이다. 이 영향으로 매출의 40%를 차지하는 스틸 신규수주도 134% 증가했다. 더불어 작년부터 대림산업 captive로 플랜트 기자재에 진출(2015년 9억원 수주)했다. 주요 품목은 heat exchanger, vessel 등이며 올해 대림산업으로부터 총 210억원 이상의 수주가 예상된다. 지난 29일, 에쓰오일 타워패키지 6기(65억원)를 추가 수주해 현재까지 기자재 수주는 150억원에 달한다. 베트남베트남베트남베트남 진출진출진출진출, , , , 내수내수내수내수 건자재의건자재의건자재의건자재의 한계를한계를한계를한계를 벗어나다벗어나다벗어나다벗어나다: : : : 현재 베트남 현지공장 설립을 추진하고 있다. 법인 위치는 대림산업 현지법인이 있는 하노이가 될 전망이며 대우건설은 6월부터 베트남 개발사업을 착공할 예정이다. 베트남은 연약지반이라 콘크리트 파일 수요가 높다. 현재 순현금 390억원으로 재무구조가 양호하다. 우리는우리는우리는우리는 베트남베트남베트남베트남 진출을진출을진출을진출을 가장가장가장가장 긍정적으로긍정적으로긍정적으로긍정적으로 평가한다평가한다평가한다평가한다. 무엇보다 2016F PER 7배의 가장 싼 건자재라는 점에서 투자매력이 높다. 착공재라는 이유로 차별화가 부각되지 못하고 있다. 아이러니컬하게 대표적 ‘one brand’ 착공재인 시멘트업체보다 밸류에이션이 싸다. 시멘트기업들은 현재 PER 10배 내외에서 거래 중이다.

<<<<표표표표 22222222> > > > 대림대림대림대림C&S C&S C&S C&S 실적실적실적실적 요약요약요약요약 (단위: 십억원)

2009200920092009 2010201020102010 2011201120112011 2012201220122012 2013201320132013 2014201420142014 2012012012015555 2016F2016F2016F2016F 1Q151Q151Q151Q15 2Q152Q152Q152Q15 3Q153Q153Q153Q15 4Q154Q154Q154Q15 1Q161Q161Q161Q16

매출 94 181 206 244 255 258 295 318 56 80 75 85 69

대구경/초고강도 비중 6.2% 14.0% 19.7% 30.0% 22.0%

YoY -27.2% 93.0% 13.6% 18.7% 4.4% 1.1% 14.6% 12.5% 24.8%

콘크리트파일 87 100 108 155 141 150 178 194 37 49

스틸 6 81 98 90 115 108 118 124 18 21

영업이익 1 5 13 22 32 34 54 64 10 16 14 14 15

YoY -89.9% 552.1% 163.7% 78.7% 42.3% 5.5% 61.0% 18.8% 51.7%

영업이익률 0.8% 2.6% 6.1% 9.2% 12.5% 13.1% 18.3% 19.4% 17.9% 20.1% 18.4% 16.9% 21.8%

세전이익 (1) 1 9 19 22 25 48 59 9 14 15

순이익 (1) 0 6 15 16 19 36 45 8 10 11

자료: 대림C&S, 한국투자증권

[[[[그림그림그림그림 66663333] ] ] ] 부채비율부채비율부채비율부채비율 추이추이추이추이 [[[[그림그림그림그림 66664444] ] ] ] 대림대림대림대림C&SC&SC&SC&S의의의의 고부가가치고부가가치고부가가치고부가가치 PHCPHCPHCPHC파일파일파일파일 비중비중비중비중 및및및및 영업이익률영업이익률영업이익률영업이익률

자료: 대림C&S, 한국투자증권 자료: 대림C&S, 한국투자증권

110.2%

76.2%70.0%

42.5%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%

2013 2014 2015 1Q16

부채비율

6.2%

14.0%

19.7%

22.0%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

2013 2014 2015 1Q16

대구경/초고강도 파일 비중

영업이익률


45

[[[[그림그림그림그림 65656565] ] ] ] 국내국내국내국내 콘크리트파일콘크리트파일콘크리트파일콘크리트파일 순위순위순위순위 ((((출하량출하량출하량출하량 기준기준기준기준)))) [[[[그림그림그림그림 66666666] ] ] ] 고강도고강도고강도고강도 콘크리트파일콘크리트파일콘크리트파일콘크리트파일 원리원리원리원리

