2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

MİM 4476 İMAR KURALLARI 09/10 BAHAR YRD. DOÇ.DR. HASAN BEGEÇ 2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI

1

HAFTALIK PROGRAM

1. DERS 17 ŞUBAT 2010 DERSĠN ĠġLENĠġĠ, PROGRAMI, HAFTALIK ĠġLEYĠġ DÜZENĠ HAKKINDA BĠLGĠ VERĠLMESĠ

2. DERS 24 ŞUBAT 2010 MĠMARIN YASAL SORUMLULUKLARININ BELĠRLENMESĠ a) MĠMARIN Ġġ HUKUKU AÇISINDAN ÜSTLENDĠĞĠ

SORUMLULUKLAR b) MĠMARIN ĠMAR KANUNU VE YÖNETMELĠKLERĠ

AÇISINDAN ÜSTLENDĠĞĠ SORUMLULUKLAR MĠMARIN Ġġ HUKUKU AÇISINDAN ÜSTLENDĠĞĠ SORUMLULUKLARININ AÇIKLANMASI Mimarlık Hizmetlerinin Özellikleri

3. DERS 03 MART 2010 MĠMARIN Ġġ HUKUKU AÇISINDAN ÜSTLENDĠĞĠ SORUMLULUKLARININ AÇIKLANMASI Mimarlık Mesleğinin Yürütülme Biçimleri Mimari Eser SözleĢmelerinin Hukuki Çerçevesi

4. DERS 10 MART 2010 DEVLET YÖNETĠMĠ, DEVLET YÖNETĠM TEġKĠLAT ġEMASI, Merkezi ve Yerel Yönetim, “İdari Vesayet” Kavramının Açıklanması Belediye kavramı ve 5393 sayılı Belediye Kanunu BüyükĢehir kavramı ve 5216 sayılı BüyükĢehir Belediye Kanunu

5. DERS 17 MART 2010 MĠMARIN ĠMAR KANUNU VE YÖNETMELĠKLERĠ AÇISINDAN ÜSTLENDĠĞĠ SORUMLULUKLAR Ġmar kavramı, Ġmar mevzuatı 3194 sayılı Ġmar kanununun amacı Ġmar kanununa bağlı yönetmelikler

6. DERS 24 MART 2010 MĠMARIN ĠMAR KANUNU VE YÖNETMELĠKLERĠ AÇISINDAN ÜSTLENDĠĞĠ SORUMLULUKLAR Ülke ölçeğinden Kent ölçeğine plan türleri

1. Bölge planları 2. Çevre düzeni planları 3. Ġmar planları açıklamaları

7. DERS 31 MART 2010 MĠMARIN ĠMAR KANUNU VE YÖNETMELĠKLERĠ AÇISINDAN

ÜSTLENDĠĞĠ SORUMLULUKLAR Yapı düzeni ve yapılaĢmaya iliĢkin kavramlar

8. DERS 07 NİSAN 2010 MĠMARIN ĠMAR KANUNU VE YÖNETMELĠKLERĠ AÇISINDAN ÜSTLENDĠĞĠ SORUMLULUKLAR Yapı ĠnĢaat Ruhsatı ve Yapı Kullanma Ġzni ile ilgili kavramlar - 1

9. DERS 14 NİSAN 2010 MĠMARIN ĠMAR KANUNU VE YÖNETMELĠKLERĠ AÇISINDAN ÜSTLENDĠĞĠ SORUMLULUKLAR Yapı ĠnĢaat Ruhsatı ve Yapı Kullanma Ġzni ile ilgili kavramlar - 2

10. DERS 21 NİSAN 2010 ARA SINAV

11. DERS 28 NİSAN 2010 MĠMARIN ĠMAR KANUNU VE YÖNETMELĠKLERĠ AÇISINDAN ÜSTLENDĠĞĠ SORUMLULUKLAR 4708 sayılı Yapı Denetimi Kanunu ve kapsamının açıklanması


2

Kanun kapsamında üstlenilen yasal sorumlulukların açıklanması

12. DERS 05 MAYIS 2010 ĠMAR MEVZUATINA BAĞLI ÇEġĠTLĠ YÖNETMELĠKLERĠN AÇIKLANMASI ĠBB Yüksek Yapılar Yönetmeliği

13. DERS 12 MAYIS 2010 ĠMAR MEVZUATINA BAĞLI ÇEġĠTLĠ YÖNETMELĠKLERĠN AÇIKLANMASI Sığınak ve Otopark Yönetmelikleri

14. DERS 19 MAYIS 2010 TATİL


3

İmar Düzeni...

Bir ülkenin imar düzeni onun gelişmişliği ile bağlantılıdır.

Geri kalmış ya da gelişmemiş toplumlarda kentlerin ve diğer yerleşim yerlerinin düzensiz oluşumu

bundandır.

Batı'da ortaçağın ardından özellikle kentlerde gözlemlenen imar hareketleri, toplumsal

gelişmenin göstergeleridir.

İmar sözcüğünün karşılığı, geniş anlamda (Arapça bir isim olan umran 'dan gelen)

''bayındırlaştırma'' ya da ''şenlendirme'' demektir.

Ama bu sözcüğü kent arazisinin ve onun üzerindeki yapılaşmanın anlatılması için kullanıyorsak,

bunu, birleşik ad olarak, imar düzeni şeklinde ifade etmeliyiz. Bu da bizi (bu düzeni yaratacak

olan) planlama kavramına götürür. Bugün imar hukuku denilen hukuk dalının temeli ''imar

planlaması'' na dayanmaktadır. İmar planlaması, kentlerin ve kent çevrelerinin toplumun yararları

için belli koşullar ve kalıplara göre biçimlendirilmesini sağlayacak düzenleme çalışmasıdır.

Bizde, kamusal otoritenin bu tür çalışmalara girişmesinin tarihi çok eski değildir.

Osmanlı İmparatorluğu döneminde, 19. yüzyıla kadar, imar düzeni 'bireysel irade' ye bırakılmış bir

tür serbestlik rejimi ile gerçekleşmiştir.

Bunun esası da: Her isteyen, kendisine ait olan veya ait olduğunu düşündüğü yere, istediği yapıyı

kurabilirdi. Ayrıca, taşınmazlar için öngörülmüş 'sınırlama' kuralı olmadığı için yola taşma gibi

taşkınlıkları (fina) önleyecek bir düzen de yoktu.

İmar düzeni ile ilgili olabilecek hukuki engeller, daha çok, örflerle belirlenmiş komşuluk hukuku

kurallarından ibaretti. Bu örflere dayalı imar hukuku düzenlemelerinin en iyi örneklerini sınırlı

sayıdaki yerlerde görebiliyoruz. (Kula, Safranbolu, Şirince vb )

Bunun da ne kadar etkili bir sınırlama getirdiğini Ziya Paşa 'nın sözlerinden anlayabiliriz:

'Diyarı garbı gezdim, beldeler kâşâneler gördüm,

Dolaştım mülk-i İslamı bütün viraneler gördüm.''

Kaşane: büyük süslü yapı, köşk, saray (TDK) Virane. Yıkılmış veya harap olmuş yapı


4

İstanbul'un ara caddelerinde bile rastgele gerçekleşmiş bu tür yapılaşmanın inanılmaz örnekleri

vardır: Devletin yönetildiği Topkapı Sarayı bahçesinin duvarlarına bitişik evler inşa edilmiştir.

(Bugünkü Soğukçeşme evleri). Eminönü'nde Yeni Cami 'nin etrafında, caminin duvarına yapışık

olarak inşa edilmiş bir dizi dükkân, ancak 1940'larda temizlenebilmiştir.

Ziya Paşa'nın sözünü ettiği ''diyar-ı garb'' ın kâşânelerinin ''diyar-ı şark'' ı Osmanlı’yı 19. yüzyılın ilk

çeyreğinden sonra etkilediğini gözlemlemeye başlıyoruz:

Tanzimat döneminin yenileşme hareketleri içinde imarla ilgili olarak 1839'dan itibaren art arda

düzenleyici tasarruflar yapılıyor. Ünlü Ebniye Nizamnamesi (1848), Ebniye Kanunu (1882) gibi

mevzuatla, Batı örneklerinden esinlenerek, yolların genişliğinden, kentsel dokuyu etkileyen

yoğunluklara ya da bina yüksekliklerine kadar birçok konuda kurallar getirilmiştir. Ayrıca Arazi

Kanunnamesi (1858) adını taşıyan yasa ve buna dayanılarak çıkarılmış çeşitli mevzuatla,

mülkiyetle ilgili düzenlemeler yapılmış; bu meyanda kadastro konusuna ilişkin temel kurallar da

konmuştur.

Enbiye Nizamnamesi: 1848 yılında çıkarılan Osmanlılar' ın ilk imar yasası.

Bu yasayla idarelere (belediyelere), açacakları yolların çevrelerinin ve yangın yerlerinin

haritalarının yaptırılması, genişletilecek yollarda bulunan ve üzerinde binaların yer almadığı

parsellerin yarısının bedelsiz olarak belediyeye verilmesi, imara açılacak arazilerin imara

açılabilmesi için belediyeye bir okul ve bir karakol yerinin bedelsiz olarak terk edilmesi, çıkmaz

sokakların yapılmaması, yollarda kademelendirmeye gidilerek yol genişliklerinin beş gruba

ayrılması, yapıların yükseklikleri, çıkmaların nitelikleri ve yangınlara karşı alınacak önlemlere

ilişkin hükümler getirilmiştir.

İmar mevzuatları

Cumhuriyet dönemi, Türkiye'nin kentlerinin, çağdaş bir yapıya kavuşmasının hedeflendiği

dönemdir.


5

Atatürk, bu dönemin başlangıcında, kentlerin ''sağlığın, temizliğin, güzelliğin, modern kültürün

örnekleri'' olması dileğini dile getirmiştir.

Bu direktif uyarınca -özellikle yeni başkent Ankara'nın imarının gerçekleşmesi için yapılan yasal

düzenlemeyi izleyen dönemde- çeşitli imar mevzuatı meydana getirilmiştir.

Ebniye Kanunu'nun kimi hükümlerini değiştiren 642 sayılı yasa (1925) bunların ilkidir. Belediye

Kanunu (1930), Umumi Hıfzıssıhha Kanunu (1930), Yapı Yollar Kanunu (1933) ile 1930-1945 yılları

arasında bu konuda çıkarılan diğer mevzuat (yasa, tüzük, yönetmelik) imar düzenlemesinin

ayrıntılı hukuki araçlarını oluşturmuştur.

Tabiatıyla 1945'ten sonra da imar düzeni konusu hiç gündemden düşmemiş, çeşitli yasal

düzenlemelerle -örneğin 6785 sayılı İmar Kanunu (1956), 3194 sayılı İmar Kanunu (1985), 2960

sayılı Boğaziçi Kanunu ve bunlara bağlı diğer alt düzenlemeler- yüklü bir imar hukuku külliyatı

meydana gelmiştir.

Gecekonduculuk olgusu

Bu oluşum sürecinin izlenmesi bizi, Tanzimat'tan bu yana harcanan emeklerin ve çabanın sonucu

olarak ülkemizde gelişmiş ve olgunlaşmış bir imar düzeninin kurulmuş olacağı düşüncesine

götürür. Türkiye'de, yavaş yavaş da olsa, özellikle Cumhuriyet döneminin devrimci kazanımları ile

kentlerimizin imar yönünden çağdaş bir görünüme kavuşması beklentisi ve hayali oluşmuştur.

Ama ne yazık ki 1950'lerden itibaren bu beklentiyi ve hayali kısa zamanda yıkan, yok eden bir

sosyal olgu ortaya çıkmıştır: Kısa adıyla, kırsaldan kente göç ve bunun sonucu olan

gecekonduculuk olgusu!

Hiçbir kural tanımadan, kamunun veya özel kişilerin arazileri üzerinde, başlangıçta derme çatma

kulübeler şeklindeki yapılaşmadan doğan bu olgu, mevcut kentsel dokuyu kısa sürede onarılmaz

şekilde imha etmiştir.


6

Gecekonduculukta imara ilişkin hiçbir yasal kural yoktur.

Ne arazinin tasarrufu ne de yapının niteliği açısından, gecekonducu kendisini hiçbir kurala bağlı

saymaz... O kadar ki eski düzendeki komşuluk hukukundan ya da örften doğan sınırlamalar bile

gecekonducuyu bağlamaz. Bunun sonucu olarak, kentlerin varoşlarında oluşan hukuksuzluk, kısa

sürede, kentlerin içine de sirayet etmiş ve kentlerin imar düzeni altüst etmiştir.

Devletin bu kaos karşısındaki tutumu oldukça ilginçtir: Devlet gecekondu furyasının başlangıcında

sadece ''seyirci'' dir; sonrasında ise esas itibarıyla ''affedici'' dir. Çıkarılan yasalarla (bunlar

Gecekondu Yasası ile Af Yasaları 'dır), güya gecekonduculuk sürecini önlemeye kararlı

gözükürken, öte yandan ''olan olmuş'' mantığı ile bu yoldan meydana gelen yapılaşmayı

meşrulaştırmıştır.

Büyük kentlerin, bu arada özellikle nüfusu 12 milyona varan İstanbul'un çevresindeki geniş

alanların işgali ile oluşan fiili gecekondu mıntıkaları, bugün, kimileri ilçe olarak kabul gören idari

birimler haline gelmiştir.

Ruhsatsız yapılaşma

Sadece İstanbul'da, yapılaşmanın yüzde altmış oranında ruhsatsız ya da ruhsata aykırı olarak

gerçekleştiğini söyleyebiliriz.

İmar düzensizliği ve buna eklenen imar yolsuzlukları karşısında, ne af yasaları ve ne de

gecekonduları meşrulaştırma düzenlemeleri sorunun çözümüne çare olamazlar.

Sorunun çözümü; kent bilincine sahip insan topluluğunun, bu tür hukuksuzluklar karşısındaki

tepkisi olmalıdır. Bunun ardından da siyasal otorite yasal tepkisini yaptırım şeklinde ortaya

koyabilecek güçte olmalıdır.

Ne yazı ki ufukta böyle bir belirti yoktur. Tam tersine, imar düzenine aykırı olarak inşa edilmiş

tesisleri onca uyarıya karşın törenle açan sözde devlet adamı vardır. Bunun gibi kamunun arazisini

tahsis yoluyla kullanma hakkını ele geçirmiş para babasının ilk iş olarak oraya dikeceği binalara

yer açmak için yüzlerce ulu ağacı kökünden kesmesi ve sonra da bu hukuk tanımazlık için ''İdare

bize anlayış göstermiyor'' diye sızlanması vardır.


7

İnsan ve Doğa İlişkisi

Günümüz Koşulları ve Mimarlık

Mimarlık&Hukuk İlişkisi

Mimarlık Hizmetinin Özellikleri Mimarlık ve Mimarlık Hizmeti Niteliği Kamu Hizmeti Niteliği Serbest Meslek Niteliği Eser Yaratma özelliği ve Bağımsızlığı Niteliği TMMOB ve Mimarlar Odasına Bağımlılıkları Niteliği

Sağlığımızın, yaşantımızı belirlediği gibi; içinde yaşadığımız ve dolaştığımız mekanlar da sosyal

ilişkilerimizle kimliğimizi, karakterimizi belirlemekte. İçinde yaşadığımız mekanlar, gerçekte

kişiliğimizi inşa eden en önemli araçlardır. Doğumdan itibaren içinde bulunulan evler sokaklar,

şehirler ve ülkeler bizi biz yapan özellikleri bize kazandırmakta ve yaşantımızı anlamlı kılmakta.

Kırsal bir alanda yaşayan insanla, şehirde yaşayan insan arasında farklı algılar ve alışkanlıklar ve

yetenekler vardır. Kırsal kesimde yaşamış bir kişi kendisini tanıdık bildik çevresiyle köyünde ve

tarlasının sınırları içinde daha özgür ve güvenli hissedir. Oysa büyük şehirlerde güvenlik sınırı

sadece evlerimizin sınırlarına geriler belki de bu yüzden şehirlerde yaşamak, güvenliksiz

ortamlarda ve belirsiz koşullarda yaşamaya daha fazla alışkın olmak anlamına gelmektedir.

Küreselleşmeyle daha açık bir toplum haline gelmenin doğal sonucu olarak mahalleler,

gökdelenlere ve apartmanlara sığdırılmış durumda. Daha açık bir toplum olmaya çalışırken açık

toplum ve modernleşme adına bazılarımız kendilerini kapılarından özel izinle veya kartlarla

geçilen büyük sitelere hapsetti.

Hayatı anlamlandırmamız, içinde yaşadığımız mekanlara bu kadar bağlıyken küreselleşme ve

küresel mekanlarda yaşamak adına kendimizi, kendimizle olan ilişkilerimizi ve zamanımızı dar

alanlara hapsetmeye başladık. Bu uğurda harcadığımız emek ve zaman hepimizi, yarattığımız bu

kapalı mekanlara bağımlı hale getirdi.


8

Yaşamın anlamı çok basit ve bir o kadar da değerliyken her şeyi neden bu kadar kolay ve hızlı

bir şekilde karmaşıklaştırabiliyoruz? Neden ve nasıl içinde yaşadığımız dünyaya bu kadar çabuk

yabancılaşabiliyoruz? Nasıl hepimiz bir ağaç gibi, birbirimizden türemişken birbirimizden korkar

hale gelebiliyoruz?

O toprağı çocuklarından çalar ve gene ilgilenmez. Açlığın dünyayı saracak beyaz adam Ve ardında çölden başka bir şey kalmayacak! Beyaz adam geçici bir iktidardadır. Ve o kendisini bütün dünyanın kendisine ait olduğunu, tanrı sanmaktadır toprak bizim anamız, Yüksek kayalıklar, yeşil çayırlar, Ilık sıcak vücutlarıyla taylar ve insanlar, Hepsi bizim ailemizdir.

Tatanka İyotake (Oturan Boğa) “Çağdaş insan kendini doğanın bir parçası olarak değil, yazgısını onu egemenliğine almak ve

yenmek olan bir dış güç olarak hissetmektedir. Hatta doğayla savaştan bile söz etmektedir. Oysa

bu savaşı kazanacak olursa kendisi de yenik düşen tarafta bulunacağını unutmaktadır”.

********

Günümüz dünyasında ise, yaşanılan ekonomik kriz ve bunun oluşturduğu bunalımlar;

huzurumuzu, mutluluğumuzu ve güvenliğimizi sağlayan mekanları her zamankinden ve her

şeyden daha önemli hale getirdi belki de…

Küreselleşmeyle birlikte uluslar arası piyasalarda yaşanan şok değişiklikler üretim aktörlerinin

de değişmesine yol açmakta. Mimarlık ve mimarlar da yapı sektörünün en önemli aktörlerinden

biri olarak bu süreçten etkilenen kesimlerin başında gelmekte. Yaşanan kriz koşulları tüm

sektörleri işsizleştirdiği ve yoksullaştırdığı gibi mimarları da işsizleştirmekte ya da mesleki

bağımsızlıklardan koparak işçileştiriyor.


9

Son dönemde mimarlığın bir kavşak noktasında olduğunu söyleyebiliriz. Mimarlık

hizmetlerindeki sorunlar incelenirken; en başta mimarlığın toplum içindeki konumu kamu hizmeti

niteliği ve hayatiyetinin tartışmaya açıldığı görülmektedir. Gerçekten de kullanıcı ile mimar

arasındaki bağın kopukluğu, toplu konut üreticilerinin, dev inşaat şirketlerinin kullanıcıların

taleplerini biçimlendirdiği bir mimarlık ve mimarlık hizmetleri yığınıyla karşı karşıyayız. Diğer

yandan, seri üretim mekânı tasarlayan bir mimarlık hizmeti talebi ve bu talebi derhal yerine

getirmeye hazır gerçek mesleki kimliğini kaybetmiş bir mimarlar ordusu var çevremizde.

Ayrıca; böylesi mimarlık hizmetlerini yapmaktansa vazgeçmeyi seçen mimarlarımız yanında;

mekanı bir tüketim malı haline getiren bu mimarlık çalışması talebine; bir türlü uyum

sağlamamış/sağlayamamış, kendine ve mesleğine yabancılaşmış mimarlar ve tüm bu karanlık

tabloya rağmen; geçinmek zorunda olduğu için, ücretli çalışmaya razı olmuş bir “isçi mimarlar

ordusu” var karşımızda.

Günümüz mimarlığının ve mimarlarının durumunu, işte bu bakış açısıyla değerlendirdiğimizde;

mimarlık çalışma ilişkileri ve mimarlık mesleğinin güncel hukuki sorunları, çok önemli bir alan

olarak karşımıza çıkmakta.

Günümüz çağdaş insanının yaşadığı; yaşamı anlamlandırma ve kendini ifade etme sorunlarının

aynısını; mimarlar da, yaşamakta. Belki de tam da bu nedenle; Mimarlar da, içinde yaşadıkları bu

karmaşayı ve bunaltıyı; kendi ilişkilerine ve kendi yarattıkları eserlere taşıyorlar.

*******

Yaşanan kriz koşulları her sektörü işsizleştirdiği ve yoksullaştırdığı gibi mimarları da

issizleştiriyor. Bu işsizleştirme ile birlikte hem yoksullaştırıyor hem de yoksunlaştırıyor. Mimarlar

ve mimarlık meslek örgütleri artık mimarlığı nasıl daha nitelikli hale getiririz ve mimarlığı hangi

koşullarda yapabiliriz düşüncesinden çok mimarlık mesleğini yapıp yapmayacaklarına

odaklanıyorlar.


10

Mimarların dayanışma ve örgütlenme sürecinin önem kazandığı günümüzde; özellikle genç

yeni mimarların özel sektörde ücretli olarak giderek çoğaldığı dikkat çekiyor. Ücretli çalışan

mimarların karşılaştıkları sorunlar ise:

1. Ücretlerdeki ve özlük haklarındaki yetersizlik,

2. Çalışma koşullarının tanımlanmamış olması,

3. Çalışanların iş güvenliğinin işverenin iki dudağı arasında olması,

4. Bir tasarım eylemi olması gereken mimarlık mesleğinin ve hizmetinin; mimarlık dışı

alanlara kayması,

5. Kontrol elemanı, rapor yazıcı, şantiye sorumlusu, fiilen teknik ressama dönüşmüş

büro elemanı olmak ve benzeri işler yapmak zorunda kalmaları

Bir yandan bu sorunlar yaşanırken bir yandan da mimarlar arasında açık ve gizli işsizlik giderek

artmakta.

Proje müellifi dediğimiz mimar, müşterinin isteklerine göre mimari projesini çizmek

zorundadır. Özel sektörde emek harcayan kişiler olarak mimarlar; müşterinin kontrolü ve nüfuzu

altında çalıştıklarından, her zaman özgürce mesleklerini yaratamamakta, iş sahibinin koşullarına

boyun eğmek zorunda kalmaktadır.

*******

Mekân tasarım sanatı olarak mimarlık mesleği, sanılanın tam aksine, belki de hiçbir

meslekte olmadığı kadar hukuki düzenlemelere ve hukuki kurallara bağlıdır.

“Hatalı bir yapının çökmesi veya yanması halinde, yapı sahibi ölürse, yapıyı yapan

mimar, yapı sahibinin oğlu ölürse mimarın oğlu öldürülecektir.”

“Eğer bir mimar, bir adama ev yapıp, onu tamamlarsa, Evin her bir SAR'i için iki sekel

gümüşü onun ücreti olarak O'na verecektir.”

M.Ö. 1810-1750 yıllarında yaşamış olan Babil Kralı Hammurabi’ nin yasaları


11

Mimarların, mesleki bağlılıklarının çok daha ötesinde bağlı olmak zorunda oldukları bir başka

gerçek bağımlılık da, hukuka olan bağlılıkları ya da daha doğru bir kabulle, hukuki bağımlılıklarıdır.

Mimarlık mesleğinin, hukukta bu kadar içli dışlı oluşu, bir yandan imar mevzuatı ve yapı güvenliği

hukukuyla birebir örtüşür çalışmak zorunda olmasından ve öte yandan da mimari eserlerin fikir

ve sanat eserleri hukukunca sanat eseri olarak kabul edilip koruma altına alınmasındandır.

Tarihsel Gelişim Sürecinde Mimarlık Hukuku

Mimarlık mesleğinin kendine özgü karakteri olan mimari eser sorumluluğu açısından mimarlık

hukukunu ele aldığımızda yapı üretim süreçleriyle ilgili mesleki çalışma hukuku ve mevzuatının

çok geniş olduğu görülmektedir. Tarihsel gelişim süreci içinde mimarların örgütlü mücadelesiyle

mimari eserler de fikri mülkiyet haklarına dahil edilmiştir. Mimari eserler, süreç içinde fikir ve

sanat eserleri anlamında eser sayılmış, fikri hak olarak kabul edilerek, koruma altına alınmıştır.

Fikri eserleri koruma altına alan 1886 tarihli Bern Sözleşmesi’nin ilk olarak kabulünde, mimari

ürün ve çalışmalar fikri eser olarak kabul edilmemişti.

Ancak mimarların ısrarıyla İngiltere’de mimarlık eserlerinin korumasıyla eser niteliği taşımaları

ve koruma altına alınmasıyla; düzenlemeler yapıldığı görülmektedir. Mimarlar, mimari eserlerin

fikri hak olarak korunması için yaptıkları mücadeleyi devam etmişler ve süreç içinde; yapılan

değişiklikler mimari eserler de; 13 Kasım 1908 tarihi itibariyle, Bern Sözleşmesinde uluslararası

alanda koruma kapsamına alınmışlardır.

Fikri mülkiyet hakları açısından; mimarlık meslek hukukundaki düzenlemelerle ilgili olarak,

elimizde üç adet önemli düzenleme bulunmaktadır. Bunlar

1. Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği Mimarlar Odası Serbest Mimarlık

Hizmetlerini Uygulama, Tescil ve Mesleki Denetim Yönetmeliği

2. 3458 sayılı Mühendislik ve Mimarlık Hakkında Kanun 17/6/1938 tarihli

3. 6235 sayılı Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği Kanunu 27/1/1954 tarihli


12

Ülkemizde yaşanan büyük Marmara depreminden sonra mimarlık çalışma hukukunda bir

takım yasal düzenlemeler yapılmıştır. Gerçi İmar mevzuatı eşgüdümden yoksun ve dağınık, yetki

ve sorumluluklar son derece muğlâk bir şekilde düzenlenmiştir. Sorumluluklar yerine

getirilmediğinde veya ihmalkarlık yapıldığında; ne yapılacağı konusunda; ne yazık ki imar

mevzuatında büyük bir boşluk bulunmaktadır.

1999 sonrasında üst düzey düzenlemelerin başında yapı denetimi ve yapı alanında çalışan

meslek adamlarına yetkinlik kazandırılması ve zorunlu deprem sigortası kabul edilmiştir. Yapı

denetimiyle ilgili de bir düzenlemeler yapılmışsa da; uygulamalarda, yapı denetimiyle ilgili

sorunlar tam anlamıyla çözülemediğinden sorunlu süreç devam etmektedir.

Borçlar hukuku açısından; finans çevrelerince yaratılmış, hukuksal düzenin kendi içinde

oluşturduğu müteahhitlerin; üniversite mezunu olmayan taşeron ve ustaların sorumluluğuyla

ilgili sorunlar devam etmektedir.

Halen Borçlar Kanununda; bina sorumluluklarında, uygulamadan itibaren 5 yılı kapsayan

zamanaşımı düzenlemesi bulunmaktadır. Bu zamanaşımının; zararın doğmasından başlayarak, 5

yılı kapsaması hakkında bir düzenlemeyle yeniden düzenlenmesi gerekebilir.

Meslek Olarak Mimarlık Hizmetlerinin Özellikleri

1. Mimarlık ve Mimarlık Hizmetleri

Mimarlık deyince ilk önce mimari yapılar akla geliyor. Mimarlık ülke düzeyinden başlayarak,

tek bir donatıya kadar farklı ölçeklerde, fiziksel çevrenin biçimleniş ve oluşumuna ilişkin her türlü

kararları içermektedir.

Mimarlık bir başka tanımla; yapıların tasarlanması, gereksinimlerin mekansal olarak

tanımlanması, biçimlendirilmesi, taşıyıcı sisteminin oluşturulması olarak da tanımlanabilir.


13

Mimarlık; gerçekte tam bir üretim sürecidir. Yapı üretim süreci olarak tanımlayabileceğimiz bu

süreç, çok parçalı yapısal bir bütünlük taşımaktadır. Bu sürecin en önemli özelliği, üreticinin çok

sayıda karar verici, uygulayıcı ve denetimcinin, süreç içinde yer almasını gerektirmesi ve bu

bağlamda çok boyutluluk göstermesidir.

Yapı üretim süreci, planlama kararlarından başlayarak; uygulama kararı, tasarım, uygulama,

denetim, kullanım ve yeniden kullanım süreçlerinden oluşan bütünsel bir sistemdir.

Mevzuatımıza göre; mimarlık hizmetlerini, eğitimi, uzmanlığı ve çalışma konularına göre,

serbest çalışan; kamu görevlisi ya da ücretli çalışanlara mimar denir (Yönet. Md 4). Bu tanımda

adı geçen mimarlık hizmetleri de, aynı madde içinde; uygulama yapmaya, kabule ve imzaya

mimarın yetkili olduğu, her türlü araştırma, danışmanlık, bilirkişilik, etüt, tasarım, plan, proje,

resim ve hesapların hazırlanması ve bunların uygulanması ile ilgili her türlü denetim ve kontrollük

hizmetleri olarak tanımlanır.

Mimarlık hizmetlerini

a. mimari tasarım hizmetleri

b. mimari proje hizmetleri,

c. rölöve, restitüsyon, restorasyon hizmetleri,

d. imalat projesi çalışmaları,

e. mimari uygulama ve yönetimi hizmetleri,

f. mimari mesleki kontrollük,

g. proje ve şantiye koordinasyonu ve planlaması

h. şantiye şefliği

i. mimari danışmanlık hizmetleri (danışmanlık, müşavirlik, bilirkişilik, hakemlik, eksperlik, jüri

üyeliği, raportörlük) (Yönet. Md.5).


14

2. Mimarlığın Kamu Hizmeti Niteliği

Kamu hizmeti, kamunun yararı olan ve toplumsal bir gereksinmeyi karşılayan faaliyetlerdir.

Kamu hizmeti nitelemesi

1. Hizmetin kamuya yönelmiş ve kamuya yararlı olması,

2. Kamu kuruluşlarınca veya ilgili kamu kuruluşunun sıkı denetimi altında özel kişilerce

yürütülmesidir.

Mimarlık hizmeti bir kamu hizmetidir.

3. Mimarlığın Serbest Meslek Niteliği

Serbest meslek faaliyeti olarak, mimarlar; mesleki faaliyetlerini eser ve iş sözleşmelerine

dayanarak yürütürler. Her sözleşen gibi onlarda sözleşmede öngörülen şekilde yükümlülüklerini

yerine getirirler.

4. Mimarların Eser Yaratma özelliği ve Bağımsızlığı

Mimarlık mesleğinin en önemli özelliği eser yaratma özelliği, özgürlüğü ve özerkliğidir.

Mimarların, gerek eser yaratma bağımsızlıkları ve gerekse mesleki bağımsızlıkları en önde gelen

temel ilkelerden biridir.

Mimarlık hizmetinin gereği olan üretilen veya yaratılan eserler; 5846 sayılı Fikir ve Sanat

Eserleri Kanunu'na göre; mimari projeler, fikri hak olarak kabul edilen zihinsel ürünlerdir. Bu

bağlamda mimari hizmetler ve mimari projeler, fikri haklar korumasından yararlanırlar.

Mimarların bağımsızlığı ilkesi; sadece bir hukuk normu olarak değil, aynı zamanda etik ve ideal

bir yaratma gerekliliği olarak karşımıza çıkar. Mimarların bağımsızlığını

1. Mimarın iş sahibi ile ilişkisindeki bağımsızlığı,

2. Toplumsal bakımdan bağımsızlığı,


15

3. Statüsel bağımsızlığı ve

4. Ekonomik bağımsızlığı olarak saymak mümkündür.

5846 sayılı Fikir ve Sanat Eserleri Kanunu'nun 2. maddesinin 3. fıkrasında; mimari eserler;

a. Çizimler

b. Mimari yapılar olmak üzere ikiye ayrılıyor.

Çizim olarak kabul edilen mimari eserler; estetik değeri olmayan çizimler olarak

tanımlanmaktadır. Güzel sanat eseri niteliği taşıyan mimari yapılar ise mimari eser olarak

tanımlanmaktadır. Yasa koyucu mimari çizgi açısından; mimari projeleri, yaratılan bir eser olarak

kabul ettiği için koruma altına alıyor.

Bir mimarın her yaptığının özgünlüğü tartışılabilir. Ancak ne olursa olsun mimarın harcadığı bir

düşünce emeği ve bu düşünce emeğinin korunması söz konusudur.

Bütün bireylerin ortak gereksinimleri dikkate alınarak hazırlandıkları için yapı projelerinde

oluşturulmuş olan yapı kültürüne bağlı olarak özel bir konutun; girişi, hol, salon, yemek odası,

odalar, pencereler ve benzeri düzenlemeleri birbirine benzer. Bu nedenle birbirine benzeyen her

yapı projesine kolaylıkla tecavüz iddiası ileri sürülemez. Mimari eserlerde yaratıcısının şahsiyet

özelliğinin gösterilmesi çok zordur. Çünkü fonksiyonel olarak birbirlerine benzer ve bazen çok az

yaratıcısının özelliklerini taşıyabilir. Değerlendirmeler esnasında mimari eserlerde, özgün

yapının az olduğunun kabulü gerekmektedir. Teknik benzerlikler kaçınılmazdır. Mimari eserin

bağımsız bir fikri çalışmanın varlığıyla yaratıldığı tespit edildiği kabul edildiğinde; mimari eser,

artık teknik korumadan çıkarak başlı başına güzel sanat eseri olarak korunmaya başlar.

5. TMMOB ve Mimarlar Odasına Bağımlılıkları

Mimarlık ve mimarlıkla ilgili hizmetler; kamu kuruluşu niteliğindeki meslek kuruluşları olan

TMMOB Mimarlar Odası’nın denetim ve gözetimi altında yürütülmektedir. Bu bağlamda;


16

Mimarlar odası da, kamu kurumu niteliği itibariyle; idare içinde yer alırlar ve bu nedenle devletin

idari gözetim ve denetimine tabidirler.