자료: 한국원심력콘크리트협동조합 자료: 한국투자증권

<<<<표표표표 23232323> > > > PHCPHCPHCPHC파일파일파일파일 종류종류종류종류

종류종류종류종류 특성특성특성특성

고강도 파일 일반 건축물 및 구조물 기초공사에 주로 사용되는 PHC 파일로 가장 많이 사용

외경 Ø400~Ø600mm이며, 압축강도가 800kgf/㎠

초고강도 파일 고강도 파일과 외경은 동일하나 압축강도가 1,100kgf/㎠ 이상

지지력 증가에 따른 고강도 파일 대비 우수한 경제성으로 수요 증가 중

대구경 파일 외경 Ø700~Ø1,200mm 크기의 고강도 PHC 파일

지내력 확보가 어려운 매립지나 해안 인접, 플랜트 등 대형 구조물의 기초공사에 적합


기업개요

대림그룹 계열의 건축 자재 전문기업으로 콘크리트관 및 조립구조재, 고강도 콘크리트(PHC)파일 등의 건축 자재를 생산.

2009년 상호를 대림C&S로 변경하고 철구조물 사업에 진출, 고려개발이 충남 부여에서 운영하는 국내 최대 규모의 철구

조물 공장을 649억 원에 인수해 특수강교, 해상구조물, 풍력발전 등으로 사업 영역을 확대. C&S는 콘크리트(Concrete)

와 철(Steel)을 뜻하는 약자.

18.9% 18.3% 19.1%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

2013 2014 2015

대림C&S 동양파일 아이에스동서 기타 중소기업


46

주요주요주요주요 투자지표투자지표투자지표투자지표

2012012012011111AAAA 2012012012012222AAAA 2012012012013A3A3A3A 2014A2014A2014A2014A 2015A2015A2015A2015A

주당지표(원)

EPS 551 1,361 1,515 1,785 3,359

BPS 12,150 12,703 15,005 15,989 18,397

DPS 0 0 0 924 0

성장성(%, YoY)

매출증가율 13.6 18.7 4.4 1.1 14.6

영업이익증가율 47.3 78.8 42.3 5.5 61.0

순이익증가율 67.1 147.1 11.3 17.8 88.2

EPS증가율 67.1 147.1 11.3 17.8 88.2

EBITDA증가율 38.1 64.5 40.6 8.6 53.3

수익성(%)

영업이익률 6.1 9.2 12.5 13.1 18.3

순이익률 2.9 6.0 6.4 7.5 12.3

EBITDA Margin 7.6 10.5 14.2 15.2 20.4

ROA 2.2 4.8 5.0 6.1 11.3

ROE 5.3 11.3 11.3 11.8 19.5

배당수익률 NM NM NM NM NM

배당성향 0.0 0.0 0.0 51.8 0.0

안정성

순차입금(십억원) 62 73 83 67 33

차입금/자본총계비율(%) 52.6 57.3 57.8 39.4 21.8

Valuation(X)

PER NM NM NM NM NM

PBR NM NM NM NM NM

EV/EBITDA NM NM NM NM NM

현금흐름표현금흐름표현금흐름표현금흐름표 (단위: 십억원)


영업활동현금흐름 5 28 19 11 51

당기순이익 6 15 16 19 36

유형자산감가상각비 3 3 4 6 6

무형자산상각비 0 0 0 0 0

자산부채변동 (9) 5 (12) (21) (4)

기타 5 5 11 7 13

투자활동현금흐름 (5) (36) (28) 4 (7)

유형자산투자 (2) (39) (42) (3) (9)

유형자산매각 0 0 13 2 2

투자자산순증 (2) 3 (0) (0) (0)

무형자산순증 0 (0) 0 0 (0)

기타 0 (0) 0 5 (0)

재무활동현금흐름 (0) 14 10 (21) (35)

자본의증가 14 0 0 0 0

차입금의순증 (14) 14 10 (21) (25)

배당금지급 0 0 0 0 (10)

기타 (0) (0) 0 0 0

기타현금흐름 0 0 0 0 0

현금의증가 0 6 1 (5) 9

주: K-IFRS (개별) 기준

손익계산서손익계산서손익계산서손익계산서 (단위: 십억원)


매출액 206 244 255 258 295

매출원가 172 194 199 199 215

매출총이익 34 51 56 59 80

판매관리비 21 28 24 25 26

영업이익 13 22 32 34 54

금융수익 0 0 1 0 0

이자수익 0 0 1 0 0

금융비용 5 4 4 4 2

이자비용 5 4 4 4 2

기타영업외손익 0 0 (7) (5) (4)

관계기업관련손익 0 0 0 0 0

세전계속사업이익 9 19 22 25 48

법인세비용 3 4 6 6 12

당기순이익 6 15 16 19 36

기타포괄이익 (0) (0) (0) (0) (0)