Mimarlık mesleği ve meslek hukuku ilişkisi incelendiğinde mimarların bağımsızlığının açıkça

meslek hukuku tarafından sınırlandırıldığı görülmektedir. Zira mimarlık, özel bir hukuksal konuma

sahiptir ve aynı zamanda kamu hizmeti niteliği taşıyan bu özel durum; serbest mimarlık

faaliyetinin, özgürlük alanını sınırlayarak; odaya bağımlı hale getirir.

Mimarın meslek hukukuna tabi olması; serbest meslek mensubu mimarın kamu kuruluşu olan

mimarlar odasına zorunlu üyeliği, mimarlar odasının disiplin kurulu yönetmeliğine tabi olmak gibi

sonuçlar yaratır.

Mimarlık hizmetleri; kamu yararını gözetmek, haksız rekabeti engellemek, meslek etiğini ve

eser sahibi mimarın 5846 sayılı Fikir ve Sanat Eserleri Kanunundan gelen haklarını korumak

amaçlarıyla, denetlenebilir. Mimarların bu amaçla Mimarlar Odası tarafından yürürlükteki

standart ve normlara göre incelenerek, mimarın kayıt ve sicillerinin tutulmasına, Mesleki

denetim adı verilmiştir (Yönet. Md 4).


17

Mimarlık Mesleğinin Yürütülme Biçimleri

Mimari Eser Sözleşmesinin Hukuki Çerçevesi

Mimarlık Mesleğinin Yürütülme Biçimleri

Mimari ilişki ve iş türlerine baktığımızda da; birçok mimari çalışma şekli karşımıza çıkıyor.

Serbest meslek sahibi mimar,

başkasının emrinde çalışan mimar,

devlet memuru mimar ve

sözleşmeli olarak çalışan mimar gibi çeşitli statü ve şekilde yapılan mimari iş ve mimari

çalışma şekli bulunuyor.

Mimarlık hizmetleri ve mimarlık mesleğinin yürütülme biçimleri incelendiğinde;

A. kamu sektörü ve

B. özel sektörde çeşitli çalışmalar yapan, bağımsız ve bağımlı çalışan mimarlar görülüyor.

1. Kamu Kurumlarında Çalışan Mimarlar

2. Özel Sektörde Çalışan Mimarlar

2.1. Serbest Mimarlık Hizmetleri ve Serbest Mimar Olarak Çalışma

2.2. Ortak Mimarlık Bürosu Olarak Çalışma

2.3. Mimarlık Şirketi Ortağı Olarak Çalışma

2.4. Ücretli Mimar Olarak Çalışma

1. Kamu Kurumlarında Çalışan Mimarlar

Mimarların çalışma yönetmeliği; kamu kurum ve kuruluşlarında çalışan mimarları, "kamu

çalışanı mimar" olarak tanımlanırken (Yönet. Md4); mimarların, statü olarak; bir yandan memur

kadrosuyla ve öte yandan da işçi kadrosunda çalıştırılabildiklerini görmekteyiz. Yerel kamu

kurumlarında ise mimarlar; çoğu zaman, sözleşmeli personel olarak çalıştırılmaktadırlar.


18

Kamu kurumlarında çalışan mimarlar ve bu çalışma şekilleriyle ilgili birçok sorun ve karmaşa

yaşanmaktadır. Kamu kavramının anlam değiştirdiği, kamu yönetim anlayışının değişimine paralel

olarak; merkezi ve yerel yönetime bağlı olarak, kamuda mimar istihdamı, KİT’lerin özelleştirilmesi

yoluyla özel sektör istihdamına dönüştürülmekte; ya da işlevsizleştirilmeye çalışılmaktadır.

Kamu kurum ve kuruluşlarında çalışan mimarlar, bu kuruluşların kendilerine ait yapı işleri için

serbest mimarlık hizmetleri büro tescil belgesi aranmaksızın mimarlık hizmetleri verebilirler.

Bu durumda mimarın; disiplin cezası olmaması, ilgili kamu kurulusu adına mimarlık hizmeti vermek

üzere yetkilendirilme, mimarlar odasınca düzenlenen imza sirküleri, taahhütname ve başvuru yerine

geçen formu şahsen doldurmuş ve imzalamış olmasının yanında; mimarın, kamu kurumundaki faaliyetinin

ve kendi yetkisinin devam etmekte olduğunu beyan etmiş olması, mimarlar odasının öngördüğü meslek içi

eğitimi almış ve üyelik aidatını ödemiş olması gerekir (Yönet Md. 11).

Mimarın üniversite döner sermaye yetkilendirmesi ile serbest mimarlık hizmeti verebilmesi

bağlamında ise; mimarlık eğitimi veren üniversitelerin kadrolu öğretim elemanları, eğitim,

öğretim ve bilimsel araştırmaya katkıda bulunmayı ön planda tutmak koşuluyla uzmanlık

konularında bağlı bulundukları üniversitelerin döner sermaye işletmelerinin yetkilendirmesi,

serbest mimarlık hizmetleri büro tescil belgesi aranmaksızın üniversitelerin ve diğer kamu ve

kuruluşlarının asli işlerine yönelik mimarlık hizmeti verebilirlerse de; fenni mesuliyet

üstlenemezler (Yönet md.12).

Akademik alanda çalışan mimar akademisyenlerinde büyük sıkıntıları ve sorunları

bulunmaktadır. Ülkemizde, yaşanan plansız okullaşma sürecinin bir sonucu olarak eğitim

sistemimizin özelleştirilmesi amacıyla yetersiz okullaşmanın önü açılmaktadır. Kamu

üniversitelerimiz de bu süreçten etkilenmekte; kadrolarını kaybetmekte ve kadroları

niteliksizleşmektedir. Bu değişime bağlı olarak ticarileşen üniversitelerimizde çalışan akademik

kadroların eğitmen kimliği kaybolmaktadır. Mimar akademisyenlerde bilimsel üretim yerine

serbest piyasaya yönelmektedirler. Bu süreçte mesleklerin nitelikleri değişmekte, bu koşullarda

akademik hizmetlerde çalışanların mesleki kimlik ve nitelik kaybı da hızla artmaktadır. Öte

yandan akademik mimarlık alanında da, ciddi bir istihdam ihtiyacı bulunmaktadır.


19

2. Özel Sektörde Çalışan Mimarlar

Özel sektörde çalışan mimarlar birkaç statü halinde mesleklerini yürütürler. Bu bağlamda

mimarlar; serbest meslek sahibi mimar olarak çalışabilirler. Ayni şekilde; bir başka gerçek kişi ya

da hukuk tüzel kişisi yanında bağımlılık ilişkisiyle de çalışabilirler ya da mimarlık şirketi ortağı

olarak mimarlık hizmetlerini yürütürler.

2.1. Serbest Mimarlık Hizmetleri ve Serbest Mimar Olarak Çalışma

Mimarlar en fazla özgürlüğü ve mesleki tatmin duygusunu, serbest meslek sahibi olarak

mimarlık hizmeti verirken yaşayabilirler.

Serbest mimarlık hizmet ve faaliyetleri; eser sözleşmesine dayanarak gerçekleştirilir. Serbest

mimarlık hizmetleri; bir yandan kamu hizmeti olarak kabul edilirken, öte yandan serbest mimarlık

hizmetleri birer ticari işletme niteliği taşırlar.

3458 sayılı Mühendislik ve Mimarlık Hakkında Kanun, 6235 sayılı Türk Mühendis ve Mimar

Odaları Birliği Kanunu, yürürlükteki kanunlar ve yönetmelik hükümlerinin verdiği yetki ile

mimarlık hizmet alanlarından birini ya da bir kaçını kendi hesabına ya da ortak olarak yapan ve

durumunu Mimarlar Odasına onaylatmış, serbest mimarlar listesine kayıtlı mimar; "serbest

mimar" olarak tanımlar(Yönet. Md4).

Serbest mimarlık hizmetleri tescil belgesi sahibi mimarın ya da bu Yönetmelikte tanımlanan

istisna koşulları taşıyan mimarın yapmaya yetkili olduğu mimarlık hizmetleri, "serbest mimarlık

hizmetleri" olarak tanımlanır (Yönet. Md4).

Mimarlar Odası tarafından verilen ve her yıl yenilenen, serbest mimarın serbest mimarlık

hizmeti yapmaya yetkili olduğunu belirleyen belgeye, "serbest mimarlık hizmetleri büro tescil

belgesi" adı verilmiştir (Yönet. Md4).


20

Mimarın, Mimarlar Odasına başvurarak serbest mimarlık hizmetleri büro tescil belgesi

almasına, "tescil" adi verilmiştir (Yönet. Md4) Tescil yenileme ise; . serbest mimarın, bu

yönetmelik hükümlerini yerine getirdikten sonra serbest mimarlık hizmetleri büro tescil belgesini

her yıl onaylatması işlemidir (Yönet.Md4).

Mesleki kontrollük ve fenni mesuliyet görevlerini üstlenen mimarın talebi halinde, yapı

kullanma izin başvurusundan önce; Mimarlar Odası tarafından düzenlenen belgeye, "iş bitim

belgesi" adi verilir. (Yönet. Md4).

Mimarlar Odasına tescilini ve tescil yenilemesini yapan serbest mimarlara serbest mimarlık

hizmetleri yapmaya yetkili olduğunu belirten serbest mimarlık hizmetleri büro tescil belgesi ile

birlikte serbest mimarlık mührü verilir. Serbest mimarlık hizmetleri büro tescil belgesi ve

serbest mimar mührü olmayan mimarlar, serbest mimarlık hizmeti yapamazlar.

Mimara birden fazla serbest mimarlık hizmetleri büro tescil belgesi ve mührü verilmez. İş

yerinin bulunduğu ilin ya da ilçenin bağlı olduğu birimine yazılı olarak başvurur. Bu belgeler 7 gün

içinde şube etkinlik alanlarındaki birimlerce ilgili şubeye iletilir. Şube yönetim kurulları başvuruyu,

başvuru tarihinden itibaren en geç 30 gün içinde inceleyip sonuçlandırır. Şube yönetim kurulu

tarafından düzenlenen ve onaylanan serbest mimarlık hizmetleri büro tescil belgesi ve serbest

mimar mührü, ilgili birimlere gönderilir (Yönet. Md.14).

Serbest mimarlık hizmetleri büro tescil belgesi ve serbest mimar mührü serbest mimara ilgili

birimlerce elden verilir. Serbest mimarlık hizmetleri büro tescil belgesi ilk tescilde, o yılsonuna

dek geçerli olmak üzere verilir. Tescil harcı ve o yılın üyelik aidatı tam olarak alınır. Serbest

mimarlık hizmetleri büro tescil belgesi her yıl Ocak ayı sonuna kadar serbest mimarın yazılı

başvurusu ile o yılsonuna dek geçerli olmak üzere yenilenir. Tescil yenileme harcı ve o yılın üyelik

aidatı tam olarak alınır. Belirlenmiş süresi içerisinde tescil yenilemesi yapılmamış, ise yenileme

işlemi yapılırken ilk tescil harcı ve o yılın üyelik aidatı alınır. Tescil ve tescil yenileme harçları her

yıl Mimarlar Odası yönetim kurulu tarafından Aralık ayı içinde belirlenir ve ilan edilir (Yönet.

Md.l4).


21

Serbest mimarlık hizmetleri büro tescil belgesinin ya da serbest mimarlık mührünün

kaybedilmesi durumunda, kaybın ve geçersizliğinin belgelenmesi koşulu ile yapılacak başvuru ve

tescil harcının yatırılması durumunda serbest mimarlık hizmetleri büro tescil belgesi ve serbest

mimar mührü yeniden düzenlenir.

Mimar kendisi, eşi, annesi, babası, kardeşleri ve çocukları gerçek kişi olarak, is sahibi

konumunda olduğu durumlarda ve ticari amacı olmayan kendi kullanımları için yaptıracakları

binalarda, serbest mimarlık hizmetlerini, bu durumu belgelemek ve bir defaya mahsus olmak

üzere, serbest mimarlık hizmetleri büro tescil belgesi ve fatura aranmaksızın asgari ücret

üzerinden mesleki denetim bedeli ödeyerek yapabilirler.

Bu çerçevede son olarak serbest meslek sahibi bir mimarın; hem kendi mimarlık bürosunda;

hem de bir başka mimarin emrinde veya bir özel hukuk tüzel kişisinin yanında; mimarlık

hizmeti vermek üzere, çalışabileceğini söyleyelim. Gerçekten, mimarlar isterlerse kendi serbest

bürolarında mimarlık hizmetleri yanında kısmi statüde veya çağrı üzerine çağırma gibi usullerle

de; bir başka mimarin emrinde, ücretli mimar ya da isçi mimar olarak çalışabilirler.

2.2. Ortak Mimarlık Bürosu Olarak Çalışma

Özel sektördeki bir başka çalışma şekli, adi ortaklık sözleşmesine bağlı olarak ortak mimarlık

bürosu şeklinde birlikte mimarlık hizmetinin verilmesidir. Bu şekilde mimarlık hizmeti verilmesi

durumunda tüm ortaklar şirketin tamamından kendi işleriymiş gibi sorumlu olurlar.

Borçlar Kanunu'nun adi şirket başlıklı 23. babının başındaki 520/1. Maddesi uyarınca şirket, iki

veya daha fazla şahsın, emeklerini ve mallarını ortak bir amaca erişmek için birleştirmeyi iltizam

ettikleri bir sözleşmedir. Ortak Mimari bürolarının tüzel kişiliği yoktur.

Adi ortaklıklarda mimarların, Mimarlar Odasınca tescilin yapılması ve serbest mimar mührü

alabilmeleri için, bu Yönetmeliğin 5 nci maddesinin birinci fıkrasında yazılı koşullara ilave olarak;

ortakların tamamı tarafından imzalanmış ortaklık sözleşmesini vermiş olması, mimarların kendi


22

aralarında kuracakları ortaklıklarda müelliflik haklarını düzenleyen sözleşmeyi vermiş olması,

mimarin tasarım ve yapı sektörü ile ilgili Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği üyeleri ile

kurdukları ortaklıklarda ihtisas ayrımı taahhütnamesini vermiş olması gerekir(Yönet. Md.?).

2.3. Mimarlık Şirketi Ortağı Olarak Çalışma

Ortak mimarlık şirketi çerçevesinde sayılabilecek bir başka özel sektör mimarlık çalışması da;

tüzel kişiliği olan şirketlerde, mimarlık şirketi ortağı olarak mimarlık hizmetinin verilmesidir.

Sermaye şirketi ortaklığı mimar ya da mimarların tescilleri için; sermaye şirketi ortağı olarak

serbest mimarlık hizmetleri büro tescil belgesi alınabilmesi için mimarın şirketteki hisse oranı

şirket sermayesinin ortaklara bölünmesiyle bulunacak paydan ve aynı zamanda diğer ortaklardaki

en yüksek hisse oranından fazla olacaktır; bu oran yüzde 10'dan az olamaz(Yönet. Md.9).

Bu şirketlerde şirket ana sözleşmesinde belirtilen iştigal konuları arasında "mimarlık

hizmetleri” nin yer alması koşulu aranır.

Sermaye şirketi ortağı mimarın, mimarlar odasınca tescilinin yapılması ve serbest mimar

mührü alabilmesi için; disiplin cezası nedeniyle mesleki faaliyetini yapmaya engel bir kısıtlılığının

bulunmaması, serbest mimarlık hizmetini yürütebileceği işyerinin olması, sermaye şirketinin ana

sözleşmesinin yayınlandığı ticaret sicil gazetesi ya da noter onaylı suretini vermiş olması, sermaye

şirketinin mali kaydının o yıl için noter onaylı sayfasının fotokopisini vermiş olması gerekir.

Aynı şekilde; sermaye şirketinde ücretli çalışan mimar ya da mimarlara mimarlar odasınca her

yıl belirlenen asgari ücretten az ücret ödenmediğini belgelemesi, sermaye şirketinin ücretli olarak

çalıştıracağı mimarlarla imzalayacağı iş düzeni ve çalışma şartlarını düzenleyen sözleşmeyi vermiş

olması, mimar sermaye şirketindeki faaliyetinin ve kendi yetkisinin devam etmekte olduğu beyanı

yanında mimarlar odasınca düzenlenen imza sirküleri, taahhütname ve başvuru yerine geçen

formu şahsen doldurmuş ve imzalamış olması, sermaye şirketi ile müelliflik haklarını düzenleyen

sözleşmeyi vermiş olması, mimarlar odasının öngördüğü meslek içi eğitimi almış olması, serbest


23

mimarlık hizmetleri büro tescil belgesi ilk tescil, mühür harcı ve üyelik aidatini ödemiş olması

şarttır (Yönet. Md.9).

2.4. Ücretli Mimar Olarak Çalışma

Ücretli mimarlar, özel hukuk tüzel kişilerinin, şirketlerin yanında çalışabildikleri gibi bir başka

mimar yanında da mimarlık hizmeti verebilirler. Özel hukuk tüzel kişisi emrinde çalışan isçi

mimarların iki kategori de ele alınması mümkündür;

a) resmi mercilerde imzalarıyla birlikte fikri mülkiyet haklarını koruyarak mimarlık hizmeti

verenler ve

b) sadece işveren mimari temsil edip mimarlık mesleğini teknisyen seviyesinde yapmak

zorunda kalanlar.

Mimarlık çalışma yönetmeliğinde; isçi mimar olarak hizmet sözleşmesi ile çalışan mimarlar,

"ücretli çalışan mimar" olarak tanımlamaktadır (Yönet. Md4).

Ücretli çalışan mimarın serbest mimarlık hizmeti verebilmesinde; Yönetmeliğin 9'uncu

maddesindeki koşullara sahip olmayan sermaye şirketlerinde hizmet sözleşmesi ile çalışan

mimarlar, çalıştığı sermaye şirketine ait gayrimenkuller üzerinde, kazanç amacı gütmeksizin,

şirket ana sözleşmesinde belirlenmiş iştigal konularını yürütmek üzere, yalnızca şirket tarafından

kullanılacak kendilerine ait binaları için aşağıda yazılı hususları yerine getirmeleri koşulu ile;

serbest mimarlık hizmetleri büro tescil belgesi aranmaksızın serbest mimarlık hizmeti verebilirler.

Ancak; fenni mesuliyet üstlenemez, üçüncü şahısların işleri için serbest mimarlık hizmeti

veremezler (Yönet. Md.! O).


24

Mimari Eser Sözleşmesinin Hukuki Çerçevesi

Mimari eser sözleşmesi; eser sözleşmesinin, fikri mülkiyet haklarıyla donatılmış şeklidir. Bu

yüzden mimari eser sözleşmesinin hukuki niteliğini incelemek için öncelikle eser sözleşmesinin

hukuki niteliğini özetlemek yerinde olacaktır.

1. Eser Sözleşmesinin Hukuki Nitelikleri

Eser, "insan emeğinin mahsulü (ürünü) olup hukuki bir bütün olan ve iktisadi değer taşıyan

maddi, manevi her şey"dir. İş sahibi bir eser meydana getirmeyi başkasına tevdi eden kişidir.

Yüklenici (mimar ya da işgören de) eser meydana getirip teslim etmeyi borçlanan bir kişidir.

BK.Md.355'de eser sözleşmesinin bir eser meydana getirme unsurunu ifade etmek için bir şeyi

imal etmeden söz edilmiştir. Mimari eser sözleşmesi iş görme borcu doğurtan ve sözleşmenin

konusundan çok sözleşmenin objektif sonucu için yapılan bir sözleşmedir. Burada önemli olan

bir eserin meydana getirilmesidir. Nitekim Borçlar kanunu tasarısının yedinci bölümünde

mimari eser sözleşmesi yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun

karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği bir sözleşme olarak tanımlanmıştır.

Yasada "eser" ya da "şey" terimleriyle belirlenen bu öğe, sözleşmeyle iş görenin (mimar), iş

sahibi adına ortaya çıkarmayı, yaratmayı yüklendiği sonuçtur. Bu sonuç, bir mimarın yapıyı

projelendirmesindeki gibi emek harcanarak yaratılan nesnel varlık olabilir.

Eser sözleşmesinin tarafları yüklenici (mimar/müteahhit) ve iş sahibidir. İş sahibi, gerçek kişi

olabileceği gibi; tüzelkişi de olabilir. İnşaat işlerinde, iş sahibi, bir kişiyi; genellikle bir mühendisi

ya da mimarı işlerin yönetimiyle görevlendirir. Bunlar arasındaki ilişki vekalet sözleşmesidir.

İşlerin yönetimiyle görevli kişi, inşaatın yapılmasına katılan işletmelerle ve başkaca kişilerle

ilişkilerinde, iş sahibinin temsilcisidir; temsil yetkisinin kapsamı, sözleşme ile belirlenir. Müteahhit

de, eseri meydana getirip teslim etmeyi borçlanan her hangi bir kişidir.


25

Eser sözleşmesi; karşılıklı ve rızai nitelikte, tam iki tarafa borç yükleyen sözleşme

görünümündedir. Eser sözleşmesinin meydana gelmesi için, tarafların meydana getirilecek eser

ve karşılığında ödenecek ücret konusunda anlaşmış olmaları gereklidir. Bu anlaşmanın tarafları,

bir eser meydana getirme borcu altına giren "mimar ya da müteahhit" ile eser karşılığı ücret

ödeme borcu altına giren "is Sahibi”dir. Eser sözleşmesinde mimar ya da müteahhidin eseri

teslim borcu ile is sahibinin ücret ödeme borcu, bu anlaşmanın niteliğinden çıkan sonuçlardır.

2. Mimari Eser Sözleşmesinin Hukuki Nitelikleri

Mimari eser sözleşmesi diğer eser sözleşmeleri gibi, konusunu insan emeğinin oluşturduğu

sözleşmelerdendir. Mimari eser sözleşmesi, işgören mimar /yüklenici /müteahhit denilen kişiyle

is sahibi denilen kişi arasında yapılan öyle bir sözleşmedir ki, bununla işgören mimar, is sahibinin

vermeyi üstlendiği bir ücret karşılığında bir yapıt /proje ortaya koyma borcunu yüklenir (BK. 355).

Mimarın: 5846 sayılı Fikir ve Sanat Eserleri Kanununa göre kazandığı başkasına

devredilemeyen eser sahipliği hakkına dayanarak (Yönet. Md4), yaptığı eser sözleşmesine;

"mimari eser sözleşmesi" adı verilir.

Gerçekte mimari eser sözleşmesi karma bir sözleşmedir. Bir yanında eser sözleşmesinin

bütün karakteristik unsurlarını taşırken; öte yanında iş sözleşmesinin, eser sözleşmesiyle

bağlantılı ve iş görme borcunu sağlayan bütün unsurlarını da içinde barındırır.

Mimari eserlerde olduğu gibi; ortaya çıkarılan sonucun, ille de yeni bir eser yaratma

biçiminde olması zorunlu değildir. Zaten var olan bir şeyin onarılması, biçiminin değiştirilmesi

örneğin otomobilin onarımı, elbisenin kuru temizlemeyle temizlenmesi, bir kolyenin altınla

kaplanması, evin badanalanması gibi konularda eser kavramı içinde yer alır.

Fikri mülkiyete konu olabilmesi için; yaratılan sonucun, bağımsız bir hukuki varlık olarak bir

bütün oluşturması gerekir. Eğer sonuç emek harcamayı gerektirse de bir bütün oluşturmuyorsa,

o zaman bu sonucu eser kavramı içine sokma olanağı yoktur. Örneğin, bir mimar tarafından bir


26

yapının yapım işlerinin gözetilmesi gibi hallerde bu bütünlük yoktur ve ortada daha ziyade bir

vekalet ilişkisi vardır.

Mimari eser sözleşmesinin hukuki niteliğine bakıldığında mimari eser sözleşmesi; ivazlı,

şekle bağlı olmayan, rızai nitelikte, tam iki tarafa borç yükleyen sözleşme görünümündedir.

Mimari eser sözleşmesi herhangi bir şekle tabi değildir; şekilsizdir. Ancak ispat açısından

mimari eser sözleşmesinin yazılı hale getirilmesinde pratik ve hukuki yararlar vardır. Bu

durumda uyulacak şekil, ispat şartıdır. Gerçekten taraflar önemli konularda haklarını ve borçlarını

çoğu zaman yazılı şekilde yapmak isterler. Böyle bir durumda da sözleşmenin tabii olacağı BK. m.

16 anlamında bir geçerlilik şartının varlığı kabul edilmelidir. Öte yandan mimarlık hizmetleri

yönetmeliğinde; mimari eser sözleşmesinin yazılı olması gerektiği yönünde bir hüküm

bulunmaktadır.

Mimari eser sözleşmesinin unsurlarından biri, mimarin bir proje yaratma yüklenimi ve

taahhüdü, diğeri ise is sahibinin ücret ödeme yüklenimi ve taahhüdüdür. Aksi

kararlaştırılmamışsa ücret, eserin teslimi zamanında ödenir (BK m. 364/1).

Mimari eser sözleşmesi, karşılıklı (ivazlı) olduğundan, ücret de sözleşmenin önemli bir

unsurudur ve harcanan emek karşılığı bir ücret ödenmektedir. Bu nedenle taraflar arasında

eser karşılığı ücret ödeneceği sözleşmede belirtilmemiş olsa bile, bir ücret ödenmesi

gerekecektir. Taraflar, ücret verileceğini belirtmiş, fakat bunun ne kadar olacağını

belirtmemişlerse, BK. 366'nci maddesindeki yaklaşık (takribi) ücret ile ilgili kurallara göre

ücretin ne kadar olacağı belirlenir. Taraflar aralarında belirli bir ücret kararlaştırmışlarsa, artik

iş sahibi bu ücreti ödemek zorundadır (BK. Md. 364).

Başlangıçta götürü olarak tespit edilmemiş yahut takribi bir surette yaklaşık olarak belirlenmiş

olan ücret, sonuçta yapıldığı yer ve zamanda eserin değerine ve yüklenicinin yaptığı masraflara

göre belirlenir (BK Md. 366). Ücret başlangıçta peşin ve kesin surette de tespit edilmiş olabilir

ki, buna götürü ücret denir.


27

Götürü ücret belirlenmiş olan hallerde, yüklenici işi bu ücretle yapmağa mecbur olup,

tahmin edilenden fazla emek harcamak ve masraf yapmak zorunda kalsa bile, kural olarak

ücretin arttırılmasını isteyemez (BK Md. 365). Fakat önceden tahmin olunamayan veya tahmin

olunup da taraflarca dikkate alınmayan durumlar, işin yapılmasını önler veya son derece

güçleştirirse hakim takdir hakkini kullanarak ya kararlaştırılan ücreti arttırır veya sözleşmeyi

fesheder (BK. Md. 365/2) Ücretin hesaplanış tarzının mimari eser sözleşmesinin bir unsuru olmak

itibariyle bir önemi yoktur.

3. Mimari Eser Sözleşmesinde Tarafların Borç ve Yükümlülükleri

Mimari eser sözleşmesinden, mimar(is gören/yüklenici) ve is sahibine bir takim borçlar doğar.

Yüklenici; isi bizzat yapmak veya kendi yönetimi altında başkasına yaptırmak, işe en az isçinin

göstereceği özen kadar özen göstermek, işe zamanında başlayıp devam ettirmek ve teslime kadar

hasara katlanmak zorundadır.

İş sahibi ise; kararlaştırılmış veya sonradan belirlenecek ilan ücreti ödemek, eseri teslim

almak, teslimden sonra eseri muayene ederek ayıplı olduğunu gördüğü takdirde durumu

yükleniciye bildirmekle yükümlüdür.

3.1. Mimarın Borçları

BK. Md. 356-363 arasında mimarın borçları belirlenmiştir. Bu borçlardan bazıları, eserin

sözleşmeye uygun olarak hazırlanmasıyla ilgili olup;

a. işi sadakat ve özenle yapma,

b. işi bizzat yapma,

c. araç ve gereçlerle malzemeye ilişkin borçlar,

d. işe zamanında başlama ve devam etme,

e. genel ihbar yükümlülüğü

bazıları ise, meydana getirilen eserin teslimi ile ilgili olup;

f. eseri teslim borcu,


28

g. ayıba karsı tekeffül borcu,

h. eserin hasara katlanma borcu olarak sayılabilecektir.

Mimarın borçları:

1. Mimari Eseri Yapma ve Teslim Etme Borcu

2. Mimari Eseri Bizzat Yapma Borcu

3. Mimarin Sadakat Borcu

4. Mimarin Özen Borcu

5. Mimarın Araç, Gereç Ve Malzeme Sağlama Borcu

6. Mimarin Genel ihbar Yükümlülüğü

7. Mimari Esere Zamanında Başlama ve Bitirme Borcu

8. Mimarın Meydana Getirdiği Eseri Teslim Etme Borcu

9. Mimari Eserdeki Ayıbı Üstlenme Borcu

9.1. Sözleşmeden Dönme Hakkının Kullanılması

9.2. Ayıpta Zamanaşımı Süresi

Mimari Eser sözleşmesinde mimarın borçlarına karşılık olarak teslim ettiği eser karşılığında

sözleşmeyle belirlenen ya da sözleşmeyle belirlenmemişse sonradan keşifle belirlenecek ücretin

kendisine ödenmesini isteme hakkı bulunmaktadır. Bunun dışında da müteahhidin bazı ikincil

hakları vardır. Örneğin, işi (sonucu) kabul etmesini iş sahibinden isteme; götürü ücrette olağan

üstü nedenlerin doğması halinde ücretin arttırılmasını isteme vb. gibi.

Mimarlar Yönetmeliğinin 15. maddesi mesleki açıdan mimarın görev ve sorumluluğunu

etraflıca düzenlemektedir. Yönetmelik hükümlerine göre; mimarların görev ve sorumluluklarını

mimarlık çalışması kapsamında ele aldığımızda; mimarların görev, hak ve sorumlulukları

mevzuata göre söyle özetlenebilir:

Mimar, bu Yönetmelik kapsamına giren tüm serbest mimarlık hizmetlerini Mimarlar

odasının mesleki denetimine sunmakta yükümlüdür. Mimarın bu yükümlülüğü iş

sahibinin, ilgili idarenin, inşaat ve kullanma izni veren mercilerin Mimarlar Odası

mesleki denetimini istememesi durumunda da ortadan kalkmaz. Mimarın kendisine


29

tanınmış görev, hak ve sorumlulukları Mimarlar Odası dışında başka bir kuruluş

tarafından sınırlanamaz ve kısıtlanamaz. Mimar, bu Yönetmelik kapsamında olan

serbest mimarlık hizmetleri ile ilgili olarak, hizmetin başlamasından önce is sahibi ile

sözleşme imzalamak zorundadır. Bu sözleşme; isin kapsamı, süresi, aşamaları, bedeli

ve karşılıklı haklar konulanda Mimarlar Odasınca hazırlanmış tip sözleşmedeki asgari

koşullan kapsar. Mimarlık hizmetleri şartnamesi ve ücret tarifesi serbest mimarlık

hizmetleri sözleşmesinin ayrılmaz eki sayılır.

Mimar, işvereni ile imzalayacağı sözleşme ve sunacağı serbest mimarlık hizmetlerini;

a. Yönetmelik hükümlerine,

b. Mimarlar Odası Mimarlık Mesleğini Uygulama, Mimarlar Arası Dayanışma, Mimarlık Şeref ve

Haysiyetini Koruma Yönetmeliğine,

c. Mimarlık hizmetleri şartnamesi ve ücret tarifesi hükümlerine,

d. Zorunlu standart ve normlara, genel olarak bilinen fen ve yapı sanatı kurallarına,

e. Mimari proje çizim ve sunuş standartlarına,

f. Mimarlar Odasının serbest mimarlık hizmetleri sunulması ile ilişkili kanunlar, yönetmelikler

çerçevesinde belirlediği esaslara göre yürütmekle yetkili, yükümlü ve bundan dolayı sorumludur.

Mimar, serbest mimarlık hizmetleri için verilen evrak, belge ve hazırladığı yazılı ve çizili

dokümanları, işin sona ermesinden sonra 5 yıl süre ile saklamak zorundadır. Mimar eserlerinin

orijinallerini 5846 sayılı Fikir ve Sanat Eserleri Kanunu uyarınca, yaşamı boyunca ve ölümünden

70 yıl sonrasına kadar korunacağını bilerek hareket eder.

3.1.1. Mimari Eseri Yapma ve Teslim Etme Borcu

Bir mimari eser sözleşmesinde, işgören mimar, ısmarlanan eseri yaratarak sözleşmedeki

koşullarla iş sahibine teslim etme borcu altındadır. Asıl olan ısmarlanan eseri (sonucu)

sözleşmeye uygun olarak yaratmaktır. Bunun yaratılması yeterli olmayıp, ayrıca, ısmarlayana

teslim de ana borç olarak kabul edilir.


30

Mimari eser yaratma (borcu) ise Borçlar Kanunu 355 hükmünde açıkça, mimari eser

sözleşmesinin esaslı unsuru olarak düzenlenmiştir. Ismarlanan eser, tümüyle tamamlanıp,

ısmarlayanın zilyetliğine ve tasarruf alanına geçirilmekle teslim edilmiş sayılır. Teslim süresi

sözleşme ile belirlenmemişse, tarafların varsayılan iradesine göre ve işin mahiyetine göre bu

boşluk doldurulmalıdır. Burada, BK. Md.74 hükmündeki hemen ıra ilkesi uygulanmamalı; mimara,

mimari eseri yaratması ve teslimi için uygun bir süre bırakılmalıdır.

Mimar eseri yapıp bitirdikten sonra teslim borcunu ifada temerrüde düşerse, özel bir hüküm

olmadığı için, Borçlar Kanunu 96 d. maddeleri ve özellikle 106-108 hükümleri uygulanır. Mimari

eser yaratma borcuna aykırılık halinde ise, BK. Md.358 hükmü uygulanır. Bu hükmün; teslim

borcuna doğrudan veya kıyasen uygulanması yanlış olur. Teslim etmeme veya gecikmiş teslim

nedeniyle, kararlaştırılan cezai şartın istenmesi de mümkündür.

3.1.2. Mimari Eseri Bizzat Yapma Borcu

BK. Md. 356 f. 2'ye göre "müteahhit/mimar, imal olunacak şeyi bizzat yapmağa veya kendi

idaresi altında yaptırmağa mecburdur. Fakat işin niteliğine göre şahsi önemi yok veya kişisel

beceri gerektirmiyor ise işi başkasına da yaptırabilir”.

Mimarin, kendi yönetimi altındaki yardımcı kişilere mimarlık işini yaptırması halinde de, işi

mimar kendisi yapmış sayılır (BK. 100).

Mimari eserin yapma ve yaptırma konusunda sözleşme hükümlerine karşı bir tutum söz

konusu olacak olursa iş sahibi borçlu temerrüdü hükümleri çerçevesinde (BK. M:106 d.)

sözleşmeden dönme hakkına sahiptir.

Bazen de mimar, işin tamamını ya da bir bölümünü kendi hesabına ve bağımsız çalışan bakşa

mimarlara bırakabilir. Bu durumda asıl mimarla öteki mimar arasındaki ilişki de bir mimari eser

sözleşmesi ilişkisidir.


31

Birden çok mimar/müteahhidin bir araya gelerek genellikle büyük yapı (bayındırlık) işlerini

yapması da mümkündür. Buna konsorsiyum ya da joint - venture (iş ortaklığı) sözleşmesi

denmektedir. İş ortaklığını ya da konsorsiyumu oluşturan mimar/müteahhitlere, kendi

aralarındaki iç ilişkide adi (olağan) ortaklığa ilişkin Borçlar Kanunu 520 vd. hükümleri uygulanır.

3.1.3. Mimarin Sadakat Borcu

Mimar işi, iş sahibinin yararına olacak biçimde ve ona zarar verecek davranışlardan kaçınarak

yapmalıdır. Buna, müteahhidin işi sadakatle ve özenle yapması denilir. Borçlar Kanununun mimari

eser sözleşmesini düzenleyen hükümleri arasında yüklenicinin sadakat borcu düzenlenmiş

değildir.

BK. Md. 357 de müteahhidin sadakat borcunun iki özel görünümü düzenlenmiştir.

1. BK. Md.357/2'ye göre malzeme iş sahibi tarafından verildiği takdirde yüklenici mimar

malzemenin kullanılışı hakkında hesap vermek ve artanı iade etmek yükümlülüğü

altındadır.

2. BK. Md. 357/son'a göre müteahhit (mimar) iş sahibinin verdiği malzeme ve onunla ilgili

konuları eserin gerektiği gibi vaktinde ifasını tehlikeye sokabilecek ayıplarından iş

sahibini haberdar etmek yükümlüküğü altındadır.

Bu iki durum dışında müteahhidin yine vekâlet sözleşmesinde olduğu gibi sır saklama

yükümlülüğünün bulunduğu da kabul edilmelidir. Öyle ki bu yükümlülük mimari eser

sözleşmesinin sona ermesinden sonra da devam edecektir.

Eğer mimar/müteahhit sadakat borcuna aykırı hareketi sonucunda; bir kar elde etmişse, BK.

md. 414 kıyas yoluyla uygulanacak, is sahibi karın kendisine devrini talep edebilir. Diğer

taraftan, eser henüz tamamlanmadan mimar/müteahhidin sadakat borcunu ağır surette ihlal

ettiğini görürse, is sahibi BK. Md. 369'a veya BK. md. 358 f. II ile birlikte BK. md. 106'ye

dayanarak akitten dönmek olanağına sahiptir. Bu takdirde, is sahibi, sadakat borcuna


32

uyulmamasından doğan tazminat alacağıyla; sözleşmenin eser tamamlanmadan feshi dolayısıyla,

müteahhidin ileri sürebileceği alacağı takas edebilir.

3.1.4. Mimarin Özen Borcu

Mimarın özen borcunun, kanuni dayanağı ve görünümleri; is sözleşmesinden doğar. Mimar isi

yaparken genellikle is sözleşmesinde, isçinin göstermekle yükümlü olduğu derecede bir özen

göstermek zorundadır (BK. 356/li7.

Mimarın özen borcunun bir gereği de, işi alırken, bu işin üstesinden gelebilecek bilgi, beceri,

araç, gereç vs. olanaklara sahip olup olmadığını, ayrıca işin görülebilmesi için gerekli ön işlem ve

hazırlıkların tamamlanıp tamamlanmadığını araştırmaktır.

İş sahibi, özen borcunu hiç ya da gereği gibi ifa etmeyen mimara karşı çeşitli hukuki imkanlara

sahiptir. Öncelikle mimarin, özen borcunu hiç ifa etmemesinden ya da kötü ifa etmesinden dolayı

BK. Md. 96 d. hükümleri çerçevesinde uğradığı zararın giderilmesini istemesi söz konusudur.

İş sahibi, mimara isin düzeltilmesi için süre verip de bu süre faydasız olarak geçirildikten sonra,

is sahibi, isterse işi başkasına yaptırarak masrafları mimardan temin eder isterse de zararın

doğrudan doğruya karşılanmasını isteyebilir.

3.1.5. Mimarın Araç, Gereç Ve Malzeme Sağlama Borcu

BK. Md. 356/son'a göre; “müteahhit (mimar), imal olunacak şeyin icrası için lazım olan

vasıtalar ve alet ve edevatı kendi masrafıyla tedarik etmeğe mecburdur". Aynı şekilde BK. Md.

357/1 e göre "müteahhit, imal ettiği şeyde kullandığı malzemenin iyi cinsten olmamasından

dolayı iş sahibine karşı mesul ve bu hususta satıcı gibi sorumludur. Hesap verme yükümlülüğü,

mimari eser tamamlanmadan sözleşmenin sona erdiği durumlarda da vardır.


33

3.1.6. Mimarin Genel ihbar Yükümlülüğü

BK. Md. 357/son'a göre "İş devam ettiği sırada, iş sahibinin, verdiği malzemenin veya

gösterdiği arsanın kusurlu olduğu anlaşılır yahut imalatın noktası noktasına muntazaman icrasını

tehlikeye koyacak diğer bir hal hadis otursa mimar/müteahhit, is sahibini bundan derhal

haberdar etmeğe mecbur, aksi takdirde bunların neticelerini karşılamakla sorumludur". Bu

borcunu ihlal eden mimar/müteahhit, BK. Md. 96 vd. hükümler çerçevesinde sorumlu olur.

Mimarın, bildirimi zamanında yapması durumunda, ısmarlayan sözleşmeyi onun zararını

ödeyerek feshedebileceği gibi, ondan işe devamını da isteyebilir. Bildirime karşın, ısmarlayan

onun işe devamını isterse, sorumluluğu üstlenmiş olur.

Mimar; mimari eser, yaklaşık maliyet tahminlerini aşırı derecede aşacak bir fiyata mal olacaksa

(BK. Md.357/1), bu durumu; is sahibine bildirmekle yükümlüdür.

3.1.7. Mimari Esere Zamanında Başlama ve Bitirme Borcu

Mimar, mimari eser sözleşmesine göre işe zamanında başlamak ve düzenli sürdürerek

bitirmekle de yükümlüdür (BK. 358/1). Mimar/Müteahhidin bu yükümlülüğe uymaması

durumunda, ısmarlayan, sözleşmeyle kararlaştırılan teslim zamanını beklemeksizin sözleşmeden

dönebilir ve mimardan olumsuz (menfi) zararını isteyebilir (BK. Md. 358/1)65.

İşe zamanında başlama ve devam etme borcu sözleşmede eserin teslimi için bir süre

kararlaştırılmış olup olmamasına göre farklı kapsamda ele alınır. BK. Md.74 gereğince herhangi

bir süre kararlaştırılmamışsa mimari eser sözleşmesi imzalanır imzalanmaz esere hemen

başlanması ve normal tempoda götürmesi gerekir. Aksi halde is sahibi BK. Md.106 gereği sahip

olacağı hakları kullanacaktır.

Teslim süresi belli işlerde ise mimarin gecikmesi halinde; BK. Md358/1 hükmü, uygulanacaktır.

Mimar/müteahhidin objektif olarak eserin yapımında gecikmiş olması ve is sahibinin de


34

mimar/müteahhide gecikmesi nedeniyle, ihtarda bulunması ve ek süre vermesi gerekir.

Mimar/müteahhide verilen ek süre faydasız kalmışsa, is sahibi dilerse; BK.M.358/1'e göre

sözleşmeden dönerek, sözleşmeyi fesheder.

İsin geç teslimi dolayısıyla ısmarlayan, Borçlar Kanunu 106-108 hükümlerine göre mimardan

gecikme zararını isteme hakkına da sahiptir.

Eğer işin yapılmasındaki gecikme, bütün tahminlere göre; mimar/müteahhidin işi belli

zamanda bitirilmesine imkân vermeyecek derecede ise, is sahibi ek süre tayinine gerek olmaksızın

sözleşmenin erken feshi yoluna gidebilir.

Mimar/müteahhide ise başlaması veya devam etmesi için verilen ek süre faydasız kalmışsa, is

sahibi, dilerse BK. Md. 358 f. re göre akdi feshederek sözleşmeden döner, dilerse müspet

zararının tazminini isteme yoluna başvurabilir. Mimar/müteahhit başladığı isi yarıda bırakır ve

kendisine verilen ek süre içinde de isi tamamlamak için bir girişimde bulunmazsa, isin masrafı

mimar/müteahhide ait olmak üzere başkasına tamamlattırılabileceği de kabul edilmektedir.

3.1.8. Mimarın Meydana Getirdiği Eseri Teslim Etme Borcu

Borçlar Kanununun eser sözleşmesini düzenleyen hükümleri arasında mimarin meydana

getirdiği eseri teslim etme borcu açıkça ve ayrıca düzenlenmiş değildir. Ancak eser sözleşmesiyle

ilgili düzenlemede; yer yer teslimden söz edildiği için; mimar/müteahhidin, böyle bir borç altında

bulunduğunun kısmen kabul edildiği görülmektedir.

3.1.9. Mimari Eserdeki Ayıbı Üstlenme Borcu

Mimar yarattığı eserde ortaya çıkacak bozukluk ve eksiklikleri üstlenmek (ayıba karsı

sorumluluk) borcuyla da yükümlüdür (BK. 359-363). Mimari eser sözleşmesinde de mimar, eserde

ortaya çıkan ayıplarla, eserin lüzumlu vasıflarına ilişkin ayıplardan sorumludur.


35

Ayıbı üstlenme borcunun doğabilmesi için, mimarin; eseri tamamlayarak ısmarlayana teslim

etmiş olması gerekir (BK. 359/1). Fakat bu koşul tek basına yeterli değildir. Mimarin sorumlu

tutabilmek için, ısmarlayan, kendine teslim edilen eseri, isin olağan akısına göre fırsat bulur

bulmaz yoklayarak ve muayene ederek; bulduğu ayıpları müteahhide bildirmelidir (BK. 359/1).

Eserde ortaya çıkan ayıp, ısmarlayanın eseri kullanamayacağı ve hakkaniyet kurallarına göre

kabule zorlanamayacağı derecede büyükse, ısmarlayan eseri kabulden kaçınabileceği gibi; bu

konuda mimar/müteahhidin kusuru varsa, ısmarlayan, doğan zararını da isteyebilir (BK. 360/1).

Fakat ayıp bu derece ağır değilse, ısmarlayan ayıbın büyüklüğü oranında ücretten indirim

yapılmasını veya büyük bir gideri gerektirmiyorsa, eserin onarım ve tamirini ya da iyileştirilmesini

isteyebilir.

Ayıbın giderilmesi borcu ise, eserin sözleşmeye uygun ayıpsız bir hale getirilmesi için gereken

her şeyin masrafı kendisine ait olmak üzere mimar tarafından yapılması yükümlülüğünü ifade

eder. Mimar/Müteahhidin böyle bir borç altına sokulabilmesi için de eserdeki ayıbın

giderilmesinin objektif olarak mümkün olması ve ayıbın giderilmesinin aşırı masrafa yol açmaması

gerekir.

3.1.9.1. Sözleşmeden Dönme Hakkının Kullanılması

Is sahibi, mimardan, BK. Md. 360 f. 1 ve2 uyarınca, eseri kabulden kaçınarak sözleşmeden

dönme veya ücretin indirilmesini yahut eserin onarılmasını isteme yanında, ayıp sonucu ortaya

çıkan zararının tazminini de isteyebilir.

Is sahibi, BK. Md. 360'a dayanarak ayıp sonucu ortaya çıkan zararın tazminini, diğer talepleriyle

birlikte, yani kümülatif olarak isteyebileceği gibi yalnız basına da böyle bir tazminat ileri sürebilir.

Ancak bu tazminat talebine ayıptan doğan diğer taleplerin yerini almak üzere başvurulamaz.

Burada sadece ayıp sonucu ortaya çıkan zararın tazmini düzenlenmiştir.


36

3.1.9.2. Ayıpta Zamanaşımı Süresi

Eserdeki ayıp gizliyse ve sonradan ortaya çıkarsa, ısmarlayan bunu öğrenir öğrenmez

mimar/müteahhide bildirmek zorundadır. Bu yükümlülüğe uymayan ısmarlayan, eseri kabul

etmiş sayılır (BK. 362/111). Mimari eser sözleşmesinden doğan bütün davalar; kural olarak, beş

yıllık zamanaşımına bağlıdır (BK. 126/b4).

Bu sonuç, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararında ifade edilmiştir. Bu karara göre 1.1.1957

tarihinde yürürlüğe giren 6763 sayılı Kanun ile Borçlar Kanunu 126 hükmüne eklenen dördüncü

bent uyarınca, eser sözleşmelerinden doğan davalar, kural olarak beş yıllık zamanaşımına

bağlıdır.

Konu, Borçlar Kanunu Tasarısının 478. maddesiyle ele alınmıştır. Buna göre, "yüklenici ayıplı

bir eser meydana getirmişse, bu sebeple açılacak davalar, teslim tarihinden başlayarak, taşınmaz

yapılar dışındaki eserlerde 2 yılın; taşınmaz yapılarda ise 5 yılın ve yüklenicinin ağır kusuru varsa,

20 yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar" hükmü getirilmektedir.

3.2. İş Sahibinin Borçları

Mimari eser sözleşmesine göre is sahibinin sözleşmeyi yapma nedeni olan ısmarladığı eserin,

sözleşmeye uygun biçimde kendisine teslimini istemek hakki yanında ücret ödeme borcu

bulunmaktadır. BK. Md. 364-366 hükümleri, esas itibariyle eser sözleşmesinde is sahibinin ücret

ödeme borcunu düzenleme konusu yapmıştır. İş sahibinin ücret ödeme dışında da başkaca

borçları bulunmaktadır. Gerçekten is sahibinin bazı ikincil hakları vardır ki, bunlar, genellikle

müteahhidin yan borçlarının karşılığını oluşturur. Bunlar:

1. BK. Md. 356 f. son gereği, is sahibinin malzemeyi sağlama borcu;

2. BK. Md. 361 f. son gereği, is sahibinin verdiği malzemenin veya tamir edilecek şeyin

kendisince bilinen ve müteahhidin gözüne çarpmayacak tehlikeli veya isi etkileyecek diğer

niteliklerinden müteahhidi haberdar etme borcu;


37

3. Teknik anlamda bir borç olmamakla beraber, is sahibinin eserin ayıplı olup olmadığını

muayene ve ayıp mevcut ise ihbar etme borcu bulunmaktadır.

İş sahibinin borçları:

1. Ücret ödeme borcu

2. Mimarı koruma borcu

3.2.1. İş Sahibinin Ücret Ödeme Borcu

Mimari eser sözleşmesi, iki tarafa borç yükleyen sözleşme olarak değerlendirilmelidir. Ücret

konusunda taraflar açıkça veya zimmen anlaşmış olabilirler. Is sahibinin ana borcu, kendisine

teslim edilen mimari eser karşılığında kararlaştırılan ya da sonradan kesif yoluyla belirlenen ücreti

ödemektir. Bu ücret götürü ya da yaklaşık biçimde belirlenmiş ya da başlangıçta belirlenmemiş

olmakla birlikte, sonradan kesifle belirlenecek olabilir. Tersine bir anlaşma yoksa ücret, isin

teslimi anında ödenir (BK. Md.364/1). BK. Md.364-366 arasında is sahibinin ücret ödeme borcu

düzenlenmiştir.

BK. Md. 364 f. l'deki kuralın aksine sözleşme yapılabilir; ücretin bir kısmının veya tamamının

teslimden önce veya teslimden sonra ödenmesi kararlaştırılabilir.

Tarafların ücretin miktarı üzerinde anlaşamamaları halinde, BK. Md. 366'ya göre, çalışma

değeri göz önünde tutularak tayin edilir. Eğer yapılan is çeşidinden faaliyetler için mesleki

birliklerin tespit ettiği bir ücret tarifesi varsa, BK. Md. 366 çerçevesinde ücret tayininde bu tarife

göz önünde tutulacaktır.

Ücret alacağının oluşması için, kural olarak, mimar/müteahhidin eseri ayıpsız ve sözleşmeye

uygun şekilde tamamlamış olarak teslim etmesi gerekir. Ayıplı mimari eserin teslim edilmek

istenilmesi halinde, is sahibi, sözleşmenin gereği gibi ifa edilmediği yolundaki BK. Md. 81

hükmünü kıyasen ileri sürmek veya ayıba karsı tekeffülden doğan haklarına dayanmak suretiyle


38

ayıp giderilene kadar ücret borcunu ödemeden kaçınabilir. Is sahibinin, ayıba karsı tekeffülden

doğan ücretin indirilmesi ve buna ilişkin talebini takas yoluyla da ileri sürmesi imkânı vardır.

Is sahibi, ücret ödeme borcunda temerrüde düşerse, mimar, BK. Md. 106 hükmündeki seçimlik

haklarından birini kullanabilir. Örneğin, işgören, ücret ödeme borcunda temerrüde düsen is

sahibine karsı sözleşmeden dönme hakkini ek süre vererek kullanabilir. Kısmi ödeme ya da

avanslardan birinin yerine getirilmemesi nedeniyle is gören, sonraki teslimlerden ya da ise

devamdan kaçınabilir (BK. Md.81); bu durumda is sahibi gecikme zararını da ödemek

zorundadır (BK. Md.102/1). Ancak is bırakılması, hakkin kötüye kullanılması niteliğindeyse,

örneğin, önemsiz bir ödeme eksikliği veya önemsiz avans eksikliği nedeniyle ise devam

edilmiyorsa is gören bu yola gitmesi nedeniyle doğan zararlara katlanmalıdır.

3.2.1.1. Ücretin Ödeme Yeri

Ücretin para olarak ödenmesi kararlaştırılmış ve aksine bir anlaşma yoksa ücret, alacaklının

mimar/müteahhidin ikametgâhında ödenir. (BK.Md.73/1 ). Mimari eser sözleşmesinde ücretin

ödeme yeri, tarafların arzusuna göre tayin edilir.

3.2.1.2. Mimarin Ücret Alacağının Teminatı

Eserin ücret ödenmeden teslimi, is sahibine mimar/müteahhit tarafından kredi tanınmasıyla;

ancak istisnai durumlarda söz konusu olur. Bu şekilde taşınır eser teslimi seklindeki mimari eser

sözleşmesinde ücretini kısmen veya tamamen almadan eseri teslim eden mimar/müteahhit,

ücret alacağını, mülkiyeti saklı tutma anlaşmasıyla teminat altına alabilir.

Taşınmazlardaki onarım islerindeyse, mimar/müteahhit kanuni ipotek hakkından yararlanabilir


39

3.2.1.3. İş Sahibinin Ücret Ödeme de Temerrüde Düşmesi

Is sahibi, ücretin ödenmesinde temerrüde düşerse, mimar/müteahhit, BK. Md. 106'daki

seçimlik haklardan birini kullanabilir. Mimar/müteahhit, ücret ödemede temerrüde düşen is

sahibine karsı sözleşmeden dönebilecektir.

Mimari eser sözleşmesinde, BK. Md. 362 f. 2'ye göre; kısmi ödemenin gerektiği, belli

zamanlarda müteahhide avanslar ödenmesinin kararlaştırıldığı hallerde, mimar/müteahhit; kısmi

ödeme veya avanslardan birinin yerine getirilmediği sürece, işe devamdan kaçınabilir (BK. Md.

81) ve bu yüzden doğan zarara da is sahibinin katlanması ve mimar/müteahhidin zararını, kusurlu

olarak temerrüde düşmüş olan (BK. Md. 102 f. 1) is sahibinin karşılaması gerekir.

Ancak isin bırakılması, ödenmemiş ücretin tutarına göre orantısız bir önlem olarak kendini

gösteriyorsa, hakkin kötüye kullanılması niteliğini taşır ve mimar/müteahhit, bu yola gitmenin yol

açtığı zararlardan sorumlu olur.

3.2.2. İş Sahibinin Mimarı Koruma Borcu

Ücret ödeme borcu dışında is sahibinin mimarı koruma borcu bulunmaktadır. Gerçekten is

sahibinin bir takim ikincil borçları vardır ki, bunlar genellikle mimar/müteahhidin ikincil haklarını

oluşturur. Yargıtay, eserin ortaya çıkmasına engel olucu veya zarara uğramasına neden olan

durumlarda, iş sahibinin bazı önlemler almakla yükümlü olduğunu belirtmiştir. Ayrıca teknik

anlamda bir borç olmamakla beraber is sahibinin eserin ayıplı olup olmadığını muayene ve ayıp

mevcut ise ihbar etme borcu da bulunmaktadır. Öte yandan BK.M.356/son gereği tehlikeli ve

riskli durumlardan mimari haberdar etme borcu bulunmaktadır.


40

Devlet yönetimi Merkezi ve Yerel yönetim İdari Vesayet 5393 sayılı kanun (Belediye) 5216 sayılı kanun (Büyükşehir Belediye)

DEVLET YÖNETİMİ

Genel olarak Devletimizin kuruluş ve işleyişi ikili bir sisteme dayanır:

1) Merkezi Yönetim 2) Yerel yönetim

1) Merkezi Yönetim:

Anayasamızın Md. 126 ile merkezi yönetim (idare) esasları düzenlenmiştir.

Buna göre Türkiye; coğrafi durumuna, ekonomik şartlara ve kamu hizmetlerinin gereklerine göre

illere, iller de diğer kademeli bölümlere (ilçe, bucak, köy) ayrılır.

Merkezden yönetimin ildeki en büyük temsilcisi validir. Vali ilde hem Devleti hem de Hükümeti

temsil eder. İlin genel yönetiminden sorumludur. Re'sen emir ve direktif verebilir. Amme (kamu)

gücünü kullanarak gerekli her türlü icrai (yürütme) kararı alabilir.

Ayni kurallar ilçelerdeki en büyük mülki amir olan kaymakamlar, bucaklarda bucak müdürleri

ve köylerde muhtarlar için geçerlidir.

Gün geçtikçe nüfusu hızla artan, gelişen ve bunlara paralel olarak ihtiyaçları artan ülkemizde

tüm hizmetlerin merkezden yürütülmesine olanak yoktur.

Merkezi idare;

1. Tek bir merkezde toplandığı için daha ahenkli çalışır,

2. Daha iyi organize olur

3. Denetlenebilir, gözükürse de pek çok sakıncalı yönü olduğu da şüphesizdir.


41

Merkezi yönetim için ileri sürülebilecek tenkitlerin en önemlileri bu tarz yönetimin;

1. Yerel şartları o yörede oturan vatandaşlar kadar iyi bilemeyecekleri,

2. Mesafelerin uzun olduğu ve bazı mevsimler ulaşılamayan yörelerde hizmet aksaması ve

zaman kaybına yol açacağıdır.

Bu nedenlerle günümüzde merkezi yönetim yanında yerel yönetim esasını da benimseyip

uygulamak ortak bir davranış olmuştur.

2) Yerel Yönetim:

Ülkemiz açısından yerel yönetimler:

a) İl

b) Belediye

c) Köy

olarak kabul edilmiştir.

a) İI ve c) Köy'ü birlikte inceleyelim.

Anayasamızın 127. maddesi "Yerel Yönetimler i l, belediye veya köy halkının yerel, ortak

ihtiyaçlarını karşılamak üzere kuruluş esasları kanunla belirtilen ve karar organları yine

kanunda gösterilen seçmenler tarafından seçilerek oluşturulan kamu tüzel kişi leridir"

demektedir.

Bu maddenin merkezi yönetimi düzenleyen 126 ncı maddeyle karşılaştırılmasında karşımıza

çıkacak ilk olgu yerel yönetimlerde "seçim" olduğu, merkezi yönetimde ise "atama"

olduğudur. Bunun yanında göze çarpan bir diğer olgu da il bazında vali, köy bazında da

muhtarların iki yönlü idareci olduklarıdır.


42

Merkezi Yönetim Yerel Yönetim

Atama Seçim

İl Köy

Vali Muhtar

Gerçekten ilde vali, 126. madde uyarınca merkezi idarenin en büyük temsilcisi, amiridir.

Ancak aynı vali 127. maddeye göre yerel yönetimin il bazındaki amiridir. Aynı ifadeleri

köylerde muhtarlar için de söyleyebiliriz.

Anayasamızın Md. 127/5 fıkrası bu konuda şu kuralı koymuştur: "Merkezi idare, yerel idareler

üzerinde yerel hizmetlerin idarenin bütünlüğü ilkesine uygun şekilde yürütülmesi, kamu

görevlerinde birliğin sağlanması, toplum yararının korunması ve yerel ihtiyaçların gereği gibi

karşılanması amacıyla, kanunda belirtilen esas ve usuller çerçevesinde “İdari Vesayet” yetkisine

sahiptir.

İdari Vesayet: Merkezi yönetimin, yerel yönetimlerin icrai kararlarını ve idari fiil ve hareketlerini

denetleme ve bu kararları bozabilme yetkisidir.

Merkez, mahalli idareler üzerindeki denetim yetkisini "idari vesayet" yolu ile sağlar. Esas güç ve

yetki merkezin olup, merkez bunun bir kısmını kendi isteğiyle mahalli idarelere devretmiş, ancak

denetleme yetkisini de elinde tutmuştur.


43

İdari vesayetle i lgi l i şu üç esası bilmeliyiz:

1) İdari vesayet, idari bir denetimdir.

Bu nedenle ancak idari makamlar tarafından icra edilir. Adli makamların mahalli idareler

üzerinde böyle bir denetim yetkileri yoktur.

2) İdari vesayet kanuna dayanır.

Kanunda açıkça belirtilen hallerde, yerlerde ve belirtilen derecede kullanılabilir.

3) Böyle bir denetleme devletin genel menfaati düşüncesinden kaynaklanır.

Her ne kadar Anayasamız idari teşkilatımızı Merkezi - Yerel olarak ikili bir sisteme oturtmuş ise

de merkezi teşkilatı kısmen de olsa yerel teşkilat üzerine çıkartmış, ya da bir başka deyişle, bunlar

arasında eşitliği öngörmemiştir.

b) Belediye: Yerel yönetimlerden olan Belediye ile ilgili açıklamalarımıza ilgili kanun üzerinden

devam edebiliriz.

*******

Osmanlı klasik sisteminde günümüzde belediyelerin üstlendikleri görevleri kadı, intisab nazırı,

muhtesip gibi sıfatları bulunan görevliler yürütmüşlerdir. Osmanlı Devleti’nin batıya açılmasıyla

birlikte yönetsel, politik, ekonomik ve sosyal bazı değişiklikler ortaya çıkmıştır. Bunun sonucunda

da ilk belediye idaresi İstanbul’da 1854 yılında kurulmuştur. Sonrasında özellikle Ege Bölgesinde

bazı sahil kentlerinde belediye teşkilatları kurulmuştur. İşte bu ilk belediye örgütü kurulan

kentlerden birisi Urla’dır 1866 yılında kurulan belediye örgütünün ilk başkanı da Osman Ağa’dır.

Yeni kurulan Türkiye Cumhuriyetinin Osmanlı İmparatorluğu’ndan devraldığı ve yeni kurulan

belediye örgütleri ile 1923 yılında toplam 436 olan belediye sayısı günümüzde 3215’e

yükselmiştir.

5393 sayılı kanun; “Belediye Kanunu” dur.

5393 sayılı Belediye Kanunu 3.7.2005 günü kabul edilerek yürürlüğe girmiştir.

Bu Kanun ile 1930 yılında çıkarılan 1580 sayılı “Belediye Kanunu” nu yürürlükten kaldırılmıştır.


44

Buradan şunu anlıyoruz Büyükşehir belediyeleri ile ilgili eski kanun 1580 sayılı kanunmuş.

Bu kanunun amacı: belediyenin kuruluşunu, organlarını, yönetimini, görev, yetki ve

sorumlulukları ile çalışma usul ve esaslarını düzenlemektir.

Bu kanun belediyeleri kapsar.

Tanımlar:

Bu Kanunun uygulanmasında;

Belde: Belediyesi bulunan yerleşim yerini ifade eder.

Mahalle: Belediye sınırları içinde, ihtiyaç ve öncelikleri benzer özellikler gösteren ve sakinleri

arasında komşuluk ilişkisi bulunan idari birimi ifade eder.

Belediye: Belde sakinlerinin mahallî müşterek nitelikteki ihtiyaçlarını karşılamak üzere kurulan

ve karar organı seçmenler tarafından seçilerek oluşturulan, idarî ve malî özerkliğe sahip kamu

tüzel kişisini ifade eder.

Belediyenin organları: Belediye meclisi, belediye encümeni ve belediye başkanını ifade

etmektedir.

Belediye: İl ve ilçelerle, nüfusu 5000 den çok olan yerleşim birimlerinde oturanların ortak

gereksinimlerini sağlayan kamu tüzel kişiliğindeki yerel yönetim örgütü olarak da

tanımlanabilir.

Bir yerde nüfusun artması ya da köyler arasındaki boşlukların dolarak köylerin birleşmesi gibi

durumlarda belediye kurulur. Bazı yerlerde ise belediye teşkilatının bulunması mecburidir.

Belediyelerin kuruluşu nerede kurulup nerelerde kurulamayacağı ile ilgili olarak:

1) Nüfusu 5.000 ve üzerinde olan yerleşim birimlerinde belediye kurulabilir.

2) İl ve ilçe merkezlerinde belediye kurulması zorunludur.

3) İçme ve kullanma suyu havzaları ile sit ve diğer koruma alanlarında belediye

kurulamaz

4) Birbirlerine 5.000 metreden daha yakın olan yerleşim yerlerinde belediye kurulamaz.


45

5) Köylerin veya muhtelif köy kısımlarının birleşerek belediye kurabilmeleri için meskûn

sahalarının, merkez kabul edilecek yerleşim yerinin meskûn sahasına azami 5.000

metre mesafede bulunması ve nüfusları toplamının 5.000 ve üzerinde olması gerekir.

6) Yeni iskân nedeniyle oluşturulan ve nüfusu 5.000 ve üzerinde olan herhangi bir

yerleşim yerinde, İçişleri Bakanlığının önerisi üzerine müşterek kararnameyle belediye

kurulabilir.

Belediyelerin kısaca özetlenecek olursa en önemli görevleri:

Bölge halkının gereksinmelerini karşılamak sağlık, ulaştırma, elektrik, su ve havagazı, kültür

ve eğitim etkinlikleri alanında hizmet vermektir.

Belediyenin görev, sorumluluk ve yetki alanı belediye sınırlarını kapsar.

Belediye meclisinin kararı ile mücavir (komşu) alanlara da belediye hizmetleri götürülebilir.

Belediyenin imarla ilgili yetkileri ve imtiyazları :

İmar planları yapıp uygulamaya, gerekli istimlakları (kamulaştırmaları) yapmaya yetkilidir.

Belediye’nin Organları:

Belediyenin üç önemli organı vardır. Bunlar:

1. Belediye Meclisi

2. Belediye Encümeni

3. Belediye Başkanı dır.

Bunlardan Meclis ve Encümen müzakere ve karar organı, Başkan ise icra organıdır.

Belediye Meclisi

Belediye meclisi, belediyenin en yetkili karar organıdır ve ilgili kanunda gösterilen esas ve

usullere göre seçilmiş üyelerden oluşur. Meclisin üye sayısı belediye örgütünün bulunduğu yerin

nüfusuna göre 9 ile 55 arasında değişir.


46

Belediye Meclisinin Çalışması:

Belediye meclisi, belediye başkanlığında, her ayın ilk haftası, önceden kararlaştırdığı günde

toplanır.

Belediye meclisi her yıl bir ay tatil kararı alabilir.

Bütçe görüşmesine rastlayan toplantı süresi en çok yirmi gün, diğer toplantıların süresi en çok

beş gündür.

Meclis toplantıları kamuya açıktır. Meclis başkanının veya üyelerden herhangi birinin gerekçeli

önerisi üzerine, toplantıya katılanların salt çoğunluğuyla kapalı oturum yapılmasına karar

verilebilir.

Meclis görüşmeleri görevlilerce tutanağa geçirilir, başkan ve kâtip üyeler tarafından imzalanır.

Toplantılar, meclisin kararıyla sesli ve görüntülü cihazlarla da kaydedilebilir.

Meclis toplantısı; gündemin belediye başkanı tarafından belirlenmesi ve en az üç gün önceden

üyelere bildirilerek yapılır ve çeşitli yöntemlerle halka duyurulur.

Meclis toplantısında, belediye başkanı ve meclis üyeleri belediyeye ait işlerle ilgili konuların

gündeme alınmasını önerebilir. Öneri, toplantıya katılanların salt çoğunluğuyla kabul edildiği

takdirde gündeme alınır.

İmar konuları ile yıllık bütçe dışında kalan gündemdeki diğer konular ile üyelerin teklifleri;

toplantıya katılanların salt çoğunluğunun kabulü hâlinde komisyonlara havale edilmeksizin

belediye meclisince görüşülerek karara bağlanabilir.


47

Belediye Meclisi'nin başlıca görevleri:

Belediyenin imar plânlarını görüşmek ve onaylamak, büyükşehir ve il belediyelerinde il

çevre düzeni planını kabul etmek.

İmar plânlarına uygun şekilde hazırlanmış belediye imar programlarını görüşerek kabul

etmek.

Belediye başkanı, hukuka aykırı gördüğü meclis kararlarını, gerekçesini de belirterek yeniden

görüşülmek üzere beş gün içinde meclise iade edebilir.

Yeniden görüşülmesi istenilmeyen kararlar ile yeniden görüşülmesi istenip de belediye meclisi

üye tam sayısının salt çoğunluğuyla (yarıdan bir fazla) ısrar edilen kararlar kesinleşir.

Belediye başkanı, meclisin ısrarı ile kesinleşen kararlar aleyhine on gün içinde idarî yargıya

başvurabilir.

Kararlar kesinleştiği tarihten itibaren en geç yedi gün içinde mahallin en büyük mülkî idare

amirine gönderilir. Mülkî idare amirine gönderilmeyen kararlar yürürlüğe girmez.

Mülkî idare amiri hukuka aykırı gördüğü kararlar aleyhine idarî yargıya başvurabilir.

Kesinleşen meclis kararlarının özetleri yedi gün içinde uygun araçlarla halka duyurulur.