총포괄이익 6 15 16 19 36

EBITDA 16 26 36 39 60

재무상태표재무상태표재무상태표재무상태표 (단위: 십억원)


유동자산 101 119 94 90 127

현금성자산 0 6 6 1 10

매출채권및기타채권 63 80 64 73 91

재고자산 31 29 21 13 25

비유동자산 176 213 230 215 212

투자자산 1 1 1 2 2

유형자산 135 170 191 181 183

무형자산 40 40 36 31 26

자산총계 277 332 323 305 339

유동부채 113 143 94 94 115

매입채무및기타채무 76 99 56 45 70

단기차입금및단기사채 20 25 24 22 15

유동성장기부채 15 15 3 23 18

비유동부채 41 52 76 38 25

사채 0 0 15 0 0

장기차입금및금융부채 30 39 47 23 10

부채총계 154 195 170 132 139

자본금 13 13 13 13 13

자본잉여금 30 22 30 30 30

기타자본 (9) 0 (9) (9) (9)

이익잉여금 88 103 119 138 164

자본총계 123 137 154 173 199


47

투자의견투자의견투자의견투자의견 및및및및 목표주가목표주가목표주가목표주가 변경내역변경내역변경내역변경내역

종목종목종목종목((((코드번호코드번호코드번호코드번호)))) 제시일자제시일자제시일자제시일자 투자의견투자의견투자의견투자의견 목표주가목표주가목표주가목표주가 종목종목종목종목((((코드번호코드번호코드번호코드번호)))) 제시일자제시일자제시일자제시일자 투자의견투자의견투자의견투자의견 목표주가목표주가목표주가목표주가

대림씨엔에스대림씨엔에스대림씨엔에스대림씨엔에스

(004440)(004440)(004440)(004440) 2016.03.09 NR - 2016.04.05 매수 38,000 원

GSGSGSGS 건설건설건설건설(006360)(006360)(006360)(006360) 2014.07.02 중립 -

대림씨엔에스대림씨엔에스대림씨엔에스대림씨엔에스(004440)(004440)(004440)(004440) GSGSGSGS 건설건설건설건설(006360)(006360)(006360)(006360)

21,000

22,000

23,000

24,000

25,000

26,000

27,000

28,000

May-14 Sep-14 Jan-15 May-15 Sep-15 Jan-16

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

35,000

40,000

45,000

May-14 Sep-14 Jan-15 May-15 Sep-15 Jan-16

■ Compliance noticeCompliance noticeCompliance noticeCompliance notice

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■ 기업기업기업기업 투자의견은투자의견은투자의견은투자의견은 향후향후향후향후 12121212 개월간개월간개월간개월간 시장시장시장시장 지수지수지수지수 대비대비대비대비 주가등락주가등락주가등락주가등락 기준임기준임기준임기준임

� 매 수 : 시장 지수 대비 15%p 이상의 주가 상승 예상 � 중 립 : 시장 지수 대비 -15∼15%p의 주가 등락 예상 � 비중축소 : 시장 지수 대비 15%p 이상의 주가 하락 예상 � 중립 및 비중축소 의견은 목표가 미제시

■■■■ 투자등급투자등급투자등급투자등급 비율비율비율비율 ((((2016.3.312016.3.312016.3.312016.3.31 기준기준기준기준))))

매 수 중 립 비중축소(매도)

79.1% 19.1% 1.8%

※최근 1 년간 공표한 유니버스 종목 기준

■ 업종업종업종업종 투자의견은투자의견은투자의견은투자의견은 향후향후향후향후 12121212 개월간개월간개월간개월간 해당해당해당해당 업종의업종의업종의업종의 유가증권시장유가증권시장유가증권시장유가증권시장((((코스닥코스닥코스닥코스닥) ) ) ) 시가총액시가총액시가총액시가총액 비중비중비중비중 대비대비대비대비 포트폴리오포트폴리오포트폴리오포트폴리오 구성구성구성구성 비중에비중에비중에비중에 대한대한대한대한 의견임의견임의견임의견임

� 비중확대 : 해당업종의 포트폴리오 구성비중을 유가증권시장(코스닥)시가총액 비중보다 높이 가져갈 것을 권함 � 중 립 : 해당업종의 포트폴리오 구성비중을 유가증권시장(코스닥)시가총액 비중과 같게 가져갈 것을 권함 � 비중축소 : 해당업종의 포트폴리오 구성비중을 유가증권시장(코스닥)시가총액 비중보다 낮게 가져갈 것을 권함

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