Belediye Encümeni

Karma nitelikli bir organdır. Üyelerinin bir bölümü hizmet birimi yönetimleri olan daire

başkanlarından; bir bölümü de belediye meclisinin kendi içinden bir yıl için gizli oyla seçtiği

üyelerden oluşur.


48

Belediye encümeni, belediye başkanının başkanlığında toplanan (haftada en az bir kez toplanır)

sürekli bir organdır.

Encümenin imarla ilgili başlıca görevleri:

Kamulaştırma kararı almak ve uygulamak

Belediye Başkanı

Belediye başkanı, belediye idaresinin başı ve belediye tüzel kişiliğinin temsilcisidir.

Çevre halkı tarafından 5 yıl için seçilir. Belediye başkanı bir yönüyle belediyenin temsilcisi, bir

yönüyle de genel yönetimin bir organıdır. Genel yönetime ilişkin yasa ve yönetmelikleri yayıp

duyurma açısından, bulunduğu yerin mülki amirine bağlıdır.

Belediye başkanının, en yüksek belediye amiri ve belediye temsilcisi sıfatıyla temel görevleri

şunlardır:

Belediye emir ve yasaklarının uygulanması

Belediye meclisi ve encümeninin kararlarının yerine getirilmesi

Yerel kamu hizmetlerinin yürütülmesi

Belediye mallarının yürütülmesi gelirlerinin izlenmesi

Belediye tüzel kişiliğinin temsil edilmesi.

*******


49

5216 sayılı kanun; “Büyükşehir Belediyesi Kanunu” dur.

5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu 23.7.2004 gün ve 25531 sayılı Resmi Gazete'de

yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.

Bu Kanun ile 1984 yılında yürürlüğe giren 3030 sayılı “Büyükşehir Belediyelerinin Yönetimi Hakkında

Kanun Hükmünde Kararnamenin Değiştirilerek Kabulü Hakkında Kanun” yürürlükten

kaldırılmıştır.

Bu kanunun ilk yürürlüğe girdiği dönemde Türkiye’de 3 adet Büyükşehir belediyesi vardı.

Bunlar: İstanbul, Ankara ve İzmir

Günümüzde 16 adet Büyükşehir belediyesi var. Bunlar: Adana Adapazarı (5747 sayılı,

“Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması

Hakkında Kanun” ile adı SAKARYA olarak değiştirildi.) Ankara Antalya Bursa Diyarbakır Erzurum

Eskişehir Gaziantep İstanbul İzmir Kayseri Konya İzmit (5747 sayılı, “Büyükşehir Belediyesi

Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun” ile adı

KOCAELİ olarak değiştirildi.) Mersin Samsun’ dur.

Bu kanunun amacı: Büyükşehir belediyesi yönetiminin hukuki statüsünü düzenlemek, hizmetlerin

planlı, programlı, etkin, verimli ve uyum içinde yürütülmesini sağlamaktır.

Bu kanunun kapsamı: Büyükşehir belediyesiyle Büyükşehir sınırları içindeki diğer belediyeleri

kapsamaktadır.

Tanımlar:

Büyükşehir belediyesi: En az üç ilçe veya ilk kademe belediyesini kapsayan, bu belediyeler

arasında koordinasyonu sağlayan; kanunlarla verilen görev ve sorumlulukları yerine getiren,


50

yetkileri kullanan; idarî ve malî özerkliğe sahip ve karar organı seçmenler tarafından seçilerek

oluşturulan kamu tüzel kişisini,

En az üç ilçe belediyesini kapsayan şehirlere Büyükşehir denilmektedir.

İlçe belediyesi: Büyükşehir belediyesi sınırları içinde kalan ilçe belediyesini,

İlk kademe belediyesi: Büyükşehir belediye sınırları içinde ilçe kurulmaksızın oluşturulan ve

Büyükşehir ilçe belediyeleriyle aynı yetki, imtiyaz ve sorumluluklara sahip belediyeyi ifade eder.

Kuruluş: Belediye sınırları içinde ve bu sınırlara en fazla 10.000 metre uzaklıktaki yerleşim

birimlerinin son nüfus sayımına göre toplam nüfusu 750.000'den fazla olan il belediyeleri, fiziki

yerleşim durumları ve ekonomik gelişmişlik düzeyleri de dikkate alınarak, kanunla büyükşehir

belediyesine dönüştürülebilir.

5216 sayılı Kanun ile büyükşehir belediyelerinin görev, yetki ve sorumlulukları oldukça

genişletilmiş bulunmaktadır. Kanunun 7. maddesinde büyükşehir belediyesinin görev, yetki ve

sorumlulukları tek tek sayılmış olup, bunlar arasında "imar "la. ilgili olanları şunlardır:

1) Nazım İmar Planını (1/5.000 ile 1/25.000 arasındaki) yapmak, yaptırmak ve onaylayarak

uygulamak

2) Nazım İmar Planının yürürlüğe girdiği tarihten itibaren bir yıl içinde uygulama imar

planlarını ve parselasyon planlarını yapmayan ilçe ve ilk kademe belediyelerinin

uygulama imar planlarını ve parselasyon planlarını yapmak veya yaptırmak

3) İlçe belediyelerinin Nazım plana uygun olarak hazırlayacakları uygulama imar planlarını bu

planlarda yapılacak değişiklikleri, parselasyon planlarını ve imar ıslah planlarını aynen veya

değiştirerek onaylamak ve uygulanmasını denetlemek

4) Kanunlarla Büyükşehir belediyesine verilmiş görev ve hizmetlerin gerektirdiği proje,

yapım, bakım ve onarım işleriyle ilgili her ölçekteki imar planlarını, parselasyon planlarını

ve her türlü imar uygulamasını yapmak ve ruhsatlandırmak

5) Büyük şehir ve mücavir alanların bütününü kapsayacak büyük şehir imar yönetmeliğini

düzenlemek ve büyük şehir belediye meclisinin onayına sunmak


51

İlçe belediyelerinin imar ve yapılaşma ile ilgili görev ve yetki sınırları içinde kalmak,

mevzuata ve bu yönetmeliğe aykırı olmamak şartıyla ile imar yönetmelikleri düzenleme

hak ve yetkileri bulunmaktadır.

İlçe belediyelerinin meclisleri kararı ile çıkaracakları bu yönetmelikler büyükşehir belediye

başkanının aynen veya değiştirerek onayı ile kesinleşir ve de ilan edilerek yürürlüğe girer.

Büyükşehir belediyesinin imar denetim yetkisi (Md 11.)

Büyükşehir belediyesi, ilçe ve ilk kademe belediyelerinin imar uygulamalarını denetlemeye

yetkilidir.

Denetim yetkisi, konu ile ilgili her türlü bilgi ve belgeyi istemeyi, incelemeyi ve gerektiğinde

bunların örneklerini almayı içerir. Bu amaçla istenecek her türlü bilgi ve belgeler en geç on beş gün

içinde verilir. İmar uygulamalarının denetiminde kamu kurum ve kuruluşlarından, üniversiteler ve

kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarından yararlanılabilir.

Denetim sonucunda belirlenen eksiklik ve aykırılıkların giderilmesi için ilgili belediyeye üç

ayı geçmemek üzere süre verilir. Bu süre içinde eksiklik ve aykırılıklar giderilmediği takdirde,

Büyükşehir belediyesi eksiklik ve aykırılıkları gidermeye yetkilidir.

Büyükşehir belediyesi tarafından belirlenen ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılar,

gerekli işlem yapılmak üzere ilgili belediyeye bildirilir. Belirlenen imara aykırı uygulama, ilgili

belediye tarafından üç ay içinde giderilmediği takdirde, Büyükşehir belediyesi 3194 sayılı İmar

Kanununun 32 ve 42 nci maddelerinde belirtilen yetkilerini kullanma hakkını sahiptir.


52

Büyükşehir Belediyeleri’nin Organları:

Büyükşehir Belediyesinin üç önemli organı vardır. Bunlar:

4. Büyükşehir Belediye Meclisi

5. Büyükşehir Belediye Encümeni

6. Büyükşehir Belediye Başkanı dır.

Bunlardan Meclis ve Encümen müzakere ve karar organı, Başkan ise icra organıdır.

Büyükşehir Belediye Meclisi

Büyükşehir belediye meclisi, büyükşehir belediyesinin karar organıdır ve ilgili kanunda

gösterilen esas ve usullere göre seçilen üyelerden oluşur.

Büyükşehir belediye başkanı büyükşehir belediye meclisinin başkanı olup, büyükşehir

içindeki diğer belediyelerin başkanları, büyükşehir belediye meclisinin doğal üyesidir.

Büyükşehir ilçe ve ilk kademe belediye meclisleri ile bunların çalışma usul ve esaslarına ilişkin

diğer hususlarda Belediye Kanunu hükümleri uygulanır.

Büyükşehir belediye meclisi, her ayın ikinci haftası önceden meclis tarafından belirlenen

günde sürekli toplantı yerinde toplanır. Kasım ayı toplantısı dönem başı toplantısıdır.

Bütçe görüşmesine rastlayan toplantı süresi en çok yirmi, diğer toplantıların süresi en çok beş

gündür.

Meclis kararlarının kesinleşmesi (Md 14.)

Büyükşehir belediye başkanı, hukuka aykırı gördüğü belediye meclisi kararlarını, yedi gün içinde

gerekçesini de belirterek yeniden görüşülmek üzere belediye meclisine iade edebilir.


53

Yeniden görüşülmesi istenilmeyen kararlar ile yeniden görüşülmesi istenip de büyükşehir belediye

meclisi üye tam sayısının salt çoğunluğuyla ısrar edilen kararlar kesinleşir.

Büyükşehir belediye başkanı, meclisin ısrarı ile kesinleşen kararlar aleyhine on gün içinde idari

yargıya başvurabilir.

Kararlar, kesinleştiği tarihten itibaren en geç yedi gün içinde mahallin en büyük mülki idare

amirine gönderilir. Mülki idare amirine gönderilmeyen kararlar yürürlüğe girmez.

Mülki idare amiri hukuka aykırı gördüğü kararlar aleyhine on gün içinde idari yargı mercilerine

başvurabilir.

İlçe ve ilk kademe belediye meclislerinin bütçe ve imarla ilgili olanlar dışındaki kararları dayanak

belgeleriyle birlikte büyükşehir belediye başkanına gönderilir. Büyükşehir belediye başkanı, yedi gün

içinde, gerekçesini de belirterek hukuka aykırı gördüğü kararların yeniden görüşülmesini isteyebilir. İlgili

meclis, üye tam sayısının salt çoğunluğu ile kararında ısrar ederse karar kesinleşir.

Kesinleşen kararlar yedi gün içinde büyükşehir belediyesine gönderilir. Belediye başkanı,

kesinleşen kararın iptali için on gün içinde idarî yargı merciine başvurabilir.

Büyükşehir kapsamındaki ilçe ve ilk kademe belediye meclisleri tarafından alınan imara ilişkin

kararlar, kararın gelişinden itibaren üç ay içinde büyükşehir belediye meclisi tarafından nazım imar

planına uygunluğu yönünden incelenerek aynen veya değiştirilerek kabul edildikten sonra

büyükşehir belediye başkanına gönderilir.


54

İhtisas komisyonları (Md 15.) Uzmanlık

Büyükşehir belediye meclisi, her dönem başı toplantısında, üyeleri arasından seçilecek en az

beş, en çok dokuz kişiden oluşan ihtisas komisyonları kurabilir.

İhtisas komisyonları, her siyasî parti grubunun ve bağımsız üyelerin büyükşehir belediye

meclisindeki üye sayısının meclis üye tam sayısına oranlanması suretiyle oluşur.

İmar ve bayındırlık komisyonu, çevre ve sağlık komisyonu, plan ve bütçe komisyonu, eğitim,

kültür, gençlik ve spor komisyonu ile ulaşım komisyonunun kurulması zorunludur.

Meclis toplantısını takiben imar komisyonu en fazla on işgünü, diğer komisyonlar ise beş iş

günü toplanarak kendisine havale edilen işleri sonuçlandırır. Komisyon bu sürenin sonunda

raporunu meclise sunmadığı takdirde, konu meclis başkanlığı tarafından doğrudan meclis

gündemine alınır.

Komisyon çalışmalarında uzman kişilerden yararlanılabilir. Gündemdeki konularla ilgili olmak

üzere; kurum temsilcileri, kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşları, üniversitelerin ilgili

bölümlerinin, sendikalar (oda üst kuruluşu bulunan yerlerde üst kuruluşun, sendika

konfederasyonunun bulunduğu yerde konfederasyonun) ve uzmanlaşmış sivil toplum örgütlerinin

temsilcileri ile davet edilen uzman kişiler, oy hakkı olmaksızın ihtisas komisyonu toplantılarına

katılabilir ve görüş bildirebilir.

İhtisas komisyonlarının görev alanına giren işler bu komisyonlarda görüşüldükten sonra

büyükşehir belediye meclisinde karara bağlanır.

Komisyon raporları alenîdir, çeşitli yollarla halka duyurulur ve isteyenlere büyükşehir belediye

meclisi tarafından belirlenecek maliyet bedeli karşılığında verilir.


55

Büyükşehir Belediye Encümeni

Büyükşehir belediye encümeni,

belediye başkanının başkanlığında,

belediye meclisinin her yılın ilk olağan toplantısında

kendi üyeleri arasından bir yıl için gizli oyla seçeceği beş üye

biri genel sekreter,

biri malî hizmetler birim amiri olmak üzere belediye başkanının her yıl birim amirleri

arasından seçeceği beş üye olmak üzere toplamda 10 üyeden oluşur.

Belediye başkanının katılamadığı toplantılarda, encümen toplantılarına genel sekreter

başkanlık eder.

Büyükşehir Belediye Başkanı

Büyükşehir belediye başkanı, büyükşehir belediye idaresinin başı ve tüzel kişiliğinin

temsilcisidir

Büyükşehir belediye başkanı, büyükşehir belediyesi sınırları içindeki seçmenler tarafından 5 yıl

için seçilir.

Büyükşehir belediye başkan vekili, Belediye Kanunundaki usullere göre belirlenir. Ancak,

büyükşehir kapsamındaki ilçe ve ilk kademe belediye başkanları büyükşehir belediye başkan vekili

olamaz.

Büyükşehir belediye başkanının görev ve yetkileri

Büyükşehir belediye başkanının imarla ilgili görevleri:

a) Büyükşehir belediye meclisince onaylanan nazım imar planlarını onaylamak


56

b) Nazım İmar Planına uygun olarak Uygulama İmar Planlarını hazırlamak, hazırlatmak

c) İmar Programlarını hazırlamak ve uygulamaya koymak

Danışmanlar

Nüfusu iki milyonu aşan büyükşehir belediyelerinde 10 adet,

diğer büyükşehir belediyelerinde 5 i geçmemek üzere başkan danışmanı görevlendirilebilir.

Danışman olarak görevlendirileceklerin en az dört yıllık yüksek öğrenim kurumlarından mezun

olması şarttır.

Danışmanların görev süreleri sözleşme süresi ile sınırlıdır. Ancak bu süre belediye başkanının

görev süresini aşamaz.

Belediyeler arası hizmet ilişkileri ve koordinasyon

Büyükşehir kapsamındaki belediyeler arasında hizmetlerin yerine getirilmesi bakımından

uyum ve koordinasyon, büyükşehir belediyesi tarafından sağlanır.

Büyükşehir, ilçe ve ilk kademe belediyeleri arasında hizmetlerin yürütülmesiyle ilgili

anlaşmazlık çıkması durumunda, büyükşehir belediye meclisi yönlendirici ve düzenleyici

kararlar almaya yetkilidir.

Yeni kurulan büyükşehir belediyelerinde meydan, bulvar, cadde, yol, sokak, park, spor ve

kültürel tesislerin büyükşehir belediyesi ile büyükşehir kapsamındaki diğer belediyeler arasında

dağılımına ilişkin esaslar büyükşehir belediye meclisi tarafından belirlenir.

Büyükşehir belediyesi mücavir alanlarının ilçe ve ilk kademe belediyeleri arasındaki bölüşümü

büyükşehir belediye meclisince yapılır.


57

Büyükşehir belediyesi, ilçe ve ilk kademe belediyeleri ile ortak projeler geliştirebilir ve yatırım

yapabilir. Büyükşehir belediyesi, kesinleşmiş en son yıl bütçe gelirinin % 3’ünü aşmamak ve

bütçede ödeneği ayrılmış olmak şartıyla, ilgili belediyenin yatırım programında yer alan projelerin

finansmanı için büyükşehir belediye başkanının teklifi ve meclisin kararıyla ilçe ve ilk kademe

belediyelerine malî ve aynî yardım yapabilir.

Büyükşehir belediyesi ile bağlı kuruluşları, belediye başkanının onayı ile birbirlerinin nakit

ihtiyacını karşılayabilir. Bu şekildeki ödünç vermelerde faiz uygulanmaz.

Yapılacak herhangi bir yatırımın büyükşehir belediyesi ile bağlı kuruluşlarından bir veya

birkaçını aynı anda ilgilendirdiği ve tek elden yapılmasının maliyetleri düşüreceğinin anlaşıldığı

durumlarda, büyükşehir belediye meclisi, yatırımı kuruluşlardan birinin yapmasına karar verebilir.

Bu takdirde yatırımın ilgili diğer kurumu ilgilendiren kısmına ait harcama tutarı o kurumun

hesabında borç, yatırımcı kuruluş hesabında alacak olarak gösterilir.

İzmir Büyükşehir Belediyesi de 2004 yılında başladığı İzmir Kentsel Bölge Nazım İmar

Planı’nı, 9 Ekim 2006 günü yapılan meclis toplantısında oy çokluğu ile kabul etmiştir.

Oylamadan sonra yaptığı konuşmada Başkan Kocaoğlu, İzmir’in 25-30 yıllık gelişimine ışık

tutacak “anayasasını” hazırladıklarını söylemiştir.

21 ilçe, 38 ilk kademe belediyesi ve 164 orman köyünü içine alan 526 bin kilometrekarelik

alanı kapsayan yeni bir nazım imar planını, belediye bürokratları ve bilim adamlarından oluşan 49

kişilik bir ekip hazırlamıştır.


58

İmar kavramı İmar mevzuatı 3194 sayılı kanun İmar Kanunu Gerekçesi

İmar Kavramı;

İmar:

"İmar" (imâr) kelimesinin sözlük anlamı bayındır duruma getirme, geliştirme; bayındır hale

getirme, şenlendirmedir.

"İmar etmek"; bayındır duruma getirmek, düzene koymak anlamındadır.

"Bayındır" sözcüğü ise, gelişip güzelleşmesi, yaşayış şartlarının uygunlaştırılması için üzerinde

çalışılmış olan (yer) anlamındadır.

Daha geniş olarak imar, arazi parçalarının genel kullanış biçimlerini, konut, sanayi, tarım,

turizm, ulaşım gibi başlıca bölge tiplerini, yapı yoğunluklarını, yerleşme alanlarının gelişme yön

ve büyüklükleri ile ilkelerini ve ulaşım sistemlerini; çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların

yoğunluk ve düzenini, yol, yeşil alan gibi umumi hizmet ve kamu hizmet tesis alanlarını ve imar

adalarının biçim ve boyutlarını; yapı düzenini, inşaat yaklaşma sınırı ve bahçe mesafelerini, yapı

yüksekliği ve derinliğini, taban alanı ve kat alanı katsayısını, arazi kullanım şeklini tespit ve

bunların uygulanmasını temin; yapı, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin kurallarını belirleme ve

bu kurallara aykırılıkları önleme ve müeyyidelendirme; belde halkının, sosyal ve kültürel

ihtiyaçları ile sağlığı ve güvenliğini gözeterek daha iyi yaşama düzeni ve koşullarını sağlama;

çevrenin ve tarihi eser, yapı ve değerler ile kentsel ekolojik dengenin korunması ve

iyileştirilmesi için yapılan iş, işlem ve eylemlerin tümü olarak tanımlanabilir.

Özetle denilebilir ki imar, fiziksel mekanın düzenlenmesi ve mekandaki yapılaşma faaliyetleridir.

Şehirleri ve diğer yerleşme yerlerini belirli bir düzen ve disiplin içinde tutma; geliştirme ve

güzelleştirme ile bu yerlerdeki yapılaşmaların şart ve teşekkülü yolunda yapılan çalışmaların

tümü "imar hareketleri" (imar faaliyetleri; imar konulu işlem ve eylemler) olarak adlandırılır.


59

İmar faaliyetleri; insan, toplum ve fiziksel çevreyi yakından ilgilendiren ve etkileyen hareketlerdir.

Bu nedenle de bu hareketlerin "zorlayıcı", "kısıtlayıcı", ve "yönlendirici" nitelikte olan yasa

hükümleri ve yönetsel kararların sınırları içinde kalması zorunludur.

Bu durum imar faaliyetlerine "kurallaştırılmış", "sınırlanmış" ve "yönlendirilmiş" bir nitelik

verir.

İmar faaliyetleri, "planlı alanlar "da yasa, yönetmelik ve plan hükümleri; "plansız alanlar "da.

ise, yasa ve yönetmelik hükümleri doğrultusunda yürütülür.

Planlı alanlar, önceden yapılmış olan imar planı sınırları içinde kalan ve planla, kullanım amacı

belli edilmiş alanlardır.

Planlar, kapsadıkları alan ve amaçlar yönünden "Bölge Planları" ve "İmar Planları"; imar

planları da "Nazım İmar Planı" ve "Uygulama İmar Planı" olarak hazırlanır (İK md. 6 ve 8).

Plansız alanlar, belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında kalan ve planı bulunmayan

alanlardır.

Bu alanlarda "Plansız Alanlar Yönetmeliği" hükümleri uygulanır.

İmar Kanunu Gerekçesi

9.7.1956 tarih ve 6785 sayılı İmar Kanunu yürürlüğe girdiği yıllardaki ihtiyaca cevap vermesine

rağmen daha sonraki gelişmeler nedeni ile 11.7.1972 tarih ve 1605 sayılı kanun ile bazı maddeleri

değiştirilmiştir.

Dünyanın her yerinde olduğu gibi ülkemizde de şehirlerin ve yerleşim alanlarının planlı ve

düzenli oluşu toplumun sosyo-ekonomik ve kültürel yaşantısının aynasıdır. Son yıllardaki hızlı

nüfus artışı, köyden şehre göçün kontrol edilememesi sonucu ortaya çıkan düzensiz şehirleşme,

gecekondulaşma ve bunların yarattığı sorunlar ile bu sorunların çözümü için gerekli her türlü


60

tedbirin alınması ihtiyacı İmar Kanununda bugünün ve yarının ihtiyaçlarına cevap verebilecek

değişiklikler yapılmasını gerektirmiştir.

İmar kanunu ile ülkemizde planlama ilk defa bir sisteme bağlanmış ve planlamanın gelişmeyi

önceden yönlendirmesi amaçlanmıştır.

Şehirlerin imar planlarına uygun olarak gelişmelerinin yönlendirilmesinde, belediye ve mücavir

alan sınırları içi ve dışında kalan şehir ve onunla bütünleşen çevresindeki plansız alanları bir bütün

olarak ele alan yeni bir anlayış getirilmiştir.

Bu imar kanunu ile geçmiş dönemdeki imar mevzuatına aykırı yapılaşmayı belli bir düzenleme

içinde ele alarak çözmek ve yeni şehirleşmeyi düzenli bir biçimde sağlamak için valilik ve

belediyelerin plan üretimi ve uygulaması sürecindeki etkinlikleri arttırılmıştır.

İmar Kanunu, imar planlarını yapma, yaptırma ve uygulamayı kontrol konusunda yerel

idarelere yetki tanımış, planların onaylanmasına ilişkin bu yetkinin Belediye ve Valiliklerce

kullanılacağını belirtmiştir. Plan yapımının ve onayının dışında imar programları da Belediye

meclislerince görüşülüp kabul edildikten sonra geçerlilik kazanacaktır. Belediye sınırları dışında

ise bu yetki Valiliklerce kullanılacaktır.

Planlamanın uygulamaya yetişecek, hatta uygulamaya önceden yön verebilecek nitelikte

olması hedeflenmiştir. Uygulamanın planlamanın önüne geçmesi gibi durumlarda ise bu durumu

kontrol altına alabilmek için mevzii imar planı (daha basit ve kısa sürede yapılabilen)

mekanizması getirilmiştir.

Ülke çapında önem taşıyan tesislerin yapımına imkan vermek, birden fazla belediyeyi

ilgilendiren imar planlarının yapımında ve onay aşamasında oluşabilecek ihtilafları çözmek ve

hatta re’sen plan yapmak veya yaptırmak Bayındırlık ve İskan Bakanlığına bırakılmıştır.


61

3194 sayılı kanun

3194 Sayılı Kanun İmar Kanunu’dur.

Amaç

Madde 1 -Bu Kanun yerleşme yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların; plân, fen, sağlık ve

çevre şartlarına uygun teşekkülünü sağlamak amacıyla düzenlenmiştir.

Madde gerekçesinde de, bu Kanunun amacının, "Ülke bütününde düzenli yerleşmeyi

sağlamak ve bundan böyle imar kargaşasına meydan vermeyecek planlı ve sağlıklı yapılaşmayı

gerçekleştirmek" olduğu ifade edilmiştir.

"Yerleşme yeri"; bir ya da birden çok kişinin, belediye ve mücavir alan sınırı içinde veya

dışında belirli bir yerde "geçici" veya "sürekli" olarak oturması, yaşaması ve faaliyet göstermesi

için seçilen ve düzenlenen yerdir.

Bu Kanunun amacı ve kapsamı bakımından, bir yerleşme yerinin mutlaka imar planı sınırı

(belediye sınırı) içinde kalması gerekmez. "Plansız alanlar" üzerinde yapı yapılması halinde, "bu

yerler" de yerleşme yerleri olarak kabul edilir ve buralardaki yapılar da fen, sağlık ve çevre

şartlarına tabi olurlar. Örneğin, köy yerleşik alanları ve mezralarda yapılacak konut, hayvancılık ve

tarımsal amaçlı yapıların fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun olması gerekir (İK md. 27).

"Yapı"; karada ve suda, daimi veya muvakkat (geçici), resmi ve hususi yer altı ve yerüstü

inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesislerdir (İK md.

5). Görüldüğü üzere İmar Kanunu, yapı terimini çok geniş anlamıyla tanımlamış bulunmaktadır.

Yerleşme yeri ve yapı deyimlerinin tanımını yaptıktan sonra, Kanunun amacını; açılım yaparak

şu şekilde açıklayabiliriz:


62

KANUNUN AMACINI BELİRLEYEN ŞARTLAR

Maddede, Kanunun amacını belirleyen ölçütler (şartlar), yerleşme ve yapılaşmalarda "plân",

"fen", "sağlık" ve "çevre" şartlarına uygunluk olarak sayılmıştır.

Plan Şartlarına Uygunluk

Plan şartlarına uygunluk, yerleşme yerlerinin bütününde plan ile getirilen hükümlere (plan

şartlarına) uygunluğu ifade eder.

Yerleşme yerlerinde alanlar, planda hangi maksat ve hizmet için ayrılmış ise, ancak o

maksat ve hizmetin gerçekleştirilmesi için kullanılabilir. Örneğin; planda sanayi ya da ticaret

bölgesi olarak ayrılan yerler ancak bu maksatlarla kullanılabilir; başka bir maksatla kullanılamaz.

Mesela bu yerlerde bir turizm tesisi yapılamaz.

Plan şartlarına uygunluğun bir anlamı da, "alt ölçekli planlar ın, "üst ölçekli planlar "a, uygun

olmasıdır.

Örneğin; 1/1000 ölçekli bir "uygulama imar planı" planlama kademelenmesinde,

kendisinden daha üst ölçekli olan 1/5000'lik "nazım imar planı" hükümlerine (düzenlemesine)

aykırı olarak hazırlanamaz.

Öte yandan, plan şartlarına uygunluk, her bir yapının plan şartlarına uygunluğunu da ifade

eder.

Örneğin; imar planında bir adadaki yapı nizamı (düzeni) "bitişik nizam " olarak belirlenmiş ise

bu yerde, "ayrık nizam "da yapı yapılamaz. Yapılması plan şartına aykırılık teşkil eder.

Fen Şartlarına Uygunluk

Bu şart ile yerleşme planlaması sonucu elde edilen imar planı ve bu plana uygun olarak,

projesine göre yapılacak yapıların, mevzuatın öngördüğü "teknik şartlar''a haiz olması

amaçlanmaktadır.


63

Örneğin; bir deprem bölgesinde, bir imar planı yapılır ya da değiştirilirken, o yerleşme yerinin

"jeolojik etüdü"nün yapılması ve bu etüt ile elde edilecek bilgilere göre imar planın yapılması ya

da değiştirilmesi gerekir. Buradaki jeolojik etüt, teknik bir çalışma olup, bu çalışmanın

yapılmaması, planın hazırlık ve yapımında önemli bir eksiklik teşkil eder.

Öte yandan, yapının, "mimari" ya da "statik proje"si teknik bir çalışma belgesi olup, bunların da

mevzuatın öngördüğü şartları taşıması gerekir.

Sağlık Şartlarına Uygunluk

Yerleşme yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların, sağlık konusunda düzenlenmiş bulunan

kanun, tüzük ve yönetmeliklere uygunluğu anlamına gelir.

Örneğin; 2872 sayılı Çevre Kanunu ve bu Kanuna göre çıkartılan Su Kirliliği Kontrol

Yönetmeliği'ne göre tespit edilen "koruma alanları" içerisinde, içme ve kullanma suyu

rezervuarlarının korunması ve kirlenmenin önlenmesi amacıyla, bu yerlerde yerleşme ve yapılaşma

"kısıtlama" ya tabi tutulmuştur. Bu nedenle bu alanlardaki yerleşme ve yapılaşmalarda bu hususa

dikkat edilmesi gerekir.

Öte yandan, sağlık şartlarına uygunluk ile, yapı projelerinin, sağlıklı yaşamaya imkan verecek

bir şekilde hazırlanması ve yapı malzemelerinin standartlara uygunluğu da anlaşılır. Projelerin,

yapının gün ışığı almasına, aydınlanmasına, havalanmasına ve rutubetten korunmasına imkân

vermesi ve yapı malzemelerinin ses ve gürültüyü azaltıcı nitelikte olması, bu meyanda sayılabilir.

Çevre Şartlarına Uygunluk

Anayasa'nın 56 ncı maddesinde, herkesin sağlıklı ve dengeli bir çevrede yaşama hakkına sahip

olduğu belirtilmekte, Çevre Kanunu'nun 3 üncü maddesinin (a) ve (c) fıkralarında da, çevrenin

korunması ve kirliliğin önlenmesinin gerçek ve tüzel kişilerle vatandaşların görevi olduğu; arazi ve


64

kaynak kullanım kararlarını veren ve proje değerlendirmesi yapan yetkili kuruluşların, çevrenin

korunması ve kirlenmemesi hedefini gözetmekle yükümlü oldukları ifade edilmektedir.

Çevre şartlarına uygunluk ile, hem yerleşme yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların, mekan

itibariyle yürürlükteki mevzuat hükümlerine; hem de yapıların, proje itibariyle o çevredeki

"doğal", "kültürel" ve "tarihi" dokuya uygun olması ve bunlara zarar vermemesi

amaçlanmaktadır.

Kapsam

Madde 2 - Belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında kalan yerlerde yapılacak

planlar ile inşa edilecek resmi ve özel bütün yapılar bu Kanun hükümlerine tabidir.

Madde ile belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında kalan yerlerde yapılacak "her

türlü plan" ile inşa edilecek "resmi ve özel tüm yapılar" ın bu Kanun hükümlerine tabi olduğu

belirtilmek suretiyle, Kanunun kapsamı belirtilmiştir.

Görüldüğü üzere bu madde ile yalnızca belediye ve mücavir alan sınırları içinde kalan yerler

değil, ülkenin tüm alanları ve bu alanlar üzerindeki tüm imar hareketleri, bu imar düzeni ve

disiplinine tabi tutulmaktadır.

Madde üzerindeki açıklamalarımızı aşağıda sürdüreceğiz. Ancak bundan önce,

açıklamalarımızın daha iyi anlaşılabilmesi için, gerek Kanunda ve gerekse Yönetmelikte geçen bazı

terimlerin tanım ve açıklamasını vermek istiyoruz.

Belediye Sınırı; 5393 sayılı Belediye Kanunu'nun 5 inci maddesinde belirtilen usul ve esaslar

dairesinde çizilen ve 6 ncı maddede belirtilen merci (vali) tarafından onaylandıktan sonra

kesinleşen idari bir sınırdır.


65

1580 sayılı (önceki) Belediye Kanunu ile yapılan düzenlemede,

nüfusu 80.000'den az olan beldelerde belediye sınırı, belediye meclisinin kararı ve ilçe idare kurulunun uygun

görüşü alındıktan sonra "il idare kurulu " karan ile;

nüfusu 80.000'den fazla olan beldelerde belediye sınırı, belediye meclisinin kararı, il idare kurulunun uygun görüşü ve

valinin teklifi üzerine "İçişleri Bakanlığı "nın onayı ile kesinleşmekte idi.

5393 sayılı (yeni) Belediye Kanunu'nda, 1580 sayılı Kanunda öngörülen sistem değiştirilerek, daha basit ve kolay bir

sistem getirilmektedir.

Bu sisteme göre belediye sınırları, belediye meclisinin kararı (ilçelerde kaymakamın görüşü) üzerine valinin onayı ile

kesinleşmektedir.

Madde ile, Kanunun kapsamı "alanlar" itibariyle ikiye ayrılmaktadır. Bunlar:

1. Belediye ve mücavir alan "sınırları içinde" kalan yerler,

2. Belediye ve mücavir alan "sınırları dışında" kalan yerlerdir.

1 - Belediye ve mücavir alan sınırları içinde kalan yerlerde uygulanacak hükümler, bu yerlerde;

a) Planın olması,

b) Planın olmaması, durumuna göre değişir.

a) Belediye ve mücavir alan sınırları içinde olup, "planı bulunan" yerlerde uyulacak ve

uygulanacak usul ve esaslar, "bu plân" ve 3030 sayılı Kanun Kapsamı Dışında Kalan Belediyeler Tip

İmar Yönetmeliğinde yer alan hükümler olur.

b) Belediye ve mücavir alan sınırları içinde olup, "planı bulunmayan" yerlerde uygulanacak usul

ve esaslar, "Plansız Alanlar Yönetmeliği "nin (Belediye ve Mücavir Alan Sınırları İçinde ve Dışında

Planı Bulunmayan Alanlarda Uygulanacak İmar Yönetmeliği'nin) "4 ve 6 ncı Bölüm" lerinde yer alan

hükümler olur.

2- Belediye ve mücavir alan sınırlan "dışında" kalan ve “planı bulunan” ve de "planı bulunmayan"

yerlerde uygulanacak hükümler, "Plansız Alanlar Yönetmeliği "nin "5 ve 6 ncı Bölüm "lerinde yer

alan hükümler olur.


66

Genel Esas

Madde 3 - Herhangi bir saha, her ölçekteki plan esaslarına, bulunduğu bölgenin şartlarına

ve yönetmelik hükümlerine aykırı maksatlar için kullanılamaz.

Kanunun bu maddesi ile de, yerleşme ve yapılaşmaların üzerinde gerçekleşeceği sahaların

(alanların) "plan şartları" na, bulunduğu "bölgenin şartları"na ve "yönetmelik hükümleri" ne aykırı

maksatlarla kullanılamayacağı hüküm altına alınmak suretiyle, Kanunun 1 inci maddesiyle

amaçlanan, genel "imar disiplini" nin, alanlar itibariyle sağlanması şartları ortaya konulmaktadır.

Alanların, Plandaki Tahsis Amacı Dışında Kullanılamaması

Madde, bir alanın her ölçekteki plan esaslarına aykırı maksatlarla kullanımını yasaklamaktadır.

Bunun anlamı şudur: Bir alan, planda hangi kullanım amacına tahsis edilmiş ise, ancak o amaç

için kullanılabilir; başka bir amaç için kullanılamaz. Örneğin; bir alan, imar planında "sanayi" yeri

olarak ayrılmış ise bu alan "konut alanı" olarak kullanılamaz.

Bir alanın plandaki kullanım biçimi ancak "plan tadilatı" yapmak suretiyle değiştirilebilir. Bu

amaçla yapılacak plan değişikliğinin ise, şehircilik ilkeleri, planlama esasları ve kamu yararına

aykırı olmaması ve plan bütünlüğünü bozmaması gerekir.

Plana dayalı olarak yapılan kamulaştırmalarda, kamulaştırmanın, taşınmazın plandaki tahsis

amacı gözetilerek yapılması gerekir. Örneğin, planda "yol”a tahsisli bir taşınmaz, ancak yol yapımı

için kamulaştırılabilir; başka bir amaçla, mesela "konut" yapımı amacıyla kamulaştırılamaz.

Alanların Yönetmelik Şartlarına Aykırı Olarak Kullanılmaması

Maddede, alanların, yönetmelik hükümlerine aykırı bir maksatla kullanımı da

yasaklanmaktadır.

Bu durumda; daha önce de belirttiğimiz üzere, imar planında alan kullanımı ve yapılaşma ile

ilgili hüküm bulunması halinde, öncelikle bu hükümlerin uygulanması gerekir.


67

Ancak, plan olmakla birlikte, planda hüküm bulunmayan hallerde, alanların kullanımı

yönetmelik hükümlerine tabi olur.

Öte yandan, planı bulunmayan yerlerdeki alanların kullanımında da yine yönetmelik

hükümleri geçerli olur.

Ayrıca şunu belirtmek gerekir ki; imar planlarında, parselasyon durumları ve bina kitleleri,

özellikle bu maksatla etüt edilerek, ölçüleri verilmediği takdirde, sadece ayrık veya bitişik bina

yapılacağını, ön bahçeli ya da bahçesiz nizamın kabul olunacağını, binaların tertip şeklini ve yüz

alacakları cepheyi tespit maksadı ile şematik olarak gösterildiğinden, bunlara ait ifadeler imar

planlarının kayıtlarından sayılmaz. Bu nedenle de bu konularda yönetmelik hükümlerinin

uygulanması gerekir.

Alanların Bölgenin Şartlarına Aykırı Olarak Kullanılmaması

Madde ile alanların plan ve yönetmelik şartlarına aykırı olarak kullanımının yasaklanmasının

yanında, alanların "bölge şartları" na aykırı olarak kullanımı da yasaklanmaktadır.

Bölge şartlarına uygunluk ile bir alanın, bulunduğu bölgenin doğal, kültürel ve tarihi

dokusuna uygun maksatlarla kullanımı ve bu alan üzerindeki yapıların aynı dokuya uygun inşası

anlaşılır.

Öte yandan, bölge şartları ile, bir alanın kullanım amacının, o alanın içinde bulunduğu bölgede

gerçekleşmesi imkanı ile, bu bölge ve çevresi üzerinde oluşmuş yapılaşma durumu da anlaşılır.

Tüm alanların kullanım maksadı ve yapılaşma şartlan plan ve yönetmelikler ile belirlenir.

Ancak plan yapımı, değişikliği, ilave ve revizyonlarında da bölge şartları, (jeolojik durum,

jeomorfolojik ve topoğrafik eşikler, iklim, bitki örtüsü, toprak kabiliyeti, kaynaklar, görsel değerler,


68

tarihsel çevre, kent estetiği ve çevresel yapı gibi şartlar) başkaca unsurlar ile birlikte, belirleyici bir

unsur teşkil eder.

Bu kapsamda, "Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmelik" in 13 üncü maddesinde, imar planı ihalelerinde, İller

Bankası Genel Müdürlüğü'nün bu amaçla hazırladığı tip sözleşme ve şartlaşma esaslarına uyulacağı, bu esasların; sit,

sanayi, turizm gibi ağırlıkları nedeniyle özel ve ayrıntılı bir çalışma gerektirmesi durumunda veya "bölge şartları" na uymak

amacıyla değiştirilerek özel sözleşme ve teknik şartlaşmalar yapılabileceği belirtilmiş, 16 ncı maddesinde de, imar planlarının

hazırlanmasında, beldenin ve bölgenin şartları ile gelecekteki gereksinimlerin göz önünde tutulacağı ifade edilmiştir.

Öte yandan, 3030 sayılı Kanun Kapsamı Dışında Kalan Belediyeler Tip İmar Yönetmeliği'nin 3 üncü maddesinde,

belediyelerin, imar planlarında açıklanmayan ve bu Yönetmelikte de yer almayan hususlarda, lüzum ve ihtiyaca ve “civarın

karakteri”ne göre imar kuralları getirmeye yetkili oldukları belirtilmiş olup, bu hüküm karşısında da plan ve yönetmelikte

yer almayan hususlarda getirilecek kuralların, bölge şartlan gözetilerek getirilmesi zorunlu olmaktadır.

Diğer taraftan aynı Yönetmeliğin 10 uncu maddesinde, belediyelerin uygun görmesi halinde

yapıların "estetiği" ile ilgili kurallar getirmeye yetkili oldukları belirtilmekte olup, bu kapsamda

getirilecek kuralların da yine bölge şartlarına uygun olması gerekir.

İstisnalar

Madde 4 - 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma

Kanunu, bu Kanunun ilgili maddelerine uyulmak kaydı ile 2960 sayılı İstanbul Boğaziçi Kanunu

ve 3030 sayılı Büyükşehir Belediyelerinin Yönetimi Hakkında Kanun ile diğer özel kanunlar ile

belirlenen veya belirlenecek olan yerlerde, bu Kanunun özel kanunlara aykırı olmayan

hükümleri uygulanır.

Türk Silahlı Kuvvetleri'ne ait harekat, eğitim ve savunma amaçlı yapılar için, bu Kanun

hükümlerinden hangisinin ne şekilde uygulanacağı Milli Savunma Bakanlığı ile Bayındırlık ve

İskan Bakanlığı tarafından müştereken belirlenir.


69

İmar Kanunu'nun 2 nci maddesinde, belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında kalan

yerlerde yapılacak planlar ile inşa edilecek resmi ve özel yapıların, bu Kanun hükümlerine tabi

olacağı belirtilmektedir.

Ancak, ülkemizde, planlama ve yapılaşma konuları, bir tek İmar Kanunu ile düzenlenmiş

değildir. İmar Kanunu dışında diğer birçok kanunda planlama, uygulama ve yapılaşma konularına

ilişkin hükümler bulunmakta, haliyle bu kanun hükümlerinin de uygulanması gerekmektedir.

İşte bu nedenle, Kanunun 4 üncü maddesi ile Kanunun uygulanmayacağı haller, "istisnalar"

başlığı altında düzenlenmiş ve

2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu,

2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu,

2960 sayılı İstanbul Boğaziçi Kanunu,

5216 sayılı Büyükşehir Belediye Kanunu

ve diğer "özel kanunlar" ile belirlenen veya belirlenecek olan yerlerde, imar kanununun, özel

kanunlara aykırı olmayan hükümlerinin uygulanacağı esası getirilmiştir.

Bu durumda; özel kanunlarda imara ilişkin hüküm bulunması ve bu hükmün İmar Kanunu

hükümleri ile çelişmesi halinde, bu hüküm uygulanacak; hüküm bulunmaması halinde ise İmar

Kanunu hükümleri uygulanacaktır.

Bu konuda örnek vermek gerekirse, 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu uyarınca Bakanlar Kurulu

Kararı ile turizm merkezi olarak belirlenen bir alanda 1/5000 ölçekli nazım planlar ile 1/1000 ölçekli

uygulama imar planları, İmar Kanunu 'nun 8 inci maddesine göre değil, Turizmi Teşvik Kanunu' nun 7 nci

maddesine göre, Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca ve Turizm Bakanlığınca onaylanacaktır. Ancak

ruhsat, kullanma izni, altyapı bedelleri konularında 2634 sayılı Kanun, imar Kanunu 'na aykırı bir

hüküm içermediğinden, 3194 sayılı Kanunun bu konulara ilişkin 20, 21, 23 ve 31 inci maddeleri

uygulanacaktır.


70

İçinde yerleşme, planlama, uygulama ve yapılaşmaya ilişkin hükümlerin bulunduğu kanun,

kararname ve tüzüklerin listesi aşağıda verilmektedir:

KANUNLAR

1. 422 sayılı Köy Kanunu

2. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu

3. 775 sayılı Gecekondu Kanunu

4. 831 sayılı Sular Hakkında Kanun

5. 1164 sayılı Arsa Ofisi Kanunu

6. 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu

7. 1519 sayılı Erişme Kontrollü Karayolu Kanunu

8. 1893 sayılı Umumi Hıfzısıhha Kanunu

9. 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu

10. 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu

11. 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu

12. 2872 sayılı Çevre Kanunu

13. 2873 sayılı Milli Parklar Kanunu

14. 2918 sayılı Karayolları Trafik Kanunu

15. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu

16. 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu

17. 2981 sayılı, İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 sayılı İmar

Kanunu'nun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun

18. 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu

19. 3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanunu

20. 3194 sayılı İmar Kanunu

21. 3218 sayılı Serbest Bölgeler Kanunu

22. 3402 sayılı Kadastro Kanunu

23. 3348 sayılı Ulaştırma Bakanlığının Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun

24. 3572 sayılı İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına Dair Kanun Hükmünde Kararnamenin Değiştirilerek Kabulüne

Dair Kanun

25. 3573 sayılı Zeytinciliğin Islahı ve Yabanilerinin Aşılattırılması Hakkında Kanun

26. 3621 sayılı Kıyı Kanunu

27. 3998 sayılı Mezarlıkların Korunması Hakkında Kanun

28. 4342 sayılı Mera Kanunu

29. 4373 sayılı Taşkın Sulara ve Su Baskınlarına Karşı Korunma Kanunu


71

30. 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgesi Kanunu

31. 4691 sayılı Teknoloji Geliştirme Bölgeleri Kanunu

32. 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi Hakkında Kanun

33. 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun

34. 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu

35. 4735 sayılı Kamu İhale Sözleşmeleri Kanunu

36. 4759 sayılı İller Bankası Kanunu

37. 4737 sayılı Endüstri Bölgeleri Kanunu

38. 4759 sayılı İller Bankası Kanunu

39. 4856 sayılı Çevre ve Orman Bakanlığı Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun

40. 4957 sayılı Turizm ve Teşvik Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun

41. 4982 sayılı Bilgi Edinme Kanunu

42. 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu

43. 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu

44. 5302 sayılı İl Özel İdaresi Kanunu

45. 5393 sayılı Belediye Kanunu

46. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu

47. 6831 sayılı Orman Kanunu

48. 7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanun

49. 7478 sayılı Köy İçme Suları Hakkında Kanun

KANUN HÜKMÜNDE KARARNAMELER

1. 180 sayılı Bayındırlık ve İskan Bakanlığı'nın Teşkilatı ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararname

2. 383 sayılı Özel Çevre Koruma Kurumu Başkanlığı Kurulmasına Dair Kanun Hükmünde Kararname

3. 388 sayılı Güneydoğu Anadolu Projesi Bölge Kalkınma İdaresi

Teşkilatının Kuruluş ve Görevleri Hakkında Kararname

TÜZÜKLER

1. 9.6.1959 tarih ve 4/11715 sayılı Sivil Müdafaa Bakımından Şehir ve Kasaba Planlarıyla Mühim Bina ve

Tesislerde Tatbik Olunacak Esaslar Hakkında Nizamname (Tüzük)

2. 20.7.1961 tarih ve 5/1465 sayılı Yeraltı Suları Tüzüğü


72

Ülke ölçeğinden Kent ölçeğine plan türleri PLAN VE PLAN TÜRLERİNİN TANIMLARI

A- Bölge Planları:

Sosyo-ekonomik gelişme eğilimlerini, yerleşmelerin gelişme potansiyelini, sektörel

hedefleri, faaliyetlerin ve altyapıların dağılımını belirtmek üzere hazırlanırlar.

Gerekli görüldüğü hallerde bu planları Devlet Planlama Teşkilatı yapar veya yaptırır.

Bölge Planlarının kaynağında iki önemli etmen bulunmaktadır. Bunlar:

1. Metropoliten kentlerin büyümesini denetim altına almak,

2. Ülkenin geri kalmış bölgelerini geliştirme ya da değerlendirilemeyen doğal

kaynaklarını etkili biçimde kullanmaktır.

B- Çevre Düzeni Planı:

Ülke ve bölge plan kararlarına uygun olarak konut, sanayi, tarım, turizm, ulaşım gibi

yerleşme ve arazi kullanılması kararlarını belirleyen plandır.

Konut, sanayi, tarım, turizm, ulaşım gibi sektörler ile kentsel-kırsal yapı ve gelişme ile doğal

ve kültürel değerler arasında koruma-kullanma dengesini sağlayan ve arazi kullanım

kararlarını belirleyen yönetsel, mekansal ve işlevsel bütünlük gösteren sınırlar içinde, varsa

bölge planı kararlarına uygun olarak yapılan, idareler arası koordinasyon esaslarını

belirleyen, 1/25.000,1:50.000, 1:100.000 veya 1: 200.000 ölçekte hazırlanan, plan notları ve

raporuyla bir bütün olan plandır.

Bu tanımlamalara göre Çevre Düzeni Planı, planlama alanı içinde kalan yerleşme ve arazi

kullanımına ilişkin ana kararları belirleyen; planlanan alanı makro düzeyde ele alarak belli

bir projeksiyon dönemi içindeki fiziki gelişmeleri yönlendiren bir plandır.


73

Çevre Düzeni Planı, plan hiyerarşisinde bölge planlarının altında imar planlarının üstünde

yer alır. Bu bakımdan bu plan, kendisinden daha alt ölçekli imar planlarına esas teşkil

eder.

Çevre Düzeni Planı:

1. Bölge ve havza bazında 1/50.000 ile 1/100.000 ölçekli çevre düzeni planları Çevre

ve Orman Bakanlığı tarafından

2. Özel Çevre Koruma Bölgesi olarak tespit ve ilan edilen yerlerde Bakanlar kurulunca

belirlenecek Bakanlık tarafından

3. Belediye sınırları il sınırı olan büyükşehir belediyelerinde, Büyükşehir Belediyeleri

tarafından

4. Büyükşehir olmayan diğer illerde valinin koordinasyonunda belediye veya il özel

idaresi tarafından yaptırılır.

- Çevre Düzeni Planı, ölçeği: 1/200000, 1/100000, 1/50000 ve 1/25000'dir.

C- İmar Planı:

Belde halkının sosyal ve kültürel gereksinimlerini karşılamayı, sağlıklı ve güvenli çevre

oluşturmayı, yaşam kalitesini artırmayı hedefleyen ve bu amaçla beldenin ekonomik,

demografik, sosyal, kültürel, tarihsel, fiziksel özelliklerine ilişkin araştırmalara ve verilere

dayalı olarak hazırlanan, kentsel yerleşme ve gelişme eğilimlerini alternatif çözümler

oluşturmak suretiyle belirleyen, arazi kullanımı, koruma, kısıtlama kararları, örgütlenme ve

uygulama ilkelerini içeren pafta rapor ve notlardan oluşan belgedir.

İmar Planı şu şekilde de tanımlanabilir:

Şehir ve diğer yerleşme yerlerinin mevcut ve gelecekte alacağı durumu gösteren; arazi ve arsaları

kullanım amacına göre düzenleyen ve bunların üzerindeki yerleşme ve yapılaşmaların kuralını

belirleyerek, onlara bir düzen ve disiplin getiren objektif, açık ve uyulması zorunlu hukuksal

bir belgedir.


74

İmar planlarının hazırlanmasında dikkat edilmesi gereken hususlar:

İmar planları, planlanan yörenin halihazır durumunun, olanaklarının ve ilerideki

gelişmesinin gerçeğe en yakın şekilde saptanabilmesi için coğrafi veriler, beldenin kullanılışı,

donatımı ve mali bilgiler gibi konularda yapılacak araştırma ve anket çalışmaları sonucu

elde edilecek bilgiler ışığında çeşitli kentsel işlevler arasında var olan ya da sağlanabilecek

olanaklar ölçüsünde en iyi çözüm yollarını bulmak, belde halkına iyi yaşama düzeni ve

koşulları sağlamak amacıyla yörenin kendine özgü yaşayış biçimi ve karakteri, nüfus, alan

ve yapı ilişkileri, yörenin gerek çevresiyle gerekse çeşitli alanları arasında olan bağlantıları,

halkın sosyal ve kültürel gereksinmeleri, güvenlik ve sağlığı ile ilgili konular göz önüne

alınarak hazırlanır.

Özetle;

imar plânları; insan, toplum, çevre münasebetlerinde kişi ve aile mutluluğu ile toplum

hayatını yakından etkileyen fiziksel çevreyi sağlıklı bir yapıya kavuşturmak, yatırımların yer

seçimlerini ve gelişme eğilimlerini yönlendirmek ve toprağın korunma, kullanma dengesini

en rasyonel biçimde belirlemek amacıyla hazırlanır

İmar planları; ülke, bölge ve kent verilerine göre konut, çalışma ve ulaşım gibi kentsel

işlevler ile, sosyal ve kültürel gereksinmeleri var olan yada sağlanabilecek olanaklar

ölçüsünde en iyi biçimde yerine getirmek ve belde halkına iyi yaşama düzeni ve koşulları

sağlamak amacıyla, kadastral harita ve kentin gelişimi de göz önünde tutularak

hazırlanır.


75

İMAR PLANLARININ YAPILMASINDA

UYULMASI GEREKEN KURALLAR

1. Halihazır haritası bulunmayan yerleşim yerlerinin halihazır haritaları belediyeler ya da

valiliklerce yapılır ya da yaptırılır. Bu haritaların onama mercii belediyeler ve

valiliklerdir. Onanan haritaların bir nüshası Bakanlığa, diğer bir nüshası da tapu

dairesine gönderilir.

2. Son nüfus sayımında, nüfusu 10.000'i aşan yerleşmelerin tümünde imar planı

yapılması zorunludur.

Nüfusu bundan az olan yerlerde imar planının yapılıp yapılmamasına belediye

meclisi karar verir. Mevcut imar planları yürürlüktedir.

3. Mevcut planlar yerleşmiş nüfusa yetersiz durumda ise ya da yeni yerleşme

alanlarının derhal kullanmaya açılması gerekiyorsa, belediyeler ya da valiliklerce

yapılacak mevzii imar planlarına ya da imar planı olmayan yerler de Bakanlıkça

hazırlanacak yönetmelik esaslarına göre uygulama yapılır.

4. İmar Planlarının hazırlanmasında mevcut ise bölge planı ve çevre düzeni plan

kararlarına uygunluk esası aranır.


76

İMAR PLANLARININ YÜRÜRLÜĞE GİRMESİ

1. Belediye sınırları içinde kalan yerlerin imar planları;

(a) İlgili belediyelerce yapılır ya da yaptırılır.

(b) Belediye meclisince onaylanarak yürürlüğe girer.

(c) Bu planlar, belediye başkanlığınca saptanan ilan yerlerinde onay tarihinden

itibaren bir ay süreyle ilan edilir.

(d) Bu bir aylık süre içinde planlara itiraz edilebilir.

(e) İtirazlar, incelenmek üzere Belediye Başkanlığınca belediye meclisine

gönderilir. Belediye Meclisi, itirazları ve planları on beş gün içinde inceleyerek

kesin karara bağlar.

2. Belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan yerlerin imar planları;

(a) Valilik ya da ilgilisince yapılır ya da yaptırılır.

(b) Valilikçe uygun görüldüğü takdirde onaylanarak yürürlüğe girer

(c) Bu planlar valilikçe saptanan ilan yerlerinde onay tarihinden itibaren bir ay

süreyle ilan edilir.

(d) Bu süre içinde planlara itiraz edilebilir. İtirazlar valiliğe yapılır

(e) Valilik itirazları ve planları inceleyerek on beş gün içersinde kesin karara

bağlar.

3. Gerek belediye meclisince, gerek valilikçe onaylanmış planlarda yapılacak değişiklikler

de yukarıdaki usullere tabidir.

4. Kesinleşen imar planlarının bir örneği Bakanlığa gönderilir.

5. Kesinleşmiş imar planları alenidir. Belediye Başkanlığı veya vali, imar planının

tamamını ya da bir bölümünü örnekler ve kitapçıklar haline getirerek isteyenlere,

belirlenen ücret karşılığında verirler.

6. Kesinleşmiş planları Bakanlık ilgili belediyelere ve valiliklere tebliğ eder. Bu şekilde

imar planları yürürlüğe girmiş olup uygulanması zorunludur.


77

İMAR PLANLARINDA BAYINDIRLIK ve İSKAN BAKANLIĞININ YETKİSİ

1. Kamu yapıları ile ilgili imar planlarını ve değişikliklerini,

2. 7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirlerle Yapılacak

Yardımlara Dair Kanun ile, 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu ve 775 sayılı Gecekondu

Kanunu uyarınca yapılması gerekli planları ve değişikliklerini

3. Birden fazla belediyeyi ilgilendiren metropoliten imar planlarını ve değişikliklerini,

4. İçerisinden ya da civarından demiryolu veya karayolu geçen; hava meydanı bulunan ya

da havayolu veya demiryolu bulunan yerlerdeki imar planlarını ve değişikliklerini,

5. Bir kamu hizmetinin görülmesi için gerekli olan yerlerle ilgili imar planlarını ve

değişikliklerini,

yapmaya, yaptırmaya, değiştirme, revize etme ve re'sen onaylamaya yetkilidir.

Bakanlık, yukarıda sayılan yetkilerini kullanırken, ilgili belediye ve diğer kuruluşlara bilgi verir

ve gerektiğinde bu idarelerle işbirliği yapar.

Öte yandan, yukarıda (5) bendinde belirtilen durumlarda Bakanlık, bu yetkisini, doğrudan

kullanmayıp, ilgili belediyeye valilik kanalıyla talimat vererek de kullanabilir.


78

İMAR PLANI YAPMA VE ONAMA YETKİSİ OLAN DİĞER BAZI KURUM VE KURULUŞLAR

1. Kültür ve Turizm Bakanlığının,

2. Çevre ve Orman Bakanlığının,

3. Ulaştırma Bakanlığının,

4. Tarım ve Köyişleri Bakanlığının,

5. Özelleştirme Yüksek Kurulunun,

6. GAP İdaresinin,

7. Özel Çevre Koruma Kurulu Başkanlığının,

8. Doğa Koruma ve Milli Parklar Genel Müdürlüğünün,

9. Başbakanlığın (Dünya Bankası Proje Uygulama Biriminin),

10. Organize Sanayi Bölgeleri Yönetiminin,

11. Toplu Konut İdaresinin,

Ve başkaca diğer bazı idarelerin kendi özel yasalarına göre plan yapma, onama ve

uygulama yetkileri bulunmaktadır.

İMAR PLANININ UYGULANMASI ANCAK İMAR PROGRAMININ HAZIRLANMASI VE

UYGULANMASI İLE MÜMKÜNDÜR.

İmar programları; (md 10)

Belediyelerin imar planlarının uygulanmasını yapmak için gerçekleştirilmesini düşündükleri

kısımları belli eden ve bu kısımlarda gerek kamulaştırma ve gerekse yol, meydan, otopark gibi

inşaat masraflarını tahmini olarak belirten ve bunların yıllara göre bölünmesini gösteren bir

belge olarak da tanımlanabilir.

Ayrıca imar programları;

Belediyelerin imar uygulamaları konusunda çok sayıda faktörün hesaba katılmak suretiyle

uzunca süreli olarak düzenledikleri tutarlı ve etkin bir tatbikat ve hareket planı olarak da

tanımlanabilir.


79

Belediyeler, imar planlarının yürürlüğe girmesinden en geç 3 ay içinde bu planı

uygulamak üzere 5 yıllık imar programlarını hazırlarlar.

Hazırlanan bu imar programı belediye meclisinde görüşülür. Görüşmelere ilgili yatırımcı kamu

kuruluşlarının temsilcileri de görüşlerini bildirmek üzere katılırlar. Bu programlar, belediye

meclislerinde kabul edildikten sonra kesinleşir. Programda yer alan ve kamu kuruluşlarına tahsis

edilen alanlar, ilgili kamu kuruluşlarına bildirilir. İlgili kamu kuruluşları imar programları sınırları

içinde kalan kamu hizmetlerine tahsis edilmiş bu yerleri bu program süresi içinde kamulaştırırlar.

Bu kamulaştırma için gerekli ödenek, kamu kuruluşlarının yıllık bütçelerine konulur.

İmar programlarında;

1. Genel hizmetlere ayrılan yerlere,

2. Özel kanunları gereğince kısıtlama konulan gayrimenkuller kamulaştırılıncaya veya genel

hizmetlerle ilgili projeler gerçekleştirilinceye kadar bu yerlerle ilgili olarak diğer

kanunlarla verilen haklar devam eder.

Kamuya ait gayrimenkuller konusunda yapılacak işlemler, İmar Kanununun 11.

maddesinde yer almış bulunmaktadır.

İmar planlarında, hazine ve özel idareye ait arazi ve arsalar, belediye ya da valiliğin önerisi,

Maliye ve Gümrük Bakanlığının onayı ile, belediye ve mücavir alan sınırları içinde ise belediyeye;

belediye ve mücavir alan sınırları dışında ise özel idareye bedelsiz olarak bırakılır ve tapu kaydı

terkin edilir. Ancak, bu yerlerin üzerinde bina varsa, arsa hariç yalnız binanın o günkü değeri göz

önüne alınarak takdir edilecek bedel ödenir. Bedel ve ödeme şekli taraflarca saptanır.

Bu araziler ve arsalar, belediye ya da özel idare tarafından satılamaz ve başka bir amaçla

kullanılamaz. Bu konuda tapu kütüğünün beyanlar hanesine gerekli şerh konur.


80

Bu yerlerin kullanılış şekli yeni bir imar planıyla değiştirilerek özel mülkiyete konu olabilecek

bir duruma getirildiği takdirde, bu yerler belediye ve özel idarece, devir alınan idareye aynı

yöntemlerle geri verilir. Yapılacak terkinler, hiçbir şekilde resim, harç ve vergiye tabi tutulmaz.

Hazırlanan imar planı sınırları içinde yer alan kadastral yollar, alanlar ve meralar, imar planının

onaylanıp kesinleşmesiyle bu niteliklerini yitirirler ve imar planında gösterilen kullanma amacına

tabi olurlar.

İmar Kanununun 11. maddesinde, Hazine ve Özel idareye ait arazi ve arsalar dışında bazı

istisnalar yer almış bulunmaktadır. Bu yerler dışında kalan:

a) İmar planlarında meydan, yol, park, yeşil saha, otopark, toplu taşıma istasyonu ve terminal

gibi genel hizmetlere ayrılmış yerlere rastlayan Vakıflar Genel Müdürlüğüne ait gayrimenkuller,

b) Askeri yasak bölgeler, güvenlik bölgeleri ve ülke güvenliği ile doğrudan doğruya ilgili Türk

Silâhlı Kuvvetlerine ait harekât ve savunma amaçlı yerler, 11. madde hükmüne tabi değildir.

İmar Planlarının Yargısal Denetiminde Dikkat Edilecek Hususlar:

İmar planlarının yargısal denetiminde göz önüne alınması gerekli hususlardan olan uyuşmazlık

konusu taşınmazın yeri, büyüklüğü, konumu, çevresiyle ilişkileri ve işlevi açısından imar

planlarında ayrıldığı amaca uygun olup olmadığının, şehircilik ilkeleri, planlama esasları ve kamu

yararı yönünden bilirkişilerce bir değerlendirme yapılması gereği vardır.

Keza imar planlarının yargısal denetiminde yukarıda açıklanan " İmar Planlarının

Hazırlanmasında Dikkat Edilecek Hususlar " a uyulup uyulmadığı da araştırılacaktır.

İmar planlarının hazırlanması ve bunların uygulanmasının fenni sorumluluğunu uzmanlık

çalışma konuları ile ilgili kanunlarına göre mühendisler, mimarlar ve şehir plancıları üstlenir.

Yapıların mimari, statik ve her türlü plan, proje, resim ve hesaplarının hazırlanması ve bunların

uygulanması ile ilgili fenni sorumluları uzmanlık konularına ve ilgili kanunlarına göre mühendisler

ve mimarlarca üstlenilir


81

İmar planı,

1. Nazım İmar Planı

2. Uygulama İmar Planı olmak üzere iki aşamadan oluşur.

a) Nazım İmar Planı:

Onaylı halihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olan, varsa bölge ve çevre

düzeni planlarına uygun olarak hazırlanan ve arazi parçalarının; genel kullanış biçimlerini,

başlıca bölge tiplerini, bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını, gerektiğinde yapı

yoğunluğunu, çeşitli yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklükleri ile ilkelerini, ulaşım

sistemlerini ve sorunlarının çözümü gibi hususları göstermek ve uygulama imar planlarının

hazırlanmasına esas olmak üzere 1/2000 veya 1/5000 ölçekte düzenlenen, detaylı bir rapor

ile açıklanan ve raporu ile bir bütün olan plandır.

Nazım imar planları, bir tek belediye sınırları ile mücavir alanlarını kapsayabileceği gibi,

birden çok belediye ve mücavir alan sınırlarını da kapsayabilir.

- Nazım İmar Planı, ölçeği: 1/50.000, 1/25.000 ve 1/10.000, 1/5000 ve 1/2000'dir. Bu plan türünde

en çok kullanılan ölçek 1/5000'dir.

b) Uygulama İmar Planı:

Onaylı halihazır haritalar üzerine, varsa kadastral durumu işlenmiş olan ve nazım imar

planına uygun olarak hazırlanan ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve

düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına temel olacak

uygulama etaplarını ve esaslarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren ve 1/1000 ölçekte

düzenlenen raporuyla bir bütün olan plandır.

Uygulama imar planları, nazım imar planlarının büyütülmüş kopyaları değildir. Bu planlar

koruma ve kullanma kararları ve önlemleriyle ayrıntılı olan ve farklılıkları hayata geçiren

planlardır.


82

- Uygulama İmar Planı, ölçeği: 1/1000'dir.

Uygulama imar planları zaman ve şartların zorunlu kıldığı hallerde, kanun ve yönetmeliğin

belirlediği usul ve şartlara uymak şartıyla revize edilebilir ve değiştirilebilir. Ayrıca uygulama

imar planlarına ilave (ek) yapılması da mümkündür.

Planın revize edilmesi “Revizyon İmar Planı”, değiştirilmesi “İmar Planı Değişikliği”,

eklentisi de “İlave (ek) İmar Planı” yapılması yoluyla mümkündür.

Öte yandan mevcut imar planı sınırları dışında olup, bu planla bütünleşmeyen yerler

“Mevzii İmar Planı”, sit içeren yerleşme alanları da “Koruma Amaçlı İmar Planı”

yapılmasıyla düzenlenir.

c) Revizyon (Yenileme) İmar Planı:

Her tür ve ölçekteki planın ihtiyaca cevap vermediği veya uygulamasının mümkün olmadığı

veya sorun yarattığı durumlar ile üst ölçek plan kararlarına uygunluğunun sağlanması

amacıyla planın tamamının veya plan ana kararlarını etkileyecek bir kısmının yenilenmesi

sonucu elde edilen plandır.

Revizyon İmar Planı, ölçeği: 1/50000 ile 1/1000 arasında değişir.

d) İmar Planı Değişikliği:

Plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, teknik ve sosyal donatı dengesini

bozmayacak nitelikte, bilimsel, nesnel ve teknik gerekçelere dayanan, kamu yararının

zorunlu kılması halinde yapılan plan düzenlemeleridir.

Uygulamada sıklıkla karşılaşılan bir yanlışlık, “Revizyon İmar Planı” niteliğindeki bir

planlama işinin “İmar Planı Değişikliği” olarak değerlendirilerek işlem yapılmasıdır. Nitelik

olarak birbirlerinden farklıdırlar.


83

İmar planı değişikliği; imar planı sınırları içinde arazi kullanışlarının büyüklüğünde,

konumunda, yoğunluğunda veya ulaşım sisteminde, imar planı ana kararlarını

bozmayacak biçimde yerel olarak farklılık getiren planlardır. Bu tanımdan da anlaşılacağı

üzere, kat artırımı yoluyla veya yeşil alan, park, bahçe gibi kullanımları konut, ticaret ve

diğer kullanımlara dönüştürmesi suretiyle yoğunluk artışına yol açan planlama işlemleri,

imar planı değişikliği kapsamında kalmamaktadır. Bu tür işlemeler, plan ana kararlarını

etkilemekte ve nazım imar planının da yeniden ele alınmasını zorunlu kılmakta ve de

“Revizyon İmar Planı” kapsamına girmektedir.

e) İlave İmar Planı:

Yürürlükte bulunan planın ihtiyaca cevap vermediği durumlarda, mevcut plana bitişik ve

mevcut planın genel arazi kullanım kararları ile süreklilik, bütünlük ve uyum sağlayacak

biçimde hazırlanan plandır.

f) Mevzi İmar Planı (Yerel Plan):

Mevcut planların yerleşmiş nüfusa yetersiz kalması veya yeni yerleşim alanlarının kullanıma

açılması gereğinin ve sınırlarının ilgili idarece belirlenmesi halinde, İmar planları yapım

yönetmeliğinin plan yapım kurallarına uyulmak üzere yapımı mümkün olan, yürürlükteki

her tür ölçekteki plan sınırları dışında, planla bütünleşmeyen konumdaki, sosyal ve teknik

altyapı ihtiyaçlarını kendi bünyesinde sağlayan, raporuyla bir bütün olan imar planıdır.

Başta anlattığımız “imar planlarının yapılmasında uyulması gereken kurallar” da 3.

maddede mevcut imar planları ile düzenlenmiş alanların yetersiz kalması durumunda bu

planların yapılabileceğinden bahsettik.

Kısa sürede elde edilebilen planlar oldukları için kentin hızlı gelişmesine ayak uydurarak

kentin planlı gelişmesini sağlayabilirler.


84

g) Koruma İmar Planı:

Sit niteliğindeki yerleşme alanlarında düzenlenen koruma ve geliştirme amaçlı plan olup,

Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanununca tanımlanan taşınmaz eski eser

kapsamındaki “anıt”, “külliye”, “sit”, “arkeolojik sit”, “ören yeri” ve “doğal sit”ler ile, kent

mekanı ve bunu bütünleyen çevresel alanlarda yer alan tarihi, arkeolojik ya da mimari

değeri bulunan eski eser ve sanat yapılarının ya da tek tek sanat değeri taşımasalar bile

bozulmamışlıkları ve bütünlükleri açısından belirli bir devri karakterize eden yerleşme

dokuları ve kent parçalarının topluca oluşturdukları “kentsel sit” alanlarının korunmaları,

bu alanlara uygun yeni kentsel fonksiyonlar getirilmesi ile bu çevrelerde yeni yapılar

yapılabilmesi için uyulması gereken koşulları yeterli ayrıntıda belirleyen plandır.

İMAR PLANLARININ KROKİ İLE GÖSTERİMİ

Belediye Sınırı Revizyon İmar Planı Sınırı

İmar Planı Sınırı

Koruma Amaçlı İmar Planı

Sınırı

İlave İmar Planı Sınırı

Mevzii İmar Planı Sınırı


85

PLANLAMA KADEMESİ AKIŞ ŞEMASI

ÜLKE FİZİKSEL PLANI

Çevre Düzeni Planı Bölge Planı

Ulaşım Planı

Nazım İmar Planı

Uygulama İmar Planı

Revizyon (Yenileme) İmar Planı

İmar Planı Değişikliği (Tadilat)

Koruma Amaçlı İmar Planı

İlave (Ek) İmar Planı

Mevzii (Yerel) İmar Planı


86

Yapı düzeni ve yapılaşmaya ilişkin kavramlar YERLEŞME ALANI İLE İLGİLİ TANIMLAR

Yerleşme Alanı (İskan Alanı)

İmar planı sınırı içerisindeki yerleşik ve gelişme alanlarının tümüdür.

a) Yerleşik Alan (Meskun Alan) : İmar planı yapımı aşamasında iskan edildiği tespit

edilmiş ve nazım imar planında belirlenmiş alandır.

Belediye ve mücavir alan sınırları içindeki imar planı bulunmayan mevcut

yerleşmelerin (mahalle, köy ve mezralar) olası gelişme alanlarını da içine

alan ve sınırları Belediye Meclislerince karara bağlanan alanlardır.

Yerleşme Alanı: İmar planı sınırı içindeki yerleşik ve gelişme alanlarının

tümüdür. Diğer bir deyimle imar planının kapsadığı alandır.

Yerleşme Alanı Dışı (İskan Dışı) Alan: Her ölçekteki imar planı sınırları,

yerleşik alan sınırı ve köy ve mezraların yerleşik alan sınırları dışında kalan

alanlardır.

b) Gelişme Alanı ( İnkişaf Alanı ): Nazım imar planında kentin gelişmesine ayrılmış

alanlardır.

c) Mücavir Alan: İmar mevzuatı bakımından belediyelerin kontrol ve mesuliyeti

altına verilmiş, belediye hudutlarına bitişik olan alanlardır.

Mücavir alan sınırları, belediye meclisi ve il idare kurulunun kararı ve Bayındırlık ve

İskan Bakanlığı 'nın onayı ile kesinleşir.

Mücavir alan sınırlarının, ilgili belediye sınırına bitişik olması gerekmez. Bu alanlar

köyleri de kapsayabilir (İK md. 45).


87

Öte yandan, Bayındırlık ve İskân Bakanlığı, kendisine gönderilen mücavir alan

kararlarını (sınırlarını) kendisinin belirlediği şekilde değiştirilmek üzere valiliğe

iade edebilir.

Ayrıca, Bakanlık, gerekli gördüğü hallerde bir yeri, kendisi re'sen mücavir alan

sınırları içine alabilir ve çıkarabilir.


88

KENT BÖLGELERİ TANIMLARI

1. Kentsel Konut Alanları 2. Çalışma Alanları ve Yönetim Binaları 3. Turizm Yerleşme Alanları 4. Koruma Alanları 5. Yeşil Alanlar 6. Kentsel Sosyal Altyapı Alanları 7. Kentsel Teknik Altyapı Alanları 8. Kesin Yapı Yasağı Uygulanacak Alanlar

A- Kentsel Konut Alanları:

İmar planlarında konut yapımı için ayrılan meskun (yerleşik) konut alanları ve

kentin gelişmesi için ayrılan gelişme konut alanlarıyla, gecekondu önleme

bölgeleri, toplu konut alanları gibi konut alanlarından oluşan iskan alanlarıdır.

a) Meskun Konut Alanları: İmar planlarında belirlenmiş yapılaşma yoğunluğuna

göre (yüksek, orta, düşük), yapı düzeni korunacak, düzeltilecek, sağlıklaştırılacak

ikamet bölgeleridir. Meskun konut alanlarında, binaların zemin katlarında veya

bodrum katlarında, sadece günlük ticarete yönelik bağımsız bölümler

oluşturulabilir.

b) Gelişme Konut Alanları: İmar planlarında gelişme konut alanı olarak belirtilmiş

ve yapı düzeni ile yapılaşma yoğunlukları (TAKS/KAKS oranları ya da yapı emsalleri

ile) belirlenmiş, kentin gelişmesine ayrılmış yerleşme alanlarıdır. Bu alanlarda,

binaların zemin katlarında veya bodrum katlarında, sadece günlük ticarete yönelik

bağımsız bölümler oluşturulabilir.

B- Çalışma Alanları ve Yönetim Binaları:

İmar planlarında; yönetim merkezleri, kamu kurumu alanları, askeri alanlar, ticaret

bölgeleri, tercihli ticaret bölgeleri, metropoliten aktivite merkezi, serbest bölge,

sanayi bölgeleri, küçük sanayi alanları, depolama ve konut dışı kentsel çalışma

alanları gibi çalışma hayatına ve kent yönetimine ayrılan alanlardır.

Merkezi iş alanları (MİA), ve sanayi alanları


89

a) Ticaret Bölgeleri: İmar planlarında ticari amaçlı yapılar için ayrılmış bölgelerdir.

Bu bölgelerde bürolar, iş hanları, gazino, lokanta, düğün salonu, çarşı, çok katlı

mağazalar, bankalar, oteller, sinema, tiyatro gibi kültürel, sosyal tesisler ile

yönetimle ilgili tesisler ve benzeri yapılar yapılabilir.

b) Tercihli Ticaret Bölgeleri: İmar planlarında belirtilen tercihli ticaret bölgeleridir.

İmar planlarında belirlenen koşullara göre bu bölgelerde ticaret bölgelerinde yer

alan tesislere ilave olarak konutlar da yapılabilir. Ancak, bu bölgelerde

yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden sonra yeni inşa edilecek yapılarda, konut ve

ticaret girişlerinin ayrı olarak tertip edilmesi gerekir.

c) Sanayi Alanları: İmar planlarında orta ve büyük ölçekte üretim yapan sanayi

tesislerinin yer aldığı bölgedir.

C- Koruma Alanları:

Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu ve ilgili yönetmeliklere göre yapılanma

şartları belirlenen arkeolojik, tarihi, kentsel ve doğal sit alanları ile, özel koşullu

tarım alanları / tarımsal niteliği korunacak alanlar, tarımsal niteliği korunacak özel

mahsul alanları / organize tarımsal işletme alanları ve yapı yasağı ya da sınırlaması

getirilen alanlar “Kentsel Koruma Alanları”dır.

D- Yeşil Alanlar:

Toplumun yararlanması için ayrılan, günübirlik eğlence ve dinlence ihtiyaçlarını

karşılayan, gerek aktif gerekse pasif kullanımlı, bitki örtüsünün yoğun olduğu

alanlardır. Bu alanlarda yapılacak tüm düzenleme ve tesislerde Türk Standartları

Enstitüsünün engelliler ile ilgili standartlarına uyulacaktır.

a) Aktif Yeşil Alanlar: Toplumun yararlanması için ayrılan kentsel ve bölgesel

parklar (dinlenme alanları), çocuk bahçeleri, oyun alanları (semt spor sahaları),

mesire alanları (piknik ve eğlence alanları), özel işlevlere ayrılmış yeşil alanlar gibi

alanlar bu alanlar kapsamındadır.


90

1- Parklar (Dinlenme Alanları): Kentte yaşayanların yeşil bitki örtüsü ile

dinlenme ihtiyaçlarına cevap veren alanlardır. İmar planlarında park

alanlarının içerisinde park için gerekli başka tesisler gösterilmemiş ise, bu

alanlarda ancak WC, süs havuzları ve pergola yapılabilir.

2- Çocuk Bahçeleri: (0-6) ve (7-11) yaş gruplarının oyun ihtiyaçlarını

karşılayan alanlardır. Bitki örtüsü ile çocukların oyun için gerekli araç

gereçler, süs havuzları, pergola ve W.C yer alabilir.

3- Oyun Alanları (Semt Spor Sahaları): İskan bölgeleri içinde yer alan

gençlerin spor ve oyun ihtiyaçlarını karşılayan açık alanlardır.

Bu alanlarda, toplam inşaat alanı arsa alanının %3’ünü ve aynı zamanda 200

m2’yi ve yüksekliği 1 katı ( 3.80 m.) geçmeyen ve mülkiyet sınırlarına 5

metreden fazla yanaşmayan, sadece soyunma kabinleri, duş, WC kullanımı

için yapı yapılabilir. İmar planında ayrılan alanın tümü projelendirilir ve

emsal bütün alan dikkate alınarak hesaplanır.

4- Piknik, Mesire ve Eğlence Alanları: Bu alanlar kentlilerin günübirlik

eğlenecekleri ve dinlenebilecekleri alanlardır. Bu alanlarda, yoğun yeşil bitki

örtüsünün yanında yeterli sayıda otopark, oturma ve yemek yerleri,

çeşmeler, oyun alanları, yemek pişirme yerleri, WC ve bulaşık yıkama

yerleri ile yapılaşma emsali %3’ü, yapı yüksekliği 2 kat 6.80 m. yi geçmemek

koşulu ile lokanta, çayhane, satış yeri v.b tesisler yapılabilir. İmar planında

ayrılan alanın tümü projelendirilir ve emsal bütün alan dikkate alınarak

hesaplanır.

5- Rekreasyon Alanları: Bu alanlar kentlilerin günübirlik eğlenecekleri,

dinlenecekleri, sportif etkinlikler yapabilecekleri alanlardır.

Bu alanlarda, yoğun yeşil bitki örtüsünün yanında yeterli sayıda otopark,

oturma ve yemek yerleri, çeşmeler, oyun alanları, yemek pişirme yerleri,

WC ve bulaşık yıkama yerleri, sadece günübirlik kullanımlara dönük su ve

kara sporlarına ilişkin üstü açık tesisler, açıkhava tiyatroları ile yapılaşma

emsali %3’ü, yapı yüksekliği 2 kat 6.80 m. yi geçmemek koşulu ile su ve kara

sporlarına ilişkin kapalı tesisler ile lokanta, çayhane, satış yeri v.b tesisler


91

yapılabilir. İmar planında ayrılan alanın tümü projelendirilir ve emsal bütün

alan dikkate alınarak hesaplanır.

b) Pasif Yeşil Alanlar: Orman alanları, ağaçlandırılacak alanlar, milli parklar,

mezarlıklar, doğal karakteri korunacak vb. alanlardır.

c) Yeşil Bant: Yeni gelişim alanlarında ve kent çeperlerinde, belirli bölgeleri veya

kullanımları ayıran ve/ya birbirleriyle yaya bağlantılarını sağlayan, devamlılık

gösteren ağaçların yoğun bulunduğu yaya dolaşma ve yürüme olanakları veren

yeşil alanlardır.

ADA ve PARSELLERE İLİŞKİN TANIMLAR

Cephe Hattı:

Genel olarak cephe hattı; şartları plan ve yönetmelikte belirtilmiş olan yapının, yola

yaklaşabileceği son sınır olarak tanımlanır.

İmar planlarında gösterilen cephe hattından önde bina yapılamaz. Herhangi bir arsanın

cephe hattının gerisinde kalan kısmı plan ve yönetmelik esaslarına uygun bina inşaasına

yetmiyorsa,

Parsel:

1. İmar programı içinde kalıyorsa,

2. İmar kanununun 18. maddesi (arazi ve arsa düzenlenmesi yapılması) hükmü ile

düzenlenemiyorsa

3. Başka bir parsel ile tevhit edilerek, birleştirilerek inşaata elverişli hale getirilemiyorsa mal

sahibinin yazılı müracaatı üzerine bu arsanın tamamı ilgili idarelerce kamulaştırılır. (Md.

12)

Bu şekildeki bir durumda idarenin kamulaştırma yapıp yapmama gibi bir seçeneği yoktur.

Kamulaştırma yapmak zorundadır.


92

Cephe hattı:

1. Ön cephe hattı

2. Yan cephe hattı

3. Arka cephe hattı’ndan oluşur.

1- Ön Cephe Hattı (İnşaat cephesi):

1. Bir parselde inşa edilecek binanın parsele oturan kısmının yola mesafesini tanımlamak

üzere belirlenen,

2. Binalara kot verilmesinde röperin yerini belirleyen,

3. Diğer cephelerin isimlendirilmesine esas olan,

4. Bina derinliğinin dik olarak uygulandığı

hattır.

2- Yan Cephe Hattı: Ön cephe hattına komşu olan ve binanın parsele oturan kısmının parsel

yan cephesine mesafesini tanımlamak üzere belirlenen cephe hattıdır. Parsel yan

cephesinde yol var ise, yan yol cephe hattı olarak tanımlanır.

3- Arka Cephe Hattı : Ön cephe hattına karşıt olan ve ortak noktası olmayan ve binanın

parsel arka sınırına veya yola mesafesini tanımlamak üzere belirlenen cephe hattıdır. Parsel

arka cephesinde yol var ise, arka yol cephe hattı olarak tanımlanır.

Planda cephe hattı belirlenmiş ise bu durumda ayrıca “bahçe mesafesi” bırakılması zorunlu

değildir. Ancak bina sahibi isterse ayrıca bahçe mesafesi bırakabilir.

Cephe hattı şu şekillerde de

oluşturulabilir:

1. Ayrık düzenli yapı adalarında

cephe hattı;

a) Ön bahçe mesafesi

bırakılarak,

b) Yapı yaklaşma sınırı

belirlemek suretiyle,


93

2. Gelişme bölgelerinde (yoğunluk esaslı

parsellerde) Yapı Yaklaşma Sınırı çizilmek suretiyle

belirlenebilir. Bu tip parsellerde cephe hattı, “yapı

katsayısı” ile ilgilidir.

3. İmar planına göre blok (BL), bitişik (B) ve

kütle (K) işaretli “özellikli yapı” yapılması söz

konusu olan durumlarda “şematik kitle” çizilmek

suretiyle cephe hattı oluşturulur.

A- Ada Tanımları

a) Kadastro Adası: (Bir ülkedeki her çeşit arazi ve mülk yerinin, alanının, sınırlarının ve

değerlerinin devlet eliyle belirlenip plana bağlanması işi)

Kadastro yapıldığı zaman var olan adadır.

b) İmar Adası: İmar planındaki esaslara göre meydana gelen adadır.

B- Parsellere İlişkin Tanımlar:

a) Kadastro Parseli: Kadastro yapıldığı zaman oluşmuş, mülkiyeti tescilli parseldir.

b) İmar Parseli: İmar adaları içerisindeki kadastro parsellerinin İmar Kanunu, imar planı ve

yönetmelik esaslarına göre düzenlenmiş şeklidir.


94

c) Parsel Cephesi: Parselin üzerinde bulunduğu yoldaki cephesidir. Genel olarak, köşe başına

rastlayan parsellerde geniş yol üzerindeki kenar parsel cephesidir. İki yolun genişliklerinin

eşit olması halinde dar kenar parsel cephesidir. İki veya daha fazla yola cephesi olan

parsellerde, ön, arka ve yan cephelerin tayini, adadaki diğer parsellerin konumları, mevcut

teşekküller ve yapı nizamı dikkate alınarak belediyesince belirlenir.

d) Parsel Derinliği: Parsel ön cephe hattına arka cephe hattı köşe noktalarından indirilen dik

hatlarının en uzun ve en kısa olanının uzunluklarının ortalamasıdır.

C- Bahçe Tanımları

a) Ön Bahçe: Parsel ön cephe hattı ile

yapı cephe hattı arasında kalan bölümüdür.

Birden fazla yola cephesi olan parsellerde,

yapı ile yol arasında kalan parsel bölümleri

de ön bahçe tanımına girer.


95

b) Arka Bahçe: Parsel arka cephe hattı ile yapı arka cephe hattı arasında kalan parsel

bölümüdür.

c) Yan Bahçe: Komşu parsel sınırı ile

yapı yan cephe hatları arasında kalan ön ve

arka bahçeler dışındaki parsel bölümleridir.

d) Yapı Yaklaşma Sınırı: İmar adası

veya imar parselinde, yapının zeminde

oturduğu alan olarak, ada veya parsel

sınırlarına en fazla yaklaşabileceği mesafeyi

tayin eden sınırdır.

D- Parsel Zemini İle İlgili Tanımlar

a) Tabii Zemin: Parselin hafredilmemiş veya doldurulmamış doğal zeminidir.

b) Tesviye Edilmiş Zemin: Bu Yönetmelikte belirtilen esaslara göre hafredilerek veya

doldurularak parselin aldığı son zemin durumudur.

YAPI DÜZENİNE İLİŞKİN TANIMLAR

a) Ayrık Düzen: Hiçbir yönde komşu parsel

sınırına bitişik olmayan yapı düzenidir.

b) Bitişik Düzen: İmar planında kat adedi, ön

bahçeli veya ön bahçesiz oluşu ve bir veya birden

fazla komşu parsellerdeki binalara bitişik olacağı

belirtilmiş yapı düzenidir.

c) Blok Düzen: İmar planı veya bu

Yönetmelikte, derinliği, kat adedi ve yüksekliği

belirlenmiş tek yapı kütlesinin bir veya birden fazla

imar parseli üzerine oturduğu bahçeli yapı

düzenidir.


96

d) İkiz Düzen: İmar planında, binanın bir tarafı komşu binaya bitişik, diğer tarafı ayrık olarak

oturacağı alan belirtilmiş olan, imar yönetmeliği ile derinliği, kat adedi ve buna bağlı bina

yüksekliği tanımlanmış bahçeli blok düzenidir.


97

YAPILAŞMAYA İLİŞKİN TANIMLAR

A- Yapı Alanına İlişkin Tanımlar

a) Taban Alanı (T.A.): Yapı veya yapıların, taşıyıcı

sisteminin zeminle irtibatını sağlayan kolonların dış

yüzeylerinin çevrelediği alandır. Bahçeye yapılan

eklenti ve müştemilat taban alanı içinde sayılır.

b) Taban Alanı Katsayısı (Taks) : Taban alanının,

imar parseli alanına olan oranıdır.

c) Katlar Alanı Katsayısı (Kaks) : Katlar alanının

imar parseli alanına olan oranıdır.

d) Yapı inşaat Alanı, Katlar Alanı: Bodrum kat ve

çatı arası dahil olmak üzere yapının inşa edilen ve

kullanılabilen tüm katlarının ışıklıklar çıktıktan

sonraki alanlarının toplamıdır.

Bu yönetmeliğin 42. maddesine göre düzenlenen açık çıkmalar, hava bacaları, saçaklar, iç

yüksekliği 1.80 m. yi aşmayan ve yalnızca tesisatın geçirildiği tesisat galerileri ve katları, ticari

amacı olmayan ve yapının kendi ihtiyacı için otopark olarak kullanılan bölüm ve katlar, genel

merdiven dışında tertiplenen yangın merdivenleri, tabii zemin terasları, asansörler, kalorifer

dairesi, kömürlük, sığınak, brüt 45m2.yi geçmeyen kapıcı daireleri, su deposu ve hidrofor bu

alana katılmaz.

Kullanılabilen katlar deyiminden konut, işyeri, eğlenme ve dinlenme yerleri gibi oturmaya,

çalışmaya, eğlenmeye ve dinlenmeye ayrılmak üzere yapılan bölümler ile bunlara hizmet

veren depo ve benzeri alanlar anlaşılır.

e) Brüt İnşaat Alanı (Toplam İnşaat Alanı): Bodrum kat ve çatı arasındaki piyesler dahil

olmak üzere yapının inşa edilen tüm katlarının toplamıdır. Işıklıklar, hava bacaları, saçaklar


98

ve üstü açık tabii zemin terasları hariç, bütün ortak alanlar ve açık ve kapalı çıkmalar bu

alana dahildir.

B- Yapıya İlişkin Tanımlar

a) Yapı: Karada ve suda daimi veya geçici, resmi veya özel yeraltı ve yerüstü inşaatı ile

bunların ilave değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit veya hareketli tesislerdir.

Yapı yapma koşulları:

1. Kuruluş ve kişilerce, kendilerine ait tapusu bulunan arazi, arsa ya da parsellerde

2. Kuruluş ve kişilerin kendilerine ait tapuları bulunmamakla beraber, kamu kurum ve

kuruluşlarınca verilmiş tahsis ya da irtifak hakkı tesis belgeleri ile,

İmar planı, yönetmelik, alınacak ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılabilir.

6785 sayılı eski imar kanununda yalnızca tapulu arazi, arsa ve parseller üzerinde yapı

yapılmasına izin verilmesine karşın 3194 sayılı imar kanununda yapı yapılması için tapu

senedi dışında başka belgeleri de kabul etmektedir.

Tapu ya da istisna durumlarda tapu senedi yerine geçerli olan belgeler (tahsis ya da irtifak

hakkı tesis belgeleri) olmaksızın bir taşınmaz üzerinde yapı yapılamaz. Eğer ruhsatsız olarak

yapı yapılırsa bu durumda kanunun 32. Maddesi uygulanır ve yapı hakkında “durdurma” ve

“yıkım” kararı verilir.

b) İmar Mevzuatına Aykırı Yapı: Ruhsatsız yapılar, ruhsat ve eklerine, fen ve sağlık

kurallarına, yapı düzenine, bina ve kat nizamına, taban alanına, yapı inşaat alanına, bahçe

mesafelerine, imar yoluna, cephe hatlarına, bina derinliğine, bina yüksekliğine, imar planı

arazi kullanım kararlarına aykırı olan; parsel sınırına veya imar planlarında yol, yeşil alan,

otopark gibi kamu hizmet ve tesisleri için ayrılmış alanlara tecavüz eden, hisseli arsa ve

arazilere, başkasının mülküne veya kesin inşaat yasağı olan yerlere inşa edilen yapılardır.


99

İmar mevzuatına aykırı yapılar:

1. İmar kanunu ve bu kanuna göre çıkartılan yönetmeliklere,

2. İmar mevzuatını oluşturan diğer kanunlar ve bunlara dayanılarak çıkartılan tüzük

ve yönetmeliklere,

3. İmar planlarına,

4. Fen, sağlık ve çevre şartlarına uyulmadan yapılan yapılardır.

d) Yüksek Yapı: Yüksek yapı, genel olarak yakın ve uzak çevresini, fiziksel çevre, kent dokusu

ve her türlü kentsel alt yapı yönünden etkileyen bir yapı (bina) türüdür.

Son kat tavan döşeme kotu 30.80 metreyi ve/veya bodrum kat dahil olmak üzere toplam kat

adedi 13'ü aşan (13 kat hariç) yapılar Yüksek Yapı olarak kabul edilir. Bu yapılarda, İzmir

Büyükşehir Belediyesi Yüksek Yapılar Yönetmeliği hükümleri uygulanır.

C- Binaya İlişkin Tanımlar

Bina Kullanım Tanımları

Bina: Kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların

oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine ya da ibadet etmelerine yarayan, hayvanların

ve eşyaların korunmasına yarayan yapılardır.

a) Resmi Bina: Genel, katma ve özel bütçeli idarelerle, il özel idaresi ve belediyeye veya bu

kurumlarca sermayesinin yarıdan fazlası karşılanan kurumlara ait olan ve bir kamu hizmeti

için kullanılan binalardır.

b) Umumi Bina: Kamu hizmeti için kullanılan resmi binalarla, ibadet yerleri, özel eğitim, özel

sağlık tesisleri, spor tesisleri, sinema, tiyatro, opera, müze, kütüphane, konferans salonu

gibi kültürel binalar ile gazino, düğün salonu gibi eğlence yapıları, otel,pasaj, çarşı gibi

ticari yapılar, katlı otopark, genel sığınak ve bunlara benzer, kısmen veya tamamen

umumun kullanımına mahsus binalardır. ( İzmir Büyükşehir Belediye Meclisinin 09.12.2003

tarih ve 05/296 sayılı kararı ile değişmiştir.)


100

c) Mevcut Bina: Yürürlükte bulunan imar planı ve mevzuata uygun olarak tamamlanmış veya

ruhsat alınarak en az su basman seviyesinde inşaatı ikmal edilmiş ve bugünkü imar

planlarına göre yükseklik ve yapı düzeni yönünden korunması mümkün olan yapılardır.

d) Özel Yapı: Resmi yapı dışında kalan, gerçek ve tüzel kişilere ait olan yapılardır.

Bina Kütlesi İle İlgili Tanımlar

a) Bina Cepheleri:

1- Bina Ön Cephesi: Binanın parsel ön cephesi yönünde yola bakan ve tüm katların

oluşturduğu ön yüzeydir.

2- Bina Yan Cephesi: Binanın ön cephesine komşu olan yola veya komşu parsele

bakan ve tüm katların oluşturduğu yan yüzeydir.

3- Bina Arka Cephesi: Binanın parsel arka cephesi yönünde yola veya komşu arka

parsele bakan ve tüm katların oluşturduğu arka yüzeydir.

b) Bina Derinliği: Binanın ön cephe hattı ile arka cephe hattının en uzak noktası arasındaki ön

cephe hattına dik hattın uzaklığıdır.

c) Bina Yüksekliği ( H ): Binanın kot

aldığı röper noktasından saçak

seviyesine kadar olan mesafedir.

Binaların son kat tavan döşemesi eğik

olarak düzenlendiği takdirde, bina ön

cephesindeki çıkma hattı dik

doğrultusunun eğik döşemeyi kestiği

nokta esas alınır.

d) Röper Noktası : Binanın ön cephe hattı izdüşümü üzerinde bina yüksekliği tespitine esas

olmak üzere, yeri ve kotu bu yönetmelik ve bina +- 0.00 kotuna göre belirlenen noktadır.

e) Saçak Seviyesi : Binaların son kat tavan döşemesi alt kotudur.


101

f) Çıkmalar: Binalarda bu Yönetmelikte belirtilen koşullar kapsamında bina cephe hatları

dışına yapılabilen konsoldur.

g) Çıkma Hattı: Binada bu Yönetmelik ile belirlenmiş en fazla çıkma mesafesinin

izdüşümüdür.

h) Çıkma Altı Mesafesi: Binada çıkma altı ile bina cephe hatlarının oturduğu kaplamalı veya

kaplama yok ise tabii zemin veya tretuvar arasındaki yüksekliktir.

D- Bina Bölüm Tanımları

a) Bağımsız Bölüm: Binanın, ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya uygun olup, Kat Mülkiyeti

Kanunu hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümleridir (Örn: Apartmanlar

da her kattaki daireler).

e) Müştemilat: Genellikle binaların bodrum katlarında düzenlenen ve odunluk, kömürlük,

müşterek çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri gibi iskan edilmeyen mekanlar ile kapıcı

dairesi, bekçi odası ve kaloriferci dairesi gibi iskana ayrılan, binanın ortak hizmetlerine tabi

mekanlardır.

E-.Bina Kat İçi Tanımları

a) Kat Yüksekliği: Binanın herhangi bir katının döşeme

üstünden kendi tavan döşemesi üstüne kadar olan

mesafesidir.

b) Kat İç Yüksekliği: Binanın herhangi bir katının döşeme

üstünden kendi tavan döşemesi altına kadar olan yapı

mesafesidir.

c) Kat Net İç Yüksekliği: Binanın herhangi

bir katının döşeme kaplaması üstünden kendi

tavan döşeme altı kaplaması veya varsa asma

tavan kaplaması altına kadar olan net

mesafedir. Döşeme ve tavan kaplama


102

kalınlıkları projede belirtilmemiş ise, (döşeme+ tavan) kaplaması (0.07) m. kabul edilir.

Asma tavan derinliğinin, tavan döşemesi altından asma tavan kaplaması altına kadar

verilmesi zorunludur.

F- Bina Bölüm İçi Tanımları

a) Piyes: Bağımsız bölüm içerisinde iç duvar veya bölme elemanları ile çerçevesi tanımlanmış

ya da niş oluşturularak meydana getirilmiş, belirli bir işlev görerek kendi bağımsız

bölümünün kullanım amacını tamamlayan iç mekandır (Örn: mutfak, banyo,odalar).

b) Balkon: Tabii zeminden veya tesviye edilmiş zeminden en fazla (1.00) m. yüksekliğe kadar

tertiplenen kat hariç olmak üzere, tüm katlarda, çıkma hattı içinde kalmak kaydıyla cephe

hattı dışında ve/veya içinde açık çıkma ve/veya gömme niteliğinde, bağlı oldukları

bağımsız bölüm ya da ortak alandan bölme elemanları ile ayrılmış ve bu yönetmelikte

belirtilen koşullar çerçevesinde tertiplenmiş, teras tanımı dışındaki açık kullanım alanıdır.

Açık çıkma olarak yapılan balkonlarda, bağımsız bölümleri ayıran bölme elemanları ve

parapet duvarı dışında herhangi bir yapı elemanı kullanılamaz.

c) Işıklık (Aydınlık): Binalarda merdiven kovalarının veya mutfak, oda, banyo, hela gibi

piyeslerin aydınlatılmalarını ve havalandırılmalarını sağlayan, üstü açık ya da fenerle

kapatılmış, ebatları ve koşulları bu yönetmelikte belirtilen ve faydalanıldığı tüm katlara

ulaşan boşluktur.

d) Fener: Binalarda merdiven kovalarının, ışıklıklarının, iç bahçe ve avluların ya da altlarında

bulunan alanların aydınlatılması ve havalandırılması için çatıda bırakılan boşlukların, ışık

ve hava alma özelliğini kesmeyecek şekilde üstlerini veya yanlarını kapatan yapı

elemanıdır.

e) Baca: Ebatları ve koşulları Yönetmelikte belirtilen ve faydalanıldığı tüm katlara ulaşan,

ışıklık hariç çeşitli kullanımda bina içi boşluğudur.

1- Duman bacası (Ateş Bacası): Faydalanıldığı piyes veya piyeslerdeki ya da ortak

alandaki duman ve kokuları uzaklaştırmaya yarayan bacadır.

2- Hava Bacası: Işıklık yapılması gerekmeyen piyes veya piyeslerin ya da ortak alanın

havalandırılmasına yarayan bacadır.


103

3- Tesisat Bacası: Binada düşey doğrultuda kablo, boru, kanal gibi tesisat

elemanlarının topluca geçirildiği, ortak mahallere açılabilen ve müdahale edilebilen

bacadır.

4- Çöp Bacası: Binada düşey doğrultuda katı atıkların zemin veya bodrum kata

ulaştırılması için kullanılan bacadır. Çöp bacalarının Türk Standartları Enstitüsünün

standartlarına uygun yapılması gerekmektedir.

f) Duvar: Düşey doğrultuda koruma, taşıma, gizleme ve bölme amaçlarıyla kullanılan yapı

elemanıdır.

1- Dış Duvar: Bina dışı ve balkonlar ile bina iç bölümlerini ayıran duvardır.

2- İç Duvar: Bağımsız bölüm veya ortak alan içerisindeki piyesleri ayıran duvardır.

3- Ortak Duvar: İki bağımsız bölümü veya bir bağımsız bölüm ile içerisindeki ya da

bitişiğindeki ortak alanı ayıran duvardır.

4- Bahçe Duvarı: Parsel sınırlarında, kendi sınırı içerisinde veya ortak duvar olarak

korunma ve gizlenme amacıyla yapılabilen duvardır.

5- Parapet Duvarı: Pencere altlarında ve düz çatılarda korkuluk olarak ve çatılarda

tesisatları veya çatı kaplamasını gizlemek amacıyla yapılabilen duvardır.

6- Kalkan Duvarı: Beşik çatı ile örtülü bir yapının mahyaya dik gelen duvarındaki

üçgen bölüm, alın duvarıdır.

g) Korkuluk: Balkon, kat ve çatı terasları, beşten fazla basamağı bulunan açık merdivenler (50

cm. den fazla yüksekliğe çıkan merdivenler), bina iç boşlukları, zemin katın üzerindeki

katlardaki açık ulaşım alanları vb. yerlerde bu Yönetmeliğe ve teknik gereksinmelere

uygun yapılan koruma elemanıdır.


104

Yapı İnşaat Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzni ile ilgili kavramlar Yapı İnşaat Ruhsatına Esas Belge Tanımları Yapı İnşaat Ruhsatına Esas Proje Tanımları Yapı İnşaat Ruhsatı Tanımları

YAPI İNŞAAT RUHSATI VE KULLANMA (İSKAN) İZNİ İLE İLGİLİ TANIMLAR

A- Yapı İnşaat Ruhsatına Esas Belge Tanımları

a) Kadastro Aplikasyon Krokisi: Ada ve parsellerin Kadastro Müdürlüğünce arazide aplike

edilmesi, varsa sabit tesislerden röperlenmesi, kenar ölçüleri ile birlikte köşe

koordinatlarının yazılması ile oluşan krokidir.

b) Plankote: Ada veya parsellerin en az köşe ve eğim değişim noktalarının, oluşmuş kaldırım

ve yolların Ülke Nivelman Sistemine dayalı olarak kotlarını gösteren haritadır.

c) Kot Krokisi: İmar durumu veya vaziyet planına göre ada ve parsellerin köşe noktaları ile

yapılacak binaların köşe noktaları ve varsa kademe noktalarının Ülke Nivelman Sistemine

dayalı olarak gösterildiği krokidir.

1- Siyah Kot: Yapılacak bir yolun veya tesviye edilecek bir parselin işlem görmeden

önceki tabii zemininin kotlarıdır.

2- Kırmızı Kot: Ham yollarda, belediyece hazırlanan ve onaylanan yol profiline göre,

bitmiş yolun kaplama üst kotudur.

d) İmar Durumu: Bir parselde inşa edilecek yapı veya yapıların İmar Kanunu, imar planı ve

imar yönetmeliği ile öngörülen proje yapım koşullarını, yazı ve kroki ile belirten, ilgili

belediyelerce tanzim ve onaylanan yapı ruhsatına esas belgedir.


105

B- Yapı İnşaat Ruhsatına Esas Proje Tanımları

a) Ön Proje (Avan Proje): Bu Yönetmeliğe veya Yüksek Yapılar Yönetmeliğine göre

düzenlenmesi öngörülen durumlarda veya yapı veya yapıların özelliğine göre proje

müellifince gerekli görüldüğü hallerde ön izin niteliğinde ve uygulama projesine esas

olmak üzere, geçerli imar durumuna göre düzenlenen ve içeriğinde; projenin vaziyet

planında bahçe tanzimi, otopark girişi, yangın merdiveni, bu Yönetmeliğin izin verdiği

durumlarda bahçe içine yapılabilecek trafo ve garajlar ile bahçe ve bina yaklaşım mesafe

ve kotları, tüm kat planları ve yeterli miktarda kesitleri, yapı inşaat alanının hesaplanması

için gerekli olan tüm ölçü ve kotları, proje tertibi nedeniyle tam anlamıyla

tanımlanamayan yapı kütlelerinde tam anlatımlı maket veya üç boyutlu çizim ve ayrıca

yapı inşaat alanı tablosu bulunan ilgili meslek odasının çizim ve sunuş standartlarına

uygun 1/500 veya 1/200 veya 1/100 ölçekli ruhsat eki projedir.

Ön izin niteliğinde ve uygulama projesine esas olmak üzere, yönetmeliklere göre

hazırlanan, ilgili meslek odasının standartlarına uygun 1/500 - 1/200 veya 1/100 ölçekli

ruhsat eki projelerdir.

b) Hafriyat Projesi (Kazı Projesi): Yapımcı tarafından talep edilmesi halinde inşaat ruhsatı

alınmadan önce kotları belirlenmiş bir parselde yapılacak kazı durumu ve miktarını

belirtecek şekilde ölçümlendirilmiş ve kotlandırılmış plan ve gerektiği kadar kesitten

oluşan, kazı iznine esas veya zemin iyileştirmesine yönelik kazık ve palplanj yerlerini

gösterir ruhsat eki projedir.

c) Uygulama Projeleri: Bir yapının inşa edilebilmesi için, gereken tüm ilgili mevzuat ile,

meslek odaları tarafından belirlenen mesleki ve teknik standartlara uygun olarak

hazırlanmış, ilgili kuruluşların ön vizelerini almış, ruhsat eki mimari, statik, elektrik ve

mekanik tesisat projeleri ile bunların eki detay, hesap ve raporlardır.

d) Rölöve Projesi: Mevcut bir yapının halihazır durumunun tespiti amacıyla vaziyet planı, kat

planları, biri merdivenden geçen asgari iki kesit ve bitişik olmayan tüm cephe görünüşleri

yerinde ölçüm alınarak çizilen ve gerektiğinde taşıyıcı sistemini anlatan statik raporu ile

yeterli sayıda fotoğraf eklenerek oluşan mimari projedir.


106

g) Restorasyon Projesi: Tarihsel belge niteliğindeki kültür yapılarının, gelecek kuşaklara

aktarılabilmesi ve yıpranmasının durdurulması amacıyla söz konusu yapılara yapılacak

onarım, yenileme, sağlıklaştırma ve işlevlendirme gibi her türlü teknik ve sanatsal

müdahalelerin ulusal ve uluslararası koruma ilkelerine dayanılarak hazırlanan rapor ve

proje bütünüdür.

h) Restitüsyon Projesi: Rölöve analizi tarihi araştırma ve örneklerin karşılaştırmalı etüdü

sonucunda, sonradan değişikliğe uğramış, kısmen yıkılmış yada yok olmuş yapıların,

belgelere ve eldeki kanıtlara dayanarak özgün biçimini belirlemeye yönelik, araştırma

raporu, harita, fotoğraf, tarihi belge gibi eklerle desteklenmiş varsayım projesidir.

C- Yapı İnşaat Ruhsatı Tanımları

a) İnşaat Ruhsatı: Bir yapının İmar Kanunu, imar planı ve yönetmeliğe uygun olarak inşa

edilebilmesi için gerekli belge ve projelerin usulüne uygun olarak tanzim edilmesi ve

görülerek onaylanması sonucu oluşan yapı yapma hakkını belirleyen ve üzerinde binanın

yapılacağı parselin ve binanın tanımları bulunan belediyenin ilgili birimince onaylanan

resmi izin belgesidir.

1- Yeni İnşaat Ruhsatı: Bir parselde ilk defa veya mevcut yapı tamamen yıkılarak yeni

yapı yapılması ya da herhangi bir nedenle ruhsat tarihinden itibaren iki yıl

içerisinde yapıya başlanılmaması durumlarında düzenlenen inşaat ruhsatıdır.

2- Esaslı Tamir Ve Tadil Ruhsatı: İmar mevzuatına uygun olarak inşa edilmiş ve imar

plan hükümlerine göre korunması mümkün olan yapılarda, herhangi bir nedenle

imar mevzuatına uygun esaslı tamir ve tadilat yapılması durumunda, proje

müelliflerinin onayı alınmak kaydıyla, gerekli belge ve rölöve projelerinin veya tadil

projelerinin incelenerek onaylanması üzerine tanzim edilen tadilat ruhsatıdır.

3- İlave İnşaat Ruhsatı: İnşaat ruhsatı alınmış yapılarda, ruhsat süresi içerisinde veya

kullanma izni alındıktan sonra yapı inşaat alanı hakkını aşmamak koşulu ile imar


107

mevzuatına uygun ilave yapı yapılabilmesi durumunda gerekli belge ve ilave yapı

projelerinin incelenerek onaylanmasından sonra inşaat ruhsatı üzerinde ilave yapı

veya yapıların başlama ve bitim tarihleri belirtilerek düzenlenen inşaat ruhsatıdır.

4- Ruhsat Yenileme: Yapı ruhsat süresi dolmadan önce süresinde bitme imkanı

olmayan ve yönetmeliğin 9. maddesinde tariflenen yapılar için yeniden verilen

inşaat ruhsatıdır.

5- Röleve Tastiki: İmar durumu, mahallinde hazırlanmış tapu tespit krokisi,1957 yılı

öncesi yapıldığını belgeleyen özel idare veya tapu kaydı ve röleve projesi dikkate

alınarak düzenlenen belgedir.

b) Yapı İnşaat Ruhsatı Ekleri: Yapı inşaat ruhsatı düzenlenmeden önce görülüp, uygun

bulunması veya onaylanması ve ruhsat dosyasında saklanması gereken bu Yönetmeliğin

67.maddesinde açıklanan belgelerdir.

c) Ruhsat Müddeti Başlama Tarihi: Yapı inşaat ruhsatının düzenlenerek onaylandığı ve

ruhsat harçlarının ödendiği tarihtir.

d) Yapıya Başlama Tespiti: İki yıllık yapıya başlama müddeti içerisinde, ruhsat eki temel

projesine uygun olarak, betonarme yapı temelinin hazırlanıp, beton dökülebilmesi için

belediye onayının (Temel Vizesi) alındığı tarih, yapı inşaat başlangıç tarihidir.

e) Yapı Ruhsat Müddeti Bitim Tarihi: İki yıl içinde inşaata başlanmış yapılarda, yapı ruhsat

müddetinin başlama tarihinden itibaren beş yıllık sürenin bitim tarihidir. Başlanmamış

yapılarda iki yıllık sürenin bitiş tarihidir.

f) Yapı Bitim Tarihi: Yapıya “Yapı Kullanma İzni”nin verildiği tarihtir.

g) Proje Müellifi: Yapıların mimari, tesisat ( mekanik,elektrik) ve inşaat mühendisliği ile ilgili

her türlü proje, plan, resim ve hesapların hazırlanmasında Fikir ve Sanat Eserleri Kanunu

güvencesinde bulunan ve ihtisas ayrımı çerçevesinde uzmanlık konularına göre ön proje


108

ile mimari projelerin hazırlanmasında mimar, betonarme ve/veya çelik projelerin

hazırlanmasında inşaat mühendisi, mekanik tesisat projelerinin hazırlanmasında makine

mühendisi, elektrik tesisat projelerinin hazırlanmasında elektrik mühendisi, plankote ve

yapı yeri uygulama krokisi ile temelden su basman seviyesine kadar yapının yatay ve

düşey konumunun belirlenmesinde harita mühendisidir.

h) Fenni Sorumlu: İlgili mevzuatında tanımlanan yapı denetim kuruluşudur.

i) Proje Koordinatörü: İhtisas ayrımı çerçevesinde, proje müellifleri arasındaki koordinasyonu

sağlayan, belediye, yapı denetim kuruluşu ve diğer ilgili kurumlarla ilişkileri yürüten,

mimardır.

j) Şantiye Şefi: Yapım işlerini mal sahibi veya müteahhit adına yöneten, yapının uygulanması

için gerekli olan inşaat ve iş organizasyonunu sağlayan, İş Kanunu ile İşçi Sağlığı ve İş

Güvenliği Tüzüğü’ne göre zorunlu tedbirleri almak ve uygulatmak ile sorumlu olan ve yapı

denetim kuruluşunun teknik konulardaki talimatlarına uygun olarak, yapım işlerini

yöneten ve uygulayan mimar veya inşaat mühendisidir.

İmar Yönetmeliğinde Kullanılan Diğer Tanımlar

İlgili idare: Belediye ve mücavir alan sınırları içinde Belediye, bu sınırların dışında ise

Valiliktir.

a) Belediyeler: İzmir Büyükşehir Belediyesi ve ilgili belediyelerdir.

b) İlgili Belediye: İzmir için;

İmar Kanunu ve Büyükşehir Belediyelerinin Yönetimi Hakkındaki 5216 Sayılı

“Büyükşehir Belediye Kanunu”nun belirlediği görev ve yetki esası ile İzmir Büyükşehir

Belediyesi ve sınırları içindeki diğer belediyelerdir.


109

d) İmar Müdürlüğü: Büyükşehir belediyesi ve ilgili belediyelerin inşaat ruhsatı, imar durumu,

yapı kullanma izni gibi imar ile ilgili işlemlerini yürüten birimidir.

İmar Kanununun "Üçüncü Bölüm"ünde "İfraz ve Tevhid İşleri'ne ilişkin hükümler yer

almaktadır. Md.15

İFRAZ (Ayırma)

İmar mevzuatı yönünden "ifraz", bir taşınmazın, plan ve mevzuata uygun olarak inşaata elverişli

imar parsellerine ayrılmasıdır.

Tapu mevzuatı yönünden ifraz ise, tapu kütüğünde tek parsel halinde kayıtlı bulunan

gayrimenkulün, teknik yöntem ve metotlarla düzenlenen haritalarla belli parsellere bölünmesidir.

İfraz ile oluşan parseller, konum, büyüklük ve sınır itibariyle yeni bir geometrik duruma

gelirler. Öte yandan bu parseller, ifraz edilen gayrimenkulden farklı yeni bir hukuki hüviyet de

kazanırlar.

İfraz ile oluşan her yeni parsel için, kütükte yeni bir sayfa açılır ve ifraz edilen gayrimenkulün

kayıtlı bulunduğu önceki sayfadaki kayıtlar bu sayfaya nakledilerek, eski sayfa kapatılır (Tapu

Tüzüğü md. 65).

Mevzuatımıza göre ifraz:

a) Taşınmaz tek bir kişiye ait ise, bu kişinin isteği ile,

b) Taşınmaz müşterek mülkiyete konu ise:

1. Tüm hissedarların "isteği" ile,

2. Hissedarlardan her birinin mahkemeye başvurarak, buradan alacağı "karar" ile,

c) İdarenin (belediye, valilik), İmar Kanunu 'nun 18 inci maddesini "re 'sen " uygulayarak,

arsa ve arazileri "düzenlemesi" yolu ile yapılabilir.


110

TEVHİD (Birleştirme)

İmar mevzuatı yönünden "tevhid", aynı veya değişik kişilere ait birbirine bitişik taşınmazların, plan

ve mevzuata göre bir araya getirilmesi, birleştirilmesidir.

Tapu mevzuatı yönünden tevhid (birleştirme), birden fazla gayrimenkulün; bir araya getirilmesi,

tapu kütüğünde ayrı ayrı sayfalarda kayıtlı, ayrı hudutlarla çevrili ve nihayet ayrı yüzölçümü

taşıyan parsellere, yeniden geometrik bir şekil verilmesi ve böylece tapu kütüğünde yeni bir

sayfaya tescil yapılmasını gerektiren bir işlemdir.

8.10.1930 tarih ve 10012 sayılı Bakanlar Kurulu Kararıyla yürürlüğe konulan Tapu Sicil

Nizamnamesi'ne göre, rızaen birleştirilecek (tevhid edilecek) bitişik taşınmaz malların "aynı" kişi

veya kişilere ait olması zorunlu idi (TSN md. 99).

18 Mayıs 1994 gün ve 94/5623 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile kabul edilen ve 7.6.1994 gün ve

21953 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan yeni Tapu Sicil Tüzüğü ile, birleştirilecek taşınmazların

"ayrı" kişi veya kişilere ait olması yolundaki kural değiştirilmiş ve "ayrı" kişilere ait birbirine bitişik

taşınmaz malların da, maliklerin talebi ile tevhidine imkan tanınmıştır (TSN md. 75).

İmar planlarına göre yol, meydan, yeşil saha, park, otopark gibi genel hizmetlere ayrılan

yerlere rastlayan gayrimenkullerin bu kısımlarının ifrazına ya da tevhidine izin verilmez.

İmar parselasyon planı tamamlanmış olan yerlerde yapılacak ifraz veya tevhidin bu planlara

uygun olması şarttır.

İmar planlarında parsel cepheleri tayin edilemeyen yerlerde yapılacak ifrazların, asgari

cephe genişlikleri ve büyüklükleri yönetmelikte belirtilen esaslara göre tespit edilir.

İmar planı dışında kalan alanlarda yönetmeliklerinde tayin edilecek miktarlardan küçük

ifrazlara izin verilmez.


111

İmar Kanununun 15 ve ardı sıra gelen maddelerinde, tevhid ve ifrazlar konusunda

yönetmelikte belirtilen esaslara uyulacağı hükmü yer almıştır.

İmar kanununun 20. maddesi ile başlayan dördüncü bölümü Yapı ve Yapı ile ilgili esasları (Yapı

ruhsatı, ruhsat alma şartları, ruhsat süresi, yapı kullanma izni gibi konuları) içermektedir.

İmar kanununun 21 maddesine göre

İmar kanununun kapsamına giren bütün yapılar (26. maddedeki istisnalar dışında) belediye

veya valiliklerden yapı ruhsatı almak zorundadır.

İmar Kanununun 26. Maddesindeki istisnalar olarak; kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılacak

ya da yaptırılacak yapılara avan projeye göre, devletin güvenlik ve emniyeti ile Türk Silahlı

Kuvvetlerinin harekat ve savunması bakımından gizlilik arz eden yapılara da proje statik ve

tesisatla ilgili olarak sorumluluğun üstlenilmesi üzerine proje olmaksızın ruhsat verilir.

Ruhsat almış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına

bağlıdır. Eğer alan artışı, nitelik değişmesi yoksa ruhsat vergi ve harca tabi olmaz. (diğer

ruhsat işlemlerinde vergi ve harç alınır)

Yerin durumuna göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerine uygun olmak üzere

tamirat ve tadilat işleri ruhsata tabi değildir. (İç sıva, dış sıva, derz, boya badana oluk dere

doğrama kaplamalar tesisat tamiratları çatı onarımı vb gibi).

Ancak belediyeler yerin özelliğine göre yapılar arasında uyum sağlamak amacıyla dış cephe

boya ve kaplamaları ile çatı malzemesini ve rengini belirleyebilir.

"Ruhsat" kelimesinin sözlük anlamı "izin "dir.

Bu kapsamda "yapı ruhsatı" da, yeni bir yapı yapılmasına veya mevcut bir yapının esaslı

onarım ve tadilatı ve ilavesine, yetkili idari makamca izin verilmesidir.


112

Ruhsat Başvurusundan önce:

İlgilisince, yapılara ait projeler hazırlanmadan ve yapı ruhsatı talebinde bulunmadan önce,

'aplikasyon tutanağı', 'röperli kroki' bu yoksa 'ebadlı kroki' veya 'imar durumu' nu gösterir

'Çap'ın ve yol kotu tutanağı ile parselin (± 0.000) kotuna göre pis su kanal bağlantısının hangi

nokta ve kotlarda olabileceğini belirleyen 'belge'nin alınması gerekir.

İmar Durumu

Bir taşınmazın (parselin) imar planı üzerindeki yeri ve konumunu belirleyen ve üzerinde yapılacak

yapının tabi olacağı şartlan gösteren 'çap' lı bir belgedir.

Aplikasyon Tutanağı

Bir yapının temel durumunun, yapılacağı arsa üzerinde ayrıntılı olarak gösterildiği belgedir.

Röperli Kroki

Ada veya parsellerin yeri değişmeyen sabit tesislere bağlı olarak zeminden alınan ölçülerinin

yazılı olduğu krokidir.

Ebadlı Kroki

Ada ve parsellerin paftası üzerinden alınan veya daha önce tespit edilmiş olan ölçülerinin yazılı

olduğu krokidir.

İmar durumu almak, yapı ruhsatı almış olmak anlamına gelmez. İmar durumu aldıktan ve

aşağıda belirtilen belgeler tamamlandıktan sonra yapı ruhsatı alınması için belediyeye

müracaat edilmesi gerekir.

Çap: Kadastro plânından çıkartılan, taşınmazın (parselin) geometrik konum ve şeklini

gösteren belgedir.


113

Yapı İnşaat Ruhsatı Ve Kullanma İzni İle İlgili Hükümler

Yapı Ruhsatı Başvurusu

(İzmir Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği Madde 67)

Yapı ruhsatı almak için belediye ve valiliklere yapı sahipleri ya da yasal vekilleri dilekçeyle

başvururlar. Sözlü olarak ruhsat talebinde bulunmak mümkün değildir.

Ruhsat istenilen yer (parsel), müşterek ya da hisseli mülkiyete konu ise talebin, hissedarların

tümü tarafından yapılması zorunludur (eski MK md. 625, yeniMKmd. 693).

Talep, usulüne uygun olarak tayin edilmiş 'vekil' aracılığı ile de yapılabilir.

"Eğer malik 'küçük' ise, müracaatın, 'veli' tarafından yapılması lazımdır (eskiMKmd. 268,

yeniMKmd. 342-343).

Ruhsat istenilen taşınmaz, belediye ve mücavir alan sınırları içinde ise başvuruların,

belediyeye, dışında ise valiliklere yapılması gerekir.

Başvuru dilekçesinde;

1. Yapı sahibinin,

2. Yapı türünün,

3. Yapının hangi maksatla kullanılacağının,

4. Yapının yeri ile pafta, ada ve parsel numarasının,

5. Projeleri yapan fen adamlarının ad ve soyadlarının yazılması gerekir.


114

Başvuru dilekçesine eklenmesi gereken belgeler:

1- Tapu kayıt örneği

Ruhsat verme aşamasında tapu kayıt örneği yerine geçen belgeler;

a) Tapu senedi (1 aylık vizeli)

b) Özel kanunlara göre tahsisi yapılıp henüz tapu siciline kaydedilmemiş ancak

kanunlarında mülkiyet belgesi yerine geçmesine dair hüküm bulunan ilgili kamu

kuruluşlarınca verilmiş tahsis belgesi

c) Mülkiyete dair kesinleşmiş mahkeme kararı ve bu mahkeme kararına dayalı olarak

yetkili diğer makamlar tarafından verilen belge.

d) Kesinleşmiş kamulaştırma kararları

2- Uygulama Projeleri

a) Zemin Etüdü

b) Mimari Proje

c) Statik Projesi

d) Mekanik Tesisat Projesi

e) Elektrik Tesisat Projesi

3- Kadastro Aplikasyon Krokisi

4- İmar Durumu

5- Yapı Yeri Uygulama Krokisi

6- Kot Krokisi

7- Zemin Etüt Raporu

8- Numarataj Krokisi

9- Gerekli ise Yapı Yıkım İzni

10- Gerekli ise Trafo Belgesi

11- Gereken yerlerde Yol –kanal katılım payı bedelleri

12- Proje müelliflerinin ilgili meslek odasınca düzenlenen büro tescil ve sicil belgeleri

13- “Yapı Denetimi Hakkındaki Kanun” ve “Yapı Denetimi Uygulama Usul ve Esasları

Yönetmeliği” gereğince istenilen belgeler.

14- “Binaların Yangından Korunması Hakkındaki Yönetmelik” uyarınca istenilen yangın söndürme, algılama ve tahliye projeleri ( İtfaiye Daire Başkanlığından onaylı ) ( İzmir Büyükşehir Belediye

Meclisinin 09.12.2003 tarih ve 05/296 sayılı kararı ile değişmiştir.)


115

Ruhsata Esas Uygulama Projeleri ile İlgili Esaslar (İzmir Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği Madde 68)

a) Zemin Etüdü:

Jeolojik etüt raporlarında belirtilen risk durumuna göre tanımlanan mühendislik

hizmetlerini içeren standartta ve Bakanlıkça hazırlanan “Zemin ve Temel Etüdü Raporunun

Hazırlanmasına İlişkin Esaslar”a uygun olarak jeoloji mühendisi, jeofizik mühendisi ve

konusunda uzmanlaşmış inşaat mühendisleri tarafından hazırlanır ve müştereken

onaylanır.

b) Mimari Proje: Mimarlar tarafından hazırlanan

1- Vaziyet planı (1:200, 1:500 ölçekte) (Binanın büyüklüğüne göre A-I boyutlarına

sığmayan mimari projelerde 1:500 ölçek kullanılır.),

2- Yerleşim ve çevre düzenleme planı (1:50, 1:100, 1:200 )

3- Bodrum katları dahil tüm kat planları, çatı planı ile bunlara ilişkin en az 2 adet kesit

ve bütün görünüşler ( 1:100, 1:50 ölçekte)

4- Gerektiğinde sistem kesitleri ve nokta detayları (1:20, 1:10, 1:5, 1:2, 1:1 ölçekte)

bulunan avan ve tatbikat projeleri

5- Yangın tahliye projeleri

6- Makine mühendisi ile birlikte hazırlanan ısı yalıtım projesi ve/veya raporundan

oluşur.

Gerekli görülen durumlarda ara ölçekler kullanılabilir. (İzmir Büyükşehir Belediye Meclisinin

09.12.2003 tarih ve 05/296 sayılı kararı ile değişmiştir.)

c) Statik Proje:

Mimari projeye uygun olarak, inşaat mühendisleri tarafından afet yönetmeliğine göre

hazırlanan, ölçekleri yapının büyüklüğüne ve özelliğine göre belirlenen, betonarme, yığma,

çelik, ve benzeri yapıların türlerine göre taşıyıcı sistemlerini gösteren, bodrum kat dahil

tüm kat kalıp ve donatı planları, kolon-kiriş açılım detayları, kolon aplikasyon planı,

merdiven donatı planları, çatı planları, bunların kesitleri, detayları ve hesaplarıdır. Bu


116

hesaplarda zeminin fiziksel parametreleri, zemin-temel-yapı etkileşimi ve Bakanlıkça

yayımlanan “Zemin ve Temel Etüdü Raporlarının Hazırlanmasına İlişkin Esaslar”a uyulur.

d) Mekanik Tesisat Projesi:

Mimari projeye uygun olarak, makine mühendisleri tarafından hazırlanan, ölçekleri

yapının büyüklüğüne ve özelliğine göre belirlenen, sıhhi tesisat, kalorifer, iklimlendirme,

havalandırma, soğuk hava, ısı yalıtım, arıtma, temiz su, pis su , kanalizasyon, filitrasyon,

bio-medikal , güneş enerjisi , havuz, kızgın su, kızgın yağ, buhar, basınçlı hava tesisatı,

mutfak, çamaşırhane, yakıt, doğal gaz, LPG , jeotermal enerji tesisatlarının projeleri,

yangın tesisatı ve yangın söndürme projeleri ve proje raporları ile elektrik mühendisi ile

birlikte hazırlanan asansör projeleridir. İdare yapının özelliğine göre bu projelerden gerekli

olanları ister. ( İzmir Büyükşehir Belediye Meclisinin 09.12.2003 tarih ve 05/296 sayılı kararı

ile değişmiştir.)

e) Elektrik Tesisat Projesi:

Mimari projeye uygun olarak, elektrik mühendisleri tarafından hazırlanan, ölçekleri

yapının büyüklüğüne ve özelliğine göre belirlenen, yapı içi alçak gerilim dağıtım tesisatı,

aydınlatma ve priz tesisatı, jeneratör dağıtım tesisatı, yıldırıma karşı koruma tesisatı,

topraklama tesisatı, bina otomasyon sistemleri, telefon dağıtım tesisatı, ortak anten Tv/r

ve ya kablolu Tv/r dağıtım tesisatı, güvenlik tesisatı, yangın algılama ve uyarma tesisatı,

kesintisiz güç kaynağı dağıtım tesisatı projeleri ile makine mühendisi ile birlikte

hazırlanan asansör projeleridir. İdare yapının özelliğine göre bu projelerden gerekli olanları

ister.

f) Yapı Yeri Uygulama Krokisi:

Vaziyet planının, harita mühendisince koordinatlandırılarak gösterildiği, ayrıca, parsel ve

yapı köşe noktaları ile imar hatlarının kot ve koordinatlarının parsele uygulamasında ve su

basman vizesine esas röleve krokisinin düzenlenmesinde yaralanılacak poligonları, bu

poligonların kot ve koordinatlarını da içeren 1/50 ve/veya 1/100 ölçekli kroki.


117

Ruhsata Esas Uygulama Projeleri ile İlgili Genel Hükümler:

1- Yukarıda adı geçen projeler Türk Standartları Enstitüsünce hazırlanan standartlara ve ilgili

tüm yönetmeliklere uygun olmak zorundadır.

2- Projelerin başında, arsanın yeri, tapu kaydı, pafta, ada, parsel numarası, parsel alanı,

toplam inşaat alanı, yapılacak yapının; cinsi, kat adedi, yapı sınıfı ve yapı inşaat alanı,

kullanım amacı, yapı sahibi, yapı müteahhidi, proje müellifleri, yapı denetim kuruluşu

hakkında gerekli bilgileri içeren bilgi tablosunun yer alması zorunludur.

3- Proje müelliflerince hazırlanarak imzalanan uygulama projeleri (4) takım halinde

düzenlenerek, usulüne göre dosyalanıp, Belediyenin ilgili birimlerine teslim edilir.

İdarece, ruhsata esas belgeler plan ve mevzuat hükümlerine göre incelenir ve İmar

Kanununda belirtilen süreler dikkate alınarak Yapı Ruhsatı verilir. Yapı ruhsatı verilmeden

önce yapıyla ilgili fenni mesuliyetin üstlenilmiş olması şarttır.

4- Proje müellifi mimarlar ve mühendislerin, 6235 sayılı Türk Mühendis ve Mimar Odaları

Birliği Kanunu uyarınca, ilgili meslek odasına kayıtlı olmaları, büro tescillerini yaptırıp her

yıl için yenilemeleri gerekmektedir. İdare, Proje müelliflerinin kanunda öngörülen

yükümlülüklerini yerine getirip getirmediklerini denetlemek üzere ilgili meslek odasınca

düzenlenen, meslek mensubunun o andaki sicil durumunun gösterir işin adı yazılı yetki

belgesini her proje için ister. Bu yükümlülükleri yerine getirmeyenlere ait projeler ilgili

idarelerce onaylanmaz. İdare, projeleri incelerken 5846 sayılı Fikir ve Sanat Eserleri

Kanununa uygunluğunu da denetler.

5- Kamuda görevli olup, kamu kurumlarına ait projeleri yapan, 3458 sayılı Mühendislik ve

Mimarlık Hakkında Kanun uyarınca mühendislik ve mimarlık hizmeti verme ehliyetine sahip

mimar ve mühendisler, meslek odasına kayıt ve büro tescil belgesi hakkındaki

yükümlülüklere tabi değildir.


118

Ruhsat Başvurusunun İncelenmesi

Dilekçe ve eklerinin belediyeye verilmesinden sonra, ilk olarak belgelerin tam olarak verilip

verilmediğine bakılır. Belgelerde eksiklik yoksa, başvurunun, İmar Kanunu, imar planı ve

yönetmelik yönünden ve projelerin doğruluk ve standardı yönünden incelenmesine geçilir.

İncelemeden sonra eksik ve yanlış bulunmuyorsa başvuru tarihinden itibaren en geç otuz gün

içinde yapı ruhsatı verilir.

Eksik ya da yanlış varsa, başvuru tarihinden itibaren on beş gün içinde başvuru sahibine tüm

eksik ve yanlışlar yazıyla bildirilir. Eksik ve yanlışlar giderildikten sonra yapılacak başvuru

tarihinden itibaren en geç on beş gün içinde yapı ruhsatı verilir.

Bu incelemede:

a- Ruhsat istenilen parselin, imar planındaki tahsis amacına bakılır.

Eğer ki parsel, umumi hizmetlere ayrılan alanlarda kalıyor ise, bu inşaata ruhsat verilmez. Aynı

şekilde, bu alanlarda daha Önce yapılmış olan bir bina var ise, bu binanın tamir ve tadiline de izin

verilmez.

b- Ruhsat istenilen parselin bir kısmı, planda umumi hizmetlere ayrılan yere, bir kısmı da konut

alanına rastlıyor ve konut alanına rastlayan kısım yapı yapılmasına müsait bir imar parseli

oluşturmuyor ise, bu durumda ruhsat verilmez. Ancak taşınmazın konut alanına rastlayan kısmı,

başka taşınmazlarla tevhid yoluyla inşaata elverişli bir imar parseli oluşturur ise, bu halde inşaat

ruhsatı verilir.

c- Parsel büyüklüğüne bakılır. Büyüklük (parsel genişliği ve parsel derinliği), yönetmelik ve planda

belirtilen ölçülere uygun değilse ruhsat verilmez.

Örneğin; bir parselin cephe hattı gerisinde kalan kısmı, yönetmelikte öngörülen asgari ölçülerin

altında ise, bu durumda cephe hattının önünde bina yapılamayacağından (İK md. 13), bu inşaata izin

verilmez.

d- Ruhsat verilebilmesi için, yapının üzerinde yapılacağı parselin, içinde bulunduğu imar adasında

parselasyon planının yapılmış ve bunun tapuya tescil edilmiş olması gerekir (Tip İmar Yönetmeliği,

md. 24/1).


119

Bu nedenle, ruhsat istemi, parselasyon planı yapılarak tapuya tescili yapılmayan bir ada içindeki

parsele ilişkin ise, yapı ruhsatı verilmez.

e- Ruhsat isteminin, imara ilişkin hükümler içeren diğer kanun (Kıyı Kanunu, Kültür ve Tabiat

Varlıklarını Koruma Kanunu gibi), tüzük ve yönetmeliklere uygunluğuna bakılır.

Örneğin; 3621 sayılı Kıyı Kanunu'nun 5 inci maddesinde, sahil şeritlerinde yapılacak yapıların, kıyı

kenar çizgisine en fazla 50 m "yaklaşabileceği öngörülmüştür. Bu şerit üzerinde bir bina yapılmak

istenirse, bu yapının, yukarıda belirtilen yaklaşma mesafesinde olması gerekir. İdare, böyle bir yapı

için ruhsat talebi önüne geldiğinde, yapının bu mesafede olup olmadığını araştırır ve eğer ki mesafe

şartına uyulmuş ve diğer şartlar da yerine getirilmiş ise bu yapıya ruhsat verir.

f- Projelerin, yönetmelikte belirtilen ölçekler ile; çizim ve tanzim esaslarına uygun olup olmadığına

bakılır. Uygun ise, ruhsat verilir, değilse verilmez.

Yapı İzinleri


A- RUHSAT ÖNCESİ ALINACAK İZİNLER

a) Yapı Yıkım İzni :

İmar Kanunu kapsamında işlem gören yıkılacak derecede tehlikeli yapılar ile koruma tescilli

yapılar hariç olmak üzere, yeni inşaat yapma talebi veya başka bir nedenle yıktırılması öngörülen

yapılar için, yapı sahibinin zorunlu olarak ilgili belediyesinden alması gereken izin belgesidir.

Yıkım esnasında ve yıkım sonrasında komşu parsellere ve kamuya ait yerlere zarar verilemez.

Yapı sahibi teknik sorumlu atamak suretiyle kamunun can ve mal güvenliğini sağlayacak tedbirleri

almak zorundadır. Yeni inşaat yapmak için yapı ruhsatı almış yerlerde ayrıca yıkım izni alınmasına

gerek yoktur.


120

b) İstinat Duvarı İzni :

Parsel içinde istinat duvarı yapılması gereken hallerde; yapı denetim kuruluşu tarafından fenni

mesuliyeti üstlenilmek kaydıyla, kot krokisi, ham yollarda yol profili, parsele ait vaziyet planı ve

istinat duvarı betonarme projesi ile müracaat edilerek, belediyenin ilgili biriminden ruhsat

alınması zorunludur.

Bu tür parsellerde yapılacak binalara istinat duvarı tamamlanmadan önce hiçbir şekilde inşaat

ruhsatı verilemez.

İstinat duvarı yapılması gereken yerlerde, istinat duvarı izni, hafriyat izni ile birlikte verilir.

c) Hafriyat İzni (Kazı İzni) :

İnşaat ruhsatı alınmadan hafriyat yapılamaz.

Ancak, inşaat ruhsatı alınmadan önce, mal sahibinin talebi halinde, zemin etüdü veya zemin

iyileştirmesi (kazık v.b) yapılabilmesi amacıyla, fenni mesuliyetin üstlenilmesi kaydıyla, kazı ve

zemin iyileştirme projesine dayanılarak, ilgili belediyesince hafriyat izni verilir.

Yapı sahibi, yapı müteahhidi, varsa şantiye şefi, kazıda ve inşaat çukurlarından doğan her türlü

kazalardan ve zararlardan sorumlu olup, yol yapılarını, teknik alt yapıları ve komşu parsellerdeki

yapıları tehlikeye sokmayacak önlemleri almak zorundadırlar. Kazı toprağı ve molozlarının yolları

kirletmemeleri, belirlenmiş döküm yerlerine dökümünün sağlanması, yapı sahibinin, müteahhidin

ve şantiye şefinin sorumluluğundadır. Aksi davranışlar hakkında İmar Kanununun 40. ve 42.

Maddeleri uygulanır.

d) Vaziyet Planı Onayı:

Bir parselde birden fazla bina yapılması halinde, inşaat ruhsatı öncesi, arsa ölçü krokisi ve

plankote dikkate alınarak binaların konumu ile boş alanların düzenlemesini gösterir vaziyet planı

hazırlanır ve buna göre düzenlenmiş aplikasyon krokisi ile birlikte ön olur alınır. Uygulama

projeleri ön oluru alınan vaziyet planı ve aplikasyon krokisine göre hazırlanır.


121

B- RUHSAT SONRASI İZİNLER

a) Aplikasyon Vizesi :

Kadastro aplikasyon krokisine uygun aplike edilerek, sınırları belirlenmiş arsa üzerine, harita

mühendisi tarafından, yapılacak yapının veya yapıların aplikasyonu yapılır ve ilgili belediyesine

müracaat edilir. Belediye tarafından kontrolü yapıldıktan sonra hazırlanan yapı yeri uygulama

krokisinin, karşılıklı onayı ile yapının devamına izin verilir.

b) Temel Vizesi:

Ruhsatlı yapının temel betonu dökülmeden önce; ilgili yapı denetim kuruluşunun

denetiminde ruhsatlı yapının aplikasyonu yapılıp, inşaat hafriyatı yapıldıktan, temel demir

montajı yapıldıktan, çevre ve arsa emniyeti sağlandıktan sonra, yapı sahibi tarafından

belediyesine yazılı olarak başvurulur.

Belediyesince, yapının temelinin aplikasyon krokisine göre doğru aplike edilip edilmediği ve

demir montajının uygulama projesine uygun yapılıp yapılmadığı tutanakla belirlenerek, uygun ise

veya uygun duruma getirilmesi halinde beton dökme ve inşaata devam etme izni verilir.

Temel kontrolü yapılıp, vizesi alınmadan üst katlara devam edilemez. iki yıl içinde temel

vizesi yapılmadığı takdirde ruhsat hükümsüz kalır.

c) Su Basman Vizesi:

Temel vizesi yapılarak inşaata devam etme izni almış olan parsellerde, su basman kotu

seviyesindeki döşeme betonu döküldükten sonra, yapı sahibi, yapı denetim kuruluşunun

onayını alarak belediyesine beton numunesi laboratuar raporları ve demir tutanaklarının ekli

olduğu dilekçe ile başvurur.

Bu seviyeye kadar yapılan imalatın uygulama projelerine ve daha önceki kontrollere

uygunluğunun tespit edilmesi ile inşaatın devamına izin verilir. Uygun olmayan imalatlar


122

düzeltilmeden inşaatın devamına izin verilmez. Su basman vizesi alınmadan üst katlara devam

edilemez. Aksi taktirde İmar Kanununun 32. ve 42. maddelerine göre işlem yapılır.

d) Isı Yalıtım Ve Kaba İnşaat Vizesi:

Yapının kaba inşaatı ikmal edilip, sıvaları yapılmadan önce ilgilisinin belediyesinden ısı

yalıtım ve kaba inşaat vizesi alması zorunludur.

Yapı denetim kuruluşu ve varsa şantiye şefi tarafından her kat beton dökümünde numune

alınması, demir kontrolü yapılması ve bu durumun hepsinin imzasını içeren bir tutanakla

belirlenmesi zorunludur. İnşaatlarda hazır beton kullanılacaktır. Ayrıca, yapım denetim kuruluşu

tarafından yapının onaylı ısı yalıtım projesine göre yapılıp yapılmadığı denetlenerek rapor

hazırlanacaktır.

İlgili yapı denetim kuruluşu tarafından yapının kaba inşaatı ikmal edilip, sıvaları yapılmadan

önce mahallinde incelenip, rapor hazırlanır ve yapım denetim mevzuatında belirtilen belgeler ile

birlikte belediyenin ilgili birimine başvurularak, kaba inşaat ve ısı yalıtım vizesi alınır.


123

İmar Kanunu Madde Açıklamaları 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Yapı denetim kuruluşları görevleri, sorumlulukları Yapı denetim komisyonu görevleri Yapı denetimi hizmet sözleşmeleri

Yapı Yerinde Bulundurulması Gerekli Levha Ve Belgeler


Ruhsat ve ekleri ile şantiye defterinin yapı yerinde bulundurulması zorunludur.

Ayrıca inşaat süresince yapı yerinde mal sahibinin, mimarın, statik, mekanik ve elektrik tesisat

proje müelliflerinin, yapı denetim kuruluşunun, müteahhidin isimleri ile, pafta ada parsel bilgileri

ve inşaat ruhsatı numara ve tarihini içeren en az ( 0.50 / 0.75) m. boyutlarında bir levhanın,

herkesçe rahat görülebilecek bir yerde asılı olarak bulundurulması gerekir. Aksine davranışlarda

sorumluluk yapı sahibine ve müteahhidine aittir. Aksi taktirde cezai müeyyide uygulanır.

İnşaat Yerinde Alınması Gereken Önlemler


İnşaatın ve tamiratın devamı ile bahçenin tanzim ve ağaçlandırılması sırasında yolun veya

kaldırımlarının, kamuya ve komşulara ait yerlerin işgal edilmemesi ve buralardaki yer altı ve yer

üstü tesislerinin tahrip olunmaması ve bunlara zarar verilmemesi, taşıt ve yayaların gidiş ve

gelişinin zorlaştırılmaması, yol cephesindeki parsel sınırlarının ve gerekli ise komşu parsel

sınırlarının her türlü tehlikeyi önleyecek şekilde tahta perde veya uygun bir malzeme ile

kapatılması ve yol cephelerinin geceleri aydınlatılması zorunludur.

Yapı, yol kenarında yapıldığı taktirde, yolun bakım ve onarımından sorumlu belediyece

saptanacak zorunlu durumlarda, izin alınarak yaya kaldırımlarının bir kısmını işgaline, ancak, üstü

ve parsel cephesi tarafı, tehlikeli herhangi bir durumu önleyecek şekilde uygun malzeme ile

kapatılmış yaya geçitleri sağlamak ve aydınlatılmak koşulları ile izin verilebilir.


124

Bu önlemlerin alınmasında sorumlu olanlar, yapı sahibi, inşaatın müteahhidi, şantiye şefi ve

mimari teknik uygulama sorumlusudur. Aksine davranışlarda İmar Kanunu'nun 34. ve

42.maddeleri uygulanır.

İmar Kanununun 27. Maddesi Ruhsata Tabi Olmayan Yapılar ve Uyulacak Esaslar ile ilgilidir.

Belediye ve Mücavir alan sınırları dışında kalan Köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli

oturanların yapıları (konut, hayvancılık ve tarımsal yapılar) için herhangi bir ruhsat aranmaz.

Ancak, yapının fen ve sağlık kurallarına uygun olması ve muhtarlıktan izin alınması gereklidir.

İmar Kanununun 29. Maddesi Ruhsat Müddeti ile ilgilidir.

Yapıya başlama süresi, ruhsat tarihinden itibaren iki yıldır.

Bu süre içinde, yapıya başlanmadığı veya yapıya başlanıp da her ne nedenle olursa olsun,

başlama süresiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmediği takdirde verilen ruhsat geçersiz sayılır.

Bu durumda yeniden ruhsat alınması zorunludur.

Başlanmış yapılarda müktesep (kazanılmış) aklar saklı tutulur

İmar Kanununun 30. Maddesi Yapı Kullanma İzni ile ilgilidir.


Tasdikli projesine göre bina tamamen bittiği taktirde tamamına, kısmen tamamlanmış

binalarda ise tamamlanan kısımlarına kullanma izni verilebilmesi için bu kısımların ihtiyaçlarını

karşılayacak kömürlük, kapıcı dairesi, sığınak, kalorifer dairesi gibi ortak mahallerin inşa edilerek

tamamlanmış olması ve binada gerekli emniyet tedbirlerinin alınması zorunludur.


125

Devam etmekte olan yapılarda, biten bağımsız bölüme kısmi yapı kullanma izni verilebilmesi

için kolon filizlerinin dış cephede görülmeyecek şekilde kiremit çatı örtüsü veya parapet duvarı

yapılmak suretiyle gizlenmesi ve emniyete alınması şarttır.

Yapı kullanma izni verilebilmesi için, yapının ruhsat sonrası izinlerinin (aplikasyon, temel, su

basman, ısı yalıtım ve kaba inşaat vizelerinin) alınmış olması zorunludur.

İlgili belediyesince, yapı kullanma izni verilebilmesi için yapı sahibi tarafından aşağıda sayılan

belgeler eklenerek başvuruda bulunulur.

a) Proje müelliflerinin ve yapı denetim kuruluşunun, yapının onaylı projelerine, fen ve sağlık

kurallarına ve TSE Standartlarına uygun malzeme kullanılarak bittirildiğini ve Yapı Kullanma İzni

almasında sakınca olmadığını gösteren İş Bitirme Belgeleri,

b) İlgili vergi dairesinden ilişik kesme yazısı,

c) İz-su Kanal Bağlantı Belgesi

d) Mekanik Tesisat Raporları (Isıtma-soğutma sistemleri, sıhhi tesisat, asansör raporları ve

yangın tesisatı raporları) ( İzmir Büyükşehir Belediye Meclisinin 09.12.2003 tarih ve 05/296 sayılı

kararı ile değişmiştir.)

e) Fotoğraf zorunluluğunun yerine getirilmiş olması; yapı sahibince, binanın bitiminden sonra

ön ve arka cephelerinden merkez alınarak en az (13x18) ebadında çektirilen ikişer adet fotoğraf

ile yapılan başvuru sonucunda, ilgili belediye elemanları tarafından yerinde uygunluk kontrolü

yapılır ve fotoğraflar onaylanarak, rapora eklenir.

Belediyeler veya Valilikler mal sahiplerinin müracaatlarını en geç otuz gün içinde

neticelendirmek zorundadır. Aksi halde bu müddetin sonunda yapının tamamen veya biten

kısmının kullanılmasına izin verilmiş sayılır.


126

Yapı kullanma izni alındıktan sonra;

1. Yapıya, projesine aykırı ilave yapılması,

2. Yapı ruhsatı alınmadan, yapı üzerinde esaslı tamir ve tadiller yapılması, yapı ruhsatı

alınarak yapılan esaslı tadillerin (değişikliklerin) bu ruhsata aykırı olarak yapılması,

hallerinde de, Kanunun 32 ve 42 nci maddelerinin uygulanması gerekir.

Yapı Kullanma İzni ile Kat Mülkiyeti İlişkisi

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 10 uncu maddesinde, ana gayrimenkulun tümünün

mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmeden o gayrimenkulun yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat

mülkiyeti kurulamayacağı, 12 nci maddesinde ise, kat mülkiyetinin kurulması için, o gayrimenkulun

malik veya 'bütün paydaşları' nın dilekçeyle tapu idaresine başvurarak istemde bulunmaları gerektiği;

dilekçeye, yapı kullanma izin belgesinin ve gayrimenkulun (yapı veya yapıların) ön ve arka

cephelerini ve mümkünse yan cephelerini gösteren en az 13x18 büyüklüğünde ve doğruluğu

belediyece tasdikli bir fotoğrafının ekleneceği belirtilmektedir.

Bu hükümlere göre, ana gayrimenkulün tümünün kat mülkiyetine çevrilmesi için, tüm

paydaşların (daire - kat sahiplerinin), yapı kullanma izni almaları gerekmektedir. Ana

gayrimenkulün bir tek paydaşının dahi yapısına yapı kullanma izni almaması halinde, kat mülkiyeti

kurulamaz.


127

İmar Kanununun 32. Maddesi Ruhsatsız veya Yapı Ruhsat ve Eklerine Uygun Yapılmayan

Yapılar ile ilgilidir.

Yapının fenni sorumluluğunu üstlenen meslek mensupları (Yapı Denetim Kuruluşları) yapıyı

ruhsat ve eklerine uygun olarak yaptırmak zorundadırlar. Yapının ruhsat ve eklerine aykırı

yapılması halinde durumu üç iş günü içinde ruhsatı veren belediyeye veya valiliğe bildirmekle

yükümlüdürler. İlgili idarenin (Belediye veya Valilik) durumu öğrenmesi üzerine İmar Kanununun

32. maddesine göre işlem yapılarak Yapı derhal durdurulur ve mühürlenir.

Durdurma, yapı tatil tutanağının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır.

Bu tebligatın bir örneği de muhtara bırakılır.

Durdurmaya ilişkin yapı tatil tutanağının yapı sahibine tebliğinden itibaren en çok bir ay

içinde yapı sahibi, yapısını ruhsata uygun duruma getirerek veya ruhsat alarak, belediyeden

veya valilikten mührün kaldırılmasını isteyebilir.

İnceleme sonucunda aykırılık ortadan kalkmışsa mühür kaldırılır ve inşaatın devamına izin

verilir

Aksi takdirde ruhsat iptal edilir ve Ruhsat ve eklerine aykırı veya ruhsatsız olarak yapılan bina,

Belediye Encümeni veya İl İdare Kurulu kararıyla belediye veya valilikçe yıktırılır ve yıkım

masrafı yapı sahibinden alınır.

İmar Kanununun "Beşinci Bölüm"ünde “Çeşitli Hükümler” yer almaktadır.

İmar Kanununun 38. Maddesi

“Halihazır haritalar ve imar planlarının hazırlanması ve bunların uygulanmasının fenni

sorumluluğunu uzmanlık çalışma konuları ile ilgili kanunlarına göre mühendisler, mimarlar

ve şehir plancıları üstlenir” demektedir.


128

İmar Kanununun 40. Maddesinde Kamunun Selameti için Alınması Gerekli Tedbirler

açıklanmaktadır.

Arsalarda, evlerde ve diğer yerlerde halkın sağlığını ve esenliğini bozan, şehircilik, estetik ve

trafik bakımından sakıncalı görülen

1. Enkaz ya da birikintilerin,

2. Gürültü ve duman oluşturan tesislerin

3. Özel mecra, lağım, çukur, kuyu, mağara ve benzerlerinin

sakıncalarının giderilmesi ve bunların ortaya çıkmasının önlenmesi ilgililere tebliğ edilir.

Tebliğde belirtilen süre içinde tebliğe uyulmadığı takdirde belediye ya da valilikçe gereği

yapılarak sakınca giderilir; masrafı % 20 fazlasıyla ilgiliden (mal sahibinden, arsa

sahibinden, tesis sahibinden) alınır ya da sakınca doğuran faaliyetler durdurulur.

İmar Kanununun 41. maddesi, Arsaların yola bakan yüzleriyle ilgili hükümler içermektedir.

İmar Kanununun 42. maddesi, Ceza hükümlerini içermektedir.

İmar Kanununun 44. Maddesi, Yönetmelik’ lere ilişkindir.

İmar Kanununun 45. Maddesi, Mücavir Alan’a ilişkindir.

İmar Kanununun 46, 47 ve 48. Maddelerini kapsayan Altıncı Bölümü, 2960 sayılı Boğaziçi

Kanunu ile ilgili hükümleri içermekte ve anılan kanunda yapılan değişiklikleri kapsamaktadır.

(bkz. Boğaziçi Kanunu)

Yedinci Bölümünde ise Geçici Hükümler ve Yürürlük, Yürütme ile ilgili hükümler yer

almaktadır.


129

4708 sayılı kanun 29 Haziran 2001 tarihinde yürürlüğe giren

YAPI DENETİMİ HAKKINDAKİ kanundur.

Amaç, kapsam ve tanımlar

Bu Kanunun amacı; can ve mal güvenliğini teminen, imar planına, fen, sanat ve sağlık

kurallarına, standartlara uygun kaliteli yapı yapılması için proje ve yapı denetimini sağlamak ve

yapı denetimine ilişkin usul ve esasları düzenlemektir.

Bu Kanun; 3194 sayılı İmar Kanununun 26 ncı maddesinde belirtilen kamuya ait yapı ve

tesisler ile 27 nci maddesinde belirtilen ruhsata tabi olmayan yapılar hariç, belediye ve mücavir

alan sınırları içinde ve dışında kalan yerlerde yapılacak yapıların denetimini kapsar.

Bu Kanunun uygulanmasında;

a) Bakanlık: Bayındırlık ve İskan Bakanlığını,

b) İlgili idare: Belediye ve mücavir alan sınırları içindeki uygulamalar için büyükşehir

belediyeleri ile diğer belediyeleri, bu alanlar dışında kalan alanlarda valilikleri, yapı ruhsatı ve

kullanma izin belgesi verme yetkisine sahip diğer idareleri,

c) Yapı sahibi: Yapı üzerinde mülkiyet hakkına sahip olan gerçek ve tüzel kişileri,

d) Yapım süresi: Yapı sahibinin, yapı ruhsatını aldığı tarih ile yapı kullanma iznini aldığı

tarih arasındaki dönemi,

e) Yapı inşaat alanı: Işıklıklar hariç, bodrum kat, asma kat ve çatı arasında yer alan mekanlar

ve ortak alanlar dahil yapının inşa edilen tüm katlarının alanını,

f) Yapı yaklaşık maliyeti: Binalarda, Bakanlıkça her yıl yayımlanan mimarlık ve mühendislik

hizmet bedellerinin hesabına esas yapı yaklaşık birim maliyetlerine ilişkin ilgili mevzuatta

belirtilen birim maliyet ile yapı inşaat alanının çarpımından elde edilen bedeli; binalarda yapılacak

değiştirme, güçlendirme ve esaslı onarım işlerinin ve bina dışında kalan yapılarda ise yapının keşif

bedelini,


130

g) Taşıyıcı sistem: Yapıların; temel, betonarme, ahşap, çelik karkas, duvar, döşeme ve çatı

gibi yük taşıyan ve aktaran bölümlerini ve istinat yapılarını,

h) Yapı hasarı: Kullanımdan doğan hasarlar hariç, yapının fen ve sanat kurallarına aykırı,

eksik, hatalı ve kusurlu yapılması nedeniyle yapıda meydana gelen ve yapının kullanımını

engelleyen veya yapıda değer kaybı oluşturan her türlü hasarı,

ı) Yapı denetim kuruluşu: Bakanlıktan aldığı izin belgesi ile münhasıran yapı denetimi

görevini yapan, ortaklarının tamamı mimar ve mühendislerden oluşan tüzel kişiyi,

j) Yapı müteahhidi: Yapım işini, yapı sahibine karşı taahhüt eden veya ticarî amaçla ya da

kendisi için şahsî finans kaynaklarını kullanarak üstlenen, ilgili meslek odasına kayıtlı, gerçek ve

tüzel kişiyi,

k) Proje müellifi: Mimarlık, mühendislik tasarım hizmetlerini iştigal konusu olarak seçmiş,

yapının etüt ve projelerini hazırlayan gerçek ve tüzel kişiyi,

l) Denetçi mimar ve mühendis: İlgili mühendis ve mimar meslek odalarına üyeliği devam

eden ve Bakanlıkça denetçi belgesi verilmiş mühendis ve mimarları,

m) Laboratuvar: İnşaat ve yapı malzemeleri ile ilgili ham madde ve mamul madde üzerinde

ilgili standartlarına veya teknik şartnamelerine göre ölçüm, muayene, kalibrasyon yapabilen ve

diğer özelliklerini tayin eden, Bakanlıktan izin almış tesisi,

İfade eder.


131

Yapı denetim kuruluşları ve görevleri

Bu Kanun kapsamına giren her türlü yapı; Bakanlıktan aldığı izin belgesi ile çalışan ve

münhasıran yapı denetimi ile uğraşan tüzel kişiliğe sahip yapı denetim kuruluşlarının denetimine

tabidir.

Yapı denetim hizmeti; yapı denetim kuruluşu ile yapı sahibi veya vekili arasında akdedilen

hizmet sözleşmesi hükümlerine göre yürütülür. Yapı sahibi, yapım işi için anlaşma yaptığı yapı

müteahhidini vekil tayin edemez.

Yapı denetim kuruluşlarının nama yazılı ödenmiş sermayelerinin tamamının, mimar veya

mühendislere ait olması zorunludur. Yapı denetim kuruluşları; denetçi mimar ve mühendisler ile

yardımcı kontrol elemanları istihdam eder.

Yapı denetim kuruluşunda görev alacak denetçi mimar ve mühendisler ile yardımcı kontrol

elemanlarında ve laboratuvar görevlilerinde aranacak nitelik ve deneyim ile bu kişilere belge

verilmesi, yapı denetim kuruluşunun ve laboratuvarların çalışma usul ve esasları Bakanlıkça

hazırlanacak yönetmelikle düzenlenir.

Yapı denetim kuruluşları aşağıda belirtilen görevleri yerine getirmekle yükümlüdür:

a) Proje müelliflerince hazırlanan, yapının inşa edileceği arsa veya arazinin zemin ve temel

raporları ile uygulama projelerini ilgili mevzuata göre incelemek, proje müelliflerince

hazırlanarak doğrudan kendilerine teslim edilen uygulama projesi ve hesaplarını kontrol

ederek, ilgili idareler dışında başka bir kurum veya kuruluşun vize veya onayına tabi

tutulmadan, ilgili idareye uygunluk görüşünü bildirmek.


132

b) Yapı denetimini üstlendiğine dair ilgili idareye taahhütname vermek, yapı ruhsatının ilgili

bölümünü imzalamak, bu yapıya ilişkin bilgileri yapı ruhsatı düzenleme tarihinden

itibaren yedi gün içinde Bakanlığa bildirmek.

c) Yapının, ruhsat ve ekleri ile mevzuata uygun olarak yapılmasını denetlemek.

d) Yapım işlerinde kullanılan malzemeler ile imalatın proje, teknik şartname ve standartlara

uygunluğunu kontrol etmek ve sonuçlarını belgelendirmek, malzemeler ve imalatla ilgili

deneyleri yaptırmak.

e) Yapılan tüm denetim hizmetlerine ilişkin belgelerin bir nüshasını ilgili idareye vermek,

denetimleri sırasında yapıda kullanılan malzeme ve imalatın teknik şartname ve

standartlara aykırı olduklarını belirledikleri takdirde, durumu bir rapor ile ilgili idareye ve il

sanayi ve/veya ticaret müdürlüklerine bildirmek.

f) İş yerinde, iş güvenliği ve işçi sağlığı konusunda gerekli tedbirlerin alınması için yapı

müteahhidini yazılı olarak uyarmak, uyarıya uyulmadığı takdirde durumu ilgili bölge

çalışma müdürlüğüne bildirmek.

g) Ruhsat ve eklerine aykırı uygulama yapılması halinde durumu üç iş günü içinde ilgili

idareye bildirmek.

h) Yapının ruhsat eki projelerine uygun olarak kısmen veya tamamen bitirildiğine dair ilgili

idareye rapor vermek.

ı) Zemin, malzeme ve imalata ilişkin deneyleri, şartname ve standartlara uygun olarak

laboratuarlarda yaptırmak.


133

Sorumluluklar ve yapılamayacak işler

Bu Kanunun uygulanmasında, yapı denetim kuruluşları imar mevzuatı uyarınca öngörülen

fenni mesuliyeti ilgili idareye karşı üstlenir.

Yapı denetim kuruluşları, denetçi mimar ve mühendisler, proje müellifleri, laboratuar

görevlileri ve yapı müteahhidi ile birlikte yapının ruhsat ve eklerine, fen, sanat ve sağlık

kurallarına aykırı, eksik, hatalı ve kusurlu yapılmış olması nedeniyle ortaya çıkan yapı hasarından

dolayı yapı sahibi ve ilgili idareye karşı, kusurları oranında sorumludurlar.

Bu sorumluluğun süresi; yapı kullanma izninin alındığı tarihten itibaren, yapının taşıyıcı

sisteminden dolayı on beş yıl, taşıyıcı olmayan diğer kısımlarda ise iki yıldır.

Yapıda, yapı kullanma izni alındıktan sonra, ilgili idareden izin alınmadan yapılacak esaslı

tadilattan doğacak yapı hasarından, izinsiz tadilat yapan sorumludur.

Yapı denetim kuruluşu; yazılı ihtarına rağmen yapı sahibi tarafından önlemi alınmayan, parsel

dışında meydana gelen ve yapıda hasar oluşturan yer kayması, çığ düşmesi, kaya düşmesi ve sel

baskınından doğan hasarlardan sorumlu değildir.

Yapı denetim kuruluşlarının yöneticileri, ortakları, denetçi mimar ve mühendisleri ile proje

müellifleri, laboratuar görevlileri ve yapı müteahhidi; bu Kanunun uygulanmasından dolayı ortaya

çıkan yapı hasarından sorumludur.

Yapı denetim kuruluşu denetim faaliyeti dışında başka ticari faaliyette bulunamaz. Bu

kuruluşun denetçi mimar ve mühendislerinin, denetim faaliyeti süresince başkaca mesleki ve

inşaat işleri ile ilgili ticari faaliyette bulunmaları yasaktır.


134

Yapı denetim komisyonu ve görevleri

Yapı denetim komisyonu; Bakanlıkça görevlendirilecek, konu ile ilgili en az genel müdür

yardımcısı seviyesinde bir başkan ile en az şube müdürü seviyesinde dört üyeden oluşur ve

Bakanlıkça uygun görülen birimin bünyesinde faaliyetlerini yürütür.

Yapı denetimi komisyonu, yapı denetim kuruluşlarına izin belgesi verir, faaliyetlerini

denetler ve sicillerini tutar. Bu Kanunun uygulanmasından doğan uyuşmazlıkları inceler ve

görüşünü bildirir.

Yapı denetim komisyonu bu Kanun hükümlerine aykırı hareket eden yapı denetim kuruluşu

hakkında 8 inci maddeye göre işlem yapılmak üzere Bakanlığa teklifte bulunur.

Yapı Denetimi Hizmet Sözleşmeleri

Yapı denetimi hizmet sözleşmeleri yapı sahibi ile yapı denetim kuruluşu arasında akdedilir.

Bu sözleşmenin bir sureti taahhütname ekinde ilgili idareye verilir.

Bu sözleşmede; taahhüt edilen hizmetin konusu, yeri, inşaat alanı, süresi, varsa yapı sahibi ile

yapı müteahhidi arasında akdedilen sözleşmede yer alan yapının fiziki özellikleri, yapı denetimi

hizmet bedeli, yapı denetiminde görev alacak teknik personel listesi ve diğer yükümlülükler yer

alır.

İlgili idare; yapı denetimi hizmet sözleşmesinde yer alan hükümlere,

yapı sahibinin uymaması halinde yapı tatil tutanağı düzenleyerek inşaatı durdurur,

yapı denetim kuruluşunun uymaması halinde ise yapı denetimi komisyonuna bildirimde

bulunur.


135

Yapı denetimi hizmetleri için yapı denetim kuruluşlarına ödenecek hizmet bedelleri, asgari

hizmet bedelinden az olmamak kaydıyla, projenin özellikleri ile yapının bulunduğu bölgenin fiziki,

ekonomik ve sosyal özellikleri dikkate alınarak bu sözleşmede belirtilir.

Asgari hizmet bedeli, yapı yaklaşık maliyetinin % 3’üdür. Yapım süresi, iki yılı aşan yapılarda,

bu oran, her altı ay için % 10 artırılır, iki yıldan kısa süren yapılarda ise her altı ay için % 5

azaltılır.

Yapı denetim kuruluşu, katma değer vergisi hariç yaptığı hizmetlerden dolayı yapı

sahibinden başka ad altında ayrıca hiçbir bedel talebinde bulunamaz.

Yapı denetim kuruluşu ile mimar ve mühendislerinin yapı ile ilişkisinin kesilmesi

Yapı denetim kuruluşunun görevden ayrılması veya mimar ve/veya mühendislerinden

birinin, herhangi bir sebeple yapı ile ilişkisinin kesilmesi halinde yapı denetim kuruluşu

durumu; gerekçeleri ile birlikte en geç üç iş günü içinde yazılı olarak Bakanlığa ve ilgili idareye

bildirir. Aksi takdirde kanuni sorumluluktan kurtulamaz.

Bu durumda; yapı sahibince, yeniden yapı denetim kuruluşu görevlendirilmedikçe veya yapı

denetim kuruluşunca, ayrılan mimar ve/veya mühendislerin yerine yenisi işe başlatılmadıkça

ilgili idarece yapının devamına izin verilmez.

Sicillerin tutulması ve yapılara sertifika verilmesi

Yapı denetim kuruluşlarının ve bu kuruluşların mimar ve mühendislerinin yapı denetimine

ait sicilleri, ilgili idare tarafından verilen sicil raporlarına göre yapı denetimi komisyonunca

tutulur.


136

Bu Kanun kapsamında denetlenerek inşa edilmiş yapılara ilgili idarelerce sertifika verilir.

Denetim faaliyetinin durdurulması ve izin belgesinin iptali

Yapı denetim kuruluşlarından, bu Kanunda öngörülen esaslara göre denetim görevini yerine

getirmedikleri anlaşılanların veya son üç yıl içerisinde üç defa olumsuz sicil alanların veyahut 3

üncü maddenin son fıkrası ile 6 ncı maddenin birinci fıkrası hükümlerine aykırı hareket ettiği

belirlenenlerin denetim faaliyeti, yapı denetim komisyonunun teklifi üzerine Bakanlıkça bir yıla

kadar durdurulur ve belgesi geçici olarak geri alınır. Durdurma kararı, Resmi Gazetede ilan

edilir ve sicillerine işlenir.

Denetim faaliyetinin geçici olarak durdurulmasına neden olan yapı denetim kuruluşunun

mimar ve mühendisleri, bu süre içerisinde başka ad altında dahi olsa hiçbir denetim

faaliyetinde bulunamaz.

Geçici durdurmaya neden olan mimar ve mühendisler Bakanlıkça ilgili meslek odasına bildirilir.

Meslek odaları, bu kişiler hakkında kendi mevzuatına göre işlem yapar.

Faaliyeti üç defa durdurulan yapı denetim kuruluşunun denetim faaliyetine son verilir ve izin

belgesi Bakanlıkça iptal edilir.

İzin belgesi iptal edilen yapı denetim kuruluşunun, kusurları mahkeme kararı ile kesinleşen

mimar ve mühendisleri başka bir yapı denetim kuruluşunda görev almaları halinde, görev aldıkları

bu kuruluşa izin belgesi verilmez, verilmişse iptal edilir.

Denetim faaliyeti geçici olarak durdurulan veya izin belgesi iptal edilen yapı denetim kuruluşu

hakkındaki bu karar ilgili idareye bildirilir ve denetimini üstlendiği yapıların devamına izin

verilmez. Bu durumda, yapım faaliyetine devam edilebilmesi için yapı sahibince başka bir yapı

denetim kuruluşunun görevlendirilmesi zorunludur.


137

Ceza hükümleri

Bu Kanun hükümlerinin uygulanması sırasında görevini ihmal eden veya kötüye kullanan

yapı denetim kuruluşunun ortakları, yöneticileri, mimar ve mühendisleri, yapı müteahhidi,

proje müellifi ile laboratuar görevlileri 765 sayılı Türk Ceza Kanununun 3 üncü bab, 4 üncü

faslındaki görevi ihmal ve görevi kötüye kullanma ile ilgili hükümlerine göre cezalandırılır.

Yapı denetim kuruluşunun izin belgesi alma aşamasında gerçeğe aykırı belge düzenlendiğinin

izin belgesi verildikten sonra anlaşılması halinde, izin belgesi derhal iptal edilir ve ayrıca gerçeğe

aykırı belge düzenlemekten, bu belgeleri düzenleyenler hakkında suç duyurusunda bulunulur.

Yapılar ile ilgili diğer düzenlemeler ile yapıların uğramış olduğu yıkım ve zararlardan dolayı

genel hukuk hükümleri uygulanır.

Bu madde uyarınca hüküm olunacak cezalar paraya çevrilemez ve tecil edilemez.

Bu Kanuna aykırı fiillerden dolayı hükmolunan kesinleşmiş mahkeme kararları, Cumhuriyet

savcılıklarınca Bakanlığa ve mimar ve mühendislerin bağlı olduğu meslek odalarına bildirilir.

Yapı denetim kuruluşu ile denetçi mimar ve mühendisleri; eylem ve işlemlerinden 3194 sayılı

İmar Kanununun fenni mesul için öngörülen hükümlerine tabidirler.

Bakanlığın denetim yetkisi

Bakanlık, bu Kanunun uygulanmasında yapı denetim kuruluşlarının işlem ve faaliyetlerini

denetleme yetkisine sahiptir.

Kanunun uygulanacağı iller


138

Bu Kanunun uygulanmasına pilot iller olarak; Adana, Ankara, Antalya, Aydın, Balıkesir, Bolu,

Bursa, Çanakkale, Denizli, Düzce, Eskişehir, Gaziantep, Hatay, İstanbul, İzmir, Kocaeli, Sakarya,

Tekirdağ ve Yalova illerinde başlanır.

Pilot illerin genişletilmesi ve daraltılmasına, Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulu

yetkilidir.

Diğer hükümler ve yönetmelikler

Bu Kanunda hüküm bulunmayan hallerde 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili mevzuat hükümleri

uygulanır. Bu Kanun gereğince düzenlenmesi öngörülen yönetmelikler, Kanunun yayımı

tarihinden itibaren kırk beş gün içerisinde Bakanlıkça çıkarılır.

Documents

2009-10 İMAR KURALLARI DERS NOTLARI